Rapportage Groot onderhoud

Rapportage Groot onderhoud 294 Portiekwoningen en 18 “Diamantjes” Sirriustraat e.o. te Hoorn Objectnummer: 0402.0001 Datum: oktober 2014 Versie: 2.1

Foto 1

Projectgegevens Opdrachtgever: Adres: Postadres: Telefoon: E-mail: Website:

Intermaris Maelsonstraat 12 1624 NP Hoorn Postbus 554 1620 AN Hoorn 088-2520100 [email protected] www.intermaris.nl

Contactpersoon opdrachtgever: Mevrouw: P. Hania Telefoon: 088-2520100 E-mail: [email protected]

Bouwkundige Begeleidings Adviesgroep BV Adres: De Trompet 1990 1967 DB Heemskerk Telefoon: 0251-242247 Fax: 0251-248127 E-mail: [email protected] Website: www.bba-bv.nl Contactpersonen BBA: De heer N. (Nico) Doornberg De heer ing. M.P.M. (Marco) Louter BBA is gecertificeerd conform ISO 9001, ISO 14001, BRL 9500, OHSAS 18001, en MVO prestatieladder niv. 3

Auteur(s) rapport:

De heer G. Laan De heer ing. M.P.M. (Marco) Louter

Status: Dossier: Versie:

Definitief 2014P071 2.1

Datum en plaats:

Heemskerk, oktober 2014

Pagina 2 van 17 Rapportage 294 portiekwoningen Siriusstraat e.o. versie 2.1

Inhoudsopgave 1

Algemene gegevens ............................................................................................................................... 4

1.1 1.2 1.3

Inspectiegegevens ................................................................................................................................... 4 Objectgegevens ....................................................................................................................................... 4 Omschrijving van het object .................................................................................................................... 4

2

Samenvatting ........................................................................................................................................ 6

2.1 2.2 2.3 2.4

Inleiding ................................................................................................................................................... 6 Samenvatting 294 portiekwoningen ....................................................................................................... 6 Samenvatting 18 woningen “Diamantjes” .............................................................................................. 6 Collectieve cv opstelruimtes.................................................................................................................... 7

3

Opdracht ............................................................................................................................................... 8

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Inleiding ................................................................................................................................................... 8 Programma van eisen .............................................................................................................................. 8 Werkwijze ................................................................................................................................................ 8 Bepaling geïnspecteerd object ................................................................................................................ 8 Gebruikte gegevens ................................................................................................................................. 8

4

Inspectieresultaten................................................................................................................................ 9

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Inleiding ................................................................................................................................................... 9 Inspectieresultaten exterieur 294 portiekwoningen ............................................................................... 9 Inspectieresultaten interieur 294 portiekwoningen ............................................................................. 11 Inspectieresultaten exterieur 18 woningen “Diamantjes” .................................................................... 13 Inspectieresultaten interieur 18 woningen “Diamantjes” ..................................................................... 14 Inspectieresultaten collectieve cv ruimten ........................................................................................... 15

5

Advies ...................................................................................................................................................16

5.1 5.2

Advies 294 portiekwoningen ................................................................................................................. 16 Advies 18 ‘diamantjes” galerijwoningen ............................................................................................... 16

6

Plattegronden douche- en toiletruimten ............................................................................................17


1 Algemene gegevens 1.1

Inspectiegegevens Soort inspectie: Dossiernummer BBA: Inspecteur: Datum inspectie: Weergesteldheid tijdens inspectie:

1.2

Objectgegevens Gebouwtype: Adres:

Postcode: Plaats: Telefoon: Bouwjaar: In gebruik: Aantal bouwlagen: Contactpersoon: 1.3

Groot onderhoud 2014P071 G. Laan 26 september 2014 Zonnig

294 portiekwoningen (zeven blokken) en 18 galerijwoningen “Diamantjes” Siriusstraat Steenbokstraat Zuiderkruisstraat Diverse Hoorn n.v.t. 1968 Ja Diverse Mevr. P. Hania

Omschrijving van het object Deelgebied “De grote waal”. De 294 portiekwoningen zijn verdeeld over 7 woonblokken, in drie naast elkaar gelegen straten. De 18 galerijwoningen zijn verdeeld over zes blokjes van ieder drie wooneenheden.

Foto 2: Situatie De zeven woonblokken van de 294 portiekwoningen bestaan uit 42 entrees met elk een trappenhuis, 7 wooneenheden en 7 bergingsboxen op de begane grond. Er zijn geen liften aanwezig. De woonblokken bestaan uit 4 bouwlagen met een plat dak. Elke wooneenheid is voorzien van twee balkons. De wooneenheden zijn voorzien van verwarming door middel van een collectieve cv- ketel. Het warmwater in de wooneenheden wordt geleverd door individuele combi tapwater ketels. De achtergevel is bekleed met volkern platen en de kozijnen zijn van kunststof. De kozijnen in de voorgevel zijn van hout.

Foto 3: Voorgevel


De 18 galerijwoningen zijn gerealiseerd in zes blokken van twee bouwlagen. Ieder blok heeft op de eerste verdieping drie wooneenheden. Op de begane grond zijn bij vier blokken garages gerealiseerd. Bij één blok zijn vijf wooneenheden gerealiseerd en bij één blok is op de begane grond een verenigingsgebouw gerealiseerd. Van de begane grond is alleen het exterieur geïnspecteerd, het interieur is buiten beschouwing gelaten. De wooneenheden op de eerste verdieping zijn bereikbaar via een betonnen trap. Een lift is bij deze blokken niet aanwezig. De woningen worden verwarmt door middel van een collectieve cv-ketel en het warm water wordt individueel verzorgt door een combi ketel. In de gevels bevinden zich aan de voor- en achterzijde houten kozijnen.

Foto 4:


2 Samenvatting 2.1

Inleiding Van de zeven woonblokken aan de Siriusstraat, Steenbokstraat en Zuiderkruisstraat is het casco en een drietal wooneenheden bouwtechnisch en energetisch beoordeeld. De beoordeling van de elementen en de verdere uitwerking hiervan is beschreven in hoofdstuk 4.

2.2

Samenvatting 294 portiekwoningen Het complex verkeert in een redelijke tot matige staat. De vloerconstructie is gemaakt van beton wat in het werk is gestort. De bouwmuren zijn gemaakt van betonnen bouwblokken. De wooneenheden zijn gehorig doordat mede in deze bouwperiode weinig aandacht werd besteed aan geluidwering. Ook is in die tijd geen aandacht besteed aan energetische voorzieningen. In het jaar 1988 zijn de kunststof kozijnen met isolatieglas geplaatst. Deze kunststof kozijnen verkeren in een redelijke staat. In de voorgevel zijn houten kozijnen aanwezig. De houten kozijnen zijn gerepareerd en vertonen op enkele plaatsen houtrot. Aan het gevelmetselwerk, wat is uitgevoerd in baksteen, is met name aan drie oostelijke kopgevels het voegwerk verzand. De dakbedekking is verouderd en kan nog ca. vijf jaar volstaan. De betonranden rondom het dak zijn door corrosie aangetast en diverse betonnen dakranden brokkelen af. De wooneenheden worden verwarmd door middel van collectieve cv-ketels welke in vijf aparte aangrenzende gebouwen zijn opgesteld. Individuele combiketels in de keukens zorgen voor het warme water in de wooneenheden. De niet dragende binnenwanden zijn uitgevoerd in gipsplaat wanden met een kartonnen honingraad vulling. De binnenzijde van het gebouw verkeert in een verouderde staat. Om de gebouwen voor langere termijn met redelijke kwaliteit te verhuren dient de binnenzijde van de wooneenheden, op basis van de drie geïnspecteerde wooneenheden, geheel te worden verbeterd. Ook zijn in de wooneenheden geen of sterk verouderde rookmelders aanwezig. De elektrische installatie heeft nog oude bedradingen en de wandcontactdozen zijn opbouw. De groepenkast is uitgevoerd in twee groepen en heeft geen aardlekschakelaar. Om veiligheidsredenen dienen hierin verbeteringen te worden aangebracht. Tevens is de inpandige gasleiding ingestort en uitgevoerd in staal. In verband met mogelijke kans op corrosievorming dient uit preventief veiligheidsoogpunt de gasleiding te worden vervangen. Ook de doucheruimte en het toilet zijn verouderd. De ventilatie is natuurlijk en in de buitenkozijnen zijn geen ventilatieroosters aanwezig.

2.3

Samenvatting 18 woningen “Diamantjes” Het complex verkeert in een redelijke tot matige staat. Het complex bestaat uit 18 wooneenheden op de eerste verdieping met op de begane grond garageboxen, 5 wooneenheden en een verenigingsgebouw. Van de 5 wooneenheden en het verenigingsgebouw zijn alleen de elementen aan de buitenzijde beoordeeld. De vloerconstructies zijn gemaakt van beton wat in het werk is gestort. De bouwmuren zijn gemaakt van betonnen bouwblokken. De woningen zijn gehorig doordat mede in deze bouwperiode weinig aandacht werd besteed aan geluidwering. Tevens is in die tijd geen aandacht besteed aan energetische voorzieningen. In de gevels zijn houten kozijnen aanwezig. De houten kozijnen zijn gerepareerd en vertonen op enkele plaatsen houtrot. Met betrekking tot het gevelmetselwerk is met name aan enkele beertjes het metselwerk los. De dakbedekking is verouderd en kan nog ca. tien jaar volstaan. De wooneenheden worden verwarmd door collectieve cv-ketels welke mede onderdeel zijn van de 294 portiekwoningen. Het warm water wordt door middel van individuele in de wooneenheden opgestelde combi ketels geleverd. De binnenzijde van het gebouw verkeert in een verouderde staat. Ook zijn in de wooneenheden geen of sterk verouderde rookmelders. De groepenkast is uitgevoerd in twee groepen en heeft geen aardlekschakelaar. Om veiligheidsredenen dienen hierin verbeteringen te worden aangebracht. Tevens is de Pagina 6 van 17 Rapportage 294 portiekwoningen Siriusstraat e.o. versie 2.1

inpandige gasleiding ingestort en uitgevoerd in staal. In verband met mogelijke kans op corrosievorming dient uit preventief veiligheidsoogpunt de gasleiding te worden vervangen. Ook de keuken en doucheruimte met toilet zijn verouderd. De ventilatie is natuurlijk. 2.4

Collectieve cv opstelruimtes De vijf collectieve cv ruimten staan op strategische aparte plaatsen bij de woonblokken. In deze ruimten staan cv ketels en toebehoren opgesteld met verschillende bouwjaren. Tevens is er in deze ruimten een plaatmateriaal aangetroffen wat vermoedelijk asbesthoudend is. Nader onderzoek dient dit te bevestigen. De leidingen, welke buiten van de stookruimte naar de wooneenheden gesitueerd zijn, zijn geïsoleerd maar hebben bij de beugels warmteverlies doordat de leidingen aan de beugels zijn gelast.


3 Opdracht 3.1

Inleiding In opdracht van Intermaris te Hoorn heeft de Bouwkundige Begeleidings Adviesgroep (BBA) BV, de portiekwoningen en galerijwoningen aan de Siriusstraat, Steenbokstraat en Zuiderkruisstraat te Hoorn, bouwkundig, brandtechnisch en energetisch geïnspecteerd. Volgens opdracht zijn de inpandige inspecties uitgevoerd bij leegstaande woningen waarvan de adressen zijn opgegeven.

3.2

Programma van eisen Deze rapportage is bedoeld om inzicht te geven in de technische kwaliteit van het complex. Als uitgangspunt van de kwaliteitsbeoordeling tijdens de bouwkundige inspectie is dat alle opgenomen elementen worden vervangen of hersteld zoals bestaand, tenzij in het rapport om bouwkundige redenen anders is vermeld. Het complex is op functionaliteit en verhuurbaarheid beoordeeld.

3.3

Werkwijze De visuele inspectie is een momentopname waarbij uitsluitend zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd, wat niet uitsluit dat er gebreken kunnen voordoen die niet zijn gesignaleerd. De wijze van de visuele inspectie brengt met zich mee dat er geen specialistische onderzoeken of metingen worden verricht. Ook is het complex niet beoordeeld op brandveiligheid. Er vindt geen destructief onderzoek plaats waarbij onderdelen worden verwijderd om achterliggende constructies of installaties te kunnen beoordelen. Er zal geen onderzoek worden gedaan asbestverdacht materiaal. Om de aanwezigheid van asbest in kaart te brengen en om de risicoklasse in beeld te krijgen, dient een asbestinventarisatie door een gecertificeerde instelling te worden opgesteld. Een asbestinventarisatie is niet in de opdracht meegenomen.

3.4

Bepaling geïnspecteerd object Tijdens de inspectie zijn twee woningen aan de Siriusstraat, en een woning aan de Zuiderkruisstraat geïnspecteerd. Verder is de gehele buitenzijde vanaf de straat bekeken en een aantal trappenhuizen zijn beoordeeld. De portiekwoningen hebben de volgende adressen; Siriusstraat 2-84, 98-180, 194-276m, 290-372 en 374-456 Steenbokstraat 2-84 Zuiderkruisstraat 2-84

3.5

Gebruikte gegevens Bij het beoordelen van de voorgeschreven materialen waren de volgende tekeningen / documenten beschikbaar. Tabel 3-1 Document / tekening

Tek. Voorgevel Tek. Achtergevel Tek. Doorsnede A-A Tek. Dakranden Tek. Plattegronden

Document Kopie / origineel PDF bestand PDF bestand PDF bestand PDF bestand PDF bestand

Aantal / formaat

Tek. nr. / code

Schaal

1 pag. 1 pag. 1 pag. 1 pag. 23 pag.

545-46 545-40 545-06 545-10 Via mail

1:100 1:100 1:100 1:100 1:100

Laatst gewijzigde datum 08-04-1986 27-03-1986 31-01-1967 08-02-1967 diverse


4

Inspectieresultaten

4.1

Inleiding In dit hoofdstuk worden de inspectieresultaten samengevat en toegelicht.

4.2

Inspectieresultaten exterieur 294 portiekwoningen No.

Constatering

1.

De betonnen dakranden zijn op enkele plaatsen aangetast door de corrosie van het betonstaal. Bij het vervangen van de dakbedekking dienen de dakranden te worden hersteld.

Foto

Foto 5 2.

De kunststof kozijnen dateren uit het jaar 1988. De beglazing is blank isolatieglas. De kunststof kozijnen zijn redelijk van kwaliteit en kunnen op basis van de huidige kwaliteit 20 jaar volstaan.

Foto 6 3.

De houten kozijnen aan de voorgevel zijn op diverse plekken gerepareerd en het hout is op diverse plekken aangetast door houtrot.

Foto 7 4.

De keramische vloertegels bij de entreedeuren en bij de wooneenheden liggen los. Om letsel te voorkomen dienen deze te worden vervangen. Tevens dient het aangrenzende straatwerk bij de entree te worden verhoogd.

Foto 8


5.

Het voegwerk van drie kopgevels aan de oostzijde zijn verzand en dienen te worden vervangen om inwateren in de gevel te voorkomen.

Foto 9 6.

De dakbedekking bestaat uit een Derbigum dakbedekking. De bestaande dakbedekking is verouderd. De dakconstructie is van beton. Direct onder de dakbedekking is volgens tekening een laag Durisol Mevriet isolatie aangebracht wat nogal veel warmteverlies teweeg brengt. De dakbedekking kan nog ca. 5 jaar volstaan. Hierna adviseren wij de gehele dakbedekking te vervangen en gelijktijdig een energetische verbetering aan te brengen door de Durisol Mevriet laag te vervangen door een isolatie laag met een hogere RC waarde.

Foto 10


4.3

Inspectieresultaten interieur 294 portiekwoningen No.

Constatering

7.

De elektrische installatie welke bestaat uit twee groepen zonder hoofdschakelaar en zonder aardlekschakelaar is sterk verouderd. De elektrische installatie voldoet hiermee niet aan de huidige NEN normen. Bij exploitatie van 30 jaar adviseren wij de groepen uit te breiden.

Foto

Foto 11 8.

In de wooneenheden zijn stalen gasleidingen aanwezig. Ter voorkoming van corrosievorming dienen, uit veiligheidsoverwegingen, de gasleidingen te worden vervangen.

Foto 12 9.

10.

De wandcontactdozen zijn uitgevoerd als opbouw. De meeste van deze wandcontactdozen zijn los. Tevens is de bedrading uitgevoerd in de oude kleuren wat erop wijst dat de bedrading oud is. Hierdoor ontstaat de kans dat de isolatielaag van de bedrading is uitgehard en zijn beschermende functie verliest. Uit veiligheidsoverwegingen dient deze bedrading te worden vervangen. Bij voorkeur kunnen de wandcontact dozen te worden ingewerkt in de wand.

Foto 13

De toiletten zijn sterk verouderd en worden bij mutatie voorzien van tegelwerk en een nieuwe toiletpot. Hierbij blijven de leidingen in het zicht wat een rommelige aanblik geeft.

Foto 14

Foto 15 Pagina 11 van 17 Rapportage 294 portiekwoningen Siriusstraat e.o. versie 2.1

11.

De douche ruimten zijn verouderd en dienen te worden vervangen. Tevens worden de ruimten natuurlijk geventileerd wat vanwege de matige doorstroming schimmelvorming tot gevolg heeft. Bij een exploitatie voor 30 jaar adviseren wij een mechanische ventilatie toe te passen

Foto 16 12.

Veel radiatoren in de wooneenheden zijn verouderd. Hierdoor bestaat de kans op lekkage vanwege corrosievorming van binnenuit. Wij adviseren om bij een exploitatie van 30 jaar de radiatoren te vervangen.

Foto 17 13.

De doorvoeren van de rioleringen naar de onderliggende wooneenheden zijn niet volgens de huidige brandvoorschriften uitgevoerd. Voor een exploitatie van 30 jaar exploitatie adviseren wij om een brandwerende schacht te maken in combinatie met de ventilatie doorvoeren.

Foto 18 14.

De rookmelders in de wooneenheden zijn verouderd of niet aanwezig. Uit veiligheidsoverwegingen dienen de rookmelders te worden vervangen.

Foto 19 15.

De niet dragende binnenwanden in de wooneenheden zijn uitgevoerd met gipsplaten en hebben een kartonnen honingraad vulling.

Foto 20


4.4

Inspectieresultaten exterieur 18 woningen “Diamantjes” No.

Constatering

16.

De houten kozijnen zijn aangetast door houtrot en dienen bij een exploitatie van 30 jaar te worden vervangen.

Foto

Foto 21 17.

De dakbedekking is verouderd maar van een betere kwaliteit dan de dakbedekking van de hogere flats. De dakbedekking kan ongeveer nog 10 jaar mee.

Foto 22 18.

De bakstenen in de gevels zijn op enkele plaatsen beschadigd. Tevens is op enkele plaatsen los metselwerk geconstateerd. Om vervolgschade te voorkomen dienen de beschadigde bakstenen te worden vervangen en de losse stenen vastgezet te worden. Daarnaast zijn de voegen verzand. Om inwateren door de voegen te voorkomen dient het metselwerk opnieuw te worden gevoegd. Foto 23

19.

De drainage tegels op de galerijen en balkons zijn verouderd en worden bros. Hierdoor zijn tegels geknakt. Om letsel te voorkomen dienen de drainage tegels te worden vervangen.

Foto 24


4.5

Inspectieresultaten interieur 18 woningen “Diamantjes” No.

Constatering

20.

De elektrische installatie welke bestaat uit twee groepen zonder hoofdschakelaar en zonder aardlekschakelaar is sterk verouderd. De elektrische installatie voldoet hiermee niet aan de huidige NEN normen. Bij exploitatie van 30 jaar adviseren wij de groepen uit te breiden.

Foto

Foto 25 21.

In de wooneenheden zijn stalen gasleidingen aanwezig. Ter voorkoming van corrosievorming dient uit veiligheidsoverwegingen de gasleidingen te worden vervangen.

22.

De opbouw wandcontactdozen zijn verouderd en zijn vaak los. De wandcontactdozen dienen te worden vervangen. Bij voorkeur en uit veiligheidsoverwegingen kunnen de wandcontactdozen in de muren worden gefreesd.

Foto 26

Foto 27 23.

De keukens in de bezochte wooneenheden zijn verouderd en dienen te worden vervangen.

Foto 28 24.

De douche / toiletruimten zijn verouderd en dienen uit esthetisch oogpunt te worden vervangen.

Foto 29 Pagina 14 van 17 Rapportage 294 portiekwoningen Siriusstraat e.o. versie 2.1

4.6

Inspectieresultaten collectieve cv ruimten No.

Constatering

25.

De plafonds in de cv ruimten nabij Siriusstraat 98, Siriusstraat 290, Siriusstraat 428 en de Steenbokstraat zijn vermoedelijk uitgevoerd in een asbesthoudend materiaal. Deze plafondplaten dienen door een gecertificeerd bedrijf nader te worden onderzocht.

Foto

Foto 30 26.

De wanden deurplaten in de cv ruimten nabij Siriusstraat 428 en de Steenbokstraat zijn vermoedelijk uitgevoerd in een asbesthoudend materiaal. Deze platen dienen door een gecertificeerd bedrijf nader te worden onderzocht.

Foto 31 27.

In de cv ruimte aan de Steenbokstraat is onder de cv ketels een plaatbeton gestort met daaronder een vermoedelijk asbesthoudende golfplaat. Deze golfplaten dienen door een gecertificeerd bedrijf nader te worden onderzocht.

Foto 32 28.

De collectieve cv installatie aan de Steenbokstraat is van het jaar 1985. Doordat deze cv ketel gedateerd en sterk verouderd is, is het mogelijk dat de cv ketel veel storingen geeft. Hierdoor dient de cv ketel te worden vervangen. De overige collectieve installaties zijn recentelijk vervangen en verkeren in een goede staat.

Foto 33


5 Advies 5.1

Advies 294 portiekwoningen Wij adviseren voor het complex om de gipsplaten binnen wanden met karton vulling van de wooneenheden te vervangen. De scheidingswanden, van de slaapkamers, het toilet, en de douche te verwijderen. Ook de standleidingen van de riolering en de gasleidingen dienen te worden vervangen. Tevens adviseren wij om een mechanische ventilatie aan te brengen in de badkamer, keuken en toilet. In de bijlage hebben wij een voorstel plattegrond gemaakt om de douche- en toiletruimte op iets andere wijze in te delen. Hierbij ontstaat een grotere leidingschacht voor de kanalen en tevens kunnen de wanden brandwerend uitgevoerd te worden. Verder dient de groepenkast te worden vervangen. Om de wooneenheden een modernere uitstraling te geven bestaat de mogelijkheid om de doorgang van de woonkamer en keuken te verbreden door middel van het aanbrengen van een latei. Voor de uitvoering van deze optie adviseren wij de doorgang te laten doorrekenen door een constructeur. Om de wooneenheden van energielabel D naar energielabel B te verkrijgen zijn de volgende aanpassingen nodig. Het platte dak dient te worden voorzien van isolatie. De beglazing in de kunststofkozijnen dient te worden vervangen door HR++ beglazing. In de kunststof kozijnen aan de achtergevel dienen ventilatie roosters (uitvoering suskasten i.v.m. geluid van de treinen) geplaatst te worden. De borstwering onder de kunststofkozijnen dienen van binnenuit te worden geïsoleerd. Aan de voorgevel dienen de houten kozijnen te worden vervangen en voorzien van HR++ beglazing met ventilatieroosters. De kopgevels dienen te worden geïsoleerd door middel van spouwvulling. De ter vervanging opgenomen radiatoren in de woningen dienen te worden aangesloten op de bestaande combi cv ketels, waarmee de collectieve verwarming kan komen te vervallen.

5.2

Advies 18 ‘diamantjes” galerijwoningen Wij adviseren om op basis van de geïnspecteerde woningen de woningen te voorzien van een nieuwe douche- toiletruimte en keuken waarbij ook het installatiewerk dient te worden aangepakt. Ook van de verouderde elektrische installatie dient de groepenkast te worden vervangen. Om de woonheden van energielabel D naar energielabel B te verkrijgen zijn de volgende aanpassingen nodig. De houten kozijnen dienen te worden vervangen en voorzien van HR++ beglazing met ventilatieroosters. De spouwmuren dienen te worden geïsoleerd door middel van spouwvulling. De radiatoren in de woningen dienen te worden aangesloten op de bestaande combi cv-ketels, waarmee de collectieve verwarming kan komen te vervallen.


6 Plattegronden douche- en toiletruimten


Rapportage Groot onderhoud

Recommend Documents