Stadsvernieuwing en financiering

Stadsvernieuwing en financiering Jaarverslag 1996 Confederatie Bouw van Brussel-Hoofdstad Jean-Christophe VANDERHAEGEN

I.

Woord van de Voorzitter

De doelstellingen van het Gewestelijk Ontwikkelingsplan (GewOp) kunnen worden samengevat in enkele slogans : « leven in een mooiere stad », « opnieuw graag in de stad wonen », « zich beter voelen in de stad », « zich beter kunnen verplaatsen in de stad ». Betekent dit dat de stad momenteel minder mooi is, dat men er minder graag woont, dat men er zich minder goed voelt, dat men er zich minder goed verplaatst ? Minder dan wat, minder dan waar, minder dan wanneer ? Minder dan in de rand, de « groene gordel », waar de bemiddelde stadsbewoners hun toevlucht hebben gezocht, ver van de vervuiling en het verkeerslawaai ? Minder « dan vroeger », toen Brussel nog niet « verbrusseld » was door de uitgebreide kantoorcomplexen, de grote infrastructuurwerken en de stedelijke autowegen ? Minder mooi, minder aangenaam en minder vertrouwenwekkend dan de andere Europese historische steden en metropolen ? Toch heeft Brussel méér dan een gezicht. In de eerste plaats zijn er de elegante residentiële buurten met keurig onderhouden en fleurige woningen te midden van groene ruimten, waar Brussel het dikwijls « beter » doet dan andere Europese steden. Letten we maar op de reactie van buitenlandse diplomaten die met weinig enthousiasme hun functie in de Belgische hoofdstad opnemen, en nadien met spijt vertrekken. Er zijn echter ook de monofunctionele kantoorwijken die op het einde van de namiddag leeglopen en waarvan de muren ‘s nachts beklad worden met allerlei « tags » en graffiti, die op een onvriendelijke wijze aantonen hoe slecht het leven hier wel is. Daarnaast zijn er de vervallen wijken van de stadscentra, de Vijfhoek, Schaarbeek, Vorst, Sint-Gillis en Sint-Joost, waar alles verwaarloosd lijkt : openbare ruimten, huizen, infrastructuur. Vervuiling en onveiligheid overheersen er. In deze wijken treft men een overwegend buitenlandse of werkloze bevolking aan die zich noodgedwongen moet tevreden stellen met het minst goede dat Brussel te bieden heeft. Ten slotte zijn er ook nog de grote kankers van de Vijfhoek, de verlaten industriegebouwen en de geteisterde complexen van sociale woningen. In tegenstelling tot talrijke andere Europese steden, treft men deze stedelijke kwalen dikwijls aan in het historisch centrum op de plaatsen waar ook de toeristen en zakenlui komen, wat een droevig beeld geeft van de hoofdstad van Europa.

1

Hoe kan wonen en werken in de stad opnieuw prettig worden, hoe kan men de stad aantrekkelijker maken en haar infrastructuur verbeteren ? Het komt mij voor dat dit het hele probleem van de stadsvernieuwing is. En van haar financiering. Want het GewOp heeft het wel in het lang en het breed over de doelstellingen van de stadsvernieuwing, maar is heel wat bescheidener over de middelen. En er bestaan wel degelijk projecten, maar het ontbreekt echter volkomen aan de hiertoe vereiste financiële middelen. Het is merkwaardig dat de hoofdstad van Europa, in een land dat om communautaire redenen geregionaliseerd werd, zo’n schrijnend gebrek heeft aan middelen. Een van de paradoxen is wel dat het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest volgens de internationale statistieken de tweede rijkste regio van Europa is wat de geproduceerde rijkdom betreft, terwijl de bevolking van het gewest een van de armste is van België. De te Brussel geproduceerde rijkdom stijft voornamelijk de kassen van de federale overheid en van de beide andere gewesten. Dit heeft tot gevolg dat de financiële middelen waarover het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest beschikt niet volstaan om het geld vrij te maken dat noodzakelijk is om Brussel de mogelijkheid te bieden de taken te vervullen die te maken hebben met zijn verschillende hoofdstedelijke statuten. Bij elk stadsvernieuwingsbeleid of -project dient in de eerste plaats aandacht te worden besteed aan de voor de uitvoering vereiste financiële middelen. In dit verslag suggereren wij verschillende financieringsmiddelen, naast het rechtstreekse gebruik van de gewestelijke financiële middelen, en dit door de toepassing van partnerschapsformules. Constructieve partnerschappen tussen het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, de federale overheid, de beide andere gewesten en de particuliere sector. Partnerschappen gebaseerd op gelijklopende belangen. Brussel mag niet meer die buitenlandse stad zijn voor de Walen of dat « eiland van francofonie » voor de Vlaamse Gemeenschap. Een lezing van het ontwerp van Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, en vooral van de klachten die talrijke productieve krachten van Vlaams-Brabant formuleerden in het kader van het openbare onderzoek, stellen mij enigszins gerust en sterken mij in de overtuiging dat er onderling moet worden gepraat en overleg gepleegd om de consensus te bereiken die noodzakelijk is voor het verbeteren van de levenskwaliteit in en rond Brussel.

Emmanuel-Charles TROJAN

2

II.

Inleiding

Aanvankelijk werd stadsvernieuwing gezien als een fysische renovatie van de stadsgebouwen, hetzij via renovatie, hetzij via sloop-heropbouw. Deze restrictieve benadering raakt hoe langer hoe meer op de achtergrond. Renovatie van gebouwen is nog slechts één van de elementen van een ruimere aanpak, waarbij men via aangepaste maatregelen een hele reeks bijkomende problemen in een bepaalde wijk tracht op te lossen: • natuurlijk de fysische aftakeling van gebouwen, maar eveneens • de aftakeling van het historisch erfgoed, • de aanwezigheid van braakliggende percelen of leegstaande gebouwen, • het verval van de openbare ruimte en het levenskader, • de tekortkomingen van de infrastructuur, • de onveiligheid, • de sociaal-economische problemen. Alle oplossingen voor deze problemen samen moeten de mogelijkheid bieden om, op termijn, een aantal vervallen stadswijken volledig te herwaarderen. Deze nieuwe aanpak is vanzelfsprekend lovenswaardig : het is bijvoorbeeld nutteloos gebouwen te renoveren wanneer men de openbare ruimte laat verkommeren. Deze brede aanpak dient echter verder te reiken dan alleen maar de problematiek van de achtergestelde wijken. Stadsvernieuwing vergt een ruimere benadering, die wij in deze studie1 zullen trachten te omschrijven : Ruimtelijke ordening De beperkte oppervlakte van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest heeft een niet te verwaarlozen invloed op het stadsvernieuwingsbeleid en de financiering ervan. In tegenstelling tot andere metropolen, waar het beleid van ruimtelijke ordening betrekking heeft op het stadscentrum en op de nabije en afgelegen periferie, kan Brussel om grondwettelijke redenen enkel het grondgebied van zijn 19 gemeenten besturen. Elke maatregel die er bijvoorbeeld op gericht zou zijn bepaalde lagen van de bevolking ertoe aan te sporen zich te vestigen in de rand, is schadelijk voor het Gewest, aangezien zulks zou neerkomen op een verlaging van zijn ontvangsten en dus van zijn middelen, die grotendeels afkomstig zijn van de personenbelasting. Huisvesting In België is het Brussel dat opgezadeld zit met de meest verouderde woningvoorraad. Er is dus echt een behoefte aan renovatie of sloop-heropbouw. Wij zullen onder meer een onderzoek wijden aan het soort werken dat dient te worden uitgevoerd bij de renovatie van een woning, en aan de raming van de onderhouds- en herinrichtingskosten van woningen. De niet-residentiële sector Brussel is de vestigingsplaats van talrijke Europese en internationale instellingen. Dit houdt in dat de stad meer dan 8 miljoen m² kantooroppervlakte dient op te nemen in haar landschap. Dit stelt weliswaar een aantal stedebouwkundige problemen, maar blijkt tegelijkertijd toch ook positief. Enkel een onderneming beschikt immers over voldoende financiële draagkracht voor

3

de aankoop, het onderhoud en de renovatie van een herenhuis. Te Brussel treft men overigens een voorraad verouderde kantoorgebouwen aan die dringend moeten worden gerenoveerd. Op dit ogenblik, en zonder aangepaste renovatie, dreigen zij het aantal stadskankers nog te verhogen. De bescherming van het erfgoed De bescherming van het erfgoed blijkt cruciaal te zijn in een stad die het slachtoffer is van een kwaal die « verbrusseling » heet. « Verbrusselen » is een duidelijk overdreven en karikaturaal concept waarmee men bedoelt : om het even wat om het even waar bouwen, zonder een doordacht stedebouwkundig plan, architecturale meesterwerken laten vervallen om er vervolgens immense betonnen torens (hotels of kantoren) van te maken, die iedereen weerzinwekkend vindt, maar waarvan de bouw « fenomenale » winsten oplevert. Vandaag heeft men de neiging eender wat te willen klasseren. Ligt de oplossing er niet in zowel rekening te houden met de dynamische aard van de stad als met de bescherming van haar erfgoed, twee begrippen die niet zo tegengesteld zijn als men soms wel wil doen geloven ? De infrastructuur De stad moet haar functies goed aankunnen en aangepast zijn aan haar talrijke taken. Zij heeft bijgevolg een infrastructuur nodig die op haar taak berekend is. Zonder aan doemdenken te willen doen, dient toch gesteld dat het beeld tamelijk apocalyptisch is, vooral wat de staat van de wegen en de diensten van het openbaar vervoer betreft. Hoe dient het zwaar belaste wegennet van Brussel te worden gerenoveerd en onderhouden ? Dient er een urgentieplan voor de Brusselse wegen te worden opgesteld ? Wanneer men de situatie nog verder laat verzieken, zullen de herstellingskosten immers immense afmetingen aannemen. Brussel heeft overigens een grote behoefte aan een degelijk uitgebouwd Gewestelijk Expresnet dat de negatieve gevolgen van het woon- werkwegverkeer dient te verminderen. Dit GEN, dat belangrijk is voor bij de 2 miljoen Brusselaars, Vlamingen en Walen, moet worden aangelegd in het kader van een samenwerking Rijk-Gewesten-NMBS. De kwaliteit van de openbare ruimte De herinrichting van de openbare ruimte vormt een noodzakelijke voorwaarde voor het welslagen van de stadsvernieuwing, in het bijzonder voor de strijd van Brussel tegen de uittocht. De herinrichting van de openbare ruimte is een onderdeel van een ruimer beleid tot verbetering van het stedelijk milieu. Een milieu van hoge kwaliteit vormt een stimulans voor het wonen, leven en investeren in Brussel. Een steeds complexer stedelijk beleid Het optreden van de overheid alleen is niet meer voldoende voor een degelijk stedelijk beleid. Talrijke partners spelen er een rol in : lokale en gewestelijke instanties, ondernemingen en verenigingen van ondernemingen, particulieren en wijkcomités. Naast haar traditionele rol van partner, wordt de overheid eveneens scheidsrechter. In die context wordt het oplossen van belangenconflicten een zaak van specialisten. De pijnlijke financiering van stadsvernieuwing De gewestelijke (en gemeentelijke) financiële middelen alleen volstaan niet om ambitieuze stadsvernieuwingsprogramma’s door te voeren. Hoe langer hoe meer doet men een beroep op partnerschapformules met de particuliere sector, en dit in het kader van wijkcontracten of van de stadsvernieuwingstaak van de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij van Brussel (GOMB). Deze partnerschapformules stellen talrijke problemen die geval per geval dienen te

4

worden bekeken. Hoe kan men de particuliere sector verzekeren van de winstgevendheid van investeringen, wanneer hierop een beroep wordt gedaan in sommige moeilijke wijken ? Hoe moeten de rechten en plichten van de verschillende partijen worden georganiseerd in het kader van de wetgeving betreffende de overheidsopdrachten ? Hoe moeten duurzame partnerschappen tot stand komen op basis van een goede risicospreiding ? Stadsvernieuwing zal bijdragen tot het aanzwengelen van de werkgelegenheid De heractivering van de privé- en overheidsinvesteringen in de bouwsector zal bijdragen tot het aanzwengelen van de werkgelegenheid. Vergeleken met de verhandelbare diensten en de verwerkende nijverheid, is het de bouwsector die verreweg de meeste arbeidskrachten gebruikt. Volgens het Planbureau ontstaan 500 à 630 rechtstreekse en onrechtstreekse arbeidsplaatsen per miljard frank investeringen in de bouwsector.

III.

Stadsvernieuwing A.

Ruimtelijke ordening

1.

De bijzondere situatie van Brussel

a)

Brussel, een metropool die is afgesneden van haar hinterland

De administratieve situatie van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest is uniek in de wereld. Het Gewest werd georganiseerd op het niveau van de 19 gemeenten volgens het gewestelijk model van het gemeen recht2 : het beschikt over dezelfde organen, dezelfde bevoegdheden en dezelfde financieringswijze als het Waalse en het Vlaamse Gewest. Het is de hoofdstad van het Koninkrijk en van de Franse en de Vlaamse Gemeenschap. Het heeft eveneens de bevoegdheden overgenomen van de Brusselse agglomeratie en van de provincie Brabant. Tevens herbergt het de zetel van de belangrijkste instellingen van de Europese Unie. Op basis van de grondwet is de ruimtelijke ordening - een aan de gewesten toebedeelde bevoegdheid - dus beperkt tot het grondgebied van de 19 gemeenten. En toch maakt het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest deel uit van een heel wat ruimer stedelijk gebied : de administratieve grenzen vallen niet samen met de grenzen van een eigen sociaal-economische eenheid. Die situatie is absurd. b)

Een concurrentie die schadelijk is voor de duurzame ontwikkeling van het grondgebied

Er heerst dus een concurrentie tussen de stad en haar periferie, en dit terwijl een goed beheer van de ruimtelijke ordening eerder de nadruk zou moeten leggen op de complementariteit van de beide gebieden. Deze concurrentie is zowel stedebouwkundig als economisch.

5

♦ Het Vlaamse Gewest wil voorkomen dat de stedebouwkundige problemen van Brussel zich uitbreiden op zijn grondgebied en wenst het groen karakter van de periferie te behouden. ⇒ Elke significante verhoging van het aantal toegestane woningen3 in de beide Brabantse provincies onttrekt inwoners aan Brussel en berooft het Gewest bijgevolg van zijn inkomsten, die voornamelijk afkomstig zijn van de personenbelasting. ⇒ Een te aanzienlijke verhuizing van bevolking zou een te grote druk uitoefenen op de huisvesting in Vlaams- en Waals-Brabant4 . ♦ De door het « Structuurplan Vlaanderen » gewenste toename van het aantal industriezones in Vlaams-Brabant zet de Brusselse ondernemingen ertoe aan het grondgebied van het Gewest de rug toe te keren wegens stedebouwkundige, administratieve en financiële problemen, en ten gevolge van de mobiliteitsproblemen waarmee de bedrijven geconfronteerd worden in de stad5 : ⇒ Als Brussel economisch aan belang inboet, dan moet worden gevreesd dat de toekomst van de stad als volwaardig gewest in gevaar komt. ⇒ Delocalisering van bedrijven leidt overigens dikwijls tot delocalisering van de werknemers6 en komt dus neer op een bijkomend verlies van inwoners voor Brussel. ♦ De mobiliteitsproblemen vormen een onlosmakelijk geheel : ⇒ De mobiliteit in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest is beslissend voor de mobiliteit van de inwoners van Waals- en Vlaams-Brabant die werkzaam zijn in Brussel. ⇒ Het pendelverkeer van de Brabanders leidt tot grote mobiliteitsproblemen voor de stadsbewoners. ♦ Zo is de infrastructuur in Vlaams- en Waals-Brabant ook sterk afhankelijk van de Brusselse infrastructuur, en vice-versa : ⇒ Brussel is een belangrijk telecommunicatiecentrum, verkeersknooppunt en commercieel en cultureel centrum voor de beide Brabantse provincies; ⇒ Het Gewestelijk Expresnet (GEN) komt voornamelijk ten goede aan de inwoners van de beide Brabantse provincies. 2.

Een ruimtelijke ordening in samenspraak met de twee andere gewesten

Deze situatie zonder voorgaande is natuurlijk schadelijk voor het sociaal-economisch gewest Brussel. In dit kader lijkt het ons nuttig en zelfs noodzakelijk dat er samenwerking en coördinatie tot stand komen binnen de voormalige provincie Brabant, op het gebied van bodembestemming, mobiliteit, huisvesting en stadsvernieuwing7 . B.

Huisvesting

6

1.

Het Brusselse woningbestand

Ter gelegenheid van het op 28 september 1996 door de Federatie van Algemene Bouwaannemers georganiseerde colloquium, heeft DULBEA8 een onderzoek gewijd aan het Brusselse woningbestand. Het berekenen van de renovatiebehoeften blijft evenwel een hachelijke onderneming die heel wat omzichtigheid vergt. De door DULBEA gebruikte cijfers zijn afkomstig van de volkstelling van 1991 en onderscheiden 4 categorieën van woningen : « Zonder comfort = zonder klein comfort. Klein comfort = met stromend water, WC in de woning en badkamer. Middelmatig comfort = klein comfort + centrale verwarming. Groot comfort = middelmatig comfort + keuken van minstens 4 m² + telefoon + auto ». DULBEA houdt ook rekening met de ouderdom van de betrokken woning. Het is duidelijk dat deze categorieën niet volstaan9 om uit te maken of een renovatie al dan niet noodzakelijk is. Er wordt bijvoorbeeld geen rekening gehouden met een aantal toch wel erg belangrijke criteria in het kader van een stadsvernieuwing, zoals het uitzicht van de gevel, geluidsisolatie, afwezigheid van houtzwam, brandbeveiliging, staat van het timmerwerk en van het dak, dichting van de verschillende onderdelen van het gebouw, het elektriciteitsnet en het waterleidingnet. De cijfers van de volkstelling van 1991 dienen bijgevolg met heel wat voorbehoud te worden gebruikt. a)

De cijfers van de volkstelling van 1991

(1)

Indeling van de woningen in 1991 volgens de soort bewoners

Het gering percentage eigenaars-bewoners is kenmerkend voor het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest : 40% tegen gemiddeld 73% in de beide Brabantse provincies en 65% voor het Rijk. Dit verschil wordt onder meer verklaard door het feit dat het Brusselse woningbestand meer dan 77% appartementen telt, tegen amper 26% voor het Rijk. En het zijn precies de appartementen die - te Brussel zoals in de rest van het land - minder bewoond worden door eigenaars dan de huizen. De studie van DULBEA stelt dat, vergeleken met de cijfers van de voormalige provincie Brabant, het te Brussel is dat het aantal eigenaars-bewoners het sterkst stijgt. (2)

Indeling van de gezinnen in 1991

In Brussel maken de alleenstaanden 51% uit van de bevolking, wat haast het dubbele is van het Rijk en van de beide Brabantse provincies, waar de gezinnen van gehuwden met kinderen in de meerderheid zijn (ongeveer 40%, tegen 22 % in Brussel). Het aandeel van de werkloze gezinshoofden is 8% in Brussel, tegen 2,4% in de rand, terwijl het nationaal gemiddelde 5,1% bedraagt.

7

(3)

Onderzoek naar de staat van de woningen in 1991

(a)

Hoeveel te renoveren woningen ?

De staat van het woningbestand (comfort, ouderdom...) geeft een beeld van de vervangings- of verbouwingsbehoeften die nodig zijn om te komen tot een oplossing voor alle ontoereikende woningen. Staat van het woningbestand in % Ouderdomsgraad (voor 45 - na 70) Rijk = 10010 % gebouwd voor 1919 % gebouwd tussen 1919 en 1945 % gebouwd voor 1945 % gebouwd na 1970 % verbouwing sinds 1981 % zonder gebreken % renovatiebehoeften % verbouwingsbehoeften % sloop- of verbouwingsbehoeften Verbouwingsbehoeften in 91 (in % van het bestand) Onvoldoende oppervlakte van woningen met gemiddeld of minder comfort

Brussel 126 13,3 18,6 31,9 12 5,3

Hal-Vilv. 79 12,1 13,7 25,8 30 6,7

Leuven 83 12,5 14,7 27,2 29 7 ;0

Nijvel 90 22,6 11,3 33,9 31 9,5

Rijk 100 16,7 14,9 31,6 24,3 7,2

41,1 5,2 16,8 15,5 32,3 24,4

54,2 11,4 9,1 11,2 20,3 19,1

51,5 12,2 10,8 11,3 22,1 21,5

52 ,7 20,1 7,6 7,5 15,1 21,9

43 14,3 15,5 13,7 29,2 23,4

Bron : NIS en berekeningen van DULBEA

In ons jaarverslag van 1994, stelden wij op basis van de in het kader van het Gewestelijk Ontwikkelingsplan (GewOp) uitgevoerde studies, dat amper 399.600 woningen op een voorraad van 484.622 woningen in 1991 van voldoende kwaliteit waren; circa 55.500 vergden een zware renovatie, en iets meer dan 29.500 kwamen alleen maar in aanmerking voor sloopheropbouw wegens de te hoge kosten van een renovatie. Andere cijfers - die wij opnamen in ons jaarverslag 1995 en die uitgingen van andere criteria worden gebruikt door de ULB11 : • 200.000 woningen zouden moeten worden gerenoveerd; • voor 100.000 woningen was dit dringend; • het aantal leegstaande woningen werd geraamd op 20.000. (b)

Gemeubileerde woningen

De kwaliteits- en veiligheidsnormen van gemeubileerde woningen zijn opgenomen in een Brusselse ordonnantie van 15 juli 1993. Tijdens de maand juli 1996 heeft de Brusselse politie 411 gemeubileerde woningen gecontroleerd12 . Slechts enkele woningen voldeden aan de kwaliteits- en veiligheidsnormen. Vastgestelde tekortkomingen zijn onder meer ontoereikende en niet of slecht onderhouden sanitaire en verwarmingsinstallaties.

8

(4)

Besluiten (a)

De Brusselse woningen zijn verouderd

Volgens DULBEA is het te Brussel dat het woningbestand het meest verouderd is. Er is dus een ware behoefte aan renovatie of sloop-heropbouw. Men acht overigens dat er te Brussel in verhouding meer vastgoedmutaties en minder nieuwe woningen werden gebouwd dan in de rest van Brabant13 . (b)

Huisvesting in Brussel wordt opnieuw concurrentieel, vergeleken met de periferie14

1. In het begin van de jaren ’90 waren de gemiddelde kosten voor het verwerven van een woning hoger in Brussel, terwijl dit verschil nu lijkt te verminderen. De grondprijzen in het arrondissement Halle-Vilvoorde benaderen stilaan die van Brussel. 2. De delocaliserende gezinnen verhuizen bijgevolg niet meer naar de nabijgelegen rand, maar naar verder gelegen gemeenten, wat hen noopt tot zeer lange dagelijkse verplaatsingen die heel wat meer tijd en geld kosten. Inzake mobiliteit dient dan ook rekening te worden gehouden met een toenemende verstikking van de autosnelwegen en de toegangswegen tot de hoofdstad : in Brussel wonen, dichtbij zijn werk, zal een steeds interessanter alternatief vormen voor de opstoppingen op de wegen. 3. Een aftakelingsproces van het levenskader en van het milieu kan worden beschouwd als een van de redenen van de uittocht van de Brusselse bevolking, voornamelijk van de middenklasse. De terugkeer van de bevolking naar Brussel is de prioriteit geworden van de Brusselse overheid, welke zich ervan bewust is dat zulks afhankelijk is van een verbetering van het levenskader. De verbetering van het levenskader zal de concurrentiepositie van de Brusselse huisvesting verbeteren ten overstaan van die in de periferie. (c)

Er zijn steeds meer gezinnen van alleenstaanden : een typisch stadsfenomeen

Ondanks de stabilisering van de bevolking, zal het aantal gezinnen in ons land blijven toenemen. De drie belangrijkste redenen hiervoor zijn : 1. ten gevolge van de toenemende levenskwaliteit en -verwachting leven de mensen langer en blijven zij langer hun woning betrekken; 2. de jongeren verlaten sneller de ouderlijke woning, onder meer wegens de hogere opvoedingsstandaard; 3. de toename van het aantal scheidingen. Na een scheiding trachten de echtgenoten over het algemeen, voor zover mogelijk, een woning te vinden van dezelfde standing als die welke zij tijdens hun huwelijk betrokken. Engelse cijfers bevestigen een fenomeen dat reeds vermeld werd door het GewOp : in GrootBrittannië verwacht men de komende 20 jaar een toename van het aantal gezinnen met 4,4 miljoen. 80% van deze nieuwe gezinnen, namelijk 3,5 miljoen, zullen gezinnen van

9

alleenstaanden zijn. Deze groep bevat diegenen die nooit huwden, de weduwnaars, de gescheiden personen en die welke apart leven15 . In dit kader vormt het wonen in de stad een realistische oplossing voor de duurzame ontwikkeling van het Belgisch grondgebied. « De nieuwe gezinsstructuur is duidelijk geschikt voor het leven in een stadsgebied. Het principe van een duurzame ontwikkeling houdt in dat er een beter gebruik wordt van gemaakt. De te verwachten verhoging van het aantal woningen zou bijgevolg bij voorrang tot stand moeten komen in de steden. Het komt er bijgevolg op aan het leven in de stad aangenamer te maken en nieuwe woningen ter beschikking te stellen die zijn aangepast aan deze sociale ontwikkelingen.16 ». 2.

Modernisering en onderhoud van de woningen

a)

Soort werken bij de renovatie van een woning, volgens de aard der werken

Hierna volgt een niet-beperkende lijst van werken die bij de renovatie van een woning kunnen worden uitgevoerd : Sanitaire en verwarmingsinstallatie • Installatie of verbetering van de verwarmingsinstallatie (regeling, vervanging van de tank en de brander). • Verbetering en vernieuwing van de sanitaire installatie (gebruik van nieuwe materialen en apparaten, verbetering van het meubilair). • Klimaatregeling, ventilatie en bevochtiging. Elektriciteit • Aanpassing van de elektrische installatie, de veiligheidsverlichting en het brandalarm aan de reglementaire voorwaarden. Plaatsen van een aarding. • Binnen- en buitenverlichting. • Brandalarm. • Gecentraliseerde controles (domotica). • Toegangscontrole. • Bewakingssystemen. Ruwbouw • Herstelling van de funderingen en steunmuren. • Herstelling en versteviging van de structuren. • Herstelling van het timmerwerk en de dakbedekking. • Goten en kroonlijsten. Gevels

10

• Reiniging van de gevel, dichtingswerken, behandeling van de vochtigheid in de muren. Varia • Isolatie van de binnenruimten tegen allerlei soorten geluid (buren, vliegtuigen, wegverkeer, industriële activiteit). • Warmte-isolatie. • Vervanging van het schrijnwerk. • Binnendecoratie. • Plaatsen van vloerbekleding. • Plaatsen van muurbekleding. • Bescherming tegen brand. • Verbetering van het keukenmeubilair. b)

Soort werken bij de renovatie van een woning, volgens de hoedanigheid van de eigenaars

Uit een door de Engelse regering in 1986 uitgevoerd onderzoek blijkt dat verschillende strategieën of doelstellingen bepalend zijn voor de aard van de werken, naargelang de hoedanigheid van de eigenaars17 : 1. De eigenaars-bewoners trachten hun comfort en hun levenskader te verbeteren. De door hen ondernomen werken hebben veelal betrekking op de decoratie, de verbetering van keukens en badkamers, de installatie van centrale verwarming en de vervanging van de ramen. 2. De overheid heeft andere prioriteiten, en de eerste is wel de verlaging van de energiekosten. De belangrijkste werken zijn voornamelijk de vervanging van de ramen en van het verwarmingssysteem, alsmede isolatiewerken. Wegens de zorg voor veiligheid komt de vervanging van de buitendeuren op de vijfde plaats. 3. De particuliere eigenaars-verhuurders van hun kant zijn verplicht werken uit te voeren aan de buitenzijde van de woning : dak, goten en buitenschilderwerk zijn hun drie belangrijkste posten. Vervolgens komen de elektriciteitswerken en de centrale verwarming. Voor deze categorie hebben de noodzakelijke herstellingen voorrang op de verbetering van het comfort. • De noodzakelijke werken betreffen de structuur van het gebouw, de werken in verband met het basiscomfort voor een eerste bewoning, de isolatiewerken, de elektrische veiligheid en de leidingen. • De bijkomende werken vormen geen aanzienlijke uitgave : het betreft zeker binnendecoratie, maar daarnaast ook de installatie van centrale verwarming of dubbele beglazing en de herinrichting van de keuken of van de badkamer.

11

c)

Wat zet de bewoner van een woning ertoe aan geen herstellingswerken uit te voeren ?

In de onderstaande tabel worden de besluiten samengevat van een in England uitgevoerd onderzoek18 naar de redenen die de bewoners van een gebouw ertoe aanzetten hun woning niet te renoveren.

Verwachten dat het gemeentebestuur zich ermee belast Onbemiddeld Onverschillig voor het probleem Verwachten overheidshulp Werken zijn aan de gang Achten zich niet verantwoordelijk Andere redenen Totaal aantal gezinnen die hun woning beschadigd achten

Eigenaars

Huurders van privéwoning

12

2

Huurders van een woning die eigendom is van de overheid 424

442 13

40 18

146 8

24 165 13

2 155

1 79

167 774

16 282

107 722

Bron : DOE Zoals te verwachten was, is geldgebrek de belangrijkste verklaring voor het uitblijven van werken. Diegenen die rekenen op externe hulp vormen daarentegen amper 25% van de gezinnen. Bovendien maakt 92% van deze 25% deel uit van de overheidssector. Amper 3% van de eigenaars van een woning hoopt op overheidshulp. C.

De niet-residentiële sector

Stadsvernieuwing blijft niet beperkt tot de renovatie van woningen, en dit geldt in het bijzonder voor Brussel waar op een relatief beperkt grondgebied meer dan 8 miljoen m² kantoorruimte wordt aangeboden. De ontwikkeling van de handelszones moet overigens worden beschouwd als een belangrijk instrument van stadsvernieuwing. 1.

Kantoorgebouwen

a)

Kantoren bieden dikwijls de mogelijkheid het erfgoed veilig te stellen

Het is bijvoorbeeld verstandig om toe te staan dat ondernemingen zich vestigen in prestigieuze herenhuizen, die over het algemeen het budget van de Brusselse gezinnen te boven gaan : enkel de ondernemingen zijn immers bij machte de renovatie en het onderhoud van dergelijke woningen te bekostigen. De systematische jacht op clandestiene kantoren in herenhuizen dient

12

bijgevolg verworpen te worden, aangezien zij de bescherming van het erfgoed in het gedrang brengt. b)

Het Brusselse woningbestand is aftands en renovatie is dringend nodig19

(1)

Het aanbod moet worden aangepast aan de vraag

Volgens de makelaars en de promotoren moet Brussel zijn kantooraanbod grondig herzien in het licht van de vraag en de behoeften van de gebruikers. Kandidaat-huurders streven immers steeds meer naar een kostenverlaging om hun concurrentiepositie te handhaven en het hoofd te bieden aan de toenemende fiscale druk. Over het algemeen hebben zij enkel oog voor gebouwen die gemakkelijk in gebruik kunnen worden genomen en aangepast20 . Nieuwe kantoorgebouwen zijn bijgevolg erg in trek en momenteel vormen deze nog amper 15% van het totale aanbod. Oude gebouwen en gebouwen van mindere kwaliteit vinden daarentegen steeds minder gegadigden, aangezien zij niet aangepast blijken te zijn aan de reële behoeften van de markt. Naar gelang van het geval, komen zij dus in aanmerking voor sloop-heropbouw of voor zware renovatie. De levensduur van sommige gebouwen kan eveneens worden verlengd dankzij een aangepast onderhoud. (2)

Het gevaar van de veroudering

Laten we de cijfers citeren van de makelaar Jones Lang Wootton betreffende het eerste semester 1996. JLW21 stelt een beschikbaarheidsgraad van 637.000 m² vast in een vastgoedbestand van 8 miljoen m². In dit beschikbare bestand is amper 90.000 m² nieuwe of gerenoveerde gebouwen aanwezig : de voorraad oude of tweedehandsgebouwen blijft alsmaar toenemen. « De klant daarentegen wil nieuw of gerenoveerd van hoge kwaliteit. De grote institutionele beleggers zullen op hun hoede moeten zijn voor een veroudering van hun vastgoedpatrimonium. Zoniet zou de stad op termijn wel eens te maken kunnen hebben met kantoorkankers. » Dit geldt in het bijzonder voor bepaalde wijken : • Stadscentrum -Noordwijk : de voorraad bestaat voor 71% uit oude kantoren, 13% is gemoderniseerd en 16% is nieuw. • In de Leopoldswijk zijn de cijfers niet beter : 73% oud, 14% gemoderniseerd, 13% nieuw. • Het verschijnsel is nog erger in de Louisawijk met percentages van respectievelijk 83, 6 en 11%. • Buiten het centrum, waar de gebouwen van recentere datum zijn, vormt het verouderde bestand amper 36%, tegenover 23% gemoderniseerd en 41% nieuw. En JLW besluit « het gevaar van veroudering is reëel. Nemen we bijvoorbeeld de Europese Unie die in het Gewest beschikt over 1,5 miljoen m², waarvan twee derden als te oud of te klein wordt beschouwd. Over 5 à 10 jaar zullen renovaties aan de gang moeten zijn, zoniet

13

zou de Unie kunnen beslissen om zich buiten het centrum te vestigen, met als gevolg een leegstand van volledige kantoorcomplexen in de huidige kantoorwijken. » Deze dreiging moet ernstig genomen worden : ten gevolge van de verhuizing van EUROCONTROL naar nieuwe kantoren in de Raketstraat bijvoorbeeld, staan de oude verouderde gebouwen in de Wetstraat nu leeg. Als een zware renovatie uitblijft, dreigen zij het aantal stadskankers te verhogen. 2.

Handelszaken

De studie die werd uitgevoerd in het kader van het ontwerp van GewOp toont aan dat de crisis van de Brusselse handel ernstig is. In de studie werden 145 handelscentra in de hoofdstad geïnventariseerd, waarvan 11 % groeit en 27% in verval is. Brussel blijft evenwel het eerste handelscentrum van het land, en de kwaliteit van zijn handelskernen speelt een doorslaggevende rol in de stadsvernieuwing : • De herwaardering van de handelscentra22 is van wezenlijk belang voor de bescherming van het stadserfgoed. • De problematiek van de leegstaande verdiepingen boven handelszaken is kenmerkend voor alle steden van het land, maar is voor Brussel wel bijzonder actueel. Op grond van het principe van de functievermenging, dient de mogelijkheid om deze verdiepingen om te bouwen tot woningen ernstig te worden bestudeerd. • De herwaardering van de handelscentra vergt ook een degelijke inrichting van de openbare ruimte : in de nabijheid van de handelszones ontbreekt het dikwijls aan parkeerplaatsen. Er dient te worden gedacht aan ruimte voor de leveringen, parkeerautomaten en systemen om een vlot autoverkeer te bevorderen. Bovendien jaagt de aanwezigheid van stadskankers in sommige centra de klanten op de vlucht. • Cijfers van de Kamer van Koophandel van Brussel23 tonen aan dat de handel bepalend is voor de woonfunctie. « Het is door de nabijheid van de plaats van tewerkstelling dat men zich in de stad vestigt : 62% van de werknemers van deze activiteitssector wonen in het Gewest. » D.

Bescherming van het erfgoed

Ook de bescherming van het stedelijk architecturaal erfgoed is een doorslaggevend element van de stadsvernieuwing. 1.

Het Internationaal Charter voor de bescherming van de historische steden (1987)

Deze tekst bepaalt de principes en doelstellingen in verband met de bescherming van het erfgoed van de historische steden en vormt een aanvulling op het « Internationaal Charter over de bescherming en restauratie van de monumenten en landschappen (Venetië, 1964) ».

14

De tekst stelt als principe dat « de bescherming van de historische steden en wijken, om doeltreffend te zijn, deel moet uitmaken van een coherent beleid van economische en sociale ontwikkeling, en dat er rekening moet mee worden gehouden op alle niveaus in de plannen van aanleg en de stedebouwkundige plannen. Ingrepen in een historische wijk of stad dienen te geschieden met omzichtigheid, methode en nauwgezetheid, zonder enig dogmatisme, maar rekening houdend met de problemen die zich in elk bijzonder geval kunnen stellen24 ». Een aantal andere principes en doelstellingen zijn erin vastgelegd25 : • De instandhouding van historische steden en wijken vergt een permanent onderhoud van het gebouwenbestand. • De nieuwe functies en de door het hedendaagse leven vereiste infrastructuur moeten aangepast zijn aan de kenmerken van de historische steden. • De verbetering van de woonfunctie moet een van de fundamentele doelstellingen van het beschermingsbeleid zijn. • Wanneer verbouwingen of nieuwbouw nodig zijn, moet het vernieuwde of nieuwe bouwwerk rekening houden met de bestaande ruimtelijke indeling die vereist is ten gevolge van de kwaliteit en de totale waarde van de bestaande gebouwen. De opneming van elementen met een hedendaags karakter kan bijdragen tot de verrijking van het geheel, op voorwaarde dat de totale harmonie niet wordt verstoord. • Er dienen preventieve maatregelen te worden genomen tegen natuurrampen en tegen allerlei hinder (onder meer vervuiling en trillingen) ten gunste van de historische steden, zowel om de bescherming van hun erfgoed te verzekeren als voor de veiligheid en het welzijn van hun inwoners. • De bescherming vereist de organisatie van een gespecialiseerde opleiding voor alle betrokken beroepen. 2.

De bestuursgids der historische steden (1991)

De Organisatie der Steden van het Wereldpatrimonium26 heeft in het kader van het Charter een gids opgesteld « die tot doel heeft een permanente uitwisseling te bevorderen tussen al diegenen die dienen in te spelen op de dagelijkse eisen van het stadsleven in historische steden, met behoud van hun specifieke waarden en hoedanigheden. »27 .

a)

Naar een « duurzame ontwikkeling » van historische steden

Economische ontwikkeling en bescherming van het erfgoed kunnen dikwijls onverenigbaar lijken. Zoals wij echter al opmerkten kan een beschermingsbeleid de beide factoren verzoenen, op voorwaarde dat de ontwikkelingsstrategiëen de fundamentele waarden van het erfgoed erkennen en ondersteunen, en vice-versa. Het concept van de duurzame ontwikkeling heeft aangetoond dat de keuzen nooit zwart-wit zijn en dat iedereen er voordeel bij heeft ontwikkelingsvormen te erkennen en te bevorderen die het leven en de hulpbronnen op lange termijn kunnen ondersteunen.28

15

b)

Bestuursstrategieën voor historische steden

De gids somt vervolgens de essentiële onderdelen op van de efficiënte bestuursstrategieën voor de historische steden29 : (1)

Oog voor de dynamische aard van de steden

Aangezien de waarde van de belangrijke stadsdelen zeer waarschijnlijk in ruime mate de weerspiegeling is van de kwaliteit van het leven dat men er kan leiden, dienen doordachte strategieën erop gericht te zijn de gewenste vitaliteit te behouden, en niet enkel de fysische vorm van de omgeving. (2)

Rekening houden met bijkomende doelstellingen

Men kan rekening houden met bijkomende doelstellingen door de voorstellen in verband met de economische ontwikkeling en met de bescherming van het erfgoed te onderzoeken in het licht van de duurzame ontwikkeling. « Deze aanpak vergt vanwege diegenen die opkomen voor verschillende belangen, dat zij het eens worden over de criteria waaraan het ontwikkelingsproject zou moeten voldoen, en over het gewicht van deze criteria : de economische rendabiliteit ? esthetische aantrekkingskracht ? toegankelijkheid ? eerbied voor het erfgoed ? »30 (3)

Een positieve benadering bij het oplossen van conflicten

Een totale aanpak leidt automatisch tot een positieve benadering bij het oplossen van conflicten. De conflicten in historische steden kunnen worden onderverdeeld in twee grote categorieën : • die welke ontstaan tussen de belangen van het erfgoed en de voorstanders van de ontwikkeling; • en die welke het gevolg zijn van verschillende belangen binnen een stadsbestuur. « Conflicten kunnen enkel worden opgelost indien men oog heeft voor de belangen van beide partijen, wat gewoonlijk vereist dat het gesprek op een hoger niveau wordt gevoerd zodat het handelt over de doelstellingen of de opdracht. Zelfs al bevinden individuen zich in hetzelfde kamp, dan nog zullen zij het dikwijls oneens zijn over de middelen om een doelstelling te bereiken, of over de verschillende etappes die daartoe moeten worden afgelegd, maar daarentegen zullen zij het niet zo dikwijls oneens zijn over de aard van de onderneming. Als men, in geval van een conflict, het niveau van de discussie maximaal verheft, dan kunnen de voorstander van de ontwikkeling en de verdediger van het erfgoed tot de bevinding komen dat zij allebei proberen iets positiefs bij te brengen aan hun gemeenschap; aangezien zij hierdoor tot de bevinding komen dat zij zich, ten minste in een bepaald opzicht, in hetzelfde kamp bevinden, zal het gesprek over de details die hen verdelen, heel wat gemakkelijker verlopen. »31 16

(4)

Het afwijzen van dogmatische standpunten

De strategieën die tot succes leiden zijn die welke vermijden culturele vooroordelen op te leggen en dogmatische standpunten van de hand wijzen. De ontwikkeling van de Westerse wereld is gebaseerd op een partnerschap tussen de stabiliserende krachten van de regering (die belast is met het openbaar welzijn op bepaalde gebieden) en de ondernemers van de particuliere sector die bereid zijn hun kapitaal « op het spel te zetten » om winst te maken. c)

Stimuli

De stimuli of beloningen voor beschermingsinitiatieven hebben tot doel de keuze voor bescherming in een gunstig daglicht te plaatsen om de passieven of diegenen die anders hun aandacht op iets anders zouden richten, aan te sporen tot actie. Het gebruik van stimuli komt er in wezen op neer dat men het bestaande sociale, economische of politieke kader wijzigt, om een nieuw evenwicht tot stand te brengen dat bevorderlijk is voor bescherming. (1)

Financiële stimuli

De financiële stimuli kunnen twee gedaanten aannemen : rechtstreekse subsidies of fiscale voordelen. Wat de bijkomende kosten van deze stimuli voor de schatkist betreft, kunnen talrijke argumenten worden opgesomd32 : • het verlies dat de regering lijdt door de bijkomende uitgaven (of de lagere ontvangsten), wordt dikwijls ten dele gecompenseerd door andere middelen, bijvoorbeeld dankzij de belasting op de tewerkstelling en de taksen op materialen, welke worden betaald door de personen die de renovatiewerken verrichten; • het grote aantal banen dat geschapen wordt door de renovatiewerken (onder meer vergeleken met andere vormen van industriële subsidies); • hefboomeffect voor de investeringen van de particuliere sector die gepaard gaan met de renovatieprojecten. (2)

Erkenning en beloningen

Sommige besturen stellen dat beloningen, toegekend voor bijzondere inspanningen, een doeltreffend middel vormen om andere acties aan te moedigen. Dergelijke programma’s zijn niet te duur en bieden de mogelijkheid om de aandacht te vestigen op de gewenste beschermingsactiviteiten. De sleutel tot het succes van een erkenningsprogramma bestaat erin ervoor te zorgen dat de overhandiging van de prijzen of van de beloningen de gewenste aandacht van het publiek krijgt. 3.

De conferentie HABITAT II

17

De eerste conferentie van de Verenigde Naties over het woonmilieu en de woonplaatsen, georganiseerd in Vancouver van 31 mei tot 12 juni 1976, werd bijgewoond door bijna 9 000 afgevaardigden uit 134 landen. Twintig jaar later togen twintig- à dertigduizend personen uit meer dan 180 landen naar Istanbul, waar zij van 3 tot 14 juni 1996 deelnamen aan HABITAT II, de tweede wereldconferentie over dit thema en de jongste grote internationale gebeurtenis die de afgelopen jaren door de UNO werd georganiseerd. Wat de bescherming van het erfgoed betreft, beklemtoont het rapport HABITAT II33 voornamelijk het belang van partnerschappen tussen de overheid en de particuliere sector voor de renovatie van de stadscentra en de wijken. E.

Milieu

1.

De netheid

« Netheid is een levendige uitdrukking van de openbare veiligheid. Vuilheid staat voor geweld. »34 a)

De soorten netheid

(1)

Subjectieve netheid

« Het is niet zo gemakkelijk precies te bepalen wat men onder een nette straat verstaat. Netheid is immers een subjectief begrip. Men kan evenwel stellen dat een straat net is wanneer alle afval zoals papier, verpakkingen, bladeren, bederfelijk afval, olievlekken of vet, allerlei stof, uitwerpselen van honden, enz. werden verwijderd (...) De wenselijke netheid, als element van esthetiek en hygiëne, verschilt naar gelang van de aard van de wegen en van hun omgeving. Men kan een gereinigde stofvrije weg eisen voor een mooi monument, maar daarentegen een bepaalde hoeveelheid stof en zelfs bladeren dulden op een weg langs een park of op ruiterpaden. »35 (2)

Objectieve netheid

Een tweede soort netheid hangt samen met de goede werking van de stad, met haar afstemming op haar talrijke nutsfuncties. « Zulks vergt een rationele organisatie van de vuilnisophaling, een efficiënte reinigingsdienst en een regelmatige ophaling van hinderlijke voorwerpen, maar dit volstaat niet. Er dient eveneens te worden toegezien op de kwaliteit van het stadsmeubilair en op de plaatsing en het onderhoud hiervan. Planten dienen te worden gekozen rekening houdend met de potentiële hinder van de bladeren, zoals vlekvorming of glibberige stoepen. In deze gedachtengang moet men in de stad gemakkelijk zijn weg kunnen vinden; leesbare aanwijzingsborden moeten oordeelkundig worden geplaatst om vertragingen, aarzelingen of opstoppingen die hinderlijk zijn voor het verkeer, te vermijden. »36 18

(3)

De netheidscontracten

Vanaf 1997 zouden de gemeenten met het Gewest een « netheidscontract » dienen te sluiten, waarin zij zich ertoe verbinden in te staan voor de regelmatige reiniging van hun verkeersaders en openbare ruimten. In dit kader genieten zij de logistieke en technische steun van het Agentschap Net Brussel. Het Agentschap zou eveneens bijzondere reinigingscontracten kunnen sluiten met de organisatoren van evenementen, supermarkten of de spoorwegen.37 b)

De graffiti

De graffiti lijken deel uit te maken van het gewone stadsmilieu38 , en dit sinds lange tijd. Zij werden zelfs bevestigd als onderdeel van het erfgoed, aangezien er sinds 1987 in Frankrijk een graffitimuseum bestaat, waarin realisaties te zien zijn vanaf de middeleeuwen tot het begin van de 20ste eeuw39 . Tegenwoordig worden graffiti en « tags »40 echter eerder gezien als een vorm van vervuiling en visuele agressie, dan als te klasseren en te beschermen kunstwerken41 . Graffiti zijn daden van vandalisme die een symbolische aanslag vormen op de openbare of privé-eigendom42 . Zij vormen niet alleen een aantasting van de eigendom van de betrokken individuen, maar tevens van de gehele gemeenschap43 . (1)

De graffiti vormen een ernstig probleem dat onmiddellijk moet worden aangepakt

Wanneer graffiti niet onmiddellijk worden verwijderd, kunnen zij zich snel verspreiden over de gehele buurt. Graffiti wekken de indruk van onverschilligheid in de betrokken buurt en kunnen zo aanleiding geven tot andere vormen van geweld. Sommige personen kunnen eveneens afgeschrikt worden door hun aanwezigheid. (2)

De graffiti zijn een van de vormen van vandalisme die het moeilijkst doeltreffend kunnen worden aangepakt

Hoe de graffiti uitroeien ?44 Graffiti dienen onmiddellijk te worden verwijderd, hetzij door een bijkomende laag verf, hetzij door het gebruik van specifieke reinigingsproducten. Het verwijderen kan ook worden vergemakkelijkt door speciale doorschijnende bestrijdingsmiddelen die preventief worden aangebracht op de blootgestelde oppervlakken. Ook andere preventieve maatregelen komen in aanmerking : goed onderhoud van de blootgestelde gevels en oppervlakken, muurschilderingen, gebruik van donkere verf op de blootgestelde oppervlakken45 , keuze van de muurbekledingen. Aangezien graffiti storend zijn voor de gehele gemeenschap, denken wij eveneens aan de installatie van een publieke hot-line, waar de burgers graffiti kunnen melden. Een

19

gespecialiseerd bedrijf zou dan ermee belast kunnen worden ze zo spoedig mogelijk te verwijderen.46 c)

Besluiten

De netheid van de stad verzekeren47 , komt erop neer dat men haar werking mogelijk maakt, dat wil zeggen het verkeer en de uitwisselingen vergemakkelijken, duidelijke herkenningstekens aanbrengen, verwarring vermijden. Het betekent ook dat men de stad aantrekkelijk maakt : in onze maatschappijen weerspiegelt de netheid van de stad de welstand van haar inwoners en het vermogen van haar bestuurders om tegenstellingen af te zwakken en het collectieve leven te organiseren, wat nieuwe inwoners, handelszaken en ondernemingen kan aantrekken. De regelmatige ophaling van vuilnis en het net houden van de openbare ruimten worden door de stadsbewoners van onze maatschappijen beschouwd als « normale » diensten; een goed politiek beleid bestaat er dus in deze diensten zichtbaar en opvallend aan te bieden. Op die wijze wordt de aandacht van de inwoners aangescherpt, wat in het voordeel is van het stadsbestuur dat het bewijs levert van zijn zorg om het welzijn van zijn ingezetenen. Een goed stadsbestuur beschikt over zijn kleur, zijn « logo », zijn gespecialiseerde voertuigen, zijn uniformen. 2.

De kankers

De stadskankers ontsieren Brussel48 . Alle redelijke middelen moeten worden ingezet om ze te laten verdwijnen. Wij willen hier de aandacht vestigen op enkele stimuli die tot nu toe helaas nog niet werden gebruikt. Wij denken onder meer aan de vrijstelling van stedebouwkundige lasten voor op deze kankers te bouwen kantoorprojecten49 en aan tastbare fiscale maatregelen die de renovatie of de heropbouw van de kankers bevorderen. 3.

De herinrichting van de openbare ruimte

Ondanks de inspanningen van de overheid, laat de toestand van de Brusselse openbare ruimte dikwijls te wensen over. De aftakeling ervan wordt beschouwd als een van de hoofdredenen van de delocalisering van inwoners en ondernemingen. De herinrichting van de openbare ruimte en van de wegen vormt een noodzakelijke voorwaarde voor het welslagen van de stadsvernieuwing. In heringerichte straten en lanen die gezellig zijn, leeft men aangenamer, onderhoudt men beter de huizen en komen goede restaurants of handelszaken50 . 4.

De bestrijding van het lawaai

Ingevolge het Groen Boek van de Commissie der Europese Unie, is lawaaibestrijding één van de prioriteiten geworden van de Europese Unie. Het geluid veroorzaakt door het verkeer, de industrie en de onstpanningsactiviteiten, vormt immers één van de belangrijkste milieuproblemen in Europa en geeft steeds meer aanleiding tot klachten van het publiek. De bestrijding van het lawaai kan op drie verschillende fronten worden gevoerd51 : 20

1. het geluid van machines, motoren, banden en loopvlak verlagen aan de bron, door de vlotheid van het verkeer te bevorderen en het gebruik van sommige uitrustingen te verminderen52 ; 2. de geluidstransmissie verminderen door schermen aan te brengen tussen de bron en de « slachtoffers »; 3. het geluid verminderen op de plaats waar het wordt gehoord, bijvoorbeeld door de isolatie van gebouwen. Terzake worden één ordonnantie en vier uitvoeringsbesluiten voorbereid. Een eerste onderzoek van de ontwerpen van besluiten toont aan dat het opstellen van een regeling inzake geluid wel een bijzonder moeilijke taak is, aangezien de waarneming van geluid vooral een subjectieve aangelegenheid is die bijzonder moeilijk kan worden vastgelegd in objectieve normen. F.

Mobiliteit en infrastructuur

1.

Mobiliteit

a)

Een multimodale aanpak

Iedereen is het erover eens dat het Brusselse openbaar vervoer onvoldoende ontwikkeld is. Een relatief hoog aandeel van het autoverkeer zal bijgevolg onvermijdelijk blijven. Het komt er dus op aan vanaf nu dit verkeer te optimaliseren en de erdoor veroorzaakte milieuhinder zo sterk mogelijk te beperken. Men moet weerstaan aan de verleiding om een overstap van de auto naar het openbaar vervoer tot stand te brengen door het gebruik van de auto op kunstmatige wijzen te ontmoedigen, zonder eerst te voorzien in een leefbaar alternatief voor de verplaatsingen met privé-vervoermiddelen. Wij zijn overigens voorstander van het principe van de multimodale aanpak, waarbij openbaar en privé-vervoer zich ontwikkelen in een perspectief van complementariteit. b)

Samenwerking tussen de gewesten

Op het intern wegennet van de stad beginnen zich op de piekuren verzadigingsverschijnselen voor te doen, maar deze verschijnselen zijn dagelijkse kost op de autosnelwegen in het verlengde van de ontsluitingswegen buiten het Gewest. Deze verzadiging wordt voornamelijk veroorzaakt door het pendelverkeer. Het is bijgevolg duidelijk dat de mobiliteitsproblemen niet door het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest alleen kunnen worden aangepakt, maar het voorwerp moeten uitmaken van een dialoog tussen de gewesten. Deze dialoog zal in eerste instantie betrekking moeten hebben op de uitbouw van een Gewestelijk Expresnet (GEN) dat berekend is op zijn taak53 en dat een aantrekkelijk alternatief biedt aan de doorgaans welgestelde autopendelaars.

21

c)

Ondergronds openbaar vervoer

Wij zijn ervan overtuigd dat het ondergronds openbaar vervoer moet worden ontwikkeld. Op termijn is dit immers het enige transportmiddel dat in staat is een veilig, comfortabel en snel alternatief te bieden voor de bovengrondse opstoppingen. 2.

De infrastructuur

De kwaliteit van het woonmilieu en van de huisvesting kan niet los worden gezien van de problematiek van de kwaliteit der infrastructuur. Om de levensomstandigheden te verbeteren is het immers eveneens noodzakelijk een op haar taak berekende infrastructuur ter beschikking te stellen van de bevolking en van de ondernemingen. De kwaliteit van de infrastructuur is tevens doorslaggevend in het kader van de internationale functie van Brussel.

IV.

Het stadsvernieuwingsbeleid A.

Het stedelijk beleid 1.

De duurzame ontwikkeling

Duurzame ontwikkeling is het algemeen principe dat hoe langer hoe meer aan de basis ligt van het optreden van de overheid, wat ook haar politieke overtuiging moge zijn. Momenteel bestaat er geen universele definitie van wat duurzame ontwikkeling is. HABITAT II stelt dat « de duurzaamheid van het wereldmilieu en van het menselijk leven enkel zal verzekerd zijn indien men erin slaagt de menselijke leefomgevingen- zowel stedelijke als landelijke economisch dynamisch, sociaal actief en rationeel vanuit milieustandpunt te maken, en dit met eerbied voor het historisch, godsdienstig en cultureel erfgoed en voor de verscheidenheid die dit erfgoed kenmerkt ». Het is duidelijk dat elk stadsbeleid moet worden gevoerd in een perspectief van duurzame ontwikkeling. 2.

Het steeds complexer wordende stedelijk beleid

« In een wereld waarin de economische concurrentie is toegenomen, is het voor de verschillende territoriale regeringen van de Europese naties van vitaal belang dat zij hun middelen zo goed als mogelijk gebruiken54 » . Het vergelijkend onderzoek toont aan dat een unilateraal optreden van de overheid niet meer volstaat voor een afdoend stadsbeleid. Het stadsbeleid wordt complexer : HABITAT II noemt verschillende doelstellingen en actiemiddelen55 voor het stadsbeleid in het kader van deze toenemende complexiteit.

22

1. Om een geschikte financiële basis voor stadsontwikkeling te leggen, zouden de regeringen en de lokale overheid, in samenwerking met de particuliere sector, de volgende initiatieven moeten nemen : * financiële beleidsinstrumenten in het leven roepen en toepassen die het ontstaan van een brede waaier van arbeidsplaatsen in de stad in de hand werken; * het ontstaan van nieuwe soorten partnerschap tussen overheid en particuliere sector aanmoedigen, ten einde instellingen in het leven te roepen, waarvan kapitaal en beheer in handen zijn van de particuliere sector, maar waarvan de functies en doelstellingen van algemeen belang zijn, en de transparantie tussen de verschillende partners en de bevolking bevorderen. 2. Met het oog op de ontwikkeling van de arbeidsmarkt en het aanmoedigen van de privéinvesteringen, zouden de regeringen en de lokale overheid, in overleg met de particuliere sector en in het kader van een geïntegreerde stadsvernieuwing, de volgende initiatieven moeten nemen : * beleidsinstrumenten invoeren die een duurzame stadsontwikkeling kunnen verzekeren, rekening houdend met de behoeften van de lokale ondernemingen, en waarmee op efficiënte wijze kan worden voldaan aan deze behoeften, zonder het natuurlijk en menselijk milieu te hinderen; * met aandacht voor het milieu, voldoen aan de vraag van de particuliere sector naar bouwrijpe gronden, rekening houdend met de behoeften van de kleine en middelgrote ondernemingen; * de mogelijkheden inzake stedelijke economische activiteiten ontwikkelen door de toegang tot het krediet en tot andere financieringsmiddelen te vergemakkelijken voor nieuwe bedrijven en KMO en door de juridische en administratieve procedures te vereenvoudigen; * de mogelijkheid bestuderen om sommigen delen van de stadscentra opnieuw in te richten door het aanbieden van een reeks fiscale en financiële stimuli en aangepaste reglementen, en door de totstandkoming van partnerschappen aan te moedigen. 3.

Het stadsvernieuwingsbeleid vergt een algemene aanpak van de investeringen in de inrichting der openbare ruimte, de wegen en de infrastructuur

Stadsvernieuwing vergt dikwijls een algemene aanpak van de verschillende problemen in een wijk : ⇒ ⇒ ⇒ ⇒

de aftakeling van de gebouwen; de aanwezigheid van braakliggende gronden of leegstaande gebouwen; het comfort van de woning; de aftakeling van de openbare ruimten.

Al deze problemen moeten samen aan bod komen in een allesomvattend stadsvernieuwingsproject. In dit project moeten ook de wijzen van tegemoetkoming en financiering van de verschillende geplande renovaties door de overheid (gemeenten en Gewest) of de particuliere sector (ondernemingen en particulieren) worden bepaald. Het noodzakelijk overleg dient plaats te grijpen vanaf het stadium van het concept van het project, en niet a posteriori bij de uitvoering, zodat het meteen duidelijk wordt welke partnerschappen eventueel 23

nodig zijn. Rekening houdend met de belangen die de overheid moet behartigen, zal zij bij voorrang investeren in de taken waarvan de economische rentabiliteit te onzeker is voor de particuliere sector. 4.

De doelstellingen van de geplande renovatie duidelijk bepalen

Herinrichting van woningen Hoe het inkomen van de huurder aanvullen56 , wanneer de huurprijs aanzienlijk zou moeten worden verhoogd nadat de eigenaar het huis of het appartement heeft gerenoveerd ? Sloop-heropbouw De meeste woningen in zeer slechte staat (die doorgaans enkel in aanmerking komen voor sloop) zijn gelegen in relatief achtergestelde wijken. Het is erg moeilijk een huurder te vinden voor de nieuwe woningen die in hun plaats komen. De gezinnen die bereid zijn in deze wijken te wonen, kunnen immers worden afgeschrikt door de voor de nieuwe woningen gevraagde huurprijs, terwijl de gezinnen die over de nodige middelen beschikken verkiezen zich te vestigen in betere wijken. De bouw van « geconventioneerde » woningen In bepaalde gevallen kan de bouw van « geconventioneerde » woningen nuttig blijken. Men heeft het over een « geconventioneerde » woning wanneer een particuliere investeerder een woning bouwt of renoveert met behulp van tegemoetkomingen van de overheid (bijvoorbeeld een financiële participatie of terbeschikstelling van een grond door de overheid). In ruil hiervoor verhuurt of verkoopt de investeerder de woning aan gezinnen die voldoen aan bepaalde voorwaarden (geplafonneerd inkomen, enige eigendom...) en verbindt hij zich ertoe een bepaald rendement van zijn investering niet te overschrijden. Bij het opzetten van een stadsvernieuwingsproject moet de overheid bijgevolg duidelijk haar doelstellingen bepalen : wenst zij, na de renovatie, in de wijk dezelfde bewoners te behouden, of wenst zij er nieuwe aan te trekken ? Het antwoord op deze vraag is doorslaggevend voor de berekening van de rentabiliteit van de investering voor de particuliere sector. B.

Het huisvestingsbeleid 1.

Doelstelling van het huisvestingsbeleid

De belangrijkste doelstelling van een huisvestingsbeleid bestaat er steeds in te streven naar een evenwicht tussen de vraag naar en het aanbod van woningen57 : 1. een kwantitatief evenwicht zoeken om te vermijden dat er te sterke spanningen optreden op de markt wanneer de vraag systematisch het aanbod overschrijdt; 2. het zoeken van overeenstemming tussen het niveau van de aangeboden woningen en de middelen van de gezinnen; 3. het zoeken naar een geografische spreiding van het aanbod om onevenwichten op de markt te voorkomen. Het rapport van de conferentie HABITAT II58 voegt eraan toe dat een huisvestingsbeleid er niet enkel moet op gericht zijn te voldoen aan de groeiende vraag naar woningen en 24

infrastructuur, maar eveneens het bestaande woningbestand beter te exploiteren en te onderhouden door verschillende keuzemogelijkheden - eigendom, huur en andere bewoningsformules - aan te bieden die inspelen op de vorm die de vraag kan aannemen. 2.

Een realistisch beleid

Het rapport van de conferentie HABITAT II wijst er ook op59 dat een realistisch huisvestingsbeleid deel moet uitmaken van het globale macro-economische, sociale en milieubeleid. In dit opzicht is de tegenstelling huisvesting- kantoren waarop het GewOp berust, betreurenswaardig. Het komt ons voor dat de principes van functievermenging en degelijke ruimtelijke ordening het mogelijk zouden moeten maken deze beide aspecten als complementair te beschouwen. 3.

Het verwerven van eigendom in de hand werken

In het algemeen stelt men dat het bevorderen van het huren ten koste van het verwerven van eigendom de middenstand weghoudt en de stabiliteit van de bevolking verstoort60 : eigendom dient bijgevolg te worden bevorderd. In dit verband betreuren wij dat het GewOp het tegengestelde verdedigt. Het is eveneens bekend dat iemand die eigenaar wordt van een huis, in de eerste plaats werk zal maken van het herstellen van de woning en de functionele inrichting ervan. Dit is een spontane cyclus die een invloed heeft op de kwaliteit van het patrimonium en op het genot hiervan. 4.

Het onevenwicht tussen vraag en aanbod op de Brusselse woningmarkt a)

Een vaststelling

In zijn advies over het Gewestelijke Ontwikkelingsplan heeft de Economische en Sociale Raad van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest vastgesteld dat er een onevenwicht was tussen vraag en aanbod bij de verschillende categorieën van inwoners. « Daar waar het vinden van een woning amper problemen stelt voor de gezinnen met een hoger inkomen en, in een mindere mate,voor die met een middelmatig inkomen (voor hen is er een voldoende woningvoorraad), geldt dit niet voor diegenen die een laag inkomen hebben en voor een gedeelte van de gezinnen met een middelmatig inkomen. » In dit kader is het basispostulaat van het GewOp, volgens hetwelk de woningkosten van de Brusselse gezinnen in 1991 in overeenstemming waren met hun inkomen, verkeerd. Het gebrek aan overeenstemming tussen huisvesting en inkomen maakt de Brusselse bevolking erg kwetsbaar. Vermoedelijk is die trouwens heel wat minder honkvast dan het GewOp wel wil laten geloven61 . Het openbare onderzoek van het ontwerp van GewOp heeft uitgewezen dat het onevenwicht tussen vraag en aanbod de eerste zorg is van diegenen die klachten hebben. 25

b)

Een gevaar

De overheid die te allen prijze het aanbod wil aanpassen aan de vraag door een actief beleid inzake bouw van sociale en goedkope woningen, moet ervoor op haar hoede zijn dat zij niet systematisch de gezinnen met lage inkomens aantrekt naar het stadscentrum. De vorming van getto’s dient kost wat kost te worden vermeden. In het GewOp werden in dit verband 6 principes opgenomen : « Voor de gezinnen met een laag sociaal-economisch profiel (1.300 woningen per jaar, waarvan 900 gesubsidieerd) 1. Aankoop door de overheid van een maximum aan reeds bestaande woningen, eerder dan de bouw van woningen. 2. Oprichten van zogenaamde « geconventioneerde » huurwoningen (te bouwen of bestaande) in partnerschap tussen overheid en particuliere sector. 3. Spreiding van de verleende hulp met het oog op de toegang tot een woning van de particuliere sector, rekening houdend met een complementariteit tussen hulp bij aankoop en hulp bij huur. Voor de gezinnen met een middelmatig sociaal-economisch profiel (1.500 woningen per jaar) 4. Op de aankoopmarkt, verlaging van het aanbod nieuwe geconventioneerde woningen (die worden afgeleid naar de huurmarkt); behoud van de hulp aan de betrokkene in de vorm van een rentesubsidie. 5. Op de huurmarkt, vorming van een uitgebreid bestand « geconventioneerde » woningen, met nieuwe en bestaande woningen. Voor de gezinnen met hoog sociaal-economisch profiel (2.300 woningen per jaar) 6. Invoering van voorwaarden die de bouw van woningen met behulp van eigen financiering door deze gezinnen bevorderen, ten einde het aanbod te verhogen en aantrekkelijker te maken. » 5.

De vooruitzichten van het Gewestelijk Ontwikkelingsplan a)

De kwantitatieve benadering : een fout concept

De vooruitzichten en doelstellingen van het Gewestelijk Ontwikkelingsplan gaan uit van de productie van bijkomende woningen met het oog op een aangroei van de bevolking. Het actieve scenario van het GewOp rekent op een privé-productie van 3.450 woningen per jaar. Volgens het GewOp moeten deze 3.450 woningen per jaar « worden opgetrokken via 4 wegen :

26

• nieuwbouw (2.250); • het terugwinnen van woningen die nu dienen als kantoorruimte (200); • het terugwinnen van leegstaande woningen (470); • de scheiding van bestaande woningen (530) »; Aanvankelijk bestond er geen zekerheid over het tempo van de productie. De cijfers tonen aan dat wij nog ver afstaan van de doelstelling62 . De productie van een bepaald aantal woningen betekent echter geenszins dat zij daadwerkelijk bewoond zijn. Door de jaarlijkse erosie van de bevolking - die sinds kort gelukkig gestabiliseerd is - en de bouw van nieuwe woningen, telt het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest steeds meer leegstaande woningen die ertoe veroordeeld zijn dit te blijven. Met alle gevaren van verkrotting die dit inhoudt, niet enkel van deze woningen zelf, maar van hun gehele omgeving. b)

Naar een kwalitatieve benadering

De door het GewOp gezochte stabilisering van de bevolking is niet enkel afhankelijk van het volume beschikbare woningen, maar is ook het resultaat van een aantal andere factoren, zoals de werkgelegenheid, de mobiliteit, de netheid, de veiligheid, het onderwijs, de commerciële en culturele aantrekkingskracht en de staat van de infrastructuur. Het ontbreekt in het GewOp aan een fijnmazig onderzoek naar het soort woningen dat de verschillende sociologische gezinstypes, die in Brussel wonen of die het Gewest wil aantrekken, zoeken. Zo’n onderzoek moet bijgevolg worden uitgevoerd en nadien dient op het kwalitatieve vlak te worden gewerkt. C.

Het stedelijk beleid en de bevordering van de werkgelegenheid

De bouwsector telt 163.000 arbeiders, 23.000 bedienden, 47.000 zelfstandigen en helpers en 25.000 ondernemingen, en stelt 8% van de beroepsbevolking van het land tewerk63 . Een studie van de Confédération Construction Wallonne (CCW) in verband met de investeringen in openbare werken toont aan dat de bouwsector zich, inzake economisch beleid, onderscheidt van de andere bedrijfssectoren : relatief laag gehalte aan invoer, zeer weinig verplaatsbare productie en, vooral, hoge arbeidsintensiteit64 : « Wij hebben vastgesteld dat de bouwsector een uitstekende bron van werkgelegenheid is. Volgens een voorzichtige raming schept een terugkerende verhoging van de overheidsinvesteringen in de bouw met 10 miljard op korte termijn 2.300 à 2.400 arbeidsplaatsen in de sector, en onrechtstreeks 50% banen meer, wat in totaal neerkomt op 3.450 à 3.600 banen. (...) De gerealiseerde investeringen leveren daarenboven nog meer arbeidsplaatsen op door het gunstig effect van deze investeringen op de groei van de gewestelijke economie. » Vergeleken met de verhandelbare diensten en de verwerkende nijverheid, is de bouwsector verreweg het arbeidsintensiefst. Een miljard frank65 eigen productie aan bouwwerken geeft rechtstreeks werk aan 335 loontrekkenden (rechtstreeks tewerkstellingseffect). Dit cijfer vormt het gemiddelde tussen de coëfficiënten 325 in de ruwbouw (Nace 500-501, te weten 27

voornamelijk gebouwen), 360 voor de wegen- en spoorwegwerken (Nace 502) en 340 voor de voltooiing (Nace 503-504)66 . Het Planbureau raamt het aantal rechtstreekse en onrechtstreekse arbeidsplaatsen per miljard frank (jaar 1985, exclusief BTW) op 500 à 630. Dit cijfer bevestigt dat van de CCW, die 507 rechtstreekse en onrechtstreekse arbeidsplaatsen per miljard frank investeringen (exclusief BTW) vermeldt67 . De bouwsector levert immers talrijke afgeleide activiteiten op in de aanverwante sectoren (leveranciers, studiebureaus, wegenuitrusting...).

V.

Het financieren van de stadsvernieuwing

De verschillende financieringswijzen vormen het moeilijkste en delicaatste onderdeel van elk stadsvernieuwingsbeleid. In de vorige hoofdstukken hebben wij gezien dat een stadsvernieuwingsproject slechts evenveel waard is als de ermee samenhangende financieringswijze. Wanneer de overheidssector voor zijn stadsvernieuwingsbeleid bijvoorbeeld hoe langer hoe meer een beroep doet op de particuliere sector, dan is dat vooral om de fiancieringsmogelijkheden uit te breiden en aldus het aantal projecten te verhogen. Brussel beschikt over een grote voorraad afgetakelde gebouwen, omdat de Brusselaars hoe langer hoe minder middelen hebben om hun renovatiewerken te verrichten of te laten verrichten. De problemen zijn zo talrijk en aanzienlijk dat men vaak eerst denkt aan de financieringswijze alvorens het project uitvoerig te beschrijven. De huidige financieringsmoeilijkheden bij stadsvernieuwing zijn het logisch gevolg van de steeds krimpende overheidsmiddelen. En dit geldt in het bijzonder voor België dat gebukt gaat onder een duizelingwekkende overheidsschuld. Het stadsgewest Brussel wordt overigens aan zichzelf overgelaten en het bescheiden bedrag dat het jaarlijks ontvangt van de federale overheid volstaat niet - en dat is nog zwak uitgedrukt - om het de middelen te geven om zijn dubbele taak van hoofdstad van België en van Europa waar te maken. Het komt ons voor dat die « nalatigheid » van het Rijk zowel financiële als politieke oorzaken heeft. • Financiële oorzaken : België zal met moeite beantwoorden aan de criteria van de Europese munt. De federale overheid kan het zich op korte termijn bijgevolg niet veroorloven bijkomende uitgaven goed te keuren. Op lange termijn zullen de herstellingskosten van de Brusselse wegen voor het Rijk echter heel wat duurder uitvallen dan een normaal regelmatig en gedegen onderhoud68 . • Politieke oorzaken : de Vlamingen weigeren hun hoofdstad te zien als een volwaardig gewest in handen van de Franstalige meerderheid. De Walen van hun kant vestigden hun hoofdstad te Namen en hebben - ten onrechte - geen belangstelling voor het lot van Brussel. Bovendien is er een asymmetrie tussen de politieke meerderheden die aan de macht zijn in het Gewest en op federaal vlak. Deze situatie lijkt nog absurder wanneer men de balans bekijkt van het wegverkeer : de International Road Federation-Belgium (IRF-Belgium) heeft de fiscale ontvangsten op de wegen en de auto voor 1990 geraamd op 340 miljard BEF. Nog steeds volgens het IRFBelgium belopen de overheidsuitgaven voor de wegen amper 87 miljard BEF voor de Federale overheid, de gewesten, provincies en gemeenten samen, met inbegrip van de kosten van investeringen, onderhoud, uitrusting, verlichting, personeel, enz...69 De rechtstreekse wegenbalans is dus positief voor alle overheidsniveaus samen, maar het stelsel van de 28

financieringswet der gewesten spoort deze geenszins aan tot investeren : de meeste fiscale ontvangsten van de weg en de auto gaan immers naar de federale overheid, terwijl de infrastructuurlasten voor rekening komen van de gewesten en de lokale besturen70 . Op dit ogenblik kan het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest bijgevolg enkel rekenen op zichzelf, zijn inwoners en zijn ondernemingen om voor de financiering van zijn stadsvernieuwing in te staan. Wij zullen achtereenvolgens een onderzoek wijden aan de financiële mogelijkheden van de Brusselaars om in te staan voor de renovatie van hun eigen woning en van de woningen die zij bezitten, en aan de wetgevende en reglementaire teksten in verband met het gebruik van de overheidsmiddelen, en nadien afsluiten met de verschillende partnerschapsvormen tussen overheid en particuliere sector. A.

De huisvesting 1.

De factoren die het investeren in woningen beïnvloeden71

• Het beschikbare gezinsinkomen, dat wordt beperkt door de economische crisis, de loonpolitiek en het soberheidsbeleid van de overheid dat besparingen noodzakelijk maakt, onder meer in de uitgaven van de sociale zekerheid. • Een hoge inflatie bevordert de woningbouw, aangezien het investeren in een woning bescherming biedt tegen munterosie. • Het peil van de hypotheekrente. • De huurwetgeving : de blokkering van de huurprijzen tussen 1976 en 1983 was één van de factoren die investeren in woningen ontmoedigden. • De evolutie van de werkloosheidsgraad : de stijging sinds het begin van de jaren ’90 van de werkloosheidsgraad, die opnieuw de werkzekerheid ondermijnt, valt onder meer samen met een periode van geringe groei van de investeringen in woningen. a)

Het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, tweede rijkste regio van Europa

Volgens EUROSTAT72 , is het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, in termen van BBP (de totale geproduceerde rijkdom), de tweede rijkste regio van Europa, voorafgegaan door Hamburg en gevolgd door het Ile-de-France73 . Het blijkt dat de gezinsinvesteringen in woningen (nieuwbouw en zware verbouwingen) nauw verband houden met de economische omgeving. Zo heeft men in het verleden een nauwe samenhang opgemerkt tussen de schommelingen van het BBP en die van de investeringen in woningen, vooral in periodes van versnelling van de economische groei. Dit verband treft men nochtans niet aan in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest. De EUROSTAT-statistieken gaan immers voorbij aan het feit dat Brussel niet enkel afgesneden is van zijn economisch hinterland, maar bovendien gespeend is van de inkomsten van de vennootschapsbelasting. De rijkdom die het Gewest voortbrengt stijft vooral de federale schatkist en de twee andere gewesten van het land. 29

b)

Maar de Brusselaars beschikken over een gemiddeld inkomen dat lager ligt dan het nationaal gemiddelde

BRES toont aan dat de inkomens van de Brusselaars in 1993 gedaald zijn onder het nationaal gemiddelde en dat zij stukken lager liggen dan die van de gezinnen van de toenmalige provincie Brabant. In 1980 lag het gemiddeld inkomen van de Brusselaar nog boven het nationaal gemiddelde. Gemiddeld inkomen per aangifte : cijfers betreffende de inkomens van het vorige jaar 1980

1985

1990

1991

1992

1993

1994

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

497,0

625,5

709,8

741,0

781,4

835,2

852,9

(Vroegere) Provincie Brabant

503,3

644,9

749,8

788,1

836,3

908,2

936,0

Rijk

449,8

593,6

690,6

726,2

771,1

836,5

861,2

In duizenden BEF Bron : Brusselse statistische indicatoren, BRES, cijfers 1996 c)

Besluiten

De geringe groei van de inkomens van de Brusselaars en de relatieve verarming vergeleken met het Rijk en de toenmalige provincie Brabant die eruit voortvloeit, is voornamelijk te wijten aan een dubbele delocalisering : • de delocalisering van de middenstand naar de rand; • de verschuiving van de economische activiteiten naar de rand. Hebben er eveneens toe bijgedragen : de evolutie van de werkloosheidsgraad in het Gewest, de stijging van de huurprijzen (groter te Brussel in de jaren ’80) en de verslechtering van de levenskwaliteit (onveiligheid, vervuiling...)74 . Tot besluit kan men stellen dat het beschikbare inkomen van de Brusselaars hen er, ondanks de uitstekende internationale statistieken, niet toe aanspoort ( of hen niet de mogelijkheid biedt) in vastgoed te investeren, of zelfs hun woning te renoveren. 2.

Sociaal-economische problemen in verband met renovatie

Hoe kan men de renovatie van de afgetakelde woningen van de eigenaars die als arm worden bestempeld, verzekeren of laten verzekeren ? Over het algemeen gaat het om gepensioneerden, huisvrouwen of gezinnen die over slechts één inkomen beschikken. Heel wat leegstaande of slecht onderhouden Brusselse woningen hebben als eigenaar een bejaarde die noch over de energie noch over het vereiste inkomen beschikt om zijn woning te herstellen75 . De alleenstaanden maken te Brussel meer dan 51% van de bevolking uit, dat is bijna het dubbele van het Rijk en van de drie andere arrondissementen (Halle-Vilvoorde, Leuven en Nijvel). Dit cijfer dient nochtans te worden genuanceerd, aangezien 87,5% van deze 30

alleenstaanden in een appartement wonen. 40,6% van het Brusselse woningbestand bestaat bijgevolg uit appartementen bewoond door alleenstaanden die een appartement van meer dan 20 jaar oud huren of bezitten76 . 3.

De rentabiliteit van vastgoedinvesteringen

De rentabiliteit van de vastgoedinvesteringen heeft onbetwistbaar een beslissende invloed op de stadsvernieuwing, aangezien zij van doorslaggevend belang is voor de privé-eigenaarsverhuurders. Frankrijk77 heeft bijvoorbeeld het fenomeen gekend van de terugval van de belangstelling van de eigenaars-verhuurders, ten gevolge van de daling van de rentabiliteit der vastgoedinvesteringen. Dit fenomeen heeft zich op twee manieren geuit : • De grote woningen van voldoende kwaliteit werden doorverkocht aan gezinnen die solvabeler zijn dan die welke ze voordien bewoonden (nemen van meerwaarde) of werden enkel verder verhuurd wanneer de verhoging van de huurprijs volstond om een voldoende rentabiliteit te behouden. • De slechte woningen werden buiten gebruik gesteld wanneer de meerwaarde van de grond ten gevolge van de ligging in de stad kon worden gerealiseerd. Uiteindelijk wordt de feitelijke sociale functie van de privé-huurwoningen niet meer verzekerd, wat het gevaar van uitsluiting vergroot voor de minder welstellende gezinnen, die nog slechts kunnen kiezen uit één van de drie volgende formules : • een ondraaglijke verhoging van het aandeel van de huurprijs in hun budget aanvaarden; • de stad verlaten; • aanschuiven op de wachtlijst van aanvragers van een sociale woning. Brussel moet opletten dat het niet dezelfde fout maakt. 4.

De door het Gewestelijk Ontwikkelingsplan voorgestelde middelen

Het GewOp somt de ingrepen van de overheid op die voorrang moeten krijgen, en dit « in de zones waar het actief ontwikkelingsbeleid inzake huisvesting van de regering het sterkst is78 : ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒ ⇒

operaties « wijkcontracten »; renovatie-operaties van de GOMB; investeringen van de openbare vastgoedmaatschappijen; tegemoetkomingen van het Huisvestingsfonds; tegemoetkomingen van de Gewestelijke Grondregie; hulp aan de gemeenten voor de bestrijding van de leegstand; toepassing van de ordonnantie betreffende de toegang tot de middelgrote woning; voorkeurtarief voor de renovatie- en aankooppremies; »

31

5.

De wetteksten en reglementen a)

Hulp aan particulieren en verenigingen

Deze hulp neemt de vorm aan van wat men over het algemeen « renovatiepremies » noemt. Het nieuwe premiestelsel, dat op 31 oktober 1996 in werking trad, brengt de volgende wijzigingen aan : • Verschuiving van de hulp naar de meest benadeelde wijken. • Eerder sanering dan comfort. Voorrang wordt gegeven aan saneringswerken, meer in het bijzonder in verband met de bouwkundige staat van de woning. • De woonverenigingen zullen kunnen renoveren in het kader van hun maatschappelijk doel in verband met de inschakeling van kansarmen via huisvesting. • De sensibilisering van de achtergestelden. Naast een traditionele campagne via aanplakbiljetten en reclame, werden de verenigingen ermee belast te zorgen voor een gepersonaliseerde informatieverstrekking in de wijken zelf. b)

Stadsvernieuwing door de overheid (1)

Herwaardering van wijken

Volgens de memorie van toelichting van de ordonnantie van 7 oktober 1993, komt de crisis die Brussel treft, het sterkst tot uiting in een twintigtal aftakelende wijken. Deze wijken vormen kernen van uitsluiting, waar men handicaps aantreft zoals : • een hoge concentratie van afgetakelde gebouwen; • veel braakliggende gronden of leegstand; • een groot gebrek aan comfort van de woningen; • openbare ruimten in slechte staat; • hoge bevolkingsdichtheid; • een hoge delinquentie; • een hoge concentratie van immigranten; • een hoge werkloosheidsgraad; • een laag scholingspeil. Het herwaarderingsconcept gaat uit van de volgende principes en ideeën : • de overheid alleen kan niet alle wijken renoveren; • er dient een eind te worden gemaakt aan de omslachtige administratieve procedures (van lange duur en onvoldoende soepel); • er moet sprake zijn van een totale aanpak. Het concept van de « herwaardering » is niet nieuw. Bij de hervorming van stadsvernieuwing via het koninklijk besluit van 28 maart 1977 houdende organisatie van de 32

woonkernvernieuwing in het Brusselse Gewest, had men het reeds over subsidies van het Rijk aan de gemeenten met het oog op de renovatie van sommige vervallen huizenblokken. Deze huizenblokken werden « te beschermen en te renoveren zones genoemd ». Het is dit principe van subsidiëring ten bate van de gemeenten met het oog op vastgoedrenovatie dat eveneens aanleiding gaf tot het concept van het « wijkcontract ». De nieuwe ordonnantie in verband met de herwaardering van de wijken gaat ervan uit dat het er in de eerste plaats op aankomt alle problemen van de betrokken wijken aan te pakken (gebouwen, sociale, culturele en openbare ruimten) met één enkel instrument. Een tweede uitgangspunt is dat overheidsfondsen niet volstaan : privé-investeerders moeten worden aangetrokken. Een derde uitgangspunt is dat de procedures vereenvoudigd moeten worden, en vooral, dat zij het voorwerp moeten kunnen uitmaken van een evaluatie. Vandaar dat de tekst van de nieuwe Brusselse ordonnantie van 7 oktober 1993 gericht is op 3 hoofdprincipes : ÄGemengde financiering : gewest, gemeenten en particuliere sector ÄEen actie in drie delen : vastgoed (herwaardering van de vervallen gebouwen, sloop en heropbouw na aankoop), aanpak van de openbare ruimten (groenvoorziening) en sociocultureel (stimulering van activiteiten die de sociale herwaardering van de wijk in de hand werken ») ÄEen soepel vierjarenprogramma, met eventuele wijzigingen tijdens de uitvoering naar gelang van de vastgestelde ontwikkelingen. (2)

Stadsvernieuwing door de GOMB

De omvang van de stadsvernieuwingsopdracht van de GOMB is bepaald in artikel 4 van het koninklijk besluit van 12 oktober 1987 : Titel III - Opdrachten Artikel 4 - § 3 « op het vlak van de ruimtelijke ordening en van de stadsvernieuwing : a) de betrokken groepen op hun verzoek adviezen verstrekken over alle problemen die betrekking hebben op de ruimtelijke ordening, de aanleg en de uitrusting van het gemeentelijk grondgebied en de vernieuwing, inzonderheid : het opstellen van alle soorten plannen van aanleg, het uitzoeken van gronden voor de vestiging van industrieën en woningen, de inplanting van gebouwen en diensten van openbaar nut, de algemene reconversieproblemen die een weerslag hebben op de ruimtelijke ordening, het verkeer, het lozen en het behandelen van afvalwater, de toevoer en de verdeling van energie en water, de verkaveling, de herverkaveling, enz. ; b) op verzoek van de betrokken groepen en op contractuele basis, alle soorten ontwerpplannen van aanleg en vernieuwing opmaken ; c) voor de overheden die erom verzoeken en dit op contractuele basis, optreden als technisch adviseur voor het opmaken van ontwerpen en het uitvoeren van projecten van werken van openbaar nut inzake wegen en gebouwen en inzake vernieuwingswerken ; d) op verzoek van derden, verkavelingsontwerpen opmaken op basis van een door de gemeenteoverheid vooraf goedgekeurd contract. » Artikel 4 - § 4 « inzake woningbouw en bouw- en vernieuwingswerken in het algemeen : a) gronden en gebouwen verwerven, vervreemden, ruilen, uitrusten, huren en verhuren, teneinde de economische, stedebouwkundige, sociale uitrusting te bevorderen in het kader

33

van de ontwikkelingsprogramma’s van het Plan, van de ruimtelijke ordening en van de vernieuwing ; b) woningen, gebouwen en installaties van alle aard bouwen, vernieuwen, afbreken, verwerven, vervreemden, huren en verhuren, overeenkomstig de doelstelling van de maatschappij. »

Bij middel van een arrest van 11 maart 1994, heeft de Raad van State nochtans het standpunt ingenomen dat er geen ordonnantie of andere norm met wettelijke waarde bestaat op basis waarvan het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest de uitvoering van stadsvernieuwingsprojecten op geldige wijze had kunnen toevertrouwen aan de GOMB. Een ontwerp van ordonnantie, dat sinds 1994 wordt voorbereid, zou binnenkort deze juridische lacune moeten verhelpen. (3)

Leegstaande gebouwen

Het besluit van de regering van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest van 19 juli 1990 betreffende de aankoop door de gemeenten van leegstaande gebouwen bepaalt dat het Gewest « aan de gemeenten subsidies kan toekennen voor de aankoop van leegstaande gebouwen die toebehoren aan natuurlijke of rechtspersonen, en die na hun renovatie voornamelijk zullen dienen als woning. » Om in aanmerking te komen voor de subsidies, moet de gemeente zich ertoe verbinden de aangekochte gebouwen te renoveren of te laten renoveren, en ze te laten gebruiken als woning. De gemeenten mogen de aangekochte gebouwen overigens niet verkopen zonder toestemming van het Gewest. B.

De niet-residentiële sector

In tegenstelling tot de huisvesting, hangt de renovatiedynamiek bij niet-woongebouwen niet af van het beschikbare inkomen van de gezinnen, noch van de financiële middelen van de overheid, maar van de gezondheid van de ondernemingen, handelszaken en vrije beroepen van het Gewest. Brussel vormt een prestigieuze vestigingsplaats voor de investeerders79 : wanneer de autoriteiten hun vestiging in de hoofdstad bevorderen, dan zullen de bedrijven er zich blijven vestigen en zorg dragen voor de gebouwen van de stad. C.

De Europese programma’s 1.

KONVER II Brussel-Hoofdstad

De Europese Commissie heeft haar goedkeuring gehecht aan een programma op initiatief van de Gemeenschap voor het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, betreffende de renovatie en herstructurering van het militair complex van het Daillyplein (Prins Boudewijn Kazerne), en de verbetering van de aantrekkingskracht van de wijk. De bijdrage van de Europese Gemeenschap in de financiering beloopt 30% van de totale investering, terwijl het saldo ten laste wordt genomen door de gewestelijke overheid. 34

De belangrijkste ingrepen zijn de volgende : • Bescherming van het architecturaal erfgoed (met onder meer de restauratie van de gevel van het gebouw). • Aanleg van collectieve voorzieningen. • Ontwikkeling van centra voor culturele activiteiten en van voorzieningen voor verenigingen. • Bevordering van ambachtelijke activiteiten en kleine handelszaken. • Ontwikkeling van sociaal-economische infrastructuur. 2.

URBAN Brussel-Hoofdstad

De Europese Commissie heeft voor Brussel een URBAN-programma goedgekeurd. Dit programma beoogt de herwaardering van sommige crisiswijken. De financiering door Europa beloopt 20% van de totale investering. Het gaat in casu om een som van 90 miljoen BEF. Concreet gesproken zal deze som worden geïnvesteerd in de wijkcontracten die sinds 1994 worden uitgevoerd, in de kanaalzone op het grondgebied van Brussel-stad en Molenbeek. D.

De rol van de Federale Staat

Krachtens artikel 43 van de bijzondere wet tot oprichting van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, kent de Federale Overheid aan het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest jaarlijks een som toe van 2 miljard, en dit via het op 15 september 1993 gesloten samenwerkingsakkoord. Deze tegemoetkoming moet het Gewest de mogelijkheid bieden zijn rol als Belgische hoofdstad te vervullen. In principe zou dit bedrag voornamelijk moeten worden aangewend voor investeringen in de infrastructuur. Welnu, alleen al het aandeel van het Gewest in de kosten van het pendelverkeer naar de hoofdstad wordt geraamd op 5 miljard per jaar. Het bedrag van 2 miljard is bijgevolg totaal onvoldoende. Op de vergadering van het Gewestelijk Parlement van 3 juli 1996 heeft de Staatssecretaris van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, belast met openbare werken, het volgende gesteld : « De Staatssecretaris deelt mee dat hij een raming heeft laten opstellen van de herstellingskosten van de gewestelijke infrastructuur80 . Deze kosten worden geraamd op 10 miljard, kunstwerken inbegrepen. Gelet op de noodzaak om deze infrastructuur te onderhouden en een aantal terugkerende investeringen te kunnen uitvoeren, bedraagt het budget dat hij aan deze herstelling kan besteden ongeveer 1 miljard per jaar. » De Federale Staat heeft een schuld tegenover Brussel, die onder meer een gevolg is van de laksheid die aan de dag werd gelegd bij het beheer van de ruimtelijke ordening, welke aanleiding gaf tot de wanordelijke stedelijke ontwikkeling van de jaren ’60 en ’70 en tot de « verbrusselling ». De Federale Staat dient nu, rekening houdend met de instellingen, bij te dragen tot de middelen die het Gewest nodig heeft voor zijn heropbouw, en dit op basis van artikel 43 van de bijzondere wet.

35

E.

De partnerschappen 1.

Inleiding a)

Het rapport HABITAT II (1)

Bijdrage van het Wereldforum van Ondernemingen

Het Wereldforum van Ondernemingen81 heeft het debat over de rol van partnerschappen bij de bevordering van een duurzame ontwikkeling van de maatschappijen in een stroom-versnelling gebracht. Een van de belangrijkste besluiten was dat de totstandkoming van een leefbaar woonmilieu niet alleen een zaak van de overheid is, maar van alle maatschappelijke geledingen, met inbegrip van de ondernemingen en de verkozenen. Inzake partnerschap hebben de deelnemers aan het forum zich uitgesproken voor een nieuwe aanpak : voortaan dienden het Rijk en de lokale collectiviteiten, de ondernemingen en de groepen van burgers de handen in elkaar te slaan om vernieuwende strategieën uit te bouwen voor het oplossen van de problemen waarmee de steden van de gehele wereld te kampen hebben. « Men was immers de mening toegedaan dat er een onverenigbaarheid was tussen de sociale en milieudoelstellingen van de maatschappij en het streven naar winst vanwege de bedrijven. Dit was echter niet noodzakelijkerwijs het geval. De sociale problemen vormden een hinderpaal voor de activiteit van de bedrijven, aangezien zij de koopkracht beperkten. Door de verkeersopstoppingen werd de levering van goederen gehinderd. De goede werking van het waterleidingnet en van de waterzuivering was zowel voor de ondernemingen als voor hun werknemers essentieel. Dergelijke voorbeelden bewijzen dat het in het belang van de ondernemingen is te waken over de goede werking van de steden. Aangezien er geen fundamentele onverenigbaarheid is tussen de belangen van de gemeenschap en die van de bedrijven, zou hun partnerschap vanzelfsprekend en in het belang van beide partijen moeten zijn. De deelnemers hebben de noodzaak onderstreept om het begrip partnerschap ruimer ingang te doen vinden : alle partners - Rijk, lokale overheid, particuliere sector en de rest van de burgerlijke maatschappij - zouden nieuwe strategieën moeten uitbouwen en toepassen om de problemen van de steden en van het platteland in de gehele wereld aan te pakken. » (2)

Bijdrage van het Forum der NGO’s

De deelnemers aan de « dialoog over de financiering van de steden in de 21ste eeuw » bespraken de middelen voor het financieren van de investeringen, met een omvang zonder voorgaande, die de stadsbevolkingen nodig hebben. Er werd op gewezen dat er ter zake nieuwe mogelijkheden bestonden, zoals de vorming van partnerschappen tussen overheid en particuliere sector, maar dat deze nog niet volledig werden benut. « De deelnemers hebben eveneens erkend dat duurzame partnerschappen tussen overheid en particuliere sector moeten steunen op wederzijds vertrouwen en respect, alsmede op

36

doorzichtigheid. Er dienden aangepaste waarborgen te komen om uitbuiting, misbruiken en privé-monopolies te vermijden, onder andere door de offerte-aanvragen te reglementeren. » b)

Welke partnerschappen ?

« De oproep van Nantes »82 stelt dat partnerschappen overheid - particuliere sector - burgers de sleutel vormen tot een duurzame ontwikkeling, een levenskwaliteit in de steden en een doeltreffend beheer van de hulpbronnen. Het komt er immers op aan in te spelen op de veelheid van situaties en de verschillende partners samen te brengen. « De oproep van Nantes » bepaalt verschillende vormen van partnerschap : 1. Partnerschappen tussen verschillende overheidsniveaus, die op soepele en evolutieve wijze moeten worden opgevat om rekening te houden met lokale situaties. 2. Partnerschappen tussen lokale besturen en ondernemingen, tussen het beleid en de markt, die een evenwichtige relatie tussen overheid en particuliere sector tot stand moeten brengen en aanwakkeren en aanleiding moeten geven tot het gezamenlijk herbepalen en herwaarderen van de overheidsbeslissingen. 3. Partnerschappen tussen de lokale overheid en de burgers die de rol van de verkozenen versterken en de burgers meer bewust maken van hun rol als partners in het maatschappelijk debat; zij houden ook in dat er een nieuwe cultuur van de burger ontstaat, zonder welke een sociaal contract niet mogelijk is. c)

De beperking van de overheidsmiddelen

Ten gevolge van de integratie van ons continent, wordt de economische en financiële context in de Europese landen gekenmerkt door stijgende behoeften aan overheidsvoorzieningen, onder meer inzake infrastructuur. De beperking van de overheidsmiddelen belet nochtans het bevredigen van deze behoeften. Terzelfder tijd wordt het echter essentieel beter in te spelen op de behoeften van de gebruikers en een beter beheer te verzekeren van de voorzieningen, volgens de logica van de kwaliteit van de dienst en de productiviteit. Het wordt mogelijk de bouw en exploitatie van een project toe te vertrouwen aan een privé- of overheidsbedrijf - ander dan de overheid zelf - wanneer financieel een beroep wordt gedaan op de gebruiker in plaats van op de belastingplichtige. Het principe van het rechtstreeks aanspreken van de gebruiker moet echter met de grootste omzichtigheid worden toegepast. Wij durven bijvoorbeeld niet denken aan de economische en sociale rampen voor België die zouden voortvloeien uit de toepassing van een stelsel van « road pricing ». d)

De voordelen van het partnerschap inzake woningproductie

Met een partnerschap is het mogelijk een groter aantal woningen tot stand te brengen tegen lagere kosten dan wat mogelijk zou geweest zijn met een formule van volledige subsidiëring van de werken door de overheid. Wat bijvoorbeeld de stadsvernieuwingsprojecten van de GOMB betreft, kan deze instelling een lichte structuur behouden en heel wat meer projecten realiseren dan zij alleen zou aankunnen, op voorwaarde dat zij de uitvoering van projecten

37

toevertrouwt aan particuliere partners wier beroep het is en die hiervoor beschikken over de vereiste menselijke en materiële middelen. e)

De financiering in geval van partnerschappen en de wet op de overheidsopdrachten

Het zou zeker de moeite lonen een grondige juridische studie te verrichten over de privéfinanciering van overheidsvoorzieningen, maar dit is in het kader van dit verslag onmogelijk. Wij zullen ons bijgevolg ertoe beperken dit onderwerp oppervlakkig te behandelen via de nieuwe reglementering83 betreffende de overheidsopdrachten voor promotie84 . (1)

Het koninklijk besluit van 26 september 1996 : een aanmoediging van partnerschapsformules ?

Binnen de context van de wet van 1976 werden overheidsopdrachten voor promotie - naast de concessie een van de zeldzame formules die een privé-financiering van overheidsinvesteringen toeliet85 - als verdacht beschouwd. Deze formule kon overigens ook nog niet daadwerkelijk worden gebruikt86 . De nieuwe wet van 24 december 1993 heeft twee hinderpalen van de vorige wetgeving opgeruimd, namelijk de voorwaarde van een bankwaarborg voor goede uitvoering en de eis dat de aanbestedende overheid niet bij machte is de financiering van het bouwwerk te verzekeren. (2)

Definitie van de overheidsopdracht voor promotie

De overheidsopdracht voor promotie heeft zowel betrekking op de financiering en uitvoering van de werken als, eventueel, op de studie hiervan of op alle dienstprestaties die er verband mee houden. Het is bijgevolg dezelfde persoon die verantwoordelijk moet zijn voor de prefinanciering en voor de uitvoering van de opdracht87 . De aanbestedende overheid van haar kant verbindt zich ertoe het bouwwerk te verhuren, het te verhuren met op termijn een aankoopoptie of een overdracht van eigendom, het na zijn afwerking aan te kopen tegen betaling van annuïteiten, of het in erfpacht te nemen. Er dient te worden opgemerkt dat deze opdracht tot doel kan hebben te voldoen aan de behoeften van derden, en niet van de aanbestedende overheid zelf, zoals bijvoorbeeld in het kader van het aanmoedigen van de sociale woningbouw. (3)

Wijze van gunning van overheidsopdrachten voor promotie

Onafgezien van de gekozen vorm en procedure van gunning, voert de promotor zelf de werken uit en moet hij erkend en geregistreerd zijn, tenzij hij de werken niet zelf uitvoert en bij zijn

38

offerte een lijst voegt met de namen van ten minste drie - erkende en geregistreerde aannemers aan wie hij de werken geheel of gedeeltelijk wenst toe te vertrouwen. 2.

De Franse ervaring met de concessie

De Franse ervaring met delegatie van beheer van overheidsdiensten gaat ver terug in de tijd88 . Dit systeem, dat stamt uit de Grieks-Latijnse oudheid, wordt vanaf de 17de of de 18de eeuw gebruikt voor het bouwen van kanalen of bruggen. De 19de eeuw was de gouden periode voor concessies, zowel voor de spoorwegen als voor de stedelijke voorzieningen : water, sanering, verlichting, vervoer... Sinds een dertigtal jaren, heeft het stelsel een nieuwe ontwikkeling gekend voor de autosnelwegen, parkings en stadsverwarming. In een recenter verleden zijn daar nog andere voorzieningen bijgekomen : kabels, betaaltelevisie en gevangenissen. De toegepaste oplossingen zijn erg verscheiden wat betreft : • hun inhoud (van exploitatie tot conceptie/bouw en exploitatie), of hun doel (een infrastructuur tot ondersteuning van een dienst, een dienst); • de aard van de concessieverlenende overheden : van het Rijk tot de gemeenten, via hun overheidsinstellingen; • de verschillende soorten concessiehouders : overheid, particuliere sector of gemengd. Deze ervaring heeft zowel successen als mislukkingen opgeleverd. Het is gebleken dat mislukkingen vooral te wijten zijn aan buitensporige eisen van de concessieverlenende overheid. Deze moet haar concessiehouders kiezen uit de groepen met ervaring, die een voldoende technische en financiële achtergrond hebben opdat zij het hoofd zouden kunnen bieden aan de risico’s en die duurzame partners zijn. De volgende parameters zijn bepalend voor het succes: • een duurzaam partnerschap tussen diegene die de concessie verleent en de concessiehouder; • een evenwichtige verdeling van de risico’s en resultaten naar gelang van de aard van de projecten en hun economisch en financieel evenwicht. Twee struikelblokken dienen te worden ontweken : • een concessie die financieel niet leefbaar is, wat al de eerste jaren blijkt : dit is zomin positief voor de concessiehouder als voor de concessieverlenende overheid, die er de politieke (en soms financiële) gevolgen van draagt; • een concessie die te snel buitensporige winsten oplevert, wat om politieke redenen niet wenselijk is voor de concessieverlenende overheid, en bijgevolg evenmin voor de concessiehouder. De ervaring toont aan dat er slechts een nauwe manoeuvreerruimte is tussen deze beide struikelblokken. Te meer daar er bij de uitvoering van een operatie op lange termijn heel wat onvoorziene omstandigheden kunnen optreden : de toekomst juist inschatten op termijn is moeilijk. 39

Om een vertrouwensrelatie op lange termijn tot stand te brengen, komt het er bijgevolg op aan nauwgezet de contractuele bepalingen tussen partijen vast te leggen. Deze contractuele bepalingen zijn uiteraard heel wat complexer dan wanneer het gaat om een gewone overheidsopdracht van werken of leveringen. 3.

De wijkcontracten

Samen met de projecten die de GOMB uitvoert in het kader van haar stadsvernieuwingsopdracht, vormen de wijkcontracten de twee « officiële mogelijkheden » voor het sluiten van partnerschappen in het kader van de stadsvernieuwing van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest. a)

Een gemengde financiering

Deze financiering komt tot stand door het sluiten van een « wijkcontract » tussen het Gewest en de gemeenten (pas in een tweede stadium met de particuliere sector89) . Het gaat om het organiseren van het kader en van de subsidievoorwaarden alsof het zou gaan om een contract90 . De ordonnantie stelt onder meer de criteria vast voor de verdeling van het gewestelijk aandeel onder de belangstellende gemeenten. De ordonnantie voorziet in stimuli voor privé-investeerders, particulieren en bedrijven. De inwoners van de betrokken wijk - eigenaars en huurders - zullen overigens individueel worden uitgenodigd om hun woning te verbeteren. b)

Een drieledige actie

EEN EERSTE ACTIE INZAKE VASTGOED : ÄRealisatie (rechtstreeks of via het OCMW) van woningen, met aankoop, renovatie, bouw en verhuring achteraf. ÄVrijmaken van de beschikbare gronden door aankoop, onteigening, bouwrijp maken en overdracht van de grond, onder de handelswaarde, aan diegene die zich ertoe verbindt een woning te bouwen. ÄDe gemeente neemt een deel van de door de particuliere sector gerealiseerde woningen in erfpacht. EEN TWEEDE ACTIE INZAKE OPENBARE RUIMTEN ÄAlle maatregelen met het oog op het verbeteren van hun uitzicht of hun inrichting. Dit omvat de groenvoorzieningen, de verfraaiing en de toegang tot de woningen. Deze maatregelen zouden eveneens betrekking kunnen hebben op privé-bezittingen. EEN DERDE ACTIE OP SOCIAAL EN CULTUREEL VLAK ÄAansporing tot activiteiten die de sociale en geïntegreerde ontwikkeling van een wijk en van haar bevolking bevorderen. Deze derde actie lijkt bijzonder vaag. 40

c)

Een soepel vierjarenprogramma

De geplande revitalisering wordt verwezenlijkt via de opstelling en uitvoering van een vierjarenprogramma. Krachtens de ordonnantie wordt het ontwerp van programma opgesteld door de gemeente en voorgelegd voor advies aan een plaatselijke ontwikkelingscommissie, waarvan de samenstelling wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Het project wordt vervolgens vijftien dagen onderworpen aan een openbaar onderzoek. Na goedkeuring door de gemeente, moet het programma worden aanvaard door de Regering. In feite wordt het programma gemeenschappelijk opgesteld door het Gewest en de betrokken gemeenten. Tijdens het tweede jaar kan het programma worden aangepast aan de vastgestelde ontwikkelingen. Na uitvoering kan voor dezelfde wijk een nieuw programma worden gesubsidieerd. 4.

Sommige auteurs stellen dat een partnerschap tussen overheid en bedrijfsleven zou moeten uitgaan van nieuwe principes inzake stadsplanning om geheel efficiënt te zijn

Een stedebouwkundig beleid berust over het algemeen op vier verschillende soorten instrumenten91 : • de algemene documenten betreffende de planning op lange termijn (Gewestelijk Ontwikkelingsplan); • nauwkeurige reglementeringen in verband met de grond (het Gewestelijk Grondbestemmingsplan en de Bijzondere Grondbestemmingsplannen); • werkbare stedebouwkundige procedures (met procedures voor de afgifte van stedebouwkundige en milieuvergunningen); • overheidsinvesteringsprogramma’s. Sommigen plaatsen momenteel vraagtekens bij deze vier « pijlers » van het stedelijk beleid, en dit in het kader van een toename van de partnerschappen tussen overheid en particuliere sector bij de stadsontwikkeling. « Deze versnippering lijkt niet meer aangepast aan het huidig ingewikkeld karakter van de stadsontwikkeling, aan de doelstellingen en middelen van de overheid en aan de nieuwe betrekkingen tussen overheids- en privé-partners. De steden moeten inderdaad nieuwe instrumenten in het leven roepen waarmee zij tegelijkertijd projecten op middellange en lange termijn kunnen opstellen en aan beleid op korte termijn kunnen doen, dat wil zeggen het hoofd bieden aan of gebruik maken van onvoorziene omstandigheden of kansen, inspelen op wijzigingen van het milieu en rekening houden met de logica van talrijke partners.

41

De stedelijke ontwikkeling stimuleren en controleren in deze nieuwe context vergt het gebruik van minder starre en doelmatiger middelen. Aangezien het steeds moeilijker wordt de werkelijkheid (de stadsontwikkeling en haar partners) te laten overeenstemmen met de doelstelling (een plan en een kalender), dient men de te bereiken doelstellingen beter te omschrijven en meer ruimte open te laten voor de concrete uitvoering van de doelstellingen »92 . F.

De stedebouwkundige lasten

Het stelsel van stedebouwkundige lasten wordt door het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest beschouwd als een financieringsinstrument van de stadsvernieuwing. Terwijl onder de vorige regering de stedebouwkundige lasten voornamelijk bestemd waren voor de woningproductie, geeft de huidige regering voorrang aan de inrichting van de openbare ruimte rond een project voor de bouw van kantoren. De stedebouwkundige lasten verschillen van de in het vorig punt beschreven partnerschapssystemen, in die zin dat zij verplicht zijn voor alle projecten voor kantoorgebouwen van meer dan 500 m². 1.

Het verplicht karakter van de stedebouwkundige lasten

Artikel 86 van de organieke Brusselse ordonnantie van 29 augustus 1991 houdende organisatie van de planning en de stedebouw breidt de regels die tot nu toe golden voor de verkavelingsvergunning, uit tot de stedebouwkundige vergunning. Het GewOp legt stedebouwkundige lasten op voor alle stedebouwkundige vergunningen betreffende kantoren van meer dan 500 m² die geen bijkomstigheid zijn van een hoofdfunctie. De lasten zijn eveneens verplicht voor de vergunningen voor handelszaken en hotels van meer dan 1.500 m², maar enkel in omgevingen van gewestelijk belang. Dit heeft tot gevolg dat de overheid die een beslissing neemt over een stedebouwkundige vergunning in de door het GewOp bedoelde gevallen, niet meer de bevoegdheid heeft om te beslissen of de stedebouwkundige lasten al dan niet moeten worden gevraagd, maar dat zij ze in deze gevallen moet opleggen. In de andere gevallen is het opleggen van stedebouwkundige lasten niet verplicht. 2.

Het beleid inzake huisvesting en inrichting van de openbare ruimte is afhankelijk van het kantoorbeleid

De Regering van het Gewest is van oordeel dat het stelsel van stedebouwkundige lasten een belangrijk instrument van het stadsvernieuwingsbeleid kan vormen. Dit heeft voornamelijk twee gevolgen : • De huisvesting en de inrichting van de openbare ruimte hangt af van de bouw van kantoren: wanneer het goed gaat met de kantoormarkt, zullen ook de huisvesting en de inrichting van de openbare ruimte het goed stellen. Wanneer de niet-residentiële markt daarentegen

42

instort, zullen de huisvesting en de inrichting van de openbare ruimte hetzelfde lot ondergaan. • In dezelfde gedachtengang, zouden de gemeenten in de verleiding kunnen komen om gemakkelijker vergunningen voor de bouw van kantoren af te geven - en eventueel af te wijken van de bestaande bestemmingsplannen - enkel en alleen met het doel goedkoop woningen te bouwen en de openbare ruimte in te richten. Als men deze redenering nog verder drijft, zouden de gemeenten geneigd kunnen zijn om eerst te kijken naar de last, alvorens oog te hebben voor het project van kantoorgebouwen. Mutatis mutandis, is er sprake van oneigenlijk gebruik van een « gezamenlijk aanbod », waarbij de verbruiker (de gemeente) het belangrijkste goed, dat haar niet of weinig interesseert (de kantoren), koopt, om de compensatie te krijgen die haar interesseert (de woningen). 3.

De Franse ervaring

De Franse ervaring toont aan dat de belangrijkste moeilijkheid bij de toepassing van de stedebouwkundige lasten betrekking heeft op de markt : de investeerders gaan niet steeds in de richting die de overheid zou wensen. Om een klant aan te sporen tot investeren, dient bovendien een inspanning te worden gedaan op het gebied van de prijs, in de vorm van een verlichting of afschaffing van de grondlasten of van een financiering van een deel van de bouw93 . Het principe van de verplichte stedebouwkundige lasten heeft een geheel tegengesteld effect, aangezien het op kunstmatige wijze de investeringsprijs opdrijft. 4.

In afwachting van het arrest van de Raad van State

Het stelsel van de verplichte stedebouwkundige lasten heeft zware kritiek gekregen vanwege talrijke partners van het Brusselse leven, onder meer de Confederatie Bouw van BrusselHoofdstad. Een procedure tot vernietiging is momenteel aanhangig bij de Raad van State. Vermoedelijk zullen de stedebouwkundige lasten immers een sterke rem vormen op nieuwe projecten. G.

Besluiten

1. Het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest is volgens de internationale statistieken het tweede rijkste gewest van Europa, in termen van BBP. De Brusselaars beschikken evenwel over een gemiddeld inkomen dat lager ligt dan het nationaal gemiddelde. Dit is onder meer te wijten aan het feit dat ongeveer de helft van de te Brussel werkende personen voornamelijk de middenklasse - woonachtig is in de twee andere gewesten van het land. 2. Een buitensporige belasting op vastgoedinvesteringen oefent een negatieve invloed uit op de rentabiliteit van de investeringen en verstoort een dynamische stadsvernieuwing. Het Gewest en de gemeenten leveren het bewijs van een belastingwoede zonder voorgaande, in die mate dat de grens van het onaanvaardbare, en zelfs van het ontoelaatbare, stilaan bereikt wordt. Men dient erover te waken dat de belangstelling van de eigenaars-verhuurders niet verdwijnt.

43

3. De nieuwe reglementering in verband met de hulp bij renovatie heeft weliswaar de verdienste dat zij sociaal gerechtvaardigd is, maar lijkt ons erg complex. Wij betwijfelen of zij bij machte zal zijn een nieuwe dynamische renovatiegolf op gang te brengen. 4. De principes van de wijkcontracten lijken ons in overeenstemming te zijn met de totale benadering van de renovatie, waarover wij bereid zijn een gesprek aan te gaan. Er lijken zich nochtans uitvoeringsproblemen te stellen, die moeten worden verholpen. Wij vragen bijvoorbeeld dat de particuliere sector - wanneer hierop een beroep gedaan wordt geraadpleegd wordt van in het stadium van de uitwerking van het project, en niet a posteriori. Op politiek niveau dient men vooraf overigens duidelijk te beslissen of de inwoners van de te renoveren wijk dezelfde zullen blijven, dan wel of gerekend wordt op nieuwe. Naar gelang van het geval zullen immers verschillende maatregelen moeten worden genomen en zal een andere rentabiliteitsberekening betreffende de investeringen moeten worden gemaakt. 5. De renovatie-activiteit voor kantoorcomplexen en handelszaken is afhankelijk van een groot aantal parameters94 . Wij geloven dat de vraag naar zware renovatie de volgende jaren de neiging zal hebben te stijgen, daar Brussel een groot aantal afgetakelde gebouwen telt. Wij vragen dat de overheid projecten van hoge kwaliteit aanmoedigt en zorgt voor een snelle afgifte van de vergunningen. 6. Wij vragen dat de overheid oog zou hebben voor de Europese programma’s die het mogelijk maken financieel bij te dragen tot de herwaardering van Brussel. De Federale overheid dient overigens een heel wat hogere bijdrage te leveren tot de heropbouw van haar hoofdstad met Europese roeping. 7. Stadsvernieuwing dient een zaak te zijn van alle maatschappelijke partners : overheid, ondernemingen en burgers. Het begrip « partnerschap » wordt stilaan een essentiële factor in de stadsvernieuwingspolitiek. Er dient nochtans sprake te zijn van echte partners : de verplichte stedebouwkundige lasten vormen geen partnerschapsformule en zijn als dusdanig onaanvaardbaar voor de particuliere sector. Het is niet meer of niet minder dan een vorm van onteigening.

VI.

Besluiten

44

A.

Het begrip woning in slechte staat dient te worden uitgebreid. Naast de behoeften aan fysische herstelling van gebouwen, moet ook rekening worden gehouden met de invloed van vandalisme : graffiti, vuilnis, enz.

B.

De bouwnijverheid is een bedrijfssector die, in overleg met de overheid, in grote mate kan bijdragen tot het oplossen van de stadsproblemen door een vernieuwende aanpak op het gebied van planning, uitvoering en beheer.

C.

De financiering van de stadsvernieuwing vergt aanzienlijke inspanningen op alle niveaus van de overheid en de particuliere sector.

D.

Een ruimtelijke ordening van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest moet tot stand komen in overleg met de beide andere gewesten.

45

VII.

Inhoudsopgave

I. WOORD VAN DE VOORZITTER

1

II. INLEIDING

3

III. STADSVERNIEUWING

5

A. Ruimtelijke ordening 1. De bijzondere situatie van Brussel a) Brussel, een metropool die is afgesneden van haar hinterland b) Een concurrentie die schadelijk is voor de duurzame ontwikkeling van het grondgebied 2. Een ruimtelijke ordening in samenspraak met de twee andere gewesten

5 5 5 5 6

B. Huisvesting 1. Het Brusselse woningbestand a) De cijfers van de volkstelling van 1991 (1) Indeling van de woningen in 1991 volgens de soort bewoners (2) Indeling van de gezinnen in 1991 (3) Onderzoek naar de staat van de woningen in 1991 (a) Hoeveel te renoveren woningen ? (b) Gemeubileerde woningen (4) Besluiten (a) De Brusselse woningen zijn verouderd (b) Huisvesting in Brussel wordt opnieuw concurrentieel, vergeleken met de periferie14 (c) Er zijn steeds meer gezinnen van alleenstaanden : een typisch stadsfenomeen 2. Modernisering en onderhoud van de woningen a) Soort werken bij de renovatie van een woning, volgens de aard der werken b) Soort werken bij de renovatie van een woning, volgens de hoedanigheid van de eigenaars c) Wat zet de bewoner van een woning ertoe aan geen herstellingswerken uit te voeren ?

6 7 7 7 7 8 8 8 9 9 9 9 10 10 11 12

C. De niet-residentiële sector 1. Kantoorgebouwen a) Kantoren bieden dikwijls de mogelijkheid het erfgoed veilig te stellen b) Het Brusselse woningbestand is aftands en renovatie is dringend nodig19 (1) Het aanbod moet worden aangepast aan de vraag (2) Het gevaar van de veroudering 2. Handelszaken

12 12 12 13 13 13 14

D. Bescherming van het erfgoed 1. Het Internationaal Charter voor de bescherming van de historische steden (1987) 2. De bestuursgids der historische steden (1991) a) Naar een « duurzame ontwikkeling » van historische steden b) Bestuursstrategieën voor historische steden (1) Oog voor de dynamische aard van de steden (2) Rekening houden met bijkomende doelstellingen (3) Een positieve benadering bij het oplossen van conflicten (4) Het afwijzen van dogmatische standpunten c) Stimuli (1) Financiële stimuli (2) Erkenning en beloningen 3. De conferentie HABITAT II

14 14 15 15 16 16 16 16 17 17 17 17 17

46

E. Milieu 1. De netheid a) De soorten netheid (1) Subjectieve netheid (2) Objectieve netheid (3) De netheidscontracten b) De graffiti (1) De graffiti vormen een ernstig probleem dat onmiddellijk moet worden aangepakt (2) De graffiti zijn een van de vormen van vandalisme die het moeilijkst doeltreffend kunnen worden aangepakt c) Besluiten 2. De kankers 3. De herinrichting van de openbare ruimte 4. De bestrijding van het lawaai

18 18 18 18 18 19 19 19

F. Mobiliteit en infrastructuur 1. Mobiliteit a) Een multimodale aanpak b) Samenwerking tussen de gewesten c) Ondergronds openbaar vervoer 2. De infrastructuur

21 21 21 21 22 22

IV. HET STADSVERNIEUWINGSBELEID

19 20 20 20 20

22

A. Het stedelijk beleid 1. De duurzame ontwikkeling 2. Het steeds complexer wordende stedelijk beleid 3. Het stadsvernieuwingsbeleid vergt een algemene aanpak van de investeringen in de inrichting der openbare ruimte, de wegen en de infrastructuur 4. De doelstellingen van de geplande renovatie duidelijk bepalen

22 22 22

B. Het huisvestingsbeleid 1. Doelstelling van het huisvestingsbeleid 2. Een realistisch beleid 3. Het verwerven van eigendom in de hand werken 4. Het onevenwicht tussen vraag en aanbod op de Brusselse woningmarkt a) Een vaststelling b) Een gevaar 5. De vooruitzichten van het Gewestelijk Ontwikkelingsplan a) De kwantitatieve benadering : een fout concept b) Naar een kwalitatieve benadering

24 24 25 25 25 25 26 26 26 27

C. Het stedelijk beleid en de bevordering van de werkgelegenheid

27

V. HET FINANCIEREN VAN DE STADSVERNIEUWING

28

A. De huisvesting 1. De factoren die het investeren in woningen beïnvloeden71 a) Het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, tweede rijkste regio van Europa b) Maar de Brusselaars beschikken over een gemiddeld inkomen dat lager ligt dan het nationaal gemiddelde c) Besluiten 2. Sociaal-economische problemen in verband met renovatie 3. De rentabiliteit van vastgoedinvesteringen 4. De door het Gewestelijk Ontwikkelingsplan voorgestelde middelen 5. De wetteksten en reglementen

23 24

29 29 29 30 30 30 31 31 32

47

a) Hulp aan particulieren en verenigingen b) Stadsvernieuwing door de overheid (1) Herwaardering van wijken (2) Stadsvernieuwing door de GOMB (3) Leegstaande gebouwen

32 32 32 33 34

B. De niet-residentiële sector

34

C. De Europese programma’s 1. KONVER II Brussel-Hoofdstad 2. URBAN Brussel-Hoofdstad

34 34 35

D. De rol van de Federale Staat

35

E. De partnerschappen 36 1. Inleiding 36 a) Het rapport HABITAT II 36 (1) Bijdrage van het Wereldforum van Ondernemingen 36 (2) Bijdrage van het Forum der NGO’s 36 b) Welke partnerschappen ? 37 c) De beperking van de overheidsmiddelen 37 d) De voordelen van het partnerschap inzake woningproductie 37 e) De financiering in geval van partnerschappen en de wet op de overheidsopdrachten 38 (1) Het koninklijk besluit van 26 september 1996 : een aanmoediging van partnerschapsformules ?38 (2) Definitie van de overheidsopdracht voor promotie 38 (3) Wijze van gunning van overheidsopdrachten voor promotie 38 2. De Franse ervaring met de concessie 39 3. De wijkcontracten 40 a) Een gemengde financiering 40 b) Een drieledige actie 40 c) Een soepel vierjarenprogramma 41 4. Sommige auteurs stellen dat een partnerschap tussen overheid en bedrijfsleven zou moeten uitgaan van nieuwe principes inzake stadsplanning om geheel efficiënt te zijn 41 F. De stedebouwkundige lasten 1. Het verplicht karakter van de stedebouwkundige lasten 2. Het beleid inzake huisvesting en inrichting van de openbare ruimte is afhankelijk van het kantoorbeleid 3. De Franse ervaring 4. In afwachting van het arrest van de Raad van State

42 42

G. Besluiten

43

VI. BESLUITEN A. Het begrip woning in slechte staat dient te worden uitgebreid. Naast de behoeften aan fysische herstelling van gebouwen, moet ook rekening worden gehouden met de invloed van vandalisme : graffiti, vuilnis, enz.

42 43 43

44

45

B. De bouwnijverheid is een bedrijfssector die, in overleg met de overheid, in grote mate kan bijdragen tot het oplossen van de stadsproblemen door een vernieuwende aanpak op het gebied van planning, uitvoering en beheer. 45 C. De financiering van de stadsvernieuwing vergt aanzienlijke inspanningen op alle niveaus van de overheid en de particuliere sector. 45

48

D. Een ruimtelijke ordening van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest moet tot stand komen in overleg met de beide andere gewesten. 45

VII. INHOUDSOPGAVE

46

VIII. BIBLIOGRAFISCHE REFERENTIES

50

VIII.

49

Bibliografische referenties

1 2

Nochtans behoudens enkele bijzondere kenmerken Door een verhoging van het aantal bouwgronden in sommige zones 4 Deze druk wordt reeds vastgesteld, wat tot uiting komt in een aanzienlijke verhoging van de grondprijzen, in de beide Brabantse provincies 5 Waals-Brabant is eveneens een van de belangrijkste begunstigden geweest van de delocalisatie van Brusselse ondernemingen (welvarende kantoorzones van Waterloo en Terhulpen) 6 Zie ons verslag 1994 7 Zie in dit verband de verklaring van de Volksunie in het artikel « Le spectre de la fermeture éclair », LE VIF/L’EXPRESS van 14 februari 1997 8 BEN AYAD, M., HESPEL, E. en KESTENS, P., Het algemeen aannemingsbedrijf aan de vooravond van het Jaar 2000, Behoeftebepaling en omzetting van de behoefte in een reële vraag. Een socio-demografische benadering van de bouwmarkt, FABA-Colloquium, 28 september 1996, Akten, blz. 77 9 Zie Infra, soorten uit te voeren werken bij een renovatie 10 De ouderdomsgraad van het woningbestand vormt het gemiddelde van twee indexen, berekend voor elk arrondissement, vergeleken met het Rijk : het percentage woningen gebouwd vóór 1945 en het percentage woningen gebouwd na 1970 (200-index); 11 ULB, Quelles stratégies pour Bruxelles ? Colloquium van 30 september en 1 oktober 1994, blz. 130 12 La Lanterne van 8 juli 1996 13 Colloquium van de FABA 14 De Standaard, 8 november 1996 15 Department of the Environment, Better use of urban areas is key to household growth, 25 november 1996 16 Vrije vertaling, Department of the Environment, Better use of urban areas is key to household growth, 25 november 1996 17 CHEVET Hélène, La réhabilitation du logement en Grande-Bretagne, Observatoire Technique de l’Europe du Bâtiment, CSTB, januari 1992, blz. 57 18 Zie CHEVET Hélène, op. cit., blz. 26 19 Zie ons jaarverslag 1995 20 JONES LANG WOOTTON, Quaterly investment report, The European Property market, Winter 1995/96 21 Bouwbedrijf van 18 oktober 1996 22 LE SOIR van 5 juni 1996 23 LE SOIR van 12 maart 1996 24 Tekst van het Charter, http://www.ovpm.org/ovpm/francais/chartes/icomos87.html, 28 januari 1997 25 Tekst van het Charter 26 http://www.ovpm.org/ovpm/francais/ovpm.html, 28 januari 1997 27 http://www.ovpm.org/ovpm/francais/gestion/preface.html, 28 januari 1997 28 Tekst van de gids, http://www.ovpm.org/ovpm/francais/gestion/b/b4.html, 28 januari 1997 29 Dit punt en de volgende, tekst van de gids, , http://www.ovpm.org/ovpm/francais/gestion/b/b4b.html, 28 januari 1997 30 Tekst van de gids 31 Tekst van de gids 32 Zie eveneens ons jaarverslag 1995 wat de invloed op de werkgelegenheid betreft. Door de gewestvorming van het land is het evenwel niet mogelijk ten volle gebruik te maken van deze argumenten inzake terugvloeiing naar de schatkist. 33 Tekst van het verslag 34 JEUDY, Henri-Pierre, Le choix public du propre, Annales de la Recherche urbaine, http://www.minequip.fr/dau/cdu, 28 januari 1997 35 Les résidus urbains, tome 1 : « Collecte, traitement, nettoiement des voies publiques », tome 2 : « Traitement et valorisation », Technique et documentation, Frankrijk, mei 1985. 3

50

36

CLAVEL, Maïté, La propreté au risque de l’exclusion, Annales de la Recherche urbaine, , http://www.minequip.fr/dau/cdu, 28 januari 1997 37 ECO MANAGER nr. 29, december 1996, blz. 5 38 Le Soir van 12 juli 1996 39 Musée des graffiti historiques, 60550, Verneuil-en-Halatte, Frankrijk 40 De « tags » behoren tot de categorie van de graffiti, in die mate dat het gaat om niet toegelaten inscripties. De categorie van de tags zijn graffiti die beantwoorden aan de volgende criteria : het gaat om een handtekening, een pseudoniem of een vermelding die talrijke malen herhaald wordt, over het algemeen in een stadsomgeving. « Tag » is een Engelse benaming die wil zeggen « kenteken » of « etiket ». (In VULBEAU, Alain, Les tags, spectres de la jeunesse, Annales de la Recherche urbaine, http://www.min-equip.fr/dau/cdu, 28 januari 1997) 41 VULBEAU, Alain, op. cit. 42 CLAVEL, Maïté, La propreté au risque de l’exclusion, Annales de la Recherche urbaine, , http://www.minequip.fr/dau/cdu, 28 januari 1997 43 Graffiti Eradication Program, http://www.harbour.com:80/crimprev/nw-police-cpo/graffiti.htm ; Anti-graffiti program, http://www.ipac.net:80/csj/antigraf/program.html ; The graffiti battle, http://www.facilitiesnet.com:80/NS/NS3mf6l.html ; Anti-graffiti page, http://www.ccnet.com/~dougs/, National Graffiti Information Network, http://www.infowest.com/NGIN/, sites geraadpleegd op 29 januari 1997 44 Graffiti Eradication Program, http://www.harbour.com:80/crimprev/nw-police-cpo/graffiti.htm, 29 januari 1997 45 Wat het gevoel van veiligheid in een wijk kan verstoren; heldere verf is geschikter 46 Graffiti is an act of vandalism against a community, http://www.open.org:80/spolice/graffiti.html ; http://www.ci.phoenix.az.us:80/POLICE/graffiti.html ; 29 januari 1997 47 IFEA : Étude qualitative. Campagne du Ministère de l'Environnement, Frankrijk, juli 1982 48 Zie ons verslag 1995 49 Deze bepaling is opgenomen in de nieuwe omzendbrief in verband met de stedebouwkundige lasten. 50 Manuel des espaces publics bruxellois, op. cit. 51 Boek van de Commissie, 1996 52 Er dient te worden opgemerkt dat het Gewest niet bevoegd is wat de productnormen betreft 53 Eveneens voorzien in het ontwerp van Struktuurplan Vlaanderen 54 RITAINE, Evelyne, Gouverner dans la complexité, Le Courrier du CNRS, http://www.equipement.gouv.fr/dau/cdu/datas/docs/ouvr19/chap39.htm, 3 maart 1997 55 Tekst van het verslag 56 In de veronderstelling dat de huurder in de gerenoveerde woning blijft 57 MOUILLART, Michel, L’habitat urbain : la montée des risques économiques de ségrégation, in l’habitat et villes : l’avenir en jeu, http :// www.min-equip.fr /dau/cdu/DATAS/docs/ouvr8/chap4.htm, 9 augustus 1996 58 Tekst van het verslag 59 Tekst van het verslag 60 Ontwerp van Gewestelijk Ontwikkelingsplan, publieke enquête 61 Zie advies van de Gewestelijke Ontwikkelingscommissie over het ontwerp van Gewestelijk Ontwikkelingsplan 62 Zie onze verslagen 94 en 95 63 La Libre Economiqe van 2 en 3 maart 1996 64 DETEMMERMAN, Vincent, La construction et l’emploi, CCW, 1995, blz. 7 65 Eigen productie zonder onderaanneming, zonder BTW (bron NIS, 1991). Het bijtellen van de onderaanneming zou het arbeidsintensief karakter nog opdrijven : een onderaannemingsgraad van nul zou, zonder wijziging van de andere factoren, tot een gemiddelde directe tewerkstellingscoëfficiënt leiden van 455 werknemers. 66 CARNOY, Francis, Bouwbedrijf, openbare werken en bevordering van de werkgelegenheid, Bouwbedrijf 08/09/95 67 Inzake wegenwerken is dit niet steeds het geval geweest. Deze cijfers zijn met name een gevolg van de geringere omvang van de overheidsopdrachten die nu veelal betrekking hebben op kleine bouwplaatsen voor onderhoud en aanpassingswerken, dewelke meer arbeidskrachten tewerkstellen, vergeleken met de grote wegenwerken van het verleden die toegespitst waren op nieuwe investeringen en uitgevoerd werden met meer mechanische hulpmiddelen 68 Zie ons verslag 1995

51

69

CARNOY, Francis, op. cit. CARNOY, Francis, op. cit. 71 Colloquium van de FABA, blz. 13 72 L’ECHO, 28 februari 1996 73 EUROSTAT Statistics in Focus Theme 1 No 1/96 "Per capita GDP in the European Union's regions" 74 Colloquium van de FABA, blz. 52 75 Gewestelijk Ontwikkelingsplan, Ligens Forces, Dokument, blz. 30 76 Colloquium van de FABA, Akten, vanaf blz. 29 77 Zie MOUILLART, Michel, op. cit. 78 GewOp, uitvoering, blz. 72 79 Zie ons verslag 1995 80 Die amper 10% van de Brusselse wegen vormt, de rest zijn gemeentewegen 81 Deze paragraaf en de volgende, tekst van het rapport van de conferentie van de Verenigde Naties over de woonplaatsen van de mens (HABITAT II), Istanbul, 3-14 juni 1996, http://pan.cedar.univie.ac.at/data/habitat/, 28 januari 1997. Het secretariaat treft men aan op het adres [email protected]. 82 De oproep van Nantes, Construire des partenariats public-privé-citoyens, 3de ontmoetingsdagen Nantes Ecopolis, 25 januari 1996, dokumenten van HABITAT II, http ://www.IN-net.fr/Nantes/Environ.html, 27 november 1996 83 De laattijdige inwerkingtreding (1 mei 1997) van de nieuwe reglementering in verband met de overheidsopdrachten lijkt een vertraging te hebben veroorzaakt bij de uitvoering van sommige wijkcontracten 84 Voor een meer gedetailleerde studie, zie FLAMME, M.A., Praktische Commentaar bij de Overheidsopdrachten, NCB, 1997 85 Bouwbedrijf van 29 november 1996 86 Zie FLAMME, Philippe, La domanialité publique est-elle un obstacle au financement privé des équipements collectifs ?, J.T., 15 juni 1991, nr 48 en het 152ste Boek van het Rekenhof, CRW, blz. 95 en 175; Seminarie IAP van 18 juni 1992, Financement privé ou alternatif des marchés publics ? 87 Zie NIHOUL, P., Les marchés de promotion et les difficultés de financement alternatif de logements, L’urbanisme à Bruxelles, éditions du Jeune Barreau, Brussel, 1992, blz. 142 88 Zie MARTINAND Claude, L’expérience française du Financement privé des Équipements publics, Préface, Ministère français de l’Équipement, des Transports et du Logement, Centre de documentation de l’Urbanisme, http ://www.min-equip.fr/dau/cdu/datas/annales, 26 augustus 1996 89 Wat wij natuurlijk betreuren 90 Het gaat natuurlijk niet om een contract van gemeen recht. Het « wijkcontract » is een concept van stadsvernieuwing en geen juridisch concept. 91 Zie in dit verband ASCHER, François, Projet public et réalisations privées, le renouveau de la planification des villes, Ministère français de l’Équipement, des Transports et du Logement, Centre de documentation de l’Urbanisme, http ://www.min-equip.fr/dau/cdu/datas/annales/ascher.htm, 23 augustus 1996 92 ASCHER, François, op. cit., blz. 9/16 93 MASSE? Charles, Le partenariat entre public et privé a-t-il besoin de charges d’urbanisme ?, Studiedag IEB, 18 oktober 1994, dokument, blz. 27 94 Zie ons verslag 1995 70

52