16‐10‐2013
Transformatie wordt gewoon ….bouwproductie geen keus meer, maar er liggen unieke kansen Jean Baptiste Benraad: Benraad Hernieuwt lid ExpertTeam Ministerie van BZK en VNG Bijeenkomst leegstand 16 okt. ’13 Gemeente Gouda
Contact:
[email protected] Secretar.: 030 603 63 63
Leegstand is niet van heden <1993 <2002
2012>
1
16‐10‐2013
Wat is mijn basis: TransformatieTeam • Nota van Dam HuisvestingAlleenstaanden&Tweepersoonshuishoudens; • Start 30 jaar directie studenten en jongerenhuisvest; • Uitgangspunt: specialisatie en erkennen prioriteit van de gekozen klantgroep:bestaande bouw in binnenstad • Realisatie ¼ milj. m2 vanaf de jaren ´90; eigen beheer • Ervaring ander proces als keten van (zwakke) schakels • In 2010 na vertrek bij Stadswonen aanbod gehele keten in TransformatieTeam met ervaren partners: – – – – –
Mobius Consult geluid‐ en installatieadvies Bouwstart Projectmanagement Architectenbureau Karina Benraad ID & DN planologie Sander Gelinck Benraad Hernieuwt Jean Bap Benraad
• Inmiddels met TransformatieTeam ¼ milj. m2 advies • Na onderzoek voor BZK, inzet voor ExpertTeam>>>
Transformatie is onontkoombaar, want We hebben in Nederland steeds meer vastgoed over: • 8 miljoen m kantoren; 3,5 mio. m leeg verhuurd, 4 mio. m onderwijsgebouwen, winkels, kerken en ongewenste woningen in krimpgebieden; • Zonder ingrijpen doorgroei naar in 2015: 15 mio. m kantorenleegstand , in 2030: 22 m ; • Den Haag: inkrimpen Rijksdiensten: 550.000 m ; • Voorsteden in Randstad met >35% leegstand; • 12 m mio. leegstand=plek voor 120.000 woningen • Toch afwachten en “ja, maar…………” 2
2
2
2
2
2
2
2
16‐10‐2013
Transformatie is onontkoombaar, want Maar we hebben ook een groeiend tekort:
Inzicht in de tekorten waarvoor transformatie oplossing biedt • Door oudere alleenstaanden van 500.000 naar 1.000.000: 185.000 andere woonruimte geschikt voor wonen met zorg/service aanbod • Nog steeds in te halen kamer tekort voor 40.0000 studenten • Onbekende vraag andere jongeren die met klein budget ouderlijk huis verlaten • Taakstelling diverse prestatieafspraken 35.000 goede en betaalbaare woonruimte voor arbeidsmigranten
3
16‐10‐2013
Tekort in aansluiting woonwens huishoudens
Groei eenpersoonshuishoudens als kans
Bron: Woon 2012 Min. BZK
4
16‐10‐2013
Weten we de behoefteontwikkeling ?
Het aandeel personen dat alleen woont stijgt gestaag. In 2010 woonden er 1,8 miljoen personen van 18 tot 65 jaar alleen; in 1995 waren dit er 1,4 miljoen.
Men zegt: Transformatie is niet haalbaar, want.. • De eigenaren willen nog steeds de boekwaarde van min. € 1200,‐ per meter; • Verbouwkosten zijn hoger als nieuwbouw; • De eisen van het BouwBesluit zijn niet realiseerbaar; bestemmingsplan wijzigen; • Wie wil er nu tussen de kantoren wonen; • Het is alleen voor studenten & kunstenaars; • Door slechte kwaliteit niet duurzaam; • Maar de echte praktijk is anders:
5
16‐10‐2013
De grootste faalfactoren transformatie Waar zit dan het probleem?? Op basis ervaring van 250.000 m2 realisatie en recent 300.000 m onderzoek naar haalbare plattegrondontwikkeling: • Ontwerpen i.p.v. plattegrond‐ontwikkelen • Geen regie juiste partij bij de start (gem.) • Ontkenning dalende marktwaarde en ontbreken alternatief en milieueisen Maar bijna nooit de bouwregelgeving of het bestemmingsplan, als we allemaal willen!! 2
Noodzaak nationale aanpak Vraagt ander proces als nieuwbouw Eigenaren hebben geen belang resultaat Hooguit in de uitkoopwaarde Zijn dus niet de beste opdrachtgevers Onderzoek “Transformatie kantoren gaat niet vanzelf” Wie brengt het vliegwiel wel op gang? Noodzaak regierol gemeenten bij start
6
16‐10‐2013
Wie brengt het vliegwiel in beweging ?
Zonder hulp van buiten start deze machine niet. Maar wie geeft de eerste duw ?
Vastlopen transformatie door foute benadering • Transformatie vraagt een heel andere benadering als nieuwbouw • Bij nieuwbouw is het PvE het uitgangspunt, bij transformatie het gebouw, met name de meerwaarde voor een daarbij passende klantgroep • Plattegrondontwikkeling voor ontwerp • Proces is bij gemeenten vaak ook nog onbekend; projectbesluit GRO, toepassing “rechtensverkregen niveau” BouwBesluit
7
16‐10‐2013
Hoe komt het vliegwiel dan op gang?
Leeg kantoor aanbieden, trekt geen afnemer Meerwaarde aantonen, matching klantgroep Doorbraak via aanbod QuickScan alt. functie Toont mogelijke plattegrondsontwikkeling Daardoor ook waarde/ Stiko eindproduct Ook indicatie kosten ombouw Hieruit residuele bepaling verkoop gebouw Rol gemeente : van regie bij start naar steun Zekerheid op basis afspraken bij de start
Hoofdlijnen Transformatie Proces
Inventarisatie of melding voor transformatie OuickScan, meerwaarde, matching klantgroep Indien OK:toets randvoorwaarden gemeente Werving afnemer, financier Uitwerking met afnemer, onderzoek Wgh etc. Toets BouwBesluit, Hogere grenswaarde, etc. Opstellen Goede Ruimtelijke Onderbouwing Aanmaak indienings‐bescheiden ProjectBesluit Procedure Projectbesluit 26 + veel weken Bedenkingen en beroep, afgifte vergunning
8
16‐10‐2013
Motivatie spelers transformatie
Afnemer, moet zo snel mogelijk aan tafel Maar moet gevonden worden, financiering ? Eerst zien, meerwaarde aantonen, dan ja Eigenaar wil er van af; leegstand kost 20 Euro/m2; belang bij verkoopprijs en snelheid Basis residuele waarde uit QuickScan Beide partijen krijgen inzicht: vliegwiel op gang Gemeente dient op gebiedsniveau prioritieten te stellen, gezien (as) omvang leegstand is gebiedstransformatie onvermijdelijk
Proces op gang, nog wel smeren
9
16‐10‐2013
Voorbeeld Heuvellaan kansen voor CPO
Analyse meerwaarde gebouw/omgeving leert voor matching met klantgroepen: • Groep 50+ evt. met werkplekken • Jongerenhuisvesting • Jeugdzorg via woongroep
Van kantooraanbod naar aanbod woonkansen Transformatie naar 16, 3 en 4 kamer appartementen voor 50+ bv.in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap; voldoet aan BouwBesluit, maar vraagt HogereGrensaarde Wgh.
10
16‐10‐2013
Ervaringen aanpak prov. Utrecht In 2010/11 zijn in opdracht van de provincie Utrecht i.s.m. de gemeente Nieuwegein (ea.) 23 leegstaande gebouwen geanalyseerd met de eigenaren waaruit 11 gebouwen kwamen. Hiervoor is met een bijdrage van de provincie een QuickScan door het Transformatieteam is uitgevoerd naar nieuwe kansen. Wat kan geconstateerd worden? Het aanbod voor een onderzoek, haalt veel eigenaren over; Juist de “typische” kantoren uit de jaren ’80/’90 blijken goed te transformeren tot betaalbare senioren(zorg)woningen; Ontstaan betaalbare starters‐bedrijfsruimte bij centrum‐ voorzieningen; kansen voor nieuwe economie Volledig uitwerken van de plattegronden: duidelijkheid voor eigenaar, vergunningverlener en afnemer; Hierdoor residuele bepaling verkoopwaarde 500‐700 € p/m2 Gemeentelijke apparaat Nieuwegein beheerst het proces
Resultaten QuickScan oa.prov. Utrecht Nieuwegein; QuickScans uitgevoerd 2010/2011: 33.000 m GBO in 9 gebouwen allemaal een haalbaar met daarin: 181 seniorenwoningen met P‐garage 150 woningen voor jongeren alternatief 3000 m vrij indeelbare “wonen in je werkplek” Solids plan jongeren vergunning met A‐energielabel en aanbesteedt
1160 kamers/studio’s,6.500 m Broedplaats Rotterdam: 8.000 m 92 studio’s voor jongeren/studenten Helmond: 8.650 m GBO in 4 gebouwen; oa arbeidsmigranten, zorg Amsterdam Zorg: 15.000 m verpleeghuis: omzetting naar Zorghotel 2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
11
16‐10‐2013
Voorbeeld: Bakenmonde, te goed voor sloop
Toename ouderen (alleenstaande) Voorzieningen die het leven makkelijk maken Ook hier “het Nieuwe Werken” en ZZP Vrijblijvende gemeenschapsvorming (letterlijk) buurtkroeg concept, contact aanleidingen Toegankelijk bij toenemende beperkingen Behoefte aan zorg als het nodig is • Buitenwereld naar “binnen” halen
• • • • • •
12
16‐10‐2013
40 seniorenwoningen GBO 85 m2+ P
Inzet overtollig Rijksbezit (Belastinggebouw W wijk)
13
16‐10‐2013
50+campus, nieuwe werken, wijkvoorziening?
Kansen ontdekken: natuur 50+ low budgethotel?
14
16‐10‐2013
Maar ook 400.000 arbeids‐ migranten, 2014 nog 200.000 erbij en we hebben ze nodig
Opdeling klaslokaal 8,20m1 breed in vier prive slaapkamers door middel van verdiepingshoge gipswanden met brandwerendheid van 20 minuten en rook/brandmelder op uit te breiden centraal alarmsysteem
Sloop versus gebiedstransformatie Voorkomen achteruitgang na sloop Voordeel goedkoop aanbod, contunuiteit en aantrekken nieuwe klantgroepen/ ontwikkelingen Voorbeelden: A’ foort Oliemolenkwartier; Eindhoven Strijp‐S en Kop van Zuid R’dam Belang van H‐team is het bewaken historisch geheugen en het mogelijk maken herbestemming door verandering MindSet en daarmee (rigide) regelgeving bv. WetGH
15
16‐10‐2013
Slopen leidt tot spijt en langjarige verloedering
Van transformatie naar sloop/nieuwbouw
16
16‐10‐2013
Tijdelijke transformatie als kiem Binnenkort voor 10 jaar, korte procedure Geeft tijd zonder verval omgeving; Veel investeren hoeft niet want gebouw staat er al (voordeel t.o.v. nieuwbouw); Sluit aan bij andere prioriteit klantgroep; Lage huur: kansen bedrijfstarters, jonge bewoners,snelle econ. groei; Maar ook voor arbeidsmigranten; Gebiedstransformatie: groeiende leefbaarheid i.p.v. leegstand.
Tijdelijk Gebruik is ook duurzaam: ACTA A’dam In plaats van 5 jaar leegstand en energieverbruik: • 460 onzelfstandige eenheden in groepen – Groepsomvang 12 tot 20 bewoners – Kameroppervlak van 11 tot 25 m2 – Kale huur kamers indicatie 180 tot 290 Euro
• Broedplaatsen BG & 1 Urban Resort – Totaal 6000m2 – Restaurant – Gebruikers unieke ruimten(collegezaal)
• Bouwvergun.verkregen – in 3 mnd, start nov.2010
17
16‐10‐2013
ACTA ombouw naar kamers
18
16‐10‐2013
Transformatie proces niet op gang te krijgen, loopt het vast, onwil, probleem bij toepassing regelgeving??? : vraag het ExpertTeam hulp; kans op vergoeding 50% van de kosten
Kiezen vanuit meerwaarde Transformatie heeft een voorsprong Jean Baptiste Benraad, lid ExpertTeam Ministerie van BZK en VNG
Info: www.agentschap.nl/kantoortransformatie Contact: [email protected] ; 088 6025380
19
16‐10‐2013
Match klantgroep en gebouw
Meerwaarden gebouw in prioriteit Prioriteiten per klantgroep formuleren Eerste match “op uiterlijk” Programma van Eisen van klantgroep Sluit dit aan bij mogelijkheden gebouw Indien deze tweede match ok, ………… OuickScan op plattegrondontwikkeling; Uitkomst in AutoCad GBO ruimten; Waarde GBO‐ verbouwkst.= residueel
Voorbeeld foute match meerwaarde gebouw en klantgroep Statenstraat 4 A 86 m² ∙ 2 kamers € 276.000 v.o.n. Statenstraat 4 B 82 m² ∙ 2 kamers € 265.500 v.o.n. Statenstraat 4 C 63 m² ∙ 2 kamers € 225.500 v.o.n. Statenstraat 4 D 76 m² ∙ 3 kamers € 269.500 v.o.n. Statenstraat 4 E 83 m² ∙ 2 kamers € 272.500 v.o.n. Statenstraat 4 F 85 m² ∙ 2 kamers € 282.500 v.o.n. Statenstraat 4 G 66 m² ∙ 3 kamers € 182.000 v.o.n.
Toplocatie Vrijthof Top gebouw Kleine eenheden Hoog prijssegment Geen parkeervoorz. Geen verkoop Of goedkoper Of luxer, groter met parkeren
20
16‐10‐2013
Bedreigingen worden Kansen N’g
Bovenmatige leegstand Nieuwegein >30% Grote bedrijven kunnen nu naar Utrecht Grote huurders komen niet meer terug Alternatief gebruik van deze grote oppervl: Empty Nesters: Verzorgd Wonen+ werkplek Betaalbare overloop jongeren Utrecht Broedplaatsen (lage huur) voor N’geiners MeetingPoint voor “Het Nieuwe Werken”
Toonbare kansen: Luifelstede N’gein
21
16‐10‐2013
Plattegrond zonder wanden, kans Solids
Solids, wonen en werken, 22 P in BG
22
16‐10‐2013
CampusConcept: Gemengde functies, juist goed mogelijk via Transformatie Het is immers een omgekeerde solid Kans Transformatie: indelingsvrijheid door bestaande kolomstructuur of dragende gevel icm aan te brengen verticale leidingschachten
Actueel: succes verhuur Solids Veiling huurkavels Solids geslaagd FD Selections dinsdag 10 mei 2011 Marijn Jongsma, Amsterdam De Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot is erin geslaagd een 7000 m2 grote woon‐ en bedrijfsruimte via een internetveiling vrijwel in één keer te verhuren. Het gebruik van de verhuurveiling is relatief nieuw in Nederland. Het geldt als een methode om de vastgoedsector transparanter te maken. Makelaars DTZ Zadelhoff en Jones Lang LaSalle, die al wel zijn begonnen met de verkoop van commercieel vastgoed via veilingen, reageren enthousiast. Huurders Afgelopen zaterdag namen 120 bieders deel aan de veiling. Uiteindelijk kunnen 39 huurders aan de slag in Solid 11, een nieuw multifunctioneel gebouw in Amsterdam Oud‐West. Samen bezetten ze 95% van de ruimte. Het hoogste bod was € 25 per m2 per maand, het laagste € 6,25. Met 60% van de ruimte worden zakelijke doeleinden (onder meer een hotel) dominant, de rest gaat naar sociale huurwoningen en huurwoningen in de vrije sector. Bewoners gaan gemiddeld € 9,5 per m2 per maand betalen, zakelijke huurders € 16,5 (exclusief btw). Het laatstgenoemde bedrag (bijna € 200 per m2 op jaarbasis) is volgens cijfers van DTZ over 2010 gelijk aan de ondergrens in het nabijgelegen Amsterdam‐Zuid.
23
16‐10‐2013
36 Young Professionals, 12 bedrijfdr.
Plattegronduitwerking Luifelstede
24
16‐10‐2013
Luifelstede: hergebruik kwaliteit
Uit QuickScan rekenblad met opbrengst, kosten en bepaling residuele aankoop
25
16‐10‐2013
Alternatief voor Solids = Studio’s
Te voorkomen belemmeringen
Marktconforme aankoopprijs < € 700 m Transformatie is optimaal hergebruik Architectuur volgt plattegrondontwikkeling Nieuw Bouwbesluit lagere eisen verbouw Voorbereiding bestemmingsplan met uitsluitend verbod ongewenste functies Voorzieningen tot A energielabel haalbaar= duurzaam 2
26
16‐10‐2013
Van BouwBesluit 2003 naar 2012 BouwBesluit 2012: Artikel 1.12 Verbouw Op het geheel of gedeeltelijk vernieuwen of veranderen of het vergroten van een bouwwerk zijn wat betreft de hoofdstukken 2 tot en met 6 de voorschriften van een te bouwen bouwwerk van toepassing tenzij in de desbetreffende afdeling voor een voorschrift anders is aangegeven. Maar bij (bijna) alle artikelen is dit uitgewerkt als: Artikel 2.110 Verbouw (bijv. capaciteit vluchtroutes) Op het gedeeltelijk vernieuwen of veranderen of het vergroten van een bouwwerk zijn de artikelen 2.103 tot en met 2.109 van overeenkomstige toepassing, waarbij in plaats van het in die artikelen aangegeven niveau van eisen wordt uitgegaan van het rechtens verkregen niveau.
Hergebruik: de jas die (niet) past
27
16‐10‐2013
Elk nadeel heeft zijn voordeel… • Vloeren te dun> opdikken met toevoeging lage temperatuur verwarming, warmte/koudebron; • Gevel slecht> glasgevel voorplaatsen> geluidafscherming en warmteopwekking; • Verlaagd plafond moet weg> smalle kamers studenten met hoogslaper of een solid; • Collectieve installaties> houden zo, duurzame bronnen haalbaar, met domotica afrekenen
Doorbraak door QuickScan plattegrondontwikkeling Eigenaar is niet thuis in andere markten en dus niet de beste initiatiefnemer; Feitelijk alleen geïnteresseerd in verkoop; Mogelijke afnemer ziet de kansen niet, maar is wel nodig als goede opdrachtgever Getoonde voorbeeld QuickScan met residuele berekening interesseert beiden; Immers: zonder afnemer geen voortgang proces transformatie
28
16‐10‐2013
Meerwaarde van transformatie Hergebruik bouwmateriaal en energie; Gebouwen met identiteit en herkenning van verleden, met liefhebbers; Draagstructuur kolommen/ dragende gevel blijvend vrij indeelbaar, functieonafhankelijk, toekomstgericht; Daling marktwaarde bedrijfsgebouwen: soms goedkoper als nieuwbouw; Er staat al een gebouw: geen noodzaak tot hoge investering eindproduct
Gebiedstransformatie 100 % kantoorgebied Wijnhaveneiland R’dam
had zijn kiem in de transformatie van twee kantoren voor studenten
29
16‐10‐2013
Voordelen Transformatie op wijknivo • Transformatie intensiveert de benutting van de bestaande (dure)stedelijke infrastructuur • Positief effect op de waardeontwikkeling omgeving • Vaak veel sneller resultaat bij behoud wijkgebruik. • Geen jarenlange leegloop en verloedering; pioniers, kiem
Tijdelijke transformatie als kiem Investeringsvolume momenteel beperkt; Financiële mogelijkheden gebruikers ook; Verschillende gebruikers hebben de gebruikelijke kwaliteit niet als prioriteit; Veel investeren hoeft niet want gebouw staat er al (voordeel t.o.v. nieuwbouw); Door lage huur kansen bedrijfstarters, jonge bewoners met snelle econ. groei; Groeiende leefbaarheid ondanks leegkomen gebouwen voor gebiedsaanpak
30
16‐10‐2013
Geslaagd voorbeeld gelijke situatie
Basale start met kans doorgroei
31
16‐10‐2013
32
16‐10‐2013
PreFab sanitair unit en keuken
33
16‐10‐2013
Jongerenwoningen school N’gein
34
16‐10‐2013
‐GBO: 60 m2 Huur: € 550,‐‐ ‐Geen onren‐ dabele top ‐Aankoop p/m2 BVO € 600,‐‐ ‐Grondgebonden ‐Netto‐Bruto bijna 100 % ‐Zonnepaneel 6m2per woning ‐Digitale meter‐ kast ‐Hergebruik alle hoofdaansluiting ‐A energielabel
Voorbeeld jongerenhuisvesting
35
16‐10‐2013
Maar duurzame transformatie al in 1998
DUURZAAM EN ENERGIEZUINIG BOUWEN
• • •
hergebruik van een flexibel monumentaal gebouw alles in een hand ontwikkeld en langdurig in beheer 201 woningen, 16 bedrijfsruimten 1200 m2 verzamel voorbeeldstatus Duurzaam Bouwen, EPC: 0,98 geheel voorzien van ComfortID® demowoningen jong en ouder; bezichtiging voor groepn via intekening
Isolatiewaarde versus CO2 arme opwekking
36
16‐10‐2013
37
