1
h n a v t i e t i l Kwa
t i z e b g n i n et wo In 2008 heeft de kwaliteit van ons woningbezit de noodzakelijk aandacht gevraagd en gekregen. We onderhouden de bestaande voorraad goed en we houden hierbij rekening met veiligheid, duurzaamheid en de mogelijkheid tot opplussen. Wat betreft onze nieuwe voorraad waren we in 2008 zeer actief om wonen en zorg beter te ontwikkelen. Samen met de zorginstellingen Wilgaerden, Leekerweide, RIBW, Esdégé-Reigersdaal en Stichting Philadelphia zijn we bezig om voorzieningen te realiseren, waardoor deze doelgroep ook langer zelfstandig kan (blijven) wonen in eigen dorp of gemeente. Daarnaast hebben wij ons op het gebied van maatschappelijk vastgoed ingezet om bijvoorbeeld een GOED, dorpshuizen of multifunctionele ruimten te ontwikkelen en/of te realiseren. We nemen u mee door ons woningbezit. Aan de hand van (een aantal speerpunten uit) onze visie, informatie over het (niet)planmatig onderhoud, de
Strategisch Vastgoedbeleid (SVB) Onze visie over de woningvoorraad hebben we zelfstandig concreet vertaald in Strategisch Vastgoedbeleid. Eind 2008 is het nieuwe SVB op hoofdlijnen door het bestuur vastgesteld. Een goed SVB houdt rekening met de marktontwikkelingen. Verder is in het SVB beleid geformuleerd op het gebied van onderhoud, geriefverbetering, huurprijs, verkoop van bestaande huurwoningen, nieuwbouw van huur- en koopwoningen (koopzeker) en slopen van bestaande huurwoningen. In 2009 formuleren we maatregelen per complex. We betrekken de inzichten van het bestuur van de huurdersvereniging, gemeenten, zorginstellingen en bewonerscommissies in de besluitvorming. In 2008 werkten we nog met het oude SVB, maar waar nodig troffen we op basis van de huidige marktsituatie en toekomstige verhuurbaarheid al andere maatregelen. Dat leidde er ondermeer toe dat we besloten de duurdere huurwoningen op termijn af te stoten, omdat er binnen de huidige markt weinig vraag naar is en de verwachting is dat dit op korte termijn ook niet zal wijzigen. We bieden deze woningen nu Te Woon aan. De klant kan zelf kiezen om een woning te huren of te kopen, of eerst de woning te huren en vooraf afspraken te maken over de aankoopprijs op termijn. Daarnaast besloten we al eerder om de woningverkoop in Drechterland onmiddellijk stop te zetten, om hiermee binnen deze gemeente voldoende sociale huurwoningen te behouden voor de primaire doelgroep.
Aanpassen woning aan individuele wensen (IWV) In het vorige hoofdstuk besteedden we aandacht aan ons IWV beleid. De landelijk gebruikte term ZAV (Zelf Aangebrachte Voorziening) dekt voor ons niet de hele lading. We doelen niet alleen op huurders die zelf of door ons hun woning (laten) aanpassen om zo het comfort te verhogen. We willen de huurders met dit beleid nadrukkelijk de mogelijkheid bieden mee te doen aan maatschappelijke ontwikkelingen en hun woning daarop in te richten. Dat kan op velerlei gebieden zijn zoals duurzaamheid, vroegtijdig vervangen van een CV/WW voorziening, (uitbreiden) keuken en/of (luxere) badkamer eventueel in een ander vertrek. Maar ook het gewoon willen vernieuwen van sanitair, verwijderen van een tussenmuur, aanbrengen van een bijkeuken, aanbrengen van een zonwering et cetera.
nieuwbouw in brede zin en uiteindelijk de verkoop van ons bezit.
26
27
Onder IWV beleid valt ook het aanpassen van de woning aan lichamelijke beperkingen. Deze werkzaamheden vallen grotendeels onder de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Dan regelen wij de aanpassingen in opdracht van de gemeente. Maar het kan ook zo zijn dat de klant ter voorbereiding op toekomstige ontwikkelingen dit al gerealiseerd wil zien. Ook daar werken we binnen het IWV beleid aan mee.
Calamiteiten
Bij niet planmatig onderhoud handelen we op verzoek van onze klanten en zoveel als mogelijk op het moment dat hij/zij dat wenst. ‘Klantgestuurd onderhoud’ is wellicht een betere benaming. In dit pakket valt (ook) de vervanging van keukens, klachtenonderhoud, de technische afwikkeling van mutaties, preventief onderhoud en after-rent bij mutaties.
Vanaf 2009 nemen we een speciale post calamiteiten op, zodat we de post dagelijks onderhoud beter kunnen bewaken en volgen. Het gaat ons te ver om alle calamiteiten 2008 hier op te sommen. Een paar voorbeelden. We kregen te maken met het vervangen van houten vloeren binnen bestaande woningen. De kosten die we betalen als vergoeding voor tijdelijke huisvesting en vervangingskosten voor een deel van de huisraad als vloerbedekking, gordijnen etc. is ook onder deze post calamiteiten opgenomen (exclusief reparatiekosten € 4.241,-). De kosten voor het verwijderen van asbest in de woningen stegen sterk. Bij iedere asbestvervanging moeten we een asbest inventarisatierapport laten maken en dat kostte ons in 2008 € 4.894,-. Ook dit valt onder calamiteiten.
Woningbezit
Mutatieonderhoud
Hoe ziet ons woningbezit eruit? Per 31 december 2008 bezat woningstichting Het Grootslag 2.440 woningen. In 2008 leverden we 32 woningen op en kochten 8 koopzekerwoningen aan/terug. We verkochten 5 woningen. De omvang van ons bestaande bezit nam toe met 1,43% (begroot 1%). De bouwproductie kwam neer op 1,31% (begroot 1,5%). Dat betekent dat we in 2008 niet voldeden aan de voorwaarde voor de bouwproductie.
Het mutatieonderhoud in 2008 betrof mutatiewerkzaamheden aan 226 (begroot 225) woningen. De gemiddelde kosten bedroegen € 1.471,- per mutatie (begroot € 1.477,-). In 2008 waren de kosten bij 39 mutaties hoger dan € 2.500,- per woning. De hoogste mutatie kosten bedroegen € 14.135,- voor één woning.
Omschrijving Aantal begin 2008 Bij; nieuwbouw Af; verkoop Aan-teruggekocht & in exploitatie genomen Aantal eind 2008 Aan-teruggekocht en weer doorverkocht
28
Niet Planmatig onderhoud
Andijk
Drechterland
Wervershoof
Totaal
650
933
827
2.410
-
-
32
32
-\- 5
-
-
-/- 5
-
3
-
3
645
936
859
2.440
2
-
3
5
Reparatieverzoeken Voor reparatieverzoeken kunnen onze klanten ons dag en nacht bereiken via ons gratis telefoonnummer. Voor spoedeisende gevallen buiten de kantoortijden neemt een meldkamer onze functie over en handelt de zaak op een correcte wijze af. In 2008 kwamen 5.337 (2007: 5.403, begroot 2008: 4.700) reparatieverzoeken binnen, gemiddeld € 120.- per reparatieverzoek. De kosten op basis van reparatieverzoeken en vanuit het preventief onderhoud bedroegen gemiddeld € 138,- per woning. 54% van de reparatieverzoeken handelde onze eigen dienst af (in 2007: 47%). Het preventief onderhoud is geheel door eigen dienst gerealiseerd. Ondanks de daling van het aantal reparatieverzoeken ten opzichte van 2007, zien we wel een stijging in de uitgaven. Dat werd veroorzaakt door onvoorziene calamiteiten (zie volgende alinea). Wanneer we naar de totaalpost dagelijks onderhoud kijken, zien we een uitgavenpost van 123% van de begroting. Voor de definitieve cijfers verwijzen wij u naar het hoofdstuk Financiën.
Keukenvervanging Op verzoek van de huurders zijn in 2008 102 keukens in het bestaand bezit vervangen (begroot 120). We hadden begroot dat een keukenvervanging gemiddeld € 2.008,zou bedragen. In 2008 zijn deze kosten hoger uitgevallen en wel € 2.461,- per keuken. Dit komt omdat we gelijk met de keuken ook het tegelwerk vervangen en daarbij direct het installatiewerk achter de tegels wegwerken en waarnodig vervangen. In 2008 plaatsten we 26 keukens in nieuw opgeleverde woningen.
Preventief onderhoud Medio 2005 zijn we gestart met het preventief onderhoud. Eind 2005 is deze dienstverlening voor het eerst geëvalueerd. Het proces is daarna nog een aantal keren op onderdelen bijgesteld. Inmiddels hebben we de eerste cyclus volledig afgerond en voerden we bij ongeveer 95% van de woningen preventief onderhoud uit. Huurders reageren enthousiast op deze dienstverlening. Preventief onderhoud heeft gedurende de laatste jaren voor extra onderhoudswerkzaamheden gezorgd. Volgens de medewerkers achter de onderhoudslijn ‘lijkt’ de druk op die lijn af te nemen. Dat effect moeten we
vanaf 2009 ook merken omdat de eerste cyclus preventief onderhoud in 2008 is afgerond. Duidelijk is wel dat we tijdens het preventief onderhoud veel werkzaamheden uitvoeren die ons anders binnen korte of middellange termijn als reparatieverzoek of schademelding zouden bereiken. Voorbeelden daarvan zijn lekkende kranen, lekke ruiten, lekke dakramen, klemmende deuren, het afstellen van keukenfrontjes, het doorspoelen van condensafvoeren et cetera. Een klein deel van de constateringen kunnen we nog als garantiewerk claimen bij aannemers. In een aantal situaties leidde de geconstateerde wijze van bewoning tot vervolgafspraken en/of preventieve of repressieve maatregelen (meestal naar aanleiding van ernstige woningvervuiling). Daarnaast voeren we een visuele inspectie aan de buitenzijde van de woning en de tuin uit omdat bij een deel van deze bewoners sprake is van vervuiling, hennepteelt et cetera. Als er sprake is van woningvervuiling of een ander probleem dan wordt een collega van de afdeling Woondiensten ingeschakeld om ter plaatse een vervolginspectie uit te voeren. Dat doen we niet aansluitend, maar “toevallig” enige tijd later. Daarmee voorkomen we dat dit soort maatregelen terugslaan op het preventief onderhoud. Als een bewoner geen preventief onderhoud wenst dan
29
wordt dit in het onderhoudsysteem vastgelegd. In het vervolg bevestigen we dit schriftelijk aan de bewoner in verband met mogelijke toekomstige calamiteiten en/of gevolgschades. We zijn van mening dat het preventief onderhoud zijn waarde voor onze organisatie heeft bewezen. De gestelde doelen zijn voor een groot deel gerealiseerd en zelfs meer dan dat. De indruk bestaat dat deze dienstverlening een belangrijke bijdrage kan leveren bij het op peil houden van ons bezit, het voorkomen van calamiteiten en relatiebeheer. Het levert wezenlijke informatie op voor de organisatie.
vragen. Echt grootschalige renovaties hebben we in 2008 niet gehad en we verwachten ze voor de komende jaren ook niet. Wij investeren al jaren in de woningen zonder dat er een huurverhoging tegenover staat. Denk daarbij aan aanpassingen in de keuken, badkamer, isolatiemaat regelen, plaatsen van dubbelglas, plaatsen van hr-ketels, het drempelvrij maken van de woning et cetera. Daar plukken we nu de vruchten van. Want daar waar andere corporaties met de komst van de vennootschapsbelasting problemen krijgen, hebben wij deze zaken in het ver leden al goed geregeld. Wij moeten niet investeren maar vervangen en dit leidt niet tot activering van deze posten.
Planmatig onderhoud
Schilderwerk
In het kader van ons SVB hebben wij een standaard kwaliteitsniveau bepaald voor ons gehele woningbezit. De afgelopen jaren brachten we alle woningen op dit niveau. Uiteraard blijft het onderhoud onze aandacht
In 2008 zijn er 42 complexen (534 woningen) geschilderd. Eens in de zes jaar schilderen wij de gehele woning.
Voegwerk en metselwerk We besteden veel aandacht aan het voeg- en metselwerk van ons bestaande woningbezit. In 2008 knapten we het voegwerk van 28 woningen geheel op.
Goten Het onderhouden van goten is in principe een taak van de huurder. Onze ervaring is dat de huurder dit onderhoud niet of nauwelijks jaarlijks uitvoert. Vandaar dat we hebben besloten om dit werk uit te besteden aan bedrijven zodat de goten onderhouden blijven. Helaas is dat in 2008 niet goed gegaan, omdat het bedrijf dat we hadden gecontracteerd het werk niet aan kon. Ondertussen sloten we nieuwe contracten met drie bedrijven die het werk voor ons gaan uitvoeren. Per gemeente een bedrijf. Naast het onderhoud en schoonhouden van de goten hebben we in 2008 511 meter goten vernieuwd.
Cv-ketelvervanging We zijn er trots op dat we de eerste vervangingscyclus van hr-ketels uitvoeren. In 2008 hebben we 31 hr-ketels vervangen en 3 installaties aangebracht.
30
Energielabeling
Huurwoningen
In 2008 hebben wij 150 energielabels afgegeven. 144 labels bij huurmutaties en 6 labels voor koop woningen. Waarbij wij opmerken dat wij voor woningen jonger dan 10 jaar bij mutatie geen energielabel hoeven af te geven. We zien dat ons gemiddelde hoger ligt dan het landelijke gemiddelde. De uitgereikte labels waren respectievelijk: 21 B-labels, 84 C-labels en 45 D-labels. Wij reikten geen A-label uit omdat we de jongere woningen niet voorzien van een label.
Andijk
Een beter milieu… dat doen we samen
Wervershoof
We prijzen ons gelukkig dat we al een ruim aantal jaren investeren in maatregelen om het energieverbruik terug te dringen en daarmee de woonlasten beperkt te houden. Denk hierbij aan het standaard plaatsen van hrketels, glasisolatie bij alle woonvertrekken, dakisolatie en spouw- en vloerisolatie. Met dit beleid gaan we uiteraard verder. Bij de woningen in complex 320 (Burg. Branderstraat en Bernhardstraat in Hoogkarspel) hebben we samen met bewoners vooruitlopend op het SVB als experiment maatregelen getroffen in het kader van comfort, milieu en duurzaamheid. Deels gefinancierd via huuraanpassing en deels als extra investering van Het Grootslag. Wij brachten ondermeer dakisolatie aan en we hebben als eerste corporatie in Nederland speciale dakpannen aangebracht. Bij daglicht kunnen de ClimaLife betonpannen tot 90% van de schadelijke gassen als koolstofoxide en stikstofoxide in de directe omgeving neutraliseren. Als de zon niet schijnt, is dat tot 70%. Een bijdrage aan het verbeteren van het milieu waar we graag onze medewerking aan verlenen.
Nieuwbouw In 2008 en verder investeren wij veel geld in nieuwbouw. Wij realiseren niet alleen huurwoningen, maar ook maatschappelijk vastgoed en Koopzekerwoningen. We beginnen bij de ontwikkelingen van de huurwoningen.
Het is al geruime tijd rustig in Andijk. Ondanks de mooie plannen stellen we vast dat er daadwerkelijk weinig van de grond komt. Dat is jammer voor de ontwikkeling van Andijk en dat is jammer voor de doelgroep die wacht op passende huisvesting. De verwachting is dat in 2009 de eerste paal van het project Fruittuinen 2 wordt geslagen voor 10 grondgebonden levensloopbestendige woningen.
In Wervershoof zijn we op meerdere fronten actief; n We hebben in 2008 in het centrumplan 32 appartementen aan de Wilskracht opgeleverd. De laatste steen werd door de voormalige voorzitter van de huurdersvereniging, Dirk Meijles, gelegd. We kunnen met trots stellen dat Wervershoof een fraai gebouw rijker is geworden waar het heerlijk wonen is. De architect was de heer K. van Haaren van BBHD uit Schagen. De aannemer Mulder Obdam heeft het werk op fantastische wijze uitgevoerd. De totale investering voor dit project bedroeg € 4.671.186,-, waarvan we € 1.505.760,- niet terug verdienen (onrendabele afboeking). n Tegenover De Wilskracht wordt hard gewerkt aan het ontwikkelen van 12 appartementen. Zowel de appartementen als het totale gebouw lijken op de pas opgeleverde 32 appartementen. Het verschil is dat in dit gebouw ook een zorgvoorziening komt en een sociaal restaurant. De architect van dit pand is eveneens de heer K. van Haaren en de hoofdaannemer is Visser & Mol BV uit Hoogkarspel. n In de Westrand van Wervershoof zijn we startklaar voor de bouw van 20 grondgebonden levensloopbestendige woningen. Bouwfonds besloot echter, ondermeer door de kredietcrisis, tot een bouwstop. Wij kunnen in principe afdwingen dat ons project doorgaat, maar dan ontstaat de onwenselijke situatie dat onze klanten midden op een weiland komen te
31
wonen zonder voetpaden en overige voorzieningen. Het is nog onduidelijk wanneer de bouwstop wordt opgeheven. n Als afronding van het Centrumplan realiseren we op het terrein van de voormalige sporthal Olympia 20 grondgebonden levensloopbestendige woningen. De verwachting is dat in het najaar van 2009 de eerste paal wordt geslagen. Dit plan is naar voren gehaald omdat de bewoners die door de herstructurering van het Bisschop Grentplantsoen moeten verhuizen, als zij willen hier een woning kunnen betrekken.
Drechterland Hoogkarspel gaan we gestadig verder met het ontwikkelen van nieuwe huurwoningen. In 2008 zijn we gestart met de ontwikkeling van 20 appartementen in Reigersborg-Zuid. 4 daarvan zijn appartementen voor jongere starters. Binnen Drechterland is veel vraag naar woningen voor starters, maar ook voor ouderen. De architect is de heer O. Heck van Zeeman architecten uit Hoorn en de hoofdaannemer is Henselmans BV uit Langedijk. n We hebben eind 2007 het complex Om de Noord in het centrum van Hoogkarspel opgeleverd. Dit zijn 40 woningen met zorg geleverd door Wilgaerden, inclusief een GOED. Begin 2008 betrokken de huurders de woningen, waarvoor een indicatie verplicht was en zij wonen daar naar alle tevredenheid. Als gevolg ontstond binnen ons werkgebied een opstapeling van mutaties, waardoor er een goede doorstroming tot stand kwam. We stellen echter een jaar later vast dat de wachtlijst van kandidaten met een zorgindicatie weer sterk toeneemt binnen Hoogkarspel. Ook de wachttijd voor een ‘reguliere’ woning in Hoogkarspel neemt weer toe. n We zouden willen starten met de realisatie van 14 nieuwe grondgebonden woningen in ReigersborgZuid, maar dat is helaas vertraagd door opsplitsing van de laatste fase van dit plandeel. n In 2008 troffen we voorbereidingen voor het realiseren van 6 grondgebonden huurwoningen op de voormalige locatie Basisschool Pancratius. n In
32
Nieuwbouw Koopzekerwoningen Andijk het project Mantelhof in het centrum van Andijk kochten we 8 woningen aan van USP Vastgoed BV uit Hoorn. Wij hebben ondertussen 7 woningen via een loting doorverkocht aan starters uit Andijk. Helaas staat het project nu al meer dan een jaar stil door een conflict tussen de gemeente Andijk en een projectontwikkelaar met wortels in Andijk. Het conflict mag de naam niet hebben, maar duidelijk is dat de klant de dupe is van dit kinderachtige gedoe. Andere bewoordingen kunnen we er niet voor vinden, het is treurig. Door deze situatie hebben we de 8e woning, nadat de 1e kandidaat na 1 jaar afhaakte, nog niet aan een andere kandidaat toegewezen. Pas wanneer er duidelijkheid is, gaan we hiertoe over.
n In
Drechterland 2008 hebben we samen met de kandidaat bewoners de eerste paal geslagen voor 6 Koopzekerwoningen in Reigersborg-Zuid. Ondertussen hebben we weer een loting gehouden in 2008 voor de volgende 6 woningen in Reigersborg-Zuid. De animo was wederom groot. We verwachten in het najaar 2009 de eerste paal voor deze 6 woningen te kunnen slaan. n In Oosterblokker hebben we in 2008 onder grote belangstelling een loting gehouden. 6 woningen verdeelden we onder kandidaten die starter zijn en woonachtig zijn in of betrokkenheid hebben met Oosterblokker. n In
Wervershoof is de realisatie van Koopzekerwoningen in de nieuwbouw afgerond. In 2008 leverden we de laatste 10 woningen op en zijn de nieuwe kopers meer dan tevreden met hun woning.
n Voorlopig
Nieuwbouw maatschappelijk Vastgoed Andijk n
Al vanaf de zomer van 2004 zijn we bezig om een afspraak met de Gemeenteraad van Andijk te realiseren. Het betreft hier in eerste instantie huisvesting voor 6 personen met een verstandelijke beperking uit Andijk. We hebben dit plan uitgebreid door samen met het RIBW een zorgboerderij te ontwikkelen voor de Beldersweg. Bestemmingsplantechnisch zijn er geen problemen, alleen het gedoe tussen de projectontwikkelaar uit Andijk en de gemeente houdt het gehele proces tegen. Ook hier geldt dat de burger de dupe is en ditmaal een burger die zichzelf niet kan verdedigen. We verwachten en hopen van harte dat we in 2009 daadwerkelijk kunnen starten met de verdere ontwikkeling en wellicht in 2010 de eerste paal kunnen slaan.
Drechterland n
Samen met Esdégé-Reigersdaal zijn we in 2008 begonnen de monumentale boerderij ‘De Branderhoeve’ te verbouwen tot woon-zorgboerderij midden in het dorp Hoogkarspel. Het monumentale gedeelte wordt geheel in ere hersteld. Aan de binnenzijde komen zelfs elementen terug als de schouw, bedstee en de koeienstal. De oude stallen achter de boerderij zijn geheel gesloopt en daar wordt nieuwbouw gerealiseerd in de stijl van de oude stallen, maar uiteraard geheel geschikt voor de appartementen van de cliënten van Esdégé-Reigersdaal. Een gedeelte (het oude monumentale deel en de bovenverdieping van de nieuwbouw) is geschikt voor de scheiding wonen en zorg. De begane grond van de nieuwbouw is bestemd voor een groep die veel zorg vraagt. De architect is de heer H. Lutje van architectenbureau Nieuweboer uit Wervershoof. De hoofdaannemer is Ruitenberg & Oud uit Grootebroek
Wervershoof n Samen met Leekerweide zijn we in 2008 op de voormalige locatie van de ‘Wijnker boerderij’ aan de Simon Koopmanstraat gestart met de realisatie van een nieuwe woon-zorgboerderij. De heer H. Lutje van architectenbureau Nieuweboer uit Wervershoof heeft in de stijl van de oude boerderij een geheel nieuw gebouw getekend, dat geschikt is voor cliënten van Leekerweide. De aannemer is De Toekomst groep uit Andijk.
33
n
n
34
In het centrumplan realiseren we een GOED (Gezondheidscentrum Onder Eén Dak) in samenwerking met de gemeente en diverse ondernemers die werkzaam zijn in de gezondheidszorg. In het centrum komt; een apotheek, 4 huisartsen in één praktijk, een consultatiebureau, een tandartspraktijk, een kinderfysiotherapeut, een logopediepraktijk, STAT, het Diabetescentrum en een mensendieckpraktijk. De architect van dit gebouw is de heer P. van Emmerik van Sander Douma architectenbureau BNA. De hoofdaannemer is Kuin BV uit Bovenkarspel. In Onderdijk zijn we samen met de gemeente, dorpsraad en de stichting Dorpshuis bezig om gedeeltelijk een nieuw dorpshuis te realiseren en een gedeelte van het bestaande gebouw op te knappen. De samenwerking verloopt in een prettige sfeer. Architectenbureau Zeeman won de ‘wedstrijd’ met een leuk ontwerp en heeft ondertussen de opdracht gekregen. Begin 2009 wordt het werk gegund en aansluitend kunnen de werkzaamheden voor de bouwvak starten.
n
In Wervershoof realiseren we samen met de gemeente en het bestuur van het cultureel centrum De Schoof een nieuw cultureel centrum. De locatie is het Bisschop Grentplantsoen. Ook hier is een architectenkeuze gemaakt. 4 architecten hebben plannen ingediend en de omwonenden, gemeente, het bestuur van De Schoof en Het Grootslag kozen het ontwerp van architect R. Botman van Alt M uit Zwaag. Ondertussen werkt de gemeente aan een bestemmingsplanwijziging en de verwachting is dat eind 2010 de werkzaamheden kunnen starten.
Herstructurering/Sloop In het ‘oude’ SVB gaven we aan plannen te ontwikkelen voor de 13 oude woningen aan het Bisschop Grentplantsoen in Wervershoof. De conclusie over deze woningen was dat ze niet meer konden worden aangepast aan de huidige eisen van de doelgroep (senioren). Een doelgroepwijziging in 1-2 persoonshuishoudens vonden we niet verstandig, omdat we in die omgeving al veel woningen hebben voor deze groep. We besloten dan ook deze woningen op termijn te slopen. Tijdens het overleg met de betrokken huurders bleek dat ook zij onze conclusie deelden. Wij hebben een sociaal plan opgesteld waarin een verhuiskostenregeling is opgenomen. Dit plan is voorgelegd aan de huurdersvereniging en aan de betrokken huurders. Beide partijen gaven een positief advies. Ondertussen hebben wij op basis van de leegstandwet een vergunning aangevraagd om de huidige huurders te helpen bij een verhuizing naar een passende woning en om de vrijkomende woningen tijdelijk te verhuren. De sloop vindt pas plaats nadat we de 20 grondgebonden woningen in het centrumplan hebben opgeleverd of alle huurders zijn vertrokken. Huurders van de 13 woningen aan het Bisschop Grentplantsoen waren betrokken bij de ontwikkeling van deze woningen. Zij hebben straks de eerste keuze. Op de locatie van de 13 woningen zouden wij in principe 10 levensloopbestendige grondgebonden woningen bouwen. De gemeente Wervershoof verzocht ons echter
op deze locatie het cultureel centrum de Schoof te realiseren. Wij zijn hiermee akkoord gegaan en zijn na de oplevering eigenaar van het cultureel centrum. Wij denken dat we hiermee een juiste maatschappelijke keuze maken voor de gehele samenleving. Wel heeft de gemeente de intentie uitgesproken dat zij zoeken naar locaties waar we de geplande 10 woningen op termijn binnen het dorp kunnen realiseren. In Andijk staan aan de Kleingouw gezinswoningen die grootschalig moeten worden opgeknapt. Wij hebben overleg gevoerd met de bewoners en boden hen aan de woning te kopen tegen taxatieprijs of een andere passende woning te huren. Waarbij in het sociaal plan is opgenomen dat de verhuiskosten ook worden uitgekeerd als de bewoner de woning zelf koopt. Eén bewoner kocht de woning aan, één bewoner gaf aan te zijner tijd te willen verhuizen en één bewoner blijft zitten waar hij zit en neemt het mindere comfort voor lief. Het is de bewoners bekend dat wij geen grootschalig onderhoud uitvoeren. Uiteraard onderhouden we de woningen wel maar we passen ze niet aan de huidige basiskwaliteit aan zoals we die hebben bepaald in ons SVB.
Verkoop Woningbezit Al enkele jaren verkopen wij een deel van ons woningbezit. Het verkoopbeleid is een integraal onderdeel van ons Strategisch Vastgoedbeleid. We willen daarmee de volgende effecten bereiken; n een goede verhouding koop/huur; n het eigen woningbezit mogelijk maken voor de groep die het niet zelfstandig kan organiseren. Hierdoor bestaat de mogelijkheid voor jonge huishoudens en starters om hun positie op de woningmarkt te verbeteren; n risico’s verkleinen voor aspirant kopers en dan vooral voor huishoudens met een laag inkomen. De uitgangspunten voor verkoop zijn; n verkoop dient de volkshuisvesting, ofwel verkoop van huurwoningen draagt bij aan de wijkopbouw;
n n
n
n
verkoop moet geld opleveren dat we kunnen inzetten voor nieuwbouw van huurwoningen; de woningen worden in beginsel verkocht aan de zittende huurders en daarna bij mutatie aan starters die woonachtig zijn binnen de regio West-Friesland (bij nieuwbouw stellen we samen met de gemeente afwijkende bepalingen op); bij verkoop is de keuzevrijheid van de klant leidend, behalve bij nieuwbouwprojecten. Nieuwbouwwoningen worden altijd onder Koopzekervoorwaarden verkocht; er moet voldoende kernvoorraad en verscheidenheid in de verschillende dorpen overblijven.
Naast de eerder genoemde verkoopstop in de gemeente Drechterland, voegden we Koopzekerwoningen na terugkoop toe aan de huurvoorraad om daarmee de sociale huurvoorraad op peil te brengen. Ondanks de recessie die eind 2008 ontstond, hebben wij al onze Koopzeker nieuwbouwwoningen kunnen verkopen. Het begroot aantal woningverkopen bestaand bezit voor 2008 (14) hebben we niet gehaald. Uit de tabel aan het begin van dit hoofdstuk kunt u opmaken dat wij 5 woningen verkochten. Behalve de verkoopstop vonden er te weinig mutaties plaats in de woningen die wij voor verkoop aanwezen. In het nieuwe SVB zijn complexen in Andijk en Wervershoof die in aanmerking komen voor verkoop aan de bestaande lijst toegevoegd.
Aankoop woningbezit In 2008 kochten we 8 woningen op basis van Koopzekervoorwaarden terug. Hiervan zijn in 2008 5 woningen onder dezelfde voorwaarden doorverkocht. De overige 3 woningen bevonden zich in Drechterland en zijn derhalve niet doorverkocht maar toegevoegd aan de woningvoorraad. In 2008 werden er 2 Koopvast woningen te koop aangeboden. Deze woningen hebben we niet teruggekocht.
35
