TU Delft, Faculteit Bouwkunde, leerstoel RE&H Eindwerkstuk BSc Semester 6 "Zakelijk hotel in Delft met congresfaciliteiten" Hans Maltha
1052071
Docenten:
ir.arch H.J.M. vande Putte ir. L. Lousberg drs.ing. J.P. Soeter dr.ir. P.P.J. van Loon
3 februari 2005, Delft
Eindwerkstuk RE&H
Voorwoord In dit eindwerkstuk zal een beschrijving worden gegeven van de ontwerpproduct en van het proces. Deze zullen verantwoord en geëvalueerd worden. Verder zal er een reflectie gegeven worden op de generieke (deel)oplossingen. Vervolgens zal het ontwerpproces beschreven, verantwoord en geëvalueerd worden. Tenslotte maak in een samenvatting en trek ik conclusies uit mijn ontwerpproduct en proces. Het eindwerkstuk is een individueel product, echter het ontwerpverslag en het leerplan met twee personen vervaardigd. Daarom zal in dit verslag zowel vanuit het één- als het tweepersoons perspectief worden gesproken. Uiteindelijk is dit eindwerkstuk een verantwoording en een kritische reflectie van de ontwerpopgave, het ontwerpproduct en van het ontwerpproces, met het oog op het vastleggen van informatie, zodat oplossingen die gevonden zijn in dit project voor problemen in de toekomst bruikbaar zijn voor andere ontwerpen en ontwerpers. Hans Maltha Februari 2005
2
Eindwerkstuk RE&H
3
Eindwerkstuk RE&H
Inhoudsopgave Voorwoord................................................................................................ 2 1 Beschrijving van de ontwerpopgave ...................................................... 5 1.1 De opgave .........................................................................................5 1.2 Het idee.............................................................................................5 1.3 Zakelijk hotel met congresfaciliteiten in Delft..........................................5 2 Beschrijving van het ontwerpproduct .................................................... 6 2.1 Marktonderzoek ..................................................................................6 2.2 Programma van eisen..........................................................................6 2.3 Randvoorwaarden ...............................................................................7 2.4 Uitgangspunten ..................................................................................7 2.5 Locatieonderzoek ................................................................................8 2.6 Concept .............................................................................................8 2.7 Stedenbouwkundig..............................................................................9 2.8 Relatieschema ..................................................................................10 2.9 Definitief ontwerp .............................................................................10 2.10 Haalbaarheid ..................................................................................13 3 Verantwoording en evaluatie ontwerpproduct..................................... 14 3.1 Locatie ............................................................................................14 3.2 Concept ...........................................................................................14 3.3 Stedenbouwkundig............................................................................15 3.4 Ontwerp ..........................................................................................15 3.5 Evaluatie ontwerpproduct ..................................................................17 4 Beschrijving en reflectie saillante, generieke (deel)oplossingen ......... 20 4.1 Relatieschema ..................................................................................20 4.2 Plaatsing congreszaal ........................................................................20 4.3 Parkeren .........................................................................................21
5.5 Referentieprojecten .......................................................................... 22 5.6 Varianten ........................................................................................ 22 5.7 Ontwerp.......................................................................................... 23 5.8 3D-Model ........................................................................................ 23 5.9 LP-model......................................................................................... 23 5.10 Haalbaarheid ................................................................................. 23 6 Verantwoording en evaluatie ontwerpproces....................................... 23 6.1 Onderzoek....................................................................................... 23 6.2 Locatie............................................................................................ 24 6.3 Stedenbouwkundig ........................................................................... 24 6.4 Referentieprojecten .......................................................................... 25 6.5 Varianten ........................................................................................ 25 6.6 Ontwerp.......................................................................................... 25 6.7 LP-model......................................................................................... 26 6.8 Haalbaarheid ................................................................................... 26 6.9 Evaluatie ......................................................................................... 26 7 Reflectie op het ontwerpproces ........................................................... 27 7.1 Proces ............................................................................................ 27 7.2 Planning.......................................................................................... 27 8 Samenvatting en conclusies ................................................................. 29 8.1 Samenvatting .................................................................................. 29 8.2 Conclusies ....................................................................................... 29 9 Literatuurlijst....................................................................................... 30 9.1 Boeken ........................................................................................... 30 9.2 Internet .......................................................................................... 30 Bijlage 1: Leerplan .................................................................................. 31 Bijlage 2: Ontwerpdocumenten............................................................... 32
4.4 Constructie ......................................................................................21 5 Beschrijving ontwerpproces: strategie en keuzen ............................... 22 5.1 Opdracht bepalen..............................................................................22 5.2 Onderzoek .......................................................................................22 5.3 Locatie ............................................................................................22 5.4 Stedenbouwkundig............................................................................22
4
Eindwerkstuk RE&H
1 Beschrijving van de ontwerpopgave 1.1 De opgave De opdracht voor het Bachelor-eindwerkstuk mag men zelf bepalen. Dit kan een gebouw of een stedenbouwkundig ontwerp zijn. De enige voorwaarde is dat men al hun keuzes beredeneert. Als men een keuze heeft gemaakt wordt deze en bijbehorende eisen, randvoorwaarden en uitgangspunten vastgelegd in een leerplan. Deze dient dan ook als kapstok tijdens het ontwerpproces. Dit leerplan zal tijdens het ontwerpproces continu bijgesteld worden, omdat men niet alles van tevoren kan inzien. Dit houdt in dat het programma van eisen, en de oppervlakte-staat aangepast worden aan de laatste bevindingen van onderzoek en ontwerp.
1.2 Het idee Wij hadden twee ideeën voor de ontwerpopgave in gedachte. Het eerste idee was een zakelijk hotel met congresfaciliteiten in Delft. Het tweede idee was om te onderzoeken, wat de mogelijkheid was van bebouwing over stations en treinsporen heen. Uiteindelijk hebben wij op aanraden van de docent gekozen voor het zakelijk hotel met congresfaciliteiten in Delft. Het idee voor een onderzoek van bebouwing over stations en treinsporen te complex was en er was niet genoeg tijd voor tijdens dit semester om dit goed uit te werken.
1.3 Zakelijk hotel met congresfaciliteiten in Delft De opgave die wij ons gesteld hadden was het ontwerpen van een zakelijk hotel met congresfaciliteiten in Delft. Wij zijn op dit idee gekomen om twee redenen, ten eerste kwamen wij tot de conclusie dat Delft geen groot “zakelijk” hotel heeft en weinig kamers van een hoog niveau. Ten tweede waren er naar ons idee weinig
5
faciliteiten voor grotere congressen met uitzondering van de aula van de TU-Delft. Tevens hebben wij voor dit idee gekozen, omdat juist tijdens het Bachelor-eindproject de mogelijkheid wordt geboden om iets te ontwerpen, wat nog nooit ontworpen is tijdens de voorgaande semesters op Bouwkunde. Het is een interessante ontwerpopgave, omdat deze op meerdere schaalniveaus wordt bekeken, van stedenbouwkundig tot en met interieur. Omdat wij een Real Estate en Housing Bachelor-eindproject doen hebben wij eerst een grondig onderzoek gedaan naar de huidige vraag en aanbod. Aan de hand daarvan maakten wij een haalbaar ontwerp. Vervolgens is ons ontwerp getoetst aan exploitatie- en realisatiekosten, om te bepalen of ons hotel daadwerkelijk een haalbaar ontwerp is geworden.
Eindwerkstuk RE&H
2 Beschrijving van het ontwerpproduct Het ontwerpproduct is een uitwerking op verschillende niveaus. Het omvat een marktonderzoek, programma van eisen, locatieonderzoek, concept, stedenbouwkundig plan, definitief ontwerp, en het uiteindelijke haalbaarheidsonderzoek van ons ontwerp. In dit hoofdstuk zal ik per punt een korte beschrijving geven van ons ontwerpproduct. Waarom wij juist voor deze oplossingen hebben gekozen, wordt beschreven in Hoofdstuk 3 - Verantwoording en evaluatie ontwerpproduct.
2.1 Marktonderzoek In ons leerplan was een begin gemaakt met de marktanalyse. Voordat wij konden beginnen met ontwerpen moest dit onderzoek afgerond worden. Alleen op deze manier kregen wij een duidelijk inzicht in vraag en aanbod van hotels in Delft. Uit dit uitgebreide marktonderzoek kwam naar voren dat er een behoefte is van 135 viersterren-kamers vanuit de markt. Voor de congrescapaciteit hebben wij gekeken, waar er in de markt nog een vraag naar was, maar daarin niet voldoende of geen aanbod. Dit resulteerde tot een maximale congrescapaciteit van 800 bezoekers.
2.2 Programma van eisen In het programma van eisen zijn ruimtelijke en technische eisen opgesteld die als leidraad gezien worden om tot een definitief ontwerp te komen. Hieronder volgt een korte beschrijving van het programma van eisen en de oppervlaktestaat, dit zijn de minimale eisen voor een hotel om aan de viersterren-categorie te voldoen.
Algemeen 2 restaurants en een bar. 2 suites, minimale afmeting 50 m². Ontspanning- en recreatie mogelijkheden in het hotel. (zwembad, sauna, fitnessruimte en terras) Eigen parkeergelegenheid in het hotel of op loopafstand van het hotel. 6 vergaderzalen en een grote congreszaal. Brandveiligheid Op de hotelverdiepingen moet vanaf elk punt binnen 40 meter een noodtrap te bereiken zijn. In de congreszaal moeten minimaal twee nooduitgangen aanwezig zijn. Er moeten brandwerende materialen worden toegepast. In het gehele gebouw moeten sprinklerinstallaties worden toegepast. Kamer Minimale oppervlakte 25 m² inclusief natte cel en voorportaal. Tenminste één doorzichtig raam op zichthoogte met daglicht. Lobby -
& receptie De lobby moet één wachtruimte bevatten. De receptie moet zich aan de lobby bevinden. De receptie moet een gesloten gedeelte bevatten voor de administratie. De lobby moet beschikken over toiletten. De verticale ontsluiting moet zich bevinden in of aan de lobby.
Congreszaal De congreszaal moet multifunctioneel zijn; hij moet zowel voor vergaderingen, congressen als diners gebruikt kunnen worden. -
De congreszaal moet goed geïsoleerd zijn voor het tegengaan van geluidsoverlast.
6
Eindwerkstuk RE&H Figuur 1 - Oppervlakte staat.
Totale Inhoud
Hoogte per ruimte
Totale oppervlakte
Oppervlakte per ruimte
Aantal ruimtes
Restaurants Het grote restaurant moet geschikt zijn voor het ontbijtbuffet en het diner van de hotelgasten. Verder moet dit restaurant plaats bieden voor diners, borrels en partijen. Het tweede restaurant moet een á la carte restaurant zijn waar kwalitatief goed kan worden gegeten met een eigen entree en toiletgroep.
135 32 m2 2 70 m2 137
4480 m2 140 m2 4620 m2
4 m2 4 m2
17920 m3 560 m3 18480 m3
1 1000 m2 2 100 m2 8 50 m2 1 60 m2 12
1000 200 400 60 1660
m2 8 m2 m2 4,5 m2 m2 4,5 m2 m2 4 m2 m2
8000 900 1800 240 10700
m3 m3 m3 m3 m3
1 80 m2 1 1000 m2 1 12 m2 2 30 m2 1 750 m2 1 25 m2 1 40 m2 1 150 m2 1 250 m2 1 150 m2 1 150 m2 2 250 m2 1 200 m2 1 100 m2 1 200 m2 1 200 m2 1 150 m2 1 500 m2 2 40 m2 1 200 m2 2 50 m2 20
80 1000 12 60 750 25 40 150 250 120 150 250 200 100 200 200 150 500 40 200 50 4527
m2 5m m2 4m m2 5m m2 4m 4m m2 m2 3,5 m m2 4m m2 4,5 m m2 4m m2 4m m2 4m m2 4m 4m m2 m2 3,5 m m2 4m m2 4m m2 4m m2 4m m2 4m m2 m m2 4m m2
400 4000 60 240 3000 87,5 160 675 1000 480 600 1000 800 350 800 800 600 2000 160
m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3
Algemeen Verticale ontsluiting Horizontale ontsluiting Goederenlift Noodontsluiting Lobby Receptie Adminstratie Bar Restaurant 1 Restaurant 2 Lounge Keuken Opslag Toiletten Kantoor Personeelsruimte Fitness Zwembad Souvenier winkel Terras Sauna Totaal
200 m3 17413 m3
Parkeren Parkeerplaats Totaal
Totaal opp. excl. parkeren
7
• •
• •
Zalen Congres Klein congres Vergader Technische Ruimte Totaal
Hieronder worden de randvoorwaarden beschreven, beschreven staan in het TU-Noord bestemmingsplan.
•
Hotel Kamers Normale kamers Suites Totaal
2.3 Randvoorwaarden
150 200
25m2
3750 3750 14557 10807
m2 m2 m2 m2
46593 m3
zoals
deze
Men moet zoveel mogelijk groen behouden. Men mag niet te hoog bouwen in verband met het wegnemen van de zon van de bestaande bebouwing. Er wordt gewaarborgd dat de nieuwe bouwmassa en functie aansluiten bij het karakter van de straat. Er moet voorkomen worden dat de historische uitstraling van het TU-Noord gebied wordt aangetast. Er moet een oplossing gevonden worden voor het parkeerprobleem in het gebied.
2.4 Uitgangspunten Hieronder staan de uitgangspunten, zoals deels ook beschreven in het leerplan (zie bijlage I). • • • • • •
Het hotel moet luxe uitstralen. Het ontwerp moet passen in zijn stedelijke omgeving, maar wel een eigen karakter hebben. Er moet veel groen komen om het gebouw, zodat het hotel als het ware in een "oase van rust" staat. De entree moet goed zichtbaar zijn van de straatkant. De badkamer moet zowel een bad als een douche bevatten. Het hotel moet goed zichtbaar zijn vanaf de Schiebrug.
Eindwerkstuk RE&H
2.5 Locatieonderzoek In ons leerplan (zie bijlage I) hebben wij een aantal locaties aangewezen in Delft, die ons geschikt leken voor een zakelijk hotel met congresfaciliteiten. Uit deze zestal potentiële locaties hebben wij uiteindelijk met behulp van een multicriteria-analyse (MCA) een keuze gemaakt voor het TU-Noord gebied op de locatie van het oude Dish hotel (zie figuur 2). Meer over deze ontwerpkeuze vindt u in Hoofdstuk 5 ontwerpproces.
Op het TU-Noord gebied hebben wij een uitvoerig locatieonderzoek uitgevoerd. Uit dit locatieonderzoek hebben wij de volgende conclusies getrokken: •
•
• • •
We hebben te maken met een monumentaal pand aan de Kanaalweg, die in de huidige situatie nog vastgekoppeld is aan het Dish hotel. Er staan in de stedenbouwkundige locatie veel aan- en uitbouwen die aan de gebouwen vast zitten en als losse elementen in het gebied staan. Er moet rekening gehouden worden met eventuele extra parkeervoorzieningen als men wil gaan uitbreiden. De ontsluiting van onze locatie is momenteel niet optimaal. Er is veel ingesloten groen in het gebied wat slecht of niet bereikbaar is.
2.6 Concept Ons concept voor het ontwerp is gebaseerd op een steen. Een steen die de overgang markeert tussen de stedelijke kant en de groene kant van de locatie, want een stedelijk onmisbaar element wat door natuur is gevormd. Ook markeert de steen onze locatie.
Figuur 2 - De locatie en zijn stedenbouwkundige omgeving. Figuur 3 - Collage concept.
8
Eindwerkstuk RE&H
2.7 Stedenbouwkundig Het TU-Noord gebied heeft veel potentie om ontwikkeld te worden tot een nieuw gebied. Wij hebben in ons stedenbouwkundig plan een nieuwe bestemming geven aan het gebied. Wel hebben wij rekening gehouden met het bestemmingsplan wat er momenteel ligt voor het TU-Noord gebied1. In het gebied komt een nieuwe ontsluiting, zo worden de huidige verkeersaders (zie figuur 4) verlegd naar de Mijnbouwstraat (zie figuur 4). Ook komt er een nieuwe weg te liggen tussen de Mijnbouwstraat en de Kanaalweg, die aan de voorzijde van ons ontwerp loopt.
Door deze aanpassingen ontstaat er tussen de gebouwen een mooi plein (zie de rode cirkel in figuur 5), welke grotendeels is ingesloten door oude TU-gebouwen en ons ontwerp. Om aan de parkeervoorzieningen van het nieuwe gebied te voldoen, hebben wij een parkeergarage gecreëerd onder het plein en een tweede parkeergarage onder ons ontwerp. Deze twee parkeergarages bieden plaats aan in totaal 162 auto's.
Figuur 4 - Oude en nieuwe ontsluitig TU-Noord gebied.
Wij hebben geprobeerd ons ontwerp los te koppelen van het monumentale pand aan de Schie. Op deze manier denken wij dat het gebouw zijn eigen karakter weer terug krijgt. Ook hebben wij veel groen teruggebracht in het gebied en de aan- en uitbouwen verwijdert, waardoor er meer openheid ontstaat in het gebied.
Figuur 5 - Nieuwe stedenbouwkundige plan. 1
Belangenvereniging TU-Noord, bereikbaar vanaf
,
datum inzage 14 december 2004.
9
Eindwerkstuk RE&H
2.8 Relatieschema
2.9 Definitief ontwerp
Wij hebben voor ons relatieschema een drietal referentieprojecten geanalyseerd. Dit zijn Holiday Inn in Toronto, Huis ter Duin in Noordwijk en Hotel en Congrescentrum Papendal in Arnhem. Wij hebben hier voornamelijk het relatieschema bestudeerd. Dit wordt nader toegelicht in Hoofdstuk 5 Ontwerpproces. Wij hebben gekozen voor een relatieschema met de functie "verdiepingen van een hotel" verspreid over twee verdiepingen. Dit relatieschema komt het meest overeen met het relatieschema van Huis ter Duin. (zie figuur 6 voor het uiteindelijke relatieschema) In het relatieschema is een duidelijke splitsing te zien tussen de hotel/congresbezoekers en het personeel. Deze twee verkeerstromen door het gebouw zijn compleet gescheiden, zo hebben beide bijvoorbeeld een eigen entree.
In bijlage II kunt u de plattegronden, aanzichten, details en 3d tekeningen vinden van ons definitief ontwerp. Hieronder staat een tekstuele uitleg over het ontwerp.
Figuur 6 - Relatieschema ontwerp.
Het ontwerp bestaat in grote lijnen uit twee delen. > De functie verdiepingen (kelder, begane grond en eerste verdieping.) > De kamer verdiepingen (tweede, derde, vierde, vijfde verdieping)
2.9.1 Functieverdieping De begane grond bestaat uit: De entree met daaraan gekoppeld een grote lobby. Twee restaurants, één groot restaurant die geopend is voor het ontbijtbuffet en het diner en een klein restaurant waar, a la carte gegeten kan worden met een aparte keuken en entree. Een grote congreszaal van 1000m² en twee grote vergaderzalen. Personeelsruimtes, bestaande uit de opslag, het vuilnishok, de personeelskleedkamers en douches en de linnenkamer.
Figuur 7 - Plattegrond begane grond.
De eerste verdieping bestaat uit:
10
Eindwerkstuk RE&H -
-
Een lounge en bar met uitzicht over het plein. Vergaderzalen die verschillend zijn in oppervlakten variërend van 25 tot 125 m². Deze zalen kunnen worden gebruikt als vergaderzaal, maar ook als ruimte voor diners. Personeelsruimtes, bestaande uit kantoren en archief.
2.9.2 Kamerverdiepingen De kamerverdiepingen hebben wij op zo'n efficiënt mogelijke manier geprobeerd in te delen. Er zijn in totaal 134 kamers, welke zijn onderverdeeld in: – –
–
108 normale 2-persoonskamers, deze kamers hebben een afmeting van 3,90m bij 6,50m. 24 grote 2-persoonskamers, deze zijn verschillend van vorm en variëren tussen de 30 m² en 40 m². Deze kamers hebben een zithoek, en een aantal zijn uitgerust met een whirlpool. 2 suites, deze suites hebben een oppervlakte van 65 m² en zijn opgedeeld in 3 kamers, een slaapkamer, een badkamer en een zitkamer.
Alle kamers zijn uitgerust met zowel een bad als een douche, dit was één van onze persoonlijke uitgangspunten. Figuur 8 - Plattegrond eersteverdieping.
In de kelder is het ontspanningsgedeelte geplaatst. Deze bestaat uit een zwembad, sauna en fitness. Ook bevinden zich in de kelder de installatieruimtes en de parkeergarage voor hotelbezoekers.
Alle verdiepingen zijn uitgerust met twee gastenliften en nog twee goederen liften. Ook bevinden zich op elke verdieping twee nooduitgangen.
Figuur 9 - Plattegrond kelder.
Figuur 10 - Plattegrond tweede en derde verdieping en vierde en vijfde verdieping.
11
Eindwerkstuk RE&H
2.9.3 Hotelkamerplattegrond De normale hotelkamers hebben een afmeting van 6,5 meter bij 3,9 meter. De badkamer bevat een douche, badkuip, wastafel en toilet. De kamer bevat een bureau, tweepersoonsbed, twee nachtkastjes en een stoel.
Figuur 11 - Plattegrond kamer.
2.9.4 Gevel Voor de gevel hebben wij de Universiteits Bibliotheek in Utrecht2 als referentie gebruikt, dit zijn glasplaten en betonplaten met een print (zie figuur 12). Deze gevel sluit goed aan bij ons concept, omdat het een ruw materiaal betreft wat dezelfde structuur uitstraalt als een steen. Ook geeft deze gevel een moderne uitstraling aan het ontwerp. Wij hebben veel glas in de gevel gebruikt, vooral aan de pleinkant van het ontwerp. Op deze manier heeft het ontwerp een open karakter naar het plein toe.
2
Figuur 12 - Referentiebeeld gevelmateriaal.
2.9.5 Draagconstructie Voor de constructie hebben we gekozen voor beton. Dit sluit het beste aan bij het concept van een steen, omdat deze constructie het massieve van een steen benadrukt. Wij hebben gekozen voor een kolommengrid van 7,80 m bij 15,00 m. Hierdoor ontstaat een foyer zonder kolommen midden in de ruimte. De hoogte per verdieping is 4 m. inclusief vloer. De hoge ruimtes en de grote overspanningen maakt het in de toekomst mogelijk het gebouw voor andere functies te (her)gebruiken. Op de kolommen liggen balken van 7,80 m. Hierop liggen kanaalplaten met een overspanning van 15 m. en een hoogte van 0,40 m. Dit
Universiteits Bibliotheek Utrecht, bereikbaar vanaf .
12
Eindwerkstuk RE&H wederom om de vrije indeelbaarheid in de toekomst voor eventuele andere functies te vergroten. De grote congreszaal wordt in één keer overspannen met een stalen vakwerk met een hoogte van 1,25 m.
Figuur 14 - 3d tekening van interieur.
2.10 Haalbaarheid
Investeringrendement
Bezettingsgraad 80%
Exploitatieresultaat Investeringskosten
Bezettingsgraad 70%
Investering Bezettingsgraad 60%
Om het ontwerp een geheel te laten worden moet het interieur aansluiten op de karakteristieke uitstraling van de gevel. Daarom zijn in het interieur veel constructie elementen onafgewerkt gebleven. Deze elementen zijn alleen met een donkergrijze verf geschilderd, zodat ze van buiten minder de aandacht trekken en minder goed zichtbaar zijn. Het is een vrij transparante gevel en op deze manier trekken de constructieve elementen minder de aandacht. De vloeren zijn uitgevoerd in wit marmer om te fungeren als spiegel voor het licht van buiten en van boven af. Om het geheel een chique uitstraling te geven zijn een aantal elementen in rood uitgevoerd.
Bezettingsgraad 50%
2.9.6 Interieur
Bezettingsgraad 40%
Figuur 13 - 3d van de draagconstructie.
De haalbaarheid in ons ontwerp hebben we onderzocht aan de hand van de bouwkosten en een exploitatiebegroting. (zie bijlage II voor de complete bouwkosten en exploitatiebegroting) De bouwkosten voor het ontwerp bleken na berekening van een uitgebreide elementenbegroting ongeveer 27 miljoen euro inclusief BTW te zijn. De investering bleek bij een bezettingsgraad van 60% aan een BAR eis van ruim 8% te voldoen (zie figuur 15). Dit betekent dat ons ontwerp financieel haalbaar is.
1.524.694,97 26.971.342,00
1.879.701,33 26.971.342,00
2.234.707,69 26.971.342,00
2.589.714,06 26.971.342,00
2.944.720,42 26.971.342,00
5,65%
6,97%
8,29%
9,60%
Figuur 15 - BAR resultaten bij bezettingsgraad.
13
10,92%
Eindwerkstuk RE&H
3 Verantwoording en evaluatie ontwerpproduct In dit hoofdstuk zal ik een verantwoording en evaluatie geven van het in het vorige hoofdstuk omschreven ontwerpproduct. Dit zal ik doen, door te laten zien welke keuzes wij hebben gemaakt en hoe wij tot het ontwerpproduct zijn gekomen. Tenslotte zal ik een evaluatie geven over de dingen die beter of anders zouden kunnen.
3.1 Locatie Om een goede keuze te maken uit de locaties hebben wij een multicriteria-analyse opgesteld voor een zestal potentiële locaties. Figuur 16 - De zestal potentiële locaties.
De potentiële locaties waren: - 1. Station - 2. Ezelveldslaan / Nieuwelaan - 3. Kanaalweg - TU-Noord gebied - 4. A13 Ikea - 5. A13 Afslag Delft Zuid. - 6. Calve-gist / Wateringsevest Een paar belangrijke factoren waren, bereikbaarheid, aansluiting TU Delft en binnenstad, parkeergelegenheid en groen. Deze multicriteria-analyse hebben wij zowel met als zonder weegfactoren berekend en uit beide kwam naar voren dat de Kanaalweg – TU-Noord gebied de beste locatie was voor ons hotel. (zie leerplan, bijlage I) Achteraf is gebleken dat dit inderdaad de meest geschikte locaties was in Delft. In ons leerplan is te lezen, dat de gemeente ook deze locatie had uitgekozen om eventueel een hotel van 100 tot 150 kamers te bouwen.
3.2 Concept In Ways to Study hebben wij de uitleg gevonden, waarmee wij ons concept konden vormen. “Het concept is een thema wat ten grondslag ligt aan het ontwerp. Het is in één zin samen te vatten. Het is heel primitief, maar toch een toetsing van het ontwerp.”3 Het ontwerpproduct is sterk verbonden aan ons concept, zo zijn de ontwerpbeslissingen voor de gevel en interieur deels gemaakt aan de hand van het concept. Ook heeft het concept ons veel geholpen met het bepalen van een richting, want met ontwerpen kan men zoveel richtingen op. Dat men wel een concept moet hebben om enigszins een houvast te hebben.
3
Bernard Leupen (2002), Ways to Study T.M. de Jong en D.J.M. van der Voordt,
p. 108.
14
Eindwerkstuk RE&H
3.3 Stedenbouwkundig Wij hebben een gebied uitgekozen met veel potentie, en wij wilden dit dan ook optimaal benutten. Uit de locatieanalyse, waarover ik meer zal beschrijven in hoofdstuk 5 beschrijving ontwerpproces kwamen een paar conclusies naar voren, van goede en slechte eigenschappen van het gebied. (zie hoofdstuk 2.3 locatie) Wij hebben alle aan- en uitbouwen van de omringende TU gebouwen verwijderd. Ook hebben wij de infrastructuur en verkeersroutes door ons gebied aangepast op het nieuwe bestemmingsplan van de gemeente Delft.4 In het stedenbouwkundige plan zijn twee nieuwe assen aangebracht, zodat ons ontwerp goed aansluit bij de rest van de bebouwing. Zo loopt er een as over de nieuwe ontsluiting, parallel aan het gebouw van Technische Aardwetenschappen. De andere as loopt langs het hotel, richting het groen fungeert als een trechter richting het groen. (zie figuur 17) Het groen in ons gebied is bereikbaar gemaakt, door versperringen te verwijderen. Ook is er een plein gecreëerd tussen de gebouwen. Om een nieuwe binnengebied te creëren. Om aan de randvoorwaarden te voldoen, hebben wij onder het plein en onder ons ontwerp een parkeergarage geplaatst. Deze twee parkeergarages bieden plaats aanin totaal 162 auto's, waarvan 54 plaatsen alleen voor de hotelbezoekers zijn. Ze gebruik dezelfde ontsluiting, alleen is het hotelbezoekers gedeelte afgesloten, door middel van een extra poort. Wij konden het aantal parkeerplaatsen zo klein houden, omdat er vlak bij onze locatie de Zuidpoort garage gebouwd is. Deze garage plaats biedt
4
TU Noord, bereikbaar vanaf .
15
aan 920 auto's5. Hij is op loopafstand van ons hotel en kan de piekbelasting tijdens grote congressen goed opvangen.
Figuur 17 - Stedenbouwkundige assen.
3.4 Ontwerp Voor het ontwerp hebben wij eerst gekeken naar de eisen, randvoorwaarden, persoonlijke uitgangspunten en het concept. Vervolgens hebben wij aan de hand van een drietal referentieprojecten (meer hierover in hoofdstuk 5 ontwerpproces) een relatieschema bepaald. Voordat wij zijn begonnen met het maken van ontwerpvarianten hebben wij eerst onderzocht of het mogelijk was om het Dish hotel te renoveren of te hergebruiken. Dit wordt nader toegelicht in hoofdstuk 5.6 varianten. Hierdoor was renovatie of hergebruik van het huidige Dish hotel geen optie. Om deze reden hebben wij drie nieuwbouwvarianten ontworpen
5
Zuidpoort, bereikbaar vanaf .
Eindwerkstuk RE&H die aansluiten op ons relatieschema, programma uitgangspunten, concept en stedenbouwkundig plan.
van
eisen,
Uiteindelijk hebben wij voor de variant gekozen die het beste uit de multicriteria-analyse kwam. Meer over dit proces vindt u in hoofdstuk 6. De uiteindelijke plattegronden van het ontwerp zijn gebaseerd op een lange studie van uitwerkingen op de gekozen variant. In onze uiteindelijke plattegrond (zie bijlage II) is duidelijk te zien dat de personeelsfuncties gescheiden zijn van de rest van het gebouw. Ze bevinden zich aan de noordkant van ons gebouw, wat stedenbouwkundig gezien de minst aantrekkelijk kant is. Het is namelijk de kant van de locatie met het minste spectaculaire uitzicht en het minste zon. De entree van ons hotel is gericht naar het plein toe, zodat het duidelijk zichtbaar is. Ook hebben wij een toren aangebracht in ons ontwerp die zichtbaar is vanaf de Schiebrug, dit was ook van onze uitgangspunten. (zie figuur 18)
De grote congreszaal is inpandig geplaatst, omdat deze geen daglichttoetreding nodig heeft en anders teveel gevelruimte zou innemen. Op deze manier kunnen de overige functies wel aan de gevel gesitueerd worden. De vergaderzalen zijn verspreid over de begane grond en eerste verdieping en hebben allen daglicht. Ze zijn aan de rustige zuidkant gesitueerd. In ons gebouw bevinden zich veel vides, deze geven ons ontwerp een extra kwaliteit. Op deze manier creëert men veel ruimte en licht binnen. De kamer verdiepingen zijn optimaal ingericht, omdat uit het marktonderzoek gebleken is dat bijna alle inkomsten gegenereerd worden door kamers. Vandaar dat het belangrijk is dat wij 135 kamers plaatsen in de plattegrond. Tijdens het ontwerpproces kregen wij de keuze of een extra kamer toevoegen en afbreuk doen aan het ontwerp of kiezen voor één kamer minder en geen afbreuk doen aan het ontwerp. Wij hebben voor de laatste optie gekozen en het zijn uiteindelijk 134 kamers geworden. Ondanks de afwijkende vorm van de hotelverdieping hebben wij geprobeerd zo optimaal mogelijk de kamers te plaatsen. In sommige gevallen hebben wij ervoor gekozen om een kamer een afwijkende plattegrond te geven om hem in te passen in het ontwerp. (zie de rode cirkels in figuur 19)
figuur 18 - Ontwerp in locatie.
Wij hebben twee restaurants op de begane grond geplaatst, waarvan het grote restaurant is gesitueerd op de rustige achterkant van het ontwerp en het kleine restaurant op de wat drukkere hoekkant van het gebouw, onder de toren. Deze kijkt uit over zowel het Schiekanaal als het plein.
16
Eindwerkstuk RE&H
3.5 Evaluatie ontwerpproduct 3.5.1 Locatie De locatiekeuze is een goede keuze geweest. Naarmate het locatie- en marktonderzoek vorderde kregen wij steeds meer het idee dat alles op zijn plek viel. Zo was de locatie niet alleen door middel van een multicriteria-analyse gekozen, maar achteraf bleek ook dat de gemeente het TU-Noord gebied aangewezen had als locatie voor een hotel. Het was prettig om deze bevestiging te krijgen van ons eigen onderzoek.
3.5.2 Stedenbouwkundig Over het stedenbouwkundig ontwerp ben ik redelijk tevreden, in het korte tijdbestek waarin het ontwerp gerealiseerd moest worden. Het stedenbouwkundig plan is niet zo uitgebreid en doordacht als ik het graag had willen zien, maar het plan heeft naar mijn idee wel inhoud. Er zijn voor bijna alle problemen in de locatie oplossingen bedacht.
3.5.3 Ontwerp
Figuur 19 - Plattegrond tweede en derde verdieping en vierde en vijfde verdieping.
17
Als ik achteraf naar het ontwerp kijk, dan ben ik tevreden over het resultaat. Als ik kijk naar de eisen, randvoorwaarden en uitgangspunten en het concept. Het is bijna onmogelijk om in zo’n grootschalig ontwerp de vloeroppervlaktes allemaal te optimaliseren. Zeker als het pand nog enige architectonische waarde heeft treden er altijd ontwerpverliezen op. Deze verliezen zijn onoverkoombaar, het blijft nu eenmaal een gestructureerde puzzel tot men een optimum bereikt. Wij hebben tijdens deze ontwerpopgave ons ontwerp getoetst met een lineair model (LP-model), waarin wij de ideale verhouding van de hotelkamers, congresruimte, restaurants, verkeersruimtes, ontspanningsruimtes en overige ruimten ten opzichte van elkaar hebben opgenomen.
•
• • •
De restaurants zijn ongeveer 80m2 groter dan de behoefte van congresbezoekers en hotelgasten volgens het LP model en het PVE. De horizontale ontsluiting had 330m2 meter minder kunnen zijn. De lobby 100m2 te groot volgens het model. Door de afwijkende vorm van het gebouw, gaat er op de hotel verdiepingen ongeveer 400m2 BVO verloren gegaan.
Als wij deze veranderingen nog hadden kunnen verwerken in ons ontwerp had dit een besparing opgeleverd van ongeveer €4.500.000,-. Dit is alleen niet reëel, omdat bijvoorbeeld die 400m2 BVO teveel, voornamelijk verloren gaat door de afwijkende vorm van het ontwerp. Reëler is om van een overschot van rond de 250m2 uit te gaan exclusief de ontwerpverliezen, die door de afwijkende vorm van het ontwerp geleden worden.
Eenheid
LP model
Totale oppervlakte Def_ontwerp
Totale oppervlakte PVE
Aantal ruimtes
Uiteindelijk hebben wij volgens het LP-model, 1000m2 teveel aan oppervlakte gebruikt (zie figuur 20). Nu lijkt dit in eerste instantie veel bij een totale oppervlakte van ongeveer 12000m2. Na een verdere analyse van deze 1000m2 zijn wij tot de volgende conclusie gekomen voor het overschot:
Oppervlakte per ruimte
Eindwerkstuk RE&H
Hotel Kamers Normale kamers Suites Totaal
135 32 m2 2 70 m2 137
4.480 140 4.620
4.850 150 5.000
4.369 m2 102 m2 4.471 m2
1 1000 m2 2 100 m2 8 50 m2 1 60 m2 12
1.000 200 400 60 1.660
1.000 190 260 100 1.550
770 385 0 0 1.155
1 80 m2 1 1000 m2 1 12 m2 2 30 m2 1 750 m2 1 25 m2 1 40 m2 1 150 m2 1 250 m2 1 150 m2 1 150 m2 2 250 m2 1 200 m2 1 100 m2 1 200 m2 1 200 m2 1 150 m2 2 50 m2 1 500 m2
80 1.000 12 60 750 25 40 150 250 120 150 250 200 100 200 200 150 50 500
30 1.000 15 20 800 25 45 150 280 180 200 255 195 120 150 185 175 45 780
2 40 m2 1 200 m2
40 200
503 160
m2 672 m2 m2 m2 708 m2 m2 m2 m2 252 m2 168 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 1.224 m2 m2 m2 2.040
4.527
5.313
5.064 m2
3.750 3.750
5.365 5.365
4.080 m2 4.080 m2
14.557 10.807 91%
17.228 11.863 100%
14.770 m2 10.690 m2 90%
Zalen Congres Klein congres Vergader Technische Ruimte Totaal
m2 m2 m2 m2 m2
Algemeen Verticale ontsluiting Horizontale ontsluiting Goederenlift Noodontsluiting Lobby Receptie Adminstratie Bar Restaurant 1 Restaurant 2 Lounge Keuken Opslag Toiletten Kantoor Personeelsruimte Fitness Sauna Zwembad Oppervlakte ontspanning Souvenier winkel Terras Overige Totaal
20
Parkeren Parkeerplaats Totaal
150 200
Totalen excl. parkeren
Bouwkosten excl. parkeren
25m2
29.092 100%
24.481 e 84%
Figuur 20 – Vergelijking PVE, ontwerp en LP model.
18
Eindwerkstuk RE&H Ik vind dat wij het concept, uitgangspunten, randvoorwaarden en eisen goed hebben kunnen integreren in het ontwerp, ondanks de korte periode waarin het ontwerp gerealiseerd moet worden. De routing in het gebouw is ook redelijk goed. Ik ben echter nog niet geheel tevreden over de personeelsvertrekken en hun verkeersroute. De gevel was een goede keuze, deze paste goed bij het concept en gaf ons een grote indeelbaarheidsvrijheid. Ook zorgde de karakteristieke gevel ervoor dat het hotel een opvallende, maar niet storende vertoning is in het gebied. Ik vergelijk het zelf het liefst met de Universiteit Bibliotheek van de TU Delft. Het is een gebouw met een aparte verschijning, maar door zijn goede positionering ten opzichte van het kavel en zijn goede stedelijke inpassing sluit het gebouw aan bij de omringende bebouwing.
worden geplaatst. Per extra verdieping hotelkamers bij komen (zie figuur 21).
zullen
er
3.5.4 Haalbaarheid Tijdens het ontwerpen hebben wij constant de haalbaarheid meegenomen. Dit heeft ertoe geleid dat wij uiteindelijk tot een redelijk haalbaar ontwerp zijn gekomen. Het blijft lastig om een nauwkeurige schatting te maken van de bouwkosten, maar met de uitgebreide elementen begroting kwamen we een heel eind. Ook de exploitatie is lastig in te schatten. Gelukkig hebben wij via de Golden Tulip Group veel informatie gekregen over hotels en exploitatieberekeningen. Deze informatie hebben wij dan ook goed kunnen verwerken in onze exploitatiebegroting, waardoor deze redelijk nauwkeurig is geworden. Ook hebben wij rekening gehouden met de eventuele uitbreidbaarheid van het gebouw. Mocht in de toekomst de capaciteit van de kamers te klein zijn, of mocht er in de toekomst door een nieuwe functie meer behoefte zijn aan ruimte, dan is het mogelijk om de L-vormige vleugel met twee verdiepingen te verhogen. Bij het dimensioneren van de kolommen en fundering is rekening gehouden met een extra belasting van twee verdiepingen. Het dak is ook in kanaalplaten uitgevoerd, zodat hier gemakkelijk een verdieping op kan
19
Figuur 21 - Extra verdieping op het hotel.
dan
46
extra
Eindwerkstuk RE&H
4 Beschrijving en reflectie saillante, generieke (deel)oplossingen In dit hoofdstuk worden de saillante en generiek (deel) oplossingen beschreven die wij hebben gebruikt in onze ontwerpopgave.
4.1 Relatieschema Een van de eerste grote problemen die wij zijn tegengekomen tijdens het ontwerpen, was het opzetten van een goed relatieschema. In de voorgaande semesters gebeurde dit vooral op eigen ervaring en inzicht. Voor een hotel bleek het relatieschema wat ingewikkelder in elkaar te zitten en was het voor ons niet mogelijk om zelf een relatieschema te produceren. Een hotel bevat veel functies en kent twee verkeersstromen door het gebouw. De eerste verkeersstroom is die van de gasten/bezoekers van het hotel en de tweede verkeersstroom is die van het personeel. De eerste oplossing die wij hebben gevonden voor dit probleem was het zoeken in literatuur. Wij hebben een goed engels boek gevonden, namelijk "Building type for hospitality facilities"6. Deze gaf een goed voorbeeld van een basis relatieschema voor een hotel, maar onze eisen waren specifieker. Wij zijn toen op zoek gegaan naar referenties die aansloten bij ons plan van eisen. Van deze referenties hebben wij uitvoerig de plattegronden geanalyseerd en daarvan relatieschema's gemaakt. Vervolgens zijn wij tot het uiteindelijke relatieschema gekomen met de literatuur en referentieprojecten.
De congreszaal heeft een oppervlakte van 1000m2 en is rechthoekig. De hoogte van de congreszaal is 8m. Hij is dus geplaatst op zowel de begane grond als de eerste verdieping. De voornaamste problemen bij de plaatsing van de congreszaal waren de hoogte, draagconstructie en het geveloppervlakte. De hoogte was een probleem, omdat deze over twee etages liep. Hierdoor was het erg lastig om hem te plaatsen. De draagconstructie was een probleem met de hotelverdieping, omdat de congreszaal in een keer overspannen wordt om op deze manier een kolommen vrije zaal te creëren. Was het niet mogelijk om de draagconstructie van de bovenliggende hotelverdieping door de zaal heen te laten lopen. Het was daarom niet mogelijk om de zaal onder de hotelverdieping te plaatsen. Het derde probleem was het geveloppervlakte wat de congreszaal innam. Dit was erg groot en daarom was het ook wenselijk om de grote congreszaal inpandig te plaatsen. Wij hebben deze problemen opgelost door de trial and error methode7. Constant hebben wij varianten gemaakt op de plattegrond en deze getoetst. Vervolgens kwamen wij door aanpassingen weer nieuwe problemen tegen en zijn deze weer gaan oplossen. Het is geen eenvoudig proces en kost veel tijd, maar naar mij idee is het bij dit soort complexe problemen en van de betere methodes. Wel is het van belang dat men gestructureerd werkt, zodat als men vastloopt je weer terug kan grijpen op de voorgaande situatie en vanaf daar opnieuw beginnen.
4.2 Plaatsing congreszaal Een probleem wat wij tegenkwamen op plattegrond niveau was de plaatsing van de congreszaal.
6
Kliment, A. Stephen (1976) Building type for hospitality facilities p.178
Figuur 22 – Ontwikkeling van plattegronden door middel van trial and error.
7
Principia Cybernatica Web, bereikbaar vanaf .
20
Eindwerkstuk RE&H Deze manier van een stap teruggaan als men vastloopt staat ook beschreven in Weeber en van Eldijk (2002) - Desiging a ciy Hall8.
4.3 Parkeren Voor het parkeren, hadden wij meer plaatsen nodig dan dat wij is ons ontwerp konden plaatsen. Er waren ongeveer 160 plaatsen vereist voor ons hotel, terwijl er maximaal 54 konden plaatsen in de kelder. Uiteraard hadden wij ervoor kunnen kiezen om ons ontwerp te veranderen, of een extra kelderverdieping te plaatsen. In plaats van deze oplossingen hebben wij ervoor gekozen, om weer terug te gaan naar het stedenbouwkundige ontwerp. Om te kijken of wij daar niet aan het parkeeraanbod konden voldoen. Dit bleek ook het geval, zo was er voor Kanaalweg 2b nog plaats voor ongeveer 80 auto's en kwamen wij tot de conclusie dat er onder het plein een parkeergarage moest komen. Niet alleen loste dit ons probleem voor het ontwerp op, maar het versterkte ook nog eens het stedenbouwkundige concept. Op deze manier werd het gebied nog meer selfsupporting.
Om een oplossing te vinden voor dit probleem hebben wij een 3D-model gemaakt, op deze manier krijgen wij een goed ruimtelijk beeld van het ontwerp. Dit model hebben wij geanalyseerd en vervolgens onze plattegronden aangepast. Met een 3D-model maak je het probleem een stuk inzichtelijker en kan je daadwerkelijk beslissingen maken aan de hand van ruimtelijk vormgeving. Het nuttige aan een 3D-model is dat de verhoudingen goed zichtbaar zijn. Zeker als men ook nog eens 3D-personen erin zet, waardoor de menselijk maat duidelijk wordt. "Studenten hebben namelijk weinig tot geen besef van schaal, en zullen daarom niet alles direct goed op papier kunnen zetten zonder massa studie." aldus Carel Weeber (2002) in Desiging a City Hall 9.
4.4 Constructie Een van de grootste problemen die wij zijn tegengekomen en die veel invloed heeft gehad op onze plattegronden is de draagconstructie. Ons ontwerp bestaat uit twee delen, een onderbouw en bovenbouw. Beide hebben een afwijkende vorm van elkaar. Wij waren begonnen met het ontwerpen van de onderbouw en hebben vervolgens de bovenbouw ontworpen. Toen wij deze twee bij elkaar voegden en de kolommen van de draagconstructie gingen bekijken, kwamen wij tot de conclusie dat deze op rare plekken op de plattegrond van de functieverdiepingen stonden.
Figuur 23 - Draagconstructie ontwerp.
9 8
Weeber C., van Eldijk J., van Kan L. (2002): 'Designing a city hall', in De Jong, T.
M. en D. J. M. van der Voordt (red.) Ways to study and research urban, architectural and technical design. Delft: DUP Science, p. 291
21
Weeber C., van Eldijk J., van Kan L (2002).: 'Designing a city hall', in De Jong, T. M. en D. J.
M. van der Voordt (red.) Ways to study and research urban, architectural and technical
design. Delft: DUP Science, p. 287
Eindwerkstuk RE&H
5 Beschrijving ontwerpproces: strategie en keuzen In dit hoofdstuk zal ik kort de hoofdlijnen van het ontwerpproces beschrijven, zoals wij deze hebben gevolgd tijdens onze ontwerpopgave.
5.1 Opdracht bepalen De eerste stap in het ontwerpproces was het bepalen van een opdracht binnen het gegeven kader. Na uitvoerig overleg met elkaar en vervolgens met de docent zijn wij tot de ontwerpopgave gekomen: een zakelijk hotel met congresfaciliteiten in Delft.
5.2 Onderzoek Na het maken van de keuze voor een zakelijk hotel met congresfaciliteiten in Delft zijn wij begonnen met een grondige marktanalyse, omdat wij precies wilden weten wat het aanbod was van hotels en congresfaciliteiten in Delft. Alleen op deze manier was het voor ons mogelijk om een markttechnisch haalbaar ontwerp te creëren. Na het bepalen van het aanbod, hebben wij de vraag bepaald. Door dit marktonderzoek zijn wij tot de conclusie gekomen om 135 kamers te creëren en een congreszaal voor maximaal 800 personen. Daarbij hebben wij ook onderzocht wat de minimale eisen voor een viersterren hotel zijn. Daarbij hebben wij nog gekeken naar de randvoorwaarden uit het bestemmingsplan van de gemeente Delft en onze uitgangspunten geformuleerd.
5.3 Locatie Na het marktonderzoek hadden wij een goed beeld van de vraag en wisten wij wat ongeveer de grote was van de benodigde ruimte voor het
ontwerp. Met dit gegeven en de eisen en uitgangspunten zijn wij begonnen met het zoeken van een geschikte locatie. Wij hebben een zestal locaties gevonden in Delft, die naar ons idee geschikt waren voor een hotel. Uiteindelijk is uit een multicriteria-analyse gekomen, dat de locatie in het TU-Noord gebied naast het Schiekanaal de beste locatie was. Nu de locatie bekend was, konden wij beginnen met een uitgebreid locatieonderzoek. Uit dit locatieonderzoek kwamen een paar conclusies, welke eerder zijn beschreven in hoofdstuk 2. Met deze conclusies konden wij verder aan ons stedenbouwkundige plan.
5.4 Stedenbouwkundig Voordat wij daadwerkelijk begonnen met ontwerpen, moesten wij eerst een stedenbouwkundige plan ontwikkelen voor het gebied. Na een nauwkeurige onderzoek van de locatie en het bestemmingsplan. Hebben wij een stedenbouwkundig plan gemaakt. Met dit stedenbouwkundige plan zijn wij verder gegaan met referentieprojecten.
5.5 Referentieprojecten Voordat wij begonnen met het ontwerpen, moesten wij eerst ons relatieschema van het leerplan verder uitwerken. Dit hebben wij gedaan aan de hand van een drietal referentieprojecten, waar wij de plattegrond van bestudeerd hebben. Als referentieprojecten hebben wij het Holiday Inn in Toronto, Huis ter Duin in Noordwijk en Hotel en Congrescentrum Papendal in Arnhem gebruikt. Uit deze referentieprojecten en met behulp van lectuur10 hebben wij ons uiteindelijke relatieschema opgesteld.
5.6 Varianten Met de onderzoeken, referentieprojecten en het stedenbouwkundig plan zijn wij aan de slag gegaan met varianten.
10
Kliment, A. Stephen (1976) Building type for hospitality facilities p.178
22
Eindwerkstuk RE&H Dit is begonnen met een nauwkeurige studie van de locatie. Wat was er mogelijk? Welke ruimte hadden wij tot onze beschikking en wat moesten we erop kwijt? We hebben ook nog gekeken of het mogelijk was om op de locatie het bestaande Dish Hotel te behouden en dit te hergebruiken. Dit bleek door twee redenen niet mogelijk te zijn. Ten eerste is het niet mogelijk om in de hoteltoren van het Dish hotel kamers te ontwikkelen die aansluiten bij de huidige eisen voor een viersterrenhotel. De breedtemaat is namelijk te klein. Ten tweede is het huidige Dish Hotel aan het monumentale pand aan de kanaalweg vast gebouwd en in ons nieuwe stedenbouwkundige plan willen we dit gebouw in ere herstellen en juist loskoppelen van het hotel. Uiteindelijk hebben wij drie verschillende nieuwbouw varianten gemaakt, uit deze varianten hebben wij een keuze gemaakt met behulp van een multicriteria-analyse. Meer over deze analyse vindt u in het volgende hoofdstuk.
5.7 Ontwerp De gekozen variant hebben wij verder uitgewerkt. Dit was een proces met een telkens een terugkoppeling naar de eisen, concept, uitgangspunten en het relatieschema. Wij hebben continu ons ontwerp getoetst aan de gegeven criteria en waar nodig het ontwerp aangepast en verbetert.
5.8 3D-Model Om diverse problemen op te lossen en een beter ruimtelijk inzicht te krijgen in het ontwerp, hebben wij een 3D-Model gemaakt. Dit 3D-Model hebben wij zowel stedenbouwkundig toegepast als voor het ontwerp.
5.10 Haalbaarheid Toen het ontwerp een enigszins vaste vorm kreeg zijn wij begonnen met het onderzoeken van de haalbaarheid. Deze hebben wij onderzocht aan de hand van een elementenbegroting en door de exploitatiekosten te berekenen. (zie figuur 15)
6 Verantwoording en evaluatie ontwerpproces In dit hoofdstuk zal ik toelichten welke strategieën, methoden en technieken er in het ontwerpproces zijn gebruikt en waar deze zijn terug te vinden in dit proces. Verder zal ik aangeven welke keuzes er tijdens het ontwerpproces zijn gemaakt en waarom wij deze keuzes hebben gemaakt.
6.1 Onderzoek Het marktonderzoek hebben wij gedaan aan de hand van bronnen (zie bijlage I) en cijfers van het Centraal Bureau voor Statistieken.11 De markt voor hotels hebben wij door de grote hoeveelheid informatie van het Centraal Bureau voor Statistieken vrij nauwkeurig kunnen onderzoeken. Deze informatie hebben wij vervolgens onderzocht met behulp van excel, hierin hebben wij de kerncijfers geanalyseerd en zijn wij tot bepaalde conclusies gekomen. (zie figuur 24) De markt voor congresfaciliteiten hebben wij minder goed kunnen onderzoeken, dit kwam deels door tijdsnood en deels door het feit dat er weinig en/of lastig aan gegevens te komen was. Wij hebben bij de congrescapaciteit, enkele aannames moeten doen die volgens ons redelijk nauwkeurig zijn.
5.9 LP-model Om ons ontwerp te toetsen hebben wij een lineair model ontwikkeld, om de verhoudingen tussen de oppervlaktes te optimaliseren.
23
11
CBS, bereikbaar vanaf .
Eindwerkstuk RE&H
6.2 Locatie Om een keuze te maken uit deze zes locaties hebben wij een multicriteria-analyse opgesteld met onder andere ligging, bereikbaarheid, groen, parkeren, kwaliteit en nog een paar andere factoren, welke wij belangrijk vonden voor onze locatie. Deze factoren hebben wij ook een weegfactor meegegeven, zodat factoren die wij belangrijk vonden zwaarder meetelde voor de uiteindelijke beoordeling van de potentiële locatie.
6.3 Stedenbouwkundig Wij hebben eerst uitvoerig de locatie bestudeerd om zo achter de knelpunten te komen van het gebied. Deze wilde wij namelijk oplossen in het nieuwe stedenbouwkundige plan. Vervolgens hebben wij vooral naar de randvoorwaarden en uitgangspunten gekeken en hoe wij deze het beste konden verwerken in het stedenbouwkundige plan. Uiteindelijk hebben wij veel gebruik gemaakt van een 3D-Model om te bepalen, hoe ons stedenbouwkundige plan eruit moest komen te zien. Dit werkte nauwkeuriger dan een eenvoudige 2D-plattegrond van het gebied, omdat wij met het 3D-Model gelijk de gebouwhoogtes in beeld hadden. Ook konden wij zichtlijnen die wij aanbrachten direct, digitaal testen door deze te bekijken op de computer. Wij kwamen uiteindelijk tot twee varianten, één waarvan de entree gericht was op het Schiekanaal en één waarvan de entree was gesitueerd op het plein. Uiteindelijk hebben wij door het bestemmingsplan van de gemeente Delft gekozen voor de variant met de entree gesitueerd op het plein, omdat deze daarbij beter aansloot door de nieuwe ontsluiting die door het gebied werd gelegd.
Figuur 24 – Markanalyse Delft.
24
Eindwerkstuk RE&H
6.4 Referentieprojecten
gedaan. Aan de hand hiervan hebben wij besloten variant 3 verder uit te werken. De aspecten die in onze beoordeling zwaar hebben gewogen zijn: hoogte, vorm, uitbreiding, investering en stedelijke inpassing. Dat het rendement op de investering lager ligt dan in variant 1 vonden wij minder belangrijk, omdat in variant 3 nog mogelijkheden zijn voor uitbreiding.
Wij hebben voornamelijk referentieprojecten gebruikt, om ons relatieschema te bepalen. Dit hebben wij gedaan door de plattegronden van de referentieprojecten nauwkeurig te bestuderen en daarvan relatieschema’s te maken. Uiteindelijk hebben wij deze relatieschema’s nauwkeurig bestudeerd. Deze hebben wij gecombineerd tot een variant die het beste aansloot op ons PVE, uitgangspunten en randvoorwaarden.
6.6 Ontwerp
6.5 Varianten
6.6.1 Plattegronden
Plaats Investering Hoogte Vorm Uitbreiding Entrée Routing Stedelijke inpassing Concept Lobby Orientatie Restaurants Onsluiting Personeelsruimte Totaal:
15,00% 1,0 15,00% 0,0 10,00% 0,5 10,00% 0,0 5,00% 0,0 10,00% 0,8 10,00% 0,0 5,00% 0,8 5,00% 0,7 5,00% 0,0 5,00% 0,6 5,00% 0,0 100,00% 0,37
Score
Maltha
Score
Van Oss Variant 3
Score
Maltha
Score
Van Oss Variant 2
Score
Maltha
Score
2 1 3 1,50 1,0 1,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,5 0,8 0,6 0,9 0,00 0,0 0,0 0,4 0,6 0,5 0,8 1,0 1,5 1,0 1,5 0,50 0,0 0,0 0,0 0,0 0,6 0,6 1,0 1,0 1,0 1,0 0,00 0,7 0,7 0,6 0,6 0,0 0,0 1,0 1,0 1,0 1,0 0,00 0,6 0,3 0,3 0,2 0,0 0,0 1,0 0,5 1,0 0,5 0,80 0,0 0,0 1,0 1,0 1,0 1,0 0,0 0,0 0,6 0,6 0,00 0,0 0,0 0,6 0,6 0,7 0,7 1,0 1,0 1,0 1,0 0,40 1,0 0,5 0,0 0,0 0,0 0,0 1,0 0,5 0,3 0,2 0,35 0,1 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 1,0 0,5 1,0 0,5 0,00 0,0 0,0 1,0 0,5 1,0 0,5 0,8 0,4 0,7 0,4 0,30 1,0 0,5 0,0 0,0 0,0 0,0 1,0 0,5 0,4 0,2 0,00 0,0 0,0 1,0 0,5 1,0 0,5 0,5 0,3 0,4 0,2 0,32 0,37 0,30 0,41 0,33 0,40 0,34 0,82 0,66 0,75 0,66
figuur 25 - Multicriteria-analyse varianten.
Deze multicriteria-analyse hebben wij ieder afzonderlijk ingevuld ook hebben wij voor iedere variant een kleine haalbaarheidsberekening
25
Met de gekozen variant uit de varianten studie zijn wij doorgegaan met ontwerpen.
6.6.2 Gevel Van Oss Variant 1
Wegingsfactor
Om uit de drie varianten een goed onderbouwde keuze te maken, hebben wij een multicriteria-analyse opgesteld. (zie figuur 25)
Voor de gevel hebben wij een kleine gevel studie gemaakt, wij hadden drie varianten bedacht. Een variant met natuursteen, omdat deze variant goed aansloot bij het concept. Een andere variant met baksteen, omdat deze het beste aansloot bij de omringende gebouwen. En een laatste variant die gebaseerd was op een referentiebeeld van de Universiteitbibliotheek van Utrecht ontworpen door architectenbureau Wiel Arets Architects & Associates te Maastricht.. Wij hebben een keuze gemaakt uit deze drie varianten met behulp van een multicriteria-analyse, om deze analyse nauwkeuriger te maken hebben wij hem beide afzonderlijk ingevoerd. De aspecten die in onze beoordeling zwaar hebben gewogen zijn: concept en stedelijke inpassing. Dat de kosten bij variant 2 per m2 gevel hoger liggen dan in variant 1 vonden wij van mindere betekenis. Doorslaggevende punten zijn voor ons geweest dat het ontwerp moet aansluiten bij het concept, en een eigen karakter heeft in zijn stedelijke omgeving.
Eindwerkstuk RE&H
Plaats Kosten Isolatie Lichtinval Entrée Indeelbaarheid Stedelijke inpassing Concept Totaal:
20,00% 1,0 10,00% 1,0 10,00% 0,2 10,00% 0,0 10,00% 1,0 20,00% 0,7 20,00% 0,0 100,00% 0,33
Score
Maltha
Variant 3 Score
Van Oss
Score
Variant 2 Maltha
Score
Van Oss
Score
Maltha
Score
Van Oss
Variant 1
Wegingsfactor
6.8 Haalbaarheid
2 1 3 2,00 1,0 2,0 0,3 0,6 0,3 0,6 0,0 0,0 0,0 0,0 1,00 1,0 1,0 0,7 0,7 0,2 0,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,20 0,0 0,0 1,0 1,0 1,0 1,0 0,0 0,0 0,3 0,3 0,00 0,0 0,0 0,5 0,5 1,0 1,0 1,0 1,0 0,4 0,4 1,00 1,0 1,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,5 0,5 0,7 0,7 1,40 1,0 2,0 1,0 2,0 0,6 1,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,00 0,0 0,0 1,0 2,0 1,0 2,0 0,3 0,6 0,2 0,4 0,47 0,33 0,50 0,38 0,57 0,34 0,50 0,15 0,18 0,13 0,15
Figuur 26 – Multicriteria analyse gevel.
Wij hadden vrij vroeg in het ontwerpproces een model gemaakt voor de investeringkosten en exploitatiebegroting. Dit bleek achteraf een goede zet. Wij hebben dit model vaak gebruikt om kleine ontwerpbeslissingen te maken. zo konden wij namelijk gelijk zien wat de consequenties waren voor de haalbaarheid van het ontwerp als we een aanpassing wilde doen. Dit is ook een van de voornaamste reden dat ons ontwerp haalbaar is, omdat wij deze constant hebben getoetst tijdens het ontwerpproces.
6.9 Evaluatie "Een ontwerpproces kan worden opgevat als een cyclisch proces waarin een reeks meer en minder samenhangende kleine en grote problemen tot een oplossing moet worden gebracht. Het uiteindelijke doel van het proces is een plan dat aan veel verschillende eisen en randvoorwaarden voldoet."12
6.6.3 Draagconstructie Voor de haalbaarheid was het van belang dat het gebouw vrij indeelbaar was. Vandaar dat de keuze voor kolommen snel was gemaakt, de materiaal keuze hebben wij vooral gebaseerd op het concept en de gevel. Door te kijken wat daar het best bij aansloot. De draagconstructie heeft ons veel tijd gekost in het proces, zoals te lezen valt in hoofdstuk 4. Maar uiteindelijk zijn wij door de trial and error methode eruit gekomen.
Wij hebben inderdaad ondervonden dat het ontwerpproces een cyclisch proces was, zo hebben wij vaak oplossingen gevonden die vervolgens weer consequenties hadden voor een andere deel van het ontwerp. Door het gebruik van besliskundige modellen in de vorm van bijvoorbeeld multicriteria-analyse’s, een exploitatiebegroting en de investeringskosten. Hebben wij het proces goed doorlopen, omdat juist deze modellen knopen door hakken in het proces en ervoor zorgen dat je door kan.
6.7 LP-model Door het grote aantal functies die het ontwerp bevatten, leek het ons een goed idee om voor de verhouding tussen de oppervlaktes een optimalisatie model te ontwikkelen. Het model heeft veel tijd gekost om te maken, en helaas was het te laat klaar om het nog te gebruiken in het ontwerpproces. Uiteindelijk hebben wij het ontwerp alleen kunnen toetsen aan de hand van het model, maar geen verbeteringen doorvoeren.
12
Prins M. (2004): "Vakbeschrijving en toelichting BK 6100 R - Ontwerpopgave -
eindwerkstuk". Delft, faculteit Bouwkunde, p. 3.
26
Eindwerkstuk RE&H
7 Reflectie op het ontwerpproces In dit hoofdstuk zal ik mijn mening geven over het ontwerpproces.
verloop van
7.1 Proces Naar mijn idee hebben wij een logisch proces gevolgd. Wij hebben erg gestructureerd werkten, vooral bij het ontwerpen van de plattegronden. Konden wij ten alle tijden teruggaan naar de fase, waarin wij vastliepen. Om vanaf daar opnieuw beginnen met ontwerpen. Wij zijn uiteindelijk veel tijd kwijt geweest aan het “kloppend” krijgen van de plattegrond. Dit kwam voornamelijk door het ingewikkelde programma van eisen en onze afwijkende vorm van het ontwerp. Wij hebben zoveel mogelijk ontwerpbeslissingen onderbouwd, zo hebben wij veel multicriteria-analyse’s gebruikt om tot een bepaalde ontwerpbeslissing te komen. Ook hebben wij veel gebruik gemaakt van 3D-modellen, deze modellen laten net iets meer zien dan een plattegrond. Op deze manier kan men fouten voorkomen, doordat men de ontwerpbeslissingen gelijk drie dimensionaal ziet in plaats van twee dimensionaal.
Ten tweede dachten wij dat het ontwerptraject een wat meer ondergeschikte rol zou spelen in deze variant van het bachelor eindproject. Wij dachten dat het om een wat eenvoudiger ontwerp ging, waarin vooral de kosten en haalbaarheid uitgebreid onderzocht werd. Achteraf is gebleken het niet ging om een "eenvoudig" ontwerp. Ook is in figuur 26 te zien dat wij in ons leerplan hadden gedacht dat het informatie verzamelen, het onderzoek, het ontwerp, het haalbaarheidsonderzoek en het definitief ontwerp allemaal aparte stappen waren die elkaar deels overlapten. Het proces bleek uiteindelijk veel ingewikkelder, omdat men constant terugkoppelt naar de voorgaande fases. Als men bijvoorbeeld bij het ontwerp is aangekomen, gaat men weer terug naar de onderzoeksfase om een extra onderzoek uit te voeren. De conclusie van het ontwerpproces is dat de opgestelde planning in het leerplan een goede kapstok was, je weet wat je moet doen en wanneer de belangrijke deadlines zijn. Ook geeft de planning inzicht in wat er nog moet komen. Op deze manier dwing je jezelf om fases af te ronden, omdat je weet dat je anders in tijdnood komt. "Mijn belangrijkste bron van inspiratie is mijn deadline. Een deadline zet je ertoe keuzes te maken en ideeën te forceren. 13 Ontwerpen is dan ook voornamelijk hard werken."
7.2 Planning In de eerste week van het Bachelor eindproject werd van ons verwacht om een planning te maken. We hebben deze opgesteld zo goed als we konden aan de hand van de informatie die we toen voor handen hadden. Deze planning hebben wij vervolgens vastgelegd in het leerplan (bijlage I). Al vrij snel werd duidelijk dat we in de planning te weinig tijd hadden ingedeeld voor het ontwerpen. Hiervoor waren twee redenen, ten eerste hadden wij geen rekening gehouden met de constante terugkoppeling tussen de verschilleden fases. Zo is bijvoorbeeld de ontwerpfase niet afgerond, wanneer men de haalbaarheid gaat testen. Men zal na de haalbaarheid weer terugkoppelen naar het ontwerp om die aan te passen.
27
13
Weeber C., van Eldijk J., van Kan L. (2002): 'Designing a city hall', in De Jong, T. M. en D.
J. M. van der Voordt (red.) Ways to study and research urban, architectural and technical design. Delft: DUP Science, p. 291
Eindwerkstuk RE&H Week
46
47
48
49
50
51
52
1
2
3
4
5
Omschrijving Opgave Opgave bepalen Uitw erken leerplan Inleveren leerplan
Informatie verzamelen Gemeente Referentieprojecten Analyses opstellen Wensen doelgroepen
Onderzoek Onderzoek locatie Onderzoek bebouw ing Inpassen eissen
Ontwerp Maken varianten Keuze variant Maken voorlopig ontw erp Evaluatie voorlopig ontw erp Correctie voorlopig ontw erp Bepaling constructiew ijze Bepaling materialen Tussenpresentatie ontw erp
Haalbaarheidsonderzoek Opstellen kosten Evaluatie kosten ontw erp Correctie ontw erp
Defenitief ontwerp Maken definiteif ontw erp Maken presentatie Eindpresentatie
Eindwerkstuk Opstellen eindw erkstuk Inleveren eindw erkstuk
figuur 27 - Tijdschema vanuit leerplan.
28
Eindwerkstuk RE&H
8 Samenvatting en conclusies 8.1 Samenvatting Het ontwerpen van een hotel bleek een uitdagende opdracht te zijn. Dit kwam vooral doordat wij er nog nooit één hadden ontworpen in de voorgaande semesters op bouwkunde. Door het goed onderzoeken van de markt en de locatie en het bepalen van de eisen, uitgangspunten, randvoorwaarden en het concept. Hadden wij onszelf een kader gesteld waarin wij het ontwerp moesten plaatsen. Daarbij moet wel gezegd worden dat er ten opzichte van het eerste programma van eisen in het leerplan (zie Bijlage I) veel veranderd is. De reden hiervoor is omdat we bij het opmaken van het eerste programma van eisen nog een hoop aannames hebben gedaan. Na later onderzoek hebben wij pas de werkelijke afmetingen hebben kunnen bepalen van alle ruimtes. Dankzij het gebruik van veel literatuur (zie hoofdstuk 9) hebben wij voor bijna alle ontwerpproblemen een oplossing kunnen vinden. Uiteindelijk is het ontwerp getoetst aan de haalbaarheid, het ontwerp bleek dan ook haalbaar te zijn. Natuurlijk blijft dit grotendeels speculeren, want zoals aan het begin van het semester aan ons werd verteld: "als het plan zo sterk lijkt, dan moet je je gaan afvragen waarom het dan nog niet gebouwd is?" Gelukkig hebben wij een bevestiging gekregen van de gemeente, dat er inderdaad plannen zijn voor het bouwen van een hotel op onze locatie.
8.2 Conclusies Deze ontwerpopgave is de eerste opdracht op bouwkunde, waarbij je echt moet formuleren en verantwoorden waarom je een bepaalde keuze hebt gemaakt. In mindere mate kwam dit ook aan de orde bij de voorgaande semesters, maar het merendeel van de ontwerpbeslissingen behoefte geen uitleg of verantwoording.
29
Dit vond ik zelf altijd een onprettige manier van werken, het blijft namelijk een bèta studie en het kan niet zo zijn dat keuzes uit de lucht komen vallen. Het feit dat wij een persoonlijke reflectie over ons ontwerp moeten schrijven vind ik een goede zaak. Normaliter kijkt men te weinig of niet terug op datgene wat men heeft geproduceerd. Terwijl het juist zo belangrijk is om van je eigen product- en procesfouten te leren. De oplossingen die je hebt gevonden voor je problemen kun je weer toepassen in een volgend ontwerp. In ons ontwerpproces hebben wij veel oplossingen gevonden voor problemen, het is onmogelijk om alle kleine oplossingen te beschrijven in dit eindwerkstuk. Daarom heb ik mij beperkt tot de belangrijkste bevindingen van het proces. Over het ontwerp zelf ben ik tevreden, zeker voor het korte tijdsbestek waarin wij het hebben geproduceerd. Het was een moeilijke opgave die wij onszelf hebben gesteld. Maar als wij ons ontwerp toetsten aan de eisen, randvoorwaarden, uitgangspunten, concept en haalbaarheid. Voldoet hij aan alle criteria, natuurlijk is er altijd ruimte voor verbetering en zal men bij het nog verder uitwerken van het ontwerp dingen tegenkomen die niet kloppen. Maar men moet reëel blijven en kan maar tot een bepaald niveau uitwerken in de gegeven tijd. Wel zijn wij veel nieuwe ontwerpoplossingen tegengekomen, mede dankzij de verplichte literatuur: Ways to Study. Het proces wat wij hebben doorlopen was helder. Het heeft ons ook vaak inzicht gegeven in waar wij stonden. De gedwongen tijdsplanning in de eerste week van het semester was erg nuttig. Op deze manier dacht je na over datgene wat er moest gebeuren het aankomende semester en welke producten er van je werden verwacht. Op deze manier kon je af en toe iets als “af” beschouwen, omdat je wist dat er nog genoeg te doen was zodoende bleef je niet hangen in een bepaalde ontwerpfase, waardoor je uiteindelijk niet toe kwam aan de volgende fases.
Eindwerkstuk RE&H
9 Literatuurlijst 9.1 Boeken - Kliment, A. Stephen (1976) Building type for hospitality facilities p.178 - Ypma, H. Hip (1983) Hotels - Voordt, D.J.M. van der en Jong, T.M (2002), Ways to Study and Research, Urban, Architectural and Technical Design, DUP Science, Delft. - Prins M. (2004): "Vakbeschrijving en toelichting BK 6100 R Ontwerpopgave - eindwerkstuk". Delft, faculteit Bouwkunde.
9.2 Internet www.archined.nl www.cbs.nl www.book-a-hotel-in-delft.com www.delft.nl www.delta.tudelft.nl www.geledraak.nl www.goldentulip.nl www.huisterduin.nl www.holiday-inn.com www.horeca.org www.hotel.pagina.nl www.libery.uu.nl www.papendal.nl www.tudelft.nl www.tu-noord.nl www.zuidpoort.com
30
Eindwerkstuk RE&H
Bijlage 1: Leerplan
31
Eindwerkstuk RE&H
Bijlage 2: Ontwerpdocumenten
32
