Rapportage monitoring Groot Onderhoud Het Lang Noord

Stichting Pioneering Werkplaats Klimaatneutraal Renoveren

Rapportage monitoring Groot Onderhoud Het Lang Noord Monitoringsresultaten van woningen naar een A+-label

Colofon Gegevens auteur Naam: Functie: Adres: Telefoonnummer: E-mail: Gegevens organisatie Naam: Adres:

Telefoonnummer: Gegevens opdrachtgevers Naam: Functie: E-mail: Naam: Functie: E-mail: Gegevens eindredacteur Naam: Functie: E-mail:

Gegevens rapport Naam: Versie: Datum:

Bahez Abdallah Projectleider/instructeur M.H. Tromplaan 28 7513 AB Enschede 06 33604610 [email protected]

Stichting Pioneering M.H. Tromplaan 28 7513 AB Enschede Postbus 70.000 7500 KB Enschede 053 4871775

Peter Sinnema Adviseur Duurzaamheid Woningcorporatie Domijn [email protected] Gerard Salemink Chef werkplaats ‘Klimaatneutraal renoveren’ [email protected]

Bas van der Veen Lector ‘Vernieuwend Ondernemen in de Bouw’ [email protected]

Rapportage monitoring groot onderhoud Het Lang Noord 16 (definitief) 18-6-2013

Voorwoord Voor

u ligt het monitoringsrapport van het project Het Lang Noord, waar door middel van groot onderhoud 11 + hobbykamerwoningen van E- en F- naar een A -Energielabel zijn gebracht. Dit project hebben wij, woningcorporatie Domijn, ingebracht bij de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren van de stichting Pioneering. In 2009 zijn we gestart met het groot onderhoud van zogenaamde hobbykamerwoningen in Het Lang Noord te Enschede. De woningen zijn meer dan 40 jaar oud en waren aan de buitenkant toe aan regulier groot onderhoud. Hierbij hebben wij er voor gekozen om daarnaast de energetische prestatie van de woningen structureel te verbeteren. Omdat Domijn veel van deze woningen bezit, is er bewust voor gekozen om woningen naar 3 verschillende energielabels te brengen. Het betreft hier de labels A, A+ en A++. Hiervoor is gekozen om ten behoeve van toekomstige vergelijkbare trajecten te kunnen leren van deze varianten. Naast de woonlasten van de huurder vinden wij wooncomfort belangrijk, bijvoorbeeld dat er geen koudebruggen zijn. Tot slot moet voor Domijn de business case kloppen. Het in dit rapport beschreven onderzoek geeft antwoord op de vraag of de doelstelling middels het groot + onderhoud is bereikt. Het resultaat mag er zijn. De hobbykamer woningen met label A , zijn energiezuinige en kennen een hoog energetisch comfortniveau. +

Voorafgaand aan dit onderzoek van de A -woningen is onderzoek uitgevoerd naar soortgelijke woningen die binnen het groot onderhoudsproject zijn gerenoveerd naar energielabel A. Omdat het groot onderhoud van de A++ woningen op dit moment nog wordt uitgevoerd, zijn de resultaten hiervan veel later beschikbaar. Tot slot wil ik de onderzoekers bedanken voor hun analyse en het onderzoeksrapport. Enschede, april 2013 Peter Sinnema Adviseur Duurzaamheid Woningcorporatie Domijn

Rapportage monitoring groot onderhoud Het Lang Noord

Samenvatting Om in de toekomst op een verantwoorde wijze aan huurders een goede woon- en leefomgeving te bieden vond Domijn een groot onderhoud en energetische verbetering van haar bezit in de Wesselerbrink noodzakelijk. De genomen maatregelen moesten tot een verlaging van de maandelijkse woonlasten en tot een comfortverbetering voor de huurders leiden. Omdat Domijn veel van deze woningen bezit, is er bewust voor gekozen om woningen naar drie verschillende energielabels te brengen. Het betreft hier de labels A, A+ en A++. In opdracht van Domijn heeft de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren onderzoek gedaan naar de effecten van de energetische maatregelen van de A-labelwoningen. De belangrijkste bevinden staan hieronder vermeld. Bewonerstevredenheid Uit een enquêteonderzoek is gebleken dat de bewoners erg tevreden zijn met hun nieuwe woning en de energetische verbeteringen. Ook zijn ze tevreden over de uitgevoerde onderhoudsactiviteiten en de manier van communiceren van Koopmans Bouw en Domijn. Het bleek dat bewoners waarde hechten aan goede begeleiding vanuit de woningcorporatie. Bouwkundig onderzoek Met een infraroodcamera zijn warmtelekken opgespoord. In de bestaande situatie vertoonden de woningen veel warmtelekken. Dit was vooral te zien bij de aansluitingen met de kopgevel, de borstweringen en het dak. Bovendien waren de woningen voorzien van enkel glas, waardoor ook op die plaatsen veel warmteverlies optrad. De thermische kwaliteit van de schil is na het groot onderhoud aanzienlijk verbeterd, door de oude gevel te vervangen door nieuwe prefab gefabriceerde gevels met een betere Rc-waarde. Toch zijn warmtelekken waarneembaar bij de overstekken van de hoekwoningen, omdat deze uit esthetisch oogpunt niet zijn geïsoleerd. Energiebesparing In onderstaande tabel zijn de gevolgen voor het energieverbruik beschreven:

Energielasten Ruimteverwarming Gasverbruik Elektriciteit Totaal energielasten

Berekend verbruik Voor energetische Na energetische verbetering verbetering € 90 € 15 € 24 € 19 € 59 € 64 € 173 € 98

Werkelijk verbruik Voor energetische Na energetische verbetering verbetering € 40 €7 € 35 € 26 € 56 € 62 € 131 € 95

Voor het bepalen van de effecten van de genomen maatregelen is uitgegaan van de vergelijking tussen de berekende en werkelijke verbruiken vóór en na het groot onderhoud. Hieruit blijkt dat er grote verschillen zitten tussen het berekende en het werkelijk verbruik, waardoor de theoretische besparing in de praktijk veel lager is. Toch dalen de energielasten met 28%.


Domijn trekt de huur bij mutatie op naar de markthuur van circa € 548,-. Dit leidt tot een huurverhoging van €43,- waardoor de woonlasten na het groot onderhoud hoger zijn. Echter verwacht wordt dat de energieprijzen de komende decennia harder stijgen dan de huurprijzen, waardoor de woonlasten - in vergelijking met energetisch slechte woningen - lager zullen uitvallen. Daarnaast wordt in veel gevallen een deel van de huur terugverdiend door het stijgen van de huurtoeslag. Bovendien staat tegenover de hogere huur een aanzienlijke comfortverbetering. Financieel resultaat Met behulp van exploitatiemodellen is de netto contante waarde van het project berekend, waarbij investeringen ten behoeve van energetische verbetering als uitgangspunt zijn genomen. Daarnaast is rekening gehouden met een disconteringsvoet en onderhoudskosten die van invloed zijn op de netto contante waarden van de energie-investeringen. Domijn heeft er voor gekozen om de huur op mutatiebasis te verhogen met € 43,- per maand. Uit de financiële analyse van het project blijkt dat de netto contante waarde € - 193.538,bedraagt, het project is financieel onrendabel. Wanneer een directe huurverhoging, of een maandelijkse huurverhoging op mutatiebasis van minimaal € 229,- wordt doorgevoerd, is het project rendabel. Conclusie Het onderhoudproject levert veel voordelen op voor de bewoners van Domijn. De woonlasten gaan omlaag, de woningen hebben een betere uitstraling en de energetische maatregelen verhogen het comfort. De bouwkundige staat van de woningen is na het groot onderhoud aanzienlijk verbeterd en de woningen vertonen veel minder warmtelekken. Hiermee voldoet Domijn aan de doelstelling om de woonlasten voor huurders zo laag mogelijk te houden, en duurzaamheid als speerpunt te hanteren om te bouwen aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Hiertegenover staan de kosten die binnen de exploitatietermijn niet terugverdiend worden.


Inhoudsopgave

Voorwoord .............................................................................................................................................................. 1 Samenvatting .......................................................................................................................................................... 2 1

Inleiding .......................................................................................................................................................... 1

2

Uitgangssituatie vóór groot onderhoud ......................................................................................................... 2

3

2.1

Het Lang Noord ....................................................................................................................................................... 2

2.2

Algemene gegevens voor groot onderhoud ........................................................................................................... 2

2.3

Bouwkundige en installatietechnische onderdelen voor het groot onderhoud ..................................................... 3

Project Het Lang Noord na groot onderhoud................................................................................................. 5 3.1

4

5

Bouwkundige en installatietechnische maatregelen .............................................................................................. 5

De thermische kwaliteit van de schil vóór en na groot onderhoud ............................................................... 7 4.1

Thermische kwaliteit van de schil vóór groot onderhoud....................................................................................... 7

4.2

Thermische kwaliteit van de schil na groot onderhoud .......................................................................................... 8

Energielasten vóór en na groot onderhoud ................................................................................................. 11 5.1

Energielasten vóór groot onderhoud .................................................................................................................... 11

5.2

Vergelijking werkelijke energielasten voor en na groot onderhoud ..................................................................... 13

6

CO2-uitstoot voor en na groot onderhoud ................................................................................................... 14

7

Financiële analyse van het groot onderhoud project................................................................................... 15

8

9

10

7.1

Financiële parameters .......................................................................................................................................... 15

7.2

Huurontwikkeling na het groot onderhoud .......................................................................................................... 15

Woonlasten vóór en na groot onderhoud.................................................................................................... 17 8.1

Woonlasten vóór en na groot onderhoud ............................................................................................................ 17

8.2

Ontwikkeling van de woonlasten .......................................................................................................................... 18

Bewonerstevredenheid ................................................................................................................................ 19 9.1

Algemene tevredenheid........................................................................................................................................ 19

9.2

Vergelijking met situatie vóór groot onderhoud................................................................................................... 20

Ervaring opdrachtgever en opdrachtnemer ................................................................................................. 21 10.1

Ervaring Woningcorporatie Domijn ...................................................................................................................... 21

10.2

Ervaring Koopmans Bouw B.V. .............................................................................................................................. 21

11

Eindconclusie ................................................................................................................................................ 22

12

Verklarende woordenlijst ............................................................................................................................. 24

13

Bibliografie ................................................................................................................................................... 25 Bijlage A Exploitatiemodellen .............................................................................................................................................. 26 Bijlage B Bewonerstevredenheidsonderzoek ...................................................................................................................... 27


1

Inleiding

Woningcorporatie Domijn bezit hobbykamerwoningen in de wijk Wesselerbrink in Enschede. Deze woningen zijn eind jaren ‘60 gebouwd. Het zijn ruime, gewilde woningen, vooral bij grote gezinnen. De woningen waren in 2009 echter toe aan groot onderhoud of eventuele nieuwbouw. Voor de wijk Wesselerbrink is een sociaal plan opgesteld. Hierin geeft Domijn het volgende aan: Domijn vindt een grondige herstructurering voor delen van haar bezit in de Wesselerbrink noodzakelijk om ook in de toekomst op een verantwoorde wijze aan onze huurders een goede woon- en leefomgeving te kunnen blijven bieden. Met een grondige herstructurering wordt hier bedoeld: het realiseren van een verandering van een (gedeelte van een) buurt of wijk door een combinatie van instrumenten als groot onderhoud aan bestaande woningen, sloop en herbestemming van woningen, het plegen van (vervangende) nieuwbouw en het verkopen van woningen. In het strategisch plan van Domijn staat duurzaamheid genoemd als één van de speerpunten. Domijn wil de woonlasten voor huurders zo laag mogelijk houden en zoveel mogelijk comfort en woongenot aanbieden. De veranderende woonwensen, de noodzaak om energie te besparen en de gedateerde uitstraling van de woningen hebben woningcorporatie Domijn onder meer doen besluiten de woningen in Het Lang Noord in de wijk Wesselerbrink te onderwerpen aan groot onderhoud. Domijn heeft bewust gekozen om haar bezit in Het Lang Noord (onderdeel van de wijk Wesselerbrink) grondig te onderhouden. Daarbij zijn naast planmatig onderhoud ook energetische verbeteringen doorgevoerd. Om voor toekomstige soortgelijke projecten een goede energie-investering te kiezen, zijn bij het project “Het Lang + ++ Noord” drie verschillende energielabels toegepast, namelijk A, A en A . Domijn had als doelstelling de resterende exploitatieduur van de woningen met tenminste 30 jaar te verlengen. Daarnaast moesten de energetische verbeteringen leiden tot verlaging van de maandelijkse woonlasten en een comfortverbetering voor de huurders. Domijn is lid van Stichting Pioneering en heeft de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren gevraagd de evaluatie en monitoring van de verschillende varianten uit te voeren. De hoofdaandachtspunten hierbij zijn: bewoners, techniek en financiën.


Pagina 1

2

Uitgangssituatie vóór groot onderhoud

2.1 Het Lang Noord De wijk Wesselerbrink in Enschede telt zo’n 15.000 bewoners. De wijk bestaat uit hoogbouw (galerijflats) die de Wesselerbrink opsplitst in vier buurten. Zo bevinden zich in het noorden van de wijk de zogenaamde drive-inof hobbykamerwoningen (Het Lang Noord, 165 woningen) en in het zuiden van de wijk de zogenaamde eengezinswoningen (Het Lang Zuid, 154 woningen). In totaal bestaat Het Lang Noord uit 242 woningen. Rondom elke brink (een straat rondom een pleintje met onder andere speelgelegenheden en veel groen) staan ongeveer 33 woningen.Het project dat in dit onderzoek wordt beschreven is het groot onderhoud van elf drive+ inwoningen in Het Lang Noord naar energielabel A . Het groot onderhoud project wordt uitgevoerd in opdracht van Woningcorporatie Domijn en uitgevoerd door Koopmans Bouw B.V.

2.2 Algemene gegevens voor groot onderhoud 2

De woningen zijn gebouwd in 1967 en hebben een netto gebruiksoppervlakte van circa 120 m . De woningen in Het Lang Noord beschikken over de volgende indeling:   

2

Begane grond: oppervlakte van 24 m met entree/hal, meterkast, toegang tot de inpandige garage/berging, toegang tot de hobbykamer en trapopgang naar de eerste verdieping. 2 Eerste verdieping: oppervlakte van 47 m met overloop, kast, toiletruimte, open keuken en half open woonkamer. 2 Tweede verdieping: oppervlakte van 47 m met overloop, drie slaapkamers en een badkamer.

Afbeelding 1 Plattegronden begane grond 1e en 2e verdieping voor groot onderhoud, bron archief bedrijfsbureau Domijn, 1991 De hobbykamer woningen hadden een betonnen casco en gevels van houtskeletbouw met bekleding van aluminium golfplaten.


Pagina 2

De dakopbouw bestond uit 70 mm scheiwill kanaalplaten, één laag henne papier, twee lagen asfaltpapier en 30 cm grind. De onderzijde van het geveloverstek aan de voor- en achterzijde van de woningen was bekleed met watervast hardboard. De ramen waren gedeeltelijk enkel glas. De woningen hadden voor het groot onderhoud een energielabel van E of F. De meeste woningen (198 woningen) zijn in eigendom van woningcorporatie Domijn. Sinds 1967 hebben (afgezien van noodzakelijk en regulier onderhoud) geen grootschalige verbouwingen aan de woningen plaatsgevonden. In het verleden zijn enkele woningen overgegaan in particulier eigendom, deze liggen versnipperd door de wijk. Hieronder een doorsnede van de woningen in de bestaande situatie uit 1965.

Afbeelding 2 Doorsnede van de woningen, bron: gemeente Enschede, 1965.

2.3 Bouwkundige en installatietechnische onderdelen voor het groot onderhoud In deze paragraaf worden eerst de bouwkundige onderdelen beschreven, waarna de installatietechnische onderdelen aan bod komen. 2.3.1 Bouwkundige onderdelen In de woningen komen de volgende type constructies voor: Naam

Type

Rc [m2.K/w]

Vloer aan buitenlucht

Vloer

0.63

Vloer

Vloer

0.13

Gev el geisoleerd

Gev el

1.44

Raam dubbel Raam enkel Paneel Plat dak ongeisoleerd

U [W/m2.K]

ZTA [%]

Raam

2.90

70

Raam

5.20

80

Paneel

0.44

Plat/hellend dak

0.36

Tabel 1 Constructies binnen de woning voor groot onderhoud, bron: EPA- rapport Domijn, mei 2010.


Pagina 3

De onderstaande type constructies komen in de woningen voor:

Naam

A [m2]

Constructie

Grenst aan

Orientatie

Vloer begane grond

24.09

Vloer


4.33


Vloer aan OVR

16.49

Vloer

Plat dak ongeisoleerd

47.22

Plat dak ongeisoleerd

Voorgev el

5.37

Gev el geisoleerd

Voorgev el

8.59

Gev el geisoleerd

Raam dubbel v oorgev el (West)

6.24

Raam dubbel

West

Raam enkel v oorgev el (West)

9.21

Raam enkel

West

Paneel v oorgev el

8.84

Paneel

Achtergev el

5.53

Gev el geisoleerd

Raam dubbel achtergev el (Oost)

10.91

Raam dubbel

Oost

Raam enkel achtergev el (Oost)

9.13

Raam enkel

Oost

Paneel achtergev el

12.67

Paneel

Zijgev el rechts

15.63

Gev el geisoleerd

Tabel 2 Geometrie van de woning voor groot onderhoud, bron: EPA- rapport Domijn, mei 2010.

2.3.2 Installatietechnische onderdelen Ventilatie in een woning is een belangrijk aspect in verband met de gezondheid. De woningen hebben als ventilatiesysteem natuurlijke ventilatie.

Ruimteverwarming Systeem Toestel(len) Temperatuur

Individueel Externe warmtelevering Hoog (boven 55 °C)

Tabel 3 Kenmerken verwarmingsinstallatie voor onderhoud, bron EPA- rapport Domijn, mei 2010.

Verwarming tapwater Systeem Hoofdtoestel

Individueel Bad geiser

Tabel 4 Warm tapwater bereiding voor groot onderhoud, bron EPA- rapport Domijn, mei 2010.

De Wesselerbrink is in zijn geheel aangesloten op stadsverwarming. Hierdoor is geen individuele CV installatie per huishouden noodzakelijk en wordt er geen gas verbruikt voor verwarming van de woning.


Pagina 4

3

Project Het Lang Noord na groot onderhoud

In dit hoofdstuk ligt de nadruk op de situatie na het groot onderhoud van de elf woningen. Onder meer komen de algemene, de bouwkundige en installatietechnische gegevens aan bod. De elf woningen aan de Rossumbrink kregen na het groot onderhoud energielabel A+ . Vergeleken met de onderhouden woningen naar A label zijn de A+ nog energiezuiniger. De woningen zijn voorzien van extra isolatie (Rc-waarde 4), triplebeglazing en een zonneboiler op het dak. Het water wordt in de zonneboilers opgewarmd en opgeslagen in een voorraadvat dat in de berging staat.

Afbeelding 3: Type Wismans & De Jong

3.1 Bouwkundige en installatietechnische maatregelen Hieronder is een weergave van de genomen maatregelen bij de A+ woningen: Pakket

Maatregelen

Omschrijving

Vloer isoleren

Vloer begane grond en verdiepingen isoleren

Nieuwe vloerisolatie, Rc= 4 2 m K/W.

Gevel ongeïsoleerd

Gevel niet geïsoleerd aanpassen

Afhankelijk van spouwdikte, spouw 2 na-isoleren. RC = 4 m K/W.

Raam dubbel

Raam dubbel aanpassen

HR++ glas plaatsen met U= 1,6 en ZTA= 0,6

Vulpaneel isoleren

Vulpaneel aanpassen

Isolatie aanbrengen in de spouw 2 van vulpaneel, RC = 4 m K/W.

Plat dak isoleren

Plat dak ongeisoleerd aanpassen

Isoleren volgens prestatie-eis 2 bouwbesluit 2006. RC=4 m K/W.

Standaard zonneboiler

Zonneboiler plaatsen op het dak

Bosch Solar 1-110 plat dak (horizontaal), met een zonnecollector.

Mechanische ventilatie

Vervangen natuurlijke ventilaties in de sanitaire ruimten.

Pijp-dak ventilator, merk J.E. Stork Air, model RPM 19/24.

Tabel 5 Toegepaste energetische maatregelen


Pagina 5

3.1.1 Bouwkundige maatregelen Het blok van elf hobbykamer woningen is voorzien van nieuwe dakbedekking en betere isolatie. Tevens zijn de plafonds in de bergingen en hobbykamers vervangen door isolerende plafondplaten. Ook zijn de onderkant van de eerste verdieping en de gevels op eerste en tweede verdieping geïsoleerd. De nieuwe gevels zijn voorzien van isolatieplaten (Rc-waarde 4), waardoor de isolerende schil van de woning aanzienlijk is verbeterd. Hierbij werd gebruik gemaakt van het “Gevel Totaal Concept” dat ook werd toegepast bij de A-woningen. Het gevelelement van TEHA is opgebouwd uit een houten regelwerk met isolatie ertussen. Aan de binnenkant van het element is een dampremmende folie en een gipsvezelplaat aangebracht. Aan de buitenkant is een lijm- en stuclaag aangebracht. ` Door het vervangen van de gevels hebben de woningen een totaal andere uitstraling gekregen. Daarnaast zijn de woningen voorzien van triplebeglazing. Huurders konden bovendien de kozijnindeling kiezen (met een Frans balkon als meerwerkoptie), waardoor meer variatie in de woningblokken is aangebracht. 3.1.2 Installatietechnische maatregelen De woningen bleven na het groot onderhoud aangesloten op de stadsverwarming voor de verwarming van de ruimten. In de woningen zijn zonneboilers toegepast ten behoeve van de verwarming van het tapwater. Deze zonneboiler maakt gebruik van een zogenaamd continue gevuld systeem, waarbij geen extra terugloopvat met een zware pomp nodig is. Bij alle elf woningen moesten de oude geisers vervangen worden door nieuwe geisers. Deze geisers bevatten sensoren die in verbinding staan met de zonnecollectoren. Daarnaast zijn in de woningen mechanische ventilatie aangebracht. Dit ten behoeve van de comfortverbetering binnen de woningen.


Pagina 6

4

De thermische kwaliteit van de schil vóór en na groot onderhoud

In dit hoofdstuk ligt de nadruk op de thermische kwaliteit van de schil van de woningen vóór en na het groot onderhoud. Aan de hand van infraroodfoto’s wordt geanalyseerd hoe de woningen na het groot onderhoud veranderd zijn en of er nog warmteverlies optreedt.

4.1 Thermische kwaliteit van de schil vóór groot onderhoud Om de thermische schil te beoordelen is de situatie van de schil vóór het groot onderhoud in kaart gebracht. Dit is in eerste instantie uitgevoerd middels een globale inventarisatie van de bestaande onderdelen/ materialen in de schil. Voor deze inventarisatie is gebruik gemaakt van bestaande documentatie over de woningen. Vervolgens zijn infraroodopnames van de woningen gemaakt, waardoor de thermische schil kon worden beoordeeld. 4.1.1 Infraroodopnames In het eerder uitgekomen rapport van de A-woningen is het onderzoek naar de kwaliteit van de thermische schil vóór groot onderhoud beschreven (zie rapport A woningen). In dit onderzoek zijn van vier woningen opnames gemaakt. De woningen maakten deel uit van een blok van elf woningen die op de planning stonden voor groot onderhoud. Er zijn vervolgens opnames van twee hoekwoningen en van twee tussenwoningen gemaakt. Deze foto’s geven een representatief beeld van de situatie vóór het groot onderhoud. Het is belangrijk te vermelden dat de foto’s gemaakt zijn na zonsondergang, zodat de woningen nog een temperatuur van 20° C hadden, en het buiten nog koud genoeg was om goede opnames te maken. Op die manier werd een realistischer beeld verkregen van het warmteverlies in de schil. 4.1.2 Resultaten Uit de resultaten van de bouwkundige inventarisatie en de infraroodopnames is gebleken dat de thermische schillen van de woningen in een slechte staat verkeerden. Naast het achterstallige onderhoud bleek dat woningen niet geïsoleerd waren. Vooral bij de kwetsbare punten zoals de aansluitingen met de kopgevel, de borstweringen en de daken ging veel warmte verloren. Ook ter plaatse van de enkele beglazing ging veel warmte verloren.


Pagina 7

4.2 Thermische kwaliteit van de schil na groot onderhoud Om tot een goed oordeel te komen over de werking van de aangebrachte isolatie is na het groot onderhoud + wederom onderzoek met een infraroodcamera uitgevoerd. Hiervoor zijn van een aantal A -woningen infraroodfoto’s gemaakt. Hieronder worden van een hoek- en tussenwoning de resultaten beschreven.

Rossumbrink 22, voorgevel (hoekwoning)

De gevel is dusdanig geïsoleerd dat er geen warmtelekken te zien zijn. Het bovengedeelte van de gevel is wat lichter van kleur, omdat daarop de zon heeft geschenen.

Rossumbrink 22, achtergevel (hoekwoning)

Hier is sprake van een goed geïsoleerde achtergevel waar geen warmtelekken zijn te vinden.


Pagina 8

Rossumbrink 22, zijgevel (hoekwoning)

De zijgevel is door het aanbrengen van een compleet nieuwe gevel heel goed geïsoleerd.

Rossumbrink 22, zijgevel (hoekwoning)

Een herkenbaar kwetsbaar punt bij het overstek. Er is vanuit het esthetisch oogpunt voor gekozen om daaronder geen isolatie aan te brengen.


Pagina 9

Rossumbrink 14, voorgevel (tussenwoning)

Er zijn geen warmtelekken meer te zien op de gevel.

Rossumbrink 14, achtergevel (tussenwoning)

Ook aan de achterkant zijn geen warmtelekken te zien.

Naar aanleiding van de resultaten van de infraroodopnames kan worden geconcludeerd dat de thermische + kwaliteit van de schil bij de A -woningen is verbeterd. Dit komt door het vervangen van de oude gevel met de nieuwe prefab gefabriceerde gevels en het aanbrengen van triplebeglazing. Echter is bij het overstek van de hoekwoningen, ter plaatse van de aansluiting verdiepingsvloer met de voorgevel, warmteverlies geconstateerd, omdat uit esthetisch oogpunt is gekozen daar geen isolatie aan te brengen, maar af te werken met een plaatmateriaal.


Pagina 10

5

Energielasten vóór en na groot onderhoud

In dit hoofdstuk zijn de energieverbruiken vóór en na het groot onderhoud bij de woningen in het Lang Noord weergegeven en geanalyseerd. Het gaat hierbij om zowel berekende als werkelijke energieverbruiken.

5.1 Energielasten vóór groot onderhoud Het gemiddelde berekende energieverbruik vóór groot onderhoud is voor een deel gebaseerd op theoretische berekeningen met EPA-software. Dit is het gebouwgebonden energiegebruik (verwarming, verlichting, warm tapwater en hulpenergie voor installaties). Daarnaast is gekeken naar het gebruikgebonden elektragebruik en het gasverbruik ten behoeve van koken. Volgens de Woonbond bedragen deze gebruiken respectievelijk 2200 3 kWh en 65 m . Het totaal van deze waarden is het gemiddelde totale berekende energieverbruik. De werkelijke verbruikgegevens van elektriciteit en gas uit 2009 zijn verkregen van energieleverancier Enexis. Het werkelijke gemiddelde warmteverbruik per huishouden is gebaseerd op het totale warmteverbruik van 285 GJ van alle negen huishoudens in 2009. Deze gegevens zijn aangeleverd door ISTA. In de tabel hieronder zijn de berekende en de werkelijke verbruiken vóór groot onderhoud weergegeven:

Tabel 6 Energieverbruiken vóór groot onderhoud (2009)

Het werkelijke gasverbruik (624 m³) is hoger dan het berekende 425 m³. Het elektriciteitsverbruik is in werkelijkheid lager dan vooraf berekend. Het verbruik bedraagt hier 2943 kWh. Het werkelijke verbruik van warmte via de stadsverwarming (31,64 GJ) ligt lager dan de berekende waarde van 72,2 GJ. In figuur 1 zijn de energieverbruiken omgerekend naar energielasten. Hierbij is rekening gehouden met de volgende 3 prijzen: € 0,23 per m gas, € 0,67 per kWh en € 15,- per GJ.

Figuur 1 Vergelijking berekende en werkelijke verbruiken


Pagina 11

Er blijkt dat de brekende energielasten vóór groot onderhoud in verhouding stuk lager liggen dan wat werkelijk verbruik is. Het verschil bedraagt namelijk € 509,-. De berekende energieverbruiken na het groot onderhoud zijn gebaseerd op de verwachtingspercentages uit EPA. Hierbij zijn de werkelijke verbruiken vóór het groot onderhoud als uitgangspunt genomen. De verwachte besparing is volgens het EPA-rapport 45,7% op gas en 81,9% op verwarming. Verwacht wordt dat op elektriciteit niet wordt bespaard. De werkelijke energieverbruiken zijn afkomstig van Enexis en ISTA en gebaseerd op het jaarverbruik 2011. De onderstaande tabel laat de berekende en de werkelijke verbruiken van na groot onderhoud zien:

Tabel 7 Energieverbruiken na groot onderhoud (2010)

Figuur 2 hiernaast geeft de vergelijking tussen de theoretische en de werkelijke verbruiken na het groot onderhoud weer. Hierbij is geen rekening gehouden met eventuele prijsstijgingen voor energie. Hieruit blijkt dat er weinig verschil is tussen de berekende en werkelijke verbruiken. De voorspelde gasbesparing is niet behaald, hier staat een hogere besparing op warmte tegenover.

Figuur 2 Vergelijking berekende en werkelijke verbruiken


Pagina 12

5.2 Vergelijking werkelijke energielasten voor en na groot onderhoud +

Om bij de A -woningen de energieverbruiken te beoordelen, wordt gekeken naar de werkelijke verbruikgegevens vóór en na het groot onderhoud. De gegevens vóór het groot onderhoud zijn van het jaar 2009 en die na het groot onderhoud zijn afkomstig uit 2011. De onderstaande tabel geeft de vergelijking van de werkelijke gegevens weer. Gemiddeld energieverbruik per woning per jaar

Elektriciteit (gebouw + gebruik) in kWh

Kosten elektriciteit

Gasverbruik (tapwater en koken) in m³

Kosten gas

Warmte (verwarmen ruimten) in GJ

Kosten warmte

Werkelijk voor het groot onderhoud

2943

€ 677

624

€ 418

31,64

€ 475

Werkelijk na het groot onderhoud

3222

€ 741

463

€ 310

5,17

€ 78

Woningen met label A+

Tabel 8 Werkelijke verbruiken voor en na het groot onderhoud, bron: eigen bewerking, 2012. Uit de tabel blijkt dat een besparing is gerealiseerd op gas. Deze besparing 25,8% ten opzichte van het gasverbruik voor groot onderhoud en komt mede door de toepassing van het zonneboiler als vervanger van de oude geiser. Dit is goed voor een besparing van € 118,- op warmtekosten. Daarnaast is in de tabel een toename van elektriciteitverbruik te zien. Aangezien het hier om de totale verbruiken (gebouw- en gebruikgebonden verbruiken) gaat, is niet te achterhalen wat de stijging van het elektraverbruik veroorzaakt. Op warmte is een grote besparing gerealiseerd, namelijk 83,66%. Omgerekend naar euro’s bedraagt deze besparing € 397,- per jaar. Deze besparing is namelijk groter dan bij de A woningen (€ 255,- t.o.v. van vóór renovatie). Dit kan te maken hebben met de aangebrachte isolaties met een hogere Rc-waarde en triple beglazing in plaats van HR++ glas..


Pagina 13

6

CO2-uitstoot voor en na groot onderhoud

Een uitgangspunt van het project Het Lang Noord was het reduceren van de CO2- uitstoot als gevolg van de maatregelen ter verbetering van de schil van de woningen. Vanuit In dit hoofdstuk zal de vergelijking gemaakt worden tussen het CO2-verbruik vóór en na het groot onderhoud. Net als bij het verkrijgen van de werkelijke energiecijfers (elektriciteit en gas) zijn ook de CO2-verbruiken bij Enexis opgevraagd. De CO2-uitstoot wordt uitgedrukt in kg. De gegevens zijn gebaseerd op de totale verbruiken per huishouden. +

Hieronder staat het overzicht van het CO2-uitstoot van alle elf A -woningen: Woning A B C D E F G H I Gemiddeld

Gemiddelde CO2-uitstoot (kg) 2009 2.019 4.130 1.371 5.591 1.196 3.470 2.305 3.363 2.477

Gemiddelde CO2-uitstoot (kg) 2011 3.141 2.359 1.417 4.575 2.095 3.120 3.022 3.284 2.153

2.880

2.796

Tabel 9 Gemiddeld CO2-verbruik vóór en na groot onderhoud, bron: Enexis, november 2012. Uit de tabel blijkt dat de gemiddelde CO2-uitstoot van alle woningen na het groot onderhoud lager ligt dan voorheen. Er is sprake van een vermindering van 84 kg CO2 -uitstoot ten opzichte van de situatie vóór groot onderhoud. Echter wordt de CO2-uitstoot niet alleen toegewezen aan het gas- en warmteverbruik, maar heeft het ook een relatie tot het elektriciteitsverbruik. Dit maakt het moeilijk om de invloed van het groot onderhoud op de CO2-uitstoot te achterhalen.


Pagina 14

7

Financiële analyse van het groot onderhoud project

In dit hoofdstuk zal aan de hand van verschillende parameters de financiële haalbaarheid van het groot onderhoudsproject worden bepaald. De exploitatiemodellen geven de netto contante waarden van de kosten en de baten van een project weer. In de exploitatiemodellen zijn een aantal scenario’s gekoppeld aan essentiële parameters waarmee gedurende het project rekening mee gehouden dient te worden. De exploitatiemodellen zijn te vinden in bijlage A.

7.1 Financiële parameters Naast de investering voor energetische verbeteringen zijn parameters in het exploitatiemodel opgenomen, zoals algemeen beheer, rente en aflossing van de investering, inflatie, huurstijging, mutatiegraad en de exploitatieperiode. Alle parameters zijn opgenomen in het exploitatiemodel. De parameters zijn afkomstig uit onderzoeken van Domijn uit 2009. Tabel 10 geeft de gebruikte parameters in het exploitatiemodel van de A+ woningen weer.

Parameters Exploitatieperiode 30 Huur extra per woning (per maand) 0 Huurverhoging (per jaar) 2% Disconteringsvoet (per jaar) 6% Rente aflossing(per jaar) 5% Kostenstijging (per jaar) 2% Onderhoud (per jaar) n.v.t. Mutatiegraad (per jaar) 6% Alg. beheer per woning (per jaar) €2 Investering energetisch (per woning) € 22.015 Investering energetisch (totaal) € 242.165 Aantal woningen 11 Tabel 10 Gebruikte parameters in terugverdienmodel, bron: eigen bewerking 2012.

7.2 Huurontwikkeling na het groot onderhoud De positieve kasstromen van het project zijn gebaseerd op de hoogte van de huurverhoging na het groot onderhoud. Domijn heeft besloten in eerste instantie geen huurverhoging door te voeren. Na mutatie wordt de huurprijs gelijkgesteld aan de markthuur. Deze is vastgesteld op € 548,- (zie bijlage E), waardoor de huurprijs met € 43,- wordt verhoogd. Zie hieronder tabel 11. Rente (6%)

Huurverhoging bij mutatie

Totale investering (energetisch)

Huuropbrengsten (na 30 jaar)

NCW (na 30 jaar)

- € 242.165,-

€ 129.261,-

€ - 194.479,-

Tabel 11 NCW-waarde na 30 jaar.


Pagina 15

Hieruit blijkt dat de netto contante waarde van de investering na 30 jaar - €194.479,- bedraagt. Om te voorkomen dat het project een negatieve netto contante waarde heeft na 30 jaar, zou Domijn de huur bij mutatie moeten verhogen met minimaal € 229,-. Hierdoor zullen de woningen buiten de sociale sector (een maximale huur van € 680.- vallen, hetgeen wat Domijn, gezien haar maatschappelijke taak, zich niet kan veroorloven.


Pagina 16

8

Woonlasten vóór en na groot onderhoud

De woonlasten bestaan uit de huurlasten en de energielasten. Om een compleet beeld van de financiële gevolgen van het groot onderhoud voor de huurders te geven worden de woonlasten vóór en na groot onderhoud met elkaar vergeleken, waarbij zowel de verschillen in woonlasten direct na het groot onderhoud als de ontwikkeling van de woonlasten in de loop der jaren worden meegenomen.

8.1 Woonlasten vóór en na groot onderhoud +

In tabel 12 is te zien wat de gemiddelde woonlasten zijn bij de A -woningen van het Lang Noord. De woonlasten vóór groot onderhoud zijn gebaseerd op cijfers uit 2009, de cijfers na groot onderhoud uit 2011. Bij de vergelijking is niet uitgegaan van inflatie en energieprijsstijging. Huurlasten (per jaar)

Energielasten (per jaar)

Woonlasten (per jaar)

Voor groot onderhoud

€ 6.060

€ 1.570

€ 7.630

Na groot onderhoud (zonder huurverhoging)

€ 6.060

€ 1.129

€ 7.189

Na groot onderhoud (met huurverhoging)

€ 6.576

€ 1.129

€ 7.705

Tabel 12 Totale woonlasten, bij 0% stijging huur en energielasten.

Uit de tabel 12 blijkt dat de woonlasten na groot onderhoud voor de zittende huurders omlaag gaan met € 441,-. Voor nieuwe huurders zal de huurprijs met € 43,- omhoog gaan, waardoor de totale woonlasten hoger zijn in vergelijking met de woonlasten voor groot onderhoud.


Pagina 17

8.2 Ontwikkeling van de woonlasten In de tabel hieronder zijn de totale woonlasten weergegeven voor de periode 2011 t/m 2040. Hierbij is rekening gehouden met een inflatiepercentage van 2%, waarmee de huurprijzen worden geïndexeerd. De energieprijzen zijn geïndexeerd met een prijsstijging van 7%, gebaseerd op de energieprijsstijging van de afgelopen 30 jaar.

2011

2020

2030

2040

(per jaar)

(per jaar)

(per jaar)

(per jaar)

Geen groot onderhoud

€ 7.630

€ 10.129

€ 14.506

€ 21.931

Groot onderhoud met huurverhoging

€ 7.750

€ 9.935

€ 13.663

€ 19.710

Tabel 13 Totale woonlasten t/m 2040, bij 2% inflatie en 7% energieprijsstijging

Uit de tabel blijkt dat in 2020 de woonlasten lager zijn dankzij het groot onderhoud. De verschillen tussen de woonlasten worden in de loop der jaren nog groter. Dit blijkt ook uit figuur 3., waarin de ontwikkeling van de woonlasten in beide situaties tegen elkaar zijn uitgezet. Uit de grafiek blijkt daarnaast dat vanaf 2014 de woonlasten dankzij de het groot onderhoud lager zijn dan wanneer geen groot onderhoud was uitgevoerd. Zelfs met huurverhoging zijn huurders binnen vier jaar dus goedkoper uit dan wanneer de woningen niet zouden zijn gerenoveerd.

Figuur 3 Totale jaarlijkse woonlasten


Pagina 18

9

Bewonerstevredenheid

Door woningcorporatie Domijn is na afloop van het groot onderhoud, een bewonerstevredenheidsonderzoek uitgevoerd onder bewoners van ‘Het Lang Noord’. Alle bewoners hebben een vragenlijst ontvangen, hiervan heeft 55% de enquête ingevuld. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste uitkomsten beschreven. Voor een compleet overzicht van de resultaten van de enquête zie bijlageB.

9.1 Algemene tevredenheid +

De enquête is verstuurd naar de bewoners van de A-woningen en de A -woningen. In figuur 4 zijn de resultaten van beide enquêtes beschreven. Met de enquête is onderzoek gedaan naar: algemeen eindcijfer, informatieverstrekking en communicatie, de begeleiding vanuit Domijn, werkzaamheden van de aannemer en tot slot de tevredenheid over de isolerende maatregelen.

Figuur 4 Gemiddelde cijfers groot onderhoud

Uit de eindcijfers kan worden opgemaakt dat de bewoners in het algemeen tevreden zijn over het groot + onderhoud. Het groot onderhoud aan A -woningen krijgt van de bewoners een 8,5. Dit ligt 0,5 punt hoger dan het eindcijfer van het totale groot onderhoud. Tijdens het groot onderhoud had Domijn een medewerker op de bewonersbegeleiding ingezet. Uit de cijfers voor informatieverstrekking en de begeleiding van Domijn blijkt dat de bewoners dit als positief hebben ervaren.


Pagina 19

9.2 Vergelijking met situatie vóór groot onderhoud Uit figuur 5 blijkt dat de bewoners vóór het groot onderhoud niet positief waren over hun woning. Het cijfer 9,0 geeft duidelijk de verbetering van de woning aan ten opzichte van de 3,3 vóór het groot onderhoud. De + bewoners van A -woningen zijn over het algemeen positiever over hun woningen dan de bewoners van de Awoningen.

Figuur 5 Totaalcijfer voor woning voor en na het groot onderhoud, bron: Domijn 2010.

De beoordelingen van de woonwijk laten eenzelfde beeld zien als de beoordelingen van de woningen (zie figuur 6). De woonwijk is aanzienelijk verbeterd en de bewoners van de A+-woningen zijn wederom meer tevreden over de verbetering.

Figuur 6 Totaalcijfer voor woonwijk voor en na het groot onderhoud, bron: Domijn 2010.


Pagina 20

10 Ervaring opdrachtgever en opdrachtnemer In deze paragraaf worden de ervaringen woningcorporatie Domijn en Koopmans Bouw B.V. beschreven. Zie bijlage G voor de uitwerking van de gehouden interviews.

10.1 Ervaring Woningcorporatie Domijn Woningcorporatie Domijn kijkt positief terug op het verloop van het groot onderhoud. De doelstelling van dit project om energetische verbeteringen aan de woningen aan te brengen en groot onderhoud te plegen is behaald. De bewoners waren zeer tevreden over de uitstraling van hun wijk na het groot onderhoud en tevens onder de indruk van de nieuwe aanzichten van hun woningen. Over het algemeen verliep het bouwproces goed. De communicatie met de bewoners werd in een enquête (achteraf) beoordeeld met een 8. Domijn is zeer tevreden over het procesverloop en de samenwerking en communicatie tussen Koopmans en bewoners enerzijds en tussen Domijn en Koopmans anderzijds. Dit project kan volgens Domijn dan ook dienen als voorbeeld voor latere projecten.

10.2 Ervaring Koopmans Bouw B.V. Gezien de bijzonderheid van het gehanteerde concept (in één dag de oude gevel verwijderen en vervangen door een nieuwe gevel) was het project geruime tijd onder de aandacht van collega-bedrijven en andere geïnteresseerden. Koopmans heeft de opgedane kennis en ervaring met deze gevels later ook toegepast bij woningen die zij zelf ontwikkelden. Tijdens de uitvoering was men vooral afhankelijk van het weer in verband met regen en opengebroken gevels. Alleen tijdens een sneeuwbui zijn de werkzaamheden tijdelijk stilgelegd, verder hebben ze geen uitvaldagen gekend, omdat er ook tijdens koude dagen doorgewerkt werd (dit in overleg met Domijn en de bewoners). Koopmans onderschrijft het positieve beeld dat Domijn heeft van het groot onderhoud. Als leermoment noemt Koopmans het ‘bouwteam’. Het gebruik van een bouwteam in projecten als dit is essentieel. Zeker als er een stukje ontwikkeling in de opgave zit zou een bouwteam in de beginfase moeten worden geformeerd.


Pagina 21

11 Eindconclusie In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste conclusies van het monitoringsonderzoek naar het groot onderhoud van + de A -woningen in Het Lang Noord beschreven. Dit project is geanalyseerd aan de hand van de clusters people, planet en profit, waarvan ook gebruik is gemaakt bij het eerder uitgevoerde monitoringsonderzoek naar de Awoningen in dezelfde wijk.

Cluster

Subthema’s

Prestatie- indicatoren

Bewonerstevredenheid na GO

People

Eindcijfer groot onderhoud

8,5

Informatieverstrekking

9,0

Tevredenheid m.b.t. begeleiding

8,0

Tevredenheid over werkzaamheden

8,9

Isolerende maatregelen

9,3

Woning na groot onderhoud

9,0

Wijk na groot onderhoud

8,4

Energiebesparing (op jaarbasis) Warmtebesparing

€ 397,-

Gasbesparing

€ 108,-

Extra kosten electriciteit

€ 64,-

Totale energiebesparing

€ 441,-

Woonlasten in 2010 (op jaarbasis) Geen groot onderhoud

€ 7.630,-

Groot onderhoud zonder huurverhoging

€ 7.189,-


€ 7.705,-

Woonlasten in 2020 (op jaarbasis)

Cluster

Geen groot onderhoud

€ 10.129,-


€ 9.935,-

Subthema’s


CO2-verbruik

Planet

CO2-verbruik voor GO

2880 kg

CO2-verbruik na GO

2796 kg

Isolatiewaarde Gevel

Rc = 4 m2K/W

Vloer

Rc = 4 m2K/W

Dak Triplebeglazing

Cluster

Subthema’s

Rc = 4 m2K/W U-waarde = 1,6 m2K/W


Investering

Profit

Investering energie (per woning)

€ 22.015,-

Eindresultaat (NCW) na 30 jaar Huurverhoging na mutatie Tabel 14 Subthema’s met prestatie-indicatoren


€ - 194.479,-

Pagina 22

De subthema’s met bijbehorende prestatie-indicatoren zijn omgezet naar scores voor de drie clusters. De scores zijn te vinden in tabel 15.

Cluster

Subthema’s

Score

People

Bewonerstevredenheid na GO Energiebesparing na GO Woonlasten na GO

++ ++ +

CO2-uitstoot Isolatiewaarde Bouwkundige staat na GO

+/++ ++

Exploitatie Inkomsten

+/-

Wat is de toegevoegde waarde voor de bewoners?

Planet Wat zijn de gevolgen voor (leef)milieu?

Profit In hoeverre was het project rendabel? Tabel 15 Scores per subthema.

Uit de tabel blijkt dat er veel punten zijn gescoord voor de subthema’s binnen het cluster People. De bewoner is er aanzienlijk op vooruit gegaan na het groot onderhoud. Het onderhoudproces verliep snel en zonder problemen en de begeleiding vanuit Domijn was goed. De jaarlijkse energielasten voor zittende huurders daalden van € 1.570,- tot € 1.129,-, een vermindering van 28,1%, doordat besparingen voor ruimteverwarming en gas zijn gerealiseerd. Hier stond voor zittende huurders geen huurverhoging tegenover, waardoor de totale woonlasten ook lager zijn. Voor nieuwe huurders die te maken krijgen met een huurverhoging zullen direct na het groot onderhoud hogere woonlasten hebben dan in de situatie voor groot onderhoud. Vanaf 2014 hebben ze, dankzij het groot onderhoud, lagere woonlasten dan wanneer geen groot onderhoud was uitgevoerd. Dit komt doordat de energielasten naar verwachting harder zullen stijgen dan de inflatie. Uit analyse van de CO2-uitstoot van de woningen blijkt dat na groot onderhoud de CO 2-uitstoot is gedaald. CO2uitstoot wordt niet alleen toegewezen aan het gas- en warmteverbruik, maar heeft ook een relatie tot het elektriciteitverbruik. Dit maakt het moeilijk om de invloed van het groot onderhoud op de CO 2-uitstoot te achterhalen. Uit infraroodonderzoek bleek dat de woningen in de bestaande situatie warmtelekken vertoonden. Dit was vooral te zien bij de aansluitingen met de kopgevel, de borstweringen en het dak. Bovendien waren de woningen voorzien van enkel glas, waardoor ook op die plaatsen veel warmteverlies optrad. De thermische kwaliteit van de schil is na het groot onderhoud aanzienlijk verbeterd, door de oude gevel te vervangen door nieuwe prefab gefabriceerde gevels met een betere Rc-waarde. Toch zijn warmtelekken waarneembaar bij de overstekken van de hoekwoningen, omdat deze uit esthetisch oogpunt niet zijn geïsoleerd. De scores voor de subthema’s binnen het cluster Profit zijn niet slecht, maar volgens het huidige beleid van Domijn wordt een huurverhoging van € 43,- doorgevoerd na mutatie. Dit is niet voldoende om de investering binnen 30 jaar terug te verdienen, waardoor een negatieve netto contante waarde van € - 194.479,- voor 11 woningen ontstaat. Het onderhoudproject scoort hoog voor de clusters People en Planet. Hiermee voldoet Domijn aan de doelstelling om de woonlasten voor huurders zo laag mogelijk te houden, en duurzaamheid als speerpunt te hanteren om te bouwen aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Hiertegenover staan de kosten die binnen de exploitatietermijn niet terugverdiend worden.


Pagina 23

12 Verklarende woordenlijst -

Disconteringsvoet: De disconteringsvoet is het percentage waarmee toekomstige kasstromen contant gemaakt kunnen worden. Dit percentage is gebaseerd op een aantal factoren, zoals de rendementseis, kosten van het vermogen, inflatie en risico’s.

-

Energie Prestatie Advies: De Energie Prestatie Advies (EPA) is een index die de energetische efficiëntie van bestaande bouw aangeeft.

-

Gigajoule: De Gigajoule (symbool GJ) is een eenheid van warmte. Het betreft hier één Giga, één miljard oftewel 1.000.000.000 Joules.

-

Groot Onderhoud (GO): Bij groot onderhoud gaat het om het herstellen of het vervangen van (delen) van de woning zonder directe huurverhoging.

-

Kilowattuur (kWh): Watt is de eenheid van vermogen. Kilowattuur is een eenheid van energie of arbeid. Het leveren van een vermogen van 1 kilowatt gedurende 1 uur levert een hoeveelheid energie van 1 kWh. De eenheid kWh wordt gebruikt om de hoeveelheid elektrische energie weer te geven.

-

Mutatiegraad: Het percentage voor het aantal mutaties (oftewel verhuizingen) in een jaar.

-

M : De eenheid voor het aantal kubieke meter gas.

-

NCW-waarde: verschil tussen de totale contante waarde van de baten en de totale contante waarde van de kosten van een project.

-

Rc-waarde: De totale warmteweerstand van een constructie of materiaal.

-

U-waarde: Drukt de hoeveelheid warmte uit die per seconde, per 1 m² en per graad temperatuurverschil tussen de ene en de andere zijde van een wand (constructie) doorgelaten wordt. De eenheid hiervoor is W/(m² K).

3


Pagina 24

13 Bibliografie Bennie Hukker. (2009). EPA. Enschede: Geas. De Boer, P., Brouwers, M., & Koetzier, W. (2004). Basisboek Bedrijfseconomie. Groningen/Houten: WoltersNoordhoff. Gemeentelijk beleid (Enschede). (2009). Opgeroepen op 1 29, 2013, van Kennisplatform Duurzame Gebouwde Omgeving Overijssel: http://www.kennisplatformdgoo.nl/index.php?option=com_content&view=article&id=93&Itemid=96 #enschede Google maps. (2009). Opgehaald van Google: http://maps.google.nl/maps?hl=nl&tab=wl Hukker, B. (2008). EPA voor woningen. Enschede: Geas. Hukker, B. (2008). EPA woning A label. Enschede: Geas. J E Storkair dakventilator. (sd). Opgeroepen op 6 2011, van J E Storkair: http://www.jestorkair.nl/upload/doc/VPMnb.pdf Koomen, D. (2011). Evaluatie klimaatneutraal renoveren sociaal vastgoed. Enschede: Vastgoed & Makelaardij . Storkair, J. E. (sd). J E Storkair dakventilator. Opgeroepen op 6 2011, van J E Storkair: http://www.jestorkair.nl/upload/doc/Dakventilator%20VDA.pdf Willem Otter, BAM Woningbouw bv. (2009). Toelkit Bestaande Bouw. Amsterdam : AEneas, uitgeverij van vakinformatie. Woningcorporatie Domijn. (2009). Jaarverslag Domijn 2009. Opgeroepen op 1 31, 2013, van Domijn: https://www.domijn.nl/uploads/Jaarverslagen/Jaarverslag_2009_DEFINITIEF_Domijn.pdf


Pagina 25

Bijlage A Exploitatiemodellen A.1 Gebaseerd op (€ 43,- ) huurverhoging

A.2 Gebaseerd op (€ 229,- ) huurverhoging


Pagina 26

Bijlage B Bewonerstevredenheidsonderzoek


Pagina 27


Pagina 28

Rapportage monitoring Groot Onderhoud Het Lang Noord

Recommend Documents