GROOT ONDERHOUD DE RODE DRIEHOEK SOCIAAL PLAN

GROOT ONDERHOUD DE RODE DRIEHOEK SOCIAAL PLAN

18 MAART 2014 VOOR AKKOORD

Datum:

Bewonerscommissie De Rode Driehoek

Mitros

Sociaal Plan De Rode Driehoek 20140318

1/25

Inhoudsopgave Voorwoord Deel

1

Definitiebepalingen behorende bij Sociaal Plan Artikel 1.1 Definitiebepalingen Artikel 1.2 Groot onderhoud

Deel

2

Algemene bepalingen van het Sociaal Plan Artikel 2.1 Partijen Artikel 2.2 Toepassing en reikwijdte Artikel 2.3 Medewerking bewoners Artikel 2.4 Geschillen Artikel 2.5 Overleg en communicatie

Deel

3

Plan van uitvoering Artikel 3.1 Groot onderhoud in bewoonde staat Artikel 3.2 Overzicht onderhouds- en verbetermaatregelen Artikel 3.3 Afwijking voorgenomen werk Artikel 3.4 Technische opname Artikel 3.5 Individueel gesprek en inzet projectconsulent

Deel

4

Uitvoering van de werkzaamheden Artikel 4.1 Planning werkzaamheden Artikel 4.2 Toegang tot de woning Artikel 4.3 Beheer woning tijdens de uitvoering Artikel 4.4 Tijdelijke voorzieningen Artikel 4.5 Interieurkeuze Artikel 4.6 Afdekken en leegruimen (delen van de) woning Artikel 4.7 Opslagruimte en inboedelverzekering Artikel 4.8 Schade Artikel 4.9 Klachten Artikel 4.10 WMO-voorzieningen (Wet voorzieningen gehandicapten (WVG)) Artikel 4.11 Aanvullende dienstverlening Artikel 4.12 Gedragscode aannemer Artikel 4.13 Agressieprotocol

Deel

5

Oplevering Artikel 5.1 Artikel 5.2 Artikel 5.3 Artikel 5.4 Artikel 5.5 Artikel 5.6 Artikel 5.7

Deel

6

Opleverdatum en medewerking Ondertekening opleverformulier Gebreken bij oplevering Herstel van opleveringsgebreken Verstrekken klantinformatie Garanties Uitloop van werkzaamheden

Verblijf in logeerwoning Artikel 6.1 Groot onderhoud in bewoonde staat Artikel 6.2 Toewijzing van een logeerwoning Artikel 6.3 Inrichting en beheer logeerwoning Artikel 6.4 Gebruikersovereenkomst logeerwoning Artikel 6.5 Eigen woning is afgesloten


2/25

Deel

7

Tegemoetkomingen Artikel 7.1 Aanmerking voor tegemoetkomingen Artikel 7.2 Geen recht op tegemoetkomingen Artikel 7.3 Eenmaal tegemoetkoming per woning Artikel 7.4 Verrekening tegemoetkoming Artikel 7.5 Indexering Artikel 7.6 Tegemoetkoming voorzienbare schade Artikel 7.7 Tegemoetkoming onvoorzienbare schade en diefstal

Deel

8

Huurprijs na Artikel 8.1 Artikel 8.2 Artikel 8.3 Artikel 8.4 Artikel 8.5 Artikel 8.6 Artikel 8.7

Deel

9

Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) Artikel 9.1 Kwaliteitseisen ZAV Artikel 9.2 Melding ZAV Artikel 9.3 Inpassen ZAV Artikel 9.4 Tegemoetkoming ZAV

Deel

10

Beheerplan woningen en woonomgeving Artikel 10.1 Onderhoud en Beheer van de woningen Artikel 10.2 Onderhoud en beheer van de woonomgeving Artikel 10.3 Tijdelijke verhuur en het in bruikleen geven van woonruimte Artikel 10.4 Staat van de woning bij vertrek huurder


woningverbetering Totstandkoming van de huurprijs Hoogte van de huurverhoging Bijbetaling en huurverhoging keuzeopties Badkamer Vervanging open geiser Jaarlijkse huurverhoging Huurtoeslag en energierekening

3/25

Voorwoord Mitros gaat aan de slag in De Rode Driehoek. De komende periode worden de woningen flink aangepakt. De naam van het gebied komt voort uit de vorm van het gebied en de politieke kleur van de toenmalige Woningbouwvereniging Utrecht. In opdracht van ‘Woningbouwvereniging Utrecht’ hebben de Amsterdamse architecten Z.D.J.W Gulden en M. Geldmaker binnen de structuur van Berlage een driehoekig complex ontworpen. In de periode 1923 t/m 1937 zijn de 352 arbeiderswoningen gebouwd. De ‘Woningbouwvereniging Utrecht’ is voortgekomen uit de kringen van het ‘Nederlands Verbond van Vakverenigingen’. Het arbeiderscomplex stond bekend als ‘De Roode Bouw’ en bij feestelijkheden werd de rode vlag gehesen. (Bron: Voor elk wat wils, 100 jaar sociale woningbouw in Utrecht, Bettina van Santen) In de ‘Informatiebrochure groot onderhoud De Rode Driehoek’ staat precies wat er aan uw woning gaat gebeuren. In dit Sociaal Plan staan alle rechten en plichten van Mitros en de huurder welke horen bij dit groot onderhoud. In het Sociaal Plan staan de algemene bepalingen voor het project De Rode Driehoek. Daarnaast wordt voor iedere bewoner maatwerk geleverd. Mitros doet dit om iedere bewoner zo goed mogelijk te helpen en de overlast zo min mogelijk te maken. Het is niet mogelijk om voor ieder individueel geval de oplossing te beschrijven. Daar waar nodig worden er extra maatregelen genomen. Mitros en de aannemer doen er alles aan om de bewoners goed te begeleiden bij de ingreep in de woning. Alle bewoners kunnen rekenen op de nodige hulp en zorg. Dit wordt bereikt door bijvoorbeeld het aanstellen van een woonconsulent en een projectconsulent. Mitros doet er alles aan om bewoners goed te informeren over het project. Voorafgaand aan de groot onderhoudswerkzaamheden worden er bijeenkomsten gehouden en vindt er een individueel gesprek plaats. Tijdens de werkzaamheden is de projectconsulent het eerste aanspreekpunt voor vragen en opmerkingen. Dit Sociaal Plan is opgesteld met de bewonerscommissie De Rode Driehoek. Dit Sociaal Plan treedt in werking als meer dan 70% van de huurders van Mitros in De Rode Driehoek aangeven op de hoogte te zijn van het onderhoudsplan en het sociaal plan en akkoord gaan met de woningverbeteringen en de bijbehorende huurverhoging. Dit Sociaal Plan is van toepassing op de volgende woningen: • • • • • • • •

Barthold Entesstraat Jan v.d. Doesstraat Kenaustraat Marnixlaan Ripperdaplein Van de Werffplein Van Egmondkade Van Hoornekade

1 t/m 9 oneven en 2 t/m 8 even 1 t/m 61 oneven en 2 t/m 54 even 1 t/m 57 oneven en 2 t/m 58 even 122 t/m 184 even en 190 t/m 226 even 1 t/m 26 oplopend 1 t/m 30 oplopend 1 t/m 77 BS oneven 2 t/m 106 even

Disclaimer Als zich zodanige wijzigingen van omstandigheden voordoen waardoor een verdere uitvoering van de gemaakte afspraken naar redelijkheid en billijkheid niet van Mitros gevergd kan worden, behoudt Mitros het recht het plan niet uit te voeren, dan wel daarin wijzigingen aan te brengen. Dit zal altijd met de bewonerscommissie worden besproken.


4/25

Deel I

Definitiebepalingen behorende bij Sociaal Plan

Artikel 1.1 Definitiebepalingen 1.1.1 In deze overeenkomst wordt gebruik gemaakt van de volgende definities: a.

Aannemer: De aannemer in dit project is verantwoordelijk voor het uitvoeren van de werkzaamheden volgens het maatregelenpakket. Hij moet zich hierbij inspannen om de overlast voor de huurders te beperken.

b.

Bewoners: De feitelijke bewoners van de woningen die onderdeel uitmaken van een onderhoudsproject, welke bewoners daadwerkelijk hoofdverblijf hebben in de woning.

c.

Bewonerscommissie: De door de corporaties erkende vertegenwoordiging van de huurders, die voldoet aan de voorwaarden (rechten en plichten) van de Wet overleg huurders corporatie. De bewonerscommissie ‘De Rode Driehoek’ fungeert als platform en heeft een zwaarwegend adviesrecht.

d.

Bewonersgroep: De door de corporaties erkende vertegenwoordiging van de huurders, die niet voldoet of hoeft te voldoen aan de voorwaarden (rechten en plichten) van de Wet overleg huurders corporatie.

e.

Casemanager: Een casemanager helpt kwetsbare huurders, zoals bijvoorbeeld ouderen. Ze helpen belemmeringen en stressfactoren tijdens het project weg te nemen en moeten voorkomen dat deze bewoners als gevolg van de werkzaamheden volledig ontregeld raken. Hierbij verbinden ze de bewoner aan het eigen steunsysteem, zoals familie, buren en vrienden, maar ook aan bestaande of nieuwe vormen van zorgen hulpverlening.

f.

Draagvlakmeting: Bij een draagvlakmeting wordt de huurders gevraagd of ze op de hoogte zijn van de plannen en akkoord gaan met de verbeteringen en de huurverhoging. Wanneer minimaal 70% van de huurders akkoord is met de verbeteringen en de aanpak, wordt het voorstel als redelijk wordt gezien. De collectieve verbeteringen kunnen dan bij alle bewoners worden aangebracht.

g.

Huurverhoging na verbetering: In dit project worden bij alle woningen verbeteringen tegen huurverhoging aangebracht. Ook kunnen huurders kiezen voor individuele opties tegen huurverhoging, zoals het aanbrengen van een cv-installatie. Na het aanbrengen van de woningverbeteringen betalen de huurders een huurverhoging. Deze huurverhoging wordt bij de dan geldende netto huur opgeteld.

h.

Informatiebrochure: In de informatiebrochure staat om welke werkzaamheden het in dit project gaat en wat daar allemaal bij komt kijken. Aan de hand van deze informatie kunnen huurders zich een goed beeld vormen van het project.

i.

Kleine gebreken: Wanneer de woning aan de huurders wordt opgeleverd, dan moeten alle werkzaamheden zijn afgerond. Hierbij kan het voorkomen dat er enkele opleverpunten zijn. De woning wordt alleen aan u opgeleverd wanneer dit kleine gebreken zijn. Dit zijn zaken welke het normale gebruik van uw woning niet schaden. Voorbeelden hiervan zijn het nog vervangen van een deurtje van een keukenkastje, het opnieuw plaatsen van een stopcontact of bijvoorbeeld het herstellen van wat stucwerk in de gang. De opzichter van Mitros beoordeeld en bepaalt of de woning wordt opgeleverd.

j.

Logeerwoning: Een logeerwoning is een volledig ingerichte woning. Deze wordt gedurende de werkzaamheden in de eigen woning door Mitros aan de huurder aangeboden. Hiermee wordt de overlast van de werkzaamheden beperkt.


5/25

k.

Maatregelenpakket: Dit is een overzicht van alle onderhouds- en verbeterwerkzaamheden die tijdens het project worden uitgevoerd.

l.

Projectconsulent (van de aannemer): De projectconsulent werkt op het project nauw samen met de uitvoerder. De projectconsulent informeert en adviseert huurders tijdig en volledig over de planning, uitvoering en oplevering van hun woning.

m.

Technische opname: Ongeveer 35 weken voor de start van de uitvoering komt de uitvoerder en de projectconsulent voor de eerste keer bij u langs. Zij bekijken uw woning en beoordelen wat er exact in uw woning moet worden gedaan. Ook bespreken zij met u welke impact dat op u heeft en of het wellicht verstandig is om voor een logeerwoning te kiezen. Na deze eerste opname zal u in de twee maanden voorafgaand aan de start van de werkzaamheden nog twee individuele gesprekken hebben met de aannemer waarin verder wordt ingegaan op de uitvoering van de werkzaamheden en het eventuele gebruik van een logeerwoning en overige zaken die hierover nog nader moeten worden afgestemd met de huurder (o.a. planning, keuzeopties, sociale maatregelen) .

n.

Woonconsulent (van Mitros): De woonconsulent helpt huurders met sociale problematiek, financiële problemen of een zorgvraag met het zoeken en verkrijgen van passende hulp. Hierbij wordt nauw samengewerkt met de casemanager. Ook helpt de woonconsulent bewoners met verhuiswensen naar het zoeken van passende woonruimte.

o.

ZAV (Zelf Aangebrachte Voorziening): Een ZAV is een door de huurder aangebrachte (ingrijpende) verandering aan de woning of tuin waarvoor aan de verhuurder toestemming moet worden gevraagd. Ingrijpend betekent in dit verband dat de verandering moeilijk ongedaan gemaakt kan worden.

Artikel 1.2 Groot onderhoud 1.2.1 Het project De Rode Driehoek kent een mix van onderhoudswerkzaamheden en woningverbeteringen. De onderhoudswerkzaamheden worden in de wet getypeerd als dringende werkzaamheden. De woningverbeteringen vallen in de wet onder de noemer van renovatie. Zie hiervoor Burgerlijk Wetboek, Boek 7, Artikel 220. Het grootste deel van de werkzaamheden die in dit project worden uitgevoerd zijn (dringende) onderhoudswerkzaamheden. Hiervoor geldt geen huurverhoging. Wel moet de huurder haar medewerking verlenen (gedoogplicht). Voor de woningverbeteringen betaald de huurder wel een huurverhoging. Voor de woningverbeteringen en de bijhorende huurverhoging geeft de huurder een akkoord. Omdat de onderhoudswerkzaamheden veruit het grootste onderdeel zijn van het project is gekozen voor de naam Groot Onderhoud (met woningverbeteringen).


6/25

DEEL 2

Algemene bepalingen van het Sociaal Plan

Artikel 2.1 Partijen 2.1.1 Dit Sociaal Plan is een overeenkomst afgesloten door: • Mitros • Bewonerscommissie De Rode Driehoek Daarnaast wordt er medewerking verleent door Aannemer Heijmans Artikel 2.2 Toepassing en reikwijdte 2.2.1 Dit Sociaal Plan is van toepassing op de hoofdhuurder met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd van een woning op een van onderstaande adressen: • Barthold Entesstraat 1 t/m 9 oneven en 2 t/m 8 even • Jan v.d. Doesstraat 1 t/m 61 oneven en 2 t/m 54 even • Kenaustraat 1 t/m 57 oneven en 2 t/m 58 even • Marnixlaan 122 t/m 184 even en 190 t/m 226 even • Ripperdaplein 1 t/m 26 oplopend • Van de Werffplein 1 t/m 30 oplopend • Van Egmondkade 1 t/m 77 BS oneven • Van Hoornekade 2 t/m 106 even Het totaal van deze adressen wordt verder genoemd ‘projectgebied De Rode Driehoek’. 2.2.2 Het Sociaal Plan heeft betrekking op het Groot Onderhoud met woningverbeteringen De Rode Driehoek. Voor de woningverbeteringen (in de wet ook wel renovatie genoemd) en de huurverhoging in dit plan wordt een draagvlakmeting gehouden onder de huurders. 2.2.3 Alle huurders worden geïnformeerd over de plannen via de ‘Informatiebrochure onderhoudsproject De Rode Driehoek en via de brief over de akkoordverklaring. Ook ontvangen alle huurders een exemplaar van het Sociaal plan. 2.2.4 Dit Sociaal Plan is van toepassing op zelfstandige woonruimte binnen het projectgebied. 2.2.5 Voor de hoogte van voorzienbare schade wordt geen onderscheid gemaakt naar woningtype en woninggrootte. 2.2.6 Voor de hoogte van de huurverhoging voor de verbeteringen wordt onderscheid gemaakt naar woningtype en woninggrootte. 2.2.7 In geval van illegale (onder)huur van de gehele woonruimte zal de formele huurder niet in aanmerking komen voor de rechten voortkomend uit het Sociaal Plan. 2.2.8 Het Sociaal Plan treedt in werking vanaf de datum dat de directie van Mitros een definitief besluit over het project heeft genomen. Dit is de peildatum. 2.2.9 De duur van dit Sociaal Plan is gekoppeld aan de duur van de uitvoering van de werkzaamheden van het project Groot Onderhoud De Rode Driehoek. Artikel 2.3 Medewerking bewoners 2.3.1 De hoofdhuurder gaat op basis van een akkoordverklaring akkoord met de uitvoering van de woningverbeteringen en verplicht zich om de vereiste medewerking te verlenen aan de uitvoering van deze woningverbeteringen en de dringende werkzaamheden. 2.3.2 Mitros informeert alle huurders schriftelijk over de uitslag van de draagvlakmeting en of de 70% wel of niet gehaald is en wat dat voor het project betekent. 2.3.3 De huurders die niet akkoord zijn gegaan met de woningverbeteringen en de bijhorende huurverhoging hebben vervolgens de mogelijkheid om binnen 8 weken na de schriftelijke kennisgeving door Mitros, dat ten minste 70% akkoord is gegaan met het voorstel, een beslissing te vorderen van de Kantonrechter. Daartoe zullen deze huurders zelf het initiatief moeten nemen.


7/25

2.3.4

Wanneer niet elke huurder – al dan niet na veroordeling door de rechter – zijn medewerking aan de uitvoering van de woningverbeteringen en de dringende werkzaamheden verleent, heeft Mitros het recht het project geheel of gedeeltelijk niet uit te voeren, ook ter zake van de woningen van die huurders die wel akkoord zijn gegaan. Mitros spant zich in de werkzaamheden zo spoedig mogelijk te hervatten. Zij is niet aansprakelijk voor enige vertraging. 1

Artikel 2.4 Geschillen 2.4.1 Geschillen voortkomend uit dit Sociaal Plan kunnen worden voorgelegd aan de Klachtencommissie van Mitros. Geschillen worden ter informatie aan de bewonerscommissie gemeld. 2.4.2 Wanneer partijen een conflict over de toepassing of de uitleg van de voorwaarden krijgen, dan kan de hoofdhuurder een klacht indienen bij ‘De Klachtencommissie’ van Mitros of ‘De Geschillencommissie ‘Utrecht Vernieuwt’. Partijen zijn daarnaast ook vrij om (direct) een vordering in te stellen bij de Huurcommissie of Kantonrechter. De Klachtencommissie van Mitros Postbus 8217, 3503 RE Utrecht telefoon (030) 880 39 10, fax (030) 880 39 09 Geschillencommissie Utrecht Vernieuwt (zie hiervoor deel C in het Algemeen Sociaal Plan in Bouwen aan de Stad) Postbus 24082, 3502 MB Utrecht telefoon (030) 282 68 00 [email protected] Huurcommissie Postbus 16495, 2500 BL Den Haag telefoon (0800) 488 72 43 Kantonrechter Door huurders te benaderen (al dan niet via een advocaat) 2.4.3

Het kan zijn dat dit Sociaal Plan voor een hoofdhuurder gevolgen heeft die voor hem of haar aanzienlijk ongunstiger zijn dan voor de andere huurders. In dat geval kan deze persoon een beroep doen op de hardheidsclausule en Mitros verzoeken in zijn of haar geval van het sociaal plan af te wijken. Mitros neemt over dit verzoek binnen 30 dagen een beslissing. Deze beslissing wordt schriftelijk en met redenen aan de betreffende huurder meegedeeld.

1

Deze bepaling is opgenomen, omdat de uitvoering van de geplande werkzaamheden in een geheel blok verhinderd of vertraagd kunnen worden als een huurder weigert mee te werken en bijvoorbeeld toegang weigert. In dat geval moet Mitros eerst via de rechter de huurder dwingen tot medewerking. Pas als dat gelukt is, kan Mitros garanderen dat alle werkzaamheden uitgevoerd worden. Dit geldt als het minimaal wettelijk benodigde draagvlak van 70% is behaald voor het uitvoeren van de woningverbeteringen. Voor het uitvoeren van dwingende onderhoudswerkzaamheden moet de huurder altijd haar medewerking verlenen. Ook dit kan voor vertraging zorgen indien de huurder dit weigert.


8/25

Artikel 2.5 Overleg en communicatie 2.5.1 Iedere hoofdhuurder ontvangt één exemplaar van het Sociaal Plan en van alle overige relevante documenten ter kennisname. 2.5.2 De bewonerscommissie/bewonersgroep heeft regelmatig (minimaal eens per kwartaal) overleg met Mitros over de voortgang van het project. 2.5.3 De bewoners van het projectgebied worden door Mitros regelmatig (minimaal twee keer per jaar en via internet) op de hoogte gehouden over de voortgang en de bijzonderheden van het project. Gedacht moet worden aan de werkzaamheden, de planning, de mogelijke overlast van de werkzaamheden en de te nemen leefbaarheidsmaatregelen. 2.5.4 Er wordt regelmatig (afhankelijk van de behoefte van bewoners) een spreekuur gehouden, waar bewoners terecht kunnen met vragen over alles wat te maken heeft met het project. 2.5.5 De projectconsulent is tijdens het uitvoeren van onderhouds- en verbeterwerkzaamheden het vaste eerste aanspreekpunt. De projectconsulent is tijdens de uitvoering op vaste tijden bereikbaar voor de bewoner. Buiten deze tijden is er een calamiteitendienst van de aannemer en van Mitros bereikbaar.


9/25

Deel 3

Plan van uitvoering

Artikel 3.1 Groot onderhoud in bewoonde staat 3.1.1 Voor het Groot Onderhoud De Rode Driehoek heeft Mitros na overleg met de bewonerscommissie besloten om het Groot Onderhoud De Rode Driehoek in bewoonde staat uit te voeren. 3.1.2 In voorkomende gevallen kan het zijn dat de (dringende) onderhoudswerkzaamheden aanleiding zijn dat de huurder gedurende de werkzaamheden tijdelijk elders zal verblijven. Hierbij kunt u denken aan het vervangen van plafonds bij de benedenwoningen of het vervangen van een slechte begane grondvloer. 3.1.3 Onverlet is dat iedere huurder (onverplicht) recht heeft op een logeerwoning (zie artikel 6.1). Artikel 3.2 Overzicht onderhouds- en verbetermaatregelen 3.2.1 De onderhouds- en verbetermaatregelen, die worden uitgevoerd in of aan de woning, staan beschreven in de informatiebrochure Groot Onderhoud De Rode Driehoek. 3.2.2 Naast de algemene onderhouds- en verbetermaatregelen die in de brochure staan vermeld, kan de huurder kiezen voor enkele keuze- en meeropties. 3.2.3 De huurder gaat op basis van een akkoordverklaring als onderdeel van de draagvlakmeting akkoord met de uitvoering van de woningverbeteringen. Daarnaast geeft de huurder apart en in overleg zijn of haar akkoord op de keuze- en meeropties. Artikel 3.3 Afwijking voorgenomen werk 3.3.1 In overleg met de bewoner voert Mitros het werk uit, zoals in de brochure staat vermeld. De werkzaamheden worden met de aannemer tot in meer detail verder uitgewerkt en kunnen daardoor nog wijzigen. Mitros kan afwijken om praktische, bouwtechnische redenen of door veranderingen in regelingen of beschikkingen van de overheid. Indien Mitros afwijkt, bespreekt zij dit met de bewonerscommissie en meldt zij dit aan de bewoners. Artikel 3.4 Technische opname 3.4.1 De aannemer voert in opdracht van Mitros een technische opname uit. Er wordt een technische opname van iedere woning gemaakt waarbij de staat van het interieur en mogelijke uitzonderingen worden genoteerd (denk onder andere aan Zelf Aangebrachte Voorzieningen, ZAV’s, zie deel 9 van het Sociaal Plan). Deze vindt ongeveer 35 weken voor start van de werkzaamheden plaats. 3.4.2 Bewoners verlenen hun medewerking bij de uitvoering van de technische opnames en alle andere voor het project noodzakelijke onderzoeken. Voor Mitros en de aannemer is het noodzakelijk dat alle woningen worden opgenomen. 3.4.3 De huurder ontvangt een terugkoppeling over de uitkomsten van de technische opname in de individuele gesprekken (zie 3.5). Daarin krijgt de huurder onder andere te horen voor welke onderdelen van het interieur de huurder in aanmerking komt voor een vervanging. Artikel 3.5 Individueel gesprek en inzet projectconsulent 3.5.1 Mitros stelt (al dan niet samen met de aannemer) een projectconsulent en een woonconsulent aan voor de begeleiding van individuele huurders tijdens het project. 3.5.2 De projectconsulent is het eerste aanspreekpunt voor bewoners voor vragen en klachten. De projectconsulent is telefonisch bereikbaar en houdt met de woonconsulent van Mitros regelmatig spreekuur. 3.5.3 In de fase tussen de technische opname en de uitvoering wordt door de projectconsulent met iedere huurder twee maal een individueel gesprek gevoerd Tijdens deze gesprekken worden de persoonlijke omstandigheden van een bewoner genoteerd. Tijdens de uitvoering van het project zal daar zo goed als mogelijk rekening mee worden gehouden. Er kunnen situaties voorkomen dat dit niet als redelijk wordt geacht, of niet kan worden gehonoreerd.


10/25

3.5.4

In bovengenoemde gesprekken zal in ieder geval ook in worden gegaan op de volgende onderwerpen: noodzakelijke hulp of begeleiding, extra voorzieningen, maatregelen om overlast en schade te voorkomen. Hiernaast worden er afspraken gemaakt over de uitvoering van de werkzaamheden (o.a. planning, wat gaat er gebeuren, gebruik logeerwoning, vastleggen afspraken, persoonlijke vragen, hoe gaan we om met zelf aangebrachte voorzieningen). Uiteindelijk ondertekent de huurder in het tweede gesprek een akkoord voor de uit te voeren werkzaamheden en keuzeopties.


11/25

Deel 4

Uitvoering van de werkzaamheden

Artikel 4.1 Planning werkzaamheden 4.1.1 De werkzaamheden worden zoveel mogelijk gepland in één of enkele aaneengesloten periodes. Mitros meldt de bewoner vooraf in welke periodes de werkzaamheden aan de woning gepland zijn. De aannemer bevestigt vervolgens minimaal drie weken van tevoren op welke dag de werkzaamheden aan de woning gaan starten. 4.1.2 De werkzaamheden in de woning nemen ongeveer 4 werkweken in beslag maar mogen niet langer dan 6 werkweken duren, met uitzondering van situaties dat de uitloop niet te verwijten is aan de aannemer. Bijvoorbeeld; extra constructief herstel, of extra asbestsanering. 4.1.3 Bij vertraging van de planning stelt de aannemer de bewoner zo snel mogelijk op de hoogte. Afhankelijk van de oorzaak, zoals het niet geleverd krijgen van spullen, of ziekte is dit langer of korter van te voren. Artikel 4.2 Toegang tot de woning 4.2.1 De huurder geeft Mitros en de door Mitros ingeschakelde aannemer tijdens de werkzaamheden toegang tot de woning en de tuin. De werkzaamheden vinden plaats op werkdagen van 7.30 tot 16.15 uur. Overschrijding van deze tijden zal alleen plaatsvinden in overleg en met toestemming van de huurder. Wel is het soms onvermijdelijk dat een leverancier eerder is. De aannemer spant zich in om dit zo veel mogelijk te voorkomen. Artikel 4.3 Beheer woning tijdens de uitvoering 4.3.1 Tijdens de werkzaamheden wordt de woning ’s avonds voor vertrek van de aannemer bezemschoon achtergelaten. De woning is tijdens de uren dat er geen werkzaamheden plaatsvinden wind- en waterdicht en wordt elke dag door de aannemer afgesloten. Ook blijft de woning gewoon voorzien van gas, elektriciteit en water. Kan dit als gevolg van werkzaamheden en/of onvoorziene omstandigheden niet naar behoren worden nagekomen, dan zorgt Mitros voor passende voorzieningen (zie artikel 4.4). Artikel 4.4 Tijdelijke voorzieningen 4.4.1 Indien de keuken wordt vervangen krijgt de huurder een tijdelijke kookvoorziening in de eigen woning. 4.4.2 Indien het toilet wordt vervangen krijgt de huurder tijdelijk een droog/chemisch toilet in de eigen woning. 4.4.3 Indien de douche wordt vervangen stelt Mitros een douchevoorziening ter beschikking. Dit kan in een woning zijn of een tijdelijke keet. De douchevoorziening kan ook in een lege woning in de buurt zijn. 4.4.4 Mitros stelt in indien nodig, rustwoningen beschikbaar in de buurt. Dit kan ook de modelwoning zijn. Bewoners kunnen hier tijdens de werkzaamheden overdag verblijven. 4.4.5 Mitros stelt logeerwoningen beschikbaar (zie 6.1). Artikel 4.5 Interieurkeuze 4.5.1 Mitros richt samen met de aannemer een modelwoning in. In die modelwoning komt een standaardopstelling voor de keuken, toilet en badkamer. Op basis daarvan kunnen de bewoners die in aanmerking komen voor een aanpak hun keuzes maken. 4.5.2 De aannemer neemt de interieurs van de woningen op. Mitros geeft het eindoordeel of een bewoner in aanmerking komt voor de aanpak van keuken, badkamer en/of toilet. Mitros beoordeelt het interieur daarbij op basis van foto’s en (technische) richtlijnen zoals die door Mitros zijn opgesteld.


12/25

4.5.3 De aannemer zal de inventarisatie- en akkoordverklaringen voor de keuzepakketten voor de interieurs op zich nemen. 4.5.4 De huurder kan kiezen voor een aantal extra opties. Afhankelijk van de optie wordt deze ofwel direct in rekening gebracht bij de huurder of met een aparte huurverhoging doorberekend. De huurder komt in aanmerking voor deze opties als deze geen huurachterstand heeft. De wijze van bijbetaling en huurverhoging wordt toegelicht in artikel 8.3. Artikel 4.6 Afdekken en leegruimen (delen van de) woning 4.6.1 Voorafgaand aan de werkzaamheden in de woning maakt de huurder de benoemde (delen) van de ruimten van de woning leeg. Afspraken hierover worden in goed overleg tussen huurder, aannemer en Mitros gemaakt. 4.6.2 Mitros en de aannemer dragen er tijdens de werkzaamheden zorg voor dat indien nodig de woonkamer en slaapkamers deels beschikbaar en bewoonbaar zijn voor de huurder. 4.6.3 De huisraad die tijdens de werkzaamheden in de woning blijft, verhuist de huurder op aangeven van de aannemer volgens de logistieke planning van de werkzaamheden van ruimte naar ruimte. 4.6.4 De aannemer zorgt dat de vloerafwerking wordt afgedekt. Daarnaast zorgt de huurder voor het verwijderen van alle losse elementen, zoals gordijnen en vitrages, zodat de werkzaamheden zonder vertraging kunnen worden uitgevoerd. Bovendien kan aan de inboedel dan geen schade ontstaan. De aannemer verstrekt het afdekzeil en dekt alle verkeersruimten af (de looproute waar gewerkt wordt) Artikel 4.7 Opslagruimte en inboedelverzekering 4.7.1 Indien de huurder een deel van de woning moet ontruimen en dit redelijkerwijs niet kwijt kan in de eigen woning, zorgt de aannemer voor de periode van de uitvoering van de woning, voor voldoende tijdelijke opslagruimte, in de vorm van bijvoorbeeld een goed afsluitbare en droge container, voor de goederen, interieur en andere spullen uit de woning van de huurder. 4.7.2 Mitros stelt, naar behoefte, verhuisdozen tijdelijk beschikbaar voor het inpakken van de persoonlijke eigendommen. Deze dozen dienen 5 weken na de oplevering van de woning weer te worden ingeleverd. Eventuele vermissing van dozen kan in rekening worden gebracht bij de huurder. 4.7.3 De huurder zorgt zelf voor hulp bij het versjouwen van de ingepakte spullen naar de bergruimte en terug. Mitros kan hierbij ondersteuning bieden (zie 4.10). 4.7.4 De huurder is zelf verantwoordelijk voor het verzekeren van de spullen in de opslagruimte. Mitros is niet aansprakelijk voor schade aan de opgeslagen inboedel. De huurder informeert zelf bij zijn of haar verzekeringsmaatschappij of een (aanvullende) verzekering nodig is. Eventuele meerkosten hiervoor zijn voor rekening Mitros. E.e.a. dient vooraf met Mitros te worden afgesproken. Wanneer de huurder zelf geen inboedelverzekering heeft, kan deze geen aanspraak maken op een vergoeding voor het verzekeren van de spullen. Artikel 4.8 Schade 4.8.1 Mitros informeert, in overleg met de aannemer, de huurders over welke voorzorgsmaatregelen de huurders zelf moeten nemen om te voorkomen dat er schades voor de huurder kunnen ontstaan. 4.8.2 Mitros maakt afspraken met de aannemer zodat deze maatregelen treft om de schades te beperken. 4.8.3 Indien voor de werkzaamheden een ruimte moet worden leeg gehaald, wordt de bewoner geacht zijn eigendommen te verhuizen. Om schade en of diefstal te voorkomen wordt de bewoner geacht de aanwijzingen en adviezen van Mitros en de aannemer op te volgen. Indien de bewoner dit niet doet, is Mitros of de aannemer niet aansprakelijk voor schade en of diefstal.


13/25

4.8.4

4.8.5

Is er tijdens de uitvoering van de werkzaamheden aantoonbare schade toegebracht aan de eigendommen van de huurder of aan de woning, dan moet de huurder dit binnen 48 uur aan Mitros melden. Indien de huurder tijdens de werkzaamheden elders verblijft meldt de huurder de schade bij de oplevering van de woning. De huurder mag de schade niet zelf herstellen en moet aan kunnen tonen dat de schade is veroorzaakt door een medewerker van Mitros of door iemand die namens Mitros in de woning werkzaam was. De melding moet schriftelijk of per email gebeuren en worden gericht aan de opzichter van Mitros op het werk. Mitros doet binnen 30 dagen een uitspraak over de melding. Wanneer het aantoonbaar is dat de schade is ontstaan aan eigendommen van de huurder door medewerkers van Mitros of door iemand die namens Mitros in de woning werkzaam was en wanneer de huurder de instructies hierover door Mitros en/of de aannemer heeft opgevolgd zal Mitros zorgen dat de schade wordt hersteld of vergoed. Voor de tegemoetkoming wordt verwezen naar artikel 7.7 van het Sociaal Plan.

Artikel 4.9 Klachten 4.9.1 Tijdens de werkzaamheden kunnen klachten van uiteenlopende aard ontstaan. Het kan gaan over technische zaken, eigendommen of in de omgang tussen mensen. 4.9.2 Een klacht wordt eerst gemeld bij de uitvoerder of projectconsulent van de aannemer. Waar mogelijk wordt deze direct, naar genoegen van de bewoner(s), door de aannemer opgelost. De klacht en de oplossing wordt vastgelegd in het bewonersdossier. 4.9.3 Complexere klachten en klachten van sociale aard worden door de aannemer direct gemeld bij Mitros. Tussen Mitros en de aannemer vindt overleg plaats m.b.t. de te kiezen oplossingsrichting en wie dit gaat verzorgen. Artikel 4.10 WMO-voorzieningen (Wet Maatschappelijke Ondersteuning) 4.10.1 Indien in de te onderhouden woning voorzieningen op basis van de WMO (Wet voorzieningen gehandicapten (WVG)) aanwezig zijn, dan worden deze in de woning teruggeplaatst. De kosten voor het terugplaatsen en het onderhoud van de voorziening worden door Mitros gedragen. 4.10.2 Indien de huurder tijdelijk in een andere woning moet verblijven dan krijgen zij (zoveel als mogelijk) een woning aangeboden met een vergelijkbaar voorzieningenniveau; Artikel 4.11 Aanvullende dienstverlening 4.11.1 Alle huurders kunnen gebruik maken van ondersteuning vanuit Mitros. Men kan denken aan: • Sociale begeleiding, persoonlijk gesprek • Extra spreekuren • Informeren over huurtoeslag • Informeren over de aanpassingen aan de woning in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning • Extra hulp die bewoners vanwege leeftijd en gezondheid nodig kunnen hebben in de loop van het traject. Dit ter beoordeling door de casemanager. 4.11.2 Alle huurders kunnen gebruik maken van enkele aanvullende activiteiten. Hiervoor ontvangen de bewoners 80 waardepunten. Deze waardepunten zijn om te zetten in activiteiten. De activiteiten zijn gerelateerd aan de projectwerkzaamheden. In de bijlage ‘Onderhoudsservice De Rode Driehoek’ bij het informatiepakket, zit een totaaloverzicht met activiteiten en benodigde waardepunten. Men kan denken aan: • Verplaatsen van (zware) spullen • Ophangen van gordijnrails • Ophangen foto’s • Ophangen van lampen • Schilderen nieuwe binnendeuren • Verwijderen en ophangen van zonneschermen


14/25

4.11.3 De huurders waarbij de vloer en of het plafond moet worden vervangen en daardoor van Mitros alle spullen uit hun woonkamer moeten verwijderen krijgen 45 extra waardepunten zoals genoemd bij artikel 4.11.2. 4.11.4 Huurders kunnen aangeven dat zij vanwege hun gezondheid, of leeftijd behoefte hebben aan aanvullende diensten. Op individueel niveau onderzoekt en beslist Mitros wat eventueel tegen betaling haalbaar en mogelijk is. 4.11.5 De huurders kunnen bij de in artikel 4.11.2, 4.11.3 en 4.11.4 genoemde onderhoudsservice gebruik maken van de kennis en ervaring van de projectconsulent van de aannemer en of de woonconsulent van Mitros. Zij kunnen huurders adviseren over de in te zetten waardepunten. 4.11.6 Gedurende de looptijd van het project wordt een casemanager ingezet. Deze helpt kwetsbare huurders met het wegnemen van belemmeringen en stressfactoren tijdens het project en moeten voorkomen dat deze bewoners als gevolg van de werkzaamheden volledig ontregeld raken. De casemanager wordt in het hele project gebied ingezet. Artikel 4.12 Gedragscode aannemer 4.12.1 Om te zorgen dat de gemaakte afspraken ten aanzien van de uitvoering nagekomen wordt, heeft de aannemer een gedragscode afgegeven waarin richtlijnen staan waar de werklieden in het project zich aan moeten houden. Deze gedragscode is ook van toepassing op de onderaannemers op het werk. Artikel 4.13 Agressieprotocol 4.13.1 Indien een werknemer psychisch of fysiek wordt lastiggevallen, bedreigd of aangevallen, dan wordt het Agressieprotocol van Mitros in gang gezet. Zowel medewerkers van Mitros als medewerkers van de aannemer, onderaannemer en leverancier werken volgens dit protocol. Wanneer een bewoner de grenzen overschrijd, riskeert deze een officiële waarschuwing, een contactverbod en in een zeer ernstig geval een huisuitzetting.


15/25

Deel 5

Oplevering

Artikel 5.1 Opleverdatum en medewerking 5.1.1 De opleverdatum voor de woning is de dag waarop de geplande werkzaamheden in de woning zijn uitgevoerd. Mitros overlegt met de aannemer wat de opleverdatum is. Mitros of de aannemer informeert de huurder één week van tevoren op welke datum en welk tijdstip de opleverdatum gepland is. Voor deze oplevering aan de huurder vindt er eerst nog een oplevering plaats van de aannemer aan Mitros. De huurder verplicht zich om zijn volledige medewerking aan de opleveringen te verlenen. 5.1.2 De datum voor het ingaan van de huurverhoging is de eerste dag van de maand na oplevering van de woning en na oplevering van de woningverbeteringen waar de huurder een huurverhoging voor betaalt. 5.1.3 De oplevering en de opleverdatum van het gehele project ligt later in de tijd dan de opleverdatum van de woning. 5.1.4 De oplevering bedoeld in het UAV (Uniform Aanbestedings Regelement) par.9 en 10 vindt plaats van de aannemer aan Mitros. De oplevering aan de huurder is bedoeld voor het vastleggen van de overgebleven opleverpunten. Artikel 5.2 Ondertekening opleverformulier 5.2.1 De woning wordt op de opleverdatum gezamenlijk (huurder, aannemer en Mitros) geïnspecteerd. Zijn de werkzaamheden naar behoren uitgevoerd, dan tekenen zowel huurder, aannemer en Mitros het opleverformulier. De huurder krijgt altijd een kopie van het ondertekende opleverformulier mee. Artikel 5.3 Gebreken bij oplevering 5.3.1 Zijn de werkzaamheden niet naar behoren uitgevoerd – dit mogen alleen kleine opleveringsgebreken zijn – dan moet dit worden aangegeven op het opleverformulier. Ook in dit geval wordt het opleverformulier ondertekend door de huurder, aannemer, en Mitros. Door ondertekening van deze lijst gaan alle partijen akkoord met de uitvoering van de werkzaamheden, die nodig zijn om deze tekortkomingen te herstellen. De huurder krijgt een kopie van het ondertekende opleverformulier. Artikel 5.4 Herstel van opleveringsgebreken 5.4.1 Kleine opleveringsgebreken worden zo snel mogelijk maar uiterlijk binnen 10 werkdagen na de eerste klachten verholpen. Zijn de herstelwerkzaamheden toch nog niet naar behoren uitgevoerd, dan moet de huurder dit direct schriftelijk of via de mail en gespecificeerd aan Mitros melden. Artikel 5.5 Verstrekken klantinformatie 5.5.1 De aannemer zorgt voor klantinformatie over gebruikte materialen en producten die een extra toelichting vereisen. Te denken valt hierbij aan onderhoudsvoorschriften en eventuele gevolgen voor de gezondheid en het milieu. Artikel 5.6 Garanties 5.6.1 Voor een aantal uitgevoerde werkzaamheden geeft de aannemer garanties af aan Mitros, bijvoorbeeld ten aanzien van de kwaliteit en onderhoud van materialen en bouwdelen. Als een huurder ná oplevering een klacht heeft over een bouwdeel wordt contact gezocht met Mitros. Mitros geeft een opdracht om de klacht of reparatieverzoek aan het bouwdeel te verhelpen.


16/25

Artikel 5.7 Uitloop van werkzaamheden 5.7.1 Voor de huurders, die ervoor kiezen om tijdens de uitvoering in hun woning te verblijven zal bij uitloop van de werkzaamheden een tegemoetkoming worden betaald. De regeling zal niet van toepassing zijn als de uitloop van de werkzaamheden wordt veroorzaakt door overmacht, waaronder onder andere wordt verstaan: • Onvoorzienbare constructieve werkzaamheden • Onvoorzienbare aanwezigheid van asbest • Onwerkbare weersomstandigheden volgens de geldende regelgeving in de bouw • Het niet meewerken van een of meer van de bewoners in de bouwstroom • Faillissement van een van de betrokken bedrijven 5.7.2 Indien de oplevering van de woning genoemd in 5.7.1 meer dan 6 werkweken na de start van de uitvoering van de woning plaatsvindt zal de tegemoetkoming in werking treden. 5.7.3 Als uitzondering op 5.7.2 geld dat wanneer de aannemer voor de start van de woning aangeeft dat de planning langer zal duren, die einddatum als grensdatum wordt gehanteerd. 5.7.4 De tegemoetkoming bedraagt per uitloopdag € 20,- met een maximum van € 250,-.


17/25

Deel 6

Verblijf in logeerwoning

Artikel 6.1 Groot onderhoud in bewoonde staat 6.1.1 Het Groot Onderhoud De Rode Driehoek vindt plaats in bewoonde staat. Mitros geeft wel alle bewoners in het onderhoudsproject De Rode Driehoek (onverplicht) de gelegenheid om tijdens de uitvoering van hun woning gebruik te maken van een logeerwoning (zie artikel 3.1). De huidige huurovereenkomst blijft behouden. Artikel 6.2 Toewijzing van een logeerwoning 6.2.1 In het Groot Onderhoud De Rode Driehoek hebben alle huurders gedurende de uitvoering van hun woning recht op een tijdelijk verblijf in een logeerwoning. De projectconsulent van de aannemer noteert een aanvraag tijdens de ‘individuele bewonersgesprekken’. 6.2.2 Er wordt gestreefd naar een logeerwoning in de eigen buurt. 6.2.3 Huurders waarbij in de huidige woningen WMO-voorzieningen (WVG) zijn aangebracht krijgen (voor zover mogelijk) een logeerwoning aangeboden met vergelijkbaar voorzieningen niveau. 6.2.4 Bij de toewijzing van een logeerwoning wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met persoonlijke omstandigheden zoals schoolgaande kinderen of een zorgtaak voor anderen. 6.2.5 De huurder hoort minimaal 3 weken van tevoren op welke datum de logeerwoning beschikbaar is en op welk adres. 6.2.6 De huurders zoals genoemd in artikel 6.2.1 krijgen de logeerwoning uiterlijk 5 werkdagen voor de start van de werkzaamheden aan hun woning tot hun beschikking. Ze leveren de woning uiterlijk 5 werkdagen na de oplevering van hun eigen woning de logeerwoning leeg en schoon weer op aan Mitros. Zowel de huurder, de aannemer als Mitros spannen zich in om het aantal dagen zo klein mogelijk te houden. 6.2.7 Alleen als de huurder naar een logeerwoning vertrekt kunnen huurder en Mitros overeenkomen om, indien dit noodzakelijk is, het stucwerk op de muren van de eigen woning te herstellen en/of de vloeren te herstellen. De huurder moet van de eigen woning dan zelf de wanden vrij maken van behang en dient deze later weer zelf te behangen. Artikel 6.3 Inrichting en beheer logeerwoning 6.3.1 Mitros en/of aannemer zorgt ervoor dat de logeerwoning schoon, gestoffeerd en gesaust of behangen is en is voorzien van verwarming (kachel of cv) en nutsvoorzieningen. Mitros zorgt voor een internet- en tv-aansluiting. 6.3.2 De logeerwoning is voorzien van een basisinrichting (op basis van een inventarislijst) waardoor de huurder geen meubilair, witgoed of huishoudelijke artikelen hoeft mee te nemen vanuit haar eigen woning. 6.3.3 De huurder brengt de logeerwoning bij het verlaten terug in dezelfde staat als zij deze ontvangen heeft. Artikel 6.4 Gebruikersovereenkomst logeerwoning 6.4.1 Voor het gebruik van de logeerwoning wordt een gebruikersovereenkomst tussen Mitros en huurder gesloten. Hierin wordt afgesproken naar welke woning de betreffende huurder gaat, wanneer en wat Mitros voor deze huurder regelt en wat de huurder zelf moet regelen. U betaald geen huur voor de logeerwoning. De huur van de eigen woning loopt wel door tijdens het verblijf in de logeerwoning. 6.4.2 Voor het behalen van de planning is het belangrijk dat de logeerwoning weer tijdig beschikbaar is voor de volgende huurder. Omdat het opvangen van huurders elders zeer kostbaar is, staat er een boete van € 250,- per week (of deel daarvan) op het te laat terug opleveren van de logeerwoning.


18/25

Artikel 6.5 Eigen woning is afgesloten 6.5.1 Wanneer u gebruikt maakt van een logeerwoning dient uw eigen woning geheel ter beschikking te staan van de aannemer. 6.5.2 Tijdens de uitvoering van uw woning mag u uw eigen woning alleen onder begeleiding van de aannemer betreden. Dit om discussies over schade en gevaarlijke situaties te voorkomen. De aannemer voorziet uw woning daarom van andere tijdelijke sloten.


19/25

Deel 7

Tegemoetkomingen

Artikel 7.1 Aanmerking voor tegemoetkomingen 7.1.1 Voor tegemoetkomingen zoals in deel 7 worden genoemd komen uitsluitend huurders met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd in aanmerking. De huurder dient daadwerkelijk zijn hoofdverblijf in de woning te hebben. De uitbetaling vindt plaats aan de hoofdhuurder. Artikel 7.2.1

7.2

Geen recht op tegemoetkoming

Geen rechten op enige tegemoetkoming hebben inwonende kinderen, huurders met een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet, bruikleners, onderhuurders, krakers en andere illegale bewoners.

Artikel 7.3 Eenmaal tegemoetkoming per woning 7.3.1 Voor iedere woning geldt slechts eenmaal het recht op de tegemoetkomingen zoals deze in dit hoofdstuk worden genoemd. Artikel 7.4 Verrekening tegemoetkoming 7.4.1 De tegemoetkoming die aan de huurder wordt uitgekeerd kan door Mitros niet gebruikt worden om achterstallige betalingen mee te verrekenen; 7.4.2 De tegemoetkoming die aan de huurder wordt uitgekeerd is niet van invloed op bijdragen of kwijtscheldingsregelingen aan de huurder in verband met een laag inkomen. Wat betreft de bestaande schulden kan de financiële tegemoetkoming niet zonder toestemming van de huurder verrekend worden. Uiteraard blijft de schuldenaar verantwoordelijk voor zijn schulden en zal de schuldeiser zware druk uitoefenen om tot betaling over te gaan. Artikel 7.5 Indexering 7.5.1 De hoogte van de tegemoetkomingen zijn vaste bedragen en worden niet geïndexeerd. Artikel 7.6 Tegemoetkoming voorzienbare schade 7.6.1 In dit artikel gaat het om eigendommen van de huurder die al dan niet nagelvast zijn en die als gevolg van de werkzaamheden, naar alle redelijkheid, schade ondervinden. Het kan bijvoorbeeld gaan om vloerafwerking, gordijnen, jaloezieën, behang en/of binnen schilderwerk. 7.6.2 Voorafgaand aan de werkzaamheden is voor het Groot Onderhoud De Rode Driehoek bepaald welke voorzieningen in de woning als gevolg van de werkzaamheden zullen beschadigen en daarom vernieuwd of hersteld moeten worden. Deze voorziene schade is conform de gemeentelijke afspraken gewaardeerd op de helft van de nieuwwaarde of vervangingskosten, er van uitgaande dat de gemiddelde ouderdom van de voorzieningen ongeveer gelijk zal zijn aan de helft van de afschrijfduur. •

Op grond van prijzen en standaarden die door verzekeringsexperts gehanteerd worden, zijn de volgende standaard m²-prijzen vastgesteld. element herinrichting tuin sauswerk wand en plafond pleisterwerk wand en plafond binnenschilderwerk behang gordijnen, vitrage, jaloezieën Vloerafwerking, laminaat


50% van m2-prijs (01-07-2013) € 8,70 € 7,25 € 14,50 € 20,30 € 8,70 € 14,50 € 20,30

20/25

7.6.3

7.6.4

7.6.5

Mitros verstrekt aan de huurders op basis van bovengenoemde rekenmethode een vaste tegemoetkoming van € 450,-. Deze tegemoetkoming is onder andere voor eventuele schade aan de tuin, het door de bewoner sausen van vervangen plafondplaten, het bijwerken van het binnen schilderwerk door werkzaamheden aan de kozijnen, ramen en deuren, incidentele schade aan binnendeuren en binnendeurkozijnen en vervanging van raambekleding bij onder andere het vervangen van de aluminium ramen. In een uitzonderlijk geval kan het zijn dat de onderhoudswerkzaamheden aan de begane grondvloer de hele vervanging van de vloerafwerking noodzakelijk maken. Mitros bepaalt dit en informeert u hier voor de start van de werkzaamheden over. Mitros verstrekt in dat geval op basis van bovengenoemde rekenmethode een aanvullende tegemoetkoming van € 20,30 per m2. Dit bedrag komt dan bovenop de tegemoetkoming zoals in artikel 7.6.3 wordt genoemd. Mitros verstrekt de tegemoetkomingen zoals genoemd in artikel 7.6 binnen 15 werkdagen na ontvangst van de door de huurder ingevulde en ondertekende akkoordverklaring. De huurder ontvangt de akkoordverklaring voor de start van de uitvoering van de werkzaamheden in de woning. Het bedrag wordt aan de huurder overgemaakt op het doorgegeven rekeningnummer.

Artikel 7.7 Tegemoetkoming onvoorzienbare schade en diefstal 7.7.1 Om schade en of diefstal te voorkomen wordt de bewoner geacht de aanwijzingen en adviezen van Mitros en de aannemer op te volgen. Indien de bewoner dit niet doet, is Mitros of de aannemer niet aansprakelijk voor schade en of diefstal. 7.7.2 Is er tijdens de uitvoering van de werkzaamheden sprake van diefstal, of aantoonbare schade toegebracht aan de eigendommen van de huurder of aan de woning welke niet is voorzien, dan moet de huurder dit binnen 48 uur aan Mitros melden. Indien de huurder tijdens de werkzaamheden elders verblijft meldt de huurder de schade bij de oplevering van de woning. De huurder mag de schade niet zelf herstellen en moet aan kunnen tonen dat de schade is veroorzaakt door een medewerker van Mitros of door iemand die namens Mitros in de woning werkzaam was. De melding moet schriftelijk of per email gebeuren en worden gericht aan de opzichter van Mitros op het werk. Mitros doet binnen 30 dagen een uitspraak over de melding. 7.7.3 Wanneer het aantoonbaar is dat de schade is ontstaan door medewerkers van Mitros of door iemand die namens Mitros in de woning werkzaam was en wanneer er voldaan is aan artikel 4.8.4 zal Mitros zorgen dat de schade wordt hersteld of aan de hand van een taxatierapport wordt vastgesteld en vergoed. 7.7.4 Is er tijdens de uitvoering van de werkzaamheden door de aannemer, ten gevolge van nalatigheid door de aannemer, sprake van diefstal van de eigendommen van de huurder, dan kan deze een verzoek doen tot schadetegemoetkoming bij Mitros. De huurder moet binnen 48 uur na constateren aangifte doen bij de politie. Het moment van constateren ligt binnen de periode waarin het onderhoud plaatsvindt en dichtbij het vermoedelijke moment van het vermeende gepleegde feit. De bewijslast ligt bij de bewoner. Bewoner spant zich in om zijn/haar verzekering hierbij te betrekken. 7.7.5 Mitros verstrekt de tegemoetkomingen zoals genoemd in artikel 7.7 binnen 3 werkweken nadat afspraken over de schade zijn gemaakt en ontvangst van het betreffende ingevulde en ondertekende schadeformulier. Het bedrag wordt aan de huurder overgemaakt op het doorgegeven rekeningnummer. 7.7.6 Na herstel tekent de huurder het schadeformulier voor afgehandeld.


21/25

Deel 8

Huurprijs na woningverbetering

Artikel 8.1 Totstandkoming van de huurprijs 8.1.1 Kosten van werkzaamheden die uitsluitend betrekking hebben op het verhelpen en voorkomen van gebreken (onderhoud) komen volledig voor rekening van Mitros. 8.1.2 Kosten voor werkzaamheden die betrekking hebben op het aanbrengen van verbeteringen komen gedeeltelijk voor rekening van de huurder in de vorm van een maandelijkse huurverhoging. Er is sprake van een verbetering als een voorziening wordt aangebracht die er tot dan toe nog niet was, of als een voorziening van verbeterde kwaliteit wordt aangebracht. 8.1.3 De totale huurverhoging bedraagt in ieder geval de huurverhoging voor de verbeteringen uit het basispakket (zoals omschreven in de informatiebrochure) en is verder afhankelijk van de gekozen bewonersopties. Artikel 8.2 Hoogte van de huurverhoging 8.2.1 De (netto) huurprijs zal na uitvoering van de verbeteringen uit het basispakket worden verhoogd. De hoogte van de huurverhoging met bijbehorende maatregelen is toegelicht in de informatiebrochure Groot Onderhoud De Rode Driehoek. De huurverhoging als gevolg van de standaard verbeteringen zoals genoemd in de brochure is in de begeleidende brief bij het informatiepakket opgenomen. 8.2.2 De datum voor het ingaan van de huurverhoging is de eerste dag van de maand na oplevering van de woning en na oplevering van de woningverbeteringen waar de huurder een huurverhoging voor betaalt. Artikel 8.3 Bijbetaling en huurverhoging keuzeopties 8.3.1 Afhankelijk van gekozen opties wordt deze ofwel direct in rekening gebracht bij de huurder (af te rekenen met de aannemer) of met een aparte huurverhoging doorberekend bovenop de in artikel 8.2 genoemde huurverhoging. 8.3.2 De enige keuzeoptie die verrekend wordt met een huurverhoging is de aanleg van een cvinstallatie met combiketel. 8.3.3 De keuzeopties en meerwerkopties die direct afgerekend worden met de aannemer staan in een brochure die verstrekt wordt op het moment dat u keuzes moet maken voor het interieur. Er wordt betaald per factuur (via een bankopdracht en dus niet met contant geld). 6 Weken voor start uitvoering heeft de bewoner het bedrag overgemaakt aan de aannemer. Als de betaling niet tijdig binnen is dan vervallen de meerwerkopties. 8.3.4 Doormiddel van een getekende akkoordverklaring geeft de bewoner aan Mitros aan interesse voor de gekozen opties te hebben. Artikel 8.4 Badkamer 8.4.1 In een deel van de woningen is het mogelijk een te kleine badkamer zonder afbreuk te doen aan de kwaliteit van andere ruimtes in de woning en zonder al te grote bouwkundige ingrepen vergroten. Waar dit mogelijk is moet blijken tijdens de technische opname. Wanneer het vergroten van de badkamer mogelijk is biedt Mitros de huurders dit onder voorwaarden aan. 8.4.2 Mitros brengt voor deze keuzeoptie geen huurverhoging in rekening. 8.4.3 Mitros biedt deze optie uitsluitend aan onder de voorwaarde dat de huurder geen beroep doet op een verhuiskostenvergoeding, een aanvullende tegemoetkoming in voorzienbare schade, of enige andere vergoedingen.


22/25

Artikel 8.5 Vervanging open geiser 8.5.1 De huurders met een open geiser (eigendom huurder of elders gehuurd), kunnen kiezen die te laten vervangen door Mitros. Er wordt dan een nieuwe gesloten geiser dan wel een nieuwe CV-ketel aangebracht. Mitros zorgt dan voor de noodzakelijke bouwkundige aanpassingen. Vanwege veiligheidsredenen wil Mitros graag dat deze vervangen worden. U dient uw geisercontract zelf op te zeggen en eventueel af te kopen. 8.5.2 Bewoners die niet mee willen doen krijgen een brief van Mitros dat zij op eigen risico het toestel laten zitten. Hierbij wordt ook gekeken of er voldoende ventilatie in de woning aanwezig is. 8.5.3 Indien de open geiser vervangen wordt door een CV-installatie dan betaalt de huurder een huurverhoging zoals beschreven in de informatiebrochure. 8.5.4 Indien de open geiser vervangen wordt door een gesloten geiser dan krijgt de bewoner een aanbod om een nieuw contract af te sluiten bij Mitros voor een gesloten geiser. Het nieuwe huurcontract voor die geiser wordt verrekend in de servicekosten en gaan in op de eerste dag van de eerstvolgende maand nadat de nieuwe geiser is geplaatst. De hoogte van de servicekosten staan vermeld in de informatiebrochure. Artikel 8.6 Jaarlijkse huurverhoging 8.6.1 Ieder jaar wordt op 1 april de huurverhoging aangezegd en op 1 juli de huur verhoogd. Dit gebeurt ook in de looptijd van het project. De looptijd is de duur van het project vanaf start van de uitvoering van de eerste woning tot aan oplevering van de laatste woning. De hoogte van de jaarlijkse huurverhoging wordt ieder jaar door Mitros vastgesteld op basis van richtlijnen van de wetgever. In het jaar dat de woning wordt opgeleverd krijgt de huurder een huurverhoging voor de verbeterwerkzaamheden en per 1 juli de jaarlijkse huurverhoging. Artikel 8.7 Huurtoeslag en energierekening 8.7.1 Mitros zet zich in, voor zover van toepassing, de huurder voldoende te informeren over de gevolgen voor de huurtoeslag en energierekening.


23/25

Deel 9 Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) Artikel 9.1 Kwaliteitseisen ZAV 9.1.1 Bewoners mogen zonder schriftelijke toestemming van Mitros geen veranderingen aan de woning aanbrengen. 9.1.2 Een ZAV moet aan de kwaliteitseisen van Mitros voldoen. Over het algemeen zijn die criteria: technisch in orde, veilig, netjes, het schaadt de verhuurbaarheid niet, het veroorzaakt geen overlast en is goed onderhouden. Artikel 9.2 Melding ZAV 9.2.1 De huurder meldt uiterlijk tijdens de individuele inspecties (warme opname), dat er een ZAV in zijn of haar woning aanwezig is. Iedere ZAV dient op de opnamelijst te worden vermeld. Artikel 9.3 Inpassen ZAV 9.3.1 Mitros spant zich in, waar mogelijk ZAV’s die voldoen aan artikel 9.1.1 en 9.1.2 in het project in te passen. Voorwaarde hierbij is dat het onderhoud kwalitatief hetzelfde kan worden uitgevoerd als zonder ZAV en binnen dezelfde kosten. Wanneer de ZAV niet voldoet, dient de bewoner de ZAV te verwijderen en de eventueel ontstane schade te herstellen. Mitros meldt dit minimaal 4 weken voorafgaand aan de werkzaamheden. Artikel 9.4 Tegemoetkoming ZAV 9.4.1 Indien een zelf aangebrachte voorzieningen die al dan niet met goedkeuring van Mitros is aangebracht moet worden verwijderd, ontvangt de huurder hiervoor geen vergoeding. 9.4.2 Zelf aangebrachte voorzieningen die met goedkeuring van Mitros zijn aangebracht en die gewaardeerd kunnen worden volgens het woningwaarderingssysteem (WWS), worden door Mitros bij mutatie vergoed volgens de door Mitros gehanteerde afschrijvingstermijnen. 9.4.3 Zelf aangebrachte voorzieningen die zonder goedkeuring van Mitros zijn aangebracht maar die - indien wel aangevraagd - goedgekeurd zouden zijn, kunnen ook in aanmerking komen voor een tegemoetkoming bij mutatie. Ook hierbij geldt de aanvullende voorwaarde dat de voorziening gewaardeerd kan worden volgens het WWS. In deze situaties geldt een afschrijvingstermijn van maximaal tien jaar (per jaar één tiende deel van de totale afschrijving); 9.4.4 Wanneer er in tegenstelling tot artikel 9.4.1 in het project toch schriftelijk afspraken over een tegemoetkoming voor een onherroepelijke schade aan een ZAV zijn gemaakt en Mitros heeft de betreffende ingevulde en ondertekende akkoordverklaring ontvangen, verstrekt Mitros de tegemoetkoming indien mogelijk gelijktijdig met de vergoeding voor voorzienbare schade (zie 7.6.5)


24/25

Deel 10

Beheerplan woningen en woonomgeving

Artikel 10.1 Onderhoud en Beheer van de woningen 10.1.1 Mitros is verplicht om tot het moment van het Groot Onderhoud De Rode zorg te dragen voor een zodanige instandhouding, dat deze goed bewoonbaar blijven en dat de uitstraling van het complex geen verloedering in de hand werkt. De te nemen maatregelen moeten redelijkerwijs in verhouding staan tot de geplande maatregelen in het project. Over de te nemen maatregelen voert Mitros geregeld overleg met de bewonerscommissie. Artikel 10. 2 Onderhoud en beheer van de woonomgeving 10.2.1 Met de gemeente, de bewonerscommissie en zo nodig de reinigingsdienst en de politie, maakt Mitros afspraken over het bevorderen van de veiligheid, het tegengaan van verloedering en het weghalen van grofvuil. De gemeente spant zich in om de buurt netjes te houden. 10.2.2 Voor het ophalen van grofvuil moeten huurders zelf contact opnemen met de gemeente. 10.2.3 Indien nodig zal Mitros in overleg met de bewonerscommissie hierin ondersteuning bieden. 10.2.4 Mitros besteedt in de periode voorafgaand aan de aanpak zo nodig extra aandacht aan het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimtes behorend bij de woningen. 10.2.5 De corporatie voert geregeld overleg met de bewonerscommissie over te nemen maatregelen om de leefbaarheid van het complex te garanderen. Artikel 10.3 Tijdelijke verhuur en het in bruikleen geven van woonruimte 10.3.1 Woningen die leegkomen voor de start van de werkzaamheden worden zo lang mogelijk tijdelijk verhuurd op basis van de Leegstandswet. 10.3.2 Woningen die in uitvoering zijn waarbij het huurcontract in stand blijft, worden niet tijdelijk verhuurd of in bruikleen gegeven. 10.3.3 Tijdens het Groot Onderhoud De Rode Driehoek kunnen leegstaande woningen gebruikt worden als kantoorruimte voor de aannemer, als modelwoning, als douchewoning of als logeerwoning. 10.3.4 Woningen die zijn aangepakt en niet meer nodig zijn voor de in artikel 10.3.3 genoemde functie, worden aangeboden als koopwoning. Artikel 10.4 Staat van de woning bij vertrek huurder 10.4.1 Bij definitieve verhuizing van de reguliere huurder moet de woning schoon en leeg worden achtergelaten. Alle zelf aangebrachte voorzieningen, inboedel en vloerafwerking moeten worden verwijderd. 10.4.2 Verstrekt Mitros een financiële tegemoetkoming voor de zelf aangebrachte voorziening dan moet deze in de woning worden achtergelaten.


25/25

GROOT ONDERHOUD DE RODE DRIEHOEK SOCIAAL PLAN

Recommend Documents