Opatření pro úspory energií u pozemních staveb

Bankovní institut vysoká škola Praha Podnikání a oceňování

Opatření pro úspory energií u pozemních staveb

Bakalářská práce

Autor:

Tomáš Miletič bankovnictví, oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Červen, 2011

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze, dne 20. června 2011

Tomáš Miletič

Poděkování Rád bych poděkoval vedoucímu mé bakalářské práce, panu profesorovi Ing. Josefu Michálkovi, CSc., za metodické vedení při zpracování této práce. Také bych rád poděkoval panu Ing. Zdeňku Šebkovi ze SBD Krušnohor v Mostě, za průběţné poskytování informací a potřebných podkladů. Dále bych chtěl vyjádřit poděkování panu Ing. Ondřeji Smolíkovi, z Centra stavebního inţenýrství, a.s., který se mnou byl ochoten vypracovat prokázání tepelné náročnosti budovy ve výpočtovém programu a v poslední řadě děkuji Ing. Vlastimilu Monimu z Výzkumného ústavu pro hnědé uhlí a.s. v Mostě, za uvedení do problematiky měření termovizí a poskytnutí dokumentace z termovizních měření.

Anotace Bakalářská práce se v první části zabývá problematikou energetické náročnosti budov, zvláště pak tepelných ztrát způsobených propustností jejich pláště. Měření a hodnocení tepelných ztrát, účinnost realizovaných opatření k jejich eliminaci, včetně ekonomického zhodnocení investice do zateplení, je demonstrováno na vytipovaném panelovém domě v Mostě. V uvedeném příkladu jsou pro ilustraci současně pouţity výsledky moderního způsobu sledování tepelných úniků pláštěm budov, tzv. termovizního měření. Druhá část práce je věnována praktickému ocenění bytové jednotky a bytového domu v Mostě. Analýza trhu s nemovitostmi na okrese Most tvoří třetí část této práce.

Annotation This thesis in the first part deals with the energy performance of buildings, especially the heat loss caused by the shell permeability. Measurement and evaluation of heat loss, the effectiveness of implemented measures to eliminate risks, including economic evaluation of investment in insulation, is demonstrated on-selected block of flats in Most. In the above example to illustrate the results of currently used a modern method of monitoring the thermal envelope leaks, the thermovision measurements. The second part is devoted to the practical value of housing units and residential building in Most. Analysis of property market in the District Most forms the third part of this work.

Obsah A. Teoretická část ……………………………………………………….

7

Úvod ………………………………………………………………………………...…

8

Výklad pojmů ………………………………………………………………………... 10 1. Ztráty energie pláštěm budovy a jejich měření pomocí termovize ……………

11

1.1 Energetická náročnost budov a staveb ……………………………………………

11

1.2 Teorie termovize ………………………………………………………………….

12

1.2.1 Elektromagnetické spektrum ……………………………………………….

12

1.2.2. Záření – radiace černého tělesa …………………………………………….

13

1.3 Vyuţití termovize pro posouzení tepelné izolace budov …………………………

14

1.4 Vyhodnocení termogramů ………………………………………………………..

16

2. Měření a hodnocení tepelných ztrát vytipovaného panelového domu ………...

21

2.1 Charakteristika stavby …………………………………………………………….

21

2.2 Charakteristika území …………………………………………………………….. 21 2.3 Popis objektu ……………………………………………………………………… 22 2.4 Zjištěné skutečnosti ……………………………………………………………….. 23 2.5 Termovizní měření ………………………………………………………………… 25 3. Opatření k zamezení tepelných ztrát …………………………………………….. 26 3.1 Sanace obvodového pláště ………………………………………………………… 26 3.2 Rozsah zateplení ………………………………………………………………….. 27 3.3 Skladba systému …………………………………………………………………... 28 3.4 Tloušťky tepelné izolace ………………………………………………………….. 28 3.5 Výplně otvorů ……………………………………………………………………... 29 3.6 Poţární bezpečnost ……………………………………………………………….... 30 4. Ekonomické zhodnocení realizovaných opatření ……………………………….. 31 4.1 Výpočet tepelných vlastností ……………………………………………………..

31

4.1.1Tepelně technické vlastnosti původních konstrukcí ………………………… 33 4.1.2 Energetická náročnost původního stavu budovy …………………………… 33 4.1.3 Porovnání vypočtené energetické potřeby a skutečné spotřeby tepla na vytápění………………………….....................

34

4.1.4 Tepelně technické vlastnosti stávajících konstrukcí …………......................

35

4.1.5 Kvalitativní zhodnocení realizovaných opatření …………………………… 36 5

4.2 Ekonomická efektivnost projektu ………………………………………………..

38

Závěr …………………………………………………………………………………

41

B. Praktická část ……………………………………………………….

43

Zpráva o trţním hodnocení bytové jednotky …………………………………………

44

Zpráva o trţním hodnocení bytového domu ………………………………………….

67

C. Analytická část ……………………………………………………… 93 Charakteristika regionu ……………………………………………………………….

94

Město Most …………………………………………………………………………… 97 Město Litvínov ……………………………………………………………………….. 101 Přilehlé okolní obce, včetně rekreační oblasti v horách ……………………………… 102 Celkový marketingový výhled ………………………………………………………... 103 Informační zdroje …………………………………………………………………….. 108 Internetové stránky …………………………………………………………………… 109 Seznam zkratek ………………………………………………………………………. 109 Seznam pouţitých tabulek a obrázků ………………………………………………… 110 Seznam příloh ………………………………………………………………………… 110 Přílohy ……………………………………………………………………………….. 111 Zadání bakalářské práce ……………..………………………………………………. 148

6

A. Teoretická část

7

Úvod Státní energetická koncepce České republiky je strategickým dokumentem, který stanovuje - v souladu s ustanovením § 3, zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření s energií - strategické cíle státu v energetickém hospodářství. Základním rámcem pro energetickou politiku ČR jsou strategické cíle a vývoj energetické politiky Evropské unie (EU), neboť společná energetická politika členských zemí EU byla zakotvena jiţ v Lisabonské smlouvě. Aktualizace Státní energetické koncepce ČR z února 2010 obsahuje vize a priority české energetiky s výhledem na 30 let. Její hlavní součástí je nástin budoucích základních trendů vývoje v energetice. Vzhledem k tomu, ţe v posledních letech došlo nejen v českém, ale i v mezinárodním měřítku k řadě zásadních změn v rámci energetického hospodářství, je bezpodmínečně nutné na tuto situaci adekvátně reagovat. Ekonomický rozvoj zemí s sebou přináší neustále rostoucí nároky na spotřebu energie. Primární zdroje energie jsou však ve většině zemí omezené, coţ zvyšuje jejich závislost na zahraničních trzích. Spolu s globalizací postupně dochází k propojování národních energetických trhů s evropskými a celosvětovými. Nedostatek primárních zdrojů se nutně odráţí v neustále rostoucích cenách energií. Aktualizovaná Státní energetická koncepce ČR vytyčila jako jednu z priorit k zajištění udrţitelného rozvoje přednostní vyuţití všech tuzemských energetických zdrojů (černé a hnědé uhlí) s tím, ţe postupný úbytek tuhých paliv bude kompenzován především nárůstem obnovitelných zdrojů (vodní, solární, větrná, biomasa) a energie z jaderných zdrojů. Spolu s minimalizací dovozu (ropa, zemní plyn) by se tak měla dovozní závislost udrţet na přijatelné míře. Nezbytnou součástí energetické koncepce je permanentní snaha o sniţování energetické náročnosti naší ekonomiky a maximalizaci úspor energie, zejména v sektoru budov a bydlení. Stát i Evropská unie podporují jak investice do obnovitelných zdrojů energií, tak do energetických úspor zařízení a budov. Prostřednictvím dotací nebo podřízených úvěrů s finančním příspěvkem jsou stimulovány podnikatelské i nepodnikatelské subjekty 8

v oblasti sniţování energetické náročnosti výroby, spotřeby primárních energetických zdrojů a vyššího vyuţití obnovitelných a druhotných zdrojů a ve snaze o jejich udrţitelný růst. Jedním z nástrojů přímé podpory jsou dotační programy, které jsou financovány z prostředků EU a státního rozpočtu ČR. V oblasti úspor energie se jedná například o programy jako je EKO-ENERGIE, v rámci operačního programu Podnikání a inovace, program Ministerstva ţivotního prostředí ČR s názvem ZELENÁ ÚSPORÁM nebo program Ministerstva pro místní rozvoj s názvem PANEL. Všechny tyto programy mají společnou jednu z hlavních priorit, a sice zlepšování tepelně technických vlastností budov, rodinných nebo bytových domů s cílem úspory energie. Nové město Most bylo vystavěno v posledních cca 40 letech náhradou za staré město, které muselo ustoupit těţbě uhlí. Charakteru doby odpovídá i pouţitá technologie výstavby, tj. převáţnou část města tvoří panelová sídliště. V souvislosti s privatizací bytového fondu po roce 1990 začali noví vlastníci bytů řešit aktuální otázky týkající se nutných oprav, v té době jiţ zastaralých a opotřebovaných domů. V souvislosti s růstem cen energií přišla na pořad dne i potřeba zainventovat do zateplení domů a výměny výplní otvorů. Z těchto důvodů byl především výše zmíněný program PANEL hojně vyuţit právě ve městě Most. Jeden z panelových domů, který podobnou rekonstrukcí prošel, byl i blok č. 571 v ulici J. Wolkera, kterému se budu nadále ve své práci věnovat.

9

Výklad pojmů Součinitel prostupu tepla - je označován písmenem U, udává v jednotkách W/( m2/K) a charakterizuje tepelně izolační schopnost konstrukce. Je to nejdůleţitější veličina, se kterou projektanti, architekti a stavební inţenýři v oblasti vytápění pracují. Termovize - se zabývá analýzou rozloţení teplotního profilu na povrchu tělesa. K měření se poţívají infračervené kamery, které se nazývají termovizní kamery. Tepelné mosty - jsou taková místa konstrukce, kterými je zvýšen únik tepelné energie z interiéru do okolního prostředí. Tím dochází jednak k tepelným ztrátám, ale také k poklesu vnitřní povrchové teploty pod hodnotu teploty rosného bodu a následné kondenzaci vodních par. Emisivita - je definovaná jako poměr intenzity vyzařování reálného tělesa k intenzitě vyzařování absolutně černého tělesa se stejnou teplotou a určuje tak schopnost reálného tělesa vyzařovat teplo.

10

1. Ztráty energie pláštěm budovy a jejich měření pomocí termovize 1.1 Energetická náročnost budov a staveb Základním zákonem, který s problematikou energetické náročnosti budov souvisí, je zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií. Tento zákon zpracovává příslušné předpisy Evropských společenství a stanovuje některá opatření pro zvyšování hospodárnosti uţití energie a povinnosti fyzických a právních osob při nakládání s energií, pravidla pro tvorbu Státní koncepce, Územní energetické koncepce a Národního programu hospodárného nakládání s energií a vyuţívání jejich obnovitelných a druhotných zdrojů. Energetickou náročnost budovy charakterizuje mnoţství energie, které je skutečně spotřebováno, především při vytápění, přípravě TUV – teplé uţitkové vody, úpravě vnitřního prostředí klimatizačním systémem či větráním. Dále je to ale také osvětlení nebo pohon podpůrných systémů (např. ventilátory, čerpadla a motory). Optimální spotřeba energie se pro různé typy objektů mění z důvodu různých nároků na obývání. Z hlediska posuzování energetické náročnosti budov se objekty dělí do osmi kategorií. Ty se stanovují podle provozu a typu činnosti v daných budovách (rodinný dům, bytový dům, hotel a restaurace, administrativní budova, nemocnice, vzdělávací zařízení, sportovní zařízení, obchodní budova). Třídu energetické náročnosti hodnocené budovy lze stanovit podle tabulky č. 1 pro vypočtenou měrnou spotřebu energie v kWh/( m2.rok). Měrné spotřeby energie v kWh/ ( m2.rok) ve třídě C jsou pro výše uvedené druhy budov hodnotami referenčními. To znamená, ţe aby budova splnila poţadavek na energetickou náročnost a bylo ji moţné hodnotit minimálně jako vyhovující, pak nesmí přesáhnout hodnoty uvedené pro třídu C.

11

Tabulka č. 1 - Průkaz energetické náročnosti budovy

Zdroj: www.energetickyporadce.cz

Hospodaření s energií v budovách, resp. moţnosti úspory energie, významnou měrou ovlivňuje stav budovy a jejího obvodového pláště, který často bývá zdrojem značných úniků tepla. K zjištění tepelných ztrát se v posledních letech vyuţívá moderní metoda měření za pomoci termokamery, tzv. termovize. Termovizní diagnostika tepelných ztrát budov umoţňuje rychlý a bezkontaktní průzkum rozloţení teplot na povrchu stavebních konstrukcí a následnou identifikaci problematických míst v obvodovém plášti, ve kterých dochází ke zvýšení tepelným ztrátám (vlivem tepelných mostů či v důsledku nesprávného provedení spár a styků). Tato metoda měření je zaloţena na principech vědního oboru termografie, který se zabývá analýzou rozloţení teplotního pole na povrchu tělesa.

1.2 Teorie termovize 1.2.1 Elektromagnetické spektrum Elektromagnetické spektrum je rozděleno (na základě úmluvy) podle vlnových délek do několika skupin, kterým se říká „ vlnová pásma „ a která jsou dále rozdělena podle metod pouţívaných pro vytváření (zdroje) a zjišťování (detekční systémy) radiace – vyzařování. Neexistuje ţádný základní rozdíl mezi vlnovými pásmy elektromagnetického spektra. Všechny podléhají stejným zákonům a liší se pouze vlnovými délkami.

12

Obrázek č. 1 – Elektromagnetické spektrum

Termografie vyuţívá vlnové pásmo infračerveného záření. Hranice, kde začíná pásmo krátkovlnného infračerveného záření je tam, kde končí tzv. viditelné pásmo. Hranice, kde končí pásmo dlouhovlnného infračerveného záření, je tam, kde začíná pásmo mikrovlnných délek, tj. v pásmu několika milimetrů vlnové délky. Vlnové pásmo infračerveného záření je ještě často děleno do čtyř menších pásem, které mají rovněţ (uměle) stanovené hranice. Jsou to: „ near infrared – blízké infračervené― (0,75 - 3 μm), „ middle infrared – střední infračervené (3 – 6 μm)―, „ far infrared – vzdálené infračervené (6 – 15 μm)― a „ extreme infrared – velmi vzdálené infračervené záření (15 – 100 μm)―. Přestoţe jsou vlnové délky udávané v μm (mikrometry), pouţívají se v tomto spektrálním pásmu i jiné jednotky například mikrony (μ), nanometry (nm) a Ångströmy (Å). Vztah mezi různými jednotkami je :

10 000 Å = 1 000 nm = 1 μ = 1 μm

1.2.2 Záření – radiace černého tělesa Černé těleso je definováno jako objekt, který pohlcuje veškeré záření, které na něho dopadá a to bez ohledu na vlnovou délku záření. Na první pohled pojmenování (pojmenování „černé― je vztaţeno k objektu s vysokou intenzitou záření) je vysvětleno Kirchhoffovým zákonem, který říká, ţe těleso schopné pohlcovat (absorbovat) veškeré na něho dopadající záření, je schopné stejné mnoţství záření vyzařovat (emitovat). 13

Konstrukce černého tělesa je v principu velmi jednoduchá. Černé těleso lze charakterizovat pomocí vyzařovacích charakteristik otvoru vytvořeného v izotermní dutině neprůhledného absorbujícího materiálu. V praxi je moţné takovýto „pohlcovač záření― vytvořit jako např. kouli s jedním otvorem, nebo krychli s otvorem ve středu jedné stěny. Kaţdé záření, které „projde― tímto otvorem je rozptýleno, a po odrazech od vnitřních stěn je postupně tělesem (jeho vnitřními stěnami) absorbováno, takţe „unikne― pouze nekonečně malé mnoţství záření. „Černost―, které je dosaţeno v otvoru se svými vlastnostmi téměř rovná černému tělesu a je vyhovující pro všechny vlnové délky. Pokud je takováto izotermní dutina vybavena vhodným zdrojem tepla, je moţné získat tzv. „dutinový zářič―. Izotermní dutina zahřátá na konstantní teplotu „vytváří― záření černého tělesa, coţ je specifická vlastnost, kdy intenzita záření závisí pouze na teplotě dutiny. Takovéto dutinové zářiče se velmi často pouţívají jako zdroje záření pro kalibraci přístrojů vyuţívajících (vyhodnocujících) infračervené záření, tedy také termovizní kamery. Překročí-li teplota černého tělesa 525 ºC, zdroj začíná být „viditelný―, protoţe lidské oko jej začíná vnímat jako červený objekt. Je to počáteční stav tzv. červené sálavé teploty zářiče, která potom (při zvyšování teploty) přechází do barvy oranţové resp. ţluté. Definice tzv. „barevné teploty― určuje takovou teplotu, na kterou musí být zahřáto černé těleso, aby mělo stejnou barvu, jako objekt.

1.3 Vyuţití termovize pro posouzení tepelné izolace budov Termovizní aparatura se skládá z kamery a příslušenství. Kamera má maticový nechlazený mozaikový detektor III. generace 320 x 240 pixelů (mikrobolometry). Spektrální pásmo 7,5 – 13 s přesností

2

m s moţností měření teplot od -40 C aţ do +1500 C

z rozsahu nebo

2 C, teplotní citlivost při 30 C je 0,08 C.

Tato měřící aparatura pracuje na principu detekce infračerveného záření. Při měření se vyuţívají tepelné vlastnosti těles popsané Stefan-Boltzmanovým zákonem, ţe pro absolutně černé těleso je intenzita infračerveného zářivého toku závislá na teplotě tělesa. 14

Pro skutečná tělesa, tedy nečerné zdroje záření, je do tohoto vztahu zahrnuta také emisivita povrchu měřeného zářiče. Emisivita povrchu tělesa je tedy parametr, který je definován jako poměr intenzity

vyzařování tělesa k intenzitě vyzařování absolutně

černého tělesa při stejné teplotě. Tato emisivita se můţe podle vlastností povrchu tělesa pohybovat v rozmezí od 0 do 1 a pro některé materiály se mění v závislosti na teplotě nebo vlnové délce infračerveného záření. Termovizní aparatura Therma CAMTM PM 545 je schopna pomocí zabudovaného zobrazovacího systému vytvářet teplotní obraz, kterým jsou popsány teplotní vlastnosti pole měřeného objektu. Jednotlivé izotermální plochy jsou odlišeny barevně v nastavené paletě barev, kterou je moţno libovolně měnit. Obraz snímaného objektu je moţno natočit na připojený speciální videorekordér nebo uloţit jako obrázek (termogram) ve 14bitovém dynamickém rozsahu na PCMCIA PC CARD ATA se 175 MB paměti. V průběhu měření jsou zaznamenávány veškeré údaje o podmínkách měření, které jsou potřebné pro vyhodnocení termogramů. Nicméně je nutné v kameře nastavit další parametry objektu, jako jsou jiţ zmíněná emisivita nebo teplota okolí a vzdálenost mezi objektem a kamerou. Termogramy mají na levém okraji stupnici, která rozděluje nastavený rozsah měřených teplot na jednotlivé izotermální intervaly v energetických

hladinách

udávaných

v „izotermálních jednotkách―. Ke kaţdému termogramu je moţné pomocí speciálního digitálního fotoaparátu vytvořit doprovodnou fotografii. Pro pseudobarevných

další

zpracování

termogramů (obrázků snímaného objektu, kde kaţdá barva

stupnice odpovídá definovanému rozmezí teplot) přenesených spolu s fotografiemi do PC se

vyuţívá

rozsáhlý počítačový

software

ThermaCAMTM Reporter 2000

Profesional. Pseudobarevné termogramy slouţí jako základní prvek pro posouzení tepelného stavu objektu měření.

15

1.4 Vyhodnocení termogramů Pro vyhodnocování termogramů se pouţívají přehledné formuláře, do kterých jsou zapisovány veškeré potřebné údaje pro správné vyhodnocení. Kaţdému termogramu přísluší jeden formulář.

Ve formuláři jsou uvedeny následující údaje: V horní části formuláře – zadavatel měření a Měřené místo – bliţší určení měřeného místa Přehledná tabulka obsahující tyto informace: IR information

- Date of creation - datum měření - Time of creation - přesný čas měření - File name - název termogramu

Label

- IR: max- maximální teplota celé plochy termogramu - IR: min- minimální teplota celé plochy termogramu

Object parameter - object distance - vzdálenost mezi měřeným objektem a objektivem kamery,.tohoto parametru se pouţívá

pro

korekci vlivu způsobeného skutečností, ţe radiace objektu je

částečně pohlcována v atmosféře, která je mezi

objektem a kamerou, a ţe přenos v atmosféře klesá se .vzdáleností. -

ambient temperature - teplota okolí v době měření – tento parametr se uţívá ke kompenzaci radiace odraţené od objektu a radiace atmosféry mezi kamerou a objektivem (měřeno digitálním teploměrem)

Label

-

emisivita

-

SPO 1 – teplota v bodě č. 1

- SPO 2 – porovnávací teplota v bodě č. 2 16

Profil teplot v dané rovině – Graf křivky teplot přímky protínající termogram (LIO 1) - Maximální teplota

- LIO 1 : max

- Minimální teplota

- LIO 1 : min

- moţno nastavit aţ 40 bodů vybraný termogram, který nejlépe vystihuje dané tepelné vlastnosti měřené části se stupnicí teplot umístěné v pravé části tohoto termogramu fotografie pro snadnější identifikaci měřené oblasti objektu V příloze č. 1 této práce jsou uvedeny příklady termogramů, souvisejících s měřením tepelných ztrát vytipovaného panelového domu, který je předmětem hodnocení v další části mé práce.

17

Formulář pro vyhodnocení termogramů Ilustrační fotografie

Objekt měření – měřená část __IR information__ Date of creation datum měření Time of creation přesný čas měření File name název termogramu _____Label______ IR: max - maximální teplota termogramu

__Termogram__

se stupnicí teplot umístěné v pravé části

__Histogram__

procentuální zastoupení teplot v dané ploše

_Object parameter_ object distance - vzdálenost mezi objektivem kamery a měřeným objektem ambient temperature - teplota okolí _____Label______ Fault (SPO 1) – poruchová teplota SPO 1 – teplota v místě bez závady

Profil teplot v dané rovině – Graf

křivky teplot přímky protínající termogram

Obrázek č. 2 – Formulář pro vyhodnocení termogramů

18

Společnost je držitelem certifikátu jakosti podle ČSN EN ISO 9001

Při měření tepelných ztrát pláštěm budovy se maximálně osvědčilo provádět měření za minimálního vlivu slunce, větru, změn teploty ovzduší a teploty uvnitř měřeného objektu. Odpadá pak sloţité korigování získaných výsledků. Dále se osvědčilo zaměřit se zejména na ty závady v tepelné izolaci budov, které způsobují největší tepelné ztráty. Při vlastním vyhodnocení měření se vychází z termogramů (například termogramy uvedené v příloze č. 1, zobrazující jednotlivé měřené stavební prvky snímaného objektu panelového domu bl. 571, v ulici J. Wolkera v Mostě, kterým se zabývám v další části mé práce). Měření úniku tepla pomocí termovizní kamery je v podstatě měření odvozené od měření povrchové teploty objektu. Vyšší povrchová teplota při přibliţně stejné teplotě uvnitř objektu ukazuje na menší tepelně izolační odpor částí stěny objektu proti místům povrchu, kde termovize ukazuje teploty niţší. Kvantitativní měření velikosti teplotních ztrát pomocí termovize není moţné, ale ze zjištění povrchových teplot a zejména jejich porovnáním u různých objektů můţeme usuzovat na kvalitu tepelné izolace a určit místa zvýšených teplotních úniků. Z povrchových teplot naměřených při termovizním měření vyplývá, ţe povrchové teploty na stěnách měřených budov jsou různé. Na termogramech jsou zachyceny naměřené povrchové teploty a jejich výše ukazuje na místa zvýšených úniků tepla, ale teploty ještě nedávají dostatečnou představu o výši tepelných ztrát danou stavební konstrukcí. Pro získání představy o výši tepelných ztrát měřených částí se provádí výpočet součinitele prostupu tepla U.

19

Schéma přestupu tepla konstrukcí v ustáleném stavu

ti…. teplota vnitřního vzduchu [°C]

tip

ti

tip….vnitřní povrchová teplota [°C] te…. teplota venkovního vzduchu [°C]

tep

i

tep….venkovní povrchová teplota [°C]C

] i ….součinitel přestupu tepla na vnitřní straně [Wm-2K-1] α

q

te

αe ….součinitel přestupu tepla na vnější straně [Wm-2K-1] U …součinitel prostupu tepla konstrukce [Wm-2K-1]

e

δ

-2

q ….hustota tepelného toku [Wm ] Obrázek č. 3 – Schéma přestupu tepla konstrukcí

Určení součinitele prostupu tepla U Na základě známých povrchových teplot získaných z termovizního měření a teploty okolního prostředí (vzduchu) změřené prostorovým teploměrem

je moţno spočítat

součinitele prostupu tepla U [Wm-2K-1] potřebného pro výpočet tepelného toku při prostupu tepla stěnou:

U =

q ti – te

=

αi * (ti – tip) ti – te

Pro běžný výpočet se používá pro αi = 7 [Wm-2K-1] , αe = 20 [Wm-2K-1].

20

2. Měření a hodnocení tepelných ztrát vytipovaného panelového domu 2.1 Charakteristika stavby V této části práce se budu zabývat srovnáním původního a stávajícího stavu objektu ve vztahu k jeho energetické náročnosti, po provedené sanaci obvodového pláště bytového domu v ulici J. Wolkera č.p. 393 – 399 (bl. 571), 434 01 Most. Investorem stavby bylo SBD Krušnohor Most. Vlastníkem objektu jsou vlastníci bytových jednotek (č. SA 25). Cílem provedené stavební akce byla sanace a následné zateplení pláště objektu a tím dosaţení nejen zvýšení úspory tepelné energie a odstranění vad a poruch objektu, ale také celkového zkulturnění domu a blízkého okolí. Sanace bytového domu zahrnovala: -

výměnu výplní otvorů 1.PP

-

sanaci lodţií

-

zateplení obvodového pláště

-

další související práce.

2.2 Charakteristika území Řešený objekt se nachází v severovýchodní části města Mostu, ve čtvrti U stadionu. Dotčená budova bezprostředně sousedí s Domovem pro seniory, orientována je svým severovýchodním průčelím do ulice J. Wolkera a jihozápadním průčelím do městského parku. V tomto průčelí, v úrovni 1.NP, jsou umístěny hlavní vstupy do budovy. Okolní terén podél průčelních stěn je rovinný, terén u štítů pak mírně aţ středně svaţitý severním směrem. Tvoří jej zpevněné a zatravněné plochy. Budova je umístěna na parcelách č. 6398/36 - 6398/42 k.ú. Most II. V bezprostřední blízkosti fasádních ploch se nachází vzrostlá zeleň.

21

2.3 Popis objektu Dotčený panelový dům je objekt konstrukčního systému středněmodulové soustavy T08B-78 s modulem příčných nosných stěn 6 m. Objekt tvoří tři dilatační celky sestávající ze dvou krajních sekcí a tří sekcí ve středovém dilatačním celku. Kaţdá sekce má své samostatné vstupy s č.p. a tvoří ji vţdy tři moduly po 6 m. V prostředním modulu jsou umístěny vstupy a schodišťové chodby s výtahy. Půdorysný rozměr objektu je 13,68 x 127,48 m, zastavěná plocha je 1743,93 m2, výška objektu od 1. NP na úroveň atiky je 23,07 m. Objekt má osm nadzemních a jedno podzemní podlaţí konstrukční výšky 2,8 m. Světlá výška podlaţí činí 2,55 m. Nosné konstrukce nadzemních podlaţí tvoří vnitřní plné ţelezobetonové stěnové dílce tloušťky 190 mm v příčném směru, ztuţující dílce v podélném směru a stropní dutinové předpjaté panely tloušťky 190 mm. Spodní stavba je ţelezobetonová monolitická. Obvodový plášť průčelí je tvořen parapetními vrstvenými dílci výšky 1,2 m a skladebné tloušťky 240 mm, sestávající z vnitřní betonové vrstvy tl. 100 mm, vrstvy polystyrénu tl. 80 mm a vnější betonové vrstvy tl. 60 mm. Parapetní pásy se střídají s pásy oken a meziokenních pilířků. Výška pásů oken a meziokenních pilířků je 1,6 m. Štítové stěny jsou provedeny taktéţ vrstveně v celkové tl. 290 mm s vnitřní nosnou vrstvou tl. 150 mm, tepelnou izolací z pěněného polystyrenu tl. 80 mm a vnější betonové vrstvy tl. 60 mm. Štítové stěny objektu byly v minulosti dodatečně opatřeny vnějším zateplením skelnou vatou a opláštěním plastovými lamelami na dřevěném nosném roštu tl. 60 mm. Střecha je dvouplášťová plochá zateplená s atikami v obou směrech. Krytinu tvoří asfaltové izolační pásy. Objekt je odvodněn pomocí dešťových vpustí, které jsou osazeny cca uprostřed střešního pláště. Nad střešním pláštěm jsou osazeny větrací objekty bytových jader a strojovny výtahů. Okna bytových jednotek jsou z plastových vícekomorových profilů bílé barvy se zasklením tepelně-izolačním dvojsklem. Provedena jsou jako asymetrická, otvíravá a sklopná. Balkónové dveře taktéţ plastové jednokřídlé. Hlavní vstupy do budovy jsou situovány v úrovni 1.NP z jihozápadního průčelí domu, přes předsazené schodiště a vstupní dveře s dveřním křídlem šíře 900 mm. Vedle vchodových dveří je osazena sestava listovních schránek. V severovýchodním průčelí jsou umístěny vstupy do 1.PP a nebytových prostor – provozoven (viz níţe). Vstupní dveře jsou dvoukřídlé, částečně prosklené. Jihozápadní průčelí je vybaveno předsazenými lodţiemi skladebné 22

šířky 1,2 m. Lodţie tvoří lodţiové stěnové a stropní dílce smontované před obvodový plášť průčelí. Lodţie na celou šíři modulu 6 m jsou opatřeny zábradlím. Konstrukci zábradlí tvoří ocelové tenkostěnné profily s výplní ze svislých ocelových tyčí. Zábradlí jsou kotvena do bočních stěn lodţií pomocí ocelových kotevních desek a skrze podlahu do stropních lodţiových panelů. Podlahy lodţií tvoří ochranný uzavírací nátěr. Odvod vody z lodţií je řešen pomocí chrličů, osazených v čelní hraně stropních panelů. Suterén je dispozičně rozdělen na společné místnosti - prádelnu, mandl, kočárkárnu, sušárnu, na prostory určené k uţívání jednotlivými nájemníky a pro podnikatelské účely. 1. NP je rozděleno na dvě bytové jednotky v kaţdé sekci (4+1, 3+1) a společné prostory. Ostatní nadzemní podlaţí (tj. 2. NP - 8. NP) je rozděleno na tři bytové jednotky v kaţdé sekci (2x 3+1, 1x 2+0) a komunikační prostory. V posledním NP je v prostoru chodby umístěn výlez na střechu. Celkový počet bytových jednotek je 161. Skladba štítových stěn: - plastové lamely - minerální vlákna v roštu

cca tl. 60 mm

- vnější ţelezobeton

tl. 60 mm

- pěnový polystyren

tl. 80 mm

- vnitřní ţelezobeton

tl. 150 mm

Celkem

tl. 350 mm

Skladba stěn průčelí: - vnější ţelezobeton

tl. 60 mm


tl. 80 mm


tl. 100 mm

Celkem

tl. 240 mm

2.4 Zjištěné skutečnosti V rámci přípravy a zpracování projektové dokumentace byly provedeny prohlídky a částečné zaměření dotčeného objektu. Zjištěné skutečnosti poslouţily jako podklad pro 23

zpracování projektové dokumentace. Na základě vizuálního stavebně technického průzkumu byly určeny uvedené poruchy, z nichţ zásadní význam pro mou práci měly následující: - statické a konstrukční poruchy obvodového pláště Obvodový plášť objektu nevykazoval ţádné větší konstrukční ani statické poruchy. Omítky byly soudrţné, bez viditelných poruch. - tepelně technické poruchy obvodového pláště Bytový dům vykazoval závaţné nedostatky v oblasti tepelně technických vlastností (viz termogramy v příloze). Konstrukce nevyhovovaly poţadavku na součinitel prostupu tepla a roční mnoţství zkondenzované páry dle ČSN 73 0540-2 (04/2007). Vysoká energetická náročnost budovy vedla k nadměrné spotřebě energie na její vytápění a k zvyšování ekologické zátěţe. Kromě nízkého tepelného odporu obvodových konstrukcí vykazoval obvodový plášť řadu nedostatečně řešených detailů, které způsobují tepelné mosty. Dimenze konstrukce byla minimální a únosnosti prvků bylo vyuţíváno do krajnosti. Jako nejefektivnější metoda k odstranění této vady bylo stanoveno vnější zateplení obvodového pláště. Zateplením pláště se do budoucna rovněţ zamezí pronikání sráţkové vlhkosti do konstrukce a zmenší se vliv tepelných změn na samotný plášť budovy. - posouzení výplní otvorů Výplně otvorů nadzemních podlaţí jsou z plastových vícekomorových profilů se zasklením tepelně izolačním dvojsklem. Přední i zadní vchodové dveře do bytového domu jsou taktéţ nové. Všechny tyto nové výplně otvorů jsou v dobrém technickém stavu a splňují tepelně-technické poţadavky dle ČSN 73 0540-2 (04/2007). Výplně otvorů v 1.PP jsou původní (vyjma vstupních dveří do bytového domu), převáţně ocelové. Jedná se o sklepní okna a výplně otvorů jednotlivých provozoven. Tyto výplně nesplňují estetické ani technické poţadavky investora a budou tedy vyměněny.

24

- posouzení střešního pláště Střešní plášť prošel v roce 2002 kompletní rekonstrukcí (bez dodatečného zateplení). Krytina plní svou funkci do objektu nezatéká. Strojovny výtahů nebyly z rozhodnutí investora předmětem sanace obvodového pláště.

2.5 Termovizní měření V pořadí první termovizní měření povrchové teploty obvodového pláště panelového domu bl. 571 v ulici J. Wolkera v Mostě před dodatečným zateplením, bylo provedeno 16. března 2005 v časných ranních hodinách, a to za příznivých klimatických podmínek . U kaţdé stěny pláště objektu bylo provedeno nejprve měření z větší vzdálenosti za účelem

získání celkového pohledu,

a poté byly detailně proměřovány jednotlivé

stavební prvky (okna, dveře, části zdí, atd.). Ke kaţdému termogramu byla vţdy pořízena digitální fotografie pro snadnější identifikaci nalezeného místa se sníţenou tepelněizolační vlastností. Pro správné vyhodnocení nasnímaných termogramů byla současně měřena teplota okolního vzduchu kalibrovaným digitálním teploměrem. K určení emisivity povrchu byl vybrán dílčí zkušební vzorek, jehoţ teplota se změřila kontaktním teploměrem, a po dosazení hodnot teploty okolí a vzdálenosti do kamery se tento vzorek změřil termokamerou. Upravováním hodnoty emisivity se kamera zkalibrovala na správnou teplotu změřenou kontaktním teploměrem. Pro ilustraci jsou v příloze č. 1 uvedeny termogramy, kterými lze dokumentovat místa se zvýšeným únikem tepla na obvodovém plášti. Vzhledem k velkému počtu zpracovaných termogramů nebyly do přílohy zařazeny všechny, ale jen ty, které nejlépe vystihují tepelnou anomálii měřené stavební části panelového domu či jiné tepelné vlastnosti. Z důvodu uzamčení měřeného objektu nebylo moţné provést měření vnitřní teploty v jednotlivých bytových jednotkách, potřebné pro orientační výpočet součinitele prostupu tepla (U). Cílem samotného měření bylo prokázat kvalitu provedení dodatečné tepelné izolace. Pořízené termogramy umístěné v příloze zprávy dostatečně informují o aktuálním stavu tepelné izolace pláště měřeného objektu. Do přílohy však pro velký počet nebyly 25

zařazeny všechny termogramy, ale jen ty, které nejlépe vystihují tepelnou anomálii měřené stavební části panelového domu či jiné tepelné vlastnosti. Komentář k naměřeným termogramům a zhodnocení termovizního měření tepelně izolačních vlastností objektu panelového domu bl. 571 a srovnání s výsledky měření po provedené sanaci obvodového pláště je uveden v další části mé práce.

3. Opatření k zamezení tepelných ztrát 3.1 Sanace obvodového pláště Architektonické řešení fasády vyplynulo především z charakteru stavby a lokality objektu. Obvodové zdivo objektu bylo opatřeno kompozitním zateplovacím systémem Etics (systém Baumit) s tepelným izolantem z expandovaných polystyrénových desek EPS-F. Finální povrchovou úpravu Etics tvoří tenkovrstvá probarvená akrylátová omítka. Minimálně do výše 500 mm nad terénem je pouţit tepelný izolant z extrudovaného polystyrenu XPS. Do výšky 2m nad terénem a v celém prostoru závětří vstupů 1.NP je systém vyztuţen dvojnásobnou sklotextilní síťovinou. Tl. tepelného izolantu základních ploch byl stanoven výpočtem součinitele prostupu tepla na min. 100 mm, s pouţitím izolantu se součinitelem tepelné vodivosti max. 0,040 W/m K. Tepelně technický výpočet provedl projektant s výsledkem, ţe tepelná izolace tl. 100 mm je vyhovující i pro návětrnou fasádu severozápadního štítu budovy. Pro zateplení obvodových stěn se pouţila technologie schváleného zateplovacího systému. Povrchová vrstva musí vykazovat index šíření plamene is = 0,0 mm.min-1. Kontaktní zateplovací systém byl prováděn dle pokynů dodavatele a při venkovních teplotách v rozmezí +5 aţ +30°C. Podklad před nanesením omítky musel odpovídat platným předpisům. Stěny bylo nutné dostatečně chránit před deštěm a přímým slunečním zářením. Při realizaci stavby byly v maximální moţné míře pouţity systémové prvky dodavatele ETICS (rohové profily, soklové profily, začišťovací lišty otvorů atd.).

26

Skladba štítových stěn po sanaci: - probarvená omítka

tl.

2 mm

- základní nátěr - lepící stěrka se sklotextilní síťovinou

cca tl. 3 mm

- tepelný izolant EPS F

tl. 100 mm

- lepící stěrka

tl.


tl. 60 mm


tl. 80 mm


tl. 150 mm

Celkem

tl. 400 mm

5 mm

Skladba stěn průčelí po sanaci: - probarvená omítka

tl.

2 mm

- lepící stěrka se sklotextilní síťovinou

tl.

3 mm

- tepelný izolant EPS F

tl. 100 mm

- lepící stěrka

tl.


tl. 60 mm


tl. 80 mm


tl. 100 mm

Celkem

tl. 350 mm

- základní nátěr

5 mm

3.2 Rozsah zateplení Zateplení bylo provedeno od úrovně terénu aţ po střešní atiku, včetně obvodových stěn a podhledů v prostoru lodţií. Z rozhodnutí investora nebylo provedeno zateplení strojoven výtahů. Nezateplení strojoven má nepatrný vliv na celkovou tepelnou ztrátu budovy. Ostění, nadpraţí a parapety otvorů jsou zatepleny izolantem optimálně tl. 50 mm (min. 30 mm). Zateplení parapetu je zbroušeno do sklonu. Zateplení podhledů a čelních stěn u závětří vstupů 1.NP je (s ohledem na osazení stávajících vchodových dveří) provedeno v tloušťce min. 50 mm, čelní stěny. Jako tepelný izolant bylo zde nutné, z důvodu poţární ochrany, pouţít desky z minerální vlny. Nezatepleny zůstaly čelní hrany lodţiových 27

panelů. Zde je aplikována probarvená omítka na vyztuţenou základní vrstvu s přetaţením sklotextilní síťoviny z bočních stěn a podhledů (bez tepelné izolace).

3.3 Skladba systému Pouţitý systém ETICS sestává z následujících vrstev: -probarvená akrylátová omítka -základní (penetrační) nátěr -lepící stěrka se sklotextilní síťovinou -tepelný izolant tl.100mm (EPS/XPS) mechanicky kotvený -lepící stěrka -obvodové zdivo

3.4 Tloušťky tepelné izolace Tabulka č. 2 – Tloušťky tepelné izolace

Konstrukce

Typ izolantu

Tloušťka

Fasáda

EPS – F

100mm

Sokl do výše 500mm

XPS

100mm

Čelní a boční stěny lodţií

EPS – F

100mm

Podhled stropních lodţiových panelů EPS – F

50mm

Parapety oken

50mm (min 30mm)

EPS – F (u sklepních oken XPS)

Ostění a nadpraţí otvorů

EPS – F

50mm (min 30mm)

(u sklepních oken XPS) Podhled nad vstupy 1.NP

minerální vlna

min 50mm

Boční stěny v závětří vstupů 1.NP

minerální vlna

min 50mm

Čelní stěny v závětří vstupů 1.NP

minerální vlna

100mm

Strojovny výtahů

--

--

28

3.5 Výplně otvorů Okna Stávající okna 1.PP byla demontována. Nově byly osazeny výplně z min. pětikomorových plastových profilů se součinitelem prostupu tepla Uf -max. 1,4 [W/(m2.K)]. Členění sklepních oken zůstalo zachováno. Součinitel prostupu tepla celým oknem Uw cca 1,3 (max. 1,5) [W/(m2.K)]. Profily jsou bílé barvy. Okna byla zasklena tepelně izolačním dvojsklem s pokovením 4-16-4, s hodnotou součinitele prostupu tepla Ug max. 1,1 [W/(m2.K)] a s akustickým útlumem zvuku Rw - min. 30 dB TZI 2. Vnější sklo oken bylo provedeno jako bezpečnostní Connex v ornamentu kůra (alt. vnější sklo Connex, vnitřní sklo ornament kůra). Všechna okna jsou opatřena meziskelním distančním rámečkem z plastu či nerezu (tzv. teplým rámečkem). Pouţitím distančního rámečku došlo k významnému sníţení lineárního koeficientu prostupu tepla hranou systému, zvýšení povrchové teploty na vnitřní straně izolačního skla a zlepšení (sníţení) koeficientu prostupu tepla oknem. Kování: standard, s pojistkou proti chybné obsluze. Otevírací mechanizmus umístěn max. 1,8 m nad úrovní podlahy. Poţadovaný součinitel spárové průvzdušnosti oken u budov s přirozeným větráním byl stanoven dle ČSN 73 0540-2/Z1 na 0,30 · 10-4 iLV,N [m3/(s·m·Pa0,67)]. Vchodové dveře Stávající výplně otvorů do provozoven byly demontovány. Vstupní dveře do bytového domu z úrovně 1.PP nebyly zachovány. Nově jsou osazeny výplně z hliníkových vícekomorových profilů s přerušeným tepelným mostem Uf -2,0 [W/(m2.K)], částečně prosklené, včetně hliníkové zárubně. Součinitel prostupu tepla celými dveřmi - Uw cca 1,7 [W/(m2.K)]. Tvarové těsnění z EPDM se zvýšenou odolností. Otočné dveřní křídlo bylo opatřeno samozavíračem, stavěčem křídla, zaráţkou u podlahy a zámkem s bezpečnostní vloţkou. Z vnitřní i z vnější strany dveří jsou osazeny kliky. U všech dveří jsou na straně opačné neţ jsou dveřní závěsy osazeny navíc dveřní madla ve výšce 800900mm nad podlahou. Dveře jsou bez prahu. Vnější zasklení bezpečnostním sklem Connex, výplň Argon Ug=1,1W/m2K.

Plná výplň je provedena jako sendvičová

(COSMO-therm). Povrchová úprava eloxováním v odstínu hnědé barvy (odstín dle stávajících vstupních dveří do bytového domu). Poţadovaný součinitel spárové průvzdušnosti dle ČSN 73 0540-2/Z1 je 0,87 · 10-4 iLV,N [m3/(s·m·Pa0,67)]. 29

3.6 Poţární bezpečnost Posouzení poţární bezpečnosti stavby bylo provedeno podle ČSN 73 0833 platné pro projektování objektů určených pro bydlení v návaznosti na ČSN 73 0802 a norem souvisejících ( ČSN 73 0834, 73 0810 ). Dále bylo postupováno dle vyhl. č. 246/2001 Sb. §41 odst. 4. Objekt nezasahuje do poţárně nebezpečného prostoru jiných objektů, stojí samostatně, min. vzdálenost od další výstavby je min. 15 m ( stávající zástavba na sídlišti ). Tyto objekty nevykazují větší poţárně nebezpečný prostor neţ je skutečná vzdálenost. Sanací povrchů a výměnou otvorů za rozměrově shodné se nezhoršila poţární bezpečnost. Pro zateplení stěn byla pouţita technologie schváleného zateplovacího systému. Zateplovací systém musí být osvědčen pro navrhované konkrétní pouţití v souladu s ČSN 73 0802 čl. 8.4.11 a). U poţárních úseků do hp niţších nebo rovno 22,5 m se smí pouţít tepelně izolačních vrstev alespoň z třídy reakce na oheň C. U zateplovacího systému musí povrchová vrstva vykazovat index šíření plamene is = 0,0 mm.min-1. Zateplení bylo provedeno odborně, se způsobem lepení, vylučujícím vznik vertikálních dutin, umoţňujících svislé proudění plynů. Takto upravené konstrukce lze uţít i v poţárně nebezpečném prostoru a u poţárních pásů. V případě uţití tepelně izolační vrstvy z plastických hmot nesmí být osoby unikající z objektu ohroţeny případným okapáváním nebo odpadáváním těchto hmot – je splněno, nad zadními východy jsou nově provedeny stříšky z nehořlavého materiálu – plechu, chránící unikající osoby. Dle ČSN 73 0810 pozn. u čl. 3.2.2 lze původní hodnocení konstrukční části pouţít u staveb navrţených před 31.12. 2007, navrţené řešení tedy vyhovuje. Dle ČSN 73 0802 čl. 8.4.5 se za částečně poţárně otevřenou plochu povaţuje i plocha obvodové stěny, která je druhu DP1 a vnější povrch je třídy reakce na oheň C, pokud mnoţství uvolněného tepla je větší neţ 150 MJ, nejvýše však 350 MJ z 1 m2 z plochy stěny. Projektová dokumentace byla zpracována v souladu s ČSN 73 08. Navrţené úpravy neovlivnily původní řešení poţární bezpečnosti objektu, neboť se týkají pouze vnějších povrchů obvodových stěn. Není řešeno dělení do poţárních úseků, neboť není do vnitřních konstrukcí zasahováno. 30

4. Ekonomické zhodnocení realizovaných opatření 4.1 Výpočet tepelných vlastností konstrukcí Výpočet tepelně technických vlastností konstrukcí je proveden podle předpisu ČSN 73 0540 „Tepelná ochrana budov― a v souladu s ČSN EN ISO 13788 a ČSN EN ISO 6946. Výpočty jsou provedeny výpočtovým postupem " Teplo "fy. SVOBODA (viz příloha č. 2). Hodnoceny byly pouze konstrukce, kterými dochází k úniku tepla a mají tedy vliv na spotřebu tepla na vytápění. Skladby jednotlivých stavebních konstrukcí jsou udávány směrem od interiéru k exteriéru. Skladby byly stanoveny podle předloţené neúplné původní projektová dokumentace. Skladba původního stavu Střecha:

Strop nad TP:

- dutinový panel

190 mm

- PVC tuhý

- minerální plsť

100 mm

- potěr cementový

- vzduchová mezera

5 mm 30 mm

- A 400 H

- plynosilikátové desky

60 mm

- Lignopor 5+20

250 mm

- cementový potěr

30 mm

- dutinový panel

190 mm

- malta vápenocementová

Průčelní panel:

5 mm

Štítový panel:


100 mm


150 mm


80 mm


80 mm


60 mm


60 mm

- minerální vlákna v roštu

60 mm

- plastové lamely

31

Stávající skladby: Střecha:

Strop nad TP:

- dutinový panel

190 mm

- PVC tuhý

- minerální plsť

100 mm

- potěr cementový

- vzduchová mezera

5 mm 30 mm

- A 400 H

- plynosilikátové desky

60 mm

- Lignopor 5+20

250 mm

- cementový potěr

30 mm

- dutinový panel

190 mm

- malta vápenocementová

Průčelní panel:

5mm

Štítový panel:


100 mm


150 mm


80 mm


80 mm


60 mm


60 mm

- lepicí stěrka - tepelný izolant EPS-F

5 mm

- lepící stěrka

100 mm

- tepelný izolant EPS-F

- lepící stěrka se sklotextilní s. 3 mm

- lepící stěrka se klotextilní s.



- probarvená omítka

2 mm

- probarvená omítka

32

5 mm 100 mm 3 mm 2 mm

4.1.1 Tepelně technické vlastnosti původních konstrukcí Tabulka č. 3 - Výsledky hodnocení tepelně technických vlastností původních konstrukcí Požadavek ČSN 73 0540-2

Vypočtený navržený

UN č.

Konstrukce

Požadovaná hodnota

Doporučená

(1)

hodnota

(2)

součinitel

Hodnocení

prostupu

navrženého

tepla

U

U [W/m2K] 1.

[W/m2K]

průčelní panel 0,38

0,56

nevyhovuje

0,38

vyhovuje

0,25

2.

štítový panel

3.

strop na TP (nad 1.NP)

0,60

0,40

1,04

nevyhovuje

4.

střecha

0,24

0,16

0,47

nevyhovuje

5.

okna (plastová s izolačním dvojsklem)

1,70

1,20

1,40

vyhovuje

6.

vchodové dveře (původní ocelové)

3,50

2,30

5,60

nevyhovuje

Označení: (1) – požadovaná hodnota součinitele prostupu tepla (ČSN 73 0540-2:2007) (2) – hodnota součinitele prostupu tepla vhodná pro energeticky úsporné budovy (ČSN 73 0540-2:2007)

Tepelně technické vlastnosti původních konstrukcí jsou převáţně nevyhovující a neodpovídají současným poţadavkům ČSN 73 0540 - 02. Lze však konstatovat, ţe stávající skladby obvodových konstrukcí vyhovují z hlediska nebezpečí vzniku kondenzace vodních par v konstrukci a na jejím povrchu. Tepelně technické vlastnosti stávajících konstrukcí odpovídají platným normám v době výstavby.

4.1.2 Energetická náročnost původního stavu budovy Celková potřeba tepla na vytápění Q podle ČSN EN ISO 13790, za předpokladu, ţe jsou otopná tělesa osazena TRV, je 2 512,5 GJ. Vztaţeno na 1 m2 podlahové plochy to představuje celkovou potřebu dodávané energie ve výši 117 kWh/m2, coţ odpovídá třídě energetické náročnosti C – vyhovující. Budova splňuje poţadavek vyhlášky 148/2007Sb. na energetickou náročnost, protoţe maximální přípustný limit pro vyhovující obchodní objekty je podle uvedené vyhlášky 120 kWh/m2 za rok.

33

4.1.3 Porovnání vypočtené energetické potřeby a skutečné spotřeby tepla na vytápění Stanovení modelu energetické potřeby stavby ( viz. § 5, odst. 7 vyhlášky 425/2004 Sb.) bylo provedeno podle ČSN EN ISO 13790, ČSN EN ISO 6946 a ČSN 73 0540. V tomto případě je uvaţována vstupní spotřeba tepla na vytápění za rok 2004, která činila 2444,1 GJ. Spotřeba tepla na vytápění objektu je upravena podle skutečných klimatických podmínek z podkladů ČHMÚ: Qskut. = 2708,0 GJ / rok Vzhledem ke skutečnosti, ţe na otopných tělesech byly osazeny ventily s termostatickými hlavicemi, lze vytápění ve výchozím stavu uvaţovat jako regulované. Výpočtová vnitřní teplota, resp. návrhová vnitřní teplota v zimním období, byla uvaţována ve výši θi = 20,0 °C. Potom vzhledem ke způsobu vytápění a intenzitě větrání 0,5 1/h vychází výchozí celková potřeba energie na vytápění podle ČSN EN ISO 13790 ve výši: Qvýp., výchozí = 2512,5 GJ / rok Rozdíl mezi skutečnou Qskut. a teoreticky vypočtenou Qvýp. současnou celkovou potřebou energie na vytápění je cca 7 %. Z uvedeného faktu vyplývá, ţe stanovené tepelně technické vlastnosti konstrukcí byly stanoveny s poţadovaným rozsahem přesnosti a tak bylo moţné s dostatečnou přesností navrhnout provedení dodatečných tepelných izolací.

34

4.1.4 Tepelně technické vlastnosti stávajících konstrukcí Tabulka č. 4 - Výsledky hodnocení tepelně technických vlastností stávajících konstrukcí Požadavek ČSN 73 0540-2

navržený

UN č.

Konstrukce

Požadovaná hodnota

(1)

Vypočtený

Doporučená hodnota

(2)

součinitel

Hodnocení

prostupu

navrženého

tepla

U

U [W/m2K] 1.

[W/m2K]

průčelní panel + DTI 100 mm 0,38

0,23

vyhovuje

0,23

vyhovuje

0,25

2.

štítový panel + DTI 100 mm

3.

strop na TP (nad 1.NP)

0,60

0,40

1,04

nevyhovuje

4.

střecha

0,24

0,16

0,47

nevyhovuje

5.

okna (plastová s izolačním dvojsklem)

1,70

1,20

1,40

vyhovuje

6.

vchodové dveře (nové plastové)

3,50

2,30

1,50

vyhovuje

Označení: (1) – požadovaná hodnota součinitele prostupu tepla (ČSN 73 0540-2:2007) (2) – hodnota součinitele prostupu tepla vhodná pro energeticky úsporné budovy (ČSN 73 0540-2:2007)

Tepelně technické vlastnosti stávajících konstrukcí jsou převáţně vyhovující a odpovídají současným poţadavkům ČSN 73 0540 - 02. Lze však konstatovat, ţe stávající skladby obvodových konstrukcí vyhovují z hlediska nebezpečí vzniku kondenzace vodních par v konstrukci a na jejím povrchu. Strop nad technickým podlaţím (1.NP) není moţné z hlediska stavebně-technického dodatečně zateplit. Realizace DTI by byla moţná pouze v komunikačních prostorech a technickém zázemí objektu. Zateplení by bylo nutné realizovat v případě tepelné nepohody v obytných místnostech v 1.NP. U střešní konstrukce byla jiţ v roce 2003 provedena rekonstrukce, kde bylo provedeno nové hydroizolační souvrství doplněné o tepelnou izolaci. Střešní plášť nevykazuje ţádné poruchy, proto není nutné do jeho skladby zasahovat. Zlepšení tepelného odporu konstrukce, tak aby vyhovovala současným poţadavkům, je doporučeno v případě pozdější rekonstrukce nebo opravy střechy. Celková potřeba tepla na vytápění Q podle ČSN EN ISO 13790, za předpokladu, ţe jsou otopná tělesa osazena TRV, je 1 717,0 GJ. Vztaţeno na 1 m2 podlahové plochy to představuje celkovou potřebu dodávané energie ve výši 99 kWh/m2, coţ odpovídá třídě

35

energetické náročnosti C – vyhovující. Budova splňuje poţadavek vyhlášky 148/2007Sb. na energetickou náročnost, protoţe maximální přípustný limit pro vyhovující obchodní objekty je podle uvedené vyhlášky 120 kWh/m2 za rok.

4.1.5 Kvalitativní zhodnocení realizovaných opatření Druhé termovizní měření povrchové teploty obvodového pláště objektu panelového domu bl. 571, v ulici J. Wolkera v Mostě po dodatečně provedeném zateplení izolačními hmotami a výměnou oken bylo provedeno dne 12. dubna 2010 v časných ranních hodinách při teplotě okolního vzduchu 5,8 C. Z důvodu srovnatelnosti bylo provedeno za podobných podmínek jako měření první. Na základě vizuálního porovnání výsledků z obou měření, které jsou zobrazeny v přiloţených termogramech, je moţné konstatovat, ţe došlo k významnému sníţení úniků tepla obvodovým pláštěm.

Obr. č. 4 - Boční stěna - horní část v r. 2005

Obr. č. 5 - Boční stěna - horní část v r. 2010

Obr. č. 6 - Boční stěna - dolní část v r. 2005 Obr. č. 7 - Boční stěna - dolní část v r. 2010

36

Obr. č. 8 - Vchod č. 399 - horní část v r. 2005 Obr. č. 9 - Vchod č. 399 - horní část v r. 2010

Obr. č. 10 - Vchod č. 398 - horní část v r. 2005 Obr. č. 11 - Vchod č. 398 - horní část v r.2010

Obr. č. 12 - Boční stěna - horní část v r. 2005 Obr. č. 13 - Boční stěna - horní část v r. 2010

Z uvedených obrázků je vidět patrný rozdíl tepelně izolačních poměrů pláště domu v roce 2005 a v roce 2010. Dodatečným zateplením izolačními hmotami jednoznačně došlo k odstranění tepelných mostů, a to především nad okny a v bočních stěnách domu.

37

4.2 Ekonomická efektivnost projektu Investicí do zateplení obvodového pláště domu došlo k výraznému zamezení úniků tepla, které se následně projevilo ve sníţení mnoţství energie potřebné k jeho vytápění. Z ekonomického hlediska jsou podstatné především úspory nákladů vynaloţených za dodávky tepla. K zhodnocení ekonomické efektivnosti investice bylo vyuţito několika obecně poţívaných ukazatelů . Výpočet ukazatele prosté doby návratnosti vloţených prostředků byl proveden při uvaţování následujících podmínek:

Cena dodávaného tepla………….……….

361 Kč/GJ (cena tepla v roce 2010)

Celková moţná úspora energie ………….

(2 512,5 – 1 717,0) = 1 291,5 GJ

Ušetřené mnoţství energie ………………

1 291,5 GJ

Cena ušetřené energie ……………………

466 232,- Kč/rok

Cena navrţených opatření ……………….

11 381 766,- Kč

Prostá doba návratnosti ………………….

11 381 766 / 466 232 = 24,4 let

Prostá návratnost vloţených investičních prostředků je téměř 25 let. Jedná se však o ukazatel statický, který byl stanoven na základě současných cen energie a stavebních prací. V důsledku toho má do jisté míry omezenou vypovídací schopnost. Z důvodu objektivizace výsledku je potřeba při výpočtu rozloţit efekty v čase (metodou cash-flow) a současně zohlednit proměnlivou hodnotu peněz, tj. eliminovat vliv inflace diskontováním budoucích finančních toků. Proto bylo přistoupeno k výpočtu některých dynamických ukazatelů, jako je např. diskontovaná návratnost, čistá současná hodnota nebo vnitřní výnosové procento.

38

Pro zjednodušení výpočtu dynamických ukazatelů bylo uvaţováno s následujícími podmínkami: Doba ţivotnosti zateplení ………………….

30 let

Celková hodnota investice …………………..

11 381 766,- Kč

Roční výnos …………………………………

466 232,- Kč

Diskontní sazba ……………………………..

3%

Výsledné hodnoty ukazatelů, jejichţ výpočty jsou uvedeny v příloze č. 3 a 4 , jsou pak následující: Diskontovaná doba návratnosti ……………… Čistá současná hodnota (NPV) ……………… Vnitřní výnosové procento (IRR) …………….

45 let - 2 243 413,03 Kč irelevantní

Na základě výše uvedených výsledných hodnot vybraných ekonomických ukazatelů se jeví investice do zateplení jako jednoznačně neefektivní. Reálná doba návratnosti je aţ o polovinu delší neţ průměrná ţivotnost zateplení a čistá současná hodnota vloţené investice se pohybuje v rovině záporných čísel. Z těchto důvodů je výpočet vnitřního výnosového procenta v daném případě irelevantní. Na druhé straně je třeba vzít v úvahu některé skutečnosti, které mohou do budoucna vývoj sledovaných ukazatelů zásadně ovlivnit či zvrátit. Lze zcela reálně předpokládat, ţe očekávaný nárůst cen energií, z důvodu omezených energetických zdrojů, stejně tak jako růst cen stavebních prací vlivem zvýšené sazby DPH, přispějí k výraznému zvýšení hodnoty očekávaných příjmů. Kromě výše uvaţovaných úspor za ušetřenou energii by bylo moţné ve výpočtu kalkulovat i s dalšími moţnými efekty, jako je například sníţení provozních nákladů na běţnou údrţbu obvodového pláště. Dále by bylo moţné, na 39

základě vývoje cen energií v minulých letech, modelovat nejrůznější prognózy cenového vývoje pro období budoucí. Na základě těchto hypotéz by se pak dala modifikovat řada dalších variant vstupních podmínek a následně porovnávat, jakým způsobem by se vypočtené hodnoty ukazatelů do budoucna měnily. Vzhledem však k tomu, ţe se v daném případě jedná o bytový dům - tedy nepodnikatelský subjekt, nelze se při rozhodování o investici do zateplení striktně řídit pouze hodnotou ekonomických ukazatelů. Kromě úspory finančních prostředků za spotřebu tepla a kromě stále více potřebné úspory omezených energetických zdrojů, které směrem do budoucna budou stále více nabývat na významu, je třeba vyzdvihnout i další - mimoekonomické přínosy posuzované investice. Jedná se zejména o pozitivní dopady do oblasti ţivotního prostředí, které v současnosti stojí rovněţ v popředí celospolečenského zájmu. Sníţení potřeby tepla na vytápění se odrazí ve sníţení emisí produkovaných při jeho výrobě. Dopad realizované investice do zateplení není zanedbatelný ani z pohledu zlepšení kultury bydlení. Na základě výše uvedených skutečností nezbývá neţ investice do zateplování bytového fondu plně doporučit.

40

Závěr Ve své bakalářské práci jsem se snaţil prokázat, ţe investice do zateplení budov, jejichţ počet v posledních letech cíleně vzrůstá, mají své opodstatnění a přinášejí značné úspory tepelné energie. Toto tvrzení se opírá o posouzení stavu před a po realizaci opatření k zamezení tepelných ztrát u vytipovaného objektu, konkrétně panelového domu, a je podloţeno kvalifikovaným výpočtem úspory tepla. Kromě tohoto výpočtu je pak sníţení úniků tepla pro ilustraci zdokumentováno i v grafickém vyjádření, a to porovnáním výsledků z termovizního měření, které bylo provedeno před a následně po realizaci výše zmíněných opatření. Příklad je demonstrován na jednom z panelových domů v Mostě, který je výstavbou panelových sídlišť typický. Na základě zapůjčené dokumentace jsem prostudoval genezi prací, které byly realizovány v souvislosti s celou akcí sanace obvodového pláště domu. V první fázi prací proběhl stavebně technický průzkum, na jehoţ základě byly diagnostikovány poruchy dotčeného objektu. Současně bylo uskutečněno první termovizní měření. Zjištěné skutečnosti slouţily jako podklad pro zpracování projektové dokumentace s návrhem na opatření k zamezení tepelných ztrát. V rámci realizace těchto opatření byla provedena sanace obvodového pláště (zateplení systémem ETICS) a částečná výměna výplní otvorů (vchodové dveře, okna 1.PP). Po dokončení všech stavebních prací proběhlo druhé termovizní měření. Jiţ na základě vizuálního porovnání termogramů z prvního a druhého měření bylo moţné jednoznačně usuzovat, ţe úniky tepla pláštěm domu razantně poklesly. Pro potřeby ekonomického zhodnocení realizovaných opatření však bylo třeba tyto úspory konkrétně kvantifikovat. Z tohoto důvodu bylo přistoupeno k výpočtu a porovnání tepelných vlastností původních a stávajících konstrukcí hodnocené budovy. Výpočet byl zpracován pomocí výpočtového programu v souladu s příslušnými platnými normami. Generované výsledky ukázaly původní konstrukce jako převáţně nevyhovující a neodpovídající platným normám. Přestoţe celková energetická náročnost budovy (tj. 117 kWh/m2) odpovídala třídě C – vyhovující, pohybovala se jen těsně pod její horní hranicí (tj. max. 120 kWh/m2). Tento stav byl výsledkem jiţ dřívější výměny původních dřevěných oken za plastová a zateplení štítových panelů. Porovnáním modelově

41

vypočtené energetické potřeby stavby se skutečnou spotřebou tepla na vytápění v konkrétním roce 2004 bylo zjištěno, ţe skutečná spotřeba tepla byla cca o 7 % vyšší neţ spotřeba teoreticky vypočtená, čímţ byla účelnost návrhu provedení dodatečných tepelných

izolací

opodstatněna.

Hodnocení

technických

vlastností

obvodových

konstrukcí, které byly sanací dotčeny, vykazovalo následně takové hodnoty součinitelů prostupu tepla, ţe je bylo moţné označit jiţ jako vyhovující a odpovídající platným normám. Celková potřeba tepla na vytápění podle platné normy poklesla po realizaci stavby z 2 512,5 GJ na 1 717 GJ (tj. cca o 30%), vztaţeno na 1 m2 podlahové plochy to představuje pokles celkové potřeby dodávané energie ze 117 kWh/m2 na 99 kWh/m2. Na základě vypočteného poklesu potřeby tepla na vytápění budovy byla vyčíslena prostá doba návratnosti vloţených investičních prostředků, a to na necelých 25 let. Ekonomická efektivnost prostředků tohoto projektu byla dále hodnocena pomocí výpočtu relevantních dynamických ukazatelů ekonomické efektivnosti investic, tj. diskontované doby návratnosti, čisté současné hodnoty investice a jejího vnitřního výnosového procenta. Přestoţe výsledky hodnocení z pohledu těchto ukazatelů nevyšly jako příznivé, je nutné efektivnost investice posuzovat v širším kontextu. Při hodnocení je nutné vzít v úvahu nejen předpokládaný cenový a daňový vývoj očekávaný v příštích letech, který můţe hodnotu posuzovaných ukazatelů výrazně pozměnit, ale téţ přínosy, které se projeví v rovině mimoekonomické. Jedná se především o dopady do ţivotního prostředí z důvodu sníţení emisí při výrobě tepla nebo o zvýšení kultury bydlení. Závěrem lze tedy konstatovat, ţe zateplení budov obecně přináší významné úspory tepla, které se do budoucna projeví jednak ve sníţení finančních nákladů na vytápění, ale především v úspoře potřebné vlastní energie. Vzhledem k omezeným energetickým zdrojům a neustále rostoucím cenám energií jsou tyto úspory celosvětovou prioritou. Současná energetická politika státu a EU, která je danou situací ovlivněná, se na realizaci energeticky úsporných opatření orientuje. Motivace k jakýmkoli investicím, ústícím do energetických úspor, která je ze strany státu podpořena soustavou dotačních opatření, je nanejvýš ţádoucí a v posledních letech mohutně vyuţívaná ze strany investorů.

42

B. Praktická část

43

Objednavatel: Bankovní institut vysoká škola Nároţní 2600/9 158 00 Praha

ZPRÁVA O TRŢNÍM HODNOCENÍ

Byt č. p. 2824/49 V bytovém domě č.p. 290 J. Vrchlického 434 01 Most

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění 13.6.2011

44

Obsah zprávy: Úvodní list ……………………………………………………………………..

44

Obsah …………………………………………………………………………..

45

Průvodní dopis ………………………………………………………………….

46

Popisné informace ………………………………………………………………

48

Analýza nevyššího a nejlepšího vyuţití ………………………………………...

49

Ocenění …………………………………………………………………………

51

Závěr ……………………………………………………………………………

56

Omezující podmínky a předpoklady ……………………………………………

58

Osvědčení ………………………………………………………………………

60

Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí ……………………………………………………

61

Snímek katastrální mapy ………………………………………………………..

63

Fotodokumentace oceňovaného bytu …………………………………………..

64

Snímky nabízených nemovitostí v porovnávací metodě ……………………….

65

45

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 13.června 2011 Oznamuji Vám, ţe jsem uskutečnil trţní ocenění majetku označeného jako byt č. p. 2824/49 uvedený na listu vlastnictví č. 10282, pro katastrální území Most II, obec Most, nacházející se na adrese J. Vrchlického 2824, 434 01 Most, Česká Republika. V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 13. červnu 2011 a má slouţit jako nástroj cenové argumentace pro prodej bytu. Není mi známo, ţe by zpráva měla slouţit i pro jiné účely, jako např. zajištění úvěru či stanovení základu majetkové daně. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Mostě, na listu vlastnictví č. 10282, pro katastrální území Most II, obec Most. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 13.6.2011 je přílohou této zprávy. Trţní hodnotou se rozumí cena, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

46

Oceňovaný majetek není ke dni zpracování této zprávy nijak komerčně vyuţíván. Majetek jsem cenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Z tohoto důvodu zpráva nezohledňuje ţádné skutečnosti, které mají vliv na trţní hodnotu. Byt je v absolutním vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, ale podléhá právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek dobře znám, protoţe zde jiţ více neţ 10 let bydlím. Při jeho ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: • polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku • technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav • nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku • převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu • prodeje, poptávkové a nabízené ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě • očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku • předmětem ocenění není majetek jako je vnitřní zařízení, technologie související s budovami a stavbami, nýbrţ pouze budovy, stavby a pozemky.

47

Popisné informace Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. 2824/49 se nachází v širším intravilánu města Most, při hlavní třídě Budovatelů. Okolní zástavba je převáţně bloková ve stáří zhruba 40 let. Byt se nachází v dochůdné vzdálenosti od centra města s náměstím, kde je kompletní občanská vybavenost (banky, obchody, kulturní zařízení atd.). Dopravní obsluţnost je velice dobrá. Zastávka tramvaje je v těsné blízkosti bytového domu a zastávka autobusu je také v dochůdné vzdálenosti. Parkování je zde na volných veřejných prostranstvích, ale kapacita parkovacích míst zdaleka neodpovídá potřebám místních obyvatelů. V nejbliţší budoucnosti bude tento problém částečně řešen zvětšením kapacity parkovacích míst na úkor části městské zeleně. Projekt na tuto stavbu je jiţ zpracován. Oceňovaný majetek Dle podkladů poskytnutých od majitelů bytu a skutečností zjištěných na místě se dá usoudit, ţe hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě je zajištění bydlení majitelů bytu a v ţádném případě neslouţí k podnikatelské činnosti. Byt je prostorově vymezen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. K bytu se vztahuje příslušenství v podobě malého sklepního uzamykatelného prostoru v prvním podzemním podlaţí o velikosti 2 m2. Dále má majitel bytu právo na uţívání společných domovních prostor. Historie Podle dostupných informací byl bytový dům, v němţ se oceňovaný byt nachází, postaven po roce 1960. V souvislosti s privatizací bytového fondu došlo v roce 1999 k odkoupení bytů do osobního vlastnictví. Následně po té bylo započato s dílčími úpravami či rekonstrukcemi. První z nich proběhla v roce 2000, kdy byla realizována akce sanace a zateplení střechy. V roce 2002 došlo k výměně stupaček a leţatých rozvodů. Dále pak byly částečně opraveny výtahy, avšak jejich kompletní rekonstrukce je plánována aţ na letošní rok. Poslední akcí, svým významem však zcela zásadní, byla v roce 2007 výměna původních dřevěných oken za plastová, v kombinaci se zateplením obvodového pláště.

48

Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl na pozemku, který není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. Byt Oceňovaný byt je přístupný přímo z hlavního schodiště. Vstup do bytu je zajištěn pravými dveřmi. Stávající dispozice bytu obsahuje dva pokoje a kuchyň s okny do ulice J. Vrchlického a jeden pokoj s okny na zeleň mezi panelovými domy. Tyto místnosti jsou napojeny na centrální halu, odkud se dostaneme do koupelny a WC. Byt je situován v 3 nadzemním podlaţí. Rekonstrukce Oceňovaný majetek je v současné době 10 let po celkové rekonstrukci. V rámci této akce byly kompletně zrekonstruovány vestavěné skříně, dále bytové jádro a koupelna, která byla současně zvětšena zaslepením jedné průchozí chodby. Došlo k výměně veškerého vybavení jako je WC, vana, umyvadlo atd. V kuchyni byla nainstalována nová kuchyňská linka s vybavením. V celém bytě je poloţena plovoucí podlaha.

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem toho názoru, ţe vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Objekt je okamţitě vyuţitelný jak pro potřebu bydlení vlastníka objektu, tak pro případný pronájem třetí osobě. Podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti je splněna.

49

Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutné nemovitost pronajímat za trţní nájemné nebo ji vyuţívat pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře nákladů za pronájem jiného porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe majitel má moţnost jiného bydlení, můţe být tento byt pronajat za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který z technického hlediska umoţňuje jeho vyuţívání. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe pronájem uvedené nemovitosti je za daných podmínek v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

50

Ocenění Úvod Ke stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v poslední době zaplaceny nebo alespoň nabízeny za porovnatelné typy majetku. V průběhu ocenění jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují rozdíly

ve stavu a vyuţitelnosti

oceňovaného majetku s ohledem na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová nebo-li výnosová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě příjmu z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na znovupostavení konkrétní nemovitosti jako nové. Tato část můţe být sníţena opotřebením a nebo jiným znehodnocením. Při stanovení aktuální trţní ceny jsem pouţil všechny tři typy ocenění.

Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty jako celku Při této analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem našel shodné byty se stejnými parametry

a v totoţném panelovém domě. Tyto byty byly v nejbliţší době

nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí ve stejné lokalitě v bezprostřední vzájemné blízkosti. Vzhledem k tomu, ţe se jednalo o nabídkové ceny, byl jsem nucen tuto skutečnost zohlednit koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi

51

cenou nabídkovou a realizovanou. Jako porovnávací jednotku jsem zvolil jeden čtvereční metr plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou např. datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

700 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

52

Aktuální trţní hodnota Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek A.Identifikační údaje pořadové číslo Byt č.p. 2824/49 Katastrální území Most II Obec Most Okres Most B.Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C.Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek 69,48 Prodejní cena Cena za jednotku X Datum transakce Korekce Upravená hodnota D.Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Absolutní Vlastnická práva vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle Bytová, územního plánu vícepodlaţní Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Ne Korekce Upravená hodnota E.Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Velmi dobrý Korekce Upravená hodnota

Porovnávaný majetek

1 Vrchlická ulice Most II Most Most



70 735 000 10 557 4/2011 1 10557

69 850 000 12 319 3/2011 1 12 319

70 679 000 9 700 4/2011 1 9 700

Nabídka 0,9 9 501 Absolutní vlastnictví 1 9 501



Nezjištěna 1 9 501 Bytová, vícepodlaţní 1 9 501 Ano 1 9 501



Ne 1 9 501

Ne 1 11 087

Ne 1 8 730

Velmi dobrá 1 9 501 Velmi dobrý 1 9 501

Velmi dobrá 1 11 087 Velmi dobrý 1 11 087

Velmi dobrá 1 8 730 Průměrný 1,05 9 166

53

Technické vybavení Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F.Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota

Průměrné Dobrá Omezený MHD Velmi dobrá 2. patro

Podíl hodnoty Jiná korekce pozemku Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky 10 150 Celková porovnávací hodnota 700 350 Zaokrouhleno 700 000

54

Horší 1,05 9 976 Dobrá 1 9 976 Omezený 1 9 976 MHD 1 9 976 Velmi dobrá 1 9 976 2. patro 1 9 976

Průměrné 1 11 087 Dobrá 1 11 087 Omezený 1 11 087 MHD 1 11 087 Velmi dobrá 1 11 087 přízemí 1,02 11 308

Průměrné 1 9 166 Dobrá 1 9 166 Omezený 1 9 166 MHD 1 9 166 Velmi dobrá 1 9 166 4. patro 1 9 166

Stejná 1 9 976

Stejná 1 11 308

Stejná 1 9 166

Obdobný 1 9 976

Obdobný 1 11 308

Obdobný 1 9 166

Příjmová metoda Nemovitosti, které jsou schopny generovat výnos, mohou být oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití této metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního příjmu z pronájmu majetku, a to v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetků pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem u této metody je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu dostaneme následně čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí metody přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V mých výpočtech jsem vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je

1 026 666 Kč. Podrobný popis výpočtů uvedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

55

AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Hrubý příjem – 7000 Kč/p.m * 12

84 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 10%

8 400 Kč

Efektivní hrubý příjem

75 600 Kč

Rezerva na renovace – odborný odhad

10 000 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitosti)

4 000 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

61 600 Kč

Kapitalizační míra (R)

6%

Trţní hodnota (V)

1 026 666 Kč

Trţní hodnota zaokrouhlená

1 030 000 Kč

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení nemovitosti jako nové. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu

je z části

nákladů na pořízení majetku jako nového odečtena částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky, není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe není moţné objektivně indikovat skutečnou trţní cenu veškerých nákladů, které byly vynaloţeny v minulosti.

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 13.6.2011. 56

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění, byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Trţní hodnota Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

700 000

80

560 000

1 030 000

20

206 000

N/A

0

0

Výsledná trţní hodnota

766 000

Zaokrouhleno

770 000

Tento typ majetku je běţně nabízen na trhu a je s ním obchodováno. Proto si myslím, ţe porovnávací metoda nejpřesněji vyjadřuje stav ekonomiky i konkrétní nabídku s poptávkou po stejném druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za směrodatnou a přisoudil jsem jí váhu 80% při ocenění současné trţní hodnoty. Tento typ majetku bývá často pronajímán, i kdyţ svým charakterem není typicky investiční a není u něj rozhodující schopnost vyprodukovat příjmy z pronájmu. Obvykle slouţí k účelu

zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace trţní hodnoty na základě

příjmové metody pro stanovení výsledné hodnoty není tolik podstatná a důleţitá a proto jsem jí přisoudil váhu 20%. Z důvodů, které jsem specifikoval v části Ocenění této zprávy, nebyla metoda nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku ke dni 13.6.2011 je

770 000 Kč (slovy: sedmsetsedmdesáttisíckorunčeských).

57

Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou zodpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a dále obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov

a staveb jsou uvedeny pouze pro

identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami, bez pouţití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-

58

formaldehydová, pojidla a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nepřebírá se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v této zprávě. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

59

Osvědčení Já níţe podepsaný tímto osvědčuji, ţe: 1.V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadové hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění tak, jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze dne 13.6.2011

___________________ Tomáš Miletič

60

Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí

61

62

Snímek z katastrální mapy

63

Fotodokumentace oceňovaného bytu

64

Snímky nabízených nemovitostí v porovnávací metodě Byt č. 1

65

Byt č. 2

Byt č.3

66

Objednavatel: Bankovní institut vysoká škola Nároţní 2600/9 158 00 Praha

ZPRÁVA O TRŢNÍM HODNOCENÍ

Panelový bytový dům Jiřího Wolkera č.p. 393 – 399 Most

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění 13.6.2011 67

Obsah zprávy: Úvodní list …………………………………………………………………….

67

Obsah …………………………………………………………………………. 68 Průvodní dopis ………………………………………………………………..

69

Popisné informace …………………………………………………………….

71

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ……………………………………… 73 Ocenění ………………………………………………………………………... 74 Závěr ………………………………………………………………………….. 79 Omezující podmínky a předpoklady ………………………………………….. 81 Osvědčení ……………………………………………………………………..

83

Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí ………………………………………………….

84

Snímek katastrální mapy ……………………………………………………… 86 Fotodokumentace oceňovaného domu ………………………………………..

87

Snímky nabízených nemovitostí v porovnávací metodě ……………………… 91

68

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 13.června 2011 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako:

Panelový bytový dům č.p. 393, 394, 395, 396, 397, 398, 399 uvedený na listu vlastnictví 6224, pro katastrální území Most II, obec MOST, ÚSTECKÝ kraj

nacházející se na adrese

Jiřího Wolkera 393-399, Most.

V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví bez existence věcných břemen či jiných moţných omezení vlastnického práva uţivatele, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 13.6.2011 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako informační podklad pro investiční rozhodnutí, tj. pro koupi bytového domu. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel, jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu Most, na listu vlastnictví č. 6224, pro katastrální území Most II, obec Most. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Ke dni ocenění, tj. 13.6.2011, byl uţíván převáţně komerčně jako bytový dům s nebytovými prostory v 1. podzemím podlaţí. Veškeré sjednané nájemné je trţní.

69

Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech zprávy. Zpráva zohledňuje skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, která vyplývá z uzavření nájemních vztahů. Dle výpisu z katastrálního úřadu a informací od pracovníků bytového druţstva Krušnohor, váţí se na oceňovaný majetek věcná břemena. Jedno ve prospěch České Spořitelny, jako zástava pro úvěr, druhé pro oprávněného Ministerstvo Financí České republiky. Ocenění věcných břemen není součástí této zprávy. Při výpočtu ceny uvaţujeme, ţe je majetek nabízen bez veškerých závazků a omezení, uvaţujeme tedy absolutní vlastnictví oceňovaného majetku. Absolutní vlastnictví je definováno, v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy, jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: • polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku • velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav • nejvyšší a nejlepší vyuţití • převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu • náklady na pořízení majetku jako nového, sníţené o jeho opotřebení • prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného podobného majetku v okolí i v celé lokalitě • očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní vybavení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých od SBD Krušnohor a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

70

Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek se nachází v obci Most v Ústeckém kraji. Současnou podobu získal Most ke konci šedesátých a na začátku sedmdesátých let dvacátého století, kdy byl původní, tzv. „Starý Most―, z důvodů těţby uhlí zbourán a jiţně postaveno zcela nové město. Obec se svým způsobem rázně odlišuje od podobných měst. Většina obyvatel bydlí v panelových domech. Z tohoto důvodu je v Mostě bydlení v rodinných domcích zastoupené menší měrou. Ve městě chybí historické centrum. Obec zároveň suţuje vysoká míra nezaměstnanosti, zhruba 14 %1), z důvodu útlumu těţebního průmyslu a menší poptávky po pracovních silách, neţ v době výstavby nového Mostu. V blízkosti panelového domu jsou dva parky, obchody, základní a mateřská škola, MHD, zastávka pro dálkové autobusy a vlakové nádraţí. Kapacita parkovacích míst je omezená, rozhledové poměry jsou dobré, okolí je bezkonfliktní, zeleň v okolí je udrţovaná, zpevněná příjezdová komunikace je ve vlastnictví města Most. Oceňovaný majetek Předmětem ocenění je soubor nemovitostí: -

bytový dům č.p.: 393, 394, 395, 396, 397, 398, 399

-

stavební pozemky: st. 6398/36, st. 6398/37, st. 6398/38, st. 6398/39, st. 6398/40, st. 6398/41, st. 6398/42

Předmětem ocenění nejsou: -

věcná břemena

Historie Historie panelového domu je úzce spjata s vývojem v mosteckém regionu. Jedná se o bydlení v panelovém domě o 8 nadzemních podlaţích. Byty byly určeny pro nové pracovní síly do těţkého, těţebního a chemického průmyslu. Záměrem byla výstavba druţstevního bydlení. Dům prošel několika rekonstrukcemi mezi lety 2000 aţ 2010. Na panelovém domě je provedeno zateplení střešního pláště. Další akcí byla výměna 1)

www.czso.cz

71

stávajících výplní tvorů za plastová pětikomorová okna. Největší akcí na tomto panelovém domě byla zcela jistě akce sanace obvodového pláště, včetně zateplení tohoto bytového domu. Bytový dům Panelový bytový dům je samostatný. Byl dostaven a zkolaudován v roce 1978. V roce 2002 prošla kompletní rekonstrukcí střecha, včetně klempířských výrobků (pozinkované oplechování). Po provedené rekonstrukci jiţ do objektu nezatéká. V roce 2008 byla celá budova zateplena systémem ETICS a zároveň byl dům z vnějších stran nově omítnut. Vnitřní nátěry, výtah a technická infrastruktura objektu jsou původní. Během místního šetření nebyly shledány závaţné vady na objektu, které by znesnadňovaly nebo znemoţňovaly uţívání objektu. Vybavení bytů je většinou původní, ze sedmdesátých let dvacátého století, bez modernizací či rekonstrukcí. Stavba je zaloţena na pásových základech a patkách, svislé konstrukce a stropy jsou montované z panelových bloků. Zrekonstruovaná střecha je plochá, bez poškození nebo viditelného opotřebení. Klempířské konstrukce jsou pozinkované, bez vad či opotřebení. Okna jsou plastová s pětikomorovým systémem. Vnitřní povrchy v budově jsou původní, nevzhledné. Vnější povrchy byly inovovány v roce 2008 v souvislosti se sanací obvodového pláště. V témţe roce byly dovyměněny zbylé sklepní výplně otvorů (okna, vchodové dveře). Potrubí – vodovod, kanalizace a plyn, jsou litinová, ke konci ţivotnosti, ovšem stále funkční. Ohřev vody a vytápění je centrální - z parovodu. Výtah je původní, vyţadující výměnu za moderní a bezpečný typ. Vnitřní vybavení bytů a bytová umakartová jádra jsou doslouţilá. Elektrická síť je zastaralá, nesplňující nároky moderního bydlení. Do domu je zavedena kabelová televize a internet. Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: -

-

celkem 161 bytových jednotek o dispozicích 

2+0 celkem 49 bytů; jeden byt o rozloze 40 m2







komerčně vyuţitelné plochy 201 m2; kadeřnictví, obchod se smíšeným zboţím, obchod s textilem. 72

Nájemníci mají k dispozici prádelnu, sušárnu a sklepní kóje. Cena za příslušenství je součástí ceny bytu.

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos, jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kriteria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné a odpovídá územně plánovací dokumentaci. Moţnosti vyuţití bytového domu mohou být různé. Nájemníkem můţe být osoba ekonomicky aktivní nebo se lze díky poměrně nízkým cenám bytů zaměřit na ekonomicky neaktivní občany, jako např. starobní nebo invalidní důchodce, pro které by bylo bydlení v uvedeném domě dostupné. Potíţe můţe přinést pouze společné sociální zázemí (kočárkárna, sušárna, mandl, apod.) pro několik nájemníků. Vzhledem ke skutečnosti, ţe dům je rekonstruován, nebylo by právě nejlepším vyuţitím objektu bydlení pro sociálně nepřizpůsobivé občany. V případě potřeby zajištění ubytování pro pracovníky ze zahraničí můţe bytový dům slouţit jako dlouhodobé ubytovací zařízení. Jelikoţ v Mostě a blízkém okolí nabídka bytů výrazně převyšuje poptávku, zajištění plné obsazenosti by představovalo značné potíţe.

73

Ocenění Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Porovnávací metoda – analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda – analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda – analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pozemek byl oceněn na základě hodnoty převzaté z cenové mapy, protoţe v Mostě není obvyklý prodej nebo koupě pozemků pro výstavbu panelového domu. Pro ocenění stavby jsem pouţil všech tří metod.

Porovnávací metoda Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vzal v úvahu byty, které byly v Mostě v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto byty jsou obdobné jako byty v oceňované nemovitosti. Společné prvky tedy jsou - částečná rekonstrukce panelového domu včetně zateplení, původní nerekonstruovaný byt, lokalita přímo v Mostě. Jelikoţ nabídka homogenních bytů je vysoká, je porovnávací metoda velmi přesná. Vzhledem k tomu, ţe se jednalo o nabídky, zohlednil jsem tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými cenami (0,85). Pro

74

analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

51 160 000 Kč. Stanovení hodnoty bytového domu porovnávací metodou bylo provedeno výpočtem, a to na základě přímého porovnání cen bytových jednotek. Jako srovnávací nemovitosti byly nejvhodnější byty v ulicích Wolkera, Ševčíka, Husa, Jaroše, Okruţní, Vrchlického a Moskevská. Uţitná plocha těchto nemovitostí činí 55 – 76 m2. Porovnávací metodou jsem indikoval hodnotu na 1 m2 uţitné plochy 4890 Kč. Tato hodnota pak byla pronásobena celkovou plochou bytů. V ceně za 1 m2 se neprojevila velikost celkové bytové jednotky. Jediným faktorem, který je potřeba brát v úvahu při indikaci celkové ceny komplexu, je umístění bytu, tedy v jakém podlaţí se nachází. Méně ţádoucí je bydlení v prvním nadzemním podlaţí, částečně pak v posledním, tedy osmém nadzemním podlaţí. Tento faktor jsem zohlednil váţeným průměrem, kdy sráţkovým koeficientem 10 % jsem upravil hodnotu bytů v 1. NP a 5 % sráţkovým koeficientem hodnotu bytů v posledním 8.NP.

75

Porovnávací hodnotu bytu o ploše 76 m2 jsem zjistil následujícími výpočty. Uvedeny jsou pouze faktory, ve kterých se porovnávané nemovitosti lišily. Most Jiřího Wolkera 393-399

Most

Most

Husa

Jaroše

x

x

x

x

základní cena v Kč

x

350 000

369 000

370 000

399 000

plocha bytu [m2] cena za 1 m2 plochy bytu

76 x

68 5 147

68 5 426

70 5 286

72 5 542

koeficient pro zdroj

x

*0,85

*0,85

*0,85

*0,85

Faktor přírodní lokalita poloha v obci technická hodnota umístění - podlaţí

x x x x

*1 *1,02 *0,98 *1,1

*1 *1,02 *1 *1,1

*1 *1,03 *1 *1,02

*1,01 *1,02 *1 *1

upravená cena za m2 v Kč

x

4 810,58

5 175,23

4 720,20

4 852,67

Obec Ulice čp/čo

průměrná hodnota z m2 výsledná cena oceňované nemovitosti výsledná cena po zaokrouhlení

Most

Most

F. Malíka Vrchlického

4 890 Kč 371 640 Kč 372 000 Kč

Z těchto výpočtů byla zjištěna cena za 1 m2, tedy 4890 Kč/m2. V dalších výpočtech byla vynásobena cena za 1 m2 velikostí plochy jednotlivých bytů na jednotlivých nadzemních podlaţích. podlaţí:

dispozice bytů

plocha bytů

výpočet hodnoty

1NP: 8.NP: 2.-7. NP:

4+1, 3+1 3+1, 3+1, 2+0 3+1, 3+1, 2+0

102+76 m2 76+76+40 m2 76+76+40 m2

1*178*4890*0,92) 783 378 3) 1*192*4890*0,95 891 936 6*192*4890*1 5 633 280

suma za 1 č.p. (vchod) 7 308 594 * 7 (č.p.) = 51 160 158 Kč, po zaokrouhlení 51 160 000 Kč.

2) 3)

sráţka za 1.NP – 10 % - koef 0,9 sráţka za poslední NP – 5 % - koef 0,95

76

hodnota

7 308 594

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku, v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následovně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla následně stanovena na základě nabídky realitních kanceláří za pronájem jednotlivých bytů a nebytových prostorů. Ve výpočtu se neuvaţují náklady na energie, vodné, stočné, odpady atd., tzv. studené nájemné, které si nájemník obvykle hradí sám nebo je náklad rozpočítáván mezi ostatní nájemníky. Cena za pronájem nebytových prostor odpovídá trţnímu nájemnému v dané lokalitě. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

86 246 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uvedený v následující tabulce.

77

Příjmová metoda - přímá kapitalizace Byty Komerční prostory Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

90 Kč*10 112 m2 * 12 100 Kč*201 m2 * 12

10 920 960 Kč 241 200 Kč 11 162 160 Kč

15 %

1 674 324 Kč

Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu a opravy Pojistné Daň z nemovitosti Náklady na správu majetku Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

9 487 836 Kč 2 791 000 Kč 41 300 Kč 50 000 Kč 206 300 Kč 156 500 Kč 3 245 100 Kč

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

6 233 736 Kč 1 059 000 Kč 5 174 736 Kč

Kapitalizační míra

6%

Indikovaná hodnota Zaokrouhlená hodnota

86 245 600 Kč 86 246 000 Kč

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku přepočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejného materiálu, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty

vyplývající

z fyzické

opotřebovanosti

a

funkční

nebo

ekonomické

nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány: • technické/fyzické opotřebení • funkční nedostatky • ekonomické nedostatky.

78

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

106 754 416 Kč. Následující tabulka indikuje výpočty oceňovaného majetku nákladovou metodou. Nákladová metoda Zastavěná plocha:

1743,93 m2

Obestavěný prostor:

43 966,93 m2

Výška podlaţí:

2,8 m

Základní ţivotnost:

100 let

Základní ţivotnost:

2011 – 1978 = 33 let

Skutečné opotřebení:

58 % , počítáno analytickou metodou

Základní cena:

ZCU = ZC*k1*k2*k3*k4*k5*ki ZCU = 5720,82 Kč/m2

Nedostatky: nekvalitní usazení panelů, absence akustických izolací. Rekonstrukce v letech 2000 aţ 2010 (viz kapitola bytový dům). Cena zjištěná nákladovou metodou: (43 966,93 * 5720,82)*0,42=105 816 416 Kč Cena pozemku V okrese Most se nenachází ţádný shodný pozemek vhodný pro porovnávací metodu z důvodu pozastavení výstavby panelových domů. Proto jsem byl nucen pozemek ocenit dle cenové mapy: 268 m2 * 500 Kč/m2 * 7 = 938 000 Kč .

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na obvyklou cenu majetku bez věcných břemen, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 13.6.2011.

79

Trţní hodnota Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

51 160 000

80

40 928 200

Příjmová metoda

86 246 000

10

8 624 600

Nákladová metoda

106 754 000

10

10 675 000

Výsledná trţní cena

60 227 600Kč

Zaokrouhleno

60 230 000 Kč

Pozn. V nákladové ceně je započítána cena pozemku dle cenové mapy.

Oceňovaný majetek není sice přímo obvykle obchodován, lze ovšem trţní cenu spočítat dílčími výpočty, a to porovnáním hodnoty bytových jednotek. V tomto případě by mohla být cena zvýšena synergickým efektem, protoţe je na trhu v ČR ojedinělé vlastnit jeden samostatný panelový dům se 161 bytovými jednotkami. Nejvhodnější a nejuznávanější je metoda přímého porovnání, proto je indikována do výsledné ceny s váhou 80 %. Nákladová metoda obvykle neodráţí trţní prostředí. Hodnota nemovitostí, určovaná výnosovou metodou, je v ČR obvykle niţší, z důvodu narušení trhu s bydlením regulacemi, státními zásahy a sloţitou, pomalou a neefektivní vymahatelností práva. V tomto případě však vyšla tato hodnota vyšší, neţ hodnota určená metodou porovnávací. Otázkou pouze je, zdali by neobsazenost ve výši 15 % byla reálně moţná, neboť v takovém případě by tato nová nabídka silně ovlivnila místní trh nájemného. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je k 13.6.2011 reprezentovaná částkou:

60 230 000 Kč (slovy: šedesátmilionůdvěstětřicettisíckorunčeských). Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovaného majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván.

80

Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek poskytnutých sluţeb.

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov

a staveb jsou uvedeny pouze pro

identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami, bez pouţití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová, pojidla a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nepřebírá se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

81

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v této zprávě. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

82

Osvědčení Já níţe podepsaný tímto osvědčuji, ţe: 1.V současné době, ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadové hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění tak, jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze dne 13.6.2011

___________________ Tomáš Miletič

83

Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí

84

85

Snímek katastrální mapy

86

Fotodokumentace panelového domu

87

88

89

90

Snímky nabízených nemovitostí v porovnávací metodě

91

92

C. Analytická část

93

Charakteristika regionu Město Most leţí v Ústeckém kraji, který se rozkládá na severozápadě České republiky. Severozápadní hranice kraje je zároveň i státní hranicí se Spolkovou republikou Německo, konkrétně se spolkovou zemí Sasko. Mimo to sousedí s dalšími kraji, a to s krajem Libereckým, Karlovarským a z malé části i s kraji Plzeňským a Středočeským. Hospodářský význam kraje je historicky dán značným nerostným bohatstvím. Nacházela se zde například významná loţiska rud, kvalitních sklářských a slévárenských písků nebo stavebního kamene. Nejvýznamnější surovinu však bezesporu vţdy představovala rozsáhlá loţiska hnědého uhlí, a to zvláště na Mostecku, které se tak stalo přirozeným centrem pánevních okresů. Na těchto základech byla v průběhu uplynulých let vybudována vysoce rozvinutá průmyslová výroba,

která se soustředila především

v Podkrušnohoří (rozsáhlé průmyslové aglomerace v bývalých okresech Chomutov, Most, Teplice a Ústí nad Labem). Z odvětví měla významné postavení energetika, těţba uhlí, strojírenství, chemický a textilní průmysl. Všechny tyto činnosti v minulosti ovlivnily nejen kvalitu ţivotního a sociálního prostředí, sídelní a vzdělanostní strukturu obyvatelstva regionu, ale v souvislosti s nimi došlo také k rozsáhlé devastaci území. V současné době patří tento region k regionům s dlouhodobě nejniţší dynamikou ekonomického výkonu na jednoho obyvatele v rámci celé ČR. Nedostatečný ekonomický růst v regionu se negativně odráţí také v zaměstnanosti zdejšího obyvatelstva. Míra nezaměstnanosti této oblasti vysoce překračuje celorepublikový průměr. Váţnost situace dokladuje i vymezení regionu mezi tzv. slabé, resp. strukturálně postiţené regiony. Mostecko tvoří nedílnou součást problematického regionu, se všemi jeho klady i zápory. Jedná se o oblast s vysokou koncentrací průmyslu a obyvatelstva. Okres Most se svými 467 km2 rozlohy řadí spíše k menším okresům v kraji, avšak s poměrně velkým počtem obyvatelstva . Co do hustoty osídlení patří okres Most spolu s Teplicemi a Ústím nad Labem k nejhustěji osídleným okresům. Na jeho území sídlí 26 obcí, z toho 6 měst. Vůbec nejvyšší hustotu osídlení z celého regionu má město Most, a to 333 obyvatel na km2, coţ je 2,5 násobek celostátního průměru. Ţivot celého města i širšího regionu

94

donedávna ovlivňoval především těţký průmysl, hornictví a chemie. S ekonomickými změnami na začátku 90. let minulého století přišla i doba ke změně orientace na průmysl lehký a především na sluţby. V samotném hornictví pak jiţ nejde jen o otevřené povrchové doly, ale také o odstraňování následků těţby, tedy o rozsáhlé rekultivace. V okolí Mostu opět - stejně tak jako ve středověku - zraje víno a roste ovoce. Okolí města je protkané soustavou vodních nádrţí. Tak jako se v posledních letech změnila tvář města, změnila se i struktura sféry obchodu a sluţeb a její nabídka. Původní zavedené obchody změnily majitele i sortiment. S rostoucí sítí supermarketů vzrostla i konkurence, která je hnacím motorem většinou pozitivních změn, promítajících se do stavebního rozvoje města, resp. jeho komerčních částí. Spojení s okolním světem zajišťují městem procházející silniční a ţelezniční vysokokapacitní mezinárodní komunikační tahy. Město Most leţí 90 km od hlavního města Prahy a jeho strategicky výhodnou polohu podtrhuje i blízkost státní hranice se SRN. Operativnost dopravní obsluţnosti zvyšuje moţnost vyuţít vlastní letiště. Dopravě v samotném městě pomáhají moderní široké komunikace, mnoţství kruhových objezdů, síť městské hromadné dopravy s páteřní tramvajovou tratí, která spojuje Most se sousedním Litvínovem. Na Mostecku provozuje podnikatelskou činnost téměř 22,5 tisíce ekonomických subjektů, z toho 2,5 tisíce obchodních společností a druţstev. K největším zaměstnavatelům v regionu patří společnosti CZECH COAL, a.s. (bývalá Mostecká uhelná společnost a.s.) a UNIPETROL RPA, s. r. o. (bývalý Chemopetrol, a.s.). Ačkoliv mají obě tyto společnosti své kořeny hluboko v minulosti, v posledních letech se etablovaly do moderních prosperujících firem, které i dnes sehrávají strategickou úlohu na poli ekonomického i sociálního rozvoje Mostecka. CZECH COAL, a.s. Průmyslová těţba hnědého uhlí na Mostecku má počátky jiţ na konci 19. století, kdy začaly vznikat první těţařské společnosti. Do tohoto období lze datovat vznik základů současných společností působících v daném resortu. Jednou z nich je i skupina CZECH COAL, která sestává z několika společností. Jedná se především o společnost Czech Coal a.s., obchodníka s energetickými komoditami, především s hnědým uhlím, elektrickou energií a povolenkami na emise skleníkových plynů. Dále jsou to dvě těţařské společnosti - Vršanská uhelná a.s., která disponuje uhelnými zásobami s nejdelší ţivotností v České republice v rámci stávajících územních limitů a Litvínovská uhelná a.s. s největšími 95

uhelnými zásobami v České republice. V neposlední řadě lze jmenovat také servisní společnost Coal Services a.s., která poskytuje sdílené sluţby technického charakteru. Do skupiny rovněţ patří řada obsluţných společností a majetkové účasti v regionálních teplárnách. Skupina zaměstnává přes 5 800 pracovníků převáţně z Mostecka. UNIPETROL RPA, s.r.o. Tato společnost, která vnikla postupnou transformací a sloučením několika společností, má letitou historii, jejíţ počátky lze zaznamenat jiţ v období 2. světové války. Je dceřinou společností akciové společnosti UNIPETROL, která patří k hlavním hráčům v oblasti zpracování ropy a petrochemie ve střední a východní Evropě. V současné době se řadí k nejvýznamnějším výrobním podnikům v ČR. Je jedním z největších výrobců a obchodníků s rafinérskými, petrochemickými a agrochemickými produkty (motorová paliva, topné oleje, asfalty, močovina, alkoholy, polyetylen atd.). Společnost zaměstnává bezmála 2 tisíce zaměstnanců z Mostecka a okolí. Prioritou pro další rozvoj regionu je zaměřit se na zvýšení atraktivity pro podnikání a příliv investic (dopravní dostupnost, nabídka prostor, území pro podnikání, zvýšené vyuţití inovací, výzkum a vývoj). Nezbytným předpokladem k tomuto rozvoji je vytvoření podmínek ze strany regionálních subjektů a především z úrovně vládních koncepcí. Trh s nemovitostmi Trh s nemovitostmi v bývalém okrese Most je limitován malou kupní silou občanů zde ţijících, neboť Mostecko patří k regionům s nejvyšší nezaměstnaností v ČR. Proto mnoho lidí zde obchoduje díky úvěrové politice bank a větší dostupnosti hypoték pro obyvatele. Vzhledem ke vstupu České republiky do Evropské unie se mírně navýšila cena za nemovitosti. Regionální segmentace Mostecký region lze z hlediska trhu rozdělit na 3 segmenty, tj. vlastní město Most, město Litvínov a dále přilehlé okolní obce, včetně rekreační oblasti v horách.

96

Město Most Pozemky Proluky V centru města se ţádné volné proluky momentálně nenacházejí. Jediná moţnost výstavby v centru je rekonstrukce stávajících objektů nebo výstavba na úkor městské zeleně (parky). Poslední volné místo bylo vyuţito k prodeji a následné výstavbě nákupního centra „CENTRÁL―, v bezprostřední blízkosti náměstí. V širším intravilánu města je volných proluk několik. Obecně lze říci, ţe nabídka pokrývá poptávku. Reálnou moţností vzniku nových proluk do budoucna se jeví demolice současných zastaralých a nevyuţívaných objektů (např. kulturní středisko Zahraţany, areál tzv. „kordů―, kde v minulosti sídlily úřady státní správy apod.). Stavební pozemky Vzhledem k rozvoji sluţeb, k nárůstu pracovní aktivity části obyvatelstva v sousedním Německu a zejména díky větší dostupnosti hypoték se výrazně zvýšila poptávka po stavebních pozemcích. Na mosteckém trhu nabídka rodinných domů zdaleka nepokrývá poptávku. Most je nově vystavěné město, kde převládá „panelákový― způsob bydlení. Proto se mnoho lidí ze střední třídy snaţí o novou výstavbu vlastních rodinných domů. Jedno z míst, vhodných pro tyto účely, se nachází poblíţ sportovního a relaxačního areálu Benedikt, další pak v lokalitě Souš, Resl a Vtelno. S pozemky se na Mostecku obchoduje za ceny v rozmezí 230 – 1350 Kč za 1m2 u komerční výstavby, u pozemků určených k výstavbě pro bydlení se ceny pohybují v rozmezí 540 – 2600 Kč za 1m2. V budoucnu lze

předpokládat další nárůst cen pozemků, zejména těch, které budou vybaveny

inţenýrskými sítěmi a budou určeny pro zástavbu rodinnými nebo bytovými domy. Budovy Byty Vzhledem k tomu, ţe město Most je relativně mladé město, je pochopitelné, ţe zde převládají

bytové jednotky ve zděných (cihlových) bytových domech nebo domech

postavených panelovou technologií v 70. a 80. letech minulého století. Nabídka bytů zde

97

lehce převyšuje poptávku. Tento stav lze do jisté míry přičíst vysoké míře nezaměstnanosti v tomto problematickém regionu, která se následně odráţí v migraci obyvatelstva, zapříčiněné především odchodem za lepší pracovní příleţitostí. Trend převahy nabídky bytů nad poptávkou lze očekávat i do budoucna, z důvodu lukrativnosti bydlení v rodinném domě. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1 + 1

195 000 – 550 000 Kč

Byt 2 + 1

345 000 – 850 000 Kč

Byt 3 + 1

360 000 – 1 170 000 Kč

Byt 4 + 1

230 000 – 1 090 000 Kč

V budoucnu lze předpokládat menší zájem o byty, tudíţ ceny bytů v panelových domech budou spíše stagnovat. Rodinné domy Poptávka po starších rodinných domech značně převyšuje nabídku. Realizované ceny se pohybují nejčastěji v rozmezí od 2 000 000 do 5 000 000 Kč. Nabídka luxusních rodinných domů je zde také a pohybuje se v intervalu od 14 000 000 do 20 000 000 Kč. V současné době probíhají developerské aktivity, které obohacují město Most o nové rodinné domy v okolí areálů Benedikt, Resl a také ve Vtelně. Objekty pro individuální rekreaci Na rekreační objekty v Mostě bylo také myšleno, i kdyţ poptávka po nich značně převyšuje nabídku. Nacházejí se zde 3 zahrádkářské kolonie, a to na vrchu Resl, v lokalitě výsypky Hrabák a dále ve Vtelně. V těchto koloniích jsou pozemky, na niţ je vystavěna ne příliš veliká nemovitost, z pravidla chatky do 50 m², různého technického stavu. Do objektů je obvykle

přivedena pitná voda a elektrický proud. Plyn se zde vůbec

nevyskytuje. S těmito pozemky se obchoduje

za ceny 12 000 – 18 000 Kč za m²

podlahové plochy. Vzhledem k nedostatku rekreačních chat se obyvatelé Mostu vydávají často směrem ke středočeskému kraji do okresů Louny a Rakovník, kde jsou lepší podmínky především pro víkendovou rekreaci. Do budoucna lze říci, ţe poptávka po zahrádkářských koloniích bude klesat z důvodu změny ţivotního stylu a nástupu nové generace, která nemá o drobné zahrádkaření takový zájem. Oţivení trhu s objekty pro 98

rekreaci nepochybně pozitivně ovlivní fakt, ţe na místě starého města Most, které v minulosti muselo ustoupit těţbě uhlí, vzniká nová vodní nádrţ jako výsledek rekultivací realizovaných v rámci projektů na zahlazování ekologických škod po ukončení těţby v místních povrchových dolech. Výstavba objektů pro rekreaci zde bude v nejbliţší době zahájena. Bytové domy Na mosteckém trhu se s bytovými domy téměř neobchoduje. Mnohem častěji je zájem o koupi či pronájmu jedné bytové jednotky. Moţným důvodem je malá kupní síla občanů zde ţijících, z důvodu velké nezaměstnanosti a podprůměrných mezd v okrese. Vzhledem k tomu, ţe nové bytové domy se zásadně neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách, nelze předpokládat nárůst nabídky. Administrativní budovy Objekty tohoto typu se na realitních portálech jako prodej či nájem objevují čím dál častěji. Nabídka mírně převyšuje poptávku po tomto segmentu na trhu. Prodej takovýchto budov se ale často nerealizuje a pokud ano, je zde veliké cenové rozpětí. Najdou se zde administrativní budovy za 400 000 Kč, ale naproti tomu je moţnost koupě budovy za 16 000 000 Kč. Výše ceny se odvíjí především od lokality a technického stavu objektu. Jediná zvláštnost na trhu s administrativními budovami je prodej nejvyšší budovy v Mostě. Jedná se o budovu bývalého podniku Severočeské uhelné doly a.s., která v dnes pod názvem „KOMES― slouţí jako administrativní budova, s komerčně vyuţitelnými prostory v přízemí. Průmyslové objekty Ve městě Most se nacházejí také průmyslové objekty, které tu zbyly z minulých let. U většiny těchto objektů byla z nejrůznějších důvodů pozastavena či úplně přerušena činnost. Většina z nich je v dnešní době morálně zastaralá nebo technicky doţilá. Prodeje těchto majetků byly realizovány ještě po roce 1989. V dnešní době se s těmito majetky obchoduje pouze ojediněle a nejsou na trhu často nabízeny.

99

Nájmy Byty Sehnat pronájem bytu v Mostě není velký problém. Nabídka lehce převyšuje poptávku díky velkému počtu panelových domů, které byly vystaveny v souvislosti s likvidací starého města Most. Další aspekt dobré nabídky pronájmu bytu je také fakt, ţe někteří vlastníci bytů si nechají vystavět rodinný dům a své byty nadále pronajímají. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech: Byt 1 + 1

4 100 – 6 300 Kč / byt / p.m.

Byt 2 + 1

2 400 – 10 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3 + 1

6 200 – 10 000 Kč / byt / p.m.

Byt 4 + 1

6 600 – 10 000 Kč / byt / p.m.

Prodejní prostory Prodejních prostor je v Mostě dostatek, a to s různými stupni vybavenosti. Dalo by se říci, ţe nabídka lehce převyšuje potřeby poptávajících. Ceny, za které se pronajímají prodejní prostory, se liší v závislosti na poloze objektu. V centru města se pronajímají nejdraţší prostory, a to za cenu do 445 Kč za m² měsíčně. Směrem z centra ven se cena pronajímaných prostor rapidně sniţuje, a to aţ na cenu 20 Kč za m² měsíčně. Kanceláře Nabídka prostor k nájmu je poměrně rozmanitá. Přestoţe poptávka po pronájmech kanceláří klesá, nabídka zatím nepřevyšuje dramaticky poptávku. Cenové rozpětí moţného pro nájmu v Mostě je od 20 Kč za m² měsíčně do 450 Kč za m² měsíčně. Průmyslové objekty Určité mnoţství těchto budov je nabízeno v průmyslové části města Most s názvem Velebudice. Je to členitý komplex s velkým mnoţstvím prostorů, které jsou spíše pronajímány malým a středním firmám, jeţ se zabývají průmyslovou činností. Cenová relace za pronájem se pohybuje v intervalu 100 – 200 Kč za m² měsíčně.

100

Město Litvínov Druhým segmentem trhu s nemovitostmi na okrese Most je město Litvínov. Pozemky V Litvínově a nejbliţším okolí se nachází dostatečné mnoţství volných pozemků k výstavbě určené pro bydlení. Dalo by se říci, ţe nabídka se vyrovná poptávce. S pozemky určenými k bydlení se obchoduje v cenovém rozpětí 306 – 1257 Kč za m². Pozemky označené jako komerční a ostatní jsou ojedinělé a pohybují se mezi 70 – 312 Kč za m². Budovy Byty Vzhledem k tomu, ţe v této oblasti ţije velké mnoţství lidí romského etnika, jsou rozdíly mezi maximální a minimální cenou bytu velice značné. I přes tyto komplikace, jako je třeba sídliště Janov, kde nabídka bytů značně převyšuje poptávku, se dá o celkovém regionu říci, ţe nabídka se vyrovná poptávce po bytech. Starší byty se obchodují v cenách: Byt 1 + 1

250 000 – 340 000 Kč

Byt 2 + 1

409 000 – 1 020 000 Kč

Byt 3 + 1

110 000 – 1 600 000 Kč

Byt 4 + 1

129 000 – 1 415 000 Kč

Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci V tomto městě je nabídka rodinných domů dostatečně veliká, aby uspokojila zájem poptávajících. Klasické rodinné domy jsou za ceny 2 000 000 – 5 000 000 Kč v závislosti na lokaci a stavu jednotlivých objektů. Je zde také malá nabídka luxusních domů s dobrým technickým stavem, které se pohybují v cenové relaci nad 10 000 000 Kč. Co se týče nabídky chat a chalup, ta se v Litvínově zdaleka nevyrovná poptávce. Lidé na místo

101

koupi rodinného domu v Litvínově investují kapitál na pořízení nemovitosti v horách, kde je lepší prostředí na rekreaci a sportování. Nájmy Byty Analýza litvínovského trhu s nájmy bytů odhalila, ţe existuje momentální nedostatek nabídky bytů 2 + 1. U ostatních obvyklých bytů se nabídka vyrovnává poptávce. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech: Byt 1 + 1

3 900 – 5 300 Kč / byt / p.m.

Byt 2 + 1

4 500 – 6 500 Kč / byt / p.m.

Byt 3 + 1

6 400 – 10 500 Kč / byt / p.m.

Byt 4 + 1

8 000 – 15 000 Kč / byt / p.m.

Prodejní prostory Tyto prostory se zde také nabízejí. Častými zájemci o ně jsou asijští obchodníci. Ceny, za které se tyto prostory pronajímají, se liší v závislosti na lokaci a pohybují se v cenovém intervalu od 50 – 250 Kč za m² za měsíc.

Přilehlé okolní obce, včetně rekreační oblasti v horách Nyní se budu zabývat poslední částí segmentace bývalého okresu Most, kterou představují přilehlé okolní obce a rekreační oblasti v Krušných horách. Pozemky Rozmezí cen, za které se pozemky prodávají, se liší dle jejich vzdálenosti od města Most nebo Litvínov. Nejlevnější pozemky vůbec se nachází v obci Nebušice, kde m² stojí 55 Kč. Nejdraţší pozemky se objevují v obci Lom u Litvínova, kde se obchoduje s cenou 1 200 Kč za m². V horské oblasti se skoro neobjevují volné pozemky pro výstavbu. Zemědělská půda se pohybuje v cenovém rozmezí 11 – 95 Kč za m².

102

Budovy Byty Ve zbytku bývalého okresu Most byty v nabídce nejsou tak časté. Pokud se byty k prodeji nabízejí, tak se nachází například v obci Obrnice, kde jsou ceny za byty velice nízké z důvodu většího výskytu romských spoluobčanů a nízké občanské vybavenosti obce, kvůli které je nutno cestovat do města Most. Byty všech velikostí se prodávají od 115 000 – 490 000 Kč. Naproti tomu byt v obci Meziboří je daleko lukrativnější a pochopitelně i draţší. Ceny bytů všech velikostí, za které se zde obchodují, jsou v rozmezí 340 000 – 750 000 Kč. Nyní probíhá výstavba nových bytů v klidné části této obce a ceny bytů se budou pohybovat v rozmezí 900 000 – 1 500 000 Kč. Rodinné domy Nabídka rodinných domků je zde rovnoměrně rozprostřena po celém území bývalého okresu Most a plně se vyrovná poptávce. Starší rodinné domky se tu obchodují za ceny jiţ od 480 000 do 1 500 000 Kč. Moderní rodinné domy jsou nabízeny v hojném počtu, a to za ceny 1 500 000 – 4 000 000 Kč. Luxusní rodinné domy s cenou 6 000 000 – 20 000 000 Kč jsou nabízeny jen ojediněle. Nájmy V této části bývalého okresu Most se nájmy prostor vyskytují velice sporadicky. Nájmy rodinných domů se na trhu neobjevují, maximálně se vyskytuje sezónní pronajímání chatek v horách. Výjimečně se objevují pronájmy v obcích Obrnice a Meziboří .

Celkový marketingový výhled Vývoj situace na trhu s bytovým fondem bude do budoucna přímo či nepřímo ovlivňovat hned několik faktorů, z nichţ kaţdý bude mít jinou váhu, ale ve svém souhrnu budou působit na poptávku po nájmu či koupi bytů převáţně negativně. Z těch nejvýznamnějších lze jmenovat například:

103

1) Stárnutí a přirozený úbytek obyvatelstva Ze statistického sledování vývoje počtu obyvatelstva ve sledovaném mosteckém okrese vyplývá, ţe zde dochází k dlouhodobému přirozenému úbytku počtu obyvatel. Tato situace plně koresponduje s obecným trendem, který lze v naší společnosti v posledních letech pozorovat. Dochází k nárůstu počtu obyvatel ve skupině nad 64 let, kteří mají ve svém věku bytovou otázku jiţ převáţně vyřešenou. Naproti tomu počet narozených dětí v dlouhodobém horizontu klesá. Mladá generace, která má bytový problém teprve před sebou, jej často odsouvá spolu se zaloţením rodiny do pozdějšího věku, ať uţ z jakýchkoliv důvodů (studium, budování kariéry, nepříznivá sociální situace atd.). Počet dětí je v běţných rodinách obvykle omezován na 1-2 děti. Tento stav je sice na Mostecku částečně kompenzován přírůstky obyvatel romského etnika, které je v tomto regionu silně zastoupeno, avšak vzhledem k jeho specifiku ovlivňuje situaci na trhu s bytovým fondem spíše negativně. Vzhledem nepřizpůsobivosti těchto obyvatel dochází na sídlištích, kde mají velké zastoupení (Chánov, Janov), k výraznému poklesu zájmu o byty, coţ se následně promítá i do jejich trţní ceny. 2) Nezaměstnanost a migrace obyvatelstva V roce 1991 bylo usnesením vlády České republiky č. 444/91 Sb., o územních ekologických limitech těţby hnědého uhlí a energetiky v Severočeské hnědouhelné pánvi, přijato rozhodnutí o postupném útlumu uhelného hornictví v podkrušnohorských hnědouhelných pánvích. Dopady tohoto rozhodnutí na celý regionu budou nesmírné, a to nejen v oblasti ekonomické, ale především sociální. Pokud v krátké době nedojde ze strany vlády ke korekci UV č.444/1991, bude muset jiţ po roce 2012 dojít k radikálnímu sníţení těţby v jedné ze dvou hlavních těţebních společností (Litvínovská uhelná, a.s.) a dále hrozí riziko, ţe v roce 2021 bude nutné těţbu v této lokalitě zastavit úplně. Postupné omezování těţby a uzavírání dolů, které se negativně odrazí i v mnohých doprovodných činnostech, s sebou přináší další nárůst nezaměstnanosti v tomto problematickém regionu. Nebudou-li tedy prolomeny těţební limity, očekává se v horizontu cca 10 let aţ 6 tisíc nově nezaměstnaných. Tato situace se nutně odrazí ve sníţení kupní síly místního obyvatelstva a následně i na trhu s bytovým fondem, neboť existenční problémy nutně odsunou otázku bydlení do pozadí. Kromě výše zmíněného postupného útlumu těţby, se promítá v současné úrovni nezaměstnanosti v regionu také probíhající světová finanční krize, jejíţ důsledky se nutně dotýkají i místních podnikatelů. Velké mnoţství malých a středních podniků bylo nuceno 104

svou činnost ukončit. Problémy vedoucí k propouštění zaměstnanců mají i velké firmy. Vývoj situace v nezaměstnanosti výhledově dozajista vyvolá velkou vlnu migrace místní pracovní síly, ať jiţ do okolních regionů či do zahraničí. Blízkost státní hranice s SRN ruku v ruce s otevřením evropského trhu práce k tomu vytváří vhodné podmínky. Výsledný efekt by se pak opět projevil v odlivu potenciálních zájemců o trh s bytovým fondem. 3) Deregulace nájemného Dalším faktorem, který se odrazí na trhu s bytovým fondem, je plánovaná deregulace nájemného. Vzhledem tomu, ţe v regionu převaţuje skupina ekonomicky slabších obyvatel, lze očekávat nárůst zájmu o byty menších rozměrů a tudíţ i nárůst cen malometráţních bytů. 4) Zvýšení DPH Výrazné změny na trhu s bytovým fondem se očekávají v souvislosti s připravovaným zvýšení DPH. Kromě růstu cen bytů tak dojde i ke zvýšení ceny energií, pozemků a stavebního materiálu. Celou situaci podtrhuje avizované zdraţení hypoték. Logicky lze tedy odvodit, ţe zájem o koupi bytů v dohledné době obecně poklesne. Ve svém důsledku se tato daňová úprava projeví ve vyšší poptávce po malometráţních bytech s niţší energetickou náročností a současně i v růstu jejich ceny na trhu. Následkem této úpravy rovněţ stoupnou náklady na výstavbu nových bytů a domů, coţ ve spojení s růstem cen hypoték přispěje k ještě menšímu zájmu ze strany obyvatelstva, zvláště pak ve sledovaném okrese Most, kde je počet stavebních ohlášení a vydaných stavebních povolení nejniţší ze všech okresů v kraji (viz tab. č. 5).

Stavební ohlášení a povolení celkem

6 627 28 763

1

1

096

708

222

116

3

6

3

2

782

488

245

Zdroj: Statistický bulletin - Ústecký kraj 1. aţ 4. čtvrtletí 2010

105

774

813

Ústí n./L.

Teplice

Most

Louny

Litoměřice

Chomutov 1

Orientační hodnota staveb (mil. Kč)

v tom okresy Děčín

Kraj celkem

Tabulka č. 5 Stavební ohlášení a povolení v Ústeckém kraji za 1. - 4. čtvrtletí 2010

898

964 3 480 5 605 3 199

Celkově počet stavebních ohlášení a vydaných stavebních povolení zaznamenal v letech 2010/2009 meziroční pokles o více neţ 10 % (viz tab. č. 6). Tabulka č. 6 - Vybrané ukazatele vývoje hospodářství v Ústeckém kraji v 1. aţ 4. čtvrtletí 2010 4. čtvrtletí

Měřicí jednotka

Od počátku roku

index

absolutně

2010/2009

index

absolutně

2010/2009

STAVEBNÍ OHLÁŠENÍ A POVOLENÍ Stavební ohlášení a povolení celkem

3 479

181,0

6 627

89,7

13 116

235,1

28 763

98,3

Dokončené byty

603

180,0

1 097

100,7

Zahájené byty

685

213,4

1 220

74,8

Orientační hodnota staveb

mil. Kč

BYTOVÁ VÝSTAVBA


Počtem zahájených a dokončených bytů se okres Most řadí na poslední místo v kraji (viz tab. č. 7). Tab. č. 7 - Zahájené a dokončené byty podle druhu stavby v Ústeckém kraji a jeho okresech v r. 2010 v tom stavby pro bydlení Byty

nástavby, přístavby

celkem

a vestavby k

rodinné

bytové

domy

domy

rodinným

domy s pečovat.

bytovým

domům

domům

sluţbou, penziony

nebytové stavby (budovy)

Moderni-

stavebně upravené nebytové prostory

zace bytového fondu

Zahájené byty Ústecký kraj

1 220

829

56

49

77

6

152

51

533

Děčín

181

136

-

9

18

-

12

6

32

Chomutov

192

102

-

8

4

6

71

1

127

Litoměřice

233

149

28

6

4

-

42

4

143

Louny

181

117

9

12

9

-

8

26

120

v tom okresy:

Most

96

85

-

-

2

-

7

2

57

Teplice

178

117

4

12

33

-

8

4

28

Ústí n/L.

159

123

15

2

7

-

4

8

26

36

56

895

Dokončené byty Ústecký kraj

1 097

860

62

28

48

7

Děčín

177

151

-

4

13

-

5

4

1

Chomutov

110

90

-

2

-

-

16

2

473

Litoměřice

243

178

16

7

4

7

13

18

241

Louny

193

131

46

3

5

-

1

7

89

Most

97

91

-

1

2

-

-

3

62

Teplice

136

97

-

7

20

-

1

11

22

Ústí n/L.

141

122

-

4

4

-

-

11

7

v tom okresy:


106

5) Stavební pozemky V souvislosti s probíhajícím útlumem těţební činnosti a následným zahlazováním jejích následků dochází k revitalizaci krajiny na Mostecku, a to především lesnickou a hydrickou rekultivací. Vznikají tak například rekreační vodní plochy, lesoparky a parky, které působí jako klimatizační prvek v okolí velkých sídelních celků a plní i funkci estetickou. Revitalizovaná území skýtají do budoucna mimo jiné i nové příleţitosti pro stavební vyuţití. Jednou z takovýchto lokalit je i přilehlé okolí vznikajícího jezera Most, které je určené pro budoucí krátkodobou rekreaci obyvatel z regionu i mimo něj. Tento prostoru nabídne investorům

stavební

příleţitosti

k vybudování

podnikatelských

objektů.

V

bezprostředním okolí jezera je plánována výstavba řady rekreačních zařízení (přístaviště lodí, sportoviště), včetně doprovodných objektů (obchody, stánky). Kromě toho však budou nabídnuty k prodeji i parcely pro výstavbu rodinných domů. Vzhledem k tomu, ţe se bude do budoucna jednat o velice lukrativní lokalitu, lze očekávat velký zájem ze strany investorů, naproti tomu však i poměrně vysoké ceny nabízených pozemků.

107

Informační zdroje [L1] Moni Vlastimil, Ing, výzkumná zpráva VÚHU a.s. - „Termovizní měření domu bl. 571, ul. J. Wolkera v Mostě―, 2005 [L2] Moni Vlastimil, Ing, výzkumná zpráva VÚHU a.s. - „Termovizní měření domu bl. 571, ul. J. Wolkera v Mostě―, 2010 [L3] Operační program Podnikání a inovace – EKO –ENERGIE [L4] Ort Petr, Ing., Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I, oceňování na trţních principech, Praha 2007 [L5] Ort Petr, Ing., Ph.D., Oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha 2007 [L6] Ort Petr, Ing., Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha 2007 [L7] Program PANEL [L8] Program Zelená úsporám [L9] Projekt Regionální kontaktní organizace SZ Čechy, 2006 [L10] Projektová dokumentace k projektu sanace obvodového pláště bytového domu bl. 571, ul. J. Wolkera v Mostě (Architektonické a stavebně-technické řešení) [L11] Projektová dokumentace k projektu sanace střechy bytového domu bl. 571, ul. J. Wolkera v Mostě [L12] Směrnice 2010/31/EU [L13] Statistický bulletin ČSÚ [L14] Státní energetická koncepce ČR [L15] Studie proveditelnosti Podnikatelského a inovačního centra Severní Čechy, 1997 [L16] Svoboda, J.: Manuál k pouţití termovizní aparatury, TMW SS, s.r.o., Praha, 2002 [L17] Šála Jiří, Zateplování budov, Praha: Grada, 2000, ISBN 80-7169-833-4 [L18] Škopek Martin, Šubrt Roman, Zvánovcová Pavlína, Katalog tepelných mostů, ISBN 978-80-254-2715-6 [L19] Šubrt Roman, Tepelné izolace domů a bytů, Praha: Grada 1999, ISBN 80-7169851-2 [L20] Usnesení vlády České republiky č. 444/91 Sb., o územních ekologických limitech těţby hnědého uhlí a energetiky v Severočeské hnědouhelné pánvi [L21] ÚZ – Oceňování, zákon a vyhláška o oceňování majetku, Sagit 2011 [L22] Valášek Václav, Ing., Chytka Lubomír, Dr.Ing., Velká kronika o hnědém uhlí, ISBN 978-80-903893-4-2 108

Internetové stránky www.czso.cz www.ekowatt.cz www.energetickyporadce.cz www.knauf.cz www.mesto-most.cz www.sbdkrusnohor.cz www.sreality.cz www.tzb-info.cz www.cs.wikipedia.org www.zatepleni-levne.cz

Seznam zkratek ČHMÚ – Český hydrometeorologický ústav ČR – Česká republika ČSN – česká státní norma EN – evropská norma EU – Evropská unie NP – nadzemní podlaţí PC – počítač PP – podzemní podlaţí SBD – stavební bytové druţstvo TRV – termoregulační ventil TUV- teplá uţitková voda

109

Seznam pouţitých tabulek a obrázků Tabulka č. 1 - Průkaz energetické náročnosti budovy Tabulka č. 2 – Tloušťky tepelné izolace Tabulka č. 3 - Výsledky hodnocení tepelně technických vlastností původních konstrukcí Tabulka č. 4 - Výsledky hodnocení tepelně technických vlastností stávajících konstrukcí Tabulka č. 5 - Stavební ohlášení a povolení v Ústeckém kraji za 1. - 4. čtvrtletí 2010 Tabulka č. 6 - Vybrané ukazatele vývoje hospodářství v Ústeckém kraji v 1. aţ 4. čtvrtletí 2010 Tabulka č. 7 - Zahájené a dokončené byty podle druhu stavby v Ústeckém kraji a jeho okresech v roce 2010 Obrázek č. 1 – Elektromagnetické spektrum Obrázek č. 2 – Formulář pro vyhodnocení termogramů Obrázek č. 3 – Schéma přestupu tepla konstrukcí Obrázek č. 4 - Boční stěna - horní část v r. 2005 Obrázek č. 5 - Boční stěna - horní část v r. 2010 Obrázek č. 8 - Vchod č. 399 - horní část v r. 2005 Obrázek č. 9 - Vchod č. 399 - horní část v r. 2010 Obrázek č. 10 - Vchod č. 398 - horní část v r. 2005 Obrázek č. 11 - Vchod č. 398 - horní část v r.2010 Obrázek č. 12 - Boční stěna - horní část v r. 2005 Obrázek č. 13 - Boční stěna - horní část v r. 2010

Seznam příloh Příloha č. 1 – Ukázky termogramů z termovizního měření panelového domu bl. 571, v ulici J. Wolkera v Mostě v r. 2005 a 2010 Příloha č. 2 - Výpočet tepelně technických vlastností konstrukcí Příloha č. 3 – Výpočet čisté současné hodnoty (NPV) Příloha č. 4 – Výpočet diskontované doby návratností (DN)

110

Přílohy

111

Příloha č. 1 Ukázky termogramů z termovizního měření panelového domu bl. 571, v ulici J. Wolkera v Mostě v r. 2005 a 2010

112

113

114

115

116

117

118

119

120

121

Příloha č. 2 Výpočet tepelně technických vlastností konstrukcí

Původní skladby konstrukcí ZÁKLADNÍ KOMPLEXNÍ TEPELNĚ TECHNICKÉ POSOUZENÍ STAVEBNÍ KONSTRUKCE podle ČSN EN ISO 13788, ČSN EN ISO 6946, ČSN 730540 a STN 730540 Teplo 2008

Název úlohy : Zpracovatel : Zakázka : Datum :

průčelní panel Ing. Ondřej Smolík

KONTROLNÍ TISK VSTUPNÍCH DAT : Typ hodnocené konstrukce : Korekce součinitele prostupu dU :

Stěna 0.000 W/m2K

Skladba konstrukce (od interiéru) : Číslo

1 2 3

Název

D[m]

Železobeton Pěnový polysty Železobeton

L[W/mK]

0.1000 0.0800 0.0600

1.7400 0.0530 1.7400

C[J/kgK]

1020.0 1270.0 1020.0

Ro[kg/m3]

2500.0 10.0 2500.0

Mi[-]

32.0 40.0 32.0

Okrajové podmínky výpočtu : Tepelný odpor při přestupu tepla v interiéru Rsi : dtto pro výpočet kondenzace a povrch. teplot Rsi : Tepelný odpor při přestupu tepla v exteriéru Rse : dtto pro výpočet kondenzace a povrch. teplot Rse :

0.13 m2K/W 0.25 m2K/W 0.04 m2K/W 0.04 m2K/W

Návrhová venkovní teplota Te : Návrhová teplota vnitřního vzduchu Tai : Návrhová relativní vlhkost venkovního vzduchu RHe : Návrhová relativní vlhkost vnitřního vzduchu RHi :

-15.0 C 21.0 C 84.0 % 55.0 %

Měsíc

Délka[dny]

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

31 28 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31

Tai[C]

21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0

RHi[%]

54.8 57.2 56.9 58.0 61.2 64.4 66.2 65.5 61.7 58.2 56.9 57.3

Pi[Pa]

Te[C]

1362.1 1421.8 1414.3 1441.6 1521.2 1600.7 1645.5 1628.1 1533.6 1446.6 1414.3 1424.2

-1.7 -0.1 3.6 8.1 13.0 16.3 17.9 17.3 13.6 8.7 3.6 0.2

RHe[%]

80.9 80.5 79.2 77.3 74.3 71.6 70.0 70.6 73.9 76.9 79.2 80.4

Pe[Pa]

429.0 487.4 625.9 834.5 1112.2 1326.3 1434.9 1393.5 1150.4 864.7 625.9 498.0

Pro vnitřní prostředí byla uplatněna přirážka k vnitřní relativní vlhkosti : 5.0 % Výchozí měsíc výpočtu bilance se stanovuje výpočtem dle ČSN EN ISO 13788. Počet hodnocených let : 1

122

Ma[kg/m2]

0.0000 0.0000 0.0000

TISK VÝSLEDKŮ VYŠETŘOVÁNÍ : Tepelný odpor a součinitel prostupu tepla dle ČSN EN ISO 6946: Tepelný odpor konstrukce R : Součinitel prostupu tepla konstrukce U :

1.60 m2K/W 0.56 W/m2K

Součinitel prostupu zabudované kce U,kc :

0.58 / 0.61 / 0.66 / 0.76 W/m2K

Uvedené orientační hodnoty platí pro různou kvalitu řešení tep. mostů vyjádřenou přibližnou přirážkou dle poznámek k čl. B.9.2 v ČSN 730540-4.

Difuzní odpor konstrukce ZpT : Teplotní útlum konstrukce Ny* : Fázový posun teplotního kmitu Psi* :

4.4E+0010 m/s 42.5 7.4 h

Teplota vnitřního povrchu a teplotní faktor dle ČSN 730540 a ČSN EN ISO 13788: Vnitřní povrchová teplota v návrhových podmínkách Tsi,p : Teplotní faktor v návrhových podmínkách f,Rsi,p :

16.24 C 0.868

Číslo měsíce

Vypočtené hodnoty

Minimální požadované hodnoty při max. rel. vlhkosti na vnitřním povrchu: --------- 80% --------- -------- 100% --------Tsi,m[C]

f,Rsi,m

Tsi,m[C]

f,Rsi,m

Tsi[C]

15.0 15.7 15.6 15.9 16.7 17.5 18.0 17.8 16.8 15.9 15.6 15.7

0.735 0.747 0.688 0.602 0.464 0.259 0.017 0.131 0.438 0.587 0.688 0.744

11.6 12.2 12.1 12.4 13.2 14.0 14.5 14.3 13.4 12.5 12.1 12.2

0.584 0.584 0.490 0.335 0.031 --------------------0.307 0.490 0.579

18.0 18.2 18.7 19.3 19.9 20.4 20.6 20.5 20.0 19.4 18.7 18.3

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Poznámka:

f,Rsi

0.868 0.868 0.868 0.868 0.868 0.868 0.868 0.868 0.868 0.868 0.868 0.868

RHsi[%]

66.0 68.0 65.6 64.4 65.3 66.9 67.9 67.5 65.5 64.4 65.6 68.0

RHsi je relativní vlhkost na vnitřním povrchu, Tsi je vnitřní povrchová teplota a f,Rsi je teplotní faktor.

Difuze vodní páry v návrhových podmínkách a bilance vlhkosti dle ČSN 730540: (bez vlivu zabudované vlhkosti a sluneční radiace) Průběh teplot a tlaků v návrhových okrajových podmínkách: rozhraní:

tepl.[C]: p [Pa]: p,sat [Pa]:

i

16.2 1367 1846

1-2

2-3

15.1 -13.6 894 422 1721 188

e

-14.2 138 177

Při venkovní návrhové teplotě dochází v konstrukci ke kondenzaci vodní páry. Kond.zóna číslo

1

Hranice kondenzační zóny levá [m] pravá

0.1749

0.1800

Kondenzující množství vodní páry [kg/m2s]

3.183E-0008

Celoroční bilance vlhkosti: Množství zkondenzované vodní páry Mc,a: 0.118 kg/m2,rok Množství vypařitelné vodní páry Mev,a: 1.059 kg/m2,rok Ke kondenzaci dochází při venkovní teplotě nižší než 5.0 C. Bilance zkondenzované a vypařené vlhkosti dle ČSN EN ISO 13788: Roční cyklus č. 1 V konstrukci dochází během modelového roku ke kondenzaci.

123

Kondenzační zóna č. 1 Hranice kondenzační zóny Měsíc levá [m] pravá

12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

0.1800 0.1800 0.1800 0.1800 0.1800 ---------------

0.1800 0.1800 0.1800 0.1800 0.1800 ---------------

Maximální množství kondenzátu Mc,a:

Akt.kond./vypař. Gc [kg/m2s]

Akumul.vlhkost Ma [kg/m2]

7.38E-0009 9.90E-0009 8.03E-0009 -2.91E-0009 -1.93E-0008 -4.35E-0008 -------------

0.0198 0.0463 0.0657 0.0579 0.0078 0.0000 -------------

0.0657 kg/m2

Na konci modelového roku je zóna suchá (tj. Mc,a < Mev,a). Poznámka: Hodnocení difuze vodní páry bylo provedeno pro předpoklad 1D šíření vodní páry převažující skladbou konstrukce. Pro konstrukce s výraznými systematickými tepelnými mosty je výsledek výpočtu jen orientační. Přesnější výsledky lze získat s pomocí 2D analýzy.

STOP, Teplo 2008

ZÁKLADNÍ KOMPLEXNÍ TEPELNĚ TECHNICKÉ POSOUZENÍ STAVEBNÍ KONSTRUKCE podle ČSN EN ISO 13788, ČSN EN ISO 6946, ČSN 730540 a STN 730540 Teplo 2008


štítový panel Ing. Ondřej Smolík


Stěna 0.000 W/m2K


1 2 3 4

Název

Železobeton Pěnový polysty Železobeton Minerální plsť

D[m]

0.1500 0.0800 0.0600 0.0600

L[W/mK]

1.7400 0.0530 1.7400 0.0700

C[J/kgK]

1020.0 1270.0 1020.0 880.0

Ro[kg/m3]

2500.0 10.0 2500.0 100.0


0.13 m2K/W 0.25 m2K/W 0.04 m2K/W 0.04 m2K/W


-15.0 C 21.0 C 84.0 % 55.0 %

124

Mi[-]

32.0 40.0 32.0 1.1

Ma[kg/m2]

0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

Měsíc

Délka[dny]

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

31 28 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31

Tai[C]

RHi[%]

21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0

Pi[Pa]

54.8 57.2 56.9 58.0 61.2 64.4 66.2 65.5 61.7 58.2 56.9 57.3

Te[C]

1362.1 1421.8 1414.3 1441.6 1521.2 1600.7 1645.5 1628.1 1533.6 1446.6 1414.3 1424.2

-1.7 -0.1 3.6 8.1 13.0 16.3 17.9 17.3 13.6 8.7 3.6 0.2

RHe[%]

80.9 80.5 79.2 77.3 74.3 71.6 70.0 70.6 73.9 76.9 79.2 80.4

Pe[Pa]

429.0 487.4 625.9 834.5 1112.2 1326.3 1434.9 1393.5 1150.4 864.7 625.9 498.0



2.49 m2K/W 0.38 W/m2K


0.40 / 0.43 / 0.48 / 0.58 W/m2K



5.3E+0010 m/s 583.2 12.4 h


17.76 C 0.910

Číslo měsíce

Vypočtené hodnoty


f,Rsi,m

Tsi,m[C]

f,Rsi,m

Tsi[C]

15.0 15.7 15.6 15.9 16.7 17.5 18.0 17.8 16.8 15.9 15.6 15.7

0.735 0.747 0.688 0.602 0.464 0.259 0.017 0.131 0.438 0.587 0.688 0.744

11.6 12.2 12.1 12.4 13.2 14.0 14.5 14.3 13.4 12.5 12.1 12.2

0.584 0.584 0.490 0.335 0.031 --------------------0.307 0.490 0.579

19.0 19.1 19.4 19.8 20.3 20.6 20.7 20.7 20.3 19.9 19.4 19.1

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Poznámka:

f,Rsi

0.910 0.910 0.910 0.910 0.910 0.910 0.910 0.910 0.910 0.910 0.910 0.910

RHsi[%]

62.2 64.3 62.7 62.3 64.0 66.1 67.3 66.9 64.3 62.3 62.7 64.3




i

17.8 1367 2032

1-2

2-3

3-4

e

16.6 776 1893

-2.9 383 479

-3.4 147 461

-14.5 138 173

125

Při venkovní návrhové teplotě nedochází v konstrukci ke kondenzaci vodní páry. Množství difundující vodní páry Gd : 2.461E-0008 kg/m2s Bilance zkondenzované a vypařené vlhkosti dle ČSN EN ISO 13788: Roční cyklus č. 1 V konstrukci nedochází během modelového roku ke kondenzaci. Poznámka: Hodnocení difuze vodní páry bylo provedeno pro předpoklad 1D šíření vodní páry převažující skladbou konstrukce. Pro konstrukce s výraznými systematickými tepelnými mosty je výsledek výpočtu jen orientační. Přesnější výsledky lze získat s pomocí 2D analýzy.

STOP, Teplo 2008



strop nad TP Ing. Ondřej Smolík


Strop - tepelný tok shora 0.000 W/m2K


1 2 3 4 5 6

Název

Malta vápenoce Dutinový panel Lignopor 5+20 A 400 H Potěr cementov PVC tuhý

D[m]

0.0050 0.1900 0.0250 0.0007 0.0300 0.0050

L[W/mK]

0.9700 1.2000 0.0470 0.2100 1.1600 0.1700

C[J/kgK]

840.0 840.0 1800.0 1470.0 840.0 900.0

Ro[kg/m3]

1850.0 1200.0 400.0 900.0 2000.0 1390.0


0.17 m2K/W 0.25 m2K/W 0.04 m2K/W 0.04 m2K/W


10.0 C 21.0 C 60.0 % 55.0 %

126

Mi[-]

14.0 23.0 50.0 3150.0 19.0 50000.0

Ma[kg/m2]

0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

TISK VÝSLEDKŮ VYŠETŘOVÁNÍ : Tepelný odpor a součinitel prostupu tepla dle ČSN EN ISO 6946: Tepelný odpor konstrukce R : Součinitel prostupu tepla konstrukce U : Součinitel prostupu zabudované kce U,kc :

0.75 m2K/W 1.04 W/m2K 1.06 / 1.09 / 1.14 / 1.24 W/m2K



1.4E+0012 m/s 16.0 7.5 h


18.37 C 0.761



i

18.4 1367 2111

1-2

2-3

3-4

4-5

5-6

18.3 1367 2104

16.6 1356 1893

11.0 1353 1315

11.0 1348 1312

10.7 1346 1289

e

10.4 736 1262


1


0.2507

0.2507


1.408E-0009

Celoroční bilance vlhkosti: Množství zkondenzované vodní páry Mc,a: 0.007 kg/m2,rok Množství vypařitelné vodní páry Mev,a: 0.161 kg/m2,rok Ke kondenzaci dochází při venkovní teplotě nižší než 15.0 C. Pozn.: Vypočtená celoroční bilance má pouze informativní charakter, protože výchozí vnější teplota nebyla zadána v rozmezí od -10 do -21 C. Uvedený výsledek byl vypočten za předpokladu, že se konstrukce nachází v teplotní oblasti -15 C. Poznámka: Hodnocení difuze vodní páry bylo provedeno pro předpoklad 1D šíření vodní páry převažující skladbou konstrukce. Pro konstrukce s výraznými systematickými tepelnými mosty je výsledek výpočtu jen orientační. Přesnější výsledky lze získat s pomocí 2D analýzy.

STOP, Teplo 2008



střecha Ing. Ondřej Smolík

127


Strop, střecha - tepelný tok zdola 0.000 W/m2K


1 2

Název

D[m]

Dutinový panel Minerální plsť

0.1900 0.1000

L[W/mK]

1.2000 0.0560

C[J/kgK]

Ro[kg/m3]

840.0 880.0

1200.0 100.0

Mi[-]

23.0 1.1

Ma[kg/m2]

0.0000 0.0000


0.10 m2K/W 0.25 m2K/W 0.10 m2K/W 0.04 m2K/W


-12.0 C 21.0 C 84.0 % 55.0 %

TISK VÝSLEDKŮ VYŠETŘOVÁNÍ : Tepelný odpor a součinitel prostupu tepla dle ČSN EN ISO 6946: Tepelný odpor konstrukce R : Součinitel prostupu tepla konstrukce U : Součinitel prostupu zabudované kce U,kc :

1.94 m2K/W 0.47 W/m2K 0.49 / 0.52 / 0.57 / 0.67 W/m2K



2.4E+0010 m/s 49.4 6.2 h


17.31 C 0.888



i

17.3 1367 1975

1-2

e

15.0 -11.4 211 182 1701 229

Při venkovní návrhové teplotě nedochází v konstrukci ke kondenzaci vodní páry. Množství difundující vodní páry Gd : 5.290E-0008 kg/m2s Poznámka: Hodnocení difuze vodní páry bylo provedeno pro předpoklad 1D šíření vodní páry převažující skladbou konstrukce. Pro konstrukce s výraznými systematickými tepelnými mosty je výsledek výpočtu jen orientační. Přesnější výsledky lze získat s pomocí 2D analýzy.

STOP, Teplo 2008

128

Původní stav

VÝPOČET ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI BUDOV A PRŮMĚRNÉHO SOUČINITELE PROSTUPU TEPLA podle vyhlášky č. 148/2007 Sb. a ČSN 730540 a podle ČSN EN ISO 13790 a ČSN EN 832 Energie 2009 Název úlohy: Zpracovatel: Zakázka: Datum:

Ing. Ondřej Smolík 24.5.2011

KONTROLNÍ TISK VSTUPNÍCH DAT : Počet zón v objektu: Typ výpočtu potřeby energie:

1 měsíční (pro jednotlivé měsíce v roce)

Okrajové podmínky výpočtu: Název období

Počet dnů

Teplota exteriéru

Celková energie globálního slunečního záření [MJ/m2] Sever Jih Východ Západ Horizont

1. měsíc 2. měsíc 3. měsíc 4. měsíc 5. měsíc 6. měsíc 7. měsíc 8. měsíc 9. měsíc 10. měsíc 11. měsíc 12. měsíc

31 28 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31

-1,9 C -0,3 C 3,5 C 8,2 C 13,3 C 16,5 C 17,9 C 17,4 C 13,6 C 8,5 C 3,4 C 0,0 C

50,0 83,0 126,0 158,0 212,0 223,0 223,0 184,0 126,0 86,0 43,0 40,0

Název období

Počet dnů

Teplota exteriéru

Celková energie globálního slunečního záření [MJ/m2] SV SZ JV JZ


31 28 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31

-1,9 C -0,3 C 3,5 C 8,2 C 13,3 C 16,5 C 17,9 C 17,4 C 13,6 C 8,5 C 3,4 C 0,0 C

50,0 83,0 137,0 187,0 259,0 266,0 270,0 223,0 144,0 94,0 43,0 40,0

119,0 194,0 270,0 306,0 342,0 310,0 331,0 331,0 274,0 241,0 119,0 94,0

50,0 83,0 137,0 187,0 259,0 266,0 270,0 223,0 144,0 94,0 43,0 40,0

129

65,0 112,0 180,0 245,0 324,0 317,0 328,0 288,0 194,0 137,0 61,0 50,0

97,0 162,0 238,0 292,0 349,0 324,0 342,0 328,0 245,0 202,0 97,0 79,0

65,0 112,0 180,0 245,0 324,0 317,0 328,0 288,0 194,0 137,0 61,0 50,0

97,0 162,0 238,0 292,0 349,0 324,0 342,0 328,0 245,0 202,0 97,0 79,0

79,0 148,0 277,0 425,0 580,0 572,0 594,0 508,0 328,0 216,0 94,0 61,0

HODNOCENÍ JEDNOTLIVÝCH ZÓN V OBJEKTU : HODNOCENÍ ZÓNY Č. 1 : Základní popis zóny Název zóny: Geometrie (objem/podlah.pl.): Účinná vnitřní tepelná kapacita:

celý objekt 34250,0 m3 / 12168,0 m2 165,0 kJ/(K.m2)

Vnitřní teplota (zima/léto): Zóna je vytápěna/chlazena:

20,0 C / 20,0 C ano / ne

Regulace otopné soustavy:

ano

Průměrné vnitřní zisky: ....... odvozeny pro

61723 W · produkci tepla: 3,0+3,0 W/m2 (osoby+spotřebiče) · časový podíl produkce: 100+20 % (osoby+spotřebiče) · zohlednění spotřebičů: zisky i spotřeba · příkon osvětlení: 20280,0 W (využito 5000,0 h/rok) · prům. účinnost osvětlení: 10 % · spotřebu nouzového osvětlení: 6,0 kWh/(m2.a) · další tepelné zisky: 0,0 W

Teplo na přípravu TV: ....... odvozeno pro

1752192,0 MJ/rok · spotřebu energie na přípravu TV: 40,0 kWh/(m2.a)

Zpětně získané teplo mimo VZT:

0,0 MJ/rok

Zdroje tepla na vytápění v zóně Vytápění je zajištěno VZT: Účinnost sdílení/distribuce: Název zdroje tepla: Typ zdroje tepla: Účinnost výroby/regulace: Příkon čerpadel vytápění: Příkon regulace/emise tepla:

ne 95,0 % / 90,0 % CZT (mimo objekt) (podíl 100,0 %) obecný zdroj tepla (např. kotel) 100,0 % / 97,0 % 0,0 W 0,0 / 0,0 W

Zdroje tepla na přípravu TV v zóně Název zdroje tepla: Typ zdroje přípravy TV: Účinnost zdroje přípravy TV:

CZT (mimo objekt) (podíl 100,0 %) obecný zdroj tepla (např. kotel) 100,0 %

Měrný tepelný tok větráním zóny č. 1 : Objem vzduchu v zóně: Podíl vzduchu z objemu zóny: Typ větrání zóny: Minimální násobnost výměny: Návrhová násobnost výměny: Měrný tepelný tok větráním Hv:

27400,0 m3 80,0 % přirozené 0,5 1/h 0,0 1/h 4658,000 W/K

Měrný tepelný tok prostupem mezi zónou č. 1 a exteriérem : Název konstrukce

Plocha [m2]

U [W/m2K]

b [-]

U,N [W/m2K]

průčelní panel štítový panel střecha okno 1 okno 2 balkonove okno 1 balkonove okno 2 balkonove dvere vchodove dvere okno 3 okno 4

3355,4 537,6 1529,0 141,12 215,04 268,8 322,56 247,38 30,87 483,84 645,12

0,560 0,380 0,470 1,400 1,400 1,400 1,400 1,400 5,600 1,400 1,400

1,00 1,00 0,91 1,15 1,15 1,15 1,15 1,15 1,15 1,15 1,15

0,380 0,380 0,240 1,700 1,700 1,700 1,700 1,700 1,700 1,700 1,700

Vliv tepelných vazeb bude ve výpočtu zahrnut přibližně součinem (A * DeltaU,tbm).

130

Průměrný vliv tepelných vazeb DeltaU,tbm:

0,10 W/m2K

Měrný tok prostupem do exteriéru Hd:

6677,482 W/K

Měrný tok prostupem nevytápěnými prostory u zóny č. 1 : 1. konstrukce u nevytáp. prostoru Název konstrukce: strop TP Plocha kce ve styku s nevytáp.prostorem: 0,0 m2 Součinitel prostupu tepla této konstrukce: 1,04 W/m2K Činitel teplotní redukce: 0,24 Měrný tep.tok touto konstrukcí: 0,0 W/K Měrný tok prostupem nevytáp. prostory Hu: 0,000 W/K Solární zisky průsvitnými konstrukcemi zóny č. 1 : Název konstrukce

Plocha [m2]

g [-]

Ff [-]

Fc [-]

Fs [-]

Orientace

okno 1 okno 2 balkonove okno 1 balkonove okno 2 balkonove dvere vchodove dvere okno 3 okno 4 Celkový solární zisk okny Qs (MJ):

141,12 215,04 268,8 322,56 247,38 30,87 483,84 645,12

0,65 0,65 0,65 0,65 0,65 0,0 0,65 0,65

0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,8 0,7 0,7

0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9

1,0 1,0 0,48 0,48 0,48 1,0 1,0 1,0

JZ JZ JZ JZ JZ JZ SV SV

Měsíc:

1

Zisk (vytápění): Měsíc:

47928,9 7

Zisk (vytápění):

207977,7

2

79836,1

3

8

184507,1

4

123556,8 9

128426,9

159461,3

5

205358,3

6

201279,9

10

11

12

95598,5

45016,4

38734,6

PŘEHLEDNÉ VÝSLEDKY VÝPOČTU PRO JEDNOTLIVÉ ZÓNY : VÝSLEDKY VÝPOČTU PRO ZÓNU Č. 1 : Název zóny: Vnitřní teplota (zima/léto): Zóna je vytápěna/chlazena: Regulace otopné soustavy:

celý objekt 20,0 C / 20,0 C ano / ne ano

Měrný tepelný tok větráním Hv: Měrný tok prostupem do exteriéru Hd: Ustálený měrný tok zeminou Hg: Měrný tok prostupem nevytáp. prostory Hu: Měrný tok Trombeho stěnami H,tw: Měrný tok větranými stěnami H,vw: Měrný tok prvky s transparentní izolací H,ti: Přídavný měrný tok podlahovým vytápěním dHt: Výsledný měrný tok H:

4658,000 W/K 7455,155 W/K ------------12113,160 W/K

Potřeba tepla na vytápění po měsících: Měsíc

Q,H,ht[GJ]

Q,int[GJ]

Q,sol[GJ]

Q,gn [GJ]

Eta,H [-]

fH [%]

Q,H,nd[GJ]

1 2 3 4 5 6 7 8 9

710,521 594,874 535,324 370,488 217,374 109,891 68,132 84,354 200,943

190,277 160,159 167,240 153,020 150,922 143,731 148,522 150,922 153,949

47,929 79,836 123,557 159,461 205,358 201,280 207,978 184,507 128,427

238,205 239,995 290,797 312,482 356,280 345,011 356,500 335,429 282,376

0,992 0,985 0,960 0,865 0,575 0,319 0,191 0,251 0,649

100,0 100,0 100,0 100,0 0,6 0,0 0,0 0,0 27,3

474,177 358,477 256,141 100,325 12,357 ------17,661

131

10 11 12

373,105 521,195 648,878

Vysvětlivky:

166,760 171,134 189,317

95,598 45,016 38,735

262,358 216,150 228,051

0,915 0,984 0,991

100,0 100,0 100,0

133,071 308,607 422,935

Q,H,ht je potřeba tepla na pokrytí tepelné ztráty, Q,int jsou vnitřní tepelné zisky, Q,sol jsou solární tepelné zisky, Q,gn jsou celkové tepelné zisky, Eta,H je stupeň využitelnosti tepelných zisků, fH je část měsíce, v níž musí být zóna s regulovaným vytápěním vytápěna, a Q,H,nd je potřeba tepla na vytápění.

Potřeba tepla na vytápění za rok Q,H,nd:

2083,751 GJ

Energie dodaná do zóny po měsících: Měsíc

Q,f,H[GJ]

Q,f,C[GJ]

Q,f,RH[GJ]

Q,f,W[GJ]

Q,f,L[GJ]

Q,f,A[GJ]

Q,fuel[GJ]

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

571,745 432,239 308,845 120,968 14,900 ------21,295 160,453 372,107 509,960

-------------------------

-------------------------

146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016

100,610 77,869 75,013 62,788 56,883 52,467 54,216 56,883 63,821 74,480 82,915 99,543

-------------------------

818,371 656,123 529,874 329,772 217,799 198,483 200,232 202,899 231,132 380,949 601,037 755,519

Vysvětlivky:

Q,f,H je spotřeba energie na vytápění, Q,f,C je spotřeba energie na chlazení, Q,f,RH je spotřeba energie na úpravu vlhkosti vzduchu, Q,f,W je spotřeba energie na přípravu teplé vody, Q,f,L je spotřeba energie na osvětlení (a případně i na spotřebiče), Q,f,A je spotřeba pomocné energie (čerpadla, ventilátory atd.) a Q,fuel je celková dodaná energie. Všechny hodnoty zohledňují vlivy účinností technických systémů.

Celková roční dodaná energie Q,fuel:

5122,191 GJ

PŘEHLEDNÉ VÝSLEDKY VÝPOČTU PRO CELÝ OBJEKT : Faktor tvaru budovy A/V:

0,23 m2/m3

Rozložení měrných tepelných toků Zóna

Položka

Měrný tok [W/K]

Procento [%]

1 Celkový měrný tok H: z toho: Měrný tok výměnou vzduchu Hv: Měrný (ustálený) tok zeminou Hg: Měrný tok přes nevytápěné prostory Hu: Měrný tok tepelnými mosty Hd,tb: Měrný tok plošnými kcemi Hd,c:

12113,160 4658,000 ----777,673 6677,482

100,0 % 38,5 % 0,0 % 0,0 % 6,4 % 55,1 %

rozložení měrných toků po konstrukcích: Obvodová stěna: Střecha: Podlaha: Otvorová výplň: Zbylé méně významné konstrukce: Měrný tok speciálními konstrukcemi dH:

2083,312 653,953 --3940,218 -----

17,2 % 5,4 % 0,0 % 32,5 % 0,0 % 0,0 %

Měrný tok budovou a parametry podle starších předpisů Součet celkových měrných tepelných toků jednotlivými zónami Hc: Objem budovy stanovený z vnějších rozměrů: Tepelná charakteristika budovy podle ČSN 730540 (1994): Spotřeba tepla na vytápění podle STN 730540, Zmena 5 (1997): Poznámka:

12113,160 W/K 34250,0 m3 0,35 W/m3K 26,0 kWh/m3,a

Orientační tepelnou ztrátu objektu lze získat vynásobením součtu měrných toků jednotlivých zón Hc působícím teplotním rozdílem mezi interiérem a exteriérem.

Průměrný součinitel prostupu tepla budovy Součet měrných tepelných toků prostupem jednotlivými zónami Ht: Plocha obalových konstrukcí budovy:

7455,2 W/K 7776,7 m2

Limit odvozený z U,req dílčích konstrukcí... Uem,lim:

0,89 W/m2K

Průměrný součinitel prostupu tepla obálky budovy U,em:

0,96 W/m2K

132

Celková a měrná potřeba tepla na vytápění Celková roční potřeba tepla na vytápění budovy: Objem budovy stanovený z vnějších rozměrů: Celková podlahová plocha budovy: Měrná potřeba tepla na vytápění budovy (na 1 m3):

2083,751 GJ 34250,0 m3 12168,0 m2 16,9 kWh/(m3.a)

Měrná potřeba tepla na vytápění budovy:

48 kWh/(m2.a)

578,820 MWh

Poznámka: Měrná potřeba tepla je stanovena bez vlivu účinností systémů výroby, distribuce a emise tepla.

Celková energie dodaná do budovy Měsíc

Q,f,H[GJ]

Q,f,C[GJ]

Q,f,RH[GJ]

Q,f,W[GJ]

Q,f,L[GJ]

Q,f,A[GJ]

Q,fuel[GJ]

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

571,745 432,239 308,845 120,968 14,900 ------21,295 160,453 372,107 509,960

-------------------------

-------------------------

146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016

100,610 77,869 75,013 62,788 56,883 52,467 54,216 56,883 63,821 74,480 82,915 99,543

-------------------------

818,371 656,123 529,874 329,772 217,799 198,483 200,232 202,899 231,132 380,949 601,037 755,519

Vysvětlivky:


Spotřeba energie na vytápění za rok Q,fuel,H: Spotřeba pom. energie na vytápění Q,aux,H: Energetická náročnost vytápění za rok EP,H: Spotřeba energie na chlazení za rok Q,fuel,C: Spotřeba pom. energie na chlazení Q,aux,C: Energetická náročnost chlazení za rok EP,C: Spotřeba energie na úpravu vlhkosti Q,fuel,RH: Spotřeba energie na ventilátory Q,aux,F: Energ. náročnost mech. větrání za rok EP,F: Spotřeba energie na přípravu TV Q,fuel,W: Spotřeba pom. energie na rozvod TV Q,aux,W: Energ. náročnost přípravy TV za rok EP,W: Spotřeba energie na osvětlení a spotř. Q,fuel,L: Energ. náročnost osvětlení za rok EP,L: Energie ze solárních kolektorů za rok Q,SC,e: z toho se v budově využije:

2512,511 GJ --2512,511 GJ ------------1752,192 GJ --1752,192 GJ 857,488 GJ 857,488 GJ -----

697,920 MWh --697,920 MWh ------------486,720 MWh --486,720 MWh 238,191 MWh 238,191 MWh -----

57 kWh/m2 --57 kWh/m2 ------------40 kWh/m2 --40 kWh/m2 20 kWh/m2 20 kWh/m2 -----

(již zahrnuto ve výchozí potřebě tepla na vytápění a přípravu teplé vody - zde uvedeno jen informativně)

Elektřina z FV článků za rok Q,PV,el: Elektřina z kogenerace za rok Q,CHP,el: Celková produkce energie za rok Q,e:

-------

-------

-------

Celková roční dodaná energie Q,fuel=EP:

5122,191 GJ

1422,831 MWh

117 kWh/m2

Měrná spotřeba energie dodané do budovy Celková roční dodaná energie: Objem budovy stanovený z vnějších rozměrů: Celková podlahová plocha budovy: Měrná spotřeba dodané energie EP,V:

1422831 kWh 34250,0 m3 12168,0 m2 41,5 kWh/(m3.a)

Měrná spotřeba energie budovy EP,A:

117 kWh/(m2,a)

Poznámka: Měrná spotřeba energie zahrnuje veškerou dodanou energii včetně vlivů účinností tech. systémů.

STOP, Energie 2009

133

Stávající skladby konstrukcí ZÁKLADNÍ KOMPLEXNÍ TEPELNĚ TECHNICKÉ POSOUZENÍ STAVEBNÍ KONSTRUKCE podle ČSN EN ISO 13788, ČSN EN ISO 6946, ČSN 730540 a STN 730540 Teplo 2008


průčelní panel Ing. Ondřej Smolík


Stěna 0.000 W/m2K


1 2 3 4 5 6 7

Název

D[m]

Železobeton Pěnový polysty Železobeton lepidlo EPS-F lepidlo tenkovrstva om

L[W/mK]

0.1000 0.0800 0.0600 0.0030 0.1000 0.0030 0.0030

1.7400 0.0530 1.7400 0.8000 0.0390 0.8000 0.9000

C[J/kgK]

1020.0 1270.0 1020.0 920.0 1270.0 920.0 940.0

Ro[kg/m3]

2500.0 10.0 2500.0 1300.0 60.0 1300.0 1550.0

Mi[-]

32.0 40.0 32.0 50.0 67.0 50.0 60.0


0.13 m2K/W 0.25 m2K/W 0.04 m2K/W 0.04 m2K/W


-15.0 C 21.0 C 84.0 % 55.0 %

Měsíc

Délka[dny]

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

31 28 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31

Tai[C]

21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0

RHi[%]

54.8 57.2 56.9 58.0 61.2 64.4 66.2 65.5 61.7 58.2 56.9 57.3

Pi[Pa]

Te[C]

1362.1 1421.8 1414.3 1441.6 1521.2 1600.7 1645.5 1628.1 1533.6 1446.6 1414.3 1424.2

-1.7 -0.1 3.6 8.1 13.0 16.3 17.9 17.3 13.6 8.7 3.6 0.2

RHe[%]

80.9 80.5 79.2 77.3 74.3 71.6 70.0 70.6 73.9 76.9 79.2 80.4

Pe[Pa]

429.0 487.4 625.9 834.5 1112.2 1326.3 1434.9 1393.5 1150.4 864.7 625.9 498.0


134

Ma[kg/m2]

0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000


4.18 m2K/W 0.23 W/m2K


0.25 / 0.28 / 0.33 / 0.43 W/m2K



8.2E+0010 m/s 1107.5 12.2 h


18.98 C 0.944

Číslo měsíce

Vypočtené hodnoty


f,Rsi,m

Tsi,m[C]

f,Rsi,m

Tsi[C]

15.0 15.7 15.6 15.9 16.7 17.5 18.0 17.8 16.8 15.9 15.6 15.7

0.735 0.747 0.688 0.602 0.464 0.259 0.017 0.131 0.438 0.587 0.688 0.744

11.6 12.2 12.1 12.4 13.2 14.0 14.5 14.3 13.4 12.5 12.1 12.2

0.584 0.584 0.490 0.335 0.031 --------------------0.307 0.490 0.579

19.7 19.8 20.0 20.3 20.6 20.7 20.8 20.8 20.6 20.3 20.0 19.8

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Poznámka:

f,Rsi

0.944 0.944 0.944 0.944 0.944 0.944 0.944 0.944 0.944 0.944 0.944 0.944

RHsi[%]

59.3 61.5 60.4 60.6 62.9 65.5 66.9 66.3 63.3 60.7 60.4 61.6




i

19.0 1367 2194

1-2

2-3

3-4

4-5

5-6

6-7

e

18.5 1113 2131

6.4 860 958

6.1 708 940

6.0 696 938

-14.6 165 171

-14.7 153 170

-14.7 138 170


1


0.3142

0.3268


3.093E-0009

Celoroční bilance vlhkosti: Množství zkondenzované vodní páry Mc,a: 0.002 kg/m2,rok Množství vypařitelné vodní páry Mev,a: 1.322 kg/m2,rok Ke kondenzaci dochází při venkovní teplotě nižší než -10.0 C. Bilance zkondenzované a vypařené vlhkosti dle ČSN EN ISO 13788: Roční cyklus č. 1 V konstrukci nedochází během modelového roku ke kondenzaci.

135

Poznámka: Hodnocení difuze vodní páry bylo provedeno pro předpoklad 1D šíření vodní páry převažující skladbou konstrukce. Pro konstrukce s výraznými systematickými tepelnými mosty je výsledek výpočtu jen orientační. Přesnější výsledky lze získat s pomocí 2D analýzy.

STOP, Teplo 2008



štítový panel Ing. Ondřej Smolík


Stěna 0.000 W/m2K


1 2 3 4 5 6 7

Název

D[m]

Železobeton Pěnový polysty Železobeton lepidlo EPS-F lepidlo tenkovrstva om

L[W/mK]

0.1500 0.0800 0.0600 0.0030 0.1000 0.0030 0.0030

1.7400 0.0530 1.7400 0.8000 0.0390 0.8000 0.9000

C[J/kgK]

1020.0 1270.0 1020.0 920.0 1270.0 920.0 940.0

Ro[kg/m3]

2500.0 10.0 2500.0 1300.0 60.0 1300.0 1550.0

Mi[-]

32.0 40.0 32.0 50.0 67.0 50.0 60.0


0.13 m2K/W 0.25 m2K/W 0.04 m2K/W 0.04 m2K/W


-15.0 C 21.0 C 84.0 % 55.0 %

Měsíc

Délka[dny]

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

31 28 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31

Tai[C]

21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0

RHi[%]

54.8 57.2 56.9 58.0 61.2 64.4 66.2 65.5 61.7 58.2 56.9 57.3

Pi[Pa]

Te[C]

1362.1 1421.8 1414.3 1441.6 1521.2 1600.7 1645.5 1628.1 1533.6 1446.6 1414.3 1424.2

-1.7 -0.1 3.6 8.1 13.0 16.3 17.9 17.3 13.6 8.7 3.6 0.2

RHe[%]

80.9 80.5 79.2 77.3 74.3 71.6 70.0 70.6 73.9 76.9 79.2 80.4

Pro vnitřní prostředí byla uplatněna přirážka k vnitřní relativní vlhkosti :

136

Pe[Pa]

429.0 487.4 625.9 834.5 1112.2 1326.3 1434.9 1393.5 1150.4 864.7 625.9 498.0 5.0 %

Ma[kg/m2]

0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

Výchozí měsíc výpočtu bilance se stanovuje výpočtem dle ČSN EN ISO 13788. Počet hodnocených let : 1


4.21 m2K/W 0.23 W/m2K


0.25 / 0.28 / 0.33 / 0.43 W/m2K



9.1E+0010 m/s 1739.7 13.5 h


19.00 C 0.944

Číslo měsíce

Vypočtené hodnoty


f,Rsi,m

Tsi,m[C]

f,Rsi,m

Tsi[C]

15.0 15.7 15.6 15.9 16.7 17.5 18.0 17.8 16.8 15.9 15.6 15.7

0.735 0.747 0.688 0.602 0.464 0.259 0.017 0.131 0.438 0.587 0.688 0.744

11.6 12.2 12.1 12.4 13.2 14.0 14.5 14.3 13.4 12.5 12.1 12.2

0.584 0.584 0.490 0.335 0.031 --------------------0.307 0.490 0.579

19.7 19.8 20.0 20.3 20.6 20.7 20.8 20.8 20.6 20.3 20.0 19.8

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Poznámka:

f,Rsi

0.944 0.944 0.944 0.944 0.944 0.944 0.944 0.944 0.944 0.944 0.944 0.944

RHsi[%]

59.2 61.5 60.4 60.6 62.9 65.4 66.9 66.3 63.3 60.7 60.4 61.5




i

19.0 1367 2196

1-2

2-3

3-4

4-5

5-6

6-7

e

18.3 1022 2103

6.2 792 949

5.9 654 931

5.9 644 929

-14.6 162 171

-14.7 151 170

-14.7 138 170


1


0.3696

0.3744


1.447E-0009

Celoroční bilance vlhkosti: Množství zkondenzované vodní páry Mc,a: 0.001 kg/m2,rok Množství vypařitelné vodní páry Mev,a: 1.412 kg/m2,rok Ke kondenzaci dochází při venkovní teplotě nižší než -10.0 C. Bilance zkondenzované a vypařené vlhkosti dle ČSN EN ISO 13788:

137

Roční cyklus č. 1 V konstrukci nedochází během modelového roku ke kondenzaci. Poznámka: Hodnocení difuze vodní páry bylo provedeno pro předpoklad 1D šíření vodní páry převažující skladbou konstrukce. Pro konstrukce s výraznými systematickými tepelnými mosty je výsledek výpočtu jen orientační. Přesnější výsledky lze získat s pomocí 2D analýzy.

STOP, Teplo 2008

Stávající stav VÝPOČET ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI BUDOV A PRŮMĚRNÉHO SOUČINITELE PROSTUPU TEPLA podle vyhlášky č. 148/2007 Sb. a ČSN 730540 a podle ČSN EN ISO 13790 a ČSN EN 832 Energie 2009 Název úlohy: Zpracovatel: Zakázka: Datum:

Ing. Ondřej Smolík 24.5.2011

KONTROLNÍ TISK VSTUPNÍCH DAT : Počet zón v objektu: Typ výpočtu potřeby energie:

1 měsíční (pro jednotlivé měsíce v roce)

Okrajové podmínky výpočtu: Název období

Počet dnů

Teplota exteriéru

Celková energie globálního slunečního záření [MJ/m2] Sever Jih Východ Západ Horizont


31 28 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31

-1,9 C -0,3 C 3,5 C 8,2 C 13,3 C 16,5 C 17,9 C 17,4 C 13,6 C 8,5 C 3,4 C 0,0 C

50,0 83,0 126,0 158,0 212,0 223,0 223,0 184,0 126,0 86,0 43,0 40,0

Název období

Počet dnů

Teplota exteriéru

Celková energie globálního slunečního záření [MJ/m2] SV SZ JV JZ

1. měsíc 2. měsíc 3. měsíc 4. měsíc 5. měsíc 6. měsíc 7. měsíc

31 28 31 30 31 30 31

-1,9 C -0,3 C 3,5 C 8,2 C 13,3 C 16,5 C 17,9 C

50,0 83,0 137,0 187,0 259,0 266,0 270,0

119,0 194,0 270,0 306,0 342,0 310,0 331,0 331,0 274,0 241,0 119,0 94,0

50,0 83,0 137,0 187,0 259,0 266,0 270,0

138

65,0 112,0 180,0 245,0 324,0 317,0 328,0 288,0 194,0 137,0 61,0 50,0

97,0 162,0 238,0 292,0 349,0 324,0 342,0

65,0 112,0 180,0 245,0 324,0 317,0 328,0 288,0 194,0 137,0 61,0 50,0

97,0 162,0 238,0 292,0 349,0 324,0 342,0

79,0 148,0 277,0 425,0 580,0 572,0 594,0 508,0 328,0 216,0 94,0 61,0

8. měsíc 9. měsíc 10. měsíc 11. měsíc 12. měsíc

31 30 31 30 31

17,4 C 13,6 C 8,5 C 3,4 C 0,0 C

223,0 144,0 94,0 43,0 40,0

223,0 144,0 94,0 43,0 40,0

328,0 245,0 202,0 97,0 79,0

328,0 245,0 202,0 97,0 79,0

HODNOCENÍ JEDNOTLIVÝCH ZÓN V OBJEKTU : HODNOCENÍ ZÓNY Č. 1 : Základní popis zóny Název zóny: Geometrie (objem/podlah.pl.): Účinná vnitřní tepelná kapacita:

celý objekt 34250,0 m3 / 12168,0 m2 165,0 kJ/(K.m2)

Vnitřní teplota (zima/léto): Zóna je vytápěna/chlazena:

20,0 C / 20,0 C ano / ne

Regulace otopné soustavy:

ano

Průměrné vnitřní zisky: ....... odvozeny pro

61723 W · produkci tepla: 3,0+3,0 W/m2 (osoby+spotřebiče) · časový podíl produkce: 100+20 % (osoby+spotřebiče) · zohlednění spotřebičů: zisky i spotřeba · příkon osvětlení: 20280,0 W (využito 5000,0 h/rok) · prům. účinnost osvětlení: 10 % · spotřebu nouzového osvětlení: 6,0 kWh/(m2.a) · další tepelné zisky: 0,0 W

Teplo na přípravu TV: ....... odvozeno pro

1752192,0 MJ/rok · spotřebu energie na přípravu TV: 40,0 kWh/(m2.a)

Zpětně získané teplo mimo VZT:

0,0 MJ/rok

Zdroje tepla na vytápění v zóně Vytápění je zajištěno VZT: Účinnost sdílení/distribuce: Název zdroje tepla: Typ zdroje tepla: Účinnost výroby/regulace: Příkon čerpadel vytápění: Příkon regulace/emise tepla:

ne 98,0 % / 95,0 % CZT (mimo objekt) (podíl 100,0 %) obecný zdroj tepla (např. kotel) 100,0 % / 97,0 % 0,0 W 0,0 / 0,0 W

Zdroje tepla na přípravu TV v zóně Název zdroje tepla: Typ zdroje přípravy TV: Účinnost zdroje přípravy TV:

CZT (mimo objekt) (podíl 100,0 %) obecný zdroj tepla (např. kotel) 100,0 %

Měrný tepelný tok větráním zóny č. 1 : Objem vzduchu v zóně: Podíl vzduchu z objemu zóny: Typ větrání zóny: Minimální násobnost výměny: Návrhová násobnost výměny: Měrný tepelný tok větráním Hv:

27400,0 m3 80,0 % přirozené 0,5 1/h 0,0 1/h 4658,000 W/K

Měrný tepelný tok prostupem mezi zónou č. 1 a exteriérem : Název konstrukce

Plocha [m2]

U [W/m2K]

b [-]

U,N [W/m2K]

průčelní panel štítový panel střecha okno 1 okno 2 balkonove okno 1

3355,4 537,6 1529,0 141,12 215,04 268,8

0,230 0,230 0,470 1,400 1,400 1,400

1,00 1,00 0,91 1,15 1,15 1,15

0,380 0,380 0,240 1,700 1,700 1,700

139

balkonove okno 2 balkonove dvere vchodove dvere okno 3 okno 4

322,56 247,38 30,87 483,84 645,12

1,400 1,400 1,500 1,400 1,400

1,15 1,15 1,15 1,15 1,15

1,700 1,700 1,700 1,700 1,700

Vliv tepelných vazeb bude ve výpočtu zahrnut přibližně součinem (A * DeltaU,tbm). Průměrný vliv tepelných vazeb DeltaU,tbm: 0,05 W/m2K Měrný tok prostupem do exteriéru Hd:

5344,008 W/K

Měrný tok prostupem nevytápěnými prostory u zóny č. 1 : 1. konstrukce u nevytáp. prostoru Název konstrukce: strop TP Plocha kce ve styku s nevytáp.prostorem: 0,0 m2 Součinitel prostupu tepla této konstrukce: 1,04 W/m2K Činitel teplotní redukce: 0,24 Měrný tep.tok touto konstrukcí: 0,0 W/K Měrný tok prostupem nevytáp. prostory Hu: 0,000 W/K Solární zisky průsvitnými konstrukcemi zóny č. 1 : Název konstrukce

Plocha [m2]

g [-]

Ff [-]

Fc [-]

Fs [-]

Orientace

okno 1 okno 2 balkonove okno 1 balkonove okno 2 balkonove dvere vchodove dvere okno 3 okno 4 Celkový solární zisk okny Qs (MJ):

141,12 215,04 268,8 322,56 247,38 30,87 483,84 645,12

0,65 0,65 0,65 0,65 0,65 0,0 0,65 0,65

0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,8 0,7 0,7

0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9

1,0 1,0 0,48 0,48 0,48 1,0 1,0 1,0

JZ JZ JZ JZ JZ JZ SV SV

Měsíc:

1

Zisk (vytápění): Měsíc:

47928,9 7

Zisk (vytápění):

207977,7

2

79836,1

3

8

184507,1

4

123556,8 9

128426,9

159461,3

5

205358,3

6

201279,9

10

11

12

95598,5

45016,4

38734,6

PŘEHLEDNÉ VÝSLEDKY VÝPOČTU PRO JEDNOTLIVÉ ZÓNY : VÝSLEDKY VÝPOČTU PRO ZÓNU Č. 1 : Název zóny: Vnitřní teplota (zima/léto): Zóna je vytápěna/chlazena: Regulace otopné soustavy:

celý objekt 20,0 C / 20,0 C ano / ne ano

Měrný tepelný tok větráním Hv: Měrný tok prostupem do exteriéru Hd: Ustálený měrný tok zeminou Hg: Měrný tok prostupem nevytáp. prostory Hu: Měrný tok Trombeho stěnami H,tw: Měrný tok větranými stěnami H,vw: Měrný tok prvky s transparentní izolací H,ti: Přídavný měrný tok podlahovým vytápěním dHt: Výsledný měrný tok H:

4658,000 W/K 5732,845 W/K ------------10390,840 W/K

Potřeba tepla na vytápění po měsících: Měsíc

Q,H,ht[GJ]

Q,int[GJ]

Q,sol[GJ]

Q,gn [GJ]

Eta,H [-]

fH [%]

Q,H,nd[GJ]

1 2

609,495 510,292

190,277 160,159

47,929 79,836

238,205 239,995

0,992 0,983

100,0 100,0

373,267 274,379

140

3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

459,209 317,810 186,467 94,266 58,445 72,360 172,372 320,055 447,089 556,617

Vysvětlivky:

167,240 153,020 150,922 143,731 148,522 150,922 153,949 166,760 171,134 189,317

123,557 159,461 205,358 201,280 207,978 184,507 128,427 95,598 45,016 38,735

290,797 312,482 356,280 345,011 356,500 335,429 282,376 262,358 216,150 228,051

0,951 0,828 0,523 0,273 0,164 0,216 0,610 0,892 0,981 0,990

100,0 75,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 98,7 100,0 100,0

182,698 59,201 ----------86,107 235,016 330,846

Q,H,ht je potřeba tepla na pokrytí tepelné ztráty, Q,int jsou vnitřní tepelné zisky, Q,sol jsou solární tepelné zisky, Q,gn jsou celkové tepelné zisky, Eta,H je stupeň využitelnosti tepelných zisků, fH je část měsíce, v níž musí být zóna s regulovaným vytápěním vytápěna, a Q,H,nd je potřeba tepla na vytápění.

Potřeba tepla na vytápění za rok Q,H,nd:

1541,515 GJ

Energie dodaná do zóny po měsících: Měsíc

Q,f,H[GJ]

Q,f,C[GJ]

Q,f,RH[GJ]

Q,f,W[GJ]

Q,f,L[GJ]

Q,f,A[GJ]

Q,fuel[GJ]

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

413,331 303,829 202,308 65,556 ----------95,349 260,242 366,357

-------------------------

-------------------------

146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016

100,610 77,869 75,013 62,788 56,883 52,467 54,216 56,883 63,821 74,480 82,915 99,543

-------------------------

659,957 527,714 423,337 274,360 202,899 198,483 200,232 202,899 209,837 315,845 489,172 611,916

Vysvětlivky:


Celková roční dodaná energie Q,fuel:

4316,651 GJ

PŘEHLEDNÉ VÝSLEDKY VÝPOČTU PRO CELÝ OBJEKT : Faktor tvaru budovy A/V:

0,23 m2/m3

Rozložení měrných tepelných toků Zóna

Položka

Měrný tok [W/K]

Procento [%]

1 Celkový měrný tok H: z toho: Měrný tok výměnou vzduchu Hv: Měrný (ustálený) tok zeminou Hg: Měrný tok přes nevytápěné prostory Hu: Měrný tok tepelnými mosty Hd,tb: Měrný tok plošnými kcemi Hd,c:

10390,840 4658,000 ----388,837 5344,008

100,0 % 44,8 % 0,0 % 0,0 % 3,7 % 51,4 %

rozložení měrných toků po konstrukcích: Obvodová stěna: Střecha: Podlaha: Otvorová výplň: Zbylé méně významné konstrukce: Měrný tok speciálními konstrukcemi dH:

895,390 653,953 --3794,666 -----

8,6 % 6,3 % 0,0 % 36,5 % 0,0 % 0,0 %

Měrný tok budovou a parametry podle starších předpisů Součet celkových měrných tepelných toků jednotlivými zónami Hc: Objem budovy stanovený z vnějších rozměrů: Tepelná charakteristika budovy podle ČSN 730540 (1994): Spotřeba tepla na vytápění podle STN 730540, Zmena 5 (1997): Poznámka:

10390,840 W/K 34250,0 m3 0,30 W/m3K 22,3 kWh/m3,a

Orientační tepelnou ztrátu objektu lze získat vynásobením součtu měrných toků jednotlivých zón Hc působícím teplotním rozdílem mezi interiérem a exteriérem.

141

Průměrný součinitel prostupu tepla budovy Součet měrných tepelných toků prostupem jednotlivými zónami Ht: Plocha obalových konstrukcí budovy:

5732,8 W/K 7776,7 m2

Limit odvozený z U,req dílčích konstrukcí... Uem,lim:

0,89 W/m2K

Průměrný součinitel prostupu tepla obálky budovy U,em:

0,74 W/m2K

Celková a měrná potřeba tepla na vytápění Celková roční potřeba tepla na vytápění budovy: Objem budovy stanovený z vnějších rozměrů: Celková podlahová plocha budovy: Měrná potřeba tepla na vytápění budovy (na 1 m3):

1541,515 GJ 34250,0 m3 12168,0 m2 12,5 kWh/(m3.a)

Měrná potřeba tepla na vytápění budovy:

35 kWh/(m2.a)

428,199 MWh

Poznámka: Měrná potřeba tepla je stanovena bez vlivu účinností systémů výroby, distribuce a emise tepla.

Celková energie dodaná do budovy Měsíc

Q,f,H[GJ]

Q,f,C[GJ]

Q,f,RH[GJ]

Q,f,W[GJ]

Q,f,L[GJ]

Q,f,A[GJ]

Q,fuel[GJ]

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

413,331 303,829 202,308 65,556 ----------95,349 260,242 366,357

-------------------------

-------------------------

146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016 146,016

100,610 77,869 75,013 62,788 56,883 52,467 54,216 56,883 63,821 74,480 82,915 99,543

-------------------------

659,957 527,714 423,337 274,360 202,899 198,483 200,232 202,899 209,837 315,845 489,172 611,916

Vysvětlivky:


Spotřeba energie na vytápění za rok Q,fuel,H: Spotřeba pom. energie na vytápění Q,aux,H: Energetická náročnost vytápění za rok EP,H: Spotřeba energie na chlazení za rok Q,fuel,C: Spotřeba pom. energie na chlazení Q,aux,C: Energetická náročnost chlazení za rok EP,C: Spotřeba energie na úpravu vlhkosti Q,fuel,RH: Spotřeba energie na ventilátory Q,aux,F: Energ. náročnost mech. větrání za rok EP,F: Spotřeba energie na přípravu TV Q,fuel,W: Spotřeba pom. energie na rozvod TV Q,aux,W: Energ. náročnost přípravy TV za rok EP,W: Spotřeba energie na osvětlení a spotř. Q,fuel,L: Energ. náročnost osvětlení za rok EP,L: Energie ze solárních kolektorů za rok Q,SC,e: z toho se v budově využije:

1706,971 GJ --1706,971 GJ ------------1752,192 GJ --1752,192 GJ 857,488 GJ 857,488 GJ -----

474,159 MWh --474,159 MWh ------------486,720 MWh --486,720 MWh 238,191 MWh 238,191 MWh -----

39 kWh/m2 --39 kWh/m2 ------------40 kWh/m2 --40 kWh/m2 20 kWh/m2 20 kWh/m2 -----

(již zahrnuto ve výchozí potřebě tepla na vytápění a přípravu teplé vody - zde uvedeno jen informativně)

Elektřina z FV článků za rok Q,PV,el: Elektřina z kogenerace za rok Q,CHP,el: Celková produkce energie za rok Q,e:

-------

-------

-------

Celková roční dodaná energie Q,fuel=EP:

4316,651 GJ

1199,070 MWh

99 kWh/m2

Měrná spotřeba energie dodané do budovy Celková roční dodaná energie: Objem budovy stanovený z vnějších rozměrů: Celková podlahová plocha budovy: Měrná spotřeba dodané energie EP,V:

1199070 kWh 34250,0 m3 12168,0 m2 35,0 kWh/(m3.a)

142

Měrná spotřeba energie budovy EP,A:

99 kWh/(m2,a)

Poznámka: Měrná spotřeba energie zahrnuje veškerou dodanou energii včetně vlivů účinností tech. systémů.

STOP, Energie 2009

143

Příloha č. 3 Výpočet čisté současné hodnoty (NPV) Čistá současná hodnota (NPV) Finanční toky - cash flow (CF) po letech Rok

Investiční náklady 0

Příjmy z úspory energie

11381766

CF

Diskontované CF

Kumulované diskontované CF

-11381766

-11 381 766,00

-11 381 766,00

1

466 232,00

466 232,00

452 652,43

-10 929 113,57

2

466 232,00

466 232,00

439 468,38

-10 489 645,20

3

466 232,00

466 232,00

426 668,33

-10 062 976,87

4

466 232,00

466 232,00

414 241,09

-9 648 735,78

5

466 232,00

466 232,00

402 175,82

-9 246 559,96

6

466 232,00

466 232,00

390 461,96

-8 856 098,00

7

466 232,00

466 232,00

379 089,28

-8 477 008,72

8

466 232,00

466 232,00

368 047,85

-8 108 960,87

9

466 232,00

466 232,00

357 328,01

-7 751 632,87

10

466 232,00

466 232,00

346 920,39

-7 404 712,47

11

466 232,00

466 232,00

336 815,92

-7 067 896,55

12

466 232,00

466 232,00

327 005,74

-6 740 890,81

13

466 232,00

466 232,00

317 481,31

-6 423 409,50

14

466 232,00

466 232,00

308 234,28

-6 115 175,23

15

466 232,00

466 232,00

299 256,58

-5 815 918,65

16

466 232,00

466 232,00

290 540,37

-5 525 378,28

17

466 232,00

466 232,00

282 078,03

-5 243 300,25

18

466 232,00

466 232,00

273 862,16

-4 969 438,09

19

466 232,00

466 232,00

265 885,59

-4 703 552,50

20

466 232,00

466 232,00

258 141,35

-4 445 411,14

21

466 232,00

466 232,00

250 622,67

-4 194 788,47

22

466 232,00

466 232,00

243 322,98

-3 951 465,48

23

466 232,00

466 232,00

236 235,91

-3 715 229,58

24

466 232,00

466 232,00

229 355,25

-3 485 874,33

25

466 232,00

466 232,00

222 675,00

-3 263 199,33

26

466 232,00

466 232,00

216 189,32

-3 047 010,01

144

27

466 232,00

466 232,00

209 892,54

-2 837 117,46

28

466 232,00

466 232,00

203 779,17

-2 633 338,29

29

466 232,00

466 232,00

197 843,85

-2 435 494,44

30

466 232,00

466 232,00

192 081,41

-2 243 413,03

NPV = n

CF t

t … období

NPV = ∑ ———— r … diskontní sazba t=0 ( 1+r )n n … životnost

145

-2 243 413,03

Příloha č. 4 Výpočet diskontované doby návratnosti (DN) Diskontovaná doba návratnosti (DN) Finanční toky - cash flow (CF) po letech Rok

Investiční náklady

0

Přímy z úspory energie

Diskontované příjmy

Kumulované diskontované příjmy

11381766

1

466 232,00

452 652,43

452 652,43

2

466 232,00

439 468,38

892 120,80

3

466 232,00

426 668,33

1 318 789,13

4

466 232,00

414 241,09

1 733 030,22

5

466 232,00

402 175,82

2 135 206,04

6

466 232,00

390 461,96

2 525 668,00

7

466 232,00

379 089,28

2 904 757,28

8

466 232,00

368 047,85

3 272 805,13

9

466 232,00

357 328,01

3 630 133,13

10

466 232,00

346 920,39

3 977 053,53

11

466 232,00

336 815,92

4 313 869,45

12

466 232,00

327 005,74

4 640 875,19

13

466 232,00

317 481,31

4 958 356,50

14

466 232,00

308 234,28

5 266 590,77

15

466 232,00

299 256,58

5 565 847,35

16

466 232,00

290 540,37

5 856 387,72

17

466 232,00

282 078,03

6 138 465,75

18

466 232,00

273 862,16

6 412 327,91

19

466 232,00

265 885,59

6 678 213,50

20

466 232,00

258 141,35

6 936 354,86

21

466 232,00

250 622,67

7 186 977,53

22

466 232,00

243 322,98

7 430 300,52

23

466 232,00

236 235,91

7 666 536,42

24

466 232,00

229 355,25

7 895 891,67

146

25

466 232,00

222 675,00

8 118 566,67

26

466 232,00

216 189,32

8 334 755,99

27

466 232,00

209 892,54

8 544 648,54

28

466 232,00

203 779,17

8 748 427,71

29

466 232,00

197 843,85

8 946 271,56

30

466 232,00

192 081,41

9 138 352,97

31

466 232,00

186 486,81

9 324 839,78

32

466 232,00

181 055,15

9 505 894,93

33

466 232,00

175 781,70

9 681 676,63

34

466 232,00

170 661,85

9 852 338,48

35

466 232,00

165 691,11

10 018 029,59

36

466 232,00

160 865,16

10 178 894,75

37

466 232,00

156 179,76

10 335 074,51

38

466 232,00

151 630,84

10 486 705,35

39

466 232,00

147 214,41

10 633 919,76

40

466 232,00

142 926,61

10 776 846,37

41

466 232,00

138 763,70

10 915 610,07

42

466 232,00

134 722,04

11 050 332,10

43

466 232,00

130 798,09

11 181 130,20

44

466 232,00

126 988,44

11 308 118,64

45

466 232,00

123 289,75

11 431 408,39

46

466 232,00

119 698,78

11 551 107,17

47

466 232,00

116 212,41

11 667 319,58

48

466 232,00

112 827,58

11 780 147,17

49

466 232,00

109 541,34

11 889 688,51

50

466 232,00

106 350,82

11 996 039,33

Reálná doba návratnosti investice (DN), stanovená na základě diskontování budoucích příjmů, je necelých 45 let.

147

148

149

Opatření pro úspory energií u pozemních staveb

Recommend Documents