Sociaal plan Sloop-, groot onderhoud- en renovatieprojecten
[Geef tekst op]
Inhoud
Pagina
Intentieverklaring
3
Artikel 1
Begripsomschrijvingen
3
Artikel 2
Algemeen
4
Artikel 3
Procedure bij ingrijpende sloop en verbetering
4
Artikel 4 2
Herhuisvesting
5
Artikel 5A
Vergoeding voor verhuis- en herinrichtingskosten
5
Artikel 5B
Regeling huurgewenning
6
Artikel 6
Vergoeding voor zelfaangebrachte voorzieningen
6
Artikel 7
Regeling met betrekking tot wisselwoningen
7
Artikel 8
Regeling bij groot onderhoud / verbetering in bewoonde staat
7
Artikel 9
Vergoeding bij kleine of niet ingrijpende renovaties
8
Artikel 10
Regeling bij verkoop
8
Artikel 11
Maatregelen ter bevorderingen van de leefbaarheid
9
Artikel 12
Dienstverlening en extra voorzieningen ten behoeve van bewoners
9
Artikel 13
Bewonerscommissies
9
Artikel 14
Geschillenregeling
10
Artikel 15
Hardheidsclausule
10
Ondertekening
10
2
Dit Sociaal plan fungeert als leidraad bij de uitvoering van sloop-, groot onderhoud- en renovatieprojecten. De ondergetekenden: Woonservice, vertegenwoordigd door de heer H.D. Eppinga, directeur-bestuurder en Huurdersvereniging Samen Sterk, vertegenwoordigd door: de heer I. van der Sluis, voorzitter Overwegende dat:
Woonservice voornemens is, in het kader van hun strategisch voorraadplan, woningen van hun bestand te slopen, groot onderhoud te plegen of te renoveren. Woonservice met de betrokken huurders zodanige afspraken wil maken dat hun belangen zo min mogelijk worden geschaad. Deze afspraken die in de vorm van een sociaal plan zijn neergelegd hebben onder meer betrekking op de leefbaarheid in en rondom het betrokken complex, regelingen die bij sloop, renovatie en groot onderhoud van toepassing zijn, de herhuisvesting van bewoners, vergoedingen en ondersteuning.
Zijn het volgende sociaal plan overeengekomen:
Artikel 1
BEGRIPSOMSCHRIJVINGEN
Huurder:
Natuurlijk persoon, die met betrekking tot een bepaalde woning of wooneenheid een huurovereenkomst is aangegaan met de verhuurder Woonservice. Onder huurder wordt ook begrepen de medehuurder(ster). Tevens wordt onder huurder verstaan degene die de woning met toestemming van de verhuurder huurt van een huurder die de woning huurt van de verhuurder.
Woonservice:
de verhuurder.
Huurwoning:
de woning die in eigendom of beheer is van de verhuurder.
Complex:
een verzameling woningen van de verhuurder die financieel, administratief, qua bouwwijze of anderszins een eenheid vormen.
Sloopaanzegging:
de schriftelijke aanzegging van het sloopbesluit aan de huurder.
Peildatum:
de datum die vermeld staat in de sloopaanzegging. Vanaf de peildatum kan de huurder aanspraak maken op zijn rechten, zoals opgenomen in dit sociaal plan en gelden ook de plichten hieruit.
Sloopbesluit:
het definitieve besluit tot sloop dat door Woonservice is genomen.
Wisselwoning:
een woning die tijdelijk, voor de duur van het project, kan worden betrokken. Dit is een woning uit de bestaande woningvoorraad van Woonservice. 3
Nieuwbouwwoning:
de na sloop te realiseren nieuwbouwwoning.
Huurgewenning:
het geleidelijk inlopen van het verschil tussen de laatst geldende (netto) huurprijs van de sloopwoning en de (netto) huurprijs van de nieuwbouwwoning
Artikel 2
ALGEMEEN 2.1 Het sociaal plan treedt in werking met ingang van 01-10-2013. Er zal jaarlijks een evaluatie plaatsvinden. Zonodig wordt het sociaal plan in gezamenlijk overleg aangepast. 2.2 Degenen die een beroep kunnen doen op het sociaal plan zijn: huurders van woningen van Woonservice met een huurcontract voor onbepaalde tijd.
Artikel 3
PROCEDURE BIJ INGRIJPENDE VERBETERING EN SLOOP 3.1 Onderstaande procedure geldt voor bewoners van woningen, die worden gesloopt of zo ingrijpend worden verbeterd dat, naar het oordeel van de verhuurder, de bewoners hun woning (tijdelijk) moeten verlaten. 3.2 De verhuurder neemt per complex een sloopbesluit. Voor bewoonde woningen is de periode tussen het sloopbesluit en de geplande sloopdatum minimaal 12 maanden. 3.3 Het sloopbesluit, besluit tot renovatie of groot onderhoud wordt zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk 12 maanden voor de geplande sloopdatum, schriftelijk aan de bewoners meegedeeld. Daarbij worden de huurders direct op de hoogte gesteld van de rechten die zij kunnen ontlenen aan dit sociaal plan. 3.4 Een medewerker van de verhuurder gaat minimaal 12 maanden voor de geplande sloopdatum op huisbezoek bij de huurders. Doel van dit bezoek is: A. de huurder te informeren over de procedure in het kader van het sloopbesluit; B. de huurder te informeren over zijn rechten en plichten, mede op basis van dit plan; C. het inventariseren van de woonwensen van de huurder en het aangeven van de mogelijkheden daaraan tegemoet te komen; D. het verhelderen van de procedure voor woningtoewijzing. E. het inventariseren van door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen in de woning; F. het inventariseren van mogelijke knelpunten bij de huurder. Alle afspraken gemaakt tijdens de individuele huisbezoeken worden schriftelijk vastgelegd. 3.5 De betreffende medewerker van de verhuurder blijft zo mogelijk gedurende het gehele proces van sloop of ingrijpende renovatie de vaste contactpersoon van de verhuurder. 4
3.6 De huurders van woningen waarvoor een sloopbesluit is vastgesteld komen vanaf 12 maanden voor de geplande sloopdatum in aanmerking voor vergoedingen. Deze datum heet de peildatum. 3.7 De huurprijs van de te slopen woningen wordt vanaf het sloopbesluit bevroren. 3.8 Huurders die het huurcontract opzeggen met ingang van een datum gelegen voor de peildatum, dienen de woning op te leveren in verhuurbare staat conform de regelingen bij de verhuurder. 3.9 Huurders die het huurcontract opzeggen met ingang van een datum na de peildatum dienen de woning veilig en wind- en waterdicht achter te laten. (Waterpunten en gaskranen moeten blijven zitten, geen open riool, geen vloerdelen verwijderen e.d.) De huurder mag geen huisvuil en huisraad achterlaten. 3.10 De verhuurder kan de woning vanaf het sloopbesluit verhuren op basis van een tijdelijk huurcontract. 3.11 Wanneer de huurder de woning eerder dan de geplande sloopdatum de woning verlaat, kan de verhuurder besluiten om direct tot sloop over te gaan. Dit om vandalisme e.d. te voorkomen.
Artikel 4
HERHUISVESTING 4.1 Alle huurders van te slopen woningen hebben voorrang bij de toewijzing van vrijkomende woningen in de eigen woonplaats. 4.2 Alle huurders van te slopen woningen hebben voorrang bij de toewijzing van nieuwbouwwoningen in de eigen woonplaats. Dat geldt ook voor nieuwe koopwoningen. 4.3 Voorrang bij herhuisvesting geldt ook voor bewoners die hun woningen moeten verlaten vanwege ingrijpende verbetering. Daarnaast hebben deze huurders het recht op terugkeer in hun woning of in het complex waartoe de woning behoorde, tenzij dat door wijziging van het type woning niet mogelijk is. 4.4 Huurders van te slopen woningen zijn geen kosten verschuldigd voor inschrijving als woningzoekende.
Artikel 5A
VERGOEDINGEN VOOR VERHUIS- EN HERINRICHTINGSKOSTEN 5A.1 Huurders die hun woning definitief moeten verlaten vanwege sloop of ingrijpende verbetering hebben vanaf de peildatum recht op de volgende vergoedingen: A. Een vergoeding voor verhuis- en herinrichtingskosten van € 5.658,(prijspeil 1 maart 2013) voor alle woningtypen; De hoogte van de vergoeding wordt periodiek vastgesteld door het ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties. B. Vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen, conform artikel 6; 5
C. De huur van de te slopen woning stopt op het moment dat de huur van de nieuwe woning volgens huurcontract ingaat. Er is geen sprake van dubbele lasten. 5A.2
Huurders van wie de woning zo ingrijpend wordt verbeterd dat zij tijdelijk naar een wisselwoning moeten verhuizen, ontvangen de vergoeding als genoemd in 5A.1.A. Woonservice bepaalt wanneer sprake is van een tijdelijk noodzakelijke verhuizing.
5A.3
Het recht op een verhuiskostenvergoeding conform artikel 5A.1.A vervalt als de huurder de woning niet op de geplande sloopdatum heeft verlaten, tenzij dit aantoonbaar niet zijn of haar schuld is.
5A.4
Wanneer de huurder door eigen handelen, zoals bij huurachterstand en /of overlast, de sloopwoning na een uitzettingsprocedure moet verlaten, is het sociaal plan voor de huurder niet langer van toepassing. Alle regelingen en vergoedingen zoals opgenomen in dit plan komen dan te vervallen.
Artikel 5B 5B.1
Artikel 6
REGELING HUURGEWENNING Huurders die hun woning definitief moeten verlaten vanwege sloop of ingrijpende verbetering en die om die reden door Woonservice een vervangende woning hebben toegewezen gekregen, hebben mogelijk recht op huurgewenning wanneer de nieuwe huur ten minste € 50 hoger is dan de oude huur. Huurgewenning is niet van toepassing bij woningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrenzen.
5.B.2
De regeling geldt alleen voor huurders met een inkomen onder de € 34.229 (prijspeil 2013). Jaarlijks past het ministerie van BZK de maximale inkomensgrens opnieuw vast.
5.B.3
De gewenningsbijdrage bedraagt in het eerste jaar 100% van het verschil tussen de oude huur en nieuwe huur, verminderd met het drempelbedrag van € 50, in het tweede jaar 65% en het derde jaar 30%. Voorbeeld: als de nieuwe huur € 150 hoger is dan de oude huur ontvangt de huurder achtereenvolgens een maandelijkse bijdrage van 100%, 65%, of 30% van €100: dus € 100, € 65, en € 30. De bedragen worden verrekend met de huurincasso.
VERGOEDINGEN VOOR ZELFAANGEBRACHTE VOORZIENINGEN 6.1 Huurders die zelf voorzieningen in hun woning hebben aangebracht mogen deze uit de woning verwijderen en meenemen. 6.2 De huurder die de huur opzegt na de peildatum, heeft recht op vergoeding voor zelf aangebrachte voorzieningen als deze: 6
A. Een verbetering zoals benoemd in ons nog vast te stellen ZAV-beleid van de woning inhouden; B. Zijn aangebracht voor de peildatum; C. Zijn aangebracht met bouwvergunning (indien noodzakelijk); D. Zijn aangebracht met toestemming van de verhuurder. 6.3 De hoogte van de vergoeding wordt gebaseerd op kostprijs, of de waarde bij overname, minus de afschrijving. Als afschrijvingstermijn wordt gehanteerd, 10 jaar ingeval de huidige huurder de voorziening heeft aangebracht dan wel 5 jaar ingeval van overname.
Artikel 7
REGELING MET BETREKKING TOT WISSELWONINGEN 7.1 Huurders die vanwege een ingrijpende verbetering of sloop hun woning moeten verlaten maar nog niet terug kunnen keren in de verbeterde woning of hun intrek kunnen nemen in een nieuwe woning kunnen in aanmerking komen voor een wisselwoning. 7.2 De verhuurder zorgt ervoor dat de wisselwoning schoon gestoffeerd en gesausd of behangen beschikbaar komt en is voorzien van verwarming (kachel of centrale verwarming). 7.3 Indien de huur van de wisselwoning hoger is dan de huur van de oude woning, geldt de huur van de oude woning als huur van de wisselwoning.
Artikel 8
REGELINGEN BIJ GROOT ONDERHOUD/VERBETERING IN BEWOONDE STAAT 8.1 Huurders van woningen die in bewoonde staat ingrijpend worden verbeterd of ingrijpend groot onderhoud ondergaan, hebben voorrang bij doorstroming naar woningen die binnen hetzelfde project al zijn opgeknapt. In rangorde komen zij na voorrangskandidaten die vanwege sloop of ingrijpende verbetering hun woning hebben moeten verlaten. 8.2 Huurders van woningen die in bewoonde staat worden verbeterd of groot onderhoud ondergaan, kunnen in aanmerking komen voor een wisselwoning als zij aantoonbaar aan huis zijn gebonden door omstandigheden (vanwege werk, gezondheid etc) en daadwerkelijk overlast ondervinden. 8.3 Wanneer er tijdens de werkzaamheden schade wordt toegebracht aan het interieur wordt deze schade door de verhuurder vergoed of hersteld. 8.4 De verhuurder sluit een gedragscode af met de aannemer. De verhuurder blijft de aanspreekbare instantie voor de bewoners. 8.5 De verhuurder geeft de huurders inzage in de aard en omvang van de overlast en probeert deze zoveel mogelijk te beperken. 8.6 Tijdens werkzaamheden is er een medewerker van de verhuurder regelmatig bereikbaar tot wie huurders met klachten, vragen en problemen zich kunnen wenden. 7
8.7 Voor de start van de werkzaamheden sluit de verhuurder met de huurder een overeenkomst waarin staat wat er in de woning gaat gebeuren en welke gevolgen dit zal hebben voor de huurprijs. Verbeteringen die gepaard gaan met huurverhoging kunnen alleen met instemming van de huurder plaatsvinden.
Artikel 9
Artikel 10
VERGOEDING BIJ KLEINE OF NIET INGRIJPENDE RENOVATIES 9.1 De werking van dit artikel heeft uitsluitend betrekking op die gevallen waarbij sprake is van renovaties in bewoonde staat en die buiten de regeling vallen zoals in het sociaal plan overeengekomen, ten aanzien van grootschalige of ingrijpende onderhoud- en renovatiewerkzaamheden (artikel 3.1). 9.2
De hierna te omschrijven regeling voor vergoeding voor kleine en niet ingrijpende renovaties is alleen van kracht voor werkzaamheden die leiden tot een huurverhoging. In gevallen waar geen huurverhoging wordt doorberekend voor de uitgevoerde werkzaamheden, wordt ook géén vergoeding uitgekeerd.
9.3
De vergoeding geldt niet voor huurders die gebruik maken van het Keuzeonderhoud van Woonservice. Bij het Keuzeonderhoud wordt douche en/of keuken vervangen op eigen aanvraag van de huurder.
9.4
Deze regeling heeft tot doel de betrokken huurders tegemoet te komen in de te maken onkosten en ter genoegdoening voor mogelijk geleden overlast.
9.5
De hoogte van de vergoeding is afhankelijk van de omvang van de uit te voeren werkzaamheden. De vergoeding bedraagt € 500,00 per verdieping. Als op twee verdiepingen binnen een woning groot onderhoud wordt uitgevoerd, ontvangt de huurder € 1000,00. Dit is een vergoeding voor het herstellen van wanden (sauzen, behang) en/of voor het herstellen van vloeren (vloerbedekking). Betrokken huurders worden hierover geïnformeerd voordat de werkzaamheden beginnen.
9.6
Uitbetaling van de vergoeding zal in principe altijd plaatsvinden nadat de werkzaamheden door Woonservice zijn afgerond. Uitbetaling voorafgaand of ten tijde van de uitvoering is niet mogelijk.
REGELING BIJ VERKOOP 10.1 Huurders van voor verkoop bestemde woningen zijn niet tot koop verplicht. Zij kunnen de woning blijven huren tot ze besluiten te verhuizen of de woning alsnog te kopen. Pas bij het vrijkomen van de woning wordt deze aan andere geïnteresseerden te koop aangeboden. 10.2
De verhuurder geeft alle huurders van voor verkoop bestemde woningen de daarover noodzakelijke voorlichting.
8
Artikel 11
Artikel 12
10.3
De waarde van zelfaangebrachte voorzieningen speelt geen overwegende rol bij de bepaling van de verkoopprijs.
10.4
De prijs van de woning voor de zittende huurder wordt vastgesteld op basis van de vrije verkoopwaarde.
10.5
De vrije verkoopwaarde wordt bepaald op basis van een taxatie door een makelaar.
MAATREGELEN TER BEVORDERING VAN DE LEEFBAARHEID 11.1 Alle betrokken partijen zetten zich ten tijde van sloop in voor de leefbaarheid van buurten en complexen. 11.2
Om de woningen er zo bewoond mogelijk te laten uitzien zorgt de verhuurder voor gordijnen aan de voorzijde van de woning.
11.3
In geval van overlast maakt de verhuurder afspraken met politie en gemeentereiniging over extra inzet van personeel om te veiligheid te waarborgen en vervuiling tegen te gaan.
11.4
Indien niet onmiddellijk tot bouw kan worden overgegaan zal verhuurder de terreinen van reeds gesloopte woningen egaliseren en met gras inzaaien. Verhuurder zal zorg dragen voor regelmatig maaien van deze percelen.
11.5
De verhuurder is bereikbaar voor vragen en klachten van bewoners.
DIENSTVERLENING EN EXTRA VOORZIENINGEN TEN BEHOEVE VAN BEWONERS 12.1 Er wordt regelmatig overleg gevoerd met bewoners over vragen betreffende het Sociaal Plan.
Artikel 13
12.2
De verhuurder zal de huurders behulpzaam zijn bij procedures en regelingen, bijvoorbeeld de aanvraag voor huursubsidie voor een nieuwe woning.
12.3
De verhuurder draagt zorg voor het afsluiten van water, gas, licht en telefoon in de woningen die bewoners moeten achterlaten. Voor het wijzigen van het telefoonabonnement dienen huurders zelf zorg te dragen.
12.4
Aanpassingen voor gehandicapten uit de oude woning zullen worden overgebracht naar de nieuw woning zonder extra kosten of het opnieuw moeten doorlopen van procedures.
BEWONERSCOMMISSIES De verhuurder stelt faciliteiten ter beschikking voor bewoners die zich organiseren in bewonerscommissies per project. Deze commissies kunnen zich bezighouden met de planvorming voor het betreffende project, met de tijdelijke huisvesting of herhuisvesting van bewoners, de leefbaarheid ten tijde van de werkzaamheden. 9
Artikel 14
GESCHILLENREGELING Geschillen die voortvloeien uit de toepassing uitvoering en/of interpretatie van dit sociaal plan kunnen schriftelijk en gemotiveerd worden voorgelegd aan de regionale geschillencommissie.
Artikel 15
HARDHEIDSCLAUSULE 15.1 Als dit sociaal plan voor een huurder gevolgen heeft die voor hem of haar aanzienlijk ongunstiger zijn dan voor andere huurders kan deze persoon een beroep doen op de hardheidsclausule en de verhuurder verzoeken in zijn of haar geval van het sociaal plan af te wijken. De verhuurder neemt over dit verzoek binnen 30 dagen een beslissing. Deze wordt schriftelijk en met redenen omkleed aan de betreffende huurder meegedeeld. 15.2
De verhuurder legt een dossier aan van beroepen op de hardheidsclausule en bijbehorende besluiten. Dit dossier speelt een rol bij de evaluatie van dit sociaal plan.
Aldus overeengekomen en in tweevoud opgemaakt te Westerbork, …….. 2013 Namens Woonservice,
H. Eppinga, Directeur-bestuurder
Namens Samen Sterk,
I. van der Sluis, voorzitter
Mevrouw G. Klaster, secretaris
10
