STAD EEKLO RUP Stedelijke Inbreidingsprojecten. Toelichtingsnota voorontwerp & Verzoek tot Raadpleging

STAD EEKLO RUP “Stedelijke Inbreidingsprojecten” Toelichtingsnota voorontwerp & Verzoek tot Raadpleging

COLOFON Opdracht: RUP “Stedelijke inbreidingsprojecten” Opdrachtgever: College van Burgemeester en schepenen Industrielaan 2 B-9900 Eeklo Opdrachthouder: Antea Group Posthofbrug 10 2600 Antwerpen Tel 03/221.55.00 Fax 03/221.55.01 www.anteagroup.com kwaliteitslabel ISO 9001:2000

Identificatienummer: 2210283011/bbo Datum: Oktober 2010 November 2010 November 2010 Februari 2011

status / revisie: Voorstudie voorontwerp - concept voorontwerp RUP voorontwerp RUP & Verzoek tot raadpleging

Vrijgave: Jan Parys, Contractmanager Ruimtelijk planner Projectmedewerkers: Marten Dugernier, ruimtelijk planner Eline Mulkens, ruimtelijk planner Bert Bossyns, adviseur milieubeleid

©Antea Group 2011 Zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever mag geen enkel onderdeel of uittreksel uit deze tekst worden weergegeven of in een elektronische databank worden gevoegd, noch gefotokopieerd of op een andere manier vermenigvuldigd.

Inhoud 1

Inleiding

3

1.1

Opdrachtomschrijving

3

1.2

Situering

4

1.3

Opmaak ruimtelijk uitvoeringsplan

4

2

Juridisch kader

6

2.1

Samenvattende tabel

6

2.2

Gewestplan

7

2.3

Vergunningstoestand – bouwovertredingen

9

2.4

Buurt- en voetwegen

9

2.5

Screening plan-mer-plicht

10

3

Beleidskader en relevante studies

11

3.1

Structuurplanning

11

3.2

Gemeentelijk mobiliteitsplan

17

3.3

Cultureel erfgoed

21

3.4

Openruimte beleid

24

3.5

Integraal waterbeheer

24

4

Onderzoek en analyse

30

4.1

Bestaande toestand

30

4.2

Kwaliteiten, potenties, knelpunten en bedreigingen

31

5

Uitwerking visie

34

5.1

Visie

34

6

Grafisch plan en stedenbouwkundige voorschriften

41

6.1

Planopties en bestemmingen

41

6.2

Ruimteboekhouding

45

7

Op te heffen voorschriften

47

2210283011 - Toelichtingsnota voorontwerp RUP & Verzoek tot Raadpleging RUP “Stedelijke inbreidingsprojecten”

1 van 62 Februari 2011

7.1

Gewestplan

47

8

Planbatenregeling

48

9

Verzoek tot raadpleging

49

9.1

Kadering

49

9.2

Beschrijving plan en afbakening plangebied

50

9.3

Bepalen van de plan-MER-plicht

51

9.4

Potentiële milieueffecten van het plan

52

9.5

Conclusie van het verzoek tot raadpleging

58

10

Bijlagen

59



1 1.1

Inleiding Opdrachtomschrijving Aanleiding voor het RUP is de wens van de gemeente om kwalitatief duurzaam wonen te ontwikkelen in de stedelijke kern en dit in samenhang met bestaande woongelegenheden of nog te realiseren aanpalende duurzame woonprojecten. Inbreiden in de stedelijke kern, vrijwaart de open ruimte van bebouwing conform de visie van het RSV en het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Er werden drie gebieden geselecteerd met een gelijkaardige stedenbouwkundige problematiek.

DeelRUP 1: Sogeta;

DeelRUP 2: Lilan;

DeelRUP 3: Broeders van Liefde.

In deze gebieden zijn ook kleine ambachtelijke zones (Sogeta en Lilan) en recreatiegebied (Broeders van Liefde) aanwezig waarvan de bestemming niet meer gerealiseerd kan worden. Bovendien werden verschillende bestaande woningen op het gewestplan mee in de hierboven opgesomde bestemmingen ingekleurd. Op deze manier werden deze woningen onbedoeld zonevreemd. Een tweede doel van dit RUP is dan ook om deze situaties op te lossen.



1.2

Situering

Figuur 1-1: Situering plangebieden

De drie deelRUP’s zijn gelegen in de stedelijke kern van Eeklo, waarbij deelRUP ‘Lilan’ het meest centraal is gelegen. Dit deelRUP bevindt zich namelijk in de omgeving namelijk van de markt tussen de secundaire weg N9 (hier Molenstraat) en de belangrijke lokale weg N499 (hier Koning Albertstraat). DeelRUP ‘Sogeta’ is ook vrij dicht bij het centrum gelegen, namelijk in de buurt van het station en de invalsweg N9 die vanuit Gent komt. Deelplan ‘Broeders van Liefde’ is gelegen in een residentiële wijk ten zuiden van het centrum van de stad.

1.3

Opmaak ruimtelijk uitvoeringsplan Conform de bepalingen van de codex ruimtelijke ordening d.d. 1 september 2009 wordt de ruimtelijke ontwikkeling vastgelegd in ruimtelijke structuurplannen, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verordeningen op de drie plannings- en ordeningsniveaus in Vlaanderen. Op 11/04/2008 werd een besluit van de Vlaamse regering van kracht voor de vaststelling van nadere regels met betrekking tot de vorm en de inhoud van de ruimtelijke uitvoeringsplannen. Het basisdocument in het ruimtelijk ordeningsbeleid is op elk niveau het ruimtelijke structuurplan dat een beleidsdocument is dat het kader aangeeft voor de gewenste ruimtelijke structuur. De implementatie van deze gewenste ruimtelijke structuur geschiedt aan de hand van uitvoeringsinstrumenten, m.n. de ruimtelijke uitvoeringsplannen en de verordeningen. De ruimtelijke uitvoeringsplannen worden hierbij opgemaakt ter uitvoering van het ruimtelijk structuurplan. Een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan geeft de toekomstige bestemming, inrichting of beheer aan van een gebied dat een deel of delen van het grondgebied van de gemeente.



Het ruimtelijk uitvoeringsplan omvat: •

een grafisch plan dat aangeeft voor welk gebied of welke gebieden het plan van toepassing is;

•

de bijhorende stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichting en/of het beheer;

•

een weergave van de feitelijke en juridische toestand;

•

de relatie met het ruimtelijk structuurplan of de ruimtelijke structuurplannen waarvan het een uitvoering is;

•

in voorkomend geval een limitatieve opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden.

•

de opmaak van een plan-MER -screening

•

In voorkomend geval een register, al dan niet grafisch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing of een compensatie (decreet grond en pandenbeleid).

Het grafisch plan en de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften hebben verordenende kracht. De andere documenten hebben als dusdanig geen verordenende kracht, maar behouden hun waarde als inhoudelijk onderdeel van het geheel van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Het grafisch plan en de bijhorende stedenbouwkundige voorschriften kunnen steeds in hun context van het geheel van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan bekeken worden.



2

Juridisch kader Bijlage: plan bestaande feitelijke en juridische toestand

2.1

Samenvattende tabel Type plan

Kenmerken

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen

Eeklo – Aalter (9) KB van 24-03-1978: recreatiegebied, woongebied en zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s Geen

Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen

Geen

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen

Geen

Algemene plannen van aanleg

Geen

Bijzondere plannen van aanleg

Geen

Verkavelingsvergunningen

Gewestelijke rooilijnplannen

Deelgebied Sogeta geen Deelgebied Lilan Joseph Geirnaertstraat zuid – 01/03/1994 Joseph Geirnaertstraat zuid – 11/04/1994 Joseph Geirnaertstraat noord – 02/08/2000 Deelgebied Broeders van Liefde Blekerij – 06/04/1973 Geen

Provinciale rooilijnplannen

Geen

Gemeentelijke rooilijnplannen

Buurt- en voetwegen

Sogeta Guldensporenlaan 10/10/1960 Zuidmoerstraat 31/03/2008 Lilan Koning Albertstraat 16/12/85 Molenstraat 08/03/1982 Geen

Habitatrichtlijngebieden

Geen

Vogelrichtlijngebieden

Geen

Gebieden van het VEN – 1e fase

Geen

Erkende natuurreservaten

Geen

Beschermde monumenten

Geen

Beschermde landschappen

Geen

Beschermde stads- en dorpsgezichten

Geen

Gewestplan(nen)



2.2

Polders en wateringen

de deelRUP’s Sogeta en Broeders van liefde zijn gelegen in Watering De Burggravenstroom. DeelRUP Lilan is niet in een polder noch in een watering gelegen.

Beschermingszones grondwaterwinningen

Geen

Herbevestigd Argarisch gebied

Geen

Proces Verbaal bouwovertreding

Geen

Gewestplan Op 24 maart 1978 werd bij Koninklijk Besluit het gewestplan Eeklo - Aalter goedgekeurd waarin de studiegebieden gelegen zijn.

Deelgebied Sogeta

Figuur 2-1: Gewestplan t.h.v. het deelgebied Sogeta Deel 1 bestaat uit een zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s. Deel 2 is gelegen in woongebied. Het verkavelingsproject Sogeta dat Bostoen zal realiseren rechts van het studiegebied is gelegen in woongebied en woonuitbreidingsgebied (WUG). Op 04/09/2008 gaf de deputatie het principieel akkoord dat een toelating inhoudt om het WUG aan te snijden.

Deelgebied Lilan



Figuur 2-2: Gewestplan t.h.v. het deelgebied Lilan

De goedgekeurde verkaveling van de Joseph Geirnaertstraat is deels zonevreemd gelegen in een zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s. Ook een aantal andere woningen zijn in deze zone gelegen. De voormalige fabriek situeert zich deels in woongebied en deels in deze ambachtelijke zone.

Deelgebied Broeders van Liefde

Figuur 2-3: Gewestplan t.h.v. het deelgebied Broeders van Liefde

Ter hoogte van dit deelgebied is een recreatiegebied gelegen in een woongebied. De aanduiding van het recreatiegebied komt niet overeen met de situatie op het terrein.



2.3

Vergunningstoestand – bouwovertredingen Er zijn geen PV’s opgemaakt voor percelen gelegen in het plangebied van dit RUP.

2.4

Buurt- en voetwegen

Figuur 2-4 kaart van de buurt- en voetwegen t.h.v. deelplan ‘Lilan’

Figuur 2-5: Kaart van de buurt- en voetwegen t.h.v. 'Sogeta' en 'Broeders van Liefde'

Er zijn geen buurtwegen noch voetwegen in de plangebieden gelegen. 2210283011 - Toelichtingsnota voorontwerp RUP & Verzoek tot Raadpleging RUP “Stedelijke inbreidingsprojecten”


2.5

Screening plan-mer-plicht Met de goedkeuring van het besluit betreffende de milieueffectrapportage over plannen en 1 programma’s door de Vlaamse Regering op 12 oktober 2007 , moet de initiatiefnemer van een plan met – mogelijk – aanzienlijke milieueffecten, zoals ruimtelijke uitvoeringsplannen, deze milieueffecten en eventuele alternatieven in kaart brengen. In het kader van deze wettelijke verplichting wordt voor het RUP ‘Stedelijke inbreidingsprojecten’ een screeningsdossier van de plan-MER-plicht opgesteld. Doelstelling van de MER-screening is het bestuderen van de verwachte milieueffecten t.g.v. de genomen basisopties in het RUP, het aangegeven van mogelijke milderende maatregelen en op basis daarvan aanvullende (externe) criteria te laten voortvloeien m.b.t. randvoorwaarden, mogelijkheden en inrichting van het plangebied. Het verzoek tot raadpleging of screeningsdossier werd opgenomen in hoofdstuk 9.

1 De Vlaamse Regering keurde op 12 oktober 2007 het besluit betreffende de milieueffectrapportage over plannen en programma’s goed. Dit besluit geeft uitvoering aan het decreet van 27 april 2007, het zogenaamde plan-MERdecreet, en trad in werking op 1 december 2007.



3 3.1

Beleidskader en relevante studies Structuurplanning

3.1.1 Eeklo in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen De stad Eeklo werd geselecteerd als structuurondersteunend kleinstedelijk gebied. Eeklo is gelegen in de buitengebiedsregio Meetjesland. In dit aaneengesloten buitengebied is het wenselijk de groei van wonen en in het bijzonder stedelijke voorzieningen en diensten veeleer op te nemen in het structuurondersteunend gebied Eeklo, dat vandaag reeds beter is gesitueerd in de stedelijke hiërarchie.

De behoefte aan bijkomende woongelegenheden dient in de provincie Oost-Vlaanderen voor de planhorizon 2007 voor minimaal 61% gerealiseerd in de stedelijke gebieden. De implementatie van de taakstelling zal gebeuren in het afbakeningsproces van het stedelijk gebied. Er wordt gesteld dat in de totaliteit van de woongebieden van de bestemmingsplannen (gewestplannen) de volledige behoefte kan worden opgevangen. Regionale differentiatie door verschuivingen tussen en binnen de ruimtelijke uitvoeringsplannen blijft echter mogelijk. De gemeentelijke woningbehoeftenstudies en de ruimteboekhouding spelen hierin een essentiële rol.

3.1.2 Eeklo in het PRS Oost-Vlaanderen Eeklo maakt deel uit van de deelruimte “westelijk openruimtegebied, onderdeel van een grensoverschrijdend openruimtegeheel met diverse kenmerken en functies’. Het Westelijk Openruimtegebied is het landelijk gebied ten westen van het Gentse havengebied en ten noorden van de stedelijke verdichting aan E17/Leievallei. Voor deze deelruimte worden enkele ontwikkelingsperspectieven vooropgesteld. Zo wordt de verdere groei van wonen, woonondersteunende functies en lokale bedrijvigheid gebundeld in een bepaald aantal kernen waaronder Eeklo. Eeklo wordt geselecteerd als structuurondersteunend kleinstedelijk gebied.

Eeklo wordt beschouwd als hoofdstad van het Meetjesland. Het is wenselijk deze centrale rol als kleinstedelijk gebied nog te versterken, vooral dan als centrum van de stedelijke commerciële en niet-commerciële voorzieningen. Bijkomend moet Eeklo verder kunnen ontwikkelen als recreatiecentrum voor de streek en toeristisch-recreatieve poort tot het Kreken- en Poldergebied.

De taakstelling voor het aantal bijkomende woningen voor de periode 1991-2007 voor het kleinstedelijk gebied Eeklo bedraagt minimaal 915 voor scenario 2. In scenario 2 (d.w.z. scenario waarbij max. 39% van de nieuwe woningen mag gerealiseerd worden in de gemeenten die volledig tot het buitengebied behoren; conform de vooropgestelde minimale verhouding voor OostVlaanderen in het RSV) werd reeds rekening gehouden met de herziening van het RSV

Enkel relevant voor deelRUP Lilan De N9 wordt voor het segment tussen de Oostveldstraat en de N44a (Maldegem) geselecteerd als secundaire weg type III. Hiervoor wordt volgende motivatie gegeven: -

verliest grotendeels de bovenlokale verkeersfunctie aan parallelle hoofdwegen;



-

de N9 wordt vooral gezien als bindmiddel tussen het stedelijk gebied Eeklo en het economisch knooppunt Maldegem;

-

met onderscheid tussen de wegvakken gevormd door de ‘doortochten’ van Eeko en Adegem (met naast een verbindende openbaar vervoersas, ook een ontsluitende functie voor het openbaar vervoer, en met meer kleinschaliger activiteiten en erftoegangen), en tussenliggende stukken (waar het openbaar vervoer een belangrijke verbindende functie heeft en gekenmerkt door minder en grootschaliger baanactiviteiten);

-

verzamelen van wegverkeer oversteekbaarheid voor fiets;

-

de prioriteit gaat uit naar de ruimtelijke inpassing (kleinhandel) en de inrichting van de weg.

wordt

nevengeschikt

aan

openbaar

vervoer

en

Het PRS doet met betrekking tot de gewenste ruimtelijke structuur geen concrete uitspraken over de plangebieden.

3.1.3 Afbakening van het kleinstedelijk gebied Eeklo De afbakeningslijn trekt de grens tussen gebieden waar stedelijke ontwikkeling gestimuleerd wordt en het buitengebied waar de bebouwingsvormen, de natuur, de landbouw, het bos hun eigen groeiritme bezitten binnen de ontwikkelingsperspectieven geschetst in het RSV. De grens van het stedelijk gebied heeft aldus een beleidsmatige betekenis.

Figuur 3-1: Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Eeklo met aanduiding plangebieden



Op bovenstaande kaart is de afbakeningslijn van het kleinstedelijk gebied Eeklo weergegeven. Uit deze kaart blijkt duidelijk dat de verschillende plangebieden centraal gelegen zijn in het stedelijk gebied.

Bij de studie tot afbakening van het kleinstedelijk gebied werd ook de woonbehoefte onderzocht. Allereerst bleek er voor de planperiode 2004-2007 een realisatiegraad van een 220-tal woongelegenheden. Bovenop het reeds bestaande aantal van 1959. Voor de periodes 2004-2012 en 2004-2017 komt men aan respectievelijk 596 en 934 beschikbare bouwmogelijkheden.

Figuur 3-2: Aanbod aan bouwmogelijkheden in Eeklo (Sum Research, januari 2007)

Van de provinciale taakstelling voor het aantal bijkomende woningen (minimaal 915) zijn er maximaal 39% woningen te realiseren in het buitengebiedgedeelte van Eeklo. De resterende woningen zijn een minimale taakstelling voor het stedelijk gebiedgedeelte van Eeklo. Indien de ruimtelijke potenties aanwezig zijn binnen het kleinstedelijk gebied (bv. inbreidingsgerichte locaties), kan deze minimale taakstelling eventueel overschreden worden. In de periode 1991-2004 kende Eeklo reeds een toename van 1.098 gezinnen, waarvan 962 in het voorstel van stedelijk gebied. Dit betekent dat de minimale taakstelling voor het kleinstedelijk gebied Eeklo begin 2004 reeds gehaald was. In de periode 1991-2004 werden er in het stedelijk gebieddeel van Eeklo gemiddeld 75 woningen per jaar gerealiseerd. Indien dezelfde toename van het aantal gezinnen zich in de toekomst verderzet, zouden er voor de resterende planperiode 2004-2007 nog een 225-tal woongelegenheden moeten voorzien worden om deze aangroei op te vangen. Het beschikbare aanbod aan percelen en gronden in woongebied (ca. 220 woongelegenheden) volstaat net om deze aangroei op te vangen.

Teneinde een actief en kwalitatief stedelijk aanbodbeleid te voeren kan het echter wenselijk zijn om over te gaan tot de omvorming van oude bedrijfsterreinen tot woongebied of tot de ontwikkeling van woonuitbreidingsgebieden, indien zij inbreidingsgericht gelegen zijn.



Op basis van enkele berekeningen blijkt dat voor de periode 2007-2012, het inzetbare aanbod niet zal volstaan om de verwachte behoefte aan bijkomende woongelegenheden op te vangen. Dit betekent dat er nieuwe woongebieden gecreëerd zullen moeten worden.

Invulling van de taakstelling wonen Vanuit het oogpunt om een kwalitatief stedelijk beleid te voeren, en vanuit de verwachte tekorten na 2007 worden verschillende maatregelen voorgesteld op korte en middellange termijn, waaronder: te realiseren op korte termijn (vóór 2012) -

Ontwikkelen van de binnengebieden in woongebied binnen het kernstedelijk gebied

-

Reconversie van fabriekspanden binnen het kernstedelijk gebied naar stedelijk woonprojecten.

-

In het zuiden van de kernstad zijn er verschillende verlaten industriële sites gesitueerd.

-

Gezien de sites zijn ingebed in het stedelijk woonweefsel en wegens de nabijheid van het station en het stadscentrum is een omvorming tot woonproject het meest aangewezen. Het ontwikkelen van nieuwe bedrijfsactiviteiten (met de daarmee gepaard gaande vrachtverkeersstromen), is wegens de zeer smalle woonstraten en de aanwezigheid van verschillende scholen in deze omgeving, niet wenselijk. Voor Sogeta is echter in eerste instantie een bestemmingswijziging noodzakelijk.

te realiseren op lange termijn (prioritair na 2012) -

Ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied Guldensporenstraat

Voor het afgebakend stedelijk gebied stelt men een woningdichtheid van 30 wo/ha voorop.

Figuur 3-3: Visie op bijkomende woonprojecten (Sum Research, 2007)



Figuur 3-4: Gewenste ruimtelijke structuur voor het kleinstedelijk gebied Eeklo (SumResearch, 2007)

3.1.4 Het plangebied in het GRS Eeklo Algemeen - Gewenste nederzettingsstructuur In de stedelijke gebieden wordt voor een aanbodbeleid geopteerd. Het wonen zal worden gestimuleerd en op selectieve wijze worden verweven en gebundeld met andere functies en voorzieningen. Dit dient steeds te gebeuren met respect voor de draagkracht van het gebied en vanuit een visie op concentratie en kernversterking. Speciale aandacht dient bovendien uit te gaan naar de kwaliteit van de publieke ruimtes. Een goede kwalitatieve publieke ruimte is namelijk bepalend voor een hoogwaardige beeldkwaliteit en –beleving, wat wonen in de stad aantrekkelijk maakt.

De drie inbreidingsprojecten zijn gelegen in de volgens het GRS geselecteerde ‘stedelijke woonkern’. De ‘stedelijke woonkern’ kenmerkt zich door een dichte bebouwing en een functievermenging. Het beleid richt zich op de ruimtelijke stedelijke herstructurering, herwaardering en vernieuwing van het bestaand stedelijk weefsel. Het creëren van een aanbod aan nieuwe woongelegenheden in het stedelijk woonkern is hierin prioritair. Het beleid mag niet uitsluitend gericht zijn op zuiver kwantitatieve uitbreiding, maar moet veeleer berusten op een kwalitatieve verbetering van het stedelijk functioneren. De Heilig Hart site wil men na de herlokalisatie van het AZ Alma in hoofdzaak invullen met wonen in een kwalitatieve omgeving.



Het studiegebied Lange Moeie is echter grotendeels gelegen in de stedelijke woonrand. Het ruimtelijk beleid in de stedelijke woonrand betekent onder meer het realiseren van een minder dense bebouwing, geen stapelbouw, geclusterde laagbouw, opnemen van groenelementen uit het landschap, e.a. Specifiek voor de meer verstedelijkte gebieden langs de invalswegen, zoals de Tieltsesteenweg, merkt men op dat deze naar de kern toe een gesloten karakter hebben en aan de rand een meer open structuur. Bovendien moet het residentiële en laangebonden karakter dat uniek is in Eeklo versterkt worden. In verband met de woningbouwprogrammatie wordt verwezen naar de afbakening van het kleinstedelijk gebied Eeklo aangezien daar werd gewerkt met recentere cijfers.

Specifiek stedelijke inbreidingsprojecten Sogeta wordt aangeduid als beste locatie voor het nieuw en duurzaam politiecommissariaat (huis van de veiligheid). Lilan wordt aangeduid als een goed alternatief. Anderzijds worden beide sites ook aangehaald als bedrijventerreinen die getransformeerd moeten worden naar wonen of een stedelijke functie.

De site van Broeders van Liefde wordt niet concreet aangehaald in het GRS.

Deelgebieden Sogeta en Broeders van Liefde maken deel uit van het strategisch project Stationsomgeving’.

Ruimtelijk concept ‘wonen tussen station en weilanden’ Vlakbij het station, tussen de Gentsesteenweg en Zuidmoerstraat ligt een groot WUG meer dan strategisch. Op deze site wordt een woonwijk ingeplant waarbij de typologieën bepaald worden door een sterke integratie te voorzien met de randen rondom. In de meest westelijke zone kunnen dense wooncluster ontwikkeld worden, in het zuiden zal de strakke bebouwingsrand afgelijnd worden en centraal kan een groene corridor voorzien worden met urban villa’s als tussenschakel naar de typologie van de scholenclusters.

Figuur 3-5: Ruimtelijk concept voor het strategisch project 'Stationsomgeving' Dit gebied met het aanpalende bosgebied van het Leen krijgt door de uitwerking van een noordzuidgerichte groencorridor die een zachte, aangename recreatieve link (wandelen, fietsen) geeft richting centrum en tevens door de schoolgaande jeugd zal worden gebruikt.



Bindend gedeelte Volgende acties werden opgenomen in het bindend gedeelte van het GRS:

3.2

Stad Eeklo zal op korte termijn een RUP opmaken ter realisatie van stedelijke inbreidingsprojecten voor onder meer de zone ‘stationsomgeving’.

Stad Eeklo zal verdere studie verrichten voor het ontwikkelen van strategische projecten, alsook voor deelzones RUP’s opmaken voor de strategische zones, waaronder de ‘Stationsomgeving’.

Gemeentelijk mobiliteitsplan Categorisering wegen

Figuur 3-6: Categorisering van de wegen De Koning Albertlaan en de Tieltsesteenweg werden aangeduid als lokale weg type I (lokale verbindingsweg).



Algemene visie

Figuur 3-7: Gewenst beleidsscenario mobiliteit

Vanuit een trendscenario kan een steeds verdere toename van de verkeersdruk verwacht worden. Voor Eeklo, en meer specifiek voor de doortocht van de N9 door het centrum, is deze situatie op termijn meer en meer onhoudbaar. In het mobiliteitsplan werden dan ook verschillende scenario’s onderzocht. De begeleidingscommissie geeft de voorkeur aan het scenario genoemd “Eeklo mobiel zonder automobiel”, omdat dit scenario het beste een antwoord biedt op de noden voor een duurzaam mobiliteitsbeleid. Het scenario wil uitdrukkelijk alternatieven bieden en aanmoedigen voor het autoverkeer in Eeklo. Voor het gewenste scenario werden een aantal doelstellingen geformuleerd, waaronder:

herinrichting van de doortocht van de N9 met verhoging van de leefbaarheid en waarbij de weg de centrale centrumstraat wordt:

de uitbouw van verkeersluwe “campussen”, waar op basis van een ruimtelijk concept de nadruk gelegd wordt op ontmoetingsruimte en bereikbaarheid te voet en per fiets:

de verdere uitbouw van een veilig fijnmazig fietsroutenetwerk, als stimulans voor meer en veiliger verplaatsingen met de fiets.



Maatregelen

Verschillende maatregelen werden vooropgesteld, onder meer:

De herinrichting van de doortocht van de N9 wordt als een zeer belangrijk project aanzien.

Er wordt een geconcentreerde kerngerichte ontwikkeling nagestreefd. De ruimtelijke ontwikkeling wordt opgevat vanuit een aantal polen die als een soort verkeersluwe campus worden ontwikkeld. De verschillende campussen zullen elk als een ruimtelijk geheel ontwikkeld worden met een kwalitatieve inrichting van de open ruimte. Deze ruimtelijke ontwikkeling, met een fijnmazig net van voet- en fietswegen, moet het aantal interne verplaatsingen met de auto verminderen en de bediening door het openbaar vervoer vergemakkelijken.

De scholencampus rond de Zuidmoerstraat (omvat ‘Broeders van Liefde’ en ‘Sogeta’) wordt ingericht ten gunste van de zwakke weggebruiker, terwijl het autoverkeer excentrisch gehouden wordt. Dit laatste gebeurt via de Moeie voor het verkeer vanuit westelijke zijde en via een nieuwe doorsteek naar de N9 Gentsesteenweg (aan de rand van het woonuitbreidingsgebied) voor het verkeer vanuit oostelijke zijde. Via de Moeie, Zuidmoerstraat wordt meer fietsen voetgangersgericht (met beperking van het autoverkeer tussen Patersstraat en Kaaistraat), Leikensweg wordt fietsroute.



Fijnmazig netwerk voor voetgangers en fietsers: In de verschillende ruimtelijke plannen (RUP’s, BPA’s, verkavelingen, stadsprojecten,...) zullen mogelijkheden voorzien worden voor het realiseren van verkeersvrije of verkeersluwe doorsteken voor voetgangers en fietsers. Het ontwikkelen van een padennetwerk is een basisvoorwaarde voor de beleidskeuze om het interne autoverkeer deels te vervangen door verplaatsingen te voet, per fiets of per bus. o Men wil een doorsteek voor de zachte weggebruiker realiseren tussen de zone van het Koninklijk Atheneum en de Tieltsesteenweg.

Fietsbeleid

Figuur 3-8: Provinciaal functioneel fietsroutenetwerk

Om het fietsgebruik te stimuleren en te zorgen voor veilige fietsroutes is een provinciaal fietsroutenetwerk opgesteld. Dit netwerk bestaat uit de regionale hoofdfietsroutes voor utilitair verkeer (woonwerk/school verkeer) tussen centra van gemeenten, stations en tussen kernen en de centra van gemeenten. De aanwezige fietsvoorzieningen en knelpunten in fietsvoorzieningen op het netwerk (ontbrekende fietspaden en –stroken, gevaarlijke oversteeklocaties) werden daarbij in rekening gebracht. Dit functioneel fietsroutenetwerk werd in het gemeentelijk mobiliteitsplan aangevuld met lokale aanvullingen. De Tieltsesteenweg werd aangeduid als functionele route. De Molenstraat werd aangeduid als alternatieve route.



Figuur 3-9: Fietsbeleid Om het fietsverkeer veilig en aantrekkelijk te maken wordt in Eeklo het fietsroutenetwerk verder uitgebouwd. Er zullen tal van paden, kerkwegels, nieuwe doorsteken, e.d. uitgerust worden voor de fietsers, zodat een veilig en fijnmazig netwerk ontstaat, met kortere rechtstreekse verbindingen.

Belangrijk om aan te geven is het feit dat op het mobiliteitsplan momenteel een sneltoets wordt uitgevoerd. Een sneltoets toetst een mobiliteitsplan op zijn actualiteitswaarde en geeft ook (een nieuwe) richting aan het toekomstig gemeentelijk mobiliteitsbeleid indien nodig.

3.3

Cultureel erfgoed

3.3.1 Landschapsatlas In de ‘Landschapsatlas van Vlaanderen’ - opgemaakt door de afdeling Monumenten en Landschappen van de Vlaamse Gemeenschap en verschenen in het voorjaar van 2001 werden behalve ankerplaatsen ook relictzones, puntrelicten en lijnrelicten geselecteerd. Het geheel vormt een historische momentopname van de Vlaamse landschappen op het eind van de 20e eeuw. Ze geeft een gedetailleerde inventaris van ruimtelijke zones waar gave en herkenbare relicten van de traditionele landschappen nog voorkomen. Hij bestrijkt het volledige Vlaamse grondgebied met uitzondering van de stedelijke kernen en de dicht bebouwde agglomeraties. De landschapsatlas is een onmisbaar instrument bij de bescherming van landschappen.



. Figuur 3-10: Ankerplaatsen

Figuur 3-11: Relictzones, lijnrelicten en puntrelicten Het Leen, dat ten zuiden van het de Lange Moeyakker is gelegen, werd beschouwd als relictzone en als ankerplaats. Het betreft een groot boscomplex met duidelijke structuur. Aan de rand doorsnijden verschillende dreven door het landbouwgebied. Het zuidelijk gedeelte van de relictzone is landbouwlandschap met overwegend regelmatige, rechthoekige percelering. De Burggravenstroom werd aangeduid als lijnrelict. Deze waardevolle landschappelijke zones zijn echter allen buiten het plangebied gelegen.

3.3.2 Inventaris bouwkundig erfgoed Op 14/09/2009 stelde de administrateur-generaal van het VIOE de Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed voor Vlaanderen vast. Hierdoor is er voor het eerst een eenduidige lijst van het in Vlaanderen gebouwde patrimonium met erfgoedwaarde.



Figuur 3-12: Bouwkundig erfgoed

In het studiegebied Lilan zijn twee gebouwen opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed: - 47899: ‘Huis Blancke’ (Koning Albertstraat 68) Rijhuis, volgens kadasterarchief gebouwd in 1950 in opdracht van F. Blancke-De Smet van de erachter gelegen voormalige speculoosbakkerij Lilan in de Molenstraat. Volgens plintsteen naar ontwerp van “Ch. & Ger. Hoge/ arch. Gent” en onder leiding van de “gebr. Maenhout aannemers Adegem”. Typische traditionalistische stijl van architect Hoge, gekenmerkt door een combinatie van elementen uit de Vlaamse renaissance en de vakwerkbouw, met geaccentueerde uitgewerkte inkom, brede erker op de bovenverdieping met gesculpteerd houtwerk, grote dakpartij en uitgewerkte puntgevel, met in de geveltop witstenen tegels. Adrescontrole vond plaats tussen 05-06-2008 tot 05-07-2008. - 85713: ‘Rijhuis’ (Molenstraat 71). Enkelhuis van twee traveeën en twee bouwlagen onder zadeldak (pannen), volgens kadastergegevens gebouwd in 1932. Lijstgevel op een arduinen plint met betegeld parement van crèmekleurige tegels met verwerking van bruine tegels in gevelbanden en lateien. Rechthoekige muuropeningen met bewaard schrijnwerk, T-ramen op de bovenverdieping De overige studiegebieden omvatten geen bouwkundig erfgoed.

3.3.3 Centraal archeologische inventaris De Centrale Archeologische Inventaris is een inventaris van tot nog toe gekende archeologische vindplaatsen. Vanwege het specifieke karakter van het archeologisch erfgoed dat voor ons verborgen zit in de ondergrond, is het onmogelijk om op basis van de Centrale Archeologische Inventaris uitspraken te doen over de aan- of afwezigheid van archeologische sporen. De aan- of afwezigheid van archeologische sporen dient met verder onderzoek te worden vastgesteld. Volgens de inventaris werden er geen vondsten gedaan binnen het plangebied, noch onmiddellijke omgeving ervan.


in de


3.4

Openruimte beleid

3.4.1 Biologische waarderingskaart De biologische waarderingskaart, is een inventaris opgemaakt door het Instituut voor natuur- en bosonderzoek (INBO). Er werd een uniforme evaluatie van het volledige Vlaamse gewest gemaakt voor wat betreft plantengroei, grondgebruik en kleine landschapselementen.

Figuur 3-13: Biologische waarderingskaart 2007

Alle studiegebieden zijn aangeduid als biologisch minder waardevol.

3.5

Integraal waterbeheer Binnen Vlaanderen vormt het ‘decreet integraal waterbeleid’ van 18 juli 2003 het kader waarbinnen het waterbeleid moet gevoerd worden. Het is een kaderdecreet dat de grote lijnen voor het beleid uitzet. De concretisering gebeurt via uitvoeringsbesluiten. Op 9 september 2005 keurde de Vlaamse Regering het eerste uitvoeringsbesluit bij het decreet Integraal Waterbeleid goed. Dit besluit zorgt voor de geografische indeling van de watersystemen binnen het Vlaamse Gewest door de afbakening ervan in stroomgebieden, bekkens en deelbekkens. Daarnaast omvat het de noodzakelijke bepalingen voor de formele oprichting van de overlegstructuren op de verschillende niveaus.



3.5.1 Waterlopen Er loopt geen enkele gecategoriseerde waterloop door een plangebied. e

De onbevaarbare waterloop Eeklo’s Leiken (2 categorie) is op ca. 300m van het plangebied Broeders Van Liefde gelegen maar verder niet relevant voor de visievorming omtrent het plangebied.

3.5.2 Bekkenbeheerplan In uitvoering van het decreet integraal waterbeleid, stelde de Vlaamse overheid bekkenbeheersplannen op voor het volledige grondgebied. Op 30 januari 2009 keurde de Vlaamse Regering het besluit voor de vaststelling van de bekkenbeheerplannen en de bijhorende deelbekkenbeheerplannen definitief goed (Belgisch Staatsblad 5 maart 2009). Het plangebied Lilan behoort tot het bekken van de Brugse Polders en meer specifiek tot het waterschap Brugse Polders Oost en nog specifieker tot het deelbekken van de Meetjeslandse polders. De overige plangebieden behoren tot het bekken van de Gentse Kanalen. Deze plangebieden maken deel uit van het deelbekken Burggravenstroom. Voor het studiegebied werden geen relevante elementen opgenomen.

3.5.3 Watertoets Op 20 juli 2006 keurde de Vlaamse Regering het uitvoeringsbesluit voor de watertoets goed. Dit besluit geeft aan de overheden die vergunningen afleveren richtlijnen voor de toepassing van de watertoets. Erosiegevoeligheid De erosiegevoeligheidskaart ten behoeve van de watertoets is een tussenproduct binnen de studie ‘verfijning van de bodemerosiekaart’, uitgevoerd door de onderzoeksgroep fysische en regionale geografie van de K.U. Leuven in opdracht van de afdeling Land van AMINAL. De afbakening van de erosiegevoelige gebieden heeft tot doel om belangrijke wijzigingen in bodemgebruik, die mogelijk aanleiding kunnen geven tot versnelde afstroming van oppervlaktewater van hellingen en tot afspoeling van bodemdeeltjes, voorafgaandelijk aan een vergunning of de goedkeuring van een plan of programma, voor advies voor te leggen aan de afdeling land van AMINAL.



Figuur 3-14 Erosiegevoeligheid (AGIV) De plangebieden zijn niet erosiegevoelig. Grondwaterstromingsgevoelige gebieden De kaart met de gebieden die gevoelig zijn voor grondwaterstroming ten behoeve van de watertoets werd opgemaakt om te kunnen nagaan in welke gebieden er minder of meer aandacht moet uitgaan naar de effecten van ingrepen op de grondwaterstroming. De richtlijnen voor de watertoets houden rekening met een differentiatie van Vlaanderen in 3 types van gebieden, volgens de aard van gevoeligheid voor grondwaterstroming. Type 1: zeer gevoelig De zeer gevoelige gebieden zijn afgebakend aan de hand van de kaart van de Natuurlijk Overstroombare Gebieden (NOG kaart). De NOG-kaart is gebaseerd op de bodemkaart waarbij de bodemprofielen van alluviale, colluviale en poldergronden afgebakend zijn. De NOG gebieden met uitzondering van colluvia zijn afgebakend als type 1-gebied. Indien er in type 1 gebied een ondergrondse constructie gebouwd wordt met een diepte van meer dan 3 m of een horizontale lengte van meer dan 50 m dient advies aangevraagd te worden bij de bevoegde adviesinstantie. Type 2: matig gevoelig Onder de matig gevoelige gebieden vallen alle gebieden die niet tot type 1 (zeer gevoelig) of type 3 (weinig gevoelig) behoren. Indien er in type 2 gebied een ondergrondse constructie gebouwd wordt met een diepte van meer dan 5 m en een horizontale lengte van meer dan 100 m dient advies aangevraagd te worden bij de bevoegde adviesinstantie. Type 3: weinig gevoelig Onder de weinig gevoelige gebieden vallen alle gebieden waar er een aquitard (meestal een kleilaag) op geringe diepte voorkomt of het grondwaterpeil diep staat en die niet tot type 1 (zeer gevoelig) behoren. Indien er in type 3 gebied een ondergrondse constructie gebouwd wordt met een diepte van meer dan 10 m en een horizontale lengte van meer dan 50 m dient advies aangevraagd te worden bij de bevoegde adviesinstantie.



Figuur 3-15 Grondwaterstromingsgevoelig (AGIV) De westelijke rand van het studiegebied ‘Broeders van Liefde’ is zeer gevoelig voor grondwaterstroming. De overige (delen van de) studiegebieden zijn matig gevoelig voor grondwaterstroming. Infiltratiegevoeligheid De kaart met de infiltratiegevoelige bodems ten behoeve van de watertoets werd opgemaakt om te kunnen nagaan in welke gebieden er relatief gemakkelijk hemelwater kan infiltreren naar de ondergrond. Infiltratie van hemelwater naar het grondwater is belangrijk omdat daardoor de oppervlakkige afstroming en dus ook de kans op wateroverlast afneemt. Bovendien staat infiltratie in voor de aanvulling van de grondwatervoorraden en zodoende voor het tegengaan van verdroging van watervoerende lagen en van waterafhankelijke natuur. De kaart met infiltratiegevoelige bodems en behoeve van de watertoets werd afgeleid van de bodemkaart. Ze bestaat uit twee types gebieden: •

Gebieden met de infiltratiegevoelige bodems

•

Gebieden met de niet-infiltratiegevoelige bodems

De watertoetskaart met infiltratiegevoelige gebieden heeft tot doel om richtinggevend te zijn voor individuele ingrepen op lokaal niveau. Bij dergelijke ingrepen moet beslist worden of de aanleg van infiltratievoorzieningen of waterdoorlatende verhardingen al dan niet zinvol zijn, en of er mogelijk schadelijke effecten kunnen optreden naar het grondwater toe zowel kwantitatief als kwalitatief bij het al dan niet aanleggen van dergelijke voorzieningen.



Figuur 3-16 Infiltratiegevoeligheid (AGIV) Ter hoogte van de bebouwde delen van het deelgebied ‘Broeders van Liefde’ is de bodem niet infiltratiegevoelig. Voor het overige is het plangebied infiltratiegevoelig. Aandacht voor maatregelen die de infiltratie bevorderen is hier aangewezen.

Overstromingsgevoeligheid Deze kaart geeft de overstromingsgevoelige gebieden tot op perceelsniveau weer. De kaart bevat de effectief overstromingsgevoelige gebieden (donkerblauwe laag) en de mogelijk overstromingsgevoelige gebieden (lichtblauwe laag). De mogelijk overstromingsgevoelige gebieden (lichtblauwe laag) zijn samengesteld uit de van nature overstroombare gebieden (NOG, exclusief colluvia), de potentiële overstromingsgebieden (POG) en de mijnverzakkingsgebieden (MVG), doch die buiten de effectief overstromingsgevoelige gebieden vallen. Deze 3 gebieden werden samengevoegd tot 1 kaartlaag. Uit die kaartlaag werden de gebieden verwijderd die volgens hun bestemming reeds ingenomen zijn voor bebouwing en infrastructuur. De effectief overstromingsgevoelige gebieden zijn samengesteld via de omhullende contour van de geactualiseerde ROG- en MOG-kaarten. Dit is gerechtvaardigd omdat alle uitgangskaarten gebaseerd zijn op het DHM-Vlaanderen met een resolutie van 5 m. Bovendien bevatten de nieuwe ROG- en MOG-kaarten voortaan enkel nog die gebieden die met een zekerheid grenzende waarschijnlijkheid, overstromingsgevoelig zijn. Door gebruik te maken van de omhullende contour kan de ROGDHM05kaart de MOG-kaart aanvullen en vice versa.



Figuur 3-17 overstromingsgevoeligheid (AGIV) De westelijke rand van het deelgebied ‘Broeders van Liefde’ werd aangeduid als mogelijk overstromingsgevoelig. De overige (delen van) plangebieden werden aangeduid als niet overstromingsgevoelig. Conclusie watertoets De watertoets toont een vrij gunstig beeld van de waterhuishouding in de studiegebieden. Ter hoogte van de zones waar de bodem niet-infiltratiegevoelig is dienen extra maatregelen genomen te worden aangezien waterdoorlatende verhardingen geen oplossing bieden voor het afvoeren van (overtollig)hemelwater. In de gebieden die zeer gevoelig zijn voor grondwaterstroming dient advies aangevraagd te worden bij de bevoegde adviesinstantie wanneer er een ondergrondse constructie gebouwd wordt met een diepte van meer dan 3m of een horizontale lengte van meer dan 50m. Alle overige gebieden zijn matig gevoelig voor grondwaterstroming. Indien er in deze zones een ondergrondse constructie gebouwd wordt met een diepte van meer dan 5m en een horizontale lengte van meer dan 100m dient advies aangevraagd te worden bij de bevoegde instanties.



4 4.1

Onderzoek en analyse Bestaande toestand

4.1.1 Plan bestaande juridische en feitelijke toestand In bijlage

4.1.2 Microsituering plangebied Deelgebied ‘Sogeta’ Het zuidelijk deel van dit deelgebied omvat het enige stukje in het woonlint van de Gulden Sporenstraat waar geen woningen zijn gevestigd. Tot voor kort was hier het bedrijf Sogeta gevestigd. De bedrijfsgebouwen zijn reeds grotendeels afgebroken. Het binnengebied dat ten oosten van het plangebied is gelegen, bestaat momenteel uit braak terrein maar zal worden ingevuld door Bostoen (‘Project duurzaam woonpark Eeklo-Sogeta). Het bijzondere aan dit woonproject is dat het hogere dan gemiddelde ambities koestert inzake duurzaamheid waarbij veel aandacht gaat naar de oriëntatie van de kavels en CO2-reductie, een autoluw en groen karakter, compact wonen, sociale differentiatie e.d.. Ter hoogte van het deelgebied zal er een klein parkje komen te liggen. In deze wijk is de vraag aan parkeerplaatsen groter dan het aanbod. Dit resulteert in parkeren in het binnengebied door de eigenaars van de Gulden Sporenstraat die dan via hun tuin naar hun parkeerplaats gaan.

Deelgebied ‘Lilan’ Het studiegebied ‘Lilan’ omvat een deel van een recente verkaveling (Joseph Geirnaertstraat). Over het algemeen treffen we hier een dichte bebouwing aan met gemiddeld twee à drie bouwlagen met tuinen. Het studiegebied omvat echter ook een leegstaand fabrieksgebouw. Ten zuiden van het studiegebied is momenteel een parking gelegen met de achteringang van de AZ Alma.

Deelgebied ‘Broeders van Liefde’ Het studiegebied ‘Broeders van Liefde’ is gelegen in een woonwijk met meer open bebouwing. Ten noordwesten van het studiegebied situeert zich een recente verkaveling. Ten noorden van het plangebied bevindt zich een leegstaand schoolgebouw met een grote tuin. Vervolgens is er ten noorden van het plangebied ook een jeugdinstelling aanwezig.

4.1.3 Ruimtelijk functioneren studiegebied Deelgebied ‘Sogeta’ Het plangebied is gelegen op de grens van het stedelijk gebied en het open landschap. Doch bevinden er zich kernstedelijke functie in de nabijheid van het plangebied namelijk het station en de N9. In het gebied is de vraag naar parkeerplaatsen groter dan het aanbod. Achter het woonlint van de Gulden Sporenstraat bevindt zich momenteel een grote kale ruimte doordat de oude bedrijfsgebouwen werden afgebroken. In deze zone komt een bijzonder nieuwbouwproject. Deze stedelijke ontwikkeling focust op duurzaam wonen door middel van onder meer een doordachte oriëntatie van de kavels en woningen. Ook met de aanleg van de buitenruimtes wordt bedachtzaam omgesprongen. Het plangebied van voorliggend deelgebied Sogeta bestaat uit een noordelijke strook en een zuidelijk deelgebied met duidelijk elk een andere doelstelling. Het zuidelijk deel omvat het terrein van een 2210283011 - Toelichtingsnota voorontwerp RUP & Verzoek tot Raadpleging RUP “Stedelijke inbreidingsprojecten”


voormalig bedrijf dat momenteel reeds is afgebroken. Net ten zuiden van dit terrein is het gebouw van een KMO afgebroken. Hier zal echter terug een nieuwbouw komen. De noordelijke strook slaat op de achterkanten van de woningen van de Guldensporenstraat die grenzen aan de nieuwe ontwikkeling. De doelstelling voor deze noordelijke strook is om in voorschriften de morfologische en functionele relatie tussen de achterzijde van de tuinen en de nieuw geplande parking in de achterliggende verkaveling te regelen.

Deelgebied ‘Lilan’ Dit gebied is gelegen in de zone met de hoogste woningdichtheid van Eeklo. Het wordt omgeven door twee belangrijke verbindingswegen waarvan zelfs één secundaire weg. De huidige beleving van de N9 is vandaag niet hoogwaardig; herinrichting van de doortocht is wel voorzien. De voormalige fabriek is momenteel volledig ontoegankelijk en verwaarloosd. Omwille van de centrale ligging biedt deze site interessante potenties. De vervallen fabriek wordt best niet wederom ingevuld met een bedrijfsfunctie aangezien in dit deel van de stad, conform de verschillende beleidsvisies, andere functies moeten primeren. Nabij deze vervallen fabriek is een recente verkaveling gelegen. Deze werd georganiseerd rond een doodlopende straat die op deze wijze een woonerffunctie krijgt. Net ten noorden van de verkaveling is een grote tuin gelegen die ook grenst aan de vervallen fabriek. Net ten zuiden van de vervallen fabriek is een parking gelegen en de AZ Alma. Deze site zal echter een andere invulling krijgen wanneer het zorgcomplex verhuist. Verder vormt de zone tussen de Molenstraat (N9) en de Koning Albertstraat een barrière voor de zwakke weggebruikers die zich willen verplaatsen van of naar het gebied rond het Atheneum en het gebied rond de Tieltsesteenweg en de toekomstige openruimtevinger van de Lange Moeyakker en de H.Hartsite.

Deelgebied ‘Broeders van Liefde’ Het plangebied situeert zich in een wijk met wonen als enige functie. Deze zone ligt in het zuiden van het stadscentrum van Eeklo. Deze woonwijk wordt gekarakteriseerd door een lage bebouwignsdichtheid en een open karakter van bebouwing . In de nabijheid zijn een aantal scholen gelegen en de jeugdinstelling ‘De Sleutel’. Het gebied, dat op het gewestplan was ingekleurd als recreatiegebied, heeft zijn functie als recreatiegebied verloren. De vervallen kantine doet nog herinneren aan de voormalige voetbalclub. Langs de straatzijde werd een speeltuintje ingericht. Door aanplanting van een groenscherm langs de straatzijde is er weinig sociale controle op het speeltuintje en het achterliggend gebied, en gaat ook het (open)ruimtegevoel verloren. Samenvattend wordt het gebied gekenmerkt door een gebrek aan functie en gebrek aan toegankelijkheid. Doordat enkel achterkanten van tuinen uitgeven op het gebied is het bijzonder rustig ondanks de centrale ligging.

4.1.4 Ruimtelijk voorkomen Zie fotoreportage in bijlage

4.2

Kwaliteiten, potenties, knelpunten en bedreigingen Deelgebied ‘Sogeta’ Kwaliteiten

Goede ligging voor woningen: o

Dicht bij het station van Eeklo;

o

Dicht bij het centrum van Eeklo;



o

Dicht bij de belangrijke uitvalsweg van de N9 richting Gent.

Woonfunctie sluit goed aan bij bestaande woonomgeving en geplande verkaveling

Knelpunten

Hier is vandaag reeds een gebrek aan parkeerplaatsen.

De achterkanten van de noordelijkste woningen van de Gulden Sporenstraat zijn redelijk verschillend afgewerkt, dit geeft een rommelig beeld. Dit zal in de toekomst echter het uitzicht zijn van het inbreidingsproject Sogeta van Bostoen.

Het binnengebied wordt vandaag ook gebruikt als parking voor de eigenaars van de noordelijke woningen van de Gulden Sporenstraat. Zij hebben in de omheining achteraan hun tuin een doorgang gemaakt om direct op deze ‘parking’ uit te kunnen komen.

De bodem is verontreinigd doch niet in die mate dat er sprake is van een historische bodemverontreiniging die een ernstige bedreiging vormt.

Potenties

Ordenen van de achterontsluiting van de woningen langs de Guldenspoorstraat; dubbelgebruik van de geplande nieuwe parking met voetgangersverbinding naar de tuinen van deze woningen via een gemeenschappelijke tuinmuur;

Meer ‘ademruimte’ geven aan het eerder smalle profiel van de Guldensporenstraat en realiseren van een visuele relatie met het aan te leggen achterliggend groen

Het voorzien van extra parkeerplaatsen om tegemoet te komen aan de vraag die groter is het huidige aanbod.

Er kan op degelijke wijze aangesloten worden op de nieuwe woonontwikkeling in het binnengebied

Deelgebied ‘Lilan’ Kwaliteiten

Het gebied is zeer centraal gelegen. Deze centrale ligging is uitstekend geschikt voor de realisatie van woningen.

In de nabije omgeving bevindt zich reeds een inbreidingsproject / recent gerealiseerde verkaveling

Knelpunten

beperkte oppervlakte en besloten ligging van de voormalige bedrijfssite beperkt de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden

Momenteel vormt bouwblok tussen Desiré Goethalsstraat, Molenstraat, René Vermaststraat en Koning Alberstraat een barrière tussen de Atheneumwijk en het zuiden.

Potenties

Het creëren van noord-zuidgeoriënteerde doorsteken voor traag verkeer.

Het creëren van een inbreidingsproject dat de woonkwaliteit en aantrekkingskracht van de stedelijke kern zal versterken met inbegrip van groene publieke binnenruimten.

Deelgebied ‘Broeders van Liefde’ Kwaliteiten:

Deze wijk heeft een duidelijke functie: rustige woonwijk met naar het zuiden toe meer open karakter en met woningen in degelijke staat omwille van het feit dat ze relatief recent zijn.

Er zijn hier geen functies aanwezig die niet met elkaar verenigbaar zijn.

Knelpunten



Naast de huidige groene speelruimte is er in deze woonwijk eerder een gebrek aan groene publieke ruimte. Bovendien is er ook in de omgeving van deze woonwijken geen park aanwezig.

De huidige speeltuin heeft een sterk geïsoleerd karakter. Het nodigt niet uit tot gebruik.

Het recreatiegebied werd op het gewestplan verkeerd ingetekend. De woning op de hoek van de Broeders van Liefdestraat en de Blekerij is daarom momenteel zonevreemd.

Potenties

De open ruimte van het verlaten voetbalterrein biedt ruimte voor kwalitatief wonen. Dit versterkt de functie van deze wijk als randstedelijke woonwijk.

De functie van speelruimte kan behouden blijven en versterkt worden.

Voor het binnengebied van het bouwblok Burggravenstraat-Broeders van LiefdestraatZandstraat – Zuidmoerstraat werd reeds een verkaveling aangevraagd voor het deel dat reeds bestemd is als woongebied. Het plangebied van dit RUP kan hier op aansluiten.



5 5.1

Uitwerking visie Visie

5.1.1 Algemene visie De stad Eeklo wil kwalitatief duurzaam wonen ontwikkelen in de stedelijke kern en dit in samenhang met bestaande woongelegenheden of nog te realiseren aanpalende duurzame woonprojecten. Inbreiden in de stedelijke kern, vrijwaart de open ruimte van bebouwing conform de visie van het RSV en het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Bovendien wil de stad werken met innoverende woontypologieën die meer mogelijkheden bieden en/of meer uitstraling en een meer kwalitatieve stedelijke kern opleveren. Dit is vooral van belang in de deelgebieden Sogeta en Lilan, daar het gaat om een gebied in het stadscentrum respectievelijk en een gebied dat aansluit op een innovatief en duurzaam stadsontwikkelingsproject. In de plangebieden zijn ook kleine ambachtelijke zones (Sogeta en Lilan) en recreatiegebied (Broeders van Liefde) aanwezig waarvan de bestemming niet meer compatibel is met de huidige ruimtelijke functionering van die gebieden. Een tweede doel van dit RUP is dan ook om deze bestemmingen om te zetten naar de bestemmingscategorie woongebied.

5.1.2 Ruimtelijke concepten



llll Figuur 5-1 Ruimtelijke concepten Sogeta

Ruimtelijke concepten Sogeta I. Nieuwe verkavelingstypologie onder meer i.f.v. van de integratie en relatie met het toekomstige park in het binnengebied. Ten oosten van het plangebied zal een grootschalig inbreidingsproject worden gerealiseerd dat duurzaam wonen zal combineren met een doordachte aanleg van de publieke ruimte. Het is aangewezen om op dit project aan te sluiten zodat de hefboomkracht van dit project wordt versterkt.

Aangepaste verkaveling Net zoals in het aanpalende projectgebied wordt ook voor het plangebied van dit RUP de klassieke verkaveling met langgerekte kavels in vraag gesteld. Hiervoor zijn volgende redenen: o

Traditioneel langegerekte kavels bieden minder mogelijkheden dan andere typologieën. In de Guldensporenstraat zou een traditionele verkaveling resulteren in diepe woningen met een smalle vrije voor- en achtergevel en een beperkte lichtinval. Brede doch minder diepe kavels hebben het voordeel van een gunstiger lichtinval. Het gedeelte vrije gevel is groter waardoor er meer ramen kunnen geplaatst worden. Bovendien kan de oriëntatie beter worden afgestemd zodat meer natuurlijke lichtinval kan verkregen worden.

o

Conform de plannen voor de ontwikkeling van het binnengebied zal ten oosten van het plangebied een parkje komen die de centrale groene ruimte vormt voor het gehele binnengebied en de nabije omgeving. Een aangepaste verkavelingstypologie kan, in tegenstelling tot de traditionele verkaveling, wel inspelen op de aanwezigheid van deze nieuwe publieke ruimte. Een traditionele verkaveling zou zorgen voor een gesloten bebouwing langsheen de Gulden Sporenstraat die zou fungeren als een barrière ten aanzien van het parkje.



o

Uit de verschillende mogelijke verkavelingscenario’s wordt geopteerd voor volgend concept:

Het projectgebied woningrijen.

De meest noordelijke woningrij loopt, in tegenstelling tot de andere rijen, door tot aan de Gulden Sporenlaan. Hier sluit deze nieuwe woningrij degelijk aan op de huidige woningrij.

Qua bebouwingstypologie wordt volgend principe voorgesteld als typevoorbeeld: een woning van twee en een halve bouwlaag en een lessenaarsdak. Hierdoor krijgen we een gedeeltelijk derde gevel. Deze woningen kunnen zowel ingericht worden als éénsgezinswoningen met naastgelegen tuin of als een meergezinswoning met een gelijkvloersappartement met tuin en een duplex met groot dakterras als private buitenruimte.

Een inrichtingsvoorstel waar men naar wil streven is dat de langste zijde van de woning wordt georiënteerd evenwijdig met de wegenis die hen ontsluit. Hierdoor ontstaat er maximale lichtinval in de woningen.

omvat

verschillende

oostwest

georiënteerde

Relatie bestaande en nieuwe woningen met het park Door de oriëntatie van de woonstroken zullen de nieuwe woningen direct verbonden worden met het (te realiseren) achtergelegen parkje. Bovendien zullen de oostwest georiënteerde wegen ervoor zorgen dat ook de bestaande woningen in de GuldenSporenstraat een directe toegang hebben tot deze nieuwe groene ruimte. Het parkje kan zo terdege functioneren als een publieke ruimte van lokaal niveau die bijdraagt aan de leefkwaliteit van de bewoners van deze wijk.

II. Voorzien van parkeerplaatsen In deze wijk is er tekort aan parkeerplaatsen in combinatie met de komst van nieuwe woningen (en hun bewoners) dienen dus zeker voldoende parkeerplaatsen te worden voorzien. Een ondergrondse parking is op dit terrein niet mogelijk wegens een verontreinigde bodem. Naast parkeerplaatsen die voorzien worden op de huiskavels zelf en/of langsheen de oostwest georiënteerde wegenis doorheen het projectgebied, zal ook een grote parking worden gerealiseerd langsheen de Gulden Sporenlaan. Door middel van materiaalgebruik en aanleg krijgt deze parking een sterk groen karakter. Hierbij blijft het van belang de zichtassen naar het parkgebied te garanderen. Door reeds een groot aandeel van de auto’s te clusteren op een parking dient er minder wegenis en autoplaatsen aanwezig te zijn in het projectgebied zodat de belevingswaarde stijgt.

III. Wandafwerking met ontsluitingsfunctie naar binnengebied (voorschriften) Het noordelijk deel van het plangebied omvat de achterkant van de bestaande woningen in de Gulden Sporenstraat. Voor dit deel zullen in de stedenbouwkundige voorschriften bepalingen worden opgenomen die ervoor zorgen dat de achterkanten van deze woningen qua uitzicht compatibel zijn met het inbreidingsproject in het binnengebied. De afwerking van de achterkant zal worden gefaciliteerd middels het ruimtelijk beleid, waarbij afwerking van de tuinen enerzijds en toegankelijkheid van de achterliggende parking anderzijds, centraal staan.



llll Figuur 5-2 Ruimtelijke concepten Lilan 2210283011 - Toelichtingsnota voorontwerp RUP & Verzoek tot Raadpleging RUP “Stedelijke inbreidingsprojecten”


Ruimtelijke concepten Lilan I. Afwerking bestaande randen met nieuwe architectuur De gebouwen van het inbreidingsproject die gelegen zijn langs de Molenstraat en de Koning Albertstraat moeten niet analoog zijn aan de overige woningen in het woonlint, maar mogen juist afsteken. Hierdoor kunnen ze fungeren als een uithangbord voor de nieuwe stedelijke ontwikkeling en bovendien de hefboomkracht van dit project op de stedelijke kern van Eeklo stimuleren. II. Oplossen verouderde bestemming. De huidige aanduiding van de zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s kwam niet overeen met de locatie van de voormalige fabriek waardoor een aantal bestaande woningen zonevreemd zijn. Deze woningen dienen te worden herbestemd naar woonzone. III. Inbreiding

Dit centraal gelegen binnengebied leent zich goed tot de realisatie van een inbreidingsproject. Een inbreidingsproject zal de woonkwaliteit en de aantrekkingskracht van de stedelijke kern versterken.

Het gebied waar het project kan gerealiseerd worden, t.h.v. de voormalige fabriek, heeft een atypische vorm. Bovendien bevinden zich bestaande woningen in de directe omgeving. Het is dan ook van belang dat terdege wordt nagedacht over de inplanting van bouweenheden:

o

Er wordt geopteerd voor een inplanting evenwijdig met de woonlinten die een opeenvolging van aan elkaar geschakelde binnenruimten zal creëren.

o

Er wordt niet geopteerd voor een inplanting van bouwblokken die dwars op de Molenstraat en Koning Albertstraat staan omdat dit niet zou leiden tot de creatie van een nieuw binnengebied, maar tot de creatie van een nieuwe straat waardoor er dus vooral wegenis bijkomt in dit gebied. De potentie een nieuwe kwaliteitsvolle publieke ruimte te creëren wordt dan niet benut.

o

Een ligging (ongeveer) evenwijdig met de Molenstraat en Koning Albertstraat zorgt bovendien een betere oriëntatie is t.o.v. de omliggende bestaande woningen. Een bebouwing loodrecht op de woonlinten zou de zichtassen vanuit de omgevende woningen volledig doorbreken.

Wat betreft de bebouwingstypologie wordt er geopteerd voor gestapelde woonvormen i.f.v. maximale bezonning.

IV. Groene stapstenen in binnengebied: Bij het inbreidingsproject zal extra aandacht gaan naar de ruimten tussen de bouwblokken. Deze fungeren voor de trage weggebruiker als stapstenen om van de ene straat naar de andere te gaan. Deze ruimten krijgen een tuinkarakter. Deze open tussenruimten moeten aansluiten op de bestaande tuinzones van de gebieden die in de nabije omgeving van het plangebied zijn gelegen zodat veel openheid en doorzicht ontstaat. Dit is een verbetering van de huidige situatie waar de grote fabriek een eerder storend element is voor een woonblok. V. Doorsteken voor traag verkeer In dit gebied wordt het STOPprincipe toegepast en zal de prioriteit dus gaan naar de ‘stappers’ en ‘trappers’. Voor zwakke weggebruikers dient de omrij- of omloopfactor veel kleiner te zijn als de omrijfactor voor het gemotoriseerd verkeer. Het bouwblok tussen de Molenstraat en de Koning Alberstraat vormt vandaag dan ook in de eerste plaats voor de zwakke weggebruiker een barrière tussen het noorden en het zuiden van Eeklo. Deze barrière wordt pas doorbroken door de Desiré Goethalsstraat in het westen en de René Vermaststraat in het oosten. Het is daarom aangewezen linken te creëren tussen de wijk rond het Koninklijk Atheneum en het zuiden van Eeklo. Naast een directe noordzuidverbinding tussen de Molenstraat en de Koning Albertstraat zal er ook een verbinding gecreëerd worden van de Molenstraat



direct naar de Tieltsesteenweg via de Joseph Geirnaertstraat. Deze doorsteek zal lopen via het braakliggend terrein dat gelegen is ten noordoosten van de verkaveling van de Joseph Geirnaertstraat. De realisatie van trage verbindingen past ook in het mobiliteitsbeleid van Eeklo. Het deelgebied Lilan is centraal gelegen in de stedelijke kern, dit maakt de nood aan doorsteken voor de trage weggebruiker groter. VI. Wegontsluiting Het gemotoriseerd verkeer zal worden ontsloten langs de Molenstraat en de Koning Albertstraat en indien mogelijk langs de Joseph Geirnaertstraat. De verschillende bouwblokken worden zodanig afzonderlijk ontsloten wat er voor zorgt dat geen doorgaand gemotoriseerd verkeer mogelijk is. Hierdoor blijft het aandeel wegenis en gemotoriseerd verkeer beperkt en gebeurt er een duidelijke toepassing van het STOP principe. VII. Faseerbaar Het plan voor dit inbreidingsproject dient zo te worden opgesteld dat het project uitgevoerd kan worden in fasen. Dit is noodzakelijk omdat er geen zekerheid is of de westelijke percelen die ter hoogte van de kern aan de voormalige fabriek grenzen ingeschakeld kunnen worden. Door de oriëntatie van de bouwblokken is het project makkelijk faseerbaar.



Figuur 5-3: Ruimtelijke concepten Broeders van Liefde

Ruimtelijke concepten Broeders van Liefde I. Behoud (speel)pleinfunctie inzet buurtplein voor ruimere woonomgeving. In deze residentiële wijk dient publiek groen en een speeltuin aanwezig te zijn. Deze speeltuin zal een sterk open karakter hebben zodat het terdege functioneert als een publieke ruimte voor de omliggende woonwijken, bv. ook voor woningen in de Engelendalestraat. Voor deze publieke ruimte geldt volgende randvoorwaarden: o

De parkzone moet zeker voor een deel langs de Broeders van Liefdestraat gelegen zijn en bovendien een voldoende grootte hebben opdat het zou kunnen fungeren als toegankelijk plein voor de omgeving.

II. Oplossing voor zonevreemde woning/ herstellen verkeerde aanduiding recreatiegebied De woning gelegen op de hoek van de Broeders van Liefdestraat en de Blekerij is volledig ingepast in de omgeving. Het maakt duidelijk deel uit van deze woonwijk. Deze zonnevreemde woning dient dan ook behouden te blijven en te worden herbestemd naar woongebied. III. Tweeledig buurtplein In het buurtplein wordt een differentiatie aangebracht. De verschillende delen kunnen een andere focus krijgen (bv. een plein met een speeltuin voor kinderen en met parkachtig karakter versus een pleinruimte voor buurtbewoners die ook als parkeerplaats kan fungeren). Hierbij zal het noordelijke deel het meest als park worden ingevuld daar dit zal aansluiten op een buurtparkje in de goedgekeurde verkaveling ten noorden van het plangebied. De bouwzones verspringen langs de centraal gelegen, doorlopende erfontsluiting.



6

Grafisch plan en stedenbouwkundige voorschriften

6.1

Planopties en bestemmingen De elementen van de visie worden vertaald naar een verordend grafisch plan. Dit plan geeft aan voor welke gebieden de specifieke bestemmingen van toepassing zijn. Het grafisch plan moet gelezen worden tezamen met de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichting en/of het beheer. De stedenbouwkundige voorschriften worden weergegeven in een afzonderlijk verordend deel. In de voorschriften rond wonen wordt een onderscheid gemaakt tussen de zones waar de bebouwing voor het merendeel behouden en bestemd wordt enerzijds en de zones voor inbreidingsprojecten anderzijds. Bovendien wordt telkens een onderscheid gemaakt per projectgebied/deelplan, aangezien de diverse omgevingen een gedifferentieerde aanpak van kernsterking vereisen. De zone voor wonen – algemeen Sogeta (art. 1a), de zone voor wonen – Joseph Geirnaertstraat (Art. 1c) en de zone voor wonen – algemeen Broeders van Liefde (art. 1d) zijn allen residentiële gebieden waar de bestaande woningen kunnen blijven bestaan en waar wonen de hoofdfunctie dient te zijn. Kantoren, dienstverlening en vrije beroepen zijn als nevenfunctie toegelaten, zolang zij samen steeds minder dan de helft van de nuttige vloeroppervlakte per wooneenheid beslaan. De zone voor wonen – algemeen Sogeta (art. 1a) omvat de gesloten bebouwing langs de oostelijke straatzijde van de Gulden Sporenstraat met uitzondering van het projectgebied Sogeta. In deze zone wordt een woontypologie behouden van gesloten bebouwing gesitueerd op de rooilijn. Verder zijn maximaal 3 volwaardige woonlagen toegelaten. De zone voor wonen – Joseph Geirnaertstraat (Art. 1c) omvat de verkaveling van de Joseph Geirnaertstraat die gekenmerkt wordt door gesloten bebouwing met een uniform materiaalgebruik en met integratie van een garage in het hoofdgebouw. Voor deze zone werden de geldige verkavelingsvoorschriften overgenomen. De zone voor wonen – algemeen Broeders van Liefde (art. 1d) omvat slechts één woning, die door een verkeerde intekening van het recreatiegebied op het gewestplan zonevreemd gelegen is. In de voorschriften van deze zone wordt voorzien in een bouwtypologie die overeenstemt met de bouwtypologie van de omliggende gebouwen, namelijk open bebouwing met een maximale hoogte van 11,5m. In deze eerste drie zones blijft wonen de hoofdbestemming. De zone voor wonen –algemeen Lilan (art. 1b) wordt echter bestemd als een gemengd gebied dat een onderdeel vormt van het stadscentrum van Eeklo. Hier zal wonen de hoofdfunctie blijven maar is ook kleinhandel en horeca mogelijk als volwaardige nevenfunctie, naast kantoren en dienstverlening en vrije beroepen, zolang dit maximaal de eerste bouwlaag beslaat. Ook hier wordt een gesloten bebouwing behouden zodat een aaneengesloten straatwand verkregen wordt. Deze bebouwingstypologie is aangewezen voor dit kerngebied. Verder wordt er een bouwdiepte van maximaal 20m gehanteerd conform de algemene richtlijnen voor bouwdiepte in de stedelijke kern. Het is aangewezen een uniforme bouwdiepte te hanteren. Alle tuinen die horen bij de bestaande bebouwing (art. 1b en art. 1c) worden opgenomen in de zone voor tuinen – RUP Lilan (art. 3b) en krijgen algemene voorschriften,

De zone voor wonen – projectzone Sogeta (art. 1e) is een te ontwikkelen woongebied dat gelegen is naast een te realiseren woonproject in het binnengebied. De potenties van het te realiseren nieuwe binnengebied zullen extra worden meegenomen in het ontwerp voor de zone voor wonen – projectzone Sogeta.



Zo wil de stad het concept van duurzaam wonen, een belangrijk concept van het binnengebied, doortrekken in dit projectgebied. Dit zal onder meer gerealiseerd worden door de woningen zodanig te oriënteren dat energie kan worden bespaard. Verder wordt ook rekening gehouden met het feit dat ter hoogte van deze projectzone Sogeta in het binnengebied een klein parkje zal gerealiseerd worden. Het project zal verschillende bouwstroken/woningrijen omvatten (3 à 4), die zodanig worden georiënteerd dat er zichtassen ontstaan van de Gulden Sporenstraat naar het achtergelegen parkje. Hiervoor werd bovendien een indicatie voor zichtassen (Art.4) aangeduid op het grafisch plan. In deze zone zijn zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen toegestaan, al gelden er restricties i.v.m. de bouwhoogte die voorkomen dat de mogelijkheid tot de meergezinswoningen geen aanleiding kan geven tot hoge bouwblokken. Er wordt een onderverdeling gemaakt in een zone A en een zone B, waarbij in zone B minder hoog gebouwd kan worden zodat de zichtassen voldoende bewaard blijven. In zone A zijn drie bouwlagen toegelaten en in zone B slechts 2. Verder is zowel gesloten als halfopen bebouwing is toegestaan. In de stedenbouwkundige voorschriften wordt ook een extra algemene voorwaarde opgelegd voor dit woonproject. Bij elke aanvraag tot stedenbouwkundige en verkavelingsvergunning voor nieuwe woonbebouwing binnen deze bestemmingszone moet namelijk een inrichtingsstudie gevoegd worden, die de zone als één coherent totaalproject bekijkt. De vergunning voor de realisatie van nieuwe woonbebouwing kan enkel verleend worden voor de ontwikkeling van de ganse zone van artikel 1e. Dit zorgt ervoor dat de bebouwing in deze zone op elkaar afgestemd is. De volledige inrichting (perceelsindeling, wegontsluitingen) wordt via een gedetailleerd verkavelingsplan uitgewerkt. De woongebouwen worden steeds voor gemotoriseerd verkeer ontsloten volgens het tracé van zone voor erfontsluiting – Sogeta (art. 2c). De parkeerplaatsen mogen enkel aansluiten op deze erfontsluitingen. De bewonersparkeerplaatsen worden voorzien op de eigen percelen. De bezoekersparkeerplaatsen worden ingericht op de stroken van het openbaar domein, zoals bestemd in de zone voor parkeren (art. 2b). In deze laatste zone worden naast 11 parkeerplaatsen voor de projectzone Sogeta ook nog 30 extra parkeerplaatsen bijkomen die aan de nood aan parkeerplaatsen in deze buurt tegemoet komt. In het deelplan Sogeta is ook een zone voor tuinen – tuinafsluiting Sogeta (3a) mee opgenomen. Deze zone is mee in het plan opgenomen omdat het te realiseren duurzaam nieuwbouwproject in het binnengebied zal grenzen aan de lange rij tuinafsluitingen van de woningen van het noordelijk deel van de Gulden Sporenstraat. De grote diversiteit aan tuinafsluitingen leidt in de huidige situatie echter tot een rommelige achterkant die afbreuk zal doen aan het binnengebied. Door middel van specifieke voorschriften zal hier dan ook gestreefd worden naar meer uniformiteit in de achterkant. In het binnengebied van Lilan zal een volgende projectzone worden gerealiseerd, die bestemd wordt in de zone voor wonen – projectzone Lilan (art. 1f). Belangrijk aan dit binnengebied is dat geen bouwstroken mogen geplaatst worden die georiënteerd zijn loodrecht op één van de twee aangrenzende straten (Molenstraat of Koning Albertstraat). Dit zou namelijk geen echt binnengebied creëren maar louter een nieuwe straat zoals een andere. Er zou dus geen nieuwe publieke ruimte bijkomen. De bouwstroken worden het best ongeveer evenwijdig met één van beide aangrenzende straten gerealiseerd. Dit heeft daarenboven het voordeel dat het project gefaseerd kan ontwikkeld worden, door de westelijk gelegen percelen later te ontwikkelen. Ten slotte vormt dit ook een betere oriëntatie ten aanzien van de lichtinval. Wat betreft de inrichtingsvoorschriften voor de gebouwen, wordt een variëteit aan bouwhoogtes opgelegd die de architecturale kracht van het project ten goede komt. De niet-bebouwde delen van het binnengebied worden aangelegd als openbaar plein, openbaar groene ruimte en openbare wegenis, al dan niet met privaat karakter. Minimaal 50% van het nietbebouwd terrein wordt aangelegd en onderhouden als publieke en/of semi-publieke ruimte. In deze ruimte moeten bovendien voldoende bezoekersparkeerplaatsen voorzien worden voor de bewoners van deze zone, met name minimum 0.5 parkeerplaats per woongelegenheid. De bewonersparkeerplaatsen kunnen gerealiseerd worden onder de vorm van een geclusterde half2210283011 - Toelichtingsnota voorontwerp RUP & Verzoek tot Raadpleging RUP “Stedelijke inbreidingsprojecten”


ondergrondse of ondergrondse parkeergarage voor de volledige aaneengesloten bouwzones, die deel uitmaakt van of fysisch aansluit op de hoofdvolumes. Deze dienen fysisch geïntegreerd te worden in het bouwvolume van het hoofdgebouw. Wanneer geen overdekte fietsstallingen geïntegreerd worden in de bouwblokken van deze zone dienen deze voorzien te worden in het nietbebouwde delen van deze zone. De zone moet een duidelijk afgebakend publiek fietspad tussen de Molenstraat en de Koning Albertstraat omvatten. Slechts 1 wegenis voor gebruik door lokaal gemotoriseerd verkeer (erfontsluiting) is toegestaan conform de voorschriften van de overdruk indicatie zone voor erfontsluiting – Lilan (art. 2d). Ook voor deze projectzone wordt in de stedenbouwkundige voorschriften de voorwaarde opgelegd dat bij elke vergunningsaanvraag voor nieuwe woonbebouwing binnen deze bestemmingszone een inrichtingsstudie moet toegevoegd worden die de zone als één coherent totaalproject bekijkt.

Ten slotte kan er nog een inbreidingsproject gerealiseerd worden in het deelplan ‘Broeders van Liefde’. De zone voor wonen – projectzone Broeders van Liefde (art. 1g) wordt gereserveerd voor het woonproject die de ontwikkeling van verschillende woningen omvat en de daarbij horende tuinen en binnenplaatsen en groene open ruimten. Minimaal 20% en maximaal 25% van de woningen moet bestaan uit meergezinswoningen. De woningen mogen maximaal twee bouwlagen bevatten. Ook voor deze projectzone wordt in de stedenbouwkundige voorschriften de voorwaarde opgelegd dat bij elke vergunningsaanvraag voor nieuwe woonbebouwing binnen deze bestemmingszone een inrichtingsstudie moet toegevoegd worden die de zone als één coherent totaalproject bekijkt. Op een kleine strook van 5m breed gelegen tegen de plangrens wordt een overdruk aangebracht projectzone Broeders van Liefde –bouwvrij (art. 1g bis) waar niet bebouwd mag worden daar hier een waterbergende infrastructuur moet voorzien worden. De woningen van dit project worden ontsloten langsheen de Broeders van Liefdestraat enerzijds en langsheen de zone voor erfontsluiting – Broeders van Liefde (art. 1e) anderzijds. Verder wordt in deze zone voor erfontsluiting op het pleintje gelegen langs de Broeders van e Liefdestraat (art. 1 – deelzone B), parking in openlucht voorzien. Deze parking dient minimaal 56 parkeerplaatsen te omvatten. De parking moet worden aangelegd in halfverharding. Eeklo is gelegen in de zandstreek; conform de watertoetskaarten is het plangebied gelegen in een zone met infiltratiegevoelige bodem. Ter optimalisatie van de waterafvoer is het dan ook aan te bevelen specifiek te kiezen voor een doorlatende verharding (halfverharding). Er is echter nog een ander argument voor het gebruik van halfverharding. De parking moet namelijk een sterk park/pleinkarakter krijgen zodat het tevens kan fungeren als speelpleintje indien nauwelijks bezet door wagens. Het gebruik van halfverharding is dan ook aangewezen, voorbeelden van materiaal zijn grasdallen, dolomiet, enz. Doordat de parking volledig op het pleintje langsheen de Broeders van Liefdestraat wordt gerealiseerd, zal het ander pleintje als volledig groene ruimte kunnen aansluiten op het buurtparkje van de noordelijk gelegen goedgekeurde verkaveling en er zo één geheel mee kunnen vormen. De visie voor deze parking met park/pleinkarakter wordt verduidelijkt op onderstaande schets ‘invulling van de erfontsluiting en parking’ en bijhorende referentiebeelden inzake materiaalgebruik.



Figuur 6-1: Schets invulling erfontsluiting Lilan

Figuur 6-2: Referentiebeeld kunststof grasdallen (Bron: screening gemRUP Parking Kattenvennen)

Figuur 6-3 referentiebeeld grasdallen (Beeldkwaliteitsplan Nollen-Oost Alkmaar)



Figuur 6-4 Referentiebeeld subtiele aanduiding parkeerplaats (Bron: beeldkwaliteitsplan Rentray Rekkem)

Figuur 6-5 Referentiebeeld grasdallen (bron: tuinenvanhende.be)

Figuur 6-6 Referentiebeeld grasdallen (bron: Nieuwnevele.be)

De zone voor openbaar groen (art. 5) omvat de twee buurtpleintjes/parkjes. Het zuidelijk plein heeft een overdruk ‘zone voor erfontsluiting – Broeders van Liefde’ (zie hoger). Het noordelijk plein wordt ingericht als lokaal buurtparkje inclusief speelvoorzieningen. Dit plein moet zo worden ingericht dat het fungeert als buurtpark voor de ganse omgeving, en dat het niet fungeert als private ruimte voor louter de bewoners van de projectzone Broeders van Liefde.

In de zone voor openbare wegenis – algemeen (art. 2a) worden alle bestaande wegen opgenomen met uitbreiding van de aan te leggen toegangsweg naar de goedgekeurde verkaveling van het binnengebied Sogeta. In deze zone kunnen nutsleidingen worden voorzien in overeenstemming met de gemeentelijke reglementering hieromtrent.

6.2

Ruimteboekhouding Onder de vorm van enkele cijfergegevens kan een overzicht gemaakt worden van de verschillende bestemmingscategorieën en hun aandeel in het ruimtegebruik binnen het plangebied.

Categorie van gebiedsaanduiding

Gewestplan (m²)

RUP ‘Stedelijke inbreidingsprojecten’ (m²)

Woongebied

12277

30023

Bedrijvigheid

17850

0



Gemeenschaps- en nutsvoorzieningen

298

0

Recreatiegebied

4548

0

Lijninfrastructuur

0

4950

34973

34973

TOTAAL

Tabel 6-1 ruimteboekhouding



7

Op te heffen voorschriften Conform de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening d.d. 01.09.2009, wordt hieronder een limitatieve opgave gegeven van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden.

7.1

Gewestplan Voor terreinen gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan wordt afgeweken van het gewestplan. De op het gewestplan Eeklo-Aalter (KB 24 maart 1978) voorziene bestemmingen worden tezamen met de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften opgeheven.

• “woongebied” (cf. art. 1.1 KB 28/12/1972) De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaalculturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

• “gebieden voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s” (cf. art. 2.1.3 KB 28/12/1972) De gebieden voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s zijn bestemd voor de vestiging van ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. De gebieden voor ambachtelijke bedrijven en de gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen. zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalproducten van schadelijke aard.

• “recreatiegebied” (cf. art. 5.0 KB 28/12/1972) De recreatiegebieden zijn bestemd voor het aanbrengen van recreatieve en toeristische accommodatie, al dan niet met inbegrip van de verblijfsaccommodatie. In deze gebieden kunnen de handelingen en werken aan beperkingen worden onderworpen ten einde het recreatief karakter van de gebieden te bewaren.



8

Planbatenregeling Artikel 2.6. van de Codex ruimtelijke ordening bevat bepalingen over planschade en planbatenregeling: Artikel 2.6.1 geeft aan dat een planschade is verschuldigd wanneer een in werking tredend ruimtelijk uitvoeringsplan op een perceel aan een viertal criteria samen is voldaan. Dit RUP geeft geen aanleiding tot planschaderegeling. Artikel 2.6.4 geeft aan dat een planbatenheffing is verschuldigd wanneer een in werking tredend ruimtelijk uitvoeringsplan op een perceel, één of meer bestemmingswijzigingen doorvoert die behoren tot de weergeven categorieën : Volgens artikel 2.6.5 is er geen planbatenheffing van toepassing indien de bestemmingswijziging minder dan 25% van het perceel betreft en/of een perceelsgedeelte van minder dan 200m² omvat.

Planschade Perceel geen

Bestemmingswijziging /

Planbaten Perceel

Bestemmingswijziging

Sogeta

Lilan

Compensatie Perceel n.v.t.

Bestemmingswijziging n.v.t.

Tabel 3: Register planschade, planbaten en compensatie “Deze tabel is puur planologisch van aard: het betreft enkel de aanwijzing van percelen waarop een bestemmingswijziging of een overdruk wordt aangebracht die in beginsel zou kunnen leiden tot een planbatenheffing of één van de genoemde vergoedingen. Bij de planopmaak moet geen onderzoek worden verricht naar de eigendomsstructuur betreffende deze percelen, naar de aanwezigheid van mogelijke vrijstellingen van planbatenheffing, naar het voorhanden zijn van uitzonderingsgronden inzake genoemde vergoedingen etc… (MvT, Parl. St., Vl. Parl., 2008-09, nr 2011/1, p.40) “



9 9.1

Verzoek tot raadpleging Kadering 2

In het kader van de wettelijke verplichting voor het RUP “Stedelijke inbreidingsprojecten” te Eeklo wordt een screening van mogelijk aanzienlijke effecten uitgevoerd. In het licht hiervan en overeenkomstig hoofdstuk II artikel 3 §1 van het besluit van de Vlaamse regering betreffende de milieueffectrapportage over plannen en programma’s, raadpleegt de initiatiefnemer (Eeklo) op eigen initiatief en uiterlijk op het ogenblik dat hij de doelstellingen en de reikwijdte van het voorgenomen plan kan afbakenen, de volgende instanties: • 1° de deputatie van de provincie, waarop het voorgenomen plan of programma milieueffecten kan hebben; • 2° de betrokken instanties afhankelijk van de ligging en de mogelijk te verwachten aanzienlijke effecten van het voorgenomen plan of programma op in voorkomend geval de gezondheid en veiligheid van de mens, de ruimtelijke ordening, de biodiversiteit, de fauna en flora, de energie- en grondstoffenvoorraden, de bodem, het water, de atmosfeer, de klimatologische factoren, het geluid, het licht, de stoffelijke goederen, het cultureel erfgoed met inbegrip van het architectonisch en archeologisch erfgoed, het landschap en de mobiliteit. Op 18/02/2011 werd hiertoe een adviesvraag geformuleerd aan de Dienst Begeleiding Gebiedsgerichte Planprocessen (BGP). Op hetzelfde ogenblik worden reeds volgende instanties gecontacteerd: Provinciebestuur Oost-Vlaanderen

3e Directie

Dienst 33 Ruimtelijke Ordening en Stedenbouw

Gouvernementstraat 9000 Gent 1

Agentschap Ruimtelijke Ordening Ruimte en Erfgoed Oost-Vlaanderen

Gebroeders Van Eyckstraat 4-6

9000 Gent

Agentschap Onroerend Erfgoed Ruimte en Erfgoed Oost-Vlaanderen

Gebroeders Van Eyckstraat 4-6

9000 Gent

Koning Albert II-laan 20 bus 7

1000 Brussel

Agentschap WonenVlaanderen

Afdeling Wonen

ANB – OostVlaanderen

t.a.v. Hilde Van den Bosch

Afdelingshoofd

t.a.v. Steven Laureys

Afd. Stedenbouwkundig Departement RWO Beleid en Onroerend Erfgoedbeleid Buitendienst OostAgentschap Vlaanderen Wegen en Verkeer

Gebr. Van Eyckstraat 9000 Gent 4-6 Phoenixgebouw


1210 Brussel

Bollebergen 2B bus12

9052 Zwijnaarde

2

De Vlaamse Regering keurde op 12 oktober 2007 het besluit betreffende de milieueffectrapportage over plannen en programma’s goed. Dit besluit geeft uitvoering aan het decreet van 27 april 2007, het zogenaamde plan-MER-decreet, en trad in werking op 1 december 2007. Artikel 49 inzake de overgangsregeling van plan-MER’s voor RUP’s zoals vermeld in het programmadecreet van 25 mei 2007 (publicatie B.S. 19/06/2007), stelt dat de betreffende nieuwe regelgeving van toepassing is op ruimtelijke uitvoeringsplannen, waarvan de plenaire vergadering gehouden wordt zes maanden na de datum van inwerkingtreding van het besluit, dus zijnde 1 juni 2008. 2210283011 - Toelichtingsnota voorontwerp RUP & Verzoek tot Raadpleging RUP “Stedelijke inbreidingsprojecten”


T.a.v. Goedele Vanacker

OVAM

VMM

Afdeling Operationeel Waterbeheer

t.a.v. Bram Vogels

Departement Landbouw en Visserij

Afdeling Duurzame OostLandbouwontwikkeling Vlaanderen

Graaf de Ferrarisgebouw

Stationsstraat

2800 Mechelen


1000 Brussel

Burgemeester Van Gansberghelaan 115 bus a

9820 Merelbeke

Indien uit het advies van de dienst BGP nog andere instanties naar voren komen, zullen deze bijkomend worden aangeschreven. Voorliggend verzoek tot raadpleging is voorzien om de instanties toe te laten de gegevens met betrekking tot het studiegebied waarover zij beschikken, die eventueel nog niet bekend zouden zijn bij de initiatiefnemer of de Dienst Mer, aan de initiatiefnemer over te maken zodat de Dienst Mer een gefundeerde beslissing kan nemen over de plan-MER-plicht van het voorgenomen plan. Overeenkomstig bovenvermeld besluit vragen wij U om binnen een termijn van 30 dagen vanaf de ontvangst van voorliggend verzoek tot raadpleging uw advies omtrent de plan-MER-plicht van het RUP ‘Lange Moeie over te maken aan Antea Group, optredend in naam van de initiatiefnemer, zijnde de gemeente Eeklo en dit op volgend adres: Antea Group Posthofbrug 10 2600 Antwerpen t.a.v. Bert Bossyns

9.2

Beschrijving plan en afbakening plangebied

9.2.1 Initiatiefnemer Het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente Eeklo is initiatiefnemer van het ruimtelijk uitvoeringsplan “Stedelijke inbreidingsprojecten”, en bijgevolg ook van de screening van de plan-MER-plicht.

9.2.2 Planomschrijving Voor een situering van het plangebied wordt verwezen naar paragraaf 4.1. Een omschrijving van de doelstellingen en visie van het RUP wordt gegeven in paragraaf 5.

9.2.3 Planlaternatieven Het RUP wordt ingegeven door de visie geformuleerd in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) van Eeklo. Bij de bespreking van mogelijke effecten vindt een toetsing plaats t.a.v. het nulalternatief en autonome ontwikkeling. Hierin wordt het scenario geschetst van de ontwikkeling van het gebied bij het uitblijven van het planningsinitiatief (nulalternatief). De autonome ontwikkeling gaat uit van een verdere invulling binnen de huidige bestemmingszone. Beide scenario’s worden besproken.



9.3

Bepalen van de plan-MER-plicht Met de goedkeuring van het besluit betreffende de milieueffectrapportage over plannen en programma’s door de Vlaamse Regering op 12 oktober 2007, moet de initiatiefnemer van een plan met – mogelijk – aanzienlijke milieueffecten, zoals bijvoorbeeld ruimtelijke uitvoeringsplannen, deze milieueffecten en eventuele alternatieven in kaart brengen. Ruimtelijke uitvoeringsplannen waarvan de plenaire vergadering plaats vindt na 1 juni 2008, moeten aan de nieuwe regelgeving voldoen. Er geldt evenwel enkel een plan-MER-plicht voor deze plannen en programma’s die aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. Om al dan niet te kunnen besluiten tot een plan-MER-plicht moeten geval per geval de volgende drie stappen doorlopen worden: •

Stap 1: valt het plan onder de definitie van een plan of programma zoals gedefinieerd in het Decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid (DABM) ? >> RUP’s vallen onder deze definitie;

•

Stap 2: valt het plan onder het toepassingsgebied van het DABM ? >> dit is het geval indien: o Het plan het kader vormt voor de toekenning van een vergunning (stedenbouwkundige, milieu-, natuur-, kap-,…) aan een project; o Het plan mogelijk betekenisvolle effecten heeft op speciale beschermingszones waardoor een passende beoordeling vereist is.

Gemeentelijke ruimtelijk uitvoeringsplannen vormen het kader voor de toekenning van een stedenbouwkundige vergunning, die pas kan worden verleend als het voorgenomen project zich in de bestemming bevindt die overeenstemt met de bestemming vastgelegd in het ruimtelijk uitvoeringsplan. Het RUP vormt dus het kader op basis waarvan de stedenbouwkundige vergunning toegekend wordt. Het RUP “Stedelijke inbreidingsprojecten” valt bijgevolg onder het toepassingsgebied van het DABM. •

Stap 3: valt het plan onder de plan-MER-plicht ? >> Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen: o Plannen die “van rechtswege” plan-MER-plichtig zijn (geen voorafgaande “screening” vereist): Plannen die het kader vormen voor projecten uit bijlage I of II van het BVR van 10 december 2004 (project-MER-plicht) én niet het gebruik regelen van een klein gebied op lokaal niveau noch een kleine wijziging inhouden én betrekking hebben op landbouw, bosbouw, visserij, energie, industrie, vervoer, afvalstoffenbeheer, waterbeheer, telecommunicatie, toerisme en ruimtelijke ordening (een RUP voldoet per definitie aan deze laatste voorwaarde); Plannen waarvoor een passende beoordeling vereist is, uitgezonderd deze die het gebruik bepalen van een klein gebied op lokaal niveau of een kleine wijziging inhouden. o Plannen die niet onder de vorige categorie vallen en waarvoor geval per geval moet geoordeeld worden of ze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben >> “screeningplicht” o Plannen voor noodsituaties (niet plan-MER-plichtig, maar hier niet relevant).

Het RUP “Stedelijke inbreidingsprojecten” heeft geen betrekking op een project vermeld in bijlage I of II van het besluit van de Vlaamse regering van 10 december 2004. Dit betekent dat het RUP “Stedelijke inbreidingsprojecten” niet van rechtswege plan-MER-plichtig is. Voor niet van rechtswege plan-MER-plichtige RUP’s dient geval per geval een screeningsprocedure doorlopen te worden teneinde een conclusie te kunnen maken omtrent eventuele plan-MER-plicht. In volgende paragrafen wordt het screeningsonderzoek, ook wel het onderzoek naar het voorkomen van aanzienlijke milieueffecten als gevolg van het plan, gevoerd.



9.4

Potentiële milieueffecten van het plan

9.4.1 Bodem De discipline bodem wordt als niet relevant beoordeeld in het kader van voorliggend RUP. Motivering: De drie deelgebieden zijn gelegen in verstedelijkt gebied. Gezien de aanwezige infrastructuur en voormalige activiteiten is de bodem reeds volledig verstoord. Bovendien is het plangebied gelegen op een zandige bodem zonder profiel. Een zandige bodem is beperkt gevoelig voor bodemverdichting. Effecten van profielverstoring zijn uitgesloten. Op het grondgebied van deelplan Lilan werd een oriënterend bodemonderzoek (dossier 7566) uitgevoerd. Binnen deelplan Sogeta werd eveneens een oriënterend bodemonderzoek (dossier 20594) uitgevoerd. Bij uitvoering van het RUP zijn mogelijke ingrepen op de bodem mogelijk. Het betreft werkzaamheden voor de aanleg van gebouwen. Ondergrondse constructies, zoals een parkeergarage, zijn niet toegelaten. Gezien de kenmerken van het plangebied worden geen effecten verwacht. Bij grondverzet bestaat er in principe altijd een risico op verspreiding van verontreiniging. Om dit risico te voorkomen, dient er voldaan te worden aan de regelgeving m.b.t. grondverzet (VLAREBOwetgeving). Als aan de VLAREBO-wetgeving voldaan wordt, kunnen de bodemkundige effecten van het grondverzet als niet significant beoordeeld worden. Voor de deelplannen Sogeta en Lilan dient een risico-evaluatie van de mogelijke verontreiniging te geschieden, zodoende te bepalen of er een risico is ten opzichte van de nieuwe woonfunctie. Mogelijks dienen maatregelen getroffen te worden. Hierbij wordt gedacht aan een sanering of het gebruik van verhardingen afstemmen op de verontreinigingen. Er worden geen activiteiten toegelaten die aanleiding kunnen geven tot bodemverontreiniging. Er worden geen aanzienlijk negatieve effecten verwacht voor de discipline bodem, rekening houdende met de bestaande regelgeving omtrent verontreinigingen.

9.4.2 Fauna en Flora De discipline Fauna en Flora wordt als niet relevant beoordeeld in het kader van voorliggend RUP. Motivering: Het plangebied wordt als biologisch minder waardevol aangeduid op de BWK (zie paragraaf 3.4.1). Het speelplein in het deelplan ‘Broeders van Liefde’ wordt als een complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle objecten (kp) gekarteerd. Het betreft hier enkele bomenrijen rondom een grasperk. De zone bezit een eerder beperkte ecologische waarde. Bij uitvoering van het RUP worden de bestaande bomenrijen verwijderd. Het effect van biotoopverlies wordt beperkt negatief ingeschat. Er worden geen effecten verwacht op de ecologische connectiviteit. Het RUP voorziet tevens in de aanleg van een zone voor buurtgroen. In de omgeving van het plangebied komen geen VEN- of NATURA2000 gebieden voor. Het meest nabijgelegen VEN- en NATURA2000 gebied (SBZ-H) ‘Het Leen’, bevindt zich op ca. 650m ten Z van deelgebied Sogeta. De invloedszone van het RUP reikt niet tot aan dit ecologisch waardevol gebied. Er bevinden zich ook geen kwetsbare zones in de ruime omgeving van het plangebied dewelke zijn opgenomen in de vogelatlas.



Ten oosten van het deelgebied Sogeta wordt een zone als biologisch waardevol aangeduid, zijnde een verruigd grasland. Dit valt evenwel buiten het plangebied en er worden dan ook geen ingrepen in deze zone voorzien. Er worden geen aanzienlijk negatieve effecten verwacht voor de discipline Fauna en Flora.

9.4.3 Water 9.4.3.1 Referentiesituatie -

Waterlopen: geen enkele gecategoriseerde waterloop. De onbevaarbare waterloop Eeklo’s e Leiken (2 categorie) is op ca. 300m ten Z van het plangebied Broeders Van Liefde gelegen.

-

Waterbekken:

-

-

o

Deelgebieden Broeders van Liefde en Sogeta: bekken van de Gentse Kanalen - het deelbekken Burggravenstroom;

o

Deelgebied Lilan: bekken van de Brugse Polders - waterschap Brugse Polders Oost deelbekken van de Meetjeslandse polders.

Watertoetskaarten: o

Erosiegevoeligheid: geen;

o

De westelijke rand van het studiegebied ‘Broeders van Liefde’ is zeer gevoelig voor grondwaterstroming. De overige (delen van de) studiegebieden zijn matig gevoelig voor grondwaterstroming;

o

Ter hoogte van de bebouwde delen van het deelgebied ‘Broeders van Liefde’ is de bodem niet infiltratiegevoelig, aandacht voor maatregelen die de infiltratie bevorderen is aangewezen. Al de overige delen van de gebieden zijn infiltratiegevoelig;

o

De westelijke rand van het deelgebied ‘Broeders van Liefde’ werd aangeduid als mogelijk overstromingsgevoelig. De overige delen van de plangebieden werden aangeduid als niet overstromingsgevoelig.

VHA-zone: o

Deelgebieden Broeders van Liefde en Sogeta Gelegen in VHA-zone 142: Afleidingskanaal v/d Leie/Schipdonkkanaal van Gent to Oostende.

o

Deelgebied Lilan: Zone 143: Afleidingskanaal van de Lleie / Schipdonkkanaal van de monding vaart van Eeklo tot de monding Ede.

-

Op basis van de grondwaterkwetsbaarheidskaart (Bron: Databank Ondergrond Vlaanderen) blijkt dat het plangebied in zeer kwetsbaar (Ca1) gebied is gelegen. Als reden hiervoor kan aangehaald worden dat de watervoerende laag bestaat uit zand en er een zanderige deklaag van minder dan 5m dik aanwezig is.

-

Het plangebied word niet aangeduid als recent overstroomd of risicozone voor overstromingen.

-

Het plangebied is gelegen in centraal gebied.



Figuur 9-1: Situering op zoneringsplan (Bron: VMM) Voor een uitgebreidere beschrijving en figuren wordt verwezen naar paragraaf 3.5.

9.4.3.2 Mogelijke effecten In voorgaande paragraaf zijn de watertoetskaarten in het plangebied beschreven. Hierna enkele bevindingen: -

Erosiegevoelig: Er zijn geen effecten te verwachten.

-

Grondwaterstromingsgevoeligheid: beperkte en plaatselijke effecten op wijzigingen van het grondwaterpatroon zijn te verwachten tijdens werkzaamheden: bij tijdelijke bemaling. Indien de te bouwen constructies de toegestane afmetingen in een type-1 of 2 zone overschrijden, dient advies ingewonnen te worden. Dergelijke constructies worden evenwel niet voorzien/toegelaten. Permanente en aanzienlijke effecten op de grondwaterstromingen worden dan ook niet verwacht.

-

Het plangebied van het RUP wordt aangeduid als zijnde niet effectief overstromingsgevoelig, risicozone of recent overstroomd, noch is het RUP binnen het winterbed van een waterloop gelegen. Er worden dan ook geen nadelige effecten verwacht ten aanzien van inname van ruimte voor water op basis van de watertoetskaarten. De bebouwde strook van het deelgebied Broeders van Liefde wordt aangeduid als mogelijk overstromingsgevoelig. Er wordt evenwel geen aanzienlijk effect verwacht, rekening houdende met de zone voor de aanleg van bufferende infrastructuur die binnen dit deelgebied voorzien wordt.

-

infiltratievoorzieningen en waterhuishouding: zie hieronder.

In het RUP wordt ervan uitgegaan dat elke stedenbouwkundige vergunning dient te voldoen aan de randvoorwaarden zoals opgenomen in de gewestelijke verordening inzake hemelwater: - het besluit van de Vlaamse regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, in werking sinds 1 februari 2005. Het algemeen uitgangsprincipe hierbij is dat hemelwater in eerste instantie zoveel mogelijk hergebruikt wordt. In tweede instantie moet het resterende gedeelte van het hemelwater worden 2210283011 - Toelichtingsnota voorontwerp RUP & Verzoek tot Raadpleging RUP “Stedelijke inbreidingsprojecten”


geïnfiltreerd. Indien infiltratie onmogelijk blijkt door voortdurend hoge grondwaterstanden of indien de doorlatendheidsfactor van de bodem te laag is, dient het hemelwater te worden gebufferd met vertraagde afvoer. Het plangebied situeert zich op een zanderige bodem en wordt aangeduid grotendeels aangeduid als infiltratiegevoelig in de niet-bebouwde delen. In het voorontwerp RUP wordt reeds opgenomen dat infiltratiebevorderende maatregelen dienen genomen te worden, gezien de kenmerken van het terrein. Er wordt een zone voor de aanleg van bufferende infrastructuur voorzien in het deelgebied Broeders van Liefde. Om aan de verordening te voldoen, dient maximaal op infiltratie (na hergebruik) ingezet te worden. Waterdoorlatende materialen voor de aanleg van parking dragen hiertoe bij. Voor infiltratie gelden volgende richtlijnen voor dimensionering volgens de stedenbouwkundige verordening hemelwater: • het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimaal 300 liter per begonnen 20m² meter referentieoppervlakte van de verharding te bedragen (of 150 000l/ha) •

De oppervlakte van de infiltratievoorziening dient minimaal 2m² per begonnen 100m² referentieoppervlakte van de verharding te bedragen.

•

Ingeval de referentieoppervlakte van de verharding groter is dan 1000m², mag het hemelwater vertraagd afgevoerd worden met een maximaal afvoerdebiet van 1500 liter per uur en per 100m² referentieoppervlakte van de verharding. Een buffervolume van 400 liter per begonnen 20 vierkante meter referentieoppervlakte van de verharding moet worden aangelegd. De vrijstelling van de verplichtingen bedoeld hiervoor (in artikel 5 van de verordening), geldt echter niet voor de eerste 1000m² van de referentieoppervlakte van de verharding.

De concrete invulling van het plangebied en de daarbij horende verharde oppervlakte, is niet gekend op plan niveau. Er is evenwel voldoende ruimte binnen het plangebied om aan te verordening te voldoen. Indien er aan de stedenbouwkundige verordening wordt voldaan, wordt er geen aanzienlijk effect verwacht voor wat betreft ruimte inname van water. De code van goede praktijk (2004) wordt momenteel geactualiseerd. Er wordt aangeraden om de richtlijnen hieruit toe te passen. Het plangebied is aangesloten op de riolering (gelegen in centraal gebied). Indien de geldende regelgeving gevolgd wordt, worden er dan ook geen effecten op de kwaliteit van het oppervlaktewater verwacht. Gezien de afwezigheid van geklasseerde waterlopen worden geen effecten op de oppervlaktewaterkwaliteit of de structuurkwaliteit verwacht. Er worden geen activiteiten toegelaten die aanleiding kunnen geven tot een verontreiniging van het grondwater. Bij calamiteiten dienen de nodige maatregelen genomen te worden om de verontreiniging zo efficiënt mogelijk te bestrijden en in te dijken.

9.4.3.3 Toetsing tav nulalternatief/autonome ontwikkeling De niet uit voering van het plan leidt niet tot aanzienlijke effecten voor de discipline water. De autonome evolutie kan aanleiding geven tot een toename van verharde oppervlakte. Er zal voldaan moeten worden aan de stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater. Er worden evenwel geen aanzienlijke effecten verwacht ten aanzien van ruimte-inname door water of op grondwaterstromingen.

9.4.3.4 Milderende maatregelen Er dient voldaan te worden aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwateropvang. Waterdoorlatende materialen kunnen gebruikt worden voor de aanleg van parking.



9.4.3.5 Conclusie Rekening houdende met de milderende maatregelen, wordt er geen aanzienlijk negatief effect verwacht voor de discipline water.

9.4.4 Landschap, Bouwkundig erfgoed en Archeologie 9.4.4.1 Referentiesituatie Het plangebied is gelegen in de verstedelijkte zone van Eeklo. Deelgebied Sogeta bevindt zich op de rand van het traditionele landschap van ‘Het straatdorpengebied van Waarschoot’. -

Ankerplaats: geen. Ca. 200m ten ZW van deelgebied Sogeta situeert zich ‘Het Leen’.

-

Relictzone: geen. Ca. 200m ten ZW van deelgebied Sogeta situeert zich ‘Het Leen’.

-

Lijnrelict: geen. Ca. 180m ten ZW van deelgebied Sogeta situeert zich ‘Burggravenstroom’.

-

Puntrelict: geen.

-

Beschermingen (landschap, dorpsgezicht, stadsgezicht en monumenten): geen.

-

Bouwkundig erfgoed: binnen deelgebied Lilan zijn twee rijhuizen opgenomen in de inventaris. De overige deelgebieden omvatten geen bouwkundig erfgoed.

de

Volgens de centraal archeologische inventaris werden er geen vondsten gedaan binnen het plangebied, noch in de onmiddellijke omgeving ervan. Dat er geen vondsten werden gedaan, betekent echter niet dat er geen archeologisch potentieel aanwezig is. Deze zone werd echter nog niet geprospecteerd. Algemeen kan worden gesteld dat de landschappelijke waarde van het plangebied beperkt is. Voor een verdere beschrijving (en situering op kaart) wordt verwezen naar paragraaf 3.3. Er bevinden zich geen buurtwegen in of aan de randen van het plangebied. Hiervoor wordt ook verwezen naar paragraaf 2.4.

9.4.4.2 Mogelijke effecten Gezien de ligging van het de verschillende plangebiedjes, aansluitend bij de stedelijke kern (Sogeta) of in de kern zelf (Lilan en Broeders van Liefde) , de landschappelijke kenmerken van de omgeving en de beperkte ingrepen die het RUP mogelijk maakt, wordt er geen negatief effect op de landschappelijke waarde van het plangebied en omgeving verwacht. Voor de zone van Sogeta heeft het RUP eerder positieve gevolgen, daar er een kwalitatieve invulling wordt gegeven aan deze voormalige bedrijfsterreinen (nu braakliggend na de afbraak van de bebouwing). Binnen het deelgebied Lilan verdwijnt het bedrijfsgebouw en wordt een invulling met bewoning, in combinatie met kleinschalige horeca, kantoren, etc. vooropgesteld. Deze invulling heeft een positief effect op de landschappelijke structuur. De invulling van de deelgebiedjes, met hoofdzakelijk bewoning en in zeer beperkte mate horeca, kantoren en andere kleinschalige activiteiten, doet geen afbreuk aan de landschappelijke structuur, noch wordt er open ruimte ingenomen of landschappelijk waarden aangetast. Uiteraard dienen de wettelijke handelingen bij het aantreffen van archeologische relicten zoals voorgeschreven door het Decreet op het Archeologisch Patrimonium opgevolgd te worden. Dit houdt in dat, wanneer tijdens de werken een goed wordt aangetroffen, waarvan men redelijkerwijs kan vermoeden dat het een archeologisch relict betreft, hiervan binnen de drie dagen aangifte dient de gedaan te worden aan het VIOE. De gevonden archeologische relicten moeten tot de 10 dag na de melding in onveranderde toestand bewaard blijven, beschermd worden tegen beschadiging of vernieling en toegankelijk gesteld worden voor onderzoek door het VIOE, zonder recht op schadevergoeding. Er dient desgevallend voldoende tijd te worden voorzien voor prospectie tussen 2210283011 - Toelichtingsnota voorontwerp RUP & Verzoek tot Raadpleging RUP “Stedelijke inbreidingsprojecten”


afgraving en uitvoering. Gezien de intensieve verstoring die het plangebied reeds heeft ondergaan, wordt de kans op archeologische relicten eerder beperkt ingeschat.

9.4.4.3 Toetsing tav nulalternatief/autonome ontwikkeling Het nulalternatief biedt geen antwoord op de braakliggende terreinen binnen het deelgebied Sogeta, waar de voormalige bedrijfsgebouwen werden gesloopt. Eveneens blijft het leegstaand bedrijfsgebouw binnen de zone Lilan aanwezig. Het nulalternatief leidt niet tot aanzienlijk negatieve effecten voor de discipline, maar heeft ook geen positieve bijdrage. Het RUP wordt als gunstiger beoordeeld. De autonome ontwikkeling zal geen aanleiding geven tot aanzienlijk negatieve effecten. Doch bestaat de mogelijkheid dat er binnen de zone Lilan en Sogeta een bedrijfsactiviteit aanwezig blijft. Deze situeert zich te midden van woongebied. De landschappelijke structuur die ontstaat door uitvoering van het RUP wordt dan ook als positiever beoordeeld dan de mogelijke invulling van de deelgebiedjes bij een autonome evolutie.

9.4.4.4 Milderende maatregelen Er worden geen milderende maatregelen voorgesteld.

9.4.4.5 Conclusie Er worden geen aanzienlijk negatieve effecten verwacht voor de discipline Landschap, Bouwkundig erfgoed en Archeologie.

9.4.5 Mens 9.4.5.1 Referentiesituatie Voor een ruimtelijke situering en bespreking van de aanwezige functies binnen het plangebied wordt verwezen naar respectievelijk paragrafen 4.1.2. en 4.1.3. Het plangebied is niet gelegen in Herbevestigd Agrarisch Gebied (HAG).

9.4.5.2 Mogelijke effecten Impact bestaand wonen en functies: De bestaande woonfunctie wordt bestendigd. Er wordt dan ook geen effect verwacht op deze aanwezige woonfunctie. Er wordt evenwel meer ruimte voor wonen gecreëerd. Andere functies dienen hiervoor te verdwijnen. Voor de zone van Sogeta wordt er hierdoor evenwel geen effect verwacht, daar het terrein er momenteel braak bij ligt, na de afbraak van de voormalige bedrijfsgebouwen. Binnen de zone voor Lilan verdwijnt de leegstaande loods, waardoor ook hier geen effect te verwachten valt. Het voetbalterrein en kantine die worden verwijderd binnen de zone Broeders van liefde worden momenteel niet meer gebruikt. Er is dan ook geen effect te verwachten. De huidige belevignswaarde van de plangebiedjes is beperkt, gezien de braakliggende toestand. Een kwalitatieve invulling wordt dan ook als positief beoordeeld. Impact mobiliteit: Er worden geen aanzienlijke verkeersstromen gegenereerd door het eerder beperkt aantal bijkomende woningen. In het mobiliteitsplan van Eeklo, dat momenteel wordt geactualiseerd, worden maatregelen voorgesteld om de mobiliteit te optimaliseren. Gelet op de ligging van het plangebied en de beperkte bijkomende verkeersgeneratie wordt er geen aanzienlijk negatief effect op de mobiliteit van het plangebied en omgeving verwacht. 2210283011 - Toelichtingsnota voorontwerp RUP & Verzoek tot Raadpleging RUP “Stedelijke inbreidingsprojecten”


Binnen de verschillende deelgebiedjes dient er voldoende parking (in waterdoorlatende materialen) voorzien te worden, zodoende de bijkomende parkeerbehoefte niet op de omgeving af te wentellen.

9.4.5.3 Toetsing tav nulalternatief/autonome ontwikkeling Bij niet uitvoering van het plan worden geen effecten op de huidige functies en wonen verwacht. De niet benutte ruimten (Sogeta en Lilan) krijgen evenwel geen kwalitatieve invulling.. De belevingswaarde voor de omwonenden zal hoogwaardiger zijn in vergelijking met de aanwezigheid van een braakliggend terrein. Het RUP wordt dan ook als positiever ingeschat Binnen het deelplan Sogeta en Lilan kan er bedrijvigheid worden opgestart binnen de autonome evolutie. Er wordt geen aanzienlijk negatief effect verwacht hierdoor, doch is de belevingswaarde van de omgeving beperkter door de aanwezigheid van bedrijvigheid in een woongebied, in vergelijking met de invulling van het RUP. Het RUP wordt als positiever ingeschat.

9.4.5.4 Milderende maatregelen Binnen de verschillende deelgebiedjes dient er voldoende parking (in waterdoorlatende materialen) voorzien te worden.

9.4.5.5 Conclusie Er worden geen aanzienlijk negatieve milieueffecten verwacht voor de discipline Mens.

9.4.6 Leemten in de kennis Er zijn niet onmiddellijk leemten vastgesteld die ervoor zorgen dat een effect niet kan worden beoordeeld.

9.4.7 Grensoverschrijdende effecten Gelet op de ligging van het plangebied en de beperkingen opgelegd door de stedenbouwkundige voorschriften voor de verschillende bestemmingszones, wordt geconcludeerd dat er geen gewest- of landgrensoverschrijdende effecten zullen voorkomen n.a.v. het RUP “Stedelijke inbreidingsprojecten”.

9.5

Conclusie van het verzoek tot raadpleging Op basis van de op dit moment beschikbare informatie kan worden besloten dat t.g.v. het RUP “Stedelijke inbreidingsprojecten” te Eeklo, er geen aanwijzingen zijn dat er aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn. Het RUP “Stedelijke inbreidingsprojecten”, dat voorwerp vormt van dit onderzoek tot milieueffectenrapportage, valt volgens voorgaand effectenonderzoek bijgevolg niet onder de planMER-plicht zoals voorzien in het plan-MER-decreet van 27/04/2007. De nodige voorgestelde milderende maatregelen voorgesteld in dit onderzoek worden opgenomen of verder mee opgenomen in het RUP proces.



10

Bijlagen Bijlage 1: Plan bestaande toestand



Bijlage 2: fotoreportage



Bijlage 3: kaartenbundel kaart 1

topografische kaart

kaart 2

orthofoto



STAD EEKLO RUP Stedelijke Inbreidingsprojecten. Toelichtingsnota voorontwerp & Verzoek tot Raadpleging

Recommend Documents