// WETENSCHAP EN PRAKTIJK
samenwerkende eigenaren succesfactor bij Vastgoedtransformaties Door Maaike Veen
Behalve voor anti-kraak is kantoorleegstand voor niemand goed. Transformatie van de gebouwen biedt op steeds grotere schaal een oplossing. Op bedrijfs terreinen met veel leegstand, zoals Sloterdijk, kan transformatie alleen een succes worden als die gepaard gaat met een gedeeltelijke herbestemming in samenwerking met alle betrokken partijen. Financial Investigator sprak met Frank Vellinga, Syntrus Achmea Real Estate & Finance, Paul Oudeman, Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam (OGA) en Peter van Gool, SPF Beheer over vastgoedtransformatie in de kantorenmarkt. Hoe erg is de kantoorleegstand? Van Gool: ‘We praten hier wel over een dramatische situatie. Zo tegen de acht miljoen vierkante meter aan kantoren staat leeg, zo’n 16 procent landelijk1. Dat betekent dat in sommige steden en gebieden de leegstand nog aanmerkelijk hoger is. Dat is uiterst spijtig. Op deze manier is heel wat kapitaal verkeerd gealloceerd. Zover had het nooit moeten komen.’
Wat zijn de oorzaken? Van Gool: 'Traditioneel wordt er altijd gewezen op de varkenscyclus. Die wordt veroorzaakt door de lange bouwtijd van in dit geval kantoren. De bouw wordt gepland in tijden dat het goed gaat en tegen de tijd dat opgeleverd wordt, is de economie veranderd. Maar dat is toch niet de hele verklaring. Een belangrijker element is dat eigenlijk alle actoren in het ontwikkelingsproces, het bouwproces en het beleggingsproces, verkeerde incentives hadden. Zowel gemeenten, als beleggers, makelaars, projectontwikkelaars, huurders, eigenlijk alle actoren die met de kantorenmarkt te maken hebben, zowel op de beleggingsmarkt als op de huurmarkt, hebben boter op het hoofd en hebben gehandeld op korte termijn, vaak gericht op eigenbelang. De marktwerking op de kantorenmarkt, die toch al niet groot is, wordt hierdoor verder belemmerd. Het aanbod op de kantorenmarkt is op korte termijn namelijk bijna prijs inelastisch en de vraag is ook redelijk prijsinelastisch. Het is niet zo dat wanneer de huurprijs van kantoren gaat dalen, mensen dan ineens gaan zeggen: ja, doe me nog eens een paar honderd of duizend meter 52
FINANCIAL INVESTIGATOR
NUMMER 3 / 2013
e xtra. En doordat wij de echte huurprijzen met onze incentives -huurvrije periodes, bijdrage aan inrichtingskosten, verhuiskostenvergoedingen, tekengelden et cetera- hoog hebben gehouden, hebben we eraan bijgedragen dat het beetje marktwerking dat er nog kan zijn, ook is belemmerd. Door met incentives de prijs bewust kunstmatig hoog te houden, is het aanbod gestimuleerd en de vraag laag gehouden. Bij hoge huurprijzen is het immers rendabel nog wat meer bij te bouwen. Normaal neemt in Amsterdam de kantoorgebonden werkgelegenheid ieder jaar toe en is er zo’n honderdduizend vierkante meter netto per jaar extra nodig. Alleen is er in heel wat jaren veel meer gebouwd.’ Vellinga: ‘Tijdens eerdere varkenscycli was er sprake van een uitbreidingsvraag. Nu is er echter sprake van een vervangingsvraag. Daardoor is de competitie onderling, van beleggers en projectontwikkelaars, sterker geworden en de positie van huurders beter. Van alle gebouwen die leeg kwamen, bleef ruimte over die niet meer verhuurd kon worden. Men heeft dit niet goed ingeschat. Overheden niet, beleggers ook niet. Overheden boden steeds meer kantoor meters ter ontwikkeling aan, maar hebben niet goed ingeschat wat er met de oude voorraad moest gebeuren. En vergeet niet dat we ons op dit moment in een langdurige crisis bevinden.’
1
Per eind 2012. Bron: NVM Business
Foto: Archief SPF Beheer
Bij de meeste institutionele beleggers is de financiering van transformatie geen probleem, wel het komen tot een rendabele business case. Oudeman: ‘En het feit dat bestaande bouw eigenlijk niet concurreert met nieuwbouw, of dat lange tijd niet heeft kunnen doen. En onderschat ook niet wat het effect is van het nieuwe werken. Wij moeten het bijvoorbeeld bij de gemeentelijke overheid tegenwoordig met de helft minder ruimte doen. In Amsterdam werd al tien jaar geleden geconstateerd dat er achttien procent kantoorleegstand was, alleen niemand vond dat een probleem.’
Hoe heeft het Amsterdamse stadsbestuur zijn beleid aangepast toen leegstand wel een probleem werd?
> Peter van Gool FRICS is hoofd onroerend goed bij SPF Beheer bv, alwaar hij verantwoordelijk is voor de onroerend-goed beleggingen en het vastgoedmanagement van het Spoorwegpensioenfonds en het Pensioenfonds voor het openbaar vervoer. Daarnaast is Van Gool hoogleraar Vastgoedeconomie aan de Amsterdam School of Real Estate van de Universiteit van Amsterdam. Hij is auteur van verschillende artikelen en een boek over het beleggen in onroerend goed dat al bijna 20 jaar op de markt is. Van Gool is initiatiefnemer en bestuurslid van de vastgoedtransactiedatabase StiVAD. Verder is hij actief in adviescommissies (PNO Media en Stedenfonds), in een raad van Commissarissen (BO-Ex) en als bestuurslid in een aantal charitatieve stichtingen en verenigingen (w.o. de Stichting Blinden Penning). Van Gool werkte eerder bij de Nederlandsche Bank, Wereldhave en bij een viertal corporaties in Amsterdam en Rotterdam en was in zijn militaire diensttijd officier bij het 300 squadron Groep Lichte Vliegtuigen.
Oudeman: ‘We zijn in eerste instantie gaan snijden in de plannen. In overleg met de markt, maar geïnitieerd door de omliggende gemeentes en Amsterdam. En vervolgens is er gezegd: we halen heel veel nieuw bouw uit de plannen, maar een van de problemen zit ook aan de onderkant van de markt. De gebouwen aan de onderkant van de markt die eigenlijk niet meer voldoen aan de eisen van de tijd. Om redenen die Vellinga net ook al noemde, qua energieprestatie, qua opbouw, qua ligging, qua stedenbouwkundige opzet et cetera. Daarvoor zou je eens moeten kijken naar een andere invulling. En aan dat beleid hebben wij vanaf 2006 bijzonder veel aandacht besteed. Dat begint nu zijn vruchten af te werpen. Als je het vergelijkt met omliggende gemeenten, dan zie je dat de Amsterdamse curve met betrekking tot groeiende leegstand de afgelopen tien jaar erg stabiel is gebleven. Terwijl het in veel andere gemeenten is gaan stijgen.’
Hoe spelen beleggers in op de leegstand? Huren verlagen, opknappen, wachten tot de markt beter wordt, of transformeren? Vellinga: ‘Het eerste wat je natuurlijk doet, is proberen te verhuren. In een ruime markt waar weinig vragers zijn en veel aanbieders, moet je je producten onderscheiden. We zien dat huurders ook steeds minder voor nieuwbouw kiezen en vaker voor bestaande bouw vanuit het oogpunt van maatschappelijk verantwoord ondernemen. Huurders moeten zich steeds meer verantwoorden: Wat doe jij nou, je gaat toch geen heel nieuw gebouw neerzetten?’ NUMMER 3 / 2013
FINANCIAL INVESTIGATOR
53
// WETENSCHAP EN PRAKTIJK
Foto: Archief Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Van Gool: ‘Cap Gemini is een goed voorbeeld. Dat is verhuisd naar een nieuw pand met een geweldige hoeveelheid negatieve publiciteit. Dat wil je niet als ondernemer.’ Vellinga: ‘De standaardverhuur, dat zal iedereen proberen. Maar interessant is wat je doet met gebouwen die niet meer in de product/marktcombinatie passen.’
Welke gebouwen zijn dat precies? Van Gool: ‘Desolate gebouwen. DTZ schat dat ruim een derde van het aanbod kansarm is, ofwel te maken heeft met langdurige leegstand. NVM Business meldt dat eind 2012, 43% van het aanbod een structureel karakter had (drie jaar of langer te huur stond).' Oudeman: ‘Ik dacht dat het al bijna rond de vijftig procent zat?’ Van Gool: ‘Ja, het gaat wel in die richting. In sommige gemeenten is het vijftig procent. DTZ beschouwt een pand als kansarm als de locatie niet goed bereik baar is - met name per openbaar vervoer-, èn het pand van matige kwaliteit is èn het pand langer dan drie jaar leegstaat. Niet alle leegstand is kansarm. Belangrijker is te weten met welke panden je nog wat kunt doen en met welke panden je niets meer kunt doen. Als je de prijzen hoog houdt en je accepteert dat het leegstaat, dan hoeft het immers nog geen slecht pand te zijn.’
is als director Kantoorbeleggingen bij Syntrus
Oudeman: ‘Als een pand structureel leeg staat, gaan we ervan uit dat het niet meer zo snel als kantoor wordt verhuurd. In Groot Amsterdam is van de anderhalf miljoen vierkante meter leegstand, ongeveer een miljoen structureel. Een deel daarvan zal getransformeerd worden, een deel zal weer als kantoor gebruikt worden en voor een deel moet een andere oplossing worden gezocht. Vorig jaar is er 90.000 m² met een nieuwe bestemming geopend, dus alleen in 2012, in 2013 en 2014 gaat dit ook lukken. Ik denk dat er inmiddels meer getransformeerd wordt dan dat er aan nieuwbouw wordt gerealiseerd. In ieder geval op het gebied van hotels. Zoals de planning nu is, wordt die kleine 100.000 vierkante meter per jaar voor de komende jaren wel gehaald. Dit jaar gaan we dat redden.’
drie jaar heeft hij de overstap gemaakt naar SPF
Vellinga: ‘Actief asset management, zoals we dat noemen, maakt een groot verschil. Of je nou heel lang met leegstand zit of niet. En er zijn ook partijen die, om verschillende redenen, per definitie niet naar transformatie kijken.’
54
FINANCIAL INVESTIGATOR
> Frank Vellinga
NUMMER 3 / 2013
Achmea Real Estate & Finance verantwoordelijk voor de totale beleggingsportefeuille van Kantooren Bedijfsruimtebeleggingen. Vellinga voltooide in 1996 zijn studie Planologie aan de Universiteit van Amsterdam, met de specialisaties Stedelijke Planning & Beheer en Bouw- & Vastgoedkunde. Sindsdien is hij in diverse functies in de vastgoedwereld actief geweest. Na zijn studie is Vellinga begonnen in de bedrijfsmakelaardij, waar hij zich met vrijwel alle facetten van vastgoedacquisitie, -verkoop en -beheer heeft bezig gehouden. Na Beheer, waar hij circa vijf jaar heeft gewerkt. Hij is hier gestart als Asset Manager en vervolgens werkzaam geweest in de functie van Hoofd Woningen. In dezelfde periode heeft hij eveneens de MRE studie aan de Amsterdam School of Real Estate afgerond.
Wat is het beleid van Syntrus Achmea Real Estate & Finance ten aanzien van transformatie? Vellinga: ‘Wij gaan niet pas over de toekomst van een gebouw nadenken als er leegstand dreigt, of is. Dat doen wij al veel eerder. Dat doen we als de technische levensduur op begint te raken. Dat betekent dat je veel moet gaan investeren. Bij gebouwen die wat ouder zijn, moet je toch wat aan de gevels gaan doen, de energieconsumptie van die gebouwen klopt niet meer. Dan rijst de vraag: we moeten nu zoveel investeren, is het niet verstandig er een andere bestemming aan te geven? Bij sommige locaties is dat lastig, bij andere niet. We kijken ver vooruit,
daar zijn we belegger voor. Ver voor het einde van een huurcontract zijn we al bezig met de toekomst van het gebouw, welke mogelijkheden zijn er? Elke belegger probeert leegstand te voorkomen en het rendement te maximaliseren. Niet op elke locatie kan dat. Hierachter, in delen van Sloterdijk, staan bijvoorbeeld kantoren en hallen, daaronder bevindt zich veel leegstand. Afgezien van de vraag of het planologisch of bestemmingsplantechnisch kan, denk aan milieu-eisen et cetera, als wij één gebouw zouden willen ombouwen naar woningen, dan is dat kansloos. Je hebt meer eigenaren nodig om naar de toekomst van dit gebied te kijken. Wij nemen wel initiatief hier en daar om ons met alle eigenaren in een gebied eens te verenigen, maar dat is een lastig proces.’
Hoe ziet u de rol van kantorenloods wat dat betreft? Oudeman: ‘Het is uiteindelijk de markt die het moet doen. Ik vergelijk het wel eens met curling, dat er een paar mensen met een bezem staan. Een gemeente kan hooguit een beetje bijsturen. Overigens is Amsterdam wel uniek, omdat veel grond in erfpacht is uitgegeven. Dat maakt dat de gemeente een van de grootste marktpartijen is. Daarnaast hebben we een hand in de gronduitgifte. Vroeger stuurden we op aanbod, nu doen we aan voorraadsturing. Nieuwbouw wordt beperkt en aan de onderkant stimuleer je het om een andere functie voor die gebouwen te vinden. Beide effecten helpen het probleem versneld op te lossen.’
Wat zijn volgens jullie factoren voor een succesvolle transformatie? Oudeman: ‘Ik noem altijd drie randvoorwaarden. Een: je hebt een business case nodig met een reële prijsstelling, een niet te hoge boekwaarde. Twee: een beetje medewerking van de gemeente. Alleen al qua tijd en tijd is ook geld. En drie: het comfort dat als je aan zo’n traject begint, wat heel veel onzekerheden oplevert omdat we er niet zoveel ervaring mee hebben, de gemeente dat faciliteert en het vertrouwen geeft dat het van de grond gaat komen. En punt drie speelt in toenemende mate: de financierbaarheid van een project. Je kunt nog zo’n goede business case hebben, als er niemand is die erin wil investeren, komt het niet van de grond. Banken zijn weinig bereid om er geld in te stoppen. Dan moet je op een of andere manier aan privaat geld komen. En niet iedereen is in staat om dat te regelen. Met name bij de middelgrote projecten is dit een probleem.’ Vellinga: ‘Dat zijn inderdaad wel de belangrijkste randvoorwaarden. En uiteindelijk draait het erom: hoeveel is dat gebouw residueel nog waard, voor die
bepaalde functie? Iedereen zal ernaar streven dat zo hoog mogelijk te houden.’ Oudeman: ‘Er is een woningbouwcorporatie die al heel lang bezig is om een kantoorpand in Amsterdam-West te transformeren naar studentenhuisvesting, maar ze houden stug vast aan hun boekwaarde. Terwijl dat pand ieder jaar slechter wordt. Stapsgewijs boeken ze af. Ze krijgen zo de business case niet rond en daarmee staat of valt het project.’ Vellinga: ‘Je krijgt uiteindelijk niets voor elkaar als je denkt dat een gebouw nog steeds heel veel geld waard is. Het kan zijn dat een particuliere belegger nog een hoge financiering op zo’n gebouw heeft zitten en geen kant op kan. Hij zal een deel moeten aflossen en dat kan hij niet. Dat belemmert vaak de transformatie. Bij institutionele partijen ligt dat anders. De waarde wordt extern gewaardeerd door taxateurs, elk jaar.’
Maar waarom is het voor hun dan anders? Van Gool: ‘Veel particuliere beleggers maken gebruik van vreemd vermogen; van bankfinanciering. Om niet door de met de bank afgesproken minimum ‘loan to value’ verhouding te schieten, is er hen veel aan gelegen de waarde hoog te houden. Ze houden zelfs een hoge waarde voor de OZB, om maar te laten zien dat ze aan de loan to value-verhouding kunnen voldoen. Dat alles speelt niet bij institutionele beleggers. Die werken in veel gevallen niet met vreemd vermogen.’
Hoe moeilijk is de financiering voor transformatieprocessen en hoe lossen jullie dat als beleggers op? Van Gool: ‘Bij de meeste institutionele beleggers is de financiering van transformatie geen probleem, wel het komen tot een rendabele business case’.
Hier in Sloterdijk zitten alle betrokken partijen om de tafel om de leegstand weerstand te bieden. Hoe gaat dat in zijn werk? Van Gool: ‘Veel institutionele beleggers hebben hier belangen. Het is heel positief dat zo’n Maarten van Poelgeest al die eigenaren van lege gebouwen op vrijdagochtend acht uur in de Stopera ontbiedt. Dat voelt toch wel als dwang dat je aan de slag moet. Het financieel belang om er wat aan te doen, is ook groot. Alleen al die lege torens (wijst op Bright Offices, in welke kantoorgebouwen het UWV eerder was gehuisvest) zijn goed voor miljoenen huurderving per jaar.’ NUMMER 3 / 2013
FINANCIAL INVESTIGATOR
55
// WETENSCHAP EN PRAKTIJK
Foto: Archief OGA
Vellinga: ‘Wij zijn al langer in gesprek met de gemeente Amsterdam over deze locatie en we zijn met de gemeente tot de conclusie gekomen dat deze locatie potentie heeft. De ontsluiting is geweldig. Het zijn jonge gebouwen en er ligt een openbaar vervoer-infrastructuur, die vele malen meer waard is dan de gebouwen die hier staan. Het is zonde om die kracht van dit gebied niet te gebruiken.’
Oudeman: ‘En ook het type eigenaar.’ Vellinga: ‘Het voordeel van beleggers zoals wij, en de gemeente, is dat we een langetermijnvisie hebben. Niet alleen gaan voor de korte termijn, maar ook kijken hoe dit gebied er over tien jaar uitziet. Van Gool: ‘Er zijn middelen beschikbaar, dus we kunnen ook iets. Middelen vanuit de beleggers en de gemeente, die daar ook aan willen bijdragen. De eigenaren van de kantoorpanden in Sloterdijk zijn voor het grootste deel Nederlandse en buitenlandse institutionele beleggers, die er ook gewoon wat aan kunnen vertimmeren. Zo zijn de Bright Office panden naar energielabel A getransformeerd. Vanuit NoordHolland en Haarlem is deze locatie ook veel beter bereikbaar dan de Zuidas. Er is een nieuwe snelweg en er komt een nieuwe tunnel. Dat biedt heel veel kansen. En onze taak met de werkgroep is ook aan de gebiedspositionering te gaan werken om dit gebied beter op de kaart te zetten.’ Oudeman: ‘Het bestemmingsplan wordt flexibeler gemaakt. Het moet een gebied worden met functiemenging: vijftig procent wonen, vijftig procent werken.’
> Paul Oudeman is de kantorenloods, onderdeel van het Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam (OGA). In deze functie heeft hij een stimulerende en faciliterende rol bij het omzetten van leegstaande kantoorpanden naar andere functies door vastgoedeigenaren. Daarbij spant hij zich in om ruimteaanbieders en ruimtevragers te matchen en het transformatieproces te begeleiden en zo nodig te bespoedigen. Een belangrijke taak van de kantorenloods hierbij is om inzicht te geven in en waarnodig passende gemeentelijke condities te scheppen op het vlak van ruimtelijk ordening (bestemmingsplan, - procedures), erfpacht (financieel en juridisch), fiscale aspecten, brandweervoorschriften en bouwen milieuregelgeving. De afgelopen jaren zijn er mede op initiatief van de kantorenloods op dit gebied verschillende projecten gestart, instrumenten ontwikkeld of toegepast om panden of gebieden te transformeren. Oudeman begon in 2002 bij het Grondbedrijf, wat later is opgegaan in het OGA. Eerst bij Bureau Erfpacht, vanaf 2006 als vastgoedadviseur. In 2009 is hij aangesteld als kantorenloods.
56
FINANCIAL INVESTIGATOR
NUMMER 3 / 2013
Er zijn al twee hotels gekomen. Veel gebouwen in Amsterdam zijn hotel geworden. Moet de gemeente dan niet een beetje indammen? Vellinga: ‘Het is wel een ondernemerskwestie. Als een organisatie alleen kan functioneren bij het aanwezig zijn van schaarste, dan zou dat een beetje een gekke organisatie zijn. Er komen natuurlijk een heleboel hotels bij in Amsterdam, maar wel van een andere kwaliteit. Er waren bijna geen brands. Hier in Sloterdijk willen Meininger Hotel en Holiday Inn al uitbreiden. De locatiewaardering op Booking.com is erg positief. Wij zien het misschien als een buitengebied, maar toeristen denken gewoon: het is zes minuten naar Amsterdam Centraal met de trein. Je hebt ook ontzettend veel traffic vanuit Schiphol, mensen die op aansluitende vluchten moeten wachten, et cetera. Dat zijn geen mensen die de hele avond op pad gaan in Amsterdam.’ Oudeman: ‘Voor zover ik het kan inschatten, reguleert de hotelmarkt zichzelf redelijk goed. Ik merk nu al in de transformatiegesprekken die ik voer met de verschillende partijen, dat de enorme druk die op de hotelmarkt zat -vrijwel iedereen riep: mag ik er een hotel van maken- nu langzaam afneemt.’ «
