Stek. jaarverslag 2009

Stek

jaarverslag 2009

37

7

20

40

Inhoud Stek is aan zet

2

strategie Stek, waar je thuis bent Raad van Commissarissen ‘Wij zijn op de goede weg’

4 6 8

Klant eerst Kwaliteit van de dienstverlening ‘Dit is mijn lot uit de loterij’ De doelgroepen van Stek op een rij ‘We zijn dolgelukkig met onze nieuwe stek’ Communicatie ‘Zorgen dat de boodschap overkomt’ ‘Met Stek is veel overleg geweest’

10 12 14 16 18 20 22

goede woningen ‘We kunnen weer vijftig jaar vooruit!’ Woningbezit, huur en verkoop ‘Strategisch voorraadbeleid van groot belang’ Onderhoud Nieuwe projecten ‘Het idee vinden we heel goed’

24 26 28 30 32 34

prettige buurten Leefbaarheid ‘Leefbaarheid gaat iedereen aan’ ‘Wij houden alles in de gaten’

36 38 40

Maatschappelijk ondernemerschap Prestatieafspraken ‘HerenStaete: het resultaat mag er zijn’ Wonen en zorg ‘Steeds meer keuzes voor bewoners’

42 44 46 48

Organisatie en goed werkgeverschap Organisatie ‘Als OR-lid kijk je in de keuken van de organisatie’ ICT ‘Overstap op nieuw bedrijfsinformatiesysteem grootste uitdaging tot nu toe’ Cultuurbijeenkomsten Integriteitcode en klokkenluidersregeling Cijfers 2009

4

15

16

50 52 54 56 58 58 60

58

JAARVERSLAG 2009 | 1

2 |

Stek waar je thuis bent

stek is aan zet ‘In 2009 was onze ultieme uitdaging ervoor te zorgen dat de huurders ondervonden dat ons dienstverleningsniveau door de fusie is verbeterd.

Ieder jaar worden wij gemeten door het Kwaliteitscentrum woningcorporaties huursector (Kwh). In ons eerste jaar als stek staan wij landelijk op de 45ste plaats. dat is een hoge waardering voor een fusieorganisatie. dan mag je spreken van een succes. het geeft aan dat stek als nieuwe organisatie snel is ingeburgerd en dat wij in een hectisch jaar de klant niet uit het oog zijn verloren. daar zijn wij erg tevreden over.

Dit is het moment waarop wij als Stek kunnen aantonen dat wij als corporatie echt een toegevoegde waarde hebben in de maatschappij. Of het gaat om de aanleg van een speelveld, het aanbieden van koopwoningen met Koopgarant of het aanpassen van woningen zodat mensen met een lichte zorgvraag er zelfstandig kunnen wonen; wij kunnen meer dan ooit laten zien wat onze kracht is. Andere partijen kunnen niet om ons heen. Stek is er en wij willen hier ook blijven. Dat is onze opgave en uitdaging voor de toekomst.’

De werkbelasting van de collega’s was in 2009 hoog. Zij verdienen een groot compliment voor hun inzet. Hoe goed je een fusie ook voorbereidt, je komt altijd onvoorziene situaties tegen. Daar moet je ter plekke een goede oplossing voor bedenken. In 2010 evalueren wij de fusie en passen, waar nodig, zaken aan. Stek wil een actieve organisatie zijn die zelf het initiatief neemt in nieuwe ontwikkelingen. Wij zijn aan zet: we moeten nu waarmaken wie en wat wij met Stek willen zijn en dat zichtbaar en voelbaar maken. Zo onderzoeken we de mogelijkheden van energiebesparing, bijvoorbeeld door plaatsing van windturbines op de flat aan het Jacob van Ruysdaelplein in Lisse. Daarvoor is veel overleg nodig en dat kost tijd. In 2009 zijn verschillende projecten gestart, die de komende jaren doorlopen. Die actieve organisatie, dat moeten wij blijven waarmaken. Dat is een grote uitdaging voor de komende jaren. Uiteraard volgen wij de ontwikkelingen in de politiek op de voet. Ik deel de mening van collega-corporaties dat wij de sociale woningbouw in Nederland moeten koesteren. Zeker in tijden van een economische crisis wordt de woning een melkkoe. Als de sociale woningbouw in de uitverkoop wordt gezet, leidt dat op termijn tot een lagere kwaliteit en een woningvoorraad die niet is aangepast aan de vraag. De verantwoordelijkheid voor de toekomst en het aanpassen van de woningvoorraad op ontwikkelingen is beter af in handen van een corporatie dan van particulieren. Juist omdat wij als corporatie een maatschappelijke verantwoordelijkheid hebben, kunnen we een lagere huur vragen en toch een goede kwaliteit bieden.

Hans Al, bestuurder Stek JAARVERSLAG 2009 | 3

strategie

4 |


strategie

Stek begon op 1 januari 2009 als fusieorganisatie van Trias Woondiensten uit Lisse en Voorhout en Woningstichting PAGO uit Hillegom.

Stek,

waar je thuis bent Er is hard gewerkt om de nieuwe organisatie vorm te geven en de klant zo min mogelijk ongemak te laten ervaren, ondanks de nieuwe locaties en programmatuur. ‘Waar je thuis bent’ is wat wij steeds voor ogen hebben. Het thuis voor de bewoners als zij in hun wijk komen of hun woning binnengaan. Thuis zijn geldt ook voor onze kantoren als de klant bij ons op bezoek komt. Voor de collega’s moet de werkplek een thuis zijn, waar zij de ruimte hebben om samen met andere collega’s te werken aan een maatschappelijke taak. Een open cultuur met een heldere organisatie en goede arbeidsvoorwaarden zijn noodzakelijk om als goed werkgever de medewerkers de ruimte te geven om optimaal te kunnen presteren. Stek, waar je thuis bent, is een fusiecorporatie die in één jaar al veel voortgang heeft geboekt en is opgenomen in haar omgeving. Vanuit dit goede resultaat van 2009 werken wij verder. Nu één jaar jong, maar wel met meer dan honderd jaar ervaring!


strategie

Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen van Stek bestaat uit zeven leden die voor een periode van vier jaar worden benoemd. Herbenoeming is mogelijk voor twee volgende zittingstermijnen van vier jaar, overeenkomstig de Governance Code van woningcorporaties.

Auditcommissie De Raad van Commissarissen van Stek heeft er in de vergadering van 20 januari 2009 voor gekozen om een aparte Auditcommissie te vormen. Bij zowel Trias Woondiensten als Woningstichting PAGO waren de taken van deze toetsingscommissie bij de raad als geheel neergelegd. Om de toezichthoudende taak met meer

De huidige samenstelling van de Raad van

diepgang te kunnen uitoefenen is ervoor gekozen om nu

Commissarissen, in aantal en portefeuille,

een aparte Auditcommissie te benoemen. Deze bestaat

wordt in 2011 beoordeeld, twee jaar na de fusie.

uit de heren G.A. Camphorst en R. Kies.

Taken

Taken auditcommissie

De Raad van Commissarissen staat de bestuurder

In 2009 was de Auditcommissie betrokken bij de voor

terzijde met advies en oefent toezicht uit op:

bespreking van de jaarverslagen van Woningstichting

het beleid van de bestuurder,

PAGO en Trias Woondiensten. Voor de interim controle

de werking en integriteit van de interne controle-

2009 heeft de Auditcommissie ook aandachtsgebieden

en risicobeheersingsystemen en –procedures,

benoemd voor de door de accountant uit te voeren

ingesteld door de bestuurder en

werkzaamheden. Tevens is op verzoek van de

de algemene gang van zaken binnen Stek en de aan haar verbonden ondernemingen.

Onafhankelijkheid

Auditcommissie nader ingezoomd op de automatiseringskosten als gevolg van de implementatie van het nieuwe primaire automatiseringssysteem ViewPoint.

Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onaf-

Corporate Governance

hankelijk van Stek. Er bestaan geen overlappingen met

Corporate Governance gaat over deugdelijk onderne-

andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen

mingsbestuur. De term wordt gebruikt om aan te duiden

is of was in het verleden in dienst van Stek en/of haar

hoe een onderneming goed, efficiënt en verantwoord

rechtsvoorgangers. Geen van de commissarissen

geleid wordt. Het heeft ook betrekking op de relatie met

verleent andere diensten dan die uitvloeien uit zijn

de belangrijkste belanghebbenden van de corporatie zoals

lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of

de huurders, overheden en samenleving, werknemers en

onderhoudt banden met Stek hetzij direct, hetzij indirect,

zakelijke partners. Specifiek voor woningcorporaties is

buiten zijn commissariaat.

de Governance Code Woningcorporaties van kracht. De code vraagt corporaties uiterst transparant te handelen

De Raad van Commissarissen

en zich te verantwoorden. De corporatie moet verslag

bestaat per 1 januari 2009 uit:

doen over hoe de principes en de concrete bepalingen

De heer N.P.M. Schoof, voorzitter

worden toegepast. Stek onderschrijft de Governance

De heer R.W. Roodzant, vice-voorzitter

Code Woningcorporaties en hiermee de wenselijkheid

De heer F.J.M. Barnhoorn

van transparantie in bestuur en toezicht en het afleggen

De heer G.A. Camphorst

van verantwoording hierover aan haar belanghouders.

De heer J.M. Hoff De heer R. Kies De heer E.A.M. van Winsen

6 |


strategie


Strategie

‘Wij zijn op de goede weg’ 8 |


strategie

Nico Schoof, voorzitter Raad van Commissarissen

‘Terugkijkend op één jaar Stek ben ik vooral trots op wat de medewerkers bereikt hebben’, zegt Nico Schoof, de nieuwe voorzitter van de Raad van Commissarissen. ‘Wanneer twee verschillende clubs samengaan in een nieuwe organisatie, is dat altijd lastig. Natuurlijk gaat ook bij Stek nog niet alles zoals je zou willen, maar petje af voor wat hier gebeurd is. Overigens vinden wij dat niet alleen zelf, maar horen wij het ook van huurders en blijkt het uit metingen van externe partijen, zoals het KWH-label.

Opgave ‘Kijkend naar de vooruitzichten voor de toekomst, denk ik dat wij voor een grote opgave staan. De afgelopen periode is wel duidelijk geworden dat de woningmarkt in Nederland totaal vast zit. De uitdaging is daar beweging in te krijgen. Hier zie ik zeker een grote rol weggelegd voor Stek, uiteraard in nauwe samenwerking met de

In 2010 wordt een officiële evaluatie uitgevoerd,

gemeentebesturen. Verder denk ik dat wij de nieuwe

tegelijkertijd met de visitatie. Dan weten wij echt of

organisatie verder moeten ontwikkelen en laten zien

datgene wat ons bij het begin van de fusie voor ogen

dat wij waarmaken wat wij voor ogen hebben: Stek,

stond, ook inderdaad bereikt is. Maar als ik een

een stevige partij die staat voor de huurder.’

voorschot mag nemen: wij zijn op de goede weg.’

Grote projecten ‘Uiteraard zal de evaluatie punten opleveren die nog aandacht nodig hebben, maar ik verwacht geen grote verrassingen. Mijn gevoel is dat wij zeker op het gebied van projecten meer slagkracht en stevigheid hebben dan voor de fusie. Denk aan de plannen rond de Sportlaan/ Van Speykstraat in Lisse. Dat zijn grote projecten en wij zijn nu beter uitgerust om die op te pakken. Hetzelfde geldt voor de dienstverlening aan de huurders. Er is voor hen nogal wat veranderd qua service en aanspreekpunten en ik hoop dat zij dat ook waarderen.’

Alert ‘Als Raad van Commissarissen vervullen wij een bijzondere rol: toezichthoudend en adviserend aan het bestuur. Daar zijn wij ons zeker van bewust. Helaas hebben wij het afgelopen jaar weer kunnen zien hoe dingen mis kunnen gaan in corporatieland. Wij zijn dus extra alert. En hebben er ook uitgebreid met elkaar over gesproken: hoe kunnen wij onze rol het beste vervullen? Wij vinden dat wij onze verantwoordelijkheid moeten nemen en tegelijkertijd ook verantwoording moeten afleggen richting de maatschappij. Daarom zoeken wij zelf actief contact met de belanghouders, zoals de gemeenten. De doelstellingen van Stek staan hierbij als het ware op ons voorhoofd gebrand.’

‘Stek, een stevige partij die staat voor de huurder’ JAARVERSLAG 2009 | 9

klant eerst

Kwaliteit van de dienstverlening Stek stelt haar klanten centraal bij haar activiteiten. De kwaliteit van de dienstverlening is dan ook een belangrijk punt. Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) toetst de kwaliteit van de dienstverlening van woning corporaties door onder meer de klanttevredenheid te meten.

In onderstaande tabel zijn de scores van Stek in 2009,

De kwaliteit van de dienstverlening van een corporatie

Op basis van de aanbevelingen die KWH naar aanleiding

wordt onderzocht op tien onderdelen. Deze tien onderdelen

van de meting heeft geformuleerd, zijn er verbeterplannen

worden verspreid over twee jaar gemeten. In 2009 zijn bij

opgesteld om onze kwaliteit van de dienstverlening nog

Stek vijf onderdelen gemeten. De overige vijf onderdelen

verder te verbeteren.

de gemiddelde scores van Woningstichting PAGO/Trias Woondiensten in 2008 en de landelijke gemiddelden per onderdeel weergegeven. Stek voldoet ruimschoots aan de KWH-norm en behaalt daarmee het KWH-huurlabel 2009.

zijn in 2008 bij de afzonderlijke fusiepartners gemeten.

Score Stek 2009

Landelijk gemiddelde 2009

Score PAGO/Trias 2008

Landelijk gemiddelde 2008

Corporatie bezoeken

7,8

7,8

Woning zoeken

7,8

7,6

Woning betrekken

8,3

7,9

Huur betalen

8,1

8,0

Reparatie uitvoeren

8,1

7,8

Corporatie bellen

7,9

7,5

Woning veranderen

7,2

7,4

Woning onderhouden

8,0

7,8

Klachten afhandelen

6,9

6,7

Woning verlaten

8,5

8,2

Labelonderdeel

10 |


klant eerst


Klant eerst

12 |


Klant eerst

‘Dit is mijn lot uit de loterij’ ‘Je moet gevoel bij een huis hebben’, vertelt Mary Lamboo. ‘Bij dit huis was dat meteen zo. Mijn man was nog niet eens de woonkamer in, of hij zei al: ‘Dit is het’.’

Fred en Mary Lamboo wonen sinds twee weken in een woning van Stek aan de Baarslaan in Voorhout. ‘We woonden eerst in een flat in Katwijk. Daar hadden we het echt niet meer naar ons zin. We hadden al eens tien jaar met veel plezier in Voorhout gewoond. Dat vonden we een prettige gemeente, gezellig en gemoede-

droomhuis ‘Ja, ik heb echt mijn droomhuis gevonden, een lot uit de loterij. Een modern huis, mooi uitzicht, het is stil, overal dubbel glas, genoeg ruimte voor mijn dochter. En een tuin! Die hadden we in Katwijk ook niet. We zeggen wel eens tegen elkaar: ‘Wanneer is de vakantie voorbij?’ Toen we de sleutel net hadden, kwam mijn zoon gelijk een grote bos bloemen brengen met een kaartje erbij: ‘welkom thuis’. Zo voelt het al helemaal, ook al wonen we hier nog maar net. Ik ga hier nooit meer weg!’

lijk. We wilden dus graag terug en zijn hard gaan zoeken via Woonzicht.nl.’ ‘Voor dit huis stonden we op nummer drie. Onze contactpersoon bij Stek, Yorick Schram, leefde helemaal mee. Dus dat was echt gejuich aan de telefoon toen we hoorden dat de andere twee gegadigden geen belangstelling hadden. Ik had beloofd gebak te komen brengen als we het huis kregen, dus dat heb ik meteen gedaan!’

thuis ‘Wat we heel belangrijk vonden, was de buurt. Ze moesten wel lachen bij Stek toen ik zei dat ik eerst buurtonderzoek had gedaan voordat ik me inschreef. Maar je wilt wel weten waar je terecht komt, toch? We hebben al leuk contact met de buren, dus dat zit helemaal goed. Ook het contact met Stek was vanaf het begin heel prettig. Aardige mensen aan de balie, heel relaxed allemaal. Wat ik ook heel leuk vond, is dat wij bij de sleuteloverdracht een emmer met schoonmaakmiddelen kregen. Die konden we meteen goed gebruiken.’

Familie Lamboo, Voorhout JAARVERSLAG 2009 | 13

klant eerst

De doelgroepen van Stek op een rij Stek richt zich op het aanbieden van goede en betaalbare woningen aan huishoudens uit de lagere inkomensgroepen en huishoudens die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Bijzondere aandacht gaat uit naar kwetsbare doelgroepen die extra zorg en service of een aangepaste woongelegenheid nodig hebben. De huisvestingsverordening van de regio Holland Rijnland is daarin leidend. Kenmerkend voor deze verordening is dat er geen eisen gesteld worden aan het inkomen en de huishoudgrootte van de woningzoekende.

14 |


klant eerst

‘Een woning voor iedereen’ Jongeren Stek heeft 827 woningen gelabeld om bij mutatie toe te wijzen aan starters. Dat is veertien procent van het bezit. Niet elke starter is een jongere. De praktijk wijst echter uit dat een groot deel van de starters ook daadwerkelijk jonger is dan 30 jaar. Stek leverde in 2009 de complexen Maronia en Himera in Hillegom op. Starters konden met voorrang reageren op de elf woningen Maronia en op de zestien woningen Himera. De vier woningen op de begane grond in het nieuwbouwcomplex Sierkwartier (Lisse) zijn ook met voorrang aan starters aangeboden.

Senioren

Lisse en Hillegom. De ISD en Stichting Vluchtelingen-

Woningen die geschikt zijn voor senioren of als senioren-

Werk zijn belangrijke samenwerkingspartners voor

woning zijn gebouwd, worden met voorrang aan senioren

Stek in dit proces. In de gemeenten Teylingen, Lisse en

aangeboden binnen het regionale woonruimteverdeling-

Hillegom heeft Stek de taak om in 2009 in totaal dertig

systeem, Woonzicht.nl. Bijna twintig procent van het

personen te huisvesten. In 2009 is dit gelukt, met de

bezit van Stek is gelabeld voor senioren. Dit zijn 1191 wo-

kanttekening dat wij in Teylingen twee extra status

ningen. Een groot deel wordt met voorrang aangeboden

houders hebben gehuisvest en in Lisse en Hillegom

aan woningzoekenden vanaf 55 jaar. Voor 58 van deze

twee te weinig. Deze twee tekorten komen bovenop de

woningen is de leeftijdsgrens 65 jaar of ouder.

taakstelling van 2010. Daarnaast zouden de gezamenlijke gemeenten in 2009 28 ‘pardonregelinghouders’ moeten

Stek leverde in 2009 de complexen HerenStaete

huisvesten. Doordat er bij de gemeenten geen aanmel-

(Voorhout/Teylingen) en Maronia (Hillegom) op.

dingen zijn binnengekomen, heeft huisvesting van die

De 43 woningen in HerenStaete worden exclusief aan

personen niet kunnen plaatsvinden.

65-plussers aangeboden. In Maronia zijn 24 woningen aan de zorginstelling HOZO verhuurd. HOZO wijst de

Urgenten

woningen toe aan de groep die zorg nodig heeft en ouder

Wij voeren voor de Urgentiecommissie van Holland

is dan 55 jaar.

Rijnland intakegesprekken. De Urgentiecommissie

Statushouders

beoordeelt of de aanvrager voorrang krijgt bij het ver krijgen van woonruimte. In 2009 zijn zestig aanvragen

Het Ministerie van Justitie bepaalt per gemeente het

doorgestuurd naar deze Urgentiecommissie. Dit

aantal statushouders dat gehuisvest moet worden.

zijn er aanzienlijk minder dan vorig jaar. Deze daling

Sinds juli 2007 is de taakstelling verzwaard door de

heeft te maken met het vervallen van de echtscheidings-

toevoeging van statushouders die onder de pardon

grond als urgentiereden. Er zijn 28 urgentieverklaringen

regeling vallen. De huisvesting van alle statushouders

toegekend, 27 afgewezen en vijf waren eind 2009

vindt plaats in overleg met de gemeenten Teylingen,

nog in behandeling. JAARVERSLAG 2009 | 15

klant eerst

‘We zijn dolgelukkig met onze nieuwe stek’ Dolgelukkig is het gezin Kdekian met hun nieuwe stek. Jeeran Kdekian Hovsipian, de vrouw des huizes, glundert als ze over haar huis vertelt. ‘Wij zijn heel blij met dit huis. Wij hebben hier een mooi uitzicht, de vloer vind ik prachtig en er is een zolder met een vaste trap.’

Buiten is veel groen met een waterpartij en binnen is het heerlijk licht en ruim, mede door de zachtgekleurde plavuizenvloer in de woonkamer. Het gezin Kdekian ontvluchtte 15 jaar geleden met twee kleine kinderen Irak. Na een periode van een jaar in een asielzoekers centrum kwamen zij terecht in de Gasstraat in Lisse.

Samen Daar werd de derde dochter van het gezin geboren. Dochter Nayri is inmiddels twintig jaar oud en studeert Fiscaal Recht in Amsterdam. Haar 18-jarige zus Anosh studeert daar ook, zij wordt diëtiste en ook de jongste, de 13-jarige Never heeft haar ambities in 2 VWO. Zij zou het liefst economie gaan studeren. Op de vraag of het gezin terug zou willen naar Irak kan Jeeran kort zijn: ‘Nee. Natuurlijk zouden wij onze familie die nog in Irak woont graag terugzien. Maar met de nieuwe regering is het er in Irak helaas niet beter op geworden; eigenlijk is het nog onveiliger dan tijdens Saddam Hoessein. Het was een moeilijke beslissing om alles achter te laten. Mijn man was landmeter, ik docent in de telecommunicatie na mijn studie Natuurkunde. Na het vluchten had ik problemen met mijn gezondheid en mijn man ging hier in de bloemen werken. Inmiddels is hij met pensioen en is het fijn om samen tijd door te brengen’.

Eigen kamer Met de groei van de kinderen naar jonge volwassenen werd ook de behoefte naar meer ruimte om te leven groter. Het gezin schreef zich in via Woonzicht.nl en had goede hoop op deze woning aan de Waterhoenstraat. Jeeran: ‘Wij waren de tweede kandidaat voor dit huis. Omdat wij graag wilden weten wat de status was, gingen wij langs bij Stek om te informeren. Daar kregen wij goed nieuws. De medewerkster wist ons te vertellen dat de eerste kandidaat net had afgebeld en dat wij zodoende bovenaan stonden. Met mevrouw De Jong hebben wij de

‘Alle dochters hebben een eigen slaapkamer’ 16 |


woning bekeken en het is hier veel ruimer dan aan de Gasstraat; er zijn nu voldoende slaapkamers voor alle dochters die na een lange dag studeren graag nog genieten van de kookkunsten van hun moeder.’

Familie Kdekian, Lisse

klant eerst


klant eerst

Communicatie

Nieuwe naam, nieuwe stijl De in 2008 ontwikkelde en gelanceerde huisstijl voor de nieuwe organisatie Stek is per 1 januari 2009 officieel in gebruik genomen. De eerste maanden ging de aandacht uit naar de interne organisatie. In de lente was het tijd om Stek officieel voor te stellen aan de huurders en relaties met een feestelijke bijeenkomst in de binnentuin van Stek. Ruim vijfhonderd huurders waren op de uitnodiging van Stek ingegaan; een enorme opkomst.

Alle uitingen waar de oude namen en logo’s nog op terug te vinden waren, zijn begin 2009 aangepast; van briefpapier tot visitekaartje en van brochure tot formulier. Maar ook bedrijfsauto’s, gevels van de kantoren, bedrijfskleding en bouwborden; ze kregen allemaal het nieuwe frisse uiterlijk. Een omvangrijke en kostbare operatie, die er uiteindelijk voor gezorgd heeft dat de nieuwe naam en huisstijl goed onder de aandacht werden gebracht en de naamsbekendheid toenam.

Website Om de huurders nog beter en overzichtelijker te kunnen bedienen is een eigentijdse, moderne website gelanceerd. Geheel in de nieuwe huisstijl en speciaal opgezet voor huurders. Alle denkbare informatie is hier met één druk op de knop te vinden.

Binnen! In lijn met de nieuwe huisstijl wordt ook een nieuw bewonersblad uitgegeven: Binnen! Stek staat voor transparantie en wil haar huurders inzicht geven in haar denken handelswijze en haar visie graag uitdragen. Ook wil Stek huurders een platform bieden voor andere meningen en invalshoeken. Daarnaast informeert Stek huurders ook over andere ‘woon’ zaken, zodat het begrip ‘waar je thuis bent’ inhoud krijgt.

18 |


Nieuw kantoor Hillegom In februari verrichtte de burgemeester van Hillegom samen met twee huurders uit Hillegom de openingshandeling van het nieuwe kantoor van Stek aan de Hoofdstraat. In het nieuwe kantoor is de afdeling Wonen voor Hillegom gehuisvest.

klant eerst

Arbeidsmarktcommunicatie Er werd ook een nieuwe opzet bedacht voor werving van personeel. We maken daarbij een uitgekiende selectie van de inzet van middelen. De ene keer plaatsen wij een advertentie in de lokale krant, de andere keer volstaan wij met een aanpak via het internet. Wij kijken bij deze middeleninzet naar de inhoud van de functie en de medewerker die daarbij past. Stek vindt het belangrijk dat medewerkers ‘op hun plek zitten’ en daardoor plezier uitstralen. De slogan ‘waar je thuis bent’ wordt op die manier ook voor toekomstige medewerkers van toepassing.

Sponsoring Uitgangspunt voor Stek is dat de ene maatschappelijke organisatie de andere niet sponsort, tenzij de sponsoring een duidelijke bijdrage levert aan de kwaliteit van de leefomgeving van haar huurders of als er een duidelijke verbondenheid met de Bollenstreek is. Stek sponsorde in 2009 de kinderboerderij Klarinet uit Lisse, de seniorenbus van de Stichting Welzijnswerk Ouderen Lisse, de cliëntenbus van Het Raamwerk, de Oranjeverenigingen in Hillegom en Lisse en het straatvoetbaltoernooi in Teylingen.

Projectcommunicatie

Marketingcommunicatie

Stek had in 2009 een fiks aantal projecten onder haar

Een nieuwe tak van sport voor Stek is de marketing

hoede en in de toekomst worden dit er nog meer. Het gaat

communicatie bij nieuwbouwprojecten. Stek bouwde

veelal om wooncomplexen die in aanmerking komen

voorheen altijd nieuwbouwwoningen voor de sociale

voor grootschalig onderhoud. Maar ook sloop- en vervan-

huurdersmarkt. Corporaties waren en zijn in de riante

gende nieuwbouwvarianten zijn opgaven waarmee Stek

positie dat er altijd een afzetmarkt is voor hun sociale

zich bezighoudt. Stek participeert in de gemeenten

huurwoningen. Voor koopwoningen (al dan niet in de

Teylingen, Lisse en Hillegom in compleet nieuwe wijken.

sociale sector) ligt dat anders. Ook de huidige huizen-

De communicatie rondom deze projecten vergt een plan-

markt vraagt om een andere aanpak als het gaat om

matige en zorgvuldige aanpak. Stek is zich bewust van

marketing van de nieuwbouwwoningen. Stek heeft

haar rol in de participatie met bewoners bij dergelijke

een professionele partner in de arm genomen om

complexen en werkt nauw samen met bewonerswerk-

gezamenlijk tot een goede marketingstrategie te komen

groepen of bewonerscommissies.

voor deze opgave.


Klant eerst

‘Zorgen dat de boodschap overkomt’ ‘Goede communicatie is onmisbaar. De huurder moet merken dat het ‘Klant eerstprincipe’ hoog bij ons in het vaandel staat en relaties moeten weten dat wij een betrouwbare partner zijn waar je afspraken mee kunt maken. Stek kan het niet iedereen naar de zin maken en het altijd even goed doen voor iedereen. Wij kunnen er via heldere, duidelijke communicatie wel voor zorgen dat onze boodschap goed overkomt. Dat wij goed uitleggen waarom wij bepaalde besluiten nemen of acties uitvoeren.’ Aan communicatiemedewerker Yvon Hoogervorst en bestuurssecretaresse Tineke van der Raadt de taak dit te realiseren. ‘Wij hebben ieder onze eigen taken en vullen elkaar goed aan.’

Yvon was bij pago parttime communicatiemedewerker. tineke nam als directiesecretaresse bij trias woondiensten alle communicatietaken op zich. ‘binnen stek kwamen wij in een nieuwe situatie waarin wij de juiste vorm van samenwerking moesten vinden. we hebben het uitgebreide takenpakket onderling verdeeld’, legt Yvon uit. ‘tineke houdt zich vooral bezig met het organiseren van diverse bijeenkomsten, de contacten met de raad van commissarissen en de relaties. Ik doe de communicatie rond al onze projecten, de website, de perscontacten en de interne communicatie. de redactie van ons bewonersblad binnen! doen wij samen.’

‘Aan het einde van 2009 kunnen wij zeggen dat iedereen weet wie Stek is’ 20 |


Klant eerst

Tineke van der Raadt, bestuurssecretaresse Yvon Hoogervorst, communicatiemedewerker

Fris en kleurrijk

organiseren van bijeenkomsten, het maken en geven van

Beiden waren betrokken bij het kiezen van de naam en

presentaties en noem maar op’, vervolgt Yvon. ‘In de

het logo van de nieuwe organisatie. ‘Die moesten vervol-

praktijk bleek dat een grote uitdaging. Je moet over alles

gens ook gecommuniceerd worden, zowel intern als ex-

nadenken. Wat zetten wij in de brochures? Maken wij een

tern’, vertelt Tineke. ‘Intern waren de reacties

interactieve website of nog niet? Wat voor kleding krijgen

verschillend. Veel collega’s vonden het wennen.

de vaklieden? Noem maar op. Het streven was om per

Begrijpelijk. Als Trias Woondiensten organiseerden we

1 januari 2009 alles af te hebben. Dat was te ambitieus.

eind 2008 nog een laatste bijeenkomst voor onze leden

Eerst moest worden bepaald hoe we een en ander zouden

waarin we de nieuwe naam en het logo presenteerden.

invullen. Daarna konden wij aan de slag. Wij hebben dit

De reacties daarop waren heel goed. Huurders waren

jaar een communicatiebeleidsplan gemaakt. Dat biedt

vooral enthousiast over het frisse en kleurrijke logo en

handvatten voor het inzetten van diverse communicatie-

vonden de naam passend.’

middelen voor Stek.’ Tineke vult aan: ‘Aan het einde van

Uitdaging

2009 kunnen wij zeggen dat iedereen weet wie Stek is. Voor 2010 hebben wij de wens dat huurders en relaties

Vervolgens moesten alle communicatiemiddelen aan de

vinden dat wij betrokken zijn en dat ze goed door Stek

naam en het logo aangepast worden. ‘Je zet een nieuwe

worden geïnformeerd. Dat Stek gezien wordt als een cor-

organisatie goed neer door de huisstijl, de brochures, het

poratie die zegt waar ze voor staat en doet wat ze zegt.’


Klant eerst

‘Met Stek is veel overleg geweest’ Stek had in 2009 een regeling waarbij keukens die ouder zijn dan 25 jaar in aanmerking komen voor vervanging. Het gezin Faqiri, wonend aan het Rembrandtplein in Lisse, vroeg dat jaar een nieuwe keuken aan en het verzoek werd ingewilligd.

22 |


Klant eerst

‘In lisse wonen wij met veel plezier. het is hier groen en erg rustig. vorig jaar hebben wij een nieuwe keuken aangevraagd en na drie maanden hebben wij deze gekregen’, gaat mevrouw faqiri verder. ‘Met stek is veel overleg geweest hierover. een medewerker kwam langs om foto’s te maken van de oude keuken en ze brachten ons folders van keukens. wij konden kiezen uit diverse kleuren en modellen. dat is erg prettig.’

Middelpunt

Familiebezoek

‘Onze keuken is vrij ruim en aan de andere kant van het

Trots toont mevrouw Faqiri de keuken. ‘Inmiddels is mijn

aanrecht staat de wasmachine; daar wilden we graag

man met pensioen en dat geeft ons tijd om veel samen te

hetzelfde aanrechtblad op hebben als op het aanrecht’,

doen. Wij genieten van de omgeving en wij sporten veel.

legt de vrouw des huizes uit. ‘Stek maakte dat tegen

Volgende week gaan wij voor het eerst sinds wij in

meerkosten mogelijk. Wij zijn erg tevreden dat er zoveel

Nederland wonen onze familie opzoeken in Afghanistan;

ruimte was om de keuken naar onze eigen smaak in te

daar kijken we erg naar uit’.

richten.’ Het gezin koos voor lichte kleuren waardoor de grootte van de keuken nog meer wordt benadrukt. Het is duidelijk te zien dat de familie hier graag zit; in het midden van de keuken staat een grote lichte tafel met mooie donkere, heerlijk zittende stoelen eromheen. Het overleg met Stek verliep prettig en door goede voorbereiding was de oude keuken verwijderen en de nieuwe plaatsen in een handomdraai gereed. ‘De keuken was in een dag geplaatst. Twee mensen hebben van half 9 tot half 5 hard gewerkt en toen was hij al klaar.’

‘De keuken was in één dag geplaatst’

Familie Faqiri, Lisse JAARVERSLAG 2009 | 23

goede woningen

Toon Mans, burgemeester Hillegom

24 |


goede woningen

‘We kunnen weer vijftig jaar vooruit!’ Na een periode van ruim tien jaar werd de herstructurering van Maronia, Olympus, Himera, Ardealaan en Midea eind 2009 afgerond. Het voormalige Complex 49 in de wijk Elsbroek is deels gerenoveerd en deels opnieuw opgebouwd en omvat 245 woningen en appartementen, zowel koop als huur. Burgemeester Toon Mans van Hillegom kijkt terug op een ingewikkeld proces. ‘Herstruc tureringsprojecten zijn eigenlijk per definitie complex. Je hebt nu eenmaal met bestaande bewoners te maken van wie de directe woonomgeving ingrijpend op de schop gaat en voor wie andere huisvesting gezocht moet worden. Dat zijn lastige keuzes. Maar nu kunnen we weer vijftig jaar vooruit!’

Partner ‘Ook als gemeente zijn wij tevreden over de samenwerking, waarbij onze rol vooral lag in het aanpassen van het bestemmingsplan en het ontwikkelen van de openbare ruimte, zoals de aanleg van de binnentuin. Stek is een belangrijke partner voor ons: bijna een kwart van alle woningen in Hillegom behoort tot de woningvoorraad van Stek. Dat betekent dat nauwe samenwerking op het gebied van leefbaarheid, openbare orde en veiligheid enorm belangrijk is.’

Architectuur ‘De architectuur heeft aardig wat discussies opgeleverd. Ik vind dat wel goed. Nederland kent een rijke architectuurgeschiedenis, iedere tijd heeft zijn eigen stijlen en

‘Wanneer je terugkijkt, zijn er altijd dingen die misschien

materiaalgebruik. Ik heb de indruk dat de mensen die

anders of beter hadden gemoeten. Maar al met al ben

er wonen, het erg naar hun zin hebben. Dat is uiteindelijk

ik tevreden met het resultaat: een prachtige nieuwe

het belangrijkste! Daarbij is het geheel toekomstbesten-

wijk met verschillende woonvormen voor diverse

dig ingericht en is de omgeving aanzienlijk verfraaid

doelgroepen, waar in Hillegom veel behoefte aan is.’

door de ondergrondse parkeergarage. De woonzorgzone

Klankbordgroep

waar we nu mee bezig zijn, is een mooie volgende stap in dit herstructureringsproces.’

‘Wat voor mijn gevoel erg goed gewerkt heeft in dit proces, is de vorming van een klankbordgroep. Wat mij betreft een schoolvoorbeeld hoe om te gaan met bewoners en huurders bij dit soort ingrijpende trajecten. Daar zie je ook dat Stek, voorheen Woningstichting PAGO, als lokale corporatie veel oog heeft voor de lokale situatie. Ze hebben echt geprobeerd om samen met de klankbordgroep op een fraaie manier vorm en inhoud te geven aan de herstructurering. Veel medewerkers komen uit de streek. Daardoor weten zij wat er leeft en speelt en is de betrokkenheid groot.’

‘Leefbaarheid, openbare orde en veiligheid zijn enorm belangrijk’


goede woningen

Woningbezit, huur en verkoop In Nederland is er een verschil in de vraag naar en het aanbod van woningen doordat er onvoldoende woningen worden gebouwd. Dat geldt ook voor de Bollenstreek. Koopwoningen zijn voor veel mensen te duur. Daarnaast zijn er te weinig woningen voor een groeiende groep ouderen en mensen die zorg nodig hebben. Voor zover het binnen de mogelijkheden ligt, probeert Stek daar iets aan te doen. Ook probeert Stek zoveel mogelijk rekening te houden met de wensen en behoeften van haar doelgroepen. Dat geldt niet alleen voor de woningen maar ook voor andere vormen van vastgoed als zorginstellingen of gezinsvervangende huizen.

Nieuw beleid Bij nieuwe verhuur wordt de huurprijs aangepast; de zogenoemde huurharmonisatie bij mutatie. In het huurbeleid van Stek is bepaald dat de huren worden aangepast naar het streefhuurpercentage. Met het hanteren van een streefhuur en het toepassen van huurharmonisatie probeert Stek de prijs-kwaliteitverhouding van haar woningen te verbeteren.

Huurprijs Het kabinet stond 2,5% huurverhoging toe door inflatievolgend huurbeleid. In 2009 heeft Stek haar huurbeleid heroverwogen. Stek wil differentiëren in de huurprijzen en zodoende verschillen aanbrengen in de streefhuur-

Voorraad Stek

percentages; bijvoorbeeld op buurtniveau of op basis van

De opbouw van en de ontwikkeling in de voorraad

energielabel. In 2009 heeft het ministerie van Wonen,

verhuureenheden van Stek is in onderstaande tabel

Werken en Integratie het wetsvoorstel

opgenomen. Er is een toename van 87 woningen,

‘Woningwaardering en Energielabel’ uitgewerkt.

verdeeld over de drie gemeenten.

De nieuwe woningwaardering voor energielabels

31-12-2008

31-12-2009

Toename

2.744

2.764

20

Woningen Teylingen

689

729

40

Woningen Hillegom *

2.351

2.378

27

Bedrijfsruimte Lisse

14

14

0

Bedrijfsruimte Teylingen

2

7

5

Bedrijfsruimte Hillegom

2

2

0

Standplaatsen Lisse

11

11

0

Parkeerplaatsen Lisse **

226

241

15

Parkeerplaatsen Teylingen **

0

0

0

Parkeerplaatsen Hillegom **

97

99

2

6.136

6.245

109

Woningen Lisse

Totaal

* Van het aantal woningen in Hillegom zijn er 225 in beheer. Dit zijn woningen van derden, waarvoor Stek het beheer voor haar rekening neemt. ** In het aantal parkeerplaatsen zijn ook de garages opgenomen.

26 |


goede woningen

biedt verhuurders stimulansen om energiebesparende

De betalingsachterstand van vertrokken huurders is

voorzieningen te treffen. Er is een overgangsregeling

€ 67.150. Dit is € 35.000 minder dan eind 2008 als gevolg

afgesproken, waardoor er gedurende twee huurrondes

van het afboeken van een aantal oninbare vorderingen.

voor zittende huurders nog geen sprake is van huur verlagingen voor de slechtste labels. Corporaties

Ontruimingen

hebben hiermee nog tijd om de energieprestatie van

Ontruimen probeert Stek zo veel mogelijk te voorkomen.

vooral de woningen die niet aan de juiste eisen voldoen,

Soms is er echter geen andere oplossing mogelijk. Alle

te verbeteren.

ontruimingen worden voortijdig bij lokale zorgnetwerken aangemeld, zodat passende maatregelen genomen

Met de huurdersvertegenwoordigers HBVB en HHV is

kunnen worden. In 2009 kondigde Stek 49 ontruimingen

overeengekomen dat de gemiddelde huurprijs voor

aan waarvan er uiteindelijk elf zijn uitgevoerd. De reden

bestaande woningen in Lisse en Voorhout op 70% van

voor een uitzetting is vrijwel altijd structurele betalings-

de maximale huurprijs ligt. De woningen in Hillegom,

achterstand. Voor een aantal uitzettingen was er naast

die hier iets boven liggen, gaan de komende jaren naar

de betalingsachterstand ook sprake van overlast.

dit niveau toe. Op 31 december 2009 is onze gemiddelde

Ten opzichte van 2008 steeg het aantal ontruimingen

huurprijs 70,7% van de maximaal redelijke huurprijs.

met vier.

Betalingsachterstanden

Klachten Geschillen Commissie

Betalingsachterstanden worden vroeg gesignaleerd

Als een huurder een klacht bij Stek indient en zij er

en met een actieve persoonlijke benadering wil Stek

samen niet uitkomen, dan kan de huurder de klacht

voorkomen dat achterstanden oplopen. Ondanks de

neerleggen bij een onafhankelijke Klachten Geschillen

inspanningen zijn de betalingsachterstanden gestegen

Commissie. In 2009 ontving de commissie vier klachten

ten opzichte van vorig jaar als gevolg van de crisis. Eind

van huurders van Stek. Drie klachten zijn nog in behan-

2009 was de bruto jaarhuur bijna 29 miljoen. De beta-

deling en één klacht is ongegrond verklaard. De klachten

lingsachterstand van de zittende huurders was op

gingen over burenoverlast, onderhoud aan een tuin,

31 december 2009 € 298.290; € 52.870 meer dan eind 2008.

vochtprobleem bij een schuur en lekkage aan een dak.


goede woningen

Van twee woningvoorraden naar één Stekvoorraad

‘Strategisch voorraadbeleid van groot belang’ ‘Het strategisch voorraadbeleid is een heel belangrijk onderwerp voor Stek’, vindt beleidsmedewerker Henk van Dijk. ‘Het brengt eventuele tekortkomingen in onze woningvoorraad aan het licht. Daarna bepalen we of we ons ambitieniveau moeten bijstellen of dat we die tekort komingen gaan oplossen en zo ja, hoe. Dat geldt voor alles: de levensduur, de mate van isolatie van een woning, het leefklimaat, de huur, de doelgroep, noem maar op.’

‘Aan de hand van wie Stek wil zijn en welke woning voorraad we willen hebben, maken we een kader, het strategisch voorraadbeleid. Om dat te bepalen, moet je eerst goed inzicht hebben in wat je op dit moment hebt.’ 2009 stond voor Henk van Dijk en zijn collega Anneke Allewijn dan ook vooral in het teken van strategisch beheer. ‘De woningvoorraden van Woningstichting PAGO en Trias Woondiensten moesten als één voorraad worden gezien. We hebben alle complexen onder de loep genomen. Aan het einde van 2009 hadden we 24 ‘onderzoekscomplexen’. Complexen waarvan wij denken dat we er iets mee moeten. Wat precies, dat gaan we uitzoeken.’

Woonlasten ‘In de toekomst worden woonlasten steeds belangrijker, met name de energiekosten. De energiekosten gaan enorm stijgen. Dus worden de woonlasten steeds belangrijker bij het bepalen van ‘goede en betaalbare woningen’. We willen bijvoorbeeld bij Stek streven naar energie labels op minimaal C-kwaliteit voor alle woningen. Verder willen we een goede verdeling tussen dure, middeldure en goedkope woningen ten opzichte van de behoefte. En we willen meer variatie in ons woningbezit. De voorraad moet uiteraard financieel gezond zijn. Het strategisch voorraadbeleid wordt een combinatie van deze mogelijkheden en laat zien hoe onze voorraad er over een jaar of vijftien uit moet zien.’

28 |


goede wonIngen

Henk van Dijk, beleidsmedewerker

randvoorwaarden Bij het opstellen van het beleid wordt naar diverse voorwaarden gekeken. ‘Het ondernemingsplan dat in 2009 is opgesteld, geeft aan wat de identiteit van Stek is, wat voor corporatie we willen zijn en wat we belangrijk vinden. Als er nieuwbouw komt, worden het dan woningen voor starters, gezinnen of senioren? Dat zijn de interne randvoorwaarden. Ook aan externe randvoorwaarden moet worden voldaan. We moeten rekening houden met opgaves van partijen als Holland Rijnland, de Woonvisie, prestatieafspraken die gemaakt zijn met de gemeenten Lisse, Hillegom en Teylingen, VROM, Aedes etc. En als laatste moeten we ook rekening houden met de bestaande voorraad. Onze plannen moeten realiseerbaar en betaalbaar zijn. Je kunt wel veel woningaanbod voor starters willen realiseren, maar als je voorraad bestaat uit seniorenwoningen is dat niet haalbaar. De uitdaging voor het komende jaar is al die factoren goed op een rij te hebben en aan de hand daarvan het strategisch voorraadbeleid te bepalen.’

‘We streven bij Stek naar energielabels op minimaal C-kwaliteit voor alle woningen’


goede woningen

Onderhoud Stek realiseert zich dat klant tevredenheid op het gebied van onderhoud een belangrijke factor is voor haar imago. Veranderingen onderhoudsbeleid

Beide fusiecorporaties werkten met

op. 92% van de uitgevoerde werkop-

verschillende programma’s voor de

drachten is binnen de gestelde termijn

In de aanloop naar de fusie is het

jaarbegroting en meerjarenonder-

uitgevoerd. In 2010 streeft Stek ernaar

onderhoudsbeleid opnieuw gefor-

houdsbegroting. In de onderhouds

om minimaal 95% te behalen.

muleerd. Voor de richting en de

begroting wordt onderscheid gemaakt

inrichting van het technisch beheer

in reparatieonderhoud, serviceonder-

Serviceonderhoud

zijn op basis van de visie en missie

houd, mutatieonderhoud en planma-

Huurders kunnen door deelname

van de nieuwe organisatie en het

tig onderhoud. Een jaarlijkse toets is

aan het Abonnement Service &

principe ‘klant eerst’ de volgende

in ontwikkeling, waarbij kenmerken

Onderhoud een groot deel van de

vier uitgangspunten geformuleerd

als kwaliteit, prijs, klantgerichtheid,

onderhoudswerkzaamheden die

en uitgewerkt:

service en garantie centraal staan.

volgens de wet voor eigen rekening

Sturen op effectiviteit en efficiency;

komen, uit laten voeren door Stek. De technische dienst van Stek bestaat

In 2009 zijn klanten benaderd die nog

Sturen op klanttevredenheid;

uit vijftien onderhoudsmedewerkers

geen abonnement hadden afgesloten.

Sturen op woonwensen

en een coördinator. Deze dienst

Dit resulteerde in een flinke stijging

wordt vooral ingezet voor klachten-

ten opzichte van vorig jaar; eind 2008

en serviceonderhoud en het klein

waren er 2.500 abonnementen tegen

mutatieonderhoud. Naast deze taken

3.225 eind 2009. De vaste maandelijkse

leveren de medewerkers ook een

vergoeding is € 5,- inclusief BTW.

Het onderhoud is een middel gewor-

bijdrage aan de leefbaarheid door het

In totaal zijn 2.135 werkopdrachten

den in plaats van een doelstelling.

vroegtijdig signaleren van gebreken

afgehandeld; de eigen dienst voerde

en –behoeften; Sturen op maatschappelijke bijdrage.

en vervuiling aan woningen en in de

er 1.822 uit, andere bedrijven namens

De toekomst van een complex is

woonomgeving. Stek realiseert zich

Stek 313. Van alle opdrachten werd

bepalend voor de wijze waarop

dat klanttevredenheid op het gebied

75% binnen de gestelde termijn af

vooral planmatig onderhoud wordt

van onderhoud een belangrijke factor

gehandeld. Doelstelling voor 2010 is

uitgevoerd. In het Strategisch

is voor haar imago.

om minimaal 95% binnen de gestelde

Voorraad Beleid (SVB) wordt een

termijn af te ronden.

aantal scenario’s gehanteerd zoals

Reparatieonderhoud

doorexploiteren, levensduurverlen-

Het herstellen van kleine gebreken

Mutatieonderhoud

ging door groot onderhoud en

om wooncomfort in stand te houden

Onder mutatieonderhoud worden

verbetering, sloop op termijn met

en de geplande levensduur te halen

kleine onderhoudswerkzaamheden

afbouwend onderhoud. De plannen

valt onder reparatieonderhoud.

verstaan om een woning verhuur-

worden jaarlijks geactualiseerd.

Dit leverde in totaal 6.848 opdrachten

klaar te maken. Een nieuwe huurder

30 |


goede woningen

mag rekenen op een goede woning.

planmatig onderhoud binnenzijde.

Het groot onderhoud aan de zeven

Deze dient minimaal te voldoen aan

Dit onderhoud wordt uitgevoerd bij

flatgebouwen met in totaal 210

de basiskwaliteit die Stek aan een

onderdelen van een woning met een

appartementen aan de Mesdaglaan

opnieuw te verhuren woning stelt.

minimum leeftijd van 25 jaar. De totale

in Hillegom, gebeurt in fases.

In 2009 zijn 945 werkopdrachten

kosten voor het planmatig onder-

aangemaakt voor 404 mutaties.

houd buitenzijde en installaties

Planmatig onderhoud

bedragen € 4.799.000,-.

Begin 2010 heeft Stek een update uitgevoerd voor woningen waarin

Hier gaat het om het voorziene onder-

Groot onderhoud

houd aan gebouwen, installaties en

Wordt aan een complex een groot

aangebracht. De gemiddelde energie-

woonomgeving waarbij, afhankelijk

aantal onderhoudswerkzaamheden

index is verbeterd met 0,04 tot 1,91.

van het type onderhoud, cycli zijn

gelijktijdig uitgevoerd, dan noemen

Naast isolatiemaatregelen en het

aan te geven in de meerjarenplanning.

wij dit ‘groot onderhoud’. In 2009

vervangen van ketels, starten wij met

Het actualiseren van een woning

startten wij met het groot onderhoud

een plan voor twee windturbines op

hoort hier ook bij. In totaal zijn er

van 161 eengezinswoningen in het

de flat aan het Jacob van Ruysdaelplein

1.809 werkopdrachten gemaakt voor

buurtschap De Engel in Lisse.

in de Poelpolder in Lisse.

energiebesparende maatregelen zijn


goede wonIngen

Nieuwe projecten Het is belangrijk dat het woningbestand van Stek blijft aansluiten op de actuele vraag naar woningen, zowel kwalitatief als kwantitatief. De vraag naar woningen verandert, onder andere door de demografische en economische ontwikkelingen. Dit vergt weloverwogen aanpassingen in het bezit door bijvoorbeeld het verbeteren of vervangen van bestaand bezit en het zoeken naar uitbreidingsmogelijkheden via nieuwe vastgoedontwikkelingen of aankoop. Deze transformatie van het woningbezit is een continu proces. In 2009 zijn er, als onderdeel van dit proces, veel verschillende activiteiten uitgevoerd.

opgeleverde projecten

gende nieuwbouw van Goed Wonen fase 1. Dit centraal in

In Hillegom zijn drie projecten opgeleverd die in eigen be-

Hillegom gelegen complex omvat 64 appartementen, acht

heer zijn ontwikkeld. Zowel het nieuwe complex Himera

eengezinswoningen en twee kantoor-/winkelruimten.

als het complex Maronia is vervangende nieuwbouw voor het in fases gesloopte complex 49 in de wijk Elsbroek.

sloop bestaand bezit

De 33 nieuwe appartementen en maisonnettes in Himera

Om het bovengenoemde project Goed Wonen (fase 1)

zijn ontwikkeld en gerealiseerd voor jongeren en starters

te kunnen uitvoeren, moesten eerst 47 verouderde

op de woningmarkt. Het complex bestaat uit zestien

woningen worden gesloopt. De herstructurering van

sociale huur- en zeventien sociale koopwoningen

deze locatie leidt tot meer en kwalitatief goede woningen

(Koopgarant). Het complex Maronia bestaat voornamelijk

in combinatie met een aantrekkelijke openbare ruimte.

uit ouderenhuisvesting. Een deel van de appartementen in dit complex verhuurt Stek via zorgorganisatie HOZO

verkoop

aan ouderen met een zorgbehoefte.

Van de te realiseren woningen in project Goed Wonen

Het derde complex, het appartementengebouw

fase 1 zijn er 37 bestemd voor de verkoop. Worden er

Vosseborg, is een bijzondere toevoeging aan het woning-

woningen verkocht, dan stimuleert dat de doorstroming.

bestand van Stek. De negentien luxe en energiezuinige

Aan het eind van 2009 was 80% van de woningen ver-

appartementen met ingebouwde parkeervoorziening

kocht. De nieuwe woningen zijn vooral bestemd voor

verhuurt Stek in de vrije sector. Het appartementen-

het middensegment.

complex vormt de eerste fase van de uitbreidingswijk De Vossepolder. Stek participeert in de ontwikkeling

aankoop nieuw bezit

van deze wijk en realiseert in een volgende fase nog 110,

In december 2009 kocht Stek van het ROC Leiden het per-

voornamelijk sociale, woningen.

ceel Van Ostadestraat 1 in Lisse. Deze voormalige school-

In Voorhout is eind 2009 het complex HerenStaete opgele-

locatie wordt ontwikkeld tot woningbouwlocatie voor

verd. Dit project omvat naast 43 (zorg)woningen een groot aantal voorzieningen, zoals een medisch centrum en ruimte voor culturele activiteiten. In het Bloembinderspark (project Sierex) in Lisse zijn de eerste zeventien woningen opgeleverd die Stek afneemt van Thunnissen Ontwikkeling.

projecten in uitvoering Na een lange voorbereiding zijn in 2009 de werkzaamheden begonnen voor het groot onderhoud aan de 161 eengezinswoningen in het buurtschap De Engel te Lisse. In Hillegom is in oktober gestart met de vervan-

32 |


goede wonIngen

36 à 40 appartementen. We realiseren op deze locatie een

Het medisch centrum heeft een duidelijk toegevoegde

hoog percentage sociale woningen. Hiermee maken we

waarde voor de huurders in en om het complex. In het

een deel van het ontstane tekort aan sociale woningen in

medisch centrum zitten onder andere een fysiotherapeut,

de gemeente Lisse goed.

logopedist, acupuncturist en een mensendiecktherapeut.

Eind 2009 besluit Stek een woonzorgvoorziening aan de

In Hillegom heeft Stek ook vijf panden gekocht aan de

Julianastraat in Hillegom te kopen van een particuliere

Leidsestraat binnen het gebied dat bekend staat als de

verhuurder. Het complex omvat vijftien wooneenheden

‘Triangel’. Deze aankopen komen voort uit de gezamen-

voor mensen met een verstandelijke beperking. Huurder

lijke wens van de gemeente Hillegom en Stek om dit

en zorgverlener in dit complex is de stichting ’s Heeren-

gebied nieuw leven in te blazen. Stek heeft daarbij in 2008

Loo. Deze aankoop sluit aan bij de doelstelling van Stek

het initiatief genomen door een eigendomspositie in het

om een grotere rol te spelen in de huisvesting van men-

gebied te verwerven met het doel een herstructurering

sen met een zorgvraag in het werkgebied.

mogelijk te maken. In de loop van 2009 is het proces van

Het medisch centrum, dat onderdeel uitmaakt van het

aankoop van panden gestaakt toen de haalbaarheid van

in 2009 opgeleverde complex HerenStaete in Voorhout,

herstructurering onzeker bleek.

is door Stek overgenomen van ontwikkelaar Timpaan.


goede woningen

34 |


Sonja van der Sijp, secretaris bewonerscommissie

goede woningen

De in 2009 nieuw opgerichte bewonerscommissie Rembrandtplein viel meteen met haar neus in de boter. ‘Als bewonerscommissie werden wij als eerste op de hoogte gesteld van de plannen om twee van de drie Rembrandtflats aan te passen tot seniorenwoningen’, vertelt Sonja van der Sijp, secretaris van de commissie.

‘Het idee vinden we heel goed’ ‘Wij wisten wel dat er plannen waren

van de flats, bedoeld voor met name

Enquête

om een deel van de woningen in de

55+-ers, vinden wij een prima initiatief

‘In 2010 zijn er bewonersbijeenkom-

Poelpolder geschikt te maken voor

waar veel mensen plezier van krijgen.’

sten georganiseerd en wordt er een

senioren. Maar net als de meeste

enquête aan de huurders gestuurd.

mensen, dachten wij dat het om de

Maisonnettes

Kleine Ooievaar, de korte flat aan

‘Wij hebben meer twijfels bij de mai-

geeft Stek het plan verder vorm.

de Ooievaarstraat, zou gaan.’

sonnettes. Het idee is dat een deel van

Wij zijn razend benieuwd wat daar

Naar aanleiding van de uitkomsten

de garages en de flats op de eerste ver-

uit gaat komen. Voor ons gevoel zijn

‘Het bleek echter dat het plan was om

dieping omgebouwd worden tot mai-

de meningen heel divers. Sommige

twee flats aan het Rembrandtplein

sonnettes met een tuin, bijvoorbeeld

mensen willen het graag houden

aan te passen. Die zijn geschikter,

voor gezinnen. Wij hebben onze twij-

zoals het is, andere zien het als een

omdat daar ruimte is om een tweede

fels of dat echt gaat werken met die

kans om langer te kunnen blijven

lift te maken en een uitbreiding voor

tuintjes, die zijn namelijk heel klein

wonen waar ze wonen en weer andere

welzijnsvoorzieningen. Eerst waren

en hebben uitzicht op geparkeerde

zien het als mogelijkheid om te ver-

wij heel enthousiast, maar toen wij

auto’s. Zo zijn er natuurlijk nog meer

huizen. Er wordt een speciale project-

meer details hoorden, zakte dat toch

haken en ogen. Wat volgens ons wel

groep gevormd waar wij ook aan

wat af. Dat neemt niet weg dat wij het

zou kunnen werken, is de nieuwe wel-

deelnemen. Verder zijn wij van plan

idee heel goed vinden. Er zijn veel te

zijnsruimte die in de uitbouw van de

een website te lanceren voor de huur-

weinig woningen voor senioren, dus

derde flat gepland is. Vooral als je daar

ders. En wij houden nauw contact

dat woningen geschikt gemaakt wor-

een ruimte maakt voor ouderen, waar

met Stek. Wij weten dat de deur van

den voor ouderen is echt nodig. Ook

je dingen kunt organiseren en ook

onze woonconsulent altijd open

de aanpassingen van de binnenzijde

voor de gezelligheid naartoe kunt.’

staat, en dat is belangrijk!’


prettIge buurten

Leefbaarheid Met ‘leefbaarheid’ wordt aangegeven hoe aantrekkelijk en geschikt een gebied is om in te wonen of te werken. Voor woningcorporaties betekent leefbaarheid vooral de geschiktheid van de woonomgeving en het verband tussen de omgeving en de bewoner.

36 |


prettIge buurten

Stek doet meer dan bouwen en beheren. De corporatie zet zich structureel in om de leefbaarheid te verbeteren. Stek heeft daarvoor onder andere wijkbeheerders in dienst die de wijken in de gaten houden en waar nodig acties uitzetten. Stek pakt haar rol ook als het gaat om het stimuleren van buurtbetrokkenheid van bewoners. Initiatieven van huurders en samenwerking met de gemeenten worden van harte gesteund. Vaak gebeurt dit binnen het concept Buurtgericht Werken. Om de ideeën te steunen is een leefbaarheidbudget beschikbaar. In 2009 is Stek betrokken bij initiatieven van actieve bewoners zoals een gevelconcert op het Jacob van Ruysdaelplein in Lisse. Ook is er een financiële bijdrage geleverd aan het vernieuwen van een speeltuin in Voorhout. Verder werd ook de speeltuin in De Engel in Lisse ondersteund. En samen met de gemeente Lisse zijn de acties Lentefris, Zomerschoon en Herfstklaar opgezet om het zwerfvuil in de buurt aan te pakken.


prettige buurten

‘Leefbaarheid gaat iedereen aan’ ‘Je ziet dat er een verschuiving plaatsvindt. Niet de overheid bepaalt, maar de hele samenleving is verantwoordelijk voor de leefomgeving. Leefbaarheid gaat iedereen aan.’ Eugenie Crutzen is sinds 2008 wijkcoördinator in de gemeente Teylingen en weet waarvoor ze staat. Wijkgericht werken is door de gemeente Teylingen als speerpunt opgenomen. De politiek wil de kloof tussen gemeente en burger op dat gebied graag dichten. Eugenie Crutzen, wijkcoördinator gemeente Teylingen

38 |


prettige buurten ‘Ook Stek onderkent dat belang gelukkig. Met Willemijn

Speeltuin

Koop, woonconsulent Voorhout, en wijkbeheerder Eva

‘Speeltuin Beukenrode/Spoorlaan in Voorhout is daar een

Meijer heb ik veel contact. Toen ik aantrad heb ik een

goed voorbeeld van. Toen de wens om een speeltuin zich

aantal mensen, zowel individueel als georganiseerd,

voordeed, hebben wij met de bewoners van zowel de

gevraagd met mij mee te denken. Hoe zien zij wijkgericht

koop- als de huurwoningen gekeken naar wat ze nodig

werken en wat is voor hen belangrijk? Duidelijk is dat

hadden. Daarna hebben we een plan gemaakt en het met

leefbaarheid meer is dan bomen snoeien of veilige en

elkaar uitgevoerd. Alle betrokkenen waren enthousiast

schone straten. Het gaat ook om de betrokkenheid die

en actief. De bewoners, de gemeente, Stek, de Oranje

noodzakelijk is om de chemie te versterken. Sociale

vereniging, Jongerenwerk, Hoek hoveniers enz. Er werd

cohesie krijg je als je samen zaken aanpakt.’

naar speeltoestellen gekeken, de bewoners hebben

Draagvlak

sponsoren gezocht, de opening voorbereid; iedereen droeg zijn steentje bij. Stek heeft ook hierin een duide-

‘Leefbaarheid is belangrijk maar je moet wel alert

lijke rol vervuld.

blijven’, geeft de enthousiaste wijkcoördinator aan.

De insteek is omgedraaid. Het is niet meer de gemeente

‘Wanneer bewoners met een klacht of iets anders komen

die het zegt. Bewoners geven zelf aan wat ze belangrijk

waar ze niet tevreden over zijn, kan de gemeente soms

vinden. Wij geven ze suggesties als het gaat om hard

snel de zaak regelen. Denk aan het plaatsen van een extra

rijden in een straat bespreekbaar te maken,

afvalbak of het aanleggen van een op- of afrit. Maar vaak

het aanpakken van zwerfafval of het onderhouden

kunnen bewoners zelf beter zaken oppakken en met

van groenstroken. Wij stimuleren de aanpak voor groen

voorstellen komen. Zij weten dikwijls zelf het beste wat

voorziening of het organiseren van een straatfeest. Wij

er speelt. De gemeente kijkt dan samen met de bewoners

vervullen niet alleen de rol van oplosser maar zijn soms

en eventuele andere wijkpartners (politie, woningcorpo-

regisseur, ondersteuner en facilitator. Wij staan er niet

ratie, jongerenwerk etc.) of er voldoende draagvlak is voor

boven; wij staan er naast.’

de voorstellen. Samen overleggen wij dan hoe verbete ringen kunnen worden opgepakt en hoe bewoners daar actief in kunnen zijn. Op het moment dat bewoners(groepen) met initiatieven komen, en zelf ook in termen van oplossingen willen denken, is de gemeente bereid daar tijd en energie in te steken. Leefbaarheid is samenwerken, actief deelnemen aan je eigen omgeving. Meedenken, meepraten en meedoen. Mensen weten wat ze willen en willen daar ook wel wat voor doen. Wij helpen ze met mogelijkheden zoeken en het organiseren.’

‘Leefbaarheid is belangrijk maar je moet wel alert blijven’


prettige buurten

Bep van der Kolk, huismeester in seniorencomplex Groot Veenenburg 40 |


prettIge buurten

‘Wij houden alles in de gaten’ ‘Wij zijn er trots op dat mensen als ze hier binnenkomen zeggen dat het er zo netjes uitziet. Wij willen dat het schoon is, bewoners een goed gevoel hebben en ze weten dat Stek waarde hecht aan hun welzijn. Wij houden van ons werk: het allerleukste vinden wij het contact met de mensen.’ Corrie van Es en Bep van der Kolk zijn als huismeesters

Het kan zijn dat een bewoner is gevallen of er iets anders

bekende gezichten in het seniorencomplex Groot

is gebeurd. Wij zorgen er dan voor dat de kinderen of de

Veenenburg in Hillegom. Corrie is ruim vijfentwintig jaar

huisarts worden gewaarschuwd. Zo gauw er een kind is,

werkzaam in deze functie, eerst bij Woningstichting

zijn wij weer weg. Deze afspraak geeft veel mensen

PAGO en nu bij Stek. Bep ruim vijf jaar. Het complex telt

rust.’ Corrie en Bep hebben allebei een EHBO met

naast de 121 woningen met twee logeerkamers ook een

reanimatie diploma.

recreatiezaal, die door bewoners gehuurd kan worden om bijvoorbeeld een verjaardag te vieren met familie.

Contact

Genieten Zelfs de post binnen Groot Veenenburg wordt door Corrie en Bep verzorgd. ‘Wij delen voor een gedeelte de post uit,

De taken van de huismeesters zijn talrijk. Zij houden

doen het in de postvakjes en brengen de post weg zodat

alle openbare ruimten schoon waaronder de hal, gangen,

bewoners, bijvoorbeeld bij gladheid, niet de deur uit-

toiletten, logeerkamers en recreatiezaal. Belangrijk is het

hoeven. Ook de centrale inkoop voor het complex regelen

contact met de bewoners. Corrie en Bep houden alles in

we zelf. Als één van ons op vakantie is, dan komt er een

de gaten. ‘Wij weten van ziektes, ziekenhuisopnamen,

invalster. Dat is prettig want dan ben je in dat grote pand

lossen kleine problemen op en maken een praatje. Veel

ook niet in je eentje.’

bewoners kijken naar ons uit voor het dagelijkse contact.

De ontvangst van nieuwe bewoners wordt door Corrie

Wij zijn elke dag aanwezig van 8.00 uur tot 11.00 uur en

en Bep geregeld evenals het contact met de bewoners-

zaterdags ‘lopen’ wij ook nog stil alarm. Dat stil alarm is

commissie. Daarnaast is Corrie ook nog huismeesterster

een vrijwillige afspraak met de bewoners. Als ze gaan

bij onder andere Vosseborg in Hillegom. ‘Er wordt ons wel

slapen zetten ze het schuifje aan de buitenkant bij hun

eens gevraagd om op één van de kantoren van Stek in

deur op rood. De afspraak is dat ze het ‘s morgens bij het

te vallen, handen spandiensten te verrichten, of in

wakker worden voor 10.00 uur weer op wit zetten.

te vallen voor balie of archief. Wat het ook is, als we de

Is dat niet gebeurd dan gaan wij naar binnen. Wij hebben

mogelijkheid hebben, doen we het.’

een moedersleutel om binnen te komen als er wat is.

‘Veel bewoners kijken naar ons uit voor het dagelijkse contact’ JAARVERSLAG 2009 | 41

Maatschappelijk ondernemerschap

Prestatie afspraken De drie gemeenten waarin Stek het meest actief is, Lisse, Hillegom en Teylingen, zijn vaste partners voor de wooncorporatie. Stek werkt samen met de gemeenten aan woonvisies, prestatieafspraken en acties op bijvoorbeeld het gebied van leefbaarheid. Stek wil zich in de toekomst, ten opzichte van de gemeenten, nog sterker profileren en zich zichtbaar maken als waardevolle, lokale partner voor de plaatselijke ontwikkelingen. Stek blijft aandacht vragen voor de inhoud.

42 |


MaatschappelIjK onderneMerschap

Woonvisie

‘Stek blijft aandacht vragen voor de inhoud’

De Woonvisie en andere beleidsstukken zoals die voor Wonen en Zorg, zijn de onderleggers voor de prestatieafspraken met de gemeenten. Met de gemeenten Lisse en Teylingen is iedere zes weken bestuurlijk overleg waarin, onder andere, de voortgang van de prestatieafspraken wordt behandeld. Voor Lisse zijn deze bijna volledig gerealiseerd. Voor Teylingen is nog extra inzet nodig. Bestuurlijk vindt er jaarlijks een evaluatie plaats. In Hillegom is in 2009 de Woonvisie vastgesteld die de basis gaat vormen voor de prestatieafspraken voor 2010.



‘HerenStaete: het resultaat mag er zijn’ Als verantwoordelijk wethouder voor projecten van de gemeente Teylingen, maakte Leo van der Zon het proces rond de bouw van HerenStaete in Voorhout van nabij mee. Op de plaats van de ‘oude Agnes’ verrees een complex waarin naast een woonservicecentrum van zorgleverancier ActiVite, een bank, een supermarkt en culturele en welzijnsinstellingen onderdak vonden. ‘Het is natuurlijk een omvangrijk gebouw in het hart van Voorhout. En hoewel ik met gemengde gevoelens terugkijk op het proces, is wat er staat nu heel goed. Los van de discussie of je het mooi vindt of niet, het resultaat mag er zijn. Het is een gebouw geworden met goede voorzieningen, waar veel mensen met plezier wonen, werken en winkelen.’ ‘Wat het project ook bijzonder maakte, is het feit dat alle

moment is het fijn dat je met een maatschappelijk

partners fusieorganisaties waren: zowel Stek, ActiVite als

betrokken organisatie te maken hebt. Met de ontwikke-

de gemeente zelf. Ik moet zeggen dat Stek knap werk

ling van de uitbreidingswijk Hooghkamer, waar Stek ook

heeft geleverd: een dergelijk project zou voor iedere

een grondpositie heeft, zullen we nog veel met elkaar te

woningcorporatie een grote uitdaging zijn. Nu is Stek

maken krijgen. Ik ben blij dat we ook daar in een oplos-

een goede woningcorporatie, maar dit was ook voor

singsgerichte sfeer met elkaar aan tafel zitten.’

hen groot.’

Samenwerking ‘Voor ons is Stek een belangrijke partner. Je hebt heel nadrukkelijk met elkaar te maken. Daarbij moet je altijd goed kijken wie welke rol speelt. Daar ligt soms een spanningsveld omdat corporaties zich steeds meer als projectontwikkelaar gedragen, terwijl ze natuurlijk geen echte marktpartij zijn. Maar als ieder zich goed bewust is van zijn rol, ben ik ervan overtuigd dat we een goede samenwerking kunnen houden. Kijk, woningcorporaties blijven opereren op de markt en zullen elkaar ook steeds meer opzoeken. Ik denk dat dat goed is. Als gemeente hebben we nu met drie corporaties te maken en dat zou nog beter op elkaar afgestemd kunnen worden.’

Betrokken ‘We hebben natuurlijk in dit proces moeilijke momenten gekend. Daar zijn we na enkele stevige discussies in samenspraak met alle partijen goed uitgekomen. De insteek van Stek was ook echt dat problemen er zijn om opgelost te worden en dat is gebeurd. Op dat

44 |



‘Voor ons is Stek een belangrijke partner’

Leo van der Zon, wethouder Teylingen



Wonen en zorg Op het gebied van Wonen en Zorg blijft de samenwerking met partners als de gemeenten en zorginstellingen van groot belang. Begin 2009 is met de gemeente Lisse de intentieverklaring Wonen, Zorg en Welzijn ondertekend.

HerenStaete Teylingen Met zorgorganisatie Activite is rond het project HerenStaete in Teylingen intensief contact onderhouden. Door extra bijdragen van de gemeente Teylingen, Activite en Stek wordt alsnog de huisvesting van negentien bewoners met lichte zorg mogelijk gemaakt.

Woonzorgzone Hillegom Met zorgorganisatie HOZO is hard gewerkt aan de realisatie van een woonzorgzone in Hillegom. Er is tot aankoop besloten van een kleinschalig woonzorgcomplex in Hillegom. Hier wonen mensen met een verstandelijke beperking.

Klooster Beekbrug Lisse In dit ‘Thomashuis’ worden meervoudige gehandicapten opgevangen en verzorgd.

Oranjestaete en Rembrandtplein Lisse

Woonzorgcentrum Bloemswaard in Hillegom

De twaalf verstandelijk gehandicapten die zelfstandig wonen in Oranjestaete worden vanuit een steunpunt door Het Raamwerk ondersteund. In twaalf tweekamerwoningen aan het Rembrandtplein wonen eveneens verstandelijk gehandicapten. Ook hier is een woning als steunpunt ingericht voor Het Raamwerk.

46 |



‘Met zorgorganisatie Activite is rond het project HerenStaete in Teylingen intensief contact onderhouden’ JAARVERSLAG 2009 | 47


‘Steeds meer keuzes voor bewoners’ ‘Zorginstellingen moeten wel samenwerken met woningcorporaties. Dat heeft te maken met drie belangrijke factoren: het delen van expertise, de combinatie van wonen en zorg, om het gewoon wonen meer mogelijk te maken en risicospreiding.’ Aan het woord is Joke Ricke, directeur/ bestuurder van HOZO (Hillegomse Organisatie voor Zorgverlening aan Ouderen). Zij staat aan de vooravond van een ingrijpende nieuwbouw van Woonzorgcentrum Bloemswaard in Hillegom. Daarnaast vallen onder haar beheer Woonzorgcentrum Parkwijk, Maronia zorgappartementen en Zorg Thuis in Hillegom.

Joke Ricke, directeur/bestuurder HOZO

48 |



‘De plannen voor Nieuw Bloemswaard zijn ingrijpend’, legt de dynamische directeur uit. ‘De nieuwbouw komt op de plaats van het park tussen het bestaande Bloemswaard en het winkelcentrum Het Palet. De oude kapel wordt afgebroken. Samen met Stek bouwen wij daar een nieuw woonzorgcentrum met een dienstencentrum en een complex van 20 appartementen voor ouderen. Al deze zaken maken deel uit van de woonzorgzone Elsbroek.’

terras met uitzicht ‘Naar verwachting beginnen de bouwactiviteiten in het voorjaar van 2011. In het park van Bloemswaard wordt een gebouw van zes verdiepingen neergezet. Op de begane grond en de eerste verdieping komt het dienstencentrum, waarin allerlei zorgen welzijnsvoorzieningen worden samengebracht. Zoals huisartsen, een fysiotherapeut en een apotheek. Op de tweede tot en met de vijfde verdieping komt aan de westkant het nieuwe woonzorgcentrum dat in de plaats komt van het huidige Bloemswaard. Op de begane grond aan de voorzijde komt een restaurant en terras met uitzicht op een waterpartij. In 2013 hopen wij te verhuizen.’ Direct daarna wordt het huidige Woonzorgcentrum Bloemswaard gesloopt en wordt langs de Elsbroekerlaan een gebouw van vier verdiepingen neergezet, met huurwoningen en verpleegplaatsen van ZorgBalans. ‘Voor ons is het een ambitieus project waar wij al negen jaar mee bezig zijn’, legt Joke Ricke uit. ‘HOZO bouwt haar gedeelte in eigendom en Stek de overige complexen. De meewaarde zit ‘m in het samen ontwikkelen en bouwen. De expertise die Stek heeft vanuit de woningbouw is heel belangrijk, terwijl wij weer alles weten over bouwen in de zorg. Opletten op drempels, de breedte van de deuren, de indeling van de badkamer, de douche ten opzichte van toilet en wastafel. De nieuwbouw wordt

de Hillinenweg is gebouwd door Stek. De woningen zijn

levendig. Als zorgcentrum moet je steeds meer diensten

zo gebouwd dat ouderen met een indicatie voor een

aan ouderen in de wijk aanbieden. Iedereen moet er

verzorgingshuis, zo zelfstandig mogelijk kunnen blijven

kunnen binnenkomen en gebruik kunnen maken van

wonen. De ruimte, voor rolstoelen geschikte apparte-

verschillende faciliteiten op het gebied van welzijn, zoals

menten, bestaan uit drie kamers, een grote badkamer en

activiteiten en het gebruik van maaltijden. Je probeert

een terras of balkon. In Maronia is een recreatiezaal, een

steeds meer te denken vanuit gewoon wonen. Mensen

zusterpost en een grote binnentuin aanwezig. HOZO le-

mogen zelf hun keuzes maken. Willen ze ’s middags of

vert in de huurwoningen 24 uur per dag zorg en dienst-

’s avonds warm eten of deelnemen aan een open eettafel.

verlening aan mensen met de indicatie ‘zorg met verblijf’.

Ik zie daar veel positieve beweging.’

ruimer

‘Deze woningen zijn aanmerkelijk groter en je ziet dat hier ook meer echtparen verblijven, maar te denken valt

Als Bloemswaard rond 2013 gereed is, staat Parkwijk op

ook aan twee broers/zussen of twee vriendinnen. Dat is

het programma. Hier zal een kleiner dienstencentrum

fijn. Daarnaast mag men er blijven wonen, ook als er

worden gerealiseerd. ‘Wij zijn nu in gesprek met de

maar één zorgindicatie is. Wij huren in dat complex van

gemeente om te kijken wie hierin onze partners zijn’,

Stek 24 appartementen voor vijfentwintig jaar. Overigens

gaat Joke Ricke voortvarend verder. ‘Wellicht worden er

alle huurders van een Stekappartement in Hillegom

meer ouderenappartementen gebouwd zoals in Maronia.

kunnen worden aangesloten op onze alarmering,

Dit complex op de hoek van de Olympiaweg en

waaronder mensen die Zorg Thuis hebben of alleen zijn.’ JAARVERSLAG 2009 | 49

organIsatIe en goed werKgeverschap

Organisatie Aan het eind van 2009 zijn 85 medewerkers (totaal 69,76 fte) in dienst van Stek. Daarnaast zijn tien tijdelijke medewerkers werkzaam in verband met de extra werkzaamheden van vaste medewerkers in het kader van de fusie. Vier medewerkers gingen uit dienst, vijf medewerkers gingen in verband met vroegpensioen minder uren werken en drie medewerkers solliciteerden intern succesvol.

50 |



Ondernemingsraad Goed samenwerken begint in eigen huis. Belangrijk hierbij is de Ondernemingsraad die in 2009 verkiezingen heeft gehouden. De opkomst was hoog en er waren meer kandidaten dan plaatsen. Hiermee is de nieuwe OR een goede vertegenwoordiging van alle collega’s te noemen.

Elke zes weken is er overleg. Vooral in het eerste jaar van een fusie zijn er veel onderwerpen die aandacht nodig hebben. Denk aan het personeelsbeleid, het beoordelingssysteem, de integriteitcode en klokkenluidersregeling, de keuze voor een arbodienst en ontwikkelingen als wijzigingen in het managementteam en de werkdruk.

‘Goed samenwerken begint in eigen huis’


Organisatie en goed werkgeverschap

‘Als OR-lid kijk je in de keuken van de organisatie’ Toen de eerste fusiebesprekingen tussen Woningstichting PAGO en Trias Woondiensten startten, werd Karin van Leeuwen lid van de Ondernemingsraad van Woningstichting PAGO. ‘Juist bij gesprekken over een fusie vond ik het heel belangrijk dat een OR op volle sterkte is. Ik kon meteen aan de bak. In één jaar in de OR van de fusieorganisatie heb ik meer geleerd dan ik in tien jaar als lid van een ‘gewone’ OR zou leren!’ Inmiddels is Karin voorzitter van de OR van Stek.

52 |



al in 2008 vormden de or’s van beide organisaties de bijzondere ondernemingsraad (bor). ‘tijdens de fusiebesprekingen wilden we als één or naar buiten treden. de overleggen met beide directeuren waren soms best pittig. de or stemde bijvoorbeeld niet in met het beoordelingssysteem zoals dat aan ons werd voorgelegd. het voldeed onvoldoende aan de criteria die wij belangrijk vinden: transparant, objectief en toekomstgericht. op ons advies werd pieter Kas van fnv formaat ingeschakeld. In een aantal gezamenlijke sessies met hem bereikten de directie en de or overeenstemming over een nieuw beoordelingssysteem.’ Per 1 januari 2009 werd de Voorlopige Ondernemingsraad (VOR) opgericht. Na verkiezingen op 23 juni 2009 ontstond de huidige OR. Vier van de OR-leden werken op het kantoor in Lisse. ‘Omdat we toch fungeren als aan-

‘Ik praat veel met collega’s om feeling te krijgen met wat er bij hen leeft’

spreekpunt, vind ik het belangrijk dat ik in het kantoor van Hillegom zit. Ik praat veel met collega’s om feeling te krijgen met wat er bij hen leeft.’

Beste van twee In 2009 was de realisatie van het personeelshandboek de belangrijkste taak van de OR. ‘Hierin staan de secundaire arbeidsvoorwaarden en alle personeelsregelingen beschreven. Onze inzet was altijd: het beste van de twee organisaties als uitgangspunt nemen. Medewerkers konden zich in juni uitspreken over het nieuwe pakket van Stek. De meerderheid van de collega’s stemde in met de nieuwe voorwaarden.’ Komend jaar moet het nieuwe personeelshandboek worden afgerond. ‘Misschien wel het allerbelangrijkste punt van 2010 is de evaluatie van de fusie. Onderdeel daarvan is het tevredenheidsonderzoek onder medewerkers dat Stek gaat houden. Ik ben heel erg benieuwd naar de uitkomsten daarvan.’

Keuken Karin en haar OR-collega’s zijn gekozen voor een periode van drie jaar. ‘Het leukste van het OR-werk is dat je een kijkje in de keuken krijgt van je eigen organisatie. Als medewerker hoor of zie je bepaalde zaken niet of volg je die van een afstand. Wij zitten er middenin en worden als OR om advies gevraagd. Het gevraagd en ongevraagd advies geven of bepaalde situaties aankaarten, is niet altijd even makkelijk maar wel leuk en noodzakelijk.’ De OR van Stek bestaat uit vijf leden: Karin van Leeuwen, Henk van Dijk, Carmi Venmans, Marc Nijveld en Petra Jansen. Zij worden ondersteund door ambtelijk secretaris Jolanda Meijer.

Karin van Leeuwen, OR-voorzitter



Ict De ICT-afdeling begeleidt, initieert en voert projecten uit op het gebied van informatieen communicatietechnologie. Zij sluit licentieovereenkomsten en ondersteunt op het gebied van automatisering in het algemeen.

belangrijkste mijlpaal voor deze stafdienst was de ingebruikname van het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem viewpoint in 2009. De voorbereiding hiervoor vond plaats in 2008. De gelijktijdige introductie van ViewPoint en de fusie van twee organisaties had wat voeten in de aarde; enkele kinderziektes van het nieuwe systeem en de gewenning aan het nieuwe softwarepakket maakten dat het niet altijd even soepel liep als was gehoopt. In de loop van het jaar zijn onderdelen van het systeem verder verbeterd en ontwikkeld en hebben de medewerkers zich, door ervaring of cursus, het systeem eigen gemaakt.

Servers Begin 2009 stonden de servers voor het bedrijfsinformatiesysteem nog in het gebouw in Lisse. In oktober zijn ze verhuisd naar Enschede, naar een goed beveiligd datacentrum. Via een glasvezelkabel is er verbinding met de servers. Hierdoor is het risico op verlies van primaire data beperkt.

Helpdesk Andere projecten van de ICT afdeling in 2009 waren het opzetten van een helpdesk. Daarnaast is een contract gesloten met een systeembeheerder die ondersteunt bij het netwerkbeheer.

54 |



‘Belangrijkste mijlpaal was de ingebruikname van het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem’



‘Overstap op nieuw bedrijfsinformatiesysteem grootste uitdaging tot nu toe’

56 |



Systeembeheerder Marga Opstal werkt al negen jaar bij de corporatie. Zij heeft diverse ingrijpende projecten meegemaakt. De fusie bracht de grootste uitdaging mee tot nu toe. ‘Niet alleen moesten er twee netwerken worden samengevoegd, we besloten ook over te gaan op een nieuw bedrijfsinformatiesysteem, ViewPoint. Soms vroeg ik me af waar we zouden struikelen, maar dat is niet gebeurd, wat je een klein wonder mag noemen. Hieruit blijkt dat de voorbereiding heel goed was.’

op het invoeren van de meerjarenonderhoudsbegroting en het digitaliseren van de facturen en de post. Daarna kijken we naar pda’s (kleine draagbare computers) voor de vakmensen. Die kunnen dan onderweg bekijken naar welk volgend adres zij moeten of werkbonnen digitaal aftekenen. Dat gaat veel tijd en dubbel werk schelen. Alle archieven worden op den duur ook gedigitaliseerd. Uiteindelijk moet het één pakket zijn waar alles inzit en waar iedereen mee werkt.’

bereikbaar Marga ziet een duidelijke toegevoegde waarde van zichzelf en haar collega Marlys van Egmond, die de helpdesk bemant, ten opzichte van externe ICT-ers. ‘Wij zijn intern makkelijk bereikbaar. Als je zelf bij Stek werkt, weet je meteen waarmee de gebruiker wordt geconfronteerd. Omdat we er bovenop zitten, kunnen we makkelijker met de ICT-leverancier overleggen. Duizend-en-één kleine dingen kunnen wij zelf oplossen, dat is heel fijn. Bovendien weten de collega’s direct waar ze aan toe zijn. Of hun probleem vandaag of morgen wordt opgelost of pas over twee weken. Dat is belangrijk.’

Natuurlijk was het erg wennen voor alle medewerkers. ‘Voorheen zat veel informatie in de hoofden van medewerkers of in mappen in de kast’, vertelt Marga. ‘Iedereen had zo zijn eigen archiveersysteem en kon daar zelf makkelijk mee werken. In een grotere organisatie als Stek kan dat niet meer en is digitalisering echt noodzaak. Alle informatie van onze klanten en relaties is digitaal vastgelegd en kan door meerdere mensen ingezien worden. Dat is een groot voordeel. Als klanten ergens over bellen, dan kunnen wij direct zien wat de afspraken met die klant zijn, welke brieven hij heeft gekregen en of er bijvoorbeeld een reparatieverzoek is binnengekomen. Als modern bedrijf moet je meegaan met je tijd. Juist de ontwikkelingen in mijn vakgebied maken het werk leuk. Je blijft leren. Het nieuwe systeem was voor velen even zoeken en er waren ook aanpassingen nodig. Je weet pas of een systeem voldoet, als je ermee gaat werken. Ook in 2010 zullen we nog bezig zijn met het zo optimaal mogelijk maken voor de gebruikers.’

voorrang Aan de hand van het programma van eisen werd in 2008 de basis gelegd voor ViewPoint. ‘De overgang en inrichting van elementaire zaken als de verhuur, huurincasso, reparatieverzoeken, werkbonnen en de financiële administratie hadden voorrang. Dat is het dagelijkse werk dat gewoon moet doorgaan. Ik denk niet dat huurders er last van hebben gehad dat Stek is overgestapt op een nieuw systeem.’ Verdere vernieuwingswensen en extra faciliteiten worden de komende jaren ingevuld. ‘In 2010 ligt de focus

Marga Opstal, systeembeheerder JAARVERSLAG 2009 | 57


Cultuurbijeenkomsten In het voorjaar van 2009 organiseert Stek voor alle medewerkers bedrijfsbijeenkomsten. Centraal staat het ‘klant eerst’- principe.

Integriteitcode en klokkenluidersregeling In 20009 is een integriteitcode vastgesteld, waardoor belangenverstrengeling voorkomen wordt. Tevens is er een klokkenluidersregeling.

58 |


Cijfers

Cijfers jaarverslag 2009


Cijfers 2009

Kengetallen Omschrijving

2009

2008

Winst- en verliesrekening (€ x 1000) Jaarresultaat vóór mutatie reële waarde materiële vaste activa Huren Overheidsbijdragen Vergoedingen leveringen en diensten Overige bedrijfsopbrengsten Overige waardeveranderingen Erfpacht Lonen, salarissen en sociale lasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Financiële baten en lasten Mutatie reële waarde materiële vaste activa Buitengewone baten en lasten

-435

8.456

28.664

28.030

22

776

1.895

1.700

0

0

4.340

0

7

7

3.343

3.065

10.602

7.458

8.148

7.576

-3.879

-6.242

264

-42.303

0

0

47

-6.109

4.793

4.771

4

132

317

289

0

0

726

0

1

1

Winst- en verliesrekening (per verhuureenheid) Jaarresultaat ná mutatie reële waarde materiële vaste activa Huren Overheidsbijdragen Vergoedingen leveringen en diensten Overige bedrijfsopbrengsten Overige waardeveranderingen Erfpacht Lonen, salarissen en sociale lasten

559

522

Lasten onderhoud

1.773

1.270

Overige bedrijfslasten

1.362

1.290

-649

-1.063

Financiële baten en lasten Buitengewone baten en lasten Beheerskosten

0

0

1.324

1.200

5.645

5.556

11

11

225

225

99

83

Aantal verhuureenheden Woningen Woonwagens en standplaatsen Woningen in beheer Overige objecten (vhe)

Totaal Verzekerde waarde (x € 1.000)

5.980

5.875

610.700

516.264

261.764

245.712

Balans (€ x 1000) Materiële vaste activa Financiële vaste activa

120

709

Langlopende schulden

138.603

122.204

Eigen vermogen

101.901

101.623

43.773

41.825

Balans (per verhuureenheid) (€ x 1000) Materiële vaste activa

60 |

Financiële vaste activa

20

121

Langlopende schulden

23.178

20.802

Eigen vermogen

17.040

17.298


Cijfers 2009

Kengetallen (vervolg) Omschrijving

2009

2008

Overige (€ x 1000) Solvabiliteit (EV/TV)

38,7%

40,2%

Liquiditeit (current ratio)

5,8%

25,2%

Rentabiliteit eigen vermogen

3,1%

-27,2%

2009

2008

221.529

207.693

Geconsolideerde balans Omschrijving

Vaste activa (€ x 1000) Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

4.703

946

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

30.613

32.338

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa

4.919

261.764

4.735

245.712

Financiële vaste activa Te vorderen BWS subsidies

115

92

Latente belastingvordering

0

613

Leningen U/G

4

4

183

130

0

269

265

204

0

634

Overige debiteuren

149

657

Overlopende activa

124

414

Vlottende activa (€ x 1000) Voorraden Voorraden materiaal Voorraad verkoopwoningen

Vorderingen Huurdebiteuren Debiteuren Gemeenten/Rijk

Totaal vorderingen

Liquide middelen

Totaal

538

576

263.181

1.909 3.818

252.547


Cijfers 2009

Geconsolideerde balans (vervolg) Omschrijving

2009

2008

101.901

101.623

115

92

Overige voorzieningen

228

4.349

Latente belastingverplichtingen

102

0

986

1.003

133.044

120.116

4.573

1.084

Passiva (€ x 1000) Eigen vermogen Overige reserves

Egalisatierekening BWS

Voorzieningen

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal langlopende schulden

138.603

122.204

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

16.941

14.247

Belastingen en premies van sociale verzekeringen

2.570

2.151

Schulden aan leveranciers

1.776

2.470

Overige overlopende passiva

62 |

945

5.411

Totaal kortlopende schulden

22.232

24.279

Totaal

263.181

252.547


Cijfers 2009

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over het jaar 2009 Omschrijving

2009

2008

28.664

28.030

1.895

1.700

Bedrijfsopbrengsten (€ x 1000) Huren Vergoedingen leveringen en diensten Overheidsbijdragen en egalisatie Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten (a)

22

776

1.791

2.673

656

633

33.027

33.812

4.340

0

7

7

3.343

3.065

400

300

Bedrijfslasten (€ x 1000) Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Aankoop onroerende zaken Koopgarant Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten (b)

Bedrijfsresultaat (a-b)

Rente baten

445 7.458

998

263

1.151

0

8.148

7.576

29.584

19.115

3.444

59

Rente ten laste van projecten Opbrengst financiële vaste activa en effecten Rente lasten Subtotaalresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Vennootschapsbelasting Mutatie reële waarde materiële vaste activa

Resultaat ná mutatie reële waarde vaste activa en belasting

597 10.602

14.697 280

2.223

0

25

-38

-6.186

-6.483

-435

8.455

977

-2.043

-264

-42.303

278

-35.891


‘Stek, waar je thuis bent’

Colofon Dit is een uitgave van Stek in Hillegom, Lisse en Voorhout (gemeente Teylingen). Concept, ontwerp en realisatie: De Weijer Design BNO, Baarn Fotografie: De Weijer design BNO, Baarn en Sven van der Vlugt, Lisse

Stek

Teksten: Brainwork communicatie bv, Rijnsburg

Postbus 126

Eindredactie: Stek (Yvon Hoogervorst en Tineke van der Raadt) en

2160 AC Lisse

Brainwork communicatie bv, Rijnsburg

T 0252 430 500

Met dank aan Art & Walls, Soest, voor het lenen van de schilderijlijst.

F 0252 430 505 [email protected]

Uitgave augustus 2010

www.stek-wonen.nl

Stek. jaarverslag 2009

Recommend Documents