Taxaties gewaardeerd De getaxeerde executiewaarde bij financiering van particuliere woningen ter discussie Afstudeerscriptie Master Real Estate Naam:
Dennis Berkeveld RMT RT WMC
Adres:
Overtoom 502 huis
1054 KJ Amsterdam
Telefoon:
06 4000 5006
Email:
[email protected]
Opleiding:
Master Real Estate
Hanzehogeschool
Instituut Bedrijfskunde
Zernikeplein 23
Groningen
Begeleider:
De heer ir. S.H.C. van den Berg RMT MRICS
Opdrachtgever: Berkeveld Vastgoed Advies B.V. Overtoom 504 1054 KJ Amsterdam Amsterdam, 12 maart 2011
Inhoudsopgave Samenvatting ................................................................................................................................................................................................. 1 1. Inleiding 1.1 Aanleiding ............................................................................................................................................................................................... 4 1.2 Probleemstelling, deelvragen en leeswijzer ............................................................................................................................. 5 2. Ontstaan van situaties van aansprakelijkstelling in de makelaardij 2.1 Inleiding ................................................................................................................................................................................................... 7 2.2 Aansprakelijkheid als gevolg van recessie ................................................................................................................................ 7 2.3 Ontwikkelingen in de woningmarkt ............................................................................................................................................ 8 2.4 Juridische-‐ en klachtprocedures tegen taxateurs .................................................................................................................. 9 2.5 De positie van de taxateur ............................................................................................................................................................. 10 2.6 Conclusie ............................................................................................................................................................................................... 12 3. Verschillen in taxatiewaarden verklaard 3.1 Inleiding ................................................................................................................................................................................................ 13 3.2 Subjectief oordeel ............................................................................................................................................................................. 13 3.3 Onderbouwing .................................................................................................................................................................................... 14 3.4 Momenten van taxatie .................................................................................................................................................................... 14 3.5 Tussentijdse waardeverandering .............................................................................................................................................. 15 3.6 Fraude .................................................................................................................................................................................................... 16 3.7 Onderzoek ............................................................................................................................................................................................ 16 3.8 Conclusie ............................................................................................................................................................................................... 17 4. Crisis, risico’s liggen bloot 4.1 Inleiding ................................................................................................................................................................................................ 18 4.2 De financiële crisis ............................................................................................................................................................................ 18 4.3 De huidige hypotheken ................................................................................................................................................................... 18 4.4 Waardebegrippen ............................................................................................................................................................................. 19 4.5 Onderzoeken veilingen ................................................................................................................................................................... 20 4.6 Discussies in de Tweede Kamer ................................................................................................................................................. 21 4.7 Conclusie ............................................................................................................................................................................................... 22 5. Analyse Noord-‐Hollandse veilingen 5.1 Inleiding ................................................................................................................................................................................................ 23 5.2 Vergelijking tussen veilingopbrengst en vrije marktprijs ............................................................................................... 25 5.3 Verschillen veilingen onderling .................................................................................................................................................. 27 5.4 Marges en marktprijzen ................................................................................................................................................................. 27 5.6 Bestaande hypotheken ................................................................................................................................................................... 29 5.7 Nieuwe hypotheken ......................................................................................................................................................................... 30 5.8 Conclusie ............................................................................................................................................................................................... 31 6. Proef op de som: onderpand waardevaststelling hypotheekverstrekking 6.1 Inleiding ................................................................................................................................................................................................ 33 6.2 De kwaliteit van de taxateur ........................................................................................................................................................ 33 6.3 Beloningsstructuur hypotheekadviseurs ............................................................................................................................... 34 6.4 De acceptatie door de bank .......................................................................................................................................................... 35 6.5 De taxateur aan het woord ............................................................................................................................................................ 35 6.6 Ethiek taxateur ................................................................................................................................................................................... 39 6.7 Conclusie ............................................................................................................................................................................................... 39 7. Executie van de executiewaarde 7. 1 Inleiding ............................................................................................................................................................................................... 40 7.2 Opdrachtgever .................................................................................................................................................................................... 40 7.3 Geen gebruik executiewaarde ..................................................................................................................................................... 40 7.4 Toepassing overige waardebegrippen .................................................................................................................................... 41 7.5 Modelmatige waardebepaling ..................................................................................................................................................... 41 7.6 Related risk criteria ......................................................................................................................................................................... 41 7.7 Conclusie ............................................................................................................................................................................................... 43 8. Slotconclusie en verdere aanbevelingen 8.1 Inleiding ................................................................................................................................................................................................ 44 8.2 Conclusie ............................................................................................................................................................................................... 44 8.3 Verdere aanbevelingen ................................................................................................................................................................... 46 Bronnenlijst ................................................................................................................................................................................................ 49 Bijlagen ......................................................................................................................................................................................................... 52
Samenvatting Taxateurs worden steeds vaker door banken aangesproken wanneer de door hen getaxeerde executiewaarde afwijkt van de uiteindelijke veilingopbrengst bij gedwongen verkoop. Uit recente jurisprudentie blijkt dat de taxateur een aansprakelijkheidsrisico loopt. Deze ontwikkeling is de aanleiding voor een onderzoek dat gebaseerd is op de volgende probleemstelling: In hoeverre wordt de beroepspraktijk van makelaars in Noord-‐Holland aangetast door aansprakelijkstelling door banken in gevallen van gedwongen verkoop onder de door de makelaar/taxateur voor woningen vastgestelde executiewaarde? Banken gaan bij het verstrekken van een lening uit van een aantal aannames die de taxateurs blijken te volgen. Zo wordt er vaak gedacht dat de executiewaarde de minimale opbrengst van een woning weergeeft. Het onderzoek heeft geleid tot een aantal conclusies en aanbevelingen. De belangrijkste onderzoeksresulaten zijn: -‐
De door taxateurs aangenomen gemiddelde executiewaarde bedraagt 87% van de marktwaarde;
-‐
De door de banken aangenomen gemiddelde executiewaarde ligt op 89% van de marktwaarde;
-‐
In werkelijkheid ligt de gemiddelde executiewaarde op 74,8% van de marktwaarde;
-‐
Veilingopbrengsten vertonen grote verschillen ten aanzien van de reguliere marktprijzen (in dit onderzoek vallen die binnen de bandbreedte 38,7 tot 112,8%), dit terwijl banken dezelfde financieringsmethodiek, gebaseerd op vaststaande percentages toepassen;
-‐
Indien banken een na de veiling doorverkochte woning financieren wordt in de meeste gevallen niet naar de werkelijke recent gerealiseerde executiewaarde gekeken;
-‐
Taxaties kunnen afwijken (taxeren is geen exacte wetenschap);
-‐
In 82% van de gevallen wordt een taxatieopdracht gegeven door anderen dan de bank die de hypotheek verstrekt;
-‐
In 44% van de gevallen wordt bij het verstrekken van een taxatieopdracht door de opdrachtgever een gewenste taxatiewaarde doorgegeven;
Een aanspraak jegens een taxateur lijkt legitiem omdat door de taxateur vastgestelde executiewaarde in een ieder onderzocht geval een afwijking laat zien indien een pand wordt geveild. Taxeren is echter geen exacte wetenschap. De huidige
1
financieringsmethodiek is gebaseerd op een executiewaarde die taxateurs blijken te volgen om een volledige financiering voor een woning mogelijk te maken. De bank dient als ondernemer bij het verstrekken van hypotheken echter risico te dragen. Indien het risico wordt verlegd naar de taxateur is dat een bedreiging voor diens beroepspraktijk. Recente ontwikkelingen in jurisprudentie bevestigen dat taxateurs ook daadwerkelijk aansprakelijk kunnen zijn. De belangrijkste aanbeveling is het ontwikkelen van een alternatief voor de executiewaarde. Het toepassen van “related risk criteria” ten opzichte van de marktwaarde van een object kan als alternatief dienen voor de getaxeerde executiewaarde die immers moeilijk te voorspellen blijkt.
2
3
1. Inleiding 1.1 Aanleiding Bij het verstrekken van een hypotheek voor financiering van particulier vastgoed wordt door banken een aantal factoren gewogen. De bank die de hypotheek verstrekt kan besluiten pas over te gaan tot financiering wanneer de aanvrager voldoet aan bepaalde inkomenscriteria om aan de maandelijkse betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Om een financiering te verantwoorden en te onderbouwen, verrichten taxateurs voor gebruik door een bank (veelal in opdracht van de aanvrager) een taxatie van de te financieren woning. Deze waardering van het onderpand bestaat uit een vrije verkoopwaarde en een executiewaarde. De executiewaarde is de geschatte waarde van de woning bij gedwongen verkoop wegens hypotheekschuld.1 De financiering door de bank wordt mede bepaald op basis van deze executiewaarde. Als vuistregel bij hypotheekadviseurs geldt dat de executiewaarde 90% van de vrije verkoopwaarde is. Gebruikelijk is ook dat een bank tot 125% van de executiewaarde financiert. Door het financieren van 125% van de executiewaarde financiert de bank feitelijk de kosten koper.2 Volgens cijfers van het Kadaster verstrekten banken vorig jaar gemiddeld 114% hypotheek van de transactieprijs van een huis.3 Sinds het uitbreken van de financiële crisis, waarvan de stagnerende woningmarkt een belangrijke uitingsvorm is, nemen banken het hele proces omtrent taxaties en financieringen onder de loep. Banken lijken nu strenger in de leer geworden. Ging het vroeger om het verkopen van zoveel mogelijk producten, en hadden banken baat bij hoge taxatiewaardes, nu gaat het ze juist om het beperken van de financiële risico’s. De risico’s uit het verleden zijn in de afgelopen periode pijnlijk bloot komen te liggen. Immers, pas wanneer een bank opdracht geeft een woning of pand op de veiling te verkopen, wordt de werkelijke executiewaarde duidelijk. Dat is de daadwerkelijk gerealiseerde executiewaarde in de markt van dat moment. Welnu, er kan een groot verschil bestaan tussen de vooraf getaxeerde executiewaarde en de op de veiling gerealiseerde prijs. Uit een artikel in Het Financieel Dagblad uit juli 2010 blijkt dat door het inzakken van de vastgoedhandel woningen steeds vaker ver onder de in het
1 Modeltaxatierapport financiering woonruimte, januari 2011
2 Transactiekosten als overdrachtsbelasting, kosten notaris, afsluitprovisie, makelaarscourtage 3 Kadaster, “jaarbericht 2009”, 2009
4
verleden vastgestelde executiewaarde worden verkocht.4 Daarnaast blijkt uit een artikel in het Financieel Dagblad uit januari 2011 dat er steeds meer gedwongen huizenverkopen plaatsvinden, en ook in deze gevallen ligt de executiewaarde over het algemeen ver onder de vooraf uitgebrachte taxatie.5 Banken hadden met deze ontwikkelingen geen of onvoldoende rekening gehouden en proberen hun verlies vervolgens te verhalen op de taxateur. De taxateur wordt door de banken aansprakelijk gesteld omdat deze een onrealistische taxatie zou hebben uitgebracht.6 De gevolgen van een claim voor de taxateur zijn niet alleen financieel van aard. Een taxateur kan ook imagoschade oplopen, zijn deskundigheid staat in zo’n geval ter discussie. Bovendien geldt er een meldingsplicht bij de taxatieregisters, een claim kan daardoor van invloed zijn op de registerinschrijving van de taxateur.7 Een taxateur kan zelfs tuchtrechtelijk door een bank worden aangesproken en in het ergste geval geroyeerd worden door een beroepsvereniging.
1.2 Probleemstelling, deelvragen en leeswijzer Is een taxatie van de executiewaarde een grove indicatie van de te verwachten opbrengst of mag de bank er vanuit gaan dat de taxatie min of meer exact aangeeft wat de waarde bij gedwongen verkoop is? Het woord “taxeren” betekent “schatten”, “ramen”, “begroten”.8 Dit wijst niet zozeer op een exacte vaststelling van de waarde vooraf, maar op een zo goed mogelijke benadering daarvan. Hiervan uitgaande rijst vervolgens de vraag waar dan de grens ligt tussen een juiste taxatie (“een zo goed mogelijke benadering”) en een onjuiste taxatie. Kan de taxateur zijn werk wel blijven doen in een markt die aan sterke veranderingen onderhevig is waardoor grote verschillen kunnen ontstaan tussen taxaties en gerealiseerde verkoopwaarde? Zijn er lokale invloeden die meespelen in het proces van taxeren? Hoe wordt er thans gedacht over de vaststelling van een executiewaarde in de huidige vorm?
4 Financieel Dagblad, “Huizen onder executiewaarde”, 29 juli 2010
5 Financieel Dagblad, “Meer gedwongen huizenverkopen”, 13 januari 2011
6 Financieel Dagblad, “Taxateur kan rekenen op meer claims van banken”, 1 april 2009
7 Register van erkende taxateurs, SCVM Stichting Certificering Voor Makelaars en taxateurs en
Stichting VastgoedCert
8 Van Dale, Groot woordenboek van de Nederlandse taal, 2005
5
Een en ander is aanleiding tot het formuleren van de volgende onderzoeksvraag: In hoeverre wordt de beroepspraktijk van makelaars in Noord-‐Holland aangetast door aansprakelijkstelling door banken in gevallen van gedwongen verkoop onder de door de makelaar/taxateur voor woningen vastgestelde executiewaarde? Deze probleemstelling is aanleiding tot het formuleren van de volgende deelvragen. Deze deelvragen tezamen beantwoorden de onderzoeksvraag. 1. Hoe hebben voorkomende situaties van aansprakelijkheid kunnen ontstaan? 2. Hoe kunnen verschillen in de taxatiewaarden voor eenzelfde woning als onderpand verklaard worden? 3. In hoeverre staat het door de banken gebruikte instrument van de getaxeerde executiewaarde bij financiering van woningen voor consumenten momenteel ter discussie? 4. In welke mate vinden afwijkende waarden ten opzichte van de vrije marktwaarde plaats bij gedwongen verkoop en hoe verhouden deze zich tot de hypotheken in Noord-‐Holland? 5. Op welke wijze vindt de vaststelling van de executiewaarde voor het verstrekken van een hypotheek thans plaats? 6. Welke alternatieven zijn denkbaar voor het instrument van de getaxeerde executiewaarde? De deelvragen worden in de volgende hoofdstukken beantwoord. In hoofdstuk 2 worden de feitelijke juridische achtergronden van aansprakelijkheid uiteengezet. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op achtergronden bij en oorzaken van verschillen in de hoogte van getaxeerde waarden. In het vierde hoofdstuk wordt ingegaan op de executiewaarde als gebruikte instrument. In hoofdstuk 5 wordt een kwantitatief onderzoek naar Noord-‐Hollandse veilingen en hun performance gepresenteerd. In hoofdstuk 6 wordt verslag gedaan van de huidige hypotheek aanvraagprocedure als het gaat om de beoordeling van het onderpand, eveneens met betrekking tot Noord-‐ Holland. Hoofdstuk 7 gaat in op de mogelijke alternatieven voor de geconstateerde feiten uit de probleemstelling. En in hoofdstuk 8 volgt slotconclusie en enkele aanbevelingen. In bijlage I wordt de onderzoeksverantwoording uiteen gezet en volgt een korte reflectie naar aanleiding van het verkregen onderzoeksresultaat.
6
2. Ontstaan van situaties van aansprakelijkstelling in de makelaardij
2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de eerste deelvraag beantwoord: Hoe hebben voorkomende situaties van aansprakelijkheid kunnen ontstaan? Eerst worden enkele ontwikkelingen kort besproken die leidden tot toenemende aansprakelijkheid. Daarna komen voorkomende situaties binnen de makelaardij aan de orde. Die situaties hebben met name te maken met verschil tussen taxaties en gerealiseerde verkoopprijs van vastgoed. De posities van de betrokken partijen (banken en taxateurs) worden toegelicht.
2.2 Aansprakelijkheid als gevolg van recessie Uit een publicatie in het tijdschrift Economische Statistische Berichten blijkt dat iedere tijd van economische neergang een groei van het aantal conflicten tot gevolg heeft. 9 Tijdens economische recessie worden risico’s groter en financiële buffers kleiner. Complexe financiële producten met een ingewikkelde juridische structuur, die in hoogconjunctuur
als
“financiële
innovatie”
werden
gepresenteerd,
blijken
ondoorgrondelijke risico’s te bevatten voor de afnemers. Bij vanwege hoogconjunctuur stijgende huizenprijzen en stijgende beurskoersen leveren dergelijke producten meestal geen problemen op, omdat iedereen er dan van kan profiteren. Bij laagconjunctuur (dalende huizenprijzen en inzakkende beurskoersen) wordt dat echter anders. Gedupeerden stellen dat zij bij het afsluiten/kopen van een financieel product niet op de hoogte waren van de veelal aanzienlijke risico’s van het betreffende product en dat financiële instellingen hen onvoldoende informatie over kosten en risico’s hebben verstrekt. Verkopers van dit soort producten worden vervolgens bij de rechter aansprakelijk gesteld voor geleden schade. Als recente voorbeelden kunnen worden genoemd de aandelenleaseaffaire, de woekerpolisaffaire, Palm Invest, e.d. In het recente verleden verstrekte hypotheken vormen eveneens een voorbeeld van deze zogenaamde “financiële innovatie”. Daarbij werd financiering met vreemd vermogen (maximaal lenen) sterk aangemoedigd. Financiële instellingen worden, vanwege de onverwachte en negatieve gevolgen van deze vorm van lenen, daar nu over aangeklaagd door gedupeerden. Het Kifid, (Klachteninstituut financiële dienstverlening) publiceerde in zijn jaarverslag 2009 dat het aantal klachten over financiële
9Bauw 2009
7
dienstverleners steeg van 4400 in 2007 tot 7818 in 2009.10 Ook in branches, zoals in het notariaat,11 steeg het aantal tuchtzaken en claims.12
2.3 Ontwikkelingen in de woningmarkt De
makelaardij
heeft
te
maken
met
een
toenemende
mate
van
aansprakelijkheidsstelling, en dan met name over zaken waar taxaties verkeerd zouden zijn uitgevoerd. Tot 2001 werden taxaties uitsluitend uitgevoerd door beëdigde makelaars en taxateurs. Na de afschaffing van deze titelbescherming kwamen er meer spelers op de markt die taxaties mochten uitbrengen. In 2001 waren er circa 3.500 beëdigde makelaars, 9 jaar later zijn er circa 11.000 professionals die het vak van taxateur uitoefenen.13 Er werden diverse registers voor taxateurs opgericht. Het gevolg van deze liberalisering van de taxatiemarkt was dat de prijzen voor taxaties daalden.14 Ook de economische hoogconjunctuur speelde een rol. Taxateurs gaven steeds hogere taxaties in de veronderstelling dat de huizenprijzen blijvend zouden stijgen en om hun opdrachtgever tevreden te stellen. In de krappe markt werden veel woningen bij opbod verkocht door middel van zogenaamde inschrijvingen. In veel gevallen werd verkocht voor de vraagprijs, maar ook zelfs daarboven. Deze kopers hadden allemaal een financiering nodig. De taxateurs gingen mee met de marktstijging, de markt was immers overspannen en dat liet zich vertalen naar de prijs van dat moment. Ook was er grote concurrentie onder banken. Financiers waren zelfs bereid hogere hypotheken te verstrekken om marktaandeel te verwerven. In combinatie met andere beleggingsproducten zoals koopsompolissen verdienden banken fors naast de verdiensten op de verstrekte hypotheken. Er werden, in combinatie met verzekeringen en beleggingsproducten, hypotheken verkocht door banken tot wel 230% van de executiewaarde. Deze constructies kwamen aan het licht na het faillissement van de DSB bank.15
10 Klachten instituut financiële dienstverlening, 2009, blz. 10 11 Notariaat Magazine, 2006 12 Eikelenboom 2010
13 Ed van de Bijl, “Oneerlijke concurrentie” VastgoedPRO weblog, 3 juni 2010
14 Ed van de Bijl, “Wat krijg je voor €50,=”, VastgoedPRO weblog, 14 januari 2011 15 Telegraaf, “huis uit na DSB debacle”, 4 november 2009
8
2.4 Juridische-‐ en klachtprocedures tegen taxateurs Anno 2011 lopen er diverse juridische procedures tegen taxateurs die volgens banken particulier vastgoed op onjuiste wijze hebben getaxeerd. Het verwijt dat gemaakt wordt kan gebaseerd zijn op een beroepsfout. Ook kan worden aangevoerd dat de taxateurs bewust foutief zouden hebben getaxeerd. In al deze gevallen zouden de taxateurs de waarde van het betreffende vastgoed hoger hebben voorgesteld dan de werkelijke waarde zou zijn. In deze gevallen vragen de banken aan de rechtbank de taxateur te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding. Banken baseren hun claim in juridische zin op de onrechtmatige daad16, omdat zij doorgaans geen (opdracht)overeenkomst hebben met de taxateur. Het is immers de opdrachtgever (koper van het object) met wie de taxateur een overeenkomst sluit. Een vordering uit deze overeenkomst verjaart na vijf jaar17, tenzij de vordering binnen deze periode “gestuit” wordt. In dat geval begint er opnieuw een verjaringstermijn te lopen.18 Vanuit juridisch perspectief kan de taxateur gedurende de periode dat de verjaringstermijn loopt in principe dus aansprakelijk gesteld worden.
Als het gaat om klachten over taxaties is er in september 2006 een belangrijk signaal afgegeven door de uitvoeringsorganisatie van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het waarborgfonds bleek in de periode 2003-‐2006 in 392 gevallen schade te hebben uitgekeerd omdat de taxatie waarop de hypothecaire lening was gebaseerd sterk afweek van de uiteindelijke veilingopbrengst. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) onderzocht deze taxaties. Volgens de NVM behoefden 94 dossiers nader onderzoek. Uiteindelijk bleken volgens het onderzoeksverslag 32 taxaties klachtwaardig.19 Tegen de taxateurs van deze 32 gevallen werd een tuchtrechtelijke klacht ingediend. Maar er bleek dat de procedures onaanvaardbaar lang duurden en als de klacht uiteindelijk gegrond werd verklaard, kreeg de taxateur slechts een kleine waarschuwing. Het waarborgfonds NHG concludeerde vervolgens dat het tuchtrecht van makelaars een “wassen neus” zou zijn.20 De afhandeling van de klachten was onvoldoende en er werd aangekondigd in het vervolg geschillen voor de rechter te brengen. De NVM wist de onvrede onvoldoende weg te nemen. Het belang van de taxateurs leek in de ogen van de
16 Artikel 6:162 Burgerlijk Wetboek 17 Artikel 3:310 Burgerlijk Wetboek
18 Artikelen 3:316-‐319 Burgerlijk Wetboek 19 Kruiswijk 2007
20 De Telegraaf, 19 november 2008
9
klagers voorop te staan. Het oordeel van de NVM werd daarmee niet als onafhankelijk beschouwd. In een eerdere uitspraak van de Centrale Raad van Toezicht van de NVM wordt een criterium geformuleerd: “Uitgangspunten bij beoordeling van een taxatie zijn dat de taxateur in beginsel alleen tuchtrechtelijk laakbaar handelt, indien bij een taxatie een zodanig oordeel is gegeven dat een redelijk handelend taxateur daartoe nooit zou kunnen komen dan wel indien er sprake is van een opzettelijk onjuiste taxatie.”21 Ook al staat in het tuchtrecht het gedrag van de taxateur/makelaar ter beoordeling, een tuchtrechtelijke sanctie betekent echter nog niet dat de betreffende makelaar/taxateur ook direct aansprakelijk is. Zo heeft de Hoge Raad bepaald dat het uitgangspunt is dat een tuchtrechtelijke procedure niet kan worden aangemerkt als een redelijke maatregel ter vaststelling van aansprakelijkheid.22 Dit neemt echter niet weg dat tuchtrechtelijke procedures regelmatig voorafgaan aan aansprakelijkstellingen bij de rechter en dat de rechter zich bij zijn oordeel regelmatig baseert op een veroordeling door de tuchtrechter.
2.5 De positie van de taxateur De taxateur draagt een grote verantwoordelijkheid. De taxatie ligt immers aan belangrijke beslissingen ten grondslag. Denk aan aankoop, verkoop of het verstrekken van een hypotheek. Maar ook bij echtscheiding of afwikkeling van een nalatenschap is vaak een taxatie vereist. De bank beoordeelt de waarde van het onderpand middels een taxatie. De taxateur blijft 5 jaar aansprakelijk voor schade die uit een onjuiste taxatie voortvloeit. Maar het is altijd de vraag wanneer een taxatie “onjuist” genoemd mag worden. Een onjuiste waarde kan vastgesteld zijn “te goeder” en “te kwader trouw”.23 Afgezien van de mogelijkheid van fraude, waarbij taxateurs te kwader trouw handelen en opzettelijk onjuiste taxaties opstellen, kunnen ook conflicten ontstaan over de waarde van vastgoed, die is vastgesteld vanuit zuivere motieven, dus te goeder trouw. In deze categorie worden conflicten in toenemende mate via aansprakelijkstelling uitgevochten. Uit een interview met mr. Paul Wanders kwam naar voren dat niet alleen het aantal conflicten toeneemt, maar ook de hoogte van claims oploopt. 24 Dit is begrijpelijk, want de financiële belangen zijn immers groot.
21 Centrale Raad van Toezicht NVM, 2001
22 Rechtbank NJ 2003, 537, een geval waarin het ging om de aansprakelijkheid van een notaris,
10 januari 2003
23Artikel 3:11 Burgerlijk Wetboek
24Advocaat Paul Wanders – Boekel de Nerée
10
Een tweetal voorbeelden kan dit illustreren. Recentelijk verrichtte een makelaar een waardebepaling van een woning. Deze woning werd daarna door de makelaar te koop gezet. Na een lange periode werd het huis uiteindelijk verkocht voor veel minder dan de makelaar had aangegeven. De taxatie week dus sterk af van de uiteindelijk gerealiseerde verkoopprijs. De verkoper stelde de makelaar vervolgens aansprakelijk. De makelaar had volgens hem een verkeerde voorstelling van zaken gegeven. De verkoper had inmiddels een ander huis gekocht in de veronderstelling dat de huidige te verkopen woning een bepaalde opbrengst had. De schade was feitelijk het verschil in de vooraf aangegeven en werkelijke opbrengst. In deze zaak veroordeelde de rechtbank de makelaar tot schadevergoeding.25 In een andere zaak werd een makelaar aansprakelijk gesteld door de bank die eerder een hypotheek had verstrekt op basis van een taxatie .26 De bank in kwestie claimde een verlies van € 120.000,= omdat een huis ver onder de vastgestelde executiewaarde werd geveild. Voor wat betreft de aansprakelijkheidsnorm is het in juridisch opzicht belangrijk onderscheid te maken tussen de situatie waarin de taxateur aansprakelijk wordt gesteld door zijn opdrachtgever, met wie hij een contractuele band heeft (namelijk: de overeenkomst van opdracht waarbij hij is ingeschakeld om een object te waarderen), en die waarin de taxateur door derden, met wie hij geen contractuele band heeft, wordt aangesproken, bijvoorbeeld de bank. In het geval de taxateur aansprakelijk wordt gesteld door zijn opdrachtgever geldt de norm dat de taxateur “de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen”.27 Hierbij dient hij “als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk te gaan”. Met “redelijk bekwaam” lijkt te worden bedoeld dat de taxateur over voldoende kennis en kunde dient te beschikken om zijn werk te doen, en met “redelijk handelend” lijkt te worden bedoeld dat de taxateur bij de uitvoering van zijn opdracht zorgvuldig te werk gaat. Als hij deze dingen niet doet, schiet hij tekort in de nakoming van de verplichting die hij op grond van de overeenkomst heeft richting zijn opdrachtgever en kan hij vervolgens mogelijk daarvoor aansprakelijk zijn. Algemene, concrete aanknopingspunten voor wanneer er wel sprake is van redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot en wanneer niet, zijn er niet. De Hoge Raad heeft beslist dat bij deze toets alle omstandigheden moeten worden meegewogen.28 Dit komt er in feite op neer dat de rechter op zijn eigen manier zal bepalen of de taxateur aansprakelijk is. Er hebben zich dan ook uiteenlopende rechterlijke uitspraken voorgedaan.
25 Van Kesteren, 2010
26J.F. van Wijnen, Financieel Dagblad, 1 april 2010. 27 Artikel 7:401 Burgerlijk Wetboek
28 Hoge Raad, NJ 2008, 519, waarin het ging om aansprakelijkheid van een actuaris, 13 oktober
2006
11
In het geval de taxateur wordt aangesproken door anderen dan zijn opdrachtgever, bijvoorbeeld door een bank in het kader van de hypotheekbeslissing, zal dat niet kunnen op grond van het tekortschieten in de nakomen van een overeenkomst – die heeft de taxateur nu eenmaal niet met die anderen – maar gebeurt dat veelal op grond van onrechtmatige daad. Aangenomen wordt dat de taxateur bij het uitvoeren van zijn werkzaamheden niet alleen de belangen van zijn opdrachtgever, maar ook die van financiering verstrekkende instellingen in de gaten dient te houden, omdat de taxateur een belangrijke schakel vormt in de financieringsbeslissing en –toekenning.
2.6 Conclusie In onze hedendaagse maatschappij nemen aansprakelijkheidsstellingen steeds sterker toe. Ook de makelaardij heeft hiermee te maken. Niet alleen bij aan-‐ en verkoop en hypotheekbemiddeling, maar ook bij echtscheiding of bij de afwikkeling van nalatenschappen worden taxaties vaak betwist wanneer blijkt dat getaxeerd vastgoed voor een veel lagere prijs van de hand gaat dan eerder vastgesteld. Tuchtrecht door de beroepsgroep lijkt in de ogen van de klagers onvoldoende en wordt te mild geacht. Door onvrede over de klachtenbehandeling door de beroepsgroep wordt steeds vaker de rechtbank om een oordeel gevraagd. Komen dergelijke geschillen voor de rechter dan zijn exacte getallen het gemakkelijkste referentiekader voor laatstgenoemde. Het aansprakelijkheidsrisico beperkt zich niet alleen tot de opdrachtgever ook andere belanghebbenden kunnen de taxateur aanspreken.
12
3. Verschillen in taxatiewaarden verklaard 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de tweede deelvraag beantwoord: Hoe kunnen verschillen in de taxatiewaarden voor eenzelfde woning als onderpand verklaard worden? Dit gebeurt aan de hand van een beschrijving van de belangrijkste in literatuur aangetroffen vier redenen, te weten: -‐
subjectief oordeel
-‐
moment van taxatie
-‐
tussentijdse waardeverandering
-‐
fraude.
Daarnaast spelen zaken als onderbouwing en voorgaande onderzoeken naar taxaties in dit hoofdstuk een rol.
3.2 Subjectief oordeel Het verrichten van taxaties is mensenwerk en daardoor per definitie ten dele subjectief. Dit wordt onder andere erkend in boeken over taxatieleer.29 In het boek Taxatieleer 1 van Ten Have wordt het volgende gesteld: “Marktprijs is het bedrag waarop de balans wordt bereikt en een transactie tot stand komt in een dynamische markt”. De uiteindelijke prijs is dus het resultaat van een onderhandeling. Een taxatie daarentegen is een schatting vooraf van de mogelijke opbrengst. Dé waarde van vastgoed bestaat niet en is nooit objectief van te voren vast te stellen. De taxatie is altijd een subjectieve mening van de taxateur die de taxateur zo objectief mogelijk tracht te onderbouwen. Deze subjectiviteit is geen probleem en de taxateur is niet voor niets opgeleid om hiermee rekening te houden. Een taxatie bestaat uit de combinatie van allerlei factoren, zoals: vergelijking met de verkoopwaarden van vergelijkbare en recent verkochte woningen, de staat van het onderhoud, de oppervlakte, ligging en de waardering van de buurt. In al deze waarderingen schuilt een subjectief element, want hoe schat je bijvoorbeeld de staat van het onderhoud? Deze subjectiviteit wordt erkend in de makelaardij. Daarom worden bij
29 Ten Have, Taxatieleer Vastgoed 1, 2007, blz. 33 e.v.
13
het afnemen van makelaarsexamens marges geaccepteerd die maximaal 20% afwijken van de door de examencommissie vastgestelde toetswaarde van een object.30 Afwijking tussen taxatie van vastgoed en later gerealiseerde verkoopprijs kan dus altijd mede verklaard worden aan de hand van een subjectief oordeel van de taxateur. Maar er zijn ook andere oorzaken denkbaar, waar de taxateur geen rekening mee heeft kunnen houden. Zo kunnen koper en verkoper prijzen samen beïnvloeden. Factoren als onderhandelingspositie en financiële draagkracht van zowel koper als verkoper zijn lastige en ondoorzichtige zaken. Toch worden deze bijzondere invloeden onderdeel van de referentieobjecten die de markt deels weerspiegelen. In de Tweede Kamer werden in 2008 vragen gesteld over de kwaliteit van woningtaxaties.31 De aanleiding vormde een onderzoek van Omroep Gelderland naar afwijkingen in taxatiewaarden. De omroep deed onderzoek naar de vastgestelde waarde van een woning en liet deze waarderen door 4 verschillende taxateurs. Binnen het waardebegrip “onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik” bleek een afwijking van 45% te bestaan. Er werd aan de minister van Economische Zaken gevraagd of deze marges redelijk waren. Volgens de minister betrof het bedoelde object waarvoor de afwijkingen waren geconstateerd een “niet-‐alledaags” object. Ook ging het om een taxatie in het kader van een mogelijke verkoop. Er was nog geen marktprijs bekend en de taxatie was niet bedoeld om een financiering aan te vragen. Hieruit blijkt de acceptatie dat makelaars de markt en de positie van een pand verschillend kunnen schatten.
3.3 Onderbouwing Een wezenlijk onderdeel van het taxeren is het verantwoorden van de waarde door verwijzing naar recente markttransacties. Deze marktinformatie is onontbeerlijk voor de verantwoording die de taxateur aflegt in zijn rapport. De meerderheid van de taxateurs gebruikt bij het vaststellen van de marktwaarde de recente referenties uit de markt. In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan hoe de taxateurs tot vaststelling van de executiewaarde komen.
3.4 Momenten van taxatie Indien een opdracht tot taxatie wordt gegeven, is het van belang een onderscheid te maken tussen de vooraf te bepalen waarde of de achteraf te bepalen controle op de gesloten verkoop middels een taxatierapport. Een taxatie kan plaatsvinden voordat
30 Eindtermen, toetsmatrijs en cesuur praktijk toets WONEN/MKB versie 1.4 2008, uitgave van
stichting VastgoedCert, blz. 8.
31Tweede Kamer der Staten-‐Generaal, 1619, 2008
14
koper en verkoper het eens zijn, maar kan ook plaatsvinden na het sluiten van de koop. Een taxatie kan een leidraad zijn om de marktprijs te bereiken. Partijen gebruiken dan de taxatie bij koop of verkoop om een schatting te kunnen maken over het uiteindelijke onderhandelingsresultaat. Maar ook als koper en verkoper het eens zijn geworden kan er een taxatie plaatsvinden, bijvoorbeeld voor de bank om een financieringsaanvraag te kunnen beoordelen. Op dat moment is de koopprijs bekend. Een taxatierapport dient in zo’n geval ter controle van de redelijkheid van de prijs die overeengekomen is.
3.5 Tussentijdse waardeverandering Treedt er waardeverandering op tussen het moment van taxatie en gerealiseerde verkoop van vastgoed, dan zijn er oorzaken denkbaar die dat kunnen verklaren. De periode tussen de meetmomenten kan hier ook een belangrijke invloed hebben. In het algemeen geldt: hoe langer die periode is, des te groter de kans op waardeverschillen. De eerste oorzaak is verandering van de huizenmarkt. Er kan sprake zijn van een gelijkblijvende markt waarbij de taxatie in principe dicht in de buurt komt van de gerealiseerde verkoopprijs. Ook kan er sprake zijn van een markt waarin de waarde van huizen stijgt of daalt. Dit leidt respectievelijk tot een hogere en lagere verkoopprijs dan verwacht. Tussen beide momenten van waarderen kunnen zaken als verbouwing of verwaarlozing en achterstallig onderhoud optreden. Dit zijn oorzaken die logischerwijs de waarde van het vastgoed beïnvloeden. Daarnaast kunnen er publiekrechtelijke beperkingen spelen, zoals aanschrijvingen of bestemmingswijzigingen, die optreden ná de taxatie. Deze beperkingen kunnen eveneens een -‐ in dit geval negatieve -‐ invloed hebben op de gerealiseerde waarde. Ook kunnen zaken als verontreiniging spelen. Het gebruik van het pand kan in de tussentijd wijzigen. Zo kan er bij een reguliere aanvraag van een hypotheek sprake zijn van een “eigenaar bewoner”-‐situatie. De aanvrager verklaart zelf dus het huis te gaan bewonen. Maar in werkelijkheid gebeurt er iets anders. Uit Amerikaans onderzoek is bekend dat bij gedwongen verkopen in de V.S. gemiddeld 20% van de woningen niet door de eigenaar bewoond werd. Deze woningen waren inmiddels verhuurd aan derden.32 Banken financieren regelmatig verbouwingen gericht op verbetering van het onderpand. De taxateur van de woning houdt dan te goeder trouw rekening met deze te verwachten (positieve) waardeverandering.
32BasePoint Analytics, 2008
15
3.6 Fraude Uiteraard kan het ook zijn dat de taxateur bewust een verkeerde waarde aan het vastgoed heeft toegekend. Uit berichtgeving uit het Financieel Dagblad blijkt dat taxateurs in Rotterdam vervolgd werden na in meer dan 20 gevallen te hoog te hebben getaxeerd in opdracht van een oplichtersbende.33 De taxaties werden te kwader trouw uitgebracht. Uit onderzoek van CoreLogic blijkt voorts dat bij 25% van de geveilde woningen in de Verenigde Staten -‐ achteraf -‐ een vorm van fraude werd geconstateerd bij de verstrekte hypotheken.34 Ten tijde van de aanvraag waren er elementen van fraude. Dit was volgens het onderzoek in 10,3% van de gevallen gerelateerd aan de waarde van het onderpand.
3.7 Onderzoek De Raad voor Vastgoed Informatie (RAVI) heeft in 1987 het ministerie van VROM geadviseerd bij het invoeren van de Wet Waardebepaling Onroerend Goed (WOG).35 De raad heeft onderzocht of en hoe waardebepaling voor de overheid kan plaatsvinden gelet op heffen van belastingen. De raad maakt in het rapport melding van een bandbreedte in de waarde van onroerend goed en stelt: “In de praktijk wordt deze bandbreedte veroorzaakt door het spel van loven en bieden tussen koper en verkoper waarbij persoonlijke motieven een belangrijke rol spelen. Dat betekent dat de waarde van een object niet bestaat”. Om te onderzoeken of er uniformiteit in een waarde tussen verschillende taxateur te bereiken is stelt het rapport: “Misschien zou op basis van kennis, ervaring en intuïtie gesteld kunnen worden dat doorgaans bij goede taxateurs met 95,5% zekerheid de waardering van een courant object ligt tussen de plus en min 10%te opzichte van het gewogen gemiddelde. Hierbij is 10% dan gelijk verondersteld aan tweemaal de standaarddeviatie. Als dat zo is, liggen de 95,5% zekerheidsgrenzen bij objecten met een gewogen gemiddelde van de taxaties van ƒ 100.000,= bij ƒ 90.000,= en ƒ 110.000,=. De nominale variatiebreedte verdubbelt bij verdubbeling van het gewogen gemiddelde van de taxaties.” Voorts stelt de raad dat de incourantheid van een object stijgt naarmate het object meer kost. De variatie breedte zou bij een duurder object dus toenemen. In het verleden zijn er in het buitenland onderzoeken gedaan naar de afwijkingen van taxaties ten opzichte van gerealiseerde verkoopwaarden.36 Zo is in het Verenigd Koninkrijk en Australië onderzoek gedaan naar nauwkeurigheid van taxaties. In het
33Eikelenboom, S, 2008 34CoreLogic, 2010 35RAVI 1990, blz 31 ev. 36Crosby, N, 2000
16
onderzoek zijn diverse casussen waarbij werd geprocedeerd geanalyseerd. Binnen het kader van dat onderzoek werd gekeken hoe in voorkomende juridiserende gevallen omgegaan werd met afwijkingen. Er werd door de onderzoekers geconcludeerd dat taxaties niet te kwalificeren zijn als exacte wetenschap. Uit de jurisprudentie bleek in 75% van de gevallen een door de rechters geaccepteerde geoorloofde afwijking tussen de 10 en 15%. In recentere uitspraken werden zelfs ruimere marges geaccepteerd met een bandbreedte tussen de 15 en 20%.
3.8 Conclusie Er zijn meerdere factoren die verschillen in het waardeoordeel van de taxateurs ten opzichte van elkaar maar ook ten opzichte van de gerealiseerde waarde kunnen verklaren, elk apart, maar ook in samenhang met elkaar. Een taxateur dient uiteraard te goeder trouw zijn werk te verrichten. Taxaties kunnen ook te kwader trouw zijn gedaan, er is dan sprake van fraude. Het onderbouwen van het waardeoordeel door de taxateur zelf is van groot belang. Dat taxaties kunnen afwijken staat in ieder geval vast. De mate waarin de afwijking redelijk mag worden geacht, is echter afhankelijk van diverse factoren die in elk geval afzonderlijk dienen te worden meegewogen. Marges tot 20% afwijking worden in het beroepsveld acceptabel geacht.
17
4. Crisis, risico’s liggen bloot 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de derde deelvraag beantwoord: In hoeverre staat het door de banken gebruikte instrument van de getaxeerde executiewaarde bij financiering van woningen voor consumenten momenteel ter discussie?
4.2 De financiële crisis Door het ontstaan van de economische crisis in de Verenigde Staten is de financiële wereld op risico’s gewezen die niet eerder in die mate werden onderkend. De crisis is voor een groot deel veroorzaakt doordat er op grote schaal op de beurzen gehandeld werd in geclusterde hypotheken. Deze beleggingen waren in feite doorverkochte risico’s van banken. De hypotheken werden naar risico ingedeeld. Een voorbeeld van de indeling waren de zogenaamde Alt-‐A Hypotheken, waarbij een verhoogd risico van de onderliggende waarde werd aangegeven. Leningen werden in een aparte juridische entiteit, een zogenaamd “Special Purpose Vehicle” (SPV) ondergebracht om daarna te worden verhandeld.37 De waardering van deze SPV’s werd voor een belangrijke mate bepaald door de verhouding hoogte leningen en de executiewaarde. Over de gehele linie staan na het ontstaan van de crisis onderliggende (executie)waarden bij woningen, ter discussie omdat de risico’s zeer onoverzichtelijk zijn.
4.3 De huidige hypotheken In de inleiding van deze scriptie werd al kort besproken hoe banken bepalen wat de hoogte van een hypotheek kan zijn in relatie tot de waarde van het onderpand. Voor de nadere uitwerking van de derde deelvraag is gekeken op welke wijze de banken in 2009 en 2010 omgingen met het verstrekken van leningen. De acceptatievoorwaarden voor hypotheken zijn bestudeerd. Alle grote Nederlandse banken hanteren de voorwaarde dat er tot maximaal 125% van de executiewaarde kan worden geleend. De bank leent volgens deze methodiek naast de koopsom ook de kosten koper. Om een volledige hypotheek van de koopsom en de verwervingskosten mogelijk te maken is echter wel een bepaalde executiewaarde noodzakelijk. De taxateur dient dus een minimale executiewaarde vast te stellen om volledige financiering mogelijk te maken. Volgens cijfers van het Kadaster verstrekten banken vorig jaar gemiddeld 114% van de verkoopprijs van een huis per hypotheek.38 Daarmee leenden banken gemiddeld 14%
37Economisch Statistische Berichten, 2001 38 Kadaster, 2009
18
meer dan de verkoopwaarde van het onderpand. Als het gaat om de inkomenseisen voor een lening zijn banken wel strenger geworden, dit blijkt uit de bestudeerde acceptatievoorwaarden voor hypotheken. De mogelijkheid van een schuldenaar om de maandelijkse betalingsverplichtingen te voldoen lijkt daarmee dus belangrijker dan de waarde van het onderpand.
4.4 Waardebegrippen In ons land worden taxatierapporten voor financiering van woonhuizen volgens een vaststaand model uitgebracht. Alleen taxaties uitgevoerd op basis van dit model worden door financiers geaccepteerd. Binnen het model worden verschillende waardes onderkend. Er wordt gesproken over een “vrije verkoopwaarde” en een “executiewaarde”.39 Per 1 januari 2011 geldt een nieuw model taxatierapport financiering woonruimte en wordt een ander waardebegrip voor “vrije verkoopwaarde” gehanteerd, namelijk “marktwaarde”. Dit nieuwe waardebegrip zoekt aansluiting bij de International Valuation Standards (IVS).40 Binnen de IVS bestaat het begrip executiewaarde niet. Toch is het begrip executiewaarde in het nieuwe model gehandhaafd. De gehele hypotheek verstrekkingsprocedure bij banken is gebaseerd op het begrip executiewaarde. Ook worden de executiewaarden gebruikt om de dekkingsgraad van de hypotheekportefeuilles te duiden. Doordat banken deze systematiek al decennia gebruiken lijkt het bijna onmogelijk deze manier van werken aan te passen. Het begrip executiewaarde is dan ook niet verdwenen uit de taxatiemodellen. De IVS standaarden worden in ons land uitgedragen door The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).41 De leden van de RICS mogen volgens de standaarden de term executiewaarde niet gebruiken. De RICS onderscheidt echter wel belangrijke beïnvloedende factoren in prijsvorming; “Marketingbeperkingen en gedwongen verkoop”.42 “Iedere relatie tussen de gerealiseerde prijs bij een gedwongen verkoop en de marktwaarde is een toevallige; het is geen taxatie die van te voren kan worden vastgesteld”. In de internationale literatuur over taxaties wordt onderscheid gemaakt tussen een gedwongen veiling foreclosure auction en een snelle verkoopwaarde over-‐the-‐counter fire sale. Er wordt een verschil onderkend tussen een directe realisatie van een transactie middels een veiling en een snelle verkoop op de vrije markt met een beperkte looptijd. In de beperkte tijd die bij een over-‐the-‐counter fire sale beschikbaar is, zal het
39 Model Financiering Woonruimte, november 2002, vastgesteld door CHF, LMV, NVM, RVT, VBO 40 T.M. Berhout e.a., 2008
41 RICS Taxatiestandaarden Nederlandse Editie, maart 2007 Coventry, Groot Brittannië 42 RICS Taxatiestandaarden, 2007, blz 24.
19
lastiger zijn de meest biedende te vinden, de zogenaamde liefhebber. Als we voorts inzoomen op het gebruik van het begrip executiewaarde is binnen het modelrapport ook een ontwikkeling zichtbaar. Hieronder volgen de omschrijvingen van de begrippen in de verschillende modellen voor financiering woonruimte uit 2002 en 2011: Executiewaarde volgens het model financiering woonruimte 2002: De prijs, die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik bij aanbieding vrij van huur en gebruik, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. 43 Executiewaarde volgens het model financiering woonruimte 2011: Het geschatte bedrag waartegen vastgoed bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik bij aanbieding vrij van huur en gebruik, na behoorlijke marketing zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken en prudent zouden hebben gehandeld en koper niet onder dwang zou hebben gehandeld. 44 Binnen bovenstaande begripsomschrijvingen is een duidelijke ontwikkeling waarneembaar. De omschrijving muteert van “prijs” naar “geschat bedrag”. Ook wordt het begrip “behoorlijke marketing” in de omschrijving geïntroduceerd. Het opname-‐ moment wordt voorts ingekaderd. Verder wordt verondersteld dat partijen “kennis van zaken” hebben en “prudent handelen” en tot slot wordt er een vrije markt verondersteld waarin iedere partij “zonder dwang zou hebben gehandeld”.
4.5 Onderzoeken veilingen Uit onderzoek van de Erasmus universiteit uit 2009 blijkt dat woningen op veilingen gemiddeld veel minder opbrengen dan vooraf gedacht.45 De veilingopbrengsten lagen gemiddeld 37% lager dan de marktwaarde, aldus het onderzoek. Er werden 287 transacties geanalyseerd. Hierbij werd gekeken naar de opbrengst van het geveilde object in relatie tot de karakteristieken c.q. eigenschappen van het pand. Deze karakteristieken werden middels een hedonisch prijsmodel vergeleken met objecten die over dezelfde eigenschappen beschikten en in de vrije markt werden verkocht. De data van de objecteigenschappen waren afkomstig uit de database van de NVM. Het grote verschil in de opbrengsten zou kunnen worden verklaard door de hoge kosten, gebrekkige informatie over het pand en een select koperspubliek bestaande uit met name handelaren, aldus het onderzoek. De banken en het notariaat speelden hierbij een belangrijke rol. Zij zijn immers de uitvoerders van de executieveilingen. Op 1 oktober
43 Model Financiering Woonruimte, november 2002, vastgesteld door CHF, LMV, NVM, RVT, VBO
44 Model Financiering Woonruimte, januari 2011, vastgesteld door CHF, NVM, VastgoedPRO, VBO 45 D. Brounen, 2009
20
2009 werd door het notariaat een “Federatie van Regioveilingen” opgericht.46 Deze vereniging heeft naast het organiseren van de executieveilingen ook tot doelstelling het uniformeren en transparant maken van regioveilingen. De NVM reageerde op deze ontwikkeling door op 27 oktober 2009 met een rapport over de modernisering van executieveilingen.47 Uit dit rapport van de NVM blijkt dat er vaak snel voor wordt gekozen een pand te veilen. Er zou beter eerst moeten worden getracht het huis via de reguliere markt aan te bieden. Daarnaast zou er te weinig aandacht zijn voor marketing en communicatie. Veilingen worden als niet transparant en intimiderend ervaren. Handelaren domineren de veilingen, zij zouden particuliere kopers weren. Ook zou er onvoldoende gebruik worden gemaakt van technologische middelen zoals het internet. Daarnaast zouden handelaren prijsafspraken maken. Vooraf zouden zij onderling bepalen wat een object op mag brengen, zo blijk uit een bericht in Trouw naar aanleiding van een onderzoek door de NMa (Nederlandse Mededingings Autoriteit). 48
4.6 Discussies in de Tweede Kamer Eind 2008 werden vragen gesteld in de Tweede Kamer over “het falend tuchtrecht van de taxateurs”, na berichtgeving in De Telegraaf waarbij melding werd gemaakt van te hoge taxaties bij geveilde woningen.49 Het Waarborgfonds Eigen Woningen moest uitkeringen verstrekken bij het beroep op de Nationale Hypotheekgarantie. De minister van Justitie verwees naar het overleg tussen het waarborgfonds en de brancheorganisaties.50 Daarnaast werd aangekondigd dat de branche werkte aan een taxatie-‐instituut -‐ het NWWI -‐ dat taxatierapporten moest valideren. In mei 2009 werden daarop vragen gesteld over het NWWI.51 Als het gaat om executieveilingen heeft het onderzoek van de Erasmus universiteit, de reactie van het notariaat en de NVM zoals hierboven onder 4.3 beschreven de nodige impact gehad. De minister van Veiligheid en Justitie heeft op 31 januari 2011 een conceptwetsvoorstel voor advies naar de Raad van State gestuurd.52 Volgens het voorstel dient er te worden getracht ook online woningen te veilen. De notaris zal erop moeten toezien dat het digitale biedingsproces ordelijk verloopt en alle bieders gelijke kansen hebben en houden. Volgens het concept voorstel dient verder bij iedere veiling
46 Akte houdende oprichting en vaststelling statuten federatie, 2009 47 NVM, 2009
48 Trouw, “Invallen in onderzoek prijsafspraken huisveilingen”, 20 oktober 2009 49 De Telegraaf, 19 november 2008
50 Tweede Kamer der Staten-‐Generaal, 1209, 2009 51 Tweede Kamer der Staten-‐Generaal, 2843, 2009
52 Rijksoverheid, “Huizenveiling via internet”, nieuwsbericht, 31 januari 2011
21
de hypothecair financier verplicht te worden gesteld in bepaalde gevallen het huurbeding in te roepen om zo de woning vrij van huur en gebruik te kunnen verkopen. Ook voorziet het voorstel in een verplichting voor huiseigenaren of huurders om mee te werken aan de bezichtiging van de te veilen woning. De behandeling van de wet heeft nog niet (maart 2011) plaatsgevonden.
4.7 Conclusie De hoogte van de te financieren hypotheek op basis van de executiewaarde is ondanks de financiële crisis niet of nauwelijks veranderd. Volgens de financieringsvoorwaarden van banken kan de hoogte van de lening nog altijd maximaal 125% van de executiewaarde zijn. Volgens cijfers van het Kadaster verstrekten banken vorig jaar gemiddeld 114% hypotheek van de verkoopprijs van een huis. Indien de hoogte van deze hypotheken wordt getoetst aan de benodigde executiewaarde om de financiering volgens de acceptatievoorwaarden mogelijk te maken, zou de getaxeerde executiewaarde gemiddeld rond de 91% moeten liggen. Taxaties vinden in ons land altijd volgens een vaststaand model plaats. Binnen dit model is de omschrijving van de executiewaarde aangepast. Eerder onderzoek heeft uitgewezen dat veilingopbrengsten gemiddeld 37% lager liggen dan de waarde van het huis. Met die wetenschap zouden de banken volgens de acceptatievoorwaarden circa 110% van de gemiddeld 37% lagere waarde financieren. Actueel zijn politieke discussies over de optimalisatie van de veilingopbrengst.
22
5. Analyse Noord-‐Hollandse veilingen 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de vierde deelvraag beantwoord: In welke mate vinden afwijkende waarden ten opzichte van de vrije marktwaarde plaats bij gedwongen verkoop en hoe verhouden deze zich tot de hypotheken in Noord-‐Holland? In het kader van deze scriptie is een onderzoek uitgevoerd naar executieveilingen van woningen in 2009 en 2010, gedurende 6 kwartalen, in Noord-‐Holland. Er werd onderzoek gedaan naar veilingopbrengsten in relatie tot latere doorverkopen van in totaal 234 woningen. Al deze woningen werden kort na de veiling doorverkocht. De veilingopbrengsten en de doorverkoopprijzen konden aldus aan elkaar gerelateerd worden. In al deze gevallen was er sprake van dat de woning van A (de geëxecuteerde/eigenaar) door B (de executant/bank) gedwongen op de veiling werd verkocht aan C (de handelaar) die vervolgens op de vrije markt doorverkocht aan D (particulier). In figuur 1 wordt het doorverkoopproces geïllustreerd. In bijlage II zijn de adressen van de betreffende woningen opgenomen.
Figuur 1. Doorverkoopproces Ook door toepassing van een waardebepaling volgens het hedonische prijsmodel van de NVM konden de veilingopbrengsten (B aan C) worden vergeleken met de koopprijzen (C aan D). Er werd tevens onderzocht welke banken bij de financiering van de particuliere koper (D) betrokken waren en voor welke bedragen er werd gefinancierd. Niet onderzocht werd in hoeverre de 234 woningen in de tussenliggende periode in waarde stegen door verbouwingen. Aangenomen werd dat er geen grootschalige
23
bouwkundige veranderingen hebben plaatsgevonden, aangezien de tijd daarvoor (aanvraag bouwvergunning en realisering van de verbouw) in principe te kort is. In Noord-‐Holland worden op verschillende plaatsen woningen gedwongen bij veiling verkocht. In onderstaande tabel 1 is een overzicht opgenomen van de verschillende woningen die per veilinghuis in de onderzochte periode werden geveild en werden doorverkocht. Veilinghuis
Plaats
Aantal woningen
Amsterdam
91
Regioveiling Amsterdam
Schiphol
45
Noord-‐Hollandse Veiling
Alkmaar
72
Oprechte Veiling
Haarlem
19
Den Helder
5
Utrecht
3
Eerste Amsterdamse Onroerend Goed Veiling
Stadscafe/restaurant Effe Midland Tabel 1. Overzicht veilinghuizen
In Noord-‐Holland zijn de vier grote veilingen gedetailleerd onder de loep genomen. Amsterdam heeft de “Eerste Amsterdamse Onroerend Goed Veiling” (EAOGV) en op Schiphol is de “Regio veiling Amsterdam”. In Alkmaar wordt de “Noord-‐Hollandse veiling” georganiseerd. De veiling in Haarlem werd tot 2010 gehouden en is daarna opgegaan in andere veilinghuizen. Tevens werden de veilingen in Den Helder per 2010 in Alkmaar ondergebracht. In Utrecht worden sporadisch Noord-‐Hollandse woningen geveild. Onderzocht is hoe veilingprijzen zich procentueel verhouden tot de latere opbrengst bij doorverkoop. In de onderstaande tabellen worden de verschillende prestaties van de vier grotere veilingen in Amsterdam, Schiphol, Haarlem en Alkmaar onderling gepresenteerd. Daarna volgt de situatie van alle veilingen als geheel en worden alle verkregen onderzoeksresultaten samengevoegd.
24
5.2 Vergelijking tussen veilingopbrengst en vrije marktprijs De Eerste Amsterdamse Onroerend Goed Veiling -‐ Keizersgracht 324, Amsterdam. Er zijn totaal 91 transacties van dit veilinghuis (de EAOGV) onderzocht die vielen in de periode 2009 en de eerste twee kwartalen van 2010. Gemiddeld was de veilingopbrengst in deze periode ongeveer 84% van de doorverkoopprijs. 1e kwartaal 09 2e kwartaal 09 3e kwartaal 09 4e kwartaal 09 1e kwartaal 10 2e kwartaal 10
83.6%
87.0%
85.5%
83.1%
85.2%
81.1%
Tabel 2. Procentuele opbrengst veiling Amsterdam ten opzichte van de doorverkoopprijs Regio Veiling Amsterdam/Schiphol veiling -‐ Dorint Hotel, Stationsplein, Schiphol. Op deze veiling werden 45 transacties onderzocht in de periode vanaf het eerste kwartaal 2009 tot en met het tweede kwartaal 2010. Gemiddeld was de veilingopbrengst in deze periode ongeveer 80% van de doorverkoopprijs. 1e kwartaal 09 2e kwartaal 09 3e kwartaal 09 4e kwartaal 09 1e kwartaal 10 2e kwartaal 10
71.8%
78.5%
77.6%
82.9%
80.7%
78.0%
Tabel 3. Procentuele opbrengst veiling Amsterdam/Schiphol ten opzichte van de doorverkoopprijs Oprechte Veiling Haarlem -‐ Bilderdijkstraat 1A, Haarlem. In Haarlem werden 19 transacties geanalyseerd voor het jaar 2009. Gemiddeld was de veilingopbrengst in deze periode ongeveer 83% van de doorverkoopprijs. 1e kwartaal 09 2e kwartaal 09 3e kwartaal 09 4e kwartaal 09 1e kwartaal 10
86.3%
90.6%
78.8%
74.0%
geen data
2e kwartaal 10
geen data
Tabel 4 Procentuele opbrengst veiling Haarlem ten opzichte van de doorverkoopprijs Noordhollandse veiling in Alkmaar -‐ Hotel Golden Tulip Alkmaar, Arcadialaan 6. Bij deze veiling werden 72 verkopen onder de loep genomen, vanaf 1 januari 2009 tot 30 juni 2010. Gemiddeld was de veilingopbrengst in deze periode ongeveer 78% van de doorverkoopprijs. 1e kwartaal 09 2e kwartaal 09 3e kwartaal 09 4e kwartaal 09 1e kwartaal 10 2e kwartaal 10
78.4%
80.7%
79.4%
80.9%
80.0%
73.8%
Tabel 4. Procentuele opbrengst veiling Alkmaar ten opzichte van de doorverkoopprijs
25
Overige veilingen Locaties Stadscafe/Restaurant “Effe”, Den Helder en hotel Mitland, Utrecht. Voor de volledigheid zijn er tevens 5 transacties in de eerste twee kwartalen van 2009 in Den Helder onderzocht. Deze woningen werden geveild in Stadscafé/Restaurant "Effe" te Den Helder. Verder werden in Hotel Mitland te Utrecht nog 3 Noord-‐Hollandse woningen gedwongen verkocht. Deze onderzoeksresultaten zijn meegewogen bij het vaststellen van de totale cijfers en worden in deze paragraaf niet nader gepresenteerd. In grafiek 1 worden de verschillen tussen de performance van de drie voornaamste veilinglocaties in Amsterdam, Schiphol en Alkmaar gevisualiseerd. Over de gehele periode werden in Amsterdam op de EAOGV de hoogste opbrengsten gerealiseerd, te weten gemiddeld 84% van de latere doorverkoopprijs. Panden op de Schiphol veiling en de Noord-‐Hollandse veiling in Alkmaar brachten gemiddeld ongeveer 79% van de latere
% opbrengst ten opzichte van doorverkoop
doorverkoopprijs op.
1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 09 09 09 09 10 10 EAOGV
83.6%
87.0%
85.5%
83.1%
85.2%
81.1%
SCHIPHOL
71.8%
78.5%
77.6%
82.9%
80.7%
78.0%
ALKMAAR
78.4%
80.7%
79.4%
80.9%
80.0%
73.8%
Grafiek 1, verschillende performance veilingen
26
5.3 Verschillen veilingen onderling De gemiddelde opbrengsten per veilinghuis lopen onderling uiteen. De veilinghuizen hanteren verschillende veilingvoorwaarden. Volgens de voorwaarden van de EAOGV te Amsterdam komen de veilingkosten grotendeels aan de verkoper.53 Bij de overige veilinghuizen komen de veilingkosten voor een belangrijk deel bij de koper te liggen.54 Hogere kosten voor verwervingen leidden in dit geval dus tot een lagere opbrengst. Dat is in de grafiek te zien. De EAOGV heeft de hoogste bezoekersaantallen. Meer potentiële kopers kan leiden tot hogere prijzen door het onderlinge opbieden en mijnen.
5.4 Marges en marktprijzen In hoofdstuk drie is beschreven dat taxatiewaardes om allerlei redenen kunnen afwijken van verkoopwaardes en dat de transactieprijs op de vrije markt uiteindelijk de beste indicatie is van de werkelijk waarde. Uit de vorige paragraaf is gebleken dat de gemiddelde waarde van de executieprijs in de geanalyseerde periode in Noord-‐Holland 81,8% is van de doorverkoopprijs. Dit gemiddelde is een resultaat van soms grote schommelingen. Zo zijn er transacties gevonden waarbij een woning, nadat deze geveild werd, is doorverkocht voor twee en een half keer de veilingprijs, terwijl het ook voor is gekomen dat de opbrengst op de veiling boven de doorverkoopprijs lag. Toch is de latere doorverkoopprijs nog niet de beste indicatie van de werkelijke waarde. Over het algemeen mag worden aangenomen dat bij de woningen die kort na de veiling worden doorverkocht een suboptimale prijs wordt gerealiseerd. De handelaar heeft namelijk het risico dat hij overdrachtsbelasting moet betalen en niet bij een koper kan neerleggen wanneer het huis niet binnen zes maanden wordt doorverkocht en dat risico drukt de verkoopprijs.55 Ook kan het zijn dat de kwaliteit van de woningen is afgenomen door omstandigheden die gerelateerd zijn aan de gedwongen verkoop. Er werden op de Noord-‐Hollandse veilingen in de onderzochte zes kwartalen 234 woningen gekocht door handelaren. Kort na de koop werden deze woningen, via bemiddeling van een makelaar, in de vrije markt doorverkocht aan particulieren. De verschillen in de prijzen tussen B-‐C en C-‐D lagen binnen een bandbreedte van € 25.000,= (verlies) tot € 225.000,= (winst). De handelaren behaalde behoorlijke gemiddelde bruto winstmarges per woning, onderstaande tabel laat zien (tabel 5). De gemiddelde winsten per woning liepen per kwartaal uiteen. De gemiddelde winst over de gehele periode bedraagt € 33.484,=.
53 Algemene veilingvoorwaarden voor executieveilingen Amsterdam blz 31, 2001 54 Algemene veilingvoorwaarden voor executieveilingen 2006, blz 5 ev, 2006
55 Wet op Belasting Van Rechtsverkeer, artikel 13
27
1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 2009
2009
2009
2009
2010
2010
€ 29.139
€ 37.297
€ 41.030
€ 35.443
€ 34.927
€ 43.495
Tabel 5. Gemiddelde bruto winstmarge per kwartaal bij doorverkoop Om te toetsen of de woningen die werden doorverkocht ook tegen een marktconforme prijs werden verkocht, is een nader onderzoek uitgevoerd. Van alle 234 onderzochte transacties is onderzocht of de woning, vóór deze werd geveild, marktconform werd gekocht door de geëxecuteerde (A). Er werd gekeken naar transacties in een periode van 5 jaar voorafgaand aan de veiling, waarbij een NVM makelaar het huis verkocht aan de particulier (A) in de vrije markt. Er werden 68 woningtransacties gevonden die geschikt waren voor deze analyse. Daarna werden deze transacties vergeleken met de transactie van particulier (D).
Figuur 2. Vergelijk historische koopsom A en recente koopsom D De NVM beschikt over een databestand van woningtransacties met het daarbij behorende hedonische prijsmodel. De historische transacties werden met de originele karakteristieken (objecteigenschappen) ten tijde van koop door particulier A modelmatig vergeleken en gewaardeerd middels het hedonische prijsmodel. Uit de vergelijking
tussen
de
modelmatige
waardebepaling
en
de
gerealiseerde
doorverkoopprijs blijkt dat er een verschil is tussen beide cijfers. Volgens het rekenmodel hebben de objecten een gemiddeld 7% hogere waarde dan waarvoor deze worden verkocht door de handelaren (C) aan de uiteindelijke koper (D). Volgens deze analyse namen handelaren genoegen met een lagere opbrengst dan de uiteindelijke marktwaarde. De koper kreeg in zo’n geval een aantrekkelijkere koop.
28
In onderstaande figuur wordt de reële verkoopwaarde van een woning op de vrije markt weergegeven (figuur 3). Deze waarde is opgebouwd uit drie delen: de veilingprijs, de gemiddelde
meeropbrengst
bij
doorverkoopprijs
(18,2%)
en
modelmatige
gewaardeerde meerprijs bij verkoop op de vrije markt zonder tijdsdruk (7%).
Figuur 3. Waardeverhoudingen, optimale marktprijs vs veilingprijs, doorverkoopprijs Het in hoofdstuk 4.4 aangehaalde onderzoek van de Erasmus universiteit vermeldt dat woningen gemiddeld 37% minder opbrengen bij gedwongen verkoop op de veiling. Dit getal wordt niet gevonden voor Noord-‐Holland. Op basis van de doorverkoopprijzen zijn de opbrengsten in Noord-‐Holland niet 37%, maar 18,2% lager. Wanneer het NVM hedonische prijsmodel wordt toegepast (hetzelfde rekenmodel dat in het onderzoek van de Erasmus Universiteit werd gebruikt) blijkt dat de opbrengst op de veiling in Noord-‐ Holland nog eens met 7% moet worden gecorrigeerd. Dan is het verschil nog steeds geen 37%, maar 25,2%. Een verklaring voor dit verschil kan zijn dat het Erasmus onderzoek uitgaat van schattingen, terwijl voor het onderhavige onderzoek werkelijke transacties met de bijbehorende verkoopprijzen zijn gehanteerd. Ook vond het onderzoek plaats over een eerdere periode.
5.6 Bestaande hypotheken Van de hierboven beschreven 68 transacties uit het voorliggende onderzoek is op basis van de oorspronkelijke koopsom door particulier A een schatting gemaakt van de financiële schade die kan ontstaan voor een bank. De oorspronkelijke koopsommen van de 68 woningen werden vermeerderd met de kosten koper. De koopprijs plus de kosten koper werden in deze gevallen door de banken namelijk volledig gefinancierd. De historische koopsom en kosten werden daarna in mindering gebracht op de bruto
29
veilingopbrengst. Uit de berekeningen in dit onderzoek opgenomen in Bijlage III blijkt dat een bank een gemiddelde schade van € 54.000,= heeft indien een woning op de veiling wordt verkocht. Deze verliespost is exclusief achterstallige rentes, incasso-‐ en veilingkosten.
5.7 Nieuwe hypotheken In hoofdstuk 4.3 is de methode van hypotheekverstrekking uiteengezet. Ook was op basis van cijfers van het kadaster uit 2009 vastgesteld dat banken gemiddeld 114% van de waarde van het huis aan hypotheek vertrekken. Zij financieren dan ook de kosten koper. Maar hoe zit dat bij de woningen die door de handelaren na de veiling werden doorverkocht? De particulier D wil de koop van zijn woning met behulp van een banklening financieren. Voor het beantwoorden van deze vraag werd gekeken naar de betrokken woningen uit dit onderzoek in 2009. In 160 gevallen kon de veilingprijs worden vergeleken met een lening van de bank op basis van de verstrekte hypotheekakten. Binnen het onderzoek werden de gegevens uit de akten gebruikt indien een particulier uitdrukkelijk verklaarde het geleende bedrag te hebben ontvangen, op basis van een reguliere hypotheek. Bijzondere leningsvormen zoals startersleningen werden buiten het onderzoek gehouden.56 Op basis van deze vergelijking kan worden vastgesteld dat de banken gemiddeld 116% van de koopsom aan particulier D leende. De gevonden 160 hypotheken werden doorgerekend. Uit deze berekening blijkt dat de gemiddeld toegepaste (nieuwe) executiewaarde voor de financiering van de particulier (D) circa 89% van de verkoopwaarde C-‐D bedroeg, dit terwijl de voorliggende executiewaarde (=veilingprijs) gemiddeld lager op circa 81% lag. Indien de banken deze hypotheken volgens de acceptatievoorwaarden hebben verstrekt, dat wil zeggen op basis van een onderliggende objectieve taxatie van het vastgoed, dan blijkt er een opmerkelijke discrepantie te bestaat tussen de meest recente getaxeerde executiewaarde (voor particulier D) en de werkelijke executiewaarde zoals die vlak voor het verstrekken van de hypotheek werd gerealiseerd toen hetzelfde object gedwongen werd geveild. Gelet op de hoogte van de verstrekte hypotheek in relatie tot de eerdere veiling blijkt dat banken gemiddeld 1,5 keer de op de veiling gerealiseerde opbrengst als hypotheeksom uitleenden. In de grafiek worden de verschillende waarden uiteengezet (Grafiek 2).
56 Starterslening -‐ stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn)
30
veilingprijs B-‐C
getaxeerde nieuwe execuWewaarde
koopsom C-‐D
hypotheek D 116%
81%
veilingprijs B-‐C
89%
getaxeerde nieuwe execuWewaarde
100%
koopsom C-‐D
hypotheek D
Grafiek 2. Onderlinge verhoudingen onderliggende waarden voor de koop van een woning door D In bijlage V zijn de verschillende verhoudingen naar plaats opgenomen. Deze uiteenzetting maakt lokale verschillen en marges inzichtelijk.
5.8 Conclusie De gemiddelde executiewaarde ten opzichte van de doorverkoopprijs van een woning ligt in de onderzochte periode in Noord-‐Holland op 81,2%. Volgens de modelmatige waardebepalingen middels het hedonische prijsmodel worden woningen door handelaren doorverkocht voor gemiddeld 7% onder de (fictieve) modelmatige optimale marktprijs. Daarmee zou het gemiddelde verschil tussen de marktwaarde en de waarde bij gedwongen verkoop 25,2% bedragen. Een handelaar kan gemiddeld 19% marge maken, in de onderzochte periode bedroeg de gemiddelde brutowinst € 33.483,=. Een bank heeft bij gedwongen verkoop een gemiddelde schade, zonder veilingkosten, van circa € 54.000,=. Banken leenden de uiteindelijke kopers (D) gemiddeld 16% meer dan de koopsom van het huis en gingen uit van een gemiddelde executiewaarde van 89% van die koopsom. De gehanteerde executiewaarde wijkt gemiddeld 10% af van de werkelijke executiewaarde die vlak voor het verstrekken van de hypotheek werd gerealiseerd.
31
Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een gemiddelde overwaardering van de hypotheekportefeuille
in
relatie
tot
de
aangenomen
executiewaarde
financieringstheorie. Het uitgangspunt bij de hypotheekverstrekking door de bank was een onderliggende waarde van 89% van de koopsom van het huis. De werkelijke waarde, zijnde de eerder gerealiseerde veilingprijs, bedroeg 81,2%. Uitgaande van de verkregen data door de modelmatige waardebepaling via het hedonische prijsmodel zouden werkelijke onderliggende executiewaarden van de onderzochte woningen 74,8% ten opzichte van de marktwaarde moeten bedragen. De gemiddelden en individuele gevallen kunnen sterk van elkaar afwijken.
32
6. Proef op de som: onderpand waardevaststelling hypotheekverstrekking 6.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de vijfde deelvraag beantwoord: Op welke wijze vindt de vaststelling van de executiewaarde voor het verstrekken van een hypotheek thans plaats? In de praktijk laten taxateurs zich vaak een executiewaarde influisteren, aldus een artikel in Elsevier: “Taxateurs worden door zowel consumenten als tussenpersonen vaak op pad gestuurd met een richtprijs. Wil hij een woning niet op een bepaalde prijs taxeren, dan zoekt de consument of tussenpersoon een andere taxateur”.57 Ook meldt de Consumentenbond dat tussenpersonen soms retourprovisies voor het gunnen van de taxatieopdracht krijgen.58 De taxateurs zouden soms wel 60 tot 70% van de taxatiekosten aan de hypotheekadviseur betalen. Feitelijk kunnen woningen niet meer volledig gefinancierd worden als bij de taxatie de executiewaarde lager is dan circa 87% van de taxatiewaarde. Om te onderzoeken hoe het proces van de vaststelling van de executiewaarde in de praktijk plaatsvindt, is er een telefonische enquête gehouden onder de twee belangrijkste spelers in het proces. Dit zijn de hypotheekadviseur en de taxateur.
6.2 De kwaliteit van de taxateur Van de 14 geënquêteerde hypotheekadviseurs geeft 82,5% aan bij het bemiddelen van de financiering ook de opdracht voor de taxatie van het onderpand te geven. De opdracht wordt gegeven via een landelijk taxatienetwerk of rechtstreeks aan een plaatselijke taxateur. Bijna altijd (85,71% van de gevallen) wordt bij het verstrekken van de opdracht de gewenste executiewaarde aan de taxateur doorgegeven. In de enquête werd de hypotheekadviseurs gevraagd welke onderstaande zaken zij kwalificeren op een schaal van 1 tot 5 voor het beoordelen van de kwaliteit van de taxateur. De resultaten zijn opgenomen in tabel 6.
57 Elsevier, 18 juli 2007. 58 Geldgids, november 2007.
33
Kwaliteit in de optiek van de hypotheekadviseur:
Waardering
1. De snelheid waarbinnen het rapport gereed is
4,2
2. Taxateur taxeert de juiste waarde voor de aanvraag van de
3,9
hypotheek 3. Het kunnen meedenken over de waardering
3,7
4. De taxateur is flexibel
3,5
5. Prijs van een rapport (voor de cliënt)
3
6. Taxateur is aangesloten bij een inkoopcombinatie
2
7. Betaling van retourprovisie
1,9
Tabel 6. Kwaliteitsaspecten taxateurs De juiste waarde voor het afsluiten van de financiering is dus samen met de snelheid waarbinnen het rapport gereed is het meest van belang voor de hypotheekadviseur.
6.3 Beloningsstructuur hypotheekadviseurs Uit de enquête blijkt dat de 71,43 % van de hypotheekadviseurs het toelaatbaar vindt dat er retourprovisie wordt betaald door de taxateur. Deze retourprovisie vormt in voorkomende gevallen een retourbetaling van een deel van de taxatiekosten aan de tussenpersoon. Dit terwijl de cliënt van de tussenpersoon de nota voor de taxatie betaalt aan de taxateur. De beloning voor de werkzaamheden van een hypotheekadviseur bestaat hoofdzakelijk uit een vergoeding voor de bemiddelingswerkzaamheden tussen de koper en de bank. Er wordt daarbij gewerkt met een “fixed fee”, een uurtarief, provisie, of een combinatie van deze. In onderstaande grafiek worden de verschillende beloningsstructuren naar aandeel in de verschillende werkwijze van de hypotheekadviseurs uiteengezet (figuur 4).
fixed fee uurtarief provisie combinaWe
Figuur 4. Verhouding type beloningen werkwijze hypotheekadviseur
34
6.4 De acceptatie door de bank Nadat de hypotheekadviseur de financieringsaanvraag afgerond heeft, worden alle gegevens ter goedkeuring naar de hypotheekverstrekker gezonden. Bij deze aanvraag wordt tevens het taxatierapport aan de bank verstrekt. Uit de enquête blijkt dat 85% van de hypotheekadviseurs stelt dat de banken bij beoordeling van het onderpand voor de financieringsaanvraag alléén uitgaat van de getaxeerde waarde die blijkt uit het taxatierapport. Indien een pand eerder geveild werd, en de veilingprijs afwijkt van de in het taxatierapport opgenomen executiewaarde, wordt dat door de bank dus niet in beschouwing genomen bij de beoordeling van de financieringsaanvraag.
6.5 De taxateur aan het woord Voor het onderzoek werden 92 Noord-‐Hollandse taxateurs geënquêteerd. Deze taxateurs werken binnen de gebieden Noordkop, West-‐Friesland, Noord-‐Kennemerland, Midden-‐Kennemerland, Zuid-‐Kennemerland, Zaanstreek, Waterland, Groot Amsterdam en Het Gooi. De taxateurs werd gevraagd of zij de door de opdrachtgever gewenste taxatiewaarde in voorkomende gevallen vooraf te horen kregen. In 44% van de gevallen vernam de taxateur inderdaad een indicatie van de gewenste waarde bij het verstrekken van de opdracht. Er werd tevens gevraagd naar de herkomst van de taxatieopdracht. In onderstaande grafiek worden de verschillende kanalen van waaruit de opdracht werd gegeven uiteengezet (figuur 5).
hypotheekadviseurs landelijk taxaWenetwerk parWculier banken overig
Figuur 5. Verhoudingen oorsprong taxatieopdracht
35
De hypotheekadviseurs vormden het belangrijkste afzetkanaal voor de taxatiediensten. De particulier die een hypotheek afsloot, gaf in 34% zelf rechtstreeks de opdracht. Slechts in 18% van de gevallen ontving de taxateur de opdracht van een bank. In hoofdstuk 4.5 van dit onderzoeksverslag wordt gerefereerd aan een eerder onderzoek over de executiewaarde, uitgevoerd door de Erasmus Universiteit, waarin wordt gesteld dat woningen bij gedwongen verkoop gemiddeld 37% minder opbrengen dan de marktwaarde. 41% van de taxateurs zegt van het onderzoek te hebben gehoord. Slechts één van de ondervraagden kent het rapport inhoudelijk. Tot slot werd gevraagd of de taxateurs de executiewaarde middels een percentage van de vrije verkoopwaarde vaststellen. 96% van de taxateurs gebruikt een percentage. Slechts 4 procent van de taxateurs gebruikt een inschatting van de uiteindelijke opbrengst op de veiling waarbij ook rekening wordt gehouden met de veilingkosten. Per peildatum december 2010 gebruiken de taxateurs een gemiddelde executiewaarde van 87% van de vastgestelde marktwaarde. In onderstaande figuur is deze gemiddelde waarde ten opzichte van de marktwaarde en kosten koper uiteengezet (Figuur 6).
Figuur 6. Gemiddeld getaxeerde executiewaarde De gemiddeld toegepaste waarde maakt een volledige financiering mogelijk. Door bijzondere omstandigheden, zoals omschreven in paragraaf 3.4, is het echter mogelijk dat de executiewaarde veel lager uitvalt. Zelfs kan de executiewaarde in een enkel geval hoger zijn, bijvoorbeeld omdat een bank zelf het huis inkoopt om de verliezen te beperken. In het onderzoek zijn bandbreedtes tussen de 38,7 en 112,8% waargenomen. In de volgende figuur zijn de bandbreedtes uiteengezet (Figuur 7).
36
Figuur 7. Veilingtransactie bandbreedte Binnen alle lokale markten in Noord-‐Holland is een evenredig deel van de taxateurs gevraagd naar de executiewaardepercentages die zij gebruiken. Uit de enquête bleek een verschil tussen taxateurs te bestaan ten aanzien van de gemiddeld toegepaste executiewaarde. De laagst opgegeven waarde van gemiddeld 80% was van een taxateur in Het Gooi die alleen woningen in de hoogste prijsklasse taxeerde. De hoogste gemiddelde executiewaarde van 90% kwam voor bij taxateurs in de gebieden West-‐ Friesland, Zaanstreek, Groot Amsterdam en Zuid-‐Kennemerland (Figuur 8).
Figuur 8. Verschillen getaxeerde executiewaarde tussen taxateurs In onderstaande tabel worden de uit de enquête verkregen percentages vergeleken met de in hoofdstuk 5 omschreven veilingtransacties (Tabel 7). De geveilde woningen worden per regio in verband gebracht met de actueel gebruikte executiepercentages. Tevens worden in Figuur 9 de verschillen per regio geografisch weergegeven.
37
Regio
Taxatie enquête
Veiling gemiddelde
Bandbreedte
gemiddelde
Executie
Noordkop
86,8%
66,9%
38,7 -‐ 91,3%
West Friesland
87%
81,2%
65,5 -‐ 90,7%
Noord Kennemerland
85,9%
82,9%
69,1 -‐ 93,9%
Waterland
86,5%
83,3%
71,2 -‐ 93,7%
Midden Kennemerland
86,4%
81%
66 -‐ 93,9%
Zaanstreek
86,6%
82,2%
63,5 -‐ 96,1%
Zuid Kennemerland
87,8%
83,3%
58,3 -‐ 93,2%
Groot Amsterdam
88,5%
81,9%
53,3 -‐ 112,8%
Het Gooi
85,4%
88,8%
85,8 -‐ 92,5%
Tabel 7. Procentuele verhoudingen regionale waarden
Figuur 9. Geografische uiteenzetting waardes
38
6.6 Ethiek taxateur De enquêteresultaten tussen de taxateurs die geen moeite hebben met retourprovisie en de taxateurs die wel bezwaar hebben tegen deze werkwijze zijn met elkaar vergeleken. Beide groepen hanteren nagenoeg dezelfde gemiddelde executiewaardepercentages. De taxateurs die geen bezwaar hebben tegen provisie gebruiken een gemiddeld executiewaardepercentage dat slechts 0,5% hoger ligt. Wel krijgt deze laatstgenoemde groep in 10% meer gevallen vooraf een gewenste waarde door. Deze groep krijgt 65% meer opdrachten via een landelijk taxatienetwerk. De uiteindelijke bepaling van de hoogte van de vrije verkoopwaarde of marktwaarde is binnen het kader van dit onderzoek niet te bepalen. Indien een taxateur de vrije verkoopwaarde hoger schat, zal ook de executiewaarde toenemen.
6.7 Conclusie In de praktijk ontvangen taxateurs vaker opdrachten van anderen dan de risicodragende bank. In slechts 18% van de gevallen is de bank de opdrachtgever voor de taxatie. Taxateurs krijgen voorts in 44% van de gevallen vooraf een gewenste waarde voor de taxatie door. 52% van de taxateurs heeft geen moeite met retourprovisies. 71% van de hypotheekadviseurs heeft geen bezwaar tegen retourprovisies. Een taxateur doet goed zijn werk als het rapport snel gereed is en de juiste waarde voor de hypotheekaanvraag bevat. In slechts 14% van de gevallen zeggen hypotheekadviseurs dat banken kijken naar de prijs die een huis heeft opgebracht op de veiling. In alle andere gevallen is het taxatierapport voldoende om de onderpand voor de lening te beoordelen. De gehanteerde executiepercentages verschillen per regio. De veilingopbrengsten lopen sterk uiteen. Het vooraf precies inschatten van de executieopbrengst lijkt onmogelijk. Met de huidige methodiek is het taxeren met name gericht op het mogelijk maken van een volledige financiering. De beloningsstructuur in de vorm van retourprovisie lijkt geen noemenswaardige invloed te hebben op de gehanteerde executiewaarde percentages.
39
7. Executie van de executiewaarde 7. 1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de laatste deelvraag beantwoord: Welke alternatieven zijn denkbaar voor het instrument van de getaxeerde executiewaarde? Op dit moment heerst er in de hypothekenmarkt een uniforme standaard om de hoogte van een hypotheek in relatie tot het onderpand te bepalen. De banken belenen 125% van de executiewaarde. In hoofdstuk 5 is reeds gebleken dat de vooraf gestelde executiewaarde sterk kan afwijken. In hoofdstuk 6 is gebleken dat taxateurs slechts in 18% van de gevallen rechtstreeks een opdracht krijgen van de bank als het gaat om de waardevaststelling. Deze waardevaststelling c.q. het bepalen van het leenbedrag vindt plaats middels een percentage van de vrije verkoopwaarde. De taxateur wordt geacht deze waarde vast te stellen. Maar zijn er alternatieven?
7.2 Opdrachtgever Allereerst is het opvallend dat met name anderen dan de risicodragende bank opdracht geven voor een taxatie. Daarmee is de invloed van deze derden wel degelijk aanwezig. Deze invloed kan tevens tot uiting komen op de hoogte van de vaststelling van de executiewaarde. Gelet op zuiverheid zouden banken in alle gevallen rechtstreeks aan een taxateur opdracht moeten geven, zodat deze dan ook direct verantwoording aan de bank als opdrachtgever verschuldigd is. Door deze werkwijze kan de bank bovendien meer sturen op kwaliteitseisen.
7.3 Geen gebruik executiewaarde De marktwaarde komt vaak tot stand door middel van zogeheten marktbewijs. Door aanbieding van een woning in de vrije markt ontstaat er een prijs. Indien de woning moet worden getaxeerd onderbouwt de taxateur de getaxeerde waarde door middel van referentieobjecten. De executiewaarde wordt daarna eveneens door de taxateur vastgesteld. De bank heeft als opdrachtgever voor executieveilingen op landelijk niveau directe marktkennis en kent de actuele risico’s voor de gehele hypotheekportefeuille. De bank zou daarmee zelf een risicobeoordeling kunnen maken op basis van de marktconforme koopsom of marktwaarde van een woning. Daarbij zou de executiewaarde vastgesteld door de taxateur geen rol hoeven te spelen.
40
7.4 Toepassing overige waardebegrippen In hoofdstuk 4 zijn gebruikte waardebegrippen voor taxaties uiteengezet. Voor een alternatief kan worden gedacht aan een gewijzigde omschrijving van het waardebegrip “executiewaarde” waarbij meer rekening wordt gehouden met het gegeven dat de taxatie altijd een inschatting betreft. Ook is de introductie van andere waardebegrippen denkbaar. De in andere landen gehanteerde begrippen, zoals Hypotheekwaarde, Estimated restricted realisation price en Liquidation or Forces Sale Value, zouden kunnen worden toegepast in ons land. De verwachtingen die de opdrachtgever zou mogen hebben naar aanleiding van de taxatie zouden moeten worden omschreven in de waardebegrippen. Toch is de subjectiviteit en onderbouwing van de taxateur ook bij introductie van gewijzigde begrippen een lastige kwestie.
7.5 Modelmatige waardebepaling Een modelmatige waardebepaling vindt plaats middels rekenmodellen. De WOZ-‐ waarde59 is een voorbeeld van een modelmatige waardebepaling en kan een uitgangspunt zijn voor het vaststellen van de basiswaarde voor het onderpand. Tot enige tijd geleden hanteerde de ING Bank de WOZ-‐waarde bijvoorbeeld als executiewaarde. De WOZ-‐waarde werd aanvankelijk vaak te conservatief gevonden. Deze waarde zou gemiddeld te laag zijn. De kwaliteit van de WOZ-‐waarde verbeterde en daarmee nam de betrouwbaarheid toe. In de huidige markt zie je dat de WOZ-‐waarde de marktwaarde niet meer juist benadert en daarmee neemt de betrouwbaarheid af. De WOZ-‐waarde is niet meer actueel en wordt gebaseerd op referentieobjecten die in een eerder tijdvak liggen. De banken zijn grotendeels afgestapt van het gebruik van deze waarde. Het feit blijft dat te allen tijde modelmatige waardes uitgaan van referentieobjecten in de reguliere vrije markt. Het is daardoor zeer lastig een executiewaarde modelmatig te benaderen.
7.6 Related risk criteria Banken kennen de waarde van het onderpand niet anders dan door middel van de in het taxatierapport weergegeven waarde. Op dit moment wordt bij het verstrekken van een hypotheek door de bank een risicobeoordeling gemaakt op basis van de kredietwaardigheid van individuele debiteuren. Het totaal risico van de onderpanden in de gehele hypotheekportefeuille lijkt daarbij geen directe rol te spelen. Banken hanteren immers altijd dezelfde maximale beleningspercentages voor het onderpand, op basis
59 Wet waardering Onroerende Zaken, 1994
41
van de executiewaarde. Het besluit om het onderpand te accepteren voor een 125% financiering van de executiewaarde lijkt een gegeven. Een gedifferentieerd risico naar type onderpand is een mogelijkheid om individuele risico’s per object of debiteur beter in kaart te kunnen brengen. Uit de Gedragscode hypothecaire financieringen van de Nederlandse Vereniging van Banken blijkt dat banken alleen rekening houden met de Loan to Income Ratio.60 Risico’s worden dus vooral ingeschat op basis van de verhoudingen inkomen en woonlasten. Toch verschillen de risico’s qua debiteuren en onderpanden. Een aanvullende risicoscan zou de kans op bovengemiddelde verliezen bij gedwongen verkoop beter kunnen weergeven. Parameters als locatie, gemiddeld inkomen en werkeloosheid in een wijk, verhouding koop en huurwoningen, gemiddelde woningprijzen en looptijden, bouwjaar, onderhoudskosten van de woning en erfpacht kunnen als beslismodel een aanvulling bieden. Deze parameters zouden taxateurs ook kunnen verstrekken. Een aanvulling op het huidige standaard rapport met meer dan alleen de parameters van de woning en de getaxeerde waarde biedt uitkomst en kan tevens eventuele marktveranderingen beter weergeven. Ook deze toevoegingen geven taxateurs meer ruimte voor verdediging van de vastgestelde waarde. In beginsel zijn aanvullende parameters in strijd met de gedragscode hypothecaire financieringen. Volgens de gedragscode kan: “het enkele feit dat de hypothecair te verbinden woning is gelegen in een bepaalde wijk of postcodegebied geen grond zijn om de aanvraag af te wijzen.” De banken stellen zich dus op het standpunt dat overige parameters geen reden zijn tot afwijzing van de aanvraag. Wel zou de mogelijkheid kunnen bestaan een extra risico opslag toe te passen indien uit het taxatierapport blijkt dat daar aanleiding voor is. Daarmee wordt het risico beter geïllustreerd, zowel voor de risicodragende bank, als voor de consument, maar ook voor de taxateur. Ook geeft zo’n risico indicatie duidelijk aan dat de bank als ondernemer het risico aanvaardt, maar ook de eventuele extra verdiensten in de vorm van een renteopslag geniet. Het uitgangspunt voor een beoordeling volgens deze hier voorgestelde methodiek zou de marktwaarde van de woning moeten zijn.
60 Gedragscode Hypothecaire Financieringen, 1 januari 2008, bladzijde 6. Nederlandse
Vereniging van Banken.
42
7.7 Conclusie Zoals in hoofdstuk 6 omschreven volgt de hypotheekadviseur volgens de verstrekkingsmethodiek de weg naar een volledige financiering van een woning. Daarbij wordt in 82% van de gevallen voor beoordeling van het onderpand een taxateur ingeschakeld door anderen dan de bank. De bank baseert de risico inschatting dus vooral op gegevens van derden. De bank zou een actievere benadering kunnen zoeken om het risico te bepalen ten opzichte van de marktwaarde van een onderpand. De door een taxateur vastgestelde marktwaarde kan middels een correctie naar locatie en andere externe parameters plaatsvinden. Deze parameters zou de bank ook kunnen gebruiken in de tariefsstelling. De mate van risico zou dan meer tariefsafhankelijk kunnen worden en geeft aan dat de banken in sommige gevallen een groter risico nemen bij bepaalde onderpanden. Het meest voor de hand liggende alternatief voor het instrument van de getaxeerde executiewaarde is dus toepassing van een getaxeerde marktwaarde met een aanvullend model om de “related risk criteria” in kaart te kunnen brengen.
43
8. Slotconclusie en verdere aanbevelingen 8.1 Inleiding In dit laatste hoofdstuk worden alle eerder omschreven kernpunten van de problematiek uiteengezet om een definitief antwoord op de onderzoeksvraag te geven. De onderzoeksvraag luidde: In hoeverre wordt de beroepspraktijk van makelaars in Noord-‐Holland aangetast door aansprakelijkstelling door banken in gevallen van gedwongen verkoop onder de door de makelaar/taxateur voor woningen vastgestelde executiewaarde?
8.2 Conclusie In tijden van economische recessie worden risico’s groter en financiële buffers kleiner. Bij economische neergang groeit het aantal conflicten. Financiële producten, de bijbehorende risico’s en hun onderliggende waarden staan binnen en buiten de financiële wereld volop ter discussie. Een hypotheek is een voorbeeld van een financieel product en de executiewaarde geeft de hoogte van het risico aan. Gaat er iets mis met een financieel product dan is er aanleiding voor een juridisch conflict. Doorgaans wordt 125% van de onderliggende executiewaarde uitgeleend. Een taxateur stelt de waarde van een woning vast waarbij in de praktijk bij 44% van de verstrekte taxatieopdrachten vooraf een gewenste waarde wordt doorgegeven opdat de financiering doorgang kan vinden. Echter, indien de waarde van de getaxeerde woning uiteindelijk bij een executieverkoop lager is dan eerder gedacht zal er schade ontstaan. Uit het onderzoek is gebleken dat de in de praktijk gehanteerde taxatiewaarden zelden overeenstemmen met de werkelijke marktwaarden. De getaxeerde executiewaarde wijkt meestal zelfs sterk af van de waarde bij gedwongen verkoop. Na bestudering van 234 transacties in de periode 2009-‐2010, waarbij een woning gedwongen werd verkocht, is gebleken dat de woningen gemiddeld 81,8% minder opbrachten dan de prijs die kort na de veiling bij doorverkoop bleek. De onderzochte woningverkopen die met een nieuwe hypotheek werden belast hadden een geschatte executiewaarde van 89%, terwijl de werkelijke waarde gemiddeld dus 81,8% bedroeg. Daarnaast is gebleken dat woningen die worden doorverkocht na een veiling gemiddeld 7% minder opbrengen dan de fictieve modelmatige marktwaarde, zoals vastgesteld door middel van het hedonische prijsmodel. Een vastgoedhandelaar geeft dus een discount en neemt genoegen met een lagere prijs om risico’s te beperken. Indien de executiediscount van gemiddeld 81,8% wordt vermeerderd met de marktdiscount van 7% komt de executiewaarde op gemiddeld op 74,8% te liggen. Voorts bleek dat
44
taxateurs een gemiddeld executiewaardepercentage voor alle verrichtte taxaties per december 2010 van 87% gebruikten. Op deze wijze is het voor een koper mogelijk een woning volledig – inclusief kosten koper -‐ te financieren. Geconcludeerd kan dan ook worden dat executiewaarde-‐taxaties in het algemeen te hoog worden vastgesteld en dat banken daardoor hypotheekportefeuilles onjuist inschatten. Toch zijn banken degenen die de hypotheekschulden vorderen. Banken zien over de gehele hypotheekportefeuille lagere veilingopbrengsten, maar accepteren hoge taxatierapporten om zo een woning volledig te kunnen financieren. Taxateurs stellen de executiewaarde vooral vast om de volledige financiering van een woning mogelijk te maken. Afwijkingen van deze taxaties zouden kunnen worden geschaard onder de mogelijke standaard afwijkingen van plus of minus 10%. Een standaard afwijking kan echter geen uitgangspunt zijn voor een betrouwbare taxatie. Indien er echter wordt gekeken naar de marges in individuele gevallen liggen de bandbreedtes tussen de 38,7 en 112,8%. Er zijn grote lokale verschillen. De executiewaarde kan zich dus tussen de 38,7 en de 112,8% begeven op basis van de doorverkoopwaarde. Een taxateur kan een waarde in deze range nimmer vaststellen. Deze afwijkingen zijn ook niet te verklaren door een beroep op een mogelijke standaard afwijking c.q. marge. Bij een grote waardeafwijking loopt de taxateur wel het aanzienlijke risico dat een bank verhaal op hem pleegt. De vastgestelde waardeafwijking zal op zo’n moment moeten worden verklaard. Deze aanwijzing voor een afwijking moet kunnen worden onderbouwd en de taxateur moet zich verdedigen. Het verdedigen voor het vaststellen van de marktwaarde kan voor een belangrijk deel worden bereikt door benoeming van referentieobjecten. De verdediging van de executiewaarde van gemiddeld 89%, zoals toegepast bij de doorverkochte woningen in dit onderzoek, lijkt een onmogelijke opgave. De vastgestelde executiewaarde is al met al een zeer fictieve waarde, waarvoor de taxateur verantwoording draagt. De toegevoegde waarde van de taxateur bij het vaststellen van de executiewaarde is discutabel, zeker wanneer het gaat om beoordeling van de werkelijke loan to value ratio’s. Bij het bepalen van de executiewaarde lijkt de rol van de taxateur slechts het mogelijk maken van een volledige financiering volgens de acceptatievoorwaarden van de bank. Dit terwijl de taxateur wel het risico voor de vastgestelde waarde draagt en kan worden aangesproken door de bank. De taxateur draagt hiermee dus ten onrechte het risico van de bank die het geld uitleent. Deze verantwoording en werkwijze kan een serieuze bedreiging vormen voor de beroepspraktijk van de taxateur.
45
Gezien de actuele risico’s voor de taxateur moet er worden gezocht naar alternatieven voor het taxeren van de executiewaarde.
8.3 Verdere aanbevelingen Verbeteren veilingopbrengst De toegankelijkheid van een veiling, met name voor particulieren, en de informatievoorziening, spelen een belangrijke rol in de prijsvorming. Uit het verrichte onderzoek onder taxateurs bleek dat sommigen van mening zijn dat de gedwongen veilingen ondanks de uitvoering van eerdere verbetervoorstellen nog steeds niet optimaal werken. Kant en klare financiering Een interessante mogelijkheid een veiling toegankelijker te maken voor particulieren is het vooraf aanbieden van een financiering. Iemand die op een veiling koopt kan geen ontbindende voorwaarden in de koop betrekken. Daarnaast dient een woning snel te worden afgenomen. Bij een koop door een particulier speelt een bank thans een zeer bescheiden rol. Een koper kan immers geen hypotheekoffertes aanvragen zonder koopakte met koopprijs en beschikt niet over een taxatierapport. Ook is het lastig om een voor de veiling vereiste bankgarantie te laten verstrekken. De bank die een woning executeert zou op het financieringsprobleem voor een particulier kunnen anticiperen door binnen bepaalde vooraf vastgestelde normen een financiering aan te bieden voor het te veilen pand. Al eerder zagen we dat volgens de gedragscode hypothecaire financieringen inkomens criteria het belangrijkste toetsingsuitgangspunt is voor een bank. Indien een koper in de veiling aan de inkomenscriteria voldoet zou de bank een financiering aan kunnen aanbieden. De bank zou door middel van deze methodiek de post door kunnen laten lopen met een andere debiteur en daarmee eventuele verliezen kunnen beperken. Hulp taxateur inroepen Op dit moment werken banken samen met het notariaat om de veilingen te organiseren. De rol van de makelaar/taxateur die een taxatierapport voor de eerdere financiering heeft opgesteld is daarbij nihil. De taxateur kent de lokale markt en het onderpand. Het zou daarom een overweging waard zijn de taxateur in te schakelen die ook verantwoordelijk is voor de taxatie. De betrokkenheid van de taxateur neemt hierdoor tijdens het gehele proces toe. Maar ook zal de taxateur zich later beter kunnen verantwoorden. Daarnaast kent de taxateur het pand en beschikt hij vaak over een goed lokaal netwerk met potentiële kopers.
46
Taxateur en makelaar Binnen de NVM speelt de discussie met betrekking tot specialisatie. De makelaars-‐ en taxatiewerkzaamheden zouden op het gebied van expertise volgens sommigen niet te combineren zijn. Daarmee pleit een aantal beroepsbeoefenaars voor strikte scheiding binnen het beroep makelaar of taxateur. Toch is het een feit dat marktkennis een essentieel onderdeel is van de taxatiepraktijk. De doelgroepbenadering van een verkopende makelaar is praktische kennis die een taxateur moeilijk kan verkrijgen. De gecombineerde makelaar/taxateur staat midden in de markt en de taxateur die alleen taxeert baseert zijn waardeoordeel met name op (gedateerde) referentietransacties. Voor een juiste waardevaststelling is het belangrijk ook het marktgevoel in stand te houden; de makelaar heeft dat inzicht als geen ander. Aflossen hypotheek belonen In ons land is de hypotheekrenteaftrek een belangrijke basis voor betaalbaar wonen. De hypotheekrenteaftrek vormt in relatie tot de overdrachtsbelasting een politiek gevoelig punt. Volledig gefinancierde woningen hebben fiscaal een gunstig uitgangspunt. Een koper is volgens menig adviseur gebaat bij een zo hoog mogelijke hypotheek door renteaftrek en de gevolgen van de beperkingen van de aftrek (bijleenregeling). Maar indien een volledig gefinancierde woning wordt verkocht dienen de marktprijzen altijd meer te zijn gestegen dan de kosten koper die werden meegefinancierd. De kosten koper zijn daarmee een extra risico voor banken. De overheid zou het fiscaal aantrekkelijk kunnen maken de hypotheekschuld boven de marktwaarde van het huis af te lossen. Tariefsvorming taxaties In hoofdstuk 6 is uit de enquête onder hypotheekadviseurs gebleken dat de prijs van een taxatierapport niet van doorslaggevend belang is bij het kiezen van een bepaalde taxateur. In de huidige markt is duidelijk zichtbaar dat de prijzen voor taxatierapporten enorm gedaald zijn. Voor slechts 139,= inclusief BTW is een taxatierapport tegenwoordig verkrijgbaar. Gelet op de kostenstructuur van een makelaarskantoor en de tijd en aandacht die een goede taxatie vereist, lijkt het onmogelijk voor dergelijke lage tarieven kwalitatief hoogwaardige taxaties te leveren. Indien taxateurs zouden aangeven hoeveel tijd en geld (recherche) zij besteden aan een taxatie kan verschil in kwaliteit en tarief helder worden. Op deze wijze is een rapport niet meer een bevestiging van een prijs, maar een product waar aandacht aan is besteed. Transparantie in de tariefsopbouw biedt de mogelijkheid kwaliteit te tonen anders dan een uitkomst conform de “gewenste waarde”.
47
Vervolgonderzoek Het is een feit dat de taxatie van de executiewaarde sterk af kan wijken zoals blijkt uit hoofdstuk 6 en de taxateur een aansprakelijkheidsrisico loopt zoals omschreven in hoofdstuk 2. De banken en hypotheekadviseurs gaan eveneens uit van een vaststaande hypotheekverstrekkingsmethodiek met vaststaande percentages. Er dient te worden onderzocht of wellicht een landelijke gedragscode kan worden vormgegeven. Afspraken in een convenant met banken voor het aansprakelijkheidsprobleem jegens taxateurs kan op korte termijn een oplossing kan bieden. Toch ligt het ontwikkelen van een alternatieve financieringsmethodiek –niet gebaseerd op de executiewaarde-‐ voor de hand. De branche moet onderzoeken hoe financieringen van woningen in de toekomst kunnen worden vormgegeven. Met dit rapport in de hand kan de branche inzicht verkrijgen in de werkelijke problematiek bij het verstrekken en beëindigen van hypothecaire leningen. Het geboden inzicht kan bijdragen aan verdere innovatie om risico’s te beheersen en te kunnen beperken.
48
Bronnenlijst Abernethy, A.M. ‘The home valuation code of conduct and its potential impacts’, The Appraisal Journal, winter 2010 ABN Armo, Visie op zakelijke dienstverlening, 2010 AFM, ‘Hypotheeklening op basis van inkomen’, www.afm.nl, Amsterdam, 2009 Annema, S, ‘risicomanagement in tijden van crisis’, Finance & control,2010 AM magazine, “Rabobank levert procentje marktaandeel in”, jaargang 2011, nummer 5 de Blauw, R, ea, ‘Red Book maakt taxatiepraktijk uniform’, PropertyNLmagazine, april 2010 BasePoint Analytics, Real Estate, Speculation & "Occupancy Fraud, Carlsbad CA, USA, 2008 Bauw, E., e.a. ‘Recessie en rechtspraak’, ESB 94, juli 2009 van de Bijl, E, “Oneerlijke concurrentie”, VastgoedPRO weblog, 3 juni 2010 van de Bijl, E, “Wat krijg je voor €50,=”, VastgoedPRO weblog, 14 januari 2011 Brosens, T, ‘Hypotheekrisico’s voor huizenbezitters’, ESB 94, oktober 2009 Brounen, D., Residential Mortgage Recovery Dynamics, Erasmus Universiteit Rotterdam, 2009 Centraal Bureau voor de Statistiek, Bouwen en wonen, Kerncijfers wijken en buurten 2003-‐2009, 12 november 2010 Centrale Raad van Toezicht NVM, uitspraak 01/944, 16 juni 2001 CoreLogic, 2010 Mortgage Fraud Trends Report, Santa Ana CA, USA, juli 2010 Crosby, N., ‘Valuation accuracy, variation and bias in the context of standards and expectations’, Journal of Property Investment & Finance, nr 18, 2000 Dammingh, J. J., Bemiddeling door de makelaar bij de koop en verkoop van onroerende zaken, 2002 De Telegraaf, ‘Tuchtrecht makelaars is wassen neus’, 19 november 2008 De Telegraaf, ‘Huis uit na DSB debacle’, 4 november 2009 The Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS Taxatie standaarden Nederlandse Editie, Conventry, Groot Brittannië, maart 2007 Eikelenboom, S., ‘Taxateurs vervolgd om fraude hypotheek’, Financieel Dagblad, 24 december 2008 Eikelenboom, S., ‘Notarissen vaker in de fout’, Financieel Dagblad, 12 november 2010 Elsevier, ‘Makelaars komen met maatregelen tegen fraude’, 18 juli 2007 Federatie Regioveilingen, Akte houdende oprichting en vaststelling statuten federatie, notariële akte, 1 oktober 2009 Geldgids, ‘Schat uw woning op waarde’, Consumentenbond, november 2007 van Gool, P. e.a., Onroerend goed als belegging, Groningen/Houten, 2001
49
ten Have, G.G.M. Taxatieleer vastgoed 1, Groningen/Houten, 2007 ten Have, G.G.M., Taxatieleer vastgoed 2, Groningen/Houten, 2007 International Valuation Standards Council, International Valuation Standards (IVS), London, 2001 Kadaster, jaarbericht 2009, Apeldoorn, 2009 Koot, J, “Meer gedwongen huizenverkopen”, Financieel Dagblad, 13 januari 2011 Kruiswijk, M, NHG, NVM Nieuwegein, 4 oktober 2007 van Kesteren, D, ‘Wie moet betalen bij taxatiefout’, Vastgoed, nr 7, 2010 Klachten instituut financiële dienstverlening, Jaarverslag 2009, Den Haag, 2010, blz 10 Kruiswijk, M. NHG, NVM wonen, 4 oktober 2007 KSU Uitgeverij, De Stand van de Advocatuur 2010, Amsterdam, 2010 Malpezzi. S. Hedonic pricing models: a selective and applied review. Housing economics and public policy: essays in honor of Duncan Maclennan. T.O. Sullivan and K Gibbs, Blackwell Science Ltd, 2003. Middelkoop, M. van, ‘Hypotheekrisico’s in regionaal perspectief’, ESB 95, september 2010 Minister van Justitie, “Verbetering van de executoriale verkoop van onroerende zaken”, concept wetsvoorstel , 25 maart 2010 NHG, ‘Restschuld bij gedwongen verkoop’, www.nhg.nl, 2010 Notariaat Magazine, Vijftien jaren ervaring met klachten, nummer 6/7, juni/juli 2006 NVB, Gedragscode Hypothecaire Financieringen, Amsterdam, 2010 NVM, Modernisering executieveilingen, 27 oktober 2009 Nyenrode Real Estate Center, International Valuation Standards en Nederlandse Waarderingstandaarden: definities, vergelijking en implementatie, Breukelen, 2008 Raad Vastgoed Informatie, De wet WOG, naar een wet waarde bepaling onroerend goed, Den Haag, 1987 Rood, E, ‘Tekenen van herstel – de toekomst van de securisatiemarkt’, B&E magazine, maart 2010 Rijksoverheid, ministerie voor Veiligheid en Justitie, “Huizenveiling via internet”, nieuwsbericht, 31 januari 2011 van Rooij, M.C.J. Financiële kwetsbaarheid van hypotheekgevers en –nemers, DNB, Amsterdam, 2002 Stevenson, S., e.a. ‘A comparison of the appraisal proces for auction and private treaty residential sales’, Journal of Housing Economics, Elsevier, 2010 SNS Bank, financiele resultaten 2010, 17 februari 2011 van Til, R., ‘De kloof tussen taxatiewaarde en transactieprijs’, PropertyNLmagazine, april 2008 Trouw, “Invallen in onderzoek prijsafspraken huizenveilingen”, 20 oktober 2009 Tweede Kamer der Staten-‐Generaal, ‘het falend tuchtrecht van taxateurs’, Den Haag,
50
2009 Tweede Kamer der Staten-‐Generaal, ‘de rol van de taxateursbranche bij het tegengaan van fraude’, Den Haag, 2009 Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 32 360 IXA, nr. 2, Den Haag, 2010 Tweede Kamer der Staten-‐Generaal.’Mediation en het rechtsbestel’, 2003-‐2004, Den Haag, . 29 528, nr. 1 Van Dale, Groot woordenboek van de Nederlandse taal, 2005 Wessels, P., ‘Scheiding taxaties en andere diensten’, PropertyNLmagazine, april 2010 Economisch Statistische Berichten NR. 4313, 2001 Wetenschappelijk Onderzoeks-‐ en Documentatiecentrum, Monitor Mediation 2005-‐2008, Den Haag, september 2009, blz 17 ev. van Wijnen, J.F, ‘Taxateur kan rekenen op meer claims van banken’, Financieel Dagblad, 1 april 2009 Overige: Acceptatievoorwaarden hypotheken ING Bank, ABN Amro, Fortis Bank Nederland. Algemene veilingvoorwaarden voor executieveilingen Amsterdam, Eerste Amsterdamse Onroerend Goed Veiling, 2001. Algemene veilingvoorwaarden voor executieveilingen 2006, notariaat 2006 Burgerlijk Wetboek Eindtermen toetsmatrijs en cesuur praktijktoets WONEN/MKB versie 1.4 2008, uitgave van stichting VastgoedCert. Erecode NVM Erecode VBO Hoge Raad, NJ 2008, 519 Model Financiering Woonruimte, november 2002, vastgesteld door CHF, LMV, NVM, RVT, VBO. Model Financiering Woonruimte, januari 2011, vastgesteld door CHF, NVM, VastgoedPRO, VBO Rechtbank NJ 2003, 537 Wet op Belasting Van Rechtsverkeer, 1970 Wet waardering Onroerende Zaken, 1991 Wet Financiële Dienstverlening, 2005 Wet op het Financieel Toezicht, 2006
51
Bijlagen
52
Bijlage I. Onderzoeksverantwoording Inleiding In deze bijlage wordt uiteengezet hoe het onderzoek is uitgevoerd en wordt ingegaan op de toegepaste methodiek en de betrouwbaarheid en validiteit van de onderzoeksresultaten. Onderdeel is ook een korte persoonlijke reflectie op het onderzoek. De volgende onderzoeksvraag is in dit onderzoek beantwoord. In hoeverre wordt de beroepspraktijk van makelaars in Noord-‐Holland aangetast door aansprakelijkstelling door banken in gevallen van gedwongen verkoop onder de door de makelaar/taxateur voor woningen vastgestelde executiewaarde? Onderzoeksmethoden Om de onderzoeksvraag te beantwoorden werd deze geoperationaliseerd. Eerst werd een aantal deelvragen geformuleerd (zie hoofdstuk 1). Er werd naar gestreefd dat de beantwoording van deze afzonderlijke deelvragen tezamen een eenduidig antwoord op de hoofdvraag geven. Voor elk onderzoek zijn gegevens nodig. De data voor dit onderzoek werden verkregen uit literatuur, jurisprudentie, marktonderzoek, face-‐to-‐face interviews en een tweetal telefonische enquêtes. In de onderstaande schema’s is per deelvraag aangegeven van welk methode(n) gebruik gemaakt werd (schema 1 en 2). Vorm
Literatuur
Jurisprudentie
Markt
Voorbereidende
Tel.enquête
Telefonische
onderzoek
interviews
Hypotheek
enquête
Adviseurs
taxateurs
Deelvraag 1
X
X
X
Deelvraag 2
X
X
X
Deelvraag 3
X
X
X
Deelvraag 4
X
Deelvraag 5
X
X
X
X
Deelvraag 6
X
X
X
X
X
X
Schema 1. Methode per deelvraag
53
Methode
Literatuur
De gebruikte literatuur bestaat met name uit onderzoeksrapporten, artikelen in vakliteratuur en kranten. Voor het selecteren van de benodigde literatuur is veelvuldig gebruikgemaakt van het internet en de catalogus van de bibliotheek van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). De ASRE bibliotheek heeft uitkomst geboden in het daadwerkelijk raadplegen van de literatuur. Daarnaast zijn individuele onderzoeksrapporten opgevraagd bij de desbetreffende auteur. Voor een overzicht van de gebruikte literatuur wordt verwezen naar de literatuurlijst.
Jurisprudentie
Recente uitspaken van de rechtbank worden on-‐line openbaar gemaakt. Relevante uitspraken werden gevonden onder andere door raadpleging van de website www.rechtspraak.nl.
Marktonderzoek
Er is een analyse gemaakt van veilingtransacties in Noord-‐Holland over 2009 en 2010. Transactiegegevens van de veilingen geanalyseerd. Bronnenonderzoek in het Kadaster en databases van de NVM. Controle van de gegevens middels een hedonische prijsmodel. 61 Dit hedonische prijsmodel vergelijkt de objecteigenschappen van woningen binnen de transactiedatabase van de NVM en vervolgens wordt een modelwaarde vastgesteld.
Voorbereidende interviews
Als voorbereiding op het onderzoek is gesproken met een aantal deskundigen die als autoriteit gelden in hun vakgebied. Advocaat mr. Paul Wanders van Boekel de Nerée werkt veel voor de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraars BAVAM en Schouten Insurance International. Daarnaast is het kantoor de huisadvocaat van de Makelaars Vereniging Amsterdam. Financierdeskundige drs. Winston Texel MFP is werkzaam bij ABN-‐ Amro bank een grote speler op de hypotheken markt. Hij volgde de opleiding Master of Financial Planning aan de Universiteit van Amsterdam (UvA). De Hypotheekadviseur die is ondervraagd is werkzaam bij De Hypotheker in Amsterdam. De Hypotheker is met een marktaandeel van 12,3% een grote speler in de hypothekenmarkt. In 2010 werden er door De Hypotheker 30.258 hypotheken verkocht. Consument de heer M.G. Heidinga is ondervraagd omdat bij hem de bank een veiling heeft aangezegd. De consument is tenslotte de veroorzaker van de betalingsachterstanden die uiteindelijke veiling veroorzaken. De bovengenoemde personen hebben niet deelgenomen aan de telefonische enquête.
Telefonische enquête onder hypotheekadviseurs
Voor het uitvoeren van dit deel van het onderzoek is een telefonische enquête uitgevoerd onder 10 onafhankelijke hypotheekadviseurs en 4 adviseurs in loondienst bij de banken Rabobank, ING, SNS bank en
61 Malpezzi, 2003
54
ABN-‐Amro. De betrokken banken hebben een marktaandeel in de hypothekenmarkt van 70,8%.62 De adviseurs is anonimiteit toegezegd op persoonsniveau. De geënquêteerden zijn hypotheekadviseur volgens de erkenningsregeling SEH63 Telefonische enquête onder taxateurs
De wereld van de makelaardij is relatief gesloten; mensen geven niet snel informatie prijs. Binnen het onderzoek is het noodzakelijk gebleken om op een laagdrempelige wijze de benodigde informatie te verkrijgen. Ook is het van belang discretie te kunnen bieden. De wens tot anonimiteit is bij de doelgroep van respondenten gerespecteerd. Daarom is in dit laatste deel van het onderzoek is gekozen voor een telefonische enquête onder 92 taxateurs om een betrouwbaar beeld te krijgen onder deskundigen werkzaam binnen de provincie Noord-‐ Holland. De taxateurs zijn gecertificeerd en lid van branchevereniging NVM, VBO of Vastgoedpro. De totale populatie van bij de branchevereniging aangesloten kantoren bedraagt volgens opgave van de brancheorganisaties 764.
Schema 2. Toelichting op de gebruikte methoden Kwalitatief en kwantitatief onderzoek De gebruikte onderzoeksmethoden kunnen onderscheiden worden naar kwalitatieve en kwantitatieve methoden. Beide vormen van onderzoek zijn toegepast, afzonderlijk of in combinatie, om al naar gelang de betreffende deelvraag een zo betrouwbaar mogelijk antwoord te kunnen geven. Bij de operationalisatie van zowel kwalitatief als kwantitatief onderzoek gaat het erom dat de meting betrouwbaar is. Dat wil zeggen dat de meting zo min mogelijk afhankelijk mag zijn van toevalsfactoren. Bij kwalitatief onderzoek is de betrouwbaarheid veel moeilijker vast te stellen dan bij kwantitatief onderzoek. Bij kwalitatief onderzoek speelt subjectiviteit, de selectie van bepaalde artikelen of de woordkeuze van een bepaalde geïnterviewde persoon, immers altijd een rol. Daarom is, waar mogelijk, vooral gebruikt gemaakt van kwantitatief onderzoek. Kwalitatief onderzoek (literatuurstudie en face-‐to-‐face-‐interviews) werd vooral gebruikt om ontwikkelingen en trends te kunnen onderscheiden, een bevestiging van de relevantie van onderzoeksvragen te verkrijgen, en om de uitkomsten van het kwantitatief onderzoek te valideren. Naast de betrouwbaarheid is de validiteit van het onderzoek immers evenzeer van belang. Daarbij gaat het om de vraag of er wel gemeten werd wat we wilden meten. De resultaten van de kwantitatieve analyse konden via enquêtes en interviews worden gecontroleerd. Dit komt met name naar voren in het
62 AM magazine, jaarcijfers SNS bank 63 Stichting Erkenning Hypotheekadviseurs
55
hoofdstuk “Proef op de som” (Hoofdstuk 6). Hieronder wordt verder alleen op de betrouwbaarheid en validiteit van het kwantitatieve onderzoek ingegaan. Bij het kwantitatieve marktonderzoek is allereerst gezocht naar de onderliggende veilingtransacties in de periode 2009-‐2010. Deze transacties zijn verdeeld over 6 veilingen. Voor de Eerste Amsterdamse Onroerend Goed Veiling is een online archief beschikbaar, via de website www.mva.nl/veiling. De overige veilingen beschikken niet over een archief en hun gegevens gaan niet verder dan de laatste veiling. In eerste instantie is contact gezocht met de notarissen die de veilingen organiseerden. De “federatie regioveilingen” wilde geen transactiegegevens beschikbaar stellen. Individuele notarissen wilde evenmin gegevens verstrekken. Om toch de benodigde transactie-‐informatie te verkrijgen is gezocht naar adressen van geveilde woningen. Middels een speciaal gebouwde internetzoekmachine werden de verschillende veilingwebsites gespiderd64 en daarna op content geanalyseerd. De verschillende websites beschikken over databases die records bevatten met archiefinformatie van geveilde
panden.
De
websites
www.veilinghaarlem.nl,
www.veilingnotaris.nl,
www.veilingbiljet.nl,
www.noordhollandseveiling.nl
en
www.vastgoedveilingutrechtgooi.nl werden hiervoor als bron gebruikt. De eventuele dubbele vermeldingen werden gecorrigeerd. Totaal werden 1823 records gevonden en deze werden in een eigen database opgenomen. Binnen de gevonden informatie werd een selectie gemaakt van de panden die voldeden aan de volgende criteria: -‐
Gelegen in Noord-‐Holland
-‐
Bestemming woning
-‐
Daadwerkelijk verkocht
Aangezien de Noord-‐Hollandse veiling in het beginstadium geen gegevens via internet publiceerde zijn de veilingadvertenties, zoals gepubliceerd in het Noord-‐Hollandse Dagblad, opgevraagd. De schade van de bank werd geschat door middel van vergelijking van de oorspronkelijke aankoopsom met een correctie kosten koper in relatie tot de later gerealiseerde veilingprijs. Dit betreffen in alle gevallen reële prijzen en geen schattingen. Er werd vervolgens gekeken voor welk bedrag de woning uiteindelijk binnen 6 maanden na veiling werd doorverkocht.65 Door raadpleging van de archiefinformatie van de NVM werden de adressen van de geveilde panden ingevoerd in de NVM database. Zo kon worden achterhaald of de geveilde woningen werden doorverkocht in de vrije markt. De
64 Het in kaart brengen van een site door het volgen van link tot link en de gevonden informatie
toevoegen aan de database
65 Wet op de omzetbelasting, 1968, beroep op vermindering grondslag waarde bij doorverkoop
binnen 6 maanden.
56
beschikbare transactieprijzen werden gecontroleerd door raadpleging van het Kadaster. Van de doorverkochte woningen werden bij het Kadaster bovendien de hypotheekaktes opgevraagd. Middels analyse van deze aktes werd gekeken welk bedrag door de bank werd uitgeleend. Het bij deze scriptie gebruikte cijfermateriaal is zoals gezegd voor een groot deel afkomstig uit het Kadaster. Tevens werd marktinformatie van de NVM gebruikt. De cijfers uit beide bronnen zijn per object met elkaar vergeleken en altijd met elkaar in overeenstemming. Er kan dus gesproken worden over betrouwbare en objectieve transactiegegevens. Daarnaast werd bij het vaststelling van de optimale marktwaarde gebruik gemaakt van zowel hedonische prijsmodellen als algemene indexcijfers van de NVM. Deze cijfers werden vergeleken op basis van gemiddelden en lieten geen noemenswaardige afwijking zien. Bij het kwantitatief onderzoek onder de taxateurs is de betrouwbaarheid van de informatie tot op zekere hoogte gewaarborgd omdat als selectiecriterium voor interviews het lidmaatschap van een van de volgende brancheorganisaties werd gehanteerd: NVM, VBO of Vastgoedpro. Allereerst werd de enquête getest middels een test-‐enquête. Taxateurs zijn doorgaans actief in lokale markten binnen de provincie Noord-‐Holland. Daarnaast bleek uit de verkregen onderzoeksresultaten van de veilinganalyse dat de opbrengsten van geveilde en doorverkochte woningen per regio sterk verschillen. Het marktaandeel van de brancheorganisaties werd naar rato in ieder werkgebied vastgesteld. De werkgebieden van de taxateurs werden volgens de woningvoorraadcijfers van het CBS verdeeld en gewogen.66 In de regio’s Noordkop (5 taxateurs), Noord Kennemerland (8 taxateurs), Midden Kennemerland (6 taxateurs), Zuid Kennemerland (16 taxateurs), West Friesland (12 taxateurs), Waterland (6 taxateurs), Zaanstreek (6 taxateurs), Groot Amsterdam (27 taxateurs) en Het Gooi (6 taxateurs) werden taxateurs ondervraagd. Er zijn totaal 92 telefonische enquêtes afgenomen. De vragen waren niet open, maar gestructureerd, om de antwoorden onderling te kunnen vergelijken. De voorgelegde enquête vragen zijn opgenomen in bijlage VII. De enquête resultaten laten een eenduidig beeld zien wat als indicatie van de betrouwbaarheid mag worden opgevat. De enquêteresultaten zijn deels weergegeven in het onderzoeksrapport (zie hoofdstuk 6) en deels opgenomen in bijlage IX (toegepaste executiewaarde percentages). Van de in Noord-‐Holland gevestigde kantoren werd 12% benaderd voor de enquête.
66 Centraal Bureau voor de Statistiek
57
Bij het kwantitatief onderzoek onder hypotheekadviseurs is gekozen voor ondervraging van hypotheekadviseurs in loondienst bij vier grote banken, die telefonisch werden benaderd. Het betrof hier adviseurs van Rabobank, ABN-‐Amro, ING en SNS bank. Daarnaast werden 10 onafhankelijke adviseurs in Noord-‐Holland ondervraagd deze waren gevestigd in: Amsterdam, Amsterdam Zuidoost, Haarlem, Schagen, Hoorn, Volendam, Den Helder, Alkmaar, Heerhugowaard en Purmerend. De banken en onafhankelijke hypotheekadviseurs werken op basis van dezelfde hypotheekacceptatie-‐ voorwaarden. Alle hypotheekadviseurs zijn aangesloten bij de Stichting Erkenning Hypotheekadviseurs (SEH) wat opleidingsniveau en deskundigheid van de adviseurs impliceert. De enquêteresultaten gaven een eenduidig beeld wat als indicatie van de betrouwbaarheid van de antwoorden kan worden opgevat. De meerwaarde van de gevolgde kwantitatieve onderzoeksmethode is gelegen in het feit dat diverse databases met transactiegegevens elkaar vergeleken zijn. Deze methode impliceert dat indien de gegevens overeenkomen de uitkomsten uiterst betrouwbaar zijn. Bij het onderhavige onderzoek vertonen de gegevens onderling geen noemenswaardige afwijkingen. Daarnaast zijn de gegevens uit de verschillende databases als het gaat om de toegepaste executiewaarde doorgerekend en vergeleken met de enquêteresultaten. Vermoedelijk is een dergelijke analyse nooit eerder uitgevoerd, althans in de literatuur zijn daar geen voorbeelden van gevonden. Daarnaast is er een onderlinge samenhang in het vaststellen van de enquêtevragen tussen taxateurs en hypotheekadviseurs vormgegeven. Ook hier werden de gegevens vergeleken en zijn geen opmerkelijke afwijkingen waarneembaar. Reflectie De uitkomsten van het onderzoek zijn anders dan gedacht. Was er met een onderzoekshypothese gewerkt dan had die als volgt geluid: “Aangenomen wordt dat de getaxeerde executiewaarde niet ver onder de gerealiseerde executiewaarde ligt”. Uit het onderzoek blijkt dat de executie-‐resultaten veel lager zijn dan eerder was aangenomen. Aangezien alleen de situatie voor Noord-‐Holland is onderzocht, kan het zijn dat voor Nederland als geheel andere resultaten gelden. De hoofdconclusie zou kunnen zijn dat taxateurs een te hoge executiewaarde vaststellen. Maar wat gebeurt er wanneer taxateurs dat niet langer doen, en uitgaan van een realistischer inschatting, bijvoorbeeld door ook relevante marktfactoren in hun afweging mee te wegen?
58
De dagelijkse beroepspraktijk van Berkeveld Vastgoed Advies B.V. kan daar antwoord op geven. Tot voor kort werden door deze taxateur relatief hoge (maar blijkens het onderzoek gebruikelijke) executiewaardes gehanteerd. Als gevolg van het feit dat uit de onderzoeksresultaten blijkt dat de executiewaarde te hoog wordt vastgesteld heeft Berkeveld Vastgoed Advies de toegepaste executiewaardes sterk verlaagd. Eveneens is een exoneratieclausule in de rapporten heeft opgenomen om de aansprakelijkheid te beperken en de betrokkenen op risico’s van waardeverandering te wijzen. Het gevolg is dat het aantal taxatieopdrachten is gedaald tot nul. De banken accepteren de (realistischere) taxaties niet omdat de executiewaarde in hun optiek (veel) te laag door Berkeveld Vastgoed Advies wordt vastgesteld. Voor onderbouwing van de vastgestelde executiewaarde is geen ruimte. Een beperking van de aansprakelijkheid wordt geacht niet te passen binnen een taxatierapport.
59
BIJLAGE II -‐ Veilingtransacties hoofdstuk 5
REGIO NOORDKOP
Plaats
Adres
Veilingprijs (B-‐C)
Koopsom (C-‐D) Executieverschil
Den Helder
Wilhelminastraat 3
61000
95000
64.21%
Den Helder
Wilhelminastraat 79
58000
85000
68.24%
Den Helder
Wezenstraat 44a
32000
77777
41.14%
Den Helder
1e Vroonstraat 43
107000
133500
80.15%
Den Helder
Wilhelminastraat 60
56000
75000
74.67%
Wieringerwaard
Steenspil 14
160000
201000
79.60%
Den Helder
Sluisdijkstraat 67
89000
97500
91.28%
Kreileroord
Vlasstraat 8
65000
99500
65.33%
Den Helder
Harpoenierstraat 36
176000
261500
67.30%
Den Helder
Hertzogstraat 37
71000
115000
61.74%
Den Helder
Spoorgracht 21
62000
123500
50.20%
Den Oever
Hoge Poel 26
107000
145000
73.79%
Den Oever
De Kule 30
117000
146000
80.14%
60
Den Helder
Marsdiepstraat 361
Veilingprijs (B-‐C)
Koopsom (C-‐D) Executieverschil
REGIO WEST-‐FRIESLAND
43000
111000
38.74%
Plaats
Adres
Heerhugowaard
Tilly de Vriestuin 19
229000
260000
88.08%
Heerhugowaard
Spirealaan 20
140000
160000
87.50%
Abbekerk
Middenerf 9
134100
157000
85.41%
Hoorn
Breitnerhof 106
142000
168000
84.52%
Zwaagdijk
Zwaagdijk 322
335000
501000
66.87%
Hoorn
Matissehof 27
386020
465000
83.02%
Hoorn
Ceder 87
160000
196000
81.63%
Hoorn
Topaas 4
199000
230000
86.52%
Hoorn
Houtzaagmolen 146
120000
143000
83.92%
Zwaag
Pinksterbloem 38
128000
167500
76.42%
Spanbroek
Herenweg 37
178000
231250
76.97%
Zwaag
Zwanebloem 28
116001
141250
82.12%
Hoorn
Nassau Dillenbergstraat 2
404000
480000
84.17%
61
Hoogwoud
Oosterboekelweg 5
176010
230000
76.53%
Hoorn
Cees Buddingh'hof 110
132000
160000
82.50%
Heerhugowaard
Donge 72
133000
155000
85.81%
Hoorn
De Wieken 97
112000
150000
74.67%
Hoorn
Van Goghhof 37
272050
300000
90.68%
Scharwoude
D. Kampstraat 29
112000
171000
65.50%
Heerhugowaard
Heemlaan 43
169000
205000
82.44%
Hoorn
Poolster 125
132500
164500
80.55%
Enkhuizen
Sebastiaan Clementweg 32
127000
157000
80.89%
Bovenkarspel
Brillant Starstraat 26
125000
157000
79.62%
Hoorn
Reiger 100
132002
161000
81.99%
REGIO NOORD KENNEMERLAND
Plaats
Adres
Veilingprijs (B-‐C)
Koopsom (C-‐D) Executieverschil
Alkmaar
Suze Groenewegstraat 11
152000
220000
69.09%
Egmond-‐Binnen
Herenweg 56
278000
296000
93.92%
62
Heiloo
Baetenburg 110
148002
160000
92.50%
Egmond a/d Hoef
Rinnegommerlaan 11
683000
850000
80.35%
Alkmaar
Pommerenstraat 43
172000
193500
88.89%
Bergen
Bergerweg 46
294000
389000
75.58%
Alkmaar
Hoofdstraat 27
142000
172500
82.32%
Alkmaar
Piet Heynstraat 13
134000
170000
78.82%
Alkmaar
Huibert Pootlaan 14
108000
126500
85.38%
Alkmaar
Judith Leysterstraat 29
104000
131750
78.94%
Alkmaar
Kennemersingel 20
134000
155000
86.45%
REGIO WATERLAND
Plaats
Adres
Veilingprijs (B-‐C)
Koopsom (C-‐D) Executieverschil
Purmerend
Schoofstraat 98
126000
159000
79.25%
Purmerend
Karavaanstraat 270
171000
209500
81.62%
Purmerend
Waagplein 10
171000
182500
93.70%
Purmerend
Flevostraat 229
121000
147000
82.31%
Purmerend
Vooruitstraat 76
184000
232000
79.31%
63
Volendam
Kathammerstraat 9
104000
120000
86.67%
Purmerend
Gemetstraat 43
162100
175000
92.63%
Purmerland
Purmerland 101 A
300000
421511
71.17%
Veilingprijs (B-‐C)
Koopsom (C-‐D) Executieverschil
REGIO ZAANSTREEK
Plaats
Adres
Westzaan
Zuideinde 5
164176
206000
79.70%
Zaandam
Hogendijk 63
144100
162500
88.68%
Zaandam
Pharus 4
111000
124000
89.52%
Zaandam
Pharus 264
113000
137500
82.18%
Koog aan de Zaan
Irisstraat 56
129000
157500
81.90%
Zaandam
Ameland 3C
118000
142500
82.81%
Zaandam
Jaspersstraat 31
156000
178000
87.64%
Zaandam
Oper 69
221000
230000
96.09%
Zaandam
Claude Monetstraat 80
122000
147000
82.99%
Zaandam
Pharus 229
98500
127500
77.25%
64
Zaandam
Pharus 106
Zaandam
Vinkenstraat 4A
Veilingprijs (B-‐C)
Koopsom (C-‐D) Executieverschil
REGIO AMSTERDAM
Plaats
Adres
Amsterdam Zuidoost
Burgemeester Mulstraat 1
Amsterdam Zuidoost
Dalsteindreef 164
Amsterdam
70060
94000
74.53%
104500
164500
63.53%
181200
225000
80.53%
53000
79500
66.67%
Hildebrandstraat 10-‐12
170000
185000
91.89%
Amsterdam
Langswater 910
101000
132500
76.23%
Amstelveen
Rembrandtweg 431
156100
160000
97.56%
Amsterdam
Veldhuizenstraat 38
97000
130000
74.62%
Diemen
Polderland 109
225000
245000
91.84%
Diemen
Prins Bernardlaan 53
132000
150000
88.00%
Weesp
Reigersweide 84
265000
310000
85.48%
Amsterdam
Langswater 761
94000
145000
64.83%
Amsterdam Zuidoost
Raoul Wallenberghofje 5
220000
262500
83.81%
Amstelveen
Wimbledonpark 151-‐153
44000
75000
58.67%
65
Amsterdam Zuidoost
J. Calsstraat 21
255000
285000
89.47%
Amsterdam Zuidoost
Steenderenstraat 5
120000
150000
80.00%
Amsterdam Zuidoost
Chestertonlaan 21
60000
80000
75.00%
Amsterdam Zuidoost
Hoogoord 123
90100
105000
85.81%
Amsterdam
Balistraat 93 IV
121000
164000
73.78%
Amsterdam Zuidoost
Brentanostraat 62
120000
142000
84.51%
Amsterdam
Burg. Fockstraat 190 huis
164200
199000
82.51%
Amsterdam Zuidoost
Kantershof 155
142000
179000
79.33%
Amsterdam
Kortrijk 14
366000
400000
91.50%
Amsterdam
Noorderstraat 131
331200
379500
87.27%
Uithoorn
Berttram 98
220000
195000
112.82%
Amsterdam Zuidoost
Silvoldestraat 115
154700
160000
96.69%
Amsterdam
Sierplein 12
142000
180000
78.89%
Amsterdam
Jephtastraat 53III
102000
152500
66.89%
Uithoorn
Melde 45
108000
131000
82.44%
Amsterdam
Van Boshuizenstraat 193
106000
140000
75.71%
Amsterdam
H.Koningsbergerstraat 228
70100
95000
73.79%
Amsterdam
Celebesstraat 62 B
170000
199000
85.43%
66
Amsterdam Zuidoost
Kantershof 150
146500
174000
84.20%
Amsterdam
Driehoekstraat 82
305000
372500
81.88%
Amsterdam
Gerda Brautigamstraat 4
212000
229000
92.58%
Amsterdam Zuidoost
Groenhoven 613
72001
117500
61.28%
Amsterdam Zuidoost
Groenhoven 859
80000
90000
88.89%
Amsterdam
Haarlemmerweg 481
163000
199500
81.70%
Amsterdam
Nicolaas Anslijnstraat 119
127000
150000
84.67%
Amsterdam Zuidoost
Schelluinenstraat 22
147500
148000
99.66%
Amsterdam
Sophialaan 23
380000
400000
95.00%
Amsterdam
Voordek 54
130000
155000
83.87%
Ouderkerk a/d A.
Sluisplein 59
161000
224000
71.88%
Amsterdam
Dijkgraafplein 339
128000
160000
80.00%
Amstelveen
Laan van Deshima 5
345000
375000
92.00%
Amsterdam Zuidoost
Leerdamhof 262
122000
157500
77.46%
Amsterdam
Bankastraat 62C
128000
147500
86.78%
Amsterdam Zuidoost
Grubbenhoeve 424
105000
147500
71.19%
Amsterdam
Katrijpstraat 109
85000
129000
65.89%
Amsterdam
Burg. de Vlugtlaan 287
98000
129000
75.97%
67
Amsterdam Zuidoost
Barbusselaan 196
104000
126000
82.54%
Amsterdam
Bos en lommerplein 36
174000
200000
87.00%
Amsterdam
Bos en lommerplein 84
164000
199000
82.41%
Amsterdam
Bos en lommerplein 86
163000
200000
81.50%
Amsterdam
Diopter 86
219000
256500
85.38%
Amsterdam
Hilverbeekstraat 7
540000
550000
98.18%
Amsterdam
Ibizastraat 29
500500
616000
81.25%
Amsterdam
James Roskade 11
129200
165000
78.30%
Amsterdam
Tweede Jan steenstraat 111
210000
237500
88.42%
Amsterdam Zuidoost
Kantershof 599
148001
170000
87.06%
Amsterdam Zuidoost
Dalsteindreef 164
53000
79500
66.67%
Amsterdam Zuidoost
Kolfschotenstraat 304
107000
152500
70.16%
Amsterdam
P Hans Frankfurtersingel 114
180000
237000
75.95%
Amsterdam
Kijkduistraat 99
135000
154000
87.66%
Amsterdam
Riouwstraat 4
133000
142000
93.66%
Amsterdam
Leeuwendalersweg 15
190000
240000
79.17%
Amsterdam
Louis de Visserstraat 22
119000
146500
81.23%
Amsterdam Zuidoost
Wamelplein 107
94000
122500
76.73%
68
Amstelveen
Eikenrodelaan 101
166000
191250
86.80%
Diemen
Martin Luther Kinglaan 538
116000
133500
86.89%
Amstelveen
Jacob de Graeflaan 127
197000
252500
78.02%
Amsterdam
Jephtastraat 67 III
122000
145500
83.85%
Amsterdam Zuidoost
Kikkenstein 3345
86200
116750
73.83%
Amsterdam Zuidoost
Gouden Leeuw 115
104000
142000
73.24%
Amsterdam
Maassluisstraat 494
124400
149000
83.49%
Amsterdam
Leidsekruisstraat 50
201001
220000
91.36%
Amsterdam
Monte Perdido 2
216070
237000
91.17%
Amsterdam Zuidoost
Koolpalmhof 20
160000
188000
85.11%
Amsterdam
Erik de Roodestraat 11-‐3
145000
206375
70.26%
Amsterdam
IJplein 121
87000
121000
71.90%
Amsterdam
Bos en Lommerplein 18
171000
214000
79.91%
Amsterdam
Bos en Lommerplein 64
205000
215000
95.35%
Amsterdam
Bos en Lommerplein 76
174000
205000
84.88%
Amsterdam
Burg. Roellstraat 22
119000
135000
88.15%
Amsterdam
Erich Salomonstraat 350
235060
285000
82.48%
Amsterdam Zuidoost
2E Glanshof 16
184000
225000
81.78%
69
Amsterdam
Kermispad 41
130000
140000
92.86%
Amsterdam Zuidoost
Leksmondhof 245
116100
140000
82.93%
Amsterdam
Oostzanerdijk 57
201800
250000
80.72%
Amsterdam
Sam van Houtenstraat 199
174000
199000
87.44%
Amsterdam Zuidoost
Spakenburgstraat 25
156000
185000
84.32%
Amsterdam
Van T. v Serooskerkenw 118
237000
295000
80.34%
Amsterdam Zuidoost
Hofgeest 78
106000
144500
73.36%
Amstelveen
Amsterdamseweg 121
450000
675000
66.67%
Amsterdam Zuidoost
Leerdamhof 87
112000
141000
79.43%
Amsterdam
Tasmanstraat 5-‐1
159000
180000
88.33%
Amsterdam Zuidoost
Bernard Shawsingel 220
82000
103000
79.61%
Amstelveen
De Parelvisserslaan 116
248000
277500
89.37%
Amsterdam Zuidoost
Geerdinkhof 616
146015
182000
80.23%
Amsterdam
Mikonospad 19
230000
289100
79.56%
Amsterdam
Het Breed 617
135000
170000
79.41%
Amsterdam
Ibizastraat 7
550500
620000
88.79%
Amsterdam
Laange Distelstraat 4
131000
165000
79.39%
Amsterdam
Spinaker 161
119000
145000
82.07%
70
Amsterdam
Standerdmolen 9
138001
161000
85.71%
Amsterdam
Willemsstraat 83
168000
190000
88.42%
Diemen
Tobias Asserlaan 110
112000
137500
81.45%
Uithoorn
Muur 113
190500
230750
82.56%
Zwanenburg
Zwanenburgerdijk 466
118000
140000
84.29%
Amsterdam Zuidoost
Leerdamhof 87
112000
141000
79.43%
Amsterdam Zuidoost
Bijlmerdreef 1103
130001
155000
83.87%
Amsterdam
Corn. Van Rijplantsoen 96
157200
196000
80.20%
Amsterdam
Lou Jansenplein 6
112900
139500
80.93%
Amsterdam Zuidoost
Groenhoven 252
80000
117500
68.09%
Amsterdam Zuidoost
Gouden Leeuw 411
96000
180000
53.33%
Amsterdam Zuidoost
Simone de Beauvoirstraat 28
122500
162500
75.38%
Amsterdam
Kerkstraat 356C
208100
237000
87.81%
REGIO MIDDEN KENNEMERLAND
Plaats
Adres
Veilingprijs (B-‐C)
Koopsom (C-‐D) Executieverschil
Beverwijk
Zeestraat 53
352000
374800
93.92%
71
Beverwijk
Laan van Kanaan 17
125800
150000
83.87%
Beverwijk
Salvador Allendelaan 24
212000
234000
90.60%
Heemskerk
Cornelis Buysstraat 4
147000
181000
81.22%
Beverwijk
Gladiolenlaan 38
132000
167000
79.04%
Beverwijk
Dinkelstraat 15
66000
100000
66.00%
Beverwijk
Hendrik Mandeweg 38
101000
129000
78.29%
Heemskerk
Begijnenweide 42
216001
239000
90.38%
Beverwijk
Munnikenweg 139
138000
178000
77.53%
Beverwijk
Boeweg 69
128000
147000
87.07%
Beverwijk
Jacob van Deventerstraat 37
112000
150000
74.67%
Heemskerk
Rendorppark 46
464000
675000
68.74%
Beverwijk
Hendrik Mandeweg 38
101000
129000
78.29%
Uitgeest
De Bakker 15
185001
220000
84.09%
REGIO ZUID KENNEMERLAND
Plaats
Adres
Veilingprijs (B-‐C)
Koopsom (C-‐D) Executieverschil
Haarlem
Karel Doormanlaan 56
125000
143000
87.41%
72
Ijmuiden
Geleenstraat 27
164000
190000
86.32%
Hoofddorp
Graan voor Visch 16246
133500
167500
79.70%
Haarlem
Engelenburg 221
127000
148500
85.52%
Hoofddorp
Irene Vorrinkstraat 141
179000
205000
87.32%
Hoofddorp
Pater Damiaanstraat 25
192000
206000
93.20%
Hoofddorp
Musholm 174
166000
210000
79.05%
Velsen Noord
Stratingplantsoen 97
104000
135000
77.04%
Driehuis
Wolff en Dekenlaan 92
262000
320000
81.88%
Hoofddorp
Allegondahoeve 60
758000
875000
86.63%
Hoofddorp
Judith Leysterstraat 4
200000
245000
81.63%
Hoofddorp
Putterbos 71
190000
219000
86.76%
Hoofddorp
Vliehors 34
174000
200000
87.00%
Hoofddorp
Houtwijkerveld 125
198000
217500
91.03%
Hoofddorp
Deltaweg 63
240800
300000
80.27%
Ijmuiden
Beekmanbos 45
130500
153500
85.02%
Ijmuiden
Geleenstraat 27
164000
190000
86.32%
Haarlem
Ierlandstraat 40
100000
129000
77.52%
Heemstede
Meerweg 15
250000
429000
58.28%
73
Haarlem
Engelandlaan 184
105000
136250
77.06%
Haarlem
Stresemannlaan 94
196010
215000
91.17%
Hoofddorp
Noorddijk 45
208000
242000
85.95%
REGIO HET GOOI
Plaats
Adres
Veilingprijs (B-‐C)
Koopsom (C-‐D) Executieverschil
Huizen
Kuinder 25
195000
211000
92.42%
Huizen
Achterbaan 57
136000
158500
85.80%
Huizen
Hugo de Grootsingel 8
302000
326500
92.50%
Huizen
Gooierserf 348
152800
180000
84.89%
Hilversum
Pauwenstraat 9
150000
170000
88.24%
74
BIJLAGE III -‐ Waardeverhouding hoofdstuk 5.4
Oorspronkelijke koopsom (A) v.s. Veilingprijs (B), Doorverkoopprijs (C) Geindexeerde waarde, Hedonischprijsmodel (D)
Transactie A vanaf 5 jaar voor veiling
7% Gemiddelde discount handel C vs D Hedonisch prijsmodel
6.87% Gemiddelde discount handel C vs D Geindexeerde koopsom A
Plaats
Adres
A
B
D1
D2
C
Originele
Aankoop
veiling
datum
geindexeerde
hedonisch
door-‐
Koopsom
A jaar
vanaf 2009
veiling
waarde MIDAS
prijsmodel
verkocht
Amsterdam ZO
Dalsteindreef 164
Amsterdam
67500
2005
53000
9-‐Jan
74060
84000
79500
Langswater 910
139000
2006
101000
19-‐Jan
155862
143000
132500
Amstelveen
Rembrandtweg 431
156000
2006
156100
30-‐Mar
161105
180000
160000
Haarlem
Karel Doormanlaan 56
138000
2005
125000
20-‐Jan
155767
160000
143000
Den Helder
Wilhelminastraat 3
95000
2004
61000
10-‐Feb
101974
106000
95000
Amsterdam ZO
Chestertonlaan 21
63000
2004
60000
30-‐Mar
71363
82000
80000
Amsterdam ZO
Hoogoord 123
115000
2006
90100
26-‐Jan
126268
126000
105000
75
Hoofddorp
Irene Vorrinkstraat 141
215000
2005
179000
21-‐Jan
234624
223000
205000
Purmerend
Schoofstraat 98
165000
2005
126000
10-‐Feb
176742
180000
159000
Amsterdam ZO
Brentanostraat 62
132600
2007
120000
18-‐May
152907
139000
142000
Amsterdam ZO
Kantershof 155
178000
2007
142000
11-‐May
167639
179000
179000
Amsterdam
Sierplein 12
180000
2008
142000
12-‐Jun
171116
172000
180000
Amsterdam
Jephtastraat 53III
170000
2007
102000
12-‐Jun
153534
156000
152500
Den Helder
Sluisdijkstraat 67
129000
2004
89000
19-‐May
143849
124000
97500
Amsterdam
Van Boshuizenstraat 193
125000
2004
106000
4-‐May
141595
151000
140000
Amsterdam
H. Koningsbergerstraat 228
98000
2007
70100
12-‐Jun
98605
105000
95000
Amsterdam
Celebesstraat 62 B
205500
2008
170000
18-‐May
205120
222000
199000
Heiloo
Heerenweg 156
255000
2007
202000
9-‐Jun
245892
266000
230000
Hoorn
Breitnerhof 106
180000
2005
142000
14-‐Apr
198849
181000
168000
Hoorn
Ceder 87
233000
2004
160000
14-‐Apr
250656
218000
196000
Zwaag
Pinksterbloem 38
180000
2004
128000
14-‐Apr
183583
174000
167500
Spanbroek
Herenweg 37
250000
2006
178000
14-‐Apr
246720
265000
231250
Amsterdam
Driehoekstraat 82
375000
2007
305000
28-‐Sep
geen data
341000
372500
Amsterdam
Nicolaas Anslijnstraat 119
169999
2004
127000
14-‐Sep
183556
162000
150000
Amsterdam
Bankastraat 62C
123000
2005
128000
11-‐Sep
148547
158000
147500
76
Amsterdam
Katrijpstraat 109
99500
2005
85000
11-‐Sep
115051
119000
129000
Velsen Noord
Stratingplantsoen 97
130000
2005
104000
21-‐Sep
136652
145000
135000
Hoorn
Cees Buddingh'hof 110
155000
2007
132000
8-‐Sep
151666
162000
160000
Purmerend
Flevostraat 229
152000
2007
121000
8-‐Nov
geen data
148000
147000
Heemskerk
Cornelis Buysstraat 4
187500
2006
147000
7-‐Jul
177874
183000
181000
Beverwijk
Gladiolenlaan 38
195000
2008
132000
7-‐Jul
182229
186000
167000
Beverwijk
Dinkelstraat 15
122000
2005
66000
7-‐Jul
104242
123000
100000
Beverwijk
Hendrik Mandeweg 38
167500
2007
101000
7-‐Jul
156991
167000
129000
Amsterdam
James Rosskade 11
170000
2008
129200
14-‐Sep
172089
174000
165000
Amsterdam
Riouwstraat 4
120000
2004
133000
9-‐Nov
geen data
163000
142000
Amsterdam
Louis de Visserstraat 22
143000
2005
119000
7-‐Dec
160962
167000
146500
Amsterdam ZO
Wamelplein 107
123000
2008
94000
26-‐Oct
geen data
119000
122500
Hoofddorp
Judith Leysterstraat 4
235000
2008
200000
16-‐Nov
227541
225000
245000
Hoofddorp
Puttersbos 71
210000
2007
190000
30-‐Nov
219711
228000
219000
Amsterdam
Jephtastraat 67 III
170500
2007
122000
16-‐Oct
151166
184000
145500
Amsterdam
Monte Perdido 2
233000
2005
216070
13-‐Nov
245332
246000
237000
Amsterdam
Erik de Roodestraat 11-‐3
180000
2007
145000
13-‐Nov
geen data
174000
206375
Amsterdam
IJplein 121
117500
2008
87000
11-‐Dec
geen data
130000
121000
77
Heemskerk
Begijnenweide 42
255000
2008
216001
8-‐Dec
geen data
259000
239000
Zaandam
Ameland 3C
117000
2008
118000
10-‐Nov
geen data
160000
142500
Bergen
Bergerweg 46
295000
2006
294000
10-‐Nov
geen data
353000
389000
Heerhugowaard
Stella Agsteribbeland 14
207750
2004
188000
10-‐Nov
244971
226000
220000
Haarlem
Ierlandstraat 40
125000
2004
100000
3-‐Nov
128829
142000
129000
Amsterdam ZO
Leksmondhof 245
157000
2003
116100
8-‐Feb
138100
188000
140000
Amsterdam
S. V. Houtenstraat 199
250000
2007
174000
8-‐Feb
248707
245000
199000
Haarlem
Stresemanlaan 94
226000
2007
196010
8-‐Mar
212208
223000
215000
Purmerend
Schalmeistraat 8
193000
2008
156000
29-‐Mar
194396
187000
175000
Zaandam
Opera 69
252500
2004
221000
29-‐Mar
254635
257000
230000
Huizen
Gooierserf 348
167500
2004
152800
12-‐Mar
179357
175000
180000
Alkmaar
Piet Heynstraat 13
188000
2007
134000
15-‐Mar
192266
190000
170000
Alkmaar
Huibert Pootlaan 14
115000
2004
108000
15-‐Mar
geen data
134000
126500
Amsterdam
Ibizastraat 7
660000
2004
550500
31-‐May
750648
688000
620000
Amsterdam
Lange Distelstraat 4
117000
2004
131000
28-‐Jun
geen data
155000
165000
Amsterdam
Spinaker 161
137000
2007
119000
28-‐Jun
143457
149000
145000
Amsterdam
Standerdmolen 9
157500
2008
138001
21-‐Jun
161538
147000
161000
Diemen
Tobias Asserlaan 110
132500
2004
112000
28-‐Jun
149915
164000
137500
78
Uithoorn
Muur 113
259000
2008
190500
28-‐Jun
249519
225000
230750
Zaandam
Pharus 106
98500
2007
70060
17-‐May
93944
103000
94000
Amsterdam ZO
Gouden Leeuw 411
158000
2007
96000
17-‐May
geen data
159000
180000
Amsterdam ZO
S. de Beauvoirstraat 28
158500
2004
122500
11-‐Jun
188041
161000
162500
Zaandam
Vinkenstraat 4A
154500
2007
104500
11-‐Jun
145017
166000
164500
Alkmaar
Kennemersingel 20
169000
2004
134000
11-‐Jun
202580
181000
155000
Den Helder
Marsdiepstraat 361
111000
2007
43000
11-‐Jun
114856
134000
111000
79
BIJLAGE IV – Theoretische schade bank op basis van volledige financiering (125% executiewaarde) en historische koopsom (A). Plaats
Adres
Amsterdam Zuidoost
Dalsteindreef 164
22094
Amsterdam
Langswater 910
53638
Amstelveen
Rembrandtweg 431
17450
Diemen
Prins Bernardlaan 53
79375
Haarlem
Karel Doormanlaan 56
28525
Beverwijk
Zeestraat 53
Den Helder
Wilhelminastraat 3
44688
Amsterdam Zuidoost
Chestertonlaan 21
10088
Amsterdam Zuidoost
Hoogoord 123
37838
Hoofddorp
Irene Vorrinkstraat 141
60188
Purmerend
Schoofstraat 98
57563
Amsterdam Zuidoost
Brentanostraat 62
27518
Amsterdam
Burgemeester Fockstraat 190 huis
Amsterdam Zuidoost
Kantershof 155
56025
Amsterdam
Sierplein 12
58250
Schadepost
120813
158425
80
Amsterdam
Jephtastraat 53III
87125
Den Helder
Sluisdijkstraat 67
54513
Amsterdam
Van Boshuizenstraat 193
33063
Amsterdam
Harry Koningsbergerstraat 228
38925
Amsterdam
Celebesstraat 62 B
58619
Heiloo
Heerenweg 156
81688
Hoorn
Breitnerhof 106
58250
Hoorn
Ceder 87
99213
Zwaag
Pinksterbloem 38
72250
Spanbroek
Herenweg 37
100125
Amsterdam
Driehoekstraat 82
112188
Amsterdam
Haarlemmerweg 481
-‐14465
Amsterdam
Nicolaas Anslijnstraat 119
Amsterdam
Bankastraat 62C
8838
Amsterdam
Katrijpstraat 109
25694
Velsen Noord
Stratingplantsoen 97
40625
Hoorn
Cees Buddingh'hof 110
40438
Purmerend
Flevostraat 229
48100
62124
81
Heemskerk
Cornelis Buysstraat 4
61594
Beverwijk
Gladiolenlaan 38
84938
Beverwijk
Dinkelstraat 15
69725
Beverwijk
Hendrik Mandeweg 38
85344
Amsterdam
Diopter 86
86938
Amsterdam
James Roskade 11
59925
Amsterdam Zuidoost
Dalsteindreef 164
22094
Amsterdam
Riouwstraat 4
Amsterdam
Louis de Visserstraat 22
40088
Amsterdam Zuidoost
Wamelplein 107
42838
Hoofddorp
Judith Leysterstraat 4
61438
Hoofddorp
Putterbos 71
43625
Amsterdam
Jephtastraat 67 III
67681
Amsterdam
Leidsekruisstraat 50
76012
Amsterdam
Monte Perdido 2
43143
Amsterdam
Erik de Roodestraat 11-‐3
55250
Amsterdam
IJplein 121
43719
Heemskerk
Begijnenweide 42
67687
500
82
Zaandam
Ameland 3C
12163
Bergen
Bergerweg 46
34188
Heerhugowaard
Stella Agsteribbeland 14
43122
Haarlem
Ierlandstraat 40
39063
Amsterdam
Bos en Lommerplein 64
78688
Amsterdam
Erich Salomonstraat 350
91459
Amsterdam Zuidoost
Leksmondhof 245
58563
Amsterdam
Sam van Houtenstraat 199
Haarlem
Stressemannlaan 94
55415
Purmerend
Plantsoenstraat 31
77588
Purmerend
Schalmeistraat 8
58713
Zaandam
Opera 69
59906
Huizen
Gooierserf 348
33544
Alkmaar
Piet Heynstraat 13
75150
Alkmaar
Huibert Pootlaan 14
19938
Amsterdam
Ibizastraat 7
Amsterdam
Lange Distelstraat 4
Amsterdam
Spinaker 161
104125
183750 -‐838 33413
83
Amsterdam
Standardmolen 9
37218
Diemen
Tobias Asserlaan 110
35406
Uithoorn
Muur 113
97638
Zaandam
Pharus 106
42859
Amsterdam Zuidoost
Bijlmerdreef 1103
42437
Amsterdam
Corn. Van Rijplantsoen 96
69750
Amsterdam Zuidoost
Gouden Leeuw 411
79775
Amsterdam Zuidoost
Simone de Beauvoirstraat 28
53831
Beverwijk
Hendrik Mandeweg 38
85344
Zaandam
Vinkenstraat 4A
67381
Alkmaar
Kennemersingel 20
32875
Den Helder
Marsdiepstraat 361
80488
84
BIJLAGE – V – Bandbreedte doorverkooppercentages naar plaats Plaats Abbekerk Alkmaar Amsterdam Centrum Amsterdam Noord Amsterdam Nieuw West Amsterdam Oost Amsterdam West Amsterdam Zuid Amsterdam Zuidoost Amstelveen Beverwijk Bergen Bovenkarspel Den Helder Den Oever Diemen Driehuis Egmond Binnen Egmond aan den Hoef Enkhuizen Haarlem Heemstede Heemskerk Heerhugowaard Heiloo
Laagste % 85.4 69.1 81.9 65.9 64.8 73.8 66.9 75.7 53.3 58.7 74.7 75.6 79.6 38.7 73.8 87.05 81.9 93.9 80.4 80.9 77.1 58.3 68.7 82.4 92.5
Hoogste % 85.4 88.9 91.4 98.2 92.6 93.7 95.3 95 99.7 97.6 93.9 75.6 79.6 91.3 80.1 91.8 81.9 93.9 80.4 80.9 91.2 58.3 90.4 88.1 92.5
Gemiddelde % 85.4 81.41 86.79 82.3 81.86 84.44 82.6 84.85 78.82 81.31 81.22 75.6 79.6 65.3 77 87.05 81.9 93.9 80.4 80.9 83.74 58.3 80.1 85.95 92.5
85
Hilversum Hoofddorp Hoogwoud Hoorn Huizen Ijmuiden Koog aan de Zaan Kreileroord Ouderkerk aan de Amstel Purmerend Purmerland Scharwoude Spanbroek Uitgeest Uithoorn Velsen Noord Volendam Westzaan Wieringerwaard Zaandam Zwaag Zwaagdijk Zwanenburg
88.2 79 76.5 74.7 84.9 85 81.9 65.3 71.9 79.2 71.2 65.5 77 84.1 82.4 77 86.7 79.7 79.6 63.5 76.4 66.9 84.3
88.2 93.2 76.5 90.7 92.4 86.3 81.9 65.3 71.9 93.7 71.2 65.5 77 84.1 112.8 77 86.7 79.7 79.6 96.1 82.1 66.9 84.3
88.2 85.31 76.5 83.07 88.9 85.65 81.9 65.3 71.9 84.78 71.2 65.5 77 84.1 92.6 77 86.7 79.7 79.6 82.52 79.25 66.9 84.3
86
BIJLAGE VI – Beknopt verslag oriënterende interviews De heer M.G. Heidinga -‐ Consument De heer Heidinga vertelt dat hij in 2005 samen met zijn vrouw een huis in Amsterdam Osdorp heeft gekocht. Voor het huis betaalde de familie destijds 121.500,= kosten koper. In 2005 kregen zij een hypotheek van 199.000,= om de aankoop van het huis te financieren. “De hypotheekadviseur heeft al onze leningen in de hypotheek gestopt”, aldus de heer Heidinga. Toen hij het huis kocht had de familie een aantal persoonlijke leningen67. Nu ligt de heer Heidinga in echtscheiding. Zijn vrouw is vertrokken. Hij woont nu met drie kinderen en vijf katten in een sterk verwaarloosd huis. “Ik heb verschillende makelaars gevraagd mijn huis te verkopen maar zij taxeren het veel te laag”, vertelt Heidinga. Hij geeft de bank de schuld van alle problemen. Vroeger werkte zijn vrouw, nu hij er alleen voorstaat kan hij de hypotheek niet meer betalen. “Het kan mij niet zoveel schelen” zegt hij. Omdat de hypotheek niet meer wordt betaald heeft de bank aangegeven het huis te gaan veilen. A. – Hypotheekadviseur (wenst anoniem te blijven) “In de jaren 2004 tot 2008 verkochten wij veel hypotheken en financierden alles mee”, vertelt de hypotheekadviseur. “We hadden diverse deals met banken. Als we een bepaald volume sloten kregen we meer bonus. Ook werden leningen makkelijker verstrekt doordat wij exclusief zaken deden met 1 bank. Van de 100 aanvragen waren er zeker 10 die eigenlijk niet door de acceptatie konden. We fietsen hem er even doorheen, zeiden we dan”. De huizenmarkt ging omhoog en de leningen werden ook opgehoogd. De taxateurs volgden ook een opgaande lijn. Maar ook zonder hoge taxatie sloten we gewoon leningen. Sinds 1 januari 2007 is de Wet Financiële Dienstverlening68 gekomen en de AFM69 houdt alles in de gaten, toen werd het een stuk lastiger. Sinds 2010 is bonus provisie bij wet70 verboden, onze inkomsten zijn sterk terug gelopen.” Paul Wanders – Advocaat Boekel de Nerée: De heer Wanders bevestigt de trend van toenemende aansprakelijkheidsstelling. Zijn kantoor heeft thans een aantal zaken in behandeling. Ging de aansprakelijkheidstelling tot voor kort over een defecte CV-‐ketel of een plaat Asbest, nu gaat het om de werkelijke waarde van het vastgoed. De geclaimde bedragen zijn extreem toegenomen. De heer Wanders verklaart dat in het feit dat de rechter een verhoudingsgewijs hogere vergoeding toewijst wanneer het claimbedrag ook hoger is. De schade wordt dan ook steeds vaker (te) hoog voorgesteld. Afwijkingen van 10% zijn acceptabel. Echter de vraag is 10% van wat? Wat is het ijkpunt? Als er 10 verschillende taxaties worden verricht van hetzelfde onderpand zullen er ook 10 verschillende waarden uitkomen.
67 Leningen met een hoge rente zonder onderpand zoals creditcards en consumptieve kredieten 68
Wet houdende regels voor de financiële dienstverlening 69 Autoriteit Financiële Markten 70 Wet op het financieel toezicht -‐ Wft
87
Winston Texel – ABN Amro Bank De heer Texel heeft een eigen theorie over de huidige ontwikkelingen. Het heeft te maken met claims van consumenten tegen banken. Als voorbeeld noemt hij de aandelenlease. Het is steeds meer een trend om risico te verleggen naar anderen. Banken proberen dat nu ook. De financiële crisis heeft veel invloed om de trend om aanspraken te verleggen. In het verleden waren banken bijzonder soepel met het verstrekken van hypotheken. Het ging vooral om het uitbreiden van marktaandeel. Groei van de portefeuille. Nu gaat het om risicoreductie. Banken zijn heel voorzichtig. Er is weinig geld in de markt. De normen zijn aangescherpt en veel kredieten worden door de banken opgeëist. Er ontstaat dan ook sneller schade. Het is dus een combinatie van cultuur en markt. Hij zegt: “voor en na Obama”....
88
BIJLAGE VII – Telefonische enquête taxateurs De taxateurs werden de volgende vragen voorgelegd: 1. Stelt u de executiewaarde vast middels een percentage van de vrije verkoopwaarde? JA/NEE. Zo ja, gebruikt u vaste of variabele percentages? Welke percentages gebruikt u? JA NEE Percentages: 2. Krijgt u bij het verstrekken van de opdracht een indicatie taxatiewaarde door van de opdrachtgever? Zo ja, hoe vaak? JA NEE 3. Van wie ontvangt u taxatieopdrachten? Totaal Hypotheekadviseurs Landelijke taxatieorganisaties (maatwerk, 5.20 enz) Particulieren Banken Anderen 4. Bent u bekend met het onderzoek van de Erasmus Universiteit waarin wordt gesteld dat woningen bij gedwongen verkoop gemiddeld 37% minder opbrengen dan de marktwaarde. JA/NEE. Zo ja houd u hier rekening mee? JA NEE Ja, Houd er rekening mee Nee, Houd er geen rekening mee omdat anders geen enkele financiering rond komt. 5. Volgens een artikel in Elsevier worden retourprovisies in de sector betaald, vindt u dat toelaatbaar als het gaat om taxaties? JA NEE
89
BIJLAGE VIII – Telefonische enquête hypotheekadviseurs De hypotheekadviseurs kregen de volgende vragen voorgelegd: 1. Indien u bemiddelt bij de financiering voor een woning, gunt u dan ook de taxatieopdracht? JA NEE 2. Geeft u bij verstrekking van de taxatieopdracht de gewenste (benodigde) executiewaarde door? JA NEE 3. Indien een woning wordt gefinancierd die eerder werd geveild houdt de bank dan rekening met de veilingopbrengst of is het taxatierapport allesbepalend. VEILING TAXATIE 3. Welke eisen stelt u aan een taxateur? Cijfer van 1 tot 5 waarbij 1 minst van belang is en 5 van groot belang is Weging Totaal Gewenste waarde voor het verstrekken van de financiering Flexibiliteit taxateur Snelheid waarbinnen het rapport gereed is Meedenken over de waardering Prijs van het rapport Retourprovisie Inkoopcombinatie Anders, nl: 4. Werkt u op provisiebasis of volgens een uurtarief of een combinatie van beide? Werkt dit systeem goed? JA/NEE JA NEE Combinatie JA, goed NEE, niet goed 5. Uit een artikel in Elsevier blijkt dat er in de sector ook retourprovisies worden betaald, vindt u dit toelaatbaar? JA NEE
90
BIJLAGE IX enquête resultaten gemiddelde executiewaarde taxateur 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46
percentage 89.00% 87.00% 86.00% 85.00% 87.00% 86.00% 87.50% 89.00% 86.00% 86.00% 89.00% 86.00% 87.50% 85.50% 86.00% 86.00% 90.00% 88.00% 80.00% 88.00% 86.00% 85.00% 87.00% 88.00% 85.00% 87.50% 88.00% 85.00% 86.00% 85.00% 87.50% 87.50% 87.50% 90.00% 82.50% 85.00% 87.00% 87.00% 85.00% 86.50% 88.00% 87.00% 85.00% 85.00% 87.50% 85.00%
taxateur 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92
percentage 90.00% 87.50% 90.00% 89.00% 87.00% 88.00% 88.00% 88.00% 89.00% 88.00% 85.00% 88.00% 90.00% 87.50% 86.00% 90.00% 87.00% 86.00% 88.00% 87.50% 90.00% 86.00% 90.00% 90.00% 90.00% 89.00% 88.50% 89.00% 90.00% 89.00% 87.50% 90.00% 88.00% 87.50% 89.00% 90.00% 89.00% 87.00% 90.00% 88.00% 80.00% 84.00% 88.00% 85.00% 87.50% 88.00%
91
