EIGENAREN-BEWONERS BETREKKEN BIJ SLIM & SNEL
door henk diepenmaat, anke van hal en marlou boerbooms
Slim & Snel richt zich op renovatie van woningen uit de jaren 60 en 70 in bewoonde staat, met als doel dat deze woningen een kwaliteits- en energiesprong maken. De seriematig gebouwde woningen uit deze periode lenen zich voor ‘gestandaardiseerde’ renovatieconcepten, die slimmer en sneller uitgevoerd worden dan nu gebeurt. Vaak is nu min of meer sprake van maatwerk.
De woningen uit deze periode zijn voor een belangrijk deel in bezit van corporaties. Om verschillende redenen, onder meer door verkoop door de corporatie, bevinden zich te midden van verhuurde woningvoorraad steeds meer woningen in particulier bezit. Corporaties noemen dit ook wel ‘gespikkeld bezit’, waarbij woningen in particulier eigendom de spikkels zijn tussen huurwoningen. De eigenaren-bewoners van deze woningen zijn dus stakeholders bij het ontwikkelen van (renovatie)plannen voor een wijk. Als een woningbouwcorporatie een reeks woningen hoogwaardig wil renoveren vanuit het Slim & Snel-gedachtengoed, doet zich dus de vraag voor hoe om te gaan met deze eigenarenbewoners binnen corporatieplannen.
Gespikkeld bezit kun je het beste als één geheel
Hoe kunnen professionele partijen – die betrokken zijn bij de Slim & Snel-opgave – eigenaren-bewoners die verspreid wonen te midden van de woningvoorraad van een corporatie, op een effectieve en praktische wijze betrekken bij een Slim & Snel-project?
De financiële invalshoek. De problematiek van het gespikkeld bezit (‘Hoe krijg je eigenaren-bewoners mee?’) wordt door ‘het veld’ vaak vooral opgevat als een financieel probleem. Maak je het financieel aantrekkelijk, dan gaan die particuliere eigenaren wel mee, zo is de gedachte. Uit diverse onderzoeken1 blijkt echter dat financiën een belangrijke, maar niet altijd de belangrijkste en zeker ook niet de enige reden is waarom bewoners wel of niet instemmen met een voorstel hun woning energiezuinig te maken.
Waarom eigenaren-bewoners betrekken? Er zijn verschillende goede redenen om deze eigenarenbewoners te betrekken bij een Slim & Snel-project. Want om te beginnen zullen ook deze bewoners geconfronteerd worden met renovatieactiviteiten door de corporatie en er waarschijnlijk ook overlast van ondervinden. Ten tweede zijn delen van een renovatie, neem een dakrenovatie, vaak eenvoudiger en goedkoper uit te voeren als alle woningen in één keer worden aanpakt. Soms kan dat niet eens anders, bijvoorbeeld als er sprake is van een gezamenlijk dak. Het seriematige karakter van deze wijken nodigt logischerwijs ook uit om seriematig te verduurzamen, wat prijstechnische en kwalitatieve voordelen kan hebben. Ten derde geeft het meenemen van eigenaren-bewoners in projecten corporaties en aanbieders ook een kans om een evenredig deel van de voorbereidingskosten om te slaan over meeliftende particulieren. (Deze zullen dat overigens vaak niet begrijpen: bij een individueel contact met een aannemer betalen ze dat toch ook niet?) Ten vierde kunnen de eigenaren-bewoners veel baat hebben bij het meeliften met een corporatie; het kan aanzienlijke prijsvoordelen opleveren en ze worden in verregaande mate ‘ontzorgd’. De praktijk wijst uit dat het niet eenvoudig is eigenaren-bewoners te betrekken bij een project. Maar hen om die reden negeren, betekent dat er kansen worden gemist. We gaan de uitdaging dus aan.
aanpakken, vanwege allerlei praktische redenen. Dat is een veel gedeelde overtuiging. Maar het is wel een complexe opgave, omdat je met steeds meer verschillende belangen van doen hebt. Hoe pakken we de handschoen op? De handschoen oppakken kan vanuit verschillende perspectieven.
Bovendien is het in de huidige praktijk veel moeilijker om een financiële prikkel tot stand te brengen. Vroeger kwamen corporaties en aannemers eigenaren-bewoners nog wel eens financieel tegemoet. Tegenwoordig komt dat nog zelden voor. Het is voor corporaties ook wettelijk vrijwel onmogelijk geworden. Alleen op financiën te focussen, werkt dus om diverse praktische redenen onvoldoende.
‘Het veld’ denkt dat het ‘meenemen van eigenaren-bewoners’ bij de aanpak van woningen vooral een financiële kwestie is. Men neemt aan dat eigenaren-bewoners op zich wel willen, maar dat financiën het enige of grootste struikelblok vormen. De samenwerkingsinvalshoek. Het perspectief verbreden, vergroot de mogelijkheden. Want er zijn voor eigenaren-bewoners meer voordelen verbonden aan een Slim & Snel-aanpak dan alleen financiële voordelen. Er zijn bovendien meerdere partijen bij een Slim & Snel-project betrokken. Als die er uiteindelijk allemaal beter van worden – financieel of anders – dan gaat het project bijna als vanzelf ‘rollen’.
1. O.a. ‘Beyond the demonstration project, the diffusion of environmental innovations in housing’ van Van Hal (Aeneas, 2000), ‘Kansrijke Aanpakken in gebouwgebonden energiebesparing-de particuliere eigenaar’, van Diepenmaat e.a. (MeerMetMinder/Agentschap NL, 2010) en het afstudeerwerk van Eefje van de Werf: ‘Bewonersbelangen bij renovatie in bewoonde staat’ (TU Delft, 2011).
Het is dus zaak te zoeken naar ‘een fusie van belangen’. Op deze denktrant voortbordurend: als betrokken partijen, zoals de eigenarenbewoners, er moeite mee hebben zich aan te sluiten, duidt dat erop dat hun belangen onvoldoende worden behartigd (of dat ze de perceptie hebben dat dit zo is).
De draaimolen: een metafoor In veel speeltuinen in Nederland is een soort draaimolen te vinden. Kinderen zitten erop; omstanders zorgen samen voor het draaien. De molen draait het meest soepel als iedere omstander een kleine zwaai geeft, netjes dezelfde kant uit en passend bij de draaisnelheid. De molen werkt dan als een vliegwiel. De molen draait slecht als slechts één omstander draait, of erger, wanneer omstanders tegengesteld aan elkaar draaien. De kern van de zaak is dat ieder zijn eigen zwaai geeft, maar dat wel passend bij het geheel. Dan gaat de molen draaien en heeft iedereen plezier. En dat plezier is precies waar we ook bij de Slim & Snel-opgave naar streven.
Daarom bekijken wij, als onderzoekers, de Slim & Snel-opgave vanuit de verschillende betrokken partijen. We gaan op de verschillende stoelen zitten. En vragen ons af: waarom en wanneer is de opgave voor deze partijen aantrekkelijk? En waarom en wanneer niet?
Verschillende partijen zitten verschillend in de opgave. Zij hebben verschillende belangen. Het betreft een multi-actor-samenwerking waarin iedere partij specifieke ‘eigen’ zaken vermijdt en nastreeft, naast het gezamenlijke doel van het gezamenlijk verbeteren van de woningen. Om welke partijen gaat het? Om welke centrale partijen draait het precies bij de Slim & Snel-opgave? Globaal gezegd zijn dat: corporaties; eigenaren-bewoners (‘los’ dan
wel verenigd in VvE’s); huurders; ontwikkelaars/aannemers; aanbieders (waaronder installateurs en productaanbieders); overheden en overige partijen (waaronder adviseurs, buurtorganisaties, winkeliers uit de omgeving, de politie, kennisinstituten et cetera). Al die categorieën hebben hun eigen belangen. De corporatie start de zaak vaak in het kader van het planmatige onderhoud; het woningbestand moet kwalitatief op peil worden gehouden. De huurder krijgt dankzij dit initiatief in principe een betere woning, maar vraagt zich vaak af of dat in de praktijk echt het geval is. En zo ja, of de meerprijs daarvoor wel de moeite waard is (de energielasten zouden lager worden, maar wie garandeert dat?).
Wie er ook start, en hoe het ook precies loopt, uiteindelijk dient er een integraal en voor ieder aantrekkelijk plan te liggen.
C1: Corporatie stelt strategisch beleidsplan vast of renoveert op initiatief van particulieren, huurders of aanbieders
C2: Corporatie neemt initiatief tot renovatie
P1: Particulier hoort van renovatieplannen of neemt zelf initiatief
C3: Corporatie ontwikkelt renovatieplan eigen bezit
P2: Particulier bepaalt onderhoudsbehoefte en uit verbeterwensen
C3: Corporatie ontwikkelt (mee) renovatieplan particulieren H3: Particulier krijgt passend aanbod
De hete aardappel: wie investeert in het meekrijgen van de particuliere eigenaar? - corporatie - aanbieder - overheid - adviseur - particulieren zelf - of allemaal een beetje?
C3: Corporatie vraagt offertes eigen bezit aan H4: Particulier weegt kosten en baten af
C3: Corporatie vraagt plan van aanpak particulier bezit aan aanbieders
H5: Particulier geeft opdracht tot renovatie
C4: Corporatie besluit tot renovatie eigen bezit H6: Particulier geniet van gerenoveerde woning
In wiens belang is meedoen van particulieren eigenlijk? - corporaties want waardevermeerdering/aanzien wijk - bedrijven want extra omzet genereren - particulieren want betere woning en meeliften op inkoopvoordelen en waardebehoud/vermeerdering - gemeente want aanzien wijk en kwaliteit woningen - huurders want leefklimaat in wijk - of allemaal een beetje?
C5: Corporatie beheert gerenoveerde woningen P2-1:
Woningverbetering
B7: Bedrijf of coalitie blikt terug en vooruit
H5: Huurders wonen in gerenoveerde woning B6: Bedrijf of coalitie voert werk uit
H4: Huurders gaan akkoord met renovatie
H3: Huurders krijgen aanbod
H2: Huurders uiten verbeterwensen
B5-b: Bedrijf of coalitie biedt offerte aan corporatie aan B2: Overheid zet stimulerend beleid in om deelname particuliere eigenaren te bevorderen - communicatie - laagrentende leningen - premie op deelname
B2: Overheid ontwikkelt in samenspraak stimulerend beleid (financieel en flankerend)
B5-a: Bedrijf of coalitie biedt offerte aan particulier(en) aan
B4: Bedrijf of coalitie ontwikkelt projectplan corporatiebezit
B3: Bedrijf of coalitie ontwikkelt projectplan particuliere eigenaren H1: Huurders horen van renovatieplannen of nemen zelf initiatief
B2: Bedrijf of coalitie ontvangt verzoek om offerte van corporatie, of ziet zelf kansen
Onder de leiding van de ontwikkelaar/aannemer wordt de taak uitgevoerd (diens voornaamste drijfveer is simpel gezegd de inkomsten). De aanbieder draagt bij aan die taak (voor hem/haar geldt hetzelfde). En de particulieren (al dan niet in VvE-verband) krijgen de kans hun hun eigen woning te verbeteren, maar hebben op dat vlak hun eigen ideeën, wensen en budget in gedachten. De belangen van de overige partijen zijn divers. De adviseur heeft direct financieel baat bij het project. Maar voor andere partijen kunnen heel andere doelen gelden: verbeteren van de leefkwaliteit van de wijk bijvoorbeeld. Of, bij kennisinstituten, kennis opdoen. Ieder is dus bezig met zijn eigen zwaai aan de draaimolen. Hoe leidt dit in samenhang tot een collectief Slim & Snel-woningverbeterproces? De figuur op de vorige pagina schetst welke deelprocessen kunnen spelen binnen het totaal.
Wie neemt het initiatief? Trekkers. Wie is de beoogde trekker van een Slim & Snel-project? Met andere woorden: wie begint met draaien aan de draaimolen? Dit kunnen verschillende partijen zijn. Traditioneel is het de corporatie die in het kader van zijn planmatige langjarige woningvoorraad¬management vaststelt dat een renovatieslag aan de orde is. Voorheen lag de keuze dan bij ingrijpend verbeteren in onbewoonde staat (als sloop geen optie was) of een beperkte verbetering in bewoonde staat. Een Slim & Snel-project heeft echter als kenmerk dat het gaat om én vergaand verbeteren én dat in bewoonde staat. Slim & Snel-conceptenbieden dus een aantrekkelijke alternatief voor de gebruikelijke werkwijze. Als het goed is: ook voor de eigenaren-bewoners met bezit verspreid tussen corporatiebestand.
Kunnen eigenaren-bewoners zelf binnen ‘gespikkeld bezit’ de initiatiefnemer zijn voor een Slim & Slim-project? Dat kan. In Amersfoort is daarvan een mooi voorbeeld te vinden (zie ook verderop in deze publicatie). Maar het ligt niet voor de hand dat eigenaren-bewoners de langetermijnplanning van een corporatie zullen beïnvloeden. Veel eerder zullen ze meeliften met kansen die zich voordoen. Wat wel steeds vaker voorkomt, is dat particulieren zich als (mede)bewoners van een buurt sterk maken voor een algehele verbetering van leefklimaat en leefomgeving. Daarvan is een Slim & Snel-concept overigens slechts een onderdeel. Maar daar tegenover staat dat juist eigenaren-bewoners grote belangen hebben bij een verbeterde omgeving. Als een buurt achteruit loopt in kwaliteit, heeft dat direct consequenties voor de verkoopwaarde van hun woning. Sporadisch, maar wel vaker, ligt het initiatief bij huurders. Zij kunnen zich uiten over de gewenste kwaliteit van woningen en aandringen op een Slim & Snel-benadering. In Apeldoorn wordt momenteel een Slim & Snel-project gerealiseerd dat zo tot stand is gekomen. Aanbieders presenteren steeds vaker innovatieve en attractieve concepten die woningen Slim & Snel een kwaliteitsslag kunnen geven. Vaak is dit nog een direct gevolg van een door een corporatie opgestelde Slim & Snel-opgave. De aanbieders zouden zelf echter ook het initiatief kunnen nemen en – bij voorkeur in samenwerking met corporaties – een aantrekkelijk aanbod kunnen doen aan eigenaren-bewoners van woningen te midden van het corporatiebezit. Het wederzijdse begrip en vertrouwen tussen corporaties en aanbieders zal hiervoor moeten toenemen: vaak werken ze nu nog vanuit gevestigde opdrachtgeveropdrachtnemer-patronen.
Voorbeeld 1: De corporatie als trekker De meest traditionele (en meest voorkomende) variant is dat de corporatie initiatief neemt. Deze partij organiseert – als eigenaar van woningen en hierdoor ook in belangrijke mate verantwoordelijk voor de staat van onderhoud – in het kader van regulier voorraadmanagement een verbeterslag. Andere eigenaren van woningen tussen dit corporatiebezit in, of in de directe nabijheid ervan, worden vaak in staat gesteld op eigen kosten ‘mee te liften’. Het wederzijdse voordeel kan zitten in verschillende zaken. Zo is het mogelijk dat de corporatie gezamenlijke daken effectiever en efficiënter kan aanpakken bij rijtjeswoningen. Eigenaren kunnen wellicht voor een aantrekkelijke prijs een flinke renovatieslag aan hun eigendom tot stand brengen. Maar ook op wijkniveau kan een positieve ontwikkelingsimpuls ontstaan. Er zijn uitstekende voorbeelden uit de recente geschiedenis van corporaties die eigenaren-bewoners actief betrokken (zie ook verderop in deze publicatie). Daarbij trad de corporatie doorgaans deze particulieren ook financieel tegemoet, maar nieuwe wetgeving maakt een dergelijke inzet van corporatiemiddelen inmiddels niet voor de hand liggend.
Maar ook andere partijen kunnen het initiatief nemen. Zie ter illustratie het kader ‘Voorbeeld 2’. Eigenlijk hebben alle partijen in principe sleutels in handen om een omslag te realiseren (de een wat eenvoudiger dan de ander). Belangen. De betrokken partijen zitten allemaal anders ‘in het project’. Corporaties verschillen bovendien onderling sterk, net als huurders en aanbieders, en ze hebben alle hun eigen belangen. Maar enigszins generaliserend kunnen we de belangrijkste wensen en voorkeuren van partijen toch wel onderscheiden. De belangen van een bewoner (huurder of koper) zijn in het algemeen: het hebben van een comfortabel en gezond huis tegen betaalbare kosten, in een veilige en sociaal aantrekkelijke wijk, en als er gerenoveerd moet worden dat liefst met zo weinig mogelijk renovatieoverlast. Kopers onderscheiden zich onder meer van huurders in dat zij gevoeliger zijn voor ingrepen die van invloed zijn op de verkoopwaarde van de woning. Maar voor zowel huurders als kopers is de woning vrijwel altijd een emotioneel beladen plek. Rationele professionals, zoals aannemers en installateurs, maar geregeld ook nog corporatiemedewerkers, neigen
Voorbeeld 2: De corporatie als trekker Henk Seinen (van Seinen Projectontwikkeling) loopt al een tijdje mee in de bouw- en renovatiewereld. Vanuit een heldere visie neemt hij met zijn bedrijf vaak zelf het initiatief om voor en met anderen woningen energieneutraal te renoveren. Seinen stelt dat zijn benadering draait om drie aspecten: om economie, techniek en proces. Allereerst: volgens hem kan energieneutraal renoveren economisch prima en aantoonbaar uit. Ten tweede is zijn technische concept anders dan gebruikelijk. Als je het goed doet, is een EPC van 0 goedkoper te realiseren dan een EPC van 0,4, zo stelt hij. Kwestie van juiste isolatie,
dat te vergeten. Ook onderschatten deze professionals, door hun focus op de woning, nog wel eens het belang dat bewoners hechten aan hun directe woonomgeving en wijk. Zij koersen meestal vooral op kosten, risico’s en – als het goed is – kwaliteit. De corporatie zal zich daarnaast ook richten op zaken als de waarde van het vastgoed, verhuurbaarheid en relatie met de huurders.
Voorbeeld 3: De partijen in dialoog Bij Slim & Snel- en aanverwante ambitieuze projecten blijkt steevast dat partijen de neiging hebben hun eigen mogelijkheden, zienswijzen en belangen centraal te stellen. Daardoor laten ze (te) weinig ruimte voor die van de gesprekspartners. Dat belemmert het in samenwerking pakken van nieuwe kansen. Dit geldt voor alle professionele partijen.
uitgekiend warmtebron- en afgiftesysteem, en goed regelen. Ten derde, en vooral dit is cruciaal: hij verandert het proces met en tussen de partijen. Hij neemt zelf vaak het initiatief, en laat hij de gemeente – en soms ook financiële instellingen – bijdragen. Gebruikelijk voor de werkwijze is verder dat hij start bij de bewoners: ‘neem ze serieus, en vertel over comfort, waarde, gezondheid, kosten, dan heb je hen al mee’, stelt Seinen. Als het exploitatiemodel dan ook klopt voor de corporaties, dan kan de draaimolen gaan draaien! Initiator, katalysator, verbinder, smeerolie, dat zijn de termen die bij dit derde aspect passen. Aan het eind kloppen ook economie en techniek voor alle partijen. Een heel ander spel met nieuwe rollen en verhoudingen, en klinkende resultaten!
vereist, en dienen de belangen van verschillende partijen zorgvuldig gerespecteerd te worden. Dat kan bijvoorbeeld door PAIR-matrices2 op te. Uit vergelijkingen met PAIR-matrices, maar ook uit onder andere de onderzoeken waarnaar eerder is verwezen, blijkt dat bij aanbesteding van een Slim & Snel-project idealiter sprake is van een drietrapsraket. Eerst moeten de belangen van de betrokken partijen (corporatie, ontwikkelaar/aannemer, aanbieders, huurders, eigenaren-bewoners en overige partijen) goed in kaart worden gebracht, vervolgens maatregelen geselecteerd worden die in voldoende mate tegemoet komt aan de belangen van alle betrokken partijen om pas daarna de vraag te kunnen stellen of het financiële plaatje klopt.
Om de samenwerking vruchtbaarder te maken, is het cruciaal de eigen positie beter te doorgronden, en een open oor te hebben voor de mogelijkheden van beoogde partners. Dialoog! Dat klinkt heel eenvoudig en voor de hand liggend, maar de praktijk bewijst het tegendeel!
De kern van een kansrijke aanpak Om een Slim & Snel-opgave aantrekkelijk te maken voor alle partijen, inclusief de eigenaren-bewoners, is dus een goede onderliggende samenwerking en samenhang nodig tussen de acties en belangen van de partijen. Vroeger deed de corporatie een uitvraag en reageerden de aanbieders. Inmiddels is bij aanbesteding echter steeds meer maatwerk 2. Diepenmaat (2011), Multi-actor Procesmanagement in theorie en praktijk, Uitgeverij Parthenon
de pair matrix De PAIR matrix (Diepenmaat 2011) biedt een goed handvat om samenwerking en samenhang voor elkaar te krijgen. In een goede samenwerking doet iedere speler iets specifieks (actie) wat hij goed kan (rol), omdat hij dat wilt (interest). Hij zal dat ook beamen (positie). Kortom: de PAIR matrices worden gerespecteerd (zie ook de pijlen in de figuur). Als consequentie hiervan is de kwaliteit in orde, en doet iedereen graag mee. Omgekeerd: ontbreekt samenwerking, dan worden de PAIR matrices niet afdoende gerespecteerd. Het is dus zaak bij het ontwikkelen van samenwerking de PAIR matrix van de medespelers goed te kennen. Kijkt u nu eens goed in de spiegel. Kent u die echt? Neemt u ze voldoende serieus? Hieronder vindt u een aantal eerste voorbeeldinvullingen. Er is veel meer over de PAIR matrix te zeggen. Voor een praktische beschrijving binnen het kader van multi-actor procesmanagement, zie Diepenmaat (2011).
Wij willen een probleemloze woning. Minimaal gedoe en gerommel bij renovatie en onderhoud. Geen cent meer dan voorheen. Positie
Renovatie 'ondergaan'. Huur betalen Energierekening betalen Actie
Huurders
Belang
Rol
Comfortabel wonen Lage kosten (huur + energie) Minimale overlast
Genieten van een comfortabele en betaalbare huurwoning
Goed en betaalbaar wonen, daar staan wij voor. Investeringen in renovaties moeten rendabel gebeuren (huurders betalen mee).
Managen en begeleiden van (Slim & Snel) renovatietrajecten
Positie
Actie
Corporatie
Belang
Waarde van vastgoed Financiele soliditeit en continuiteit Goede relatie met huurders
Rol
Structureel ontwikkelen en beheren van woningenportefeuille Managen van relatie met huurders
Het centrale thema van deze brochure is het betrekken van eigenarenbewoners bij een Slim & Snel-project. Wanneer eigenaren-bewoners in een specifiek project partij zijn, is het van groot belang te kijken naar
Als eigenaar bepaal ik zelf wat ik aan onderhoud en renovatie doe en voor welke prijs. Het moet mij passen. Voor een echt aantrekkelijk aanbod sta ik altijd open. Positie
Beslissen over onderhoud en renovaties Opdrachten gunnen Betalen Actie
Particuliere eigenaren Belang
Gepaste conditie van woning Waarde van woning Acceptabele kosten (incl energie) Ontzorgd worden in onderhoud en renovatie (w.o. eenvoudig meeliften met renovatie corporaties)
Rol
Onderhouden van en wonen in eigen woning
Uitvoeren van Slimme & Snelle renovatieconcepten.
Wij willen een boterham verdienen aan renovaties Positie
Actie
Aanbieders
Belang
Opdrachten Winst Continuiteit Goede relatie met opdrachtgevers
Rol
Ontwikkelen en vermarkten van Slimme & Snelle renovatieconcepten.
hun positie en belangen daarin. Hoe verhouden zij zich tot de andere betrokkenen (Positie)? Waaraan hebben ze specifiek behoefte (Belang)? Is het mogelijk een aanbod-op-hoofdlijnen te arrangeren dat naadloos
aansluit bij hun positie en belang? Pas als deze eerste stappen zijn gezet, kunnen de financiële details strak worden gemaakt. Daarbij worden de belangen van de andere betrokken partijen natuurlijk niet uit het oog verloren. Wat zijn de kosten en baten voor de verschillende spelers? Wie doet de voorinvesteringen en wie loopt de risico’s? Is een arrangement mogelijk waarin investeringen, revenuen en risico’s evenwichtig zijn verdeeld? Is er een oplossing te bedenken die aantrekkelijk is voor iedereen?
Andere dan financiële belangen Welke niet-financiële belangen zijn er voor eigenaren-bewoners (en vaak bewoners in het algemeen)? Dat zijn er veel en ze verschillen per project. Een aantal noemen we hier ter illustratie. Bewoners hechten meestal, net als de meeste mensen overigens, aan zekerheid. Zij zouden bijvoorbeeld heel graag garanties willen met betrekking tot de voorberekende en verwachtte energiebesparing. Voor de corporatie, ontwikkelaar/aannemer en aanbieder is dit echter een hachelijke zaak; het verbruik wordt in grote mate beïnvloed door bewonersgedrag en de energieprijs. Het belang van de corporatie en de aanbieders is er dan op het eerste gezicht ook niet bij gediend om het verbruik te garanderen. Maar betekent dat dat het niet kan? In Tilburg denkt men dat een oplossing zeker wel mogelijk is. Daar heeft men de Tilburgse Energie Garantie bedacht. De bouwende partijen dragen eenmalig een percentage van hun omzet bij. De woningeigenaar doet ook mee: deze stort een percentage van de kosten van de energiemaatregelen, eveneens eenmalig. Vervolgens staat de gemeente garant. Aan de hand van de historie van het energieverbruik wordt per woning berekend wat het economisch rendement zal zijn van de beoogde besparing. Wordt die gehaald, dan is iedereen blij. Blijft het resultaat echter onverhoopt achter, dan krijgt de eigenaar het verschil tussen de gerealiseerde en berekende besparing uitgekeerd.
Ook buurtacties kunnen bijvoorbeeld niet-financiële voordelen opleveren voor bewoners. Door samen een project op te starten, neemt immers ook de sociale cohesie in de buurt toe. Het project Warm Welkom te Bolsward van woningcorporatie Elkien speelt in op die dubbele winst. In dit project zijn zowel huurders als kopers benaderd met een aantrekkelijk energiebesparingsaanbod. Diverse bewoners en de wijkvereniging speelden hierbij een belangrijke rol (op het vlak van de communicatie en het motiveren van medebewoners). Het project startte in 2009 en is onlangs afgerond. Een derde van de eigenaren-bewoners deed mee. De wijk was tot nu toe twee keer een van de winnaars van het Klimaatstraatfeest. Bewoners zijn ook aan de slag gegaan met energiezuinig gedrag. Door het plaatsen van grote aantallen zonnecollectoren en zonnepanelen was inkoopvoordeel mogelijk. Voor dit project was subsidie beschikbaar (€ 1.000,-) via de energiepremieregeling van de Provincie Friesland en de gemeente. Bewoners hechten ook aan zo min mogelijk overlast. In Duitsland is het heel gebruikelijk om ingrijpende renovaties in bewoonde staat te laten plaatsvinden. Daarop is de hele werkwijze ingesteld. Zo wordt de woning ’s avonds altijd schoon opgeleverd (de schoonmaakkosten liggen daardoor ook veel hoger dan bij ons), vindt oplevering van keuken en/ of badkamer altijd voor het weekend plaats, hebben werklui kleding met naam en telefoonnummer van het bedrijf waarvoor ze werken (zodat bij ongewenst gedrag meteen een klacht kan worden ingediend) en bovenal: afspraken met betrekking tot de planning zijn bijna heilig. We schreven het al eerder: bewoners vinden de directe woonomgeving heel belangrijk. Om te beginnen zijn ze natuurlijk aan hun tuin gehecht, als die er is. In Roosendaal wordt ervaring opgedaan met een arrangement waarbij de eigenaar-bewoners openbaar groen kunnen verwerven, waarbij de opbrengst ten goede komt aan het verduurzamen van de woningen. De gemeente stelt met de opbrengst een bijdrageregeling in voor de eigenaren-bewoners in de wijk. Uit onderzoek3 bleek ook dat bewoners duurzaamheid veel breder zien dan energiebesparing alleen en dat de aantrekkelijkheid van energiebesparende maatregelen – als die ook onder het mom van milieuvriendelijkheid worden gepropageerd – toeneemt wanneer ze met maatregelen worden gecombineerd die bewoners eerder associëren met milieu, zoals de groenvoorziening. Bied energiebesparende maatregelen bijvoorbeeld eens aan in combinatie met gierzwaluwpannen en vlinderstruiken. Dus opnieuw: trek de woonomgeving erbij. Bewoners, en mensen in het algemeen, hebben ook veel behoefte aan keuzemogelijkheden. Als er maar één optie is, ontstaat er bijna altijd weerstand, zo leren ons ook de gedragswetenschappen. Maar het hebben van te veel keuzemogelijkheden wordt ook niet als prettig ervaren. Dat was de les die in Apeldoorn werd getrokken in het project Uw woning in de watten. Woningcorporatie Ons Huis nam daar in 2008 het initiatief
Bron: http://www.milieucafe.nl/archief/milieucafe-24-november-2011/berend-devries
3. ‘Bewoners eerst’, Hal, van, Dulski en Postel, Nyenrode, 2010.
tot dit project in de wijk de Mheen met 91 huurwoningen en 450 koopwoningen, en deed aan eigenaren-bewoners een collectief aanbod met keuzepakketten voor energiebesparing. Naast inkoopvoordeel werd ook een laagrentende lening ingezet via SvN van 2% tot € 10.000,-. De gemeente en corporatie trokken samen op. Zij schakelden een alliantie van bedrijven in, waaronder een maatwerkadviseur, energiebedrijf, bouw- en installatiebedrijf. Deze bedrijven waren ook uitvoerende partijen voor de aanpak van de huurwoningen. De aanlooptijd van het project was meer dan een jaar, particulieren stapten niet direct in. Een laagrentende lening alleen bleek onvoldoende motivatie om mee te doen. In dit geval kwam uit de evaluatie van Motivaction dat de eigenaren-bewoners als aparte doelgroep benaderd hadden moeten worden, persoonlijk contact beter werkt dan schriftelijk contact, het aantal keuzepakketten te groot was (wel maatwerk leveren, maar het aantal keuzes overzichtelijk maken) en dat de doorlooptijd van het project te kort was. Er zijn 37 aanvragen gehonoreerd van gemiddeld € 10.000,-. Apeldoorn heeft dit beleid voorlopig voortgezet, waardoor er voor de komende tijd continuïteit gegarandeerd is. En ten slotte: bewoners willen vertrouwen kunnen hebben in degene die hen probeert over te halen te investeren in energiebesparende maatregelen. Als de corporatie die hen aanspoort tot energiebesparing zelf het slechte voorbeeld geeft, door bijvoorbeeld altijd het licht in openbare ruimtes te laten branden, zullen ze het aabod minder serieus nemen dan wanneer de corporatie verlichting in openbare gebieden voorziet van LED- of spaarlampen en aansluit op bewegingsmelders. En als de kwaliteitskaart gespeeld wordt, is het ook heel wenselijk dat er een gemeente is die tegelijkertijd actie onderneemt om de woonomgeving te verbeteren. Maar natuurlijk zijn de financiën ook van belang. Maar daarbij moeten twee zaken goed in de gaten worden gehouden, hoe mooi de cijfers er ook uitzien en hoe kort de terugverdientijd ook lijkt: 1. Voor bewoners die het heel krap hebben, is elke extra investering een investering te veel en iets dat ten koste gaat van wat anders. Dit ongeacht het feit dat men er op termijn beter van wordt. Het voelt dus alijd als verlies. 2. In de psychologie is het begrip verliesaversie bekend; mensen hebben meer moeite met geld uitgeven dan dat ze blij zijn met dat wat ze ervoor terugkrijgen. Ook kent de psychologie het begrip afgenomen waarde van de uitgestelde beloning; hoe langer het duurt voor de winst zichtbaar is, hoe minder deze wordt gewaardeerd. Het op het eerste gezicht zo logische sommetje van investering = besparing + besparing + besparing, wordt daarom gevoelsmatig vaak helemaal niet als zo’n logisch sommetje beschouwd. Voor professionals is dit iets om rekening mee te houden.
Evenwicht tussen belangen van alle partijen Zoals we hiervoor al schreven: als alle betrokken partijen er uiteindelijk beter van worden, financieel of anderszins, dan gaat het project bijna als vanzelf ‘rollen’. Door die bril kijken we nu naar de al genoemde en andere projecten. Neem de hiervoor beschreven Tilburgse Energie Garantie. Dit systeem legt een prikkel neer bij de aanbieders om te leveren wat ze beloven. Maar zijn er ook mogelijkheden om een prikkel bij de bewoner neer te leggen? Het gedrag is tenslotte van grote invloed. Wat kan de gemeente er bijvoorbeeld tegen doen wanneer bewoners na het treffen van energiebesparende maatregelen consequent wat graden hoger gaan stoken?. Goed functionerende voorbeelden hiervan zijn in de Nederlandse woningbouw niet eenvoudig te vinden. Maar misschien ligt de sleutel tot de oplossing van dit probleem wel in andere branches. Want denk eens aan de telefoniesector: ook daar is men toch heel afhankelijk van gedrag? En wordt bellers daar niet een bundel aangeboden? Wie meer belt dan de bundel toelaat, betaalt een hogere prijs. Is een dergelijk systeem niet te combineren met de aanpak zoals die door Tilburg is ingevoerd? De aantrekkingskracht voor de aanbieders en gemeente neemt toe, want het risico neemt af en de kans op meer eigenaren-bewoners die willen investeren in energiebesparing in hun woning neemt toe. En dan het project Warm Welkom in Bolsward. Hier was sprake van een subsidie. Het is echter de vraag of dat nodig was. Misschien was een lening die met de behaalde energiebesparing kon worden terugbetaald wel een betere optie geweest. Een regeling zoals ontwikkelaar Seinen in een ver verleden met ABN Amro construeerde in het Groningse project Leeuwenborg. Een dergelijke aanpak zou gelijk ook het investeringsprobleem van mensen met een echt krappe beurs oplossen; gevoelsmatig wordt er immers niet geïnvesteerd. Het project in Roosendaal waarbij groen wordt uitgewisseld, is wel een voorbeeld van de beoogde win-win. De gemeente bezuinigt op onderhoudskosten en heeft inkomsten door verkoop van openbaar groen. Zij investeert het geld dat dit oplevert in energiebesparende maatregelen, waardoor de bewoners én een energiezuinige woning én een extra grote tuin krijgen. Het project in Apeldoorn lijkt ook een goed voorbeeld van een project waarbij de belangen van alle partijen wordt behartigd. Sinds 1-1-2011 is door Europese wetgeving de financiering aan particulieren echter niet langer mogelijk onder het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, omdat deze activiteit niet bijdraagt aan Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Even leek het erop, als gevolg van de afspraken van het lenteakkoord, dat het Rijk een revolverend fonds in het leven zou roepen, waarmee opnieuw aantrekkelijke financieringsvoorwaarden gerealiseerd kunnen worden. Maar al tijdens de eerste onderhandelingen over het nieuwe regeerakkoord werd het beoogde budget hiervoor geschrapt.
Het is natuurlijk een lange weg, maar het is wel zaak dat consequenties als van deze regelgeving onder de aandacht worden gebracht van de partijen die de regelgeving instellen. Ook Europa heeft grote energie-ambities en snijdt zich hiermee in de eigen vingers. Misschien is aanpassing mogelijk? En misschien zijn er wel mazen in de wet die tot nu toe onvoldoende zijn uitgenut? Zijn de regels wel echt zo streng als ze lijken? Op het gebied van de Nederlandse regelgeving blijkt immers geregeld dat de regels op lokaal niveau strenger wordt gehandhaafd dan door de initiatiefnemers op nationaal niveau was voorzien. Enkele andere voorbeelden: Woningcorporatie Oost Flevoland Woondiensten (OFW) bood sinds 2006 eigenaren-bewoners van voorheen corporatiewoningen de mogelijkheid aan om mee te liften op de energieaanpak die zij aanbiedt aan haar huurders. Dit betrof eigenaren-bewoners die tussen de huurwoningen wonen (de spikkels dus). Waar het appartementen betreft, vormen deze bewoners samen met de corporatie een VvE. De particulier genoot inkoopvoordeel door de collectieve aanpak en daarnaast bood OFW de mogelijkheid tot financiering via de corporatie aan tegen gunstige tarieven. Een gunstig aanbod gecombineerd met vertrouwen in de corporatie door de voormalige huurders (nu eigenaren-bewoners) zorgden voor succes. De gewijzigde Europese regeling lijkt echter ook voor deze opzet roet in het eten te strooien. Maar is het een optie dat partijen, in een variant op de Tilburgse constructie, zelf een revolverend fonds opzetten? Hiervoor is alleen een eerste (maar misschien wel grote) investering nodig van partijen. Naast de corporatie zouden dat – net als in Tilburg gebeurde – de gemeente en de aanbiedende partijen kunnen zijn. Ook kan gedacht worden aan legaten of andere bronnen. Dit kan een aantrekkelijke optie zijn; een revolverend fonds beoogt immers de realisatie van investeringen via laagrentende leningen in plaats van via subsidies. Rente en aflossingen vloeien weer terug in het fonds en zijn beschikbaar voor nieuwe investeringen. De gebiedspartijen zetten hetzelfde geld meerdere malen in en kunnen daardoor meer doelstellingen realiseren. Naar dit project verwezen we al eerder: Woningcorporatie de Alliantie heeft in de Surinamelaan te Amersfoort een van de eerste aanpakken gerealiseerd in combinatie met een VvE. Het initiatief kwam van een eigenaar-bewoner en werd gedragen door de corporatie. Voor 110 koopen huurwoningen in 5 VvE’s is in 2011 een labelverbetering van E naar B gerealiseerd. Dankzij een financiële borging van de Provincie Utrecht konden de VvE’s de investering voor de eigenaren-bewoners financieren. Amersfoort stelde per VvE € 35.000,- beschikbaar en de Provincie Utrecht in totaal 1,1 miljoen uit het Garantiefonds Energie. De Rabobank financierde de VvE’s. De overheden lijken bij deze opzet de enige partijen die geen direct financieel voordeel hadden bij deze constructie. Worden andere gemeentelijke belangen dan wel voldoende behartigd met deze oplossing of is het mogelijk de constructie ook voor de gemeente financieel
aantrekkelijk te krijgen? Een mogelijk ander belang is de positieve PR voor Amersfoort als eerste gemeente waar VvE’s – op initiatief van een eigenaar-bewoner – tot energiebesparing overgingen. Dit maakte misschien voor hen de investering meer dan waard. Maar wat was de prikkel voor de Provincie? Dat haar energiedoelstellingen werden behaald? Nu de ook de budgetten van overheden opdrogen, is het de vraag of een constructie als deze ook nu nog zou werken. Zijn er alternatieven? De koppeling aan een tv-programma misschien? In de VS is de basis van het programma Home Makeover (wordt ook uitgezonden in Nederland) gebruikt voor ‘the Home Energy Makeover Contest’. Deze wedstrijd daagt bewoners uit zo kosteneffectief mogelijk een zo goed mogelijk energiebesparingsplan voor hun woning te maken. Lokale specialisten (energieadviseurs, aannemers, installateurs, doe-het-zelf-zaken) bieden zich aan om hierbij te helpen. Er zijn twee winnaars. Eén winnaar krijgt het budget om zijn voorgestelde aanpak door te voeren. De tweede winnaar vormt een media-aantrekkelijk gezin met een goed plan wiens ervaringen met het in de praktijk brengen van de energiebesparende maatregelen op tv wordt gevolgd. De prijzen zijn mogelijk gemaakt door sponsors. Tijdens de tv-uitzendingen worden lokaal workshops aangeboden die mensen helpen een vergelijkbaar plan voor hun eigen woning te maken. Het gezin uit het tv-programma bezoekt deze workshops als een Meet & Greet. Het project wordt een jaar gevolgd om te zien of de beoogde besparingen zijn gehaald. Lokale partijen bieden ‘verliezers’ aantrekkelijke mogelijkheden aan om het gemaakte plan alsnog in praktijk te brengen. In de klushuisaanpak wordt de woning tegen een laag bedrag te koop aangeboden (de taxatiewaarde na opknappen minus begrootte opknapkosten) en dient de koper deze binnen een termijn van 1,5 tot 2 jaar op te plussen naar de eisen van deze tijd. Dit betekent dat de woning een label A heeft na verbetering. In Rotterdam, Den Bosch en Den Haag is ervaring met deze aanpak opgedaan. Hierbij zijn meerdere partijen betrokken: de corporatie, gemeente, particuliere verhuurders en soms ook andere partijen. De gemeente verkrijgt soms panden als gevolg van achterstallig onderhoud en aanschrijvingsbeleid, soms zijn particuliere verhuurders en corporaties betrokken die de woningen te koop aanbieden aan huurders. Het kan ook voor deze partijen voordelig zijn in te leveren op de verkoopwaarde, omdat de woningen na opknappen de waarde van alle woningen in de buurt doet verhogen. Bovendien sparen deze partijen onderhoudskosten uit, want die worden door de klussers gedragen. Ook hier lijkt dus sprake van een fusie van belangen. In Nederland zijn ook initiatieven ondernomen ten behoeve van huurders, die misschien ook vrij eenvoudig zijn uit te breiden met eigenaren-bewoners als doelgroep. Woningcorporatie Stadlander bood bijvoorbeeld al haar huurders aan zonnepanelen te installeren, die kos-
en minder kleinschalige warmteopwekinstallaties. De BV’s die hieraan gekoppeld, zijn doorgaans financieel aantrekkelijk voor alle partijen (corporaties en degenen die de warmte afnemen). In het algemeen geldt dat installaties die niet aard- en nagelvast verbonden zijn aan een woning, buiten de huur om gefinancierd en doorberekend kunnen worden. Dit geldt voor zonnepanelen, zonnecollectoren, installaties voor verwarming, warmtapwater of ventilatie. We zien een ontwikkeling van installaties die overgedragen worden van de corporatie naar de installateur of energiebedrijf. Dit kan extra kasstromen genereren voor de corporatie. Tegelijkertijd is worden ook PV-systemen, die elektriciteit door middel van de zon opwekken, steeds aantrekkelijker voor corporaties.5 Voor gestapeld gespikkeld bezit blijft het moeilijk om zonne-energie in de praktijk te brengen. Een lastige belastingmaatregel maakt doorkoppelen van zonne-energie van een gezamenlijke bron (een gezamenlijk dak bijvoorbeeld) erg kostbaar. Om een belastingtechnisch gunstig effect te hebben, moet elke woning direct met het eigen paneel verbonden zijn. En dat is ook weer kostbaar. Kortom: de belastingregels moeten dringend worden aangepast!
tendekkend worden doorgerekend in de huur. Zo creëerde de corporatie een kasstroom. Huurders waardeerden het aanbod, bij de start tekende zo’n 5% voor akkoord. Dergelijke initiatieven zouden wellicht ook voor de ‘gespikkelde’ eigenaren-bewoners opengesteld kunnen worden. Vergelijkbaar zijn de vele voorbeelden van warmteopweksystemen zoals warmtepompen en warmte-koude-opslag, die buiten de huur om gefinancierd en doorberekend worden aan de huurder (bijvoorbeeld door de corporaties RWS, Woonstichting EttenLeur, Actium, etc). Deze systemen kunnen ook worden aangeboden aan eigenaren-bewoners. Ook heeft een aantal corporaties een energie-BV opgericht. Sommige daarvan leveren ook warmte aan eigenaren-bewoners, bijvoorbeeld binnen een VvE. Het is voor corporaties onzeker of de financiering onder de WSW-borging kan blijven vallen. Maar ook hier geldt dat enkele corporaties het aandurven om de grenzen van de wet op te zoeken. Ook de herziening van de Warmtewet heeft mogelijk invloed op de kasstromen. Het ‘niet meer dan anders’- principe4 is geënt op stadsverwarming
Ten slotte: in veel provincies of gemeenten is het mogelijk een laagrentende SvN- regeling van 1 tot 2% af te sluiten voor de financiering van energiebesparende maatregelen. Er zijn voorbeelden dat de gemeente of de corporatie regelingen maximaal faciliteren voor aan particuliere eigenaren te verkopen woningen en eigenaren-bewoners helpen bij de invulling van de aanvragen en het regelen van de lening. Deze regelingen kunnen gekoppeld worden aan initiatieven van corporaties en/of aanbieders.
Een stappenplan De draaimolen laat het zien: als verschillende partijen allemaal hun eigen duwtje geven, genieten ze allemaal samen, maar ook ieder op hun eigen manier, in nauwe samenwerking. Corporaties én huurders én particuliere eigenaren én aanbieders én projectontwikkelaars/aannemers én welke andere betrokken partijen dan ook, zullen de komende jaren steeds vaker op zoek gaan naar deze voordelen. Overheden en innovatiestimulerende partijen zullen vaak cruciale duwtjes geven. Dat leidt, als het goed gaat, in samenhang tot zowel een mooie renovatiepraktijk als tot prettig(er) wonen. Maar hapklare voorbeelden zijn nog maar mondjesmaat voorhanden (deze brochure schetst voornamelijk de richting). Toch is de route om beweging te veroorzaken op hoofdlijnen goed aan te geven, en precies dát doen we hier tot slot.
4. Het Niet Meer Dan Anders-principe betreft het uitgangspunt dat voor de warmtelevering, met bijvoorbeeld stadsverwarming of warmtepompen, een tarief wordt gevraagd voor de warmte, zodanig dat het gemiddeld niet meer kost dan een vergelijkbare situatie met een aardgas gestookte HR-ketel. Dit is zo vastgelegd in de Warmtewet. 5. Zie ook het rapport Businessplannen voor uitrol zonne-energie in de corporatiesector van Atrivé.
1. Kies voor overzicht. We gaan er allereerst van uit dat u kiest voor een standpunt vanwaar u het speelveld in zijn geheel overziet en van daaruit verantwoordelijkheid neemt. Dat betekent ook dat u probeert niet alleen uw eigen taartpunt te scoren, maar (met anderen) verantwoordelijkheid neemt voor de hele taart. 2. Verdiep u in de spelers. Cruciale spelers zijn particuliere eigenaren, huurders, corporaties, projectontwikkelaars/aannemers, aanbieders en diverse overige partijen. Ook overheden (zoals de gemeente en provincie) kunnen een belangrijke stimulerende rol hebben. Verdiep u stevig in de wensen en behoeften en mogelijkheden van deze spelers: ga met hen intensief het gesprek aan. Die wensen en behoeften en mogelijkheden mogen best ook latent zijn (denk aan aankomend onderhoud) maar ze moeten wel concreet ervaren worden. Gebruik eventueel de PAIR-matrix als start. 3. Wees glashelder in het aanbod. Stuur aan op een transactie waarin iedereen wat inbrengt en daarin zijn concrete voordelen ervaart. Deze transactie sluit nauw aan bij de resultaten van stap 2, anders werkt hij niet. En maak ook deze transactie zo concreet mogelijk. Als er bijvoorbeeld comfortvoordelen of lagere energielasten verwacht mogen worden door de beoogde particuliere eigenaren, maak dit dan concreet en garandeer dit ook! Natuurlijk: energielasten zijn sterk afhankelijk van gedrag. Maar ga serieus staan voor je aanbod. 4. Voer een en ander professioneel en vlekkeloos uit. Niets is immers zo frustrerend als ontevredenheid gedurende de rit. Bovendien bepaalt dit de omvang van stap 5.
Om verschillende redenen, onder meer door verkoop door de corporatie, bevinden zich te midden van verhuurde woningvoorraad steeds meer woningen in particulier bezit. Als een woningbouwcorporatie een reeks woningen in bewoonde staat hoogwaardig wil renoveren met vergaande energieambities (een Slim & Snel-aanpak) doet zich dus de vraag voor hoe om te gaan met deze eigenaren-bewoners binnen corporatieplannen. Deze vraag wordt door ‘het veld’ vaak vooral opgevat als een financieel probleem. Maak je het financieel aantrekkelijk, dan gaan die particuliere eigenaren wel mee, zo is de gedachte. Uit diverse onderzoeken blijkt echter dat financiën een belangrijke, maar niet altijd de belangrijkste en zeker ook niet de enige reden vormt waarom bewoners wel of niet instemmen met een voorstel hun woning energiezuinig te maken. Ook is het in de huidige praktijk veel moeilijker om een financiële prikkel tot stand te brengen dan vroeger het geval was. Bovendien worden de hoge ambities bij een Slim & Snel-project alleen maar behaald wanneer alle betrokken partijen er uiteindelijk beter van worden. Deze publicatie, waarin we een antwoord trachten te geven op de hier gestelde vraag betreffende eigenaren-bewoners die wonen te midden van corporatiebezit, gaat over de belangen van alle betrokkenen en over mogelijke financiële oplossingsrichtingen. Het biedt hiermee een doorkijk naar de nabije toekomst van energiezuinig ‘gespikkeld bezit’.
5. Bied serieuze nazorg. Maak waar wat je beloofd hebt, sta ook achteraf voor het resultaat. Als zaken niet goed zijn gegaan, of energiegebruik niet zakt, ga dan serieus na hoe dat komt. En kom de overeengekomen garanties na. 6. Maak reclame. Vent successen uit, en schaal op. Stuur aan op ‘offers you can’t refuse’ voor alle spelers, en de eigenarenbewoners in het bijzonder. Het ‘ei van Columbus’ bestaat hier niet. Eigenlijk draait het gewoon om serieus zaken doen met elkaar. Met dit cruciale verschil: dat de blik en de verantwoordelijkheid iets breder zijn dan normaal. De basis daarvoor wordt gelegd in stappen 1 tot 3. Ziet u dit niet zitten, dan is dit spel niet voor u. Maar als er voor alle spelers gegarandeerde voordelen zijn, dan gaat die draaimolen vanzelf draaien. En dan draaien ook de eigenaren-bewoners mee.
meer info Geïnteresseerd in participatie in een van onze netwerken? Neem dan contact op met Jacqueline de Jong: e
[email protected]
Nyenrode Business Universiteit Center for Sustainability Straatweg 25, 3621 BG Postbus 130, 3620 AC BREUKELEN t +31 346 291 280 e
[email protected] www.nyenrode.nl/cfs
