Bankovní institut vysoká škola Praha. Opatření pro úspory energie u staveb

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Opatření pro úspory energie u staveb Bakalářská práce

Autor:

Petr Filip Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Duben, 2010

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Sokolově dne 15. dubna 2010

Petr Filip

2

Poděkování: Tímto bych chtěl poděkovat za pomoc a vedení mé bakalářské práce Prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc.

3

Anotace: Tato bakalářská práce je dělena do tří částí. –

Teoretická část poskytuje přehled problematiky týkající se opatření, vedoucí k úsporám energie u staveb.

–

Praktická část obsahuje dvě ocenění nemovitostí v obci Sokolov, vypracovaných na trţních principech. Ocenění rodinného domu a nebytového prostoru.

–

Analýza realitního trhu v okrese Sokolov.

Annotation: This bachelor´s work is devided into three parts. –

The theoretic part offers a knowledge of problems concerning measures leading to energy saving on buildings.

–

The practical part contains two evaluations of realties in the district of Sokolov processed according to the market principles.Evaluation of a house and a nonresidential space.

–

The analyse of the real estate market in the district of Sokolov.

4

Obsah Prohlášení………………………………………………………………………………....... 2 Poděkování…………………………………………………………………………………. 3 Anotace……………………………………………………………………………….……. 4 Obsah…………………………………………………………………………………….….5

A. Teoretická část – Opatření pro úspory energie u staveb Úvod ……………………………………………………………………………………

7

1 Tepelně technické normy a právní předpisy …………………………………….

9

1.1 Základní právní předpisy a normy ……………………………………………………….

9

1.2 Závaznost norem ……………………………………………………………….. 11 1.3 Certifikace budov ………………………………………………………………. 12 1.3.1 Energetický štítek obálky budovy (ESOB) ………………………………. 14 1.3.2 Průkaz energetické náročnosti budov (PENB) …………………………… 16 2 Dělení energeticko-úsporných opatření .................................................................. 18 2.1 Energetické hledisko ……………………………………………………………. 18 2.2 Ekonomické hledisko …………………………………………………………… 19 3 Vybrané faktory ovlivňující úspory energie u budov............................................. 21 3.1 Volba pozemku a vliv místních klimatických podmínek ………………………. 21 3.2 Volba tvarového řešení objektu….……………………………………………… 24 3.3 Volba dispozičního řešení..……………………………………………………... 25 3.4 Způsob realizace stavby………………………………………………………… 26 3.5 Vhodný výběr a provedení konstrukčních částí stavby.....……………………… 26 3.5.1 Tepelná ochrana soklu a základu.…………………………………………. 27 3.5.2 Tepelná ochrana podlahy.…………………………………………………. 30 3.5.3 Sloţení a technický stav obvodového zdiva….…………………………… 31 3.5.4 Tepelná ochrana stropu, střechy……..……………………………………

32

3.5.5 Vlastnosti a plocha oken….……………………………………………….

33

3.5.6 Provedení dveří…………………………………..……………………….

33

3.6 Nákladovost a efektivita vytápění..…………………….……….………………

34

3.7 Jakost regulace vytápění……..…………………………………………………

35

3.8 Regulace a provedení rozvodů teplé uţitkové vody…..………………………..

36

3.9 Technická kvalita el. zařízení a jejich způsob provozu..…………….………....

37

5

4 Příklad úspory energie v objektu …......................................................................... 39 Závěr…………………………………………………………………………….……… 43

B. Praktická část – ocenění 5.1

Ocenění rodinného domu………………………………………………………… 45

5.2

Ocenění nebytového prostoru.…………………………………………………… 65

C. Analýza realitního trhu - Sokolovsko Obecná charakteristika trhu…………………………………………………………

84

Popis okresu……………………………………………………………………..

84

Trh s nemovitostmi……………………………………………………………...

85

Regionální segmentace………………………………………………………….

86

První část – obce nad 10 000 obyvatel………………………………………….……

86

Sokolov – okresní město………………………………………………….……..

86

Chodov…………………………………………………………………….…….

91

Kraslice………………………………………………………………….………

94

Druhá část – obce do 10 000 obyvatel………………………………………..……...

96

Loket…………………………………………………………………………….

96

Zbytek okresu Sokolov……………………………………………….…….…… 98 Seznam pouţitých obrázků a tabulek…………………………………………………

100

Seznam pouţité literatury ………………………...……………………………………. 101

6

A. TEORETICKÁ ČÁST Opatření pro úspory energie u staveb Úvod Energetická kvalita budov patří jiţ mezi důleţité faktory, které mohou ovlivnit hodnotu nemovitosti na realitním trhu. Význam tohoto faktoru stále roste úměrně s růstem cen energií. Rozdíly mezi energetickou náročností budov jsou obrovské. Např. v České republice lze dnes nalézt vedle sebe starší rodinné domy s průměrnou měrnou spotřebou tepla na vytápění okolo 270 kWh/m2/rok, ale i pasivní domy se spotřebou 15 kWh/m2/rok. Takový rozptyl je obrovský a pravděpodobně by se jen stěţí hledal v jiném segmentu trhu. Přitom právě u stavebních objektů lze relativně nejsnáze spotřebu energie sníţit. Z dlouhodobého hlediska zaznamenávají ceny elektrické energie, zemního plynu, ropy i ostatních energetických surovin jen cestu vzhůru. S rostoucími náklady energií roste logicky také vnímavost kupujících i nájemců k energetické náročnosti budov. Dá se proto předpokládat, ţe v horizontu několika let budou budovy s horší energetickou kvalitou na realitním trhu pravděpodobně hůře prodejné nebo prodejné jen za předpokladu určité slevy ze své ceny.1 V České republice, podobně jako tomu je jiţ dnes USA a západní Evropě, začne pravděpodobně stále více přibývat investorů, kteří při energetické optimalizaci budov budou klást za jednu z hlavních priorit nízkou energetickou spotřebu budovy jako takovou. Návratnost vloţených investic budou spatřovat, kromě nízkých provozních nákladů, například i v kvalitní hygieně vnitřního prostředí a následně i vyšší produktivitě práce a ve srovnání s ostatními budovami také vyšší prestiţe a atraktivitě na realitním trhu.2 Pro sníţení energetické spotřeby se toho dá udělat mnoho v kaţdém, tedy i starším domě. Oproti nově vznikajícím budovám u nichţ by měla probíhat nutná kvalitní energetická koncepce jiţ od fáze předprojektových úvah – budoucí orientace objektu, tvar budovy, umístění apod. platí, ţe u starších budov je nutné do opatření vedoucích k úspoře energetických nákladů dodatečně investovat peníze a určité úsilí. Je tedy dobré pochopit, jak se v domech energie spotřebovává a jaká opatření na sníţení spotřeby existují. 1 2

http://www.levnaenergie.cz/zajimavosti/energeticky-audit-pro-vyssi-vynos-z-budov, [16.1. 2009] tamtéž

7

Úspěšněji se pak mohou naplánovat kvalitnější a finančně efektivnější opatření, vedoucí k rychlejší návratnosti peněz. Pro úspory energie u staveb platí určité obecné zásady, o kterých bude zmínka v dalších kapitolách této práce. Nutné je ovšem dodat, ţe kaţdý dům je svým způsobem jedinečný, stejně tak jako jsou jedineční jeho obyvatelé, oblast nebo místo, kde je postaven. Proto opatření ke sníţení spotřeby energie v objektu by mělo být, kromě těchto základních zásad, provedeno ještě také vţdy přímo na konkrétní objekt. Ne vţdy musí totiţ bezhlavé kopírování všeho, co se u jiné budovy osvědčilo přinést jinde stejný výsledek.3 Zásadní význam pro spotřebu energie má vytápění, společně s úniky tepla z budovy tepelnými ztrátami. Příprava teplé vody se pak podílí na celkové spotřebě hned čtvrtinou a ani zbytečné ztráty elektrické energie nejsou zanedbatelné. Hlavní důraz při sniţování ztrát by měl být tedy primárně kladen na to, jak tyto ztráty odhalit a následně také sníţit. Aţ teprve poté je moţné se věnovat kupř. vlastním vytápěcím systémům případně ještě dalšímu sniţování nákladů na vytápění. Cílem této bakalářské práce je tedy nastínit a poskytnout stručný přehled problematiky týkající se opatření, vedoucí k úsporám energie u staveb.

3

Mgr. Murtinger Karel a kol., Hestia 5.0 VIVID - Encyklopedie 2008, Centrum pro obnovitelné zdroje a úspory energie, EkoWATT, Praha 2008

8

1 Tepelně technické normy a právní předpisy 1.1

Základní právní předpisy a normy

Poţadavky tepelné ochrany budov jsou závazně zakotveny ve dvou okruzích předpisů (ve znění pozdějších předpisů): ve Stavebním zákoně č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, a jeho vyhláškách, zejména č. 137/1998 Sb., o obecně technických požadavcích na výstavbu (OTP) a č. 499/2006, o dokumentaci staveb; v zákoně č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, resp. jeho novele k zapracování evropské směrnice 2002/91/ES, uvedené v úplném znění v zákoně č. 406/2006 Sb., a jeho prováděcí vyhlášce č. 148/2007 Sb., o energetické náročnosti budov. Konkrétním normativním dokumentem stanovujícím poţadavky v této oblasti a uvádějící normové hodnoty, které činí závaznými uvedená vyhláška č. 137/1998 Sb. je česká technická norma ČSN 73 0540, která je členěna do čtyř částí:4 ČSN 73 0540-1 ,,Tepelná ochrana budov - Část 1: Terminologie“ Zde jsou vymezeny termíny uţívané v oboru stavební tepelné techniky, definice veličin, jejich značky a jednotky popisující šíření tepla, vlhkosti a vzduchu stavebními materiály a konstrukcemi, popisující stav vnitřního a venkovního prostředí pouţívané v ČSN 73 0540 2, 3 a 4. Termíny a definice veličin, jejich značky a jednotky lze pouţít i při aplikaci norem souvisejících, zejména uvedených v normativních odkazech normy a souvisejících normách. Norma sjednocuje a zpřesňuje termíny a definice v uvedených oblastech.5 ČSN 73 0540-2 ,,Tepelná ochrana budov - Část 2: Požadavky“ Norma stanovuje tepelně technické poţadavky pro navrhování a ověřování budov s poţadovaným stavem vnitřního prostředí při jejich uţívání, které podle stavebního zákona zajišťují hospodárné splnění základního poţadavku na úsporu energie a tepelnou ochranu budov. Norma zajišťuje provázanost se soustavou zavedených souvisících evropských a mezinárodních norem, jakoţ i s navazujícími evropskými předpisy. Dodrţení tepelně technických poţadavků zajišťuje zejména prevenci tepelně technických vad a poruch budov, tepelnou pohodu uţivatelů, poţadovaný stav vnitřního

4

5

Šála Jíří a kol., Komentář k ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov, Česká energetická agentura, Informační centrum ČKAIT, s.r.o., Praha, říjen 2007 ČSN 73 0540-1 (730540) , červen 2005, Anotace obsahu

9

prostředí pro uţívání a technologické procesy a stavební předpoklady pro nízkou energetickou náročnost budov. Poţaduje se po dobu ekonomicky přiměřené ţivotnosti konstrukcí a budov, při jejich běţné údrţbě a při působení běţně předvídatelných vlivů. Poţadované hodnoty přitom stanovují úroveň technického poţadavku, prokazovanou a písemně dokládanou v návaznosti na technické předpisy při stavebním řízení podle zvláštního předpisu. Doporučené hodnoty stanovují úroveň vhodnou pro energeticky úsporné budovy. Norma platí pro nové budovy a pro stavební úpravy, udrţovací práce, změny v uţívání budov a jiné změny dokončených budov. Norma platí i pro nevytápěné budovy nebo nevytápěné zóny, s poţadovaným stavem vnitřního prostředí. Neplatí pro budovy převáţně velkoplošně otevřené, nafukovací haly, stany, mobilní buňky, skleníky, stájové objekty, chladírny a mrazírny a pro stavby, kde není poţadován stav vnitřního prostředí. Pro budovy památkově chráněné nebo stávající budovy uvnitř památkových rezervací podle zvláštního předpisu platí norma přiměřeně moţnostem tak, aby nedocházelo k poruchám a vadám při jejich uţívání.6 ČSN 73 0540-3 ,,Tepelná ochrana budov - Část 3: Návrhové hodnoty veličin“ Norma stanoví národní normové, charakteristické a návrhové hodnoty fyzikálních veličin stavebních materiálů a výrobků, výplní otvorů, zdících prvků a zdiva, návrhové hodnoty veličin vnějšího prostředí, vnitřního prostředí a vzduchu pro navrhování a ověřování stavebních konstrukcí a budov z hlediska šíření vlhkosti a jejich tepelné ochrany podle ČSN 73 0540-4 a norem souvisejících. Norma dále stanoví národní návrhové hodnoty veličin stavebních materiálů a výrobků, výplní otvorů, zdících prvků a zdiva pro výpočty tepelných ztrát budov podle ČSN EN ISO 13 790, tepelné zátěţe klimatizovaných prostorů podle ČSN 73 0548 a tepelných izolací chladíren a mrazíren podle ČSN 14 8102. Norma nestanoví návrhové hodnoty fyzikálních veličin tepelných izolací pro průmyslové uţití. Návrhové hodnoty veličin podle této normy zohledňují klimatické podmínky České republiky i obvyklou míru ochrany veřejného zájmu.7 ČSN 73 0540-4 ,,Tepelná ochrana budov - Část 4: Výpočtové metody“ Hlavní text normy je členěn podle veličin hodnocených v ČSN 73 0540- 2. Pro kaţdou veličinu je uvedeno, co se výpočtem hodnotí, za jakých okrajových podmínek se provádí výpočtové hodnocení, jaké normy pro tato hodnocení zejména platí, co musí výpočtové 6 7

ČSN 73 0540-2 (730540), duben 2007, Anotace obsahu ČSN 73 0540-3 (730540), listopad 2005, Anotace obsahu

10

hodnocení zahrnovat a jaké je zásadní členění pouţitelných výpočtových metod, popř. jak se při hodnocení postupuje u specifických druhů konstrukcí, včetně odkazů na podrobnější popis v přílohách. Osm normativních příloh umoţňuje orientaci v rozsáhlém souboru platných výpočtových metod v ČSN EN a ČSN EN ISO, které mají různou úroveň přesnosti, podrobnosti a provázanosti. Přílohy určují způsob a rozsah vyuţití výpočtových metod při hodnocení národních poţadavků. Tvoří ucelený a zároveň otevřený systém základních metod, které se mohou průběţně doplňovat. Uvádí se národní výpočtová upřesnění, která přejímané ČSN EN a ČSN EN ISO předpokládají. Norma připravila stavebně technické východisko pro hodnocení energetické náročnosti budov podle směrnice o energetické náročnosti budov 2002/91/ES.8

1.2

Závaznost norem

Závazná povinnost dodrţet poţadavky na budovy a jejich konstrukce z hlediska nízké spotřeby energie a tepelné ochrany se vztahuje kromě nových budov i na stavební úpravy, udrţovací práce, změny v uţívání budov a jiné změny dokončených budov. Pro novostavby platí plný rozsah poţadavků v ČSN 73 0540-2 bez výjimek. Pro stávající budovy při jejich stavebních úpravách, změnách a udrţovacích pracích se podle ČSN 73 0540-2 vţdy vyţaduje hodnocení jednotlivých dotčených konstrukcí, avšak hodnocení prostupu tepla celé obálky budovy se vyţaduje jen tehdy, pokud dochází ke změně či úpravě více neţ 25 % obálky budovy od jejího dokončení, nebo od posledního hodnocení prostupu tepla obálkou budovy. Pro stávající budovy existuje navíc zákonná moţnost výjimek z tepelně technických a energetických poţadavků na jednotlivé konstrukce i budovu. Podle zákona o hospodaření energií ve znění zákona č. 406/2006 Sb. i podle ČSN 73 0540-2 je moţné při stavebních úpravách, změnách a udrţovacích pracích prokázat podle zvláštního předpisu o energetických auditech (vyhláška č. 213/2001 Sb. ve znění změn, zejména č. 425/2004 Sb.), ţe splnění poţadavků je u některé konstrukce nebo budovy technicky, z hlediska ţivotního prostředí nebo ekonomicky neproveditelné s ohledem na ţivotnost budovy a její provozní účely. Doloţení přípustnosti výjimky energetickým auditem je povinností stavebníka.

8

ČSN 73 0540-4 (730540), červen 2005, Anotace obsahu

11

Změkčení poţadavku je však přípustné jen do takové úrovně, aby nedocházelo k poruchám a vadám při uţívání budovy (stejná úroveň přiměřenosti změkčení poţadavků se vyţaduje i pro stávající budovy památkově chráněné, stávající budovy uvnitř památkových rezervací a stávající budovy postiţené ţivelnými katastrofami). Navrhování a provádění konstrukcí a budov s tepelně izolačními úpravami nespadá do staveb, stavebních úprav a udrţovacích prací, které nevyţadují ani stavební povolení, ani ohlášení, neboť s k jejich provedení váţe zákonná povinnost prokázání stanovených vlastností. Doporučuje se provádění na stavební povolení - především proto, ţe aplikací tepelně izolačních úprav se zasahuje do nosných konstrukcí stavby (mění se jejich zatíţení zejména klimatickými vlivy), zpravidla se mění i vzhled stavby a nevhodné provedení tepelně izolačních úprav můţe negativně ovlivnit poţární bezpečnost (například při ponechání otevřené vzduchové mezery mezi nosnou konstrukcí a tepelnou izolací).9

1.3 Certifikace budov Certifikace z pohledu stavebníka Podle výše popsaných zákonů a vyhlášek musí dnes stavebníci při provádění staveb podle stavebního povolení i na ohlášení doloţit plnění konkrétních hodnot vlastností jednotlivých konstrukcí a budovy ve vztahu k normovým hodnotám vlastností, resp. porovnávacích ukazatelů, podle poţadavků tepelné ochrany budov v ČSN 73 0540-2. Prokazatelné je přitom jejich doloţení písemným dokumentem – certifikačním průkazem s konkrétními hodnotami vlastností, nejlépe v rámci projektové dokumentace. Náhrada tohoto doloţení obecným konstatováním o souladu návrhu s platnou ČSN je nepřípustná, protoţe takovéto obecné tvrzení nic nedokládá, ani není průkazné. Pokud stavební úřad při ohlášení nevyţaduje dokladování splnění závazných poţadavků tepelné ochrany budov, pak tímto svým správním rozhodnutím uvedené prokázání nahrazuje a dává tak jednoznačně najevo, ţe si je ze zkušenosti jist splněním závazných poţadavků v rozhodovaném konkrétním případě, za coţ pak nese plnou odpovědnost ze Stavebního zákona.

9

Šála Jíří a kol., Komentář k ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov, Česká energetická agentura, Informační centrum ČKAIT, s.r.o., Praha, říjen 2007

12

Dodrţení tepelně technických poţadavků se poţaduje pro dobu ekonomicky přiměřené ţivotnosti konstrukcí a budov a to při jejich běţné údrţbě a při působení běţně předvídatelných vlivů. Tepelně technické vlastnosti stavebních konstrukcí a budov včetně energetické náročnosti se prokazují pro poţadavky platné v době podání ţádosti o stavební povolení nebo v době podání ohlášení stavby.10 Cetrifikace z pohledu zájemců o nemovitosti Zájemci, kteří chtějí koupit nebo pronajmout nemovitost, financující bankovní domy ale i znalci zabývající se oceňováním nemovitostí zavedením certifikačních průkazů budov dostali do rukou nástroj, který jim umoţňuje jednoduchým způsobem srovnat nabízené reality z hlediska energetické spotřeby a referenčních hodnot. Objekty tak mají významný cenotvorný faktor charakterizující lépe jejich kvalitu.11 Certifikační průkazy - Energetický štítek obálky budovy (ESOB) a Průkaz energetické náročnosti budov (PENB) se tedy staly důleţitými ukazateli úspornosti budov a kritériem pro jejich výběr. Mají tedy praktický význam nejen pro vlastníka budovy, ale stávají se důleţitým argumentem pro sjednávání výše nájmu, při uvaţované koupi domu nebo při oceňování budov. Je jisté, ţe se jedná o zcela průlomový krok, který v této míře nebyl ve stavebnictví realizován.12 Hlavní přínos certifikačních průkazů se můţe stručně vyjádřit v několika bodech. Pro majitele budov: jasným způsobem jsou informováni, zda-li existuje moţnost úspory energie. Pro zájemce o bytové nebo nebytové prostory: po porovnání informací z certifikačních průkazů dostávají představu o provozních nákladech. Pro odhadce a prodejce nemovitostí: údaje z certifikátů lze pouţít jako cenotvorný faktor. Pro majitele prodávající nemovitost: certifikát můţe zvýšit cenu nemovitosti. 10

11 12

Šála Jíří a kol., Komentář k ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov, Česká energetická agentura, Informační centrum ČKAIT, s.r.o., Praha, říjen 2007 http://www.levnaenergie.cz/zajimavosti/energeticky-audit-pro-vyssi-vynos-z-budov, [16.1. 2009] http://www.knauf.cz/index.php?a=cat.361 , [10.11. 2009]

13

1.3.1

Energetický štítek obálky budovy (ESOB)

„Energetický štítek obálky budovy“, který by měl být i součástí stavební projektové dokumentace, existuje jiţ několik let. Z grafické části se dají vyčíst údaje o tom, jak dobře izolují stěny domu a další konstrukce. Dům je zařazen do tříd A aţ G na základě průměrného součinitele prostupu tepla. Novostavba by rozhodně neměla být horší neţ „C“ jinak by ani neměla dostat stavební povolení! U nízkoenergetického domu lze čekat, ţe díky důkladnějším izolacím bude dům v kategorii B (ale i dům třídy „C“ můţe být nízkoenergetický). Poţadavky na kategorii A jsou natolik náročné, ţe se s nimi lze zatím setkat jen výjimečně; na druhou stranu a zejména díky stále kvalitnějším oknům můţe těchto domů přibývat. Při klasifikaci budov v ESOB se hodnotí tzv. průměrný součinitel prostupu tepla Uem a je dále srovnáván s poţadovaným průměrným součinitelem prostupu tepla daným výše uvedenou ČSN 73 0540-2. I grafickou podobu a obsah štítku předepisuje norma ČSN 73 0540, ve znění z dubna 2007. Pro starší budovy, kde je moţnost rekonstrukce, obsahuje štítek hodnoty, které je moţné rekonstrukcí dosáhnout

Obrázek 1: Energetický štítek obálky budovy dle ČSN 73 0540:2007.

14

Důleţitou informací je, ţe se štítek týká pouze stavební části domu. To, jak je dům postaven, velmi ovlivňuje spotřebu tepla na vytápění, ale není to však pouze jediný faktor. Svou roli hraje i způsob vytápění a zejména větrání. Konečné náklady ovlivňuje i cena paliva. Konstrukce domu je však důleţitá i proto, ţe ji v případě potřeby nelze vyměnit tak snadno, jako kotel nebo větrací zařízení. Z energetického štítku obálky budovy se nevyčte, zda je dům nízkoenergetický nebo ne. Oproti Průkazu energetické náročnosti budovy zde však není velký prostor pro kreativní způsoby výpočtu, takţe budovy jsou podle štítku vzájemně dobře porovnatelné a štítek dává poměrně objektivní informaci o kvalitě budovy. Kromě grafické části s barevnou stupnicí obsahuje štítek i dvou aţ třístránkový protokol, kde jsou uvedeny další parametry domu. Zajímavá je tabulka s výčtem jednotlivých konstrukcí, jejich plochou a součinitelem prostupu tepla. Pro porovnání je u kaţdé konstrukce uvedena i hodnota poţadavku a doporučení normy. Díky tomu i laik snadno zjistí, jsou-li stěny jeho domu dvakrát lepší, neţ norma poţaduje, nebo jestli splňují poţadavek jen těsně. V předpoledním řádku této tabulky, je uveden vliv tepelných mostů. U běţné stavby by rozhodně neměl být více neţ 10 % celkové ztráty prostupem.13

Ochlazovaná konstrukce

Plocha

Součinitel (činitel) prostupu tepla

Požadovaný (doporučený) součinitel prostupu tepla

Činitel teplotní redukce<

Měrná ztráta konstrukce prostupem tepla

Ai

Ui

UN,rq (UN,rc)

bi

HTi = Ai . Ui. bi

[-]

[W/K]

2

2

2

[m ]

[W/(m ·K)]

[W/(m ·K)]

Vnější obvodová stěna

96

0,24

0,38

-0,25

1

23

Stěny a štíty podkroví

65

0,3

0,3

-0,2

1

19,5

Okna

40

0,81

1,7

-1,2

1,15

37,3

Dveře

4,6

1,7

1,7

-1,2

1,15

9

Podlaha nad sklepem

46

0,55

0,6

-0,4

0,4

10,1

Podlaha na terénu

54

0,4

0,45

-0,3

0,4

8,6

Šikmý strop podkroví

34

0,18

0,3

-0,2

1

6,1

Plochá střecha

150

0,3

0,3

-0,2

1

45

Tepelné mosty a vazby Celkem

63,5 489,6

222,2

Tabula 1: Ukázka tabulky konstrukcí z Energetického štítku obálky budovy dle ČSN 73 0540:2007.

13

Mgr. Murtinger Karel a kol., Hestia 5.0 VIVID - Encyklopedie 2008, Centrum pro obnovitelné zdroje a úspory energie, EkoWATT, Praha 2008

15

1.3.2 Průkaz energetické náročnosti budov (PENB) Průkaz energetické náročnosti budovy vyjadřuje a hodnotí budovu komplexně s důrazem na skutečnou provozní energetickou náročnost budovy. Je to zcela nový poţadavek na definování energetické náročnosti budovy, který se skládá za dvou částí: Grafické znázornění průkazu ENB – grafické znázornění třídy ENB, která zařazuje budovu do třídy ENB pomocí barevně odlišené stupnice. Protokol průkazu ENB – protokol, který popisuje formou vyplněného formuláře budovu jak po stránce stavební a jejích tepelně technických parametrů, tak po stránce jednotlivých energetických systémů včetně tříd energetické náročnosti pro jednotlivé energetické systémy, pokud jsou v budově osazeny.

Obrázek 2: Průkaz energetické náročnosti budovy dle vyhl. 148/2007 Sb.

Povinnost plnění průkazu ENB ukládá zákon o hospodaření energií od 1. ledna 2009. Kaţdá budova se komplexně hodnotí za jasně stanovených podmínek uvedených přímo v zákoně a ve vyhlášce o energetické náročnosti budov. Při pořízení stavby nebo změně stavby se stanovují pro stavebníka, vlastníka budovy nebo společenství vlastníků jednotek následující povinnosti: Splnění poţadavků na energetickou náročnost budovy

16

Splnění

porovnávacích

ukazatelů

(poţadované

tepelnětechnické

vlastnosti

stavebních konstrukcí, vlastnosti a provoz technického zařízení budovy a osvětlení aj.) Splnění poţadavků stanovených harmonizovanými českými technickými normami. Splnění poţadavků dokládá stavebník, vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek právě průkazem energetické náročnosti budov, který nesmí být starší neţ deset let a je součástí dokumentace při výstavbě nových budov a větších rekonstrukcí: Výstavba nových budov. Součástí průkazu nové budovy s celkovou podlahovou plochou nad 1 000 m2 musejí být i výsledky posouzení technické, ekologické a ekonomické proveditelnosti alternativních systémů vytápění (kombinovaná výroba elektřiny a tepla, dálkové nebo blokové ústřední vytápění či chlazení, decentralizované systémy dodávky energie zaloţené na energii z obnovitelných zdrojů, tepelná čerpadla). Větší změny stávajících budov s celkovou podlahovou plochou nad 1 000 m2, které ovlivňují jejich energetickou náročnost. Větší změny by měly být vyuţity jako příleţitost

k efektivnímu

vyuţití

nákladů.

Větší

změny

stavby

(opravy,

rekonstrukce, modernizace) jsou takové, které se provádějí na více neţ 25 % celkové plochy obvodového pláště budovy, tzn. jak svislých, tak i vodorovných vnějších ochlazovaných ploch. Směrnice poţaduje, aby byl při prodeji nebo pronájmu předloţen průkaz energetické náročnosti. Zároveň je nutné v souvislosti s vyhláškou MMR č. 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb, uvést poţadavek na rozsah a obsah projektové dokumentace pro ohlášení stavby k ţádosti o stavební povolení a k oznámení stavby ve zkráceném stavebním řízení.. Pro tyto účely musí část projektové dokumentace D. - Dokladová část obsahovat: stanoviska, posudky a výsledky jednání vedených v průběhu zpracování projektové dokumentace, průkaz energetické náročnosti budovy podle zákona o hospodaření energií.14

14

http://www.asb-portal.cz/tzb/energie/hodnoceni-energeticke-narocnosti-budov-od-roku-2009-967.html, [10.1. 2010]

17

2 Dělení energeticko-úsporných opatření 2.1

Energetické hledisko

Z energetického hlediska je kaţdý objekt charakterizován jednak svými energetickými nároky, tj. potřebami energie, jednak svou energetickou náročností, tedy spotřebami energie. Energetické nároky jsou dány mnoţstvím energie, které objekt pro svou funkci objektivně potřebuje. Energetická náročnost je faktické mnoţství nakupované energie, které spotřebují pro svou činnost systémy, kryjící tyto energetické nároky.15 Energetickou bilanci lze pak obecně definovat jako proces porovnání energetických vstupů a energetických výstupů řízeného systému. Energetická bilance má komplexní vypovídající schopnost o stupni efektivnosti vyuţívání všech forem energie ve sledovaném systému. Z matematického hlediska lze energetickou bilanci chápat jako rovnici, kdy platí, ţe suma vstupní energie se rovná sumě jednotlivých sloţek výstupní energie (W). Matematicky zapsáno: Wdodaná = Wspotřebovaná + Wztráty16 Kromě potřeb a ztrát musí být samozřejmě zohledněny i tepelné zisky: Zisky od osob Lidé jako teplokrevní ţivočichové neustále produkují teplo, tzv. metabolické. Výkon závisí na činnosti. Dospělý člověk produkuje ve spánku cca 50 W, při sezení a nenamáhavé činnosti 80 aţ 100 W, při špičkovém fyzickém výkonu aţ 1000 W. Zisky od spotřebičů Většina energie, kterou domácí spotřebiče odeberou ze sítě, se přemění na teplo. Toto teplo vesměs přispívá k vytápění domu. Výjimkou je zejména pračka, kde teplo odchází s vodou do kanalizace. Dále pak sporáky a trouby, kdy je ovšem v době provozu potřeba intenzivněji větrat (kvůli páře, odérům a případně zplodinám ze spalování zemního plynu), takţe velká část tepla odchází nevyuţita pryč. Pasivní solární zisky Mnoţství slunečního záření, které dopadne na okno, závisí na orientaci okna a jeho zastínění. Při výpočtech se zohledňuje plocha rámu okna (na výkresech se uvádí rozměry 15 16

http://www.tzb-info.cz/t.py?i=1412&t=2, [15.1. 2009] http://www.eazk.cz/zaklady-energetickeho-managementu/, [15.1. 2010]

18

okenního otvoru, plocha zasklení je pak o 15 aţ 40% menší). Velkou roli hraje i zastínění záclonami, ţaluziemi a podobně. Mimoto je nutno si uvědomit, ţe ne všechny solární zisky lze vyuţít pro vytápění. V případě slunných dnů mohou být zisky větší, neţ je tepelná ztráta příslušné místnosti. Dojde tedy buď k přehřátí místnosti (tím se část zisků naakumuluje do hmoty domu), nebo jsou zisky odvětrány, aby byla v místnosti snesitelná teplota. Zejména u lehkých budov (dřevostavby, podkrovní vestavby) je stupeň vyuţití solárních zisků relativně nízký. U těţkých budov je situace lepší. Nejlepší je z tohoto hlediska vybavit dům centrálním větráním s rekuperací tepla, které zajistí nejvyšší vyuţití nejen solárních, ale i ostatních vnitřních tepelných zisků.17

2.2 Ekonomické hledisko Z ekonomického pohledu lze celou škálu úsporných moţností pro šetření energie u stávajících staveb rozdělit zhruba na tři skupiny: opatření ekonomicky návratná za všech obvyklých okolností; opatření ekonomicky návratná za určitých předpokladů; opatření ekonomicky nenávratná za ţádných okolností. Do první skupiny opatření, s jejichţ instalací či zavedením by se nemělo váhat, patří jednak opatření, která nic nestojí tj. např. změna špatných návyků při spotřebě tepla a dále pak investiční opatření jednoznačně návratná. Mezi neinvestiční opatření, která se vyplatí vţdy, patří tedy zejména dodrţování optimální tepelné pohody (nepřetápět, správně větrat, udrţovat optimální vlhkost atd.). Rovněţ ,,organizační“ změny v rozestavení nábytku před tepelnými zdroji, odstranění překáţek, poliček, dlouhých záclon a závěsů apod. před radiátory přinese úsporu, která nic nestojí. Uplatněním výše uvedených zásad a návyků lze dosáhnout trvale sníţení spotřeby o 5 – 10 % doposud neefektivně vynakládané energie.

17

Mgr. Murtinger Karel a kol., Hestia 5.0 VIVID - Encyklopedie 2008, Centrum pro obnovitelné zdroje a úspory energie, EkoWATT, Praha 2008

19

Mezi investiční opatření, která se vyplatí téměř vţdy, patří: zamezení nadbytečné infiltrace vzduchu (průvanu) netěsnostmi v okenních konstrukcích; optimalizace, kontrola a údrţba provozu tepelného zdroje. Investiční opatření, která je potřeba podrobněji posuzovat vzhledem ke konkrétním podmínkám, tvoří další skupinu opatření; jedná se o: opatření v okenních konstrukcích; regulace otopného systému; určité druhy tepelných izolací obvodových konstrukcí domu; tepelné izolace rozvodů tepla a teplé uţitkové vody v objektu; úspory teplé uţitkové vody pomocí úsporných výtokových armatur. Dá se říci, ţe zhruba 50% potenciálu energetických úspor v objektu je moţné realizovat s 10% investicí. K vyuţití druhé poloviny potenciálu úspor je potřeba vynaloţit daleko větší námahu a zbylých 90% investičních nákladů.18

18

http://www.stavocentrum.cz/index.php?none=1&action=clanek&c_id=494, [18.1. 2010]

20

3 Vybrané faktory ovlivňující úspory energie u budov Provozní energetická potřeba objektu je vyjádřena především potřebou tepla na vytápění, přípravou teplé uţitkové vody, větráním, tepelným zpracováním pokrmů a chlazením. Dále pak potřebou elektrické energie na pohony elektromotorů, umělé osvětlení, případně na ostatní provozní a technická zařízení. Převahu v celkové energetické bilanci v našich klimatických podmínkách tvoří odběr tepla na vytápění. Z celkové celoroční potřeby energie je to cca 60 – 85%.19 Zmenšení těchto ztrát energie u staveb je poměrně sloţitá problematika, závislá na mnoha činitelích. U nově vznikající stavby je nutné jiţ přihlédnout např. ke klimatickým podmínkám, urbanistickým záměrům, úvodnímu plánování výstavby, soustředěnosti zástavby, její výšce, tvaru objektu a jeho orientaci ke světovým stranám a převládajícím větrům, ale také dispozičnímu řešení, podrobnému technickému řešení, volbě a účinnosti technického zařízení budovy a také uvědomělému, účelnému vyuţívání objektu a jeho zařízení.20 Mělo by se jednoznačně pouţívat energeticky úsporných materiálů a technologie, které mohou být při pořizování draţší, ale ve svém důsledku dovedou nejen ušetřit peníze, ale mohou vytvořit velmi příjemné vnitřní prostředí objektu. Důleţitým faktorem úspěchu je také akceptování nejen jednotlivých konstrukcí a jejich vlastností, ale také integrace všech těchto součástí v rámci poţadovaného celku – domu. Kvalitní provedení a dodrţení technologických poţadavků při stavbě je samozřejmou nutností.21

3.1 Volba pozemku a vliv místních klimatických podmínek Při přípravě celkové koncepce úsporné budovy je tedy třeba začít jiţ při výběru vhodného pozemku. Protoţe místní klimatické podmínky, které výrazně ovlivňují energetickou bilanci domu jsou dané a námi neovlivnitelné, závisí výběr pozemku a umístění budovy na jejich správném vyhodnocení. Přitom rozhodující roli hrají tyto faktory: o

Nadmořská výška - s nárůstem nadmořské výšky o 100 m poklesne teplota vnějšího vzduchu zhruba o 0,5 °C.

19 20 21

Doc. Ing. Medek František, CSc., Netradiční zdroje energie a architektura, ČVUT Praha 2008 Počinková Marcela, Čuprová Danuše a kolektiv, Úsporný dům, Šlapanice: Era, 2004, ISBN 80-86517-96-9 Kolektiv autorů - Regionální energetické centrum ve spolupráci s TG Tisk, Průvodce energetickými úsporami a obnovitelnými zdroji energie, Lanškroun, 2006

21

o

Orientace pozemku ke světovým stranám - důleţitý je především směr svahu, na jiţně orientované svahy dopadá v zimě o 10 aţ 30 % globálního slunečního záření více neţ na svahy severní, coţ má značný význam pro tvorbu vhodné tepelné a světelné pohody v zimním, letním i v přechodném období. Zejména se zřetelem na prosklené části obvodového pláště můţe mít vhodná orientace průčelí příznivý vliv na energetickou bilanci budovy. Především pro zimní období (prosinec – únor), ale značnou měrou i pro přechodná období (březen – duben, září – listopad), lze prosklenými částmi pláště získat značný tepelný příkon slunečního záření. Solární zisky mohou sniţovat mlhy, zejména v podzimním období.

o

Tvar terénu - teploty vzduchu jsou v údolích a na vrcholech kopců niţší neţ v chráněných polohách a na jiţních svazích. V údolních oblastech se mohou hlavně v noci vytvářet tzv. jezera studeného vzduchu vlivem jeho klesání do niţších poloh. Údolí a kotliny se oproti úbočím a svahům vyznačují výraznými denními teplotními výkyvy.

Obrázek 3: Tepelné ztráty budovy (v %) a teplota okolního vzduchu v závislosti na jejím umístění v terénu

o

Povětrnostní poměry - zatíţení větrem ovlivňuje spotřebu tepla na vytápění v zimním období. Rychlost větru je mimo jiné závislá také na výškové poloze a tvaru budovy. Proudění vzduchu výrazně ovlivňuje hodnotu součinitele přestupu tepla na vnější straně konstrukce. Vhodnou orientací budovy ke směru převládajících zimních větrů, kompaktním tvarem budovy bez zbytečného členění a omezením její výšky, dobrou tepelnou izolací a vzduchotěsností obvodových konstrukcí lze negativní vliv větru eliminovat. Přesné zjištění povětrnostních poměrů v dané lokalitě vyţaduje dlouhodobé pozorování i získávání informací např. od starousedlíků.

22

Obrázek 4 - Tepelné ztráty budovy (v %) v závislosti na síle větru a na jejím umístění v terénu

Obrázek 5. - Rozložení působení větru v závislosti na morfologii terénu

o

Hustota okolní zástavby - v hustě zastavěných lokalitách můţe být teplota vnějšího vzduchu o 5 aţ 10 °C vyšší neţ ve volné krajině.

o

Hustota a druh okolní vegetace - zalesněné plochy zadrţují vláhu a tím ovlivňují vlhkost a teplotu okolního vzduchu, vytváří přirozenou ochranu před větrem a před nadměrnými solárními zisky. Cílenou výsadbou zeleně lze i částečně usměrňovat a odvádět studený vzduch.

o

Vodní toky a plochy - vzhledem k vysoké tepelně akumulační schopnosti vody mohou zmírňovat teplotní výkyvy ve svém okolí.22

22

http://www.archiweb.cz/salon.php?type=10&action=show&id=1204, , [6.11. 2010]

23

3.2 Volba tvarového řešení objektu Podstatu provozní energetické náročnosti objektu tedy tvoří energie, potřebná pro vytápění objektu, která se vyuţije na dotaci tepla za teplo, které samovolně prochází obvodovým pláštěm objektu ve směru tepelného spádu z interiéru do exteriéru v období, kdy je venkovní teplota niţší neţ poţadovaná vnitřní teplota. V našich klimatických podmínkách se jedná zhruba o 210 – 268 dní. Tuto náročnost lze ovlivnit primárně, preventivně, tvorbou architekta při kompozici objektu i celého urbanizovaného prostoru.23 Architekt má tedy moţnost ovlivnit potřebu energie na vytápění vhodným návrhem poměru plochy vnějších ochlazovaných konstrukcí (obálky) budovy k jejímu vytápěnému objemu - tzv. geometrickou charakteristiku budovy A/V. Niţší hodnoty A/V jsou předpokladem niţší potřeby energie na vytápění a naopak. Z toho plyne, ţe objekt s nízkou energetickou náročností by měl mít minimum vnějších ploch vzhledem ke svému objemu. Zalomení fasády, balkony, zapuštěné lodţie, arkýře, vikýře, věţičky, niky apod. zvětšují ochlazovanou plochu obvodového pláště a tím i tepelné ztráty objektu. U velmi dobře izolovaných domů je ale vliv tvaru budovy malý, protoţe malý je i podíl ztrát tepla prostupem na celkové energetické bilanci objektu.

Obrázek 6. - Vliv tvaru objektu na tepelné ztráty. Velikost ochlazovaných povrchů bez základové plochy při stejném objemu objektů je uvedená v %.

23

Doc. Ing. Medek František, CSc., Netradiční zdroje energie a architektura, ČVUT Praha 2008

24

3.3 Volba dispozičního řešení Dalším faktorem, ovlivňujícím úspory tepelné energie u staveb je tzv. zónování, neboli navrhování dispozičního řešení půdorysu podle teplotních zón v domě. Tímto způsobem se vytváří přirozený teplotní spád od vytápěných obytných místností směrem k vedlejším, částečně vytápěným nebo nevytápěným místnostem. o

Osluněné strany – zde se umisťují nejteplejší a nejčastěji vyuţívané místnosti, přičemţ je vhodné vycházet z předpokládané denní doby jejich pouţívání. Pro loţnice je optimální severovýchodní aţ jihovýchodní strana (ranní proslunění), obývací pokoje se zase nejčastěji vyuţívají v odpoledních a večerních hodinách, proto je pro ně výhodná orientace na jiţní aţ západní straně.

Zde je však zapotřebí dát si pozor na neţádoucí solární zisky především v letních měsících, kdy v odpoledních hodinách dopadá sluneční záření ze západní strany na svislé konstrukce ve větším úhlu a při nevhodném nebo nedostatečném stínění prosklených ploch můţe být příčinou značné tepelné nepohody v místnosti. o

Severní strana - nevytápěné místnosti s menší frekvencí vyuţívání jako jsou sociální zařízení, sklady, garáţe, zádveří apod. vytváří "nárazníkovou" zónu proti chladu ze severu. Jsou to místnosti s malými nároky na denní osvětlení, proto se s výhodou minimalizují tepelné ztráty malými okenními otvory.

Častou chybou však bývá umístění koupelny mezi vedlejší prostory do nárazníkové zóny na severní straně. Koupelna je však i z hlediska normových poţadavků nejteplejší místností v domě, proto je její umístění potřeba pečlivě zváţit. o

Vnitřní prostor dispozice - bývá označován jako "přechodová" zóna s chodbami, šatnami, schodištěm apod.24

24

www.archiweb.cz/salon.php?type=10&action=show&id=1204,, [6.11. 2010]

25

3.4 Způsob realizace stavby Dalším důleţitým faktorem, umoţňujícím sníţit podstatnou měrou tepelné ztráty budovy, je důraz na prvotřídní přípravu a samotnou realizaci stavby. Vhodný výběr projektanta, stavební firmy a stavebního dozoru se odrazí v dobré koncepci domu, izolačních vlastnostech pouţitých materiálů a poctivé práci stavbařů. Není výjimkou, ţe kvalita i dobře navrţené stavby je v některých případech problematická a stává se, ţe pak nevyhovuje ani základním platným předpisům. Stavby je tedy nutné během realizace téměř stále kontrolovat. Vţdy alespoň část konstrukcí nebude dále přístupná, proto je nutné tyto konstrukce a části stavby převzít a zhodnotit propracovanost detailů, případně odhalit vady způsobené nedůslednou prací při konečné montáţi, které mohou být v budoucnu příčinou tepelných mostů a neţádoucího úniku energie. Záleţí však i na tom, kdo kontrolu provádí, jakým způsobem k ní přistupuje, jaké má technické vybavení pro kontrolu, zkušenosti a přístup k právním předpisům. Důslednou kontrolou stavby a včasným odhalením vad způsobených pouţitím špatné technologie nebo nekvalitní prací stavbařů se dají ušetřit v budoucnosti značné náklady, plynoucích z úniků energie.25 Odborník vykonávající stavební dozor by totiţ měl být na stavbě dle potřeby, někdy denně. K disposici můţe mít vlastní nástroje, které mu umoţní například podívat se pod omítku bez poškození zdiva. Vlastnit musí také normy a předpisy, které k práci potřebuje, coţ představuje nemalé náklady na jejich pořízení. Nalezení správného technického, neboli stavebního dozoru je tedy jedním z nejdůleţitějších okamţiků, na kterém závisí budoucí úspěch stavby, a to samozřejmě nejen z hlediska energetických úspor.

3.5 Vhodný výběr a provedení konstrukčních částí stavby Dalším významným faktorem ovlivňujícím podstatnou měrou sníţení tepelných ztrát objektu je vhodná volba konstrukčních částí stavby – tedy stěny včetně základů, střecha, okna, stropy i podlahy, oddělující vytápěný vnitřek budovy od chladného venkovního prostředí. Zde vzniká velký prostor pro ovlivnění tepelných vlastností těchto konstrukci.

25

http://www.bukovsky.cz/., Ing. Ladislav Bukovský Znalecká a expertní kancelář, [15.1. 2010]

26

Výrobci stavebních materiálů jiţ dnes uvádějí pro své konkrétní výrobky přímo hodnotu tepelného odporu R, případně součinitele prostupu tepla U pro určitou skladbu stěny nebo typ okna.

Obrázek 7: Tepelná ztráta obálkou budovy.26

Součinitel prostupu tepla U, resp. tepelný odpor R předepisuje jiţ výše zmiňovaná ČSN 73 0540. Splnění této normy se povaţuje za tzv. dodrţení obecných poţadavků na výstavbu. Bez jejich splnění by stavba nebo rekonstrukce neměla dostat stavební povolení.27

3.5.1 Tepelná ochrana soklu a základu Při snaze vyvarovat se značným energetickým ztrátám, tepelným mostům a vazbám, je nezbytně nutné tepelně ochránit sokl případně základy domu. Při návrhu i vlastním provádění detailu soklu dochází často k závaţným chybám a to jak u jednovrstvých, tak u vícevrstvých zateplených stěn. Vytvořit kvalitní detail soklu bez výrazného tepelného mostu není však sloţité ani drahé. Nutné jsou k tomu pouze základní znalosti a kvalitní izolační materiál, který je pevný, má minimální nasákavost, výborně tepelně izoluje, nevzlíná vlhkost a umoţňuje dobrou aplikaci. Přestoţe se o nutnosti pouţití tepelné izolace pro oblast soklu mluví jiţ řadu let a vhodné detaily jsou doporučovány všemi kvalitními výrobci zdících materiálů, praktické výsledky

26

http://www.ekowatt.cz/cz/informace/uspory-energie, [18.1. 2010]

27

http://www.ekowatt.cz//library/infolisty/infolisty1999/tep_ochrana.php3, [22.1. 2010]

27

na stavbách jsou ţalostné. Na kaţdý dům s dobře provedeným soklem připadá dvacet domů chybně provedených. Kromě výpočtů a analýz vypracoval Doc. Dr. Ing. Zbyněk Svoboda, významný specialista na stavební tepelnou techniku ze stavební fakulty ČVUT grafické zpracování detailů. Na níţe uvedených schématech jsou zobrazeny chybné i správné moţnosti řešení zateplení.

Detail 1 - chybné řešení soklu jednovrstvých stěn. Zcela chybné, ale bohuţel nejčastější provedení detailu soklu jednovrstvých stěn. V detailu vzniká významný tepelný most se všemi souvisejícími negativními důsledky.

Obrázek č. 8: Detail soklu 1

Detail 2 - správné řešení pro jednovrstvé stěny. Typický detail zateplení soklu pro jednovrstvé stěny. Zateplení pomocí soklových desek Rigips odstraňuje obvyklý tepelný most a zamezuje vzlínání vlhkosti (vzniku výkvětů). Celé základy se dostávají do nezámrzné oblasti, coţ dále sniţuje tepelné ztráty objektu a přispívá k vysoké ţivotnosti základové konstrukce. Obrázek č. 9: Detail soklu 2

Detail 3 - chybné řešení u zateplovaných stěn. Toto řešení nevyhovuje ani normovým poţadavkům. Nedotaţením izolace pod úroveň terénu vzniká velký tepelný most, který zpravidla přináší tradiční problémy - vysoké tepelné ztráty, plesnivění koutů, vysokou vlhkost v konstrukci i na povrchu. Pouţití tohoto detailu by mělo být "trestné". Obrázek č. 10: Detail soklu 3

28

Detail 4 - správné řešení soklu zateplených stěn. Toto řešení dosahuje nejlepších hodnot z hlediska vnitřní povrchové teploty. Tento komplexní způsob zateplení fasády i soklu, tj. fasádní polystyren Rigips a drenáţní desky Perimetr, je také nejúčinnější ochrana objektu. Celá stavba včetně základů se nachází v chráněné oblasti, tím je zajištěna maximální ţivotnost a minimální kondenzace v konstrukci. Obrázek č. 11: Detail soklu 4

Detail 5 - správné řešení pro zateplené stěny s omezenou moţností hloubky. Toto řešení dosahuje přijatelného vyřešení tepelného mostu pomocí soklových desek Rigips se zataţením do hloubky 30 cm pod úroveň terénu.

Obrázek č. 12: Detail soklu 5

Detail 6 - správné řešení pro zateplenou stěnu (při nemoţnosti výkopu kolem stavby). Pouţitím Soklových desek Rigips, popř. desek Perimetr, umístěných vodorovně do vzdálenosti min.80 cm od paty budovy bylo docíleno kvalitního vyřešení tepelného mostu spodní stavby. Tento detail dosáhl nejlepších hodnot z hlediska kondenzace vodní páry. Obrázek č. 13: Detail soklu 6

Z výsledků je zřejmé, ţe nejhůře vychází detail stěny s kontaktním zateplením bez zatepleného soklu a základu - detail 3. Ostatní detaily jsou z hlediska normových poţadavků vyhovující. Z hlediska úniku tepla hodnoceným detailem vychází nejlépe detail 2. Velmi dobře vychází i detail 4. Přijatelně nízké hodnoty dosahují i detaily 5 a 6.28

28

www.tzb-info.cz/t.py?i=4470&t=2, [22.1. 2010]

29

3.5.2 Tepelná ochrana podlahy Podlaha je často podceňovanou částí obálky budovy. Nejspíš proto, ţe pod podlahou nemrzne. U většiny starších domů ani neexistuje tepelná izolace podlah. Tímto stavebním prvkem uniká asi 10 % tepla. Je-li podlaha na terénu, je teplota pod podlahou uprostřed domu 5 aţ 10°C. To je ale stále velký rozdíl oproti vnitřnímu vzduchu. Nepříjemný chlad od nohou je kromě úspory tepla dalším motivem ke sníţení těchto ztrát. Poměrně jednoduchá je izolace stropu sklepních místností, kde se nevyţaduje příliš kvalitní povrchová úprava. V méně exponovaných místnostech pomůţe izolační podloţka pod celopodlahovou krytinou. Izolace podlahy bývá zpravidla prováděna pouze při její celkové rekonstrukci a často ve spojení s montáţí podlahového topení. Je-li v podlaze topení s teplotou 30 aţ 40°C, je třeba podlahu izolovat o to důkladněji. Čím blíţe obvodovým stěnám, tím více klesá teplota pod podlahou, těsně u okraje domu můţe být i pod nulou. Proto pro podlahy v pásu 1 m od rozhraní s venkovním vzduchem předepisuje ČSN 73 0540 stejné hodnoty jako pro obvodovou zeď. Na to bohuţel projektanti často zapomínají.

a) v úrovni terénu

b) méně neţ 1 m pod terénem 29

Obrázek 14: Stanovení vzdálenosti 1 m od rozhraní zeminy a vnějšího vzduchu .

Dodatečné zateplení podlah stávajících budov je problematické. Je třeba nejen vybourat starou podlahu, ale často i kanalizaci a vodovodní potrubí. Náklady spojené s takovouto rekonstrukcí obvykle silně převyšují energetickou úsporu. Částečným řečením je instalovat izolaci zvenku, pod úrovní terénu okolo základů tak, jak bylo popsáno v předešlé kapitole. Tím se částečně také sníţí prochládání zeminy pod podlahou.30

29 30

ČSN 73 0540-2, ČSN 73 0540-2 (730540), duben 2007 http://www.mpo-efekt.cz/dokument/24.pdf, [23.1. 2010]

30

3.5.3 Sloţení a technický stav obvodového zdiva Tepelné ztráty obvodovými stěnami jsou tím významnější čím je dům menší a členitější (čím větší je poměr jeho povrchu k objemu). Jak bylo zmíněno v předešlých kapitolách, projektant můţe při navrhování nové stavby ovlivnit geometrickou charakteristiku budovy a tím také budoucí energetickou náročnost budovy. U hotového domu se jiţ plocha stěn ovlivnit nedá a nezbývá tedy nic jiného neţ se snaţit sníţit součinitel prostupu tepla obvodových stěn přidáním dodatečné tepelné izolace. Neţ se pro to investor rozhodne, je třeba posoudit současný stav obvodových stěn a velikost tepelných ztrát těmito stěnami a zváţit jaké moţnosti izolace přichází v úvahu, jaká je jejich cena a jakých úspor a doby návratnosti se můţe docílit. Tepelný odpor obvodových zdí je závislý na jejich sloţení a technickém stavu. Tradiční tloušťka obvodových zdí 45 cm zdiva z plných cihel (R = 0.5) odpovídala z hlediska tepelně izolačních vlastností platné ČSN do roku 1979, v následujících letech norma předepisovala dvojnásobné zvýšení tepelného odporu a nyní se doporučený tepelný odpor, pohybuje kolem hodnoty R = 2. Tomu odpovídá tloušťka zdiva z plných cihel 1,70 m. Proto je nutné dnes pouţít jiné stavební materiály a starší domy pro sníţení energetických ztrát opatřit dodatečnou tepelnou izolací. Účinnost dodatečné tepelné izolace závisí na kvalifikovaném návrhu konstrukce a pečlivém provedení. Návrh konstrukce musí respektovat původní stavební konstrukci, finanční moţnosti stavebníka, moţnosti realizace návrhu i náročnost oprav a údrţby.31 Po provedení zateplení, se pak stěna skládá z více vrstev. Jde tedy vlastně o řazení odporů za sebou (sériově) a výsledný odpor je tedy součet odporů jednotlivých vrstev. Rozdělí se pak v poměru jejich velikostí; čím větší odpor, tím větší rozdíl teploty se na něm objeví. Průběh teploty ve stěně je velice důleţitý parametr.32

Obrázek15: Průběh teploty v homogenní (neizolované) stěně a ve stěně s přidanou izolační vrstvou 31

Hospodářská komora české rep., Příručka – Úspory energie,., INMP, 2006

32

Mgr. Murtinger Karel a kol., Hestia 5.0 VIVID - Encyklopedie 2008, Centrum pro obnovitelné zdroje a úspory energie, EkoWATT, Praha 2008

31

Montáţ dodatečné tepelné izolace fasád je nutné svěřit odborně zdatným firmám, protoţe špatně navrţená a nekvalitně provedená izolace můţe být příčinou tepelných mostů a neţádoucích ztrát energie.33

3.5.4 Tepelná ochrana stropu, střechy Stropy - tvoří ve starších a zvláště přízemních budovách poměrně velkou část celkových tepelných ztrát domu. Ve vícepodlaţních domech jsou tepelné ztráty stropem posledního podlaţí sice relativně menší, nicméně pro obyvatele bytů v nejvyšším podlaţí stejně nepříjemné. Existuje řada způsobů jak tyto tepelné ztráty podstatně sníţit. V případě nepouţívání půdního prostoru nebo u plochých střech lze pouţít zateplení stropu posledního podlaţí pod nevytápěným prostorem vnitřní izolací. Pouţívají se různé systémy, od montáţe izolačních desek a jejich překrytí podhledem (dřevo, desky, omítka, kazety) aţ po jednoduchou montáţ jiţ podhledových izolačních vrstev lepených na strop. Účinnost této izolace, jako kaţdé jiné, je přímo úměrná tloušťce izolační vrstvy. Nebezpečí tvorby plísní při dodatečné vnitřní izolaci stropu je ještě vyšší neţ v případě dodatečného zateplení stěn. Střechy. Bezchybné zateplení střech patří mezi profesně nejobtíţnější úkoly, které se vyplatí svěřit odporníkům. Nevhodný návrh a provedení jsou zdrojem nejčetnějších vad a poruch jak novostaveb, tak rekonstrukcí. Zateplování střech se řídí obecnými pravidly, které lze upravit takto: -

Zateplení střechy musí navazovat na souvislou tepelnou izolaci stěn domu.

-

Výsledný účinek zateplení je velmi závislý na kvalitě detailů.

-

Riziko kondenzace vodní páry ve střeše je vyšší neţ u stěn.

-

Hydroizolační bezpečnost střechy je podmínkou.

-

Nejlevnější zateplení je u novostaveb, dodatečné zateplení při rekonstrukcích je vţdy draţší a technicky obtíţnější.

U všech typů střech, ať plochých nebo šikmých, je předpokladem pro efektivní zateplení správný a kvalitní projekt, který musí zpracovat specialista s dobrými znalostmi problematiky.34

33

Šubrt Roman, Tepelné izolace domů a bytů, Praha: Grada, 1999, ISBN 80-7169-851-2

34

Šála Jiří, Zateplování budov, Praha: Grada, 2000, ISBN 80-7169-833-4

32

3.5.5 Vlastnosti a plocha oken Energetická náročnost budovy je z velké části ovlivněna tepelně-technickými vlastnostmi a plochou oken. Okna a balkónové dveře jsou jedním z nejdůleţitějších prvků stavby. Svým tvarem a členěním vytváří jednak architektonický výraz celé budovy, jednak zajišťují spolu s ostatními otvorovými konstrukcemi tepelnou, světelnou a akustickou pohodu vnitřního prostředí. Mimoto výrazně ovlivňují energetickou bilanci budovy a tím její ekonomický provoz. Je tedy nutné se při výběru vhodné okenní konstrukce řídit mimo jiné, doporučenými technicko-ekonomickými vlastnostmi oken, včetně rámů, které mají na celkový prostup tepla oknem poměrně značný vliv. Prostup tepla oken se tedy skládá z prostupu zasklené části a rámu. Metodika měření izolačních skel podle ČSN EN 674 z r. 2002 je zaloţena na měření prostupu tepla střední částí izolačních skel ovšem bez vlivu okrajových částí.35

3.5.6 Provedení dveří Funkce dveří je odlišná od funkce oken, slouţí pouze ke vstupu do místnosti. Pozornost z hlediska tepelné izolace je třeba věnovat jak vstupním dveřím, tak vnitřním dveřím domě, např. z předsíně nebo schodiště. Konstrukce dveří vykazuje malé hodnoty tepelného odporu, které jsou ještě horší u prosklených dveří, kdy se většinou pouţívá jednoduché zasklení. Netěsnosti, které jsou zdrojem infiltrace, jsou velmi závislé na technickém stavu dveří. Dveře bývají vlivem častého otvírání, zavírání působením vlhka či horka zkrocené a nedostatečně doléhají na zárubně. Zvýšení tepelného odporu dveří lze dosáhnout instalací neprůhledné tepelné izolace na pevné (neprůhledné části nebo aplikací opatření v prosklené části obdobných jako u oken – montáţ izolačních dvojskel nebo nalepení izolační fólie. Zejména na návětrných stranách objektů je vliv netěsností značný. Poněkud sloţitějším opatřením je výstavba zádveří, jehoţ funkcí je oddělení vytápěného obytného prostoru od vnějšího prostředí. Vzniká tak prostor, který má vnitřní teplotu mezi hodnotou teploty v interiéru (obvykle 20 – 22oC) a vnějšího prostředí (v průměru 3 - 4 oC) a tím dochází k menším tepelným ztrátám vytápěného prostoru. Navíc vzniká další obytný, i kdyţ nevytápěný prostor, vyuţitelný pro různé účely.36

35

Kolektiv autorů - Regionální energetické centrum ve spolupráci s TG Tisk, Průvodce energetickými úsporami a obnovitelnými zdroji energie, Lanškroun, 2006

36

Tintěra Ladislav a kolektiv, Úsporná domácnost, Šlapanice: ERA, 2002, ISBN 80-86517-16-0

33

3.6 Nákladovost a efektivita vytápění Ve středoevropských klimatických podmínkách je nezbytné mít ve všech typech domů nějaké vytápění. Čím je dům lépe izolovaný, tím také menší výkon můţe toto vytápěcí zařízení mít. Je sice moţné navrhnout a postavit tzv. pasivní dům, kde veškerou potřebu tepla na vytápění dodává Slunce a obyvatelé domu, ovšem zatím je to obvykle ekonomicky nevýhodné. Podle typu, druhu, stáří a zejména technického stavu kotle se úsporná opatření dělí na několik skupin. Společným jmenovatelem všech opaření je, ţe pokud kotel nespaluje předepsané palivo, není dobře seřízen a průběţně udrţován, nikdy nemůţe dosáhnout výkonu a účinnosti, na kterou byl navrţen. Kotel je vţdy na začátku systému vytápění a tak se kaţdý jeho nedostatek přenáší dál do systému formou zbytečně zvýšené spotřeby paliva. Na otázku jaký typ kotle a paliva, je vhodné pouţít, aby bylo dosaţeno nejvyšších úspor energie v objektu neexistuje obecné doporučení a vţdy je nutné vycházet z místních podmínek a moţností připojení na distribuční sítě, časových moţností uţivatele, tepelnětechnických charakteristik objektu, poţadovaných provozních charakteristik apod. Je proto třeba kaţdý objekt posoudit individuálně. Jen tak lze vzít do úvahy co největší počet faktorů, které nákladovost a efektivitu vytápění, resp. celého energetického hospodářství objektu ovlivňují.37

Topidlo Kamna na uhlí Kotel na uhlí Kotel na koks Automatický kotel na uhlí Kotel na dřevo zplyňovací s nádrţí Kotel na dřevěné pelety Kotel na štěpku Kotel na zemní plyn Kotel na zemní plyn nízkoteplotní Kotel na zemní plyn kondenzační Kotel na lehký topný olej Přímotopné panely Elektrokotel Akumulační vytápění (nádrţ) Akumulační vytápění (kamna)

Účinnost v % 50 55 61 82 80 85 80 90 95 102 89 99 95 93 95 38

Tabulka 2: Prakticky dosahované účinnosti jednotlivých spotřebičů.

37 38

Tintěra Ladislav a kolektiv, Úsporná domácnost, Šlapanice: ERA, 2002, ISBN 80-86517-16-0 www.energetika.cz, [5.1. 2010]

34

Pokud stávající kotel nevyhovuje některému z poţadovaných parametrů, můţe majitel, v rámci opatření pro úspory energie v objektu přistoupit i na výměnu kotle. Přechod z tuhých paliv na plynná či kapalná paliv je většinou realizován převáţně z důvodu většího komfortu obsluhy, se kterým je ale zároveň spojena moţnost optimalizace jejich provozu formou kvalitní regulace. Zvýšené měrné palivové náklady dané vyšší cenou paliva lze často kompenzovat právě jeho niţší celkovou spotřebou v důsledku kvalitního provozu kotle (regulace výkonu, vyšší účinnost spalovacího procesu). Minimem kaţdého ekonomického hodnocení zamýšlené investice je porovnání celkových nákladů spojených s provozem kotle po předpokládanou dobu jeho ţivotnosti. Celkovými náklady se rozumí pořizovací cena (cena samotného kotle, cena montáţe a dopravy, cena doplňkových zařízení) a budoucí provozní náklady (náklady na palivo, servis a údrţbu). Výpočet potřebného výkonu kotle by měl provést odborník, který vezme v úvahu skutečný stavební stav domu. Výpočty vycházející pouze z vytápěné plochy jsou bezcenné. Připravuje-li majitel objektu současně opatření ke sníţení spotřeby tepla, jako je zateplení, regulace apod., je nutné přepočítat i potřebný výkon kotle. Prostou náhradou modernějším kotlem se stejným výkonem se nevyuţije plně moţnosti energetických úspor.39

3.7 Jakost regulace vytápění Energetická účinnost budovy není dána jen výše popsanými faktory. Dalším podstatným činitelem ke zvýšení energetické účinnosti je dále také jakost regulace pouţité regulační techniky. Zásluhou moderní a inteligentní regulační techniky lze v objektech a zvláště pak v komerčně vyuţívaných budovách, vyuţít značné potenciály k úspoře energie. Klasické regulační algoritmy lze například nahradit inovativními, vysoce efektivními řešeními, šetřícími energii. Nové metody umoţňují nejen maximální energetickou účinnost při optimálním zachování poţadavku na komfort, nýbrţ zaručují také delší ţivotnost zařízení a připouštějí prodlouţení servisních cyklu. Uţ jen optimalizací regulačních parametrů se tak například docílí aţ 15% úspor.

39

Hospodářská komora české rep., Příručka – Úspory energie,., INMP, 2006

35

Energeticky účinná regulační zařízení spustí zdroj tepla pouze tehdy, kdyţ některý spotřebič vyţaduje teplo. Znamená to, ţe kaţdý spotřebič tepla – ať jiţ topný okruh, příprava teplé uţitkové vody, větrací zařízení nebo regulace jednotlivých místností – odešle nárok na dodávku tepla zdroji tepla přesně tehdy, kdyţ vzniká jeho potřeba. Protoţe doby vyuţití jsou pro kaţdý spotřebič individuálně nastavitelné, nebude se dodávat ţádné zbytečné teplo, coţ vede ke sníţení ztrátových výkonů. Ve většině zařízení se z cenových důvodů pouţívají pouze regulace vytápění s ekvitermním řízením teploty přívodní vody. Kromě dimenzování otopných těles má velký vliv na energetickou účinnost také nastavení topné křivky. Vetší výkon otopných těles dovoluje při optimalizované regulaci rychlejší ohřev a sníţení teploty přívodní vody. Nízká teplota přívodní vody pak vede k redukci ztrát v potrubí - ty jsou závislé na délce potrubí a jakosti izolace. U nízkoteplotních a kondenzačních kotlů je tak moţné také sníţit teplotu vratné vody, coţ se opět výhodně projeví na ztrátách spalinami a vyzařováním a umoţní lepší vyuţití kondenzace. Z regulačně technického pohledu musí být zaměřena pozornost na nastavení topné křivky. Posunutím křivky výstupní teploty o +/- 5 K se změní spotřeba energie o +/- 19%.40 Ke zmírnění nevýhod ekvitermní regulace teploty přívodní vody je tedy důleţité, aby pouţitá regulační technika udrţovala pokud moţno minimální poţadovanou hodnotu teploty přívodní vody. Speciální regulátory to zvládnou automatickou adaptací topné křivky, která se přizpůsobí budově.41

3.8 Regulace a provedení rozvodů teplé uţitkové vody Z celkového mnoţství energetických výdajů se pro ohřev teplé uţitkové vody spotřebuje téměř čtvrtina. Příprava teplé vody se tedy stává hned po vytápění největší poloţkou ve spotřebě energie. Teplá voda se musí přivést k místu spotřeby, obvykle k mísící baterii. Ke ztrátám dochází v dlouhých teplovodních rozvodech po domě. Ideální je proto ohřívač vody umístěný v místě spotřeby. Je velice nevhodné pro dlouhý rozvod teplé vody v domě vyuţívat cirkulační rozvod, kdy potrubím neustále – ve dne i v noci cirkuluje teplá voda tak, aby při otoční kohoutku byla okamţitě k disposici.. V bytových vícepodlaţních domech s jediným zdrojem tepla výměník, či plynová kotelna. Zde není velký prostor pro úspory. V rodinných domech je však moţné zdroj tepla umístit co nejblíţe všem odběrným 40

41

http://www.centraline.com/fileadmin/extern/energy/inc/pdf/cz/cl-energy-intelligentcontrols-0209-cz.pdf >, [20.1.2010] Tamtéž

36

místům. Cirkulační rozvod má běţně velkou tepelnou ztrátu dosahující 100% (u dobře tepelně izolovaného potrubí) a více (běţně 150 aţ 200% - vztaţeno ke spotřebě TV). Je-li celý dům dobře izolován, ztráty v rozvodech TV tolik nevadí, neboť dům vlastně vytápí. Pouze mimo topnou sezónu (asi 1/3 roku) jsou ztráty opravdu ztrátami.42 Realizací úsporných opatření v oblasti spotřeby teplé vody (TV) v dosud nerekonstruovaných budovách lze docílit sníţení spotřeby energie při stávající úrovni dostupných technologií následovně: -

Tepelnou izolací potrubí topné vody a rozvodů teplé uţitkové vody lze dosáhnout sníţení tepelných ztrát potrubí aţ o 50 % (potrubí TV a topné vody vedené nevytápěnými prostory; vyjma potrubí topné vody procházející vytápěnými prostory, které přispívá ke krytí tepelných ztrát). Osazením předizolovaného primárního potrubí soustavy CZT, resp. zvýšením tloušťky tepelné izolace potrubí lze uspořit rovněţ aţ 50 % tepelných ztrát potrubí v závislosti na předchozím stavu soustavy.

-

Regulací cirkulace teplé vody v budovách v době mimo jejich provoz lze uspořit 40–50 % energie. Jedná se nejen o sníţení tepelných ztrát potrubí cirkulující teplé vody, ale také o úsporu elektrické energie určené na provoz oběhových čerpadel. Toto opatření je obvykle realizováno jiţ v rámci novostaveb a komplexních rekonstrukcí.

-

Mnoţství energie z neobnovitelných zdrojů lze také sníţit vyuţitím sluneční energie. Např. osazením solárních kolektorů lze uspořit v závislosti na struktuře spotřeby v tom kterém odvětví 20–60 % energie na přípravu TV za rok.

-

3.9

Náhradou starších elektrických ohřívačů teplé vody lze ušetřit cca 30 % energie.43

Technická kvalita el. zařízení a jejich způsob provozu

Moţnosti úspory elektrického proudu v objektu jsou značné. Rozlišují se dva body nasazení: úspory dosaţená změnou chování uţivatele a úspora technickými zlepšeními přístrojů odebírajících elektrický proud. U úspor plynoucích z chování uţivatele nefigurují ţádné mimořádné náklady. Celá řada studií prokazuje moţnost přinejmenším 12% úspor

42

Tintěra Ladislav a kolektiv, Úsporná domácnost, Šlapanice: ERA, 2002, ISBN 80-86517-16-0

43

Štekl Zdeněk, Šafařík Miroslav, Klusák Jaroslav, Stuchlíková Lucie, Studie potenciálu úspor energie v terciárním sektoru do roku 2050, Hnutí Duha, PORSENNA, o. p. s., 2007 37

vyplývajících z úsporného chování. Nejvyšších úspor proudu lze ovšem dosáhnout technickým zlepšením pouţívaných přístrojů a zařízení.44 Při hodnocení domu se velmi často zanedbává problém osvětlení místností i vliv domu na osvětlení sousedních staveb. I tento údaj se uţ stal povinnou součástí stavebního povolení a měl by být uţ dnes respektován při výstavbě nadstaveb stávajících domů stejně jako při jejich rozšiřování. Přílišné oslunění však můţe přinášet mimořádnou spotřebu energií na klimatizaci – ochlazení – v přehřáté, velmi kvalitně izolované budově. Jiţ zmiňovaný průkaz energetické náročnosti budovy také zohledňuje nucené větrání a náklady na klimatizaci domu. Dodrţení výše popsaných tepelně energetických zásad u novostaveb i rekonstrukcí staveb vede k téměř hermetickému uzavření objektů a stavitelé častokrát doporučují instalaci nuceného větrání. Ale i toto větrání spotřebovává elektrický proud. Konečné rozhodnutí leţí na investorovi, rozhodne-li se pro komfortnější řešení, zvyšující provozní náklady nebo řešení úspornější, tedy důsledné dodrţení pravidelného přirozeného větrání interiéru. Samostatně se pak posuzují osvětlovací zdroje a jejich spotřeba energie. Vyuţít v maximální moţné míře bezplatného, přirozeného zdroje světla je snahou kaţdého architekta, projektanta i investora. To je však v rozporu s poţadavkem tepelně-izolačních vlastností obvodového pláště stavby. Lze však nalézt přijatelný kompromis, který vyhoví daným poţadavkům s ohledem i na ostatní poţadavky. Kupříkladu výměnou 10 ks ţárovek s příkonem 100W a ţivotností 1 000 hodin za 10 ks kompaktních zářivek s příkonem 23W a ţivotností 15 000 hodin vychází čistá roční úspora se zahrnutými nákupními nákupní ceny zářivek, 2 500 Kč/rok. Ţárovka o příkonu 100W vyzařuje světlo o určité intenzitě. Stejnou intenzitu lze dostat při pouţití kompaktní zářivky jiţ při příkonu 23W. Díky vlastnostem kompaktních zářivek je u nich lépe vyuţita vstupující energie k produkci světla. Nová technika tedy umoţňuje i v oblasti osvětlování dosahovat velmi zajímavých úspor. Jako přiklad je moţné uvést: -

náhradu klasických ţárovkových svítidel za fluorescenční zářivkové osvětlení tam, kde je to moţné

-

zónování osvětlení – spínání po účelových sekcích

-

zavedení stmívání osvětlovacích zdrojů tam, kde je to vhodné45

44

Šubrt Roman, Tepelné izolace domů a bytů, Praha: Grada, 1999, ISBN 80-7169-851-2

45

Kolektiv autorů - Regionální energetické centrum ve spolupráci s TG Tisk, Průvodce energetickými úsporami a obnovitelnými zdroji energie, Lanškroun, 2006

38

4 Příklad úspory energie v objektu Na ukázkovém příkladu lze názorně představit poměrně vysokou účinnost některých vybraných, energeticko-úsporných opatření v běţném objektu. Jedná se o dvoupodlaţní rodinný dům pro pětičlennou rodinu se sedlovou střechou a neobytnou půdou. Objekt má obvodové stěny vystavěny z keramických zdících prvků tl. 365 mm, stropy provedeny z keramických tvarovek typu Hurdis. Uvedený příklad je zaměřen na omezení tepelných ztrát obálkou budovy, které má zásadní význam pro spotřebu energie u budovy. Úsporné opatření spočívá v zateplení fasády kontaktním zateplovacím systém, zateplení stropu 2.NP, výměna všech oken za nová s izolačním dvojsklem a výměna vchodových dveří. Příklad neuvaţuje další, v práci zmiňovaná energeticko-úsporná řešení (vytápění, regulace, ohřev TUV, el energie apod.). SCHÉMA OBJEKTU

Obrázek16: půdorys 1 NP; půdorys 2 NP; řez rodinným domem

39

POPIS OBJEKTU Zastavěná plocha.. ……………………………….. 100 m2 Podlahová plocha………. …………………………171,9 m2 Plocha výplní otvorů….………………….………. 48,0 m2 Plocha stěnových konstrukcí……………. ………. 192 m2 Obestavěný prostor……….. ………………………600 m3 Počet obyvatel…….. …………………………….. 5 Počet podlaţí……. ……………………………….. 2 SKLADBY KONSTRUKCÍ A JEJICH VLASTNOSTI Následující část obsahuje skladby jednotlivých konstrukcí na hranici obálky budovy, tzn. skladby konstrukcí ohraničujících vytápěnou část budovy. U kaţdého z materiálů v konstrukci je uvedena tloušťka a součinitel tepelné vodivosti. Tyto hodnoty jsou zapotřebí k vypočtu součinitele prostupu tepla U [W/m2K] podle jiţ zmiňované ČSN 73 0540. Barevné řádky ukazuji tloušťky přidané tepelné izolace pro dosaţeni : 1) poţadovaných hodnot U [W/m2K] dle ČSN 73 0540 – 1. varianta zateplení 2) doporučených hodnot U [W/m2K] dle ČSN 73 0540 – 2. varianta zateplení U vyplní otvorů je hodnota součinitele prostupu tepla U přímo udaná výrobcem na normovou velikost okna, případně dveří. OBVODOVÁ STĚNA

d [mm]

λ[W/(m.K)]

Omítka vnitřní

15

0,87

Zdivo z keramických zdicích prvků

365

0,18

Omítka vnější

25

0,99

1. varianta zateplení

40

0,04

2. varianta zateplení

100

0,04

STROP POD NEVYTÁPĚNOU PŮDOU

d [mm]

λ[W/(m.K)]

Omítka vápenocementová

15

0,99

Keramické tvarovky HURDIS

80

0,18

Tepelná izolace

100

0,08

Betonová mazanina

60

1,30

40

1. varianta zateplení

100

0,04

2. varianta zateplení

180

0,04

PODLAHA NA TERENU

d [mm]

λ[W/(m.K)]

Betonová mazanina

50

1,30

Hydroizolační pas

1

0,21

Tepelná izolace

50

0,08

Hydroizolační pas

4

-

Ţelezobetonová deska

100

-

VÝPLNĚ OTVORŮ

Uw[W/(m2.K)]

Původní

2,70

1. varianta zateplení

1,70

2. varianta zateplení

1,20

Vysvětlivky : λ [W/(m.K)] ………………. součinitel tepelné vodivosti materiálu, vlastnost materiálu dána výrobcem či normou ČSN 73 0540 d [mm] …………………….

tloušťka vrstvy materiálu

Uw [W/(m2.K)] …………… součinitel prostupu tepla SOUČINITEL PROSTUPU TEPLA – U [W/(m2.K)] Tabulka součinitelů prostupu tepla uvádí nejprve normové poţadované a normové doporučené hodnoty součinitele prostupu tepla UN [W/m2K] dle ČSN 73 0540 pro jednotlivé typy posuzovaných konstrukcí. V další části jsou postupně uvedeny vypočtené konkrétní hodnoty pro tento objekt včetně jejich posouzeni podle normových hodnot: -

pro stávající stav domu

-

pro 1. variantu zatepleni (tzn. vyhovující poţadovaným hodnotám součinitele prostupu tepla U)

-

pro 2. variantu zatepleni (tzn. vyhovující doporučeným hodnotám součinitele prostupu tepla U)

41

Normové hodnoty UN [W/m2K]

Popis konstrukce

Vypočtené hodnoty U [W/m2K]

Poţadované Doporučené Obvodová stěna

0,38

0,25

Porovnání s ČSN 73 0540-2 Stropní kce

0,3

0,2

0,45 0,3 Podlahová kce Porovnání s ČSN 73 0540-2 1,7

1. varianta zateplení

2. varianta zateplení

0,47

0,33

0,23

Nevyhovuje Nevyhovuje

Porovnání s ČSN 73 0540-2

Výplně otvorů

Stávající stav

1,2

Porovnání s ČSN 73 0540-2

Vyhovuje

0,66

0,28

0,19

Nevyhovuje

Vyhovuje

Vyhovuje

1,1 Nevyhovuje

1,1

1,1

Skladba podlahy není upravena

2,7

1,7

1,2

Nevyhovuje

Vyhovuje

Vyhovuje

Tabulka č. 3: Součinitele prostupu tepla

MĚRNÁ POTŘEBA TEPLA NA VYTÁPĚNÍ EA [kWh/(m2.a)] Tato tabulka uvádí hodnoty měrné potřeby tepla na vytápěni za rok v kWh na m2 podlahové plochy a procentní úsporu oproti stávajícímu stavu. Výsledné hodnoty jsou uváděny pro stávající stav a dále pro všechny výše uvedené varianty zatepleni.46 Stávající stav

1. varianta zateplení

2. varianta zateplení

Měrná potřeba tepla na vytápění EA [kWh/(m2.a)]

144

83

61

Úspora [%]

x

42

58

Tabulka č. 4: hodnoty měrné potřeby tepla na vytápění za rok a procentní úspory

NÁKLADY, ÚSPORY, NÁVRATNOST Závěrečná tabulka obsahuje v 1. sloupci orientační přehled o vynaloţených finančních nákladech na zateplení při uţiti plynového kotle s účinností 84 %. Cena zemního plynu 1 070,6 Kč/MWh.47 46 47

Výpočet proveden dle ČSN EN ISO 13 790, okrajové podmínky dle TNI 73 0329 Praţská plynárenská, a.s., (http.tzb-info.cz/t.py?t=4&i=13&h=3).

42

2. a 3. sloupec uvádí, kolik procent a financí za rok se uspoří při zatepleni domu danou variantou opatřeni oproti stávajícímu stavu. Ve 4. a 6. sloupci je vypočítána orientační cena pro zatepleni fasády a stropu pěnovým polystyrenem (resp. minerální vatou) a výměny vyplní otvorů. Ceny zahrnuji materiál i montáţ. Sloupce 5 a 7 uvádí, kolik let bude trvat, neţ se vynaloţena investice do zatepleni vrátí

33 860 19 690 14 540

Úspora [Kč/rok] Orientační cena zateplení fasády a stropu EPS + výplně otvorů Návratnost [rok] Orientační cena zateplení fasády a stropu EPS + výplně otvorů Návratnost [rok]

Úspora [%]

Náklady na vytápění [Kč/rok]

v podobě uspořené energie.

Stávající stav x x x x x 1. varianta zateplení - dle poţadovaných normových hodnot 42% 14 170 376 000 28 415 000 2. varianta zateplení - dle doporučených normových hodnot 58% 19 320 408 000 22 497 000

x 30 27

Tabulka č. 5: Náklady, úspory, návratnost

V současné době se zatepluje převáţně na hodnoty poţadované. Z výsledků je však patrné, ţe při zatepleni objektu na hodnoty doporučené nebo příznivější neţ poţadované lze dosáhnout vyšší finanční úspory a lepši návratnosti.48

Závěr V této práci jsou uvedeny vybrané partie z poměrně sloţitého tématu energetických úspor. Cílem určitě nebylo poskytnout odbornou publikaci ani vyčerpávající přehled strategií a aktivit energetických úspor nebo úsporných technologií. Účelem bylo představit případné moţné směry, technologie a opatření. Předvést, ţe existují oblasti, u kterých lze nalézt potenciál energetických úspor, které mají ekonomický smysl. Čím více se pak zmíněná jednotlivá opatření provedou v souladu s dalšími faktory ovlivňujícími spotřebu energie, tím bude také výsledný efekt úspor dokonalejší. Práce je mimo jiné věnována i energeticky úsporným řešením v nové výstavbě, která jsou z dlouhodobého hlediska určující. Budova, která se špatně navrhne dnes, bude 48

http://www.energiebydleni.cz/ke-stazeni/2-dvoupodlazni-rd-s-neobytnou-pudou-porobeton.pdf

43

v portfoliu vysoké spotřeby následujících 50 či 100 a moţná i více let. Jakékoli dodatečné změny směrem k nápravě budou vţdy draţší, neţ dobře promyšlený návrh s uvedenými základními zásadami nízkoenergetické budovy ještě před zahájením výstavby. I u stávajících budov, ačkoliv nejsou mnohá energeticky úsporná řešení příliš sloţitá, jsou znalosti technologií a zkušenosti s provozem pro úspěch energeticky úsporného projektu a programu rozhodující. Výše popsaná energeticko úsporná opatření u staveb se mohou také povaţovat za jistý druh dlouhodobé, relativně stabilní investice, která zhodnocuje vloţené peníze s určitým ziskem, rizikem a v určitém čase. Relativně jistá a stabilní investice proto, ţe se v budoucnu jistě nedá čekat pokles cen energií. Díky tomu se můţe opatrný investor smířit i s nízkým výnosem, tj. úsporou na platbách za energii. Provedením energetických opatření však většinou nevzniká zisk podléhající zdanění, ale úspora nákladů. Ačkoliv je přínos šetrných staveb nepopíratelný, je pro některé investory stále ještě někdy sniţování spotřeby energií bráno jako druhořadý cíl. Úsporná opatření se však nemusí vţdy chápat jako investice. Někdy můţe prostě investor zvýšit úroveň svého bydlení nebo udělat něco pro ţivotní prostředí a své svědomí. Výsledkem práce tak je především popis základních informací k danému tématu. Můţe být snad i inspirací, případně poskytnout tipy, které by se daly vyuţít při stavbě nebo rekonstrukci domu, z pohledu úspor energií u budov.

44

B. PRAKTICKÁ ČÁST – ocenění

Objednatel: BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 - Stodůlky Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Rodinný dům č. p. 2080 Javorová 356 01 Sokolov

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 13. DUBNA 2010

45

OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy

46

45 46 47 48 52 52 62 63 64

BIVŠ, a.s. Nároţní 2 600/9 158 00 Praha 5 - Stodůlky Česká republika 13. dubna 2010 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako RODINNÝ DŮM č.p. 2080 vč. příslušenství a s pozemky – stavební parcelou č. 4034/12 a pozemkovou parcelou č. 4034/3, katastrální území Sokolov, kód 752223, obec Sokolov, okres Sokolov. nacházejícího se na adrese Javorová 2080, 356 01 Sokolov, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 13. dubnu 2010. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit pro účel stanovení trţní hodnoty. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Sokolově, na listu vlastnictví č. 4 123, obec Sokolov, okres Sokolov. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 13.4. 2010 je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 13. dubna 2010 uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: 

polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku



velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající budovy, staveb a venkovních úprav



nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku



převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu 47



náklady na pořízení majetku jako nového, sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.



prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě



očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku

Předmětem ocenění je pouze budova a pozemek. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovou apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry budovy byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Sokolov je okresní město Karlovarského kraje, s počtem obyvatel přibliţně 25 000. Město leţí při silnici R6, spojující Prahu s Karlovými Vary, Chebem a hraničním přechodem do Spolkové republiky Německo. Ráz oblasti je ovlivněn těţbou hnědého uhlí a tím souvisejícím průmyslem. Předmět ocenění se nachází na jiţním okraji města, v atraktivním prostředí městské části Stará Ovčárna (katastrální území Sokolov, při hranici s katastrálním územím Vítkov). Tato městská část navazuje rozvolněnou zástavbou na sídliště Michal, částečně pak na areál sportu a zdraví. Jedná se o jednu z nejkvalitnějších lokalit ve městě, vzdálenou cca 2,5 km od centra města, v současné době jiţ bez moţnosti dalšího rozvoje. Okolní zástavbu tvoří starší a udrţované rodinné domy z druhé poloviny minulého století, doplněné o 20 novějších rodinných domů vybudovaných po r. 1998. V místě byly vybudovány nové inţenýrské sítě – vodovod, kanalizace, elektrické vedení a komunikace, na které je dům napojený. Základní občanská vybavenost – školka, základní škola, pošta, základní síť obchodů, sluţeb a spojení MHD, je z této lokality dostupná v řádech desítek minut, bez nutnosti pouţití dopravního prostředku. Do zájmového území je příjezd odbočením z komunikací, po kterých je vedena městská hromadná doprava. V blízkosti lokality je nájezd na silnici R6, na které v současné době probíhá přestavba na dálniční komunikaci.

48

Parkování je u oceňované nemovitosti zajištěno v dostatečné kapacitě jak ve vlastní garáţi a přilehlém pozemku, tak na okolních veřejných prostranstvích. Výhled ze severní strany objektu směřuje na rozsáhlý areál zdraví s okrasnými rybníky, altány a sestavami pro děti. Kvalitu ostatních pohledových horizontů lze hodnotit jako průměrnou - výhledy jsou omezeny zástavbou rodinných domů ze stejného období.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Jedinou činností v rodinném domě je vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. . Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 1999 na okraji stávající, jiţ zastavěné lokality Stará Ovčárna. S dostavbou dalších novostaveb vznikly postupně v této městské části dvě nové ulice – Javorová a Jasmínová. Jedná se tedy o relativně nový objekt, který se k datu ocenění zachoval v původní a nezměněné podobě. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Sokolov, v lokalitě nazvané Stará Ovčárna. Jako celek mají zhruba čtvercový půdorys ze 2/3 rovinatý, 1/3 mírně sklonitý s orientací na severovýchod. Pozemek parc. č. 4034/12 o rozloze 185 m2 je zastavěn bodovou č.p. 2080 o výměře 185 m2. Pozemek č.p. 4034/3 o rozloze 753 m2 je nezastavěný a slouţí jako okrasná zahrada u rodinného domu. Obsahuje zpevněnou plochu pro vjezd do garáţe a mnoţství vzrostlé okrasné zeleně. Stavba na pozemku je napojena na veškeré inţenýrské sítě – voda, elektro, plyn kanalizace a telefon.. Vzhledem k tomu, ţe všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 938 m2.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby: K předmětu ocenění nenáleţí vedlejší stavby.

49

Venkovní úpravy: Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řadu vedeného z ulice Javorová. 2. Přípojka kanalizace z trub kameninových, hrdlových, vedená z domu do uličního řadu vedeného v ose ulice Javorová. 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného v ulici Javorová. 4. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného na hranici pozemku. 5. Zpevněné plochy betonové – zámková dlaţba. 6. Obrubníky z prostého betonu. 7. Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích – východní a západní strana pozemku 8. Plot z dřevěných opracovaných prken se sloupky z KB bloků – jiţní a severní strana pozemku 9. Vrata svařovaná z ocelových profilů, pokrytá opracovanými prkny 10. Vrátka svařovaná z ocelových profilů, opracovaná prkna Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě. Trvalé porosty Zahrada je koncipována jako okrasná. Na upravené zelené ploše je vysázena řada okrasných keřů, stromů a konifer. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty.

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu obdélníkového, nepravidelného půdorysu s delší stranou umístěnou rovnoběţně s ulicí. Rodinný dům – typu bungalov je nepodsklepený, s jedním nadzemním podlaţím a nevyuţitým podkrovím pod valbovou střechou. Vstup do domu je z jiţní strany, přes vnější terasu, do předsíně. Z předsíně vedou dva vstupy do velikostně zhruba stejných částí domu. Části klidové – dvou dětských pokojů, loţnice, WC a koupelny a části společenské – obývacího pokoje, kuchyně a jídelny.

50

Součástí klidové části domu jsou dvě šatny. Z jídelního prostoru je přístup prostřednictvím francouzského okna na terasu v severní části domu. Na kuchyň navazuje spíţ a chodba vedoucí do garáţe. Tato chodba slouţí jako úklidová místnost a kotelna s kombinovaným kotlem ústředního vytápění a zásobníkem teplé vody Oceňovaná stavba celkově obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Dům je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaţí, neobytné podkroví a nemá víc jak tři kolaudované byty. Stavba tak splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům. Konstrukční řešení a vybavenost Nosná konstrukce domu je zděná, zaloţená na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti a pronikání radonu. Vnější úprava povrchů – štuková mnichovská omítka. Střecha je sklonitá ve tvaru valbovém, krov sloţitý, dřevěný, z příhradových vazníků. Střešní krytina z betonových tašek Bramac. Vnější parapety oken, okapní ţlaby a dešťové svody jsou provedeny z titanzinku. Bleskosvod je instalován. Obvodové stěny jsou zděné z pálených cihel tl. 365 mm., zateplené kontaktním zateplovacím systémem z pěnového polystyrénu tl. 50 mm., vnitřní příčky zděné z pálených příčkovek 330 mm. a 110 mm. Stropy jsou řešeny pomocí spodních pásnic příhradových dřevěných vazníků, oceloplechového závěsného roštu a sádrokartonového podhledu. Vnitřní povrchové úpravy stěn jsou opatřeny převáţně vápennou štukovou omítkou, částečně keramickým obkladem (sociální zařízení, pod skříňkami kuchyňské linky). U podlah v chodbě, kotelně a soc. zařízení je pouţita keramická dlaţba, v ostatních místnostech laminátové plovoucí podlahy. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, vnitřní dveře dřevěné s dřevěnými obloţkovými zárubněmi. Elektroinstalace je zavedená světelná a motorová s pojistkovými automaty. Ústřední vytápění je řešené v kombinaci plechových topných těles se smaltovým povrchem s termostatickými hlavicemi a podlahového topného systému. Zdrojem tepla je kombinovaný plynový kotel Dakon se zásobníkem teplé vody. Rozvod studené a teplé vody je proveden z plastových trubek. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, stejně jako přípojka k domu. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s plynovým sporákem, elektrickou troubou a myčkou nádobí. Vnitřní sanitární vybavení obsahuje rohovou obezděnou vanu, dvě umývadla, dvě WC mísy. Ostatní vybavení - kuchyňský odsávač par a televizní anténa.

51

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje je vyuţívání z technického hlediska. V budoucnu je nutné provedení dodatečného zateplení vnějšího soklu domu z důvodu neţádoucího ochlazování spodní části obvodové nosné konstrukce a vzniku tepelného mostu. Provoz domu není tedy podmíněn rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce a podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tak splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnost, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. 52

K indikaci hodnoty se dospívá diskontování a nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţil všech tří metod ocenění.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnal čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

961 200 Kč a je kalkulována následně: 953 x 1 008 = 961 200 Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

53

Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

4

Stará Ovčárna

Lomnice

Březová

Chodov

Sokolov

4034/12, 4034/3

N/A

N/A

N/A

N/A

Katastrální území

Sokolov

Lomnice

Březová

Chodov

Sokolov

Obec

Sokolov

Lomnice

Březová

Chodov

Sokolov

Okres

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Sokolov

720 000

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

X

843 700

452 900

550 000

938,0

1 029,0

666,0

963,0

800,0

X

819,92

680,03

571,13

900,00

6.3.2010 1

6.3.2010

6.3.2010

1.9.2010

1

1

1,05

819,922255

680,030030

571,131880

945,000000

Nabídka

Nabídka

Prodej

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje

Korekce

Nabídka (rezervace) 1

0,9

0,9

1

Upravená hodnota

819,922255

612,027027

514,018692

945,000000

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Druh transakce

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce

Rodinný dům

Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

819,922255

612,027027

514,018692

945,000000

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

1

1

1

1

819,922255

612,027027

514,018692

945,000000

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

819,922255

612,027027

514,018692

945,000000

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

819,922255

612,027027

514,018692

945,000000

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

819,922255

612,027027

514,018692

945,000000

Horší

Horší

Horší

Horší

1,15

1,1

1,3

1,2

942,910593

673,229730

668,224299

1 134,000000

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Převáţně rovinatý

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce

Kompletní

1

1

1

1

942,910593

673,229730

668,224299

1 134,000000

Rovinný

Mírně svaţitý

Mírně svaţitý

Rovinný

1

1,05

1,05

1

942,910593

706,891216

701,635514

1 134,000000

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

54

Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

MHD

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborné

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce

942,910593

706,891216

701,635514

1 134,000000

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

942,910593

706,891216

701,635514

1 134,000000

MHD

MHD

Meziměstská doprava

MHD

1

1

1,25

1

942,910593

706,891216

877,044393

1 134,000000

Výborné

Výborné

Průměrné

Výborné

1

1

1,2

1

942,910593

706,891216

1 052,453271

1 134,000000

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

942,910593

706,891216

1 052,453271

1 134,000000

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

942,910593

706,891216

1 052,453271

1 134,000000

Obdobná

Menší

Obdobná

Menší

1

1,2

1

1,05

942,910593

848,269459

1 052,453271

1 190,700000

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

942,910593

848,269459

1 052,453271

1 190,700000

1 008,58

942,91

848,27

1 052,45

1 190,70

953,0

1 000,0

900,0

1 000,0

600,0

961 179,91

942 910,59

763 442,51

1 052 453,27

714 420,00

poř. číslo

číslo parcely

výměra v m2

jednotková hodnota v Kč/m2

trţní hodnota

zaokrouhleno

1

4034/12

200,0

1 008,58

201 716,00

2

4034/3

753,0

1 008,58

759 460,74

Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 2

Rozloha pozemku v m Celková porovnávací hodnota

Výpis oceňovaných parcel

Celkem

953,0

961 176,74

961 200

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Sokolov v nedávné době prodány nebo jsou nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţitelnými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. 55

Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

5 100 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

4

Rodinný dům Vítězná I.

Rodinný dům Šenvert

Rodinný dům u polikliniky

Rodinný dům Vítězná II.

Javorová ul.

Vítkovská ul.

Dvořákova ul.

ul. Prokopa Holého

Luční ul.

Katastrální území

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Obec

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Okres

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Sokolov

953

869

400

220

1 300

Hodnota za 1 m pozemku

1 009

1 009

1 009

1 009

1 009

Hodnota pozemku celkem

961 200

876 821

403 600

221 980

1 311 700

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

Název nemovitosti Parcelní číslo

Rodinný dům Stará Ovčárna 4034/12

Adresa nemovitosti

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku v m2 2

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

178

208

240

196

182

X

6 650 000

3 999 000

4 250 000

6 750 000

5 773 179

3 595 400

4 028 020

5 438 300

27 755,668269

14 980,833333

20 551,122449

29 880,769231

1.3.2010

1.3.2010

1.3.2010

1.3.2010

1

1

1

1

27 755,668269

14 980,833333

20 551,122449

29 880,769231

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota

X

D. Právní údaje Druh transakce

56

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota

Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota

0,8

0,8

0,8

0,8

22 204,534615

11 984,666667

16 440,897959

23 904,615385

Absolutní vl.

Absolutní vl.

Absolutní vl.

Absolutní vl.

1

1

1

1

22 204,53

11 984,666667

16 440,897959

23 904,615385

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

22 204,53

11 984,666667

16 440,897959

23 904,615385

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

22 204,53

11 984,666667

16 440,897959

23 904,615385

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

22 204,53

11 984,666667

16 440,897959

23 904,615385

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

22 204,53

11 984,666667

16 440,897959

23 904,615385

Dobrá

Horší

Horší

Dobrá

1

1,15

1,1

1

22 204,534615

13 782,366667

18 084,987755

23 904,615385

Lepší

Horší

Lepší

Lepší

0,9

1,3

0,9

0,9

19 984,08

17 917,076667

16 276,488980

21 514,153846

Dobrá

Horší

Dobrá

Dobrá

1

1,1

1

1

19 984,081154

19 708,784333

16 276,488980

21 514,153846

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

19984,08115

19 708,784333

16 276,488980

21 514,153846

Moţnost přístavby

Bez moţnosti

Bez moţnosti

Moţnost přístavby

1

1,1

1,2

1

19 984,081154

21 679,662767

19 531,786776

21 514,153846

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

1

19 984,081154

21 679,662767

19 531,786776

21 514,153846

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Moţnost přístavby

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota

Autobus

57

Dopravní dostupnost a parkování

Dobré

Dobré

Dobré

Dobré

Dobré

1

1

1

1

19 984,081154

21679,66277

19 531,786776

21 514,153846

Dobrá

Horší

Horší

Dobrá

1

1,2

1,1

1

19 984,081154

26 015,595320

21 484,965453

21 514,153846

Zděné

zděné

zděné

zděné

1

1

1

1

19 984,081154

26 015,595320

21 484,965453

21 514,153846

1+4, + oddělená garáţ

1+4, (Větší)

1+5, (Větší)

1+5, (Větší)

1

0,9

0,93

0,95

19 984,081154

23 414,035788

19 981,017871

20 438,446154

Oddělená garáţ

Nezatepleno

Malý pozemek

+ Studna

1,1

1,05

1,3

0,98

21 982,489269

24 584,737577

25 975,323233

20 029,677231

23 143,056828

21 982,489269

24 584,737577

25 975,323233

20 029,677231

4 119 464,115302

4 572 357,768000

5 900 337,018576

5 091 163,353619

3 645 401,256000

961 200,00

876 821,00

403 600,00

221 980,000000

1 311 700,000000

5 080 664,115302

5 449 178,768000

6 303 937,018576

5 313 143,353619

4 957 101,256000

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Zděné

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

1+4

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého přijmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu.

58

Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Vzhledem k tomu, ţe se pronájmy rodinných domů, nejen v této lokalitě, ale i v celém okrese, prakticky nevyskytují, byla výše potenciálního provozního příjmu stanovena na základě nejvyššího trţního nájemného u bytů 4 + kk, v bytových objektech v porovnatelné lokaci, tj. ve výši 15 000 Kč. V mých výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. Studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

2 000 000 Kč. Popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE

Příjem z pronájmu - trţní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem

20 %

240 000 48 000 192 000

Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

30 000 2 500 3 000 0 0 1 000 36 500

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

155 500 40 000 115 500

Míra kapitalizace

6 % 1 925 000 2 000 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno 59

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnání nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnal jsem a zahrnul i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním.

60

Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitostí a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházel z mé průběţné aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

4 933 000 Kč Popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. NÁKLADOVÁ METODA Název Rodinný dům, Javorová 2080, Sokolov Číslo pozemku 4034/12, 4034/3 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 10 let Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost 60 let Zastavěná plocha 185 m2 Počet podlaţí 1 nadzemní Celková zastavěná plocha 185 m2 Koeficient vyuţitelnosti 1,00 Celková podlahová plocha 148 m2 Celkový obestavěný prostor 1.n.p. + krov 864,52 m3 Jednotkové reprodukční náklady 5 020 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 4 339 890 Fyzické opotřebení -10% 3 905 901 Funkční nedostatky -2% 3 827 783 Ekonomické nedostatky 0% 3 827 783 Vedlejší stavba - garáţ Venkovní úpravy

144 000

Pozemek

961 200

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

4 932 983 4 933 000 61

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutní vlastnictví, jako by byl nabídnut prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 5. dubnu 2010. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 5 100 000 1 925 000 4 933 000

Váha (%) 65 0 35 0

Váţený průměr (Kč) 3 315 000 0 1 726 550 5 041 550 5 042 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 65%. Tento typ majetku – rodinné domy se v uvaţované lokaci nepronajímají a nejsou pořizovány za účelem dalšího pronájmu. Slouţí tedy pouze k uspokojení vlastních bytových potřeb majitelů takovýchto nemovitostí a jejich rodin. Proto byla sice indikace trţní hodnoty příjmovou metodou teoreticky uvaţována při analýze finálních hodnot, ale nebyla jí přisouzena ţádná váha (0%). Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty uvaţuji nákladovou metodu jako jistý korektor hodnoty zjištěné porovnávací metodou a proto jí je přisouzena váha 35%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 13. dubna 2010 reprezentována částkou:

5 042 000 Kč (slovy: Pětmilionůčtyřicetdvatisíckorunčeských)

62

Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1.

Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2.

Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

63

5.

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9.

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.

2.

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3.

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4.

Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné49.

V Sokolově, dne 13. dubna 2010 49

-------------------------------------------------

Cvičení z oceňování nemovitostí, díl I, Ing.Petr Ort, Ph.D., BIVS

64

Objednatel: BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 - Stodůlky Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Nebytový prostor č. p. 1776 Křiţíkova ul. 356 01 Sokolov

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 6. DUBNA 2010

65

OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy

66

65 66 67 68 70 71 81 82 83

BIVŠ, a.s. Nároţní 2 600/9 158 00 Praha 5 - Stodůlky Česká republika 13. dubna 2010 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako NEBYTOVÝ PROSTOR č.p. 1776 vč. příslušenství a s pozemkem – stavební parcelou č. 1525/236, katastrální území Sokolov, kód 752223, obec Sokolov, okres Sokolov. nacházejícího se na adrese Křiţíkova 1776, 356 01 Sokolov, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 13. dubnu 2010. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit pro účel stanovení trţní hodnoty. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Sokolově, na listu vlastnictví č. 11948, obec Sokolov, okres Sokolov. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 13.4. 2010 je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 13. dubna 2010 uţíván výhradně k podnikatelské činnosti majiteli objektu. Ţádná část objektu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: 

polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku



velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající budovy, staveb a venkovních úprav



nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

67



převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu



náklady na pořízení majetku jako nového, sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.



prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě



očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku

Předmětem ocenění je pouze budova a pozemek. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovou apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry budovy byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Sokolov je okresní město Karlovarského kraje, s počtem obyvatel přibliţně 25 000. Město leţí při silnici R6, spojující Prahu s Karlovými Vary, Chebem a hraničním přechodem do Spolkové republiky Německo. Ráz oblasti je ovlivněn těţbou hnědého uhlí a tím souvisejícím průmyslem. Předmět ocenění se nachází v severní části města, v prostředí sídliště s bytovými domy nazývané ,,Michal“. Tato městská část je propojena hlavní páteřní komunikací – ul. Sokolovskou s centrem města, vzdáleného cca 2 km. Obecně se dá konstatovat, ţe se v současné době jiţ jedná o průměrnou lokalitu bez moţnosti dalšího rozvoje. Okolní sídlištní zástavbu tvoří bytové domy vystavěné v 60. letech minulého století. V posledních letech probíhá u jednotlivých bytových bloků sídliště postupná rekonstrukce, spočívající mimo jiné v provedení nových barevných fasád a výměny střešních plášťů. Z původně šedého sídliště tak vzniká dnes relativně upravená městská čtvrť. Základní občanská vybavenost – školka, základní škola, pošta, základní síť obchodů a sluţeb je v místě. Cca 20 m od předmětu ocenění, je zastávka MHD. Parkování u oceňované nemovitosti je velice sloţité vzhledem k absenci vlastního přilehlého pozemku a nadměrnému počtu vozidel, parkujících na veřejných přilehlých 68

prostranstvích, s nedostatečnou kapacitou. Kvalitu pohledových horizontů lze hodnotit jako průměrnou - výhledy jsou omezeny zástavbou bytových domů.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladových materiálů je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v objektu - obchodní činnost. Budova je tedy primárně určena k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a budovy. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Oceňovaný objekt s nebytovým prostorem byl postaven v 60. letech minulého století, spolu s okolními bytovými domy, tvořícími sídliště ,,Michal“. Budova byla vystavena se záměrem vytvoření zázemí pro, jiţ v současné době neexistující, dětské dopravní hřiště. V prostoru objektu probíhala tématická školení řidičů a výchovné dopravní exkurse pro děti. V r. 2009 byla majitelem objektu – městem Sokolov, jiţ nevyuţívaná budova nabídnuta ve veřejné soutěţi k prodeji a následně prodána.

Pozemek Předmětem ocenění je jeden pozemek, 100% zastavěný oceňovaným objektem. Pozemek je situován v katastrálním území Sokolov, v lokalitě nazvané sídliště ,,Michal“. Celková rozloha pozemku je 82 m2., - rovinnatý, obdelníkového tvaru. V uličním systému je pozemek v rohové pozici, na rohu Křiţíkovy ul. a obsluţné silnice zadní části bytového domu v ul. Sokolovská. Pozemek je napojen na všechny obvyklé systémy inţenýrských a sdělovacích sítí

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku, s výjimkou napojení na veřejnou kanalizaci, nevyskytují.

Objekt s nebytovým prostorem Předmětem ocenění je samostatně stojící jednopodlaţní stavba s nebytovým prostorem, postavena v těsném sousedství blokové zástavby bytových domů. K datu ocenění je objekt vyuţíván jako prodejna potravin s prodlouţenou provozní dobou. Půdorys budovy je

69

obdelníkového tvaru s delší stranou umístěnou rovnoběţně se silnicí. Vstup je zajištěn dvoukřídlými výplňovými dveřmi, vedoucími z obsluţné ulice zadní části bytového domu v Sokolovské ul.. Stavba dispozičně obsahuje vstupní halu, skladovací prostory, kuchyňský kout a sociální zázemí. Stavba má jedno nadzemní podlaţí, ukončené dvouplášťovou plochou střešní konstrukcí. Základy jsou betonové, pasové s funkční hydroizolací. Nosné zdivo je klasické, cihelné, z plných pálených cihel o tloušťce 30 mm. Stropy jsou rovné, betonové, monolitické. Střecha plochá, dvouplášťová. Prostor mezi plášti (vzduchová mezera) je neprůlezná. Spádová vrstva z pozinkovaného plechu je mírně skloněná k jiţní straně objektu, doplněna systémem odvětrávacích kanálků. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka - břízolit se soklem u paty budovy z vnějších obkladů, vysokým cca 80 mm. Vnitřní obklady jsou provedeny v kuchyni a sociálním zázemí. Dveře jsou osazeny do ocelových zárubní, okna jsou plastová. Podlahy všech místností jsou pokryty keramickou dlaţbou. Vytápění je ústřední, s plechovými topnými tělesy. opatřenými termostatickými hlavicemi. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Objekt není vybaven bleskosvody. Rozvod vody je proveden z plastových trubek. Plynová přípojka zavedena. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, přípojka z trub kameninových, hrdlových. Záchod je standardní, splachovací.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt občanského vybavení a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. 70

Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k podnikatelské činnosti majitelky objektu a její rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnost, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontování a nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţil všech tří metod ocenění.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním nebytových prostorů jsem porovnal tři 71

pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

65 800 Kč a je kalkulována následně: 82 x 801 = 65 600 Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

Křiţíkova ul.

ul. M. Majerové

Vítězná ul.

Kříţová ul.

1525/236

N/A

N/A

N/A

Katastrální území

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Obec

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Okres

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Sokolov

X

600 000

510 000

200 000

82,0

400,0

850,0

200,0

Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota

X

1 500,00

600,00

1 000,00

duben 10 1

říjen 09 1

prosinec 09 1

1 500,000000

600,000000

1 000,000000

Prodej

Prodej

Prodej

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1 500,000000

600,000000

1 000,000000

72

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

1 500,000000

600,000000

1 000,000000

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Nebytový prostor

1

1

1

1 500,000000

600,000000

1 000,000000

Rozšíření obch. prostor

Obch. prostory

Zázemí obch. prostor

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

1

1

1

1 500,000000

600,000000

1 000,000000

Ano

Ano

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

1

1

1

1 500,000000

600,000000

1 000,000000

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1 500,000000

600,000000

1 000,000000

Podobná

Horší

Lepší

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

1

1,2

0,9

1 500,000000

720,000000

900,000000

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

1

1

1

1 500,000000

720,000000

900,000000

Rovinný

Mírně svaţitý

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí

Kompletní

1

1,05

1

1 500,000000

756,000000

900,000000

Kompletní

V dosahu

Kompletní

1

1,2

1

1 500,000000

907,200000

900,000000

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1 500,000000

907,200000

900,000000

MHD

MHD

MHD

1

1

1

1 500,000000

907,200000

900,000000

Dobré

Dobré

Špatné

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

MHD

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Špatné

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

0,9

0,9

1

1 350,000000

816,480000

900,000000

Ne

Ne

Ne

1

1

1

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

1 350,000000

816,480000

900,000000

Zvláštní obliba

Neaplikováno

Neaplikováno

0,8

1

1

1 080,000000

816,480000

900,000000

Větší

Větší

Větší

0,9

0,8

0,9

972,000000

653,184000

810,000000

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota

X

73

Moţná zastavitelnost

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

972,000000

653,184000

810,000000

972,00

653,18

810,00

Korekce Upravená hodnota

Neaplikováno

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 2

Rozloha pozemku v m

Celková porovnávací hodnota

811,73 82,0

400,0

850,0

1 000,0

66 561,70

388 800,00

555 206,40

810 000,00

Výpis oceňované parcely poř. číslo

číslo parcely

výměra v m2

jednotková hodnota v Kč/m2

trţní hodnota

Celkem zaokrouhleno

1

1525/236

82,0

801,73

65 741,86

65 800

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy nebytové prostory, které byly v okrese Sokolov v nedávné době prodány nebo jsou nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţitelnými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

726 600 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

74

Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

Obchodní prostory ul. Závodu míru

Nebytový prostor ul. Dukelská

Nebytový prostor ul. Pionýrů

Křiţíkova ul.

ul. Závodu míru

Dukelská ul.

ul. Pionýrů

Katastrální území

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Obec

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Okres

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Sokolov

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Nebytový prostor ul. Křiţíkova 1525/236

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku v m2

82

120

160

180

Hodnota za 1 m2 pozemku

800

800

800

800

Hodnota pozemku celkem

65 600

96 000

128 000

144 000

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek

82

120

160

150

Prodejní cena celkem

X

2 000 000

1 600 000

1 800 000

1 904 000

1 472 000

1 656 000

15 866,666667

9 200,000000

11 040,000000

leden 09

duben 10

červen 09

0,9

1

1

14 280,000000

9 200,000000

11 040,000000

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,85

0,9

0,9

12 138,000000

8 280,000000

9 936,000000

Absolutní vl.

Absolutní vl.

Absolutní vl.

1

1

1

12 138,00

8 280,000000

9 936,000000

Ne

Ne

Ne

1

1

1

12 138,00

8 280,000000

9 936,000000

Prodejní cena bez ceny pozemku

Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota

Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota

75

Vyuţití podle územního plánu

Objekt občanského vybavení

Obchodní a výrobní prostory

Obchodní prostory

Obchodní prostory

0,95

1

1

11 531,10

8 280,000000

9 936,000000

Ano

Ano

Ano

1

1

1

11 531,10

8 280,000000

9 936,000000

Ne

Ne

Ne

1

1

1

11 531,10

8 280,000000

9 936,000000

Dobrá

Dobrá

Lepší

1

1

0,9

11 531,100000

8 280,000000

8 942,400000

Podobný

Podobný

Podobný

1

1

1

11 531,10

8 280,000000

8 942,400000

Dobrá

Lepší

Lepší

1

0,95

0,95

11 531,100000

7 866,000000

8 495,280000

Obchodní a výrobní prostory

Obchodní a kancelářské prostory

Obchodní prostory

0,95

1

1

10954,545

7 866,000000

8 495,280000

Bez moţnosti

Bez moţnosti

Bez moţnosti

1

1

1

10 954,545000

7 866,000000

8 495,280000

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

10 954,545000

7 866,000000

8 495,280000

Lepší

Lepší

Stejné

0,9

0,95

1

9 859,090500

7472,7

8 495,280000

Horší

Stejné

Lepší

1,1

1

0,9

10 844,999550

7 472,700000

7 645,752000

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Objekt občanského vybavení

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Bez moţnosti

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Špatná

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota

76

Jiná technická korekce

Zděné

Betonové

zděné

zděné

1,1

1

1

11 929,499505

7 472,700000

7 645,752000

Větší

Větší

Větší

0,95

0,85

0,85

11 333,024530

6 351,795000

6 498,889200

1

1

1

11 333,024530

6 351,795000

6 498,889200

8 061,236243

11 333,024530

6 351,795000

6 498,889200

661 021,371947

1 359 962,943570

1 016 287,200000

974 833,380000

65 600,00

96 000,00

128 000,00

144 000,000000

726 621,371947

1 455 962,943570

1 144 287,200000

1 118 833,380000

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého přijmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace.

77

Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých obchodních a jiných prostor. V mých výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

690 000 Kč. Popis výpočtů provedených pro získání uvedené indikace je uveden v následující tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE

Příjem z pronájmu - trţní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem

144 000 15 % 21 600 122 400

Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

24 000 3 000 2 000 0 24 000 14 000 67 000

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

55 400 14 000 41 400

Míra kapitalizace

6 % 690 000 690 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

78

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnání nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnal jsem a zahrnul i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním.

79

Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitostí a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházel z mé průběţné aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

640 000 Kč Popis výpočtů provedených pro získání indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následující tabulce. NÁKLADOVÁ METODA

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekostrukci) Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

Nebyt. prostor, Křiţíkova 1776, Sokolov 1525/236 Klasická, zděná 47 let 25 let 60 let 82 m2 1 nadzemní 82m2 0,85 71 m2 198,8 m3 5 503 Kč/m3 1 004 536 602 721 572 585 572 585

-40% -5% 0%

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovuji odborným odhadem Pozemek

65 800

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

638 385 640 000 80

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutní vlastnictví, jako by byl nabídnut prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 6. dubnu 2010. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 726 600 690 000 640 000

Váha (%) 40 50 10

Váţený průměr (Kč) 290 640 345 000 64 000 699 640 700 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Přesto se často jedná o relativně obtíţně porovnatelné prodeje oproti jiným druhům nemovitostí. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe i kdyţ porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku, je třeba jí korigovat i jinými oceňovacími metodami. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou přisoudit váhu 40% Tento majetek je z hlediska typu objektu a sektoru typicky investičním majetkem u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe příjmová metoda dokáţe zobrazit skutečnou trţní hodnotu oceňovaného majetku a proto jí byla přisouzena váha 50% Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty jí byla přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 6. dubna 2010 reprezentována částkou:

700 000 Kč (slovy: Sedmsettisíckorunčeských)

81

Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 11. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 12. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 13. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 14. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

82

15. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 16. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 17. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 18. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 19. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 20. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 5.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.

6.

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

7.

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

8.

Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.50

V Sokolově, dne 1. dubna 2010

--------------------------Petr Filip

50

Int. ORT Petr, PhD., Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1./Oceňování na trţních principech, BIVS, Praha 2007

83

C. ANALÝZA REALITNÍHO TRHU - SOKOLOVSKO OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU POPIS OKRESU Okres Sokolov leţí v severozápadní části Karlovarského kraje. Na severu sousedí se Spolkovou republikou Německo a v rámci kraje z východu s okresem Karlovy Vary a ze západu s okresem Cheb. Severní částí okresu prostupuje masiv Krušných hor, na jihu se pak rozkládají pahorkatiny Slavkovského lesa. Jeho rozloha činí 22,7 % z celkové plochy kraje a je tedy se svými 754 km2, po okresu Karlovy Vary a Cheb, nejmenším okresem v kraji. Je tvořen 38 obcemi s celkovým počtem 93 101 obyvatel. 10 obcí z tohoto počtu nese statut města, včetně dvou s rozšířenou působností. Lesy pokrývají 50,7 % plochy okresu, coţ představuje největší výměru lesních porostů ze všech okresů v Karlovarském kraji. Z 27,4 % jej tvoří zemědělská půda (z toho 22,3 % zabírá orná půda a 73,5 % trvale zatravněné porosty). Niţší je i bonita půdy. Sokolovský okres jako celek je okresem stále ještě vysoce průmyslovým. Z odvětví průmyslu je nejpočetněji zastoupen průmysl paliv. Dále je v okrese rozšířen průmysl strojírenský, chemický, textilní, průmysl skla, keramiky a porcelánu. Všechna tato odvětví ovšem zaţívala v posledních letech útlum, který se ještě více prohloubil současnou celosvětovou krizí. Na konci devadesátých let došlo ke značnému sníţení pracovních příleţitostí a region trpí vysokou nezaměstnaností s malým počtem vzniku nových pracovních míst. Míra nezaměstnanosti je pravidelně vysoko nad průměrem ČR. Tato skutečnost je spojená zejména se dvěma faktory: s útlumem rozsáhlé těţební činnosti v tomto regionu a se strukturou zdejšího obyvatelstva, která se vyznačuje velkým podílem rómského obyvatelstva. V souvislosti s poklesem těţební činnosti přišlo mnoho lidí o práci a se svojí kvalifikací je pro ně problematické získat nové zaměstnání v jiném oboru. S průměrnými měsíčními mzdami zaujímá Karlovarský kraj, potaţmo sokolovsko poslední místo v ČR. Na situaci v regionu se výrazně příznivě neprojevilo ani otevření hranic či přistoupení České republiky k Evropské unii. Turistům ze zahraničí nebylo a není dodnes moţné nabídnout zázemí vyţadované zahraniční klientelou pro dlouhodobé pobyty.

84

Narušené ţivotní prostředí vlivem těţby hnědého uhlí i vlivem těţkého průmyslu, mnoho neláká ani k rekreaci. Z toho plyne, ţe ani cestovní ruch nemá důleţitou roli v oblasti ekonomiky v sokolovském okrese. Rekreace je soustředěna jen do oblasti Kraslic, Bublavy a Stříbrné, kde jsou vhodné podmínky k zimním sportům. Zemědělství na Sokolovsku nemá podstatný význam. Díky rozsáhlé důlní činnosti není půdní fond příliš vhodný k zemědělskému obdělávání. Zajištění autobusové a ţelezniční dopravy na odlehlejší místa v regionu je nevyhovující. Dá se předpokládat, ţe dopravní situace by se mohla podstatně zlepšit po dokončení všech plánovaných obchvatů a výstavbou čtyřproudové rychlostní komunikace R6 spojující okresní města Cheb, Sokolov a Karlovy Vary.51,52

TRH S NEMOVITOSTMI V současné době, tedy na počátku r. 2010, pokračuje nezájem o koupi nemovitostí, započatý celosvětovou krizí. Ceny nemovitostí v r. 2009, zaznamenaly určitý pokles ve srovnání s předešlým rokem. Tento trend pokračuje i počátkem tohoto roku. Informace o skutečně realizovaných cenách ukazují, ţe zejména oproti začátku roku 2008 se na přelomu roku 2009 a 2010 obchodovalo v některých případech za ceny niţší i o 20 %. I nabídky developerů, kteří se snaţili zájemce o nový byt nalákat nejrůznějšími bonusy, potvrzují faktické sniţování původně nastavených prodejních cen. Kupující stále s koupí vyčkávají nebo mají problém získat hypotéku. Nízká kupní síla v regionu, obavy z budoucího ekonomického vývoje, strach o práci, ale především problém dostupnosti hypotečních úvěrů ze strany bank způsobilo, ţe se prodej nemovitostí prakticky zastavil. V důsledku tohoto nepříznivého stavu se dostala celá řada menších realitních kanceláří v regionu do existenčních potíţí. Letoší rok pravděpodobně nebude rokem, který by oproti loňskému roku usnadnil přístup k financím a bude tak v mnoha ohledech obdobný jako rok 2009. Financování se podaří zajistit pouze těm, kteří budou schopni prokázat ţivotaschopnost svých projektů, případně zajistit hypotéky, oproti minulým létům větším ručením. Předpokládám tedy, ţe i tento rok bude pokračovat jistý útlum realitního trhu sokolovského regionu. 51

Integrovaná rozvojová strategie svazku obcí Sokolovska, http://www.sokolov-

vychod.cz/_dokumenty/studie_jine/Strategie_Mik_SV.doc 52

Hospodářská komora České republiky - kraje http://www.komora.cz/hk-cr/inmp/knihovna-informaci-pro-podnikani/regionalni-informace/krajecr/karlovarsky-kraj-k/art_22724/okres-sokolov.aspx

85

REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Tato analýza člení okres Sokolov z hlediska hustoty osídlení a významu obcí do dvou částí: 1. část tvoří tři územní obvody, řadící se do velikostní skupiny obyvatel nad 10 000 obyvatel. Největší je co do počtu obyvatel se svými 43 364 osobami Sokolov, následuje Chodov a Kraslice. 2. část je velikostní skupina obcí do 9 999 obyvatel, tedy např. Horní Slavkov, Kynšperk nad Ohří, specifický Loket a další zbytek okresu (obce a jejich obecní části).

1. ČÁST – obce nad 10 000 obyvatel

SOKOLOV – okresní město POZEMKY Stavební pozemky určené pro výstavbu rodinných domů v současné době na území města Sokolov nejsou. V roce 2000 byly městem Sokolov zainvestované 2 lokality pro výstavbu domů, a to lokalita „Vítkov – Stará Ovčárna“ a lokalita „Vítězná“. V prvním území se jednalo o rozšíření stávající zástavby rodinných domů, v druhém případě to byla výstavba v prolukách. Moţnosti výstavby na soukromých pozemcích jiţ v současné době nejsou. Město Sokolov se na základě jakési „druhé vlny zájmu občanů města“ snaţí získat další vhodné pozemky pro tento typ zástavby (dle nově schváleného územního plánu města – 2009) od Pozemkového fondu a Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových a zároveň připravuje k veřejné nabídce lokalitu „Na Šenvertě“, kde jiţ postupně probíhá zasíťování jednotlivých parcel – stavebních pozemků (inţenýrské sítě jsou přivedeny na hranici st. pozemku). Tyto pozemky by výhledově byly připravené pro nabídku nejdříve v 10/2010. Do tří let má pak město záměr připravit další lokalitu, která by byla vhodná pro jednoho investora, neboť se bude jednat o výstavbu řadových domů.

86

Výhledově, v návaznosti na plánované vybudování komunikace – od kruhové křiţovatky Polikliniky na sídliště Vítězná, má pak vzniknout území pro řadovou výstavbu lemující toto nové komunikační propojení objekty typu – v přízemí obchodní prostory, v patře bydlení. Moţnosti pro výstavbu obytných domů jsou jiţ na území města velmi omezené. V případě poptávky připadá v úvahu pouze území v ul. Lipová a Křiţíkova. Vzhledem k tomu, ţe město Sokolov bylo v minulosti budováno jako průmyslové město je v současnosti na území města stále mnoho starších výrobních objektů a budov vyuţitelných pro dnešní podnikatelskou činnost a proto o pozemky pro výstavbu těchto průmyslových objektů není zájem. Spíše se jedná o poptávku vybudování malých sídel firem a obchodních prostor. Město Sokolov jakékoliv stavební pozemky nabízí formou veřejné nabídky, kdy minimální kupní cena u pozemků pro výstavbu rodinných domů je 650 Kč/m2, u obytných domů 250 Kč/m2 a u pozemků k podnikatelským účelům dle polohy v rozmezí 500 aţ 1.200 Kč/m2 s tím, ţe jsou s jednotlivými zájemci uzavírány nájemní smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí na konkrétní pozemky. K uzavření kupní smlouvy dochází aţ po kolaudaci stavby. V nabídkách realitních kanceláří lze zaznamenat jen velmi malé mnoţství pozemků v osobním vlastnictví. Ceny takovýchto pozemků se pohybují v rozmezí 700 – 1 200 Kč/m2 . BUDOVY - prodej Nové byty V prvním desetiletí po r. 2000 byla zahájena výstavba moderně architektonicky řešených bytových domů dvěmi developerskými společnostmi, v atraktivní klidné lokalitě (dostavba sídliště Vítězná směrem ke sportovnímu areálu Baník a ,,Barevné škole“) v blízkosti centra města. V nabídce těchto společností je stále ještě určité mnoţství neobsazených bytů. V současné době jsou ještě dva bytové domy v dokončovací fázi a případní zájemci mohou jiţ po dobu výstavby provádět rezervace bytových jednotek. V r. 2010 by měla být, podle vyjádření jedné z developerských společností, zahájena výstavba dalšího bytového domu. Z tohoto záměru bude z velkou pravděpodobností upuštěno, vzhledem k právě probíhající hospodářské krizi. Ze stejných důvodů, podpořených navíc vypracovanou negativní

87

analýzou kupní síly obyvatelstva sokolovska, byl přerušen záměr vybudovat v lokalitě Lipová ul. bytový dům s vysoce nadstandardními byty jinou developerskou společností. Nové byty jsou v současnosti nabízeny v těchto cenových intervalech: 2+ kk, 3 + 1 a 4 + 1, od 50 m2 do 99m2 v ceně 26 800 Kč za m2, tedy 1 340 000 Kč – 2 653 200 Kč. Starší byty Ceny starších bytů zaznamenaly v okresním městě v průběhu hospodářské krize zhruba 10 – 20 % pokles. Podle údajů realitních kanceláří převaţuje v současné době poptávka převáţně po menších bytech. V centru města a na sídlišti ,,Vítězná“, jsou nabízené ceny bytů cca o 15 % vyšší, neţ v ostatních lokalitách města. Sokolovská radnice, vlastnící v současné době téměř 900 bytů, plánuje počátkem tohoto roku prodat do osobního vlastnictví řádově několik desítek bytů. Jedná se o sedmatřicet bytů ve Vrchlického ulici, téměř 30 bytů na náměstí Budovatelů a bývalém hotelu Ohře. Tyto byty budou ovšem přednostně nabízeny stávajícím nájemcům. V letošním roce nelze jistě očekávat nárůst cen bytů v ţádné z lokalit. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1 + 1

480 000 - 550 000 Kč

Byt 1 + 2

700 000 - 900 000 Kč

Byt 1 + 3

800 000 - 1 000 050 Kč

Byt 1 + 4

935 000 - 1 250 000 Kč

Rodinné domy I vzhledem k dlouhodobě omezeným moţnostem nové výstavby rodinných domů z důvodu nedostatečné nabídky stavebních pozemků, převyšuje v současné době poptávka po starších domech nabídku. Výhledově lze počítat s uvolněním pozemků k výstavbě nových rodinných. domů v lokalitě „Šenvert“, ovšem v mnoţství pohybujícím se v řádu jednotek. Z těchto důvodů lze předpokládat, ţe poptávka po rodinných domech bude v budoucnu dále stále vyšší, neţli nabídka. Omezenou nabídku rodinných domů, kterou je moţné k dnešnímu dni zaznamenat, tvoří v podstatě domy se špatným technickým stavem, s nutností okamţité rekonstrukce nebo několik rozestavěných a dosud nezkolaudovaných novostaveb. Ceny takovýchto nabídek 88

se pohybují kolem 2 000 000 – 3 000 000 Kč. Prodeje nových staveb se realizují jen velmi sporadicky, v případě nabídky cena neklesá pod 5 000 000 Kč. Vzhledem k dlouhodobě neuspokojené poptávce po výstavbě nových rodinných domů ve městě a současně s přihlédnutím na převis nabídky stavebních pozemků v okolních obcích, lze předpokládat, ţe ceny stávajících rodinných domů budou neměnné. Objekty pro individuální rekreaci V městě se vyskytují čtyři lokality se zahrádkářskými koloniemi. V tomto segmentu trhu lze konstatovat vyrovnanost nabídky s poptávkou. Zájem o tyto nemovitosti není výrazný, stejně jako snaha o prodej. V budoucnu lze předpokládat spíše nezájem o tento druh nemovitostí. V případě prodeje se ceny pohybují podle architektonického, disposičního a materiálového zpracování zahradní chatky a velikosti pozemku v rozmezí 80 000 – 300 000 Kč. Administrativní budovy Objekty tohoto typu se v nabídkách praktiky nevyskytují. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor. Průmyslové objekty Sokolov byl a je dosud průmyslovým městem. V důsledku toho, je stále ve městě relativně velké mnoţství objektů, u kterých byla z nejrůznějších důvodů omezena nebo zastavena činnost, zvláště pak po r. 1989. Některé objekty jsou v dnešní době morálně nebo technicky doţilé. Prodeje lukrativnějších průmyslových staveb probíhaly v minulosti a v současné době se uţ v nabídkách prodej takovýchto prostor prakticky nevyskytuje. BUDOVY - pronájem Zpřísnění pravidel bank pro udělování hypotečních úvěrů a neochota proplácet stoprocentní úvěry, ale také strach lidí riskovat v nejisté době zapříčinilo, ţe se obecně poptávka po prodejích nemovitostí dlouhodobě sniţuje a naopak zájem o pronájmy zaznamenává mírný růst.

89

Byty U bytů poptávka po pronájmech ve městě delší dobu roste, jejich cena se zatím však výrazně nemění. V inzercích realitních kanceláří se nabídky k pronájmům nevyskytují v takové míře, jako prodeje. Zájem je tradičně o městské byty s dotovaným regulovaným nájemným..Město Sokolov však vlastní v současné době jen velmi omezené mnoţství takovýchto sociálních bytů, u kterých došlo koncem r. 2009 k navýšení nájmů aţ 40 %, tj. aţ 1 200,- Kč. Dá se tedy očekávat, ţe moţnost získat obecní byt k pronájmu, vzhledem k velice omezené kapacitě takovýchto bytů, bude v budoucnu jen velmi výjimečná. Byty v osobním vlastnictví se pronajímají v těchto intervalech: Byt 1 + 1

4 500 - 6 000 Kč

Byt 1 + 2

6 000 – 8 500 Kč

Byt 1 + 3

7 000 – 10 000 Kč

Byt 1 + 4

10 000 - 15 000 Kč

Regulované nájemné pro byt o rozloze 65m2 se pohybuje okolo 2100 Kč Rodinné domy Pronájmy rodinných domů ve městě i v celém okrese se v nabídkách neobjevují. V budoucnu nelze očekávat změnu. Prodejní prostory Trh s nájmy u prodejních prostorů zaznamenal výraznou újmu. Pouze v centru města přetrvává převis poptávky nad nabídkou. Tomuto stavu odpovídá i nájemné, které se pohybuje kolem 30 000 Kč. V ostatních lokalitách města, lze pozorovat postupný odchod prodejců z ,,kamenných obchodů“ a snahu majitelů objektů výrazným sniţováním nájmů o desítky % o jejich udrţení. Ještě před dvěmi lety plně obsazená (i z části vietnamskými obchodníky) obchodní zóna ,,Starého náměstí“ je v současné době vyuţitá zhruba ze tří čtvrtin. Ostatní obchodní prostory v této lokalitě jsou nevyuţité a nabízeny k pronájmům. Podobná situace je i v jiných částech města, mimo centrum. Někteří vlastníci takových prostor poměrně ochotně a v některých případech i sami dopředu vyvolávají jednání, která vedou k udrţení stávajících nájemců i v současné situaci. Podle přímých informací 90

několika majitelů nebytových prostorů je nájemné mimo centrum Sokolova sníţeno v některých případech z obvyklých 10 – 12 000 Kč i na pouhé 2 000 Kč. Dá se předpokládat, ţe tento stav je pouze přechodný a koncem roku 2010, v souvislosti s předpokládaným oţivením celkového hospodářství, se dá očekávat opět mírně vzrůstající zájem (následně tedy i cen pronájmů) o tento druh nemovitostí. Kanceláře Nabídka kancelářských prostorů, určených k pronajmutí, v současné době jen mírně převyšuje poptávku. V budoucnu lze očekávat zvýšení poptávky po tomto segmentu trhu, z důvodu uzavření bývalého objektu hygienické stanice v ,,Husových sadech“, plánovaného na r. 2011. Většina kancelářských prostor této rozlehlé třípodlaţní budovy byla v minulosti, po přesunu hygienické instituce do krajského města, nabízena k pronájmům a také téměř plně obsazena. Ceny kancelářských prostor ve městě se v současné době pohybují podle lokality a vybavení v intervalu 80 – 150 Kč/m2 Průmyslové objekty Určité mnoţství objektů, určených k hospodářské činnosti je nabízeno v areálu bývalé sklárny ve směru Dolní Rychnov. Celý komplex byl, po přerušení výroby zahraničním majitelem, rozčleněn na mnoho dílčích částí a poskytnut k pronájmu malým a středním firmám, zabývajících se průmyslovou činností. Další podobné moţnosti nabízí areály dosud existujících firem Báňských staveb, Sokolovských strojíren, elektrárny Tisová a objekty Sokolovské uhelné, tedy firem, které omezily nebo jinak zefektivnily svou činnost a poskytly nevyuţité prostory k pronajmutí v cenových intervalech 20 000 – 60 000 Kč/měsíc.

CHODOV Chodov je druhé největší město v okrese Sokolov, především průmyslového charakteru, se zachovalou tradicí výroby porcelánu. V 60. letech 20 století byla vystavěna nedaleko od města mohutná plynárna a chemička ve Vřesové a současně bylo přistoupeno k výstavbě panelových sídlišť v Chodově. Dalším významným podnikem v těsné blízkosti města je továrna Chodos produkující především lisy na výrobu pneumatik. 91

Město zaujímá relativně výhodnou polohu 10 km od Karlových Varů a 12 Km od Sokolova. Ceny nemovitostí se pohybují v podobných relacích jako v Sokolově. POZEMKY V centru města se volné proluky prakticky nevyskytují. Moţnost výstavby nových objektů se tak v současné době soustřeďuje jen na okraj města. V okrajových částech lze zaznamenat několik nabídek k odprodeji pozemků. Jednou z nejvýraznějších je pak nabídka dosud nezasíťovaných pozemků v severní části města, cca 12 000 m2, zasahujících z ¼ do území, určeného územním plánem k bydlení. Cena 85 Kč/m2 odpovídá celkové technické i právní nepřipravenosti pozemku. Další pozemky, určené k výstavbě se vyskytují především v přilehlých obcích Chodova – Dolní Chodov, Stará Chodovská, obci Mírová. U těchto pozemku jsou inţenýrské sítě převáţně v dosahu pozemků. Ceny takovýchto pozemků se pohybují v intervalu 600 – 850 Kč/m2. V budoucnu se ve městě nepočítá s uvolněním stavebních pozemků. Pravděpodobně se bude jednat stále spíše o nabídky pouze jednotlivých parcel v okolních obcích. Vzhledem k nedostatku pozemků v samotném městě a relativně výhodné poloze města v blízkosti lázeňských Karlových Varů, budou ceny pozemků jistě stoupat. BUDOVY Byty Trh s byty se velmi podobá trhu sokolovskému. I zde došlo k mírnému sníţení cen, oproti roku 2008 a výraznému omezení poptávky po koupi. Vzhledem k relativně dlouhému vyčkávání prodejců se sniţováním cen, vysoký převis nabídky a omezený zájem kupujících lze očekávat, sniţující tendenci v cenách bytů. Nabídky k pronájmu bytů ve městě a okolí se vyskytují jen velmi omezeně, Vzhledem ke stále zvyšujícímu se zájmu, současně však s přihlédnutím k malé kupní síle obyvatel regionu se dá očekávat mírné navýšení cen pronájmů. V současné době se nabídky v tomto segmentu trhu s nemovitostmi pohybují ve stejných cenových relacích jako v Sokolově. Stavba nových bytových domů v současné době neprobíhá, ani se v budoucnu neplánuje. Byty se obchodují v těchto cenových intervalech Byt 1 + 1

450 000 - 550 000 Kč

Byt 1 + 2

650 000 - 750 000 Kč

92

Byt 1 + 3

730 000 - 1 100 000 Kč

Byt 1 + 4

950 000 - 1 300 000 Kč

Rodinné domy Poptávka po rodinných domech není výrazně vyšší neţ nabídka. Ceny starších domů se pohybují kolem 2 000 000 – 3 000 000 Kč. Novější rodinné domy, postavené v 90. letech, se v nabídkách neobjevují. Rekreační objekty Jen velice zřídka probíhají prodeje rekreačních chatek v jediné zahrádkářské kolonii města ,,U Porcelánky“. V případě realizovaného prodeje se ceny objektu s vlastním pozemkem pohybují v rozmezí 100 000 – 200 000 Kč. V budoucnu se neočekává výrazná změna. Rekreační chaty v oblasti nedaleké tatrovické přehrady se obchodují v intervalech 350 000 – 700 000 Kč. Vzhledem k těsné blízkosti vřesovské plynárny a chemičky není o tyto objekty výrazný zájem. Průmyslové objekty Převis nabídek k prodeji i pronájmu převyšuje vysoce poptávku po tomto druhu nemovitostí. V databázích realitních kanceláří je dlouhodobě nabízena celá řada výrobních objektů, o které není mezi investory zájem. K pronájmu je kupř. určen rozlehlý, oplocený a střeţený skladový a výrobní areál – komplex dvanácti budov, umístěný poblíţ centra města, s moţností příjezdu kamionů i celá řada menších objektů ve městě a okolí, určených k výrobě, či jiné komerční činnosti. Pestrá nabídka k pronájmům výrobních prostor, se podle velikosti nemovitostí, lokality a technického stavu pohybuje v rozmezí 10 – 50 000 Kč. V následujících letech lze, vzhledem k dlouhodobě trvající a převaţující nabídce nad poptávkou takovýchto komerčních prostor, očekávat pokles cen a stále vysoký převis nabídky.

93

KRASLICE Kraslice se nachází severozápadně od Karlových Varů. Jsou horským městem, leţícím v centru Krušných hor nedaleko hranice s Německem. V minulosti zde byl uveden do uţívání hraniční silniční přechod Kraslice – Klingenthal. I v důsledku restrukturalizace významných hospodářských firem – Amati Kraslice, Krajka Kraslice aj., zajišťujících v minulém období práci převáţné části obyvatelstva Kraslicka,

došlo

ke

značnému

nárůstu

nezaměstnanosti.

K dnešnímu

datu

se

nezaměstnanost blíţí 16 %. Probíhající hospodářská krize, nízká kupní síla a nejistota obyvatel Kraslic způsobila i v tomto regionu prakticky úplnou stagnaci trhu s prodeji nemovitostí.

POZEMKY Podle údajů Odboru rozvoje a správy majetku města Kraslice, jsou v současné době obcí nabízeny poz. parcely nebo jejich části, převáţně rovné, o výměrách cca 10000, 544, 6951, 15000, 15980, 2485 a 1514 m2, vč. řady drobných pozemků, doposud vedené v katastru nemovitosti vesměs jako ostatní plocha. Pozemky jsou situovány při levé straně silnice vedoucí z Kraslic k nedalekému přechodu do SRN v Hraničné. Podle schváleného územního plánu města Kraslice je většina pozemků součástí ploch smíšené městské zóny, ve které lze umísťovat objekty sluţeb, bydlení, drobné výroby a rekreace. Na části pozemků se mohou vybudovat sportoviště a hřiště. Pozemky lze s dostatečnou kapacitou napojit na elektrickou energii, vodovodní a kanalizační řad. Nízkotlaký plynovod je na okraji pozemků. Všechny parcely jsou snadno dostupné z přilehlých komunikací.53 Cena pozemků se bude odvíjet od jejich velikosti a polohy. Podle předběţných úvah se počítá s 700 – 1 400 Kč/m2. V realitních nabídkách se objevuje další, celá řada nabídek stavebních pozemků v osobním vlastnictví, situovaných převáţně v rekreační zóně, severně od Kraslic. Nevýhodou takovýchto pozemků je umístění v chráněné oblasti a nutnost vyřízení potřebných výjimek pro stavby. Ceny pozemků se v této pohybují v rozmezí 260 – 700 Kč. Pozemky v této oblasti jsou a budou vzhledem k poměrně lukrativní poloze i přes celou řadu komplikací spojených s výstavbou, stále určitou klientelou vyhledávány.

http://www.kraslice.cz/mestsky-urad/odbory-mestskeho-uradu/odbor-rozvoje-a-spravy-majetkumesta/lukrativni-pozemky-v-kraslicich.html 53

94

BUDOVY Byty Nabídky bytů k prodeji v Kraslicích převyšují zájem. Tato skutečnost je nejen zřetelně viditelná jiţ při pouhé prohlídce města, ale především vysokou nabídkou tohoto segmentu trhu u mnoha realitních kancelářích. Pronájmy bytů se pohybují okolo 80 Kč/m2 a vyskytují se velice sporadicky. Byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1 + 1

350 000 - 450 000 Kč

Byt 1 + 2

510 000 - 750 000 Kč

Byt 1 + 3

700 000 - 900 000 Kč

Byt 1 + 4

900 000 - 1 050 000 Kč

Rodinné domy Novostavby rodinných domů v současné době ve městě nejsou. Mnoho starých rodinných domů, většinou v částech mimo severní stranu města, vedoucí k rekreačním střediskům, lze koupit v cenovém rozmezí 1 000 000 Kč – 3 000 000 Kč. Tyto domy vykazují ve většině případů poměrně vysoké technické opotřebení. Rekreační objekty a domy Výjimku stagnujícího realitního trhu Kraslic tvoří stále mírně převyšující poptávka, i zahraniční klientely, po rekreačních chatách a domech v severní části Kraslic a především v přilehlých obcích Stříbrná a Bublava, leţících severně od Kraslic. Tato oblast je vyhledávaným střediskem zimní i letní rekreace. Rekreační objekty se i proto v nabídkách k prodeji prakticky nevyskytují, převaţuje poptávka. Tento stav trvá několik let a dá se předpokládat, ţe tento trend bude nadále pokračovat. Obchodní prostory Podnikatelská sféra se díky výhodné příhraniční poloze kraslicka, příznivému měnovému kurzu pro sousední občany SRN, ale i překrásné horské přírodě, vhodné k rekreaci, z velké části orientuje v oblasti sluţeb a cestovního ruchu

I přes tuto relativně výhodnou

příhraniční polohu města lze zaznamenat v jeho centru i okolí stále určité, malé mnoţství

95

nevyuţitých obchodních prostor. Lze však konstatovat, ţe nabídka není výrazná, stejně jako poptávka. Vzhledem k negativním ekonomickým prognózám na letošní rok nelze předpokládat výraznější změnu v nabídce a poptávce v této oblasti realitního trhu. Výrobní prostory Po výrazném omezení výroby firmy ,,Amati-Denak Kraslice“, probíhá snaha této firmy o odprodej části nepouţívaných výrobních prostor. V horizontu několika týdnů proběhne draţba, ve které ,,Amati“ nabídne výrobní prostory v nové části podniku u hlavní silnice. Jedná se o tři tisíce metrů čtverečních. V minulosti byly tyto prostory nabízeny bez úspěchu k pronájmu. Firma se zbavuje i svého druhého podniku, u něhoţ proběhly jiţ dvě neúspěšné draţby. V první draţbě byly rozlehlé prostory podniku nabízeny za šestnáct milionů korun, v druhé pak za deset milionů. Nevýhodné pro potenciálního zájemce o tyto i jiné výrobní prostory ve městě by mohlo být omezení nedalekého hraničního přechodu pouze pro osobní přepravu.

2. ČÁST – obce do 10 000 obyvatel Druhá část analýzy je věnována zbytku okresu, tedy velikostní skupině obcí do 10 000 obyvatel. Lidé ţijící v těchto oblastech jsou většinou nuceni dojíţdět za svou prací do měst uvedených v první části této analýzy, případně do nedalekých Karlových Varů nebo Chebu. Obce ve zbytku okresu jsou tak především místem k bydlení. Kulturu zajišťuje většinou místní kulturní dům, hostinec, v některých případech upravená sportoviště. Objektů k podnikání je v těchto oblastech také poskromnu. Ve větších obcích, jako např. Horní Slavkov a Kynšperk nad Ohří probíhá trh s obchodními prostory. Výjimku v této skupině obcí tvoří krásné, historické město v severovýchodní části sokolovského okresu – Loket. Druhá část analýzy je dělena do dvou částí. Loket a zbytek okresu.

LOKET Je městem v severovýchodní části okresu, leţící na úpatí Slavkovského lesa, shlíţící na řeku Ohři ze skalní ostroţny ţulového původu. Celá oblast je charakteristická svým zvlněným povrchem. V městě ţije 3 174 obyvatel. Hlavní atrakcí je hrad Loket, který byl 96

postaven ve 12. století jako pohraniční pevnost, spolu s historickým podhradím, obepínajícím náměstí. Především v letních měsících ţije město turistickým ruchem a stává se lákadlem pro početnou českou i zahraniční klientelu, navštěvující i nedaleké Karlovy Vary. V zimním období upadá město do mírného útlumu. Ve městě působí velké mnoţství menších ţivnostníků, celkem přes 700, zatímco velké společnosti zde nesídlí ani nevyrábí. Důvodem je malá vyuţitelná plocha a historická cena města. V neposlední řadě by rozsáhlejší výrobu Národní památkový ústav nedovolil. Výroba porcelánu, která zde započala jiţ roku 1821, dnes skomírá.54 Trh s nemovitostmi v lukrativním centru města probíhá u bytových domů, obchodních prostorů a penzionů, mimo samotné centrum pak uţ jen u bytů v panelových domech a rodinných domech. Případní zájemci o loketské nemovitosti v centru města musí, jiţ před koupí objektu se záměrem rekonstruovat nebo jinak zasahovat do rázu nemovitosti, počítat s komplikacemi administrativního charakteru a celou řadou povolení, především od Národního památkového ústavu.

POZEMKY Vzhledem k poměrně malé vyuţitelné ploše města není nabídka pozemků velká. Přesto je v nabídkách moţné zaznamenat určité mnoţství pozemků v osobním vlastnictví, určených k výstavbě rodinných domů leţících východně od centra města, pod historický objekty, podél řeky Ohře a na severozápadní straně, vedle výpadové silnice, směrem na Karlovy Vary. Ceny pozemků se pohybují kolem 800 Kč/m2.

BUDOVY Loketské nemovitosti mají velký cenový rozptyl v závislosti především na lokaci a technickém stavu objektu. Bytové domy: 3 000 000 – 10 000 000 Kč Byty: 600 000 – 1 600 000 Kč Rodinné domy: mimo centrum města kolem 2 000 000 Kč, centrum města 3 mil. Kč a výše Penziony: 3 000 000 Kč a výše V budoucnu lze s ohledem na výjimečnost této oblasti předpokládat pouze růst cen nemovitostí. 54

http://cs.wikipedia.org/wiki/Loket_(okres_Sokolov)

97

ZBYTEK OKRESU SOKOLOV Mnoho menších obcí ve zbytku okresu vyuţilo velmi omezené nabídky stavebních pozemků pro stavbu rodinných domů ve velkých městech okresu a poskytly na svém území technicky připravené stavební pozemky. V obcích, jako Šabina, Lomnice, Svatava, Podlesí, Dolní Rychnov, Březová u Sokolova, Staré Sedlo, Jindřichovice, okolí Lokte nad Ohří, Slavkov a dalších vyrostly v uplynulých letech celé čtvrti rodinných domů. Nabídky stavebních pozemků v mnoha obcích sokolovského okresu přetrvávají do dnešních dnů.

POZEMKY Stavební pozemky v dnešní době jiţ vysoce převyšují nabídku. Zájemce o tento druh pozemku má moţnost velkého výběru. Ceny se pohybují podle atraktivity obce v rozmezí 500 – 1 000 Kč/m2. Zemědělské pozemky se i vzhledem k poměrně kopcovitému, členitému území sokolovska v nabídkách příliš nevyskytují. Jedná se převáţně o louky, zalesněnou půdu a farmy. Nabídkové ceny takovýchto pozemků jsou ve výši 40 – 80 kč/m2. Do budoucna je moţné předpokládat neměnnost cen pozemků.

BUDOVY Byty V obcích Horní Slavkov, Kynšperk nad Ohří, Habartov, Bukovany se ceny bytů pohybují v cenovém rozpětí: Byt 1 + 1

200 000 - 300 000 Kč

Byt 1 + 2

320 000 - 480 000 Kč

Byt 1 + 3

400 000 - 700 000 Kč

Byt 1 + 4

Neobchodují se

V příštím období se neočekává výrazná změna Rodinné domy Novostavby se zatím obchodují jen velmi sporadicky. V nabídkách lze zaznamenat prodeje domů s cenami začínajícími 4 000 000 Kč.

98

Ceny starších rodinných domů, postavených většinou v polovině 20. století se pohybují od 900 000 – 2 000 000 Kč. Ostatní objekty V nabídkách se objevují různé typy objektů – většinou technicky jiţ zchátralé opuštěné stavby. Zájem o takovýto druh objektů je minimální.

99

Seznam pouţitých obrázků a tabulek – TEORETICKÁ ČÁST Obrázek č. 1:

Energetický štítek obálky budovy dle ČSN 73 0540: 2007. …………….. 13

Obrázek č. 2:

Průkaz energetické náročnosti budovy dle vyhl. 148/2007 Sb.…………. 15

Obrázek č. 3:

Tepelné ztráty budovy (v %) a teplota okolního vzduchu v závislosti na jejím umístění terénu…………………………………...... 22

Obrázek č. 4:

Tepelné ztráty budovy (v %) v závislosti na síle větru a na jejím umístění v terénu……………………………………………. 23

Obrázek č. 5:

Rozložení působení větru v závislosti na morfologii terénu……………. 23

Obrázek č. 6:

Vliv tvaru objektu na tepelné ztráty. Velikost ochlazovaných povrchů bez základové plochy při stejném objemu objektů je uvedená v %............25

Obrázek č. 7:

Tepelná ztráta obálkou budovy………………………………………….. 27

Obrázek č. 8:

Detail soklu 1…………………………………………………………… 28

Obrázek č. 9:

Detail soklu 2…………………………………………………………… 28

Obrázek č. 10: Detail soklu 3…………………………………………………………… 29 Obrázek č. 11: Detail soklu 4…………………………………………………………… 29 Obrázek č. 12: Detail soklu 5……..………………………………………………………29 Obrázek č. 13: Detail soklu 6……………………………………………………………. 29 Obrázek č. 14: Stanovení vzdálenosti 1 m od rozhraní zeminy a vnějšího vzduchu…….. 30 Obrázek č. 15: Průběh teploty v homogenní (neizolované) stěně a ve stěně s přidanou izolační vrstvou……………………………………………… 32 Obrázek č. 16: Půdorys 1 NP. Půdorys 2 NP. Řez rodinným domem………………….. 40

100

Tabulka č. 1: Ukázka tabulky konstrukcí z Energetického štítku obálky budovy dle ČSN 73 0540: 2007…………………………………………………… 14 Tabulka č. 2: Prakticky dosahované účinnosti jednotlivých spotřebičů………………….. 35 Tabulka č. 3: Součinitele prostupu tepla………………………………………………... 43 Tabulka č. 4: Hodnoty měrné potřeby tepla na vytápění za rok a procentní úspory…….. 44 Tabulka č. 5: Náklady, úspory, návratnost……………………………………………… 44

Seznam pouţité literatury – TEORETICKÁ ČÁST PUBLIKACE Šála Jíří a kol., Komentář k ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov, Česká energetická agentura, Informační centrum ČKAIT, s.r.o., Praha, říjen 2007 ČSN 73 0540 – anotace obsahů, 1, 3, 4 – 2005, 2 - 2007 Doc. Ing. Medek František, CSc., Netradiční zdroje energie a architektura, ČVUT Praha 2008 Počinková Marcela, Čuprová Danuše a kolektiv, Úsporný dům, Šlapanice: Era, 2004, ISBN 80-86517-96-9 Kolektiv autorů - Regionální energetické centrum ve spolupráci s TG Tisk, Průvodce energetickými úsporami a obnovitelnými zdroji energie, Lanškroun, 2006 Hospodářská komora české rep., Příručka – Úspory energie,., INMP, 2006 Mgr. Murtinger Karel a kol., Hestia 5.0 VIVID - Encyklopedie 2008, Centrum pro obnovitelné zdroje a úspory energie, EkoWATT, Praha 2008 Šubrt Roman, Tepelné izolace domů a bytů, Praha: Grada, 1999, ISBN 80-7169-851-2 Šála Jiří, Zateplování budov, Praha: Grada, 2000, ISBN 80-7169-833-4 Tintěra Ladislav a kolektiv, Úsporná domácnost, Šlapanice: ERA, 2002, ISBN 80-8651716-0 Štekl Zdeněk, Šafařík Miroslav, Klusák Jaroslav, Stuchlíková Lucie, Studie potenciálu úspor energie v terciárním sektoru do roku 2050, Hnutí Duha, PORSENNA, o. p. s., 2007 101

INTERNETOVÉ ZDROJE Energetický audit pro vyšší výnos z budov. Dostupné z WWW EnviWeb, , [16.1. 2009] Energetické štítkování budov. Dostupné na WWW. Knauf, , [10.11. 2009] Hodnocení energetické náročnosti budov od roku 2009. Dostupné na WWW ASB, , [10.1. 2010] Nároky a náročnost, potřeba a spotřeba, teplo a energie. Ing. Luděk Klazar. Dostupné na WWW TZB-INFO, < http://www.tzb-info.cz/t.py?i=1412&t=2>, [15.1. 2009] Základy energetického managementu. Dostupné na WWW Energetická agentura Zlínského kraje, o.p.s., , [15.1. 2010] Úspory energie v bytě a domě. Dostupné na WWW Stavocentrum, , [18.1. 2010] Pravidla navrhování, koncepční přístup k řešení pasivních domů. Dostupné na WWW archiweb, , [6.11. 2010] Ing. Ladislav Bukovský Znalecká a expertní kancelář. Dostupné na WWW SPS, , [15.1. 2010] Katalog technických a energeticky soběstačných řešení nejen pro nízkoenergetické domy. Dostupné na WWW EkoWATT, , [22.1. 2010] Tepelná izolace soklu - univerzální řešení pro jednovrstvé i vícevrstvé stěny. Dostupné na WWW tzbinfo, , [22.1. 2010] Katalog technických řešení nízkoenergetických domů. Dostupné na WWW EkoWATT, < http://www.mpo-efekt.cz/dokument/24.pdf >, [23.1. 2010] Energetická účinnost prostřednictvím inteligentní regulační techniky. Dostupné na WWW Centraline, < http://www.centraline.com/fileadmin/extern/energy/inc/pdf/cz/clenergy-intelligentcontrols-0209-cz.pdf >, [20.1. 2010] Typový příklad. Dostupné na WWW Energie bydlení, < http://www.energiebydleni.cz/ke-stazeni/2-dvoupodlazni-rd-s-neobytnou-pudouporobeton.pdf >, [24.1.2010]

102

Seznam pouţité literatury – PRAKTICKÁ ČÁST - ocenění Ing. ORT Petr, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1./Oceňování na trţních principech, BIVS, Praha 2007

Seznam pouţité literatury – ANALÝZA REALITNÍHO TRHU Integrovaná rozvojová strategie svazku obcí. Dostupné na , [22.1. 2010] Hospodářská komora České republiky – kraje. Dostupné na, [22.1. 2010] Město Kraslice – oficiální stránky města. Dostupné na , [23.1. 2010]

Wikipedie – Otevřená encyklopedie. Dostupné na , [23.1. 2010]

103