Communicatie vastgoedbeleid
Studiedag Implementatie vastgoedbeleid corporaties 17 januari 2008
Inhoud 1) Inleiding 2) Communicatie intern en extern • • • •
Eigen medewerkers Gemeente Collega corporaties Bewoners
3) Praktijkvoorbeelden • •
Den Haag Zuidwest Den Haag Mariahoeve
4) Conclusies
1) Inleiding • Wie is Vestia? – Totaal ca 75.000 verhuureenheden – 13 woonbedrijven, 4 vakbedrijven, o.a.: • Vestia Den Haag Zuid-Oost (8.100 vhe’s) • Vestia Den Haag Zuid-West (7.500 vhe’s)
– Uitgangspunt: lokaal ondernemerschap • SVB per deelbedrijf, wel: – binnen gezamenlijk kader (Vestia-beleid) – kennisuitwisseling (overleg, gereedschapskist) – faciliteiten vanuit Groep (oa.. ict)
2) Communicatie SVB intern en extern • Naar wie communiceren we ? – – – – –
eigen medewerkers gemeente collega corporaties bewoners overige (bijv politie, regio, samenwerkingspartners)
• Welke rol hebben ze ? – – – –
meebeslissen meedenken kennisnemen uitvoeren
• Vaak per fase / schaalniveau verschillend
Communicatie – eigen medewerkers • Rollen – Input aanleveren – Beleidsmakers – Uitvoerders !!!
• Eisen aan communicatie: – SVB moet goed inzichtelijk zijn (bij voorkeur digitaal beschikbaar) – SVB moet goed doorvertaald en eenduidig zijn (werkinstructies) – Duidelijkheid in wat extern mag en wat interne info is !!!
• Communicatiemiddelen – Digitale complexplannen (SVB4Vestia) – Intranet • nieuws • werkinstructies (uitwerkingen deelbeleid) • etc – Personeelsbijeenkomsten – Afdelingsoverleggen – SVB-boekje met belangrijkste info (streven is steeds meer digitaal te doen) • garantiekaart • FAQ’s
SVB4Vestia (complexbeheerplan)
Complexbeheerplan -vervolg
Communicatie - gemeente • Rollen – Kennisnemen (bijv corporatiestrategie) – Afstemmen (bijv complexstrategieen) – Partners (bijv wijkplannen)
• Eisen aan communicatie: – Duidelijkheid in verantwoordelijkheden (wie beslist waarover) – Duidelijke aanspreekpunten (1-ingangsprincipe) – Duidelijkheid in wat extern mag en wat (gezamenlijke) interne info is !!!
• Communicatiemiddelen – Diverse periodieke overlegvormen (diverse niveaus – wethouder/ambtenaar) – Specifiek gezamenlijke projectgroep – Uitwisselen kopieën bewonersbrieven etc
Communicatie – collega corporaties • Rollen – Kennisnemen (bijv corporatiestrategie) – Afstemmen (bijv complexstrategieën) – Partners (bijv wijkplannen)
• Eisen aan communicatie: – Duidelijke aanspreekpunten – Igv partners duidelijkheid over taken en verantwoordelijkheden
• Communicatiemiddelen – (periodiek) overleg – Specifiek gezamenlijke projectgroep – Kopieën stukken, brieven etc (ter kennisname)
Communicatie - bewoners • Onderscheid in bew.vertegenwoordiging en individuele bewoners • Rollen – Kennisnemen (bijv totale svb) – Adviseren (bijv wijkplannen) – Meebeslissen (bijv ingreep complex)
• Eisen aan communicatie: – Duidelijkheid over rol !!! – Kruip in de huid van ….. – Afspraken nakomen (evt alleen volgend communicatiemoment benoemen) !!! – Eenduidige boodschappen !!!
3) Praktijkvoorbeelden • Twee cases wijkgerichte aanpak – Den Haag Zuidwest (aanleiding: herstructureringsopgave) – Den Haag Mariahoeve (aanleiding: branding)
• Zelfde partijen, andere aanpak – – – –
Gemeente Vestia HaagWonen Staedion
3a) Den Haag Zuidwest • Typische naoorlogse wederopbouwwijk, 32.000 woningen (2005), waarvan – – – – –
80% corporatiebezit 73% portiek-etagewoningen zonder lift 74% 3- en 4-kamerwoningen 98% bereikbaar (< € 500,-) 15% voor ouderen
• Grote herstructureringsopgave met hoog ambitieniveau (Nota Kracht van Den Haag, 1999 – De Agenda, 2001) – vernieuwen ruim 9.000 woningen t.b.v. gewenste differentiatie in zeer eenzijdige wijk – van projectmatig werken naar integrale gebiedsontwikkeling – van individuele aanpak naar gezamenlijke planontwikkeling (gemeente en corporaties)
• Opgave vertaald in plannen: – gezamenlijk svb (corporaties 2001) – structuurvisie (gemeente 2002)
• Duidelijkheid naar bewoners vereist – Onrust wegnemen – Stadsvernieuwingsnomaden voorkomen
¾ Plannen vertaald in garantiekaart
Plannen vertaald in garantiekaarten: - Vernieuwingscomplexen - Garantiecomplexen (1e definitieve versie, mei 2002)
Definities • Garantiecomplexen – Complexen waar door de corporaties tot 1 januari 2010 geen ingrepen worden gepleegd, waardoor bewoners tijdelijk of definitief hun woning moeten verlaten
• Vernieuwingscomplexen – Complexen die voor 1 januari 2010 in aanmerking komen voor vernieuwing door sloop of ingrijpende renovatie, waardoor bewoners tijdelijk of definitief hun woning moeten verlaten.
• Elke drie jaar nieuwe kaart: – 2002: 1e editie - plannen tot 2010 – 2005: 2e editie - plannen tot 2013 – 2008: 3e editie - plannen tot 2016
• Vanaf begin (2001) gezamenlijke communicatiestrategie (comm.werkgroep): • Rode draadnotitie, incl kernboodschappen • Lijst meest gestelde vragen • Afstemming communicatiemomenten
• Gezamenlijke communicatiemiddelen • Informatiecentrum • Website (www.denhaagzuidwest.nl) • Vernieuwingskrant (Leef Ruim krant)
• Sinds 2007 gezamenlijk imago-campagne: Leef Ruim !!!
Lessen uit Zuidwest • Communicatie (sloop)plannen lang van te voren zorgt voor gewenning • Zorg voor goede timing communicatie (bewoners, pers, politiek) • Zorg voor eenduidigheid in communicatie (Kernboodschappen, Rode draadnotitie, lijst faq’s) • Communicatie vereist continu de aandacht (periodiek communicatieoverleg) • Kom afspraken na: – garantietermijn is ‘heilig’ – geen nieuwe info, kondig dan volgend communicatiemoment aan • Garantiekaart blijkt goed middel (peiling 2006)
3b) Den Haag Mariahoeve Naoorlogse uitbreidingswijk (1957) • ca. 8.300 woningen, 13.000 inwoners • 40% corporatie bezit, overig particuliere koop of huur • 48% appartementen zonder lift • 44% appartementen met lift • 8% eengezinswoningen • Vergrijsde wijk, 40% ouder dan 55 jaar
Aanleiding • Identiteit & Branding Mariahoeve (2005-2006) - Cultuur historische analyse - Wijkeconomie analyse - Woonwensenonderzoek - Brandsheet
• Uitkomsten branding vertaald naar: - Convenant tussen 4 partijen
- Gezamenlijk sociaal/maatschappelijk + SVB - Toekomstvisie Mariahoeve (Gemeente)
Brandsheet Mariahoeve
Uitgangspunten vernieuwingskaart
• Mariahoeve geen etiket herstructeringswijk geven • Geen garanties per complex • Wél aangeven waar renovatie/nieuwbouw • Ook overige plannen in de wijk communiceren (winkels, scholen, sport, zorg)
Vernieuwingskaart Mariahoeve
Communicatie Mariahoeve • Vanaf begin (2007) gezamenlijke communicatie-strategie (comm.werkgroep): • Kernboodschappen • Imago Mariahoeve opnieuw profileren • Afstemming communicatiemomenten
• Gezamenlijke communicatiemiddelen • Nieuwsbrief Mariahoeve • Vaste pagina in Huis aan huis blad • Website (www.royaalmariahoeve.nl)
• Sinds 2007 gezamenlijk imago-campagne: Royaal Mariahoeve
Lessen uit Mariahoeve • Geleerde lessen uit DHZW meenemen • Communiceren voor een langere periode dan 1 jaar • Geen garantiekaart – middel hoort bij stadsvernieuwing • Afstemming tussen partijen over communicatie is cruciaal • Bij verbeteren wijkimago goed luisteren naar wijkbewoners • Een visueel communicatiemiddel werkt het beste
4) Conclusies communicatie SVB • Analyseer allereerst de rol die ‘partij’ heeft • • •
waarmee je communiceert en wees daar duidelijk over (kennisnemen, adviseren, meebeslissen, uitvoeren). Verplaats je in communicatie-partner Maak continu onderscheid in (gezamenlijke) interne en externe informatie. Kom afspraken na: – garantie = garantie – geen nieuwe info, kondig dan volgend communicatiemoment aan.
• Benut diversiteit aan communicatiepartners • • •
en communicatiemiddelen voor verschillende fasen/onderdelen SVB Belangen van partijen kunnen verschillen, wees je daarvan bewust voordat je positie bepaalt. Visuele presentaties (kaarten) verduidelijken vaak Communicatie vereist continue aandacht !!!
