Een uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars Jaargang 8 nr 7 november 2014 zie ook:

Een uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars • Jaargang 8 • nr 7 • november 2014 • zie ook: www.nvm.nl

Marcel de Boer voorzitter NVM Business

‘Regulering taxatiemarkt is een gunstige ontwikkeling’

2

Succesvol NVM-congres over Big Data

7

Laurens Ivens, wethouder Bouwen en Wonen gemeente Amsterdam

‘Bouwen, dat is de grootste opgave waarvoor we staan de komende jaren’ Hij is sinds juni wethouder Bouwen en Wonen in Amsterdam. “En dat ben ik niet voor niets”, zegt Laurens Ivens (SP). “Mijn ambitie voor de komende jaren is dat we in Amsterdam weer gaan bouwen. 5000 woningen per jaar. Bouwen aan een prettig woonklimaat, maar ook een betaalbaar woonklimaat. Grond bouwrijp maken en opleveren. En investeerders verleiden hoe mooi deze stad is en tonen hoeveel kansen Amsterdam biedt. Ik zou zeggen: ‘Makelaars, maak uw borst maar nat’.” Schetst u eens een beeld van de Amsterdamse woningmarkt. Ivens: “We hebben in Amsterdam te maken met een enorme schaarste aan woningen. Amsterdam heeft een tekort aan alle soorten woningen, dat beperkt zich niet tot één bepaald segment. In het middensegment tussen 700 en 1000 euro is er veel te weinig aanbod. En in de sociale huursector doet zich die schaarste ook voor: een wachttijd van acht jaar is geen uitzondering.”

Stijgende woonvraag Zowel de koop­ als huursector kampt met een te grote vraag en te weinig aanbod, zegt Ivens. “Dat beeld wordt de komende jaren

verder versterkt. De vraag neemt flink toe, er komen jaarlijks zo’n 10.000 mensen extra naar Amsterdam. We hebben nu 810.000 inwoners, over vier jaar zal dat aantal liggen op 850.000.” Dat heeft consequenties voor iedereen, zegt de wethouder. “Zoals voor ouderen die langer zelfstandig blijven wonen. Ook dat leidt tot een stijgende woonvraag. Er is nu een discussie over de taakstelling die Amsterdam heeft over het aantal verblijfsgerechtigden die gehuisvest moeten worden. Maar je ziet ook dat Amsterdam als economische motor veel nieuwe mensen aantrekt. Die moeten ergens betaalbaar kunnen wonen.” Lees verder op pagina 3

Rubrieken Makelen in een veranderende markt 4 Faits divers

5

De eerste woning van Marion Bloem 8 In de kantlijn: het Centraal Station in Den Haag

8

voorwoord

De ‘nieuwe’ makelaar De wereld van de makelaardij zag er vroeger vrij overzichtelijk uit. De makelaar richtte zich op de aan- of verkoop van een vastgoedobject en kon daarmee zijn boterham verdienen. Deze gang van zaken, het zal u niet zijn ontgaan, is aan het veranderen. De markt is aan het transformeren en de makelaar moet zich blijven ontwikkelen en innoveren om zijn spilrol in de markt te kunnen blijven spelen.

Marcel de Boer, voorzitter NVM-vakgroep Business:

‘Regulering taxatiemarkt is een gunstige ontwikkeling’ Per 1 januari 2015 richten taxateurs in de vastgoedbranche één centraal taxatieregister op. Dit register moet de kwaliteitseisen en beroeps- en gedragsregels voor geregistreerde taxateurs vaststellen en waarborgen. De oprichting van een dergelijk register gebeurt mede op aandringen van de toezichthouders Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB), zegt Marcel de Boer, algemeen directeur van vastgoedbedrijf Troostwijk en sinds afgelopen zomer voorzitter van de NVM-vakgroep Business. Marcel de Boer: “We zijn bezig onze leden te faciliteren, onderrichten en certificeren op het gebied van Europese standaarden.”

Eén standaard

De tijd dat een makelaar zich alleen op transacties kon richten, ligt steeds meer achter ons. Hij of zij houdt zich veel vaker bezig met taxatiewerk, consultancywerkzaamheden en nog een aantal nevenwerkzaamheden die behoren tot zijn kennis­ gebied en vaardigheden, maar die misschien niet direct met een makelaar worden geassocieerd. Zoals het verkoopklaar maken van huizen die op funda komen.

Momenteel maken de NVM en VastgoedPRO deel uit van VastgoedCert, dat makelaars en taxateurs in onroerende zaken registreert en certificeert, terwijl VBO Makelaar deel uitmaakt van de SCVM. Daarnaast zijn er nog RICS-taxateurs, maar ook zijn er veel taxateurs die niet zijn geregistreerd. Daarbij kun je onder meer denken aan taxateurs in overheidsdienst. De Boer: “De AFM wil één register voor taxateurs met één standaard. Hierbij vormt de beroepsgroep van de accountants hét voorbeeld. Bij de accountants is dit al tien jaar geleden wettelijk geregeld. Zover wil de AFM bij de taxatiebranche niet gaan. In plaats van een wetsvoorstel moet de branche moet nu aan zelfregulering gaan doen. Men wil de vakbekwaamheid strenger georganiseerd hebben, omdat de taxatiebranche behoorlijk versnipperd is. De verschillen tussen de registers leiden tot een ondoorzichtig systeem van regels rondom taxeren. Deze ondoorzichtigheid willen de toezichthouders aanpakken.”

De focus van de makelaar is verschoven van pandgericht naar klantgericht. Er is meer persoonlijke aandacht en maatwerk, er worden nieuwe tools (Big Data) ingezet en analyses gemaakt. De makelaar wordt ook steeds meer de spil in allerlei woningprocessen: aankoop, verkoop, restschulden, huur, veilingen etc. De wereld van de makelaardij verandert, kortom, razendsnel en is niet zo overzichtelijk meer als vroeger het geval was.

Bij het Rondetafeloverleg, waarin naast AFM en DNB ook vertegenwoordigers van grote taxatiekantoren en de brancheverenigingen aan tafel zitten, is uiteindelijk besloten om alle registers in één register te laten samenkomen. Dat is door de toezichthouders vrij dwingend opgelegd. Het register moet met een goed reglement, goede gedragscodes en een degelijk toezicht zo onafhankelijk mogelijk worden neergezet. Als dit gebeurt, is de AFM tevreden, want dan kunnen ze vanuit het centrale register bewaken dat die taxateur onafhankelijk opereert. Dan kan er ook tuchtrecht worden toegepast. Als een taxateur zich niet aan de regels houdt, moet hij zich daarvoor tuchtrechtelijk verantwoorden.”

De NVM gaat natuurlijk ook met deze ontwikkelingen mee en heeft daarom op 16 oktober jl. een congres over Big Data (zie ook pagina 7) gehouden. Met behulp van Big Data kan klantgedrag worden geanalyseerd. Zeer nuttig voor een makelaar die wil weten wat de wensen van zijn klanten zijn en waar zijn kopers vandaan komen. De makelaar is in beweging, want de markt is in beweging en onze leden zijn in toenemende mate de spin in het web. Ger Hukker, voorzitter NVM De oprichting van het nieuwe register moet leiden tot eenduidige en inzichtelijke regels voor de taxateur, de wijze waarop hij tot een waardering komt en zijn rapportage daarover. Het register richt zich in eerste instantie op de markt van commercieel vastgoed, zoals kantoren. “Naar aanleiding van de financiële crisis en het omvallen van de vastgoedpoot van SNS Reaal hebben de AFM en DNB de vastgoedsector onder de loep genomen”, vertelt De Boer. “Ze hebben de onderliggende zekerheden in kaart gebracht en ze zijn tot de conclusie gekomen dat de taxateur veel onafhankelijker moet kunnen opereren. Vanuit een nieuwe perceptie hebben ze gezegd: de markt moet het anders gaan doen, want wij vertrouwen die markt niet meer. Ze hebben zo’n twee jaar geleden een aantal partijen aan tafel gebracht, en daar is men begonnen dit te bespreken. Het nieuwe register is het resultaat hiervan.”

Harmonisatie Europese taxatienormen TEGoVA vertegenwoordigt 53 beroepsorganisaties in 30 Europese landen. De belangrijkste doelen van TEGoVA zijn het (wetenschappelijk en educatief) bevorderen van het beroep van taxateur, de harmonisatie van de Europese taxatienormen, het zorgdragen voor vooruitgang in waarderingen en voor constante kwaliteit, zodat beleggers, de financiële wereld, opdrachtgevers en taxateurs in de hele Europese Unie en daarbuiten kunnen vertrouwen op de taxaties die op basis van deze standaarden zijn uitgevoerd.

Meeschakelen De Boer meent dat het belangrijk is voor NVM Business om met deze ontwikkeling ‘mee te schakelen’. “Je kunt ‘m niet tegenhouden. We gaan met onze tijd mee. In 2011 hebben we reeds het TMI opgericht, waardoor de NVM Business-taxateurs allemaal werken vanuit een uniforme rekenstandaard en taxaties transparant en inzichtelijk zijn voor opdrachtgevers. We zijn bezig om onze leden te faciliteren, onderrichten en certificeren op het gebied van Europese standaarden. Die zijn vanuit de banken opgelegd. Dit zorgt voor een verdere professionalisering van het beroep van taxateur. En dat vind ik een goede ontwikkeling.” NVM is lid van TEGoVA, die European Valuation Standards (EVS) ontwikkelt en beheert, die aanhaken bij waardebegrippen en wetgeving die binnen Europa gelden. TEGoVA beheert het register van REV-gecertificeerde taxateurs. REV Recognised European Valuer (REV) is een internationaal erkende en beschermde titel die onder voorwaarden wordt toegekend aan taxateurs van vastgoed. In Nederland mogen de brancheverenigingen NVM en VBO deze titel toekennen aan taxateurs die aan deze voorwaarden voldoen. De Boer ziet 2015 als een overgangsjaar naar het nieuwe taxatieregister. Via onder meer de Ledenraad, persberichten, een nieuwe taxatie-academie en presentaties worden de leden van de NVM over de veranderingen geïnformeerd.

‘Een verdere professionalisering van het beroep van taxateur is heel positief’ 2

Vervolg van pagina 1 Wat doet Amsterdam aan die schaarste op de woningmarkt? Ivens: “Meer bouwen. Daar ligt de oplossing. Als gemeente streven we naar een veel groter aanbod van woningen in alle segmenten. Dat stimuleren we. Als je ziet wat er in Amsterdam de afgelopen jaren is bijgebouwd, dan is dat niet heel indrukwekkend. We moeten nu echt aan de slag en partijen stimuleren om hier te gaan bouwen. Gelukkig zien we dat investeerders meer bereidheid hebben om te investeren in woningbouw. Vooral institutionele beleggers en grotere marktpartijen tonen die belangstelling. Als gemeente zeggen wij: investeren in woningbouw in Amsterdam is een verstandige en waardevaste investering. Met die boodschap proberen wij investeerders te verleiden om woningen te gaan bouwen. We beschikken nog over voldoende bouwgronden die we bouwrijp kunnen maken.”

Onzekerheden Ivens: “Het aantal verhuisbewegingen is nog bedroevend laag in Amsterdam. Er zijn nog te veel onzekerheden voor mensen om te verhuizen. Mensen blijven daardoor zitten waar ze zitten. Vorig jaar zijn er 5.500 sociale huurwoningen vrijgekomen en opnieuw verhuurd. Op een totaal van 230.000 sociale huurwoningen in Amsterdam is dat natuurlijk niet veel.” Er moet dus meer worden gebouwd, benadrukt de wethouder

‘Meer zekerheid scheppen’ Amsterdam gaat naar een nieuw systeem van erfpacht, legt Ivens uit. In plaats van de jaarlijkse pacht (een contract van 50 jaar) kan er straks een eeuwigdurend contract worden afgesloten. De nieuwe pachtplannen maken zo een einde aan dit erfpachtsysteem dat inmiddels 118 jaar bestaat. Ivens: “Daarmee zorgen we ervoor dat er voor mensen die een woning kopen meer zekerheid komt. Zekerheid die bijdraagt aan een stabiele en goede woningmarkt. Maar het biedt ook meer zekerheid aan hypotheekverstrekkers en makelaars.”

nog maar eens. “Zowel duurdere koopwoningen als sociale huurwoningen. Want de ene woning kan weer ruimte creëren voor een andere woning. Met andere woorden: komt er een duurdere koopwoning bij, dan komt een duurdere huurwoning daarvoor vrij. Daardoor krijg je meer doorstroming en neemt de verhuisbeweging toe.” Amsterdam stimuleert zelfbouw in de stad. Is daar veel belangstelling voor? “Traditioneel waren het altijd de corporaties die bouwden. Die bouwen weliswaar nog steeds, maar veel minder. Nieuwe sectoren zijn in opkomst. Transformatie wordt populairder, kantoorpanden die omgebouwd worden tot woningen. Dat zie je enorm toenemen. Het andere segment is zelfbouw. Dat neemt flink toe. De afgelopen jaren is ongeveer een derde van de woningen dat is gebouwd gerealiseerd door zelfbouw. Dat is bijzonder veel. De zelfbouw heeft zich ook in tijden van crisis gewoon doorgezet. We organiseren in Amsterdam jaarlijks een zelfbouwmarkt waar we bouwkavels aanbieden. Daar is heel veel vraag naar. Met zelfbouw ben je minder afhankelijk van grote partijen. Mensen bouwen een huis zoals zij dat willen. En creëren zo ook hun eigen leefomgeving. Ik vind dat de overheid zich moet opstellen als een flexibele partij, zodat mensen hun ‘droomwoning’ zelf kunnen vormgeven.”

corporatiewoningen. De belangrijkste zorg is dat zij nu vooral bezig zijn om hun eigen financiën op orde te krijgen. Terwijl wij juist nú zitten te springen om partijen die in het middensegment willen bouwen. Corporaties mogen dat straks niet meer. De vraag is dan: wie gaat die woning bouwen van 800 euro per maand? We zullen samen met marktpartijen ons stinkende best moeten gaan doen om dat gat tussen de 700 en 1000 euro per maand te dichten. Of dat nu een koop­ of huurwoning is, maakt mij niet uit. Maar dat gat moet gedicht worden.”

Wethouder Laurens Ivens: “De hoofdpijn zit hem met name in de rol van woningcorporaties.”

Ivens is blij dat de woningmarkt weer voorzichtig aantrekt. “Dat is fijn voor mensen die hun woning willen verkopen. Het is fijn voor partijen die woningen willen gaan bouwen. Dat vraagprijzen her en der worden overboden zegt mij niet zo veel. Dit soort signalen doen de markt goed. Van overspannenheid in prijsontwikkeling is volgens mij nog geen sprake, al wordt in sommige media dat beeld wel geschetst.”

Hoofdpijn Maar er zijn ook hoofdpijndossiers, zegt hij. “De hoofdpijn zit hem met name in de rol van woningcorporaties. De corporatiesector wordt steeds kleiner en dat betekent een steeds kleiner aanbod van

‘Meer woningen in het middensegment, zowel huur als koop. Dat is ons voornaamste aandachtspunt’

Onderzoeker Fred Kistenkas:

‘OMGEVINGSRECHT BUITENGEBIED DREIGT VAST TE LOPEN’

zorgresort wilt neerzetten, moet je al gauw vijf tot zes toetsingen doorstaan. En die kijken doorgaans alleen maar naar Planet­ aspecten en niet naar de twee andere P’s.”

Meer mogelijkheden

Bij het omgevingsrecht voor het buitengebied moet er een balans komen tussen economische, maatschappelijke en ecologische belangen (People, Profit, Planet). Momenteel mag er volgens de wet vaak alleen naar sommige ecologische belangen (Planet) worden gekeken, maar dit moet veranderen als duurzame gebiedsontwikkeling ons beleidsdoel is. Ook de andere twee P’s zouden dan moeten kunnen worden meegewogen, zo stelt Fred Kistenkas, universitair hoofddocent omgevingsrecht Wageningen Universiteit en senior onderzoeker bestuursrecht aan Alterra, een onderdeel van Wageningen Universiteit.

Kistenkas vindt dat er een betere balans tussen de P’s moet komen, zonder dat ecologische belangen worden geschaad. “Als die drie P’s in balans met elkaar komen, krijg je meer mogelijkheden, meer functiecombinaties, zonder dat ecosysteemdiensten onevenredig worden aangetast. Mensen beginnen nu niet aan het bouwen van bijvoorbeeld een zorgresort in een eikenbos, want dan moeten ze verschillende toetsen doorstaan. Terwijl het vaak best mogelijk is om de drie P’s mee te wegen en wat terug te doen voor de natuur.”

Kistenkas heeft een boekje over deze problematiek, ‘Recht voor de groenblauwe ruimte’, geschreven. Dit boekje is vorig jaar uitgekomen en daarin beschrijft Kistenkas dat het omgevingsrecht voor het buitengebied dreigt vast te lopen.

F.H. Kistenkas, Recht voor de groenblauwe ruimte, Wageningen Academic Publishers 2013, ISBN 978-90-8686-201-6

“Voor Natura2000­gebieden gaan we bij de habitattoets in de wetgeving alleen maar uit van een toetsing aan enkele ecologische instandhoudingsdoelstellingen. Hierdoor word je bij duurzame gebiedsontwikkeling in het buitengebied vaak onnodig beperkt, bijvoorbeeld bij natuurinclusieve aanleg van zorgboerderijen of een plattelandsvilla. Dit soort dingen zijn heel moeilijk of worden zelfs geblokkeerd, omdat je alleen maar mag kijken naar de instandhoudingsdoelstellingen van Natura2000 of natuurlijke kenmerken die onder de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) vallen. De P’s van People en Profit mag je niet meenemen,

November 2014

INTErvIEw

‘Het aantal verhuisbewegingen in Amsterdam is bedroevend laag’

omdat in de wet bij de habitattoets voor Natura2000­gebieden en bij de EHS­toets staat dat je alleen maar naar enkele Planet­ aspecten mag kijken. Dat betekent dat economie en maatschappij juridisch buiten beschouwing blijven mag er dan zelfs niet eens naar kijken”, aldus Kistenkas.

Europa Kistenkas legt de verantwoordelijkheid ook bij de Europese Unie in Brussel. “Er kwam een milieurichtlijn, de habitatrichtlijn, vanuit Brussel. We hadden al eerder de vogelrichtlijn. Deze regels moesten we implementeren in onze Natuurbeschermingswet en de Flora­ en faunawet. Dat hebben we dus niet zelf bedacht, maar kwam vanuit Brussel. Dat geldt overigens niet voor de EHS, want die hebben we zelf ontworpen. Maar je wilt wat voor het buitengebied doen en op een gegeven moment heb je allerlei toetsingen. Als je ergens een

3

SErIE

MAKELEN IN EEN VERANDERENDE MARKT

Terry Hijnekamp: “De moderne klant eist meer van zijn makelaar dan alleen de

In deze serie vertellen makelaars over hoe ze met ondernemerschap, innovaties, klantbenadering en nieuwe diensten succesvol opereren in deze veranderende markt. In dit veertiende deel een gesprek met Terry Hijnekamp van HOOM Makelaars. Dit makelaarskantoor uit Ede biedt zijn klanten een combinatie van kennis, deskundigheid, ervaring en klantvriendelijkheid. Het makelaarskantoor opereert heel laagdrempelig en ziet de verkoop van een huis als een vorm van samenwerken.

verkoop van zijn huis.”

MAKELEN IN EEN VERANDERENDE MARKT

“De twintigers en dertigers van nu denken heel anders over onroerend goed dan de mensen twintig of dertig jaar geleden. Zij willen gewoon een kleine, comfortabele en gezellige woning. Het liefst in de buurt van hun sociale contacten. Als je dat verwerkt in je producten, sluit alles veel beter aan, met name bij die groep. Daarnaast denk ik dat deze grote groep de komende jaren de markt gaat bepalen. Een betrekkelijk nieuwe tak van sport voor ons is het verkopen van woningen in bijzonder beheer. Vanaf het begin van de crisis kwamen wij via opdrachtgevers – in de advocatuur, notariaat en het bankwezen – in contact met huizen die ‘onder water’ staan. Ging het hierbij vroeger om mensen in achterstandswijken die hun hypotheek niet betaalden, tegenwoordig zijn dit vaak goed opgeleide mensen die bijvoorbeeld failliet zijn gegaan, of het slachtoffer zijn geworden van een reorganisatie. Voor die groep betekent het minder gezichtsverlies als het huis ‘gewoon’ te koop kan worden gezet, in plaats van te worden geveild. Bovendien worden kosten bespaard en is de opbrengst veelal hoger.”

Het werk toen en nu

De markt toen en nu

Visie op de toekomst

“Tegenwoordig verricht je als makelaar meer werkzaamheden voor relatief gezien minder geld. Na de discussie over de vrijgave van de makelaarscourtages zijn de werkzaamheden van de makelaar per woning uitgebreid. Per saldo verdien je dus per transactie eigenlijk minder, omdat je meer werk verzet. Dat je in deze tijd creatiever gaat worden, vind ik inherent aan de markt. Zaken die nu van een makelaar gevraagd worden zijn sneller schakelen en meedenken met de klant. Je bent nu ook meer een probleemoplosser en treedt steeds vaker op als adviseur. Dat de kwaliteit van je dienstverlening een grotere rol speelt dan voorheen, vind ik overigens een verbetering, want dit zal ons uiteindelijk als makelaars goed doen. Je ziet nu duidelijk een onderscheid ontstaan tussen de kantoren die daar ook inderdaad meer werk van maken en de kantoren die op de oude weg verdergaan. De kantoren die wat creatiever met hun tijd omgaan groeien, puur door het feit dat ze zichzelf een andere rol toebedenken.”

“Ook de markt is aan verandering onderhevig. Los van prijsdalingen en minder belangstelling voor onroerend goed – om allerlei redenen – merken we dat er hier in Ede veel minder transacties plaatsvinden. De prijzen zijn gedaald, dus je verdiensten worden ook lager. Aan klantzijde zie je dat de markt mondiger geworden is, en duidelijk kritischer. De moderne klant eist meer van zijn makelaar dan alleen de verkoop van zijn huis. Hij wil begeleid worden, deel uitmaken van het proces en daarin gehoord en op de hoogte gehouden worden. Ook de presentatie van de woning is veel belangrijker geworden. Hoewel de markt hier in Ede heel slecht geweest is, ontstaat op dit moment duidelijk meer belangstelling. Toch zie je hier wel een duidelijke tweedeling. Woningen die al lang te koop staan, zullen ook nog wel even te koop blijven staan. De woningen die op dit moment marktconform in de verkoop worden genomen, verkopen relatief snel. Dit komt omdat je je aanpast aan de situatie en aan de markt.”

“We zitten nu in een van de meest interessante periodes van de afgelopen tien jaar. Naar mijn idee is de bodem bereikt, er is licht aan het einde van tunnel. Voor alle duidelijkheid: we zitten nog in die tunnel, maar er komen nieuwe kansen. In Ede stabiliseert de markt op dit moment. We hebben hier te maken met een zeer groot aanbod. Dat overschot zal er eerst uit moeten, wil je kunnen spreken van daadwerkelijk herstel. Aan de andere kant is dit natuurlijk wel een heel voorzichtig begin van herstel. De toekomst zie ik zonnig in. Want doordat de rol van makelaar verandert, kun je je daarin echt gaan onderscheiden. Voor overheden en projectontwikkelaars, maar ook woningcorporaties. Er is een andere manier van denken aan het ontstaan. Dat geldt ook voor ons kantoor. Ik streef naar een ander makelaarskantoor, binnen de mogelijkheden die de markt biedt. Makelen is een mensenvak, dus wellicht dat juist die menselijke kant meer belicht moet gaan worden. Dat onderzoeken we op dit moment en daarin zie ik ook voldoende kansen.”

‘Makelaar is steeds vaker adviseur’ 4

Ondernemen met nieuwe diensten

‘Makelen is een mensenvak’

CoLUMN

DUURZAAM HERSTEL KOOPWONINGMARKT? Op eigen kracht

Geen vrolijke berichten in het nieuws de laatste tijd. Verschillende oorlogen die als veenbranden blijven voortwoekeren. Daarbij lijkt de retoriek van de koude oorlog te herleven. Een levensbedreigende epidemie die uit de hand dreigt te lopen door laks optreden. En een mondiale economie die een groeivertraging laat zien waaraan Europa zich niet schijnt te kunnen onttrekken. Het zijn ongelijksoortige grootheden met wel met een gemeenschappelijke noemer, namelijk dat het schadelijk is voor het vertrouwen van consumenten. Dan komt meteen de vraag op: hoe duurzaam is het herstel op de koopwoningmarkt? Sinds medio 2013 laat de koopwoningmarkt weer een opgaande lijn zien. Het aantal transacties is fors gestegen. In het licht van de enorme daling na 2008 is dit herstel niet verwonderlijk. Als het niveau van het aantal transacties laag is, is een grote procentuele stijging relatief gemakkelijk. Ook de prijsdaling lijkt tot stilstand te zijn gekomen. Er is weer sprake van enige prijsstijging. De opleving blijkt zich vooral voor te doen in het prijssegment vanaf 225.000 euro. Dit wijst erop dat ook de doorstroming weer wat op gang komt. Dat is een positieve ontwikkeling want juist de doorstromers hebben het de afgelopen jaren laten afweten.

Een deel van het herstel zal op het conto geschreven kunnen worden van de starterslening en de schenkingsvrijstelling. Dat starters nog gesubsidieerd worden is overigens wonderlijk. Met de lage koopprijzen en hypotheekrente hebben starters het gemakkelijker op de koopwoningmarkt dan voor de crisis. Ook als rekening wordt gehouden met de dalende leencapaciteit en de annuïtaire financiering. Het is overigens zeer de vraag of de starterslening veel meer oplevert dan een verschuiving van de vraag in de tijd. De starterslening haalt de vraag in de tijd naar voren, maar dreigt daarmee een gat in de toekomst te creëren. De starterslening draagt zo niet bij aan een stabiele ontwikkeling van de koopwoningmarkt.

In 2015 zal de koopwoningmarkt zich op eigen kracht moeten ontwikkelen. Dat is positief. Subsidies en andere stimulerend bedoelde overheidsmaatregelen werken veelal verstorend en creëren pieken en dalen. Of het herstel duurzaam zal blijken te zijn is echter onduidelijk. Er is geen glazen bol. Bewijzen uit het verleden dat na een crisis een stevig herstel volgt, zijn geen garantie voor de toekomst. Het groot aantal huishoudens dat nog steeds onder water zit met de hypotheek, blijft een grote belemmering vormen voor een voorspoedige ontwikkeling van de koopwoningmarkt. Johan Conijn, buitengewoon hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam, verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate

De schenkingsvrijstelling zal naar het zich nu laat aanzien in 2015 verdwijnen. Het bood een mogelijkheid om belastingvrij 100.000 euro te besteden aan de aanschaf of verbetering van de woning, dan wel de aflossing van de hypothecaire (rest)schuld. Er zijn de laatste jaren meer fiscale presentjes uitgedeeld om ‘stille’ vermogenspotjes te activeren. Met de schenkingsvrijstelling heeft de koopwoningmarkt een goede impuls gekregen om uit het dal te komen. Er is veel gebruik van gemaakt. Of de afschaffing veel nadeel zal opleveren is overigens de vraag. Degenen die de mogelijkheid hebben om zo’n bedrag te schenken hebben dat over het algemeen al gedaan. Daarmee is het effect vermoedelijk grotendeels uitgewerkt en zal beëindiging geen groot effect hebben.

‘Dat starters nog gesubsidieerd worden, is wonderlijk’

FAITS dIvErS

CoLUMN

Schenkingsvrijstelling

BIEDEN VANAF 300 MILJOEN EURO VOOR ‘HET DUURSTE PENTHOUSE OOIT’ Menig makelaar zal ervan dromen een penthouse van 300 miljoen euro te verkopen. Met een courtage van 1,5 procent à 2,2 miljoen euro netto kun je jaren eerder met pensioen, of je intrek nemen in Wassenaar of Aerdenhout. In Nederland zal niet snel een woning van zo’n astronomisch bedrag te koop staan. Het duurste Nederlandse huis is rond de 30 euro miljoen waard. In Monaco, waar één op de drie bewoners miljonair is en je voor een halve ton één vierkante meter huis koopt, is dat wel anders. In de nieuwe Odeon­toren, thans in aanbouw, koop je voor 300 miljoen euro een penthouse van 3.300 m2 verdeeld

over 5 verdiepingen. Daarvoor krijgt de koper natuurlijk een privézwembad, maar ook een privéchauffeur, 24­uurs­conciërge, catering, 3 slaapkamers voor personeel en uitzicht over de Middellandse Zee.

Duurste ter wereld Monaco staat bekend als mondaine badplaats met een gunstig belastingklimaat, veel casino’s, snelle bolides, Formule­1 en de hoogste vastgoedprijzen ter wereld. Onder het penthouse, dat het duurste ooit heet te zijn, liggen nog 45 verdiepingen. Appartementen in de lagere rangen starten bij 7 miljoen euro en beslaan dan welgeteld één slaapkamer.

Juist om deze reden verbood de vorige vorst van Monaco de bouw van al te hoge torens. De huidige vorst, prins Albert II, ziet duidelijk minder problemen.

FAITS DIVERS

De nieuwe toren hoort bij de hoogste ter wereld. Niet iedereen is echter gecharmeerd van dit staaltje Monegaskische grootheid. Bewoners van Franse buurdorpen vrezen bijvoorbeeld dalende huizenprijzen en klagen over verpest uitzicht. En in Monaco zelf

November 2014

zou de toren te veel andere delen van de stadstaat in schaduw dompelen.

Superrijken

De projectontwikkelaar richt zich bij de verkoop van de appartementen op de Europese ‘superrijken’ die geen klap van de crisis hebben gehad. Daarmee liggen zij niet alleen voor Nederlandse burgers en buitenlui buiten bereik. Van de in totaal 259 optrekjes zijn er sinds het begin van de bouw in 2009 pas rond de 20 verkocht. Misschien doet dat de prijzen wat dalen. Hoop doet leven.

5

PrIKBord

Verbouwing via energierekening Eigenaren van jarenvijftigrijtjeshuizen kunnen in tien dagen tijd hun woning energiezuinig laten verbouwen. Het bijzondere hieraan is dat de verbouwing via de energierekening wordt gefinancierd. Als proef worden honderd rijtjeshuizen energiezuinig gemaakt die gebouwd zijn tussen 1950 en 1980. Deze woningen zijn vaak slecht geïsoleerd en de bewoners betalen maandelijks gemiddeld 175 euro aan hun energieleverancier. Zodra de woningen gemoderniseerd zijn, hebben de eigenaren geen energierekening meer. De initiatiefnemer van het plan is Platform31. Vanaf 2016 liggen er kant­en­klaar renovatiepakketten in de winkel waarmee bouwbedrijven woningen kunnen aanpassen. Woningen worden in maximaal tien dagen vernieuwd. In die tijd wordt het oude dak vervangen voor een dak met zonnepanelen, wordt er een nieuwe buitengevel geplaatst en kunnen technische installaties worden vernieuwd. De Deal Stroomversnelling Koopwoningen, zoals het initiatief van Platform31 heet, is onlangs ondertekend door de NVM, bouwbedrijven, taxateurs, banken, hypotheekverstrekkers, gemeenten, energiecoöperaties, renovatiewinkels en garantie­instellingen.

komt met ls e s s e W r e Volk n’ ‘gemeentepla

meenten. w plan voor ge eu ni n ee et er op m ls gaat de bo ag langjarige VolkerWesse een vast bedr n ge te ruimte: ijf dr t bouwbe hele openbare he j de bi n va en er nn he ku Zij n voor het be acten afsluite prestatiecontr verlichting. ing, groen en wegen, rioler en e ervoor zorg nde een period re du ge ij ’’, w t en m af da erstro bijvoorbeeld riolen niet ov de t da of “Wij spreken en t blijft do verlichting he dat de straat rdvoerder toe. licht een woo ept op kelde het conc Groep ontwik en om O . .J retarissen en rneming M gemeentesec Dochteronde s, er n ud ho et dat zij voor ee rekken met w gemeenten is or vo basis van gesp e ijk le el ië ntrekk financ den. “Het aa onverwachte afdelingshoof ronteerd met nf co ge . Zeker in n de e niet wor enbare ruimte od op ri de pe n e er va d ng la minder’’, en onderhou een kopzorg bij het beheer etten, is dat dg bu tegenvallers e ijk el eent impende gem een tijd van kr voerder. zegt de woord

Studieschuld telt straks minder zwaar bij hypotheek Een studieschuld gaat minder zwaar meetellen bij het verkrijgen van een hypotheek. Banken hebben dat na overleg met het ministerie van OCW besloten. Dit maakte de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) bekend. Een studieschuld die wordt opgebouwd in het nieuwe leenstelsel, dat in september 2015 ingaat, telt daardoor minder zwaar mee bij het bepalen van wat iemand aan hypotheek kan krijgen, aldus de NVB. Dat is mogelijk omdat de maandlasten van een studieschuld grofweg halveren door de verlenging van de termijn waarin die terugbetaald moet worden. De wegingsfactor gaat van 0,75 procent naar 0,45 procent. Hierdoor heeft een oud­student bij een studieschuld van 10.000 euro dus een maandlast van 45 euro in plaats van 75 euro en wordt diens leencapaciteit groter.

6

Wat gebeurt er op Twitter?

Een overzicht van een aantal spraakmakende berichten op Twitter van de afgelopen weken, met betrekking tot de woningmarkt. Jeroen Reinders @Jeroen_Reinders 16 oktober Mooie dag vandaag #nvmcongres veel gehoord over #bigdata en de rol van #makelaar daarbij, compliment @nvmog voor de diverse sprekers, top Vanessa Hullegie @V_Hullegie 16 oktober Vanmiddag Midas met Big Data Geïntroduceerd op het #nvmcongres. Nu al op kantoor geïnstalleerd @Woningadviseurs Philipine Vinke @Philipinevinke 16 oktober Er wonen 700.000 mensen in sociale huurwoningen die er vandaag geen huurcontract zouden krijgen. Min. Blok #nvmcongres @nvmog

Mario tweetjes @ribWeetjes 14 oktober Sommige huizen worden zo (slecht) gebouwd dat het enige wat 30 jaar meegaat de hypotheek is Hertoghs & Lute @HertoghsLute 12 oktober Historisch lage #hypotheekrente, dus waarom niet dat huis in #Roosendaal kopen? #hypotheken hypotheek #tekoop woningmarkt Daan Keij @daankeij 9 oktober NVM: grote problemen als LTV bij aankoop na 2018 verder wordt verlaagd tot onder 100% bovenop de al doorgevoerde beperkingen en afloseisen

Er wordt tegenwoordig veel gesproken over zogeheten Big Data. Dit is digitale informatie, waarmee bijvoorbeeld klantgedrag in kaart kan worden gebracht. Wat zijn de voor- of nadelen van Big Data? En wat hebben makelaars hieraan? Hoe kunnen ze hiervan concreet gebruik maken om hun dienstverlening te verbeteren? Welke tools zijn er voor hen? Over dit soort vragen ging het zeer inspirerende en informatieve NVM-congres van 16 oktober. Zo’n 1000 NVM-makelaars, kandidaat- en assistentmakelaars van de vakgroepen Business, A&LV en Wonen vulden de zaal in het sfeervolle Central Studios in Utrecht. Achterstanden Ook de bankensector was vertegenwoordigd in de persoon van Vincent van den Boogert, directeur ING Marketing Particulier. Hij legde uit dat ING al in een vroeg stadium financiële problemen bij klanten probeert op te merken. Als de bank aanwijzingen voor het ontstaan van financiële problemen heeft, dan neemt de ING contact met de klant op.

Het congres werd met een zeer bijzondere act geopend, waarbij de letters ‘NVM’ werden gezaagd uit een groot blok ijs.

Gastheer in Utrecht was Jort Kelder, voormalig hoofdredacteur van het zakenblad Quote en tegenwoordig tv­presentator en graag geziene gast bij De Wereld Draait Door. Kelder ondervroeg zijn gasten op een humoristische en directe manier. Hij bracht hoofdgast minister Blok wat in verlegenheid, toen hij inging op het struisvogelmotief van de stropdas van de minister. Maar naast humor liet Kelder ook zien dat hij over een uitstekende dossierkennis beschikt, zoals NVM­voorzitter Ger Hukker aan het eind van de bijeenkomst terecht opmerkte.

Uitgelezen Ook dit jaar trad weer een uitgelezen gezelschap sprekers aan. Na de inleiding van Ger Hukker mocht trendwatcher Vincent Everts de zaal verder opwarmen. Tegenover Kelder stelde Everts dat hij tegenwoordig niet meer zo bezig is met digitale veranderingen. “Mijn vrouw doet daar veel meer mee. Ik ben tegenwoordig meer bezig met het maken van interviews op video, met elektrisch rijden en met de Steve Jobs­school, waar mijn kinderen opzitten.” Ondanks deze bekentenis behandelde de trendwatcher in sneltreinvaart allerlei bekende en minder bekende applicaties en tools op het internet. Vervolgens was Henk Poldervaart, NVM­manager Data & Research, aan de beurt, die een praktische visie vanuit de NVM ontvouwde op Big Data. “Ik ben niet echt een datafreak”, vertelde Poldervaart aan Kelder. “De uitdaging is: hoe kun je de ontwikkelingen rond Big Data concreet maken voor de makelaardij en voor onze leden?” Poldervaart ging onder meer in op het systeem Midas, de Markt Informatie Database. Deze database bevat historische marktcijfers van de afgelopen 25 jaar. Er zijn applicaties op aangesloten voor het analyseren van die cijfers en de objecten.

Minister Blok van Wonen ging vervolgens in op Big Data, de stand van zaken op de woningmarkt en het kabinetsbeleid. Hij legde in grote lijnen uit hoe de Nederlandse woningmarkt eruit ziet en welke maatregelen hij de afgelopen jaren heeft genomen. “Er is de laatste maanden in de pers het gevoel: ze zijn klaar met regeren. Alle akkoorden zijn door de Eerste Kamer en alles is afgestempeld”, hield Kelder Blok voor. “Dat is helemaal niet zo, zeker niet op mijn terrein”, zei Blok. “Ik heb bijvoorbeeld wetgeving klaar liggen om de bouwregelgeving te versimpelen. Het moet eenvoudiger worden om een bouwvergunning te krijgen. Dat vind ik belangrijk. Dat is goed voor de consument en goed voor de bouwsector. Ook voor starters en corporaties heb ik nog wetgeving in het verschiet. Ik wil al deze wetten graag door de Tweede Kamer loodsen.” Opvallend was dat Blok zijn speech uit het hoofd hield.

ACTUEEL

Zeer inspirerend NVM-jaarcongres over Big Data Dagvoorzitter Jort Kelder en NVM-voorzitter Ger Hukker openden en eindigden het congres in Utrecht.

gevaren van Big Data ging funda­CEO Marc Duijndam in op data met betrekking tot funda. “We hebben 6,5 miljoen unieke bezoekers op funda. Sommige maanden zitten we zelfs boven de 7 miljoen. Op de laatste NVM Open Huizen Dag hebben we 1 miljoen bezoeken gehad, waarvan 49,3 procent op mobiel. In 2010 hadden we nog 0,1 procent bezoeken via mobiel. Dat steeg via 36,5 procent in 2013 naar 50 procent dit jaar. Dat zijn dus enorme aantallen. Vroeger nam het bezoek aan internet tijdens slecht weer toe. Maar als het meer dan 30 graden werd, ging het internetverkeer naar beneden. Nu zie je dat het hetzelfde blijft. Als het mooi weer is, wordt er meer mobiel geïnternet.” Het slotakkoord van het congres werd verzorgd door Marianne Zwagerman, voormalig topvrouw bij de Telegraaf Media Groep en tegenwoordig innovatiestrateeg en schrijfster. In haar opvallende presentatie besteedde Zwagerman aandacht aan praktische toepassingen van Big Data en social media.

Funda Na een korte bespiegeling van Paul Frencken, directeur van het College Bescherming Persoonsgegevens (CBP) over de Tijdens het congres was er voldoende tijd voor eten, drinken en netwerken.

COLOFON

NVMagazine is een periodieke uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM. NVMagazine biedt nieuws, achtergronden en opinies uit de wereld van onroerend goed in de markten wonen, business en agrarisch & landelijk vastgoed. Uitgever NVM, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein, T: 030 608 5185 Hoofdredactie Roeland Kimman ([email protected])

Trendwatcher

Bladmanagement & eindredactie PACT Public Affairs

Vincent Everts hield een zeer geanimeerd

Redactie Liesbeth Kramer, Daan Keij, Sander Schilders, Peter Westhof

betoog, dat hij omlijstte met een aantal filmpjes.

Fotografie Sicco van Grieken, PACT, René van den Burg, Horus fotografie, Eric Veenhuijzen, Ivan Wolffers Vormgeving & opmaak Koos in Vorm

Minister Blok van Wonen, hoofdgast op

Schrijfster en columniste Marianne

het congres, in gesprek met

Zwagerman ging in een ontwapend

NVM-voorzitter Ger Hukker.

betoog in op social media.

Druk & distributie MediaCenter Rotterdam

‘Mijn vrouw doet veel meer met digitale veranderingen’

Abonnementen NVMagazine wordt toegezonden aan personen die beroepsmatig bij de vastgoedsector betrokken zijn. Aanvragen voor een (gratis) abonnement en adres­ wijzigingen kunnen worden gericht aan de uitgever. Overname van artikelen uitsluitend toegestaan na toestemming van de hoofdredactie.

‘Als het mooi weer is, wordt er meer mobiel geïnternet’ November 2014

7

SErIE

Schrijfster Marion Bloem:

‘Ons eerste huis moest helemaal opnieuw opgebouwd worden’ Marion Bloem: “Mijn eerste woning kocht ik samen met mijn man. We waren nog jong, maar kregen een kind en vonden dit een betere optie dan een etage te huren. Het huis dat we kochten stond aan de Valkstraat in de Vogelenbuurt in Utrecht, waar we allebei studeerden. Een ‘afgebrand huis’, zoals de makelaar het noemde. Dit betekende dat het volledig was uitgewoond en je het dus helemaal opnieuw moest opbouwen. Het was daardoor echter ook niet zo duur (zo’n 20.000 gulden) en dat kwam goed uit, want wij hadden niet veel te besteden. De financiering kregen we rond omdat we geld konden lenen van mijn mans opa. Daardoor hoefden we maar een heel lage hypotheek te nemen. Knalgroene kozijnen Het huis was bewoond geweest door een oud vrouwtje. Zij had daar waarschijnlijk nog onder hele slechte omstandigheden geleefd, want het huis was erg vies. Toen wij het kochten moesten wij het bovendien zelf helemaal leegruimen tot de antieke meubels aan toe. Sanitaire voorzieningen ontbraken, evenals elektriciteit. We hebben alles moeten aanleggen. Zelf konden we niets, mijn man (arts en schrijver Ivan Wolffers, red.) studeerde geneeskunde en was druk met zijn studie. Ik studeerde psychologie en was hoogzwanger.

Handige buren Gelukkig bleken we over hele lieve en handige buren te beschikken. Zo was onze nieuwe buurman loodgieter van beroep en hij bood meteen de eerste dag al aan de riolering

en elektriciteit voor ons aan te leggen. Verder hebben we het huis met eigen handen en met hulp van vrienden in vrij snel tempo bewoonbaar gemaakt en voorzien van frisse, voor die tijd opvallende kleuren. Want iedereen had het erover, dat schattige huisje aan de Valkstraat met die knalgroene kozijnen. Als het nu ziet, herken je het echter niet meer terug.

Mijn eerste woning In de rubriek ‘Mijn eerste woning’ komen bekende Nederlanders aan het woord over de aankoop van hun eerste woning. Waarom werd de woning gekocht, hoe verliep de aankoop en hoe werd de woning gefinancierd? En welk advies wil de BN’er potentiële kopers van een huis meegeven? In dit veertiende deel het verhaal van schrijfster Marion Bloem die haar eerste woning in Utrecht heeft gekocht.

Wie is Marion Bloem? Schrijfster Marion Bloem debuteerde in 1976 met het boek ‘De Overgang’. In 1982 verscheen haar bekendste boek: ‘Geen gewoon Indisch meisje’. Haar nieuwste boek ‘Lust en Liefde’ ligt nu in de boekhandel. Meer info op www.marionbloem.nl.

Goede prijs We hebben er uiteindelijk vier jaar gewoond en zijn daarna verhuisd naar een dorp. De huizenprijzen waren intussen fors gestegen en omdat ons huis mooi was opgeknapt konden we het voor een goede prijs verkopen. We hadden daardoor al een mooi potje voor ons volgende huis. Hoewel het een buurt was met ontzettend lieve mensen en het er erg leuk wonen was, wilde ik mijn kind liever in een dorp laten opgroeien.

Marion Bloem: “De financiering kregen we rond, omdat we geld konden lenen van mijn mans opa.”

Paradijsje We wonen nu in een vrijstaand huis met heel veel grond eromheen aan de rand van een bos. Maar zo’n huis vergt toch wel veel onderhoud. Daar komt bij dat we beiden een onzeker beroep hebben en dat maakt het bezit van een eigen huis best zwaar. Toch vind ik het wel heel fijn om te weten dat het van mij is en geniet ik elke dag van dit paradijsje. Ik zou mensen die nu op het punt staan hun eerste huis te kopen wel adviseren daar heel goed over na te denken. Want als je een fantastisch salaris hebt met een goed contract, dan kun je rustig kopen. Ben je in een onzekere situatie en heb je een onzeker beroep, dan zou ik er nog eens goed over nadenken. Dan is huur wellicht een betere optie.”

IN dE KANTLIJN

‘Onderhoud van een eigen woning is best zwaar’

DE VERNIEUWING VAN STATION DEN HAAG CENTRAAL Opengebroken vloeren, noodtrappen en het harde geluid van boren. Wie regelmatig van het station Den Haag Centraal gebruik maakt, wordt al een aantal jaren geconfronteerd met bouwvakkers en bouwoverlast. Deze overlast is in het voorjaar van 2015 gelukkig voorbij, want dan is het station gereed. Wanneer is Den Haag Centraal eigenlijk ontstaan en waarom wordt het nu gerenoveerd? De renovatie heeft te maken met de hogesnelheidslijn die een aantal jaren geleden in Nederland is aangelegd. Bij de zes stations waar de hogesnelheidstrein gaat stoppen, werd een reizigersgroei voorspeld. De stations Amsterdam Zuid, Den Haag Centraal, Rotterdam Centraal, Utrecht Centraal, Arnhem Centraal en Breda moesten daarom verbouwd worden. Het ministerie van Infrastructuur en Milieu stelde voor de vernieuwing van deze stations geld beschikbaar. De zes projecten worden de Nieuwe Sleutelprojecten (NSP) genoemd. De gemeenten, die bij deze stations horen, besloten een aantal jaren geleden ook om de stationsgebieden mee te vernieuwen, zodat de binnenstad van deze steden ingrijpend zou veranderen. Inmiddels zijn we een aantal jaren verder, en is de verbouwing overal gestart. Eerder dit jaar is station

8

Rotterdam Centraal al opgeleverd. Andere stations volgen later.

Hollands Spoor Al in 1843 kreeg Den Haag een station: Den Haag Hollands Spoor. Dit is het oudste station van Den Haag. Op de plek waar

nu het Centraal Station ligt, verrees het station Rhijnspoor. De spoorverbinding tussen deze stations werd in 1871 geopend. Deze verbindingsboog was de eerste verbinding tussen de spoorwegnetten van de toenmalige concurrenten NRS en HSM. De NS wilde begin jaren zeventig op de plek van Rhijnspoor een Centraal Station bouwen. In 1975 kwam daarop Den Haag Centraal gereed. Kantoorgebouw Stichthage is sindsdien de grote blikvanger van het station. Het strenge, volmaakt strakke blok heeft een hoogte van zestig meter en vormt een duidelijke afsluiting van dit kopstation.

Nieuwe impuls In 2007 gingen de voorbereidende werkzaamheden voor de vernieuwing van Den Haag Centraal van start. Het maakt deel uit van het plan Den Haag Nieuw Centraal, waarbij ook andere projecten in de Haagse binnenstad onder handen werden genomen. Er werd een tijdelijk station aangelegd en de stationsvloer werd voor een deel gesaneerd. Aan het eind van 2014/begin 2015 kunnen de reizigers eindelijk iedere dag gebruik maken van het compleet vernieuwde station.