Wel transformatie; meer service

Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) • Initiatief toenmalig ministerie van VROM en aantal marktpartijen. In 2013 20 publieke en private partijen plus Kring van Adviseurs. • Bevorderen

• Uitstekend opdrachtgeverschap • Het leggen van verbindingen tussen relevante disciplines, (beleidssectoren, markt en overheid; • Het verbeteren van kwaliteitsbewustzijn en marktgerichtheid en tempo in projecten; • Het optimalisering van de randvoorwaarden (o.m.) in wetgeving en opleidingen; • Leren uit de praktijk van projecten.

• Via

• Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling • Platform Gebiedsontwikkeling.nu • SKG Academie

De transformatie van de binnenstad Dooie winkelstraten, leegstand,…. Van doemdenken naar aanpakken maatschappelijke opgave

Nut en noodzaak herbestemmen • Verandering in bestedingsgedrag • Afgelopen 10 jaar 30% nieuw m2, 13% minder omzet • Minder en andere m2 nodig • Combinatie fysiek en digitaal

Blijvers

Wel transformatie; meer service

1

Trends

Places met traffic en places to be

• Van eigendom naar gebruik

Beleving, Verhalen, Verrassing Comfort

• Services worden steeds belangrijker • Klant centraal betekend denken in totaaloplossing • Nieuwe partijen; Amazon, Ebay

HOE Transformatie strategie ?

DNA Delft

• DROMEN EN TALENTEN SAMENBRENGEN • Start met DNA en aanwezig kapitaal • Geleidelijke transformatie en waardecreatie • Goede detailhandelstructuur nog steeds belangrijk • Geef duidelijke kaders • Mobiliseer ondernemers, burgers, netwerken gefaciliteerd door de overheid Bron: Masterplan Masterstudenten TU Delft 2014

Geleidelijke transformatie op basis van waardecreatie (ook in gebruik)

probleem scope

concept

Structuur en kaders: Zoetermeer en Zaanstad

ontwerp realisatie financiering onderhoud exploitatie

Stan Roestenberg

2

Mobiliseer; Honig fabriek Nijmegen

Rol verdeling tussen overheid en markt • Complexiteit is een gegeven • Ongestructureerde problemen en vele belanghebbende vragen om procesmanagement • Benutten instrumenten; ontslakken, herverkavelen • Contract en relaties • (F) actor mens

Transformatie strategie basis voor beleving: maatschappelijke gedragen verhalen en doorwaadbare plaatsen

Complexiteit gegeven • Ongestructureerde problemen • Geen gezaghebbende oplossing • Geen consensus over norm • Netwerksituatie • Veel partijen, verschillende belangen, percepties • Interdependenties • Strategische gedrag • dynamiek

Bron: de Bruin et.al

Vraagt andere aanpak Projectbenadering

Instrumenten; Ontslakken

Procesbenadering

Er is een probleem: inhoudelijke analyse

Er zijn probleempercepties: die moeten worden beïnvloed

Wat is de juiste probleemdefinitie? Probleem preciseren en afbakenen

Wie zijn probleemeigenaren, wat is hun ‘ commitment power’? Probleem breed formuleren, Naming and framing

Agendeer probleem wanneer Wacht op de window of het zich voor doet opportunity

Bron: de Bruin et.al

3

Instrumenten; herverkavelen

Contract en relaties • Formele en informele samenwerking • Vertrouwen samen bouwen • Gebruik de formele samenwerking voor het vastleggen van afspraken gekoppeld aan doelen, rollendefinitie en taken en tijdspad • Samen waar het moet, ontvlechten waar het kan

ROTTERDAMSE PRAKTIJK ZUS met ‘Luchtsingel’ Winnaar Stadsinitiatief

Aanjaagteam en (f)actor mens

Rotterdam

• Steeds helder gezamenlijk doel voor ogen houden • Een vertrouwensrelatie waarin ruimte is voor een open dialoog over de echte kwesties, voor kwetsbaarheid en elkaar aanspreken • Helderheid over ieders rol en verantwoordelijkheid • Een goed gedefinieerd en beheerst (deel) proces • De vaardigheid om als team verschillen te overbruggen / conflicten op te lossen • De vaardigheid om als team goed om te gaan met stakeholders en ontwikkelingen buiten het team

• Persoonlijke betrokkenheid bij de plek • Door netwerkbenadering vergroten van de betrokkenheid • Ontwerp als marketing

Bron: Eva Boudewijn Motion 17 februari 2011

21

INSPIRATIE GROTER GEBIED

4

lot

5

VISIE OP (HER)ONTWIKKELING GEMEENTE DELFT 1. De Stad

POSITIONERING VAN DE BINNENSTAD IN HET NIEUWE TIJDPERK

2. Delft 3. Het verhaal van Delft 4. De binnenstad 5. De Visie 1. Bestemmingsplan 2. Visie en agenda

Laurens Engelbrecht Afd. Ruimte Advies

6. Resultaten? 1

2

3

4

1. DE STAD

2. DELFT

5

6

1

7

8

9

10

11

12

3. ‘HET VERHAAL van DELFT’

2

Kernwaarden van Delft HISTORIE

INNOVATIE Onderzoek voorafgaand aan Nota Stadsmarketing (2007) • “Het verhaal van Delft” • Kernwaarden Historie, Technologie, Innovatie, Creativiteit

TECHNOLOGIE

CREATIVITEIT

14

4. DE VISIE

15

16

17

18

In de Battle for Brains wint de beste combinatie universiteit - stad

3

Bestemmingsplan

Sfeergebieden

19

20

Sfeergebieden •noordelijk en zuidelijk winkelgebied apart kwalificeren: kernkwaliteiten

•Markt niet meer primair “kernwinkelgebied”

•Alternatief voorstel voor functieregulering

•Cultuur en horecapleinen: concentratie

21

22

5. DE BINNENSTAD

Vier programmalijnen: 1. Economie in beweging 2. Cultureel podium 3. Gastvrij, verbonden en ontsloten 4. Netwerk en partnerschap

23

24

4

25

26

27

6. RESULTATEN?

29

30

5

31

32

33

34

35

36

6

37

38

DANK VOOR UW AANDACHT

39

7

U kent ons van…. Metrum + Van Heijst + PurpleBlue 50 pers: locatieontwikkeling, transformaties, etc. Projectmanagement, planeconomie, beleid, contracten  Van visie naar uitvoering, meestal namens gemeentes Artikel: “Transformatie winkelstraten financieel beschouwd”

Financieel inzicht in transformatie “van visie naar aanpak” Platform binnenstadsmanagement – 2 april 2014 Dick Boeve, Joost Kamps, Erik Linssen, Niek Wicherink

Onderwerpen

1. Focus op de kern

1. Focus op de kern

Gevolgen leegstand winkels

2. Financiële consequentie achteruitgang winkelstraat

- Versnippering - Slecht imago - Minder bezoekers - Huurdaling - Meer leegstand

3. Transformeren en financiën Voorspellingen: leegstand onafwendbaar * Waardedaling voor vastgoedeigenaren

4. Een rekenvoorbeeld 5. Rol gemeente 6. Ter afsluiting

* Shopping 2020: afname winkeloppervlak 20 a 30%

1. Focus op de kern

1. Focus op de kern

Keus: - Versnipperd leegstand verspreid door centrum

Compacte levendige kern

OF

1. Concentreren / hogere kwaliteit.

- Compacter centrum + leegstand aan de randen

2. Functiemix: beleving 3. Bereikbaarheid en parkeervoorzieningen.

Onze keus: - Focus op de kern - Transformeer daar buiten

4. Openbare ruimte. Voorbeeld – ter illustratie

Voorbeeld – ter illustratie

1

2. Financiële consequentie achteruitgang winkelstraat

1. Focus op de kern

Rekenvoorbeeld:

Buiten kern: Transformeren!

Waarde winkelpand

Opp. (vvo)

Huurprijs (€ / m2)

BAR* (afh. v. risico)

Waarde ** (koper)

1. 2. 3. 4. 5. 6.

In goede straat

100

130

7,1% (14x)

€ 182.000

In straat in verval 100

100

10%

€ 100.000

Wonen Cultuur Maatschappelijke voorzieningen Zorg Leisure …..

Retail ontmoedigen, meewerken aan transformatie

(10x)

Waardedaling “matig” winkelvastgoed is groot! - Treedt op bij achteruitgang gebied / leegstand “buren” - Ook bij lopend huurcontract of eigen gebruik

 Aandacht buiten de kern! * BAR = Bruto Aanvangs Rendement ** Waarde = wat een koper wil betalen (focus: lange termijn)

3. Transformeren en financiën Hoe werkt transformatie financieel? Winkelvastgoed levert hoogste huur en hoogste waarde Als verhuur winkels niet meer lukt: transformatie

3. Transformeren en financiën Toekomstige functie bepaalt beleggingswaarde • Matig perspectief als winkelstraat • Goed perspectief als woongebied

}

Consequenties beleggingswaarde!

Waarde – parameters: • Huur • Bruto aanvangsrendement (BAR) =

Huuropbrengst Investering

Winkel basis: BAR = 8% Marktwaarde = 12,5 x huurwaarde

Wonen top: BAR = 5% Marktwaarde = 20 x huurwaarde

Bron: DTZ januari 2014

4. Rekenvoorbeeld Rekentool winkeltransformatie DCF-berekening (Excel): invoer functie, pand, bouwlagen, etc. Investeringen + toekomstige kosten & baten (10 jaar) Kasstroom, inschatting eindwaarde (Exit Yield)

4. Rekenvoorbeeld Winkelpand in aanloopstraat stad met 50.000 inwoners Input berekening winkeltransformatie Metrage begane grond 200 m2 bvo Metrage 1e verdieping

100 m2 bvo

Huurprijs winkel was

€ 160,‐/m2bvo/jr

Huurprijs wonen

€8,50/m2bvo/mnd

Situatie: Winkelruimte bgg is leeg gekomen 1e verdieping is niet verhuurd

2

4. Rekenvoorbeeld A. Verdieping blijft leeg: 3 varianten voor begane grond 1. Winkel opnieuw goed verhuurd: “transformatie niet nodig” Berekend: half jaar leegstand, dan gelijk huurniveau

4. Rekenvoorbeeld - resultaten A: verdieping blijft leeg 1. 2. 3.

Goed draaiende winkel: hoge marktwaarde (steeds minder realistisch) Matig draaiende winkel: lage marktwaarde, biedt weinig perspectief Transformatie wonen bgg: hoge marktwaarde door hoge restwaarde Relatief lage IRR* transformatie (4,3%) door beperkte meeropbrengst op bgg

2. Winkel draait matig: “transformatie is een kans” Berekend: 1,5 jaar leegstand, huurprijs 20% omlaag, één jaar ‘huurvrij’

3. Begane grond omzetten in wonen: “transformatie” Na verbouwing 2 woonruimtes begane grond (investering € 600,-/m2)

Gehanteerde Exit Yields: winkels: 10%, wonen: 6% * IRR = Internal Rate of Return (effectief rendement gedurende 10 jr)

4. Rekenvoorbeeld - resultaten

4. Rekenvoorbeeld - resultaten

A: verdieping blijft leeg

A: verdieping blijft leeg

1. 2. 3.

1. 2. 3.



* IRR = Internal Rate of Return (effectief rendement gedurende 10 jr)

4. Rekenvoorbeeld - resultaten B: verdieping verhuren als woning Bgg: dezelfde 3 varianten als voorheen (goed, matig, woning) Verhoudingen tussen 3 varianten ongeveer vergelijkbaar Marktwaarde en restwaarde in alle gevallen hoger (+ € 45K tot + € 135K) Hoge IRR transformatie (13,7%) door extra huur 1e verdieping

4. Rekenvoorbeeld Resumé Transformatie winkel naar wonen: een kans door lager risico • Kantelpunt steeds vaker bereikt: transformatie beter dan “niets doen” • Bij leegstand geen twijfel  transformeren (financiering?) • Versnelling door leegstandsboetes, subsidies, bloksgewijze aanpak, etc.

Meerwaarde door omzetten leegstaande verdieping naar woning

Let op: berekeningen verschillen per stad, straat, pand, vroegere functie, passanten, ontsluiting, etc.

3

5. Rol gemeente / centrummanagement


Wat kunnen gemeentes / centrummanagers hier mee?

3 strategieën mogelijk:

• Stimuleer concentratie binnen kern • Stimuleer transformatie buiten kern

1. Niets doen …. laat het gebeuren

 Transformatie goed voor concentratie + levendigheid kern.  Leegstaande winkels drukken het huurniveau.  Kennis van “de sommen” is essentieel.

2. Actief, beleid, visie

• •

Afwachten, “de markt zijn werk laten doen”. Risico: versnipperd leegstand, algehele achteruitgang

• Gebiedsvisie lange termijn + sturing via bestemmingsplannen. • Faciliteer retail binnen de kern. Buiten de kern andere functies. • Stimuleren verandering, samen met stakeholders

3. Offensief • Investeren (vastgoed aankopen, transformeren) • Risico: veel kosten


Actieve aanpak: binnen EN buiten de kern


Concentratie in kern Werk aan de winkel! Niets doen  alleen verliezers

1. Visie op centrum, lange termijn (detailhandel, verkeer, etc.) •

Duidelijkheid in de markt  levensvatbare winkels in beweging

2. Plan van Aanpak: actief, faciliteren, stapsgewijs •

Stapsgewijze aanpak in kern, strategie voor transformatie

Transformatie buiten kern

4. Organisatie: faciliteer en stimuleer •

Wees betrokken, bereikbaar en standvastig! Realiseer verandering.

 Een nieuw vitaal centrum, voor algemeen belang  Aandacht buiten de kern (kern heeft verdienpotentie)

6. Ter afsluiting

1. 2. 3. 4. 5.

Waardedaling is fors en treedt snel op Waardedaling maakt transformatie rendabel Concentreer in de kern: vitaal centrum Faciliteer transformaties: beperk verliezen Complex, langdurig proces. Consequent handelen. Faciliterende overheid = voorwaarde.

 Dit is helaas nodig. En het is mogelijk.  Duidelijkheid, visie, inzet en lange adem.

6. Ter afsluiting

SUCCES ! met concentreren en transformeren Vragen? Hulp nodig? Bel. Dick Boeve – 06-2279 7780

4

ROutekaart

Themabijeenkomst Platform BSM Juridisch-planologische roadmap tot herbestemming

ROutekaart

ROutekaart

Wet- en regelgeving

Wet- en regelgeving

VISIE

Beleid

Beleid

Belangen

Belangen

Milieu

Milieu

Financiën

Geef duidelijke kaders!

Een goed einde van de roadmap staat of valt bij een goed begin!

Financiën

Anders sturen op ruimtelijke ontwikkelingen

• • • • • •

Recessie Krimp Vergrijzing Internetwinkelen Veranderd koopgedrag consument Schaalvergroting / filialisering / brancheverbreding

STRUCTUURVISIE Vraaggericht sturen i.p.v. aanbodgericht sturen

1

Betekenis van de structuurvisie

Ontwikkelingen


Ontwikkelingen

Ontwikkelingen

Ontwikkelingen

Ontwikkelingen

Fundamentele uitspraken

Sturing en regie

Sturing en regie Sturing en regie

Project Project


Project

Project



Project

Project



Project

Project


Ontwikkelingen

Sturing en regie

Ontwikkelingen


Project

Project

Project Project


Ontwikkelingen

Ontwikkelingen


Ontwikkelingen

Ontwikkelingen



Samenhangend beleid

Ontwikkelingen



Samenhangend beleid Instrumentarium en middelen

Sturing en regie


Project Project


Project

Project

Structuurvisie



Project

Project

Project

Project


Ontwikkelingen

Sturing en regie


Project

Project

Project Project

Proces van belang!

Ontwikkelingen

Ontwikkelingen



Samenhangend beleid

• • • •

Creëren van draagvlak / commitment Wie betrekken? Verwachtingenmanagement bij betrokkenen Let op wijze van betrekken (procesorganisatie)

Instrumentarium en middelen

Sturing en regie


Project Project


Project

Project

Project Project

2

Afwegingen in structuurvisie

Detailhandelsstructuur heroverwegen

Afwegingen in structuurvisie

Detailhandelsstructuur heroverwegen

Keuzes maken in perspectiefrijke en minder perspectiefrijke gebieden. • Perspectiefrijke gebieden  regelluwe zones • Minder perspectiefrijke gebieden  wat dan?? Herbestemming is een goede optie

Beperkingen aan de sturing: EDR

Europese Dienstenrichtlijn: Beperkt het beperken

Beperkingen aan de sturing: Ladder (1)

Verplichte motiveringstool bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen: 1. Actuele regionale behoefte

Vrijheid van vestiging niet verder beperken dan nodig. Alleen t.b.v.: - Ruimtelijke ordening - Consumentenbescherming - Milieu

2. Bestaand stedelijk gebied, herstructurering/ transformatie 3. Indien niet mogelijk, dan passende ontsluiting op nieuwe locatie

NB. ‘4e trede’: EDR van toepassing (voorgenomen wijziging Bro per brief Minister I&M van 9 januari 2014)

Géén economische motieven!


Afweging • Kwantitatief én kwalitatief • Behoefte moet afgewogen worden tegen bestaand aanbod (incl. leegstand) • Geen substantiële leegstandsontwikkeling


Wat is behoefte? • Wiens behoefte? • Behoefte aan dynamiek? • Behoefte aan flexibiliteit? • Behoefte aan uniciteit?

• Herstructurering / transformatie bestaande winkelpanden mogelijk?? • Kwaliteitsimpuls / creëren van eigen behoefte?

3

Aandachtspunten bij bestemmingsplan voor herbestemming

Keuzes vastleggen

Van keuzes in structuurvisie naar juridische borging in bestemmingsplan

Globaal of juist gedetailleerd bestemmen?

-

Welke functies? Welke bestemmingswijze? Flexibiliteit Uitsterfconstructies Onderscheid in gebieden Planschade Rijks- en provinciaal beleid (verordeningen!!) Milieu- en mobiliteitsaspecten

Uiteraard binnen kaders van EDR en Ladder

Voorbeeld: centrum Maastricht


Inventarisatie aanloopstraten

Versterken woonfunctie Kleinschalige bedrijven Culturele en maatschappelijke doeleinden



Bestemming Centrum

Bestemming Gemengd-1

4

Tips & tricks

Maar…. Bestemmingsplan is niet het enige sturingsmiddel!

• Verklaring van geen bedenkingen voor categorieën van projecten / gebieden • Afwijkingenbeleid • Omgevingsvergunning voor afwijken voor functiewijzigingen < 1.500 m² binnen bebouwde kom • Tijdelijke afwijking • Parapluplan voor specifieke functies (bijv. webwinkelen)

Bijvoorbeeld: stimuleringsverordening

Combinatie van gemeentelijke subsidieregeling en ondernemersfonds. - Gevelrenovatie - (Winkel)verplaatsing - Planontwikkeling leegstaand vastgoed - Transformatie leegstaand vastgoed - Wonen boven winkels

Meer achtergrondinformatie??

- Brochures KvK ‘Europese Dienstenrichtlijn’ en ‘Internethandel’ - Publicatie ‘Winkelgebied van de Toekomst’ (Platform 31 i.s.m. BRO) op www.winkelgebiedvandetoekomst.nl

Bij voorkeur i.c.m. actief centrummanagement en flexibel bestemmingsplan.

5

Wel transformatie; meer service

Recommend Documents