RUP Zonevreemde bedrijven Stad Torhout. Ontwerp Juni 2014

RUP ‘Zonevreemde bedrijven’ Stad Torhout

Ontwerp Juni 2014

Opdracht: RUP ‘ Zonevreemde bedrijven’ Opdrachtgever:

Opdrachthouder:

Stadsbestuur Torhout Markt 1 8820 Torhout

Adoplan bvba Vaartlaan 28/1 9800 Deinze Tel: 09/241.53.70 Fax: 09/241.53.79 [email protected] www.adoplan.be

GEZIEN EN VOORLOPIG AANGENOMEN DOOR DE GEMEENTERAAD IN ZITTING VAN ………… OP BEVEL: …………………. DE VOORZITTER

…………….. DE SECRETARIS

ZEGEL DER GEMEENTE

HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN SCHEPENEN BEVESTIGT DAT ONDERHAVIG PLAN TER INZAGE VAN HET PUBLIEK OP HET GEMEENTEHUIS WERD NEERGELEGD VAN: ………

TOT:……….

OP BEVEL: …………………. DE BURGEMEESTER


ZEGEL DER GEMEENTE

GEZIEN EN DEFINITIEF AANGENOMEN DOOR DE GEMEENTERAAD IN ZITTING VAN ……….. OP BEVEL: …………………. DE VOORZITTER


GEZIEN EN GOEDGEKEURD DOOR DE BESTENDIGE DEPUTATIE OP ……….. …………… DE GEDEPUTEERDE, VERANTWOORDELIJK VOOR RUIMTELIJKE ORDENING VOOR STUDIEBUREAU ADOPLAN BVBA. ……………….. KOEN VANDEN BERGHE, RUIMTELIJK PLANNER

ZEGEL DER GEMEENTE


Toelichtingsnota Juni 2014

Inhoud INLEIDING ................................................................................................................................................................................. 1 1 1.1 1.2 1.3

BESTAANDE RUIMTELIJK STRUCTUUR .................................................................................................................................... 2 BLOMME H. BVBA ........................................................................................................................................................................ 2 TOYOTAGARAGE MUYLAERT LUC ..................................................................................................................................................... 5 DECO VERHUURCENTER ................................................................................................................................................................ 7

2 2.1 2.2

ONDERZOEK JURIDISCHE TOESTAND .................................................................................................................................. 9 JURIDISCH KADER ......................................................................................................................................................................... 9 VERGUNNINGSTOESTAND PER BEDRIJF ............................................................................................................................................ 12

3 3.1 3.2 3.3

JURIDISCH KADER VAN HET PLANOLOGISCH ATTEST........................................................................................................... 15 HANS BLOMME ......................................................................................................................................................................... 15 TOYOTAGARAGE MUYLAERT ......................................................................................................................................................... 16 DECO VERHUURCENTER .............................................................................................................................................................. 17

4 4.1 4.2 4.3

RELATIE MET DE RUIMTELIJKE STRUCTUURPLANNEN ............................................................................................................ 18 RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN ....................................................................................................................................... 18 PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN WEST-VLAANDEREN ............................................................................................................. 22 GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN TORHOUT ....................................................................................................................... 26

5 5.1 5.2 5.3

GEWENSTE RUIMTELIJKE ONTWIKKELING ........................................................................................................................... 28 HANS BLOMME ......................................................................................................................................................................... 28 TOYOTAGARAGE MUYLAERT ......................................................................................................................................................... 30 DECO VERHUURCENTER .............................................................................................................................................................. 32

6 6.1 6.2

WATERTOETS ................................................................................................................................................................... 35 ALGEMEEN KADER ...................................................................................................................................................................... 35 TOEPASSING OP HET RUP............................................................................................................................................................ 36

7 7.1 7.2

PLAN-MER + RUIMTELIJK VEILIGHEIDSRAPPORT ................................................................................................................... 38 ONTHEFFING VAN DE PLAN – MER PLICHT....................................................................................................................................... 38 ONTHEFFING VAN OPMAAK RUIMTELIJK VEILIGHEIDSRAPPORT ................................................................................................................ 38

8

RUIMTEBALANS EN OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN ........................................................................................................... 39

9 9.1 9.2 9.3 9.4

PLANSCHADE / PLANBATEN / KAPITAALSCHADE / GEBRUIKERSCHADE .................................................................................. 40 INLEIDING ................................................................................................................................................................................ 40 PLANBATEN .............................................................................................................................................................................. 40 PLANSCHADE ............................................................................................................................................................................ 41 KAPITAALSCHADE / GEBRUIKERSSCHADE .......................................................................................................................................... 41

Toelichtingsnota

RUP ‘Zonevreemde bedrijven’ te Torhout

INLEIDING Aanleiding en situering Dit RUP werd oorspronkelijk opgemaakt voor 4 zonevreemde bedrijven te Torhout die allen recent een positief planologisch attest afgeleverd kregen. Naar aanleiding van doorslaggevende negatieve adviezen op de plenaire vergadering voor het bedrijf Van Coillie werd beslist dit bedrijf uit het RUP te halen. Bijgevolg wordt onderhavig RUP nu opgemaakt voor de volgende 3 zonevreemde bedrijven: 1) Blomme H. bvba Op 19 december 2012 werd door het college van burgemeester en schepenen van de stad Torhout een positief planologisch attest afgeleverd aan de firma Blomme H bvba te Torhout. Dit planologisch attest werd opgemaakt ter bestendiging en uitbreiding van het bedrijf (stalinrichtingen). Het bedrijf is gelegen te Torhout, in de Kruiskensstraat 1A. 2) Garage Muylaert bvba Op 29 mei 2013 werd door het college van burgemeester en schepenen van de stad Torhout een positief planologisch attest afgeleverd aan de Toyotagarage Muylaert bvba te Torhout. Dit planologisch attest werd opgemaakt ter bestendiging en uitbreiding van het bedrijf (Toyotagarage). Het bedrijf is gelegen te Torhout, in de Bruggestraat 115. 3) BVBA Deco Verhuurcenter Op 25 september 2013 werd door het college van burgemeester en schepenen van de stad Torhout een positief planologisch attest afgeleverd aan de bvba Deco Verhuurcenter te Torhout. Dit planologisch attest werd opgemaakt ter bestendiging en uitbreiding van het bedrijf (verhuurbedrijf van machines, materieel, stellingen voor landen tuinbouwsector, aannemers, openbare besturen,…). Het bedrijf is gelegen te Torhout, in de Oostendestraat 332. Conform artikel 4.4.26 §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is de gemeente er toe gehouden om een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan op te stellen voor de toegestane ruimtelijke ontwikkelingen uit de betreffende goedgekeurde planologisch attesten. Het RUP moet het mogelijk laten de feitelijke toestand te behouden en uitbreidingen op korte en lange termijn cfr. het de betreffende goedgekeurde planologische attesten toe te laten. Het RUP kadert eveneens binnen het goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Torhout (d.d. 03/07/2008).

1

Toelichtingsnota

1


BESTAANDE RUIMTELIJK STRUCTUUR

1.1 BLOMME H. BVBA 1.1.1 Kenmerken van de omgeving De site is gelegen aan de rand van een waardevol randstedelijk landbouwgebied. Het bedrijf ligt er in een structureel aangetaste omgeving die gekenmerkt is door diverse zonevreemde bedrijven en een woonlint op slechts 70 m langs de Kortemarkstraat. Het bedrijf wordt ontsloten via de Kruiskensstraat. Deze straat komt uit op de Kortemarkstraat, die de verbinding vormt met het centrum van Torhout. De belangrijkste infrastructuren in de omgeving van de site op meso-niveau zijn de R34 vanwaar men de E403 (Brugge - Kortrijk) op en af kan rijden.

1.1.2 Kenmerken van het bedrijf 

Historische context Bvba Blomme werd opgericht in 1997 met de heer Hans Blomme als zaakvoerder. De heer Hans Blomme vestigde zich in de loop van 1998, samen met zijn gezin in de Kruiskensstraat 1A. Voorheen werd de locatie uitgebaat als een landbouwbedrijfje, maar op het moment van de verhuis was de ‘hoeve’ te omschrijven als een gedesaffecteerde hoeve. De bestaande gebouwen werden verbouwd tot opslagplaatsen voor materiaal en tot een zeer beperkte werkplaats voor het vervaardigen van allerlei materialen i.f.v. de bedrijvigheid, zijnde stalinrichtingen. Het bedrijf heeft enkele jaren geleden een bijkomende loods gekocht in de Kortemarkstraat 187. Deze loods wordt zowel ontsloten langs de Kortemarkstraat als langs de toegangsweg tot het bedrijf Blomme aan de Kruiskensstraat. Gelet op de precaire vergunningssituatie van deze loods (herstelvordering ingeleid in 1993 en bijkomend PV van 5 november 2011) is het onzeker of de loods kan behouden blijven. Omwille van de slechte vergunningssituatie van deze loods beperkt het RUP zich tot de delen opgenomen in het planologisch attest.



Omschrijving van de activiteiten van het bedrijf De bvba Blomme is gespecialiseerd in het plaatsen van ventilatie-, klimatisatie-, voeder- en drinksystemen op intensieve veeteeltbedrijven. Recent werd ook gestart met het ondersteunen van de verkoop en het onderhoud van chemische luchtwassers. De materialen worden besteld en deze worden grotendeels bij de klant maar ook deels bij de bvba geleverd. Een aantal zaken worden geassembleerd in het bedrijf. Daarnaast worden veel gebruikte materialen gestockeerd in het bedrijf. Het klantenpotentieel bevindt zich hoofdzakelijk in de provincies Oost- en West-Vlaanderen. Naast de heer Blomme en zijn echtgenote worden nog 3 mensen tewerkgesteld.

2

Toelichtingsnota




Mobiliteitsprofiel Het mobiliteitsprofiel kan als volgt samengevat worden: Aantal voertuigbewegingen Per dag Per week Personenwagens (klanten) / 2 Vrachtwagens (leveranciers) / 2 Personeel 6 30 Bedrijfswagens 2à4 10 à 20 Vertegenwoordigers / 2 Wat het mobiliteitsprofiel betreft voor de werknemers is het zo dat deze ’s morgens met de wagen naar het bedrijf komen en de wagen parkeren op het bedrijfsterrein. Er zijn 3 werknemers wat neerkomt op 3 vervoersbewegingen. Vervolgens worden in ploegen van 2 à 3 man de werkzaamheden aangevat. Met een aantal bedrijfswagens bezoeken de werknemers de verschillende werven. Bij het beëindigen van de dagtaak keren de bedrijfswagens terug en verlaten de werknemers het bedrijf met hun eigen wagen. Dit verkeer van en naar de werf komt neer op 2 vervoersbewegingen wanneer 1 ploeg van 3 personen vertrekt en aankomt, wordt er in 2 ploegen gewerkt dan rijden 2 bedrijfswagens op en af wat neerkomt op 4 verkeersbewegingen. Op weekniveau komt dit neer, afhankelijk van het aantal ploegen op 10 à 20 verkeersbewegingen. De drie werknemers die op en af rijden staan in voor 6 verkeersbewegingen. Dit komt op 6 + 2 à 6 + 4 verkeersbewegingen, samengeteld 8 à 10 per dag. Daarnaast is het zo dat een aantal leveranciers goederen komen leveren. Dit gebeurt afhankelijk van de lading met opleggers of kleine bedrijfswagens. Gezien het type materiaal zijn het steeds eerder lichte ladingen. Daarnaast komen ook vertegenwoordigers hun goederen presenteren, wat geschat wordt op 1 bezoek per week. Samengevat kunnen we stellen dat er 2 verkeersbewegingen per week uit gaan van levering van goederen door vrachtwagens, en evenveel verkeersbewegingen uitgaande van 1 bezoek van een vertegenwoordiger per week. Vooraleer de werken op de werf kunnen aanvangen, dienen duidelijke afspraken gemaakt te worden tussen de firma bvba Blomme en de klant. De zaakvoerder schat in dat er wekelijks 1 klant naar het bedrijf komt om enkele zaken te bespreken. Dit komt neer op 2 vervoersbewegingen per week. De zaakvoerder voorspelt dat in de toekomst het hoger beschreven mobiliteitsprofiel grotendeels zal aangehouden worden. De bouw van een nieuwe loods zal niet resulteren in een stijging van het aantal vervoersbewegingen, eerder wel in een daling. Een grotere opslagcapaciteit betekent dat er minder frequent zal moeten geleverd worden waardoor het aantal voertuigbewegingen van de leveranciers in beperkte mate zal afnemen. Als gevolg van een bijkomende loods zal er geen extra personeel worden aangeworven. Hierdoor blijft het aantal voertuigbewegingen uitgaande van het personeel zowel op korte termijn als op lange termijn constant.

3

Toelichtingsnota


Het plangebied is matig toegankelijk met het openbaar vervoer. Op ca. 300 m vinden we de bushalte ‘Torhout Kruisken’ terug. Deze bushalte bedient de buslijn 40 ‘Torhout – Kortemark – Ieper’ (in beide richtingen om de ca. 2uur). Per fiets is het plangebied optimaal bereikbaar. Langsheen de Kortemarkstraat (weg ten zuiden van het plangebied) loopt er een functionele fietsroute. Het betreft een dubbelrichtingsfietspad die zich langs de noordzijde van de weg bevindt (= kant plangebied). 

Ruimtegebruik De totale bezetting van het terrein is ca. 0,75 ha. De functies van het terrein en het gebruik van de grond kan onderverdeeld worden in enkele zones.

1. Private woonzone Deze zone bevindt zich achteraan het bedrijfsperceel en wordt louter privatief gebruikt. Binnen deze zone bevindt zich de bedrijfswoning met aangrenzende tuin en aanhorigheden. 2. Opslagruimte (in loods en in open lucht) + overdekte stalplaats bedrijfswagens Langs noordzijde en zuidzijde van het perceel vinden we een zone terug voor opslag van materiaal. Langs noordzijde betreft dit een opslag van materiaal in open lucht met aangrenzend een loods waarin bedrijfsvoertuigen worden gestald. Ook langs oostzijde vinden we een stalling voor bedrijfswagens terug. Langs zuidzijde vinden we een loods terug als werkplaats en opslag van elektrische onderdelen. 3. Circulatieruimte Centraal binnen het bedrijfsperceel vinden we een verharde circulatieruimte terug. Binnen deze circulatie ruimte worden tevens de wagens van het personeel gestald. 4. Groenzones Verspreid over het bedrijfsperceel vinden we 3 ruime groenzones terug. De groenzone betreft een grasland met verspreid voorkomend enkele hoogstammige bomen. De westelijke groenzone is in gebruik als weiland. 5. Waterbuffer Binnen het weiland in het westen van het plangebied vinden we tenslotte nog een Figuur: Indeling bedrijfssite Blomme H. bvba ruime open waterbuffer terug. Buiten de perimeter van het RUP bevindt zich nog een bijkomende loods met aansluitende verharding (6). Deze loods werd enkele jaren geleden aangekocht. Zoals reeds eerder gesteld, is het onzeker of de loods kan behouden blijven omwille van de precaire vergunningssituatie van deze loods. Omwille van de slechte vergunningssituatie van deze loods beperkt het RUP zich tot de delen opgenomen in het planologisch attest.

4

Toelichtingsnota


1.2 TOYOTAGARAGE MUYLAERT LUC 1.2.1 Kenmerken van de omgeving

Het bedrijf is gelegen langsheen de gewestweg N32 (Bruggestraat) (categorie secundaire weg II), waarlangs het bedrijf ontsloten wordt, die gekenmerkt wordt door een differentiatie aan bebouwing, meer bepaald een historische ontwikkeling van een woonlint naar vestigingen die behoren tot de handel- en dienstensector. De omgeving heeft geenszins de beeldvorming van een archetypisch landelijk karakter. Het bedrijf ligt nabij de kruising (rond punt) met de andere gewestweg R34 (categorie primaire II) die de verbinding maakt naar de E403 (categorie hoofdweg): het betrokken perceel wordt door beide wegenissen begrensd.


Historiek en activiteiten van het bedrijf Het bedrijf Garage Muylaert BVBA werd in 1989 opgestart door Luc Muylaert in de Keibergstraat 146 te 8820 Torhout. Er werd gestart vanuit een éénmanszaak. Op 01.10.2003 werd de BVBA Garage Muylaert opgericht. Het bedrijf is gestart als garage-carrosserie en is vrij snel geëvolueerd naar een gespecialiseerde vakgarage van Toyota. Het bedrijf moest omwille van plaatsgebrek herlokaliseren naar de Bruggestraat 115 te Torhout. Op 15/07/2011 werd er een stedenbouwkundige vergunning verleend voor het bouwen van een garage met toonzaal en woning. De bedrijfsopvolging wordt verzekerd door de zoon die op 01/08/2011 tot de bvba garage Muylaert is toegetreden. De Toyotagarage bestaat op heden uit een werkplaats met toonzaal en bedrijfswoning op de bovenverdieping.



Mobiliteitsprofiel Het mobiliteitsprofiel kan als volgt samengevat worden: Huidig aantal verplaatsingen

Aantal verplaatsingen na Aantal verplaatsingen na realisatie van ruimtelijke realisatie van de behoeften op behoeften op korte termijn lange termijn

a) Werknemers - fietsers - auto’s

/ 6

/ 8

/ 10

b) Leveranciers - auto’s - vrachtwagens

4 4

6 6

6 6

c) klanten

14

20

22

Het bedrijf situeert zich langs de Gewestweg (N32) die de verbinding maakt van Brugge met Torhout.

5

Toelichtingsnota


Gezien de aan- en afvoer van producten voor 100% geschiedt via de N32 en de R34 naar de E403 zal er geen bijkomende verkeersbelasting in het centrum van Torhout zijn. Alle circulatie gebeurd op eigen terrein, het doorgaand verkeer op de Bruggestraat (N32) zal dan ook niet gehinderd worden na realisatie van de ruimtelijke behoeften. Het plangebied is matig toegankelijk met het openbaar vervoer. Op ca. 50 m vinden we de bushalte ‘Torhout Noordlaan’ terug. Deze bushalte bedient de buslijn 79 (belbus). Ook per fiets is het plangebied optimaal bereikbaar. Langsheen de Bruggestraat loopt er langs beide zijden een enkel richtingsfietspad. Wat betreft het mobiliteitsprofiel zal deze na de realisatie van de ruimtelijke behoeften op korte en lange termijn dan ook niet dermate wijzigen. 

Ruimtegebruik De totale bezetting van het terrein is ca. 0,26 ha. Van deze oppervlakte staat op heden ca. 0,18 ha in functie van het bedrijf. De functies van het terrein en het gebruik van de grond kan onderverdeeld worden in enkele zones.

1) Bedrijfsgebouwen De oppervlakte ingenomen door bedrijfsgebouwen beslaat ca. 880 m². Het bedrijfsgebouw staat centraal het bedrijfsperceel en omvat vooraan een toonzaal en achteraan een werkplaats. 2) Private woonzone Boven de toonzaal situeert zich de bedrijfswoning. 3) Circulatieruimte en parkeerruimte De bestaande inrit van het bedrijfsperceel bevindt zich langs de zuidzijde en de uitrit langsheen de noordzijde. Vooraan het bedrijfsperceel vinden we 5 parkeerplaatsen voor cliënteel terug. Het bedrijfsgebouw is rondom rond verhard. Deze zone doet dienst als circulatieruimte. 4) Grasland Figuur: Indeling bedrijfssite Muylaert Luc Achteraan het bedrijfsperceel bevindt zich een onverharde zone van ca. 800 m² bestaande uit een grasvlakte waarop de uitbreidingen zullen plaatsvinden. Momenteel worden er hier reeds wagens gestald.

6

Toelichtingsnota


1.3 DECO VERHUURCENTER 1.3.1 Kenmerken van de omgeving

Het bedrijf is gelegen langs de Oostendestraat (gewestweg N33), een woonlint ten westen van de stad Torhout. In de ruimere omgeving komen nog gebouwen voor met de functie bedrijvigheid en handel zoals Timmerbedrijf Rogghe, garage Renault, bowling, meubelzaak, bakkerij, GB, kledingzaak Nikelli, nagelstudio,… Het bedrijf situeert zich geenszins geïsoleerd in het landschap en er is sprake van een zekere verwevenheid.


Historiek en activiteiten van het bedrijf Het bedrijf werd in 1992 opgestart als een eenmanszaak door dhr. Edwig Deschoemaeker. Momenteel worden volgende activiteiten uitgevoerd: plaatsen van sanitaire, elektrische en Cv-installaties, produceren van kollektoren, herstellen bouwmachines, de constructie en assemblage van aanhangwagens en het vervaardigen, bouwen en verhuren van stellingen. Daarnaast heeft het bedrijf tevens verhuuractiviteiten zoals het verhuren van allerlei toestellen voor in de bouwsector en het vervaardigen, bouwen en verhuren van stellingen. Op 26.06.2003 werd de eenmanszaak omgevormd tot de bvba Deco Verhuurcenter. Aanvankelijk vooral was het bedrijf voornamelijk actief in de landbouwsector, later breide het bedrijf zijn activiteiten uit naar tuinbouwbedrijven, aannemers en gemeentebesturen. Als klein familiebedrijf heeft het de mogelijkheid om goedkoop hoogstaande producten te vervaardigen, herstellen en verhuren. In 2000 en 2003 werden stedenbouwkundige vergunningen afgegeven voor het bouwen van bijkomende loodsen.



Mobiliteitsprofiel Het mobiliteitsprofiel kan als volgt samengevat worden: Huidig aantal verplaatsingen a) Werknemers - fietsers - auto’s b) Leveranciers - auto’s (bestelwagens) - vrachtwagens c) klanten

Aantal verplaatsingen na Aantal verplaatsingen na realisatie van ruimtelijke realisatie van de behoeften op behoeften op korte termijn lange termijn

4 16

4 24

4 24

2 4 30

4 6 36

4 6 36

Het bedrijf situeert zich langs de Oostendestraat (N33) die een gewestweg is, waardoor het een goede bereikbaarheid heeft zonder hiervoor het centrum van de stad Torhout te moeten doorkruisen.

7

Toelichtingsnota


Op heden verloopt de circulatie deels op de openbare weg (laden en lossen op de parkeerstrook voor het bedrijf). Met uitvoering van onderhavig plan dient alle circulatie te gebeuren op eigen terrein, het doorgaand verkeer op de Oostendestraat zal dan ook niet gehinderd worden na realisatie van de ruimtelijke behoeften. Het plangebied is matig toegankelijk met het openbaar vervoer. Op ca. 250 m vinden we de bushalte ‘Torhout Cambrinus’ terug. Deze bushalte bedient de buslijn 51 ‘Oostende – Gistel – Eernegem – Torhout’ (om het halfuur in beide richtingen) en de buslijn 64 ‘Diksmuide – Torhout – Aartrijke’ (2 maal per dag in beide richtingen). Ook per fiets is het plangebied optimaal bereikbaar. Langsheen de Bruggestraat loopt er langs beide zijden een enkel richtingsfietspad. 

1)

2)

3)

4)

Ruimtegebruik De totale bezetting van het terrein is ca. 0,32 ha. Van deze oppervlakte staat op heden ca. 0,18 ha in functie van het bedrijf. De functies van het terrein en het gebruik van de grond kan onderverdeeld worden in enkele zones. Private woonzone Vooraan en centraal het bedrijfsperceel vinden we langs de Oostendestraat de bedrijfswoning terug. Deze bedrijfswoning is momenteel in gebruik als kantoorruimte bij het bedrijf. Opslagruimte (in loodsen en in open lucht) Achteraan het bedrijfsperceel vinden we 2 loodsen terug waarin de opslag plaatsvindt. De loodsen hebben een gezamenlijk bebouwde oppervlakte van 700 m². De oostelijke loods bestaat uit 3 verdiepingen (kelder – gelijkvloers – eerste verdiep). De loodsen zijn van vloer tot plafond volledig volgestapeld met materialen. Er is duidelijk nood aan bijkomende opslagruimte. Door gebrek aan ruimte in de loodsen vindt er achteraan de loodsen een opslag in open lucht plaats. Circulatieruimte Langs oostelijke en westelijke zijde van het bedrijfsperceel vinden we een verharde Figuur: Indeling bedrijfssite Deco Verhuurcenter circulatieruimte terug. Vooraan het bedrijfsperceel vindt er binnen de circulatieruimte ook een opslag in open lucht van materialen plaats. Deze opslag vooraan het bedrijfsperceel vindt plaats door gebrek aan opslag in de loodsen achteraan het bedrijfsperceel. Akkerland Grenzend achteraan de bedrijfssite situeert zich een akkerland. Op dit akkerland wenst het bedrijf uit te breiden. De ruimte inname van het akkerland voor de uitbreiding betreft ca. 1.400 m². Deze inname heeft geen impact op de open ruimte gezien de ligging ervan in de hoek van 2 woonlinten.

8

Gemeentelijk RUP 'Zonevreemde bedrijven' te Torhout Situering op de topografische kaart - 1:50.000

Legende ! !

!

!

! !

Perimeter deel-RUP 2: Toyotagarage Muylaert Perimeter deel-RUP 3: Deco Verhuurcenter

Toyotagarage Muylaert !

Deco Verhuurcenter

!

!

!

Perimeter deel-RUP 1: Hans Blomme

!

!

Hans Blomme !

!

datum: juni 2014 schaal: 1:50,000 0 260 520

(Bron: NGI)

1,040

1,560

2,080

±

2,600 Meter

Gemeentelijk RUP ‘Zonevreemde activiteiten’ te Torhout Fotoreportage – Blomme H. bvba

F1

Zicht op toegangsweg

F2

Zicht op verharde circulatiezone F4

Zicht op overdekte stalplaats bedrijfswagens

F3

Zicht op loods als werkplaats en opslag elektrische onderdelen F5

Zicht op private woonzone

F6

Zicht op groenzone/weiland en open waterbuffer

Gemeentelijk RUP ‘Zonevreemde activiteiten’ te Torhout Fotoreportage – Toyotagarage Muylaert Luc

F1

Zicht op het bedrijf vanaf de N32

F2

Zicht op de zuidelijk gelegen toegangsweg F4

Zicht op de met grind verharde zone achteraan het bedrijfsperceel

F3

Zicht op de langs achter gelegen werkplaats F5

Zicht op het grasland achteraan het perceel

F6

Zicht op het bedrijf vanaf de R34

Gemeentelijk RUP ‘Zonevreemde activiteiten’ te Torhout Fotoreportage – Deco Verhuurcenter

F1

Zicht op het bedrijf vanaf de N33

F2

Zicht op de westelijk gelegen toegangsweg F4

Zicht op de oostelijk gelegen toegangsweg

F3

Zicht binnen de westelijk gelegen loods F5

Zicht binnen de oostelijk gelegen loods

F6

Zicht op het weiland achteraan het bedrijfsperceel waarop de uitbreiding voorzien wordt

Toelichtingsnota

2


ONDERZOEK JURIDISCHE TOESTAND

2.1 JURIDISCH KADER Type Gewestplan

Binnen en grenzend aan het plangebied 1. Hans Blomme Cfr. het gewestplan Diksmuide – Torhout (K.B. 05 februari 1979 en wijzigingen) situeert het bedrijf zich volledig binnen agrarisch gebied. 2. Toyotagarage Muylaert Cfr. het gewestplan Diksmuide – Torhout (K.B. 05 februari 1979 en wijzigingen) situeert het bedrijf zich deels binnen een woongebied met landelijk karakter (50 meter vanaf de Bruggestraat). De achterliggende zone bevindt zich binnen een agrarisch gebied. 3. Deco Verhuurcenter Cfr. het gewestplan Diksmuide – Torhout (K.B. 05 februari 1979 en wijzigingen) situeert het bedrijf zich deels binnen een woongebied met landelijk karakter (50 meter vanaf de Oostendestraat). De achterliggende zone bevindt zich binnen een agrarisch gebied.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen

Geen

Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen

Geen

Algemeen Plan van Aanleg

Geen

Bijzondere plannen van aanleg

Geen enkel van onderhavige bedrijven bevindt zich binnen een BPA.

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen

Geen

Ruilverkaveling / landinrichting

Geen

9

Toelichtingsnota

Erfgoed


Binnen en grenzend aan onderhavige bedrijven komen er geen beschermde monumenten, dorpsgezichten en landschappen voor. Doch op ca. 850 m ten westen van het bedrijf Deco Verhuurcenter vinden we het beschermd landschap ‘Wijnendalebos’ terug. Het plangebied ligt niet in een belangrijke zichtrelatie tot een monument. Binnen en grenzend aan het plangebied komen er tevens geen elementen uit het bouwkundig erfgoed voor. Verder situeren de bedrijven zich niet binnen een ankerplaats of relictzone. Op ca. 800 m ten westen van het bedrijf Deco Verhuurcenter vinden we de relictzone ‘Plateau van Wijnendale en Aartrijke’ en de ankerplaats ‘Wijnendalebos en-kasteel’ terug. Op ca. 1,1 km ten oosten van de Toyotagarage Muylaert vinden we de relictzone ‘Groenhove’ en de ankerplaats ‘Groenhove’ terug. De N33, waarlangs Deco Verhuurcenter zich bevindt, werd in de landschapsatlas geselecteerd als een lijnrelict. Alle bedrijven bevinden zich binnen het traditioneel landschap ‘Houtland’, met uitzondering van de Toyotagarage Muylaert, die zich niet binnen een traditioneel landschap bevindt.

Vogelrichtlijngebieden

Binnen een straal van 2 km komen er geen vogelrichtlijngebieden voor.

Habitatrichtlijngebieden

Binnen een straal van 2 km komt er één habitatrichtlijngebieden voor, zijnde het habitatrichtlijngebied ‘Bossen, heiden en valleigebieden van zandig Vlaanderen: westelijk deel’ die zich op ca. 850 m ten westen van Deco Verhuurcenter en op ca. 1,9 km van het bedrijf Hans Blomme bevindt.

Gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN), decreet Binnen een straal van 2 km komt er één VENgebied voor. Het betreft het GENgebied ‘Het Wijnendalebos en vallei van de Waterhoenbeek’ die zich op ca. 850 Natuurbehoud m ten westen van Deco Verhuurcenter en op ca. 1,9 km en noordwesten van het bedrijf Hans Blomme bevindt. Natuur- en bosreservaten

Binnen een straal van 2 km komen geen natuur- noch bosreservaten voor.

Beschermingszones grondwaterwinningen

Geen

Bevaarbare waterlopen

In de nabijheid van het plangebied komen geen bevaarbare waterlopen terug.

10

Toelichtingsnota


Onbevaarbare waterlopen (categorieën)

Nabij de verschillende bedrijven vinden we volgende onbevaarbare waterlopen terug: 1) Op ca. 180 m ten noorden van het bedrijf Hans Blomme loopt van oost naar west een naamloze waterloop (WY.1.15.2.2). Het betreft een onbevaarbare waterloop van derde categorie; 2) Op ca. 15 m ten noorden van Deco Verhuurcenter (aan de overzijde van de weg) loopt van west naar oost de Maagdeveldbeek (WY.1.15.2), een onbevaarbare waterloop van derde categorie.

Bekkenbeheersplan

Gelegen in het deelbekken ‘Handzamevallei’ van het Ijzerbekken.

Gebieden met recht van voorkoop

Geen

Rooilijnplannen

Geen

Biologische waarderingskaart

Binnen of grenzend aan de bedrijfspercelen komen geen biologisch waardevolle gebieden terug.

11

Gemeentelijk RUP 'Zonevreemde bedrijven' te Torhout

II

!

Deco Verhuurcenter

!

II II

! ! !

!

Perimeter deel-RUP 1: Hans Blomme Perimeter deel-RUP 2: Toyotagarage Muylaert Perimeter deel-RUP 3: Deco Verhuurcenter 150c -bestaande hoofdverkeerswegen 150d - aan te leggen hoofdverkeerswegen 150e - bestaande spoorwegen 150g - bestaande afzonderlijke leidingen 150h - aan te leggen afzonderlijke leidingen 1506 - reservatie-gebieden 0100- woongebied 0101- woongebied met kultureel, historische en/of esthetische waarde 0102- woongebied met landelijk karakter 0105- woonuitbreidingsgebied 0200- gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut

!

N

N


P !

N N

RO RO RO

!

N

!

!

P N

Legende !

N

N

!

Situering op het gewestplan Diksmuide - Torhout

P

0401- gebieden voor dagrecreatie 0500- parkgebieden 0701- natuurgebied 0702- natuurgebied met wetenschappelijke waarde of natuurreservaten 0800- bosgebieden 0900- agrarische gebieden 0901- landschappelijk waardevolle gebieden

P

1002- milieubelastende industrieën 1011- regionaal bedrijventerrein met openbaar karakter 1083- reservegebied voor regionaal bedrijventerrein met openbaar karakter 1200- ontginningsgebieden 0900 - agrarische gebieden

II

Hans Blomme !

!

! !

C C

(Bron: AGIV)

C


500

750

1,000

1,250 Meter

±

Gemeentelijk RUP 'Zonevreemde bedrijven' te Torhout Erfgoed

Legende !

! ! ! !

! !

!

!

%

Perimeter deel-RUP 1: Hans Blomme Perimeter deel-RUP 2: Toyotagarage Muylaert Perimeter deel-RUP 3: Deco Verhuurcenter Puntrelicten Lijnrelicten Ankerplaatsen Relictzone Beschermd dorpsgezicht Beschermd landschap Beschermd monument Beschermd stadsgezicht

Deco Verhuurcenter !

!

!

!

Toyotagarage Muylaert

!

Hans Blomme !

!

! !


(Bron: AGIV)

500

750

1,000

1,250 Meter

±

Gemeentelijk RUP 'Zonevreemde bedrijven' te Torhout Natura 2000

Legende !

! !

!

! ! !

!

!

Perimeter deel-RUP 1: Hans Blomme Perimeter deel-RUP 2: Toyotagarage Muylaert Perimeter deel-RUP 3: Deco Verhuurcenter Grote eenheid natuur Grote eenheid natuur in ontwikkeling Natuurverwevingsgebied Vogelrichtlijngebieden Habitatrichtlijngebieden



!

Hans Blomme !

!


(Bron: AGIV)

1,040

1,560

2,080

±

2,600 Meter

Gemeentelijk RUP 'Zonevreemde bedrijven' te Torhout Bos- en natuurreservaten

Legende !

! !

!

! ! !

!

!

Perimeter deel-RUP 1: Hans Blomme Perimeter deel-RUP 2: Toyotagarage Muylaert Perimeter deel-RUP 3: Deco Verhuurcenter Erkend natuurreservaat Vlaams natuurreservaat Bosreservaat



!

Hans Blomme !

!


(Bron: AGIV)

1,040

1,560

2,080

±

2,600 Meter

Gemeentelijk RUP 'Zonevreemde bedrijven' te Torhout Waterlopen - overstromingsgevoelige gebieden

Legende !

! ! ! !

! !

!

!

Perimeter deel-RUP 1: Hans Blomme Perimeter deel-RUP 2: Toyotagarage Muylaert Perimeter deel-RUP 3: Deco Verhuurcenter Bevaarbaar Geklasseerd, eerste categorie Geklasseerd, tweede categorie Geklasseerd, derde categorie Niet geklasseerd Niet overstromingsgevoelig Effectief overstromingsgevoelig Mogelijk overstromingsgevoelig


!

!

!


!

Hans Blomme !

!

! !


(Bron: AGIV)

500

750

1,000

1,250 Meter

±

Toelichtingsnota


2.2 VERGUNNINGSTOESTAND PER BEDRIJF Van ieder deel-RUP werd een plan van de juridische toestand opgesteld die terug te vinden is achteraan dit hoofdstuk.

2.2.1 Hans Blomme

Het bedrijf Hans Blomme kent volgende stedenbouwkundige vergunningen: Nr.

datum

onderwerp

1

28/10/1998

Renoveren bestaande schuur Vermits in de motivering van de stedenbouwkundige vergunning voor het renoveren van de bestaande schuur expliciet vermeld wordt dat de aanvrager stalinrichtingen vervaardigt, kan geacht worden dat de bestemmingswijziging impliciet mee vergund werd.

2

04/10/2000

Verbouwen van woning

3

14/04/2004

Bouwen van bergplaats ter vervanging van bestaande

4

04/12/2013

Bouwen van een loods, aanleggen verharding en bufferzones

Met het indienen van de aanvraag voor een planologisch attest (de aanvraag dateert reeds van 2006) ontstond de discussie of de activiteiten al dan niet para-agrarisch waren. Er werd gekozen om de aanvraag stil te leggen en via een stedenbouwkundige vergunning een uitbreiding te krijgen. Deze werd eerst geweigerd door de stad op basis van een ongunstig advies van RWO. In beroep werd de aanvraag vergund door Deputatie. RWO ging opnieuw in beroep en de minister heeft uiteindelijk de vergunning ingetrokken (23 juni 2009). Doordat op 5 november 2012 een PV werd opgesteld door de inspectie RWO werd alsnog beslist een planologisch attest af te leveren. In het PV werden volgende bouwinbreuken vastgesteld: 1) Aanleg van een zwemvijver van 90m² met bijhorende overdekte constructie van 10m²; 2) Hondenhokken (incl. verharding en afsluiting); 3) Ver- en herbouw van een berging/garage achter de woning; 4) Opslagplaats hout; 5) Werkplaats (afwijkingen t.o.v. vergunning); 6) Metalen rekken voor het stapelen van goederen; 7) Verhardingen in steenslag en beton + stapelen materiaal; 8) Pyloon van 10m hoogte. Door de goedkeuring van het planologisch attest op 19 december 2012 heeft de Hoge Raad voor het Handhavingsbeleid d.d. 21 maart 2013 een negatief advies gegeven om een herstelvordering in te leiden bij de procureur des konings of bij de rechtbank. Op

12

Toelichtingsnota


5 april 2013 werd door inspectie RWO een nieuw PV opgesteld met de afwijkingen t.o.v. het planologisch attest. Op 10 juli 2013 gaf de Hoge Raad voor Handhavingsbeleid een positief advies voor herstel in de oorspronkelijke toestand voor ‘zaken die zeker niet vallen onder het planologisch attest’. De Raad gaf een negatief advies voor het herstel in oorspronkelijke toestand voor ‘zaken die vallen onder het planologisch attest’ en de ‘zaken waarvan twijfelachtig is of ze vallen onder het planologisch attest’. De inspectie heeft een herstelvordering ingeleid bij het parket (procedure lopende). Hierbij worden volgende elementen geëist:  Afbraak zwemvijver en bijhorende houten constructie;  Verwijderen hondenhokken;  Afbreken berging/garage;  Afbreken pyloon;  Het verwijderen van gestapelde materialen en voertuigen;  Het volledig afbreken van uitbreidingen aan de schuur / werkplaats;  Het afbreken van verhardingen die niet opgenomen zijn in het planologisch attest.

2.2.2 Toyotagarage Muylaert Volgende stedenbouwkundige vergunningen werden aan het bedrijf afgeleverd: Nr.

datum

onderwerp

1

15/07/2010

Bouwen van een garage met toonzaal en woning

2

03/10/2013

Uitbreiden van bedrijfsgebouw

Er kan geconcludeerd worden dat het bedrijf hoofdzakelijk vergund is, zowel wat betreft de functie als de gebouwen en de verhardingen.

2.2.3 Deco Verhuurcenter Volgende stedenbouwkundige vergunningen werden aan het bedrijf afgeleverd: Nr.

datum

onderwerp

1

14/07/1970

Bouwen van een loods

2

1978

Bouwen van een vrijstaand woonhuis

3

06/09/2000

Bouwen van een loods met kelder

4

29/01/2003

Regularisatie van loods

13

Toelichtingsnota


Volgende verkavelingsvergunningen zijn op de bedrijfssite van toepassing: Nr.

datum

onderwerp

1

27/12/1977

Verkavelingsvergunning afgegeven aan H. Jacobs – Coudeville en Vereecke - Jacobs

2

24/05/2000

Verkavelingswijziging afgegeven aan Deschoenmaeker Edwig

Het bedrijf kan beschouwd worden als hoofdzakelijk vergund.

14

Gemeentelijk RUP 'Zonevreemde bedrijven' te Torhout Plan Juridische toestand _Deel-RUP1: Blomme H. bvba Legende perimeter RUP 776B

agrarisch gebied (gewestplan) stedenbouwkundige vergunningen 1. d.d. 28/10/1998: Renoveren bestaande schuur 2. d.d. 04/10/2000: Verbouwen van woning 3. d.d. 14/04/2004: Bouwen van bergplaats ter vervanging van bestaande 4. d.d. 04/12/2013: Bouwen van een loods, aanleggen verharding en bufferzones

776D

2. 6.

4.

3.

3. 7.

776E

bouwinbreuken 1. Aanleg van een zwemvijver van 90 m² met bijhorende overdekte constructie van 10 m²

2. Hondenhokken (incl. verharding en afsluiting) 3. Ver- en herbouw van een berging / garage achter de woning 4. Opslagplaats hout 5. Werkplaats (afwijkingen t.o.v. vergunning) 6. Metalen rekken voor stapelen van goederen 7. Pyloon van 10 m hoogte

2.

4.

1.

749D 1. 5. 749E

775B

750B

at sstra sken Krui

N Datum: juni 2014 Schaal: 1/1.000 Opmerking:

De afstanden op het plan zijn indicatief. De juiste afmetingen moeten ter plaatse opgenomen worden.

Gemeentelijk RUP 'Zonevreemde bedrijven' te Torhout Plan Juridische toestand _Deel-RUP 2: Toyotagarage Muylaert bvba 345R

Legende

841A3

perimeter RUP agrarisch gebied (gewestplan) woongebied met landelijk karakter (gewestplan)

841W2

reservatiegebieden (gewestplan) stedenbouwkundige vergunningen 1. d.d. 15/07/2010: Bouwen garage met toonzaal en woning 2. d.d. 09/10/2013: Uitbreiden van bedrijfsgebouw

ge s tr aa t

346M

841T3

Br ug

841S3

1.

841V3

2.

841X3

841B4

e w s g din n i b Ver

34 R 03 4 E g

841W3 841Y3

N Datum: juni 2014 Schaal: 1/750 Opmerking:


Gemeentelijk RUP 'Zonevreemde bedrijven' te Torhout Plan Juridische toestand _Deel-RUP 3: Deco verhuurcenter bvba

Oo st e nd es

444G

442A2

Legende perimeter RUP agrarisch gebied (gewestplan)

tra at

455B

woongebied met landelijk karakter (gewestplan) d.d. 27/12/1977: Verkavelingsvergunning d.d. 24/05/2000: Verkavelingswijziging stedenbouwkundige vergunningen 1. d.d. 14/07/1970: Bouwen van een loods 2. d.d. 1978: Bouwen vrijstaand woonhuis 3. d.d. 06/09/2000: Bouwen van een loods met kelder 4. d.d. 29/01/2003: Regularisatie van loods

445L 445M 443S

446P

2.

447V

445H

447W

4. 446R 1.

3. 447X

447Y 450C 450D

445N

N Datum: juni 2014 Schaal: 1/750 Opmerking:


Toelichtingsnota

3


JURIDISCH KADER VAN HET PLANOLOGISCH ATTEST De opmaak van het RUP vloeit voort uit de aflevering van een positief planologisch attest aan de bedrijven Hans Blomme, Toyotagarage Muylaert en Deco Verhuurcenter.

3.1 HANS BLOMME 3.1.1 Inhoud van de aanvraag De aanvraag voorzag op korte termijn (binnen een periode van 2 jaar): -

De bouw van een nieuwe opslagloods van 16 m bij 22 m. Deze loods wordt aangebouwd aan de bestaande loods. De aanvraag voorzag op lange termijn (binnen een periode van 10 jaar):

-

Op lange termijn wenst het bedrijf de nieuwe loods nog een stuk uit te breiden. De maximale uitbreiding wordt voorzien op maximaal 20 m bij 22 m.

3.1.2 Voorwaarden gekoppeld aan het attest Het planologisch attest werd afgeleverd onder de volgende voorwaarden: -

De voorgestelde uitbreiding op lange termijn wordt uitgesloten van het planologisch attest; De reeds aangelegde taluds dienen verwijderd te worden; Er dient een groenbufferzone van 8 meter breed te worden aangelegd met streekeigen groen in plaats van de voorziene 3 meter rondom de bedrijfssite, behoudens voor wat de reeds bebouwde stroken betreft; Bij mogelijke herbouw in de toekomst dient een bufferzone van 8 meter te worden gerespecteerd.

15

Toelichtingsnota


3.2 TOYOTAGARAGE MUYLAERT 3.2.1 Inhoud van de aanvraag -

De aanvraag voorzag op korte termijn (binnen een periode van 2 jaar): Aanleggen bufferzone als landschappelijke inkleding; Uitbreiden van de garage – carrosserie door de bouw van een bedrijfsgebouw van 25,10 m * 18,00 m = 452 m²; Aanleggen van een beperkte verharding voor het bereiken van het nieuwe bedrijfsgebouw. De aanvraag voorzag op lange termijn (binnen een periode van 10 jaar):

-

De bouw van een bedrijfsgebouw en/of de grond gewoonlijk gebruiken, aanleggen of inrichten voor het opslaan van gebruikte of afgedankte voertuigen en het parkeren van voertuigen, wagens of aanhangwagens (16,12 * 14,09) / 2 = 114 m².


De bouwvrije zone tot de rooilijn van de R34 dient minstens 8 meter te bedragen; De uitbreiding dient kwalitatief te gebeuren zodat het nieuwe volume zich visueel inpast in de omgeving. De aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning dient vergezeld te zijn met een plan dat duidelijk maakt hoe de niet bebouwde ruimte wordt aangelegd. Er dient specifieke aandacht te worden besteed aan de zichtrelatie vanaf de R34; Stapeling in open lucht is verboden.

16

Toelichtingsnota


3.3 DECO VERHUURCENTER 3.3.1 Inhoud van de aanvraag -

De aanvraag voorzag op korte termijn (binnen een periode van 2 jaar): Het uitbreiden met een bedrijfsgebouw van 30 meter * 20 meter = 600 m²; Het aanleggen van verharding met een voldoende circulatieruimte (verkeerskundig) en parkeerruimte (parkeerbehoefte personeel en klanten, +/- 15 voertuigen) op eigen terrein (weg uit de voortuinstrook); Het plaatsen van hemelwaterputten conform de gewestelijke stedenbouwkundige verordening; Het aanleggen van de noodzakelijke bufferzones. De aanvraag voorzag op lange termijn (binnen een periode van 10 jaar):

-

Er zijn geen uitbreidingen op lange termijn meer noodzakelijk voor de huidige activiteiten van dit bedrijf op deze locatie. Met uitzondering van de instandhoudingswerken van de bestaande bedrijfsgebouwen.


Stapeling in open lucht dient verordenend uitgesloten te worden. De verharding kan enkel als parkeer- en/of circulatieruimte worden gebruikt; Productie als activiteit kan niet aanvaard worden.

17

Toelichtingsnota

4


RELATIE MET DE RUIMTELIJKE STRUCTUURPLANNEN

4.1 RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN 4.1.1 Bindende bepalingen Er zijn geen bindende bepalingen die relevant zijn voor dit RUP

4.1.2 Richtinggevende bepalingen Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) bepaalt de ruimtelijke visie voor Vlaanderen. Het plan legt de grote krijtlijnen vast waarbinnen het ruimtelijk beleid in Vlaanderen kan worden gevoerd. Het RSV legt ook de bevoegdheidsverdeling vast tussen de verschillende niveaus gewest, provincie en gemeente. De bedrijfssites liggen in de gemeente Torhout, geselecteerd als kleinstedelijk gebied op provinciaal niveau. Het stedelijk gebied werd alsnog niet afgebakend. Er kan nu echter al nagenoeg zeker gesteld worden dat alle bedrijven zich niet binnen het kleinstedelijk gebied zullen gelegen zijn maar dat zij deel uitmaken van het buitengebied. De doelstellingen van het buitengebied, inzonderheid de open ruimte structuren, zijn de volgende: - Het vrijwaren van het buitengebied voor de essentiële functies; - Het tegengaan van de versnippering van het buitengebied; - Het bundelen van de ontwikkeling in de kernen van het buitengebied; - Het inbedden van landbouw, natuur en bos in goed gestructureerde gehelen; - Het bereiken van een gebiedsgerichte ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied; - Het afstemmen van het ruimtelijk beleid en het milieubeleid op basis van het fysisch systeem; - Het bufferen van de natuurfunctie in het buitengebied. Figuur: Gewenste structuur RSV

18

Toelichtingsnota


Volgende principes staan voorop bij de beoordeling van de ontwikkelings- en uitbreidingsmogelijkheden van bestaande bedrijven buiten de bedrijventerreinen (RSV pg.453): - Een maximale verweving van economische activiteiten met de activiteiten in haar omgeving wordt nagestreefd; goed nabuurschap moet het uitgangspunt vormen; - Alle mogelijkheden en voorzieningen (op milieu hygiënisch vlak, qua mobiliteitsproblematiek,…) voor ontwikkeling op de bestaande locatie worden uitputtend aangewend; - De ruimtelijke implicaties bij een herlokalisatie worden afgewogen tegenover de ruimtelijke implicaties van een ontwikkeling op de bestaande locatie; - De ruimtelijke draagkracht van de omgeving mag niet overschreden worden; - Er wordt ten aanzien van de ontwikkeling van de economische activiteit een maximale beleidszekerheid en beleidscontinuïteit nagestreefd zowel in ruimte als in tijd.

4.1.3 Ruimtelijke visie landbouw, natuur en bos: regio Veldgebied Brugge – Meetjesland In uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen stelde de Vlaamse overheid in 2007 een ruimtelijke visie op voor landbouw, natuur en bos voor de regio Veldgebied Brugge - Meetjesland. Deze is gericht op de afbakening van de doelstellingen met betrekking tot de agrarische gebieden en de natuurlijke structuren. Hierbij is een gebiedsgerichte en geïntegreerde ruimtelijke visie op de natuurlijke én agrarische structuur uitgewerkt in overleg met de gemeenten en de provincies. Alle onderhavige bedrijven bevinden zich binnen de regio Veldgebied Brugge – Meetjesland. Voor de regio Veldgebied Brugge – Meetjesland worden volgende beleidsdoelstellingen voorop gesteld:      

Vrijwaren van samenhangende landbouwgebieden voor de beroepslandbouw; Behoud en versterking van de bestaande natuurcomplexen en inschakeling ervan binnen een netwerk; Behoud van gave cultuurlandschappen en structurerende landschapselementen; Behoud en versterking van bestaande bos- en parkstructuur; Behoud en versterken van valleistructuren en watersystemen; Toeristisch-recreatieve ontsluiting van de open ruimte.

Deze beleidsdoelstellingen worden verder uitgewerkt in deelruimten. De bedrijven Hans Blomme, Deco Verhuurcenter en de Toyotagarage Muylaert situeren zich in verschillende deelruimtes. Hans Blomme Het bedrijf Hans Blomme situeert zich binnen de deelruimte Westelijk Houtland (westelijk deel). Binnen deze deelruimte situeert het bedrijf zich binnen het randstedelijk landbouwgebied ‘Torhout – Don Bosco-zuid. Het volgende concept is er van toepassing: ‘Bieden van waarborgen voor landbouw in randstedelijk landbouwgebied’. Dit concept houdt het volgende in:

19

Toelichtingsnota


o o o

De hoofdfunctie van deze gebieden is landbouw; Waardevolle randstedelijke landbouwgebieden rondom Torhout worden behouden met aandacht voor verbreding van de landbouw, behoud van de landschappelijke karakteristieken (open ruimte als contrast met stad) en recreatieve ontsluiting; Er wordt gestreefd naar het behoud en versterken van aanwezige landschapsecologische structuren (oude spoorwegbedding, plateaurand) in randstedelijk landbouwgebied.

Deco Verhuurcenter en Toyotagarage Muylaert Zowel Deco Verhuurcenter en de Toyotagarage Muylaert situeren zich binnen de deelruimte Westelijk Houtland (oostelijk deel). Gezien beide bedrijven cfr. de visie van de deelruimte zich bevinden binnen een nederzettingsstructuur zijn er geen concepten van toepassing. In uitvoering van deze visie duidde het Vlaams gewest gebieden aan waarvoor de bestaande gewestplannen herbevestigd zijn i.f.v. de agrarische structuur. De bedrijfsgronden van Hans Blomme situeren zich volledig binnen een herbevestigd agrarisch gebied.

4.1.4 Herbevestigd agrarisch gebied Op basis van de ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos heeft de Vlaamse overheid grote delen van de gewestplanbestemming ‘agrarisch gebied’ herbevestigd. Ook het agrarisch gebied waarbinnen het plangebied zich bevindt is deels herbevestigd. Zo zijn de bedrijfsgronden van Blomme H. bvba volledig gelegen binnen het herbevestigd agrarisch gebied.

4.1.5 Motivatie inname herbevestigd agrarisch gebied Vermits het plangebied gedeeltelijk tot een herbevestigd agrarisch gebied behoort, dienen de richtlijn uit de ministeriële omzendbrief RO/2010/01 toegepast te worden. Deze omzendbrief laat binnen het HAG wel nog een bepaalde beleidsmarge om ruimtelijke uitvoeringsplannen op te maken, dit in uitvoering van het ruimtelijk structuurplan. Als algemeen uitgangspunt geldt hierbij dat de overheid die een planningsinitiatief neemt om de bestemming van een HAG te wijzigen in de mate van het mogelijke en bij voorkeur binnen hetzelfde planningsinitiatief, de nodige acties opneemt om het planologisch evenwicht te herstellen. Planningsinitiatieven dienen steeds getoetst te worden aan de ruimtelijke doelstellingen voor het HAG op Vlaams niveau en een verantwoording of motivering moet een wezenlijk deel uitmaken van (de toelichting van) het ruimtelijk uitvoeringsplan. Deze

20

Toelichtingsnota


verantwoording behandelt een onderzoek naar alternatieve locaties, een onderzoek naar de impact op de ruimtelijk – functionele samenhang van de agrarische structuur en een onderzoek naar de mogelijke flankerende maatregelen voor landbouwelementen. Onderzoek naar alternatieve locaties Voor onderhavig RUP is een locatie onderzoek niet aan de orde gezien het hier om een historisch gegroeid bedrijf gaat binnen het herbevestigd agrarisch gebied (Blomme H. bvba) en onderhavig RUP voortvloeit uit goedgekeurde planologische attesten. Onderzoek naar de impact van de uitbreidingsplannen van het bedrijf op de ruimtelijke – functionele samenhang van de agrarische structuur Voor de uitvoering van onderhavig plan wordt binnen het HAG ongeveer 2.000 m² feitelijk weiland omgezet naar een zone voor bedrijvigheid. Het betreft een zone van 2.000 m² aansluitend bij bestaande bedrijvigheid. De percelen die worden ingenomen zijn reeds in eigendom van het betreffende bedrijf. Onderzoek naar flankerende maatregelen De afvloei van regenwater die ontstaat door de bijkomende verhardingen en gebouwen wordt op eigen terrein opgevangen en wordt niet afgewenteld in het aanpalende agrarisch gebied. Algemene conclusie Het betreffende RUP neemt een deel in van het HAG. Gezien het om een historisch gegroeid bedrijf gaat (Blomme H. bvba) en onderhavig RUP een uitvoering is van goedgekeurde planologische attesten is een inname van het HAG onvermijdbaar. De ontsluiting van de omliggende gronden komt door de uitbreiding niet in het gedrang.

21

Toelichtingsnota


4.2 PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN WEST-VLAANDEREN 4.2.1 Bindende bepalingen Er zijn geen bindende bepalingen die relevant zijn voor dit RUP

4.2.2 Richtinggevende bepalingen Het Provinciaal Structuurplan West-Vlaanderen (PRS) is op 6 maart 2002 door de Vlaamse minister bevoegd voor Ruimtelijke Ordening goedgekeurd. Binnen het lopende afbakeningsproces voor het kleinstedelijk gebied Torhout (afbakeningsvoorstel goedgekeurd door de deputatie op 28/04/2011) worden de onderhavige bedrijven, met uitzondering van het bedrijf Toyotagarage Muylaert, niet opgenomen binnen het stedelijk gebied en moet aldus een buitengebiedbeleid gevoerd worden. Beleidsopties m.b.t. bedrijven buiten bedrijventerreinen

Het PRS-WV stelt dat de bedrijven buiten de bedrijventerreinen geëvalueerd en geoptimaliseerd dienen te worden. In het PRS-WV werden een aantal criteria uitgewerkt die bepalend zijn voor de evaluatie van de ontwikkelingsmogelijkheden van de bestaande bedrijven (specifiek beleidskader PRS-WV, p. 247-249). Bestaande bedrijven kunnen buiten bedrijventerreinen verweven zijn met andere functies als de impact op de omgeving beperkt blijft. Deze impact laat zich voelen op vier domeinen: 1) de ruimtelijke impact: 2) de milieu-impact: 3) de verkeersimpact: 4) de sociaal-economische criteria:

ruimtebeslag, schaal van het bedrijf ten opzichte van de omgeving, situering en voorkomen in het landschap, situering ten opzichte van beschermde monumenten/landschappen/dorpsgezichten, bakens en historiek van het ruimtegebruik; milieuhinder en openbare nutsvoorzieningen; verkeershinder, bereikbaarheid, clustergebonden karakter, afzetmarkt en ontsluiting door openbaar vervoer; investeringen, productieproces, bereikbaarheid gebouwen en tewerkstelling.

Wanneer een bedrijf globaal positief beoordeeld wordt, kan tot een verdere ontwikkeling ter plaatse besloten worden.

22

Toelichtingsnota


Deelruimtebeleid

(PRS pg. 208 – 212) De bedrijfssites situeren zich allen in de Middenruimte. De bedrijven Hans Blomme, Toyotagarage Muylaert en Deco Verhuurcenter situeren zich tevens binnen de Veldruimte. In de Middenruimte wordt de bedrijvigheid verder ondersteund (dit betekent o.a. de verwevenheid van diverse soorten landen tuinbouwactiviteiten en de aan de landbouw gerelateerde bedrijvigheid). Dit heeft in het verleden reeds geleid tot een specifiek landschap met verspreide – al dan niet grootschalige – bebouwing. De evolutie van deze activiteiten moet dan ook passen in dit ‘nieuwe landschap’. Het provinciebestuur zet in op volgende beleidsopties:      

Dynamische activiteiten in de stedelijke gebieden en de specifiek economische knooppunten concentreren; Een multifunctioneel kanaal uitbouwen; De stedelijke gebieden versterken; Het regelmatig verspreid rasterpatroon van kernen opwaarderen; De verkeersontsluiting optimaliseren; Structurerende heuvelruggen, open-ruimteverbindingen, beekvalleien en bosgebieden vrijwaren.

Figuur: ‘Deelruimte Middenruimte’

23

Toelichtingsnota


Op het Vlaamse niveau vormt de Veldruimte een open-ruimteverbinding tussen twee grote aaneengesloten gebieden van het buitengebied (RSV). De rol van deze ruimte is in sterke mate bepaald door het vrij gave cultuurhistorische landschap van ‘veldgebieden’ met bossen en dreven in een fijnmazig ‘dambordpatroon’. Dit maakt het gebied interessant voor een versterking van de bosstructuur. Dit specifieke landschap heeft eveneens toeristisch-recreatieve potenties, mede door het grote aantal kasteeldomeinen en openluchtrecreatieve groene domeinen. De ontwikkelingen zijn complementair met de stedelijke functies van Brugge en de kust en met de openheid van de polders. De optie voor percelen van de oude veldgebieden is grondgebonden landen tuinbouw en bosversterking. Dit wordt gebiedsspecifiek afgewogen. Het provinciebestuur zet in op volgende beleidsopties:  

Het rasterpatroon van dreven en boscomplexen versterken; Een beperkte kernenselectie doorvoeren, rekening houdend met de landschappelijke context.

Figuur: ‘Deelruimte Middenruimte’ Structuurbepalende elementen op provinciaal niveau

Het PRS heeft geen elementen aangeduid van provinciaal belang die van relevant zijn voor het plangebied.

24

Toelichtingsnota


4.2.3 Afbakening kleinstedelijk gebied Torhout De deputatie heeft op 28 april 2011 het afbakeningsvoorstel voor het kleinstedelijk gebied van Torhout goedgekeurd. De opmaak van de ruimtelijke uitvoeringsplannen zal nu opgestart worden. Binnen dit afbakeningsvoorstel situeren alle bedrijven, m.u.v. de Toyotagarage Muylaert, zich buiten dit afbakeningsvoorstel van het kleinstedelijk gebied.

Figuur: Situering bedrijven t.a.v. het voorstel van de afbakeningslijn van het kleinstedelijk gebied Torhout

25

Toelichtingsnota


4.3 GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN TORHOUT 4.3.1 Bindende bepalingen Er zijn geen bindende bepalingen die relevant zijn voor dit RUP.

4.3.2 Richtinggevende bepalingen De stad Torhout beschikt over een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (d.d. 03 juli 2008). In het richtinggevend deel van het structuurplan (pg. 166 e.v.) werden de ontwikkelingsperspectieven opgenomen voor zonevreemde bedrijven. De door de gemeenteraad goedgekeurde sectorale visie voor zonevreemde bedrijven vormt het uitgangspunt voor de ontwikkelingsmogelijkheden. Deze gebiedsvisie maakt een onderscheid in deelgebieden. a) Deelgebied IV ‘Vrij open agrarisch gebied met versnipperde bebouwing (Hans Blomme en Deco Verhuurcenter) Het bedrijf Hans Blomme en Deco Verhuurcenter liggen in het deelgebied IV ‘Vrij open agrarisch gebied met versnipperde bebouwing’. Hierbij wordt gesteld: ‘Prioritair dient aandacht besteed te worden aan de landbouw en is de uitbreiding van zonevreemde bedrijven niet gewenst. Een uitzondering kan gemaakt worden voor bedrijven gelegen binnen een concentratie van woningen (minimum 3 woningen dicht bij elkaar). Hun uitbreiding zou de openheid van het landschap niet fundamenteel aantasten’. De bvba Blomme situeert zich in een structureel aangetaste omgeving die gekenmerkt is door diverse zonevreemde bedrijven een woonlint op slechts 70 m langs de Kortemarkstraat en krijgt hierdoor dus uitbreidingsmogelijkheden. Gelegen in een woonlint kan Deco Verhuurcenter beschouwd worden als een dergelijke uitzondering. Uitbreiding ervan is volgens het GRS dus mogelijk. b) Deelgebied V ‘sterk versnipperd agrarisch gebied’ (Toyotagarage Muylaert) De Toyotagarage Muylaert bevindt zich binnen de zone V ‘sterk versnipperd agrarisch gebied’ en nabij de steilrand van het plateau van Wijnendale. Hier zijn uitbreidingen niet gewenst om het landschappelijke karakter van de steilrand te vrijwaren. Dat laatste geldt niet voor bedrijven gelegen binnen een geselecteerd woonlint. Het betrokken perceel bevindt zich in dergelijk woonlint. Hier wordt verwezen naar het beleidskader zoals opgenomen in de gebiedscategorie IV ‘vrij open agrarisch gebied met versnipperde bebouwing’. De open ruimte wordt hier onderbroken door verspreide bebouwing, woonlinten en relicten van perceelsrandbegroeiing. Er dient hier prioritair ingezet te worden op landbouwactiviteiten, en de uitbreiding voor zonevreemde bedrijven is enkel gewenst wanneer ze deel uit maken van een concentratie waartoe ook minstens 3 woningen dicht bij elkaar staan (RG p. 168).

26

Toelichtingsnota


Toyotagarage Muylaert komt daarmee in aanmerking tot bestendiging en uitbreiding, mits het respecteren van de draagkracht van de omgeving, een algemeen principe bij verweving van bedrijven in het woonweefsel (RG p. 137).

Figuur: ‘Sectorale visie zonevreemde bedrijven – gebiedsgerichte benadering’

27

Toelichtingsnota

5


GEWENSTE RUIMTELIJKE ONTWIKKELING

5.1 HANS BLOMME 5.1.1 Motivatie tot uitbreiding in het RUP Het bedrijf ‘Hans Blomme’ is gelegen in een structureel aangetaste omgeving die gekenmerkt is door diverse zonevreemde bedrijven en een woonlint op slechts 70 m langsheen de Kortemarkstraat. De uitbreiding van het bedrijf is gericht op de uitbreiding van de overdekte stockageruimte. Het bedrijf kent namelijk een sterke groei waarbij de stock van materialen gevoelig moet worden uitgebreid. De uitbreiding is in geen geval gericht op het installeren van bijkomende machines die op de bedrijfssite worden aangewend voor de bewerking van materialen. Deze overdekte opslagruimte is vereist om meer materialen intern te kunnen opslaan.

5.1.2 Inrichtingsprincipes Structureren perceel + uitbreiding overdekte opslagruimte

In functie van een zuinig ruimtegebruik is het wenselijk het bestaande perceel ruimtelijk te structureren. Het perceel kan hierbij in 2 zones opgesplitst worden. Zo hebben we een westelijk deel waar het wenselijk is de landbouw te vrijwaren. In het oostelijk deel bevindt zich de bedrijfszone waarbinnen de bedrijvigheid compact kan uitbreiden, inclusief bedrijfswoning. De bedrijfszone dient verder geoptimaliseerd te worden. De bestaande bedrijfsgebouwen voldoen niet aan de moderne maatstaven voor bedrijfsvoering. De aard van de gebruikte producten (hout, profielen,…) vraagt optimaal voor een droge opslag. De dichte opeenstapeling van goederen vandaag zorgt eveneens voor problemen met betrekking tot de efficiëntie van de bedrijfsvoering. Zelfs met optimale planning van de activiteiten kan het voorvallen dat een ganse interne verhuizing van de materialen dient plaats te grijpen ten einde aan de nodige producten te komen voor de bedrijfsvoering. Dit vertaalt zich in sterk tijdsverlies en benadeelt de concurrentiepositie van het bedrijf.

28

Toelichtingsnota


De uitbreiding wordt voorzien aansluitend aan de bestaande loods. De nieuwe aanbouw heeft een oppervlakte van 16 m bij 22 m. Deze uitbreiding zal louter worden aangewend voor de opslag van de grondstoffen, zijnde hout, aangeleverde profielen,… De opslag zal voornamelijk de nood aan buitenopslag vervangen. Zoals reeds gesteld dienen deze materialen in een droge omgeving worden bewaard. De hoogte van de loods moet toelaten om een efficiënte verticale opslag te kunnen uitwerken. Het bedrijf bezit vandaag de nodige voorzieningen voor de werknemers, maar deze zijn niet optimaal ingericht. Bij de reorganisatie kan aandacht besteed worden aan een optimalere situering van de personeelsvoorzieningen zoals bv. de toiletten in functie van de ARAB-regelgeving. De uitbreiding is niet bedoeld voor het plaatsen van enige nieuwe machines of het uitvoeren van productieactiviteiten. Het is in de aard van het bedrijf bedoeld om in een effectieve opslag van het materiaal en grondstoffen te kunnen voorzien zodat deze onder gunstige voorwaarden worden aangekocht en getransporteerd. Landschappelijke inpassing – beperken inname landbouwgebied

De bedrijfssite is vandaag omgeven met wei- en akkerlanden. Het is wenselijk dat er een gedegen landschappelijke buffering voorzien wordt bestaande uit streekeigen groen ten opzichte van de bedrijfsgebouwen. Deze wordt aangelegd conform de vigerende normen op het eigen terrein. Hierbij is het wenselijk het weiland binnen de perimeter van het RUP te vrijwaren van bedrijvigheid. Dit kan gevrijwaard blijven door een compacte uitbreiding van de bedrijvigheid tussen de bestaande bedrijfsloodsen in. In het westen van de bedrijfssite kan de bedrijvigheid gebufferd worden via de aanplant van een dubbele bomenrij. Ook in het noorden en het zuiden is het wenselijk een dense groenbuffer te voorzien ten aanzien van de bedrijfsgebouwen en het omliggende landschap. Hierbij kunnen de bestaande aanplantingen deel uitmaken van de groeninbuffering.

29

Toelichtingsnota


5.2 TOYOTAGARAGE MUYLAERT 5.2.1 Motivatie tot uitbreiding in het RUP Het bedrijf ‘Toyotagarage Muylaert’ zit ingesloten in de hoek gevormd door de gewestweg N32 (Bruggestraat) en de R34. De Bruggestraat is gekenmerkt door een differentiatie aan bebouwing, meer bepaald een historische ontwikkeling van een woonlint naar vestigingen die behoren tot de handel- en dienstensector. De omgeving heeft geenszins de beeldvorming van een archetypisch landelijk karakter. Het structuurplan van Torhout geeft aan een uitbreiding van zonevreemde bedrijvigheid kan indien het bedrijf gelegen is binnen een concentratie van woningen (minimum 3 woningen dicht bij elkaar). De uitbreiding is volgens het GRS dus mogelijk mits het respecteren van de draagkracht van de omgeving, een algemeen principe bij verweving van bedrijven in het woonweefsel.

5.2.2 Inrichtingsprincipes Compacte uitbreiding van het bedrijfsgebouw

Om aan de toenemende vraag van de klanten te kunnen voldoen is het bedrijf genoodzaakt bijkomende gebouwen aan te spreken. Het bedrijf heeft nood aan een uitbreiding van de garage-carrosserie met ca. 450 m² vloeroppervlakte. Deze uitbreiding dient compact te gebeuren, achteraan aansluitend aan het bestaande bedrijfsgebouw.

30

Toelichtingsnota


Het respecteren van de landschappelijke inpassing

De landschappelijke inpassing wordt beoogd door de visuele impact van de gebouwen te beperken. Hierbij wordt ten aanzien van de noordelijk gelegen woningen een levende afsluiting of een groene streekeigen haag voorzien. Ten aanzien van de Bruggestraat en de R34 kan een lage groene beplanting voorzien worden die de uitstraling van de zaak ten goede komt en die geen invloed heeft op de zichtbaarheid van de Toyotagarage. De voorzijde en de achterzijde van de gebouwen dienen te bestaan uit een kwalitatieve architectuur. In functie van een kwalitatieve zichtrelatie vanaf de R34 is het wenselijk dat er achteraan het bedrijfsperceel niet gestapeld wordt in open lucht.

31

Toelichtingsnota


5.3 DECO VERHUURCENTER 5.3.1 Motivatie tot uitbreiding in het RUP Het bedrijf ‘Deco Verhuurcenter’ is gelegen langs de Oostendestraat (gewestweg N33), in een woonlint ten westen van de stad Torhout. In de ruimere omgeving komen nog gebouwen voor met de functie bedrijvigheid en handel zoals Timmerbedrijf Rogghe, garage Renault, bowling, meubelzaak, bakkerij, GB, kledingzaak Nikelli, nagelstudio,… Het bedrijf situeert zich geenszins geïsoleerd in het landschap en er is sprake van een zekere verwevenheid. Het structuurplan van Torhout geeft aan een uitbreiding van zonevreemde bedrijvigheid kan indien het bedrijf gelegen is binnen een concentratie van woningen (minimum 3 woningen dicht bij elkaar). De uitbreiding is volgens het GRS dus mogelijk mits het respecteren van de draagkracht van de omgeving, een algemeen principe bij verweving van bedrijven in het woonweefsel.

5.3.2 Inrichtingsprincipes Herstructureren en vernieuwen van de bedrijfsgebouwen in functie van een verbeterde opslag

Om op de toenemende vraag vanuit de marktsector te kunnen antwoorden is Deco Verhuurcenter genoodzaakt op korte termijn de bedrijfsgebouwen uit te breiden, teneinde de verhuurmaterialen en/of stellingen binnen te kunnen stapelen. Deze uitbreiding dient compact te gebeuren, achteraan het bestaande bedrijfsgebouw. De uitbreiding die voorzien wordt heeft een vloeroppervlakte van 600 m². Deze uitbreiding moet aansluitend en geclusterd aan het bestaande gebouw gebeuren. De circulatie verloopt achteraan tussen het nieuwe bedrijfsgebouw en de groenbuffer in.

32

Toelichtingsnota


Het respecteren van de landschappelijke inpassing

De landschappelijke inpassing wordt beoogd door de visuele impact van de gebouwen te beperken op het aansluitende gebied. Vooraan het bedrijfsperceel, binnen het woonlint, vinden er geen bedrijfsactiviteiten plaats. Vooraan is er enkel sprake van een circulatieruimte naar de achterliggende bedrijfsgebouwen. De bedrijfsgebouwen bevinden zich achteraan het perceel. Achteraan het bedrijfsperceel is het dan ook noodzakelijk dat er een hoogstammige streekeigen groenbuffer ten aanzien van de bedrijfsgebouwen voorzien wordt. In functie van de landschappelijke inpassing is het noodzakelijk dat er nergens op het bedrijfsperceel gestapeld wordt in open lucht. Het plan heeft geen impact op de open ruimte door de compacte uitbreiding zich bevindt in een hoek gevormd door 2 woonlinten.

33

Toelichtingsnota


Aandacht naar de verkeersveiligheid en interne circulatie

Teneinde het doorgaand verkeer in de Oostendestraat niet te hinderen is het van belang dat er een vlotte circulatie op eigen terrein mogelijk is. Om een duidelijke verkeersstructuur te garanderen wordt de inrit van het bedrijf langs de westelijke perceelgrens voorzien en de uitrit langsheen de oostelijke perceelgrens. Achteraan het bedrijfsperceel kan er geladen en gelost worden.

34

Toelichtingsnota

6


WATERTOETS

6.1 ALGEMEEN KADER Het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid (BS, 14 november 2003) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Artikel 8 van dat decreet luidt: ‘Art. 8§1. De overheid die over een vergunning, een plan of programma moet beslissen, draagt er zorg voor, door het weigeren van de vergunning of door goedkeuring te weigeren aan het plan of programma dan wel door het opleggen van gepaste voorwaarden of aanpassingen aan het plan of programma, dat geen schadelijk effect ontstaat of zoveel mogelijk wordt beperkt en, indien dit niet mogelijk is, dat het schadelijk effect wordt hersteld of , in de gevallen van de vermindering van de infiltratie van het hemelwater of de vermindering van ruimte voor het watersysteem, gecompenseerd. Een schadelijk effect wordt gedefinieerd als: “ieder betekenisvol nadelig effect op het milieu dat voortvloeit uit een verandering van de toestand van watersystemen of bestanddelen ervan die wordt teweeggebracht door een menselijke activiteit; die effecten omvatten mede effecten op de gezondheid van de mens ene de veiligheid van de vergunde of vergund geachte woningen en bedrijfsgebouwengelegen buiten overstromingsgebieden, op het duurzaam gebruik van water door de mens, op de fauna, de flora, de bodem, de lucht, het water, het klimaat, het landschap en het onroerend erfgoed, alsmede de samenhang tussen een of meer van deze elementen’. Op 20 juli 2006 keurde de Vlaamse Regering het ontwerp van uitvoeringsbesluit over de watertoets definitief goed. Het besluit geeft de lokale, provinciale en gewestelijke overheden, die een vergunning moeten afleveren, richtlijnen voor de toepassing van de watertoets. Het besluit, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 31 oktober 32006 (Nr.350 – pag. 58326), trad in werking op1 november 2006.

35

Toelichtingsnota


6.2 TOEPASSING OP HET RUP 6.2.1 Bestaande toestand

Onderhavige bedrijven bevinden zich allen binnen het deelbekken ‘Handzamevallei’ van het Ijzerbekken. Binnen de perimeters van de deelRUP’s bevinden zich geen waterlopen. Nabij de verschillende bedrijven vinden we volgende onbevaarbare waterlopen terug: 1) Op ca. 180 m ten noorden van het bedrijf Hans Blomme loopt van oost naar west een naamloze waterloop (WY.1.15.2.2). Het betreft een onbevaarbare waterloop van derde categorie; 2) Op ca. 15 m ten noorden van Deco Verhuurcenter (aan de overzijde van de weg) loopt van west naar oost de Maagdeveldbeek (WY.1.15.2), een onbevaarbare waterloop van derde categorie.

De verschillende deelRUP’s worden afgetoetst aan de hand van de watertoetskaarten: Erosiegevoelige gebieden

Geen enkel deel-RUP bevindt zich binnen een erosiegevoelig gebied.

Grondwaterstromingsgevoelige gebieden

1. Hans Blomme Binnen de bedrijfssite is de grond matig gevoelig voor grondwaterstroming (type 2). 2. Toyotagarage Muylaert Binnen de bedrijfssite is de grond zeer gevoelig voor grondwaterstroming (type 1). 3. Deco Verhuurcenter Binnen de bedrijfssite is de grond hoofdzakelijk zeer gevoelig voor grondwaterstroming (type 1).

Infiltratiegevoelige bodems

1. Hans Blomme Binnen de bedrijfssite is de bodem infiltratiegevoelig. 2. Toyotagarage Muylaert Binnen de bedrijfssite is de bodem niet infiltratiegevoelig. 3. Deco Verhuurcenter Binnen de bedrijfssite is de bodem hoofdzakelijk niet infiltratiegevoelig.

Overstromingsgevoelige gebieden

1. Hans Blomme De volledige bedrijfssite bevindt zich binnen een niet overstromingsgevoelig gebied. 2. Toyotagarage Muylaert De volledige bedrijfssite bevindt zich binnen een mogelijk overstromingsgevoelig gebied. 3. Deco Verhuurcenter De bedrijfssite bevindt zich hoofdzakelijk binnen een mogelijk overstromingsgevoelig gebied.

Hellingenkaart

De gronden van alle bedrijfssites zijn matig vlak (0 tot 5%)

36

Toelichtingsnota

Winterbedkaart


Geen enkele bedrijfssite bevindt zich in de nabijheid van een winterbed van een grote rivier.

6.2.2 Effecten op de waterhuishouding en de waterlopen

De voorschriften laten toe dat de bedrijfspercelen verder kan verhard en/of bebouwd kunnen worden. Bijkomende niet-waterdoorlatende materialen kunnen met onderhavig plan noodzakelijk zijn. Niet waterdoorlatende materialen kunnen met onderhavig plan enkel en alleen aangewend worden omwille van het manoeuvreren van zwaar vervoer in functie van de exploitatie en de toegang tot de bedrijfsgebouwen. De bijkomende bebouwing en niet-waterdoorlatende verharding betekent een vermindering van de infiltratie van regenwater in de bodem. Dit leidt tot een versnelde afvoer.

6.2.3 Milderende maatregelen

Het water dat op de gebouwen en de verharde oppervlakte valt zal opgevangen worden en gebufferd worden i.f.v. hergebruik; Het bestaand wetgevend kader (o.a. verordening inzake opvang hemelwater) is voldoende om de mogelijke effecten te beperken; Beperkte reliëfwijzigingen moeten gecompenseerd worden opdat het waterbergend vermogen van het gebied niet in het gedrang komt; Wat betreft de verhardingen kunnen deze enkel voorzien worden indien dit noodzakelijk blijkt voor de goede werking van de bedrijven. De verhardingen dienen uitgevoerd te worden in waterdoorlatende materialen en kunnen enkel omwille van het manoeuvreren van zwaar vervoer in functie van de exploitatie en de toegang tot de bedrijfsgebouwen in waterondoorlatende materialen worden aangelegd.

37

Gemeentelijk RUP 'Zonevreemde bedrijven' te Torhout Erosiegevoelige gebieden

Legende !

! !

!

! ! !

!

!

Perimeter deel-RUP 1: Hans Blomme Perimeter deel-RUP 2: Toyotagarage Muylaert Perimeter deel-RUP 3: Deco Verhuurcenter Niet erosiegevoelig Erosiegevoelig

!

!


!

!


Hans Blomme !

!

! !


(Bron: AGIV)

500

750

1,000

1,250 Meter

±

Gemeentelijk RUP 'Zonevreemde bedrijven' te Torhout Grondwaterstromingsgevoelige gebieden

Legende !

!

!

!

! ! !

!

!

Perimeter deel-RUP 1: Hans Blomme Perimeter deel-RUP 2: Toyotagarage Muylaert Perimeter deel-RUP 3: Deco Verhuurcenter Geen informatie beschikbaar Zeer gevoelig voor grondwaterstroming (type 1) Matig gevoelig voor grondwaterstroming (type 2) Weinig gevoelig voor grondwaterstroming (type 3)

!

!


!

!


Hans Blomme !

!

! !


(Bron: AGIV)

500

750

1,000

1,250 Meter

±

Gemeentelijk RUP 'Zonevreemde bedrijven' te Torhout Infiltratiegevoelige gebieden

Legende ! !

! !

!

! !

!

!

Perimeter deel-RUP 1: Hans Blomme Perimeter deel-RUP 2: Toyotagarage Muylaert Perimeter deel-RUP 3: Deco Verhuurcenter Niet infiltratiegevoelig Infiltratiegevoelig

!

!


!

!


Hans Blomme !

!

! !


(Bron: AGIV)

500

750

1,000

1,250 Meter

±

Gemeentelijk RUP 'Zonevreemde bedrijven' te Torhout Waterlopen - overstromingsgevoelige gebieden

Legende !

! ! ! !

! !

!

!

Perimeter deel-RUP 1: Hans Blomme Perimeter deel-RUP 2: Toyotagarage Muylaert Perimeter deel-RUP 3: Deco Verhuurcenter Bevaarbaar Geklasseerd, eerste categorie Geklasseerd, tweede categorie Geklasseerd, derde categorie Niet geklasseerd Niet overstromingsgevoelig Effectief overstromingsgevoelig Mogelijk overstromingsgevoelig


!

!

!


!

Hans Blomme !

!

! !


(Bron: AGIV)

500

750

1,000

1,250 Meter

±

Gemeentelijk RUP 'Zonevreemde bedrijven' te Torhout Hellingenkaart

Legende ! !

! !

!

! !

!

!

Perimeter deel-RUP 1: Hans Blomme Perimeter deel-RUP 2: Toyotagarage Muylaert Perimeter deel-RUP 3: Deco Verhuurcenter < 0,5% 0,5% - 5% 5% - 10% > 10%

!

!


!

!


Hans Blomme !

!

! !


(Bron: AGIV)

500

750

1,000

1,250 Meter

±

Gemeentelijk RUP 'Zonevreemde bedrijven' te Torhout Winterbedkaart

Legende !

! !

!

! ! !

!

!

Perimeter deel-RUP 1: Hans Blomme Perimeter deel-RUP 2: Toyotagarage Muylaert Perimeter deel-RUP 3: Deco Verhuurcenter Behoort niet tot het winterbed van de grote rivier Behoort tot het winterbed van de grote rivier

!

!


!

!


Hans Blomme !

!

! !


(Bron: AGIV)

500

750

1,000

1,250 Meter

±

Toelichtingsnota

7


PLAN-MER + RUIMTELIJK VEILIGHEIDSRAPPORT Het Plan-MER-decreet van 27 april 2007 en het Plan-MER-besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2008 voorziet een integratiespoor voor een plan-MER bij het RUP. Binnen het kader wordt volgens de geëigende procedure een aanvraag tot ontheffing van de plan-MER-plicht ingediend aan het departement Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid.

7.1 ONTHEFFING VAN DE PLAN – MER PLICHT Door de dienst MER werd op 30 april 2014 beslist dat het plan geen aanleiding geeft tot aanzienlijke milieugevolgen en dat de opmaak van een plan-MER niet nodig is.

7.2 ONTHEFFING VAN OPMAAK RUIMTELIJK VEILIGHEIDSRAPPORT Door de dienst VR werd beslist dat het plan geen relevante ruimtelijke ontwikkeling met zich meebrengt voor wat betreft het aspect externe (mens) veiligheid. De dienst VR beslist dan ook dat er geen ruimtelijk veiligheidsrapport dient opgemaakt te worden. Voor wat het aspect externe veiligheid betreft dient geen verdere actie ondernomen te worden.

38

Toelichtingsnota

8


RUIMTEBALANS EN OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN Dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan vervangt de bestemming van het gewestplan Diksmuide – Torhout (K.B. 05 februari 1979 en wijzigingen). De voorschriften opgenomen in dit RUP vervangen de algemene voorschriften van het gewestplan vastgesteld bij K.B. d.d. 05/02/1979 en wijzigingen en in het bijzonder de voorschriften voor het woongebied met landelijk karakter en het agrarisch gebied. Deel-RUP 1: Blomme H. bvba Gewestplan

Benaderende oppervlakte

Gemeentelijk RUP


Categorie landbouw

Ca. 7.539 m²

Categorie bedrijvigheid

Ca. 6.047 m²

Categorie landbouw

Ca. 1.429 m²

Deel-RUP 2: Toyotagarage Muylaert bvba Gewestplan


Gemeentelijk RUP


Categorie wonen

Ca. 1.266 m²


Ca. 2.593 m²

Categorie landbouw

Ca. 1.327 m²

Deel-RUP 3: Deco verhuurcenter bvba Gewestplan


Bestemming gemeentelijk RUP


Categorie wonen

Ca. 1.228 m²

Categorie wonen

Ca. 53 m²

Categorie landbouw

Ca. 2.063 m²


Ca. 3.238 m²

39

Toelichtingsnota

9


PLANSCHADE / PLANBATEN / KAPITAALSCHADE / GEBRUIKERSCHADE

9.1 INLEIDING Volgens art. 2.2.2 van de Codex Ruimtelijke Ordening dient in een RUP een register te worden opgenomen, al dan niet grafisch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, vermeld in art. 2.6.1, een planbatenheffing, vermeld in artikel 2.6.4, of een compensatie, vermeld in boek 6, titel 2 of 3 van het decreet betreffende het gronden pandenbeleid. De regeling voer de planschade is te vinden in artikel 2.6.1 en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening; De regeling over de planbatenheffing is te vinden in artikel 2.6.4 en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening; De regeling over de kapitaalschadecompensatie is te vinden in artikel 6.2.1 en volgende van het decreet betreffende het gronden pandenbeleid; De regeling over de gebruikerscompensatie is te vinden in het decreet houdende vaststelling van een kader voor de gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden tot openbaar nut. De opname van percelen in dit register houdt niet in dat sowieso een heffing zal worden opgelegd of dat een vergoeding kan worden verkregen. Voor elk van de regelingen gelden voorwaarden, uitzonderings- of vrijstellingsgronden die per individueel geval beoordeeld worden. Het register kan dus geen uitsluitsel geven over de toepassing van die voorwaarden, uitzonderings- of vrijstellingsgronden.

9.2 PLANBATEN De bestemmingswijziging van de categorie landbouw naar de categorie bedrijvigheid kan mogelijks aanleiding geven tot een planbatenheffing. Onderverdeeld naar de verschillende deel-RUP’s geeft dit de volgende oppervlaktes voor wat betreft de potentiële planbatenheffing: Deel-RUP 1: Blomme H. bvba Categorie landbouw -> categorie bedrijvigheid

Ca. 6047 m²

40

Toelichtingsnota


Deel-RUP 2: Toyotagarage Muylaert bvba Categorie landbouw -> categorie bedrijvigheid

Ca. 1.327 m²

Deel-RUP 3: Deco verhuurcenter bvba Categorie landbouw -> categorie bedrijvigheid

Ca. 2.063 m²

9.3 PLANSCHADE De bestemmingswijziging van de categorie wonen naar de categorie bedrijvigheid, van de categorie wonen naar de categorie landbouw en van de categorie bedrijvigheid naar de categorie landbouw kan mogelijks aanleiding geven tot een planschadeheffing. Onderverdeeld naar de verschillende deel-RUP’s geeft dit de volgende oppervlaktes voor wat betreft de potentiële planschadeheffing: Deel-RUP 2: Toyotagarage Muylaert bvba Categorie wonen -> categorie bedrijvigheid

Ca. 1.266 m²

Deel-RUP 3: Deco verhuurcenter bvba Categorie wonen -> categorie bedrijvigheid

Ca. 1.175 m²

9.4 KAPITAALSCHADE / GEBRUIKERSSCHADE Er worden geen bestemmingswijzigingen doorgevoerd die mogelijks aanleiding kunnen geven tot een kapitaalschade of gebruikersschade.

41

*2 **38*1./ 0# %43*: 6**2 ) * ' *) 6./ : *3 8* "46- 498

6&+ .7( - 6*, .78*6 : &3 5*6( *1*3 ;&&6: 446 51&3' &8*3 51&37( - &) * 0&5.8&&17( - &) * 4+ , *' 69.0*677( - &) * : *67( - 91) ., ) 0&3 =./ 3 **1 # 142 2 * ' :' &

*, *3) *

!

*6.2 *8*6 ) **1 # 142 2 * ' :' & 1&3' &8*3 2 4, *1./ 0 1&3) ' 49; ' *) 6./ : ., - *.) 2@

!

!

!

!

!

!

!

! !

!

! !

! !

! ! !

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

B ! *=* 0&&68 .7 - *8 6*, .78*6 =4&17 ' *) 4*1) .3 &68.0*1

> **678*1.) ? *3? : &3) *$1&&2 7*4) *< 9.2 8*1./ 0* 6) *3.3, : &3 ) * 5*6( *1*3 ;&&645 **3 ' *78*2 2 .3, 7;./ =., .3, ;46) 8) 446, *: 4*6) ) .*&&31*.) .3, 0&3, *: *3848**3 51&37( - &) *: *6, 4*) .3, **3 51&3' &8*3- *+ + .3, **3 0&5.8&&17( - &) *( 42 5*37&8.*4+ **3, *' 69.0*67( 42 5*37&8.* .86*, .78*6, **+ 8 ( 43+ 462 ) *, *( .8**6) *;*8, *: .3, ) * 5*6( *1*3 ;**6 ;&&645 **3 ' *78*2 2 .3, 7;./ =., .3, , *' *968 ) .* &&31*.) .3, 0&3 , *: *3 848 : *6, 4*) .3, 4+ - *+ + .3, * 453&2 * : &3 5*6( *1*3 .3 ) .8 6*, .78*6 - 49) 8 ) 97 3.*8 .3 ) &8 74;.*74 **3 - *+ + .3, =&1;46) *345, *1*, ) 4+ ) &8**3: *6, 4*) .3, 0&3 ;46) *3: *606*, *3 $446*10: &3) *6*, *1.3, *3, *1) *3 : 446;&&6) *3 9.8=43) *6.3, 7 4+ : 6./ 78*11.3, 7, 643) *3) .*5*6 .3) .: .) 9**1, *: &1' *446) **1) ;46) *3 *86*, .78*60&3) 97 , **39.8719.87*1 , *: *3 4: *6) *84*5&77.3, : &3) .* : 446;&&6) *3 9.8=43) *6.3, 7 4+ : 6./ 78*11.3, 7, 643) *3 * 6*, *1.3, 4: *6 ) * 51&37( - &) * .7 8* : .3) *3 .3 &68.0*1

*3 : 41, *3) *:&3) *$1&&2 7*4) *< 9.2 8*1./ 0*6) *3.3, * 6*, *1.3, 4: *6 ) * 51&3' &8*3- *+ + .3, .7 8* : .3) *3 .3 &68.0*1

*3 : 41, *3) * : &3 ) * 1&&2 7* 4) *< 9.2 8*1./ 0* 6) *3.3, * 6*, *1.3, 4: *6) * 0&5.8&&17( - &) *( 42 5*37&8.* .7 8*:.3) *3 .3 &68.0*1

*3 : 41, *3) * : &3 - *8 ) *( 6**8 : &3

2 &&68

' *86*+ + *3) * - *8 , 643) *3 5&3) *3' *1*.) * 6*, *1.3, 4: *6 )* , *' 69.0*67( 42 5*37&8.*.78*: .3) *3.3- *8) *( 6**8: &3 2 &&68 - 49) *3) *: &7878*11.3, : &3**30&) *6: 446) * , *' 69.0*67( 42 5*37&8.* ' ./ ' *78*2 2 .3, 7;./ =., .3, *3 4: *6) 6900*3 *3 *6+ ) .*378' &&6- *) *3 848 45*3' &&6 398

!

!

!

!

!

! ! !

!

!

! !

! ! ! !

!

!

!

!

!

!

!

! !

!

! !

! !

!

! !

!

!

! ! !

!

Kr u

! ! ! !

nss

! !

n iske

t traa

! !

! !

Kr u

iske

! !

!

sstra

! !

!

at

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

) &892 / 93.

7( - &&1

*8*6

±

NOTA: Dit plan werd opgemaakt op basis van grafische gegevens. De erin vermelde afmetingen en oppervlakten zijn derhalve slechts benaderend. Voor de uitvoering van dit plan zijn opmetingen ter plaatse noodzakelijk.

* 8*078 : &3 ) * $1&&2 7* 4) *< 9.2 8*1./ 0* 6) *3.3, *3 : &3 - *8) *( 6**8, 643) *35&3) *3' *1*.) 0&3, *6&&) 51**, ) ;46) *3 45 ;; 69.2 8*1./ 0*46) *3.3, ' * 69' 6.*0 ;*8, *: .3, * 8*078 : &3 - *8 ) *( 6**8 , *' 69.0*67( 42 5*37&8.* 0&3 , *6&&) 51**, ) ;46) *3 45 ;;; ( 4) *< : 1&&3) *6*3 ' * =4*08*62 B, *' 69.0*67( 42 5*37&8.*C .8 6*, .78*6;*6) &&3, *2 &&08) 446- *851&3=4&17- *8, 41) : AA6 ) * ' *78*2 2 .3, 7;./ =., .3, ) ., .8&&1 8* : *6, *1./ 0*3 2 *8 - *8 - 9.) ., * 51&3 3 **3 &&38&1 , *: &11*3 : *67( - .18 ) * ( &684, 6&+ .7( - * 43) *6, 643) ;&&645 ) * ' *78*2 2 .3, *3 ;*6) *3 .3, *8*0*3) .3 - *8 49) * *3 - *8 3.*9;* 51&3 &&642 0933*3 ' ./ ) *) ., .8&1*: *6, *1./ 0.3, ' *5*608*+ 498*34586*) *3 *8 6*, .78*6 2 4*8 2 *8 ) &8 : 446' *- 49) , *6&&) 51**, ) ;46) *3 C

!

- 5 - - 6; - 4123# ( 76- =9- - 5 , - *- , 912=- 6 ; - "7907<;

9) .1: +0 9- /1: ; - 9 = ) 6 8- 9+- 4- 6 > ) ) 9=779 84) 6*) ; - 6 84) 6: +0) , - 3) 81; ) ) 4: +0) , - 7. /- *9<13- 9: : +0) , - =- 9: +0<4, 1/, 3) 6 A126 - - 4 #

"7@7; ) /) 9) /- <@ 4) - 9;

- /- 6, !

!

!

- 915 - ; - 9 , - - 4 # " 7@7; ) /) 9) /- <@ 4) - 9; 4) 6*) ; - 6 5 7/- 4123 4) 6, *7<> *- , 912= 1/0- 1, 5 D 4) 6: +0) , - 5 7/- 4123 > 76- 6 *- , 912=1/0- 1,

5 D

%

!

! !

at

F ! - A- 3) ) 9; 1: 0- ; 9- /1: ; - 9 A7) 4: *- , 7- 4, 16 ) 9; 13- 4

B - - 9: ; - 41, C- 6C=) 6, - $4) ) 5 : - 7, - ? <15 ; - 41239, - 616/ =) 6 ,- 8- 9+- 4- 6 > ) ) 978 - - 6 *- : ; - 5 5 16/: > 12A1/16/ > 79, ; , 779/- =7- 9, , 1- ) ) 64- 1, 16/3) 6/- =- 6; 7; - - 6 84) 6: +0) , - =- 9/7- , 16/ - - 6 84) 6*) ; - 60- ..16/ --6 3) 81; ) ) 4: +0) , - +75 8- 6: ) ; 1- 7.- - 6/- *9<13- 9: +75 8- 6: ) ; 1- 1; 9- /1: ; - 9/- - .; +76.795 , - /- +1; - - 9, - > - ; /- =16/ , 8- 9+- 4- 6 > - - 9 > ) ) 978 - - 6 *- : ; - 5 5 16/: > 12A1/16/ /- *- <9; , 1) ) 64- 1, 16/ 3) 6 /- =- 6 ; 7; =- 9/7- , 16/ 7. 0- ..16/ - 786) 5 =) 6 8- 9+- 4- 6 16 , 1; 9- /1: ; - 9 07<, ; , <: 61- ; 16 , ); : 7> 1- : 7 --6 0- ..16/A) 4> 79, - 678/- 4- /, 7., ) ; - - 6=- 9/7- , 16/3) 6 > 79, - 6=- 939- /- 6 $779- 43=) 6, - 9- /- 416/- 6/- 4, - 6 =779> ) ) 9, - 6 <1; A76, - 916/: 7.=912: ; - 4416/: /976, - 6, 1- 8- 9 16, 1=1, <- - 4/- =) 4*- 779, - - 4, > 79, - 6 - ; 9- /1: ; - 93) 6, <: /- - 6<1; : 4<1; : - 4 /- =- 6 7=- 9, - ; 7- 8) : : 16/=) 6, 1=779> ) ) 9, - 6 <1; A76, - 916/: 7.=912: ; - 4416/: /976, - 6 9- /- 416/ 7=- 9 ,- 84) 6: +0) , - 1: ; - =16, - 6 16 ) 9; 13- 4

-6 =74/- 6, - =) 6, - $4) ) 5 : - 7, - ? <15 ; - 4123- 9, - 616/ 9- /- 416/ 7=- 9 , - 84) 6*) ; - 60- ..16/ 1: ; - =16, - 6 16 ) 9; 13- 4

- 6 =74/- 6, - =) 6 ,- 4) ) 5 : - 7, - ? <15 ; - 4123- 9, - 616/ 9- /- 416/ 7=- 9, - 3) 81; ) ) 4: +0) , - +75 8- 6: ) ; 1- 1: ; - =16, - 6 16 ) 9; 13- 4

- 6 =74/- 6, - =) 6 0- ; , - +9- - ; =) 6

5 ) ) 9;

*- ; 9- ..- 6, - 0- ; /976, - 6 8) 6, - 6*- 4- 1, - 9- /- 416/ 7=- 9 ,/- *9<13- 9: +75 8- 6: ) ; 1- 1: ; - =16, - 6160- ; , - +9- - ; =) 6 5 ) ) 9; 07<, - 6, - =) : ; :; - 4416/=) 6- - 63) , - 9=779, /- *9<13- 9: +75 8- 6: ) ; 1- *12 *- : ; - 5 5 16/: > 12A1/16/- 6 7=- 9, 9<33- 6 - 6 - 9., 1- 6: ; *) ) 90- , - 6 ; 7; 78- 6*) ) 9 6<;

! !

tra

!

!

at

! ! !

ges

!

tra

ges ug

!

!

Br

ug

Br

"

!

!

!

!

! ! !

! !

!

!

$

! !

!

! !

! !

! !

! !

! !

! !

! !

!

! !

! !

!

! !

! !

&

!

! !

! ! !

! !

Br

ug

ge str

aat

i nd Verb

i Verb

s we ndi ng

g R0

i ngs

w

40 eg E

,); <5 2<61

: +0) ) 4

34

'

3-R

34

- ; -9

±

% NOTA: Dit plan werd opgemaakt op basis van grafische gegevens. De erin vermelde afmetingen en oppervlakten zijn derhalve slechts benaderend. Voor de uitvoering van dit plan zijn opmetingen ter plaatse noodzakelijk.

- ; - 3: ; =) 6 ,- $4) ) 5 : - 7, - ? <15 ; - 4123- 9, - 616/ - 6 =) 6 0- ; , - +9- - ; /976, - 68) 6, - 6*- 4- 1, 3) 6/- 9) ) , 84- - /, > 79, - 6 78 > > 9<15 ; - 4123- 79, - 616/ *- 9<*91- 3 >- ; /- =16/ ; - 3: ; =) 6 0- ; , - +9- - ; /- *9<13- 9: +75 8- 6: ) ; 1- 3) 6 /- 9) ) , 84- - /, > 79, - 6 78 > > > +7, - ? =4) ) 6, - 9- 6 *- A7- 3; - 95 F /- *9<13- 9: +75 8- 6: ) ; 1- G 1; 9- /1: ; - 9> - 9, ) ) 6/- 5 ) ) 3; , 7790- ; 84) 6A7) 4: 0- ; /74, =EE9 ,- *- : ; - 5 5 16/: > 12A1/16/ , 1/1; ) ) 4 ; - =- 9/- 4123- 6 5-; 0- ; 0<1, 1/- 84) 6 6 - - 6 ) ) 6; ) 4 /- =) 44- 6 =- 9: +014; , +) 9; 7/9) .1: +0- 76, - 9/976, > ) ) 978 ,- *- : ; - 5 5 16/- 6 > - 9, - 6 16/- ; - 3- 6, 16 0- ; 7<, - - 6 0- ; 61- <> - 84) 6 ) ) 975 3<66- 6 *12, - , 1/1; ) 4- =- 9/- 412316/*- 8- 93; - .7<; - 678; 9- , - 6 - ; 9- /1: ; - 9 5 7- ; 5-; ,); =779*- 07<, /- 9) ) , 84- - /, > 79, - 6 G

. 6 . . 7< . 5234 !$ ) 87. >:. . 6 - . +. - :23>. 7 < . #8:18=<

:*/ 2;,1 :. 02; < . : >*7 9. :, . 5. 7 ?**:>88: 95*7+*< . 7 95*7; , 1*- . 4*92< **5;,1*- . 8/ 0. +:=24. :; ;,1*- . >. :;,1=5- 20- 4*7 A237 . . 5 !$ . , 8 >. :1==:, . 7< . : +>+*

. 0. 7- .

. :26 . < . : - . . 5 !$ . , 8 %. :1==:, . 7< .: 5*7+*< . 7 6 80. 5234 5*7- +8=? +. - :23>201. 2-

6 D

!

!

!

!

!

!

!

!

Oo

!

!

ste

!

Oo

!

ste

!

!

stra

!

nde

nde

stra

at

at

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

%

!

!

!

!

!

&

!

! !

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

! !

!

!

'

5*7;,1*- . 6 80. 5234 ?87. 7 +. - :23>201. 2- 6 D

!

!

!

"

!

!

! !

!

!

!

! !

(

!

!

!

! !

!

!

!

!

!

! ! !

! ! !

! ! !

! ! !

! ! !

! ! !

! !

!

!

!

- *< =6 3=72

;,1**5

. < .:

±

NOTA: Dit plan werd opgemaakt op basis van grafische gegevens. De erin vermelde afmetingen en oppervlakten zijn derhalve slechts benaderend. Voor de uitvoering van dit plan zijn opmetingen ter plaatse noodzakelijk.

F " ! . A. 4**:< 2; 1. < :. 02;< . : A8*5; +. - 8. 5- 27 *:< 24. 5

B . . :;< . 52- C. 7C>*7- . %5**6 ;. 8- . @!=26 < . 5234. :- . 7270 >*7 -. 9. :, . 5. 7 ?**:89 . . 7 +. ;< . 6 6 270;?23A20270 ?8:- < - 88:0. >8. :- - 2. **75. 2- 2704*70. >. 7< 8< . . 7 95*7;,1*- . >. :08. - 270 . . 7 95*7+*< . 71. / / 270 ..7 4*92< **5;,1*- . , 86 9. 7;*< 2. 8/ . . 70. +:=24. :;,86 9. 7;*< 2. 2< :. 02;< . :0. . / < , 87/ 8:6 - . 0. , 2< . . :- . ?. < 0. >270 - . 9. :, . 5. 7 ?. . : ?**:89 . . 7 +. ;< . 6 6 270;?23A20270 0. +. =:< - 2. **75. 2- 270 4*7 0. >. 7 < 8< >. :08. - 270 8/ 1. / / 270 . 897*6 . >*7 9. :, . 5. 7 27 - 2< :. 02;< . : 18=- < - =; 72. < 27 - *< ;8?2. ;8 ..7 1. / / 270A*5?8:- . 7890. 5. 0- 8/ - *< . . 7>. :08. - 2704*7 ?8:- . 7>. :4:. 0. 7 %88:. 54>*7- . :. 0. 5270. 70. 5- . 7 >88:?**:- . 7 =2< A87- . :270; 8/ >:23;< . 55270;0:87- . 7- 2. 9. : 27- 2>2- =. . 50. >*5+. 88:- . . 5- ?8:- . 7 . < :. 02;< . :4*7- =; 0. . 7=2< ;5=2< ;. 5 0. >. 7 8>. :- . < 8. 9*;;270>*7- 2. >88:?**:- . 7 =2< A87- . :270; 8/ >:23;< . 55270;0:87- . 7 . :. 0. 5270 8>. : -. 95*7;,1*- . 2; < . >27- . 7 27 *:< 24. 5

.7 >850. 7- . >*7- . %5**6 ;. 8- . @ !=26 < . 5234. :- . 7270 . :. 0. 5270 8>. : -. 95*7+*< . 71. / / 270 2; < . >27- . 7 27 *:< 24. 5

. 7 >850. 7- . >*7 -. 5**6 ;. 8- . @ !=26 < . 5234. :- . 7270 . :. 0. 5270 8>. :- . 4*92< **5;,1*- . , 86 9. 7;*< 2. 2; < . >27- . 7 27 *:< 24. 5

. 7 >850. 7- . >*7 1. < - . , :. . < >*7

6 **:<

+. < :. / / . 7- . 1. < 0:87- . 7 9*7- . 7+. 5. 2- . :. 0. 5270 8>. : -. 0. +:=24. :;,86 9. 7;*< 2. 2;< . >27- . 7271. < - . , :. . < >*7 6 **:< 18=- . 7- . >*;< ;< . 55270>*7. . 74*- . :>88:- . 0. +:=24. :;,86 9. 7;*< 2. +23 +. ;< . 6 6 270;?23A20270. 7 8>. :- :=44. 7 . 7 . :/ - 2. 7;< +**:1. - . 7 < 8< 89. 7+**: 7=< . < . 4;< >*7 -. %5**6 ;. 8- . @ !=26 < . 5234. :- . 7270 . 7 >*7 1. < - . , :. . < 0:87- . 79*7- . 7+. 5. 2- 4*70. :**- 95. . 0?8:- . 7 89 ?? :=26 < . 5234. 8:- . 7270 +. :=+:2. 4 ?. < 0. >270 . < . 4;< >*7 1. < - . , :. . < 0. +:=24. :;,86 9. 7;*< 2. 4*7 0. :**- 95. . 0- ?8:- . 7 89 ??? , 8- . @ >5**7- . :. 7 +. A8. 4< . :6 F 0. +:=24. :;,86 9. 7;*< 2. G 2< :. 02;< . :?. :- **70. 6 **4< - 88:1. < 95*7A8*5;1. < 085>EE: -. +. ;< . 6 6 270;?23A20270 - 202< **5 < . >. :0. 5234. 7 6.< 1. < 1=2- 20. 95*7 7 . . 7 **7< *5 0. >*55. 7 >. :;,125< -. , *:< 80:*/ 2;,1. 87- . :0:87- ?**:89 -. +. ;< . 6 6 270. 7 ?. :- . 7 270. < . 4. 7- 27 1. < 8=- . . 7 1. < 72. =?. 95*7 **:86 4=77. 7 +23- . - 202< *5. >. :0. 5234270+. 9. :4< . / 8=< . 789< :. - . 7 . < :. 02;< . : 6 8. < 6.< - *< >88:+. 18=- 0. :**- 95. . 0- ?8:- . 7 G


Stedenbouwkundige voorschriften en grafisch plan

Juni 2014

Gemeentelijk RUP 'Zonevreemde bedrijven' te Torhout Grafisch plan _Deel-RUP 1: Blomme H. bvba

Legende !

!

Art. 2: Zone voor bouwvrij agrarisch gebied

!

Indicatieve aanduiding: Toegangsweg

!

776D

!

Perimeter deel-RUP 1: Blomme H. bvba

Art. 1: Zone voor bedrijvigheid met nabestemming landbouw

!

!

!

!

!

776B

!

! !

!

! !

! ! !

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

776E

!

!

!

! ! !

!

749D !

! !

! ! !

749E !

!

!

!

!

!

! !

!

775B

!

m

!

,0 15 !

!

! !

!

! !

!

!

! ! !

!

Kr u

! !

750B

!

! !

nss

Kr u

iske

!

! !

t traa

!

n iske

! ! !

!

!

sstra

!

!

!

!

at

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

OPMERKING: De afstanden op het plan zijn indicatief. De juiste afmetingen moeten ter plaatse opgenomen worden.

datum: juni 2014 schaal: 1:1,000 0

5

10

20

30

40

50 Meter

±

!

Gemeentelijk RUP 'Zonevreemde bedrijven' te Torhout Grafisch plan _Deel-RUP 2: Toyotagarage Muylaert bvba

Legende ! !

!

!

Perimeter deel-RUP 3: Toyotagarage Muylaert Art. 1: Zone voor bedrijvigheid Art. 2: Zone voor groenbuffer

Art. 3: Bouwvrije strook / representatieve groenstrook

841W2

Indicatieve aanduiding: toegang Indicatieve aanduiding: haag

!

346M

! !

at

!

at

!

!

!

tra

ges

tra

!

! !

!

ges

ug

!

Br

!

ug

Br

841T3

841S3

!

!

!

! ! !

! !

!

!

841V3

! !

!

m

!

!

5,0

! !

! !

! !

! !

! !

! !

!

! ! ! ! !

!

m 8,0

! !

!

841X3

!

! !

!

! !

! !

841B4

Br

ug

ge str

aat

i nd Verb

Verb

i

s we ndi ng

g R0

34

i ngs

w

40 eg E

3-R

34

841W3 841Y3 OPMERKING: 841A4


datum: juni 2014 schaal: 1:750 0 3.75 7.5

15

22.5

30

37.5 Meter

±

Gemeentelijk RUP 'Zonevreemde bedrijven' te Torhout Grafisch plan _Deel-RUP 3: Deco verhuurcenter bvba

Legende

444G

!

! !

! !

!

!

Oo

!

!

!

ste

nde

!

stra

Art. 4: Zone voor bedrijvigheid Art. 5: Zone voor groenbuffer

stra

!

!

nde

Art. 3: Zone voor bedrijfswoning

Indicatieve aanduiding: toegang

at

Op te heffen verkaveling

!

at

!

446P

!

!

ste

!

!

!

!

443S

Oo !

!

! !

445M

!

!

!

!

455B

!

445L

Art. 1: Zone voor wonen Art. 2: Laad-, los-, parkeer- en circulatiezone

!

442A2

Perimeter deel-RUP 4: Deco Verhuurcenter

!

!

!

!

!

!

!

!

442D2

!

!

!

!

447V

!

!

!

!

445H

!

447W

!

! !

!

!

!

!

!

!

!

446R

!

!

m

447Y

!

m6 ,0

447X

!

!

!

!

!

4,0

!

!

450C

!

! !

!

6,0 m

!

m

4,0 m

450D

!

!

10 ,0

!

!

! !

!

4,0

m

!

!

! !

! ! !

! ! !

! !

! !

445N

OPMERKING: De afstanden op het plan zijn indicatief. De juiste afmetingen moeten ter plaatse opgenomen worden.

datum: juni 2014 schaal: 1:750 0 3.75 7.5

15

22.5

30

37.5 Meter

±

Stedenbouwkundige voorschriften

Gemeentelijk RUP ‘Zonevreemde bedrijven’ te Torhout

STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan vervangt de bestemming van het gewestplan Diksmuide – Torhout (K.B. 05 februari 1979 en wijzigingen). De voorschriften opgenomen in dit RUP vervangen de algemene voorschriften van het gewestplan vastgesteld bij K.B. d.d. 05/02/1979 en wijzigingen en in het bijzonder de voorschriften voor het woongebied met landelijk karakter en het agrarisch gebied. De verkavelingsvergunning VK.553.1014 (en de hieraan gekoppelde verkavelingsvoorschriften) d.d. 27/12/1977 en de hierop volgende verkavelingswijziging d.d. 24/05/2000 worden opgegeven. BIJKOMENDE TOELICHTING EN VERDUIDELIJKING VAN DE

VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

ALGEMENE BEPALINGEN

a. Gebouwen en/of infrastructuur van openbaar nut Het oprichten van kleine gebouwen en/of infrastructuur van openbaar nut is toegelaten in alle zones, ongeacht de bestemming. De noodzaak wegens technische of sociale redenen moet aangetoond kunnen worden in een verklarende en verantwoordende nota. b. Reliëfwijzigingen Beperkte reliëfwijzigingen zijn toegelaten indien noodzakelijk. Ze moeten gecompenseerd worden opdat het waterbergend vermogen van het gebied niet in het gedrang gebracht wordt. c.

Groenvoorzieningen Voor de groenvoorzieningen dient steeds gebruik gemaakt te worden van streekeigen groenvoorzieningen.

d. Afsluitingen Het plaatsen van een draadafsluiting op de perceelsgrens -met een maximale hoogte van 2,00 m- is toegelaten. e.

Integraal waterbeheer en waterhuishouding Het waterbergend vermogen van het plangebied mag door de (her)aanleg van de site niet verminderd worden.

1


Met ‘technieken van natuurtechnische milieubouw’ wordt verwezen naar een geheel van technieken die gebruikt kunnen worden om bij de inrichting (en het beheer) van infrastructuurwerken (wegen, waterlopen) bestaande natuurwaarden zoveel als mogelijk te behouden of ze te ontwikkelen of te versterken, en meer algemeen om te komen tot ‘milieuvriendelijke’ oplossingen voor ruimtelijke ingrepen.


Alle werken, handelingen en wijzigingen in functie van het bereiken van de randvoorwaarden die nodig zijn voor het behoud van de watersystemen en het voorkomen van wateroverlast zijn toegelaten, voor zover de technieken van natuurtechnische milieubouw gehanteerd worden.

De maatregelen die genomen worden in functie van waterbeheersing en drainage moeten gezien worden in relatie met de betrokken bestemmingszone. De schaal en de bouwkarakteristieken (inplanting, gabariet en materiaalgebruik) ervan mogen geen afbreuk doen aan de kwaliteit van de betreffende bestemmingszone. Bij de ontwikkeling van projecten die een gewijzigde terreintoestand (daken, verhardingen, ophogingen, wateroppervlakken e.a.) veroorzaken van minstens 1.000 m² dient met volgend principe rekening gehouden te worden: -

Normale afwateringsgebieden: Voor de bijkomende verharding dient een buffer aangelegd van 330 m³ / ha verharde oppervlakte (onder de vorm van een open waterbuffer) en een vertraagde afvoer van 10l/s/ha.

-

Kritieke afwateringsgebieden: Voor de bijkomende verharding dient een buffer aangelegd van 410 m³ / ha verharde oppervlakte (onder de vorm van een open waterbuffer) en een vertraagde afvoer van 5l/s/ha.

2



DEEL - RUP 1: Blomme H. bvba ART. 1.: ZONE VOOR BEDRIJVIGHEID MET NABESTEMMING LANDBOUW – CATEGORIE BEDRIJVIGHEID Bestemming De zone is bestemd voor het behoud en de uitbreiding van het bedrijf gespecialiseerd in stalinrichtingen. De activiteiten bestaan hoofdzakelijk uit het stapelen van goederen (binnen en buiten). Het bewerken van goederen is ondergeschikt. Binnen deze zone kan slechts één bedrijf gevestigd zijn. Nevenactiviteiten zijn alleen toegelaten voor zover ze noodzakelijk zijn voor de bedrijfsvoering van het historisch gegroeid bedrijf. In deze zone kan één woongelegenheid voorzien worden in functie van de bedrijvigheid. Volgende activiteiten worden er toegelaten: Uitoefenen van algemene bouwen verbouwwerken voor landbouw, veevoeding en industriële landbouw en aanverwanten waaronder: 1) Stalinrichtingen: voederinstallaties, ventilatie, waterleiding, elektriciteit, luchtwassers, warme luchtcanons, voedersilo’s, plaatsen van verlichting en drijfkracht, telefoon en alarminstallaties, voederbakken; 2) Verbouwen van stallen en herinrichting met verbeterde ventilatie en voedertechniek; 3) Herstellen en vernieuwen van dak, isoleren en plaatsen van luchtafzuigkanaal + steunder voor luchtwasser plaatsen; 4) Herstellen van polyestersilo’s en polyesterbakken, voederinstallaties, voederbakken, ventilatie, warme luchtcanons en steunders voor ophanging van voeder – en ventilatiesystemen; 5) Voerderinstallatie en ventilatie onderdelen vervaardigen; 6) Voor wat betreft ‘1,2,3,4,5’: aanverwante nieuwe technieken die op de markt komen. Nabestemming: ‘overdruk’: Bij stopzetting van de hierboven vermelde bedrijvigheid luidt de nabestemming als volgt: andere landbouwaanverwante activiteiten, para-agrarische activiteiten en landbouw in de ruime zin. Inrichting 1) Bedrijvigheid i.f.v. stalinrichting: Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor het realiseren van de bestemming zijn mogelijk waarbij voldaan dient te worden aan minstens volgende inrichtingsprincipes: Een bebouwbare grondoppervlakte van 1.100 m² (of 18% van de zone) komt overeen met de korte termijnbehoefte uit het goedgekeurde planologisch attest.

a) Bebouwde en verharde ruimte: - Bestaande bebouwing kan behouden blijven en verbouwd worden. Wanneer een herbouw overwogen wordt, dienen de nodige afstandsregels in acht genomen te worden; - In het kader van een optimale bedrijfsvoering kan tot verbouw, herbouw (onder de hierboven vermelde

3



-

voorwaarden) of nieuwbouw worden overgegaan. De bebouwbare grondoppervlakte (gebouwen en andere constructies of aanhorigheden) bedraagt evenwel maximaal 1.100 m². Bovenop deze maximaal bebouwbare oppervlakte zijn bijkomende uitbreidingen enkel mogelijk i.f.v. sectorale wetgeving inzake milieu, gezondheid en veiligheid; Voor de gebouwen en constructies geldt een maximale kroonlijsthoogte van 6,0 m. De dakvorm is vrij. Bij hellend dak geldt een maximale nokhoogte van 9,0 m; Het bouwvolume, de dakvormen, de gekozen materialen en de kleur van de materialen moeten een optimale esthetische integratie van de bedrijfsgebouwen garanderen in de omgeving; De verhardingen staan in functie van laad- en loszones, parkeergelegenheden, stapelruimten en circulatie; De verhardingen kunnen uitgevoerd worden in niet-waterdoorlatende materialen indien het waterbergend vermogen van het gebied niet wordt aangetast; Andere constructies i.f.v. de bedrijvigheid zijn toegelaten zoals ondermeer verlichtingspiloon,…

b) Onbebouwde en onverharde ruimte: - De onbebouwde en onverharde ruimte wordt ingericht als groenvoorzieningen; - Rondom de bedrijfsgebouwen moet er ten aanzien van de open ruimte een met streekeigen planten groenbuffer aangeplant worden. Deze groenbuffer heeft een minimale breedte van 8 m. Deze groenbuffer dient om de activiteiten visueel af te schermen en om een milieuhygiënische buffer te vormen t.o.v. de omgeving; - De buffer wordt integraal beplant met het oog op het bufferen van de bedrijfsactiviteiten ten opzichte van de aanliggende functies. De groenbuffer dient te bestaan uit een afwisseling van streekeigen struiken en hoogstammige bomen; - De bestaande gebouwen kunnen behouden blijven. Bij mogelijke herbouw in de toekomst dient een bufferzone van 8m te worden gerespecteerd; - In het noorden en het zuiden dient een dense groenbuffer voorzien te worden ten aanzien van de bedrijfsgebouwen en het omliggende landschap. Hierbij kunnen de bestaande aanplantingen deel uitmaken van de groeninbuffering; - Uiterlijk in het plantseizoen dat volgt op het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning, na de inwerkingtreding van dit ruimtelijk uitvoeringsplan, moet de zone voor buffer aangelegd en beplant zijn. 2) Bedrijfswoning: Er dient te worden voldaan aan de volgende inrichtingsprincipes: -

Inplanting gebouwen: vrij te kiezen binnen de zone; Bouwvolume: Het maximale bouwvolume bedraagt 1.000m³. De maximale kroonlijsthoogte t.o.v. het maaiveld bedraagt 3,5 meter en de maximale nokhoogte t.o.v. het maaiveld bedraagt 10 meter; Bijgebouwen dienen ondergeschikt en in harmonie te zijn aan de architectuur van het hoofdgebouw. Zij

4



-

hebben een grondoppervlakte van maximaal 40 m² (gezamenlijke grondoppervlakte) en hebben een maximale kroonlijsthoogte van 3,0 m en een maximale nokhoogte van 4,5 m t.o.v. het maaiveld; De onbebouwde delen kunnen ingericht worden i.f.v. tuin, opritten en terras; De grondoppervlakte aan niet overdekte constructies zoals paden, terrassen, vijvers, zwemvijver of zwembad bedraagt maximaal 80 m². De hoogte van een niet overdekte constructie is beperkt tot 1,5 meter boven het maaiveld.

ART. 2: ZONE VOOR BOUWVRIJ AGRARISCH GEBIED – HOOFDCATEGORIE LANDBOUW – SUBCATEGORIE BOUWVRIJ AGRARISCH GEBIED Bestemming Het gebied is bestemd voor de landbouw en/of hobbylandbouw Inrichting Landbouwbedrijven: De volgende constructies geplaatst voor de landbouw zijn evenwel toegelaten. Ze worden niet als gebouwen en gelijkaardige constructies beschouwd: schuilhokken, plastictunnels, constructies voor oogstbescherming en constructies voor kleinschalige energieopwekking die tijdelijk geplaatst worden of gemakkelijk verplaatsbaar zijn. Serres daarentegen behoren tot de niet-toegelaten gebouwen en vergelijkbare constructies.

Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de landbouwbedrijfsvoering van landbouwbedrijven of hobby – landbouw zijn toegelaten, met uitzondering van het oprichten van gebouwen en vergelijkbare constructies. Het bestaande waterbufferbekken kan behouden blijven.

INDICATIEVE AANDUIDING: TOEGANGSWEG De op het grafisch plan aangeduide pijl geeft de positie van de toegangsweg tot het bedrijf aan. Maximaal 1 toegangsweg vanaf het openbaar domein is toegelaten. De toegangsweg is maximaal 4 m breed.

5



DEEL - RUP 2: Toyotagarage Muylaert bvba ART. 1.: ZONE VOOR BEDRIJVIGHEID – CATEGORIE BEDRIJVIGHEID Bestemming Deze zone is bestemd voor het behoud en de uitbreiding van de kleinschalige lokale activiteiten i.f.v. het verkopen en herstellen van voertuigen. Binnen deze zone kan slechts één bedrijf gevestigd zijn. Nevenactiviteiten zijn alleen toegelaten voor zover ze noodzakelijk zijn voor de bedrijfsvoering van het historisch gegroeid bedrijf. Gelet op het feit dat het bedrijf nagenoeg volledig in woongebied ligt en binnen het stedelijk gebied Torhout, is het wenselijk dat bij stopzetting ook andere activiteiten kunnen toegelaten worden.

Een bebouwbare grondoppervlakte van 1.315 m² (of 63% van de paarse zone) komt overeen met de korte termijnbehoefte uit het goedgekeurde planologisch attest. De bouwvrije afstanden van 5m en 6 m langsheen de zijperceelsgrenzen komen overeen met de bestaande toestand.

Nabestemming Bij stopzetting van het bedrijf, wordt het gebied bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts- en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen. Inrichting Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor het realiseren van de bestemming zijn mogelijk waarbij voldaan dient te worden aan minstens volgende inrichtingsprincipes: - De bebouwde grondoppervlakte bedraagt maximaal 1.315 m². Bovenop deze maximaal bebouwbare oppervlakte zijn bijkomende uitbreidingen enkel mogelijk i.f.v. sectorale wetgeving inzake milieu, gezondheid en veiligheid; - De bebouwing dient aan noordzijde tot de zijperceelsgrens een bouwvrije afstand te houden van 5,0 m en aan de zuidzijde dient dit 6,0 m te zijn. - De voorbouwlijn van de bestaande bebouwing dient behouden te blijven. - Bouwhoogte eerste 30 m vanaf de rooilijn: voor de gebouwen en constructies geldt een maximale kroonlijsthoogte van 7,0 m. De dakvorm is vrij. Bij hellend dak geldt een maximale nokhoogte van 12 m; - Bouwhoogte vanaf 30 m achter de rooilijn: voor de gebouwen en constructies geldt een maximale hoogte van 5,0 m. De dakvorm is vrij. - Er kan maximaal 1 woongelegenheid voorzien worden. De woongelegenheid heeft een maximaal volume van 1.000 m³; - Het bouwvolume, de dakvormen, de gekozen materialen en de kleur van de materialen moeten een optimale esthetische integratie van de bedrijfsgebouwen garanderen in de omgeving; - Er dient bijzondere aandacht te gaan naar de architecturale kwaliteit van het bedrijfsgebouw t.a.v. de R34; - De verhardingen staan in functie van laad- en loszones, parkeergelegenheden en circulatie. Stapelruimten in open lucht zijn verboden; - De verhardingen kunnen uitgevoerd worden in niet-waterdoorlatende materialen in functie van het manoeuvreren van zwaar vervoer in functie van de exploitatie en de toegang tot de bedrijfsgebouwen; - Eventuele publiciteit richting R34 dient op de gevel aangebracht te worden en kan niet losstaand op het terrein voorzien worden.

6



INDICATIEVE AANDUIDING: TOEGANG De op het grafisch plan aangeduide pijlen geven de positie van de toegangen tot het bedrijf aan. Maximaal 2 toegangen vanaf het openbaar domein zijn toegelaten. De toegangswegen zijn elk maximaal 6 m breed. INDICATIEVE AANDUIDING: HAAG Zoals op het grafisch plan aangeduid, dienen de bedrijfsactiviteiten langs de noordzijde afgeschermd te worden met een streekeigen haag. Deze haag heeft een minimale hoogte van 2,0 m (in volwassen toestand). ART. 2.: ZONE VOOR GROENBUFFER – CATEGORIE BEDRIJVIGHEID Bestemming Deze zone is bestemd voor de aanleg van een met planten voorziene groenbuffer. Deze bufferzone dient om de activiteiten visueel af te schermen en om een milieuhygiënische buffer te vormen t.o.v. de omgeving. Inrichting De buffer wordt integraal beplant met het oog op het bufferen van de bedrijfsactiviteiten ten opzichte van de aanliggende functies. De groenbuffer dient te bestaan uit streekeigen struiken en hoogstammige bomen. Uiterlijk in het plantseizoen dat volgt op de inwerkingtreding van dit ruimtelijk uitvoeringsplan, moet de zone voor buffer aangelegd en beplant zijn. ART. 3: BOUWVRIJE STROOK / REPRESENTATIEVE GROENSTROOK – CATEGORIE BEDRIJVIGHEID Bestemming De groene inkleding verhoogt de beeldkwaliteit. Het geeft De zone is bestemd voor de aanleg en de inrichting van een representatieve groenstrook. Het is een bouwvrije ook een meerwaarde voor de uitstraling van het bedrijf, zone. Stapelen is verboden. dat grenst aan de R34. Inrichting De inrichting van de bouwvrije strook draagt bij tot het representatieve karakter van het bedrijf. Alleen werken en handelingen met het oog op de aanleg en het onderhoud van de representatieve groenstrook zijn toegelaten met inbegrip van de aanleg een open waterbuffer of infiltratiebekken en de aanleg van brandwegen in waterdoorlatende verharding indien dit op redenen van brandveiligheid wordt opgelegd. Uiterlijk in het plantseizoen dat volgt op het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning, na de inwerkingtreding van dit ruimtelijk uitvoeringsplan, moet de zone voor representatieve groenstrook aangelegd en beplant zijn. Werken, bovengrondse en ondergrondse constructies i.f.v. openbare nutsleidingen en voorzieningen (rioleringen, elektriciteitscabines e.d. zijn steeds toegelaten. Het plaatsen van publiciteitsborden in deze zone is verboden.

7



DEEL - RUP 3: Deco Verhuurcenter ART. 1.: ZONE VOOR WONEN – CATEGORIE WONEN, SUBCATEGORIE WOONGEBIED Bestemming Wonen onder de vorm van een ééngezinswoning. Inrichting Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact verenigbaar zijn met de omgeving zijn toegelaten. Hierbij dient voldaan te worden aan de hierna opgesomde inrichtingsprincipes. - De woning wordt opgericht als een ééngezinswoning; - De kroonlijsthoogte bedraagt maximaal 7 meter t.o.v. het maaiveld. De dakvorm is vrij. Indien voor een hellend dak geopteerd wordt is de nokhoogte maximaal 10 m hoog t.o.v. het maaiveld. Indien bestaande bebouwing in strijd is met deze inrichtingsprincipes dan gelden deze nieuwe inrichtingsprincipes bij afbraak en wederopbouw, instandhoudingswerken en verbouwingswerken zijn dan enkel mogelijk binnen het bestaande volume. ART. 2.: LAAD-, LOS- , PARKEER- EN CIRCULATIEZONE – CATEGORIE BEDRIJVIGHEID Bestemming Deze zone is bestemd voor circulatie, parkeren en een laad- en loszone. I.f.v. het tegengaan van visuele hinder en om Langsheen de Oostendestraat mag niet gestapeld worden. Bij inrichting van de zone langs de Oostendestraat is veiligheidsredenen geldt er een verbod om te stapelen dwarsparkeren t.o.v. het openbaar domein verboden. langsheen de Oostendestraat. Inrichting Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor het realiseren van de bestemming zijn mogelijk waarbij voldaan dient te worden aan minstens volgende inrichtingsprincipes: - De zone mag volledig verhard worden; - De verhardingen kunnen uitgevoerd worden in niet-waterdoorlatende materialen indien het waterbergend vermogen van het gebied niet aangetast wordt; - De niet bebouwde of verharde oppervlakten worden beplant of ingezaaid. INDICATIEVE AANDUIDING: TOEGANG

De op het grafisch plan aangeduide pijlen geven de positie van de toegangen tot het bedrijf aan. Er moeten 2 toegangen vanaf het openbaar domein aangelegd worden. De toegangswegen zijn elk maximaal 6 m breed. De inrit bevindt zich langs westzijde en de uitrit langs oostzijde, zoals op het grafisch plan aangeduid. Deze toegangswegen moeten uiterlijk aangelegd worden bij het verlenen van de eerste stedenbouwkundige vergunning, na de inwerkingtreding van dit ruimtelijk uitvoeringsplan.

8



ART. 3.: ZONE VOOR BEDRIJFSWONING – CATEGORIE BEDRIJVIGHEID Bestemming Binnen deze zone kan één woongelegenheid voorzien worden i.f.v. de bedrijvigheid. Inrichting Er dient te worden voldaan aan de volgende inrichtingsprincipes: - Inplanting gebouwen: Binnen de grenzen op het plan aangeduid. Het hoofdgebouw staat op minimaal 3,0 m van de zijdelingse perceelsgrens indien het een éénlaagse bebouwing betreft en op minimaal 4,0 m indien het een tweelaagse bebouwing betreft. - Bouwvolume: De woongelegenheid heeft een maximaal bouwvolume van 1.000m³. De maximale kroonlijsthoogte t.o.v. het maaiveld bedraagt 7 meter. De dakvorm is vrij. Indien voor een hellend dak geopteerd wordt, is de maximale nokhoogte 10 meter t.o.v. het maaiveld. - Bijgebouwen Bijgebouwen dienen ondergeschikt en in harmonie te zijn aan de architectuur van het hoofdgebouw. Zij hebben een maximaal bebouwde grondoppervlakte van 40 m² (gezamenlijke oppervlakte) en hebben een maximale kroonlijsthoogte van 3,0 m en een maximale nokhoogte van 4,5 m t.o.v. het maaiveld. - Onbebouwde delen De onbebouwde delen kunnen ingericht worden i.f.v. tuin, opritten en terras. ART. 4.: ZONE VOOR BEDRIJVIGHEID – CATEGORIE BEDRIJVIGHEID Bestemming Deze zone is bestemd voor het behoud en de uitbreiding van de kleinschalige lokale activiteiten i.f.v. de bouwnijverheid en i.f.v. de verkoop of verhuur van machines en materieel voor de bouwnijverheid. Elke vorm van productie is niet toegelaten. Binnen deze zone kan slechts één bedrijf gevestigd zijn. Nevenactiviteiten zijn alleen toegelaten voor zover ze noodzakelijk zijn voor de bedrijfsvoering van het historisch gegroeid bedrijf. Inrichting Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor het realiseren van de bestemming zijn mogelijk waarbij voldaan dient te worden aan minstens volgende inrichtingsprincipes: Een bebouwbare grondoppervlakte van 1.300 m² (of - De bebouwde grondoppervlakte bedraagt maximaal 1.300 m². Bovenop deze maximaal bebouwbare 100% van de paarse zone) komt overeen met de korte oppervlakte zijn bijkomende uitbreidingen enkel mogelijk i.f.v. sectorale wetgeving inzake milieu, gezondheid en termijnbehoefte uit het goedgekeurde planologisch attest. veiligheid; - Voor de gebouwen en constructies geldt een maximale hoogte van 6 m. De dakvorm is vrij. - Het bouwvolume, de dakvormen, de gekozen materialen en de kleur van de materialen moeten een optimale esthetische integratie van de bedrijfsgebouwen garanderen in de omgeving; - De onbebouwde ruimte kan verhard worden cfr. de voorschriften in art. 2.

9



ART. 5.: ZONE VOOR GROENBUFFER – CATEGORIE BEDRIJVIGHEID Bestemming Deze zone is bestemd voor de aanleg van een met planten voorziene groenbuffer. Deze bufferzone dient om de activiteiten visueel af te schermen en om een milieu hygiënische buffer te vormen t.o.v. de omgeving. Inrichting De buffer wordt integraal beplant met het oog op het bufferen van de bedrijfsactiviteiten ten opzichte van de aanliggende functies. De groenbuffer dient te bestaan uit streekeigen struiken en hoogstammige bomen. Uiterlijk in het plantseizoen dat volgt op het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning, na de inwerkingtreding van dit ruimtelijk uitvoeringsplan, moet de zone voor buffer aangelegd en beplant zijn. OVERDRUK: OP TE HEFFEN VERKAVELING Het RUP heft van rechtswege alle bestaande verkavelingen op die gelegen zijn binnen de plangrens. Deze staan grafisch aangeduid.

10


Bijlagen Juni 2014

Bijlagen


BIJLAGE 1; ONTHEFFING VAN DE PLANMER-PLICHT

1

Bijlagen


BIJLAGE 2; ONTHEFFING VAN OPMAAK RUIMTELIJK VEILIGHEIDSRAPPORT

2

RUP Zonevreemde bedrijven Stad Torhout. Ontwerp Juni 2014

Recommend Documents