Stichting Wijkplatform Morgenstond Dalerveenstraat 7 2545 NA Den Haag 070- 367 33 56 College van Burgemeester en Wethouders van Den Haag t.a.v. Dienst Stedelijke Ontwikkeling Postbus 12 655 2500 DP Den Haag Betreft: Ontwerp-bouwvergunning met projectbesluit Tinaarlostraat / Wapserveenstraat. Het oprichten van 105 woningen en een stallingsgarage t.p.v. Tinaarlostraat 5 t/m 209 en de Wapserveenstraat 248 t/m 462 en het realiseren van parkeerplaatsen.
Den Haag, 26 juli 2010 Geacht college, Bij dezen maken wij, de Stichting Wijkplatform Morgenstond, bekend dat wij zienswijzen hebben m.b.t. het voornemen voor het afgeven van een ontwerpbouwvergunning van het hierboven omschreven voorlopige bouwplan, alsmede m.b.t. het voornemen ontheffing te verlenen van het desbetreffende bestemmingsplan en toepassing te geven aan art. 3.10 van de WRO. Het Wijkplatform Morgenstond heeft onder andere tot doel het behartigen van het “ algemeen wijkbelang”, het bevorderen van de samenlevingsopbouw, het behartigen van belangen van wijkbewoners, het vertegenwoordigen van bewoners en/of bewonersgroepen bij (rechts)gedingen, het ondersteunen van initiatieven en activiteiten van groepen van bewoners. Artikel 3:10 waarnaar verwezen wordt betreft twee onderdelen, het eerste lid betreft het agrarisch bestemmingsplan en het tweede lid het stedelijke bestemmingsplan, waartegen een zienswijze kan worden ingediend. Deze zienswijze heeft betrekking op de hieronder vermelde onderdelen.
Procedure, geen communicatie vanuit de gemeente en de ontwikkelaar m.b.t. de inspraak van de omwonenden op het voorlopige bouwplan Het plan kent lange een voorbereiding- en uitwerkingstijd. Zo heeft de Welstandscommissie al op 16 december 2009 het bouwplan positief beoordeeld. Vanuit de wijk, de buurt en de directe omwonenden is in de afgelopen tijd meermalen verzocht om het plan te bespreken. Zowel bij de gemeente als bij de ontwikkelaar is om overleg verzocht. Dit overleg is om onbekende redenen door zowel door de gemeente als door de ontwikkelaar afgehouden. Ongeveer 1,5 jaar geleden heeft de ontwikkelaar tijdens een kort overleg “iets” over het toenmalige voorlopige bouwplan verteld tijdens een bijeenkomst op het kantoor van het Wijkplatform Morgenstond. Er werd een powerpointpresentatie gegeven, de vragen werden beantwoord. Maar men wilde geen tekeningen achterlaten. Tijdens dit overleg hebben de vertegenwoordigers aangegeven bedenkingen te hebben, voor wat betreft de wijze van ontsluitingen van de woningen en het parkeren. Van een goed en gedegen overleg kon geen sprake zijn, omdat men uit “de losse pols” moest reageren. Op een later moment hebben vertegenwoordigers van het Wijkplatform gevraagd of ze tekeningen konden ontvangen, maar dat was niet mogelijk, we moesten maar “wachten op de (koop)brochure”. Overigens moeten wij helaas constateren dat onze opmerkingen niet tot planaanpassingen hebben geleid, laat staan dat de toen aanwezigen het idee kregen dat er serieus naar hun op of aanmerkingen werd geluisterd. Met de directe omwonenden en met het Wijkplatform, is zoals hierboven al omschreven, is nooit overleg gevoerd met betrekking tot het ter visie liggende voorlopige bouwplan, hetzelfde geldt voor de stedenbouwkundige onderlegger, maar ook het woonomgevingsplan is nooit besproken met de buurt. Ondergetekenden voelen zich dan ook niet bezwaard om een lange procedure tegen dit plan te gaan voeren. Kunt u als college ons aangeven waarom dit project de afgelopen tijd door zowel de gemeenteambtenaren als door de ontwikkelaar voor de wijk, buurt en de directe omwonenden bewust “onder de pet” is gehouden? Dit terwijl u in de projectomschrijving aangeeft dat er wel een grote mate van afstemming heeft plaatsgevonden tussen gemeenteambtenaren en de ontwikkelaar, maar nergens is terug te vinden dat er overleg met de directe omwonenden, de buurt en het Wijkplatform heeft plaatsgevonden. De gemeente heeft er bewust voor gekozen om de bewoners van de Krachtwijk Morgenstond niet bij de ontwikkelingen te betrekken, laat staan dat men haar beste heeft gedaan om overeenstemming met de wijk te bereiken.
Stedenbouwkundig ontwikkelingskader, niet afwijken van het bestemmingsplan De wijk Morgenstond kent slechts een drietal vastgestelde bestemmingsplannen, het overgrote deel van de recent gerealiseerde bouwwerken kwam dan ook tot stand, zonder een vigerend bestemmingsplan. Meestal wordt er zonder overleg met de omwonenden en hun vertegenwoordigers, tussen de gemeenteambtenaren en de ontwikkelaar een bouwplan ontwikkeld en vervolgens wordt dit plan ambtelijk, bestuurlijk en procedureel “sluitend” gemaakt. Bij het bestemmingsplan Olympiapark werd eerst een bouwplan ontwikkeld waarna het bestemmingsplan tot op de centimeter er overheen werd gegoten. Wij zijn van mening dat niet mag worden afgeweken van een vastgesteld bestemmingsplan op een belangrijk onderdeel als de bouwhoogte, zonder eerst een uitvoerige discussie met de buurt de wijk en het Wijkplatform gevoerd te hebben. Juist ook omdat burgers mogen aannemen, dat als er dan eindelijk een bestemmingsplan wordt vastgesteld in Morgenstond het college dan ook onverkort aan dit plan vast wenst te houden. Een hogere wand aan de Wapserveenstraat ter plaatse van de Meent is om andere redenen ook stedenbouwkundig gezien onjuist, en niet congruent in zichzelf. Ten eerste ontstaat er een grote concurrentie en absolute onduidelijkheid met hogere wanden bij doorgaande stedenbouwkundige ensembles zoals aan de Hoogeveenlaan en de Leyweg. Ten tweede is juist bewust door DSO gekozen om de wanden langs het buurtgroentje De Meent aan de Buinerveenstraat e.o. een hoogte van maximaal 3 lagen te geven i.p.v. 5 lagen zoals nu wordt voorgesteld. In de parallel gelegen Oosterhesselenstraat heeft DSO juist weer gekozen voor overwegend 2 lagen met hier en daar drie lagen in de vorm van een kopersoptie. Aldus is er een nieuw soort projectontwikkelaars-stedenbouw in de wijk ontstaan. Als bewoner van de wijk kun je stapels argumenten aandragen, ambtenaren van de afdeling Stedenbouw krijg je niet te spreken, elk stedenbouwkundig argument wordt uiteindelijk, zonder discussie, schriftelijk afgedaan en ongemotiveerd van tafel geveegd. Architectonisch De projectontwikkelaars-stedenbouw sluit naadloos aan bij de toevals architectuur van dit plan, in plaats van aan te sluiten bij de heldere ingetogen statige architectuur van de nieuwe woningen aan de Hoogeveenlaan. Bij de Hoogeveenlaan sluiten de verschillende blokken met diverse programma’s zeer goed op elkaar aan en werd er een basis neergelegd waarop heel goed aangesloten zou kunnen en moeten worden. De onderlinge verhoudingen van de gevel en de architectonische elementen staan op de Hoogenveenlaan allen in zeer goede verhouding tot elkaar, zoals de gekozen
baksteen, de betonnen randen, de afmetingen van de kozijnen, de zorgvuldig gedetailleerde balkons en de entreepartijen van de appartementencomplexen. In plaats van dit kwalitatief hoogstaande project, mat haar ingetogen kwalitatief hoogstaande materialisatie, als voorbeeld te nemen wordt er met het ter visie liggende project weer voor projectontwikkelaars-architectuur en –stedenbouw gekozen en staan de blokken weer naar elkaar te schreeuwen in plaats naadloos op elkaar aan te sluiten, elkaar te versterken en respect te tonen voor de andere blokken. Deze architectuur van dit ter visie liggende plan benadrukt bij de eengezinswoningen de smalle kavels door een horizontale percelering in een vreemdsoortig grafisch patroon, in een kinderlijke setting en een meedogenloze repetitie van kozijnen in onsamenhangende verhoudingen. Met een raar trasraam dat een ongewenst vervreemdend effect geeft voor wat betreft de hoogte. Bij de voorgestelde architectuur van de eengezinswoningen valt geen Wederopbouwarchitectuur te herkennen, zoals wel bij de toenmalige eengezinswoningen van Honore Ritter in Bouwlust. Het is geen Wederopbouwarchitectuur, wat het wel is valt niet te ontdekken, in ieder geval oogt het onsamenhangend, niet evenwichtig en niet aansluitend bij de Hoogenveenlaan. Bij de eengezinswoningen komen vierkante ramen voor van grote afmetingen en zijn er daarnaast weer woningen met kozijnen die hoger zijn dan breed. Kortom er ontstaat een chaotisch architectonisch onsamenhangend beeld. De architectuur van de gestapelde maisonnettes bestaat uit een zware gemetselde galerij, die weer over de straat heen hangt. Ook bij deze oplossing is geen samenhang te ontdekken, de relatie met Wederopbouw, waar het college nadrukkelijk naar verwijst, is absoluut niet te ontdekken. Het appartementengebouw is zowel stedenbouwkundig, architectonisch, als volkshuisvestelijk op deze plek een miskleun. In de Wederopbouwsetting van Morgenstond komen galerijoplossingen alleen voor als solitaire gebouwen in een open ruimte, zoals aan de Meppelweg, de Haveltestraat, de Dalerveenstraat en de Fluitenbergstraat, en niet in de setting van een gesloten bouwblok, met de galerij aan de binnenzijde van het blok. Het recent voltooide galerijblok aan de Genemuidenstraat geeft een duidelijk voorbeeld van een verkeerde oplossing die niet nogmaals in Morgenstond herhaald moet worden. Als gevolg van het feit dat de balkons buiten de gevels zijn gesitueerd worden straks de beruchte schotelantennes weer op de bekende zeer slordige wijze aan buiten de gevels zeer prominent in het zicht geplaatst. Juist ook omdat de ontwikkelaar verzuimd heeft een gemeenschappelijke installatie aan te leggen met 1 schotel op het dak.
Volkshuisvestelijk De gekozen oplossingen voor een mix met eengezinswoningen, appartementen die via een galerij worden ontsloten aan de achterzijde en de beneden- en bovenwoningen waarbij de bovenwoningen worden ontsloten via een galerij aan de voorzijde, is voor wat betreft de laatste twee oplossingen volkshuisvestelijk gezien zeer slecht. Het drama van huurwoningen is per definitie dat ze na 25 jaar zijn afgezakt tot de kelder van de volkshuisvesting. Dit als gevolg van een inplaatsingsbeleid dat loopt zoals het loopt, zonder rekening te houden met doelgroepen die geschikt zijn voor woningen op die plaats in de buurt van koopwoningen, zonder rekening te houden met voor een voor dit complex passende leefstijl. Kortom, heb je de punten, dan mag je er in. De omwonenden hebben een terechte schrik, dat zij vanuit hun koopwoningen, als onbezoldigd veldwachter mogen fungeren om de leefbaarheid in de buurt op peil te houden, terwijl de ontwikkelaar allang vertrokken is. Om het afzakken tot de kelder van de volkshuisvesting nog enigszins af te dempen moeten woningen die binnen het huidige toewijzingsbeleid van Haaglanden vallen, niet aan een galerij worden gerealiseerd. Bij galerijwoningen die in het distributiesysteem vallen ontstaan per definitie anonieme leefbaarheids- en beheerproblemen bij de collectieve ruimten zoals lift, trappenhuis, entreehal, bellentableau, bergingen en de ontsluitingsgalerijen. Bij portiekmatige oplossingen ontstaan deze problemen in een beduidend minder heftige mate en zijn ze beheersbaar te maken omdat de probleemveroorzakende bewoners eenvoudiger in kaart zijn te brengen, en minder anoniem kunnen wonen. Wij zijn van mening dat er geen nieuwe galerijwoningen in Morgenstond gebouwd moeten worden. Waardedaling en planschade Als dit bouwplan wordt doorgezet zal de waarde van de reeds verwezenlijkte koopwoningen aanzienlijk dalen op de korte maar juist ook op de lange termijn. Als gevolg van het afzakken naar de kelder van de volkshuisvesting van de huurwoningen zal de prijs van de koopwoningen niet meer stijgen met de trend. Waar kan de eigenaar dan zijn/haar schade verhalen ? Dit is niet opgenomen in het bouwplan, daar worden alleen de wettelijke bepalingen ten aanzien van het bouwproject, dan wel voor de bouwers weergegeven. Als gevolg van dit plan zullen de koopwoningen gelegen aan de “Meent” en de omgeving van de Hoogeveenlaan planschade lijden als gevolg van een waardedaling. Voor deze schade stellen wij u nu reeds aansprakelijk. Te zijner tijd zullen wij en de omwonenden –als e.e.a. mocht doorgaan- een beroep doen op planschade.
Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) Om totaal onduidelijke redenen heeft de afdeling DSO bewust verzuimd om bij de ontwikkeling van dit plan aan zichzelf en aan de ontwikkelaar die eisen te stellen, zodat het plan voldoet aan de eisen die gesteld worden in het PKVW zoals dat geldt voor nieuwbouwwoningen. In een krachtwijk als Morgenstond is het van groot belang dat er bij de realisatie van een complex het keurmerk wordt afgegeven. Het is uitermate betreurenswaardig dat het college heeft verzuimd haar DSO aan te sturen op dit keurmerk. Bijzonder is het dat er wel bij de oudbouwwoningen in de wijk een PKVW inhaalslag wordt gemaakt en dat dit zelfs zo belangrijk wordt gevonden dat het college er een Krachtwijken Business Case van heeft gemaakt. Welstandsadvies In de toelichting wordt verwezen naar een positief Welstandsadvies, echter dit advies ligt niet ter visie en we kunnen er dus ook niet op reageren. Wij delen de mening niet dat er samenhang is tussen de blokken, integendeel ze staan architectonisch naar elkaar te schreeuwen in een roep om aandacht. De massa, structuur, maat en schaal, detaillering, materiaalkeuze en kleurstelling is absoluut niet met elkaar in harmonie en de architectonische samenhang ontbreekt volledig. Ruimtelijke onderbouwing van de gemeente In de zeer summiere planologische- en stedenbouwkundige onderbouwing geeft DSO een kwalitatief ondermaatse motivering die via de bekende standaardzinnen en knipen plakwerk tot stand is gekomen. Met algemeenheden die bij elk plan bij elkaar geplakt kunnen worden. Uitermate pijnlijk is het om te lezen dat het plan in nauw overleg met de ontwikkelaar tot stand is gekomen en dat de omwonenden tot de ter visie legging hebben moeten wachten totdat ze via het plan van een ontwikkelaar en via eigen interpretatie zelf moesten ontdekken wat de gemeente nu precies van plan is met het desbetreffende gedeelte van hun wijk. Een werkwijze die je verwacht in een bananenrepubliek of in een gemeente ergens ver in Oost Europa of Noord Korea. Maar niet in een gemeente waarvan het college in haar programma heeft gezet dat ze de relatie met haar eigen bewoners en de invloed van die bewoners op het beleid wenst te verbeteren. Wij maken ons sterk dat de gemeente een plan met deze summiere ruimtelijke onderbouwing in een wijk als bijvoorbeeld het Statenkwartier nooit ter visie had gelegd. Parkeren In de verkeerstechnische onderbouwing geeft de gemeente totaal niet aan hoe men nu precies aan de gestelde parkeerbehoefte komt. Wij komen op grond van de recentelijk gedownloade (na 17 juni 2010) folder “Bouwen en Parkeren in Den Haag” overig
gebied, tot een parkeernorm van 2,0 parkeerplaatsen per woning. Bij een woningaantal van 105 komen wij op een totaal van 210 p.p. In de garage worden 48 p.p. gerealiseerd, zodat er op de openbare weg maar liefst 162 p.p. gerealiseerd moeten worden. Deze plaatsen zijn in het huidige woonomgevingsplan, waarover bewust door DSO, nooit met de buurt is gesproken, absoluut niet te vinden. Verder wordt de Tinaarlostraat voor de berekening van de parkeerbehoefte voor de helft toegerekend aan het oudbouwplan aan de overkant van de straat, waarbij gemakshalve de parkeerbehoefte van de basisschool en de woningen niet wordt meegerekend. Hetzelfde geldt voor de parkeerbehoefte van de reeds gerealiseerde nieuwbouw van de complexen Zuiderhof en de Hoogenveenlaan. Bijzonder is het om te moeten ontdekken dat het aantal parkeerplaatsen in de geprojecteerde parkeergarage geen relatie heeft met het aantal woningen dat erop staat. Buitengewoon pijnlijk het om te moeten ontdekken dat DSO bewust de discussie met de buurt en het Wijkplatform Morgenstond inzake het huidige en toekomstige parkeerbeleid, ook bezien in relatie tot het naastliggende Winkelcentrum Leyweg, continue uit de weg gaat en hierin een eigen en dus geheime strategie bewandeld. Kan het college ons melden welke strategie ze hierin bewandeld en is het college ook bereid om op ultra korte termijn met de buurt en de wijk open te discussiëren over het parkeerbeleid. Een open discussie kan overigens niet plaatsvinden tijdens een inloopavond. Bezonning en daglichttoetreding In de concept-ruimtelijke onderbouwing wordt gemeld dat het plan voldoet aan de eisen en richtlijnen die gesteld worden aan de bezonning en lichttoetreding. Het gestelde wordt echter niet onderbouwd en is dus ook niet controleerbaar. Voor de daglichttoetreding wordt verwezen naar een publicatie van een ingenieursbureau gedateerd 30 juni 2009, maar dit rapport ligt niet ter visie en is dus ook niet controleerbaar. Inrichting woonomgeving De inrichting van de woonomgeving is niet goed afleesbaar van de ter visie liggende kaarten waarop het bouwplan is getekend. Met de omwonenden is er ook nooit over gesproken. Op de tekening zijn zeer onhandige reststrookje groen/gras te zien (Wapserveenstraat), waarvan bekend is dat ze niet door de gemeente afdoende kunnen worden onderhouden vanwege de hoge kosten, en die over enige tijd er weer verloederd bij zullen staan. Verstandiger is het om deze strookjes toe te kennen aan de woningen of om de ruimte te gebruiken om de parkeerbehoefte gedeeltelijk in te lossen, zoals in de oorspronkelijke situatie van voor de herinrichting. Op de woonomgevingskaart zijn geen ORAC’s ingetekend terwijl deze nu worden uitgerold in de rest van de wijk. Daar waar ORAC’s moeten worden gesitueerd kunnen geen
parkeerplaatsen worden gerealiseerd en dus wordt de parkeerbalans nog ongunstiger dan nu in het ter visie liggende plan wordt voorgesteld. Overigens is ten onrechte recht tegenover de uitgangspoort van de school in de Tinaarlostraat het trottoir versmald en zijn daar nu parkeerplaatsen geprojecteerd, terwijl dit juist in de huidige situatie vanwege de veiligheid voor de schoolgaande kinderen niet het geval is. Flora en fauna Volgens het faunaonderzoek dienen er maatregelen te worden getroffen voor een niet nader genoemde vleermuissoort. De gemeente geeft niet precies aan welke maatregelen er getroffen moeten worden want dat is afhankelijk van ”het soort van bebouwing”, ware het niet dat er nu een bouwplan ter visie ligt en men dus gedetailleerd aan kan geven welke maatregelen de ontwikkelaar dient te treffen. Kan het college ons aangeven welke maatregelen de ontwikkelaar dient te treffen? Bouwplaatsinrichting en hei- respectievelijk boorvoorwaarden, overlast tijdens het bouwen Gezien het voortraject om te komen tot de sloop van de huidige bebouwing, zie hiertoe de vragen van het raadslid Mulder, wensen wij voortijdige inzage, recht op informatie en recht op bezwaar met betrekking tot zowel de bouwplaatsinrichting, de wijze van funderen, in de Oosterhesselenstraat werd geboord voor het project “In de Ley”, en de voorgestelde tijden waarop het bouwen mag plaatsvinden. Ook dient de gemeente aan te geven hoe de eventuele schade aan de bestaande woningen dient te worden voorkomen en bij schade, hoe deze te verhalen. Afweging belangen Gesteld wordt dat de “aanvrager” ernaar heeft gestreefd de belangen van toekomstige bewoners, maar ook van de omringende bewoners zo goed als mogelijk bij het ontwerp van het bouwplan te betrekken. Het tegendeel is waar. Vanuit DSO en de ontwikkelaar is bewust het overleg met omwonenden gemeden. In de afweging heeft DSO alleen het belang van de ontwikkelaar bezien. Zienswijze Wij verzoeken het college om de bovenstaande zienswijze te betrekken bij de vaststelling van de ontwerpbouwvergunning met projectbesluiten en het voornemen om af te wijken van het bestemmingsplan en daarmee rekening te houden. Gezien de summiere toelichting van het ter visie liggende bouwplan behouden wij ons het recht voor om op een later moment, wanneer meer bekend is over het bouwplan, het voornemen om af te wijken van het bestemmingsplan, het parkeren en de woonomgeving nadere, aanvullende zienswijze in te dienen.
Wij mogen u voorts verzoeken ons schriftelijk de ontvangst van deze zienswijze te willen bevestigen. Naschrift Na de behandeling van de bovenstaande zienswijze in het bestuur ontdekten wij in de notulen van de Welstandscommissie het hiernavolgende. Deze notulen liggen niet ter visie. Het geeft tevens aan waarom wij ons absoluut gerechtigd achten, indien noodzakelijk nog een nadere zienswijze in te dienen. Zie hiertoe ook productie 1 en 2 Beginselplan behandeld 18 november 2009 De commissie gaat niet akkoord met de volumeopbouw en de architectonische opbouw van het plan. Met name het verticale volume van het blok aan de Wapserveenstraat en de verjonging van dit volume vond men niet samenhangend en ook niet harmonisch. Het geheel oogde rafelig mede als gevolg van de opendichtverhouding, de toepassing van veel verschillende materialen. De volumeopbouw heeft betrekking op de hoogte en de breedte van het blok en daaraan gerelateerd het aantal woningen en de woningtypologie. Bouwplan behandeld 16 december 2009 Het duurt altijd enige tijd voordat de notulen van de bespreking van het beginselplan beschikbaar zijn, maar heel bijzonder is het dat de Welstandscommissie gezien het gestelde op 18 november 2009, nu wel akkoord gaat. Dit zou impliceren dat de architect in een zeer hoog tempo een compleet ander plan ontwikkeld zou moeten hebben, dat laatste is echter niet het geval want het programma was hetzelfde gebleven. Uit de afstempeling door DSO ( 05-02-2010) van de ter visie liggende tekeningen blijkt dat de plattegrondtekeningen allen de datum 07-09-2009 hebben. Met andere woorden op 18 november en 16 december is hetzelfde plan besproken, want dezelfde volumeopbouw, door de Welstandscommissie. Kunt u aangeven waarom de Welstandscommissie eerst een plan totaal afwijst en daarna binnen vier weken met hetzelfde plan akkoord gaat.
Met vriendelijke groet, Namens het Wijkplatform Morgenstond,
J.J.T.A. van Leeuwen voorzitter
J.H. Muller-Rietveld secretaris
Productie 1
Productie 2
