Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování
Oceňování a rizika u dlouhodobě rozestavěných staveb Bakalářská práce
Autor:
David Beran Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Pavel Zídek
Duben, 2015
Prohlášení : Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Hrádku u Rokycan dne ……………..
…………………………………. David Beran
Poděkování Tímto bych rád poděkoval vedoucímu práce Ing. Pavlovi Zídkovi za jeho cenné rady, odbornou pomoc a mnoho užitečných rad při tvoření bakalářské práce. Dále bych chtěl poděkovat svému mentorovi ve stavebnictví ing. Jaroslavu Kolářovi za jeho podporu a praktické rady.
Anotace Bakalářská práce se zamýšlí nad problematikou dlouhodobě rozestavěných staveb cenotvorným vlivem, specifikací, analýzou a posouzení možných rizik a jejich dopad na tržní hodnotu nemovitosti. Při zkoumání potenciálních rizik hledá a třídí cenové vlivy dlouhodobé rozestavěnosti staveb dle typu a vlivu. Není možno se fundovaným způsobem zamýšlet nad riziky nebo možnými příčinami bez základních znalostí stavební problematiky. Proto samotná práce začíná v teoretické rovině vysvětlující rozdělení stavby na konstrukční části, popisuje opotřebení a životnost a pozastavuje se nad kritérii užívání stavby. Výsledky bakalářské práce potvrzují, že rizik u dlouhodobě rozestavěných staveb není určitě méně a nejsou jednodušší než u staveb stavěných obvyklou dobu a mají dopady na tržní hodnotu nemovitosti. Klíčová slova Rozestavěná stavba, příčiny rozestavěnosti, rizika staveb, tržní hodnota, reziduální metoda
Annotation This bachelor thesis examines the issue of buildings in the process of long-term construction, the price-setting influence, specification, analysis and assessment of potential risks and their affect on the market value of the real estate. While examining the potential risks it searches for and sorts the price effects of long-term unfinished buildings by type and influence. The risks and potential causes cannot be considered properly without a basic knowledge of construction issues; therefore the thesis begins at the theoretical level explaining the division of buildings into construction components, describing wear and tear and the lifetime and questions the criteria for using a building. The results of this thesis show that the number of risks of buildings under long term construction is certainly not lower and are not any easier than the risks of building constructed over the usual time and that they affect the market value of the real estate.
Key words Building in progress, reasons for unfinished construction/part of construction, construction risk, market value, residual method.
Obsah A) Teoretická část ............................................................................................................................ 10 1.
Základní pojmy a rozdělení ........................................................................................................ 10
1.1.
Základní požadavky na pozemní stavby .................................................................................. 13
1.2.
Rozdělení stavby na hlavní konstrukční části .......................................................................... 15
2.
Rozestavěné stavby ..................................................................................................................... 17
2.1.
Rozestavěná stavba .................................................................................................................. 17
2.2.
Příčiny dlouhodobě rozestavěných objektů ............................................................................. 18
3.
Kritéria užívání staveb ................................................................................................................ 20
4.
Životnost a opotřebení staveb ..................................................................................................... 23
4.1.
Životnost staveb ....................................................................................................................... 23
4.2.
Předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení ...................................................................... 25
4.3.
Opotřebení staveb .................................................................................................................... 26
4.4.
Opotřebení rozestavěné stavby ................................................................................................ 29
4.5.
Ochrana stavebního materiálu a konstrukcí v praxi ................................................................. 30
5.
Riziko a rozestavěnost objektů ................................................................................................... 33
5.1.
Riziko – stručný popis ............................................................................................................. 33
5.2.
Rizika u dlouhodobě rozestavěných objektů ........................................................................... 34
5.3.
Dopad rizik na tržní hodnotu ................................................................................................... 40
6.
Teorie oceňování ......................................................................................................................... 42
6.1.
Historie oceňování ................................................................................................................... 42
6.2.
Stanovení hodnoty majetku...................................................................................................... 44
6.3.
Tržní hodnota ........................................................................................................................... 44 5
6.3.1.
Definice podle komunitárního práva .................................................................................... 45
6.3.2.
Definice podle IVSC/TEGoVA ........................................................................................... 45
6.3.3.
Definice z českého zákona o oceňování majetku (zák. č. 151/1997 Sb.) ............................ 45
6.4.
Metody ocenění........................................................................................................................ 46
6.4.1.
Cena tržní (obvyklá, obecná) ............................................................................................... 46
6.4.2.
Porovnávací metody ............................................................................................................. 46
6.4.3.
Výnosové metody................................................................................................................. 47
6.4.4.
Nákladové metody................................................................................................................ 49
6.4.5.
Oceňování nemovitostí ve speciálních případech ................................................................ 50
6.5.
Metody ocenění u dlouhodobě rozestavěných staveb .............................................................. 53
6.5.1.
Reziduální metoda (metoda zbytku) .................................................................................... 54
6.5.2.
Postup ocenění dlouhodobě rozestavěné budovy ................................................................. 54
B)
Praktická část .............................................................................................................................. 56
7.
Odhad tržní ceny nemovitosti ..................................................................................................... 56
7.1.
Dlouhodobě rozestavěná stavba rodinného domu ................................................................... 56
7.1.1.
Úvodní list ............................................................................................................................ 56
7.1.2.
Popisné informace ................................................................................................................ 58
7.2.
Rodinný dům............................................................................................................................ 79
7.2.1.
Úvodní list ............................................................................................................................ 79
7.2.2.
Popisné informace ................................................................................................................ 80
C)
ANALYTICKÁ ČÁST ............................................................................................................. 114
8.
Analýza trhu .............................................................................................................................. 114
8.1.1
Popis okresu ....................................................................................................................... 114
8.1.2
Hospodářství okresu ........................................................................................................... 116
8.2.1
Rokycany ............................................................................................................................ 118 6
8.2.2
Navazující aglomerace města Rokycany............................................................................ 122
8.2.3
Rozvojová zóna kolem dálnice D 5.................................................................................... 124
8.2.4
Severní a jižní část okresu .................................................................................................. 127
8.2.5
Zemědělské a lesní pozemky.............................................................................................. 128
Závěr ................................................................................................................................................. 131
7
Úvod Bakalářská práce na téma „Oceňování a rizika u dlouhodobě rozestavěných staveb“ je koncipována do tří samostatných na sebe navazujících částí – na část teoretickou, praktickou a analytickou. V teoretické části je popsána základní stavební problematika, cenotvorné vlivy, specifikaci, analýza a posouzení možných rizik včetně jejich dopadu na tržní hodnotu nemovitosti. Zkoumání potenciálních rizik je zaměřeno na hledání a třídění cenových vlivů dlouhodobé rozestavěnosti staveb dle typu a vlivu. V praktické části jsou vyhotovena dvě tržní ocenění dlouhodobě rozestavěných staveb. Analytická část shrnuje trh s nemovitostmi okresu Rokycany. Uvedené téma bylo zvoleno především z důvodu výzvy, kterou vnímám v podobě úplně nového tématu na seznamu možných bakalářských prací, které mi umožní shrnout a popsat okolnosti k tématu, které nejsou v odborné literatuře hojně publikovány. Nemohu však nezmínit i moji oblibu ve vyhledávání a následném ošetřování možných rizik s nemovitostmi spojenými. Ve stavební i oceňovací praxi nacházíme relativně často příklady dlouhodobě rozestavěných stavebních objektů a to i přes neustále pokračující snižování náročnosti výstavby, rozsahu nabídky a druhu stavebního materiálu, podrobnější a přehlednější stavební dokumentace, servisu a podpory ze strany výrobců nebo dodavatelů, dostatku potřebných informací o stavebních materiálech, technologických možnostech a postupech. Nemohu nezmínit samozřejmě i neustále stoupající finanční gramotnost veřejnosti. Z celkového pohledu se neustále minimalizují rizika a to především finanční a stavebně technologická, přesto dlouhodobě rozestavěných objektů určitě neubývá. Jako hlavní cíl bakalářské práce bylo stanoveno: Posouzení právních, ekonomických a stavebních rizik na tržní hodnotu nemovitosti. Jako vedlejší cíle bakalářské práce jsem si stanovil: Rozbor variant rozestavěných staveb. Identifikace možných příčin dlouhodobé rozestavěnosti staveb.
8
Při zpracování bakalářské práce za účelem splnění uvedených cílů byly použity především tyto metody:
Literární rešerše - informace jsou získávány z odborné literatury, tisku, internetových zdrojů Analýza - rozbor a zkoumání dílčích stavů a možného budoucího vývoje Pozorování a dotazování - získávání a ověřování potřebných informací Logického myšlení - které využívají principy logiky a logického myšlení Komparace - metoda využívající výhody srovnávání Syntéza - myšlenkové sjednocení (spojení) jednotlivých částí v celek
Samozřejmě, že při zpracovávání bakalářské práce jsem využil další obecné metody práce: -
postup od známého k neznámému
-
postup od jednoduchého ke složitému
9
A)
Teoretická část
Považuji za správné bakalářskou práci začít v teoretické rovině, která nás nejprve připraví na nezbytnou míru znalostí a následně z ní budeme čerpat při části praktické a analytické. Stejně tak se o ni budu opírat při vysvětlení závěrů mé bakalářské práce.
1. Základní pojmy a rozdělení Stavba – dle § 2 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o uzemním plánováním a stavebním řádu (stavební zákon) „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvaní.“ 1
Nemovitost – dle § 498, zákona č.89/2012 Sb., o. z. „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“2 Stavby můžeme dělit:
1. dle délky užívání:
a) trvalé, b) dočasné, u nichž se předem omezí doba jejich trvání
1
ČESKO. Zákon č. 183/2006 Sb., ze dne 1. dubna 2013 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).
2
ČESKO. Zákon č.89/2012 Sb., ze dne 26. března 2012 občanský zákoník.
10
2. dle způsobu výstavby/dokončení stavby:
o novostavba o rekonstrukce:
o přístavby, jimiž se stavby půdorysně rozšiřují a které jsou vzájemně provozně propojeny s dosavadní stavbou o nástavby, jimiž se stavby zvyšují o stavební úpravy, při nichž se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby o změnami staveb před jejich dokončením se rozumějí změny proti stavebnímu povolení, popřípadě dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem o modernizací se rozumí rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku
3. z pohledu stavebního zákona č. 183/2006 Sb. ve znění novel:
a) jednoduché stavby: -
stavby pro bydlení, jejichž zastavěná plocha nepřesahuje 300 m2, dokud mají nejvýše 4 byty, jedno podzemní a tři nadzemní podlaží včetně podkroví
-
stavby pro individuální rekreaci
-
nepodsklepené stavby s jedním nadzemním podlažím a stavby zařízení staveniště, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 300 m2, rozpětí u nosných konstrukcí nepřesahuje 9m a výška 15m
-
přípojky veřejné rozvodné sítě a kanalizaci
-
opěrné zdi
-
podzemní stavby, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 300 m2 a hloubka 3m
b) drobné (doplňkové) stavby -
stavby s jedním nadzemním podlažím, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m 11
-
podzemní stavby, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a hloubka 3 m
-
oplocení
-
připojení drobných staveb na rozvodné sítě a kanalizaci stavby hlavní
-
nástupní ostrůvky hromadné veřejné dopravy, přejezdy přes chodníky
c) stavby jaderných zařízení d) stavby uranového průmyslu e) stavby vězeňské služby f) vojenské správy g) pro bezpečnost státu
4. z pohledu typologie nebo též možného účelu využití:
a) stavby pro bydleni o obytné domy: bytové a rodinné domy o stavby pro individuální rekreaci: chaty, rekreační domky
b) občanské stavby o stavby pro zdravotnictví a sociální péči: nemocnice, polikliniky, jesle o školské stavby: mateřské školy, školy o sportovní stavby: tělocvičny, sportovní haly, hřiště, stadiony, koupaliště o stavby pro vědu, kulturu a osvětu: divadla, kina, knihovny, kostely, muzea, výzkumně laboratoře, archivy o stavby pro službu a obchod: prodejny, obchodní domy restaurace, jídelny o stavby pro dočasné ubytováni: hotely, penziony, ubytovny, motely o budovy pro dopravu a spoje: odbavovací haly letišť a nádraží, pošty o administrativní budovy
12
c) průmyslové stavby o výrobní objekty: výrobní haly, vícepodlažní výrobní objekty o skladovací objekty budovy pro energetiku: kotelny, transformátory, čerpací stanice
d) dopravní stavby o stavby silnic a dálnic o stavby železnic o stavby mostů
e) zemědělské stavby o stavby pro živočišnou a rostlinnou výrobu: stáje, seníky, skleníky, sklady
1.1. Základní požadavky na pozemní stavby Navrhování a realizace pozemních staveb vyžaduje splnění řady požadavků a jejich skloubení do konstrukčních řešení, které budou vyvážené a dále budou splňovat požadavky architektonické, technické, technologické a ekonomické, environmentální.
a) Architektonické požadavky
Tyto požadavky nám udávají základní podmínky skladby objektu z různých hledisek. Lze je rozdělit na požadavky: o urbanistické o provozní o estetické o požadavky památkové péče. 13
b) Technické požadavky
Technické požadavky na stavbu upravuje také zákon č. 183/2006 Sb. (o územním plánování a stavebním řádu) „Pro stavbu mohou být navrženy a použity jen takové výrobky, materiály a konstrukce, jejichž vlastnosti z hlediska způsobilosti stavby pro navržený účel zaručují, že stavba při správném provedení a běžné údržbě po dobu předpokládané existence splní požadavky na mechanickou odolnost a stabilitu, požární bezpečnost, hygienu, ochranu zdraví a životního prostředí, bezpečnost při udržování a užívání stavby včetně bezbariérového užívání stavby, ochranu proti hluku a na úsporu energie a ochranu tepla.“ 3 A dále jsou specifikovány vyhláškou č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích staveb. Požadavky na bezpečnost a vlastnosti staveb. Dle § 8 vyhlášky č. 268/2009 Sb. o technických požadavcích na stavby: „Stavba musí být navržena a provedena tak, aby byla při respektování hospodárnosti vhodná pro určené využití a aby současně splnila základní požadavky, kterými jsou o mechanická odolnost a stabilita o požární bezpečnost o ochrana zdraví osob a zvířat, zdravých životních podmínek a životního prostředí o ochrana proti hluku o bezpečnost při užívání o úspora energie a tepelná ochrana4
3
ČESKO, Zákon č. 183/2006 Sb., ze dne 1. dubna 2013 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).
4
ČESKO, Vyhláška č. 268/2009 Sb., ze dne 1. dubna 2013 o technických požadavcích na stavby.
14
c) Technologické a ekonomické požadavky
V technologických požadavcích jsou zahrnuty technologické možnosti výroby, doprava, skladování, dostupnost materiálu a technologií. Kvalitu a technické řešení určují především ekonomické a právní požadavky. d) Environmentální požadavky V dnešní době je velmi diskutované a ožehavé téma životní prostředí, které je taktéž negativně ovlivňováno stavební činností. Veškeré nežádoucí vlivy na životní prostředí způsobené stavbou nelze zcela vyloučit, ale je nutné maximální omezení těchto nepříznivých vlivů a to zejména: o využívání obnovitelných zdrojů o recyklace o snižování celkové energetické náročnosti stavebních objektů.
1.2. Rozdělení stavby na hlavní konstrukční části V této kapitole si stavbu rozdělíme pro účely této práce dle konstrukčních částí takto:
a) Základy – nosné konstrukce, které přenášejí zatížení od ostatních na ně působících konstrukcí do základové půdy. b) Svislé nosné konstrukce - přenášejí veškerá zatížení až do základů (statická funkce), chrání proti povětrnosti, teplu, chladu, dešti, izolují vnitřní prostředí budovy (izolace akustické, protipožární, hydroizolace), vytvářejí požární předěly bránící šíření požáru, svým návrhem umožňují osvětlení a dávají budově architektonický výraz. c) Vodorovné nosné konstrukce - přenášejí zatížení stálé a nahodilé do svislých konstrukcí, tepelně a zvukově oddělují jednotlivá podlaží, vytvářejí požární předěly bránící šíření ohně. d) Konstrukce spojující různé úrovně - umožňují komunikační spojení mezi různými výškovými úrovněmi v budovách. e) Střešní konstrukce – ukončuje stavení konstrukci v nejvyšším místě, chrání objekt před nepříznivými vlivy, zejména povětrnostními, dává budově architektonický výraz. 15
Obrázek 1 - Hlavní konstrukční části budovy (Zdroj:www.tzbinfo.stavba.cz)
16
2. Rozestavěné stavby 2.1. Rozestavěná stavba
Pro účely této bakalářské práce budeme rozestavěnou stavbu chápat jako objekt, u něhož byla fyzicky zahájena výstavba, a je v takovém stupni rozestavěnosti, že je již minimálně patrné stavebně technické a funkční uspořádání. Důležitou okolností je i stavebně právní okolnost a to, že v mnoha případech nelze rozestavěnou budovu z důvodu neprovedení řádného kolaudačního řízení legálně užívat (například pro bydlení a umístění adresy trvalého bydliště, nebo jako prostory pro podnikání s umístěním sídla provozovny či provozování komerčně podnikatelské činnosti), přidělit číslo popisné ani číslo evidenční, využívat dotační tituly a od r. 2014 i zaevidovat stavbu do katastru nemovitosti, apod. Přesto rozestavěný objekt v případě rekonstrukcí může mít již přiděleno číslo popisné nebo evidenční. To pokud se jedná například o přístavbu, nástavbu nebo provedení částečné kolaudace původního, řádně dříve příslušnou formou zkolaudovaného objektu. Ať již formou kolaudačního souhlasu, souhlasu s užíváním nebo kolaudačního rozhodnutí. Rozestavěný objekt můžeme z hlediska délky výstavby dělit na:
a) krátkodobě rozestavěný – který souvisí s vlastní dobou výstavby, je dodržovaný stanovený časový plán výstavby a který z hlediska technického, ekonomického nebo právního nemá žádný negativní vliv, přestávky ve výstavbě jsou způsobeny především: o špatným počasím o nutnými technologickými přestávkami
b) dlouhodobě rozestavěný – vlastní doba výstavby jde časově výrazně přes původní časový plán, či podstatně překračuje standardní dobu výstavby, došlo k přerušení výstavby, či je nutno provádět neplánované úkony a je zde již zřejmý konkrétní negativní finanční, stavební či právní dopad na stavbu, a nastalo: o neplánované přerušení výstavby 17
o zabránění dokončení výstavby o nenaplnění podmínky předepsané formy povolení užívání stavby
Dlouhodobě rozestavěné stavby můžeme dělit na:
a)
objekty jsou nelegálně užívané v rozporu s platnou legislativou
b)
neužívané a neprovozovatelné objekty
Dlouhodobě rozestavěné stavby můžeme dělit dle stádia rozestavěnosti:
a) chráněnou stavbu, kdy stádium rozestavěné stavby umožňuje plně vzdorovat klimatickým vlivům (opláštění stavby – fasáda, střešní krytina, klempířské prvky, hydroizolace jsou dokončeny a funkční) b) částečně chráněnou stavbu, ve stádiu rozestavěné stavby je schopna aspoň částečně vzdorovat klimatickým vlivům (opláštění stavby je částečné - střešní krytina, klempířské prvky) c) nechráněnou stavbu, stádium stavby neumožňuje v čase ani částečně vzdorovat klimatickým vlivům
2.2. Příčiny dlouhodobě rozestavěných objektů Možné příčiny vzniku dlouhodobě rozestavěných objektů jsou:
a) subjektivní o ekonomické důvody – nedostatek finančních prostředků, změna úrokových sazeb hypotéčních úvěrů, změna ekonomické situace o rodinné poměry – rozvod či úmrtí v rodině vedou k přehodnocení původního záměru a přerušení nebo nedokončení stavby o daňové důvody – stavebník se vyhýbá placení daně z nemovitosti, a proto stavbu nekolauduje a v rozporu se zákonem ji užívá. V tomto případě je stavba pouze administrativně ve stavu rozestavěnosti
18
o finančně právní – z důvodu majetkového vyrovnání v průběhu rozvodové řízení a úmyslné snižování ceny nemovitosti o politická – změnou politické situace na území ČR bylo pozastaveno velké množství staveb určených jak pro bytové tak administrativní nebo obchodní využití
b) objektivní o technické důvody, chyby v projektu, které brání v dokončení stavby o technické důvody, chyby ve způsobu výstavby, které vedou k nutnosti přerušení stavebních prací, většinou rozhodnutím stavebního dozoru o legislativní důvody: • při realizaci došlo k chybám, jejichž závažnost nedovoluji vystavit příslušené revizní zprávy (revize elektro, revize komínů nebo revize plynu) •
není možno se připojit na schválenou infrastrukturu
• zahájení výstavby bez stavebního povolení o veřejnoprávní důvody - z důvodů zabezpečení zájmů státní památkové péče a ochrany přírody a krajiny z důvodu nálezu historicky významných předmětů nebo událostí o protesty občanských iniciativ – dochází až na dlouhotrvající soudní spory o změna právních podmínek: • změna přístupu ke stavbě, vedený přes sousední pozemky • změna legislativy v průběhu výstavby o reakce příslušných státních orgánů na změnu přírodních podmínek: • vznik nových zátopových území se zákazem výstavby • vznik nových území se zákazem výstavby z důvodu nezpevněných horských masivů • vznik nových území se zákazem výstavby z důvodu nezpevněného podloží, které vzniká: • přirozeným způsobem bez přímého vlivu populace • vlivem hloubení za účelem těžby
19
3.
Kritéria užívání staveb
Pro účely této bakalářské práce můžeme kritéria užívání staveb rozdělit na:
a) Stavebně právní
Vše vychází především z vyhlášky číslo 268/2009 Sb. O technických požadavcích na stavby. Můžeme konstatovat, že z hlediska členění staveb jsou dvě základní kritéria:
o plocha stavby, výška stavby o účel užívání stavby
Uvedené parametry rozhodují o tom, zda bude stavba potřebovat územní rozhodnutí a stavební povolení nebo bude stačit pouze územní souhlas (souhlas s umístěním) stavebního úřadu. Velmi důležité je stanovit přesně účel užívání stavby, protože to rozhoduje o konstrukci budovy a jejím vybavení. Pokud budova slouží pouze jedinému účelu užívání, je její konstrukční a technologické řešení jiné než např. budovy, kde je uvažováno s kombinací účelů využití např. budovy užívané pro kanceláře a byty případně komerční prostory. Jedná se např. o různou světlou výšku, dispoziční uspořádání, splnění legislativních a technických předpisů pro rozdílný způsob užívání prostor v objektu. U skladovacích prostor jako jsou například haly je důležité rovněž stanovit účel užití, protože hala pro skladování hořlavin nebo střeliva má jiné požadavky na konstrukční řešení než skladovací hala např. průmyslové zboží nebo potraviny. Z hlediska stavebního zákona je nutno určit, jaká kritéria musí plocha splňovat, aby ji bylo možno nazývat plochou pro bydlení, komerční plochou, plochou veřejného prostranství, plochou dopravní, atd. Pokud se tedy investor u dlouhodobě rozestavěného objektu rozhodne dokončit jej pro jiný účel, než byl původní záměr, bude muset řešit legislativní dopady tohoto rozhodnutí, ale i technické dopady a v důsledku toho i ekonomické dopady. Vyhodnocení těchto dopadů může v konečném důsledku vést až k rozhodnutí o odstranění stávající stavby a výstavbu zcela nového objektu vyhovujícího novému účelu užití.
20
b) Legislativní
Z hlediska legislativy je užívání stavby řešeno stavebním zákonem v paragrafech 119 až 121. Dokončenou stavbu, popřípadě část stavby schopnou samostatného užívání nebo stavbu, popřípadě část stavby schopnou samostatného užívání, pokud vyžadovala stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu, nebo stavby ohlašované podle zvláštního právního předpisu anebo byla prováděna na podkladě veřejnoprávní smlouvy nebo certifikátu autorizovaného inspektora byla dokončována podle opakovaného stavebního povolení nebo dodatečného povolení stavby, lze užívat na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo kolaudačního souhlasu. Stavebník zajistí, aby byly před započetím užívání stavby provedeny a vyhodnoceny zkoušky a měření předepsané zvláštními právními předpisy. Stavební úřad při uvádění stavby do užívání zkoumá, zda stavba byla provedena v souladu s rozhodnutím o umístění nebo jiným úkonem nahrazujícím územní rozhodnutí a povolením stavby a dokumentací, nebo ověřenou projektovou dokumentací, v souladu se stanovisky nebo závaznými stanovisky, popřípadě rozhodnutími dotčených orgánů, byla-li vydána podle zvláštních právních předpisů, a zda jsou dodrženy obecné požadavky na výstavbu. Dále zkoumá, zda skutečné provedení stavby nebo její užívání nebude ohrožovat život a veřejné zdraví, život nebo zdraví zvířat, bezpečnost anebo životní prostředí. Stavební úřad užívání stavby zakáže, jestliže na základě závěrečné kontrolní prohlídky zjistí, že nejsou splněny podmínky podle § 119 odst. 2. Obdobně postupuje stavební úřad u stavby provedené v rozporu se stavebním povolením či ohlášením nebo užívané bez předchozího oznámení. Odvolání proti rozhodnutí o zákazu užívání stavby nemá odkladný účinek. Díky těmto ustanovením zákona je zde jisté riziko, že pokud je stavba rozestavěna delší dobu a následně dokončena a je zažádáno o její užívání, nemusí být toto užívání vůbec povoleno. V této době může dojít ke změně předpisů a stavba započatá v dřívějším období pak nemusí splňovat požadavky požadované novými právními předpisy, zejména normami. To může výrazně zvýšit náklady na dokončení rozestavěné stavby. Také může dojít k vypršení platnosti stavebního povolení a je nutné žádat o povolení znovu. To je spojeno i s riziky možných sankcí.
c) Ekonomicko – provozní
Vznik každého objektu je podmíněn vstupy, a to jak materiálovými, tak energetickými. V průběhu života stavby je spotřebovávaná energie a materiály potřebné na provoz a údržbu. V každém období 21
životního cyklu je vynakládané nejenom velké množství energií, ale vzniká i nemalé množství odpadů a emisí. Všechny tyto skutečnosti, se dají ovlivnit již před realizací stavby. Je obecně známé, že pořizovací náklady tvoří během životního cyklu budovy náklady v rozmezí 20-25%, zbylých 7580% je tvořeno provozními náklady. Proto je potřeba se již v samém začátku návrhu stavby zaměřit na faktory, které mají vliv na provozní náklady. Z praxe je všeobecně známo, že volba levnějších řešení při stavbě a realizaci projektu v období užívání nezanedbatelně zvýší náklady v období užívání stavby. Z ekonomického hlediska je období užívání stavby tím nejnáročnějším a tvoří ¾ celkových nákladů v období životnosti stavby a z toho jedna třetina tvoří náklady na správu a údržbu. 5 Z výše uvedených důvodů je nutné nepodcenit přípravu a realizaci výstavby. Fáze životní cyklu stavby a stavebního díla:
Obrázek 2 - Fáze životního cyklu stavby a stavebního díla (zdroj: KUDA, F., BERÁNKOVÁ, E., Facility management v technické správě a údržbě budov)
5
KUDA, František a Eva BERÁNKOVÁ. Facility management v technické správě a údržbě budov. Praha: Professional publishing, 2012. ISBN 978-
80-7431-114-7.
22
4. Životnost a opotřebení staveb
4.1. Životnost staveb Stavební objekt stejně, jako kterýkoliv jiný výrobek, má svou délku životnosti. Tedy určité časové období, po které je výrobek nebo stavba schopen plně plnit svou funkci, a jejich stav umožňuje vlastníkovi mít užitek z této věci, resp. stavebního objektu. Z časového hlediska životnosti konstrukčních prvků, rozdělujeme konstrukční prvky na:
a) prvky s dlouhodobou životností (označujeme konstrukční prvky, které svou technickou životností dosahují minimálně 80 let):
o základy o svislé nosné konstrukce o vodorovné nosné konstrukce o střešní nosné konstrukce o schodišťové konstrukce
b) Prvky s krátkodobou životností:
o povrchové úpravy stěn o podlahy o oplechování o výplně otvorů o izolační vrstvy
23
U staveb rozeznáváme obecně tyto druhy životností:
a) technická životnost – doba, kterou počítáme od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku a to jen za předpokladu běžné údržby b) ekonomická životnost – doba, kterou počítáme od vzniku stavby do okamžiku ztráty ekonomické užitečnosti a smysluplnosti, tzn. okamžik trvalé ztráty výnosů nebo ztráta využitelnosti změnou vnějších podmínek bez možnosti jiného využití c) morální životnost – doba, kterou počítáme od vzniku stavby do okamžiku zastarání stavby – dispoziční řešení, styl, standardy a technologie, změny trhu d) právní životnost – doba od kolaudačního souhlasu do okamžiku rozhodnutí, resp. povolení o odstranění stavby
Na technickou životnost mají vliv především konstrukční systém, údržba, rekonstrukce a modernizace. Životnost staveb podstatně ovlivňuje způsob založení stavby, návrh stavby, konstrukční systém, technologické provedení prvků dlouhodobé životnosti. Dále pak intenzita užívání, údržba, rekonstrukce, modernizace, generální oprava apod.6
Pro ekonomickou životnost je důležitá doba využitelnosti stavby. Za okamžik ekonomického zániku stavby lze považovat situaci, kdy je výhodnější na daném místě stávající stavbu zlikvidovat a postavit novou, která bude přinášet vyšší výnosy. Kritériem může být i výše nákladů na běžnou údržbu v porovnání s výnosy z nemovitosti. Okamžikem ekonomického zániku je rovněž situace, kdy zanikne v daném místě důvod pro daný druh provozu a jednoúčelovou stavbu nelze využít pro jinou funkci.7
Životnost můžeme tedy definovat jako dobu, po kterou by stavba (konstrukce) měla vyhovovat požadavkům provozu v přepokládaných podmínkách. Za tuto dobu se stavba (konstrukce) dostane do mezního stavu, resp. stane se nepoužitelnou. Vyjadřuje se zpravidla počtem roků, který se u různých druhů konstrukcí liší. Základní podmínkou dlouhé životnosti je způsob a kvalita výstavby společně s pravidelnou údržbou a úpravami budov pro jejich co nejlepší způsob využití.8
6
MIKŠ, Lubomír a kolektiv. Údržba a rekonstrukce starších městských budov. Ostrava: VŠB – Technická univerzita, 2006. ISBN 8024811375.
7
MIKŠ, Lubomír a kolektiv. Údržba a rekonstrukce starších městských budov. Ostrava: VŠB – Technická univerzita, 2006. ISBN 8024811375.
8
HAČKAJLOVÁ, Ludmila. Ekonomika a management. Praha: ČVUT, 2004. ISBN 80-01-03060-1.
24
4.2. Předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení Vyhláška č. 441/2013 ze dne 17. prosince 2013 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška).
Tabulka 1 - Předpokládaná životnost konstrukcí
Zdroj: Vyhláška č. 441/2013
25
4.3. Opotřebení staveb Skutečnost, že stavba stárnutím a používáním postupně degraduje, vyjadřuje pojem opotřebení stavby. Tím, že stavbu provozujeme, napomáháme jejímu opotřebení při působení rozhodujících vlivů, za které považujeme především zatížení prostředí a vynucené změny. Odezvou stavby na tyto vlivy jsou degradační procesy funkčních dílů, jejichž důsledkem je postupné snižování funkčních vlastností stavby jako celku v závislosti na intenzitě dílčích degradačních procesů. Jako příklad degradačních procesů lze uvést korozní procesy při působení prostředí, procesy vzniku trhlin jako důsledek objemových změn, procesy mechanického opotřebení apod. 9
Opotřebením (znehodnocením) stavebních objektů rozumíme tedy stav stavebního díla, kdy pokles kvality a hodnoty nemovitosti je způsoben vlivem používání, atmosférickými vlivy a změnami v materiálu. Vyjadřuje konkrétní technický stav konstrukce v daném okamžiku a závisí především na: o stáří konstrukce o typu konstrukce o životnosti konstrukce o způsobu užití stavby o kvalitě prováděné údržby.
Abychom mohli zjistit skutečnou životnost, jsou vždy nutné podrobné analýzy opotřebení. Životnost a opotřebení stavebních objektů lze považovat za kontinuální proces. Opotřebení se obvykle udává v % z hodnoty nové stavby. 10
Rozlišujeme tyto druhy opotřebení:
o fyzické – vlivem degradačních procesů, stavební dílo, respektive jeho konstrukční část ztrácí svou kvalitu v určitých vlastnostech
9
KUDA, František a Eva BERÁNKOVÁ.
Facility management v technické správě a údržbě budov. Praha: Professional publishing, 2012.
ISBN 978- 80-7431-114-714-7. 10
MIKŠ, Lubomír a kolektiv. Údržba a rekonstrukce starších městských budov. Ostrava: VŠB – Technická univerzita, 2006. ISBN 8024811375.
26
o morální – postupem času a vývojem nových materiálů, trendů a jiných inovací dochází k postupnému zastarání stavebního díla. Vyvrcholením morálního opotřebení je modernizace či jiný zásah, který toto opotřebení minimalizuje (generální oprava, rekonstrukce apod.)
Odhad opotřebení v praxi lze provést v zásadě několika způsoby:
a) Metoda lineární
Tato metoda předpokládá, že opotřebení roste přímo úměrně s časem a to od nuly u nové stavby do 100% u stavby zcela zchátralé.
Obrázek 3 - Opotřebení stavby stanovené lineární metodou (Zdroj: Štefan R., Oceňování nemovitostí, 2003)
b) Metody nelineární Kusýnova metoda
Stanovení opotřebení touto metodou vychází z úvahy, že v prvních letech trvání stavby je opotřebení menší. Při této metodě je doporučeno v první osmině trvání stavby nepočítat opotřebení vůbec, potom pak lineárně do 100 %.
27
Obrázek 4 - Metoda Kusýnova a Kusýn-Rottingerova (Zdroj: Štefan R., Oceňování nemovitostí, 2003)
Metoda Kusýn – Röttingerova
Tato metoda předpokládá u stavby ve stáří do 10% předpokládané životnosti poloviční znehodnocení než u metody lineární. Jakmile se dosáhne této hodnoty, je roční opotřebení mírně větší než u lineární metody, aby se nakonec dosáhlo 100%. Metoda kvadratická
Z počátku životnosti stavby je jeho opotřebení velmi nízké, ale naopak v jeho konečné fázi stoupá velmi strmě. Průběh opotřebení je vyjádřen kvadratickou funkcí.
Obrázek 5- Metoda kvadratická a semikvadratická (Zdroj: Štefan R., Oceňování nemovitostí, 2003)
28
Semikvadratická metoda
Při této metodě se opotřebení vyjadřuje jako průměr mezi metodou lineární a metodou kvadratickou. Porovnání klasických metod výpočtu opotřebení Klasické metody výpočtu opotřebení předpokládají, že se stavba a všechny její části znehodnocují jako celek stejně. Případně výsledná hodnota výpočtu opotřebení vyjadřuje průměr. U staveb určených pro bydlení se rovněž předpokládalo, že alespoň jednou za dobu jejich životnosti se provede rozsáhlá rekonstrukce, která zvýhodní nastávajícího nabyvatele stavby. Na hodnotu stavby mají samozřejmě vliv i jiné vlivy, ne jen její technické parametry. Jsou jimi například poloha stavby a stav poptávky a nabídky na realitním trhu.11
c) Metoda analytická
Analytická metoda je nejpoužívanější, ale zároveň nejpracnější. Tato metoda rozkládá stavbu na jednotlivé stavební prvky a stanovuje jejich jednotlivá opatření. Lze ji teoreticky uplatnit ve všech případech a v některých ji použít přímo musíme, protože nelze jinou metodou dosáhnout adekvátního výsledku, například:
o nedokončená stavba o stavba v mimořádně špatném stavu o stavba po modernizaci, rekonstrukci, nástavbě. 12
4.4. Opotřebení rozestavěné stavby Na dlouhodobě rozestavěné stavby působí řada vlivů, které negativně ovlivňují jejich stav a dochází ke vzniku škod, poruch a vad na již provedeném díle. Proto je nutno v případě dlouhodobého přerušení prací provést rozbor situace a zvolit vhodná opatření zabezpečení stavby. Rozhodující vliv na opotřebení mají: 11 12
BRADAČ, Albert a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: CERM, 2009. ISBN 978-80-7204-630-0. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: BIVŠ, 2007. ISBN 978-807-2651-139.
29
a) klimatické podmínky b) fyzické a morální stárnutí c) krádeže c) vandalizmus.
Rozsah závisí především na stupni dokončenosti stavby. Pokud je provedena hrubá stavba, je nutno stavu zabezpečit před zatékáním provedením střešní krytiny, klempířských prvků a bezpečným odvedením dešťových vod. Dále musí být zamezeno vstupu nepovolaných osob z důvodu nebezpečí úrazu, které je u rozestavěných staveb vysoké a ochrany před vandalizmem a krádeží. V případě vyššího stupně rozestavěnosti je kromě již uvedených opatření nutno řešit ochranu již provedených instalací. Temperováním objektu se řeší negativní vliv klimatických podmínek zejména v zimním období. Týká se to zejména již provedených povlakových podlahových krytin, tapet, elektrorozvaděčů a koncových prvků elektroinstalace, elektroniky atd. Strojní a technologické zařízení je nutno odpovídajícím způsobem zakonzervovat. U zřizovacích předmětů je vhodné provést jejich demontáž a uložit na bezpečném místě. Součástí ochrany rozestavěné stavby je provádění pravidelné kontroly stavu ochranných opatření. Účinnější je zajistit trvalou ostrahu, která je však ekonomická u staveb většího rozsahu a vyššího stupně dokončenosti. Rozvody vody, plynu a elektřiny nechat minimálně v provozu v rozsahu nutném pro temperování a ostrahu stavby. V případě užívání technologií a elektroinstalace je nutné zajistit výchozí a pravidelné revize a prohlídky.
4.5. Ochrana stavebního materiálu a konstrukcí v praxi Dnes bývá samozřejmostí a je normově předepsáno, že materiál určený ke stavbě a vybudování konstrukce je předem ošetřen vhodným způsobem tak, aby byla zajištěna jeho dostatečná odolnost proti vnějším činitelům.
a) ochrana dřevěných prvků určených k zabudování do stavebního díla se provádí hloubkovou impregnací nebo nátěry, které zvyšují odolnost proti dřevokaznému hmyzu, dřevokazným 30
houbám a hnilobě. Dřevěné prvky je nutno umísťovat do stavby tak, aby byly pokud možno chráněny před povětrnostními vlivy. Pokud to není možné, provádí se další povrchové úpravy, které zvyšují jejich odolnost. b) ochrana ocelových konstrukcí se provádí galvanizací (nejčastěji zinkováním) nebo nátěry, které však mají kratší životnost a je potřeba je pravidelně obnovovat. c) klempířské konstrukce se provádí z pozinkovaných, měděných nebo titanzinkových plechů, které mají velmi dobrou odolnost vůči vlivům počasí. d) omítky zděných konstrukcí se opatřují kvalitními fasádními vrstvami, které jsou stálobarevné a umožňují například i mytí fasád. e) základové konstrukce se chrání provedením kvalitní hydroizolace, jejíž návrh musí odpovídat hydrogeologickým podmínkám v místě stavby.
Pokud stavební prvky nemají potřebnou ochranu a to v době:
a) výroby b) zpracování c) přepravy d) výstavby e) skladování f) manipulace,
dochází rychleji k jejich degradaci a tím se zkracuje životnost celé stavby a je nutno dříve vynaložit velké finanční náklady na nutnou rekonstrukci. Rekonstrukce za těchto podmínek je nejen finančně a technologicky náročná, ale je nutno počítat i s tím, že bude po dobu jejího provádění stavba neuživatelná, což zejména u komerčních objektů přináší nemalé finanční ztráty.
Degradaci materiálů ovlivňují zejména tyto vlivy:
a) stárnutí látek vlivem působení fyzikálních činitelů b) stárnutí látek vlivem působení chemických činitelů c) atmosférickými a klimatickými vlivy d) koroze e) poškození látek mechanicky a biologicky. 31
Také během životnosti konstrukcí by měla být prováděna vhodná údržba, jež může odolnost konstrukce prodloužit nebo alespoň snížit účinky vnějších vlivů. V průběhu životnosti stavby je nezbytné pravidelně provádět kontrolu stavu jednotlivých prvků a v případě zjištěných závad tyto nechat opravit. Velkou pozornost je potřeba věnovat nosným částem budovy, zejména ocelovým konstrukcím, u kterých je nutno zamezit šíření případné koroze, u exponovaných konstrukcí kontrolovat spoje atp. V případě zanedbání údržby může dojít k narušení statiky konstrukce a budovu nebude možno užívat. Pravidelné je potřeba kontrolovat stav hydroizolace. Dlouhodobé zatékání způsobuje degradaci materiálů, ze kterých je budova postavena a dochází ke zkrácení její životnosti. Rovněž je nezbytné neprodleně odstraňovat netěsnosti na rozvodech vody a kanalizace, které mají obdobné následky jako zatékání. Fasádní plášť je důležitou součástí budovy, které je nutno věnovat zvýšenou pozornost. Je nutné provádět kontrolu stavu těsnosti oken a jejich povrchové ochrany, aby nedošlo k předčasnému opotřebení a nutnosti výměny, která je u provozované budovy velmi komplikovaná a nákladná. Nesmí se zapomínat na kontrolu ostatních částí fasády, zejména klempířských prvků, okapů a dešťových svodů, které v případě vzniklých závad vedou k zatékání a následné degradaci zasažených konstrukcí. U starého zdiva často chybí či dožila izolace, která by zamezila vzlínání kapilární vlhkosti. Současně s touto vlhkostí se přepravují rozpouštěné soli (dusičnany, chloridy a sírany), které se usazují v kapilárách a tím zmenšují jejich průměr. Tím umožňují vzlínání vody do výšky.
32
5.
Riziko a rozestavěnost objektů
5.1. Riziko – stručný popis Výklad pojmu „riziko“ můžeme a chápeme především v mnoha souvislostech a má v odborném jazyce různých specializovaných vědních disciplín zcela odlišný význam. Pro účely této práce budeme riziko chápat jako hrozbu a potenciální problém. Riziko tedy vyjadřuje určitou míru nejistoty, tedy pravděpodobnost dosažení výsledku, který je rozdílný od očekávaného stavu. Mezi nejdůležitější charakteristiky/klasifikace rizika patří: o míra pravděpodobnosti o úroveň rizika o dopady rizika o předvídatelnost rizika
Velmi důležitá je míra ovlivnitelnosti rizika:
o ovlivnitelná o částečně ovlivnitelná o neovlivnitelná
Při vyhodnocení rizik nemůžeme zapomenout na velikost rizika:
o malá o střední o velká
Během rozhodování nejvíce pracujeme s mírou akceptovatelnosti:
o nutná 33
o přijatelná o nepřijatelná
S čím je během práce s riziky nejvíce problémů? Předavším vyhodnocení možné pravděpodobnosti vzniku a jeho působení:
o nepravděpodobná o málo pravděpodobná o pravděpodobná o velmi pravděpodobná o téměř jistá
5.2. Rizika u dlouhodobě rozestavěných objektů Rizika u dlouhodobě rozestavěných objektů můžeme pro účely této bakalářské práce rozdělit z pohledu vlastníka jako rizika:
a) stavební o degradace stavebních prvků: • vlivem stáří • vlivem nedostatečné povrchové ochrany materiálů • vlivem nedostatečné impregnace materiálů • vandalismus • chybějící nebo poškozená hydroizolace • stavba přerušena v okamžiku kdy není možno zajistit ochranu materiálu • krádeže
o snížení statické únosnosti: • vlivem nedostatečné ochrany stavebního materiálu 34
• poškození úmyslné nebo nedbalostní
o změna technologických postupů výstavby: • vývoj nových technologií výstavby a materiálu • úprava povrchů materiálů (příprava povrchů před omítáním) • vkládání dodatečné hydroizolace b) technologické o degradace materiálů • vlivem stáří • nedostatečné ochrany o rozpracovanost/nedokončení díla • z důvodu časového posunu nebude možno pokračovat v dokončení původní technologie z důvodu ukončení výroby nebo přechodu na jinou • kombinace materiálů rozvodů technologie nebude stejná a bude mít více spojných míst a tím bude větší riziko uniku
c) právně-legislativní
o změna norem, předpisů, zákonů, mát vliv na použití materiálů na stavbě: • materiál s obsahem zdravotně závadných látek (azbest v krytině, olovo v rozvodech vody, radon) • materiál nesplňující normy na tepelnou prostupnost • změna stavebních postupů • statické posouzení objektu o změna pravidel pro vydávání stavebního povolení, prodloužení nebo samotné kolaudace 35
o záruky, zařízení nemusí být již v době provozu v záruce, protože záruky začínají: • dnem prodeje • dnem instalace • dnem zprovozněním o pojištění, vhodnost výběru pojištění objektu jako: • stavby, kde se pojistka vztahuje na dobu výstavby a kdy je možnost si pojistit: stavební objekt materiál zařízení nářadí, pojištění v tomto případě nebere na zřetel věcí běžné spotřeby nebo vybavení domu. Nastává problém v případě, že:
objekt je řádně zkolaudován, ale pojistná smlouva se nezměnila objekt není řádně zkolaudován a je užívaný jako: • rodinný dům • skladovací prostory • k podnikání: o výroba o prodejní plocha o pronájem
• rodinného domu, kdy pojištění se vztahuje na běžné vybavení, zařízení a skladované nebo uložené předměty
36
o správa objektu - z důvodu možného zániku záruk, uplatnění sankcí, právního postihu, snížení nebo odmítnutí pojistného plnění, přerušení dodávky medií, musí být zajištěno na objektu provádění: • servisu – na technologiích a zařízeních • údržby – na technologiích a zařízeních • odečty z měřidel: vody elektrické energie tepla plynu • revizí: veškerého elektro zařízení komíny tlakové nádoby • zkoušek: tlaková zkouška kanalizace elektronický zabezpečovací systém
vstupní systémy
elektronický požární systém o pozastavení výstavby z důvodu rozhodnutí státní správy: • nejistý výsledek: demolice nemožnost kolaudačního řízení nebo pokračování ve stavbě nařízení rozsáhlých stavebních úprav • dlouhodobě vleklé spory
37
d) ekonomické
o zabezpečení objektu proti: • vniknutím • krádežím • neoprávněnému užívání • poškozováním • vzniku úrazu o neustále klesající tržní cena objektu z důvodu: • ztráty atraktivity prostředí • architektonického stylu stavby • použitých materiálů: délka životnosti způsob nakládání se stavebním materiálem v čase rozestavěnosti o vynakládané náklady na stavební objekt: • ostraha • bezpečnostní zajištění objektu • konzervace stavebního objektu • servis, údržba, revize • náklady na inzerci v případě prodeje o finanční ztráta možného prodeje nebo pronájmu plynoucí z nedokončení nebo opoždění projektu
o délky rozestavěnosti: • počty firem se budou snižovat a ceny za dílo stoupat, pokud budeme chtít zachovat původní technologie výstavby a to s návazností na dobu přerušení stavby • ekonomicky neefektivní, původní materiál a technologie budou dražší a způsob montáže složitější při nižší účinnosti 38
Rizika můžeme najít u dlouhodobě rozestavěného objektu i z pohledu možného kupujícího a to:
a) legislativní, problémy spojené s projektovou dokumentací:
o nekompletnost o nemožnost dokončení dle původní dokumentace: • změny ve stavebním řízení • materiály, technologické postupy nebo revize nesplňují dnešní požadavky • neznalost historie vztahu stavebníka a stavebního úřadu (možné sankce, pozastavení stavby, příkaz ke stavením změnám nebo nařízená demolice objektu) o zahájení nového stavebního povolení o změna urbanistického řešení pro danou oblast o nemožnost žádných zásadních stavebních úprav od původního projektu
b) materiálově konstrukční: o stavební materiál nebo konstrukce již nikdy nebudou vykazovat svoje předpokládané vlastnosti (nosnost, izolace, zamezení hluku) o zda výstavba byla prováděna v souladu s projektovou dokumentací dle technologických postupů o stavební materiál, instalace nebo konstrukce které jsou omítnuté nebo povrchově ošetřené mohou být ve špatném stavu o v případě stavebních změn (například: přístavby, nástavby) bude stavba náchylná ke konstrukčním problémům: • praskliny, vlhkost - různé sesedání (nové a původní stavby) • zatékání, tepelné mosty - napojování konstrukčních nebo stavebních prvků o nevhodně umístnění stavby, chybějící geologické a radonové posudky
c) ostatní: o náklady se budou zvyšovat o: • znalce, statiky, stavební odborníky, projektanty, požární specialisty 39
• stavební dokumentaci – nová, doplnění chybějící • právní služby zajišťující minimalizaci rizik o změny přicházející dobou: • majetkoprávní změny na nemovité věci: zástavy věcné břemena exekuce digitalizace území (změna výměr, hranic pozemků,..) • vnější majetkoprávní cenotvorné vlivy: • zajištění přístupu • změna vlastníka veřejné komunikace • veřejná infrastruktura a podmínky napojení o vhodnost architektonického řešení stavby do současného prostředí
5.3. Dopad rizik na tržní hodnotu Svět je plný rizikových události, ať už těch, co cenotvorně ovlivňují stavbu, tak těch, co ovlivňují její okolí makroekonomicky. Rizika jsou součástí nemovité věci a je nutné je v ocenění zohledňovat. Předvídatelná rizika, jejich nákladový negativní potenciál je nutné identifikovat klasifikovat, analyzovat a odhadnout rozsah nutných opatření k objektivnímu stanovení obvyklé hodnoty. V této části bude nastíněno, jak by mohl vypadat postup při identifikaci a eliminaci rizik u dlouhodobě rozestavěné stavby. Prvním a nejdůležitějším krokem je identifikace možných rizik. Zde bych doporučoval, zejména u nemovitostí středního a většího rozsahu, využít skutečné odborníky v oboru stavitelství, technologií, právních služeb. V naprosté většině možných případů není možné rozsah rizik delegovat na jednoho specialistu, který bude schopen identifikovat všechna možná rizika a jejich dopady kvantifikovat. V posledním kroku budou vyhodnocena všechna identifikovaná rizika, i s přihlédnutím k dílčí nepřesnosti vstupních informací a toleranci možných nákladů. Závěrem je vyhodnocena celá situace, a to zda má právní, stavební, ekonomický smysl stavbu dokončit. Tržní cena u dlouhodobě rozestavěných staveb se odvíjí především od: 40
o míry předvídatelnosti rizik o velikosti rizik o míry ovlivnitelnosti rizik o délky rozestavěnosti o stádia rozestavěnosti o použitých materiálů a technologií.
Dlouhodobě rozestavěné stavby jsou pro svoji rizikovost, a to především s ohledem na míru ovlivnitelnosti rizik a cenových dopadů na trhu, nevyhledávané a tudíž jen těžko prodejné. Můžeme si všimnout, že dlouhodobě rozestavěné stavby v nepokročilém stádiu výstavby se často prodávají za cenu nezastavěného pozemku, případně za symbolickou hodnotu s podmínkou, že kupující platí daň z převodu nemovitosti. V pokročilém stádiu výstavby prodejní cena dosahuje obvykle tržní hodnoty nezastavěného pozemku s připočtením 30 až 50 % investovaných finančních prostředků do výstavby stavby. Hodnota nedokončeného díla je bez ohledu na obor či produkt vždy hluboko pod cenou, byť špatně dokončeného díla, a u staveb to platí dvojnásobně. Realitní kanceláře mají s prodejem dlouhodobě rozestavěných objektů mnoho problémů a téměř nikdy nejsou schopny kvalifikovaně a relevantně odpovídat na technické dotazy od potencionálních zájemců, proto ani často nejsou v zájmu hledáčku možné nabídky.
41
6.
Teorie oceňování
6.1. Historie oceňování
První historické poznatky o oceňování a znalectví sahají hluboko do historie. Pro účely mé bakalářské práce se však budu podrobněji zabývat až posledním vývojem od přelomu 18. a 19. století, kdy s rozmachem průmyslové revoluce společně s hospodářským růstem vyvstala nutná potřeba státních institucí zavést stabilní a kontrolovatelný způsob stanovení a výběru daní. Ve druhé polovině 19. století vyplynula potřeba vyčlenění znaleckého posudku jako samostatného druhu soudního důkazu.13 Nejvýznamnější oceňovací předpis této doby bylo nařízení ze dne 25. července 1897, číslo 175, o odhadu nemovitostí (odhadní řád nemovitostí), které uvádí určitá pravidla pro ustanovování soudních znalců a zásady oceňování. Tyto principy byly využívány do začátku 2. světové války, kdy dne 20. 7. 1939 bylo vydáno vládní nařízení č.175/1939 Sb., o zákazu zvýšení cen (tzv. stopcenách). Účelem tohoto nařízení bylo zmrazit ceny a zabránit tak nekontrolovanému růstu cen a následnému hospodářskému kolapsu. Převody nemovitostí se těmito stopcenami řídily fakticky až do roku1964. V období po 2. světové válce bylo započato s obnovou postiženého hospodářství a k tomu byly zapotřebí finance. Jednou z cest jak je získat, byl výběr daní, dávek a odvodů. Do tohoto období patří zákon č. 134/1946 Sb., o dávce z majetkového přírůstku a o dávce z majetku. V tomto smyslu byly majetkem nemovitosti všeho druhu, včetně zemědělského a lesního majetku. Cenové
mapy
obcí
se
prakticky
nedochovaly,
stejně
jako
směrné
ceny
pozemků,
a jiné prameny v zásadě neexistovaly. Ceny se zjišťovaly náhradní metodikou.14 V počátku padesátých let, která byla obdobím směrování hospodářské a politické situace země k socialismu, bylo k tehdejšímu občanskému soudnímu řádu (zákon č. 142/1950Sb.) vydané vládní
13
BRADAČ, Albert a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: CERM, 2009. ISBN 978-80-7204-630-0.
14
WEIGEL, Lubomír. Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů: na území České republiky (1897-1994). Brno: CERM, 2002.
ISBN 80-720-4259-9.
42
nařízení č. 177/1950 Sb., o odhadech nemovitých věcí, které bylo v daném období oceňovacím předpisem. To stanovovalo, že nemovité věci se pro účely výkonu rozhodnutí odhadnou tak, že se zjistí cena, za kterou by bylo možno odhadovanou věc daného druhu v mezích cenových předpisů prodat. Pro znalce nastala výrazná změna až zákonem č. 47/1959 Sb., o úpravě právních poměrů znalců a tlumočníků, který měl podle důvodové zprávy vymýtit soukromopodnikatelské způsoby při provádění znalečných a tlumočnických úkonů. Znalci zpracovávali posudky v rámci pracovního poměru u svého zaměstnavatele, kdy za obsah nebyli žádným způsobem odpovědni a fakturaci prováděl zaměstnavatel. Zákon z roku 1959 se částečně obsahově vymykal znalectví (odbornosti) tím, že znalec měl mít nejen potřebné odborné znalosti a zkušenosti, ale též potřebné znalosti „politické“. Mělo to za následek prodloužení lhůt a pokles kvality posudků.15 V šedesátých letech, v návaznosti na nový občanský zákoník č. 40/1964 Sb., přichází vyhláška č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí. Charakteristickým rysem této vyhlášky, ale i pozdějších oceňovacích vyhlášek minulého režimu, byla skutečnost, že se nesnažila přizpůsobit tržním cenám, ale naopak měla potřebu tržní ceny regulovat. Ceny podle oceňovací vyhlášky byly cenami nejvyššími a jejich překročení mělo za následek neplatnost právního úkonu. To ovšem vedlo k nelegálnímu prodeji za vyšší ceny, než jaké byly uvedeny v kupních smlouvách. V roce 1967 došlo také k další změně pro znalce, kdy byla nově znalecká činnost upravena zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, který platí v zásadě dodnes. Po následující období až do revoluce v roce 1989 se oceňování nemovitostí odehrávalo převážně na principu účelově zaměřených cen, které sloužily hlavně jako politický nástroj represe vůči soukromému vlastnictví. Poslední vyhláškou upravující oceňování nemovitostí v podmínkách socialistického Československa byla vyhláška č.182/1988 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků. S přechodem k tržnímu hospodářství se upouští od cen regulovaných státem, k přechodu k tržním cenám a tím dochází i k právní úpravě oceňování. V roce 1997 vyšel zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Zákon s účinností k 1.1.1998 upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. 15
BRADÁČ, A., M. KLEDUS a P. KREJČÍŘ. Soudní znalectví. Brno: CERM, 2010. ISBN 978-80-7204-704-8.
43
6.2. Stanovení hodnoty majetku Při stanovení hodnoty nemovitostí lze využít tzv. tržní přístup (výsledkem je určení tržní hodnoty majetku) a administrativní přístup (výsledkem je určení ceny nemovitosti – většinou pro daňové účely), který se stanovuje podle platné vyhlášky Ministerstva financí. Oba dva přístupy jsou zcela odlišné, při stanovení ceny tržním způsobem jsou na znalce kladeny mnohem vyšší nároky – tento proces je systematický, tvůrčí a je třeba hledat, analyzovat a vážit vlivy cenotvorných faktorů.16 Při tržním oceňování prakticky neexistují žádná omezení, metodiky nebo systémy, které by stoprocentně regulovaly cenu majetku na trhu, vyjma trh samotný. Existuje sice velké množství metod, jež se zabývají stanovením obvyklých cen, ale ve výsledku jde o schopnost jedince či firmy aplikovat znalost trhu a „vymáhat“ to, co je podstatné. O oceňování se nedá říct, že by se jednalo o čistě exaktní vědeckou disciplínu, jedná se o spojení exaktnosti a intuice.17 V tržním oceňování neexistují přesné návody nebo vzorce, díky kterým by se mechanickým dosazováním dalo dospět k jednotnému výsledku. Je samozřejmé použití daných postupových schémat, je ovšem třeba správně zvolit ta, která se co nejlépe přizpůsobí konkrétním podmínkám.18
Obrázek 6 - Metody tržního oceňování. (Zdroj: Heřman J., Oceňování nemovitostí, 2005)
6.3. Tržní hodnota
16 17 18
HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2005. ISBN 80-245-0647-4. KOKOŠKA, Jiří. Oceňování nemovitostí. Praha: ABF, 2000. ISBN 80-86165-23-X. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Ceduk, 1996. ISBN 80-902109-0-2.
44
Cílem práce odhadce majetku je zjistit tržní hodnotu majetku. Vzhledem k významu tohoto pojmu v oblasti oceňování majetku uvádím nejznámější definice pojmu tržní hodnota, se kterými se můžeme v praxi setkat.
6.3.1.
Definice podle komunitárního práva
Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. Tato definice vychází ze všeobecných účetních principů a byla právními odborníky sestavena tak, aby odpovídal komunitárnímu právu (právu Evropské unie). Vzhledem ke členství České republiky v Evropské unii, a z toho vycházející nadřazenosti komunitárního práva nad právem národním, je pro nás i tato definice závazná.
6.3.2.
Definice podle IVSC/TEGoVA
Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Tato definice svým způsobem komentuje a rozšiřuje definici Evropské unie tak, aby byla platná a použitelná i na těch trzích, kde neplatí komunitární právo. IVSC a TEGoVA jsou mezinárodní odborná sdružení odhadců.
6.3.3.
Definice z českého zákona o oceňování majetku (zák. č. 151/1997 Sb.)
V tomto zákoně se pracuje s pojmem cena obvyklá, která lze chápat jako tržní hodnota. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav 45
tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
6.4. Metody ocenění
6.4.1.
Cena tržní (obvyklá, obecná)
Dle zákona č. 151/1997 Sb., se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Tržní hodnotu lze definovat i jako ocenění práv k majetku, tzn. právo nemovitost vlastnit, užívat, pronajmout, prodat, zastavit, či jinak s ní nakládat. Definice tržní hodnoty je potřeba znát, protože z ní jednak vycházejí všechny vyhlášky o oceňování majetku, jednak jí musí respektovat všechny metodiky ocenění majetku, které oceňují majetek nacházející se na území České republiky. Pro stanovení indikace tržní hodnoty majetku se zpravidla používají tři mezinárodně uznávané metody.19
6.4.2.
Porovnávací metody
Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Prvním předpokladem aplikovatelnosti porovnávací metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí.
19
BRADAČ, Albert a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: CERM, 2009. ISBN 978-80-7204-630-0.
46
Prvním krokem při aplikaci porovnávací metody je výběr nejvhodnější porovnatelné nemovitosti z dostupné databáze. Vybírat bychom měli podle následujících kritérií: • cena za jednotku se u porovnávané nemovitosti nemá příliš lišit od oceňované nemovitosti • žádná z použitých korekcí by neměla být vyšší než 50% - se vzrůstající odchylkou klesá přesnost korekce • není vhodné vybrat porovnávané nemovitosti tak, že všechny jsou horší nebo všechny jsou lepší než oceňovaná nemovitost. Pokud to uděláme, mohou nám všechny korekční činitelé způsobit to, že získáme matematicky správné, ale tržně zcela nesmyslné číslo. Ideální je, pokud některé porovnávané nemovitosti jsou lepší, jiné horší a oceňovaná nemovitost tedy leží v intervalu mezi porovnávanými hodnotami.
Porovnávací metoda obecně existuje ve dvou základních variantách: • přímé porovnání, kdy je oceňovaný majetek porovnáván s množinou porovnávaných vzorků • nepřímé porovnání – kdy je oceňovaný majetek porovnáván s nějakou průměrnou hodnotou, např. průměrnou cenou stavebního pozemku v určitém katastrálním území (vzhledem k tomu, že v České republice zatím neexistují kvalitní databáze průměrných cen, použití nepřímé porovnávací metody je ojedinělé).
6.4.3.
Výnosové metody
Teorie výnosové metody vychází z analýzy užitečnosti oceňovaného majetku. Její význam přichází v úvahu hlavně v případech, kdy se setkáme s požadavkem rychlého zjištění hodnoty majetku. Je časově, finančně i odborně méně náročná než porovnávací metoda. Cílem této metody je zjistit budoucí výnosy, na jejichž základě se určí nejlepší a nejvyšší využití. Tržní hodnota majetku se rovná celkovému výnosu, který je majetek schopen po dobu své ekonomické životnosti generovat. Nejlepší a nejvyšší využití můžeme definovat jako takové využití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně (finančně) možné, u komerčně využívaného majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý výnos a jehož výsledkem je dosažení maximální hodnoty majetku. Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet výnos. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou 47
míru by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny výnosům, jež by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně – součtem všech předpokládaných čistých budoucích výnosů z pronájmu nemovitosti. Výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných (odúročených) předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu.20 Zjednodušeně lze konstatovat, že nemovitost se pořídila z důvodu „vydělávání“ peněž. Majitel požaduje, že mu z jejího vlastnictví budou plynout takové příjmy, které pokryjí jeho investici.21 Varianty výnosové hodnoty lze vyjádřit hodnotou věčné nebo dočasné renty. Volba závisí na charakteru nemovitosti a rozhodnutí vlastníka. Velikost výnosové hodnoty má řadu variant:22 o konstantní čistý výnos po určitou dobu, o konstantní čistý výnos po neomezenou dobu, o konstantní čistý výnos po určitou dobu bez prodeje na konci období, o konstantní čistý výnos po určitou dobu se započtením likvidační hodnoty stavby a případné modernizace, o konstantní čistý výnos po určitou dobu a potom po neomezenou dobu v jiné výši, o proměnlivý čistý výnos v počátečním období a potom po neomezenou dobu konstantní (bez prodeje na konci), o proměnlivý čistý výnos v počátečním období a potom po určitou dobu konstantní se započtením likvidační hodnoty stavby. Velmi důležité je správně určit hrubý roční výnos a obhospodařovací náklady. Do hrubého ročního výnosu jsou zahrnuty všechny trvale dosažitelné příjmy při řádném obhospodařování a legálním využívání nemovitosti. Hrubý roční výnos je většinou počítán z nájemného bytů a provozních prostor. Obhospodařovací náklady jsou takové, které jsou trvale nutné na obhospodařování nemovitosti. Čím je stáří nemovitosti vyšší, tím jsou vyšší i tyto náklady. Z obhospodařovacích nákladů je třeba vyloučit ty, které si hradí sami nájemníci.23
20 21 22
BRADAČ, Albert a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: CERM, 2009. ISBN 978-80-7204-630-0. HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2005. ISBN 80-245-0647-4. ŠTEFAN, Rudolf. Teorie oceňování nemovitostí – vybrané kapitoly. Praha: VŠE, 2002. ISBN 80-245-0205-4.
48
6.4.4.
Nákladové metody
Nákladové metody vyjadřují zejména technický pohled na nemovitost, jejichž výsledkem je tzv. věcná hodnota. Tato hodnota vyjadřuje současné celkové náklady na znovuvybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění, včetně nákladů na pořízení pozemku. Existují tři postupy nákladové metody:
a) Rozpočtový způsob Hodnota se zde zjišťuje kalkulací jednotlivých položek stavby. Potřebné údaje se zjišťují z podrobné stavebně technické dokumentace. Rozpočtový způsob je nepodrobnější a nejpřesnější, ale zároveň nejpracnější. Metoda rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Tyto objemy se poté násobí jednotkovou cenou, která se zjišťuje z katalogu cen stavebních prací. Metodu lze použít pouze v případě, že existuje přesná projektová dokumentace, výkaz výměr a provedení jednotlivých konstrukcí.
b) Metoda agregovaných položek Tento způsob je jakési zjednodušení výše uvedeného rozpočtového způsobu. Oceňují se zde skupiny položek současně – příbuzné konstrukční části se agregují do jedné položky. Tato agregovaná položka pak udává průměrné náklady a určitou konkrétně definovanou část stavby.
c) Metoda technicko-hospodářských ukazatelů Tato metoda je nejvíce používaná. Oceňuje se zde jedna měrná jednotka za celou stavbu. Tou měrnou jednotkou je nejčastěji 1 m3 (v případě obestavěného prostoru) nebo 1 m2 (v případě podlahové plochy). Reprodukční hodnota je pak dána násobkem počtu měrných jednotek a jednotkovou cenou. Jednotková cena je zde vztažena k určitému standardu a proto je třeba provést úpravy pomocí poměrových koeficientů (vybavení, zastavěná plocha, místo, atd.). Při výpočtu je třeba postupovat následujícím způsobem:
23
HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2005. ISBN 80-245-0647-4.
49
o Kvantifikování oceňované stavby – lze provést pomocí sumarizace jednotlivých konstrukčních prvků (rozpočtová metoda), nebo určením kubatury (metoda THU). o Přirazení hypotetických nákladů na realizaci – provádí se v případě metody THU. Tyto náklady jsou odvozeny ze srovnání se stavebními náklady na novostavbu s obdobnými technickými a funkčními parametry. Součin nákladů nám dá reprodukční hodnotu nemovitosti, která je závislá například na těchto faktorech – druh stavby, provedení stavební konstrukce, vybavení stavby ve srovnání se standardem, celková koncepce a architektonické řešení stavby, poloha stavby. o Převedení nákladů k datu ocenění nemovitosti – provádí se z toho důvodu, protože reprodukční hodnota je odvozena od cen uvedených ve standardní klasifikaci produkce, kde tyto ceny jsou vztaženy k určitému období. o Korigování reprodukčních nákladů z hlediska opotřebení – získáme tím časovou hodnotu stavby, ze které lze získat přičtením hodnoty pozemku tzv. věcnou hodnotu nemovitosti. o Jednotkovou cenu lze získat srovnáním s cenami podobných, ve stejné době realizovaných, staveb. Běžně se jedná o ceny za m2 podlahové plochy.
6.4.5.
Oceňování nemovitostí ve speciálních případech
Především pro oceňování nemovitostí, které budou sloužit k zajištění hypotečních úvěrů si jednotlivé peněžní ústavy vytvořily vlastní metodiky vycházející z tržních principů a usnadňující činnost banky při posuzování nemovitého majetku. Banka nebo jiná instituce poskytující hypoteční úvěry stanoví kvalifikované osoby, které pro ni mohou provádět ocenění, dále způsob ocenění a vymezí majetek akceptovatelný jako zástava hypotečního úvěru. Oceňování při tvorbě nebo analýze podnikatelských záměrů spočívá v ocenění hypotetického budoucího stavu nemovitostí po realizaci předpokládaného podnikatelského záměru. Ocenění by mělo obsahovat analýzu současného stavu nemovitosti, marketingovou analýzu investice a potenciálních výnosů, analýzu investičních nákladů. Těžištěm posouzení podnikatelského záměru by měla být analýza vývoje tržní hodnoty v čase investice (například v případě novostavby od hodnoty neinvestovaného pozemku, přes hodnotu pozemku zasíťovaného, pozemku s hrubou stavbou až po hodnotu dokončeného investičního záměru). Výsled-
50
kem je stanovení budoucí tržní hodnoty nemovitosti v okamžiku dokončení nebo zahájení provozu či užívání. 24 Pracovní skupina pro oceňování České bankovní asociace nahlíží na definici hodnot pro oceňování nemovité věci pro bankovní účely takto (11/2014):
1. Tržní hodnota, jejíž odhad je vypracován pro bankovní účely, je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení. Její odhad vychází z obvyklé výše hlavních hodnototvorných parametrů (zejména výnosů a nákladů) a zohledňuje:
o trvalé a dlouhodobě udržitelné vlastnosti nemovité věci o výnos dosažitelný třetí osobou při řádném hospodaření s ní o práva a závady s nemovitostí spojené o tržní, právní, ekonomická a technická rizika nemovitosti o její skutečnou a alternativní využitelnost o místní podmínky trhu s nemovitými věcmi včetně jeho vlivů
Ocenění nemovitosti musí být vypracováno transparentním a průkazným způsobem. Ocenění tržní hodnotou musí být provedeno tak, aby na jeho základě bylo možné stanovit zástavní hodnotu.
2. Zástavní hodnota nemovité věci je hodnota nemovité věci stanovená na základě obezřetného posouzení budoucí prodejnosti nemovitosti při zohlednění:
o
jejích trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastností
o výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s ní o práv a závad s nemovitými věcmi spojenými o tržních, právních, ekonomických a technických rizik nemovité věci o skutečné a alternativní využitelnosti o místních podmínek trhu s nemovitými věcmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje
24
SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Praha: ČVUT, 2008. ISBN 978-80-01-04032-4.
51
Zástavní hodnota nesmí převyšovat tržní hodnotu oceňovaných nemovitých věcí.
3. Oceňování zajišťují na účastnících transakce nezávislí, potřebnou a předepsanou kvalifikací disponující specializovaní pracovníci bank a nezávislí odhadci, jež jsou vybíráni a nejlépe i odměňováni útvarem banky nezávislým na zprostředkování, schválení a uzavření obchodu. Výše a přiznání odměny odhadce nesmí být žádným způsobem odvislá od uzavření obchodu, výše stanovené hodnoty či skutečností, které by mohly negativně ovlivnit nezávislost, vypovídací schopnost, integritu a kvalitu ocenění.
4. Dále se aplikují základní a neopominutelné principy, které musí zohledňovat každé ocenění. Jedná se především o vyhodnocení a zohlednění:
a) s nemovitou věcí nebo stavbami souvisejících rizik jako jsou především tržní rizika, rizika lokality včetně rizika z územního plánování, ekologická rizika, energetická rizika, technická rizika, rizika nájemních vztahů a smluv, věcných břemen, fiskální a právní rizika.
b) zajištění funkčního a bezproblémového užívání nemovité věci, tj. zejména celistvosti majetkové držby, právní a faktické možnosti obvyklého přístupu k nemovité věci z veřejných komunikací pro každého vlastníka oceňovaných nemovitých věcí, právní zajištění napojení na inženýrské sítě a zásobování energiemi pro každého vlastníka, obvyklosti nájemních a pachtovních vztahů a výše nájemného/pachtovného, obvyklé velikosti a typu nemovitých věcí v místě.
5. Nezbytnou a neopominutelnou součástí procesu ocenění je odhadcem osobně provedená prohlídka nemovitých věcí na místě samém, jejíž součástí je kontrolní zaměření těch výměr staveb, které jsou pro stanovení hodnoty určující.
6. Předmětem ocenění pro potřeby zajištění obchodů věřitele nemovitými věcmi jsou vždy a pouze nemovité věci, nikoliv podnikatelská činnost či výnosy z ní nebo výnosy související s provozem podniku, tj. např. ocenění podniku apod.
7. Při aplikování výnosového způsobu ocenění se využije kapitalizovaného ročního čistého výnosu (metody přímé kapitalizace na základě věčné či dočasné renty, případně metody DCF – diskontova52
né cash-flow), kterého lze při řádném hospodaření opakovaně a dlouhodobě dosahovat třetí osobou. Do výpočtu kapitalizovaného ročního výnosu mohou vstupovat pouze prokazatelně obvyklé a dlouhodobě udržitelné hodnoty na straně výnosů a nákladů. Metoda přímé kapitalizace se provádí vždy, a to i tam, kde odhadce použije metodu DCF. Výsledky metod pak odhadce vždy v ocenění porovná a vysvětlí.
8. Veškeré informace, číselné veličiny a vstupy využité při ocenění, které mají zásadní vliv na cenu, musí být odhadcem ověřeny a doloženy relevantními podklady.
9. Ocenění musí být kontrolovatelné a zpětně revidovatelné.
10. U alternativně nevyužitelných jednoúčelových staveb či jejich části se postupuje individuálně.
11. Způsob a podrobnosti stanovení hodnot pro bankovní účely se dále řídí standardy vydanými Českou bankovní asociací.
6.5. Metody ocenění u dlouhodobě rozestavěných staveb I při ocenění nedokončené stavby cenou na tržních principech je vhodné vycházet a použít principiálně přístup nákladový, případně kombinace nákladového a porovnávacího/výnosového způsobu při jejich přiměřené modifikaci. Uplatnění výnosového přístupu je problematické, zejména s ohledem na to, že nedokončená stavba zpravidla žádný zisk negeneruje, vychází se tedy z budoucího využití při stanovení budoucí hodnoty po dokončení. Podobně při porovnávací metodě. Nedokončené stavby jsou na realitním trhu zastoupeny velmi málo. Sestavení databáze pro porovnávací metodu je tedy prakticky nereálné, neobjektivní, velmi pracné a je méně pravděpodobné, že budou nalezeny srovnatelné objekty s obdobným stupněm rozestavěnosti. Tento problém je řešitelný tak, že se ocení stavba jako by byla dokončena a o náklady na dokončení stanovené například rozpočtem (nákladový způsob), se cena sníží se zohledněním přiměřeného zisku a rizikové prémie. 25 Riziková prémie je částka, která pokrývá nepřesně stanovená rizika a náklady z nich plynoucí a je bonusem za ochotu podstupovat tyto rizika.
25
BRADÁČ, A., J. FIALA a kolektiv. Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. Praha: Linde, 2007. ISBN 978-80-7201-679-2.
53
6.5.1.
Reziduální metoda (metoda zbytku)
Podstata této „investorské“ metody v tomto případě spočívá v následujícím postupu: od tržní ceny nemovitosti jako dokončeného celku se odečte ve vhodné úrovni část, jejíž parametry a tudíž hodnota je známa (například cena pozemků). Dále se odečtou náklady na dokončení stavby včetně rizikové prémie a zbytek - rozdíl lze považovat za obvyklou hodnotu samotné nedokončené stavby. K ní se přičte obvyklá hodnota pozemku k určení současné hodnoty celé nemovitosti. Zohledňuje se tak na reálném základě podložená hypotetická úvaha potenciálního kupce, že koupí nedokončenou stavbu, za ceny stavebních prací ji nechá dokončit a bude mít dokončenou stavbu v hodnotě ceny obvyklé bez ekonomické ztráty při dosažení přiměřeného zisku v případě realizace prodeje dokončené nemovitosti. 26
6.5.2.
Postup ocenění dlouhodobě rozestavěné budovy
Při ocenění dlouhodobě rozestavěné budovy včetně pozemku mohou nastat principiálně dva možné případy pro aplikaci metody zbytku: a) stavba je nedokončená jen z nepodstatné části a je ve stavu, kdy má ekonomický smysl ji dokončit:
1. oceníme nemovitost tržní hodnotou za předpokladu, jako by stavba již byla dokončena 2. odečteme náklady na dokončení v daném místě a k datu ocenění obvyklé, nesmíme zapomenout zvážit všechny rizika a vyvolané náklady spojené s dlouhodobě rozestavěnou stavbou a zohlednit všechny i vedlejší a vyvolané náklady na dokončení včetně zisku a rizikové prémie 3. zbytek je současnou hodnotou nemovitostí – pozemku s nedokončenou stavbou.
b) stavba je provedena jen z menší části či v havarijním stavu:
26
ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Ceduk, 1996. ISBN 80-902109-0-2
54
1. stanovíme tržní hodnotu stavebního pozemku bez stavby 2. přičteme náklady na již provedené a využitelné konstrukce stavby k danému místu a k datu ocenění (u nevyužitelných konstrukcí počítáme se zvýšenými náklady na odstranění) nebo 1. zjistíme, zda má ekonomický smysl stavbu odstranit a vybudovat stavbu novou 2. v kladném případě odečteme náklady na odstranění stavby od tržní hodnoty pozemku
Kdy který postup použít, je na odborném zvážení každého odhadce ve vazbě na konkrétní situaci a stavu stavby a investičním záměru potenciálního investora.
55
B) Praktická část Pro účely této bakalářské práce provedeme odhad tržní ceny hypoteticky dlouhodobě rozestavěného objektu (vše vychází z řádně dokončené stavební akce, skládající se z rodinného domu, samostatně stojící garáže a zahradního domu) a to ve dvou stádiích výstavby:
1. ve stádiu započaté výstavby 2. ve stádiu téměř dokončené stavby, bez řádného kolaudačního rozhodnutí a se stavebními prvky, které již nelze při kolaudačním řízení akceptovat nebo jsou již z důvodu svého stáří a způsobu údržby nepoužitelné nebo na nich nelze provést předepsané zkoušky.
7.
Odhad tržní ceny nemovitosti
7.1. Dlouhodobě rozestavěná stavba rodinného domu 7.1.1.
Úvodní list
Oznamuji Vám, že jsem ukončil tržní ocenění majetku označeného nám jako:
Dlouhodobě rozestavěnou stavbu rodinného domu
uvedený na listech vlastnictví č. 99 a 946, pro katastrální území Hrádek u Rokycan, okres Rokycany Nacházejícího se na adrese Hutnická ulice, Hrádek, 33842, Česká republika
V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována 56
k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 13.4. 2015 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má posloužit jako podklad pro identifikaci celkového majetku vlastníků. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla sloužit pro jiný účel, např. jednání o zajištění úvěru nemovitosti zástavou, ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Rokycanech, na listech vlastnictví č. 99 a 946, pro katastrální území Hrádek u Rokycan, okres Rokycany. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 13.4.2015 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění dlouhodobě rozestavěný, nevyužívaný, neprošel procesem kolaudačního řízení. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy nebo věcná břemena, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě, zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování jsem vzal v úvahu následující faktory: • polohu, velikost, využitelnost pozemku • velikost, technický stav, stadium rozestavěnosti výstavby, využitelnost stávajících budovy, venkovní úpravy • právní dopady aktuálního stavu stavebního povolení • převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu Předmětem ocenění je pouze dlouhodobě rozestavěná budova a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako jsou technologie nesouvisející s budovou byl z ocenění vyloučen. Výměry stavby byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 57
7.1.2. Popisné informace POPIS LOKALITY
Oceňovaný majetek – dlouhodobě rozestavěná stavba rodinného domu v ul. Hutnická se nachází v blízkosti centra města Hrádek. Město Hrádek je spojeno s obcí Nová Huť a nachází se 5 km jihovýchodně od okresního města Rokycan v zemědělskoprůmyslové oblasti. V obci je v současné době tři tisíce trvale bydlících obyvatel. K dispozici je rozvinutá občanská vybavenost - školy, pošta, kulturní dům, ordinace lékařů, obchody a služby, ubytovací kapacity, městská policie apod. Město je tradičně zaměřeno na průmyslovou a automobilovou výrobu, velký rozvoj zaznamenalo v polovině minulého století především výstavbou bytů pro dělníky a individuální výstavbou rodinných domů. Výborné je dopravní spojení do okresního města Rokycany, jak autobusy, tak vlaky a dále i do krajského města Plzeň a Prahy díky dálnici D5. Oceňované nemovitosti se nachází východně od centra v zóně čistého bydlení. Jedná se o čtvrť s rodinnými domy a vilami, u kterých jsou zahrady, garáže nebo vedlejší stavby. Lokalita není zatížena dopravou, průmyslem ani jinými negativními vlivy, na zástavbu přirozeným způsobem navazuje lesní porost. Vybavenost je v docházkové vzdálenosti. V rámci města se jedná o velmi dobrou adresu. Parkování je možné zcela bez problémů a v dostatečné kapacitě na vlastním pozemku, případně na veřejných sousedních pozemcích. Kvalita pohledových horizontů je výborná bez omezení okolní zástavbou rodinných domů.
Obrázek 7 . umístění objektu v okresu (www.google.cz/maps)
58
Obrázek 8 - umístění objektu v lokalitě (www.google.cz/maps)
OCEŃOVANÝ MAJETEK
Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku záměrem majitele v rozestavěné stavbě dokončit vlastní bydlení své rodiny. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když nic nebrání jeho komerčnímu využití k pronájmu za tržní nájemné buď jako celku nebo na jednotlivé části. V dané lokalitě se ale rodinné domy pronajímají jen mimořádně. Oceňovaný majetek je v současné době tvořen jako funkční celek skládající se z pozemku a dlouhodobě rozestavěné stavby rodinného domu, která je jeho součástí. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.
Historie Předmětem ocenění je soubor nemovitostí - pozemky tvořící jeden funkční celek, který byl zakoupen do podílového spoluvlastnictví vlastníky nemovitosti v roce 2003. Dne 8.6. 2004 bylo stavebním odborem Městského úřadu v Rokycanech vydáno stavební povolení pod Č.j.:1432,1737/2004 pro výstavbu rodinného domu a samostatně stojící garáže se třemi stáními pro osobní vozidla. Termín výstavby byl omezen do 1.6.2005.
Pozemek Předmětem ocenění je šest pozemků, které spolu souvisejí a tvoří jeden funkční celek. Celkový tvar 59
pozemků je čtverec se skosením na severozápadní straně směrem ke komunikaci. Pozemek je mírně svažitý s přístupem z místní komunikace (parcelní číslo: 429/4, ostatní komunikace, vlastník Město Hrádek). Poloha pozemků vůči ostatním pozemkům je řadová. Pozemek číslo:
513
je veden jako zastavěná plocha o výměře 104 m2
514
je veden jako zahrada o výměře 65 m2
555
je veden jako zahrada o výměře 42 m2
333/1 je veden jako zahrada o výměře 633 m2 333/2 je veden jako zahrada o výměře 189 m2 1905 je veden jako ostatní plocha o výměře 324 m2. Celková výměra pozemků je 1.357 m2. Většina zahrady je osázena porosty. Pozemky jsou oploceny a přístupové cesty jsou řešeny dočasně položenou vymývanou betonovou dlažbou do zeminy. V lokalitě jsou vybudovány základní veřejné inženýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace), z nichž na pozemek vedou podzemní přípojky. Vzhledem k tomu, že všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich využití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 1.357 m2.
Vedlejší stavba
Jako vedlejší stavbu nemůžeme posuzovat nezapočatou výstavbu garáže, která má dle schválené dokumentace tři samostatné stání pro osobní motorová vozidla o celkové rozloze 65 m2. Dle výkresové dokumentace se jedná se o samostatně stojící stavbu situovanou v severozápadní části pozemku. Stavba je vedena jako přízemní, nepodsklepená, krytá pultovou střechou.
Venkovní úpravy
Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy:
1. Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řadu 2. Přípojka kanalizace z plastových trub 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného z přilehlé komunikace 4. Přípojka plynu je na hranici pozemku a s domem není spojena 60
5. Ocelový plot s betonovou podezdívkou. 6. Vrata svařovaná z ocelových pozinkovaných a lakovaných profilů. 7. Vrátka svařovaná z ocelových pozinkovaných a lakovaných profilů.
Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě. Přípojky byly nově zřízeny v době výstavby domu. Venkovní úpravy byly provedeny v letech 2004 až 2006.
Trvalé porosty
Zahrada je na většině plochy osazena rostlinami. V západní části pozemku je živý plot ze vzrostlých buxusů o výšce 200 cm. Na jižní straně pozemku jsou vysazeny mladé ovocné stromky. Tržní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové tržní hodnoty.
Rodinný dům/hlavní stavba Architektonické a dispoziční řešení
Projekt představuje stavbu jako samostatně situovanou budovu obdélníkového půdorysu, kdy obytné místnosti jsou směřované na jih. Stavba je nepodsklepená. Rodinný dům je navržen jako dvoupodlažní, nepodsklepený, zastřešený pultovou střechou. Obě podlaží jsou řešena jako obytná. Dům je navržen z keramických bloků Porotherm. Fasáda bude zateplena 100 mm vrstvou tepelné izolace. Stavba dispozičně obsahuje v prvním nadzemním podlaží zádveří, technickou místnost, chodbu se schodištěm, sociální místnost s koupelnou, kuchyni, pracovnu a obývací pokoj. Druhé nadzemní podlaží obsahuje schodiště s podestou, tři obytné místnosti, šatnu, sociální místnost, koupelnu a sušárnu. Oceňovaná stavba je navržena pouze pro bytové účely. Stavba je v současné době ve stádiu dlouhodobé rozestavěnosti, kdy výstavba byla zahájena na základě stavebního povolení ze dne 8.6. 2004, vydané stavebním odborem Městského úřadu v Rokycanech pod Č.j.:1432,1737/2004 s platností do 1.6.2005. Stavba v současné době nesplňuje zákonné podmínky pro užívání.
Konstrukční řešení a vybavenost
Základy jsou tvořené základovými pasy na které navazuje železobetonová deska. Hydroizolace je provedena asfaltovými izolačními pásy s hliníkovou radonu nepropustnou vrstvou pouze pod nos61
ným zdivem svislé konstrukce. Nosné zdivo 1NP je kombinací tvárnic Porotherm 300 mm a pálených cihel. Zdící materiál nedokončené stavby je řádně ošetřen proti působení povětrnostních vlivů nemá žádné viditelné stopy poškození.
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ
Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rozestavěná stavba, jeho rozestavěnost odpovídá projektové dokumentaci a budoucí využití po dokončení stavby může odpovídá současně platné územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně nepřípustné. Oceňovaný majetek je ve stádiu započaté výstavby, tedy ve stavu, který neumožňuje jeho užívání z technického hlediska. Uvedení do provozu je podmíněno dalšími výdaji a legislativně právními úkony. Podmínka okamžité využitelnosti není tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že objekt bude sloužit k vlastnímu bydlení rodiny majitelů objektu a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka pro vlastní potřebu. V lokalitě okresu Rokycany a okolí je trh s pronájmem rodinných domů rozvinut v nedostatečné míře. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití rozestavěné stavby nelze posuzovat z pohledu analýzy nejvyššího a nejlepšího využití, ale v případě řádného dokončení dle současné stavební dokumentace, bude plně v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším možným využitím.
62
OCENĚNÍ
Úvod
Při stanovení tržní hodnoty je v tomto případě použita metoda porovnávací pro určení ceny pozemku, ke které přičteme náklady za již provedené stavební práce. Rozhodnutí o způsobu stanovení tržní hodnoty vychází z rozhodnutí investora o budoucím způsobu využití a technickém stavu. • Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. • Náklady za již provedené stavební práce získáme rozpočtovým způsobem platné k danému místu a k datu ocenění.
POROVNÁVACÍ METODA
Stanovení tržní hodnoty pozemku
Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládal, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnal čtyři pozemky nabízení k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků apod.
63
Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:
1 050 000,- Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce
V následující tabulce je uveden výpočet ke stanovení tržní hodnoty pozemku: Tabulka 2 - Stanovení tržní hodnoty pozemku
Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku
Název pozemku
Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území
Hrádek, Hutnická čp. 268
513,514,555,333/1,333/2,1905
1
2
3
4
Stavební po-
Stavební po-
Stavební po-
zemek Hrádek,
zemek Hrádek,
zemek Hrádek,
ul. Družby
ul. Dlouhá
ul. Ke stadionu
N/A
N/A
N/A
N/A
Hrádek u
Hrádek u
Hrádek u
Kamenný újezd
Rokycan
Rokycan
Rokycan
u Rokycan
Stavební pozemek Kamenný újezd, část Kocanda
Hutnická čp. 268
Hrádek u Rokycan
Kamenný
Obec
Hrádek
Hrádek
Hrádek
Hrádek
Okres
Rokycany
Rokycany
Rokycany
Rokycany
Rokycany
Újezd
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2
X
595 000
680 000
569 600
1040000
1357
700
850
640
1600
64
Cena za 1 m2
X
Datum transakce Korekce Upravená hodnota
850
800
890
650
1.7.2014
15.4.2014
1.4.2015
1.8.2014
1
1
1
1
850
800
890
650
Prodej
Prodej
Nabídka
Prodej
1
1
0,9
1
850
800
801
650
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Absolutní
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
1
1
1
1
850
800
801
650
Bez věcných
Bez věcných
Bez věcných
Bez věcných
břemen
břemen
břemen
břemen
1
1
1
1
850
800
801
650
Smíšená zá-
Smíšená zá-
Smíšená zá-
Smíšená zá-
stavba
stavba
stavba
stavba
1
1
1
1
850
800
801
650
Ano
Ano
Ano
Ano
1
1
1
1
850
800
801
650
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Nejsou
C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence věcných bře-
Bez věcných břemen
men Korekce Upravená hodnota Využití podle územního
Smíšená zástavba
plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a
Nejsou
závazky
65
Korekce Upravená hodnota
1
1
1
1
850
800
801
650
Obdobná
Obdobná
Obdobná
Horší
1
1
1
1,1
850
800
801
715
Pravidelný
Nepravidelný
Pravidelný
Pravidelný
1
1,05
1
1
850
840
801
715
Rovinný
Mírně svažitý
Mírně svažitý
Rovinný
0,95
1
1
0,95
808
840
801
679
Úplná
Úplná
Úplná
Úplná
1
1
1
1
808
840
801
679
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1
1
1
1
808
840
801
679
Obdobná
Obdobná
Obdobná
Mírně horší
1
1
1
1,2
808
840
801
815
Výborné
Výborné
Výborné
Výborné
1
1
1
1
808
840
801
815
D. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku
Pravidelný
Korekce Upravená hodnota Svažitost
Mírně svažitý
Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských
Úplná
sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy
Nezjištěna
Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost
Autobus, vlak
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a
Výborné
parkování Korekce Upravená hodnota
66
Nutnost demolice stávajících
Ne
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
808
840
801
815
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
1
1
1
1
808
840
801
815
Menší
Menší
Menší
Větší
0,95
0,9
0,85
1,1
767
756
681
897
neaplikováno
neaplikováno
neaplikováno
neaplikováno
1
1
1
1
767
756
681
897
681
897
objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
Neaplikováno
Korekce Upravená hodnota
E. Ostatní parametry Velikost pozemku
1357
Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost
neaplikováno
Korekce Upravená hodnota
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku
775
767
1357
Celková porovnávací
1 051 675
hodnota v Kč Zaokrouhleno
1 050 000
Zdroj: autor
67
756
Náklady za již provedené stavební práce
Náklady za již provedené stavební práce získáme rozpočtovým způsobem platné k danému místu a k datu ocenění. Vytvořením vlastního položkového rozpočtu pomocí k tomuto účelu vytvořeného softwaru získáme nejpřesnější možné cenové vyjádření aktuální prostavěnosti.
Tabulka 3 - Rekapitulace
REKAPITULACE Stavba :106
Objednavatel
Rodinný dům Hrádek ul. Hutnická
Rozpočet
Rozestavěná stavba 1NP
:1 JKSO :
P.Č.
KCN
1
2
Kód položky 3
David Beran
:
Popis
MJ
4
5
Zhotovitel :
BIS a.s.
Datum :
14.4.2015
Množství
Cena jednot-
celkem
ková v Kč
6
7
Cena celkem Kč 10
1 10 0
* ZEMNÍ PRÁCE
2 10 1
* ZÁKLADY
126 936,60
3 10 1
* SVISLÉ KONSTRUKCE
214 982,50
7 11 0
Izolace proti vodě - POUZE POD
9 10 1
17 589,10
ZDI
11 427,90
Přesun hmot
44 387,90
Celkem
415 324,00
celkem
415 324,00
DPH 15%
415 324,00
celkové náklady
Kč
Zdroj: autor
68
15,00%
62 299,00
477 623,00
Tabulka 4 - Rozpočet nákladů
ROZPOČET NÁKLADŮ Stavba :106
Objednavatel
Rodinný dům Hrádek ul. Hutnická
Rozpo-
Rozestavěná stavba 1NP
čet :1 JKSO :
P.Č.
KCN
Kód položky
Popis
MJ
1
2
3
4
5
1 10 0 1
001
121101101
2
001
132201101
3
001
132201109
4
001
162201102
(21,080)<(42,210)<-
David Beran
: Zhotovitel :
BIS a.s.
Datum :
14.4.2015
Množství
Cena jednot-
celkem
ková v Kč
6
7
Cena celkem Kč 10
* ZEMNÍ PRÁCE Sejmutí ornice s vod.přem.do 50m strojně - PO-
m3
21,080
72,20
1 522,00
Hloubení rýh do 60cm h.3 do 100m3 strojně
m3
42,210
162,18
6 845,60
Přípl.za lepiv.hloub.rýh do 60cm h.1-3 strojně
m3
42,210
31,19
1 316,50
m3
63,290
49,44
3 129,10
NECHÁNO NA MÍSTĚ PRO POUŽITÍ
Vodorovné přemístění do 50 m výkopku z horniny tř. 1 až 4 21,08
42,21
5
001
171201201
Uložení sypaniny na mezideponii strojně
m3
63,290
6,50
411,40
6
001
181101102
Úprava pláně hor.1-4 se zhutněním ručně
m2
107,500
40,60
4 364,50
(107,500)<-
12,5*8,6
1 10 0
* ZEMNÍ PRÁCE
2 10 1
* ZÁKLADY
7
17 589,10
Prostupy základovými pasy - trubky
8
002
271571111
9
011
274313612
*Polštáře pod základy ze štěrkop.tříd. zřízení ručně pěchování strojně Beton základ.pásů B25 (C20/25) prostý Násyp pod základové konstrukce se zhutněním z
10
011
271532213
11
011
279113134
12
011
279113131
13
011
273313612
Beton základ.desek B25 (C20/25) prostý
14
011
273362021
Výztuž zákl.desek ze svař.sítí z drátů typu KARI
hrubého kameniva frakce 8 až 16 mm Základová zeď tl do 300 mm z tvárnic ztraceného bednění včetně výplně z betonu tř. C 16/20 Základová zeď tl 150 mm z tvárnic ztraceného bednění včetně výplně z betonu tř. C 16/20
kus
5,000
850,00
4 250,00
m3
2,532
524,10
1 327,00
m3
7,470
2 602,13
19 437,90
m3
15,810
668,32
10 566,10
m2
20,100
1 363,81
27 412,60
m2
10,070
771,41
7 768,10
m3
10,540
2 610,73
27 517,10
t
1,035
24 382,89
25 236,30
m2
10,500
325,86
- rovných nebo s náběhy nebo hřibových nebo upnutých
do
žeber
včetně
výztuže
těchto žeber 15
Doadávka a montáž tepelné izolace EXP tl. 10 cm
2 10 1
* ZÁKLADY
3 10 1
* SVISLÉ KONSTRUKCE
1
011
311231114
2
011
311238116
3 421,50
126 936,60
Zdivo nosné z cihel dl 290 mm pevnosti P 7 až 15 na MVC 2,5 Zdivo nosné vnitřní POROTHERM tl 300 mm pevnosti P 15 na MVC
69
m3
12,000
4 010,00
48 120,00
m2
93,375
1 384,62
129 288,90
3
011
317168130
Překlad POROTHERM vysoký 23,8/7,0/100 (v,š,d)
kus
16,000
352,17
5 634,70
4
011
317168132
Překlad POROTHERM vysoký 23,8/7,0/150 (v,š,d)
kus
8,000
498,45
3 987,60
5
011
317168134
Překlad keramický vysoký v 23,8 cm dl 200 cm
kus
4,000
690,83
2 763,30
6
011
317168137
Překlad keramický vysoký v 23,8 cm dl 275 cm
kus
8,000
1 046,84
8 374,70
m
42,200
398,42
16 813,30
7
16
011
711
17 18
417388173
Ztužující věnec keramických stropů tl 23 cm pro vnitřní zdi š 30 cm
3 10 1
* SVISLÉ KONSTRUKCE
7 11 0
Izolace proti vodě - POUZE POD ZDI
711111001
214 982,50
Izol.zem.vlhk.za stud.nátěrem penetračním na ploše vodorovné V
m2
51,500
10,68
550,00
t
0,026
40 584,00
1 055,20
m2
51,500
56,18
2 893,30
m2
56,650
122,32
6 929,40
1116315101 Lak ALP-Penetral plech 9kg 711
711441559
Izol.tlak.vod.pásy přitavením NAIP na ploše vodorovné V ( 51,500 m2 * 1,000 vrstva )
19
6283610901 Pás Bitagit 40 AL radon Dektrade ( 51,500 * 1,100 )
20
011
7 11 0
Izolace proti vodě - POUZE POD ZDI
9 10 1
Přesun hmot
998011001
Přesun hmot pro budovy zděné výšky do 6 m
9 10 1
Přesun hmot
11 427,90
t
215,475
206,00
44 387,90
44 387,90
Celkem
Kč
415 324,00
Zdroj: autor
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 14.4.2015. Odhad považuji za úplný a objektivní.
Aplikací výše uvedenou metodou ocenění byla stanovena tržní hodnota majetku následujícím způsobem:
70
Tabulka 5 - Zjištění výsledné hodnoty
Zjištěné hodnoty v
Ocenění
Kč
Pozemek
%
Celkově v Kč
1 050 000
1 050 000
Rozestavěná stavba
477 623
477 623
Rizika
305 524
20%
Tržní hodnota Tržní
hodnota
- 305 524 1 222 099
po
zao-
1 200 000
krouhlení v Kč Zdroj: autor
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány, nikoliv však ve stavu dlouhodobé rozestavěnosti a v započatém stádiu výstavby. Je nutné, aby celková indikovaná tržní hodnota odrážela všechny rizika a to hlavně legislativně-právní, stavební, technické, ekonomické a obchodní. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 14. dubna 2015 reprezentována částkou:
1 200 000,- Kč (jeden milion dvě stě tisíc korun českých)
Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb. Ocenění nemovitosti bylo provedeno z pohledu investora a není přípustné na něj nahlížet jako na ocenění vhodné pro bankovní dům.
71
Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná zodpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založená celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.
72
8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
OSVĚDČENÍ
Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1.
V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který
je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2.
Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovliv-
nit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3.
Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmín-
ky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4.
Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané
dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Rokycanech, dne 14. dubna 2015
……………………………………. David Beran
73
Příloha č. 1 Nahlížení do katastru nemovitostí
Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.................14.4.2015.
74
Příloha č. 2 Nahlížení do katastru nemovitostí
Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.................14.4.2015.
75
Příloha č. 3 – půdorys 1. NP
Zdroj: žadatel o odhad tržní ceny
76
Příloha č. 4 – půdorys 2. NP
Zdroj: žadatel o odhad tržní ceny
77
Příloha č. 5 – svislý řez
Zdroj: žadatel o odhad tržní ceny
78
7.2. Rodinný dům
7.2.1.
Úvodní list
Oznamuji Vám, že jsem ukončil tržní ocenění majetku označeného nám jako: Dlouhodobě rozestavěný rodinný dům v ul. Hutnická uvedený na listech vlastnictví č. 99 a 946, pro katastrální území Hrádek u Rokycan, okres Rokycany Nacházejícího se na adrese Hutnická ul. obec Hrádek, 33842, Česká republika
V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 14.4. 2015 – ke dni místního šetření. Zpracovateli je známo, že zpráva má posloužit jako podklad pro identifikaci celkového majetku vlastníků. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla sloužit pro jiný účel, např. jednání o zajištění úvěru nemovitosti zástavou, ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Rokycanech, na listech vlastnictví č. 99 a 946, pro katastrální území Hrádek u Rokycan, okres Rokycany. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 14.4.2015 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění ve stádiu téměř dokončené stavby, nebyl užíván k bydlení, žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy nebo věcná břemena, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy de-
79
finováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě, zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování jsem vzal v úvahu následující faktory: • polohu, velikost, využitelnost pozemku • velikost, technický stav, stadium dokončení a využitelnost stávající budovy a venkovních úprav • legislativních, technických a technologických rizik • nejvyšší a nejlepší využití majetku • převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu • náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy • prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí a celé lokalitě • očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění je pouze budova a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovou apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry budovy a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
7.2.2. Popisné informace POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – dlouhodobě rozestavěný rodinný dům se nachází v blízkosti centra města Hrádek. Město Hrádek je spojeno s obcí Nová Huť a nachází se 5 km jihovýchodně od okresního města Rokycan v zemědělskoprůmyslové oblasti. V obci je v současné době tři tisíce trvale bydlících obyvatel. K dispozici je rozvinutá občanská vybavenost - školy, pošta, kulturní dům, ordinace lékařů, obchody a služby, ubytovací kapacity, městská policie apod. Město je tradičně zaměřeno na průmyslovou a automobilovou výrobu, velký rozvoj zaznamenalo v polovině minulého století pře80
devším výstavbou bytů pro dělníky a individuální výstavbou rodinných domů. Výborné je dopravní spojení do okresního města Rokycan, jak autobusy, tak vlaky a dále i do krajského města Plzeň a Prahy díky dálnici D5. Oceňované nemovitosti se nachází východně od centra v zóně čistého bydlení. Jedná se o čtvrť s rodinnými domy a vilami, u kterých jsou zahrady, garáže nebo vedlejší stavby. Lokalita není zatížena dopravou, průmyslem ani jinými negativními vlivy, na zástavbu přirozeným způsobem navazuje lesní porost. Vybavenost je v docházkové vzdálenosti. V rámci města se jedná o velmi dobrou adresu. Parkování je možné zcela bez problémů a v dostatečné kapacitě na vlastním pozemku, případně na veřejných sousedních pozemcích. Kvalita pohledových horizontů je výborná bez omezení okolní zástavbou rodinných domů.
Obrázek 9 - umístění objektu v okrese (www.google.cz/maps)
Obrázek 10 - umístění objektu v lokalitě (www.google.cz/maps)
81
OCEŃOVANÝ MAJETEK
Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je stavba v současné době nedokončena, ve stádiu výstavby krátce před dokončením a po dokončení bude sloužit pro vlastní bydlení rodiny vlastníků. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když nic nebrání jeho komerčnímu využití k pronájmu za tržní nájemné. Oceňovaný majetek nyní netvoří funkční celek, skládá se z pozemků, nedokončené stavby rodinného domu a nezapočaté výstavby garáže pro tři samostatně stojící vozidla. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.
Historie Předmětem ocenění jsou pozemky tvořící jeden funkční celek, který byl zakoupen do podílového spoluvlastnictví vlastníky nemovitosti v roce 1995. V roce 1996 bylo stavebním odborem Městského úřadu v Rokycanech vydáno stavební povolení pro výstavbu rodinného domu a samostatně stojící garáže se třemi stáními pro osobní vozidla. Platnost stavebního povolení bylo vydáno do konce roku 1998. Stavba do současné doby není dokončena a neproběhlo řádné kolaudační řízení.
Pozemek Předmětem ocenění je šest pozemků, které spolu souvisejí a tvoří jeden funkční celek. Celkový tvar pozemků je čtverec se skosením na severozápadní straně směrem ke komunikaci. Pozemek je mírně svažitý s přístupem z místní komunikace (parcelní číslo: 429/4, ostatní komunikace, vlastník Město Hrádek). Poloha pozemků vůči ostatním pozemkům je řadová. Pozemek číslo:
513
je veden jako zastavěná plocha o výměře 104 m2
514
je veden jako zahrada o výměře 65 m2
555
je veden jako zahrada o výměře 42 m2
333/1 je veden jako zahrada o výměře 633 m2 333/2 je veden jako zahrada o výměře 189 m2 1905 je veden jako ostatní plocha o výměře 324 m2. Celková výměra pozemků je 1.357 m2. Většina zahrady je osázena okrasnými porosty. Pozemky jsou oploceny a přístupové cesty jsou z vymývané betonové dlažby. V lokalitě jsou vybudovány 82
základní veřejné inženýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace), z nichž na pozemek vedou podzemní přípojky. Vzhledem k tomu, že všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční využití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 1.357 m2.
Vedlejší stavby
Vedlejší stavbu projekt řeší, ale v době ocenění není výstavba započata a proto se v souboru oceňovaného majetku vedlejší stavba nevyskytuje
Venkovní úpravy
Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy:
1. Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řadu 2. Přípojka kanalizace z plastových trub 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného z přilehlé komunikace 4. Přípojka plynu je na hranici pozemku a s domem je spojena 5. Zpevněné plochy betonové – vymývaná betonová dlažba značky Best 6. Obrubníky z betonových tvarovek a palisád Best 7. Opěrné zdi situované na zahradě provedené z palisád a tvarovek Best 8. Venkovní schodiště z betonových palisád a betonové dlažby Best 9. Plot s betonovou podezdívkou . 10. Vrata svařovaná z ocelových pozinkovaných a lakovaných profilů. 11. Vrátka svařovaná z ocelových pozinkovaných a lakovaných profilů.
Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě. Přípojky byly nově zřízeny v době výstavby domu.
Trvalé porosty
Zahrada je na většině plochy osazena okrasnými rostlinami, které jsou řádně a odborně ošetřovány. V západní části pozemku je živý plot ze vzrostlých buxusů o výšce 200 cm. Na jižní straně pozemku
83
jsou vysazeny mladé ovocné stromky. Tržní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové tržní hodnoty.
Rodinný dům/hlavní stavba
Architektonické a dispoziční řešení
Jedná se o samostatně situovanou stavbu obdélníkového půdorysu, kdy obytné místnosti jsou směřované na jih. Stavba je nepodsklepená. Rodinný dům je navržen jako dvoupodlažní, nepodsklepený, zastřešený pultovou střechou. Obě podlaží jsou řešena jako obytné. Dům je postaven z porothermu o tl. 300 mm. Fasáda má plánované zateplení 100 mm vrstvou tepelné izolace. Stavba dispozičně obsahuje v prvním nadzemním podlaží zádveří, technickou místnost, chodbu se schodištěm, sociální místnost s koupelnou, kuchyni, pracovnu a obývací pokoj. Druhé nadzemní podlaží obsahuje schodiště s podestou, tři obytné místnosti, šatnu, sociální místnost, koupelnu a sušárnu. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, bez provozních. Stavba nesplňuje zákonné podmínky pro užívání stavby jako rodinného domu z důvodu chybějící kolaudace.
Konstrukční řešení a vybavenost
Základy jsou tvořené základovými pasy. Hydroizolace je provedena asfaltovými izolačními pásy s hliníkovou radonu nepropustnou vrstvou. Nosné zdivo je z porothermu tl. 300 mm. Stropy jsou železobetonové monolitické tvořené železobetonovými nosníky s vložkami Liapor. Střecha je pultová, kdy krov je dřevěný, trámový, tesařsky vázaný. Střešní krytinu tvoří eternitové desky, klempířské prvky, žlaby a svodů jsou vyrobeny z ocelového žárově pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou z tenkovrstvé malty a dvě finální vrstvy jsou štukové, opatřené nátěrem. Dům nemá vyřešenou fasádu. Vnitřní obklady jsou provedeny v technické místnosti, kuchyni, v obou WC a koupelně z keramických obkladů. Schody jsou celé vyrobeny z tvrdého dřeva (dub) včetně nášlapů. Vnitřní dveře jsou dřevěné, zárubně jsou kovové. Okna jsou dřevěná dvojitá, na severní a jižní straně již nefunkční a materiál je nevratně degradovaný. Vstupní dveře jsou také dřevěné a již nevratně poškozené. Podlahy místností v prvním a druhým podlaží jsou pokryty kobercovou tkaninou, vyjma koupelen, sociálních místností, technické místnosti a sušárny kde je keramická dlažba. Vytápění je ústřední, pomocí plechových topných těles umístěnými pod okny. Rozvod topných těles je dvou trubní, provedený v oceli. Rozvod topení a samotná topná tělesa mají na mnoha mís84
tech zjevné úniky topného média. Zdrojem vytápění je původní plynový kotel zn. Dakon o výkonu 20 kW. Rozvod vody je z oceli a na mnoha místech je netěsný. Zásobník na ohřev teplé užitkové vody je o objemu 200 litrů a je ohřívaný plynovým kotlem. Elektroinstalace je přivedena jak 230 tak 400 V s pojistkovými automaty. Rozvod elektroinstalace je z hliníku. Svislé i ležaté kanalizační rozvody jsou provedeny z keramiky nebo betonu. Venkovní přípojka je rovněž provedena z tohoto materiálu. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickou varnou deskou, elektrickou horkovzdušnou troubou, myčkou nádobí a ledničkou. Vnitřní vybavení obsahuje plastovou obezděnou vanu, keramická umyvadla a WC mísy. Záchody jsou splachovací, mechanismy splachování jsou pod omítkové. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsavač par, televizní anténu, elektrické ovládání venkovních rolet.
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ
Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rozestavěná stavba, jeho rozestavěnost odpovídá projektové dokumentaci a budoucí využití po dokončení stavby může odpovídat současně platné územně plánovací dokumentaci. Stavba však není ke dni ocenění zkolaudovaná. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně nepřípustné. Oceňovaný majetek je ve stádiu téměř dokončené výstavby, tedy ve stavu, který neumožňuje jeho užívání z technického hlediska. Uvedení do provozu je podmíněno dalšími výdaji a legislativně právními úkony společně s nutnou stavební a technologickou přestavbou. Podmínka okamžité využitelnosti není tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že objekt bude po dokončení slouží k vlastnímu bydlení rodiny majitelů objektu a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka pro vlastní potřebu. Je však nutné vzít
85
v úvahu, že v lokalitě okresu Rokycany a okolí je trh s pronájmem rodinných domů rozvinut v nedostatečné míře. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití rozestavěné stavby nelze posuzovat z pohledu analýzy nejvyššího a nejlepšího využití, ale v případě řádného dokončení dle současné stavební dokumentace, nutných stavebních a technologických změn, bude plně v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším možným využitím.
OCENĚNÍ
Úvod
V tomto mimořádném případě, při stanovení tržní hodnoty dlouhodobě rozestavěné stavby krátce před dokončením s prvky které jsou buď nefunkční nebo nedokončené nebo nesplňují předepsanou legislativu budeme postupovat následujícím způsobem: Oceníme nemovitost tržní cenou za předpokladu, jako by stavba již byla dokončena, při ocenění budeme brát zřetel na možná rizika a to zejména legislativní, stavební a technologická.
Použijeme kombinaci metody porovnávací, příjmové a nákladové. Pro ocenění pozemku je použita porovnávací metoda. Pro ocenění majetku jako celku je použita kombinace metody porovnávací, příjmové a nákladové. • Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. • Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. • Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.
86
Odečteme náklady nutné na dokončení v daném místě a k datu ocenění obvyklé, tak aby objekt splňoval předepsanou legislativu a byl plně funkční, jedná se o tyto kroky: • dokončení fasády včetně zateplení dle stavební dokumentace • výměna kanalizačního systému • výměna vnitřního vodovodu • výměna rozvodu topení a topných těles • výměna oken a vchodových dveří • výměna rozvodu el. energie • výměna střešní krytiny • realizace odvětrání šatny • výměna keramických obkladů, dlažeb a oprava vnitřních omítek Cenu nákladů nutnou na dokončení stavby určíme rozpočtovým způsobem v daném místě a k datu ocenění obvyklém.
POROVNÁVACÍ METODA
Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsme předpokládali, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízení k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme použili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků apod.
Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:
87
1 050 000,- Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce
V následující tabulce je uveden výpočet ke stanovení tržní hodnoty pozemku: Tabulka 6 - Stanovení tržní hodnoty pozemku
Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku
Název pozemku
Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území
Hrádek, Hutnická čp. 268
513,514,555,333/1,333/2,190 5
1
2
3
4
Stavební po-
Stavební po-
Stavební po-
Stavební po-
zemek Hrádek,
zemek Hrádek,
zemek Hrádek,
zemek Ka-
ul. Družby
ul. Dlouhá
ul. Ke stadio-
menný újezd,
nu
část Kocanda
N/A
N/A
N/A
N/A
Hrádek u
Hrádek u
Hrádek u
Rokycan
Rokycan
Rokycan
Hutnická čp. 268
Hrádek u Rokycan
Kamenný újezd u Rokycan Kamenný
Obec
Hrádek
Hrádek
Hrádek
Hrádek
Okres
Rokycany
Rokycany
Rokycany
Rokycany
Rokycany
Újezd
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce
X
595 000
680 000
569 600
1040000
1357
700
850
640
1600
X
850
800
890
650
1.7.2014
15.4.2014
1.4.2015
1.8.2014
88
Korekce Upravená hodnota
1
1
1
1
850
800
890
650
Prodej
Prodej
Nabídka
Prodej
1
1
0,9
1
850
800
801
650
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Absolutní
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
1
1
1
1
850
800
801
650
Bez věcných
Bez věcných
Bez věcných
Bez věcných
břemen
břemen
břemen
břemen
1
1
1
1
850
800
801
650
Smíšená zá-
Smíšená zá-
Smíšená zá-
Smíšená zá-
stavba
stavba
stavba
stavba
1
1
1
1
850
800
801
650
Ano
Ano
Ano
Ano
1
1
1
1
850
800
801
650
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1
1
1
1
850
800
801
650
C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence věcných bře-
Bez věcných břemen
men Korekce Upravená hodnota Využití podle územního
Smíšená zástavba
plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a
Nejsou
závazky Korekce Upravená hodnota
89
D. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku
Pravidelný
Korekce Upravená hodnota Svažitost
Mírně svažitý
Korekce Upravená hodnota
Obdobná
Obdobná
Obdobná
Horší
1
1
1
1,1
850
800
801
715
Pravidelný
Nepravidelný
Pravidelný
Pravidelný
1
1,05
1
1
850
840
801
715
Rovinný
Mírně svažitý
Mírně svažitý
Rovinný
0,95
1
1
0,95
808
840
801
679
Úplná
Úplná
Úplná
Úplná
1
1
1
1
808
840
801
679
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1
1
1
1
808
840
801
679
Obdobná
Obdobná
Obdobná
Mírně horší
1
1
1
1,2
808
840
801
815
Výborné
Výborné
Výborné
Výborné
1
1
1
1
808
840
801
815
Ne
Ne
Ne
Ne
Dostupnost inženýrských
Úplná
sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy
Nezjištěna
Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost
Autobus, vlak
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a
Výborné
parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících
Ne
objektů
90
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
Neaplikováno
Korekce Upravená hodnota
1
1
1
1
808
840
801
815
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
1
1
1
1
808
840
801
815
Menší
Menší
Menší
Větší
0,95
0,9
0,85
1,1
767
756
681
897
neaplikováno
neaplikováno
neaplikováno
neaplikováno
1
1
1
1
767
756
681
897
767
756
681
897
E. Ostatní parametry Velikost pozemku
1357
Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost
neaplikováno
Korekce Upravená hodnota
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku
775
1357
Celková porovnávací
1 051 675
hodnota v Kč Zaokrouhleno v Kč
1 050 000
Zdroj: autor
Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku
Při mé analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Rokycany v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. 91
V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a samozřejmě všechny rizika vyplývající z dlouhodobě nedokončené stavby. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:
4 500 000,- Kč
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Tabulka 7 - Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku
Oceňovaná nemovitost
Porovnávané nemovitosti
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti
Parcelní číslo
Rodinný dům, Hrádek, Hutnická 268
tosti
území
2
3
Rodinný
Rodinný
dům, Hrá-
dům, Hrá-
dek,
dek
Hrádek,
Hrádek,
Hrádek,
Rokycany,
Lesní
Kruhová
Janovská
Prokopova
Hrádek u
Hrádek u
Hrádek u
Rokycan
Rokycan
Rokycan
Rodinný dům, Hrádek
4 Rodinný dům, Rokycany
513,514,555,333/1,333/2,1905
Adresa nemovi-
Katastrální
1
Hrádek u Rokycan
Rokycany
Obec
Hrádek
Hrádek
Hrádek
Hrádek
Rokycany
Okres
Rokycany
Rokycany
Rokycany
Rokycany
Rokycany
92
B. Údaje o pozemku – přenos z tabulky č. Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota
1357
785
842
815
680
775
775
775
775
775
1 051 675
608 375
652 550
631 625
527 000
po-
zemku celkem
C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní
cena
celkem Prodejní bez
215
210
140
235
250
X
3 530 000
2 862 000
4 200 000
6 500 000
2 921 625
2 209 450
3 568 375
5 973 000
13 913
15 782
15 185
23 892
1.11.2014
1.2.2015
1.4.2015
1.4.2015
1
1
1
1
13 913
15 782
15 185
23 892
Prodej
Prodej
Nabídka
Nabídka
1
1
0,9
0,9
13 913
15 782
13 666
21 503
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Absolutní
1
1
1
1
13 913
15 782
13 666
21 503
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
13 913
15 782
13 666
21 503
cena
ceny
po-
zemku Cena za 1 porovnávací
jed-
X
notku Datum transakce Korekce Upravená hodnota
D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická
Absolutní
práva Korekce Upravená hodnota Existence
věc-
ných břemen Korekce Upravená hod-
Ne
93
nota Využití
podle
územního plánu
Rodinný dům
Korekce Upravená hodnota Kolaudační
Ano
rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná
Rodinný
Rodinný
Rodinný
Rodinný
dům
dům
dům
dům
1
1
1
1
13 913
15 782
13 666
21 503
Ano
Ano
Ano
Ano
1
1
1
1
13 913
15 782
13 666
21 503
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
13 913
15 782
13 666
21 503
Obdobná
Obdobná
Obdobná
Lepší
1,0
1,0
1,0
0,8
13 913
15 782
13 666
17 202
Horší
Horší
Výborný
Výborný
1,1
1,2
1
1
14 608
18 938
13 666
17 202
Horší
Horší
Výborná
Výborná
1,1
1,1
1
1
15 339
20 832
13 666
17 202
Výborná
Dobrá
Výborná
Výborná
1
1,1
1
1
15 339
21 874
13 666
17 202
právní
omezení a zá-
Ne
vazky Korekce Upravená hodnota
E. Technické parametry Lokalita
Velmi dobrá
Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu
Výborný
Korekce Upravená hodnota Technická
vy-
bavenost budo-
Výborná
vy Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota
Výborná
94
Další
možný
rozvoj nemovi-
Neomezený
Neomezený
Neomezený
Neomezený
Neomezený
1
1
1
1
15 339
21 874
13 666
17 202
Obdobná
Obdobná
Obdobná
Lepší
1
1
1
1
15 339
21 874
13 666
15 482
Výborná
Výborná
Výborná
Výborná
1
1
1
1
15 339
21 874
13 666
15 482
Výborná
Horší
Výborná
Výborná
1
1,1
1
1
15 339
24 061
13 666
15 482
N
N
N
N
1
1
1
1
15 339
24 061
13 666
15 482
Menší
Menší
Menší
Obdobná
1,1
1,2
1,1
1
16 105
28 873
15 033
15 482
N
N
N
N
tosti Korekce Upravená hodnota Dopravní
ob-
Velmi dobrá
služnost Korekce Upravená hodnota Dopravní
do-
stupnost a par-
Výborná
kování Korekce Upravená hodnota Atraktivita
Výborná
objektu Korekce Upravená hodnota Jiná
technická
N
korekce Korekce Upravená hodnota
F. Ostatní parametry Korekce
pro
velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná
korekce -
Rizika dlouho-
Legislativní, stavební, techno-
době rozestavě-
logické, ekonomické
né stavby
95
Korekce Upravená hodnota
0,85
0,85
0,85
0,85
13 690
24 542
12 778
13 160
13 690
24 542
12 778
13 160
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jed-
16 042
notky Celková porovnávací hodnota
3 449 030
bez pozemku Hodnota
po-
zemku Celková
1 051 675
po-
rovnávací
4 500 705
hodnota v Kč Zaokrouhleno v Kč
4 500 000
Zdroj: autor
PŘÍJMOVÁ/VÝNOSOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost reprodukovat příjem. Nejprve jsem stanovil hrubý roční výnos který může být generován oceňovaným majetkem. Dále jsem stanovil neobsazenost a provozní náklady, které byly odečteny od hrubého výnosu a tím jsem získal provozní výnos. Čistý provozní výnos je stanoven z odečtu rezervy na renovace od provozního příjmu. Obvyklá cena je stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše hrubého ročního výnosu byla spočtena na základě hypotetické smlouvy o pronájmu. Neobsazenost byla stanovena za předpokladu výpadku nájemného po dobu dvou měsíců ve výši 16,6%. Provozní náklady byly stanoveny na základě skutečných cen zaplacených za pojištění a daň 96
z nemovitosti. Rezervy na renovace byly stanoveny na základě reprodukční ceny a životnosti oceňované nemovitosti. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota výše uvedené nemovitosti indikovaná příjmovou metodou je: 2 500 000,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce: Tabulka 8 - Výpočet hodnoty nákladovou metodou
Výpočet hodnoty stavby výnosovou metodou Příjem z pronájmu - tržní nájemné
240 000
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 16,6% 2 měsíční nájmy
40 000
Efektivní hrubý příjem
200 000
Náklady na údržbu - 0,5% z reprodukční ceny stavby
23 741
Pojistné
6 500
Daň z nemovitosti
1 000
Pronájem cizích pozemků
0
Marketing
0
Ostatní provozní náklady - služby
2 000
Provozní náklady celkem
33 241
Provozní příjem (EHP-PN)
166 759
Časová hodnota stavby
4 370 424
Zbytková životnost
50
Míra kapitalizace v %
6
Rezervy na renovace (ČHxi)/(1+i)n-1, kdy i=0,06 a n=50
14 235
Čistý roční výnos (EHP-PN-R)
152 524
97
Indikovaná hodnota stavby (ČRV/míra kapitalizace) v Kč
2 542 066
Zaokrouhleno v Kč
2 500 000
Zdroj: autor
NÁKLADOVÁ METODA
Hodnota stavby je stanovena jako výše nákladů na pořízení oceňované stavby jako nové, od které bylo odečteno fyzické opotřebení, funkční a ekonomické nedostatky. K vypočtené hodnotě se následně přičetla hodnota pozemku a venkovních úprav. Metodou věcné hodnoty byla indikována tržní hodnota ve výši:
5 600 000,- Kč
Tabulka 9 - Výpočet hodnoty nákladovou metodou
Název
Rodinný dům Hrádek
Číslo pozemku
513,514,555,333/1,333/2,1905
Nosná konstrukce
Klasická zděná
Skutečné stáří
20 let
Efektivní stáří
15 let
Ekonomická životnost
50 let 107,5 m2
Zastavěná plocha Počet podlaží
2 215 m2
Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti
0,81
Celková podlahová plocha
175 m2
Celkový obestavěný prostor
734 m3
Jednotkové reprodukční náklady
6 444 Kč
Reprodukční náklady celkem
4 729 896 Kč 98
Fyzické opotřebení
7,6%
359 472 Kč
Časová hodnota stavby
4 370 424 Kč
Funkční nedostatky
0%
0 Kč
Hodnota stavby po odečtení funkčních
4 370 424 Kč
nedostatků Ekonomické nedostatky
0%
0 Kč
Hodnota stavby po odečtení ekono-
4 370 424 Kč
mických nedostatků Venkovní úpravy
218 521 Kč
Pozemek
1 051 873 Kč
Indikovaná hodnota
5 640 818 Kč
Zaokrouhleno
5 600 000 Kč
Zdroj: autor
Výpočet výměr Zastavěná plocha Zastavěná plocha 1 NP
8,6 x 12,5
= 107,5 m2
Zastavěná plocha 2NP
8,6 x 12,5
= 107,5 m2 = 215 m2
Zastavěná plocha celkem
Podlahová plocha = 86,5 m2
Podlahová plocha 1 NP Podlahová plocha 2 NP včetně balkonu (15m2 x 017 = 2,55 m2)
= 88 m2
Podlahová plocha celkem
= 174,5 m2
Obestavěný prostor
Obestavěný prostor 1.NP + 2NP
(2,95+2,85+0,15) x12,5 x 8,6 = 639,63 m3
Obestavěný prostor půdy
(8,6 x 1,75)/2 x 12,5
= 94,06 m3 = 733,69 m3
Celkově 99
Jednotka reprodukčních nákladů/základní cena:
ZCU=ZC x K4 x K5 x Ki
ZC= (B) 1975
ZCU=1975 x 1,54 x 1 x 2,115
K4= 1+(0,54x1,005)
ZCU= 6 444,05
K5=1
ZCU= 6 444
Ki=2,115
Ocenění venkovních úprav:
Vyházíme z 5 % celkové hodnoty stavby
4 370 424,- Kč 5% 218 521,- Kč
Tabulka 10- Výpočet koeficientu K4
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce a vybavení
hodnocení
část
standardu
(%)
Koeficient
Objemový podíl
Upravený objemový podíl
1
Základy
S
100
1
0,071
0,071
2
Zdivo
S
100
1
0,223
0,223
3
Stropy
S
100
1
0,084
0,084
4
Střecha
S
100
1
0,052
0,052
5
Krytina
S
100
1
0,032
0,032
6
Klempířské konstrukce
N
100
1
0,008
0,008
7
Vnitřní omítky
S
100
1
0,062
0,062
8
Fasádní omítky
S
100
1
0,031
0,031
100
9
Vnější obklady
S
100
1
0,004
0,004
10 Vnitřní obklady
S
100
1
0,023
0,023
11 Schody
N
100
1,2
0,024
0,029
12 Dveře
S
100
1
0,033
0,033
13 Okna
S
100
1
0,052
0,052
14 Podlahy obytných místností
S
100
1
0,022
0,022
15 Podlahy ostatních místností
S
100
1
0,011
0,011
16 Vytápění
S
100
1
0,044
0,044
17 Elektroinstalace
S
100
1
0,041
0,041
18 Bleskosvod
S
100
1
0,006
0,006
19 Rozvod vody
S
100
1
0,03
0,030
20 Zdroj teplé vody
S
100
1
0,018
0,018
21 Instalace plynu
S
100
1
0,005
0,005
22 Kanalizace
S
100
1
0,028
0,028
23 Vybavení kuchyní
S
100
1
0,005
0,005
S
100
1
0,051
0,051
25 Záchod
S
100
1
0,004
0,004
26 Ostatní
S
100
1
0,036
0,036
24
Vnitřní hygienické vybavení
Celkem
1,005
Zdroj: autor
101
Tabulka 11 - Výpočet opotřebení nemovitosti
Výpočet opotřebení Upravený Konstrukce a vybavení
objemový podíl (A)
skutečné
předpokládaná
B/C *
stáří (B)
životnost (C)
100A
1 Základy
0,071
19
200
0,67
2 Zdivo
0,223
19
200
2,12
3 Stropy
0,084
19
200
0,80
4 Střecha
0,052
19
150
0,66
5 Krytina
0,032
1
80
0,04
6 Klempířské konstrukce
0,009
1
80
0,01
7 Vnitřní omítky
0,062
1
80
0,08
8 Fasádní omítky
0,031
1
60
0,05
9 Vnější obklady
0,004
1
50
0,01
10 Vnitřní obklady
0,023
1
50
0,05
11 Schody
0,029
19
200
0,27
12 Dveře
0,033
19
80
0,78
13 Okna
0,062
1
80
0,08
14 Podlahy obytných místností
0,022
19
80
0,52
15 Podlahy ostatních místností
0,011
1
80
0,01
16 Vytápění
0,044
1
50
0,09
17 Elektroinstalace
0,041
1
50
0,08
18 Bleskosvod
0,006
19
50
0,23
19 Rozvod vody
0,030
1
50
0,06
20 Zdroj teplé vody
0,018
19
40
0,86
21 Instalace plynu
0,005
1
50
0,01
22 Kanalizace
0,028
1
60
0,05
23 Vybavení kuchyní
0,005
1
30
0,02
0,051
1
60
0,09
24
Vnitřní hygienické vybavení
102
25 Záchod
0,004
1
60
0,01
26 Ostatní
0,036
1
0
0
Celkové opotřebení v %
7,63
Zdroj: autor
Náklady na nutné stavební práce
Náklady na nutné stavební práce získáme rozpočtovým způsobem platné k danému místu a k datu ocenění. Vytvořením vlastního položkového rozpočtu pomocí k tomuto účelu vytvořeným softwarem získáme nejpřesnější možné cenové vyjádření aktuální prostavěnosti. Tabulka 12 - Rekapitulace
REKAPITULACE Stavba :106
Objednava-
Rozestavěný rodinný dům
Rozpočet :2
David Beran
tel :
Hrádek, Hutnická ul.
JKSO :
Zhotovitel :
BIS a.s.
Datum :
10.04.2015
P .
KC
Kód
Č
N
položky
2
3
Popis
MJ
4
5
Množství
Cena jednot-
celkem
ková v Kč
6
7
Cena celkem Kč
. 1
10
6 10 3
ÚPRAVY POVRCHŮ VNĚJŠÍ
224 497,80
7 20 0
ZTI - Zdravotní technika
127 953,00
7 30 0
ÚT - Ústřední vytápění
72 300,00
7 65 0
Krytiny tvrdé
88 672,90
7 66 2
Plastové výrobky ( okna , dveře ... )
7 81 0
Obklady keramické
9 00 1
LEŠENÍ
9 10 1
Přesun hmot
9 21 0
Elektromontáže
9 23 0
Montáže potrubí - odvětrání
201 621,60 8 400,00 32 484,10 7 504,20 71 266,00 3 850,00
Celkem
838 550,00
celkem
838 550,00
DPH 15%
838 550,00
celkové náklady
Kč
Zdroj: autor
103
15,00%
125 783,00
964 333,00
ZÁVĚR
Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 14. 4. 2015. Odhad považuji za úplný a objektivní. Aplikacemi výše uvedených metod ocenění a postupem byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka 13 - Zjištění výsledné hodnoty
Metody
Zjištěné hodnoty v Kč
Váha
Vážený průměr
Porovnávací metoda
4 500 000
80%
3 600 000
Nákladová metoda
5 600 000
15%
840 000
Výnosová metoda
2 500 000
5%
125 000
Tržní hodnota
4 565 000
Náklady na nutné stavební
964 333
práce Konečná tržní hodnota v Kč
3 600 667
Konečná tržní hodnota po
3 600 000
zaokrouhlení v Kč Zdroj: autor
Oceňovaný majetek ve stádiu dokončení výstavby patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80%.
104
V případě nákladové metody, za použití vysoce agregované ceny, se jedná pouze o všeobecné náklady v tomto čase a místě. Tato metoda přesně nevystihuje daný trh, jak je tomu u porovnávací metody. Z tohoto důvodu je váha nákladové metody 15%, pouze jako korekce ceny zjištěné porovnávací metodou. Tento typ nemovitostí – rodinný dům je v uvažované lokalitě pronajímán jen zcela výjimečně, trh s tímto majetkem není příliš rozvinut. Nejedná se o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouží k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto byla indikace tržní hodnoty příjmovou metodou uvažována při analýze finální hodnoty pouze 5%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 14.4. 2015 reprezentována částkou: 3 600 000,- Kč (tři miliony šest set tisíc korun českých)
Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb. Ocenění nemovitosti bylo provedeno z pohledu investora a není přípustné na něj nahlížet jako na ocenění vhodné pro bankovní dům.
Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná zodpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného.
105
2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založená celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
106
OSVĚDČENÍ
Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1.
V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který
je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2.
Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovliv-
nit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3.
Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmín-
ky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4.
Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané
dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Rokycanech dne …………….. ……………………………………. David Beran
107
Příloha č. 1 Nahlížení do katastru nemovitostí
Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.................14.4.2015.
108
Příloha č. 2 Nahlížení do katastru nemovitostí
Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.................14.4.2015.
109
Příloha č. 3 – půdorys 1. NP
Zdroj: žadatel o odhad tržní ceny
110
Příloha č. 4 – půdorys 2. NP
Zdroj: žadatel o odhad tržní ceny
111
Příloha č. 5 – svislý řez
Zdroj: žadatel o odhad tržní ceny
112
Příloha č. 6 – propočet ceny objektu
113
C)
ANALYTICKÁ ČÁST
8. Analýza trhu Pro účely bakalářské práce jsem zpracoval analýzu trhu okresu Rokycany, ve kterém žiji s rodinou a region i realitní trh s nemovitostmi dobře znám.
.
Obrázek 11 - poloha okresu Rokycany v ČR (zdroj: www.czso.cz)
8.1
Obecná charakteristika okresu 8.1.1 Popis okresu
Okres Rokycany se nachází v západních Čechách, v severovýchodní části Plzeňského kraje. Okresním městem jsou Rokycany. S rozlohou 575,11 km2, je okres druhý nejmenší v kraji (po okrese Pl114
zeň-město). Svým počtem 47 458 obyvatel k 1.1. 2013 je nejmenší nejen v kraji, ale po okrese Jeseník i v České republice. Hustota zalidnění okresu je 81 obyvatel/1km2 což je nadprůměrné v rámci kraje. Obyvatelstvo se koncentruje především v okresním městě, kde žije téměř třetina z celkového počtu obyvatel okresu. Růst obyvatel byl však zaznamenán i v dalších průmyslových centrech okresu, jako je Hrádek, Strašice a Zbiroh. V současné době je v okrese Rokycany 68 obcí, z toho 6 má statut města (Hrádek, Mirošov, Mýto, Radnice, Rokycany a Zbiroh). V Plzeňském kraji sousedí s okresy Plzeň-jih (na jihu), Plzeň-město (na západě) a Plzeň-sever (na severu a západě). Dále okres sousedí se středočeským krajem a to konkrétně s okresy Rakovník (na severu), Beroun (na severovýchodě) a Příbram (na jihovýchodě).
Obrázek 12 - mapa okresu Rokycany (zdroj: www.czso.cz)
115
8.1.2 Hospodářství okresu
Skladbou hospodářství se okres Rokycany řadí mezi okresy průmyslově-zemědělské, kdy míra registrované nezaměstnanosti se v posledním čtvrtletí pohybovala mezi 5,5 až 7 %. V okrese je 272,22 km2 zemědělské půdy, z toho 19 902 ha orné půdy, kterou obhospodařují Kladrubská a.s., Zbirožská a Příkosická zemědělská a.s, Osecká zemědělská a obchodní společnost a soukromě hospodařící rolníci. Nejvýznamnějšími zemědělskými plodinami jsou řepka olejná, luskoviny na zrno, brambory a obilniny. Z trvalých kultur jsou významné ovocné sady, kde se pěstují hlavně zimní odrůdy jablek. V živočišné výrobě převažuje chov skotu. Významný je i chov prasat, slepic a ostatní drůbeže. Výměra lesní půdy (24.895 ha) k 31. 12. 2009 představovala 43,3% z celkové výměry okresu. O lesní hospodářství se starají v rámci restitucí společnosti, Lesy ČR a soukromé osoby, např. Ing. Jerome Colloredo-Mannsfeld-Lesní a rybniční správa. Rokycansko je jednou z tradičních oblastí výskytu hutnického průmyslu v ČR. Hutnictví a železářství má v okrese kořeny již od 16. století. V současné době se hutnictvím železných kovů zabývají především Železárny Hrádek a Slévárna Strašice a hutnictvím neželezných kovů Kovohutě Rokycany. Autokomponenty jsou vyráběny v závodech Borgers, EuWe Wexler, Bontaz a Hutchinson v Rokycanech. Při sjezdu z dálnice D5 je na okraji města Rokycan vybudován nový závod na výrobu nejširšího vlnitého papíru - Prowell. V obci Holoubkov jsou další dva průmyslové závody – Olbrich a Weiler, u sjezdu z D5 u obce Mýto byl vybudován závod Carrier, který se zabývá výrobou chladících zařízení. Mezi další významné zaměstnavatele patří DCK Bohemia v Holoubkově na výrobu rozvaděčů nízkého napětí a Zbirovia Zbiroh na výrobu tradičního ručního nářadí. Naopak po roce 1989 zanikly známé rokycanské závody Marila na výrobu džemů a zavařenin, firmy Favorit na výrobu jízdních kol a Hamiro na výrobu hraček. Zřejmě nejznámějším produktem vyráběným na Rokycansku jsou dnes nátěrové barvy Primalex, které se vyrábějí v závodě ZKZ Břasy. Hlavní dopravní tepnou, která prochází územím okresu, je 26 km dálnice D5 mezi Plzní a Prahou, která 28. října 1995 nahradila značně přetíženou silnici I/5 – dnes silnici II/605. Dálnice spojuje Prahu/Plzeň a SRN. Vzhledem k tomu, že dříve procházelo toto dopravní spojení okresním městem, došlo k výraznému zlepšení jak dopravní situace, tak i ovzduší. Odklonění dopravy mělo značný vliv na rozvoj služeb. Okresem procházejí tři železniční tratě a to 1 hlavní a dvě regionální lokálky. Hlavní dopravní tepnou je elektrifikovaná železniční trať Praha-Plzeň procházející okresem ve směru východ – západ. V současné době probíhá modernizace tratě v úseku Praha - Plzeň, vedené pře116
vážně po stávajícím drážním tělese. Mezi Ejpovicemi a zastávkou Plzeň Doubravka je pak řešena přeložka trati zcela mimo stávající trasu, kdy přeložka je vedena po nových pozemcích a u obce Chlum dokonce v tunelech. Podíl obslužné sféry na zaměstnanosti okresu se neustále zvyšuje a v současné době je mírně nad 50%. K bouřlivému rozvoji služeb došlo ve dvou etapách a to nejprve po roce 1989 a následně po roce 1995 s vazbou na uvolnění dopravní situace v okresním městě. Značný počet pracovníků zaměstnávají také zahraniční obchodní řetězce, telekomunikační společnosti a peněžní ústavy. Cestovní ruch je na okresu Rokycany rozvinutý. Rokycansko je pro svoji blízkost z Plzně a Prahy velmi vyhledávané a to především z důvodu velkého množství rekreačních oblastí, chat a chalup. Mezi největší lákadla patří příroda a kulturní památky. Zachovalá příroda v údolí Berounky, zpřístupněného vojenského újezdu Brdy a Křivoklátských lesů je velmi oblíbená a lákavá pro turisty. Střediskem agroturistiky na okrese je Darovanský dvůr u Darové. Mezi nejnavštěvovanější památky okresu patří vodní hamr v Dobřívě a zámek ve Zbiroze. Senát schválil zrušení Vojenského újezdu Brdy od 1.1.2016. Proti zrušení brdského újezdu dlouhodobě vystupuje Středočeský kraj který se obává developerské činnosti a znečištění vodních zdrojů. Ochrana přírody má být zaručena tím, že den po zrušení újezdu bude v Brdech vyhlášena chráněná krajinná oblast. Záplavová území jsou v okolí Berounky, Holoubkovského a Boreckého potoka, Padrťského potoka a Berounky. Obecně jsou ceny pozemků a nemovitostí v těchto územích výrazně nižší, a jsou prakticky neprodejné. Obyvatelé okresu dojíždějí za prací převážně do krajského města a výrobních závodů v bezprostřední vzdálenosti u dálnice D5. Brownfieldy na území okresu Rokycany nenajdete, ale to bude v brzké době hrozit v případě nenalezení vhodných investorů pro dnes již téměř nevyužívané výrobní plochy závodů Kovohutě Rokycany a Železárny Hrádek.
8.2
Trh s nemovitostmi
Okres Rokycany lze z hlediska trhu rozdělit do pěti částí:
a) okresní město Rokycany b) navazující aglomerace města a obcí k okresnímu městu (Hrádek, Mirošov, Osek, Litohlavy) c) rozvojové zóny podél dálnice D5 (Ejpovice, Mýto, Holoubkov, Zbiroh) respektive silnice číslo II/232 Břasy, Radnice), zejména u Radnic lze však pozorovat izolaci způsobenou horší dostupností a sousedství s průmyslově slabšími oblastmi 117
d) severní a jižní část okresu s převahou zemědělských lokalit bez průmyslné výroby (Příkosice, Mlečice, Podmokly, Zvíkovec, Liblín e) zemědělské a lesní pozemky
8.2.1 Rokycany Stavební pozemky
V centru města se vyskytuje volných stavebních pozemků jen minimálně, v okolí centra se nezastavěné pozemky prakticky neobchodují, nebo jsou nabízeny pozemky minimálně hodnotné jako jsou například v zátopové oblasti Padrťského potoka. Volné stavební pozemky v katastru Rokycan jsou jen ve velmi omezené míře a jsou obchodované až za cenu 1800,-Kč/m2. V minulých letech bylo město ušetřeno masivní výstavby v podobě developerských projektů, s výjimkou výstavby nákupních center. Rezidenční výstavba vznikala individuálně pouze v lokalitě mezi Rokycany a městskou částí Borek nebo v lokalitě bývalých kasáren. Částečně jsou pro výstavbu využívány pozemky v rekreačních lokalitách Pod Čilinou, Němčičky nebo Pod Žďárem. Nově vzniklé zóny pro bydlení vznikají aktuálně v lokalitách dlouhodobě nepřipravených pro výstavbu:
a) lokalita u letiště – lokalita u příbramské silnice – výškové převýšení proti ostatní zástavbě města, chybějící infrastruktura b) lokalita u letiště – lokalita navazující na stávající zástavbu s omezením vyplívajícím se sousedstvím s veřejným letištěm s vnitrostátní dopravou c) lokalita Pod Čilinou, která přímo navazuje na obytnou zástavbu Plzeňského předměstí. Pro tuto lokalitu byl vydán regulační plán obce.
Pozemky pro průmyslovou výstavbu se vyskytují jen minimálně, převážně jsou pro výstavbu využívány pozemky města, které tyto pozemky pronajímá, nebo prodává za symbolický poplatek. Přímým odkupem byl obchodován pozemek firmy ProWell, u dálničního nájezdu, kde se v roce 2001 pohybovala cena kolem 200.-Kč/m2. V současnosti není uvažována další výstavba výrazných průmyslových objektů. Lze však předpokládat k možným investičním pobídkám, využití stávajících nefunkčních areálů. Standardní velikost stavebních pozemků pro výstavbu RD je 650 až 1000 m2 . 118
Ceny pozemků určené pro výstavbu – zainvestované : 800-2000,-Kč/m2 Ceny pozemků určené pro výstavbu – nepřipravené : 250-450,-Kč/m2 Ceny pozemků ( individuální rekreace) se pohybují v rozmezí 200-600,-Kč/m2
Byty
V převážné části se v Rokycanech obchodují byty ve starší zástavbě a to především zděné a panelové bytové domy. Cenová hladina je výrazně ovlivněna proběhlou privatizací bytového fondu - převod městských bytů do vlastnictví nově založených bytových družstev a tímto i formou vlastnictví bytových jednotek. Ještě v nedávné době kolem roku 2006 byla, z důvodu velmi malého počtu volně obchodovatelných bytů, cena až nad úrovní cen krajského města Plzeň. Postupnou privatizací došlo k poklesu poptávky a tím i k ochlazení cen bytových jednotek s poklesem kolem 20%. V roce 2007 byly v Rokycanech dokončeny projekty přestavby bývalého kulturního domu na bytový dům, dále přestavba budov v bývalých kasárnách na bytové domy. V roce 2011 by dokončena stavba bytového domu v Sladovnické ulici, zde je rozprodáno více jak 70 % bytových jednotek a většina nebytových jednotek v přízemí domu. Navazující aglomerace města Rokycany tvoří přirozenou lokalitu s kompletní nabídkou zejména rezidenčních nemovitostí v cenově rozmanitém spektru.
Ceny bytů v osobním vlastnictví:
V centru města, ve staré zástavbě, se byty prakticky neobchodují, výjimkou je oblast u Malého náměstí, kde jsou nově vystavěné byty. V dalších lokalitách jsou ceny bytů prakticky na stejné úrovni.
V novostavbách se jedná převážně o zděné byty, jejichž ceny se pohybují v rozmezí 27 000 – 32 000,-Kč/m2 podlahové plochy.
byt 1+kk - 1 200 000 - 1 500 000,-Kč byt 2+kk - 1 500 000 - 2 000 000,-Kč byt 3+kk - 2 000 000 – 2 700 000,-Kč
119
ceny starších bytů, které jsou převážně panelové, se pohybují v rozmezí 14 000 – 23 000,-Kč/m2 podlahové plochy
byt 1+1 - 500 000 - 750 000,-Kč byt 2+1 - 700 000 – 1 100 000,-Kč byt 3+1 - 950 000 – 1 300 000,-Kč byt 4+1 – 1 300 000 – 1 600 000,-Kč
Ceny bytů v družstevním vlastnictví především ve starší zástavbě, které jsou hlavně zděné, se pohybují v cenové úrovni o cca 10- 30 % nižší, než je tomu u bytů v osobním vlastnictví. Tato situace je dána zejména omezenými možností financování koupě. Obecně lze říci, že u každé kategorie je spodní hranice ceny uvedena za byt před rekonstrukcí a horní hranice za byt po rekonstrukci.
Rodinné domy
Poptávka po rodinných domech je ovlivněna malou nabídkou volných stavebních pozemků. Obvyklá cena starších novostaveb rodinných domů se pohybuje v rozmezí 2,5 – 4,5 milionu korun, výjimečně se obchodují nemovitosti nad touto cenovou hranicí. Pod tímto rozmezím se obchodují objekty malého rozsahu, nebo ve velmi špatném technickém stavu. V tomto segmentu nelze předpokládat výrazný pokles nebo nárůst cen, ve střednědobém horizontu předpokládám kontinuální nárůst poptávky. Stejně jak u bytů lze obecně říci, že u každé kategorie je spodní hranice ceny uvedena za domy před rekonstrukcí a horní hranice za domy po rekonstrukci. Novostavby se ve většině případů pouze staví, ale neobchodují.
Objekty individuální rekreace
Rekreační objekty v rekreačních lokalitách města Rokycany jsou dlouhodobě velmi žádané, jednak ze strany obyvatel bydlících v bytech a zájemci o výstavbu rekreačních domků. Ceny objektů individuální rekreace, nebo volných pozemků pro rekreaci se pohybují v rozmezí 250 000 – 700 000,Kč. Cena objektů za 1m2 se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 4000 do 7000,- Kč Bytové domy
120
Bytové domy se v Rokycanech obchodují pouze individuálně v poslední době se předávaly pouze bývalé provozní nebo hospodářské objekty adaptované na nájemní domy nebo ubytovny. Obchod s komerčními nemovitostmi v centru je velmi ovlivněn chybějícím turistickým ruchem ve městě a tím i menší nabídka služeb v centru města.
Administrativní budovy a komerční objekty
Administrativní objekty se obchodují ojediněle, zde se velmi projevuje blízkost Plzně, většina organizací má své hlavní pobočky v Plzni, v Rokycanech jsou jen malé informační kanceláře. V tomto segmentu je nutno počítat s horší prodejností.
Průmyslové objekty
Obchod s průmyslovými areály je ve městě minimální, většinou je potřeba investorů řešena vlastní výstavbou provozních hal na pronajatých pozemcích. V budoucnu nelze předpokládat další výrazný nárůst počtu výrobních prostor v lokalitě města, vyjma využití nefunkčních areálů.
Nájmy
Byty
V současné době tvoří nájemní bydlení významnou část realitního trhu. Nájemní bydlení je velmi poptáváno, převis poptávky vytváří zaměstnanci průmyslových podniků. Není bez zajímavosti, že i přes přetrvávající stagnaci trhu, cena nájemního bydlení v Rokycanech vzrostla za poslední rok o 10%. Důvodem je nejen zlepšující se situace průmyslových podniků, ale i horší obchodovatelnost družstevních bytů. V centru města se byty nepronajímají, slouží k bydlení vlastníků domů. V dalších lokalitách není rozdíl v cenách nájmu za panelové a zděné byty, záleží především na technickém stavu domu včetně bytu a očekávaných provozních nákladech.
byt 1+1 - 4000 - 7000,-Kč/ měsíc byt 2+1 - 5 000 – 8 000,-Kč byt 3+1 - 6 000 – 10 000,-Kč
121
Rodinné domy
Nejedná s o zcela běžně pronajímatelnou komoditu na trhu, nicméně občas se nájemné rodinného domu uskutečňuje v cenové relaci od 10 000,-Kč/měsíc čistého nájemného.
Prodejní a administrativní prostory
V Rokycanech jsou běžně dostupné volné nájemní prostory pro provozování služeb lokálního obyvatelstva a obyvatelstva spádových oblastí. Administrativní prostory jsou taktéž běžně nabízeny. obvyklý pronájem provozních prostor v centru města : 1000-2000,- Kč/m2/rok ostatní nájem mimo centrum nebo v komerčně méně atraktivních prostorech: 600-1200,- Kč/m2/rok nájemné administrativních prostor : 200 - 1000/m2/rok
8.2.2
Navazující aglomerace města Rokycany
Navazující aglomerace města Rokycany tvoří přirozenou lokalitu s kompletní nabídkou nemovitostí v cenově rozmanitém spektru. Převážně se jedná o lokalitu přímo navazující svojí zástavbou na město Rokycany - Kamenný Újezd, Hrádek, Osek, Mirošov, Volduchy. Poptávka a ceny nemovitostí zde klesají přímou úměrou vzdáleností od Rokycan a napojení na železnici. Privatizace bytového fondu probíhala odlišným způsobem, než bylo obvyklé v jiných větších městech. Zatímco většinou docházelo k prodeji jednotlivých bytů přímo novým majitelům, v Rokycanech město privatizovalo bytový fond jen formou prodeje celých bytových domů přímo nově vzniklým bytovým družstvům. Část nově vzniklých bytových družstev se poté transformovala na SVJ, ale větší část družstev zůstala zachována ve stejné podobě.
Pozemky
Lokalita blízkého okolí města Rokycan je dlouhodobě vyhledávaná pro rodinné bydlení. Poptávka je vytvářena především nedostatkem volných pozemků v samotných Rokycanech. Poptávka převyšuje nabídku. Mezi nejvyhledávanější patří: 122
obec:
vzdálenost od okresního města:
počet obyvatel:
Osek
4 km
1000
Volduchy
6 km
1000
Kamenný Újezd
přímo navazuje
700
Hrádek
8 km
3000
Mirošov
12 km
1150
ceny pozemků určené pro výstavbu – zainvestované: 500 - 1000,-Kč/m2 ceny pozemků určené pro výstavbu – nepřipravené: 150-500,-Kč/m2 ceny pozemků (individuální rekreace) – se pohybují v rozmezí 100-500,-Kč/m2
Byty
Bytové jednotky jsou v okrese Rokycany převážně ve starších bytových domech. V současné době dochází k nárůstu poptávky a to především v lokalitách okolích průmyslových zón. Ceny bytů se pohybují v rozmezí 10 000 – 16 000,-Kč/m2 podlahové plochy.
byt 1+1 - 350 000 - 500 000,-Kč byt 2+1 - 500 000 – 700 000,-Kč byt 3+1 - 750 000 – 900 000,-Kč byt 4+1 - 800 000 – 1 100 000,-Kč
Rodinné domy
Poptávky po rodinných domech je v této části okresu stabilní. Poptávka je především po starších rodinných domech které se obchodují v ceně od 1,0 do 2,5 milionu korun, novostavby rodinných domů se pohybují v cenové úrovni od 3 do 5 milionu korun. S cenou nad 5 milionů je nemovitost těžko obchodovatelná.
123
Objekty individuální rekreace
Rekreační obchody jsou velmi vyhledávané pro výbornou dostupnost z velkých aglomerací – Prahy a Plzně. Ceny objektů individuální rekreace se pohybují v rozmezí od 250 000 do 800 000,-Kč.
Bytové domy
Vyskytují se na volném trhu minimálně, převážnými vlastníky bytových domů jsou obce nebo bytová družstva. Nelze očekávat ani částečný rozvoj obchodu v tomto segmentu.
Průmyslové objekty
Obchod s průmyslovými areály prakticky neexistuje. Výjimečně jsou nabízeny k prodeji areály bývalých průmyslových podniků, které jsou však kapacitně předimenzované a nesplňují současné požadavky výrobců.
Nájmy
Pronajímání bytových jednotek je zde běžné, platí zde téměř stejné podmínky jako u Rokycan, i zde tvoří výraznou část poptávky zaměstnanci průmyslových podniků s trvalým bydlištěm mimo okres. Cena nájemného se pohybuje v cenové úrovni o cca 10 – 25 % nižších, než v Rokycanech.
8.2.3 Rozvojová zóna kolem dálnice D 5
Okres Rokycany je velmi ovlivněn procházející dálnicí D5 a hlavní železniční tratí Praha – Plzeň. Častou frekvencí jednotlivých spojů mezi Plzní a Prahou je umožněno obyvatelům v tomto regionu denní dojíždění za prací a za kulturním vyžití do těchto lokalit. Zároveň jsou tyto lokality vyhledávány investory a již zde vznikly první průmyslové zóny v obcích Volduchy, Mýto, Holoubkov a Hrádek. Všímáme si zde přítomné diferenciace dle vzdálenosti od průmyslových zón s nabídkou pracovních míst a to hlavně dělnických profesí. Tento nadregionální koridor je rozšířen o průmyslo124
vou oblast měst Zbiroh, Břasy a Radnice. V lokalitě je patrná převyšující poptávka nad nabídkou. Zejména markantní rozdíl je pozorovatelný ve výrazně nižších cenách nemovitostí ve Strašicích, kde je propad poptávky způsoben zrušením vojenských kasáren a velmi slabou průmyslovou výrobou.
Pozemky Pozemky pro výstavbu rodinných domů jsou dlouhodobě stabilně poptávány, poptávku tvoří zejména místní občané, proto je poptávka vyšší v obcích s vyšším počtem obyvatel. Pozemky lze koupit v různém stádiu zainvestovanosti. Příprava včetně realizace stavební investice jsou často prováděny samostatnými obcemi nebo městy, které se tímto snaží o přilákání nových obyvatel a zároveň o udržení stávajících. Pozemky pro výstavbu objektů individuální rekreace jsou odvislé od konkrétního místa, při převážném využívání neplodné nebo málo využívané půdy. Obce o tento druh výstavby nemají velký zájem a to vzhledem k minimálnímu přínosu. ceny pozemků ( RD) – zainventované: 500-700,-Kč/m2 ceny pozemků ( RD) – nepřipravené nebo minimálně zainventované : 150-400,-Kč/m2 ceny pozemků (individuální rekreace) – se pohybují v rozmezí 250-500,-Kč/m2
Byty
V uvedené lokalitě jsou nabízeny byty pouze ve starších bytových domech. Jediným projektem nabízejícím novostavbu bytů je developerský projekt v Kařeze, který se však shledává s minimálním zájmem. Hlavně jsou obchodovány bytové jednotky v panelových domech nebo typových zděných domech. Poptávané jsou zejména dobře dostupné lokality v okolí průmyslových zón. Ceny bytů se pohybují v rozmezí 8 000 – 14 000,-Kč/m2 podlahové plochy
byt 1+1 - 350 000 - 500 000,-Kč byt 2+1 - 500 000 – 800 000,-Kč byt 3+1 - 600 000 – 1 000 000,-Kč byt 4+1 – 800 000 – 1 200 000,-Kč
125
Rodinné domy
Poptávka po rodinných domech je v této části okresu velmi stabilní. Obchodují se především starší rodinné domy v ceně od 1 do 1,5 mil. korun ve špatném stavu, starší rodinné domy v průměrném stavu se pohybují v cenové úrovni cca 2,0 milionu korun, starší rodinné domy po rekonstrukci a ve velmi dobrém stavu se obchodují v úrovni cca 2,5 – 3,5 milionu korun. Novostavby rodinných domů se obvykle obchodují v cenové úrovni 2,5 – 3,5 milionu korun, výjimečné můžeme narazit na cenu převyšující částku 4 mil. Kč.
Objekty individuální rekreace
Rekreační objekty jsou velmi poptávané především pro svoji výbornou dostupnost z velkých aglomerací. Ceny objektů individuální rekreace se pohybují v rozmezí 250 000 – 1 000 000,- Kč. Vyhledávané lokality jsou zejména obce v okolí vojenského újezdu Brdy a to zejména obce: Dobřív, Hůrky, Strašice, nebo dobře dopravně dostupné obce v blízkosti dálnice D5 a to zejména Holoubkov, Kařízek, Sirá.
Bytové domy
Vyskytují se velmi zřídka, převážnými vlastníky bytových domů jsou obce nebo bytová družstva. Nelze očekávat ani částečný rozvoj obchodu v tomto segmentu.
Průmyslové objekty
Obchod s průmyslovými areály reálně neexistuje. Výjimečně jsou nabízeny k prodeji části areálů bývalých průmyslových podniků, které jsou většinou však kapacitně předimenzované a mnohdy nesplňují ani základní požadavky potencionálních kupců. Nově vystavěné výrobní závody jako jsou Carrier v Mýtě, Duvenbeck a Borgers v obci Volduchy nebo Geis Ejpovice jsou vystavěny hlavně formou cílených pobídek konkrétních obcí.
126
Nájmy
Pronajímání bytových jednotek je zde zcela běžné, platí zde téměř shodné podmínky jako u Rokycan, i zde tvoří výraznou část poptávky zaměstnanci průmyslových podniků. Cena nájemného se pohybuje v cenové úrovni o cca 10 – 30 % nižších, než v Rokycanech. Pronájmy rodinných domů jsou zcela výjimečné a ceny se pohybují v rozsahu od 8 do 12 tis. Kč za měsíc. Individuální záležitostí jsou pronájmy komerčních nemovitostí, pronajímané jsou hlavně menší provozovny nebo prodejny, které jsou převážně ve vlastnictví obcí.
8.2.4 Severní a jižní část okresu
Určitě ekonomicky nejslabší částí okresu jsou jeho severní a jižní oblasti. Zde můžeme najít jen zemědělskou a lesní výrobu bez jakéhokoliv průmyslu. Je to způsobeno zejména absencí významných center a jejich špatnou dostupností v nadregionálních vazbách. Na jihu okres sousedí jednak s vojenským újezdem Brdy bránící v rozvoji s obdobně ekonomicky slabou lokalitou měst Spálené Poříčí a Rožmitál pod Třemšínem. Tato lokalita s chybějící průmyslovou výrobou je vyhledávaná především pro individuální rekreaci v horském prostředí a rozsáhlých lesních lokalitách. Téměř bez zájmu je oblast vyhledávána k trvalému bydlení. Sever okresu ohraničený aglomeracemi měst Zbiroh a Radnice je strukturou obdobnou jihu okresu, avšak ve větším rozsahu připadajícím na okres Rokycany. Absence jakékoliv průmyslové výroby a nahrazuje zemědělská, dřevozpracující a řemeslná výroba, která není schopna zabránit ekonomickému propadu v oblasti. Významné obchodní centra jsou vzdáleny přes 40 km jsou to města Beroun a Rakovník. Pro čisté životní prostředí je zde opět velmi velká poptávka po objektech individuální rekreace a to zejména v blízkém okolí řeky Berounky a oblasti CHKO Křivoklátsko. Poptávané jsou jak rekreační objekty, tak objekty původně k trvalému užívání. Nelze si nezaznamenat zvýšenou poptávku po celém rozsahu rekreačních objektů, jak jednoduchých chatek, tak objektů umožňující individuální rekreaci, ze strany obyvatelů větších aglomerací nejen k celoročnímu nebo jen letnímu užívání staveb. Ceny rezidenčních nemovitostí v těchto oblastech v zásadě nepřekračují hranici 3,0 mil. Kč, převážně jsou však obchodovány starší objekty v cenové relaci okolo jednoho až dvou milionů korun. Tyto cenové podmínky nevytvářejí prostor pro rozsáhlejší výstavbu, cenově rentabilnější vychází adaptace stávajících staveb. 127
Ceny stavebních pozemků se zde pohybují od 80 do 300,- Kč v závislosti na nejen stupni ale i možnostech zasíťování.
8.2.5 Zemědělské a lesní pozemky
Jak již bylo uvedeno, okres Rokycany má velmi výrazný podíl zemědělské výroby a to jak formou zemědělských podniků tak formou individuální výroby. V celém okresu v období posledních 15 let lze zaznamenaný nárůst cen zemědělské orné půdy z cen 3-5 Kč/m2 na nynější cenovou hladinu od 7-25 Kč/m2. Při poptávce po zemědělské půdě není upřednostňována bonita půdy, ale zejména její soustředěnost do funkčních celků. Mnoho zemědělských pozemků je situováno v rámci scelených lánů, které není možno samostatně obhospodařovat. Trvalé travní porosty jsou obchodovány v minimální cenové úrovni od 5,- Kč/m2. Výnosy s těchto ploch jsou minimální, zaznamenatelný výnos netvoří ani případný pronájem. Především vzhledem k velmi vysoké poptávce po dřevní hmotě jsou nejpoptávanější z obhospodařované půdy lesní pozemky. Cena pozemku se přímo odvíjí od stáří a druhu lesního porostu, cenová hladina se pohybuje v úrovni 25-35 ,- Kč/m2.
8.3
Perspektiva trhu
Především na dlouhodobý vývoj cenové hladiny trhu nemovitostí mají vliv zejména níže uvedené ekonomické ukazatele:
-
celkový vývoj hospodářství v ČR
-
vývoj úrokové míry
-
míra ochoty úvěrování ze strany bankovních domů
-
nezaměstnanost
Zatímco ekonomický růst, úrokové míry a míra ochoty úvěrování jsou ukazatele, které působí na území celé ČR přibližně stejně, je zaměstnanost rozhodující proměnou v jednotlivých regionech. Z tohoto pohledu se jeví jako klíčové jak se bude vyvíjet zaměstnanost v okrese Rokycany. 128
Z důvodu nízké míry nezaměstnanosti, dostatku pracovních míst v Rokycanech, tak možnost cestovat za prací do Plzně a výrobních závodů u dálnice D5, nedochází k úbytku obyvatel. Možná neochota některých obyvatel pracovat, případně vyšší finanční požadavky umožňuje kontrolovaný příliv cizinců. Počet obyvatel mírně roste stejně jako, věkový průměr obyvatelstva. Hlavní faktor pro hospodářský rozvoj okresu Rokycany je dálnice D5, kolem které se soustředí velké množství hlavně nových průmyslových podniků a blízkost krajského města Plzeň. Plzeň je po Praze a Brně třetím ekonomicky nejsilnějším městem České republiky. Průmyslová zóna na Borských polích patří mezi vůbec nejatraktivnější v rámci celé ČR. Byla vystavěna vůbec mezi prvními v ČR a mezi hlavní důvody atraktivity je vzdálenost do SRN. Díky oživení ekonomiky dochází k rozšíření průmyslových provozů a nárůstu počtu zaměstnanců. Velký nárůst počtu zaměstnanců vede ke zvýšené poptávce po nájemním bydlení a tím i k tlaku na růst cen nájemného. Tento vývoj má vliv na investice do nájemního bydlení a nárůstu poptávky po bytech a to zejména v Rokycanech. Nárůst cen nájmů v Rokycanech a okolí v posledních letech stoupá společně s poptávkou po nájemným bydlení. Potvrzující faktor oživení trhu nemovitostí v regionu je i nárůst realitních kanceláří ze 4 na současných 10 z toho jsou dvě kanceláře s celorepublikovou působností, v procentuálním vyjádření jde o 250 % nárůst. V dlouhodobém horizontu lze předpokládat pokračování velmi dobrých pracovních podmínek v okrese a nízké nezaměstnanosti. Předpokládám, že díky těmto faktorům společně s ochotou úvěrování ze strany bankovních domů dojde ke zvýšení poptávky a tím i k nárůstu cen bytů i rodinných domů v Rokycanech. Celkový vývoj bude závislý především na vlastním vývoji ekonomiky i úrokové míry, přesto lze očekávat, že růst cen nemovitostí bude v Rokycanech vyšší než průměrný růst cen v ČR. V případě poklesu cen nemovitostí, lze naopak očekávat, že pokles cen v Rokycanech bude dlouhodobě pod úrovní celorepublikového průměru. Obdobně lze předpokládat pozitivní vliv dálnice D5 na rozvojové zóny. Kolem rozvojových zón se bude soustředit poptávka po nemovitostech i po samotném bydlení. Ve střednědobém horizontu lze očekávat nárůst bytové výstavby v menších městech a obcích. U severní a jižní části okresu není důvod předpokládat, že se projeví pozitivní vliv rostoucí ekonomiky. Z dlouhodobého hlediska není žádný důvod předpokládat, že se vývoj cen nemovitostí bude nějakým zásadním vlivem měnit. Taktéž u zemědělských a lesních pozemků není důvod předpokládat významných změnu realitního trhu. Na vývoj cen pozemků může mít vliv spíše změna legislativy, která umožnila nákup zemědělské půdy cizincům, nebo očekávané zrušení vojenského újezdu Brdy.
129
Pozitivní vliv na region má i přítomnost velkého a nadstandardně vybaveného Ústavu sociální péče „Harmonie“ v obci Mirošov, určený nejen seniorům, ale i sociálně potřebným a postiženým osobám. Nelze nezmínit odborně zaměřený ústav pro plicní nemoci LTRN Mirošov – část Janov.
8.4
Realitní trh s rozestavěnými nemovitostmi
Na základě analýzy trhu s nemovitostmi v okresu Rokycany a komunikaci napříč realitními kancelářemi zde působícími, musím konstatovat, že rozestavěné stavby se na realitním trhu objevují výjimečně a nejsou ze strany potencionálních kupců ani vyhledávané pro svoji rizikovost dokončení stavby.
8.5
Závěr analytické části
Okres Rokycany je přes svojí menší rozlohu z hlediska trhu nemovitostí, trhem velmi rozmanitým. Můžeme zde najít jak poptávané lokality tvořící aglomeraci okresního města, lokality poptávané méně, lokality závislé hlavně na centrech okresního významu, tak lokality ovlivněné nadregionálními centry. Okres Rokycany nemůžeme hodnotit samostatně, protože je ovlivněn mnoha faktory okolních okresů a proto je velmi nutné sledovat:
a) cenové trendy nemovitostí okolních oblastí a center, které předurčují cenový vývoj v okrese b) ekonomickou situaci okolních okresů c) nabídku poptávky po zaměstnanosti.
130
Závěr Hlavním cílem bakalářské práce je posouzení právních, ekonomických a stavebních rizik na tržní hodnotu dlouhodobě rozestavěné nemovitosti, které není možné bez splnění stanovených vedlejších cílů a to rozboru variant rozestavěných staveb a identifikace možných příčin dlouhodobé rozestavěnosti staveb. Bakalářská práce v teoretické části velmi podrobně identifikuje možné příčiny dlouhodobé rozestavěnosti staveb společně s rozborem variant rozestavěných staveb. Dále identifikuje a třídí do skupin možná rizika, které mohou mít dopad na tržní hodnotu dlouhodobě rozestavěné stavby. Realizace oceňování dlouhodobě rozestavěných staveb v praktické části této bakalářské práce vychází a uplatňuje poznatky z teoretické části a to zejména při identifikaci možných rizik. Výsledky ocenění v praktické části potvrzují, že všechny rizika bez ohledu jejich zatřídění mají dopad na tržní hodnotu dlouhodobě rozestavěných staveb a proto je nutné je umět řádně identifikovat a vhodně zatřídit.
131
Seznam použité literatury 1. BRADAČ, Albert a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: CERM, 2009. ISBN 978-807204-630-0.
2. HÁJEK, Petr a kolektiv. Pozemní stavitelství pro 1. ročník SPŠ stavebních. Praha: Sabotáles, 2005. ISBN 80-86817-12-1.
3. ORT, Petr. Analýza realitního trhu. Praha: BIVŠ, 2008. ISBN 978-80-7204-630-0.
4. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Praha: BIVŠ, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3.
5. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: BIVŠ, 2007. ISBN 978-807-2651-139.
6. HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2005. ISBN 80-245-0647-4.
7. KUDA, František a Eva BERÁNKOVÁ. Facility management v technické správě a údržbě budov. Praha: Professional publishing, 2012. ISBN 978- 80-7431-114-7.
8. MIKŠ, Lubomír a kolektiv. Údržba a rekonstrukce starších městských budov. Ostrava: VŠB, 2006. ISBN 8024811375.
9. HAČKAJLOVÁ, Ludmila. Ekonomika a management. Praha: ČVUT, 2004.ISBN 80-01-03060-1.
10. WEIGEL, Lubomír. Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů: na území České republiky (1897-1994). Brno: CERM, 2002. ISBN 80-720-4259-9.
11. BRADÁČ, A., M. KLEDUS a P. KREJČÍŘ. Soudní znalectví. Brno: CERM, 2010. ISBN 97880-7204-704-8.
132
12. KOKOŠKA, Jiří. Oceňování nemovitostí. Praha: ABF, 2000. ISBN 80-86165-23-X. 13. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Ceduk, 1996. ISBN 80-902109-0-2.
14. ŠTEFAN, Rudolf. Teorie oceňování nemovitostí – vybrané kapitoly. Praha: VŠE, 2002. ISBN 80-245-0205-4.
15. SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí, Praha: ČVUT, 2008. ISBN 978-80-01-04032-4.
16. BRADÁČ, A., J. FIALA a kolektiv. Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. Praha: Linde,2007. ISBN 978-80-7201-679-2.
Legislativní zdroje 1. ČESKO. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). In: Sbírka zákonů 2013, částka 173, s. 7422-7612.
2. ČESKO. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., zákonnými opatřeními Senátu č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54, s. 2868-2877..
3. ČESKO. Vyhláška č. 268/2009 Sb., ze dne 1. dubna 2013 o technických požadavcích na stavby.
4. ČESKO. Zákon č. 183/2006 Sb., ze dne 1. dubna 2013 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).
133
5. ČESKO. Vyhláška č. 3/2008 Sb., ze dne.7. ledna 2013 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška).
6. ČESKO. Zákon č.89/2012 Sb, ze dne 26. března 2012 občanský zákoník.
Internetové zdroje 1. Cihly Heluz Sti. Heluz [online]. HELUZ cihlářský průmysl, © 2010 [cit. 2014-06-18]. Dostupné z: http://www.heluz.cz/katalog/cihly-pro-obvodove-a-vnitrni-zdivo/cihly-heluz-sti61/
2. Životní cyklus staveb [online]. TZB-info. © 2001-2015 [cit. 2013-08-12]. Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/udrzba-budov/10219-zivotni-cyklus-staveb
3. Životnost staveb [online]. Rozpočtování staveb. © 2013 [cit. 2013-08-12] Dostupné z: http://ocenovani-znojemsko.webnode.cz/news/zivotnost-staveb/
4.
Oceňování nemovitostí pro bydlení [online]. TZB-info. © 2001-2015 [cit. 2009-12-07]. Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/6105-ocenovani-nemovitosti-pro-bydleni
5. http://www.risk-management.cz/clanky/Stavebni-rizika-investora-linie-zakazkaIdentifikace-a-klasifikace-rizik.pdf 6. http://www.risk-management.cz/clanky/Stavebni-rizika-investora-linie-zakazka-Identifikacea-klasifikace-rizik.pdf
7. Plánování oprav objektu na základě fyzické a ekonomické životnosti [online]. TZB-info. © 2001-2015 [cit. 2012-04-13]. Dostupné z: http://stavba.tzb-info.cz/regenerace-domu/8517planovani-oprav-objektu-na-zaklade-fyzicke-a-ekonomicke-zivotnosti
134
8. Tržní oceňování nemovitostí. Ing. Vítězslava Hlavinková , Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství . 2012, první vydání. ISBN: 978-80-214-4568-0. Dostupné z: http://www.vutbr.cz/www_base/priloha.php?dpid=61872
9. Systém Durisol, Durisol [online].[cit. 2014-06-18]. Dostupné z: http://www.durisolczech.cz/durisol.html
10. Tvárnice Hebel. Hebel [online]. Hebel CZ, © 2013[cit. 2014-05-01]. Dostupné z: http://www.hebel.cz/tvarnice-hebel-p2-450.php
11. Seminář Udržitelná výstavba budov, materiálově a energeticky úsporné budovy. Praha 13.6. 2007. Dostupné z: http://www.ctislav.wz.cz/publ/2007_02_Praha_SB_Fiala.pdf
12. Samozhutnitelný beton [online]. Copyright Svaz výrobců betonu ČR. Dostuné z: http://www.ebeton.cz/pojmy/samozhutnitelny-beton-scc
13. Sreality.cz [online]. Copyright 1996–2015 Seznam.cz, a.s. Dostupné z: www.sreality.cz
135
Seznam tabulek Tabulka 1 - Předpokládaná životnost konstrukcí................................................................................ 25 Tabulka 2 - Stanovení tržní hodnoty pozemku .................................................................................... 64 Tabulka 3 - Rekapitulace .................................................................................................................... 68 Tabulka 4 - Rozpočet nákladů............................................................................................................. 69 Tabulka 5 - Zjištění výsledné hodnoty ................................................................................................ 71 Tabulka 6 - Stanovení tržní hodnoty pozemku .................................................................................... 88 Tabulka 7 - Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku .................................................................... 92 Tabulka 8 - Výpočet hodnoty nákladovou metodou ............................................................................ 97 Tabulka 9 - Výpočet hodnoty nákladovou metodou ............................................................................ 98 Tabulka 10- Výpočet koeficientu K4.................................................................................................. 100 Tabulka 11 - Výpočet opotřebení nemovitosti .................................................................................. 102 Tabulka 12 - Rekapitulace ................................................................................................................ 103 Tabulka 13 - Zjištění výsledné hodnoty ............................................................................................ 104
Seznam obrázků Obrázek 1 – Hlavní konstrukční části budovy (www.tzbinfo.stavba.cz) ............................................. 16 Obrázek 2 – Fáze životního cyklu stavby a stavebního díla ............................................................. 22 Obrázek 3 – Opotřebení stavby stanovené lineární metodou…………………..……………………….27 Obrázek 4 - Metoda Kusýnova a Kusýn-Rottingerova……………………….…………………………...28 Obrázek 5 - Metoda kvadratická a semikvadratická………………………………………………………28 Obrázek 6 - Metody tržního oceňování ……………………………………………………………….…….44 Obrázek 7 - umístění objektu v okresu (www.google.cz/maps)...........................................................58 Obrázek 8 - umístění objektu v lokalitě (www.google.cz/maps) ......................................................... 59 Obrázek 9 - umístění objektu v okrese (www.google.cz/maps) ........................................................... 81 Obrázek 10 - umístění objektu v lokalitě (www.google.cz/maps) ....................................................... 81 Obrázek 11 - poloha okresu Rokycany v ČR (zdroj www.czso.cz) ................................................... 114 Obrázek 12 - mapa okresu Rokycany................................................................................................ 115
136
