Strategisch beleidsplan Samenwerking Honderd jaar vitaal

Strategisch beleidsplan Samenwerking 2014 - 2017

Honderd jaar vitaal

Inhoudsopgave

Voorwoord: Honderd jaar vitaal

p. 4

1. Omgevingsanalyse

p. 8 p. 8 p. 8 p. 10 p. 10 p. 12

1.1 Economie 1.2 Maatschappelijke ontwikkelingen 1.3 Demografische ontwikkelingen 1.4 Rijksbeleid en Europese regelgeving 1.5 Provinciaal en lokaal beleid

2. Missie, visie, kernwaarden, identiteit, belanghouders en ambities 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Onze missie Onze visie Onze kernwaarden Onze identiteit Onze taakvelden Onze belanghouders Onze ambities op een rij

3. Passende huisvesting voor onze verschillende doelgroepen 3.1 Wat zien we? 3.2 Wat willen we bereiken? 3.3 Welke concrete resultaten gaan we behalen?

4. Naar een energiezuiniger woningvoorraad 4.1 4.2 4.3

Wat zien we? Wat willen we bereiken? Welke concrete resultaten gaan we behalen?

p. 14 p. 14 p. 14 p. 16 p. 16 p. 17 p. 18 p. 18 p. 20 p. 20 p. 22 p. 24 p. 26 p. 26 p. 26 p. 27

Strategisch beleidsplan 2014 - 2017

5. Klanten die tevreden zijn over onze communicatie en dienstverlening 5.1 5.2 5.3


6. Stakeholders die zich partners van Samenwerking voelen 6.1 6.2 6.3


7.

Betrokken klanten die tevreden zijn over hun woonomgeving

7.1 7.2 7.3


8. Samenwerking is toegerust op het realiseren van missie en ambities 8.1 8.2 8.3


9. Financieel gezond zijn en blijven

p. 28 p. 28 p. 28 p. 29 p. 30 p. 30 p. 30 p. 30 p. 32 p. 32 p. 32 p. 33 p. 34 p. 34 p. 34 p. 35

9.1 Sturen op waardeontwikkeling 9.2 Sturen op vermogensontwikkeling 9.3 Sturen op kasstromen 9.4 Sturen op risico’s

p. 36 p. 36 p. 37 p. 38 p. 39

10. Tabellen en figuren met cijfers

p. 40

Woningstichting Samenwerking

Voorwoord: Honderd jaar vitaal

‘Ik hoop u ontwerpen te kunnen aanbieden tot verbetering der woontoestanden, tot het tegen gaan van overmatigen arbeid van volwassen mannen in fabrieken en werkplaatsen, en tot herziening der drankwet”, aldus koningin Wilhelmina in de troonrede van 1898.

een eigen cultuur en trekt buitengewoon goed op met onze collega-corporatie, de gemeente, onze Huurdersraad en andere stakeholders. Zo eigen als we zijn, we presteren wel. Daar wil ik overigens niet te lang bij stil staan; u mag dat van ons verwachten!

We kennen bijna allen de geschiedenis van de corporaties; van havenbaronnen, die hun personeel redelijk wilden laten wonen tot armenzorg, die hamerde op leefbare woningen voor de armsten van onze maatschappij. Woningcorporaties zorgen al honderd jaar voor passende huisvesting van goede kwali teit, juist voor mensen met een bescheiden inkomen. Daarmee bouwen we letterlijk aan de samenleving. Corporaties zorgen voor verhuur, onderhoud, woningverbetering, nieuwbouw, leefbaarheid, energiebesparing en herstruc turering. De resultaten zijn in heel Nederland op straat te zien.

Wij moeten blijven doen wat nodig is; mensen aan een geschikt huis helpen, die dat zelf standig niet lukt. Leefbare buurten in stand houden. Eventueel ook voorzien in net wat duurdere woningen voor de doelgroepen van “net boven modaal”.

Wat een inmiddels middelgrote corporatie als Samenwerking kan betekenen voor een samen leving, blijkt wel uit het positieve imago dat wij nog steeds hebben. Samenwerking heeft

4

Samenwerking is en blijft onverkort partner in de uitvoering van het Actieplan Woning, dat onlangs is geactualiseerd. De uitgangspunten van dit geactualiseerde Actieplan Wonen vormen een belangrijk uitgangspunt voor al onze plannen. Op basis van het voorliggende strategische beleidsplan, het geactualiseerde Actieplan Wonen en de afspraken die daarover zijn gemaakt met onze partners, passen wij nog voor de zomer ons Strategisch Voorraad Beleidsplan (SVB) aan.


Wij hebben onze toekomst verwoord in dit nieuwe beleidsplan: »» Doelgroepen: uiteraard onze sociale doel groep, maar ook doelgroepen met wat meer inkomen; duurdere woningen moeten geld opleveren voor instandhouding en verbetering van woningen voor sociale doelgroep. »» Woonlasten zouden meer maatgevend moeten zijn bij de toekenning van woningen aan woningzoekenden. Vooralsnog staat wetgeving dit voor een flink deel nog in de weg. Wij gaan hiermee wel experimenteren. »» Verduurzaming: wij blijven investeren in CO2 reducerende maatregelen, mits dat econo misch verantwoord kan gebeuren. »» Participatie huurders: we gaan onze huurders meer en meer benaderen via de ‘digitale snelweg’ en we willen onze bewoners meer nog dan nu bij planvorming betrekken. »» Empowerment bewonerscommissies en andere groepen met wie wij binding hebben. Bij verminderde uitgaven van de overheid het “gat “vullen om initiatieven van burgers/ huurders te stimuleren om leefbaarheid en andere initiatieven van de grond te krijgen.


5

Daarbij kan de corporatie als netwerk organisatie verbindingen leggen. »» Wij willen woningen veel meer gaan toe wijzen op basis van leefstijlen. Wij hebben inmiddels kennis genomen van experimenten van ruim dertig andere corporaties en zien veel voordelen van deze werkwijze. De grootste verandering is dat mensen aangeven welke leefstijl zij hebben en wij een suggestie doen welke woningen daar bij passen. »» Het percentage niet-DAEB woningen is bij onze corporatie aan de hoge kant. De komende jaren willen wij dat terug brengen naar een meer verantwoord aantal door verkoop van dure woningen enerzijds en door het verlagen van de huren tot onder de liberalisatiegrens anderzijds. »» De organisatie van Woningstichting Samenwerking Vlaardingen zal op den duur een netwerkorganisatie worden die stevig in de samenleving is geworteld. Ook zal de organisatie efficiënter en professioneler worden. »» Hierop voortbordurend wil ik er de aandacht op vestigen dat wij bezig zijn onze bedrijfs lasten omlaag te krijgen. Het personeelsbe stand is al klein, dus daar is weinig

6

kostenreductie te behalen. Wij hebben geïnvesteerd in de opleiding van “lean practitioners” die inmiddels al een aantal processen hebben ‘geleand’1, die efficiency voordelen opleveren. Daarnaast hebben wij al een aantal inkoopprocessen sterk verbeterd, die ons financiële voordelen opleveren. Ondanks financiële tegenvallers zijn wij nog steeds in staat een behoorlijke ambitie de komende jaren waar te maken, hetgeen blijkt uit ons nieuwe beleidsplan. Ik ben daar hartstikke trots op. Daarom ben ik ook trots op mijn medewerkers, die hard werken om onze doelstellingen te verwezenlijken. Tenslotte nog een woord van dank richting mijn RvC. Ik dank hen voor het vertrouwen in mij en mijn organisatie en ben blij met de flexibiliteit waarmee zij om gaan met de nieuwe omstandigheden. 1. LEAN is een managementfilosofie die erop gericht is om maximale waarde voor de klant te realiseren met zo min mogelijk verspillingen. Door de ‘slanke productie’ gaan de kosten omlaag, wat leidt tot een verbetering van het bedrijfsresultaat.


Omdat wij op 14 mei 2014 honderd jaar bestaan, vervangen we ons logo door een nieuwe, meer eigentijdse versie. Het straalt volgens mij nog steeds onze degelijkheid uit, maar laat ook iets zien over de toekomst; meer aandacht voor duurzaamheid en leefbaarheid. Bij een verjaardag hoort ook een cadeau. Wij hebben ervoor gekozen om een uitkijktoren te laten bouwen op de heuvel in de Broekpolder, waarvan alle bewoners en bezoekers van Vlaardingen gebruik kunnen maken. Zo kan de Vlaardingse samenleving en vele anderen genieten van het mooie uitzicht over dit prachtig stukje natuur in onze stad. Om ons verleden zo tastbaar mogelijk te maken, hebben wij voor alle bewoners en andere belanghebbenden een fotoboek ontworpen van honderd jaar Samenwerking. Samenwerking is honderd jaar oud, maar nog even vitaal.

Ton van der Steen Directeur-bestuurder


7

Crisis op de woningmarkt De afgelopen jaren was sprake van een onge kende crisis op de woningmarkt. De huizen prijzen daalden met meer dan 20 procent en het aantal woningverkopen daalde tot histo rische dieptepunten. Veel mensen krijgen te maken met huizen die financieel ‘onder water’ staan. Dat houdt in dat de verkoopwaarde lager is dan de hypotheek die aan de woning is gekoppeld. Als de woning al verkoopbaar blijkt. Begin 2014 signaleerden de Nederlandse makelaars een voorzichtig herstel van de woningmarkt. Of dit herstel ook doorzet, is natuurlijk afwachten.

Participatiemaatschappij Het kabinet constateert een toenemende vergrijzing, een noodzaak tot bezuinigingen en een toenemende behoefte van burgers om zelf vorm te geven aan hun leefomgeving. Daarom ziet zij de transitie van verzorgingsnaar participatiemaatschappij als een even noodzakelijke als onontkoombare ontwikke ling. De zelfredzaamheid van burgers staat centraal. Mensen zijn steeds meer onaf hankelijk en willen meer keuzevrijheid. Het opleidingsniveau van de bevolking stijgt. De mondigheid neemt toe en er komen meer zelf bewuste, zelfredzame en calculerende burgers. Tegelijkertijd is er ook een groep kwetsbare mensen, die het niet zo goed voor elkaar heeft en die behoefte heeft aan ondersteuning. Vaak zijn het ouderen, mensen met een licha melijke of geestelijke beperking of mensen die van een uitkering moeten leven. Mantelzorg door familie, vrienden, buren en kennissen wordt steeds belangrijker, maar is (nog) niet vanzelfsprekend. 24-uurs economie Het gebruik van internet en digitale dienstver lening in het algemeen, is de afgelopen jaren flink toegenomen. Deze ontwikkeling gaat onverkort door. Bijna iedereen heeft op elk moment toegang tot internet. Bedrijven en instellingen spelen daar met hun verkoop en

Langer zelfstandig wonen In de zorg zien we dat ouderen langer zelf standig willen maar ook moeten blijven wonen. Het overheidsbeleid bepaalt dat mensen met een lichtere zorgbehoefte tot en met Zorg Zwaarte Pakket 4 (hierna ZZP), zorg aan huis moeten krijgen 2. Zorginstellingen krijgen geen financiering meer voor woonfaciliteiten van deze doelgroep. Woningcorporaties moeten zorgen dat hun woningen geschikt zijn voor bewoners die aangewezen zijn op hulp aan huis. Zorginstellingen verleggen hun focus op cliënten die wel recht hebben op financiering voor hun huisvesting. Dit zijn cliënten die zwaardere zorg nodig hebben. Deze markt is onvoldoende groot voor alle bestaande verzorgingstehuizen, veel zullen hun deuren moeten sluiten. Leefstijlen en woonmilieus Een fijn woonmilieu vindt iedereen belangrijk. Bekend is dat mensen met eenzelfde leefstijl het prettig vinden om bij elkaar te wonen. Op welk huisnummer men woont, is minder relevant, mits de functionele kenmerken van de woning op orde zijn.

2.

8

dienstverlening op in. We leven in een 24-uurs economie. Wonen, werken en vrije tijd gaan meer en meer door elkaar lopen. Deze ontwik kelingen bieden voor ons kansen om nog beter in te spelen op de wensen van onze klanten.


le eart h

Economische crisis De economie in Europa in het algemeen en in Nederland in het bijzonder zit al sinds 2008 in een flinke dip. Begin 2014 zijn er voorzichtige signalen van langzaam herstel. We hebben echter nog steeds te maken met verminderde koopkracht als gevolg van hogere werkloos heid en financiële problemen voor veel huishoudens, met name in de lagere inkomens categorieën. De economische crisis heeft tot gevolg, dat de armoede in Nederland en ook in Vlaardingen toeneemt. Dit leidt in de praktijk tot betalingsachterstanden en mogelijk ook huisuitzettingen. Huren is door de economische crisis en de crisis op de woningmarkt weer populairder geworden, ook bij middeninkomens.

1.2 Maatschappelijke ontwikkelingen

A SA V is ib

1.1 Economie

en zzp is een zorg zwaarte pakket aan E zorg, met daaraan verbonden een budget waarmee iemand hulp kan inkopen.


Fo to © N

1.

Omgevingsanalyse

9

1.3 Demografische ontwikkelingen Bevolkingskrimp, vergrijzing en ontgroening Hoewel de stadsregio Rotterdam als enige van de regio’s rond de vier grote steden Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag op de langere termijn met bevolkingskrimp te maken krijgt, stijgt het aantal huishoudens tot 2030 nog steeds licht. Wij verwachten dat het aantal inwoners van Vlaardingen niet wezenlijk zal toe- of afnemen in de komende jaren. Bevolkingssamenstelling verandert We zien wel verschillende veranderingen. Het aantal kleine huishoudens neemt toe, zo ook het aantal eenoudergezinnen. De bevolking in Vlaardingen vergrijst en de beroepsbevolking neemt af. Het aantal allochtonen stijgt, in het bijzonder de tweede generatie. De culturele diversiteit neemt toe. De arbeidsmigratie is lastig in te schatten en kan voor schoksgewijze veranderingen van de bevolking zorgen. Waar we als gevolg van de ambities van het Actieplan Wonen een daling van het aantal huishoudens met een laag inkomen verwachten, zorgen migratie en de economische ontwikkeling ervoor dat het aantal huishoudens met een laag inkomen vooralsnog gelijk zal blijven.

1.4 Rijksbeleid en Europese regelgeving Kleinere sociale huursector De Europese Unie vindt het aantal sociale huurwoningen in Nederland veel te groot. In vergelijking met andere Europese landen is het

10

aandeel sociale huurwoningen in ons land ook veel hoger. Er wonen nogal wat huishoudens met een hoger inkomen in een sociale huur woning. Dat noemen we ‘scheef wonen’. Het positieve gevolg is dat Nederland nauwelijks of geen echte achterstandswijken heeft, zoals bijvoorbeeld Frankrijk of Engeland die kennen. Wijzigingen in de Woningwet De Woningwet is enige tijd geleden gewijzigd met nieuwe regels voor de woningcorporaties op het gebied van onder andere het werk domein, financiering, verbindingen, toezicht en de relatie met de gemeente. In de wet wordt als gevolg van Europese regelgeving een onderscheid gemaakt tussen activiteiten die tot het domein van de woningcorporaties behoren (sociale huurwoningen, maatschappelijk vastgoed, bedrijfsmatige wijkvoorzieningen en leefbaarheid) en activiteiten waarmee de corporaties concurreren met particuliere aanbieders (vrije sector huurwoningen en koopwoningen). De eerste activiteiten worden ‘diensten van algemeen economisch belang’ genoemd (DAEB). De andere activiteiten heten ‘niet-DAEB’. Alleen investeringen voor DAEB activiteiten komen nog in aanmerking voor financiering met borging door WSW met achtervang van de overheid. Europa beschouwt dit als geoorloofde staatssteun. Door de zekerheid van borging lenen de banken immers geld aan de woningcorporaties tegen een lagere rente. Een andere wijziging is dat gemeenten steeds meer invloed krijgen op het beleid van de woningc orporatie(s) in hun gemeente.


Inkomensgrens voor sociale huurwoning Om sociale huurwoningen met borging te mogen financieren, geldt nog een extra Europese randvoorwaarde. De sociale huur woningen tot de huurtoeslaggrens moeten voor 90 procent worden verhuurd aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 34.678 3. Ongeveer 36 procent van onze woningzoekenden heeft een inkomen boven deze grens. Ook deze woningzoekenden komen in aanmerking voor een huurwoning, maar tegen een huurprijs in de vrije sector 4. Financiering van niet-DAEB activiteiten mag niet meer met borging door het Waarborg fonds voor de Sociale Woningbouw c.q. de overheid plaatsvinden. Europa beschouwt dit als ongeoorloofde staatsteun. Voor alle nietDAEB activiteiten zullen de banken andere zekerheden eisen en een hogere rente rekenen. Onze woningvoorraad bestaat voor 15 procent uit vrije sector huurwoningen (niet-DAEB). Middeninkomens tussen wal en schip Eind 2013 is in het Woonakkoord bepaald dat de inkomensgrens voor sociale huurwo ningen voor een periode van vijf jaar wordt opgetrokken tot € 38.000. Dit is gedaan om de middeninkomens 5 tegemoet te komen. De daadwerkelijke invoering van deze nieuwe regeling is nog niet gebeurd. Huurders met een middeninkomen dreigen tussen wal en schip te vallen. Zij komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en bijvoorbeeld senioren kunnen in veel gevallen door hun leeftijd geen 3. Prijspeil 2014. 4. Huurprijzen boven € 699,48 (prijspeil 2014). 5. In onze definitie betreft het de groep huishoudens met een bruto jaarinkomen tussen € 34.678 en € 43.602. Woningstichting Samenwerking

hypotheek krijgen voor de door hen gewenste koopwoning. Veel woningcorporaties kiezen er daarom voor om een deel van deze groep met een inkomen tot bijvoorbeeld € 43.000 te blijven bedienen. Verhuurdersheffing In het regeerakkoord zet het kabinet in op verkleining van de sociale huursector. Het kabinet legt de sector een verhuurdersheffing op, die in 2017 oploopt tot € 1,7 miljard. Voor Samenwerking loopt deze heffing op tot ruim € 2 miljoen per jaar. Dit geld wordt slechts voor een zeer beperkt deel terug geïnvesteerd in de sector. De regering vindt dat corporaties een flink deel van hun voorraad moeten verkopen. Tegelijkertijd zien we echter dat de behoefte aan huren toeneemt en huurders het finan cieel juist lastig krijgen door toenemende lasten op allerlei terrein. Het kabinet heeft de hypotheekregels aangescherpt en banken stellen ook strengere eisen aan aspirant kopers. Verkoop van woningen is daarom geen gemakkelijke opgave. Huurbeleid Woningcorporaties zijn belangrijk voor hen die geen toegang hebben tot de koopmarkt, want de sociale huursector is er voor mensen die geen ander alternatief hebben. Het kabinet heeft de corporaties de mogelijkheid gegeven om de huren flink te verhogen. Het gaat om inflatie plus een opslag die oploopt tot 4 procent voor huishoudens met een hoger inkomen. Door de economische crisis zien we echter dat huishoudens moeite hebben de financiële eindjes aan elkaar te knopen. Dit komt ondermeer door de stapeling van 11

allerlei lastenverzwaringen enerzijds en bezuinigingen op toeslagen anderzijds. Onder de nieuwe Woningwet mogen corporaties de zogenaamde huursombenadering toepassen. Bij de huursombenadering krijgt niet iedere woning dezelfde huurverhoging. Woningen die de woningcorporatie nu relatief goedkoop vindt, krijgen een hogere huurverhoging dan woningen die nu al een goede prijs hebben. Via de maximale huursomstijging reguleert de overheid de totale stijging van de huren van de corporatie (de huursom). Het Kabinet heeft zeer onlangs bekend gemaakt tijdelijke huurcon tracten mogelijk te willen maken om de door stroming te verbeteren. Daarnaast is het plan om de liberalisatiegrens voor een aantal jaren te bevriezen op het prijsniveau van 2014, om het voor particuliere beleggers interessanter te maken om in de verhuur van woningen met een huur tussen € 700 en € 900 te stappen. Deze maatregelen – evenals het voorstel om de inkomensgrens voor sociale huurwoningen voor een periode van vijf jaar op te trekken tot € 38.000 – zijn nog niet verwerkt in de bereke ningen van dit beleidsplan. Energieprestaties van de woningvoorraad De corporatiesector heeft met de overheid afgesproken om de CO2-uitstoot van de woningvoorraad tussen 2008 en 2018 met 20 procent te verminderen. Hiermee levert de sector een substantiële bijdrage aan het terugdringen van het broeikaseffect. Daarnaast leiden stijgende energieprijzen tot hogere woonlasten. De corporaties kunnen door investeringen in energiebesparing een bijdrage leveren aan lagere woonlasten voor haar huurders. De rijksoverheid heeft ter onder 12

steuning van dit beleid het woningwaarde ringsstelsel gewijzigd. Het komt er kort gezegd op neer dat huurwoningen met een betere energieprestatie een hogere huurwaarde krijgen. Voor woningen met een slechte energieprestatie geldt echter het tegenover gestelde. De energieprestaties van een woning worden afgemeten aan een energielabel, dat kan variëren van A tot en met G. Label A staat voor goede en G voor slechte energie prestaties. Onze woningvoorraad bestaat uit veel woningen met een C of D label. Het aantal woningen met een slechte energieprestatie (F en G) is ruim 10 procent. De verandering van het woningwaarderingsstelsel heeft voor Samenwerking geen financiële gevolgen van betekenis. In het Woonakkoord van 2013 is bepaald dat het kabinet € 400 miljoen vrijmaakt in de begroting voor energie investeringen van woningcorporaties.

1.5 Provinciaal en lokaal beleid De provincie Zuid-Holland krijgt meer zeggen schap op het volkshuisvestingsdossier, door de opheffing van de regio Rijnmond. Welke consequenties dit heeft, is vooralsnog nog niet helder. Feit is dat de Provincie bezig is met het opstellen van een nieuwe Huisvestingsver ordening. De corporaties in Vlaardingen staan in grote lijnen positief tegenover deze nieuwe verordening. In de zienswijze die we eind 2013 op het ontwerp hebben ingediend, doen we een aantal suggesties voor verbetering. In hoeverre deze ook zullen worden overgenomen is op dit moment nog niet duidelijk.


Actieplan Wonen Het Actieplan Wonen is de start geweest van een grootscheepse herstructurering van de wijken van Vlaardingen, waarin al jaren de vervalspiraal duidelijk zichtbaar was. Achter liggend doel van het Actieplan Wonen is om een betere balans te krijgen tussen bewoners uit verschillende inkomensgroepen en behoud van gezinnen. In 2008 namen Samenwerking, Waterweg Wonen en de gemeente Vlaardingen het initiatief om de achterstand in de slechte buurten ter hand te nemen. Het plan geeft tot 2030 grofweg de sloop aan van circa 6.800 slechtere, vooral meergezinswoningen en nieuwbouw van circa 8.400 woningen, waarbij de nadruk komt te liggen op eengezins woningen en appartementen in het luxere segment. Verder is voorzien in de renovatie van 5.900 woningen.

Actieplan Wonen Woonvisie Vlaardingen 2008 - 2030

Evaluatie eind 2013 heeft uitgewezen dat we redelijk op schema liggen met de uitvoering van het plan, maar dat er wel herzieningen komen vanwege de financiële en economische crisis. Samenwerking heeft tot nu toe een stevige bijdrage geleverd aan de ambities van het plan door nieuwbouw van enige honderden woningen en de renovatie van dezelfde aantallen. In het najaar van 2014 worden de prestatieafspraken, die gemaakt zijn op basis van het Actieplan Wonen, geëvalueerd en worden er nieuwe afspraken gemaakt. Onze bijdrage aan de afspraken voor de komende jaren is verdisconteerd in het strategisch voorraadbeleid dat medio 2014 in aangepaste vorm verschijnt.


13

2.

Missie, visie, kernwaarden, identiteit, belanghouders en ambities 2.1 Onze missie Onze missie is: Wij maken de invulling van individuele woonwensen van onze huidige en toekom stige huurders in Vlaardingen mogelijk en streven hierbij maatwerk na. Wij richten ons op huishoudens die moeilijk in hun eigen woon ruimte kunnen voorzien. Ook middeninkomens kunnen tot die groep horen.

2.2 Onze visie Individuele woonwensen van onze huurders en leefbaarheid in straat, buurt, wijk en stad staan voor ons centraal. Wij voorzien in goede, betaal bare en duurzame woningen in een omgeving die schoon, groen, heel en veilig is. Een belang rijke randvoorwaarde is dat de omgeving er één is, waarin mensen elkaar weten te vinden. Dit bevordert sociale samenhang, creëert draagvlak voor voorzieningen en stimuleert creatieve initi atieven en ondernemerschap. Eigenschappen die aansluiten bij de participatiemaatschappij waar het kabinet voor staat. Door een toenemende vergrijzing, een stijging van het aantal alleenstaanden, verdergaande individualisering en het afbrokkelen van tradi tionele familieverbanden zijn sociale contacten niet meer vanzelfsprekend. Terwijl de behoefte aan vrijwilligers, burenhulp en mantelzorgers juist steeds groter wordt. Om dit dilemma aan te pakken, zetten wij in op het bij elkaar brengen van vergelijkbare leefstijlen. Mensen wonen immers graag in straten, complexen of buurten waar andere mensen wonen die er 14

min of meer dezelfde leefstijl als zij op na houden. In onze woningtoewijzing zullen we de verschillende leefstijlen dan ook veel meer centraal gaan stellen. Wij willen mensen niet in een keurslijf stoppen. Daarom kiezen we voor maatwerk. Uiteraard binnen kaders, want we moeten ook efficiënt opereren. De woonwens van onze klanten stellen wij centraal en daar willen wij op inspelen met een op (de leefstijl van) de woningzoekende toegesneden aanbod. Wij spelen de komende jaren in onze dienstverlening ook in op de nog steeds toenemende digitalisering en de behoefte aan 24/7-dienst verlening. De economische crisis laat ook in Vlaardingen haar sporen na. Wij realiseren ons dat veel huishoudens uit onze doelgroep het lastig hebben om de financiële eindjes aan elkaar te knopen. Wij gaan onze woningzoekenden met allerlei hulpmiddelen adviseren bij de keuze van een woning die (ook financieel) bij hen past. Wij proberen hen ervan bewust te maken welke woonlasten passen bij hun budget en wat de risico’s zijn wanneer dat niet het geval is. Uiteindelijk is het aan onze woning zoekenden zelf om een keuze te maken. Als zij duurder willen wonen dan wij verstandig achten, is dat hun eigen beslissing. Wij zetten ons ervoor in dat wij voldoende woningen in verschillende prijsklassen beschikbaar hebben voor verschillende inkomenscategorieën, ook met een huurprijs tot de aftoppingsgrens van Strategisch beleidsplan 2014 - 2017

de Huurtoeslag6. Wij zorgen daarnaast dat we meer eengezinswoningen krijgen in de prijs klasse tot de huurtoeslaggrens7. Om woningen binnen deze prijsklassen te houden, gaan we bij ons huurbeleid uit van markthuren8 in plaats van streefhuren9. Hiermee sluiten we beter aan bij de Vlaardingse marktsituatie. Ook investeren wij de komende jaren extra in het verbeteren van de energieprestaties van onze woningvoorraad. Van het huidige gemiddelde energielabel D, gaan wij eind 2017 naar gemiddeld energielabel C. Het Actieplan Wonen zet in op het behoud en liefst vergroting van het aandeel van huishoudens met een middeninkomen. Wij spelen hier op in door ook deze doelgroep nadrukkelijk te bedienen met onze – duurdere – huurwoningen. Gezien de Vlaardingse marktsitu atie hanteren we een prijsplafond van € 80010. De goede samenwerking met onze partners van welzijn, zorg en de gemeente kan de komende jaren onder druk komen te staan als gevolg van de bezuinigingen. Onze visie is dat deze samenwerking juist nu cruciaal is, om de individuele woonwensen van onze klanten ook in de toekomst mogelijk te blijven maken. Daarom blijven wij inzetten op goede samenwerking en investeren wij in de relaties met onze stakeholders. 6. € 596,75, prijspeil 2014. 7. € 699,48 prijspeil 2014. 8. Introductie markthuren kan zowel tot verhogingen als verlagingen van de huur leiden bij mutatie. 9. Huurniveau dat een verhuurder voor een woning (-complex) wil bereiken, vaak uitgedrukt als een percentage van de maximaal toegestane huur prijs. Dit is niet hetzelfde als markthuur. 10. Prijspeil 2014. Woningstichting Samenwerking

15

2.3 Onze kernwaarden Sociaal, betrouwbaar, maatschappelijke betrokken en proactief: dat zijn onze kern waarden. Onze kernwaarden vormen de drijfveer voor ons handelen. Het zijn de begin selen die aangeven wat we wenselijk vinden. Onze kernwaarden bepalen de instelling waarmee wij werken aan onze missie. Onze kernwaarden komen tot uitdrukking in de ambities die we in deze ondernemingsstrategie hebben geformuleerd. Uit ons concreet waar neembare gedrag, onze houding en onze acties moeten onze kernwaarden tot uitdruk king komen. We willen ons zelf hierop doorlopend toetsen en ons door anderen hierop laten aanspreken. Het is heel belangrijk dat we allemaal hetzelfde idee hebben wat de kernwaarden betekenen en wat we willen zien en bereiken. Wat voor de één een vanzelfsprekendheid is, hoeft dat voor een ander (nog) niet te zijn. Om zover te komen hebben we hierover intensief met elkaar gesproken. We hebben daarbij gezamenlijk gedefinieerd op welk gedrag we door elkaar en door derden wensen te worden aangesproken. »» Onze sociale instelling blijkt uit onze inzet voor onze doelgroepen. »» Onze betrouwbaarheid komt tot uiting in het nakomen van afspraken met onze stake holders, de klanttevredenheid, de lange termijnrelaties die we opbouwen en onze integriteit van handelen.

»» Onze maatschappelijke betrokkenheid blijkt uit onze investeringen in maatschappelijk vastgoed, duurzaamheid en onze onder steuning van maatschappelijke instellingen. »» Onze proactieve houding komt tot uiting in onze drive om mee te gaan in een sterk veranderende wereld van de volkshuisvesting. We willen onze kernwaarden terugzien in ons handelen. We ondersteunen ons zelf hierbij door aan onze kernwaarden een plaats te geven in onze jaarlijkse HRM11 cyclus van gesprekken tussen leidinggevende en medewerker.

2.4 Onze identiteit We laten ons in de keuzes, die we binnen de ruimte van onze missie maken, leiden door de agenda van onze omgeving. Wat vinden onze klanten en andere stakeholders belangrijk? Wat verwachten zij van ons? Onze stake holders hechten aan een brede maatschap pelijke taakopvatting van Samenwerking, in het bijzonder de inzet voor bijzondere doel groepen, maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid. Zij verwachten de komende periode een grote betrokkenheid en een nauwe samenwerking bij de realisering van onze ambities.

11. HRM staat voor Human Resource Management ofwel strategisch personeelsmanagement. 16


2.5 Onze taakvelden Op een aantal taakvelden vinden wij ons zelf ‘eerstverantwoordelijk’. Dit betekent dat wij het eerste aanspreekpunt zijn. Anders gezegd: we zien het betreffende taakveld als ‘ons pro bleem’. Dat houdt in dat we er alles aan zullen doen om knelpunten op deze taakvelden te signaleren en op te lossen. Hiervoor werken we als dat nodig is samen met anderen. Hieronder sommen we de taakvelden op waarvoor wij ons eerste verantwoordelijk voelen: »» bedienen van de woonvraag van mensen uit de lagere inkomensgroepen12; »» bedienen van de woonvraag van mensen die zorg nodig hebben (ZZP 1 tot en met 4, zodat zij zelfstandig thuis kunnen blijven wonen); »» bedienen van de woonvraag van bijzondere zorgvragers (mensen met lichamelijk en/ of verstandelijke beperkingen, ex-psychi atrische patiënten, ex-gedetineerden en statushouders13); »» oplossen achterstanden op de woningmarkt van bijvoorbeeld (door)starters; »» bedienen van de vraag naar huurwoningen van mensen met een middeninkomen14; »» k walitatief op peil brengen c.q. houden van onze woningvoorraad;

»» a anpakken van overlast binnen onze woningen en woongebouwen; »» s timuleren van de betrokkenheid en participatie bewoners; »» s timuleren van de eigen verantwoordelijkheid van bewoners; »» het verzorgen van voorzieningen aan en rondom de woningen in het kader van sociale veiligheid; »» energieverbruik van onze woningvoorraad in 2008 met twintig procent verminderen tot 2018; »» onze woningen zo milieuvriendelijk mogelijk (ver)bouwen. Uiteraard zijn er ook taakvelden die van ‘anderen’ zijn. Denk aan openbaar groen, winkelvoorzieningen, overlast op straat, verloedering en vervuiling, toezicht in de buurt, welzijnsaanbod, onderwijs- en werk gelegenheidsvoorzieningen en integratie- inspanningen. Hiervoor vinden wij andere partijen eerstverantwoordelijk. Soms kunnen en willen we toch een rol spelen: door maatschappelijk vastgoed te leveren, dien sten te verlenen, een signalerende of zelfs een initiërende rol of de rol van financiële sponsor, mits het wonen gerelateerd is.

12. Huishoudens met een inkomen tot € 34.678 bruto per jaar (grenzen per 1 januari 2014). 13. Statushouders zijn asielzoekers die een verblijfsvergunning hebben. 14. Huishoudens met een inkomen tussen € 34.678 en € 43.602 bruto per jaar (grenzen per 1 januari 2014). Woningstichting Samenwerking

17

2.6 Onze belanghouders

2.7 Onze ambities op een rij

Op dit moment zien we de volgende organisaties als onze belangrijkste belanghouders:

Van 2014 tot en met 2017 werken we aan vijf inhoudelijke ambities, die aansluiten op de omgevingsanalyse, onze missie en visie. Deze ambities zijn:

»» Huurdersraad »» Gemeente Vlaardingen »» Waterweg Wonen »» Zonnehuisgroep Vlaardingen »» Maatschappelijke Dienstverlening NW »» Stichting Hospice »» Maaskoepel »» Aedes

»» passende huisvesting voor onze doelgroepen (zie hoofdstuk 3); »» naar een energiezuiniger woningvoorraad (zie hoofdstuk 4); »» klanten die tevreden zijn over onze communi catie en dienstverlening (zie hoofdstuk 5); »» s takeholders die zich partners van Samenwerking voelen (zie hoofdstuk 6); »» betrokken klanten die tevreden zijn over hun woonomgeving (zie hoofdstuk 7). Hierna volgt per ambitie een nadere toelichting en uitwerking in concrete doelstellingen. In hoofdstuk 8 is een toelichting van de organi satorische en financiële randvoorwaarden opgenomen, die noodzakelijk zijn om de inhoudelijke ambities te kunnen realiseren. In hoofdstuk 9 tenslotte treft u een aantal tabellen en grafieken aan, waarin een aantal essentiële aantallen zijn opgenomen. Hierbij geven we soms een doorkijkje naar 2021, hoewel dit strategische beleidsplan slechts tot en met 2017 loopt.

18



19

3.

20

Passende huisvesting voor onze verschillende doelgroepen 3.1 Wat zien we? a. D e vraag naar huurwoningen blijft groot. Kopen blijft lastig, vooral voor starters. b. In het kader van het Actieplan Wonen is bepaald dat Vlaardingen een voorraad van 6.000 ‘bereikbare’ sociale huurwoningen nodig heeft. Het aandeel daarin van Samenwerking zou met 30 procent 1.791 bereikbare sociale huurwoningen zijn. c. Onze bestaande woningvoorraad bestaat voor 86 procent (3.418) uit woningen met een huurprijs tot de huurtoeslaggrens. Binnen die voorraad bestaat 70 procent (2.782) uit de onder b. genoemde ‘bereik bare’ woningen. Er is dus sprake van een overschot van 991 ‘bereikbare’ sociale huurwoningen ten opzichte van de in het Actieplan Wonen wenselijk geachte voorraad. d. Zoals overal in het land is ook in onze voorraad sprake van ‘scheefwonen’. Dat houdt in dat huishoudens in de loop van hun leven meer zijn gaan verdienen, maar nog wel in een relatief goedkope sociale huurwoning wonen. e. De betaalbaarheid van wonen voor mensen met een inkomen tot de sociale huurgrens staat in Vlaardingen onder druk. Dat blijkt ondermeer uit oplopende betalingsachterstanden. f. Het onverkort doorvoeren van de huur verhogingen in het kader van de aange paste regelgeving van het Rijk blijkt niet haalbaar. De wettelijke maximale huren uit het landelijke woningwaarderingsstelsel sluiten niet altijd aan op de marktprijzen in Vlaardingen.

g. D e verdergaande ontwikkeling van het scheiden van wonen en zorg leidt ertoe dat ouderen die hulp nodig hebben (tot en met zorg zwaarte pakket 4) steeds langer thuis (ook in onze woningen) zullen blijven wonen. h. We hebben circa duizend woningen (inclusief de nieuwbouw van 80 appartementen in Parc Drieën-Huijsen) in onze voorraad die geschikt zijn voor hulpbehoevende ouderen met zorg zwaarte pakket 1 tot en met 4. Dit is genoeg om aan de (toekomstige) vraag te voldoen op stedelijk niveau. i. Uit onderzoek blijkt echter dat er in bepaalde wijken wel knelpunten kunnen ontstaan met betrekking tot verzorgd wonen. j. In de Huisvestingsverordening die de Provincie op dit moment opstelt, is nog geen helderheid over de mogelijkheden voor de corporaties om zorgvragers, 55-plussers, grote huishoudens, Vlaardingse gezinnen met kinderen en de laagste inkomens bij woningtoewijzing voorrang te geven bij woningen die speci fiek voor deze groepen geschikt zijn. k. De Huisvestingsverordening biedt wel de gelegenheid om mantelzorgers voorrang te verlenen bij woningtoewijzing als zij dich terbij bijvoorbeeld hun ouders willen wonen om de mantelzorg te vergemakkelijken. l. In Vlaardingen wonen ruim 14.460 huishoudens met een (gezamenlijk) belast baar jaarinkomen tot de inkomensgrens voor een sociale huurwoning. m. Van alle woningzoekenden heeft 93 procent een jaarinkomen tot de inkomensgrens voor Strategisch beleidsplan 2014 - 2017

n.

o.

p.

q.

r.

een sociale huurwoning. Hiermee voldoet Samenwerking aan de Europese eisen in het kader van de Staatssteunregeling. In het kader van het Actieplan Wonen is voor de middellange termijn het streven van de gemeente om meer huishoudens met een middeninkomen of nog hoger te verleiden om in Vlaardingen te blijven c.q. komen wonen. Doel is het aantal eengezinswoningen en duurdere appartementen te laten toenemen (naast andere maatregelen om wonen, werken en leven in Vlaardingen aantrek kelijker te maken). Ondanks alle inspanningen in het kader van het Actieplan Wonen is er echter nog altijd een tekort aan eengezinswoningen in de sociale huur. Betaalbaar wonen (zowel kopen als huren) voor huishoudens met een midden inkomen kan door het rijksbeleid in de knel komen. Ook voor senioren is het lastig een hypotheek te krijgen. Daardoor zijn zij aangewezen op een huurwoning in de prijsklasse tot € 800, waarvan er in Vlaardingen relatief weinig zijn. W ij verhuren op dit moment circa 550 woningen met een huur boven de sociale huurgrens, die bedoeld zijn voor de midden inkomens. 180 daarvan hebben een huur boven € 800. Verhuur hiervan kost relatief veel moeite. De woningmarktverkenning geeft ook aan dat de vraag naar huurwo ningen boven de liberalisatiegrens afneemt.


21

3.2 Wat willen we bereiken? a. W ij willen de doelgroepen die op de corpo ratie zijn aangewezen voor hun woonruimte zo goed mogelijk bedienen met de juiste woning en de juiste prijs. b. Ons belangrijkste doel is om te zorgen voor betaalbare huisvesting voor mensen met een inkomen onder de inkomensgrens die recht geeft op een sociale huurwoning in het algemeen en huishoudens die zijn aangewezen op een ‘bereikbare’ sociale huurwoning in het bijzonder. c. W ij garanderen een ‘bereikbare’ voorraad van minimaal 1.791 woningen. d. Tegelijk willen we het huidige overschot aan ‘bereikbare’ sociale huurwoningen verkleinen. e. W ij breiden onze voorraad eengezinswo ningen onder de sociale huurgrens uit. f. W ij willen de doorstroming binnen onze voorraad verbeteren, door het aandeel ‘scheefwoners’ te verminderen. g. We hebben extra aandacht voor mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking, mensen die (tijdelijk) onder steuning nodig hebben om zelfstandig te kunnen wonen, tijdelijke arbeidsmigranten en statushouders. h. W ij maken ons sterk om in het proces van scheiden van wonen en zorg een rol te spelen voor de bewoners met een zorg zwaarte pakket 1 tot en met 4. We zorgen voor voldoende woningen voor de doelgroep die zorg nodig heeft, zowel op stedelijk- als op wijkniveau en houden daarbij waar mogelijk rekening met de wens om ouderenwoningen te clusteren in de 22

nabijheid van welzijnsvoorzieningen die nuttig zijn voor de doelgroep. i. W ij bedienen ook de middeninkomens, omdat zij in de huidige woningmarkt moeite hebben om zelf in hun woonruimte te voorzien. Voor deze groep verhuurt Samenwerking woningen met een huurprijs tussen € 699 en € 800. j. In het vigerende beleidsplan streefden wij nog naar een uitbreiding van onze gelibe raliseerde voorraad naar 33 procent. Door nieuw regeringsbeleid verleggen wij onze koers en willen wij onze geliberaliseerde voorraad juist inkrimpen tot circa 10 procent van het totaal. Dat gaat overigens niet van de ene dag op de andere en dat geldt met name voor de voorraad tussen met een huurprijs van € 700 tot € 800. k. Onze voorraad woningen met een huurprijs boven € 800, bouwen wij echter flink af tot en met 2017. Een deel daarvan verkopen we, een ander deel verlagen wij in huur. Procen tueel neemt het ‘dure’15 deel van onze voorraad daarmee al af. l. W ij gaan markthuren toepassen in plaats van streefhuren. Per saldo zal dit betekenen dat het huurniveau in Vlaardingen gemid deld lager uitkomt dan wanneer streefhuren worden gehanteerd. m. Daar waar dit markttechnisch verantwoord is, zullen wij gebruik maken van de moge lijkheid van het kabinet om extra huurver hoging te vragen voor huurders die meer dan een middeninkomen verdienen. 15. met een huurprijs boven € 699,48, prijspeil 2014 Strategisch beleidsplan 2014 - 2017


23

3.3 Welke concrete resultaten gaan we behalen?

Resultaat

Wanneer? 9

Samenwerking voldoet aan het jaarlijkse convenant ten aanzien van de huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten en de taakstelling voor statushouders. Voor tijdelijke arbeidsmigranten wijzen wij een specifiek complex toe.

1

Wij garanderen dat onze woningvoorraad in de prijscategorie tot en met ‘bereikbaar’ minimaal 1.791 blijft.

Eind 2017

2

Conform afspraken uit het Actieplan Wonen brengen wij het overschot in aantal woningen in de huurprijscategorie tot en met ‘bereikbaar’ terug van 991 eind 2013 tot 265 in 2017.

Eind 2017

Wij brengen het aandeel huurwoningen boven de liberalisatiegrens19 in onze voorraad terug van 13,7 procent eind 2013 tot 12,6 procent eind 2017. Concreet verkleinen wij onze voorraad niet-DAEB woningen van 544 woningen nu naar 476 eind 2017 (afname van 68). In de jaren 2018 en 2019 zal de afname oplopen tot 165, met name door verkoop aan beleggers.

Eind 2017

4

Samenwerking vermindert het aantal woningen met een huurprijs boven € 800 in haar voorraad aanzienlijk: eind 2013 verhuurden wij ongeveer 180 van dergelijke woningen. Eind 2017 zijn dat er maximaal circa 70.

2017

5

Samenwerking vergroot haar voorraad eengezinswoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens tot eind 2017 van 581 eind 2013 naar 590 eind 2017. Dat is een geringe uitbreiding. Echter, dit aantal zal stijgen tot 640 in de jaren 2018 en 2019.

2017

een woning die (ook financieel) bij hen past. Wij proberen hen ervan bewust te maken welke woonlasten passen bij hun budget en wat de risico’s zijn wanneer dat niet het geval is.

6

Het aandeel eengezinswoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens op onze totale woningvoorraad zal eind 2017 licht stijgen.

2017

14 Wij willen dat onze bewoners de prijs-kwaliteitverhouding van hun woning gemiddeld

7

Wij verlagen het aandeel scheefwoners van 36 procent nu naar 27 procent eind 2017.

2017

8

Samenwerking bedient doelgroepen met een bijzondere huisvestingsvraag binnen haar reguliere woningaanbod en speelt op aanvraag van instanties in op bijzondere huisves tingsvragen die niet binnen de reguliere voorraad bediend kunnen worden.

2014 t/m 2017

3

18

10 Samenwerking pleegt nieuwbouw van woningen die geschikt zijn voor bewoners met

2014 t/m 2017

2017

een zorg zwaarte pakket 1 tot en met 4. Concreet gaat het om 80 sociale huurwoningen in Drieën-Huijsen. Deze realiseren we in overleg met een zorginstelling. 11 Samenwerking past de afspraken toe rond de wijkvoorrangsregeling, het met

Voortdurend

voorrang verhuren van woningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens aan de BBSH-doelgroep. 12 Wij gaan markthuren toepassen in plaats van streefhuren. Per saldo zal dit betekenen

2016

dat het huurniveau in Vlaardingen gemiddeld lager uitkomt dan wanneer streefhuren worden gehanteerd. 13 Wij gaan onze woningzoekenden met allerlei hulpmiddelen adviseren bij de keuze van

16 17 ,

minimaal met het cijfer 7 waarderen. Wij meten dit met enquêtes.

Vanaf 2015

Jaarlijks vanaf eind 2015

16. € 596,75, prijspeil 2014. 17. € 699,48, prijspeil 2014. 24



25

4.

Naar een energiezuiniger woningvoorraad 4.1 Wat zien we? a. D e betaalbaarheid van wonen wordt in toenemende mate bepaald door energielasten. b. Onze voorraad heeft eind 2013 gemiddeld een energielabel D. c. Branchevereniging Aedes heeft in 2008 afspraken gemaakt met het Rijk om voor 2018 te streven naar een gemiddeld energielabel B of anders minimaal twee labelstappen. Dit moet leiden tot 20 procent reductie in gasver bruik en CO2-uitstoot in 201818. d. Deze afspraken zijn in 2012 aangepast tot gemiddeld energielabel B bij alle corporaties in 2021, 33 procent reductie in energiever bruik en CO2-uitstoot in 2021. e. In 2014 worden nieuwe prestatieafspraken met de gemeente Vlaardingen gemaakt, ondermeer over de energieprestaties van de sociale huurvoorraad. Streven is ondermeer om vanaf 2020 nagenoeg energieneutraal te bouwen. f. Eind 2013 had 71 procent van onze voorraad een energielabel D of hoger. 29 procent heeft een energielabel E tot en met G. g. We zien prijsdalingen van energiebe sparende technieken. h. In het kader van het Woonakkoord heeft het Rijk voor 2017 en 2018 in totaal € 400 miljoen uitgetrokken voor ondersteuning van inves teringen door woningcorporaties in energie besparende maatregelen, waarvan wij vinden dat dit een druppel op een gloeiende plaat is.

18. Lager verbruik van elektriciteit is verdis conteerd in de lagere CO2-uitstoot. 26

i. E r is een groeiend bewustzijn bij huurders van het belang van energiebesparing als onderdeel van de woonlasten en tegelij kertijd verwachten veel bewoners dat de corporatie de rekening voor energiebe sparende investeringen betaalt.

4.3 Welke concrete resultaten gaan we behalen?

1

Aan het eind van 2017 heeft onze woningvoorraad gemiddeld een energielabel C (nu D). Hiermee is de voorraad sinds 2009 gemiddeld met twee labelstappen verbeterd (conform Aedes-afspraken).

2017

4.2 Wat willen we bereiken?

2

We onderzoeken wat technisch en financieel nodig en mogelijk is om in 2021 gemiddeld een B-label te halen, conform de afspraken hierover met de sector en de partners in het Actieplan Wonen.

2014

3

We streven naar een proef voor een nieuwbouwproject met energie neutrale woningen.

4

We zouden het liefst geen woningen met G-, F- en E-labels meer in de voorraad hebben. De prijs hiervoor is echter (te) hoog. Eind 2013 bestaat de voorraad voor nog 29 procent uit dergelijke woningen. Met het huidige beleid zal dit aandeel eind 2017 19 procent bedragen. Samenwerking onderzoekt of het technisch en financieel haalbaar is om dit percentage eind 2017 naar 10 te krijgen.

5

Samenwerking gaat verder met het uitvoeren van vergroeningsacties voor de organi satie uit vorige planperiode (toepassing zonne-energie, fietsbeleid, inkoop elektrische auto’s, bewustwording, LED-verlichting etc.).

6

Samenwerking investeert verder in een beter energielabel voor het kantoor (van C naar B als dat financieel haalbaar is).

7

Samenwerking past de Woonlastenwaarborg van de Woonbond toe bij investeringen in energiebesparende maatregelen (huurverhoging als gevolg van energieb esparende investeringen bedraagt maximaal 67 procent van de beoogde verlaging van de energielasten).

a. W e gaan ons meer focussen op de energie lasten door een verbetering van de ener gielabels. Om dit mogelijk te maken nemen we diverse initiatieven op het gebied van energiebesparing. b. Ons streven is dat het gemiddelde energie label van onze voorraad eind 2017 van D nu naar C19 is opgetrokken . c. We gaan het aantal woningen met een ener gielabel E, F of G, tot het minimum beperken. d. Wij willen ervaring opdoen met energie neutraal bouwen. e. We onderzoeken samen met onze partners in het Actieplan Wonen de technische, financiële en juridische mogelijkheden om energiebesparende investeringen tegen lagere prijzen te realiseren. f. We experimenteren tussen 2014 en eind 2017 met woonlastenbenadering. g. Samenwerking wil haar eigen organisatie verder vergroenen en energie bewuster maken. Een onderdeel hiervan is het verder verbeteren van de energieprestaties van het kantoor.

Resultaat

Wanneer?

2017/2018 2014

2014 t/m 2017

2014-2015 2014 t/m 2017

19. Een woning met een C-label heeft een energie prestatie coëfficiënt (EPC) van 1,31 tot 1,60. Samenwerking komt eind 2017 uit op gemiddelde EPC van 1,51. Strategisch beleidsplan 2014 - 2017


27

5.

28

Klanten die tevreden zijn over onze communicatie en dienstverlening 5.1 Wat zien we?


a. O nze kernwaarden zijn ‘sociaal’, ‘betrouwbaar’, ‘maatschappelijk betrokken’ en ‘proactief’. b. Klanten stellen steeds hogere eisen aan dienstverlenende organisaties als Samenwerking. c. Het gebruik van internet en digitale dienstverlening is de afgelopen jaren flink toegenomen en blijft ook de komende jaren toenemen. d. We leven in een 24-uurs economie. Wonen, werken en vrije tijd gaan meer en meer door elkaar lopen. e. Onze klanten zijn steeds meer gewend aan 24-uurs service. Digitalisering biedt voor Samenwerking kansen op efficiency verhoging en klantenbinding. f. Het imago van de corporatiesector ligt al jaren onder vuur. Goede communicatie over wat corporaties doen en hoe ze dat doen, is van grote invloed op ons imago, zowel landelijk als lokaal.

a. W e willen dat onze klanten onze kernwaarden ‘sociaal’, ‘betrouwbaar’, ‘maatschappelijk betrokken’ en ‘proactief’ terug zien in ons handelen en dat positief beoordelen. b. Samenwerking wil intern en extern een klantgerichte organisatie zijn. c. Om externe klanten tevreden te laten zijn over onze dienstverlening, is het nodig dat de interne werkprocessen en communicatie optimaal verlopen. d. We willen inspelen op de vraag naar digitale 24-uurs dienstverlening. e. Samenwerking zorgt voor een goed management van verwachtingen door tijdig en helder te communiceren over activiteiten die ingrijpen op het dagelijks leven van haar bewoners. f. We willen door een goede communicatie bijdragen aan een beter imago van de sector in het algemeen en van Samenwerking in het bijzonder.


5.3 Welke concrete resultaten gaan we behalen? Resultaat

Wanneer?

1

Samenwerking wil dat huurders en woningzoekenden de communicatie en dienstverlening van de corporatie gemiddeld minimaal met het cijfer 7 waarderen. We maken hierbij onderscheid naar tevredenheid over: »» dienstverlening (woning betrekken, reparatieverzoeken, huurincasso, onderhoud etc.); »» c ommunicatie (balie, telefoon, schriftelijk etc.).

2

Samenwerking wil in minimaal 95 procent van de gevallen aan de eigen normtermijnen voor reactie en afhandeling van de belangrijkste interne en externe processen. Welke dat zijn, bepalen we in 2014. Maar we denken bijvoorbeeld aan: »» huurincassso c.q. huurachterstanden: sneller ingrijpen en huisuitzettingen voorkomen; »» reparatieverzoeken: in één keer geholpen in plaats van herhaling; »» klachtafhandeling door Samenwerking.

2016

3

Bij interne evaluaties wil Samenwerking dat bij projecten betrokken medewerkers de onderlinge en externe communicatie minimaal met een 8 waarderen.

2015

4

Samenwerking wil haar bestaande 24-uurs dienstverlening moderniseren en verbreden. Denk hierbij aan het interactiever maken van de website, uitbreiding van de toepassing van sociale media en de invoering van app’s.

2015

5

Samenwerking wil haar 24-uurs dienstverlening uitbreiden met minimaal vijf nieuwe diensten.

2016

6

Samenwerking start een project om normen en werkwijze voor ‘tijdig communiceren’ over werkzaamheden aan de woning uit te werken. Hierbij worden concrete normen uitgewerkt voor communicatietermijnen: »» c ommuniceren over dát er iets staat te gebeuren: b.v. 2-3 jaar voordat het is gepland; »» over wát er precies gaat gebeuren: b.v. 1-1 ½ jaar voordat het is gepland; »» verschil maken naar grootte, impact en complexiteit van werk (technisch én sociaal).

2015

7

Samenwerking houdt bij nieuwbouw rekening met de wensen van de toekomstige bewoners en speelt daar zoveel mogelijk op in.


Jaarlijks vanaf eind 2014

2016/2017

29

6.

Stakeholders die zich partners van Samenwerking voelen 6.1 Wat zien we?


a. G emeenten krijgen door de nieuwe Woningwet meer invloed op het beleid van de woningcorporatie(s) in hun gemeente. b. De goede samenwerking met onze partners van welzijn, zorg, de gemeente en onze huurders kan de komende jaren onder druk komen te staan als gevolg van

a. O nze visie is dat de samenwerking met onze partners van welzijn, zorg, de gemeente en onze huurders juist nu cruciaal is, om onze missie ook in de toekomst mogelijk te realiseren. Daarom blijven wij inzetten op goede samenwerking en investeren wij in de relaties met onze stakeholders. b. Samenwerking wil een ‘responsieve’ corporatie zijn die open staat voor signalen van klanten en andere stakeholders. Alleen op die manier kan de corporatie ook in de toekomst relevant blijven.

de bezuinigingen.


30

Wanneer?

1

Samenwerking scoort bij de visitatie in 2016 minimaal een 7 bij het onderdeel ‘presteren volgens belanghebbenden’.

2

Samenwerking organiseert dat bewoners invloed hebben op wat er in/aan woningen gebeurt en wanneer.

2015/2016 2015 en daarna



31

7.

32

Betrokken klanten die tevreden zijn over hun woonomgeving 7.1 Wat zien we?


a. S amenwerking heeft geen echt slechte buurten waar zij vastgoed heeft. b. De tevredenheid van klanten wordt in hoge mate beïnvloed door de mate waarin zij hun woonomgeving waarderen. c. Tevredenheid over de woonomgeving wordt voor een groot deel bepaald door de mate waarin bewoners hun straat, complex en/of buurt ‘schoon, heel en veilig’ vinden en in welke mate ze overlast ervaren. d. Uit onderzoek blijkt dat bewoners tevre dener oordelen over hun woonomgeving als ze samenleven met mensen die min of meer dezelfde leefstijl hebben als zijzelf. e. Ook als bewoners zich meer betrokken voelen bij hun woonomgeving en bereid zijn zich in te zetten voor onderhoud en verbetering ervan, waarderen zij hun woonomgeving hoger. f. Door een toenemende vergrijzing, een stijging van het aantal alleenstaanden, verdergaande individualisering en het afbrokkelen van traditionele familiever banden zijn sociale contacten niet meer vanzelfsprekend. g. De behoefte aan vrijwilligers, burenhulp en mantelzorgers wordt steeds groter. h. De transitie van de verzorgingsnaar de participatiemaatschappij maakt, dat sommige mensen buiten de boot dreigen te vallen.

a. S amenwerking wil dat bewoners in enquêtes uitspreken of en in welke mate zij tevreden zijn over hun ‘woonomgeving’ en/of ‘leefbaarheid’. b. W ij willen leefstijl als uitgangspunt nemen voor de toewijzing van woningen. c. Samenwerking zet nog meer dan voorheen in op het betrekken van de bewoners bij hun buurt om de sociale samenhang te vergroten. d. Vermindering van ervaren overlast in woningen en woongebouwen van Samenwerking. e. Samenwerking wil op verzoek van derden investeren in maatschappelijk vastgoed wanneer dit aantoonbaar ten goede komt aan de woonomgeving van wijken en buurten waar de corporatie veel bezit heeft.



Wanneer?

1

Samenwerking wil voor ‘woonomgeving’ en/of ‘leefbaarheid’ in enquêtes die daartoe worden gehouden minimaal een 7 gemiddeld voor het totale cijfer halen; mogelijk in samenwerking met de gemeente en Waterweg Wonen in te vullen.

Jaarlijks vanaf 2015

2

Samenwerking schakelt tussen 2014 en 2017 gefaseerd over op toewijzing op basis van leefstijlen. Onze uitgangspunten hierbij zijn vrijwilligheid en klanttevredenheid, zonder de huidige differentiatie in de wijken aan te tasten.

2014 tot en met 2017

3

Eind 2017 is het aantal weigeringen bij het aanbieden van een woning gehalveerd ten opzichte van het gemiddelde percentage weigeringen uit 2013.

4

Samenwerking gaat ervan uit dat de mensen die een woning krijgen toegewezen op basis van leefstijlen gemiddeld minimaal 0,5 punt hoger scoren op ‘woonomgeving’ en ‘leefbaarheid’ dan het algemene gemiddelde van een 7.

Vanaf 2015

5

Samenwerking gaat investeren in de opbouw van gemeenschappen via de sociale media om de signaleringsfunctie van individuele bewoners naar de corporatie en naar elkaar toe beter te organiseren en benutten en om de invloed van huurders op ons beleid adequaat te faciliteren.

2014 t/m 2017

6

Samenwerking ondersteunt initiatieven van bewoners(commissies) ter verbetering van de openbare ruimte (jaarlijks € 20.000,- beschikbaar) en spreekt de gemeente en andere partijen aan als die zaken laten liggen in de woonomgeving waar wij bezit hebben.

2014 t/m 2017

7

Samenwerking maakt in buurten waar dit aan de orde is, samen met bewoners(commissies) en de partners in het Actieplan Wonen een definitie van overlast en een actieplan om de overlast te verminderen c.q. leefbaarheid te bevorderen.

2014

8

Samenwerking ontwikkelt criteria voor behandelen verzoeken van derden om te invest eren in maatschappelijk vastgoed (welk type vastgoed wel/niet, bijdrage aan woonom geving, financieel rendement, beheer etc.).

2015


2017

33

8.

Samenwerking is toegerust op het realiseren van missie en ambities 8.1 Wat zien we?


a. S amenwerking krijgt een steeds professioneler organisatie. b. De druk van externe toezichthouders neemt verder toe en onze verantwoordingsplicht loopt daarmee in de pas. c. De corporatiesector ligt onder het vergroot glas van de politiek en de samenleving. In juni 2014 start een parlementaire enquête naar het functioneren van de sector. d. De samenleving ‘eist’ dat wij onze bedrijfs lasten terugdringen. e. Ons HRM-beleid draagt bij aan de totstand koming van een hoogwaardige organisatie. f. Interne communicatie op operationeel niveau wordt steeds belangrijker.

a. S amenwerking wil dat de organisatie in staat is om de belangrijkste ambities op een professionele en efficiënte manier aan te pakken. In dat kader willen we de belang rijkste zwakke punten in het licht van onze ambities de komende jaren verbeteren. b. W ij streven ernaar om Samenwerking meer als netwerkorganisatie20 te laten functioneren. c. Onze controlfunctie wordt verder uitgebreid. d. Samenwerking wil dat klanten en andere stakeholders de kernwaarden van de organisatie terug zien in het gedrag van de medewerkers (van hoog tot laag) en in het beleid van de corporatie. e. We willen de interne communicatie over en betrokkenheid bij strategische beleidsdoelen vergroten.


Wanneer?

1

Samenwerking verbetert aantal belangrijke bedrijfsprocessen (zie hoofdstuk 5).

2

We gaan de controlfunctie anders invullen en meer aandacht geven.

3

We gaan de communicatiefunctie meer operationeel inzetten en tot integraal onderdeel maken van elk project.

2014

4

Wij willen via de netwerkorganisatie gezamenlijke initiatieven nemen met de huurdersvertegenwoordigers en andere belangrijke stakeholders.

2016

5

We professionaliseren het portefeuillebeheer (strategie, organisatie, uitvoering en beheer).

6

We professionaliseren het officemanagement.

2015

7

We maken de verslagen van MT- en afdelingsoverleg communicatiever en verspreiden ze breed in de organisatie. MT-leden bespreken de verslagen.

2014

8

We zetten het eerder ingezette personeelsbeleid met de invoering van Persoonlijke Ontwikkel Plannen (POP’s) verder door.

2014

9

We passen de managementstijl aan, aan de noodzaak tot resultaatgericht werken.

2015

10 Het gedrag van onze medewerkers sluit aan bij de kernwaarden van onze organisatie.

2014/5

2012-2016 2014/5

2015/6

Zij zijn onderdeel van de Persoonlijke Ontwikkel Plannen (POP’s) en gesprekken tussen leidinggevende en medewerker (jaarlijkse HRM-cyclus). 11 Begin 2015 houden we een imago-onderzoek en herhalen dit in 2017. 12 We gaan verder op het ingezette kennis- en competentiespoor en handhaven de afspraak

om jaarlijks 2,5 procent van de loonsom ter beschikking te stellen voor opleidingen. 13 We gaan om de twee jaar een Risico Inventarisatie en Evaluatie (RIE) houden,

2015 + 2017 2014 t/m 2017 2015 + 2017

te beginnen in 2015.

20. Hiermee wordt bedoeld dat Samenwerking op verschillende werkniveau’s actief partici peert in relevante maatschappelijke netwerken en – waar nodig en gewenst - samen met haar partners werkt aan de totstandkoming van vooraf samen bepaalde resultaten. 34


14 We willen de samenstelling van de OR verbreden en investeren in opleiding van de leden.

2016

15 We voeren in het kader van het honderd jarig bestaan een nieuwe huisstijl in.

2014

16 We besteden extra aandacht aan de back-up van onze ICT-systemen.

2014

17 We maken een ‘stakeholderagenda’ en communiceren deze duidelijk met onze stakeholders.

2015

Een van de onderdelen van deze agenda is om elke twee jaar een ‘diner pensant’ te organiseren.


35

9.

Financieel gezond zijn en blijven Het gaat hierbij vooral om de vraag of de in de ondernemingsstrategie geformuleerde ambities kunnen worden uitgevoerd binnen onze financiële mogelijkheden. Dit kunnen we niet los zien van mogelijke risico’s. In deze paragraaf worden de voor ons belangrijke (financiële) kengetallen toegelicht.

9.1 Sturen op waardeontwikkeling De vastgoedportefeuille van Samenwerking moet bedrijfseconomisch voldoende renderen om in de toekomst invulling te kunnen geven aan de volkshuisvestelijke opgaven. Samenwerking zal voortdurend afwegingen moeten maken met betrekking tot de marktpo sitie, de samenstelling van de woningvoorraad, toekomstverwachtingen en het rendement. De eerste onderwerpen hebben we behandeld in eerdere hoofdstukken. Het thema ‘rendement’ komt in deze paragraaf aan de orde.

Rendementskengetallen maken inzichtelijk welk effect genomen beslissingen hebben op het economisch presteren van ons vastgoed. Het rendement dat wordt gehaald op het eigen vermogen is hierbij voor ons een alge meen referentiepunt. Het door Samenwerking gewenste directe rendement op eigen vermogen bedraagt 3,5 procent. Dit rendement wordt berekend door het directe rendement (beheer resultaat van de vastgoedportefeuille) te delen door het in de vastgoedportefeuille geïnves teerde vermogen. Het direct rendement bedroeg in 2013 circa 3 procent. Samenwerking wil de komende jaren meer sturen op het rendement en neemt daarom deel aan de IPD Vastgoedwaardering. Bij inves teringsbeslissingen onderscheiden we voor verschillende typen vastgoed (bijvoorbeeld huur, koop, zorgen maatschappelijk vast goed). Jaarlijks bepalen we de beoogde rende menten per type vastgoed. Dit is beschreven in ons investeringsstatuut. Hierbij houden we rekening met het maatschappelijk belang.

9.2 Sturen op vermogensontwikkeling De financiële continuïteit is een belangrijke graadmeter om de vastgoedportefeuille op peil te houden. Niet alle investeringen in vernieuwing, onderhoud en renovatie van onze woningen worden volledig afgedekt door de opbrengsten. Daarvoor is het noodzakelijk om voldoende weerstandvermogen aan te houden om op lange termijn aan de betalingsverplich tingen te kunnen voldoen. Dat betekent dus dat wij als corporatie sturen op waardeontwik keling. In de onderstaande tabel nemen we een aantal (financiële) kengetallen op, die wij hanteren bij onze waardesturing.

Kengetallen

Onze norm

1

Oordeel financiële continuïteit van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) c.q. haar opvolger(s)

2

Solvabiliteit op basis van marktwaarde als waarderingsgrondslag

Minimaal 40%

3

Solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag

Minimaal 22,5%

Positief

Hieronder lichten we bovenstaande kengetallen kort toe.

Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (hierna CFV), de financiële toezichthouder voor woningcorporaties, kent Samenwerking een

36



37

positief oordeel over de financiële continuïteit toe. Dat wil zeggen dat de voorgenomen activiteiten over de door het CFV genomen vijfjaarsprognose periode als passend worden beoordeeld bij de vermogenspositie. Bij de beoordeling speelt de solvabiliteit een belangrijke rol. Solvabiliteit is het percentage van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen (balanstotaal). Samenwerking hanteert een andere waarderingsgrondslag dan het CFV als waarderingsgrondslag in haar beoordeling over de solvabiliteit aanhoudt. Waardering van het vastgoed op basis van marktwaarde als grondslag ligt hoger dan waardering van het vastgoed met bedrijfs waarde als waarderingsgrondslag. Door het CFV wordt op basis van het risicoprofiel van Samenwerking een ondergrens aangegeven voor de solvabiliteit. In het solvabiliteitsoordeel van het CFV voor 2013 is deze ondergrens bepaald op 22,5 procent. Bij de interne solvabiliteit die door Samenwerking wordt gehanteerd, wordt een ondergrens aangehouden van 40 procent.

9.3 Sturen op kasstromen Wij lenen om te kunnen investeren in vernieuwing en verbetering van ons vastgoed. Bij de vraag of wij voldoende kunnen lenen, speelt niet alleen ons vermogen (het onder pand) een rol, maar ook of wij voldoende inkomsten genereren om de rente en aflossing op onze leningen te kunnen betalen. Hiervoor sturen wij op onze inkomsten. In de onderstaande tabel staan (financiële) kengetallen, die wij hanteren bij onze sturing op inkomsten.

Kengetallen

Onze norm

1

Risicoclassificatie van het WSW

2

Minimale rentedekkingsgraad (ICR)

1,6

3

Minimale aflossingsgraad (DSCR)

1,2

4

Loan to value

Bbb- of hoger

< 75%

Hieronder lichten we bovenstaande kengetallen kort toe.

Ook voor kredietverstrekkers is solvabiliteit een belangrijke graadmeter voor de mogelijkheden die een bedrijf heeft om ook bij tegenvallende ontwikkelingen aan de financiële verplichtingen te kunnen blijven voldoen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (hierna WSW) hanteert een minimale solvabiliteit van 20 procent op basis van bedrijfswaarde. De solvabiliteit van Samenwerking bedraagt eind 2013 32% op basis van bedrijfswaarde.

38

Het WSW is het onafhankelijk instituut dat opti male financiering van vastgoed in de publieke sector mogelijk maakt voor aangesloten instellingen. Verschillen in kredietwaardigheid vertaalt het WSW naar risicoclassificaties. De risicoclassificatie van een deelnemer bepaalt hoe intensief het WSW deze deelnemer volgt. Samenwerking heeft op dit moment een


risicoclassificatie van NNB. Dit is het meest positieve profiel. Dit profiel willen wij komende jaren behouden. Om deze risicoclassificatie te behouden zijn de volgende twee kengetallen voor ons een referentiepunt. Rentedekkingsgraad: geeft aan in hoeverre de operationele kasstroom (hoeveel geld wij ontvangen uit onze kernactiviteiten, met name de verhuur van woningen) voldoende is om de te betalen rente te kunnen voldoen. De rentedekkingsgraad bedraagt minimaal 1,6. De rentedekkingsgraad is opgebouwd uit de operationele kasstroom (excl. rente en vennootschapsbelasting) gedeeld door de rente (eind 2013 1,3). De Debt Service Coverage Ratio (DSCR): geeft aan in hoeverre Samenwerking in staat is aan rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen. De DSCR is opgebouwd uit de operationele kasstroom (excl. rente en vennootschapsbelasting) plus netto verkoopopbrengst/ rente plus gemiddelde aflossing (eind 2013 0,95).

De loan to value laat zien welk gedeelte van het bezit is gefinancierd. Als vuistregel voor de vermogensontwikkeling binnen de corporatiebranche wordt een norm(plafond) aangehouden van 75 procent op basis van bedrijfswaarde. Het kengetal schommelt de komende jaren tussen de 60 en 70 procent. Er is dus sprake van een gezonde vermogensontwikkeling.

9.4 Sturen op risico’s Risicobeheersing behoort een integraal onder deel te zijn van processen en bedrijfsvoering. Het identificeren en beheersen van risico’s heeft als doel een redelijke mate van zekerheid te verschaffen ten aanzien van de realisatie van de doelstellingen van Samenwerking. De risicobeheersing en monitoring wordt vervolmaakt aan de hand van een control kader. De inrichting van dit kader zal medio 2014 zijn afgerond. De planning en control cyclus zal in 2014 worden herijkt op basis van het control kader. Daarnaast ondersteunen de planning en controlecyclus en het treasury beleid ons bij het realiseren van onze ambities.

De netto kasstroom per verhuureenheid wordt berekend door de netto bedrijfslasten, de onderhoudslasten en de erfpacht in mindering te brengen op de huuropbrengsten. De netto kasstroom per verhuureenheid geeft een indi catie van de middelen die vanuit de verhuur beschikbaar komen om de overige lasten te voldoen (en investeringen te verrichten). Eind 2013 was deze € 2.300. We streven naar € 3.750.


39

10.

Tabellen en figuren met cijfers Tabel 1. A antal woningzoekenden 2013 in Vlaardingen naar leeftijd (bron: Woonnet Rijnmond)

Leeftijd

Tabel 4. A antal verhuureenheden Samenwerking naar jaar (bron: Strategisch Voorraad Beleidsplan)

Aantal

%

18 t/m 23 jaar

1.822

18%

Woongelegenheden

24 t/m 54 jaar

7.560

76%

Niet-woongelegenheden

617

6%

9.999

100%

55 jaar en ouder Eindtotaal

Aantal verhuureenheden

Totaal

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 3.962

3.864

3.791

3.729

3.782

3.881

3.815

3.813

3.856

710

705

620

620

620

667

667

667

667

4.672

4.569

4.411

4.349

4.402

4.548

4.482

4.480

4.523

Tabel 5. A antal woningen verdeeld naar huurcategorie en jaar (bron: Strategisch Voorraad Beleidsplan) Tabel 2. A antal woningzoekenden 2013 in Vlaardingen naar inkomen (bron: Woonnet Rijnmond)

Inkomen Boven de € 43.000 Onder € 34.678 Tussen € 34.678 en € 43.000 Eindtotaal

Aantal

%

307

3%

9.273

93%

419

4%

9.999

100%

Aantal

%

Eenoudergezinnen

2.827

28%

Eenpersoonshuishoudens

4.645

46%

Gezinnen met kinderen

1.212

12%

Gezinnen zonder kinderen

659

7%

Meerpersoonshuishoudens

656

7%

9.999

100%

Eindtotaal

40


2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 597

483

454

410

335

314

237

219

203

Betaalbaar (€ 375 - € 599)

2.185

1.955

1.746

1.694

1.721

1.669

1.606

1.573

1.544

Bereikbaar (€ 600 - € 699)

636

827

1.035

1.126

1.250

1.483

1.598

1.647

1.735

Middeninkomen (€ 700 - € 799)

363

388

448

417

405

403

311

311

311

Duur (> € 800)

181

181

108

82

71

63

63

63

63

3.962

3.834

3.791

3.729

3.782

3.932

3.815

3.813

3.856

Goedkoop (tot € 374)

Totaal

Tabel 3. A antal woningzoekenden 2013 in Vlaardingen naar huishoudensamenstelling (bron: Woonnet Rijnmond)

Huishoudensamenstelling

Huurprijscategorie


41

Tabel 6. A antal woningen verdeeld naar woningtype21 en DAEB – niet-DAEB (bron: Strategisch Voorraad Beleidsplan)

Tabel 8. Woningvoorraad verdeeld naar energielabel en jaar (bron: Strategisch Voorraad Beleidsplan)

Type woning

Energielabel

prognose prognose

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

2009 2013 2017 2017

Eensgezinswoning

994

968

961

899

872

860

848

846

889

A+

-

-

39

39

waarvan DAEB

581

545

530

560

590

632

620

618

661

A

-

246

300

317

waarvan niet-DAEB

413

423

431

339

282

228

228

228

228

B

177

185

545

660

Meergezinswoningen

2.968

2.896

2.830

2.830

2.910

3.002

2.967

2.967

2.967

C

1.107

1.200

1.239

1.503

2.837

2.775

2.788

2.756

2.814

2.875

2.840

2.840

2.840

D

1.022

1.173

959

982

131

121

42

74

96

127

127

127

127

E

498

454

308

257

3.962

3.864

3.791

3.729

3.782

3.862

3.815

3.813

3.856

F

768

554

301

23

3.418

3.320

3.318

3.316

3.404

3.507

3.460

3.458

3.501

G

288

150

91

1

544

544

473

413

378

355

355

355

355

3.860

3.962

3.782

3.782

waarvan DAEB waarvan niet-DAEB Totaal waarvan DAEB waarvan niet-DAEB

Totaal

22

Tabel 7. Aantal overig vastgoed, verdeeld naar DAEB – niet-DAEB (bron: Strategisch Voorraad Beleidsplan)

Tabel 9. Verwachte verkoop van woningen naar type, DAEB - niet-DAEB en jaar (bron: Strategisch Voorraad Beleidsplan)

Type vastgoed

Verkoop

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 681

681

596

596

596

667

667

667

667

waarvan DAEB

409

409

409

409

409

480

480

480

480

waarvan niet-DAEB

272

272

187

187

187

187

187

187

187

29

24

24

24

24

25

25

25

25

1

1

1

1

1

1

1

1

1

28

23

23

23

23

24

24

24

24

710

705

620

620

620

692

692

692

692

Parkeerplaats

Overig waarvan DAEB (wijkcentra) waarvan niet-DAEB (Bedrijfs OG) Totaal waarvan DAEB

410

410

410

410

410

481

481

481

481

waarvan niet-DAEB

300

295

210

210

210

211

211

211

211

waarvan DAEB waarvan niet-DAEB Parkeren

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 -

66

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

66

-

-

-

-

-

-

-

85

-

-

-

-

-

-

waarvan DAEB

-

-

-

-

-

-

-

-

waarvan niet-DAEB

-

85

-

-

-

-

-

-

Eengezinswoningen

2

7

62

27

12

2

2

2

waarvan DAEB

2

2

2

2

2

2

2

2

waarvan niet-DAEB

-

5

60

25

10

-

-

-

2

158

62

27

12

2

2

2

waarvan DAEB

2

2

2

2

2

2

2

2

waarvan niet-DAEB

-

156

60

25

10

-

-

-

Totaal

22. Aangepast scenario waarbij een extra investering wordt gedaan om in 2017 nog maximaal 10 procent E, F en G-labels over te houden.

21. Het aantal eengezinswoningen in onze voorraad daalt per saldo door verkoop van onze duurdere eengezinswoningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens (de zogenaamde niet-DAEB woningen). 42

Meergezinswoningen met lift



43

Tabel 12. Voorziene nieuwbouw van woningen en ander vastgoed naar jaar (bron: Strategisch Voorraad Beleidsplan) Tabel 10. Voorziene sloop van woningen en ander vastgoed naar type en jaar (bron: Strategisch Voorraad Beleidsplan)

Sloop

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Eengezinswoningen

24

-

-

-

-

10

-

-

waarvan DAEB

24

-

-

-

-

10

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

72

-

-

-

-

54

-

-

72

-

-

-

-

54

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

5

-

-

-

-

-

-

-

waarvan DAEB

-

-

-

-

-

-

-

-

waarvan niet-DAEB

5

-

-

-

-

-

-

-

101

-

-

-

-

64

-

-

96

-

-

-

-

64

-

-

5

-

-

-

-

-

-

-

waarvan niet-DAEB Meergezinswoningen zonder lift waarvan DAEB waarvan niet-DAEB BOG

Totaal waarvan DAEB waarvan niet-DAEB

Tabel 11. Voorziene verbetering van woningen naar jaar (bron: Strategisch Voorraad Beleidsplan)

Verbetering kwaliteit Meergezinswoningen met lift (alle DAEB)

44

Nieuwbouw

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 -

-

-

80

84

-

-

-

waarvan DAEB

-

-

-

80

84

-

-

-

waarvan niet-DAEB

-

-

-

-

-

-

-

-

Eengezinswoningen

-

-

-

-

27

-

-

45

waarvan DAEB

-

-

-

-

27

-

-

45

waarvan niet-DAEB

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

71

-

-

-

waarvan DAEB

-

-

-

-

71

-

-

-

waarvan niet-DAEB

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1

-

-

-

waarvan DAEB

-

-

-

-

-

-

-

-

waarvan niet-DAEB

-

-

-

-

1

-

-

-

-

-

-

80

183

-

-

45

waarvan DAEB

-

-

-

80

182

-

-

45

waarvan niet-DAEB

-

-

-

-

1

-

-

-

Meergezinswoningen met lift

Parkeren

BOG

Totaal

2014 2015 2016 2017 2018 223

308

-

-

240



45

Figuur 1. Ontwikkeling huishoudens naar leeftijd, inkomen resp. type, 2011 en 2030 in Vlaardingen (bron: rapport Woningmarktverkenning 2011 – 2030 van ABF research)

Figuur 2.

2011 2030

utaties huishoudens naar leeftijd, inkomen resp. type, 2011- 2030, absoluut (links) en relatief (rechts) M t.o.v. 2011 in Vlaardingen (bron: rapport Woningmarktverkenning 2011 – 2030 van ABF research)

Tot 30 jaar 30 - 45 jaar 45 - 64 jaar 65 - 74 jaar 75 + jaar tot 16.500 16.500 - 24.700 24.700 - 34.900 34.900 - 48.000 >= 48.000

55

50

45

40

35

30

25

20

15

10

5

0

-5

-1 0

0

-1 5

-2

00 1. 50 0 2. 00 0 2. 50 0 30 00 3. 50 0

0

1. 0

50

0

00

00

-5

-1 .0

-1 .5

00

Alleenstaand Eenouder Paar - kind Paar + kind

Figuur 3. Huishoudens inkomensklasse IAH en omvang aandachtsgroep Huurtoeslag in Vlaardingen (bron: rapport Woningmarktverkenning 2011 – 2030 van ABF research)

22.000 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

18.000

Huurtoeslag

6.000

IAH - €34.085

4.000

IAH - €34.085 - €43.602

2.000

IAH - < €43.602

29

27

25

23

21

20 19

20 17

20 15

20 12

20 11

0

20

20



20

46

20

Tot aan 2030 zal het aantal huishoudens met een inkomen tot € 34.678 (de laagste inkomensgroep uit het IAH-beleid) toenemen. De doelgroep van de huurtoeslag neemt toe.

20

Voor Vlaardingen komt de prognose van het aantal huishoudens in de twee laagste inkomensklassen in 2030 uit op 19.260. Dit is een toename van 4.600 vergeleken met 2011. De groep rijkere huishoudens (klasse 4 en 5; inkomens hoger dan € 34.900) krimpt tot 2030 met 1.320 huishoudens.

47

Tabel 13. Financiële kengetallen Samenwerking 2014 tot en met 2017 (bron: Meerjarenbegroting)

Financiële kengetallen

2014 2015 2016 2017

Solvabiliteit (%) - Bedrijfswaarde

27,6

29,5

31,3

32,1

Solvabiliteit (%) - Marktwaarde

53,1

53,7

55,5

57,4

Nominale schuld leningen o/g

154.557 152.439 150.225 147.908 4.569

4.411

4.349

4.402

Nominale schuld leningen o/g per VHE

33,8

34,6

34,5

33,6

Gemiddelde rentelast leningen o/g (%)

3,39

3,47

3,40

3,45

Loan to Value (%) (leningen/bedrijfswaarde)

68,7

68,9

70,3

68,6

Loan to Value (%) (leningen/marktwaarde)

42,7

42,7

42,2

40,1

10.998

12.444

12.652

13.678

Rentelasten (netto)

6.419

6.053

5.890

5.460

Aflossingen (netto)

2.026

2.118

2.214

2.317

Rentedekkingsgraad (ICR)

1,71

2,06

2,15

2,51

Debt service coverage ratio (DSCR)

1,30

1,52

1,56

1,76

Aflossingsratio %

2,96

4,19

4,5

5,56

Direct rendement (%)

3,17

3,27

3,35

3,49

Indirect rendement (%)

0,23

-0,37

1,19

1,23

Totaal rendement (%)

3,41

2,9

4,54

4,72

Aantal VHE's in exploitatie

Operationele kasstroom excl rente*

RENDEMENTEN

48


Woningstichting Samenwerking Stadhouderslaan 181 3136 BM Vlaardingen t (010) 475 96 66 e [email protected] www.samenwerking.nl

Strategisch beleidsplan Samenwerking Honderd jaar vitaal

Recommend Documents