Slim vastgoedbeleid Masterclass Marktgericht vastgoedbeleid voor zorginstellingen Lochem, 23 mei 2008 Mr. Caroline Schipper Senior Manager Vastgoedadvies & Gebiedsontwikkeling Voorzitter Taskforce Gezondheidszorg
First we shape buildings … then they shape us. (vrij naar Churchill)
Inhoud (een mandje appels) 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
Actualiteit Kapitaallastennota en vastgoed Waarde toevoegen Flexibiliteit Nieuwe vastgoedvraagstukken Vastgoedbeleid zorginstellingen Contractvormen Levensduurkosten Conclusies
1. Actualiteit
Nieuw regime: nadruk op financieel management en vastgoedontwikkeling van aanbod- naar vraagperspectief voor het vastgoed zorginstellingen meer risicodragend bouwregime wordt afgeschaft
Gevolgen nieuw regime instellingen gaan risico lopen over al hun kapitaallasten investeringen worden veel meer rendementgedreven extra prikkel voor efficiency en klantgericht werken
2. Kapitaallastennota en vastgoed
Kapitaallastennota (1) van budgettering naar prestatiebekostiging zelf afwegen hoe kapitaallasten terug te verdienen bedrijfsrisico’s nemen toe waarde vastgoed mag niet weglekken naar marktsector opbrengsten verkoop terug naar zorgsector
Kapitaallastennota (2) uitgangspunt bekostiging: door overheid gereguleerde kostenefficiënte tarieven niet afhankelijk van liberalisering prijzen overheid meer prioriteit integratie kapitaallasten dan liberalisering prijzen basis: normatieve huisvestingscomponent
Kapitaallastennota (3) door levensduur vastgoed mogelijk onder- en overbekostiging kapitaallasten leegstandsrisico continuïteit financierbaarheid infrastructuur (vangnet overheid?)
Kapitaallastennota (4) boekwaardeproblematiek verschillen cure/care normatieve vergoeding prestatiebekostiging scheiden wonen en zorg maatschappelijk ondernemen
Boekwaardeproblematiek waardebegrip over- en onderwaardering balans waarde en bestemming courant/incourant vastgoed “door bureaucraten gesimuleerde vorm van marktwerking” (Raad van State)
‘Big bang’: géén overgangstermijn RVZ: verantwoordelijkheden én bevoegdheden vastgoed en kapitaallasten in één keer naar zorginstellingen zo kort mogelijke overgangstermijn geen financiële vangnetten; stimuleer ondernemersgedrag in de zorg
3. Waarde toevoegen
waarde creëren: - imago versterken - kosten verminderen - opbrengsten verhogen - risico’s beheersen - flexibiliteit bieden - cultuur veranderen - productiviteit verhogen
Voorbeelden van waardetoevoeging concurrentie middel hefboom bij financiering “healing environment” HRM instrument katalysator bij reorganisaties/fusies
4. Flexibiliteit
Ontwikkelingen vergrijzing kostenstijging van aanbod- naar vraagsturing ketenzorg privatisering marktwerking
Functionele levensduur Investeringsmomenten Prestatieniveau
Eisen Surplus Acceptatiegrens
Verwachtingspatroon 1e functionele levensduur
2e functionele levensduur of beeindiging
3e functionele levensduur of beindiging
26
26
Technische levensduur Investering
Prestatieniveau
Onderhoudsintervallen Eisen Surplus Acceptatiegrens
Verwachtingspatroon
Tijdsas 27
27
Economische levensduur vastgoed Investeringsmomenten
Baten Conjunctuur/lagere huren/leegstand
Surplus/rendement
Kosten Einde economische levensduur
28
28
organisatie
org-flex
gebouwen
jufi-flex
tech-flex
bedrijfstijden eigendom / uitbreidbaarheid nieuwe manieren huur / lease aanpasbaarheid van werken contract opties (capacity to change) financiele indeelbaarheid arrangementen
5. Nieuwe vastgoedvraagstukken
Nieuwe vastgoedvraagstukken Strategisch vastgoed beleid Financieringsvraagstukken Samenwerkingsverbanden Risicomanagement Vastgoedvisie lange termijn: voorraad rendabel over volledige exploitatietermijn? Portefeuille-/portfoliomanagement
Nieuwe vastgoedvraagstukken Afwegingen maken omtrent: Eigendom en huren Kopen en verkopen Slopen en renoveren Financieel en maatschappelijk rendement
Gevolgen voor informatiebehoefte Transparantie kosten en opbrengsten over langere periode Effectieve sturingsmiddelen (flexibel vastgoed, strategisch vastgoed plan) Scenario-analyses voor investering en exploitatie Zorgspecifieke vastgoedkennis (kengetallen) Aansluiting op NHC-systematiek
Nieuwe informatiebehoefte Wat is de visie en toegevoegde waarde van ontwikkelaars en beleggers t.a.v. zorgvastgoed? Wanneer en hoe kan met deze partijen synergetisch effect bereikt worden en wanneer is er sprake van ‘goede samenwerking’? Wat mag je in financieel opzicht van elkaar verwachten?
6. Vastgoedbeleid zorginstelling
Visie op zorgvastgoed van een heldere zorgvisie/-strategie
naar een vastgoedvisie/-strategie
naar adequaat vastgoedmanagement
Vastgoedstrategie en zorg Interne Factoren Definitie zorgvraag Ondernemerschap
Zorgvisie Vastgoedvisie
Invloeden Zorgvraag Wet en Regelgeving
Strategisch Vastgoed Kader
Rendementseisen
• Kwaliteit • Organisatie en planning • Financiële aspecten
Organisatorische eisen Bedrijfsvoering
Vraag Huidig vastgoedportefeuille
Aanbod
(LT)HP Definitie van concrete acties en projecten, bijv: • Verkoop • Gebiedsontwikkeling • Programma’s
Ontwikkelingen Vastgoedmarkt
Portefeuilleanalyse
incourant
courant
strategisch
niet-strategisch
afstoten?
behouden
Vastgoedbeleid
vastgoedstrategie vastgoedorganisatie ICT ondersteuning positionering risicomanagement projectinrichting
Vastgoedstrategie vaststellen mogelijkheden waardetoevoeging LTHP met scenario’s en strategieën (life cycle economy) benchmark andere instellingen
Vastgoedorganisatie uitbesteden/zelf doen (schaal/expertise) professioneel opdrachtgeverschap/inkoopfunctie allianties marktpartijen
ICT ondersteuning vastgoedinformatie up to date gekoppeld aan primaire processen internet
Positionering vastgoed eigendom, huur, lease stichting, BV, corporatie, etc. financieringsarrangementen
Risicomanagement financieel (LCC/LCE) technisch functioneel
Projectinrichting contractsvormen PPS
7. Contractvormen
• Organisatorische aspecten • Rechtsvormen • vastgoed BV’s • zorg BV’s • etc.
Voorbereiding
Initiatief
Beheer
Uitvoering
Huisvestingscyclus
Initiatief
Bouwproces
Gebruik/beheer
Bouwproces
PVE Organisatie functie Functie Ruimte
VO
DO
BT
WT Organisatie functie
Functie Ruimte Vorm
Ruimte Vorm Materialisatie Techniek Techniek uitvoering
Beschikbare informatie voor besluitvorming
Invloed beslissing op kosten
PvE
Geï Geïnvesnvesteerde uren
VO
DO
BT
WT
1
Modelleren (DSS)
2
Data uitwisseling (ICT)
1
2
Risico profiel
Avontuur of verzekering
mei ’08
1. Traditioneel
2. Bouwmanagement
3. Bouwteam
4. Turnkey / Design-Build
5. Design-Build-Finance-Maintain-Operate (DBFMO)
8. Levensduurkosten (LCC)
Wat is LCC en LCE? Life Cycle Costing Focus op kosten Life Cycle Economy Focus op kosten én opbrengsten Huidig:
Volgens normatieve kaders
Vraag naar:
Vanuit werkelijke kosten: functionele en technische vervanging
Zelfde vervangingstermijn voor verschillende bouwelementen
Totale levensduurkosten elementenbenadering: differentiatie termijnen.
Toegevoegde waarde LCE Volledige kosten/opbrengsten transparantie Bloot leggen van reductiekansen, investeringsen exploitatiekosten Scenario-analyses
Optimalisatie huisvesting, risicobeheersing en verbetering zorgdienstverlening
Visie op LCC Cash-flow benadering Functionele of technische levensduur? dynamiek gebruiker (ruimtelijk en technisch) keuzes in kwaliteit Differentiatie van vervangingstermijnen: per elementen van het gebouw functioneel en technisch Differentiatie van vervangingsinvestering
Resultaat: kapitaalslastenverloop
Rente Afschrijvingen Normatieve huisvestingscomponent
9. Conclusies
Inhoud 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
Actualiteit Kapitaallastennota en vastgoed Waarde toevoegen Flexibiliteit Nieuwe vastgoedvraagstukken Vastgoedbeleid zorginstellingen Contractvormen Levensduurkosten Conclusies
Conclusies 1. door deregulering en marktwerking meer kansen 2. geen “gesimuleerde marktwerking” 3. expertise ontwikkelen: vastgoedbeleid 4. voorraad flexibiliseren
Conclusies (2) 5. samenwerken met marktpartijen 6. ondernemen = risico lopen kansen pakken
Veel succes!!
