Handleiding samenvoegen

Handleiding samenvoegen Portiekwoning

Oktober 2011 Serviceorganisatie Vergroot je Woning [email protected]

Inleiding De gemeente Den Haag wil bevorderen dat er meer variatie komt in woningen in wijken waar nu vooral kleine woningen staan. Nu verlaten veel mensen deze wijken of zelfs de stad omdat ze ergens anders wel grotere of betere woningen kunnen vinden. De gemeente is van mening dat bewoners van Den Haag de grotere woning ook in de eigen wijk moeten kunnen vinden en stimuleert daarom woningvergroting, Voor u ligt de handleiding over het samenvoegen van twee portiekwoningen in de gemeente Den Haag. In deze handleiding vindt u meer informatie over de gang van zaken van het vergroten van uw woning door middel van samenvoegen. Van ontwerp en Vereniging van Eigenaren tot aan de uitvoering en oplevering. Achter in de handleiding is een lijst opgenomen met een uitleg van bouwkundige termen. Ook vindt u in de handleiding handige bijlagen voor bijvoorbeeld de aanvraag van een offerte. Woont u in Den Haag? Houdt er dan rekening mee dat beleidsregels kunnen wijzigen. Informeer vooraf bij de gemeente naar de huidige stand van zaken. Woont u buiten Den Haag? Informeer dan bij uw gemeente naar de mogelijkheden tot samenvoegen. Misschien dat deze handleiding u daarbij kan helpen.

Disclaimer De stichting Verbouw Rustenburg Oostbroek heeft aan het opstellen van deze handleiding de nodige zorg besteed. Desondanks is het mogelijk dat zaken onvolledig zijn of dat de handleiding onjuistheden bevat. De stichting aanvaardt daarvoor geen aansprakelijkheid. Evenmin kunnen aan de handleiding rechten worden ontleend. De stichting Verbouw Rustenburg-Oostbroek aanvaardt geen aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die verband houdt met deze handleiding.

Inhoudsopgave Inleiding ....................................................................................................................2  Disclaimer ..................................................................................................................2  Inhoudsopgave ...........................................................................................................2  1. In het kort..............................................................................................................3  1.1  Mogelijkheden samenvoegen ..............................................................................3  1.2  Procedure ........................................................................................................3  1.3  Subsidie en kosten............................................................................................3  1.4  Opbrengsten ....................................................................................................4  1.5  Tijdsduur .........................................................................................................4  2  Procedure .............................................................................................................5  2.1  Overzicht procedure ..........................................................................................5  2.2  Informatie .......................................................................................................6  2.3  Subsidie ..........................................................................................................6  2.4  Financiering .....................................................................................................6  2.5  Vereniging van Eigenaars (VvE) ..........................................................................7  2.6  De omgevingsvergunning ..................................................................................7  2.7  Keuze aannemer...............................................................................................8  2.8  Uitvoering........................................................................................................8  2.9  Oplevering .......................................................................................................9  2.10  Na de oplevering.............................................................................................9  2.11  Juridisch samenvoegen ....................................................................................9  3  Woordenlijst ........................................................................................................ 10  4  Overzicht bijlagen ................................................................................................ 12 

2

1. In het kort 1.1 Mogelijkheden samenvoegen In Den Haag is het mogelijk om woningen via een eenvoudige procedure samen te voegen. Het samenvoegen van twee woningen kan als een woning boven, naast of onder uw woning vrijkomt. Staat er een woning te koop die grenst aan uw huidige woning? Dan is dit hét moment om de grotere woning te realiseren.

1.2 Procedure Voor het samenvoegen van de woningen heeft u een omgevingsvergunning nodig (voorheen bouwvergunning). Door deze aanvraag in te dienen wordt binnen de gemeente het gehele proces in gang gezet. Als de woningen ook juridisch samengevoegd worden (niet verplicht) moet de splitsingsakte aangepast worden. U kunt bij diverse architecten een offerte aanvragen voor het maken van een ontwerp en het regelen van de vergunning. Een architect kost u weliswaar geld, maar hij neemt u veel onderzoek- en tekenwerk uit handen en kan u misschien goede ideeën aanreiken hoe uw woning zo optimaal mogelijk in te delen. Hij is ook op de hoogte van de geldende regelgeving en de eisen van de gemeente. Misschien kan hij u ook adviseren over energiebesparende maatregelen en installaties (cv, ventilatie, etc.).

1.3 Subsidie en kosten De gemeente Den Haag verleende subsidie op het samenvoegen van woningen. Deze regeling is begin 2011 gestopt en hervatting lijkt de komende jaren niet waarschijnlijk. Wilt u weten welke subsidieregelingen op dit moment van kracht zijn kijk dan op de gemeentelijke website. De kosten van de samenvoeging zijn afhankelijk van de situatie (twee naast elkaar grenzende woningen of twee verdiepingen) en de wensen van de eigenaar qua afwerkingniveau, indeling etc. Naast de bouwkosten dient u rekening te houden met kosten voor: - de aankoop van het appartement - een architect - een constructeur (deze berekent, indien nodig, of de muren sterk genoeg zijn en welke maatregelen nodig zijn om bijvoorbeeld verzakkingen te voorkomen) - leges voor de vergunning - wijziging splitsingsakte - wijziging erfpacht akte (mits u erfpacht betaald) Informeer bij de gemeente naar de te volgen procedure en kosten voor de aanpassing van de erfpacht en akte. - kadastraal samenvoegen (indien u dit wenst) Het kadastraal samenvoegen is in de gemeente Den Haag geen eis en levert u ook geen voordeel meer op sinds de subsidie hiervoor eind 2011 is geëindigd.

3

1.4 Opbrengsten Het samenvoegen van twee woningen kan een forse investering zijn, maar door het samenvoegen van woningen kan het woonoppervlak ineens verdubbeld worden. Financieel heeft de keuze voor samenvoegen ook een aantal gevolgen. De woning wordt uiteraard meer waard. De waardestijging zal echter niet in alle gevallen net zo groot zijn als de investering. Daar staat tegenover dat de eigenaar een deel van de investering terugverdient vanwege de ‘normale’ waardestijging van woningen. De afgelopen 10 jaar zijn de appartementen in de wijk Rustenburg-Oostbroek gemiddeld ruim 2x zo veel waard geworden. Als de huizen ook in de toekomst in waarde blijven stijgen dan geldt dat dus ook voor de investering in de samenvoeging.

1.5 Tijdsduur De termijn voor het daadwerkelijke samenvoegen van woningen is afhankelijk van uw wensen en de keuzes die u maakt. Het kan variëren van enkele maanden tot ongeveer één jaar.

4

2 Procedure 2.1 Overzicht procedure Stappenplan Informatie -

Bezoek website Vergroot je Woning Informeer uw VvE leden Informeer bij een hypotheekverstrekker Vraag offertes aan bij architecten en/of constructeurs Neem contact op met uw energie leveranciers Neem contact op met een belastingadviseur

Ontwerp -

Selecteer een architect Maak samen met uw architect een ontwerp Maak op basis van het ontwerp een kostenraming

-

Geef architect en constructeur opdracht om de benodigde gegevens te leveren of de procedure namens u te doorlopen Win informatie in over aannemers

Aanvraag vergunning -

Aanbesteding -

Selecteer een aannemer Stuur startmeldingsformulier na start werkzaamheden naar de gemeente

-

Stuur gereedmeldingsformulier naar de gemeente

Oplevering

5

2.2 Informatie Wilt u samenvoegen? Informeer dan altijd eerst bij de gemeente naar het beleid op dit gebied en ook naar de mogelijkheden om af te wijken. Bekijk de website van Vergroot je Woning voor getekende mogelijkheden en lees deze handleiding.

2.3 Subsidie Voor het samenvoegen van twee appartementen stelt de gemeente Den Haag geen subsidie meer beschikbaar. Maar misschien is er een andere subsidie regeling waar u wel gebruik van kunt maken, bijvoorbeeld voor isolatie (als u toch aan het verbouwen bent…). Kijk daarvoor op de gemeentelijke website en de site van Meer Met Minder: http://www.meermetminder.nl

2.4 Financiering Voor de aankoop van de 2de woning moet u het aankoopbedrag kunnen financieren. Dit kan door een (tweede) hypotheek of op een andere manier, geheel afhankelijk van de situatie van de koper. Hypotheekverstrekkers kennen de procedure voor het samenvoegen van woningen vaak (nog) niet. Daarom hebben we een informatieblad samengesteld met gegevens (zie bijlage A). Dit kunt u aan uw hypotheekverstrekker of financieel adviseur meegeven. Belasting na samenvoeging De belastingdienst ziet het geheel na samenvoeging als één woning waarvoor de rente aftrekbaar is als aangetoond wordt dat de woning door de eigenaar als hoofdverblijf gebruikt wordt. Ook als de woningen niet juridisch zijn samengevoegd. Ook de gemeentelijke belastingdienst ziet het geheel na samenvoeging als één woning omdat er een huisnummer vervallen is bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het samenvoegen. Het is zinvol om te controleren of bovenstaande regelgeving niet is gewijzigd. U kunt daarvoor contact opnemen met de belastingdienst (of een belastingadviseur) en de gemeente. Huisvestingsvergunning Voor het kunnen bewonen van het “tweede” huis kunt u bij de gemeente een huisvestingsvergunning aanvragen. Bij het samenvoegen is geen onttrekkingvergunning (RHVV art. 45) (meer) vereist. Maar controleer dit vooraf bij de gemeente. Beleidsregels zijn aan verandering onderhevig. Verschillende eigenaren, toch samenvoegen? Het is in principe mogelijk om twee woningen samen te voegen, die beiden een andere eigenaar hebben. Dit kan bijvoorbeeld als twee geliefden naast elkaar wonen of als de woning van een ouder en volwassen kind aan elkaar grenzen. Er zijn echter wel risico’s! • Ten eerste gaat het mogelijk om twee aparte VvE's. Dat betekent dat tweemaal toestemming nodig is. • Ten tweede is het eigendom van de samengevoegde woning niet goed te regelen. Op z'n minst een samenlevingscontract, of andersoortige overeenkomst die door een notaris wordt bekrachtig (inclusief een testament) wordt hierbij geadviseerd. Een notarieel advies is in dit geval gewenst. • Een hypotheekverstrekker kan bezwaren hebben tegen 2 eigenaren. • Maak de samenvoeging zo, dat hij ook weer ongedaan kan worden gemaakt als er zich veranderingen voor doen bij één van de betrokkenen.

6

2.5 Vereniging van Eigenaars (VvE) Voor het realiseren van de samenvoeging heeft u toestemming nodig van de Vereniging van Eigenaars. In bijlage B vind u een formulier waarmee u die toestemming van uw VvE-leden kunt vragen. Op een eerstvolgende ledenvergadering zal een besluit moeten worden genomen over de aanpassing van de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement. De kosten die gemoeid zijn met het realiseren van de samenvoeging komen geheel voor rekening van de samenvoeger. Aan het aanpassen van de splitsingsakte zijn notariskosten verbonden. Misschien is dit tevens een mooi moment om na te denken over vergroting van uw VvE, zie www.blokvereniging.nl. TIP! Bespreek uw plannen met uw buren. Vaak ontstaat tijdens het bouwen overlast voor de buren, bijvoorbeeld doordat u op hun grond een steiger moet plaatsen. Informeer uw buren vooraf, dat voorkomt onnodige problemen.

2.6 De omgevingsvergunning omgevingsvergunning Voor het samenvoegen van woningen moet een reguliere omgevingsvergunning aangevraagd worden, ook als u geen vergunningsplichtige ingrepen doet. Door de aanvraag worden ook andere gemeentelijke instanties geïnformeerd over de samenvoeging zoals de afdeling huisnummeronttrekking. Hierdoor wordt in het gemeentelijk papierwerk de samenvoeging vastgelegd, waardoor: □ Eén huisnummer vervalt, door u zelf is te kiezen welk nummer behouden blijft en welk nummer vervalt □ Nog maar voor één woning gemeentelijke belastingen wordt gerekend, zoals OZB (onroerende zaakbelasting), afvalstoffenheffing en rioolrecht. □ Ook kunnen de nutsvoorzieningen (gas, water en elektra) van één woning verbonden worden met de andere woning. De 2de meters kunnen vervallen en de vaste lasten worden dus lager. Informeer hierover bij uw energie leveranciers. Woont u niet in Den Haag informeer dan bij uw gemeente of bovenstaande ook voor uw situatie geldt. Aanvragen vergunning U kunt zelf een vergunning aanvragen, maar het is verstandiger om dit door een architect te laten doen. Hij weet welke tekeningen en berekeningen bij de aanvraag horen en als er gevelwijzigingen zijn dan is de kans groot dat het plan ook wordt beoordeeld door de welstand commissie. Daarnaast kan een architect u helpen bij het maken van een goede indeling en deze middels 3D tekeningen inzichtelijker maken en misschien heeft hij kostenbesparende ideeën! Ook kan hij meedenken over het in één keer realiseren van energiebesparende maatregelen, zodat de maandlasten in de toekomst lager kunnen zijn. Hij kan u ook adviseren bij de selectie van een aannemer en (zo u wilt) bijstaan tijdens de verbouwing Schakel voor constructieve aanpassingen altijd een constructeur in! Voor een vergunning moet u leges betalen. De hoogte van de recente leges kosten kunt vinden op de website van de gemeente. Mocht u de aanvraag intrekken informeer dan bij de gemeente of u reeds betaalde leges terug kunt vragen. Traject vergunning Het traject van een vergunningaanvraag duurt standaard 8 weken, maar de gemeente kan deze termijn verlengen met 6 weken. In principe zal dit voor een eenvoudige ingreep als een samenvoeging niet gebeuren. 7

Geldigheid vergunning Uw vergunning heeft een beperkte geldigheidsduur. Zie voor de duur en de voorwaarden uw vergunning. U kunt bij de gemeente 1x verlenging van deze periode aanvragen. Weer splitsen Indien u in de toekomst de samenvoeging weer terug wilt draaien, moet er weer een bouwvergunning aangevraagd worden. Indien de woningen ook juridisch zijn samengevoegd, is het ongedaan maken van de samenvoeging in Den Haag niet mogelijk. In het gemeentelijk splitsingsbeleid (RB 56, 2000) is namelijk bepaald dat het kadastraal splitsen van woningen onder de huurprijsgrens voortaan alleen toegestaan wordt in gebieden met een onevenredig laag aandeel koopwoningen. Dat wil zeggen dat er gesplitst mag worden wanneer >65% van de woningvoorraad in deze gebieden nog splitsbaar is. U kunt bij de gemeente informeren naar de laatste beleidsregels.

2.7 Keuze aannemer Indien u de werkzaamheden voor de samenvoeging door een aannemer wilt laten uitvoeren , moeten er verschillende zaken bekend zijn over de aannemer: • Heeft de aannemer tijd? • Kan de aannemer het werk wel aan? o Om te weten of hij het werk aan kan, kunnen referenties opgevraagd worden. Dat kan door de aannemer te bellen of, als hij een internetsite heeft, deze te bekijken. Ga de opgegeven referenties ook echt bekijken of bel met die opdrachtgevers of ze tevreden zijn. • Hoeveel gaat het kosten? o Wij adviseren u altijd prijzen te vergelijken, door bij 3 of meer aannemers een prijs aan te vragen (zie bijlage E). o Daarvoor is een complete omschrijving van het werk nodig plus de tekeningen die voor de bouwvergunning gemaakt zijn (met wellicht enkele aanvullingen) en de algemene voorwaarden (zie bijlage J). o Het is noodzakelijk dat alle aannemers over dezelfde gegevens beschikken voor het opstellen van de prijs, anders kunnen de prijzen niet vergeleken worden. De stukken die naar de aannemer gestuurd worden voor de aanvraag van een offerte worden aanbestedingsstukken genoemd. o Als er in alle 3 de aannemers hetzelfde vertrouwen is, kan aan degene met de laagste prijs de opdracht worden gegeven (zie bijlage G). Vergeet niet de anderen een formele bedankbrief te sturen (zie bijlage F). LET OP! Als een aannemer erg veel goedkoper is dan de anderen, lijkt er iets niet te kloppen. Er is aan alle drie precies hetzelfde gevraagd dus die aannemer moet kunnen uitleggen waarom hij zoveel goedkoper is. Een architect kan de aanbestedingsstukken (werkomschrijving, algemene voorwaarden en tekeningen) voor u regelen. Veelal gebeurt dit door de architect die ook het ontwerp heeft gemaakt.

2.8 Uitvoering Stappenplan: • U mag pas starten met bouwen nadat u de vergunning is verleend. Vergeet u niet het startmeldingsformulier dat bij de vergunning zit naar de gemeente op te sturen? • Indien een kadastrale samenvoeging gewenst is, stuurt u de akte van de notaris naar de gemeente. • De samenvoeging/verbouwing wordt gerealiseerd door een aannemer of door eigenbouw. 8

•

• • •

De duur van de uitvoering kan variëren en is sterk afhankelijk van de uit te voeren werkzaamheden. Of u in de woning kan blijven wonen is daar ook van afhankelijk. Het (ver)bouwen van een woning zal echter nooit zonder overlast kunnen. De bouwkundige samenvoeging moet binnen 3 jaar gerealiseerd zijn. De kosten zijn ook sterk afhankelijk van de te maken keuzes. U kunt een directievoerder aanstellen. Dat is iemand die alle contacten met de aannemer voor u onderhoudt. De directievoerder controleert of het werk volgens het contract uitgevoerd wordt. De directievoerder zou de architect kunnen zijn. Over de kosten moet u afspraken maken.

Gas, water en elektriciteit De gemeente Den Haag eist dat bij een bouwkundige samenvoeging ook de installaties worden samengevoegd. De leidingen van de samengevoegde woningen kunnen met elkaar verbonden worden. De 2de meters kunnen vervallen en de vaste lasten worden dus lager. Dit dient u zelf aan te vragen bij uw energieleverancier.

2.9 Oplevering Stappenplan: • Als de verbouwing opgeleverd is, kan de woning in gebruik worden genomen. In het contract staat wanneer dat uiterlijk is. Meestal zijn er nog wel puntjes die niet helemaal zijn zoals afgesproken. Men kan dit alles schriftelijk vastleggen (zie bijlagen H en I). • Na de oplevering kan een onderhoudstermijn van toepassing zijn van bijvoorbeeld 6 weken of 3 maanden. In die tijd kan men zien of alles echt goed is gedaan. In het contract kan vastgelegd worden dat 5% van het opdrachtbedrag vastgehouden wordt tot het einde van het onderhoudstermijn.

2.10 Na de oplevering Stappenplan: • U stuurt het gereedmeldingsformulier naar de gemeente. Dit formulier heeft u ontvangen bij de vergunning. • Aanpassing splitsingsakte • Aanpassing erfpacht akte

2.11 Juridisch samenvoegen Stappenplan: • Indien de woningen juridisch worden samengevoegd, is er (voorlopig) geen mogelijkheid om ze weer te splitsen. • De volgende stappen dient u te ondernemen voor het kadastraal samenvoegen: o Zoeken van een notaris (misschien kent u zelf iemand of anders heeft u misschien iets aan de websitewww.goedkoopstenotaris.nl). U kunt bij meerdere (circa 3) notarissen een offerte aanvragen, zodat u de prijzen goed kunt vergelijken.

9

3 Woordenlijst Actieve VvE Een VvE is actief als deze in een besluit heeft vastgelegd dat zij: - een bestuur heeft dat de administratie verzorgt en; - minimaal één maal per jaar vergadert en; - een planning maakt voor het onderhoud aan het pand van de komende jaren en; - een VvE-rekening heeft. Meer weten? www.onderhoudmetjeburen.nl of www.denhaag.nl. Appartement Een woning, gelegen in een gebouw, dat per woning en bedrijfsruimte in appartementsrechten is gesplitst en behoort tot het eigendom van de vereniging van eigenaars. Beginselaanvraag Een eerste goedkeuring door de welstand van het ontwerp, hierna kan een omgevingsvergunning aangevraagd worden. In principe zal in de meeste gevallen direct een omgevingsvergunning aangevraagd kunnen worden. Appartementsrecht Een exclusief zakelijk recht op een deel van een onroerende zaak, samen met een deelbelang in het geheel. (Bouwkundige) samenvoeging Het samenvoegen van twee of meer appartementen, waarvan ten minste één klein appartement deel uitmaakt, tot één of meer grote appartementen om in te wonen. Bruto vloeroppervlak (Definitief NEN 2580:) de oppervlakte van een ruimte of een groep van ruimten, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de betreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Casco Hiermee wordt aangegeven de dragende constructie van een huis plus de buitenafwerking. Het huis is wind- en waterdicht, maar de binnenafwerking moet nog gebeuren. De eigenaar/opdrachtgever zorgt bijvoorbeeld zelf voor installaties, de afwerking van wanden en vloeren, enz. Etagewoning Een woning gelegen in een bouwkundige eenheid, niet gelegen op de begane grond, met een gemeenschappelijke opgang, die niet als een portiek- of galerijwoning kan worden aangemerkt. Juridische samenvoeging Twee of meer appartementsrechten, waarvan tenminste één appartementsrecht rust op het appartement van de eigenaar-bewoner, notarieel omzetten in één appartementsrecht. De appartementsrechten hoeven niet te behoren tot dezelfde VvE (zie ook 2.4, laatste punt). Kadastrale samenvoeging Zie juridische samenvoeging. Klein appartement Een appartement waarvan het bruto-vloeroppervlak kleiner is dan 80 m².

10

Leges Een bedrag dat betaald moet worden aan de overheid voor het gebruik van hun diensten of producten, bijvoorbeeld een vergunning of ander officieel document. Omgevingsvergunning Een gemeentelijke toestemming om een bouwwerk op te richten of aan te passen. Portiekwoning Een woning gelegen in een bouwkundige eenheid, waarbij de toegangsdeur van de woning uitkomt op een gemeenschappelijk portiek, al of niet met een lift. Splitsingsakte De splitsingsakte is bij het ontstaan van de VvE door de notaris opgesteld en vastgelegd. De notaris heeft daarmee het juridische fundament van de VvE gelegd. De akte is ingeschreven in de openbare en niet openbare registers van het Kadaster. Iedereen heeft de mogelijkheid kennis te nemen van de inhoud van de splitsingsakte. In de akte van splitsing is het aandeel van iedere eigenaar in de totale kosten conform een verdeelsleutel vastgelegd. Vereniging van Eigenaren (VvE) Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is in Nederland een vereniging van de eigenaren van de appartementsrechten van de woningen die tot een appartementencomplex behoren. De vereniging van eigenaren zorgt voor het regelen van het onderhoud van het appartementsgebouw en alle andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. Als u eigenaar bent van een appartement (en niet van het hele gebouw) bent u juridisch gezien eigenaar van een appartementsrecht en lid van de VvE (en daarmee mede-eigenaar van het hele gebouw waar het appartement onderdeel van uit maakt).

11

4 Overzicht bijlagen Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage

A B C D E F G H I J

Informatie voor geldverstrekkers/financieel adviseurs Goedkeuring VvE Offerte aanvraag architect Offerte aanvraag constructeur Offerte aanvraag aannemer Offerte aanvraag bedankbrief Voorbeeld verbouwingsovereenkomst Proces verbaal van oplevering Staat van bemerkingen Algemene voorwaarden

12

Bijlage A: Informatie voor geldverstrekkers/financieel adviseurs  Voor hypothekers die het fenomeen samenvoegen in Den Haag niet kennen, is een mapje met gegevens samengesteld met o.a. brieven van de belastingdienst.

Samenvoegen appartementen in Den Haag: subsidie en fiscale behandeling Samenvoegen Veel woningen in oude Haagse wijken voldoen niet meer altijd aan de eisen van comfort en oppervlakte. Daarom wil de gemeente Den Haag bevorderen dat er een grotere variatie in woningen komt in de wijken waar nu voornamelijk kleine woningen staan. De gemeente heeft daarom de procedure voor het samenvoegen van woningen sterk vereenvoudigd. Procedure De procedure is sterk vereenvoudigd door de gemeente. Er moet een bouwvergunning aangevraagd worden. Officieel mag de gemeente er 8 weken over doen om de vergunning af te geven. Voor het verkrijgen van de hypotheek bij samenvoegen wordt vaak de bouwvergunning vereist. Een optie op een woning is echter vaak van beperkte duur. Het risico dat de bouwvergunning niet afgegeven wordt, is echter klein als aan alle voorwaarden is voldaan. Veelal kan hierover ook mondeling al een goede indicatie worden verkregen. Renteaftrek Voor de belastingdienst wordt de samen te voegen woning als één woning gezien als de eigenaar aannemelijk kan maken dat het als eigen woning, als hoofdverblijf bewoond wordt. Dat betekent dus dat er ook volledige hypotheekrenteaftrek in box 1 mogelijk is. Een kopie van de brief van de belastingdienst is aan deze brief toegevoegd. Subsidie De subsidie voor het samenvoegen van appartementen/woningen, zoals deze in de gemeente Den Haag gold, is met ingang van begin 2011 gestopt en zal, hoogstwaarcshijnlijk, niet worden hervat. Zie voor gemeentelijke subsidies de website van uw betreffende gemeente.

13

14

15

Bijlage B: Goedkeuring VvE Hierbij stemmen de eigenaren van de Vereniging van Eigenaren (adressen)…………………………………………………………………………………………………….. in met het voornemen van de eigenaar van het appartementsrecht: (huisnr.)…………………………………………………………………………………………………….. om tot samenvoeging van 2 appartementsrechten *) over te gaan. Met instemming tot het voornemen van samenvoeging *) vrijwaart de initiatiefnemer de overige leden van de VvE voor kosten die gemoeid zijn met het realiseren van de samenvoeging. Op een eerstvolgende Algemene Ledenvergadering van de VvE zal een besluit worden genomen over het aanpassing van splitsingsakte en huishoudelijke reglement.

Getekend, te Den Haag, …………………………….(datum)

Eigenaar van het appartementsrecht: (huisnr.+handtekening)……………………………………….. Eigenaar van het appartementsrecht: ……………………………………….. Eigenaar van het appartementsrecht: ……………………………………….. Eigenaar van het appartementsrecht: ……………………………………….. Eigenaar van het appartementsrecht: ……………………………………….. Eigenaar van het appartementsrecht: ………………………………………..

*) doorhalen wat niet van toepassing is

16

 Bijlage C: Offerteaanvraag architect Betreft: Van: Datum:

Offerteaanvraag [naam, adres, contactgegevens]

Geachte……, Hierbij vraag ik, vrijblijvend, een offerte aan voor werkzaamheden voor de samenvoeging van de woningen………… [adres, huisnummer, plaats] De offerte is gesplitst in vier onderdelen. Voor elk onderdeel wil ik een aparte prijs ontvangen en ontvangt u eventueel apart opdracht. 1.

Een offerte voor een ontwerp. De werkzaamheden houden globaal het volgende in: • Bezoek gemeentearchief t.b.v. bestaande tekeningen • Inmeten bestaande toestand • Tekenen van de gevels, plattegronden en doorsneden bestaande situatie • Het schetsmatig ontwerpen van mogelijke varianten. • Het uitwerken en tekenen van gevels, plattegronden en doorsneden van de gekozen nieuwe situatie, met een oplossing voor het plaatsen van een trap (indien van toepassing). • Alle overige volgens de eisen van de gemeente Het voeren van overleg met diverse partijen, waaronder: • Opdrachtgever • Gemeente • Constructeur (indien van toepassing)

2.

Een offerte voor een omgevingsvergunning aanvraag. De werkzaamheden houden globaal het volgende in: • Alle werkzaamheden voor het verkrijgen van een vergunning, e.e.a. overeenkomstig de eisen van de gemeente • Na overleg met opdrachtgever contracteren constructeur (indien van toepassing) Het voeren van overleg met diverse partijen, waaronder: • Met opdrachtgever • Gemeente • Constructeur

3.

Een offerte voor een aanbesteding: • Opdrachtgever adviseren in de aannemerkeuze • De voor een aanbesteding noodzakelijke stukken aanleveren en versturen • Opdrachtgever ondersteunen in het beoordelen van de offertes

4.

Een offerte voor een bouwvoorbereiding, bouwbegeleiding en oplevering: • Het aanleveren van de nodige bouw voorbereiding gegevens (tekeningen, kleurenstaat e.d.) • Ondersteuning van de opdrachtgever tijdens de bouw en oplevering

Met vriendelijke groet,

ps door het ondertekenen van een van de offertes geeft u opdracht voor dat deel

17

Bijlage D: Offerteaanvraag constructeur Betreft: Van: Datum:

Offerteaanvraag [naam, adres, contactgegevens]

Geachte……, Hierbij vraag ik, vrijblijvend, een offerte aan voor het vervaardigen van tekeningen en berekeningen ten behoeve van een samenvoeging van de woningen ………… [adres, huisnummer, plaats] De werkzaamheden houden globaal het volgende in: • Bezoek gemeentearchief t.b.v. bestaande tekeningen • Zonodig ter controle bestaande toestand opnemen • Tekenen van de gevels, plattegronden en doorsneden bestaande situatie • Tekenen van de gevels, plattegronden en doorsneden nieuwe situatie met als basis de tekeningen van de architect • Ontwerpen en tekenen van constructieve details • Maken van constructieve berekeningen • Alle overige volgens de eisen van de gemeente Het voeren van overleg met diverse partijen, waaronder: • Opdrachtgever • Gemeente • Architect Met vriendelijke groet,

ps door het ondertekenen van de offerte geeft u opdracht

Bijlage E: Offerteaanvraag aannemer Betreft: Van: Datum:

Offerteaanvraag [naam, adres, contactgegevens]

Geachte……, Hierbij vraag ik, vrijblijvend, een offerte aan voor de werkzaamheden ten behoeve van de samenvoeging van de woningen ………… [adres, huisnummer, plaats]. De offerte gespecificeerd per onderdeel conform de tekeningen en berekeningen van de architect en constructeur. Voor vragen over het bouwplan kunt u contact opnemen met: [naam, contactgegevens] Gaarne ontvang ik uw offerte uiterlijk op: [datum]

Met vriendelijke groet,

Bijlage: [tekeningen en berekeningen architect en constructeur]

Bijlage F: Offerteaanvraag bedankbrief Betreft: Van: Datum:

Offerte [naam, adres]

Geachte heer/mevrouw …., Hierbij danken wij u voor uw offerte d.d. ……… met betrekking tot de samenvoeging van de woningen in de [adres, plaats] Wij zullen echter geen gebruik maken van uw aanbieding. Met vriendelijke groet,

Bijlage G: Voorbeeld verbouwingsovereenkomst   Indien u opdracht aan een aannemer wilt geven, kunt u deze voorbeeld verbouwingsovereenkomst gebruiken. Deze is gebaseerd op een voorbeeld van de Vereniging Eigen Huis. Stelposten zijn bedragen die opgenomen zijn in de begroting maar waarvan nog niet exact de omschrijving bekend is. Bijvoorbeeld: er moeten tegels komen maar u weet nog niet welke. Er is dan een bedrag voor de aankoop van de tegels opgenomen. Als de tegels die u later uitgekozen heeft, duurder of goedkoper zijn, wordt dat verrekend. Onderteken deze overeenkomst niet wanneer u de financiering van het werk nog niet geregeld heeft ! Een aannemer stuurt vaak een offerte die u ondertekend terug kunt zenden. Als u dat doet, zijn vaak de algemene voorwaarden van de aannemer zelf van toepassing of de algemene voorwaarden zijn helemaal niet geregeld. Ook de bouwtijd hoeft daarin niet vast te liggen. Het is dus beter om zelf een overeenkomst op te stellen.

  Opdrachtgever Naam: Adres: Postcode: Woonplaats: Tel: email: hierna te noemen "opdrachtgever" en aannemer Naam: Adres: Postcode: Woonplaats: Tel: email: hierna te noemen "aannemer" zijn het volgende overeengekomen: 1. Opdrachtgever geeft opdracht aan aannemer om voor rekening van eerstgenoemde uit te voeren de in de werkomschrijving met algemene voorwaarden en bijbehorende tekeningen omschreven werkzaamheden in de woning: Adres: Plaats: welke opdracht de aannemer hierbij aanvaardt en welke verbouwing hierna ook zal worden aangeduid als "het werk". Aanneemsom excl. BTW: BTW : Aanneemsom incl. BTW :

€ €________________ €

zegge: 2. In de aanneemsom begrepen stelposten Omschrijving

Bedrag excl. BTW

Bedrag incl. BTW:

3. Aanvang en uitvoeringsduur Het werk vangt uiterlijk aan: binnen ...... werkbare werkdagen na ontvangst van de door de opdrachtgever ondertekende overeenkomst; Het werk wordt opgeleverd: binnen ...... werkbare werkdagen na de uiterste datum van aanvang OF op ...................

(dag en datum invullen). Aldus opgemaakt in tweevoud. handtekening opdrachtgever, datum

handtekening aannemer, datum

Onderteken deze overeenkomst niet wanneer u de financiering van het werk nog niet geregeld heeft !

22

VOORBEELD PROCES VERBAAL VAN OPLEVERING Een verbouwing mag officieel pas in gebruik genomen worden als de bouw opgeleverd is. Als een aannemer aandringt op oplevering omdat de officiële bouwtijd afgelopen is, kan er alleen opgeleverd worden als de bouw zo ver is dat de dakopbouw ook echt, veilig, in gebruik genomen kan worden. Bij de oplevering worden alle punten opgenomen die nog niet goed zijn. De opdrachtgever en/of de directievoerder doen dat. De aannemer zet zijn handtekening onder dit formulier om zich aan de afspraken te binden. In het eventueel afgesproken onderhoudstermijn kunnen ook nog punten doorgegeven worden. De garanties gelden weer voor daar na.

23

Bijlage H: PROCES-VERBAAL VAN OPLEVERING Datum : Opdrachtgever : Directievoerder: Aannemer : Project : Omschrijving :

……….. ………… ………….. …………… [adres, plaats] Compleet conform de opdracht van …………. van bovengenoemd werk.

Oplevering

: De oplevering van de werken van voornoemd werk heeft heden plaatsgevonden ten overstaan van partijen, met uitzondering van de werken, nader genoemd in de bij dit proces-verbaal van oplevering gewaarmerkte en bijgevoegde staat van bemerkingen. De op de staat van bemerkingen vermelde werkzaamheden zullen aansluitend worden uitgevoerd vóór ……. , tenzij voor een bepaald aantal onderdelen een andere datum wordt overeengekomen.

Aanvaarding

: Door …………, directievoerder, wordt verklaard: 1. Dat heden bij de oplevering niet is gebleken, dat de uitvoering van het gereedgekomen werk in strijd is met de in de overeenkomst bedoelde werken. 2. Dat er op grond van de gesloten overeenkomst, aangevuld met de opgedragen aanvullende leveringen en werkzaamheden, momenteel geen bezwaren bestaan het werk in de huidige staat te aanvaarden, met inachtneming van die zaken, die zijn vermeld in de staat van bemerkingen bijgevoegd bij dit procesverbaal van oplevering. Een en ander onder het voorbehoud, dat volledig aan overheidseisen is voldaan. Door ………………, aannemer, wordt verklaard: 1. Dat men zich conformeert aan het gestelde in het proces-verbaal van oplevering met de bijbehorende staat van bemerkingen. 2. Dat de geleverde materialen op de juiste kwaliteit c.q. werking worden gegarandeerd gedurende de daarvoor gestelde looptijd.

Gebreken: Indien na oplevering gebreken worden geconstateerd die een goed functioneren van het gebouw verhinderen, dienen deze op eerste aanzegging van de opdrachtgever, binnen zo kort mogelijke termijn hersteld te worden. Aldus opgemaakt en getekend in drievoud te Den Haag, ……… 200.. Directievoerder:

Aannemer:

24

VOORBEELD STAAT VAN BEMERKINGEN Bij de oplevering zijn er altijd nog punten die niet goed of af zijn. Deze worden op deze lijst geschreven door de opdrachtgever en- of directievoerder en aan de aannemer gegeven samen met het Procesverbaal van Oplevering. De punten moeten opgelost worden voor de datum die men in kan vullen. Dat zou bijvoorbeeld een week na de oplevering zijn, afhankelijk van het soort werkzaamheden.

Bijlage I: STAAT VAN BEMERKINGEN Datum : Opdrachtgever : Directievoering: Aannemer : Project : De oplevering van de werkzaamheden ten behoeve van bovengenoemd werk, heeft heden plaatsgevonden ten overstaan van partijen, met uitzondering van de hierna vermelde onvolkomenheden en later uit te voeren werkzaamheden. De vermelde onvolkomenheden zullen voor ……. worden hersteld, tenzij een andere datum is vermeld. Plaats

Omschrijving van de te herstellen gebreken

Controle datum

De opdrachtgever verklaart, door ondertekening van deze staat van bemerkingen, akkoord te gaan met bovenstaande. Directie:

Opdrachtgever:

Bijlage J:

ALGEMENE VOORWAARDEN

Artikel 1: Verplichtingen van de opdrachtgever 1. De opdrachtgever zorgt ervoor dat de aannemer tijdig kan beschikken over de gedeelten van de woning waaraan het werk zal worden uitgevoerd. Als de aannemer voor of uiterlijk bij het sluiten van de overeenkomst aan de opdrachtgever heeft medegedeeld dat het voor de uitvoering van het werk noodzakelijk is dat de woning geheel of gedeeltelijk wordt ontruimd, zorgt de opdrachtgever tijdig voor die ontruiming. Voor of uiterlijk bij het sluiten van de overeenkomst stellen opdrachtgever en aannemer vast welke mogelijkheden er zijn om de voor de uitvoering van het werk benodigde bouwmaterialen op te slaan. 2. De opdrachtgever zorgt er voor dat de aannemer kan beschikken over elektriciteit, gas en water. 3. De kosten van elektriciteit, gas en water ten behoeve van de uitvoering van het werk zijn voor rekening van de opdrachtgever. 4. De opdrachtgever kan tijdens de uitvoering van het werk, door derden werkzaamheden of leveringen laten plaatsvinden. Zodra de opdrachtgever van die bevoegdheid gebruik wil maken, informeert hij de aannemer. De opdrachtgever zorgt ervoor, dat de door derden uit te voeren werkzaamheden en leveringen zodanig en zo tijdig worden verricht, dat de uitvoering van het werk daardoor niet wordt belemmerd of vertraagd. 5. De opdrachtgever staat in voor de bouwmaterialen die hij met het oog op de uitvoering van het werk aan de aannemer ter beschikking stelt. 6. Als het werk wordt uitgevoerd naar een door de opdrachtgever aangeleverd ontwerp, staat de opdrachtgever in voor de deugdelijkheid van dat ontwerp, tenzij de aannemer die verantwoordelijkheid uitdrukkelijk van de opdrachtgever heeft overgenomen. 7. De in het vijfde en zesde lid omschreven verantwoordelijkheden van de opdrachtgever laten de waarschuwingsplicht van de aannemer, als bedoeld in artikel 2 lid 10, onverlet. 8. Onverminderd het bepaalde in artikel 2 lid 5, draagt de opdrachtgever het risico van het door de aannemer aantreffen van een zaak die een wezenlijke belemmering of bemoeilijking van de uitvoering betekent, behoudens voor zover de aannemer redelijkerwijs van de aanwezigheid van die zaak op de hoogte was of op de hoogte behoorde te zijn. Doet zich een dergelijke belemmering of bemoeilijking voor, dan treden aannemer en opdrachtgever met elkaar in overleg over de gevolgen daarvan. 9. De opdrachtgever is gerechtigd een of meer personen aan te wijzen om als directie op te treden. De directie voert het toezicht uit op de uitvoering van het werk en op de naleving van de overeenkomst. 10. De voor de totstandkoming van het werk benodigde bouwvergunning wordt door de opdrachtgever aangevraagd. Voor rekening van de opdrachtgever komen de kosten die in samenhang met de aanvraag van de bouwvergunning aan de overheid en aan andere instanties verschuldigd zijn. Artikel 2: Verplichtingen van de aannemer 1. De aannemer is verplicht het werk goed en deugdelijk en naar de bepalingen van de overeenkomst uit te voeren. Met inachtneming van artikel 1 lid 5, staat de aannemer in voor de goede hoedanigheid van de bouwstoffen, voor de geschiktheid voor hun bestemming en voor hun tijdige levering.

2. De aannemer staat in voor de deugdelijkheid van het door of namens hem vervaardigde uitvoeringsprincipe. De omstandigheid dat het uitvoeringsprincipe door of namens de aannemer is vervaardigd op basis van een van de opdrachtgever afkomstig ontwerp, leidt niet tot een vermindering van deze verantwoordelijkheid. 3. De uitvoering van het werk moet zodanig zijn, dat de totstandkoming van het werk binnen de overeengekomen termijn gewaarborgd is. 4. Als de aard van het werk hiertoe aanleiding geeft, stelt de aannemer zich voor de aanvang van het werk op de hoogte van de ligging van ondergrondse kabels en leidingen. 5. Het werk en de uitvoering daarvan zijn voor risico van de aannemer met ingang van het tijdstip van aanvang tot en met de dag waarop het werk is opgeleverd of geacht kan worden te zijn opgeleverd. 6. De aannemer wordt geacht bekend te zijn met de voor het werk van belang zijnde overheidsvoorschriften en voorschriften van nutsbedrijven, voor zover deze op de dag van de totstandkoming van de overeenkomst gelden. De aan de naleving van deze voorschriften verbonden gevolgen zijn voor zijn rekening. 7. De aannemer kan onderdelen van het werk in onderaanneming laten uitvoeren, maar blijft voor die onderdelen volledig verantwoordelijk. 8. De aannemer is aansprakelijk voor schade aan de eigendommen van de opdrachtgever, voor zover de opdrachtgever aantoont dat deze door de uitvoering van het werk is toegebracht, tenzij die schade het gevolg is van een omstandigheid die niet aan de aannemer is toe te rekenen. De aannemer vrijwaart de opdrachtgever tegen aanspraken van derden tot vergoeding van schade, voor zover de opdrachtgever aantoont dat deze schade door de uitvoering van het werk is toegebracht, tenzij die schade het gevolg is van een omstandigheid die niet aan de aannemer is toe te rekenen. 9. De aannemer is verplicht de opdrachtgever te wijzen op onvolkomenheden in het door de opdrachtgever aangeleverde ontwerp en in de door hem ter beschikking gestelde bouwmaterialen, een en ander voor zover de aannemer deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Als de aannemer de in dit lid omschreven verplichting niet nakomt, is hij voor de schadelijke gevolgen van zijn verzuim aansprakelijk. 10. Als de opdrachtgever de aannemer verzoekt om de toepassing van bepaalde werkwijzen of bouwmaterialen, anders dan de in lid 10 bedoelde bouwmaterialen, dan wel aan de aannemer verzoekt bouwmaterialen bij een bepaalde leverancier te betrekken, blijft de verantwoordelijkheid voor de betreffende werkwijzen, bouwmaterialen en leveranciers bij de aannemer berusten, tenzij de opdrachtgever ondanks een door de aannemer gegeven waarschuwing, heeft volhard in zijn verzoek. 11. De aannemer is verplicht tegen de risico's, als omschreven in de leden 6 en 9 van dit artikel, voldoende verzekerd te zijn. 12. De aannemer zorgt er voor dat overbodige geluidsoverlast zoals van radio’s niet optreedt. 13. de aannemer geeft tenminste 10 dagen voorafgaand aan de start van de werkzaamheden wanneer met het werk wordt aangevangen. Tevens geeft de aannemer aan wanneer de werkzaamheden zullen zijn afgerond. Artikel 3: Oplevering 1. De aannemer deelt tijdig voor voltooiing van het werk aan de opdrachtgever

28

mee op welke datum het werk gereed is voor oplevering. 2. Onder oplevering wordt verstaan de datum waarop het werk aan de opdrachtgever wordt opgeleverd, nadat een rapport van eventuele tekortkomingen is opgemaakt en door partijen is ondertekend. 3. Een tekortkoming die door de aannemer niet wordt erkend wordt in het opleveringsrapport als zodanig vermeld. 4. De bij oplevering geconstateerde en erkende tekortkomingen worden zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen 15 werkbare werkdagen, hersteld. Deze termijn geldt ook als de aannemer besluit om een door hem aanvankelijk niet erkende tekortkoming alsnog te herstellen. 5. Als gelet op de aard of omvang van de tekortkomingen in redelijkheid niet van oplevering kan worden gesproken, zal de aannemer na overleg met de opdrachtgever een nieuwe datum noemen waarop het werk gereed zal zijn voor oplevering. 6. Bij overschrijding van de overeengekomen bouwtijd is de aannemer een gefixeerde schadevergoeding aan de opdrachtgever verschuldigd van € 250,- per werkdag tot de dag waarop het werk aan de opdrachtgever wordt opgeleverd. Als door de aannemer een dag van oplevering is aangekondigd die ligt binnen de overeengekomen bouwtijd, doch op die dag blijkt dat in redelijkheid niet van oplevering kan worden gesproken, is de in de vorige zin bedoelde schadevergoeding vanaf die dag verschuldigd. De schadevergoeding is zonder ingebrekestelling verschuldigd en kan worden verrekend met hetgeen de aannemer nog toekomt. 7. Als de mededeling dat het werk zal worden opgeleverd op een dag die ligt binnen de overeengekomen bouwtijd, nadien door de aannemer wordt herroepen, is hij de in het vorige lid bedoelde schadevergoeding verschuldigd vanaf de aangekondigde dag van oplevering tot de dag waarop het werk aan de opdrachtgever wordt opgeleverd, tenzij de aannemer aannemelijk maakt dat de opdrachtgever als gevolg van het herroepen geen nadeel ondervindt. 8. Indien de termijn, waarbinnen het werk zal worden opgeleverd, is uitgedrukt in werkbare werkdagen, wordt onder werkdag verstaan een kalenderdag, tenzij deze valt op een algemeen of ter plaatse van het werk erkende, of door de overheid dan wel bij of krachtens collectieve arbeidsovereenkomst voorgeschreven rust- of feestdag, vakantiedag of andere niet individuele vrije dag. Werkdagen respectievelijk halve werkdagen, worden als onwerkbaar beschouwd, wanneer daarop door niet voor rekening van de aannemer komende omstandigheden gedurende tenminste 5 uren, respectievelijk tenminste 2 uren, door het grootste deel van de arbeiders of machines niet kan worden gewerkt. Artikel 4: Serviceperiode Na de oplevering geldt een serviceperiode van 3 maanden. De aannemer zal tekortkomingen die in de serviceperiode worden ontdekt herstellen, met uitzondering van die waarvan hij aannemelijk maakt dat de oorzaak daarvan is toe te rekenen aan de opdrachtgever. Artikel 5: Aansprakelijkheid na afloop van de serviceperiode 1. Na de serviceperiode is de aannemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen en (vervolg-)schade aan het werk tenzij: a. het werk of enig onderdeel daarvan een tekortkoming bevat die door de opdrachtgever redelijkerwijs niet eerder dan op het tijdstip van ontdekking onderkend had kunnen worden; b. het werk of enig onderdeel een ernstige tekortkoming heeft. Een tekortkoming is slechts als ernstig aan te merken als die de hechtheid van de constructie of een wezenlijk

29

onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij het werk ongeschikt maakt voor zijn bestemming. 2. De opdrachtgever zal van een tekortkoming binnen redelijke termijn na de ontdekking mededeling aan de aannemer doen. 3. De rechtsvordering uit hoofde van een tekortkoming als bedoeld in het eerste lid onder a, is niet ontvankelijk als zij wordt ingesteld na 5 jaren na afloop van de serviceperiode. 4. De rechtsvordering uit hoofde van een tekortkoming als bedoeld in het eerste lid onder b, is niet ontvankelijk als zij wordt ingesteld na 20 jaren na afloop van de serviceperiode. Artikel 6: Stillegging van het werk 1. De opdrachtgever is bevoegd de uitvoering van het werk geheel of gedeeltelijk stil te leggen. 2. Op initiatief van de opdrachtgever regelen partijen de gevolgen van de stillegging. 3. Als niet anders wordt afgesproken, geldt het volgende: - de kosten van voorzieningen die de aannemer ten gevolge van de stillegging moet treffen worden aan hem vergoed; - schade die de aannemer ten gevolge van de stillegging lijdt wordt aan hem vergoed; - duurt de stillegging langer dan 14 dagen, dan heeft de aannemer recht op betaling van het uitgevoerde werk; - duurt de stillegging van het werk langer dan 1 maand, dan is de aannemer bevoegd het werk in onvoltooide staat te beëindigen. In dat geval wordt door partijen door middel van een gezamenlijke opneming de omvang en de toestand van het uitgevoerde werk vastgelegd en wordt afgerekend overeenkomstig het bepaalde in artikel 7. 4. De in het tweede en derde lid omschreven gevolgen treden niet in als de stillegging het gevolg is van een tekortkoming in de nakoming door de aannemer. Artikel 7: Opzegging De opdrachtgever is bevoegd de overeenkomst geheel of gedeeltelijk op te zeggen. Tenzij het bepaalde in artikel 6 lid 4 of artikel 12 van toepassing is, heeft de aannemer recht op de aanneemsom, vermeerderd met de kosten tot behoud van het werk en verminderd met de hem door de beëindiging bespaarde kosten. Ingeval van een dergelijke opzegging zendt de aannemer de opdrachtgever een gespecificeerde eindafrekening. Met het oog op die eindafrekening wordt door partijen door middel van een gezamenlijke opneming de omvang en de toestand van het uitgevoerde werk vastgelegd. Artikel 8: Meer- en minderwerk 1. De opdrachtgever kan de aannemer verzoeken wijzigingen in het werk aan te brengen. De aannemer verstrekt zo spoedig mogelijk na het verzoek schriftelijke opgave van de prijs van de wijziging en de gevolgen voor de datum waarop, of de termijn waarbinnen, het werk moet worden opgeleverd. Bij gebreke van een schriftelijke opdracht rust het bewijs van de wijziging op degene die de aanspraak op verrekening maakt. 2. Als bij de eindafrekening van het werk blijkt dat het totaalbedrag van het minderwerk het totaalbedrag van het meerwerk overtreft, heeft de aannemer recht op een bedrag gelijk aan 10% van het verschil van die totalen. 3. Stelposten zijn in de overeenkomst genoemde bedragen die in de aanneemsom zijn begrepen en die bestemd zijn voor hetzij - het aanschaffen van bouwstoffen, hetzij - het aanschaffen van bouwstoffen en het verwerken daarvan, hetzij

30

- het verrichten van werkzaamheden, die op de dag van de overeenkomst onvoldoende nauwkeurig zijn bepaald en die door de opdrachtgever nader moeten worden ingevuld. Ten aanzien van iedere stelpost wordt in de overeenkomst vermeld waarop deze betrekking heeft. 4. Als de aard van de stelpost niet of niet voldoende is gespecificeerd, wordt die geacht uitsluitend betrekking te hebben op de aanschaf van bouwstoffen. 5. Als een stelpost uitsluitend betrekking heeft op de aanschaf van bouwstoffen, zijn de kosten van verwerking van die bouwstoffen in de aanneemsom begrepen. 6. Bij de ten laste van stelposten te brengen uitgaven wordt gerekend met de aan de aannemer berekende prijzen. Tenzij anders overeengekomen is de opdrachtgever hierover een aannemersvergoeding van 10% verschuldigd. Deze vergoeding wordt eveneens ten laste van de stelpost gebracht. Artikel 9: Betaling; betaling in termijnen; eindafrekening 1. Betaling van de aanneemsom vindt plaats in de volgende termijnen: 20% indien 25% van het werk voltooid is, 3 termijnen van 25% wanneer respectievelijk 50%, 75% en 100% van het werk voltooid is en 5% bij het einde van de serviceperiode indien alle klachten verholpen zijn. 2. Bij het vaststellen van de termijnen wordt geen rekening gehouden met de door de aannemer verrichtte of te verrichten vooruitbetalingen aan diens leveranciers, onderaannemers e.d. 3. Bij het verschuldigd worden van een termijn stuurt de aannemer een gespecificeerde rekening aan de opdrachtgever. Deze rekening moet binnen 2 weken na ontvangst worden betaald. Artikel 10: Opschorting van de betaling Als het uitgevoerde werk niet voldoet aan de overeenkomst, dan wel in het geval van niet nakoming, heeft de opdrachtgever het recht de betaling geheel of gedeeltelijk op te schorten. Het met de opschorting gemoeide bedrag moet in redelijke verhouding staan tot de tekortkoming dan wel niet nakoming. Artikel 11: In gebreke blijven van de opdrachtgever 1. Als de opdrachtgever een rekening niet tijdig betaalt, is hij met ingang van de eerste dag na het verstrijken van de betalingstermijn de wettelijke rente verschuldigd over het bedrag van de rekening. 2. Als de opdrachtgever niet tijdig betaalt, kan de aannemer tot incasso van de vordering overgaan, mits hij de opdrachtgever schriftelijk heeft aangemaand om alsnog binnen 7 dagen te betalen en die betaling is uitgebleven. 3. Als de opdrachtgever niet tijdig betaalt, kan de aannemer het werk stilleggen tot het moment waarop betaling alsnog plaatsvindt, mits hij de opdrachtgever schriftelijk heeft aangemaand om alsnog binnen 7 dagen te betalen en die betaling is uitgebleven. Deze stillegging staat er niet aan in de weg dat de aannemer vergoeding vordert van de schade en kosten die voortvloeien uit het in gebreke blijven van de opdrachtgever. De aannemer zorgt er voor dat de schade en kosten binnen redelijke grenzen blijven. 4. Als tijdens het op grond van het vorige lid stilliggen van het werk schade aan het werk ontstaat, komt deze niet voor rekening van de aannemer, mits hij de opdrachtgever tevoren schriftelijk heeft gewezen op dit aan het stilleggen verbonden gevolg. Artikel 12: In gebreke blijven van de aannemer 1. Als de aannemer zijn verplichtingen ter zake van de aanvang of de voortzetting van

31

het werk niet nakomt, kan de opdrachtgever hem aanmanen om zo spoedig mogelijk de uitvoering van het werk aan te vangen of voort te zetten. De aanmaning dient bij voorkeur schriftelijk te gebeuren. 2. De opdrachtgever is bevoegd het werk door derden te doen uitvoeren of voortzetten, als de aannemer na verloop van 7 werkdagen na ontvangst van de in het vorige lid bedoelde aanmaning in gebreke blijft. 3. In het in het vorige lid bedoelde geval heeft de opdrachtgever recht op vergoeding van de uit het in gebreke blijven van de aannemer voortvloeiende schade en kosten. 4. De opdrachtgever zorgt ervoor dat de kosten die voor de aannemer voortvloeien uit de toepassing van de vorige leden binnen redelijke grenzen blijven.

32

Artikel 13: Klachtenbehandeling Als de opdrachtgever de aannemer van een tekortkoming aan het werk op de hoogte stelt, is de aannemer verplicht om zo spoedig mogelijk aan de opdrachtgever mede te delen of hij bereid is de tekortkoming te verhelpen. Als hij daartoe niet bereid is, vermeldt hij de redenen daarvan. Artikel 14: Geschillen Alle geschillen die naar aanleiding van deze overeenkomst of van overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel zijn, tussen de opdrachtgever en de aannemer mochten ontstaan, worden beslecht overeenkomstig de regels beschreven in de Statuten van de Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven in Nederland, zoals deze 3 maanden voor het tot stand komen van de vereenkomst luiden.

33