Uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars Jaargang 10 nummer 1 februari 2016 zie ook: www.nvm.nl
De speerpunten van de NVM voor 2016
2
Het jaar van het middensegment?
5
Debat over oververhitting: ‘Woningmarkt is een loterij’
6
Na een faillissement en een sluiting op last van de gemeente Den Haag draait de Scheveningse Pier sinds vorig jaar zomer weer op volle toeren. Liefst 1 miljoen bezoekers wist het horeca-, winkel- en entertainmentcomplex de laatste maanden van 2015 te trekken. De Pier moet een ‘vrolijke Pier’ zijn, die de toeristen en de bezoekers uit Den Haag en omstreken veel meer dan alleen winkels biedt. Een toekomstig reuzenrad, bungeejumpen, muziekevenementen en markten met vintage goederen geven volgens general manager Herman Smit De Pier een belangrijk pluspunt.
Ruim twee jaar geleden zag het plaatje er voor de Pier nog heel anders uit. Na een faillissement verpauperde het bouwwerk in een rap tempo. Ondernemers trokken weg, omdat er te weinig klanten kwamen. Het verval kon ook niet gestuit worden door horecaconcern Van der Valk, dat de vorige eigenaar was. Ondanks miljoeneninvesteringen draaide het complex slecht en begin 2013 werd De Pier failliet verklaard. Een aantal maanden later liet de gemeente het bouwwerk sluiten omdat de brandveiligheid niet op orde was. De Scheveningse Pier werd vervolgens in oktober 2014 voor 3 miljoen euro verkocht aan projectontwikkelaar KondorWessels vastgoed en hotelbedrijf Danzep, die het bouwwerk gezamenlijk gingen exploiteren.
Het concept van De Pier richt zich nu op food en horeca. “We proberen flexibel te zijn en in te spelen op trends”, stelt Herman Smit, sinds vorig jaar juli general manager van De Pier, “Op het gebied van food en horeca hebben we nu kwalitatief hoogwaardige aanbieders op De Pier. Biologisch en duurzaam eten is op dit moment heel erg hot en daar spelen deze ondernemers heel erg goed op in. Het zal wel een golfbeweging zijn en ik denk dat we over vijf jaar weer heel andere dingen doen. We zijn ervan overtuigd dat we er iets van kunnen maken. We hebben omzetgerelateerde huren. Als de omzet stijgt wordt de huur hoger en omgekeerd. Dat is iets dat je de laatste jaren steeds vaker tegenkomt. Maar dat creëert ook een sfeer dat ondernemers het geloof hebben dat zij van De Pier een succes kunnen maken. De sfeer van partnerschap van onze veertien bedrijven is heel erg sterk.” Lees verder op pagina 3
Rubrieken
4 Makelen in een
veranderende markt
5 Faits divers 8 De eerste woning van:
Erik van der Hoff
8 In de kantlijn:
McDonald’s op Coolsingel
VOORWOORD
De NVM is druk bezig met een grote kwaliteitsslag. De beschikbaarheid en het gebruik van data zijn daarbij essentieel. NVMagazine doet verslag van de (beleids)speerpunten van de vakgroepvoorzitters Anke Bodewes (Wonen), Marcel de Boer (Business), Ard Klijsen (A&LV), Cees Kimmel (penningmeester en bestuurder) en Annie van de Riet (directeur) voor 2016.
2
Nu de jarenlange crisis op de onroerendgoedmarkt ten einde loopt, is bij de NVM de tijd rijp voor een nieuwe fase. We zijn met de woningmarkt – verschillende regio’s daargelaten – gelouterd uit het dal geklommen, en het is te hopen dat onze andere steunpilaren, het agrarisch & landelijk en het zakelijk vastgoed ook de wind in de rug krijgen. De komende jaren gaat de NVM met zijn ruim 4.000 leden hard werken aan verdere kwaliteitsverbetering. Als marktleider zijn we het aan onze stand verplicht om aan de veranderende en steeds hogere eisen van onze klanten te voldoen. Zodat je als consument of bedrijf weet waar je aan toe bent met een NVM-makelaar en (meer) waar voor je geld krijgt. Het beschikbaar maken van relevante data kunnen die kwaliteit drastisch verbeteren en ervoor zorgen dat de NVM in toenemende mate voor maatwerk kan zorgen. Met als voornaamste doel: (meer dan) tevreden klanten. We verwachten dit jaar al een heel eind op streek te zijn met onze kwaliteitsslag.
‘We gaan het komend jaar oogsten’ Marcel de Boer, voorzitter van de vakgroep Business: “Er is binnen de NVM de keuze gemaakt om verder in te zetten op de kwaliteitsorganisatie. Dit is uitgewerkt in het visiedocument, dat gericht is op het jaar 2020. De kwaliteitsorganisatie is vastgehecht en gaat nu verder geïmplementeerd worden. Er moet alleen nog een klap worden gegeven op de structuur en de deelnemingen. Daar hebben we nog een half jaar respijt voor. Maar er zijn wel duidelijke standpunten ingenomen over de data en de kwaliteit van onze ledenorganisatie. En die worden dit jaar ten uitvoering gebracht. Verder is er het NVMjaarplan Vernieuwing en Verbetering. Daarin is het thema ‘vakmanschap is meesterschap’ blijven staan. Alleen is de focus nu op vernieuwing en verbetering gericht. De kwaliteit van de data en de leden zelf. Deze stappen moeten in 2016 zijn vruchten gaan afwerpen. We hebben gezaaid en we gaan het komende jaar op deze aspecten oogsten. Met betrekking tot het nieuwe taxateursregister NRVT en de nieuwe taxatieregels, heeft de NVM zijn naam veranderd in Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM . We kennen nu NVM-makelaars én NVM-taxateurs. De scheiding tussen makelen en taxeren komt dus nu ook terug in onze reglementen.”
‘Kwaliteit gaat dit jaar verder omhoog’
2016 wordt ook voor mij persoonlijk een memorabel jaar, omdat ik in april na negen jaar afscheid neem als NVM-voorzitter. Mijn opvolger is Ger Jaarsma. Hierdoor krijgt de NVM voor het eerst een voorzitter die van buiten de makelaarswereld komt. Ik heb alle vertrouwen in hem en geef daarom met een zeer positief gevoel binnenkort het stokje over. Ger Jaarsma zal verder gaan op het ingeslagen pad om van de NVM richting 2020 een kwaliteitsorganisatie te maken. In deze nieuwe fase zullen wij onze leden nog meer faciliteren bij het gebruik van onderzoeksdata. Zoals u weet heeft de NVM een rijke schat aan data en die maken wij nog meer beschikbaar voor onze leden. Het NVM-bureau in Nieuwegein zal ook het thema ‘integriteit’ een nog hogere prioriteit geven. Na de crisis komt er nu een kwaliteitssprong en daar gaan wij ons de komende jaren stevig voor inzetten!
Marcel de Boer
Ard Klijsen
Ard Klijsen, voorzitter vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed: “Ons streven voor 2016 is om de kwaliteit verder omhoog te laten gaan. Onze focus ligt daarbij op taxeren en data die nodig is om tot goede taxaties te komen. Ook blijven we doorgaan met de halfjaarlijkse presentatie van de marktcijfers. De NVM maakt goede presentaties van de marktontwikkelingen aan de hand van de transactiedata en dat maakt ons aantrekkelijk, ook voor nieuwe leden. Het NRVT is nu opgericht en het is voor agrarisch taxateurs van belang dat we ons daarop richten. Onze leden zijn voor het merendeel lid van de Kamer Landelijk & Agrarisch Vastgoed. Binnen de vakgroep zijn we bezig met een nieuwe rekenmethodiek op het gebied van taxeren die wordt ingebed in het systeem van TMI. We zijn nu onze leden aan het opleiden om een goed onderbouwd taxatierapport te maken. Daarvoor zijn goede referentiegegevens en analyses nodig. Een hoge kwaliteit van de taxateur en de data waarover hij kan beschikken, is essentieel. Verder wordt richting de overheid de lobby met betrekking tot de Vrijkomende Agrarische Bedrijfsgebouwen (VAB) en duidelijkheid in Fosfaatrechten voortgezet. We zien dat in diverse gemeenten en provincies de Wet Plattelandswoning verschillend wordt toegepast. We willen graag op landelijk niveau hierin een verbetering krijgen.”
‘Ondernemerschap krijgt de ruimte’
Ger Hukker, NVM-voorzitter
Anke Bodewes is voorzitter vakgroep Wonen: “In 2016 gaan we ons meer op de kwaliteit van de makelaarskantoren richten, in plaats van op personen. Dit past binnen onze plannen voor een kwaliteitsorganisatie. Ondernemerschap krijgt de ruimte. Er komt ook meer ruimte voor de diversiteit van businessmodellen. We laten los dat iedereen zich, op het niveau van de persoon, aan bepaalde regeltjes moet houden. Het leveren van kwaliteit staat voorop en daarbij helpen we als NVM onze leden. Bijvoorbeeld door het aanreiken van marktdata. Hoe de makelaar die kwaliteitsopgave invult, is zijn of haar zaak. Maar we spreken de makelaar er wel op aan, als hij de kwaliteitsbeloften richting de klant niet waarmaakt. We willen de veelzijdigheid van onze achterban op verschillende manieren ondersteunen. Hierbij help je elkaar om aan kwaliteitsontwikkeling te doen. Door elkaar aan te spreken wordt de collectieve kwaliteit beter. Er verandert ook veel voor de woningtaxateurs, zoals de oprichting van het NRVT. Veel van onze leden hebben zich hierbij aangemeld. Maar al met al is onze inzet om de komende jaren de kwaliteit van onze leden op een hoger plan te zetten.” Lees verder op pagina 4
Anke Bodewes
Markthal Volgens Smit kan De Pier niet éénop-één vergeleken worden met de Markthal in Rotterdam, dat ook uitgaat van een food-concept. “We hebben een veel kleiner aanbod dan de Markthal. Er staan bij ons, op het eerste gedeelte van De Pier, maar tien ondernemers. Bij de Markthal is het aantal ondernemers veel groter. Ons uitgangspunt was ook niet om een concept van een ander complex te kopiëren.”
Herman Smit, general manager van De Pier: “We hebben op dit moment een maximale capaciteit van 3200 bezoekers.”
Vervolg van pagina 1
‘De wensen van consumenten veranderen veel sneller dan vroeger’ De Pier richt zich op een uiteenlopend aantal doelgroepen. Smit: “Je hebt natuurlijk de dagjesmensen en de toeristen. Dat noem ik het laaghangend fruit. De Pier en het Kurhaus hebben een grote naamsbekendheid en die mensen komen hier om over De Pier boven de zee te flaneren. Maar we willen ook
aantrekkelijker worden voor mensen die in de driehoek Rotterdam, Den Haag en Amsterdam wonen. Daarom vinden we het belangrijk dat er in onze programmering vaste ankers zitten. Elke derde weekend van de maand is er bijvoorbeeld een jazzweekend. Donderdag is de zogeheten popcornavond, een soort singer/ songwriter avond. Daarnaast vinden we gezinnen met kinderen een heel belangrijke doelgroep. We hebben hier grote speelruimtes voor kinderen. We willen als ontmoetingsplek fungeren voor mensen die hier in de omgeving wonen. Ze kunnen hier afspreken met hun vrienden en als ze een kopje koffie
In het streven naar vernieuwing en het inspelen op trends komen er op De Pier ook zogeheten popup-winkels. Dit zijn winkels die een paar maanden op De Pier staan en dan weer verdwijnen. “Die winkels bieden producten aan, die voor die tijd van het jaar relevant zijn. Daarmee creëer je dat mensen in verschillende seizoenen terugkomen en weer een nieuw aanbod zien. Je moet relevant blijven. De wensen van consumenten veranderen veel sneller dan vroeger. Alles gaat veel vluchtiger en daar moet je op in kunnen spelen.” Smit denkt dat De Pier in de toekomst zo’n tweeënhalf miljoen bezoekers per jaar gaat trekken. “Er komt straks nog een rechtstreekse verbinding van één van de balkons naar het strand toe. Dat zal nog meer bezoekers genereren. We hebben op dit moment een maximale
capaciteit van 3200 bezoekers. Dat heeft te maken met de brandveiligheid. Het is logisch dat er dergelijke regels zijn, maar het zorgt er ook voor dat er een bepaalde limiet aan onze groei is.”
‘We vinden het belangrijk dat er in onze programmering vaste ankers zitten’ Geschiedenis De Pier “Dit is eigenlijk de tweede Pier die er is”, zegt Herman Smit. “De eerste was een houten Pier, die voor het Kurhaus hotel lag. Die is in 1901 door prins Hendrik geopend. Hotelgasten konden hier onder meer genieten van muziekopvoeringen. In de Tweede Wereldoorlog hebben de Duitsers De Pier laten afbranden, zodat de geallieerden dit niet konden gebruiken als landingspunt. In 1961 is de Pier opnieuw gebouwd en geopend door prins Bernhard. Als De Pier straks helemaal klaar is, hebben we als wens dat een lid van het koningshuis De Pier officieel gaat openen. Dat zou fantastisch zijn, want dan wordt de lijn van prins Hendrik naar het heden doorgetrokken. De officiële opening vindt naar verwachting plaats in het voorjaar van 2016, als het reuzenrad in gebruik wordt genomen.”
De belangstelling van buitenlandse beleggers voor Nederlands vastgoed is enorm. Dat betekent werk aan de winkel voor bedrijfsmakelaars. Met de verkoop van The Bank aan de Duitse belegger Deka Immobilien, tekende NVM-makelaarskantoor KroesePaternotte voor de grootste single-asset-transactie van 2015. Managing partner Gijs Bessem en partner Jan Kroese blikken terug op een bijzondere deal.
‘The Bank’ is het voormalige Amsterdamse hoofdkantoor van ABN AMRO op het Rembrandtplein. Het werd in 2006 door Kroonenberg Groep gekocht en vervolgens getransformeerd tot een multifunctioneel gebouw met onder andere 25.000 m2 kantoorruimte en op de begane grond 7.000 m2 winkelruimte. “Kwaliteit is het sleutelwoord in dit verhaal”, vindt Kroese. “Met de transformatie heeft Kroonenberg Groep ongelofelijk veel kwaliteit toegevoegd, zowel aan het gebouw als aan de omgeving. Die lef en visie hebben zich uitbetaald in langdurige huurcontracten met onder andere Booking.com, Guerrilla Games, BNP Paribas, Marqt, Starbucks, Wagamama en Vapiano.” Postillon d’amour KroesePaternotte was van meet af aan nauw betrokken bij de herontwikkeling van The Bank, met name bij de invulling van de begane grond. “Het gebouw is voor honderd procent verhuurd en levert een kasstroom op om ‘u’ tegen te zeggen,” analyseert
Bessem. “Tegelijkertijd zijn heel veel buitenlandse beleggers op zoek naar trophy buildings in Nederland, één van de meest stabiele economieën ter wereld. Omdat KroesePaternotte zo’n hechte, op wederzijds vertrouwen gebaseerde band heeft met Kroonenberg Groep-eigenaar Lesley Bamberger, durfde ik dan ook het gesprek aan te gaan toen Deka Immobilien te kennen gaf interesse te hebben in The Bank.” Punt was namelijk dat het gebouw helemaal niet te koop stond. Wat volgde omschrijft Bessem als ‘een fijn stukje makelen’, met KroesePaternotte als ‘postillon d’amour’. “Mooier is er niet. Geen inschrijving maar onder de radar één op één onderhandelen met een partij die weet dat de verkopende partij zijn huid duur wil verkopen, maar tegelijkertijd beseft dat de beoogde belegging een kwestie is van put your money where your mouth is.” Win-winsituatie Met als resultaat een verkoopprijs
The Bank aan het Rembrandtplein is het voormalige hoofdkantoor van ABN AMRO.
van 275 miljoen euro. Bessem: “Het ging heel snel. Tegen Deka zei ik: het heeft geen zin om over de prijs te onderhandelen, Kroonenberg Groep wilde er 275 miljoen voor hebben, take it or leave it. Het werd take it en dat snap ik, vanuit Duits oogpunt bekeken, want Deka beschikt nu in Amsterdam over een trophy building dat in perfecte staat is en een even hoge als stabiele huurstroom oplevert.”
INTERVIE W
of een biertje drinken, worden de kinderen beziggehouden. Daar zien we heel veel kansen.”
De verkoop van The Bank was volgens de vakliteratuur de grootste singleasset-transactie ooit. Bessem: “Dat zegt me niets. Momenteel hebben we onze handen vol aan de verkoop van de portefeuille van Ronny Rosenbaum, die bestaat uit 160 panden op A1locaties in binnen- en buitenland. Veel complexer dan The Bank en er is een veel groter bedrag mee gemoeid.”
3
SERIE
In deze serie vertellen makelaars over hoe ze met ondernemerschap, innovaties, klantbenadering en nieuwe diensten succesvol opereren in deze veranderende markt. In dit vierentwintigste deel een gesprek met Bart Fehse van Fehse Makelaardij uit Havelte. Deze makelaar bedacht een opmerkelijk concept: het Ondernemershuis. In zijn nieuwe kantoorpand bevinden zich naast zijn eigen makelaarskantoor ook kantoorfuncties van de Rabobank en Univé, waardoor een mooie wisselwerking ontstaat.
Rabobank en een gedeelte door Univé. Qua inrichting hebben wij geprobeerd een soort thuisgevoel te creëren. Dus geen koud en klinisch pand, maar warme kleuren. Daarnaast hebben we op de eerste verdieping een woning gerealiseerd.
Echt iets bijzonders
Multifunctioneel pand
4
“Van een verkopersmarkt zijn we naar een kopersmarkt gegaan, en daar moet je als makelaar op inspelen. Dat betekent: je aandacht anders verdelen, je uren anders indelen en je klanten pamperen. Als kantoor moet je in alle opzichten opvallen. In je aanbod, met je presentaties en als kantoor zelf. Op dat laatste punt hebben wij een enorme move gemaakt met ons nieuwe kantoor. Dat bevindt zich nu in het hart van Havelte. Dit voormalige kantoorpand van de Rabobank stond al vier jaar leeg, en was een doorn in het oog van vele inwoners. Omdat wij door de groeiende activiteiten van ons bedrijf aan meer ruimte toe waren, besloten we dit pand aan te kopen en er een andere invulling aan te geven. Daarvoor zijn we in gesprek gegaan met de Rabobank en met Univé met als insteek diverse functies aan het pand te geven, een Ondernemershuis te creëren. Hun reactie was positief. Vandaar dat nu een gedeelte van ons pand wordt gehuurd door de
Voor Rabobank en Univé betekent dit shop-in-shop-principe een pilot in Nederland. Het wordt vanuit beide bedrijven dan ook nauwlettend gevolgd. Wellicht dat zij dit op meerdere locaties gaan toepassen. Er ontstaat meer loop in een pand en door de combinaties krijg je
nog steeds door. Want heb je elders in het land een leuk huis, dan kun je hier voor hetzelfde geld echt iets bijzonders kopen.
Voldoende kansen Kansen voor de toekomst zijn er genoeg. Belangrijk is dat je je als makelaar onderscheidt; in je imago, kantoor, werkwijze, specialisatie. Wij willen de naam die we hebben bestendigen en uitbreiden. Omdat we met name in de dorpen en op het platteland opereren, hebben we een groot werkgebied. Als de huidige trend zich voortzet, dan zie ik de toekomst positief in. We zitten weliswaar in
een krimpgebied, maar dat biedt voldoende kansen. Je moet juist kijken waar je sterke punten liggen en je daarop richten. Daarom specialiseren we ons ook. Zuidwest-Drenthe is heel goed bereikbaar. Midden in de mooie natuur woon je hier heel relaxed, en wij zien dat mensen dat steeds meer waarderen. Daardoor zal de trek vanuit andere delen van het land wellicht nog verder toenemen.”
‘Je moet in alle opzichten opvallen’
‘Door de combinaties ontstaat synergie’ synergie. Het is een mooi concept voor een krimpgebied zoals hier. De woningprijzen zijn hier overigens niet gestegen zoals elders in het land, maar wel gestabiliseerd en bevinden zich nu op een goed niveau. De lage rente speelt daar zeker een rol bij. Wij doen redelijk veel in het hogere segment en daar zijn de verkopen flink aangetrokken. Daarbij hebben we jarenlang 60 procent van onze panden verkocht aan mensen uit andere delen van het land. De hoeveelheid ‘import’ is hier echter zo groot, dat je ook steeds meer wisselingen in het gebied zelf ziet. De instroom loopt daarnaast
Bart Fehse: “Je moet juist kijken waar je sterke punten liggen en je daarop richten.”
Vervolg van pagina 2
‘Slagvaardig leden helpen bij betere dienstverlening’ Annie van de Riet is directeur van de NVM: “Wij zijn druk bezig met de verbouwing naar een kwaliteitsorganisatie. De ledenraad heeft in december een besluit genomen over het verenigingsplan NVM 2020 en de kern daarvan is van de NVM een kwaliteitsorganisatie te maken met veelzijdige professionals. De NVM is een organisatie waar je als makelaar of als taxateur bij wilt horen. Met leden die continu willen werken aan de verbetering van het vak en aan hun eigen ontwikkeling. Ethische eisen kunnen onderdeel zijn van die kwaliteitseisen. En waarom doen we dat? Zodat de klanten van onze leden, maar ook de opdrachtgevers, de garantie hebben dat het belang van de klant voorop staat. Dat de prijs eerlijk is die ze moeten betalen voor de dienstverlening. Dat er geen verborgen kosten zijn, dat de makelaar en taxateur erkend is, gebruik maakt van objectieve marktdata en dat vertrouwelijk wordt omgegaan met persoonsgegevens. Wij zullen die kwaliteitsslag als bureau slagvaardig en voortvarend gaan ondersteunen, op een wijze waar de leden zich in herkennen en ook weten dat dit voor hen georganiseerd wordt.”
‘Betere data brengen werk NVM-leden op hoger plan’
Annie van de Riet
Cees Kimmel is penningmeester en bestuurder van de NVM Holding: “Ik verwacht dit jaar klinkende resultaten van de samenwerking tussen de NVM, Funda en Realworks voor de NVM-leden. De samenwerking moet leiden tot meer kwalitatieve data voor onze makelaars. Data waarmee ze de dienstverlening aan hun klanten verder kunnen verbeteren en finetunen. Dit is uiteraard ook de inzet voor onze Visie 2020, die gericht is op kwaliteit. In het kader van die visie gaan we ook inzetten op toetsing van de NVMleden op kwaliteitsaspecten. Daarnaast willen we overbodige regels afschaffen en aanpassen aan de hedendaagse tijd. Makelaars worden zo niet belemmerd in hun bedrijfsvoering. Het transparant toegankelijk maken van data voor onze leden – een operatie die in 2016 zijn beslag gaat krijgen – heeft ook een technisch aspect. We gaan toe naar het principe dat de NVM-makelaarskantoren vanuit één dashboard naar de NVM, Funda, Realworks en andere kantoorautomatiseerders kunnen. Nu moeten ze telkens in- en uitloggen, dus die single dashoard-functie is op zich al een enorme verbetering die het
Cees Kimmel
werk van onze leden op een hoger plan brengt. Met de datastromen krijgt de makelaar een betere kijk op de vraagkant van de markt, dus meer informatie over koopklanten. Die informatie kan hij/ zij weer inzetten om de verkoopklanten beter te bedienen. Een betere kijk op de woningvraag leidt namelijk tot een betere afstemming van het aanbod. Uiteraard nemen we daarbij de privacyregels zorgvuldig in acht.”
C OLUMN
Voor de hervorming van de woningmarkt die dit kabinet in gang heeft gezet, zijn verschillende goede redenen. Een noodzakelijke forse groei van het middensegment in de huursector is bepaald niet de minst belangrijke reden. Het gaat om huurwoningen met een huur vanaf de liberalisatiegrens tot circa 1.000 euro per maand.
Cruciaal jaar Voor de groei van het middensegment en daarmee de verdere hervorming van de woningmarkt is 2016 een cruciaal jaar. De mogelijkheden dienen zich aan, maar er zijn ook beren op de weg. Beleggers zijn de laatste jaren weer actief geworden. Voor het eerst sinds een groot aantal jaren breiden ze de woningportefeuille uit, vooral met nieuwbouw. Vanuit binnen- en buitenland stroomt het kapitaal toe om in geliberaliseerde huurwoningen te beleggen. Dit is een belangrijke ommekeer ten opzichte van de krimp die we de afgelopen decennia hebben gezien. Het komt er nu op aan dat bij een weer oplevende koopwoningmarkt, er ook locaties voor middeldure huurwoningen beschikbaar blijven. Gemeenten spelen hierbij een belangrijke rol. Er is nog wel wat zendingswerk nodig bij
gemeenten om hen van het belang van het middensegment te overtuigen. De grootste kans voor een substantiële uitbreiding van het middensegment doet zich voor in de corporatiesector. Corporaties moeten dit jaar plannen opstellen voor de scheiding van het sociale en het commerciële bezit.
‘Vanuit binnen- en buitenland stroomt het kapitaal toe om in geliberaliseerde huurwoningen te beleggen’ Hierbij is het mogelijk om 10 procent van de gereguleerde huurwoningen extra over te hevelen naar de commerciële tak. Deze woningen kunnen dan na verhuizing van de huurder worden geliberaliseerd en worden toegevoegd aan het middensegment. Het is dus een uitgelezen, maar ook eenmalige kans om het middensegment de gewenste impuls te geven. Je zou denken dat het kabinet, dat zich zo inzet voor de ontwikkeling van het middensegment, corporaties stimuleert om extra huurwoningen in de commerciële tak te plaatsen. Afscheiding Dat valt wat tegen. Het begint er al mee dat in de nieuwe Woningwet een administratieve afscheiding van het commerciële bezit aantrekkelijker is
Johan Conijn, buitengewoon hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam, verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate
gemaakt dan een juridische. Bij een administratieve scheiding blijven zowel de sociale tak als de commerciële tak onderdeel vormen van de corporatie. Vervolgens gaat naar verwachting voor de corporaties het huursombeleid gelden. De totale huurstijging mag per jaar niet meer bedragen dan de inflatie plus 1 procent. Dit is inclusief de huurverhoging bij mutatie van de
huurder. Bij corporaties die hebben gekozen voor een administratieve scheiding zal dit een stevige rem betekenen voor het liberaliseren van de huurwoningen in de commerciële tak. De liberalisatie verkleint binnen het huursombeleid namelijk de ruimte om de huren in de sociale tak te verhogen. Laten we hopen dat deze beer op de weg tijdig onschadelijk wordt gemaakt.
Een huisje bouwen voor 200 euro? Dat lijkt een wensdroom van veel huiseigenaren, maar de 61-jarige Britse agrariër Michael Buck heeft dit kunnen realiseren. Voor slechts 200 euro (150 Britse pond) heeft Buck een paar jaar geleden in de tuin van zijn huis in Oxfordshire een klein, maar ook zeer gezellig huis gebouwd. Het huis doet sterk denken aan een huisje uit de films van de hobbits.
Michael Buck
De voormalige kunstdocent tekende de ontwerpen voor het huis op de achterzijde van een envelop. Hij had geen speciale vergunningen nodig, omdat de woning werd aangemerkt als een zomerverblijf. Buck verzamelde voor de bouw twee jaar lang natuurlijke en tweedehands materialen. De bouw zelf duurde acht maanden. Buck maakte daarbij gebruik van zijn blote handen. Geen enkel werktuig werd door hem gebruikt. Oeroud Voor de fundering leerde hij een oeroude techniek uit een boek. De techniek stamt uit de prehistorische
tijd en maakt gebruik van een mengsel van zand, klei, water en aarde. De houten vloerdelen kon hij van een buurman krijgen. De tweedehands ramen zijn afkomstig uit een oude en afgedankte vrachtwagen. De muren bedekte hij met een mengsel van leem en plantaardige hars. Het dak heeft een simpele, houten constructie en is bedekt met stro van nabijgelegen velden. Misrekeningen Buck had eigenlijk het plan om geen cent aan het huis te besteden, maar een paar misrekeningen zorgden uiteindelijk voor de uitgave van 200 euro. Zo had hij voor het dak meer stro nodig dan gepland, waardoor hij extra stro moest aankopen. Het hobbithuis heeft geen elektrische aansluitingen, water of een gasaansluiting. Maar gebruikers van het huis hebben die eigenlijk niet nodig, omdat er alternatieven voorhanden zijn. Water is 24/7 aanwezig dankzij een
nabijgelegen bron. Er is geen centrale verwarming, maar de lemen muren en het strodak zorgen voor een uitstekend isolatie. Het houten fornuis is in de buurt van het eenvoudige bed geplaatst, waardoor de inwoners ’s nachts warm kunnen blijven. Kandelaren en lantaarns zorgen voor de verlichting. Een tinnen kuip, die aan
de muur hangt, kan gebruikt worden voor het nemen van een bad. De opzet van het project was om een huisje te bouwen dat volledig in het landschap is geïntegreerd, in plaats van dat het ‘zich opdringt’. Volgens Buck kan het huisje, mits het goed wordt onderhouden en verzorgd, een heel mensenleven mee.
Het huis doet sterk denken aan een huisje uit de films van de hobbits
5
FAIT S DIV ERS
Dat het middensegment in Nederland zo klein is, is geen toeval. Het is het enige segment dat niet wordt gesubsidieerd. Dan is de concurrentiepositie zwak en is het niet verwonderlijk dat dit segment tot voor kort een kwijnend bestaan leidde. Een groter middensegment is in veel regio’s hard nodig voor de doorstroming. Het is nodig als alternatief voor de gereguleerde huursector of voor de koopsector. Het is een voorwaarde om de hervorming van de gereguleerde huursector en de koopsector mogelijk te maken.
DEBAT
Jarenlang gingen de huizenprijzen omlaag en bleven de kopers weg. De crisis had de woningmarkt in zijn greep. Maar die tijd is op sommige plekken in ons land voorgoed voorbij. In steden als Amsterdam, Utrecht, Leiden en Haarlem is er weer sprake van een hausse. Kopers bieden grif boven de vraagprijs. Met name binnen de ring in Amsterdam gaan de huizen zeer snel weg. Er lijkt een periode van oververhitting in een aantal steden te zijn aangebroken. Wat zijn de gevolgen hiervan en is die oververhitting een vloek of een zegen? En hoe moeten makelaars hiermee omgaan? Over deze onderwerpen gingen op initiatief van NVMagazine de Amsterdamse wethouder van Wonen, Laurens Ivens, UvA-hoogleraar en econome Barbara Baarsma, ING-econoom en onderzoeker Senne Janssen en NVM-voorzitter Ger Hukker met elkaar in debat.
Het dieptepunt op de woningmarkt vond in de zomer van 2013 plaats. Vervolgens kwam er, in sommige plaatsen, een razendsnel herstel. Hoe werd dit veroorzaakt?
6
Janssen: “Er spelen een aantal factoren. Ten eerste is er een inhaalvraag. Mensen hebben tijdens de crisis gewacht met het kopen van een woning. Ze doen dit nu wel. Maar dit speelt overal. Waar het hier om gaat, is dat het heel aantrekkelijke gebieden zijn om te wonen. Er is een achterblijvend aanbod. De afgelopen jaren is er bijvoorbeeld in Amsterdam heel weinig gebouwd: zo’n drieduizend woningen per jaar, terwijl er jaarlijks 10 duizend Amsterdammers bijkwamen. Dat resulteert in opwaartse druk op de prijzen. Een andere heel belangrijke factor is natuurlijk de heel lage rentestand. De woningen zijn zelfs nu nog goed betaalbaar.” Baarsma: “Daar komt bij dat de huren fors zijn gestegen. Dan wordt het aantrekkelijker om te kopen.” Kun je al spreken van oververhitting op de woningmarkt? Janssen: Wat kopers merken, is dat ze heel snel moeten beslissen. Kopers zien daarom soms af van het zogeheten voorbehoud van financiering. Dit financieringsvoorbehoud biedt de koper de mogelijkheid de koopovereenkomst te ontbinden wanneer hij de financiering van de woning niet rond krijgt. Ze laten soms ook de bouwtechnische keuring varen. Als je vanuit dit perspectief kijkt, dan is er wel sprake van oververhitting.”
Is die oververhitting een zegen of een vloek voor een stad als Amsterdam? Ivens: “Ik vind het meer iets voor de economen of het oververhitting is of niet. Die mogen dat gaan beoordelen. Als wethouder constateer ik dat het gelukkig weer goed gaat op de woningmarkt. Ik was twee weken geleden in Heerlen, om te kijken wat de gevolgen van krimp zijn. Dan prijs ik me extra gelukkig dat ik in Amsterdam wethouder ben. Er zijn daar mensen
‘Kopers zien soms af van het voorbehoud van financiering’ die voor 150.000 euro een huis hebben gekocht. Dat huis is nu 35.000 euro waard. Je moet je eens voorstellen dat daar je geld in zit. Dat is vreselijk. In Amsterdam is er daarentegen sprake van een gekte op de woningmarkt. Waar ik me zorgen over maak, is dat sommige mensen van die gekte de dupe worden. We moeten absoluut vasthouden aan het voorbehoud van financiering, anders komen mensen in de problemen. Als zij bij de aankoop de financiering niet rond krijgen, worden ze toch opgescheept met een woning. Of ze zijn 10 procent van koopsom als boete kwijt. Dan kom je mogelijk in betalingsproblemen, maar heb je nog steeds geen huis.” Baarsma: “De les hiervan is dat als je in Amsterdam een huis wilt kopen, je je financiering voor een groot deel rond moet hebben. Het gaat namelijk zo snel. Soms wordt door kopers blind geboden uit angst achter het net te vissen. Het geldt niet voor Amsterdam als geheel, maar in sommige buurten en straten in Amsterdam is er zeker sprake van oververhitting. Sommige kopers hoeven óf geen financieringsvoorbehoud te maken, óf kunnen het financieringsvoorbehoud beperken tot een paar weken. Ze hebben hun huiswerk al gedaan en hebben daardoor een voorsprong.” Zou je mensen niet in bescherming moeten nemen, omdat deze gekte een tijdelijk fenomeen is? Een bubbel?
Wethouder Laurens Ivens: “We zien in Amsterdam aan alle kanten een tekort aan woningen.”
Baarsma: “Ik vind het lastig om te beoordelen of het een bubbel is. Ik denk wel dat het aanbod van woningen in de populaire wijken als het centrum, de Pijp en Zuid
ING-econoom Senne Janssen: “Ook in een stad als Hoorn krabbelt de woningmarkt op.”
buitengewoon beperkt is. Er wordt bijgebouwd, maar dat is aan de randen van Amsterdam en slechts op beperkte schaal in de populaire gebieden. De prijsstijgingen in die populaire wijken zijn heel erg fors, maar weerspiegelt de schaarste.” Janssen: “Economisch gezien is er misschien nog niet eens sprake van een groot probleem. Er zijn veel meer checks and balances ingebouwd met de aanscherping van de financieringsnormen en het terugbrengen van de hypotheekrenteaftrek. Maar sociaal gezien kun je wel vraagtekens zetten bij de ontwikkelingen. De prijsstijgingen gaan zo snel dat het voor de middeninkomens nog moeilijker is geworden om een woning in Amsterdam te vinden. Ik denk dat dit de komende jaren een groot probleem blijft.”
euro per vierkante meter betalen. De minder aantrekkelijke plekken in Amsterdam varen hier wel bij. Zoals Zuid-Oost. Mensen zeggen: ik ga echt niet drie-en-een-halve ton betalen voor 70 vierkante meter.” Janssen: “Dit straalt inderdaad naar andere gebieden uit. Je ziet bijvoorbeeld dat ook de woningmarkt van een stad als Hoorn opkrabbelt. Alles wat goed bereikbaar is ten opzichte van Amsterdam zit in de lift.”
‘In Amsterdam is er sprake van een gekte op de woningmarkt’ Hukker: “Je hebt naast de bedenktijd de schriftelijkheidsvereiste. Dat betekent dat een koopovereenkomst getekend moet zijn door beide partijen.
De deelnemers aan het debat, van links naar rechts: Barbara Baarsma, Laurens Ivens, Ger Hukker en Senne Janssen.
Is die oververhitting een typisch Amsterdams probleem of begint die oververhitting ook naar andere steden over te slaan? Hukker: “Je hebt Amsterdam én je hebt de Nederlandse woningmarkt. Maar natuurlijk heb je ook in Utrecht en Haarlem een hausse. Dat is een soort olievlek die zich verspreidt. Er zijn mensen die het opgeven in Amsterdam. Ze doen niet meer mee, want ze vinden het een soort loterij geworden. Die gaan naar Zaandam, Purmerend, Ronde Venen, Hoofddorp, of Haarlemmermeer. Mensen moeten binnen de ring liefst minimaal 4000
Dat is bepalend voor het sluiten van de overeenkomst. In Amsterdam kan het voorkomen dat als je op zaterdag mondeling de verkoopprijs op drie ton hebt bepaald, er zondag iemand aan de deur komt, die tien mille meer wil betalen. Dan mag de verkoper hierop ingaan. Er zijn ook kopers die weten bij welke notaris de akte wordt opgemaakt. Ze gaan daar langs en zeggen dat ze tien mille meer willen betalen. Het is dan aan de verkoper of hij zich aan zijn woord houdt, of dat hij toch gaat voor het geld.” Baarsma: “Het echte probleem in Amsterdam is dat slechts één op
‘Voor NVM-makelaars in Amsterdam is het niet echt leuk werken’
NVM-voorzitter Ger Hukker: “Huizen met ‘een rapportcijfer 6’ worden op dit moment prominent verkocht.”
de tien woningen een huurwoning in het vrije segment is. Daarnaast bestaat 30 procent van de woningen in Amsterdam uit koophuizen. De rest bestaat uit sociale huur. Van een corporatie of van een particulier. Het aanbod is totaal niet evenwichtig.” Ivens: “Deze redenering klopt niet helemaal. Dit zijn cijfers van vier, vijf jaar geleden. Tegenwoordig bestaat 35 procent van de woningen in Amsterdam uit koopwoningen. Het is in de laatste jaren behoorlijk toegenomen. Op de particuliere huurmarkt worden er nu nog 40.000 woningen onder de grens van 710 euro verhuurd, maar als die vrij komen, gaan ze direct het vrije segment in. Er is een groot reservoir aan vrije sectorhuurwoningen.” Wat is het pleidooi? Meer vrije sectorhuur of meer koopwoningen? Baarsma: “Beide. De reden hiervoor is de arbeidsmarkt. Een goed werkende woningmarkt is nodig om de arbeidsmarkt goed te laten werken. De mensen die in Amsterdam werken, zijn over het algemeen middelhoog of hoog opgeleid. De woningvoorraad sluit daar helemaal niet bij aan. Er wordt door de forenzen enorm gevochten om de woningen die beschikbaar komen. Laag opgeleide Amsterdammers zijn daarentegen vaak buiten Amsterdam werkzaam en moeten reizen naar hun werkplek. Dus
de woningmarkt in Amsterdam sluit niet goed aan bij de arbeidsmarkt.” Janssen: “Tegelijkertijd zijn er ook veel mensen die springen om een sociale huurwoning, maar daar niet in kunnen. En de mensen die hierin zitten, laten zich vaak niet wegjagen door een extra huurverhoging van 4 procent.’ Baarsma: “Dat hangt van hun inkomen af. Sommige mensen kunnen dit echt niet lijden en gaan de stad uit.”
‘Het aanbod in populaire wijken is buitengewoon beperkt’ Hukker: “Amsterdam oefent op veel mensen een enorme aantrekkingskracht uit. Als je aan vluchtelingen vraagt waar ze naartoe willen gaan, dan noemen ze bijna allemaal Amsterdam. Maar je ziet nu bijvoorbeeld dat corporaties de verkoop van huurwoningen terugschroeven. Dat is spijtig voor veel jonge mensen die blij waren met deze woningen die in de vrije verkoop terecht kwamen. Het is al met al een onevenwichtige woningmarkt.” Ivens: “Dit is een terecht punt. We zien in Amsterdam aan alle kanten een tekort aan woningen. Er is veel meer vraag dan aanbod. Daar reageert de
veel te grote woning. Het kan ook zijn dat mensen in een goedkope woning verblijven, terwijl ze heel veel zijn gaan verdienen. Maar we profiteren allemaal van het feit dat de markt op dit moment weer begint te draaien. Mensen gaan hierdoor weer beter passend en naar tevredenheid wonen. De hele doorstroming is opnieuw op gang gekomen. Dit positieve effect moeten we ons ook realiseren.” Janssen: “Er is in Amsterdam ook nog veel potentie om de hoogte in te bouwen. We hebben, in tegenstelling tot een stad als Londen, heel veel laagbouw. Amsterdam kan op die manier nog flink groeien.” Laurens Ivens, uw SP-partijgenoot, de Utrechtse wethouder Paulus Jansen, heeft ook al een pleidooi gehouden voor hoogbouw. Ivens: “Het is niet alleen een partijgenoot die hiervoor heeft gepleit, ook de burgemeester van deze stad (Eberhard van der Laan, red.) heeft een paar jaar geleden ervoor gepleit dat we hier de hoogte in moeten. Dat is heel logisch. Amsterdam moet bij veel nieuwe projecten een stedelijk woonmilieu creëren en heel andere woonmilieus moet je in de omgeving gaan zoeken. Ons stedelijk gebied strekt zich uit van Haarlem tot Almere en van Hoorn tot Schiphol. Amsterdam is nu als een gek woningen aan het bouwen (zie kader), maar ik vind dat ook de regio hier een verantwoordelijkheid heeft. Net als Amsterdam moeten zij ook vijfduizend woningen per jaar gaan bouwen. We moeten de lusten en lasten delen.” Hoe moet een Amsterdamse NVMmakelaar omgaan met de huidig situatie? Hukker: “Huizen met ‘een rapportcijfer 6’ worden op dit moment prominent verkocht. Het is op dit moment gewoon loterijmanagement. Voor NVM-makelaars in Amsterdam is het niet echt leuk werken. Als er 50 mensen op een appartement afkomen, raken er 49 mensen gefrustreerd, want die vissen achter het net. De persoon die het appartement koopt, heeft op zijn beurt het gevoel dat hij door de makelaar is uitgespeeld. Mensen worden zelfs een beetje agressief.”
UvA-hoogleraar en econome Barbara Baarsma: “Soms wordt door kopers blind geboden uit angst achter het net te vissen.”
Ivens: “Makelaars hebben een heel grote verantwoordelijkheid om dit
in goede banen te leiden. Tegenover zowel de kopers als de verkopers. Hoe ga je om met deze gekte? Je biedt iets extra’s als je tegen die kopers en verkopers zegt: jongens, er gebeurt van alles, maar doe het op een slimme en goede manier. Daar kunnen makelaars een heel grote rol in vervullen.”
DEBAT
prijs op en dat is op zich heel logisch. In de vrije huursector zie je dat nog meer dan in de koopsector. Bij de sociale huursector zijn de wachtlijsten gigantisch. We zien in alle drie de sectoren een probleem. Daar komt als probleem bij dat mensen niet in een passende woning verblijven. Oudere mensen wonen bijvoorbeeld in een
Amsterdam zet vol in op nieuwbouw Amsterdam is in 2015 begonnen met de bouw van ruim 8000 nieuwe woningen. Dat is het hoogste aantal in twintig jaar tijd. Het gaat daarbij om nieuwbouwwoningen, maar ook om bijvoorbeeld leegstaande kantoorpanden die zijn omgebouwd. Er willen steeds meer mensen in de hoofdstad wonen en projectontwikkelaars spelen daarop in. Het cijfer is fors hoger dan dat in andere grote steden. Zo kwamen er in Utrecht vorig jaar 2311 nieuwe woningen bij. In Rotterdam lag dat aantal nog iets lager. Ongeveer de helft van de nieuwe woningen in Amsterdam zijn huurwoningen met een huur van minder dan 710 euro. Daarmee zijn ze geschikt als studentenwoning of sociale huurwoning. De andere helft betreft koop- en huurwoningen voor de vrije markt. De gemeente Amsterdam wil elk jaar 5000 nieuwe woningen bijbouwen, zodat de wachtlijsten worden verkleind.
Colofon NVMagazine is een periodieke uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM. NVMagazine biedt nieuws, achtergronden en opinies uit de wereld van onroerend goed in de markten wonen, business en agrarisch & landelijk vastgoed. Uitgever NVM Postbus 2222 3430 DC Nieuwegein T: 030 608 5185 Hoofdredactie Roeland Kimman (
[email protected]) Bladmanagement & eindredactie PACT Public Affairs Redactie Liesbeth Kramer, Sander Schilders, Peter Westhof Fotografie Sicco van Grieken, PACT, Eric Veenhuyzen, SBS/Elvin, Mei Architects, René van den Burg Vormgeving & opmaak VLAM Druk & distributie Mediacenter Rotterdam Abonnementen NVMagazine wordt toegezonden aan personen die beroepsmatig bij de vastgoedsector betrokken zijn. Aanvragen voor een (gratis) abonnement en adreswijzigingen kunnen worden gericht aan de uitgever. Overname van artikelen uitsluitend toegestaan na toestemming van de hoofdredactie.
7
SERIE
Tv-presentator Erik van der Hoff: In de rubriek ‘Mijn eerste woning’ komen bekende Nederlanders aan het woord over de aankoop van hun eerste woning. Waarom werd de woning gekocht, hoe verliep de aankoop en hoe werd de woning gefinancierd? En welk advies wil de BN’er potentiële kopers van een huis meegeven? In dit vierentwintigste deel het verhaal van tv-presentator en voormalige zanger Erik van der Hoff, die zijn eerste woning in West-Graftdijk heeft gekocht.
“Toen mijn zoon een jaar oud was besloten we te verhuizen. We woonden destijds aan het Stadionplein in Amsterdam op tweehoog en kregen er al snel genoeg van dat we steeds met de kinderwagen naar beneden moesten. In eerste instantie zochten we in het Gooi, maar op de een of andere manier voelde dat helemaal niet goed. Toen bleek er een schattig huisje te koop te staan in het dorp waar ik zelf vandaan kom: West-Graftdijk. Daar hebben we toen meteen een bod op gedaan. Dat werd in eerste instantie meteen weggewoven door de verkopend makelaar. Maar de eigenaren, een stel dat wilde scheiden, belden ons zo’n twee maanden later op met de vraag of ons bod nog gold. Als we er een paar duizend gulden bij zouden doen, konden wij het huis kopen. En zo werd het huisje aan de Zuiderstraat in 1991 ons eigendom.
Koeienhuiden Het was een heel oud houten huisje en al snel kwamen we verrotte planken tegen. Maar goed, dat wisten we van tevoren, het was gebouwd op koeienhuiden, dus het was niet onderheid. Al met al hebben we het nodige verbouwd. Zo kwam er een dakkapel, een nieuwe badkamer en een nieuwe keuken. We hebben er zo’n zes jaar gewoond. Toen kwam ons derde kind en werd het huisje een beetje te klein. Erik van der Hoff: “Het fijne van het kopen van een huis, is dat je investeert in je eigendom”
IN DE K ANTLIJN
8
Dorpsschooltje We vonden het plekje ideaal en het aankoopbedrag van 120.000 gulden was redelijk te doen. Ik had in die tijd weliswaar een vaste baan bij de VARA, maar verdiende nog niet zo veel. Maar omdat mijn vader garant stond, konden we het geld bij de bank lenen en was het heel snel geregeld. Het was prettig om te wonen in het dorp waar ik zelf opgegroeid was; ik kende er veel mensen en mijn ouders woonden vlakbij. Daarnaast was het ook een fijne plek voor onze kinderen, want kort erna kwam ons tweede kind. Er was een leuk dorpsschooltje en we woonden vlak naast de speeltuin.
Overwaarde Het fijne van het kopen van een huis, is dat je investeert in je eigendom. We hebben het huis voor 120.000 gulden gekocht en er voor ongeveer 25.000 gulden aan verbouwd. Uiteindelijk hebben we het verkocht voor rond de 160.000 euro. Met die overwaarde konden we weer een volgende stap maken naar een groter huis. Budget Wie nu op het punt staat om een woning te kopen, zou ik adviseren: kijk goed naar de buurt, want die is wel bepalend. Bedenk daarnaast goed hoeveel budget je nog over zou willen houden voor verbouwingen. Of ga je voor een woning die helemaal af is? Ik heb zelf heel lang gezocht naar
Wie is Erik van der Hoff? Erik van der Hoff is presentator van het Net5-programma House Rules Holland, waarbij koppels elkaars badkamer en tuin verbouwen. De finale hiervan was op 10 november te zien. Daarvoor presenteerde hij onder meer Het Blok en tal van andere tv-programma’s. Sinds 2004 is Van der Hoff samen met Dan Blazer eigenaar van tv-productiebedrijf Blazhoffski. Zijn carrière begon Van der Hoff echter als zanger; in de jaren 80 scoorde hij met zijn band Roberto Jacketti & the Scooters diverse hits.
‘Met de overwaarde konden we weer een volgende stap maken naar een groter huis’ een plek in Amsterdam die ideaal is met betrekking tot openbaar vervoer, uitvalswegen en uitgaansleven. Ik wilde niet verbouwen, er eigenlijk zo in kunnen trekken. Het moest een dakterras hebben en twee slaapkamers. Die wensen heb ik neergelegd bij een aankoopmakelaar. Samen met hem hebben we in een paar weken tijd drie à vier huizen bezichtigd, totdat we onze huidige woning gevonden hadden.”
Het filiaal van McDonald’s aan de Coolsingel werd ooit verkozen tot ‘het lelijkste gebouw van Rotterdam’. Dit kwam naar voren uit een rondgang onder de inwoners van de Maasstad. Het bureau Mei Architects and Planners kreeg een paar jaar geleden de opdracht een geheel nieuw gebouw te ontwerpen en na de oplevering hiervan is het oordeel geheel veranderd. In verschillende buitenlandse media wordt deze McDonald’s nu beschreven als ‘The fanciest fastfood restaurant in the world’. Het ‘lelijke gebouw’ van McDonald’s dat inmiddels is afgebroken
McDonald’s heeft al 45 jaar een fastfoodrestaurant aan de Rotterdamse Coolsingel. Het ‘lelijke gebouw’, dat een paar jaar geleden is afgebroken, werd beschreven als ‘een schuurtje’ en had als bijnaam ‘de Puist’. Architect Robert Winkel beloofde toen al ‘het mooiste gebouw van Rotterdam’ te gaan maken. Maar hij kon toen nog niet bevroeden dat het gebouw alom zo lovend zou worden ontvangen. Sierlijkheid De opdracht aan de architecten van Mei was om een paviljoen te ontwerpen, waarvan de uitstraling zou moeten passen bij de Coolsingel en de rijke historische omgeving. Het moest sierlijkheid uitstralen. Het paviljoen
kreeg een glazen gevel van 6,20 meter hoge, ontkleurde glaspanelen. Hierdoor is het achtergelegen monumentale postkantoor weer zichtbaar. De balie en de open keuken zijn ingericht op de begane grond. Een stalen wenteltrap – uit één stuk – leidt vanuit de lobby naar het restaurantgedeelte op de eerste verdieping. Vanaf hier heeft de bezoeker een prachtig uitzicht op de Coolsingel. Omdat deze McDonald’s dag en nacht open is (24/7), is ook de verschijningsvorm in het donker belangrijk. Overdag is het gebouw open en uitnodigend voor het winkelend publiek, ’s avonds straalt het gebouw om het uitgaanspubliek aan te trekken. De gevelbeplating is geperforeerd met hartvormige
perforaties als een soort ‘voile’ rondom het glazen gebouw, waardoor het licht naar buiten straalt. Hufterproof Net als de historische gebouwen in de directe omgeving, zoals het postkantoor, het stadhuis en het Atlanta Hotel, is de gevel rijk bewerkt. Er is gekozen voor uitvoering in één materiaal: goudkleurig geanodiseerd aluminium. Dit warm en chique ogende materiaal is tegelijkertijd ook hufterproof en duurzaam. Het nieuwe design werd aanvankelijk met verdeelde gevoelens ontvangen, maar nu is het oordeel alom positief. Het ontwerp kreeg al verschillende prijzen op architectonisch gebied, zoals de German Design Award. Dit is één van de meest prestigieuze Design
Awards in de wereld. De buitenlandse pers heeft inmiddels al veel aandacht besteed aan dit McDonald’s-filiaal. Volgens omroep CNBC lijkt het gebouw meer op een winkel van Apple dan op een McDonald’s.
Het nieuwe gebouw van McDonald’s aan de Coolsingel
