Activiteitenplan VHB 2011 Het is een vaste traditie dat de Vereniging HuurdersBelangen (VHB) haar activiteitenplan naast het activiteitenplan van de Alliantie Eemvallei legt. Vervolgens wordt gezamenlijk bekeken welke plannen van de VHB gerealiseerd kunnen worden. Het bestuur vindt dit een correcte manier, zoals wij dit hebben vastgelegd in de Samenwerkingsovereenkomst. Met andere woorden: het is voor beide partijen belangrijk wanneer je in het kader van het harmoniemodel goede afspraken met elkaar kan maken.
1.
Huurbeleid 2011
Huur op Maat In het afgelopen jaar is er een eerste evaluatie gehouden over Huur op Maat. Deze evaluatie is uitgevoerd door het Rigo en gebleken is dat Huur op Maat voldoet. We hebben kunnen zien dat zowel de lagere als ook de hogere inkomens gebruik maken van Huur op Maat. De woningzoekenden die een woning hebben verkregen door middel van Huur op Maat hebben aangegeven dat ze het een eerlijk en rechtvaardig systeem vinden. De VHB heeft twee aandachtspunten. Het ene betreft dat het vermogen meegerekend moet worden en dat de jaarlijkse inkomensvergelijking niet via de Alliantie Eemvallei moet lopen maar via de belasting, net als de huurtoeslag. Ten tweede: Huurders in verschillende wijken waar Amersfoort Vernieuwt speelt, die aangeven dat ze willen verhuizen, moeten voldoende aanbod krijgen voor een betaalbare woning, huurgewenning en een verhuiskostenregeling. Omdat er eerst wordt gebouwd en dan pas gesloopt, kunnen in sommige gevallen bewoners die naar een nieuwbouwwoning gaan, een lagere huur gaan betalen voor de nieuwe woning dan van de woning die zij verlaten. Huur op Maat is inmiddels naast Amersfoort ook in de gemeenten Leusden, Hoevelaken, Hoogland, Hooglanderveen, Soest, Soesterberg en Eemnes ingevoerd. 1
De Vereniging HuurdersBelangen is erg tevreden dat de Alliantie Eemvallei al haar gekwalificeerde adviezen heeft overgenomen. Ook het uitgebreide advies over de huurcontracten voor Huur op Maat is overgenomen. Een van de belangrijke adviezen was dat huurders in een geliberaliseerde huurwoning huurbescherming krijgen en meedoen in de samenwerkingsovereenkomst. De Vereniging HuurdersBelangen betreurt het dat de Woonbond weinig oog heeft voor huurders met lagere inkomens, want daar is in eerste instantie Huur op Maat voor ontwikkeld.
Huurpercentage gekoppeld aan de inflatie Voor 2011 wordt wederom verwacht dat het huurverhogingspercentage wordt gekoppeld aan de inflatie. Het woningwaarderingsstelsel zal worden veranderd, voor de bewonerscommissies gaan we in 2011 een cursus organiseren over deze materie.
Houdt de warmte binnen / isolatie Vanaf 2010 geldt de verplichting voor labeling ook voor alle corporaties/ verhuurders, dus ook voor de Alliantie Eemvallei. Zowel de huurders als ook de Alliantie zullen bij de isolatie hun bijdrage moeten leveren. De VHB zal de noodzaak van meer goed geïsoleerde woningen blijven aankaarten bij de Alliantie Eemvallei.
Het idee voor een woonlastenfonds, voor energiebesparende maatregelen voor huurders, zal in 2011 verder worden uitgewerkt en regelmatig onderwerp van gesprek zijn.
2
2.
Amersfoort Vernieuwt
De VHB blijft binnen de verschillende geledingen die zich bezighouden met het project Amersfoort Vernieuwt aandacht vragen voor bewonersparticipatie. Deze zijn vastgelegd in het Sociaal Statuut, de Kaderafspraken Alliantie Eemvallei en de VHB en de Werkwijze Participatie en Communicatie Amersfoort Vernieuwt – zo doet iedereen mee.
Bij de uitvoering van het project in de verschillende ‘vernieuwings’-wijken, te weten Schuilenburg, Randenbroek, Liendert en Rustenburg, is de VHB nauw betrokken en wordt het proces zo intensief mogelijk gevolgd en begeleid. Uiteraard is daar de bijdrage en inzet van actieve bewonerscommissies van groot belang. 3.
Ledenwerving
Oprichting en heroprichting van Bewonerscommissies Zeker in de wijken waar Amersfoort Vernieuwt speelt (zie hierboven) is het belangrijk dat er een goede vertegenwoordiging vanuit de wijk aanwezig is, zodat de VHB de belangen van alle bewoners op een juiste en duidelijke manier kan behartigen. In 2011 zal dan ook de eventueel noodzakelijke heroprichting of aanvulling van onderbezette bewonerscommissies een hoge prioriteit krijgen bij de wervingscommissie van de Vereniging HuurdersBelangen. Daarnaast blijft er aandacht voor alle wijken waar uitbreiding of (her)oprichting van een bewonerscommissie gewenst en zinvol is.
Rayonbegeleiding Alle bestuursleden van het Algemeen Bestuur zijn gekoppeld aan een rayon. Bewonerscommissies kunnen desgewenst een beroep doen op begeleiding voor een specifieke kwestie, bijvoorbeeld bij het oppakken van een gezamenlijk probleem in de wijk of complex. Ook wordt, als de VHB een uitnodiging hiervoor ontvangt , de jaarvergadering van de commissie door een rayonbegeleider of ander bestuurslid bijgewoond. Of er nu wel of geen vernieuwing, renovatie of andere activiteiten plaatsvinden, de VHB vindt de betrokkenheid van álle bewonerscommissies belangrijk.
3
Commissies in Buitengebieden Ook in de gemeenten Hoogland, Hooglanderveen, Hoevelaken, Leusden, Soest, Soesterberg en Eemnes, waar de Alliantie Eemvallei huurwoningen bezit, is het van belang dat bewonerscommissies actief zijn. Zeker nu ook buiten Amersfoort wordt gewerkt met Huur op Maat, moeten bewoners goed geïnformeerd en begeleid kunnen worden. 4.
Donateurwerving
Sinds 2008 is de VHB gestart met een actievere werving van donateurs, met als doel het aantal donateurs flink op te schroeven. Bij deze persoonlijke aanpak, gaan de leden van de bewonerscommissie persoonlijk langs alle bewoners met het verzoek op donateur te worden van de VHB. Na de pilot in de wijk Schuilenburg laagbouw (40 nieuwe donateurs) en een uitgebreide werving in Hoogland (25 nieuwe donateurs) is in het najaar van 2010 een combinatie werving (zowel donateurs als commissieleden) voor De Horsten in de wijk Liendert gehouden. De resultaten zullen in november 2010 bekend zijn. Voor 2011 is het de bedoeling in minimaal 2 wijken een dergelijke actie te organiseren. Bij het uitnodigen van bewoners voor een informatieavond om een nieuwe commissie op te richten of het aanvullen van bestaande commissies via een schriftelijke werving wordt standaard een oproep gedaan om donateur van de VHB te worden. In een bijgeleverde folder vindt men informatie en aanmeldingsstrook. Ook in iedere HuurdersFlits staat op de achterzijde een oproep. Vanuit deze beide mogelijkheden wordt ook regelmatig een aanmelding als donateur ontvangen. Bij mutaties (verhuizing van huurders) ligt er een taak voor de medewerkers van de Alliantie Eemvallei, zodat direct bij het ondertekenen van het huurcontract, (de automatische overgang van-) het donateurschap van de VHB een moment van aandacht krijgt, zodat dit niet in de vergetelheid (lees: prullenbak) beland.
4
5.
Deelname VHB in diverse gespreksgroepen
Adviesgroep: De Adviesgroep VHB werkt op aangeven van onderwerpen vanuit de VHB of de Alliantie Eemvallei en brengt advies en verslag uit aan het bestuur van de VHB. Ook in 2011 zal de Adviesgroep waar nodig om advies worden gevraagd. 6.
Vereniging van Eigenaren (VvE’s)
De Alliantie Eemvallei verkoopt steeds meer appartementen. Dit betekent dat er dan ook een VvE moet worden opgericht binnen het betreffende complex (= verplicht). Maar de bevoegdheiden van deze VvE’s zijn zo geregeld, dat de huurders worden ondergeschoffeld door de VvE. De verhuurders ontkennen vaak dat dit zo is, maar in de praktijk blijkt maar al te vaak dat een kleine groep kopers de dienst uitmaakt bij het bepalen van bijvoorbeeld het onderhoud, de inhoud en hoogte van de servicekosten en het gebruik van de appartementen.
Vanuit de Woonbond zal in 2011 door middel van een cursus specifieke aandacht worden besteedt aan deze materie. 7.
Verkopen
De VHB begrijpt als geen ander dat de corporaties verplicht zijn om duizenden woningen per jaar te verkopen. Ook de inkomsten van de corporatie Alliantie Eemvallei zijn in hoofdlijnen gebaseerd op het verkopen van huurwoningen om hiermee andere activiteiten – als nieuwbouw – mee te kunnen financieren. Als VHB willen we er op toezien dat de verkopen geen drastische vormen aannemen en dat betaalbare huurwoningen niet collectief verkocht gaan worden.
5
8.
Mijn Woning
De Alliantie is in het afgelopen jaar gestart met het project “Mijn Woning”. Dit houdt in dat de nieuwe huurders vanaf het ondertekenen van het huurcontract worden begeleid door een medewerker van de Alliantie Eemvallei. Onder meer over de staat van de woning, oplevering, geriefverbetering, maar ook ondersteuning en advisering over kabelaansluiting, telefoon etc. Wanneer de huurder uiteindelijk de woning naar tevredenheid is gaan bewonen, zit de taak van de medewerker er op. De VHB zal via de achterban (bewonerscommissies) de uitvoering van dit project nauwlettend in de gaten houden, zeker omdat er al een aantal klachten over zijn ontvangen.
9.
Zorg en Leefbaarheid
De aanpassingen in beleid, in wonen en woonomgeving, welzijn, werk en inkomen en zorg blijven ook in 2011 een belangrijk onderwerp van gesprek binnen de VHB, die voornamelijk op directieoverleg worden behandeld. Een belangrijk onderdeel is en blijft uiteraard ‘Huur op Maat’.
10.
Servicekosten
Nog steeds zet de VHB vraagtekens bij de juiste benadering en uitvoering van het servicekostenbeleid. Het serviceabonnement voor het huurdersonderhoud, wat sinds 2007 door de Alliantie Eemvallei wordt aangeboden, dreigde te verdwijnen. Maar in samenwerking met AAHA zal dit onderwerp in 2011 verder worden uitgewerkt en verbeterd.
6
APK Er zijn in Nederland al diverse verhuurders die een jaarlijkse APK keuring uitgeven voor alle woningen. Dit zou ook een goed idee zijn voor de woningen van de Alliantie Eemvallei. In Amsterdam (= Pionproject) worden alle woningen bij de Alliantie Amsterdam eenmaal per jaar nagelopen op gebreken in de woning. Ook zal dit bij de Alliantie Eemvallei gaan gebeuren. De VHB zal hier bij de Alliantie Eemvallei op aandringen.
Ventilatiepolitie Bij vier van de tien huurwoningen schort er wel iets aan de ventilatie. Hierdoor kunnen vocht- en schimmelproblemen ontstaan die een gevaar zijn voor de gezondheid. De grootste Duitse belangenvereniging van huurders eiste invoering van de ‘schimmelpolitie’ , maar de Nederlandse Woonbond zou het in Nederland liever breder trekken toezicht en controle op de ventilatie uitbreiden. De Duitse krant ‘Bild’ meldde dat er in ong. 3 miljoen woningen in Duitsland sprake is van overlast door schimmels, die gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid. ‘Veel verhuurders doen niets aan de gebreken. In plaats daarvan verwijten zij de huurders dat zij verkeerd hebben gestookt of geventileerd’. Een in te stellen ‘schimmelpolitie’ zou verhuurders moeten aanspreken op schimmel in woningen, de verwijdering van de zwammen eisen en desnoods boetes opleggen. In Nederland bestaat het probleem ook. Door Onno van Rijsbergen (Woonbond) wordt gesteld: “alleen zoeken naar schimmels is niet genoeg, dan zie je de rest over het hoofd. Schimmel is een onderdeel van een heel scala aan problemen in een woning. Dit kan bijvoorbeeld een teveel aan stikstofoxide zijn door een keukengeiser of stof. Alles valt of staat met een goede ventilatie en daar ontbreekt het vaak aan.” Corporaties zien het belang van goede ventilatie wel in, maar bij de uitvoering en de controle gaat het vaak mis. De corporatie moet een woning in goede staat opleveren, de bewoners moeten goed geïnformeerd worden en de bewoner moet er dan goed mee omgaan. Dat is grotendeels de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Daarom wordt het instellen van een ‘ventilatiepolitie’ door de Woonbond en de VHB van harte aangeraden. Huismeesters en plaatsvervangende huismeesters blijft een kwestie van aandacht bij de VHB. Zeker in de seniorenflats (en met name die met een zorginstelling) is een goede opvang dringend gewenst en moeten er duidelijke afspraken en regels voor zijn. Ook hier pleit de VHB voor uniformiteit en vooral duidelijkheid. Gelukkig hebben we hele actieve Bewonerscommissies in de Seniorenflats die dit goed in de gaten houden. 7
11.
Studentenhuisvesting
Het realiseren van woningen voor studenten moet worden afgestemd op de vraag van de Amersfoortse woningmarkt. Steeds vaker blijkt dat appartementen/etagewoningen die gelabeld zijn voor studenten, door onvoldoende vraag niet meer worden gelabeld en vervolgens verhuurd aan “niet studenten”. Deze leegstand kost geld dat moet worden opgebracht door de zittende huurders.
12.
Illegale onderverhuur
Helaas zijn er nog steeds mensen die misbruik maken van illegale onderverhuur van hun huurwoning. Dit gaat dan gepaard met extreme hoge huren die de betreffende onderhuurders moeten betalen. Ook kunnen deze mensen niet klagen over het onderhoud van de woning, ze zijn gewoon vogelvrij. Willen ze in opstand komen tegen de illegale onderverhuurder, dan worden zij vaak nog bedreigd, met alle gevolgen van dien. Momenteel moeten boetes wegens onderverhuur nog worden opgelegd door de rechter, vaak een lange en lastige weg. De VHB pleit er voor dat de Alliantie Eemvallei en de Gemeente Amersfoort een gericht beleid gaan ontwikkelen dat hier op korte termijn een einde aan maakt. Dit is mede belangrijk voor de duizenden woningzoekenden in Amersfoort e.o.
13.
Wietkwekerijen in huurwoningen
Het beleid van de Alliantie Eemvallei om wietkwekerijen in huurwoningen aan te pakken werkt goed. De VHB gaat er dan ook van uit dat dit beleid in 2011 wordt voortgezet. In het afgelopen jaar zijn er op het spreekuur van de VHB enkele bewoners geweest die zeer ernstig overlast hadden van de gevolgen van wietkwekerijen: geluidsoverlast, stank, diefstal van elektra in de gemeenschappelijke ruimtes, etc. De enige oplossing van dit probleem is legalisering van softdrugs, dan kan iedereen de wietplanten in zijn eigen tuin gaan verbouwen en daar heeft niemand last van.
8
14.
AAHA
De Vereniging AAHA is de koepel van de Huurdersverenigingen uit Amsterdam, Almere, Huizen/Hilversum en Amersfoort. Over verschillende onderwerpen wordt gezamenlijk gesproken en waar nodig advies uitgebracht. Met deze gegevens en adviezen kan AAHA vervolgens in gesprek treden met de directie van de Alliantie.
15.
Woonbond / Kennis- en adviescentrum
De VHB heeft de beschikking over een (vaste) adviseur van de Woonbond voor ondersteuning en advies of diverse gebieden. Ook voor 2011 wordt zijn steun en advies op prijs gesteld en zullen wij waar nodig een beroep op hem doen.
16.
Bestuur VHB
Het bestuur bestaat momenteel uit 10 personen. Het is echter noodzakelijk om uitbreiding te realiseren. Zeker gezien de gemiddelde leeftijd, maar ook in het kader van inwerken en opvolging van ‘belangrijke’ kernfuncties (voorzitter, secretaris, penningmeester). Ook in 2011 zal aandacht worden gegeven aan de werving van nieuwe, mogelijk ook wat jongere bestuursleden.
9
17.
Cursusprogramma 2011
In overleg met de Woonbond is voor het jaar 2011 gekozen voor de volgende cursussen: 1. 2. 3. 4.
Cursus Servicekostenoverzichten: 2 woensdagavonden: 18 en 25 januari 2011 Cursus Energiepunten in het puntensysteem: 3 dinsdagavonden: 12, 19 en 26 april 2011 Cursus Huurders in de VvE: 3 dinsdagavonden: 20 en 27 september en 4 oktober 2011 Cursus Succesvol overleggen met de Alliantie Eemvallei: 3 woensdagavonden: 16, 23 en 30 november 2011
De cursussen worden gegeven door de heer Henk Stegink, opleider bij de Woonbond/Kennis- en Adviescentrum, speciaal voor leden van bewonerscommissies van de VHB. Voor de bewonerscommissies zijn hier geen kosten aan verbonden. De avonden worden gehouden in de vergaderzaal van de VHB aan de Grote Spui 13A. Vanuit de Woonbond zullen alle bewonerscommissies in december 2010 een uitnodiging ontvangen.
****
10
