STRATEGISCH VASTGOEDBELEID
Felix van Baal
o Sectordirecteur Gezondheidszorg & Wonen HEVO Achtergrond Felix kent de zorgsector van binnen uit, mede vanuit zijn positie als algemeen directeur huisvesting bij UMC St. Radboud in Nijmegen. Hij was tevens regiodirecteur Zuid-Nederland bij BAM Utiliteitsbouw.
Ron van Bloois
o Projectmanager/adviseur o Marktsegmentleider ‘Financiers & Beleggers’ Dagelijkse praktijk • Zorginstellingen helpen met propositie t/m businesscase; • Introduceren van beleggers in de zorgsector; • Matchmaker tussen zorginstellingen en financiële partijen.
Onze scope
Onze scope
Zorgondernemer
Bank
Corporatie Belegger
Context Banken o Draaien geldkraan dicht en afbouw o Basel III
1. Kapitaal Ratio
2. Hefboom Ratio
Hogere kwaliteit en kwantiteit van kapitaal:
Banken dienen een gezonde verhouding van geleend en eigen vermogen aan te houden
Van 8 naar 15%
Max. hefboom 33 x
Basel III
3. Liquiditeit Ratio Banken dienen voldoende liquide middelen ter beschikking te hebben om te voldoen aan de potentiële betalingsverplichtingen in een stresssituatie van 30 dagen
4. Stabiele Funding Ratio Banken dienen voldoende langjarige (> 1 jaar) spaargelden en (obligatie) leningen aan te trekken voor de financiering van de langlopende financieringsverplichtingen (> 1 jaar) Matched funding
Context Banken o Draaien geldkraan dicht en afbouw o Basel III
Corporaties o Minister Blok-effect o Focus op kernactiviteiten
Context Banken o Draaien geldkraan dicht en afbouw o Basel III Corporaties o Minister Blok-effect o Focus op kernactiviteiten
Zorgondernemer o Wijzigende marktomstandigheden, problemen huidige voorraad-doelgroep o Funding voor vastgoed moeilijk: bondgenoten verleden (tijd)
Context Banken o Draaien geldkraan dicht en afbouw o Basel III Corporaties o Minister Blok-effect o Focus op kernactiviteiten Zorginstellingen o Wijzigende marktomstandigheden, problemen huidige voorraaddoelgroep o Funding voor vastgoed moeilijk: bondgenoten verleden (tijd)
Beleggers o Onbekende, nieuwe partner voor zorginstellingen o Kloof in taal, kennis , verwachtingen en beleggingsbeleid
Context Banken o Draaien geldkraan dicht en afbouw o Basel III Corporaties o Minister Blok-effect o Focus op kernactiviteiten Zorginstellingen o Wijzigende marktomstandigheden, problemen huidige voorraaddoelgroep o Funding voor vastgoed moeilijk: bondgenoten verleden (tijd) Beleggers o Onbekende, nieuwe partner voor zorginstellingen o Kloof in taal, kennis , verwachtingen en beleggingsbeleid
Van maximalisatie naar minimalisatie naar optimalisatie
Van hagelschieten…
Initiatieven
Business cases
Onder handelingen
F Financiering
…naar scherpschieten
Effectief onderzoeksinstrument: lage drempel - minimale inspanning per fase - maximaal resultaat
Aanbieders
balans
Aanbieders € Banken
huur
Corporaties Particuliere beleggers
Institutionele beleggers
Gaten in vraag-aanbod Objectgrootte
cure
Ziekenhuizen ZBC’s Eerstelijn
care
V&V
GGZ GHZ
€1-4 mio
>€5 mio
Financieringsbeleid
Segment
Markt-locatie
Financiële voorwaarden
Omvang
Primair proces
Strategie
Lengte contract
Eigendom structuur
Beleggingsbeleid
Segment
Huurder
Geografie
Rendement
Omvang
Huur
Lengte huurcontract
Alternatieve aanwendbaarheid
Waarom? Wel • Groeimarkt • (Nieuw) segment? • Sociaal betrokkenheid (imago?) • Stabiele en lange termijn cashflow Niet • Onzekerheid politiek • Onbalans tussen sociaal en economisch perspectief • Onbekend maakt onbemind • Hoge kosten versus lage alternatieve haalbaarheid
Basisingrediënten businesscase
Basisscan (1)
Basisscan (2)
Sleutelfactoren o Markt (vraag-aanbod) o Haalbaarheid (rente en rendement) o Sociaal aspecten (uniek?)
o o o o
Looptijd Solvabiliteit (financiën organisatie) Management (track record) Alternatieve aanwendbaarheid
Twee cruciale vragen: 1. Eigendom of huur 2. Risicobeheersing
Via belegger of mijn balans? 10%
10%
8%
8%
6%
6%
4%
4%
2%
Huur (6,5%)
0%
2%
Rente (3,9%)
0% Belegger
Bank 31
Appels vs. Peren 10%
10%
8%
8%
Zakelijke lasten (0,3%) Onderhoud (1,0%)
Jaarlijks onderhoud (0,2%)
6%
6% Afschrijving (3,3%)
4% 2%
4% Huur (6,5%)
0%
2%
Rente (3,9%)
0% Belegger
Bank
6,7%
8,5%
32
Volledige afweging Huur
Eigendom
Start geen eigen investering
Eigen financiële inbreng (lagere solvabiliteit)
Geen eigendom
Opbouwend eigendom
Vaste kosten, zeker vooruitzicht
Renteherziening, onzeker vooruitzicht
Geen risico’s op het vastgoed
Vastgoed is eigen risico
Strategische vastgoedpartner
Bekende financiële partner
Redelijke flexibiliteit huurder (verhuizen)
Lage flexibiliteit eigenaar (verkoop)
Jaarlijks onderhoud
Volledig onderhoud
Beperkte vrijheid voor verandering gebouw
Gebouw aanpasbaar naar eigen wensen
Verlies van zeggenschap (eigenaar)
Beperkt verlies van zeggenschap (financieel)
Risicomanagement • Alloceer de juiste risico’s, bij de juiste stakeholder • Denk vanuit het strategisch vastgoedbeleid
• Optie: hybride organisatie onderdelen • Van inspanning- naar prestatiegericht • Laagste prijs, EMVI, ….
Prestatiegericht
Kwaliteit
Bestek
Onderhoudsrisico Uitvoeringsrisico Bouwkostenrisico Ontwerp risico Kwaliteitsrisico Planningsrisico Exploitatierisico Aanbestedingsrisico Coördinatie risico
Budget
Marktspanning
Planning
Just-in-time
VISIE
Stelling – no. 1 Planvorming begint niet met een schets van de architect, maar met het doorrekenen van de zorg- en vastgoedexploitatie.
Stelling – no. 2 Om mijn vastgoed te financieren, is een bank altijd interessanter dan een belegger.
Stelling – no. 3 Pensioenfondsen moeten een (grotere) rol spelen in de financiering van zorgvastgoed.
www.hevo.nl/zorgdossier
[email protected] M 06-53695336
