Rapportage monitoring Groot Onderhoud Het Lang Noord

Stichting Pioneering Werkplaats Klimaatneutraal Renoveren

Rapportage monitoring Groot Onderhoud Het Lang Noord Monitoringsresultaten van woningen naar een A-label

Colofon Gegevens auteur Naam: Functie: Adres: Telefoonnummer: E-mail: Gegevens organisatie Naam: Adres:

Telefoonnummer: Gegevens opdrachtgevers Naam: Functie: E-mail: Naam: Functie: E-mail: Gegevens eindredacteur Naam: Functie: E-mail:

Gegevens rapport Naam: Versie: Datum:

Bahez Abdallah Projectleider/instructeur M.H. Tromplaan 28 7513 AB Enschede 06 33604610 [email protected]

Stichting Pioneering M.H. Tromplaan 28 7513 AB Enschede Postbus 70.000 7500 KB Enschede 053 4871775

Peter Sinnema Adviseur Duurzaamheid Woningcorporatie Domijn [email protected] Gerard Salemink Chef werkplaats ‘Klimaatneutraal renoveren’ [email protected]

Bas van der Veen Lector ‘Vernieuwend Ondernemen in de Bouw’ [email protected]

Rapportage monitoring groot onderhoud Het Lang Noord Definitief 5-7-2013

Voorwoord Voor u ligt het monitoringsrapport van het project

Het Lang Noord, waar door middel van groot onderhoud 154 hobbykamerwoningen van E- en F- naar een A-Energielabel zijn gebracht. Dit project hebben wij, woningcorporatie Domijn, ingebracht bij de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren van de stichting Pioneering. In 2009 zijn we gestart met het groot onderhoud van zogenaamde hobbykamerwoningen in Het Lang Noord te Enschede. De woningen zijn meer dan 40 jaar oud en waren aan de buitenkant toe aan regulier groot onderhoud. Hierbij hebben wij er voor gekozen om daarnaast de energetische prestatie van de woningen structureel te verbeteren. Omdat Domijn veel van deze woningen bezit, is er bewust voor gekozen om woningen naar 3 verschillende energielabels te brengen. Het betreft hier de labels A, A+ en A++. Hiervoor is gekozen om ten behoeve van toekomstige vergelijkbare trajecten te kunnen leren van deze varianten. Naast de woonlasten van de huurder vinden wij wooncomfort belangrijk, bijvoorbeeld dat er geen koudebruggen zijn. Tot slot moet voor Domijn de business case kloppen. Het in dit rapport beschreven onderzoek geeft antwoord op de vraag of de doelstelling middels het groot onderhoud is bereikt. Het resultaat mag er zijn. De hobbykamer woningen met label A, zijn energiezuiniger en kennen een hoog energetisch comfortniveau. De resultaten van het onderzoek van Pioneering voor de A+ woningen zijn binnenkort ook beschikbaar. Ik verwacht ze in het tweede kwartaal van 2013. Deze worden aanvullend op dit onderzoek ook gerapporteerd. Omdat het groot onderhoud van de A++ woningen op dit moment nog wordt uitgevoerd, zijn de resultaten hiervan veel later beschikbaar. Tot slot wil ik de onderzoekers bedanken voor hun analyse en het onderzoeksrapport. Enschede, februari 2013 Peter Sinnema Adviseur Duurzaamheid Woningcorporatie Domijn

Rapportage monitoring groot onderhoud Het Lang Noord

Pagina i

Samenvatting Om in de toekomst op een verantwoorde wijze aan huurders een goede woon- en leefomgeving te bieden vond Domijn een groot onderhoud en energetische verbetering van haar bezit in de Wesselerbrink noodzakelijk. De genomen maatregelen moesten tot een verlaging van de maandelijkse woonlasten en tot een comfortverbetering voor de huurders leiden. Omdat Domijn veel van deze woningen bezit, is er bewust voor gekozen om woningen naar drie verschillende energielabels te brengen. Het betreft hier de labels A, A+ en A++. In opdracht van Domijn heeft de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren onderzoek gedaan naar de effecten van de energetische maatregelen van de A-labelwoningen. De belangrijkste bevinden staan hieronder vermeld. Bewonerstevredenheid Uit een enquêteonderzoek is gebleken dat de bewoners erg tevreden zijn met hun nieuwe woning en de energetische verbeteringen. Ook zijn ze tevreden over de uitgevoerde onderhoudsactiviteiten en de manier van communiceren van Koopmans Bouw en Domijn. Het bleek dat bewoners waarde hechten aan goede begeleiding vanuit de woningcorporatie. Bouwkundig onderzoek Met een infraroodcamera zijn warmtelekken opgespoord. In de bestaande situatie vertoonden de woningen veel warmtelekken. Dit was vooral te zien bij de aansluitingen met de kopgevel, de borstweringen en het dak. Bovendien waren de woningen voorzien van enkel glas, waardoor ook op die plaatsen veel warmteverlies optrad. De thermische kwaliteit van de schil is na het groot onderhoud aanzienlijk verbeterd, door de oude gevel te vervangen door nieuwe prefab gefabriceerde gevels met een betere Rc-waarde. Toch zijn warmtelekken waarneembaar bij de overstekken van de hoekwoningen, omdat deze uit esthetisch oogpunt niet zijn geïsoleerd. Energiebesparing In onderstaande tabel zijn de gevolgen voor het energieverbruik beschreven:

Energielasten Ruimteverwarming Gasverbruik Elektriciteit Totaal energielasten

Berekend verbruik Voor energetische Na energetische verbetering verbetering € 90 € 18 € 24 € 27 € 59 € 71 € 173 € 116

Werkelijk verbruik Voor energetische Na energetische verbetering verbetering € 29 €8 € 27 € 24 € 64 € 67 € 120 € 99

Voor het bepalen van de effecten van de genomen maatregelen is uitgegaan van de vergelijking tussen de berekende en werkelijke verbruiken vóór en na het groot onderhoud. Hieruit blijkt dat er grote verschillen zitten tussen het berekende en het werkelijk verbruik, waardoor de theoretische besparing in de praktijk veel lager zal zijn. Toch zullen de energielasten dalen, omdat het werkelijke verbruik voor ruimteverwarming daalt met 72%.


Pagina ii

Domijn trekt de huur bij mutatie op naar de markthuur van circa € 550,-. Dit leidt tot een huurverhoging van €43,- waardoor de woonlasten na het groot onderhoud hoger zijn. Echter verwacht wordt dat de energieprijzen de komende decennia harder stijgen dan de huurprijzen, waardoor de woonlasten - in vergelijking met energetisch slechte woningen - lager zullen uitvallen. Daarnaast wordt in veel gevallen een deel van de huur terugverdiend door het stijgen van de huurtoeslag. Bovendien staat tegenover de hogere huur een aanzienlijke comfortverbetering. Financieel resultaat Met behulp van exploitatiemodellen zijn drie scenario’s doorgerekend, waarbij investeringen ten behoeve van energetische verbetering als uitgangspunt zijn genomen. Daarnaast is rekening gehouden met een disconteringsvoet en onderhoudskosten die van invloed zijn op de netto contante waarden van de energieinvesteringen. Domijn heeft er voor gekozen om de huur op mutatiebasis te verhogen met € 43,- per maand. Uit de financiële analyse van het project blijkt dat het project in dat geval onrendabel is. Wanneer een directe huurverhoging, of een maandelijkse huurverhoging op mutatiebasis van minimaal € 50,- wordt doorgevoerd, is het project rendabel. De netto contante waarden van de verschillende scenario’s zijn in onderstaande tabel weergegeven. Scenario Geen huurverhoging Huurverhoging na mutatie Directe huurverhoging

Netto contante waarde na 30 jaar € -567.229,€ -72.156,€ 819.976,-

Conclusie Het onderhoudproject levert veel voordelen op voor de bewoners van Domijn. De woonlasten gaan omlaag, de woningen hebben een betere uitstraling en de energetische maatregelen verhogen het comfort. De bouwkundige staat van de woningen is na het groot onderhoud aanzienlijk verbeterd en de woningen vertonen veel minder warmtelekken. Hiermee voldoet Domijn aan de doelstelling om de woonlasten voor huurders zo laag mogelijk te houden, en duurzaamheid als speerpunt te hanteren om te bouwen aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Hiertegenover staan de kosten die binnen de exploitatietermijn niet terugverdiend worden.


Pagina iii


Pagina iv

Inhoudsopgave

Voorwoord ................................................................................................................................................................i Samenvatting ...........................................................................................................................................................ii 1

2

3

4

5

Inleiding .......................................................................................................................................................... 1 1.1

Achtergrond ............................................................................................................................................................ 1

1.2

Probleemstelling ..................................................................................................................................................... 1

1.3

Doelstelling ............................................................................................................................................................. 1

1.4

Vraagstelling en onderzoeksvragen ........................................................................................................................ 2

1.5

Aanpak .................................................................................................................................................................... 3

1.6

Leeswijzer ............................................................................................................................................................... 4

Uitwerking gelijkwaardig rapporteren van pilotprojecten ............................................................................. 5 2.1

Inleiding .................................................................................................................................................................. 5

2.2

De ontwikkeling van het afwegingmodel ................................................................................................................ 5

2.3

Ambitie van de corporaties ..................................................................................................................................... 6

2.4

Maatregelpakketten ............................................................................................................................................... 7

2.5

Trias Energetica ....................................................................................................................................................... 7

2.6

Monitoren tijdens en na de uitvoering ................................................................................................................... 9

2.7

Toepassing afwegingsmodel op project Het Lang Noord ........................................................................................ 9

Beleid en ambities energiegebruik bestaande woningbouw ....................................................................... 10 3.1

Inleiding ................................................................................................................................................................ 10

3.2

Beleid en ambities op regionaal niveau ................................................................................................................ 10

3.3

Beleid en ambities op lokaal niveau...................................................................................................................... 10

3.4

Beleid woningcorporatie Domijn .......................................................................................................................... 11

3.5

Deelconclusie ........................................................................................................................................................ 11

Uitgangssituatie vóór groot onderhoud ....................................................................................................... 12 4.1

Inleiding ................................................................................................................................................................ 12

4.2

Uitdieping van groot onderhoud project: Het Lang Noord ................................................................................... 12

4.3

Algemene gegevens voor groot onderhoud ......................................................................................................... 13

4.4

Bouwkundige en installatietechnische onderdelen voor het groot onderhoud ................................................... 15

4.5

Deelconclusie ........................................................................................................................................................ 16

Project Het Lang Noord na groot onderhoud............................................................................................... 17 5.1

Inleiding ................................................................................................................................................................ 17

5.2

Ambitieniveau A- woningen in groot onderhoud project: Het Lang Noord .......................................................... 17

5.3

Bouwkundige en installatietechnische maatregelen ............................................................................................ 18

5.4

Analyse van het groot onderhoud proces ............................................................................................................. 21

5.5

Deelconclusie ........................................................................................................................................................ 23


6

7

8

9

10

11

12

De thermische kwaliteit van de schil vóór en na groot onderhoud ............................................................. 24 6.1

Inleiding ................................................................................................................................................................ 24

6.2

Thermische kwaliteit van de schil vóór groot onderhoud..................................................................................... 24

6.3

Thermische kwaliteit van de schil na groot onderhoud ........................................................................................ 30

6.4

Deelconclusie ........................................................................................................................................................ 42

Energielasten voor en na groot onderhoud ................................................................................................. 43 7.1

Inleiding ................................................................................................................................................................ 43

7.2

Energielasten voor groot onderhoud .................................................................................................................... 43

7.3

Energielasten na het groot onderhoud ................................................................................................................. 47

7.4

Vergelijking werkelijke energielasten vóór en na groot onderhoud ..................................................................... 52

7.5

Deelconclusie ........................................................................................................................................................ 61

CO2-uitstoot voor en na groot onderhoud ................................................................................................... 62 8.1

Inleiding ................................................................................................................................................................ 62

8.2

CO2-uitstoot .......................................................................................................................................................... 62

8.3

Deelconclusie ........................................................................................................................................................ 63

Financiële analyse van het groot onderhoud project................................................................................... 64 9.1

Inleiding ................................................................................................................................................................ 64

9.2

Exploitatiemodel ................................................................................................................................................... 64

9.3

Financiële parameters .......................................................................................................................................... 64

9.4

Huurontwikkeling na het groot onderhoud .......................................................................................................... 66

9.5

Vergelijking scenario’s .......................................................................................................................................... 67

9.6

De invloed van de disconteringsvoet op de NCW ................................................................................................. 68

9.7

Deelconclusie ........................................................................................................................................................ 70

Woonlasten voor en na groot onderhoud.................................................................................................... 71 10.1

Inleiding ................................................................................................................................................................ 71

10.2

Woonlasten voor groot onderhoud ...................................................................................................................... 71

10.3

Woonlasten na groot onderhoud ......................................................................................................................... 71

10.4

Vergelijking totale woonlasten A-woningen ......................................................................................................... 72

10.5

Deelconclusie ........................................................................................................................................................ 74

Bewonerstevredenheid ................................................................................................................................ 75 11.1

Inleiding ................................................................................................................................................................ 75

11.2

Algemeen .............................................................................................................................................................. 75

11.3

Inormatie en communicatie .................................................................................................................................. 75

11.4

Uitvoering & werkzaamheden .............................................................................................................................. 77

11.5

Resultaat ............................................................................................................................................................... 78

11.6

Deelconclusie ........................................................................................................................................................ 80

Ervaring opdrachtgever en opdrachtnemer ................................................................................................. 81 12.1

Inleiding ................................................................................................................................................................ 81

12.2

Ervaring Woningcorporatie Domijn ...................................................................................................................... 81

12.3

Ervaring Koopmans Bouw B.V. .............................................................................................................................. 81


13

Eindconclusie ................................................................................................................................................ 82 13.1

Cluster People (bewoners) .................................................................................................................................... 82

13.2

Cluster Planet (milieu)........................................................................................................................................... 84

13.3

Cluster Profit (financiën) ....................................................................................................................................... 85

13.4

Conclusie ............................................................................................................................................................... 87

14

Verklarende woordenlijst ............................................................................................................................. 88

15

Bibliografie ................................................................................................................................................... 89 Bijlage A Toegepaste duurzaamheidsmaatregelen ............................................................................................................. 90 Bijlage B Werkelijk energieverbruik voor GO (2009) ........................................................................................................... 92 Bijlage C Energieverbruik na GO (2011) .............................................................................................................................. 93 Bijlage D CO2-uitstoot vóór en na groot onderhoud ........................................................................................................... 94 Bijlage E Markthuur Het Lang Noord ................................................................................................................................... 95 Bijlage F Terugverdienmodellen .......................................................................................................................................... 96 Bijlage G Bewonerstevredenheidsonderzoek ...................................................................................................................... 98 Bijlage H Interviewverslagen ............................................................................................................................................. 100


1

Inleiding

1.1 Achtergrond Woningcorporatie Domijn bezit hobbykamerwoningen in de wijk Wesselerbrink in Enschede. Deze woningen zijn eind jaren ‘60 gebouwd. Het zijn ruime, gewilde woningen, onder andere bij grote gezinnen. De woningen zijn inmiddels echter toe aan groot onderhoud of eventuele nieuwbouw. Voor de wijk Wesselerbrink is een sociaal plan opgesteld. Hierin geeft Domijn het volgende aan: Domijn vindt een grondige herstructurering voor delen van haar bezit in de Wesselerbrink noodzakelijk om ook in de toekomst op een verantwoorde wijze aan onze huurders een goede woon- en leefomgeving te kunnen blijven bieden. Met een grondige herstructurering wordt hier bedoeld: het realiseren van een verandering van een (gedeelte van een) buurt of wijk door een combinatie van instrumenten als groot onderhoud aan bestaande woningen, sloop en herbestemming van woningen, het plegen van (vervangende) nieuwbouw en het verkopen van woningen. Voor Het Lang Noord dat deel uitmaakt van de Wesselerbrink heeft Domijn er bewust voor gekozen om haar bezit grondig te onderhouden. Daarbij is gekozen om naast planmatig onderhoud ook energetische verbeteringen door te voeren. Om te kunnen vergelijken welke energetische varianten voor de toekomst de beste keuze voor andere delen van de wijk zou kunnen zijn, is gekozen voor drie varianten of energielabels. Hierbij is vanaf het begin het uitgangspunt geweest dat de keuze per specifieke situatie verschillend kan zijn. Domijn is lid van Stichting Pioneering en heeft de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren gevraagd de evaluatie van de verschillende technische en energetische varianten uit te voeren. De hoofdaandachtspunten hierbij zijn: bewoners, techniek en financiën.

1.2 Probleemstelling In het strategisch plan van Domijn staat duurzaamheid genoemd als één van de speerpunten. Domijn wil de woonlasten voor de huurders zo laag mogelijk houden en voor nu en in de toekomst meer comfort en woongenot aan klanten bieden. De veranderende woonwensen, de noodzaak om energie te besparen en de gedateerde uitstraling van de woningen hebben woningcorporatie Domijn onder meer doen besluiten de woningen in Het Lang Noord in de wijk Wesselerbrink te onderwerpen aan groot onderhoud (dat wellicht als voorbeeld kan dienen voor andere woningcorporaties in Nederland).

1.3 Doelstelling Domijn had als doelstelling - middels de investeringen voor het groot onderhoud - de resterende exploitatieduur van de woningen met tenminste 30 jaar te verlengen. Tevens was belangrijk te toetsen of de genomen maatregelen tot een verlaging van de maandelijkse woonlasten en tot een comfortverbetering voor de huurders hebben geleid.


Pagina 1

1.4 Vraagstelling en onderzoeksvragen Op basis van de beschreven probleemstelling en doelstelling van het onderzoek, kunnen nu de hoofdvraag en deelvragen geformuleerd worden. 1.4.1 Vraagstelling Zou het groot onderhoud project ‘Het Lang Noord’, gelet op bewonerservaringen, toegepaste technieken en investeringen, een voorbeeld kunnen vormen voor dergelijke groot onderhoud projecten bij andere woningcorporaties? 1.4.2 Onderzoeksvragen Op basis van de geformuleerde hoofdvraag zijn onderstaande deelvragen geformuleerd: 1. Hoe is het gesteld met de bouwkundige en energetische kwaliteit van de woningen in Het Lang Noord voor het groot onderhoud? 2. Welke maatregelen en technieken zijn toegepast en wat zijn de verwachtingen betreffende de investeringskosten voor deze maatregelen? 3. Hoe groot is het verschil in het energieverbruik tussen de situatie voor en na het groot onderhoud? 4. In hoeverre leidt het groot onderhoud tot een verlaging van de CO 2-uitstoot? 5. In hoeverre heeft het groot onderhoud geleid tot de verlaging van de woonlasten voor de huurders? 6. Hoe is het gesteld met de isolerende werking van de gevels als de situatie voor en na het groot onderhoud vergeleken wordt? 7. Is na realisatie de terugverdientijd die vooraf was bepaald nog haalbaar, en kan door een eventuele huurverhoging de investering terug verdiend worden? 8. Wat is de mening van de bewoners van ‘Het Lang Noord’ over de voorlichting, eventuele overlast, de energiebesparing en het uiteindelijke resultaat van het project.


Pagina 2

1.5 Aanpak Hieronder wordt de aanpak van dit onderzoek in een tabel weergegeven. Doormiddel van een legio onderzoeksactiviteiten worden de onderzoeksvragen gaandeweg beantwoord. Onderzoeksvragen

Onderzoeksactiviteiten

1.

Hoe is het gesteld met de bouwkundige en energetische kwaliteit van de woningen in Het Lang Noord voor het groot onderhoud?

Deskresearch Verzamelen en analyseren gegevens vóór groot onderhoud.

2.

Welke maatregelen en technieken zijn toegepast en wat zijn de verwachtingen betreffende de investeringskosten voor deze maatregelen?

Deskresearch Verzamelen gegevens, gekregen van Domijn en Koopmans Bouw, via internet en uit de eerdere onderzoeksrapporten.

3.

Hoe groot is het verschil in het energieverbruik tussen de situatie voor en na het groot onderhoud?

Deskresearch Gebruik maken van de energiegegevens van Domijn zoals de berekende cijfers afkomstig uit EPA rapporten en de verkregen werkelijke energieverbruiken. Vergelijken energieverbruiken vóór en na groot onderhoud.

4.

In hoeverre leidt groot onderhoud tot een verlaging van CO2-uitstoot?

Deskresearch Vergelijken CO2-uitstoot vóór en na het groot onderhoud?

5.

In hoeverre heeft het groot onderhoud geleid tot de verlaging van de woonlasten voor de huurders?

Deskresearch Berekenen en vergelijken van de woonlasten voor en na groot onderhoud.

6.

Hoe is het gesteld met de isolerende werking van de gevels als de situatie voor en na het groot onderhoud vergeleken wordt?

Deskresearch Verzamelen en analyseren gegevens (tekeningen en bouwfysische stukken). Fieldresearch Het uitvoeren van infraroodopnames en rapporteren van bevindingen.

7.

Is na realisatie de terugverdientijd die vooraf was bepaald nog haalbaar, en kan door een eventuele huurverhoging de investering terug verdiend worden?

Deskresearch Opstellen en hanteren van financiële terugverdienmodellen. Tevens het inventariseren van de financiële parameter (van Domijn).

8.

Wat is de mening van de bewoners van ‘Het Lang Noord’ over de voorlichting, eventuele overlast, de energiebesparing en het uiteindelijke resultaat van het project?

Deskresearch Gebruik maken van de bevindingen uit het enquêteonderzoek, uitgevoerd door Domijn in 2010.

Tabel 1 Onderzoeksactiviteiten gekoppeld aan onderzoeksvragen, bron: Werkplaats KNR (2012).


Pagina 3

1.6 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt in het theoretisch kader beschreven op welke wijze het afwegingsmodel is ontwikkeld. Dit afwegingsmodel wordt gebruikt voor afwegingen en beslissingen omtrent duurzame subthema’s en maatregelen. Tevens wordt de Trias Energetica besproken en is een link gelegd tussen het afwegingsmodel, de Trias Energetica en de toepassing van beide modellen op de casus. In hoofdstuk 3 worden het beleid en de ambities van energiegebruik in bestaande woningbouw beschreven. Deze zaken worden uitgewerkt voor zowel het regionale niveau (provincie) als het lokale niveau (gemeente Enschede). Tot slot wordt specifiek naar het beleid van woningcorporatie Domijn gekeken. In hoofdstuk 4 worden de voorafgaand aan het groot onderhoud project Het Lang Noord beschreven. Er wordt ingegaan op de bouwkundige staat en de installatietechnische delen. Tevens wordt aandacht besteed aan de verbruikgegevens en woonlasten vóór het groot onderhoud. In hoofdstuk 5 worden zaken besproken die betrekking hebben op de situatie na het groot onderhoud in Het Lang Noord. Zo zullen de algemene, de bouwkundige en installatietechnische gegevens aan bod komen. Ook het proces van groot onderhoud zelf is beschreven. Hoofdstuk 6 beschrijft de thermische kwaliteit van de schil van de woningen vóór en na het groot onderhoud. Door middel van details uit de bouwtekeningen en infraroodfoto’s is beschreven hoe de woningen na het groot onderhoud veranderd zijn. In hoofdstuk 7 zullen de verbruiken vóór en na het groot onderhoud vertaald worden naar de energielasten, waarna ze ook tegen elkaar worden afgezet om zo de noodzaak van de genomen maatregelen inzichtelijk te maken. In hoofdstuk 8 is een vergelijking gemaakt tussen het CO2-verbruik vóór en na het groot onderhoud. Hoofdstuk 9 beschrijft een financiële analyse van het groot onderhoud project. Hierbij zijn de investeringen in een uitgebreide uiteenzetting tegen de opbrengsten afgezet. In hoofdstuk 10 worden de woonlasten vóór en na het groot onderhoud met elkaar vergeleken. In hoofdstuk 11 wordt de bewonerstevredenheid na het groot onderhoud behandeld. Hierin komen zaken als informatie, communicatie, wijze van uitvoering, werkzaamheden en het eindresultaat aan de orde. In hoofdstuk 12 worden de ervaringen tijdens het groot onderhoud proces besproken. Het gaat hier om de opdrachtgever (woningcorporatie Domijn) en de opdrachtnemer (Koopmans Bouw B.V.). Hoofdstuk 13 bevat de eindconclusie.


Pagina 4

2

Uitwerking gelijkwaardig rapporteren van pilotprojecten

2.1 Inleiding In dit hoofdstuk zal op hoofdlijnen een theoretisch kader geschetst worden, waarbinnen het verdere onderzoek plaats zal vinden. Zo komen onder andere het afwegingsmodel en de Trias Energetica aan bod.

2.2 De ontwikkeling van het afwegingmodel De werkplaats Klimaatneutraal Renoveren in de Sociale Woningbouw beoogt voor de door woningcorporaties ingebrachte pilotprojecten een uniform systeem op te zetten om afwegingen en beslissingen omtrent duurzame subthema’s en maatregelen te volgen. De duurzame subthema’s zijn geclusterd naar de ‘Triple Bottom Line’: People, Planet & Profit. Er is daarvoor een concept afwegingsmodel opgesteld, waarin subthema’s gerubriceerd worden onder de drie resultaatgebieden (3 P’s). Cluster

Subthema

Hulpmiddelen

People

Gezondheid en comfort (welzijn, luchtkwaliteit, geluidsoverlast, verkeer).

GPR Gebouw.

Gebruikskwaliteit (bruikbaarheid, flexibiliteit, toegankelijkheid, onderhoud, inbraakgevoeligheid, brandveiligheid).

Toolkit bestaande bouw, Toegankelijkheidstest, Keurmerk Veilig Wonen.

Mensen (stakeholders, bewoners, gebruikers, medewerkers).

Model Entrop e.a., 2009.

Materialen (duurzaamheid, gebruik, afval).

GPR Gebouw, GreenCalc , LCA.

Water (gebruik en huishouding).

GPR Gebouw, GreenCalc , waterprestatienorm.

Energie (bouwkundige en installatietechnische kwaliteit).

GPR Gebouw, NPR 5129 (EPC), EPA (EI), ECW (EI), Model Ouwehand, Model Entrop e.a., 2009.

Financiën (milieukosten, monetaire kosten en opbrengsten).

Netto contante waarde, huur- en energieprijsontwikkelingen, indexaties, subsidies.

Waarde (toekomstwaarde, waardeontwikkeling).

DGBC in combinatie met taxatiemethodieken en Toolkit bestaande bouw.

Planet

Profit

+

+

Tabel 2 Afwegingsmodel, bron: Werkplaats KNR (2009). Bovenstaande subthema’s kennen gedurende een bouwproces een bepaalde dynamiek. Continue worden in het bouwproces voor- en nadelen afgewogen en besluiten genomen. Zodoende is het van belang een vijftal fasen te onderscheiden: Initiatieffase: het eerste traject waarin een bouwkundig project wordt bedacht en uitgezet. Duurzaamheid is in deze fase waarschijnlijk nog als een breed begrip geformuleerd; men kan denken aan termen als klantgericht bouwen, klimaatneutraal, CO2-neutraal of energieneutraal. Deze fase wordt vaak afgesloten met een ontwikkelingsvoorstel of plan van aanpak waaraan meerdere partijen zich committeren; Haalbaarheidsfase: in deze fase moet blijken of het project sociaal-maatschappelijk, technisch en economisch haalbaar is. Dit traject wordt meestal afgesloten met een programma van eisen waaraan meerdere partijen Rapportage monitoring groot onderhoud Het Lang Noord

Pagina 5

zich wederom committeren. Het programma van eisen kan inzicht verschaffen in hoeverre het gekozen duurzame concept een verdere uitwerking krijgt. De samenstelling van dit team van actoren is echter dan vaak veranderd; Ontwerpfase: een belangrijke fase om duurzame concepten concreter te maken. Het schetsontwerp (soms al in de vorige fase tot stand gekomen), voorlopig ontwerp, definitief ontwerp, energieprestatie-berekening en bestek geven inzicht in welke bouwkundige en installatietechnische maatregelen geadopteerd zijn. Duurzame maatregelen op andere gebieden zijn vaak niet in de genoemde standaarddocumenten inzichtelijk gemaakt. De fase sluit traditioneel af met het tot stand komen van een acceptabele prijsopgave op basis van het definitief ontwerp en het bestek; Realisatiefase: op basis van het definitief ontwerp en het bestek kan men tot uitvoering komen. In deze fase moet blijken of de plannen daadwerkelijk technisch uitvoerbaar zijn. In deze fasen worden weinig besluiten (schriftelijke beslissingen door een bevoegd orgaan) genomen, maar wel veel beslissingen gemaakt. Hierdoor zal bij oplevering blijken dat er discrepanties zijn tussen het resultaat en het beoogde resultaat vastgelegd in definitief ontwerp en bestek; Gebruik en onderhoudsfase: Na oplevering is een bepaald aantal duurzame maatregelen feitelijk geïmplementeerd en een aantal duurzame maatregelen zal omwille van allerhande argumenten afgevallen zijn in alle voorgaande fasen. Het is belangrijk om te begrijpen waarom welke maatregelen zijn geaccepteerd en waarom welke maatregelen zijn afgevallen. Wanneer men bekend is met de argumenten om een bepaalde maatregel wel of niet te adopteren, kan men in een volgend project dezelfde argumenten opnieuw gebruiken, mits de omgevingsfactoren gelijk zijn.

2.3 Ambitie van de corporaties Naar gelang het beleid van de corporatie zal de beslissing gemaakt worden wat met bepaalde sociale woningen gedaan moet worden. Per corporatie en soms per project is het verschillend welke ambitie uitgesproken zal worden. Hoe hoger het ambitieniveau van de corporatie, des te intensiever de woningen aangepakt worden. Woningen die bijvoorbeeld naar label A+ verhoogd worden, vragen om een nog steviger en breder maatregelpakket dan de woningen naar een B label. Elke beslissing die ten aanzien van het verbeterniveau van de woningen genomen wordt, kan weer van invloed zijn op het behalen van de prestaties ten aanzien van People, Profit en Planet. Om het afwegingsmodel uiteindelijk om te zetten tot een universeel hulpmiddel, zou door de corporaties zelf bepaald moeten worden wat voor hen de belangrijke subthema’s zijn die in zo’n model onder de clusters (3 p’s) worden gerangschikt. Om dit op elk project toepasbaar te maken, moet onderscheid gemaakt worden tussen de ambities die de corporatie met haar verschillende woningen heeft. Bij sommige corporaties zal het zwaartepunt bij het reduceren van CO2 (en dus bij het milieu) liggen. In tegenstelling tot andere corporaties die meer in wil spelen op de perspectieven zoals People (het bieden van de gezondere woningen) of Profit (het behalen van het rendement uit huurverhogingen, subsidies of waardestijging van de woningen).


Pagina 6

2.4 Maatregelpakketten Op basis van de ambitie van de corporaties zullen verschillende maatregelpakketten worden opgesteld. Elk pakket bestaat uit een aantal verbetermogelijkheden gerelateerd aan de investeringen die daarvoor gedaan zullen worden, alsmede de gevolgen die ze met zich mee zullen brengen. Hoe hoger de ambitie ten aanzien van de woningen, hoe duurzamer de maatregelpakketten zijn en des te meer geld deze kosten. Elke investering die de corporatie in deze fase doet, zal in relatie staan met de terugverdientijd daarvan over een al bepaalde termijn. De terugverdientijd van de investeringen hoeft niet per definitie uitgedrukt te worden in geld. Het kan zo zijn dat sommige corporaties het belang van de bewoners of het maatschappelijke doel eerder in acht nemen. Te denken valt aan de CO2-reductie (dat op zich gezien wordt als een maatschappelijk doel), maar het kan ook leiden tot het creëren van ‘gezonde’ woningen en een verlaging van de energielasten op niveau voor de bewoners als gevolg van de te nemen maatregelen.

2.5 Trias Energetica Voordat de corporatie met de maatregelpakketten komt, is het handig dat er gekeken wordt naar het Trias Energetica principe, waarin geadviseerd wordt over welke stappen er ten aanzien van de duurzame energie genomen moeten worden. Hieronder wordt deze methode verder toegelicht.

Figuur 1: Trias Energetica, bron: Toolkit bestaande bouw (Willem Otter, BAM Woningbouw bv, 2009)

Bij het milieuthema 'energie' van duurzaam bouwen gaat het om een efficiënt gebruik van energie voor verwarming en/of koeling, warm tapwater, verlichting, ventilatie, en gebouwgebonden en nietgebouwgebonden apparatuur. Efficiënt gebruik van energie voorkomt uitputting van olie- en gasvoorraden, vervuiling door emissies en aantasting van het landschap door de winning. Voor het bereiken van een zo duurzaam mogelijke energievoorziening is een Drie-Stappen-Strategie ontwikkeld, die, toegepast op het onderwerp energie, ook bekend is onder de term 'Trias Energetica'. Hiervoor worden de volgende stappen gevolgd:


Pagina 7

Stap 1: Beperken de energievraag De eerste stap kan op verschillende manieren worden ingevuld. In de eerste plaats zijn er maatregelen die in principe jarenlang vastliggen, zoals stedenbouwkundige, constructieve en vormgevingstechnische maatregelen. Voorbeelden hiervan zijn:  Isoleren van geveldelen;  Verbeteren luchtdichtheid;  Koudebruggen afdoende beperken;  Warmteterugwinning uit ventilatielucht;  Vraaggestuurde ventilatie. Het terugdringen van de warmtevraag leidt direct tot een lagere afhankelijkheid van energie en installaties. Installaties kunnen ook kleiner worden gedimensioneerd. Omdat bouwkundige isolatiematerialen een lange levensduur hebben in tegenstelling tot installaties, is een hoge bouwkundige isolatiewaarde van groot belang. Hierdoor is een woning ook geschikt voor toekomstige nieuwe installaties. Stap 2: Toepassen van duurzame energietechnieken Met duurzame energie worden de niet-eindige energiebronnen bedoeld. Veelal moet daarbij rekening worden gehouden met bouwkundige randvoorwaarden die ze stellen, zoals een gunstige oriëntatie van dakvlakken. Duurzame energietechnieken zijn bijvoorbeeld:  Zonneboiler (tapwater);  Warmtepomp;  Warmtepompboiler;  PV-cellen (elektriciteit uit zonlicht). Stap 3: Toepassen van efficiënte technieken Deze stap is qua duurzaamheid de laatste stap van de trias energetica. Als alles is gedaan aan energiebesparing en duurzame energie, is het zaak om de installaties (voor verwarming, warm tapwater, koude, ventilatie, maar ook liften en niet gebouwgebonden apparatuur) en verlichting zo efficiënt mogelijk te laten werken. Middels de volgende mogelijkheden kan er efficiënt gebruik worden gemaakt van de eindige energiebronnen:  Hr-installatie en apparatuur;  Energie-efficiënte verlichting.


Pagina 8

2.6 Monitoren tijdens en na de uitvoering Nadat de woningen verbeterd zijn, zullen nieuwe berekeningen plaats moeten vinden. Vooral als het gaat om de databerekeningen met betrekking tot het energieverbruik, de CO2-reductie en eventuele besparingsmogelijkheden. Dit kan steekproefsgewijs bij de woningen gedurende een bepaalde periode verricht worden. Het subthema bewoners wordt getoetst door gebruik te maken van GPR systeem, waarmee de gezondheid en de gebruikskwaliteit met de situatie vóór de renovatie vergeleken kunnen worden. Zo kan worden vastgesteld in hoeverre de maatregelen tot meetbare effecten hebben geleid. Van de besparingen (die als gevolg van de verbeteringen behaald worden) zullen de bewoners profijt hebben in de vorm van een verlaging van de energielasten. Door het maken van de berekeningen ten aanzien van de NCW-waarde, de waardestijging van de woningen per maatregel en de subsidieberekeningen kunnen de oude en de nieuwe kengetallen met elkaar vergeleken worden.

2.7 Toepassing afwegingsmodel op project Het Lang Noord Om het groot onderhoud Het Lang Noord te monitoren is per cluster een aantal subthema’s opgesteld. Aan de beoordeling van elk aspect zullen verschillende achtergrondinformaties of gedane analyses ten grondslag liggen. Hieronder is een weergave van de clusters People, Planet en Profit, alsmede de bij het project bijbehorende subthema’s.

Cluster

Subthema’s

People

Bewonerstevredenheid na GO Energiebesparing na GO Woonlasten na GO

Wat is de toegevoegde waarde voor de bewoners?

Planet Wat zijn de gevolgen voor (leef)milieu?

Profit In hoeverre was het project rendabel?

CO2-uitstoot Isolatiewaarde Bouwkundige staat na GO Investering Exploitatie Bijkomende kosten Exploitatieresultaten

Tabel 3 Toepassing afwegingsmodel op groot onderhoud Het Lang Noord, bron: Werkplaats KNR (2009). De subthema’s zullen in verschillende hoofdstukken aan bod komen, waarmee het project op verschillende vlakken zal worden getoetst. De resultaten worden middels cijfers of andersoortige waarderingsmethodieken weergegeven.


Pagina 9

3

Beleid en ambities energiegebruik bestaande woningbouw

3.1 Inleiding In dit hoofdstuk zijn het beleid en de ambities ten aanzien van het energiegebruik van bestaande woningbouw beschreven. Eerst zal worden ingegaan op provinciaal niveau, waarna achtereenvolgens het gemeentelijk niveau en het beleid en de ambities van de verschillende grote woningcorporaties in Enschede worden toegelicht.

3.2 Beleid en ambities op regionaal niveau Het provinciale beleid is er op gericht om bij nieuwbouwprojecten energiezuinig of energieneutraal te bouwen. Tevens ligt de focus op de bestaande woningbouw, waar veel energiewinst te boeken is. Zoals in paragraaf 3.3 is beschreven, is een derde van de CO2-emissie gerelateerd aan energiegebruik in gebouwen. Daarom stimuleert de provincie huizenbezitters, woningcorporaties en bedrijven om zo energiezuinig te wonen en werken in panden die een zo hoog mogelijk energielabel hebben (en dus een laag energieverlies kennen). Voor nieuwbouw streeft de provincie naar Label A en A+, voor bestaande particuliere woonhuizen naar label C of hoger en voor huurwoningen naar label A. Bedrijfsgebouwen langs de ‘labellat’ leggen is minder eenvoudig, daarom streeft de provincie naar een beduidend lagere energierekening door de inzet van een gecertificeerde Energiescan. De provincie wil voor de gebouwde omgeving een totale CO2-emissie reductie van 330 kiloton realiseren.

3.3 Beleid en ambities op lokaal niveau De gemeente Enschede kent een hoge prioriteit toe aan duurzaamheid en energiebesparing. De gemeente Enschede heeft hierover afspraken gemaakt met de Provincie Overijssel. Hieronder worden de belangrijkste afspraken met betrekking tot de bestaande woningvoorraad besproken: 





Met de woningcorporaties zijn door de gemeente Enschede afspraken gemaakt over de renovatie van de sociale huurwoningen. Het streven is dat deze zodanig zijn gerenoveerd dat per 1 januari 2015 tenminste 50% minimaal energielabel B heeft, dan wel dat maatregelen in de sociale woningvoorraad worden getroffen die tot een vergelijkbare CO2-reductie leiden. De gemeente Enschede bevordert energiebesparingsmaatregelen in de particuliere woningvoorraad door het openstellen van een gemeentelijke subsidie- en/of leningsregeling voor energiemaatregelen. Voor iedere particuliere woning die als gevolg van een renovatie energielabel B, of ten minste een verbetering met twee labels verkrijgt, draagt de provincie 75% bij van de gemeentelijke stimuleringsbijdrage met een maximum van € 500.000,- per gemeente. Partijen onderzoeken de mogelijkheid en wenselijkheid van een lokaal of regionaal loket die inwoners kunnen benaderen voor de advisering over energie- of duurzaamheidsmaatregelen op of aan hun huis. (Gemeentelijk beleid, 2013)

Ook de individuele woningcorporaties in Enschede hebben hun ambities ten aanzien van energiegebruik in bestaande woningbouw vastgelegd in hun beleid (zie paragraaf 3.4, duurzaamheidsbeleid woningcorporatie Domijn).


Pagina 10

3.4 Beleid woningcorporatie Domijn In het strategische plan van Domijn staat duurzaamheid genoemd als één van de speerpunten. Domijn wil de woonlasten voor de huurders zo laag mogelijk houden en klanten meer comfort en woongenot bieden. Tevens willen zij op die manier bijdragen aan nationale en internationale milieudoelstellingen. Door duurzaamheid als speerpunt te hanteren, wordt ook een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad gerealiseerd. (Woningcorporatie Domijn, 2009) Voor de lange termijn tot en met 2020 heeft Domijn zich de volgende zaken ten doel gesteld:  CO2-uitstoot woningvoorraad Domijn omlaag met 20%  aandeel duurzame energie verhogen naar 20%  energiebesparing stimuleren bij huurders; streven is 2% per jaar  woonlasten bij huurders in evenwicht brengen (huur versus energielasten)  duurzame gebiedsinrichting en -exploitatie.

3.5 Deelconclusie Op verschillende bestuurlijke niveaus in de provincie Overijssel is beleid ten aanzien van energiegebruik in bestaande woningbouw opgesteld. Zowel de provincie Overijssel als de gemeente Enschede (en uiteindelijk woningcorporatie Domijn) hebben ieder binnen hun mogelijkheden ambities beschreven om energieverbruik binnen bestaande woningbouw terug te dringen. Het provinciale beleid is er bij bestaande bouw op gericht om voor woningen met een energielabel C (of lager) naar een A-label te verbeteren. Het beleid van de gemeente Enschede richt zich op eigen inzet, maar ook op afspraken met woningcorporaties in Enschede. Zo is het streven dat per 1 januari 2015 bij renovaties tenminste 50% van de woningen een Blabel heeft. Woningcorporatie Domijn wil vooral een combinatie van twee zaken realiseren. Enerzijds wil zij ervoor zorgen dat de woonlasten voor huurders zo laag mogelijk blijven, anderzijds wil zij duurzaamheid als speerpunt hanteren en bouwen aan een toekomstbestendige woningvoorraad.


Pagina 11

4

Uitgangssituatie vóór groot onderhoud

4.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de kenmerken van het groot onderhoud project Het Lang Noord beschreven voor het groot onderhoud in 2009. Zo komen de bouwkundige staat en installatietechnische delen aan de orde. Tevens wordt aandacht besteed aan de verbruikgegevens en woonlasten vóór het groot onderhoud.

4.2 Uitdieping van groot onderhoud project: Het Lang Noord Met bijna 15.000 bewoners is de Wesselerbrink in Enschede een grote wijk. De wijk bestaat uit hoogbouw (galerijflats) die de Wesselerbrink opsplitst in vier buurten. Zo bevinden zich in het noorden van de wijk de zogenaamde drive- in- of hobbykamerwoningen (Het Lang Noord, 165 woningen) en in het zuiden van de wijk de zogenaamde eengezinswoningen (Het Lang Zuid, 154 woningen). In totaal bestaat Het Lang Noord uit 242 woningen. Rondom elke brink (een straat rondom een pleintje met onder andere speelgelegenheden en veel groen) staan ongeveer 33 woningen. Het project dat in dit onderzoek wordt beschreven is het groot onderhoud van drive- in woningen in Het Lang Noord in de wijk Wesselerbrink. Dit groot onderhoudsproject is een pilot, aangezien dit de eerste keer in Nederland is dat drive-in woningen op deze manier worden gerenoveerd. Het groot onderhoud project van 154 woningen wordt uitgevoerd in opdracht van Woningcorporatie Domijn en uitgevoerd door Koopmans Bouw B.V.

Afbeelding 1 Situatie voor groot onderhoud, bron: fotobestand Domijn, 2009


Pagina 12

4.3 Algemene gegevens voor groot onderhoud De woningen in Het Lang Noord zijn gebouwd in 1967 en hebben een netto gebruiksoppervlakte van ongeveer 2 120 m . In tabel 4 zijn de verschillende verdiepingen nader toegelicht.

Netto gebruiksoppervlaktes

Hoeveelheid

Eenheid

24.09

m

verdieping

47.22

m

2 verdieping

de

47.22

m

de

0.00

m

118.53

m

Begane grond ste

1

3 verdieping Totaal

2 2 2 2 2

Tabel 4 Netto gebruiksoppervlaktes, bron: EPA- rapport Domijn mei 2010. De woningen in Het Lang Noord beschikken over de volgende indeling:  Begane grond: entree/hal, meterkast, toegang tot de inpandige garage/berging, toegang tot de hobbykamer en trapopgang naar de eerste verdieping.  Eerste verdieping: overloop, kast, toiletruimte, open keuken en half open woonkamer.  Tweede verdieping: overloop, drie slaapkamers en een badkamer.

Afbeelding 2 Plattegronden begane grond 1e en 2e verdieping voor groot onderhoud, bron archief bedrijfsbureau Domijn, 1991


Pagina 13

De hobbykamer woningen van Het Lang Noord hadden een betonnen casco en gevels van houtskeletbouw met een bekleding van aluminium golfplaten. De voor- en achtergevelpuien bestonden uit de samenstelling van kozijnhout 70 x 107 mm, raamhout van 39 mm dik. De stijlen waren 60 mm breed en dorpels 70 mm. De dakopbouw bestond uit 70 mm scheiwill kanaalplaten, één laag henne papier, twee lagen asfalt papier en 30 cm grind. De onderzijde van het geveloverstek aan de voor- en achterzijde van de woningen was bekleed met zeven mm watervast hardboard. De ramen waren gedeeltelijk enkel glas. Deze informatie is afkomstig uit het bestek van de gemeente Enschede, uit 1976. De woningen hadden voor het groot onderhoud een energielabel van E of F. De meeste woningen (198 woningen) zijn in eigendom van woningcorporatie Domijn. Sinds 1967 hebben (afgezien van noodzakelijk en regulier onderhoud) geen grootschalige verbouwingen aan de woningen plaatsgevonden. In het verleden zijn enkele woningen overgegaan in particulier eigendom, deze liggen versnipperd door de wijk. Hieronder een doorsnede van de woningen in de bestaande situatie uit 1965.

Afbeelding 3 Doorsnede van de woningen, bron: gemeente Enschede, 1965.


Pagina 14

4.4 Bouwkundige en installatietechnische onderdelen voor het groot onderhoud In deze paragraaf worden eerst de bouwkundige onderdelen beschreven, waarna de installatietechnische onderdelen aan bod komen. 4.4.1 Bouwkundige onderdelen In de woningen komen de volgende type constructies voor: Naam

Type

Rc [m2.K/w]

Vloer aan buitenlucht

Vloer

0.63

Vloer

Vloer

0.13

Gev el geisoleerd

Gev el

1.44

Raam dubbel

Raam

Raam enkel

Raam

Paneel

Paneel

0.44

Plat/hellend dak

0.36

Plat dak ongeisoleerd

U [W/m2.K]

ZTA [%]

2.90

70

5.20

80

Tabel 5 Constructies binnen de woning voor groot onderhoud, bron: EPA- rapport Domijn, mei 2010. Uitleg: De Rc-waarde is de thermische weerstand van een constructie. Hoe hoger deze waarde, hoe beter de isolerende werking. De U-waarde is de warmtegeleidingscoëfficiënt, deze wordt gebruikt voor ramen of onverwarmde zolders. Hoe hoger deze waarde, hoe slechter de isolerende werking. Voor een constructie moet ofwel de Rc-waarde ofwel de U-waarde bekend zijn. De ZTA-waarde staat voor het percentage zonlicht dat door het raam daadwerkelijk binnentreedt. De genoemde type constructies komen als volgt in de woningen voor: Naam

A [m2]

Constructie

Grenst aan

Orientatie

Vloer begane grond

24.09

Vloer


4.33


Vloer aan OVR

16.49

Vloer


47.22


Voorgev el

5.37

Gev el geisoleerd

Voorgev el

8.59

Gev el geisoleerd

Raam dubbel v oorgev el (West)

6.24

Raam dubbel

West

Raam enkel v oorgev el (West)

9.21

Raam enkel

West

Paneel v oorgev el

8.84

Paneel

Achtergev el

5.53

Gev el geisoleerd

Raam dubbel achtergev el (Oost)

10.91

Raam dubbel

Oost

Raam enkel achtergev el (Oost)

9.13

Raam enkel

Oost

Paneel achtergev el

12.67

Paneel

Zijgev el rechts

15.63

Gev el geisoleerd

Tabel 6 Geometrie van de woning voor groot onderhoud, bron: EPA- rapport Domijn, mei 2010.


Pagina 15

Kierdichting zorgt voor een betere luchtdichtheid van een woning. Hierdoor ontsnapt minder warmte ongewenst uit de woning, waardoor de stookkosten lager zijn. In de tabel hieronder is af te lezen in welke delen van de woning wel of geen kierdichting is toegepast. Geen kierdichting

Wel kierdichting

Kozijnen, Doorvoeren in meterkast.

Draaiende delen, Doorvoeren dak/gevel.

Tabel 7 Doorvoering kierdichting in de woning voor groot onderhoud, bron: EPA- rapport Domijn, mei 2010. 4.4.2 Installatietechnische onderdelen Ventilatie in een woning is een belangrijk aspect in verband met de gezondheid. De woningen hebben als ventilatiesysteem natuurlijke ventilatie.

Ruimteverwarming Systeem

Individueel

Toestel(len)

Externe warmtelevering

Temperatuur

Hoog (boven 55 °C)

Tabel 8 Kenmerken verwarmingsinstallatie voor onderhoud, bron EPA- rapport Domijn, mei 2010.

Verwarming tapwater Systeem

Individueel

Hoofdtoestel

Bad geiser

Tabel 9 Warm tapwater bereiding voor groot onderhoud, bron EPA- rapport Domijn, mei 2010.

De Wesselerbrink is in zijn geheel aangesloten op stadsverwarming. Hierbij wordt de afvalwarmte van een elektriciteitscentrale of verbrandingsoven ingezet voor de verwarming van woningen. Stadsverwarming is een milieuvriendelijke manier van verwarmen aangezien overtollige warmte ingezet wordt voor woningverwarming. Hierdoor is geen individuele CV installatie per huishouden noodzakelijk en wordt er geen gas verbruikt voor verwarming van de woning.

4.5 Deelconclusie Het groot onderhoud project dat in dit onderzoek wordt beschreven is een pilot, aangezien dit de eerste keer in Nederland is dat drive-in woningen op deze manier worden gerenoveerd. Dat het groot onderhoud ook echt nodig was, kan geconstateerd worden aan de hand van de gegevens van de woningen voor het groot onderhoud. De woningen hadden voor het groot onderhoud een energielabel van E of F. Sinds 1967 hebben (afgezien van noodzakelijk en regulier onderhoud) geen grootschalige verbouwingen aan de woningen plaatsgevonden.


Pagina 16

5

Project Het Lang Noord na groot onderhoud

5.1 Inleiding In dit hoofdstuk zal de nadruk liggen op de situatie na het groot onderhoud in Het Lang Noord. Onder meer komen de algemene, de bouwkundige en installatietechnische gegevens aan bod. Ook zal het proces van het groot onderhoud nader worden toegelicht.

5.2 Ambitieniveau A- woningen in groot onderhoud project: Het Lang Noord De veranderende woonwensen, de noodzaak om energie te besparen, de gedateerde uitstraling van de woningen en het vastgestelde Sociale Plan hebben woningcorporatie Domijn doen besluiten de woningen in Het Lang Noord in de wijk Wesselerbrink te onderwerpen aan groot onderhoud. Domijn had als doelstelling middels de investeringen voor het groot onderhoud de resterende exploitatieduur van de woningen met tenminste 30 jaar te verlengen. 5.2.1 Algemene gegevens na het groot onderhoud Domijn is in het 4e kwartaal van 2009 gestart met het groot onderhoud van in totaal 154 woningen. Het groot onderhoud werd uitgevoerd aan woningen in de volgende straten: Agelobrink, Berghuizenbrink, Het lang, Nutterbrink, Rossumbrink, Saasveldbrink en Volthebrink. In het najaar van 2010 is het groot onderhoud afgerond. Eind 2007 zijn de bewoners gevraagd een keuze te maken uit vier gevelontwerpen van verschillende architecten. Uiteindelijk is gekozen voor het gevelontwerp van zowel Beltman architecten als van Wismans & de Jong architecten. In afbeelding 4 en 5 zijn de verschillende gevelbeelden weergegeven van de woningen die zijn gerenoveerd naar energielabel A. De woningen met het type ‘Beltman’ zijn als eerste opgeleverd, vervolgens zijn de ‘Wismans & de Jong’- woningen opgeleverd.

Afbeelding 4 Type Beltman, bron: Beltman Architecten 2009


Afbeelding 5 Type Wismans & de Jong, bron: Wismans & de Jong Architecten 2009

Pagina 17

Op de luchtfoto (zie afbeelding 6) zijn de woningen die gerenoveerd zijn naar het type ‘Beltman’ rood gearceerd. De woningen die naar het type ‘Wismans & de Jong’ zijn gerenoveerd zijn blauw gearceerd.

Afbeelding 6 Deel van Het Lang Noord, bron: Google maps, 2009

Om een gevarieerd gevelbeeld te realiseren in de wijk, konden de bewoners kiezen uit diverse varianten voor de indeling van de raamkozijnen in de gevel. Aan de standaarduitvoering van het groot onderhoud waren geen kosten verbonden voor de huurder. Alle kosten van het groot onderhoud kwamen voor rekening van Domijn. Alleen als de huurder voor een ‘niet standaard’ variant (in de gevelindeling) zou kiezen, zou de bewoner een verhoging van de huur doorberekend krijgen. Om de woningen te kunnen blijven verhuren als sociale huurwoningen is door Domijn besloten om de huurprijs (bij mutatie) maximaal tot de huurtoeslaggrens te laten stijgen.

5.3 Bouwkundige en installatietechnische maatregelen Het uitgangspunt van het groot onderhoud project was het upgraden (zowel energetisch als qua uitstraling) van de woningen. Domijn wilde de woningen met een E- of een F- label upgraden tot een A- label. In het kader van het groot onderhoud van 154 woningen, werden een aantal energetische maatregelen genomen. De maatregelen vielen onder de eerste stap van de Trias Energetica en waren zowel bouwkundig als installatietechnische van aard. Zie bijlage A, voor de beschrijving van de genomen maatregelen.


Pagina 18

In onderstaande tabel is een overzicht gegeven van de maatregelen die doorgevoerd zijn bij de A- woningen.

Pakket

Maatregelen

Omschrijving

Vloer begane grond en verdiepingen

Vloeren begane grond en verdiepingen isoleren

Nieuwe vloerisolatie, Rc = 3 K/W.

Gevel ongeïsoleerd

Gevel niet geïsoleerd aanpassen

Afhankelijk van spouwdikte, spouw 2 na isoleren. Rc = 3 m K/W.

Raam dubbel

Raam dubbel aanpassen

HR++ glas plaatsen met U= 1,1 en ZTA= 0,6

Vulpaneel isoleren

Vulpaneel aanpassen

Isolatie aanbrengen in de spouw 2 van vulpaneel, Rc = 3 m K/W.

Plat dak isoleren

Plat dak ongeïsoleerd aanpassen

Isoleren volgens prestatie-eis 2 bouwbesluit 2006. RC= 3 m K/W.

Mechanische ventilatie

Vervangen natuurlijke ventilaties in de sanitaire ruimten.

Pijp-dak ventilator, merk J.E. Stork Air, model RPM 19/24.

2

m

Tabel 10 Opties en maatregelen bij het groot onderhoud, bron (Hukker, EPA woning A label, 2010) 5.3.1 Bouwkundige maatregelen De hobbykamerwoningen werden per blok van 11 woningen voorzien van nieuwe dakbedekking en betere isolatie. Tevens werden de plafonds in de berging en hobbykamer vervangen door isolerende plafondplaten. e e de Ook werden de onderkant 1 verdieping en de thermische schil (op 1 en 2 verdieping) geïsoleerd. Deze nieuwe gevels werden voorzien van hoogrenderende isolatieplaten waardoor de isolerende schil van de woning aanzienlijk verbeterd werd. Daarbij werd gebruik gemaakt van het Gevel Totaal Concept van TEHA dat binnen dit groot onderhoud project voor het eerst in de praktijk is toegepast. “Alle ingrediënten waren al wel eens toegepast, maar nog nooit als totaal, in één arbeidsgang ”. Het gevelelement van TEHA is opgebouwd uit een houten regelwerk met isolatie ertussen. Aan de binnenkant van het element is een dampremmende folie en een gipsvezelplaat (Fermacell, 12,5 mm) aangebracht. Aan de buitenkant zijn een houtvezelplaat (STO Therm Wood), een stuc- en lijmlaag en steenstrips aangebracht. Voor de gevelafwerking van de 77 woningen (type Beltman) werd gekozen voor het plaatsen van steenstrips. De steenstrips zijn vervaardigd van hoogwaardig kunststof met een toplaag van ingestrooid zand. Deze afwerking zorgde voor meer flexibiliteit, waardoor het element beter vervoerbaar was. De woningen kregen door het element dus een compleet ander uiterlijk.


Pagina 19

Hieronder zijn de voor- en achtergevel van de Beltman woningen weergegeven.

Voorgevel

Achtergevel

Afbeelding 7 Gevelaanzicht achtergevel Beltman woning, bron: TEHA 2009 De resterende 77 woningen (type Wismans & de Jong) werden voorzien van wit gestuukte gevels. Op deze manier ontstond een diversiteit en kregen de hofjes een eigen karakter. Hieronder zijn de voor- en achtergevel van de Wismans & de Jong woningen weergegeven.

Voorgevel

Achtergevel

Afbeelding 8 Gevelaanzicht voorgevel Wismans & de Jong woning, bron: TEHA 2009 Door het vervangen van de gevels hebben de woningen een totaal andere uitstraling gekregen. Daarnaast zijn de woningen voorzien van nieuwe beglazing. Huurders konden bovendien de kozijnindeling kiezen (met een Frans balkon als meerwerkoptie). Daardoor zou er meer variatie in het gevelaanzicht van elk blok woningen aangebracht worden. De elementen die in de Wesselerbrink werden toegepast hebben een Rc-waarde van 3,0. 5.3.2 Installatietechnische maatregelen Verder bracht Domijn bij alle 154 woningen mechanische ventilatie aan, dit ten behoeve van comfortverbetering binnen de woningen. De plaatsing is geschied door middel van een plakplaat op het platte


Pagina 20

dak. Door een korte pijp werden ze direct op een (instort-)kanaal aangesloten. Uitgebreidere informatie hierover is te vinden in bijlage A. De woningen bleven na het groot onderhoud aangesloten op de stadsverwarming voor de verwarming van de ruimten. Daarnaast bleven in de A- woningen de oude geisers ten behoeve van het verwarmen van tapwater voor douche en keuken gehandhaafd.

5.4 Analyse van het groot onderhoud proces 5.4.1 Vóór het groot onderhoud Circa twee weken voor de start van het groot onderhoud ging de aannemer bij de bewoners langs om de werkzaamheden met hen door te spreken. De bewoners hoorden in dat gesprek op welke dag de werkzaamheden aan hun woning zouden starten. De gehele cyclus van groot onderhoud per woning nam ongeveer tien werkdagen in beslag. Het vervangen van de voor- en achtergevel nam in totaal één werkdag in beslag. In deze paragraaf wordt specifiek het vervangen van de voor- en achtergevel toegelicht. Afbeelding 10 geeft weer hoe de voor- en achtergevels in de fabriek van TEHA in Haaksbergen werden geprefabriceerd.

Afbeelding 9 Industriële productie in de fabriek bij TEHA, Bron: brochure TEHA, 2009


Pagina 21

5.4.2 Tijdens het groot onderhoud Doordat de te renoveren woningen reeds bestonden uit een casco met prefab gevels, was het groot onderhoud proces snel uitvoerbaar. In één ochtend werd de oude gevel van de woning verwijderd en de nieuwe gemonteerd. Voor de voor- en achtergevel zou dit proces dus in totaal één dag duren, echter in het kader van een betere doorloop van het proces werden eerst alle achtergevels van de woningen vervangen (per blok) en een week later werden de voorgevels aangepakt. In afbeelding 7 wordt door middel van foto’s weergeven hoe het vervangen van de gevels in zijn werk ging.

Afbeelding 10 verwijdering en plaatsing van gevel in één dag, bron: brochure TEHA, 2009

Bij aanvang van het groot onderhoud aan een woning werden alle meubels in de woning afgedekt, zodat alles gewoon in huis kon blijven staan (zie afbeelding 11).

Afbeelding 11Situatie in de woning tijdens de gevelvervanging, bron: brochure TEHA, 2009


Pagina 22

5.5 Deelconclusie Woningcorporatie Domijn had een aantal redenen om het groot onderhoud aan de woningen in Het Lang Noord uit te voeren. Dit waren bijvoorbeeld: de veranderende woonwensen, de noodzaak om energie te besparen, de gedateerde uitstraling van de woningen en het vastgestelde Sociale Plan. Domijn had als doelstelling middels de investeringen voor het groot onderhoud de resterende exploitatieduur van de woningen met tenminste 30 jaar te verlengen. Op bouwkundig vlak werden maatregelen genomen om het energieverbruik te laten dalen. Zo werden de muren, daken en vloeren in de woningen geïsoleerd en werd de beglazing vervangen. Op installatietechnisch niveau werden de woningen voorzien van mechanische ventilatie. Het gehele proces van groot onderhoud vond plaats binnen tien dagen per woning. Deze snelle werkwijze kon gerealiseerd worden omdat er veel zaken geprefabriceerd werden.


Pagina 23

6

De thermische kwaliteit van de schil vóór en na groot onderhoud

6.1 Inleiding In dit hoofdstuk ligt de nadruk op de thermische kwaliteit van de schil van de woningen vóór en na het groot onderhoud. Onder meer aan de hand van details uit bouwtekeningen en infraroodfoto’s zal beschreven worden hoe de woningen na het groot onderhoud veranderd zijn en of er nog warmteverlies optreedt. Dit houdt verband met het cluster “ Planet” van het afwegingsmodel. Want het verbeteren van de gevels met duurzame materialen of technieken, kan mogelijk leiden tot het uitstellen van de onderhoudsbeurten maar ook het reduceren van CO2 door minder verbruik van energie.

6.2 Thermische kwaliteit van de schil vóór groot onderhoud Om de thermische schil te beoordelen is de situatie van de schil vóór het groot onderhoud in kaart gebracht. Dit is in eerste instantie uitgevoerd middels een globale inventarisatie van de bestaande onderdelen/ materialen in de schil. Voor deze inventarisatie is gebruik gemaakt van bestaande documentatie over de woningen. Vervolgens zijn infraroodopnames van de woningen gemaakt, waardoor de thermische schil (dus vóór de renovatie) kon worden beoordeeld. 6.2.1 Bouwkundige details bestaande situatie Om een beeld te geven van de opbouw van de schil alsmede de materialen waaruit ze bestonden voor het groot onderhoud, zijn hieronder enkele details weergegeven:

Detail 1: Aansluiting begane grondvloer met de garagedeur en fundering.

Detail 2: Aansluiting verdiepingsvloer van de eerste verdieping met de gevelkozijnen (garagedeur en de borstwering)


Pagina 24

Detail 3: Aansluiting verdiepingsvloer tweede verdieping met de gevelkozijnen (de borstwering en de kozijnen).

Detail 4: Aansluiting van het dak met de buitengevel.

Afbeelding 12 Detailtekeningen van de schil, bron: gemeente Enschede 1964. 6.2.2 Infraroodopnames Om een oordeel te kunnen vellen over de thermische schil van de woningen in de bestaande situatie, is een onderzoek met een infraroodcamera uitgevoerd. De woningen konden zodoende worden onderzocht op zwakke punten/warmtelekken. Middels dit onderzoek werden van vier woningen opnames gemaakt. De woningen maakten deel uit van een blok van elf woningen die op de planning stonden voor groot onderhoud. Er zijn vervolgens opnames van twee hoekwoningen en van twee tussenwoningen gemaakt. Deze foto’s geven een representatief beeld van de situatie voor het groot onderhoud. Het is belangrijk te vermelden dat de foto’s gemaakt zijn na zonsondergang, zodat de woningen nog een temperatuur van 20° C hadden, en het buiten nog koud genoeg was om goede opnames te maken. Op die manier werd een realistischer beeld verkregen van het warmteverlies in de schil. Resultaten Hieronder worden enkele foto’s beoordeeld. Aan de linkerzijde is een normale foto weergegeven. Aan de rechterzijde is de infraroodopname weergegeven die bij de linker afbeelding hoort. Onder de foto’s staat een beoordeling van de situatie.


Pagina 25

Luttebrink 23, voorgevel (hoekwoning)

Deze foto bevestigt het warmtelek via de voordeur en de garagedeur. Maar ook bij de aansluiting van de verdiepingsvloer op de voorgevel is sprake van warmteverlies. Het warmtelek rechtsonder komt bij de elektrakast vandaan en valt buiten dit onderzoek.

Afbeelding 13 Infraroodopname bestaande woning, bron: Werkplaats KNR, 2012.


Wat hier opvalt is dat niet alleen de ramen maar ook de borstwering en het dak veel warmte doorlaten doordat ze ongeïsoleerd zijn. Detail 2 en 3 bevestigen dit probleem (zie pagina 34).



Pagina 26

Luttebrink 23, achtergevel (hoekwoning)

Ook aan de achterkant is waar te nemen dat zowel via de kozijnen als borstwering veel warmte verloren gaat. In het geval van de kozijnen heeft het te maken met de slecht isolerende kwaliteit van de kozijnen in de huidige staat of het feit dat de kozijnen hier voorzien zijn van enkel glas (waardoor veel warmte verloren gaat).



Bij de aansluiting van de kopgevel met de verdiepingsvloer is zichtbaar dat warmte verloren gaat. Dit heeft te maken met het vloeroverstek van de verdieping ten opzichte van de begane grond die niet geïsoleerd is aan de onderkant. De onderste streep wordt veroorzaakt door warmte van de elektrakast.



Pagina 27

Luttebrink 5, voorgevel (tussenwoning)

Op de foto hierboven is te zien dat de hele gevel (met name de ramen) warmtelekken vertonen. Hoe lichter de gele kleur des te meer warmteverlies er op die plekken optreedt.



Op deze foto is te zien dat met name bij de borstwering veel warmte verloren gaat. Zie detail 2 en 3 voor de opbouw van de borstwering.



Pagina 28


Ook hier is te zien dat de voordeur en de garagedeur de bronnen zijn van warmteverlies. Dit heeft voornamelijk te maken met de slechte isolerende werking van de onderdelen.


Luttebrink 5, achtergevel (tussenwoning)

De slecht isolerende kwaliteit van de gevel (in het bijzonder van de ramen) zorgt voor veel warmteverlies bij deze woning. Hoe hoger de binnentemperatuur, hoe groter het warmteverlies via de ramen, kieren, en andere lekpunten.



Pagina 29

Uit de resultaten van de bouwkundige inventarisatie en de infraroodopnames is gebleken dat de thermische schillen van de woningen in een slechte staat verkeerden. Naast het achterstallige onderhoud (omdat er bij de woningen nooit eerder een groot onderhoud had plaatsgevonden) bleek dat woningen niet geïsoleerd waren. Vooral bij de kwetsbare punten zoals de aansluitingen met de kopgevel, de borstweringen en de daken, bleek tijdens de infraroodopnames dat veel warmte uit de woningen verloren ging. Dit had voornamelijk te maken met de slechte isolerende kwaliteit van de gevels (inclusief de ramen met enkel glas) bij de woningen met E/Flabel in de bestaande situatie.

6.3 Thermische kwaliteit van de schil na groot onderhoud Om tot een goed oordeel te komen over de isolerende werking van de aangebrachte energiebesparende maatregelen na het groot onderhoud werd een onderzoek met een infraroodcamera uitgevoerd. Hiervoor zijn van een aantal naar label A gerenoveerde woningen infraroodfoto’s gemaakt. Het ging hier zowel om de Beltman als de Wismans & de Jong woningen. Van ieder type woning zijn vier woningen geselecteerd (met toestemming van de bewoners). 6.3.1 Bouwkundige details, type Beltman Hieronder worden van de Beltman woningen enkele details van de afwerking weergegeven.

Detail 1: Dakopbouw

Detail 2: De voorgevel incl. bovenzijde pui

Detail 3: Aansluiting voorgevel met zijgevel

Detail 4: De voorgevel incl. onderzijde pui


Pagina 30

Detail 5: Aansluiting voorgevel met het overstek Afbeelding 21 Details Beltmanwoning, bron: TEHA 2009. 6.3.2 Woningen A-label (type Beltman) Hieronder worden de resultaten van elk type woning (een hoek en een tussenwoning) toegelicht.

Saasveldbrink 12, voorgevel (hoekwoning)

Op deze foto is te zien dat zowel de gevel als de ramen naar aanleiding van het groot onderhoud verbeterd zijn. Dit heeft te maken met het aanbrengen van een compleet nieuwe gevel met een RC-waarde van 3.

Afbeelding 22 Infraroodopname Beltmanwoningen, bron: Werkplaats KNR, 2012.


Pagina 31


Deze foto geeft weer dat de garagedeur een kwetsbare plek is met betrekking tot warmteverlies ( zie detail 5). Verder bevindt zich naast de garagedeur een ventilatiepunt.



Deze foto geeft duidelijk aan dat er sprake is van een warmtelek bij de hoekwoningen. Dit lek is waar te nemen bij de aansluiting van de verdiepingsvloer met de voorgevel. Destijds is besloten om op deze plek uit esthetisch oogpunt geen isolatie aan te brengen, maar af te werken met plaatmateriaal (zie detail 5).



Pagina 32

Saasveldbrink 12, zijgevel (hoekwoning)

e

Het bovengedeelte van de zijgevel (vanaf de 1 verdieping) behoort tot de thermische schil, maar de begane grond niet. Hierdoor is er sprake van het warmteverlies tussen beide gedeelten van de woning. Het gaat om de lange gele streep die over de hele lengte van de gevel te zien is. Het object daaronder is namelijk de elektrakast die bij de woning staat (dit valt buiten het onderzoek).


Saasveldbrink 12, achtergevel (hoekwoning)

Ook aan de achtergevel is te zien dat de woningen, thermisch gezien, fors verbeterd zijn. Er zijn geen warmtelekpunten te constateren.



Pagina 33

Saasveldbrink 14, voorgevel (tussenwoning)

Op deze foto is te zien dat bij de voordeur en de garagedeur veel warmte verloren gaat.



Op deze foto is goed te zien dat de gevel goed geïsoleerd is. Wel is te zien dat het raam op deze foto openstaat in de kiepstand.



Pagina 34


In tegenstelling tot de vorige situatie wordt de slaapkamer op de tweede verdieping geventileerd via het ventilatierooster. Ook hier is sprake van warmteverlies uit de slaapkamer.



Op deze foto is te zien dat de gevel goed geïsoleerd is. De pui van de hobbykamer, welke op deze foto niet te zien is blijft een plek waar warmteverlies optreedt.


6.3.3 Wismans & de Jong Hieronder worden van de Wismans & de Jong woningen enkele details van de afwerking weergegeven.


Pagina 35

Detail 6: Dakopbouw

Detail 7: De voorgevel incl. bovenzijde pui

Detail 8: Aansluiting voorgevel met zijgevel

Detail 9: De voorgevel incl. onderzijde pui

Detail 10: Aansluiting voorgevel met het overstek


Pagina 36

6.3.4

Type Wismans & de Jong

Rossumbrink 11, voorgevel (hoekwoning)

De thermische kwaliteit van deze woning is verbeterd. Zie details 6 en 7 voor een weergave van de gevelopbouw.

Afbeelding 31Infraroodopname Wismans & de Jong woningen, bron: Werkplaats KNR, 2012.

Rossumbrink 11, voorgevel (hoekwoning)

De voordeur en de garagedeur vallen in principe buiten de thermische schil, echter deze plekken zijn toch een bron van warmteverlies.

Afbeelding 32 Infraroodopname Wismans & de Jong woningen, bron: Werkplaats KNR, 2012.


Pagina 37

Rossumbrink 11, achtergevel (hoekwoning)

Ondanks de belemmering door het zonlicht is duidelijk te zien dat er geen warmtelekken te zien zijn (zie details 6 en 7). Dit thermische gedeelte is namelijk geïsoleerd.


Rossumbrink 11, achtergevel (hoekwoning)

De pui van de hobbykamer bevindt zich op de begane grond, niet behorend tot de thermische schil. Hierdoor gaat de warmte van binnen sneller naar buiten dan de andere gedeelte die beter geïsoleerd zijn. Dit is in deze situatie te zien aan de lichte gele kleur langs de ruiten. Vermoedelijk wordt de ruimte als slaapkamer gebruikt, waar mogelijk gestookt wordt.



Pagina 38

Rossumbrink 11, zijgevel (hoekwoning)

Op de foto is een warmtelek bij de kopgevel, aan de onderkant van de verdiepingsvloer te zien. Hier gaat wederom sprake van de overgang tussen de wel of niet tot de thermische schil behorende gedeelten. Deze plek is om esthetische overwegingen niet geïsoleerd (zie detail 9 en 10).


Rossumbrink 11, zijgevel (hoekwoning)

Op deze foto is het warmtelek via het overstek te zien. Dit lek wordt onder meer veroorzaakt door de onderkant van de verdiepingsvloer. Dit probleem is ook, om esthetische redenen, onopgelost gebleven. (zie detail 10 voor details). Het motief hierbij was de minimale invloed hiervan op het totale blok.



Pagina 39

Rossumbrink 5, voorgevel (tussenwoning)

Opvallend hier is de gele streep onder het uitgestoken kozijn, met als gevolg het warmteverlies van de keuken naar buiten (zie detail 2).



Onder de garagedeur is aan de gele streep te zien dat warmte naar buiten gaat, ondanks het feit dat de garage geen onderdeel uitmaakt van de thermische schil. Dit warmteverlies is niet toe te wijzen aan de kwaliteit van de garagedeur en kan ontstaan door de werkende apparatuur in de garage of door de warmte die via de openstaande tussendeur in de garage terechtkomt.



Pagina 40


Ook bij de voordeur is sprake van het warmteverlies onder de onderdorpel. Het feit dat de begane grond vloer niet geïsoleerd is, kan de warmte van binnen (de hal) via dit punt naar buiten gaan.


Rossumbrink 5, achtergevel (tussenwoning)

De hoeveelheden gele vlakken zeggen iets over de straling van de zon die op de gevel komt. Het zijn dus geen warmtelekpunten.

Afbeelding 40 Infraroodopname Wismans & de Jong woningen, bron: Werkplaats KNR, 2012. Naar aanleiding van de resultaten van de infraroodopnames kan worden geconcludeerd dat de thermische kwaliteit van de schil bij beide type woningen enorm verbeterd is. Dit is gerealiseerd door het vervangen van de oude gevel door nieuwe prefab gefabriceerde gevels (met een Rc-waarde van 4,0). Echter er is op een punt het warmteverlies geconstateerd bij de A-woningen. Het gaat dan om het overstek bij de hoekwoningen, de aansluiting van de verdiepingsvloer met de voorgevel, dat uit esthetisch oogpunt niet geïsoleerd is. Alleen is het niet bekend hoe groot het effect hiervan is voor warmteverlies uit de hoekwoningen.


Pagina 41

6.4 Deelconclusie Om een oordeel te kunnen vellen over de thermische schil van de woningen in de bestaande situatie, is een onderzoek met een infraroodcamera uitgevoerd. Uit het onderzoek is gebleken dat de woningen in de bestaande situatie warmtelekken vertoonden. Dit was vooral te zien bij de aansluitingen met de kopgevel, de borstweringen en het dak. Bovendien waren de woningen voorzien van enkel glas, hetgeen invloed had op het warmteverlies bij uit die woningen. Echter de thermische kwaliteit van de schil is bij woningen na het groot onderhoud aanzienlijk verbeterd. Dit is gerealiseerd door het vervangen van de oude gevel door nieuwe prefab gefabriceerde gevels met een betere Rc-waarde. Opvallend is het warmtelek bij het overstek van de hoekwoningen, de aansluiting van de verdiepingsvloer met de voorgevel aan de kopgevels kant, dat uit esthetisch oogpunt niet geïsoleerd is. Echter is moeilijk te meten hoe groot het effect hiervan zou kunnen zijn.


Pagina 42

7

Energielasten voor en na groot onderhoud

7.1 Inleiding De energielasten spelen een steeds grotere rol binnen de totale woonlasten van bewoners. Voor de huurders van de woningen in Het Lang Noord geldt precies hetzelfde. Het is daarom noodzakelijk om inzicht te krijgen in de berekende en werkelijke energieverbruiken vóór en na het groot onderhoud. In dit hoofdstuk zullen de verbruiken vóór en na het groot onderhoud vertaald worden naar de energielasten, waarna ze ook tegen elkaar worden afgezet om zo de noodzaak van de genomen maatregelen inzichtelijk te kunnen maken. Deze vergelijking zegt iets over de gevolgen van het groot onderhoud voor de bewoners oftewel het cluster “People” van het afwegingsmodel.

7.2 Energielasten voor groot onderhoud Voordat de energielasten voor het groot onderhoud worden bepaald, zullen eerst de energieverbruiken (zowel berekend als werkelijk) in beeld worden gebracht. Om inzicht te krijgen in de verbruiken vóór het groot onderhoud bij de woningen in Het Lang Noord, worden de verbruiksgegevens (zowel theoretisch als werkelijk) verzameld en vervolgens geanalyseerd. 7.2.1 Berekend verbruik voor groot onderhoud Het berekende energieverbruik in dit onderzoek is voor een deel gebaseerd op de theoretische berekeningen in de EPA-software. Daarin is voor een woning het totale gestandaardiseerde energiegebruik berekend. Dit is het gebouwgebonden energiegebruik (verwarming, verlichting, warm tapwater en hulpenergie voor installaties). Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de situatie voor groot onderhoud bij deze woning representatief is voor de rest van de woningen die gerenoveerd worden. Voor de standaard omstandigheden zijn onderstaande energieverbruiken berekend. De werkelijke energieverbruiken kunnen afwijken door gebruikersgedrag (gewenste binnentemperatuur, aanwezigheid, opgestelde apparatuur, et cetera). Deelpost

Gas [m3] Elektr. [kWh.]

Warmte [GJ] Primair [MJ]

Verwarming Tapwater

72.2 360.3

CO2 [kg]

72196.0 12672.5

Hulpenergie

179.8

1659.4

Verlichting

711.2

6564.7

PV Totaal

360.3

891.0

72.2

93092.7

7477.2

Tabel 11 Voorspeld energiegebruik na groot onderhoud, bron EPA- rapport Domijn, mei 2010. Om tot een goede vergelijking te komen met het werkelijke verbruik vóór het groot onderhoud, wordt naast de bovengenoemde verbruiken tevens gekeken naar het totale gebruikgebonden elektragebruik en het 3 gasverbruik ten behoeve van koken. Het gemiddelde gasverbruik voor koken is volgens de Woonbond 65 m . Voor het totale gebruikgebonden elektra is het gemiddelde verbruik 2200 kWh. Door deze verschillende waarden bij elkaar op te tellen zullen de totale theoretische verbruiken worden bepaald.


Pagina 43

In tabel 12 wordt inzicht gegeven in het totaal berekende energieverbruik voor het groot onderhoud. Gemiddeld energieverbruik per woning per jaar

Gasverbruik voor tapwater in m³

Elektriciteit in kWh

Warmte in GJ

425

3091

72,2

Woningen met label E/F Berekend (volgens EPA en Woonbond) voor groot onderhoud

Tabel 12 Voorspeld gemiddeld energieverbruik voor groot onderhoud, bron: EPA 2009. Om een vertaling te maken van de bovengenoemde verbruikscijfers naar euro’s, worden hieronder de totale 3 energielasten bepaald. Met een gasprijs van € 0,67 (prijspeil 2009) per m komt het totale gasgebruik (tapwater 3 en koken) van 425 m op € 284,75 per woning per jaar. Voor de woningen is het totale elektriciteitsgebruik (gebouw en gebruikgebonden verbruik) vastgesteld op 3091 kWh per woning per jaar. De prijs per kWh is € 0,23 (prijspeil 2009). Daarmee komt de prijs per jaar voor het gestandaardiseerde elektriciteitsgebruik op € 710,93 per woning per jaar. De woningen in ‘Het Lang Noord’ worden verwarmd door middel van stadsverwarming. In tabel 12 is af te lezen dat het energiegebruik voor verwarming van de woning 72,2 Gigajoules per woning per jaar is. De prijs per Gigajoule is € 15,- (Prijspeil 2009) . Hiermee komen de jaarlijkse gestandaardiseerde kosten uit op € 1.083,per woning per jaar. 7.2.2 Werkelijk verbruik voor het groot onderhoud De verbruikgegevens van gas, elektriciteit en warmte zijn gemiddelden van het werkelijke verbruik in deze woonwijk vóór aanvang van het groot onderhoud. De werkelijke verbruikgegevens voor elektriciteit en gas zijn afkomstig van de website “Energie in beeld” van de gemeente Enschede, waar de gegevens van 97 woningen op postcode 6-niveau zijn opgevraagd. Hiervoor is uitgegaan van de gemiddelde verbruiken aan elektriciteit en gas van de woningen van zes verschillende postcodegebieden. Zie bijlage B, als voorbeeld van de gemiddelde energieverbruiken vóór het groot onderhoud van het postcodegebied 7544 WE.


Pagina 44

In tabel 13 is een weergave gemaakt van de werkelijke energieverbruiken (elektriciteit en gas) per postcodegebied, voor het groot onderhoud.

Tabel 13 Gemiddeld werkelijk energieverbruik voor groot onderhoud, bron: Gemeente Enschede 2012.

Wat betreft de warmte heeft ISTA het verbruik aan warmte van alle 154 woningen, vóór en na groot onderhoud, verstrekt. ISTA verwerkt voor woningcorporatie Domijn de afrekeningen aangaande de warmte in de wijk. De tabel hieronder geeft de berekening van het gemiddelde warmteverbruik vóór het groot onderhoud (2009) weer:

Tabel 14 gemiddeld werkelijk warmteverbruik per woning per jaar voor groot onderhoud, bron: ISTA 2011.


Pagina 45

De gegeven eenheden zijn een totaal van de woningen per graaddag in de stookperiode in het jaar 2009. Aan de hand van het aantal graaddagen in een maand wordt het gemiddeld jaarverbruik van de warmte berekend. Wanneer het op een dag 0°C is heeft een dag 18 graaddagen. De referentietemperatuur is namelijk 18°C, het aantal graden waarbij geen verwarming meer nodig is. Wanneer de gemiddelde temperatuur op een dag boven de 18°C uitkomt is het aantal graaddagen 0, omdat de woning dan niet verwarmd wordt. Na correctie met graaddagen zijn de verbruiken omgerekend naar GJ door ze te delen door een factor 173,97. Het gemiddelde van 23,13 GJ geeft een beeld van het verbruik van het warmteverbruik bij de 154 woningen voor groot onderhoud. In tabel 15 is een weergave gemaakt van de werkelijke gemiddelde verbruiken.

Gemiddeld energieverbruik per woning per jaar

Gasverbruik voor tapwater in m³

Elektriciteit Warmte in GJ in kWh

Woningen met label E/F Werkelijk gemeten voor groot onderhoud (GO)

490

3339

23,13

Tabel 15 Gemiddeld werkelijk energiegebruik per woning per jaar voor groot onderhoud, bron: Gemeente Enschede en ISTA 2009. Het werkelijke gasverbruik (490 m³) komt het meest overeen met de berekende 425 m³. In werkelijkheid wordt dus meer gas verbruikt. De kosten van het gasverbruik liggen daardoor niet op € 241, maar op € 328,30. Het elektriciteitsverbruik is in werkelijkheid hoger dan vooraf berekend. Het verbruik bedraagt hier 3339 kWh, wat neerkomt op € 767,97 op jaarbasis. Het werkelijke verbruik van warmte via de stadsverwarming (23,13 GJ) ligt lager dan de berekende waarde van 72,2 GJ. De hierboven genoemde prijzen zijn de variabele kosten van de totale energierekening. Bij de totale energierekening van de bewoners zijn ook de jaarlijkse vaste kosten inbegrepen. Echter in dit onderzoek wordt met die vaste lasten geen rekening gehouden.


Pagina 46

7.2.3 Vergelijking berekend en werkelijk verbruik voor het groot onderhoud In figuur 2 worden de theoretische en de werkelijke verbruiken vóór en na het groot onderhoud met elkaar vergeleken. Hierbij is geen rekening gehouden met de eventuele prijsstijgingen van energie.

Figuur 2 Vergelijking theoretisch en werkelijk energieverbruik voor groot onderhoud, bron: eigen bewerking. In figuur 2 is te zien dat de theoretische en de werkelijke verbruiken sterk van elkaar af kunnen wijken. Het verschil tussen het gemiddeld berekende verbruik van warmte met het werkelijke verbruik is aanzienlijk. Hiervoor is geen aantoonbare verklaring.

7.3 Energielasten na het groot onderhoud 7.3.1 Berekend verbruik na het groot onderhoud De verwachte energieverbruiken na het groot onderhoud zijn gebaseerd op de verwachtingspercentages, ten aanzien van meer of minder verbruik van elektriciteit, gas en warmte na het groot onderhoud. Hierdoor zijn de theoretische verbruiken na het groot onderhoud bepaald. Volgens het EPA- rapport zullen de maatregelen met betrekking tot de energetische verbetering van de woningen naar een A- label alleen invloed op het warmteverbruik hebben en niet op elektriciteit en gas (zonder rekening te houden met de toepassing van de mechanische ventilatie die later in de uitvoering meegenomen is). Door het vervangen van de oude gevels door geïsoleerde gevels zullen de huurders minder hoeven te stoken.


Pagina 47

In de onderstaande tabel zijn de verwachtte besparingen (volgens het EPA- rapport) weergegeven.

Energie

Besparing

Gas

0%

Elektriciteit

0%

Warmte

64,2%

Tabel 16 Verwachte besparingen, bron: EPA- rapport Domijn mei 2009. Om bovenstaande percentages te vertalen naar het gemiddeld berekende verbruik, worden de werkelijke verbruiken vóór het groot onderhoud als uitgangspunt genomen. Op basis daarvan is berekend of er meer of minder verbruikt zal worden. Deze verbruiken zijn weergegeven in de onderstaande tabel. Hieruit blijkt dat het gas- en het elektriciteitsverbruik na het groot onderhoud ongewijzigd zullen blijven. Daarentegen zal het warmteverbruik aanzienlijk dalen.


Gasverbruik

Elektriciteit

Warmte

(tapwater en koken) in

(gebouw + gebruik)

(verwarmen ruimten)

m³

in kWh

in GJ

Woningen met label A Theoretisch berekend na groot onderhoud

490

3339

8,28

Tabel 17 Theoretisch berekend energieverbruik na groot onderhoud, bron: EPA- rapport Domijn mei 2009. Bij de bovengenoemde berekende verbruiken is geen rekening gehouden met de toepassing van mechanische ventilatie. Doordat de mechanische ventilatie op elektriciteit werkt en regelmatig aan staat, heeft deze maatregel gevolgen voor het elektriciteitsverbruik. Het meerverbruik van 365 kWh per jaar moet dus bij het verbruik van 3339 kWh (theoretische berekening van de gebruikgebonden verbruiken) opgeteld worden. Het totale verwachtte elektraverbruik inclusief de mechanische ventilatie bedraagt 3704 kWh per jaar. Er van uitgaande dat de mechanische ventilatie meestal op de laagste stand staat, heeft deze een capaciteit 3 van 75 m /h. Om te berekenen wat dit voor de hoeveelheid warmteverlies op jaarbasis betekent, zal het worden gecorrigeerd met het aantal graaddagen per jaar. Daarna wordt de waarde omgezet in het aantal GJ dat de eenheid voor de warmte aanduidt. Immers er is uitgerekend dat de mechanische ventilatie het warmteverlies van ongeveer 6,5 GJ tot gevolg heeft. Dit betekent dat de besparing op warmteverbruik, theoretisch berekend, minder zal zijn dan vooraf voorgesteld. Het verbruik van 8,28 GJ (warmteverbruik door stoken) plus het warmteverlies van 6,5 GJ via de mechanische ventilatie, vormen samen het gemiddelde warmteverbruik van 14,7 GJ per jaar.


Pagina 48

In de tabel hieronder zijn de nieuwe theoretische verbruiken weergegeven waar de gevolgen van de mechanische ventilatie in verwerkt zijn.


Gasverbruik

Elektriciteit

Warmte

(tapwater en koken) in

(gebouw + gebruik)

(verwarmen ruimten)

m³

in kWh

in GJ

490

3704

14,7

Woningen met label A Theoretisch berekend verbruik na groot onderhoud

Tabel 18 Theoretisch berekend verbruik na groot onderhoud, bron: EPA- rapport Domijn mei 2009. Om deze berekende verbruiken te vertalen naar euro’s zullen ze vermenigvuldigd worden met dezelfde energieprijzen die reeds gehanteerd zijn (prijspeil 2009). Op deze manier worden de gemiddelde berekende verbruikskosten van de A- woningen in het eerste jaar na het groot onderhoud bepaald. Voor het gas bedragen de kosten € 328,30 (doordat het groot onderhoud daarop geen invloed heeft). De berekende kosten voor elektra zijn door het groot onderhoud toch enigszins toegenomen, immers ze bedragen gemiddeld € 851,92 per jaar. Datzelfde geldt voor de kosten van de warmte die volgens de berekening € 220,50 bedraagt. De besparing op warmte is hierdoor lager dan voor groot onderhoud berekend is.

7.3.2 Werkelijk energieverbruik na het groot onderhoud Om inzicht te krijgen in de werkelijke energiegegevens van de woningen met een A-label, zijn van 97 woningen de elektra- en gasverbuiken uit het jaar 2011 (de periode na het groot onderhoud) opgevraagd bij de gemeente Enschede (op postcode 6-niveau). Zie bijlage C, een voorbeeld van de gemiddelde energieverbruiken na het groot onderhoud, van het postcodegebied 7544 WE. In tabel 19 is per postcodegebied een weergave gemaakt van de werkelijke energieverbruiken na groot onderhoud (elektriciteit en gas).


Pagina 49

Tabel 19 Gemiddeld werkelijk energieverbruik na groot onderhoud, bron: Gemeente Enschede, juli 2012.

Om het effect van de verbeterde thermische schil te beoordelen is verder gekeken naar het warmteverbruik na het groot onderhoud. Deze verbruiksgegevens, zoals eerder verteld, zijn aangereikt door het bedrijf ISTA Nederland. Ook deze verbruiken zijn later gecorrigeerd op de graaddagen en omgerekend naar het GJ. De tabel hieronder is de berekening van het gemiddelde warmteverbruik na het groot onderhoud:

Tabel 20 Gemiddeld werkelijk energieverbruik na groot onderhoud, bron: Gemeente Enschede, juli 2012.


Pagina 50

Voor het warmteverbruik na het groot onderhoud is een beroep gedaan op de gegevens uit de stookperiode na het groot onderhoud, eind 2010 en begin 2011. Het gemiddelde van deze twee waarden (6,10 GJ) wordt afgezet tegen het verbruik vóór het groot onderhoud. Bij de vergelijking zal dit verbruik beschouwd worden als het jaarverbruik 2011, om zo tot een goede vergelijking te komen van de gemiddelde jaarverbruiken vóór (2009) en na (2011) het groot onderhoud. In de onderstaande tabel zijn de werkelijke gemiddelde energieverbruiken per A- woning, per jaar weergegeven. Gemiddeld energieverbruik per woning per jaar

Gasverbruik (tapwater en koken) in m³

Elektriciteit (gebouw + gebruik) in kWh

Warmte (verwarmen ruimten) in GJ

Woningen met label A Werkelijk na groot onderhoud

423

3500

6,1

Tabel 21 Werkelijk verbruik na groot onderhoud, bron: EPA- rapport Domijn mei 2009. Ook in deze situatie zullen de werkelijke verbruiken na het groot onderhoud vermenigvuldigd worden met de energieprijzen uit het jaar 2009 om zo een goede vergelijking te kunnen maken tussen hetgeen vooraf berekend is en wat in werkelijkheid verbruikt is. In vergelijking met wat hiervoor berekend is, is er op het werkelijke gemiddelde gasverbruik ten behoeve van koken en warm tapwater een besparing gerealiseerd. De kosten zijn na het groot onderhoud gedaald naar € 283,41. Deze besparing is niet toe te wijzen aan de genomen energetische maatregelen. Wel kan het te maken hebben met het gebruik van de huurders zelf. Tevens is het werkelijke elektriciteitsverbruik gemiddeld lager dan de berekening vooraf. Het bedraagt namelijk € 850 per jaar voor het totale elektraverbruik (gebouwen gebruikgebonden verbruik). Omdat het hier om de totale kosten gaat die ook nog eens gedaald zijn, is het moeilijk aan te geven in hoeverre de mechanische ventilatie het meerverbruik tot gevolg heeft gehad.


Pagina 51

7.3.3 Vergelijking berekend en werkelijk energieverbruik na het groot onderhoud De onderstaande grafiek geeft de vergelijking tussen de theoretische en de werkelijke verbruiken na het groot onderhoud weer. Hierbij is overigens geen rekening gehouden met de eventuele prijsstijgingen voor energie.

Figuur 3 Vergelijking berekend en werkelijk verbruik, bron: eigen bewerking 2012.

In de grafiek is duidelijk te zien dat de theoretische en de werkelijke verbruiken sterk van elkaar af kunnen wijken. Het verschil tussen het gemiddeld berekende warmteverbruik en het werkelijke verbruik is aanzienlijk. Een echte verklaring daarvoor is er niet, echter zal het mindergebruik door de bewoners daaraan ten grondslag liggen. Anderzijds kan het ook te maken hebben met de invloed van de mechanische ventilatie die in werkelijkheid minder is dan de theoretische berekening.

7.4 Vergelijking werkelijke energielasten vóór en na groot onderhoud 7.4.1 Vergelijking werkelijke verbruiken voor en na GO Om bij de A- woningen de effecten van de energetische maatregelen ten aanzien van de energiereductie te beoordelen, wordt gekeken naar de werkelijke verbruiken van de huurders. Zo worden van de A- woningen de verbruikgegevens vóór en na het groot onderhoud tegen elkaar afgezet. De gegevens vóór het groot onderhoud zijn van het jaar 2009 en die na het groot onderhoud zijn afkomstig uit het jaar 2011. De onderstaande tabel geeft de vergelijking van de werkelijke gegevens weer (gebaseerd op de werkelijke gemeten verbruiken voor elektra, gas en warmte).


Pagina 52


Gasverbruik

Elektriciteit

Warmte

(tapwater en koken) in m³

(gebouw + gebruik)

(verwarmen ruimten) in GJ

in kWh

Woningen met label A Werkelijk voor het groot onderhoud

490

3339

23,13

Werkelijk na het groot onderhoud

423

3500

6,10

Tabel 22 Werkelijke verbruiken voor en na het groot onderhoud, bron: eigen bewerking, 2012. Uit de tabel blijkt dat een besparing is gerealiseerd op gas. Deze besparing komt door het verbruik van de huurders en heeft dus niets te maken met de besparing als gevolg van de energetische verbeteringen bij de Awoningen. Daarentegen is in de tabel een toename van elektraverbruik te zien. Aangezien het hier om de totale verbruiken (gebouwen gebruikgebonden verbruiken) gaat, is het niet te achterhalen hoe groot en wat het exacte elektraverbruik van de mechanische ventilatie is geweest. Dit betekent dat de invloed van de mechanische ventilatie buiten beschouwing wordt gelaten. Op warmte is ondanks de toepassing van de mechanische ventilatie bespaard. Deze besparing bedraagt 73,59% ten opzichte vóór het groot onderhoud. Het vooraf berekende theoretische warmteverlies van 6,5 GJ (gekoppeld aan de mechanische ventilatie die continu aanstaat) is hier niet te zien Ook bij warmte zal verder niet gekeken worden naar de invloed van de toegepaste mechanische ventilatie. Bij de vergelijking van de energiekosten vóór en na het groot onderhoud zal alleen gekeken worden naar de besparingen ten aanzien van het warmteverbruik.


Pagina 53

7.4.2 Vergelijking werkelijke energielasten voor en na GO zonder energiestijging bij 0% energiestijging Om een beter beeld te verschaffen van deze vergelijking, zullen de gemeten cijfers vertaald worden in Euro’s en vervolgens met elkaar worden vergeleken. In de grafiek hieronder zijn de verbruiken in het jaar 0 na groot onderhoud, zonder rekening te houden met de energieprijsstijgingen, weergegeven.

Figuur 4 Vergelijking energieverbruik voor en na groot onderhoud bij 0% energiestijging, bron: eigen bewerking 2012. In bovenstaande grafiek is te zien dat het gedaalde verbruik van warmte op jaarbasis een besparing van circa € 255,- oplevert. Hierbij is overigens geen rekening gehouden met de stijging van de energieprijzen. Zoals eerder beschreven, zijn de energieprijzen vanaf 2009 jaarlijks met minimaal 4% gestegen. Momenteel is het gemiddelde stijgingspercentage van de energieprijzen voor elektra, gas en warmte ongeveer 7%. Verwacht wordt dat de stijging in de toekomst oploopt tot 12%. (Eerde, 2011) Om de gemiddelde energieverbruikskosten van de A- woningen vóór en na het groot onderhoud met elkaar te vergelijken, zal met de bovengenoemde percentages worden gerekend. Doel hiervan is het krijgen van inzicht in de invloed van de stijgingen van de energielasten van de huurders in de toekomst. Het gaat dan vooral om warmte, waarop bij de A- woningen een grote besparing is gerealiseerd.


Pagina 54

7.4.3 Vergelijking energielasten met stijgingspercentage 4% De twee onderstaande grafieken geven de verschillen in de jaarlijkse energiekosten vóór en na het groot onderhoud weer (bij de naar label A- gerenoveerde woningen). Er is uitgegaan van een prijsstijging van 4% per jaar.

Figuur 5 Energielasten voor groot onderhoud van E/F- label woningen (stijging 4%), bron: eigen bewerking 2012.


Pagina 55

Figuur 6 Energielasten na groot onderhoud (stijging 4%), bron: eigen bewerking 2012. De impact van de energiestijgingen is te zien in beide situaties. Door te kijken naar het warmteverbruik vóór en na het groot onderhoud (zie de blauwe balken), valt af te lezen dat naarmate de tijd vordert de kosten van warmte steeds verder zullen stijgen. Voordeel hiervan is het realiseren van de grotere besparing op de energiekosten ten opzichte van vóór het groot onderhoud bij de A- woningen. Immers dat is ongeveer € 311,in 2014. 7.4.4 Vergelijking energielasten met stijgingspercentage 7% In onderstaande tabellen worden de verbruiken vóór en na het groot onderhoud gebaseerd op een jaarlijkse verhoging met 7% (het gangbare stijgingspercentage op dit moment). In de grafieken hieronder worden de situaties vóór en na het groot onderhoud tegen elkaar afgezet.


Pagina 56

Figuur 7 Energielasten voor groot onderhoud van E/F-label woningen (stijging 7%), bron: eigen bewerking 2012.


Pagina 57

Figuur 8 Energielasten na groot onderhoud (stijging 7%), bron: eigen bewerking 2012. Bij de vergelijking van de energieprijzen met de jaarlijkse stijging van 7%, kan geconstateerd worden dat de besparing op warmte (zie de blauwe balken), ten gevolge van de genomen bouwkundige maatregelen aan de gevel, in deze situatie een stuk groter is dan bij de stijging met 4%. Deze besparing komt uiteraard ten goede aan de huurders. Dit verschil bedraagt in 2014 € 358,- ten opzichte van de situatie vóór het groot onderhoud. Er kan geconcludeerd worden dat bij een stijgend percentage de besparing groter zal worden.


Pagina 58

7.4.5 Vergelijking energielasten met stijgingspercentage 12% Tot slot is gerekend met het maximale stijgingspercentage van 12%. In de twee onderstaande grafieken zijn de verschillen in de jaarlijkse energiekosten vóór en na het groot onderhoud weergegeven.

Figuur 9 Energielasten voor groot onderhoud van E/F-label woningen (stijging 12%), bron: eigen bewerking 2012.


Pagina 59

Figuur 10 Energielasten na groot onderhoud (stijging 12%), bron: eigen bewerking 2012. Uit de vergelijking tussen deze twee grafieken kan worden opgemaakt dat het effect van de energetische verbeteringen, althans ten behoeve van de reducering van het warmtegebruik, groot is. Doordat de bewoners na het groot onderhoud veel minder gestookt hebben kan worden aangenomen dat hun woningen goed geïsoleerd zijn. Als de trend van prijsstijgingen doorzet, zullen de bewoners de komende jaren nog meer besparen op warmtekosten. Uitgaande van dezelfde verbruiken vóór en na het groot onderhoud zal de besparing in 2014 bij een stijging van 12% ongeveer € 450,- bedragen.


Pagina 60

7.5 Deelconclusie Om de effecten van de genomen maatregelen inzichtelijk te maken is er uitgegaan van de vergelijking van de werkelijke verbruiken vóór en na het groot onderhoud. Na de vergelijking van die verbruiken evenals de vertaling naar geld, kan worden geconcludeerd dat het effect van het groot onderhoud aanzienlijk is. Dit komt ten goede aan de huurders en vooral de zittende huurders bij wie geen huurverhoging doorgevoerd wordt en bij wie toch energiebesparing ten aanzien van warmteverbruik gerealiseerd is. Naarmate de energieprijzen jaarlijks met een bepaald percentage stijgen zal het effect van het uitgevoerde groot onderhoud alleen maar groter zijn. Dit is duidelijk gebleken bij het rekenen met de minimale stijging van 4%, waarbij de besparing een stuk lager ligt dan wanneer de energieprijzen met 7% of 12% zouden stijgen. Op warmte is (ondanks de toepassing van de mechanische ventilatie) bespaard. Deze besparing bedraagt 73,59% ten opzichte van het verbruik vóór het groot onderhoud. Het verbruik van warmte zal op jaarbasis (na het groot onderhoud) een besparing van circa € 255,- opleveren ten opzichte van de kosten vóór het groot onderhoud. Hierbij is overigens geen rekening gehouden met een stijging van de energieprijzen. Bij een prijsstijging van 4% zal het voordeel in 2014 oplopen tot ongeveer € 311,-. Bij een prijsstijging van 7% zal het voordeel in 2014 oplopen tot ongeveer € 358,-. Bij een prijsstijging van 12% zal het voordeel in 2014 oplopen tot ongeveer € 450,-. Het voordeel zal uiteraard ten goede komen aan de huurders.


Pagina 61

8

CO2-uitstoot voor en na groot onderhoud

8.1 Inleiding Een van de belangrijke uitgangspunten van het project Het Lang Noord was het reduceren van de CO2- uitstoot als gevolg van de maatregelen ter verbetering van de schil van de woningen. Vanuit de gedachte van het cluster “Planet” (zie het afwegingsmodel in hoofdstuk 2) zal in dit hoofdstuk de vergelijking gemaakt worden van het CO2-verbruik vóór en na het groot onderhoud aan de woningen.

8.2 CO2-uitstoot Net als bij het verkrijgen van de werkelijke energiecijfers (elektriciteit en gas) is ook voor onderstaande gegevens informatie van de gemeente Enschede gebruikt. Van in totaal 96 woningen, zijn de CO2-verbruiken van zes postcodegebieden (in de jaren 2009 en 2011, dus voor en na het groot onderhoud) opgevraagd. De CO2-uitstoot wordt uitgedrukt in kg. De gegevens zijn gebaseerd op de gemiddelde verbruiken per postcodegebied. Voor een voorbeeld hiervan, zie bijlage D. Hieronder staat het overzicht van het gemiddelde CO2-uitstoot van 6 verschillende postcodegebieden:

Tabel 23 Gemiddeld werkelijk CO2-verbruik vóór en na groot onderhoud, bron: gemeente Enschede, juli 2012. Uit de tabel blijkt dat de gemiddelde CO2-uitstoot van slechts één postcodegebied is verlaagd. De CO2-uitstoot van de resterende vijf postcode gebieden is daarentegen toegenomen. Dit heeft ertoe geleid dat de (totale) gemiddelde uitstoot van alle zes postcodegebieden alsnog hoger is uitgevallen dan het CO2 verbruik vóór het groot onderhoud.


Pagina 62

Deze toename kan niet geheel toegewezen worden aan het warmtegebruik, aangezien elektriciteit en gasverbruik daar ook invloed op hebben. In het geval van de A- woningen is gebleken dat de warmtebehoefte aanzienlijk gedaald is. Bewoners stoken minder na het groot onderhoud en stoten daardoor relatief minder CO2 uit als gevolg van hun stookgedrag. Er zijn vermoedelijk twee oorzaken die ten grondslag liggen aan de vermeerdering van de CO2-uitstoot namelijk de invloeden van het elektriciteitsgebruik en gasverbruik, maar ook het gedrag van de bewoners als het gaat om het gebruiken van bepaalde apparatuur binnen hun woningen. De effecten van elektriciteit en gas hebben in principe niets te maken met het groot onderhoud, aangezien het alleen om het verminderen van warmtegebruik ging. Wat betreft gedrag is het lastig te meten hoeveel kg per persoon of per gezin aan CO2 verbruikt is.

8.3 Deelconclusie Uit analyse van de CO2-uitstoot van de woningen blijkt dat na groot onderhoud de CO 2-uitstoot is gestegen. Het CO2-uitstoot wordt niet alleen toegewezen aan het warmteverbruik, maar heeft ook een relatie met het gas- en elektriciteitverbruik. Dit maakt het moeilijk om de oorzaak van de stijging van de CO 2-uitstoot te achterhalen.


Pagina 63

9

Financiële analyse van het groot onderhoud project

9.1 Inleiding In dit hoofdstuk staat het toetsen van het project aan de hand van het cluster “Profit” van het afweginsmodel centraal. Bij de analyse zullen de investeringen en de opbrengsten van het project tegen elkaar worden afgezet. In dit onderzoek zal aan de hand van verschillende parameters de financiële haalbaarheid worden bepaald. Hierbij worden verschillende scenario’s doorgerekend.

9.2 Exploitatiemodel Om een beeld te krijgen van de gevolgen van verschillende keuzes met betrekking tot de gedane investering zijn een aantal exploitatiemodellen opgesteld (zie bijlage F). Een exploitatiemodel geeft de balans tussen de kosten en de baten van een project weer. De kosten en baten worden doorgerekend over een exploitatietermijn van 30 jaar. Uiteindelijk kan met behulp van een exploitatiemodel worden bepaald of rendabel is. Het exploitatiemodel berekend namelijk de netto contante waarde van alle kasstromen die in de toekomst plaats zullen vinden. In het kader van het project Het Lang Noord is er gebruik gemaakt van een aantal exploitatiemodellen gekoppeld aan verschillende scenario’s met daarin enkele essentiële parameters, waarmee gedurende het project rekening mee gehouden dient te worden.

9.3

Financiële parameters

Naast de investering voor energetische verbeteringen, zijn parameters in het exploitatiemodel opgenomen, zoals algemeen beheer, rente en aflossing van de investering, inflatie, huurstijging, mutatiegraad en exploitatieperiode. Alle parameters zijn opgenomen in het exploitatiemodel. De parameters zijn afkomstig uit onderzoeken van Domijn uit 2009. Tabel 24 geeft de gebruikte parameters in het exploitatiemodel van de Awoningen weer.

Parameters Exploitatieperiode 30 Huur extra per woning (per maand) 0 Huurverhoging (per jaar) 2% Disconteringsvoet (per jaar) 6% Rente aflossing(per jaar) 5% Kostenstijging (per jaar) 2% Onderhoud (per jaar) n.v.t. Restwaarde einde exploitatie 0 Mutatiegraad (per jaar) 6% Alg. beheer per woning (per jaar) €2 Investering energetisch € 627.550 Aantal woningen 154 Tabel 24 Gebruikte parameters in terugverdienmodel, bron: eigen bewerking 2012.


Pagina 64

9.3.1 Investering De investering ten behoeve van de energetische verbetering van de woningen naar een A- label is € 3.775,-. Deze investering is gebaseerd op cijfers uit het EPA-rapport van de woningen. Een bijkomende investering is de plaatsing van mechanische ventilatie. De kosten hiervan bedragen € 300,-. In totaal bedraagt de investering van de energetische verbeteringen € 4075,- per woning. De nieuwe gevels, het dak en de begane grondvloer zijn voorzien van hoogrenderende isolatieplaten, waardoor de isolerende schil van de woning aanzienlijk verbeterd. Daarnaast zijn de woningen voorzien van HR++ beglazing. Het de energetische maatregelen en de daarbij behorende investeringen zijn weergegeven in de tabel hieronder.

Maatregelen

Investering 2

€ 812

2

€ 1.226

Isolatie vloer (Rc= > 3.0 m K/W) Isolatie gevel (Rc= > 3.0 m K/W) 2

Isolatie dak (Rc= > 3.0 m K/W) Dubbele beglazing (HR++) Mechanische ventilatie

Totaal

€ 567 € 1.170 € 300

€ 4.075

Tabel 25 Maatregelen en bijbehorende investering, bron: eigen bewerking 2012.

Het totale bedrag van € 4.075,- is de investering voor één woning. De investeringen voor alle 154 woningen bedragen € 627.550,-. 9.3.2 Algemeen beheer In het geval van de A-woningen bedragen de kosten in 2009 voor het algemeen beheer van alle 154 woningen € 308,-. Dit is gebaseerd op de verhouding € 0,05 per € 100,- aan de energetische investering, in totaal is dit € 2,- per woning per jaar. Dit bedrag wordt jaarlijks verrekend met 2% inflatie. 9.3.3 Rente en aflossingen Voor de annuïteitberekening (rente en aflossing) is, op basis van de uitgangspunten van Domijn, rekening gehouden met een rentepercentage van 5% voor langlopende financiering. Op basis van dit percentage is een jaarlijkse annuïteit berekend van € 40.823,-. 9.3.4 Inflatiepercentage De jaarlijkse inflatie is vastgesteld op 2%. Deze indexering is in 2009 door Domijn overgenomen van de landelijke gegevens. 9.3.5 Huurstijgingspercentage Het huurstijgingspercentage wordt gelijkgesteld met de inflatie en bedraagt dus 2%. Deze stijging verhoogt de huurprijs voor de huurders, echter vergeleken met de energiebesparing is de stijging van de huur lager. 9.3.6 Mutatiegraad De mutatiegraad is het percentage dat aangeeft bij hoeveel woningen jaarlijks mutaties plaatsvinden. Veel woningcorporaties hanteren mutatiegraden tussen de 6% en 12%. In dit onderzoek wordt uitgegaan van een Rapportage monitoring groot onderhoud Het Lang Noord

Pagina 65

mutatiegraad van 6%. Voor dit lage percentage is, in overleg met Domijn, gekozen vanwege het feit dat het gaat om recentelijk gerenoveerde woningen. Zittende huurders betalen in verhouding weinig geld voor energiezuinige woningen, waardoor het aantal mutaties zal verminderen. 9.3.7 Disconteringsvoet De disconteringsvoet is het percentage waarmee toekomstige kasstromen contant gemaakt kunnen worden. Dit percentage is gebaseerd op een aantal factoren, zoals de rendementseis, kosten van het vermogen, inflatie en risico’s. Door woningcorporatie Domijn werd anno 2009 gerekend met een disconteringsvoet van 6%. 9.3.8 Netto contante waarde De netto contante waarde is de huidige waarde van alle toekomstige kasstromen. Wanneer de netto contante waarde een positief resultaat oplevert, houdt dit in dat een project of investering financieel rendabel is. De waarde van alle binnenkomende kasstromen is namelijk groter dan de uitgaande kasstromen. (De Boer, Brouwers, & Koetzier, 2004)

9.4 Huurontwikkeling na het groot onderhoud De investering kan worden terugverdiend door middel van huurverhoging op basis van het woningwaarderingstelsel. Bij een woning die is gewaardeerd als een A- label woning, zal het puntentotaal 36 punten hoger liggen. Dit geldt voor het grootste deel van de woningen van het project ‘Het Lang Noord’. Wanneer dit wordt verwerkt in de vernieuwde puntentelling krijgen de woningen 198 punten. Dit resulteert in een maximale huur van € 939,30 per maand. Gevolg is dat de woningen in de vrije huursector vallen. Voor woningcorporatie Domijn is het van belang dat de huurprijzen van de gerenoveerde woningen onder de huurtoeslaggrens blijven, zodat de woningen verhuurd kunnen worden in de sociale sector. Hierdoor mag de huur niet hoger zijn dan € 647,53 per maand (prijspeil 2010). Domijn heeft de gemiddelde huurprijs per vastgesteld op € 548,- (zie bijlage E) 9.4.1 Geen huurverhoging bij de zittende huurders Voor project “Het Lang Noord” is voor een eigen aanpak gekozen. De gemiddelde kale huur per woning, dus zonder service- en stookkosten, bedroeg € 505,- per maand. Woningcorporatie Domijn heeft voorafgaand aan de start van het project met de zittende huurders van de A-woningen afgesproken geen huurverhoging door te voeren. Domijn heeft het behouden van haar huurders verkozen boven haar eigen financiële belangen. 9.4.2 Huurverhoging na mutatie Domijn heeft besloten om na mutatie alsnog een huurverhoging door te voeren. Uitgaande van het nieuwe beleid zou de huur van een A-woning, met € 43,- worden verhoogd. Dit bedrag zal dan maandelijks bij de oude huur van € 505,- worden opgeteld. Op basis van een mutatiegraad van 6% over de 154 woningen, zullen er 9 woningen, in het eerste jaar na het groot onderhoud, gaan muteren. Dit levert € 4.644,- aan extra inkomsten op in het eerste jaar, gebaseerd op de doorgevoerde huurverhoging bij die woningen. Deze inkomsten zullen ieder jaar omhoog gaan, wanneer er steeds bij meer woning (op basis van hantering 6% over de overgebleven niet gemuteerde woningen) de huur wordt verhoogd. Vanaf jaar 18 tot het laatste jaar van de exploitatieperiode is te verwachten dat de totale huuropbrengsten ieder jaar gelijk zijn, omdat vanaf dat moment bij alle 154 woningen de huurverhoging is doorgevoerd. 9.4.3 Directe huurverhoging na het groot onderhoud Om de investering van € 4.075,- eerder terug te verdienen, bestaat voor Domijn de mogelijkheid om de huur na het groot onderhoud direct te verhogen met het reeds berekende bedrag van € 43,-. Ook hier gelden de Rapportage monitoring groot onderhoud Het Lang Noord

Pagina 66

gebruikelijke parameters die reeds zijn benoemd. In dit geval zal geen rekening worden gehouden met de mutatiegraad van 6%. Bijlage F bevat het rekenmodel waarin de directe huurverhoging plaatsvindt.

9.5 Vergelijking scenario’s In deze paragraaf zijn de resultaten van de drie scenario’s beschreven. Bij de vergelijking is uitgegaan van een disconteringsvoet van 6% (het percentage dat woningcorporatie Domijn hanteert). Totale investering (energetisch)

Huuropbrengsten (na 30 jaar)

NCW (na 30 jaar)

Zonder huurverhoging

€ -627.550,-

0

€ -567.229,-

Huurverhoging bij mutatie

€ -627.550,-

€ 1.338.284,-

€ -72.156,-

Directe huurverhoging

€ -627.550,-

€ 3.228.176,-

€ 819.976,-

Rente (6%)

Tabel 26 Vergelijking scenario’s (huurverhoging), gebaseerd op de rente van 6%, bron: Domijn 2009.

Wanneer geen huurverhoging wordt doorgevoerd, blijkt dat de investering in energetische maatregelen niet terug te verdienen is binnen de exploitatieperiode van 30 jaar. Het eindresultaat van alle 154 woningen is aan het eind van deze periode negatief en resulteert in een netto contante waarde van € -567.229,-. Bij huurverhoging na mutatie bedraagt de netto contante waarde van de investering € -72.156,-. Dit komt door onvoldoende huuropbrengsten van € 1.338.284,-, waardoor de investering niet wordt terugverdiend. Bij invoering tot directe huurverhoging bedraagt de netto contante waarde € 819.976,-. Dit positieve resultaat is toe te wijzen aan de huuropbrengsten van € 3.228.176,-. Hierdoor wordt de energetische investering van € 627.550,- terugverdiend. De terugverdientijd wordt bereikt na zes jaar (zie exploitatiemodel). Met behulp van de exploitatiemodellen is berekend dat een huurverhoging van minimaal € 50,- per maand vereist is om een positieve netto contante waarde te behalen. Zie bijlage F voor de achterliggende rekenmodellen van de drie uitgewerkte scenario’s.


Pagina 67

9.6 De invloed van de disconteringsvoet op de NCW De hoogte van de disconteringsvoet is van veel factoren afhankelijk, zoals de rente of de rendementseis. Om de invloed van de hoogte van de disconteringsvoet in kaart te brengen worden de effecten van drie verschillende disconteringsvoeten onderzocht. Naast de eerder gehanteerde disconteringsvoet van 6% wordt bij deze analyse ook gerekend met 4,5% en 7,5%. Deze percentages worden op de drie scenario’s toegepast. Omdat de disconteringsvoet zorgt voor een lagere contante waarde van toekomstige kasstromen, zal een hogere disconteringsvoet leiden tot lagere inkomsten/uitgaven. Bijvoorbeeld: een bedrag dat over vijf jaar wordt ontvangen ter waarde van € 10.000,- zal minder waard zijn dan wanneer men dit bedrag nu zou krijgen. Dit komt o.a. door het waardeverlies van geld in de loop van tijd en het niet kunnen behalen van rendement op het bedrag. De disconteringsvoet geeft aan met hoeveel procent het bedrag minder waard wordt. Een disconteringsvoet van 7,5% zal leiden tot een lagere waarde (€ 6.966,-) in vergelijking met een disconteringsvoet van 4,5% (€ 8,219,-).

Rente

Totale investering (energetisch)


(On) rendabel (na 30 jaar)

4,5%

€ -627.550,-

0

€ -671.451,-

6%

€ -627.550,-

0

€ -567.229,-

7,5%

€ -627.550,-

0

€ -486.666,-

Tabel 27 Scenario zonder huurverhoging, bron: eigen bewerking 2012. Uit bovenstaand voorbeeld blijkt dat een hoge disconteringsvoet tot een positiever resultaat leidt van 138% ten opzichte van een lage disconteringsvoet, omdat de netto contante waarde negatief is. De waarde van toekomstige uitgaven wordt met een disconteringsvoet van 7,5% sneller minder waard.

Rente



NCW (na 30 jaar)

4,5%

€ -627.550,-

€ 1.338.284,-

€ -51.751,-

6%

€ -627.550,-

€ 1.338.284,-

€ -72.156,-

7,5%

€ -627.550,-

€ 1.338.284,-

€ -85.060,-

Tabel 28 Scenario huurverhoging na mutatie, bron: eigen bewerking 2012. Bij huurverhoging na mutatie blijkt dat een lage disconteringsvoet een positiever resultaat van 164% ten opzichte van een hoge disconteringsvoet tot gevolg heeft. De waarde van toekomstige huurinkomsten wordt met een disconteringsvoet van 7,5% sneller minder waard.


Pagina 68

Rente



NCW (na 30 jaar)

4,5%

€ -627.550,-

€ 3.288.176,-

€ 1.002.677,-

6%

€ -627.550,-

€ 3.288.176,-

€ 819.976,-

7,5%

€ -627.550,-

€ 3.288.176,-

€ 682.129,-

Tabel 29 Scenario na directe huurverhoging, bron: eigen bewerking 2012. Uit bovenstaand voorbeeld blijkt dat een lage disconteringsvoet tot een positiever resultaat leidt van 147% ten opzichte van een hoge disconteringsvoet, omdat de netto contante waarde positief is. De waarde van toekomstige huurinkomsten wordt met een disconteringsvoet van 7,5% sneller minder waard. Hieruit volgt dat naar mate de disconteringsvoet toeneemt de NCW dichter bij € 0,- zal komen te liggen. Wil men de hoogtes van disconteringsvoeten gebruiken voor een best/worst-case-scenario zal men eerst moeten bepalen of de NCW positief of negatief is. Aan de hand van dit resultaat kan gekozen worden voor een disconteringsvoet van 4,5% of 7,5%


Pagina 69

9.7

Deelconclusie

Om te onderzoeken of project “Het Lang Noord” rendabel is na een exploitatieperiode van 30 jaar, zijn de gevolgen van een aantal scenario’s berekend. Er is uitgegaan van drie verschillende scenario’s: geen huurverhoging, directe huurverhoging en huurverhoging na mutatie. Met behulp van de exploitatiemodellen zijn netto contante waarden berekend van de verschillende scenario’s, waarbij rekening is gehouden met een disconteringsvoet van 6%. Bij het opstellen van de terugverdienmodellen en het doorrekenen van de scenario’s zijn investeringen ten behoeve van energetische verbetering als uitgangspunt genomen. Daarnaast is rekening gehouden met andere belangrijke kosten die van invloed zijn op de nette contante waarden van de investeringen. Een belangrijk aspect voor het terugverdienen van de investering is het doorvoeren van huurverhoging. Het bedrag van € 20,(bepaald door Domijn) waarmee de huur wordt verhoogd is in dit onderzoek de enige binnenkomende kasstroom. Uit de financiële analyse van het project blijkt dat het project in twee gevallen onrendabel is, namelijk wanneer geen huurverhoging of een huurverhoging na mutatie wordt ingevoerd. De scenario’s leveren netto contante waarden op van € -567.269,- (geen huurverhoging) en € -72.156,- (huurverhoging na mutatie). Wanneer directe huurverhoging wordt ingevoerd bedraagt de contante waarde € 819.976,-. Het project is in dat geval rendabel. Ook de effecten van de disconteringsvoet zijn onderzocht. Naast de disconteringsvoet van 6% is gerekend met disconteringsvoeten van 4,5% en 7,5%. Reden hiervoor is het verkrijgen van inzicht op de invloed van de rentes op het eindresultaat. Hieruit blijkt dat het eindresultaat van het scenario “directe huurverhoging” met een disconteringsvoet van 4,5%, de hoogste netto contante waarde oplevert, namelijk € 1.002.677,-. Daarentegen levert de disconteringsvoet van 7,5% de laagste netto contante waarde van € 682.129,- op. Uiteindelijk kan geconcludeerd worden dat het groot onderhoud van de A-woningen in Het Lang Noord met het huidige beleid van Domijn een negatief resultaat oplevert. Alleen op basis van directe huurverhoging kan een positief resultaat worden behaald.


Pagina 70

10 Woonlasten voor en na groot onderhoud 10.1 Inleiding Waar in het verleden alleen gesproken werd over de huurprijs van een woning, zal in de toekomst meer gedacht moeten worden in de totale woonlasten voor de huurders. Bewoners in de energetisch slecht scorende woningen zijn in vele gevallen de huurders met de laagste inkomens. Door het probleem dat de woonlasten (huur + energielasten) voor woningen met een laag energielabel sneller stijgen dan woningen met een goed scorend label, zullen deze onbetaalbaar worden voor de lagere inkomens. In dit hoofdstuk worden de werkelijke woonlasten vóór en na het groot onderhoud met elkaar vergeleken. Doel hiervan is het in beeld brengen van de effecten van de energielasten vóór en na het groot onderhoud op de totale woonlasten, maar ook de invloeden van de stijgingen ten aanzien van de huur en de energielasten in beide gevallen. Ook hier gaat het om de gevolgen van het groot onderhoud voor het cluster “People” van het afwegingsmodel.

10.2 Woonlasten voor groot onderhoud De kosten voor energie vormen nu nog een beperkt deel van de totale woonlasten. Dit zal in de toekomst jaarlijks toenemen. In tabel 30 is te zien wat de gemiddelde woonlasten (huur- en totale energielasten) zijn bij de woningen van Het Lang Noord. Hierbij is niet uitgegaan van het inflatiepercentage (dat van invloed is op de stijging van de maandelijkse huur) en de energiestijging (een gemiddelde stijgingspercentage voor elektra, gas en warmte).

2009

Huurlasten (per jaar)

Energielasten (per jaar)

Woonlasten (per jaar)

Voor groot onderhoud

€ 6.060,-

€ 1.443,-

€ 7.503,-

Tabel 30 Totale woonlasten voor GO (2009), bij 0% stijging huur en energielasten.

10.3 Woonlasten na groot onderhoud Het doel van het groot onderhoud van de woningen (om de woningen tot een A- label te brengen) was het creëren van energiezuinige woningen voor de bewoners, waardoor de jaarlijkse energielasten van de huurders minder zouden worden. Verlaging van de energielasten levert een positieve bijdrage aan de verlaging van de totale woonlasten. Wel is het belangrijk om te kijken of na het groot onderhoud huurverhoging plaatsvindt of niet. In geval van geen huurverhoging na het groot onderhoud, zullen de totale woonlasten op jaarbasis nog minder zijn dan wanneer de huur omhoog gaat. 10.3.1 Woonlasten zonder huurverhoging In de tabel hieronder worden de totale woonlasten in het eerste jaar (2011) na het groot onderhoud bepaald. Hierbij is geen rekening gehouden met de eventuele huurverhoging na het groot onderhoud (er van uitgaande dat Domijn dit vooraf met de bewoners afgesproken had) en de jaarlijkse stijgingspercentages van de huur en de energieprijzen.


Pagina 71

2011

Na groot onderhoud

Huurlasten

Energielasten

Woonlasten

(per jaar)

(per jaar)

(per jaar)

€ 6.060,-

€ 1.180,-

€ 7.240,-

Tabel 31 Totale woonlasten na GO (2011), bij 0% stijging huur en energielasten en zonder huurverhoging 10.3.2 Woonlasten met huurverhoging Woningcorporatie Domijn heeft besloten om bij mutatie huurverhoging door te voeren. De verhoging werd bepaald aan de hand van het gehanteerde puntensysteem gekoppeld aan de gedane verbeteringen. De essentie van de huurverhoging is het terugverdienen van de energetische investeringen binnen de exploitatieperiode. Hieronder wordt in tabel 32 het effect van de huurverhoging in het eerste jaar na het groot onderhoud (2011) beschreven. Net als bij de vorige twee scenario’s is ook hier niet uitgegaan van de stijging van de huur en de energieprijzen. 2011

Na groot onderhoud

Huur

Energielasten

Woonlasten

(per jaar)

(per jaar)

(per jaar)

€ 6.576,-

€ 1.180,-

€ 7.756,-

Tabel 32 Totale woonlasten na GO (2011), bij 0% stijging huur en energielasten en met huurverhoging

10.4 Vergelijking totale woonlasten A-woningen Om voor de huurders van de A- woningen inzichtelijk te maken in hoeverre het groot onderhoud effect heeft gehad op hun totale woonlasten, worden in dit hoofdstuk de woonlasten (huurlasten + energielasten) vóór en na het groot onderhoud tegen elkaar afgezet. Hier wordt uitgegaan van de woonlasten inclusief de huurverhoging tegenover de genomen energetische maatregelen. Zo kan voor de huurders een beeld gekregen worden van de voor en nadelen van het groot onderhoud. Naast de jaarlijkse stijging van de huurlasten, zijn tevens de totale energielasten inclusief de jaarlijkse stijgingen, bepalend voor de vaststelling van de totale woonlasten per jaar. Om de gevolgen van de stijgende energieprijzen op de totale woonlasten inzichtelijk te maken, zijn de woonlasten vóór en na het groot onderhoud met elkaar vergeleken aan de hand van drie verschillende stijgingspercentages (4%, 7% en 12%). Voor de jaarlijkse stijging van de huur wordt uitgegaan van een kostenstijging van 2%. Deze stijgingspercentages zijn per peildatum 2009 vastgelegd. Voor de situatie na het groot onderhoud van de A- woningen is uitgegaan van twee scenario’s (met en zonder huurverhoging). Bij de zittende huurders zal geen huurverhoging worden doorgevoerd. Echter, door Domijn is besloten om de huur na mutatie wel te verhogen. De huur zal bij mutatie met € 43,-, (deze is toe te wijzen aan de energetische verbeteringen van de A- woningen) worden verhoogd. In de tabel hieronder worden de woonlasten vóór en na het groot onderhoud tegen elkaar afgezet. Bij deze vergelijking zullen in totaal negen scenario’s worden weergegeven. De vergelijkingen zijn gebaseerd op de werkelijke huur en de energielasten vóór en na het groot onderhoud. Dit inclusief de besparing op warmte en de extra huur per maand van € 43,-.


Pagina 72

Woonlasten

Voor groot onderhoud

Na groot onderhoud Geen huurverhoging

Wel huurverhoging

4% 2019

€ 9.031

€ 8.642

€ 9.229

2029

€ 11.008

€ 10.432

€ 11.100

2039

€ 13.608

€ 12.755

€ 13.515

2019

€ 9.734

€ 9.217

€ 9.804

2029

€ 13.429

€ 12.412

€ 13.080

2039

€ 19.911

€ 17.910

€ 18.670

2019

€ 11.377

€ 10.560

€ 11.147

2029

€ 21.764

€ 11.382

€ 19.896

2039

€ 52.153

€ 35.350

€ 44.038

7%

12%

Tabel 33 Vergelijking woonlasten, bron: Werkplaats KNR 2012. Dit overzicht laat met betrekking tot de energiezuinigheid van de woningen twee situaties zien. Namelijk de situatie vóór en na het groot onderhoud, waarbij in beide gevallen de invloed van het groot onderhoud op de woonlasten inzichtelijk wordt gemaakt. In de oude situatie hebben de bewoners te maken met de sterk toenemende woonlasten over drie verschillende perioden. Dit komt enerzijds door de niet energiezuinige woningen (met hoge energielasten tot gevolg). En anderzijds door de steeds stijgende huur- en energielasten in de afgelopen jaren. De stijging van de energieprijzen is cruciaal en zal het grootste deel van de hoogte van de totale woonlasten bepalen. Uit de situatie na het groot onderhoud komt naar voren dat de totale woonlasten na het groot onderhoud per jaar, mede door de verlaging van de energielasten als gevolg van het uitgevoerde groot onderhoud bij de woningen, zijn gedaald. 10.4.1 Vergelijking woonlasten met een stijging van 4% In 2019 zullen de woonlasten (bij de jaarlijkse energieprijsstijging van 4%) na het groot onderhoud € 389,minder zijn dan de situatie vóór groot onderhoud. Deze besparing is voor een groot deel toe te wijzen aan de energetische verbeteringen ten aanzien van de schil, waardoor de warmtebehoefte daalde. Ondanks deze besparing zullen de woonlasten door de stijging van de huurlasten en de energielasten steeds verder oplopen. Elke verbeteringsslag die dus tot energiebesparing leidt, zal de bewoners in deze situatie enorm schelen in hun portemonnee. De woonlasten zullen in 2019 met € 198,- stijgen, wanneer bij de mutatie de huurverhoging doorgevoerd wordt. Dit betekent dat de totale woonlasten in dit jaar hoger zijn dan in de situatie voor het groot onderhoud. Echter de woonlasten zullen bij de steeds stijgende energieprijzen en de constante huurstijging met 2%, voor de bewoners gunstiger uitvallen.


Pagina 73

10.4.2 Vergelijking woonlasten met een stijging van 7% Bij een energieprijsstijging van 7% zijn de woonlasten vóór groot onderhoud hoger dan de woonlasten na groot onderhoud. Afgezien van het gedrag van de bewoners zullen na het groot onderhoud besparingen worden gerealiseerd door de bewoners. In het geval van geen huurverhoging zal de besparing ongeveer € 517,- zijn. Deze besparing zal niet van te pas komen als door Domijn een huurverhoging gehanteerd wordt. Immers de woonlasten zullen in dit geval met € 70,- gaan stijgen. Dit heeft als gevolg voor de bewoners de stijging van de woonlasten ten opzichte van vóór het groot onderhoud. 10.4.3 Vergelijking woonlasten met een stijging van 12% Naarmate de energieprijzen stijgen zullen de effecten van de genomen maatregelen bij dit project steeds groter worden. Bij de stijging van de energieprijzen met 12% zijn de besparingen in 2019 € 817,- (in geval van geen huurverhoging) of € 230,- (bij wel doorvoeren van huurverhoging) meer dan voordat de energetische maatregelen zijn genomen. Naarmate de energieprijzen stijgen met dit percentage, zullen de besparingen aanzienlijk toenemen. Hierdoor zal het effect van het groot onderhoud nog groter worden.

10.5 Deelconclusie Door de vergelijking van woonlasten vóór en na het groot onderhoud (gebaseerd op de huurprijzen en de werkelijke energielasten vóór en na het groot onderhoud) kan geconcludeerd worden dat het project Het Lang Noord positief is geweest. Dit door de verlaging van de energielasten (het beperken van de warmtebehoefte als gevolg van de genomen bouwkundige maatregelen), die samen met de huur de totale woonlasten vormen. Voor de huurders betekent dit een flinke reducering van hun woonlasten in de jaren na het groot onderhoud. Vooral zittende huurders hebben hier voordeel van, omdat bij hun geen huurverhoging zal worden doorgevoerd. Om bij deze vergelijking rekening te houden met de invloeden van de huur en de stijgende energieprijzen, is gerekend met een huurstijging van 2% en drie verschillende percentages (4%, 7% en 12%) ten aanzien van de stijgende energielasten. Aan de hand van de vergelijkingen zijn er twee belangrijke zaken geconstateerd. Aan de ene kant de besparing op de woonlasten na het groot onderhoud ten opzichte van de situatie daarvoor. Aan de andere kant de grote invloed van de energielasten op de totale woonlasten, want de energielasten zullen in de toekomst de huurlasten passeren. Des te hoger de stijging van de energielasten, des te hoger ook de stijging van de woonlasten. Na het doorrekenen van de scenario’s, gebaseerd op de gehanteerde percentages die hierboven zijn genoemd, kan geconcludeerd worden dat Domijn juist gehandeld heeft en op tijd ingespeeld heeft op de veranderende situaties in de toekomst.


Pagina 74

11 Bewonerstevredenheid 11.1 Inleiding Door woningcorporatie Domijn is na afloop van het groot onderhoud een bewonerstevredenheidsonderzoek uitgevoerd onder bewoners van ‘Het Lang Noord’. Alle bewoners hebben een vragenlijst ontvangen, 43% van de bewoners (66 van 154 woningen) heeft het onderzoek ingevuld. Door het analyseren van de ingevulde enquêtes hoopt Domijn tot verbeterpunten te komen voor toekomstige groot onderhoudsprojecten. Achtereenvolgens zullen de volgende thema’s worden beschreven: algemene eindcijfers, informatie en communicatie, wijze van uitvoering, werkzaamheden en tot slot het resultaat. Zie bijlage G voor de resultaten van het door Domijn uitgevoerd enquêteonderzoek.

11.2 Algemeen Figuur 11 geeft de eindcijfers voor het groot onderhoud aan beide type woningen weer.

Figuur 11 Cijfers groot onderhoud in Het Lang Noord, bron: Domijn 2010. Uit de eindcijfers kan worden opgemaakt dat de bewoners in het algemeen tevreden zijn over het groot onderhoud. Het groot onderhoud aan de Beltman woningen krijgt van de bewoners een 7,8 en het cijfer voor het groot onderhoud aan de Wisman & de Jong woningen een 8,2. Het gemiddelde eindcijfer is een 8.

11.3 Inormatie en communicatie Uit figuur 12 blijkt dat 80% van de respondenten van de Wismans & de Jong woningen heeft ervaren dat er duidelijk gecommuniceerd werd omtrent de inhoud van het groot onderhoud.


Pagina 75

Figuur 12 Duidelijkheid omtrent de inhoud van het groot onderhoud, bron: Domijn 2010. Uit figuur 13 blijkt dat 89% van de respondenten van de Beltman woningen heeft ervaren dat er duidelijk gecommuniceerd werd omtrent de inhoud van het groot onderhoud.

Figuur 13 Duidelijkheid omtrent de inhoud van het groot onderhoud, bron: Domijn 2010. Uit figuur 14 blijkt dat het cijfer voor de totale informatieverstrekking door de bewoners van de Wismans & de Jong woningen hoger wordt gewaardeerd (8.1) dan door de bewoners van de Beltman woningen (7.5). Het gemiddelde cijfer voor de informatieverstrekking als geheel is een 7.8. Dit heeft te maken met het proces. Domijn is in eerste instantie begonnen met het plegen van het groot onderhoud aan de Beltman woningen, waarbij knelpunten op het gebied van GOTIK- aspecten (Geld, Organisatie, Tijd, Informatie en Kwaliteit) zijn aangetroffen. Door deze ervaring was de informatieverstrekking naar de bewoners bij het onderhoud aan de Wisman & de Jong woningen duidelijker, waardoor het proces beter verliep en uiteindelijk een hoger cijfer gegeven werd.


Pagina 76

Figuur 14 Totaalcijfers over de informatieverstrekking, bron: Domijn 2010.

11.4 Uitvoering & werkzaamheden Uit figuur 15 blijkt dat de tevredenheid over de begeleiding van Domijn hoger gewaardeerd wordt door de bewoners van de Wismans & de Jong woningen (7.9) dan door de bewoners van de Beltman woningen (6.9). Het gemiddelde cijfer met betrekking tot de tevredenheid over de begeleiding van Domijn is een (7.3). Dit heeft eveneens te maken met de eerdere uitvoering van de het onderhoud aan de Beltman-woningen, maar ook met het feit dat er een wisseling in het projectteam heeft plaats gevonden. In de eerste fase, het groot onderhoud aan de Beltman woningen, was de bewonersbegeleiding niet de primaire taak van de verantwoordelijken binnen Domijn. Tijdens het groot onderhoud aan de Wisman & de Jong woningen heeft Domijn een eigen medewerker op de bewonersbegeleiding ingezet. Hierdoor verliep de communicatie en de begeleiding van de bewoners een stuk beter.

Figuur 15 Totaalcijfer tevredenheid met betrekking tot begeleiding van Domijn, bron: Domijn 2010.


Pagina 77

11.4.1 Werkzaamheden Uit figuur 16 blijkt dat de werkzaamheden van de aannemer hoger worden beoordeeld door de bewoners van de Wismans & de Jong woningen (8,2), dan door de bewoners van de Beltman woningen (7.7). Het gemiddelde cijfer over de werzaamheden van de aannemer is een 7.9.

Figuur 16 Beoordeling werkzaamheden aannemer, bron: Domijn 2010.

11.5 Resultaat Uit figuur 17 blijkt dat de cijfers voor de isolerende maatregelen die zijn doorgevoerd door Domijn vrij dicht bij elkaar liggen. Wederom zijn de bewoners van de Wismans & de Jong woningen (iets) positiever. Het gemiddelde eindcijfer voor de isolerde maatregelen is een 8.4.

Figuur 17 Totaalcijfer isolerende maatregelen, bron: Domijn 2010.


Pagina 78

Uit figuur 18 blijkt dat de bewoners vóór het groot onderhoud niet positief waren over hun woning (het gemiddelde cijfer bedroeg een 4.7). Bewoners van de Wismans & de Jong woningen zijn na het groot onderhoud positiever (8.7) dan de bewoners van de Beltman woningen (8.1). Het gemiddelde eindcijfer voor na het groot onderhoud bedraagt een 8.4.

Figuur 18 Totaalcijfer voor woning voor en na het groot onderhoud, bron: Domijn 2010. Uit figuur 19 blijkt dat bewoners vóór het groot onderhoud niet positief waren over hun woonwijk (het gemiddelde cijfer bedroeg een 5.1). Bewoners van de Wismans & de Jong woningen zijn na het groot onderhoud positiever (8.1) dan de bewoners van de Beltman woningen (7.6). Het gemiddelde eindcijfer na het groot onderhoud bedraagt een 7.8.

Figuur 19 Totaalcijfer voor woonwijk voor en na het groot onderhoud, bron: Domijn 2010.


Pagina 79

11.6 Deelconclusie In 2010 is door Domijn een enquêteonderzoek gehouden onder haar huurders. Dit gebeurde na het groot onderhoud. Ongeveer 40% van de huurders heeft de enquêtes daadwerkelijk ingevuld. Het project Het Lang Noord is qua procesverloop, het eindresultaat en omgang met de huurders een succesvol project geweest. Dit is ook duidelijk terug te zien in de behaalde scores. Ook het werk van de uitvoerende partijen en vooral van de hoofdaannemer (Koopmans Bouw B.V.) is zeer hoog gewaardeerd. De bewoners zijn tevreden over de door Koopmans uitgevoerde zaken, alsmede de wijze waarop het bedrijf met de bewoners heeft gecommuniceerd. Wat in de beoordelingen opvalt is de lagere waardering van het groot onderhoud door de bewoners van de Beltman-woningen dan van de bewoners in de Wismans & de Jong woningen. Een mogelijke oorzaak hiervoor is wisseling in het projectteam met als gevolg het verschil in begeleiding tussen de twee type woningen. Als eerst zijn de Beltman-woningen onderhouden. In deze eerste fase was de bewonersbegeleiding niet de primaire taak van de verantwoordelijken binnen Domijn. Later werd bij het groot onderhoud van de Wismans & de Jong woningen wel een medewerker op de bewonersbegeleiding ingezet. Hierdoor kregen deze bewoners meer contact met en informatie van Domijn. Dit kan de hogere cijfers door de bewoners van de Wismans & de Jong woningen verklaren. Dit is achteraf een belangrijk leermoment gebleken voor de betrokkenen, waar later beter op geanticipeerd kan worden.


Pagina 80

12 Ervaring opdrachtgever en opdrachtnemer 12.1 Inleiding In deze paragraaf worden de ervaringen woningcorporatie Domijn en Koopmans Bouw B.V. beschreven. Zie bijlage H voor de uitwerking van de gehouden interviews.

12.2 Ervaring Woningcorporatie Domijn Woningcorporatie Domijn kijkt positief terug op het verloop van het groot onderhoud. De doelstelling van dit project om energetische verbeteringen aan de woningen aan te brengen en groot onderhoud te plegen is behaald. De bewoners waren zeer tevreden over de uitstraling van hun wijk na het groot onderhoud en tevens onder de indruk van de nieuwe aanzichten van hun woningen. Over het algemeen verliep het bouwproces goed. De communicatie met de bewoners werd in een enquête (achteraf) beoordeeld met een 8. Domijn is zeer tevreden over het procesverloop en de samenwerking en communicatie tussen Koopmans en bewoners enerzijds en tussen Domijn en Koopmans anderzijds. Dit project kan volgens Domijn dan ook dienen als voorbeeld voor latere projecten.

12.3 Ervaring Koopmans Bouw B.V. Gezien de bijzonderheid van het gehanteerde concept (in één dag de oude gevel verwijderen en vervangen door een nieuwe gevel) was het project geruime tijd onder de aandacht van collega-bedrijven en andere geïnteresseerden. Koopmans heeft de opgedane kennis en ervaring met deze gevels later ook toegepast bij woningen die zij zelf ontwikkelden. Tijdens de uitvoering was men vooral afhankelijk van het weer in verband met regen en opengebroken gevels. Alleen tijdens een sneeuwbui zijn de werkzaamheden tijdelijk stilgelegd, verder hebben ze geen uitvaldagen gekend, omdat er ook tijdens koude dagen doorgewerkt werd (dit in overleg met Domijn en de bewoners). Koopmans onderschrijft het positieve beeld dat Domijn heeft van het groot onderhoud. Als leermoment noemt Koopmans het ‘bouwteam’. Het gebruik van een bouwteam in projecten als dit is essentieel. Zeker als er een stukje ontwikkeling in de opgave zit zou een bouwteam in de beginfase moeten worden geformeerd.


Pagina 81

13 Eindconclusie In dit hoofdstuk wordt aan de hand van de drie clusters uit het afwegingsmodel – people, planet en profit – antwoord gegeven op de onderzoeksvraag: Zou het groot onderhoud project ‘Het Lang Noord’, gelet op bewonerservaringen, toegepaste technieken en investeringen, een voorbeeld kunnen vormen voor dergelijke groot onderhoud projecten bij andere woningcorporaties?

13.1 Cluster People (bewoners) Binnen het cluster people staan de bewoners centraal. Het succes van het groot-onderhoudsproject wordt bepaald aan de hand van de subthema’s bewonerstevredenheid, energiebesparing en woonlasten. In onderstaand schema staan alle subthema’s met bijbehorende prestatie-indicatoren van het cluster people.

Cluster

People Wat is de toegevoegde waarde voor de bewoners?

Subthema’s Bewonerstevredenheid na GO Eindcijfer groot onderhoud Informatieverstrekking Tevredenheid m.b.t. begeleiding Tevredenheid over werkzaamheden Isolerende maatregelen Woning na groot onderhoud Wijk na groot onderhoud

Prestatieindicatoren 8,0 7,8 7,3 7,9 8,4 8,4 7,8

Energiebesparing na GO Warmtegebruik voor GO Warmtegebruik na GO warmtebesparing na GO

23,13 GJ 6,1 GJ € 255,-

Woonlasten na GO Energielasten voor GO Huur na GO

€ 1.443,€ 6.576,-

Woonlasten na GO Energielasten na GO bij 0% energiestijging

€ 1.180,-

Huur na GO Zonder huurverhoging Huurverhoging bij mutatie

€ 6.060,€ 6,576,-

Tabel 34 Subthema’s en prestatie-indicatoren van het cluster People.


Pagina 82

13.1.1 Bewonerstevredenheid Uit een enquêteonderzoek, uitgevoerd door Domijn in 2010, is gebleken dat de bewoners tevreden zijn over het verloop van de processen, de uitgevoerde resultaten en de communicatie gedurende de looptijd van het project. Verder is naar voren gekomen dat de bewoners tevreden zijn met de door Koopmans uitgevoerde onderhoudactiviteiten en over de manier van communiceren. Opvallend is de lagere bewonerswaardering van de Beltman woningen dan van de Wismans & de Jong woningen. Vermoedelijk gaven bewoners van de Wismans & de Jong woningen een hogere waardering, omdat Domijn een eigen medewerker voor de bewonersbegeleiding heeft ingezet. Hieruit blijkt dat bewoners waarde hechten aan goede begeleiding en duidelijke communicatie vanuit de woningcorporatie. 13.1.2 Energiebesparing Voor het bepalen van de effecten van de genomen maatregelen is uitgegaan van de vergelijking tussen de werkelijke verbruiken vóór en na het groot onderhoud. Hieruit blijkt dat het effect van het groot onderhoud op het energieverbruik aanzienlijk is. De verandering van het gasverbruik voor tapwater en het elektriciteitsverbruik blijft binnen een marge van circa 10%, omdat de genomen maatregelen geen effect hadden op dit verbruik. Het gasverbruik ten behoeve van warmtevoorziening veranderde van 23,13 GJ naar 6,1 GJ, een vermindering van 74%. Naarmate de energieprijzen jaarlijks met een bepaald percentage stijgen, wordt de energiebesparing groter. De energetische maatregelen leveren een besparing op van circa € 255,- per jaar indien geen rekening wordt gehouden met prijsstijging. Bij een prijsstijging van 4% zal het voordeel in 2014 oplopen tot ongeveer € 311,- per jaar. Bij een prijsstijging van 7% zal het voordeel in 2014 oplopen tot ongeveer € 358, per jaar. Bij een prijsstijging van 12% zal het voordeel in 2014 oplopen tot ongeveer € 450,- per jaar. 13.1.3 Woonlasten In dit onderzoek is een vergelijking gemaakt tussen de woonlasten vóór en na het groot onderhoud. Om bij deze vergelijking rekening te houden met de invloeden van de huur en de stijgende energieprijzen, is gerekend met een huurstijging van 2% en drie verschillende percentages voor de stijging van de energielasten (4%, 7% en 12%). Doordat de energielasten dalen, zullen de woonlasten voor zittende huurders dalen omdat geen huurverhoging wordt doorgevoerd. Maar ook huurders die te maken krijgen met een huurverhoging kunnen lagere woonlasten hebben, dankzij de invloed van de energetische maatregelen. De hoogte van de besparing op woonlasten zal afhangen van de hoogte van energieprijsstijging de komende decennia.


Pagina 83

13.2 Cluster Planet (milieu) Cluster

Subthema’s

Planet

CO2-verbruik CO2-verbruik voor GO CO2-verbruik na GO

Prestatieindicatoren 2789 kg 2904 kg

Wat zijn de gevolgen voor (leef)milieu? Isolatiewaarde Gevel Vloer Dak Beglazing Tripel HR

Bouwkundige staat na GO Thermische schil na GO infraroodopname

Rc = 3 m2K/W Rc = 3 m2K/W Rc = 3 m2K/W U-waarde = 1,1 W/m2K ZTA = 0,6

Goed

Tabel 35 Subthema’s en prestatie-indicatoren van het cluster Planet. 13.2.1 CO2-besparing Uit analyse van de CO2-uitstoot van de woningen blijkt dat na groot onderhoud de CO2-uitstoot is gestegen. CO2-uitstoot wordt niet alleen toegewezen aan het warmteverbruik, maar heeft ook een relatie met het gas- en elektriciteitverbruik. Dit maakt het moeilijk om de oorzaak van de stijging van de CO2-uitstoot te achterhalen. 13.2.2 Bouwkundig onderzoek Om te kunnen oordelen over de thermische schil van de woningen is een onderzoek met een infraroodcamera uitgevoerd, waarmee warmtelekken zijn opgespoord. Uit het onderzoek bleek dat de woningen in de bestaande situatie warmtelekken vertoonden. Dit was vooral te zien bij de aansluitingen met de kopgevel, de borstweringen en het dak. Bovendien waren de woningen voorzien van enkel glas, waardoor ook op die plaatsen veel warmteverlies optrad. De thermische kwaliteit van de schil is na het groot onderhoud aanzienlijk verbeterd, door de oude gevel te vervangen door nieuwe prefab gefabriceerde gevels met een betere Rc-waarde. Toch zijn warmtelekken waarneembaar bij de overstekken van de hoekwoningen, omdat deze uit esthetisch oogpunt niet zijn geïsoleerd.


Pagina 84

13.3 Cluster Profit (financiën) Cluster

Subthema’s

Profit

Investering Investering energie (per woning) Investering energie (totaal)

Wat bepaalt het financiële succes voor de corporatie?

Prestatieindicatoren

Exploitatie Exploitatieperiode

€ 4.075,€ 627.550,-

30 jaar

Bijkomende kosten Algemeen beheer (per woning per jaar) Rente en aflossingen (per jaar) Kostenstijging (per jaar) Huurstijging (per jaar) Mutatiegraad (per jaar)

€ 2,€ 36.867,2% 2% 6%

Disconteringsvoet laag normaal hoog Eindresultaat na 30 jaar Zonder huurverhoging o.b.v. disconteringsvoet 4,5% o.b.v. disconteringsvoet 6% o.b.v. disconteringsvoet 7,5% Huurverhoging na mutatie o.b.v. disconteringsvoet 4,5% o.b.v. disconteringsvoet 6% o.b.v. disconteringsvoet 7,5% Directe huurverhoging o.b.v. disconteringsvoet 4,5% o.b.v. disconteringsvoet 6% o.b.v. disconteringsvoet 7,5%

4,5% 6% 7,5%

€ -671.451,€ -567.299,€ -486.666,€ -51.751,€ -72.156,€ -85.060,€ 1.002.677,€ 819.976,€ 682.129,-

Tabel 36 Subthema’s en prestatie-indicatoren van het cluster Profit. 13.3.1 Financiële analyse Om te onderzoeken of project “Het Lang Noord” rendabel is na een exploitatieperiode van 30 jaar, zijn de gevolgen van een aantal scenario’s berekend. Er is uitgegaan van drie verschillende scenario’s: geen huurverhoging, directe huurverhoging en huurverhoging na mutatie. Met behulp van de exploitatiemodellen zijn netto contante waarden berekend van de verschillende scenario’s, waarbij rekening is gehouden met een disconteringsvoet van 6%. Bij het opstellen van de terugverdienmodellen en het doorrekenen van de scenario’s zijn investeringen ten behoeve van energetische verbetering als uitgangspunt genomen. Daarnaast is rekening gehouden met andere belangrijke kosten die van invloed zijn op de nette contante waarden van de investeringen. Een belangrijk aspect voor het terugverdienen van de investering is het doorvoeren van huurverhoging. Het bedrag van € 43,waarmee de huur wordt verhoogd is in dit onderzoek de enige binnenkomende kasstroom. Rapportage monitoring groot onderhoud Het Lang Noord

Pagina 85

Uit de financiële analyse van het project blijkt dat het project in twee gevallen onrendabel is, namelijk wanneer geen huurverhoging of een huurverhoging na mutatie wordt ingevoerd. De scenario’s leveren netto contante waarden op van € -567.269,- (geen huurverhoging) en € -72.156,- (huurverhoging na mutatie). Wanneer directe huurverhoging wordt ingevoerd bedraagt de contante waarde € 819.976,-. Het project is in dat geval rendabel. Ook de effecten van de disconteringsvoet zijn onderzocht. Naast de disconteringsvoet van 6% is gerekend met disconteringsvoeten van 4,5% en 7,5%. Reden hiervoor is het verkrijgen van inzicht op de invloed van de rentes op het eindresultaat. Hieruit blijkt dat het eindresultaat van het scenario “directe huurverhoging” met een disconteringsvoet van 4,5%, de hoogste netto contante waarde oplevert, namelijk € 1.002.677,-. Uiteindelijk kan geconcludeerd worden dat het groot onderhoud van de A-woningen in Het Lang Noord met het huidige beleid van Domijn een negatief resultaat oplevert. Alleen op basis van directe huurverhoging kan een positief resultaat worden behaald.


Pagina 86

13.4 Conclusie In tabel 37 zijn de scores voor de subthema’s weergegeven.

Cluster

Subthema’s

Score

People

Bewonerstevredenheid na GO Energiebesparing na GO Woonlasten na GO

++ + +

CO2-uitstoot Isolatiewaarde Bouwkundige staat na GO

++ ++

Exploitatie Inkomsten

+/+/-

Wat is de toegevoegde waarde voor de bewoners?

Planet Wat zijn de gevolgen voor (leef)milieu?

Profit In hoeverre was het project rendabel? Tabel 37 Scores per subthema.

Om antwoord te geven op de hoofdvraag: “Zou het groot onderhoud project ‘Het Lang Noord’, gelet op bewonerservaringen, toegepaste technieken en investeringen, een voorbeeld kunnen vormen voor dergelijke groot onderhoud projecten bij andere woningcorporaties?” wordt gebruik gemaakt van bovenstaande tabel. Uit de tabel blijkt dat er veel punten zijn gescoord voor de subthema’s binnen het cluster People. De bewoner is er aanzienlijk op vooruit gegaan na het groot onderhoud. Het onderhoudsproces verliep snel en zonder problemen en de begeleiding vanuit Domijn was goed. Bovendien dalen de woonlasten van de bewoners, dankzij een besparing van het gasverbruik ten behoeve van de warmtevoorziening. Ook de scores voor de subthema’s binnen het cluster Planet zijn positief. De CO 2-uitstoot is licht gestegen, maar de isolatiewaarde van de woning is fors gestegen. Bovendien hebben de woningen in de nieuwe situatie veel minder warmtelekken. De scores voor de subthema’s binnen het cluster Profit zijn niet slecht, maar volgens het huidige beleid van Domijn wordt een huurverhoging van € 43,- doorgevoerd na mutatie. Dit is niet voldoende om de investering binnen 30 jaar terug te verdienen. Desondanks is een negatieve netto contante waarde van € 72.156,- voor 154 woningen geen slecht resultaat, gezien de voordelen van het onderhoudsproject. Het onderhoudsproject scoort hoog voor de clusters People en Planet. Hiermee voldoet Domijn aan de doelstelling om de woonlasten voor huurders zo laag mogelijk te houden, en duurzaamheid als speerpunt te hanteren om te bouwen aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Hiertegenover staan de kosten die binnen de exploitatietermijn niet terugverdiend worden.


Pagina 87

14 Verklarende woordenlijst -

Disconteringsvoet: De disconteringsvoet is het percentage waarmee toekomstige kasstromen contant gemaakt kunnen worden. Dit percentage is gebaseerd op een aantal factoren, zoals de rendementseis, kosten van het vermogen, inflatie en risico’s.

-

Energie Prestatie Advies: De Energie Prestatie Advies (EPA) is een index die de energetische efficiëntie van bestaande bouw aangeeft.

-

Gigajoule: De Gigajoule (symbool GJ) is een eenheid van warmte. Het betreft hier één Giga, één miljard oftewel 1.000.000.000 Joules.

-

Groot Onderhoud (GO): Bij groot onderhoud gaat het om het renoveren, herstellen of het vervangen van (delen) van de woning.

-

Kilowattuur (kWh): Watt is de eenheid van vermogen. Kilowattuur is een eenheid van energie of arbeid. Het leveren van een vermogen van 1 kilowatt gedurende 1 uur levert een hoeveelheid energie van 1 kWh. De eenheid kWh wordt gebruikt om de hoeveelheid elektrische energie weer te geven.

-

Mutatiegraad: Het percentage voor het aantal mutaties (oftewel verhuizingen) in een jaar.

-

M : De eenheid voor het aantal kubieke meter gas.

-

NCW-waarde: verschil tussen de totale contante waarde van de baten en de totale contante waarde van de kosten van een project.

-

Rc-waarde: De totale warmteweerstand van een constructie of materiaal.

-

U-waarde: Drukt de hoeveelheid warmte uit die per seconde, per 1 m² en per graad temperatuurverschil tussen de ene en de andere zijde van een wand (constructie) doorgelaten wordt. De eenheid hiervoor is W/(m² K).

3


Pagina 88

15 Bibliografie Bennie Hukker. (2009). EPA. Enschede: Geas. De Boer, P., Brouwers, M., & Koetzier, W. (2004). Basisboek Bedrijfseconomie. Groningen/Houten: WoltersNoordhoff. Gemeentelijk beleid (Enschede). (2009). Opgeroepen op 1 29, 2013, van Kennisplatform Duurzame Gebouwde Omgeving Overijssel: http://www.kennisplatformdgoo.nl/index.php?option=com_content&view=article&id=93&Itemid=96 #enschede Google maps. (2009). Opgehaald van Google: http://maps.google.nl/maps?hl=nl&tab=wl Hukker, B. (2008). EPA voor woningen. Enschede: Geas. Hukker, B. (2008). EPA woning A label. Enschede: Geas. J E Storkair dakventilator. (sd). Opgeroepen op 6 2011, van J E Storkair: http://www.jestorkair.nl/upload/doc/VPMnb.pdf Koomen, D. (2011). Evaluatie klimaatneutraal renoveren sociaal vastgoed. Enschede: Vastgoed & Makelaardij . Storkair, J. E. (sd). J E Storkair dakventilator. Opgeroepen op 6 2011, van J E Storkair: http://www.jestorkair.nl/upload/doc/Dakventilator%20VDA.pdf Willem Otter, BAM Woningbouw bv. (2009). Toelkit Bestaande Bouw. Amsterdam : AEneas, uitgeverij van vakinformatie. Woningcorporatie Domijn. (2009). Jaarverslag Domijn 2009. Opgeroepen op 1 31, 2013, van Domijn: https://www.domijn.nl/uploads/Jaarverslagen/Jaarverslag_2009_DEFINITIEF_Domijn.pdf


Pagina 89

Bijlage A Toegepaste duurzaamheidsmaatregelen In deze bijlage wordt beschreven welke bouwkundige en installatietechnische maatregelen zijn toegepast bij dit groot onderhoudsproject.

A.1 Bouwkundige maatregelen Prefab panelen De panelen die aan de buitenzijde tegen de voor- en achtkant van de woningen zijn aangebracht zijn prefab geproduceerd. De panelen zijn als volgt opgebouwd: Als eerste een toplaag die in het zicht komt, met daarachter Sto-isolatiepanelen en afwerkbeplating aan de binnenzijde. De Sto-isolatiepanelen zijn voorzien van een polystereen isolatielaag.

Afbeelding 41 Wandopbouw Plafondisolatie Doordat de begane grond niet verwarmt wordt, afgezien van de hobbykamer door middel van een radiator, is er geen isolatie aangebracht aan de garagedeuren en de voordeur. Wel zijn de tussenliggende panelen geïsoleerd. Er is isolatie aangebracht tussen de begane grond en de eerste verdiepingsvloer om zo koudetrek naar boven te voorkomen. De isolatie die is gebruikt is Kooltherm K12, een fenolschuimisolatie die erg brandwerend is, en de laagste thermische geleidbaarheid heeft ten opzichte van alle andere gangbare isolatiematerialen. Daar overheen zijn Agnes-plafondpanelen gebruikt voor de afwerking. Hierdoor is voor een optimaal resultaat maar een geringe dikte nodig, wat een hoop ruimte bespaart. Dat was ook bij dit project van belang, zodat de plafondhoogte niet te laag werd.


Pagina 90

Dakisolatie Voor de isolatie van het platte dak is hetzelfde materiaal gebruikt als bij de isolatie van de verdiepingsvloer. Deze isolatie is aangebracht bovenop de het bestaande platte dak. Hier overheen is een laag Kooltherm K12 isolatie gekomen met daar overheen dakbedekking en een grindlaag. Hierdoor is het dak ongeveer 9 centimeter hoger komen te liggen. Dit wordt gecompenseerd doordat de dakrand eveneens hoger is komen te liggen (12 cm) na het plaatsen van de gevelpanelen. (Koomen, 2010)

A.2 Installatietechnische maatregel Mechanische ventilatie De pijpventilator type RPM J.E. Stork Air is ontwikkeld voor ventilatie van eengezinswoningen. Ook in de utiliteit worden ze veelvuldig toegepast. Aansluitspanning 1 fase 230V, 50Hz. Het ventilatorhuis is vervaardigd uit hoogwaardig recyclebaar ASAkunststof, kleur antraciet RAL 7016. De pijp is uitgevoerd in dikwandig aluminium en voor bevestiging onderdaks wordt een beugel meegeleverd. De werkschakelaar is geïntegreerd. De 'Außenläufer' motorvleugelcombinatie is een uitgebalanceerde eenheid met optimaal rendement. De kortsluitankermotor met onderhoudsvrije lagers en uitwendige koeling is voorzien van een zelfherstellende temperatuurbeveiliging. Motorhuis van spuitgietaluminium, IP 44 (spatwaterdicht). Toelaatbare omgevingstemperatuur -30°C tot +40°C. (Storkair)


Pagina 91

Bijlage B Werkelijk energieverbruik voor GO (2009) In deze bijlage worden (als voorbeeld) van een potcodegebied (7544 WE), de gemiddelde werkelijke energieverbruiken (elektriciteit en gas) vóór het groot onderhoud weergegeven.

Afbeelding 42 Gemiddeld elektriciteitsverbruik voor GO, bron: (Enschede, 2009)

Afbeelding 43 Gemiddeld gasverbruik voor GO, bron: (Enschede, 2009)


Pagina 92

Bijlage C Energieverbruik na GO (2011) In deze bijlage worden (als voorbeeld) van een potcodegebied (7544 WE), de gemiddelde werkelijke energieverbruiken (elektriciteit en gas) na het groot onderhoud weergegeven.

Afbeelding 45 Gemiddeld elektriciteitsverbruik na GO, bron: (Enschede, 2011)

Afbeelding 44 Gemiddeld gasverbruik na GO, bron: (Enschede, 2011)


Pagina 93

Bijlage D CO2-uitstoot vóór en na groot onderhoud Hier wordt het CO2-uitstoot vóór (2009) en na (2011) het groot onderhoud, van het postcodegebied (7544 WE) weergegeven.

Afbeelding 46 Gemiddeld CO2-uitstoot voor GO, bron: (Enschede, 2009)

Afbeelding

47

Gemiddeld

CO2-uitstoot


na

GO,

bron:

(Enschede,

2011)

Pagina 94

Bijlage E Markthuur Het Lang Noord


Pagina 95

Bijlage F Terugverdienmodellen


Pagina 96


Pagina 97

Bijlage G Bewonerstevredenheidsonderzoek


Pagina 98


Pagina 99

Bijlage H Interviewverslagen H.1 Interview met Gert Hutten (Koopmans B.V.) Dag en datum: donderdag 29-03-2012 Locatie: kantoor Koopmans B.V. De instap van Koopmans in het traject groot onderhoud Het Lang Noord gebeurde op basis van aanbesteding. Dit gebeurde op basis van het bestek en de tekeningen, en ging om de laagste prijs tussen een aantal marktpartijen. Gert gaat nazoeken of hij hiervan de gegevens boven water haalt. Het basisplan in het bestek was net iets anders dan wat er nu uiteindelijk gemaakt is. De opbouw van de gevel, de vervanging als ware, is zelfde gebleven, gewoon gevel daaruit en gevel daarin. Alleen hoe precies wat had men wat vrijheid erin. De gevelafwerking zou eigenlijk op twee verschillende manieren uitgevoerd worden, namelijk de stucwerk door Wisman en steenstrip door Beltman, dit qua aanzicht. De opbouw en van binnen waren de beide concepten zelfde. TH kwam toen met een concept voor gevelinvulling die ze tijdens een beurs in Utrecht gedemonstreerd hadden. Een in een fabriek gemaakte gevel met de pcc steen erop in plaats van de steenstrip. Een iets dunnere constructie die in de fabriek gemaakt werd en waar geen voegwerk bij nodig was. Qua tempo en logistiek was dit heel interessant. Koopmans is hiermee verder gegaan en had, na het winnen van de aanbesteding, veel overleg gevoerd met Domijn over het afwijken van het bestek voor wat betreft de gevelafwerking. Waarna Domijn gezien de voordelen toch akkoord was gegaan met de keuze voor dit product. Toen ontstond een bouwteam, Domijn en Koopmans. TH was als de leverancier van dit product, een belangrijke partner voor Koopmans. Dit traject had even geduurd, aangezien het hier om het experimenteren van een nieuw product ging. Het was overigens een uniek product, de constructie met die steenstrip erop. Iets wat Koopmans niet eerder mee gewerkt had. Gezien de bijzonderheid van het product, in een dag oude gevel verwijderen en nieuwe tegen plakken, was het project heel lang onder de aandacht van de bezoekers, bedrijven, betrokkenen etc. De gedachtegang hierbij was het doorgaan op dit concept met de bedoeling dat de gemaakte kosten (voorbereiding, onderzoek etc.) bij de latere projecten, wanneer het product weer toegepast zou worden, terugverdiend moeten worden. De bewoners waren ook content met dit project, aangezien het proces hierdoor wat sneller verliep. Tijdens de uitvoering was men vooral afhankelijk van het weer, want in het geval van veel regen zou men niet verder kunnen werken. Want de gevel moest daaruit. Hier had Koopmans veel geluk meegehad, omdat ze geen uitvaldagen hebben mee gemaakt. Maar ze hebben wel een keer de werkzaamheden stilgelegd door het sneeuw.


Pagina 100

Koopmans ging heel lang door met de uitvoering van de werkzaamheden. Dit zelfs op de koude dagen. Wel in overleg met Domijn en de bewoners die alles wat ze aan overlast ondervonden, gewoon accepteerden. De doelstelling van Domijn, het groot onderhoud ( incl. het energetisch verbeteren van de woningen) is gehaald. Domijn was ook tevreden over hoe alles verlopen was. Het probleem waar men tegenaan liep, was namelijk bij de detaillering onderkant van de verdiepingsvloer, waar een dun zacht isolatiemateriaal zat en men beperkt was in de keuze voor het vervangen door een iets dikkere isolatiemateriaal. Want met dat materiaal kon de gewenste isolatiewaarde niet worden behaald. Immers dit stond verkeerd in het bestek, maar het is later bij de proefwoning aangepakt door de vervanging van de bestaande isolatie door het harde isolatiemateriaal. Dit gebeurde onder het continue overleg tussen Domijn en Koopmans wat ze eigenlijk een bouwteam hadden gevormd. Dit was alweer een aanpassing (in de detaillering) dan wat voorheen bedacht was. Op verzoek van Gert werd door Pascal heel snel geschakeld. Als het bouwteam eerder was geweest, dan was dit niet gebeurd en de partijen zouden eerder samen naar de details hebben gekeken. Want je kunt met het bouwteam veel eerder bij het project zijn, veel eerder de specialisten bijhalen en met elkaar mee denken en samen de detailleringen maken dan een van de andere architect het gaat bedenken. Dit wordt beschouwd als een belangrijk leermoment. Vooral bij de projecten waar een stukje ontwikkeling in zit, is het werken in een bouwteam absoluut wenselijk. In het oorspronkelijk plan zat het overstek ook in. Dit is eigenlijk gemaakt zoals op de tekening stond. De onderzijde was het grootste probleem, zat niet op hoogte ten opzichte van het plafond. Het was van beton en afgewerkt met een trespa, dus een koude brug maar niet waar men last van zou hebben. Koopmans had het voorstel gedaan om het overstek weg te halen door het compleet in te pakken met isolatie aan de onderkant. Alleen werkte de architect tegen, omdat hij het anders niet mooi vond. Domijn is daarin meegegaan met de architect waardoor, de oplossing wat er nou is, gewoon ongewijzigd is gebleven. De architect had dit niet goed onderzocht in het begin. Op de kop bij de eind van de woningen had het extra geïsoleerd kunnen worden. Alleen had je ander aanzicht wat de architect niet wilde hebben. Er is puur esthetisch gekeken naar de oplossingen. Als Domijn toen al had geweten dat dit koudebrug zou ontstaan, hadden ze misschien voor andere oplossing gekozen.


Pagina 101

H.2 Interview met Pascal ten Berge (Domijn) Dag en datum: woensdag 11-04-2012 Locatie: kantoor woningcorporatie Domijn Pascal kijkt positief terug naar het verloop van de renovatie. In het algemeen verliep de bouwstroom volgens hem super goed. Domijn had prijsopgave gedaan, waarop 4 partijen zich ingeschreven hadden op de aanbesteding en daarvoor de prijs ingediend hadden. De laagste (Koopmans in dit geval) is geworden. Er waren twee concepten, maar daarnaast ook een alternatief. Het alternatief was namelijk de concept van TH wat de aannemer ook kon indienen. Uiteindelijk is daar voor gekozen. Er zijn modelwoningen gemaakt, Saaveldbrink 13 en nog een. Aan de hand daarvan is gekeken hoe en wat. De doelstelling met dit project qua energetische verbetering is volgens Pascal behaald. Dit project dient dus ook als voorbeeld voor de latere projecten. Maar ook qua uitstraling is het project heel succes geweest. De bewoners waren tevreden over de uitstraling van hun wijk na het groot onderhoud en tevens onder de indruk van de nieuwe aanzichten van hun woning. Ze dachten namelijk dat het metselwerk zou zijn en geen steenstrip. Doordat de dilataties op essentiële punten achterwege gelaten zijn, kan men niet zien dat daar de blokken (HSW wanden) zijn. Iets wat Pascal zich voor hard gemaakt had richting Koopmans. Er zitten wel wat dilataties, maar dat zijn de natuurlijke dilataties aan de kopse kanten (net onder de kopgevel) die bij de nieuwbouw ook zouden zitten. Hierdoor zijn de blokken als een geheel gezien en niet naast elkaar geplakt. En de dilatatie wat nu zit, is een natuurlijke en zit bij de normale baksteen ook. Dit was alleen bij Beltman woningen het geval. Bij de Wisman woningen was gewoon het stucwerk. De garage van de gerenoveerde woningen van het lang telt niet me tot de thermische schil. In de conclusie dient er rekening meegehouden te worden. De voorkant van de garage valt buiten de thermische schil en dus niet geïsoleerd. Maar de achterkant wel (de hobbykamer), ondanks dat die buiten de thermische schil viel. Maar ook het plafond van de hobbykamer werd geïsoleerd, omdat me ervan uitging dat daar ook gestookt zou worden. De samenwerking met Koopmans was goed. De communicatie met de bewoners werd beoordeeld met een 8. Dit betekent dat Domijn ook tevreden is over het procesverloop en de samenwerking/communicatie tussen Koopmans en bewoners en tussen Domijn en Koopmans. Een van de criteria waarop Koopmans gekozen was, was namelijk de procesbeheersing. Deze was bij het project het lang wel het geval. De criteria waar de aannemer aan moet voldoen zijn:  afspraak is afspraak  planning aantonen en niet daarmee schuiven(dus geen discussies)  uiteindelijk nul opmerkingen bij de bewoners ten aanzien van de complete woning. Er kan bijvoorbeeld tot een aantal weken door de bewoners verschillende opmerkingen zijn. Maar op gegeven moment moeten ze eruit zijn.  Financieel moet het binnen het kader blijven Rapportage monitoring groot onderhoud Het Lang Noord

Pagina 102

   

Kwaliteit: moet het voldoen aan de kwaliteit van de recreatiewoning (proefwoning) De risico’s moeten afgedekt zijn De organisaties moeten goed staan op de bouw Duidelijke communicatie richting de bewoners, vooraf en tijdens de uitvoering. Maar ook in de winterperiode als de bouw stilligt door de slechte weersomstandigheden. Iets wat in het kader van het lang het geval was, waardoor de bouw een maand lang stil lag.

Het knelpunt bij het overstek was een samenspel tussen esthetisch en technisch. Op gegeven moment moest er een keuze gemaakt worden tussen het isoleren van dat punt (aansluiting verdiepingsvloer met de voorgevel bij de hoekwoningen) of het behouden van de beeldkwaliteit door het af te werken met een dun plaatmateriaal. Om esthetische redenen is er gekozen voor de tweede optie. Pascal vindt dit een minimaal punt op de complete woning. Want de architect wou niet hebben dat er een verandering kwam in de beeldkwaliteit en Domijn was daarin meegegaan. Een bewuste overweging, uit esthetisch oogpunt, waar vooraf de consequentie niet doorberekend waren. Tijdens de infraroodopnames had gekeken kunnen worden naar het effect van het overstek van binnenkant gezien. Pascal denkt dat dat minimaal is, mede door het feit dat dit een afgesloten gat is (dus geen open gat waar veel naar binnen waait etc. en natuurlijk het percentage van het overstek t.o.v. de hele gevel. Wat heel minimaals is en niet moeite waard is om alleen daarvoor de hele esthetica te veranderen. Bovendien is dit alleen bij de hoekwoningen het geval, waarbij men niet van die lelijke punten naar beneden wilde hebben. Want als het hele bandbreedte was geweest hadden ze misschien een andere keuze in gemaakt en de hele onderkant nog extra geïsoleerd. Deze was onmogelijk omdat men met de onderdoorgang zat, waardoor het verder niet naar beneden kon. De stadsverwarming op de eerste verdieping die precies op die plek zat, was daar helemaal strak geïsoleerd.


Pagina 103

Rapportage monitoring Groot Onderhoud Het Lang Noord

Recommend Documents