Transformatie portiekflats

Transformatie portiekflats Onderzoek

Bas van Vlaenderen, BAVAVLA Architecten

Rotterdam, januari 2011

Dit is een publicatie van de SEV. U kunt SEV-publicaties downloaden op www.sev.nl SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam Telefoon 010 - 282 50 50 [email protected] De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.

2

Onderzoek transformatie portiekflats

VOORWOORD

In de afgelopen 20 jaar heeft de SEV diverse experimenten gesteund die de portiekflat weer een toekomst willen geven: •

Plaatsen van liften bij of in trappenhuizen van portiekflats in verband met de toegankelijkheid voor ouderen en gehandicapten (1990-95). Conclusie: in de regel niet rendabel vanwege het geringe aantal ontsloten woningen (zes of acht) in combinatie met de hoge verbouwingskosten.

•

Optoppen van flats, al dan niet in combinatie met het plaatsen van een lift: door een extra woonlaag toe te voegen op het platte dak wordt het rendement op de investering in de lift vergroot en worden gewilde penthouse woningen toegevoegd (1995-2000). Conclusie: wordt niet vaak gedaan, alleen bij flats met een erg goede ligging en erg gunstige bouwtechnische kwaliteit.

In de SEV-publicatie Licht en Lucht (1992) zijn voorbeelden beschreven van ingrijpende renovaties van (portiek)flats, met complete nieuwe gevels, ontsluitingen en woningplattegronden. Vooral het Rotterdamse architectenbureau Van Schagen heeft zich verdienstelijk gemaakt op dit gebied. Een goed voorbeeld zijn de Welschenblokken in Rotterdam-Overschie. Hier zijn op de begane grond grote gezinswoningen met tuin gecreëerd en op de koppen van de blokken gelijkvloerse seniorenwoningen. Een andere bron van inspiratie kan worden gevonden in het experiment met de –weliswaar vooroorlogse ‘kluswoningen’ in het Wallisblok in Rotterdam-Spangen (2005-2008). Deze woningen zijn voor een euro weggegeven aan de creatieve klasse op voorwaarde dat de nieuwe eigenaar fors investeert in een geheel nieuw type woning met nieuwe achtergevel en dak. Sommige eigenaren namen een enkele woning voor hun rekening, andere een horizontaal of vertikaal koppel woningen en een enkeling zelfs een hele kolom van 4 woningen. Zo ontstond een blok met woningen en werkwoningen variërend van 60 tot 240 m2 rondom een gemeenschappelijke binnentuin. De Amsterdamse architect Bas van Vlaenderen heeft zich door deze voorbeelden laten inspireren. In 2006 zocht hij contact met de SEV met het concept ‘van portiekflat tot flexibel gebouw’. In tekeningen en maquettes laat hij een zoektocht zien naar het openbreken en flexibel maken van de portiekflat met het oog op veronderstelde nieuwe behoeften op de woningmarkt, en ook bij de huidige bewoners. De SEV bood aan om drie woningcorporaties te zoeken die een studie wilden laten doen naar transformatie van een portiekflat uit hun bezit en om een bijdrage te leveren in de kosten van de drie studies. Nu, drie jaar later, staan de resultaten in deze publicatie.

3

4


INHOUDSOPGAVE

Voorwoord .................................................................................................................................................................. 3 1.

De portiekflat, ruggengraat van de naoorlogse volkshuisvesting...................................................................... 7

2.

Nieuwe doelgroepen, nieuwe functies ............................................................................................................... 9

3.

Transformatieprincipes ..................................................................................................................................... 11

4.

3.1

Alphen aan den Rijn: Upgrading + Plug & Play ...................................................................................... 15

3.2

Veldhoven: Specifieke differentiatie en begrensde flexibiliteit ............................................................. 18

3.3

Leiden, woonmilieus en cascosponzen................................................................................................. 21

Lessen en perspectieven .................................................................................................................................. 25

Colofon ..................................................................................................................................................................... 34

5

6


1. DE PORTIEKFLAT, RUGGENGRAAT VAN DE NAOORLOGSE VOLKSHUISVESTING Tussen 1945 en 1975 zijn in Nederland ca 700.000 woningen in portiek-etagebouw neergezet, waarvan het merendeel door de woningcorporaties. Vooral in de steden bestaat het merendeel van de naoorlogse woningproductie uit portiekflats. In tegenstelling tot de vooroorlogse portiek-etagebouw staat het naoorlogse type in het teken van licht en lucht: vrijstaande blokken van drie of vier etages in het groen. Een vijfde of zesde etage was niet gewenst want dan werd de liftgrens overschreden, wat kostenverhogend zou werken. De woningen waren klein: drie- of vierkamerwoningen van gemiddeld 60 m2. Anno 2010 wordt de naoorlogse portiekflat gezien als woontechnisch en markttechnisch verouderd. Wat dat laatste betreft, doet zijn vooroorlogse pendant het veel beter. De woontechnische veroudering heeft betrekking op het geringe vloeroppervlak, het trappen lopen, de verouderde keukens en badkamers, en de geringe isolatiewaarde. Markttechnisch hebben veel portiekflats last van imagoschade door hun functie als betaalbaar vangnet voor immigranten en jonge starters. Ze liggen vaak ik wijken met leefbaarheidsproblemen en sociale achterstanden. Ze zijn vaak synoniem met schotelantennes en graffiti. Woningcorporaties vragen zich af op welk niveau en voor hoeveel jaren zij nog gaan investeren in naoorlogse portiekflats. Enerzijds worden de woningen door zittende bewoners vaak hoog gewaardeerd door de betaalbaarheid, maar ook door bepaalde kwaliteiten zoals ligging in het groen en de nabijheid van voorzieningen. Anderzijds voorzien corporaties voor de toekomst verhuurproblemen – of ervaren zij deze nu al in gebieden met weinig spanning op de woningmarkt. De portiekflat heeft overwegend een laag energielabel, vaak F of zelfs G. Heeft de portiekflat nog een toekomst op een krimpende en vergrijzende woningmarkt waar bovendien steeds hogere eisen gesteld worden aan energiezuinigheid? Het is niet denkbaar dat alle exemplaren op termijn worden gesloopt, maar ook niet dat ze allemaal zullen worden getransformeerd. De kunst zal zijn om de goede en kansrijke exemplaren te selecteren voor transformatie. De kosten blijven hoe dan ook hoog en de vergelijking met kosten en kwaliteit van vervangende nieuwbouw blijft steeds actueel. Om de keuze voor sloop of renovatie rationeel te onderbouwen, heeft de SEV het Woning op Waardemodel ontwikkeld, waarop aan het einde nog kort zal worden ingegaan. Maar er blijven ook emotionele argumenten spelen: nieuwbouw betekent vaak dichter en hoger bouwen waardoor het gevoel van ‘licht en lucht’ weg is. Dan is er nog zoiets als domweg gehecht zijn aan een gebouw met een vijftigjarige geschiedenis In de volgende hoofdstukken wordt verkend welke nieuwe functies de naoorlogse portiekflat op de markt zou kunnen vervullen, hetgeen uiteraard regionaal zal verschillen. Daarna worden de principes van bouwkundige transformatie behandeld met ingrepen die corresponderen met de beoogde nieuwe functies.

7

Dan komt de praktijk aan bod in de resultaten van de drie voorstudies, waarvan er een waarschijnlijk tot transformaties zal leiden. Tot slot komen de lessen uit de voorstudies en de verdere perspectieven aan de orde, met name de Transformatiescan en het Ontwikkelend Beheer.

8


2. NIEUWE DOELGROEPEN, NIEUWE FUNCTIES

Het spreekt niet vanzelf dat portiekflats worden behouden voor de komende decennia. In een krimpende markt is sloop en vervanging door een geheel ander woningtype een serieuze optie. Immers: portiekflats nemen niet zelden een positie in aan de onderkant van de woningmarkt. Ze zijn dan alleen gewild bij woningzoekenden die geen andere opties hebben. Er zijn echter ook nog steeds lokale markten met tekorten in het onderste segment. Daar vervullen portiekflats voorlopig een onmisbare functie als betaalbare en beschikbare woning voor starters en lage inkomens. Het kan echter zijn dat er te veel woningen bij elkaar liggen die deze functie vervullen. Woningcorporaties streven dan naar differentiatie van hun bezit. Dit kan worden bereikt door sloop en nieuwbouw – of door transformatie. We mogen aannemen dat de woningcorporaties die een portiekflatcomplex aanboden voor de SEV-voorstudie naar transformatie, deze analyse gemaakt hebben. Zowel in Alphen aan den Rijn als in Leiden en in Veldhoven was men tot de conclusie gekomen dat deze portiekflats om een aantal redenen niet gemist konden worden, maar wel bij zouden moeten bijdragen aan meer differentiatie in de wijk door het aantrekken van nieuwe doelgroepen. Zoals we zullen zien is in Veldhoven voor een andere optie gekozen; de flat heeft geen nieuwe bestemming gekregen in een nieuw stedenbouwkundig plan voor de omgeving en zal worden gesloopt. De analyse over de marktpositie is daar eigenlijk meer achteraf gemaakt. In Leiden is gekozen voor een voorlopige instandhouding in afwachting van de verdere stedelijke ontwikkeling van de aangrenzende Groenoordhallen en het Kooiplein. De overweging sloop, instandhouding of transformatie volgt later. In alle gevallen was het uitgangspunt dat de flats zowel voor de zittende bewoners als voor nieuwe doelgroepen aantrekkelijk gemaakt moesten worden. Het was niet de bedoeling om de zittende bewoners en masse uit te plaatsen, veeleer om op basis van verhuizingen en opschuivingen een nieuwe bewonersmix tot stand te brengen. In Veldhoven was de flat al eerder ontruimd met het oog op renovatie, maar werd wel rekening gehouden met doorstroming uit bestaande flats en eengezinshuizen in de directe omgeving. Nieuwe doelgroepen Doelgroep:

Veldhoven

Leiden

Alphen aan den Rijn

Vitale ouderen

X

X

X

Creatieve klasse

X

X

X

Gezinnen/midden-hogere segment

X

X

Gezinnen/sociale segment

X

X

Eenoudergezinnen

X

Begeleid wonen

X

Jonge starters

X

9

Bij de genoemde doelgroepen zijn de volgende toelichtingen van belang: •

Vitale ouderen, babyboomers met een actieve levensstijl (Veldhoven): ‘voornamelijk afkomstig uit de omliggende wijken; wonen thans in een eengezinshuis maar zijn op zoek naar een praktisch ingericht en voldoende ruim huurappartement te midden van leefstijlgenoten; hechten aan comfort en een groot balkon.’

•

Wonen met werken aan huis voor de creatieve klasse (Veldhoven): ‘willen wonen en werken kunnen combineren in een ICT omgeving, hebben veel ruimte nodig, willen zelf de indeling kunnen bepalen; een aparte ingang voor het werkadres is een plus; moeten een reden hebben om zich niet in het centrum te vestigen.’

•

Gezinnen en paren in het midden- en hogere segment (Leiden): ‘gezien de gunstige ligging nabij de binnenstad moet op deze locatie ook ruimte zijn om grote verticale stadsherenhuizen in te bouwen binnen het casco van de portiekflats voor mensen die veel woonruimte en een eigen tuin willen.’

•

Gezinnen in het sociale segment (Leiden): ‘grote gezinnen, ook veelal allochtoon, die thans een deel van de flats bewonen en die ook interesse zullen hebben in meer ruimte voor de kinderen en voor werk aan huis, met goed zicht op het speelplein.’

•

Eenoudergezinnen en gescheiden alleenstaanden (Veldhoven): ‘wonen hier voor een bepaalde levensfase, zoeken een handig ingerichte niet te dure huurwoning in een sociale omgeving met lotgenoten; veilige uitloop voor kinderen naar groenvoorzieningen en (onderlinge) kinderopvang in directe omgeving zijn een pre’.

•

Zelfstandig wonende verstandelijk gehandicapten met begeleiding (Veldhoven): ‘in de omgeving bevindt zich een instelling voor gehandicaptenzorg die woonruimte zoekt voor cliënten die toe zijn aan een meer zelfstandige vorm van wonen met begeleiding op enige afstand.’

•

Jonge starters (Alphen): ‘de huidige populatie van de flat geeft aan dat ergens in Alphen ook ruimte moet zijn voor jonge starters, niet te ver van het centrum; maar zij willen wel op den duur meer ruimte en de mogelijkheid om hun flat te kopen.’

Conclusie Bij herpositionering op de markt wordt in alle gevallen aan min of meer dezelfde nieuwe doelgroepen gedacht. De huidige populatie van de portiekflats bestaat vooral uit jonge starters, allochtone gezinnen en nog een deel ouderen. Daaraan toe te voegen zouden zijn: de creatieve stedeling met werk aan huis, de vitale veeleisende senior en ook wel gezinnen uit de middengroepen. Veldhoven noemt nog twee meer specifieke doelgroepen: eenoudergezinnen en begeleid wonen. Het is nergens gekomen tot een analyse van de intervening opportunities voor de nieuwe doelgroepen. Deze doelgroepen tracht men overal te verleiden om te komen, zij kunnen wat meer betalen en zij zijn dus in de positie om eisen te stellen. Er moet voor hen een speciale reden zijn om in een naoorlogse portiekflat te komen wonen – hoe mooi getransformeerd ook. De marktanalyse is weliswaar niet gemaakt, maar in alle drie de projecten is men uiteindelijk gevoelsmatig teruggedeinsd voor het inzetten op deze hard to please-doelgroepen en is men gaan zoeken in het verlengde van de huidige populatie. En dan is de voornaamste vraag: hoeveel extra vierkante meters kunnen deze mensen zich permitteren?

10


3. TRANSFORMATIEPRINCIPES

Ruimtelijke problematiek De grootte van de appartementen varieert van 55 tot 85 vierkante meter, van tweekamerwoningen voor kleine huishoudens, tot drie- of vierkamerwoningen voor gezinnen. Het overgrote deel van de appartementen bestaat uit twee beuken: één beuk met de woningtoegangsdeur, de centrale hal - met aan één kant de kinderslaapkamers en aan de andere kant de badkamer en de keuken; en één beuk met de woonkamer en de ouderslaapkamer. De exacte positie van toilet, badkamer en keuken hangt af van de beukmaten, de oriëntatie van de flat en de positie van het trappenhuis. Centraal in deze dienende ruimtes zit een schacht met ventilatiekanalen en stijg- en standleidingen. De portiekflat in Alphen aan den Rijn [Alpen plattegrond 1] is exemplarisch voor een portiekflat met een wisselbeuk, een extra slaapkamer, samen in de beuk met het portiek. Deze flat laat een veelvoorkomend probleem zien; de ligging van het toilet blokkeert de toegang van de badkamer vanuit de hal. In Veldhoven [Veldhoven plattegrond 1] is het toilet daarom, met een extra schacht, op de kop van de hal geplaatst. In de appartementen in Leiden [Leiden plattegrond 1] zit het sanitair in de beuk bij de ouderslaapkamer. Ook de positie van de buitenruimtes varieert en is afhankelijk van de woningplattegrond en de oriëntatie. Buitenruimtes bestaan veelal uit krap gemaatvoerde loggia’s en balkons. Deze karakteristieken leveren het aanbod op van enigszins ‘hokkerige’ appartementen. Met slimme ingrepen is het mogelijk het aanbod te veranderen en woningen te maken met een verassende maat en ruimtelijkheid. De kern van dit onderzoek betreft nieuwe woningtypes uitwisselbaar te maken in een flexibel casco.

Nieuwe schachten Vooral de keuken, de badkamer en het toilet zijn vaak niet meer van deze tijd, het verbeteren van de ruimtelijkheid en de toegankelijkheid is een belangrijke opgave. Oude shuntkanalen en rookgasafvoeren zijn vaak verouderd en ongeschikt voor nieuwe mv- of cv-installaties. Met een nieuwe schacht nemen de mogelijkheden voor alternatieve woningplattegronden enorm toe. Het toilet kan verplaatst worden zodat de badkamer en de keuken ruimer en toegankelijker gemaakt kunnen worden. Bij plattegrondverbeteringen of samenvoegingen is het nu mogelijk ook de badkamer of de keuken van positie te veranderen [Alphen plattegrond 2].

Horizontale ruimtelijke doorbraak tot een brede ruimte Met een doorbraak in de bouwmuur kan een ‘brede beuk’ gemaakt worden [Alphen plattegrond 2]. De aangesloten ruimte kan bestemd worden voor een open keuken. De woonkamer bestaat dan uit een eet- en zitgedeelte. De badkamer krijgt een comfortabele maat. Deze ingreep levert ruimtelijk aantrekkelijke appartementen op. Afhankelijk van de oriëntatie van de portiekflat en het balkon is het voordelig de woonkamer een kwart slag te draaien. Ook deze plattegrondswijziging vereist een doorbraak in de bouwmuur van de woonkamer [Veldhoven plattegrond 3].

11

12


13

Doorbraken en samenvoegingen Voor een aantal doelgroepen zijn de huidige appartementen te klein. Het ligt dan voor de hand twee appartementen samen te voegen tot een grote woning. Dit geeft een nieuwe ruimtelijkheid en nieuwe programmatische mogelijkheden. Het samenvoegen van twee complete appartementen levert een erg grote woning op. Daarom is ook het samenvoegen van drie appartementen tot twee woningen onderzocht. Dit blijkt een relatief dure ingreep met een geringe ruimtewinst. Ook ruimte in de plint of in de kap kan, mits de woonkwaliteit hiervan voldoende is, bij de woning getrokken worden.

Horizontale samenvoeging van appartementen tot breed appartement Met het verbinden van de beide centrale hallen tot een centrale gang zijn twee appartementen eenvoudig samen te voegen [Alphen plattegrond 3]. De nieuwe gang is zowel het centrale, verbindende element, én het element dat ruimtelijke attractiviteit geeft. Met het plaatsen van een deur kan de woning in twee domeinen worden verdeeld. Zo is het mogelijk de woning te verdelen in een ’bezoekers-domein’ en een ’gezins-domein’. Deze variant wordt gewaardeerd door migranten met een groot gezin, maar is ook bruikbaar in atelierwoningen. Het gelijkvloerse karakter maakt de woning geschikt voor senioren die een grote woning wensen.

Verticale samenvoeging van appartementen tot een maisonnette De verticale koppeling van appartementen is ingrijpender en levert minder ruimtewinst op. Twee kamers worden opgeofferd voor het maken van een trap met overloop [Alphen plattegrond 4]. De flat in Veldhoven bevatte van oorsprong maisonnettes; het casco liet toe de trap te plaatsen op zijn oorspronkelijke centrale positie in de hal, zonder verlies van kamers [Veldhoven plattegrond 3]. Het grote voordeel van de maisonnette is de geringere geluidshinder tussen boven- en onderburen, speciaal wanneer in de indeling van de woningen met geluidsoverlast rekening gehouden wordt.

De grond- of luchtgebonden woning De plint van portiekflats is doorgaans in gebruik als berging, fietsenstalling of garage. Ze heeft meestal een minimale hoogte, is soms half-verdiept aangelegd en zonder ingrijpende ingrepen ongeschikt als zelfstandige woonruimte. De meeste plintruimtes zijn daarentegen wel geschikt als slaapkamer, werkruimte of berging, gekoppeld aan een volledige woning op de eerste verdieping [Veldhoven plattegrond 2]. Met deze invulling kan ook de koppeling naar de tuin en de straat aangebracht worden. Veel portiekflats hebben een kap met bergingen. Bij een herstructurering van de appartementen in grotere woningen kan deze bergruimte opgeofferd worden ten gunste van een top-woning met slaapkamers in de kap [Alphen plattegrond 5]. Bij een gelijkblijvend aantal woningen kunnen zo maisonnettes gemaakt worden in een mooie tussenmaat.

Verticale ruimtelijke doorbraak tot een vide In het onderzoek in Alphen aan den Rijn zijn draagkrachtigere doelgroepen nadrukkelijk aan de orde gekomen. Bij deze doelgroep is niet een maximum vierkante meters van belang, maar de ruimtelijkheid in de woning. Met het uitzagen van een hele verdiepingsvloer is de extreme ruimtelijkheid van een dubbele hoogte verkregen. Het is een kostbare ingreep, die juist minder vierkante meters woonoppervlak oplevert [Alphen plattegrond 6]. Het type is een illustratie bij de mogelijkheden voor een kluspand of van een renovatie met verkoop van exclusieve woningen. 14


Een nieuwe ontsluiting Voor mindervaliden is het ontsluitingsprincipe van een portiekflat een onoverkomelijk bezwaar. Daarom is het ontsluiten van de appartementen met een lift in het ontwerponderzoek betrokken. Deze moeten doorgaans buiten het krappe portiek geplaatst worden. Het aanbrengen van een lift met bouwkundige schacht is duur, het ligt voor de hand zo veel mogelijk woningen via een galerij te ontsluiten [Veldhoven plattegrond 3]. Het oude portiek verliest soms zijn functie en kan dan aan de appartementen toegevoegd worden.

Algemeen plan voor flexibiliteit Met een ontwerp van nieuwe schachten en het aangeven van mogelijke doorbraken, kan de flexibiliteit van het casco vergroot worden. Voor de acht flats in Leiden is zo een algemeen concept geschetst, waarbij vervolgens voor vier doelgroepen, al dan niet door de bewoners zelf, het aanbod verder ontwikkeld kan worden. [Leiden plattegrond 2&3].

3.1 Alphen aan den Rijn: Upgrading + Plug & Play Ingeklemd tussen verkeersader en buurtstraat De flat, met 11 portieken en 66 appartementen, ligt op een smalle kavel met een drukke verkeersweg aan de oostzijde en een rustige buurtstraat aan de westzijde. Op deze smalle, geluidsbelaste kavel is nieuwbouw erg complex. Het huidige aanbod bestaat uit kleine appartementen [Alphen plattegrond 1]. Ook de buitenruimte is klein: aan de drukke oostgevel zitten kleine balkons en aan de westzijde kleine loggia’s. Er is sprake van geluidsoverlast tussen de woningen, er zijn tocht- en vochtproblemen en er is schimmelvorming. Op korte termijn zijn forse onderhoudsmaatregelen te verwachten. Ook de verbetering van het energielabel, het verbeteren van de buitenruimte en het upgraden van de flat zijn relevante opgaven. De zittende bewoners zijn gehecht aan de buurt, maar groeien soms uit de krappe woning. Het grote verloopen de geringe betrokkenheid van ‘doorstromers’ leidt tot klachten. Met het creëren van grotere woningen en variatie in huur en koop wordt het mogelijk een wooncarrière te maken én duurzame doelgroepen aan te trekken.

Doelgroepen Senioren, allochtone gezinnen en starters met een hoger inkomen zijn kansrijke doelgroepen. Het onderzoek richt zich daarom op de volgende stedelijke woningtypes: 

Kleinere, efficiënt ingedeelde woningen voor starters en actieve senioren.



Grotere appartementen voor samenwonenden.



Zeer grote etagewoningen voor grote gezinnen, drie generatiewoningen.



Grote, ruimtelijke woningen voor doorstromers met een hoger inkomen.

15

16


17

Upgrading + Plug & Play Er is een plan ontworpen waarvan iedereen direct profiteert en de korrelgrootte van overlastgevende ingrepen zo klein mogelijk is. De gedachte is eerst een kwaliteitsslag te maken en flexibiliteit te vergroten, en vervolgens nieuwe woningtypes aan te brengen: Upgrading + Plug&Play. Dit past op het ‘ontwikkelend beheer’, waarbij flexibiliteitsvergroting en differentiatie met het groot onderhoud en mutatieonderhoud geïntegreerd worden. De kwaliteitssprong wordt in bewoonde staat gemaakt. Het gaat om een schilrenovatie, nieuwe balkons en de opwaardering van de portieken. Het energielabel wordt verhoogd met isolatie, nieuwe kozijnen, HR++-beglazing, HR-ketels en mechanische ventilatie. Met een verbetering van de bestaande plattegrond ontstaat ruimte voor ventilatiekanalen, nieuwe standleidingen en koud waterleidingen [Alphen plattegrond 2 links]. Plattegrondverbeteringen en woningdifferentiatie gebeurt vervolgens in onbewoonde staat, mogelijk bij mutaties [Alphen plattegronden 3 t/m 6]. Wonen Centraal heeft de bedrijfswaarde van een aantal scenario’s doorgerekend. Er is hierbij uitgegaan van een algehele kwaliteitsverbetering en verhoging van het energielabel met een instandhoudingstermijn van 27 jaar. De geringe huurverhoging bij deze kwaliteitsverbetering, volgens het gangbare puntensysteem geriefsverbetering, is goed te combineren met een woonlastengarantie. Er is 20% animo ingerekend voor de plattegrondverbeteringen of samenvoegingen, in de verhuur of verkoop. Het blijkt dat alle scenario’s leiden tot een positief projectresultaat. Erg grote appartementen in de bereikbare verhuur drukken op het resultaat. Met de verkoop van (een deel van) de verbeterde en samengevoegde woningen is het projectresultaat echter aanzienlijk te verbeteren. De haalbaarheidsstudie wordt met een advies aan het management van Wonen Centraal afgerond. Door Wonen Centraal en BAVAVLA Architecten wordt een vervolg aan de haalbaarheidsstudie overwogen.

3.2 Veldhoven: Specifieke differentiatie en begrensde flexibiliteit Situatie De portiekflat, uit de jaren 70, is gebouwd aan de ringweg van de wijk ‘t Look, tegenover een buurtwinkelcentrum. Vier maisonnettes zijn ooit gesplitst, waarmee het blok nu vier kleine, grondgebonden woningen en 24 appartementen bevat [Veldhoven plattegrond 1]. Deze hebben hun functie op de woningmarkt verloren en worden, in afwachting van de sloop of renovatie, op tijdelijke basis verhuurd. Bouwkundig is de flat van een goede kwaliteit, maar duurzaamheid en energieprestatie zijn tot een essentieel onderdeel in de planvorming gemaakt.

Nieuwe doelgroepen Woningbouwvereniging Aert Swaens wil het nieuwe aanbod voor de huursector te behouden. De parkeerdruk door het nieuwe aanbod moet gelijk blijven.

18


19

Bij het bepalen van de doelgroepen is rekening gehouden met de positie van de flat nabij het buurtwinkelcentrum, de vergrijzing van de wijk en de forse toename van het woningaanbod voor senioren. Een naastgelegen zorgcentrum voor verstandelijk gehandicapten heeft behoefte aan kleine, zelfstandige woonruimtes. •

Menioren: vitale ouderen, zonder lichamelijke beperkingen.

•

Eenoudergezinnen en gescheiden alleenstaanden.

•

Grote gezinnen of wonen en werken aan huis.

•

Verstandelijk gehandicapten met begeleiding vanuit het zorgcentrum.

Woon- of werkruimtes in de plint kunnen een bijdrage leveren aan de leefbaarheid op de locatie. Aan de oostzijde zal, in combinatie met het bestaande buurtwinkelcentrum, een nieuw project ontwikkeld gaan worden. De toekomst van locatie is hiermee onzeker, maar met een flexibel aanbod zijn de woonwensen van nieuwe, nog onbekende doelgroepen te accommoderen.

Specifieke differentiatie en begrensde flexibiliteit In eerste opzet is getracht de toename van het bouwvolume ten gevolge van een ruimer aanbod op te vangen in een optopping. Deze ingreep bleek niet haalbaar door de geringe restcapaciteit van de fundering, en stuitte op ernstige bezwaren van de dienst stedenbouw. Het eindontwerp combineert een ruimtelijke verdeling van zeer uiteenlopende woningtypes met een begrensde flexibiliteit. De oostzijde wordt bestemd voor verstandelijk gehandicapten. Een aankopping met trap en lift ontsluit alle studio’s. In de overige driekwart van de flat liggen galerij ontsloten woningen boven grondgebonden woningen van twee verdiepingen. De benedenwoning heeft een berging, een eigen voordeur, hal met toilet, traphal, keuken en een ’vrije beuk’. Bij het gebruik van deze beuk als woonruimte, kan de bovenverdieping geheel benut worden als slaapverdieping, bij gebruik als atelier komt de woonkamer op de verdieping te liggen. De appartementen zijn bestemd voor menioren. De galerij ligt aan de noordgevel, de woonkamer met keuken en balkon aan de zuidgevel [Veldhoven plattegrond 3]. Door de dienende ruimtes in de kern van het appartement te leggen wordt een driekamerwoning verkregen. Deze worden aan de extra schachten op de koppen van de centrale hal gekoppeld. Dit type is vanuit zijn schematische opzet in een volledige maisonnette of ‘1,5 maisonnette’ te transformeren. [Veldhoven plattegrond 3]

Stand van zaken Gedurende het traject is het PvE steeds verder uitgebreid. Het eindontwerp omvat twee liften, een aankopping, galerijen, buitenruimtes en een fikse energieprestatieverbetering. Hierdoor is het bouwbudget fors overschreden. Tot slot heeft de bestaande flat binnen de herontwikkeling van het omringende gebied geen nieuwe bestemming gekregen en zal gesloopt gaan worden.

20

3.3 Leiden, woonmilieus en cascosponzen Tussen stadsstraat en park Acht portiekflats en zeven blokjes laagbouw liggen ‘meanderend’ tussen de Willem de Zwijgerlaan en de Tuin van Noord [afb. 21]. Een groen binnenhof wordt steeds afgewisseld met een ontsluitingslus. De laagbouw blokkeert het zicht en de route van stad naar park. De flats takken slecht aan op het maaiveld. De woningen zijn ‘hokkerig’ [afb. 3], het kleine balkon is slechts toegankelijk vanuit de keuken. Het ontwerponderzoek omvat de koppeling van stad en park, het verrijken van de hoven, de aantakking met het maaiveld en het woningaanbod.

Kansen voor nieuwe doelgroepen De Willem de Zwijgerlaan wordt heringericht, met brede bruggen wordt de verbinding tussen het centrum en het nieuw ingerichte park gemaakt. Aan het nabijgelegen Kooiplein en de Groenoordhallen verrijzen nieuwe wijken met nieuw, hoogwaardig aanbod. Enerzijds leent de locatie zich ook voor een nieuwe, hoogwaardige herontwikkeling, anderzijds kunnen de flats ruimte bieden aan groepen die in de omringende nieuwbouw niet aan bod komen. Woningbouwvereniging de Sleutels van Zijl en Vliet, wil met ‘doelgroepenbeleid’ een gemengde samenstelling bereiken: •

Grote gezinnen in de sociale verhuur, allochtone ondernemers, kantoor aan huis.

•

Starters en creatievelingen, atelierwoning, kluswoning, kleinere huurwoning, koopgarant.

•

Doorstromers, eengezinswoningen in een hoger huur- of koopsegment.

•

Vitale senioren, comfortabele appartementen.

Woonmilieus en cascosponzen De woningen bestaan uit twee smalle beuken en een brede beuk. Met horizontale en verticale doorbraken en nieuwe schachten [Leiden plattegrond 2 & 3] wordt de flexibiliteit maximaal. Plattegrondverbeteringen, grondgebonden woningen, maisonnettes of grote appartementen zijn mogelijk, ontsloten met het portiek of een galerij. De blokken werken als een spons; afhankelijk van het beoogde woonmilieu wordt elke doelgroep ‘geabsorbeerd’. Met een herschikking van de laagbouw worden gesloten binnenhoven afgewisseld met open ontsluitings- en doorgangspleinen. De buitenruimte wordt verrijkt met een privaat en collectief programma. Grondgebonden woningen worden aan de achterzijde ontsloten met een collectief binnengebied, de eigen tuin en een veranda.

Totaalstrategie met vier woonmilieus voor vier doelgroepen De vier doelgroepen worden over de vier hoven verdeeld, met een hof voor sociale verhuur, een hof met kluspanden, een hof met duurdere huur en een hof met zorgwoningen. Hiervan zijn de bedrijfswaarden bepaald. De schattingen laten een tendens zien: met een totaalstrategie voor de buurt is het mogelijk de onrendabele top van renovatie en bereikbare huren te compenseren met de verkoop van de klusblokken. Het voorgestelde plan uit vier stabiele woonmilieus kan uitgevoerd worden met een gesloten begroting.

22


23

Stand van zaken Het onderzoek naar de flexibilisering van de portiekflats in de Hoven in Leiden is, met een aantal aanbevelingen van het projectteam aan het management van de Sleutels afgerond. De corporatie heeft gekozen voor instandhouding, in afwachting van de herontwikkeling van de omgeving. Gezien de potentie van de locatie is de kans zeer wel aanwezig dat er flats vervangen worden door nieuwbouw. Het team stelt dat herontwikkeling van portiekflats door verregaande differentiatie en flexibilisering als serieuze optie moet worden meegenomen in verdere ontwikkelingen van locaties met portiek etagebouw. Hiernaast wordt aanbevolen in de afweging tussen renovatie of sloop een aantal aspecten mee te laten wegen. Deze aspecten zijn meegenomen in de bijlage: ‘Transformatiescan in het kader van Strategisch Voorraadbeheer’.

24


4. LESSEN EN PERSPECTIEVEN

Deze studie richt zich in de eerste plaats op het flexibiliseren van portiekflats door ingrepen in de structuur van woningontsluitingen. Hierdoor ontstaan nieuwe mogelijkheden voor horizontale en verticale koppelingen van gehele woningen of gedeelten van woningen. Door het aanbrengen van nieuwe ontsluitingen in de onderbouw kunnen woningen met tuin of woningen met gescheiden woningingang en kantoor- of atelieringang ontstaan. Door het aanbrengen van nieuwe ontsluitingen met lift kunnen levensloopbestendige appartementen ontstaan.

Ervaringen in de drie cases Uit de drie voorstudies hebben we geleerd dat enerzijds de belangen van zittende bewoners, anderzijds het ontwikkelingspotentieel van de wijdere omgeving een belangrijke rol spelen bij de afweging door woningcorporaties. Zittende bewoners waarderen kwaliteitsverhogende ingrepen maar zijn beperkt in hun mogelijkheden om hiervoor een kostendekkende huur te betalen. Na een jarenlang selectieproces wonen er vooral doelgroepen met lage inkomens in de portiekflats. Corporaties voelen zich niet zeker of het mogelijk zal zijn om in deze sociale omgeving nieuwe doelgroepen te interesseren. Wat betreft de ligging: In Leiden wijst de ligging in een dynamisch herstructureringsgebied in de richting van instandhouding gevolgd door sloop. In Alphen wijst de ligging aan een hoofdontsluitingsweg juist in de richting van behoud en transformatie (nieuwbouw is onmogelijk vanwege geluidsnormen).

Afweging nieuwbouw/transformatie De SEV heeft samen met een aantal corporaties het Woning op Waardemodel laten ontwikkelen waarmee een rationele kwaliteitsbeoordeling wordt gemaakt. In het basismodel wordt gekeken naar de woningmarktprestaties, financiële prestaties, woontechnische en bouwtechnische kwaliteit. Toegevoegd kunnen worden aspecten als aanpasbaarheid en architectonische waarde. Deze aspecten worden gemeten met indicatoren en vergeleken met beleidsmatig geformuleerde grenswaarden. Het model geeft inzicht in prestaties van wooncomplexen, maar geeft niet aan of verhoging van de prestaties het beste kan geschieden door investeren in het bestaande gebouw dan wel sloop en vervanging. De corporaties in de drie voorstudies werken niet met dit model en hebben de aangeboden gebouwen niet op deze wijze vooraf doorgelicht.

Transformatiescan Aanbevolen wordt om portiekflats in het vervolg eerst te beoordelen met een transformatiescan alvorens gedetailleerde plannen te maken, zie bijlage. Naast de algemene criteria uit het Woning op Waardemodel wordt hierbij meer specifiek gekeken naar het potentieel van de oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur, de ontwikkelingen in de omgeving, het ruimtelijk potentieel van het casco en het transformatiepotentieel van het bouwsysteem. Een apart onderdeel kan zijn het onderzoeken van animo voor transformatie bij de huidige bewoners.

25


Ontwikkelend beheer Bij een positieve waardering van het flatgebouw is transformatie in één keer vaak niet mogelijk vanwege het investeringsniveau en de positie van zittende huurders. De haalbaarheid kan worden verhoogd door te beginnen met bescheiden ingrepen als eerste stap. Elke ingreep in het gebouw, zoals de eerder aangegeven energetische ingreep, wordt beoordeeld vanuit het perspectief van toekomstige transformatie en dient deze te vergemakkelijken. Met goede voorbereidingen wordt het mogelijk om woningen in te pluggen op een nieuwe infrastructuur. Afzonderlijke portieken zouden als pilot kunnen dienen, bijvoorbeeld als daar door mutatie meerdere woningen vrijkomen. Deze strategie vergt het loslaten van de gebruikelijke, uniforme aanpak van corporaties bij huurwoningen. Vrijkomende woningen zouden tegen een lage casco-prijs kunnen worden aangeboden als ‘kluswoning’. De corporatie kan ook aanbieden om het ontwerp voor de bewoner uit te voeren en om de woning marktconform aan te bieden. Een deel van de woningen kan hiermee boven de sociale huurgrens terecht komen. Bij deze strategie moet scherp in de gaten worden gehouden welke concurrerende mogelijkheden er in de omgeving zijn. De portiekflat is om te beginnen nog niet sexy en zal dus extra’s moeten bieden; bijvoorbeeld combinaties van wonen en werken; vrijheid in plattegronden en afwerkingsniveau; aparte opgang voor woon- en werkruimte; lage m2 prijs; gunstige ligging nabij groen én voorzieningen. Ook kan de mogelijkheid geboden worden om met meerdere huishoudens samen een heel portiek te kopen.

Opwaardering acht portiekflats Overtoomseveld Amsterdam Renovatie van flatgebouwen door woningcorporaties spitst zich steeds meer toe op het aanbrengen van isolatie, nieuwe beglazing, centrale verwarming en mechanische ventilatie, zonnepanelen, warmtepompen en HR-ketels. Met het vernieuwen van installaties ontstaan mogelijkheden om ook flexibiliteit toe te voegen. Beide strategieën kunnen in elkaar grijpen. Deze aanpak is voorgesteld bij een renovatie, in bewoonde staat, van acht flats in Amsterdam-West. Deze renovatie heeft onder meer tot doel het energielabel van de appartementen van F en G op te waarderen naar label B. Naast het isoleren van de bouwblokken en het aanbrengen van hoge rendementsketels is ook mechanische ventilatie onderzocht. Hiertoe dient een aanvullend ventilatiekanaal aangebracht te worden. Op dit kanaal, ontworpen in een inbouwkast op de kop van het portiek, kunnen individuele ventilatie-units aangesloten worden. Naast dit kanaal kunnen extra standleidingen en koudwaterleidingen aangebracht worden. Deze ingreep kan per streng van vier woningen gedaan worden. Vervolgens is een scala aan plattegrondverbeteringen mogelijk dat op wens van de bewoner of bij mutaties uitgevoerd kan worden. De eenvoudigste verbetering bestaat uit het verplaatsen van het toilet en het toegankelijk en efficiënter maken van de badkamer. Een ingrijpende wijziging levert echter een zeer fraaie plattegrond op. Het balkon is nu onhandig gesitueerd aan een kinderslaapkamer, maar ligt wel op het zuiden. Door de plattegrond een kwartslag te draaien, komt dit balkon in het midden van de woonkamer te liggen, tussen de eetruimte en het zitgedeelte.

27

Oproep voor een proef voor ontwikkelend beheer Als een transformatiescan in het kader van het strategisch voorraadbeheer uitwijst dat transformeren van het aanbod een goede optie is, kan een ontwerp voor ontwikkelend beheer gemaakt worden waarbij de ontwikkeling van het woningaanbod meeloopt met onderhoudsinspanningen en verbeterslagen. BAVAVLA Architecten doet hierbij een oproep aan corporaties voor het doen van een vervolgstudie, het testen van de transformatiescan en het opstellen van plannen voor ontwikkelend beheer.

28


Bestaande situatie, extra schacht achterin de gangkast op de kop van het portiek

Plattegrondverbetering, betere positie toilet, grotere badkamer

29

Plattegrondverbetering, omwisselen badkamer & keuken + doorbraak woonkamer, eventueel grote slaapkamer

Plattegrondverbetering, grote woon- eetkamer met balkon in het midden (zuiden)

30


31

Transformatiescan in het kader van het Strategisch Voorraadbeheer Volkshuisvestelijke waarde Volkshuisvestelijke doelstellingen, afspraken quota verhuur/verkoop Woningmarkt, marktmatch, demografische ontwikkeling Financiële kader Financiële doelstelling, bedrijfswaarde Boekwaarde Geraamde investeringen Ontwikkeling woningaanbod, max huur & verkoopwaarde Project risico? Oorspronkelijke ruimtelijk ontwerp Regio, positie en aantakking, voorzieningen Stedenbouwkundig ontwerp, aansluiting randen Bebouwingsveld Ensemble, kansen voor herprogrammering Oriëntatie, bezonning Casco bouwblok Bruikbaarheid plint, hoogte en aantakking maaiveld Bruikbaarheid kap Maatvoering van het portiek Casco woningen Beukmaten, de diepte en hoogte van de woning

Schachten, stijg‐ en standleidingen Mogelijkheden aanvullende schachten Buitenruimtes Bouwkundige- bouwfysische staat Constructief, fundering, vloervelden, bouwmuren Geluid, zwaarte noodzakelijke maatregelen Vocht Energie, energielabel Infrastructuur en installaties (asbest) Cultuurhistorische waarde Stedenbouwkundig Bebouwingsveld Architectuur Woningtype Bouwtechniek Participatie Huidige bewoners Nieuwe doelgroepen Kansen voor ontwikkelend beheer Meerjaren onderhoudsplanning integreren met transformatieproces Periodiek groot onderhoud en energiesprong, ingrepen die flexibiliteit vergroten Planmatig onderhoud, plattegrondsaanpassingen verbeteringen Mutatie onderhoud, ontwikkeling van het woningaanbod met nieuwe typologieën


Voorbeelden van transformatie

Voorbeelden van sloop nieuwbouw

Leiden, gentripunctuur, minder koopkrachtige doelgroepen Alphen, stedelijke doelgroepen Veldhoven, zorg en ouderen, werk aan huis Alphen, positieve bedrijfswaarde haalbaar

Veldhoven, positieve bedrijfswaarde onhaalbaar vanuit PvE

Alphen: centrum‐stedelijkheid voor starters

Leiden, intensieve herontwikkeling van de omgeving

Alphen dilemma verkeersbelasting

Veldhoven, ontwikkeling centrum ’t Look

Alphen smalle kavel Leiden hovenverkaveling, openheid, beslotenheid Veldhoven, balkons op het zuiden Veldhoven, begane grondwoningen Alphen, ruime kap Veldhoven, ruim portiek, geringe hoogte

Veldhoven handhaving stedenbouwkundige randvoorwaarden Leiden: 50% oost georiënteerd Alphen en Leiden, lage plint Veldhoven, geen kap Alphen en Leiden, krap portiek

Veldhoven ruime maatvoering Lengte = 9,56 m B woonkamer = 3,87 m B keuken+badkamer = 4,41 m B slaapkamer = 5,54 m Veldhoven (dubbele schacht) Amsterdam, opofferen kastruimte

Alphen aan den Rijn krap gemaatvoerd Lengte = 8,47 m B woonkamer = 3,58 m B kamers = 2,71 m B wisselbeuk = 2,1 m Alphen aan den Rijn en Leiden

Veldhoven, Alphen aan den rijn westgevel

Leiden: 50% oost georiënteerd

Veldhoven, 1970 Idem Idem Idem Idem

Alphen aan den Rijn/Leiden, 1950 Idem Idem Idem Idem

Leiden, Delftse school, van der Laan, integraal plan Idem Idem

Veldhoven, geen karakteristiek plan Idem

Alphen aan den Rijn & Leiden, blijvers gehecht aan de buurt Alphen aan den Rijn interesse voor een gedifferentieerd plan

Veldhoven, tijdelijke verhuur, geen binding

Alphen, Amsterdam

33

COLOFON Uitgave

SEV

Auteur

Bas van Vlaenderen, BAVAVLA Architecten

Vormgeving omslag

Absoluut Design, Bergen op Zoom

Druk omslag

Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel

Opmaak

FMZ Tekstverwerking, Vlaardingen

Deelnemende corporaties

Wonen Centraal, Alphen aan den Rijn Aert Swaens, Veldhoven De Sleutels van Zijl en Vliet, Leiden

Hoewel grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van dit rapport, aanvaarden SEV en de betrokkenen geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in deze publicatie vermelde gegevens. Rotterdam, januari 2011

34

Transformatie portiekflats

Recommend Documents