Een uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars • Jaargang 8 • nr 6 • september 2014 • zie ook: www.nvm.nl
‘Behoefte aan meer vastgoed neemt toe’
2
Rondetafeldebat over NHG
‘Geen tovermiddel om markt vlot te trekken’
6
‘Plaatsing windmolen schadelijk voor prijs van koopwoning’
9
Michaël van Straalen, voorzitter MKB-Nederland
‘Het is nú tijd voor kopers om in te stappen’ Voorzitter Michaël van Straalen van MKB-Nederland noemt twee items die bovenaan het lijstje staan van zijn werkgeversorganisatie: kosten op arbeid en woningbouwproductie. De één moet drastisch omlaag, de ander fors omhoog. Hij is blij met het voorzichtige herstel van de bouw en ziet perspectieven voor de woningmarkt. “De dynamiek komt langzaamaan terug. Het is nú tijd voor kopers om in te stappen.” Het geleidelijk economisch herstel is van directe invloed op het midden- en kleinbedrijf, zegt Van Straalen. “Dat profiteert in zijn algemeenheid daar nu al van. Bedrijven die exporteren – 70 procent van de Nederlandse export komt voor rekening van het MKB – merken nu al dat het economisch iets beter gaat. Maar als je kijkt naar de binnenlandse economie, dan gaat dat proces veel trager. Wij zouden willen dat het kabinet maatregelen neemt om de binnenlandse bestedingen weer aan te jagen. En ruimte geeft aan ondernemers om weer te excelleren, te innoveren en te investeren.”
Collectieve lasten MKB-Nederland pleit al geruime tijd voor een substantiële verlaging van
kosten op arbeid. Die zijn ontzettend hoog in ons land, zegt Van Straalen. “Dat kan niet doorgaan, want daarmee druk je de economische groei de kop in. De collectieve lasten moeten naar beneden. Dat is een grote uitdaging voor het kabinet.” Hij noemt als voorbeeld de Zorgverzekeringswet. “Een ondernemer betaalt een inkomensafhankelijke premie (50 procent) via het loonstrookje van de werknemer. Dat is maar liefst 7,7 procent van het loon! Zolang de zorgkosten in de kern niet worden aangepakt, blijven ondernemers aanlopen tegen exorbitant hoge loonkosten. Maar evengoed moeten de lasten voor werknemers omlaag. Het mes moet aan twee kanten snijden wil de economie een boost gaan maken.”
Upswing Van Straalen: “De Nederlandse economie heeft één ding keihard nodig en dat is bouwen. De woningmarkt moet van het slot af. Dat zeg ik niet alleen om die bouwondernemingen of aannemers een hart onder de riem te steken. Het is een economisch vaststaand feit dat rondom de bouw in de volle breedte zoveel economische activiteit is, dat je daarmee de upswing van de binnenlandse economie kunt vormgeven. Woningbouw zet een heel breed scala van activiteiten in gang: Van installateur tot verhuizer, van groenvoorziening tot architect. De detailhandel is sterk gebaat bij een upswing in de woningmarkt. Er moet gemuteerd worden.” Lees verder op pagina 3
Rubrieken Makelen in een moeilijke markt
4
Faits divers
5
De eerste woning van Mariska van Kolck
12
In de kantlijn: de Van Nellefabriek in Rotterdam 12
voorwoord
Nog veel werk te doen ‘Het lijkt erop dat het herstel van de woningmarkt eindelijk ingezet is. Na zes jaar crisis worden er meer huizen verkocht. Bovendien neemt de waarde van huizen weer toe. De dramatische waardedaling is tot stilstand gekomen. Goed nieuws voor de huizenbezitter, die het de afgelopen jaren flink voor de kiezen heeft gehad.
Marc van Heel, directeur BlackRock Benelux:
‘Behoefte aan meer vastgoed neemt toe’ Vermogensbeheerder BlackRock is ‘s werelds grootste belegger. In de AEX, de index van grootste beursgenoteerde bedrijven in Amsterdam, heeft zij namens haar klanten een belang van 17 miljard euro. “Nederland en België samen zijn onze belangrijkste markt op het Europese continent.”
Maar er is nog geen reden voor een uitbundige juichstemming. Er is namelijk nog veel mis met de woningmarkt. Zo komt de markt in grote delen van ons land nog amper in beweging en kampen veel Nederlanders met een restschuld. Ook is er nog steeds een duurzame ‘mismatch’ tussen huren en kopen. Er is in wezen nauwelijks een duurzame huursector. Daarnaast komt een grote groep Nederlanders door te strenge kredietregels van hypotheekverstrekkers niet in aanmerking voor een eigen woning. Een toenemend aantal zzp’ers staat hierdoor op de woningmarkt buitenspel.
Marc van Heel van BlackRock Benelux: “In Europa willen wij ons meer profileren in de retailmarkt.”
wat wij doen, in Europa willen wij ons meer profileren in de retailmarkt.” Hoe belangrijk is de Benelux voor BlackRock? Van Heel: “Nederland en België samen genomen zijn naast het Verenigd Koninkrijk één van de belangrijkste markten in Europa. Dat betekent dat er een sterke focus ligt op beide landen. Dat is ook de reden waarom we in Amsterdam een groot kantoor als uitvalsbasis hebben.”
Al met al moet er dus veel gebeuren voordat er sprake is van een fundamenteel herstel van de woningmarkt. Het werk op de woningmarkt is nog lang niet af. Met de begrotingsbehandelingen van minister Blok van Wonen in zicht, vragen wij daarom politiek Den Haag om aandacht voor het creëren van een structureel gezonde woningmarkt. Met eerlijke financiële voorwaarden voor iedereen, ook zzp’ers en starters. Met een goede verhouding tussen kopen en huren. Met voldoende ruimte voor nieuwbouw om aan de groeiende vraag te voldoen, bijvoorbeeld naar seniorenwoningen. Werk aan de winkel dus, want een goede doorstroming op de woningmarkt is van wezenlijk belang voor u én voor Nederland.
Ger Hukker, voorzitter NVM
“Kijken we naar de Nederlandse pensioenmarkt, dan praten we over 1,2 biljoen aan assets. Dat is voor ons verreweg de grootste institutionele markt op het Europese vasteland. Logischerwijs hebben we ons daarop als eerste geconcentreerd . We hebben meer dan honderd Nederlandse klanten, waaronder de grootste pensioenfondsen. Daarnaast is ook de verzekeringsmarkt voor ons een zeer belangrijke markt.”
‘Er is meer vraag naar inflatiecompenserende producten. Vastgoed valt daar ook onder’ BlackRock is bekend bij professionele beleggers, maar minder bij het grote publiek. Daar gaat hopelijk verandering in komen, zegt Marc van Heel, directeur BlackRock Benelux. “Het is belangrijk om uit te leggen wat BlackRock doet. Wij zijn een vermogensbeheerder die zowel grote als kleine beleggers ondersteuning biedt om te kunnen beleggen, via bijvoorbeeld marktinzichten, omvangrijk risicobeheer en onze beleggingsfondsen. Waarbij het belangrijk is om te weten dat het vermogen dat BlackRock beheert van onze klanten is, en niet van onszelf. Wij zijn groot geworden in de institutionele markt. In de Verenigde Staten weten ook kleine beleggers
Wat is BlackRock? Bij BlackRock in Amsterdam werken vijftig mensen. Zij zijn vooral actief op het gebied van relatiebeheer. Andere financiële centra van BlackRock, waaronder New York en Londen, zijn zogeheten beleggingscentra waar het vermogen van klanten wordt beheerd. De Nederlandse vestiging heeft een kapitaal van circa 152 miljard euro onder haar hoede. Professionele beleggers investeren daarvan doorgaans ongeveer de helft in obligaties, zo’n 40 procent in aandelen en 10 procent in vastgoed.
2
In hoeverre staat Nederlands vastgoed in de belangstelling bij professionele beleggers? “Pensioenfondsen hebben traditiegetrouw een redelijk hoog aandeel in vastgoed. Van dat vastgoed is een gedeelte in Nederland geïnvesteerd. Wat wij momenteel zien is dat met name Nederlandse pensioenfondsen steeds verder buiten de landsgrenzen kijken, zoals Amerika en Azië. Je ziet daardoor hun exposure in het buitenland groter worden. Wij helpen pensioenfondsen daarbij.” Vorig jaar heeft BlackRock het vastgoedbedrijf MGPA overgenomen. “MGPA is met name in Europa en Azië werkzaam, gebieden waar wij minder actief waren”, zegt Van Heel. “Door deze overname kunnen we nu een mondiaal product op vastgoedgebied aanbieden. Het stelt ons beter in staat om met Europese vastgoedbeleggers, ook in Nederland, in contact te treden om te praten over het optimaliseren van portefeuilles. Maar het verschaft ons ook mogelijkheid om kennis op het gebied van vastgoedprojecten uit te wisselen. Ook in Nederland.” Wat zijn de vooruitzichten ten aanzien van de vastgoedmarkt? Wat verwacht u de komende jaren? “Twee dingen. Aan de vraagzijde zien we ten eerste een duidelijke behoefte binnen institutionele portefeuilles om het gedeelte vastgoed op te hogen. We verrichten regelmatig peilingen onder onze beleggers en daaruit komt die wens sterk naar voren.” “Ten tweede, in de pensioenfondswereld is men – zeker op de langere termijn – beducht voor inflatie. Hoe kan dat inflatierisico binnen de financiële portefeuille het best worden afgedekt? Er is daardoor meer vraag naar inflatiecompenserende producten. Vastgoed valt daar ook onder.” “Aan de aanbodkant staan er nog steeds veel kantoren leeg. Daar zien we nog geen aantrekkende beweging. In andere delen van de markt, de hypotheekmarkt voor particulier vastgoed, zien we die beweging wel. Dat is een positieve ontwikkeling.”
Vervolg van pagina 1
Schenkingsregeling Van Straalen vindt het zeer bemoedigend te zien dat het aantal verhuisbewegingen toeneemt de laatste maanden. “Er zijn meer starters op de woningmarkt dan een jaar geleden. Daar zijn natuurlijk ook maatregelen op genomen. In veel gemeenten hebben we de startersfaciliteit. En er zijn private initiatieven die de koopsubsidie opnieuw geïnitieerd hebben. En dan heb je natuurlijk de versoepeling van de schenkingsregeling die een flinke impuls heeft gegeven aan de kopersmarkt. Ik ben enthousiast als ik zie hoeveel mensen daar gebruik van hebben gemaakt. Het zou kortzichtig zijn als het
‘Boven in de doos ligt de bouw, de woningmarkt’ “Als wij vandaag een doos hadden met ingrediënten om de economie te stimuleren, dan ligt boven in die doos de bouw, de woningmarkt”, zegt Van Straalen “Dat kan niet anders. Dat is echt de trigger om de boel in beweging te krijgen. Ja, er is gelukkig veel gebeurd. Maar er moet meer gebeuren. In de huurmarkt valt nog veel te verbeteren. Hebben we in de huurmarkt voldoende dekking om de vraag naar huurwoningen adequaat te beantwoorden? Het antwoord is nee. Dat moet opgelost worden. Kijken we naar de woningcorporaties dan hebben die te weinig geld om in nieuwe huurwoningen te investeren. Die enorme volumes die zij in beweging zouden kunnen brengen in hun domein, de publieke sector, die blijven uit. Daar maak ik mij zorgen over. Dat betekent dus dat er geen gezonde, evenwichtige woningsector in Nederland is, met een goed opgebouwde huursector, van sociaal naar de private sector. Dat moet verbeterd worden.”
interview
‘Bemoedigend dat het aantal verhuisbewegingen toeneemt’
Kortlopende huurcontracten Van Straalen: “Ik ben een voorstander van kortlopende huurcontracten voor bedrijfsonroerend goed. Dat is belangrijk in deze tijd van economische onzekerheid. Daar kan de NVM een bijdrage aan leveren. Ook kan zij een bijdrage leveren aan het bewustzijn van de bedrijfsonroerendeigenaar dat er soms ook verlies genomen moet worden. Die moet niet met hoge fictieve vierkantemeterprijzen blijven rekenen gecombineerd met een huurvrije periode.”
kabinet dat nu wil stopzetten. De minister van Financiën kan alleen maar blij zijn met deze ontwikkeling en moet zich niet verschuilen achter de kosten. Je moet niet vergeten dat de beweging door de versoepeling van het schenkingsrecht achterlangs zorgt voor een enorme belastingopbrengst. De Nederlandse staat wordt er alleen maar beter van. MKB-Nederland is niet de enige die pleit voor een handhaving van de schenkingsregeling. Ook de NVM en VNO-NCW zijn diezelfde mening toegedaan. Ik hoop dat er in Den Haag goed naar ons wordt geluisterd (inmiddels is bekend geworden dat de verruimde schenkingsregeling per 1 januari wordt stopgezet, red.).”
Nu acteren Van Straalen: “Je ziet de verbetering, het grotere aantal mutaties, niet uitsluitend in de nieuwbouw maar ook in de bestaande bouw. Dat wordt mede veroorzaakt door de extreem lage hypotheekrente en de gunstige huizenprijzen. Als je al die startersmaatregelen, de schenkingsvrijstelling, lage hypotheekrente en lage huizenprijzen bij elkaar optelt, dan moet je als koper niet op je handen blijven zitten. Dan moet je nu gaan acteren. Veel mensen doen dat al en ik ben er, gezien het gunstige klimaat, van overtuigd dat nog meer mensen dat gaan doen de komende tijd. Er is rust aan het front. Het kabinet heeft zijn koers bepaald en is nu klaar met de discussie over de hypotheekrenteaftrek. En terecht. We zijn klaar met de loan-to-value discussie. Makelaars hebben juist nu een belangrijke rol om potentiële kopers goed te informeren over hoe dat allemaal in elkaar grijpt. Kortom, er is sinds lange tijd weer sprake van een interessante en aantrekkende kopersmarkt. Ook het MKB profiteert daarvan.” Michaël van Straalen, voorzitter MKB-Nederland: “In de huurmarkt valt nog veel te verbeteren”
‘De Nederlandse economie heeft één ding keihard nodig: dat is bouwen. De woningmarkt moet van het slot af’
hogeRe PRijZen vooR een RetRowoning Woningbezitters zijn bereid meer te betalen voor woningen die gebouwd zijn in een zogenaamde historische bouwstijl. Deze retrowoningen zijn 5 tot 14 procent duurder dan andere type woningen, maar blijken niet waardevaster. Dit blijkt uit het onderzoek ‘De waarde van Stijl’, verricht door het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Bij retroarchitectuur gaat het bijvoorbeeld om woningen die zijn geïnspireerd op de architectuur uit de jaren dertig van de vorige eeuw of die van zeventiende-eeuwse herenhuizen.
Vinex-wijken De prijsanalyse is gericht op de 86 Vinex-uitbreidingswijken die Nederland rijk is. Er is onderscheid gemaakt tussen ‘neotraditionele’ en ‘verwijzend naar traditionele’ bouwstijlen. De neotraditionele stijl is in alle opzichten (qua gebouwvorm, gevelcompositie en detaillering) een nabootsing van bouwstijlen uit het verleden. Bij ‘verwijzend naar’ wordt vrijer omgegaan met de historische stijl. Vaak worden bij deze woningen wel de gebouwvorm en gevelcompositie nagebootst, maar ontbreekt de detaillering. De prijsanalyse laat zien dat woningen die ‘verwijzen’ naar bouwstijlen uit het verleden gemiddeld 5 procent duurder zijn dan niet-traditionele woningen en dat prijzen van neotraditionele woningen maar liefst 14 procent boven die van woningen met
September 2014
een niet-traditionele bouwstijl liggen. In het laatste geval kan een deel van het prijsverschil vermoedelijk worden verklaard door het materiaalgebruik en de mate van detaillering en dus hogere bouwkosten.
geconcludeerd is dat er een mismatch is tussen wat huizenbezitters waarderen en wat ontwikkelaars aanbieden. Immers, in een goed functionerende markt mogen er geen prijsverschillen – bij gelijke bouwkosten – zijn tussen bouwstijlen.”
Waardeontwikkeling Uit het onderzoek blijkt verder dat de bouwstijl geen effect heeft op de waardeontwikkeling van de woning. Sinds het begin van de crisis zijn woningen met verschillende bouwstijlen namelijk in vergelijkbare mate in prijs gedaald. Bij de analyse is er rekening mee gehouden dat woningen in een historiserende stijl gemiddeld groter zijn en mogelijkerwijs aantrekkelijker gelegen. “De betalingsbereidheid voor historiserende architectuur is groter dan voor andere bouwstijlen. Wat is hiervan de implicatie?”, zo vragen de onderzoekers zich af. “Het is verleidelijk om te zeggen dat er meer huizen in historiserende architectuur moeten worden gebouwd. Maar dat zou een verkeerde gevolgtrekking zijn. Wat wel kan worden
‘Er is een mismatch tussen wat huizenbezitters waarderen en wat ontwikkelaars aanbieden’ 3
Serie
MAKELEN IN EEN MOEILIJKE MARKT In deze serie vertellen makelaars over hoe ze met ondernemerschap, innovaties, klantbenadering en nieuwe diensten succesvol opereren in deze moeilijke markt. In dit dertiende deel een gesprek met Michel ten Hag, directievoorzitter van Ten Hag Makelaarsgroep. Dit makelaarskantoor met diverse vestigingen in de provincies Gelderland en Overijssel richt zich naast aan- en verkoop van woningen en bedrijfshuisvesting steeds meer op aanvullende diensten zoals consultancywerkzaamheden en conversie/ hergebruik van gebouwen.
Michel ten Hag: “Als je gaat kijken hoe je je mensen op een andere wijze in kunt zetten, dan krijg je een verdere verbreding en verdieping van je vak.”
MAKELEN IN EEN MOEILIJKE MARKT
“Vanaf het begin van de crisis hebben wij er goed over nagedacht hoe we onze kennis en kunde anders in kunnen zetten. En daarom zijn wij ook in staat geweest om in de afgelopen zeven jaren van crisis ons omzetverlies te beperken. Zo hebben we bij de bedrijfsmakelaardij inmiddels een omzet die voor ruim 60 procent niet meer transactie-afhankelijk is. Wij zijn daar heel sterk bezig met de transformatie van leegstaande bedrijfsgebouwen. Bovendien zijn wij er leading in om met andere marktpartijen zoals bouwers, architecten en andere consultants een invulling aan te geven. Op het gebied van de woningmakelaardij bieden wij steeds meer consultancywerkzaamheden. Als land zijn wij namelijk redelijk uniek in het grote aantal transacties ten opzichte van onze voorraad. Wij verhuisden relatief vaak ten opzichte van de inwoners van de landen om ons heen. Dat betekent dus dat als het aantal transacties minder wordt, je je meer op de bestaande woningvoorraad moet gaan richten. Dat zijn wij gaan doen en dat kan dus via vele wegen. “
Het werk toen en nu
De markt toen en nu
Visie op de toekomst
“Een makelaar richt zich steeds vaker op meer zaken dan alleen transacties. Hij houdt zich veel vaker bezig met taxatiewerk, consultancywerkzaamheden en nog een aantal nevenwerkzaamheden die behoren tot zijn kennisgebied en vaardigheden, maar die misschien niet direct met een makelaar worden geassocieerd. Zo hebben wij bijvoorbeeld ‘Klussenfrans’ in het leven geroepen. Dit is een dienst waarmee wij huizen, voordat wij ze op Funda plaatsen, eerst pimpen en zo optimaal verkoopklaar maken. Eigenlijk zoals een autodealer zijn auto’s nog eens flink oppoetst voor hij ze in de showroom zet. Daarnaast hebben wij in Enschede onlangs de eerste Reimarkt geopend. Deze winkelformule is een initiatief van een consortium van architectenbureaus KAW en Kuub en twee regionale bouwers. Met deze partijen hebben wij een uitvraag gewonnen in Enschede om ten minste 40.000 woningen te verduurzamen. Bij Reimarkt kunnen zowel huurders als kopers uit deze stad terecht voor advies omtrent verduurzaming en direct uit het schap een verduurzamingssprong kopen.”
“Voor ons is met name de onderkant van de markt nog in beweging. Hier in het oosten van het land vinden er in de prijscategorieën boven de 300 of 400 duizend euro weinig transacties plaats. Wij zien een verschuiving van de koopmarkt naar de huurmarkt. Daarnaast zijn ook de klanten veranderd. De jongere generaties zijn eerder geneigd tot huur. Met name de duurdere huurmarkt loopt goed, zowel nieuwbouw als bestaande bouw. Dat is dan ook een van de dingen waar wij ons op gericht hebben. Zo hebben wij van een aantal woningcorporaties de opdracht gekregen om voor de duurdere verhuur exclusief al hun verhuurzaken te regelen. Langs die weg zorgen we dat we tot aanvullende transacties komen. Bij de echt hoge prijscategorieën zie je dat de aflossingscomponent die in de hypotheekconstructies verplicht is gesteld om aftrek te hebben, wel heel erg hard doortelt. Velen die redelijk zaten, zijn blijven zitten. Daardoor is de doorstroming gestagneerd. De doorstroming stagneert ook doordat een redelijk deel van de woningen in financiële zin onder water staat. In BOG-land begint dat een klein beetje beter te worden, maar bijvoorbeeld in de categorieën overheid en semi-overheid komt nu juist leegstand naar voren, al is dat wel plaatsgebonden.”
“De toekomst is uitdagend, omdat die veranderingen in onze werkzaamheden door zullen blijven gaan. In eerste aanleg ziet dat er misschien bedreigend uit, want als je die transacties niet meer doet, hoe moet dat dan? Maar als je doordenkt en gaat kijken hoe je je mensen op een andere wijze in kunt zetten, dan krijg je een verdere verbreding en verdieping van je vak. Inmiddels trekt de woningmarkt ook weer wat aan, met name in de grote plaatsen. In Zwolle merken we dat heel sterk, evenals in de stedendriehoek (Zutphen, Apeldoorn, Deventer) en in de universiteitsstad Enschede. Op termijn zullen naar verwachting ook de prijzen zich herstellen. Het sentiment in de markt is weliswaar nog steeds niet heel mooi, maar er zit wel wat verbetering in. Maar aangezien het enige tijd heeft geduurd tot de markten slechter werden, zal ook die opgaande lijn enigszins met horten en stoten gepaard gaan. Ik verwacht dan ook dat er zeker nog vijf jaar overheen zal gaan, om weer terug te komen op het niveau van 2007.”
‘Verduurzamingssprong uit het schap’ 4
Ondernemen met nieuwe diensten
‘Een makelaar richt zich steeds vaker op meer zaken dan alleen transacties’
CoLUmn
Het is nu al meer dan 10 jaar geleden dat de toenmalige staatssecretaris Remkes de idee lanceerde dat corporaties per jaar 50.000 huurwoningen zouden moeten verkopen. Dat gaf toen veel onrust en het is er ook niet van gekomen. Gelukkig maar. Om verschillende redenen was het niet zo’n goed idee. Een goed werkende woningmarkt heeft ook een substantieel aandeel huurwoningen nodig. Tegenwoordig weten we dat er vooral behoefte is aan huurwoningen in het middensegment. Dat zou goed kunnen worden gerealiseerd door middel van kwalitatief goede corporatiewoningen. Verder kan omvangrijke verkoop van corporatiewoningen ook schadelijk zijn voor de koopwoningmarkt. Het heeft een negatieve invloed op de doorstroming en kan ook tot prijsbederf leiden.
Zorg De zorg over de mogelijke negatieve invloed van corporatieverkopen is goed te begrijpen. Niet in de laatste plaats door het beleid van het ministerie. In oktober 2013 is de mogelijkheid om korting te geven aan particulieren weer verder verruimd. Alsof het ministerie de corporaties wil aansporen douceurtjes te geven. Waarom zou een particulier die bij een corporatie koopt bevoordeeld moeten worden boven een particulier die een bestaande koopwoning koopt? Daar waar het behoud van het maatschappelijk vermogen van corporaties een centraal beleidsthema is, is dat bij de verkoop van huurwoningen kennelijk ineens niet meer
CoLUmn
coRPoRatieveRkoPen
aan de orde. Ondertussen is de verkoop van corporaties aan particulieren de laatste jaren, crisis of niet, betrekkelijk stabiel gebleven, zo tussen zestien en dertienduizend woningen per jaar. Omdat het aantal transacties in de koopsector de laatste jaren scherp is gedaald, is het aandeel van corporatieverkopen in het totaal aantal transacties wel fors toegenomen. Met de huidige toename van het aantal transacties neemt het aandeel weer af.
Oneerlijke concurrentie Leidt de verkoop van corporatiewoningen nu tot prijsbederf? Concrete voorbeelden van ‘oneerlijke’ concurrentie van corporaties zouden tot een bevestigend antwoord kunnen leiden. Maar ook gedwongen verkopen, of verkopen uit een erfenis kunnen onder de marktprijs plaats vinden. Of er sprake is van een algemene trend van prijsbederf door het gedrag van corporaties, is alleen via onderzoek vast te stellen. De laatste jaren zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd. In het laatste onderzoek dat recent is gepubliceerd zijn gegevens van de NVM en die van het Kadaster samengevoegd. Er is gekeken of de verkoopprijs van reguliere koopwoningen beïnvloed is door de verkoop van corporatiewoningen binnen een straal van 250 meter. Er is een effect vastgesteld. Gemiddeld is het negatieve prijseffect 2 procent. Dit komt overeen met een bedrag van 3.374 euro per verkochte reguliere koopwoning. Naarmate het aantal corporatieverkopen groter is, is ook het negatieve prijseffect groter. Het gemiddelde effect is echter verrassend gering gelet op de relatieve omvang van de corporatieverkopen en de kortingen die daarbij worden gegeven, overigens vaak met nadere voorwaarden, zoals Koopgarant. Eerdere onderzoeken lieten een vergelijkbaar resultaat zien. Kunnen we nu gerust gaan slapen? Dat lijkt me te optimistisch. Het gaat om maatvoering. Verkoop van corporatiewoningen in de huidige omvang kan door de markt goed worden opgenomen. Het blijft echter oppassen met politici die ten laste van het maatschappelijk bestemd vermogen van corporaties graag mooie sier maken. Johan Conijn, buitengewoon hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam, verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate
FaitS diverS
Verkoop van corporatiewoningen in de huidige omvang kan door de markt goed worden opgenomen’
dromen over de kleinste huizen In Nederland en elders kiezen steeds meer mensen voor kleinere huizen. Soms gebeurt dat noodgedwongen door minder financiële ruimte. De situatie is gelukkig nog niet zo nijpend als bijvoorbeeld in New York City, waar de prijzen zo hoog zijn, dat veel mensen zich slechts studio’s kleiner dan 40 m2 kunnen veroorloven. Maar ontslag, minder werken en hogere lasten kunnen wel redenen zijn dat mensen in een kleiner huis gaan wonen. Er zijn ook mensen die welbewust voor klein wonen kiezen. Niet om het geld, al zijn de woonlasten lager, maar om de andere voordelen. Een kleine woning, in Amerika te koop vanaf 7 m2, betekent een lage energierekening, minder onderhoud en
schoonmaken, weinig spullen, een simpel leven en een lagere impact op het milieu. Ook in Nederland groeit de belangstelling voor minihuizen onder huizenzoekers.
Bouwbesluit Eenvoudig is het evenwel niet om in Nederland een minihuis te (laten) bouwen. Dat komt deels door het Bouwbesluit, waarin regels en voorwaarden vastgelegd zijn waaraan een huis moet voldoen. Eén van de regels is de minimale oppervlakte van de woonkamer, slaapkamer en keuken bij elkaar, bij een nieuw huis 18 m2. Daarnaast moet elke afzonderlijke woon- en slaapkamer een minimale oppervlakte van 11 m2 hebben. Wie een klein huis met woon- en slaapkamer wil betrekken, zit minstens op 25 m2.
FAITS DIVERS
Less is more
Natuurlijk is dat al behoorlijk klein voor Nederlandse begrippen: een huis is hier gemiddeld 120 m2 groot. Woningen groter dan 25 m2 zijn in Nederland echter allesbehalve nieuw. Alleen al in
September 2014
Amsterdam staan op dit moment 323 huizen te koop met een oppervlakte tot 40 m2. De kleine-huizenbeweging van de laatste jaren richt zich juist specifiek op de allerkleinste huizen: kleiner dan 20 m2. Less is more, heet het.
Door de Bouwbesluiteisen zal het in Nederland evenwel nog lastig zijn een allerkleinst huis vanaf 7 m2 te bewonen. Hoewel de eisen de afgelopen jaren wel versoepeld zijn, zoeken sommige inventieve huizenjagers de oplossing buiten de regels om: door het huis op wielen te zetten, is het in feite een woonwagen, waar soepeler eisen voor gelden. Zo is het soms toch mogelijk om op minimale grootte te leven.
5
debat
Debat over Nationale Hypotheekgarantie
‘Het is geen tovermiddel om de markt vlot te trekken’ De Nationale Hypotheekgarantie (NHG), bedoeld als vangnet bij de verkoop van de eigen woning, is al enige tijd aan verandering onderhevig. Er is de laatste jaren al verschillende keren met de NHG-grens geschoven. Eerst omhoog en nu weer naar beneden. Zo ging de grens per 1 juli omlaag van 290.000 euro naar 265.000 euro. Ook worden er regelmatig vraagtekens gezet bij de financiële risico’s van dit instrument voor de overheid. Moet de NHG, nu de woningmarkt zich langzaam herstelt, nog wel in de huidige vorm blijven voortbestaan? Wat is de invloed geweest op de huizenprijzen? Zijn de risico’s voor de overheidsfinanciën niet te groot? Op initiatief van NVMagazine gingen Gerbert Hebbink, econoom bij De Nederlandsche Bank, econoom Arnoud Boot van de Universiteit van Amsterdam, Wim Flikweert, manager marketing hypotheken, strategie en innovatie bij de ING, en NVM-voorzitter Ger Hukker over de NHG in debat. Hoe kijkt u momenteel tegen de rol van de NHG aan?
Gerbert Hebbink (DNB): “Met de NHG wordt te veel het opbouwen van een schuld gestimuleerd.”
Boot: “Er zijn twee aspecten. Aan de ene kant heb je het beleggersperspectief, waarbij de garanties die aan banken worden gegeven het kopen van hypotheekpapier attractief maakt voor beleggers. De beleggers willen natuurlijk dat deze garanties zo waterdicht mogelijk zijn. Daarnaast vind ik dat de rol van de NHG gewoon veel te groot is bij de wijze waarop we de huizenmarkt financieren. Het is een soort subsidie geworden. 70 tot 80 procent loopt tegenwoordig via de NHG. Dat is een onvoorstelbaar grote hoop. We hebben natuurlijk de hele huizenmarkt opgeblazen. Door de introductie van de NHG zijn die huizenprijzen extra opgeblazen. Het is een versterkend effect, de verkeerde kant op. We moeten naar een systeem toe, waarbij die NHG een minder belangrijke rol speelt.” Hebbink: “Vanuit beleggersperspectief zie je dat NHG-leningen makkelijk verhandelbaar zijn en dat is prettig voor banken. Op de langere termijn heb je daar de NHG niet meer voor nodig. Daar kunnen ook andere instituten voor ontstaan. Ik ben het met Boot eens dat met de NHG te veel het opbouwen van een schuld wordt gestimuleerd. Eigenlijk is de aanmoediging: ‘neem maar een zo groot mogelijke lening en koop daar een woning van’. Er is sinds een paar jaar gelukkig wat op dit terrein gebeurd, maar een instrument om het kopen te stimuleren hebben we in Nederland eigenlijk niet nodig.”
fundamentele verandering plaatsvindt, zowel maatschappelijk als politiek. Er wordt nu de nadruk gelegd op minder lenen en sneller aflossen. Er bestaat een aversie tegen risico’s. Eerst bij de gemeentes en nu bij het Rijk. Vanuit Europa wordt ons gevraagd of we wel genoeg op de eigen balans hebben staan. Terwijl het instrument de overheid nog nooit 1 euro heeft gekost.” Enkele jaren geleden, tijdens de crisis, heeft de NVM er hard voor gelobbyd om die grens naar 350.000 euro te verhogen. Heeft dat gewerkt? Hukker: “Dat heeft wel degelijk gewerkt. Ik durf rustig de stelling aan dat als de NHG er niet was geweest, de prijzen dieper waren gezonken. Dat er meer mensen onder water hadden gestaan en dat er meer problemen op de woningmarkt waren ontstaan. Ik wil niet zeggen dat het een tovermiddel is om de markt vlot te trekken, maar het is wel een instrument geweest om in ieder geval minder hard aan die boom van de woningmarkt te schudden.” Wim Flikweert (ING): “De NHG heeft de verbrokkeling van de gemeentegarantie opgeheven.”
Zou de NHG alleen voor starters moeten gelden, zoals eerder is gesuggereerd? Boot: “In de huidige huizenmarkt moet je absoluut de starters ontzien. Maar de huizenmarkt van morgen zal veel meer op die van Duitsland lijken. Daar spaart men eerst voor een huis, maar heeft men ook toegang tot de huurmarkt. Er is in Nederland geen toegang tot de huurmarkt. Dus je bent gedwongen een duur huis te kopen op jonge leeftijd. Men is gedwongen om dat gelijktijdig te doen met het sparen voor het pensioen. We moeten meer
‘De huizenmarkt van morgen zal veel meer op die van Duitsland lijken’
naar een situatie toe waarin mensen makkelijker kunnen huren. Ze moeten niet meteen pensioen opbouwen, maar geld sparen om een huis te kopen.” Hukker: “De NHG wordt te veel in een bepaalde hoek geduwd. Ik hoor het De Nederlandsche Bank nog zeggen dat een consument onverantwoord gedrag toonde door een NHGlening af te sluiten. Terwijl ik denk dat hij juist zijn verstand gebruikte. Hij wordt deels beschermd bij calamiteiten en kreeg een mooie rentekorting. Sterker, bijna een eeuwige rentekorting, en hoefde daar een zeer beperkte premie voor te betalen. Nu is het verworden tot een generiek instrument. In de top van de markt hebben we zelfs marktaandelen van 90 procent gehad. De crisis heeft ertoe geleid dat er een
Boot: “Op de dag dat die verhoging werd ingevoerd, stond er van mij en van mijn collega Lans Bovenberg een artikel in de NRC, waarin wij ons afvroegen of de overheid helemaal gek geworden was. Het verhogen van de verzekering terwijl het huis in brand staat. Dat was een beetje wat men aan het doen was. De mensen die toen een huis hebben gekocht, zijn op een buitengewoon ongunstig moment de markt ingestapt. De overheid heeft een niet te voorkomen neergang van de markt even afgeremd.” Hukker: “Ik zie dit anders. Dit waren geen tophypotheken, maar mensen met een hypotheek in een prijsklasse tussen de 265.000 en 350.000 euro die de rentekorting gingen halen. Ze gingen een hoge bijdrage leveren aan het vermogen van het Waarborgfonds. Het waren bovendien klanten met een laag risico. De meeste mensen hadden al overwaarde en leenden niet alles. Die gingen voor de rentekorting.” Boot: “Maar ze kochten een huis van 300.000 of 350.000 euro, dat vervolgens drie jaar later maar 250.000 euro waard was. Mensen die letterlijk een kwart van hun vermogen zijn verloren. Terwijl we wisten dat die markt omlaag ging.” Flikweert: “De NHG is een heel goed instrument geweest. Het heeft de verbrokkeling van de gemeentegarantie opgeheven. Het heeft hierbij een belangrijke rol gespeeld. Maar het is ook geleidelijk aan een soort kortingsinstrument geworden en dat heeft niets meer met het stimuleren van het eigenwoningbezit te maken. Het zou nu benut moeten worden om heel gericht specifieke ondersteuning te geven aan mensen die daarmee echt geholpen worden bij de aankoop van een huis. Of die geholpen moeten worden bij bijvoorbeeld het oplossen van problemen met de fundering van hun huis.” De deelnemers aan het debat, van links naar rechts: Wim Flikweert, Ger Hukker, Arnoud Boot en Gerbert Hebbink.
6
Wat is de Nationale Hypotheek Garantie? Wanneer u een hypotheek onder NHG afsluit, betaalt u aan de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen 1 procent van de hypotheekwaarde. In ruil daarvoor staat dit fonds garant voor de lening, mocht u die op een later moment niet meer zelf kunnen betalen. Bij een NHG-hypotheek heeft de geldverstrekker meer zekerheid dat deze lening wordt terugbetaald. Daarom krijgt men als NHG-houder korting op de rente die men over de hypothecaire lening betaalt. Daarnaast is de NHG bedoeld als vangnet wanneer de zaken anders lopen dan gepland. Dit kan bijvoorbeeld veroorzaakt worden door een scheiding, een overlijden of baanverlies. Het fonds wordt in het geval van een gedwongen verkoop uw schuldeiser. Het fonds kan, afhankelijk van uw situatie, de schulden kwijtschelden in het geval van een gedwongen verkoop. Aan de NHG is een bepaalde grens verbonden. Per 1 juli van dit jaar is die grens verlaagd van 290.000 euro naar 265.000 euro (inclusief alle kosten, zoals notariskosten). Onder de 265.000 euro kan men dus een NHG-hypotheek afsluiten. Vorig jaar werd van meer dan 3600 huishoudens de restschuld kwijtgescholden. Dat is meer dan ooit. Naar verwachting zal dit aantal de komende jaren nog verder toenemen. Hierdoor zal de roep om een aanpassing van de NHG waarschijnlijk nog luider worden.
‘De NHG wordt te veel in een bepaalde hoek geduwd’ mogelijk. Kijk naar Duitsland, maar dat heeft wel tijd nodig voor de markt daarop aangepast is. Of je financiert wat meer aan de voorkant zoals we nu doen. Daar heb je een NHG-constructie voor specifieke groepen voor nodig. Dan accepteer je dat je inderdaad een risico loopt. Maar we zijn het er in ieder geval over eens dat de NHG hervormd moet worden.” Wat zou nou de verstandigste volgende stap zijn in het herstructureren van de NHG?
debat
‘De NHG-premie moet wel wat meer kostendekkend zijn’
Flikweert: “Er is een wezenlijk verschil met de oude situatie. In de oude situatie kon je gewoon blind zeggen: neem de NHG, want je hebt een lage premie en die heb je binnen no time terug verdiend uit het rentevoordeel. Dat is veranderd. En die premie gaat straks nog meer omhoog, als het een beetje tegen zit. Ik wil ten slotte nog wel zeggen dat ik heel veel waarde hecht aan de landelijke dekking van de NHG. Je moet het kind niet met het badwater weggooien. De NHG heeft een stukje rust gegeven en de lappendeken van individuele regelingen per gemeente is verdwenen. Die zie ik niet graag terugkomen.” Hukker: “Met deze woningmarkt moeten we de schokken wel zoveel mogelijk beperken. Als er wat verandert, zoals bij de NHG, moet dat qua timing een goed moment zijn om te doen. De markt is nog te kwetsbaar.” De uitspraken van Gerbert Hebbink (DNB) zijn op persoonlijke titel gedaan.
‘Door de introductie van de NHG zijn de huizenprijzen extra opgeblazen’
Hukker: “Dat je het inpast in een groter geheel. Je kunt bijvoorbeeld meenemen hoe je met zzp’ers omgaat, hoe je groot onderhoud en verduurzaming inpast en inspeelt op de veranderende arbeidsmarkt. Maatwerk dus. Het zou in ieder geval verstandig zijn om mensen die daarbij betrokken zijn, in het overleg te hebben.” Boot: “Het aantal gevallen dat onder de NHG valt, moet naar beneden. Dan keert de NHG toch een beetje terug in de hoek waar hij hoort. Dat is stap één. Bij de tweede stap moet je gaan nadenken over dat grotere systeem en wat de rol van de NHG in dat systeem is.” Minister Blok stelt voor om de NHG-grens te verlagen naar twee ton. Hukker: “De Kamer heeft ooit gezegd dat de gemiddelde woningprijs van ruim twee ton een mooi doel is.”
Maar de NHG is toch ook een soort sociaal vangnet voor mensen die door allerlei omstandigheden in de problemen zijn gekomen? Nu lijkt het alsof de NHG vooral wordt gebruikt om de koop te stimuleren en net even die leencapaciteit te verhogen.
Hebbink: “Dit is het doel over twee jaar en daarna gaan we mee met de gemiddelde prijsstijging. Dat is het voorstel. Maar de gehele NHG is dan inderdaad aangepast.” Is twee ton is een redelijke grens?
Boot: “We moeten natuurlijk heel voorzichtig zijn en goed kijken naar overgangsvraagstukken. Er kunnen hele generaties tussen wal en schip vallen. Maar je wilt gewoon niet dat mensen 100 procent van de waarde van het huis lenen. Zeker niet de sociaal zwakkeren. Als de NHG dat mogelijk maakt, is dat onwenselijk. Ik vind dat we terug moeten gaan naar 80 procent.” Hukker: “Dat deel ik helemaal niet. Ik heb een hogere dunk van consumenten. Die gaan niet over een nacht ijs en staan veel volwassener in de markt dan menigeen denkt. Ik vind het verantwoord om die 100 procent loan-to-value overeind te houden. Er is niets mis mee om iemand binnen de NHG tot een kostengrens van twee ton een stap op de woningmarkt te laten maken. Bij 80 procent, zoals op de Duitse woningmarkt, is iemand al 43 of 44 jaar voordat hij zijn eerste stap op de woningmarkt kan zetten. Als starter ben je dan gedwongen de huurmarkt op te gaan, terwijl dat aanbod er momenteel helemaal niet is. Ik vind dus dat die loan-to-value van 100 procent in stand kan worden gehouden. Dan moet er met die consument wel een afspraak worden gemaakt dat hij de top in 10 jaar aflost.” Hebbink: “Die 80 procent is volgens mij niet een doel op zichzelf. Het kan ook 90 procent zijn, afhankelijk van andere aanpassingen. Aan de andere kant: je moet ook naar het buitenland kijken. We zijn het enige land in de wereld waar zo veel kan worden geleend.” Flikweert: “Als je accepteert dat consumenten meer eigen geld nodig hebben en dus pas later een woning kunnen kopen, dan moet je wel een huursector hebben die dat opvangt. Dat is
September 2014
Econoom Arnoud Boot: “Het aantal gevallen dat onder de NHG valt, moet naar beneden.”
Hukker: “In Drenthe financier je daar een vrijstaande woning voor, voor de doorstromer. Maar in Amsterdam financier je daar niets mee, als het zo doorgaat.” Hebbink: “De NHG-premie mag geen instrument zijn, maar die moet volgens mij wel wat meer kostendekkend zijn. Dat is nu 1 procent. Het was 0,2 procent. Dat was natuurlijk helemaal een lachertje.”
Nieuwe regels NHG Dit jaar heeft de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, in samenwerking met onder meer het Nibud, nieuwe NHG-regels ingevoerd. Die zijn erop gericht om gedwongen verkopen zoveel mogelijk te vermijden. Mensen moeten, ook na bijvoorbeeld een echtscheiding, in hun eigen woning blijven wonen.
NVM-voorzitter Ger Hukker: “Consumenten gaan niet over een nacht ijs en staan veel volwassener in de markt dan menigeen denkt.”
Deze nieuwe criteria heten beheercriteria en zijn in de plaats gekomen van de zogenaamde acceptatiecriteria. Volgens het Waarborgfonds doen deze nieuwe criteria meer recht aan de actuele financiële situatie van huiseigenaren. Critici vinden daarentegen dat de nieuwe criteria ‘mensen in hun eigen huis opsluit’ en dat bepaalde lasten, zoals alimentatie, ten onrechte buiten beschouwing worden gelaten. Hierdoor zijn sommige huiseigenaren niet of nauwelijks in staat om aan hun hypotheekverplichtingen te voldoen en komen zij in de financiële problemen.”
‘Met deze woningmarkt moeten we de schokken zoveel mogelijk beperken’ 7
imterview
Olaf Geysendorpher, directeur bij Wegwijs:
‘Aankoop van een woning nu zeer aantrekkelijk’ Het is nú het moment om een koopwoning te kopen, zo vindt financieel consumentenplatform Wegwijs.nl. Belangrijkste reden is de rentelast die gedaald is naar het niveau van 1999. Koopwoningen zijn hierdoor zeer betaalbaar geworden. Een andere positieve factor is de woningprijs. Volgens Olaf Geysendorpher, directeur bij Wegwijs, bevindt zich die naar verhouding op een ‘laag niveau’. Op basis van data van het CBS, het Kadaster en eigen data stelt Wegwijs dat een huizenkoper in het tweede kwartaal van 2014 gemiddeld 677 euro aan maandlasten betaalde. Dat is evenveel als aan het einde van 1999. Wegwijs gaat hierbij uit van een 10 jaar vaste bruto hypotheekrente. In 2008 bereikten de maandlasten een piek. Een nieuwe eigenaar was toen gemiddeld 1.148 euro per maand kwijt. Van een modaal inkomen ging 47,2 procent naar zijn rentelast. Iemand die in mei van dit jaar een hypotheek afsloot, betaalt daarentegen 26,2 procent van zijn inkomen aan rente.
Kwart goedkoper Directeur Geysendorpher: “In 1999 lag het modale inkomen op 24.050 euro. In 2014 op 33.500 euro. Met rentelasten die praktisch gelijk zijn, is een koopwoning dus ruim een kwart goedkoper geworden. De betaalbaarheid is eigenlijk sinds het begin van de meting in 1991 nooit beter geweest dan nu.” Volgens Geysendorpher wordt er in de media te weinig een verband gelegd tussen rentelasten en de prijs van koopwoningen. “Heel veel partijen hebben het in de media over de woningprijs, óf over de hypotheekrente. Maar er wordt vaak verzuimd om die twee aspecten met elkaar in verband te brengen. Als je dit wel doet, weet je wat je daadwerkelijk betaalt per maand en kun je de woonsituaties per jaar beter onderling vergelijken.” Wegwijs heeft ook de verhouding tussen de gemiddelde stijging van de woningprijs en de werkelijke woningprijs op dit
moment in beeld gebracht. “De werkelijke woningprijs is voor het eerst, sinds 1947, onder die gemiddelde stijging gedoken. In vergelijking met het gemiddelde zou de werkelijke prijs veel hoger moet zijn.” De gemiddelde prijsstijging sinds 1947 is 5,07 procent. Momenteel bedraagt het verschil tussen de gemiddelde en de werkelijke prijs 50.000 euro.
Verplicht aflossen Sinds 1 januari 2013 is iedere woningeigenaar verplicht maandelijks af te lossen op een nieuwe hypotheek, mocht hij in aanmerking willen komen voor hypotheekrenteaftrek. De lage stand van de hypotheekrente zorgt ervoor dat de pijn van deze maatregel wordt verzacht, zo laten de cijfers van Wegwijs zien. Zo moest de bezitter van een gemiddelde woning in mei 2007, nog voordat de economische crisis uitbrak, 995 euro betalen aan bruto rentelasten. In mei van dit jaar was dit 979 euro. Maar dit was wél inclusief de verplichte aflossing. Geysendorpher vindt het een uitgelezen moment om nú een woning te kopen, of een hypotheek over te sluiten, omdat de economie weer lijkt aan te trekken. Een aantrekkende economie zorgt in de regel voor een stijgende rente. “We zien al drie maanden op rij een lichte stijging van de woningprijs. Dat lijkt dus een definitieve kentering. De hypotheekrente is nog steeds laag en daarmee de woonlasten ook. De hypotheekrente is verwant aan de kapitaalmarktrente die eveneens op een historische dieptepunt staat. Zodra die rente gaat stijgen, stijgt iets later de hypotheekrente en daarmee de woonlasten van de woningkoper. Op dat moment is de kentering onomkeerbaar.”
‘De betaalbaarheid van een koopwoning is sinds het begin van onze metingen nooit beter geweest dan nu’
Rekenmodel voor ondersteuning taxateur agrarisch vastgoed De NVM-vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed (A&LV) wil het taxeren van agrarisch en landelijk vastgoed op een meer uniforme en transparante manier laten verrichten. Er is een rekenmodel in ontwikkeling, dat voldoet aan de internationale taxatierichtlijnen: het NVM Taxatiemodel Agrarisch. De rapportage van het nieuwe rekenmodel voldoet aan de wens van opdrachtgevers, zoals banken en accountants. NVM A&LV speelt met het uniforme NVM Taxatiemodel Agrarisch in op de trend dat in de agrarische sector steeds meer taxaties worden verricht. Dit hangt samen met de aanhoudende schaalvergroting in de agrarische sector. Land- en tuinbouwbedrijven worden steeds groter en complexer, waardoor ook de financiële risico’s toenemen. Banken willen dergelijke risico’s voorkomen, zeker nu zij worden geconfronteerd met de strengere kapitaaleisen in het Basel III-convenant dat Europese toezichthouders hebben gesloten.
eisen. Ze willen een betere onderbouwing van de marktwaarde. Dat merk je bijvoorbeeld bij de Rabobank of bij de ABAB (ABAB is een allround accountancy- en adviesorganisatie, red.). Met het nieuwe taxatiemodel willen wij onze leden ondersteunen.”
Vergelijkbaar
of ten behoeve van erfpacht, onteigening, herbouwwaarde, een waardetaxatie bij bedrijfsopvolging ten behoeve van kredietfacilitering, schadeconsultancy, of voor het bepalen van de balanswaarde.
“De bedoeling van het NVM Taxatiemodel Agrarisch Vastgoed is dat opdrachtgevers mee kunnen kijken. Dit zijn accountants, de Belastingdienst en banken. Door middel van een transparant systeem en gebruik van uniform uitgangspunten worden de taxaties onderling vergelijkbaar en toetsbaar, zegt Sebastiaan Roggeveen, beleidsmedewerker Taxaties bij de NVM. “Onze taxateurs merken dat opdrachtgevers steeds meer kwaliteit
8
Volgens Roggeveen worden taxaties verricht voor verschillende doeleinden, zoals bijvoorbeeld voor het bepalen van de inbrengwaarde in het kader van de grondexploitatie op basis van de Wet ruimtelijke ordening, de aan- of verkoop van agrarische grond, inventaris en/of opstallen, vrij van pacht en gebruik
Herijking “De NVM is al in 2012 begonnen met een herijking van de visie op het taxeren van agrarisch vastgoed. De organisatie zocht
Olaf Geysendorpher, directeur van Wegwijs: “We zien al drie maanden op rij een lichte stijging van de woningprijs. Dat lijkt dus een definitieve kentering.”
Wat is Wegwijs? Financieel consumentenplatform Wegwijs, dat gevestigd is in Dordrecht, bestaat volgens directeur Geysendorpher uit twee takken. “Allereerst hebben wij een dienst die gericht is op financieel adviseurs om klanten te informeren. Wij maken nieuwsberichten die die adviseurs naar hun klanten kunnen sturen. Dat is deels geënt op wonen en hypotheken, een onderwerp dat het meest bij consumenten leeft.” Daarnaast verzorgt Wegwijs magazines over met name financieel-economische onderwerpen, die rechtstreeks naar leden worden verstuurd. Momenteel zijn er zo’n 2.000 leden van deze magazines.
aansluiting bij internationale regelgeving. Taxateurs in Europa moeten nu op dezelfde wijze gaan taxeren en werken met dezelfde definities. Het NVM Taxatiemodel Agrarisch Vastgoed sluit naadloos aan op de afspraken die in de EU zijn gemaakt, zodat straks overal in Europa uniforme taxatierapporten worden gemaakt”, aldus A&LV-voorzitter Arjan van der Waaij.
interview
Onderzoeker Martijn Dröes:
‘Plaatsing windmolen schadelijk voor prijs van koopwoning’ De plaatsing van een windmolen blijkt een nadelig effect te hebben op de waarde van een nabij gelegen koopwoning. Een onderzoek van de Amsterdamse wetenschappers Martijn Dröes en Hans Koster toont een waardedaling van 1,4 procent aan. In de periode 1985-2011 heeft dit in totaal een geschatte economische schade van 733 miljoen euro opgeleverd. Dröes en Koster hebben bij dit omvangrijke onderzoekgebruik gemaakt van data van de NVM. Dröes is onderzoeker van zowel de Universiteit van Amsterdam als bij de Vrije Universiteit. Bij de Vrije Universiteit maakt hij deel uit van de departement Ruimtelijke Economie en bij de UvA behoort hij tot het Finance Departement. Hans Koster werkt eveneens bij de Vrije Universiteit (ook Ruimtelijke Economie). “Het onderzoek is niet uitgevoerd in opdracht van een bepaalde partij”, zegt Dröes. “Het onderwerp heb ik zelf bedacht. Een paar jaar geleden kreeg ik van de gemeente Utrecht een brief in de bus met de mededeling dat er bij mij in de buurt windmolens zouden worden geplaatst. Nu heb ik zelf geen koopwoning, maar door die brief ging ik me verdiepen in de mogelijke overlast van windturbines, zoals slagschaduw, geluidsoverlast of horizonvervuiling. Nadat ik bij de Vrije Universiteit ging werken, kreeg ik toegang tot de database van de NVM en was het mogelijk om dit onderzoek te verrichten.”
procent. Opvallend is dat al twee tot drie jaar voordat de turbine geplaatst wordt, de huizenprijzen beginnen te dalen. Dat gebeurt in anticipatie op de plaatsing. Naderhand zie je dat het effect nog iets negatiever wordt en na vijf jaar komt het uit op -2,3 procent.”
Verschil in kwaliteit Dröes en Koster hebben bij het onderzoek ‘voor zoveel mogelijk factoren’ gecontroleerd, om uit te sluiten dat de uitkomsten door andere factoren worden bepaald. “De kwaliteit van de woningen kan bijvoorbeeld verschillen. Dat filteren we er dan uit en dan kijken we wat er overblijft. Ook economische trends worden meegenomen. Trends die bijvoorbeeld op gemeentelijk niveau plaatsvinden.” De mogelijke overlast van windturbines bestaat uit slagschaduw, geluidsoverlast of horizonvervuiling.
Onderzoeker Martijn Dröes: “Al twee tot drie jaar voordat de turbine geplaatst wordt, beginnen de huizenprijzen te dalen.”
volledige markt dekken, en ook huurwoningen meeneemt, dan kom je uit op een totale geschatte schade van ongeveer 733 miljoen euro (in 2011 prijzen). Daarvan valt 403 miljoen euro toe aan huiseigenaren (ongeveer 3500 euro per woning). Dat is een behoorlijk forse totale waardevermindering. Overigens zijn er zo’n 1900 windturbines in het onderzoek betrokken, waarvan er 1800 op land staan. Het gaat hierbij om alle turbines die geplaatst zijn tussen 1982 en 2012”, stelt Dröes.
Additionele kosten Dröes en Koster wijzen beleidsmakers en eigenaren van windturbines (energiemaatschappijen) erop dat ze meer rekening moeten houden met het gegeven dat de plaatsing van een windturbine extra geld kost. “Als je een windturbine plaatst, moet je er bewust van zijn dat er additionele kosten aan verbonden zijn, als er woningen in de buurt staan. Die kosten, de waardevermindering van huizen, bedragen minimaal 10 procent van de productiekosten van een turbine. Het is goed om hier in de toekomst rekening mee te houden”, zo bevelen zij aan.
Milieuorganisaties niet blij
Weinig studies Dröes vindt het opvallend dat slechts een beperkt aantal studies zich met de onderwerp heeft beziggehouden. “In weinig studies is gekeken naar de plaatsing van individuele windturbines, zoals wij wel hebben gedaan. Windmolenparken op zee hebben we buiten beschouwing gelaten. We hebben de locatie van windturbines gekoppeld aan de woningprijzen van nabij gelegen woningen. We hebben gekeken naar wat er gebeurt met woningprijzen binnen een 2 kilometer radius van een windturbine nadat hij geplaatst wordt. Vervolgens hebben we de vraag gesteld of het uitmaakt of het er één of vijf zijn. Maar we hebben hierbij niet een extra negatief prijseffect geconstateerd, dat was niet aantoonbaar. Na de plaatsing van een windturbine zie je dat de prijs van de woning lager wordt, in vergelijking met een controlegroep. Deze laatste groep bestaat uit vergelijkbare woningen die geen last hebben gehad van windturbines en buiten de radius liggen. Over een langere periode zijn we uitgekomen op een gemiddelde daling van 1,4
De onderzoekers vonden het onderzoek allesbehalve eenvoudig, omdat er veel data onderzocht moesten worden. “Er bevinden zich 2,2 miljoen transacties in de database van de NVM. Bij deze transacties hebben we gekeken naar de periode 1985 tot 2011. Dit is een vrij lange periode en heeft ook geholpen om aan te tonen dat er sprake is van een effect. In andere onderzoeken werd er bijvoorbeeld maar aandacht besteed aan één windmolenpark, of werden er vooral transacties ver weg van een windturbine meegenomen. Wij beschouwen het effect daarentegen als zeer lokaal, maar het is er dus wel. Er zijn 80.000 woningen (geregistreerd in de NVM database) die in de periode 1985-2011 last hebben gehad van de plaatsing van windturbines.” De onderzoekers hebben om elke turbine heen een cirkel van 2 kilometer getrokken en het aantal woningen daarbinnen geteld. “Zo kom je uit op 80.000. Als je uitgaat van een woningprijs van ongeveer twee ton, het feit dat de NVM-data niet de
‘Slechts weinig studies hebben zich met dit onderwerp beziggehouden’ September 2014
Milieuorganisaties zullen waarschijnlijk niet blij zijn met de uitkomsten van het onderzoek van Martijn Dröes en Hans Koster. Dröes kan zich dat voorstellen, maar stelt ook dat uit het onderzoek blijkt dat aan het nastreven van de klimaatdoelen kosten zijn verbonden. “Die kosten zijn niet willekeurig verdeeld over de ruimte. Sommige woningen hebben daar wel last van, andere niet. Dat moet je dan meenemen, naast natuurlijk de baten van CO2-vermindering. Je moet je ook afvragen wat het alternatief is. Nederland moet voldoen aan bepaalde Europese doelen, die in het Energieakkoord zijn verwoord. En je kunt windmolens niet allemaal op zee zetten. Dat is te duur en bovendien is ons energienetwerk daarop nog niet aangepast.”
Verzet tegen aanleg windmolens In het Energieakkoord heeft het kabinet afgesproken dat het aandeel duurzame energie tussen 2013 en 2020 van 4 naar 14 procent moet gaan. Dit moet gebeuren door meer zonnepanelen te laten bouwen maar vooral ook door meer windmolenparken te bouwen. Niet iedereen is blij met die windmolens. Er zijn inmiddels al honderden actiegroepen, die zich hiertegen verzetten. Zo hebben boze inwoners van Huizen zich verenigd in de actiegroep Stop Windmolens Gooimeer. Volgens de actiegroep wil de overheid windmolens van wel 185 meter bouwen. Dat is even hoog als de Rotterdamse Euromast. En in Emmen heeft de politieke partij Vrolijk Emmen van het verzet tegen de windmolens een speerpunt gemaakt. Ze betitelt windmolens onder meer als horizonvervuiling. De komst van windmolens heeft vorig jaar in het Zeeuwse Sint Philipsland geleid tot een vermindering van de aanslag onroerendgoedbelasting (OZB). Van enkele tientallen woningen in Sint Philipsland ging de WOZ-waarde met gemiddeld meer dan 40.000 euro omlaag, waardoor de OZB lager uitkwam.
9
PriKbord
Heerlen, Emmen en Lelystad meest groene gemeenten In Heerlen, Emmen en Lelystad is het meeste groen binnen de stedelijke bebouwing te vinden. Leiden en Haarlem staan onderaan de lijst van groen in de 31 grootste gemeenten van Nederland. Dat hebben wetenschappers van onderzoeksbureau Alterra van de Wageningen Universiteit uitgerekend. Zij stelden de ranglijst samen op grond van de hoeveelheid vierkante meters groen, gedeeld door het aantal woningen in de bebouwde kom. Die cijfers zijn vergeleken met gegevens uit 2002, 2003 en 2009. Opvallend is volgens de onderzoekers dat de totale hoeveelheid groen in de grotere Nederlandse steden nauwelijks is toegenomen sinds 2009. Voor veel gemeenten is ‘vergroening’ wel een speerpunt van beleid. Emmen bijvoorbeeld staat op de tweede plaats op de ranglijst, maar heeft sinds 2009 8,6 procent aan groen ingeleverd. In Almelo (- 31,4 procent), Deventer (- 20,3 procent) en Tilburg (- 12 procent) is het meeste groen verdwenen. Van de vier grootste steden heeft Utrecht er met 24,3 procent het meeste groen bijgekregen.
AM naar N k e o z r e d n O ningen o r G n e d n a p versteviging kt van
derzoe pij (NAM) on lie Maatschap do ar A ebied of se nd ng aardbevi sg De Nederla se ng ni ro G t panden in he vijftigduizend n verstevigd. moeten worde ze e at m ke el en in w en rdoost-Groning uwen in Noo bo ge en n ge in loop der tijd Hoeveel won akt, moet in de ep ng aa n de n wor versteviging precies moete n start met de ee M A N de tallen ar maakt lgen nog tien blijken. Dit ja mend jaar vo Ko n. ge in on w eens van een zestal lgd door nog nderden, gevo ho 16 20 in , gebouwen . de jaren erna duizenden in een bouwen met oningen en ge w t ef tr uizen en be ng ie , verzorgi sh De operat en iz hu en ek zi , nctie, zoals den verstevigd belangrijke fu nden niet wor pa de ls A op s. co erne t risi brandweerkaz rdbevingen he zoekers bij aa be en s er on lopen bew uwen izen en gebo letsel. en van die hu ak m ig nd te di ngsbes n euro e Het aardbevi t de 500 miljoe ui d ig st ko be te jaren wordt de eers kbaar stelde. ervoor beschi p m Ka r te is min
‘Huizenprijs kan komende jaren flink stijgen’ Volgens Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw, kan de huizenprijs de komende twee jaar vijf tot tien procent stijgen. Dat stelde Van Hoek in het Financieele Dagblad. „Als de vraag stevig aantrekt en het tijd kost voor het aanbod van woningen om hierop in te spelen, zullen de prijzen stijgen.” Voorwaarde is volgens Van Hoek wel dat ingrepen van de overheid op de huizenmarkt uitblijven. Zijn instituut verzette zich afgelopen jaren tegen overheidsmaatregelen die het moeilijker maken om een eigen woning te financieren.
10
Wat gebeurt er op Twitter?
Een overzicht van een aantal spraakmakende berichten op Twitter van de afgelopen weken, met betrekking tot de woningmarkt. Henri Janssen @HenriJanssenFNV 11 september Prestatiebeurs daarna geen vaste baan, geen hypotheek dus dure Huurwoning. Tja hoe komt dat nou: toename #Burnout bij jongeren?
Kees Verhoeven @KeesVee 4 september Oud-Vestia-baas Staal mag zijn miljoenen houden. Omdat toenmalige Raad van Commissarissen nog steeds achter zijn vertrekpremie staat #genant
charles verhoef @CharlesVerhoef 9 september #Wiebes verlengt #schenkingsregeling niet vanwege kosten. Hij vergeet extra inkomsten voor schatkist door positieve effecten op #woningmarkt
Niels @NielsTn 2 september Tjemig 0,4% tot 0,7% rente op spaarrekeningen…. Dan maar #aflossen op #hypotheek
Daan Keij @daankeij 5 september Vanmiddag even aansluiten bij NVM studiereis naar België/Brussel. Vandaag in teken van Europese instellingen. Bezoek parlement en gesprekken
Paulus Jansen @PaulusJansenSP 25 augustus #StefBlok wil eigen bijdrage huurtoeslag bij huur >E389/mnd verhogen van 35 naar 37%. Nu al eenderde huurders < armoedegrens. Straks?
interview
VVD-Kamerlid Roald van der Linde:
‘Nieuw energielabel gaat huiseigenaar weinig geld kosten’ De Tweede Kamer heeft begin juli ingestemd met een vernieuwd en vereenvoudigd energielabel. Dit energielabel is erop gericht de huiseigenaar minder bureaucratische rompslomp te bezorgen dan het vorige. Het is bovendien veel goedkoper: in plaats van zo’n tweehonderd euro een paar tientjes. Een uitstekende ontwikkeling, meent VVDKamerlid Roald van der Linde. “We zijn hier heel blij mee.” “Twee jaar geleden lag er een heel uitgebreid voorstel voor het energielabel. De Kamer heeft zich terecht daartegen gekeerd”, zegt Van der Linde, die VVD-woordvoerder is op het gebied van wonen. “Het zou een enorme bureaucratische opgave worden. Het zou voor met name huiseigenaren veel kosten meebrengen. Met het label zijn we eigenlijk een achterhoedegevecht aan het voeren. Over tien jaar wordt er geen huis meer gebouwd, dat niet meer energieneutraal is. Dus de vraag is: waar heb je dan dat label voor nodig? Maar we hebben dit afgesproken in Europees verband en bovendien gaat de bestaande woningvoorraad nog wel even mee. Voor alles wat er nu nog gebouwd wordt, is het energielabel de komende vijftig jaar op zijn minst nog een beetje nuttig.”
Van der Linde spreekt van een ‘energielabel light’, waarover hij zeer tevreden is. “Je hebt in Nederland een enorme eenvormige huizenvoorraad. Het meeste kun je door de mal trekken en daar heb je weinig kosten aan.”
Denemarken Samen met andere Kamerleden was Van der Linde in juli in Denemarken op studiereis. Hij constateerde dat daar wel het ‘oude’ energielabel was ingevoerd. “Daar kost het 600 tot 700 euro per woning. Ik viel bijna van mijn stoel. Ze vertelden ook doodleuk: als je een huis koopt van twee of drie ton, wat maakt dan 600 of 700 euro uit? Dat verdient zichzelf wel terug. Allemaal dat soort dingen. Maar 600 tot 700 euro is gewoon verschrikkelijk veel geld. Toen ik dat hoorde, dacht ik: dan hebben we in Nederland in ieder geval het goede gedaan.” Volgens Van der Linde gaat het ‘energielabel light’ 30 euro kosten. “Dat heeft minister Blok ons voorgehouden. Daar kunnen nog een paar tientjes bovenop komen voor bijvoorbeeld de validatie door de deskundige. Alleen als je dan niet tevreden bent en nog een hele stap wilt maken, wordt het nog prijziger. Maar dat hoeft dus niet. Ik houd de minister hier wel aan. Het moet niet meer dan die paar tientjes worden.”
Goed te doen De huiseigenaar moet zelf op tien punten het energielabel toetsen en dat is goed te doen, meent Van der Linde. “Je weet
VVD-Kamerlid Roald van der Linde: “Je weet zelf wel of je dubbelglas hebt en of het dak extra geïsoleerd is.”
zelf wel of je dubbelglas hebt en of het dak extra geïsoleerd is. Dat soort dingen.” Het invoeren van het energielabel is een verplichting van de Europese Commissie. Het houdt verband met de Europese richtlijn Energieprestatie Gebouwde Omgeving. Eerder dreigde Brussel al met boetes als Nederland de afspraken op dit gebied niet zou nakomen. Van der Linde denkt dat de kou nu uit de lucht is. “De minister is in Brussel geweest, heeft het toegelicht en verwacht er geen problemen mee.”
Nieuwe vorm energielabel
Officieel is het sinds 2008 verplicht om bij de verkoop van een bestaand huis een energielabel te overleggen. Maar in de praktijk gebeurt dat nauwelijks, omdat woningeigenaren er weinig waarde aan hechten. Vanaf 2015 krijgen huiseigenaren een indicatief energielabel toegestuurd. Dit energielabel wordt vergezeld van een brief, waarin het adres van een website staat. Op deze website kunnen de huiseigenaren zelf de tien kenmerken die het energielabel bepalen, controleren. Op bepaalde punten kan het label dan geactualiseerd worden. Vervolgens checkt en valideert een deskundige op afstand het energielabel, waarna het wordt geregistreerd. De NVM en ook het energiebesparingsinitiatief Meer Met Minder hebben bijgedragen aan de vereenvoudigingen en verbeteringen van het label.
‘In Denemarken kost het oude energielabel 600 tot 700 euro per woning’
Rapport Bouwfonds Property Development
‘Komende jaren grotere behoefte aan kleinere woningen’ Tot 2025 is er in Nederland een groeiende behoefte aan kleinere woningen en appartementen. Dit geldt met name in de Randstad en in de regio Den BoschEindhoven. Er is ook, in vergelijking met 2 jaar geleden, een toegenomen vraag naar het kopen van een woning, maar wel voor een lagere prijs. Dat zegt ontwikkelaar Bouwfonds Property Development in het rapport ‘Woningmarkten in perspectief.’ Han Joosten, Hoofd Marktonderzoek van Bouwfonds: “De vraag naar meer kleinere woningen komt voort uit de vergrijzing en door het stijgende aantal alleenstaanden in Nederland. Tot 2025 groeit de Nederlandse bevolking met 680.000 personen, maar het aantal huishoudens neemt met 740.000 toe. Er gaan dus minder mensen in een huishouden wonen. Daarnaast is er een prijseffect. Door de crisis kunnen mensen zich minder veroorloven voor de aankoop van een woning.” In vergelijking met twee jaar geleden willen consumenten fors minder betalen voor een koopwoning. De gewenste prijs zakte met bijna
September 2014
50.000 euro naar ruim 273.000 euro. Voor een appartement zakte de gewenste koopprijs zelfs met 60.000 euro naar 203.500 euro.
Verhuizen in trek Ondanks de crisis is het aantal Nederlanders dat wil verhuizen aanzienlijk toegenomen. De groep consumenten die binnen 3 jaar van woning wil veranderen is de afgelopen 2 jaar gestegen tot 60 procent. Daarbij is de bereidheid om te kopen toegenomen en om te huren juist afgenomen. In 2011 was die situatie nog omgekeerd: toen prefereerden meer consumenten een huurwoning. Joosten: “Door de toegenomen bereidheid om te verhuizen, zien we dat het er economisch beter voor staat. Mensen hebben de afgelopen jaren hun verhuisgedrag uitgesteld, en nu is men in Nederland bezig aan een inhaalslag. De ontwikkelingen op de woningmarkt zien er anno 2014 dan ook goed uit. Consumenten die een woning willen kopen kunnen dat nu relatief goedkoop doen.” Ondanks de crisis is het aantal Nederlanders dat wil verhuizen aanzienlijk toegenomen.
Colofon
NVMagazine is een periodieke uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM. NVMagazine biedt nieuws, achtergronden en opinies uit de wereld van onroerend goed in de markten wonen, business en agrarisch & landelijk vastgoed. Uitgever NVM, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein, T: 030 608 5185 Hoofdredactie Roeland Kimman (
[email protected]) Bladmanagement & eindredactie PACT Public Affairs Redactie Liesbeth Kramer, Daan Keij, Sander Schilders, Peter Westhof Fotografie Sicco van Grieken, Eric Veenhuyzen, Eneco, gemeente Emmen, PACT Public Affairs Vormgeving & opmaak Koos in Vorm Druk & distributie MediaCenter Rotterdam Abonnementen NVMagazine wordt toegezonden aan personen die beroepsmatig bij de vastgoedsector betrokken zijn. Aanvragen voor een (gratis) abonnement en adreswijzigingen kunnen worden gericht aan de uitgever. Overname van artikelen uitsluitend toegestaan na toestemming van de hoofdredactie.
11
Serie
Presentatrice, actrice en zangeres Mariska van Kolck:
‘Als je er binnenkomt, moet je voelen: hier ga ik gelukkig worden’ Mariska van Kolck: “Mijn eerste woning kocht ik in 1992. Ik woonde destijds in Duitsland en zou terugkomen naar Nederland. De woning – een hoekhuis uit de jaren 80 met tuin – stond aan de Roerdomp in Kockengen. Ik koos voor dit plaatsje, omdat ik enerzijds niet naar de grote stad wilde en mijn ouders daar bovendien een klein stukje vandaan woonden. Zij kwamen met dit idee en het leek mij fijn om in de buurt van mijn ouders te wonen. Toen ik er ging kijken was ik eigenlijk meteen verkocht, dus ik heb niet lang getwijfeld over de aankoop. Hoekhuis
Veel licht
Het feit dat het op een hoek gelegen was, vond ik daarbij het meest aantrekkelijk. En dat heb ik nog steeds, want het huis waar ik nu woon is ook weer een hoekhuis. Het aankoopbedrag lag ergens tussen de 220.000 en 250.000 gulden. Ik was nog erg jong, maar het werk dat ik had – ik presenteerde in die tijd onder meer een aantal televisieprogramma’s – waren samen met de prognose op werkzaamheden in de toekomst genoeg, om vrij eenvoudig een hypotheek te krijgen.
Het interieur van de woning was totaal niet mijn smaak, dus ik heb wel het een en ander aangepast. Zo heb ik een kolenkachel in de keuken verwijderd en er een schuifpui in laten zetten, waardoor het heel licht werd. Van boven tot onder glas met uitzicht op de tuin; echt een cadeautje. Want ik hou van veel licht in huis. Ook mijn huidige woning is heel licht. Deze jarendertigwoning heeft daarnaast ook nog veel authentieke details, zoals glas-in-loodramen en openslaande deuren naar de tuin.
Mijn eerste woning In de rubriek ‘Mijn eerste woning’ komen bekende Nederlanders aan het woord over de aankoop van hun eerste woning. Waarom werd de woning gekocht, hoe verliep de aankoop en hoe werd de woning gefinancierd? En welk advies wil de BN’er potentiële kopers van een huis meegeven? In dit dertiende deel het verhaal van presentatrice, actrice en zangeres Mariska van Kolck die haar eerste woning in Kockengen heeft gekocht. alle bijkomende kosten. Want daar schrik ik telkens weer van. Toch heb ik voor zowel de aankoop als nu bij de verkoop van mijn huidige woning in Breukelen een makelaar ingeschakeld. Hij zorgt voor een goede begeleiding van de aan- of verkoop en neemt je een hoop zorgen uit handen.” Mariska van Kolck: “Kies bij je eerste woning liever voor iets kleiners, maar waar je wel een goed gevoel bij hebt.”
Briefje in de bus Na een jaar of vijf ben ik weer verhuisd naar het buitenland. De verkoop van de woning ging toen eenvoudig. Ik werd destijds benaderd door mensen die via een briefje in de bus aangaven dat ze geïnteresseerd waren in mijn huis, mocht ik het ooit willen verkopen. Dat kwam precies op het goede moment. Met hen heb ik vervolgens contact opgenomen en zij hebben de woning ook gekocht. Dus dat ging allemaal vrij snel.
Goede keus
in de KantLiJn
‘Ik hou van veel licht in huis’
Ik vind dat als je een huis koopt, je meteen het gevoel moet hebben dat het een goede keus is, zonder daar heel veel voor te hoeven verbouwen. Als je er binnenkomt, moet je voelen: hier ga ik gelukkig worden, hier ga ik het leuk hebben. Ik denk dat dat het belangrijkste is, en je niet laten leiden door een goed bedrag. Kies dan liever voor iets kleiners, maar waar je wel een goed gevoel bij hebt. Daarbij kan een makelaar je goed helpen. Dat is best wel prijzig, maar dat is een huis kopen sowieso met
tRansPaRante van nellefabRiek toegevoegd aan unesco-lijst Afgelopen zomer werd bekend dat de Van Nellefabriek in Rotterdam op de Werelderfgoedlijst van Unesco is geplaatst. Het is het eerste Nederlandse fabrieksgebouw dat op de lijst kwam te staan en daarmee het tiende erfgoedstuk uit het Koninkrijk der Nederlanden. Om op de lijst te komen moet een Unesco-commissie vinden dat een gebouw van “uitzonderlijke universele waarde is voor de wereldgemeenschap’’. De Van Nellefabriek is gebouwd tussen 1927 en 1930 en was een schoolvoorbeeld van Het Nieuwe Bouwen. Dit is een internationale verzamelnaam voor verschillende bouwstijlen en radicale stedenbouwkundige vernieuwingen.
In het complex werd vooral tabak, thee en koffie geproduceerd. De wereldvermaarde architect Le Corbusier omschreef het als ‘het mooiste schouwspel van de moderne tijd’. Het ging hem om de architectuurkeuze van licht, lucht, ruimte, reinheid en beweging. Maar naast de esthetiek creëerde Kees van der Leeuw, niet alleen bouwheer maar ook vennoot van de fabriek, ook een fundamentele verbetering van de werk- en levensomstandigheden van de fabrieksarbeiders.
gedachte achter de bouw verder uit te dragen: het creëren van licht, lucht, ruimte, reinheid en beweging. Tegelijkertijd konden de arbeiders tijdens de pauzes flaneren in die vrije ruimtes.
Paradijselijk
Arbeiderslust
Het gebouw en de directe omgeving werden haast paradijselijk voor fabrieksarbeiders die donkere werkplekken gewend waren. De lichtheid moest opgewektheid uitstralen. De arbeider moest zowel staand of zittend een onbelemmerd uitzicht hebben. Zo voelden de werknemers zich niet opgesloten. Van der Leeuw maakte een studiereis naar Amerika om onder meer geschikte kunstverlichting te vinden.
Precies die twee combinaties van moderne architectuur en het creëren van nieuwe arbeiderslust zou de voormalige fabriek uniek genoeg maken om op de Werelderfgoedlijst voor te komen. Tegenwoordig biedt het gebouw onderdak aan uiteenlopende bedrijven op het gebied van media en design. Een aantal ruimten wordt gebruikt voor vergaderingen, congressen en evenementen, hier komen jaarlijks 40.000 à 60.000 bezoekers op af. Het complex is niet vrij toegankelijk voor toeristische bezoekers. De grachtengordel in Amsterdam, de molens bij Kinderdijk, het Rietveld Schröder Huis en de Waddenzee staan (onder meer) eveneens op de Werelderfgoedlijst.
De bijna transparante fabriek werd nog lichter door invulling van de ruimte om het gebouw. Groenperken en de tuin met rustweide, fleurige borders en vijverpartij waren nodig om de
12
