GEMEENTE OVERIJSE RUP ZONEVREEMDE BEDRIJVEN

GEMEENTE OVERIJSE RUP ZONEVREEMDE BEDRIJVEN Verzoek tot raadpleging

COLOFON Opdracht: Plan-MER-screening RUP Zonevreemde bedrijven Opdrachtgever: Gemeente Overijse Justus Lipsiusplein 9 3090 OVERIJSE Opdrachthouder: ANTEA GROUP Roderveldlaan 1 2600 Antwerpen Tel 03/221.55.00 Fax 03/221.55.01 www.anteagroup.com kwaliteitslabel ISO 9001:2008 Identificatienummer: 2216823002_verzoek tot raadpleging Datum: maart 2013 April 2013 Augustus 2013

status / revisie: adviesvraag Aanschrijven instanties Definitief dossier

Vrijgave: Cedric Vervaet – accountmanager Projectmedewerkers: Wouter Impens, adviseur Sofie Claerbout, adviseur © Antea Group 2013 Zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van Antea Group mag geen enkel onderdeel of uittreksel uit deze tekst worden weergegeven of in een elektronische databank worden gevoegd, noch gefotokopieerd of op een andere manier vermenigvuldigd.

Inhoud 1

Inleiding

3

1.1

Opdrachtomschrijving

3

1.2

Ruimtelijk Uitvoeringsplan

3

1.3

Uitwerken van gebiedsgerichte benadering

4

2

Situering

5

2.1

Ligging

5

3

Probleemstelling

6

3.1

Zonevreemde economische activiteit

6

3.2

Opmaak van een gemeentelijk RUP voor de zonevreemde bedrijven

7

3.3 Decretaal voorziene ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde constructies 7 3.4

Kwalitatieve doelstellingen voor zonevreemde bedrijven

8

4

Beleidskader en relevante studies

9

4.1

Overijse in het Structuurplan Vlaanderen

9

4.2

Afbakening van de gebieden van de natuurlijke en agrarische structuur 11

4.3

Ruimtelijk Structuurplan Vlaams-Brabant

13

4.4

Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Overijse

14

4.5

Mobiliteitsplan Overijse

16

4.6

Beleidskader natuur en landschap

16

4.7

Watertoets

18

4.8

Monumenten en landschappen

19

4.9

Erfgoedlandschappen

19

5

Planologische oplossing voor zonevreemde activiteiten

21

5.1

Basislijst zonevreemde activiteiten

21

5.2

Actualisering basislijst

22

Doc.2216823002_verzoek tot raadpleging RUP zonevreemde bedrijven Overijse

pagina 1 augustus ’13

5.3

Bijkomend onderzoek

24

5.4

Actualisering lijst bijkomende bedrijven

26

5.5

Categorisering volledige lijst bedrijven

27

6

Methodiek en categorisering zonevreemde bedrijven

29

6.1

Categorisering volgens GRS

29

6.2

Historiek en juridische toestand

30

6.3

Gewenste ruimtelijke ontwikkeling

32

6.4

Hogere beleidsniveaus

33

6.5

Ruimtelijke impact

34

6.6

Randvoorwaarden en categorisering

35

6.7

Motivatie afwijking categorie GRS

37

6.8

Conclusie - selectielijst

37

7

Uitwerking deelplannen

39

7.1

Afwegingskader per deelplan

39

7.2

Doorvertaling naar grafisch plan en stedenbouwkundige voorschriften 53

8

Verzoek tot raadpleging

57

8.1

Kadering

57

8.2

Beschrijving plan en afbakening plangebied

57

8.3

Bepalen van de plan-MER-plicht

58

8.4

Potentiële milieueffecten van het plan

60

8.5

Conclusie van het verzoek tot raadpleging

76

Bijlage 1 documenten voorstudie

77

Bijlage 2 Grafische plannen en voorschriften

78

Bijlage 3 adressen adviesinstanties, adviezen en adviezenmatrix

79

Bijlage 4 rappelbrieven

80



1

Inleiding

1.1

Opdrachtomschrijving De opdracht heeft tot doel om voor het grondgebied van de gemeente Overijse, een sectoraal ruimtelijk uitvoeringsplan met betrekking tot de zonevreemde bedrijven op te maken. Een aantal bedrijven binnen de gemeente wordt immers geconfronteerd met instandhoudings- en uitbreidingsproblemen omdat ze niet in overeenstemming zijn met de bestemmingszones van het gewestplan. Daarnaast zijn heel wat bedrijven vanuit een bestaande situatie ontwikkeld buiten de bedrijfsgebieden en woongebieden. Het RUP wordt opgemaakt ter uitvoering van een strategische actie in het kader van het GRS Overijse (deputatie 13.03.2008). Doel is om de problematiek op gecoördineerde wijze aan te pakken en een kwalitatieve ruimtelijke ontwikkeling en rechtszekerheid te kunnen bieden voor de geselecteerde zonevreemde bedrijven. Hierbij mag de ruimtelijke draagkracht van de ruimte niet overschreden worden. In het GRS Overijse is een lijst opgenomen van 31 bedrijven die theoretisch gezien in aanmerking komen voor opname in het sectoraal RUP. Het betreft bedrijven gelegen in de volgende bestemmingszones: natuurgebied (7 bedrijven), landschappelijk waardevol agrarisch gebied (3 bedrijven), agrarisch gebied (14 bedrijven) en buffergebied + ambachtelijk gebied (7 bedrijven). Het zoeken naar ruimte in functie van te herlokaliseren zonevreemde bedrijven behoort niet tot de opdracht. In de loop van de opdracht heeft een actualisering plaats gevonden en is een lijst van 46 aanvullende bedrijven toegevoegd die onderzoeksmatig werd bekeken.

1.2

Ruimtelijk Uitvoeringsplan Een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan geeft de toekomstige bestemming, inrichting of beheer aan van een gebied dat een deel of delen van het grondgebied van de gemeente omvat. Het ruimtelijk uitvoeringsplan omvat: •

een grafisch plan dat aangeeft voor welk gebied of welke gebieden het plan van toepassing is;

•

de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichting en/of het beheer;

•

een weergave van de feitelijke en juridische toestand;

•

de relatie met het ruimtelijk structuurplan of de ruimtelijke structuurplannen waarvan het een uitvoering is;

•

in voorkomend geval een zo mogelijk limitatieve opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden.

•

Register dat aangeeft welke percelen mogelijk in aanmerking komen voor planbaten, planschade of compensatie.

Het grafisch plan en de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften hebben verordenende kracht. De andere documenten hebben als dusdanig geen verordenende kracht, maar behouden hun waarde als inhoudelijk onderdeel van het geheel van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Het grafisch plan en de bijhorende stedenbouwkundige voorschriften dienen steeds in hun context van het geheel van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan bekeken worden.



Het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan kan enkel elementen van gemeentelijk niveau in overweging nemen. Bovenlokale elementen dienen behandeld in ruimtelijke uitvoeringsplannen op het respectievelijk provinciale of Vlaamse niveau.

1.3

Uitwerken van gebiedsgerichte benadering Een groot deel van de bedrijfsactiviteiten zoals opgenomen in het GRS zijn verzoenbaar met de woonfunctie en krijgen in die zin een oplossing binnen de mogelijkheden van de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening (VCRO). Voor andere bedrijven biedt de Codex (VCRO) geen afdoende oplossing en dient er een oplossing aangereikt door middel van de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan. In het RUP wordt uitgegaan van een gebiedsgerichte benadering voor het weergeven van ontwikkelingsmogelijkheden voor de geselecteerde bedrijven en activiteiten. Waar nodig kan op basis van een bestemmingswijziging een oplossing worden uitgewerkt. Het ruimtelijk uitvoeringsplan werkt voor het weergeven van gebiedsgerichte ontwikkelingsmogelijkheden voor de zonevreemde activiteiten volgens twee principes. Enerzijds worden in het voorliggende RUP uitspraken gedaan voor de verschillende deelruimten waarin de zonevreemde bedrijven relatief verspreid voorkomen. Dit is het globale ontwikkelingskader. Voor een groot aantal activiteiten zijn er mogelijkheden aanwezig op basis van de geldende regelgeving. Daarnaast zullen op basis van gebiedsgerichte uitspraken ontwikkelingsmogelijkheden worden uitgewerkt voor de bedrijven of activiteiten in nood. Voor deze bedrijven worden specifieke stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichting en/of het beheer van de zone voorop gesteld. Het RUP zal worden opgemaakt conform de bepalingen van de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening d.d.01.09.2010 en latere wijzigingen.



2

Situering

2.1

Ligging

Figuur 2-1 Ligging (Bron: topografische kaart NGI)

Het RUP “Zonevreemde Bedrijven bestaat uit verschillende deelplannen, verspreid gelegen over het grondgebied van de gemeente Overijse. De gemeente Overijse ligt in het zuiden van de provincie Vlaams-Brabant en grenst in het noordwesten aan het hoofdstedelijk gewest Brussel. Omliggende gemeenten zijn Hoeilaart in het westen, Tervuren in het noorden en Huldenberg in het oosten. In het zuiden grenst de gemeente aan Wallonië.



3

Probleemstelling

3.1

Zonevreemde economische activiteit Zonevreemdheid van een bedrijf resulteert uit de ligging van de bedrijfsactiviteiten, de bedrijfsgebouwen en -constructies in een niet daartoe voorziene bestemmingszone op het gewestplan, een bijzonder plan van aanleg (BPA), een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP). De bedrijfsactiviteiten zijn in dit geval niet in overeenstemming met de bestemming van het plan. Het gaat enerzijds om bedrijven die omwille van de opmaak van dergelijke bestemmingsplannen plots in een niet-geëigende zone gelegen is en aldus onrechtstreeks ook voor de bestaanszekerheid van het bedrijf. Anderzijds is het mogelijk dat door wijzigingen aan dergelijke bestemmingsplannen, door een gewijzigde reglementering of door uitbreiding van het bedrijf zelf, een voorheen zone-eigen bedrijf (gedeeltelijk) zonevreemd geworden is. Het voorliggend RUP ‘Zonevreemde Bedrijven’ vormt het geëigende instrument ter uitvoering van de beleidsopties omtrent zonevreemde lokale bedrijvigheid, genomen in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van de gemeente Overijse. Het GRS Overijse legt in de bindende bepalingen de opmaak van een sectoraal RUP m.b.t. zonevreemde bedrijven waarin een planmatige oplossing dient te worden uitgewerkt voor bedrijven waarvan de continuïteit ruimtelijk te verantwoorden is. De gemeente is slechts bevoegd voor de lokale bedrijventerreinen en de lokale bedrijven (bovenlokale bedrijvigheid is de bevoegdheid van de provincie en het Vlaams Gewest). Hierbij worden gedefinieerd: −

lokale bedrijventerreinen: terreinen met een bestemming voor lokale bedrijven, dewelke in omvang beperkt zijn en op de omgeving gericht. Lokale bedrijventerreinen hebben een oppervlakte van richtinggevend 5ha;

−

lokale bedrijven: op de omgeving gerichte bedrijven met een beperkte omvang. 1

Waar in het verleden op basis van de diverse omzendbrieven de aard van de bedrijvigheid die in aanmerking komt voor opname in het sectoraal plan strikt afgebakend werd, is dit heden niet meer het geval voor de opname in een RUP. Naast industriële en ambachtelijke activiteiten kan het tevens gaan over kleinhandel, kantoren, opslagruimten, horeca, … . Het is echter de wens van de gemeente om in voorliggend RUP enkel ambachtelijke bedrijven op te nemen. Zonevreemdheid van een bedrijf zegt niets over de vergunningstoestand van het bedrijf, dit is dus mogelijk vergund (of vergund geacht). Wel zijn er gevolgen wat betreft de toekomstige rechtszekerheid (vergunbaarheid) van zonevreemde bedrijfsgebouwen of activiteiten: regularisatie van onvergunde elementen, uitbreiding van bestaande vergunde elementen, etc., zijn mogelijks niet toegelaten. Zonevreemdheid kan resulteren uit volgende situaties: −

Juridische zonevreemdheid: de bedrijfsgebouwen of -activiteiten zijn niet gelokaliseerd in een daartoe voorziene bestemming op het gewestplan, een bijzonder plan van aanleg (BPA) of een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP), de bedrijfsgebouwen of -activiteiten zijn bijgevolg niet in overeenstemming met de bestemming van het plan.

1

Omzendbrief RO 2000/01 over het planologisch attest, het bedrijfs-BPA en het sectoraal BPA zonevreemde bedrijven: de bedrijven die in aanmerking komen voor de opmaak van een sectoraal RUP zonevreemde bedrijven betreffen "in eerst instantie de industriële en ambachtelijke bedrijven. De opname van agrarisch toeleverende en agrarisch verwerkende bedrijven, welke de gemeenschappelijke noemer van de zgn. para-agrarische bedrijven zijn ontgroeid en eerder behoren tot de ambachtelijke of industriële sector, is ook mogelijk en veelal aangewezen."



−

3.2

Omgevingszonevreemdheid: in sommige bestemmingszones worden wel in bepaalde mate bedrijfsgebouwen of –activiteiten toegelaten, afhankelijk van de verenigbaarheid met de omgeving en bestaanbaar met de hoofdfunctie van de bestemmingszone. Omwille van een schaalvergroting, een uitbreiding of een andere wijziging van het bedrijf of de bedrijfsactiviteiten, of zelfs indien de omgevingskenmerken dit niet (meer) toelaten, kan een bedrijf als resultaat niet in overeenstemming geacht worden met de bestemming.

Opmaak van een gemeentelijk zonevreemde bedrijven

RUP

voor

de

Vanaf 1 september 2009 is de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening (VCRO) van kracht. Deze codex coördineert het decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening van 18 mei 1999 en het aanvullings- en wijzigingsdecreet ruimtelijke ordening van 5 maart 2009. De VCRO bepaalt specifiek de basisrechten voor zonevreemde constructies (artikels 4.4.10. t.e.m. 4.4.22.) en regels voor zonevreemde functiewijzigingen (art. 4.4.23.), als afwijkingen van stedenbouwkundige voorschriften. Het wijzigingsdecreet van 13 juli 2001 voerde eerder in het toenmalige decreet ruimtelijke ordening de “planologische verplichting” voor de gemeenten in voor het opmaken van een ruimtelijk plan (RUP en/of BPA) voor zonevreemde bedrijven. Deze verplichting vloeide voort uit de sanctieregeling waarbij de gemeente haar bevoegdheid inzake behandeling van aanvragen in eerste aanleg in de vergunningenprocedure verloor indien deze op 1 mei 2006 niet over dergelijk ruimtelijk plan beschikte (art. 193§3). In dit kader werd bij de opmaak van de gemeentelijke ruimtelijke structuurplannen voorzien in een bepaling die de opmaak van een sectoraal RUP zonevreemde bedrijven tot doel stelt. Met het recentere wijzigingsdecreet van 22 april 2005 werd het derde lid van artikel 193 reeds opgeheven, en verviel de planologische verplichting tot opmaak van een sectoraal RUP zonevreemde bedrijven. De opmaak van dergelijk plan kan evenwel nog steeds wenselijk zijn naar het bieden van aangepaste ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde bedrijven in functie van de ligging binnen de gewenste ruimtelijke structuur van de gemeente.

3.3

Decretaal voorziene ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde constructies De regelgeving m.b.t. de ruimtelijke ordening biedt reeds sinds de wijzigingen in 2001 en 2002 aan het toenmalige decreet ruimtelijke ordening (zogenaamde zomerdecreten) basisrechten voor bedrijven buiten de geëigende bestemmingszone, gedifferentieerd naar voorkomen binnen en buiten ruimtelijk kwetsbaar gebied en recreatiegebied. Met de huidige bepalingen in de VCRO en het uitvoeringsbesluit van 28 november 2003 geldt een aanzienlijke versoepeling ingevoerd t.a.v. de rechten voor zonevreemde gebouwen en constructies, voornamelijk met betrekking tot de toegelaten functiewijzigingen. Bovendien werd met het vermelde wijzigingsdecreet inderdaad een uitbreiding voorzien naar een regeling voor alle constructies, daar waar voorheen enkel een regeling werd getroffen voor gebouwen. Met de ontwikkelingsmogelijkheden bepaald als basisrechten in de VCRO wordt naar uniformiteit gestreefd voor constructies in een zonevreemde toestand in Vlaanderen. Met de opmaak van een RUP zonevreemde bedrijven wordt de mogelijkheid onderzocht om in een permanente regeling van de rechten voor zonevreemde bedrijven te voorzien. Een ruimtelijk uitvoeringsplan kan hierbij de basisrechten opgenomen in de VCRO aanvullen en uitbreiden, en kan eveneens strengere voorwaarden bepalen op het vlak van de maximaal toegelaten volumes bij herbouw.



3.4

Kwalitatieve bedrijven

doelstellingen

voor

zonevreemde

Naast het differentiëren van de kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden vormt de opmaak van het RUP zonevreemde bedrijven het instrument om bijkomende kwalitatieve voorwaarden op te leggen aan de ontwikkeling of het verder blijven bestaan van een zonevreemd bedrijf in een bepaalde situatie. Het formuleren van kwalitatieve stedenbouwkundige voorschriften heeft de kwaliteitsbewaking voor het landschap en de omgeving tot doel, en situeert zich voornamelijk op het verzorgen van en de integratie in het kenmerkende landschap, en een omgevingsgerichte ontwikkeling.



4

Beleidskader en relevante studies In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de beleidsdoelstellingen die op het plangebied van toepassing zijn. Dit zijn naast het Gemeentelijk ruimtelijk Structuurplan en Mobiliteitsplan Overijse, de relevante beleidsdoelstellingen op hoger bestuurlijk niveau. Het RUP wordt opgemaakt ter uitvoering van een beleidsvisie in het gemeentelijk structuurplan. Op die manier past het plan in de gewenste ruimtelijke structuur van de gemeente.

4.1

Overijse in het Structuurplan Vlaanderen Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) is in 1997 in werking getreden en vormt het kader voor het ruimtelijk beleid in Vlaanderen. Voor de gemeenten en provincies is dit plan richtinggevend. Volgende uitspraken in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen hebben gevolgen voor Overijse . De gemeente Overijse wordt door het RSV gesitueerd in het buitengebied van de Vlaamse ruit dat het stedelijk netwerk tussen Gent, Antwerpen, Brussel en Leuven bevat . Overijse behoort echter niet tot het Vlaams randstedelijk gebied rond Brussel. In de omgeving van Overijse zijn er geen economische knooppunten geselecteerd. Het RSV werkt algemene ontwikkelingsperspectieven en uitbreidingsmogelijkheden uit voor de bestaande bedrijven buiten de bedrijventerreinen. De ruimtelijke draagkracht van de omgeving in relatie tot de aard en het karakter van het bedrijf is hiervoor bepalend. Ze worden in onderstaande figuur schematisch weergegeven.

Figuur 4-1 Ontwikkelingsmogelijkheden voor bestaande bedrijven buiten bedrijventerreinen

2

2 Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, integrale versie, p.456



“Omwille van de verantwoordelijkheid van de gemeente inzake verlening en/of advisering van de milieuvergunning, de kennis en inschatting van de plaatselijke toestand en met name de bepaling van de draagkracht van de ruimte, komt het de gemeente toe om ontwikkelingsperspectieven te formuleren voor de bestaande bedrijven en economische activiteiten (ook agrarische bedrijven) buiten de bedrijventerreinen. Volgende principes staan voorop bij de beoordeling van de ontwikkelings- en uitbreidingsmogelijkheden van 3 bestaande bedrijven buiten de bedrijventerreinen” : −

“een maximale verweving van economische activiteiten met de activiteiten in haar (bebouwde of onbebouwde) omgeving wordt nagestreefd; goed nabuurschap moet het uitgangspunt vormen; voor het principe goed nabuurschap kan, net zoals voor het principe ruimtelijke draagkracht, geen algemeen geldende objectieve en meetbare maatstaven voor heel Vlaanderen worden aangereikt. Goed nabuurschap is afhankelijk van de ruimtelijke structuur en van het ruimtelijk functioneren van een gebied. Het is eveneens afhankelijk van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van het gebied en van de aard en het karakter van het bedrijf en haar activiteit. De gemeente zal goed nabuurschap voor de betrokken omgeving kwalitatief moeten bepalen omdat dit niet in een algemene norm is vast te leggen;

−

Alle mogelijkheden en voorzieningen (op milieuhygiënisch vlak, qua mobiliteitsproblematiek, ....) voor ontwikkeling op de bestaande locatie worden uitputtend aangewend;

−

De ruimtelijke implicaties bij een herlokalisatie (bijkomende infrastructuur voor nieuwe lokale en regionale bedrijventerreinen, bijkomend ruimtegebruik, versnipperen van onbebouwde ruimte, vermindering van ontwikkelingsmogelijkheden voor natuur, landbouw en bos, ....) worden afgewogen tegenover de ruimtelijke implicaties van een ontwikkeling op de bestaande locatie;

−

De ruimtelijke draagkracht van de omgeving mag niet worden overschreden; de ruimtelijke draagkracht is niet in algemene regels te vatten, deze wordt gebied per gebied bepaald; historische gegroeide situaties en hinder zijn mede bepalend voor de draagkracht;

−

Er wordt ten aanzien van de ontwikkeling van de economische activiteit een maximale beleidszekerheid en beleidscontinuïteit nagestreefd zowel in ruimte als in tijd; de verwachte ontwikkeling en uitbreiding van het bedrijf moeten goed ingeschat worden evenals bedrijfseconomische implicaties (efficiëntere organisatie van de 4 bedrijfsgebouwen, verbeterde ontsluiting, ...), volgens het BATNEEC-principe."

Deze principes moeten op gemeentelijk niveau operationeel gemaakt worden via het uitwerken van een samenhangende visie op de lokale economie, op basis van de analyse van de bestaande ruimtelijk-economische structuur (o.m. een inventaris van (potentiële) zonevreemde bedrijven. Effectieve uitwerking voor lokale bedrijven kan gebeuren via gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen. "Een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan waarin op het volledige grondgebied of voor een deel van het grondgebied wordt aangegeven wat de uitbreidingsmogelijkheden zijn voor de aldaar gevestigde bedrijven, is voor de gemeente een mogelijk instrument (het zogenaamde “sectorale B.P.A.”). Het ruimtelijk uitvoeringsplan kan betrekking hebben op zowel zonevreemde bedrijven als zone-eigen bedrijven die wensen uit te breiden in een niet-geëigende bestemming. In het ruimtelijk uitvoeringsplan worden de uitbreidingsmogelijkheden van het bedrijf met specifieke verordenende voorschriften vastgelegd. Daarbij wordt aangetoond of er uitbreidingsmogelijkheden zijn en onder welke voorwaarden dat kan gebeuren. De afgebakende oppervlakte voor uitbreiding wordt

3 Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, integrale versie, p.455 4 Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, integrale versie, p.457



opgenomen in de ruimtebalans tussen vraag en aanbod voor bedrijventerrein voor de betrokken gemeente. Indien het bedrijf voldoende verweven is met andere functies en er geen specifieke ruimtelijke maatregelen noodzakelijk zijn (vb werkplaats, ...), wordt deze en eventuele uitbreidingen niet opgenomen in het ruimtelijk uitvoeringsplan. In dit geval wordt de oppervlakte ingenomen door het bedrijf niet opgenomen in de ruimtebalans en betekent dit een stimulans voor verweving. Het is noodzakelijk een inventaris op te maken voor alle zonevreemde bedrijven waaronder ook agrarische bedrijven. Deze lijst moet opgesteld worden op gemeentelijk schaalniveau op basis van criteria opgesteld op Vlaams niveau. In dit verband kan de omzendbrief inzake de zonevreemde bedrijven (RO 97/01) als basis worden gebruikt. Daarbij is aandacht voor de tijdsdruk van de bedrijven gewenst en dient 5 aandacht te worden besteed aan de specificiteit van de zonevreemde landbouwbedrijven."

4.2

Afbakening van de gebieden van de natuurlijke en agrarische structuur Dit planningsproces gebeurt in uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, en houdt de beleidsmatige herbevestiging in van de gewestplannen door het afbakenen van de gebieden van de natuurlijke en agrarische structuur. Binnen deze afbakening worden een aantal perimeters gedefinieerd, waarbinnen bepaalde bestemmingen van de bestaande rechtsgeldige gewestplannen, algemene en bijzondere plannen van aanleg (APA en BPA’s), en ruimtelijke uitvoeringsplannen van de drie planningsniveaus beleidsmatig herbevestigd worden. Het gaat over: −

agrarische gebieden;

−

natuurgebieden;

−

bosgebieden;

−

overige groengebieden.

De bestaande gewestplanvoorschriften, de omzendbrieven omtrent de toepassing van de gewestplanvoorschriften en de decretale bepalingen die bepaalde werken, handelingen, voorzieningen en inrichtingen toelaten buiten de geëigende bestemmingszone blijven onverminderd van toepassing. Aanvragen voor stedenbouwkundige vergunningen worden beoordeeld op basis van deze bepalingen.

In een eerste fase werden de gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) afgebakend in ‘grote eenheden natuur’ (GEN) en ‘grote eenheden natuur in ontwikkeling’ (GENO). Een RUP dat de natuurlijke elementen binnen deze gebieden betekenisvol aantast is gebonden aan de opmaak van een ‘passende beoordeling’.

5 Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, integrale versie, p.457/458



Figuur 4-2 VEN-gebieden

Een tweetal bedrijven uit de geactualiseerde lijst (zie hoofdstuk 5) zijn in of nabij VENgebied gelegen, het betreft de omgeving van de Lanevallei. De tweede fase van de afbakening van de gebieden van de natuurlijke en agrarische structuur werd opgestart in 2004 en gebeurt per regio op een meer geïntegreerde manier t.a.v. landbouw, natuur en bos. Voor de regio Zenne, Dijle en pajottenland werd door de Vlaamse Regering op 24 april 2009 een beslissing genomen over de herbevestiging van de agrarische gebieden en het bijhorende operationeel uitvoeringsprogramma.



Figuur 4-3 afbakening gebieden van de agrarische en natuurlijke structuur.

In het zuiden van de gemeente is een brede strook herbevestigd agrarisch gebied, het betreft voornamelijk een hoogplateau. 8 bedrijven uit de geactualiseerde lijst zijn in herbevestigd agrarisch gebied gelegen.

4.3

Ruimtelijk Structuurplan Vlaams-Brabant Het ruimtelijk structuurplan van de provincie Vlaams-Brabant werd definitief vastgesteld op 11/05/2004. Overijse behoort tot de deelruimte “Verdicht Netwerk”. Centraal in het beleid voor deze deelruimte staat het verlenen van een eigen identiteit aan de verscheiden fragmenten in het Verdicht Netwerk. IJse en Lane zijn rivier- en beekvalleien zijn structuurdragers voor de natuurlijke structuur en van de landschappelijke basisstructuur. Een versnelde afbraak van verwaarloosde, leegstaande constructies voor tuinbouw onder glas of plastiek (druiventeelt) is noodzakelijk. Nieuwe teelten onder glas of plastiek zijn niet gewenst. Nieuwe invullingen kunnen overwogen worden waar tuinbouw onder glas of plastiek een landschappelijke meerwaarde biedt. Overijse is een hoofddorp, Eizer, Terlanen en Tombeek kernen in het buitengebied en Jezus-Eik en Maleizen kernen in het bebouwd perifeer landschap. − Een nieuw open afrittencomplex E411 aan Brabandtlaan werkt structurerend voor de activiteiten langs N4 te Jezus-Eik. De concentratie grootschalige kleinhandel Brusselsesteenweg is niet geselecteerd. De provincie wenst ze af te bouwen.



4.4

Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Overijse De relevante gewenste ruimtelijke structuur of ontwikkelingsperspectieven die worden uitgezet voor de verschillende deelruimten worden besproken in de tabellen en fiches die worden opgesteld per zonevreemd bedrijf dat wordt opgenomen in voorliggend RUP. Verder wordt hier de gewenste ruimtelijk economische structuur en het algemene kader weergegeven dat in het GRS werd uitgewerkt voor de zonevreemde bedrijven. Gewenste economische structuur

Figuur4-4 Gewenste ruimtelijk economische structuur

Het historische gegroeid lokaal bedrijventerrein langsheen Brusselsesteenweg dient beter te worden gestructureerd, verdicht door inbreiding en gebufferd. De kleinhandelsconcentratie langsheen Brusselsesteenweg wordt ruimtelijk geconcentreerd, niet verder uitgebouwd en gebufferd ten opzichte van de achterliggende woonwijken. het verweven van lokale woon- en werkfuncties in het gemengd wonen werklint langs Brusselsesteenweg en langs Terhulpensesteenweg te Maleizen. De gemeente kiest ervoor prioritair Brusselsesteenweg aan te pakken door herstructurering en optimalisering van het ruimtegebruik. De verdere invulmogelijkheden zijn beperkt maar niet onbestaande, zeker wanneer enkele restpercelen bij de herstructurering kunnen betrokken worden Bij de uitwerking van de economische structuur worden volgende principes gehanteerd: −

Intensief ruimtegebruik (collectieve parkings en afvalverzamelpunten; gekoppeld en gestapeld bouwen; uitbreidingsmogelijkheden maximaal benutten)

−

Verweven waar het kan, scheiden waar het moet (zoveel mogelijk in het woonweefsel indien ermee verzoenbaar, bij nieuwe ontwikkelingen selectief en gefaseerd te werk gaan)

Perspectieven voor de zonevreemde bedrijvigheid De gemeente wenst de zonevreemde bedrijvigheid rechtszekerheid te geven en zoveel mogelijk te regelen binnen gebiedsspecifieke ruimtelijke uitvoeringsplannen. Algemeen gaat de gemeente uit van volgende vier ontwikkelingscategorieën: −

1. bedrijven die dienen te herlokaliseren of waar een uitdoofscenario voor wordt vooropgesteld met aandacht voor sanering van de site (nieuwe activiteiten zijn niet mogelijk);



−

2. bedrijven die instandhouding- of voltooiingwerken kunnen uitvoeren maar die niet kunnen uitbreiden (nieuwe laagdynamische activiteiten kunnen lokaal afgewogen worden); landschappelijke inpassing is prioriteit

−

3. bedrijven die verbouwingen en beperkte uitbreidingswerken kunnen uitvoeren mits strikte randvoorwaarden zoals beperking van volume en activiteiten en ruimtelijke inpassing in de omgeving (nieuwe passende activiteiten zijn mogelijk); de randvoorwaarden worden duidelijk omschreven in het sectoraal BPA voor zonevreemde bedrijven

−

4. bedrijven waarvoor verweving het uitgangspunt vormt (ver/herbouwen, nieuwe passende activiteiten en eventueel uitbreiding is mogelijk).

De verschillende ontwikkelingsprincipes staan in functie van de locatie van het bedrijf binnen elke deelruimte. Bij de beoordeling van de activiteiten van andere problematisch gelegen bedrijven kan worden uitgegaan van dezelfde ontwikkelingscategorieën. Zij kunnen per bedrijf verder verfijnd worden op basis van de lokale situatie, de verweving van de activiteiten met de omgeving, de historiek van het bedrijf of de landschappelijke inpassing van het bedrijf.

Figuur 4-5 principes ontwikkelingsperspectief voor problematisch gelegen bedrijven



4.5

Mobiliteitsplan Overijse

Figuur 4-6 Wegencategorisering (GRS)

4.6

Beleidskader natuur en landschap In uitvoering van de Europese regelgeving met betrekking tot de Habitatrichtlijn (92/43/EEG) en de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) werden de speciale beschermingszones (SBZ) afgebakend, als onderdeel van het Natura 2000 netwerk:

Figuur 4-7 Habitatrichtlijngebieden

Er bevinden zich geen bedrijven in Natura 2000 gebieden, het bedrijf ‘Garage Claeys’ (31) is op 30 m van het habitatrichtlijngebied ‘Valleien van Dijle, Laan en IJse met aangrenzende



bos- en moerasgebieden’ gelegen. Er bevinden zich geen vogelrichtlijngebieden in de gemeente. De ontwikkelingsmogelijkheden voor tot de actuele natuurwaarden van waarderingskaart (Instituut voor benadering uitgewerkt, waarbij de kwetsbare gebieden. Op deze wijze natuurlijk milieu.

de zonevreemde bedrijven worden bekeken in relatie het gebied zoals aangegeven op de biologische Natuurbehoud). Hiervoor is een gebiedsgerichte mogelijkheden meer beperkt zullen zijn in meer wordt rekening gehouden met de vrijwaring van het

Figuur 4-8 Biologische waarderingskaart, versie 2010

Uit de biologische waarderingskaart wordt afgeleid dat er in de gemeente drie oostwestelijke georiënteerde stroken zijn met een hogere biologische waarde: het betreft de noordelijk gelegen bosgordel aansluitend bij het Zoniënwoud, de Ijsevallei centraal in de gemeente en de vallei van de Lane in het zuiden. Het merendeel van de bedrijven opgenomen in het RUP zijn in een zone gelegen die werd aangeduid als ‘biologisch minder waardevol’. Het bedrijf Carta + (20) ligt voor een klein deel in een biologisch waardevolle zone, Garage Claes (31) ligt deels in een complex van biologisch waardevolle en biologisch minder waardevolle elementen.



4.7

Watertoets Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003 (B.S. 14 november 2003) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Deze verplichtingen houden in dat de beslissende overheid voor een bepaald programma, plan of vergunning, nagaat of het programma, het plan of de vergunning enige invloed heeft op het watersysteem (waterkwaliteit en waterkwantiteit alsook oppervlaktewater als grondwater). Met het decreet wordt o.m. de verplichting opgelegd dat een bestemmingsplan de bespreking omvat m.b.t. de in het plan vervatte ontwikkeling in functie van de watertoets. Op 20 juli 2006 keurde de Vlaamse Regering het uitvoeringsbesluit voor de watertoets goed. Dit besluit geeft aan de overheden die vergunningen afleveren richtlijnen voor de toepassing van de watertoets. Sinds 1 maart 2012 is er een aangepast uitvoeringsbesluit inzake de watertoets in werking getreden.

Figuur 4-9 watertoets - overstromingsgevoelige gebieden : (versie 2011)

Een aantal bedrijven zijn (deels) in mogelijk overstromingsgevoelig gebied gelegen: − 5. Pacific Shells (achterzijde gebouw); −

8. EMP -overgenomen door De Vroe (het perceelsdeel achter het gebouw);

−

20. Carta + (achterzijde van het gebouw);

−

22. Garage Keuleneer (perceelsdeel achter het gebouw);

−

27. Castiaux (nagenoeg volledig perceel);

−

31. Garage Claeys (nagenoeg volledig perceel);



−

41. Verfifoods (achterzijde van het gebouw);

−

48. Sunny Garden (woning en deel van loods);

−

69. Germania Motor Precision (volledig).

Geen enkel bedrijf is in effectief overstromingsgevoelig gebied gelegen.

4.8

Monumenten en landschappen Het decreet van 3 maart 1976 tot bescherming van monumenten en van stads- en dorpsgezichten vormt de basis voor de bescherming van stads- en dorpsgezichten en van individuele monumenten: Waardevolle landschappen werden beschermd via de wet van 1931 op het behoud van de monumenten en van de landschappen. Een nieuw decreet houdende bescherming van 6 landschappen is in april 1996 bekrachtigd . Het beoogt de bescherming van landschappen waarvan het behoud in historisch, esthetisch of natuurwetenschappelijk opzicht van belang is: Geen van de zonevreemde bedrijven in het RUP betreft of komt voor in (de omgeving van) een beschermd monument of landschap.

4.9

Erfgoedlandschappen Met de goedkeuring d.d. 13.02.04 van het decreet houdende maatregelen tot het behoud van erfgoedlandschappen, werd het decreet d.d. 16.04.1996 betreffende de landschapszorg aangepast. Met deze verruiming van het landschapsdecreet krijgt de Vlaamse Regering de bevoegdheid tot de afbakening van ankerplaatsen - de meest waardevolle landschappen die reeds geïnventariseerd zijn in de Landschapsatlas (2001). Deze ankerplaatsen kunnen opgenomen worden in ruimtelijke uitvoeringsplannen. Vanaf dat moment worden ze erfgoedlandschap genoemd en ontstaat een verbod op handelingen die schade kunnen toebrengen aan het erfgoedlandschap. Het decreet koppelt aan deze erfgoedlandschappen automatisch dezelfde maatregelen als deze die gehanteerd worden voor het beheer van beschermde landschappen.

6 Decreet houdende bescherming van landschappen van 16 april 1996 (Belgisch Staatsblad van 21 mei 1996).



Figuur 4-10 Landschapskaart

Geen van de zonevreemde bedrijven in het RUP is gelegen in een ankerplaats volgens de Landschapsatlas of een beschermd dorpsgezicht of landschap. Het bedrijf Volvo Leroux (21) is op 30m van een ankerplaats en beschermd landschap gelegen, garage Claeys (31) is op 25m van een ankerplaats gelegen



5

Planologische oplossing voor zonevreemde activiteiten

5.1

Basislijst zonevreemde activiteiten De gemeente Overijse hanteert een inventaris van 31 zonevreemde bedrijven in de gemeente, opgenomen in het GRS. De meeste bedrijven opgenomen in deze inventaris zijn gedeeltelijk of geheel gelegen in agrarisch gebied volgens het gewestplan. Volgende tabel geeft de inventaris van de 31 zonevreemde bedrijven in de gemeente Overijse weer. Deze lijst is tot stand gekomen door de resultaten van een studie naar zonevreemde bedrijven in de gemeente door de GOM. Deze lijst werd vervolgens aangevuld met bedrijven die hadden gereageerd op een enquêtering door de gemeente (2004). Vervolgens werden bedrijven, die omwille van hun activiteit of ligging niet in aanmerking kwamen voor de opname in een zogenaamd sectoraal BPA, geweerd. De uiteindelijke lijst uit het GRS bevat 31 bedrijven. Een aantal bedrijven zijn in het grootschalige BPA 65 “Plateau van Overijse en Lanevallei” gelegen. Voor de overige bedrijven is het gewestplan van kracht.

Nr

naam

adres

tabel 5-1 - volledige lijst activiteit

GWP/BPA 65

1 De Kock

Brusselsesteenweg 328

grondwerken

KMO/buffer

2 Cluster bedrijven Brusselsestwg 330


verschillende bedrijven

KMO/buffer

3 Van Marcke/Merak


sanitair - verwarming

KMO/buffer

4 Bergerat Monnoyeur


opbouw, onderhoud en herstellen machines (Caterpillar)

KMO/buffer

5 Pacific Shells

Fr. Verbeekstraat 225

bewerking van schelpen/edelstenen - natuurgebied groothandel - kleinhandel

6 Van Horenbeke nv


garage; herstel, onderhoud en verkoop auto's

natuurgebied

7 voormalige site De Kock Walravensbosstraat 200 nv

geen activiteiten op deze locatie

natuurgebied

8 Devroe cv (voormalig EMP)

Waversesteenweg 231

verwarmingsinstallaties

bouwvrij gebied voor grondgebonden landbouw

9 Etn. Dombard & Cie nv

Kapucijnendreef 22

garage (voertuigen voor mindervaliden); groothandel allerlei (opgedeeld)

natuurgebied

10 Michiels Guido interieurs

Koestraat 28

enkel bedrijfszetel (schrijnwerkerij)

agrarisch

11 Van Eyck bvba

Nijvelsebaan 115

onderhoud/herstel/verkoop landbouw- woon LK/agrarisch en tuinmachines

12 Theys Denis

Heurkstraat 33


agrarisch

13 Bergiers

Reutenbeek 41

opslag/handel brandstoffen

gebied voor grondgebonden landbouw met semi-residentieel karaker

14 Druiven Hilaire & zoon

Koestraat 24

transport/groothandel groenten en fruit

agrarisch

15 Wolfs Rene bvba

Nijvelsebaan 45

installatie en verwarming

agrarisch

16 Sovac nv

Victor Marchandstraat 17

fabricage en groothandel sanitair

natuurgebied

17 Hamron bvba

Terhulpensesteenweg 367 garage; herstel, onderhoud en verkoop auto's

KMO/buffer

18 BIA

Rameistraat 123

fabricage / groothandel

agrarisch

19 Vanderlinden All Drinks BRUX-ALE

Rameistraat 62

drankencentrale

LW agrarisch



Nr

naam

adres

tabel 5-1 - volledige lijst activiteit

GWP/BPA 65

20 Carta+

Hengstenberg 107

identificatiesystemen, electrische meet-, regel-, en controle apperatuur

natuurgebied

21 Garage Volvo Leroux

Waversesteenweg 370


natuurgebied

22 Garage Keuleneer

Waversesteenweg 233

aankoop/verkoop tweedehandswagens - onderhoud


23 Fil-ter-co

Hoeilaartsesteenweg 252

aanleg zwembaden

woon LK/agrarisch

24 Delicis

Eikenlaan 39

groothandel farmaceutische producten

woon LK/agrarisch

25 Quasar industrial export Packaging systems nv


vervaardiging houten kisten en kratten KMO/buffer

26 Atlas Copco


werktuigen- en machinebouw

KMO/buffer

27 Castiaux

Borrestraat 69

schrijnwerkerij


28 Vlasselaer

Breerijke 75

aannemer grondwerken

serregebied

29 Internationaal transport Charlier en zonen

Duisburgsesteenweg 11

transport

woon LK/agrarisch

30 Wolf-Safco

Vuurgatstraat 100

groothandel farmaceutische producten - hygiëne en veiligheid

woon LK/agrarisch

31 Garage Claeys

Abstraat 175

garage; herstel en onderhoud auto's

gebied voor grondgebonden landbouw met ecologische waarde

Tabel 5-1Lijst zonevreemde bedrijven volgens het GRS

5.2

Actualisering basislijst Enquête bedrijven basislijst GRS Om een zicht te krijgen op de actuele problematiek werd er naar de bedrijven uit de basislijst zoals weergegeven in het GRS een gemeentelijke enquête verstuurd. De teruggezonden enquêtes laten toe een actualisering van de basislijst door te voeren en aanvullende elementen zoals actuele uitbreidingswens te kennen.

Eliminatie volgens activiteit De basislijst uit het GRS diende verder geactualiseerd en verfijnd en werd op basis van de volgende parameters gescreend.: −

De oppervlakte/activiteit - tot 100m² kunnen bedrijfsactiviteiten op basis van verweving worden geïntegreerd binnen hun omgeving indien complementair aan een woonfunctie

−

De leefbaarheid van het bedrijf - het bedrijf is uitdovend of de bedrijfsleider is recent gepensioneerd ; er is geen opvolging aanwezig.

−

Het type van bedrijfsactiviteit – zuivere handelsactiviteiten maken geen deel uit van dit onderzoek, tenzij ze complementair zijn aan de ambachtelijke activiteit.

−

De bedrijven werden reeds opgenomen in een ander bestemmingsplan;

−

Samenvoegen van bedrijven - verschillende bedrijven, met eenzelfde bedrijfsleider, gelegen op hetzelfde adres werden samengevoegd;

−

Bovenlokale bedrijfsactiviteiten - het bedrijf is te groot/de activiteiten overstijgen het lokale ; de maatvoering voor lokale bedrijven situeert zich rond 5.000m² bedrijfsoppervlakte.



Nr

naam

tabel 5-2 - geactualiseerde lijst actualisatie

reden actualisatie

1 De Kock

verwijderd

bovenlokaal

2 Cluster bedrijven Brusselsestwg 330

verwijderd

bovenlokaal

3 Van Marcke/Merak

verwijderd

bovenlokaal

4 Bergerat Monnoyeur

verwijderd

handel / diensten, bovenlokaal

5 Pacific Shells

behouden

6 Van Horenbeke nv

behouden

7 voormalige site De Kock nv

verwijderd


behouden


behouden

leegstand

10 Michiels Guido - interieurs

verwijderd

11 Van Eyck bvba

behouden

enkel bedrijfszetel

12 Theys Denis

behouden

13 Bergiers

behouden


behouden

15 Wolfs Rene bvba

verwijderd

16 Sovac nv

behouden

17 Hamron bvba

behouden

18 BIA

verwijderd


behouden

20 Carta+

behouden


behouden

22 Garage Keuleneer

behouden

23 Fil-ter-co

behouden

24 Delicis

verwijderd

handel

25 Quasar industrial export Packaging systems nv

verwijderd

bovenlokaal bedrijf

26 Atlas Copco

verwijderd

bovenlokaal bedrijf

27 Castiaux

behouden

28 Vlasselaer

behouden


behouden

30 Wolf-Safco

verwijderd

31 Garage Claeys

behouden

stopzetting

reeds opgenomen in goedgekeurd RUP

handel + opslag

Tabel 5-2 geactualiseerde lijst bedrijven - inventarislijst

Het bedrijf BIA werd reeds opgenomen in het bedrijfsspecifieke RUP en kan om die reden geschrapt worden uit de basislijst. Gezien het voorliggende RUP enkel ambachtelijke bedrijven behandeld, worden de handelszaken “Wolf-Safco” en groothandel farmaceutische producten “Delicis” niet verder meegenomen in het onderzoek. Bedrijven Brusselsesteenweg De bedrijvenzone aan de Brusselsesteenweg, waarin zich enkele zonevreemde bedrijven situeren heeft een oppervlakte van ongeveer 18ha en is daarmee van bovenlokaal belang, gezien een oppervlakte van 5ha als richtcijfer wordt gezien voor een lokaal bedrijventerrein. Tevens is het een zone met een complexe ruimtelijke problematiek (herstructurering van de bufferstroken i.f.v. de ontwikkeling van de aangrenzende woonwijken, verdere mogelijkheden tot inbreiding, aanwezige handelsactiviteiten, woningen binnen de buffer, ontsluitingsproblematiek,…) waardoor bij de opmaak van het GRS Overijse reeds de visie werd ontwikkeld voor een integrale benadering.



Volgende elementen dragen bij tot een motivering van een integrale aanpak van de cluster bedrijven aan de Brusselsesteenweg los van het voorliggende planinitiatief: •

Het GRS Overijse stelt dat het historische gegroeid bedrijventerrein langsheen Brusselsesteenweg beter dient te worden gestructureerd, verdicht door inbreiding en gebufferd. Daarbij wordt een integrale visie op de site voorop gesteld. Immers de verdere invulmogelijkheden zijn beperkt maar niet onbestaande, zeker wanneer enkele restpercelen bij de herstructurering kunnen betrokken worden;

•

De schaal is bovenlokaal en overstijgt het gemeentelijk niveau, planinitiatieven dienen hierbij afgestemd met het provinciale niveau;

•

Binnen de zone is er een combinatie van ambachtelijke activiteiten en handelsactiviteiten waardoor de complexiteit toeneemt en niet enkel uitspraken moeten worden gedaan over de bedrijfsactiviteiten.

Het is aangewezen om de zonevreemde bedrijven op de site Brusselsesteenweg op te nemen in een gebiedsgericht RUP met een visie voor de gehele zone en zijn randen i.p.v. een oplossing aan te bieden voor een beperkt aantal deelgebieden los van de globale context.

5.3

Bijkomend onderzoek Aanvullend op de lijst van het GRS werd door de gemeente in samenwerking met Antea Group een onderzoek gevoerd met de bedoeling de lijst verder te actualiseren. Volgende stappen werden ondernomen: −

Er werd een artikel in het lokale informatieblad ‘De Overijsenaar’ gepubliceerd, waarin het RUP ‘zonevreemde bedrijven’ werd voorgesteld en een oproep werd gelanceerd aan bedrijven om hun zonevreemde problematiek te melden.

−

Via een desktop onderzoek werden alle bedrijven in de gemeente gescreend volgens hun NACE-code (ambachtelijke bedrijven) en werd er een lijst bekomen van bedrijven die mogelijks in aanmerking kwamen voor een opname in het RUP. Met deze lijst werd een overlay gemaakt in GIS om de zonevreemdheid te onderzoeken.

−

Van de milieudienst van de gemeente werd een lijst van te onderzoeken zonevreemde bedrijven overgemaakt. −

Nr

Tijdens het structurele overleg van 7-12-2012 werd door de provincie een aantal bedrijven aangehaald die zonevreemd zouden zijn maar niet op de onderzoekslijst voorkomen. Het betreft ‘Carrosserie Gilbert’ (Waversesteenweg 256, Cubacigar Benelux (Reutenbeek 5) en CDM (Reutenbeek 11). Deze bedrijven werden echter met de gemeente besproken en hebben een vergunning gekregen door de reconversiemaatregel omwille van hun ligging in serregebied. Hier stelt zich dus geen planologische nood. tabel 5-3 - lijst bijkomend onderzoek adres activiteit

naam

GWP/BPA 65

32 Loits Michael

Annegijsboslaan 12

Vervaardiging van meubels

natuurgebied

33 Bâti-Full

Terblokstraat 90

Vervaardiging van stortklare beton

agrarisch

34 Slotenmakerij Vandevijver

Bisdom 6

Schrijnwerk van hout of van kunststof

natuurgebied

35 Wittebols

Champelsstraat 12


serregebied

36 Walcos

Bisdom 2

Goederenvervoer over de weg

natuurgebied

37 Ceuppens Lilliane


Stukadoorswerk

serregebied

38 Autokruispunt


Groothandel in motorvoertuigen agrarisch



Nr

tabel 5-3 - lijst bijkomend onderzoek adres activiteit

naam

GWP/BPA 65

39 Real Production/Vrebosch


Verv. kunststofelementen voor de bouw / ramen en deuren

serregebied

40 Polux Company

Raymond Hyelaan 25

Vervaardiging van hoeden en petten

parkgebied

41 Verfifoods

Sint-Annastraat 58

Groothandel in diepgevroren voedingsmiddelen

agrarisch

42 Breydel - Vermeersch

Kaalheide 32

Vloerafwerking en wandbekleding

natuurgebied

43 La Piazza

Tuindelle 1

Vervaardiging voedingsmiddelen agrarisch en dranken

44 Technigraph


Algemene metaalbewerking

agrarisch

45 Merck Consumer Healthcare


Vervaardiging van geneesmiddelen

groengebied

46 W-construct

Terhulpensesteenweg 201

Aanneming bouwen renovatiewerken

serregebied

47 Litosol

Hagaard 53

Schrijnwerk

woongebied/natuurgebied

48 Sunny Garden

Borrestraat 52

Tuinaanleg


49 Venootschap Eizer



agrarisch

50 Nicodeme Luc

Waversesteenweg 163

Inst. verwarming, klimaatregeling, ventil.

agrarisch

51 Advanced Builiding Technics

Breerijke 31


serregebied

52 Boekbinderij J. Vandamme

Jan Fijtlaan 2

Boekbinden en afwerking

bufferzone

53 Mc Carthy James

Kleinveldweg 18


serregebied

54 Trailers MPH

Hannekensboslaan 16

Kleinhandel in motorvoertuigen

agrarisch

55 C.V. Devroe

Steenbakkersweg 33 => is verhuisd naar EMP

Inst. verwarming, klimaatregeling, ventil.

agrarisch

58 Van Laeken


Verkoop wagens

serre/agrarisch gebied

59 Imperium H.C.

Groeneweg 47

Overige werkzaamh. ivm afwerking gebouwen

serregebied

60 Woody Construct/tuincentrum Vera

Vuurgatstraat 86

opslag materialen bouw, tuinaanleg

woon LK/agrarisch

61 Charlier

Breerijke 39

Ramen en deuren - atelier en toonzaal

serregebied

tuinaanleg

serregebied

62 Stephan Van Der Linden Breerijke 31 63 Op De Beeck

Breerijke 78

64 Transworld

Clement Vanophemstraat 78 Verhuis en opslag

serregebied

66 Scenografie

Eikenlaan 36

Decorbouw?

agrarisch

67 Bassem

F. Bergiersstraat +54

tuinaanleg

agrarisch

68 De Man

F. Bergiersstraat 116

Gashandel

serregebied

69 Germania motor precision

Frans Verbeekstraat 158a

Garage

natuurgebied

70 Voormalige site slachthuis

Frans Verbeekstraat 231

geen activiteiten

natuurgebied

71 Decor Heytens

Hengstenberg 111-113

magazijn en toonzaal

woon LK/natuurgebied

72 Belmans

Hoeilaartsesteenweg +76

aannemer - grondwerken

woon LK/agrarisch

73 Semco

Kerkeweg 96

Drukkerijbenodigdheden

serregebied

74 Drukkerij Dewaet

Kerkeweg 122

Drukkerij

serregebied

75 Moortgat

Koedalstraat 35

Stallen old timers

agrarisch

76 Anneessens

Alfons Moerenhoutstraat25/+89

rioleringswerken

woon LK/natuurgebied/agrarisch

77 Finbrit

St. Annastraat 52

verkoop tweedehandswagens

agrarisch gebied


serregebied


Tabel 5-3 Lijst bedrijven bijkomend onderzoek

5.4

Actualisering lijst bijkomende bedrijven Enquête bedrijven basislijst GRS Ook naar de lijst met bijkomende bedrijven uit het desktop onderzoek werd een gemeentelijke enquête verstuurd. De teruggezonden enquêtes laten toe een actualisering van de lijst door te voeren en aanvullende elementen zoals actuele uitbreidingswens te kennen. Eliminatie Een aantal van de bijkomende bedrijven gaf geen respons op de enquête: er wordt aangenomen dat er in dat geval geen ruimtelijke problematiek / nood is. In tegenstelling tot de basislijst die de gekende gemeentelijke zonevreemde bedrijven omvat, worden de bedrijven uit het bijkomend onderzoek die niet reageerden op het gemeentelijk initiatief, niet weerhouden voor verder onderzoek.

Eliminatie volgens activiteit De lijst van de bijkomende bedrijven diende verder geactualiseerd en verfijnd en werd op basis van de volgende parameters gescreend.: −

De oppervlakte/activiteit - tot 100m² kunnen bedrijfsactiviteiten op basis van verweving worden geïntegreerd binnen hun omgeving indien complementair aan een woonfunctie

−

De leefbaarheid van het bedrijf - het bedrijf is uitdovend of de bedrijfsleider is recent gepensioneerd ; er is geen opvolging aanwezig.

−

Het type van bedrijfsactiviteit – zuivere handelsactiviteiten maken geen deel uit van dit onderzoek, tenzij ze complementair zijn aan de ambachtelijke activiteit.

−

De bedrijven werden reeds opgenomen in een ander bestemmingsplan;

−

Samenvoegen van bedrijven - verschillende bedrijven, met eenzelfde bedrijfsleider, gelegen op hetzelfde adres werden samengevoegd;

−

Bovenlokale bedrijfsactiviteiten - het bedrijf is te groot/de activiteiten overstijgen het lokale ; de maatvoering voor lokale bedrijven situeert zich rond 5.000m² bedrijfsoppervlakte.

Nr

naam

tabel 5-4 - actualisering lijst bijkomend onderzoek adres actualisatie

reden actualisatie

32 Loits Michael

Annegijsboslaan 12

verwijderd

werkt op verplaatsing

33 Bâti-Full

Terblokstraat 90

verwijderd

geen reactie

34 Slotenmakerij Vandevijver

Bisdom 6

verwijderd

geen reactie

35 Wittebols

Champelsstraat 12

verwijderd

activiteit stopgezet

36 Walcos

Bisdom 2

verwijderd


37 Ceuppens Lilliane


verwijderd


38 Autokruispunt


verwijderd

handel

39 Real Production/Vrebosch


verwijderd

geen reactie

40 Polux Company

Raymond Hyelaan 25

verwijderd

geen reactie

41 Verfifoods

Sint-Annastraat 58

behouden

42 Breydel - Vermeersch

Kaalheide 32

verwijderd


43 La Piazza

Tuindelle 1

verwijderd

horeca

44 Technigraph


verwijderd


45 Merck Consumer Healthcare


verwijderd

geen reactie



Nr

naam

tabel 5-4 - actualisering lijst bijkomend onderzoek adres actualisatie

reden actualisatie

46 W-construct


verwijderd

47 Litosol

Hagaard 53

behouden


48 Sunny Garden

Borrestraat 52

behouden

49 Venootschap Eizer


verwijderd


50 Nicodeme Luc

Waversesteenweg 163

verwijderd

geen reactie

51 Advanced Builiding Technics

Breerijke 31

verwijderd


52 Boekbinderij J. Vandamme

Jan Fijtlaan 2

verwijderd

geen reactie

53 Mc Carthy James

Kleinveldweg 18

verwijderd

geen reactie

54 Trailers MPH

Hannekensboslaan 16

verwijderd

geen reactie

55 C.V. Devroe

Steenbakkersweg 33 => is verhuisd naar verwijderd EMP

verhuisd naar EMP

58 Van Laeken


verwijderd

handel

59 Imperium H.C.

Groeneweg 47

verwijderd

geen reactie

60 Woody Construct/tuincentrum Vera

Vuurgatstraat 86

verwijderd

handel + opslag

61 Charlier

Breerijke 39

verwijderd

geen reactie

62 Stephan Van Der Linden

Breerijke 31

verwijderd

geen reactie

63 Op De Beeck

Breerijke 78

verwijderd

geen reactie

64 Transworld

Clement Vanophemstraat 78

verwijderd

geen reactie

66 Scenografie

Eikenlaan 36

verwijderd

geen reactie

67 Bassem

F. Bergiersstraat +54

verwijderd

reconversie serregebied

68 De Man

F. Bergiersstraat 116

behouden



behouden

70 Voormalige site slachthuis

Frans Verbeekstraat 231

verwijderd

leegstand

71 Decor Heytens

Hengstenberg 111-113

verwijderd

leegstand

72 Belmans

Hoeilaartsesteenweg +76

verwijderd

geen reactie

73 Semco

Kerkeweg 96

verwijderd

geen reactie

74 Drukkerij Dewaet

Kerkeweg 122

verwijderd

reconversie serregebied

75 Moortgat

Koedalstraat 35

verwijderd

geen reactie

76 Anneessens

Alfons Moerenhoutstraat25/+89

verwijderd

geen reactie

77 Finbrit

St. Annastraat 52

verwijderd

handel

Tabel 5-4 actualisering lijst bijkomende bedrijven

Een aantal van deze zonevreemde bedrijven zijn in ‘serregebied’ volgens gewestplan gelegen. De reconversiemaatregel van het gewestplan voorziet hier de mogelijkheid tot herbestemming naar KMO-terrein na een gebiedsgerichte afweging. Ofwel hebben deze bedrijven gebruik gemaakt van de reconversiemaatregel en zijn ze zone-eigen, ofwel zijn de gebouwen niet vergund en worden zijn in principe geweerd uit het RUP. Uitzondering kan worden gemaakt voor een regularisatie van de bestaande toestand.

5.5

Categorisering volledige lijst bedrijven Om een kader te hebben voor eventuele toekomstige ontwikkelingen van bedrijven waarvoor nu nog geen ruimtelijke nood bestaat, is in bijlage een mogelijke categorisering voor de volledige lijst van bedrijven opgenomen. Deze categorisering werd uitgewerkt volgens de principes voor het ontwikkelingsperspectief van problematisch gelegen bedrijven (GRS richtinggevend deel P50). Deze categorisering is slechts richtinggevend en dient te worden gezien als een momentopname. Bij het uitwerken van een concreet ontwikkelingsperspectief voor de bedrijven in kwestie, dient er steeds een gedetailleerd en gebiedsgericht onderzoek te worden gevoerd. Voor bedrijven waar geen activiteiten op de site aanwezig zijn (activiteiten gestopt, enkel bedrijfszetel, activiteiten op locatie, …) werd geen categorisering uitgewerkt.



Tabel 5-5: Categorisering volledige lijst bedrijven: zie bijlage



6

Methodiek bedrijven

en

categorisering

zonevreemde

Zie kaart “Situering zonevreemde bedrijven” in bijlage De geactualiseerde inventarislijst werd als basis genomen voor verder gedetailleerd onderzoek dat zal leiden tot een categorisering van de zonevreemde activiteiten. Het beoordelingskader voor zonevreemde bedrijven grijpt hierbij terug naar de visie van het GRS voor de respectievelijke deelgebieden. Deze visie wordt verder verfijnd aan de hand van de ruimtelijke draagkracht en de ruimtelijke impact van de bedrijven op hun omgeving. Ook de historiek en juridische toestand zal bekeken worden. Het principe blijft gehandhaafd dat grote onrechtmatigheden niet door middel van het RUP zonevreemde bedrijven rechtgezet kunnen worden: het is niet de bedoeling van de overheid om alle bedrijven die in het verleden tot stand kwamen zonder wettelijke vergunning, of waarbij de stedenbouwkundige vergunningen niet werden nageleefd, te regulariseren. Het RUP kan daarbij enkel uitspraak doen over behoorlijk vergunde niet verkrotte gebouwen.

6.1

Categorisering volgens GRS Onderstaande figuur geeft de categorisering weer die vooropgesteld wordt in het GRS:

Figuur 6-1 ontwikkelingsperspectieven zonevreemde bedrijven (bron GRS)

De bedrijven uit de geactualiseerde lijst krijgen een categorisering naargelang de ligging in het specifieke deel van een deelruimte in de gemeente. Verder onderzoek zal deze categorisering bevestigen, verder verfijnen of weerleggen.



Tabel 6-1 - categorisering volgens GRS Nr

naam

categorie grs

deelruimte grs

5 Pacific Shells

Ijsevallei - groene rivier- en beekvalleien in bebouwde gebieden

2

6 Van Horenbeke nv


2


plateau van Overijse - geïsoleerde bebouwing in open ruimte

2


bebouwd perifeer landschap - afgewerkt bebouwd gebied niet aan randen open ruimten

3

11 Van Eyck bvba

plateau van Overijse - randen afgewerkt bebouwd gebied

3

12 Theys Denis


2

13 Bergiers


3


plateau van Duisburg - randen afgewerkt bebouwd gebied

3

16 Sovac nv


2

17 Hamron bvba


3



3

20 Carta+

bebouwd perifeer landschap - afgewerkt bebouwd gebied niet aan randen/open ruimten

3


Lanevallei - buiten valleigebied

3

22 Garage Keuleneer


2

23 Fil-ter-co

bebouwd perifeer landschap - randen grote open plateaus

2

27 Castiaux


2

28 Vlasselaer

bebouwd perifeer landschap - randen kleine open ruimte

2


plateau van Duisburg - randen afgewerkt bebouwd gebied

3

31 Garage Claeys

Lanevallei - geïsoleerde bebouwing in open ruimte buiten de eigenlijke vallei

2

41 Verfifoods


3

47 Litosol

perifeer bebouwd landschap - afgewerkt bebouwd gebied, niet aan randen 3 open ruimte

48 Sunny Garden


3

68 De Man

bebouwd perifeer landschap - randen kleine open ruimten

2


Ijsevallei, buiten valleigebied

3

Tabel 6-1 categorisering conform GRS

6.2

Historiek en juridische toestand Om inzicht te krijgen in de historiek en de juridische toestand worden volgende zaken bekeken: −

Oprichtingsdatum.

−

Vergunningstoestand: heeft het bedrijf een stedenbouwkundige vergunning en een milieuvergunning?

−

Gewestplan: In welke bestemmingszone is het bedrijf gelegen?

−

Huidig ruimtegebruik van het bedrijf.

−

Uitbreidingsbehoefte. Tabel 6-2 - historiek en juridische info

Nr

naam

datum oprichting

vergunningstoestand

GWP/BPA 65

uitbreidingsbehoefte

5 Pacific Shells

1968

hoofdzakelijk vergund (als serre)

6 Van Horenbeke nv

1981

vergund, planologisch attest natuurgebied geweigerd

1764 125 m² (toonzaal)

8 Devroe cv

2008

vergund, in BPA 65

2139 tot 1000m²


natuurgebied

area

bouwvrij gebied voor

3709 geen


Tabel 6-2 - historiek en juridische info Nr

datum oprichting

naam

vergunningstoestand

(voormalig EMP) 9 Etn. Dombard & Cie nv

GWP/BPA 65

area

uitbreidingsbehoefte

grondgebonden landbouw 1950

huidige activiteiten niet vergund

11 Van Eyck bvba

1968

vergund; 2 onvergunde app.; woon LK/agrarisch PV losweg Waversebaan

5466 aanleg toegangsweg / verharding 450m²

12 Theys Denis

1989

vergund; PV werkplaats niet agrarisch cf. vergunning

1350 beperkte uitbreiding eventueel op eigen terrein

13 Bergiers

1930

vergund; PV schuur omvormen tot woning; in BPA 65


1444 geen

14 Druiven Hilaire & 1957 zoon

deels vergund

agrarisch

2280 geen

16 Sovac nv

1982

hoofdzakelijk vergund

natuurgebied

2790 geen

17 Hamron bvba

1991

vergund

KMO/buffer

4974 geen

19 Vanderlinden All Drinks BRUXALE

1970

vergund

LW agrarisch

4802 geen

20 Carta+

natuurgebied

10546 geen

vergund

natuurgebied

6907 geen


1970

vergund geacht; woning op verdiep vergund

natuurgebied

1436 geen, ingroening parking

22 Garage Keuleneer

1993

vergund geacht, in BPA 65


1662 geen

23 Fil-ter-co

1986

onvergunde parking; woning woon LK/agrarisch vergund geacht, loods onvergund

2177 aanvraag stedenbouwkundige vergunning

enkel vergunning voor woning, in BPA 65


1000 geen

loods vergund; woning vergund geacht

serregebied

3451 tot 250 m² bureel/opslag

29 Internationaal 1971 transport Charlier en zonen

deels vergund; PV voor uitbreiding loods

woon LK/agrarisch

7146 geen

31 Garage Claeys

onvergund; in BPA 65

gebied voor grondgebonden landbouw met ecologische waarde

1402 uitdovend bedrijf

1566 geen

27 Castiaux 28 Vlasselaer

1964

41 Verfifoods

2004

vergund

agrarisch

47 Litosol

2002

vergund

woongebied/natuurgebied

48 Sunny Garden

1973

loods/woning vergund; PV oprichten stal; in BPA 65


3575 geen

68 De Man

1989

onvergund

serregebied

3225 geen


1949

vergund geacht

natuurgebied

2370 beperkt

932 tot 200m² productie/opslag

Tabel 6-2: Historiek en juridische toestand

Een aantal bedrijven zijn gelegen binnen het juridisch kader van het BPA 65. Volgens het BPA is het instandhouden van deze bedrijven mogelijk. Indien echter één van deze bedrijven in de toekomst een milieuvergunning nodig heeft dient er een aftoetsing te gebeuren aan de goede ruimtelijke ordening en de bestemming volgens het goedgekeurd BPA. Hier stelt zich op dat vlak een probleem. Omwille van de ligging nabij het Zoniënwoud heeft het Agentschap voor Natuur en Bos in het verleden interesse getoond voor de site van het bedrijf Dombard & cie (9). Onderhandelingen zijn lopende, er is echter nog geen duidelijkheid over de concrete plannen.



6.3

Gewenste ruimtelijke ontwikkeling de

In een 2 stap werd gekeken naar de gewenste ruimtelijke structuur van de omgeving waar de zonevreemde bedrijven gelegen zijn. Dit zal gebeuren aan de hand van volgende aspecten die voortkomen uit het GRS:

Nr

−

Deelruimte: het GRS onderscheidt drie verschillende deelruimten. De Lane- en Ijsevallei; plateaus van Overijse en Duisburg en het bebouwd perifeer landschap.

−

Gewenste nederzettings – en economische structuur: Het woonbeleid zal gericht zijn op het versterken van de woonkernen met inbreiding op maat van de kern, de draagkracht mag hier niet worden overschreden.

−

Gewenste landschappelijke structuur: Er wordt een onderscheid gemaakt tussen bouwvrije open ruimte (agrarische gebieden); gebieden met een verbindingsfunctie natuur en open ruimte; kwetsbare valleigebieden.

−

Type ontsluiting: In het GRS is een categorisering van de wegen gemaakt. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen secundaire en lokale wegen. Primaire wegen komen niet voor in de gemeente. tabel 6-3 - gewenste ruimtelijke structuur gewenste structuur - GRS

naam

5 Pacific Shells

vallei van de Ijse; beperkte ontwikkelingsmogelijkheden omwille van natuurwaarden; secundaire weg III

6 Van Horenbeke nv

vallei van de Ijse; beperkte ontwikkelingsmogelijkheden omwille van natuurwaarden; secundaire weg III


plateau van Overijse; niet verder te verdichten woonlint; behoud openruimte corridor; beperkt ontwikkelingsperspectief, vertuining van het landschap wordt tegengegaan; secundaire weg III


bebouwd perifeer landschap; selectief te verdichten woonomgeving van kern; lokale weg

11 Van Eyck bvba

plateau van Overijse; niet verder te verdichten woonlint; behoud openruimte corridor; beperkt ontwikkelingsperspectief, vertuining van het landschap wordt tegengegaan; lokale ontsluitingsweg

12 Theys Denis

rand van plateau van Overijse; selectief te verdichten woonomgeving van het hoofddorp; versterken van de open ruimte en beperkte ontwikkelingen; lokale weg

13 Bergiers

plateau van Overijse; open gebied vrijwaren van verdere bebouwing; bouwvrij structuurbepalend landbouwgebied; lokale weg


plateau van Duisburg; gemengd woon- en werklint; nabijheid van beekvallei 'Nellebeek' lokale weg

16 Sovac nv

vallei van de Ijse; beperkte ontwikkelingsmogelijkheden omwille van natuurwaarden, secundaire weg III

17 Hamron bvba

bebouwd perifeer landschap; gemengd woon- en werklint; naast gefaseerd te ontwikkelen lokaal bedrijventerrein; secundaire weg III



20 Carta+

bebouwd perifeer landschap; niet te verdichten woonbossen; lokale weg


vallei van de Lane; woonwijk op de valleiflanken buiten bebouwd perifeer landschap; secundaire weg III

22 Garage Keuleneer

plateau van Overijse; niet verder te verdichten woonlint; behoud openruimte corridor; beperkt ontwikkelingsperspectief, vertuining van het landschap wordt tegengegaan; secundaire weg III

23 Fil-ter-co

bebouwd perifeer landschap - residentiële woonwijken; niet te verdichten woonlint; uitbreiden mogelijk indien groene karakter omgeving niet geschaad; lokale verbindingsweg

27 Castiaux


28 Vlasselaer

bebouwd perifeer landschap - natuurverbinding via open ruimte; woonlint in open ruimte;; lokale weg


plateau van Duisburg - open ruimte; niet te verdichten woonlint; lokale verbindingsweg

31 Garage Claeys

vallei van de Lane; gelegen in kwetsbaar valleigebied; lokale verbindingsweg

41 Verfifoods

bebouwd perifeer landschap; niet te verdichten woonbossen; lokale weg

47 Litosol

bebouwd perifeer landschap; selectief te verdichten woonomgeving van het hoofddorp; lokale weg

48 Sunny Garden




Nr

tabel 6-3 - gewenste ruimtelijke structuur gewenste structuur - GRS

naam

68 De Man

bebouwd perifeer landschap - open ruimte; landschappelijke afwerking naar de open plateau's; lokale verbindingsweg

69 Germania motor precision vallei van de Ijse, valleicomplex; beperkte ontwikkelingsmogelijkheden omwille van natuurwaarden; secundaire weg III

Tabel 6-3: Gewenste ruimtelijke structuur

6.4

Hogere beleidsniveaus Ook de hogere beleidskaders worden in acht genomen bij het bepalen van de ruimtelijke draagkracht van de omgeving waar de zonevreemde bedrijven binnen gelegen zijn. Volgende beleidskaders werden in acht genomen:

Nr

−

Gelegen binnen een perimeter van 700m van de speciale beschermingszones van Natura 2000 (habitat- of vogelrichtlijngebieden); gelegen in een VEN gebied?

−

Gelegen binnen herbevestigd agrarisch gebied (HAG)?

−

Waar situeert het bedrijf zich op de biologische waarderingskaart (bwk)?

−

Is het bedrijf gelegen binnen een relictzone of aan een ankerplaats volgens de Landschapsatlas?

−

Is het bedrijf gelegen binnen overstromingsgevoelig gebied? tabel 6-4 - hogere beleidsniveaus VEN / natura 2000 HAG bwk landschap

naam

watertoets

5 Pacific Shells

/

/

m

/

fragment mogelijk overstromingsgevoelig

6 Van Horenbeke nv

/

/

m

/

/


/

volledig m

nabij relictzone

deels mogelijk overstromingsgevoelig


10 m van habitatrichtlijngebied

/

deels in relictzone, nabij / ankerplaats

11 Van Eyck bvba

/

volledig m

/

/

12 Theys Denis

/

/

m

/

/

13 Bergiers

/

volledig m

/

/



/

m

/

/

16 Sovac nv

/

/

m

/

/

17 Hamron bvba

/

/

m

/

/


/

/

m

nabij relictzone

/

20 Carta+

/

/

m/w

/



op 30 m van een VENgebied

/

m

in relectzone, nabij beschermd landschap

/

volledig m

nabij relictzone


22 Garage Keuleneer

m

23 Fil-ter-co

/

volledig m

/

/

27 Castiaux

/

/

nabij relictzone

grotendeels mogelijk overstromingsgevoelig

28 Vlasselaer

/

volledig m

/

/



/

m

nabij ankerplaats

/

31 Garage Claeys


/

m/m w

in relictzone, nabij ankerplaats

grotendeels mogelijk overstromingsgevoelig

41 Verfifoods

/

/

m

/



m


Nr

tabel 6-4 - hogere beleidsniveaus VEN / natura 2000 HAG bwk landschap

naam

47 Litosol

/

/

in relictzone

/

48 Sunny Garden

/

volledig m

/


68 De Man

/

volledig m

/

/

/

nabij relictzone

volledig mogelijk overstromingsgevoelig

69 Germania motor precision /

m

watertoets

m

Tabel 6-4: Hogere beleidsniveaus

6.5

Ruimtelijke impact Om de ruimtelijke impact op de omgeving te kunnen bepalen was het noodzakelijk een terreinbezoek te doen. Tijdens dit terreinbezoek werden er 3 zaken in acht genomen die van invloed zijn bij de beoordeling van de ruimtelijke impact: −

Schaal: Hier wordt de uiterlijke verschijningsvorm van het bedrijf bekeken. Is het bedrijf inpasbaar of vormt het bedrijf een schaalbreuk met zijn omgeving? Er wordt hiervoor gekeken naar de bedrijfsoppervlakte en schaal in relatie tot de omgeving. De bestaande toestand en de uitbreidingen worden hierbij in beschouwing genomen. De compactheid en inplanting van de gebouwen op het perceel wordt bekeken: een verspreide bebouwing resulteert in een grotere ruimtelijke dynamiek dan een compacte inplanting. Een inplanting op of nabij de perceelsgrenzen zorgt voor een grotere impact op het aangrenzende perceel dan wanneer voldoende afstand gerespecteerd wordt. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen ‘verweefbaar’ of ‘schaalbreuk’.

−

Visueel - ruimtelijk beeld: wordt het bedrijf geïntegreerd in zijn omgeving naar ruimtelijk beeld of werkt het storend omwille van de gebruikte materialen, afwerking, volume en afwezigheid van buffers. Er wordt onderscheid gemaakt tussen ‘storend’ en ‘niet storend’

−

Hinder omgeving: is er al dan niet hinder voor de omgeving? Parameters hierbij zijn geur, licht, en geluid. Er wordt onderscheid gemaakt tussen ‘hinder’ en ‘geen hinder’. De score ‘geen hinder’ betekent dan concreet dat er geen aanwijzingen zijn dat het bedrijf hinder veroorzaakt die als storend wordt ervaren door de omliggende functies..

−

Mobiliteitsprofiel: in welke mate is de verkeersgeneratie van het bedrijf (personeel, bezoekers, leveringen, etc. ) een impact heeft op de onmiddellijke omgeving. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen ‘sterk verkeersgenererend’ en ‘beperkt verkeersgenererend’.

Uit deze 4 aspecten volgt dan een algemene benadering van de ruimtelijke impact. Deze kan neutraal, eerder negatief of problematisch zijn naargelang hoe het bedrijf scoort op de bovenstaande criteria. Indien de scores over de hele lijn optimaal zijn, zal de globale beoordeling ‘neutraal’ zijn. Wanneer één of twee van de criteria negatief zijn zal de beoordeling ‘eerder negatief’ zijn. Indien tenslotte drie of meer criteria negatief zijn, zal de totale beoordeling ’problematisch’ zijn.

Nr

naam

tabel 6-5 - ruimtelijke impact Visueel ruimtelijk Hinder Schaal beeld omgeving

Mobiliteitsprofiel

Impact

5 Pacific Shells

inpasbaar

storend

geen hinder

beperkt

neutraal

6 Van Horenbeke nv

inpasbaar

niet-storend

geen hinder

sterk

eerder negatief


inpasbaar

storend

geen hinder

beperkt

eerder negatief


schaalbreuk niet-storend

hinder

beperkt

eerder negatief



Nr

naam

tabel 6-5 - ruimtelijke impact Visueel ruimtelijk Hinder Schaal beeld omgeving

Mobiliteitsprofiel

Impact

11 Van Eyck bvba


geen hinder

sterk

eerder negatief

12 Theys Denis


geen hinder

sterk

eerder negatief

13 Bergiers

inpasbaar

storend

geen hinder

beperkt

eerder negatief


inpasbaar

niet-storend

geen hinder

beperkt

neutraal

16 Sovac nv

schaalbreuk storend

geen hinder

beperkt

eerder negatief

17 Hamron bvba

inpasbaar

geen hinder

sterk

eerder negatief



hinder

sterk

problematisc h

20 Carta+


geen hinder

beperkt

eerder negatief


inpasbaar

niet-storend

geen hinder

sterk

eerder negatief

22 Garage Keuleneer

inpasbaar

storend

geen hinder

sterk

eerder negatief

23 Fil-ter-co

inpasbaar

storend

geen hinder

sterk

eerder negatief

27 Castiaux

inpasbaar

niet-storend

geen hinder

beperkt

neutraal

28 Vlasselaer

schaalbreuk storend

geen hinder

beperkt

eerder negatief


schaalbreuk storend

hinder

sterk

problematisc h

31 Garage Claeys

inpasbaar

storend

geen hinder

sterk

eerder negatief

41 Verfifoods

inpasbaar

niet-storend

geen hinder

sterk

eerder negatief

47 Litosol

inpasbaar

niet-storend

geen hinder

beperkt

neutraal

48 Sunny Garden

inpasbaar

niet-storend

geen hinder

beperkt

neutraal

68 De Man

inpasbaar

niet-storend

geen hinder

beperkt

neutraal


inpasbaar

niet-storend

geen hinder

sterk

eerder negatief

niet-storend

Tabel 6-5: Ruimtelijke impact

Een nuancering dient te worden gemaakt voor het bedrijf Pacific Shells: enkel het visueel ruimtelijke beeld wordt als storend gekenmerkt, hier zijn geen klachten van omwonenden.

6.6

Randvoorwaarden en categorisering Bovenstaande tabellen leiden uiteindelijk tot 1 tabel met 3 verschillende randvoorwaarden op basis waarvan de categorisering gebeurt namelijk: −

Een beoordeling van de juridische toestand

−

Ruimtelijke draagkracht: deze wordt bepaald door de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en de verschillende beleidsniveaus.

−

Ruimtelijke impact.

voor een indeling van de bedrijven worden de categorieën zoals opgesteld in het GRS overgenomen:



1. bedrijven die dienen te herlokaliseren of waar een uitdoofscenario voor wordt vooropgesteld met aandacht voor sanering van de site (nieuwe activiteiten zijn niet mogelijk); − Hier werden geen bedrijven geselecteerd 2. bedrijven die instandhouding- of voltooiingwerken kunnen uitvoeren maar die niet / of zeer beperkt kunnen uitbreiden (nieuwe laagdynamische activiteiten kunnen lokaal afgewogen worden); landschappelijke inpassing is een prioriteit

Nr

categorie per nummer naam 5 Pacific Shells 6 Van Horenbeke nv 8 Devroe cv (voormalig EMP)

12 Theys Denis 13 Bergiers 14 Druiven Hilaire & zoon 16 Sovac nv 22 Garage Keuleneer 27 Castiaux 29 Internationaal transport Charlier en zonen 31 Garage Claeys 68 De Man

3. bedrijven die verbouwingen en beperkte uitbreidingswerken kunnen uitvoeren mits strikte randvoorwaarden zoals beperking van volume en activiteiten en ruimtelijke inpassing in de omgeving (nieuwe passende activiteiten zijn mogelijk); de randvoorwaarden worden duidelijk omschreven in het sectoraal RUP voor zonevreemde bedrijven

Nr

categorie per nummer naam 9 Etn. Dombard & Cie nv

11 Van Eyck bvba 17 Hamron bvba 19 Vanderlinden All Drinks BRUX-ALE 20 Carta+ 21 Garage Volvo Leroux 23 Fil-ter-co 28 Vlasselaer 41 Verfifoods 47 Litosol 48 Sunny Garden 69 Germania motor precision

4. bedrijven waarvoor verweving het uitgangspunt vormt (ver/herbouwen, nieuwe passende activiteiten en eventueel uitbreiding is mogelijk). − Hier werden geen bedrijven geselecteerd Tabel 6-6: Categorisering: Zie bijlage



6.7

Motivatie afwijking categorie GRS Bij een aantal bedrijven komt de gekozen categorie niet overeen met de oorspronkelijke categorisering die wordt vooropgesteld in het GRS. Deze afwijking wordt hieronder gemotiveerd.

Nr

keuze categorie

naam

Tabel 6-7 - motivatie afwijking GRS categorie motivatie afwijking GRS grs

13 Bergiers

2

3

strenger gezien de ligging in herbevestigd agrarisch gebied


2

3

strenger gezien de ligging nabij een habitatrichtlijngebied en nabij een beekvallei

23 Fil-ter-co

3

2

soepeler gezien het aangrenzende agrarische gebied reeds sterk aangetast is en de constructies aansluiten op bestaande bebouwing

28 Vlasselaer

3

2

soepeler gezien de gebouwen aansluitend bij een bestaande wooncluster


2

3

strenger gezien de grote impact van het bedrijf op zijn omgeving

Tabel 6-7 motivatie afwijking GRS

6.8

Conclusie - selectielijst Van bedrijven uit de categoriseringslijst wordt in de laatste stap van de voorstudie de vergunningstoestand meegenomen. Indien bedrijven beperkt of niet vergund zijn wordt de juridische situatie beschouwd als problematisch, indien de bedrijven volledig of hoofdzakelijk vergund zijn worden ze beoordeeld als niet problematisch. Gedetailleerde de vergunningsgegevens worden in een 2 fase bekeken. In de verdere uitwerking van het RUP (fase 2) zullen niet alle bedrijven uit de uiteindelijke gecategoriseerde inventarislijst worden meegenomen. Om een selectielijst te kunnen bepalen is op de categoriseringslijst bijkomend rekening gehouden met de vergunningstoestand. Bedrijven die niet behoorlijk vergund zijn kunnen geen aanspraak maken op ontwikkelingsmogelijkheden. Het is immers niet aangewezen bedrijven die momenteel reeds een problematische vergunningstoestand bezitten, en aldus voor belangrijke aspecten (gebouwen, activiteiten) juridisch niet in orde zijn, voor verder onderzoek te selecteren. Het is echter mogelijk dat bedrijven met problematische vergunningstoestand enerzijds historisch gegroeid zijn, anderzijds door hun ligging in woongebied regulariseerbaar zijn en van uit dat opzicht toch verder onderzoek vereisen. Het is ook mogelijk dat er in het verleden PV is opgemaakt of er aandachtspunten zijn, maar de bedrijven alsnog hoofdzakelijk vergund zijn, in dit geval lijkt het wenselijk om de ontwikkelingsmogelijkheden verder te onderzoeken. In samenspraak met de gemeente is de vergunningstoestand van alle bedrijven uit de onderzoekslijst grondig gescreend – waarvan een samenvatting is opgenomen in tabel 6.6. – vergunningstoestand. Tabel 6-6: Categorisering: Zie bijlage



De uiteindelijke selectie voor verder onderzoek gebeurt in samenspraak met de gemeente, op basis van volgende criteria: −

Bedrijven die een uitbreidingswens hebben geuit in de gemeentelijke enquête worden geselecteerd (indien die vergunningstoestand niet problematisch is), uitgezonderd bedrijven met een uitbreidingswens waardoor de totale oppervlakte van het bedrijf kleiner dan 100m² blijft;

−

Historisch gegroeide of regulariseerbare bedrijven, waarvoor het wenselijk is dat ze door hun activiteit en ligging in de toekomst toch uitbreidingsmogelijkheden krijgen;

In onderstaande tabel worden de bedrijven weergegeven die aan de hand van bovenstaande criteria geselecteerd worden voor onderzoek naar ontwikkelingsmogelijkheden (fase 2 van deze studie). Het onderzoek zal gebeuren op basis van gebiedsgerichte deelplannen als onderdeel van het RUP.

tabel 6-8 - selectie Nr

naam

adres

6 Van Horenbeke nv



Waversesteenweg 231

11 Van Eyck bvba

Nijvelsebaan 115

12 Theys Denis

Heurkstraat 33


Waversesteenweg 370

23 Fil-ter-co

Hoeilaartsesteenweg 252

28 Vlasselaer

Breerijke 75

47 Litosol

Hagaard 53



Tabel 6-8 Selectie van bedrijven



7

Uitwerking deelplannen In een eerste deel van de studie werd een algemeen kader uitgewerkt om algemene ontwikkelingsperspectieven voor de lijst te onderzoeken zonevreemde bedrijven uit te werken. Dit leidde tot een categorisering van de bedrijven en een uiteindelijke selectielijst van bedrijven waarvoor er een acute ruimtelijke nood bestaat. Voor de bedrijven uit de selectielijst zullen deelplannen worden uitgewerkt om een juridisch kader te bieden voor de bestendiging van de bestaande toestand en/of de gewenste uitbreidingen. De planologische en juridische context die reeds werd onderzocht in het eerste deel zal hier grondiger worden uitgewerkt teneinde een goed afwegingskader voor de deelplannen te bekomen. Nr

naam

6 Van Horenbeke nv 8 Devroe (voorheen EMP) 11 Van Eyck bvba 12 Theys Denis 21 Garage Volvo Leroux 23 Fil-ter-co 28 Vlasselaer 47 Litosol 69 Germania motor precision

Figuur 7-1 situering geselecteerde bedrijven

7.1

Afwegingskader per deelplan

7.1.1 Beleidskader per deelplan Zie fiches per bedrijf in bijlage



7.1.2 Bestaande toestand en ontwikkelingsperspectief per deelplan Ruimtelijk voorkomen: zie fiches per bedrijf in bijlage Deelplan 1 Van Horenbeke (6) Ruimtelijk functioneren De bedrijfsgebouwen omvatten een toonzaalruimte en receptie aan de voorzijde (Fr. Verbeekstraat) en een achtergelegen werkplaats (toegankelijk langs de Viktor Marchandstraat). Een luifel met drie brandstofpompen is toegankelijk langsheen de Fr Verbeekstraat. Ter hoogte van de toonzaal is een groeninrichting voorzien. Ondanks de ligging in natuurgebied heeft de ruimere omgeving toch een sterke dynamiek: de Fr. Verbeekstraat is een bovenlokale verbindingsweg en heeft ook dit profiel, ten zuiden is het bedrijf Sovac gelegen en ten westen ligt het bedrijf Citybel (grondgebied gemeente Hoeilaart). Juridische toestand Volgende stedenbouwkundige vergunningen werden afgeleverd: Nr. SV1980257 SV1980286 SV1981181 SV198185 SV199980

datum 5/05/1981 16/06/1981 20/10/1981 12/05/1981 22/11/1999

Aard Bouwen van een garage met woning Bouwen van een dienststation met luifel Plaatsen van een reclamebord Plaatsen van een uithangbord VLAREM aanpassing van een benzinestation

Op 8-06-2009 werd een negatief planologisch attest afgeleverd voor de uitbreiding van de showroom en de vernieuwing van de brandstofpompen.

Volgende milieuvergunningen werden afgeleverd: Nr. 198112 19885

vervaldatum 26/02/2011 26/02/2011

200534 201146

26/02/2011 nvt

Aard Autodienststation uitbreiden bestaand benzinestation - 10.000 liter loodvrije benzine - 1 distributiepomp Vernieuwen Servicestation Standaardgarage

Voor de brandstofpompen werd er geen nieuwe milieuvergunning afgeleverd naar aanleiding van het negatieve planologische attest. Economisch profiel Het bedrijf heeft als activiteiten het verkoop van wagens (KIA/Toyota), herstel van wagens en verkoop van brandstof (drie pompen). De site heeft een oppervlakte van 1880 m² met in totaal 772,5 m² aan bebouwing. Momenteel zijn er naast de bedrijfsleider, 5 werknemers actief. De bedrijfsleider is inwonende in de bedrijfsgebouwen. De gewenste uitbreiding bedraagt 125 m² voor de uitbreiding van de showroom (tot 300 m²), dit is een vereiste om het KIA-dealercontract te behouden. Na de realisatie van deze vooropgestelde uitbreiding zullen 2 bijkomende werknemers worden aangenomen. Impact omgeving Het mobiliteitsprofiel van het bedrijf houdt volgende voertuigbewegingen in per dag: 10 tot 12 klanten (wagenhandel en –herstel), 2 vrachtwagens (leveringen) en 50 klanten voor de brandstofpompen. Bij de gewenste uitbreiding wordt een gelijkaardig mobiliteitsprofiel



verwacht. Het bedrijf is aan een secundaire weg III gelegen, een zekere verkeersdynamiek is hier wel mogelijk. In de methodiek tot categorisering (H6.5) kreeg het bedrijf een score ‘eerder negatief’ omwille van het verkeersgenerende karakter. Het gaat om kwalitatieve bedrijfsgebouwen die een verzorgd straatbeeld opleveren. Er is geen buffering voorzien naar de aangrenzende percelen, dit is echter voornamelijk het zuidelijk gelegen bedrijf Sovac. Mogelijke hinder omwille van het verkeersgenerend effect is beperkt gezien de ligging aan een secundaire weg, er zijn geen aangrenzende woningen (wel aan de overzijde van de weg). Beperkte hinder is er ook voor de natuurwaarden aan de Ijsevallei: inname van habitat, mogelijke bodemen grondwatervervuiling door de aard van de activiteiten (zie ook de plan-MER-screening). Deze milieuhinder is relatief gezien de aangrenzende bedrijven Sovac (ten zuiden) en Citybel (ten westen, in de gemeente Hoeilaart): deze bedrijven liggen een stuk dieper in de Ijsevallei. Ontwikkelingsperspectief en planopties Aan het bedrijf werd een categorie 2 toegekend, dit is ook de categorisering die het GRS vooropstelt. Beperkte uitbreidingen kunnen worden toegestaan, landschappelijke inpassing is een prioriteit. Nieuwe laagdynamische activiteiten kunnen worden overwogen: er wordt echter voor gekozen om conform de vraag van de gemeente in het planologisch attest enkel de bestaande handels- en herstelactiviteiten te bestendigen. Volgens het GRS is de Ijsevallei hier drager van het landschap. Gezien de sterke aantasting door omliggende bedrijven en het aansluiten bij het woonlint aan de Fr. Verbeekstraat, lijkt een beperkte uitbreiding hier wel verantwoord mits het beperken van de dynamiek. Dit zal geenszins een verdere versnippering van de vallei in de hand werken. De brandstofverkoop wordt niet verder toegelaten als activiteit, dit is dus uitdovend en zal de mogelijke hinder die het bedrijf nu veroorzaakt door het verkeergenererend effect en mogelijke verontreiniging, sterk terugdringen. Omwille van verkeersveiligheidsredenen wordt de gevraagde uitbreiding in het planologische attest naar de straat toe niet toegestaan: het zicht op de Fr. Verbeekstraat vanuit de Viktor Marchandstraat dient te worden verzekerd (vooral omwille van de bocht die de Fr. Verbeekstraat hier maakt). Maximaal 2 aansluitingen op de Fr. Verbeekstraat zijn toegestaan om een veilige ontsluiting te garanderen. Ook omwille van de impact op de natuurwaarden (Ijsevallei en beek onder het plangebied) wordt in de conclusie van het planologische attest gevraagd om de bebouwing zo compact mogelijk te houden. Om toch tegemoet te komen aan de vraag van het bedrijf om de noodzakelijke uitbreiding van de showroom te kunnen realiseren (om het dealercontract te behouden), wordt een uitbreiding in de hoogte toegestaan (maximaal 2 bouwlagen). Zo kan door een interne reorganisatie (bijv. verhuis van de kantoren en bedrijfswoning naar het verdiep) toch een showroom van 300 m² worden gerealiseerd op het gelijkvloers en is het bedrijf in zijn voortbestaan verzekerd. Handel wordt echter gekoppeld aan de aanwezigheid van een herstelwerkplaats, louter handel is hier niet gewenst. Het bedrijf wordt naar de Ijsevallei toe gebufferd conform de vraag in het planologische attest. Dit is zinvol als corridorfunctie voor aanwezige natuurwaarden en als effectieve buffering als het zuidelijk gelegen bedrijf Sovac uitdooft. Deelplan 2 Devroe (8) Ruimtelijk functioneren Het bedrijf bestaat uit een vrijstaande bedrijfsloods waar de woning en kantoorruimte volledig in werden geïntegreerd. De toegangspoort van het bedrijf geeft rechtstreeks uit op de Waversesteenweg, een aantal parkings in waterdoorlatende ‘grasdallen’ zijn aansluitend voorzien. Ook achteraan het bedrijf is een toegangspoort voorzien, de bedrijfswagens kunnen in principe doorheen het bedrijfsgebouw naar achteren rijden. Ten zuidoosten van het bedrijf is tevens een weg voorzien die de achtergelegen ruimte van het bedrijf ontsluit.



De groene ruimte achteraan wordt gevormd door een grasveld en een groepje bomen, er is geen noemenswaardige inrichting als tuin. Juridische toestand Volgende stedenbouwkundige vergunningen werden afgeleverd: Nr. SV198577

datum 31/07/1985

Aard Bouw van een woongelegenheid.

werkhuis

en

stapelplaats

met

Economisch profiel Het bedrijf doet zowel de plaatsing als het onderhoud van sanitaire- en verwarmingsinstallaties en is voornamelijk actief in Overijse (70% van het cliënteel). Het bedrijf telt momenteel 7 werknemers en verwacht een toename tot 10 werknemers de komende jaren. De site is 2015 m² groot, het gebouw is 390 m². De activiteiten vinden voornamelijk plaats bij de klanten thuis, de bedrijfsite dient voornamelijk voor opslag, stallen en onderhoud bestelwagens en kantoor. Het bedrijf werd gesticht in 2008, verhuisde in 2012 naar de site en is dus niet historisch gegroeid. In de enquête uitte het bedrijf een uitbreidingswens tot 1000 m², bij een terreinbezoek werd echter gesteld dat er op de korte termijn nood is aan een wasplaats voor de bestelwagens en er nog geen andere concrete plannen waren. Impact omgeving Vijf werknemers komen met de wagen, voor het overige zijn er leveringen met een frequentie van 1,5 voertuigbewegingen per dag met bestelwagens. Gezien de ligging aan een secundaire weg is de verkeersgeneratie geen probleem voor de omgeving. Omwille van de ligging in de open ruimte en de afwezigheid van noemenswaardige buffers is de visueel-ruimtelijke impact van het bedrijf eerder storend. Door de typische industriële bouw is de beeldkwaliteit van het gebouw eerder beperkt. De activiteiten vinden voornamelijk op locatie plaats waardoor er buiten het verkeergenerende aspect en de visuele impact, weinig of geen hinder te verwachten is. Ontwikkelingsperspectief en planopties Het bedrijf kreeg een categorie 2 toegekend, dit is ook wat het GRS vooropstelt. Volgens het GRS is het bedrijf gelegen in de deelruimte ‘plateau van Overijse’ en gelegen ter hoogte van een open ruimte corridor. Het BPA 65 laat hier instandhouding en herbouw binnen het bestaande volume toe, uitbreiding kan enkel indien dit noodzakelijk is voor de milieuvergunning, hetgeen hier niet het geval is. Een beperkte uitbreiding aan de achterzijde wordt toegestaan (zo’n 100 m²) voor de realisatie van de gewenste wasplaats. De bestaande vergunde woning wordt behouden. Op de vraag van 1000 m² uitbreiding kan niet worden ingegaan gezien de toegekende categorisering en vraag vanuit het beleidskader (GRS, AGNAS) om deze ruimte open te houden. Ook kon het bedrijf geen concrete plannen voorleggen voor deze grote ruimtevraag. De beperkte toegestane uitbreiding zal geenszins bijkomende dynamiek of hinder veroorzaken. Omwille van de problemen met overstromingsgevoeligheid op de site (zie ook fiche in bijlage) worden ondergrondse constructies niet toegestaan. Verharding dient waterdoorlatend te zijn. Voldoende aandacht gaat naar de landschappelijke inpassing. Om in te spelen op het open landschap wordt een transparante groenbuffer opgelegd, op de plaats waar het bedrijf aansluit met het open landschap is deze 5 m diep. Ter hoogte van het aangrenzende bedrijf



Claeys bedraagt de buffer slechts 1 m om een doorgang naar achteren mogelijk te houden. Deze smallere bufferstrook kan met haagplanten worden gerealiseerd. Aan de straatzijde dient een representatieve groenruimte een verzorgd straatbeeld te garanderen. Deelplan 3 Van Eyck (11) Ruimtelijk functioneren Het bedrijf is ingericht met een toonzaalruimte vooraan en appartementen daarboven; achteraan is er een werkplaats en ruimte voor opslag. Aan de straat zijn er groenvoorzieningen, de verharding bestaat uit betonstraatstenen. Om goederen te kunnen leveren achteraan de bedrijfssite, werd een niet vergunde losweg aangelegd op een perceel in eigendom via de Waversesteenweg. Ten zuiden van het bedrijf is een (eveneens zonevreemde) vrijstaande woning gelegen, in eigendom van het bedrijf. Juridische toestand Volgende stedenbouwkundige vergunningen werden afgeleverd: Nr. SV1962463 SV1967306 1967_248 1972_629_G SV1978396 SV1982180 SV1989140

datum 22/10/1962 7/09/1967 17/07/1967 06/12/1972 3/04/1979 14/12/1982 4/09/1989

SV200315

31/03/2003

Aard Bouw woonhuis Bouwen van een werkplaats Woning met toonzaal – Werkplaats Uitbreiding toonzaal – atelier Uitbreiden van bestaande werkplaats Uitbreiden van een toonzaal uitbreiding van een bestaand bedrijfsgebouw met een loods het verbouwen en uitbreiden van een tuincentrum.

De eerste twee vergunningen handelen over de naastgelegen woning in eigendom. Van volgende bouwovertreding werd een proces verbaal opgesteld (PV 2005.07): Aan de rechterzijde van de woning Waversesteenweg 176 wordt een toegangsweg aangelegd naar het bedrijf. Er werden reliëfwijzigingen uitgevoerd tot tegen de rechter zijdelingse perceelsgrens. Volgende bijkomende werken en handelingen werden vastgesteld: −

De woning werd verbouwd. Raam- en deuropeningen werden aangepast. Aan de achterzijde werd een terras aangebouwd op de verdieping. Het terras werd uitgevoerd in roestvrij staal, het rust op poten en is toegankelijk via een stalen trap aan de linkerzijgevel van de woning. Voor de woning werden twee brievenbussen geplaatst met huisnummers 176 en 176b, wat wijst op een interne verdeling van de woning en een bestemmingswijziging tot een meergezinswoning.

−

Voor de woning, aan de linkerzijde en achter de woning werd een bijkomende oprit naar de woning aangelegd. De oprit werd aangelegd in een klinkerverharding.

−

Achter het bijgebouw achter de woning werd een verharding aangelegd en een afdak geplaatst.

−

Voor de woning, tegen de straat, werd een strook grond afgegraven, genivelleerd en verhard met asfaltschraapsel.

−

Achter de woning werd een afsluiting geplaatst tussen de tuinzone en de toegang tot het achtergelegen bedrijf. Deze afsluiting bestaat uit een paal- en draadafsluiting met daartegen ondoorzichtige matten.



Volgende verkavelingsvergunningen werden afgeleverd: Nr. datum Percelen VK196523 13/09/1965 23546_L_0304_V_003_00; 23546_L_0304_Z_003_00 VK196524 28/02/1966 23546_L_0304_V_003_00; 23546_L_0304_Z_003_00 VK19725 14/11/1972 23546_L_0304_V_003_00 VK19781 3/07/1978 23546_L_0304_V_003_00 − De verkaveling liet woningbouw toe voor 3 loten. Loten 1 en 2 zijn gelegen langsheen de Nijvelsebaan. Lot 3 was een lot langsheen de Waversesteenweg N4, dit is conform bebouwd. −

De eerste wijziging maakt lot 1 geschikt voor het bouwen van een winkel met woning en achteraan atelier en garage.

−

De tweede wijziging breidt de winkel en woning uit over lot 2. Ook de werkplaats wordt uitgebreid en verbonden met de winkel.

−

Wijziging 3 maakt het mogelijk om de bestaande gebouwen uit te breiden op een aanpalend lot.

Volgende milieuvergunningen werden afgeleverd: Nr. 199927

vervaldatum 26/07/2019

Aard handel in tuinmachines/werkplaats/opslag grondstoffen

Economisch profiel De bedrijfsactiviteiten houden het verkoop en onderhoud van tuinmachines in. Het bedrijf is sinds 1968 op deze locatie gevestigd en is dus historisch gegroeid te noemen. Het bedrijf telt 10 werknemers en ziet het aantal mogelijk evolueren tot 12 de komende jaren. De bedrijfssite bedraagt 6890 m², waarvan 3060 m² bedrijfsgebouwen. Het bedrijf vraagt een uitbreiding van 450 m² voor de aanleg van parking en groenbuffer en de mogelijkheid om een losweg aan te leggen ten zuidwesten van het bedrijf (tussen de woning en de bedrijfsgebouwen). Impact omgeving 6 werknemers komen met de wagen, dagelijks zijn er leveringen met vrachtwagen en lichte bestelwagen. Er komen dagelijks tussen de 5 en 30 klanten (seizoensgebonden), het bedrijf heeft hiervoor 20 parkeerplaatsen voorzien. De Nijvelsebaan is een lokale ontsluitingsweg maar sluit 100 m verder aan op de Waversesteenweg (secundaire weg), waardoor het verkeergenerende karakter aanvaardbaar blijft op deze plek. De bedrijfsgebouwen zijn op kwalitatieve wijze afgewerkt met een baksteengevel boven de toonzaalruimte, de gehele bedrijfssite geeft een verzorgde indruk. Door zijn schaal vormt het bedrijf een breuk met de aangrenzende woningen enerzijds en heeft het een negatieve impact op het open agrarische landschap anderzijds. Er is een buffer voorzien tussen de bedrijfsgebouwen en de bedrijfswoning. Ontwikkelingsperspectief en planopties Het GRS voorziet een categorisering 3 (randen van het open agrarische plateau), deze werd gevolgd in het RUP. Beperkte uitbreiding is mogelijk mits randvoorwaarden, nieuwe activiteiten in principe zijn mogelijk maar het RUP stelt het behoud van de huidige voorop. Volgens het GRS is het bedrijf gelegen in de deelruimte ‘plateau van Overijse’ waar de open ruimte dient te worden beschermd en versterkt. Het bedrijf is echter aan de rand van dit plateau gelegen en sluit aan bij een woonlint, hetgeen een beperkte uitbreiding voor een optimaal functioneren verantwoordt.



Een uitbreiding van de gebouwen met zo’n 700 m² tot 3760 m² wordt toegestaan, hierbij worden de logische contouren van het bedrijf gevolgd zodat de bijkomende visueelruimtelijke impact van de bedrijfsgebouwen beperkt blijft. De uitbreiding is enkel mogelijk voor opslag en werkplaats, de bestaande toonzaal kan niet uitbreiden om de verkeersdynamiek van het bedrijf tot de bestaande te beperken. De bestaande appartementen zijn een opdeling van de oorspronkelijke vergunde woning en zijn gelegen in woongebied volgens gewestplan. Daar ze geïntegreerd zijn in de bedrijfsgebouwen worden ze in het plan behouden tot een maximale gezamenlijk volume van 1500 m³. De illegaal aangelegde losweg dient te worden afgeschaft, de ontsluiting dient volledig te gebeuren langs de Nijvelsebaan, hiertoe wordt voldoende ruimte voorzien tussen de bedrijfsgebouwen en de aangrenzende bedrijfswoning. Dit is ook de reden dat de bedrijfswoning niet kan worden afgesplitst, maar integraal dient deel uit te maken van de site aangezien er niet genoeg ruimte is voor een bijkomende buffering. Ter hoogte van de illegale losweg werd in het grafische plan een buffer ingetekend die geen doorgang van mechanisch verkeer toelaat. De aanleg van de buffer wordt gekoppeld aan het krijgen van een vergunning in de bedrijvenzone. Landschappelijke integratie is er door de verplichting van een representatieve groenruimte langs de Nijvelsebaan enerzijds (is reeds bestaand) en een bufferstrook rondom de het bedrijf. Deelplan 4 Theys Denis (12) Ruimtelijk functioneren Aan de Heurkstraat bevindt zich de bedrijfswoning, dieper in het perceel is het bedrijfsgebouw met vooraan toonzaalruimte en achteraan werkplaats gesitueerd. Achter de bedrijfsgebouwen bevindt zich een ingerichte tuin. Tussen de bedrijfswoning en de bedrijfsgebouwen worden wagens gestald, tevens wordt hiervoor een ruimte van het buurperceel gebruikt. De verharding bestaat hier uit steenslag. Juridische toestand Volgende stedenbouwkundige vergunningen werden afgeleverd: Nr. 1991_146

datum 20/01/1992

Aard Werkplaats

De aanvraag voor een regularisatie van de niet conform de vergunning gebouwde werkplaats en toonzaal werd geweigerd. In 2005 werd er door RWO een PV opgesteld omwille van de bouwovertreding. De gemeente stelde de betaling voor van de meerwaarde die het goed had gekregen. RWO ging hier niet mee akkoord en vroeg om de overtreding ongedaan te maken. Het dossier is zonder gevolg geklasseerd. Het bedrijf is hoofdzakelijk vergund. De parking in gebruik op het buurperceel is niet vergund.

Volgende milieuvergunningen werden afgeleverd: Nr. 19904 201244

vervaldatum 19/02/2015 nvt


Aard inrichten garage - kleinhandel en herstelling van auto's Standaardgarage


Economisch profiel De activiteiten van het bedrijf zijn onderhoud en verkoop van wagens, het bedrijf is op deze locatie gevestigd sinds 1989 en is dus geen historisch gegroeid bedrijf. Er zijn vijf mensen actief in het bedrijf, mogelijk komt daar de komende jaren 1 werknemer bij. De bedrijfsite bedraagt 2520 m², waarvan 595 m² aan bedrijfsgebouwen. Het bedrijf vraagt in de eerste plaats de regularisatie van de huidige toestand en bijkomende ruimte voor het stallen van wagens. Impact omgeving 3 werknemers komen met de wagen werken, dagelijks zijn er leveringen met een vrachtwagen of lichte bestelwagen. Dagelijks komen een 10-tal klanten. Gezien de ligging aan een lokale verbindingsweg vormt de verkeersgeneratie van het bedrijf een belasting voor de omgeving. De bedrijfsgebouwen hebben een aanvaardbare beeldkwaliteit maar hebben een beperkt negatieve impact op de open omgeving met verspreide kleinschalige woningen. De parking op het perceel van de buur is niet ingericht waardoor de gestalde wagens een storend element vormen. Een aantal bomen en heesters zorgen voor een beperkte buffering van de bedrijfsgebouwen naar de open omgeving toe. Beperkte geluids/geur/lichthinder is er mogelijk naar de naastgelegen woning toe, gezien deze ter hoogte van de bedrijfsgebouwen gelegen is. Er zijn echter geen klachten bekend. Ontwikkelingsperspectief en planopties Er wordt aan het bedrijf een categorie 2 toegekend, dit komt overeen met de categorisering in het GRS. Zeer beperkte uitbreiding is mogelijk, landschappelijke inpassing is prioritair. Volgens het GRS is het bedrijf gelegen in de deelruimte ‘plateau van Overijse’, beschermen en versterken van de open ruimte zijn hier aan de orde. Gezien het agrarische gebied in de omgeving echter reeds sterk aangetast is en gezien de kleinschaligheid van het bedrijf is een regularisatie van de bestaande gebouwen hier te verantwoorden. De bedrijfsgebouwen kunnen zeer beperkt uitbreiden met zo’n 100 m² tot 710 m² en worden beperkt tot één bouwlaag gezien het open landschap in de omgeving. De zonevreemde bedrijfswoning wordt in de huidige toestand behouden en krijgt een eigen zone. De landschappelijke inpassing wordt verzorgd door een buffer rondom de site. Ter hoogte van de gebouwen bedraagt deze 3 m waar mogelijk, elders wordt gewerkt met een nabestemming buffer bij herbouw: de buffer zal dan op langere termijn worden gerealiseerd bij herinrichting van de gebouwen. Er wordt een transparante groenbuffer vooropgesteld om de link met het open landschap te behouden. De bedrijfsgebonden buitenruimte (tussen de bedrijfswoning en de bedrijfsgebouwen) dient optimaal te worden benut zodat de gestalde wagens op het buurperceel ook hier een plaats vinden. Het stallen van wagens op het buurperceel dient op termijn te verdwijnen; dit werd niet in het plangebied opgenomen, de gemeente zal hier initiatief nemen bij nieuwe vergunningsaanvragen. Deelplan 5 Volvo Leroux (21) Ruimtelijk functioneren De bedrijfsgebouwen bestaan enerzijds uit een oorspronkelijk woonhuis waar ook de receptie en administratie ondergebracht zijn (en tevens dienst doet als bedrijfswoning), anderzijds uit een werkplaats waar op het verdiep een appartement is ondergebracht. Aansluitend met de bedrijfswoning is er een aangelegd tuin. Een deel van de wagens wordt op het openbare domein gestald (gewestweg Waversesteenweg), Juridische toestand Volgende stedenbouwkundige vergunningen werden afgeleverd:



Nr. datum Aard 1963_160_G 08/07/1963 Oprichten verdiep (appartement) 1967_486_G 05/01/1970 Parking + garage SV1983101 16/08/1983 Maken van een dakvenster Het oorspronkelijke woonhuis is vergund geacht.

Volgende milieuvergunningen werden afgeleverd: Nr. 195021 198245 199425 201261

vervaldatum 31/07/1981 3/06/1992 3/10/2014 nvt

Aard inrichten garage en opslagplaats benzine verder uitbaten autodienststation Standaardgarage

Economisch profiel De activiteiten van het bedrijf zijn de verkoop van tweedehandswagens en het herstel van wagens. Oprichtingsdatum van het bedrijf is 1970, het is dus historisch gegroeid te noemen. Het bedrijf telt vier werknemers, dit zal de komende jaren zo blijven. De bedrijfssite bedraagt 1515 m² waarvan 390 m² aan bedrijfsgebouwen. Het bedrijf wenst niet uit te breiden maar wel een herinrichting van de buitenruimte door te voeren, ondermeer voor het aanleggen van parkeerplaatsen en het voorzien van groenaanleg. Impact omgeving 1 werknemer komt met de wagen, 2 tot 3 keer per dag komt een kleine bestelwagen met onderdelen en een 2-tal keer per week komt een vrachtwagen met grotere onderdelen/materialen. Het aantal klanten wordt geschat op een 10-tal per dag. Gezien de ligging aan de gewestweg Waversesteenweg is de verkeersgeneratie hier niet hinderend te noemen voor de omgeving. De bedrijfsgebouwen hebben het aanzicht van woningen en zijn daardoor goed geïntegreerd in de omgeving. De bedrijfstuin vormt een buffer naar de zuidelijke beboste percelen, gezien de omsluiting door de Waversesteenweg zijn buffers voor het overige niet aangewezen. Hinder voor omliggende functies is beperkt, gezien de ligging aan de gewestweg is de impact van de activiteiten op de nabijgelegen natuurwaarden te verwaarlozen. Ontwikkelingsperspectief en planopties Aan het bedrijf werd een categorie 3 toegekend, dit komt overeen met de categorisering volgens het GRS gezien de ligging buiten de vallei van de Lane en deel uitmakend van de woningencluster op de valleiflank. Gezien het bedrijf geen uitbreidingswensen heeft en het de beperkte buitenruimte nodig heeft om te kunnen functioneren, wordt er maar een zeer beperkte uitbreiding van de gebouwen opgenomen in het plan. Voor het overige is er bedrijfsgebonden buitenruimte die de gewenste aanleg van parkings en ingroening toelaat. De vergunde woningen die bij het bedrijf horen kunnen worden behouden. Dit is het oorspronkelijke woonhuis waar de receptie gevestigd is en het appartement boven de werkplaats. Deze vormen een geïntegreerd geheel met de bedrijfsgebouwen en kunnen niet worden afgesplitst. Het is wenselijk om de bedrijfsactiviteiten te bufferen naar de zuidelijk gelegen beboste delen, in feite komt dit neer op het behoud van de bestaande bedrijfstuin. Het deel openbaar domein in gebruik (gewestweg) wordt niet opgenomen in het plangebied, hier dienen afspraken te worden gemaakt met de wegbeheerder.



Deelplan 6 Filterco (23) Ruimtelijk functioneren Aan de straatzijde zijn twee woningen in halfopen bebouwing gelegen waarvan de oostelijke verbonden is met het achterliggende bedrijfsgebouw. De westelijke woning is later aangekocht met de bedoeling deze ruimte te gebruiken voor de gewenste uitbreiding. Dieper op het perceel is een grote loods gelegen: deze is technisch verankerd in een loods op het aangrenzende perceel, deze laatste is echter niet in eigendom van het bedrijf. Achter de grote bedrijfsloods is een onvergunde parking in steenslag aangelegd. Juridische toestand De bedrijfsgebouwen waren reeds aanwezig voor de goedkeuring van het gewestplan (op een orthofoto van 1971) en zijn dus historisch gegroeid te noemen. Ze zijn vermoedelijk vergund. De woningen aan de straat zijn vergund geacht, op 29-05-2012 werd er een vergunning voor de afbraak ervan afgeleverd. In 2005 werd er een aanvraag ingediend om de illegaal aangelegde grindverharding achter de gebouwen te regulariseren, deze werd geweigerd. Op 30-05-2012 werd er een driepartijenoverleg georganiseerd met het bedrijf, de gemeente en RO-Vlaanderen om de vergunningsaanvraag voor uitbreidingswensen van Filterco te bespreken. Doel van het plan is om vooraan nieuwe woningen te realiseren in combinatie met showroom en kantoren. – Zie ontwerp in bijlage. Volgende conclusies werden aan dit overleg gekoppeld: −

7,5 m rooilijn, 12,5 m bouwlijn;

−

Voorliggende gebouw dient geschrankt te worden ingeplant;

−

Parking dient te worden opgevangen vooraan in plangebied;

−

Eventueel versmallen doorgang naar achterliggende loods/verbindend gebouw;

−

Kantoorfuncties naar de verdieping;

−

Platte daken mogelijk in beschrijf van zadeldak.


vervaldatum nvt

Aard Opslagplaats materialen voor zwembaden

Economisch profiel De activiteiten van het bedrijf houden het bouwen en renoveren van zwembaden in, evenals het verkoop van onderhoudsproducten en onderdelen. Er zijn momenteel 12 werknemers actief, het bedrijf voorziet een toename van 2 à 3 werknemers de komende jaren. Het bedrijf verhuisde in 2003 naar deze locatie en is dus niet historisch gegroeid te noemen. De bedrijfssite is 3140 m², waarvan 1240 m² aan bedrijfsgebouwen. Het bedrijf wenst de woningen vooraan af te breken en vervangen door kantoorruimte, toonzaal en appartementen op het verdiep. Zie ook ontwerp in bijlage. Impact omgeving De 12 werknemers komen met de wagen werken, dagelijks zijn er een drietal leveringen met de vrachtwagen, het transport van het bedrijf uit naar de klanten gebeurt met de



bestelwagen. Dagelijks zijn er 5 bezoekers. Door de ligging aan een lokale verbindingsweg is dit mobiliteitsprofiel aanvaardbaar. De bedrijfsgebouwen hebben eerder een lage beeldkwaliteit en zijn visueel storend. Dit wordt deels gecompenseerd door de diepe ligging op het perceel en de aanwezigheid van de woningen vooraan. Activiteiten vinden voornamelijk plaats bij de klant, de bedrijfsgebouwen worden vooral gebruikt voor opslag en administratie. Buiten het verkeersgenerende aspect is er weinig hinder voor de omliggende woonomgeving. Aan de oostzijde is er een haag voorzien voor het overige zijn de gebouwen niet gebufferd, ook naar het achtergelegen agrarische gebied is er geen landschappelijke inpassing voorzien. Ontwikkelingsperspectief en planopties Aan het bedrijf wordt een categorie 3 toegekend, dit is een versoepeling ten opzichte van het GRS dat een categorie 2 voorziet. Enerzijds is het volgens het GRS gelegen aan een niet te verdichten woonlint en aan de rand van een openruimtegebied, anderzijds kan ook gesteld worden dat het agrarische gebied in de ruimere omgeving sterk aangetast is door bebouwing diep op de percelen en dat de bestendiging van het bedrijf geen verdere aantasting of versnippering teweegbrengt. Het bedrijf voorziet een ingrijpende en kwalitatieve herstructurering vooraan, hetgeen de visuele impact van het geheel ten goed komt. Op het driepartijenoverleg werd een principeakkoord gegeven voor de gewenste uitbreidingen mits randvoorwaarden, deze werden verwerkt in het grafische plan en voorschriften. Achter de gewenste uitbreiding is voldoende bedrijfsgebonden buitenruimte voorzien voor de aanleg de nodige parkeerruimte (conform het ontwerp). De bedrijfsgebouwen kunnen beperkt uitbreiden naar de weg toe, uitbreiding achteraan in het agrarische gebied kan niet. Achter de bedrijfsgebouwen wordt voldoende bedrijfsgebonden buitenruimte voorzien opdat vrachtwagens hier kunnen manoeuvreren. De onvergunde parking achteraan zal dus ten dele verdwijnen, een ruime buffer naar het achtergelegen open landschap wordt voorzien. Het ongewenste deel van de illegale parking krijgt een bestemming als bedrijfstuin, hier kan enkel een groeninrichting in functie van landschappelijke integratie.

Deelplan 7 Vlasselaer (28) Ruimtelijk functioneren De opslagloods is eerder diep op het perceel gelegen zodat vooraan voldoende ruimte is voor het manoeuvreren en parkeren van de vrachtwagen en graafmachine. Er zijn geen maatregelen ondernomen om landschappelijke inpassing te verzekeren. Het bedrijf maakt deel uit van een woonlint in het agrarische gebied met tal van serres dieper op de percelen gelegen. Op hetzelfde perceel is een oudere woning gelegen die momenteel wordt bewoond door de moeder van de zaakvoerder. Juridische toestand Volgende stedenbouwkundige vergunningen werden afgeleverd: Nr. 1973_1074 1978 -105_K 2003_007_G

datum 28/12/1973 23/05/1978 weigering


Aard uitbreiden bestaande garage gedeeltelijk verbouwen van een bergplaats aanleg van een terrein voor het stockeren van zand, steen en steenslag


2004_167_G 2005_254_G

21/09/2004 20/02/2006

het bouwen van een opslagplaats het oprichten van een opslagplaats en de aanleg van een grondstockeerzone

De aanvraag in 2003 werd geweigerd door de deputatie omwille van de ligging in serregebied en de argumentatie dat reconversie hier niet van toepassing is. In een later dossier 2004 oordeelde de gewestelijke planologisch ambtenaar dat conform het KB dd 2812-1972 hier wel mogelijkheden zijn voor KMO (dus wel reconversie) en werd de opslagplaats vergund.

Volgende milieuvergunningen werden afgeleverd: Nr. 196610 200231 200716

vervaldatum 13/10/1996 16/03/2023 nvt

Aard 5.000 liter stookolie opslag inerte afvalstoffen (zand, grond, stenen 600 m³) Loods grondwerken

Economisch profiel Het bedrijf heeft als activiteiten grondwerken, afbraakwerken en landbouwwerken, de bedrijfsite fungeert voornamelijk voor het stockeren van materiaal en grondstoffen. De zaak is een eenmansbedrijf en wenst dit ook te blijven. De zaak werd opgericht in 1964 is dus historisch gegroeid te noemen. De zaakvoerder vraagt tot 200 m² uitbreiding voor het stockeren van grondstoffen en tot 40 m² voor de realisatie van burelen. Anderzijds wenst hij een bedrijfswoning op de site te realiseren. Impact omgeving Gezien de aard van de activiteiten is er slechts een beperkt mobiliteitsprofiel: de zaakvoerder komt met de wagen en verplaatst zich met vrachtwagen en oplegger naar de werf. Het bedrijf ligt aan een lokale weg, gezien het smalle wegprofiel is er beperkt hinder voor het overige verkeer. De bedrijfsloods is op industriële wijze afgewerkt (stalen platen) en vormt door zijn schaal een storend element in de verder kleinschalige woonomgeving enerzijds en agrarische landschap anderzijds. Buffering is afwezig. Gezien de site voornamelijk voor opslag wordt gebruikt, is de hinder voor de omgeving voor het overige beperkt. Ontwikkelingsperspectief en planopties In principe heeft het bedrijf gebruikt gemaakt van de reconversiemaatregel bij het krijgen van een vergunning voor de bouw van de loods. Er was echter discussie tussen de deputatie enerzijds die stelde dat dit een louter agrarische omgeving betreft en anderzijds de gewestelijke planologische ambtenaar die hier wel mogelijkheid tot reconversie van het serregebied aanhing. Omwille van deze discussie is beslist om het bedrijf op te nemen en de zaakvoerder rechtszekerheid te bieden. Het bedrijf krijgt een categorie 3 toegewezen, dit is een versoepeling ten opzichte van de categorie 2 die het GRS toekent. Het bedrijf is volgens het GRS gesitueerd in de deelruimte ‘bebouwd perifeer landschap’ waar zonevreemde bedrijven rekening dienen te houden met afwerking naar de open plateaus, inpassing in de kleine open ruimten en de verweefbaarheid en afwerking naar woongebied. Het agrarische gebied is op die plek echter reeds sterk aangetast en het bedrijfsgebouw sluit aan bij een wooncluster. Conform de categorisering krijgt het bedrijf beperkte ontwikkelingsmogelijkheden om de gewenste uitbreiding te realiseren. De bijkomende ruimte is bedoeld om het bestaande



functioneren te optimaliseren, er wordt geen toename van de dynamiek beoogt. Aandacht voor de landschappelijke inpassing is door het voorzien van een groenbuffer rondom de bedrijfssite, aan de straat dient een representatieve groenzone een meer verzorgd straatbeeld te creëren. Ook om die reden wordt opslag niet toegestaan tussen de straat en de bedrijfsgebouwen. Behoudens grondopslag (tot 8 m hoogte) is de opslag van materialen beperkt tot 3 m hoogte, dit komt overeen met de hoogte van de buffer. De bestaande (verouderde) woning dient op termijn te verdwijnen en zal worden vervangen door een bedrijfswoning op het aangrenzende perceel in eigendom. Deze bedrijfswoning dient te worden opgericht conform de woningen in de omgeving en zal zo de integratie van de bedrijfssite bevorderen. Afbraak van de oude woning wordt in de stedenbouwkundige voorschriften gekoppeld aan een vergunning voor de nieuwe woning. Achter de woning komt een tuinzone om landschappelijke integratie en woonkwaliteit te bevorderen, de woning kan niet worden afgesplitst van het bedrijf.

Deelplan 8 Litosol (47) Ruimtelijk functioneren De bedrijfswoning ligt vooraan nabij de straat, de bedrijfsloods is dieper op het perceel gelegen. Tussen de woning en de loods is er parkeerruimte voor bezoekers. Achter de loods bevindt zich een ingerichte tuin, aan de zuidoostelijke zijde van de gebouwen is er een haag, overige zijden zijn met houten schuttingen afgewerkt. Juridische toestand Volgende stedenbouwkundige vergunningen werden afgeleverd: Nr. 2005_300_K 2006_056_G

datum 19/12/2005 2/05/2006

2008_233_G

16/03/2009

Aard afbraak van serres vergunning voor het oprichten van een opslagplaats het verbouwen en uitbreiden van een woning

garage

De vergunning voor de bedrijfsloods werd afgeleverd daar deze in woongebied werd gesitueerd. Volgens de meest recente kadastrale gegevens (CadMap 2012) ligt de loods voor een klein stuk in natuurgebied. Gezien de ruimte tussen de woning en de loods als parking dienst doet, dient de gewenste uitbreiding achteraan de loods in natuurgebied te gebeuren. Om die reden is een opname van het bedrijf toch gerechtvaardigd. Economisch profiel Het betreft een schrijnwerker, de activiteiten worden hoofdzakelijk op locatie uitgevoerd. Momenteel zijn er twee mensen werkzaam op het bedrijf, in de nabije toekomst wordt dit mogelijk uitgebreid met één werknemer. Het bedrijf werd opgericht in 2002 en is dus niet historisch gegroeid. De bedrijfssite is 890 m² groot, waarvan 90 m² voor de bedrijfsloods. Het bedrijf wenst op korte termijn uit te breiden met zo’n 200 m², waarvan 100 m² voor productie en 100 m² voor opslag. Impact omgeving Eén werknemer komt met de wagen, eenmaal per week is er een levering met vrachtwagen. De verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten gebeuren met bestelwagen en aanhangwagen. Het mobiliteitsprofiel is beperkt verkeersgenererend te noemen en is weinig hinderlijk voor de omgeving. Zowel de woningen als de bedrijfsloods zijn kwalitatief afgewerkt met een gevelsteen en zijn inpasbaar te noemen in de omgeving. Een haag en houten schuttingen zorgen voor een verdere integratie.



Mogelijk is er geluidshinder bij het gebruik van zaagmachines in de bedrijfsruimte, er zijn echter geen klachten bekend. Ontwikkelingsperspectief en planopties Conform het ontwikkelingsperspectief in het GRS werd aan het bedrijf een categorie 3 toegekend waarbij beperkte uitbreidingen mogelijk zijn mits randvoorwaarden. Het bebouwd gebied kan hier verder worden afgewerkt, gezien het bedrijf niet gelegen is aan een open ruimte gebied zijn hier ruimere mogelijkheden. Om het bedrijf voldoende laagdynamisch te houden in de woonomgeving, wordt een beperkte uitbreiding van 40 m² voor de gebouwen toegestaan achter de bestaande bedrijfsloods. Het achterliggende gebied is reeds sterk aangetast door verspreide bebouwing en serres zodat een beperkte uitbreiding hier te verantwoorden is. De bedrijfswoning wordt in zijn bestaande toestand behouden en mee opgenomen in het plangebied.

Deelplan 9 Germania Motor Precision (69) Ruimtelijk functioneren Aansluitend aan de woningen die georiënteerd zijn naar de Hengstenberg, is een autoherstel werkplaats gebouwd. Wagens staan ten westen van de bedrijfsruimte gestald op een steenslag verharding, deze staan eveneens op het buurperceel met de toegangsweg naar de kapel gestald. Vooraan de woning was oorspronkelijk een kleine showroom voorzien, deze is nu opgenomen bij de woonfunctie. Een kleine ingerichte tuin sluit aan bij deze woning, een haag zorgt hier voor de integratie van het bedrijfsgebouw naar de Hengstenberg toe. Juridische toestand Volgende stedenbouwkundige vergunningen werden afgeleverd: Nr. 1993_153

datum 13/09/1993

Aard voor het bouwen van een woning

De werkplaats is vergund geacht. In 2003 werd een vergunning geweigerd voor de inrichting van een voormalige showroom tot een salon voor roomijs.


vervaldatum 22/02/1979

K.68.031 K.82.012

17/07/1998 17/07/1998

Aard Werkplaats voor herstellen voertuigen - 4.000 liter benzine 12.000 liter benzine Garage voor 3 tot 25 voertuigen

Economisch profiel Het bedrijf is actief in het herstellen van wagens. Naast de zaakvoerder heeft het bedrijf 2 werknemers, dit personeelsaantal zal de komende jaren niet wijzigen. Het oorspronkelijke bedrijf (Garage Maes) werd in 1949 gesticht, de site is historisch gegroeid te noemen. Het bedrijfsterrein bedraagt 2370 m², waarvan 455 m² aan bedrijfsgebouwen. Het bedrijf heeft geen uitbreidingswensen.



Impact omgeving De 2 werknemers komen met de wagen, driemaal per week zijn er leveringen met een vrachtwagen. Er zijn gemiddeld 3 bezoekers per week. De ontsluiting van het bedrijf gebeurt langs de Fr. Verbeekstraat, dit is een bovenlokale verbindingsweg. Ook de aansluitende oprit naar de E411 zorgt ervoor dat hier voldoende dynamiek is om een zekere verkeersgeneratie te verantwoorden. Aan de oostzijde is het bedrijf gebufferd door een haag, aan de westzijde is er een groenstrook met de toegangsweg naar de noordelijk gelegen kapel. Ontwikkelingsperspectief en planopties Conform de categorisering voorzien in het GRS wordt een categorie 3 aan het bedrijf toegekend, beperkte uitbreiding mits randvoorwaarden is mogelijk. Het bedrijf ligt in de deelruimte ‘Ijsevallei’, een kwetsbaar gebied met belangrijke natuurwaarden, maar situeert zich echter aan de rand van deze vallei (overzijde Fr Verbeekstraat) en heeft hier weinig impact op. Bovendien sluit het aan bij de bebouwing in de omgeving. Nieuwe activiteiten zijn in principe mogelijk conform de categorisering, uitgangspunt is echter het behoud van de huidige garageactiviteiten. De voor het functioneren noodzakelijke en beperkte bedrijfsgebonden buitenruimte wordt zoveel mogelijk behouden waardoor het bedrijfsgebouw maar zeer beperkt kan uitbreiden. Het buurperceel met de toegangsweg naar de kapel wordt niet opgenomen, het is echter de bedoeling dat de wagens die hier worden gestald op termijn op de eigen parking worden opgevangen, dit is in principe mogelijk bij een optimaal gebruik ervan. De bedrijfswoning wordt behouden met beperkte uitbreidingsmogelijkheden naar de straat toe, ook de bedrijfstuin met de afschermende haagbuffer worden behouden.

7.2

Doorvertaling naar grafisch stedenbouwkundige voorschriften

plan

en

7.2.1 Afwijking gewestplan Het gewestplan van Halle-Vilvoorde-Asse werd goedgekeurd in het K.B. van 7 maart 1977 De elementen die bepalend geweest zijn voor het ontwerp van gewestplan zijn intussen op heel wat plekken achterhaald. Daartoe werden in Overijse, ter uitvoering van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, reeds een aantal ruimtelijke uitvoeringsplannen opgemaakt. Door het verstrengde ruimtelijk beleid in Vlaanderen komen verschillende functies, die gelegen zijn buiten de geëigende zones van het gewestplan, onder druk. Verschillende vergunde lokale bedrijven die momenteel niet in een geëigende juridische zone gelegen zijn, zijn op termijn gedwongen zich te herlokaliseren of te verdwijnen, omdat ze niet kunnen uitbreiden of geen milieuvergunning kunnen krijgen. Bovendien staat het ontbreken van een duidelijk afwegingskader een duurzame ontwikkeling van heel wat lokale bedrijfsterreinen in de weg, welke nochtans op een goede manier verweven zouden kunnen worden met de omliggende open ruimte en/of woningen. Deze planologische onzekerheid vormt een belemmering voor investeringen op langere termijn, wat dan weer aanleiding geeft tot ‘voorlopige’, weinig duurzame ruimtelijke oplossingen. Een ruimtelijk uitvoeringsplan voor de zonevreemde bedrijven biedt het voordeel dat op basis van de gewenste ruimtelijke structuur voor Overijse, een aantal dringende dossiers gelijktijdig en op basis van een eenduidige visie kunnen worden opgelost. Immers, in het GRS wordt een ontwikkelingsperspectief geboden aan zonevreemde bedrijven op basis van hun ligging ten aanzien van de open ruimte structuur, en op basis van hun verweefbaarheid met de woonfunctie in de woonkernen.



7.2.2 Bestemmingen De inhoud van de stedenbouwkundige voorschriften wordt weergegeven in een aantal artikels, welke per deelplan genummerd worden. De deelplannen leggen de bestemming, inrichting en/of beheer vast van het gebied waarop het plan van toepassing is. De stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichting en/of het beheer en het grafische plan zijn gelijkwaardig en hebben dezelfde verordenende kracht. Diverse artikels komen in verschillende deelplannen terug en zijn gelijkaardig qua invulling, deze worden hier eenmalig beschreven. Zone voor bedrijfsgebouwen In deze zone kunnen bestaande (bedrijfs) gebouwen worden behouden, uitgebreid of nieuwe worden gerealiseerd. De bestemming van de gebouwen wordt vastgelegd, evenals eventuele complementaire functies en hun oppervlakte. Nevenbestemmingen dienen ondersteunend te zijn aan de hoofdbestemming. Naast de bestemming worden de afmetingen en de verschijningsvorm van de gebouwen omschreven om een integratie in de bebouwde omgeving te verzekeren. Een bedrijfswoning geïntegreerd in de bedrijfsgebouwen wordt toegestaan tot een volume van 1000 m³; indien er twee woningen voorkomen worden deze beperkt tot een gezamenlijk volume van 1500 m³. Uithangborden worden beperkt tot 5 m², publiciteitsinrichtingen zijn enkel toegestaan bij garagehouders (publiciteit voor de aangeboden automerken). Omwille van de overstromingsgevoeligheid zijn er beperkingen voor ondergrondse constructies bij het deelplan 2 ‘Devroe’ en deelplan 9 ‘Germania Motor Precision’. Zone voor bedrijfsgebonden buitenruimte Deze ruimte wordt gebruikt als toegang, parking, groene ruimte etc. in functie van de bedrijfsgebouwen. Bij een aantal bedrijven wordt een representatieve groenruimte vooraan het bedrijf opgelegd om een goede integratie in het straatbeeld te verzekeren. Het gaat om bedrijfsgebouwen die minder goed integreren in de omgeving zodat er bijkomende maatregelen genomen worden om een verzorgd straatbeeld te verzekeren. Bij bedrijven die achterin gelegen zijn en waar een bedrijfswoning zich aan de straatkant bevindt, wordt deze maatregel niet opgelegd. Bij bedrijven waar opslag in open lucht plaatsvindt, dient deze visueel ontrokken te zijn aan het openbare domein. Bij de grondwerker Vlasselaer zijn er bijkomende beperkingen voor opslag. Indien de verkeersafwikkeling problemen kan opleveren wordt het aantal toegangen tot het openbare domein beperkt. Dit geldt voor de bedrijven gelegen langs een secundaire weg en de grotere bedrijfsites zoals Van Eyck. Zone voor bedrijfswoning Afzonderlijke woningen (niet geïntegreerd in de bedrijfsgebouwen) krijgen een eigen zone maar zijn niet afsplitsbaar van het bedrijf, het RUP heeft niet tot doel een kader te bieden voor specifiek zonevreemde woningen. In het deelplan 7 ‘Vlasselaer’ is de afbraak van de bestaande woning een voorwaarde voor het oprichten van een nieuwe bedrijfswoning.



Beperkte bedrijfsondersteunende toegelaten, bijv. administratie.

functies

kunnen

als

nevenbestemming

worden

De afmetingen en afwerking van de woningen dienen een integratie in de omgeving na te streven. Zone voor bedrijfstuin Enerzijds is het de bedoeling een zekere woonkwaliteit te garanderen door het vastleggen van een tuin, anderzijds heeft deze groene ruimte eveneens een functie als landschappelijke integratie. Zone voor groenbuffer Om de bedrijfsruimte visueel af te bufferen van de omgeving wordt een groenbuffer rondom de terreinen voorzien. Waar mogelijk bedraagt deze 3 tot 5 m (voornamelijk in de open gebieden), op plaatsen waar dit niet kan door bebouwing of omwille van een doorgang mechanisch verkeer, wordt deze beperkt tot 1 m. Bij het deelpan 4 ‘Theys Denis’ wordt een nabestemming buffer bij herbouw ingesteld op delen van de gebouwen omdat landschappelijke inpassing hier een belangrijk aandachtspunt is.

7.2.3 Motivering inname herbevestigde agrarische gebieden Een aantal deelgebieden zijn in herbevestigde agrarische gebieden gelegen. Het gaat om: −

Deelplan 2 ‘Devroe’

−

Deelplan 6 ‘Filterco’

−

Deelplan 7 ‘Vlasselaer’

Conform omzendbrief RO/2010/01 zijn bestemmingswijzigingen op gemeentelijk niveau in beperkte mate mogelijk, na grondige afweging. Volgende elementen dienen minstens aan bod te komen in de verantwoording: Onderzoek naar alternatieve locaties, buiten herbevestigd agrarisch gebied en een verantwoording waarom de alternatieven buiten herbevestigd agrarisch gebied niet weerhouden worden. De ontwikkeling van een visie voor de zonevreemde bedrijven werd uitgewerkt conform de gewenste ruimtelijke structuur en deelruimten in het GRS, dat werd goedgekeurd op 13/03/2008, vóór de inwerkingtreding van bovenvermelde omzendbrief. De keuze om voor een aantal zonevreemde bedrijven een ontwikkelingsperspectief toe te kennen op de huidige locatie (zonder herlocatie) volgens een afwegingskader voor ambachtelijke bedrijven is dan ook reeds op het niveau van het GRS gemaakt. Het kan niet de bedoeling zijn de destijds gemaakte ruimtelijke keuzes opnieuw in vraag te stellen (waardoor mogelijks tegenstrijdigheden zouden ontstaan met andere ruimtelijke keuzes binnen het GRS). Conform de omzendbrief kan er bijgevolg een differentiatie van de herbevestigde agrarische gebieden worden gemaakt in functie van de mogelijkheden zoals voorzien in de omzendbrief (werken op lokaal niveau), aangezien binnen de doelstellingen van het GRS voor de thans geselecteerde bedrijven, geen locatie-alternatieven waren opgenomen. Binnen dit RUP zijn enkel bestaande, vergunde zonevreemde bedrijven opgenomen. Herlocatie van deze overwegend kleinschalige en historische gegroeide bedrijvigheid, verankerd met de omgeving, zou kunnen leiden tot stopzetting van de bedrijfsactiviteiten, wat niet de bedoeling kan zijn van een RUP zonevreemde activiteiten. Er kan besloten worden dat de bedrijven die in aanmerking komen voor herlocatie, niet verder zijn meegenomen in het RUP.



Onderzoek naar de impact op de ruimtelijk-functionele samenhang van de agrarische structuur Quasi alle opgenomen zones zijn reeds eigendom van de bedrijven, en gaat het in de meeste gevallen om percelen die al jarenlang in gebruik zijn. Bovendien zijn deze bedrijven gelegen aan de rand van het herbevestigd agrarisch gebied, aansluitend bij bestaande bebouwing of geïntegreerd in bestaande woonlinten, en geen aansnijden van herbevestigd agrarisch gebied in landbouwgebruik. Er wordt dan ook geconcludeerd dat voorliggend RUP geen fundamentele aantasting inhoudt van de ontwikkelingsmogelijkheden van de beroepslandbouw in Overijse, aangezien het in eerste instantie gaat om het zone-eigen maken van bestaande vergunde zonevreemde toestanden. Onderzoek naar mogelijke flankerende maatregelen voor de landbouw In het RUP worden geen gronden met een feitelijk landbouwgebruik opgenomen, waardoor een compensatie van een teloorgang aan landbouwgrond niet nodig is.



8

Verzoek tot raadpleging

8.1

Kadering 7

In het kader van de wettelijke verplichting voor het RUP ‘zonevreemde bedrijven’ te Overijse, wordt een screening van mogelijk aanzienlijke effecten uitgevoerd. In het licht hiervan en overeenkomstig hoofdstuk II artikel 3 §1 van het besluit van de Vlaamse regering betreffende de milieueffectrapportage over plannen en programma’s, raadpleegt de initiatiefnemer (gemeente Overijse) op eigen initiatief en uiterlijk op het ogenblik dat de doelstellingen en de reikwijdte van het voorgenomen plan kunnen worden afgebakend, de volgende instanties: − 1° de deputatie van de provincie, waarop het voorgenomen plan of programma milieueffecten kan hebben; −

2° de betrokken instanties afhankelijk van de ligging en de mogelijk te verwachten aanzienlijke effecten van het voorgenomen plan of programma op in voorkomend geval de gezondheid en veiligheid van de mens, de ruimtelijke ordening, de biodiversiteit, de fauna en flora, de energie- en grondstoffenvoorraden, de bodem, het water, de atmosfeer, de klimatologische factoren, het geluid, het licht, de stoffelijke goederen, het cultureel erfgoed met inbegrip van het architectonisch en archeologisch erfgoed, het landschap en de mobiliteit.

Voorliggend verzoek tot raadpleging betreft een volledig dossier inclusief opgevraagde adviezen opdat de dienst MER-beheer een beslissing kan nemen of het al dan niet noodzakelijk is om een plan-MER op te maken.

8.2

Beschrijving plan en afbakening plangebied

8.2.1 Initiatiefnemer Het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente Overijse is initiatiefnemer van het ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Zonevreemde bedrijven’, en bijgevolg ook van de screening van de plan-MER-plicht.

8.2.2 Planomschrijving Voor een situering van het plangebied wordt verwezen naar hoofdstuk 2.1. Een omschrijving van de doelstellingen en visie van het RUP wordt gegeven in hoofdstukken 6 en 7.

8.2.3 Planalternatieven Het RUP wordt ingegeven door de visie geformuleerd in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) Overijse. Het gaat om de bestendiging van (deels) zonevreemde ambachtelijke bedrijven met beperkte uitbreidingsmogelijkheden, onder de categorie ‘te herlokaliseren bedrijven’ werden geen bedrijven geselecteerd, een alternatievenonderzoek is dus niet van toepassing. Bij de bespreking van mogelijke effecten vindt een toetsing plaats t.a.v. het nulalternatief of autonome ontwikkeling. Hierin wordt het scenario geschetst van de ontwikkeling van het gebied bij het uitblijven van het planningsinitiatief.

7

De Vlaamse Regering keurde op 12 oktober 2007 het besluit betreffende de milieueffectrapportage over plannen en programma’s goed. Dit besluit geeft uitvoering aan het decreet van 27 april 2007, het zogenaamde plan-MER-decreet, en trad in werking op 1 december 2007.



8.3

Bepalen van de plan-MER-plicht Met de goedkeuring van het besluit betreffende de milieueffectrapportage over plannen en programma’s door de Vlaamse Regering op 12 oktober 2007, moet de initiatiefnemer van een plan met – mogelijk – aanzienlijke milieueffecten, zoals bijvoorbeeld ruimtelijke uitvoeringsplannen, deze milieueffecten en eventuele alternatieven in kaart brengen. Er geldt enkel een plan-MER-plicht voor deze plannen en programma’s die aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. Om al dan niet te kunnen besluiten tot een plan-MER-plicht moeten geval per geval de volgende drie stappen doorlopen worden: − Stap 1: valt het plan onder de definitie van een plan of programma zoals gedefinieerd in het Decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid (DABM) ? >> RUP’s vallen onder deze definitie; −

Stap 2: valt het plan onder het toepassingsgebied van het DABM ? Dit is het geval indien: o

Het plan het kader vormt voor de toekenning van een vergunning (stedenbouwkundige, milieu-, natuur-, kap-,…) aan een project;

o

Het plan mogelijk betekenisvolle effecten heeft op speciale beschermingszones waardoor een passende beoordeling vereist is.

>> Een RUP vormt het kader op basis waarvan de stedenbouwkundige vergunning toegekend wordt, het RUP “Zonevreemde bedrijven” valt bijgevolg onder het toepassingsgebied van het DABM. Er is geen passende beoordeling vereist. −

Stap 3: valt het plan onder de plan-MER-plicht ? Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen: o

Plannen die “van rechtswege” plan-MER-plichtig zijn (geen voorafgaande “screening” vereist):

Plannen die het kader vormen voor projecten die vallen onder het toepassingsgebied van de bijlage I en II van het project-MER-besluit uit 8 2004 en Omzendbrief LNE 2011/1 én niet gebruik regelen van een klein gebied op lokaal niveau noch een kleine wijziging inhouden én betrekking hebben op landbouw, bosbouw, visserij, energie, industrie, vervoer, afvalstoffenbeheer, waterbeheer, telecommunicatie, toerisme en ruimtelijke ordening (een RUP voldoet per definitie aan deze laatste voorwaarde);

Plannen waarvoor een passende beoordeling vereist is én niet het gebruik regelen van een klein gebied op lokaal niveau noch een kleine wijziging inhouden.

o

Plannen die niet onder de vorige categorie vallen en waarvoor geval per geval moet geoordeeld worden of ze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben >> “screeningplicht”.

o

Plannen voor noodsituaties (niet plan-MER-plichtig, maar hier niet relevant).

>> Het RUP “Zonevreemde activiteiten” vormt voor deelplannen het kader voor een project vermeld in bijlage I of II van het besluit van de Vlaamse regering van 10 december 2004 en de bijlage van de omzendbrief LNE 2011/1 nl. rubriek 10a 8

In een arrest van 24 maart 2011 heeft het Europees Hof van Justitie geoordeeld dat het Vlaamse Gewest de artikelen en bijlagen, die in de Europese richtlijn de screening regelen, niet correct heeft omgezet. Als gevolg van dit Arrest moet voortaan in elke screeningsnota een extra bepaling toegevoegd worden om aan te tonen dat het voorliggende RUP screeningsgerechtigd is. Daarom moet voortaan in de screeningsnota niet alleen getoetst worden of het RUP het kader kan vormen voor bijlage I en II projecten van het MER-besluit van 2004, maar ook projecten bedoeld in de bijlage bij Omzendbrief LNE 2011/1 - 22 juli 2011. Deze lijst is bijlage II bij de Strategische MER-Richtlijn 85/337/EEG en overlapt grotendeels met de lijst die is opgenomen als bijlage II bij het project-MER-besluit van 2004, doch zonder omvang- of capaciteitsdrempels.



industrieterreinontwikkeling. Gezien het kleinschalige karakter van de bedrijfsactiviteiten die op lokaal niveau opereren, kan er vanuit gegaan worden dat het RUP bijgevolg niet van rechtswege plan-MER-plichtig is. Voor niet van rechtswege plan-MER-plichtige RUP’s dient geval per geval een screeningsprocedure doorlopen te worden teneinde een conclusie te kunnen maken omtrent eventuele plan-MER-plicht. In volgende paragrafen wordt het screeningsonderzoek gevoerd, ook wel het onderzoek naar het voorkomen van aanzienlijke milieueffecten als gevolg van het plan.



8.4

Potentiële milieueffecten van het plan

8.4.1 Bodem en grondwater 8.4.1.1 Referentiesituatie Bodemkaart

Van Horenbeke

Devroe

Van Eyck

Theys Denis

Volvo Leroux

Filterco

Vlasselaer

Litosol

Germania Motor Precision

Figuur 2 Bodemkaart met aanduiding bodemonderzoeken oriënterend bodemonderzoek

Tot een diepte van minimum 10m behoren de bodemlagen tot het zogenaamd Quartair dek, de bodemkaart weerspiegelt grosso modo de samenstelling hiervan. Uit de OVAM-databank voor de verspreiding van bodemonderzoeken (situatie 18-08-2011) zijn een aantal oriënterende bodemonderzoeken (OBO) aangeduid in

verschillende deelgebieden. −

Van Horenbeke: volledig antropogeen (sterk vergraven gronden).

−

Devroe: noordelijke deel (achter gebouw) bestaat uit een droge leembodem zonder profiel, het zuidelijke deel is een droge leembodem met textuur B horizont; OBO met nr. 36439;

−

Van Eyck: Deels antropogeen, deels een droge leembodem met textuur B horizont. OBO met nr. 20984;



−

Theys Denis: het zuidelijke deel (waar de bedrijfsgebouwen gelegen zijn) is een droge leembodem met textuur B of structuur B horizont, het noordelijke deel (woning) is een droge leembodem met textuur B horizont. Op het perceel werd een OBO uitgevoerd met dossiernr. 3214;

−

Volvo Leroux: volledig antropogeen (sterk vergraven gronden) met OBO nr. 22362;

−

Filterco: nagenoeg volledig antropogeen (bebouwde zones);

−

Vlasselaer: deels antropogeen, deels droge leembodem met textuur B horizont;

−

Litosol: nagenoeg volledig antropogeen (bebouwde zones);

−

Germania Motor Precision: volledig natte leembodem zonder profiel.

Grondwaterkwetsbaarheidskaart

Van Horenbeke

Devroe

Van Eyck

Theys Denis

Volvo Leroux

Filterco

Vlasselaer

Litosol


Figuur 3 Grondwaterkwetsbaarheid



−

Van Horenbeke: het volledige deelgebied is zeer kwetsbaar, zowel de watervoerende laag als de deklaag zijn zandig.

−

Devroe: matig kwetsbaar met een zandige watervoerende laag maar een lemige deklaag.

−

Van Eyck: matig kwetsbaar met een zandige watervoerende laag maar een lemige deklaag.

−

Theys Denis: matig kwetsbaar met een zandige watervoerende laag maar een lemige deklaag.

−

Volvo Leroux: het volledige deelgebied is zeer kwetsbaar, zowel de watervoerende laag als de deklaag zijn zandig

−

Filterco: tussen kwetsbaar en matig kwetsbaar, de watervoerende laag bestaat uit zand, de deklaag is zandig of lemig.

−

Vlasselaer: tussen kwetsbaar en matig kwetsbaar, de watervoerende laag bestaat uit zand, de deklaag is zandig of lemig.

−

Litosol: matig kwetsbaar met een zandige watervoerende laag maar een lemige deklaag.

−

Germania Motor Precision: het volledige deelgebied is zeer kwetsbaar, zowel de watervoerende laag als de deklaag zijn zandig

8.4.1.1 Mogelijke effecten Door de vooropgestelde plandoelen – beperkte uitbreiding van de bedrijfsgebouwen – kan een verstoring van de bodem optreden. Profielverstoring De bodemkaart geeft in een aantal deelgebieden de aanwezigheid van een profiel aan, de (beperkte) uitbreidingen van de bedrijfsgebouwen die mogelijk worden gemaakt in het RUP kunnen deze verder verstoren. Het gaat om de deelgebieden Devroe, Van Eyck (deels), Theys Denis en Vlasselaer (deels). Aangezien het profiel reeds werd verstoord door de bestaande bebouwing en er slechts beperkte uitbreidingen worden toegestaan en gezien de voorkomende profielen slechts matig gevoelig voor verstoring zijn, is er sprake van een beperkt negatief doch geen significant effect. Bodemverdichting Gezien het RUP hoofdzakelijk het behoud van bestaande bebouwing beoogt (met beperkte uitbreidingen) is er weinig gevaar voor een (verdere) verdichting van de bodem. Door de aanwezigheid van een natte leembodem in het deelgebied Germania Motor Precision is hier een verhoogd risico op verdichting, het plan laat echter zo goed als geen uitbreidingen toe. Bouwwerken bij uitbreidingen kunnen een tijdelijke verdichting van de bodem veroorzaken. Ook hier is er omwille van de reeds aanwezige bebouwing sprake van een beperkt negatief maar niet significant effect. Effecten op grondwater- en bodemkwaliteit In een aantal deelgebieden is het grondwater zeer kwetsbaar, hier worden ook activiteiten toegestaan die een mogelijke vervuiling van de bodem of het grondwater met zich meebrengen (onderhoud wagens). Het gaat om Van Horenbeke, Volvo Leroux en Germania Motor Precision. Bij de twee laatste werd reeds een oriënterend bodemonderzoek gevoerd, hetgeen kan wijzen op een reeds aanwezige bodemverontreiniging. Het bedrijf Theys Denis laat eveneens activiteiten toe die de bodem kunnen verontreinigen (onderhoud wagens), ook hier werd een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd.



Bedrijven met risico-activiteiten inzake bodemen grondwaterverontreiniging dienen ter hoogte van deze activiteit vloeistofdicht verhard te zijn. Indien het afstromend water van deze zones wordt opgevangen en gezuiverd, zijn geen aanzienlijk negatieve effecten te verwachten. De bedrijven dienen zich te houden aan de VLAREBO wetgeving en VLAREM-normen, in principe zijn er geen aanzienlijke milieueffecten te verwachten.

8.4.1.2 Toetsing t.a.v. nulalternatief Bij het uitblijven van het planningsinitiatief kunnen de bestaande bedrijven verder functioneren, uitbreidingen zijn echter niet mogelijk. Op de langere termijn zullen een aantal bedrijven uitdoven omdat zij geen vergunning kunnen krijgen en de nodige uitbreidingen niet kunnen realiseren. Van bijkomende profielvernietiging, verdichting of bodemverontreiniging zal dan geen sprake zijn. De effecten van het nulalternatief op de bodem zijn eerder positief te beoordelen.

8.4.1.3 Milderende maatregelen De bedrijven met ‘zeer kwetsbaar’ voor de grondwaterkwetsbaarheid kunnen zo goed als niet uitbreiden (behoudens beperkte wijzigingen aan de gevel), bijkomend wordt bij Van Horenbeke de bestaande brandstofpompen niet meer opgenomen (deze dienen dus te verdwijnen). Ter hoogte van de risico-activiteiten dient de bodem vloeistofdicht verhard te zijn en dient het afstromend water apart opgevangen te worden om bodemen grondwaterverontreiniging te voorkomen.

8.4.1.4 Conclusie Vanuit de discipline bodem en grondwater worden beperkt negatieve, doch geen significante effecten verwacht.

8.4.2 Oppervlaktewater 8.4.2.1 Referentiesituatie Waterlopen e

Doorheen het deelgebied ‘Van Horenbeke’ loopt de waterloop ‘Beek’ (3 categorie). Deze beek is binnen het deelgebied van dit RUP ingebuisd. Zie ook grafisch plan. Waterbekken Dijlebekken; Watertoetskaarten: Overstromingsgevoelig (zie fiches in bijlage) −

Devroe: zone achter het gebouw (waar uitbreiding is voorzien) is mogelijk overstromingsgevoelig;

−

Germania Motor Precision: overstromingsgevoelig.

het

volledige

plangebied

is

mogelijk

Overige deelgebieden zijn niet overstromingsgevoelig.



Erosiegevoeligheid

Van Horenbeke

Devroe

Van Eyck

Theys Denis

Volvo Leroux

Filterco

Vlasselaer

Litosol


Figuur 4 Erosiegevoeligheid

De deelgebieden Van Horenbeke, Filterco en Litosol zijn niet of nauwelijks erosiegevoelig. Devroe: het achterste deel van het perceel is erosiegevoelig, hier is momenteel een grasland gelegen, dit deel krijgt een bestemming als bedrijfstuin; − Van Eyck: de kleine fragmenten aangeduid als erosiegevoelig zijn inmiddels verhard; −

Theys Denis: volledig erosiegevoelig, de gronden zijn echter verhard of begroeid, dit wordt zo behouden in het RUP;

−

Volvo Leroux: ook grotendeels erosiegevoelig, de volledige bedrijfsruimte is echter verhard, ten zuiden hiervan ligt een bedrijfstuin, deze wordt behouden;

−

Vlasselaer: grotendeels erosiegevoelig. Erosie kan hier een aandachtspunt zijn door de grote onverharde delen voor circulatie en opslag;

−

Germania Motor Precision: grotendeels erosiegevoelig, het betreft echter delen die reeds verhard zijn of in gebruik als bedrijfstuin.



Grondwaterstromingsgevoeligheid

Van Horenbeke

Devroe

Van Eyck

Theys Denis

Volvo Leroux

Filterco

Vlasselaer

Litosol


Figuur 5 Grondwaterstromingsgevoeligheid

Het overgrote deel van de deelgebieden is weinig gevoelig voor grondwaterstroming. − Van Horenbeke: Matig gevoelig voor grondwaterstroming (type 2): indien constructies zouden worden gerealiseerd dieper dan 5 m en meer dan 100 m lang moet advies worden aangevraagd bij de bevoegde instantie. Het plan laat een dergelijke constructie echter niet toe. −

Germania Motor Precision: zeer gevoelig voor grondwaterstroming (type 1): voor constructies dieper dan 3 m en meer dan 50 m lang dient advies te worden aangevraagd bij de bevoegde instantie.

Infiltratiegevoeligheid Alle deelgebieden zijn niet infiltratiegevoelig. Maatregelen om de infiltratie naar de ondergrond te bevorderen zullen weinig of geen invloed hebben. Echter, voor deze deelgebieden dient extra aandacht te zijn voor waterbuffering bij uitbreiding van de huidige activiteiten.



Zoneringsplan

Van Horenbeke

Devroe

Van Eyck

Theys Denis

Volvo Leroux

Filterco

Vlasselaer

Litosol


Figuur 6 zoneringsplannen

De meeste deelgebieden zijn volledig of grotendeels opgenomen in het ‘centraal gebied’ en zijn dus reeds aangesloten op een zuiveringsstation. − Theys Denis: gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied en zal dus in de toekomst worden aangesloten op een zuiveringsstation; −

Volvo Leroux: eveneens in een collectief te optimaliseren buitengebied;

−

Vlasselaer: het centrale deel van het plangebied (waar de bedrijfsloods staat) is niet opgenomen in het centraal gebied maar de omgeving wel, mogelijk moet het plan worden geüpdate.

8.4.2.2 Mogelijke effecten De invulling van een aantal deelplannen voorziet in de mogelijkheid van bijkomende gebouwen en dus grotere verharde oppervlakte dan momenteel het geval is. Er wordt ook op gewezen dat voor alle bedrijven de stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004) geldt. Het algemeen uitgangsprincipe hierbij is dat hemelwater in eerste instantie zoveel mogelijk gebruikt wordt. In tweede instantie moet het resterende gedeelte van het hemelwater worden geïnfiltreerd of gebufferd, zodat in laatste instantie slechts een beperkt debiet



vertraagd wordt afgevoerd. In de algemene bepalingen van het RUP wordt het hergebruik van (afstromend) hemelwater benadrukt. Er zijn geen specifieke zones voorzien voor waterbuffering of infiltratie. De algemene voorwaarden laten toe dat de nodige en verplicht gestelde ingrepen en maatregelen binnen de bestemmingen gerealiseerd kunnen worden. In alle bestemmingszones zijn evenwel ingrepen toegelaten in functie van de retentie en infiltratie van hemelwater en gescheiden behandeling en afvoer van afvalwater. Het algemeen principe voor de gebieden in of vlak naast overstromingsgevoelig gebied moet zijn dat er niet meer regenwater mag afgevoerd worden van de totale bedrijfsoppervlakte dan nu het geval is. Indien er dus extra verharding aangelegd wordt, moet extra buffering voorzien worden. Het kan zelfs nodig zijn om meer buffering te voorzien dan bepaald in de stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004). Hieronder worden de bedrijven met hun belangrijkste aandachtspunten voor de discipline water opgesomd. −

Van Horenbeke: aandachtspunten zijn de aanwezige beek die door het plangebied loopt en de matige gevoeligheid voor grondwaterstroming. Gezien de beperkte constructies die worden toegelaten (enkel bijbouwen in de hoogte) en het feit dat de beek reeds ingebuisd is, zijn hier geen negatieve effecten te verwachten.

−

Devroe: De strook achter het bestaande bedrijfsgebouw is mogelijk overstromingsgevoelig en erosiegevoelig. Deze zone is voorzien voor de beperkte uitbreiding van het bestaande gebouw, bedrijfsgebonden buitenruimte (bijv. opslag) en bedrijfstuin. Gezien er waterdoorlatende verharding wordt vooropgesteld en deze probleemzone voornamelijk wordt ingevuld door de bedrijfstuin zijn er geen negatieve effecten op de waterhuishouding te verwachten.

−

Van Eyck: gunstig beeld van de waterhuishouding;

−

Theys Denis: de erosiegevoeligheid vormt geen probleem daar de bedrijfsruimte volledig verhard is en de bedrijfstuin volledig beplant is. De site zal in de toekomst worden aangesloten op een zuiveringsstation zodat eventuele negatieve effecten door afvalwater zullen verdwijnen. Van aanzienlijke milieueffecten is er echter geen sprake;

−

Volvo Leroux: de erosiegevoeligheid vormt geen probleem daar de site volledig verhard is en de bedrijfstuin volledig beplant is. De site zal in de toekomst worden aangesloten op een zuiveringsstation zodat eventuele negatieve effecten door afvalwater zullen verdwijnen. Van aanzienlijke milieueffecten is er echter geen sprake;

−

Filterco: gunstig beeld van de waterhuishouding;

−

Vlasselaer: aandachtspunt is hier de erosiegevoeligheid. Gezien de milderende maatregelen genomen in het RUP (groenbuffer, verplichting om ruimten die niet dienen voor opslag en circulatie groen in te richten) zijn er slechts beperkt negatieve effecten te verwachten. Het afvalwater van het niet-ingekleurde deel op het zoneringsplan dient af te wateren op de riolering waarbij het gebied ook zo dient ingekleurd te worden, anders dient een IBA voorzien te worden;

−

Litosol: gunstig beeld van de waterhuishouding;

−

Germania Motor Precision: het gebied is volledig mogelijk overstromingsgevoelig en zeer gevoelig voor grondwaterstroming. Als milderende maatregelen zijn ondergrondse ruimten / constructies dieper dan 3 m niet toegestaan en dienen verhardingen waterdoorlatend te zijn. De erosiegevoeligheid is achterhaald daar het volledige gebied verhard is of ingericht als bedrijfstuin. Aanzienlijke effecten worden dan ook niet verwacht.



8.4.2.3 Toetsing t.a.v. nulalternatief Bij het uitblijven van het planningsinitiatief kunnen de bestaande bedrijven verder functioneren, uitbreidingen zijn echter niet mogelijk. Op de langere termijn zullen een aantal bedrijven uitdoven omdat zij geen vergunning kunnen krijgen en de nodige uitbreidingen niet kunnen realiseren. De effecten van het nulalternatief op het oppervlaktewater zijn eerder positief te beoordelen.

8.4.2.4 Milderende maatregelen Verhardingen binnen het RUP worden in principe waterdoorlatend uitgevoerd (uitgezonderd omwille van stabiliteit of milieutechnische redenen). Ook bebouwing wordt beperkt in oppervlakte en geconcentreerd binnen een zone. In een algemeen voorschrift wordt herbruik van hemelwater vooropgesteld, voor het overige dient het maximaal in te infiltreren en als laatste optie te worden gebufferd. Waar pollutie mogelijk is dient een waterdichte verharding te worden aangebracht en dient het afvalwater te worden gezuiverd. Voor de zones die mogelijk overstromingsgevoelig zijn (Devroe, Germania Motor Precision) worden ondergrondse ruimten niet toegestaan. Daarenboven worden in het deelgebied Germania Motor Precision geen ondergrondse constructies dieper dan 3 m toegestaan gezien de grote gevoeligheid voor grondwaterstroming.

8.4.2.5 Conclusie Rekening houdende met de maatregelen die reeds werden genomen in het RUP, wordt er geen aanzienlijk negatief effect verwacht voor de discipline oppervlaktewater.

8.4.3 Fauna en Flora 8.4.3.1 Referentiesituatie Zie ook fiches geselecteerde bedrijven in bijlage. Natura 2000 / VEN-gebieden −

Volvo Leroux: Het plangebied is op 350 m van het habitatrichtlijngebied ‘Valleien van de Dijle, Laan en Ijse met aangrenzende bos- en moerasgebieden’ gelegen. Het plangebied is op 30 m van het VEN-gebied ‘De Dijlevallei’ gelegen

Figuur 7 Natura 2000 / VEN

De overige deelgebieden zijn niet in of nabij een bijzondere beschermingzone / VEN-gebied gelegen.



Biologische waarderingskaart Alle deelgebieden zijn biologisch minder waardevol. Volgende deelgebieden bevinden zich echter wel in de nabije omgeving van biologisch waardevolle elementen: o Van Horenbeke: in de nabije (en ruimere) omgeving bevinden zich enkele biologisch zeer waardevolle plassen (ae). In de ruimere omgeving zijn ook nog (zeer) waardevolle rietvelden (mr), graslanden (hp) en struwelen (sz) gelegen. o Volvo Leroux: ten oosten, aan de overkant van de weg, bevindt zich een naaldhoutaanplant zonder ondergroei (bwk-code pa) die als complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen wordt aangeduid. In de ruime omgeving bevinden zich nog meer waardevolle en zeer waardevolle bossen en struwelen. o Germania Motor Precision: in aansluiting met het deelplan zijn ten noorden biologisch waardevolle loofhoutaanplanten (n) en struwelen (sz) gelegen. Ook ten zuiden, aan de overkant van de weg bevinden zich biologisch (zeer) waardevolle loofhoutaanplanten, populierenbossen, struwelen, graslanden en rietlanden. Vogelatlas Uit de vogelatlas blijken geen relevante elementen (pleister en rustgebied; broedgebied; slaapplaats en voedselplaats voor trekvogels) in of nabij de deelgebieden te liggen. Ecosysteemkwetsbaarheid Kwetsbaarheidskaart geluidsverstoring Alle deelgebieden zijn aangegeven als niet kwetsbaar. Kwetsbaarheidskaart eutrofiëring −

Devroe: weinig kwetsbaar.

−

Van Eyck: deels weinig kwetsbaar, deels niet kwetsbaar.

−

Theys Denis: weinig kwetsbaar;

−

Vlasselaer: deels weinig kwetsbaar, deels niet kwetsbaar;

Overige deelgebieden zijn niet kwetsbaar. Kwetsbaarheidskaart verdroging −

Germania Motor Precision: weinig kwetsbaar;

Overige deelgebieden zijn niet kwetsbaar.

8.4.3.2 Mogelijke effecten Aangezien het deelgebied Volvo Leroux aansluit bij bestaande bebouwing en door een gewestweg is afgesneden van het habitatrichtlijngebied / VEN-gebied, is de invloed van de bedrijfsactiviteiten op de natuurwaarden beperkt. Er is namelijk geen rechtstreekse biotoopinname van het VEN-gebied. Gezien de gewestweg gelegen is tussen het bedrijf en het VEN-gebied zal de eventuele rustverstoring van het bedrijf ten opzichte van de rustverstoring ten gevolge van de gewestweg beperkt tot verwaarloosbaar zijn. Er worden evenmin onrechtstreekse effecten verwacht binnen het VEN-gebied (vb. vervuiling van het grond- of oppervlaktewater, verdroging of vernatting, versnippering,…). Het plan beoogt namelijk de bestendiging van bestaande bedrijvigheid en zal in principe geen negatieve effecten op de natuurwaarden van het VEN-gebied met zich meebrengen.



De beperkte uitbreiding van de bedrijven wordt toegestaan op gronden die reeds in gebruik zijn door de bedrijven en bovendien een lage biologische waardering hebben: het biotoopverlies lijkt zeer beperkt tot nihil. Een aantal bedrijven krijgt een score ‘weinig kwetsbaar’ voor eutrofiëring, deze zijn in een agrarische omgeving gelegen. Door de aard van de activiteiten is een toename van de eutrofiëring uitgesloten, in de deelgebieden ‘Devroe’ en ‘Theys Denis’ wordt een bedrijfstuin met inheemse en streekeigen planten vooropgesteld: dit zal eerder een positief effect hebben. In het deelgebied ‘Germania Motor Precision’ is het ecosysteem weinig kwetsbaar voor verdroging. Gezien de aanwezigheid van een bedrijfstuin en waterdoorlatende verharding zal het negatieve effect beperkt zijn. Het bedrijf Germania Motor Precision is gelegen tussen twee biologisch waardevolle boscomplexen (met name ten noorden en ten zuiden van het bedrijf). In principe zorgt de aanwezigheid van het bedrijf dus voor een versnippering tussen beide gebieden. Echter, deze twee boscomplexen worden reeds van elkaar gescheiden door de Fr.Verbeekstraat en de afrit van de E411. Daarnaast sluit het bedrijf aan bij de oostelijk gelegen bebouwing. De bijkomende versnippering ten gevolge van de aanwezigheid van het bedrijf wordt bijgevolg als beperkt negatief beschouwd. De geluidsproductie van de bedrijven is in de meeste gevallen beperkt en voor de bedrijven die gelegen zijn ter hoogte van een (relatief) drukke weg ook te verwaarlozen ten opzichte van de geluidsproductie van deze weg. Rustverstoring voor fauna door de aanwezigheid van de bedrijven zal dan ook eerder beperkt zijn.

8.4.3.3 Toetsing t.a.v. nulalternatief Bij het uitblijven van het planningsinitiatief kunnen de bestaande bedrijven verder functioneren, uitbreidingen zijn echter niet mogelijk. Op de langere termijn zullen een aantal bedrijven uitdoven omdat zij geen vergunning kunnen krijgen en de nodige uitbreidingen niet kunnen realiseren. Gezien de lage biologische waardering van de gebieden, wordt het nulalternatief gelijk gesteld met het planningsinitiatief.

8.4.3.4 Milderende maatregelen Rondom de bedrijven wordt een bufferstrook voorzien die kan functioneren als habitat of corridor. De bedrijfstuinen krijgen een specifieke zone toegewezen waarin het gebruik van inheemse en standplaatsgebonden vegetatie wordt vooropgesteld. Verhardingen dienen zoveel mogelijk waterdoorlatend te zijn, hetgeen de verdroging van de bodem tegengaat. Bij het plaatsen van verlichting dient strooilicht zoveel mogelijk te worden vermeden, dit beperkt de hinder voor fauna in de omgeving.

8.4.3.5 Conclusie Vanuit de discipline fauna en flora zijn geen aanzienlijke negatieve milieueffecten te verwachten, rekening houdend met de in het RUP voorgestelde maatregelen.

8.4.4 Landschap, Bouwkundig erfgoed en Archeologie 8.4.4.1 Referentiesituatie Zie ook fiches geselecteerde bedrijven in bijlage. Zie ook §6.5 ruimtelijke impact



Ruimtelijke impact Bij de categorisering van de bedrijven werd de ruimtelijke impact van de bedrijven geanalyseerd, ondermeer de schaal en het visueel-ruimtelijk beeld kwamen aan bod. Nr

naam

Schaal

Visueel ruimtelijk beeld

6 Van Horenbeke nv

inpasbaar

niet-storend

8 Devroe (voorheen EMP)

inpasbaar

storend

11 Van Eyck bvba

schaalbreuk

niet-storend

12 Theys Denis

schaalbreuk

niet-storend


inpasbaar

niet-storend

23 Fil-ter-co

inpasbaar

storend

28 Vlasselaer

schaalbreuk

storend

47 Litosol

inpasbaar

niet-storend


inpasbaar

niet-storend

Daaruit volgt dat drie van de bedrijven een schaalbreuk vormen met hun omgeving en drie bedrijven visueel ruimtelijk als storend worden ervaren. Slechts één bedrijf – Vlasselaer – krijgt zowel de score schaalbreuk als storend. Landschapsatlas −

Devroe: Op 30m van de relictzone ‘Terhuslt – Geitenhoek – Terdek’

−

Van Eyck: Op 300m van de relictzone ‘Terhuslt – Geitenhoek – Terdek’

−

Volvo Leroux: In relictzone ‘Vallei van Laan, Ijse en de Dijle stroomopwaarts van Leuven. Op 30 m van de ankerplaats ‘Valleien van de Dijle en Laan ten zuiden van Leuven’

−

Litosol: Het plangebied is in de relictzone ‘Hagaard – Koningsberg – Kaalheide – Vranken- en Rattenberg’ gelegen.

Overige deelgebieden hebben geen elementen van de landschapsatlas in de nabijheid. Bouwkundig erfgoed: −

Filterco: 130m ten westen van het plangebied, eveneens aan de Hoeilaartsesteenweg, zijn een semi-gelsoten hoevetje en een boerenhuis opgenomen in de inventaris

Beschermde landschappen, stads- en dorpsgezichten −

Volvo Leroux: Op 30 m van beschermd landschap ‘Joseph Lemaire sanatorium’

Archeologie Het RUP vormt een kader voor beperkte uitbreidingen van de bestaande gebouwen en dus voor projecten waar vergravingen van de bodem kunnen voorkomen. Het risico bestaat dus steeds dat archeologisch erfgoed in de bodem verstoord wordt, hoewel kan gesteld worden dat de bodem in de meeste gevallen reeds sterk is aangetast door werken in het verleden. De aanwezigheid van dergelijk erfgoed kan niet met zekerheid vastgesteld of ingeschat worden, in principe dient hier steeds een vooronderzoek (boringen of proefsleuven) uitsluitsel over te geven. Dergelijke onderzoeken worden hier niet nodig geacht, gezien het om percelen met bestaande bebouwing gaat.



Plaggenbodems – die wijzen op een grote kans op de aanwezigheid van archeologisch erfgoed in de bodem – komen niet voor in de deelgebieden. Buurtwegen −

Van Eyck: doorheen het plangebied liep de sentier nr. 195, deze werd afgeschaft.

−

Volvo Leroux: ter hoogte van het plangebied liep chemin nr. 88, deze werd afgeschaft;

8.4.4.2 Mogelijke effecten Het landschapsbeeld zal door de afbakening en invulling van het RUP (beperkt) wijzigen op lokaal niveau. In de meeste plannen betekent dit voornamelijk het bijbouwen of herbouwen van een aantal opslagplaatsen, gebouwen voor productie of bedrijfswoningen, en de aanleg of verdere uitbouw van een groenbuffer (minimaal 3m hoog). Aangezien in de meeste gevallen geen sprake is van dergelijke ‘groenbuffer’ in de bestaande situatie, wordt de verplichte aanleg ervan positief gewaardeerd ten aanzien van landschapsbeeld en – beleving. Er zijn dus geen aanzienlijk negatieve effecten te verwachten door de beperkte uitbreidingsmogelijkheden van de bedrijven en door de betere inpasbaarheid in het landschap (wegens de verplichte groenbuffer van 3m hoog). In de voorschriften van het RUP wordt bebouwing steeds beperkt in hoogte, tevens wordt de bepaling opgenomen dat gebouwen dienen afgewerkt te worden in duurzame, volwaardige en esthetische materialen zoals gevelsteen, glaswanden, sierbeton, hoogwaardige industriële beplatingen, hout, etc. Hieronder wordt de impact specifiek per bedrijf beschreven: −

Van Horenbeke: hoewel het bedrijf in de vallei van de Ijse gelegen is, is zijn impact erop door de aanwezigheid van aangrenzende bedrijven (voornamelijk Sovac) eerder beperkt. Ook de ligging aan een secundaire weg maakt dat het bedrijf niet als storend in zijn omgeving wordt ervaren.

−

Devroe: door het voorzien van een groenbuffer rondom de bedrijvensite en een bedrijfstuin wordt de landschappelijke integratie verzekerd en is het effect op nabijgelegen relictzone beperkt. Aan het bestaande gebouw zijn slechts beperkte uitbreidingen toegestaan, de bouwhoogte wordt bestendigd;

−

Van Eyck: de schaal van de gebouwen vormt een zekere schaalbreuk met de woningen in het aangrenzende woonlint enerzijds en het open landschap anderzijds. Positieve aspecten zijn de architecturale kwaliteit van het deel van de gebouwen zichtbaar vanaf het openbare domein en de vooropgestelde groenbuffer rondom de gebouwen die vooropgesteld werd in het RUP.

−

Theys Denis: de schaal van de gebouwen conflicteert enigszins met het open landschap (ook al is dit reeds sterk aangetast). Gezien de beperkte hoogte van de gebouwen en er een zekere architecturale kwaliteit is, werkt dit niet storend. Het RUP voorziet een groenbuffer en maar zeer beperkte uitbreidingsmogelijkheden van de gebouwen.

−

Volvo Leroux: de ligging in een relictzone en de nabijheid van een ankerplaats en beschermd landschap zijn aandachtspunten. De landschappelijke integratie wordt in het RUP verzekerd door het voorzien van een representatieve groenruimte voor het bedrijf, een groenbufferstrook en bedrijfstuin. Het bestaande gebouw kan maar zeer beperkt uitbreiden. De mogelijke effecten zijn eerder positief in te schatten.

−

Filterco: de bedrijfsgebouwen zijn eerder diep en langgerekt gelegen op het perceel (zoals verschillende gebouwen in de omgeving) waardoor de impact vanaf het openbare domein of het achterliggende landschap beperkt is. De architecturale kwaliteit is laag en kan daarom als storend worden ervaren. Het RUP maakt de



gewenste vernieuwing van de gebouwen aan de straatzijde mogelijk, hetgeen een positief effect zal hebben op de beeldkwaliteit. −

Vlasselaar: de impact van dit bedrijf werd omschreven als een schaalbreuk met de omgeving en visueel storend. Door een betere ordening van het bedrijf (groenbuffer rondom, representatieve groenruimte aan de straat, opslag voor de gebouwen niet toegestaan) wordt in het RUP de visuele impact verbeterd hoewel de schaalbreuk blijft bestaan. Dit is echter geen significant effect te noemen.

−

Litosol: ook hier wordt het effect op de relictzone waar het bedrijf in is gelegen sterk beperkt door de maatregelen die in het RUP werden genomen: een groenbuffer, bestendiging van de bedrijfstuin en slechts beperkte uitbreidingsmogelijkheden van de bedrijfsloods waarvan de hoogte bestendigd wordt op 1 bouwlaag.

Overige deelgebieden hebben geen noemenswaardige impact op het landschap, erfgoed of archeologie.

8.4.4.3 Toetsing t.a.v. nulalternatief Bij het uitblijven van het planningsinitiatief kunnen de bestaande bedrijven verder functioneren, uitbreidingen zijn echter niet mogelijk. Op de langere termijn zullen een aantal bedrijven uitdoven omdat zij geen vergunning kunnen krijgen en de nodige uitbreidingen niet kunnen realiseren. De beperkte uitbreidingen die in het RUP worden toegestaan worden gecompenseerd door de maatregelen die de landschappelijke integratie bevorderen, daardoor wordt het planningsinitiatief eerder positief beoordeeld ten opzichte van het nulalternatief.

8.4.4.4 Milderende maatregelen De maatregelen genomen in het RUP werden bij de ‘mogelijke effecten’ beschreven. Aanvullend kan worden gesteld dat de mogelijkheden voor uithangborden beperkt worden (tot 5 m² op de gebouwen en tot 4 m² in de bedrijfsgebonden buitenruimte). Publiciteit kan enkel bij de bedrijven met autohandel.

8.4.4.5 Conclusie Er worden geen aanzienlijk negatieve effecten verwacht voor de discipline Landschap, Bouwkundig erfgoed en Archeologie.

8.4.5 Mens 8.4.5.1 Referentiesituatie Voor een ruimtelijke situering en bespreking van de aanwezige functies binnen het plangebied wordt verwezen naar §7.

8.4.5.2 Mogelijke effecten Sociaalorganisatorische aspecten Het plan beoogt de bestendiging van bestaande bedrijfsactiviteiten met al dan niet beperkte uitbreidingsmogelijkheden. In principe wijzigt de bestaande functie niet maar wordt deze middels het plan geregulariseerd, op deze manier wordt er rechtszekerheid geboden voor de zaakvoerders, wat positief beoordeeld wordt. Het geven van kansen aan lokale bedrijven, in een gemeente waar historisch gezien de lokale bedrijvigheid verweven is tussen wonen en agrarisch gebied, wordt positief beoordeeld. Dit schept ook kansen naar de lokale tewerkstelling toe. De aanwezige woonfunctie wordt behouden, hetzij geïntegreerd in de bedrijfsruimte (Devroe, Volvo Leroux, Van Horenbeke, Filterco), hetzij in een zone voor bedrijfswoning (overige deelgebieden). Het gaat om het bestendigen van de bestaande woningen bij de



bedrijven, het opdelen in meerdere woongelegenheden of het afsplitsen van de woningen van de bedrijven wordt niet toegestaan. Tevens wordt een goede ruimtelijke ordening nagestreefd. Landschappelijke integratie wordt verzekerd door representatieve groenruimten aan de straatkant, het voorzien van groenbuffers rondom de bedrijfssites en het bestendigen van een bedrijfstuin waar mogelijk. Door het beperken van de hoogten en volumes inzake bebouwing wordt een goede inpassing in de omgeving beoogd. Er is een inname van natuurgebied (Van Horenbeke, Volvo Leroux, Litosol en Germania Motor Precision) en landbouwgebied (Devroe, Van Eyck, Theys Denis, Filterco en Vlasselaer). De gronden binnen de deelgebieden hebben deze functies echter niet, er is geen sprake van effectief verlies van natuur of landbouwgrond. De bedrijven die wensen uit te breiden op de huidige locatie en waar dit mogelijk gemaakt wordt binnen dit RUP, realiseren deze uitbreiding op eigen terreinen. In de toekomst zijn er dus geen verminderde kansen voor de landbouwsector in Overijse. Het verlies van landbouwgrond volgens het gewestplan wordt beperkt negatief beoordeeld. Bijkomende motivering voor de inname van herbevestigd agrarisch gebied zie ook §7.2.3 Door het beperken van de bebouwingsmogelijkheden (afbakenen van de daartoe bestemde zone) en beperkingen inzake activiteiten wordt de ruimtelijke dynamiek van de bedrijven beperkt en zo de mogelijke hinder voor de omgeving. Mobiliteit In de beschrijving van de bestaande toestand in §7.1.2 wordt per bedrijf het mobiliteitsprofiel beschreven. Bij de meeste bedrijven zal het profiel na de gewenste uitbreidingen ongeveer behouden blijven, bij volgende bedrijven is er een wijziging: − Van Horenbeke: door het verdwijnen van de brandstofpompen zullen er 50 voertuigbewegingen minder per dag zijn; −

Devroe: 3 bijkomende werknemers;

−

Van Eyck: 2 bijkomende werknemers;

−

Theys Denis: 1 bijkomende werknemer;

−

Filterco: 2 à 3 bijkomende werknemers;

−

Litosol: 1 bijkomende werknemer.

Van de bijkomende werknemers zullen er mogelijk een aantal met de wagens komen werken, dit veroorzaakt bijkomende motorvoertuigbewegingen. Deze zijn echter beperkt te noemen. De bijkomende werknemers en beperkte uitbreidingen betekenen een bijkomende dynamiek van de bedrijven met mogelijk meer leveringen en andere bedrijfsgebonden voertuigbewegingen. Ook deze zullen eerder beperkt in aantal zijn. Bij de bedrijven ‘Germania Motor Precision’ en ‘Theys Denis’ worden er wagens gestald op het buurperceel, deze parkings zijn niet vergund. Deze percelen werden dan ook niet in het RUP opgenomen, het is de bedoeling dat deze uitdoven en dat de parking op de bedrijfssite wordt georganiseerd. Bij het bedrijf ‘Volvo Leroux’ worden er wagens gestald op het openbare domein, deze strook is eveneens niet in het RUP opgenomen, hier dienen afspraken te worden gemaakt met de wegbeheerder. De illegale losweg aan het bedrijf Van Eyck zal verdwijnen bij de goedkeuring van het RUP. Gezien er klachten van buren waren wegens de overlast, wordt de afschaffing ervan als positief beoordeeld.



Hinder, gezondheid en Veiligheid De mogelijkheden die in het RUP worden geboden voor de bedrijven is niet van die aard dat er significante bijkomende hinder wordt veroorzaakt. Voornaamste hinder is afkomstig van de verkeersgeneratie (besproken bij mobiliteit) en visuele hinder (besproken bij landschap). Geluidshinder voor omwonenden kan voorkomen bij de bedrijven waar een werkplaats aanwezig is (Van Horenbeke, Van Eyck, Theys Denis, Volvo Leroux, Litosol, Germania Motor Precision). Er zijn echter geen klachten bekend, het planvoornemen is niet van die aard dat er een toename zal zijn van mogelijke geluidshinder. Waar een (relatief) drukke verkeersas langsheen het bedrijf loopt, wordt aangenomen dat het geluid geproduceerd door het bedrijf (t.o.v. het omgevingsgeluid van de weg) niet (extra) hinderlijk is voor de omwonenden. Voor de meeste bedrijven geldt dat de bedrijfswoning langs de straatzijde gelegen is en de bedrijfsterreinen zich meer achteraan op de percelen bevinden. De bedrijfswoning zorgt dus in feite al voor een mogelijke buffering van het geluid naar de straatkant toe. Er worden via het RUP geen activiteiten mogelijk gemaakt die significante luchtverontreiniging kunnen veroorzaken. De (bijkomende) verkeersgeneratie is niet van die aard dat er een overschrijding zou zijn van de geldende normen (NOX, fijn stof, SO2,…). Binnen de omtrek van 2 km bevinden zich geen Seveso-plichtige bedrijven. Het RUP vormt niet het kader voor de realisatie van Seveso-plichtige bedrijven.

8.4.5.3 Toetsing t.a.v. nulalternatief Bij het uitblijven van het planningsinitiatief kunnen de bestaande bedrijven verder functioneren, uitbreidingen zijn echter niet mogelijk. Op de langere termijn zullen een aantal bedrijven uitdoven omdat zij geen vergunning kunnen krijgen en de nodige uitbreidingen niet kunnen realiseren. T.o.v. het nulalternatief kunnen, door uitvoering van het RUP, uitbreidingen worden gerealiseerd en zal er mogelijk een beperkte bijkomende verkeersgeneratie zijn bij een aantal bedrijven. De rechtszekerheid en toekomstperspectieven voor de bedrijven en de mogelijk daarmee gepaard gaande bijkomende tewerkstelling worden dan weer positief beoordeeld. Ook de maatregelen om de visuele impact te verbeteren en de verkeersafwikkeling te organiseren zouden bij het uitblijven van het planningsinitiatief niet juridisch afdwingbaar zijn.

8.4.5.4 Milderende maatregelen Een aantal maatregelen werd in het RUP genomen om een goede integratie van de bedrijfsfuncties in de omgeving te verzekeren. Zo werden een aantal maatregelen genomen om de visuele impact op de omgeving te milderen zoals buffers, randvoorwaarden afwerking gebouwen, beperken bouwvolumes, representatieve bedrijfsruimten, beperken opslag in open lucht. Inzake mobiliteit werd er gesteld dat de parkeerbehoeften steeds op eigen terrein dienen te worden opgevangen, waar de verkeersafwikkeling problematisch kan zijn werd het aantal aansluitingen op de openbare weg beperkt. De uitbreidingsmogelijkheden van de bedrijven is beperkt gehouden, in verschillende gevallen bedraagt deze zelfs minder dan de wens van de bedrijven (Devroe, Litosol) om de draagkracht van de omgeving niet te overstijgen. Inzake verlichting is opgenomen in de voorschriften dat de verlichting zo gekozen en geplaatst moet worden dat de hinder voor de omwonenden zoveel mogelijk beperkt wordt.



8.4.5.5 Conclusie De bijkomende verkeersgeneratie van een aantal bedrijven levert mogelijk hinder op voor de omwonenden, aanzienlijke effecten worden niet verwacht.

8.4.6 Leemten in de kennis Er zijn niet onmiddellijk leemten vastgesteld die ervoor zorgen dat een effect niet kan worden beoordeeld.

8.4.7 Grensoverschrijdende effecten Gelet op de ligging van het plangebied en de beperkingen opgelegd door de stedenbouwkundige voorschriften voor de verschillende bestemmingszones, wordt geconcludeerd dat er geen gewest- of landgrensoverschrijdende effecten zullen voorkomen n.a.v. het RUP “Zonevreemde bedrijven”.

8.5

Conclusie van het verzoek tot raadpleging Op basis van de op dit moment beschikbare informatie kan worden besloten dat voor het RUP “Zonevreemde bedrijven” te Overijse, er geen aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn. Het RUP “Zonevreemde bedrijven”, dat voorwerp vormt van dit onderzoek tot milieueffectenrapportage, valt volgens voorgaand effectenonderzoek bijgevolg niet onder de plan-MER-plicht zoals voorzien in het plan-MER-decreet van 27/04/2007.



Bijlage 1: documenten voorstudie −

Kaart ‘Situering zonevreemde bedrijven’

−

Tabel 5-5 mogelijke categorisering volledige lijst bedrijven conform GRS

−

Tabel 6-6 categorisering geactualiseerde lijst bedrijven

−

Beleidskader per deelplan

−

Ontwerp uitbreiding ‘Filterco’ (deelplan 6)



Bijlage 2: Grafische plannen en voorschriften



Bijlage 3: adressen adviesinstanties, adviezen en adviezenmatrix



Bijlage 4: rappelbrieven



GEMEENTE OVERIJSE RUP ZONEVREEMDE BEDRIJVEN

Recommend Documents