Sociaal plan UWOON Per 1 oktober 2013
Bij sloop of renovatie van zelfstandige woningen
1
Inhoudsopgave
1.
Inleiding .......................................................................................................................... 3
2.
Ingrepen en besluitvorming ............................................................................................ 4
3.
Verhuizen ....................................................................................................................... 6
4.
Beheer woning en woonomgeving .................................................................................. 8
5.
Financiële regelingen ..................................................................................................... 9
6.
Tot slot ..........................................................................................................................11
2
1. Inleiding Voor u ligt het Sociaal plan van UWOON. Dit Sociaal plan is van toepassing voor huurders die te maken krijgen met sloop of renovatie van hun woning. In dit Sociaal plan zijn de rechten en plichten van huurders en UWOON opgenomen. Daarbij zijn de wettelijke regels van het huurrecht inbegrepen. Het volgende beleid is ook voor huurders die vallen onder dit Sociaal Plan van toepassing, tenzij duidelijk anders vermeld
Algemene huurvoorwaarden UWOON ZAV-beleid UWOON Regionale verordening woonruimteverdeling Noord-Veluwe Regionale urgentieregeling Noord-Veluwe
Dit Sociaal plan is tot stand gekomen in samenspraak met de huurdersorganisaties Stichting Huurdersraad De Betere Woning te Elburg, Huurders Belangen Organisatie De Rode Draad te Ermelo en Stichting Huurdersraad Woonwijs te Harderwijk.
3
2. Ingrepen en besluitvorming 2.1 Mogelijke ingrepen Het Sociaal plan is van toepassing op twee soorten ingrepen met betrekking tot een woning:
Sloop: de woning waarin de huurder woont verdwijnt. Renovatie: er vinden werkzaamheden in de woning plaats die niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder daarin woont.
2.2 Besluitvorming en informatie Wanneer UWOON plannen heeft voor de sloop van woningen of een renovatie, dan worden betrokken huurders op de volgende manier geïnformeerd:
UWOON stelt de huurdersorganisatie schriftelijk op de hoogte van de sloop- en renovatieplannen. De huurdersorganisatie heeft het recht om advies over de plannen uit te brengen. De plannen om woningen te slopen worden vastgelegd in een sloopbesluit dat door het bestuur van UWOON wordt vastgesteld. Een besluit tot sloop of renovatie wordt door UWOON genomen na overleg met de gemeente en de huurdersorganisatie en een eventuele bewonerscommissie. De beslissing over de noodzaak tot verhuizen bij een renovatie wordt weergegeven in een renovatievoorstel volgens artikel 7:220 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. UWOON stelt huurders tenminste een half jaar voor de start van de uitvoering van de werkzaamheden schriftelijk op de hoogte van het definitieve besluit tot sloop. De huurder wordt dan ook geïnformeerd over de peildatum (de datum waarop de rechten volgens het Sociaal plan ingaan) en zijn rechtspositie (o.a. huurgewenning). UWOON stelt huurders tenminste een half jaar voor de start van de uitvoering van de werkzaamheden schriftelijk op de hoogte van het definitieve besluit tot renovatie. De huurder wordt dan ook geïnformeerd over de peildatum (de datum waarop de rechten volgens het Sociaal plan ingaan) en zijn rechtspositie.
2.3 Begeleiding van huurders Voor de begeleiding van huurders benoemt UWOON een vast contactpersoon. UWOON organiseert tenminste één bewonersavond om huurders te informeren en de plannen door te spreken. Als er in het complex een bewonerscommissie aanwezig is dan wordt deze betrokken. UWOON brengt een huisbezoek aan alle betrokken huurders om eventuele vragen van huurders door te spreken. Bij de aankondiging van het huisbezoek wijst UWOON de huurders op de beschikbare informatie en ontvangt de huurder het Sociaal plan. Bovendien wijst UWOON de huurder er op dat deze zich kan laten bij staan door een persoon naar keuze, bijvoorbeeld een familielid of een lid van de huurdersorganisatie of bewonerscommissie. Bij het huisbezoek worden in ieder geval de volgende punten besproken: -
De procedure en de voorlopige planning De rechten en plichten van huurders, zoals op grond van het Sociaal plan als op grond van de wet Een inventarisatie van de woonwensen De stadsvernieuwingsstatus en de daarbij behorende mogelijkheden op de woningmarkt Een toelichting op de werking van het woonruimteverdeelsysteem De mogelijkheden om te verhuizen naar een wisselwoning 4
-
Informatie over zelf aangebrachte voorzieningen Informatie over de verdere ondersteuning en begeleiding
5
3. Verhuizen 3.1 Mogelijke situaties Afhankelijk van het project kunnen zich voor huurders drie situaties voordoen: De huurder keert terug naar een nieuwbouwwoning binnen het project De huurder keert terug naar de huidige woning De huurder keert niet terug 3.2 Terugkeer naar een nieuwbouwwoning binnen het project Als een huurder wil terug keren naar een nieuwbouwwoning binnen het project, zijn er twee situaties mogelijk: - De huurovereenkomst wordt voortgezet. Dit gebeurt als de nieuwbouwwoning wordt gebouwd op dezelfde plaats als de oude woning en qua omvang daaraan gelijk is. - De huurovereenkomst wordt beëindigd. Dit gebeurd als de nieuwbouwwoning op een andere plek wordt gebouwd en/of qua omvang niet gelijk is aan de oude woning. Als de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet, zegt de huurder in principe zelf zijn huurovereenkomst op. Dit gebeurt op het moment dat hij/zij nieuwe woonruimte heeft gevonden. Is dit zes maanden voor de start van het project nog niet gebeurd, dan zegt UWOON de huurovereenkomst op, op grond van ‘dringend eigen gebruik’ (artikel 7:274 lid 1 sub c en lid 3 Burgerlijk Wetboek). Tijdens de sloop/nieuwbouw krijgt de huurder van UWOON indien nodig de beschikking over een wisselwoning. De huurder is verplicht om deze te accepteren. De wisselwoning wordt door UWOON schoon en voorzien van vloer-, wand- en raambekleding opgeleverd. Aanpassingen aan een woning die op basis van een WMO-indicatie nodig zijn worden overgebracht naar de wisselwoning of daar opnieuw aangebracht. Een huurder mag ook zelf tijdelijke woonruimte regelen. Een huurder heeft twee weken de tijd om van de eigen woning naar de wisselwoning te verhuizen. Voor terugkeer van de wisselwoning naar de gerenoveerde woning heeft een huurder minimaal twee weken de tijd. UWOON houdt de huurder op de hoogte van de planning van het project. Minimaal één maand tevoren hoort de huurder wanneer hij de sleutels krijgt van de wisselwoning of de nieuwbouwwoning. Een huurder die binnen het project verhuist van een sloopwoning naar een nieuwbouwwoning behoudt zijn woonduurpunten. 3.3 Terugkeer naar de gerenoveerde woning De huurovereenkomst wordt bij terugkeer naar de gerenoveerde woning voortgezet. Tijdens de renovatie krijgt de huurder van UWOON de beschikking over een wisselwoning. De huurder is verplicht om deze te accepteren. De wisselwoning wordt door UWOON schoon en voorzien van vloer-, wand- en raambekleding opgeleverd. Aanpassingen aan een woning die op basis van een WMO-indicatie nodig zijn worden overgebracht naar de wisselwoning of daar opnieuw aangebracht. Een huurder mag ook zelf tijdelijke woonruimte regelen. Een huurder heeft twee weken de tijd om van de eigen woning naar de wisselwoning te verhuizen. Voor terugkeer van de wisselwoning naar de gerenoveerde woning heeft een huurder minimaal twee weken de tijd. UWOON houdt de huurder op de hoogte van de planning van het project. Minimaal één maand tevoren hoort de huurder wanneer hij de sleutels krijgt van de wisselwoning of de gerenoveerde woning.
6
3.4 Geen terugkeer Als de huurder niet wil terugkeren naar een nieuwbouwwoning of een gerenoveerde woning, zegt de huurder in principe zelf zijn huurovereenkomst op. Dit gebeurt op het moment dat hij/zij nieuwe woonruimte heeft gevonden. Is dit zes maanden voor de start van het project nog niet gebeurd, dan zegt UWOON de huurovereenkomst op, op grond van ‘dringend eigen gebruik’ (artikel 7:274, lid 1 sub d Burgerlijk Wetboek). Huurders krijgen stadsvernieuwingsurgentie. Deze urgentie geldt niet voor woningen boven de liberalisatiegrens (de bovengrens voor de huurtoeslag). De stadsvernieuwingsurgentie is geldig vanaf de peildatum tot de datum start sloop of renovatie. Een huurder zoekt in principe zelf naar een vervangende woning. Indien gewenst kan de huurder hierbij door UWOON worden begeleid. Een huurder met stadsvernieuwingsurgentie heeft voorrang op andere reguliere woningzoekenden van UWOON met uitzondering van de populaire woningen. Dit zijn woningen waarop meer reacties binnenkomen dan gebruikelijk. Het aantal verschilt per gemeente en wordt gepubliceerd op de website www.hurennoordveluwe.nl. De stadsvernieuwingsurgentie heeft betrekking op de woningen in het werkgebied van UWOON. Wanneer een huurder zes maanden na de peildatum nog geen nieuwe woning heeft gevonden of geaccepteerd, gaat UWOON in gesprek met deze huurder. Wanneer een huurder in de drie maanden voorafgaand aan de start van de werkzaamheden nog geen woning heeft gevonden, biedt UWOON maximaal twee keer een passende woning aan. Wordt het aanbod geweigerd, dan start UWOON een procedure tot beëindiging van de huur. Voordat deze procedure wordt gestart, probeert UWOON alsnog in gesprek te komen met de huurder om een oplossing te vinden. Wanneer het niet mogelijk is om op tijd een passende woning te vinden, kunnen UWOON en de huurder afspraken maken over een tijdelijke woning met behoud van stadsvernieuwingsurgentie. Aan deze verlengde status wordt een definitieve einddatum gekoppeld. Een huurder die bij een terugkeeroptie in een project daar in eerste instantie geen gebruik van maakt, maar hiervan spijt krijgt, wordt beschouwd als spijtoptant. Spijtoptanten kunnen binnen één jaar na de definitieve verhuizing bij UWOON aangeven dat zij terug willen keren naar de oude wijk. Gezamenlijk wordt dan bekeken wat hier de mogelijkheden voor zijn.
7
4. Beheer woning en woonomgeving 4.1 Beheerplan Voor ieder project wordt een beheerplan voor de woningen en de woonomgeving opgesteld. Dit plan wordt gemaakt door UWOON in overleg met de gemeente. De huurders, huurdersorganisaties en bewonerscommissies worden geïnformeerd over dit beheerplan. In het beheerplan worden afspraken gemaakt over: - Bewoonde woningen - Lege woningen - Lege bergingen - Leegstandsbeheer - Openbare ruimte - Vuil - Toezicht - Informatievoorziening - Partijen en contactpersonen 4.2 Staat van de woning bij vertrek De woning moet door de huurder bij de verhuizing schoon en leeg worden achtergelaten, conform de regels van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden. Wordt de woning niet volgens bovenstaande norm opgeleverd, dan worden de door UWOON te maken kosten aan de huurder in rekening gebracht. Als UWOON een vergoeding geeft voor een zelf aangebrachte voorziening (ZAV), wordt in overleg met UWOON bepaald of de voorziening in de woning moet achterblijven.
8
5.
Financiële regelingen
5.1 Algemeen De financiële regelingen gelden alleen voor huurders die in het project op de peildatum een huurcontract voor een zelfstandige woning voor onbepaalde tijd hebben. Vergoedingen worden binnen het project één keer per woonadres verstrekt. Uitbetaling van vergoedingen vindt plaats aan de hoofdhuurder op het huurcontract. Als er sprake is van huurachterstand of een andere vordering, wordt deze met de uit te keren vergoeding verrekend. Huurders die op basis van een gerechtelijk vonnis de woning moeten ontruimen, verliezen hun recht op herhuisvesting en bijbehorende financiële regelingen. 5.2 Huur Vanaf het sloopbesluit wordt in het project geen huurverhoging meer doorgevoerd. Tijdens de verhuisperioden betaalt de huurder slechts voor één woning huur, namelijk de huur van de woning waar hij heen verhuist. Bij een tussentijdse verhuizing naar een wisselwoning wordt bepaald welke woning de laagste huur heeft: de wisselwoning of de oude woning. De huurder betaalt de laagste huurprijs. Daarbij wordt wel de jaarlijkse reguliere huurverhoging toegepast. De huurder waarvan de kale huur bij een verplichte verhuizing als gevolg van sloop met meer dan €25,- stijgt, krijgt huurgewenning. Huurgewenning geldt niet bij renovatie. Huurgewenning als volgt berekend: Stap 1: berekening netto huurverschil (kale huur nieuwe woning – mogelijke huurtoeslag) (kale huur oude woning – mogelijke huurtoeslag) ===================================== netto huurverschil
– (min) = (uitkomst)
Stap 2: berekening bedrag aan huurgewenning per jaar
Eerste periode tot 1 januari: (netto huurverschil) x 100% Eerste kalender jaar: (netto huurverschil) x 75% Tweede kalender jaar: (netto huurverschil) x 50% Derde kalender jaar: (netto huurverschil) x 25% Vierde en volgende kalender jaren: (netto huurverschil) x 0% (geen huurgewenning meer) Als een huurder in aanmerking komt voor huurtoeslag, dan wordt dit in de berekening meegenomen. Huurders zijn verplicht om jaarlijks hun inkomen aan te tonen, zodat de mogelijke huurtoeslag door UWOON kan worden berekend.
5.3 Verhuiskostenvergoeding Huurders die wegens sloop of renovatie hun woning moeten verlaten, komen in aanmerking voor een verhuiskostenvergoeding. De hoogte van het bedrag is in het Besluit Beheer Sociale Huursector vastgesteld (artikel 11 g). Voor huurders die verhuizen via een wisselwoning komt daar nog €500 bij (prijspeil 1 januari 2013). Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. De genoemde bijdragen worden verminderd met het bedrag dat door de gemeente als bijdrage of vergoeding in de kosten van verhuizing aan verhuurder wordt verstrekt. Uitbetaling van de verhuiskostenvergoeding vindt plaats in twee termijnen. De eerste termijn (90% van het bedrag) ontvangt de huurder binnen twee weken nadat de huur is 9
opgezegd; de tweede termijn (10%) binnen twee weken nadat de sleutels van de oude woning zijn ingeleverd. Als verhuisd wordt via een wisselwoning wordt de vergoeding uitbetaald in twee termijnen van 50%. De eerste termijn binnen twee weken nadat de huurder de sleutels van de wisselwoning heeft gekregen. De tweede termijn binnen twee weken nadat de huurder de sleutels van wisselwoning heeft ingeleverd. De hoogte voor de vergoeding van een ZAV wordt vastgesteld op basis van het reguliere ZAV-beleid.
10
6. Tot slot
Als het Sociaal plan voor een individuele huurder onevenredig negatieve gevolgen heeft, kan hij beroep doen op de hardheidsclausule en UWOON vragen af te wijken van het Sociaal plan. Een huurder die een beroep wil doen op de hardheidsclausule kan hier schriftelijk een verzoek voor indienen bij UWOON. UWOON neemt binnen 30 dagen na ontvangst van het verzoek een besluit hierover. De uitslag van het besluit wordt de huurder binnen 30 dagen schriftelijk en gemotiveerd meegedeeld.
11
