Voorstel aan de raad Aan de gemeenteraad Gemeente Steenwijkerland Vendelweg 1 8331 XE Steenwijk Steenwijk, 1 juni 2007 Nummer voorstel: 2007/77 Voor raadsvergadering d.d.
: 7 juni 2007
Agendapunt
:4
Onderwerp:
'traject afstoten gemeentelijk Woningbedrijf IJsselham'
Aan de raad van de gemeente Steenwijkerland wordt voorgesteld te besluiten:
Conceptbesluit: De gemeenteraad stemt in met de door B en W voorgenomen verkoop van het Woningbedrijf aan Grouwels Vastgoed BV.
Samenvatting: Het college van B en W heeft na de besloten raadscommissie van 17 januari 2007, de verkoopinspanningen handen en voeten gegeven. Via een zogenaamde korte tender zijn 4 partijen (3 corporaties en 1 commerciële instelling) gericht uitgenodigd om een bod uit te brengen op het pakket, dat overbleef na het destijds ingezette traject van uitponden van ons bezit. Vooraf hebben wij een sociale paragraaf geformuleerd waaraan de aankopende partij gevolg moet geven. De tender is begeleid door FGH Vastgoed Expertise. Hierop zijn 3 biedingen binnen gekomen. Het college heeft op 22 mei j.l. - onder voorbehoud van goedkeuring door de raad - gekozen voor het zogenaamde ‘beste bod'. Het college opteert ervoor om een koopovereenkomst af te sluiten met Grouwels Vastgoed BV te Maastricht. Deze koopovereenkomst omvat de waarde van 15,8 miljoen euro k.k.. Qua kwaliteit, behaald prijsniveau en qua tempo is het nu behaalde resultaat voor de gemeente ver boven de gestelde verwachtingen. Toelichting:
Achtergrond
Vanaf het denken over en het realiseren van de gemeentelijke herindeling, ligt de toekomst van het gemeentelijk Woningbedrijf (GWB) regelmatig onder de loep. Het betreft hier het Woningbedrijf van de voormalige gemeente IJsselham. Ten gevolge van het raadsbesluit dd. 16 oktober 2002 heeft het toenmalige college van B en W op 11 juni 2003 besloten om de verkoop van de A lijst (inclusief de aanvullingen) van het Woningbedrijf ter hand te nemen. Ook is toen besloten om de verkoop van de B lijst nader te onderzoeken. Aan deze korte terugblik valt verder toe te voegen, dat de in de afgelopen jaren de A lijst inderdaad ‘in verkoop’ is genomen en de B lijst nog niet. Er is veel gewikt en gewogen over de toekomst van deze B lijst.
Bovendien is na een gerichte marktconsultatie onderhandeld tussen de gemeente en de Wetland Wonen Groep (WWG) te Vollenhove. Verder is er sprake van een enigszins moeilijke projectontwikkeling rond het Dienstencentrum en de zogenaamde C lijst. Uit het Coalitieakkoord 2006-2010 (25 maart 2006 eindversie) van het college van B en W komt het volgende citaat: " Over de toekomst van het Woningbedrijf wordt momenteel geen beslissing genomen. Een toekomstige beslissing zal tenminste aan de volgende twee criteria moeten voldoen: - de beslissing dient ten goede te komen aan de kwaliteit van de leefomgeving; - de beslissing zal moeten leiden tot een gedifferentieerde bewoning in de betreffende kernen en wijken". Het Woningbedrijf bestond in januari 2007 uit de volgende onderdelen: §
A lijst: 44 woningen en 44 garages en 22 ondergronden van garages (= nog te verkopen);
§
B lijst : 224 woningen;
§
C lijst: 44 woningen; Totaal: 308 woningen.
§
Dienstencentrum Oldemarkt;
§
Overig bezit: o.a. Woonwagens: De huurcontracten hiervan zijn niet getekend. Deze zijn overigens niet gewaardeerd evenals voorheen het geval was. Het onderhoud ervan is op een behoorlijk niveau.
(Voor een exact overzicht van de in verkoop genomen vastgoedportefeuille van het Woningbedrijf wordt verwezen naar de verkooppresentatie van FGH Vastgoed Expertise, kamer griffier).
Na het aantreden van het nieuwe college is de verkoopstrategie met betrekking tot het Woningbedrijf op een andere wijze onderzocht, heroverwogen en vervolgens bijgesteld. Na overleg met de raadscommissie op 17 januari 2007 heeft het college van B en W gezien, dat er commitment ontstond over de te hanteren verkoopstrategie. Verder is gewerkt aan verkoopscenario II b: ‘gebundelde verkoop mèt voorwaarden’. Dit scenario is toen als volgt samengevat: - Rest A lijst en totaal B lijst worden in 1 keer op de markt gebracht; -
Bijvoorbeeld 5 serieuze marktpartijen worden getraceerd (incl. WWG) en geïnteresseerd;
-
Randvoorwaarden worden wèl gesteld zoals: geen actieve uitponding na overdracht aan de aantrekkelijkste commerciële partij en vasttelling exploitatieduur en mogelijk zelfs onderhoudsniveaus;
-
Hoofdvoordelen: geleidelijke transformatie woningsituatie, (mee)stuurvermogen van de gemeente);
-
Hoofdnadelen: minder opbrengst vanwege de meegegeven randvoorwaarden. Zo zullen nodige verbouwings/aanpassingkosten tegen professionele prijzen in mindering worden gebracht op de aankoopprijs. Rondpompen van geld via Volkshuisvestingsfonds en meerjarige versmalling van de oorspronkelijke doelstellingen van dit fonds. Daarbij komt dat gemeentelijke bijdragen aan onrendabele toppen bij corporaties die sociale huurwoninghen bouwen steeds minder passend is geworden in de hedendaagse constellatie van regels en verplichtingen;
-
Actuele marktwaardebepaling is nodig om een ijkpunt te hebben in relatie tot de biedingen;
-
Te overwegen is nog om vóóraf de gemeentelijke behoefte aan herstructurering (= vasttelling van bepaalde objecten/complexen) af te zonderen en buiten de verkoopprospectus te laten, teneinde zelf een begin te maken met die herstructurering;
-
Gemeentelijke personele situatie valt in principe buiten de onderhandeling.
Voor een beter begrip en als reminder zijn de drie scenario’s in een notendop als volgt: Scenario I borduurt voort op de door het vorig college ingezette lijn (primair zelf uitponden). Scenario’ s II a en II b zijn een actieve benadering van marktpartijen c.q. Toegelaten Instellingen (primair gebundeld verkopen). Scenario II a differentieert van scenario II b via het al dan niet (stevig) opvoeren van randvoorwaarden bij verkoop.
De tender Aanvankelijk was het college van mening, dat een brede tender met vijf of meer geselecteerde partijen nodig zou zijn. Mede ingegeven door de teleurstellende ervaringen met de eerder gehouden tender in 2005. Tijdens het vooronderzoek in de markt is echter gebleken dat er serieus geboden zou gaan worden. Het college besloot daarom om gericht met 4 partijen een zogenaamde ‘verkorte tender’ te organiseren. Wel met de achtervang dat bij tegenvallend resultaat een brede tender direct en alsnog kon volgen. Om moverende redenen is gesteld, dat de drie op ons grondgebied werkzame corporaties t.w. ‘Woonconcept’, ‘Omnia’ en ‘Wetland’ zeker deel uit moeten maken van de vier te selecteren geschikte partijen. Redenen zijn onder meer: -
bekendheid als partij;
-
regionale bekendheid;
-
binding via de prestatieafspraken;
-
interesse in aankoop.
Als vierde partij had zich een commerciële instelling ‘Grouwels Vastgoed BV’ bij FGH Vastgoed Expertise aangediend met een serieuze belangstelling voor dergelijke portefeuilles. Dit paste goed bij het plan van het college om de uitnodigingen breder te trekken dan corporaties alléén. Voor allen gold en geldt onverkort commitment over de ‘sociale paragraaf’. Vandaar dat deze in het volgende hoofdstuk integraal is opgenomen
De sociale paragraaf aangaande de voorwaarden verkoop gemeentelijk woningbedrijf 1.
Inleiding
Voor het niet uit ponden van een aantal woningen zijn een aantal redenen te geven. Deze redenen hebben betrekking op het gemeentelijk beleid wat ten doel heeft zorg te dragen voor een goede volkshuisvesting. Een aspect daarvan is dat in alle kernen sociale huurwoningen beschikbaar moeten zijn. Tevens is in de kernen van Steenwijkerland sprake van een zogenaamde ijzeren voorraad. Deze voorraad bestaat uit de goedkoopste huurwoningen. Vooral de laagste inkomensgroepen zijn op deze woningen aangewezen. De gemeente houdt in haar nieuwbouwplannen rekening met de vraag naar sociale huurwoningen en ziet er op toe dat dit type woningen gebouwd zal worden. Het is echter niet de verwachting dat dit in alle kernen even snel zal gaan. Daarom is in de kernen Blankenham en Kalenberg een aantal woningen aangewezen dat niet uitgepond mag worden.
3
In Blankenham moet in ieder geval een minimum aantal woningen (2 stuks) beschikbaar blijven. In Kalenberg kan vanwege de rode contour niet gebouwd worden terwijl toch behoefte zal blijven bestaan aan sociale huurwoningen. Door middel van het behoud van een 4-tal woningen kan aan deze vraag tegemoet gekomen worden. In Scheerwolde wordt rekening gehouden met een toekomstige herstructurering. Daarbij ligt het voor de hand dat voor wat betreft de opwaardering van het centrum van de kern de woningen aan de Schoolstraat en de Brink eventueel gesloopt moeten worden. Daarom kunnen deze woningen (nog) niet uitgepond worden. Verder wordt er van uitgegaan dat de senioren- en HAT-woningen vooral voor specifieke doelgroepen geschikt zijn en bereikbaar moeten blijven. Het is echter niet nodig dat alle seniorenwoningen behouden blijven voor de verhuur. Op deze wijze wordt ingespeeld op de potentiële behoefte dat de huidige huurders hun seniorenwoning kopen. Totaal gaat het om 54 woningen, in de bijlage staat om welke woningen het gaat. 2.
Randvoorwaarden 2.1. Looptijd sociale paragraaf Deze sociale paragraaf heeft een looptijd van 10 jaar, met uitzondering van het gestelde in de paragrafen 2.5.8, 2.5.9 en 2.5.10. Dit laat onverlet dat de rechten van de huurders die na 10 jaar nog steeds huren, zoals geformuleerd in de paragraven 2.2 en 2.3, onverminderd gegarandeerd blijven. 2.2. IVBN gedragscode De kopende partij wil zich aan de gedragscode voor uitponding van de IVBN conformeren (zie Bijlage 2 van dit raadsvoorstel). 2.3. Huidige huurders Voor de huidige huurders mag er niets veranderen. Huurders mogen zo lang zij dat zelf willen blijven huren in de woning waarin zij op dit moment woonachtig zijn. Verhuur geschiedt onder dezelfde voorwaarden als welke waaraan de corporaties gebonden zijn (wettelijk verankerd in de BBSH). Huurverhoging mag alleen plaatsvinden conform hetgeen wettelijk is toegestaan voor sociale huurwoningen. 2.4. Onderhoud en lokaal ondernemerschap De kopende partij faciliteerd het “niet reguliere” beheer en onderhoud (glasschade, lekkages etc.) en stelt een klachtenafhandeling in. De kopende partij zal het lokale ondernemersschap stimuleren door bij het plaatsen van opdrachten rekening te houden met de aard en omvang van lokale ondernemers. Dit wil zeggen dat de kopende partij er naar streeft om (binnen de kaders van wet- en regelgeving) bij het plaatsen van opdrachten een zodanige aanbestedingsstrategie te kiezen dat lokale ondernemers, middels een royale invitatie van het lokale bedrijfsleven, voor de opdracht in aanmerking komen. Daartoe wordt bij iedere inkoop/aanbesteding overwogen in welke percelen de betreffende inkoop/aanbesteding logisch kan worden opgedeeld. Ook worden, indien mogelijk, selectie- en gunningscriteria zo opgesteld dat lokale ondernemers aan deze criteria kunnen voldoen.
4
2.5. Blijvend aanbod van huurwoningen in de kernen van voormalig IJsselham 2.5.1. De kopende partij zal 10 jaar lang niet overgaan tot de algehele verkoop van het voormalig gemeentelijk woningbedrijf. Noch de stenen, noch de aandelen mogen binnen 10 jaar verkocht worden. 2.5.2. Per jaar mogen maximaal 25 woningen verkocht worden bij mutatie of door middel van aanbieding aan de zittende huurder. 2.5.3. Zijn er in een jaar 25 woningen verkocht dan zullen door mutatie vrijkomende woningen doorverhuurd worden. 2.5.4. Indien een woning doorverhuurd wordt mag de kopende partij de huurprijs verhogen tot 75% van de maximale huurprijsgrens op basis van het woonpunten systeem. Een rekenvoorbeeld: een woning met 100 punten heeft een maximale huurprijsgrens van € 428,08. Op dit moment heeft deze woningen een huur van € 253,41. Bij wederverhuur zal de huurprijs niet boven de 75% van de maximale huurprijs komen (op basis van woonpunten). 2.5.5. Komt een woning voor de tweede keer vrij dan staat het de kopende partij vrij om deze woning te verkopen, met uitzondering van de woningen genoemd bij paragraaf 2.5.8, 2.5.9 en 2.5.10. 2.5.6. Na 10 jaar is de kopende partij vrij om over te gaan tot ‘algehele’ uitponding aan de huurders of bij mutatie, met uitzondering van de woningen genoemd bij paragraaf 2.5.8 en 2.5.9. 2.5.7. Daarnaast kan na 10 jaar de kopende partij het resterende bezit in zijn geheel verkopen aan een derde partij. 2.5.8. Blankenham In Blankenham worden momenteel nog 6 woningen verhuurd, hiervan moeten de komende 10 jaar minimaal 2 woningen behouden blijven. Binnen de gestelde 10 jaar kan, in relatie tot de gerealiseerde nieuwbouwmogelijkheden in Blankenham, door het college van B&W dan wel de raad besloten worden tot een versoepeling. In de bijlage staan de adressen van de betreffende woningen genoemd.
2.5.9. Kalenberg Totaal staan in Kalenberg op dit moment14 woningen, hiervan moeten 4 beschikbaar blijven voor sociale verhuur. De rest kan op termijn worden verkocht. Na verloop van 10 jaar mag de kopende partij een verzoek richten aan het college van B&W om de woningen uit te ponden. Op dat moment zal door het college van B&W in overleg met de raad een heroverweging plaatsvinden ten aanzien van de 4 te behouden woningen. Deze heroverweging zal worden gerelateerd aan de nieuwbouwmogelijkheden in Kalenberg. Zie bijlage ‘niet uit te ponden woningen’. 2.5.10. Herstructurering Scheerwolde 2.5.10.1.
De gemeente voorziet in de kern Scheerwolde op de korte termijn (binnen
4 jaar na overdracht) een herstructureringsopgave. Op de woningen aan de Brink 20 t/m 24 en de Schoolstraat 1 t/m 11 heeft de gemeente een koop optie (tegen een vooraf overeengekomen koopprijs kunnen deze worden teruggekocht ten behoeve van eventuele herstructurering). De gemeente behoudt zich derhalve het exclusieve recht voor van terugkoop van de in de
5
bijlage genoemde woningen. De koopsom wordt vooraf in overleg afgesproken. 2.6. Woonwagenlocaties De woonwagenlocaties worden integraal mee verkocht. Het staat de kopende partij vrij de verhuur van de woonwagenlocaties bij een corporatie onder te brengen dan wel in één keer te verkopen aan een derde. De ondergronden mogen niet aan woonwagenbewoners verkocht worden. 2.7. Ondergronden garages De ondergronden van de garages worden op dit moment verhuurd. De opstal is in eigendom van de huurder. Dit is echter in juridische zin niet geregeld. Voorwaarde is dat de kopende partij de ondergronden in ongewijzigde vorm blijft verhuren dan wel aan de huidige huurder te koop aanbiedt. Gaat de huidige huurder hier niet mee akkoord dan kan de ondergrond mee verkocht worden op het moment dat de ondergrond vrij komt van huur. In dat geval zal de ondergrond in eerste instantie worden aangeboden aan inwoners uit de betreffende buurt. 2.8. Informatie en jaarverslag 2.8.1. De kopende partij stelt de gemeente schriftelijk in kennis van een (voorgenomen) verkoop van een woning. 2.8.2. De kopende partij zal jaarlijks (uiterlijk in de maand augustus) verslag uitbrengen van de ontwikkelingen in het woningbezit. Dit verslag moet worden gestuurd naar het college van B&W. 2.9. Boeteclausule PM: wordt nu voorbereid en wordt opgenomen in het koopcontract.
6
Bijlage: Niet uit te ponden woningen Kern
Aantal woningen
Senioren
HAT
Eengezins
Totaal
Kern
IJzeren
Blankenham
2
0
2
0
0
2
Kalenberg
4
1
3
0
2
2
Kuinre
10
0
10
0
10
0
Oldemarkt
21
0
21
5
16
0
6
0
6
6
0
0
Scheerwolde
11
3
8
3
2
6
Totaal
54
4
50
14
30
10
Ossenzijl
Kern
Straat Senioren
HAT
Eengezins
Blankenham
-
-
Zeestraat 42, 44
Kalenberg
-
Berkenlaan 9, 11
Berkenlaan 20 Kalenbergerpad 3
Kuinre
-
H. de Cranestraat 85,
-
87, 87A, 87B, 145A, 145B, 163, 165, 167, 167A Oldemarkt
t Butent 16, 18, 22, 24,
Kruisstraat 61 – 75
-
26 (let op nr. 20 heeft
Watersteeg 1, 3
een huidige huur die
de Hooge Wheëen 4,
binnen de
6, 18, 20
kernvoorraad valt)
De Hornlanden 23, 25
Ossenzijl
Bloemstraat 14 – 24
-
-
Scheerwolde
Brink 20-24
Brink 10, 12
Schoolstraat 1-11
= 10 jaar niet uitponden = eerst verhuren = 4 jaar niet uitponden
De biedingresultaten De initiële biedingen van 10 mei In de onderstaande tabel zijn de initiële aanbiedingen van Grouwels en Omnia schematisch samengevat. Woonconcept heeft bij nader inzien geen bod willen uitbrengen. En WWG’s bieding zat qua prijs en qua voorwaarden beduidend anders in elkaar. Derhalve werd geconcludeerd dat alleen onderstaande biedingen vergelijkbaar en op niveau waren. Hierbij moet nog worden opgemerkt dat de marktwaarde van het woningbedrijfpakket zonder randvoorwaarden door FGH Vastgoed
Expertise
vooraf
is
bepaald
op
7
circa
13,5
à
14
miljoen
euro’s.
Grouwels Vastgoed
Omnia Wonen
14.321.800,-- k.k.
14.351.000,-- k.k.
13.723.500,-- k.k.
14.351.000,-- k.k.
Geldigheidsduur bod
Onbepaald
Tot 2 maanden na 9 mei 2007
Geldigheid ingediende stukken
Correct
Voorblad ontbreekt.
Euro’s zonder personeelsovername Euro’s met personeelsovername (I*)
Ambtelijk is aan de notaris en aan FGH Vastgoed Expertise geadviseerd om de bieding niettemin wèl geldig te verklaren. Voorwaarden Sociale Paragraaf Geheel geaccepteerd
Algemeen Voorbehoud namelijk: Omnia wil van aankoop kunnen afzien of afspraken naderhand herzien als blijkt dat naderhand informatie boven water komt met financiële consequenties voor Omnia (Een bij de gemeente gemeld sociaal probleem op een woonwagenlocatie kan nu al een rol spelen)
Aanvullende Voorwaarden
Geen (behoudens ’t Butent)
Er worden tussentijds géén delen uit het gemeentelijk woningbedrijfbezit verwijderd
’t Butent wordt op kosten
’t Butent wordt op kosten
gemeente gesaneerd
gemeente gesaneerd
(ambtelijk is de
(ambtelijk is de
saneringsopdracht reeds
saneringsopdracht reeds
gegeven)
gegeven)
Geen
Géén bodemverontreiniging op alle percelen
Geen
Algemeen Voorbehoud namelijk: Omnia wil van aankoop kunnen afzien of afspraken naderhand herzien als blijkt dat naderhand informatie boven water komt met financiële consequenties voor Omnia
Input uit de door FGH
1. Van standaard
gehouden voorgesprekken
courtagebedrag (ad 4 à 5 %)
Géén input.
van verkoopproces wordt 50 %
Derhalve is hier het offerte
vergoed aan gemeente
bedrag van FGH in mindering
gebracht Resultante: Bieding in Euro’s met personeelsovername: > € 14.008.500,--
Minus € 245.000 (zijnde het overeengekomen courtagebedrag)
Resultante: Bieding in Euro’s met personeelsovername 14.106.000,--
2. Verkorte tender bod behoeft geen eindbod te zijn. Ophoging in 2 e instantie kan minimaal 4 % zijn.
Strategische benadering
Heeft in den lande aangetoond
Steenwijkerland en omgeving
een ‘mee’ ontwikkelaar te zijn.
Wil ‘mee’ ontwikkelen
Wil opkomend ‘speler’ worden tussen de drie corporaties en
Wil opkomend ‘speler’ worden
commerciële partijen o.a. in
naast Wetland op
zorgvastgoed.
plattelandskernen. o.a. in zorgvastgoed.
Aanvullende info uit
Bereidheid tot verhoging bod
Behoefte aan nader onderzoek
gesprekken gehouden op 10 mei j.l. ‘s middags (I*) Met het oog op de vlotte geplande afronding c.q. overdracht van het hoofdtraject (=vastgoed) is het nodig dat de personele transactie in een separate detacheringovereenkomst wordt uitgewerkt.
Kort nadat beide partijen op de hoogte waren gesteld van de voortgang zijn spontaan mutaties op de hun bieding ingebracht. Het college heeft zich intensief gebogen over de ontstane situatie en is tot de conclusie gekomen op 22 mei j.l. dat Grouwels Vastgoed BV de aangewezen partij is waarmee B en W adviseren de zaak te beklinken. Gezien de kwaliteit van de gedane biedingen heeft het college geen enkele noodzaak meer gehad om nog een bredere tender op te zetten.
9
Stand van zaken op vrijdagavond 11 mei 2007 in tabelvorm Grouwels Vastgoed
Omnia Wonen
Euro’s zonder
16.000.000,-- k.k.
Handhaaft 14.351.000,-- k.k
personeelsovername
(= Finaal)
Euro’s met
15.800.000,-- k.k.
personeelsovername
(= Finaal)
(= Finaal) Handhaaft 14.351.000,-- k.k. (= Finaal)
Geldigheidsduur bod
Onbepaald
Tot 2 maanden na 9 mei 2007 (6 weken is toegestaan)
Voorwaarden Sociale Paragraaf Geheel geaccepteerd
Geheel geaccepteerd
Algemeen
Uitdrukkelijke vrijwaring voor
Uitdrukkelijke vrijwaring voor
asbest- en bodem-
asbest- en bodem-
vervuilingaanspraken.
vervuilingaanspraken
Aangetekend stuk bij
Mondeling bij FGH Vastgoed
behandelend notaris en
Expertise.
Type informatiedrager
mondeling bij FGH Vastgoed Expertise
Overwegingen Het college heeft de volgende overwegingen gehanteerd bij het bepalen van het huidige voorstel aan de raad. Ten eerste: vooraf heeft B en W partijen geselecteerd en aangegeven dat de partijen gelijk behandeld zullen worden. Ten tweede: door middel van het stellen van sociale randvoorwaarden (de sociale paragraaf van de gemeente) is de gewenste garantie ingebouwd. Hetgeen inhoudt dat bij de huisvesting van specifieke doelgroepen geen maatschappelijk onverantwoorde risico’s worden genomen. Weliswaar is 100 % zekerheid nooit te geven. Niet naar een corporatie en niet naar een commerciële instelling. Dus dit levert een quitte – situatie op. In de route naar B en W besluitvorming is steeds gezegd, dat als aan de Sociale Paragraaf wordt voldaan het partij X wordt. Dus ongeacht het dan - qua aard - een corporatie of een commerciële instelling betreft. Feitelijk is hiermee ‘de sociale kant’ geborgd. In deze route speelde echter daarnaast de gedachtegang bij betrokken bestuurders, dat ‘we met een corporatie mogelijk beter af zijn met zaken doen in de toekomst’. Dit is met name de strategische (project-) ontwikkelkant. Voor de overwegingen en het afpellen van dit laatst genoemde dilemma is de volgende vraag aan de orde: Zit er een relatie tussen onze toekomstige ruimtelijke investeringsplannen en de verkoop van het Woningbedrijf ? Het antwoord luidt ‘ja’, maar niet bijzonder. In de Sociale Paragraaf is al rekening gehouden met herstructureringen en met name een terugkoopregeling als onze planvorming in Scheerwolde concreter is geworden. Daarnaast kunnen wij nieuwe bouwontwikkelingen met elke gewenste partij aangaan. Let wel zelfs nog beter ‘in concurrentie uitdagen’. Uiteraard geldt daarbij dat met actuele grond- en onroerend goed bezitters rekening moet worden gehouden (voor zover hun eigendommen en grondposities dus ‘nodig’ zijn. Dit laatste werd al ondervangen in de Sociale
Paragraaf). Hieruit komt geen aanwijsbaar belang om te kiezen voor een bepaalde kleur van een aankopende instantie. Een commerciële partij kan wellicht nieuw licht in zaken brengen. Vanwege het feit dat deze landelijk werkzaam zijn, signaleren commerciële partijen eerder kansen en bedreigingen in de woningmarkt. Vervolgens kunnen ze deze sneller vertalen naar het gemeentelijke woningbezit (herontwikkeling). Beoogde commerciële partij is al jaren actief in Noord-Nederland en wenst ook te mogen onderhandelen over lokale sociale woningbouw- en zorgprojecten. De meerwaarde van 1,5 – 1,7 miljoen Euro’s (extra !) in ons Volkshuisvestingsfonds is er wel. Het behoeft geen nader betoog dat hiermee in de nabije toekomst en op langere termijn aanzienlijk méér gefinancierd kan worden. Het is geenszins een verwaarloosbaar bedrag. Let wel: het maakt extra financiering van projecten met een puur sociaal / maatschappelijk verantwoord gezicht substantieel mogelijk. Bovendien heeft onze gemeente dan ook zèlf de zeggenschap over deze extra middelen (sturing en initiatie). Voor de volledigheid en omdat het college nog niet geheel bekend is met Grouwels Vastgoed BV als toekomstige partner, is in de bijlage bij deze memo een uitgebreide profielschets opgenomen. Aangezien de discussie over ‘de sociale component’ met bovenstaande redenering en feiten is behandeld, resteert nog een andere belangrijke vraag t.w.: Wat is de (publieke / maatschappelijke) waarde van 1,5 –1,7 miljoen Euro’s ? Als de gemeente verkoopt aan de corporatie, dan laten we 1,5-1,7 miljoen Euro’s liggen. Kan dat ? Mag dat ? Het kan vanuit de Verkoopvoorwaarden. Of het vanuit publiek belang en overheidsfinanciën mag, is spannend te noemen. Immers, besturen betekent ‘goed koopmanschap’ en optimaliseren en niet ‘over de balk gooien’. Welnu, de opbrengst van de verkoop van het Woningbedrijf is publiek geld. Een deel daarvan (1,5-1,7 miljoen) laten liggen is ook publiek geld. Nogmaals, qua verkoopprocedure is het zogenaamde Beste Bod (finale bod) niet van een corporatie gekomen. Bestuurlijk gezien moeten er dus zeer zwaar wegende belangen en aantoonbaar zijn om - ondanks de bovenstaande feiten - te kiezen voor de corporatie. Deze zijn ambtelijk niet bekend. Met het oog op mogelijk ‘een op gevoel gebaseerde voorkeur voor een aankopende corporatie welke bij raadsfracties leeft’, wordt geadviseerd om de raadsleden verder te voeden met de voor handen zijnde informatie. Sterker nog: het is de maatschappelijke plicht van het college om de raadsleden uitgebreid te informeren over alle ins en outs. Zodat het gevoel en de eerste indruk kunnen worden aangevuld met de voor handen zijnde feiten. Tenslotte volgt hieronder een financiële vergelijking van Omnia Wonen met Grouwels Vastgoed op een select aantal belangrijke hoofdzaken. Voorshands de meest recente cijfers van Omnia Wonen, welke dateren uit 2005, zijn gebruikt. Gegevens van Grouwels betreffen het jaar 2006. Na enig vergelijk leidt het geen twijfel, dat Grouwels een financieel gezondere positie heeft dan Omnia. Ook wordt hier meer efficiency betracht in de bedrijfsvoering. Immers, Grouwels gaat om met een geografisch gespreid woningbezit en dat van Omnia concentreert zich slechts in vier gemeenten. Hoewel het altijd moeilijk blijft om in ‘andermans portemonnee te kijken’ , mag men wel oprecht een vraagteken zetten bij de toekomstige financiële spankracht van Omnia in het geval dat zij in Steenwijkerland
11
meer dan € 14,3 miljoen euro’s zou gaan besteden aan het Woningbedrijf en tegelijkertijd meer nieuwbouw plegen.
Rechtsvorm
Omnia Wonen
Grouwels Vastgoed
Corporatie- èn B.V.-structuur
B.V.- structuur
(verplichte scheiding tussen maatschappelijke en commerciële activiteiten) Balanstotaal
241.943.000 euro’s
550.000.000 euro’s
Solvabiliteitsratio
30,5 %
54 %
Rentabiliteit eigen vermogen
- 2,1 %
10 %
Financiering met vreemd
84 %
circa 50 %
Jaarresultaten 2004, 2005, 2006,
Negatief, onder andere i.v.m.
positief
2007 en 2008
investeringen in nieuwbouw
Aantal w oningen
circa 7000
circa 5000
Waarvan woningen in Noord-
254
354
circa 250 miljoen euro’s
circa 500 miljoen euro’s
Aantal werknemers (full time)
circa 75
circa 40
Efficiency factor beheer en
93
125
vermogen
Nederland Bedrijfswaarde woningen en gebouwen in exploitatie
ontwikkeling woningen e.d. (werknemers/wooneenheden) Duidelijk is dat Grouwels Vastgoed BV het Beste Bod van de twee finale biedingen heeft uitgebracht. Er zijn geen zwaarwegende andere belangen en argumenten om hiervan af te wijken. Daarbij komt dat Grouwels Vastgoed BV een gezond financieel en tevens ook sociaal profiel heeft op basis van de ons nu ter beschikking staande gegevens.
De personele situatie van het Woningbedrijf Voor het Woningbedrijf (als werkeenheid) werken thans 3 medewerkers (2 timmerlieden en 1 administrateur). Allen hebben de status van ambtenaar. De timmerlieden werken beiden voor 90 % voor het Woningbedrijf en de administrateur voor 100 %. Uitgangspunten zijn: §
Het bestaande Sociaal Statuut van de gemeente;
§
De gemaakte detacheringafspraken op individueel niveau (o.a. ‘werkzaamheden kunnen plaats vinden in een straal van 25 a 30 km vanaf Oldemarkt’) ;
§
Het door B en W gehanteerde principe ‘mens volgt werk’;
§
De biedingen mèt detachering van personeel.
Op basis van deze principes vindt overleg tussen partijen plaats om in een separate overeenkomst een en ander vorm te geven. Dit vergt meer tijd dan nu beschikbaar is.
12
Het verdere procesverloop §
Persbericht na 7 juni a.s.;
§
Bewonersinformatieronde;
§
Opstellen concept koopovereenkomst, aanbetaling;
§
,,
definitieve koopovereenkomst, betaling;
§
Detacheringovereenkomst personeel binnen de principiële kaders;
§
Inspectieronde van het vastgoedbezit;
§
Plan van aanpak beheer vastgoedbezit.
Ondertekening de secretaris,
drs. T.J. Leuftink
de burgemeester,
drs. H.H. Apotheker
Betrokken partijen Afdeling Vrom en FGH Vastgoed Expertise Adviseur: drs. R.H. de Ruiter Behandeld in commissie: Nee
Raadsbesluit
Steenwijk,
7 juni 2007
Nummer:
2007/77
De raad van de gemeente Steenwijkerland; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 1 juni 2007, nummer 2007/77; B e s l u i t: Het Woningbedrijf te verkopen aan Grouwels Vastgoed BV.
De raad voornoemd, De griffier,
de voorzitter,
R.G.H.P. Moonen
drs. H.H. Apotheker
Bijlagen bij het voorstel: NB: De belangrijkste voorbereidende documenten liggen vanaf maandag 4 juni a.s., 9.00 uur op de werkkamer van de griffier ter vertrouwelijke inzage voor de raadsleden. Hieronder treft u in drie bijlagen nadere info over het bedrijf Grouwels Vastgoed BV. En in de laatste bijlage wordt tenslotte uitleg gegeven over de IVBN Gedragscode (print PDF bestand).
Bijlage 1a
BEDRIJFSPRESENTATIE GROUWELS VASTGOED BV
Wie zijn wij? Grouwels Vastgoed BV is een in 1979 opgerichte volledig zelfstandig opererende organisatie die zich bezig houdt met enerzijds de ontwikkeling van onroerend goed in nieuwe en bestaande locaties en anderzijds met het beleggen in onroerend goed. Oprichter Piet Grouwels had vóór de start van de onderneming in de wereld van de makelaardij en de projectontwikkeling ruimschoots zijn sporen verdiend, en is inmiddels ruim 40 jaar werkzaam in de wereld van het vastgoed. De organisatie van Grouwels Vastgoed BV (verder in deze presentatie af te korten als ¨GV”) heeft zich sindsdien een vooraanstaande positie verworven in de onroerend goed wereld binnen Nederland. Momenteel is de leiding van het bedrijf in handen van zijn zoon Roger Grouwels. De organisatie bestaat inmiddels uit ca. 45 medewerkers (nagenoeg gelijk aantal mannen en vrouwen) en is gevestigd in een modern kantoorgebouw (ontworpen door architect/ex rijksbouwmeester Jo Coenen) aan de rand van het stadscentrum langs de Maas in Maastricht.
Het werkterrein Vastgoedbeleggingen Het beleggen in onroerend goed beperkt zich niet tot een bepaald geografisch gebied. Er wordt in de praktijk belegd in bestaande complexen in Nederland, België en Duitsland. Het overgrote deel hiervan bevat uitsluitend woningbouw. Incidenteel worden ook gemengde complexen van woningbouw en winkelpanden aangekocht. Het beheer van commercieel onroerend goed is echter geen kernactiviteit. Ruim 80% van de woningen betreft stapelbouw, de rest is eengezinswoning. De huurprijzen variëren van het niveau van goedkope sociale huurwoningen tot de duurdere particuliere huurwoningen. Voor 85% van de woningen bestaat de mogelijkheid tot het verkrijgen van huurtoeslag.
De complexen die worden aangekocht zijn hoofdzakelijk afkomstig van institutionele beleggers, pensioenfondsen, grote particuliere verhuurders, alsmede van woningcorporaties. Op dit moment beheert GV zo’n 4500 verhuureenheden, waarvan ruim 3800 in geheel Nederland (van Delfzijl tot Domburg, van Den Helder tot Vaals, met zwaartepunten in Noord- en Zuid-Holland en in Limburg), 600 eenheden in Duitsland en 100 eenheden in België. Projectontwikkeling Grouwels Vastgoed kan en wil een deskundige gesprekspartner zijn inzake veelsoortige vastgoedontwikkeling. Zeker daar waar in een aantal gemeenten sprake is van een substantieel bezit aan vastgoed (c.q. woningen) ligt inzet van Grouwels deskundigheid en ervaring voor de hand. Van nature is daarbij reeds een stevige positie in Zuid-Nederland opgebouwd (Nederland beneden de grote rivieren). Naast projecten die volledig uit woningen bestaan worden ook gemengde projecten van woningbouw en winkelpanden, alsmede gemengde complexen van huur- en koopwoningen, voor uiteenlopende opdrachtgevers (beleggers, particulieren, woningcorporaties) ontwikkeld. Het verwerven van de grond voor en het organiseren van de verkoop van deze projecten behoort ook tot de taken van deze afdeling. De projectontwikkelingsactiviteiten zijn in een zelfstandige organisatie ondergebracht.
De organisatie uitgediept In het vervolg van deze presentatie richten wij ons op het ‘vastgoedbeleggings’deel van de organisatie, aangezien dit deel van de organisatie actief betrokken zal zijn bij het beheer van aan te kopen eengezinswoningen. Grouwels Vastgoed BV c.s. bestaat uit een groot aantal vennootschappen. Doel van GV is het behalen van een zo goed mogelijk rendement op de bij de aankoop van een complex gedane investeringen door het exploiteren en het verkopen van individuele woningen. GV is daarmee te kwalificeren als een zgn. ‘eindbelegger’, hetgeen betekent dat GV niet handelt in onroerend goedcomplexen door ze o.a. zo snel mogelijk door te verkopen, doch uitsluitend individuele woningen verkoopt op momenten dat een huurder of zijn huurovereenkomst wegens vertrek opzegt of aangeeft zijn huurwoning zelf te willen kopen. GV is onderverdeeld in een drietal afdelingen: - Commerciële Activiteiten (Aankoop en Verkoop, Internationaal), - Beheer, en - Financiële Zaken
16
Commerciële Activiteiten Aankoop Deze afdeling houdt zich bezig met het screenen van de vele aanbiedingen van complexen. Hiertoe worden gegevens van de complexen verzameld en onderzocht, de complexen bezocht, technische inspecties uitgevoerd, en worden de biedingen op projecten voorbereid en uitgevoerd. Per jaar worden zo’n 700 woningen aangekocht. Verkoop Deze afdeling houdt zich hoofdzakelijk bezig met het verkopen van woningen tegen een zo goed mogelijk rendement. Dit rendement wordt bij de aankoop reeds ingeschat en gedurende de beheerfase bewaakt. Na aankoop van een complex door GV bezoeken vastgoedadviseurs alle huurders om een aantal redenen: - het kennismaken met de nieuwe huurders; - het meedelen van de belangrijkste gegevens over hun nieuwe verhuurder; - het checken van de juistheid van de gegevens zoals door de verkoper van het complex aan GV verschaft met betrekking tot de bewoners en de woningen, ten behoeve van de GV-administratie; - het in beeld krijgen van de belangrijkste punten van (on)tevredenheid van bewoners ten aanzien van hun woning, het complex en de woonomgeving, ten behoeve van het toekomstige beheer van het complex en ten behoeve van de onderhoudsplanning; - het onderzoeken van de mogelijke interesse van een zittende huurder in de aankoop van zijn huurwoning. De gegevens van deze kennismakingsgesprekken worden op diverse plekken binnen de organisatie verwerkt ten behoeve van het beheer (zie ook paragraaf ‘Beheer’). Huurders die zich schriftelijk bij GV aanmelden om hun huurwoning te mogen kopen, worden door de organisatie benaderd om de haalbaarheid van aankoop – soms tegen aantrekkelijke kortingen- te onderzoeken. Voor de woningen in het complex waarvan de huurovereenkomst door de huurder wordt opgezegd wordt een plaatselijke makelaar ingeschakeld. In overleg met hem wordt bepaald of de woningen opnieuw worden verhuurd of worden verkocht. Belangrijk gegeven voor huurders is dat GV: - nooit en te nimmer zittende huurders zal verplichten te kopen of - ter wille van het leeg kunnen verkopen van de woningen huurders uit hun huis zal zetten of
17
-
een huurovereenkomst zal beëindigen (dit uiteraard behoudens door de huurder veroorzaakte beëindigingsgronden als huurachterstand en zware overlast, dit ook hoofdzakelijk en uitsluitend na een gerechtelijke uitspraak).
Beheer Tussen het moment van aankoop van een complex en de verkoop van de individuele woningen ligt een periode van beheer: het administratief, technisch en sociaal verhuren van de bij GV in bezit zijnde woningen. GV neemt hiervoor de inhoud van de reguliere regelgeving als uitgangspunt, m.n. Burgerlijk Wetboek, Huurwet, Huurprijzenwet en Overlegwet. De duur van de beheerperiode van een complex is afhankelijk van de woonbevolking, het aantal mutaties dat plaatsvindt, etc., en is feitelijk pas beëindigd met de verkoop van alle woningen (en ev. parkeergelegenheden) van het complex. Ten aanzien van de administratieve handelingen tijdens de beheerperiode kan worden gesteld dat deze alle zonder uitzonderingen plaatsvinden in eigen beheer vanuit het kantoor in Maastricht. Dat wil zeggen dat huurders met vragen en opmerkingen over huurbetaling, huurincasso, afrekeningen servicekosten, onderhoudsadministratie e.d. steeds contact moeten opnemen met ons kantoor in Maastricht. Bij de afdeling Huur en Beheer is voor elk complex een aantal vaste contactpersonen aanspreekbaar. De huurders worden hierover uitvoerig geïnformeerd rond de datum van het notarieel transport van het complex. Ten aanzien van technische handelingen tijdens de beheerperiode verstrekt GV meestal een in de buurt van het complex werkzame beheerder opdracht zowel de klachtenmelding als het verhelpen van de klachten op zich te nemen. Deze insteek wordt gekozen vanuit de ervaring dat regionale beheerders een beter netwerk van aannemers en onderaannemers hebben en daarmee een snellere technische dienstverlening kunnen leveren dan wanneer al deze werkzaamheden vanuit het GV-kantoor in Maastricht georganiseerd zouden moeten worden. GV heeft in Maastricht ten behoeve van kleinere complexen en ten behoeve van een aantal dichtbij Maastricht gelegen complexen een eigen technische dienst. Ten aanzien van het sociaal beheer van de woningen kan worden gesteld dat dit bij individuele problemen zal worden georganiseerd via het GV kantoor in Maastricht. Voorts stimuleert GV actief de oprichting van vormen van huurdersvertegenwoordigingen van bij haar in bezit zijnde complexen. Daar waar op het moment van aankoop reeds huurdersvertegenwoordigingen bestaan wordt zo spoedig mogelijk na aankoop contact gezocht voor een kennismaking en voor het maken van concrete afspraken over vormen van overleg naar de vertegenwoordiging en naar de huurders toe. Wanneer in het complex hiervoor
18
geen interesse in een huurdersvertegenwoordiging bestaat is GV ook bereid met een platform op wijkniveau of dorpsniveau nader te overleggen, hierbij uitgaand van de erkenning van taken en verantwoordelijkheden van partijen over en weer. Aangezien op het moment van aankoop een complex voor 100% uit huurders bestaat en dit in de loop van het beheer als gevolg van de huuropzeggingen en verkopen steeds meer in de richting van 100% eigendom gaat, is GV ook actief bezig met de begeleiding van complexgebonden bewonersorganisaties bestaande uit huurders en eigenaren, dit ter wille van het tot stand brengen en behoud van een goed woon- en leefklimaat. Ook deelname aan wijkgerichte overleggen vanuit gemeentelijke overheden en particuliere initiatieven is een optie, mits hierin voor GV een zinvolle bijdrage is te leveren ten behoeve van haar eigen complexen. Tenminste éénmaal per jaar vindt overleg met elke huurdersvertegenwoordiging plaats, zo nodig vaker afhankelijk van de gang van zaken in een complex of op verzoek van een van de partijen. Voorts wordt éénmaal per jaar een cursusdag voor alle bewonersorganisaties georganiseerd. Een actueel thema of een door de bewonersorganisaties zelf aangedragen en veelgewild thema wordt verder uitgespit en bediscussieerd.
Overige relevante informatie ten aan zien van onze werkzaamheden Huurbeleid Het huurbeleid van GV volgt in principe het beleid dat het ministerie van VROM jaarlijks in haar Huurbrief verwoordt. Voorts laten wij ons leiden door de visies van op het terrein van verhuurders en huurders relevante koepels (w.o. Aedes, Woonbond). Bij de jaarlijkse huurprijsaanpassing ontvangen de huurdersorganisaties medio maart van GV een voorstel voor hun eigen complex, met het verzoek om hierop beargumenteerd te reageren en desgewenst met GV hierover van gedachte te wisselen. Uiterlijk 20 april moeten de reacties zijn geleverd en besproken, zodat in de hierna volg ende dagen de huurprijsaanpassingsvoorstellen gereed kunnen worden gemaakt en tijdig kunnen worden verzonden. Omdat GV geen platform kent van alle (ongeveer 40) bewonerscommissies, worden de besprekingen over de huurprijsaanpassing met de individuele commissies gevoerd. Contacten met derden GV voert periodiek (doorgaans twee maal per jaar) overleg met de belangrijkste koepels van huurders en eigenaren, i.c. de Woonbond en de Vereniging Eigen Huis. Onderwerp van deze besprekingen zijn o.a. de volkshuisvest elijke ontwikkelingen, de standpunten van de koepels, de ontwikkelingen bij GV.
19
Voorts nemen medewerkers van GV zeer regelmatig deel aan congressen, symposia en cursussen op het terrein van diverse ontwikkelingen in de volkshuisvesting. Zo worden met enig e regelmaat bijeenkomsten van de Woonbond en Aedes bijgewoond. Het in 2002 uitgevoerde onderzoek van de Woonbond zelf naar de kwaliteit van de dienstverlening van verhuurders in de sociale en particuliere sector heeft er toe geleid dat onze organisatie de waardering ‘9’ heeft gekregen en daarmee de beste particuliere verhuurder van Nederland was. 2007/TA
20
Bijlage 1b
GEDRAGSCODE GROUWELS VASTGOED BV Algemeen Grouwels Vastgoed BV, c.q. de aangesloten vennootschappen, verder in dit document aan te duiden met ‘Grouwels Vastgoed BV’, heeft ten doel beleggingen te acquireren en te exploiteren in vastgoed in voornamelijk Nederland, Duitsland en België. Ook overige landen in Europa komen sinds kort in beeld. De organisatie bestaat al sinds 1981 en vervult met veel inzet en succes haar activiteiten. De aandeelhouders zijn de leden van de familie Grouwels (100% aandelen). De activiteiten kunnen worden gedefinieerd als beleggen en exploiteren in vastgoed. De activiteiten van Grouwels Vastgoed BV zijn erop gericht om de continuïteit van de onderneming te waarborgen door de vastgoedportefeuille permanent te optimaliseren. Hierbij worden rendementsdoelstellingen geformuleerd die haalbaar en reëel zijn, en die gebaseerd zijn op maatschappelijk verantwoord ondernemen. Voor de contacten met zakelijke partners stelt Grouwels Vastgoed BV als eis dat ook zij beschikken c.q. zich nadrukkelijk conformeren aan een bestaande en algemeen erkende gedragscode. De gedragscode zoals Grouwels Vastgoed die hanteert bestaat uit de volgende relevante elementen: Doel van de Gedragscode Deze gedragscode bevat de normen en waarden, die Grouwels Vastgoed BV als fundamenteel beschouwt, zowel voor zichzelf als bij de selectie van haar zakenpartners en in haar relatie met haar zakenpartners (leveranciers, (onder-)aannemers, samenwerkingspartners en dienstverleners, makelaars, bouwbedrijven, overheden en derden, een en ander in de ruimste zin des woords). Grouwels Vastgoed BV stelt het streven naar een duurzame relatie met alle externe partijen die belang stellen in de werkzaamheden van haar organisatie centraal. Het overeenkomen van een Gedragscode is gebaseerd op het wederzijdse standpunt, dat normen en waarden die beiden als fundamenteel beschouwen in zakelijke contracten, onderling en jegens derden worden gerespecteerd. Gedragscode Gezamenlijk Grouwels Vastgoed BV wenst een zorgvuldige relatie op te bouwen met haar zakenpartners waarin eerlijk, betrouwbaar en oprecht zaken doen voorop staat en waarbij partijen en hun medewerkers respectvol met elkaar omgaan. Grouwels Vastgoed BV en haar zakenpartners garanderen dat zij zich onthouden van gedragingen die strijdig zijn met de Gedragscode of de geest van de Gedragscode, (internationale) wet- en regelgeving, de openbare orde en de goede zeden en al hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt. Grouwels Vastgoed BV en haar zakenpartners dienen iedere vorm van belangenverstrengeling (hoe ook genaamd, participaties en nevenactiviteiten van medewerkers of directie hieronder begrepen) te vermijden en te voorkomen. Grouwels Vastgoed BV en haar zakenpartners garanderen goede, gezonde en veilige arbeidsomstandigheden voor hun medewerkers, (onder)aannemers en alle andere derden die zij betrekken bij de uitvoering van opdrachten en garanderen naleving van alle geldende voorschriften op het gebied van veiligheid, gezondheid, arbeidsomstandigheden en milieu. Dit moge blijken uit het stellen van de eis dat ingeschakelde bedrijven aangesloten moeten zijn bij op hun vakterrein kwaliteit certificerende instanties. Grouwels Vastgoed BV en partijen waar zakelijke afspraken mee worden gemaakt leggen hun afspraken schriftelijk vast –zo mogelijk in overeenkomsten- en spannen zich optimaal in om deze afspraken stipt na te komen.
Voor de samenleving wil Grouwels Vastgoed BV actief invulling geven aan haar maatschappelijke betrokkenheid. Dit moge blijken uit deelname aan velerlei activiteiten van uiteenlopende soorten gemeenschappen in haar werkgebied. Afzonderlijke partijen 1. Eisen aan de eigen organisatie Grouwels Vastgoed draagt voor alle lagen van haar organisatie, van aandeelhouders tot werknemers
integriteit
van
handelen,
transparantie
in
en
controleerbaarheid
van
haar
besluitvorming hoog in het vaandel, en volgt alle externe ontwikkelingen die invloed kunnen hebben op haar functioneren vanuit deze doelstelling. Dit moge blijken uit haar permanente alertheid op het functioneren van werkprocessen en –procedures binnen haar organisatie alsmede de kwaliteit van de contacten naar externe relaties. De organisatie van Grouwels Vastgoed staat open voor wensen en behoeften van haar huurders, waar ook binnen haar werkgebied. Hiertoe onderhouden wij regelmatig contacten met hen. Voor haar klanten wil Grouwels Vastgoed een partner zijn die haar beloften nakomt en prettig is om zaken mee te doen. Zo worden klanten serieus genomen, en worden problemen in onderling overleg opgelost. Voor haar werknemers wil Grouwels Vastgoed BV enerzijds een aantrekkelijke en stimulerende werkgever zijn. Respect voor elkaar en elkaars capaciteiten en werken aan een gezamenlijke resultaatverantwoordelijkheid staan hoog in het vaandel. Er wordt veel aandacht besteed aan persoonlijke begeleiding, opleiding en relevante werkafstemmingen. Anderzijds stelt Grouwels Vastgoed BV aan de werknemers hoge eisen ten aanzien van eerlijkheid, rechtvaardigheid, integriteit en onberispelijk gedrag. Zo eisen wij dat alle geldende weten regelgeving wordt gehanteerd en gerespecteerd, zorgvuldigheid wordt betracht in de gegevensverwerking en in het omgaan met kennis, informatie van en over de organisatie en activiteiten van Grouwels Vastgoed. Tevens verbieden wij werknemers, direct of indirect, voor derden te acquireren en/of te bemiddelen bij de aankoop en verkoop van onroerend goed, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van hun werkgever. Het is werknemer verboden zonder schriftelijke voorafgaande toestemming van Werkgever gedurende de loop van de dienstbetrekking werkzaamheden te verrichten voor een andere Werkgever die op welke wijze dan ook concurrerend zijn met de activiteiten of belangen van Werkgever, een zodanig beslag op de werknemer leggen dat hij zijn werkzaamheden niet meer naar behoren kan uitoefenen, of werkzaamheden die schadelijk kunnen zijn voor de goede reputatie van Werkgever. Ten aanzien van haar activiteiten op het terrein van het beleggen in en beheren van onroerend goed respecteert Grouwels Vastgoed de Gedragscode zoals ontwikkeld door de IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland) 2. Eisen aan zakenpartners Bedrijven waarvan het werkterrein zich bevindt of ook uitstrekt naar het buitenland, zullen aannemelijk moeten maken dat ze dezelfde normen en waarden in het kader van verantwoord ondernemen en respect voor de menselijke waardigheid toepassen als in Nederland wordt verwacht.
22
Zakenpartners kunnen en zullen geen rechten ontlenen aan mededelingen van medewerkers die niet de bevoegdheid hebben in de desbetreffende transactie de vennootschap te vertegenwoordigen. Zakenpartners van Grouwels Vastgoed BV garanderen (eventueel door middel van een verklaring van de accountant in het jaarverslag) dat zij een juiste en inzichtelijke administratie voeren die voldoet aan de wettelijke normen. Contante betaling of een contant te maken betaling mag nimmer worden verricht, noch worden geaccepteerd. Relatiegeschenken worden uitgewisseld om de goede relatie te verstevigen. Een geschenk of uitnodiging mag nooit de onafhankelijkheid van de ontvanger aantasten, noch de integriteit van de gever, directie en overigen. Geschenken die kunnen worden omgezet in geld of daarmee gelijk te stellen zijn, zijn altijd onaanvaardbaar. Het is niet toegestaan gunsten te geven (of te accepteren) dan wel gratis diensten of producten te leveren (of te accepteren). Sinds enige jaren zijn de gebruikelijke eindejaarsgeschenken grotendeels vervangen door giften aan goede doelen. Sanctie Grouwels Vastgoed BV zal, indien een zakenpartner in strijd handelt met de normen in deze gedragscode, de relatie met deze zakenpartner (tijdelijk) kunnen beëindigen. Indien de handelwijze van de zakenpartner aantoonbare schade aan Grouwels Vastgoed BV toebrengt, zal Grouwels Vastgoed BV zich het recht voorbehouden om gepaste maatregelen te treffen, waarbij de mogelijkheid van het voeren van juridische procedures, waarin tevens schadevergoeding kan worden gevorderd, tot de mogelijkheden behoort. Wanneer ten gevolge van schending van deze gedragscode de relatie met een zakenpartner (tijdelijk) is verbroken, kan deze worden hersteld nadat de betreffende zakenpartner door concrete maatregelen Grouwels Vastgoed BV genoegzaam heeft overtuigd van haar zuivere handelwijze.
Getekend, Maastricht, 26 maart 2007 R.E.H.T.
Grouwels,
algemeen
23
directeur.
Bijlage 1c TOELICHTING FINANCIËLE EN SOCIALE KWALITEITEN VAN GROUWELS VASTGOED BV
Financiële aspecten •
•
•
•
§
• •
Circa 6.700.000 euro’s zijn besteed aan reguliere exploitatiekosten. Deze kosten worden gemaakt voor het benodigde klachtenonderhoud, moderniseringen in de woningcomplexen waar deze werkzaamheden niet via Verenigingen van Eigenaren verlopen (kleine portiekwoningcomplexen in Randstad en laagbouwwoningcomplexen in het gehele land), en aan bijdragen aan de Verenigingen waar Grouwels Vastgoed uit hoofde van haar eigendom van de huurwoningen van rechtswege deel van uitmaakt (vrijwel alle appartementencomplexen); Circa 600.000 euro’s zijn uitgegeven aan extra VVE bijdragen om de uitvoering van groot onderhoudswerkzaamheden van VVE’s te versnellen (voornamelijk beton-, dak- en schilderwerkzaamheden, die niet in de meerjarenplanning van de VVE’s zijn voorzien, maar wel eerder mogelijk zijn. Het vragen van eigen bijdragen aan eigenaren is hierin weliswaar een procedurele oplossing, doch de financiële situatie van eigenaren in sommige complexen staat dit niet altijd toe. Grouwels wil tegen voorwaarden dan ter wille van het behoud van de kwaliteit van en complex bepaalde kosten wel eens voorschieten)); Ruim 1.700.000 euro’s aan investeringen in complexen, niet zijnde ten laste van de exploitatie. Hierbij moet worden gedacht aan het op eigen kosten vervangen van matige/slechte kozijnen in laagbouwwoningen en het verfraaien van entreepartijen van appartementencomplexen. Deze investeringen verdienen zich veelal via goed gedoseerd huurbeleid en via verkoop van woningen terug (Omnia neemt bedrag van bijna 6 miljoen mee aan onrendabele toppen in bedrijfsresultaat (is met name daardoor reeds minimaal twee jaren negatief)); Grouwels Vastgoed BV verwacht deze positieve resultaten te kunnen continueren, gebaseerd enerzijds op de ontwikkelingen op de markt van beleggingen in onroerend goed, anderzijds op de ervaringen met het klimaat waarin Grouwels Vastgoed BV met talrijke partijen in de vastgoedsector contacten onderhoudt en de hieruit voortgekomen van samenwerking. Citaat uit Jaarverslag 2005 van Omnia Wonen: “Omnia Wonen verwacht tot en met jaarresultaten van 2008 negatieve jaarresultaten. Voor een groot deel wordt het resultaat in die jaren bepaald door de verwerking van tekorten op nieuwbouwprojecten. Veelvuldig overlegt Grouwels met grote veelal bij IVBN aangesloten beleggingsorganisaties (o.a. RABO, ING) en beursgenoteerde organisaties over ontwikkelingen bij deze organisaties, ten behoeve van opbouw en consolidatie van het vertrouwen dat Grouwels Vastgoed BV zorgvuldig omgaat met de woningvoorraad; Regelmatig zijn dergelijke partijen ook belangrijke toeleveranciers van woningbezit van grouwels Vastgoed BV. Gezien financiële situatie is Grouwels Vastgoed BV voor veel grote organisaties vaste gesprekspartner bij het ‘één op één’ afstoten van woningportefeuilles; Grouwels Vastgoed BV wordt zeer frequent bij tenders van beleggingsorganisaties betrokken;
•
Huurprijsaanpassing doorgaans gekoppeld geweest aan de door de Tweede Kamer voorgeschreven percentages; bereidheid is aanwezig om met gem eenten en/of woningcorporaties afspraken te maken over aangepaste wijzen van huurverhoging volgens huurbeleid verkoper. Hierbij moet worden gedacht aan tegemoetkomingen van verkopers in de zin van beperkingen ten aanzien van het aantal te verkopen woningen per jaar, de hoogte van het toe te passen percentage en/of afspraken over het toe te passen onderhoudsbeleid,
Sociale aspecten Afgezien van de specifiek financiële insteek is de organisatie van Grouwels Vastgoed BV voor wat betreft haar sociale en tec hnische visie en haar dienstverlening vergelijkbaar met een woningcorporatie, hetgeen moge blijken uit de volgende kwaliteiten: Organisatorisch • Kwaliteitsbeoordeling alle externe partijen die voor dienstverlening namens Grouwels Vastgoed BV in den lande worden ingeschakeld (technische beheerders, aannemers). Dit moge blijken uit het hanteren van een eigen Governance Code (zie bijlage) en uit het gegeven dat in de afgelopen 5 jaar vele VVE-bestuurders van middelmatige en slechte kwaliteit zijn vervangen door VVE-bestuurders met bewezen goede kwaliteit. Hetzelfde beleid geldt ten aan zien van voor onderhoud in te schakelen aannemers en onderaannemers. Omdat deze categorie dienstverleners vanwege de snelheid van de dienstverlening veelal in de buurt van een complex wordt gezocht en in feite de onderhoudsdienst van/namens Grouwels Vastgoed BV in het complex vormt, wordt bewaakt of deze dienstverleners de taak van Grouwels spreken en navenant met de huurders communiceren en/of de werkzaamheden (incl. eventuele problemen) op een zorgvuldige wijze met Grouwels Vastgoed terugkoppelen . • Er is sprake van een permanente alertheid op de doeltreffendheid en doelmatigheid van werkprocessen en –procedures binnen de organisatie van Grouwels Vastgoed BV. Vormen van werkoverleg, bilaterale gesprekken tussen leidinggevenden en medewerkers zijn hier specifiek op gericht. • De organisatie kent een aparte afdeling voor de contacten met de rond 500 Verenigingen van Eigenaren in Nederland. Deze contacten zijn bij woningcorporaties nog relatief onbekend werkzaamheden, doch maken bij het type organisaties als Grouwels een zeer essentieel deel uit van de diensten en kwaliteiten van de organisatie. Een dergelijke afdeling maakt het mogelijk dat de werkzaamheden van een Vereniging van Eigenaren zich niet alleen op financieel en/of technisch terrein bewegen, doch ook bewegen op het bevorderen van een goed woon- en leefklimaat onder de bewoners (eigenaren én huurders); • De organisatie kent eveneens een aparte afdeling Woondiensten t.b.v. het structureel onderhouden van contacten met huurdersbelangenorganisaties. Bij nieuwe aankopen wordt in middelgrote en grote complexen actief de oprichting van een huurderorganisaties gestimuleerd. In de complexen waar ten tijde van de aankoop reeds een huurdersbelangenorganisatie bestaat worden frequente contacten onderhouden op basis van duidelijke afspraken. De ondersteuning vindt plaats in de vorm van uren, communicatie en in geldelijke middelen, geheel
25
•
•
•
•
volgens de officieel alleen voor woningcorporaties geldende Wet Huurders – Verhuurders (Overlegwet); Grouwels Vastgoed BV legt een actieve koppeling tussen de functies huurderondersteuning en eigenarenondersteuning vanuit de visie dat de bewoners ongeacht hun status gezamenlijke belangen hebben daar waar het gaat om het woon- en leefklimaat in de woningcomplexen (rond 150 van de 500 VVE’s worden volgens dit principe ondersteund); Zo worden in appartementencomplexen initiatieven ondersteund om bewonersverenigingen/platforms op te richten waar onderwerpen die met het woon- en leefklimaat samenhangen en die niet specifiek (wettelijk bepaald) ter besluitvorming van een VvE of huurdersbelangenorganisatie zijn, kunnen worden besproken en initiatieven kunnen worden uitgewerkt (bv. organisatie buurtactiviteiten); Incidenteel vindt ook financiële ondersteuning plaats. Grouwels Vastgoed onderhoudt periodiek overleg met de Nederlandse Woonbond, enerzijds om de eigen keuzen bij haar woningbeheer en bij verkoop aan de denkbeelden van de Woonbond te toetsen, anderzijds om op de hoogte te blijven van actieterreinen van de Woonbond en mogelijkheden te bekijken om voor zover er een specifieke taak/activiteit bij particuliere verhuurders ligt om hierin als pilot te fungeren of aan landelijke activiteit deel te nemen; Deelname aan cursussen en symposia van Woonbond, zowel als deelnemer als (in toenemende mate) als expert op specifieke onderwerpen die het werkterrein van particuliere verhuurders betreffen; Er is sinds enige jaren afgezien van het geven van de jaarlijkse relatiegeschenken aan relaties. De hiermee gemoeide gelden worden aan een jaarlijks vast te stellen regionaal of landelijk goed doel besteed;
Activiteiten als organisatie • Deelname aan uiteenlopende projectgroepen in Rotterdam, Dordrecht, Leeuwarden en Heerlen, m et oog op wijkverbetering, buurtbeheerplannen en aan verbouwingen van winkelcentra om voorzieningenniveau van wijken in stand te houden; De deelname richt zich enerzijds op de inhoudelijke en zakelijke inbreng,. Anderzijds op het bewerkstelligen van een goede communicatie over activiteiten naar de huurders, het behoud c.q. bevorderen van een goed woon- en leefklimaat tijdens en na het uitvoeren van werkzaamheden; • Veelvuldige contacten en (waar nodig) samenwerking met zorginstellingen, winkeliersverenigingen, woningcorporaties, maatschappelijke organisaties e.d. om het woon- en leefklimaat in wijken in steden maar ook in dorpen te bewaken en waar nodig te verbeteren. Deze contacten worden veelal op initiatief van lokale partijen gelegd, waarbij Grouwels Vastgoed bereid is zich te richten op het algemene belang van (ev. segmenten van) bewoners in de wijken en dorpen waarin de organisatie ook woningvoorraad bezit. • Voordrachten en deelnames aan diverse platforms van corporaties op gemeentelijk niveau (Dordrecht, Rotterdam, Voorburg) teneinde bijdrage te leveren aan het aantrekkelijk te maken van wijkbeheer plannen voor particuliere verhuurders, en over de ervaringen van Grouwels Vastgoed met het bevorderen van een goed woon- en leefklimaat in complexen van gemengd eigendom (huurders en eigenaars).
26
Sociale investeringen • Deelname aan organisatie en beheer van speelplaatsen (Emmeloord) en van speeltuinen in Veghel; Deze deelname is zowel inhoudelijk (beheeradviezen) als financieel (beheerbijdragen) van aard. • Het verbouwen en inrichten van een deel van een appartementenetage tot gemeenschapsruimte voor de (voornamelijk oudere) bewoners van een flatgebouw, teneinde gezamenlijke activiteiten voor en door bewoners in de eigen woon- en leefomgeving mogelijk te maken (Sterrenburgplein Dordrecht). Financiële ondersteuning: • Financieel mogelijk maken van groot onderhoudsprojecten door voorschieten van een belangrijk deel van investeringskosten aan VVE in de vorm van leningen tegen schappelijke condities, zodat de groot-onderhoudswerkzaamheden doorgang kunnen vinden (o.a. Heerlen, Rotterdam); • Jaarlijkse huurverlagingactie voor die huurders die op basis van hun inkomen weinig alternatieve en/of goedkopere mogelijkheden hebben op de lokale woningmarkt (Diemen). Technische ondersteuning: • Het opstellen van groot onderhoudsplannen voor de complexen die geen VVE hebben, zowel ten behoeve van de bouwtechnische waardevastheid van de complexen als ten behoeve van de woontechnische waardevastheid; • Verbeteringen van complexen zowel verkoopbevorderend als normaliter als vast onderdeel opgenomen in meerjarenplanning onderhoud, vooruitlopend op starten activiteiten Verenigingen van Eigenaren ( bouw en verbouw entreepartijen in Rotterdam, Dordrecht e Heerlen); • Diverse investeringen in onroerend goed door vervangingen van kapotte ruiten door HR glas, defecte/afgekeurde CV ketels door HR combiketels; • Het bouwen van sociale huurwoningen in nieuwbouwplannen als tegenwicht tegen relatief dure koopwoningen (de wijk Brandevoort te Helmond). Bij deze uitgewerkte notitie wordt tevens een exemplaar gevoegd van de ‘Bedrijfspresentatie Grouwels Vastgoed’ zoals die in 2005 is opgesteld en jaarlijks wordt geactualiseerd ten behoeve van presentaties aan partijen die zakelijke contacten met de organisatie van Grouwels Vastgoed BV onderhouden over de verkoop van laagbouwwoningen. Een soortgelijke presentatie hebben wij ook beschikbaar voor relaties in verband met de verkoop van appartementen. Hierin is de nadruk meer gericht op de rol van Grouwels Vastgoed BV binnen en de samenwerking met Verenigingen van Eigenaren.
Bijlage 2
IVBN Gedragscode
27
