Transformatie wordt gewoon ….bouwproductie geen keus meer, maar er liggen unieke kansen Jean Baptiste Benraad: Benraad Hernieuwt lid ExpertTeam Ministerie van BZK en VNG ExpertMeeting Leegstand Jan’13 Raad voor Vastgoed Rijksoverheid 63
Contact:
[email protected] Secretar.: 030 603 63
Wat komt er aan de orde ? Persoonlijk uitgangspunt ExpertTeam Noodzaak nationale aanpak Hoe krijgen we het vliegwiel op gang De meerwaarde van transformatie De grootste faalfactoren Praktijkvoorbeelden “Wasstraat” Utrecht Toepassing op RVOB aanbod Winterswijk
Wat is mijn basis: TransformatieTeam • Tijdens studie Bouwkunde en Stedebouw aan TH Ehv. al doende met realisatie studentenhuisvesting; • Nota van Dam HuisvestingAlleenstaanden&Tweepersoonshuishoudens; • Gevolg studentenhuisv. van Min O&W naar VROM; • Start 30 jaar directie studenten en jongerenhuisvest; • Persoonlijk uitgangspunt: specialisatie en erkennen prioriteit van de gekozen klantgroep; • Bestaande bouw in binnenstad is dan een succes; • Na vertrek als dir.bestuurder Stadswonen R’dam vraag inzet ervaring ingevuld met TransformatieTeam voor onafhankelijke begeleiding totale (andere) proces; • Realisatie ¼ milj. m2 vanaf de jaren ´90 in vorige functie R’dam; TransformatieTeam ¼ milj. m2 advies • Na onderzoek voor BZK, inzet voor ExpertTeam>>>
Leegstand is niet van heden <1993 <2002
2012>
Transformatie is onontkoombaar, want We hebben in Nederland steeds meer vastgoed over: •8 miljoen m kantoren, 4 miljoen m onderwijsgebouwen, winkels en dan nog de kerken en bedrijfsgebouwen; •Zonder ingrijpen door groei naar in 2015: 15 mio. m kantorenleegstand , in 2030: 22 m ; •Den Haag: inkrimpen Rijksdiensten: 550.000 m ; •Voorsteden in Randstad met >35% leegstand; •12 m miljoen leegstand = opp. 120.000 woningen •Toch afwachten en “ja, maar…………” 2
2
2
2
2
2
Men zegt: Transformatie is niet haalbaar, want.. • De eigenaren willen nog steeds de boekwaarde van min. € 1200,- per meter; • Verbouwkosten zijn hoger als nieuwbouw; • De eisen van het BouwBesluit zijn niet realiseerbaar; bestemmingsplan wijzigen; • Wie wil er nu tussen de kantoren wonen; • Het is alleen voor studenten & kunstenaars; • Door slechte kwaliteit niet duurzaam; • Maar de echte praktijk is anders:
De grootste faalfactoren transformatie Waar zit dan het probleem?? Op basis ervaring van 250.000 m2 realisatie en recent 300.000 m onderzoek naar haalbare plattegrondontwikkeling: •Ontwerpen i.p.v. plattegrond-ontwikkelen •Geen regie juiste partij bij de start (gem.) •Ontkenning dalende marktwaarde en ontbreken alternatief en milieueisen Maar bijna nooit de bouwregelgeving of het bestemmingsplan, als we allemaal willen!! 2
Noodzaak nationale aanpak Vraagt ander proces als nieuwbouw Eigenaren hebben geen belang resultaat Hooguit in de uitkoopwaarde Zijn dus niet de beste opdrachtgevers Onderzoek “Transformatie kantoren gaat niet vanzelf” Wie brengt het vliegwiel wel op gang? Noodzaak regierol gemeenten bij start
Wie brengt het vliegwiel in beweging ?
Zonder hulp van buiten start deze machine niet. Maar wie geeft de eerste duw ?
Motivatie spelers transformatie
Afnemer ,moet zo snel mogelijk aan tafel Maar moet gevonden worden, financiering ? Eerst zien, meerwaarde aantonen, dan ja Doorbraak via aanbod QuickScan Toont mogelijke plattegrondsontwikkeling Daardoor ook waarde/ Stiko eindproduct Ook indicatie kosten ombouw Hieruit residuele bepaling verkoop gebouw Beide partijen krijgen inzicht: vliegwiel op gang
Zijn we er dan? Randvoorwaarden
Vliegwiel draait niet lekker , te licht, loopt aan Soepeler, snellere bestemmingswijziging Beoordeling als bestaande bouw BouwBesluit Vrijheid opdrachtgever: afstemming op prioriteiten van zijn klantgroep Stad: verkeerslawaai, lagere parkeernorm Zekerheid over proceduretijd Andere tijden: pretentieuze nieuwbouw onhaalbaar
Wie moeten er acteren, en hoe Gemeenten: (eerste aanduwer vliegwiel) inventarisatie (ontwikkeling) leegstand bundeling tot gebiedsbeleid, waar? voorwerk bestemmingsplan algemeen prioriteiten bouwprogramma’s kant.&wonen benaderen eigenaren met aanbod QuickScan één loket voor info/begeleiding procedures zekerheden vooraf, er is al zoveel onzeker rol van de dirigent, niet de musicus/uitvoerder
Wie moeten er acteren, en hoe Vervolg gemeenten: wat zijn de mogelijke klantgroepen, omvang analyse afnemende opdrachtgevers koppeling eigenaar en mogelijke afnemer toetsing aangepast aan transformatie zorg voor termijn bewaking procedures daarna faciliterende rol , wat wiel draait
Wie moeten er acteren, de musici: Eigenaren en hun achterban: realisme tonen, wachten kost nog meer geld het is niet alleen de buurman vergelijk scenario's voortzetting of verkoop afboeken of afwaarderen transformatieonderzoek, Tijdelijk Wonen. Banken: inzet herstructureringsfonds Koepelorganisaties: plan van aanpak, samenwerking gemeente en banken
Wie moeten er acteren, de musici: De afnemers: vanuit meerwaarde betreffende complex koppelen aan prioriteiten juiste klantgroep stimulans (door wie) keuze i.p.v. nieuwbouw waardering meerwaarde transformatie laat vooroordelen vallen, kan veel vaker wel !! realisme, beperking herijking PvE na onderzoek mogelijkheden omvang hergebruik bepalend voor succes
Wie moeten er acteren: muziekzaal De andere overheden rijk, provincie: wet-en regelgeving afstemmen; bv.Wgh/milieu erkennen dat het een grote bouwstroom is ruimte voor onorthodoxe maatregelen voorbeeldgedrag eigen herhuisvesting/afstoten voorkomt beslag op groene gebieden neutrale stimulans: BTW naar 6%, OB naar 0% want geen bouw, geen inkomsten, werklozen WOZ stimulansen, ook bij tijdelijk gebruik
Wie moeten er acteren, en hoe Proces wel bewaken door (externe)“olieman” Deze hele aanpak is noodzakelijk gebleken in onderzoek “Transformatie gaat niet vanzelf” door: TransformatieTeam voor min. BZK. > Initiatief 2e Kamer: ExpertTeam BZK >
Proces op gang, nog wel smeren
Ervaringen aanpak prov. Utrecht In 2010/11 zijn in opdracht van de provincie Utrecht i.s.m. de gemeente Nieuwegein (ea.) 23 leegstaande gebouwen geanalyseerd met de eigenaren waaruit 11 gebouwen kwamen. Hiervoor is met een bijdrage van de provincie een QuickScan door het Transformatieteam is uitgevoerd naar nieuwe kansen. Wat kan geconstateerd worden? Het aanbod voor een onderzoek, haalt veel eigenaren over; Juist de “typische” kantoren uit de jaren ’80/’90 blijken goed te transformeren tot betaalbare senioren(zorg)woningen; Ontstaan betaalbare starters-bedrijfsruimte bij centrumvoorzieningen; kansen voor nieuwe economie Volledig uitwerken van de plattegronden: duidelijkheid voor eigenaar, vergunningverlener en afnemer; Hierdoor residuele bepaling verkoopwaarde 500-700 € p/m2 Gemeentelijke apparaat Nieuwegein beheerst het proces
Voorbeeld: Bakenmonde, te goed voor sloop
40 seniorenwoningen GBO 85 m2+ P
Resultaten QuickScan oa.prov. Utrecht Nieuwegein; QuickScans uitgevoerd 2010/2011: 33.000 m GBO in 9 gebouwen allemaal een haalbaar met daarin: 181 seniorenwoningen met P-garage 150 woningen voor jongeren alternatief 3000 m vrij indeelbare “wonen in je werkplek” Solids plan jongeren vergunning met A-energielabel en aanbesteedt
1160 kamers/studio’s,6.500 m Broedplaats Rotterdam: 8.000 m 92 studio’s voor jongeren/studenten Helmond: 8.650 m GBO in 4 gebouwen; oa arbeidsmigranten, zorg Amsterdam Zorg: 15.000 m verpleeghuis: omzetting naar Zorghotel 2
2
2
2
2
2
2
2
2
Kiezen vanuit meerwaarde Transformatie heeft een voorsprong Jean Baptiste Benraad, lid ExpertTeam Ministerie van BZK en VNG
Info: www.agentschap.nl/kantoortransformatie Contact: [email protected] ; 088 6025380
Inzet Team Belastinggebouw Winterswijk
50+campus, nieuwe werken, wijkvoorziening?
Kansen ontdekken: natuur 50+ low budgethotel?
Toename ouderen (alleenstaande) • • • • • •
Voorzieningen die het leven makkelijk maken Ook hier “het Nieuwe Werken” en ZZP Vrijblijvende gemeenschapsvorming (letterlijk) buurtkroeg concept, contact aanleidingen Toegankelijk bij toenemende beperkingen Behoefte aan zorg als het nodig is • Buitenwereld naar “binnen” halen
Houden we hier rekening mee?
Weten we de behoefteontwikkeling ?
Het aandeel personen dat alleen woont stijgt gestaag. In 2010 woonden er 1,8 miljoen personen van 18 tot 65 jaar alleen; in 1995 waren dit er 1,4 miljoen.
Uitwerking in CampusConcept Combinatie van: • Senioren huisvesting…… • …met en zonder zorg • Voorzieningen • Werkplekken ZZP • Ook voor externen • Buurtvoorzieningen • Huisvesting zorgverleners • Zorgopleidingen en • Zorginnovatie,domotica
Typering gebieden gebouwen
Aanduiding sfeer, karakterschets; Wie zijn hier nu de “liefhebbers” van? Is er vraag van deze gebruikers groep; Wat zoeken zij fysiek:
Woonruimte Bedrijfsruimte Uitstraling/sfeer Buitenruimte Voorzieningen in omgeving Parkeeroplossing
Meerwaarde gebouw in prio. Wat zijn de sterke punten van gebouw:
Eerste indruk nu en mogelijke verbetering; Omvang oppervlak, etages, opdeelbaarheid; Draagstructuur waardoor “vrije” vloeren; Hoofdlijn plattegrond mogelijkheid; ontsluiting; Hoogte na verwijdering verlaagde plafonds etc.; Kwaliteit omgeving en kansen/plannen ontwikkeling; Voorzieningen: OV, Retail, Vermaak, Onderwijs Vigerende bestemming Aankoopprijs
Want het gebouw is het uitgangspunt !
Kansen voor meer klantgroepen Bij transformatie van niet woongebouwen gaan de gedachten altijd uit naar studenten en kunstenaars. Niet in iedere stad of wijk willen deze groepen zich vestigen. Maar er zijn veel meer klantgroepen voor wie Transformatie kansen biedt.
De stadsvernieuwings-instroom is op leeftijd van “empty- nester” en ….zij zoeken betaalbare huurwoning met mogelijkheid zorg; door bundeling efficiënt aanbod Steeds meer senioren zijn alleen, en werken ook nog Vertrek van de grote ondernemingen uit de lege kantoren nnoodzaken zoeken naar nieuwe bedrijvigheid Alternatief aanbod verstopte markt in het centrum aan YoungPotentials Internationaal: ShortStay en Expats; Arbeidsmigranten Zorghotel, jeugdzorg;
Match klantgroep en gebouw
Meerwaarden gebouw in prioriteit Prioriteiten per klantgroep formuleren Eerste match “op uiterlijk” Programma van Eisen van klantgroep Sluit dit aan bij mogelijkheden gebouw Indien deze tweede match ok, ………… OuickScan op plattegrondontwikkeling; Uitkomst in AutoCad GBO ruimten; Waarde GBO- verbouwkst.= residueel
Voorbeeld foute match meerwaarde gebouw en klantgroep Statenstraat 4 A 86 m² · 2 kamers € 276.000 v.o.n. Statenstraat 4 B 82 m² · 2 kamers € 265.500 v.o.n. Statenstraat 4 C 63 m² · 2 kamers € 225.500 v.o.n. Statenstraat 4 D 76 m² · 3 kamers € 269.500 v.o.n. Statenstraat 4 E 83 m² · 2 kamers € 272.500 v.o.n. Statenstraat 4 F 85 m² · 2 kamers € 282.500 v.o.n. Statenstraat 4 G 66 m² · 3 kamers € 182.000 v.o.n.
Toplocatie Vrijthof Top gebouw Kleine eenheden Hoog prijssegment Geen parkeervoorz. Geen verkoop Of goedkoper Of luxer, groter met parkeren
Bedreigingen worden Kansen N’g
Bovenmatige leegstand Nieuwegein >30% Grote bedrijven kunnen nu naar Utrecht Grote huurders komen niet meer terug Alternatief gebruik van deze grote oppervl: Empty Nesters: Verzorgd Wonen+ werkplek Betaalbare overloop jongeren Utrecht Broedplaatsen (lage huur) voor N’geiners MeetingPoint voor “Het Nieuwe Werken”
Toonbare kansen: Luifelstede N’gein
Plattegrond zonder wanden, kans Solids
Solids, wonen en werken, 22 P in BG
CampusConcept: Gemengde functies, juist goed mogelijk via Transformatie Het is immers een omgekeerde solid Kans Transformatie: indelingsvrijheid door bestaande kolomstructuur of dragende gevel icm aan te brengen verticale leidingschachten
Actueel: succes verhuur Solids Veiling huurkavels Solids geslaagd FD Selections dinsdag 10 mei 2011
Marijn Jongsma, Amsterdam
De Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot is erin geslaagd een 7000 m2 grote woonen bedrijfsruimte via een internetveiling vrijwel in één keer te verhuren. Het gebruik van de verhuurveiling is relatief nieuw in Nederland. Het geldt als een methode om de vastgoedsector transparanter te maken. Makelaars DTZ Zadelhoff en Jones Lang LaSalle, die al wel zijn begonnen met de verkoop van commercieel vastgoed via veilingen, reageren enthousiast. Huurders Afgelopen zaterdag namen 120 bieders deel aan de veiling. Uiteindelijk kunnen 39 huurders aan de slag in Solid 11, een nieuw multifunctioneel gebouw in Amsterdam Oud-West. Samen bezetten ze 95% van de ruimte. Het hoogste bod was € 25 per m2 per maand, het laagste € 6,25. Met 60% van de ruimte worden zakelijke doeleinden (onder meer een hotel) dominant, de rest gaat naar sociale huurwoningen en huurwoningen in de vrije sector. Bewoners gaan gemiddeld € 9,5 per m2 per maand betalen, zakelijke huurders € 16,5 (exclusief btw). Het laatstgenoemde bedrag (bijna € 200 per m2 op jaarbasis) is volgens cijfers van DTZ over 2010 gelijk aan de ondergrens in het nabijgelegen Amsterdam-Zuid.
36 Young Professionals, 12 bedrijfdr.
Plattegronduitwerking Luifelstede
Luifelstede: hergebruik kwaliteit
Uit QuickScan rekenblad met opbrengst, kosten en bepaling residuele aankoop Residuele berekening aankoop voor Transformatie Complexaanduiding: Luifelstede 42-56 Nieuwegein
SOLIDS met eigen bedrijfsruimte en P-garage In opdracht Provicie Utrecht en Gem. Nieuwegein
woningtype aant.W aant.BOG m2BOG tot.BOG waarde/st Woningen: Advies 0% Type 1 4 € 370.000 € 370.000 Type 2 4 € 390.000 € 390.000 Type 1 met dakterras 2 € 400.000 € 400.000 Type 2 met dakterras 2 € 420.000 € 420.000 Privé Pgarage/berg v 2 auto's 10 50 500 € 700 € 700 Privé Pgarage/berg v 1 auto 2 35 70 € 700 € 700 StartersBedrijfsruimte 1 0 0 € 1.200 € 1.200 MeetingPoint 1 0 0 € 1.200 € 1.200 Totalen/gemidd. 12 14 570 Gem. woningwaarde 390.000 gem. waarde P/berg € 700 Indicatie verbouwkosten p/m2 m2 prijs/m2 GBO Verbouw naar woning 2.238 € 750 Bouw fietsenberging 12 € 250 Verbouw P-garage/berging 570 € 250 Opbouw Aanbouw Bouwkosten excl. BTW en bijkomendte kosten Dit vormt van totale aanpassingskosten Totale aanpassingskst: Rest voor aankoop + OB Waarde gebouwde P-garage Waarde P-terrein Mogelijke koopsom totaal Per te verhuren m2 GBO Per m2 plan BVO
totaal per type BVO BVO-tot. GBO GBO-tot. waarde p/m Boven advies € 1.480.000 0 0 177 708 € 2.090 € 1.560.000 0 0 196 784 € 1.990 € 800.000 0 0 177 354 € 2.260 € 840.000 0 0 196 392 € 2.143 € 350.000 0 0 € 49.000 0 0 € 0 0 € 0 0 € 5.079.000 2.856 187 2.238 € 2.269 GBO/BVO 78% Let op: Koopproduct, bedrijfsruimte BTW mogelijk verrekenbaar
€
2.808 2.856
€ €
4,50% 4,50% 4,50% 4,50%
€ 1.388 € 1.463 € 1.500 € 1.575
€ 5.550 € 5.850 € 3.000 € 3.150
4,50%
€ 1.463
17.550
Let op: Koopproduct, bedrijfsruimte BTW mogelijk verrekenbaar
1.824.000
65%
€ €
mnd.huur Tot. huur
kosten excl. BTW € 1.678.500 € 3.000 € 142.500
€
0 0
BAR
€ 20.000 € 2.000 € € 809 796
2.806.154 2.272.846 2.272.846 bij eigen grond incl. BTW en OB
Vergelijing verkoopprijzen CityMax: Type A1 € 94.000 oppervlak Type 1As € 142.000 oppervlak
28 m2 GBO 49 m2 GBO
p/m2 € 3.357 € 2.898
Alternatief voor Solids = Studio’s Residuele berekening aankoop voor Transformatie Complexaanduiding: Luifelstede 42-56 Nieuwegein woningtype Woningen: Type 1 Type 2 Bedrijfsruimte: StartersBedrijfsruimte StartersBedrijfsruimte MeetingPoint Totalen/gemidd.
aant.W aant.BOG m2BOG tot.BOG 30 6
36
Indicatie verbouwkosten p/m2 m2 Verbouw naar woning 2.380 Bouw fietsenberging 36 Verbouw bedrijfseuimte 783 Opbouw Aanbouw Bouwkosten excl. BTW en bijkomendte kosten Dit vormt van totale aanpassingskosten Totale aanpassingskst: Rest voor aankoop + OB Waarde gebouwde P-garage Waarde P-terrein Mogelijke koopsom totaal Per te verhuren m2 GBO Per m2 plan BVO
9 1 1 11
65 61 137
Zelfstandige twee-kamereenhden plus bedrijfsruimte In opdracht Provicie Utrecht en Gem. Nieuwegein
waarde/st Advies 10% € 130.000 € 143.000 € 150.000 € 165.000
585 € 1.200 € 61 € 1.200 € 137 € 1.200 € 783 Gem. woningwaarde gem. BOG waarde €
totaal per type BVO Boven advies € 4.290.000 € 990.000
1.320 € 1.320 € 1.320 € € 146.667 1.320
prijs/m2 GBO € 800 € 250 € 350
BVO-tot. GBO 0 0
0 0
GBO/BVO
0 0 0 2.856 83%
772.200 80.916 180.840 6.313.956
kosten excl. BTW € 1.904.160 Risico € 9.000 € 274.155
€
0 0
€ €
3.164 2.856
€ €
€ 20.000 € 2.000 € € 932 1.033
1.950 430
€ 2.200 4,50% € 2.301 4,50%
€ 536 € 16.088 € 619 € 3.713
66
0 0 0 2.380
€ 2.653 4,50%
€ 550
19.800
NB: Bij de gem. eenheid bij aavangshuur: € 550 p/mnd Is er een rendabele top Beheer 1400€, R 4% 30j, BAR: 4,50% Van: € 6.500 per eenheid over de 50 jaar exploitatie Liberalisatiegrens
3.365.100
Vergelijing verkoopprijzen CityMax: Type A1 € 94.000 oppervlak Type 1As € 142.000 oppervlak
2.948.856 2.948.856 bij eigen grond incl. BTW en OB
mnd.huur Tot. huur
65 71,7
2.187.315
65% €
GBO-tot. waarde p/m BAR
€ 647,53
28 m2 GBO 49 m2 GBO
€ 3.357 € 2.898
Te voorkomen belemmeringen
Marktconforme aankoopprijs < € 700 m Transformatie is optimaal hergebruik Architectuur volgt plattegrondontwikkeling Nieuw Bouwbesluit lagere eisen verbouw Voorbereiding bestemmingsplan met uitsluitend verbod ongewenste functies Voorzieningen tot A energielabel haalbaar= duurzaam 2
Van BouwBesluit 2003 naar 2012 BouwBesluit 2012: Artikel 1.12 Verbouw Op het geheel of gedeeltelijk vernieuwen of veranderen of het vergroten van een bouwwerk zijn wat betreft de hoofdstukken 2 tot en met 6 de voorschriften van een te bouwen bouwwerk van toepassing tenzij in de desbetreffende afdeling voor een voorschrift anders is aangegeven. Maar bij (bijna) alle artikelen is dit uitgewerkt als: Artikel 2.110 Verbouw (bijv. capaciteit vluchtroutes) Op het gedeeltelijk vernieuwen of veranderen of het vergroten van een bouwwerk zijn de artikelen 2.103 tot en met 2.109 van overeenkomstige toepassing, waarbij in plaats van het in die artikelen aangegeven niveau van eisen wordt uitgegaan van het rechtens verkregen niveau.
Hergebruik: de jas die (niet) past
Elk nadeel heeft zijn voordeel… • Vloeren te dun> opdikken met toevoeging lage temperatuur verwarming, warmte/koudebron; • Gevel slecht> glasgevel voorplaatsen> geluidafscherming en warmteopwekking; • Verlaagd plafond moet weg> smalle kamers studenten met hoogslaper of een solid; • Collectieve installaties> houden zo, duurzame bronnen haalbaar, met domotica afrekenen
Doorbraak door QuickScan plattegrondontwikkeling Eigenaar is niet thuis in andere markten en dus niet de beste initiatiefnemer; Feitelijk alleen geïnteresseerd in verkoop; Mogelijke afnemer ziet de kansen niet, maar is wel nodig als goede opdrachtgever Getoonde voorbeeld QuickScan met residuele berekening interesseert beiden; Immers: zonder afnemer geen voortgang proces transformatie
Meerwaarde van transformatie
Hergebruik bouwmateriaal en energie; Gebouwen met identiteit en herkenning van verleden, met liefhebbers; Draagstructuur kolommen/ dragende gevel blijvend vrij indeelbaar, functieonafhankelijk, toekomstgericht; Daling marktwaarde bedrijfsgebouwen: soms goedkoper als nieuwbouw; Er staat al een gebouw: geen noodzaak tot hoge investering eindproduct
Transformatie proces niet op gang te krijgen, loopt het vast, onwil, probleem bij toepassing regelgeving: vraag het ExpertTeam hulp; kans op vergoeding 50% van de kosten
Gebiedstransformatie 100 % kantoorgebied Wijnhaveneiland R’dam
had zijn kiem in de transformatie van twee kantoren voor studenten
Voordelen Transformatie op wijknivo • Transformatie intensiveert de benutting van de bestaande (dure)stedelijke infrastructuur • Positief effect op de waardeontwikkeling omgeving • Vaak veel sneller resultaat bij behoud wijkgebruik. • Geen jarenlange leegloop en verloedering; pioniers, kiem
Soms is TijdelijkWonen oplossing
Maximale bewoning door bouwkundige aanpassingen met optimale herbenutting bestaande voorzieningen. Investering wordt tijdens de exploitatie terugverdiend.
Dé invulling van de verplichte ingebruikgeving Wet Kraken & Leegstand
Tijdelijk Gebruik is ook duurzaam: ACTA A’dam In plaats van 5 jaar leegstand en energieverbruik: • 460 onzelfstandige eenheden in groepen – Groepsomvang 12 tot 20 bewoners – Kameroppervlak van 11 tot 25 m2 – Kale huur kamers indicatie 180 tot 290 Euro
• Broedplaatsen BG & 1 Urban Resort – Totaal 6000m2 – Restaurant – Gebruikers unieke ruimten(collegezaal)
• Bouwvergun.verkregen – in 3 mnd, start nov.2010
ACTA ombouw naar kamers
Huren ACTA > GO-WEST All-in incl. aftrek zelfwerkzaamheid en (zonder aftrek): 110 kamers: 10 t/m 12 m2: huur:€ 176.- service kst: € 90,totaal: € 266.- (285,-) 98 kamers 13 t/m 15 m2: huur:€ 203.- service kst: € 97,totaal: € 300,- (322,-) 226 kamers 16 t/m 18 m2: huur:€ 230.- service kst: € 105,totaal: € 335,- (360,-) 18 kamers 19 t/m 21 m2: huur:€ 261.- service kst: € 113,totaal: € 374,- (403,-) 8
kamers 22 t/m 27 m2: huur:€ 288.- service kst: € 125,totaal: € 413,- (445,-)
460 kamers totaal + 6000m2 broedplaats Project gemiddelden incl. aftrek zelfwerkzaamheid: huur 213,-, servicekosten: 100,-
Tijdelijke transformatie als kiem Investeringsvolume momenteel beperkt; Financiële mogelijkheden gebruikers ook; Verschillende gebruikers hebben de gebruikelijke kwaliteit niet als prioriteit; Veel investeren hoeft niet want gebouw staat er al (voordeel t.o.v. nieuwbouw); Door lage huur kansen bedrijfstarters, jonge bewoners met snelle econ. groei; Groeiende leefbaarheid ondanks leegkomen gebouwen voor gebiedsaanpak
Geslaagd voorbeeld gelijke situatie
Basale start met kans doorgroei
PreFab sanitair unit en keuken
Jongerenwoningen school N’gein
-GBO: 60 m2 Huur: € 550,--Geen onrendabele top -Aankoop p/m2 BVO € 600,--Grondgebonden -Netto-Bruto bijna 100 % -Zonnepaneel 6m2per woning -Digitale meterkast -Hergebruik alle hoofdaansluiting -A energielabel
Voorbeeld jongerenhuisvesting
Maar duurzame transformatie al in 1998
DUURZAAM EN ENERGIEZUINIG BOUWEN
• • •
hergebruik van een flexibel monumentaal gebouw alles in een hand ontwikkeld en langdurig in beheer 201 woningen, 16 bedrijfsruimten 1200 m2 verzamel voorbeeldstatus Duurzaam Bouwen, EPC: 0,98 geheel voorzien van ComfortID® demowoningen jong en ouder; bezichtiging voor groepn via intekening
Isolatiewaarde versus CO2 arme opwekking
