Metoda Pembangunan Infrastruktur SL-1101 Konsep Pembangunan Infrastruktur Kuliah minggu ke 4
Metoda Tradisional
Metoda C/M Pemilik Proyek Pemilik Proyek C/M
A/E
Sub-Kontraktor
Sub-Kontraktor
Sub-Kontraktor
Metoda Design-Build
Kontraktor
Sejarah
Kontraktor
Kontraktor
Pemilik Proyek
Fungsi Kontraktor
FAKULTAS TEKNIK SIPIL & LINGKUNGAN INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG 2007
A/E
Kontraktor
Sub-Kontraktor
Fungsi Desain
Sub-Kontraktor
Sub-Kontraktor
Metoda Tradisional
Sebelum abad 15 : – Desgin & Build
Abad ke 15 :
Pemilik Proyek
– dibedakan antara pedagang dan arsitek – Perhatian lebih pada aspek desain
A/E
Abad 18 – Kontraktor Umum juga berperan sebagai pedagang – Sub Kontraktor masih jarang
Kontraktor
Sebelum 1930 – Metoda beragam, pada umumnya Desain-Bangun
Pasca PD II – Muncul kontraktor yang lebih khusus. Sub-kontraktor mulai banyak
Pasca 1960 – Struktur Organisasi lebih kompleks – Mulai dikenal Manajemen Konstruksi
Sub-Kontraktor
Sub-Kontraktor
Sub-Kontraktor
Hubungan Kontraktual Hubungan Komunikasi
Metoda Tradisional
Metoda Tradisional
• Menyewa Konsultan untuk menyiapkan Desain dan Dokumen Kontrak • Setelah desain selesai dilakukan Tender terbuka atau negosiasi dengan Kontraktor • Kontraktor bertanggung jawab sampai selesainya proyek (dimungkinkan untuk di subkontrak-kan) • Kontraktor adalah satu-satunya pihak yang bertanggung jawab thd pelaksanaan proyek
• Proses Konstruksi dilakukan secara berurutan • Terjadi hubungan kolaborasi antaraKonsultan (A/E) dan Pemilik Proyek • Konsultan dipilih berdasarkan kualifikasi dan kompetensi • Masing-masing pihak memiliki interes yang berbeda : – Pemilik Proyek : Kualitas Infrastruktur yang dihasilkan, Skejul Pelaksanaan, Keselamatan – Kontraktor : Profit, Waktu Konstruksi, Hubungan baik dg semua pihak, Reputasi – Konsultan : Profit, Esthetik, Hubungan baik dg semua pihak, Kualitas, Dikenal
1
Tanggung Jawab Kontraktor • Bertanggung jawab terhadap sebagian besar porsi dari kegiatan – Terutama yang ada dalam kontrak
• Biasanya membentuk sub-divisi yang bertanggung jawab pada masing-masing bidang – Pemilik harus bertindak sebagai mediator jika terjadi pertentangan antara Kontraktor dan Konsultan
• Bagi kepentingan pelaksanaan, Kontraktor terkadang perlu mendesain struktur yang bersifat sementara ( temporary structures) – Konsultan harus menyetujuinya
Sub Kontraktor • Jika ada Sub-Kontraktor, maka kesemuanya di bawah kendali Kontraktor Utama – Pengecualian : Tenant subcontractors – Akan muncul overhead pada tiap level – Bertanggung jawab untuk menangani rencana kegiatan pada pihak Konsultan – Memilih Sub-Kontraktor berdasarkan penawaran yang diajukan Sub-Kontraktor – Sub-Kontraktor yang terlibat bisa banyak – Bertanggung-jawab jika atas kegagalan Sub-Kontraktor – Sub-Kontraktor biasanya yang menyusun “Shop drawings”, meskipun atas nama Kontraktor Utama • Harus disetujui oleh Konsultan sebelum dilaksanakan
Sub Kontraktor
Peran Konsultan
• Motivasi penggunaan Sub-Kontraktor – – – – –
Tidak memiliki kemampuan pada bidang dimaksud Tidak begitu mengenal kondisi lingkungan sekitar (kondisi lokal) Karena diatur oleh peraturan ataupun perundangan Membutuhkan kemampuan khusus (terspesialisasi) Menginginkan lebih murah dan efisien
• Terkadang Kontraktor Utama menyediakan peralatan untuk kebutuhan Sub-Kontraktor • Terkadang timbul ketegangan di lapangan (semuanya ingin cepat, banyak sub-kontraktor di lapangan) • Kemampuan untuk mengelola/mengkoordinasikan subkontraktor sangat berpengaruh pada produktivitas • Terkadang Pemilik Proyek atau Kontraktor mengasuransikan sub-kontraktor, agar ada jaminan.
Keunggulan • Metoda yang paling dikenal • Fleksibilitas selama proses design (vs. design-build) • Biaya telah ditetapkan sejak awal (pada saat proses tender) • Dokumen kontrak yang disusun dgn baik akan melindungi kepentingan pemilik proyek • Prosedur tender terbuka dapat dilakukan dengan mudah • Pemilik proyek tidak terlalu terlibat dalam proses konstruksi • Hubungan antara Konsultan dan Pemilik Proyek bersifat hubungan profesional yang didasarkan pada kepercayaan
• Biasanya diikat dalam Kontrak yang dirundingkan – Merekrut tenaga ahli sesuai dengan kebutuhan – Perlu memiliki kemampuan finansial yang baik – Dalam memperebutkan jobs terkadang bersaing dengan Konsultan lain – Dalam penawaran jangan mengajukan biaya yang terlalu rendah : • Akan menghasilkan hasil yang mengecewakan • Tenaga ahli yang dilibatkan tidak memiliki kompetensi yang diperlukan • Tidak ada biaya dan waktu untuk melakukan double-check
• Contrast : – Harga kegiatan Desain hanya bagian kecil dari biaya seluruh pembangunan infrastruktur – Kualitas desain berpengaruh signifikan terhadap biaya infrastruktur keseluruhan
Kelemahan • Hasil desain terkadang tidak sempat direview sebelum pelaksanaan Konstruksi – Hilangnya peluang bagi penghematan biaya maupun waktu – Terkadang dibutuhkan perubahan karena kondisi lapangan
• Interaksi antara pemilik proyek, konsultan dan Kontraktor tidak terjadi secara intens • Pelaksanaan Konstruksi belum dapat dimulai jika desain belum selesai • Sulit untuk menciptakan inovasi dalam pembiayaan • Sulit diterapkan bagi Proyek yang memiliki kompleksitas tinggi • Cenderung menghasilkan strategi design yang sangat konservativ
2
Kelemahan • Pemilik proyek terkadang menjadi sandera pihak Kontraktor • Desain bersifat Fixed setelah pelaksanaan konstruksi dimulai • High pressure if have
Metoda Manajemen Konstruksi Pemilik Proyek
C/M
A/E
– Bidded – Lumpsum
• Terkadang Kontraktor mengajukan perubahan untuk mencari keuntungan
Sub-Kontraktor
Sub-Kontraktor
Sub-Kontraktor
Hubungan Kontraktual Hubungan Komunikasi
Metoda Manajemen Konstruksi • Pemilik Proyek menyewa Konsultan Design (A/E) dan Konsultan Manajemen Konstruksi (M/K) sebelum pelaksanaan Konstruksi dimulai • Konsultan M/K dipilih berdasarkan kualitas dan kompetensi • Banyak variasi yang dapat diterapkan, tergantung pada kondisi lapangan dan kemampuan tenaga ahli
Metoda Manajemen Konstruksi • Memiliki fleksibiltas yang lebih dalam skejul maupun dalam perubahan2 • M/K memiliki hubungan profesional dengan pihak KOntraktor. • Konsultan M/K merupakan kepanjangan tangan dari Pemilik Proyek. Bekerja atas kepentingan Pemilik Proyek • Bagi Konsultan M/K, kegiatan ini memiliki resiko yang rendah ditinjau dari aspek finansial, tetapi memiliki resiko yang besar dalam aspek reputasi dan kepercayaan. • Konsultan M/K dibayar oleh Pemilik Proyek dengan sistem Fixed Fee (professional basis) • Konsultan M/K bertindak juga sebagai mediator jika konflik terjadi antara pihak=pihak yang terkait dalam pelaksanaan Konstruksi
Metoda Manajemen Konstruksi • Dimulai pada akhir 1960an – World trade center – Madison Square Garden
• Mempengaruhi alokasi biaya yang diperlukan • Konsultan M/K cenderung lebih “sophisticated” – Hati2: Banyak Kontraktor yang mengklaim sebagai Konsultan M/K
Tugas Manajemen Konstruksi • Pra-Konstruksi – Constructability, value eng, estimation, alternatives, schedule, financing, manage designer, early procurement
• Field supervision – QA, Targets met, invoice checking, coordinate work of contractors, M&E, change orders, payments, claims, inspections for design requirements, sometimes safety
3
Keunggulan
Keunggulan • Memiliki Fleksibilitas yang lebih untuk dilakukannya perubahan desain jika diperlukan • Konsultan M/K lebih bisa bertindak secara objektif, dan berfikir secara holistik (tidak parsial) • Jarang terjadi Konflik yang berarti antara pemilik Proyek dan Konsultan M/K • Resiko finansial yang ditanggung Konsultan M/K relatif kecil • Ditinjau dari biaya, maka
• Dengan keterlibatan dalam proses Design, maka – Pemilik Proyek dimungkinkan memperoleh informasi tentang harga Konstruksi lebih awal – Resiko yang muncul sebelum proses tender dapat dieliminasi – Desain yang dihasilkan lebih “Constructability” – Dapat dilakukan “value engineer” sejak awal
• Dimungkinkan adanya fleksibiltas dalam penyusunan skejul (Fast tracking ) • Dapat memilih Konsultan M/K berdasarkan kualitas dan kompetensi • Konsultan M/K menjadi lebih familiar pada desain sebelum pelaksanaan Konstruksi
– Biaya yang dapat dihemat dengan dilakukannya tender untuk Kontraktor dan Sub-Kontraktor cukup signifikan • Diperoleh penghematan 5-8% jika Sub-Kontraktor berhubungan langsung dengan M/K
• Hubungan antara Kontraktor/Sub-Kontraktor dengan M/K bersifat profesional • Mengurangi tanggung-jawab pemilik proyek • Pemilik proyek dapat memberhentikan sub-kontraktor dengan mudah
Kelemahan
Berkurangnya Tanggung Jawab Pemilik
• Pada saat Pelaksanaan Konstruksi dimulai, pemilik proyek tidak bisa mengetahui secara pasti total biaya • Terjadi potensi konflik dengan bebeberapa pihak terkait : – Konsultan Perencana – Sub-Kontraktor
• Tidak ada incetif bagi Konsultan M/K untuk dapat mengurangi biaya ataupun waktu pelaksanaan proyek • Pemilik proyek sepenuhnya yang menanggung resiko besarnya biaya proyek yang harus disiapkan • Tidak ada jaminan yang dapat diberikan oleh Konsultan M/K • Seluruh pihak harus berpartisipasi secara aktif dan harus melakukan komunikasi yang baik • Bagi Konsultan M/K kegiatan ini memiliki resiko yang tinggi terhadap reputasinya • Semua pihak harus memiliki komitmen yang jelas sejak awal pelaksanaan proyek
Design Build
• • • • • • • •
Terhadap pengontrolan aktifitas Proyek Terhadap pertemuan/rapat koordinasi Terhadap rapat manajemen Terhadap penyusunan laporan (operasional dan tahunan) Terhadap kegiatan administrative Terhadap Budget Terhadap aproval terhadap Gambar Desain Terhadap Quality assurance
Bagaimana Proses D/B • Pemilik Proyek
Pemilik Proyek
Construction Function
Sub-Kontraktor
D/B Entity
Sub-Kontraktor
Hubungan Kontraktual
Design Function
Sub-Kontraktor
Hubungan Internal
– Membuat dasain awal (kasar), sebagai bahan untuk mengkomunikasikan keinginan – Menyewa Perusahaan design/build yang akan mengerjakan baik desain maupun Konstruksi
• Perusahaan dimaksud dapat berupa Perusahaan design/build atau dapat juga merupakan Perusahaan joint-venture • Perusahaan DB dimungkinkan untuk memiliki sub-Kontraktor • Sangat cocok untuk proyek yang kompleks
Hubungan Komunikasi
4
Design Build • Satu Team besar bertanggung-jawab untuk kegiatan Desain dan pelaksanaan Konstruksi • Pemilik Proyek biasanya lebih konsen pada skejul, meskipun memiliki kontrol yang lebih kecil pada aspek biaya • Pemilik proyek tidak memiliki kontrol pada desain dan fleksibilitas pada perubahan • Pemilik proyek harus memiliki kompetensi yang memadai untuk dapat menetapkan parameter awal, mereview proposal dan memonitor proses
Kelemahan •
Hubungan profesional antara Designer dengan pihak-pihak lain sulit untuk terjadi
• •
Harga tidak bisa diperoleh pada awal pelaksanaan konstruksi Pada batas-batas tertentu akan sangat buruk untuk proyek yang memiliki kompleksitas tinggi :
•
Dapat timbul keterlambatan, karena adanya kesulitan ataupun masalah pada proses desain. Hanya cocok untuk pemilik proyek yang memiliki kompetsnsi yang memadai Proses Checks and balances lebih sulit dilakukan
–
–
• •
– – – –
• Pelaksaan pembangunan infrastruktur bisa lebih cepat • Mungkin cocok untuk proyek yang memiliki kompleksitas tinggi – Adanya koordinasi yang erat sesama anggota Team
• Akuntabilitas dapat diarahkan pada satu institusi • Timbulnya interaksi yang baik antar partisipan • Timbulnya konflik antara Designer/Kontractor tidak ter-expose pada pemilik proyek • Mudah dilakukan penyesuaian maupun perubahan jika dijumpai kondisi lapangan yang sulit
Keuntungan dari Ketiga Metoda
Ada resiko terjadinya kualitas desain yang baik, karena ingin memperoleh keuntungan yang tinggi
Sangat penting bagi pemilik proyek untuk dapat terlibat secara aktif pada proses design untuk beberapa aspek-aspek tertentu yang penting
Perubahan Kontrak Permasalahan terkadang disembunyikan Dapat terjadi keadaan dimana pelaksanaan konstruksi tidak seperti yang diinginkan pemilik proyek Jika ada perubahan perusahaan D/B terkadang mengusulkan perubahan biaya yang tinggi
•
Fast tracked : Perubahan akan membutuhkan
• •
Pemilik Proyek bertanggung jawab terhadap Quality assurance Dilakukan dalam satu paket : Pemilik proyek tidak bisa mengganti salah satu komponen dari Team D/B
– –
Keunggulan
Kerja ulang Iterasi
Kerugian dari Ketiga Metoda
Metoda Pembayaran pada Kegiatan Konstruksi
5
Prinsip Pembayaran : Risk Sharing
Ide Dasar Sistem Pembayaran • Contractors are often highly risk averse
• Different parties have ability to manage or tolerate different types of risk – Owner (or big contractor) often better: Geotechnical risk, weather risk – Contractor better: Risk of slow teams, equipment quality, procurement, quality of supervision
• Divide risks within an agreement to – Save money on contract price – Provide incentive to contractors to finish early, in budget, good quality
Ide Dasar Sistem Pembayaran • Structure contract so that – Risks contractor can better handle are imposed on contractor (i.e. contractor will lose $ if don’t control) • To be competitive, will have to manage manage these
– Risks owner can better handle are kept by owner
• “’Risk can be better handled by A vs. B” here means that the risk premium that would be charged by the A for taking on this risk is smaller than would be charged by B
Alokasi Resiko antara Pemilik Proyek dan Kontraktor
– Recall risk premiums: Contractor willing to “pay” owner (charge less for contract) if owner takes on risk – if have to
• For risks that contractor can’t control, may be willing to pay a risk premium to owner to take over – Contractor here will lower costs if owner assumes certain risk (essentially, paying the owner a risk premium)
• For risks that contractors can control, cheaper for a contractor to manage risk than to pay a risk premium
Fundamental Balance • Impose high high enough risk incentive to get contractor do job efficiently – within the specifications of the contract – E.g. Incentive to finish on time, incentive to stay within budget – E.g. better team assignment, equipment provision, mgmt
• Impose low enough risk to have reasonably low bid • Impose according to contractor ability to tolerate
Lump Sum (Fixed Price) • Contractor required to achieve the project at the negotiated contract value • All risk of cost, schedule fall on contractor • The owner knows the actual cost of the project before it begins • Minimizes risk for the owner if the project is well estimated, contractual documents accurate and project clearly defined • High incentive for contractor to finish – Early (so can move on to other jobs) – Low cost (so can make a profit)
• Required for many public projects • Good for some well-defined projects – Good price competition in commodity metric
• Bad for ill Bad for ill-defined projects – Adversarial relationship over responsibility and payment for of changes
• High contractor risk means typically start late • Very different from typical meaning of “Fixed fee”!
6
Cost Plus Fixed % • Owner is paying the actual cost plus a fixed percentage • Contractor agrees to do his best efforts to achieve the work • Contractor shoulders very little risk • Typically select contractors based on reputation and comfort (service rather than commodity)
Kelemahan Cost + Fixed % • Owner shoulders all risk – Little incentive to reduce costs and overtime salaries can even increase costs – Cost unknown until contract completes
• Owner needs to oversee construction closely – Speed up slow crews – Identify management problems
• Contractors have incentive to grow scope, price • Terrible with turnkey delivery type!
Keunggulan Cost + Fixed % • Maximum flexibility to the Owner – No fighting over change orders – contractor gets paid for any extra work required
• Permits to collaborate at the early stages of the project – Minimal negotiation time – Minimal fear of commitment by contractor
• Only have to pay for what actually costs – If manage closely, can save money fixed-price
vs.
Applicability Cost + Fixed % • Requires sophisticated owner to manage • Uses if the pricing could not be performed in any other way and if it is urgent – Emergencies (civil, military)
• Ill-defined, risky scope – e.g. historic building renovation with unknown condition – Unknown technologies
• Either scope or construction method unknown • Confidential projects (limit public knowledge )
7
