Activiteitenplan

Activiteitenplan 2016-2020

corporaties in 2016 afspraken maken over de prestaties. Het activiteitenplan 2016-2020 van WbvLangedijk bevat de De belangrijkste voornemens uit het activiteitenplan zijn: voornemens van de woningbouwvereniging voor de komende vijf jaar. Per 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet in werking getreden. 1. WbvLangedijk verhuurt jaarlijks minimaal 100 woningen; De wet heeft het kader waarin woningcorporaties opereren 2. WbvLangedijk verhuurt 75% van de woningen onder de laagste opnieuw gedefinieerd. Corporaties moeten zich ontplooien als aftoppingsgrens van € 577 en 90% van de woningen onder de sociaal huisvester en goede en betaalbare woonruimte bieden voor hoogste aftoppingsgrens van € 618. Zo zorgen we ervoor dat huishoudens met lage inkomens en kwetsbare groepen op de voor woningzoekenden met de laagste inkomens de kans op woningmarkt. Deze rol past prima bij WbvLangedijk. een woning niet achteruit gaat; In de afgelopen maanden hebben we met de Huurdersraad van 3. WbvLangedijk zorgt er voor dat minimaal 50% van de WbvLangedijk en intern met medewerkers en Raad van Toezicht beschikbare woningen wordt aangeboden aan ingeschreven gediscussieerd over de beleidskeuzen voor WbvLangedijk. woningzoekenden; De komende maanden gaan we daarover verder in gesprek met 4. de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli houden we gemiddeld onze huurders, woningzoekenden, gemeente en andere gelijk aan de inflatie; belanghouders. Midden 2016 presenteren we een nieuw 5. we blijven investeren in een duurzame woningvoorraad. beleidsplan samen met het activiteitenplan 2017- 2021. Jaarlijks investeren we € 300.000 om bij minimaal 75 woningen Ongetwijfeld zullen dan accenten zijn verschoven en de energieprestatie te verbeteren; beleidskeuzen zijn bijgesteld. 6. tot en met 2020 bouwen we 105 nieuwe woningen. 30% Van de nieuwbouwproductie verhuren we met een huurprijs onder de Uitgangspunt bij het opstellen van dit activiteitenplan is dat we € 500; onze voornemens zo concreet mogelijk formuleren. De activiteiten 7. bewoners bieden we meer keuze bij het onderhoud in en aan zijn op de volgende thema’s samengebracht: de woning; • huren en woonlasten; • vraag en aanbod; 8. we beperken de verkoop van woningen. Huidige bewoners • onderhoud en verbeteren; kunnen hun woning kopen en we verkopen alleen nog een • nieuwbouw; enkele woning die niet in onze portefeuille past; • verkoop, aankoop en Koopgarant; 9. we bouwen de voorraad Koopgarantwoningen af van 250 naar • leefbaarheid; 200 woningen. We zorgen er wel voor dat we • organisatie. Koopgarantwoningen blijven aanbieden; 10. we kiezen voor een ‘vroeg-erop-af’ aanpak om te voorkomen Het activiteitenplan vormt de basis voor de meerjarenbegroting dat bewoners met problematische betalingsachterstanden te 2016-2020 van WbvLangedijk. In de financiële paragraaf vatten we maken krijgen. de begroting samen. Het activiteitenplan presenteren we als bod aan Gemeente en huurders. WbvLangedijk wil met Gemeente en huurders en collega


2

•

WbvLangedijk heeft voor de bepaling van de gewenste huurprijs tot en met 2015 een eigen waarderingssysteem gebruikt, waar ook de WOZ-waarde deel van uitmaakt. Per 1 oktober 2015 is het landelijke woningwaarderingssysteem aangepast, en is de WOZwaarde daarin opgenomen. De noodzaak voor een eigen waarderingssysteem van woningen is voor WbvLangedijk daarmee komen te vervallen. Vanaf 2016 gebruiken we het landelijk woningwaarderingssysteem voor het bepalen van de gewenste huurprijs. Bij het opnieuw bepalen van de gewenste huurprijzen is het uitgangspunt dat de optelsom van de gewenste huurprijzen gelijk blijft. De gewenste huur zal ongeveer 65% zijn van de maximaal redelijke huur.

Betaalbaarheid van sociale huurwoningen is de afgelopen jaren misschien wel het belangrijkste thema. Voor WbvLangedijk gaat betaalbaarheid niet alleen over de huurprijzen, maar over alle woonlasten. Afgelopen juli hebben Aedes en de Nederlandse Woonbond een akkoord gesloten over het huurbeleid. Kern van het akkoord is dat de huursom (de optelsom van alle huren die een woningcorporatie in een jaar ontvangt) van een woningcorporatie de komende jaren • jaarlijks met maximaal 1% boven de inflatie mag stijgen. Nu de Minister de hoofdpunten uit het akkoord tussen Aedes en de Woonbond heeft overgenomen, vormt dit het kader voor de ontwikkeling van de huren in de komende jaren. Huurprijs bij nieuwe verhuur WbvLangedijk wil de komende jaren met de volgende maatregelen • Met ingang van 1 januari 2016 komen woningzoekenden met een bijdragen aan de betaalbaarheid. inkomen onder de huurtoeslaggrens alleen nog in aanmerking voor woningen met een huur onder de € 577 (voor een- en Jaarlijkse huurverhoging tweepersoonshuishoudens) of € 618 (voor huishoudens met drie • Bij de jaarlijkse huurverhoging passen we de gemiddelde huurprijs of meer personen). Het maximale inkomen om in aanmerking te aan met de inflatie. Voor 2016 verwachten we een gemiddelde komen voor huurtoeslag bedraagt € 21.950 voor huurstijging op 1 juli van 0,9%. We maken daarbij verschil tussen eenpersoonshuishoudens en € 29.800 voor huishoudens met de woningen met een huur onder de gewenste huur en woningen twee of meer personen (prijspeil 2015). met een huur die daar boven ligt. • Ongeveer drie op de vier actief woningzoekenden in de regio • Ligt de huur van een woning onder de gewenste huur, dan kan de heeft een inkomen onder de huurtoeslaggrens. We zorgen er voor huur van die woning met maximaal 2,5% boven de inflatie stijgen. dat voor die woningzoekenden voldoende woningen beschikbaar Is de huur hoger dan de gewenste huur dan blijft de huur gelijk. zijn. We doen dat door minimaal 75% van de woningen aan te • Ieder jaar werken we op basis van de richtlijnen van de Minister bieden met een huurprijs onder de € 577 en minimaal 90% met het huurbeleid nader uit en overleggen hierover met de een huurprijs onder de € 618. huurdersvertegenwoordiging. • Voor jongeren onder de 23 jaar met een inkomen onder de huurtoeslaggrens geven we een tijdelijke huurkorting, zodat ook Gewenste huurprijs die jongeren in aanmerking komen voor huurtoeslag. Dat doen we • De gewenste huurprijs (streefhuur) is de huurprijs die de woning bij ongeveer 150 woningen. volgens het huurprijsbeleid van WbvLangedijk moet hebben. De gewenste huurprijs is de huurprijs die we vragen bij het verhuren van de woning. Ook gebruiken we de gewenste huurprijs bij het bepalen van de jaarlijkse huurverhoging.


3

Overige woonlasten • Met de huur vormen de energielasten het grootste deel van de woonlasten. Zowel de energetische kwaliteit van de woning als het gedrag van de bewoner hebben invloed op de energielasten. WbvLangedijk blijft de energetische kwaliteit van de woningen verbeteren. Daarvoor vragen we aan bewoners een huurverhoging. Het uitgangspunt is dat de bewoner voor iedere euro huurverhoging anderhalve euro moet kunnen besparen op de energielasten. • Bewoners blijven we actief informeren hoe zij zelf hun energielasten omlaag kunnen krijgen. Daarbij zoeken we de samenwerking met andere partijen.

inflatie. De huuraanpassingen naar streefhuur en bij investeringen hebben maar heel beperkt effect op de huurontwikkeling. WbvLangedijk zal de geboden ruimte in de ontwikkeling van de huursom de komende jaren dan ook niet volledig gebruiken.

Huurontwikkeling

•

Het effect van nieuwbouw en verkoop is de komende jaren het grootst. De jaarlijkse huurverhoging ligt op het niveau van de


4

De vraag naar sociale huurwoningen blijft groot, ook in de regio Alkmaar. In deze regio zijn ruim 12.000 actief woningzoekenden die • reageren op circa 2.000 woningen die per jaar aangeboden worden. Ongeveer één op de zes woningzoekenden vindt een woning en de gemiddelde inschrijftijd is vijf jaar. Onlangs zijn de regels voor het toewijzen van een woning • veranderd. Woningzoekenden met een inkomen onder de huurtoeslag kunnen alleen nog een woning huren onder de € 577 (één- en tweepersoonshuishoudens) en € 618 (drie- en meerpersoonshuishoudens). • De komende jaren mogen woningcorporaties maximaal 10% van de beschikbare woningen verhuren aan huishoudens met een inkomen tussen de € 34.911 en € 38.950. Minimaal 80% van de woningen moeten corporaties verhuren aan woningzoekenden met een inkomen onder de € 34.911

een inkomen onder de huurtoeslaggrens. We doen dit door 90% van de woningen aan te bieden met een huurprijs onder de € 618 en minimaal 75% met een huurprijs onder de € 577. We gaan monitoren hoe de slaagkans zich ontwikkelt. Als blijkt dat de slaagkans verslechtert zullen we woningzoekenden met een inkomen boven de € 34.911 alleen nog in aanmerking laten komen voor een woning boven de € 618. Een deel van de beschikbare woningen zullen we toewijzen aan urgent woningzoekenden. We zorgen er voor dat we in ieder geval 50% van de woningen aanbieden aan ingeschreven woningzoekenden. WbvLangedijk kiest er voor om geen woningen boven de liberalisatiegrens (€ 710) te verhuren. Het is aan marktpartijen om in dit marktsegment woningen aan te bieden.

De komende jaren verwachten we meer woningen nodig te hebben als gevolg van het scheiden van wonen en zorg en een stijgend aantal vergunninghouders. •

•

•

•

WbvLangedijk zorgt er voor dat tot en met 2020 jaarlijks gemiddeld minimaal 100 woningen in de huur worden aangeboden. Dat zijn woningen waarvan de huur is opgezegd, opgeleverde nieuwbouwwoningen en woningen die zijn aangekocht of teruggekocht. Als de mutatiegraad (de verhouding tussen het aantal woningen waarvan de huur wordt opgezegd en het totaal aantal woningen) op het huidige niveau blijft, betekent dit jaarlijks minimaal 15 woningen bouwen of aankopen. Bij een daling van de mutatiegraad zullen we meer woningen bouwen of aankopen. We kiezen er voor om woningen in principe weer te verhuren en niet te verkopen. Pas als het lukt om jaarlijks 100 woningen in de huur aan te bieden, ontstaat ruimte om woningen bij mutatie te verkopen. De aanpassing van de regels voor de woningtoewijzing mag geen nadelig effect hebben op de slaagkans van woningzoekenden met


5

–

WbvLangedijk blijft investeren in de woningvoorraad. We voeren het noodzakelijk onderhoud tijdig uit en willen met name de • energetische kwaliteit van de woningen verbeteren. We willen de komende jaren de bewoner meer invloed geven bij het • onderhoud. De bewoner kan bepalen wanneer het onderhoud wordt uitgevoerd. Het verbeteren van het wooncomfort laten we in eerste instantie over aan de bewoner. WbvLangedijk borgt de basiskwaliteit van de woningen met als uitgangspunt veilig, heel en schoon. Basiskwaliteit • Voor alle installaties in en bij de woningen hebben we onderhoudscontracten afgesloten. Installaties worden periodiek nagekeken en storingen worden verholpen. Voor de verwarming en liften zijn 24-uurscontracten gesloten. • Bewoners kunnen tijdens kantooruren technische klachten telefonisch, via de website en aan de balie melden. Buiten kantooruren kan dit via een meldkamer of via de website. We zorgen er voor dat bewoners binnen één werkdag weten hoe hun klacht afgehandeld wordt. • WbvLangedijk heeft voor alle woningen een meerjarenonderhoudsplanning opgesteld. In deze planning is opgenomen welke werkzaamheden in welk jaar moeten worden uitgevoerd. Ieder jaar passen we de onderhoudsplanning aan op basis van een inspectie van een deel van de woningen. • Voor 2016 gaan we bij de volgende woningen schilderwerk uitvoeren: – – – – – –

•

Oudkarspel: Dorpsstraat 954-956 Noord-Scharwoude: Frederik Hendrikstraat en Mauritsstraat Noord-Scharwoude: Weidemolen, Paltrokmolen en Oliemolen Sint Pancras: Ribeslaan en Prunuslaan Zuid-Scharwoude: Zorgboerderij Voorburggracht Zuid-Scharwoude: Glasaal, Snoekbaars, Forel en Goudzeelt

Bouwkundige werkzaamheden hebben we in 2016 gepland voor –

–

Noord-Scharwoude: renovatie keuken, badkamer en toilet aan de Hooiakker 24-32 en Weidemolen 1-25 Noord-Scharwoude: Weidemolen 2-50 herstelwerk gevel en galerij

Na 15 jaar vervangen we in principe de CV ketel. In 2016 zal bij 52 woningen de CV ketel worden vervangen. Ook keukens vervangen we na ongeveer 15 jaar. We willen het echter aan de bewoner overlaten of en wanneer de keuken vervangen wordt. Bewoners kunnen dan ook voor eigen rekening de basiskeuken uitbreiden. Bewoners van de Schout 1-30, Troostesgroet 2-36 en Kuipersgroet 1-19 in Zuid-Scharwoude zullen we in 2016 actief benaderen over de vervanging van hun keuken.

Woningverbetering • In 2016 voeren we groot-onderhoud uit bij 54 woningen in NoordScharwoude (Anna van Burenstraat 1-34, L. de Collignystraat 1343 en Oranjestraat 1-9). Bij alle woningen voeren we gevelherstel uit, vervangen we dakgoten en plaatsen we zonnepanelen. Verder kunnen de bewoners tegen een huurverhoging kiezen voor een open keuken, tuindeuren, het isoleren van de zolder, een aanbouw en een bloemkozijn. • Voor 2019 en 2020 gaan we bij ongeveer 150 woningen in NoordScharwoude en Zuid-Scharwoude de daken aanpakken. Hierbij zorgen we er voor dat de woningen beter geïsoleerd worden. De woningen liggen in woonblokken met koopwoningen. Wij zullen de eigenaars van deze koopwoningen actief betrekken bij de aanpak. • In 2016 willen wij ons beleid voor Zelf Aangebrachte Voorzieningen aanpassen. We zullen verbeteringen in wooncomfort (aanbouwen, dakkapellen, tuindeuren e.d.) niet meer via een huurverhoging realiseren. Wij blijven bewoners toestemming geven voor deze verbeteringen, maar bewoners zullen deze zelf moeten betalen. .

Zuid-Scharwoude: herstel gevelvoegwerk aan de Glasaal, Snoekbaars en Forel


6

Duurzaamheid • De komende vijf jaar willen we jaarlijks bij minimaal 75 woningen de energetische kwaliteit verder verbeteren. We trekken daar per jaar een bedrag van € 300.000 voor uit. • Bij mutatie streven we er naar dat de energetische kwaliteit van de woning minimaal op het niveau van een B-label/ 1,4 energieindex. Doelstelling is om dit bij minimaal 90% van de mutatiewoningen te realiseren. • In 2016 onderzoeken we onze woningen met warmtefoto’s. We brengen in beeld waar het warmteverlies van de woningen het grootst is. Dit onderzoek gebruiken we om bewoners gericht een aanbod te kunnen doen met energiebesparende maatregelen • De afgelopen jaren heeft een grote groep bewoners gebruik gemaakt van ons aanbod om zonnepanelen op het dak te plaatsen. Ook de komende jaren willen we dit aanbod doen. Dit aanbod koppelen we aan het isoleren van de zolderverdieping. Daarmee bereiken we dat naast duurzame opwekking ook het energieverbruik omlaag gaat. • Investeringen in duurzaamheid toetsen we in eerste instantie op de te realiseren besparing op energieverbruik, dan wel op bijdrage aan energieopwekking van hernieuwbare energie (bijv. zon en wind). Het effect op het energielabel of de energie-index is geen doel op zich.


7

• In de woonvisie uit 2014 van Gemeente Langedijk is een nieuwbouwproductie voorzien tot aan 2020 van 500 woningen. Het aandeel van sociale woningbouw in deze productie is 30%. WbvLangedijk heeft in de afgelopen jaren een meer dan evenredig deel van de nieuwbouwproductie in Langedijk voor haar rekening genomen. WbvLangedijk wil ook de komende jaren bijdragen aan de nieuwbouwproductie in de gemeente. •

•

•

•

•

WbvLangedijk wil tot en met 2020 ruim 100 nieuwbouwwoningen realiseren. Dit is ongeveer 2/3e deel van de sociale woningproductie uit de woonvisie van de Gemeente en in overeenstemming met ons aandeel in de sociale huurwoningvoorraad in Langedijk. Bij de nieuwbouwproductie willen we ons vooral richten op woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens, ouderen en jongeren. Deze woningen moeten ook voor woningzoekenden met een inkomen onder de huurtoeslaggrens bereikbaar blijven. Dit betekent dat we de kwaliteit van de nieuwbouw hierop gaan afstemmen. We zullen kleinere woningen bouwen, die tegen lagere bouwkosten gerealiseerd moeten worden. Woningen met een gebouwde parkeervoorziening passen niet meer in onze nieuwbouwportefeuille. Minimaal 30% van de nieuwbouwwoningen willen we realiseren met een aanvangshuur onder de € 500,-. Dat kan als we woningen van tussen de 50 m2 en 60 m2 woonoppervlakte bouwen. Met de Gemeente willen we afspraken maken over grond en grondprijs voor het bouwen van sociale huurwoningen. Belangrijke voorwaarde voor het betaalbaar houden van nieuwbouwwoningen is een gereduceerde sociale grondprijs. Voor een deel van de nieuwbouwproductie blijven we afhankelijk van marktpartijen, waarbij WbvLangedijk als turn-key afnemer van woningen acteert. Het tempo van deze productie is veelal afhankelijk van ontwikkelingen op de koopmarkt.

•

In 2016 willen we in het Entreegebied van Westerdel een start maken met de bouw van een appartementengebouw. We verwachten in 2016 voor twee locaties met projectontwikkelaars overeenstemming te krijgen over de afname van 28 appartementen. Deze zullen naar verwachting in 2017 of 2018 worden opgeleverd. De grote druk op de sociale woningvoorraad maakt het noodzakelijk om ook in 2016 nieuwbouwwoningen op te leveren. Door gebruik te maken van conceptuele bouwsystemen die in de markt beschikbaar zijn, moet dit lukken als we grond daarvoor beschikbaar krijgen. In de begroting voor 2016 hebben we budget voor 20 woningen gereserveerd.


8

•

WbvLangedijk heeft de afgelopen jaren bijna 300 woningen verkocht, een groot deel als Koopgarantwoningen. Deze verkoop heeft er toe bijgedragen dat we ondanks de crisis door hebben kunnen gaan met de nieuwbouw. De komende jaren legt WbvLangedijk de nadruk op het aanbod van woningen in de huur. Dit betekent dat we minder woningen zullen verkopen. • •

•

•

•

deel met Koopgarantregeling. Wij zijn bereid om woningen aan te kopen, zeker als de nieuwbouwproductie achterblijft. In eerste instantie willen we woningen aankopen in complexen waar wij woningen in eigendom hebben c.q. woningen met een Koopgarantverplichting hebben.

WbvLangedijk heeft in 2015 een pas op de plaats gemaakt met het verkoopprogramma. Op het ogenblik werken we ons nieuwe verkoopbeleid uit. In de loop van 2016 moet dat van kracht zijn. We willen een grotere groep huurders de mogelijkheid bieden hun woning te kopen Bij mutatie verkopen we alleen nog woningen met een te hoge kwaliteit. Het gaat dan om woningen die op basis van het huurprijsbeleid van WbvLangedijk een huurprijs krijgen boven de liberalisatiegrens. Eind 2015 heeft WbvLangedijk voor ruim 250 Koopgarantwoningen een terugkoopverplichting. Naar verwachting zullen wij jaarlijks 15 woningen terugkopen. Bij terugkoop beoordelen we of we de woning gaan verhuren of verkopen. Daarbij toetsen we de woning op huurprijs, basiskwaliteit en afzetbaarheid. De mogelijkheid om woningen met Koopgarant te kopen willen we beperken tot huishoudens met een inkomen onder de € 38.950. Huishoudens met een hoger inkomen kunnen conform NHGmaatstaven de volledige koopprijs betalen. We hanteren daarbij dezelfde inkomenstoets als bij het toewijzen van sociale huurwoningen. De mogelijkheid om met Koopgarant te kopen geldt zowel voor de zittende huurders die de eigen woning willen kopen als voor kopers van woningen, die we op de markt aanbieden. In 2016 en 2017 verwachten we 10 woningen te verkopen waarvan 50% met Koopgarantregeling. Vanaf 2018 tot en met 2020 stijgt het aantal verkopen naar 15 per jaar, waarvan 1/3e


9

• Leefbaarheid staat in Langedijk misschien minder nadrukkelijk geagendeerd. Dat betekent echter niet dat het vanzelf gaat. WbvLangedijk wil samen met de bewoners zorgen voor prettig wonen, in de eigen woning en de directe woonomgeving. Prettig wonen betekent dat we rekening met elkaar houden en bereid zijn elkaar aan te spreken of aangesproken te worden op het woongedrag. • • •

• • •

• •

actieve deelnemer zijn aan een dergelijk netwerk. Van het complex Platteven in Noord-Scharwoude willen we een beschut wonen complex maken, waar ouderen prettig kunnen wonen. We doen dit in overleg met de overige eigenaren van het complex.

WbvLangedijk onderneemt actie bij overlastmeldingen. We laten binnen twee weken weten welke actie we ondernemen. WbvLangedijk is actief bezig met het schoon, heel en veilig houden van woningen, tuinen en woonomgeving. Wij spreken bewoners aan op hun verantwoordelijkheid. Bij het betalen van de huur hanteren we een vroeg-erop-af beleid. Dat betekent dat we bewoners met een huurachterstand rechtstreeks benaderen via de telefoon of huisbezoek. Wij willen problematische (huur-)schuld situaties vroegtijdig signaleren. Doelstelling is om ontruiming wegens huurschuld zoveel mogelijk te voorkomen. De huurachterstanden mogen niet hoger zijn dan 1% van de jaarhuursom. In de complexen met een VVE (Vereniging van Eigenaren) willen we de invloed van huurders op het reilen en zeilen van de VVE versterken. Met Wonen plus Welzijn hebben we afgesproken dat we een deel van de abonnementskosten voor het thuisabonnement voor onze rekening nemen. Bewoners hebben dan de mogelijkheid om hulp van vrijwilligers te krijgen bij dagelijkse klussen. Voor kleine aanpassingen aan woningen om bewoners langer thuis te laten wonen kan een beroep gedaan worden op WbvLangedijk. Niet alle bewoners kunnen zichzelf redden in de eigen woonsituatie en hebben daar hulp en ondersteuning voor nodig. Om dat te kunnen bieden is een netwerk van Gemeente en maatschappelijke organisaties gewenst. WbvLangedijk wil een


10

Het realiseren van het activiteitenplan kan niet zonder een organisatie die toegewijd en transparant is. We gaan de dialoog aan met huurders, gemeente en andere belanghouders over ons beleid. We hebben daarbij oog voor ieders rol en verantwoordelijkheid. We laten zien wat we doen. •

• •

• • •

Medio 2016 willen we een beleidsplan voor de komende jaren hebben. Met de huurdersraad en de eigen organisatie is het gesprek hierover gestart. De komende maanden gaan we ook met gemeente en andere belanghouders om de tafel. Ook willen we van bewoners weten wat zij belangrijk vinden. In 2015 is de huurdersraad van start gegaan. Met de huurdersraad gaan we kijken hoe de huurdersraad zich tot volwaardige huurdersvertegenwoordiging kan ontwikkelen. In 2016 willen we de communicatie met de bewoners versterken. De nadruk ligt daarbij op het vergroten van de interactie met bewoners. We zoeken uit wat bewoners willen weten en hoe ze contact willen hebben. Tot en met 2020 groeit WbvLangedijk met 115 woningen. We verwachten dat met de huidige formatie aan te kunnen. We willen onze medewerkers een gezonde en prettige werkplek bieden. De komende twee jaar investeren we in onze ICT om de communicatie met de bewoners en belanghouders te versterken en om de bedrijfsprocessen efficiënter te maken. We zetten ook stappen om onze bedrijfsvoering duurzamer te maken. We kijken daarbij naar onze inkoop, naar mogelijkheden om energiegebruik terug te dringen en hernieuwbare energie op te wekken.


11

Het activiteitenplan is de basis voor de meerjarenbegroting 20162020. Het financieel kader voor de begroting wordt onder meer bepaald door de toetsingscriteria van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de Autoriteit Woningcorporaties. Ontwikkeling woningvoorraad

•

•

De huuropbrengst is met 66% de belangrijkste inkomstenbron. De verkoopopbrengst dekt 12% van de uitgaven. Het resterende deel financieren we met eigen middelen en nieuwe leningen.

De woningvoorraad van WbvLangedijk groeit van 1422 eind 2015 naar 1545 in 2020. De groei als gevolg van terugkoop en nieuwbouw is groter dan de afname als gevolg van verkopen.

Kasstromen • De totale uitgaven voor de komende 5 jaar komt uit op € 73 miljoen. Ongeveer 60% van de uitgaven hebben betrekking op uitgaven voor de exploitatie van het woningbezit. 40% van de uitgaven zijn investeringsuitgaven.


12

Toetsingsnormen • De externe toezichthouders hanteren een aantal toetsingsnormen om de financiële positie te beoordelen. De belangrijkste daarvan zijn de ICR (Interest Coverage Ratio) en de LTV (Loan to Value). • De ICR geeft de verhouding weer tussen de rentekosten en het saldo van huuropbrengst en exploitatielasten,. Het WSW hanteert als norm dat deze minimaal 1,4 moet zijn. WbvLangedijk stuurt op een ICR van minimaal 1,6 om een marge te hebben ten opzichte van de norm van het WSW. Onderstaand is het verloop van de ICR weergegeven.

•

Onderstaand zijn de huuropbrengsten per woning per maand afgezet tegen de exploitatiekosten.

•

De huuropbrengst stijgt tot en met 2020 met 8% van € 517 per • woning per maand naar € 561. De beheerkosten dalen in dezelfde periode van € 78 naar € 75 per woning per maand. De onderhoudskosten verschillen van jaar tot jaar, omdat het periodieke en planmatige onderhoud jaarlijks anders is. De onderhoudskosten liggen rond de € 100 per woning per maand. De rentekosten lopen op met 6% van € 134 naar € 142 per woning per maand. De kosten voor belastingen en heffingen stijgen het sterkst met ruim 11% de komende jaren. Deze post is niet of nauwelijks te beïnvloeden.

•

•

De LTV is de verhouding tussen de waarde van de woningen en de leningen. De norm is maximaal 75%, WbvLangedijk hanteert ook hier een buffer en stuurt op maximaal 65%.


13

Activiteitenplan

Recommend Documents