Stuurgroep ShortStay 31 januari uur Kences, Utrecht

Agenda Stuurgroep ShortStay

31 januari 2011 13.00-15.00 uur Kences, Utrecht

Genodigden: Harrie Vos (SSH), Gijsbert Mul (DUWO), Jeroen Boonstra (intern. Housing office/Groningen), Dorota de Blanken (Stadswonen), Annemarieke van Ettinger – van Herk (Stadswonen), José Ros (SSHN), Harald Evers (Woonbedrijf/Vestide), Jan Harkema (Idealis), Frits Jansen (WonenBreburg), Noor Peels (WonenBreburg), Vincent Buitenhuis (Kences).

1. Opening en vaststellen agenda 2. Verslag 27 oktober 2010

(bijlage 1)

3. Gezamenlijke inkoop inventaris

(bijlage 2)

We schrijven drie partijen aan om te komen tot een raamcontract voor levering van inventaris voor shortstay-kamers. Dat zijn geworden SVDV, Metamorfose en Instyle Concepts. Daarnaast voeren we gesprekken met ervaringsdeskundigen uit de hotelwereld en de vakantieparken, om ons goed voor te bereiden op de leverancierselectie. In het programma van eisen is de bureaustoel nog aangepast naar ‘niet-verstelbaar’ (verstelbaar is een optie). De planning is dat we binnen nu en 6 weken de selectie afronden. In de tussentijd is Stadswonen al met een aanbesteding begonnen aan de drie partijen voor 64 kamers, hetgeen een mooie testcase is.

4. Shortstay-campuscontract

(bijlage 3 en 4)

Er is witte rook gekomen uit de schoorstenen van de advocaten. Op basis van notities van zowel NGNB advocaten als Van Breevoort en Termeulen, kunnen we nu een gezamenlijke standpuntbepaling ter bespreking aanbieden. Dit heeft overigens ook mogelijke gevolgen voor het eerder vastgestelde begrippenkader. Uit deze notities volgt ook een lobbyagenda. We bespreken de notities en bepalen ons gezamenlijke standpunt.

5. De Rode Loper

(bijlage 5)

Het onderzoeksprogramma ‘De Rode Loper’ (voorheen Orange Carpet) is van start gegaan. We zijn bezig met de voorbereidingen voor het onderzoek naar de informatievoorziening over huisvesting aan internationale studenten. We hebben offerte gevraagd bij Labyrinth. De interne projectleider wordt Jesse van Mourik (SSH) die veel voorbereidend werk zal verrichten. Bijgaand de offerte van Labyrinth ter kennisname.

6. Rondvraag 7. Sluiting

1

Verslag Stuurgroep ShortStay

27 oktober 2010 10.00-12.00 uur Kences, Utrecht

Aanwezig: Harrie Vos (SSH), Gijsbert Mul (DUWO), Jeroen Boonstra (intern. Housing office/Groningen), Dorota de Blanken (Stadswonen), Annemarieke van Ettinger – van Herk (Stadswonen), José Ros (SSHN), Harald Evers (Woonbedrijf/Vestide), Jan Harkema (Idealis), Frits Jansen (WonenBreburg), Noor Peels (WonenBreburg), Vincent Buitenhuis (Kences).

1. Opening en vaststellen agenda De agenda wordt ongewijzigd vastgesteld. 2. Verslag 14 juli 2010 Het verslag wordt ongewijzigd vastgesteld. Naar aanleiding van het verslag wordt door Harrie opgemerkt dat we nog wel het begrippenkader formeel moeten vaststellen als stuurgroep. De vorige vergadering hebben we het wel besproken, maar liep het punt over in een ander agendapunt, waardoor formele vastlegging niet aan de orde is geweest. Harrie hecht er aan dat dit alsnog gebeurt. We spreken af dat Vincent het begrippenkader nogmaals rond zal zenden. Opmerkingen kunnen dan via de mail worden uitgewisseld, waarna we e.e.a. vaststellen en ter kennisname voorleggen aan het Kences-bestuur. Bij dat laatste hoort dan een bijlage te komen met daarin opgenomen wie wel of niet in het begrippenkader past. 3. Gezamenlijke inkoop inventaris In het vorige overleg is afgesproken dat we een raamcontract willen sluiten voor de levering van inventaris voor de shortstay-kamers. We gaan praten met SVDV en Metamorfose als mogelijke leveranciers. José, Harrie en Dorota hebben bijgaand ‘programma van eisen’ gemaakt, wat we bespreken. De stuurgroep kan zich goed vinden in het opgestelde programma van eisen. Wel wordt er een aantal opmerkingen gemaakt, die nog moeten worden verwerkt in de eindversie van het document. Het gaat dan om o.a. het toevoegen van vloer- en wandafwerking en een focus op ‘just-intime-‘ levering van de goederen. Er is nog een onduidelijkheid v.w.b. het hanteren van een levensduur van 10-jaar, in relatie tot de afschrijvingstermijnen in de boekhouding. We spreken af dat we om een garantieperiode vragen bij normaal gebruik (liefst 10 jaar). Verder wijst WonenBreburg erop dat zij zeer slechte ervaringen hebben met Metamorfose. Ze zijn duur, leveren slechte kwaliteit en leveren regelmatig verkeerd. WonenBreburg zal niet staan te popelen om met Metamorfose samen te werken. We zullen ze dat openhartig meedelen in de selectieprocedure en ze de kans geven om wellicht ook WonenBreburg te overtuigen. Gijsbert geeft aan dat de gehanteerde term low-budget in strijd is met de rest van het PvE. En hij geeft aan geen voorstander te zijn van het inkopen van instelbare bureaustoelen. Die gaan alleen maar stuk. Hij vindt het basispakket te uitgebreid. Daarop wordt gereageerd door aan te geven dat deze lijst veel langer is dan ieders basispakket, maar dat wel ieders basispakket in deze lijst past. Je hoeft ook niet alles van deze lijst te bestellen natuurlijk, maar je wilt wel de mogelijkheid hebben. De vraag is nog of er mogelijkheden zijn om de student zelf spullen bij te laten bestellen, waarbij wij dan provisie of korting krijgen. Als opties hanteren we de volgende productgroepen (bovenop het basispakket): - Wandafwerking - Marmoleum - Gordijnen - Wit/bruingoed

1

José past het document aan op de gemaakte opmerkingen en mailt de eindversie rond. De eindversie wordt voorgelegd aan SVDV en Metamorfose. Vincent zoekt er nog 1 of 2 bureaus bij uit de wereld van de recreatieparken. Vincent schrijft een brief aan de bureaus, waarin ze gevraagd wordt om te reageren op ons basispakket (pve). Doelstelling is om in 2010 de contacten te leggen, zodat het raamcontract in 2011 in kan gaan. Dat is een ambitieuze doelstelling, waarvan niet zeker is of die gehaald wordt. Het is wel de doelstelling. We willen nog wel inzicht hebben in de verwachte volumes voor 2011 (e.v.). Dat laten we nog niet aan de bureaus zien, maar is wel handig om te weten. Stadswonen geeft aan in 2011 64 kamers in te gaan richten. De rest levert de volumeverwachting nog aan bij Vincent. 4. Shortstay-campuscontract Tijdens de vorige vergadering is bij de bespreking van het shortstay-begrippenkader afgesproken dat Harrie en Gijsbert een ‘wensenlijst’ zouden maken voor een nieuwe contractvorm voor shortstay, die vervolgens bij een jurist ter toetsing zou worden voorgelegd. We bespreken bij dit agendapunt de stand van zaken. Harrie geeft aan dat de juristen die DUWO en SSH gebruiken (2 kantoren) er samen nog niet uit zijn. Het gaat dan om NGNB advocaten (DUWO) en Van Breevoort (SSH). Bij een volgend overleg is hier meer over te vertellen. Als er in de tussentijd witte rook komt uit het overleg tussen de juristen, dan laat Harrie dit via de mail weten. Harald geeft aan dat dit hem niet snel genoeg kan gaan, want in Eindhoven speelt dit urgent. 5. Stand van zaken Motazacker Hierover is al via de mail informatie gedeeld door Gijsbert. We spreken er nu dan ook niet uitgebreid over. 6. Ter kennisname We zijn bezig met TNO om een onderzoeksvoorstel te maken om de meerwaarde van internationale studenten in kaart te brengen. Dit stuk komt ter bespreking in Stratego. Ter kennisname de eerste gedachten van TNO bij dit onderzoek. Vanuit de stuurgroep wordt aangegeven dat het een goed idee zou zijn om Alexandra den Heijer te vragen als expert bij dit onderzoek. Dit kan gevraagd worden via Jan Benschop. 7. Rondvraag Groningen wil graag een Kences-shortstay-cursus voor de medewerkers. Vincent geeft aan dat hij dit verzoek zal uitwerken in een voorstel en dit ook zal meenemen in het Kences-werkplan 2011. Wellicht kan er dan in 2011 een cursus worden georganiseerd. Jan vraagt om het lijstje met gehanteerde streefhuurpercentages. Vincent geeft aan dat dit al in mei is rondgezonden en zegt Jan toe deze direct na de vergadering aan hem mee te geven. Harald maakt zich grote zorgen over de juridische procedures rond shortstay langer dan 1 jaar. Zoals eerder al besproken heeft hij grote haast met een nieuwe contractvorm. Als hij meer weet over lopende rechtszaken, dan laat hij dat via de stuurgroep weten. Noor vraagt wie er een vergoeding krijgt van het hoger onderwijs voor leegstand van shortstay. Dat blijken: Stadswonen (deels), SSH, Vestide, Lefier (deels en verminderend), Idealis (deels), DUWO. Overigens geeft Lefier aan dat de RUG de bijdrage wil verminderen van 5 ton per jaar naar 3 ton. Gijsbert zegt dat DUWO bezig gaat (naar voorbeeld van housing anywhere) met het organiseren van (tijdelijke) onderhuur voor Nederlandse studenten die naar het buitenland gaan (en dus onderverhuren aan buitenlandse studenten die naar Nederland komen). Harrie zegt dat er een organisatie is die i-stip heet en dat die alles in kaart wil brengen over huisvesting van internationale studenten. Kan misschien worden meegenomen in het Orange Carpet onderzoek. Harrie mailt informatie aan Vincent.

2

Opdrachtbeschrijving Basispakket meubilair Short Stay

Opdrachtgever

: Kences

Datum Versie

: 23-01-2011 : 1.2

1

Inhoudsopgave 1. 2. 3. 4.

Inleiding Opdrachtformulering Programma van Eisen Overzicht artikelen

Pag. Pag. Pag. Pag.

2

3 4 5 6

1.

Inleiding

Kences is in 1999 opgericht als het overkoepelende orgaan voor de studentenhuisvesting in de breedste zin van het woord. De deelnemende organisaties zijn in bijna alle studentensteden actief en huisvesten ruim 60.000 studenten. Het gaat hierbij zowel om huisvesting voor Nederlandse studenten als ook voor studenten en docenten uit andere delen van de wereld. De studentenhuisvesting is een wereld op zich, die vraagt om specifieke kennis en een op maat gesneden aanpak. Kences springt in op de ontwikkelingen in het hoger en academisch onderwijs door het creëren van zoveel mogelijk geschikte en betaalbare huisvesting. De kracht van Kences ligt hierbij niet in de ‘stenen’ maar in de kennis van woonvoorzieningen voor jonge, studerende mensen. De deelnemende organisaties werken in Kences samen op de volgende gebieden: • • • •

Belangenbehartiging Kennisontwikkeling Kennisdeling Gezamenlijke inkoop

De deelnemende organisaties zijn: Duwo Idealis Lefier SLS Wonen SSHN SSH Stadswonen Vestide Wonenbreburg Vanuit deze organisaties bestaat de wens om een samenwerkingsverband aan te gaan op het gebied van inrichting. De deelnemende organisaties schakelen uw expertise hier graag voor in. In dit document treft u een beschrijving van de opdracht.

3

2.

Opdrachtformulering

De opdracht omvat de volgende activiteiten: - Samenstellen basispakket: optimaal functioneel, duurzaam en toch sfeervol. Doelgroep moet zich er prettig en thuis voelen. Uitstraling in gedachten; huiselijk en waar eigen maken mogelijk is. - Inrichten: incl. transport / montage / stylen (gewenste oplevering: gebruiksklaar). - Onderhouden: het aanvullen van onvolledige woninginventarissen en het vervangen van kapot meubilair uit voorraad. De woningen worden intensief gebruikt door een doelgroep die een andere betrokkenheid heeft bij een woning dan een reguliere huurder. De short stayer verblijft over het algemeen een korte periode tot maximaal een jaar in een woning. Duurzaamheid staat hoog op de agenda. We vragen dan ook om kwaliteit en artikelen die niet snel uit het assortiment raken. Denk aan criteria als: brandvertragend, vuilafstotend en hoge slijtvastheid. De hoge mutatiegraad vraagt veel capaciteit van deze organisaties. Daarnaast hebben zij alleen bergruimte voor grijpvoorraad. Graag ontvangen wij informatie over levertijden en een advies hoe we onze voorraad en onderhoud zo efficiënt en goedkoop mogelijk kunnen organiseren. Uit het samenwerkingsverband dienen voordelen te ontstaan op het gebied van voorraadbeleid, transport, bestelgemak en kosten. Onderzoek onder de deelnemende organisaties geeft weer dat men het meeste moeite heeft met de prijs-kwaliteitverhouding van het huidige aanbod. Bij punt 4 treft u een overzicht aan van de producten die door de deelnemers in meer of mindere maten worden aangeschaft. Naast een ‘algemene bestellijst’ is het wenselijk een zgn. ‘basispakket’ samen te stellen. De verwachting is dat dit basispakket in 2011 in totaal 250 á 500 maal zal worden afgenomen Naast het basispakket zal er incidenteel een hoger segment ingericht moeten worden. Het is van belang dat de leverancier ook hierop in kan springen door voor dit segment een gepast interieur op aanvraag aan te bieden. Ook hebben enkele deelnemende organisaties belangstelling voor een totaal pakket waarin de wand, vloer en raamafwerking zijn opgenomen. Graag nodigen wij u uit voor een presentatie aan vertegenwoordigers van de deelnemende organisaties. Tijdens deze bijkomst worden wij graag geïnformeerd over uw werkwijze t.a.v. de verschillende onderdelen. De garantieperiode van het ‘basispakket’ bij normaal gebruik. Ook wensen bij een gespecificeerd overzicht te ontvangen van de bijbehorende kosten, zodat we een goede afweging kunnen maken tussen de verschillende aanbieders.

4

3.

Programma van Eisen

Kwaliteit meubilair • Goede uitstraling hebben: Fris, modern (maar niet trendy). •

Het gebruikte materiaal moet niet besmettelijk zijn, watervast, krasvast, kleurecht.

•

Het meubilair moet stabiel, degelijk en hufterproof zijn. Bovendien stapelbaar of makkelijk te demonteren.

•

Bureau tafel en stoel moeten slijtvast zijn. Voor een groot deel van onze kamers zal het gaan om niet-verstelbare stoelen. Een ander deel wenst mogelijk wel in- en verstelbaar meubilair.

•

Het meubilair moet een levensduur hebben van ten minste 10 jaar.

•

Vervangende onderdelen moeten tot 10 jaar na datum van aflevering van het meubilair kunnen worden nageleverd.

•

Het meubilair moet goed schoon te maken zijn.

•

Goede prijs/kwaliteit verhouding

•

Producten moeten duurzaam zijn

Kwaliteit leverancier •

Producten moeten uit voorraad leverbaar zijn.

•

Producenten moeten korte levertijd hebben. Onderscheid levering op projectbasis of ter vervanging.

•

Producten moeten langere tijd in de collectie blijven. – niet elk jaar ander model / uitvoering

•

Goede solvabiliteit

•

Bedrijf moet zich al enkele jaren bewezen hebben.

•

Bedrijf moet nazorg en service leveren.

5

4.

Overzicht artikelen OMSCHRIJVING

Woonkamer / Slaapkamer basis BED MATRAS 90x200 cm MATRASBESCHERMER/ MOLTON BEDACHTERWAND 49h x 1,5d x 205,8b cm LUIE STOEL/ FAUTEUIL STAANDE LAMP/ EVT MET LEESLAMP Spaarlamp bol E27 / 11W / 2700K warmwhite BUREAUSTOEL VAST/ BUREAUSTOEL VERSTELBAAR BUREAU / EVT VERSTELBAAR

BUREAULAMP PLAFOND/WANDLAMP BOEKENKAST met 4 planken GARD.KAST hang & leg 4 planken

Kleininventaris - diversen (per bewoner) basis MAGNEETBORD/ COMBI WHITEBOARD MAGNETEN GEKLEURD WHITEBOARD MARKER ENKELE BRIEVENBAK PENNENBAK PAPIERBAK KLEDINGHANGERS KAPSTOK NIKKEL DROOGREK (WAS) WASKNIJPERS HOUT 36 stuks TAFELCONTACTDOOS ( Met 3 eenheden en 1,5m snoer) Keuken basis EETTAFEL

EETTAFEL STOEL STAPELBAAR Keuken inventaris basis BORD ontbijt 19,5 cm BORD diep 22 cm BORD plat 27 cm BEKER BESTEKSET ( 6x vork, 6x mes, 6x lepel en 6x theelepeltje) BESTEKBAK

LONGDRINKGLAS 27 cl COLA/BIERGLAS 22cl WIJNGLAS 19 cl. STEELPAN met Deksel 1l. PAN met Deksel 3l. PAN met Deksel 5l.

6

PAN met Deksel 8,5l. SNIJPLANK BROODMES AARDAPPELMESJE MAATKAN 1 liter SCHAAR VERGIET RASP / SCHAAF SPATEL HOUT GARDE ONDERZETTER PAN POLLEPELSET 3DLG HOUT SOEPLEPEL KNOFLOOKPERS KURKETREKKER BLIKOPENER OVENSCHAAL SLABESTEK KUNSTSTOF BESLAG/SLA KOM SCHUIMSPAAN KAASSCHAAF THEEDOEK KEUKENDOEK AFDRUIPREK AFVALBAK 45 liter VUILNISZAKKEN COMO groot AFWASBORSTEL NYLON AARDAPPELSTAMPER KOEKENPAN WOKPAN COMPOTESCHAAL/ DESSERTSCHAAL MAGNETRON/DOZEN SET OPSCHEPLEPEL ALLESOPENER KOOKWEKKER

Kleininventaris - toilet / badkamer basis TOILETBORSTEL+HOUDER AFVALBAK 10 liter DOUCHEGORDIJN 180bx200h + DOUCHEGORDIJNRINGEN 12 st. DOUCHESTANG DOUCHEKOP GLIJSTANG PLANCHET TOILETROLHOUDER BADKAMERKASTJE/ MEUBEL

7

Kleininventaris - hal / gang basis DEURMAT RIB 50x80 Kleininventaris - wasmachineruimte basis VUILNISZAKKEN KLEIN STRIJKPLANK VLOERTREKKER l PLOPPER EMMER BEZEM DWEILGARNITUUR DWEILGARNITUUR excl. steel RAAMTREKKER AFWASBAK 32 cm ROND STOFFER + BLIK Beddengoed PAKKET BEDDENGOED BESTAANDE UIT : 1 x DEKBEDOVERTREK 100% katoen, 140x200+ 60cm flap WIT 1 x KUSSENSLOOP 100% katoen, 65x90 cm WIT

1 x HOESLAKEN Jersey 90 x 200/210 (elastisch), kleur WIT 1 x DEKBED 140x200 cm, 100% hollowf.400gr/m2 tijk co/pol. 1 x KUSSEN 60x70 cm, tijk & vulling 50%co/50%pol. 600gr/m2 1 X TAS

Extra meubilair voor basis plus NACHTKASTJE TV KAST op wielen met 1 plank SALONTAFEL

LADENBLOK 6 LADEN BANK 2-ZITS Extra meubilair overigen OPSTAPJE 42cm hoog, lichtgrijs AFVALBAK 50 ltr plat deksel 30x35x45h HARDE BEZEM NACHTKASTJE KAPSTOK model 8 haken WISSELLIJST 50x70cm, mat zilver SPIEGEL 50x70cm TUINSTOEL stapelbaar groen TUINTAFEL rond 90cm groen KLOK 30 cm, 2 soorten

8

advocaten

Aan

Kences

Van

Tom Nieuwenhuijsen; Stan Baggen

Datum

20-05-2011

Onderwerp

Short Stay

Inleiding In dit memo bespreken wij de recente juridische ontwikkelingen met betrekking tot de short stay verhuur en de mogelijke gevolgen daarvan voor het short stay beleid van de leden van Kences. Short Stay Kencesleden hebben met meerdere onderwijsinstellingen afspraken gemaakt over het huisvesten van buitenlandse ‘gasten’ (uitwisselingsstudenten, studenten die in Nederland een master en/of bachelor komen volgen, promovendi en gastdocenten). Onderdeel van die afspraken is dat de gasten tijdelijk worden gehuisvest. Partijen zijn er van uit gegaan dat de huurder geen aanspraak kan maken op huurbescherming – te onderscheiden in bescherming tegen huurbeëindiging en bescherming van de huurprijs – omdat de huurovereenkomsten een gebruik van woonruimte zouden betreffen dat naar zijn aard van korte duur is. In de huurovereenkomsten is (vaak) een all-in prijs afgesproken voor zowel de huurprijs als de prijs voor geleverde goederen en diensten (servicekosten). Naar zijn aard van korte duur De wettelijke bepaling waarop de Short Stay huisvesting is gebaseerd is een uitzondering op een dwingendrechtelijk systeem van wetsbepalingen. Dat systeem is tot stand gebracht om een zwakke marktpartij (de huurder) bescherming te bieden tegen een sterke partij (de verhuurder van woonruimte). Uitzonderingen op zo’n systeem worden naar hun aard restrictief (beperkend) geïnterpreteerd. De uitzondering met betrekking tot de huurovereenkomst die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is staat vermeld in de

advocaten

wet: artikel 7:232 lid 2 BW. Er zijn meer uitzonderingen op dwingend huurrecht, zoals de Leegstandwet en in de rechtspraak is erkend dat het mogelijk is dat een huurder, ondanks het feit dat het dwingende huurrecht in beginsel geldt, toch geen beroep daarop toekomt omdat een dergelijk beroep gelet op alle relevante omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geoordeeld (de corrigerende werking van de redelijkheid en billijkheid). In de wandeling hoor je de uitzondering van art. 7:232 lid 2 BW ook wel aanduiden als ‘een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is’ of iets dergelijks. Daarin schuilt het risico van een gevaarlijke denkfout. Het gaat bij deze uitzondering namelijk niet primair om de duur van de huurovereenkomst, maar het gaat om de aard van het gebruik. Als het gebruik naar zijn aard van slechts korte duur is, doet deze uitzondering zich voor. Anders niet! Hét voorbeeld uit de wetsgeschiedenis is de vakantiewoning. Wie een woning huurt om vakantie in te houden, maakt een gebruik van die woning (voor vakantiedoeleinden) dat naar zijn aard (vakantie duurt een paar weken) van slechts korte duur is. Wie een woning huurt omdat zijn eigen woning brandschade heeft opgelopen en moet worden hersteld, maakt een gebruik van die woning (tijdelijke noodopvang) dat naar zijn aard (het herstel duurt een aantal maanden) van korte duur is. Deze uitzondering is de enige uitzondering die alle huur- en huurprijsbescherming buiten toepassing doet zijn. Het is dus de enige generieke uitzondering. Er is in de loop van de jaren aardig wat rechtspraak tot ontwikkeling gekomen, omdat er heel vaak (en niet zelden ten onrechte) een beroep gedaan is op deze uitzondering door verhuurders. In de wetsgeschiedenis is vastgelegd dat de regel restrictieve toepassing verdient. De lagere jurisprudentie is sterk door de omstandigheden van het specifieke geval en door billijkheidsoverwegingen gekleurd. Gekeken wordt naar de aard van het gehuurde zelf en naar de aard van het gebruik. Daarnaast zijn ook van belang de bedoelingen van partijen bij de overeenkomst, de effectuering daarvan en (toch ook) de duur van het gebruik. De ‘short stay’ verhuurpraktijk is op deze uitzondering gebaseerd. Achterliggende overwegingen daarbij zijn: het gaat om de huisvesting van buitenlanders die in verband met studie of gastdocentschap maar voor heel beperkte duur in Nederland verblijven. De aard van het gebruik is dus uitdrukkelijk een tijdelijk verblijf voor studiedoeleinden. DUWO / Habets; DUWO/De Bruin Het door DUWO gehanteerde Short Stay beleid is voor het eerst aan een kantonrechter voorgelegd door twee Nederlandse studenten, Habets en De Bruin, die een short stay woning huurden die wegens overcapaciteit tijdelijk niet aan buitenlandse studenten werden verhuurd. In 2005 verzochten zij de kantonrechter om de all-in prijs uit te splitsen in een huurprijs en een servicekostenprijs. De

advocaten

kantonrechter stelde hen in het gelijk en oordeelde dat de huurovereenkomsten geen gebruik betreffen dat naar zijn aard van korte duur is. ‘In navolging van Hof Amsterdam 13 januari 2005 moet de onderhavige huurovereenkomst worden gezien als een huurovereenkomst die niet valt onder de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW. De tijdelijke huur is in dit geval door DUWO bedongen met het oog op de verkoop van het complex waarin het gehuurde is gelegen en omdat deze tijdelijke huur gewoonlijk pleegt te worden overeengekomen met de hier te lande kort studerende buitenlandse studenten. Dit betekent echter op zichzelf nog niet dat daarom de huurovereenkomst gekwalificeerd moet worden als te zijn van korte duur en dat Habets daarom zou zijn verstoken van de wettelijke bescherming die de huurwetgeving met betrekking tot de huur en verhuur van woonruimte haar biedt. Dat de buitenlandse student, die zich hier te lande op de huurmarkt begeeft, zich van die bescherming doorgaans niet bewust is, maakt dit niet anders. Evenmin het feit dat Habets op de daarin verankerde termijnbescherming geen beroep heeft gedaan.’

De kantonrechter gaf ter zitting aan dat zij voor het opzij schuiven van huurbeëindigingsbescherming wel gronden zag, maar zij zag niet in waarom de korte duur van de verhuur mee zou moeten brengen dat een huurder van nota bene een toegelaten instelling geen beroep op huurprijsbescherming zou kunnen doen. DUWO/Motazacker In 2008 verzoeken Motazacker en enkele andere (buitenlandse) huurders van short stay woningen in Amsterdam de Huurcommissie om de overeengekomen all-in prijs te splitsen. Ook hier speelde het probleem dat eigenlijk niet goed uit te leggen valt dat huurders in het geheel geen beroep kunnen doen op huurprijsbescherming. Nadat DUWO door de Huurcommissie in het ongelijk wordt gesteld met betrekking tot de heer Motazacker volgt hoger beroep bij de kantonrechter. In zijn vonnis van 20 mei 2009 oordeelt de kantonrechter dat de short stay verhuur niet is aan te merken als verhuur, die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is, zoals genoemd in artikel 7:232 lid 2 BW. Het gevolg daarvan is, kort gezegd, dat het dwingende huurrecht woonruimte (huurbescherming, huurprijsbescherming, enz.) integraal van toepassing is op deze verhuur. De kantonrechter motiveert zijn oordeel door aan te geven dat noch de tekst van de overeenkomst noch het door DUWO nagestreefde belang doorslaggevend zijn om short stay als naar zijn aard van korte duur aan te merken. Daarbij acht de kantonrechter van belang dat short stay huisvesting ook op andere wijze te realiseren valt. De kantonrechter suggereert dat de onderwijsinstellingen de kosten van de tijdelijke leegstand op zich kunnen nemen. Daarnaast acht de kantonrechter van belang dat de wet een specifieke huurbeëindigingsgrond voor studenten kent zodat niet te snel zou moeten worden aangenomen dat sprake is van gebruik naar zijn aard van korte duur.

advocaten

Al met al een motivering waar wel het nodige op af te dingen valt. DUWO heeft meer dan haar belang aan haar standpunt ten grondslag gelegd en dat die belangen ook op andere wijze gediend kunnen worden levert geen dwingend argument op dat de short stay verhuur niet als gebruik naar zijn aard van korte duur gezien kan worden. Dat gezegd hebbende merken wij op dat uitspraken over dit onderwerp eigenlijk nauwelijks zo te motiveren zijn dat er niets op valt af te dingen: de weinigzeggende tekst van het artikel inzake gebruik naar zijn aard van korte duur is voor meerdere uitleg vatbaar, de wetsgeschiedenis komt niet verder dan het geven van enkele concrete voorbeelden (een vakantiehuisje is het meest gebruikte voorbeeld, maar is een vakantiehuisje überhaupt wel woonruimte?) en de rechtspraak is daardoor erg casuïstisch. Bovendien hebben lagere rechters nog wel eens de neiging naar deze bepaling te grijpen als het beroep dat een huurder op huurbescherming doet apert onredelijk is en eigenlijk met behulp van de corrigerende werking van de redelijkheid en billijkheid terzijde geschoven zou moeten worden. Uitspraken van de Huurcommissie inzake servicekosten In recente uitspraken heeft de Huurcommissie de redelijkheid van de servicekosten die bij Short Stay huurders in rekening worden gebracht beoordeeld (dit na uitsplitsing van de all-inprijs door DUWO). De Huurcommissie blijkt met een aantal relevante aspecten van Short Stay geen rekening te willen houden: -

-

-

Deze vorm van verhuur brengt een aantoonbaar hogere frictieleegstand met zich mee. De gemaakte kosten komen ten goede aan de toekomstige huurder, die daardoor immers aan het begin van het collegejaar een woning ter beschikking heeft. Het beleid van de Huurcommissie voorziet niet in deze situatie en de Huurcommissie houdt aan dat beleid vast; In Short Stay wordt een kortere afschrijvingsduur gehanteerd voor inventaris in verband met de korte verbruiksduur; voor een deel van de inventaris geldt helemaal geen afschrijftermijn omdat de huurders die betreffende inventaris (keuken en lakenpakket) behouden. De Huurcommissie is niet bereid daar rekening mee te houden. De Huurcommissie stelt een voorschotbedrag vast en oordeelt dat de huurder recht heeft op een eindafrekening. Short Stay verhuurders willen een vast maandbedrag met de huurders overeenkomen. Zij hebben daar belang bij omdat de meeste huurders na korte tijd weer naar het buitenland vertrekken. Hoewel het huurrecht strikt genomen ruimte biedt voor het overeenkomen van een vaste prijs stelt de Huurcommissie toch een voorschotbedrag vast.

advocaten

Conclusies De uitzondering ‘verhuur, welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is’ (7:232 lid 2 BW) heeft voor een structurele praktijk van tijdelijke verhuur geen werkelijke betekenis, want is daarvoor veel te riskant (zeker als de verhuurpraktijk niet in overeenstemming is met de prijsbescherming). Alleen in het geval de woonruimte al dan niet fysieke kenmerken bezit die van invloed zijn op de aard van het gebruik en de daarbij passende duur én er een duidelijke partijbedoeling bestaat, gericht op tijdelijkheid, mag op deze uitzondering gerekend worden. Als de uitzondering aan de orde is, geldt niet alleen geen huurbescherming maar ook geen huurprijsbescherming. De praktijk van Short Stay verhuur kan het standpunt rechtvaardigen – daarover bestaat nog geen rechtspraak – dat een beroep op huurbescherming, gelet op de omstandigheden die zich bij Short Stay voordoen, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De enige 100% zekere manier van tijdelijke verhuur (in de zin dat einde afgesproken duur ook daadwerkelijk einde huur betekent) is verhuur met vergunning ex artikel 15 Leegstandwet; in de praktijk alleen mogelijk bij woonruimte die binnen vijf jaar zal worden gesloopt of gerenoveerd. Dat betekent dat deze vorm dus ook mogelijk is bij de verhuur van semi-permanente eenheden, die immers doorgaans na verloop van vijf jaar weer zullen moeten worden afgebroken. De huurprijsbescherming blijft ook dan intact! Advies Wij adviseren in de praktijk om waar mogelijk met leegstandwetvergunning te verhuren. Als dat niet mogelijk is dan lijkt het verstandig om in de tijdelijke huurovereenkomst (het ‘short stay contract’) de partijbedoeling en de overige relevante omstandigheden die de huur in de ogen van partijen tijdelijk doen zijn, zo helder en duidelijk mogelijk tot uitdrukking te brengen, zodat met zoveel mogelijk argumenten kan worden onderbouwd dat een beroep op huurbescherming door de huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. Bovendien is het wenselijk dat het contract ‘huurprijsbeschermingsproof’ is. Het gevaar zit dan vooral in de all-in prijs, maar ook in de hoogte en de aard van de servicekosten. De wetgever heeft een hekel aan all-in prijzen en heeft daarop een

advocaten

sanctie gezet: de huurcommissie stelt op verzoek van de huurder in zo’n geval de minimaal redelijke huurprijs (eigenlijk: 55% van maximaal redelijk) vast als huurprijs. In de praktijk betekent dat een forse financiële aderlating voor de verhuurder. De beleidsmatige conclusie is dan dus dat (ook) bij short stay verhuur all-in prijzen zouden moeten worden vermeden. Voor de volledigheid wijzen wij er nog op dat het bij het overeenkomsten van een all-in prijs niet 100% zeker is dat je als verhuurder bij een verzoek tot uitsplitsing die gelegenheid ook nog krijgt (zoals in de gevallen Habets en De Bruin en ook Motazacker); de wet stelt het geven van die gelegenheid niet verplicht. Het is dus riskant om daarop te speculeren. ‘Huurprijsbeschermingsproof’ betekent in ieder geval dat de overeenkomst duidelijk vermeldt welke diensten en goederen geleverd worden. Ook dient de verhuurder er rekening mee te houden dat de redelijkheid van het in rekening te brengen bedrag door de Huurcommissie getoetst kan worden. Van een aantal specifiek aan Short Stay gerelateerde servicekosten, zoals bijvoorbeeld de reserveringsvergoeding, is nog niet bekend of deze in de rechtspraak aanvaardt worden. Mocht dat niet het geval zijn dan lijkt het ons goed denkbaar dat Kences dit probleem op de politieke agenda probeert te zetten.

SSH Utrecht De heer H. Vos Postbus 85042 3508 AA UTRECHT

WOERDEN

BEHANDELEND ADVOCAAT

E-MAIL

11 januari 2011

mw. mr. T.J. de Groot

[email protected]

INZAKE

ONZE REFERENTIE

UW REFERENTIE

SSH/Kences short stay advies

202.923 TG/ph

Beste Harrie, Tijdens onze bespreking in augustus 2010 heb jij namens Kences gevraagd of ik samen met Tom Nieuwenhuijsen van NGNB Advocaten een notitie kan opstellen omtrent short stay verhuur. Op 8 december 2010 heeft Tom Nieuwenhuijsen mij zijn concept-memo hierover toegezonden. Wij hebben afgesproken dat ik op zijn notitie zou reageren en dat gezamenlijk het advies aan Kences zou worden uitgebracht. Bijgaand tref je mijn reactie aan, alsmede de notitie van Tom Nieuwenhuijsen. Ik ben het in grote lijnen eens met het advies van Tom Nieuwenhuijsen. Ter aanvulling hierop zou ik graag nog de volgende opmerkingen willen plaatsen, ook naar aanleiding van twee recente zaken die bij de SSH hebben gespeeld. Zoals al aangegeven in de memo van Tom Nieuwenhuijsen gaat het bij een huurovereenkomst naar zijn aard voor korte duur niet primair om de duur van de overeenkomst maar om de aard van het gebruik. In het algemeen spelen bij de beoordeling van short stay huurcontracten de volgende criteria een rol van betekenis: 1. 2. 3. 4. 5.

De aard van het gehuurde zelf; De aard van het gebruik van het gehuurde; De bedoelingen van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst; De effectuering van die bedoelingen (met andere woorden: wat komt er in de praktijk van terecht); De duur van het gebruik van het gehuurde.

blad 2

Bij de uiteindelijke beoordeling wordt aan twee van deze criteria blijkens rechtspraak de meeste waarde gehecht: • •

De aard van de woning; De bedoeling van partijen.

De aard van de woning wordt met name bepaald door de bestemming van de woning. Heeft de woning (zoals het gerechtshof Amsterdam1 het noemde) “één of meer al dan niet fysieke kenmerken die van invloed zijn op de aard van het gebruik en de daarbij passende duur?” Daarbij wordt dan gedacht aan een sloopwoning of een te renoveren woning. Bij de verhuur van dergelijke woningen kunnen partijen afspreken dat de te sluiten huurovereenkomst “naar aard voor korte duur zal zijn” gezien de bestemming van het pand2 (sloop of renovatie). Een dergelijk fysiek kenmerk is niet aanwezig bij de verhuur van woningen aan buitenlandse gasten. Weliswaar worden deze woningen aan het reguliere bestand van de verhuurder van SSH onttrokken maar het zijn en blijven woningen “voor de lange duur”. Het is niet de bestemming (“de aard”) van de woning die het einde van de huurovereenkomst bepaalt, maar de “bedoeling” van partijen. De aard van het gebruik is van korte duur. Maar de woning bezit geen specifieke fysieke kenmerken die daarop gericht zijn. Bestemming: labelen In verband hiermee valt te overwegen om de aard van het gebruik te versterken door de woning ook definitief te bestemmen (te labelen) om enkel en alleen te dienen als specifieke woonruimte voor een bepaalde doelgroep. Deze doelgroep moet dan wel specifiek worden omschreven. De huurwetgeving kent via artikel 7:274 BW (lid 3 en 4) reeds drie doelgroepen, te weten: gehandicapten, ouderen en studenten. Bij buitenlandse gasten (uitwisselingsstudenten, gastdocenten, e.d.) gaat het dan om een verbijzondering van een reeds wettelijk “erkende” doelgroep. Nog beter zou het zijn om één gebouw als geheel te bestemmen voor huisvesting ten behoeve van die bijzondere doelgroep. Dan voegt men alsnog een fysiek kenmerk toe, hetgeen de bedoeling van korte duur accentueert. Van belang is wel dat in de praktijk aan de bedoeling van het contract ook strikt de hand wordt gehouden. Een eenmaal afgesproken duur van het contract moet niet na ommekomst daarvan nog eens worden verlengd.

1

Gerechtshof Amsterdam 13 januari 2005 WR2005/76.

2

Voor dergelijke situaties is destijds de Leegstandwet in het leven geroepen. Recent is bij de Hoge Raad een cassatieprocedure aanhangig

gemaakt waarin het gaat om de vraag of de verhuurder in dat soort situaties zelf verplicht zou zijn om conform de Leegstandwet te verhuren. (SSH/Malotaux).

blad 3

Door een heel gebouw als short stay woonruimte te bestemmen (labelen) ten behoeve van de doelgroep, kan mijns inziens eerder met succes een beroep op de beperking van de huurbescherming worden gedaan. Gelet op de diversiteit in uitspraken kan dit echter niet met zekerheid gesteld worden. All-in huurprijs Ik teken daarbij aan dat voorkomen moet worden dat een all-in huurprijs in rekening wordt gebracht. Ook al leidt dit tot administratief gedoe bij het afrekenen, dan wel het niet bieden van verhaal indien er te weinig voorschot in rekening is gebracht. Ik onderschrijf het standpunt van Tom Nieuwenhuijsen dat de huurcommissie een all-in huurprijs bijna altijd ontoelaatbaar acht. Wellicht zou een optie kunnen zijn om het voorschotbedrag dan maar iets hoger vast te stellen om te voorkomen dat er achteraf moet worden teruggevorderd. Een huurder die na afloop van zijn contract naar het buitenland vertrekt, zal er wellicht niet eens aan denken om zijn eventueel teveel betaalde voorschot terug te vorderen. Een huurder die er achter komt dat hij een all-in huurprijs betaald heeft, is denk ik veel sneller geneigd alsnog de huurcommissie in te schakelen. Jurisprudentie ten aanzien van short stay Ten aanzien van de jurisprudentie wil ik ter aanvullling op de notitie van Tom Nieuwenhuijsen alleen opmerken dat er twee vrij recente uitspraken zijn geweest van het gerechtshof Amsterdam, nevenzittingsplaats Arnhem (beide van SSH). Het gerechtshof heeft in beide gevallen geoordeeld dat sprake was van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. In de laatste uitspraak, die inmiddels tot de hiervoor in de noot genoemde Hoge Raad zaak heeft geleid, ging het om verhuur van woningen die bestemd waren om te worden gesloopt. In plaats van een Leegstandwetvergunning aan te vragen, koos SSH ervoor om een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur te sluiten. Van belang hierbij is wel dat door de aard van de woonruimte de duur van het gebruik begrensd is geweest. Immers, de woningen werden gesloopt. Het Hof oordeelt in ieder geval dat bij het aangaan van de huurovereenkomst het de huurder redelijkerwijs duidelijk had kunnen en moeten zijn dat het tijdelijke huurovereenkomsten betroffen. Het Hof meent dan ook dat de huurovereenkomst volgens de toenmalige bedoelingen van partijen is uitgevoerd en de verschillende huurovereenkomsten ook maximaal 1,5 jaar geduurd hebben. Hieruit blijkt dat het Hof ook aandacht besteed heeft aan de duur van de huurovereenkomst. Deze zaak loopt nu bij de Hoge Raad, waarbij de verwachting is dat de Hoge Raad zich ook zal uitspreken of de verhuurder in deze omstandigheden gerechtigd was een huurovereenkomst naar aard van korte duur te sluiten, of dat zij een Leegstandwet-contract had moeten sluiten. Een andere uitspraak betrof een (in dit kader nog interessantere) uitspraak van het gerechtshof Amsterdam, nevenzittingsplaats Arnhem, van 4 mei 2010 met betrekking tot een tijdelijk (onder)verhuurde villa aan een huurder met de bedoeling deze villa op termijn te verkopen. Anders dan

blad 4

de kantonrechter, stelde het Hof vast dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst bedoeld hebben een huurovereenkomst aan te gaan dat naar zijn aard van korte duur is. Uit de uitspraak van het Hof leid ik ook af dat in dit geval de partijbedoeling kennelijk prevaleerde boven de aard van het gebruik. Het Hof heeft namelijk vastgesteld dat de huurovereenkomst is aangegaan, terwijl de huurder besefte dat de woning slechts tijdelijk ter beschikking van de verhuurder stond, namelijk tot het moment waarop de eigenaar de woning (de gemeente) in ontruimde staat zou wensen te verkopen. Partijen hebben derhalve bedoeld een huurovereenkomst aan te gaan betreffende het gebruik van woonruimte naar zijn aard van korte duur. Het gehuurde zelf was naar zijn aard niet persé van korte duur. Echter, duidelijk moge zijn uit de verschillende uitspraken die bijzonder casuïstisch zijn dat zekerheid op dit punt niet te geven valt. Ik merk in verband hiermee op dat de hiervoor door mij aangehaalde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam, nevenzittingsplaats Arnhem, wel in strijd lijkt te zijn met de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 13 januari 2005, Woonrecht 2005/76, waarbij het ook ging om een tijdelijke verhuring van een woning die te koop stond. Hieruit blijkt dat het moeilijk is om het beleid van short stay zodanig in te richten dat zekerheid kan worden geboden dat de contracten naar aard van korte duur in stand kunnen blijven. Heb je nog vragen, dan hoor ik die graag van je. Met vriendelijke groet,

Tanja de Groot

Kences T.a.v. de heer V. Buitenhuis Postbus 85085 3508 AB Utrecht

Betreft: Offerte verkenning informatievoorziening huisvesting internationale studenten Utrecht, vrijdag 21 januari 2011

Geachte heer Buitenhuis, Naar aanleiding van ons gesprek op maandag 10 januari ontvingen wij uw offerteaanvraag voor het uitvoeren van een verkenning van de informatievoorziening over huisvesting aan internationale studenten. In de bijlage bij deze brief vindt u ons voorstel voor de opzet van dit onderzoek, alsook de bijbehorende prijsopgave voor de uitvoering ervan. Uiteraard zijn wij bereid dit voorstel toe te lichten in een persoonlijk gesprek. Hartelijk dank voor uw aanvraag. Met vriendelijke groeten,

Nathan Rozema (directeur) Annette van den Heuvel (onderzoeker) Labyrinth Onderzoek & Advies

Verkenning informatievoorziening huisvesting internationale studenten Onderzoeksvoorstel

© 2011, Labyrinth Onderzoek Bezoekadres: Ondiep Zuidzijde 6 3551 BW UTRECHT Postadres: Postbus 2496 3500 GL Utrecht T: (030) 2627191 F: (030) 7508350 E: [email protected] Alle rechten voorbehouden Niets uit deze uitgave mag - door iemand anders dan de opdrachtgever - worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand en/of openbaar gemaakt in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier zonder voorafgaande schriftelijke toestemming.

2 Kences – Verkenning informatievoorziening huisvesting internationale studenten

1. Inleiding Aanleiding en doelstelling In Nederland studeren in het hoger onderwijs momenteel circa 50.000 (Nuffic 2010) buitenlandse studenten. Kences, een samenwerkingsverband van studentenhuisvesters, wil meer inzicht krijgen in de huidige informatievoorziening voor internationale studenten wat betreft huisvesting. Het doel van dit onderzoek is dan ook het verkrijgen van inzicht in de wijze waarop de voorlichting aan internationale studenten over huisvestiging momenteel plaatsvindt en waar eventueel verbeteringen in dit proces nodig zijn.

Hoofdvragen Om de huidige informatievoorziening wat betreft huisvesting aan buitenlandse studenten in kaart te kunnen brengen, is nader onderzoek noodzakelijk. Kences heeft Labyrinth Onderzoek & Advies gevraagd een voorstel te schrijven voor het uitvoeren van dergelijk onderzoek. De hoofdvragen van het onderzoek luidden: 1. Op welke wijze en door wie vindt de voorlichting over huisvesting naar (potentiële) internationale studenten op dit moment plaats? 2. Hoe tevreden zijn buitenlandse studenten over de huidige voorlichting wat betreft huisvesting? 3. Wat zijn de sterke punten van de huidige informatievoorziening wat betreft huisvesting voor internationale studenten en waar is verbetering nodig?


2. Aanpak Fase 1 Voorbereiding 1. Voorbespreking 2. Ontwikkelen vragenlijst

Fase 2 In kaart brengen huidige situatie (optioneel) 3. Deskresearch 4. Bijeenkomst professionals

Fase 3 Veldwerk 5. Online enquête 6. Benaderen potentiële respondenten 7. Incentive

Fase 4 Analyse en rapportage 8. Klaarmaken eindbestanden en analyse resultaten 9. Conceptrapport en terugkoppeling

Fase 5 Follow-up (optioneel) 10. Opstellen projectvoorstel

Fase 1 Voorbereiding Ad 1. Voorbespreking Voorafgaand aan het traject van het onderzoek zal er eerst één (of meerdere) bespreking(en) plaatsvinden met de opdrachtgever. Tijdens deze bespreking zullen de aanpak van het onderzoek, de vragenlijst, het veldwerk en de planning centraal staan.

Ad 2. Ontwikkelen vragenlijst Het ontwikkelen van een goede vragenlijst is wellicht de moeilijkste maar ook de belangrijkste stap in het onderzoeksproces. Daarom besteedt Labyrinth hier veel aandacht aan. Wat wil de opdrachtgever precies weten? En op welke manier kan dat op een objectieve manier gevraagd worden aan internationale studenten? Door middel van diverse contactmomenten zal Labyrinth samen met de opdrachtgever een vragenlijst ontwikkelen die een zeer solide basis vormt voor het onderzoek.

Fase 2 In kaart brengen huidige situatie (optioneel) Ad 3. Deskresearch Om de huidige situatie van informatievoorziening op het gebied van de huisvestingsprocedures helder in kaart te kunnen brengen, wordt allereerst een deskresearch uitgevoerd. Aan de hand hiervan kan meer inzicht worden verkregen in de wijze waarop in de huidige situatie voorlichting wordt gegeven aan internationale studenten over de huisvesting in Nederland en welke spelers hierbij betrokken zijn. Hierbij wordt zowel gekeken naar de voorlichting aan potentiële internationale studenten als naar internationale studenten die al in Nederland wonen.


Ad 4. Bijeenkomst professionals Een belangrijk onderdeel in het proces van het in kaart brengen van de huidige situatie omtrent de voorlichting aan internationale studenten in het kader van huisvesting, is het in gesprek gaan met belangrijke spelers in het veld. Daarom wordt een bijeenkomst georganiseerd, waarvoor diverse professionals van onder andere woningcorporaties en onderwijsinstellingen worden uitgenodigd. De betreffende personen en organisaties worden benaderd door middel van een uitnodigingsbrief, waarin zij worden gevraagd aan deze bijeenkomst deel te nemen. Labyrinth levert een dagvoorzitter voor deze bijeenkomst. Tijdens deze bijeenkomst zal onder meer ingegaan worden op hun ervaringen met de voorlichting over huisvesting aan buitenlandse studenten, wat hun visie is op deze werkwijze en wat mogelijke verbeterpunten zijn. Naderhand wordt deze startsessie aan de hand van een beknopt verslag teruggekoppeld naar de opdrachtgever.

Fase 3 Veldwerk Ad 5. Online enquête Labyrinth stelt voor om de benodigde informatie te verzamelen aan de hand van een online enquête. Labyrinth heeft een uiterst stabiele en veilige tool ontwikkeld voor het afnemen van online vragenlijsten. Hierbij kunnen vrijwel alle soorten vragen opgenomen worden, de routing (volgorde van de vragen) is makkelijk in te stellen en de vormgeving van de vragenlijst is geheel naar wens op te maken. Uit ervaring blijkt dat het responspercentage bij online onderzoeken afhankelijk van de doelgroep varieert van 5% tot 10%. Aangezien de doelgroep in dit onderzoek gevormd wordt door studerende jongeren, een groep die veel gebruik maakt van internet, wordt een responspercentage van circa 10% verwacht.

Ad 6. Benaderen potentiële respondenten Voor aanvang wordt er een e-mail met de aankondiging van het onderzoek opgesteld en verstuurd, die persoonlijk gericht is aan de potentiële respondent. De contactgegevens (e-mailadres en telefoonnummer) zullen worden aangeleverd door de opdrachtgever. In de brief zal niet alleen het onderzoek worden aangekondigd, tevens krijgt de respondent zijn/haar inlogcode en wachtwoord om via de internetenquête deel te nemen. Het opstellen van de internetuitnodiging zal in samenspraak met de opdrachtgever gebeuren. Labyrinth raadt aan een pakkende website te reserveren voor de vragenlijst. Dit maakt het onderzoek voor de respondenten een stuk officiëler en ook is het makkelijker onthouden. Het versturen van de uitnodigingen zelf gebeurt door de programmeur van Labyrinth. Het aanschrijven van de internationale studenten middels een e-mail is een kostenbesparende manier om het onderzoek onder de aandacht te brengen van de populatie. Labyrinth raadt aan om zo veel mogelijk contactpersonen aan te schrijven. Dit komt het uiteindelijke responsaantal ten goede en daarmee ook de validiteit van de resultaten. In principe geldt het credo: ‘hoe meer respons, hoe beter’. Uit ervaring blijkt dat de meeste respons binnen komt na het versturen van de uitnodiging en na het versturen van een e-mail met daarin de herinnering om de vragenlijst alsnog in te vullen. Voor het behalen van een zo hoog mogelijke respons raadt Labyrinth dus aan om de respondenten na een bepaalde periode - bijvoorbeeld twee weken - een herinnering te sturen.


Na het versturen van de uitnodiging en de reminder worden de potentiële respondenten nagebeld. Hierbij wordt hen gevraagd om alsnog naar de website te gaan en de vragenlijst in te vullen. Dit nabellen gebeurt door interviewers van Labyrinth. Deze interviewers beschikken over ruime ervaring met het telefonisch benaderen van respondenten en met uitstekende kennis van de Engels in woord en geschrift.

Ad 7. Incentive (optioneel) Het aanbieden van een incentive aan respondenten werkt responsverhogend. Hierbij kan gedacht worden aan een klein geldbedrag in de vorm van bijvoorbeeld een bon of het verloten van een of meerdere gadgets.

Fase 4 Analyse en rapportage Ad 8. Klaarmaken eindbestanden en analyse resultaten Voor de analyse van de resultaten van het veldwerk wordt een databestand opgemaakt in SPSS. Dit proces bestaat uit het ordenen en opschonen van de data. Labyrinth zal alle vragen in tabel- of figuurvorm met een korte tekstuele toelichting doen terugkomen in een rapportage. Het rapport zal geheel vormgegeven worden door Labyrinth en bevat een inleiding, onderzoeksresultaten en bondige conclusies. Ook zullen de antwoorden op eventuele open vragen in de vorm van een bijlage meegeleverd worden.

Ad 9. Conceptrapport en terugkoppeling De opdrachtgever krijgt de kans om de conceptrapportage van commentaar te voorzien en terug te koppelen naar de onderzoeker of onderzoekers. Na een telefonische terugkoppeling met de opdrachtgever zal Labyrinth dan - waar dat in alle redelijkheid mogelijk is - wijzigingen doorvoeren en de rapportage definitief maken. Deze zal digitaal verstuurd worden en tevens ontvangt de opdrachtgever twee gedrukte exemplaren in onze huisstijl.

Fase 4 Follow-up (optioneel) Ad 10. Opstellen projectvoorstel Uit de hiervoor doorlopen fasen ontstaat een helder beeld van de wijze waarop de voorlichting over huisvesting aan buitenlandse studenten momenteel wordt vormgegeven, wat de sterke punten hiervan zijn en waar verbering noodzakelijk is. Labyrinth kan het advies hierover verwoorden in een projectvoorstel. Hierin komt aan bod wat de verbeterpunten zijn, hoe het verbeterproject past binnen het huidige systeem van informatievoorziening en hoe dit geplaatst kan worden binnen het programma Rode Loper.


3. Werkwijze Labyrinth De werkwijze van Labyrinth kenmerkt zich doordat de informatie die benodigd is om goede beslissingen te nemen, bij de bron wordt gehaald. Labyrinth heeft de ervaring dat een onderzoek enorm in waarde toeneemt als het veld, de doelgroepen (of het nu gaat over studenten, bewoners, cliënten, klanten, vrijwilligers, mantelzorgers of professionals) goed worden benaderd en betrokken bij het onderzoek. Op deze manier wordt er niet óver hen gepraat maar mét hen. Hieronder volgt een kleine greep uit de door Labyrinth uitgevoerde onderzoeken die relevant zijn voor de aanvraag wat betreft de doelgroep en de onderzoeksmethode. Studentenmonitor Zwolle / Leeuwarden / Utrecht (2009-2011) De studentenmonitor is een monitor onder studenten in het kader van hun wensen wat betreft huisvesting. Dit onderzoek wordt uitgevoerd in samenwerking met SSH en de betreffende onderwijsinstellingen. Voorbeeld: Zwolle Labyrinth heeft in het voorjaar van 2010 in opdracht van woningcorporatie SSH een huisvestings- en woonwensenonderzoek uitgevoerd onder 2.861 mbo- en hbostudenten in de stad Zwolle. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: ‘Hoe ziet de woonvraag van studenten in Zwolle eruit en hoe kunnen diverse partijen (waaronder woningcorporaties en de gemeente) hier beter op in spelen?’ Van dit onderzoek volgt een nu een puntsgewijze samenvatting van de belangrijkste resultaten van dit onderzoek. In totaal hebben er aan dit onderzoek 2.533 hbo-studenten meegewerkt en 328 mbo-studenten. Diverse online onderzoeken in 2010 Labyrinth heeft veel ervaring met het afnemen van online onderzoeken. In 2010 hebben onder andere de volgende online onderzoeken plaatsgevonden: Peiling van de behoefte aan een inkoopbureau, tevredenheid en mening over pensioenakkoord voor vakbond De Unie Peiling van de mening van bewoners van de wijk Utrecht West over winkels en horeca in de wijk Onderzoek onder Nederlandse jongeren van Turkse en Marokkaanse afkomst in het kader van de landelijke verkiezingen Peiling van de behoefte aan een expertisecentrum in de Utrechtse wijk Leidsche Rijn Survey Integratie Minderheden (SIM) in opdracht van het SCP (2010 - 2011) Landelijk veldwerkonderzoek ‘Survey Integratie Minderheden’ (SIM) in samenwerking met onderzoeksbureau GFK in opdracht van het Sociaal Cultureel Planbureau. Labyrinth verzorgt hierbij de afname van c.a. 3000 face-to-face interviews onder Turkse, Marokkaanse, Antilliaanse en Surinaamse respondenten alsmede de benadering van c.a. 2000 respondenten via een mixed-mode aanpak (telefonisch en face-to-face). MOE-landers i.s.m. Movisie en Radboud Universiteit (2010) Labyrinth heeft samen met Movisie en de Radboud Universiteit onderzoek uitgevoerd naar MOE-landers. Vragen over de verblijfsduur en daarmee samenhangend de integratie in Nederland heeft Labyrinth onderzocht met behulp van zowel kwalitatieve als kwantitatieve onderzoeksmethodieken.


Cultuurparticipatie, Dienst Onderwijs en Statistiek (2009) Onderzoek naar cultuurparticipatie onder bewoners van allochtone komaf alsook een evaluatieonderzoek naar gezinnen met een niet-westerse-allochtone komaf met gezinscoaches. Beide onderzoeken zijn door middel van face-to-face interviews uitgevoerd onder de diverse betrokkenen in opdracht van de Dienst Onderwijs en Statistiek, Amsterdam (2009).


4. Prijsopgave Prijsopgave verkenning informatievoorziening internationale studenten Fase 1: Voorbereiding

dagdelen

tarief

* Voorbespreking

onderzoeker senior adviseur

1,0 € 0,5 €

300 € 440 €

* Ontwikkelen vragenlijst incl. terugkoppeling naar opdrachtgever

onderzoeker senior adviseur

4,5 € 0,5 €

300 € 1.350 440 € 220

De vragenlijst wordt opgesteld in het Nederlands en Engels. Desgewenst kan de vragenlijst tegen meerprijs ook naar een andere taal worden vertaald.

300 220

subtotaal Fase 1

Fase 2: In kaart brengen huidige situatie (optioneel) * Deskresearch

dagdelen onderzoeker

4,0 €

€

2.090

€

4.200

€

2.680

€

2.690

€ €

7.460 11.660

tarief 300

* Bijeenkomst professionals

€ 1.200 € 3.000

subtotaal Fase 3 (optioneel)

Fase 3: Veldwerk

dagdelen

* Aanleveren contactgegevens respondenten

tarief

Voor rekening opdrachtgever

* Programmeren vragenlijst (Nederlands en Engels)

programmeur

3,0 €

300 €

900

* Versturen online enquête en reminder

programmeur

1,0 €

300 €

300

* Coördinatie online enquête

onderzoeker

0,5 €

300 €

150

* Nabellen internationale studenten

interviewer

9,5 €

140

* Incentive

€ 1.330 optioneel

subtotaal Fase 2

Fase 4: Analyse en rapportage * Klaarmaken databestand en analyse resultaten online enquête

dagdelen onderzoeker

tarief

1,5 €

300 €

* Resultaten deskresearch en online enquête verwerken in conceptrapport onderzoeker senior adviseur

5,0 € 1,0 €

300 € 1.500 440 € 440

* Terugkoppeling en definitief maken rapport

1,0 €

300 €

onderzoeker

450

300

Een rapport bevat een inleiding, onderzoeksresultaten en bondige conclusies. Standaard wordt het rapport digitaal opgeleverd en worden er twee rapporten gedrukt, full-colour, inclusief figuren en tabellen, etc. in Labyrinth huisstijl. In overleg met opdrachtgever kunnen de rapporten ook in eigen huisstijl worden gedrukt.

subtotaal Fase 4

Fase 5: Follow-up * Opstellen projectvoorstel

Totaal exclusief Fase 2 Totaal inclusief Fase 2

optioneel

Druk- en zetfouten voorbehouden. Op deze offerte zijn de algemene voorwaarden van Labyrinth van toepassing. Bovenstaande bedragen zijn exclusief 19% BTW en exclusief reiskosten Indien akkoord met het voorstel ontvangt onderzoeksbureau Labyrinth graag een schriftelijke opdrachtbevestiging. Na opdrachtverlening wordt 40% van het totaalbedrag in rekening gebracht. De volgende 40% wordt gedeclareerd na afronding van het veldwerk. De overige 20% wordt bij oplevering van de eindrapportage gedeclareerd.


Leverancier T.a.v. dhr/mw. Postbus XX 1234 AB PLAATSNAAM

Utrecht, 27 januari 2011

Geachte heer/mevrouw,

Met vriendelijke groet, namens het bestuur van de Stichting Kences,

drs. V. Buitenhuis, directeur

Bijlagen: 1. Programma van eisen ‘inkoop inventaris’ 2. Informatiemap Kences

Stuurgroep ShortStay 31 januari uur Kences, Utrecht

Recommend Documents