ONTWIKKELEND BEHEER PORTIEKFLAT P.FLORISZSTRAAT ALPHEN AAN DEN RIJN STUURGROEP EXPERIMENTEN VOLKSHUISVESTING: ONDERZOEK TRANSFORMATIE PORTIEKFLATS

O N T W I K K E L E N D B E H E E R P O R T I E K F L AT P. F L O R I S Z S T R A AT A L P H E N A A N D E N R I J N STUURGROEP EXPERIMENTEN VOLKSHUISVESTING: ONDERZOEK TRANSFORMATIE PORTIEKFLATS

1 9 J A N U A R I 2 0 11

WONINGBOUWVERENIGING WONEN CENTRAAL BAVAVLA ARCHITECTEN & CARDO ARCHITECTEN STUURGROEP EXPERIMENTEN VOLKSHUISVESTING

P O R T I E K F L AT P I E T E R F L O R I S Z S T R A AT A L P H E N A A N D E N R I J N

S A M E N VAT T I N G

In juli 2007 verstuurt de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting een brochure waarin woningcorporaties opgeroepen worden tot het doen van een experiment met flexibilisering van portiekflats. Woningbouwvereniging Wonen Centraal in Alphen aan den Rijn heeft positief op deze oproep gereageerd. Zij heeft een portiekflat aan de Pieter Floriszstraat in haar bezit waarvoor dit een interessant concept is. De portiekflat staat ingeklemd tussen een drukke provinciale weg en een buurtstraat. Vanuit de geluids- en milieubelasting op deze smalle kavel, is nieuwbouw een zeer complexe opgave. Wonen Centraal is van mening dat deze flat betekenis heeft voor de buurt en heeft de intentie de komende jaren fors te investeren. Hiernaast zijn op korte termijn aanzienlijke onderhoudsinspanningen te verwachten. De huidige bewoners zijn gehecht aan deze plek. De krappe woning scoort echter minder goed. Ook is men ontvreden over de geringe betrokkenheid van doorstromers. Met nieuwe woningtypologieen worden mogelijkheden gegenereerd voor een wooncarriere binnen de flat of voor nieuwe, vaste bewoners. Naar verwachting zullen stedelijke doelgroepen: starters, actieve senioren, allochtone gezinnen en samenwonenden met een hoger inkomen (DINKI‘s) interesse hebben in nieuw aanbod op deze locatie. Het onderzoek richt zich op de volgende woningtypes: - kleinere, efficient ingedeelde woningen voor starters - comfortabele woningen voor actieve senioren - grote etagewoningen voor grote gezinnen - grote woningen met meer ruimtelijkheid voor DINKY‘s In de voorgestelde strategie zijn de zittende bewoners een belangrijke factor. Er is uitgegaan van een plan waarvan iedereen profiteert. In een „basis scenario„ worden groot onderhoud, upgrading van het complex en het verbeteren van het energielabel gecombineerd met ingrepen die de flexibiliteit vergroten. Vervolgens kunnen, aan de hand van een strategie voor ontwikkelend beheer, naar keuze en tempo, plattegrondverbeteringen worden aangebracht of nieuwe woningen worden samengesteld. De bestaande appartementen kunnen met eenvoudige ingrepen verbeterd worden. De plattegrond met een grotere badkamer in combinatie met een open keuken is een kansrijk woningtype voor de onderste woonlaag, deze valt in goede aarde bij de zittende senioren.

Het bestaande casco beschikt vervolgens over voldoende ruimtelijke kwaliteiten voor het horizontaal of vertikaal samenvoegen van appartementen tot nieuwe woningtypes. Met het samenvoegen van de onbenutte kapverdieping met de appartementen op de derde verdieping worden maisonnettes verkregen van een goede tussenmaat. In combinatie met de verbetering van de energieprestatie door de isolatie van de kap is dit een kansrijke variant. Bij panels uit zittende bewoners en nieuwe doelgroepen hebben de gepresenteerde woningtypes enthousiaste reacties losgemaakt. De verwachting is dat met het ontwikkelend beheer goede resultaten bereikt kunnen worden. Wonen Centraal heeft, op basis van een raming van de bouwkosten aan de hand van een referentieproject, het projectresultaat van verschillende scenarios doorgerekend. Er is hierbij uitgegaan van het basis-scenario plus verschillende combinaties van transformaties van 20% van de huidige eenheden. Het basis-scenario leidt tot een positief projectresultaat. Vervolgens laten alle toegevoegde scenario‘s voor woningdifferentiatie een positief projectresultaat zien. Mocht Wonen Centraal besluiten tot een verdere uitwerking van het plan, dan is het van belang de bouwkundige/technische staat van het complex en de verbetering van het casco in beeld te brengen. Ook het programma zal verder uitgewerkt moeten worden. Dit PvE kan uitgaan van een vaste differentiatie of van scenario‘s voor ontwikkelend beheer. Informatie t.b.v. dit PvE zal verkregen kunnen worden aan de hand van een bewonersonderzoek naar de voorkeuren, woningtypes, huurniveaus en de mogelijkheid voor een woonlastengarantie en de verhuisbereidheid. Ook is een onderzoek naar de marktmatch van nieuw aanbod aan te bevelen. Dit onderzoek is uitgevoerd door BAVAVLA architecten in samenwerking met CARDO architecten.

2 HUIDIGE ONTWERP 3 NIEUW PROGRAMMA 4 ONTWIKKELEND BEHEER 5 NIEUWE WONINGTYPES 6 IMPRESSIES 7 PROJECTRESULTAAT 8 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN 9 COLOFON

INHOUD

1 INLEIDING


INHOUDSOPGAVE


INLEIDING 1

SEV onderzoek transformatie portiekflats In juli 2007 verstuurt de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting in samenwerking met BAVAVLA Architecten een brochure waarin woningcorporaties opgeroepen worden tot het doen van een experiment met vergaande transformaties van naoorlogse portiek etagebouw. Het doel van dit experiment is het verlengen van de houdbaarheid van de flats door het vergroten van het adaptieve vermogen van het woningaanbod binnen het bestaande casco. Het doel van de oproep is te onderzoeken of dit idee ook in de praktijk inzetbaar is. De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting stimuleert dit experiment met een subsidie voor het opstellen van dit onderzoek en met publicitaire activiteiten in de latere fases. Het onderzoek wordt uitgevoerd door BAVAVLA architecten te Amsterdam in samenwerking met CARDO architecten te Rotterdam. Woningbouwvereniging Wonen Centraal in Alphen aan den Rijn heeft positief op deze oproep gereageerd. Zij heeft een portiekflat aan de Pieter Floriszstraat in haar bezit waarvoor dit concept een interessante mogelijkheid is. Bij de planvorming voor deze flat, mogelijk ook voor andere portiekflats heeft de corporatie de intentie ook mogelijkheden te onderzoeken die buiten de geijkte kaders vallen. Het flexibel maken van portiekflats en het transformeren van het woningaanbod behoort tot de mogelijkheden.

Prins Bernardlaan, oostgevel

Pieter Floriszstraat, westgevel

Het woningaanbod in de portiekflat bestaat uit kleinere appartementen, met een functioneel ingedeelde plattegrond van krap gemaatvoerde ruimtes. Dit aanbod sluit niet aan op een actuele behoefte, het is de voornaamste verhuisreden voor zittende bewoners. Er wonen veel doorstromers die deze situatie als tijdelijk accepteren. Met nieuwe producten en doelgroepen worden alternatieven geboden en mogelijkheden gegenereerd voor andere exploitatievormen. Mogelijk kan een strategie voor de ontwikkeling van het aanbod en de upgrading van het complex gecombineerd worden met de aanstaande onderhouds inspanningen en ingrepen om de energieprestatie te verbeteren.

Prins Bernhardlaan met links de portiekflat

Pieter Floriszstraat met rechts de portiekflat

De kernopgave van dit onderzoek is te bepalen welke mogelijkheden het bestaande casco biedt voor de transformatie van het woningaanbod. Hiertoe worden een aantal mogelijke woningtypes voorgesteld, uit plattegrondverbeteringen of uit verschillende soorten van samenvoegingen. Hiernaast wordt onderzocht op welke wijze de flat en de woningen verbeterd kunnen worden, bijvoorbeeld door nieuwe buitenruimtes aan de woningen toe te voegen of het krappe portiek te renoveren en uit te bouwen.

O P G AV E 1


De flat aan de Pieter Floriszstraat ligt ingeklemd tussen de drukke verkeersweg en een buurtstraat. Vanwege de smalle kavel en de geluidsbelasting is nieuwbouw op deze locatie een complexe opgave. Op kortere termijn zijn aanzienlijke onderhoudsinspanningen te verwachten. Wonen Centraal heeft het standpunt dat de flat een belangrijke rol vervult in het woningaanbod binnen de buurt, en zal in de nabije toekomst fors in het complex gaan investeren.


HUIDIGE ONTWERP 2

Stedenbouwkundige situatie De portiekflat staat ingeklemd tussen een drukke provinciale weg: de Prins Bernardlaan aan de oostzijde en het buurtstraatje: de Pieter Floriszstraat aan de westzijde. Vanuit de geluids- en milieubelasting en de smalle, lange kavel, is nieuwbouw op deze locatie een zeer complexe opgave. De woningen zijn slecht aangetakt aan de buitenruimte. Het souterrain is gevuld met bergingen, de eerste woonlaag sluit daarom niet direct aan op het maaiveld. Aan de westzijde hebben de woningen een kleine loggia aan de keuken. Aan de oostzijde hebben de woningen een klein balkon aan de woonkamer.

De buitenruimte aan de oostkant is door de verkeersgeluidsbelasting onbruikbaar, de bewoners zijn aangewezen op de krappe, onhandig aangetakte loggia aan de westzijde. Geluidswerende maatregelen aan de oostgevel en grotere buitenruimte aan de westgevel liggen daaromm voor de hand. Alle woningen worden op gelijke wijze ontsloten, aan een enigzins krap gemaatvoerd portiek liggen zes appartementen. De verruiming en opwaardering van het portiek is een onderdeel in deze studie. Ook het verbinden van de woningen op de eerste verdieping met het voortuintje is onderdeel van deze studie. Het blijkt niet mogelijk een woonruimte op maaiveldniveau aan te brengen. Vanwege het hoogteverschil, en de om deze reden onhandige koppeling van woonruimte op de eerste woonlaag met de voortuin, is deze mogelijkheid in de uitwerking achterwege gelaten.

Luchtfoto met de flat in rood

Deze synthese tussen het industriële bouwen, nieuwe woonprogramma‘s en de traditie is in dit complex overduidelijk.

Foto‘s van de westgevel en de kopgevel

De schil is aan een grondige renovatie toe, in het metselwerk zitten scheuren ten gevolge van roestende stekeinden en gaten van gevelkachels en rookgas afvoeren. De architectonische uitdaging zal komen te liggen in de expressie van nieuwe woningtypes en keuzemogelijkheden, binnen de oorspronkelijke, „klare“ architectuur en het heldere, rationele raster.

HUIDIGE ONTWERP 2

De Dienst Gemeentewerken ontwierp de flat in het midden van de jaren vijftig. De flat draagt de kenmerken van de Delftse school. Architecten van deze school hadden gemeen dat zij een visuele synthese tussen traditionele vormen en moderne programma‘s probeerden te vinden. Dit streven kreeg onder meer vorm door het toepassen van zuivere constructietechnieken en eerlijke bouwmaterialen in een‚ nederige architectuur‘ uit de Nederlandse bouwtraditie herkenbare gebouwtypen.

De kap geeft de flat het profiel van een groot huis. In het baksteen van de borstweringen zijn traditionele details aangebracht. De materialisatie en detaillering van balkonvloeren en balustrades verwijzen op hun beurt naar het nieuwe bouwen. De gevels een laten helder ritme zien van kozijnen, baksteenen betonelementen en balustrades. De portieken zijn aardig gedetailleerd, het hoge raam met de fijne roedeverdeling is een mooi, repetetief accent.


Architectuur


NIEUW PROGRAMMA 3

Zittende bewoners en nieuwe doelgroepen

Klantenpanels

De zittende bewoners zijn gehecht aan de woonsituatie en de buurt. Met name de nabijheid van het centrum, de veilige omgeving, de voorzieningen en het burencontact aan de Pieter Floriszstraat wordt als prettig ervaren. De voornaamste reden om te verhuizen is de krappe woning. Bovendien geven de bewoners aan dat het bouwblok bouwfysische gebreken heeft.

Er is onderzocht of zittende en nieuwe doelgroepen interesse hebben in de voorgestelde woningtypes. Hiertoe zijn een aantal avonden georganiseerd, met verschillende doelgroepen, waarin de voorstellen gepresenteerd en besproken zijn. Ze zijn hierbij ondervraagd over hun aanvullende voorwaarden en wensen. Het betrof panels uit de huidige bewoners van de flat en andere huurders van Wonen Centraal: - starters - senioren - migranten (voornamelijk Marrokaans)

Bewoners zijn ontvreden over het grote verloop- en de geringe betrokkenheid van de doorstromers die de situatie als tijdelijk beschouwen. Dit uit zich in klachten over de slecht onderhouden voortuinen en vervuilde portieken. De bewoners verwelkomen daarom dit onderzoek, ze zijn van mening dat met nieuw aanbod niet alleen een wooncarriëre mogelijk wordt maar dat er ook nieuwe, blijvende doelgroepen aangetrokken kunnen worden. Dit bevordert de betrokkenheid met de woonomgeving. Het zal enerzijds meer verschillen in de samenstelling en minder binding veroorzaken. Anderzijds wordt het aantal woningen in de flat wat kleiner, hetgeen kan leiden tot wat minder anonimiteit. Wonen Centraal schat in dat naar verwachting stedelijke doelgroepen: starters, actieve senioren, (allochtone) gezinnen en samenwonenden met een hoger inkomen (DINKI‘s) interesse zullen hebben in nieuw aanbod op deze locatie. Het onderzoek richt zich op de volgende stedelijke woningtypes: - kleinere, efficient ingedeelde woningen voor starters - comfortabele woningen voor actieve senioren - grote etagewoningen voor grote gezinnen - grote woningen met ruimtelijkheid voor draagkrachtige samenwonenden

De groep samenwonenden met een hoger inkomen is helaas nog niet geraadpleegd. De mogelijke woningtypes voor deze doelgroep zijn in deze rapportage geschetst, maar in de uitwerking van de herontwikkeling onderbelicht gebleven. Uit de gesprekken blijkt dat de portiekflat met de transformaties in andere woningtypes voldoet aan een vraag uit de markt. De voorgestelde verbeteringen van de plattegrond en de mogelijkheden voor het toevoegen van woonruimte in de kapverdieping worden door de zittende bewoners zeer positief ontvangen. De Zeeheldenbuurt spreekt eventueel instromende senioren aan, maar de flat aan de Pieter Floriszstraat wordt minder gewaardeerd. Dit heeft vooral te maken met de drukte van de Prins Bernhardlaan. Voor migranten is de buurt minder van belang. Zij hechten meer waarde aan de woning. Zij geven aan dat de locatie voor dit concept niet veel zal uitmaken; ‘een goed product verkoopt zichzelf’. Onder de migranten komen tweeverdieners met kinderen steeds meer voor. Er wordt binnen deze gezinnen weinig gebruik gemaakt van kinderdagopvang, men doet liever een beroep op de grootouders. Een oplossing kan gevonden worden in de combinatie van een klein appartement voor grootouders met een groot appartement voor het gezin.

In de gesprekken met de bewoners zijn een aantal gebreken gemeld. Het trappenhuis is zeer gehorig, maar er is ook veel last van geluidsoverlast tussen de woningen onderling. Omgevingslawaai wordt, ondanks de nabijheid van de Prins Bernhardlaan, niet ervaren. Er is in de flat sprake van een vochtprobleem en schimmelvorming. Het tocht door kozijnen en muren en het is koud.

Met betrekking tot een hoogwaardiger aanbod wordt ook de uitstraling van de flat een relevante opgave. In de gevel van het blok zitten op een groot aantal plaatsen scheuren in het metselwerk. Deze zijn onder andere ontstaan door roestende ijzeren stekken, van afgezaagde balkonhekken. Hiernaast zijn er op verschillende plaatsen gaten in de gevel geboord, ten behoeve van gevelkachels of ventilatie openingen.

Deze gebreken staan op termijn de verhuurbaarheid en de verkoopbaarheid in de weg. Een grondig onderzoek naar de huidige bouwkundige en bouwfysische staat van het casco, afvoeren en kanalen, inclusief de ingrepen om deze te verbeteren is van primair belang. Aangenomen kan worden dat het huidige energielabel laag is. Voor het verbeteren van de energieprestatie is het allereerst noodzakelijk het complex goed te isoleren. Het aanbrengen van spouwisolatie, isolerende kozijnen met HR++ beglazing en het isoleren van de kap (eventueel in combinatie met het benutten van de zolderruimte) zijn goed uit te voeren ingrepen. De isolatie van de vloer van de onderste woonlaag is lastiger, vanwege de geringe verdiepingshoogte van de plint. De energieprestatie zou verder kunnen worden verhoogd met het installeren van HR combi ketels en radiatoren en een systeem voor mechanische ventilatie. Voor het aansluiten van nieuwe HR ketels op de bestaande rookgas-afvoer zullen deze eerst op geschiktheid moeten worden onderzocht. Als energetisch nog betere, maar dure oplossing kan vloerverwarming, in combinatie met een geluidsisolerende deklaag aangebracht worden. Bureau Peutz heeft reeds een geluidstechnisch onderzoek gedaan. Deze rapportage volgt.

Met een grondige renovatie van de schil, herstel van het beton- en metselwerk, het uitvoeren van schilderwerk, het herontwerp van de balkonbalustrades en met nieuwe kozijnen is het mogelijk het blok een frisse uitstraling te geven. Hiernaast worden ingrepen voorgesteld die het complex als geheel en de woonkwaliteit verbeteren; het betreft de verruiming van het portiek en de verbetering van de buitenruimte aan de woningen.

NIEUW PROGRAMMA 3

Renovatie en upgrading


Duurzame ontwikkeling


ONTWIKKELEND BEHEER 4

Ontwikkelend beheer

Het basis scenario

er is een strategie opgesteld waarvan de zittende bewoners direct profiteren, maar ook de toekomstige verhuurbaarheid/verkoopbaarheid versterkt. In een basis scenario worden groot onderhoud, upgrading en het verbeteren van comfort en energielabel gecombineerd met ingrepen die de flexibiliteit vergroten. Dit basis scenario kan complexmatig, in bewoonde staat worden uitgevoerd. Hierna kunnen naar een vrij de kiezen tempo en korrelgrootte nieuwe woningtypes aangebracht worden. Dat zal, per wooneenheid, in onbewoonde staat moeten gebeuren.

Het basis scenario betreft - renovatie van het complex, baksteen, beton, - isolatie van de vloer van de 1e woonlaag, de gevel en kap, nieuwe kozijnen, - opwaardering van de portieken - nieuwe balkons aan de woonkamer, - plattegrondverbetering: slaapkamer en keuken - ingreep die de techniek verbeterd en de flexibiliteit vergroot

Westzijde van de flat, naast de upgrading van het casco zijn de verschillende woningtypes zichtbaar, met respect voor de bestaande structuur in de gevel.

De gedachte is een plattegrondsverbetering aan te bieden en tegelijkertijd een nieuwe schacht aan te brengen. Met een uitbreiding van deze vertikale infrastructuur, standleidingen, waterleidingen en ventilatiekanalen wordt de techniek vernieuwd en de flexibiliteit . In plaats van een complexmatige aanpak is het mogelijk om alleen de schijven aan te pakken waarbinnen op korte termijn verbouwingen plaatsvinden die een nieuwe schacht noodzakelijk maken.

De verbouwing van appartementen en het samenvoegen tot andere woningtypes gebeurd in onbewoonde staat. Dit kan per woning, of per samen te voegen stel worden aangepakt. Deze ingrepen zijn in de volgende paragraaf, aan de hand van plattegronden beschreven. De verbouwingen omvatten ook de verbetering van het comfort met centrale verwarming en mechanische ventilatie.

De impressie gaat uit van een vrije keuze van de bewoner voor een nieuwe plattegrond en balkon. De balkons zijn voor 100% in de bouwkosten gerekend.

ONTWIKKELEND BEGHEER 4

Transformatie van woningen


Flexibiliteit


NIEUWE WONINGTYPES 5

Plattegrond 1 Bestaande plattegrond

Plattegrond 2 Basis scenario: plattegrondverbetering en flexibiliteit

De portiekflat bevat 11 portieken met 66 vrijwel identieke appartementen. Achter het trappenhuis zit een zogenaamde “wisselbeuk” -de extra slaapkamer van één van de twee appartementen. De geringe beukmaten van 3,6 en 2,7 m en de geringe diepte van van 8,5 m, levert kleine woningen op, met krap gemaatvoerde ruimtes. Vanwege inbouwkasten heeft de slaapkamer een onhandige maat waardoor een tweepersoons bed alleen tegen het raam te plaatsen is. De hal is klein, een garderobe is onmogelijk te plaatsen.

De nieuwe plattegronden door samenvoegingen gaan meestal uit van de verplaatsing van dienende ruimtes naar de oostzijde. Dit maakt een nieuwe bundel standleidingen, shuntkanalen en rookgasafvoeren nodig.

Uit het bewonerspanel komen de volgende „ruimtelijke“ klachten naar voren: - te kleine keuken - te kleine badkamer - niet te plaatsen wasmachine - slaapkamer te klein voor een tweepersoonsbed - buitenruimte, in de vorm van een loggia, te klein - te kleine hal, er past geen garderobe in. - geen extra rommelkamertje - geen extra slaapkamers - te steile en te krappe trap naar de zolder

Het is nu mogelijk woningen te voorzien van individuele mechanische ventilatie. De box wordt boven een verlaagd plafond in de gangkast gehangen. Ze wordt aangesloten worden op het nieuwe kanaal. De distributie van de nodige ventilatiekanalen zit boven het verlaagd plafond in de hal.

Door de inbouwkasten te verplaatsen naar de zijde van de hal komt er ruimte voor een tweepersoons bed. De inbouwkast van de woonkamer vervalt. Een deel van de ruimte wordt benut voor de nieuwe schacht.

De buitenruimte wordt, aan westzijde, vergroot met zelfdragende balkons in het verlengde van de woonkamer. Met de sloop van de borstwering onder het woonkamerraam wordt plaats gemaakt voor balkondeuren. De de loggia kan nu bij de keuken gevoegd worden. Deze maakt ruimte voor de wasmachine en droger.

In deze plattegrondverbetering worden de keuken en de badkamer omgewisseld. Hiermee wordt een grotere badkamer verkregen. De kleinere keuken wordt met een sparing in een bouwmuur bij de woonkamer betrokken. De woonkamer wordt dan verdeeld in een eetruimte aan de westkant en een woonruimte aan de oostkant. Het is mogelijk de open keuken af te sluiten met schuifdeuren.

De nieuwe streng maakt een diversiteit aan samenvoegingen mogelijk. Hierbij wordt steeds uitgegaan van de positie van toiletten, badkamers en keukens, tegen een oude of nieuwe schacht.

Deze plattegrond wordt met name door de zittende senioren zeer positief beoordeeld. Het is een zeer kansrijk woningtype voor de meer vitale ouderen, op de onderste woonlaag.

Twee naast elkaar gelegen appartementen worden samengevoegd tot een zeer groot appartement van 109 m2 BVO. De doorbraak in de woningscheidende wand wordt gemaakt ter plaatse van de hal. Hiermee ontstaat een langgerekte verkeersruimte, die alle ruimtes in de woning ontsluit. Een deur ter plaatse van de doorbraak verdeelt de woning in twee domeinen. Het “publieke” domein bestaat uit het toilet, de garderobe, de woonkamer en de keuken. Het “private” domein bestaat uit de slaapkamers en de badkamer. Deze horizontale variant voldoet aan de ruimtebehoefte van instromende senioren die nu in een eengezinswoning wonen. De hiërarchisch ingedeelde woning wordt aantrekkelijk gevonden door migranten met grote gezinnen. Een grote gesloten keuken en een eventuele schuifwand in de woonkamer wordt door hen zeer positief ontvangen. In verband met het wassen van de handen bij binnenkomst wordt een aanvullend fonteintje in de hal gewenst.


Plattegrond 4 Horizontale samenvoeging


Plattegrond 3 Verbetering grote badkamer en open keuken



Plattegrond 5 & 6 Maisonnette uit twee appartementen Twee boven elkaar gelegen appartementen, worden met een trap samengevoegd tot een maisonnette. De grootte en het aantal kamers hangt af van de verdeling van de wisselbeuk. Ook deze woning heeft een duidelijke hiërarchie; de benedenverdieping bevat het woongedeelte van het huis, de bovenverdieping de meer private slaapvertrekken. De trap is naast het “bezoekerstoilet” geplaatst ”.

Plattegrond 5 & 7 Ruimte in de kap Deze variant is identiek aan de maisonnette, waarbij de bovenste laag in de kap zit. Deze variant heeft een BVO van 76 tot 87 m2, en voldoet hiermee aan de ruimtebehoefte van starters. Teneinde functioneel bruikbare slaapkamers en een bruikbare badkamer te kunnen maken zijn dakkapellen en of dakramen noodzakelijk. In de gepresenteerde variant is een gedeelte van het dakoppervlak benut voor een dakterras. Dit idee krijgt grote waardering van de huidige bewoners op de derde woonlaag.

De samenvoeging van twee complete appartementen levert erg grote woningen op. Deze woningtypes gaan daarom voorbij aan de ruimtelijke behoefte van starters en veel van de zittende bewoners. Daarom is ook de variant onderzocht waarbij drie appartementen samengevoegd worden tot twee “anderhalve” maisonnettes. Het nadeel van deze variant is de geringe winst die een halve verdieping oplevert, met het verlies aan vierkante meters door de trap en trapgat. Hiertegenover staat een grotere investering voor de trappen en de geluidswerende maatregelen. de grote vraag is hoe de geluidsproblematiek zich in deze variant laat oplossen.



Plattegrond 8, 9 & 10 Drie appartementen tot twee maisonnettes



Maquettefoto 1 Groot appartement Dit betreft een groot appartement uit een horizontale samengevoeging. De centrale gang is de ruimte met de grootste lengtemaat, het vormt een ruimtelijk aantrekkelijk verbindingselement in de woning.

Maquettefoto 2

Plattegrondverbetering

Dit betreft een klein appartement met de voorgestelde open keuken. De keuken ligt buiten de zichtlijn van het zitgedeelte van de woonkamer. Ze hoort ruimtelijk bij het eetgedeelte van de woonkamer.

Plattegrond 11 en 12

Ruimtelijke maisonnettes, Maquettefoto 3

Een mogelijke doelgroep betreft samenwonenden met een dubbel inkomen, DINKY‘S. De ruimtelijke behoefte van deze groep wijkt af van de andere. Het gaat bij hen niet om zo veel mogelijk vierkante meters maar om ruimtelijkheid in een grote woning. Vanwege de beperkte beukmaten is deze ruimtelijkheid met name in de verticale richting gezocht. Met het verwijderen van verdiepingsvloeren kunnen vides gemaakt worden. Deze trekken de verschillende verdiepingen in een maisonnette bij elkaar. De vides bevinden zich achter de bestaande loggia‘s. In de sparing van de loggia passen sleuframen van twee verdiepingen hoog. Voor doelgroepen die veel vierkante meters zoeken voor een laag huurniveau is deze variant ongeschikt. Het voorbeeld moet gezien worden als illustratie bij de mogelijkheden in een klusblok, zoals het Wallis blok te Rotterdam.

Maquettefoto 4 Grondgebonden woning souterrain en 1e woonlaag De maquettefoto laat een grondgebonden woning zien, opgebouwd uit een entreehal en slaapkamers in het souterrain en een woonlaag op de eerste verdieping. Het voordeel van dit woningtype is de directe aantakking met het maaiveld en de voortuinen. Vanwege lage gebruikswaarde van het souterrain heeft deze variant echter te weinig woonkwaliteit.

Maquettefoto 2 Plattegrondverbetering

Maquettefoto 3 Ruimtelijke maisonnette

Maquettefoto 4 Grondgebonden woning



Maquettefoto 1 Groot appartement

IMPRESSIES 6


Impressie van de westgevel De nieuwe woningtypes en de keuzevrijheid voor een nieuw balkon zijn zichtbaar in het gevelbeeld. Bij een nieuwe buitenruimte worden de loggia‘s bij de woning betrokken, een nieuw kozijn sluit de loggia af. Bij vertikaal samengevoegde appartementen is de loggia onderdeel van het trapgat. In de sparing is een dubbel hoog raam geplaatst. De behoudende vormgeving en kleurstelling respecteert de oorspronkelijke architectuur. Er ontstaat een zo interessant gevelbeeld waarbinnen structuur naast compositie staat, een beeld dat rust en variatie combineert.

Het huidige portiek is erg krap, met name erg laag. Met een nieuwe beglaasde uitbouw wordt de ruimtelijkheid aanzienlijk verbeterd. In de nieuwe beglazing van de portieken kan een tintverschil (of zelfs een kunstwerk in folie - van Schagen Architecten) aangebracht worden. In de uitbouw kan de halverlichting aangebracht worden. Hiermee worden de portieken op subtiele wijze geaccentueerd in het gevelbeeld. Het is mogelijk het voorportaal in prefab uit te voeren, de overlast beperkt zich dan tot 3 dagen (sloop, vloertje en montage, afbouw).

IMPRESSIES 6


Impressie van de westgevel


P R O J E C T R E S U LTA AT 7

Bouwkosten

Uitgangspunten bedrijfswaarde

De bouwkosten van het schetsplan zijn geraamd aan de hand van het referentie project Far West/Overtoomse Veld (door een bouwkostendeskundige van de opdrachtgever), en de meerjaren onderhoudsplanning voor dit complex.

Om het effect van de investeringen op de bedrijfswaarde de onderzoeken zijn door Wonen Centraal met behulp van GO een aantal scenario‘s doorgerekend. 0.

Basisscenario: upgrading, isolatie, flexibiliteit verhuur 66vhe

1.a 1.b

Basis+13vhe plattegrondverbetering verhuur + verhuur 53vhe Basis+13vhe plattegrondverbetering verkoop + verhuur 53vhe

2.a 2.b

Basis+14vhe horizontaal samenvoegen tot 7vhe verhuur + verhuur 52vhe Basis+14vhe horizontaal samenvoegen tot 7vhe verkoop + verhuur 52vhe

3.a 3.b

Basis+12vhe bajonet samenvoegen tot 8vhe verhuur + verhuur 54vhe Basis+12vhe bajonet samenvoegen tot 8vhe verkoop + verhuur 54vhe

Deze zijn opgesplitst in: Basis scenario: de renovatie van de schil, planmatig onderhoud de opwaardering van het blok, portieken en balkons de energieprestatie, isolatie kap en plint en kozijnen de flexibiliteit, eenvoudige plattegrondsverbetering schacht, standleidingen en shunts Totaal basisingrepen Totaal per appartement (66x) Verbouwingskosten per woningtype: nieuwe plattegronden, keuken en sanitair, centrale verwarming en mechanische ventilatie: Plattegrondverbetering Horizontale samenvoeging Vertikale samenvoeging Bajonetwoningen Maisonnette kapverdieping Maisonnette kapverdieping+dakterras Totalen zijn afgerond op 1000 euro. Bedragen zijn exclusief staartkosten en BTW.

191.000,473.000,374.000,233.000,1.271.000,19.000,-

25.000,39.000,43.000,41.000,53.000,63.000,-

Uitgangspunt algemeen: Bedragen investeringen scenario Exploitatieresultaat Beheerlasten

excl. 19% BTW excl. boekwaarde normen wonenCentraal

Uitgangspunten huurverhoging energiekwaliteit: Investering geriefverbetering 5.667 € per woning Afschrijftermijn 25 jaar Actuele rente 4,4% Uitgangspunten huurverhoging plattegrond verbetering: Investering geriefverbetering 24.933 € per woning Afschrijftermijn 27 jaar Actuele rente 4,4% Uitgangspunten huurprijs horizontaal samenvoegen: Investering 38.555 € per woning Afschrijftermijn 27 jaar Actuele rente 4,4% Uitgangspunten huurprijs bajonet samenvoegen: Investering 69.502 € per woning Afschrijftermijn 27 jaar Actuele rente 4,4% Uitgangspunten verkoop: WOZ waarde Referentie appartement 71m² Fazantstraat Referentie maisonnette 97m² Wederikstraat

127.000 € 155.000 € 199.500 €

0. Basisscenario: upgrading, isolatie, flexibiliteit verhuur 66vhe kale bouwsom = 1.271.026 € bedrijfswaarde 66 vhe 2.203.770 € + totale investering 1.653.331 € projectresultaat 509.506 € +

Het basis scenario leidt tot een positief projectresultaat. De woonsituatie van de zittende bewoners is aanzienlijk verbeterd en de toekomstige verhuurbaarheid/ verkoopbaarheid is versterkt.

1.a Basis + 13vhe plattegrondverbetering verhuur + verhuur 53vhe kale bouwsom = 1.271.026 +13 x 24.933 = 1.595.155 € bedrijfswaarde 13 vhe 709.883 € + bedrijfswaarde 53 vhe 1.769.694 € + totale investering (ca 1,3* bouwsom) 2.074.948 € projectresultaat 353.258 € + 1.b Basis + 13vhe plattegrondverbetering verkoop + verhuur 53vhe verkoopwaarde 13 vhe 2.031.508 € + bedrijfswaarde 53 vhe 1.769.694 € + totale investering (ca 1,3* bouwsom) 2.074.948 € projectresultaat 1.674.882 € + 2.a Basis + 14vhe horizontaal samen tot 7vhe verhuur + verhuur 52vhe kale bouwsom = 1.271.026 +7 x 38.555 = 1.540.911 € bedrijfswaarde 7 vhe 667.646 € + bedrijfswaarde 52 vhe 1.736.304 € + totale investering (ca 1,3* bouwsom) 2.004.390 € projectresultaat 356.889 € + 2.b Basis + 14vhe horizontaal samen tot 7vhe verkoop + verhuur 52vhe verkoopwaarde 7 vhe 1.467.371 € + bedrijfswaarde 52 vhe 1.736.304 € + totale investering (ca 1,3* bouwsom) 2.004.390 € projectresultaat 1.149.660 € + 3.a Basis + 12vhe bajonet tot 8vhe verhuur + verhuur 54vhe kale bouwsom = 1.271.026 +8 x 40.615 = 1.595.946 € bedrijfswaarde 8 vhe 346.830 € + bedrijfswaarde 54 vhe 1.803.085 € + totale investering (ca 1,3* bouwsom) 2.075.977 € projectresultaat 22.540 € + 3.b Basis+12vhe bajonet tot 8vhe verkoop + verhuur 54vhe verkoopwaarde 8 vhe 1.299.672 € + bedrijfswaarde 54 vhe 1.803.085 € + totale investering (ca 1,3* bouwsom) 2.075.977 € projectresultaat 975.382 € +

Vervolgens leiden alle scenario‘s voor woningdifferentiatie, met een deelname van 20%, tot een positief projectresultaat. Het transformeren van woningen in de bereikbare huur verkleint het resultaat, verkoop van woningen vergroot het projectresultaat. Het projectresultaat van ontwikkelend beheer, door middel van het basis scenario en ontwikkelend beheer, afhankelijk van volkshuisvestelijke doelstellingen en/of de markt, is n.a.w. altijd positief te krijgen.

P R O J E C T R E S U LTA AT 7

Conclusies bedrijfswaardeberekeningen


Projectresultaat van de scenario‘s


CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN 8

CONCLUSIES

AANBEVELINGEN

Ontwikkelend beheer en techniek * De plattegronden van de bestaande appartementen kunnen met haalbare ingrepen verbeterd worden. * Na het aanbrengen van een aanvullende schacht beschikt het bestaande casco over voldoende kwaliteiten voor het inpassen van nieuwe woningtypes door samenvoegingen. Hieruit komen woningtypes voort die voldoende ruimtelijke kwaliteit hebben om te voldoen aan een vraag vanuit de markt. * De appartementen op de derde verdieping kunnen vergroot worden door de nu ongebruikte kapverdieping bij de woning te betrekken. Zeker in combinatie met de noodzakelijke isolatie van de kap ten behoeve van de energielabeling is dit een interessante optie.

Mocht Wonen Centraal besluiten tot een verdere uitwerking van het plan, dan moeten eerst een aantal onderdelen dieper onderzocht moeten worden.

Volkshuisvestelijk, marktmatch * Bij de bewoners panels heeft het concept, en hebben de gepresenteerde woningtypes enthousiaste reacties losgemaakt. * De verwachting is dat met dit concept goede resultaten bereikt kunnen worden. Uit de gesprekken met de doelgroepen blijkt dat, met het creëren van nieuwe woningtypes, het mogelijk wordt een wooncarrière binnen de ‘eigen’ flat te maken of nieuwe, maar duurzame doelgroepen aan te trekken. * De voorgestelde verbeteringen aan de plattegrond, bij een gelijkblijvend oppervlak van de woning, of de mogelijkheden voor woonruimte en buitenruimte in de kap, worden door zittende bewoners zeer positief ontvangen. Bedrijfswaarde * Het basis scenario leidt tot een positief projectresultaat. De woonsituatie van de zittende bewoners is aanzienlijk verbeterd en de toekomstige verhuurbaarheid/verkoopbaarheid is versterkt. * Vervolgens leiden alle scenario‘s voor woningdifferentiatie, met een deelname van 20%, tot een positief projectresultaat. * Het transformeren van woningen in de bereikbare huur verkleint het resultaat, verkoop van woningen vergroot het projectresultaat. * Het projectresultaat van ontwikkelend beheer, door middel van het basis scenario en ontwikkelend beheer, afhankelijk van volkshuisvestelijke doelstellingen en/of de markt, is n.a.w. altijd positief te krijgen.

* Allereerst zal het technisch PvE verder onderzocht moeten worden. Het is van groot belang eerst de technische staat en de verbeteringsmogelijkheden in beeld te brengen. Hiertoe moet aanvullende expertise betrokken worden: * de bouwkundige staat van het gebouw in relatie tot de constructieve ingrepen (vloer kapverdieping, bevestiging balkons, uitbouw portiek), * de bouwfysische staat van het gebouw, geluid, vocht, tocht, * de energieprestatie van het gebouw in relatie tot verbetering en energielabel * de technische staat van het gebouw, de bestaande shuntkanalen en standleidingen, bestaande installaties, CV, ketels, geisers, gashaarden, elektra, data, etc. * Het programmatisch PvE zal verder uitgewerkt moeten worden; hierbij kan uitgegaan worden van een vaste differentiatie of van scenario‘s. * een bewonersonderzoek naar de voorkeuren, woningtypes, huurniveaus (woonlastengarantie?), verhuisbereidheid, * een onderzoek naar de marktmatch van nieuw aanbod. * Op basis van een goed uitgewerkt PvE kan het voorontwerp voor de renovatie en upgrading van het complex en de verbouw van de nieuwe woningen gemaakt worden. Dit ontwerp bevat een beschrijving en een planning van het bouwproces. * De ontwerpen, procesbeschrijvingen en planning dienen als input voor het participatieproces. * De bouwkosten, stichtingskosten en bedrijfswaarde berekeningen kunnen op basis van het Voorontwerp en het PvE worden aangescherpt. * De nodige vergunningen, eisen en keurmerken van gemeentelijke diensten, brandweer, welstand etc moeten in beeld gebracht worden.

P0803 BOUWKOSTENRAMING dd. 18 januari 2011; BAVAVLA Architecten TEK P0803 SO 1.00 dd. 18 januari 2011, BAVAVLA Architecten Rapportage Acoustisch onderzoek; Peutz

CONTACTEN WONEN CENTRAAL Dhr. F. van Nunen Concertweg Alphen aan den Rijn 0000-000000 BAVAVLA Architecten Dhr. B. Van Vlaenderen K.Klinkenbergstraat 115 1061 AL Amsterdam 020 - 7 85 67 03 www.bavavla.nl [email protected] CARDO Architecten Van Nelleweg 1104 3044 BC Rotterdam 010-7503420 [email protected]

C O N TA C T E N 9

BIJHORENDE DOCUMENTEN Onderzoek wensen en behoeften, transformatie Portiekflats dd. maart 2009; Wonen Centraal Memo Scenario‘s Pieter Floriszstraat dd. 25 november 2010; Wonen Centraal Excell sheet 436 mjop_2009_0716; Wonen Centraal


RAPPORTAGE ONTWERP 19 JANUARI 2011 BAVAVLA ARCHITECTEN P0803 SCHETSONTWERP PORTIEKFLAT PIETER FLORISZSTRAAT ALPHEN AAN DEN RIJN

ONTWIKKELEND BEHEER PORTIEKFLAT P.FLORISZSTRAAT ALPHEN AAN DEN RIJN STUURGROEP EXPERIMENTEN VOLKSHUISVESTING: ONDERZOEK TRANSFORMATIE PORTIEKFLATS

Recommend Documents