VERTICAAL SAMENVOEGEN PORTIEKFLATS. SEV clusterexperiment

VERTICAAL SAMENVOEGEN PORTIEKFLATS SEV clusterexperiment

VERTICAAL SAMENVOEGEN PORTIEKFLATS SEV clusterexperiment

Jeroen Neele Geurt Keers Harm Beuling

november 2000

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon020-5221111 telefax 020-6276840 http://www.rigo.nl 72460/99

Inhoud

1

KADER: CONCRETE AANPAK ‘HERSTRUCTURERING’ 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9

2

ARISTO IN DEN HAAG 2.1 2.2 2.3

3

HET COMPLEX IN DE WIJK HERPOSITIONERING COMPLEX KOSTEN EN BATEN

DELPHI IN TILBURG 5.1 5.2 5.3

6


CRIOTA IN IJMUIDEN 4.1 4.2 4.3

5


BERLA IN DEN HAAG 3.1 3.2 3.3

4

HERDIFFERENTIATIE OOK MET OPWAARDEREN PORTIEKFLATS DOEL VAN HET EXPERIMENT HAALBAARHEIDSSTUDIE IN STAPPEN PROGRAMMA VOOR SAMENVOEGEN SCHETSPLANNEN RAMING KOSTEN EN BATEN EVALUATIE RESULTATEN MET CORPORATIES OPBOUW RAPPORTAGE PROJECTKEUZE EN MOGELIJK VERVOLGTRAJECT

1 1 2 3 3 5 6 6 7 7 9 9 11 13 25 25 27 29 39 39 40 42 53


53 55 56

SAMENVATTING EN CONCLUSIES

65

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8

KOSTENPOSTEN KOSTEN EN BATEN HERENHUIZEN MAISONNETTES INKOMSTEN VERGELIJK KOSTEN EN BATEN VERMINDEREN TEKORTEN AFWEGING IN BREDER VERBAND

65 66 67 75 80 80 81 83

1 Kader: concrete aanpak ‘herstructurering’ 1.1 Herdifferentiatie ook met opwaarderen portiekflats Verschillende mogelijkheden voor wijkvernieuwing Op verschillende manieren wordt er door diverse betrokkenen gewerkt aan concrete maatregelen voor ‘herstructurering’ van voor- en naoorlogse woonwijken met een eenzijdige, goedkope en dikwijls verouderde woningvoorraad. Een integrale aanpak wordt voorgestaan, maar soms vraagt ook één complex in een wijk om eerdere aanpak dan de wijk als geheel. Voor herdifferentiatie van de woningvoorraad zijn al diverse ingrepen ontwikkeld, die meestal ook al zijn toegepast, als experiment (bijvoorbeeld ‘optoppen’) of als meer reguliere praktijk (sloop/nieuwbouw). De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft reeds gepubliceerd over de verschillende mogelijkheden voor herdifferentiatie. Een optie is bijvoorbeeld horizontaal samenvoegen van meergezinswoningen. Voorbeelden van horizontale samenvoeging in het type portiek(etage)flat zijn echter nauwelijks bekend. Dit geldt nog meer voor ‘opwaardering’ van portiekflats met verticale samenvoeging tot aantrekkelijke grote herenhuizen in duurdere koopsegmenten. Zwakke marktpositie van veel portiekflats In Nederland zijn bijna 120 wijken van het type ‘portiekwijk’. In die wijken staan circa 470.000 woningen, waarvan het overgrote deel portiekflats. De positie van circa 40% van de portiekwijken op de woningmarkt is matig tot zwak. Volgens de Woonverkenningen 2030 zal bij de voorziene kwaliteitssprong in het wonen de marktpositie van veel van de huidige naoorlogse wijken er in de toekomst niet be1 ter op worden. De portiekwijk bestaat doorgaans uit kleine flats, met kleine balkons, geen eigen tuin en lage huur. Het woongerief is veelal niet sterk. De grote hoeveelheid (semi) openbaar groen en verharding is overwegend matig onderhouden. De architectuur en stedenbouw zijn betrekkelijk monotoon. Voor verbetering van hun woonsituatie trekken veel woningzoekenden naar andere, kwalitatief betere wijken met een meer gedifferentieerde woningvoorraad en meer eengezinswoningen, die meer aan hun woonwensen voldoen. Hogere mutatiegraad is in portiekwijken met zwakke marktpositie al vaak aan de orde. Leegstand dreigt bij verruiming van de woningmarkt. Verticaal samenvoegen een optie? Voor de aanpak van de portiekcomplexen waar traditionele woningverbetering niet meer helpt om de verhuurbaarheid te verbeteren kiezen corporaties als snel voor

1

Naoorlogse wijken in beeld, RIGO Research en Advies, Amsterdam, 1995; Woonverkenningen MMXXX – wonen in 2030, DGVH, Den Haag, 1997.

1

sloop met vervangende nieuwbouw. Samenvoegen van kleine flats ziet men niet als alternatieve oplossing. Samenvoegen van twee flats met huren van ƒ 450 levert weliswaar een grotere woning, maar met een hoge huur van tweemaal ƒ 450. Daar komt dan nog extra huur bovenop als gevolg van de kosten van samenvoegen en verbeteren. Dat is geen aantrekkelijk alternatief vergeleken met doorexploiteren, zo wordt dan geconcludeerd. Hierbij is echter een uitgangspunt gehanteerd dat de afweging tussen samenvoegen, sloop en verbeteren met doorexploiteren bij voorbaat ten gunste van sloop/nieuwbouw of verbetering met doorexploiteren uitvalt. ‘Verlies’ moet echter ergens worden genomen, zelfs bij doorexploiteren. Bij vergelijking met sloop/nieuwbouw dient ook dezelfde berekeningswijze van kosten en baten te worden gevolgd. Mogelijke voordelen van samenvoegen van portiekflats •

•

• • •

•

Differentiatie van woningen: grote grondgebonden huizen met tuin, grote appartementen met dakterras of groot balkon, naast kleinere, in diverse prijsklassen. De opgewaardeerde woningen zijn naar verhouding groot, tegen een redelijke prijs. Concurrerend met Vinexbouw. Deels in goedkopere koopsegmenten waar Vinex-locaties maar weinig van bieden. De prijs-kwaliteitverhouding kan zo aantrekkelijk zijn dat doorstromers uit de wijk voor de wijk behouden blijven en zelfs meer draag- krachtige woningzoekenden van buiten de wijk er op af komen: een belangrijke graadmeter voor het succes van herstructurering. Gunstig voor het DuBo-beleid, duurzaam gebruik van woningen met aanpassing aan eigentijdse milieunormen. De grote woningen kunnen ook aansluiting vinden bij nieuwe woonconcepten, zoals levensloopbestendige woningen. Opwaardering kan sneller dan sloop/nieuwbouw en is flexibel toepasbaar, zoals op delen van een portiekcomplex. Opwaardering van een blok kan startschot zijn voor verdere planontwikkeling. Aanpak van de woonomgeving: kwaliteitsverbetering met meer privé groen en een heldere scheiding tussen openbaar en privé terrein, mede voor sociale veiligheid.

1.2 Doel van het experiment Het doel van het experiment is een viertal concrete schetsplannen van verticaal samenvoegen van portiekflats te ontwikkelen met een beschrijving van de ingrepen. Daaraan zijn gekoppeld de kosten en baten, afgezet tegen de alternatieven van sloop/nieuwbouw en woningverbetering. Voor de afweging van kosten en baten kunnen de plannen ook worden geplaatst in het bredere kader van de herstructuringsplannen voor de wijk waarin het betreffende complex staat. De verwachting is dat verticale samenvoeging van portiekflats gunstige perspectieven biedt.

2

De plannen in het experiment zijn ontwikkeld door Henk van Schagen Architectenbureau voor Woningbouw & Stedenbouw en RIGO Research en Advies in samen2 werking met de betrokken corporaties en de SEV.

1.3 Haalbaarheidsstudie in stappen Voor het ontwikkelen van de voorbeeldplannen zijn corporaties gezocht die elk participeren met een blok portiekwoningen. Daarvoor is ondermeer een oproep in het Experiment gedaan. Haag Wonen (ex VZOS) uit Den Haag, de AWV uit Den Haag, AWV Eigen Haard uit IJmuiden en TIWOS uit Tilburg participeren. Het experiment is in de volgende stappen uitgevoerd: • • • •

Programma voor samenvoegen Ontwikkeling van de schetsplannen Raming van kosten en baten Rondetafelbijeenkomst over de plannen met de corporaties

1.4 Programma voor samenvoegen Globaal programma Wat er in den lande aan voorbeelden is ontwikkeld op het gebied van opwaardering van portiekflats zou een eerste basis voor de mogelijke aanpak van portiekflats kunnen vormen. Voorhanden plannen van aanpak zijn nagelopen en een aantal gemeenten en corporaties is telefonisch benaderd. Op grond van deze terreinverkenning blijkt dat de praktijkvoorbeelden van verticale samenvoeging niet bestaan. Bij portiekflats wordt vooralsnog sloop als maatregel toegepast en ook verbetering maar dan binnen de sociale sector - soms met horizontale samenvoeging. Een eigen invulling van een globaal programma voor opwaardering van portiekflats is daarom vertrekpunt. In samenwerking met de corporaties is vervolgens een programma bepaald geënt op de specifieke kenmerken van het betreffende blok portiekwoningen. Type portiekflat, basisingreep en varianten Een typering van portiekflats biedt vooraf houvast voor de invulling van een programma voor samenvoeging. Portiekflats onderscheiden zich met name in: • • • 2

grootte van de wooneenheden: vroeg jaren ‘50 klein oppervlak van gemiddeld 50 m², eind jaren ’50 & jaren ’60 met een oppervlak van 60 tot 80 m²; aantal bouwlagen: drie of vier met of zonder halfverdiepte kelder; meestal gelijkvloerse eenheden;

Vanuit de SEV is het onderzoek begeleid door mw. C. Krebber en J. Fokkema, en namens de betrokken corporaties door H. Pronk (Haag Wonen, ex VZOS te Den Haag), Th. Sandker (AWV uit Den Haag), mw. M. Ten Wolde (AWV Eigen Haard te IJmuiden) en O. van der Meulen (TIWOS uit Tilburg). SEV heeft de helft van de studie gefinancierd, de ander helft is bekostigd door de deelnemende corporaties.

3

• •

functie begane grond: bergingen, garages, wonen of een combinatie; dakvorm: platdak of kap (sterk of zwakke hellend).

In het experiment komt een aantal veel voorkomende typen portiekflats aan bod: de drie- en de vierlaagse portiekflat. Per type zijn enkele verbouwvarianten beschreven en globaal getekend. Drielaagse portiekflat De basisingreep voor een drielaagse portiekflat is verticale samenvoeging van drie eenheden tot een herenhuis. Voor differentiatie en bij mogelijk te grote eengezinswoningen is de variant een benedenwoning (twee lagen) met tuin (verticale samenvoeging) en een bovenwoning met een extra laag (‘optoppen’) met dakterras. Een tweelaagse benedenwoning kan ook worden gecombineerd met een groot appartement op de derde laag dat ontstaat door horizontale samenvoeging van twee eenheden.

Vierlaagse portiekflat Bij een vierlaagse portiekflat is de beneden-bovenwoning een basisvariant. De variant kan de benutting van het dak kan betreffen: een extra woonlaag met terras voor een tweelaagse bovenwoning, met daar onder een grote drielaagse benedenwoning. Een drielaagse benedenwoning kan ook worden gecombineerd met een groot appartement op de vierde laag dat ontstaat door horizontale samenvoeging van twee eenheden.

Hoogniveau en casco Daarnaast wordt gevarieerd in hoog niveau uitvoering en casco-aanpak. In verband kosten en prijzen en woonwensen wordt ook een cascovariant bepaald. De bewoner, huurder of koper, kan de verbouw dan zelf na eigen wens afmaken. Vooral voor starters of doe-het-zelvers onder de doorstromers in de koopsector

4

kan dit een aantrekkelijk aanbod zijn. Eigenbouw in collectief verband behoort ook tot de mogelijkheden. Tevens is een aantal aandachtspunten geformuleerd aangaande specifieke bouwtechnische vraagstukken, zoals contactgeluid en warmte-isolatie. Andere uitgangspunten Belangrijke uitgangspunten voor de ontwikkeling en keuze van ingrepen zijn: • •

•

opwaardering van de portiekflat van sociale huur naar marktsector koop; betaalbaar houden voor doelgroepen in de eigen wijk die hun woonsituatie willen verbeteren; dus een doelmatige aanpak zonder onnodig dure ingrepen (zoals behoud van bestaande trappenhuizen in plaats van nieuwe te maken); behoud en benutting van waardevolle architectonische en stedenbouwkundige kwaliteiten; versterking van de identiteit van de individuele woning.

Woonomgeving en aanvullende nieuwbouw Vanzelfsprekend worden ingrepen in de woonomgeving en aanvullende nieuwbouw op de koppen meegenomen. De directe omgeving van de portiekflat zal moeten worden verbeterd. Er moeten eigen tuinen worden gemaakt, nieuwe ontsluitingen naar de woningen etc. Heldere scheiding van openbaar en privé gebied zal kwalitatief bouwkundig moeten worden ondersteund. Op de koppen is soms op kleine schaal aanvullende nieuwbouw (herenhuizen of beneden-bovenwoningen of halfvrijstaande huizen) mogelijk. Daarmee kan de monotonie in strokenbouw worden doorbroken en het privé binnengebied worden afgeschermd van het openbare gebied. Met dit ‘aankoppen’ ontstaat tevens meer woningdifferentiatie en ook meer opbrengstpotentie. Woningverlies wordt er tevens mee ingeperkt. Het verlies aan inwoners zal echter minder groot zijn. De portiekflats worden vaak bewoond door kleine huishoudens. De grotere woningen zullen meer huishoudens met kinderen aantrekken. Programma van eisen Het globale programma vormt een leidraad bij het ontwikkelen van het ‘programma van eisen’ voor de opwaardering van de betreffende portiekflat. Voor maatwerk en benutting van specifieke potenties is ter plekke met de corporatie het programma van eisen verder ontwikkeld.

1.5 Schetsplannen In dit onderdeel staat voor de voorbeeldprojecten de ontwikkeling van een schetsplan centraal. Dit schetsplan bestaat uit een basisaanpak en de variant in lijn met het concrete programma van aanpak.

5

Het resultaat van deze stap is een schetsplan met enkele varianten en met een beschrijving van het bestaande complex en het plan met varianten. Voor de woon3 omgeving en eventueel aanvullende woningbouw is een invulling beschreven .

1.6 Raming kosten en baten Vervolgens zijn de schetsplannen voor de samenvoeging van de portiekflats doorgerekend op de kosten en de baten. Per plan betreft dit de basisaanpak en de variant, naar hoog niveau uitvoering en casco-aanpak. Gegevens over de verkoopwaarde zijn ingebracht door de corporatie. Bij vergelijking van kosten en baten wordt duidelijk in hoeverre een deel van de investeringen in opwaardering onrendabel is. De posten die daaraan bijdragen worden beschreven. De kosten en opbrengsten van de ingrepen in de woonomgeving en eventuele aanvullende nieuwbouw zijn er ook bij betrokken. De opwaardering is voor de haalbaarheid vergeleken met de alternatieven sloop/nieuwbouw en doorexploiteren. Voor kostenkengetallen en berekeningen zijn rekenmodellen van RIGO gebruikt (modellen voor de bouwkosten van woningen, voor woningexploitatie en ingrepen in de woonomgeving). Voor de verbouw bij samenvoegen zijn specifieke kengetallen vastgesteld.

1.7 Evaluatie resultaten met corporaties De schetsplannen met raming van kosten en baten zijn tot slot met de betrokken corporaties in een rondetafelgesprek aan de orde gesteld. Wat zijn de resultaten, wat er uit worden geconcludeerd, hoe kunnen eventuele bouwkundige en financiële knelpunten worden weggenomen? Voor de afweging van de plannen en alternatieven kunnen ook andere baten in beschouwing genomen, zoals de bijdrage aan het bereiken van doelstellingen van wijkvernieuwing, het duurzaam bouwen en het voldoen aan woonwensen. Veel andere mogelijkheden voor opwaardering bij succes van het experiment Andere woningtypen kunnen, bij succes van de voorbeelden, ook voor opwaardering in aanmerking komen. Dat zijn onder andere duplexwoningen (ooit ontworpen met het oog op samenvoegen bij meer welvaart), tweelaagse bejaardenwoningen, kleine benedenbovenwoningen (drie of vierlaags); het type Haagse portiek (vooroorlogs en ook naoorlogs type), het galerijtje zonder lift drie tot vijf lagen, de galerij-hoogbouwflats; de stadsvernieuwingsportiek uit de jaren ’70 en ’80 (weer iets groter dan eerdere portiekgeneraties, beter geïsoleerd etc.). En wat te denken van samenvoegen van kleine eengezinswoningen en verzorgingstehuizen.

3

Zie “Van flat tot herenhuis”, Architektenburo voor Woningbouw & Stedebouw Henk van Schagen, september 1999.

6

1.8 Opbouw rapportage In de hoofdstukken 2 tot en met 5 staan de vier projecten centraal. Per project wordt de portiekflat in relatie tot de wijk getypeerd, alsmede de voornemens voor de wijkvernieuwing. De mogelijke vormen verticaal samenvoegen van de flat voor de herdifferentiatie worden daarna beschreven. De kosten en baten van de samenvoegvarianten worden vervolgens gepresenteerd in vergelijking met de alternatieven sloop/nieuwbouw en doorexploiteren. In hoofdstuk 6 worden samenvattend conclusies getrokken over de financiële haalbaarheid in relatie tot een breder afwegingskader waarin aspecten als jong historische stedenbouwkundig en architectonisch erfgoed, duurzaam bouwen en gedifferentieerde wijkvernieuwing, planontwikkeling en sociale haalbaarheid ook kunnen worden meegewogen. Alle prijzen in deze rapportage zijn, tenzij anders vermeld inclusief BTW.

1.9 Projectkeuze en mogelijk vervolgtraject Een aanzienlijk deel van de plannen voor verticaal samenvoegen blijkt financieel haalbaar. Uitvoering van de plannen ligt dus in het verschiet. De SEV zal te zijner tijd de gerealiseerde plannen evalueren. Benadrukt moet worden dat de anonieme voorbeelden in de studie als concreet project niet verticaal worden samengevoegd. Voor de deelnemende corporaties zal de keuze van een complex uit hun bestand in de betreffende wijk of een andere wijk nog moeten worden gemaakt. De bewoners zullen vanzelfsprekend bij die afweging worden betrokken.

7

8

2 Aristo in Den Haag 2.1 Het complex in de wijk De wijk Het complex Aristo ligt in een van de grote naoorlogse wijken van Den Haag. Binnen Den Haag scoort de wijk redelijk slecht op criteria van achterstandsgebieden. Vernieuwing is geagendeerd. Van concrete plannen of doelen is echter nog geen sprake, maar aanpak wordt overwogen. De wijk heeft een sterk eenzijdige voorraad met kleine vier en ook drielaagse portiekflats. Selectieve leegloop wordt voorzien bij de aanwassende woningbouw op de VINEX-uitleglocaties van Haaglanden. Voor de aanpak van herdifferentiatie van de woningvoorraad wordt sloop/nieuwbouw als optie gezien. Her en der is dit ook al op kleine schaal toegepast. Dit experiment van verticaal samenvoegen ziet de corporatie ook als een interessante optie. Het complex Aristo is door de corporatie uitgekozen, mede vanwege de combinatie van drie- en vierlaagse portiek en de kwaliteit van de locatie. Het vierlaagse blok ligt langs een rustige brede laan en singel. Figuur 2.1 Locatie complex Aristo in Den Haag

Het complex Het complex Aristo bestaat uit 248 woningen, verdeeld over zeven bouwblokken. Dit onderzoek richt zich op twee bouwblokken met 83 woningen. De woningen zijn gebouwd in 1953 en zijn gelegen aan van oorsprong open portieken die iets buiten

9

de gevel steken. In 1990 zijn de portieken bij een groot onderhoudsbeurt afgesloten en zijn de houten gevelkozijnen vervangen door aluminium kozijnen met dubbele beglazing. Tevens zijn de woningen door middel van gevelbekleding aan de buitenzijde volledig geïsoleerd. De portiekflats hebben een oppervlakte van 40 m² voor de 3-kamerwoningen tot 50 m² voor de 4-kamerwoningen. De gemiddelde huur is ƒ 600 per maand. De mutatiegraad daalde in de laatste drie jaren van 16 tot 11%. De woningen worden vooral door 1- en 2 persoonshuishoudens bewoond. Hoewel er geen leegstand is, is de vraag naar de woningen in het complex wel minder dan die naar andere woningen die de verhuurder in haar bezit heeft. Gemiddeld ontvangt de woningstichting 26 bonnen bij een leegkomende woning, terwijl bij woningen uit complex Aristo slechts 12 bonnen bij vrijkomende woningen binnenkomen. Tabel 2.1 Kerngegevens complex Aristo blok 2

blok 4

totaal

aantal bouwlagen

4

3

-

aantal woningen

44

39

83

gemiddelde huur

ƒ 600

boekwaarde

ƒ 15.400

mutatiegraad

13%

Figuur 2.2 Plattegrond bestaande situatie Aristo

10

2.2 Herpositionering complex Hoewel er momenteel geen woningen in het complex leegstaan, ziet de woningstichting, indien er niets aan de woningen wordt gedaan, dat in de toekomst wel gebeuren. In het kader van dit onderzoek heeft Architectenbureau Van Schagen voor de twee blokken ontwerpen gemaakt waarin woningen op verschillende wijzen worden samengevoegd. In de volgende figuren is dit schematisch weergegeven. Blok 2: vierlaagse portiek Blok 2 (44 woningen) bestaat uit vier bouwlagen. Dit biedt mogelijkheden de bestaande woningen op verschillende wijze (horizontaal en verticaal) samen te voegen. Er zijn 3 alternatieven ontworpen: maisonnettes

A

22 woningen oppervlakte: 112 m2 bko variërend van 93 m² tot 125 m² bko

optoppen

B

22 woningen oppervlakte: 132 m² bko variërend van 110 m² tot 190 m² bko

3&1

C

3 lagen (verticaal samengevoegd) en 1 laag (horizontaal samengevoegd 17 woningen oppervlakte: 139 m² bko variërend van 100 m² tot 190 m² bko

11

Blok 4: drielaagse portiek Voor blok 4 (39 woningen) is één variant ontworpen. Deze bestaat uit 13 herenhui2 zen over 3 bouwlagen. De oppervlakte is gemiddeld 165 m bko, variërend van 100 tot 163 m² bko. herenhuizen

D

3 lagen (verticaal samengevoegd) 13 woningen oppervlakte: 165 m² bko variërend van 127 m² tot 189 m² bko

Souterrain Onder een deel van de bouwblokken zijn in het souterrain de bergingen voor de woningen gesitueerd. Deze zijn gemiddeld per woning 10 m² (bruto vloeroppervlakte) groot. Aangezien het aantal woningen per bouwblok door het samenvoegen wordt verminderd (ten minste gehalveerd), ontstaan er ruime bergingen, gemiddeld 4 ruim 20 m² voor de woningen in blok 2 en 35 m² voor de herenhuizen . Bij de nieuwbouwvarianten zijn de bergingen op de begane grond gesitueerd. De oppervlakte en inhoud van de nieuwbouw zijn daardoor kleiner dan die van de verbouwde woningen. Figuur 2.3 Vierlaagse portiekflat

4

Bruto vloeroppervlakten, dus inclusief gangen en andere verkeersruimten meegenomen.

12

Ingrepen Hoewel het complex in 1990 is opgeknapt is er bij samenvoegen van de bestaande flats naast sloop van de complete inbouw van de woningen, een groot aantal maatregelen nodig om de nieuwe woningen te laten voldoen aan de huidige eisen. Onder andere: • • • • • •

nieuwe kozijnen; complete nieuwe binneninrichting woningen met binnenwanden, sanitair, keuken, binnentrappen, installaties; voorzetwanden tegen de woningscheidende muren; zwevende dekvloeren op woningscheidende vloeren; nieuwe trappen vanaf maaiveld naar begane grond woningen; nieuwe lift bij bouwblok 2 (4 bouwlagen).

Figuur 2.4 Begane grond herenhuizen na samenvoegen

2.3 Kosten en baten 2.3.1 Doorexploiteren Het complex is gebouwd in het begin van de vijftiger jaren. De staat van het casco is goed. In 1990 is de buitengevel geïsoleerd. De mutatiegraad van de woningen is vrij hoog; leegstand is er echter (nog) niet. Er is uitgegaan van het doorexploiteren

13

van de woningen gedurende 20 jaar. Daarna zal de afweging verbouw of sloop/nieuwbouw (opnieuw) moeten worden gemaakt. De bedrijfswaarde van twee scenario’s is berekend. In de eerste scenario blijft de verhuurbaarheid goed, in het tweede treedt leegstand op. Scenario ‘verhuurbaar’ In het eerste scenario blijven de woningen gedurende de 20 jaar redelijk tot goed verhuurbaar. Het complex blijft echter een “doorstroomcomplex”, de mutatiegraad is hoog. Om de verhuurbaarheid op peil te houden vindt er over 5 jaar een groot onderhoudsbeurt plaats (ƒ 30.000 per woning). Het jaarlijks onderhoud is begroot op ƒ 2.500 per woning per jaar. Er is er rekening gehouden met een huurderving van 3%. De huur volgt de inflatie (2,5%). De bedrijfswaarde van de woningen bedraagt bij deze uitgangspunten bijna ƒ 39.000 per woning (in netto contante waarde). Scenario ‘leegstand’ In het twee scenario neemt de vraag naar de woningen in de loop der tijd af en treedt er leegstand op (6%). Om dat tegen te gaan wordt de huur op het huidige niveau bevroren. Het jaarlijks en groot onderhoud is gelijk aan dat in het eerste scenario. De bedrijfswaarde in dit scenario is ƒ 16.500 per woning. 2.3.2 Samenvoegen Bouwkosten De bouwkosten bedragen bij variant A van blok 2 (twee maisonnettes boven elkaar) ƒ 177.000 per woning. De kosten van de overige varianten bij dit blok zijn onder andere door de plaatsing van een lift hoger: ƒ 229.000 en ƒ 235.000. De woningen bij deze varianten zijn echter aanzienlijk ruimer dan bij variant A. De bouwkosten van het samenvoegen van blok 4 tot 13 herenhuizen zijn geraamd op ƒ 262.000 per woning. Bijkomende kosten De verschillen tussen het totaal aan bijkomende kosten bij nieuwbouw en verbouw zijn gering. Bij verbouw zijn er geen aansluitkosten, maar het architectenhonorarium ligt volgens de SR wel 30% hoger dan bij nieuwbouw. Er is daarom voor de bijkomende kosten bij verbouw eenzelfde percentage van de bouwkosten als bij nieuwbouw aangehouden.

14

Tabel 2.2 Bouwkosten samenvoegen (gemiddelde kosten per woning)

blok 2

blok 4

w on

bouw kosten

A 2 maisonettes

22

176.900

32.800 19%

209.700

B extra laag

22

228.900

40.200 18%

269.100

C 3&1 laag

17

235.300

41.100 17%

276.400

13

262.300

44.400 17%

306.700

herenhuizen

bijkomende kosten

Tabel 2.3 Woninggrootte en bouwkosten samenvoegen

blok 2

blok 4

totaal

5

w on

bouw k.

bvo

m3

bk/m2

bk/m3

A 2 maisonettes

22

176.900

168

453

1.053

391

B extra laag

22

228.900

209

569

1.095

402

C 3&1 laag

17

235.300

226

591

1.041

398

13

262.300

241

647

1.088

405

herenhuizen

2.3.3 Nieuwbouw Bouwkosten Bij nieuwbouw van blok 2 zijn de bouwkosten van variant A (2 maisonnettes boven elkaar) het laagst, ƒ 180.000 gemiddeld per woning. De bouwkosten van de beide andere varianten voor dit blok zijn ƒ 228.000 respectievelijk ƒ 237.000 per woning. De bouw van 13 herenhuizen kost gemiddeld ƒ 235.000 per woning. Tabel 2.4 Bouwkosten nieuwbouw (gemiddelde kosten per woning)

blok 2

blok 4

w on

bouw kosten

A 2 maisonettes

22

180.400

33.500 19%

213.900

B extra laag

22

228.400

40.100 18%

268.500

C 3&1 laag

17

236.700

41.300 17%

278.000

13

235.100

39.800 17%

274.900

herenhuizen

bijkomende kosten

totaal

Bijkomende kosten De bijkomende kosten bij nieuwbouw bedragen gemiddeld 18% van de bouwkosten. Dit zijn de kosten voor architect, constructeur, adviseurs, aansluitkosten, ren-

5

Het oppervlak en de inhoud is inclusief gemeenschappelijke verkeersruimten, conform NEN 2580.

15

teverliezen en verkoopkosten (advertenties, verkoopfolders en kosten voor makelaar en notaris). Tabel 2.5 Woninggrootte en bouwkosten nieuwbouw w on bouw kosten blok 2

blok 4

6

bvo

m3

bk/m2

bk/m3

A 2 maisonettes

22

180.400

149

392

1.211

460

B extra laag

22

228.400

190

503

1.202

454

C 3&1 laag

17

236.700

201

529

1.178

447

13

235.100

217

565

1.083

416

herenhuizen

2.3.4 Proceskosten bij samenvoegen en nieuwbouw Indien tot verbouw van de bestaande woningen of tot nieuwbouw wordt overgegaan, moet met een aantal bijkomende kosten worden rekening gehouden: •

Voor verhuispremies is een bedrag van ƒ 8.000 aangehouden. Dat betekent 7 een kostenpost van ƒ 664.000.

•

Voorlichting aan de bewoners over de plannen. Deze kosten zijn geraamd op ƒ 500 per woning. Dat betekent een kostenpost van ƒ 16.600.

•

De kosten voor de planvorming (voor de blokken 2 en 4) zijn gesteld op ƒ 66.000.

•

Voor leges bij woningonttrekking is in Den Haag ƒ 700 per onttrokken woning verschuldigd. De leges ten behoeve van de bouwvergunning zijn in de bijkomende kosten verdisconteerd.

•

In de berekeningen is ervan uitgegaan er na samenvoegen van de portiekflats sprake is van nieuw onroerend goed. Er is dan wel BTW maar geen over9 drachtsbelasting verschuldigd .

8

De totale proceskosten bedragen voor de twee blokken zowel bij samenvoegen als 10 bij nieuwbouw ruim ƒ 0,8 miljoen.

6

Zie noot 5.

7

Indien niet alle huishoudens in één keer elders gehuisvest kunnen worden, en de werkzaamheden daardoor niet gelijk kunnen aanvangen, zal ook met huurderving rekening gehouden moeten worden.

8

Hierin zijn de kosten voor de opdrachtgever inbegrepen voor de begeleiding van het gehele planproces, haalbaarheidsstudies, stedenbouwkundige plannen en dergelijke.

9

Als er sprake is van "vervaardiging van nieuw onroerend goed" is 17,5% BTW verschuldigd en geen overdrachtsbelasting. Worden de verbouwde woningen door de inspecteur als bestaand onroerend goed beoordeeld dan is er 6% overdrachtsbelasting verschuldigd en geen BTW.

10

Ervan uitgaande dat Haag Wonen alle bewoners in één keer andere huisvesting kan bieden.

16

2.3.5 Grondkosten Erfpacht Bij dit project in Den Haag is de grond in erfpacht uitgegeven. Indien de woningen in een duurdere prijsklassen gerealiseerd worden, zal de erfpacht opnieuw vastgesteld worden. Door de gemeente Den Haag is reeds aangegeven dat voor eengezinswoningen van een grondwaarde van ƒ 38.000 en voor meergezinswoningen van een grondwaarde van ƒ 30.000 kan worden uitgegaan. Om de vergelijking te kunnen maken met andere projecten, waar de grond in eigendom is van de corporatie, zijn de kosten ook bepaald zonder grondkosten ten gevolge van erfpacht. Figuur 2.5 Begane grond maisonnettewoning

Boekwaarde De bestaande woningen staan nog voor ƒ 15.400 per woning in de boeken. Afschrijven van de boekwaarde betekent bij sloop/nieuwbouw een kostenpost van bijna ƒ 1,3 miljoen. Bij verkoop van de woningen na verbouw dient ditzelfde bedrag als kostenpost te worden opgevoerd.

17

Overig Bij nieuwbouw dient ook nog met de volgende extra kosten rekening gehouden te worden: •

voor sloop van de bestaande woningen is een bedrag van ƒ 50,- per m aangehouden. Dat komt voor de twee bouwblokken neer op ƒ 1,1 miljoen. Kosten voor het palentrekken zijn niet meegenomen. Aangenomen is dat de bestaande palen niet hoeven te worden verwijderd.

•

bouwrijp maken van het bouwterrein is in de sloopkosten inbegrepen.

•

voor herinrichten van het binnenterrein is zowel bij sloop/nieuwbouw als bij samenvoegen ƒ 60 per m² gereserveerd.

3

2.3.6 Casco-oplevering van de woningen Indien de woningen ‘casco worden opgeleverd’ kan er bij de verbouwvarianten gemiddeld ƒ 15.000 tot ƒ 24.000 per woning op de bouwkosten worden bespaard (op een deel van de binnenwanden, binnenwandopeningen en op sanitair en keuken). Afwerkingen die in verband met de benodigde isolatie tussen de verschillende woningen noodzakelijk zijn worden wel aangebracht. Bij nieuwbouw is de besparing gemiddeld ongeveer even groot. 2.3.7 Extra woningen tussen de bestaande blokken Tussen de bestaande zes bouwblokken in het plan is ruimte voor een aantal nieuwe woningen: •

tussen blok 1 en blok 2 kan de bestaande straat (met een breedte tussen de bouwblokken van 17,50 meter) helemaal worden dichtgezet. Er kunnen 4 woningen worden gerealiseerd (maisonnettes). Bij grondkosten van ƒ 30.000 be11 dragen de investeringskosten circa ƒ 260.000 per woning.

•

tussen blok 4 en 5 kan ook nieuwbouw worden gerealiseerd. De investeringskosten voor 3 herenhuizen over drie bouwlagen in de middeldure klasse zijn 12 geraamd op ƒ 277.000.

De totale grondopbrengsten voor de twee nieuwe blokken bedragen ƒ 234.000.

11

Er is bij deze woningen geen rekening gehouden met een lift. Er kan eventueel gebruik worden gemaakt van de lift in blok 2.

12

Inclusief grondkosten van ƒ 38.000.

18

Figuur 2.6 Nieuwe bouwblokken tussen bestaande blokken 1 en 2 / 4 en 5

2.3.8 Vergelijking varianten In de onderstaande tabel zijn de kosten voor de alternatieven samenvoegen en sloop/nieuwbouw tegen elkaar afgezet. Sloop/nieuwbouw is voor beide blokken duurder dan samenvoegen van de bestaande woningen. Tabel 2.6 Totale kosten samenvoegen (gemiddeld per woning)

blok 2

blok 4

w on

grondproductie

bouw en

proces

totaal

A 2 maisonettes

22

63.900

209.700

19.300

292.900

B extra laag

22

63.900

269.100

19.300

352.300

C 3&1 laag

17

73.900

276.400

25.100

375.400

13

90.100

306.700

29.400

426.200

herenhuizen

Tabel 2.7 Totale kosten nieuwbouw (gemiddeld per woning)

blok 2

blok 4

13

14

w on

grondproductie

bouw en

proces

totaal

A 2 maisonettes

22

91.200

213.900

19.300

324.400

B extra laag

22

91.200

268.500

19.300

379.000

C 3&1 laag

17

109.300

278.000

25.100

412.400

13

131.200

274.900

29.400

435.500

herenhuizen

In de grondproductiekosten wordt het verschil tussen samenvoegen en nieuwbouw bepaald door de sloopkosten van de twee woningbouwblokken. De overige kosten in dit onderdeel zijn voor samenvoegen en nieuwbouw gelijk.

13

Inclusief grondkosten.

14

Idem (zie noot 12).

19

De bouwkosten bij nieuwbouw zijn gemiddeld bij blok 2 een aantal procenten hoger dan die bij verbouw. Bij blok 4, de 13 herenhuizen, zijn de bouwkosten bij nieuwbouw echter lager (8%). De bouwkosten bij samenvoegen zijn bij blok 2 vergelijkbaar met nieuwbouw. De extra kosten voor interne sloop van de bestaande woningen, verbetering van de isolatie van woningscheidende wanden en vloeren wegen in dit blok op tegen de besparing op fundering, casco en gevel. Alleen het samenvoegen van blok 4 tot 13 herenhuizen is duurder dan de nieuwbouw van vergelijkbare woningen. De verschillen in bouwkosten tussen nieuwbouw en samenvoegen worden veroorzaakt door hogere kosten bij nieuwbouw voor: • •

fundering casco (bouwmuren en vloeren) en buitenwanden

Bij samenvoegen zijn de volgende onderdelen duurder dan bij nieuwbouw: • • • • •

binnenwanden: om woningscheidende wanden voldoende geluidwerend te maken wordt aan beide zijden een voorzetwand tegen de wand geplaatst. trappen: er worden (dure) stalen en betonnen buitentrappen geplaatst (om van maaiveldniveau naar begane grondniveau te komen). vloerafwerking: woningscheidende vloeren worden geïsoleerd door middel van zwevende dekvloeren. plafondafwerking: nieuwe leidingen worden door verlaagde plafonds aan het zicht ontrokken. interne sloop is bij nieuwbouw niet van toepassing.

De kosten voor de overige onderdelen zijn bij samenvoegen over het algemeen iets duurder dan bij nieuwbouw. De grotere efficiency bij nieuwbouw zorgt voor een kostenbesparing ten opzichte van verbouw. Figuur 2.7 Voorgevel 3-laagse portiekflat

20

Bij het samenvoegen van blok 4 tot 13 herenhuizen zorgen de kosten voor het isoleren van de woningscheidende wanden (over 3 bouwlagen), het aanbrengen van verlaagde plafonds en de twee buitentrappen per nieuwe woning voor het verschil tussen samenvoegen en nieuwbouw. Eventuele bezuinigingen zouden zich met name op deze onderdelen dienen te richten. De proceskosten zijn bij samenvoegen en nieuwbouw gelijk. Tabel 2.8 Totale kosten samenvoegen en nieuwbouw (gemiddeld per woning) w on blok 2

blok 4

samenvoegen nieuw bouw

verschil

A 2 maisonettes

22

292.900

324.400

31.500

B extra laag

22

352.300

379.000

26.700

C 3&1 laag

17

375.400

412.400

37.000

13

426.200

435.500

9.300

herenhuizen

Tabel 2.9 Totale kosten samenvoegen en nieuwbouw SAM ENVOEGEN blok en variant aantal w oningen (nieuw )

SLOOP/NIEUWBOUW

2-A

2-B

2-C

4

2-A

2-B

2-C

4

22

22

17

13

22

22

17

13

bouw kosten (per w oning) bouw kosten bijkomende kosten

176.900 228.900 235.300 262.300 32.800

40.200

41.100

44.400

180.400 228.400 236.700 235.100 33.500

40.100

41.300

39.800

27.300

27.300

35.330

41.080

grondproductie (per w oning) sloop & bouw rijp maken

-

-

-

-

herinrichten binnenterrein

3.140

3.140

4.070

5.890

3.140

3.140

4.070

5.890

afschrijven boekw aarde

30.800

30.800

39.860

46.200

30.800

30.800

39.860

46.200

grondkosten

30.000

30.000

30.000

38.000

30.000

30.000

30.000

38.000

planvorming

1.570

1.570

2.030

2.460

1.570

1.570

2.030

2.460

voorlichting

1.000

1.000

1.290

1.500

1.000

1.000

1.290

1.500

16.000

16.000

20.710

24.000

16.000

16.000

20.710

24.000

700

700

1.110

1.400

700

700

1.110

1.400

proceskosten (per w oning)

verhuispremies leges ontrekkingen totaal (per w oning) bouw kosten (per w oning)

209.700 269.100 276.400 306.700

213.900 268.500 278.000 274.900

grondproductie (per w oning)

63.940

63.940

73.930

90.090

91.240

91.240 109.260 131.170


19.270

19.270

25.140

29.360

19.270

19.270

totaal

292.910 352.310 375.470 426.150

21

25.140

29.360

324.410 379.010 412.400 435.430

2.3.9 Verkoopprijzen Voor de meest voorkomende woningen is door Haag Wonen een indicatie van mogelijke verkoopprijzen gegeven (VON-prijzen). In onderstaande tabel zijn deze weergegeven. Er is geen onderscheid gemaakt tussen verbouw en nieuwbouw. Tabel 2.10 VON-prijzen per blok en variant

blok 2

gemiddeld

totaal

A 2 maisonettes

22

286.000

6.292.000

B extra laag

22

332.000

7.304.000

C 3&1 laag

17

328.000

5.576.000

13

352.000

4.576.000

blok 4

herenhuizen

2.3.10 Vergelijk kosten en baten De kosten en baten van doorexploiteren, samenvoegen en nieuwbouw van de verschillende varianten zijn in de volgende tabel weergegeven. Het verschil tussen inkomsten en uitgaven is alleen bij doorexploiteren positief. Zowel bij samenvoegen als bij sloop/nieuwbouw is er een tekort. Het tekort is het grootst bij de varianten waarbij het aantal gerealiseerde woningen het kleinst is, bij blok 2 – variant C en bij de 13 herenhuizen in blok 4. Tabel 2.11 Verschil tussen kosten en baten bij de verschillende varianten w on

kosten

baten

verschil

doorexploiteren A verhuurbaar

83

+ 39.000

B leegstand

83

+ 16.500

samenvoegen blok 2

A 2 maisonettes

22

292.900

286.000

- 6.900

B extra laag

22

352.300

332.000

- 20.300

C 3&1 laag

17

375.400

328.000

- 47.400

13

426.200

352.000

- 74.200

A 2 maisonettes

22

324.400

286.000

- 38.400

B extra laag

22

379.000

332.000

- 47.000

C 3&1 laag

17

412.400

328.000

- 84.400

13

435.500

352.000

- 83.500

blok 4

herenhuizen

nieuwbouw blok 2

blok 4

herenhuizen

22

Erfpacht Indien in de kosten de grondkosten ten gevolge van erfpacht buiten beschouwing worden gelaten is het saldo bij samenvoegen van blok 2 volgens de varianten A en B positief. In de Haagse situatie wordt in een aantal buurten door de gemeente subsidie verleend, die in hoogte vergelijkbaar is met de grondkosten ten gevolge van erfpacht. Tabel 2.12 Verschil tussen kosten en baten bij de verschillende varianten zonder grondkosten vanwege erfpacht w on

kosten

baten

verschil


83

+ 39.000

B leegstand

83

+ 16.500

samenvoegen blok 2

A 2 maisonettes

22

262.900

286.000

+ 23.100

B extra laag

22

322.300

332.000

+ 9.700

C 3&1 laag

17

345.400

328.000

- 17.400

13

388.200

352.000

- 36.200

A 2 maisonettes

22

294.400

286.000

- 8.400

B extra laag

22

349.000

332.000

- 17.000

C 3&1 laag

17

382.400

328.000

- 54.400

13

397.500

352.000

- 45.500

blok 4

herenhuizen

nieuwbouw blok 2

blok 4

herenhuizen

23

24

3 Berla in Den Haag 3.1 Het complex in de wijk De wijk Het complex Berla ligt in een van de naoorlogse wijken in Den Haag. Binnen Den Haag scoort de wijk redelijk slecht op criteria van achterstandsgebieden. Vernieuwing is geagendeerd, maar van concrete plannen of doelen is nog geen sprake. Aanpak wordt echter overwogen. Er is een sterk eenzijdige voorraad met kleine portiekflats in de wijk. Selectieve leegloop wordt voorzien bij de aanwassende woningbouw op de VINEX-uitleglocaties van Haaglanden. Voor de aanpak van herdifferentiatie van de woningvoorraad wordt sloop/nieuwbouw als optie gezien. Her en der is dit ook al op kleine schaal toegepast. Dit experiment van verticaal samenvoegen ziet de corporatie ook als een interessante optie. Het complex Berla is door de corporatie uitgekozen, mede vanwege de architectonische kwaliteit en de locatie met een rustige brede laan, op een van de koppen grenzend aan een park. Figuur 3.1 Locatie complex Berla in Den Haag

25

Het complex Het complex Berla heeft 3 bouwblokken met in totaal 224 woningen. De bouwblokken zijn in opzet vergelijkbaar en hebben vier bouwlagen. Tabel 3.1 Kerngegevens project Berla Den Haag blok 1

blok 2

blok 3

totaal

aantal bouwlagen

4

4

4

4

aantal woningen

88

72

64

224

gemiddelde huur

ƒ 460

boekwaarde

ƒ 18.700

mutatiegraad (1997)

15%

Karakteristiek voor de woningen is het schuine balkon aan de achterzijde van de woningen, met aan weerszijden een kleine bergkast. Dit is in de volgende foto van het binnenterrein goed te zien. Figuur 3.2 Binnenterrein vierlaags complex

Doordat het trappenhuis niet centraal tussen twee woningen is gelegen zijn er twee veelvoorkomende typen woningen in het complex: een tweekamerwoning (met een oppervlakte van 47 m²) en een driekamerwoning (oppervlakte van 63 m²).

26

Figuur 3.3 Plattegrond bestaande situatie

3.2 Herpositionering complex In het kader van dit onderzoek heeft Architectenbureau Henk van Schagen voor de twee blokken ontwerpen gemaakt waarin woningen op verschillende wijzen worden 15 samengevoegd. In de volgende figuren is dit schematisch weergegeven . herenhuizen

A

herenhuizen over vier lagen 57 woningen gem. oppervlakte: 207 m2 bko variërend van 126 m² tot 213 m² bko

15

In eerste instantie waren voor dit project meer varianten ontwikkeld. De zogenaamde optop-variant is na overleg tussen de architect en de woningbouwvereniging komen te vervallen. Daardoor is B een combinatie van B en C. De combinatie B en D vervalt dus.

27

3&1

B

3 lagen verticaal en 1 laag horizontaal samenvoegen 85 woningen oppervlakte: 149 m2 bko variërend van 87 m² tot 180 m² bko

maisonnettes

C

111 woningen oppervlakte: 106 m2 bko variërend van 99 m² tot 125 m² bko

Souterrain Onder een deel van de bouwblokken zijn in het souterrain de bergingen voor de woningen gesitueerd. Deze zijn per woning gemiddeld 8 m² (bruto vloeroppervlakte). Aangezien het aantal woningen per bouwblok door het samenvoegen wordt verminderd (ten minste gehalveerd), ontstaan er zeer ruime bergingen. Deze variëren van 17 m² in de derde variant (2 maisonnettes boven elkaar) tot 32 m² bij variant A, de herenhuizen. Bij de nieuwbouwvarianten zijn de bergingen op de begane grond gesitueerd. De oppervlakte en inhoud van de nieuwbouw zijn daardoor kleiner dan die van de verbouwde woningen. Ingrepen Door Architectenbureau Van Schagen is ook voor dit complex een beknopte technische omschrijving gemaakt. Behalve een compleet nieuwe inrichting van het interieur van de woningen worden in de gevel alle kozijnen vervangen en wordt 10% van het metselwerk vervangen. Het huidige voegwerk is van dermate slechte kwaliteit dat het geheel vervangen moet worden. Om de warmte-isolatie van de gevel te verbeteren wordt aan de binnenzijde van gevel een voorzetwand geplaatst. Uit het overzicht met ingrepen: • • • • •

nieuwe kozijnen; complete nieuwe binneninrichting woningen met binnenwanden, sanitair, keuken, binnentrappen, installaties; zwevende dekvloeren op woningscheidende vloeren; nieuwe trappen vanaf maaiveld naar begane grond woningen; nieuwe liftinstallatie bij alle bouwblokken.

28

3.3 Kosten en baten 3.3.1 Doorexploiteren De bedrijfswaarde bij doorexploiteren is bij twee scenario’s berekend. In de eerste scenario blijft de verhuurbaarheid goed, in het tweede treedt leegstand op. Scenario ‘verhuurbaar’ In het eerste scenario blijven de woningen gedurende de 20 jaar redelijk tot goed verhuurbaar. Het complex blijft echter een “doorstroomcomplex”, de mutatiegraad is hoog. Om de verhuurbaarheid op peil te houden vindt er over 5 jaar een groot onderhoudsbeurt plaats (ƒ 30.000 per woning). Het jaarlijks onderhoud is begroot op ƒ 2.500 per woning per jaar. Er is er rekening gehouden met een huurderving van 3%. De huur volgt de inflatie (2,5%). De bedrijfswaarde van de woningen bedraagt bij deze uitgangspunten bijna ƒ 15.500 per woning (in netto contante waarde). Figuur 3.4 Voorgevels vierlaags complex

Scenario ‘leegstand’ In het twee scenario neemt de vraag naar de woningen in de loop der tijd af en treedt er leegstand op (6%). Om dat tegen te gaan wordt de huur op het huidige niveau bevroren. Het jaarlijks en groot onderhoud is gelijk aan dat in het eerste scenario. De bedrijfswaarde in dit scenario is negatief: ƒ –1.600 per woning.

29

3.3.2 Samenvoegen Bouwkosten De bouwkosten voor het samenvoegen van de portiekflats tot herenhuizen over vier bouwlagen bedragen gemiddeld ruim ƒ 242.000 per woning. De twee andere varianten zijn voor minder geld te realiseren: ƒ 208.000 per woning voor variant B (3 & 1 laag) en ƒ 164.000 voor variant E (2 maisonnettes boven elkaar). Tabel 3.2 Bouwkosten samenvoegen (gemiddelde kosten per woning) w on

bouw kosten

A herenhuizen

57

242.000

41.100 17%

283.100

B 3&1 laag

85

207.600

37.400 18%

245.000

111

164.200

31.200 19%

195.400

C 2 maisonnettes

bijkomende kosten

totaal

2

Met name de herenhuizen over drie bouwlagen zijn met bijna 300 m bruto vloeroppervlak zeer ruim. De andere twee varianten hebben een oppervlakte van 215 2 resp. 158 m bvo. Bijkomende kosten De verschillen tussen het totaal aan bijkomende kosten bij nieuwbouw en verbouw zijn gering. Bij verbouw zijn er geen aansluitkosten, maar het architectenhonorarium ligt volgens de SR wel 30% hoger dan bij nieuwbouw. Er is daarom voor de bijkomende kosten bij verbouw eenzelfde percentage van de bouwkosten als bij nieuwbouw aangehouden. Tabel 3.3 Woninggrootte en bouwkosten samenvoegen

16

w on

bouw k.

bvo

m3

bk/m2

bk/m3

A herenhuizen

57

242.000

298

786

812

308

B 3&1 laag

85

207.600

215

566

966

367

111

164.200

158

421

1.039

390

C 2 maisonnettes

3.3.3 Nieuwbouw Bouwkosten Nieuwbouw van eenzelfde aantal woningen volgens dezelfde opzet als bij het samenvoegen is gemiddeld iets goedkoper dan verbouw. De nieuwbouwkosten van de herenhuizen bedragen ƒ 238.000 gemiddeld per woning, die van variant B (3&1 laag) zijn ƒ 197.000. De bouw van variant C kost gemiddeld ƒ 154.000 per woning. Door een efficiëntere opzet van de plattegronden die bij nieuwbouw mogelijk is,

16

De oppervlakte en inhoud is inclusief gemeenschappelijke verkeersruimten, conform NEN 2580.

30

zijn de nieuwbouwwoningen iets kleiner dan de samengevoegde bestaande woningen. Tabel 3.4 Bouwkosten nieuwbouw (gemiddelde kosten per woning) w on

bouw kosten

A herenhuizen

57

237.900

40.400 17%

278.300

B 3&1 laag

85

196.700

35.400 18%

232.100

111

154.100

29.300 19%

183.400

C 2 maisonnettes

bijk kosten

totaal

Bijkomende kosten De bijkomende kosten bij nieuwbouw bedragen gemiddeld 18% van de bouwkosten. Dit zijn de kosten voor architect, constructeur, adviseurs, aansluitkosten, renteverliezen en verkoopkosten (advertenties, verkoopfolders en kosten voor makelaar en notaris). Tabel 3.5 Woninggrootte en bouwkosten nieuwbouw w on bouw kosten

17

bvo

m3

bk/m2

bk/m3

A herenhuizen

57

237.900

275

718

865

331

B 3&1 laag

85

196.700

199

554

988

355

111

154.100

149

414

1.034

372

C 2 maisonnettes


Voor verhuispremies is een bedrag van ƒ 8.000 per woning gereserveerd. Dat 18 betekent een kostenpost van bijna ƒ 1,8 miljoen.

•

Voorlichting aan de bewoners over de plannen. Deze kosten zijn geraamd op ƒ 500 per woning. Dat betekent voor de 224 oorspronkelijke woningen een kostenpost van ƒ 112.000.

•

De kosten voor de planvorming zijn gesteld op ƒ 80.000.

19

17

Zie noot 30.

18

Indien niet voor alle huishoudens vervangende woonruimte gevonden kan worden dient ook met huurderving rekening te worden gehouden. Indien de verbouw start als 50% van de woningen niet meer wordt verhuurd betekent dat bij een mutatiegraad van 15% dat in 2004 de verbouw kan beginnen. De huurderving bedraagt, als ervan wordt uitgegaan dat leeggekomen woningen niet meer worden verhuurd, ongeveer ƒ 1,8 miljoen (in netto contante waarde).

19


31

•

Bij woningonttrekking is ƒ 700 per onttrokken woning verschuldigd. De leges ten behoeve van de bouwvergunning zijn in de bijkomende kosten verdisconteerd.

•

In de berekeningen is ervan uitgegaan er na samenvoegen van de portiekflats sprake is van nieuw onroerend goed. Er is dan wel BTW maar geen over20 drachtsbelasting verschuldigd.

De totale proceskosten bedragen zowel bij samenvoegen als bij nieuwbouw ruim 21 ƒ 2,0 miljoen. Figuur 3.5 Begane grond herenhuizen

3.3.5 Grondkosten Erfpacht Bij het project in Den Haag is de grond in erfpacht uitgegeven. Indien de woningen in een duurdere prijsklassen gerealiseerd worden, zal de erfpacht opnieuw vastgesteld worden. Door de gemeente Den Haag is reeds aangegeven dat voor eenge-

20


21

Ervan uitgaande dat de verhuurder alle bewoners in één keer andere huisvesting kan bieden.

32

zinswoningen van een grondwaarde van ƒ 38.000 en voor meergezinswoningen van een grondwaarde van ƒ 30.000 kan worden uitgegaan. Om de vergelijking te kunnen maken met andere projecten, waar de grond in eigendom is van de corporatie zijn de kosten ook bepaald zonder grondkosten ten gevolge van erfpacht. Figuur 3.6 Voorgevel vierlaags complex

Boekwaarde De bestaande woningen staan nog voor ƒ 18.700 per woning in de boeken. Afschrijven van de boekwaarde betekent zowel bij sloop/nieuwbouw een kostenpost van ruim ƒ 4,1 miljoen. Bij verkoop van de woningen na verbouw dient ditzelfde bedrag als kostenpost te worden opgevoerd. Overig Bij nieuwbouw zijn dient ook nog met de volgende extra kosten rekening gehouden te worden: •

voor sloop bestaande woningen is een bedrag van ƒ 50 per m aangehouden. Dat komt voor de drie bouwblokken neer op ƒ 2,1 miljoen. Kosten voor het palentrekken zijn niet meegenomen. Aangenomen is dat de bestaande palen niet hoeven te worden verwijderd.

•


3

33

3.3.6 Casco-oplevering Indien de woningen ‘casco worden opgeleverd’ kan er bij de verbouwvarianten gemiddeld ƒ 19.000 tot ƒ 26.000 per woning op de bouwkosten worden bespaard (op een deel van de binnenwanden, binnenwandopeningen en op sanitair en keuken). Afwerkingen die in verband met de benodigde isolatie tussen de verschillende woningen noodzakelijk zijn worden wel aangebracht. Bij nieuwbouw is de besparing gemiddeld ongeveer even groot. 3.3.7 Extra woningen (nieuwbouw) In het plangebied is ruimte voor de bouw van drie bouwblokken. Indien hier eenzelfde bouwhoogte als bij de overige bouwblokken wordt aangehouden zijn in totaal 36 appartementen mogelijk. De bouw- plus bijkomende kosten van deze woningen zijn geraamd op ƒ 220.500 per woning. De totale grondopbrengsten voor de drie nieuwe blokken bedragen ruim ƒ 1 miljoen. Tabel 3.6 Stichtingskosten extra nieuwbouw (gemiddeld per woning) w on appartementen

36

grondk bouw kosten bijkomende kosten 30.000

186.900

33.600 18%

totaal 250.500

Figuur 3.7 Nieuwe bouwblokken op de kop van de drie blokken

3.3.8 Vergelijking kosten In de onderstaande tabel zijn de kosten voor de alternatieven samenvoegen en sloop/nieuwbouw tegen elkaar afgezet. Sloop/nieuwbouw is voor beide blokken duurder dan samenvoegen van de bestaande woningen.

34

Tabel 3.7 Totale kosten samenvoegen (gemiddeld per woning)

22

w on

grondproductie

bouw en

proces

totaal

A herenhuizen

57

115.500

283.100

36.900

435.500

B 3&1 laag

85

82.000

245.000

24.500

351.500

111

69.800

195.400

18.600

283.800

C 2 maisonnettes

Tabel 3.8 Totale kosten nieuwbouw (gemiddeld per woning)

23

w on

grondproductie

bouw en

proces

totaal

A herenhuizen

57

151.600

278.300

36.900

466.800

B 3&1 laag

85

106.200

232.100

24.500

362.800

111

88.300

183.400

18.600

290.300

C 2 maisonnettes

In de grondproductiekosten wordt het verschil tussen samenvoegen en nieuwbouw bepaald door de sloopkosten van de woningbouwblokken. De overige kosten in dit onderdeel zijn voor samenvoegen en nieuwbouw gelijk. De bouwkosten zijn gemiddeld bij nieuwbouw wat lager dan bij verbouw. De verschillen zijn echter gering: bij de herenhuizen 1% en bij de andere varianten 5%. De verschillen in bouwkosten tussen nieuwbouw en samenvoegen worden veroorzaakt door hogere kosten bij nieuwbouw voor: • •


Bij samenvoegen zijn de volgende onderdelen duurder dan bij nieuwbouw: • • •

binnenwanden: om woningscheidende wanden voldoende geluidwerend te maken wordt aan beide zijden een voorzetwand tegen de wand geplaatst. plafondafwerking: nieuwe leidingen worden door verlaagde plafonds aan het zicht ontrokken. interne sloop is bij nieuwbouw niet van toepassing.

De kosten voor de overige onderdelen zijn bij samenvoegen en nieuwbouw vergelijkbaar. De grotere efficiency bij nieuwbouw zorgt voor een kostenbesparing ten opzichte van verbouw. De proceskosten zijn bij samenvoegen en nieuwbouw gelijk.

22

Inclusief grondkosten.

23

Zie noot 22.

35

Tabel 3.9 Totale kosten samenvoegen en nieuwbouw (gemiddeld per woning) w on

samenvoegen

nieuw bouw

verschil

A herenhuizen

57

435.500

466.800

+ 31.300

B 3&1 laag

85

351.500

362.800

+ 11.300

111

283.800

290.300

+ 6.500

C 2 maisonnettes

Tabel 3.10 Totale kosten samenvoegen en nieuwbouw (inclusief erfpacht) SAM ENVOEGEN blok en variant aantal w oningen (nieuw )

SLOOP/NIEUWBOUW

A

B

C

A

B

C

57

85

111

57

85

111

242.000

207.600

164.200

237.900

196.700

154.100

41.100

37.400

31.200

40.400

35.400

29.300

36.090

24.200

18.530

bouw kosten (per w oning) bouw kosten bijkomende kosten grondproductie (per w oning) sloop & bouw rijp maken

-

-

-

herinrichten binnenterrein

4.080

2.730

2.090

4.080

2.730

2.090

af schrijven boekw aarde

73.420

49.230

37.700

73.420

49.230

37.700

grondkosten

38.000

30.000

30.000

38.000

30.000

30.000

planvorming

1.420

950

730

1.420

950

730

voorlichting

1.960

1.320

1.010

1.960

1.320

1.010

31.440

21.080

16.140

31.440

21.080

16.140

2.050

1.140

710

2.050

1.140

710

bouw kosten (per w oning)

283.100

245.000

195.400

278.300

232.100

183.400


115.500

81.960

69.790

151.590

106.160

88.320

36.870

24.490

18.590

36.870

24.490

18.590

435.470

351.450

283.780

466.760

362.750

290.310


verhuispremies leges onttrekking totaal (per w oning)

proceskosten (per w oning) totaal

3.3.9 Verkoopprijzen Voor de woningen is door de AWV een indicatie van mogelijke verkoopprijzen gegeven (VON-prijzen). In onderstaande tabel zijn deze weergegeven. Er is geen onderscheid gemaakt tussen verbouw (samenvoegen) en sloop/nieuwbouw.

36

Tabel 3.11 VON-prijzen per blok en variant aantal

gemiddeld (gew ogen)

totaal

A herenhuizen

57

420.000

23.940.000

B 3&1 laag

85

330.000

28.050.000

111

270.000

29.970.000

C 2 maisonnettes

3.3.10 Vergelijk kosten en baten De kosten en baten van doorexploiteren, samenvoegen en nieuwbouw van de verschillende varianten zijn in de volgende tabel weergegeven. Het verschil tussen inkomsten en uitgaven is alleen bij doorexploiteren positief. Zowel bij samenvoegen als bij sloop/nieuwbouw is er een tekort. Het tekort is het grootst bij de varianten waarbij het aantal gerealiseerde woningen het kleinst is, bij de 57 herenhuizen. Tabel 3.12 Verschil tussen kosten en baten bij de drie varianten (incl. erfpacht) w on

kosten

baten

verschil


224

+ 39.000

B leegstand

224

+ 16.500

samenvoegen A herenhuizen

57

435.500

420.000

- 15.500

B 3&1 laag

85

351.500

330.000

- 21.500

111

283.800

270.000

- 13.800

A herenhuizen

57

466.800

420.000

- 46.800

B 3&1 laag

85

362.800

330.000

- 32.800

111

290.300

270.000

- 20.300

C 2 maisonnettes nieuwb ouw

C 2 maisonnettes

Erfpacht Indien de kosten van erfpacht buiten de vergelijking worden gehouden is het verschil tussen kosten en baten positiever, zoals in de onderstaande tabel naar voren komt.

37

Tabel 3.13 Verschil tussen kosten en baten bij de drie varianten (excl. erfpacht) w on

kosten

baten

verschil


224

+ 39.000

B leegstand

224

+ 16.500

samenvoegen A herenhuizen

57

397.500

420.000

+ 22.500

B 3&1 laag

85

321.500

330.000

+ 8.500

111

253.800

270.000

+ 16.200

A herenhuizen

57

428.800

420.000

- 8.800

B 3&1 laag

85

332.800

330.000

- 2.800

111

260.300

270.000

+ 9.700

C 2 maisonnettes nieuwb ouw

C 2 maisonnettes

38

4 Criota in IJmuiden 4.1 Het complex in de wijk De wijk Het complex Criota van de Algemene Woningbouwvereniging Eigen Haard ligt in IJmuiden. Een deel van de woningvoorraad in de wijk bestaat uit portiekflats van verschillende typen. De marktpositie van de wijk en de flats is naar verhouding bepaald nog niet slecht. De wijk wordt redelijk goed door bewoners gewaardeerd. Illustratief is de weerstand van bewoners tegen vervanging van een complex dat om bouwtechnische reden vooral moet worden aangepakt. Op termijn zal voor behoud en toekomstwaarde van de wijk toch vernieuwing nodig zijn. Herdifferentiatie van de woningvoorraad, meer woningkwaliteit is daarvoor een van de opgaven. Het complex Criota is door de corporatie uitgekozen, mede vanwege de woninggrootte en de kwaliteit van de locatie met uitzicht op groen en op het water. Figuur 4.1 Bouwblok complex Criota in IJmuiden (na samenvoegen)

Het complex Het complex Criota bestaat uit twee van bovenstaande bouwblokken. De blokken hebben drie bouwlagen met in totaal 54 woningen.

39

Tabel 4.1 Kerngegevens project Criota totaal aantal bouwlagen

3

aantal woningen

54

gemiddelde huur

ƒ 564

boekwaarde

ƒ 24.100

mutatiegraad

14,8%

De woningen in het complex Criota zijn vrij ruim. De driekamerwoningen hebben een oppervlakte van 65 m² en de vierkamerwoningen zijn ongeveer 10 m² groter. Zowel aan de voorzijde als de achterzijde hebben de woningen een balkon. Figuur 4.2 Plattegrond bestaande situatie Criota

4.2 Herpositionering complex Architectenbureau Van Schagen heeft voor de blokken ontwerpen gemaakt waarin woningen op verschillende wijzen worden samengevoegd. In de volgende figuren is dit schematisch weergegeven.

40

herenhuizen

A

herenhuizen over drie lagen 18 woningen oppervlakte: 193 m2 bko variërend van 160 tot 200 m² bko

2&1

D1

2 lagen verticaal samenvoegen 30 woningen oppervlakte: 125 m2 bko variërend van 73 tot 220 m² bko

2 & 1 (2)

D2

2 lagen verticaal en 1 laag horizontaal samenvoegen 24 woningen oppervlakte: 151 m2 bko variërend van 123 tot 220 m² bko

maisonnettes (optoppen)

E

2 maisonnettes / optoppen 30 woningen oppervlakte: 141 m2 bko variërend van 125 tot 220 m² bko

Souterrain Onder de bouwblokken zijn in het souterrain de bergingen voor de woningen gesitueerd. Deze zijn gemiddeld 26 m² per woning groot (bruto oppervlakte, dus inclusief verkeersruimten). Aangezien het aantal woningen per bouwblok door het samenvoegen wordt verminderd, ontstaan er zeer ruime bergingen. Deze zijn, afhankelijk van de verbouwvarianten, gemiddeld 50 tot 80 m² bvo per nieuwe woning. Bij de nieuwbouwvarianten zijn de bergingen op de begane grond gesitueerd. De oppervlakte en inhoud van de nieuwbouw zijn daardoor kleiner dan die van de verbouwde woningen.

41

Ingrepen De technische omschrijving die door Architectenbureau Van Schagen is opgesteld omvat naast een gehele vernieuwing van het inrichting van de woningen (complete nieuwe binneninrichting woningen met binnenwanden, sanitair, keuken, binnentrappen en installaties) onder andere de volgende elementen: • • • • • • • •

nieuwe buitenkozijnen; vervangen 10% van de gevelstenen en vervangen van het voegwerk; voorzetwanden bij alle dichte geveldelen (in verband met de warmte-isolatie gevels); voorzetwanden bij alle woningscheidende wanden (in verband met geluidsisolatie tussen de woningen); zwevende dekvloeren op woningscheidende vloeren (in verband met geluidsisolatie tussen de woningen); nieuwe trappen vanaf maaiveld naar begane grond woningen; nieuw hekwerk bij alle balkons en galerijen; nieuwe liftinstallatie.

4.3 Kosten en baten 4.3.1 Doorexploiteren De bedrijfswaarde bij doorexploiteren is bij twee scenario’s berekend. In de eerste scenario blijft de verhuurbaarheid goed, in het tweede treedt leegstand op. Scenario ‘verhuurbaar’ In het eerste scenario blijven de woningen gedurende de 20 jaar redelijk tot goed verhuurbaar. Het complex blijft echter een “doorstroomcomplex”, de mutatiegraad is hoog. Om de verhuurbaarheid op peil te houden vindt er over 5 jaar een groot onderhoudsbeurt plaats (ƒ 30.000 per woning). Het jaarlijks onderhoud is begroot op ƒ 2.500 per woning per jaar. Er is er rekening gehouden met een huurderving van 3%. De huur volgt de inflatie (2,5%). De bedrijfswaarde van de woningen bedraagt bij deze uitgangspunten bijna ƒ 33.000 per woning (in netto contante waarde). Scenario ‘leegstand’ In het twee scenario neemt de vraag naar de woningen in de loop der tijd af en treedt er leegstand op (6%). Om dat tegen te gaan wordt de huur op het huidige niveau bevroren. Het jaarlijks en groot onderhoud is gelijk aan dat in het eerste scenario. De bedrijfswaarde in dit scenario is ƒ 12.000 per woning.

42

4.3.2 Samenvoegen Bouwkosten De bouwkosten voor het samenvoegen van de portiekflats tot herenhuizen bedragen gemiddeld ruim ƒ 314.000 per woning. De eerste van de twee varianten waarbij de eerste twee lagen verticaal worden samengevoegd (D1) zijn voor ƒ 224.000 per woning te realiseren. Indien ook de woningen op de derde laag horizontaal worden samengevoegd (D2) zijn de bouwkosten, aangezien er minder woningen worden gerealiseerd, hoger. Gemiddeld bedragen die ƒ 276.000 per woning. De bouwkosten van de optopvariant (E), waardoor twee maisonnettes boven elkaar kunnen worden gerealiseerd, zijn ƒ 255.000 gemiddeld per woning. Tabel 4.2 Bouwkosten samenvoegen (gemiddelde kosten per woning) bijk kosten

w on

bouw kosten

totaal

A herenhuizen

18

314.500

53.400 17%

367.900

D1 2&1 laag

30

223.900

40.900 18%

264.800

D2 2&1 laag

24

275.800

49.600 18%

325.400

E 2 maisonnettes

30

254.900

45.800 18%

300.700

Bijkomende kosten De verschillen tussen het totaal aan bijkomende kosten bij nieuwbouw en verbouw zijn gering. Bij verbouw zijn er geen aansluitkosten, maar het architectenhonorarium ligt volgens de SR wel 30% hoger dan bij nieuwbouw. Er is daarom voor de bijkomende kosten bij verbouw eenzelfde percentage van de bouwkosten als bij nieuwbouw aangehouden. Tabel 4.3 Woninggrootte en bouwkosten samenvoegen

24

w on

bouw k.

bvo

m3

bk/m2

bk/m3

A herenhuizen

18

314.500

348

923

904

341

D1 2&1 laag

30

223.900

222

595

1.009

376

D2 2&1 laag

24

275.800

276

733

999

376

E 2 maisonnettes

30

254.900

245

670

1.040

380

24


43

De woningen die door het samenvoegen ontstaan zijn zeer ruim. Behalve door de reeds genoemde grote bergingen in het souterrain, is er een ruim trappenhuis in de blok aanwezig. Figuur 4.3 Voorgevel van een drielaags complex

4.3.3 Nieuwbouw De nieuwbouwkosten van de herenhuizen (variant A) bedragen ƒ 240.000 per woning, die van variant D1 (2&1 laag) zijn ƒ 193.000. Variant D2 heeft nieuwbouwkosten van ƒ 228.000 gemiddeld per woning en de bouw van variant E kost gemiddeld bijna ƒ 210.000 per woning. De variant met het kleinst aantal woningen is het duurst. Van de beide varianten met 30 woningen (D1 en E) hebben de woningen van type E de hoogste bouwkosten. In deze variant wordt een vierde bouwlaag aan het bouwblok toegevoegd. Tabel 4.4 Bouwkosten nieuwbouw (gemiddelde kosten per woning) bijk kosten

w on

bouw kosten

totaal

A herenhuizen

18

240.200

40.800 17%

281.000

D1 2&1 laag

30

192.000

35.100 18%

227.100

D2 2&1 laag

24

226.000

39.900 18%

265.900

E 2 maisonnettes

30

209.600

37.700 18%

247.300

Bijkomende kosten De bijkomende kosten bij nieuwbouw bedragen gemiddeld 18% van de bouwkosten. Dit zijn de kosten voor architect, constructeur, adviseurs, aansluitkosten, ren-

44

teverliezen en verkoopkosten (advertenties, verkoopfolders en kosten voor makelaar en notaris). Tabel 4.5 Woninggrootte en bouwkosten nieuwbouw

25

w on

bouw k.

bvo

m3

bk/m2

bk/m3

A herenhuizen

18

240.200

256

674

938

356

D1 2&1 laag

30

192.000

163

439

1.178

437

D2 2&1 laag

24

226.000

203

549

1.113

412

E 2 maisonnettes

30

209.600

209

547

1.003

383

Door een efficiëntere opzet van de plattegronden die bij nieuwbouw mogelijk is, zijn de nieuwbouwwoningen kleiner dan de vergelijkbare samengevoegde be26 staande woningen. Figuur 4.4 Begane grond maisonnette Criota

25

Zie noot 24.

26

Met name door achterwege laten van de souterrains in de nieuwbouwvarianten.

45


Voor verhuispremies is een bedrag van ƒ 8.000 per huishouden aangehouden. 27 Dat betekent een kostenpost van ƒ 432.000.

•


•


•

Bij woningonttrekking is gerekend met legeskosten van ƒ 700 per onttrokken woning. De leges ten behoeve van de bouwvergunning zijn in de bijkomende kosten verdisconteerd.

•


28

De totale proceskosten bedragen, afhankelijk van de gekozen variant, zowel bij samenvoegen als bij nieuwbouw ca. ƒ 520.000. 4.3.5 Grondkosten Grondkosten De grond is in eigendom van de corporatie. Boekwaarde De bestaande woningen staan nog voor ƒ 24.000 per woning in de boeken. Afschrijven van de boekwaarde betekent bij sloop/nieuwbouw een kostenpost van ƒ 1,3 miljoen. Bij verkoop van de woningen na verbouw dient ditzelfde bedrag als kostenpost te worden opgevoerd. Overig Bij nieuwbouw dient ook nog met de volgende extra kosten rekening gehouden te worden: •

3

voor sloop bestaande woningen is een bedrag van ƒ 50 per m aangehouden. Dat komt voor het complex neer op ruim ƒ 800.000. Kosten voor het palentrek-

27

Er wordt derhalve vanuit gegaan dat alle bewoners uitgeplaatst kunnen worden.

28


29


46

ken zijn niet meegenomen. Aangenomen is dat de bestaande palen niet hoeven te worden verwijderd. •

voor de herinrichting van het terrein rondom het bouwblok is een bedrag van ƒ 90.000 opgenomen.

•


Figuur 4.5 Gevel binnenterrein van een vierlaags complex

4.3.6 Casco-oplevering Indien de woningen ‘casco worden opgeleverd’ kan er bij de verbouwvarianten gemiddeld ƒ 17.000 tot ƒ 28.000 per woning op de bouwkosten worden bespaard (op een deel van de binnenwanden, binnenwandopeningen en op sanitair en keuken). Afwerkingen die in verband met de benodigde isolatie tussen de verschillende woningen noodzakelijk zijn worden wel aangebracht. Bij nieuwbouw is de besparing gemiddeld ongeveer even groot. 4.3.7 Vergelijking kosten In de onderstaande tabel zijn de kosten voor de alternatieven samenvoegen en sloop/nieuwbouw tegen elkaar afgezet. Sloop/nieuwbouw is voor alle varianten goedkoper dan samenvoegen.

47

Tabel 4.6 Totale kosten samenvoegen (gemiddeld per woning) w on

grondproductie

bouw en

proces

totaal

A herenhuizen

18

77.200

367.900

29.000

474.100

D1 2&1 laag

30

46.300

264.800

17.100

328.200

D2 2&1 laag

24

57.900

325.400

21.600

404.900

E 2 maisonnettes

30

46.300

300.700

17.100

364.100

Tabel 4.7 Totale kosten nieuwbouw (gemiddeld per woning) w on

grondproductie

bouw en

proces

totaal

A herenhuizen

18

122.000

281.000

29.000

432.000

D1 2&1 laag

30

73.200

227.100

17.100

317.400

D2 2&1 laag

24

91.500

265.900

21.600

379.000

E 2 maisonnettes

30

73.200

247.300

17.100

337.600

In de grond(productie)kosten wordt het verschil tussen samenvoegen en nieuwbouw bepaald door de sloopkosten van de woningbouwblokken. De overige kosten in dit onderdeel zijn voor samenvoegen en nieuwbouw gelijk. De bouwkosten zijn gemiddeld bij nieuwbouw ongeveer 20% lager dan bij verbouw. De verschillen in bouwkosten tussen nieuwbouw en samenvoegen worden veroorzaakt door hogere kosten bij nieuwbouw voor: • •

fundering; casco (bouwmuren en vloeren) en schil (buitenwanden en daken).

Bij samenvoegen zijn de volgende onderdelen duurder dan bij nieuwbouw: •

• • •

binnenwanden: om woningscheidende wanden voldoende geluidwerend te maken wordt aan beide zijden een voorzetwand tegen de wand geplaatst. Tevens is tegen de binnenzijde van de buitengevels een voorzetwand geplaatst. trappen en hekken/leuningen: zowel aan de voor- als achterzijde komen in de verbouwvarianten brede buitentrappen over een halve laag. plafondafwerking: nieuwe leidingen worden door verlaagde plafonds aan het zicht ontrokken. interne sloop is bij nieuwbouw niet van toepassing.

Aangezien het voegwerk in de gevel slecht is wordt alle voegwerk vervangen. Dat betekent bij verbouw een extra kostenpost. De kosten voor de overige onderdelen zijn bij samenvoegen en nieuwbouw vergelijkbaar. De proceskosten zijn bij samenvoegen en nieuwbouw gelijk.

48

Tabel 4.8 Totale kosten samenvoegen en nieuwbouw (gemiddeld per woning) w on

samenvoegen

nieuw bouw

verschil

A herenhuizen

18

474.100

432.000

- 42.100

D1 2&1 laag

30

328.200

317.400

- 10.800

D2 2&1 laag

24

404.900

379.000

- 25.900

E 2 maisonnettes

30

364.100

337.600

- 26.500

Bij het samenvoegen zorgen de kosten van de voorzetwanden voor de woningscheidende wanden en de binnenzijde van de gevels, het aanbrengen van verlaagde plafonds, het vernieuwen van het voegwerk in de gevel en de plaatsing van brede nieuwe trappen aan voor en achterzijde van de woningen voor de verschillen tussen samenvoegen en sloop/nieuwbouw. Eventuele bezuinigingen zouden zich met name op deze onderdelen dienen te richten. Figuur 4.6 Bovenste laag herenhuizen met grote dakterrassen Criota

49

Tabel 4.9 Totale kosten samenvoegen en nieuwbouw (gemiddeld per woning) SAM ENVOEGEN variant aantal w oningen (nieuw )

SLOOP/NIEUWBOUW

A

D1

D2

E

A

D1

D2

E

18

30

24

30

18

30

24

30

314.500

223.900

275.800

254.900

240.200

192.000

226.000

209.600

53.400

40.900

49.600

45.800

40.800

35.100

39.900

37.700

44.800

26.880

33.600

26.880

bouw kosten (per w oning) bouw kosten bijkomende kosten grondproductie (per w oning) sloop & bouw rijp maken herinrichten terrein af schrijven boekw aarde grondkosten

-

-

-

-

4.980

2.990

3.730

2.990

4.980

2.990

3.730

2.990

72.220

43.330

54.170

43.330

72.220

43.330

54.170

43.330

-

-

-

-

-

-

-

-

proceskosten (per w oning) planvorming

2.140

1.280

1.600

1.280

2.140

1.280

1.600

1.280

voorlichting

1.500

900

1.130

900

1.500

900

1.130

900

24.000

14.400

18.000

14.400

24.000

14.400

18.000

14.400

1.400

560

880

560

1.400

560

880

560

367.900

264.800

325.400

300.700

281.000

227.100

265.900

247.300


77.200

46.320

57.900

46.320

122.000

73.200

91.500

73.200


29.040

17.140

21.610

17.140

29.040

17.140

21.610

17.140

474.140

328.260

404.910

364.160

432.040

317.440

379.010

337.640

verhuispremies leges onttrekking totaal (per w oning) bouw kosten (per w oning)

totaal

4.3.8 Verkoopprijzen Voor de woningen is een indicatie van mogelijke verkoopprijzen (VON-prijzen). In onderstaande tabel zijn deze weergegeven. Er is, ondanks het verschil in woninggrootte, geen onderscheid gemaakt tussen verbouw (samenvoegen) en sloop/nieuwbouw. Tabel 4.10 VON-prijzen per blok en variant aantal


totaal

A herenhuizen

18

380.000

6.840.000

D1 2&1 laag

30

315.000

9.450.000

D2 2&1 laag

24

320.000

7.680.000

E 2 maisonnettes

30

300.000

9.000.000

50

4.3.9 Vergelijk kosten en baten De kosten en baten van doorexploiteren, samenvoegen en nieuwbouw van de verschillende varianten zijn in de volgende tabel weergegeven. Het verschil tussen inkomsten en uitgaven is alleen bij doorexploiteren en bij de nieuwbouw van variant D1 (verticaal samenvoegen eerste twee lagen) positief. Bij alle andere varanten is er een tekort. De hogere kosten bij verbouw leiden tot een groter tekort ten opzichte van nieuwbouw. Het tekort is het grootst bij de varianten waarbij het aantal gerealiseerde woningen het kleinst is, bij de 18 herenhuizen. Tabel 4.11 Verschil tussen kosten en baten bij de drie varianten w on

kosten

baten

verschil

doorexploiteren

A verhuurbaar

54

+ 39.000

B leegstand

54

+ 16.500

samenvoegen

A herenhuizen

18

474.100

380.000

- 94.100

D1 2&1 laag

30

328.200

315.000

- 13.200

D2 2&1 laag

24

404.900

320.000

- 84.900

E 2 maisonnettes

30

364.100

320.000

- 44.100

A herenhuizen

18

432.000

380.000

- 52.000

D1 2&1 laag

30

317.400

315.000

- 2.400

D2 2&1 laag

24

379.000

320.000

- 59.000

E 2 maisonnettes

30

337.600

300.000

- 37.600

nieuwb ouw

51

figuur 4.7 Drielaagse portiekflat

52

5 Delphi in Tilburg 5.1 Het complex in de wijk De wijk Het complex Delphi ligt een vroeg naoorlogse wijk in Tilburg. De wijk bestaat deels uit portiekflats en deels uit eengezinshuizen in een rij. Met vergelijkbare systeembouw zijn de woningen gemaakt. Het systeem is ook in andere naoorlogse wijken van andere steden toegepast, zoals in Amsterdam. Figuur 5.1 Locatie complex Delphi

De wijk heeft nog zekere sociale samenhang, maar op de Tilburgse woningmarkt staat de wijk op de laagste trede. Zo is het ook met de inkomenspositie en het imago. In de wijk is inmiddels al het nodige geïnvesteerd in de woningen, de woonomgeving en sociale projecten. Veel “opstromen” heeft een en ander nog niet gebracht. Met het oog op een komende ruimere woningmarkt en toekomstwaarde wil men de wijk toch waarschijnlijk ingrijpender aanpakken. Hiervoor zijn twee scenario’s mogelijk. Een perspectief is de wijk bescheiden opwaarderen op de woningmarkt binnen de mogelijkheden die de wijk nu biedt. Het andere perspectief is ingrijpender en ambitieus en doelt op hogere marktsegmenten: sloop van een deel van de wijk in combinatie met nieuwbouw in duurdere segmenten langs randen van dat deel van de wijk. In beide scenario’s zou verticaal samenvoegen ook een optie kunnen zijn. Met de eerste meer bescheiden aanpak zal samenvoegen dan vooral ‘goedkopere’ woningtypes moeten opleveren, bij de meer ingrijpende koers zijn ook duurdere types mogelijk.

53

Het complex Het complex Delphi heeft 3 bouwblokken met in totaal 126 woningen. De bouwblokken zijn in opzet vergelijkbaar en hebben vier bouwlagen. Op de begane grond bevinden zich de bergingen van de woningen. Tabel 5.1 Kerngegevens project Delphi in Tilburg blok 1

blok 2

blok 3

totaal

aantal bouwlagen

4

4

4

4

aantal woningen

88

72

64

126

gemiddelde huur

ƒ 381

boekwaarde

ƒ 33.900

mutatiegraad (1997)

15%

Delphi is het enige in de vier complexen met een (vrijwel) symmetrische opbouw van de plattegronden. Op de begane grond bevinden zich de bergingen van de woningen. De 3-kamer etagewoningen hebben een oppervlakte van 49 m². De maisonnettewoningen (met 4 kamers) op (een deel van) de begane grond en eerste verdieping zijn ruim 70 m². Figuur 5.2 Gevels van een vierlaags complex

54

Figuur 5.3 Plattegrond bestaande situatie Delphi

5.2 Herpositionering complex Architectenbureau Van Schagen heeft voor de drie blokken ontwerpen gemaakt waarin woningen op verschillende wijzen worden samengevoegd. In de volgende figuren is dit schematisch weergegeven. maisonnettes

A

84 woningen oppervlakte 92 m² bko 4-kamerwoningen

herenhuizen

B1

bestaand trappenhuis 42 woningen oppervlakte 188 m² bko 4-kamerwoningen

55

herenhuizen

B2

nieuw trappenhuis 42 woningen oppervlakte 185 m² bko 5-kamerwoningen

herenhuizen 3 beuken

C

63 woningen oppervlakte 140 m² bko 5-kamerwoningen

Ingrepen Bij de ontwerpen voor de samenvoegingen is door Van Schagen een beknopte technische omschrijving gemaakt. Net als bij de andere complexen wordt het interieur van de woningen geheel vernieuwd. Dit houdt onder andere in nieuwe scheidingswanden binnen de woningen, sanitair, tegelwerk, keuken, binnentrappen en installaties. Daarnaast worden onder andere de volgende maatregelen uitgevoerd: •

nieuwe buitenkozijnen;

•

nieuwe dakbedekking;

•

verlaagd plafond onder alle vloeren;

•

zwevende dekvloeren op woningscheidende vloeren;

•

voorzetwand binnenzijde buitengevels in verband met isolatie;

•

nieuwe trappen vanaf maaiveld naar begane grond woningen.

In tegenstelling tot de andere complexen wordt er hier bij de meergezinsvariant (de maisonnettes – variant A) geen liftinstallatie bijgebouwd.

5.3 Kosten en baten 5.3.1 Doorexploiteren De bedrijfswaarde bij doorexploiteren is bij twee scenario’s berekend. In de eerste scenario blijft de verhuurbaarheid goed, in het tweede treedt leegstand op.

56

Scenario ‘verhuurbaar’ In het eerste scenario blijven de woningen gedurende de 20 jaar redelijk tot goed verhuurbaar. Het complex blijft echter een “doorstroomcomplex”, de mutatiegraad is hoog. Om de verhuurbaarheid op peil te houden vindt er over 5 jaar een groot onderhoudsbeurt plaats (ƒ 30.000 per woning). Het jaarlijks onderhoud is begroot op ƒ 2.500 per woning per jaar. Er is er rekening gehouden met een huurderving van 3%. De huur volgt de inflatie (2,5%). De bedrijfswaarde van de woningen bedraagt bij deze uitgangspunten bijna ƒ 2.300 per woning (in netto contante waarde). Scenario ‘leegstand’ In het twee scenario neemt de vraag naar de woningen in de loop der tijd af en treedt er leegstand op (6%). Om dat tegen te gaan wordt de huur op het huidige niveau bevroren. Het jaarlijks en groot onderhoud is gelijk aan dat in het eerste scenario. De bedrijfswaarde in dit scenario is ƒ -11.900 per woning. Figuur 5.4 Begane grond maisonnette Delphi

5.3.2 Samenvoegen Bouwkosten De bouwkosten voor het samenvoegen van de portiekflats tot twee maisonnettes over elk twee bouwlagen bedragen gemiddeld ƒ 158.000 per woning. De verbouw

57

tot de drie eengezinsvarianten is kostbaarder: van ƒ 187.000 per woning voor variant C (‘driebeuk’) tot ƒ 246.000 voor variant B2 (de herenhuizen met nieuwe trappenhuizen). Tabel 5.2 Bouwkosten samenvoegen (gemiddelde kosten per woning) w on

bouw kosten

84

158.100

31.500 20%

189.600

B1 herenhuizen

42

239.800

41.000 17%

280.800

B2 herenhuizen, nw

42

245.900

41.500 17%

287.400

C

63

186.900

34.300 18%

221.200

A

maisonnettes

herenhuizen 3beuk

totaal

bijkomende kosten

Bijkomende kosten De verschillen tussen het totaal aan bijkomende kosten bij nieuwbouw en verbouw zijn gering. Bij verbouw zijn er geen aansluitkosten, maar het architectenhonorarium ligt volgens de SR wel 30% hoger dan bij nieuwbouw. Er is daarom voor de bijkomende kosten bij verbouw eenzelfde percentage van de bouwkosten als bij nieuwbouw aangehouden. Tabel 5.3 Woninggrootte en bouwkosten samenvoegen

30

w on

bouw k.

bvo

m3

bk/m2

bk/m3

84

158.100

124

343

1.275

461

B1 herenhuizen

42

239.800

251

694

955

346

B2 herenhuizen

42

245.900

256

703

961

350

C

63

186.900

170

470

1.099

398

A

maisonnettes

herenhuizen 3beuk

2

Met name de beide varianten B, de herenhuizen, zijn met ruim 250 m bruto vloeroppervlak zeer ruim. De andere twee varianten hebben een oppervlakte van 125 2 (maisonnettes) resp. 170 m bvo (de “driebeuk” herenhuizen). Nieuwbouw Voor de nieuwbouwvarianten is in principe dezelfde opzet van het bouwblok gekozen als bij samenvoegen het geval is. De variant B1, waar in de verbouw een combinatie van het bestaande en een nieuw te bouwen trappenhuis voor de ontsluiting van eengezinswoningen is ontworpen, is voor de nieuwbouw een niet erg waarschijnlijke keuze. Deze variant is daarom bij nieuwbouw niet doorgerekend. Nieuwbouw van eenzelfde aantal woningen volgens dezelfde opzet als bij het samenvoegen is gemiddeld iets goedkoper dan verbouw. De nieuwbouwkosten van

30


58

de maisonnettes bedragen ƒ 149.000 gemiddeld per woning. De variant B2 kost ƒ 251.000 per woning en de smallere herenhuizen van variant C ƒ 181.000. Tabel 5.4 Bouwkosten nieuwbouw (gemiddelde kosten per woning) w on

bouw kosten

84

149.400

29.800 20%

179.200

B2 herenhuizen, nw

42

250.900

42.300 17%

293.200

C

63

181.100

33.200 18%

214.300

A

maisonnettes

bijkomende kosten

totaal

B1 herenhuizen

herenhuizen 3beuk

Bijkomende kosten De bijkomende kosten bij nieuwbouw bedragen gemiddeld 18% van de bouwkosten. Dit zijn de kosten voor architect, constructeur, adviseurs, aansluitkosten, renteverliezen en verkoopkosten (advertenties, verkoopfolders en kosten voor makelaar en notaris). Tabel 5.5 Woninggrootte en bouwkosten nieuwbouw

31

w on

bouw k.

bvo

m3

bk/m2

bk/m3

84

149.400

124

343

1.205

436

B2 herenhuizen, nw

42

250.900

256

703

980

357

C

63

181.100

170

470

1.065

385

A

maisonnettes

B1 herenhuizen

herenhuizen 3beuk


Voor verhuispremies is een bedrag van ƒ 8.000 per woning gereserveerd. Dat 32 betekent een kostenpost van ruim ƒ 1,0 miljoen.

•


•


33

31

Zie noot 30.

32

Indien niet voor alle huishoudens vervangende woonruimte gevonden kan worden dient ook met huurderving rekening te worden gehouden. Indien de verbouw start als 50% van de woningen niet meer wordt verhuurd betekent dat bij een mutatiegraad van 15% dat in 2004 de verbouw kan beginnen. De huurderving bedraagt, als ervan wordt uitgegaan dat leeggekomen woningen niet meer worden verhuurd, ongeveer ƒ 900.000 (in netto contante waarde).

59

•

Bij woningonttrekking is ca. ƒ 7000 per onttrokken woning verschuldigd. De leges ten behoeve van de bouwvergunning zijn in de bijkomende kosten verdisconteerd.

•


De totale proceskosten bedragen zowel bij samenvoegen als bij nieuwbouw bijna 35 ƒ 1,2 miljoen. 5.3.4 Grondkosten Grondkosten De grond is in erfpacht uitgegeven. In de berekeningen zijn deze kosten echter buiten beschouwing gelaten. Boekwaarde De bestaande woningen staan nog voor bijna ƒ 34.000 per woning in de boeken. Afschrijven van de boekwaarde betekent zowel bij sloop/nieuwbouw een kostenpost van bijna ƒ 4,3 miljoen. Bij verkoop van de woningen na verbouw dient ditzelfde bedrag als kostenpost te worden opgevoerd. Overig Bij nieuwbouw zijn dient ook nog met de volgende extra kosten rekening gehouden te worden: •

voor sloop bestaande woningen is een bedrag van ƒ 50 per m aangehouden. Dat komt voor de drie bouwblokken neer op ƒ 1,7 miljoen. Kosten voor het palentrekken zijn niet meegenomen. Aangenomen is dat de bestaande palen niet hoeven te worden verwijderd.

•


3

5.3.5 Casco-oplevering Indien de woningen ‘casco worden opgeleverd’ kan er bij de verbouwvarianten gemiddeld ƒ 15.000 tot ƒ 24.000 per woning op de bouwkosten worden bespaard (op een deel van de binnenwanden, binnenwandopeningen en op sanitair en keuken). Afwerkingen die in verband met de benodigde isolatie tussen de verschillende woningen noodzakelijk zijn worden wel aangebracht. Bij nieuwbouw is de besparing gemiddeld ongeveer even groot.

33


34


35

Ervan uitgaande dat de verhuurder alle bewoners in één keer andere huisvesting kan bieden.

60

5.3.6 Vergelijking kosten In de onderstaande tabel zijn de kosten voor de alternatieven samenvoegen en sloop/nieuwbouw tegen elkaar afgezet. Sloop/nieuwbouw is voor de drie blokken duurder dan samenvoegen van de bestaande woningen. Tabel 5.6 Totale kosten samenvoegen (gemiddeld per woning) w on

grondproductie

bouw en

proces

totaal

84

53.900

189.600

13.800

257.300

B1 herenhuizen

42

107.900

280.800

28.200

416.900

B2 herenhuizen

42

107.900

287.400

28.200

423.500

C

63

71.900

221.200

18.600

311.700

A

maisonnettes

herenhuizen 3beuk

Tabel 5.7 Totale kosten nieuwbouw (gemiddeld per woning) w on

grondproductie

bouw en

proces

totaal

84

74.700

179.200

13.800

267.700

B2 herenhuizen

42

149.300

293.200

28.200

470.700

C

63

99.500

214.300

18.600

332.400

A

maisonnettes

B1 herenhuizen

herenhuizen 3beuk

In de grondproductiekosten wordt het verschil tussen samenvoegen en nieuwbouw bepaald door de sloopkosten van de woningbouwblokken. De overige kosten in dit onderdeel zijn voor samenvoegen en nieuwbouw gelijk. De bouwkosten zijn gemiddeld bij nieuwbouw wat lager dan bij verbouw. De verschillen zijn echter gering: van 0% bij variant B1 tot 5% bij variant A. De verschillen in bouwkosten tussen nieuwbouw en samenvoegen worden veroorzaakt door hogere kosten bij nieuwbouw voor: • •


Bij samenvoegen zijn de volgende onderdelen duurder dan bij nieuwbouw: • • • •

binnenwanden: om woningscheidende wanden voldoende geluidwerend te maken wordt aan beide zijden een voorzetwand tegen de wand geplaatst; voorzetwanden tegen de dichte geveldelen; plafondafwerking: nieuwe leidingen worden door verlaagde plafonds aan het zicht ontrokken; interne sloop is bij nieuwbouw niet van toepassing.

De kosten voor de overige onderdelen zijn bij samenvoegen en nieuwbouw vergelijkbaar. De grotere efficiency bij nieuwbouw zorgt voor een kostenbesparing ten opzichte van verbouw. De proceskosten zijn bij samenvoegen en nieuwbouw gelijk.

61

Tabel 5.8 Totale kosten samenvoegen en nieuwbouw (gemiddeld per woning) w on A

maisonnettes

samenvoegen nieuw bouw

verschil

84

257.300

267.700

+ 10.400

B2 herenhuizen

42

423.500

470.700

+ 47.200

C

63

311.700

332.400

+ 20.700

B1 herenhuizen

herenhuizen 3beuk

Figuur 5.5 Achtergevel van een vierlaags complex

5.3.7 Verkoopprijzen Door Tiwos is voor de woningen een indicatie van mogelijke verkoopprijzen gegeven (VON-prijzen). In onderstaande tabel zijn deze weergegeven. Er is geen onderscheid gemaakt tussen verbouw (samenvoegen) en sloop/nieuwbouw.

62

Tabel 5.9 VON-prijzen per blok en variant aantal A

maisonnettes


totaal

84

185.000

15.540.000

B1 herenhuizen

42

240.000

10.080.000

B2 herenhuizen, nw

42

230.000

9.660.000

C

63

210.000

13.230.000

herenhuizen 3beuk

5.3.8 Vergelijk kosten en baten De kosten en baten van doorexploiteren, samenvoegen en nieuwbouw van de verschillende varianten zijn in de volgende tabel weergegeven. Het verschil tussen inkomsten en uitgaven is bij doorexploiteren volgens het ‘verhuurbaarheidsscenario’ positief. Indien er echter leegstand op zal treden, zal het exploitatiesaldo snel negatief worden. Bij samenvoegen zijn de baten uit de verkoop van de woningen hoger dan de kosten. Sloop/nieuwbouw kent een minder gunstig resultaat. (nog verder invullen op basis van de VON prijzen) Tabel 5.10 Verschil tussen kosten en baten bij de drie varianten w on

kosten

baten

verschil


126

+ 2.300

B leegstand

126

- 11.900

samenvoegen A maisonnettes

84

257.300

185.000

- 72.300

B1 herenhuizen

42

416.900

240.000

- 176.900

B2 herenhuizen, nw

42

423.500

230.000

- 193.500

C herenhuizen 3be

63

311.700

210.000

- 101.700

84

267.700

185.000

- 82.700

B2 herenhuizen, nw

42

470.700

230.000

- 240.700

C herenhuizen 3be

63

332.400

210.000

- 122.400

nieuwb ouw A maisonnettes B1 herenhuizen

63

64

6 Samenvatting en conclusies In het kader van het SEV clusterexperiment “Verticaal samenvoegen van portiekflats” is van vier complexen nagegaan wat de kosten en opbrengsten zijn van het samenvoegen van portiekwoningen. Deze kosten zijn afgezet tegen de kosten of opbrengsten bij doorexploiteren en tegen de kosten van sloop van de bestaande bouwblokken en nieuwbouw van woningen die vergelijkbaar zijn met de samengevoegde woningen. Tabel 6.1 Kerngegevens vier complexen Aristo

Berla

Criota

Delphi

3 en 4

4

3

4

aantal woningen

83

224

54

126

woninggrootte (m² bko)

45

55

70

56

ƒ 600

ƒ 460

ƒ 560

ƒ 380

ƒ 15.400

ƒ 18.700

ƒ 24.100

ƒ 33.900

ja

ja

ja

nee

aantal bouwlagen

huur boekwaarde souterrain

Door Architectenbureau Van Schagen zijn voor elk van deze complexen ontwerpen gemaakt van verschillende indelingsvarianten. In dit hoofdstuk zullen de resultaten 36 van twee varianten voor de vier complexen met elkaar worden vergeleken : • •

herenhuizen maisonnettes

6.1 Kostenposten Voor zowel het samenvoegen van bestaande woningen als voor nieuwbouw zijn de totale investeringskosten bepaald. De investeringskosten zijn verdeeld in: Bouwkosten De (aannemers)kosten van de verbouw, dan wel van de nieuwbouw. Bijkomende kosten Kosten voor onder andere architect, constructeur, adviseurs en renteverliezen. Verder zijn er aansluitkosten en verkoopkosten (advertenties, verkoopfolders en kosten voor makelaar en notaris). Grondkosten Kosten voor erfpacht (alleen van toepassing voor de complexen in Den Haag), afschrijving van de boekwaarde van de bestaande woningen, sloopkosten en kosten voor het bouwrijp maken van de grond bij nieuwbouw.

65

Proceskosten Verhuispremies, kosten voor voorlichting aan bewoners, kosten voor planvorming en leges voor woningonttrekking.

6.2 Kosten en baten 6.2.1 Doorexploiteren Naast samenvoegen van de woningen en sloop/nieuwbouw is er natuurlijk ook de mogelijkheid de woningen in de huidige staat verder te blijven verhuren. De bedrijfswaarde van twee scenario’s is berekend. In de eerste scenario blijft de verhuurbaarheid goed, in het tweede treedt leegstand op. Scenario ‘verhuurbaar’ In het eerste scenario blijven de woningen gedurende de 20 jaar redelijk tot goed verhuurbaar. Het complex blijft echter een “doorstroomcomplex”, de mutatiegraad is hoog. Om de verhuurbaarheid op peil te houden vindt er over 5 jaar een groot onderhoudsbeurt plaats (ƒ 30.000 per woning). Het jaarlijks onderhoud is begroot op ƒ 2.500 per woning per jaar. Er is er rekening gehouden met een huurderving van 3%. De huur volgt de inflatie (2,5%). Scenario ‘leegstand’ In het twee scenario neemt de vraag naar de woningen in de loop der tijd af en treedt er leegstand op (6%). Om dat tegen te gaan wordt de huur op het huidige niveau bevroren. Het jaarlijks en groot onderhoud is gelijk aan dat in het eerste scenario. De verschillen in de resultaten bij doorexploiteren hangen samen met de hoogte van de huur. Deze is in het Tilburgse complex het laagst (ƒ 380 per maand) en daar zal dan ook het eerst een negatief saldo optreden. Tabel 6.2 Bedrijfswaarde bij doorexploiteren (in netto contante waarde) w oningen

scenario 'verhuurbaar'

scenario 'leegstand'

1 Aristo

83

39.000

16.500

2 Berla

224

15.500

- 1.600

3 Criota

54

33.000

12.000

4 Delphi

42

2.300

- 11.900

36

Door Van Schagen zijn de woningen in de verschillende complexen ook op andere wijze samengevoegd, bijvoorbeeld een combinatie van 3 lagen verticaal en de vierde laag horizontaal, maar alleen bij de herenhuizen en de 2 maisonnettes boven elkaar komen in alle vier de complexen voor.

66

6.2.2 Samenvoegen Samenvoegen van de portiekflats gaat uit van de complete vernieuwing van het interieur van de woningen. Alle keuken, sanitair, tegelwerk, binnenwanden en installaties van de woningen worden verwijderd en vervolgens nieuw aangebracht. Verder worden er de nodige maatregelen getroffen om de warmte- en geluidsisolatie op het vereiste niveau te brengen. Bij alle woningen worden naast de reeds genoemde vernieuwing van het interieur de volgende elementen vernieuwd/aangebracht: • • •

nieuwe kozijnen; voorzetwanden tegen de woningscheidende muren; zwevende dekvloeren op woningscheidende vloeren.

Bij de complexen waar het gevelmetselwerk slechts is worden de benodigde werkzaamheden (vervangen deel metselwerk en vervangen voegwerk) verricht. Bij de drie complexen met een souterrain worden nieuwe buitentrappen geplaatst van het maaiveld naar de balkons en entrees van de woningen op de begane grond. Verder wordt in de meergezinsvarianten behalve bij het complex Delphi in Tilburg een lift bijgeplaatst, zodat de woningen beter bereikbaar zijn. 6.2.3 Nieuwbouw Voor de nieuwbouwvarianten van de herenhuizen en de maisonnettes zijn de bouwkosten bepaald van woningen die een vergelijkbare grootte hebben als de samengevoegde woningen. De woningen zijn, omdat geen rekening hoeft te worden gehouden met de trappenhuizen in de bestaande portiekflats, efficiënter in opzet. De nieuwbouw hebben bovendien geen souterrains onder de woningen. De bergingen zijn bij de herenhuizen in de tuin en bij de maisonnettes op de begane grond gesitueerd. Per saldo zijn de nieuwe woningen daardoor kleiner dan de verbouwde woningen.

6.3 Herenhuizen 6.3.1 Samenvoegen Bij de vier complexen zijn door verticale samenvoeging van drie of vier portiekwoningen herenhuizen ontworpen. De herenhuizen in Aristo en Criota hebben 3 woonlagen, de overige hebben er vier. Alle herenhuizen, behalve die in Tilburg hebben de beschikking over een (zeer ruim) souterrain onder de woning. Dit verklaart het grote verschil tussen de woonoppervlakte in m² bko en de bruto vloerop37 pervlakte bij de herenhuizen in Den Haag en IJmuiden . De ontworpen herenhuizen zijn in alle complexen naar huidige maatstaven met woonoppervlakten van 140 tot ruim 200 m² bko zeer ruim.

37

Het souterrain wordt niet bij de oppervlakte in bko maar wel bij het bruto vloeroppervlakte gerekend.

67

Tabel 6.3 Woninggrootte herenhuizen bij samenvoegen w oningen

w oon/bouw lagen

bko

bvo

m3

1 Aristo

13

3/4

165

241

647

2 Berla

57

4/5

207

298

786

3 Criota

18

3/4

193

348

923

4 Delphi

42

4/4

185

256

703

De totale kosten van verbouw van de portiekflats tot herenhuizen zijn in IJmuiden het hoogst, ƒ 475.000 gemiddeld per woning. Bij de twee Haagse complexen zijn de kosten, ondanks een verschil in woninggrootte, vrijwel gelijk: ƒ 388.000 tot ƒ 398.000. Het complex Delphi zit daar met ruim ƒ 420.000 tussenin. Tabel 6.4 Kosten samenvoegen herenhuizen (gemiddeld per woning) w oningen

grondproductie bouw /bijkokosten mende kosten

38

proceskosten

totale kosten

1 Aristo

13

52.100

306.700

29.400

388.200

2 Berla

57

77.500

283.100

36.900

397.500

3 Criota

18

77.200

367.900

29.000

474.100

4 Delphi

42

107.900

287.400

28.200

423.500

38

In de kostenvergelijking zijn kosten ten gevolge van erfpacht buiten beschouwing gelaten.

68

figuur 6.1 Onderlinge verschillen bij de 4 complexen bij samenvoegen tot herenhuizen ten opzichte van Berla Aristo

m2 bko

totale kosten per m2 bvo

140

Berla (=100)

120

Criota Delphi

m2 bvo

100 80 60 40 20

totale kosten per m2 bko

grondproductie kosten

0

bouw /bijkomende kosten

totale kosten

proceskosten

In figuur 6.1 zijn de onderlinge verschillen bij het samenvoegen tot herenhuizen weergegeven. De verschillen zijn bepaald ten opzichte van het complex Berla. De volgende conclusies kunnen worden getrokken: •

De woningen in Berla en Criota zijn het grootst, zowel in woonoppervlakte (bko) als in bruto oppervlakte (bvo). Door de grote souterrains onder de woningen in Criota hebben de woningen in dit complex de grootste bruto vloeroppervlakte. De herenhuizen in Aristo zijn met 165 m² bko het kleinst van de vier complexen. Deze woningen zijn vergeleken met de nieuwbouwwoningen van de laatste jaren echter nog zeer ruim.

•

Door de hoge boekwaarde die op het complex Delphi rust (ƒ 34.000 per woning in de huidige situatie) zijn de grondproductiekosten van Delphi het hoogst. De lage boekwaarde van de woningen in Aristo zorgt voor de laagste grondproductiekosten van dit complex ten opzichte van de overige.

•

De bouwen bijkomende kosten van de herenhuizen in Criota zijn met ƒ 368.000 het hoogst. De woninggrootte is hiervoor de belangrijkste factor. De verschillen tussen de andere drie complexen zijn gering.

•

De proceskosten zijn in principe bij alle complexen gelijk. Berla springt er uit vanwege het feit dat bij dit complex bij de samenvoeging tot herenhuizen 25% van het oorspronkelijk aantal woningen resteert. Bij de overige drie complexen

69

ligt dit op 33%. Daardoor moet in Berla een relatief kleiner aantal woningen de kosten voor planvorming dragen. •

De totale investering is bij het complex in IJmuiden het hoogst, ƒ 475.000 per woning. Samenvoegen van de beide Haagse complexen kost bijna ƒ 400.000 per woning.

•

De totale kosten per m² bko zijn bij het complex Aristo het hoogst. De herenhuizen in dit complex zijn het kleinst: de kosten voor onder andere keuken, sanitair, buitentrappen moeten door een relatief klein aantal m² worden gedeeld.

In de volgende tabel zijn de verbouwkosten voor de herenhuizen van de vier complexen per bouwdeel opgenomen. Tabel 6.5 Verbouwkosten samenvoegen herenhuizen (incl. btw – fl. 1.000) Aristo

Berla

Criota

11 32 26 14 3 53 5 6 6 6 22 9 27 3 3 2 34

14 38 5 10 4 44 5 10 4 6 25 8 29 3 4 3 31

25 52 2 22 1 63 5 17 4 6 27 14 26 3 3 3 41

242

315

buitenw anden binnenw anden vloeren trappen en hellingen (incl openingen) daken hoofddraagconstructie buitenw andopeningen binnenw andopeningen hekken en leuningen dakopeningen binnenw andafw erking vloerafw erking plafondafw erking dakafw erking installaties keukeninrichting en kasten sanitaire voorzieningen terreinvoorzieningen sloopkosten / projectvoorzieningen totaal

262

1

relatief gro o t o ppervlak per wo ning

2

idem

3

geen (dure) buitentrappen

4

terugleggen van de bo venste laag (incl. slo o pko sten dak)

70

4

Delphi 1 2

12 41 6 4 1 55 4 13 5 6 21 10 26 3 3 2 32 246

3

Figuur 6.2

Herenhuizen in de vier complexen

71

Tabel 6.6 Belangrijkste verschillen in ingrepen bij verbouw van de vier complexen Aristo

Berla

Criota

Delphi

+ -

+ + +

+ + +

+ + +

+

+

+

+

+ + + -

+ + + +

+ + + +

+ + + +

+ +

+ +

+ +

+

-

-

+

-

gevel nieuw e kozijnen vervangen 10% metselw erk vervangen voegw erk dak nieuw e dakbedekking isolatiemaatregelen inbouw voorzetw anden w oningscheidende w anden verlaagde plafonds alle lagen zw evende dekvloer w oningscheidende vloeren voorzetw anden gevel trappen en hekw erken buitentrapen maaiveld naar begane grond nieuw hekw erk balkons etc. installaties lift

6.3.2 Nieuwbouw De verschillen in bouwen bijkomende kosten bij nieuwbouw zijn gering, aangezien de opzet en uitgangspunten bij nieuwbouw bij alle vier de complexen vergelijkbaar zijn. De woninggrootte is de belangrijkste onderscheidende factor. In vergelijking met de verbouw zijn de grondproductiekosten hoger door de sloopkosten van de bestaande bouwblokken. De onderlinge verschillen bij de grondproductiekosten zijn net als bij verbouw het gevolg van verschillen in de boekwaarde van de bestaande woningen. Tabel 6.7 Kosten nieuwbouw herenhuizen (gemiddeld per woning) w oningen


proceskosten

totale kosten

1 Aristo

13

93.200

274.900

29.400

397.500

2 Berla

57

113.600

278.300

36.900

428.800

3 Criota

18

122.000

281.000

29.000

432.000

4 Delphi

42

149.300

293.200

28.200

470.700

72

Figuur 6.3 Onderlinge verschillen bij nieuwbouw van herenhuizen bij de 4 complexen (geïndexeerd ten opzichte van Berla (=100)) Aristo

m2 bko 200

Berla (=100)

180

Criota

160


Delphi m2 bvo

140 120 100 80 60 40 20



0


totale kosten

proceskosten

6.3.3 Samenvoegen ten opzichte van nieuwbouw Vergeleken met sloop/nieuwbouw is samenvoegen van de bestaande woningen bij drie van de vier complexen goedkoper. Alleen bij het complex Criota in IJmuiden is verbouw ruim ƒ 40.000 per woning duurder dan sloop/nieuwbouw. Bij dit complex wordt het feit dat bij nieuwbouw geen souterrains onder de woningen worden geplaatst zichtbaar in verschillen in bouwkosten tussen verbouw en sloop/nieuwbouw. Tabel 6.8 Verschil samenvoegen ten opzichte van nieuwbouw van herenhuizen (gemiddeld per woning) w oningen


bouw kosten

1 Aristo

13

- 41.100

31.800

-

- 9.300

2 Berla

57

- 36.100

4.800

-

- 31.300

3 Criota

18

- 44.800

86.900

-

42.100

4 Delphi

42

- 41.400

- 5.800

-

- 47.200

73

proceskosten

totale kosten

Figuur 6.4 Samenvoegen ten opzichte van sloop/nieuwbouw bij herenhuizen (sloop/nieuwbouw=100) m2 bko 140

Aristo Berla

130 totale kosten per m2 bvo

Criota

120

m2 bvo

Delphi

110 100 90 80 70 60



50


totale kosten

proceskosten

In bovenstaande figuur zijn de kengetallen van samenvoegen ten opzichte van sloop/nieuwbouw (=100) weergegeven. De volgende conclusies kunnen worden getrokken: • •

•

De samengevoegde woningen in Aristo, Berla en Criota zijn aanmerkelijk groter dan de nieuwe woningen door het souterrain in deze complexen. In de grondproductiekosten wordt het verschil tussen samenvoegen en nieuwbouw bepaald door de sloopkosten. De overige kosten in dit onderdeel zijn voor samenvoegen en nieuwbouw gelijk. De bouwen bijkomende kosten zijn bij samenvoegen hoger dan bij sloop/nieuwbouw. De verschillen in bouwkosten tussen nieuwbouw en samenvoegen worden veroorzaakt door hogere kosten bij nieuwbouw voor: • fundering • casco (bouwmuren en vloeren) en buitenwanden Bij samenvoegen zijn de volgende onderdelen duurder dan bij nieuwbouw: • binnenwanden: om woningscheidende wanden voldoende geluidwerend te maken wordt aan beide zijden een voorzetwand tegen de wand geplaatst. • trappen: er worden, behalve bij het complex in Tilburg, (dure) stalen en betonnen buitentrappen geplaatst (om van maaiveldniveau naar begane grondniveau te komen). • plafondafwerking: nieuwe leidingen worden door verlaagde plafonds aan het zicht ontrokken. • interne sloop is bij nieuwbouw niet van toepassing.

74

De kosten voor de overige onderdelen zijn bij samenvoegen over het algemeen iets duurder dan bij nieuwbouw. De grotere efficiency bij nieuwbouw zorgt voor een kostenbesparing ten opzichte van verbouw. •

De proceskosten zijn bij samenvoegen en nieuwbouw gelijk.

6.4 Maisonnettes 6.4.1 Samenvoegen Naast de herenhuis-variant zijn voor de vier complexen door Architectenbureau van Schagen maisonnettes ontworpen. Bij het complex Criota in IJmuiden kon dit alleen worden gerealiseerd door optoppen: op het drielaagse bouwblok wordt een laag gebouwd. Net als bij de herenhuizen zijn de maisonnettes in Criota met een bruto inhoud van 670 m³ het grootst. Tabel 6.9 Woninggrootte maisonnettes bij samenvoegen w oningen

bko

bvo

m3

1 Aristo

22

112

168

453

2 Berla

111

106

158

421

3 Criota

30

141

245

670

4 Delphi

84

92

124

343

Dientengevolge zijn ook de verbouwkosten van de maisonnettes in dit complex hoger dan die bij de overige drie complexen. De flats in Tilburg zijn het voordeligst tot maisonnettes samen te voegen (bouwkosten). Deze woningen zijn door het ontbreken van een souterrain wel kleiner dan de woningen in de andere complexen. De hoge boekwaarde van het complex in Tilburg is de reden dat de grondproductiekosten bij dit complex aanzienlijk hoger zijn dan die in de andere complexen. De woninggrootte en de plaatsing van een lift bezorgt het complex Criota de hoogste bouwkosten; in de andere drie complexen ontlopen de bouwkosten van het samenvoegen elkaar niet veel. De totale kosten zijn bij drie van de vier complexen bijna gelijk: ƒ 260.000 per nieuwe woning. Alleen de maisonnettes in Criota zijn met ƒ 365.000 duurder.

75

Tabel 6.10 Kosten samenvoegen maisonnettes (gemiddeld per woning) w oningen


proceskosten

totale kosten

1 Aristo

22

33.900

209.700

19.300

262.900

2 Berla

111

39.800

195.400

18.600

253.800

3 Criota

30

46.300

300.700

17.100

364.100

4 Delphi

84

53.900

189.600

13.800

257.300

figuur 6.5 Onderlinge verschillen 4 complexen bij samenvoegen tot maisonnettes (geïndexeerd ten opzichte van Berla (=100)) Aristo

m2 bko


160

Berla (=100)

140

Criota

120

Delphi

m2 bvo

100 80 60 40 20



0


totale kosten

proceskosten

76

Tabel 6.11 Verbouwkosten samenvoegen maisonnettes (incl. btw – fl. 1.000) Aristo

Berla

Criota

8 11 13 9 2 36 4 3 5 8 14 5 25 3 2 2 27

7 24 2 9 2 25 4 8 5 7 14 4 24 3 2 2 23

19 32 3 20 7 6 36 4 13 4 8 20 8 35 3 3 2 32

177

164

255

buitenw anden binnenw anden vloeren trappen en hellingen (incl openingen) daken hoofddraagconstructie buitenw andopeningen binnenw andopeningen hekken en leuningen dakopeningen binnenw andafw erking vloerafw erking plafondafw erking dakafw erking installaties keukeninrichting en kasten sanitaire voorzieningen terreinvoorzieningen sloopkosten / projectvoorzieningen

totaal 1


2

geen (dure) buitentrappen

3


4

liftinstallatie

Delphi 1

7 28 3 5 29 4 4 6 6 10 5 24 3 2 2 21

3

4

2

158

Tabel 6.12 Belangrijkste verschillen in ingrepen bij verbouw van de vier complexen Aristo

Berla

Criota

Delphi

+ -

+ + +

+ + +

+ + +

+

+

+

+

+ + -

+ + +

+ + +

+ + +

+ +

+ +

+ +

+

gevel nieuw e kozijnen vervangen 10% metselw erk vervangen voegw erk dak nieuw e dakbedekking isolatiemaatregelen inbouw voorzetw anden w oningscheidende w anden verlaagde plafonds alle lagen voorzetw anden gevel trappen en hekw erken buitentrapen maaiveld naar begane grond nieuw hekw erk balkons etc.

77

6.4.2 Nieuwbouw De verschillen tussen de investeringskosten voor nieuwbouw bij de vier complexen zijn aanmerkelijk kleiner dan die bij samenvoegen en worden voor het grootste deel verklaard door verschillen in woninggrootte en verschillen in de boekwaarde die op de huidige woningen rust. Tabel 6.13 Kosten nieuwbouw maisonnettes (gemiddeld per woning) w oningen


proceskosten

totale kosten

1 Aristo

22

61.200

213.900

19.300

294.400

2 Berla

111

58.300

183.400

18.600

260.300

3 Criota

30

73.200

247.300

17.100

337.600

4 Delphi

84

74.700

179.200

13.800

267.700

Figuur 6.6 Onderlinge verschillen bij de 4 complexen van sloop/nieuwbouw van maisonnettes (geïndexeerd ten opzichte van Berla (=100)) m2 bko

Aristo

200

Berla (=100)


Criota

160

Delphi m2 bvo

140 120 100 80 60 40 20



0


totale kosten

proceskosten

78

6.4.3 Samenvoegen ten opzichte van nieuwbouw Verticaal samenvoegen van de bestaande portiekflats tot maisonnettes is in drie van de vier complexen voordeliger dan sloop/nieuwbouw. Net als bij de herenhuizen is alleen het complex Criota de uitzondering: samenvoegen is hier duurder dan nieuwbouw. Tabel 6.14 Verschil samenvoegen ten opzichte van nieuwbouw van maisonnettes (gemiddeld per woning) w oningen


bouw kosten

1 Aristo

22

- 27.300

- 4.200

-

- 31.500

2 Berla

111

- 18.500

12.000

-

- 6.500

3 Criota

30

- 26.900

53.400

-

26.500

4 Delphi

84

- 20.800

10.400

-

- 10.400

proceskosten

totale kosten

Figuur 6.7 Samenvoegen ten opzichte van sloop/nieuwbouw bij maisonnettes (sloop/nieuwbouw=100) m2 bko

Aristo

130

Berla


Criota

110

Delphi

m2 bvo

100 90 80 70 60



50

bouw/bijkomende kosten

totale kosten

proceskosten

In bovenstaande figuur zijn voor de maisonnettes de kengetallen van samenvoegen ten opzichte van sloop/nieuwbouw (=100) weergegeven. De conclusies zijn grotendeels gelijk aan die bij de herenhuizen: •

De samengevoegde woningen in Aristo, Berla en Criota zijn door de aanwezigheid van een souterrain in deze complexen groter dan de nieuwe woningen.

79

•

De sloopkosten vormen het verschil tussen verbouw en sloop/nieuwbouw in de grondproductiekosten.

•

De bouwen bijkomende kosten zijn, behalve bij Aristo, bij samenvoegen hoger dan bij sloop/nieuwbouw. De verschillen in bouwkosten tussen nieuwbouw en samenvoegen worden veroorzaakt door hogere kosten bij nieuwbouw voor: • fundering • casco (bouwmuren en vloeren) en buitenwanden Bij samenvoegen zijn de volgende onderdelen duurder dan bij nieuwbouw: • binnenwanden: om woningscheidende wanden voldoende geluidwerend te maken wordt aan beide zijden een voorzetwand tegen de wand geplaatst. • trappen: er worden, behalve bij het complex in Tilburg, (dure) stalen en betonnen buitentrappen geplaatst (om van maaiveldniveau naar begane grondniveau te komen). • plafondafwerking: nieuwe leidingen worden door verlaagde plafonds aan het zicht ontrokken. • woningscheidende vloeren worden met een zwevende dekvloer geïsoleerd. • interne sloop is bij nieuwbouw niet van toepassing. De kosten voor de overige onderdelen zijn bij samenvoegen over het algemeen iets duurder dan bij nieuwbouw. De grotere efficiency bij nieuwbouw zorgt voor een kostenbesparing ten opzichte van verbouw.

•

De proceskosten zijn bij samenvoegen en nieuwbouw gelijk.

6.5 Inkomsten Voor de meest voorkomende typen is bij de eigenaren van de vier complexen een indicatie gevraagd van mogelijke verkoopprijzen van de samengevoegde woningen. In principe dienen deze mogelijke inkomsten uit verkoop de kosten van verbouw of van sloop/nieuwbouw te dekken. Tabel 6.15 VON-prijzen herenhuizen en maisonnettes herenhuizen

maisonnettes

1 Aristo

352.000

286.000

2 Berla

420.000

270.000

3 Criota

380.000

300.000

4 Delphi

230.000

185.000

6.6 Vergelijk kosten en baten De verkoopprijzen blijken over het algemeen te laag om de kosten van verticale samenvoeging of sloop/nieuwbouw te kunnen dekken. Alleen het complex Berla kent, behalve bij nieuwbouw van de herenhuizen, een positief saldo. De com-

80

plexen Delphi en Criota kennen voor alle varianten een verlies, waarbij dat van Delphi voor de nieuwbouw van herenhuizen zelfs boven de ƒ 240.000 per woning ligt. Tabel 6.16 Verschil VON-prijzen en kosten samenvoegen en sloop/nieuwbouw per woning herenhuizen

maisonnettes

samenvoegen

nieuw bouw

samenvoegen

nieuw bouw

- 36.200

- 45.500

23.100

- 8.400

2 Berla

22.500

- 8.800

16.200

9.700

3 Criota

- 94.100

- 52.000

- 64.100

- 37.600

4 Delphi

- 193.500

- 240.700

- 72.300

- 82.700

1 Aristo

6.7 Verminderen tekorten De verschillen tussen kosten en inkomsten uit verkoop kunnen op een aantal manieren worden verkleind: 1. verhogen van de opbrengsten 2. besparing op de bouwkosten 3. extra inkomsten door extra bouwblokken op de locatie te bouwen 6.7.1 Voorzichtige inschatting VON-prijzen? Mogelijke reden van de tekorten is een (te) lage indicatie van de VON-prijzen door de vier woningbouwverenigingen. Uit de opgegeven verkoopprijzen blijkt dat de locatie in Tilburg de minst goede is van de vier. Met name bij de herenhuizen is het verschil in opbrengsten met de andere drie locaties groot: ƒ 230.000 in Tilburg ten opzichte van meer dan ƒ 350.000 in de Den Haag en IJmuiden. Ook als de grootte van de woningen daarbij wordt betrokken (zie onderstaande tabel) zijn de VON-prijzen afgezet tegen de woninggrootte (de woonoppervlakte in m² - dus exclusief eventueel souterrain), vallen de herenhuizen in Tilburg met ƒ 1.240 per m² bko op. Tabel 6.17 VON-prijzen per m² bko herenhuizen

maisonnettes

1 Aristo

2.130

2.550

2 Berla

2.030

2.550

3 Criota

1.970

2.130

4 Delphi

1.240

2.010

81

Bestaande voorraad Een korte inventarisatie van het aanbod van bestaande woningen (een- en meergezinswoningen) in Den Haag, IJmuiden en Tilburg leert dat de verhouding tussen de woninggrootte en de door de woningcorporaties opgegeven verkoopprijs van de herenhuizen en de maisonnettes in de vier complexen zeer gunstig is. Met name bij de herenhuizen zijn de verschillen met het aanbod van bestaande woningen groot, zoals uit onderstaande linker figuur blijkt. Vergeleken met het aanbod van bestaande woningen zijn de herenhuizen in de vier complexen zeer groot. Als de inhoud van het souterrain buiten beschouwing wordt gelaten (de witte driehoekjes) is de verhouding verkoopprijs/woninggrootte in de Haagse complex en het complex in IJmuiden ‘marktconform’. De herenhuizen in het complex Delphi blijven ook exclusief het souterrain zeer voordelig. Figuur 6.8

Relatie verkoopprijs en woninggrootte in aanbod van bestaande woningen ten opzichte van de 4 locaties

eengezinswoningen

meergezinswoningen

500.000

500.000 450.000

450.000

N

400.000

400.000

B E

verkoopprijs

350.000

350.000

300.000

300.000

250.000

250.000

E

B N

J 200.000

200.000

150.000

150.000

100.000

100.000

50.000

50.000

0

J

0 0

100

200

300

400

500

600

700

800

0

inhoud (m3)

100

200

300

400

500

600

inhoud (m²)

Bij de maisonnettes zijn de verschillen met bestaande woningen niet zo groot. De beide Haagse complexen hebben een prijs/kwaliteit verhouding die vergelijkbaar is met het huidige aanbod. Bij de maisonnettes in Criota en Delphi is deze zeer gunstig. 6.7.2 Kostenbesparing Naast een mogelijke verhoging van de verkoopprijzen van de samengevoegde portiekflats kan natuurlijk ook worden geprobeerd op de kosten van de verbouwing te besparen. Enkele elementen die daarvoor in aanmerking kunnen komen zijn: •

Om het niveauverschil van maaiveldniveau naar begane grond te overwinnen worden in de complexen met een souterrain (Aristo, Berla en Criota) zowel aan de voor- als achterzijde van de woningen brede stalen en betonnen trappen geplaatst (zie figuur 6.2). De kosten daarvoor variëren van ƒ 7.800 tot ƒ 23.000

82

700

800

•

•

•

per woning bij de herenhuizen en van ƒ 4.100 tot ƒ 11.800 per woning bij de maisonnettes. Eenvoudiger trappen kunnen een besparing opleveren. Casco-oplevering levert bij de herenhuizen een besparing van gemiddeld ƒ 25.000 per woning op. Bij de maisonnettevariant is dat gemiddeld ƒ 18.700 per woning. Bij casco-oplevering is gerekend dat een deel van de binnenwanden, binnenwandopeningen, sanitair en keuken niet worden geplaatst. Met afwerkingen die in verband met de benodigde isolatie tussen de verschillende woningen noodzakelijk zijn, is wel rekening gehouden. indien wordt volstaan met het plaatsen van een voorzetwand tegen één in plaats van twee zijden van de woningscheidende wand, kan dat ongeveer ƒ 5.000 (maisonnettes) tot ƒ 9.000 (herenhuizen) per woning schelen. Onderzocht moet echter wel of deze oplossing voldoende is in verband met de eisen die het Bouwbesluit stelt aan de woningscheidende wanden. niet vernieuwen van de begin jaren negentig vernieuwde kozijnen in complex Aristo levert voor dit complex een besparing van ƒ 32.000 tot ƒ 47.000 per woning.

6.7.3 Extra nieuwbouw nabij de bestaande bouwblokken? Door nieuwbouw te plegen tussen de bestaande bouwblokken kan bij beide Haagse complexen extra opbrengsten worden verkregen. Bij complex Aristo kunnen twee bouwblokken met 4 maisonnettes en 3 herenhuizen worden bijgebouwd. De stichtingskosten daarvan zijn geraamd op ƒ 270.000 per woning, rekening houdend met grondkosten in verband met erfpacht van ƒ 30.000 voor maisonnettes en ƒ 38.000 voor eengezinswoningen. De totale grondkosten komen daarmee op ƒ 234.000. Indien voor deze woningen dezelfde VON-prijzen gelden hebben deze woningen een positief saldo van in totaal ƒ 320.000. Bij het complex Berla is ruimte voor de bouw van drie bouwblokken met in totaal 36 appartementen mogelijk. De stichtingskosten van deze woningen zijn geraamd op ƒ 250.500 per woning, inclusief grondkosten van ƒ 30.000 per woning. De totale grondopbrengsten voor de drie nieuwe blokken bedragen ruim ƒ 1 miljoen. Bij een verkoopprijs gelijk aan die van de maisonnettewoningen in dit complex (ƒ 270.000) levert dit een bedrag van ƒ 700.000 op.

6.8 Afweging in breder verband De vier complexen die bij de rekenexercitie naar de financiële gevolgen van samenvoegen van portiekflats zijn betrokken geven een redelijk beeld van de verschillende typen portiekflats die in de jaren vijftig en zestig zijn gebouwd. Drielaagse portiekflats Voor de kleine en middelgrote portiekflats lijkt verticale samenvoeging tot herenhuizen een goed alternatief. De herenhuizen zijn in vergelijking tot de huidige nieuwbouwwoningen ruim tot zeer ruim: bij een woninggrootte van de portiekflats van 50 m² ontstaan herenhuizen van minimaal 150 m² woonoppervlakte.

83

Verbouw van drielaagse portiekflats tot maisonnettes door optoppen biedt de mogelijkheid een lift te plaatsen. Door op de nieuwe bovenste laag de toegang van de bovenste maisonnettes aan een galerij te plaatsen wordt de bereikbaarheid van de woningen sterk verbeterd. Vierlaagse portiekflats Verbouw van dit type portiekflats tot herenhuizen zal zich door de hoge kosten snel uit de markt prijzen. In de zwakke woningmarkt waar veel portiekwijken zich in bevinden zal menig eigenaar de risico’s die deze samenvoeging met zich mee zal brengen niet snel willen nemen. Het complex Berla in dit onderzoek geeft door het relatief klein aantal maatregelen een wat vertekend beeld. Verbouw tot maisonnettes lijkt voor de vierlaagse portiekflat een meer voor de hand liggende keuze. Een kostendekkende verkoopprijs van ƒ 250.000 tot ƒ 300.000 lijkt in de meeste portiekwijken haalbaar. Afweging Naast een financiële kant van verticaal samenvoeging van portiekflats zijn er natuurlijk meer aspecten die mee (kunnen) tellen bij de afweging over de aanpak. Die andere aspecten zijn in de haalbaarheidstudie niet direct beschouwd, maar hebben indirect al wel een rol gespeeld bij betrokken corporaties om deel te nemen aan dit experiment voor de haalbaarheidstudie: • • • •

gedifferentieerde wijkvernieuwing behoud jong historisch stedenbouwkundig en architectonisch erfgoed, duurzaam bouwen planontwikkeling en sociale haalbaarheid.

Ook kan verticaal samenvoegen passen in andere specifieke doelstellingen die met de wijkvernieuwing worden nagestreefd. Consumenten vragen meer en meer om invloed op hun woningontwerp. Deze eigenbouw kan bij samenvoegen in collectief verband worden aangeboden. Die ‘consumentgerichte aanpak’ kan betrokkenheid bij de wijk en buurt ook helpen vergroten. Al deze aspecten zullen ook worden meegewogen bij de keuze voor een aanpak, waar verticaal samenvoegen een van de mogelijkheden vorm om bij te dragen aan vernieuwing en versterking van de kwaliteit van het wonen en de leefbaarheid van naoorlogse (portiek)wijken.

84

VERTICAAL SAMENVOEGEN PORTIEKFLATS. SEV clusterexperiment

Recommend Documents