SWW Activiteitenplan 2011 Woerden, november 2010

SWW Activiteitenplan 2011


Woerden, november 2010

2


3


Voorwoord Voor u ligt - naar verwachting - het laatste activiteitenplan van SWW. Als de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties zijn goedkeuring geeft voor de fusie van SWW, Westhoek Wonen en GroenrandWonen dan is de juridische fusie van de drie corporaties op 31 december 2010 een feit. Dan zijn we nog niet één organisatie. Want het duurt zeker tot de zomer van 2011 voordat de organisaties zijn geïntegreerd, de processen zijn beschreven, het nieuwe automatiseringssysteem draait en de medewerkers op hun (nieuwe) stoel zitten. Pas dan is er ook een nieuwe naam en verdwijnt SWW. Dit activiteitenplan zal dan ook voor een belangrijk deel worden uitgevoerd onder de oude en vertrouwde naam van SWW. Los van de fusie worden de activiteiten van SWW ernstig bedreigd door een tweetal ontwikkelingen: Europa en het regeerakkoord. Het is zeker dat per 1 januari 2011 de Europese beschikking zal worden ingevoerd. Dit betekent dat 90% van de sociale woningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een belastbaar inkomen van maximaal € 33.614,- per jaar. Huishoudens die meer verdienen komen hierdoor behoorlijk in de knel. Immers, zij komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en zijn tegelijkertijd ook niet in staat een woning te kopen. Ook het regeerakkoord is voor corporaties een regelrechte teleurstelling. Van de verwachte uitbreiding van de huurruimte komt niets terecht. Voor huurders met een inkomen tot € 43.000 is de huurstijging gelijk aan het inflatiepercentage. Voor huurders met een inkomen hoger dan € 43.000 zou een extra huurprijsstijging van 5% mogen worden doorgevoerd. Hoe dat moet gaan werken is volstrekt onhelder. Aan de hypotheekrenteaftrek wordt niets gedaan. Er komt dus geen evenwichtig woonlastenbeleid. Daarnaast wil het kabinet huurders het recht geven om hun woning tegen een redelijke prijs aan te kopen. Onduidelijk is nog wat een redelijke prijs dan is. Bovendien is het juridisch onmogelijk woningcorporaties - als private organisaties - te dwingen hun woningen te verkopen. De grootste ramp die opdoemt, is de aankondiging dat corporaties jaarlijks € 760 miljoen moeten bijdragen aan de huurtoeslag. Voor SWW betekent dit jaarlijks circa € 1,5 miljoen aan extra kosten die niet besteed kunnen worden aan onderhoud of nieuwbouw. Als dit onzalige plan doorgaat, breken er slechte tijden aan voor huurders en woningzoekenden. Ondanks deze bedreigingen kent SWW, net als in 2010, in 2011 een ongekende nieuwbouw- en woningverbeteringproductie. Naar verwachting zullen er in 2011 264 nieuwbouwwoningen worden opgeleverd. In de komende jaren worden er ongeveer 1.663 woningen in het bestaande bezit verbeterd. In 2011 wordt een start gemaakt met de eerste 300 woningen. Voor deze woningen wordt het zogenaamde integraal onderhoud toegepast. Dat wil zeggen dat de binnen- en buitenkant stevig worden aangepakt en ook het energiegebruik teruggedrongen wordt. Dat is belangrijk voor onze bewoners, om de woonlasten niet verder te laten stijgen. Peter Korzelius directeur-bestuurder

4


Inhoudsopgave

Voorwoord

4

Passend huisvesten van de doelgroep

6

Kwalitatief in stand houden van het woningbezit

10

Betrekken van bewoners bij beleid en beheer

12

Bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten

14

Bijdragen aan de combinatie wonen en zorg

16

Professionele organisatie

18

Waarborgen van de financiële continuïteit

22

Alle resultaten op een rij

24

5


Passend huisvesten van de doelgroep Maatschappelijk vastgoed is een nieuw aandachtsgebied van SWW geworden. De aanleiding hiervoor is dat steeds meer zorgaanbieders SWW benaderen met de vraag of wij kunnen voorzien in geschikte huisvesting voor hun cliënten. Zo is SWW, in het kader van de wijkaanpak Bloemen- en Bomenkwartier, benaderd om een gezondheidscentrum in deze wijk te realiseren. In de haalbaarheidsstudie voor de locatie Snellerpoort wordt eveneens de mogelijkheid voor het realiseren van een gezondheidscentrum bekeken. Hierin kunnen onder andere huisartsen, fysiotherapeuten en een apotheek worden ondergebracht. Door de ontwikkeling omtrent het scheiden van wonen en zorg investeert SWW in toenemende mate ook in vastgoed dat geschikt is voor doelgroepen met een zorgvraag. Zo worden in 2011 36 eenheden voor Stichting Reinaerde gerealiseerd in Woerden en zijn 34 eenheden voor Vierstroom in ontwikkeling in Linschoten. Nu zijn de eenheden specifiek bedoeld voor mensen met een zorgvraag, in de toekomst kunnen deze eenheden eenvoudig geschikt gemaakt worden voor andere doelgroepen. Als antwoord op deze ontwikkelingen wil SWW in 2011 “Wonen met een Plus” introduceren. Hiervoor werken we nauw samen met onze belanghouders, een belangrijke voorwaarde voor succes. Ontwikkelingen Ondanks de kredietcrisis die Nederland ook in 2010 in de greep heeft gehouden, gaat SWW in 2011 een recordaantal woningen opleveren. Hoewel in het algemeen de huizenverkoop stagneerde, is SWW erin geslaagd met behulp van Koopgarant de verkoop juist te stimuleren. Hierdoor kon de bouw van de woningen doorgaan, waar deze anders zou stilgelegd had moeten worden. Vanuit haar doelstelling doet SWW haar best om, juist in de huidige economische situatie, de bouwproductie op peil te houden. Immers, de behoefte aan betaalbare woningen is groot. Vastgoedsturing De herziening van de portefeuillestrategie in 2010 heeft ervoor gezorgd dat we een goed beeld hebben van de opgave voor de komende jaren. De vastgoedsturing zal zich in 2011 dan ook hoofdzakelijk richten op aanpassingen die voortkomen uit inspecties en concrete plannen. Daarnaast richten wij ons op het formuleren van strategieën voor complexen die een leeftijd van veertig jaar hebben bereikt. Deze complexen zijn als gevolg van hun leeftijd toe aan meer dan een reguliere onderhoudsbeurt. Afhankelijk van de bouwtechnische staat, de verwachte marktpositie en de locatie van de woningen wordt een keus gemaakt voor onderhoud, renovatie of sloop en nieuwbouw. Nieuwbouw en aanpassing van de voorraad SWW wil woningen toevoegen aan de bestaande voorraad. Dit kan door middel van nieuwbouwlocaties en door aankoop woningen en locaties. In 2011 heeft SWW 178 woningen in uitvoering, waarvan 92 woningen groot onderhoud en 86 woningen nieuwbouw, nog eens 623 woningen zijn in voorbereiding of ontwikkeling. Daarnaast worden 6 projecten opgeleverd: 264 nieuwbouwwoningen en 8 woningen groot onderhoud. Wensen van de klant Wij zien graag dat onze klanten met veel plezier in een woning van SWW wonen. Dit betekent dat we, rekening moeten houden met de wensen en behoeften van onze klanten. Door onze klanten meer

6


keuzemogelijkheden te bieden en meer vrijheid te geven om het wonen beter af te stemmen op hun eigen wensen en behoeften hopen we dit te bereiken. Met het oog op de stijgende energieprijzen gaat SWW in 2011 naast fysieke maatregelen aan de woningen haar klanten ook wijzen op mogelijkheden om energie te besparen. SWW heeft in 2010 voor het eerst de week van de klant gehouden. Vanwege de vele positieve reacties zullen we hieraan in 2011 een vervolg geven. Een belangrijk onderdeel van de kwaliteit van onze dienstverlening is de wijze waarop wij omgaan met klachten. Op dit punt kunnen wij ons de komende jaren nog sterk verbeteren. Het uitgangspunt daarbij is dat we onze klanten behandelen zoals we zelf behandeld willen worden, waarbij begrippen als professionaliteit, deskundigheid, maar bovenal respect en klantgerichtheid belangrijke peilers zijn. Huurprijsbeleid Het huurprijsbeleid is primair gericht op het goedkoop en betaalbaar houden van omvangrijke delen van het woningbezit. Binnen deze sociaal maatschappelijke randvoorwaarden streeft SWW naar een zo goed mogelijk financieel resultaat. Het toepassen van enige vorm van differentiatie is vanwege het vastgestelde Rijksbeleid in 2007, voor de duur van 4 jaar, niet mogelijk gebleken. SWW zal vanaf 2011 ook rekening moeten houden met de Europese beschikking. Hierin staat ondermeer dat 90% van de huurwoningen die gebouwd zijn met staatssteun én een huurprijs onder de € 652,52 (prijspeil 1-1-2011) hebben uitsluitend mogen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot €33.614, -. Slechts 10% van die woningen mag toegewezen worden aan huishoudens met een hoger inkomen. Bij invoering van deze beschikking zal een deel van onze woningen een huur krijgen die net boven de grens van € 652,52 ligt. Dit om ook de doelgroep te kunnen bedienen met een inkomen dat net hoger is dan € 33.614,-. Deze doelgroep kan zich naar verwachting namelijk niet zelfstandig redden op de overspannen woningmarkt in onze regio. Het kabinet Rutte heeft in het regeerakkoord opgenomen dat de huurstijging voor de komende jaren gekoppeld blijft aan het inflatiepercentage. Huishoudens met een inkomen dat hoger is dan € 43.000 vormen hierop een uitzondering. Zij worden mogelijk geconfronteerd met een huurstijging van 5% plus inflatie. Dit om te ‘bevorderen’ dat zij hun huurwoning verlaten en sneller doorstromen naar een koopwoning. Incassobeleid SWW voert een actief incassobeleid. Betrokkenen worden voor het nemen van incassomaatregelen telefonisch, schriftelijk en persoonlijk benaderd. Met deze werkwijze worden goede resultaten geboekt. De aanpak zal daarom ook in 2011 worden gecontinueerd. Daarnaast proberen we met de inzet van het “Laatste Kans Beleid” huisuitzetting door betalingsachterstand nog verder te voorkomen. Hiertoe wordt uitgebreid met de gemeente en andere betrokken partijen overlegd om te bezien of er een oplossing gevonden kan worden voor de betalingsproblemen. Overgaan tot uitzetting doen we alleen als andere mogelijkheden zijn onderzocht en niet tot een oplossing hebben geleid.

7


Verkoopbeleid De doelstelling van het verkoopbeleid van SWW is drieledig:

Het genereren van middelen ten behoeve van de investeringscapaciteit voor nieuwbouw, vernieuwbouw en herstructurering. Het bevorderen van de doorstroming (direct en indirect). Het verkrijgen van gedifferentieerde wijken waar het gaat om de verhouding koop - huur.

De huidige economische situatie heeft geleid tot een daling van de verkoopprijzen met gemiddeld 6,5%. Voor SWW geldt gelukkig dat bij slechts één nieuwbouwproject in Woerden de verkoop in 2010 gestagneerd is. De woningen in dit project staan langer te koop dan gebruikelijk. Hier zijn ook extra inspanningen noodzakelijk zoals een terugkoopgarantieregeling en kortingen op de VON-prijs om de woningen te verkopen. Daarentegen hebben we een ander project binnen 3 maanden volledig verkocht. Er is duidelijk nog steeds vraag naar woningen met de juiste prijs/kwaliteit verhouding in combinatie met de juiste locatie. Voor 2011 verwacht SWW wat betreft de nieuwbouwmarkt niet veel verandering. Wat de invloed van de Europese beschikking is op de verkoopstrategie van SWW zal in 2011 moeten blijken.

Resultaten in 2011

In 2011 worden in totaal 272 woningen opgeleverd: Nieuwbouw: - 8 starterwoningen Zegveld - 22 woningen Hofland-Oost fase 4, Montfoort - 76 woningen en een kinderdagverblijf Kallahof, Woerden - 110 woningen Rubensstraat e.o., Woerden - 48 woningen Heeren van Woerden Onderhoud: - 8 woningen Willemien van Naaldwijkstraat, Montfoort In 2011 zijn in totaal 178 woningen in uitvoering: Nieuwbouw: - 31 woningen Hofland-Oost fase 5, Montfoort - 36 woningen Singelplan, Woerden - 19 eenheden Corporatiehotel, Woerden Onderhoud - 92 woningen Poorterstraat, Montfoort In 2011 zijn in totaal 623 woningen in ontwikkeling/voorbereiding: - 16 woningen Pius X, Woerden - 50 woningen Voorvliet, Linschoten - 16 woningen Kromwijkerkade, Woerden

8


- 40 woningen Hazelaar-/Berberisstraat, Woerden - 39 woningen Defensie-eiland, Woerden - 102 woningen Bloemen- en Bomenkwartier, Woerden - ca. 50 woningen Snellerpoort, Woerden - 95 woningen Eikenlaan, Woerden - 92 woningen IJsseloord, Woerden - 123 woningen Van Slingelandtlanen, Woerden In 2011 zijn strategieën geformuleerd voor alle complexen die een leeftijd van veertig jaar hebben bereikt. Het nemen van energiebesparende maatregelen bij woningen. In 2011 worden huurders geattendeerd op energiebesparingmogelijkheden. In 2011 is een vervolg gegeven aan de week van de klant. In 2011 is Het laatste Kansbeleid op basis van checklist intern en extern beter vastgelegd. In 2011 wordt het verkoopbeleid geformuleerd.

9


Kwalitatief in stand houden van het woningbezit Om onze klant beter van dienst te zijn, heeft SWW gekeken of het onderhoud aan de woningen klantgerichter kan worden uitgevoerd. Als gevolg hiervan heeft SWW besloten om de werkzaamheden nog meer te clusteren dan de afgelopen 2 jaar al is gedaan. Hiervoor is in 2010 het eerste project Integraal Onderhoud gestart. In het Staatsliedenkwartier zijn alle voorbereidingen getroffen om de uitvoering in 2010 te starten en medio 2011 af te ronden. Bij het Integraal Onderhoud worden het buitenonderhoud, het binnenonderhoud, isolerende maatregelen en veiligheidsmaatregelen geclusterd uitgevoerd. Denk hierbij aan het schilderwerk, het reinigen en herstellen van gevels, de renovatie van badkamer en keuken, dakisolatie, PKVW en extra verlichting op achterpaden. Gelet op de positieve reacties heeft SWW besloten om deze aanpak ook te hanteren bij andere onderhoudsprojecten. In 2011 vindt bij ruim 300 woningen Integraal Onderhoud plaats. Beleidswijziging mutatieonderhoud Doordat het onderhoud aan keukens en badkamers complexmatig wordt uitgevoerd, is het beleid ten aanzien van het mutatieonderhoud gewijzigd. Woningen die leeg komen krijgen niet automatisch een kwaliteitsimpuls. Wij voeren de gebruikelijke herstelwerkzaamheden uit en laten een veiligheidskeuring doen. Bij deze veiligheidskeuring wordt de elektrische installatie nagelopen en worden de gasleidingen afgeperst en waterleidingen gecontroleerd. De aandachtspunten uit de keuring worden hersteld. Bij mutatie worden dus alleen de technisch noodzakelijke werkzaamheden uitgevoerd. De woning wordt schoon, heel en veilig opgeleverd. Planning planmatig onderhoud In onderstaand overzicht is weergegeven welke wijken in welk jaar aan de beurt zijn voor planmatig onderhoud (zoals schilderwerk). Jaar

Wijk

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Linschoten en Montfoort-West Molenvliet-West Centrum, Molenvliet-Oost en Montfoort-Oost Snel en Polanen en Molenvliet-Midden Bloemen- en Bomenkwartier en Zegveld Schilderskwartier

Contractonderhoud In tegenstelling tot de wijkgerichte aanpak vindt het reguliere contractonderhoud ieder jaar plaats. Zo wordt in 2011 bij 400 woningen onderhoud aan de mechanische ventilatie uitgevoerd en zullen 260 CV ketels worden vervangen.

10


Integraal Onderhoud In 2011 start SWW met de uitvoering van Integraal Onderhoud voor ruim 300 woningen. Dit zijn woningen in de volgende wijken:

Centrum Woerden Molenvliet-Oost en Molenvliet-West Woerden Montfoort Linschoten

De werkzaamheden aan de 48 woningen in het Staatsliedenkwartier die in 2010 zijn gestart worden in 2011 afgerond. Duurzaamheid Medio 2010 heeft SWW deelgenomen aan het project Duurzaam Vastgoedonderhoud, een initiatief van het Verf Advies Centrum en Jellema Advies Vastgoedonderhoud. Dit initiatief wordt tevens ondersteund door Aedes en de FOSAG. Het doel van dit project is praktijkervaring opdoen met (nieuwe) duurzamere producten, materialen, verpakkingen, et cetera. In 2011 wordt dit project geëvalueerd en bekijken we welke duurzamere maatregelen in de toekomst standaard kunnen worden toegepast bij SWW.

Resultaten in 2011

Het Integraal Onderhoud aan 48 woningen in het Staatsliedenkwartier is afgerond. Het Integraal Onderhoud van ruim 300 woningen is in uitvoering. Het mutatiebeleid is aangepast. Het planmatig onderhoud in Linschoten en Montfoort-West is uitgevoerd. Er zijn 260 CV ketels vervangen. Het onderhoud aan de mechanische ventilatie bij 400 woningen is uitgevoerd. Het project “Duurzaam Vastgoedonderhoud” is geëvalueerd.

11


Betrekken van bewoners bij beleid en beheer Na een geslaagd experiment met een klantenpanel in 2010 gaan wij de inzet van klantenpanels in 2011 verder uitbreiden. Ze zullen ondermeer ingezet worden bij de evaluatie van onderhoudsprojecten en bij vraagstukken omtrent leefbaarheid en veiligheid. SWW streeft naar een goede relatie met haar klanten en klantvertegenwoordigers. Participatie van klanten leidt tot een aantoonbare betere aansluiting op de wensen en behoeften van onze klanten. SWW is continu bezig haar klanten te betrekken bij beleid en beheer. Dit doen we door op centraal niveau te overleggen met de Huudersbelangenvereniging. Onderwerpen die we met elkaar bespreken hebben een beleidsmatig karakter zoals het huurbeleid en de jaarrekening. Ook met bewonerscommissies zijn wij regelmatig in gesprek. Zij treden op als representant namens een buurt, straat of wijk, waarbij het vooral gaat om activiteiten in het kader van onderhoud, sociaal beheer en leefbaarheid in de eigen woonomgeving. Daarnaast organiseren wij ook andere overlegvormen met onze klanten. Denk hierbij aan meedenkgroepen en klantenpanels wanneer er bijvoorbeeld een renovatie- of andersoortig project wordt uitgevoerd. Toch lijken deze min of meer traditionele participatievormen in de praktijk steeds minder goed te werken. Er is veel verloop in onze Huurdersbelangenvereniging en veel bewonerscommissies zijn ‘slapend’. Ze komen pas in actie als er in hun wijk, buurt of complex iets gaat gebeuren. Ook de huidige voornamelijk papieren communicatiemiddelen vragen om aanpassing. Gerichte circulaires over bijvoorbeeld groot onderhoud of wijkaanpak en/of magazines worden niet of slecht gelezen. Als proef wordt voor elke bewonerscommissie een eigen website ontwikkeld. Hierop kunnen wijkgerichte circulaires en ideeën met betrekking tot leefbaarheid geplaatst worden en deze kunnen dienen als naslagwerk. Bewoners kunnen met de bewonerscommissies de dialoog aangaan als het gaat over bijvoorbeeld de leefbaarheid in de wijken. Men kan ideeën aanleveren en ervaringen uitwisselen. Momenteel wordt met de Huurdersbelangenvereniging geëvalueerd welke nieuwe inspraakvormen mogelijk zijn en hoe we mensen enthousiast kunnen maken en houden voor de Huurdersbelangenvereniging. Met bewonerscommissies zijn wij in gesprek om meer duidelijkheid te creëren over hun rol.

Resultaten in 2011

De participatie van de HBV heeft een nieuwe vorm en inhoud gekregen. De bestaande bewonerscommissies zijn en blijven actief richting de achterban en SWW. Het aantal bewonerscommissies is met tenminste twee uitgebreid. De proef met websites voor bewonerscommissies is geëvalueerd.

12


13


Bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten Klanten van SWW moeten niet alleen trots zijn op hun huis, maar ook op de buurt waarin ze wonen. De woonsituatie mag geen belemmering zijn voor hun toekomstperspectief. In een leefbare buurt gaat het dus niet alleen om korte termijn overlastbestrijding, maar vooral om het regisseren van de toekomst: het tegengaan van segregatie en het bevorderen van integratie. Samen werken aan krachtige wijken met een belangrijke rol voor de gemeente, die een samenhangende aanpak mede mogelijk maakt. Hiertoe betrekt zij naast SWW en haar bewoners ook andere partners, zoals het welzijnswerk, de hulpverlening en de politie. Deze partijen ontwikkelen samen met bewoners plannen, gericht op een totaal van activiteiten, ter verbetering van de samenhang en sociale betrokkenheid van een wijk of buurt. Natuurlijk heeft SWW daarin ook een eigen verantwoordelijkheid. Het introduceren van wijkhuismeesters in 2009, na overleg met diverse partijen, is daar een goed voorbeeld van. Uit reacties van huurders en bewonerscommissies is gebleken dat deze vorm van dagelijks toezicht als een enorm succes wordt ervaren. In 2011 wordt bepaald of en op welke wijze het project wijkhuismeesters wordt voortgezet. Ook de introductie van buurtbemiddeling, dat in samenwerking met de gemeente, GroenrandWonen en de Woningbouwstichting Kamerik tot stand is gekomen, is succesvol gebleken en wordt voortgezet in 2011. Op het gebied van leefbaarheid wordt de jaarlijkse Leefbaarheidsmonitor, de zogenaamde de Lemonscore, ingezet. Naast de ongenoegens en veiligheid worden hierbij de fysieke - en sociale woonomgeving gemeten. Dit om de leefbaarheid in de buurten en wijken waar SWW bezit heeft te kunnen monitoren. Onrechtmatige bewoning Onrechtmatige bewoning vereist een adequate aanpak en voor sommige zaken (zoals wietteelt) zijn inmiddels gerechtelijke voorzieningen, die leiden tot uitzetting. Het opsporen van onderverhuur van woningen vraagt een volstrekt andere benadering. Samenwerking met gemeente, politie en de officier van justitie is hierbij noodzakelijk. SWW wil graag met de lokale overheden een convenant uitwerken en in 2011 introduceren. Door het opnemen van een boeteclausule of een verplichting tot winstafdracht in de algemene voorwaarden kan onderverhuur voor de huurder zeer onaantrekkelijk worden gemaakt. Leefbaarheidsprojecten In 2010 is een beleidskader ontwikkeld voor leefbaarheid. Uitgangspunten en doelen zijn vastgelegd. Met ingang van 2011 moeten alle projecten aan deze beleidskaders voldoen. SWW zal de dialoog aangaan met diverse partijen zoals bewoners, gemeente en andere instanties om projecten ter bevordering van de leefbaarheid op te starten. Er dient zoveel mogelijk afstemming plaats te vinden om te voorkomen dat meerdere partijen op verschillende momenten werkzaamheden uitvoeren in eenzelfde wijk. Afstemming stimuleert samenwerking en bespaart kosten en extra overlast. Gezamenlijk zullen wij minimaal twee leefbaarheidsprojecten uitvoeren.

14


Resultaten in 2011

Er is een convenant ontwikkeld - in samenwerking met gemeente, politie en collega-corporaties om onrechtmatige bewoning aan te pakken. Er zijn afspraken gemaakt met gemeenten en andere partijen om samenwerking bij leefbaarheidsprojecten te bevorderen. Er zijn minimaal 2 leefbaarheidsprojecten uitgevoerd. De Leefbaarheidsmonitor is ingezet.

15


Bijdragen aan de combinatie wonen en zorg In onze missie staat dat SWW er is voor goed, betaalbaar en duurzaam wonen in het Groene Hart, juist voor mensen in een kwetsbare positie. Onze kerntaak is het huisvesten van mensen die niet op de commerciële markt terecht kunnen en daaronder vallen ook nadrukkelijk mensen die behoefte hebben aan een combinatie van wonen en zorg. Daarbij voelen we ons in het bijzonder verantwoordelijk voor het huisvesten van speciale groepen, zoals dak- en thuislozen, ex-gedetineerden en verslaafden. Anno 2040 wonen in Woerden naar schatting zo’n 14.400 mensen van 65 jaar en ouder. In Montfoort zijn dat er dan zo’n 3.200. Voor beide gemeenten betekent dit dat meer dan een kwart van de inwoners tot deze categorie behoort. Op dit moment is dat in beide gemeenten minder dan 15%. Een behoorlijke verandering in de bevolkingsopbouw. Om ook in de toekomst in de behoefte aan (aanpasbare) woningen te voorzien zullen we niet alleen in de nieuwbouw geschikte woningen moeten realiseren, ook bestaande woningen zullen, indien mogelijk aangepast moeten worden. Domotica Een knelpunt in de verwachte toenemende behoefte aan zorg is het afnemend aantal mensen dat die zorg kan en wil verlenen. De rol van technologie zal daarom in de toekomst nog groter worden. Sinds SWW gestart is met een eerste project met zorg op afstand (Pal4) hebben de producten zich steeds verder ontwikkeld. Ook de ontwikkelingen rond domotica en daaraan verwante producten gaan snel. De opkomst van sneller internet (glasvezel), de toenemende vertrouwdheid van ook oudere mensen met computers en technologie spelen hierin een grote rol. Op dit moment is onze investering op het gebied van domotica beperkt tot het opnemen van loze leidingen in nieuwbouw. In bestaande woningen is de investering vooralsnog te groot, maar de ontwikkelingen maken het noodzakelijk om ook in de bestaande voorraad te investeren. Ons ideaalbeeld is dat wij hier een faciliterende rol in spelen waarbij de klant vrij is om een keus te maken voor een zorg- en/of dienstenaanbieder. Samenwerking met zorg- en welzijnsinstellingen De tijdelijk verslechterde relatie met de gemeente Montfoort heeft ook zijn weerslag gehad op de woonzorgprojecten in Montfoort en Linschoten. De plannen voor een woonvoorziening op de locatie van de voormalige Golff Supermarkt zijn stilgelegd, evenals die voor een kleinschalige woonvoorziening op de locatie Voorvliet in Linschoten. In goed overleg met respectievelijk de Rijnhoven en Vierstroom is de ontwikkeling stilgelegd in afwachting van een betere relatie met de gemeente. De verwachting is dat in ieder geval de ontwikkeling van Voorvliet verder opgepakt zal worden. Om beter zicht te krijgen op de opgave die vanuit andere doelgroepen komt zal met alle instellingen minimaal een keer per jaar overlegd worden om te zien waar ze behoefte aan hebben en in hoeverre SWW een bijdrage kan leveren aan deze opgave. Uit de evaluatie van de zorgwoningen in het Schilderskwartier blijkt dat deze in een behoefte voorzien. We merken wel dat veel van de mensen die in aanmerking komen voor een zorgwoning aangewezen zijn op woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens. In overleg met Vierstroom wordt de verhuur van daartoe aangewezen woningen als zorgwoning voortgezet.

16


Landgoed de Bloklanden heeft het afgelopen jaar stil gelegen. In afwachting van het tracébesluit van de provincie is ervoor gekozen om dit project stil te leggen. Pas als duidelijk is hoe het tracé gaat lopen, wordt besloten hoe we hiermee verder gaan. De huisartsenpraktijk in Molenvliet heeft bij SWW aangegeven behoefte te hebben aan uitbreiding van de praktijk. Onderzoek naar mogelijkheden hiervoor in Molenvliet heeft niets opgeleverd. Bij de herontwikkeling van de woningen aan de Lindenlaan, Meidoorn-, Berberis- en Hazelaarstraat in het Bloemen- en Bomenkwartier wordt onderzocht of daar de benodigde uitbreiding gerealiseerd kan worden. In 2011 moet hierover duidelijkheid zijn. Dit zou een mooie combinatie vormen met de hier geplande seniorenwoningen. Snellerpoort In 2010 is SWW door Vierstroom en ’t Oude Landt gevraagd of we de ontwikkeling van het woonzorgdeel in Snellerpoort over wilden nemen. Het plan dat er op dat moment lag was echter voor SWW financieel niet haalbaar en het voldeed niet aan de randvoorwaarden van de gemeente. De massastudie die in opdracht van SWW wordt uitgevoerd moet uiterlijk 1 januari 2011 duidelijk maken of een haalbaar plan te realiseren is. Tijdelijk onderdak De oplevering van het corporatiehotel staat gepland voor eind 2011. Hiermee worden negentien woningen toegevoegd om te voorzien in de behoefte aan tijdelijke huisvesting te voorzien.

Resultaten in 2011

Het aantal complexen waarin SWW zorgwoningen aanbiedt, is uitgebreid. Het Corporatiehotel is in uitvoering. Er is duidelijkheid over de mogelijkheden voor het huisvesten van een huisartsenpraktijk in het Bloemen- en Bomenkwartier, Woerden. De ontwikkeling van Snellerpoort is een volgende fase ingegaan. Er is onderzoek gedaan naar de inzetbaarheid van domotica in bestaande bouw. Aan de Rembrandtlaan in Woerden is een groepswoning voor jongeren met een autistische stoornis opgeleverd.

17


Professionele organisatie SWW, Westhoek Wonen uit Mijdrecht en GroenrandWonen uit Vleuten werken al geruime tijd op meerdere onderdelen samen. In 2010 is onderzocht of verdergaande samenwerking meerwaarde heeft. Gebleken is dat fusie van de drie organisaties meerwaarde biedt. Er is veel veranderd voor corporaties. Om doeltreffend de opgaven in het Groene Hart tot een goed einde te brengen is fuseren wenselijk. Verdere professionalisering, minder grote kwetsbaarheid maar vooral het op gang brengen van de vastgelopen woningmarkt, zijn hiervoor belangrijke redenen. Daarom is begin juli 2010 door de bestuurders en de Raden van Commissarissen een intentieovereenkomst tot fusie getekend. Verder professionaliseren In het afgelopen jaar zijn wij volop bezig geweest om de SWW-organisatie verder te professionaliseren. Het strategisch beleidsplan is herzien en de portefeuillestrategie is vastgesteld. In 2010 zijn alle werkprocessen herzien en, waar nodig, aangevuld met nieuwe. Doel daarvan is om onze klanten (nog) beter te bedienen en om de samenwerking binnen de organisatie verder te verbeteren. Interne organisatieontwikkelingen (MTO) In 2010 is een medewerkertevredenheidsonderzoek gehouden. Gebleken is dat de medewerkers van SWW over het algemeen zeer tevreden zijn. Toch zijn er op een aantal gebieden, zoals werkdruk en samenwerking, verbeteringen mogelijk. In 2011 zal hier aandacht aan besteed worden. Op het punt milieubewustheid moet SWW zich nog meer inspannen. Als maatschappelijk betrokken organisatie is SWW het aan zichzelf verplicht om maatschappelijk verantwoord te ondernemen. De activiteiten in 2011 zijn erop gericht onze medewerkers bewust(er) te maken van duurzaam denken en handelen. SWW moet zelf het goede voorbeeld geven willen we geloofwaardig zijn naar onze huurders en andere belanghouders. We hebben in 2010 een start gemaakt met activiteiten rondom papierverbruik, het wagenpark, energiegebruik, waterverbruik, inkoopbeleid en duurzaam personeelsbeleid. Deze worden in 2011 voortgezet. Governance code integriteit Als maatschappelijke organisatie hechten wij grote waarde aan integer handelen van onze medewerkers. SWW beschikt daarom over een integriteitcode. Bij integriteit gaat het om waarden en normen: wat vinden wij belangrijk en waardevol, welk gedrag leidt daartoe en hoe kunnen we de mensen en de organisatie helpen zo goed mogelijk hiernaar te handelen? In 2011 wordt een integriteitsprogramma uitgerold om medewerkers bewust te maken van het belang van integer handelen. Risicomanagement SWW vindt het beheersen van risico’s essentieel voor een goede bedrijfsvoering. Bij nieuwbouw- en renovatieprojecten kunnen risico’s enorme - financiële - gevolgen hebben. Om deze risico’s te herkennen en beheersbaar te maken, is SWW een aantal jaren geleden gestart om risicomanagement voor projecten te professionaliseren. De toegevoegde waarde van risicomanagement ligt in eerste instantie in de bewustwording bij de medewerkers, in een juiste afweging op welke risico’s wel en niet

18


gehandeld moet worden, en in het gericht kunnen handelen zodat sturing plaatsvindt op de risico’s en maatregelen. Om risicomanagement goed te implementeren is al een risicocoördinator voor het team Projecten benoemd. Deze coördinator is verantwoordelijk voor het ontwikkelen en implementeren van risicobeleid voor een doelmatige uitvoering van de projecten binnen het team. In 2011 wordt een risicocoördinator benoemd die het risicomanagement verder gaat uitrollen in de organisatie. Deze coördinator is onder meer verantwoordelijk voor het opstellen van een bedrijfsbrede risicoanalyse. Kwaliteitszorg Sinds 2006 heeft SWW het KWH-Huurlabel. Dit is een label dat de kwaliteit van onze dienstverlening bepaalt. Wij vinden het belangrijk om te weten hoe de klanten onze dienstverlening ervaren en hoe wij deze kunnen verbeteren. Jaarlijks wordt aan de hand van nieuwe metingen bekeken of wij het Huurlabel mogen behouden. Aan de hand van de behaalde resultaten in 2010 worden verdere verbeteracties opgesteld om ook in 2011 het KWH-Huurlabel te behouden. ICT Bereikbaarheid is een steeds belangrijker onderwerp, zo ook bij SWW. In 2009 zijn we gestart met het verder ontwikkelen van de internetsite. Doel was om 2010 te komen tot een interactieve website waarbij de huurder een deel van de huurzaken digitaal kan afhandelen via een huurdersportaal. Door de fusieplannen is dit project tijdelijk stopgezet. In 2011 zal dit weer opgepakt worden. Bereikbaarheid reikt verder dan fysieke bereikbaarheid. Zo krijgt bijvoorbeeld de ontwikkeling van het nieuwe werken steeds meer vorm en inhoud. Het nieuwe werken betekent dat werkzaamheden kunnen worden verricht op die momenten en op die locaties die het meest bijdragen aan productiviteit en welzijn van medewerkers. Dit is ook in het belang van de werkgever. Ook bij SWW denken we na over de mogelijkheden die het nieuwe werken met zich meebrengt. Zo krijgen medewerkers van SWW de gelegenheid om buiten kantoor te werken – bijvoorbeeld thuis - waardoor op kantoor efficiënter met ruimtes en werkplekken kan worden omgegaan. Om onze klanten van dienst te kunnen zijn is een goed functionerend primair systeem van belang. Het contract van ons huidige primaire systeem loopt in 2011 af. Gedurende volgend jaar zal opnieuw een keuze worden gemaakt voor een primair systeem, dat in hetzelfde jaar geïmplementeerd wordt. Belanghouders gehoord De belanghoudersbijeenkomsten hebben inmiddels een vaste plaats gekregen in de jaarplanning van SWW. Mede op verzoek van de aanwezigen zetten we bij de bijeenkomsten meer dan voorheen in op het afleggen van verantwoording. Vertellen wat we hebben gedaan en vooral ook vragen wat onze belanghouders daarvan vinden. Anders dan een aantal Tweede Kamerleden vinden wij niet dat belanghouders een officiële rol in het toezicht op de corporatie moeten krijgen. Zij zijn niet onafhankelijk en het gevaar bestaat dan dat de eigen belangen teveel de boventoon gaan voeren. De wijze waarop de belanghouders nu betrokken worden is voor ons voldoende. Ook de belanghouders geven aan dat zij tevreden zijn met de huidige vorm.

19


In 2010 hebben we kennis gemaakt met de nieuwe gemeenteraad en het nieuwe college van de gemeente Woerden. Een aangename kennismaking waarop we dit jaar graag willen voortborduren. Ook met de gemeente Montfoort willen wij gaan werken aan een goede relatie. De tweede bijeenkomst voor de bewonerscommissies was een groot succes. Ook deze bijeenkomst heeft daarmee een vaste plaats veroverd op de jaarkalender van SWW en zal in 2011 terugkeren. VvE-beheer Het VvE-beheer moet een meer volwassen plaatst binnen de organisatie krijgen. Aanleiding hiervoor is het toenemend aantal gemengde projecten (huur en koop) en de verkoop van appartementen. Er wordt in 2011 beleid opgesteld om hier handen en voeten aan te geven.

Resultaten in 2011

Begin 2011 is duidelijk of SWW, GroenrandWonen en Westhoek Wonen zijn gefuseerd. De aanbevelingen en conclusies van het medewerkertevredenheidsonderzoek zijn uitgewerkt in een plan van aanpak. Het KWH-Huurlabel is behouden. Er zijn bijeenkomsten georganiseerd voor belanghouders, raadsleden en colleges voor de gemeenten in het (actieve) werkgebied. Project Implementatie nieuw primair systeem is afgerond. Het nieuwe werken is deels ingevoerd. Er is een risicocoördinator voor de totale bedrijfsvoering benoemd. Er is een eerste verkenning van bedrijfsrisico’s gemaakt. Er is risicobeleid geformuleerd en vastgesteld. Er is beleid opgesteld voor het VvE-beheer.

20


21


Waarborgen van de financiële continuïteit Externe oorzaken leggen steeds meer beslag op het vermogen en de liquiditeit van de corporaties in het algemeen en dus ook van SWW. Zo heeft SWW te maken met de vennootschapsbelasting voor corporaties, de inflatievolgende huurverhoging, de heffing voor de wijkgerichte aanpak en de kredietcrisis. Hieraan kan nu de nieuwe huurtoeslagheffing worden toegevoegd. Deze heffing leidt ertoe dat de investeringen van woningcorporaties van ruim tien miljard euro per jaar terugvallen naar ongeveer één miljard euro. Om alle ambities te kunnen waarmaken en onze doelgroepen goed te kunnen bedienen wordt het steeds belangrijker om de financiële continuïteit constant te bewaken. Financiële eisen Gezien de extra financiële belastingen voor corporaties heeft SWW, naast de aan onszelf opgelegde financiële kaders, ook te maken met strengere normen en toetsingen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Het WSW borgt de leningen van woningbouwcorporaties. Hierdoor kan een corporatie tegen een lager tarief geld lenen en zal een bank ook altijd bereid zijn om geld uit te lenen aan een geborgde corporatie. Het mag duidelijk zijn dat deze borging van veel waarde is voor een corporatie. Het is dan ook belangrijk om te voldoen aan de financiële criteria van het WSW. Daarnaast toetst het CFV of een corporatie te veel of te weinig investeert in verhouding tot haar financiële mogelijkheden. SWW heeft tot op heden altijd voldaan aan de criteria van zowel WSW als CFV en de intentie is dat ook in 2011 te continueren. Huurinkomsten De huurinkomsten vormen de grootste bron van inkomsten. Al enkele jaren zijn corporaties verplicht een inflatievolgend huurverhogingsbeleid te volgen. Met de huurinkomsten worden de exploitatiekosten, waaronder de nodige onderhoudslasten, en de rentelasten van investeringen gedekt. Omdat SWW de huren alleen met de inflatie mag verhogen en de onderhoudslasten de laatste jaren met meer dan de inflatie zijn gestegen, gaat er meer geld uit dan er binnenkomt. Dit geeft een grote druk op de onderhoudslasten en de investeringen. Het wordt dan ook steeds moeilijker om te voldoen aan de normen van het WSW en het CFV. Vennootschapsbelasting Met ingang van 2008 vallen de woningbouwcorporaties onder de integrale belastingplicht. Integrale belastingplicht wil zeggen dat elke corporatie vennootschapsbelastingplichtig is volgens de algemeen geldende regels. Door deze maatregel verdwijnt er geld uit de corporatiewereld naar de algemene middelen met als gevolg dat er minder geld overblijft voor woningbouw en onderhoud. In 2011 wordt de vennootschapsbelasting verder geïntegreerd in de bedrijfsvoering van SWW en wordt tevens een stap gemaakt in het kader van het ‘horizontale toezicht’ en de zogenaamde ‘taxplanning’. Investeringen SWW heeft de komende jaren een stevige investeringsopgave. Naast de lopende opgave in het Schilderskwartier wordt er vooruitgekeken naar de wijken Bloemen- en Bomenkwartier en Molenvliet,

22


beiden gelegen in Woerden. Daarnaast is het verminderen van de CO2-uitstoot één van de speerpunten van SWW. We nemen in grote delen van ons bezit maatregelen om het energieverbruik te verlagen en daarmee de CO2-uitstoot terug te dringen. Financiering De herijking van de plannen vereist een nauwgezette financieringsstrategie. De komende jaren zal dan ook samen met experts op dit gebied hier invulling aan worden gegeven. Getracht wordt om tegen zo gunstig mogelijke condities leningen af te sluiten waarbij de rentelast zo laag mogelijk is. Ook het genereren van liquiditeit om de ambities te financieren is van belang.

Resultaten in 2011

De borging van het WSW is gecontinueerd. Het CFV heeft positief geoordeeld over de besteding van middelen en de financiële continuïteit. De vennootschapsbelasting is verder geïntegreerd in de bedrijfsvoering. De eerste stappen richting horizontaal toezicht en ‘taxplanning’ zijn gezet.

23


Alle resultaten op een rij

In 2011 worden in totaal 272 woningen opgeleverd: Nieuwbouw: - 8 starterwoningen Zegveld - 22 woningen Hofland-Oost fase 4, Montfoort - 76 woningen en een kinderdagverblijf Kallahof, Woerden - 110 woningen Rubensstraat e.o., Woerden - 48 woningen Heeren van Woerden Onderhoud: - 8 woningen Willemien van Naaldwijkstraat, Montfoort In 2011 zijn in totaal 178 woningen in uitvoering: Nieuwbouw: - 31 woningen Hofland-Oost fase 5, Montfoort - 36 woningen Singelplan, Woerden - 19 eenheden Corporatiehotel, Woerden Onderhoud - 92 woningen Poorterstraat, Montfoort In 2011 zijn in totaal 623 woningen in ontwikkeling/voorbereiding: - 16 woningen Pius X, Woerden - 50 woningen Voorvliet, Linschoten - 16 woningen Kromwijkerkade, Woerden - 40 woningen Hazelaar-/Berberisstraat, Woerden - 39 woningen Defensie-eiland, Woerden - 102 woningen Bloemen- en Bomenkwartier, Woerden - ca. 50 woningen Snellerpoort, Woerden - 95 woningen Eikenlaan, Woerden - 92 woningen IJsseloord, Woerden - 123 woningen Van Slingelandtlanen, Woerden In 2011 zijn strategieën geformuleerd voor alle complexen die een leeftijd van veertig jaar hebben bereikt. Het nemen van energiebesparende maatregelen bij woningen. In 2011 worden huurders geattendeerd op energiebesparingmogelijkheden. In 2011 is een vervolg gegeven aan de week van de klant. In 2011 is Het laatste Kansbeleid op basis van checklist intern en extern beter vastgelegd. In 2011 wordt het verkoopbeleid geformuleerd. Het Integraal Onderhoud aan 48 woningen in het Staatsliedenkwartier is afgerond. Het Integraal Onderhoud van ruim 300 woningen is in uitvoering. Het mutatiebeleid is aangepast. Het planmatig onderhoud in Linschoten en Montfoort-West is uitgevoerd. Er zijn 260 CV ketels vervangen. Het onderhoud aan de mechanische ventilatie bij 400 woningen is uitgevoerd. Het project “Duurzaam Vastgoedonderhoud” is geëvalueerd. De participatie van de HBV heeft een nieuwe vorm en inhoud gekregen. De bestaande bewonerscommissies zijn en blijven actief richting de achterban en SWW.

24


Het aantal bewonerscommissies is met tenminste twee uitgebreid. De proef met websites voor bewonerscommissies is geëvalueerd. Er is een convenant ontwikkeld - in samenwerking met gemeente, politie en collega-corporaties om onrechtmatige bewoning aan te pakken. Er zijn afspraken gemaakt met gemeenten en andere partijen om samenwerking bij leefbaarheidsprojecten te bevorderen. Er zijn minimaal 2 leefbaarheidsprojecten uitgevoerd. De Leefbaarheidsmonitor is ingezet. Het aantal complexen waarin SWW zorgwoningen aanbiedt, is uitgebreid. Het Corporatiehotel is in uitvoering. Er is duidelijkheid over de mogelijkheden voor het huisvesten van een huisartsenpraktijk in het Bloemen- en Bomenkwartier, Woerden. De ontwikkeling van Snellerpoort is een volgende fase ingegaan. Er is onderzoek gedaan naar de inzetbaarheid van domotica in bestaande bouw. Aan de Rembrandtlaan in Woerden is een groepswoning voor jongeren met een autistische stoornis opgeleverd. Begin 2011 is duidelijk of SWW, GroenrandWonen en Westhoek Wonen zijn gefuseerd. De aanbevelingen en conclusies van het medewerkertevredenheidsonderzoek zijn uitgewerkt in een plan van aanpak. Het KWH-Huurlabel is behouden. Er zijn bijeenkomsten georganiseerd voor belanghouders, raadsleden en colleges voor de gemeenten in het (actieve) werkgebied. Project Implementatie nieuw primair systeem is afgerond. Het nieuwe werken is deels ingevoerd. Er is een risicocoördinator voor de totale bedrijfsvoering benoemd. Er is een eerste verkenning van bedrijfsrisico’s gemaakt. Er is risicobeleid geformuleerd en vastgesteld. Er is beleid opgesteld voor het VvE-beheer. De borging van het WSW is gecontinueerd. Het CFV heeft positief geoordeeld over de besteding van middelen en de financiële continuïteit. De vennootschapsbelasting is verder geïntegreerd in de bedrijfsvoering. De eerste stappen richting horizontaal toezicht en ‘taxplanning’ zijn gezet.

25


26


27

SWW Activiteitenplan 2011 Woerden, november 2010

Recommend Documents