Syllabus Wonen-dag Deel 2 Huurrecht

Syllabus Wonen-dag 2 2016 Deel 2 Huurrecht

Inhoudsopgave VOORWOORD ........................................................................................................................................ 3 1. HUUR ................................................................................................................................................ 5 1.1 1.2 1.3 1.4

Introductie............................................................................................................................... 5 Vereisten huur ........................................................................................................................ 5 Onderwerpen syllabus ........................................................................................................... 6 Enkele bijzonderheden huurrecht woonruimte....................................................................... 8 1.4.1 Puntentelling / Woningwaardering ............................................................................. 8 1.4.2 Toetsen huurprijs ....................................................................................................... 9 1.4.3 All-in huurprijs........................................................................................................... 10

2. HET NIEUWE PUNTENSYSTEEM VOOR HUUR ......................................................................... 11 2.1 2.2

2.3

Introductie............................................................................................................................. 11 Stand van zaken Woningwaarderingstelsel per 1 oktober 2015.......................................... 11 2.2.1 Zelfstandige woning ................................................................................................. 11 Specifieke situaties .............................................................................................................. 13 Maximale huurprijzen ........................................................................................................... 13 Huurprijsgevolgen puntentoekenning WOZ-waarde ............................................................ 13 2.2.2 Niet-zelfstandige woning .......................................................................................... 13 2.2.3 Woonwagens en standplaatsen ............................................................................... 15 Situatie voorafgaand aan 1 oktober 2015 ............................................................................ 15 2.3.1 Vervangen door de WOZ-waarde ............................................................................ 16

3. WAARDEBEREKENING VAN WONINGEN IN VERHUURDE STAAT.......................................... 18 3.1 3.2

3.3

Introductie............................................................................................................................. 18 3.1.1 Begrip van de waardeberekening/rendementsberekening van een woning ............ 18 Duur van de huurovereenkomst ........................................................................................... 18 3.2.1 Achtergrond .............................................................................................................. 18 3.2.2 Looptijd ..................................................................................................................... 19 3.2.3 Opzegging ................................................................................................................ 19 Bijzondere huurovereenkomsten en de duur daarvan ......................................................... 20 3.3.1 Leegstandwet ........................................................................................................... 20 3.3.2 Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur .................................................... 21

4. HUURREGELS: ONDERSCHEID (SEMI-)DWINGEND EN REGELEND ...................................... 23 4.1 4.2 4.3

Introductie............................................................................................................................. 23 Dwingend, semi-dwingend en regelend recht ...................................................................... 23 Conclusie.............................................................................................................................. 25

5. BIJLAGEN ....................................................................................................................................... 26 5.1 5.2

Regelgeving ......................................................................................................................... 26 Optioneel .............................................................................................................................. 26

Syllabus Wonen – Hercertificering 2016

2

Voorwoord Hercertificering VastgoedCert Aan makelaars en taxateurs worden in de praktijk hoge eisen gesteld. Om daaraan adequaat tegemoet te komen is ook veel kennis nodig. Maar kennis moet verworven en onderhouden worden. Voor een blijvend hoog, actueel kennisniveau van al haar gecertificeerde deskundigen stelt VastgoedCert elke 5 jaar hercertificering verplicht. Kennis veroudert immers snel, mede omdat de vastgoedmarkt continu in beweging is. Wat er van u wordt verwacht om u als VastgoedCert geregistreerde te hercertificeren is hierna beschreven. Voor het verkrijgen van een nieuw certificaat bent u verplicht om binnen de hercertificeringsperiode van 5 jaar per Kamer gedurende vier jaar elk jaar twee cursusdagen) te volgen of (indien beschikbaar) als schriftelijke toets af te leggen. Hiervan moet in ieder geval één onderdeel (cursus of toets) in het laatste jaar van de looptijd van het certificaat plaatsvinden. Bent u in één kamer ingeschreven, dan heeft u dus in ieder geval een jaar speling. Voor alle kamers is nu het zgn. cafetariasysteem van kracht. Dit houdt in dat per jaar in ieder geval van de actualiteitencursus van de kamer(s) waarin u bent ingeschreven één dag gevolgd dient te worden, maar dat voor de tweede cursusdag indien beschikbaar een ruimere keuze mogelijk is. Hiervoor kan o.a. gekozen worden uit de actualiteitendagen van andere werkkamers. Daarnaast kunnen ook andere cursussen of bijeenkomsten in aanmerking komen. Zie voor alle keuzemogelijkheden: www.vastgoedcert.nl. Bent u in meerdere kamers ingeschreven en kunt u gebruik maken van het cafetariasysteem, dan kan het voorkomen dat één of meerdere cursusdagen meetellen voor meerdere kamers en dat u per saldo dus minder cursusdagen hoeft te volgen. Actuele onderwerpen in syllabi per kamer De onderwerpen voor de verschillende Actualiteitsonderdelen worden jaarlijks opnieuw vastgesteld. De onderwerpen worden in syllabi uitvoerig beschreven en per kamer gepubliceerd. Bijgaand treft u één van deze syllabi aan. U ontvangt deze syllabus van uw opleider. U kunt de syllabus echter ook – voor zelfstudie en als naslagmateriaal bij het afleggen van een toets – van de website van VastgoedCert downloaden. Cursus of toets? Aan de hercertificeringsverplichtingen kan worden voldaan door het volgen van een cursus bij een door VastgoedCert erkende opleider, of door zelfstudie of e-learning, gevolgd door een (flex)toets bij SVMNIVO. U bepaalt zelf naar welke studiemethode uw voorkeur uitgaat. Per onderdeel kan dat uiteraard variëren. Bij een toets mag de syllabus naar het examen worden meegenomen. Samenloop met Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) Bent u met ingang van 2016 (ook) ingeschreven bij het NRVT, dan kan het zijn dat VastgoedCertcursussen ook voor u als taxateur interessant zijn. U kunt ze dan opvoeren als NRVT-p.e. Houdt u daarvoor in 2016 ook de NRVT-website en overige berichtgeving in de gaten. Overige aandachtspunten De cursussen kunnen alleen binnen de grens van het kalenderjaar 2016 worden gevolgd. De (flex-) toetsen kunnen tot en met januari 2017 worden geboekt. Het afleggen van toetsen (ook van voorgaande jaren) op een later moment kan alleen in overleg met VastgoedCert. Bij de cursussen wordt u geacht gebruik te maken van het VastgoedCert Identificatiepasje.


3

Tot slot De syllabi zijn met de grootst mogelijke zorg samengesteld en gecontroleerd door veel betrokken personen en organisaties, die wij veel dank verschuldigd zijn. Niettemin kan op onderdelen als gevolg van actuele ontwikkelingen de vermelde studiestof verouderd raken of anderszins onjuist zijn. VastgoedCert aanvaardt hiervoor geen aansprakelijkheid. Veel succes! Rotterdam, oktober 2015, drs. J.M. Mes, directeur VastgoedCert


4

1.

Huur

1.1

Introductie

Om de onderwerpen in de onderhavige syllabus goed te kunnen begrijpen, is het van belang om te weten waar in de wet het huurrecht geregeld is en wanneer er sprake is van een huurovereenkomst. Na het bestuderen van het onderhavige hoofdstuk moet men hiertoe in staat zijn.

1.2

Vereisten huur

Het huurrecht is geregeld in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW), vanaf artikel 201 tot en met 310. Het eerste artikel (7:201 BW) geeft de definitie van huur: 1. Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. 2. Huur kan ook op vermogensrechten betrekking hebben. In dat geval zijn de bepalingen van deze afdeling en de afdelingen 2–4 van toepassing, voor zover de strekking van die bepalingen of de aard van het recht zich daartegen niet verzet. 3. De pachtovereenkomst wordt niet als huur aangemerkt. Uit het artikel volgt dat er sprake is van huur wanneer (i) een (gedeelte van een) zaak in gebruik wordt gegeven en (ii) de ander daar een tegenprestatie voor levert. Let wel, die tegenprestatie hoeft niet marktconform te zijn. Indien een pand in gebruik wordt gegeven als ‘anti-kraak’ en hier wordt een vergoeding voor gevraagd (die de kosten van gas/water/licht overstijgen), dan is al snel sprake van huur. Indien gekozen wordt voor een bruikleenovereenkomst, met de bedoeling het huurrecht niet van toepassing te laten zijn, dan kan geen vergoeding voor het gebruik worden gevraagd. In dit kader is het ook van belang dat de vergoeding geen geldbedrag hoeft te zijn, als de tegenprestatie maar vastomlijnd (duidelijk) is. Als voorbeeld kan gedacht worden aan een huurder die (in plaats van een huurprijs te betalen) werkzaamheden verricht voor de verhuurder. Van belang is eveneens dat de zaak die in gebruik wordt gegeven voldoende bepaalbaar is. Als voorbeeld kan gedacht worden aan het mogen gebruiken van een parkeerplaats tegen een vergoeding. Op dit gebruik van een parkeerplaats is het huurrecht alleen van toepassing wanneer het een specifieke parkeerplaats betreft. Indien de gebruiker iedere dag de parkeergarage binnenrijdt en zelf een plek mag uitzoeken, dan zijn de huurartikelen uit boek 7 BW niet van toepassing. De zaak die in gebruik wordt gegeven kan roerend zijn (bijvoorbeeld een fiets) of onroerend (bijvoorbeeld een huis). Onder onroerende zaken valt ook grond, maar daarbij is van belang dat lid 3 van artikel 7:201 BW regelt dat een pachtovereenkomst1 niet onder ‘huur’ valt. Schepen (en daarmee ook woonboten) zijn altijd roerend. Op roerende zaken is alleen het algemene deel van het huurrecht (artikel 7:201-231 BW 2) van toepassing. Het in gebruik geven van vermogensrechten tegen een vergoeding valt ook onder huur. Indien sprake is van gebouwde onroerende zaken wordt vervolgens nog onderscheid gemaakt in: - Woonruimte - 7:290 BW-bedrijfsruimte (ook wel aangeduid als middenstandsbedrijfsruimte) - 7:230a BW-bedrijfsruimte (ook wel aangeduid als ‘overige bedrijfsruimte’ zoals een kantoor of loods) Op iedere categorie zijn bijzondere regels van toepassing: afdeling 5 van boek 7 BW ziet op woonruimte, afdeling 6 van boek 7 BW ziet op 7:290 BW-bedrijfsruimte en artikel 7:230a BW biedt de specifieke regels voor de overige bedrijfsruimte. 1

Artikel 7:311 BW: Pacht is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. 2 Met uitzondering van artikel 7:230a BW


5

De wet ten aanzien van het huurrecht zit als volgt in elkaar: Titel 4 boek 7 BW Afdeling 1 Afdeling 2 Afdeling 3 Afdeling 4 Afdeling 5 Onderafdeling 1 Onderafdeling 2 par. 1 par. 2 par. 3 Onderafdeling 3 Onderafdeling 4 Afdeling 6

1.3

Huur (art. 7:201-310 BW) Algemene bepalingen Verplichtingen van de verhuurder Verplichtingen van de huurder ‘Koop breekt geen huur’ en eindigen van de huur Huur woonruimte Algemeen Huurprijzen en andere vergoedingen huurprijzen andere vergoedingen slotbepalingen Medehuur en voortzetting van huur Het eindigen van de huur Huur (middenstands)bedrijfsruimte

Onderwerpen syllabus

Deze syllabus richt zich met name op het huurrecht van woonruimte. Daarop zijn de algemene artikelen van het huurrecht van toepassing (artikel 7:201-231 BW 3) en de specifieke woonruimtebepalingen (artikel 7:232-282 BW). Woonruimte wordt in de wet gedefinieerd als “een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden” (artikel 7:233 BW). De wettelijke regels met betrekking tot de verhuur van woonruimte zijn dus in beginsel uitsluitend van toepassing op gebouwde en onroerende zaken (die worden gebruikt als woonruimte), maar de wet heeft twee uitzonderingen benoemd: de woonwagen en een standplaats. Deze twee genoemde uitzonderingen (de woonwagen en de standplaats) zijn limitatief. Ook al vertoont een zaak waarin wordt gewoond (bijvoorbeeld een woonboot) gelijkenissen met een woonwagen of een standplaats, indien het niet een onroerende gebouwde zaak betreft, is er geen sprake van woonruimte. Ter verduidelijking volgt hieronder een schema. Indien beoordeeld moet worden welk deel van het huurrecht van toepassing is op een bepaalde zaak, kan het schema doorlopen worden.

3

Met uitzondering van artikel 7:230a BW


6

Huurobjecten

Roerende Zaken Art. 7:201-231 BW

Onroerende zaken

Bebouwd

Onbebouwd

Bedrijfsruimte

Woonruimte - ook woonwagen - ook standplaats Art. 7:201-231 BW Art. 7:232-282 BW


Vermogensrechten Art. 7:201-231 BW

Middenstands bedrijfsruimte Art. 7:201-231 BW Art. 7:290-310 BW

Pacht Art. 7:311-404 BW

Overig Art. 7:201-231 BW

Overige bedrijfsruimte Art. 7:201-231 BW Art. 7:230a BW

7

Bij de wettelijke woonruimtebepalingen zijn bepaalde artikelen uitsluitend van toepassing op de zogenaamde sociale huurwoningen ofwel huurwoningen onder de liberalisatiegrens. Die artikelen hebben betrekking op de huurprijs. Het woningwaarderingsstelsel, dat in hoofdstuk 2 uitgebreid aan de orde komt, speelt daarbij een belangrijke rol. Bij de verkoop van een woning spelen de huurrechtelijke regels een rol. Een verhuurde woning heeft een andere waarde dan een onverhuurde woning. Dit aspect wordt behandeld in hoofdstuk 3. Niet alle regels die in boek 7 BW worden gegeven, hebben voorrang op hetgeen partijen zelf afspreken in een huurovereenkomst. Er wordt onderscheid gemaakt tussen dwingend, semi-dwingend en regelend recht. Dit komt in hoofdstuk 4 aan de orde. Wel is het zo dat de huurder van woonruimte (evenals de huurder van 7:290 BW-bedrijfsruimte) door de wetgever flink beschermd wordt.

1.4

Enkele bijzonderheden huurrecht woonruimte

Het huurrecht voor woonruimte kent regels voor onder meer het beëindigen van een huurovereenkomst, het onderhouden van een gehuurde woonruimte en de huurprijs die voor de woonruimte wordt betaald. Ten aanzien van de huurprijs is onder meer van belang wanneer een huurovereenkomst valt onder of boven de zogenaamde liberalisatiegrens (een huurprijsgrens; meer uitleg: zie volgende paragraaf). Voor het antwoord op de vraag of iets boven of onder die grens valt, is maar beperkt van belang welke huurprijs partijen hebben afgesproken. De reden hiervoor is dat een huurder binnen zes maanden na het ingaan van een huurovereenkomst de huurprijs kan laten toetsen. Blijkt deze onder de liberalisatiegrens te moeten liggen, dan wordt de huurprijs aangepast. Indien blijkt dat de huurprijs boven de liberalisatiegrens behoort te liggen, dan blijft de huurprijs ongewijzigd. Indien een all-in prijs is afgesproken (daarbij wordt één vergoeding betaald voor zowel het gebruik van de woonruimte als voor bijvoorbeeld door de verhuurder verleende service(s) en/of gebruik van de inboedel) kan de huurder verzoeken de all-in prijs te laten splitsen. De huurcommissie deelt de all-in prijs dan op in één deel voor de huurprijs en één deel voor de servicekosten. Gelet op de verdeling die de huurcommissie kan maken, kan het afspreken van een all-in prijs ongunstig uitpakken voor de verhuurder. Dit komt aan de orde in paragraaf 1.4.3. Om de volgende hoofdstukken in deze syllabus goed te begrijpen (met name hoofdstuk 2), wordt hieronder kort uiteengezet wat de liberalisatiegrens is, hoe de toetsing van de huurprijs kan plaatsvinden en wat de gevolgen kunnen zijn van het afspreken van een all-in prijs. 1.4.1

Puntentelling / Woningwaardering

In de wet is geregeld op welke wijze de huurprijs van woonruimte vastgesteld kan worden. Hiervoor is een puntenstelsel opgesteld dat wordt aangeduid met het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Volgens dit puntenstelsel krijgt ieder onderdeel van een woonruimte een bepaald aantal punten. Het totaal aantal punten vertegenwoordigt een maximale huurprijs voor de woonruimte. In feite vertegenwoordigen de punten tezamen de kwaliteit van de woonruimte. Punten worden gegeven voor de oppervlakte van de woonruimte en voor de voorzieningen die zich in de woning bevinden (isolatie, keuken, badkamer, e.d.). Er kunnen ook punten worden gegeven voor de omgeving van de woonruimte, maar dit geldt enkel voor zelfstandige woonruimtes. Ook met het energielabel van de woonruimte en de vraag of de woonruimte in een schaarstegebied ligt in samenhang met de WOZ-waarde van de woonruimte wordt rekening gehouden in de puntentelling. In de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte worden onder meer de instelling, inrichting, samenstelling, taken en werkwijze van de huurcommissie geregeld. Deze wet bevat ook regels ten aanzien van de toetsingscriteria die de huurcommissie moet hanteren en de wijze waarop zij bijvoorbeeld een aanvangshuurprijs toetsen. De Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte geeft onder meer regels met betrekking tot de maximale huurprijsgrenzen en de maximale huurverhogingen. Voor een deel van de specifieke getallen (die periodiek worden vastgesteld) verwijst de uitvoeringsregeling naar het Besluit huurprijzen woonruimte. In de tabellen, die in de bijlagen bij de Regeling/het Besluit zijn opgenomen, kan worden opgezocht welke maximale huurprijs bij een bepaald aantal punten hoort. De Regeling en het Besluit zijn als bijlagen opgenomen, zie hoofdstuk 5.


8

Per 1 juli van ieder jaar wordt een bedrag vastgesteld die de zogenaamde liberalisatiegrens vertegenwoordigt. Komt de huurprijs (die volgt uit de opgetelde punten) boven deze liberalisatiegrens uit, dan zijn de wettelijke huurprijsregels niet van toepassing op de woonruimte. Hetzelfde geldt in het geval dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een huurprijs overeen komen die boven de liberalisatiegrens ligt (ongeacht het aantal punten dat de woonruimte vertegenwoordigt). Er bestaat dan wel de kans dat de huurder binnen zes maanden nadat de huur is ingegaan de huurprijs laat toetsen (artikel 7:249 BW). Indien de woonruimte op basis van de puntentelling onder de liberalisatiegrens ligt, zal de huurprijs bij een dergelijke toetsing worden aangepast. Zie hierover paragraaf 1.4.2. Of een huurovereenkomst wel of niet geliberaliseerd is, is van belang voor de toepasselijkheid van diverse wetsartikelen omtrent huurprijsbescherming (welke bescherming niet alleen toeziet op de huurprijs zelf, maar ook op andere vergoedingen zoals servicekosten). Artikel 7:247 BW regelt – ten aanzien van de huurprijzen voor woonruimte – dat op geliberaliseerde huurovereenkomsten uitsluitend de artikelen 7:249, 251, 259, 261 lid 1 en 264 BW van toepassing zijn. Op niet geliberaliseerde woonruimte (ook wel sociale huur genoemd) zijn alle wetsartikelen die de huurprijzen van woonruimte regelen van toepassing. Met de invoering van wijzigingen van de Woningwet is ook ingevoerd dat de huurprijsliberalisatiegrens vanaf 1 januari 2016 gedurende drie jaren zal worden bevroren. Dat heeft (veel) invloed op de huurprijzen van woonruimte.4 1.4.2

Toetsen huurprijs

In beginsel kunnen de verhuurder en de huurder zelf de huurprijs bepalen, afhankelijk van wat zij overeenkomen. Als de huurder denkt dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is, kan hij de huurprijs laten toetsen door de huurcommissie (artikel 7:249 BW). Het verzoek aan de huurcommissie om de huurprijs te toetsen moet binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst worden gedaan. Als partijen de huurovereenkomst vernieuwen, dan is er geen mogelijkheid de huurprijs (weer/alsnog) te laten toetsen. Die mogelijkheid is er alleen bij de voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst. Als het verzoek niet binnen de periode van zes maanden na de huuringangsdatum wordt gedaan, dan blijft de overeengekomen huurprijs gelden (redelijk of niet). De huurcommissie toetst de huurprijs door na te gaan hoeveel punten aan de woonruimte toebedeeld moeten worden op grond van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte in samenhang met het Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte en het Besluit huurprijzen woonruimte (zie paragraaf 1.4.1). Bij de toets wordt gekeken naar de toestand van de woonruimte op de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Indien de woonruimte gebreken zou vertonen, dan kan de huurcommissie in lijn met die gebreken de huurprijs lager vaststellen. Ook hier geldt dat de huurcommissie kijkt naar de toestand van de woonruimte op de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Na het (door de verhuurder) verhelpen van de door de huurcommissie geconstateerde gebreken, kan de huurprijs worden verhoogd. Welke financiële gevolgen (huurverlaging) diverse gebreken moeten hebben, heeft de huurcommissie opgenomen in een gebrekenboek (opgenomen als bijlage in hoofdstuk 5). Als de huurcommissie constateert dat op basis van het WWS een maximale huurprijs geldt die boven de liberalisatiegrens uitkomt, dan zal de huurcommissie de overeengekomen huurprijs altijd als redelijk bestempelen. Als de huurcommissie constateert dat de maximale huurprijs voor de woning onder de liberalisatiegrens uitkomt, dan zal de huurcommissie: - Bij een door partijen overeengekomen huurprijs die onder de maximale huurprijsgrens blijkt te liggen, oordelen dat de overeengekomen huurprijs redelijk is; of

4

Voor de liefhebber: het is een wijziging van artikel 27 lid 1 Wet op de Huurtoeslag die weer “verstopt” zit in de wijziging op de Herziene Wet op de Toegelaten Instellingen, Staatsblad 2015, 146, art. XVB.


9

-

Bij een door partijen overeengekomen huurprijs die boven de maximale huurprijsgrens blijkt te liggen, oordelen dat de door partijen overeengekomen huurprijs onredelijk is. Samen met dit oordeel bepaalt de huurcommissie de huurprijs op het niveau van de maximale huurprijsgrens die hoort bij de woonruimte conform het aantal vastgestelde punten.

Een door de huurcommissie vastgestelde (lagere) huurprijs geldt vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst. De verhuurder zal het te veel betaalde moeten retourneren aan de huurder. 1.4.3

All-in huurprijs

Artikel 7:258 lid 1 BW bepaalt: “Indien de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en bij die overeenkomst slechts de hoogte van de prijs en niet die van de huurprijs is vastgesteld, kan de huurder aan de verhuurder een voorstel doen tot vaststelling van de huurprijs en het voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten.” Ofwel: indien partijen een totale prijs zijn overeengekomen voor zowel de huur als de vergoeding voor gas/water/licht en/of bijvoorbeeld het gebruik van inboedel, kan de huurder of de verhuurder (doorgaans is dit de huurder) verzoeken die totale prijs te splitsen. Dit kan op ieder moment zolang de huurovereenkomst voortduurt. Bij splitsing van een all-in prijs kan de huurprijs worden vastgesteld op 55% van het overeengekomen all-in bedrag. Artikel 7:258 BW bepaalt in samenhang met artikel 17 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte als volgt: indien de huurcommissie de all-in prijs splitst, dan zal zij de huurprijs vaststellen op 55% van de overeengekomen all-in prijs en het voorschot op de servicekosten en nutsvoorzieningen op 25% van de overeengekomen all-in prijs. De door de verhuurder te ontvangen huurprijs (plus de vergoeding voor de service die wordt geleverd) zal dus fors lager uitvallen dan de vergoeding die de verhuurder beoogde af te spreken. De wetgever heeft hiertoe besloten om zoveel mogelijk te voorkomen dat all-in prijzen worden afgesproken, mede om te voorkomen dat verhuurders op die manier (door extra service te verlenen en de vergoeding daarvoor op te tellen bij de huurprijs) proberen boven de liberalisatiegrens uit te komen. De uitgesplitste huurprijs geldt vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de huurcommissie het verzoek tot splitsing van de all-in prijs heeft ontvangen.


10

2.

Het nieuwe puntensysteem voor huur

2.1

Introductie

Zoals al kort aan de orde is gekomen, is het woningwaarderingsstelsel een puntensysteem dat de maximale huurprijs van sociale huurwoningen (huurwoningen onder de liberalisatiegrens 5) bepaalt. De punten geven de kwaliteit van de betreffende huurwoning weer waarbij elk onderdeel van de woning (zoals oppervlakte en isolatie) punten krijgt. De optelsom van de punten levert een maximale huurprijs op. Binnen het systeem wordt een onderscheid gemaakt tussen (1) zelfstandige woningen, (2) kamers en (3) woonwagens en standplaatsen.6 Onder 2.2 wordt behandeld hoe het woningwaarderingsstelsel op dit moment (per 1 oktober 2013) in elkaar zit en onder 2.3 wat de regeling was voorafgaand aan 1 oktober 2015. Voor het precieze puntenaantal dat kan worden toegekend wordt verwezen naar de Circulaire MG 2015-04 Aanpassingen woningwaarderingsstelsel (WWS) 7, bijlage 1, p. 7 en bijlage 1 bij het Besluit huurprijzen woonruimte. Na bestudering van dit hoofdstuk moet men in staat zijn om toe te lichten hoe het nieuwe puntensysteem voor de huur van woningen (in de ‘sociale sector’) werkt. Daarnaast moet men dan in staat zijn om met het nieuwe puntensysteem voor de huur van woningen (in de ‘sociale sector’) te kunnen werken.8

2.2

Stand van zaken Woningwaarderingstelsel9 per 1 oktober 2015

2.2.1

Zelfstandige woning

De zelfstandige woning wordt omschreven als een woning met een eigen toegang welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning (artikel 7:234 BW), waaronder redelijkerwijs ook begrepen kan worden de zogenaamde ‘onvrije woning’. Dit is een woning waarbij de bewoner voor wezenlijke voorzieningen niet afhankelijk is van gemeenschappelijke voorzieningen, maar waarbij verscheidene vertrekken uitkomen op een gemeenschappelijke verkeersruimte. Indien deze vertrekken afsluitbaar en bereikbaar zijn via een gemeenschappelijke verkeersruimte waarover anderen niet krachtens zakelijk of persoonlijk recht 10 bij uitsluiting zeggenschap hebben, wordt de woning als zelfstandige woning gewaardeerd. Een niet-zelfstandige woonruimte is simpelweg een woonruimte die niet als zelfstandig is aan te merken (en derhalve niet over een eigen toegang en/of eigen voorzieningen beschikt). 11 Er worden punten toegekend voor: De oppervlakte van vertrekken Hieronder zijn begrepen alle ruimten binnen de woning met uitzondering van schuren, zolders, kelders, wasruimten, bijkeukens, garages en bergingen, de gang, hallen en verkeersruimten. Voor de meting van dit oppervlak dienen enkele voorschriften in acht genomen te worden 12.

Geliberaliseerde huurwoningen hebben een huurprijs van hoger dan €710,68 per maand (liberalisatiegrens 2015). Voor deze woningen geldt het woningwaarderingsstelsel niet. 6 http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/puntensysteem-huurwoning 7 Link naar circulaire 2015-04: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/documenten-enpublicaties/circulaires/2015/07/14/circulaire-aanpassingen-woningwaarderingsstelsel-wws.html 8 Link naar Besluit huurprijzen woonruimte: http://wetten.overheid.nl/BWBR0003237/geldigheidsdatum_22-07-2015#BijlageI 9 De wettelijke basis van het woningwaarderingsstelsel is de Huurprijzenwet woonruimte (de artikelen 7, eerste lid, 9, eerste lid, 10, vierde lid, 15, eerste en tweede lid, en 18, vierde lid) en is uitgewerkt (in de bijlage van) het Besluit huurprijzen woonruimte. 10 Een zakelijk recht rust op een zaak/goed en dit recht geldt tegenover iedereen (denk aan: het recht van eigendom, de rechten van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik en bewoning en erfdienstbaarheid). Een persoonlijk recht is een recht dat alleen kan worden uitgeoefend tegen een bepaalde persoon/bepaalde personen (bijvoorbeeld een huurovereenkomst). 11 Een niet-zelfstandige woonruimte wordt ook veelal aangeduid als een onzelfstandige woonruimte. In deze syllabus wordt de term niet-zelfstandig gehanteerd. 12 Bijvoorbeeld dat alleen de vloeroppervlaktes meetellen waarbij de plafondhoogte minimaal 1,5m hoog is. De voorwaarden zijn terug te vinden in het Besluit huurprijzen woonruimte. 5


11

De oppervlakte van overige ruimten (zoals een berging, zolder en een garage) Onder overige ruimten wordt begrepen bijkeukens, bergingen, wasruimten, schuren, garages, zolders en kelders. Deze ruimtes tellen mee indien de oppervlakte van die ruimte minimaal 2m² is. Hallen, gangen, verkeersruimten en overlopen tellen niet mee. Ook hier geldt dat voor de meting van het oppervlak enkele voorschriften in acht dienen te worden genomen13. Verwarming Per verwarmd vertrek (bedoeld wordt de vertrekken genoemd in het eerste punt – verwarming in de overige ruimten telt niet mee) worden punten toegekend. Energieprestatie Afhankelijk van de score op de energie-index en het soort woning worden er punten toegekend aan een bepaalde energieprestatie. Keuken Het aantal punten dat voor een keuken wordt toegekend hangt af van de lengte van het aanrecht. Een keuken met een kwalitatief hoger niveau dan gebruikelijk kan extra punten opleveren. Het beschikbare sanitair Het aantal punten dat voor het sanitair wordt toegekend hangt af van de beschikbare sanitaire voorzieningen. Bad- en douchruimten leveren alleen punten op als ze voldoende waterdicht zijn, als er koud- en warm water aanwezig is en als de douche is voorzien van douchegarnituur. Als het afwerkingsniveau van een hogere kwaliteit is dan gebruikelijk, dan kan dit extra punten opleveren. Aangebrachte voorzieningen voor gehandicapten Per € 226,89 (mits betaald door de verhuurder) kan er een punt worden toegekend voor aangebrachte voorzieningen voor gehandicapten. Het dient dan wel te gaan om voorzieningen als bedoeld in de Wet voorzieningen gehandicapten. Indien onenigheid bestaat tussen de huurder en de verhuurder over de hoogte van de huurprijs en de huurcommissie berekent de puntentelling, dan zal de huurcommissie ook de waarde van de voorzieningen nagaan. Privé buitenruimten Hieronder vallen tuinen, balkons, platjes of terrassen die bij de woning horen en waarvan de bewoners van die woning het exclusieve gebruiksrecht hebben. Afhankelijk van het oppervlak van de buitenruimten (privé-buitenruimten tellen mee als ze minimaal 1,5m breed en diep zijn) en de aanwezigheid van een carport worden punten toegekend. Als er geen buitenruimte is geldt een aftrek van 5 punten. Punten voor de WOZ-waarde Per 1 oktober 2015 maakt de WOZ-waarde onderdeel uit van de puntentelling. Dit gebeurt als volgt. De WOZ-waarde per m² en de absolute WOZ-waarde worden beide voor 50% meegewogen. De punten worden als volgt toegekend: voor elke € 7.900,- van de WOZ waarde wordt één punt toegekend en voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte, per € 120,- één punt. Deze bedragen zullen jaarlijks per 1 juli opnieuw worden vastgesteld. Zie ook het voorbeeld uit de Circulaire:14 Voorbeeld: - WOZ-waarde € 150.000 euro en woningoppervlakte 70 m2 150.000/7.900 = 18,99 punten 150.000/70/120 = 17,86 punten Totaal = 36,85 punten Na afronding = 37

13 14

Eveneens terug te vinden in het Besluit huurprijzen woonruimte Circulaire 2015-04 Aanpassingen woningwaarderingsstelsel (WWS)


12

Specifieke situaties In alle gevallen wordt bij de puntentoekenning gerekend met een WOZ-waarde van minimaal € 40.000,-. Bij nieuwbouw geldt de WOZ-waarde na oplevering op grond van het taxatieverslag van de gemeente. Hier is een model voor beschikbaar. 15 Bij specifieke nieuwbouwwoningen zal voor de WOZ-waarde minimaal 40 punten worden toegekend. Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen opgeleverd in 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019, waarbij de woning minimaal 110 punten heeft voor de onderdelen 1 tot en met 8 van het woningwaarderingsstelsel. 16 Maximale huurprijzen Het uitgangspunt is dat de WOZ-waarde gemiddeld 25% van de maximale huurprijs bepaalt. Om dit te realiseren is de maximale huurprijs (eenmalig, per 1 oktober 2015) aangepast met -3,8%. Bijlage II bij de Circulaire geeft de tabel weer met de aangepaste maximale huurprijzen voor zelfstandige woningen per 1 oktober 2015. Huurprijsgevolgen puntentoekenning WOZ-waarde Ten aanzien van de situatie voor 1 oktober 2015, wordt de geldende huurprijs niet gewijzigd, tenzij de maximale huurprijs van de woning onder de gevraagde huurprijs is komen te liggen. In dat geval kan de huurder huurprijsverlaging voorstellen tot het niveau van de (lagere) maximale huurprijs. Ook kunnen de wijzigingen effect hebben op huurprijsliberalisatie van woningen. Bepalend is de status bij aanvang van de huurovereenkomst, voor lopende huurcontracten zijn er ten aanzien van het wel/niet geliberaliseerd zijn van de huur dus geen gevolgen. Bijzondere voorzieningen (uitsluitend bij zorgwoningen) Met de wijzigingen per 1 oktober 2015 zijn ook de voorwaarden voor een wooncomplex om als serviceflat te worden aangemerkt aangepast. Er wordt vanaf 1 oktober 2015 gesproken van zorgwoningen in plaats van serviceflatwoningen. Om bestempeld te worden als zorgwoning, moet het een in een woongebouw gelegen woonruimte betreffen die een zelfstandige woning vormt, waarbij zowel het woongebouw als de woning geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking. Wordt hier aan voldaan, dan is een opslag van 35% over de optelsom van de punten mogelijk. Hiervoor moet in ieder geval een drempelloze toegang aanwezig zijn en de doorgang van alle gangen waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante ruimten in het complex te kunnen bereiken moet minimaal 1,2 meter breed zijn. Bij drempels van 0,02 meter en hoger moeten er voorzieningen zijn, zoals liften of hellingbanen. Verder moet de huurovereenkomst ook omvatten: (i) de aanwezigheid van een noodoproepinstallatie in de woning en (ii) het gebruik van de tot het woongebouw of zijn onroerende aanhorigheden behorende gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie, en die voor dit gebruik zijn ingericht. Punten voor beschermd monument Indien de woning deel uitmaakt van een monument (zoals genoemd in de Monumentenwet 1988, artikel 1, d) worden 50 extra punten toegekend. Behoort de woning tot een beschermd Stads- en Dorpsgezicht (zoals genoemd in de Monumentenwet 1988, artikel 1, g), dan wordt de huurprijs vermeerderd met 15% van de maximale huurprijsgrens (behorende bij de kwaliteit van die woonruimte). De afronding geschiedt op hele punten waarbij alle scores vanaf 0,5 naar boven worden afgerond en alles daar onder naar beneden. 2.2.2

Niet-zelfstandige woning

Voor de woning, niet zijnde zelfstandige woning (artikel 7:234 BW), zijn de volgende categorieën van belang:

15

Te raadplegen via http://www.waarderingskamer.nl/kiosk/document.aspx?iddoc=101 Te weten: oppervlakte van vertrekken, oppervlakte overige ruimten, verwarming, energieprestatie, keuken, sanitair, woonvoorzieningen voor gehandicapten en privé buitenruimten. 16


13

Oppervlakte Ten aanzien van de oppervlakte van kamers en een keuken (die uitsluitend tot de niet-zelfstandige woonruimte behoren) wordt per vierkante meter 5 punten toegekend. Voor de oppervlakte van verwarmde gemeenschappelijke verblijfsruimten (waaronder begrepen een woonkeuken) van minstens 15 m² worden per vierkante meter 5 punten toegekend, waarvan het totaal gedeeld wordt door het aantal woonruimten. Verwarmingsmogelijkheden Er worden punten toegekend voor het aantal vierkante meters. De hoeveelheid punten is afhankelijk van: - de aanwezigheid van een CV; - de aanwezigheid van een gasaansluiting; - de aanwezigheid van een schoorsteen of rookgasafvoerkanaal voor gaskachels dan wel de aanwezigheid van uitsluitend een bruikbare schoorsteen. Kookgelegenheid Er worden punten toegekend voor de aanwezigheid van een kookgelegenheid. De hoeveelheid punten is afhankelijk van de volgende factoren: - een keuken met een oppervlakte van ten minste 25 m² die zich bevindt in een afzonderlijk vertrek of een woonvertrek en die uitsluitend tot de woonruimte behoort; - een keuken die zich in een woonvertrek bevindt en die uitsluitend tot de niet-zelfstandige woonruimte behoort met een oppervlakte van meer dan 15 m², maar minder dan 25 m²; - een keuken die uitsluitend tot de niet-zelfstandige woonruimte behoort, maar gelegen is in een gemeenschappelijk vertrek; - een gemeenschappelijke keuken behorende bij maximaal 5 wooneenheden; - een gemeenschappelijke kookgelegenheid behorende bij meer dan 5 wooneenheden; - een kookgelegenheid die niet aan de vereisten van een keuken voldoet. Onder keuken wordt verstaan: - een aanrecht van minstens 1 meter lengte met onderkast; - warm en koud water aansluitingen; - een plaatsingsmogelijkheid en aansluiting voor een kooktoestel; - een plaatsingsmogelijkheid en geaarde aansluiting voor een koelkast; - het geheel voorzien van een ventilatiemogelijkheid. Toilet Het aantal punten dat wordt toegekend, hangt af van de vraag of er een eigen toilet aanwezig is of alleen een gemeenschappelijk toilet. Voor een gemeenschappelijk toilet worden alleen punten toegekend indien niet meer dan 5 wooneenheden (huishoudens) daarvan gebruik maken. Aan een toilet dat enkel via de buitenlucht te bereiken is, worden geen punten toegekend. Wasgelegenheid Er worden punten toegekend aan een wasgelegenheid, afhankelijk van de volgende factoren: - een douche of bad dat enkel bij de niet-zelfstandige woonruimte hoort; - een gemeenschappelijk douche of bad dat door minder of meer dan 8 wooneenheden (huishoudens) wordt gebruikt; - een wastafel die enkel bij de niet-zelfstandige woonruimte hoort; - een gemeenschappelijke wastafel die door meer of minder dan 5 wooneenheden (huishoudens) wordt gebruikt. Kwaliteitsfactoren Er worden punten toegekend bij: aanwezigheid van thermostatische regelknoppen op de radiatoren van de CV, aanwezigheid van een niet-gemeenschappelijke buitenruimte van bepaald formaat en aanwezigheid van een wel/niet gemeenschappelijke fietsenberging. Er worden punten afgetrokken: - bij een kleine oppervlakte van de kamers (een totale vloeroppervlak van woon- en slaapvertrek van minder dan 10 m²);


14

-

indien er extreme omstandigheden zijn die overlast opleveren; wanneer de niet-zelfstandige woonruimte en/of het toilet alleen bereikbaar zijn via het woonof slaapvertrek van een niet tot het huishouden van de huurder behorende persoon; bij afwezigheid van een lift terwijl het woonvertrek op de 5e verdieping of hoger gelegen is; indien het ruitoppervlak in het (hoofd)woonvertrek minder dan 0,75 m² bedraagt; bij ramen die zich allemaal minimaal 1,60 meter boven de vloer bevinden; wanneer tegenover het (grootste) raam van het (hoofd)woonvertrek een gevelwand ligt binnen een afstand van 5 meter; indien in de niet-zelfstandige woonruimte en in de gemeenschappelijke ruimten geen warme maaltijden mogen worden bereid.

Beschermd monument Er worden extra punten toegekend indien de niet-zelfstandige woonruimte deel uitmaakt van een beschermd monument als bedoeld in artikel 1 onder d van de Monumentenwet 1988. Hetzelfde geldt indien de woonruimte behoort tot een beschermd Stads- en Dorpsgezicht als bedoeld in artikel 1, onder g, van de Monumentenwet 1988 en vanwege het behoren tot een beschermd stads- en dorpsgezicht en door de verhuurder noodzakelijkerwijs aan deze woonruimte gelden zijn besteed. 2.2.3

Woonwagens en standplaatsen

Basiswaardering woonwagens Afhankelijk van de lengte van de woonwagen en de aan- of afwezigheid van sanitair worden punten toegekend. Extra punten worden toegekend wanneer er een extra slaapvoorziening aanwezig is, voor extra kwaliteit van keuken en sanitair 17 en voor woonvoorzieningen voor gehandicapten (als bedoeld in artikel 7:255 lid 1 a BW). Basiswaardering standplaatsen Afhankelijk van het oppervlak en de aanwezigheid van sanitair en een berging worden er punten toegekend. Extra punten kunnen worden toegekend voor extra kwaliteit van sanitair, voor woonvoorzieningen voor gehandicapten (als bedoeld in artikel 7:255 lid 1 a BW) en privé buitenruimte. Veroudering Indien sprake is van veroudering kunnen punten worden afgetrokken. Vanaf het moment dat de woonwagen zes jaar oud is, vindt er een aftrek plaats van 0,4 punt per jaar (tot een maximum van 6,7 punten) dat de woonwagen oud is. De maximale verouderingsaftrek voor standplaatsen is hieraan gelijk. Woonomgeving Ten aanzien van standplaatsen kunnen er punten worden toegekend voor de woonomgeving. Hierbij moet gedacht worden aan dezelfde aspecten die van belang zijn bij woningen, bijvoorbeeld groenvoorziening, speelgelegenheid, de nabijheid van scholen en winkels evenals parkeergelegenheid. Hinderlijke situaties Ten aanzien van standplaatsen kunnen er punten worden afgetrokken voor hinderlijke situaties. Het moet dan wel gaan om zeer grote hinder die afbreuk doet aan de woonomgeving,

2.3

Situatie voorafgaand aan 1 oktober 2015

Per 1 oktober 2015 zijn de wijzigingen op het Besluit huurprijzen woonruimte in werking getreden.18 De wijzigingen betroffen de invoering van een puntentoekenning voor de WOZ-waarde in combinatie met een aanpassing van de maximale huurprijzen en de nieuwe definitie van de serviceflatwoning. De wijzigingen gelden enkel voor zelfstandige woningen. Met betrekking tot niet-zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen zijn er geen veranderingen doorgevoerd.

17 Van extra kwaliteit is sprake wanneer er luxe voorzieningen zijn aangebracht. In een keuken is dit bijvoorbeeld een ingebouwd vaatwasser of een keramische kookplaat en ten aanzien van sanitair betreft dit bijvoorbeeld een luxe mengkraan of een zwevend toilet. 18 Staatsblad 2015 – 290, Besluit van 8 juli 2015 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met de introductie van de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken)


15

2.3.1

Vervangen door de WOZ-waarde

De onderdelen woonvorm, woonomgeving en (aftrekpunten voor) hinderlijke situaties zijn vervangen door de WOZ-waarde. Tevens zijn de schaarstepunten vervallen. Vervallen: Woonvorm Het type woning bepaalde hoeveel punten er werden toegekend. Er werd binnen eengezinshuizen onderscheid gemaakt tussen vrijstaande woningen (aan minimaal drie zijden een privé-buitenruimte, die langs twee van de gevels gemiddeld ten minste 2,5m breed is), hoekwoningen (een privébuitenruimte langs een van de zijgevels van gemiddeld ten minste 2,5m breed) en tussen- en eindwoningen (een eindwoning is een hoekwoning zonder de eerder genoemde buitenruimte). Binnen meergezinshuizen hing het er vanaf of er een lift aanwezig was en op welke etage de woning gelegen was. Binnen een duplexwoning (een eengezinswoning die -tijdelijk- gesplitst is in twee zelfstandige deelwoningen) werd onderscheid gemaakt tussen een boven- en een benedenwoning. Een onvrije woning (een woning met een gemeenschappelijke binnentrap en/of overloop) was ook een zelfstandige woning en werd gewaardeerd als duplexwoning. Voor een onvrije woning op de tweede verdieping of hoger werden geen punten toegekend. Bij serviceflatwoningen werd het puntentotaal vermeerderd met een toeslag van 35%. Zie daarover meer onder ‘Aangepast: Bijzondere voorzieningen’. Vervallen: Woonomgeving De score op dit onderdeel was afhankelijk van meerdere factoren. Hieronder vielen: aankledingsgroen, openbaar gebruiksgroen, speelgelegenheid voor jonge kinderen, speelgelegenheid voor oudere kinderen, afstand tot basisonderwijs, winkels voor dagelijkse levensbehoeften, stedelijke voorzieningen, bereikbaarheid van de woningen, openbare parkeergelegenheid, halte van het openbaar vervoer, verkeersoverlast en –onveiligheid, onderhoudstoestand woonomgeving, ligging nabij bedrijven waarvan hinder werd ondervonden. Voor de score op onderdelen golden ook nog bepaalde afstanden waarbinnen de voorzieningen (al dan niet) aanwezig dienden te zijn. Vervallen: Hinderlijke situaties (in mindering op puntenaantal) Indien eventueel aanwezige hinder zo groot was dat de waardering van de woonomgeving daaraan geen recht deed, kon een aftrek worden toegepast van maximaal 40 punten. Gedacht kan worden aan ernstige geluidsoverlast door weg-, spoor- en vliegverkeer of industrie, verval van de buurt, hinder door stadsvernieuwingsactiviteiten en aan de directe omgeving van de woning optredende nietincidentele bodem- of luchtverontreiniging. Afhankelijk van de categorie hinder kon er een bepaald puntenaantal worden afgetrokken. Vervallen: Punten voor schaarstegebied In het Besluit huurprijzen woonruimte (versie van voor de wijziging) was terug te vinden dat aan woningen in schaarstegebieden (gemeente met een woningtekort) extra punten konden worden toegekend. Welke gemeenten als schaarstegebieden werden aangemerkt, was ook in de voornoemde bijlage terug te vinden. Er werden aan woningen in schaarstegebieden 15 extra punten toegekend indien de woning een WOZ-waarde had van € 2.900,- per vierkante meter of minder. Indien de woning een WOZ-waarde had van meer dan € 2.900,- per vierkante meter, dan werden er 25 extra punten toegekend. Aangepast: Bijzondere voorzieningen Deze categorie had betrekking op serviceflatwoningen. Hieronder werd verstaan: een in een woongebouw gelegen zelfstandige woonruimte waarbij in de huurovereenkomst (in ieder geval) de volgende service is opgenomen: a. een noodoproepinstallatie in de woning; b. het verstrekken van maaltijden door de verhuurder; c. de levering van medische dan wel paramedische zorg van eenvoudige aard door de verhuurder (indien nodig); d. het gebruik van de onroerende aanhorigheden van het woongebouw, die ten minste het gebruik van recreatieruimten en logeerkamers (voor logees van huurder) bevatten;


16

e. levering en diensten door de verhuurder aan de huurder strekkende tot het verwezenlijken van het gebruik van de hiervoor bedoelde ruimten overeenkomstig de bestemming (derhalve service die er toe strekt het gebruik van recreatieruimten of logeerkamers mogelijk te maken). De serviceflatwoning werd gewaardeerd door een opslag van 35% over de optelsom van de punten van de categorieën die hiervoor genoemd zijn te hanteren.

Casus In de Tuinstraat in Aalsmeer19 staat een eengezinswoning die is verhuurd voor een huurprijs van € 600,- per maand. Deze huurprijs is gebaseerd op de puntentelling. De bewoners hebben elders een woning gekocht en om die reden de huurovereenkomst (tijdig en correct) opgezegd tegen 30 oktober 2015. Er zijn meerdere gegadigden voor de woning, dus de woning zal per 1 november al weer aan een nieuw gezin worden verhuurd.  Dient de verhuurder een nieuwe puntenberekening te maken om te achterhalen wat de huurprijs zal zijn voor de nieuwe huurders? Of kan de verhuurder gebruik maken van de puntentelling zoals opgesteld voor de vertrekkende huurders?  Indien een nieuwe puntenberekening zal moeten worden gemaakt, op welke onderdelen zal deze dan afwijken van de puntenberekening zoals die gold voor de vertrekkende huurder?

19

De gemeente Aalsmeer is aangewezen als een gemeente waar schaarstepunten gelden.


17

3.

Waardeberekening van woningen in verhuurde staat

3.1

Introductie

3.1.1

Begrip van de waardeberekening/rendementsberekening van een woning

Na bestudering van dit hoofdstuk moet men in staat zijn om toe te lichten hoe een waardeberekening/rendementsberekening van een woning in verhuurde staat tot stand komt. Men dient bekend te zijn met de beperkingen van het huurprijzenrecht (zie hoofdstuk 2) en het is eveneens van belang om te beseffen dat het huurprijzenrecht “politiek” getint is en voortdurend aan verandering onderhevig. Het onderwerp is actueel, omdat (op grond van de herziene Woningwet 20) met ingang van 1 juli 2016 woningcorporaties op hun jaarrekening de waarde van hun vastgoed moeten baseren op de marktwaarde in verhuurde staat. Op dit moment is het gebruikelijk dat vastgoed wordt gewaardeerd op grond van de bedrijfswaarde (de huurinkomsten die met het vastgoed worden gerealiseerd). De overheid heeft voorgeschreven dat corporaties bij het begroten van de waarde van hun vastgoed het Waarderingshandboek, dat in opdracht van de overheid is opgesteld, moeten volgen. 21 De waarde van een woning zal beïnvloed worden door het al dan niet verhuurd zijn daarvan. Van belang hierbij is het uitgangspunt dat een huurovereenkomst woonruimte niet gemakkelijk is te beëindigen. Het is dus van belang om voorafgaand aan een taxatie na te gaan of er inderdaad een huurovereenkomst (gesloten) is en of een bepaalde huurtermijn is overeengekomen. Maar ook indien slechts sprake is van een bepaalde duur, dient bekend te zijn dat in beginsel de huurovereenkomst door de verhuurder moet worden opgezegd. Indien gehuurd wordt op grond van de Leegstandwet, dient nagegaan te worden of correct gebruik is gemaakt van de Leegstandwet (en wanneer de vergunning afloopt en de huurovereenkomst van rechtswege eindigt). Mocht er sprake zijn van een gebruiksovereenkomst, dan is van belang om na te gaan of de gebruiksovereenkomst niet toch kwalificeert als een huurovereenkomst voor woonruimte (omdat er toch meer betaald wordt dan enkel een onkostenvergoeding). Ook is van belang om te weten dat rechters niet snel oordelen dat een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is. De kans is dan ook groot dat een rechter een huurovereenkomst als een “gewone” huurovereenkomst zal kwalificeren, met alle beschermingsbepalingen die daarbij horen. Indien bijvoorbeeld sprake is van recreatie (zoals een vakantiewoning), dan kan het gaan om een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Als een vakantiewoning echter structureel en langdurig wordt bewoond, kwalificeert de huur hiervan als een gewone huurovereenkomst (ook als het een tweede woning betreft). Nog even daargelaten dat hierbij ook publiekrechtelijke regelgeving van belang is (bestemming volgens bestemmingsplan, eventuele beleidsregels ten aanzien van Short Stay en/of Vakantiehuur etc.).

3.2

Duur van de huurovereenkomst

3.2.1

Achtergrond

Voor het waarderen van een woning (bijvoorbeeld ten behoeve van een verkoop) is het van belang of de woning moet worden gewaardeerd in verhuurde of in onverhuurde staat. Dit vereist enige kennis van de (on)mogelijkheden om een huurovereenkomst voor woonruimte met een huurder te beëindigen. Kort gezegd luidt de conclusie dat het voor een verhuurder niet eenvoudig is om een huurovereenkomst voor een woonruimte met een huurder te beëindigen (zonder de instemming van de huurder). Bij een taxatie ten behoeve van een verkoop zal in de praktijk dan ook al snel het 20

Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 Dit waarderingshandboek is door de overheid gevoegd als bijlage 2 bij artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Die bijlage 2 is opgenomen als bijlage in hoofdstuk 5 van deze reader. 21


18

uitgangspunt zijn dat een op dat moment verhuurde woning ook in verhuurde staat zal worden overgedragen. Immers, koop breekt geen huur (artikel 7:226 BW). 3.2.2

Looptijd

De wet bepaalt dat een huurder van woonruimte (in tegenstelling tot bijvoorbeeld een huurder van bedrijfsruimte of overige (on)roerende zaken) na een eerste bepaalde duur recht heeft op een verlenging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dit volgt uit artikel 7:242 lid 2 BW in samenhang met artikel 7:230 BW. Deze artikelen luiden: Artikel 7:242 lid 2 BW “2. Van de artikelen 216 lid 3, 224 lid 2 en 230 kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.” Artikel 7:230 BW “Indien na afloop van de huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, wordt daardoor, tenzij van een andere bedoeling blijkt, de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd verlengd.” Kortom: er mag niet ten nadele van huurders van woonruimte worden overeengekomen dat na een eerste bepaalde termijn de huurovereenkomst voor één of meer bepaalde termijnen wordt verlengd. Na de eerste bepaalde duur heeft de huurder van woonruimte recht op voortzetting van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 3.2.3

Opzegging

De huurovereenkomst kan zowel door de huurder als door de verhuurder worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag (doorgaans de eerste dag van een kalendermaand), niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde termijn (artikel 7:271 lid 1-2 BW). De huurovereenkomst kan derhalve niet tijdens een bepaalde duur worden opgezegd, alleen tegen het einde daarvan, waarbij – zoals hierboven toegelicht – de huurder recht heeft op voortzetting van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd na afloop van de eerste bepaalde termijn. Het voorgaande is slechts anders indien partijen expliciet overeengekomen zijn dat de huurovereenkomst tussentijds kan worden opgezegd. De opzegging moet plaatsvinden bij exploot of bij aangetekende brief (artikel 7:271 lid 3 BW). Voor de huurder geldt een opzegtermijn die gelijk is aan de betalingstermijn en die niet korter is dan 1 maand en niet langer dan drie maanden. Doorgaans betaalt de huurder de huurprijs per maand en bedraagt de opzegtermijn dan ook een maand. De verhuurder moet een opzegtermijn van minimaal drie maanden in acht nemen. Hier komt 1 maand bij voor ieder jaar dat de huurovereenkomst heeft voortgeduurd met een maximum van zes maanden.22 Indien de huurder de huurovereenkomst (tijdig en correct23) opzegt, eindigt de huurovereenkomst op de datum waartegen is opgezegd. De huurder hoeft geen reden voor de opzegging te geven. De verhuurder is verplicht om in zijn opzeggingsbrief minimaal 1 opzeggingsgrond te vermelden. Laat hij dit na, dan is de opzegging nietig (artikel 7:271 ld 4 BW). De opzeggingsgronden staan limitatief opgesomd in de wet (artikel 7:274 BW). De meest gebruikte opzeggingsgrond betreft het feit dat de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het dringend eigen gebruik wordt streng getoetst bij de huur van woonruimte, zo moet het beoogde gebruik in beginsel duurzaam zijn. Hier is dan ook niet snel sprake van. Bovendien is een bijkomend vereiste dat moet blijken dat voor de huurder andere passende woonruimte beschikbaar is. De verhuurder hoeft die andere passende woonruimte overigens niet zelf aan te bieden, voldoende is dat deze (in de markt) beschikbaar is. Wel vindt er bij “dringend eigen gebruik” nog een belangenafweging plaats. Dus indien de verhuurder kan 22

De opzegtermijnen zijn terug te vinden in artikel 7:271 lid 5 BW Tijdig houdt in dat een opzegtermijn wordt aangehouden die gelijk is aan een huurbetalingstermijn, waarbij de opzegtermijn wel minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden moet bedragen. Correct houdt onder meer in dat wordt opgezegd tegen een huurbetalingsdag (doorgaans de eerste van een kalendermaand) en dat per exploot of aangetekende brief wordt opgezegd 23


19

aantonen dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dan bestaat nog steeds de kans dat de opzegging niet wordt toegewezen (omdat de belangen van de huurder zwaarder wegen). Het feit dat de verhuurder de woonruimte wenst te verkopen (in onverhuurde staat) is geen opzeggingsgrond. De verhuurder kan op basis van die wens de huurovereenkomst derhalve niet beëindigen. De opzeggingsgrond “niet goed huurderschap” komt aanzienlijk minder voor. Meestal zet de verhuurder bij slecht huurderschap in op ontbinding van de huurovereenkomst (via de rechter) in plaats van opzegging. Het voordeel van ontbinding is dat verhuurder geen opzegtermijn in acht hoeft te nemen, er geen ruimte is voor een belangenafweging en niet gewacht hoeft te worden op een onherroepelijke uitspraak. Indien sprake is van (3 maanden of meer) betalingsachterstand, biedt een incasso kort geding soelaas met ontruiming bij niet betaling (de rechter doet dan alleen geen uitspraak over ontbinding van de huurovereenkomst). Nadat de huurder de opzeggingsbrief van de verhuurder heeft ontvangen, heeft de huurder zes weken de tijd om aan de verhuurder te berichten of hij wel/niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst (artikel 7:271 lid 4 BW). Als de huurder niet instemt of de zes weken verstrijken zonder dat de huurder de verhuurder bericht, kan de verhuurder in rechte de beëindiging van de huurovereenkomst vorderen. De huurovereenkomst blijft dan voortduren totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist dat de huurovereenkomst eindigt (artikel 7:272 BW). De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt door de rechter getoetst aan de hand van de opzeggingsgronden die de verhuurder in de opzeggingsbrief heeft vermeld (en op grond waarvan hij de beëindiging vordert). De verhuurder kan in de procedure geen gronden toevoegen: hij is gebonden aan de opzeggingsgronden die in zijn opzeggingsbrief staan. Als de beëindiging wordt toegewezen, dan bepaalt de rechter de datum waarop de huurovereenkomst eindigt en de huurder het gehuurde moet ontruimen. Als de beëindiging wordt afgewezen, dan wordt de huurovereenkomst verlengd. Het traject bij de rechter kan lange tijd in beslag nemen. Gelet op de vergaande bescherming van de huurder van woonruimte, worden beëindigingsvorderingen regelmatig afgewezen.

3.3

Bijzondere huurovereenkomsten en de duur daarvan

3.3.1

Leegstandwet

Leegstaande ruimtes kunnen in bepaalde gevallen op grond van de Leegstandwet tijdelijk worden verhuurd als woonruimte. Wordt, met inachtneming van de regels die de Leegstandwet voorschrijft, op die basis verhuurd, dan is een deel van het huurrecht (en daarmee het overgrote deel van de huurbescherming) niet van toepassing. Verhuur op grond van de Leegstandwet vereist een vergunning die door B&W van de gemeente waarin het pand (c.q. de ruimte) is gelegen, wordt verstrekt. De vergunning dient door de eigenaar aan te worden gevraagd. De gemeente verstrekt de vergunning alleen aan de volgende verhuurders: a. b.

c.

De eigenaar van een woonruimte in een gebouw bestemd voor groepshuisvesting, verzorging, logiesverschaffing, administratie of onderwijs; De eigenaren van te koop staande woningen. De te koop staande woning moet voorts in één van de volgende categorieën vallen: o de woning is nooit bewoond geweest; o de eigenaar heeft de woning gedurende het jaar voorafgaand aan de vergunningsaanvraag zelf bewoond; o de woning is gedurende de tien jaar voorafgaand aan de vergunningsaanvraag niet langer dan drie jaar verhuurd; De eigenaren van huurwoningen die bestemd zijn om ingrijpend gerenoveerd te worden of te worden gesloopt.

Vervolgens dient nog aan enkele andere vereisten (die in de Leegstandwet worden genoemd) te worden voldaan. Dit betreft onder meer dat de te verhuren ruimte leeg dient te staan, dat de ruimte na


20

het verhuren daarvan in voldoende mate zal worden bewoond en dat van de eigenaar niet gevergd kan worden dat hij de ruimte (in plaats van het te verhuren) op een andere wijze dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting. Wordt de vergunning verleend, dan is dit voor een beperkte termijn. Deze termijnen bedragen (zie de hiervoor genoemde categorieën): a. Twee jaar, met verlengingen van een jaar tot maximaal tien jaar (tenzij de leegstandwetvergunning gekoppeld wordt aan een omgevingsvergunning, dan wordt de vergunning in één keer voor die termijn verleend tot een maximum van tien jaar); b. Vijf jaar; c. Twee jaar, met verlengingen van een jaar tot maximaal zeven jaar. De verhuurder die onder categorie ‘b’ valt, mag zijn huurprijs zelf met de huurder overeenkomen (daar zitten geen beperkingen op: door het uitgesloten zijn van dit deel van de huurprijsbescherming bestaat er ook voor ‘sociale woningen’ geen maximum). Om vervolgens te verhuren op grond van de verkregen leegstandwetvergunning is het van belang dat de huurovereenkomst pas ingaat na het verkrijgen van de vergunning en dat in de huurovereenkomst de vergunning wordt vermeld. De Leegstandwet geeft enkele voorschriften over de opzegtermijn en de duur van de huurovereenkomst. Grote voordelen (voor de verhuurder) van het verhuren met een leegstandwetvergunning zijn dat de verhuurder geen opzeggingsgrond hoeft te noemen, dat de huurovereenkomst eindigt door opzegging en dat de huurovereenkomst in ieder geval (ook zonder opzegging) eindigt zodra de vergunning verloopt. Dan moet de verhuurder er overigens wel op toezien dat de huurder ook daadwerkelijk vertrekt, anders ontstaat mogelijk een reguliere huurovereenkomst (met volledige huurbescherming). Let op: als een bepaalde duur wordt overeengekomen (de Leegstandwet schrijft een eerste minimale duur van zes maanden voor, maar daarna zijn partijen vrij om bepaalde termijnen of onbepaalde tijd overeen te komen), dan kan de huurovereenkomst niet tussentijds worden opgezegd. Een verhuurder die zijn woning te koop heeft staan, doet er dan ook goed aan de huurovereenkomst na de eerste voorgeschreven duur van (minimaal) zes maanden de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voort te laten duren zodat bij verkoop direct opgezegd kan worden. Is op de juiste wijze verhuurd op grond van de Leegstandwet, dan zal de verhuurder bij verkoop van zijn woning de huurovereenkomst eenvoudig kunnen beëindigen. In dat geval kan de woning wel vrij van huur worden verkocht en dient hier bij de taxatie rekening mee gehouden te worden. 3.3.2

Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur

Hiervoor is in hoofdstuk 1 uiteengezet dat afdeling 5 van boek 7 BW van toepassing is op huur van woonruimte. In artikel 7:302 lid 2 BW wordt afdeling 5 uitgesloten als het gaat om gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Het gehele stelsel van huur- en huurprijsbescherming geldt voor deze categorie dus niet. Uitgangspunt zijn de algemene bepalingen en eventuele contractuele afspraken. Het moet gaan om gevallen waarin “voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming”. Factoren die hierbij een rol spelen:     

aard van gehuurde; aard van gebruik; bedoelingen van partijen; effectuering van die bedoelingen; duur van het gebruik.

De benaming van de overeenkomst is niet van doorslaggevend belang. Bij een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur gaat het bijvoorbeeld om kort gebruik van een zomerhuisje of noodopvang.


21

Casus De eigenaar van een woning heeft van de bank de opdracht gekregen een taxatierapport van de woning aan te leveren vooruitlopend op de verkoop daarvan. De woning is drie jaar geleden verhuurd. De titel van de huurovereenkomst luidt: ‘Huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet’. De eigenaar heeft echter nooit een vergunning voor verhuur op grond van de leegstandwet aangevraagd, omdat de huurder aangaf dat dit wat hem betreft niet nodig was (hij begreep de inhoud van de huurovereenkomst). Aan het begin van de huurovereenkomst (in de considerans) is toegelicht dat het een huurovereenkomst voor een korte duur betreft en dat het de bedoeling is dat de huurder vertrekt zodra de verhuurder dit van hem vraagt. Ook is vermeld dat de verhuurder daarbij geen reden hoeft te noemen: zodra de verhuurder de huurder vraagt te vertrekken, dient de woning binnen twee maanden leeg te zijn. Als de verhuurder de huurovereenkomst op korte termijn zou kunnen beëindigen, kan de taxateur uitgaan van een waardeberekening in onverhuurde staat. De taxateur twijfelt hier over. Wat zou u de taxateur adviseren: een waardeberekening in verhuurde of in onverhuurde staat? En waarom?


22

4.

Huurregels: onderscheid (semi-)dwingend en regelend

4.1

Introductie

Na bestudering van dit hoofdstuk moet men in staat zijn om uit te kunnen leggen wat het verschil is tussen dwingend recht, semi-dwingend en regelend recht. Daarnaast moet men minimaal vijf regels van (semi-)dwingend recht en minimaal vijf regels van regelend recht kunnen benoemen.

4.2

Dwingend, semi-dwingend en regelend recht

Wetsartikelen kunnen van regelend recht zijn, semi-dwingend of dwingend. Hieronder volgt een korte toelichting op iedere variant. Regelend recht Indien sprake is van regelend recht, dan betekent dit dat het desbetreffende wetsartikel geldt voor de daarin beschreven situatie, maar dat partijen de vrijheid hebben om een afwijkende regeling overeen te komen. Hebben partijen op dit punt geen afspraken gemaakt, dan valt men terug op hetgeen in de wet is geregeld. Ook buiten het huurrecht bevinden zich enkele wetsartikelen die van regelend recht zijn, maar wel van toepassing zijn op het huurrecht. Een voorbeeld daarvan is het wetsartikel dat toeziet op contractoverdracht (artikel 6:159 BW). Voor middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BWbedrijfsruimte) geeft de wet aan de huurder de mogelijkheid om, als hij de onderneming die hij in het gehuurde uitoefent verkoopt, de huurovereenkomst over te dragen aan de koper van zijn onderneming. In alle andere gevallen (dus ook ten aanzien van de huur van woonruimte) kan een huurovereenkomst alleen door de huurder overgedragen worden aan een nieuwe huurder, indien de verhuurder daaraan meewerkt (contractoverdracht, geregeld in artikel 6:159 BW). Weigert de verhuurder zijn medewerking, dan kan een huurder de rechter verzoeken om vervangende machtiging. Dwingend recht Dwingend recht staat tegenover regelend recht. Partijen hebben niet de vrijheid om afspraken te maken die afwijken van hetgeen in het desbetreffende wetsartikel is geregeld. Hebben partijen andere afspraken gemaakt, dan valt men toch terug op hetgeen in de wet is geregeld. De contractuele afspraken die strijdig zijn met een dwingend rechtelijk wetsartikel zijn nietig. Het huurrecht (titel 4 van boek 7 BW) bevat diverse dwingendrechtelijke artikelen, ook (met name) in het deel dat betrekking heeft op woonruimte. Voorbeelden daarvan zijn de regels die zien op de huurprijs, voornamelijk indien het sociale huurwoningen24 betreft. Hieronder valt onder meer de servicekostenprocedure in artikel 7:260 BW en de opzegging (onder meer de opzegtermijn in artikel 7:271 lid 7 BW). Ten aanzien van de huurprijzen van woonruimten (voornamelijk sociale huurwoningen) volgt het dwingend rechtelijke karakter uit artikel 7:285 BW, dat luidt: “Van de bepalingen van deze onderafdeling kan niet worden afgeweken, tenzij uit die bepalingen anders voortvloeit.” Dat de bepalingen met name betrekking hebben op sociale huurwoningen volgt uit artikel 7:249 BW: “De volgende artikelen van deze onderafdeling zijn, behoudens de artikelen 249, 251, 259, 261 lid 1 en 264, niet van toepassing op een overeenkomst van huur en verhuur, die betrekking heeft op een zelfstandige woning, ten aanzien waarvan bij de aanvang van de bewoning een huurprijs gold of geldt, die, indien nodig herleid tot een bedrag per jaar, hoger is dan het krachtens artikel 3 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte vastgesteld bedrag, indien a. die overeenkomst op of na 1 juli 1994 is totstandgekomen, dan wel, b. die overeenkomst betrekking heeft op een woning die is totstandgekomen op of na 1 juli 1989” 24

Huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens


23

In de meeste gevallen volgt uit de wettekst (of de wetsgeschiedenis) of een bepaling dwingend rechtelijk is. In een enkel geval volgt dit uit de aard van de bepaling, bijvoorbeeld het feit dat de huurder de tegenprestatie (voor het gebruik van de gehuurde zaak) moet voldoen (artikel 7:212 BW). Die tegenprestatie (doorgaans betaling van een geldsom) is immers de kern van iedere huurovereenkomst. Maar let op: indien er geen tegenprestatie is overeengekomen, kan wel sprake zijn van bijvoorbeeld een rechtsgeldige gebruiksovereenkomst (en dus niet van een nietige overeenkomst). Dwingend is in ieder geval alle regelgeving waarbij de belangen van derden in het spel zijn, zoals een wettige echtgenoot of een onderhuurder (of ruiler). Het huurprijzenrecht voor woonruimte is dus ook een helder voorbeeld van dwingend recht. Dat houdt verband met het feit dat hier ook de overheidsfinanciën een rol spelen (denk aan subsidies of regelgeving voor woningbouwverenigingen en huurtoeslag). Een artikel dat voor alle gebouwde onroerende goederen (en voor woonwagens en standplaatsen) van dwingend recht is, betreft artikel 7:226 BW. Dit artikel wordt ook wel aangeduid als de koop breekt geen huur regel. Geregeld is dat als de zaak waarop de huurovereenkomst toeziet in eigendom wordt overgedragen25, de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst (die na de overdracht opeisbaar worden) overgaan op de verkrijger (ofwel de koper c.q. de nieuwe eigenaar). In dit kader is wel van belang dat de verkrijger slechts gebonden wordt aan de bedingen in de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Uit de rechtspraak volgt dat een koopoptie/voorkeursrecht van koop in beginsel niet mee over gaat op de nieuwe eigenaar. Op dit laatste bestaat slechts één uitzondering: als een deel van de huurprijs specifiek voor het hebben van de koopoptie/het voorkeursrecht wordt voldaan. Semi-dwingend recht Er bestaat tot slot een tussenvariant: het semi-dwingende recht. In dat geval mogen partijen wel afspraken maken die afwijken van de wettelijke artikelen, maar alleen als die afspraken in het voordeel van de huurder zijn. Afspraken die in strijd zijn met een semi-dwingend wetsartikel zijn geldig, totdat de huurder een dergelijke afspraak vernietigt. Het vereist dus actie van de huurder. In het huurrecht (titel 4 van boek 7 BW) komen veel artikelen voor die van semi-dwingend recht zijn. Voorbeelden voor woonruimte betreffen de gebrekenregeling/onderhoudsverdeling (artikel 7:242 lid 1 BW), de regeling met betrekking tot woningruil (artikel 7:270 BW) en de beëindigingsregels in artikel 7:272 t/m 281 BW (zie hiertoe artikel 7:282 BW). Of een wetsartikel van semi-dwingend recht is, blijkt vaak uit het wetsartikel zelf en soms uit een ander wetsartikel. Een voorbeeld waarbij in het wetsartikel zelf is geregeld dat sprake is van semidwingend recht betreft een artikel uit het algemene deel (afdeling 2) van het huurrecht, te weten artikel 7:206 lid 3 BW (verhelpen gebreken). Dit artikel luidt: “Is de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen. Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.” Het is de laatste zin waaruit volgt dat het hier semi-dwingend recht betreft. Een voorbeeld waarbij uit een ander wetsartikel volgt dat een artikel van semi-dwingend recht is, betreft artikel 7:242 lid 2 BW (opgenomen in de artikelen die specifiek zien op woonruimte). Dit artikel luidt: “Van de artikelen 216 lid 3, 224 lid 2 en 230 kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.”26 25

En bij vestiging of overdracht van een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft 26 Het gehele artikel luidt: “1. Behoudens bij standaardregeling bedoeld in artikel 214 van Boek 6 kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van de artikelen 204, 206 leden 1 en 2, 207, 208 en 217, tenzij het gaat om herstellingen aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen of gebreken aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen.


24

Deze bepaling heeft tot gevolg dat bijvoorbeeld artikel 7:224 lid 2 BW, waarin is geregeld hoe de huurder het gehuurde bij het einde van de huur moet opleveren, voor woonruimte van semi-dwingend recht is en voor overige huurobjecten van regelend recht. Artikel 7:216 lid 3 BW ziet op het feit dat de huurder ter zaken van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, vergoeding kan vorderen voor zover artikel 6:212 BW (ongerechtvaardigde verrijking) dat toestaat. Artikel 7:230 BW tot slot bepaalt dat als de huurder na het einde van de huurovereenkomst met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, de huurovereenkomst daardoor voor onbepaalde tijd wordt verlengd, tenzij van een andere bedoeling blijkt.

4.3

Conclusie

In de wet bestaan drie typen wetsartikelen. Ten aanzien van het huurrecht moeten die typen als volgt uitgelegd worden: -

dwingend recht

Recht waarvan partijen niet kunnen afwijken – eventuele afwijkende afspraken zijn nietig;

-

semi-dwingend recht

Recht waarvan partijen slechts kunnen afwijken als dit ten gunste van de huurder is – eventuele afwijkende afspraken in het nadeel van de huurder kunnen in beginsel door de huurder worden vernietigd;

-

regelend recht

Recht dat van toepassing is als partijen op dit punt niet zelf afspraken hebben gemaakt – hebben partijen zelf (afwijkende) afspraken gemaakt, dan zijn die afspraken geldend.

In hoofdstuk 5 is een artikel bijgevoegd waarin per wetsartikel is aangegeven van welk type sprake is.

Casus Een verhuurder en huurder sluiten een huurovereenkomst voor een zelfstandige woonruimte. De huurprijs van de woning is hoger dan de liberalisatiegrens (de woning zou na een puntentelling ook boven de liberalisatiegrens uitkomen). In de huurovereenkomst is geregeld dat: - de huurprijs € 1.000,- per maand bedraagt - de huurprijs per de eerste dag van ieder (kalender)kwartaal zal worden verhoogd met 2% - de verhuurder ook het kleine (huurders)onderhoud voor zijn rekening zal nemen - de verhuurder de huurovereenkomst ook mag opzeggen indien hij deze (vrij van huur) wenst te verkopen Nadat de huurovereenkomst is ingegaan, vraagt de huurder aan u welk van de vier hiervoor genoemde punten nietig is, welke vernietigbaar is en aan welk van de vier genoemde punten hij zonder meer gebonden is. Wat is uw antwoord?

2. Van de artikelen 216 lid 3, 224 lid 2 en 230 kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.”


25

5.

Bijlagen

5.1

Regelgeving -

5.2

Wettekst artikel 7:201 – 231 BW Wettekst artikel 7:232 – 282 BW Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte Besluit huurprijzen woonruimte Besluit van 8 juli 2015 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte Circulaire 14 juli 2015 MG 2015-4 Lijst van de huurrechtelijke bepalingen uit 7.4 BW die semi-dwingend of dwingend rechtelijke zijn (WR 2003, 11)

Optioneel -

Gebrekenboek huurcommissie versie 1 april 2012 Beleidsboek servicekosten en nutsvoorzieningen versie juli 2014 (aanvulling 1 mei 2015) Handleiding zelfstandige (let op: wordt aangepast in verband met de wijziging puntentelling!) en niet-zelfstandige woonruimte


26

Syllabus Wonen-dag Deel 2 Huurrecht

Recommend Documents