Sociaal plan Sloop en herontwikkeling van de woningen: Floraplein 16 t/m 69 even en oneven, Wilgenroosstraat 54 t/m 64 even, Clematisstraat 1 t/m 25 oneven, Resedastraat 1 t/m 7 oneven, hierna te noemen ‘plangebied’, in de buurt Kerstroosplein, stadsdeel Stratum te Eindhoven.
Buurt Verkoopgebied Plangebied 1
Inhoud 1. Aanhef
3
2. Inleiding
3
3. Begrippen
3
4. Algemeen
4
5. Looptijd / wijzigingen
5
6. Procedure bij sloop
5
7. Herhuisvesting
6
8. Vergoedingen voor verhuis- en herinrichtingskosten bij sloop
7
9. Informatie, participatie en communicatie
7
10. Dienstverlening en extra voorzieningen voor bewoners
8
11. Vergoedingen voor Zelf Aangebrachte Veranderingen
8
12. Regeling wisselwoningen
9
13. Maatregelen ter bevordering van de leefbaarheid
9
14. Toepasselijk recht, geschillenregeling en hardheidsclausule
9
Bijlagen:
11 15 17
vragenlijst huisbezoek 1 checklist ter voorbereiding op huisbezoek 2 lijst met belangrijke adressen, telefoonnummers en e-mailadressen
2
1. Aanhef De ondergetekenden Stichting Huurdersbelangen Kerstroosplein/De Roosten in deze vertegenwoordigd door mevrouw J.B. Alsemgeest-Postema, voorzitter en Stichting Wooninc. in deze vertegenwoordigd door de heer E.C. Davids, manager Woon- en Leefomgeving, zijn het volgende Sociaal Plan overeengekomen:
2. Inleiding 1. Dit Sociaal Plan komt in plaats van het Sociaal Plan van 8 maart 2011, wat is aangepast aan de huidige situatie. Het onderhavige Sociaal Plan geldt alleen voor de bewoners met een contract voor onbepaalde tijd van de 78 te slopen woningen aan de Clematisstraat 1 t/m 25 oneven, Resedastraat 1 t/m 7 oneven, Wilgenroosstraat 54 t/m 64 even en Floraplein 16 t/m 69 even en oneven verder genoemd ‘plangebied’, in de buurt Kerstroosplein, stadsdeel Stratum in Eindhoven. 2. Wooninc. heeft besloten dat de in punt 1 genoemde woningen (vooralsnog met uitzondering van Floraplein 46 t/m 69) moeten plaats maken voor een woongebouw voor senioren volgens het Wooninc.Plus concept, omdat seniorenhuisvestiging in de wijk ontbreekt. 3. Dit Sociaal Plan maakt integraal deel uit van alle afspraken die met bewoners gemaakt worden mbt de ingrepen aan hun woningen en woonomgeving. 4. Met dit Sociaal plan worden afspraken gemaakt over het waarborgen van de leefbaarheid in het plangebied, de rechten van de huurders als het gaat om herhuisvesting, terugkeer, vergoedingen, ondersteuning en de wijze van participatie van, communicatie met en informatie aan de bewoners.
3. Begrippen Hieronder volgt de betekenis van de begrippen die in dit Sociaal Plan worden gebruikt. Bewonerscommissie
De vertegenwoordiging van de huurders, Stichting Huurdersbelangen Kerstroosplein/ De Roosten, volgens de voorschriften van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder.
Geschillencommissie
Geschillencommissie van Wooninc. is een onafhankelijke commissie die bestaat uit drie leden en advies geeft aan de directie van Wooninc.
Hardheidsclausule
Regeling voor een huurder, die duidelijk veel meer nadeel van de plannen en werkzaamheden heeft dan andere huurders.
Huur
De prijs per maand, die de huurder verschuldigd is aan Wooninc. voor het enkele gebruik van de woning.
Huurder
De hoofdhuurder inclusief de medehuurders, die een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met Wooninc. hebben afgesloten. Zowel de hoofdhuurder als de eventuele medehuurders staan in de basisadministratie van de gemeente ingeschreven op het adres van de gehuurde woning en hebben er hun hoofdverblijf.
Huurdersorganisatie
Stichting Huurdersplatform Wooninc., de vertegenwoordiging van alle huurders van Wooninc., voor onderwerpen van beleid en beheer op organisatieniveau, volgens de voorschriften van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder.
Huurovereenkomst
Schriftelijke overeenkomst aangaande woonruimte, die voor onbepaalde tijd is afgesloten tussen huurders en Wooninc.
Huurovereenkomst Wisselwoning
Dit is de huurovereenkomst voor de wisselwoning, waarvoor de huurder een huurovereenkomst afsluit betreffende gebruik van woonruimte, dat naar zijn aard van korte duur is.
Leefbaarheidsafspraken
Afspraken tussen Wooninc. en de bewonerscommissie over de maatregelen en activiteiten waarmee de leefbaarheid, veiligheid en
3
gezondheid tijdens de uitverhuizing, sloop en nieuwbouw worden gewaarborgd en over de wijze waarop Wooninc. en de huurders daarbij samenwerken en afspraken met gemeente, politie, samenwerkende professionele partners, het Leefbaarheidsteam en eventuele andere partijen. Medische aanpassingen Aanpassingen die in of bij de woning zijn aangebracht krachtens de WMO en die noodzakelijk zijn voor het zelfstandig functioneren van bewoners met lichamelijke beperkingen. Plangebied Kerstroosplein
De genoemde straten en huisnummers waarvoor dit Sociaal Plan geldt.
Servicekosten
Vergoedingen voor leveringen en diensten die de verhuurder via een maandelijks voorschotbedrag bij de huurder in rekening brengt.
SHW
De huurdersorganisatie, Stichting Huurdersplatform Wooninc.
SRE-regio
Samenwerkingsverband regio Eindhoven.
Voornemen tot sloop
Voornemen van Wooninc. om de woningen te slopen, meegedeeld aan de huurders in een persoonlijke brief in oktober 2008 en per nieuwsbrief in juni 2013.
Wisselwoning
Een wisselwoning is bedoeld voor tijdelijke bewoning. De woning is slechts beschikbaar voor de duur dat aan huurder nog geen nieuwe passende huisvesting voor onbepaalde tijd is aangeboden. De wisselwoning is qua ruimte (aantal kamers) passend. De wisselwoning ligt – tenzij de huurder dit niet wenst- in de buurt of de directe omgeving en is een door Wooninc. voor tijdelijke bewoning beschikbaar gestelde, gestoffeerde woning (vloer-, muur- en raambekleding).
Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV)
Zelf aangebrachte veranderingen zijn zaken, die de huurder heeft aangebracht nadat hij de woning heeft betrokken. Deze zaken behoren derhalve niet tot de standaarduitrusting van de woning.
4. Algemeen 1. Dit sociaal plan is geldig vanaf het moment van ondertekening tot de definitieve oplevering van alle woningen en de definitieve herhuisvesting van alle huurders. 2. Tot de start van de werkzaamheden worden door Wooninc. de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden en reparaties uitgevoerd in en aan de woning. 3. De bewonerscommissie kan zich bij haar werkzaamheden laten ondersteunen door extern deskundigen, op kosten van Wooninc. Zij dient daartoe vooraf een schriftelijk verzoek met offerte in te dienen. Na schriftelijke toestemming van Wooninc. kan de ondersteuning daadwerkelijk plaatsvinden. 4. De genoemde bedragen zijn gebaseerd op prijspeil 1 januari 2014. Alle bedragen in dit Sociaal Plan worden jaarlijks per 1 januari aangepast op basis van de ‘consumentenprijsindex alle huishoudens’, gepubliceerd door het CBS. Aanpassing van de bedragen van inkomen en huurprijs afkomstig uit de Wet Huurtoeslag vindt plaats volgens de van toepassing zijnde jaarlijkse ministeriele beschikking. 5. De bepalingen van het Sociaal Plan zijn alleen van toepassing op huurders die voldoen aan de definitie ‘huurder’ (zie begrippenlijst). 6. Vergoedingen worden pas uitgekeerd als (mede)huurder zijn woning heeft verlaten én er geen sprake is van openstaande vorderingen bij Wooninc. 7. De huurprijzen van de te slopen woningen blijven op het niveau van 8 maart 2011 bevroren. 8. Bewoners werken eraan mee dat de uitvoering niet wordt belemmerd. De uitvoerende partijen werken eraan mee dat de overlast voor de bewoner zo klein mogelijk is.
4
5. Looptijd / wijzigingen 5.1 Dit Sociaal Plan geldt zolang verhuurder uitvoering geeft aan het hiervoor bedoelde herontwikkelingsplan 5.2 Indien verhuurder geen uitvoering meer kan of wenst te geven aan het hiervoor bedoelde ontwikkelingsplan dan doet verhuurder daarvan schriftelijk mededeling aan de bewonerscommissie én de huurders. Na schriftelijke mededeling zullen alle verplichtingen zoals die op verhuurder en huurder rusten op grond van dit Sociaal Plan –en daarmee het gehele Sociaal Plan- komen te vervallen. Enkel ten aanzien van huurders die in een wisselwoning verblijven heeft verhuurder de verplichting om hen een overeenkomst voor onbepaalde tijd aan te bieden met behoud van de reeds overeengekomen huurprijs dan wel hen bij voorrang in de gelegenheid te stellen om voor een andere woning van verhuurder in aanmerking te komen. Als ware er sprake van een gerealiseerde herontwikkeling conform alle rechten en plichten van dit Sociaal Plan. 5.3 Verhuurder heeft naast voormelde het recht om dit Sociaal Plan, na overleg met de bewonerscommissie, te wijzigen indien zij om haar moverende redenen (een deel van) het herontwikkelingsplan niet zal uitvoeren. Ten aanzien van huurders waarop deze wijziging betrekking heeft zal gelden wat hiervoor is bepaald onder artikel 5.2.
6. Procedure bij sloop 1. Een medewerker van Wooninc. heeft begin 2014 in principe tweemaal gesproken met de huurders. Huurders zijn geïnformeerd over de gewijzigde sloop- en nieuwbouwplannen, het Sociaal Plan en gevraagd naar de woonwensen. De vragenlijst van het huisbezoek is als bijlage 1 bijgevoegd. Een tweede ronde huisbezoeken aan, of individuele gesprekken met, bewoners volgt wanneer er vervangende woonruimte beschikbaar is of binnen één maand na de schriftelijke bekendmaking van de datum van sloop van de woningen. Er wordt een toelichting gegeven op het Sociaal plan en er worden afspraken gemaakt op basis van het Sociaal Plan. De checklist ter voorbereiding is als bijlage 2 bijgevoegd. 2. Van het individuele huisbezoek wordt door Wooninc. een verslag gemaakt van de zaken die besproken zijn. De gemaakte afspraken worden door Wooninc. in een brief vastgelegd. Deze wordt in tweevoud aan de huurder toegezonden. Eén exemplaar is voor de eigen administratie van de huurder. Het andere exemplaar dient de huurder binnen twee weken voor akkoord te ondertekenen en kan in de bijgeleverde antwoordenveloppe teruggezonden worden aan Wooninc. Mocht er een verandering optreden in de persoonlijke omstandigheden, dan kan de huurder om een nieuw huisbezoek verzoeken. 3. Tenminste 6 maanden voordat Wooninc. de woning gaat slopen, ontvangt de huurder een persoonlijke brief. In deze brief wordt de huur opgezegd en staat de datum wanneer de woning vrij moet zijn vermeld. 4. De medewerker van of namens Wooninc. is bereikbaar via telefoonnummer (gsm), evenals spreekuren, e-mailadres etc. 5. De huurder kan, als hij dat wil, anderen uitnodigen bij bovenstaande gesprekken aanwezig te zijn ter ondersteuning. Indien nodig kan hij ook leden van de bewonerscommissie vragen aanwezig te zijn. Voor bewoners die de Nederlandse taal niet machtig zijn en niet beschikken over een vertaler binnen eigen kring, wordt zonodig en op diens eigen verzoek door Wooninc. een tolk ingezet. 6. Met de bewonerscommissie is de checklist opgesteld van alle zaken die in de bovengenoemde gesprekken aan de orde moeten komen. 7. Huurders die de huurovereenkomst opzeggen dienen de woning veilig, wind- en waterdicht achter te laten. Stoffering mag achtergelaten worden, mits schoon. In overleg met de tijdelijke bewoner kan huisraad achtergelaten worden. 8. Wooninc. verhuurt leeggekomen woningen vanaf 3 november 2008 op basis van een tijdelijke huurovereenkomst ‘naar zijn aard van korte duur’. Of kan in een later stadium op basis van een bruikleenovereenkomst een leegkomende woning in gebruik geven om het plangebied leefbaar en veilig te houden.
5
7. Herhuisvesting 1. Alle huurders van te slopen woningen hebben voorrang bij de toewijzing van leegkomende woningen van Wooninc. in Eindhoven of omliggende gemeentes in de SRE-regio waar Wooninc. bezit heeft. 2. Alle huurders die door de sloop gedwongen zijn tijdelijk elders te wonen, 55 plus zijn en dus in aanmerking komen voor het Wooninc. Plus concept, hebben het recht om naar het plangebied terug te keren. 3. De sloop en nieuwbouw van het plangebied zal in een keer worden uitgevoerd. Naar de bewoners wordt duidelijk gecommuniceerd over termijnen waarop zij –indien noodzakelijk- in een wisselwoning wonen, ook wanneer er onverhoopt vertraging zou optreden ten gevolge van bijvoorbeeld vorst, vertraging in leveringen alsmede andere onvoorziene omstandigheden. 4. De sloop- en bouwvergunning worden conform nieuwe regelgeving gelijktijdig aangevraagd. 5. Voor de 55 plus huurders die terug willen keren in de nieuwbouw, het Wooninc.Plus gebouw, garandeert Wooninc., dat er voldoende woningen zijn met een huur tot maximaal de dan geldende aftoppingsgrens voor huurtoeslag (voor een of twee persoonshuishoudens € 556,82) ongeacht het inkomen. 6. Wooninc. informeert de bewonerscommissie over welke componenten aan servicekosten er opgenomen worden bij de te realiseren nieuwbouw. 7. Alle 55 plus huurders van de te slopen woningen hebben voorrang bij de toewijzing van het Wooninc.Plus gebouw. 8. Bij toewijzingen van woningen in het te realiseren Wooninc.Plus gebouw in het plangebied gelden de volgende voorrangsregels: 1. wie het langst aaneengesloten in het plangebied een woning huurt; 2. wie het langst aaneengesloten in het verkoopgebied een woning huurt; 3. wie het langst aaneengesloten in de buurt woont. Huurder moet dit aantonen met een uittreksel van de Gemeentelijke Basisadministratie met adreshistorie. 9. Elke huurder uit een te slopen woning heeft recht op een woning in het verkoopgebied. Wooninc. stelt vrijkomende woningen in het verkoopgebied beschikbaar aan huurders uit het sloopgedeelte alvorens de woning in de verkoop worden gezet. 10. Huurders van een te slopen woning die een woning van Wooninc. in het verkoopgebied gaan huren betalen een huurprijs conform puntprijs van de te slopen huurwoning. 11. Huurders van een te slopen woning die een woning van Wooninc. gaan huren buiten het verkoopgebied betalen een huurprijs conform het huurprijsbeleid van Wooninc. 12. Wanneer een huurder van een te slopen woning een woning van Wooninc. gaat huren in het verkoopgebied of elders heeft de huurder die het langst aaneengesloten in het plangebied een woning huurt voorrang. 13. De huurder mag maximaal tweemaal een aangeboden woning weigeren die binnen de door hem opgegeven woonwensen valt. De huurder krijgt dus maximaal driemaal een aanbieding. Het maximum aantal aanbiedingen geldt ook bij terugkeer. 14. Wooninc. treft een regeling voor huurgewenning over een periode van 5 jaar, bij een huursprong van € 50,00 of meer, gekoppeld aan een jaarlijkse inkomenstoets na verhuizing uit het plangebied naar een huurwoning van Wooninc. De regeling is enkel van toepassing indien men geen recht heeft op huurtoeslag en het inkomen maximaal € 34.678,00 bruto per jaar bedraagt. 15. Bewoners uit het plangebied hebben tot aan de sloop recht op een korting van € 10.000,00 bij de aankoop van een woning in het verkoopgebied. De korting wordt berekend over de op het moment van aankoop geldende taxatiewaarde. 16. Spijtoptantenregeling: huurders die hun woning gedwongen moeten ontruimen als gevolg van sloop en een woning buiten de buurt betrekken kunnen binnen een jaar na verhuizing bij Wooninc. een verzoek indienen voor een andere woning. Wooninc. zal zich inspannen om hier gehoor aan te geven.
6
17. Spijtoptanten die naar de nieuwbouw zijn verhuisd en niet kunnen aarden, kunnen bij Wooninc. een verzoek indienen voor een andere woning buiten het plangebied. Wooninc. zal zich inspannen om hier gehoor aan te geven.
8. Vergoedingen voor verhuis- en herinrichtingskosten bij sloop 1. Huurders die hun woning definitief moeten verlaten vanwege sloop hebben, met in achtneming van artikel 4.6, recht op de volgende vergoedingen: a. vergoeding voor verhuis- en herinrichtingskosten van € 5.658,00 per woning bij eenmaal verhuizen. b. indien verhuizen naar een wisselwoning onvermijdelijk is en Wooninc. heeft geen passend aanbod kunnen doen ter voorkoming van tweemaal verhuizen, wordt voor de tweede verhuizing een vergoeding van € 500,00 uitgekeerd. c. ter voorkoming van dubbele huurlasten, neemt Wooninc. de laatste maandhuur van de oude woning voor haar rekening. d. de inschrijfkosten als woningzoekende evenals de andere kosten ten behoeve van informatie voor woningzoekenden; 2. Huurders die hun woning vrijwillig verlaten, omdat ze de plannen niet willen afwachten en die vanaf 3 november 2008 verhuizen en daarmee een woning vrijmaken, hebben recht op de wettelijke minimale verhuis- en herinrichtingskostenvergoeding van € 5.658,00 per
woning.
3. Indien de huurder de woning niet op de geplande sloopdatum heeft verlaten, tenzij dit aantoonbaar buiten zijn schuld om het geval is, wordt hem een onmiddellijk opeisbare boete opgelegd van € 125,00 per kalenderdag dat hij de woning niet verlaten heeft. Daarnaast worden de kosten van een eventuele juridische procedure bij de huurder in rekening gebracht. 4. Indien nodig regelt Wooninc. op haar kosten opslagcontainers (geïsoleerd en afsluitbaar). De huurder dient dit zelf aan de inboedelverzekering op te geven. 5. De uitbetaling van de verhuis- en herinrichtingskostenvergoeding geschiedt, met in achtneming van het hiervoor bepaalde, in twee delen: 75% binnen 7 werkdagen na huuropzegging en de resterende 25% binnen 7 werkdagen na sleutelinlevering. 6. Vergoedingen worden pas uitgekeerd als huurder (samen met eventuele medehuurders) zijn woning heeft verlaten na opzegging daartoe door verhuurder dan wel op grond van een beëindigingsovereenkomst met verhuurder én er geen sprake is van openstaande vorderingen bij Wooninc. of als de huurder toestemming geeft voor het verrekenen van de vergoeding met de nog verschuldigde huur, openstaande facturen, mutatieschade en/of overige vorderingen die Wooninc. op de huurder heeft.
9. Informatie, participatie en communicatie 1. De bewonerscommissie is voor Wooninc. de vertegenwoordiger van de bewoners. positie en adviesrecht van de bewonerscommissie zijn geregeld in de samenwerkingsovereenkomst met de SHW. Daarnaast gelden de BBSH en de Wet overleg Huurders-verhuurder. De bewonerscommissie zal bij belangrijke beslissingen de huurders van het plangebied raadplegen over de door haar in te nemen standpunten. 2. Tijdens de uitvoering voert Wooninc. structureel overleg met de bewonerscommissie over alle relevante zaken die betrekking hebben op de nieuwbouw, de sloop, de leefbaarheid, de planning en de communicatie hieromtrent. 3. Alle schriftelijke informatie betreffende de nieuwbouw, de sloop, aan de bewoners wordt in concept voorgelegd aan de bewonerscommissie met uitzondering van de communicatie aan individuele bewoners. Deze zal daarop reageren of de informatie juist is (volgens afspraken) en begrijpelijk is voor de bewoners. 4. Gedurende de planvoorbereiding en uitvoering worden de bewonerscommissie en geïnteresseerde toekomstige bewoners actief betrokken bij de planontwikkeling middels de reeds gestarte klankbordgroep en wordt met hen afgestemd op welke wijze ideeën worden opgehaald en informatie wordt gegeven. In overleg met de bewonerscommissie worden zowel een planning als een communicatieplan opgesteld.
7
5. Overige bewoners van het sloopgedeelte, huurders van het verkoopgedeelte, omwonenden en de gemeente Eindhoven worden op de hoogte gehouden middels website, nieuwsbrieven, enzovoorts, afhankelijk van de informatie. 6. Alle communicatie wordt verzorgd door Wooninc. en voorgelegd aan de bewonerscommissie. 7. De bewonerscommissie kan, indien ze dat nodig vindt, een eigen informatiebrief in het plangebied verspreiden en/of in welke vorm dan ook de bewoners raadplegen over de in te nemen standpunten. Ze zal de communicatie voorleggen aan Wooninc. 8. Voorafgaand en tijdens de sloop- en bouwwerkzaamheden zijn er vaste contactpersonen van/namens Wooninc. voor de bewoners. Deze zijn goed en laagdrempelig bereikbaari. Informatie over de bereikbaarheid wordt opgenomen in de nieuwsbrieven en als bijlage bij het sociaal plan. 9. Wooninc. zorgt –in samenspraak met gemeente Eindhoven- voor communicatie naar de overige buurtbewoners die niet in het plangebied wonen.
10.
Dienstverlening en extra voorzieningen voor bewoners
1. Alle gevolgen voor de huur, servicekosten en huurtoeslag zijn voor huurders bekend, voordat huurders besluiten en voor akkoord tekenen voor het (nieuwe) huurcontract. Dit is in principe een eigen verantwoordelijkheid van de huurders. Indien nodig verwijst Wooninc. naar de juiste instantie(s). 2. Wooninc. is verantwoordelijk voor het afsluiten van water, gas, licht en telefoon/kabel in woningen waaruit de bewoners zijn vertrokken, het laten verwijderen van standleidingen en meters. De bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor het doorgeven van hun verhuizing bij de verschillende energietoeleveringsbedrijven en de kabel- en telefoonmaatschappij. 3. Voorzieningen voor mindervaliden in woningen waaruit de huurder moet vertrekken worden , na overleg tussen huurder en verhuurder, naar de nieuwe woning –indien het een woning van Wooninc. betreft- en indien van toepassing naar de wisselwoning overgebracht of weer aangebracht zonder het opnieuw doorlopen van procedures en zonder extra kosten voor de bewoner. Als behoefte blijkt aan nieuwe voorzieningen zal Wooninc. zich inspannen om die ook meteen aan te brengen wanneer die vallen binnen het oppluspakket. In het geval het gaat om nieuwe voorzieningen die via de WMO worden aangebracht, wordt de reguliere gemeentelijke procedure gevolgd. 4. Voor huurders die hulp nodig hebben bij verhuizing, schoonmaak en andere klussen ten gevolge van de sloopwerkzaamheden zullen door Wooninc. tijdens het individuele huisbezoek afspraken worden gemaakt en waar mogelijk voorzieningen worden getroffen. De bewonerscommissie krijgt geanonimiseerde informatie over het aantal bewoners en het soort hulp dat geboden wordt. 5. Wooninc. zal tijdens de huisbezoeken vaststellen of de bewoner hulp nodig heeft in de vorm van maatschappelijk werk, Sociaal Raadsliedenwerk, hulp bij schuldenproblematiek, hulp bij fysieke of psychische problematiek. Indien er sprake is van multiproblematiek, wordt de bewoner in overleg aangemeld bij het Woonoverlast- en Woonzorgteam Stratum of wordt er met betrokken instanties een casusoverleg gehouden.
11.
Vergoedingen voor Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV’s)
1. Huurders 1 die zelf veranderingen in hun woning hebben aangebracht mogen deze uit de woning verwijderen en meenemen. 2. Wanneer de veranderingen in de woning worden achtergelaten staat hier geen vergoeding tegenover. Hierbij wordt verwezen naar de Algemene Voorwaarden Woonruimte. In bijzondere situaties kan Wooninc., in het kader van maatwerk, in alle redelijkheid een tegemoetkoming overeenkomen, zulks te allen tijde ter beoordeling van Wooninc. Afspraken over deze tegemoetkoming worden schriftelijk aan de huurder bevestigd. 3. Indien een huurder zich desondanks benadeeld voelt kan hij een beroep doen op de hardheidsclausule van het Sociaal Plan. Verschil van opvatting over de toepassing van de regeling kan worden voorgelegd aan de geschillencommissie.
8
4. Deze regeling geldt voor alle huurders die hun woning moeten verlaten vanwege sloop.
12.
Regeling wisselwoningen
1. Huurders die vanwege sloop hun woning moeten verlaten en zullen terugkeren en nog niet direct terecht kunnen in de nieuwbouw hebben recht op een wisselwoning. 2. Huurders die vanwege sloop hun woning moeten verlaten en in het verkoopgebied willen gaan wonen, maar waarvoor geen woning naar wens beschikbaar is in het verkoopgebied hebben tot 6 maanden na oplevering van de nieuwbouw recht op een wisselwoning. Conform alle rechten en plichten, met uitzondering van de vergoeding zoals genoemd in art 8.1.b. 3. Indien de nieuwbouw niet doorgaat, er minder woningen vrij komen dan verwacht of buiten de schuld van de huurder de termijn van 6 maanden wordt overschreden, dan zal in overeenstemming met art 5.2 de verhuurder een overeenkomst voor onbepaalde tijd aanbieden met behoud van de afgesproken huurprijs dan wel hen bij voorrang in de gelegenheid te stellen om voor een andere woning van verhuurder in aanmerking te komen. 4. Wooninc. zorgt ervoor dat de wisselwoning schoon, gestoffeerd en gesausd of behangen is en voorzien van verwarming. 5. Als de huurprijs van de wisselwoning hoger is dan de huurprijs van de oude woning, geldt de huurprijs van de oude woning als huur van de wisselwoning. 6. Wisselwoningen staan in het plangebied of in de directe omgeving, tenzij de huurder dit niet wenst. Daardoor blijven de mensen die in het plangebied willen terugkeren ook verbonden met het plangebied. Wooninc. wijst de wisselwoningen aan. In dat geval kan geen rekening worden gehouden met woonwensen. Het betreft immers een tijdelijke oplossing.
13.
Maatregelen ter bevordering van de leefbaarheid
1. Alle partijen verplichten zich om het plangebied leefbaar te houden gedurende de sloop- en bouwwerkzaamheden. 2. Wooninc. maakt afspraken met de politie, de gemeente en in het Leefbaarheidsteam Kerstroosplein over extra inzet personeel en maatregelen om veiligheid te bevorderen en te voorkomen dat het plangebied vervuilt. 3. Bewoners van Floraplein 46 – 69 worden regelmatig op de hoogte gehouden van de werkzaamheden, de planning en de overlast die zij van de werkzaamheden kunnen ondervinden. Ook bewoners die niet in het plangebied wonen, maar wel in het verkoopgebied, de buurt alsmede ondernemers worden geïnformeerd. 4. Wooninc. streeft ernaar de woningen zo lang als mogelijk te laten bewonen op basis van huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur danwel bruikleenovereenkomsten conform de wettelijke regelgeving. 5. Er wordt pas overgegaan tot het dichtplanken van woningen als tijdelijke bewoning niet meer mogelijk is en sloop binnen afzienbare tijd start in overleg met de bewonerscommissie.
14.
Toepasselijk recht, geschillenregeling en hardheidsclausule
1. Op deze overeenkomst en de daaruit voortvloeiende geschillen is het Nederlands recht van toepassing. 2. In geval van een meningsverschil hebben alle partijen de inspanningsverplichting om tot overeenstemming te komen. Om overeenstemming te bereiken verplichten partijen zich over en weer zo nodig meerdere alternatieven aan te dragen. 3. Geschillen en interpretatievragen die voortvloeien uit dit Sociaal Plan kunnen op verzoek van een der partijen of door hen gezamenlijk worden voorgelegd aan de Geschillencommissie van Wooninc. 4. De werkwijze van de Geschillencommissie staat beschreven in het Reglement Geschillencommissie.
9
5. Zolang het geschil onder de geschillencommissie is, wenden partijen zich niet tot de huurcommissie of de kantonrechter, behoudens gevallen waarmee een spoedeisend belang is gemoeid. 6. Indien het sociaal plan in een specifiek geval voor een huurder onevenredig negatieve consequenties heeft, die duidelijk ongunstiger zijn dan dat voor de overige huurders het geval is, dan kan die huurder een beroep doen op de hardheidsclausule en Wooninc. verzoeken om af te wijken van het sociaal plan. In dat geval zal Wooninc. dit verzoek in behandeling nemen en binnen 30 dagen een besluit nemen over dit verzoek. De uitslag wordt schriftelijk, met redenen omkleed, meegedeeld aan de betreffende huurder.
10
Bijlage 1: Vragenlijst huisbezoek 1 Doel van het eerste huisbezoek: a. het informeren over de gewijzigde sloop- en nieuwbouwplannen; b. het inventariseren van de woonwensen van de huurders; c. het inventariseren van mogelijke knelpunten bij de huurder.
Inventarisatieformulier Datum: Persoonlijke informatie
Naam E-mailadres Telefoon 1 Telefoon 2 adres Woonachtig sinds Aard huurovereenkomst Geboortedatum senior Vragen/opmerkingen
Technische klachten
Woonwensen
Overige vragen
Wijk(en) Tijdstip Evt. elders Huur/koop Speciale voorzieningen? Overig Overlast of acute zaken zoals huurbetaling
11
Vast/tijdelijk
Ja/nee
SLOOP VASTE HUUROVEREENKOMSTEN (Woonwens)
Nieuwe woning (naar welk type woning wilt u verhuizen? Meerdere antwoorden mogelijk)
Waar wilt u naar toe verhuizen?
0 0 0 0
eengezinswoning appartement seniorenwoning anders, nl ………………………………..
0 Eindhoven: 0 0 0 0 0 0 0
Centrum Gestel Stratum Strijp Tongelre Woensel Noord Woensel Zuid
0 Best 0 Geldrop 0 Overige gemeenten:……………………………………… ……………………………………………………
Persoonlijke situatie
Specifieke eisen?
0 Centrale verwarming 0 Zolder 0 Tuin 0 Gelijkvloers 0 Balkon 0 Lift 0 Anders, nl ………………………………… …………………………………………………….
Uit hoeveel personen bestaat uw huishouden? Heeft u huisdieren? Zijn er zaken waardoor u aan een bepaalde buurt gebonden bent? (kinderen, werk, mantelzorg) Zijn er medische aanpassingen in uw woning die overgebracht moeten worden naar uw nieuwe woning? Met welke andere zaken moet rekening gehouden 12
….. volwassen(en)/ …… kind(eren)
………………………………………….. ………………………………………………… ………………………………………………… ………………………………………………… ………………………………………………..
………………………………………………… ………………………………………………… ………………………………………………… ………………………………………………… …………………………………………………
………………………………………………… ………………………………………………… ………………………………………………..
worden voor een passend aanbod?
Maatwerk
Zijn er zaken waarvoor u om bepaalde reden extra hulp nodig heeft bij uw verhuizing?
0 0 0 0 0
Waarbij heeft u dan hulp nodig?
…………………………………………………… ………………………………………………….. ………………………………………………….. ………………………………………………….. ………………………………………………….. ………………………………………………….. …………………………………………………..
Overige opmerkingen
Sociaal plan
………………………………………………..
Zelfredzaamheid Leeftijd Gezondheid Persoonlijke omstandigheden Afwezigheid/vakantie
Heeft u vragen over het sociaal plan?
Andere opmerkingen/vragen
Woonincplus/terugkeer? Indien u in aanmerking komt voor de geplande nieuwbouw in de wijk is de kans groot dat u tijdelijk een wisselwoning moet bewonen
Heeft u interesse in de nieuwbouw?
0 ja 0 nee 0 misschien, is afhankelijk van ……. …………………………………………………
Indien ja, heeft u dan nog een voorkeur qua …..
0 0 0 0
Wilt u alvast als belangstellende geregistreerd worden, zodat we u later nader kunnen informeren?
0 ja 0 nee 0 ik denk er nog over na
13
ligging, nl ………………………………….. straat, nl……………………………………. verdieping, nl…………………………….. anders, nl…………………………………..
Overige opmerkingen
14
Bijlage 2: Checklist ter voorbereiding op huisbezoek 2 Een tweede ronde huisbezoeken aan, of individuele gesprekken met, bewoners volgt wanneer er vervangende woonruimte beschikbaar is of binnen één maand na de schriftelijke bekendmaking van de datum van sloop van de woningen. Huurders worden geïnformeerd aan de hand van het Sociaal Plan over: a. de procedure; b. rechten en plichten; c. de ZAV-regeling; d. planning. Ook worden er afspraken gemaakt op basis van het Sociaal Plan en de plannen over: a. terugkeer en wisselwoning respectievelijk uitverhuizing; b. volgorde woningtoewijzing; c. huur en regelingen m.b.t. betaalbaarheid; d. vergoedingen; e. het leveren van maatwerk aan de hand van individuele problematiek. Zo nodig het inschakelen van hulpverlenende instanties; f. De wijze van oplevering van de woning.
Aanbeveling: zorg dat u tijdens het huisbezoek de volgende zaken bij de hand heeft: - een IB 60 formulier - een recente salarisstrook of uitkeringsspecificatie - een pen (zodat u zaken kunt noteren). Na het huisbezoek ontvangt u een verslag van het gesprek. I UW NIEUWE WONING 1. Soort woning: Naar welk type woning wilt u verhuizen? (meerdere antwoorden mogelijk) 0 Eengezinswoning 0 Appartement 0 Seniorenwoning 0 Anders, namelijk ……………………………………………… 2. Waar wilt u naartoe verhuizen? 0 Eindhoven: 0 Centrum 0 Gestel 0 Stratum 0 Strijp 0 Tongelre 0 Woensel Noord 0 Woensel Zuid 0 Best 0 Geldrop 0 Overige gemeenten, namelijk: ……………………………………………………………………………. Hieronder kunt u specifiek aangeven welke buurten of straten uw voorkeur hebben: …………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………… 3. Specifieke eisen: Zijn er specifieke zaken waarover uw nieuwe woning moet beschikken? (meerdere antwoorden mogelijk) 15
0 0 0 0 0 0 0
Centrale verwarming Zolder Tuin Gelijkvloers Balkon Lift Anders, namelijk ……………………………………………..
II PERSOONLIJKE SITUTAIE 1. Passendheid: 0 Uit hoeveel personen bestaat uw huishouden? …… volwassen/ ….. kinderen 0 Heeft u huisdieren? ……………………………. 0 Wat is uw bruto jaarinkomen? ………………………….. 0 Heeft u hulp (nodig) bij eventuele schulden? ………………………………… 0 Zijn er zaken waardoor u aan een bepaalde buurt gebonden bent (schoolgaande kinderen, werk, mantelzorg) ……………………………. 0 Zijn er medische aanpassingen in uw woning die overgebracht moeten worden naar uw nieuwe woning? ………………………………….. 0 Met welke andere zaken moet rekening gehouden worden voor een passend aanbod? ……………………………………… 2. Maatwerk: Zijn er zaken waarvoor u om een bepaalde reden extra hulp nodig hebt bij uw verhuizing? Denk aan: 0 Zelfredzaamheid 0 Leeftijd 0 Gezondheid/fysieke beperkingen 0 Psychische problemen 0 Geplande vakantie (van ……… tot ……….) 0 Persoonlijke omstandigheden Vul hieronder in waarbij u hulp nodig denkt te hebben. ……………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………… III HET SOCIAAL PLAN 1. Hebt u nog vragen over het sociaal plan? ……………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………… 2. Wilt u nog een toelichting bij de verhuisprocedure? ……………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………… IV NADERE TOELICHTING 1. Heeft u nog een toelichting over iets nodig? ……………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………… 2. Ruimte voor aantekeningen ……………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………
16
Bijlage 3: Bij individuele vragen, zoals vragen over woonwensen of -situatie kunnen bewoners contact opnemen met Jan Willem Popelier via 040 265 44 18 of via
[email protected]. Bij individuele vragen, zoals vragen over verhuur en de leefomgeving, kunnen bewoners contact opnemen met Jeannoux Driessen, medewerker verhuur en leefomgeving, via 040 265 44 17 of
[email protected]. Voor vragen over de nieuwbouw Floraplein kunt u contact opnemen met Froukje Simons, projectleider vastgoed, via 040 265 44 50 of
[email protected]. Tevens wordt u via www.wooninc.nl/florapleinnieuwbouw op de hoogte gehouden over de nieuwbouw. Voor technische vragen kunnen bewoners onze bouwkundig opzichter, Jamila Ouzi, benaderen via
[email protected] of 040 265 44 14. Wanneer de contactpersonen- en of –gegevens wijzigen zal Wooninc. dat in een nieuwsbrief en op de website, www.wooninc.nl/floraplein, kenbaar maken.
17
