Opatření pro úspory energie u staveb

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Opatření pro úspory energie u staveb Bakalářská práce

Autor:

Antonín Novotný Oceňování majetku

Vedoucí práce:

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Odborný konzultant:

Doc. Ing. František Medek, CSc. Fa ČVUT – Fakulta architektury

Praha

Duben, 2011

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne: 26. 4. 2011

Antonín Novotný

Poděkování:

Nejdříve bych rád poděkoval panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc., odborníkům z Centra stavebního inţenýrství a.s. a Doc. Ing. Františkovi Medkovi, CSc. za konzultace a rady při psaní bakalářské práce a za jejich odborný dohled. Dále pak panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za pomoc s praktickou a analytickou částí této práce. A v neposlední řadě bych rád poděkoval svému otci Ing. Antonínu Novotnému a celé své rodině za nezištnou pomoc a podporu.

V Praze dne: 26. 4. 2011

Anotace práce Bakalářská práce se skládá ze tří základních částí, teoretické, praktické a analytické. V teoretické části jsou uvedena moţná energeticky úsporná opatření a poté dále zmíněny moderní energeticky efektivní domy. Dále jsou zde popsány starší budovy s jejich moţnou energeticky úspornou rekonstrukcí. Nachází se zde rovněţ soupis současné nejvíce uţívané energetické legislativy. Práce se zaměřuje zejména na plášť budovy z pohledu energetických úspor. Teoretická část se dále zabývá energetickými úsporami budov ve vztahu s oceňováním. V druhé praktické části je řešeno trţní ocenění bytové jednotky a administrativní budovy v lokalitě Prahy 15. V poslední třetí analytické části je provedena analýza trhu s nemovitostmi na území městské části Praha 15 a bezprostředním okolí.

Annotation of the work The Bachelor’s thesis consists of three basic parts: Theoretical, Practical and Analytical. In the Theoretical part there are described possible energy saving measures and then further discussed the modern energy-efficient houses. There are also described old buildings with their potential energy-saving renovation. There is also a list of currently most used energy legislation. The Bachelor’s theses are focused on the building envelope in terms of energy savings. The Theoretical part also deals with energy-saving buildings in relation to pricing. In the second part there is a solution of the market valuation of residential units and office buildings in the area of Prague 15. In the last third analytical section is an analysis of the property market in the territory of Prague 15 and the immediate surroundings.

Obsah ÚVOD......................................................................................................................................... 7 TEORETICKÁ ČÁST ................................................................................................................ 8 1 Moţnosti energetických opatření u staveb............................................................................. 9 1.1 Úloha energetických úspor .............................................................................................. 9 1.2 Rozdělení energetických úspor...................................................................................... 10 1.2.1

Energeticky koncepční předpoklady ........................................................................ 10

1.2.2

Stavebně fyzikální předpoklady ............................................................................... 12

1.2.3

Vytápění a zdroje tepla ............................................................................................ 17

1.2.4

Větrání...................................................................................................................... 23

1.3 Energeticky efektivní domy a výstavba......................................................................... 26 1.3.1

Energetické standardy budov ................................................................................... 26

1.3.2

Výhody a specifika energeticky efektivních domů .................................................. 29

1.3.3

Udrţitelná výstavba.................................................................................................. 31

1.3.4

Příklad energeticky efektivního domu od společnosti JRD ..................................... 32

1.4 Renovace budov na energeticky úspornější................................................................... 34 1.4.1

Současný stav budov ................................................................................................ 34

1.4.2

Energeticky úsporná opatření................................................................................... 38

1.5 Energetická legislativa a státní podpora ........................................................................ 41 2 Plášť budovy z pohledu energetických úspor ...................................................................... 46 2.1 Obvodové stěny ............................................................................................................. 46 2.2 Otvorové výplně ............................................................................................................ 51 2.3 Střechy ........................................................................................................................... 55 2.3.1

Šikmé střechy ........................................................................................................... 56

2.3.2

Ploché střechy .......................................................................................................... 57

2.4 Spodní stavba a suterén ................................................................................................. 58 3 Energetické úspory u staveb ve vztahu na oceňování.......................................................... 61 3.1. Současné metody oceňování nemovitostí ...................................................................... 61 3.1.1

Trţní ocenění nemovitosti ........................................................................................ 61

3.1.2

Administrativní ocenění nemovitostí ....................................................................... 63

3.2. Oceňování energeticky úsporných budov...................................................................... 65 PRAKTICKÁ ČÁST ................................................................................................................ 67 1 Trţní ocenění bytu ............................................................................................................... 68

2 Trţní ocenění administrativní budovy ................................................................................. 83 ANALYTICKÁ ČÁST ........................................................................................................... 107 1 Analýza trhu s nemovitostmi na území Prahy 15 .............................................................. 108 ZÁVĚR ................................................................................................................................... 120 Seznam pouţité literatury ....................................................................................................... 122 Seznam pouţitých zkratek ...................................................................................................... 125 Seznam grafů, obrázků a tabulek............................................................................................ 126 Přílohy .................................................................................................................................... 128

ÚVOD Vývoj světové ekonomiky a hospodářství se zásadní měrou podřizuje moţnostem, které nám současný svět nabízí. Jedná se zejména o neustále se sniţující objem zdrojů, se kterými lidstvo hospodaří. Zvyšování cen energií a surovin nutí odborníky celého světa, aby hledali cesty jak co nejvíce ušetřit. Stejně jako řada dalších oborů, potkal tento trend i stavebnictví. Dříve opomíjené a neřešené otázky jsou dnes na pořadu výzkumu a vývoje. Základním úkolem je úspora energií jak při realizaci staveb, tak při jejich provozu. Optimalizují se výrobní procesy, sniţuje se jejich energetická náročnost a hledají se cesty jak co nejpřesněji a nejefektivněji postupovat při řešení konstrukčních otázek. Díky tomuto vývoji vznikl a vzniká soubor energetických opatření u staveb. Tato se řeší nejen u nově stavěných objektů, ale zároveň se hledají cesty jak zlepšit parametry budov, které byly postaveny v době, kdy otázky energií nebyly prioritou. Hledají se způsoby, jak za co nejniţších nákladů zefektivnit provoz budov, zvýšit jejich ţivotnost, zlepšit podmínky vnitřního klimatu za dodrţení stále přísnějších hygienických norem. Snahou je zvýšit uţitnou hodnotu a samozřejmě i v neposlední řadě cenu nemovitosti. Stranou nezůstává ani otázka estetiky a harmonizace prostředí. Při hledání cest energetických úspor se vychází z ověřených zkušeností předešlých generací při vyuţití nových moderních technologií, kvalitnějších a trvanlivějších materiálů bez negativních vlivů na ţivotní prostředí. Energeticky úsporné domy je termín, který se stále víc stává základním standardem dnešní a budoucí výstavby. Stále více investorů vyţaduje řešení nových objektů na těchto principech. Spotřeba energií se stává dominantním faktorem při uplatnění nemovitosti na trhu a při stanovování její ceny. Jedná se o natolik převratný vývoj, který díky své progresy nemá v řadě případů legislativní zázemí. Z tohoto důvodu se často jen velmi těţko postupuje při stanovování cen leckdy s určitou dávkou improvizace respektive odborného odhadu. Nové legislativní rámce jsou tvořeny a upravovány v podstatě za chodu tak, aby co nejvěrněji postihovaly současné podmínky. Vysoká úroveň, profesionalita a tradice jsou atributy, které historicky provázely a provázejí české stavebnictví.

7

TEORETICKÁ ČÁST

8

1 Moţnosti energetických opatření u staveb 1.1 Úloha energetických úspor Důvody, proč uţivatelé začínají uvaţovat o sníţení spotřeby energií u budov, jsou ve zhoršování stavu ţivotního prostředí, ale především v nákladech na provoz budovy díky neustálému zvyšování cen energií. Současná moderní doba a získané zkušenosti z minulých let nám poskytují mnoho cest jak dosáhnout těchto energetických úspor, a to jak u novostaveb, tak i u starších budov. Největší podíl na úspoře energií má zejména zateplení pláště budovy, jehoţ provedením se odstraní problémy s unikáním tepla z budovy, a tím sníţení spotřeby energie na vytápění. Druhým opatřením, které se také značně podílí na energetických úsporách budov, je vyuţívání vhodného zdroje energie na vytápění a ohřevu teplé uţitkové vody, vyuţití alternativních zdrojů energie jako je kotel na biomasu, tepelné čerpadlo,

aktivní

vyuţívání

sluneční

energie

prostřednictvím

fotovoltaických

a

fototermických solárních systémů, apod. Dalších moţných úspor u budov je veliké mnoţství, rozlišují se především podle toho, zda budova je jiţ postavena, tedy bude rekonstruována na energeticky úspornější nebo budova bude teprve postavena jako energeticky efektivnější. Úspory u plánovaných staveb se dají sníţit takřka na minimum, jedná se o domy energeticky efektivní, jako jsou například pasivní domy. Docílením úspor u těchto domů se předurčí uţ na začátku výstavby výběrem vhodné lokality, tvarovým řešením budovy, orientací budovy apod. U budov, které se rekonstruují na energeticky úspornější, se můţe dosáhnout také značných úspor, a to díky dodatečnému zateplení pláště budovy, změnou nevhodné nebo zastaralé vytápěcí soustavy, ale i domácími spotřebiči s nízkou spotřebou energie apod. Energeticky úsporná opatření provedená u staveb mají ale i své nevýhody. U rekonstrukce budovy zateplením pláště a výměnou oken se objekt ‘‘utěsní‘‘ a je potřeba v místnostech zajistit optimální podmínky pro pobyt osob, jinak při zvýšení vlhkosti vzniká vhodné prostředí pro šíření alergenních plísní. Proto je potřeba zajistit i řádnou výměnu vzduchu. Úlohou energetických úspor je tedy snaha o maximální sníţení úspor energií budovy a tím i sníţení celkových nákladů na provoz. Náklady, nutné na tyto úspory jsou ale často vysoké a investoři řeší, zda se investice po několika letech vrátí a jestli je vůbec výhodné tyto opatření provádět. Odpovědí na tyto otázky mohou být nejen dostupné informace z cen energií, které se neustále zvyšují, ale i současné velké mnoţství prováděných úsporných opatření na budovách a v některých případech i dostupné státní dotace. V zahraničí je patrný vysoký výskyt nízkoenergetických a pasivních domů. Sniţování úspor energií v domě začíná být 9

základním poţadavkem uţivatelů a snaha o zlepšení ţivotního prostředí se stává stálým trendem. Energetické úspory budov jsou a budou jedny z aktuálních témat ve všech vyspělých evropských zemích.

Obrázek č. 1: Schématem znázorněný moţný roční energetický provoz budovy Zdroj: POČINKOVÁ, Marcela, a další. 2004. Úsporný dům

1.2 Rozdělení energetických úspor 1.2.1 Energeticky koncepční předpoklady Faktor, který značně ovlivňuje navrhující nebo uţ stávající budovu, je především místo, kde se budova nachází neboli podmínky lokálního klimatu. Lokalita daného místa ovlivňuje celé skupiny moţných energetických opatření a určuje, které se z nich zavedou a jak spolu budou ve vzájemné součinnosti. Záleţí na tom jakou má lokalita, kde se budova nachází, teplotu venkovního vzduchu a jaké je mnoţství dopadajícího slunečního záření. Tyto dva faktory určují, jakou má budova potřebu na vytápění v zimním období a jaká je chladící potřeba v letním období. Kaţdá lokalita má své příslušné lokální klima dané a nelze jej ovlivnit. Proto je dobré brát v úvahu moţné lokální klimatické podmínky místa budovy a zhodnotit její klady a zápory. Příkladem můţe být srovnání České republiky mající mnoţství energie dopadajícího slunečního záření podstatně menší neţ v sousedním Rakousku. Na území severního Německa je mnoţství slunečního záření menší, ale oproti nám zde nejsou v zimním období tak nízké teploty. Je známo, ţe při zvyšující se nadmořské výšce se sniţuje i teplota a mnoţství slunečního záření kolísá. Horská území jsou charakteristická celoročními nízkými mnoţstvími slunečního záření díky koncentrací sráţkové vody, inverzními jevy a míry zastínění. Oproti nim mají vysokohorská území vysoké mnoţství dopadu slunečního záření zejména v zimním období. Ve vysokohorských oblastech je tedy potřeba zvýšit pozornost na přehřívání budovy a v horských oblastech na minimalizaci tepelných ztrát. 10

Samotné energeticky úsporné řešení budovy je stejně tak důleţité jako zastavovací podmínky dané lokality, kde se budova nachází. Kaţdé umístění budovy je specifické a je ovlivněno řadou podmínek a prvků. Jedním z nich je územní plán, který z velké části rozhoduje, kde bude budova na daném pozemku postavena. Na umístění budovy má vliv charakter terénu. V případě, je-li svaţitý je důleţité, kde se na něm budova nachází. Důleţité je i jakou má svah orientaci ke světovým stranám nebo zda jsou okolo budovy blízké vodní plochy zmírňující teplotní výkyvy. Vyšší hustota zástavby v lokalitě ovlivňuje vnější teplotu vzduchu, která je větší neţ na volném území. Rozhodující také je jaká je míra zastínění od sousedních budov či okolní vegetace a jaké jsou povětrnostní podmínky v místě stavby, zda je něčím chráněna nebo ne. Dále je nutné znát jaké je zalesnění lokality vegetací, která můţe napomoci k ochraně proti větru a regulaci vlhkosti zadrţením vláhy. Všechny tyto faktory rozhodují o formě zástavby jsou důleţitou moţností úspory energie u staveb a je vhodné je brát v úvahu.

Obrázek č. 2: Tepelné ztráty budovy (%) a teplota okolního vzduchu v závislosti na umístění ve svahu a tepelné ztráty v závislosti na vliv větru a na jejím umístění Zdroj: NAGY, Eugen. 2009. Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům

Geometrické řešení budovy, její kompaktnost a členitost povrchů je velmi důleţitým faktorem úsporné budovy. Oproti jiným moţnostem úspor energií je tato dána uţ na začátku návrhu budovy a je stejná po celou dobu ţivotnosti budovy (pokud se neprovedou razantní rekonstrukce). Proto je vhodné navrhovat budovy kompaktní s méně členitým obvodovým pláštěm a vyvarovat se některých stavebních prvků tj. arkýře, zapuštěné lodţie, zalomené fasády apod., které zvětšují ochlazovanou plochu budovy. Tvarové řešení budovy je definováno tzv. faktorem tvaru budovy. Tato hodnota představuje poměr mezi plochou ochlazovaných konstrukcí a obestavěným prostorem vyjádřený zlomkem A (m2) / V (m3). Vypočtená hodnota u faktoru tvaru budovy by měla být co nejmenší, protoţe značně rozhoduje o tom, jakou bude mít budova potřebu tepla na vytápění. Z hlediska faktoru tvaru jsou nejvýhodnější výškové budovy (0,2 – 0,3). Méně vhodný faktor tvaru mají jednopodlaţní budovy, jako jsou bungalovy nebo pavilónová zástavba (0,9 – 1,2). S klesajícím počtem podlaţí se tedy faktor tvaru zvyšuje. Doporučený poměr A / V mají domy řadové a dvojdomy (0,6 – 0,8). Pro nejvhodnější faktor tvaru se tedy uvaţuje hodnota nepřekračující 0,7, díky níţ se dosahuje dobré energetické kvality např. u rodinného domu. 11

Další energeticky úspornou moţností je pasivní vyuţívání solární energie. Není důleţité získat co nejvíce sluneční energie, ale je zde snaha především omezit potřebu tepla na vytápění. Vedle moţností jak správně rozmístit okna nebo jakou budou mít velikost prosklených ploch je také důleţité jaké je vnitřní uspořádání prostoru ve vztahu s reţimem vytápění a orientací místností na světové strany. U běţných budov jsou celoroční potřeby tepla z části pokryty pasivními slunečními zisky. Správnou orientací budovy a výběrem vhodné velikosti oken se tyto potřeby tepla dají zvýšit. Meziprostory, jako jsou zimní zahrady, prosklené lodţie apod. obvykle příliš nepřispívají ke sníţení potřeby tepla na vytápění. Naopak při rozhodnutí provedení těchto prostor, zvyšují investiční náklady a u neodborného návrhu zapříčiňují zvýšenou tepelnou zátěţ. V případě provedení, např. z důvodu zvýšení bytového prostoru je potřeba zajistit účinné větrání, stínění a dokonale je oddělit od vytápěných zón. Orientace budovy je jedním z faktorů dosaţení vyuţívání pasivních zisků ze sluneční energie. Nejvhodnější vyuţívání sluneční energie je z jiţně orientované strany fasády domu. Územní plán striktně udává, jak mohou být dané budovy postaveny. Zpracovává se pro konkrétní lokalitu tzv. zastavovací plán. Z urbanistického hlediska je snaha o vytvoření vhodně prostorově řešené zástavby s úzkým prostorem v ulicích a větší plochou náměstích, které vedou k nerovnoměrnému oslunění bytových prostor a stínění budovami. Oproti tomu vhodný koncept budovy udávající jiţní orientaci a vyloučení stínění by vedl k nesmyslné řadové nebo bodové zástavbě. Nově budované energeticky efektivní domy ale dokazují, ţe jejich koncept můţe být flexibilní. Stínící faktory jako jsou sousedící budovy nebo okolní vegetace výrazně omezují solární zisky budovy. Sousední budovy jsou stálým stínícím prkem, naproti tomu vegetace omezuje solární zisky pouze z části. Průsvitnost stromů mimo vegetačního období je 70 aţ 90 %, kde se můţe uplatnit pasivní vyuţívání sluneční energie. Na druhé straně v letním období mají stromy, jak listnaté tak jehličnaté průsvitnost pouze 5 aţ 40 % a dají se vyuţít jako stínící prvek 1.

1.2.2 Stavebně fyzikální předpoklady Na celou obalovou konstrukci budovy se kladou zvýšené tepelně technické nároky (tepelná ochrana). Jde o konstrukce obvodové stěny, strop nad nejvyšším podlaţím, podlahy na terénu, nepřerušenou tepelně izolační vrstvu okolo obalové konstrukce budovy k zamezení tepelných 1

NAGY, Eugen. 2009. Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům

12

mostů, zateplení základových konstrukcí, kvalitní tepelně izolační okna s dvojskly a trojskly, u energeticky efektivních domů jde o rámy oken překrývané tepelnou izolací, kvalitní zasklení rámu okna. Prostup tepla těmito konstrukcemi vyjadřuje hodnota součinitele prostupu tepla U (W/(m2 . K)). V zimním období je hlavním předpokladem energeticky úsporného domu to, ţe se vnitřní teplo v budově uchová a neztratí se směrem ven. Zlepšením tepelně izolačních vlastností konstrukcí se vnitřní teploty povrchů stěn, podlah, stropů a oken zvýší a vyloučí se riziko moţného sráţení vodní páry na studeném povrchu a osoby se nevystavují pocitu tepelné nepohody. V letním období kvalitní tepelné izolace energeticky úsporného domu přispívají ke sníţení pocitu diskomfortu v důsledku přehřátí prostor. Je to dáno také vhodně zvolenými velikostmi oken, jejich orientací, zvolenými stínícími prvky, větráním a vhodnou orientací obytných místností. U některých budov jsou tyto opatření nahrazeny aktivní klimatizační jednotkou, která je ale u energeticky úsporného domu neţádoucí z důvodu razantního zvýšení nákladů na provoz. Prosklené stěny je nutno během slunečního svitu zastínit a tím tak předejít přehříváním budovy. V letním období jsou jiţně orientované prosklené plochy málo problematické, protoţe kolem poledne zasahují sluneční paprsky na fasádu domu pod úhlem přibliţně 65 a ostatní paprsky se odráţí od prosklení dolů. V přechodném a zimním období dopadají paprsky pod úhlem přibliţně 18 aţ 30 do místností a tedy vnikají hlouběji, to je ale z hlediska tohoto období vítané. V ostatních případech je snaha k zamezení přehřívání budovy a to se docílí pomocí stínících prvků, které mohou být konstrukční jako je přesah střešní roviny, slunolamy apod. Dále se dělí na prvky technické, jako jsou např. markýzy, venkovní rolety, ţaluzie, svinovací rolety a stínící prvky okolní vegetace. Mimo této pasivní tepelné ochrany (stínění, přirozené větrání, minimalizace vnitřních zdrojů tepla) je moţno ještě nadbytečné teplo v místnostech odvádět řízeným větráním, pomocí kterého se čerstvý vzduch ochlazuje v zemním výměníku tepla a přivádí se do místností, můţe se také ochlazovat chladičem přiváděného vzduchu, který je zásobovaný studniční vodou. Nevýhodou některých těchto chlazení bývá, ţe chlazením vzduchu vzniká i zvýšená vlhkost vzduchu, kterou je potřeba odstranit.

13

100%

Okna, 12%

90% 80% 70%

Okna, 50%

Střecha, 21%

Střecha, 12%

Obvodová stěna, 47%

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Obvodová stěna, 30% Podlaha, 20%

Podlaha, 8% Tepelné ztráty prostupem tepla přes jednotlivé prvky obvodového pláště

Srovnání s jejich plošným podílem na celkové ploše

Graf č. 1: Tepelné ztráty prostupem tepla přes jednotlivé prvky pláště budovy ve srovnání s jejich plošným podílem na celkové ploše (u energeticky efektivních domů) Zdroj: NAGY, Eugen. 2009. Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům

Teplené mosty vznikají především nesprávným řešením konstrukčních detailů ale i špatnou realizací přímo na stavbě a způsobují tím zvýšené tepelné ztráty. V tabulce č. 1 je schematicky znázorněn typicky moţný vznik tepelných mostů v konstrukčních stycích. Tepelné mosty mohou být geometrické, které vznikají konstrukčním napojením obvodových prvků s rozdílným směrováním a dále také konstrukční, to jsou např. vystupující balkonové desky z obvodového pláště (lineární tepelný most) nebo kovové prvky procházející vrstvou tepelní izolace (bodový tepelný most). Z hlediska problematičnosti tepelných ztrát jsou na tom hůře tepelné mosty konstrukční, neboť tepelné mosty geometrické se dají potlačit navrhnutím větší tloušťky tepelné izolace. Nejvíce rizikovou oblastí vzniku tepelného mostu je připojovací spára okna. Vyčnívající konstrukce jako jsou ţelezobetonové desky, přerušují tepelně izolační vrstvu a jsou z hlediska konstrukčního řešení nepřípustná. Proto je potřeba pouţití speciálních izolačních nosníků, které se vkládají v místě obvodové stěny a vyčnívající nebo ustupující konstrukce (např. ISO-nosníky). Tyto nosníky ale představují vyšší investice, protoţe jsou tvořeny především z nerezové oceli. Alternativním řešením tedy můţe být samostatné předsazení konstrukcí balkonů před rovinu fasády fixované termicky oddělenými kotvami nebo speciálními kotvami na bázi skelných vláken, které prostupují izolační vrstvou, aniţ by zapříčinily vznik tepelného mostu. Diagnostikovat tyto tepelné úniky z pláště budovy se dá pomocí termovizního snímkování. Tato metoda odhaluje slabá místa v plášti budovy a umoţňuje je efektivně odstranit. Termovizní snímek poukazuje barevnou stupnicí, jakou dané povrchy na plášti mají teplotu. Místa s malými tepelnými úniky jsou značena fialovou, modrou aţ zelenou barvou a místa se zvýšeným tepelným tokem jsou značena ţlutou aţ červenou. 14

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Nevhodné řešení Kompromisní řešení (sanace)

Vhodné řešení Označení E – exteriér, Iv – interiér vytápěný, In – interiér nevytápěný, Z – zemina

Poznámka

1 – styk obvodové stěny, základu a podlahy na terénu (sanace není moţná) 2 – styk vnitřní stěny a podlahy na terénu (sanace není moţná) 3 – styk obvodové stěny, stěny suterénu a podlahy nad nevytápěným suterénem 4 – styk obvodové stěny a okenního rámu 5 – styk obvodové stěny a stropu v místě balkonové desky 6 – styk obvodové stěny a stropu nejvyššího podlaţí s půdou 7 – styk obvodové stěny a šikmé střechy 8 – styk obvodové stěny a ploché střechy 9 – styk vnitřní stěny a stropu s nevytápěnými místnostmi

Tabulka č. 1: Schematické znázornění vyloučení vlivu tepelných mostů v typických konstrukčních stycích Zdroj: NAGY, Eugen. 2009. Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům

Na prvním obrázku je nezateplený panelový dům, na kterém je vidět únik tepla spárami mezi panely. Na druhém obrázku je panelový dům zateplený polystyrenem tl. 50 mm, bohuţel je tato tloušťka jak je vidět nedostačující a ve spodní části je dále vidět nezateplený sokl Obrázek č. 3: Ukázky termovizních snímků na panelových domech s tepelnými mosty Zdroj: Atelier DEK. Diagnostika staveb. [Online] [Citace: 12. Březen 2011.] http://diagnostikastaveb.cz/nabidka-sluzeb/termovize-4.

Dříve nebyla neprůvzdušnosti obvodového pláště u budov věnována větší pozornost, bylo to dáno zejména nesprávným přesvědčením o tom, ţe ve zdravém vnitřním klimatu má být téměř neomezená výměna vzduchu netěsnostmi v obvodovém plášti. Dnes víme, ţe zdravé prostředí v budovách je charakterizováno pravidelným přísunem čerstvého vzduchu a odváděním vlhkosti větráním. Protoţe díky netěsnostmi v obvodovém plášti dochází nejenom k tepelným únikům ale také ke sniţování tepelně izolačních vlastností stavebních materiálů, 15

lokálním ochlazováním vnitřních povrchů, výskytem vlhkosti ve stavebních prvcích a s nimi spojeným rizikem tvorby kondenzátu a dalších moţných poruch. Netěsnost obvodového pláště má negativní vliv i na budovy s řízeným větráním, kterému sniţuje jeho účinnost. Nedá se tedy spoléhat, ţe větrání bude dostatečně zajištěno otevíráním oken a netěsností obvodového pláště ale bude zajištěno pomocí řízeného větrání. U úsporných budov je nutné dbát nejen na kvalitní provedení během výstavby ale i na zásady zajištění neprůvzdušnosti jako je správné vybrání a umístění vzduchotěsného materiálu, zajištění nepřerušení vzduchotěsnící vrstvy, tedy napojení vrstev na navazující vrstvy a prostupující prvky jako jsou okna, stropní trámy apod. Dále také snaha o minimalizace prvků, které prostupují těsnící vrstvou a maximální jednoduchosti konstrukčního napojení. Místa, u kterých je nutná zvýšená pozornost moţné příčiny netěsnosti jsou u: napojení obvodové stěny, základu a podlahy na terénu napojení vnitřních stěn se stropem a podlahou na terénu napojení obvodové stěny a střechy osazení oken v obvodové stěně a v okenních rámech místa vystupujících konstrukčních prvků prostupy technických rozvodů a potrubí skrze obvodový plášť Jako vzduchotěsná vrstva slouţí materiál, který za běţných tlakových podmínek nepropouští vzduch. Tuto funkci mohou plnit různé vrstvy v závislosti na konstrukčním systému, jde např. o litou ţelezobetonovou stěnu, omítnuté masivní zdivo, fólie (parozábrany), plastové a asfaltové pásy (hydroizolace) apod. Vzduchotěsnost u masivních staveb je relativně bezproblémová, jejich vzduchotěsnící vrstvu můţe tvořit např. správně provedená omítka. Opačný problém je u staveb s lehkými konstrukcemi. Problémová jsou místa napojení konstrukcí, proto se tyto spáry utěsňují speciálními těsnícími tmely a páskami. Zjištění, zda je obvodový plášť budovy vzduchotěsný nebo ne se provádí pomocí zkušebních metod tzv. tlakových zkoušek. Princip spočívá v osazení speciálního větracího zařízení skládající se z výkonného ventilátoru, senzorů, osazovacího rámu s vzduchotěsnícími plachtami do venkovních dveří, anglicky se nazývá Blower door, v mezinárodních zemích se tedy proto jedná o Blower door test. Tento test se při výstavbě budovy provádí i několikrát za sebou. Souběţně i tímto měřením se můţe měřit zvýšená netěsnost ručním anemometrem měřící okamţité hodnoty rychlosti proudění vzduchu ve stycích konstrukcí 2.

2


16

1.2.3 Vytápění a zdroje tepla Ostatní spotřeba, 12%

Ohřev TUV, 13%

Vytápění, 43%

Vytápění, 75%

Ostatní spotřeba, 22%

Ohřev TUV, 35%

Dům s velkou tepelnou ztrátou

Dům s malou tepelnou ztrátou

Graf č. 2: Spotřeba energie v rodinném domě s velkou a malou teplenou ztrátou Zdroj: DUFKA, Jaroslav. 2007. Hospodárné vytápění domů a bytů

Koncept energetické soustavy ovlivňuje řada faktorů a mají zásadní vliv na jeho tvorbu. Jedná se o velikost budovy, resp. počet bytových jednotek a pater nebo uţivatelů, jaký má budova energetický standard, dostupnost energetického nosiče v dané lokalitě, individuální nároky investora a uţivatele, lokální klimatické podmínky a zastavovací podmínky. Energetické soustavy ve starších budovách jsou ovlivňovány především stářím domu a s ním spojenou stávající vytápěcí soustavou. Je tedy nutné zhodnotit klady a zápory, a zda je vůbec zvolená vytápěcí soustava v domě výhodná nebo jestli by nebylo úspornější změnit celou vytápěcí soustavu. V nových standardních domech jsou navrhovány zejména takové energetické soustavy, které mají pořizovací náklady a roční náklady na provoz co nejmenší. U energeticky efektivních domů se při tvorbě konceptu energetické soustavy spíše nejedná o systém vytápění v tradičním pojetí, ale jde o snahu pokrýt zbytkovou potřebu tepla. Obecné nebo univerzální řešení na pokrytí zbytkové potřeby tepla neexistuje a kaţdé zadání je samo o sobě specifické, nedá se tedy zvládnout pouţitím jednoho zařízení ale více kombinací. V případě energeticky efektivních domů jsou zdroje tepla a systémy zásobování teplem především systémy teplovzdušného vytápění, biopaliva (kotle a kamna na biomasu, atd.), tepelná čerpadla, solární hydrotermické systémy, solární fotovoltaické systémy, teplovod (palivový kotel, atd.), fosilní paliva (kondenzační plynový kotel, atd.) a případně jaderné palivo. V současné době se v České republice nejvíce uţívají média jako je zemní plyn, dřevo a elektřina. Pro komfortní vnitřní klima je potřebné řízené větrání s přívodem čerstvého vzduchu, ten se ale také dá vyuţít k přívodu malého, ale dostatečného mnoţství tepla jde o tzv. teplovzdušné vytápění. Teplonosná látka je zde ohřátý vzduch z registru, který jde aţ do vytápěných místností. Tato soustava se často kombinuje se zpětným získáváním tepla (rekuperací) a díky její vysoké účinnosti je dodatečný ohřev přiváděného vzduchu nutný pouze v zimním období 17

(od listopadu do února). Systém se můţe kombinovat i v případě způsobu ohřevu vzduchu. Vzduchotechnická jednotka je zdrojem této soustavy a podle zvoleného reţimu na regulátoru zajišťuje celoročně poţadavky na mikroklima budovy. K nejrozšířenějším palivům patří vyuţívání biopaliva. Kamna případně kotle mohou být na kusové dřevo, lisovaný dřevní odpad jako jsou brikety a pelety, štěpku. U větších spalovacích kotlů je přísun těchto paliv plně automatizovaný ale vyskytují se i kotle, které mají přísun paliv kombinovaný např. s moţností manuálního přikládání dřeva a regulovaným přísunem pelet. Ve srovnání s více bytovými objekty je u rodinného domu nejvýhodnější vyuţití kamen. Rozhodnutí, zda pouţít biomasu jako zdroje tepla je ovlivňováno mnoha faktory. Je důleţité, jestli jsou uţivatelé připraveni plnit manuální obsluhu, jaká je energetická náročnost objektu, jeho velikost, důleţité je také zabezpečení přehřívání místností. Větší pozornost se musí zaměřit na umístění kotle v energeticky efektivních domech, kde přináší svá zvýšená opatření, protoţe přívod vzduchu do ohniště je skrze větrací zařízení. V místnostech, kde se nacházejí kamna, musí být instalován senzor na měření oxidu uhelnatého, musí se provádět pravidelná kontrola těsností přívodů vzduchu. Zajímavým řešením můţe být umístění ohniště v interiéru na spalování biolihu, u kterého není potřeba provést napojení na komín. Tyto krby neuvolňují ţádné škodliviny ani pachy a dosahují výkonu cca 3 kW. Běţná kamna na spalování paliv dosahují velmi vysokých výkonů, které mohou vést k přehřívání budovy, toto riziko spočívá v poměru přímého a nepřímého odevzdávání tepla, jejich vyrovnání vyţaduje opatření 3. Moţným palivem na zdroj vytápění je zemní plyn. Plynové kotle se rozdělují, podle toho jaký mají přívod vzduchu a odvod spalin, spadají do skupin B (z místnosti - ven) a C (z venku ven). Plynových kotlů je na trhu celá řada podle výkonů, tvarů, apod. ale z hlediska nejvyšší účinnosti, menší spotřebě, hospodárnosti a ekologického provozu jsou nejdokonalejší plynové kotle kondenzační. Oproti jiným kotlům lépe vyuţívají teplo spalin, které se ochlazuje a dojde k uvolnění tepla při kondenzaci vodní páry a tím se značně zvýší účinnost o několik procent. Nejdokonalejší kondenzační kotle vyuţívají téměř všechno teplo spalin. Dalším moţným palivem na vytápění je elektrická energie. Elektrická energie je poměrně drahé palivo a proto by se s ním mělo hospodařit velmi šetrně. Budovy mající vyšší potřebu tepla a zdroj vytápění je poháněn elektrickou energií jsou z energetického a ekonomického hlediska zcela nevýhodné. Oproti budovám s velmi nízkou potřebou tepla je tomu naopak, protoţe náklady na pořízení jsou v tomto případě oproti jiným systémům nejniţší. Výhodou vytápění touto energií je, ţe nevyţaduje ţádné odvody spalin a jsou zde minimální nároky na 3


18

obsluhu, systém pracuje s velikou účinností. Jako zdroje jsou zde centrální pro ohřev topné vody (elektrokotle) a lokální topidla vytápějící přímo jednotlivé místnosti. Tyto zdroje jsou kombinovány s alternativními zdroji energie 4. Vyuţívání alternativní energie se dá pomocí dnes velmi známého tepelného čerpadla. Tepelné čerpadlo (TČ) je zařízení, které dokáţe odebírat teplo ze vzduchu, vody a půdy pomocí teplonosné látky. TČ pracuje jako chladící zařízení s kompresorem, tudíţ je poháněno elektrickou energií. V zařízení je pracovní látkou chladivo, které trvale obíhá a cyklicky mění své skupenství. Pracuje tak, ţe se k výparníku přivede přírodní zdroj tepla (vzduch, voda), kterému odejme potřebné výparné teplo a chladivo přechází z kapalného do plynného stavu. Kompresor toto médium nasaje a stlačí, tím dojde ke zvýšení teploty, to se odevzdá médiu v kondenzátoru předávající teplo do okruhu vytápění. Pracovní médium se poté opět zkapalní a skrze expanzní ventil se škrtí tlak na původní a celý koloběh se začíná opakovat od začátku. Z hlediska principu mohou být TČ sorpční, kompresorová, hybridní, paroproudá, plynová ale nejvíce uţívané jsou TČ kompresorová jejichţ princip je popsán výše.

Obrázek č. 4: Schéma principu tepelného čerpadla Zdroj: Carrier. Service carrier plzeň s.r.o. [Online] [Citace: 12. Březen 2011.] http://www.carrierpm.cz/tepelnacerpadla/rodinne-domy-zeme-voda/rada-30nqc-e/

Topný výkon TČ je dán součtem energie z okolního prostředí (60 – 70 %) a nutné pouţité elektrické energie (30 – 40 %). Čím vyšší bude teplota zdroje okolního prostředí a čím niţší bude teplota, při které se teplo spotřebovává, tím se topný faktor TČ bude zvětšovat. TČ mají různé pracovní způsoby vytápění jako je monovalentní provoz (TČ je jediným zdrojem tepla v objektu a vyţaduje nízkoteplotní otopnou soustavu), monoenergetický provoz (pokud výkon TČ nestačí přepne se přídavný elektrický ohřev a má nízkoteplotní otopnou soustavu), alternativně bivalentní provoz (klesne-li venkovní teplota, TČ se vypne a zapne se druhý zdroj 4

DUFKA, Jaroslav. 2007. Hospodárné vytápění domů a bytů

19

tepla), paralelně bivalentní provoz (obdobný princip jako předešlý, oproti němu je ale podíl TČ na celoroční produkci tepla vyšší), částečně paralelně bivalentní provoz (v poklesu teploty venkovního vzduchu se tepelné čerpadlo nevypne ale přidá se němu další zdroj tepla). Podle toho kde TČ odebírá teplo se i TČ rozdělují na TČ vzduch – voda, TČ země – voda, TČ voda – voda. Tyto označení vyjadřují, odkud se odebere teplo a kam se předá. Kaţdé z těchto principů má své výhody a nevýhody. U odebírání tepla ze vzduchu (tedy TČ Vzduch – voda) má výhodu v tom, ţe je to nejsnáze přístupný neomezený zdroj, zase jeho nevýhodou je, ţe v době kdy je největší potřeba tepla má nejniţší teplotu. TČ odebírající teplo obsaţené v půdě (geotermální) ho odebírají pomocí zemních kolektorů, které jsou provedeny horizontálně nebo vertikálně podle místních podmínek. U TČ, které odebírají teplo z vody, můţe být zdrojem voda povrchová nebo voda podzemní. Vertikální vrty jsou ale z finančního hlediska jedny z nejnákladnějších řešení 5. Jako zdroj vytápění můţe slouţit i kompaktní agregát. Byl vyvinut především pro pasivní domy a je jádrem větracího systému a vyuţívá také obnovitelné zdroje energie. Kompaktní agregáty jsou určené především pro energeticky efektivní domy, neboť kombinují různé energetické systémy a tím jsou efektivnější, např. můţe být instalován do nízkoenergetického domu provádějící funkci řízeného větrání, přípravy teplé vody a částečně pokrývající tepelný příkon, ale v případě nízkoenergetického domu musí převáţnou potřebu tepla zajišťovat samostatný zdroj tepla (tepelné čerpadlo apod.). Kompaktní agregát je kombinován s různými zdroji energie. Můţe být kombinací s tepelným čerpadlem, kamny na tuhá paliva, kompaktní agregát na bázi biomasy, na bázi zemního plynu. Jedním z alternativních zdrojů energie vytápěcí soustavy jsou aktivní solární systémy. Přitom nejvyšší priorita záleţí nejdříve na sniţování potřeby tepla na vytápění a aţ poté na aktivní solární systémy. Tyto systémy se dají rozdělit na dvě kategorie, na fototermické systémy, které přeměňují sluneční záření na teplo odváděné kapalným médiem nebo vzduchem do akumulátoru a fotovoltaické systémy, které přeměňují sluneční záření na elektrickou energii. Aktivní solární systémy mají solární kolektory umístěné nejčastěji na ploše šikmých střech nebo na plášti budovy, v případě plochých střech se montují na podpůrné konstrukce. Fototermický (teplovodní) systém ovlivňuje v průběhu roku nabídka slunečního záření, která kolísá podle dané oblačnosti a podle ročního období, musí se tedy zřídit doplňkový zdroj tepla nebo akumulační prvek. Snaha zvětšovat plochu kolektorů a čekat větší zisky má své hranice, obyčejné systémy s akumulací totiţ nezajišťují v letním období adekvátní odběr tepla a 5

POČINKOVÁ, Marcela, a další. 2004. Úsporný dům

20

naopak v zimě je vlivem oblačnosti nabídka často omezená. Při vyuţívání fotovoltaických systémů je vhodné nejdříve zjistit před návrhem, jaké je mnoţství dopadajícího slunečního záření v dané lokalitě. Optimální poloha těchto panelů je mezi JV a JZ orientace se sklonem 20 aţ 50 a s potřebou zajistit minimální stínění. Optimální poloha zajistí 70 % roční produkce na období duben aţ září. Tyto systémy slouţí pro ohřívání nebo předehřívání teplé vody, mohou podporovat vytápění a pouţívají se také na ohřev bazénů. K těmto všem zmíněným zdrojům tepla je v otopné soustavě na trhu mnoho otopných těles a prvků a je třeba zváţit, které se k danému zdroji tepla nejvíce hodí. Jde o různé konvektory zabudované v podlaze, podlahové vytápění, otopná tělesa, apod. Je třeba ale, aby soustavy byla regulovatelná a nedoházelo k přetápění místností 6. Centrální zásobování teplem Tepelné čerpadlo Elektrokotel Akumulační kamna S akumulační nádrţí Kotel na lehký topný olej Kotel kondenzační na propan Kotel nízkoteplotní na propan Kotel běţný na propan Kotel běţný zemní plyn Automatický kotel obilí Kotel na rostlinné pelety Kotel na štěpku Automatický kotel na pelety Automatický kotel na pelety Kotel na dřevěné pelety Kotel na zplynování dřeva brikety Kotel na zplynování dřeva Krbová kamna s vloţkou na dřevo Klasický kotel na koks Automatický kotel na černé uhlí Klasický kotel na černé uhlí Kamna na černé uhlí Automatický kotel na hnědé uhlí Klasický kotel na hnědé uhlí Kamna na hnědé uhlí Roční náklady

40,816 24,697

76,608 58,314 59,508 49,492 44,371 47,641 50,852 44,669

20,915 25,347 20,000 26,743 28,228 29,889 36,571 27,397 41,096 49,853 25,974 37,780 41,558 20,139 29,293 32,222 0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

Graf č. 3: Roční náklady na vytápění různých zdrojů tepla při spotřebě tepla 100 GJ Zdroj: tzb-info.cz. Porovnání nákladů na vytápění podle druhu paliva. [Online] [Citace: 13. Březen 2011.] http://www.tzb-info.cz/tabulky-a-vypocty/269-porovnani-nakladu-na-vytapeni-podle-druhu-paliva.

6


21

Tabulka č. 2: Porovnání nákladů na vytápění podle druhu paliva při spotřebě tepla 100 GJ Zdroj: tzb-info.cz. Porovnání nákladů na vytápění podle druhu paliva.

22

50% 75% 85% 85% 90% 95%

Krbová kamna s vloţkou Kotel na zplynování dřeva

Kotel na zplynování dřeva

Kotel na dřevěné pelety

Automatický kotel na pelety

Automatický kotel na pelety

Dřevo

Dřevěné brikety

90% 85% 89% 89% 95%

Kotel na rostlinné pelety

Automatický kotel

Kotel běţný

Kotel běţný

Kotel nízkoteplotní

Rostlinné pelety

Obilí

Zemní plyn

95%

Akumulační kamna

200,4 Kč/měsíc + NT: 2,40761/kWh 400 / GJ

98% 100%

Centrální zásobování teplem

508,8 Kč/měsíc + NT: 2,41121 kWh

232,8 Kč/měsíc + NT: 1,89881 kWh

18,5 / kg

21 / kg

3,20 / kg 1,18592/kWh 12,46 Kč/m3 + 296,42 Kč/měsíc

3,65 / kg

2,00 / kg

4,70 / kg

4,80 / kg

3,00 / kg

8,50 / kg

4,80 / kg

2,90 / kg

Cena paliva v Kč

Průměrný roční topný faktor 3

42 MJ/kg

46,4 MJ/kg

37,82 MJ/kg

18 MJ/kg

16 MJ/kg

12,5 MJ/kg

18,5 MJ/kg

17,5 MJ/kg

14,6 MJ/kg

27,5 MJ/kg

23,1 MJ/kg

18 MJ/kg

Výhřevnost paliva

Tepelné čerpadlo D55d jistič nad 3x25 A do 3x32 A

95%

93%

S akumulační nádrţí

Elektřina akumulace D25d jistič nad 3x25 A do 3x32 A

Elektrokotel

89%

Kotel na lehký topný olej

Elektřina přímotop D45d jistič nad 3x25 A do 3x32 A

102%

Kotel kondenzační

Lehký topný olej ELTO

Propan

80%

Kotel na štěpku

Štěpka

Dřevěné pelety

62%

55%

Klasický kotel na uhlí 80%

50%

Kamna na uhlí

Klasický kotel na koks

80%

Automatický kotel na uhlí

Automatický kotel na uhlí

50% 55%

Účinnost zdroje

Kamna na uhlí Klasický kotel na uhlí

Zdroj

Koks

Černé uhlí

Hnědé uhlí

Druh paliva

1,47 1,44

0,89

2,76

2,10

2,14

1,78

1,60

1,72

1,83

2,01

0,75

0,91

0,72

0,96

1,02

1,08

1,32

1,48 0,99

1,79

0,94

1,36

1,50

0,73

1,16 1,05

Cena tepla Kč / kWh

50 852,-

2422 kg

24 697,40 816,40 000,-

102 GJ 100 GJ

76 608,-

58 314,-

59 508,-

49 492,-

44 371,-

9259 kWh

29240 kWh

29240 kWh

29869 kWh

2675 kg

2113 kg

47 641,-

44 669,-

34652 kWh 3300 m3 2269 kg

20 915,-

25 347,-

20 000,-

26 743,-

28 228,-

29 889,-

36 571,-

41 096,27 397,-

49 853,-

25 974,-

37 780,-

41 558,-

20 139,-

32 222,29 293,-

Náklady na vytápění Kč / rok

6536 kg

6944 kg

10000 kg

5690 kg

6006 kg

6359 kg

7619 kg

13699 kg 9132 kg

5865 kg

5422 kg

7871 kg

8658 kg

6944 kg

11111 kg 10101 kg

Spotřeba paliva / rok

Porovnání nákladů na vytápění podle druhu paliva (výpočtová spotřeba tepla = 100 GJ (27,8 MWh))

1.2.4 Větrání Mnozí uţivatelé a investoři si zřídka uvědomují co má za následky při snaze sníţit energetickou spotřebu utěsnění pláště budovy a nezajistit při tom dostačující větrání budovy. Společně s energetickými opatřeními toto správně realizované větrací zařízení zajišťuje tichý, hygienický a efektivní provoz 7. Větrací systémy mohou mít přirozené a nucené větrání a dále se dělí na celkové větrání (výměna vzduchu je zajištěna rovnoměrně v celém prostoru), místní větrání (vzduchu se odvádí nebo přivádí přímo z daného místa), oblastní větrání (je kombinací výše uvedených). Soustavy přirozeného větrání fungují na principu infiltrace, coţ představuje větrání uskutečňované porézností stěn a spárami oken a dveří, dále pak větrání okny, šachtovém větráním, kde je odvod a přívod vzduchu zajištěn skrze šachty a ovlivňuje ho rychlost větru. Další přirozené větrání je tzv. aerací zajištující odvod a přívod vzduchu pomocí uměle vytvořených větracích otvorů. Nucené větrání můţe být podtlakové, přetlakové, rovnotlaké a představuje větrací systémy, kde je odvod a přívod vzduchu přiváděn pomocí ventilátorů. Některé systémy se kombinují a u nuceného větrání je moţná instalace rekuperace tepla 8. Při přirozeném nebo odtahovém větráním je nezbytná výměna vzduchu 30 m3/h/osobu. Přitom větráním okny unikne z budovy cca 900 kWh/a tepla na osobu. Tyto tepelné úniky nelze vyváţit např. zvýšením tepelné izolace pláště budovy či jiným opatřením a celkově zvyšují náklady na vytápění. Např. u energeticky efektivních domů je jednoduché větrání s přímým přísunem čerstvého vzduchu bez předehřevu nebo pouze s odtahovým ventilátorem nedostačující a snahou splnění všech předpokladů se bez řízeného větracího systému s rekuperací nelze dosáhnout. Instalací řízeného větrání s rekuperací se zajistí mnoho výhod jako je neustálý přísun čerstvého vzduchu do všech místností, odvádění nepříjemných zápachů a vlhkosti, vyloučení hlukové zátěţe z venkovního prostředí, filtrace nečistot a alergenů venkovního vzduchu, úspora nákladů na chlazení a vytápění, zamezení rizika přehřívání budovy. Nejdůleţitějšími faktory větracích jednotek s rekuperací jsou jejich stupně získávání tepla, spotřeba elektrické energie, hluk a hygiena. Z teoretického hlediska lze odpadní vzduch ochladit na teplotu venkovního vzduchu a ten zase ohřívat na teplotu odpadního vzduchu, tato 100 % účinnost ale není běţně dosaţitelná a dalo by se jí dosáhnout jen s velice vysokými náklady. Rekuperační výměník slouţí pro vyuţívání tepla z odpadního vzduchu a funguje v principu tak, ţe jdoucí odpadní vzduch z místností prochází výměníkem 7 8

NAGY, Eugen. 2009. Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům BYSTŘICKÝ, Václav, POKORNÝ, Antonín. 2006. Technická zařízení budov - B

23

a tam bezkontaktně ohřívá přicházející chladný čerstvý vzduch z venkovního prostředí, aniţ by došlo ke smíšení s odpadním vzduchem, dalo by se tedy říci, ţe zadarmo předehřívá vzduch. Princip / nákres

Profil proudění Typ výměníku Účinnost

Kříţový deskový výměník

Protiproudý deskový výměník

Protiproudý kanálový výměník

50 – 70 %

70 – 80 %

85 – 90 %

Tabulka č. 3: Rozdělení rekuperačních výměníků dle typu a účinnosti Zdroj: Centrum pasivního domu. 2010. Nucené větrání s moţností rekuperace odpadního tepla v objektech pro vzdělávání

Obrázek č. 5: Schéma principu rekuperace odpadního vzduchu Zdroj: POČINKOVÁ, Marcela, a další. 2004. Úsporný dům

Obrázek č. 6: Schéma protiproudového rekuperačního výměníku Zdroj: Centrum pasivního domu. 2010. Nucené větrání s moţností rekuperace odpadního tepla v objektech pro vzdělávání

Účinnost rekuperační jednotky je ovlivněna kromě koncepčního a konstrukčního řešení také tím, jak se vyloučí tvorba ledu na površích větracích systémů. Tato vrstva ledu se vytváří, kdyţ je teplota venkovního vzduchu tak nízká, ţe se jím ochlazovaný odpadní vzduch ve výměníku ochladí aţ na bod mrazu. K zamezení tohoto problému se dá pomocí předehřevu nasávajícího studeného vzduch, regulací průtokových poměrů nasávaného a odpadního vzduchu a předehřevem studeného vzduchu v zemním výměníku tepla. 24

Zemní (geotermální) výměník tepla slouţí v chladném období k předehřívání studeného vzduchu přiváděného do větracího zařízení a skládá se z potrubního systému instalovaného v zemi. Systém je univerzální, a tak lze v letním období přivádění vzduch naopak předchlazovat. Potrubní systém se ukládá do hloubky 1,5 – 2,5 m, kde má půda teplotu přibliţně 4 – 8 C, uprostřed léta 10 – 14 C. Tyto výměníky se realizují jako vzduchové zemní výměníky (VZVT) nebo kapalinové tzv. solankové zemní výměníky (SZVT). VZVT v zimě při teplotách venkovního vzduchu – 15 C vzduch ohřeje na teplotu 2 – 5 C a v létě naopak při 32 C ochlazuje na 19 – 22 C. Je zde moţná i tvorba kondenzátu, to je řešeno revizní šachtou, ke které je potrubní systém vyspádován (cca 2 %) a tak umoţněn odtok kondenzátu. U SZVT nasávaný vzduch neproudí podzemním potrubím jako u VZVT nýbrţ vstupuje do domu a zemní teplo se odevzdá ještě před větrací jednotkou výměníkem solanka. Tento systém dostal název díky nemrznoucímu vodnému roztoku chloridu sodného tzv. solanka, který přebírá teplotu půdy a tu pak následně ohřívá nebo ochlazuje nasávaný vzduch proudící přes výměník. Tento okruh je tvořen z hadic a jejich trasa je poměrně variabilní. U obou výměníků je potřeba regulace vloţenou před větrací jednotku.

Obrázek č. 7: Tepelný výměník solanka Zdroj: NAGY, Eugen. 2009. Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům

Vzduchotechnický systém je tvořen z plochých kanálů nebo trubek společně s odbočkami, tlumiči hluku, otvory na čištění, vyústkami a příslušenstvím. Systémy potrubí jsou vedeny nejčastěji v rovinách stropů a rozváděny co nejkratší cestou, proto jsou větrací jednotky umístěné uprostřed půdorysu budovy, rychlost proudění vzduchu je 3 m/s. Nedílnou součástí tohoto systému musí být filtr k zachytávání nečistot, jehoţ frekvence výměny závisí na období provozu a dané lokalitě (doporučeno po 5 letech).

25

Hlavním důvodem proč zřizujeme větrací zařízení je, aby v budově byl dostatek čerstvého vzduchu. Jaká je nutná potřeba vzduchu se určuje intenzitou výměny vzduchu, která udává obměnu vzduchu za jednu hodinu neboli kolikanásobě se objem vzduchu vymění. Výměna vzduchu na osobu je 30 m3/h a přívod vzduchu má být takový aby v jedné místnosti bylo přijatelné klima pro zdrţování dvou osob, tedy např. pro loţnici nebo obývací pokoj má být objemový průtok vzduchu 40 – 50 m3/h. Průměrný objemový průtok odpadního vzduchu je mezi 40 – 60 m3/h pro dostatečný odvod vlhkosti a zápachů (kuchyně, koupelny, WC) 9. Norma ČSN 73 0540 – tepelná ochrana budov udává intenzitu přirozené výměny vzduchu v místnosti označením n [1/h], [m3/(m2 . h)] definující kolikrát za hodinu se v místnostech vymění všechen vzduch. Pro obytné a obdobné budovy je minimální mnoţství potřebného vzduchu mezi n = 0,3 – 0,6 h-1. Pro pobytové nejméně 15 m3/h na osobu při klidové aktivitě a při aktivitě 25 m3/h, v učebnách se uvádí 20 – 30 m3/h na ţáka 10.

1.3 Energeticky efektivní domy a výstavba 1.3.1 Energetické standardy budov 350 Elektrický proud na větrání Konečná energie kWh / (m2. a)

300 250

Elektrický proud pro domácnost 35

Teplá voda

35

Vytápění

200 150 100

30 220

50

30 20 20

100

5

40 0 Starší budova postavená do r. 1990

Novostavba splňující Nízkoenergetický dům poţadavky tepelnětechnické normy ze začátku 21. století

2 15 15

10

Energeticky pasivní dům

Graf č. 4: Porovnání průměrné energetické náročnosti různých druhů obytných budov Zdroj: NAGY, Eugen. 2009. Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům

Energeticky efektivní dům (EED) představuje oproti běţným budovám především úsporné a zdravé bydlení bez teplotních výkyvů dosaţené pomocí cíleně energeticky efektivních opatření. Hlavními zástupci energeticky efektivní výstavby jsou nízkoenergetické domy (NED) a energeticky pasivní domy (EPD), které se vyznačují tím, ţe oproti běţným domům 9

NAGY, Eugen. 2009. Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům ČSN 73 0540 - Tepelná ochrana budov. Praha (2007)

10

26

potřebují na vytápění přibliţně třetinu aţ desetinu tepla. Princip EED vychází ze dvou základních myšlenek: udrţení tepla, aby neunikalo z budovy a tím nebylo zapotřebí teplo doplňovat a efektivně vyuţívat teplo, které je obsaţené v odpadním vzduchu ve prospěch domu. Tyto dvě myšlenky představují hlavní cestu k dosaţení EED. Zlepšením tepelně technických vlastností obvodového pláště se dosáhne toho, ţe tepelné úniky jsou pak nepatrné a díky tomu není zapotřebí dodávat teplo ve velkém mnoţství prostřednictvím vytápění. Takto zdokonalený obvodový plášť je právě charakteristickým znakem EED, dodávané teplo do místností pak nepředstavuje zásadní roli a není třeba do budovy instalovat systémy vytápění v tradičním pojetí. Tato skutečnost má za následek, ţe se ušetří investiční náklady na systém vytápění, které se naopak mohou přesunout do zlepšení vlastností obvodového pláště a inovací techniky. Druhým uţitkem je neinstalování tradičních systémů vytápění , kterými se provozní nálady na vytápění značně redukují přibliţně asi o 40 % u NED a aţ 80 % u EPD (Tabulka č. 4). Ve srovnání s donedávna běţnými budovami se u EED revolučně mění energetické zabezpečení, tepelné ztráty obvodovými konstrukcemi jsou sníţeny na minima, tepelná ztráta díky větrání odpadá a navrhují se větrací systémy, které zpětně získávají teplo z jiţ pouţitého vzduchu. Minimalizace teplených ztrát a maximalizace pasivních tepelných zisků byly dřívější neznalostí a nezkušeností této strategie základního principu EED vnímány jako dva protiklady vzájemně se vylučující. Pokud se například vyuţívá pasivních solárních zisků a neomezí se tepelné ztráty z budovy, příspěvek těchto solárních zisků je pak velmi krátkodobý. Charakteristika, tepelnětechnický standard, spotřeba energie Hodnota U konstrukcí (W/(m2 . K)) Hodnota U oken (W/(m2 . K)) Tepelný příkon (W/m2) Teplo na vytápění (kWh/(m2 . a)) Teplo na ohřev vody (kWh/(m2 . a)) Elektrická energie (kWh/(m2 . a)) Celková měrná potřeba energie (kWh/(m2 . a))

Existující starší dům

Novostavba podle norem

Nízkoenergetický dům (NED)

Energeticky pasivní dům (EPD)

0,9 – 1,1

0,3 – 0,4

0,18 – 0,25

0,10 – 0,15

2,5

1,8

1,3

0,8

110

60

20 – 30

10

180 – 220

80 - 120

30 – 50

max. 15

30 - 35

25 - 30

20 – 25

10 – 15

30 – 35

30 - 35

20 – 25

10 – 15

235 - 285

135 - 185

70 – 100

35 - 42

Tabulka č. 4: Charakteristika různých tepelně technických standardů budov Zdroj: NAGY, Eugen. 2009. Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům

27

Mezi nejrozšířenější zástupce EED patří jednoznačně NED, díky jehoţ postupného zdokonalování se později dospělo k EPD. Dále tu jsou energeticky nulové domy (END), energeticky nezávislé (autarktní) domy (EAD) a plusenergetické domy (PED). Odlišují se především v různém řešení energetických soustav. Jejich stavebně konstrukční a koncepční řešení v principu odpovídá standardu EPD. Jiné vylepšování řešení jako například zvyšování tepelně izolační tloušťky nad velikosti EPD nemá smysl a v praxi by bylo těţké jej provést. V mezinárodních podmínkách se výpočty a kategorizace těchto domů často liší, proto se musí pozornost směřovat na správné rozlišení. V praxi můţe nastat situace, ţe budovy navrţené v různých energetických standardech mají spotřebu tepla na vytápění značně odlišnou, neţ se předpokládala standardizovaným výpočtem. Je to dáno vlivem skutečného uţívání, aktuálním klimatem, různou stavební realizací apod. Vyskytne se tedy budova, která svými parametry spadá mezi NED a EPD (U = 20 – 30 kWh/(m2 . a)). Můţe se označit jako téměř EPD nebo jako dům s velmi nízkou potřebou tepla. NED jsou budovy s maximální potřebou tepla na vytápění 50 kWh/(m2 . a). Na splnění těchto podmínek nemusí být dán závazný tvar budovy, ale čím výhodnější je kompaktnost tvaru, tím snáze se dociluje tohoto kritéria. Různá další kritéria jsou doporučována, ale ne jednoznačně stanovena. Patří sem zejména koncepce, vysoký tepelně izolační standard, neprůvzdušnost obvodových konstrukcí, zamezení tepelných mostů, zvýšené solární zisky, řízené větrání s vyuţíváním tepla z odpadního vzduchu, vyuţívání obnovitelných zdrojů energie a účinný systém vytápění. Historie nízkoenergetické výstavby začínala od 70. let 20. století, kde první zkušenosti byly učiněny v USA ve Skandinávii zdokonalováním tzv. solárních domů. NED se ale nejvíce uplatňovaly od 80. let 20. století v Německu, kde se vylepšením konceptu dospělo k vývoji EPD. Pasivní domy jsou charakterizovány ještě výraznějším sníţením energetické spotřeby, jejichţ potřeba tepla na vytápění je do 15 kWh/(m2 . a). Na rozdíl od dosahování poţadavků NED se ty kladené na EPD provádí velmi náročně. EPD se tedy vyznačují výrazným omezením tepelných ztrát tak, ţe uţ není nutný tradiční způsob vytápění. V domu je vytvořen celoroční vysoký standard obytného komfortu, a to bez aktivního vytápěcího systému. Dům se vytápí a chladí pasivním způsobem. Dodávka tepla nehraje podstatnou roli a dá se říci, ţe je do značné míry nezávislý. END neboli dům s nulovou potřebou energie, svůj název získal díky kritériu potřeby tepla, která se blíţí k nule resp. má být menší neţ 5 kWh/(m2 . a). Realizace těchto domů není příliš častá, protoţe pro výstavbu je potřeba mimořádně vhodných podmínek a vysokých investic do technických zařízení. To je důvodem proč se s nulovými domy setkáváme jen velmi zřídka. Snahou těchto domů je dosáhnout 28

neutrálního výsledku bilance energie a emisí v období jednoho roku. Produkuje vlastní elektřinu prostřednictvím obnovitelných zdrojů, a to fotovoltaickým systémem nebo malou větrnou turbínou. Potřeba tepla na vytápění je tedy pokryta vyuţíváním sluneční energie a to jak pasivním tak aktivním způsobem. Pro EAD je charakterizující, ţe pokrývají jakoukoli potřebu energie, potřebu na vytápění, přípravu teplé vody anebo na provoz elektronických spotřebičů a vyuţívají na to pouze sluneční energie bez připojení na veřejnou elektrickou síť. Oproti jiným EED tedy tento nutně vyţaduje fotovoltaický systém se zásobníkem energie zabezpečující dům na celý rok. Obsahuje pouze úsporné domácí spotřebiče a je zde snaha o redukování potřeby tepla součinností s úsporou elektřiny. Výstavba těchto domů probíhá zejména v odlehlých oblastech, kde není moţné budovy napojit na veřejnou elektrickou síť jako je např. ve vysokohorských oblastech. Posledním zástupcem EED je PED, který je skoro shodný s EAD, pouze s rozdílem, ţe fotovoltaický systém je navrţen na pokrývání vlastní spotřeby, ale i na vytváření přebytku elektrické energie odprodávaný jejímu správci do distribuční soustavy. Fotovoltaické panely jsou umístěny na plášti budovy, střeše a fasádě 11.

1.3.2 Výhody a specifika energeticky efektivních domů Komfort bydlení v argumentaci s technickými zařízeními je dnes pro investory EED hlavním kritériem a největší motivací. Počítají i s tím, ţe pro EED je charakterizující nejvyšší míra tepelné

pohody

a

vysoká

kvalita

vnitřního

vzduchu,

oproti

běţným

budovám

s nedostatečnými izolacemi a nízkou kvalitou vnitřního vzduchu. Důleţité jsou i parametry ohledně akustického komfortu, relativní vlhkosti vzduchu nebo regulování teplot v různých místnostech podle jejich subjektivních poţadavků. Součinnost objektu vybaveného takto efektivními technologiemi s uţivatelem je předpokladem očekávaného zhodnocení investic a skutečně představuje nové rozměry bydlení. Kvalita vnitřního vzduchu je díky řízenému větrání vysoká, jeho nepřetrţitá činnost je typická pro období od listopadu aţ do února, kdy se aktivuje chladící reţim během letních veder. Do vnitřního prostoru je prostřednictvím větrací jednotky s filtrem proti zanášení nečistot přiváděn dostatek čerstvého vzduchu v noci nebo i v nepřítomnosti uţivatelů. Větrání bez toho, aby se musela otvírat okna, zaručuje především v rušných oblastech vyloučení hlukové zátěţe. U přirozeného větrání, kterým se rozumí výměna vzduchu řízená podle úvahy uţivatele, je chování osob často odlišné - od častého větrání aţ po výjimečné větrání. Ve vztahu poţadavků výměny vzduchu a úsporami energie se výrobci oken dostali aţ k 11


29

mikroventilacím uvolněním polohy kličky nebo větracími spárami v okenních rámech. Pro trvalé větrání je tento způsob stěţí pouţitelný, protoţe se musí také splňovat poţadavky těsnosti oken a ochrana proti hluku. Teplotní komfort vnitřních prostor je rovněţ dán kvalitou obvodového pláště a systémem výměny vzduchu a ovlivňuje ho řada základních faktorů jako je teplota vzduchu, teplota povrchů, pohyb vzduchu a způsob vytápění. Teplota vnitřního klimatu je u těchto domů projektována na 20 C, v praxi jsou tyto teploty ale různější od 19 do 26 C s průměrem 22,6 C, protoţe teplota je výrazně ovlivňována uţivateli. V letním období při venkovních teplotách kolem 35 C se vnitřní teploty pohybují v akceptovatelné úrovni 26 C. Při teplotách vnitřních ploch uţivatel pociťuje přijatelný teplotní komfort aţ od povrchové teploty 19 C. Uchováním tepla uvnitř EED se zlepší teplotní komfort bydlení a nevzniká díky tomu nepříjemný pocit způsobený prouděním vzduchu. Proudění vzduchu by mělo být v místnostech do 0,1 m/s, jinak ho při vyšších rychlostech uţivatel pociťuje. Pohyb vzduchu v místnostech nastává důsledkem netěsností obvodového pláště, rozdílných teplot povrchů a vnitřního prostředí a konvektivním prouděním vzduchu vlivem otopných těles. Teplotní komfort velice ovlivňuje i způsob vytápění místností. Správný obytný komfort člověk pociťuje pouze při optimálních parametrech vzduchu 19 aţ 24 C a relativní vlhkosti 40 aţ 60 %, niţší vlhkosti vzduchu způsobují vysychání sliznic a dýchacích cest, odchylky vlhkostí 30 aţ 60 % lze povaţovat za přípustné. V místnosti důsledkem dýchání osob, vařením, sprchováním, rostlinami apod. vlhkost v krátké době narůstá. Pokud se poté nedodrţí přiměřený větrací reţim, vlhkost začne nekontrolovatelně stoupat se všemi riziky. V zimním období je venkovní vzduch chladnější a tím sušší, relativní vlhkosti v EPD v nejstudenějším období jsou mezi 30 aţ 40 %. Jde tedy o běţné hodnoty, díky nimţ v takových podmínkách nemají spory plísní moţnost se rozmnoţovat. Přednosti, které mají EED, poskytují objektu ještě nerušené prostředí hlukem. Faktory, zajišťující tento akustický komfort, jsou tepelně izolační vrstvy obvodového pláště, okna s trojsklem, vynikající vzduchotěsnost, řízené větrání bez nutnosti větrání okny. Důsledkem těchto faktorů se vytváří prostředí, kde uţivatelé více vnímají vnitřní zdroje zvuku. Největším zdrojem zvuku v tomto objektu můţe být větrací systém, pozornost se musí směřovat na umístění větracího přístroje a potřebu akusticky oddělit tento přístroj od obytných místností. Řešení můţe být i ve správném výběru kvalitních akusticky izolovaných dveřích v místnosti s větracím přístrojem. 30

Znakem výstavby EED je vyuţívání takových stavebních materiálů, které nemají vysoký dopad na ţivotní prostředí. Běţné budovy vyuţívající stavební materiály jako jsou kovy, keramika, plasty a jiné syntetické výrobky se vyznačují vysokou mírou dopadu na ţivotní prostředí. Bydlení v EED představuje do budoucna pro uţivatele velkou míru jistoty a bezpečnosti. Je to z důvodů připravenosti moţného růstu cen energie, protoţe náklady nutné např. v EPD jsou ve srovnání s běţnou budovou o 75 % niţší, a také z důvodu moţné koncentrace škodlivin na daném území, které se nedotkne kvality vzduchu v interiéru. Zásadní otázkou, jeţ si kladou investoři při rozhodování o stavbě EED, je zda zaplatí za EED více neţ za běţný dům a pokud ano, kdy se mu investice vrátí. Náklady se zvyšují investicemi do většího zateplení nebo účinnější rekuperací apod., ale zároveň se zvyšuje kvalita stavby. I přes tyto vyšší investice se mnoho investorů spíše rozhodne pro kvalitu stavby s vysokými uţitnými vlastnostmi. Budeme-li brát v úvahu postupné zvyšování cen energie, jsou dnes tyto stavěné domy, jejichţ nákladnost během celkového ţivotního cyklu nepřekračuje nákladnost konvenčních novostaveb, cenově výhodnější. Dá se říci, ţe se ze standardů EED stává způsob výstavby s nejniţšími celkovými náklady. Průměrné fakturované náklady na 1 m2 obytné plochy EPD z celkového mnoţství 119 projektů realizovaných NSR (Německá spolková republika) 12: Rodinný dům

94 projektů

1 375 €/m2

Dvojdům

11 projektů

1 390 €/m2

Řadový dům

7 projektů

1 280 €/m2

Bytový dům

7 projektů

1 250 €/m2

1.3.3 Udrţitelná výstavba Dnešní starší zástavby svým provozováním značně zatěţují ţivotní prostředí. Především vyčerpáváním přírodních surovin, ale i znečišťováním prostředí a to po celou dobu existence stavby, od realizace stavby aţ po demolici. Proto je zde snaha o udrţitelnou výstavbu, která má za cíl přehodnotit minulé negativní trendy vývoje stavebnictví z druhé poloviny 20. století na takový vývoj stavebnictví, aby se uspokojily základní potřeby dnešních generací bez toho, aby se ohrozily potřeby budoucích generací zachováním přírody a přirozeného ekosystému. Udrţitelná výstavba si klade priority na zvyšování energeticky efektivní výstavby, k efektivnějšímu řízení provozu těchto budov, efektivnější vyuţívání surovin, snaha o sniţování mnoţství odpadů a emisí v ţivotním cyklu budovy, sniţování spotřeby vody a zamezení jejího 12


31

znečištění, efektivnější vyuţívání pozemků vhodnou zástavbou a tvorbu zdravého ţivotního prostředí. V České republice je v současné době zatím jen málo početná výstavba nízkoenergetických domů a výstavba energeticky pasivních domů je teprve v začátcích oproti zahraničí, kde se výstavba EED těší stále větší oblibě, a to zejména ve Skandinávii, v Rakousku a Německu. V těchto zemích se energetické předpisy zpřísnily natolik, ţe všechny nové budovy se stavějí uţ v nízkoenergetickém standardu

13

. K začátkům výstavby

EPD v České republice přispěl nedávno vybudovaný soubor dvanácti pasivních domů postavených v Českém ráji – Koberovy. Výstavba firmou ATREA s.r.o. byla dokončena v roce 2007 14.

1.3.4 Příklad energeticky efektivního domu od společnosti JRD Vila Dolní Měcholupy VI Začátek a konec výstavby: 2009 – 2010 Typ objektu:

Novostavba nízkoenergetického bytového domu

Počet bytových jednotek:

8 jednotek

Společnost:

JRD, s.r.o.

Adresa domu:

Na Slavíkově 696/106, Dolní Měcholupy

Obrázek č. 8: Vila Dolní Měcholupy VI Zdroj: tzb-info.cz. Developerské projekty s nízkou energetickou náročností. [Online] [Citace: 10. Březen 2011.] http://www.tzb-info.cz/5234-developerske-projekty-s-nizkou-energetickou-narocnosti

Tento nízkoenergetický bytový dům se nachází ve vilové zástavbě v lokalitě Prahy 15 – Dolní Měcholupy v ulici Na Slavíkově. Bytový dům s označením Vila Dolní Měcholupy VI je uţ šestým projektem bytových domů společnosti JRD, s.r.o., která se specializuje na výstavbu nízkoenergetických domů a realizuje je právě v lokalitě Prahy 15. Dům má 3. nadzemní 13

NAGY, Eugen. 2009. Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům ATREA. Soubor 12-ti pasivních rodinných domů. [Online] [Citace: 21. Únor 2011.] http://www.atrea.cz/cz/realizace-obytneho-souboru-12-ti-pasivnich-rodinnych-domu-a-skoliciho-strediskakoberovy-cesky-raj

14

32

podlaţí s 8 bytovými jednotkami o velikostech 2+kk aţ 4+kk a o rozloze 55 – 106 m2 s předzahrádkou nebo terasou. Součástí domu je i výtah a garáţe. Z hlediska konstrukčního popisu je budova navrţena jako ţelezobetonový skelet s výplňovým cihelným zdivem a obvodový plášť je opatřen tepelnou izolací (polystyrenem) tl. 160 – 180 mm. Jsou, zde pouţita dřevěná okna z europrofilů s trojskly. V budově je navrţen také nucený větrací systém se zpětným získáváním tepla z odpadního vzduchu. Zbytková potřeba tepla je pokryta pomocí elektrokotle o výkonu 6 kW. Vše lze přehledně ovládat pomocí umístěných regulátorů v jednotlivých bytech. Teplá uţitková voda je připravována centrálně v zásobnících umístěných v suterénu, ty jsou ohřívány pomocí fotovoltaických solárních panelů umístěných na střeše a popřípadě dohřívány pomocí elektrokotle. Spotřeba na

Vila Dolní Měcholupy VI kWh/m2/rok

Standard kWh/m2/rok

Úspora kWh/m2/rok

Úspora Kč/ 80 m2/rok (kWh=2,08 Kč)

Vytápění Chlazení Příprava TV Osvětlení Pomocná energie Celkem

4,1 0,0 11,1 5,1 2,2 22,5

64,5 0,0 28,5 5,1 1,9 100,0

60,4 0,0 17,4 0,0 -0,2 77,5

10 044 0 2 897 0 -40 12 901

Tabulka č. 5: Přehled spotřeby a úspor energie za rok – Vila Dolní Měcholupy VI Zdroj: tzb-info.cz. Developerské projekty s nízkou energetickou náročností. [Online] [Citace: 10. Březen 2011.] http://www.tzb-info.cz/5234-developerske-projekty-s-nizkou-energetickou-narocnosti

Ceny těchto bytů (prodaných) byly obdobné s ostatními novostavbami v této lokalitě, pohybovaly se okolo 3 366 000 aţ 4 534 000 Kč. Například jedna bytová jednotka v této budově o rozloze 90 m2 má celkovou spotřebu energie 22 kWh/m2/rok, oproti běţnému domu se spotřebou energie 100 kWh/m2/rok se ušetří 7020 kWh, coţ představuje částku cca 15 000 – 25 000 Kč ročně 15.

15

tzb-info.cz. Developerské projekty s nízkou energetickou náročností. [Online] [Citace: 10. Březen 2011.] http://www.tzb-info.cz/5234-developerske-projekty-s-nizkou-energetickou-narocnosti

33

Obrázek č. 9: Průkaz energetické náročnosti budovy – Vila Dolní Měcholupy VI Zdroj: tzb-info.cz. Developerské projekty s nízkou energetickou náročností. [Online] [Citace: 10. Březen 2011.] http://www.tzb-info.cz/5234-developerske-projekty-s-nizkou-energetickou-narocnosti

1.4 Renovace budov na energeticky úspornější 1.4.1 Současný stav budov Přehled současného stavu budov: 1. rodinné domy, 2. bytové domy postavené tradiční technologií 3. panelové budovy 4. občanské budovy Ad. 1. Rodinné domy Mezi rodinné domy (RD) postavené do roku 1960 patří všechny různé typy RD, jejichţ výstavba probíhala v celé naší historii od období první světové války aţ do poválečného období. Tyto domy představují nejpočetnější skupiny objektů, vyţadující rekonstrukci, a to ze 75 % celkového počtu RD v ČR. Pouţité materiály na obvodové konstrukce u těchto RD se značně liší. Nejvíce jsou však pouţívány nepálené cihly, pálené cihly, kámen, jejichţ tloušťka je v rozmezí mezi 400 aţ 700 mm. Většinou jde o jednoduché domy s obytným přízemím a neobydlenou půdou. Stropy bývají dřevěné trámové s prknovým záklopem a později se objevují i stropy z ocelových nosníků a ţelezobetonových vloţek. Podlahy jsou dřevěné a 34

okna většinou špaletová. Nejčastější rekonstrukcí u těchto domů je spodní část stavby, jejíţ problémem je zakládání v malé hloubce a bez hydroizolace. Vznikají proto problémy s vlhkostí, ochranou proti radonu a tepelnou ochranou. Vyskytují se i statické či jiné problémy způsobené vlhkostí, a proto jsou tedy nutné rekonstrukce i nosných konstrukcí. RD z období 1960 – 1990 byly vystavěny ze zdících materiálů, jako jsou keramické bloky tl. 250 – 400 mm nebo škvárobetonové tvárnice a později pak tvárnice z pórobetonu tl. 300 – 400 mm. Domy byly převáţně patrové s plochou střechou a s lepšími betonovými základy a to s betonovou základovou deskou a hydroizolací. V této době bylo mnoho domů podsklepeno a to částečně nebo úplně s garáţemi. Skladba stropů je ve většině případů z různých vloţkových systému keramických, betonových i monolitických ţelezobetonových konstrukcí. Okna jsou vesměs dřevěná špaletová. 60. aţ 70. léta umoţnila díky novým materiálům vyuţití nových systémů jednoplášťových střech, které ale přinášely nové problémy kondenzace vlhkosti, porušením vrstvy hydroizolace nebo jiným škodám v oblasti funkce střechy. Dalším novým systémem byly dvouplášťové střechy, které mají bezpečnější konstrukci a izolaci z plynosilikátových tvárnic, strusky, pěnoskla nebo později polystyrenu tl. 50 – 60 mm či rohoţí z minerálních vláken tl. 60 – 120 mm. Vyskytovaly se i střechy valbové nebo sedlové a obytná podkroví byla izolována izolacemi z minerálních vláken mezi krokvemi v tl. 60 – 120 mm. Devadesátá léta 20. století (období 1990 - 2000) přinesla velký výběr stavebních materiálů a konstrukcí, ze kterých byly domy tohoto období stavěny. Většina pouţívaných konstrukcí je nevyhovující nebo na hranici normových poţadavků, které klade současná platná norma ČSN 73 0540 o tepelné ochraně budov. Začínají se pouţívat okna a dveře, která jsou těsnější, plastová a s izolačními dvojskly, ovšem ve většině případů nesplňující současné platné normy ohledně výplně otvorů 16. 60. léta 1899 - 1979 Bytů v RD 1 649 756 [kWh/(m2rok)] 300 U – stěna 1,45 – 1,37 U – střecha 0,89 – 0,83 U – podlaha 2,10 – 1,86 U – okna 2,90 Období výstavby

60. – 90. léta 90. léta 1979 - 1985 1985 - 1992 1992 - 2002 od 2002 172 601 138 748 112 823 62 649 200 180 150 130 1,39 – 1,19 0,89 – 0,79 0,50 0,38 – 0,30 0,93 – 0,79 0,51 – 0,43 0,41 – 0,36 0,30 – 0,24 1,90 – 1,34 1,35 – 0,90 0,34 0,30 – 0,24 2,90 2,90 1,80 1,70

NED

EPD

50 0,15 0,12 0,15 – 0,20 1,20 – 0,80

15 0,10 – 0,15 0,10 – 0,12 0,12 – 0,15 0,80

Tabulka č. 6: Přehled součinitelů prostupu tepla pro současné RD Zdroj: Centrum pasivního domu. 2008. Analýza rekonstrukce rodinných domů na pasivní standard

16

Centrum pasivního domu. 2008. Analýza rekonstrukce rodinných domů na pasivní standard

35

Ad. 2. Bytové budovy postavené tradiční technologií Tato technologie výstavby bytových domů se prováděla ve velké míře přibliţně do konce padesátých let. Poté začínala výstavba především jen pomocí panelové technologie. Nejčastější systém byl z nosného masivního zdiva. Stropy byly většinou dřevěné trámové, ţelezobetonové monolitické později i montované. Při rozvoji skeletových soustav se tento způsob začal vyuţívat i zde a to především při výstavbě s větším počtem podlaţí. Nejstarší domy mají vnější zdivo smíšené z cihel a lomového kamene, které se později vyuţívalo jen na suterénní části budovy. V horních patrech pak byly cihly duté pálené nebo tvárnice z lehkých betonů (škvárobetonu nebo struskové pemzy). Pokud stěny plnily funkci nosnou, jejich tloušťky byly proměnné podle počtu podlaţí domu. Tedy nejmenší tloušťka stěny byla v nejvyšším patře, a to splňující poţadavky tehdejší legislativy z důvodů promrzání a zvyšovala se směrem dolů. U výplňového zdiva bylo pouţito dutých cihel nebo tvárnic z lehkých betonů a tloušťky stěn byly zvoleny tak, aby jejich tepelně izolační vlastnosti odpovídaly vlastnostem plných pálených cihel tl. 450 mm. K vylepšení tepelně izolačních vlastností se vyuţívalo různých sortimentů zdících prvků, jejichţ bylo na trhu z hlediska tvaru, velikosti a materiálu poměrně mnoho. Proto se můţeme setkat s různými tloušťkami stěn. K dosahování lepších vlastností se postupovalo i pomocí různých vazeb zdiva, které vytvářely pouţitím dutin v cihlách průběţné kanálky. Střechy byly ve většině případů šikmé bez obývaného podkroví a ploché střechy se vyskytovaly pouze na budovách, kde byla pouţita skeletová soustava. Pokud u šikmých střech byly půdní prostory vytápěny, střecha byla izolována deskami z heraklitu, křemeliny nebo později z lignoporem. U plochých střech byla izolace tvořena násypem, korkovými deskami, monolitickými vrstvami ze škvárobetonu, zpevněné cementovým potěrem, tvořící podklad pro hydroizolaci z asfaltu. Z otvorových výplní byla nejvíce pouţívána okna dřevěná dvojitá, případně dřevěná jednoduchá. Domy postavené po II. světové válce byly osazeny převáţně okny dřevěnými zdvojenými 17. Ad. 3. Panelové domy Historie panelové výstavby začala v roce 1957, kdy byl v bývalém Gottwaldově, dnes ve Zlíně postaven první panelový dům. Nejvyšší rozšíření panelové výstavby se dosáhlo v druhé polovině 70. let a to v obrovském čísle 45 000 dokončených bytů ročně. Podíl panelové výstavby na celkové výstavbě bytů byl okolo 80 %. Největšího podílu však panelová výstavba dosáhla v 80. letech s téměř 100 %. Největší počet postavených panelových budov byl na 17

Česká energetická agentura. 2004. Ekonomie energeticky úsporných opatření při uvažování odstranění zanedbané údržby

36

Moravě, v Praze a v severních Čechách. Výstavba panelových budov probíhala v několika různých konstrukčních soustavách. Nejznámější z těchto stavebních typů soustav jsou: G-58, T 06 B, VOS, T 08 B, B70, BANKS, PS 69, VVÚ-ETA, Larsen-Nielsen. Většina z těchto soustav měla své oblastní varianty, vycházející z materiálové základny jednotlivých krajů, kde byly postaveny. Obvodové pláště byly prováděny jako jednovrstvé z lehčených betonů. Později se objevovaly sendvičové pláště třívrstvé, kdy vnitřní ţelezobetonová část tl. 150 mm měla nosnou funkci a vnější ţelezobetonová vrstva kolem tl. 60 mm chránila vloţenou tepelnou izolaci uvnitř. Vad a poruch vyskytujících se u panelových domů je několik skupin. Mají zásadní význam pro ţivotnost domu a pro komfort uţivatelů. Závaţnou poruchou a vadou je statika a stabilita celého panelového domu, ohroţující bezpečnost. To se týká především poruchy balkónů, ale i atikových panelů. Poruchy a vady ohroţující hygienu a ochranu zdraví spočívají v tvorbě kondenzace ve špatném řešení detailů styků panelů, kde např. sendvičové panely svými izolacemi na sebe nenavazují. Dalšími poruchami mohou být zatékání do konstrukcí střechou, okny nebo spárami působící na ţivotnost stavebních dílů, vady technických instalací se špatnou izolací. Velmi závaţnou poruchou jsou vady ohroţující úspory energie a tepelnou ochranu. Mezi ně patří špatné a nedostačující tepelně technické vlastnosti obvodového pláště, vznikající tepelné mosty ve stycích panelů, nedostatečné izolační parametry okenních konstrukcí a meziokenních vloţek, nákladné osvětlení a energeticky náročné zastaralé typy výtahů apod. Z uvedených poruch a vad je patrné, ţe většina z nich je spojena s obvodovým pláštěm a spotřebami energie. První opravy obvodových plášťů byly prováděny od začátku 90. let. Z hlediska energetické náročnosti jsou panelové domy rozdílné, a to podle doby jejich výstavby. Starší panelové domy postavené v 70. letech mají izolace obvodového pláště daleko horší (izolace tl. 40 aţ 60 mm) neţ domy postavené v roce 1980 (izolace tl. 80 aţ 100 mm). Tyto problémy se netýkaly pouze obvodového pláště, ale i zateplení střech, kde u starších domů byla tl. 60 mm a později 100 aţ 120 mm. Ale u obou případů se stále jedná o nedostatečné zateplení. Pro další vývoj panelové výstavby byl důleţitý jiţ zmíněný rok 1980, kdy byla provedena revize typového řešení prefabrikovaných soustav, díky níţ byla v mnoha případech navýšena tloušťka tepelné izolace. Dnes platná norma ČSN 73 0540 stanovuje o

37

něco přísnější kritéria, kterým panelové domy postavené před rokem nebo po roce 1980 stále nevyhovují 18. Skladba

U W/(m2 . K)

- jednovrstvé nebo vrstvené panely ze škvárobetonu, struskobetonu, keramzitobetonu apod. tl. 200 – 300 mm

1,4 – 1,9

- jednovrstvé panely z křemeliny, keramiky, struskobetonu, keramzitobetonu apod. tl. 240 – 340 mm - ţelezobetonové sendvičové panely s tl. 40 – 60 mm polystyrénu

0,8 – 1,5

- ţelezobetonové sendvičové panely s tl. 60 – 100 mm polystyrénu - keramzitobetonové panely tl. 320 mm - keramické panely tl. 300 mm s 60 – 100 mm polystyrénu

0,5 – 0,9

Tabulka č. 7: Nejrozšířenější druhy materiálových řešení vnějších stěn panelových budov Zdroj: Česká energetická agentura. 2004. Ekonomie energeticky úsporných opatření při uvaţování odstranění zanedbané údrţby

Ad. 4. Občanské budovy Za těmito budovami si lze představit budovy školní, administrativní, zdravotnické apod. Z hlediska jejich konstrukce se pouţívaly nosné zdi obdobné jako u bytových domů, ale především se jednalo o skeletovou soustavu. Vnitřní stěny jsou zděné tradiční technologií nebo mohou být u skeletových soustav z výplňového zdiva, odpovídající stěnám z bytových domů nebo z montovaných panelů, pouţívaných podobně jako u panelových domů. Z hlediska střech se od počátku 60. let pouţívaly střechy jen ploché, odpovídající skladbám bytových domů. Pouţívané otvorové výplně u těchto budov jsou zastoupeny snad všemi druhy - okna dřevěná jednoduchá, dvojitá i zdvojená, okna kovová apod. 19.

1.4.2 Energeticky úsporná opatření Moţná úsporná opatření pro rodinné a bytové domy a jejich přínos pro jednotlivé uţivatele 20: Zateplení fasády

35 %

Zateplení střechy a popřípadě půdního prostoru

10 %

Výměna nebo případně zlepšení vlastností oken

17 %

Tepelná izolace podlah

8%

Větrání s rekuperací tepla

7%

Obnova systému vytápění

23 %

18

Česká energetická agentura. 2004. Úspory energií v panelových domech Česká energetická agentura. 2004. Ekonomie energeticky úsporných opatření při uvažování odstranění zanedbané údržby 20 Centrum pasivního domu. 2008. Analýza rekonstrukce rodinných domů na pasivní standard 19

38

Moţná úsporná opatření pro rodinné a bytové domy: zlepšení tepelně izolačních vlastností pláště budovy řízené větrání se zpětným získáváním tepla inovativní a efektivní systém vytápění Z hlediska zateplení pláště je zde otázka, jakou tloušťku tepelné izolace zvolit? V minulosti bez dostupných zkušeností panovala představa, ţe stačí tenká vrstva tepelné izolace a její moţné zvyšování bylo chápáno jako nerentabilní. Provádět dnes rekonstrukci staré budovy bez zateplení se jiţ jednoznačně nevyplácí. Nedávno se dříve pouţívala tloušťka tepelné izolace 30 – 60 mm, přičemţ je tato tloušťka málo účinná z hlediska tepelně izolačního, protoţe je moţná tvorba kondenzátu v lepidle zateplovacího systému. Zvýšením dnes pouţívané tloušťky izolace na 80 – 120 mm se tento problém odstranil, ale neřeší efektivitu investic. S potřebou na vytápění a přípravu TUV pomocí tepelného čerpadla nebo solárních systémů se v takovém domě hromadí mnoho relativně drahých systémů. Proto se tato větší tloušťka tepelné izolace pouţívá jen u budov, u kterých chceme nebo se dosáhne energeticky efektivní standard, tedy NED a EPD. Musí být zajištěna vzduchotěsnost a eliminace tepelných mostů obvodového pláště. Vhodná okna s kvalitními rámy v součinnosti s pasivním vyuţíváním sluneční energie se do rekonstrukce budovy jednoznačně vyplatí. U zateplení střechy nebo stropu půdního prostoru lze uvaţovat o tepelné izolaci tl. 240 – 300 mm a u zateplení podlah na terénu nebo nad suterénem se uvaţuje o tl. 100 – 200 mm. Řízené větrání představuje uţ nutnost u novostaveb nebo u staveb, u kterých došlo k zateplení pláště budovy. Výrazné zhoršení kvality vzduchu, problémy s vlhkostí a s nimi spojená tvorba plísní dokáţe odstranit řízené větrání oproti uţivatelům, kteří přirozené větrání zanedbávají. Při dodatečné instalaci řízeného větrání je třeba brát v úvahu, kam se daný systém zakomponuje a zda je tomu potřeba přizpůsobit koncepční řešení. Uvedený systém lze dodatečně kombinovat se systémy vytápění 21. U panelových domů jsou hlavními prvky rekonstrukce na sníţení nákladů na vytápění: zateplování pláště budovy úprava otopné soustavy a regulace změna chování uţivatelů objektu Rozhodující vliv na sníţení energetických úspor budovy má především plášť budovy. Nejde pouze o zlepšení tepelně izolačních schopností obvodové konstrukce, ale jedná se i o 21


39

vylepšení vlastností otvorových výplní, střechy a především o vyloučení tepelných mostů. Pro zateplení obvodového pláště se v současné době nejvíce pouţívá pěnový polystyren v tl. 80 – 100 mm, díky němuţ lze docílit sníţení teplené ztráty prostupem cca na polovinu. U ploché střechy k dosáhnutí doporučených hodnot je nutná tl. 160 – 200 mm pěnového polystyrenu, ale skladba střechy však musí být vţdy vypočítána a navrţena na konkrétní případ. Rozvody ÚT pod stropem technického podlaţí způsobují větší teplotu v místnostech sklepů neţ je potřeba. Obecně sklepy panelových domů není třeba vytápět, proto je nutné tepelně izolovat stropy technických podlaţí a dbát i na izolace rozvodů ÚT a TUV. Výměnou starých oken za nová plastová s tepelně izolačním dvojsklem se dá dosáhnout odpovídajících hodnot v normách. S kvalitním těsněním oken je ale zároveň potřeba zajistit dodrţení minimální hygienické výměny vzduchu v místnostech. Meziokenní vloţky jsou místem v obvodovém plášti, které je nutné také vylepšit, a to z hlediska tepelně izolačního ale i poţárního. Provádí se zejména vyzdění z tvárnic a vloţené izolace nebo úpravou stávající konstrukce. Dalším krokem ve snaze sníţení energetických nákladů je správně vyváţený a regulovaný otopný systém. Správně regulovaný otopný systém rovnoměrně vytápí daný objekt, bez ohledu na nejhůře vytápěnou místnost. Pokud jsou všechna opatření správně provedena má kaţdé otopné těleso stejné moţnosti odebírat teplo nezávisle, jak daleko je vzdáleno od zdroje. TUV představuje v domácnosti při centrálním ohřevu cca 20 – 25 % z celkové spotřeby energie. Příprava TUV je v panelových domech zpravidla centrální a takovýto ohřev je energeticky více náročný neţ kdyby se TUV připravovala v místě spotřeby. Je to dáno velkými ztrátami v rozvodech, neustálé cirkulaci a špatnou izolací rozvodů. Odstranění tohoto problému se dá pomocí samostatného (etáţového) systému vytápění a přípravy TUV v kaţdé bytové jednotce, coţ není v tomto případě ekonomicky výhodné. Moţným řešením mohou být i alternativní zdroje energie jako např. solární. Další energetickou úsporou je renovace výtahů a osvětlení pomocí výměny energeticky úsporných ţárovek. Sníţení energetických úspor občanský budov lze srovnávat s opatřeními provedenými u bytových a panelových budov, kde jsou tyto úspory obdobné. Nastanou případy, kdy budova je tak specifická, ţe se na ni musí uplatnit taková opatření, která jsou navrhnutá jen na konkrétní situaci 22.

22

Česká energetická agentura. 2004. Úspory energií v panelových domech

40

1.5 Energetická legislativa a státní podpora Dnešní navrhování a hodnocení budov je z hlediska energetiky ovlivňováno řadou legislativ. Jedná se o zákony dané evropským parlamentem platící pro země Evropské unie a zákony a normativní poţadavky dané v České republice. Jde o současné platné zákony a normy jako je směrnice 2010/31/EU, vyhláška č. 499/2006 Sb., zákon č. 61/2008 Sb., vyhláška č. 148/2007 Sb., ČSN EN 15217, ČSN 73 0540 a vyhláška č. 425/2004 Sb. které jsou nejvíce uţívané. Směrnice evropského parlamentu a rady o energetické náročnosti budov – Energy performance of buildings directive (EPBD) byla zavedena v roce 2002 jako 2002/91/ES a v roce 2010 novelizovaná jako 2010/31/EU. Evropská komise touto směrnicí zavazuje všechny členské státy Evropské unie (EU), aby jejich poţadavky zákonů a vyhlášek na hospodaření s energiemi u budov byly v souladu s touto směrnicí. Cílem je sníţení energetické náročnosti budov ve vztahu s vnějšími klimatickými podmínkami i poţadavkem na vnitřní prostředí a efektivnějšími náklady. Také vytvořila zavádění energetické certifikace budov, díky nimţ jsou nové a rekonstruované budovy označeny tzv. průkazem energetické náročnosti budovy stanovující její spotřebu energie. Budovy jsou označovány energetickými štítky a jsou i předkládány např. při prodeji budovy, čímţ kupující ihned zjistí jakou má daná budova energetickou spotřebu. Vyhláška č. 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb stanovuje, ţe součástí kaţdé projektové dokumentace musí být průkaz energetické náročnosti budovy provedený dle vyhlášky č. 148/2007 Sb. Průkaz také musí být vyvěšen na budově na veřejně přístupném místě. V případě, ţe by novostavba nebo rekonstruovaná budova neměla zpracovaný průkaz energetické náročnosti, neměla by vůbec obdrţet stavební povolení (mimo výjimek) a Státní energetická inspekce by ji udělila pokutu 23. Zmíněná směrnice EPBD je u nás v České republice zpracována do zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií a to v části § 6a - Energetická náročnost budov. Zákon byl poté několikrát novelizován na č. 177/2006 Sb. a zapsán do sbírky zákonů č. 406/2006 Sb. Dnes je aktuální zákon č. 61/2008 Sb. o úplném znění zákona č. 406/2000 Sb., kterým byl plně nahrazen. K § 6a byla určena prováděcí vyhláška č. 148/2007 Sb. Ve skutečnosti tedy jde v ČR pouze o dvě právní normy, a to o: Zákon č. 61/2008 Sb. (obsahující úplné znění zákona č. 406/2000 Sb.) a Vyhlášku č. 148/2007 Sb.

23

IDEAL-EPBD.eu. co je to EPBD? [Online] [Citace: 20. Únor 2011.] http://www.idealepbd.eu/index.php?option=com_content&view=article&id=2&Itemid=3&lang=cs.

41

Vyhláška č. 148/2007 Sb. – o energetické náročnosti budov je prováděcí vyhláškou v platnosti od 1. července 2007, kterou poţaduje směrnice 2002/91/ES. Vyhláška z této směrnice provádí poţadavky z článku 7 (certifikace budov) a z článku 3 (metoda výpočtu energetické náročnosti budovy). Určuje poţadavky, ukazuje metodiku výpočtu energetické náročnosti budov a stanovuje, jak má být zpracován a co má obsahovat průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Tento energetický průkaz slouţí pro přehledné hodnocení budovy z pohledu spotřeby její energie na vytápění, přípravy teplé vody, větrání, chlazení a osvětlení. Budovy se podle vypočtené energetické náročnosti určí, do jaké spadají klasifikační třídy (podle tabulky č. 8 a tabulky č. 9). Vyhovující budovy spadají do klasifikačních tříd A, B, C. Pro budovy, které nejsou uvedeny v tabulce, se určí jejich zatřídění pomocí Evropské normy ČSN EN 15217 o energetické náročnosti budov – Metody pro vyjádření energetické náročnosti a pro energetickou certifikaci budov

24

. Grafické znázornění tohoto energetického průkazu je

v příloze č. 1. Druh budovy Rodinný dům Bytový dům Hotel a restaurace Administrativní budova Nemocnice Budova pro vzdělávání Sportovní zařízení

A < 51 < 43 < 102 < 62 < 109 < 47 < 53

B 51 - 97 43 - 82 102 - 200 62 - 123 109 - 210 47 - 89 53 - 102

C 98 - 142 83 - 120 201 - 294 124 - 179 211 - 310 90 - 130 103 - 145

D 143 - 191 121 - 162 295 - 389 180 - 236 311 - 415 131 - 174 146 - 194

E 192 - 240 163 - 205 390 - 488 237 - 293 416 - 520 175 - 220 195 - 245

F 241 - 286 206 - 245 489 - 590 294 - 345 521 - 625 221 - 265 246 - 297

G > 286 > 245 > 590 > 345 > 625 > 265 > 297

Budova pro velkoobchod a maloobchod

< 67

67 - 121

122 - 183

184 - 241

242 - 300

301 - 362

> 362

Tabulka č. 8: Klasifikační třídy EN hodnocení energetické náročnosti budovy podle vyhlášky č. 148/2007 Sb., hodnoty jsou uvedeny v kWh/m2 Zdroj: Vyhláška č. 148/2007 Sb. o energetické náročnosti budov Třída energetické náročnosti budovy

Slovní vyjádření energetické náročnosti budovy

A B C D E F G

Mimořádně úsporná Úsporná Vyhovující Nevyhovující Nehospodárná Velmi nehospodárná Mimořádně nehospodárná

Tabulka č. 9: Slovní vyjádření tříd energetické náročnosti budovy podle vyhlášky č. 148/2007 Sb. Zdroj: Vyhláška č. 148/2007 Sb. o energetické náročnosti budov 24

tzb.fsv.cvut.cz - NKN. Legislativa - právní normy. [Online] [Citace: 20. Únor 2011.] http://tzb.fsv.cvut.cz/projects/nkn/?page=legislativa.

42

Českých státních norem (ČSN) je z hlediska energetických výpočtů z oboru vytápění a tepelně technického hodnocení budov značné mnoţství. Nejvíce uţívanými a citovanými jsou ale tradiční soubory norem ČSN 73 0540 – tepelná ochrana budov. Jedná se především o část 2, uvádějící poţadavky pro navrhování a ověřování z tepelně technického pohledu budovy a poţadavky na stav vnitřního prostředí při uţívání budovy. Část 1 je terminologickou, vymezující termíny, definice, značky a jednotky z oboru stavební tepelné techniky, část 3 udává výpočtové hodnoty pro stavební materiály, výrobky, výplně otvorů apod. a navrhuje či ověřuje stavební konstrukce z hlediska tepelné ochrany. Část 4 navrhuje způsoby výpočtu pro navrhování a ověřování konstrukcí podle poţadavků na tepelnou ochranu budovy a její úsporu energie na vytápění

25

. Obdobně jako u PENB i tato norma má grafické zobrazení splnění

jejích poţadavků. Jde o energetický štítek obálky budovy (EŠOB), který vyjadřuje splnění poţadavku normy z hlediska tepelně technických vlastností obálky budovy. Na první pohled se tyto dvě grafické znázornění neliší, ale rozdíl je především v tom, ţe k energetickému štítku budovy není pro jeho zpracování vyţadováno ţádné oprávnění. Od projektantů se ale předpokládá, ţe tento energetický štítek zpracují. Norma ČSN 73 0540 – 2 poţaduje splnění podmínek do klasifikační třídy C, ale doporučuje třídu B. Na místě je ale také otázka, zda se dá PENB nahradit tímto energetickým štítkem. Odpovědí je, ţe štítek posuzuje pouze jak je budova izolována a tedy nenahrazuje PENB, který namísto toho určuje spotřebu energie budovy. Tento energetický štítek je pro srovnání s PENB uveden v příloze č. 1. Tak, jak se zvyšovaly poţadavky na lepší tepelně technické vlastnosti budov v průběhu let, tak se tím i tato norma mnohokrát novelizovala. V současné době se novelizovala v roce 2007 26.

25

tzb-info.cz. Přehled platných norem pro energetické výpočty oborů vytápění a tepelně technického hodnocení budov. [Online] [Citace: 20. Únor 2011.] http://www.tzb-info.cz/hodnoceni-energeticke-narocnostibudov/5425-prehled-platnych-norem-pro-energeticke-vypocty-oboru-vytapeni-a-tepelne-technickehohodnoceni-budov. 26 ŠUBRT, Roman. 2008. Zateplování

43

Okna Stěna vnitřní k nevytápěným prostorám

od 1964 od 1977 od 1994 od 2002 od 2005 od 2007 Nízkoenergetické domy

Podlaha nad nevytápěným prostorem Strop pod neizolovanou půdou Střecha šikmá Střecha plochá Stěna venkovní U [W/m2.K]

0

0.5

1

1.5

2

2.5

3

3.5

4

Graf č. 5: Vývoj normových poţadavků ČSN 73 0540 na součinitel prostupu tepla konstrukcí Zdroj: tzb-info.cz. Statistický přehled panelovýc domů vkrajích ČR. [Online] [Citace: 20. Únor 2011.] http://stavba.tzb-info.cz/regenerace-bytovych-domu/6323-statisticky-prehled-panelovych-domu-vkrajich-cr.

Ke zmínění by byla vhodná ještě vyhláška č. 213/2001 Sb., pomocí které se podrobně stanovují náleţitosti provádění energetického auditu budovy. Novelizována byla vyhláškou č. 425/2004 Sb. Energetický audit slouţí ke komplexnímu zjištění všech energií v budově z pohledu její spotřeby a má za úkol zhodnotit spotřebu energie a nalézt vhodná moţná řešení jak sníţit tuto spotřebu energie za pomocí technických nebo ekonomických opatření. Renovace budovy na energeticky úspornější je z hlediska technického, ale hlavně finančního velice sloţitá. Proto existuje několik ministerstev, která poskytují dotace v oblasti úspor energií a vyuţívání obnovitelných zdrojů energie. Jedná se o Ministerstvo ţivotního prostředí (MŢP), které prostřednictvím Státního fondu ţivotního prostředí umoţňuje poskytování dotací pro obnovitelné zdroje energie pro občany a dotace pro veřejný a neziskový sektor. Jde o program tzv. ZELENÁ ÚSPORÁM a Operační program MŢP. Ministerstvo průmyslu a obchodu poskytuje dotace na obnovitelné zdroje energie a na dotace k zateplování pro podnikatele. Ministerstvo pro místní rozvoj díky své organizaci Státního fondu pro rozvoj bydlení (SFRB) poskytuje dotace pro obyvatele panelových domů programem PANEL. Na výši těchto dotací bylo vydáno nařízení vlády č. 299/2001 Sb. o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části úroků z úvěrů poskytnutých bankami právnickým a fyzickým osobám na opravy a modernizace domu, které se novelizovalo v roce 2009

27

.

Program PANEL slouţí pro podporu financování rekonstrukce a modernizace bytových domů 27

ŠUBRT, Roman. 2008. Zateplování

44

pomocí výhodnějších podmínek úvěrů, poskytnutých bankami a stavebními spořitelnami. Tento program je dnes nazýván NOVÝ PANEL

28

a předmětem oprav budov musí být

nejméně opravy statických poruch, obnovy rozvodů, zdravotní instalace, plynu, topení, elektroinstalace a zlepšení tepelně technických vlastností budovy (neplatí to pouze v případě, kdy daná budova některé z těchto oprav nevyţaduje). Proto je zde snaha o komplexní renovaci budovy nikoliv o dílčí opravy 29. Známou dotací je program ZELENÁ ÚSPORÁM. Program slouţí pro podporu úspor energií jak během rekonstrukcí, tak i u novostaveb, na podporu zdroje vytápění s vyuţitím obnovitelných zdrojů energie jako jsou tepelná čerpadla, zdroje na biomasu apod. a podporuje výstavbu NED a EPD. Také podporuje zateplování rodinných a bytových domů. V zásadě jde o to, ţe čím více je budova rekonstrukcí energeticky úspornější, tím je zde moţnost větších finančních dotací. V současné době je tento program pozastaven na neurčito. Všechny dotační programy se stále mění, tedy nemá smysl je dále více popisovat 30.

28

Státní fond rozvoje bydlení. Program NOVÝ PANEL. [Online] [Citace: 20. Únor 2011.] http://www.sfrb.cz/programy-a-podpory/program-novy-panel. 29 Česká energetická agentura. 2004. Úspory energií v panelových domech 30 Příručka pro ţadatele o dotaci z programu Zelená úsporám. Informace o programu.

45

2 Plášť budovy z pohledu energetických úspor Konstrukce 1

2

Minimální hodnota dle ČSN

Doporučeno dle ČSN

Technicky optimální hodnota

80 mm izolantu

132 mm izolantu

120 aţ 160 mm izolantu

U = 0,38 W/(m2 . K)

U = 0,25 W/(m2 . K)

Sendvičové zdivo s tepelným izolantem 250 mm, popřípadě nosné zdivo dodatečně zateplené minimálně 160 mm izolantu

U = 0,30 W/(m2 . K)

U = 0,20 W/(m2 . K)

Tepelná izolace o síle cca 300 mm s vyřešenými tepelnými mosty

Dodatečné zateplení zdiva z cihel plných tl. 450 mm Obvodové zdivo novostaveb

Obvodové stěny 3 novostaveb z lehkých konstrukcí

4

Tepelná izolace podkroví

160 mm izolantu mezi krokve a 70 mm nepřerušované tepelné izolace nad ně, nebo pod ně, v případě přerušení minimálně 120 mm

Nedělat klasické obytné 240 mm tepelné podkroví s krovem, ale izolace bez jakékoliv projektovat buď ploché přerušení jinou střechy, půdy, a nebo podkroví konstrukcí (krokvemi, dělat z těţkých konstrukcí, či nosnými lištami,…) lehkých samonosných

5

Tepelná izolace ploché a jiné těţké střechy

např. 120 mm souvislého tepelného izolantu

např. 190 mm souvislého tepelného izolantu

300 aţ 500 mm tepelné izolace

6

Tepelná izolace podlahy na terénu

U = 0,6 (0,38) W/(m2 . K)

U = 0,4 (0,25) W/(m2 . K)

Tepelná izolace o síle 150 aţ 200 mm

7

Tepelná izolace podlahy na terénu s podlahovým vytápěním

např. 130 mm tepelného izolantu

např. 200 mm tepelného izolantu

Tepelná izolace o síle 200 aţ 250 mm

Tabulka č. 10: Návrhové tloušťky tepelných izolací na konstrukcích budovy Zdroj: ŠUBRT, Roman. 2004. Tepelné izolace v otázkách a odpovědích

2.1 Obvodové stěny Období (přibliţně) do roku 1920

1921 aţ 1945

1946 aţ 1960

1961 aţ 1980 1)

Popis obvodové stěny zdivo z cihel pálených plných tl. 450 mm zdivo z cihel pálených plných tl. 600 mm zdivo z cihel pálených plných tl. 900 mm konstrukce z předcházejícího období a zdivo z děrovaných cihel a tvárnic tl. cca 300 mm zdivo ze škvárobetonu tl. 250 mm aţ 300 mm konstrukce z předcházejícího období a zdivo z děrovaných cihel tl. 300 aţ 400 mm zdivo z lehkých betonů tl. cca 300 mm konstrukce z předcházejícího období a panel z lehkého betonu tl. 240 aţ 300 mm zdivo z pórobetonu tl. cca 300 mm keramický panel tl. 250 aţ 300 mm bez tepelné izolace kovoplastický panel (tzv. Boletický) tl. 120 mm ţelezobetonový panel sendvičový tl. 190 aţ 240 mm

46

U W/(m2 . K) 1,4 1,1 0,8 1,2 – 1,4 1,2 1,2 – 1,4 1,3 – 1,5 0,8 – 1,0 0,5 – 0,9 1,6 – 1,9 1,1 1,0 – 1,1

zdivo z pórobetonových tvárnic tl. 400 mm 0,7 panel z lehkého betonu tl. cca 350 mm 0,9 po roce 1980 keramický panel tl. 300 mm s tepelnou izolací 0,8 ţelezobetonový panel sendvičový tl. cca 300 mm 0,6 1) v roce 1977 byla schválena nová norma ČSN 73 0540 s účinností od 1. 1. 1979, která zpřísňovala tepelnětechnické poţadavky, kladené na obvodové pláště. Konstrukce zde uváděné jsou předrevizní. Tabulka č. 11: Přehled nejrozšířenějších konstrukcí vnějších stěn a orientační hodnoty jejich součinitele prostupu tepla Zdroj: Česká energetická agentura 1999. Sborník doporučených energeticky úsporných opatření na obvodových pláštích

Jednotlivé obvodové stěny podlaţí tvoří celkově převáţnou část pláště budovy, proto je důleţité jakou má skladbu daný obvodový plášť. V současné době je na trhu velké mnoţství stavebních prvků na skladbu obvodových stěn. Z hlediska materiálu jsou zde převáţně keramické, betonové, pórobetonové tvárnice a cihly apod. v různých rozměrech a variantách s kombinací dutin a tepelných izolací. Konstrukce obvodových stěn mohou být jako jednovrstvé, vícevrstvé masivní konstrukce, lehké rámové konstrukce s výplní a lehké vrstvené konstrukce. Obvodové stěny musí splňovat mnoho poţadavků z hlediska statiky, tepelně izolační schopnosti, tepelně akumulační, difuzní propustnosti, ochraně proti poţáru, ochraně proti hluku a ochraně proti povětrnostním vlivům. K opatřením úspory energie je však důleţitý poţadavek difuzní propustnosti a tepelně izolační schopnosti obvodového pláště. Poţadavku omezení tvorby kondenzace se docílí správnou skladbou a provedením jednotlivých vrstev obvodové konstrukce. Vrstvy s vysokým difuzním odporem umisťujeme na vnitřní stěnu konstrukce, čímţ se vyloučí nebo omezí tvorba kondenzátu. Je zde snaha zvýšeného tepelného odporu a umístění tepelně izolační vrstvy na stranu exteriérovou. Kontaktní zateplovací systémy toto nezaručují, a proto se provádí výpočty celoroční bilance zkondenzovaného a vypočteného mnoţství vodní páry. Důleţité tedy je, aby se do konstrukce obvodové stěny dostávalo jen takové mnoţství vodní páry, které se můţe odpařit. Vnější teplená izolace sniţuje moţné ochlazení vlhkosti ve zdivu do takové míry, ţe nedojde ke kondenzaci. Správná obvodová konstrukce je předpokladem příjemné vnitřní povrchové teploty stěn a úsporného vytápění. U skladby obvodové stěny je nejdůleţitějším prvkem její tepelná izolace, ta můţe být umístěna jako vnější, vnitřní nebo jádrová tepelná izolace. Vnější tepelná izolace je z hlediska stavebně fyzikálního bezproblémová, pokud jsou vrstvy konstrukčních prvků ve správném pořadí. V opačném případě by vznikaly problémy s difuzí vodní páry. Výhody vnější tepelné izolace v případě správného provedení a navrţení jsou především takové, ţe 47

zde není výskyt tepelných mostů díky souvislé tepelné izolaci, zvyšuje se teplota vnitřních povrchů stěn a v případě starších budov při dodatečném zateplování není třeba sanovat fasádu budovy. Nevýhodou těchto vnějších tepelných izolací je, ţe slunce nemůţe ohřát a vysušit vnější plochy zdiva. Vnější tepelné izolace se dají provádět dvěma systémy, kontaktním a odvětrávaným zateplovacím systémem

31

. Kontaktní systém má tepelnou izolaci (minerální

vata, pěnový polystyren) celoplošně lepenou na povrch obvodové konstrukce a na ní je následně prováděna kontaktní povrchová vrstva. U odvětrávaného systému je tepelná izolace opět připevněna a poté je pomocí kotev a jiných pomůcek vytvořena vzduchová dutina mezi tepelnou izolací a povrchovou vrstvou chránící tepelnou izolaci před povětrností. Dutina je otevřena do exteriéru zpravidla dole a nahoře. Provětrávaná vzduchová mezera tak zabezpečuje suché prostředí pro tepelnou izolaci. Tento způsob zateplení je obvykle draţší a nastává zde problém výskytu tepelných mostů, díky nosným prvkům nesoucí exteriérovou vrstvu. Dalším problémem v případě dodatečného provedení tohoto systému je především v úplné změně rázu fasády, na druhé straně však přispívá ke sníţení tepelného namáhání konstrukce v letním období 32. Vnitřní tepelná izolace se provádí přímo v jednotlivých místnostech. Pouţívá se jen u přilehlých místností domu, které se vyuţívají samostatně a příleţitostně jako je pracovna, dílna apod., protoţe se vlivem akumulační schopnosti rychleji vytopí, ale i zároveň rychleji vychladne. Výhodou je, ţe ve srovnání s vnější tepelnou izolací jsou investiční náklady u tohoto systému výrazně niţší. Místnosti se zateplují samostatně a vyloučí se zásah do fasády domu. To je především vítané u památkově chráněných budov a odpadají zde i náklady na stavbu lešení. Vnitřní izolace s sebou přináší i řadu nevýhod a problémů, které je třeba řešit individuálně. Jedním z těchto nedostatků je poloha rosného bodu obvodového pláště, která se přesouvá směrem k interiéru, kde obvykle dochází ke tvorbě kondenzátu v místě styku obvodové zdi a tepelné izolace. Mezi dalším omezením je, ţe se aplikuje se jen na volných stěnách a tedy nelze zabránit vzniku tepelných mostů, zmenšuje plochu místností a především vzniká problém s přemístěním otopných těles a elektroinstalací jako jsou vypínače a zásuvky. Dále se také musí se přizpůsobovat i ostění okenních a dveřních otvorů. K zabránění zmíněné kondenzace vodní páry na vnitřním povrchu se dá pomocí parobrzdy umístěné na vnější

31 32

NAGY, Eugen. 2002. Nízkoenergetický ekologický dům ŠUBRT, Roman. 2008. Zateplování

48

stranu tepelné izolace, která zamezí průniku velkého mnoţství páry do konstrukce. Vnitřní tepelná izolace je u novostaveb nevhodná a provádí se spíše jako dodatečné opatření 33.

bez tepelné izolace (a), s vnitřní tepelnou izolací (b), s vnější tepelnou izolací (c), a v závislosti od toho různá poloha rosného bodu (označení krouţkem). Pokud se poloha rosného bodu nachází v blízkosti vnitřního povrchu (příklady a,b), mohou se ve zvýšené míře vyskytnout případy vlhnutí zdiva, resp. tepelné izolace, zejména pokud je větrání vnitřních prostorů nedostačující Obrázek č. 10: Různý průběh teplot ve zdivu Zdroj: NAGY, Eugen. 2002. Nízkoenergetický ekologický dům

Obrázek č. 11: Termovizní snímek nedostatečně zateplené obvodové stěny Obrázek č. 12: Termovizní snímek nezateplené obvodové stěny Zdroj: bauthermografie-luftdichtheit.de. Termovizní snímky tepelných mostů. [Online] [Citace: 19. Březen 2011.] http://www.bauthermografie-luftdichtheit.de/27119.html

Obrázek č. 13: Termovizní snímek úniku tepla v místě překladů Obrázek č. 14: Termovizní snímek úniku tepla přes celý obvodový plášť Zdroj: bauthermografie-luftdichtheit.de. Termovizní snímky tepelných mostů. [Online] [Citace: 19. Březen 2011.] http://www.bauthermografie-luftdichtheit.de/27119.html

33

NAGY, Eugen. 2002. Nízkoenergetický ekologický dům

49

Název výrobku 44 P+D 40 P+D 36,5 P+D 30 P+D 24 P+D 17,5 P+D 14 P+D 11,5 P+D 8 P+D 44 EKO+ 44 Profi 36,5 AKU

Rozměry cihly d/š/v

Pevnost v tlaku

cm

MPa

24,7/44/23,8 24,7/40/23,8 24,7/36,5/23,8 24,7/30/23,8 37,2/24/23,8 37,2/17,5/23,8 49,7/14/23,8 49,7/11,5/23,8 49,7/8/23,8 24,8/44/23,8 24,8/44/24,9 24,7/36,5/23,8

P8/P10 P8/P10 P8/P10 P10 P10 P8/P10 P8/P10 P8/P10 P10 P6/P8 P8/P10 P10/P15

U (R) W/m2.K (m2.K/W) 0,38 0,38 0,38 0,70 (1,21) 1,10 (0,65) 1,25 (0,53) 1,30 (0,51) 1,65 (0,34) 1,90 (0,28) 0,22 (4,46) 0,28 (3,47) 0,60 (1,38)

Spotřeba cihel

Cena cihel včetně zdící pěny

ks/m2

ks/m3

Kč/ks

Kč/m2

Kč/m3

16 16 16 16 10,7 10,7 8 8 8 16 16 16

36,4 40 43,8 53,3 44,4 61,0 57,2 36,4 36,4 -

46,50 41,40 37,60 33,20 40,00 33,00 33,20 32,30 25,10 52,70 54,70 45,70

744 662 602 531 428 352 266 258 201 843 875 731

1 691 1 656 1 648 1 771 1 783 2 018 1 897 2 247 2 510 1 916 1 989 2 003

Tabulka č. 12: Ukázky cen některých základních zdících výrobků od firmy POROTHERM Wienerberger

Tloušťka desek (mm) 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

EPS 50 Z (základní)




EPS 70 F (fasádní)

1 250 Kč / m3 Kč / m2 12,50 25,00 37,50 50,00 62,50 75,00 87,50 100,00 112,50 125,00

1 350 Kč / m3 Kč / m2 13,50 27,00 40,50 54,00 67,50 81,00 94,50 108,00 121,50 135,00

1 700 Kč / m3 Kč / m2 17,00 34,00 51,00 68,00 85,00 102,00 119,00 136,00 153,00 170,00

2 020 Kč / m3 Kč / m2 20,20 40,40 60,60 80,80 101,00 121,20 141,40 161,60 181,80 202,00

1 370 Kč / m3 Kč / m2 13,70 27,40 41,10 54,80 68,50 82,20 95,90 109,60 123,30 137,00

EPS 50 Z – pouţití na šikmé střechy, mezi krokvemi, pod krokvemi, zavěšené podhledy EPS 70 Z – pouţití na vnitřní izolace, jádrové izolace EPS 100 Z – pouţití na šikmé střechy, nad krokvemi, pod terénem EPS 70 S a EPS 100 S – pouţití pro ploché střechy, jako podkladní vrstva, spádové ploché střechy EPS 150 S a EPS 200 S – pouţití pro ploché střechy, vysoce zatíţené, terasy EPS 70 F a EPS 100 F – pouţití jako kontaktní zateplovací systém Tabulka č. 13: Ukázky a porovnání cen tepelných izolací pěnového polystyrenu na zateplení střech a fasád od firmy GAVENDA

50

2.2 Otvorové výplně Období (přibliţně) do roku 1920 1921 aţ 1945 1946 aţ 1960 1961 aţ 1980 po roce 1981

Popis otvorové výplně okno dřevěné dvojité okno dřevěné dvojité okno dřevěné dvojité okno dřevěné zdvojené okno dřevěné zdvojené okno kovové zdvojené okno dřevěné zdvojené

U W/(m2 . K) 2,7 2,7 2,7 2,9 2,9 4,0 2,9

1)

v roce 1977 byla schválena nová norma ČSN 73 0540 s účinností od 1. 1. 1979, která zpřísňovala tepelnětechnické poţadavky, kladené na otvorové výplně. Konstrukce zde uváděné jsou předrevizní. Tabulka č. 14: Přehled nejrozšířenějších otvorových výplní a orientační hodnoty jejich součinitele prostupu tepla Zdroj: Česká energetická agentura 1999. Sborník doporučených energeticky úsporných opatření na obvodových pláštích

Okna a dveře jsou nezbytnými prvky obvodového pláště mající funkci osvětlení místnosti, hygienickou, psychologickou, bezpečnostní a estetickou funkci. Nejpočetnější otvorovou výplní na fasádě budovy jsou jednoznačně okna popřípadě francouzské dveře. Je tedy nutné brát v úvahu moţné značné energetické úspory jejich správnou volbou a provedením. Z hlediska konstrukce se rozlišují okna na jednoduchá, dvojitá neboli špaletová, zdvojená, jednoduchá s izolačním zasklením a okna střešní. Dále se mohou dělit podle způsobu otvírání na neotvíravá, otvíravá, sklopná apod. Okna z hlediska jejich funkce výrazně ovlivňují kvalitu vnitřního prostředí a v rozhodující míře se podílejí i na energetických ztrátách budovy a představují z tepelně technického hlediska nejslabší článek na plášti budovy. Na obrázku č. 16. jsou znázorněny moţné případy úniku tepla přes konstrukci okna a napojení ostění.

a) jednoduché okno s izolačním zasklením, b) zdvojené okna s jednoduchým a izolačním zasklením, c) dvojité okno s izolačním a jednoduchým zasklením 1 – těsnící hmota (trvale pruţný tmel), 2 – výplňový těsnící pásek, 3 – tepelněizolační výplň, 4 – vnější omítka, 5 – vnitřní omítka, 6 – okenní rám, 7 – okenní křídlo, 8 – izolační dvojsklo (4 – 12 – 4), 9 – jednoduché zasklení Obrázek č. 15: Základní konstrukční typy dřevěných oken Zdroj: NAGY, Eugen. 2002. Nízkoenergetický ekologický dům

51

2,1 – 2,3 Součinitel prostupu tepla U okna (W/(m2 . K))

1 x jednoduché sklo 1 x izolač. dvojsklo 2 x jednoduché sklo

Zdvojené okno

Jednoduché okno s izolač. dvojsklem Jednoduché okno s izolač. trosklem

1 x jednoduché sklo 1 x izolač. dvojsklo 1 x izolač. dvojsklo 1 x izolač. dvojsklo +plyn.výplň 1 x izolač. trojsklo 1 x izolač. trojsklo +plyn.výplň

1,6 – 1,8 2,1 – 2,4 1,6 – 1,8 2,4 – 2,5 1,0 – 1,5 1,8 – 2,1 0,9 – 1,4

44 – 50 Vzduchová neprůzvučnost Rw okna (dB)

2 x jednoduché sklo Dvojité okno

44 - 55 30 – 42 35- 45 30 – 37 30 – 40 35 – 40 35 - 41

Tabulka č. 15: Tepelně izolační a zvukově izolační parametry různých druhů oken Zdroj: NAGY, Eugen. 2002. Nízkoenergetický ekologický dům

A – zaklení, B – okenní křídlo, C – okenní rám, D – zdivo 1 – únik tepla tepelným mostem ostěním okna, 2 – únik tepla prostupem skrz okenní rám, 3 – únik tepla infiltrací mezi okenním rámem a okenním křídlem, 4 – únik tepla prostupem skrz okenní křídlo, 5 – únik tepla tepelným mostem distančním rámečkem mezi skly, 6 – únik tepla prostupem skrz zasklení, 7 – únik tepla radiací skrz zasklení, 8 – únik tepla infiltrací mezi ostěním a okenním rámem Obrázek č. 16: Úniky tepla oknem Zdroj: ŠUBRT, Roman. 2008. Zateplování

Poţadavky kladené na okna jsou především tepelně technické a zvukově izolační. Těchto poţadavků je samozřejmě více, a proto jsou zkoušena a hodnocena z mnoha hledisek. Kvalitu okna neovlivňuje jenom druh zasklení, ale také jaký má okenní rám, okenní křídlo a dále také kování. Okna se vyrábějí na bázi mnoha materiálů jako je dřevo, plast, slitiny hliníku, oceli a také kombinací materiálů jako je např. dřevo se slitinou hliníku. Dřevo s jeho stavebně fyzikálními vlastnostmi je osvědčený stavební materiál. Je cenově přijatelný s nízkou 52

hodnotou tepelné vodivosti a vysokou mechanickou pevností. U nás se pouţívá na výrobu oken dřevo smrků, borovice, modřínu a dubu. Okna na bázi plastů mají okenní rámy a křídla vyztuţené tenkostěnnými ocelovými prvky zabezpečující kotvení a zabráňující deformacím, které by vznikaly díky povětrnostním vlivům bez těchto prvků. V současné době jsou pouţívané profily standardní pětikomorové, některé mohou být ale i šesti nebo sedmikomorové. Tyto komory se mohou i vyplňovat tepelně izolačními materiály zlepšující vlastnosti okna. Z hlediska výhod nevyţadují okna v průběhu ţivotnosti cca 25 aţ 30 let ţádnou údrţbu a z hlediska průvzdušnosti jde o velmi těsná okna. Hliníková okna mají vysokou pevnost a odolnost proti povětrnostním vlivům a tím spojenou i dlouhou ţivotnost s minimálními nároky na údrţbu. Jejich značnou nevýhodou je vysoký součinitel tepelné vodivosti, a proto je nutné přerušit tepelný most ve vlysech okenního rámu a křídel vloţením tepelného izolantu. Z hlediska průvzdušnosti jsou velmi těsná a díky vysoké energetické spotřebě při výrobě hliníku jsou i cenově více nákladná. Ocelová okna se dříve pouţívala pro sklady, průmyslové objekty apod., protoţe neměla dobré tepelně technické vlastnosti. Aţ v současné době se tyto vlastnosti zlepšily a dnes se pouţívají pro své výhody ohledně únosnosti a lepších statických vlastností. V porovnání s hliníkovými okny jsou cenově niţší a jejich ţivotnost je závislá na povrchové úpravě 34. V případě rekonstrukce budovy není nutné vyměnit celá okna, ale je zde moţnost rekonstrukce stávajících oken. Jde o moţnosti přidání dalšího skla na stávající okenní křídlo provedené vloţením plastového dodatečného rámečku, který vytvoří další prostor pro umístění skla. Dále je moţná úplná výměna stávajícího zasklení za nové s lepšími parametry. Také je zde moţnost výměny jedné stávající tabule skla za dvojsklo. Tyto všechny moţné opatření lze realizovat jen u oken bez závad tzn. okenní rámy a křídla nejsou napadeny hnilobou a kování musí být v pořádku. I u kvalitního okna je moţnost úniku tepla přes ostění. Obvyklý způsob osazení okna do ostění přes šrouby přes rám a následné vyplnění této spáry výplňovou polyuretanovou pěnou přináší řadu problémů. Okna se mají osazovat pomocí kotev umoţňující dilataci oproti ostění, protoţe okno má jiné objemové změny vlivem teplot a vlhkosti. Kotvení je v dostatečných vzdálenostech a okolo okna před zapěněním je nutno osadit z interiéru parotěsnou fólii zamezující pronikání páry z interiéru do exteriéru. Dále se zvenku musí provést vodotěsná uzávěra, která zamezuje zatékání sráţkové vody. Dalším a posledním nesprávným

34


53

provedením je pouţití polyuretanové pěny, protoţe vţdy musí být pouţita montáţní pěna, která má lepší pevnost a menší pravidelnější plynové dutiny 35.

Obrázek č. 17: Termovizní snímek oken z interiéru budovy a jejich oblasti úniku tepla Zdroj: bauthermografie-luftdichtheit.de. Termovizní snímky tepelných mostů. [Online] [Citace: 19. Březen 2011.] http://www.bauthermografie-luftdichtheit.de/27119.html

Obrázek č. 18: Termovizní snímek úniku tepla z oken Zdroj: bauthermografie-luftdichtheit.de. Termovizní snímky tepelných mostů. [Online] [Citace: 19. Březen 2011.] http://www.bauthermografie-luftdichtheit.de/27119.html

Druh okna

Typ

Rozměry

Zasklení (U [W/m2.K])

Cena bez DPH / ks

Dřevěné Dřevěné Dřevěné Plastové 5-komor Plastové 5-komor Plastové 5-komor Plastové 5-komor Hliníkové Hliníkové Hliníkové Hliníkové

Jednokřídlové Dvoukřídlové Tříkřídlové Jednokřídlové Dvoukřídlové Dvoukřídlové Tříkřídlové Jednokřídlové Dvoukřídlové Dvoukřídlové Tříkřídlové

1000 x 1500 1500 x 1500 2000 x 1500 1000 x 1500 1500 x 1500 1500 x 1500 2000 x 1500 1000 x 1500 1500 x 1500 1500 x 1500 2400 x 1500

Dvojsklo (1,1) Dvojsklo (1,1) Dvojsklo (1,1) Dvojsklo (1,1) Dvojsklo (1,1) Trojsklo (0,7) Dvojsklo (1,1) Dvojsklo (1,1) Dvojsklo (1,1) Trojsklo (0,7) Dvojsklo (1,1)

5 699 9 306 13 152 2 378 3 972 4 931 5 861 8 530 12 964 13 923 18 551

Tabulka č. 16: Ukázky cen některých druhů oken od firmy PRO windows

35


54

2.3 Střechy Střešní konstrukce chrání budovu před vnějšími povětrnostními vlivy a zároveň mají velký vliv na architektonický výraz budovy. Střešní konstrukce splňuje nejnáročnější kritéria, protoţe oproti všem konstrukcím a prvkům je tato nejvíce vystavena povětrnostním vlivům. Jsou na ni kladeny poţadavky na únosnost neboli zatíţení, ochranu proti povětrnostním vlivům, tepelnou ochranu, difuzní propustnost, ochranu proti hluku, poţární odolnost a ţivotnost. Z hlediska tepelných mostů je třeba dbát na bezespárové uloţení tepelné izolace u šikmých střech v místě napojení obvodové stěny a štítové, v místě osazení střešních oken, v oblasti vikýřů, styku střešních rovin a větrotěsnosti střešního pláště a v případě ploché střechy dotaţení tepelné izolace aţ do oblasti atiky. Druhy střech a popřípadě jejich sklon je dán podle její funkce, vyuţití, začlenění do okolí, druhu krytiny a druhu konstrukce střechy. Podle sklonu střešní roviny máme ploché (do 5 ), šikmé (5 – 45 ), strmé (nad 45 ). Kaţdá z těchto střech má své výhody i nedostatky a nelze tedy posoudit, jaký z těchto druhů je nejvýhodnější. Nejvíce se však určuje především druhem okolní zástavby 36. Období (přibliţně) do roku 1920 1921 aţ 1945

1946 aţ 1960

1961 aţ 1980 1)

po roce 1980

Popis střechy šikmá střecha šikmá střecha jednoplášťová střecha s vrstvou škvárobetonu jednoplášťová střecha s tepelnou izolací s dutých cihel dvouplášťová střecha s násypem šikmá střecha jednoplášťová střecha s pěnobetonem a heraklitem

U W/(m2 . K) 2 1,4 1,2 0,9

jednoplášťová střecha s tepelnou izolací z pěnosilikátových desek nebo pěnoskla

0,7

jednoplášťová střecha s tepelnou izolací z polystyrénu tl. 50 mm

0,6

dvouplášťová střecha s tepelnou izolací s minerálních vláken tl. 60 aţ 80 mm

0,7

jednoplášťová střecha s tepelnou izolací z polystyrénu tl. 100 mm dvouplášťová střecha s tepelnou izolací z minerálních vláken tl. 120 mm

0,4 0,4

1)

v roce 1977 byla schválena nová norma ČSN 73 0540 s účinností od 1. 1. 1979, která zpřísňovala tepelnětechnické poţadavky, kladené na střechy. Konstrukce zde uváděné jsou předrevizní. Tabulka č. 17: Přehled nejrozšířenějších konstrukcí střech a orientační hodnoty jejich součinitele prostupu tepla Zdroj: Česká energetická agentura 1999. Sborník doporučených energeticky úsporných opatření na obvodových pláštích

36


55

2.3.1 Šikmé střechy Šikmé střechy se dělí na osm základních druhů, sedlová, pultová, valbová, polovalbová, mansardová, oblouková, stanová, kuţelová. Z hlediska konstrukčního a finančního jsou na tom nejlépe střechy pultové. Oproti střechám plochým na šikmé střechy nepůsobí tak intenzivně povětrnostní vlivy. Sklon střechy totiţ zabezpečuje rychlé odvádění vody. Značnou nevýhodou šikmých střech je jejich vysoká pracnost a vysoké finanční náklady, protoţe jsou zde přítomny všechny stavební profese, tesařské, izolační, pokrývačské, klempířské apod. Jejich konstrukce je dána rozponem střechy, materiálem, sklonem střešních rovin, druhem a hmotností krytiny. Konstrukce krovů je velice rozmanitá a existuje řada druhů. Jsou tvořeny mnoha konstrukčními prvky, jako je sloupek, pásek, kleštiny, krokve, vaznice apod. Optimálním materiálem na tyto konstrukce je smrkové dřevo. Z hlediska skladby jde zpravidla o následující vrstvy: střešní krytiny, provětrávané vzduchové vrstvy, podstřešní konstrukce, tepelně izolační vrstva, parotěsná zábrana a vnitřní obklady. Střešní krytina je závislá na sklonu, velikosti, členitosti, únosnosti střešní konstrukce nebo i na klimatických podmínkách. Musí být dostatečně těsná a zabezpečovat odtékání vody. Krytiny mohou být různých tvarů a materiálů. Jde např. o betonové, pálené keramické, vláknocementové, asfaltové, plechové krytiny, štípané břidlice apod. Provětrávaná vzduchová vrstva odvádí vlhkost, zlepšuje tepelnou ochranu pláště budovy tím, ţe v letním období zamezuje přehřátí budovy, v zimním období zase sniţuje účinky mrazu tak, ţe zabraňuje přenosu vnější povrchové teploty do konstrukce. Podstřešní konstrukce musí být utěsněna (pojistná hyrdoizolace) k zamezení průnikům větru, vody a aby se vlivem netěsnosti nedostal déšť nebo sníh do tepelně izolačního materiálu. Další vrstva tepelně izolační se realizuje buď mezi krokvemi (tl. 180 – 220 mm) anebo nad střešní rovinu (tl. 160 – 180 mm) přičemţ krokve tím mohou zůstat v interiéru viditelné a je zde výhoda nepřerušené tepelně izolační roviny. Z hlediska jejich materiálového řešení se nejvíce pouţívají desky z minerálních, skleněných vláken nebo polystyrenové, polyuretanové desky. Podle polohy vzduchových vrstev se střešní konstrukce dělí na nevětrané (dvouplášťové, teplé), kde je pojistná hydroizolace poloţená přímo na teplené izolaci a na větrané (trojplášťové, studené), kde je mezi pojistnou hydroizolací a tepelnou izolací spodní provětrávaná vzduchová vrstva. Důleţitá u šikmých střech je jejich vzduchotěsnost a větrotěsnost, která sniţuje v podkroví povrchovou teplotu a způsobuje teplené ztráty. Další vrstvou je parotěsná zábrana umístěná před tepelnou izolací za vnitřním obkladem pláště. Parotěsná zábrana zabraňuje průniku vlhkého vnitřního vzduchu do teplené izolace a je nezbytná pokud je teplená izolace např. z minerální vlny. Poslední vrstvou 56

je vnitřní obklad, na který se pouţívá sádrokartonové, sádrovláknité, dřevěné desky apod. Nedílnou součástí šikmé střechy jsou i odvodňovací systémy skládající se z různých střešních ţlabů, svodů, apod. z materiálu plastu, mědi, pozinkovaného plechu apod. 37.

Obrázek č. 19: Termovizní snímek v interiéru a exteriéru podkroví a jeho únik tepla přes konstrukci střechy Zdroj: bauthermografie-luftdichtheit.de. Termovizní snímky tepelných mostů. [Online] [Citace: 19. Březen 2011.] http://www.bauthermografie-luftdichtheit.de/27119.html

Obrázek č. 20: Termovizní snímek úniku tepla přes konstrukci střechy Obrázek č. 21: Termovizní snímek úniku tepla u komína a ve styku se sousedící budovou Zdroj: bauthermografie-luftdichtheit.de. Termovizní snímky tepelných mostů. [Online] [Citace: 19. Březen 2011.] http://www.bauthermografie-luftdichtheit.de/27119.html

2.3.2 Ploché střechy Z pohledu rozdělení existují různé druhy plochých střech, jednoplášťové (neodvětrávané), dvouplášťové (odvětrávané), zelené (zatravněná) a obrácené (obrácená skladba). Tyto střechy jsou poměrně jednoduché na realizace a mají i niţší náklady. Přitom je ovšem nutné dbát na bezchybné zhotovení a pouţití kvalitních stavebních materiálů. Dvouplášťové střechy mají podobný princip jako je u odvětrávaných fasád. Jednotlivé vrstvy této střechy jdou od stropu, na kterém leţí tepelná izolace, na jejíţ spodním líci je parotěsná fólie, poté je vzduchová dutina aţ po nosnou konstrukci střechy a hydroizolaci, která chrání proti povětrnosti. Z konstrukčního hlediska jsou tyto střechy vhodnější, přičemţ je nutné, aby vzduchová dutina byla odvětrávána do exteriéru. U dřívějších klasických plochých střech byla na nosnou konstrukci dána tepelná izolace a poté na ni hydroizolace, díky níţ došlo ke kondenzaci vody, 37


57

protoţe v zimním období se zvýšeným tlakem vodní pára prostoupila z interiéru do exteriéru. Nutné je tedy na spodní líc pouţít materiály s vysokým difuzním odporem. U dodatečného zateplování těchto střech se na původní hydroizolaci, která se opraví, poloţí tepelná izolace tl. 140 – 180 mm na, kterou je dána nová hydroizolace. Zateplení střechy se můţe i v kombinaci s jinou tepelnou izolací, vytvoření pochozí střechy, obrácené střechy, kde tepelná izolace je pokládána na hydroizolaci. Dále je tu moţnost zatravnění ploché střechy, které je ale náročné na únosnost stropu. Mimo tepelné izolace a hydroizolace má střecha ještě drenáţní vrstvu, ochranu proto prorůstání kořenů a vegetační vrstvu, ve které je moţné sázet různé typy rostlin. Jednou z výhod těchto střech je, ţe můţe slouţit i k rekreačním účelům. U plochých střech je nutné dbát na správné návrhy detailů u atik 38.

Tloušťka desek (mm) 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 120 150

EPS 70 S (stabil)

EPS 100 S (stabil)

EPS 150 S (stabil)



1 760 Kč / m3 Kč / m2 17,60 35,20 52,80 70,40 88,00 105,60 123,20 140,80 158,40 176,00 211,20 264,00

2 170 Kč / m3 Kč / m2 21,70 43,40 65,10 86,80 108,50 130,20 151,90 173,60 195,30 217,00 260,40 325,50

2 890 Kč / m3 Kč / m2 28,90 57,80 86,70 115,60 144,50 173,40 202,30 231,20 260,10 289,00 346,80 433,50

1 790 Kč / m3 Kč / m2 17,90 35,80 53,70 71,60 89,50 107,40 125,30 143,20 161,10 179,00 214,80 268,50

2 220 Kč / m3 Kč / m2 22?20 44,40 66,60 88,80 111,00 133,20 155,40 177,60 199,80 222,00 266,40 333,00

EPS 50 Z – pouţití na šikmé střechy, mezi krokvemi, pod krokvemi, zavěšené podhledy EPS 70 Z – pouţití na vnitřní izolace, jádrové izolace EPS 100 Z – pouţití na šikmé střechy, nad krokvemi, pod terénem EPS 70 S a EPS 100 S – pouţití pro ploché střechy, jako podkladní vrstva, spádové ploché střechy EPS 150 S a EPS 200 S – pouţití pro ploché střechy, vysoce zatíţené, terasy EPS 70 F a EPS 100 F – pouţití jako kontaktní zateplovací systém Tabulka č. 18: Ukázky a porovnání cen tepelných izolací z pěnového polystyrenu na zateplení střech a fasád od firmy JACKON

2.4 Spodní stavba a suterén Spodní stavba je charakterizována jako část budovy, která přechází do styku s přírodním terénem. Tuto část tvoří konstrukce základů, podlaha nad terénem a v případě podsklepené budovy i stěny suterénu, dále všechna konstrukční opatření související s ochranou spodní stavby. Na konstrukci spodní stavby je kladeno mnoho důleţitých poţadavků, jako je ochrana 38


58

před působením vlhkosti, povrchové a podpovrchové vody, tepelně technické poţadavky a stavebně konstrukční poţadavky. Základy

slouţí

pro

rovnoměrné

rozloţení

a

přenesení

zatíţení

aby

důsledkem

nerovnoměrného sedání budovy nedocházelo ke stavebním poruchám. U podsklepených budov se základy nacházejí v nezámrzné hloubce 0,80 – 1,20 m pod úrovní terénu v závislosti na daných klimatických podmínkách. Základové konstrukce jsou realizované převáţně z betonu, případně i z kamene. Z hlediska tepelně technických poţadavků u spodní části stavby je důleţitá především podlaha nad přírodním terénem a stěny suterénu. Jaká se zhotoví podlaha nad terénem závisí na druhu zaloţení stavby. Spodní vrstvu tvoří zhutněné podkladové lůţko ze štěrku tl 250 – 300 mm zabraňující stoupání půdní vlhkosti. Řešením můţe být i vzduchová vrstva tl. 200 mm mezi přírodním terénem a nosnou konstrukcí, která vytvoří vlhkostní a tepelnou zábranu. Poté následuje dělící vrstva z PE fólie nebo nopové fólie a dále vrstva podkladového betonu armovaného výztuhovou mříţovinou. Na vyschlý podkladový beton je dána hydroizolace z asfaltových pásů nebo plastových fólií. Konečnou vrstvou je podlahová vrstva skládající se z tepelné izolace a potěru tl. 50 mm. Tloušťka tepelné izolace se stanoví podle poţadované hodnoty U. Podlahové konstrukce musí být správně navrţeny i z hlediska poţadavku na tepelnou jímavost. Stěny suterénu jsou z hlediska poţadavků na statické vlastnosti velice náročné, protoţe musí zajišťovat přenášení zatíţení celé budovy, musí být odolné vůči bočním tlakům zeminy a také musí dostatečně zajišťovat ochranu proti působení vody, zemní vlhkosti a chladu. Z materiálového řešení se nejvíce pouţívá beton, díky jeho vysoké pevností charakteristice. V letním období mají studené povrchy betonových stěn při vnějším zateplení velké problémy s kondenzací vodních par a tvorbou plísní, proto je trvalý pobyt v suterénech z betonových stěn nevhodný. Cihly mají dobré tepelně technické vlastnosti stejně jako vlhkostně regulační účinky, proto se často pouţívají jako přizdívky k vnější straně stěny suterénu, musí ale být opatřeny důsledně zhotovenou hydroizolační vrstvou. Dříve se stěny suterénu zhotovovaly z přírodního kamene, který je i v současné době ideálním materiálem na výstavbu suterénu např. na skladování potravin, s ním jsou ale spojeny vyšší náklady. Všechny stavební prvky ve styku s přírodním terénem by měl mít hodnotu součinitele prostupu tepla U = 0,15 – 0,30 W/(m2 . K), coţ představuje tloušťku dodatečné tepelné izolace 80 – 160 mm. Stěny a stropy směrem k nevytápěným prostorům by měly mít součinitel prostupu tepla U menší neţ 0,30 W/(m2 . K). U vytápěných suterénních prostor není 59

tepelná izolace stropu směrem k přízemí nutná a naopak se realizuje na vnější stranu stěn suterénu a základové desky. Pobytové suterénní prostory (pokoj, dílna, apod.) musejí mít z vnější strany stěny suterénu tepelnou izolací odolnou proto vlhkosti a to aţ do úrovně horní hrany základu, tato izolace můţe být např. z extrudovaného polystyrenu nebo pěnového skla, které ale je značně drahé. U prostor, kde není výskyt osob tak častý je vhodné umístit tepelnou izolaci (odolnou proti vlhkosti nebo případně z minerální vlny opatřenou hydroizolací) na vnitřní stranu přilepenou celoplošně lepidlem, čímţ se zkrátí čas vytápění místnosti 39.

Obrázek č. 22: Termovizní snímky úniku tepla z oblasti suterénu Zdroj: bauthermografie-luftdichtheit.de. Termovizní snímky tepelných mostů. [Online] [Citace: 19. Březen 2011.] http://www.bauthermografie-luftdichtheit.de/27119.html

39


60

3 Energetické úspory u staveb ve vztahu na oceňování 3.1. Současné metody oceňování nemovitostí V současné době se ke zjištění hodnoty nemovitosti pouţívají dva základní postupy ocenění, a to ocenění trţní a ocenění administrativní. Trţní ocenění zjišťuje trţní hodnotu nemovitosti za pomocí tří základních metodik oceňování, nákladovou, výnosovou a porovnávací metodou. Administrativní ocenění zjišťuje cenu dané nemovitosti podle způsobu uváděného v prováděcí vyhlášce č. 3/2008 Sb. k úplnému zákonu o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. Při oceňování je třeba rozlišovat dva pojmy, a to cenu a hodnotu. Cenou se rozumí poţadovaná, nabízená nebo skutečně zaplacená částka za určité zboţí nebo sluţbu. Oproti tomu hodnota nevyjadřuje poţadovanou, nabízenou nebo skutečnou zaplacenou cenu, rozumí se jí peněţní vztah mezi prodávajícím a kupujícím. Při oceňování je zde řada hodnot, které jsou definovány a přesně udávají, jaká daná hodnota je zjišťována 40.

3.1.1 Trţní ocenění nemovitosti Trţní ocenění tedy stanovuje trţní hodnotu (obvyklou cenu). Vyhláška č. 3/2008 Sb. udává, ţe majetek nebo sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanovuje jiným způsobem. Obvyklá cena je cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Trţní hodnota (obvyklá cena) se stanovuje jiţ zmíněnými třemi metodami: 1. nákladová metoda vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit při znovupořízení stejné nebo obdobné nemovitosti ke dni ocenění, 2. výnosová metoda vychází z výnosů dané oceňované nemovitosti a z kapitalizace tohoto výnosu, např. pronájmu nemovitosti, 3. porovnávací metoda vychází z porovnání oceňované nemovitosti se stejnou nebo obdobnou nemovitostí Ad. 1. Nákladová metoda Nákladová metoda neboli metoda věcné hodnoty vychází z toho, ţe hodnota nemovitosti se určí z porovnání reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými a funkčními vlastnostmi s oceňovanou nemovitostí. Ukazuje tedy s jakými náklady nemovitost vznikla. Analýza věcné hodnoty se určí nejdříve zjištěním informací o majetku (popis a zaměření), poté nastává 40

BRADÁČ, Albert a kol. 2009. Teorie oceňování nemovitostí

61

samotná analýza, zjištění reprodukční ceny, tedy zjištění mnoţství vloţené práce, kvality a typu práce a na závěr dále předpoklad moţného dalšího vývoje stavby její ţivotnosti. Trţní hodnota by tedy měla představovat mnoţství dané práce sníţené o opotřebení stavby s respektováním trţních vlivů, jako jsou ekonomické a funkční nedostatky 41. Ad. 2. Výnosová metoda Výnosová hodnota z této metody určuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má generovat výnos. Je stanovená velikostí kapitálu uloţeného na danou úrokovou míru neboli kapitalizační míru, který by v budoucnu umoţňoval vyplatit částky rovnající se výnosům, která by přinášela daná nemovitost. Vypočítá se součtem všech předpokládaných budoucích čistých výnosů z pronájmu nemovitosti, a jelikoţ výnosy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny neboli diskontovány na současnou hodnotu, kterou je třeba dnes uloţit, aby se v budoucnu dal předpokládaný výnos vyplatit. Výnosová hodnota nemovitosti je tedy součet diskontovaných neboli odúročených předpokládaných budoucích čistých výnosů přinášející nemovitost z jejího pronájmu 42. Ad. 3. Porovnávací metoda Porovnávací metoda se téţ nazývá jako srovnávací nebo komparativní metoda, jejíţ metoda vyplývá, jak jiţ bylo řečeno, z porovnání oceňované nemovitosti se stejnou nebo obdobnou nemovitostí porovnatelných parametrů, které byly prodány za daných porovnatelných podmínek. Hlavní předpokladem k pouţití této metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. U této metody nastávají dva hlavní problémy, jimţ jsou úplnosti informací o porovnatelných nemovitostech a pravdivosti informací. Informace o porovnatelných nemovitostech lze získat obhlídkou dané nemovitosti nebo také z výpisu z katastru nemovitostí, v případě zaměření budovy zevnitř je nutné být v kontaktu s majitelem, v opačném případě je moţné provést obhlídku jen zvenčí, coţ nepředstavuje dostatek informací. Skutečnou prodejní cenu nemovitosti lze získat z kupní smlouvy na katastrálním úřadu, avšak mohou nastat případy, kdy skutečnou prodejní cenu nemovitosti znají jen prodávající a kupující. Porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnou nemovitostí je třeba zohlednit její odlišnosti. Tyto odlišnosti jsou úlohou korekčních činitelů. V této metodě je tedy prvním a hlavním krokem výběr nejvhodnější porovnatelné nemovitosti. Vhodně vybraná porovnávaná nemovitost by měla mít obdobnou cenu za 1 m2 celkové podlahové 41 42

ORT, Petr. 2007. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech BRADÁČ, Albert a kol. 2009. Teorie oceňování nemovitostí

62

plochy, ţádná z jejich korekcí by neměla být vyšší neţ 50 %, jelikoţ poté nastávají problémy s přesností díky vzrůstající odchylce a dále by měly být porovnávané nemovitosti lepší a i horší oproti oceňované nemovitosti, proto aby leţela v intervalu mezi porovnávanými hodnotami nemovitostí. U porovnávací metody nastává problém tehdy, kdy u oceňované nemovitosti je obtíţné najít porovnatelné nemovitosti. Je zde moţnost rozšířit sektor hledaných nemovitostí, ale u atypických nemovitostí jako jsou sakrální stavby (kostely, kaple apod.), inţenýrské stavby, kulturní památky apod. je obtíţné aplikovat tuto metodu. Řešením můţe být nalézt porovnatelné nemovitosti mimo ČR, zváţit alternativní vyuţití dané stavby nebo porovnávací metodu vůbec nepouţít 43.

3.1.2 Administrativní ocenění nemovitostí Administrativní ocenění tedy zjišťuje cenu dané nemovitosti podle způsobu uváděného v prováděcí vyhlášce č. 3/2008 Sb. k úplnému zákonu o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. Oceňování staveb a bytů se zjišťuje v prováděcí vyhlášce podle části druhé a to třemi způsoby ocenění staveb, nákladovým způsobem, kombinací nákladového a výnosového způsobu a porovnávacím způsobem. Oceňování staveb nákladovým způsobem dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. pro § 3 pro budovu a halu. Tato cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru podle přílohy č. 1 uvedené ve vyhlášce č. 3/2008 Sb., poté dále vynásobením základní cenou uvedené v příloze č. 2 ve zmíněné vyhlášce stanovenou dle účelu uţití budovy a dále vynásobením koeficienty K1, K2, K3, K4, K5, Ki a Kp dle vzorce: ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp ZCU ..... základní cena upravená ZC ........ základní cena podle přílohy č. 2 uvedené ve vyhlášce č. 3/2008 Sb. K1 ......... koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedené v příloze č. 4 vyhlášky (tabulka č. 19) K2 ......... koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí objektu, dle vzorce K2 = 0,92 + 6,60/PZP (PZP je průměrná zastavěná plocha v m2) K3 ......... koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí v objektu, dle vroce K3 = 2,10/v + 0,30 pro budovy, K3 = 2,80/v + 0,30 pro haly (v je průměrná výška podlaţí v m) K4 ......... koeficient vybavení stavby, který se vypočte ze vzorce K4 = 1 + (0,54 x n) 43

ORT, Petr. 2007. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech

63

1 a 0,54 jsou konstanty n je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 a v tabulce č. 1 uvedených ve vyhlášce č. 3/2008 Sb. (tabulka č. 20), s nadstandardním vybavením, sníţený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením Můţe nastat případ, ţe konstrukce není ve výčtu konstrukcí, vypočítá se její objemový podíl dle přílohy č. 15, 8 písm. b) této přílohy ve zmíněné vyhlášce a následně se vynásobí koeficientem 1,852 a poté se připočte k objemovým podílům. K5 ......... koeficient polohový podle přílohy č. 14 uvedené ve vyhlášce č. 3/2008 Sb. Ki .......... koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38 uvedené ve vyhlášce č. 3/2008 Sb. Kp ......... koeficient prodejnosti podle přílohy č. 39 uvedené ve vyhlášce č. 3/2008 Sb. Můţe nastat situace, kdy rodinnému domu je změněn charakter jeho uţívání, stavba se poté ocení podle § 3 této vyhlášky. Číslo poloţky 1 2 3 4 5 6 7 8

Koeficient K1 pro

Konstrukce zděné monolitické betonové tyčové monolitické betonové plošné montované z dílců betonových tyčových montované z dílců betonových plošných montované z prostorových trubek kovové dřevěné na bázi dřevní hmoty

budovy 0,939 1,158 1,132 0,993 1,037 1,241 1,032 1,029

haly 1,075 1,040 1,132 0,998 1,003 0,728 0,948 0,936

Tabulka č. 19: Koeficienty přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce – K1 dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. Zdroj: Vyhláška č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., oceňovací vyhláška Číslo poloţky 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

Konstrukce a vybavení Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrch podlah

A 0,059 0,163 0,082 0,064 0,022 0,006 0,068 0,032 0,028 0,030 0,041 0,062 0,031

B 0,075 0,218 0,119 0,054 0,020 0,006 0,058 0,031 0,028 0,023 0,033 0,053 0,023

64

C 0,073 0,192 0,111 0,062 0,021 0,006 0,069 0,031 0,018 0,031 0,032 0,052 0,022

Typ budovy D E F 0,063 0,074 0,082 0,172 0,184 0,174 0,082 0,097 0,093 0,059 0,090 0,037 0,028 0,029 0,021 0,006 0,006 0,006 0,070 0,061 0,069 0,036 0,034 0,033 0,021 0,019 0,018 0,033 0,027 0,029 0,039 0,031 0,031 0,057 0,054 0,052 0,032 0,031 0,032

G 0,063 0,150 0,082 0,061 0,027 0,006 0,071 0,032 0,031 0,028 0,038 0,059 0,033

H 0,061 0,153 0,081 0,062 0,029 0,006 0,073 0,033 0,032 0,027 0,037 0,058 0,033

I 0,062 0,154 0,082 0,062 0,030 0,007 0,071 0,034 0,030 0,028 0,036 0,051 0,031

15 16 17 18 19 20 21 22

Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní

0,052 0,059 0,003 0,032 0,031 0,004 0,018 0,017

23

Vnitřní hygienická zařízení včetně WC

0,039 0,038 0,034 0,034 0,033 0,030 0,043 0,042 0,043

24 25

Výtahy Ostatní

0,014 0,013 0,010 0,014 0,005 0,014 0,014 0,013 0,014 0,043 0,034 0,062 0,054 0,063 0,059 0,044 0,044 0,055

26

Instalační prefabrikovaná jádra

-

0,043 0,052 0,003 0,031 0,029 0,003 0,016 -

-

0,041 0,050 0,003 0,022 0,021 0,003 0,016 0,018

-

0,052 0,059 0,003 0,032 0,031 0,004 0,019 -

0,043 0,052 0,003 0,022 0,020 0,003 0,019 -

-

-

0,042 0,057 0,003 0,032 0,031 0,002 0,017 -

-

0,049 0,058 0,003 0,033 0,032 0,003 0,022 0,018

-

0,048 0,059 0,003 0,032 0,031 0,004 0,020 0,019

-

0,049 0,056 0,003 0,031 0,030 0,003 0,021 0,017

-

Tabulka č. 20: Objemové podíly konstrukcí a vybavení dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. Zdroj: Vyhláška č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., oceňovací vyhláška Standardní Nadstandardní Podstandardní Nevyskytuje se, chybějící Přidaná konstrukce, vybavení

S N P C A

Tabulka č. 21: Hodnocení konstrukcí a vybavení koeficientu K4

Dále se ocenění staveb nákladovým způsobem dle vyhlášky vypočítává i pro § 3, 4, 6 aţ 21. Oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu pro § 22 a 23. Také pro oceňování staveb a bytů porovnávacím způsobem § 23 aţ 26a 44.

3.2. Oceňování energeticky úsporných budov Ocenění energeticky úsporných budov se řeší z pohledu několika základních přístupů, při kterých záleţí na samotném odborném odhadu odhadce. Opatření provedené u staveb se zohlední jak v trţním tak v administrativním ocenění. Mezi trţní ocenění patří jiţ zmíněné tři základní metody, nákladová, výnosová a porovnávací metoda. V metodě nákladové se projeví zvýšením pořizovacích nákladů na stavbu daného objektu ve srovnání se standardními realizacemi objektů. U metody výnosové se tyto opatření projeví v provozních nákladech na stavbu, odečítající se od kapitalizovaných výnosů, z nichţ vychází odhadní cena nemovitosti při pronájmu. Mezi provozní náklady se započítává například daň z nemovitosti, pojištění stavby, roční opravy a údrţba apod. Metoda porovnávací vychází z porovnání stejných nebo obdobných typů nemovitostí s nemovitostí oceňovanou, kde se dají v současné době vyuţít

44

Vyhláška č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., oceňovací vyhláška

65

k porovnání stavby s PENB. V dnešní době uţ je PENB u budovy samozřejmostí a výstavba EED. V případě oceňování staveb jako je například ocenění budov a hal se u administrativního ocenění cena stanoví vynásobením m3 obestavěného prostoru a následně dalšími koeficienty. Konkrétně jde o koeficient K4 a jiţ zmíněný obestavěný prostor, ve kterých se tyto energetické opatření u staveb zohlední. Obestavěný prostor budovy se navýší díky tepelné izolaci. Koeficient K4 stanovuje jaké má budova objemové podíly jednotlivých konstrukcí (tabulka č. 20) a určuje jejich provedení (tabulka č. 21), v případě energeticky úsporného domu, který bude mít například kvalitně lepší vytápění, bude toto provedení N – nadstandardní. Pro zděné budovy jsou definovány v prováděcí vyhlášce jako standardně svislé konstrukce z cihel plných pálených tl. 450 mm či jiný materiál odpovídající z hlediska tepelně technických parametrů této tloušťce a materiálu konstrukce. Z hlediska normy ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov, je tento parametr v současné době nevyhovující. Dalo by se tedy říci, ţe současné svislé konstrukce, které vyhovují poţadavkům normy ČSN 73 0540 se dají označit jako N – nadstandardní. To se můţe týkat i konstrukcí střech, stropů apod.

66

PRAKTICKÁ ČÁST

67

1 Trţní ocenění bytu Objednatel: Centrum stavebního inţenýrství, a.s. Praţská 810/16 102 21 Praha 10 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Byt č.j. 1508/318 V bytovém domě č.p. 1508 Vladycká 23 110 00 Praha 10 – Hostivař

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 25. BŘEZEN 2011 68

OBSAH ZPRÁVY  Úvodní list  Obsah  Průvodní dopis  Popisné informace  Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití  Ocenění  Závěr  Omezující podmínky a předpoklady  Osvědčení Přílohy  Výpis z katastru nemovitostí  Snímek z katastrální mapy  Základní stavební dokumentace  Fotodokumentace současného stavu

69

Společnost Centrum stavebního inţenýrství, a.s. Praţská 810/16 102 21 Praha 10 - Hostivař Česká republika 26. dubna 2011 Oznamuji vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného mne jako Byt č.j. 1508 / 318 Uvedený na listu vlastnictví č. 7310, pro katastrální území Hostivař, městská část Praha 10, obec Praha Nacházejícího se na adrese Vladycká 23, 110 00 Praha 10 – Hostivař, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla vypracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 25. březnu 2011. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 10, na listu vlastnictví č. 7310, pro katastrální území Hostivař, městská část Praha 10, obec Praha. Výpis z katastru ze dne 4. 4. 2011 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

70

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele ocenění – společnosti Centrum stavebního inţenýrství, a.s. jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby, pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podle poţadavků zadavatele bylo ocenění zpracováno: Aktuální trţní ocenění jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 25. 3. 2011. 71

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek – byt č.j. 1508/318 se nachází na katastrálním území Hostivař. Byt je součástí jednoho z bytových domů tvořící Bytový komplex Hostivař, které jsou zakomponovány do jiţního svahu nad ulicí Švehlova s výhledem na starou Hostivař. Všechny objekty jsou architektonicky ztvárněny tak, aby se přizpůsobily okolní zástavbě, kterou tvoří vilová zástavba přiléhající ze západní strany, pracoviště Centra stavebního inţenýrství, a.s. navazující z východní strany, stará bytová zástavba a nově budované bytové domy. Jednotlivé objekty mají okna obytných místností situována směrem do klidové nerušící zóny. Pro bytové domy je v místě zajištěna infrastruktura, a to jak stávající, tak nově budovaná. Nedaleko je obchodní centrum Park Hostivař s prodejnou Interspar vzdálené cca 200 m mající parkoviště s kapacitou 100 parkovacích míst a pro potřeby denních nákupů je v blízkosti Bytového komplexu k dispozici prodejna Lidl. V této lokalitě se nachází přilehlý lesopark s Hostivařskou přehradou a koupalištěm, je zde mnoţství zdravotnických zařízení, škol, restaurací a široká nabídka sluţeb pro rekreaci a volný čas. Bytové domy mají podzemní garáţe (není součástí oceňovaného bytu) a dále moţnosti parkování v přilehlé ulici. K bytovému komplexu je velmi dobrá dostupnost. Ve vzdálenosti cca 400 m směrem za sousedící vilovou zástavbou se nachází ţelezniční zastávka Hostivař. Z hlediska dostupnosti metrem vede od zastávky metra Skalka autobusová linka na zastávku Na Groši, která je 5 min. chůzí od tohoto to komplexu a do centra města je zde výborná dostupnost tramvajovými linkami od zmíněné zastávky. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního oceněni je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení zadavatele nemá byt ţádné příslušenství jako je uzamykatelná sklepní kóje, ohraničený vymezený půdní prostor, apod. Majitel oceňovaného bytu má ale právo uţívat společné domovní prostory. HISTORIE Podle dostupné dokumentace byl bytový dům, v němţ se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 2008, jde tedy o novější stavbu. Je součástí jiţ zmíněného Bytového komplexu 72

Hostivař se souborem jiţ osmi postavených bytových domů, které se dále rozšíří o další tři bytové domy. Developerem je Bytový a obchodní komplex Hostivař s.r.o. a jeho společník společnost Centrum stavebního inţenýrství a.s. jako akreditovaná zkušebna pro oblast stavebnictví, která je zároveň odborným garantem kvality stavby. Developeři zajistili vybudování obchodní prodejny Lidl, která je jen pár metrů od tohoto komplexu a dále zajistili dopravní napojení pomocí nově vybudované ulice Vladycká, napojenou přes novou světelnou křiţovatku k ulici Švehlova. Bytový dům a celý soubor bytových domů byl ztvárněn tak, aby zapadal do okolní zástavby. Objekt byl vybudován s členitou barevnou fasádou a byty byly ve vyšších patrech navrhnuty s velkými plochami teras a v přízemích s předzahrádky. Jako první realizovaný bytový dům byl objekt s označením DE (D, E1, E2, E3) s 93 byty, dále pak viladům B s 23 byty a následně pak dokončený objekt A (A1, A2, A3) s 58 byty, v současné době se buduje objekt C (C1, C2, C3). Vlastní oceňovaný byt byl vybudován s loţnicí, obývacím pokojem, koupelnou s WC, předsíní, komorou a balkónem. Byt se nachází v bytovém domě s označením DE (E3). POZEMEK Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek ani podíl na pozemku. VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. BYT Oceňovaný byt je přímo přístupný ze schodišťové podesty, ke které se lze dostat i moderním výtahem. Jde o nový byt 2+kk v nově postaveném bytovém domě a jeho dispozice obsahuje předsíň (6,4 m2), obývací pokoj (19,7 m2), loţnici 12,4 m2), koupelnu s WC (5,0 m2), balkón (5,5 m2) a komoru (1,0 m2). Byt je situován ve čtvrtém nadzemním podlaţí a na podlaţí pod oceňovaným bytem jsou rovněţ byty a společné prostory bytového domu, ve vyšších patrech jsou dále byty. Celkový počet pater bytového domu je 5.NP. Jde o klasickou zděnou stavbu, která je na betonovém monobloku. Svislý nosný systém tvoří monolitické ţelezobetonové stěny a sloupy do úrovně 1.NP včetně podzemního podlaţí, 2.NP a vyšší podlaţí jsou vyzděny z cihel. Obvodový plášť má zvolenou takovou skladbu, aby minimalizoval tepelné ztráty a šetřil uţivatelům peníze. Tepelná izolace obvodového pláště je z minerální vlny a nosné obvodové zdivo je vyzděno z cihel POROTHERM 24 P+D. Příčky jsou zděné z cihel POROTHERM 10. Stropní desky nadzemních podlaţí a ploché střechy jsou navrţeny ţelezobetonové monolitické, rovněţ jako desky balkonů vykonzolované ze stropní desky. 73

V koupelně je provedena předstěna, ve které jsou vedeny instalace. Podlahové krytiny jsou provedeny dle daných místností. V pokojích jsou lamelové podlahy s dřevěným dekorem, v koupelně a WC jsou keramické dlaţby. Stěny jsou opatřeny jádrovou omítkou, štukem a malbou, stropy jsou opatřeny stěrkou. Okna jsou dřevěná s dvojsklem. Vstupní dveře bytové jsou bezpečnostní, hladké s kovovou zárubní a bezpečnostním kováním, vnitřní dveře bytové jsou hladké s obloţkovou zárubní.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Aktuální trţní hodnota Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce, neboť bytový dům byl postaven v roce 2008 a tedy jde o novou budovu. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku tedy je splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe byt není pronajat, ale je vyuţíván k vlastnímu bydlení je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

74

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním anebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovením aktuální trţní hodnoty jsem pouţil metodu porovnávací a příjmovou, vzhledem k tomu, ţe majetek je v současném stavu schopen ekonomického vyuţití, neboť se s těmito nemovitostmi často obchoduje. Metoda nákladová není pro ocenění bytu vhodná. Aktuální trţní hodnota POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně ani zohledněna při výpočtu majetku jako celku, protoţe předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek ani podíl na pozemku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Pří mé analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Praze v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě nabídek jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. 75

Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 2 126 000 Kč. Podrobný popis výpočtu provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaný majetek

Porovnávaný majetek



Byt 1508/318 Hostivař Praha 10 Praha

1 ul. Vladycká Hostivař Praha 10 Praha



47,5 2 517 500 53 000 4/2011 1,00 53 000

47,4 2 512 200 53 000 4/2011 1,00 53 000

47,1 2 506 900 53 225 4/2011 1,00 53 225

Nabídka 0,90 47 700

Nabídka 0,90 47 700

Nabídka 0,90 47 903

Absolutní vlastnictví




Ano

1,00 47 700 Ano 1,00 47 700

1,00 47 700 Ano 1,00 47 700

1,00 47 903 Ano 1,00 47 903

Bytová

Bytová

Bytová

Bytová

1,00 47 700

1,00 47 700

1,00 47 903

A. Identifikační údaje Pořadové číslo Katastrální území Obec Okres B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek Prodejní cena Cena za jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota

44,5 X

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen* Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota

76

Stavební povolení Korekce Upravená hodnota

Ano

Ano 1,00 47 700

Ano 1,00 47 700

Ano 1,00 47 903

Jiná právní omezení a závazky

N/A

N/A

N/A

N/A

1,00 47 700

1,00 47 700

1,00 47 903

Velmi dobrá 1,00 47 700 Výborná 1,00 47 700 Dobré 1,00 47 700 Průměrná 1,00 47 700 Omezený 1,00 47 700 MHD, Vlak 1,00 47 700 Velmi dobrá 1,00 47 700 N/A 1,00 47 700



Obdobný 1,00 47 700 Obdobný 1,00 47 700

Obdobný 1,00 47 700 Obdobný 1,00 47 700

Obdobný 1,00 47 903 Obdobný 1,00 47 903

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

Velmi dobrá

Výborná

Dobré

Průměrná

Omezený

MHD, Vlak

Velmi dobrá

N/A

F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Podíl spol. pr.

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota

47 768 2 125 676

Zaokrouhleno

2 126 000

* Věcné břemeno (podle jistiny) – umístění, provozování, provádění kontroly, údrţby a oprav výměníkové stanice ve společných prostorách bytového domu, ke kterým mají podíl všechny bytové jednotky.

77

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V mém výpočtu jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţba a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnávané majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 1 885 000 Kč Podrobný popis výpočtu provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Hrubý příjem – 12 000 Kč/p.m * 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5 % Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace – odborný odhad Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitosti) Čistý provozní příjem (NOI) Kapitalizační míra (R) Trţní hodnota [V=NOI/R*100] (V) Trţní hodnota zaokrouhlená

78

144 000 Kč 7 800 Kč 136 200 Kč 18 128 Kč 5 000 Kč 113 072 Kč 6% 1 884 533 Kč 1 885 000 Kč

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 25. 3. 2011 (dále Aktuální trţní hodnota) Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Aktuální trţní hodnota Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná trţní hodnota Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 2 126 000 1 885 000 N/A

Váha (%) 80 20

Váţený průměr (Kč) 1 700 800 377 000 0 2 077 800 2 078 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku na tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem ji váhu 80 %, respektive 100 % při ocenění současné trţní hodnoty. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, ţe obdobné majetky se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá a proto jsem ji přiloţil váhu 20 %. Z důvodů, které jsem podrobně specifikoval v části Ocenění této zprávy, nebyla metoda nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 25. března 2011 reprezentována částkou 2 078 000 Kč (slovy: dvamilionysedmdesátosmtisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost.

79

Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány místním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný

majetek

neobsahuje

takové

materiály

jako

je

azbest,

močovino-

formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

80

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

81

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1 V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2 Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3 Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4 Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 26. dubna 2011

________________________________ Antonín Novotný

82

2 Trţní ocenění administrativní budovy Objednatel: Centrum stavebního inţenýrství, a.s. Praţská 810/16 102 21 Praha 10 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Administrativní budova Centrum stavebního inţenýrství, a.s. Praţská 810/16 Praha 10 - Hostivař

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 25. BŘEZEN 2011 83

OBSAH ZPRÁVY  Úvodní list  Obsah  Průvodní dopis  Popisné informace  Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití  Ocenění  Závěr  Omezující podmínky a předpoklady  Osvědčení Přílohy  Energetický audit  Výpis z katastru nemovitostí  Snímek z katastrální mapy  Základní stavební dokumentace  Fotodokumentace současného stavu

84

Společnost Centrum stavebního inţenýrství, a.s. Praţská 810/16 102 21 Praha 10 - Hostivař Česká republika 26. dubna 2011 Oznamuji vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného mne jako Administrativní budova Centrum stavebního inţenýrství, a.s. Uvedený na listu vlastnictví č. 437, pro katastrální území Hostivař, městská část Praha 10, obec Praha Nacházejícího se na adrese Praţská 810/16, 102 21 Praha 10 – Hostivař, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla vypracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 25. březnu 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 10, na listu vlastnictví č. 437, pro katastrální území Hostivař, městská část Praha 10, obec Praha. Výpis z katastru ze dne 6. 4. 2011 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. 85

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek je ke dni ocenění (25. března 2011) uţíván výhradně jako administrativní polyfunkční budova s obchodními, pomocnými a obsluţnými prostory. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby, pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

86

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek – administrativní polyfunkční budova je situována v areálu společnosti Centrum stavebního inţenýrství, a.s. v ulici Praţské v Praze 10 – Hostivař. Tento areál je v samotném centru Hostivaře, který je charakteristický, jako lokalita určená převáţně pro bydlení. Najdou se zde výrobní areály, samostatné administrativní budovy ale i areály společností podobných jako je Centrum stavebního inţenýrství, a.s. Lokalita je známou oblastí, kde investoři stavějí nové bytové domy a tedy je v lokalitě zajištěná rozsáhlá infrastruktura, je zde mnoho restaurací, komerčních objektů. Očekává se, ţe katastrální území Hostivař se bude nadále rozvíjet jako doposud. K objektu není navrţeno vlastní parkování ale je součástí pozemků vlastníka areálu a předpokládá se, ţe bude uţíváno společně s objektem. Toto parkoviště obsahuje 14 parkovacích míst. Ve vzdálenosti cca 150 m od tohoto objektu je obchodní centrum Park Hostivař s kapacitou parkoviště 100 parkovacích míst. K objektu je velmi dobrá dostupnost jak vlastními dopravními prostředky, tak i MHD. Kousek o této lokality je napojení na Jiţní spojku a nedaleko cca 10 m je zastávka Na Groši pro autobusovou a tramvajovou dopravu, kterou se lze dostat aţ do samotného centra města. Autobusem se lze dostat na konečnou zastávku metra Skalka. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v administrativní polyfunkční budově poskytování pronajímatelných prostor – administrativních a prodejních, pomocných prostor (sklady, apod.). Budova je tedy primárně určena pro podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a administrativní polyfunkční budovy. HISTORIE Objekt byl stavebně dokončen a kolaudován v roce 2003 s nabytím právní moci v roce 2004. Byl postaven na volném pozemku, na kterém nebyla postavena ţádná nemovitost, ale stavební buňka, která se odstranila. Inţenýrské sítě na pozemku byly uţ vybudovány. POZEMEK Objekt je postaven na pozemkách parc. č. 370/253, 370/81, 370/82, které jsou ve vlastnictví shodného vlastníka. Celkově jde tedy o tři pozemky tvořící jeden funkční celek, uvedené na listu vlastnictví č. 437. Jednotlivé pozemky mají výměru 19, 487 a 19 m2, jde tedy o celkovou 87

rozlohu pozemku 525 m2. Objekt je napojen na veřejné inţenýrské sítě: veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, plynovod, elektřinu a komunikační rozvody. Příjezd a parkování je na pozemcích vlastníka areálu, tedy Centra stavebního inţenýrství, a.s. Objekt je umístěn na okraji areálu, je moţné ho oddělit tak, aby fungoval samostatně. Přístup, parkování a zásobování, se předpokládá vyuţíváním pozemků vlastníka areálu, protoţe na pozemcích náleţících k objektu tyto moţnosti není moţné zřídit. VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Součástí oceňovaného majetku nejsou ţádné vedlejší stavby. Venkovní úpravy jsou z hlediska jejich trţní hodnoty ve srovnání s hodnotou budovy a pozemku zanedbatelné. Trţní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku. ADMINISTRATIVNÍ POLYFUNKČNÍ BUDOVA Objekt byl postaven a kolaudován v roce 2003 a jeho technický stav odpovídá stáří objektu. Administrativní polyfunkční budova je obdélníkového půdorysu s jedním nadzemním podlaţím, bez podzemních podlaţí. Dispozičně je objekt uspořádán jako kancelářské prostory, prodejna se skladovými prostory, sociální zázemí a pro zásobování je vybudována vykládací rampa. Prodejní plocha je situována směrem k veřejné komunikaci, skladová plocha je zásobována ze zadní části objektu přes zásobovací rampu. Nacházejí se zde čtyři kancelářské prostory, které jsou přístupné přímo z prodejní plochy nebo chodbou spojující prodejní a skladovou plochu. Celková podlahová plocha objektu je 480 m2 z toho je celková prodejní plocha velikosti 81 m2, skladová plocha 256 m2, zbytek jsou prostory kanceláří, zázemí, kotelny a vykládací rampa 143 m2. Vytápění objektu je řešeno vlastní plynovou kotelnou s turbokotlem na zemní plyn. Z konstrukčního hlediska jde o jednoduchou stavbu halového typu, nepodsklepenou s jedním nadzemním podlaţím. Pod obvodovým zdivem jsou provedeny základové pasy z prostého betonu B15, příčky jsou zaloţeny na zesíleném podkladním betonu. Svislé konstrukce, jako je obvodový plášť jsou provedeny z keramických bloků therm a vnitřní dělící příčky jsou navrţeny jako keramické therm. Střešní konstrukce je tvořena dřevěným sbíjeným příhradovým vazníkem a dřevěnými vaznicemi. Jako střešní krytina je pouţit bonnský šindel. Podlahové krytiny dle typu místností jsou uvedeny v projektové dokumentaci, která je součástí příloh. V celém objektu jsou provedeny stropní sádrokartonové podhledy zavěšené na táhlech na ocelovém roštu upevněného na dřevěný vazník, podhled je zateplený s navrţenou teplenou izolací z minerální vlny tl. 120 mm. V interiéru jsou provedeny 88

vápenocementové omítky hladké dvouvrstvé štukové, v exteriéru jsou vápenocementové omítky dvouvrstvé štukové střední zrnitosti. V sociálním zázemí je navrţen keramický obklad do výšky zárubní. Okna a výkladce jsou navrţeny plastové zasklené izolačním dvojsklem. Vstupní stěna s dveřmi je navrţena jako plastová s rámem, zasklená izolačním dvojsklem. Zásobovací rampa je se skladovou plochou propojena sekčními ocelovými vraty. Vnitřní dveřní křídla jsou navrţena plná, jednokřídlová osazené do ocelových zárubní. AKTUÁLNÍ VYUŢITÍ MAJETKU Ke dni ocenění obsahuje oceňovaná administrativní budova: 1.NP má celkovou plochu 480 m2 určenou pro prodej, skladování, kanceláře, zázemí, kotelnu a vykládací rampu

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako víceúčelová stavba, neboli stavba slouţící více účelům jako například administrativnímu, obchodnímu, bytovému, apod. Její vyuţití tedy odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce, neboť byl postaven v roce 2003 a tedy jde o novější stavbu. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe celý objekt je pronajat za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

89

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním anebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovením aktuální trţní hodnoty jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţil všech tří metod ocenění. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemku souvisejících s oceněním administrativní budovy jsem porovnal čtyři pozemky nabízené k prodeji. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě nabídek jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vztahy v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 2 667 000 Kč 90

a je kalkulována následně: 525 * 5 079 = 2 667 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Příloha č. 1 – TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek




CSI, a.s. 370/251,81,82

1 stavební parc. N/A




Hostivař Praha 10 Praha

Uhříněves Praha 10 Praha

Újezd nad lesy

Praha 9 Praha

Horní Poč. Praha 9 Praha

Hostivař Praha 10 Praha

2 799 000 670 4 178 4/2011 1,00 4 178

4 225 000 845 5 000 4/2011 1,00 5 000

4 099 000 700 5 856 3/2011 1,00 5 856

3 100 000 479 6 472 4/2011 1,00 6 472

Nabídka 0,90 3 760

Nabídka 0,90 4 500

Nabídka 0,90 5 270

Nabídka 0,90 5 825





1,00 3 760

1,00 4 500

1,00 5 270

1,00 5 825

Bez věcných břemen




1,00 3 760

1,00 4 500

1,00 5 270

1,00 5 825

Komerční výstavba




1,00 3 760 Ano 1,00 3 760 Nejsou 1,00 3 760

1,00 4 500 Ano 1,00 4 500 Nejsou 1,00 4 500

1,00 5 270 Ano 1,00 5 270 Nejsou 1,00 5 270

1,00 5 825 Ano 1,00 5 825 Nejsou 1,00 5 825

Dobrá

Dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

A. Identifikační údaje Pořadové č. pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota

525

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva


Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen


Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omez. a záv. Korekce Upravená hodnota


Ano

Nejsou

D. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

91

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

1,10 4 136 Pravidelný 1,00 4 136 Rovinný 1,00 4 136




Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1,00 4 136 Nezjištěna 1,00 4 136 Vlak, autob. 1,05 4 343 Omezené parkování 1,00 4 343

1,00 5 175 Nezjištěna 1,00 5 175 Vlak, autob. 1,05 5 434 Omezené parkování 1,00 5 434

1,00 5 270 Nezjištěna 1,00 5 270 Vlak, autob. 1,05 5 534

0,95 5 257

1,00 5 825 Nezjištěna 1,00 5 825 Kompletní 1,00 5 825 Omezené parkování 1,00 5 825

Ne

Ne

Ne

Ne

Ne

Nezjištěna

1,00 4 343 Nezjištěna 1,00 4 343

1,00 5 434 Nezjištěna 1,00 5 434

1,00 5 257 Nezjištěna 1,00 5 257

1,00 5 825 Nezjištěna 1,00 5 825

Obdobná 1,00 4 343 Neaplikováno 1,00 4 343

Větší 0,90 4 891 Neaplikováno 1,00 4 891

Obdobná 1,00 5 257 Neaplikováno 1,00 5 257

Obdobná 1,00 5 825

4 343

4 891

5 257

5 825

0

0

0

0

Pravidelný

Rovinný

Kompletní

Nezjištěna

Kompletní

Omezené parkování

Dobré

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

Neaplikováno

1,00 5 825

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku

5 079 525

Celková porovnávací hodnota

2 666 475

Výpis oceňovaných parcel poř. číslo 1 2 2 Celkem

číslo parcely 370/81 370/82 370/253

výměra v m2 487 19 19 525

jed. hodnota v Kč/m2 5 079 5 079 5 079

92

trţní hodnota 2 473 473 96 501 96 501 2 666 475

zaokrouhleno

2 667 000

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy administrativní budovy, které byly v Praze v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě nabídek jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku čistou podlahovou plochu (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 16 017 000 Kč Podrobný popis výpočtu provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Příloha č. 2 – TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost




1

2

3

4

Administrativní budova




A. Identifikační údaje Pořadové číslo nem. Název nemovitosti

CSI, a.s.

Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres

370/81 Praţská 16 Hostivař Praha 10 Praha

Strašnice Praha 10 Praha

Uhříněves Praha 10 Praha

Záběhlice Praha 10 Praha

Michle Praha 10 Praha

525 5 079 2 666 475

1 044 3 600 3 758 400

1 226 3 010 3 690 260

1 759 3 000 5 277 000

901 5 600 5 045 600

522

789

438

550

B. Údaje o pozemku Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 poz. Hodnota poz. celkem

C. Základní údaj pro porovnání – m2 Počet srovnávacích jednotek

480

93

Prodejní cena celkem

20 600 000

18 540 000

21 000 000

17 000 000

Prodejní cena bez ceny pozemku

16 841 600

14 849 740

15 723 000

11 954 400

Cena za 1 porovnávací jednotku

32 264

18 821

35 897

21 735

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

3/2011 1,00 32 264

4/2011 1,00 18 821

4/2011 1,00 35 897

3/2011 1,00 21 735

Nabídka 0,90 29 038 Absolutní 1,00 29 038




Ne

Ne

Ne

Ne

1,00 29 038

1,00 16 939

1,00 32 307

1,00 19 562

Komerční budova

Komerční budova

Komerční budova

Komerční budova

Komerční budova

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota

Ano

1,00 29 038 Ano 1,00 29 038

1,00 16 939 Ano 1,00 16 939

1,00 32 307 Ano 1,00 32 307

1,00 19 562 Ano 1,00 19 562

Jiná právní omezení a závazky

Ne

Ne

Ne

Ne

Ne

1,00 29 038

1,00 16 939

1,00 32 307

1,00 19 562

Velmi dobrá 1,00 29 038 Výborný 1,00 29 038

Dobrá 1,10 18 633 Výborný 1,00 18 633

Velmi dobrá 1,00 32 307 Horší 1,10 35 538

Velmi dobrá 1,00 19 562 Horší 1,10 21 518

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00 29 038

1,00 18 633

1,05 37 315

1,05 22 594

Horší

Horší

Velmi dobrá

Horší

1,05 30 490

1,05 19 565

1,00 37 315

1,05 23 724

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

1,00

1,00

1,00

1,00

D. Právní údaje Dru transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Absolutní

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota

Velmi dobrá

Tech. vybavenost budovy

Velmi dobrá

Výborný

Korekce Upravená hodnota Funk. vyuţitelnost budovy

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Omezený

94

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota

30 490 Kompletní 1,00 30 490

19 565 Vlak, autob. 1,05 20 543

37 315 Kompletní 1,00 37 315

23 724 Tram., autob. 1,05 24 910

Dobrá

Velmi dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00 30 490 Dobrá 1,00 30 490 N/A 1,00 30 490

0,95 19 516 Dobrá 1,00 19 516 N/A 1,00 19 516

1,00 37 315 Dobrá 1,00 37 315 N/A 1,00 37 315

1,00 24 910 Dobrá 1,00 24 910 N/A 1,00 24 910

Korekce pro velikost nemovitosti

Obdobná

Větší

Obdobná

Obdobná

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

N/A

1,00 30 490 N/A 1,00 30 490

0,95 18 540 N/A 1,00 18 540

1,00 37 315 N/A 1,00 37 315

1,00 24 910 N/A 1,00 24 910

Porovnávací hodnota 1 jednotky

27 814

30 490

18 540

37 315

24 910

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

13 350 720

Hodnota pozemku

2 666 475

Celková porovnávací hodnota

16 017 195

Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

Kompletní

Dobrá

Dobrá

N/A

F. Ostatní parametry

Výsledná porovnávací hodnota

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních 95

kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V mém výpočtu jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţba a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnávané majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 14 142 000 Kč Podrobný popis výpočtu provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

2%

Efektivní hrubý příjem

1 274 208 25 484 1 248 724

Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

41 200 32 960 10 000 0 0 26 300 110 460

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

1 138 264 148 345 989 919

Míra kapitalizace

7% 14 141 700 14 142 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady

96

na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. SOUČANÝ STAV NEMOVITOSTI Věcná hodnota nemovitosti – výpočet dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. Ocenění je provedeno podle prováděcí vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Zastavěná plocha (m2) Výpočet (14,50 * 36,50 – 2,50/2 * 2,50 – 1,50 * 2,10) = 522,98 Zastavěná plocha celkem: 523 m2 Podlahová plocha (m2) Podlahová plocha celkem: 480 m2 Obestavěný prostor (m3) Výpočet [(14,50 * 35,00 – 2,50 * 2.50/2) * 4,15 + (15,70 * 0,925 + 7,85 * 1,625) * 37,50] = 3116,10 Obestavěný prostor celkem: 3116,10 m3 Vybavení: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = Standardní, N = Nadstandardní, P = Podstandardní, C = Nevyskytuje se, A = Přidaná konstrukce) Konstrukce, vybavení 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22.

Základy a vybavení Svislé konstrukce Stropy Zastřeš. mimo krytinu Krytiny střech Klempířské konstrukce Úpravy vnitř. povrchů Úpravy vněj. povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní 97

Obj. podíl

Hodnocení

8,20 % 17,40 % 9,30 % 7,30 % 2,10 % 0,60 % 6,90 % 3,30 % 1,80 % 2,90 % 3,10 % 5,20 % 3,20 % 4,20 % 5,70 % 0,30 % 3,20 % 3,10 % 0,20 % 1,70 % -

S S S S S S S S S C S A S S S S S S S S S -

23. 24. 25. 26.

Vnitřní hygienická zařízení včetně WC Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

3,00 % 1,40 % 5,90 % -

S C S -

Zjištění konstrukce, vybavení, které není ve výčtu konstrukcí 12. Vrata = dle vzorce [CK/OP * ZC * K1 * K2 * K3 * K5 * Ki] Výše nákladů na pořízení dané konstrukce nebo vybavení CK

/

53 570 Kč

Obestavěný prostor OP

*

3116,10 m3

Základní cena (dle přílohy č. 2 vyhlášky) ZC:

*

2 807 Kč/m3

Koeficient přepočtu základní ceny (dle přílohy č. 4 vyhlášky) K1:

*

0,9390

Koeficient přepočtu základní ceny (dle vzorce [0,92 + (6,60/PZP)]) K2: * (PZP je průměrná zastavěná plocha = 523 m2)

0,9326

Koeficient přepočtu základní ceny (dle vzorce [(2,80/v) + 0,30]) K3: (v je průměrná výška podlaţí = 3,5 m)

*

1,1000

Koeficient polohový (dle přílohy č. 14 vyhlášky) K5:

*

1,2000

Koeficient změny cen staveb (dle přílohy č. 38 vyhlášky) Ki:

*

2,1630

Koeficient prodejnosti (dle přílohy č. 39 vyhlášky) Kp:

*

0,7850

=

0,31 %

Koeficient vybavení stavby K4 – Výpočet: Základní koeficient: Úprava koeficientu: 10. Schody 12. Vrata 24. Výtahy

1,0000 - 0,54 * 1,852 * 2,90 % 0,54 * 1,852 * 0,31 % - 0,54 * 1,852 * 1,40 %

Hodnota upraveného koeficientu K4

+ -

0,0290 0,0031 0,0140

=

0,9601

Ocenění: 2 807 Kč/m3

Základní cena (dle přílohy č. 2 vyhlášky) ZC: Koeficient přepočtu základní ceny (dle přílohy č. 4 vyhlášky) K1:

*

0,9390


0,9326


*

1,1000

Koeficient vybavení stavby (dle výpočtu) K4:

*

0,9601


*

1,2000


*

2,1630


*

0,7850

98

5 289,57 Kč/m3

Základní cena upravená:

=

Plná cena: 3116,10 m3 * 5 289,57 Kč/m3

= 16 482 829,08 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 8 roků Předpokládaná celková ţivotnost: 80 roků Výpočet: 100 % * 8/80 = 10,000 %

-

1 648 282,91 Kč

Zjištěná cena:

= 14 834 546,17 Kč

NÁZORNÁ UKÁZKA ZMĚNY CENY NEMOVITOSTI PO ENERGETICKY ÚSPORNÉM OPATŘENÍ (v příloze č. 6 je uveden energetický audit) SOUČASNÝ STAV NEMOVITOSTI S ENERGETICKY ÚSPORNÝMI OPATŘENÍMI Upravení koeficientu K4 (jako dodatečné energeticky úsporné opatření je navrhnuto zateplení obvodového pláště 100 mm tep. izolace a nahrazení stávajících oken okny novými s trojskly) Věcná hodnota nemovitosti – výpočet dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. Ocenění je provedeno podle prováděcí vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Zastavěná plocha (m2) Výpočet (14,50 * 36,50 – 2,50/2 * 2,50 – 1,50 * 2,10) = 522,98 Zastavěná plocha celkem: 523 m2 Podlahová plocha (m2) Podlahová plocha celkem: 480 m2 Obestavěný prostor (m3) Výpočet [(14,50 * 35,00 – 2,50 * 2.50/2) * 4,15 + (15,70 * 0,925 + 7,85 * 1,625) * 37,50] = 3116,10 Obestavěný prostor celkem: 3116,10 m3 Vybavení: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = Standardní, N = Nadstandardní, P = Podstandardní, C = Nevyskytuje se, A = Přidaná konstrukce) Konstrukce, vybavení 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Základy a vybavení Svislé konstrukce Stropy Zastřeš. mimo krytinu Krytiny střech Klempířské konstrukce Úpravy vnitř. povrchů Úpravy vněj. povrchů 99

Obj. podíl

Hodnocení

8,20 % 17,40 % 9,30 % 7,30 % 2,10 % 0,60 % 6,90 % 3,30 %

S N S S S S S S

9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická zařízení včetně WC Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

1,80 % 2,90 % 3,10 % 5,20 % 3,20 % 4,20 % 5,70 % 0,30 % 3,20 % 3,10 % 0,20 % 1,70 % 3,00 % 1,40 % 5,90 % -

S C S A N S S S S S S S S S C S -

Zjištění konstrukce, vybavení, které není ve výčtu konstrukcí 12. Vrata = dle vzorce [CK/OP * ZC * K1 * K2 * K3 * K5 * Ki] Výše nákladů na pořízení dané konstrukce nebo vybavení CK

/

53 570 Kč

Obestavěný prostor OP

*

3116,10 m3

Základní cena (dle přílohy č. 2 vyhlášky) ZC:

*

2 807 Kč/m3

Koeficient přepočtu základní ceny (dle přílohy č. 4 vyhlášky) K1:

*

0,9390


0,9326


*

1,1000


*

1,2000


*

2,1630


*

0,7850

=

0,31 %

Koeficient vybavení stavby K4 – Výpočet: Základní koeficient: Úprava koeficientu: 2. Svislé konstrukce 10. Schody 12. Vrata 13. Okna 24. Výtahy

1,0000 0,54 * 17,40 % - 0,54 * 1,852 * 2,90 % 0,54 * 1,852 * 0,31 % 0,54 * 5,20 % - 0,54 * 1,852 * 1,40 %

Hodnota upraveného koeficientu K4 100

+ + + -

0,0939 0,0290 0,0031 0,0281 0,0140

=

1,0821

Ocenění: 2 807 Kč/m3

Základní cena (dle přílohy č. 2 vyhlášky) ZC: Koeficient přepočtu základní ceny (dle přílohy č. 4 vyhlášky) K1:

*

0,9390


0,9326


*

1,1000

Koeficient vybavení stavby (dle výpočtu) K4:

*

1,0821


*

1,2000


*

2,1630


*

0,7850

Základní cena upravená:

=

5 961,71 Kč/m3

Plná cena: 3116,10 m3 * 5 961,71 Kč/m3

= 18 577 284,53 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 8 roků Předpokládaná celková ţivotnost: 80 roků Výpočet: 100 % * 8/80 = 10,000 %

-

1 857 728,45 Kč

Zjištěná cena:

= 16 719 556,08 Kč

Věcná hodnota nemovitosti – výpočet dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. Současný stav nemovitosti

14 834 546,17 Kč

Současný stav nemovitosti s energeticky úspornými opařeními

16 719 556,08 Kč

Rozdíl

1 885 009,91 Kč

Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplívající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacit, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. 101

Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnal jsem a zahrnul i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházel z moji průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je 17 517 000 Kč Podrobný popis výpočtu provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce. NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha

Centrum stavebního inţenýrství, a.s. 370/253, 370/81, 370/82 Zděná z cihel 8 let 8 let 80 let 523 m2 1 nadzemních 523 m2 0,92 480 m2

102

Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

- 10 % 0% 0%

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem

3116,10 m3 5 289,57 m3 16 482 829 14 834 546 14 834 546 14 834 546

15 577

Pozemek

2 667 000 17 517 123 17 517 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnul k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 25. března 2011. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 16 017 195 14 141 700 17 517 000

Váha (%) 40 50 10

Váţený průměr (Kč) 6 406 878 7 070 850 1 751 700 15 229 428 15 229 000

Oceňovaný majetek je svým způsobem výjimečný a to jak svými objemovými a cenovými parametry, tak i svojí lokací. Proto je velmi obtíţné vyhledat dodatečně reprezentativní soubor porovnatelných nemovitostí. Z výše uvedených důvodů se domnívám, ţe v tomto konkrétním případě porovnávací metoda nemůţe nejlépe odráţet stav ekonomiky i konkrétní nabídku po oceňovaném majetku. Proto nepovaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 40 %. Oceňovaný majetek – administrativní polyfunkční budova je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe příjmová metoda dokáţe nejlépe zobrazit skutečnou trţní hodnotu oceňovaného majetku a proto jí byla přisouzena váha 50 %. 103

U těchto objektů lze vysledovat, ţe se většinou obchodují za ceny vyšší neţ je jejich reprodukční hodnota. Tento jev je způsoben velkým převisem poptávky po tomto typu prostor nad nabídkou, která je limitována volnými pozemky. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty mi slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 25. března 2011 reprezentována částkou = 15 229 000 Kč (slovy: patnáctmilionůdvěstědvacetdevěttisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazů vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány místním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro

104

identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný

majetek

neobsahuje

takové

materiály

jako

je

azbest,

močovino-

formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

105

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 26. dubna 2011

________________________________ Antonín Novotný

106

ANALYTICKÁ ČÁST

107

1 Analýza trhu s nemovitostmi na území Prahy 15

ANALÝZA TRHU

MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 15 HLAVNÍ MĚSTO PRAHA

108

CHARAKTERISTIKA TRHU Popis městské části Městská část (MČ) Praha 15 leţí na jihovýchodní části hl. m. Prahy. Největší změny a rozdělení MČ nastaly v období provádění nového územního členění Prahy. Dne 23. června 1994 rozhodlo zastupitelstvo hl. m. Prahy o vzniku nových MČ s označením 11 aţ 15. MČ Praha - Horní Měcholupy byla dnem voleb zrušena a vznikla nová MČ Praha 15 zahrnující katastrální území Horní Měcholupy a Hostivař, které byly vyčleněny z MČ Praha 10. Od 1. 7. 2001 úřad Praha 15 převzal z Obvodního úřadu Praha 10 řadu úkolů v oblasti státní správy. Rovněţ musí zabezpečovat úkony státní správy v přilehlých MČ umístěných směrem na východ. Jde o čtyři městské části Dolní Měcholupy, Dubeč, Petrovice a Šterboholy. Praha 15 náleţí z hlediska ústředních orgánů státní správy k obvodu Praha 10 45.

Lokace a mapa označující katastrální území Prahy 15 Zdroj: Upravené – BARTOŇ, Jiří. 1996. Patnáctka se představuje - navštívenka Městské části Praha 15

Praha 15 se v období po II. světové válce rozvíjela jako průmyslová oblast s řadou výrobních, skladových areálů. Tak jak se Praha rozrůstá, tak se tyto areály proměňují. Průmyslové objekty jsou odstraňovány a nahrazovány bytovou zástavbou. Tomuto trendu odpovídá i územní plán. Průmysl je soustředěn především na katastrální území Hostivař a Horní Měcholupy. Na území Hostivař se nalézá mnoho výrobních a průmyslových hal soustředěných na jednom místě směrem na sever. Průmysl firem je zde různý, od firmy TESLA Karlín a.s. v oboru telekomunikační techniky, EUROPAPIER - BOHEMIA spol. s r.o. ve výrobě papíru, aţ po VRL Praha a.s ve výrobě loţisek a PRAKAB PRAŢSKÁ KABELOVNA, s.r.o. ve výrobě kabelů. Tyto areály zde byly vystavěny v 60. a 70. letech, ale řada uvedených firem zde začala působit okolo roku 1990, kdy si existující budovy upravily, 45

AUGUSTA, Pavel. 1998. Kniha o Praze 15

109

přestavěly anebo postavili nové. Průmyslové a výrobní haly na území Horní Měcholupy jsou soustředěny na hranici s Dolními Měcholupy. Z hlediska dopravní dostupnosti je v této části Prahy situace velmi dobrá. MČ se nachází vedle dálnice, která se díky nově vybudované části Praţského okruhu částečně uvolnila. Přes MČ prochází vlaková doprava a je zde moţnost tramvajové, městské autobusové dopravy, ale i částečné dopravy metrem. Trh s nemovitostmi Praha 15 je typickou okrajovou částí Prahy, která tak jak se Praha rozrůstá, se stává významným sídelním celkem. Bytová zástavba je rozloţena po celém území, ale výstavba nových bytů je více či méně vyšší na jiţ zmíněných území Hostivař a Horní Měcholupy. Z hlediska dopadu krize je na tom trh s nemovitostmi na okrese Praha 15 poměrně dobře. Jedná se především o bytovou zástavbu Hostivaře, kde je velký zájem o nákup bytů. Proto mnozí investoři právě v této lokaci provádí výstavbu nových bytových domů. Souběţně s tím je budována i infrastruktura a sluţby. Do těchto oblastí směřují finanční zdroje jak ze soukromého sektoru, tak i ze státních zdrojů. Tyto doprovodné investice dělají Prahu 15 z hlediska bytové výstavby velmi atraktivní. Nedořešenou otázkou zůstává pro tuto oblast dobudování metra trasy A, kde se státní investice z důvodů ekonomické krize odloţila bez jasného termínu. Plánované stanice Zahradní město a Hostivařské náměstí jak obyvatelům Prahy 15 tak i investorům velmi chybí. Regionální segmentace Z hlediska trhu se tedy MČ dá rozdělit na šest katastrálních území. Na samostatnou MČ Praha 15 skládající se ze dvou katastrálních území Hostivař, Horní Měcholupy a zbylými čtyřmi katastrálními územími Dolní Měcholupy, Dubeč, Petrovice a Štěrboholy, které musí Praha 15 zabezpečovat v oblasti státní správy.

110

KATASTRÁLNÍ ÚZEMÍ HOSTIVAŘ Katastr Hostivaře o výměře 801 ha s vodními plochami má 15 438 obyvatel. Tato sídelní lokalita má řadu specifických prvků, které ji odlišují od jiných MČ. Jde například o Hostivařskou přehradu s rozsáhlým přírodním lesoparkem, které vytvářejí komplex pro volný čas a relaxaci 46. Přírodní park je poloţen kolem Hostivařské přehrady a navazuje na přírodní park Botič-Milíčov z Prahy 10. Uprostřed parku protéká řeka Botič a jeho celková rozloha je 423,1

ha.

Hostivařský

z nejvýznamnějších

lesopark

rekreačních

s přehradou

areálů

v Praze

je 47

.

z turistického Hostivařská

hlediska přehrada

jeden

leţí

na

jihovýchodním okraji Prahy v sousedství MČ Praha 11 uprostřed Hostivařského lesoparku v klidné části lokality. Nádrţ Hostivař vznikla na bývalém údolí mezi Hostivaří a Petrovicemi a byla budována v letech 1961 – 1963, napuštěna v roce 1964 a jde o největší vodní plochu v Praze s rozlohou 43,8 ha a s celkovou kapacitou aţ deset tisíc návštěvníků. Vybudováním nádrţe se dosáhlo nejen rekreačního účelu, ale především ochrany proti povodním, ke kterým zde docházelo. Provozovatelem koupaliště je firma HOSTIK s.r.o., která připravuje do budoucna přestavbu celého areálu na moderní sportovně-relaxační areál 48. Pozemky V nabídkách se nacházejí pouze pozemky pro bytovou nebo komerční výstavbu. Ostatní pozemky určené např. pro zemědělskou nebo průmyslovou výstavbu se v nabídkách nevyskytují, protoţe okres se stává především oblastí pro bytovou výstavbu. Pozemky určené Územním plánem pro komerční výstavbu se občas objeví a jejich ceny se pohybují okolo 1000 – 2 300 Kč / m2. Cena je dána především polohou, kde se pozemek nachází. Ceny pozemků pro bydlení s inţenýrskými sítěmi a přístupem na pozemek jsou okolo 4 500 – 8 000 Kč / m2. Ostatní pozemky, např. proluky se jako v jiných okrajových částí Prahy vyskytnou jen velice zřídka.

46

Městská část Praha 15. [Online] [Citace: 21. Leden 2011.] http://www.praha15.cz/mestska-castpraha15/informace-o-uzemi/informace-o-uzemi.html. 47 Praţské přírodní parky. [Online] [Citace: 21. Leden 2011.] http://www.prirodniparky.wz.cz/06.html. 48 Hostivařská přehrada. [Online] [Citace: 21. Leden 2011.] http://www.hostivarskaprehrada.cz/.

111

Budovy – Byty V nabídkách realitních kanceláří jsou převáţně byty postavené panelovou technologií po rekonstrukci nebo v dobrém stavu. Starší byty 1 400 000 – 1 800 000 Kč 1 800 000 – 2 700 000 Kč 2 700 000 – 3 000 000 Kč 3 100 000 Kč (malá nabídka)

Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

Byt 1+kk Byt 2+kk Byt 3+kk Byt 4+kk

Nové byty 1 800 000 – 2 200 000 Kč 2 300 000 – 3 500 000 Kč 3 500 000 – 5 000 000 Kč 9 000 000 Kč (malá nabídka)

Ceny starších bytů v panelové zástavbě a nových nebo teprve ve výstavbě

Budovy – Rodinné domy Rodinné domy jsou převáţně cihlové, postavené před II. světovou válkou, ceny se pohybují v závislosti na velikosti objektu okolo 8 000 000 – 13 000 000 Kč. Budovy – Ostatní Nabídky bytových domů jsou jen ojedinělé. Bytové domy se spíše prodávají po bytových jednotkách neţ jako celek. V případě, ţe se objeví nabídka na prodej činţovního domu, lze ji jen nesnadno porovnávat. K dispozici byla jen jedna nabídka za cenu 17 500 000 Kč. Prodej administrativních budov je více méně jen ojedinělý, neboť firmy raději hledají nabídky na pronajmutí prostor. Průmyslové objekty jsou území Hostivaře soustředěny jen na jenom místě, které je plně zastavěno těmito objekty. Proto je zde malá pravděpodobnost výstavby nového objektu. Průmyslové objekty se zde časem mění na budovy určené k bydlení. Je to dáno díky lokaci Hostivaře, která je určena převáţně k bydlení. Z tohoto důvodu se průmyslové objekty v nabídkách vůbec neobjevují. Nájmy – Byty Zde je moţné vypozorovat poměrně rozsáhlou nabídku. Jsou nabízeny byty nové i starší různých kategorií a velikostí. Úroveň cen pronájmů je velmi různorodá a často se mění. Je to dáno velikostí nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi. Spolu s novou bytovou výstavbou roste i nabídka pronájmů, neboť řada vlastníků nových bytů je pořizuje za účelem pronajímání. Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

7 000 – 9 000 Kč / byt / p.m. 9 000 – 13 000 Kč / byt / p.m. 13 000 – 16 000 Kč / byt / p.m. 16 000 – 19 000 Kč / byt / p.m.

Ceny pronájmů (bez poplatků) standardních bytů

112

Nájmy – Nebytové prostory Nabídek na tomto území je velké mnoţství, jsou nabízeny i volné prostory v obchodním centru Park Hostivař. 800 – 1 600 Kč / m2 / p.a. 1 800 – 3 000 Kč / m2 / p.a. 2 300 – 4 500 Kč / m2 / p.a.

Sklady Kanceláře Obchody

Ceny pronájmů nebytových prostor

KATASTRÁLNÍ ÚZEMÍ HORNÍ MĚCHOLUPY Katastr Horních Měcholup pokrývá plochu 225 ha a má 12 462 obyvatel

49

. Z hlediska

dominant tohoto území zde vyrostlo v nedávné době velmi prestiţní golfové hřiště. Pozemky sportovního golf klubu Hostivař jsou umístěny mezi Horními Měcholupy a Hostivaří. Investorem byla společnost SPORT Hostivař a.s., jejímţ záměrem bylo vybudovat sportovní, komerční a administrativní plochy. Realizace probíhala v roce 2003 – 2007 50. Pozemky Pozemků je v nabídkách jen malé mnoţství. Jde o pozemky určené pro bydlení a jejich ceny se pohybují okolo 6 000, 7 000, 10 000 Kč / m2. Budovy – Byty Díky velké poptávce po bytech je zde mnoho nabídek novostaveb k prodeji. Jde například o výškovou novostavbu rezidenčního typu umístěnou mezi Hostivaří a Horními Měcholupy v ulici Milánská, která se svými cenami bytů výrazně odlišuje od ostatní zástavby. V nabídkách starších bytů zde převyšují panelové domy neţ cihlové. Starší byty Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

– 1 600 000 – 2 200 000 Kč 2 300 000 – 2 900 000 Kč 2 900 000 – 3 400 000Kč


Nové byty 1 600 000 – 2 100 000 Kč 2 200 000 – 2 900 000 Kč 3 000 000 – 3 500 000 Kč 5 500 000 Kč (malá nabídka)

Ceny starších bytů v panelové zástavbě a nových nebo teprve ve výstavbě

49

Městská část Praha 15. [Online] [Citace: 21. Leden 2011.] http://www.praha15.cz/mestska-castpraha15/informace-o-uzemi/informace-o-uzemi.html. 50 archiweb. [Online] [Citace: 21. Leden 2011.] http://www.archiweb.cz/buildings.php?action=show&id=1716&type=arch.

113

Budovy – Rodinné domy Vedle stávající zástavby vzniká na volných pozemcích řada nadstandardních obytných celků mimo jiné i vedle areálu golfu Hostivař, kde se nabízí k prodeji funkcionalistické novostavby řadových vil. Ceny těchto objektů se podle standardu vybavenosti pohybují okolo 15 000 000 Kč. V nabídkách jsou i starší rodinné domy v dobrém stavu v cenovém rozmezí 5 000 000 – 8 000 000 Kč. Nájmy – Byty Nájmy bytů jsou přibliţně obdobné jako v přilehlé lokalitě Hostivař. Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

7 000 – 8 500 Kč / byt / p.m. 8 500 – 10 000 Kč / byt / p.m. 10 000 – 14 000 Kč / byt / p.m. 14 000 – 18 000 Kč / byt / p.m.


Nájmy – Nebytové prostory Nabízené nebytové prostory nejsou v této lokalitě tolik ţádané. Sklady Kanceláře Obchody

– 1 700 – 2 800 Kč / m2 / p.a. 2 100 – 2 800 Kč / m2 / p.a. Ceny pronájmů nebytových prostor

KATASTRÁLNÍ ÚZEMÍ DOLNÍ MĚCHOLUPY Dolní Měcholupy jsou rozloţeny na ploše 466 ha a z toho 236 ha je zemědělská plocha. Z počtu obyvatel je zde hlášených k trvalému pobytu 2175. Tato lokalita začíná být velice ţádanou obdobně jako lokalita Hostivaře. Jedná se o lokalitu klidnou se zástavbou převáţně rodinných a bytových domů 51. Pozemky Pozemků určených k bydlení je v nabídkách jen několik, pozemky mají ceny od 1 800 – 3 000 Kč / m2. Ostatní pozemky určené pro komerční vyuţití se neobjevují.

51

Dolní Měcholupy. [Online] [Citace: 21. Leden 2011.] http://www.dolnimecholupy.cz/o-dolnichmecholupech/zakladni-udaje.html.

114

Budovy – Byty Nabídek na prodej bytů se objevuje velmi málo. Je to dáno oblastí s převáţnou zástavbou rodinných domů. 2 000 000 Kč (malá nabídka) 2 700 000 Kč (malá nabídka) 3 500 000 – 4 500 000 Kč 6 500 000 Kč (malá nabídka)


Ceny nových bytů v cihlové zástavbě

Budovy – Rodinné domy Nabídek rodinných domů není příliš velké mnoţství. Jde o domy cihlové s cenami 6 000 000 – 8 000 000 Kč. Ostatní budovy jako jsou administrativní a průmyslové se v nabídkách vůbec nevyskytují. Nájmy – Byty Malé mnoţství nabídek ohledně nájmů je zřejmě způsobeno převáţnou částí zástavby rodinných domů oproti bytové. Vyskytují se nabídky jen cihlových bytů 3+1 za 16 000 Kč / byt /p.m. (malá nabídka). Nájmy – Nebytové prostory Z nabídek převaţují jednoznačně kancelářské prostory a poté i obchody a sklady. okolo 1 500 Kč / m2 / p.a. 2 000 – 3 000 Kč / m2 / p.a. 1 700 – 2 700 Kč / m2 / p.a.

Sklady Kanceláře Obchody

Ceny pronájmů nebytových prostor

KATASTRÁLNÍ ÚZEMÍ DUBEČ Dubeč se nachází na severovýchodním okraji Prahy s 3068 obyvateli. Rozlohou je podobný jako katastrální území Hostivař, přesně jde o 850 ha. Oproti Hostivaři se ale oblast teprve vyvíjí. Prolíná se tu nová i stará zástavba a je zde jen několik budov postavených panelovou technologií a ostatní zástavbou jsou rodinné nebo bytové domy. Díky této zástavbě lokace představuje klidné prostředí s moţností rekreace, ale i celoročního bydlení s dobrou dostupností do centra Prahy přes Štěrboholskou spojku. Součástí Dubče je obec Dubeček, jako původně Malý Dubeč vzniklý později. V těchto obcích se nachází dvě chráněné lokality Rohoţník a Litoţnické rybníky 52.

52

Praha.eu portál hl. m. Prahy. O městské části Praha - Dubeč. [Online] [Citace: 21. Leden 2011.] http://www.praha.eu/jnp/cz/home/mestske_casti/dubec/o_praze_dubec.html.

115

Pozemky V oblasti se nachází vcelku velké mnoţství nabídek stavebních pozemků určených pro bydlení. Ceny jsou od 2 000 – 4 500 Kč / m2, výjimečně i okolo 7 000 Kč /m2. Oblast leţí na okrajové části Prahy, proto je zde také moţnost nabídek zemědělské půdy. Budovy – Byty Nabízené byty jsou především cihlové novostavby nebo byty ve výstavbě příleţitostně i starší. 2 000 000 – 2 100 000 Kč 2 100 000 – 3 100 000 Kč 3 100 000 – 3 900 000 Kč 4 200 000 Kč (malá nabídka)


Ceny nových bytů v cihlové zástavbě

Budovy – Rodinné domy Rodinných domů určených k prodeji není v nabídkách příliš velké mnoţství. Vyskytnou-li se, jde o cihlové budovy po rekonstrukci nebo v dobrém stavu. Jejich ceny se pohybují v rozmezí od 4 200 000 Kč do 7 000 000 Kč. Nájmy – Byty Byty určené k nájmu nejsou v této lokalitě aţ tak ţádané. Je zde poptávka spíše o úplné vlastnictví k nemovitosti. Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

7 000 – 8 500 Kč / byt / p.m. 10 000 Kč / byt / p.m. (malá nabídka) – –


Nájmy – Nebytové prostory Nabídek k nájmu těchto prostor není také velké mnoţství, přibliţně se jedná jen o kanceláře a sklady. Sklady Kanceláře Obchody

okolo 1 200 Kč / m2 / p.a. okolo 1 200 Kč / m2 / p.a. – Ceny pronájmů nebytových prostor

116

KATASTRÁLNÍ ÚZEMÍ PETROVICE Relativně malé území Petrovice se nachází vedle přírodního lesoparku a nádrţe Hostivař. Jako mnoho dřívějších osad, zaloţených vedle řeky, byla i tato zaloţena kvůli řece Botič. Petrovice se staly z jednou z MČ aţ po roce 1989 a rozlohou jsou nejmenší MČ, která má ale okolo šesti tisíců obyvatel ţijících ve většině případů v sídlištní zástavbě vzniklé na přelomu 80. a 90. let 20. století 53. Díky malému území je zde celková nabídka nemovitostí k prodeji nebo i k pronájmu zanedbatelná. Volné pozemky se v nabídkách vůbec nenacházejí a k prodeji tu jsou pouze byty nebo rodinné domy částečně i moţnosti nájmu. Rodinné domy a panelové budovy zde tvoří z urbanistického hlediska největší podíl zástavby. Budovy – Byty Převáţná část bytů na tomto území je postavena panelovou technologií. Jedná se pouze o byty o velikostech 2+1 a 3+1, kterých se vyskytuje nejvíce. Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

– 1 800 000 – 2 400 000 Kč 2 400 000 – 3 000 000 Kč – Ceny starších bytů v panelové zástavbě

Budovy – Rodinné domy Jelikoţ zástavby rodinných domů zde převaţují nadjiné nemovitosti, nabídek k prodeji je jen několik. Jejich ceny se pohybují okolo 9 500 000 Kč, coţ představuje z hlediska umístění tohoto území dosti velkou částku, i kdyţ jde o novější domy. Nájmy – Byty Jejich nabídka je velmi malá. Kdyţ uţ se nějaká nabídka objeví jde převáţně o byty 2+1 postavené panelovou technologií od 8 000 – 10 000 Kč / byt / p.m. nebo byty 3+1 v novostavbě od 10 000 – 16 000 Kč / byt / p.m.

53

Praha.eu portál hl. m. Prahy. Praha - Petrovice. [Online] [Citace: 21. Leden 2011.] http://www.praha.eu/jnp/cz/home/mestske_casti/petrovice/.

117

KATASTRÁLNÍ ÚZEMÍ ŠTĚRBOHOLY Štěrboholy se nacházejí vedle Štěrboholské spojky, leţící na okraji MČ Praha 10. Jedná se o malé území, na kterém je spíše převaha rodinných domů a bytových domů, vznikajících zde i jako novostavby. Panelové domy se zde skoro vůbec nevyskytují. Součástí této MČ je i obchodní centrum, sportovní zázemí dvou fotbalových dvorců a tenisových kurtů se sportovní halou. Zájemce o nemovitosti můţe tato lokalita odradit díky blízké Štěrboholské spojce a s ní spojený hluk. Je zde ale vytvořen protihlukový val, který kryje dálnici a neruší tak ráz krajiny a částečně hluk omezuje. Dálnice však představuje velice dobrou dopravní dostupnost. Štěrboholy jsou perspektivní lokalitou, tvoří pěkný ráz krajiny mimo jiné i díky blízkému Hostavickému potoku s rybníkem Slatina a nedalekému Klánovickému lesu 54. Pozemky Nabídek je jen velice málo, jde o pozemky určené územním plánem k bydlení v cenách 1 000 – 2 100 Kč / m2 a o komerční pozemky v cenách 2 000 – 3 000 Kč / m2. Budovy – Byty Tato sídelní lokalita je vyhledávaným místem k bydlení díky dobré dostupnosti a dobré občanské vybavenosti. Vznikají zde proto novostavby, jako jsou novostavby v ulici Kutnohorská ale i Šterboholské terasy. Společnost P.H.A. zde uţ dříve začala s výstavbou osmi bytových domů a nadále začala i s těmito Šterboholskými terasami – s pěti bytovými domy 55. Nabídky realitních kanceláří tvoří zejména domy cihlové v dobrém stavu a částečně i domy panelové. Byt 1+kk Byt 2+kk Byt 3+kk Byt 4+kk

1 600 000 – 2 000 000 Kč 2 000 000 – 2 600 000 Kč 2 600 000 – 3 600 000 Kč – Ceny starších bytů v cihlové zástavbě

Budovy – Rodinné domy Rodinné domy zde tedy razantně převyšují okolní zástavbu. Jde především o cihlové domy a jejich nabídky jsou v závislosti na velikosti objekt okolo 5 000 000 – 10 000 000 Kč. Tato oblast je určená především pro bydlení, proto je zde malý výskyt administrativních a průmyslových budov a tedy ani ţádné nabídky od realitních kanceláří. 54

Praha.eu portál hl. m. Prahy. Praha - Štěrboholy. [Online] [Citace: 21. Leden 2011.] http://www.praha.eu/jnp/cz/home/mestske_casti/sterboholy/. 55 P.H.A. a.s. Štěrboholské terasy. [Online] [Citace: 21. Leden 2011.] http://www.sterboholsketerasy.cz/content/lokalita.

118

Nájmy – Byty Byty určené k nájmu jsou v cihlové zástavbě a v dobrém stavu. Jejich nabídka začíná růst díky čím dál tím většímu počtu lidí, kteří chtějí, aby jim byty generovaly výnos. 7 500 – 10 000 Kč / byt / p.m. 10 000 – 12 000 Kč / byt / p.m. 12 000 – 15 000 Kč / byt / p.m. –

Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1


Nájmy – Nebytové prostory Nejen přilehlý nákupní komplex nabízí několik nabídek k nájmu obchodů, ale je zde moţnost nájmů kanceláří, částečně i skladů. Sklady Kanceláře Obchody

950 – 1 700 Kč / m2 / p.a. 2 200 – 3 000 Kč / m2 / p.a. 2 300 – 3 000 Kč / m2 / p.a. Ceny pronájmů nebytových prostor

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Pro celé mapované území je charakteristický přechod od průmyslové zástavby k zástavbě bytové a zástavbě občanské vybavenosti. Průmyslové areály ustupují bytové výstavbě a sluţbám. Rozmisťování nové zástavby vyuţívá stávajících inţenýrských sítí a v řadě případů i komunikací bez zásadních změn. Nesporná výhoda moţnosti začlenění nové výstavby do jiţ existujících aglomerací investice zlevňuje a tím i zvyšuje dostupnost jejich pořízení. Prorůstání nové zástavby do jiţ současné je pro zájemce o bydlení nesporně atraktivnější. Jde o perspektivní oblast, která je připravena ve střednědobých horizontech absorbovat velké mnoţství nových obyvatel. Vedle kvalitního bydlení nabízí moţnost trávení aktivního odpočinku s tolik potřebným komfortem zajištěných sluţeb. Dle aktuálních informací z úřadu MČ Praha 15 se v letech 2011 aţ 2014 předpokládá výstavba 5 000 nových bytů. Developerské projekty zde připravují přední praţští developeři jako FINEP a.s., ORCO a.s., GEOSAN Development a další. Vedle těchto investičních gigantů zde působí i řada úspěšných menších investorů, kteří postupně realizují projekty na pozemcích, které vlastní. Například jde o ÚRS Praha, Centrum stavebního inţenýrství a.s. apod.

119

ZÁVĚR Úkolem práce bylo popsat, analyzovat a vyhodnotit energetická opatření u staveb včetně jejich dopadů do ceny nemovitosti. Aby bylo moţné provést analýzu této problematiky bylo nutné podrobit důkladnému rozboru jednotlivá energetická opatření přinášející energetické úspory, stanovit jejich aplikaci v praxi tzn. jejich pouţitelnost u jednotlivých druhů budov jak z hlediska konstrukčního řešení, tak i z hlediska uţívání. V této souvislosti je nutné zmínit i uţití jednotlivých opatření energetických úspor u nových ale i starších nemovitostí. Jak výzkum a následná praxe ukázaly, řada opatření se musí provádět v součinnosti. Jedná se o spolupůsobení řady faktorů a řady opatření s cílem vytvoření harmonických podmínek pro uţívání budov. Tento provoz budov po jejich dokončení resp. renovaci musí být podřízen řadě legislativních podmínek, které stanovují kritéria realizace a uţívání objektů. Jsou to podmínky, které jsou limitující pro projektanty, realizační firmy, investory ale zejména pak i pro konečné uţivatele. Při analýze energetických úspor se v práci rozebírá dominantní problematika tzv. obálky budovy. Plášť budovy je z pohledu energetických úspor dominantní. Je základním kritériem pro stanovení energetické náročnosti provozu budovy. Z tohoto důvodu se v práci věnuje této otázce poměrně obsáhlá analýza. Řada konstrukčních řešení energeticky úsporných opatření je důsledně podřízena konstrukčnímu řešení objektu a jeho účelu uţití. V neposlední řadě je nutné zohlednit i vlastní umístění objektu, nejen z hlediska regionálního, ale i z hlediska orientace na světové strany. Snahou a cílem je ukázat pokud moţno všechny faktory, které spolupůsobí v rámci energeticky úsporných opatření u staveb. S tím vším úzce souvisí ekonomika. Jde o to, aby správně navrţená budova měla i své reálné ekonomické parametry. Kaţdý investor při stanovení svého záměru chce slyšet, v jakém časovém horizontu se mu jeho vynaloţené prostředky vrátí. Řada odborníků ve snaze najít co nejkvalitnější technické řešení tuto otázku opomíjí a jejich projekty zůstávají pouze na papíře. Najít optimální poměr mezi konstrukčním řešením, cenou investice a mírou úspor, které přináší vlastní provoz, je velmi náročný úkol. Tento fakt platí jak u nových budov, tak i objektů procházejících rekonstrukcí. Při posuzování ekonomiky investic je nutné provést ocenění z řady pohledů. Cílem je věrně zobrazit jak se náklady vynaloţené do investice promítly v její konečné ceně na trhu. To jsou otázky, které úzce souvisí s problematikou, která je v práci popisována a které napomáhají vytvořit reálný základ pro vlastní realizaci. Způsoby ocenění vycházejí z běţně uţívaných a 120

propracovaných metod, které se běţně uplatňují v praxi. Vedle těchto metod vstupují v souvislosti s aplikací energetických opatření do oceňování i takové parametry jako je zkušenost, odborný odhad a dobrá znalost reálných podmínek v místě. Ocenění nemovitosti je mimo jiné i ověřením správnosti úsudku a správnosti rozhodování investora při realizaci projektu a jeho uplatnění na trhu. Uplatnění na trhu v konkurenčním prostředí ukáţe, jak byl investiční záměr správně zvolen a správně realizován. Jako příklad ocenění nemovitosti a provedení energetického auditu byl vybrán administrativní polyfunkční objekt v katastrálním území Hostivař Prahy 15 a bytová jednotka v bytovém domě tamtéţ. Praha 15 byla zvolena a podrobena podrobnější analýze, neboť se jedná o klasickou aglomeraci, která zaţívá prudký rozvoj v oblasti investic. Je to území, kde se stávající výstavba přizpůsobuje a z části ustupuje výstavbě nové. Přímé sousedství s Jiţním městem nám umoţňuje zhodnotit úspěšnost postupů při regeneraci stávající panelové výstavby a přímou konfrontaci s výstavbou novou, jak v oblasti technické, tak v oblasti ekonomické – cenové. Je zde moţné sledovat a analyzovat přímý dopad úprav objektů na jejich provoz z hlediska ekonomického a technického.

121

Seznam pouţité literatury Kniţní publikace, spisy, zákony, vyhlášky [1]

AUGUSTA, Pavel. 1998. Kniha o Praze 15. Praha : Milpo, 1998. ISBN 80-86098-060.

[2]

BARTOŇ, Jiří. 1996. Patnáctka se představuje - navštívenka Městské části Praha 15. Praha : Městská část Praha 15, 1996.

[3]

BRADÁČ, Albert a kol. 2009. Teorie oceňování nemovitostí. Brno : Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009. Sv. VIII. přepracované a doplněné vydání. ISBN 978-80-7204-630-0.

[4]

BYSTŘICKÝ, Václav, POKORNÝ, Antonín. 2006. Technická zařízení budov - B. Praha : ČVUT, 2006. ISBN 80-01-03450-X.

[5]

ČSN 73 0540 - Tepelná ochrana budov. Praha (2007) : Český normalizační institut.

[6]

DUFKA, Jaroslav. 2007. Hospodárné vytápění domů a bytů. Praha : Grada Publishing a.s., 2007. ISBN 978-80-247-2019-7.

[7]

NAGY, Eugen. 2009. Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům. Bratislava : Jaga group, v.o.s., 2009. ISBN 978-80-8076-077-9.

[8]

NAGY, Eugen. 2002. Nízkoenergetický ekologický dům. Bratislava : Jaga group, v.o.s., 2002. ISBN 80-88905-74-5.

[9]

ORT, Petr. 2007. Cvičení z oceňování nemovitostí - Díl I Oceňování na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-1283.

[10] ORT, Petr. 2007. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. [11] POČINKOVÁ, Marcela, a další. 2004. Úsporný dům. 1. vydání. Brno : ERA group spol. s.r.o., 2004. ISBN 80-86517-96-9. [12] Směrnice evropského parlamentu a rady 2010/31/EU o energetické náročnosti budov. Praha (2010) : Evropský parlament a rada evropské unie. [13] ŠUBRT, Roman. 2008. Zateplování. Brno : ERA group spol. s.r.o., 2008. ISBN 97880-7366-138-0. [14] Vyhláška č. 148/2007 Sb. o energetické náročnosti budov. Praha (2007) : Ministerstvo průmyslu a obchodu. [15] Vyhláška č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., oceňovací vyhláška. (2011) : Sagit. [16] Vyhláška č. 425/2004 Sb. kterou se vydávají podrobnosti náleţitostí energetického auditu. Praha (2004) : Ministerstvo průmyslu a obchodu. [17] Vyhláška č. 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb. Praha (2006) : Ministerstvo pro místní rozvoj. [18] Zákon č. 61/2008 Sb. o hospodaření energií.

122

Internetové stránky, online publikace [1]

archiweb.cz. Golf klub hostivař. [Online] [Citace: 21. leden http://www.archiweb.cz/buildings.php?action=show&id=1716&type=arch.

2011.]

[2]

Atelier DEK. Diagnostika staveb. [Online] [Citace: http://diagnostikastaveb.cz/nabidka-sluzeb/termovize-4.

2011.]

[3]

ATREA s.r.o. Soubor 12-ti pasivních rodinných domů. [Online] [Citace: 21. únor 2011.] http://www.atrea.cz/cz/realizace-obytneho-souboru-12-ti-pasivnich-rodinnychdomu-a-skoliciho-strediska-koberovy-cesky-raj.

[4]

bauthermografie-luftdichtheit.de. Termovizní snímky tepelných mostů. [Online] [Citace: 19. březen 2011.] http://www.bauthermografie-luftdichtheit.de/27119.html.

[5]

Carrier. Service carrier plzeň s.r.o. [Online] [Citace: 12. březen 2011.] http://www.carrierpm.cz/tepelna-cerpadla/rodinne-domy-zeme-voda/rada-30nqc-e/.

[6]

Centrum pasivního domu. 2008. Analýza rekonstrukce rodinných domů na pasivní standard. [Online] 2008. [Citace: 21. leden 2011.] http://www.mpoefekt.cz/cz/ekis/publikace/21207.

[7]

Centrum pasivního domu. 2010. Nucené větrání s moţností rekuperace odpadního tepla v objektech pro vzdělávání. Operační program životní prostředí. [Online] leden 2010. [Citace: 12. březen 2011.] http://www.opzp.cz/ke-stazeni/393/4679/detail/nucenevetrani-s-moznosti-rekuperace-odpadniho-tepla-v-objektech-pro-vzdelavani/.

[8]

Česká energetická agentura. 2004. Ekonomie energeticky úsporných opatření při uvaţování odstranění zanedbané údrţby. [Online] 2004. [Citace: 30. leden 2011.] http://www.mpo-efekt.cz/cz/ekis/publikace/1008.

[9]

Česká energetická agentura. 2007. Moţnosti rekonstrukce s cílem sníţení energetické náročnosti v bytových budovách. [Online] 2007. [Citace: 21. leden 2011.] http://www.mpo-efekt.cz/cz/ekis/publikace/2205.

12.

březen

[10] Česká energetická agentura. 1999. Sborník doporučených energeticky úsporných opatření na obvodových pláštích. [Online] 1999. [Citace: 21. leden 2011.] http://www.mpo-efekt.cz/cz/ekis/publikace/891. [11] Česká energetická agentura. 2004. Úspory energií v panelových domech. [Online] 2004. [Citace: 30. leden 2011.] http://www.mpo-efekt.cz/cz/ekis/publikace/1014. [12] Dolní Měcholupy. [Online] [Citace: 21. leden 2011.] http://www.dolnimecholupy.cz/odolnich-mecholupech/zakladni-udaje.html. [13] Hostivařská přehrada. [Online] http://www.hostivarskaprehrada.cz/.

[Citace:

21.

leden

2011.]

[14] IDEAL-EPBD.eu. co je to EPBD? [Online] [Citace: 20. únor 2011.] http://www.idealepbd.eu/index.php?option=com_content&view=article&id=2&Itemid=3&lang=cs. [15] Městská část Praha 15. [Online] [Citace: 21. leden http://www.praha15.cz/mestska-cast-praha15/informace-o-uzemi/informace-ouzemi.html.

2011.]

[16] Ministerstvo ţivotního prostředí. Příručka pro ţadatele o dotaci z programu Zelená úsporám. Informace o programu. [Online] [Citace: 20. únor 2011.] http://www.zelenausporam.cz/sekce/519/vsechny-dokumenty/. 123

[17] Nemovitosti.cz. [Online] [Citace: 21. leden 2011.] http://www.nemovitosti.cz/. [18] P.H.A. a.s. Štěrboholské terasy. [Online] http://www.sterboholske-terasy.cz/content/lokalita.

[Citace:

21.

leden

2011.]

[19] Praha.eu portál hl. m. Prahy. Praha - Petrovice. [Online] [Citace: 21. leden 2011.] http://www.praha.eu/jnp/cz/home/mestske_casti/petrovice/. [20] Praha.eu portál hl. m. Prahy. O městské části Praha - Dubeč. [Online] [Citace: 21. leden 2011.] http://www.praha.eu/jnp/cz/home/mestske_casti/dubec/o_praze_dubec.html. [21] Praha.eu portál hl. m. Prahy. Praha - Štěrboholy. [Online] [Citace: 21. leden 2011.] http://www.praha.eu/jnp/cz/home/mestske_casti/sterboholy/. [22] Praţské přírodní parky. [Online] http://www.prirodniparky.wz.cz/06.html.

[Citace:

21.

leden

2011.]

[23] Reality.cz. [Online] [Citace: 21. leden 2011.] http://www.reality.cz/. [24] Sreality.cz. [Online] [Citace: 21. leden 2011.] http://www.sreality.cz/. [25] Státní fond rozvoje bydlení. Program NOVÝ PANEL. [Online] [Citace: 20. únor 2011.] http://www.sfrb.cz/programy-a-podpory/program-novy-panel. [26] ŠUBRT, Roman. 2004. Tepelné izolace v otázkách a odpovědích. [Online] 2004. [Citace: 14. Březen 2011.] http://www.mpo-efekt.cz/cz/ekis/publikace/1004. [27] tzb.fsv.cvut.cz - NKN. Legislativa - právní normy. [Online] [Citace: 20. únor 2011.] http://tzb.fsv.cvut.cz/projects/nkn/?page=legislativa. [28] tzb-info.cz. Statistický přehled panelovýc domů vkrajích ČR. [Online] [Citace: 20. únor 2011.] http://stavba.tzb-info.cz/regenerace-bytovych-domu/6323-statisticky-prehledpanelovych-domu-v-krajich-cr. [29] tzb-info.cz. Přehled platných norem pro energetické výpočty oborů vytápění a tepelně technického hodnocení budov. [Online] [Citace: 20. únor 2011.] http://www.tzbinfo.cz/hodnoceni-energeticke-narocnosti-budov/5425-prehled-platnych-norem-proenergeticke-vypocty-oboru-vytapeni-a-tepelne-technickeho-hodnoceni-budov. [30] tzb-info.cz. Porovnání nákladů na vytápění podle druhu paliva. [Online] [Citace: 13. březen 2011.] http://www.tzb-info.cz/tabulky-a-vypocty/269-porovnani-nakladu-navytapeni-podle-druhu-paliva. [31] tzb-info.cz. Stavíme energeticky úsporný dům. [Online] [Citace: 13. březen 2011.] http://www.tzb-info.cz/1767-stavime-energeticky-usporny-dum-x-mikroklimanizkoenergetickych-budov-rekuperace-teplovzdusne-vytapeni. [32] tzb-info.cz. Developerské projekty s nízkou energetickou náročností. [Online] [Citace: 10. březen 2011.] http://www.tzb-info.cz/5234-developerske-projekty-s-nizkouenergetickou-narocnosti.

124

Seznam pouţitých zkratek 1.

VZVT ..................... Vzduchový zemní výměník tepla

2.

SZVT ...................... Kapalinový (solankový) zemní výměník tepla

3.

EED ........................ Energeticky efektivní domy

4.

NED ........................ Nízkoenergetické domy

5.

EPD ........................ Energeticky pasivní domy

6.

END ........................ Energeticky nulové domy

7.

EAD ........................ Energeticky nezávislé (autarktní) domy

8.

PED ........................ Plusenergetické domy

9.

OZE ........................ Obnovitelné zdroje energie

10. NSR ........................ Německá spolková republika 11. RD .......................... Rodinné domy 12. ČSN ........................ Česká státní norma 13. ÚT ........................... Ústřední topení 14. TUV ........................ Teplá uţitková voda 15. EPBD ...................... Energy performance of buildings directive 16. EU ........................... Evropská unie 17. PENB ...................... Průkaz energetické náročnosti budovy 18. EŠOB ...................... Energetický štítek obálky budovy 19. MŢP ........................ Ministerstvo ţivotního prostředí 20. SFRB ...................... Státní fond pro rozvoj bydlení

125

Seznam grafů, obrázků a tabulek Seznam grafů Graf č. 1: Tepelné ztráty prostupem tepla přes jednotlivé prvky pláště budovy ve srovnání s jejich plošným podílem na celkové ploše (u energeticky efektivních domů) ..... 14 Graf č. 2: Spotřeba energie v rodinném domě s velkou a malou teplenou ztrátou ................ 17 Graf č. 3: Roční náklady na vytápění různých zdrojů tepla při spotřebě tepla 100 GJ ......... 21 Graf č. 4: Porovnání průměrné energetické náročnosti různých druhů obytných budov ...... 26 Graf č. 5: Vývoj normových poţadavků ČSN 73 0540 na součinitel prostupu tepla konstrukcí .............................................................................................................. 44 Seznam obrázků Obrázek č. 1:

Schématem znázorněný moţný roční energetický provoz budovy ................ 10

Obrázek č. 2:

Tepelné ztráty budovy (%) a teplota okolního vzduchu v závislosti na umístění ve svahu a tepelné ztráty v závislosti na vliv větru a na jejím umístění .......................................................................................................... 11

Obrázek č. 3:

Ukázky termovizních snímků na panelových domech s tepelnými mosty ..... 15

Obrázek č. 4:

Schéma principu tepelného čerpadla .............................................................. 19

Obrázek č. 5:

Schéma principu rekuperace odpadního vzduchu .......................................... 24

Obrázek č. 6:

Schéma protiproudového rekuperačního výměníku ....................................... 24

Obrázek č. 7:

Tepelný výměník solanka ............................................................................... 25

Obrázek č. 8:

Vila Dolní Měcholupy VI ............................................................................... 32

Obrázek č. 9:

Průkaz energetické náročnosti budovy – Vila Dolní Měcholupy VI.............. 34

Obrázek č. 10: Různý průběh teplot ve zdivu ......................................................................... 49 Obrázek č. 11: Termovizní snímek nedostatečně zateplené obvodové stěny ......................... 49 Obrázek č. 12: Termovizní snímek nezateplené obvodové stěny ........................................... 49 Obrázek č. 13: Termovizní snímek úniku tepla v místě překladů .......................................... 49 Obrázek č. 14: Termovizní snímek úniku tepla přes celý obvodový plášť............................. 49 Obrázek č. 15: Základní konstrukční typy dřevěných oken ................................................... 51 Obrázek č. 16: Úniky tepla oknem ......................................................................................... 52 Obrázek č. 17: Termovizní snímek oken z interiéru budovy a jejich oblasti úniku tepla ....... 54 Obrázek č. 18: Termovizní snímek úniku tepla z oken........................................................... 54 Obrázek č. 19: Termovizní snímek v interiéru a exteriéru podkroví a jeho únik tepla přes konstrukci střechy ........................................................................................... 57 Obrázek č. 20: Termovizní snímek úniku tepla přes konstrukci střechy ................................ 57 Obrázek č. 21: Termovizní snímek úniku tepla u komína a ve styku se sousedící budovou .. 57 Obrázek č. 22: Termovizní snímky úniku tepla z oblasti suterénu ......................................... 60

126

Seznam tabulek Tabulka č. 1:

Schematické znázornění vyloučení vlivu tepelných mostů v typických konstrukčních stycích ..................................................................................... 15

Tabulka č. 2:

Porovnání nákladů na vytápění podle druhu paliva při spotřebě tepla 100 GJ .................................................................................................................... 22

Tabulka č. 3:

Rozdělení rekuperačních výměníků dle typu a účinnosti ............................... 24

Tabulka č. 4:

Charakteristika různých tepelně technických standardů budov ..................... 27

Tabulka č. 5:

Přehled spotřeby a úspor energie za rok – Vila Dolní Měcholupy VI ........... 33

Tabulka č. 6:

Přehled součinitelů prostupu tepla pro současné RD ..................................... 35

Tabulka č. 7:

Nejrozšířenější druhy materiálových řešení vnějších stěn panelových budov .............................................................................................................. 38

Tabulka č. 8:

Klasifikační třídy EN hodnocení energetické náročnosti budovy podle vyhlášky č. 148/2007 Sb., hodnoty jsou uvedeny v kWh/m2 ......................... 42

Tabulka č. 9:

Slovní vyjádření tříd energetické náročnosti budovy podle vyhlášky č. 148/2007 Sb. ................................................................................................... 42

Tabulka č. 10: Návrhové tloušťky tepelných izolací na konstrukcích budovy ...................... 46 Tabulka č. 11: Přehled nejrozšířenějších konstrukcí vnějších stěn a orientační hodnoty jejich součinitele prostupu tepla ..................................................................... 47 Tabulka č. 12: Ukázky cen některých základních zdících výrobků od firmy POROTHERM Wienerberger ........................................................................ 50 Tabulka č. 13: Ukázky a porovnání cen tepelných izolací pěnového polystyrenu na zateplení střech a fasád od firmy GAVENDA ............................................... 50 Tabulka č. 14: Přehled nejrozšířenějších otvorových výplní a orientační hodnoty jejich součinitele prostupu tepla ............................................................................... 51 Tabulka č. 15: Tepelně izolační a zvukově izolační parametry různých druhů oken ............ 52 Tabulka č. 16: Ukázky cen některých druhů oken od firmy PRO windows .......................... 54 Tabulka č. 17: Přehled nejrozšířenějších konstrukcí střech a orientační hodnoty jejich součinitele prostupu tepla ............................................................................... 55 Tabulka č. 18: Ukázky a porovnání cen tepelných izolací z pěnového polystyrenu na zateplení střech a fasád od firmy JACKON ................................................... 58 Tabulka č. 19: Koeficienty přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce – K1 dle vyhlášky č. 3/2008 Sb.. ................................................................................... 64 Tabulka č. 20: Objemové podíly konstrukcí a vybavení dle vyhlášky č. 3/2008 Sb.............. 65 Tabulka č. 21: Hodnocení konstrukcí a vybavení koeficientu K4 .......................................... 65

127

Přílohy Teoretická část Příloha č. 1:

Grafické znázornění průkazu energetické náročnosti budovy a energetického štítku obálky budovy

Praktická část Příloha č. 2:

Byt - Výpis z katastru nemovitostí

Příloha č. 3:

Byt - Snímek z katastrální mapy

Příloha č. 4:

Byt - Základní stavební dokumentace

Příloha č. 5:

Byt - Fotodokumentace současného stavu

Příloha č. 6:

Administrativní budova - Energetický audit

Příloha č. 7:

Administrativní budova - Výpis z katastru nemovitostí

Příloha č. 8:

Administrativní budova - Snímek z katastrální mapy

Příloha č. 9:

Administrativní budova - Základní stavební dokumentace

Příloha č. 10: Administrativní budova - Fotodokumentace současného stavu

128

Příloha č. 1 Grafické znázornění průkazu energetické náročnosti budovy

Zdroj: Vyhláška č. 148/2007 Sb. o energetické náročnosti budov

Grafické znázornění energetického štítku obálky budovy

Zdroj: ČSN 73 0540 – 2 Tepelná ochrana budov: Poţadavky

129

Příloha č. 2 Byt - Výpis z katastru nemovitostí

Informace o jednotce Číslo jednotky

1508/318

V budově:

č.p. 1508

Číslo LV:

7310

Typ jednotky:

byt nebo nebytový prostor

Způsob využití:

byt

Podíl jednotky na společných částech domu:

725/91936

Katastrální území:

Hostivař 732052

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název

Adresa

Hrbková Eva

Sáňkařská 907/10, Praha, Hostivař, 102 00

Podíl

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.

Omezení vlastnického práva Název Věcné břemeno (podle listiny)

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy.

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 13.04.2011 20:01:03

130

Příloha č. 3 Byt - Snímek z katastrální mapy

131

Příloha č. 4 Byt - Základní stavební dokumentace

132

Příloha č. 5 Byt - Fotodokumentace současného stavu

133

Příloha č. 6 Administrativní budova - Energetický audit Energetický audit administrativní polyfunkční budovy jako základní podklad pro případnou rekonstrukci z hlediska energeticky úsporných opatření. Výpočet tepelně technických vlastností konstrukcí je proveden podle předpisu ČSN 73 0540 „Tepelná ochrana budov“ a v souladu s ČSN EN ISO 13788 a ČSN EN ISO 6946. Výpočty jsou provedeny výpočtovým postupem " Teplo "fy. SVOBODA. Hodnoceny byly pouze konstrukce, kterými dochází k úniku tepla a mají tedy vliv na spotřebu tepla na vytápění. Skladby jednotlivých stavebních konstrukcí jsou udávány směrem od interiéru k exteriéru. Tepelně technické vlastnosti stávajících konstrukcí Poţadavek ČSN 73 0540-2 UN č.

Konstrukce

Poţadovaná Doporučená hodnota (1) hodnota (2) 2 [W/m K]

1.

obvodové zdivo 36,5 P+D

2.

vnitřní zdivo 17,5 P+D (vyt. místnost/půda)

3.

Vypočtený stávající součinitel prostupu tepla U [W/m2K] 0,42

0,38

0,25

strop nad 1.NP (vyt. místnost/půda)

0,30

0,20

0,50

4.

podlaha na terénu

0,45

0,30

0,67

5.

okna (plastová s izolačním dvojsklem)

6.

hlavní vchodový portál

7.

vchodové dveře

8.

vchodové dveře (sklad)

9.

garáţová vrata

1,62

2,30 1,70

1,20

2,50 2,30

3,50

2,30

2,50 2,50

Označení: (1) – požadovaná hodnota součinitele prostupu tepla (ČSN 73 0540-2:2007) (2) – hodnota součinitele prostupu tepla vhodná pro energeticky úsporné budovy (ČSN 73 0540-2:2007)

Tabulka č. 1: Výsledky hodnocení tepelně technických vlastností stávajících konstrukcí

Tepelně technické vlastnosti stávajících konstrukcí jsou převáţně nevyhovující a neodpovídají současným poţadavkům ČSN 73 0540 - 02. Lze však konstatovat, ţe stávající skladby obvodových konstrukcí vyhovují z hlediska nebezpečí vzniku kondenzace vodních par v konstrukci a na jejím povrchu. Tepelně technické vlastnosti stávajících konstrukcí odpovídají platným normám v době výstavby. Celková potřeba tepla na vytápění Q podle ČSN EN ISO 13790, za předpokladu, ţe jsou otopná tělesa osazena TRV, je 338,1 GJ. Vztaţeno na 1 m2 podlahové plochy to představuje celkovou potřebu dodávané energie ve výši 200 kWh/m2, coţ odpovídá třídě energetické náročnosti D – nevyhovující. Budova nesplňuje poţadavek vyhlášky 148/2007Sb. na energetickou náročnost, protoţe maximální přípustný limit pro vyhovující obchodní objekty je podle uvedené vyhlášky 183 kWh/m2 za rok.

134

Tepelně technické vlastnosti navrţených konstrukcí Poţadavek ČSN 73 0540-2 UN č.

Konstrukce

1.

obvodové zdivo 36,5 P+D + DTI

2.

vnitřní zdivo 17,5 P+D (vyt. místnost/půda)

3.

Poţadovaná Doporučená hodnota (1) hodnota (2) [W/m2K]

Vypočtený navrţený Hodnocení součinitel navrţeného prostupu tepla U U 2 [W/m K] 0,21 vyhovuje

0,38

0,25

1,62

nevyhovuje

strop nad 1.NP (vyt. místnost/půda)

0,30

0,20

0,50

nevyhovuje

4.

podlaha na terénu

0,45

0,30

0,67

nevyhovuje

5.

okna (plastová s izolačním trojsklem)

0,80

vyhovuje

6.

hlavní vchodový portál

1,00

vyhovuje

7.

vchodové dveře

1,50

vyhovuje

8.

vchodové dveře (sklad)

1,50

vyhovuje

9.

garáţová vrata

2,50

vyhovuje

1,70

3,50

1,20

2,30

Označení: (1) – požadovaná hodnota součinitele prostupu tepla (ČSN 73 0540-2:2007) (2) – hodnota součinitele prostupu tepla vhodná pro energeticky úsporné budovy (ČSN 73 0540-2:2007)

Tabulka č. 2: Výsledky hodnocení tepelně technických vlastností navrţených konstrukcí

Tepelně technické vlastnosti stávajících konstrukcí jsou převáţně vyhovující a odpovídají současným poţadavkům ČSN 73 0540 - 02. Lze však konstatovat, ţe stávající skladby obvodových konstrukcí vyhovují z hlediska nebezpečí vzniku kondenzace vodních par v konstrukci a na jejím povrchu. Celková potřeba tepla na vytápění Q podle ČSN EN ISO 13790, za předpokladu, ţe jsou otopná tělesa osazena TRV, je 276,8 GJ. Vztaţeno na 1 m2 podlahové plochy to představuje celkovou potřebu dodávané energie ve výši 164 kWh/m2, coţ odpovídá třídě energetické náročnosti C – vyhovující. Budova splňuje poţadavek vyhlášky 148/2007Sb. na energetickou náročnost, protoţe maximální přípustný limit pro vyhovující obchodní objekty je podle uvedené vyhlášky 164 kWh/m2 za rok. Náklady na realizaci opatření Navrţená opatření

Plocha

Jednotková cena

Cena opatření

[ m2 ]

[ Kč / m2 ]

[ Kč ]

DTI tl. 100 mm nová okna

313,6

1 200

376 320

75,9

6 000

455 400

Cena za opatření celkem

831 720

Tabulka č. 3: Stanovení nákladů na realizaci opatření

Cena dodávaného tepla.................................................................... 256 Kč/GJ Celková moţná úspora energie ....................................................... (338,1 – 276,8) = 61,3 GJ Ušetřené mnoţství energie .............................................................. 61,3 GJ Cena ušetřené energie ..................................................................... 15 693,- Kč/rok Cena navrţených opatření ............................................................... 831 720,- Kč

135

VÝPOČET ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI BUDOV A PRŮMĚRNÉHO SOUČINITELE PROSTUPU TEPLA podle vyhlášky č. 148/2007 Sb. a ČSN 730540 a podle ČSN EN ISO 13790 a ČSN EN 832 Energie 2009

Název úlohy: Zpracovatel: Zakázka: Datum:

budova CSI - autodíly 11.4.2011

KONTROLNÍ TISK VSTUPNÍCH DAT : Počet zón v objektu: Typ výpočtu potřeby energie:

1 měsíční (pro jednotlivé měsíce v roce)

Okrajové podmínky výpočtu: Název období

Počet dnů

Teplota exteriéru

Celková energie globálního slunečního záření [MJ/m2] Sever Jih Východ Západ Horizont

1. měsíc 2. měsíc 3. měsíc 4. měsíc 5. měsíc 6. měsíc 7. měsíc 8. měsíc 9. měsíc 10. měsíc 11. měsíc 12. měsíc

31 28 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31

-2,4 C -0,9 C 3,0 C 7,7 C 12,7 C 15,9 C 17,5 C 17,0 C 13,3 C 8,3 C 2,9 C -0,6 C

47,0 72,0 115,0 158,0 209,0 216,0 212,0 184,0 126,0 86,0 47,0 32,0

Název období

Počet dnů

Teplota exteriéru

Celková energie globálního slunečního záření [MJ/m2] SV SZ JV JZ


31 28 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31

-2,4 C -0,9 C 3,0 C 7,7 C 12,7 C 15,9 C 17,5 C 17,0 C 13,3 C 8,3 C 2,9 C -0,6 C

47,0 76,0 122,0 184,0 245,0 248,0 245,0 216,0 140,0 90,0 47,0 32,0

104,0 162,0 234,0 292,0 313,0 284,0 292,0 320,0 256,0 220,0 112,0 72,0

47,0 76,0 122,0 184,0 245,0 248,0 245,0 216,0 140,0 90,0 47,0 32,0

58,0 97,0 162,0 238,0 299,0 292,0 288,0 277,0 187,0 126,0 61,0 40,0

86,0 137,0 209,0 277,0 320,0 299,0 302,0 313,0 234,0 184,0 94,0 61,0

HODNOCENÍ JEDNOTLIVÝCH ZÓN V OBJEKTU : HODNOCENÍ ZÓNY Č. 1 : Základní popis zóny Název zóny: Geometrie (objem/podlah.pl.): Účinná vnitřní tepelná kapacita:

celý objekt 1934,0 m3 / 469,6 m2 165,0 kJ/(K.m2)

Vnitřní teplota (zima/léto): Zóna je vytápěna/chlazena:

17,2 C / 20,0 C ano / ne

136

58,0 97,0 162,0 238,0 299,0 292,0 288,0 277,0 187,0 126,0 61,0 40,0

86,0 137,0 209,0 277,0 320,0 299,0 302,0 313,0 234,0 184,0 94,0 61,0

76,0 133,0 259,0 410,0 536,0 526,0 518,0 490,0 313,0 205,0 90,0 54,0

Regulace otopné soustavy:

ano

Průměrné vnitřní zisky: 587 W ....... odvozeny pro · produkci tepla: 1,0+2,0 W/m2 (osoby+spotřebiče) · časový podíl produkce: 75+25 % (osoby+spotřebiče) · zohlednění spotřebičů: zisky i spotřeba · příkon osvětlení: 0,0 W (využito 5000,0 h/rok) · prům. účinnost osvětlení: 0 % · spotřebu nouzového osvětlení: 6,0 kWh/(m2.a) · další tepelné zisky: 0,0 W Teplo na přípravu TV: ....... odvozeno pro

5578,85 MJ/rok · spotřebu energie na přípravu TV: 3,3 kWh/(m2.a)

Zpětně získané teplo mimo VZT:

0,0 MJ/rok

Zdroje tepla na vytápění v zóně Vytápění je zajištěno VZT: Účinnost sdílení/distribuce: Název zdroje tepla: Typ zdroje tepla: Účinnost výroby/regulace: Příkon čerpadel vytápění: Příkon regulace/emise tepla:

ne 98,0 % / 98,0 % plynový kotel (podíl 100,0 %) obecný zdroj tepla (např. kotel) 90,0 % / 97,0 % 0,0 W 0,0 / 0,0 W

Měrný tepelný tok větráním zóny č. 1 : Objem vzduchu v zóně: Podíl vzduchu z objemu zóny: Typ větrání zóny: Minimální násobnost výměny: Návrhová násobnost výměny: Měrný tepelný tok větráním Hv:

1682,58 m3 87,0 % přirozené 0,5 1/h 0,0 1/h 286,039 W/K

Měrný tepelný tok prostupem mezi zónou č. 1 a exteriérem : Název konstrukce

Plocha [m2]

U [W/m2K]

b [-]

U,N [W/m2K]

obvodové zdivo 36.5 + DTI vnitřní zdivo 17.5 P+D (vyt. m strop nad 1.NP (vyt. místnost/ dveře vrata okno 1 okno 2 okno 3 okno 3a okno 4 okno 5 vchodovy portal

313,6 32,5 504,4 3,6 16,5 9,0 12,0 16,5 3,5 10,5 12,0 12,4

0,420 1,620 0,500 2,500 2,500 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,500

1,00 0,67 0,67 1,00 1,00 1,15 1,15 1,15 1,15 1,15 1,15 1,15

0,380 0,380 0,300 1,700 1,700 1,700 1,700 1,700 1,700 1,700 1,700 1,700

Vliv tepelných vazeb bude ve výpočtu zahrnut přibližně součinem (A * DeltaU,tbm). Průměrný vliv tepelných vazeb DeltaU,tbm: 0,10 W/m2K Měrný tok prostupem do exteriéru Hd:

589,819 W/K

Měrný tok zeminou u zóny č. 1 : 1. konstrukce ve styku se zeminou Název konstrukce: podlaha na terénu Plocha kce ve styku se zeminou či sklepem: 504,4 m2 Součinitel prostupu tepla této konstrukce: 0,67 W/m2K Činitel teplotní redukce: 0,4 Ustálený měrný tok zeminou Hg: 135,179 W/K Celkový ustálený měrný tok zeminou Hg:

135,179 W/K

Kolísání celk. ekv. měsíčních měrných toků Hg,m:

od 135,179 do 135,179 W/K

137

Solární zisky průsvitnými konstrukcemi zóny č. 1 : Název konstrukce

Plocha [m2]

g [-]

Ff [-]

Fc [-]

Fs [-]

Orientace

okno 1 okno 2 okno 3 okno 3a okno 4 okno 5 vchodovy portal Celkový solární zisk okny Qs (MJ):

9,0 12,0 16,5 3,5 10,5 12,0 12,4

0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67 0,67

0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7

1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0

1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0

Sever Sever Západ Západ Jih Jih Západ

Měsíc:

Zisk (vytápění):

1

2

3

4

5

6

2197,5

3503,3

5457,2

7428,6

8914,4

8605,3

Měsíc:

Zisk (vytápění):

7

8

9

10

11

12

8591,1

8458,4

6105,6

4574,9

2314,5

1514,5

PŘEHLEDNÉ VÝSLEDKY VÝPOČTU PRO JEDNOTLIVÉ ZÓNY : VÝSLEDKY VÝPOČTU PRO ZÓNU Č. 1 : Název zóny: Vnitřní teplota (zima/léto): Zóna je vytápěna/chlazena: Regulace otopné soustavy:

celý objekt 17,2 C / 20,0 C ano / ne ano

Měrný tepelný tok větráním Hv: Měrný tok prostupem do exteriéru Hd: Ustálený měrný tok zeminou Hg: Měrný tok prostupem nevytáp. prostory Hu: Měrný tok Trombeho stěnami H,tw: Měrný tok větranými stěnami H,vw: Měrný tok prvky s transparentní izolací H,ti: Přídavný měrný tok podlahovým vytápěním dHt: Výsledný měrný tok H:

286,039 W/K 734,909 W/K 135,179 W/K ----------1156,127 W/K

Potřeba tepla na vytápění po měsících: Měsíc

Q,H,ht[GJ]

Q,int[GJ]

Q,sol[GJ]

Q,gn [GJ]

Eta,H [-]

fH [%]

Q,H,nd[GJ]

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

60,693 50,624 43,971 28,468 13,935 3,896 --0,619 11,687 27,559 42,853 55,119

1,572 1,420 1,572 1,522 1,572 1,522 1,572 1,572 1,522 1,572 1,522 1,572

2,198 3,503 5,457 7,429 8,914 8,605 8,591 8,458 6,106 4,575 2,315 1,514

3,770 4,923 7,029 8,950 10,487 10,127 10,163 10,031 7,627 6,147 3,836 3,087

0,998 0,995 0,986 0,947 0,783 0,385 --0,062 0,822 0,973 0,996 0,999

100,0 100,0 100,0 100,0 87,6 0,0 0,0 0,0 55,1 100,0 100,0 100,0

56,930 45,724 37,039 19,988 5,727 ------5,419 21,579 39,032 52,037

Vysvětlivky: Q,H,ht je potřeba tepla na pokrytí tepelné ztráty, Q,int jsou vnitřní tepelné zisky, Q,sol jsou solární tepelné zisky, Q,gn jsou celkové tepelné zisky, Eta,H je stupeň využitelnosti tepelných zisků, fH je část měsíce, v níž musí být zóna s regulovaným vytápěním vytápěna, a Q,H,nd je potřeba tepla na vytápění.

Potřeba tepla na vytápění za rok Q,H,nd:

283,476 GJ

Energie dodaná do zóny po měsících: Měsíc

Q,f,H[GJ]

Q,f,C[GJ]

Q,f,RH[GJ]

Q,f,W[GJ]

Q,f,L[GJ]

Q,f,A[GJ]

Q,fuel[GJ]

1 2 3 4 5 6

67,901 54,536 44,177 23,840 6,831 ---

-------------

-------------

0,470 0,470 0,470 0,470 0,470 0,470

0,629 0,568 0,629 0,609 0,629 0,609

-------------

68,999 55,574 45,275 24,918 7,929 1,078

138

7 8 9 10 11 12

----6,463 25,738 46,554 62,065

-------------

-------------

0,470 0,470 0,470 0,470 0,470 0,470

0,629 0,629 0,609 0,629 0,609 0,629

-------------

1,098 1,098 7,541 26,836 47,632 63,163

Vysvětlivky: Q,f,H je spotřeba energie na vytápění, Q,f,C je spotřeba energie na chlazení, Q,f,RH je spotřeba energie na úpravu vlhkosti vzduchu, Q,f,W je spotřeba energie na přípravu teplé vody, Q,f,L je spotřeba energie na osvětlení (a případně i na spotřebiče), Q,f,A je spotřeba pomocné energie (čerpadla, ventilátory atd.) a Q,fuel je celková dodaná energie. Všechny hodnoty zohledňují vlivy účinností technických systémů.

Celková roční dodaná energie Q,fuel:

351,144 GJ

PŘEHLEDNÉ VÝSLEDKY VÝPOČTU PRO CELÝ OBJEKT : Faktor tvaru budovy A/V:

0,75 m2/m3

Rozložení měrných tepelných toků Zóna

Položka

Měrný tok [W/K]

Procento [%]

1 Celkový měrný tok H: z toho: Měrný tok výměnou vzduchu Hv: Měrný (ustálený) tok zeminou Hg: Měrný tok přes nevytápěné prostory Hu: Měrný tok tepelnými mosty Hd,tb: Měrný tok plošnými kcemi Hd,c:

1156,127 286,039 135,179 --145,090 589,819

100,0 % 24,7 % 11,7 % 0,0 % 12,5 % 51,0 %

rozložení měrných toků po konstrukcích: Obvodová stěna: Střecha: --Podlaha: 135,179 Otvorová výplň: strop: 168,974 vnitřní stěna: dveře: 9,000 vrata: 41,250 Zbylé méně významné konstrukce: Měrný tok speciálními konstrukcemi dH:

131,712 0,0 % 11,7 % 203,608 14,6 % 35,276 0,8 % 3,6 % -----

11,4 % 17,6 % 3,1 % 0,0 % 0,0 %

Měrný tok budovou a parametry podle starších předpisů Součet celkových měrných tepelných toků jednotlivými zónami Hc: Objem budovy stanovený z vnějších rozměrů: Tepelná charakteristika budovy podle ČSN 730540 (1994): Spotřeba tepla na vytápění podle STN 730540, Zmena 5 (1997):

1156,127 W/K 1934,0 m3 0,60 W/m3K 43,9 kWh/m3,a

Poznámka: Orientační tepelnou ztrátu objektu lze získat vynásobením součtu měrných toků jednotlivých zón Hc působícím teplotním rozdílem mezi interiérem a exteriérem.

Průměrný součinitel prostupu tepla budovy Součet měrných tepelných toků prostupem jednotlivými zónami Ht: Plocha obalových konstrukcí budovy:

870,1 W/K 1450,9 m2

Limit odvozený z U,req dílčích konstrukcí... Uem,lim:

0,41 W/m2K

Průměrný součinitel prostupu tepla obálky budovy U,em:

0,60 W/m2K

Celková a měrná potřeba tepla na vytápění Celková roční potřeba tepla na vytápění budovy: Objem budovy stanovený z vnějších rozměrů: Celková podlahová plocha budovy: Měrná potřeba tepla na vytápění budovy (na 1 m3):

283,476 GJ 1934,0 m3 469,6 m2 40,7 kWh/(m3.a)

Měrná potřeba tepla na vytápění budovy:

168 kWh/(m2.a)

78,743 MWh

Poznámka: Měrná potřeba tepla je stanovena bez vlivu účinností systémů výroby, distribuce a emise tepla.

139

Celková energie dodaná do budovy Měsíc

Q,f,H[GJ]

Q,f,C[GJ]

Q,f,RH[GJ]

Q,f,W[GJ]

Q,f,L[GJ]

Q,f,A[GJ]

Q,fuel[GJ]

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

67,901 54,536 44,177 23,840 6,831 ------6,463 25,738 46,554 62,065

-------------------------

-------------------------

0,470 0,470 0,470 0,470 0,470 0,470 0,470 0,470 0,470 0,470 0,470 0,470

0,629 0,568 0,629 0,609 0,629 0,609 0,629 0,629 0,609 0,629 0,609 0,629

-------------------------

68,999 55,574 45,275 24,918 7,929 1,078 1,098 1,098 7,541 26,836 47,632 63,163


Spotřeba energie na vytápění za rok Q,fuel,H: Spotřeba pom. energie na vytápění Q,aux,H: Energetická náročnost vytápění za rok EP,H: Spotřeba energie na chlazení za rok Q,fuel,C: Spotřeba pom. energie na chlazení Q,aux,C: Energetická náročnost chlazení za rok EP,C: Spotřeba energie na úpravu vlhkosti Q,fuel,RH: Spotřeba energie na ventilátory Q,aux,F: Energ. náročnost mech. větrání za rok EP,F: Spotřeba energie na přípravu TV Q,fuel,W: Spotřeba pom. energie na rozvod TV Q,aux,W: Energ. náročnost přípravy TV za rok EP,W: Spotřeba energie na osvětlení a spotř. Q,fuel,L: Energ. náročnost osvětlení za rok EP,L: Energie ze solárních kolektorů za rok Q,SC,e: z toho se v budově využije:

338,104 GJ --338,104 GJ ------------5,635 GJ --5,635 GJ 7,405 GJ 7,405 GJ -----

93,918 MWh --93,918 MWh ------------1,565 MWh --1,565 MWh 2,057 MWh 2,057 MWh -----

200 kWh/m2 --200 kWh/m2 ------------3 kWh/m2 --3 kWh/m2 4 kWh/m2 4 kWh/m2 -----

(již zahrnuto ve výchozí potřebě tepla na vytápění a přípravu teplé vody - zde uvedeno jen informativně)

Elektřina z FV článků za rok Q,PV,el: Elektřina z kogenerace za rok Q,CHP,el: Celková produkce energie za rok Q,e:

-------

-------

-------

Celková roční dodaná energie Q,fuel=EP:

351,144 GJ

97,540 MWh

208 kWh/m2

Měrná spotřeba energie dodané do budovy Celková roční dodaná energie: Objem budovy stanovený z vnějších rozměrů: Celková podlahová plocha budovy: Měrná spotřeba dodané energie EP,V:

97540 kWh 1934,0 m3 469,6 m2 50,4 kWh/(m3.a)

Měrná spotřeba energie budovy EP,A:

208 kWh/(m2,a)

Poznámka: Měrná spotřeba energie zahrnuje veškerou dodanou energii včetně vlivů účinností tech. systémů.

STOP, Energie 2009

140

VÝPOČET ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI BUDOV A PRŮMĚRNÉHO SOUČINITELE PROSTUPU TEPLA podle vyhlášky č. 148/2007 Sb. a ČSN 730540 a podle ČSN EN ISO 13790 a ČSN EN 832 Energie 2009

Název úlohy: Zpracovatel: Zakázka: Datum:

budova CSI - autodíly 11.4.2011

KONTROLNÍ TISK VSTUPNÍCH DAT : Počet zón v objektu: Typ výpočtu potřeby energie:

1 měsíční (pro jednotlivé měsíce v roce)

Okrajové podmínky výpočtu: Název období

Počet dnů

Teplota exteriéru

Celková energie globálního slunečního záření [MJ/m2] Sever Jih Východ Západ Horizont


31 28 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31

-2,4 C -0,9 C 3,0 C 7,7 C 12,7 C 15,9 C 17,5 C 17,0 C 13,3 C 8,3 C 2,9 C -0,6 C

47,0 72,0 115,0 158,0 209,0 216,0 212,0 184,0 126,0 86,0 47,0 32,0

Název období

Počet dnů

Teplota exteriéru

Celková energie globálního slunečního záření [MJ/m2] SV SZ JV JZ


31 28 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31

-2,4 C -0,9 C 3,0 C 7,7 C 12,7 C 15,9 C 17,5 C 17,0 C 13,3 C 8,3 C 2,9 C -0,6 C

47,0 76,0 122,0 184,0 245,0 248,0 245,0 216,0 140,0 90,0 47,0 32,0

104,0 162,0 234,0 292,0 313,0 284,0 292,0 320,0 256,0 220,0 112,0 72,0

47,0 76,0 122,0 184,0 245,0 248,0 245,0 216,0 140,0 90,0 47,0 32,0

58,0 97,0 162,0 238,0 299,0 292,0 288,0 277,0 187,0 126,0 61,0 40,0

86,0 137,0 209,0 277,0 320,0 299,0 302,0 313,0 234,0 184,0 94,0 61,0

HODNOCENÍ JEDNOTLIVÝCH ZÓN V OBJEKTU : HODNOCENÍ ZÓNY Č. 1 : Základní popis zóny Název zóny: Geometrie (objem/podlah.pl.): Účinná vnitřní tepelná kapacita:

celý objekt 1934,0 m3 / 469,6 m2 165,0 kJ/(K.m2)

Vnitřní teplota (zima/léto): Zóna je vytápěna/chlazena:

17,2 C / 20,0 C ano / ne

141

58,0 97,0 162,0 238,0 299,0 292,0 288,0 277,0 187,0 126,0 61,0 40,0

86,0 137,0 209,0 277,0 320,0 299,0 302,0 313,0 234,0 184,0 94,0 61,0

76,0 133,0 259,0 410,0 536,0 526,0 518,0 490,0 313,0 205,0 90,0 54,0

Regulace otopné soustavy:

ano

Průměrné vnitřní zisky: 587 W ....... odvozeny pro · produkci tepla: 1,0+2,0 W/m2 (osoby+spotřebiče) · časový podíl produkce: 75+25 % (osoby+spotřebiče) · zohlednění spotřebičů: zisky i spotřeba · příkon osvětlení: 0,0 W (využito 5000,0 h/rok) · prům. účinnost osvětlení: 0 % · spotřebu nouzového osvětlení: 6,0 kWh/(m2.a) · další tepelné zisky: 0,0 W Teplo na přípravu TV: ....... odvozeno pro

5578,85 MJ/rok · spotřebu energie na přípravu TV: 3,3 kWh/(m2.a)

Zpětně získané teplo mimo VZT:

0,0 MJ/rok

Zdroje tepla na vytápění v zóně Vytápění je zajištěno VZT: Účinnost sdílení/distribuce: Název zdroje tepla: Typ zdroje tepla: Účinnost výroby/regulace: Příkon čerpadel vytápění: Příkon regulace/emise tepla:

ne 98,0 % / 98,0 % plynový kotel (podíl 100,0 %) obecný zdroj tepla (např. kotel) 90,0 % / 97,0 % 0,0 W 0,0 / 0,0 W

Měrný tepelný tok větráním zóny č. 1 : Objem vzduchu v zóně: Podíl vzduchu z objemu zóny: Typ větrání zóny: Minimální násobnost výměny: Návrhová násobnost výměny: Měrný tepelný tok větráním Hv:

1682,58 m3 87,0 % přirozené 0,5 1/h 0,0 1/h 286,039 W/K

Měrný tepelný tok prostupem mezi zónou č. 1 a exteriérem : Název konstrukce

Plocha [m2]

U [W/m2K]

b [-]

U,N [W/m2K]

obvodové zdivo 36.5 + DTI vnitřní zdivo 17.5 P+D (vyt. m strop nad 1.NP (vyt. místnost/ dveře vrata okno 1 okno 2 okno 3 okno 3a okno 4 okno 5 vchodovy portal

313,6 32,5 504,4 3,6 16,5 9,0 12,0 16,5 3,5 10,5 12,0 12,4

0,210 1,620 0,500 2,500 2,500 0,800 0,800 0,800 0,800 0,800 0,800 0,800

1,00 0,67 0,67 1,00 1,00 1,15 1,15 1,15 1,15 1,15 1,15 1,15

0,380 0,380 0,300 1,700 1,700 1,700 1,700 1,700 1,700 1,700 1,700 1,700

Vliv tepelných vazeb bude ve výpočtu zahrnut přibližně součinem (A * DeltaU,tbm). Průměrný vliv tepelných vazeb DeltaU,tbm: 0,10 W/m2K Měrný tok prostupem do exteriéru Hd:

390,184 W/K

Měrný tok zeminou u zóny č. 1 : 1. konstrukce ve styku se zeminou Název konstrukce: podlaha na terénu Plocha kce ve styku se zeminou či sklepem: 504,4 m2 Součinitel prostupu tepla této konstrukce: 0,67 W/m2K Činitel teplotní redukce: 0,4 Ustálený měrný tok zeminou Hg: 135,179 W/K Celkový ustálený měrný tok zeminou Hg:

135,179 W/K

Kolísání celk. ekv. měsíčních měrných toků Hg,m:

od 135,179 do 135,179 W/K

142

Solární zisky průsvitnými konstrukcemi zóny č. 1 : Název konstrukce

Plocha [m2]

g [-]

Ff [-]

Fc [-]

Fs [-]

Orientace

okno 1 okno 2 okno 3 okno 3a okno 4 okno 5 vchodovy portal Celkový solární zisk okny Qs (MJ):

9,0 12,0 16,5 3,5 10,5 12,0 12,4

0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55

0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7

1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0

1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0

Sever Sever Západ Západ Jih Jih Západ

Měsíc:

Zisk (vytápění):

1

2

3

4

5

6

1803,9

2875,9

4479,8

6098,1

7317,8

7064,0

Měsíc:

Zisk (vytápění):

7

8

9

10

11

12

7052,4

6943,4

5012,1

3755,5

1900,0

1243,2

PŘEHLEDNÉ VÝSLEDKY VÝPOČTU PRO JEDNOTLIVÉ ZÓNY : VÝSLEDKY VÝPOČTU PRO ZÓNU Č. 1 : Název zóny: Vnitřní teplota (zima/léto): Zóna je vytápěna/chlazena: Regulace otopné soustavy:

celý objekt 17,2 C / 20,0 C ano / ne ano

Měrný tepelný tok větráním Hv: Měrný tok prostupem do exteriéru Hd: Ustálený měrný tok zeminou Hg: Měrný tok prostupem nevytáp. prostory Hu: Měrný tok Trombeho stěnami H,tw: Měrný tok větranými stěnami H,vw: Měrný tok prvky s transparentní izolací H,ti: Přídavný měrný tok podlahovým vytápěním dHt: Výsledný měrný tok H:

286,039 W/K 535,274 W/K 135,179 W/K ----------956,491 W/K

Potřeba tepla na vytápění po měsících: Měsíc

Q,H,ht[GJ]

Q,int[GJ]

Q,sol[GJ]

Q,gn [GJ]

Eta,H [-]

fH [%]

Q,H,nd[GJ]

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

50,213 41,882 36,379 23,553 11,528 3,223 --0,512 9,669 22,801 35,453 45,601

1,572 1,420 1,572 1,522 1,572 1,522 1,572 1,572 1,522 1,572 1,522 1,572

1,804 2,876 4,480 6,098 7,318 7,064 7,052 6,943 5,012 3,756 1,900 1,243

3,376 4,296 6,052 7,620 8,890 8,586 8,625 8,516 6,534 5,328 3,422 2,815

0,999 0,997 0,991 0,959 0,800 0,375 --0,060 0,837 0,980 0,997 0,999

100,0 100,0 100,0 100,0 83,2 0,0 0,0 0,0 54,5 100,0 100,0 100,0

46,840 37,599 30,384 16,246 4,417 ------4,201 17,581 32,040 42,788

Vysvětlivky: Q,H,ht je potřeba tepla na pokrytí tepelné ztráty, Q,int jsou vnitřní tepelné zisky, Q,sol jsou solární tepelné zisky, Q,gn jsou celkové tepelné zisky, Eta,H je stupeň využitelnosti tepelných zisků, fH je část měsíce, v níž musí být zóna s regulovaným vytápěním vytápěna, a Q,H,nd je potřeba tepla na vytápění.

Potřeba tepla na vytápění za rok Q,H,nd:

232,097 GJ

Energie dodaná do zóny po měsících: Měsíc

Q,f,H[GJ]

Q,f,C[GJ]

Q,f,RH[GJ]

Q,f,W[GJ]

Q,f,L[GJ]

Q,f,A[GJ]

Q,fuel[GJ]

1 2 3 4 5 6

55,867 44,845 36,239 19,377 5,268 ---

-------------

-------------

0,470 0,470 0,470 0,470 0,470 0,470

0,629 0,568 0,629 0,609 0,629 0,609

-------------

56,965 45,883 37,337 20,455 6,367 1,078

143

7 8 9 10 11 12

----5,010 20,969 38,215 51,034

-------------

-------------

0,470 0,470 0,470 0,470 0,470 0,470

0,629 0,629 0,609 0,629 0,609 0,629

-------------

1,098 1,098 6,088 22,068 39,293 52,132


Celková roční dodaná energie Q,fuel:

289,863 GJ

PŘEHLEDNÉ VÝSLEDKY VÝPOČTU PRO CELÝ OBJEKT : Faktor tvaru budovy A/V:

0,75 m2/m3

Rozložení měrných tepelných toků Zóna

Položka

Měrný tok [W/K]

Procento [%]

1 Celkový měrný tok H: z toho: Měrný tok výměnou vzduchu Hv: Měrný (ustálený) tok zeminou Hg: Měrný tok přes nevytápěné prostory Hu: Měrný tok tepelnými mosty Hd,tb: Měrný tok plošnými kcemi Hd,c:

956,491 286,039 135,179 --145,090 390,184

100,0 % 29,9 % 14,1 % 0,0 % 15,2 % 40,8 %

rozložení měrných toků po konstrukcích: Obvodová stěna: Střecha: --Podlaha: 135,179 Otvorová výplň: strop: 168,974 vnitřní stěna: dveře: 9,000 vrata: 41,250 Zbylé méně významné konstrukce: Měrný tok speciálními konstrukcemi dH:

65,856 0,0 % 14,1 % 69,828 17,7 % 35,276 0,9 % 4,3 % --0,000

6,9 % 7,3 % 3,7 % 0,0 % 0,0 %

Měrný tok budovou a parametry podle starších předpisů Součet celkových měrných tepelných toků jednotlivými zónami Hc: Objem budovy stanovený z vnějších rozměrů: Tepelná charakteristika budovy podle ČSN 730540 (1994): Spotřeba tepla na vytápění podle STN 730540, Zmena 5 (1997):

956,491 W/K 1934,0 m3 0,49 W/m3K 36,4 kWh/m3,a

Poznámka: Orientační tepelnou ztrátu objektu lze získat vynásobením součtu měrných toků jednotlivých zón Hc působícím teplotním rozdílem mezi interiérem a exteriérem.

Průměrný součinitel prostupu tepla budovy Součet měrných tepelných toků prostupem jednotlivými zónami Ht: Plocha obalových konstrukcí budovy:

670,5 W/K 1450,9 m2

Limit odvozený z U,req dílčích konstrukcí... Uem,lim:

0,41 W/m2K

Průměrný součinitel prostupu tepla obálky budovy U,em:

0,46 W/m2K

Celková a měrná potřeba tepla na vytápění Celková roční potřeba tepla na vytápění budovy: Objem budovy stanovený z vnějších rozměrů: Celková podlahová plocha budovy: Měrná potřeba tepla na vytápění budovy (na 1 m3):

232,097 GJ 1934,0 m3 469,6 m2 33,3 kWh/(m3.a)

Měrná potřeba tepla na vytápění budovy:

137 kWh/(m2.a)

64,471 MWh

Poznámka: Měrná potřeba tepla je stanovena bez vlivu účinností systémů výroby, distribuce a emise tepla.

144

Celková energie dodaná do budovy Měsíc

Q,f,H[GJ]

Q,f,C[GJ]

Q,f,RH[GJ]

Q,f,W[GJ]

Q,f,L[GJ]

Q,f,A[GJ]

Q,fuel[GJ]

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

55,867 44,845 36,239 19,377 5,268 ------5,010 20,969 38,215 51,034

-------------------------

-------------------------

0,470 0,470 0,470 0,470 0,470 0,470 0,470 0,470 0,470 0,470 0,470 0,470

0,629 0,568 0,629 0,609 0,629 0,609 0,629 0,629 0,609 0,629 0,609 0,629

-------------------------

56,965 45,883 37,337 20,455 6,367 1,078 1,098 1,098 6,088 22,068 39,293 52,132


Spotřeba energie na vytápění za rok Q,fuel,H: Spotřeba pom. energie na vytápění Q,aux,H: Energetická náročnost vytápění za rok EP,H: Spotřeba energie na chlazení za rok Q,fuel,C: Spotřeba pom. energie na chlazení Q,aux,C: Energetická náročnost chlazení za rok EP,C: Spotřeba energie na úpravu vlhkosti Q,fuel,RH: Spotřeba energie na ventilátory Q,aux,F: Energ. náročnost mech. větrání za rok EP,F: Spotřeba energie na přípravu TV Q,fuel,W: Spotřeba pom. energie na rozvod TV Q,aux,W: Energ. náročnost přípravy TV za rok EP,W: Spotřeba energie na osvětlení a spotř. Q,fuel,L: Energ. náročnost osvětlení za rok EP,L: Energie ze solárních kolektorů za rok Q,SC,e: z toho se v budově využije:

276,823 GJ --276,823 GJ ------------5,635 GJ --5,635 GJ 7,405 GJ 7,405 GJ -----

76,895 MWh --76,895 MWh ------------1,565 MWh --1,565 MWh 2,057 MWh 2,057 MWh -----

164 kWh/m2 --164 kWh/m2 ------------3 kWh/m2 --3 kWh/m2 4 kWh/m2 4 kWh/m2 -----

(již zahrnuto ve výchozí potřebě tepla na vytápění a přípravu teplé vody - zde uvedeno jen informativně)

Elektřina z FV článků za rok Q,PV,el: Elektřina z kogenerace za rok Q,CHP,el: Celková produkce energie za rok Q,e:

-------

-------

-------

Celková roční dodaná energie Q,fuel=EP:

289,863 GJ

80,517 MWh

171 kWh/m2

Měrná spotřeba energie dodané do budovy Celková roční dodaná energie: Objem budovy stanovený z vnějších rozměrů: Celková podlahová plocha budovy: Měrná spotřeba dodané energie EP,V:

80517 kWh 1934,0 m3 469,6 m2 41,6 kWh/(m3.a)

Měrná spotřeba energie budovy EP,A:

171 kWh/(m2,a)

Poznámka: Měrná spotřeba energie zahrnuje veškerou dodanou energii včetně vlivů účinností tech. systémů.

STOP, Energie 2009

145

Příloha č. 7 Administrativní budova - Výpis z katastru nemovitostí

Informace o stavbě Na parcele:

370/81

Číslo LV:

437

Typ stavby:

budova bez čísla popisného nebo evidenčního

Způsob využití:

víceúčelová stavba

Katastrální území:

Hostivař 732052

Na parcele:

370/253, 370/81, 370/82

Zobrazení v mapě

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název

Adresa

Centrum stavebního inženýrství a.s.

Pražská 810/16, Praha, Hostivař, 102 00

Podíl

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení.

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy.

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 06.04.2011 14:30:34

146

Příloha č. 8 Administrativní budova - Snímek z katastrální mapy

147

Příloha č. 9 Administrativní budova - Základní stavební dokumentace

148

149

Příloha č. 10 Administrativní budova - Fotodokumentace současného stavu

150

Opatření pro úspory energie u staveb

Recommend Documents