RUISELEDE RUP ZONEVREEMDE BEDRIJVEN

RUISELEDE RUP ZONEVREEMDE BEDRIJVEN Ontwerp voor voorlopige vaststelling

Toelichtingsnota en stedenbouwkundige voorschriften

Gemeentebestuur Ruiselede Markt 1 8755 Ruiselede

Grontmij Vlaanderen Gent, juni 2012

Gezien en voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad in vergadering van . . / . . / . . . . Op bevel, De Secretaris

Verantwoordelijk Ruimtelijk Planner Sil Goossens

De Voorzitter

Zegel van de gemeente Het college van burgemeester en schepenen verklaart dat onderhavig RUP voor iedereen ter inzage heeft gelegen van . . / . . / . . . . tot en met . . / . . / . . . . Op bevel, De Secretaris

De Burgemeester

Zegel van de gemeente Gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad in vergadering van . . / . . / . . . . Op bevel, De Secretaris

Goedgekeurd door de deputatie van de provincie West-Vlaanderen op . . / . . / . . . .

De Voorzitter

Zegel van de gemeente

Pagina 2 van 83

Verantwoording Titel

:

RUISELEDE RUP ZONEVREEMDE BEDRIJVEN

Subtitel

:

Toelichtingsnota

Projectnummer

:

265493

Referentienummer

:

x

Revisie

:

1

Datum

:

juni 2012

Auteur(s)

:

Leen Coorevits

E-mail adres

:

[email protected]

Gecontroleerd door

:

Griet Van Waes

Paraaf gecontroleerd

:

Goedgekeurd door

:

Paraaf goedgekeurd

:

Contact

:

Griet Van Waes

Meersstraat 138A B-9000 Gent T +32 9 241 59 20 F +32 9 241 59 30 [email protected] www.grontmij.be

Pagina 3 van 83

Inhoudsopgave

TOELICHTING ....................................................................................................8

2.1

Situering zonevreemde bedrijven............................................................ 15

0

INLEIDING...............................................................................................9

3

AFWEGING PER BEDRIJF EN PLANOPTIES........................................ 18

0.1

Aanleiding van de opdracht.......................................................................9

0.2

Definitie zonevreemd bedrijf......................................................................9

1

PLANNINGS- EN BELEIDSCONTEXT....................................................10

1.1 1.1.1 1.1.2

Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen........................................................10 Algemeen ...........................................................................................10 Beleid t.o.v. zonevreemde bedrijven ....................................................10

3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5 3.1.6 3.1.7 3.1.8 3.1.9

Garage De Fauw Patrick ........................................................................ 18 Omschrijving van het bedrijf................................................................ 18 Ruimtelijke context van het bedrijf....................................................... 18 Relatie met het GRS Ruiselede .......................................................... 21 Juridische context............................................................................... 22 Vergunningentoestand........................................................................ 22 Impact van het bedrijf ......................................................................... 23 Aanleiding voor opname in het RUP.................................................... 24 Ontwikkelingsperspectief .................................................................... 24 Ruimtelijke opties te vertalen in de voorschriften ................................. 24

1.2 1.2.1 1.2.2

Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen .............................10 Algemeen ...........................................................................................10 Beleid t.o.v. zonevreemde bedrijven ....................................................11

1.3 1.3.1 1.3.2

Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Ruiselede .....................................12 Gewenste economische structuur........................................................12 Gewenste structuur per deelruimte ......................................................14

1.4

Gemeentelijke verordening groenschermen.............................................14

3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6 3.2.7 3.2.8 3.2.9

De Smet Groenten en Fruit..................................................................... 25 Omschrijving van het bedrijf................................................................ 25 Ruimtelijke context van het bedrijf....................................................... 25 Relatie met het GRS Ruiselede .......................................................... 28 Juridische context............................................................................... 29 Vergunningentoestand........................................................................ 29 Impact van het bedrijf ......................................................................... 30 Aanleiding voor opname in het RUP.................................................... 31 Ontwikkelingsperspectief .................................................................... 32 Ruimtelijke opties te vertalen in de voorschriften ................................. 32

2

SITUERING EN CATEGORISERING ZONEVREEMDE BEDRIJVEN.......15

3.3

Verwarming en Sanitair Johan Buydaert ................................................. 33

Pagina 4 van 83

3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.5 3.3.6 3.3.7 3.3.8 3.3.9

Omschrijving van het bedrijf ................................................................33 Ruimtelijke context van het bedrijf .......................................................33 Relatie met het GRS Ruiselede ...........................................................36 Juridische context...............................................................................37 Vergunningentoestand........................................................................37 Impact van het bedrijf..........................................................................38 Aanleiding voor opname in het RUP....................................................39 Ontwikkelingsperspectief ....................................................................39 Ruimtelijke opties te vertalen in de voorschriften..................................39

3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4 3.4.5 3.4.6 3.4.7 3.4.8 3.4.9

Garage Ideal ..........................................................................................40 Omschrijving van het bedrijf ................................................................40 Ruimtelijke context van het bedrijf .......................................................40 Relatie met het GRS Ruiselede ...........................................................43 Juridische context...............................................................................44 Vergunningentoestand........................................................................44 Impact van het bedrijf..........................................................................45 Aanleiding voor opname in het RUP....................................................46 Ontwikkelingsperspectief ....................................................................46 Ruimtelijke opties te vertalen in de voorschriften..................................46

5.4

Ruimtelijk veiligheidsrapport ................................................................... 52

VERORDENEND GEDEELTE ........................................................................... 53 0

ALGEMENE BEPALINGEN.................................................................... 54

1

DEELPLAN GARAGE DE FAUW PATRICK............................................ 58

2

DEELPLAN GROENTEN EN FRUIT DE SMET....................................... 64

3

DEELPLAN SANITAIR BUYDAERT........................................................ 71

4

DEELPLAN GARAGE IDEAL ................................................................. 76

BIJLAGEN......................................................................................................... 81

4 OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN, RUIMTEBOEKHOUDING, PLANSCHADE, PLANBATEN ............................................................................47 4.1

Opgave van de strijdige bepalingen.........................................................47

4.2

Ruimtebalans .........................................................................................48

4.3

Planbaten/planschade/compensatie ........................................................49

5

ONDERZOEK TOT MER, RVR, WATERTOETS .....................................50

5.1

PlanMER/milieubeoordeling/onderzoek tot m.e.r......................................50

5.2 5.2.1 5.2.2

Watertoets..............................................................................................51 Algemeen kader .................................................................................51 Toepassing op het RUP......................................................................51

5.3

Inname herbevestigd agrarisch gebied (HAG) .........................................52

Pagina 5 van 83

Lijst met figuren Figuur 1: Bestaande ruimtelijke structuur Ruiselede (bron: GRS).........................16 Figuur 2: Situering van de zonevreemde bedrijven op de topokaart .....................17 Figuur 3: Situering van de zonevreemde bedrijven op het gewestplan .................17 Figuur 4: Situering bedrijfssite Garage De Fauw op de luchtfoto ..........................18 Figuur 5: Situering garage De Fauw binnen de gewenste ruimtelijke structuur (bron: GRS Ruiselede).................................................................................................21 Figuur 6: Situering bedrijfssite De Smet Groenten en Fruit op de luchtfoto ...........25 Figuur 7: Situering ‘Groenten en Fruit De Smet’ binnen de gewenste ruimtelijke structuur (bron: GRS Ruiselede).........................................................................28 Figuur 8: Situering bedrijfssite Johan Buydaert op de luchtfoto ............................33 Figuur 9: Situering ‘Verwarming en sanitair Johan Buydaert’ binnen de gewenste ruimtelijke structuur (bron: GRS Ruiselede) ........................................................36 Figuur 10: Situering bedrijfssite Garage Ideal op de luchtfoto ..............................40 Figuur 11: Situering ‘garage Ideal’ binnen de gewenste ruimtelijke structuur (bron: GRS Ruiselede).................................................................................................43

Pagina 6 van 83

Lijst met plannen

Plan 5.1.1: Bestaande feitelijke toestand Garage De Fauw..................................20 Plan 5.1.2: Juridische toestand garage De Fauw.................................................22 Plan 5.1.3: Grafisch plan Garage De Fauw .........................................................24 Plan 5.2.1: Bestaande feitelijke toestand Groenten en Fruit De Smet...................26 Plan 5.2.2: Juridische toestand ‘De Smet Groenten en Fruit’ ...............................29 Plan 5.2.3: Grafisch plan Groenten en Fruit De Smet ..........................................32 Plan 5.3.1: Bestaande feitelijke toestand Verwarming en sanitair Johan Buydaert 34 Plan 5.3.2: Juridische toestand verwarming en sanitair Johan Buydaert...............37 Plan 5.3.3: Grafisch plan Verwarming en sanitair Johan Buydaert .......................39 Plan 5.4.1: Bestaande feitelijke toestand garage Koen Lambrecht .......................41 Plan 5.4.2: Juridische toestand garage Ideal.......................................................44 Plan 5.4.3: Grafisch plan Garage Ideal ...............................................................46

Pagina 7 van 83

TOELICHTING

Pagina 8 van 83

0

INLEIDING

0.1

Aanleiding van de opdracht

De gemeenteraad van Ruiselede heeft beslist tot opmaak van een RUP zonevreemde bedrijven. De gemeente geeft daarmee uitvoering aan het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, meer bepaald de actie uit het bindend gedeelte: ‘Opmaken van een ruimtelijk uitvoeringsplan dat een oplossing biedt aan de problematiek van zonevreemde bedrijven en gebouwen (waarbij aandacht gaat naar een kwalitatieve afwerking en integratie in het landschap).’ In het richtinggevend gedeelte stelt de gemeente dat bij het uitwerken van een visie over het aanpakken van deze problematiek zal gewerkt worden vanuit een gebiedsgerichte benadering. De eigenheid en ruimtelijke draagkracht van de gebieden zal een grote invloed hebben op de ontwikkelingsperspectieven van de bedrijven. In bepaalde gevallen zal gezocht moeten worden naar alternatieve vestingplaatsen binnen de gemeente, voor de eventuele herlocalisatie van zonevreemde bedrijvigheid die niet verenigbaar is met de eigenheid van het gebied.

Verwarming en sanitair Buydaert Garage Ideal Deze bedrijven werden geselecteerd voor opname in het RUP na een strenge selectie van alle zonevreemde bedrijven binnen de gemeente. Daarbij werd voorafgaand aan dit RUP een afweging gemaakt van de aard van de bedrijven, hun ligging binnen de gemeente en hun toekomstplannen. Bedrijven die een substantiële uitbreiding van hun activiteiten overwegen, werden verwezen naar het toekomstige nieuwe lokale bedrijventerrein. Bedrijven die enkel een optimalisatie van de bestaande situatie nodig hadden en verenigbaar bleven met de omliggende woonomgeving en open ruimte werden weerhouden om ter plaatse te bestendigen. Deze bedrijven werden opgenomen in dit RUP.

0.2

Definitie zonevreemd bedrijf

Het fenomeen ‘zonevreemdheid’ is ontstaan bij de opmaak van de gewestplannen. De gewestplannen hebben het grondgebied onderverdeeld in bestemmingsgebieden; de schaal en het opzet van de plannen liet echter niet toe elk bouwwerk in de daartoe geëigende zone te leggen. Functies die niet in een geëigende zone liggen of daarmee verenigbaar zijn, zijn zonevreemd. Zonevreemdheid kan betrekking hebben op gebouwen en activiteiten. Planologisch zonevreemd zijn, betekent niet meteen dat een bepaalde functie op die plek ruimtelijk onverantwoord of ongewenst is. Voor bepaalde bedrijven is een herbestemming een optie. Voor andere bedrijven is herlocalisatie noodzakelijk.

Voorliggend RUP heeft betrekking op 4 bedrijven: Garage De Fauw; Groenten en Fruit De Smet

Pagina 9 van 83

1

PLANNINGS- EN BELEIDSCONTEXT

1.1

Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen

1.1.1

Algemeen

De gemeente Ruiselede situeert zich volledig in het buitengebied, dit is het gebied waar de open ruimte overweegt. Elementen van bebouwing en infrastructuur die in functionele samenhang zijn met de niet-bebouwde ruimte maken er deel van uit en kunnen plaatselijk overwegen. Binnen de gemeente Ruiselede is de N37 geselecteerd als primaire weg II. Voor deze wegen gelden volgende ontwikkelingsperspectieven: Reguleren van het verkeer op alle ‘kruispunten’; Geen nieuwe rechtstreekse toegang tot particulier terrein; Bouw- en gebruiksvrije zone van 30 m vanuit de as van de weg als erfdienstbaarheid buiten de stedelijke gebieden.

1.1.2

Beleid t.o.v. zonevreemde bedrijven

Er worden ontwikkelings- en uitbreidingsmogelijkheden voor bestaande bedrijven buiten de bedrijventerreinen geboden. Ook die bedrijven maken deel uit van de economische structuur.

De ontwikkelingsperspectieven voor die bedrijven worden vooral bepaald door de aard en het karakter van het bedrijf zelf en nog meer door de ruimtelijke draagkracht van de omgeving. De ruimtelijke draagkracht is afhankelijk van de ruimtelijke structuur, het ruimtelijk functioneren van een gebied en van de gewenste ontwikkeling van het gebied. Het is de gemeente die de ruimtelijke draagkracht van de betrokken omgeving kwalitatief moet bepalen omdat dit niet in een algemene norm is vast te leggen. Er worden wel enkele principes aangereikt: Maximale verweving van economische activiteiten met de activiteiten in haar (bebouwde of onbebouwde) omgeving – goed nabuurschap. Alle mogelijkheden en voorzieningen voor ontwikkeling op de bestaande locatie worden uitputtend aangewend. Ruimtelijke implicaties bij een herlokalisatie worden afgewogen tegenover de ruimtelijke implicaties van een ontwikkeling op de bestaande locatie. De ruimtelijke draagkracht mag niet worden overschreden. Er wordt ten aanzien van de ontwikkeling van de economische activiteit een maximale beleidszekerheid en beleidscontinuïteit nagestreefd zowel in ruimte als in tijd; de verwachte ontwikkeling en uitbreiding van het bedrijf moet goed worden ingeschat evenals bedrijfseconomische implicaties.

1.2

Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan WestVlaanderen

1.2.1

Algemeen

Ruiselede maakt deel uit van het bundelingsgebied. Dit is een gebied met een intense dichtheid aan kernen, linten en verspreide bebouwing. Het strikter bundelen van wonen en werken naar een selectief aantal kernen volgens een gelijkmatig verspreid patroon van hoofddorpen en woonker-

Pagina 10 van 83


nen moet deze zone beter structureren. Ruiselede werd geselecteerd als structuurondersteunend hoofddorp. Op grondgebied van de gemeente zijn de Klaphullebeek, de KapellebeekVlaagtbeek en de Poekebeek geselecteerd als natuurverbindingsgebieden. De Poekebeek is eveneens geselecteerd als structurerend lineair element. Daarnaast zijn Sint-Pietersveld en Schoonberg-Vorte Bossen aangeduid als ankerplaatsen binnen de gave landschappen van de Oude Veldgebieden om de omgeving Mevrouwmolen en Artemeersmolen Kanegem.

RUIMTELIJKE IMPACT:

het ruimtebeslag ten opzichte van de omgeving (schaal van het gebouw en van het perceel ten opzichte van de omgevende bebouwing en bebouwde percelen), de landschappelijke impact van het bedrijf; MILIEU IMPACT: de milieuhinder voor de omgeving door geluid, trillingen, straling, gassen, vloeistoffen, stof of andere vaste materie; VERKEERSIMPACT: de invloed van het bedrijf op het verkeer en de leefbaarheid/veiligheid in de omgeving ten gevolge van transport van goederen, werknemers en bezoekers/klanten, de ontsluiting van het bedrijf.

Het zuiden van de gemeente behoort tot een nieuw landschap met en intensief gedifferentieerde agrarische structuur. Het noorden van Ruiselede behoort tot het landelijk toeristisch-recreatief netwerk. Op grondgebied Ruiselede werden geen secundaire wegen geselecteerd.

Volgens de drie domeinen die een impact uitoefenen op de omgeving, worden criteria voorgesteld waarop bedrijven geëvalueerd dienen te worden. Naast deze domeinen van impact spelen ook sociaal- en bedrijfseconomische criteria een rol bij de beoordeling van de ontwikkelingsmogelijkheden van bedrijven.

1.2.2

Bepalen van ontwikkelingsmogelijkheden Wanneer de gemeenten de ontwikkelingsmogelijkheden van bestaande bedrijven buiten bedrijventerreinen bepalen, dan worden minstens de bovenstaande criteria per bedrijf geëvalueerd. De gemeenten kunnen deze criteria aanvullen en verfijnen.

Beleid t.o.v. zonevreemde bedrijven

Bestaande bedrijven buiten bedrijventerreinen evalueren Voor bestaande bedrijven van bovenlokaal niveau die zich situeren buiten bedrijventerreinen, worden de ontwikkelingsmogelijkheden bepaald en zo nodig RUPS opgemaakt door de Provincie en het Vlaamse Gewest. Het komt de gemeenten toe om ontwikkelingsperspectieven te formuleren voor de bestaande bedrijven en economische activiteiten van lokaal belang buiten de bedrijventerreinen. De Provincie reikt een kader aan voor de beoordeling, dat de bestaande richtlijnen van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen aanvult. Het specifieke beleidskader geeft met name de toetsingscriteria aan voor een ruimtelijke afweging per bedrijf. Kader voor de evaluatie van bedrijven buiten bedrijventerreinen Elk bedrijf oefent een zekere impact uit op de omgeving. De impact van bedrijven laat zich voelen op drie domeinen:

Wanneer een bedrijf globaal positief beoordeeld wordt, kan tot een verdere ontwikkeling ter plaatse besloten worden. Dit wil maw. Zeggen dat het bedrijf voor de meeste criteria gunstig scoort. Indien het bedrijf globaal een negatieve impact heeft op de omgeving en het aannemelijk is dat dit in de toekomst zo zal blijven, dan moet het zich herlokaliseren. Het bedrijf hoort dan thuis op een lokaal of op een regionaal bedrijventerrein. Ook wanneer kleinschalig bedrijven sterk willen uitbreiden, is in principe herlokalisatie op een bedrijventerrein aangewezen. Het ruimtelijk beleid ten aanzien van bedrijvigheid streeft een maximale verweving van activiteiten na: verweving is de regel, scheiding de uitzondering.

Pagina 11 van 83


1.3

Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Ruiselede

1.3.1

Gewenste economische structuur

Bosrijk gebied ten noorden van Wantebeek 1 (grootste deel is natuuraandachtzone) Historisch landschap van oude veldgebieden met veel bosstructuren en dreven. Gezien de hoge biologische waarde van bepaalde bossen, de beperkte bereikbaarheid en de geringe aanwezigheid van bestaande bedrijvigheid, moet de bedrijvigheid daar afgebouwd tot hoogstens bestendigd worden. Bestaande bedrijvigheid die bestendigd wordt, moet landschappelijk worden ingekleed, naar analogie met de typische dreefbeplantingen. Verdere uitbreiding van bedrijvigheid is niet aangewezen en dient goed afgewogen tegenover het waardevolle landschap. Om dwingende redenen (milieunormen, arbeidsinspectie, …) is beperkte uitbreiding toegestaan. Nieuwe bedrijvigheid is uitgesloten.

Beoordeling (potentieel) zonevreemde ambachtelijke bedrijven in de open ruimte Zonevreemde bedrijven zijn bedrijven die zich volgens het gewestplan in een gebied bevinden dat niet overeenstemt met de activiteiten en functies van het bedrijf, of bedrijven die niet meer verweefbaar zijn met de woonfunctie. Veelal is de situatie van deze bedrijven historisch gegroeid. Rechtszekerheid, ontwikkelings- en uitbreidingsmogelijkheden vormen een probleem.

Open agrarisch gebied ten zuiden van de N37 Vrij ongerept agrarisch gebied met verspreide hoeves en enkele stroken zonevreemde woningen. Momenteel is er een zeer beperkte aanwezigheid van bedrijvigheid. In dit gebied krijgt de landbouw alle kansen en is de aanwezigheid van bedrijven niet gewenst. Bestaande bedrijvigheid kan bestendigd worden. Geen uitbreiding of nieuwe bedrijvigheid toegestaan. Enkel beperkte uitbreiding om dwingende redenen kan toegestaan worden.

De ontwikkelingsperspectieven van deze bedrijven worden bepaald door de aard en het karakter van het bedrijf zelf en nog meer door de ruimtelijke draagkracht van de omgeving. Binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan dient de gemeente de ruimtelijke draagkracht van de betrokken omgeving kwalitatief te bepalen en te verfijnen.

Middengebied Concentraties van zonevreemde woningen versnipperen het gebied. De bebouwing rond de Bruggesteenweg doorsnijdt het gebied. Verspreid komen enkele ambachtelijke bedrijven voor. Vanuit de stelling zoveel mogelijk landbouwgrond voor de landbouw te behouden, wordt ook hier geopteerd bedrijvigheid te ontmoedigen.

Het voorgestelde afwegingskader beoogt enerzijds het vrijwaren van waardevolle en kwetsbare gebieden en het maximaal reserveren van geschikte landbouwgronden voor landbouw en anderzijds het maximaal garanderen van het gebruik van bestaande vergunde bedrijven.

Bedrijven in het middengebied, krijgen beperkte uitbreidingsmogelijkheden die geval per geval moeten bepaald worden in functie van de aard van de activiteiten en de directe omgeving. Uitbreiding wordt wel 1

De gemeente doet hier enkel uitspraak over zonevreemde bedrijven die mogelijks buiten de

gebieden vallen waarvan de regelgeving tot de taak van de Vlaamse Overheid behoort (VEN, verwevingsgebied, …).

Pagina 12 van 83


steeds gekoppeld aan de inkleding van de bedrijven met streekeigen groen. Op de bestaande ambachtelijke sites zijn nieuwe activiteiten met een beperkte dynamiek toegelaten (ambachtelijke of aan de landbouw gerelateerde). Meer dynamische activiteiten worden verwezen naar de ambachtelijke zone. Voor bedrijven gelegen in de landbouwzone met ruimte voor andere activiteiten rond de Bruggesteenweg kan eveneens uitbreiding toegelaten worden. Uitbreiding in de achterliggende open ruimte moet zoveel mogelijk vermeden worden en de zijde die gericht is op de open ruimte dient ingepast te worden in de omgeving met streekeigen groen. Op bestaande ambachtelijke sites zijn nieuwe activiteiten toegelaten (ambachtelijke activiteiten of activiteiten zoals omschreven onder 5.3.2.3 p29-30). Strook langs de N37 Lintontwikkeling langs deze weg dient te worden vermeden. Daarenboven kunnen deze bedrijven mogelijks in de problemen komen met de ontsluiting, door de herinrichting van de N37 tot primaire weg II. Er kan dan ook geen nieuwe bedrijvigheid worden toegelaten. Bestaande bedrijven kunnen blijven wegens de goede bereikbaarheid, doch voor uitbreiding worden ze verwezen naar de bedrijventerreinen die zullen ontwikkeld worden langs de N37. Aansluitend bij Doomkerke of Kruiskerke Ambachtelijke bedrijvigheid aansluitend bij deze centra is voor een groot deel zone-eigen gelegen. Voor beide dorpen is de draagkracht voor bedrijvigheid echter zeer beperkt. Bestaande bedrijvigheid kan verweven blijven op voorwaarde dat ze niet storend is voor de woonomgeving, de draagkracht niet overschreden wordt en niet verkeersgenererend is. Uitbreiding dient goed overwogen te worden. Nieuwe activiteiten op bestaande sites die de draagkracht van het dorp zullen overschrijden, worden ontmoedigd en doorverwezen naar de nieuwe bedrijventerreinen in Ruiselede-centrum.

Aansluitend bij Ruiselede-centrum Ambachtelijke bedrijven binnen Ruiselede-centrum zijn overwegend zone-eigen. Verwevenheid van niet-hinderlijke bedrijven wordt gestimuleerd. Ontwikkelingsperspectieven zijn afhankelijk van de exacte ligging en huidige grootte van het bedrijf. Bedrijven met uitbreidingsmoeilijkheden worden verwezen naar de nieuwe bedrijventerreinen. Nieuwe niethinderlijke activiteiten op bestaande sites worden toegelaten. In zones waar hierboven vermeld staat dat uitbreiding mogelijk is, wordt voor het bepalen van de specifieke ontwikkelingsmogelijkheden verwezen naar de evaluatiecriteria voor bestaande bedrijven buiten bedrijventerreinen, die opgesteld werden in het kader van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan. Ook de vergunningentoestand wordt als evaluatiecriterium meegenomen. Bedrijven die verder mogen ontwikkelen kunnen dan opgenomen worden in een gebiedsgericht ontwerpconcept (RUP). Solitaire kleinhandel Kleinhandel buiten de woonconcentraties kan niet verder ontwikkelen. De mogelijkheden worden beperkt tot bestendigen of uitdoven. Kleinhandelszaken in het open landbouwgebied ten zuiden van de N37 en in het bosrijk gebied ten noorden van de Wantebeek dienen op termijn uit te doven. In het tussenliggende gebied kan bestendiging overwogen worden afhankelijk van de ruimtelijke impact van de activiteiten zelf en de vergunningentoestand. Voor de kleinhandelszaken langs de N37 kan bestendiging overwogen worden afhankelijk van de vergunningentoestand en indien de ontsluiting van de handelslocatie in de toekomst verzekerd blijft.

Pagina 13 van 83


1.3.2

Gewenste structuur per deelruimte

DEELRUIMTEN In het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan worden drie deelruimten onderscheiden: Het open agrarische landschap Het gebied ten zuiden van de Wantebeekvallei: halfopen tot open agrarisch landschap doorsneden met beken. Door recente ingrepen zijn de traditionele, bestaande structuren grotendeels uitgewist. Kenmerkend zijn het bekenstelsel en het open agrarische landschap dat op bepaalde plaatsen sterk versnipperd is door bebouwing en wegenis. In het gebied ligt de bebouwing van rurale woonconcentraties De Klaphulle en Oud Haantje en de lintbebouwing van de Bruggesteenweg. Het beleid is gericht op het structureren van het nieuwe landschap en het versterken van het structurerende bekenstelsel.

1.4

Gemeentelijke verordening groenschermen

Op 10 maart 2011 keurde het schepencollege van Ruiselede het voorstel voor de gemeentelijke verordening groenschermen goed. De verordening heeft als doel bedrijfsgebouwen te integreren in het landschap. De zonevreemde bedrijven opgenomen in dit RUP zijn eveneens onderworpen aan deze verordening. Het goedgekeurde voorstel van de verordening groenschermen wordt toegevoegd in bijlage .

Ruiselede-centrum met omringende open ruimte; Gesloten, bosrijke landschap Het gebied ten noorden van de Wantebeekvallei: gesloten, bosrijk landschap met talrijke dreefstructuren. Het gebied wordt gekenmerkt door boscomplexen, die deel uit maken van het groter geheel van de oude veldgebieden. Een dambordvormig patroon van dreven en open landbouwakkers typeren het gebied. Binnen deze deelruimte zijn de landelijke parochies Doomkerke en Kruiskerke gelegen. Het beleid is gericht op het behoud van het historisch gegroeid rasterpatroon van dreven, bossen en open akkers en het behoud van de open ruimte van Sint-Pietersveld.

Pagina 14 van 83

2

SITUERING EN CATEGORISERING ZONEVREEMDE BEDRIJVEN

2.1

Situering zonevreemde bedrijven

De zonevreemde bedrijven worden gesitueerd ten opzichte van de belangrijke structuurbepalende elementen en binnen de economische structuur in Ruiselede. De structuurbepalende elementen zijn: Onbebouwde ruimte Gesloten, bosrijk landschap met talrijke dreven in het noorden met Gallatasbossen, Vorte Bossen en Ruiseleeds Veld; Valleien van het bekenstelsel als halfopen landschap; Open agrarisch gebied; Bebouwde ruimte Bedrijventerreinen; Zonevreemde woningen en bedrijven; Het PLC en GBJ; Woonconcentraties: Ruiselede centrum Doomkerke Kruiskerke De Klaphulle

Lijninfrastructuur Poekebeekstelsel; Regionale verbindingsweg N37; Lokale verbindingswegen Bruggesteenweg en Wingenesteenweg; Binnen de gemeente Ruiselede kunnen op basis van voorgaande analyse volgende grote deelruimten onderscheiden worden: Het gebied ten zuiden van de Wantebeek: halfopen tot open landschap doorsneden met beken en een agrarische uitstraling. Ruiselede - centrum met de omringende open ruimte. Het gebied ten noorden van de Wantebeek: gesloten, bosrijk landschap met talrijke drevenstructuren.

Pagina 15 van 83


De economische structuur van Ruiselede is als volgt opgebouwd: Ruiselede heeft drie zones voorzien voor ambachtelijke economische activiteiten in geconcentreerde vorm: De grootste ambachtelijke zone is gelegen tussen de Aalterstraat en de ring. In deze zone zijn reeds heel wat bedrijven aanwezig, zo’n dertigtal. De zone werd uitgebreid via een BPA (MB 17/01/94). Ook de uitbreiding is volledig volgebouwd. Deze zone is direct op de N37 ontsloten, wat de overlast voor het centrum tot een minimum beperkt en een vlotte aansluiting op de E40 mogelijk maakt. De bedrijven zorgen voor heel wat tewerkstelling; Een tweede kleinere zone is gelegen op de hoek van de Bundingstraat met de Kapellestraat. In het gebied is momenteel een vrij groot bedrijf gevestigd (Claeys-Clavan) dat uitdovend is en een landbouwbedrijf; In de Bruggestraat is een zone voorzien voor milieubelastende industrie waar het slachthuis gevestigd is. Het slachthuis is al sinds 1949 op deze locatie gevestigd. Op de zone bevindt zich ook een versnijderij. Er wordt aan een BPA gewerkt voor de herinrichting van het gebied, vooral gericht op het planologisch in orde brengen van het slachthuis. De kleinhandel situeert zich in de kern van Ruiselede, meer bepaald rond de kerk en het gemeentehuis. Ook in de Bruggestraat zijn winkels en voorzieningen aanwezig. Verder van de kern komen de voorzieningen wat verspreider voor. Het zijn in hoofdzaak lokale voorzieningen, op niveau van de kern (bakkerij, slagerij, kledingszaak, banken, supermarktje, ...) Daarnaast is er ook beperkte kleinhandel in Doomkerke en De Klaphulle. Men vindt er bijvoorbeeld een apotheek, een fietsenmaker en een bakker. De kleinhandel in Kruiskerke is zo goed als helemaal verdwenen. Naast lokale bedrijvigheid die verweven is met het wonen, is er ook heel wat bedrijvigheid aanwezig in de open ruimte. Uit onderzoek2 bleek dat in Ruiselede ongeveer 100 bedrijven aanwezig zijn en dat 43% daarvan in agrarisch gebied of woongebied met landelijk karakter ligt. 2

Figuur 1: Bestaande ruimtelijke structuur Ruiselede (bron: GRS)

De zonevreemde bedrijvenproblematiek in Vlaanderen, Guy Braekman en Wim Vanhaverbeke (jan 1999)

Pagina 16 van 83


Figuur 2: Situering van de zonevreemde bedrijven op de topokaart

Figuur 3: Situering van de zonevreemde bedrijven op het gewestplan

Pagina 17 van 83

3

AFWEGING PER BEDRIJF EN PLANOPTIES

In dit hoofdstuk wordt per bedrijf een gedetailleerde beschrijving opgemaakt, waarin de ruimtelijke context van het bedrijf, de situering binnen het GRS, de bedrijfshistoriek, de juridische context, de huidige vergunningentoestand, de sociaal-economische situatie en de ruimtelijke impact wordt toegelicht. Met behulp van deze meer gedetailleerde beschrijving kan per bedrijf een specifieke afweging en categorisering opgemaakt worden. Op basis van deze afweging zullen de concrete ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijf bepaald worden. Deze worden dan vertaald naar ruimtelijke planopties en verordenende voorschriften.

3.1

Garage De Fauw Patrick

3.1.1

Omschrijving van het bedrijf

Adres: Garage De Fauw Patrick, Wingenesteenweg 23, 8755 Ruiselede Kadastrale ligging: perceel F788 R & 789D Eigenaar: De Fauw Patrick Activiteit: garage Historiek: opgestart in 1987, in de loods op de huidige locatie Oppervlakte plangebied: 1437 m²

3.1.2

Ruimtelijke context van het bedrijf

3.1.2.1

Situering van het bedrijf in zijn omgeving

Figuur 4: Situering bedrijfssite Garage De Fauw op de luchtfoto Het bedrijf is gelegen ten noorden van de kern Ruiselede, ter hoogte van het gehucht De Klaphulle. De bebouwing maakt deel uit van een lintvormige uitloper van dit gehucht langsheen de Wingenesteenweg, zijnde de lokale verbindingsweg naar de buurgemeente Wingene. Het bedrijf heeft zich ontwikkeld tussen deze weg en de Diksmuidse Boterweg die zich iets ten zuiden bevindt, zoals ook een verderop gelegen landbouwbedrijf. Ten oosten wordt het plangebied begrensd door een woonperceel. Aan de westelijke zijde grenst het voor het grootste deel aan het agrarische gebied. Langs de weg ligt nog een woonperceel.

Pagina 18 van 83


3.1.2.2

Beschrijving van het plangebied

Zicht vanop de Wingenesteenweg Achterkant van de loods

Zicht vanop de Wingenesteenweg

Auto’s voor de woning

Oprit naar de loods en bedrijfswoning

Zicht vanuit de Diksmuidse Boterweg Het plangebied bestaat uit een lang en smal perceel met een bedrijfsgedeelte aan de zuidzijde en een woongedeelte met tuin en bijgebouw aan de noordzijde langsheen de Wingenesteenweg en het aangrenzende perceel waarop langs de Wingenesteenweg een woning staat met achterliggend ruimte voor opslag. De twee percelen zijn eigendom van De Fauw. Momenteel bestaat de bedrijfsbebouwing uit een betonnen loods met hellend dak die dienst doet als garage/werkplaats en magazijn. Aan de loods is een kleinere ruimte gebouwd bestaande uit golfplaatmateriaal.

Voorzijde van de loods

De niet-bebouwde ruimte bestaat uit halfverharding in waterdoorlatende materialen. De niet-bebouwde ruimte vormt de oprit tot het bedrijf en doet dienst als tijdelijke parkeergelegenheid voor de verschillende voertuigen tussen de loods en de woning. Ook vooraan de woning zijn wagens gestald. Achter de loods is een betonverharding aangebracht over een 10-tal meter, daarna is er opnieuw halfverharding tot aan de Diksmuidse Boterweg.

Ruimte tussen de woning en de loods met tijdelijke parkeerplaatsen

Pagina 19 van 83

Plan 3.1.1: Bestaande feitelijke toestand Garage De Fauw

Pagina 20 van 83

3.1.3

Relatie met het GRS Ruiselede

Het bedrijf garage De Fauw is gelegen in de deelruimte ‘open agrarische landschap’. Binnen deze deelruimte werd een zone langs de Bruggesteenweg aangeduid als ‘landbouwzone met ruimte voor andere activiteiten’. De bedrijfssite maakt deel uit van een van de woonconcentraties die binnen dit deelgebied zijn gelegen, meer bepaald De Klaphulle.

Het beleid voor zonevreemde bedrijven voor het deelgebied waar de bedrijfssite is gelegen, meer bepaald het ‘middengebied’ zegt: Concentraties van zonevreemde woningen versnipperen het gebied. De bebouwing rond de Bruggesteenweg doorsnijdt het gebied. Verspreid komen enkele ambachtelijke bedrijven voor. Vanuit de stelling zoveel mogelijk landbouwgrond voor de landbouw te behouden, wordt ook hier geopteerd bedrijvigheid te ontmoedigen. Bedrijven in het middengebied, krijgen beperkte uitbreidingsmogelijkheden die geval per geval moeten bepaald worden in functie van de aard van de activiteiten en de directe omgeving. Uitbreiding wordt wel steeds gekoppeld aan de inkleding van de bedrijven met streekeigen groen. Op de bestaande ambachtelijke sites zijn nieuwe activiteiten met een beperkte dynamiek toegelaten (ambachtelijke of aan de landbouw gerelateerde). Meer dynamische activiteiten worden verwezen naar de ambachtelijke zone. Voor bedrijven gelegen in de landbouwzone met ruimte voor andere activiteiten rond de Bruggesteenweg kan eveneens uitbreiding toegelaten worden. Uitbreiding in de achterliggende open ruimte moet zoveel mogelijk vermeden worden en de zijde die gericht is op de open ruimte dient ingepast te worden in de omgeving met streekeigen groen. Op bestaande ambachtelijke sites zijn nieuwe activiteiten toegelaten (ambachtelijke activiteiten of activiteiten zoals omschreven onder 5.3.2.3 p29-30).

Figuur 5: Situering garage De Fauw binnen de gewenste ruimtelijke structuur (bron: GRS Ruiselede)

Pagina 21 van 83


3.1.4

Juridische context

3.1.5

Het bedrijf is volgens het gewestplan gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. De bedrijfswoning ligt in landelijk woongebied. Type

In het gebied

Aangrenzend

Gewestplan(nen) of gewestelij-

Gewestplan tielt

idem

ke ruimtelijke uitvoeringsplan-

geen

geen

geen

geen

ringsplannen Bijzondere plannen van aanleg

Stedenbouwkundige vergunningen Regularisatie bouwen loods na slopen bestaande bijgebouwen (dd. 06/08/1991), gekoppeld aan het betalen van een transactiesom, waardoor publieke vorderingen en de eis tot herstel vervallen (zie Bijlage) Verbouwen en uitbreiden woning (dd. 23/06/1992) Uitbreiden bestaande koterijen (dd. 23/11/1993)

nen Provinciale ruimtelijke uitvoe-

Vergunningentoestand

Milieuvergunningen Klasse: 2

of gemeentelijke ruimtelijke

Begindatum: 25/09/2003

uitvoeringsplannen

Einddatum: 25/09/2023

In dit deelgebied komen geen vogelrichtlijn-, habitatrichtlijn, beschermde monumenten,

Onderwerp:

stads- en dorpsgezichten en landschappen, natuurreservaten, bosreservaten, VENgebieden, overstromingsgebieden, beschermingszones grondwater of verkavelingen voor. Het gebied maakt wel deel uit van Herbevestigd Agrarisch Gebied (HAG).

Garage met 1 schouwput en 1 brug; Stallen van 3 tot 25 autovoertuigen, 1 luchtcompressor 5.52 kW Opslag 1000 L mazout Opslag 1000 L olie

Plan 3.1.2: Juridische toestand garage De Fauw

Pagina 22 van 83


3.1.6

Impact van het bedrijf

Verkeers-

Verkeershinder

impact Ruimtelijke

Ruimtebeslag

impact

Het bedrijf veroorzaakt geen verkeershinder door verkeer van personen (1 medewerker, +/- 16 klanten

De schaal van het bedrijf is in overeenstemming met

per dag) of door vrachtvervoer (+/- 2 leveranciers per

de schaal van de omgeving: de breedte, hoogte en

dag). Er moet niet door woonstraten gereden worden.

diepte van het gebouw staan niet in schril contrast met Bereikbaarheid

de omgevende bebouwing.

De bereikbaarheid van de locatie sluit aan bij het be-

De benutte perceelsoppervlakte is kleine dan 5000

reikbaarheidsprofiel van het bedrijf: het bedrijf is gele-

m². De benutte bedrijfsoppervlakte bedraagt, volgens

gen langs een lokale weg I, een lokale verbindings-

gegevens verstrekt door het bedrijf, in totaal 1437 m²:

weg tussen Ruiselede en Wingene.

- 225 m² loods - 12 m² kantoren

Clustergebonden

De activiteit is gebonden aan de omgeving (werkne-

- 200 m² parking

karakter

mer, lokale klanten)

Openbaar ver-

Gezien de omvang van de bedrijfssite is de bereik-

voer

baarheid met het openbaar vervoer niet relevant.

Productieproces

De bedrijfsactiviteiten betreffen hoofdzakelijk herstel-

Een deel van het perceel is in gebruik als weiland en tuin bij de bedrijfswoning. Situering in het

Het bedrijf is gelegen binnen een lintvormige uitloper

landschap

van de bebouwing van De Klaphulle en ligt tussen

Sociaal- en

twee wegen zodat het geen aantasting van de agrari-

bedrijfs-

lingen van voertuigen (auto’s en vrachtwagens). Op

sche structuur betekent. Het bedrijf is niet gelegen in

economische

de bedrijfssite wordt niet aan productie van goederen

een belangrijke open ruimte verbinding of gaaf land-

criteria

gedaan.

schap, natuurverbindingen, reliëfcomponent, … Historiek van het ruimtegebruik

1987: opstart van het bedrijf op de huidige locatie

Milieuhinder

392.361 euro

BTW

98.845 euro

Recentste inves-

4.500 euro en 3218 euro

teringen

(gereedschap, 2008 en 2009)

Tewerkstelling

1 bedrijfsleider en 1 arbeider

binnen de loods van een oude betongieterij 1992: realisatie van een nieuwe woning

Milieu-impact

Omzet per jaar

Het bedrijf veroorzaakt geen milieuhinder voor de omgeving door straling, trillingen, gassen, vloeistoffen

50% Ruiselede, 50% Aalter

of vaste materie. Alle noodzakelijke maatregelen wor-

Alle werknemers zijn uit de regio afkomstig De bedrijfsleider is woonachtig op de bedrijfssite.

den genomen om de eventuele hinder tot een minimum te beperken.

Groei tewerkstel-

Neen

ling Openbare nutsvoorzieningen

Alle openbare nutsvoorzieningen noodzakelijk voor

Opvolging be-

het bedrijf, zijn aanwezig.

drijfsleiding

Ja

Pagina 23 van 83


3.1.7

Aanleiding voor opname in het RUP

Het bedrijf is deels zonevreemd gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied, deels in landelijk woongebied. De garage herstelt en onderhoudt ook heel wat vrachtwagens met oplegger. Deze zijn gemiddeld 19m lang. Momenteel staat één of beide garagepoorten open om aan deze voertuigen te werken. Dit is, zeker in de winter, geen comfortabele situatie om te werken. Het bedrijf heeft een dringende behoefte aan uitbreiding. Op korte termijn is er nood aan 150 m² bijkomende oppervlakte aan werkplaats. Deze uitbreiding zou aan de bestaande loods gerealiseerd worden, zodat één grotere werkruimte kan gerealiseerd worden. Dit komt ongeveer overeen met de bestaande betonverharding achteraan de loods.

3.1.8

Ontwikkelingsperspectief

De bestaande opbouw van de site, met inbegrip van de bestaande bebouwing, wordt behouden. Achteraan het perceel wordt bijkomende bebouwing toegelaten die tegemoet komt aan de concrete noden, mits het aanbrengen van een groenscherm richting het open landbouwgebied. De ontsluiting via de Diksmuidse Boterweg is niet langer wenselijk. De ontsluiting van het bedrijf kan enkel en alleen nog langs de Wingenesteenweg. Hierdoor hebben de voertuigen meer manoeuvreerruimte nodig. Het manoeuvreren van voertuigen dient op eigen terrein te gebeuren. De nodige ruimte hiertoe wordt voorzien in het plan.

3.1.9

Ruimtelijke opties te vertalen in de voorschriften

De uitbreiding kan gerealiseerd worden binnen het onbebouwde gedeelte van het plangebied.

Mogelijkheid tot bijkomende bebouwing van een bedrijfsvolume aansluitend op het bestaande volume.

Er wordt een uitbreiding van de bestaande activiteiten beoogd, maar geen nieuwe activiteiten. Dit zou op korte termijn betekenen dat 1 nieuwe medewerker zou aangenomen worden en mogelijks op lange termijn nog één. Bedoeling is vooral om de bestaande activiteiten op een meer comfortabele manier te kunnen uitvoeren.

De woonfunctie op het perceel wordt bevestigd en dient gekoppeld te blijven aan de bedrijfsactiviteiten.

Gezien het gebrek aan ruimtelijke mogelijkheden wegens de ligging in landschappelijk waardevol agrarisch gebied, heeft het bedrijf tot nu toe zijn plannen niet doorgevoerd.

Het stockeren van materiaal in open lucht kan niet meer gebeuren op die plaatsen die zichtbaar zijn vanop het openbaar domein. Deze dienen in de loods of achter een haag gestapeld te worden. De ontsluiting van het bedrijf moet volledig via de Wingenesteenweg gebeuren. Daartoe wordt de nodige manoeuvreerruimte opgenomen in het plan. De bedrijfssite dient naar het aangrenzende open landbouwgebied afgeschermd te worden door een groenscherm zodat een betere landschappelijke inpassing wordt gegarandeerd.

Plan 3.1.3: Grafisch plan Garage De Fauw

Pagina 24 van 83

3.2

De Smet Groenten en Fruit

3.2.1


Adres: Groenten en Fruit De Smet bvba, Tieltstraat 47, 8755 Ruiselede Kadastrale ligging: perceel Eigenaar: De Smet Wouter Activiteit: groenten en fruitwinkel Historiek: opgestart in 1974 als tuinbouwbedrijf, kweken van sla en tomaten in de serres, in 1980 gestart met groenten- en fruitwinkel. Oppervlakte plangebied: 5400 m²

3.2.2


3.2.2.1


Het bedrijf is gelegen ten zuidwesten van de kern Ruiselede, langs de N37 Tieltstraat, de verbindingsweg tussen het stedelijk gebied Tielt en de E40 in Aalter. Langs deze weg zijn meerdere bebouwingsenclaves aanwezig. Het bedrijf sluit aan bij één van deze groepjes bebouwing. Ten westen zijn twee woonpercelen gelegen, met aan de overzijde van de N37 eveneens twee woonpercelen. De oostelijke en zuidelijke zijde grenzen aan het open agrarisch gebied. Figuur 6: Situering bedrijfssite De Smet Groenten en Fruit op de luchtfoto

Pagina 25 van 83


3.2.2.2

Beschrijving van het plangebied Het bedrijfsperceel is vrij groot maar bestaat grotendeels uit een serre, met aansluitend een loods en een bedrijfswoning met tuin. Achter de serre is de vroegere wateropvang nog zichtbaar.

Overzijde N37

De loods bestaat uit twee magazijnen. De ene doet dienst als winkelruimte en frigoruimte, de andere als garage voor de vrachtwagen en opslag leeggoed. Apart in dit magazijn worden ook nog aardapppelen opgeslagen en verpakt voor verkoop in de winkel. De loods bestaat momenteel uit golfplatenmateriaal, is ongeveer 4,5 m hoog en heeft een plat dak. De loods is geïncorporeerd in de serre. De bedrijfswoning onder haar huidige vorm dateert van 1990.

Zicht op de bedrijfssite

Zicht op de naastliggende woning met loods

De niet-bebouwde oppervlakte bestaat uit een parkeerzone vooraan de loods uitgevoerd in asfalt. Naast de woning is een verharde doorgang aanwezig naar een toegang aan de zijkant van de loods. Achter de woning is een terras aanwezig en even verderop de tuin.

Plan 3.2.1: Bestaande feitelijke toestand Groenten en Fruit De Smet

Zicht op de achterzijde van het perceel

Zicht vanuit de tuin op de bedrijfswoning

Zicht op de bedrijfswoning en de loods

Pagina 26 van 83

Pagina 27 van 83

3.2.3


Het bedrijf groenten en fruit De Smet is gelegen in de deelruimte ‘open agrarische landschap’. De bedrijfssite maakt geen deel uit van een woonconcentraties.

Het beleid voor zonevreemde bedrijven voor het deelgebied waar de bedrijfssite is gelegen, meer bepaald het ‘Strook langs de N37’ zegt: Strook langs de N37 Lintontwikkeling langs deze weg dient te worden vermeden. Daarenboven kunnen deze bedrijven mogelijks in de problemen komen met de ontsluiting, door de herinrichting van de N37 tot primaire weg II. Er kan dan ook geen nieuwe bedrijvigheid worden toegelaten. Bestaande bedrijven kunnen blijven wegens de goede bereikbaarheid, doch voor uitbreiding worden ze verwezen naar de bedrijventerreinen die zullen ontwikkeld worden langs de N37. In zones waar hierboven vermeld staat dat uitbreiding mogelijk is, wordt voor het bepalen van de specifieke ontwikkelingsmogelijkheden verwezen naar de evaluatiecriteria voor bestaande bedrijven buiten bedrijventerreinen, die opgesteld werden in het kader van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan. Ook de vergunningentoestand wordt als evaluatiecriterium meegenomen. Bedrijven die verder mogen ontwikkelen kunnen dan opgenomen worden in een gebiedsgericht ontwerpconcept (RUP). Omtrent de kleinhandel wordt volgende gesteld:

Figuur 7: Situering ‘Groenten en Fruit De Smet’ binnen de gewenste ruimtelijke structuur (bron: GRS Ruiselede)

Solitaire kleinhandel Voor de kleinhandelszaken langs de N37 kan bestendiging overwogen worden afhankelijk van de vergunningentoestand en indien de ontsluiting van de handelslocatie in de toekomst verzekerd blijft.

Pagina 28 van 83


3.2.4

Juridische context

3.2.5

Het bedrijf is volgens het gewestplan gelegen in agrarisch gebied. Type

In het gebied

Aangrenzend


Gewestplan Tielt

idem


geen

geen


Stedenbouwkundige vergunningen Gebouwen Bouwen serres (dd. 05/03/1974) Bouwen stapelplaats (dd. 30/06/1981) Bouwen loods in vervanging deel serre (dd. 14/05/1991)



geen

geen

of gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen

Slopen en bouwen woning (dd. 14/05/1991) Handelsactiviteiten In bijlage is een kopie van het inschrijvingsformulier bij de rechtbank van koophandel gevoegd. Daaruit blijkt dat de kleinhandelsactiviteiten daar al aanwezig waren in 1978. Aldus wordt de aanwezige functie op deze locatie als geacht vergund beschouwd.

In dit deelgebied komen geen vogelrichtlijn-, habitatrichtlijn, beschermde monumenten,

(sinds 1978 is er een hernummering geweest waardoor Tieltstraat 33 nu Tieltstraat 47 is ge-

stads- en dorpsgezichten en landschappen, natuurreservaten, bosreservaten, VENge-

worden).

bieden, overstromingsgebieden, beschermingszones grondwater of verkavelingen voor. Het gebied maakt wel deel uit van Herbevestigd Agrarisch Gebied (HAG).

Milieuvergunning niet van toepassing.

Delen van het bedrijf zijn gelegen binnen de bouwen gebruiksvrije zone van 30m vanuit de as van de N37 (primaire weg II) volgens het RSV. Plan 3.2.2: Juridische toestand ‘De Smet Groenten en Fruit’

Pagina 29 van 83


3.2.6

Impact van het bedrijf

Milieu-impact

Milieuhinder


Ruimtelijke

Ruimtebeslag

impact

De schaal van het bedrijf (zonder de serres) is in


overeenstemming met de schaal van de omgeving: de

den genomen om de eventuele hinder tot een mini-

breedte, hoogte en diepte van het gebouw staan niet

mum te beperken.

in schril contrast met de omgevende bebouwing. De benutte perceelsoppervlakte is kleine dan 5000

Openbare nuts-



voorzieningen


Verkeershinder

Het bedrijf veroorzaakt geen verkeershinder door

gegevens verstrekt door het bedrijf,: - 600 m² loods

Verkeers-

- 12 m² kantoren

impact

verkeer van personen (+/- 120 klanten per dag) of

- 400 m² parking

door vrachtvervoer. Er moet niet door woonstraten

- 100 m² winkel

gereden worden. Er zijn 15 parkeerplaatsen op eigen

- 2200 m² serres en akkerland

terrein, ook het laden en lossen gebeurt op eigen

Een deel van het perceel is in gebruik als tuin bij de

terrein.

bedrijfswoning. Bereikbaarheid


Situering in het

Het bedrijf is gelegen langs de N37 en ligt aansluitend

reikbaarheidsprofiel van het bedrijf: Het bedrijf is gele-

landschap

bij een groepje woningen. Langs deze weg zijn meer-

gen langs een primaire weg II, een bovenlokale ver-

dere bebouwingsgroepjes aanwezig. Het bedrijf is niet

bindingsweg tussen Tielt en Aalter. Er is nog geen

gelegen in een belangrijke open ruimte verbinding of

streefbeeld voor deze weg opgemaakt. Gezien het

gaaf landschap, natuurverbindingen, reliëfcomponent,

bedrijf aansluit bij een groepje woningen zal de ont-

…

sluiting ervan in de toekomst allicht gegarandeerd

Het bedrijf dringt niet verder het agrarische gebied in

blijven.

dan de omliggende bebouwing of tuinen en werkt aldus geen verdere versnippering van het aaneenge-

Clustergebonden

De activiteit is gebonden aan de omgeving (werkne-

sloten landbouwgebied in de hand.

karakter

mer, lokale klanten) en voor de goede bereikbaarheid en zichtlocatie.

Historiek van het

1974: opstart van het tuinbouwbedrijf op de huidi-

ruimtegebruik

ge locatie binnen de serre

Openbaar ver-

Gezien de omvang van de handel is de bereikbaar-

1980: gestart met groenten- en fruitwinkel in eer-

voer

heid met het openbaar vervoer niet relevant.

Productieproces

De activiteiten betreffen hoofdzakelijk handel: verkoop

ste magazijn 1991: bouwen nieuwe woning en uitbreiden loods

Sociaal- en

met tweede magazijn

bedrijfs-

van groenten en fruit: dit voor 85% aan particulieren

economische

en voor 15% aan de horeca. Op de bedrijfssite wordt

Pagina 30 van 83


criteria

niet aan productie van goederen gedaan. Omzet per jaar BTW

+/-500.000 euro ? euro

Recentste inves-

-

3.2.7


De handelszaak is zonevreemd gelegen in agrarisch gebied. Er zijn investeringen gepland die kaderen in de aanpassing rond voedselveiligheid en voedselhygiëne, HACCP normen.

teringen Tewerkstelling

3 bedrijfsleiders en 1 bediende 75% Ruiselede, 25% Markegem-Dentergem Alle werknemers zijn uit de regio afkomstig

Daarbij zou op korte termijn een uitbreiding nodig zijn van de opslagruimte en van de laad- en losruimte. Deze ruimte zou in de plaats van een deel van de leegstaande serre gerealiseerd kunnen worden.

De bedrijfsleiding is woonachtig op de bedrijfssite. Groei tewerkstel-

Neen

ling Opvolging be-

Ja

Gezien het gebrek aan ruimtelijke mogelijkheden wegens de ligging in agrarisch gebied, heeft het bedrijf tot nu toe zijn plannen niet doorgevoerd.

drijfsleiding

Het bedrijf kan meegnomen worden in het RUP gezien de gevraagde uitbreidingen geen betrekking hebben op de handelsruimte zelf maar op de ondersteunende faciliteiten. De omvang van de bestaande handelsactiviteiten zal niet wijzigen.

Pagina 31 van 83


3.2.8


De bestaande opbouw van de site, met inbegrip van de bestaande bebouwing, wordt behouden. Een deel van de serre zal omgebouwd worden in functie van de handelsactiviteit. De rest van de serres blijft voorlopig als dusdanig behouden. De magazijnen worden ten opzichte van het omgevende agrarische landschap en deels ten opzichte van de N37 landschappelijk ingepast. Ten opzichte van de naastgelegen woning wordt (is) een groenscherm voorzien.

3.2.9


Mogelijkheid tot bijkomende ruimte voor magazijn aansluitend op het bestaande volume. De woonfunctie op het perceel wordt bevestigd en dient gekoppeld te blijven aan de bedrijfsactiviteiten. De site dient naar het aangrenzende open landbouwgebied afgeschermd te worden door een groenscherm zodat een landschappelijke inpassing wordt gegarandeerd. De serre blijft bestemd als agrarisch gebied.

Plan 3.2.3: Grafisch plan Groenten en Fruit De Smet

Pagina 32 van 83

3.3

Verwarming en Sanitair Johan Buydaert

3.3.1


Adres: Verwarming/sanitair Johan Buydaert, Tieltstraat 74a, 8755 Ruiselede Kadastrale ligging: perceel Eigenaar: Buydaert Johan Activiteit: Verwarming en sanitair Historiek: opgestart in 1958 op een andere locatie op het platteland. Op de huidige locatie was een Fiat-Ford garage aanwezig, die zich nu op het naastliggende perceel bevindt. In 1983 werd gestart met het aanpassen van de garage naar toonzaal verwarming-sanitair-elektro. Oppervlakte plangebied: 1960 m²

3.3.2


3.3.2.1


Het bedrijf is gelegen iets ten zuidwesten van de kern Ruiselede, langs de N37 Tieltstraat, de verbindingsweg tussen het stedelijk gebied Tielt en de E40 in Aalter. Langs deze weg zijn meerdere bebouwingsenclaves aanwezig. Het bedrijf sluit aan bij één van deze groepjes bebouwing. Ten westen zijn nog drie woonpercelen gelegen, ten oosten ligt nog een bedrijf met daarnaast nog twee woonpercelen. Aan de overzijde van de N37 zijn vier woonpercelen gelegen. De noordelijke zijde grenst aan het open agrarisch gebied.

Figuur 8: Situering bedrijfssite Johan Buydaert op de luchtfoto

Pagina 33 van 83


3.3.2.2

Beschrijving van het plangebied Het bedrijfsperceel bestaat uit een loods met vooraan de toonzaal. Boven de toonzaal is de bedrijfswoning gelegen, die volledig in het bedrijfsgebouw geincorporeerd zit. Het gebouw bestaat uit baksteen, is ongeveer 6m hoog en heeft een plat dak.

Ligging langs N37

Zicht op de toonzaal met boven de woning Achter de loods is een kleine zone met opslag aanwezig, met daarachter de tuin.

Zicht op de bedrijfssite met het naastliggende bedrijf ten oosten

Zicht op de zone met opslag achter het gebouw

Het gebouw staat achteruit ten opzichte van de N37. Voor het gebouw is een voortuin aanwezig. Naar de straatzijde zijn drie parkeerplaatsen voorzien. Daarnaast bestaat de strook uit asfaltverharding als toeritten naar de loods. De grenzen van het perceel zijn in deze zone van groen voorzien.

Plan 3.3.1: Bestaande feitelijke toestand Verwarming en sanitair Johan Buydaert Zicht op bedrijfssite met naastliggende woning met loods in het westen

Pagina 34 van 83

Pagina 35 van 83

3.3.3



Het beleid voor zonevreemde bedrijven voor het deelgebied waar de bedrijfssite is gelegen, meer bepaald het ‘Strook langs de N37’ zegt: Strook langs de N37 Lintontwikkeling langs deze weg dient te worden vermeden. Daarenboven kunnen deze bedrijven mogelijks in de problemen komen met de ontsluiting, door de herinrichting van de N37 tot primaire weg II. Er kan dan ook geen nieuwe bedrijvigheid worden toegelaten. Bestaande bedrijven kunnen blijven wegens de goede bereikbaarheid, doch voor uitbreiding worden ze verwezen naar de bedrijventerreinen die zullen ontwikkeld worden langs de N37. In zones waar hierboven vermeld staat dat uitbreiding mogelijk is, wordt voor het bepalen van de specifieke ontwikkelingsmogelijkheden verwezen naar de evaluatiecriteria voor bestaande bedrijven buiten bedrijventerreinen, die opgesteld werden in het kader van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan. Ook de vergunningentoestand wordt als evaluatiecriterium meegenomen. Bedrijven die verder mogen ontwikkelen kunnen dan opgenomen worden in een gebiedsgericht ontwerpconcept (RUP).

Figuur 9: Situering ‘Verwarming en sanitair Johan Buydaert’ binnen de gewenste ruimtelijke structuur (bron: GRS Ruiselede)

Pagina 36 van 83


3.3.4

Juridische context

3.3.5


In het gebied

Aangrenzend


Gewestplan Tielt

idem

ke ruimtelijke uitvoeringsplannen Provinciale ruimtelijke uitvoe-

geen

geen

geen

geen

ringsplannen Bijzondere plannen van aanleg of gemeentelijke ruimtelijke


Stedenbouwkundige vergunningen Gebouwen Bouwen bijkomende loods (dd. 19/11/1985) Activiteiten Bij de vergunningsaanvraag voor het bouwen van de bijkomende loods in 1985 werd een foto toegevoegd waaruit blijkt dat de huidige activiteiten al op deze locatie aanwezig waren. (zie Bijlage). Aldus kan de functie op deze locatie als geacht vergund beschouwd worden. Milieuvergunning:

uitvoeringsplannen

Niet van toepassing. In dit deelgebied komen geen vogelrichtlijn-, habitatrichtlijn, beschermde monumenten, stads- en dorpsgezichten en landschappen, natuurreservaten, bosreservaten, VENgebieden, overstromingsgebieden, beschermingszones grondwater of verkavelingen voor. Het gebied maakt wel deel uit van Herbevestigd Agrarisch Gebied (HAG).

Langs de N37 geldt een bouwen gebruiksvrije zone van 30m vanuit de as van de N37 (primaire weg II) volgens het RSV. Plan 3.3.2: Juridische toestand verwarming en sanitair Johan Buydaert

Pagina 37 van 83


3.3.6 Ruimtelijke

Impact van het bedrijf Ruimtebeslag

impact


ruimte aansluitend op de bestaande bebouwing. Milieu-impact

Milieuhinder

Het bedrijf veroorzaakt geen milieuhinder voor de


omgeving door straling, trillingen, gassen, vloeistoffen

diepte van het gebouw staan niet in schril contrast met


de omgevende bebouwing.



mum te beperken.

m². De benutte bedrijfsoppervlakte bedraagt, volgens gegevens verstrekt door het bedrijf,:

Openbare nuts-


- 381 m² loods met daarboven 276 m² woonruimte

voorzieningen


Verkeershinder


- 18 m² kantoren - 50 m² parking

Verkeers-

- 100 m² winkel

impact

verkeer van personen of door vrachtvervoer. Er moet

- 168 m² opslag

niet door woonstraten gereden worden. Er zijn 3 par-

Een deel van het perceel is in gebruik als tuin bij de

keerplaatsen op eigen terrein, ook het laden en lossen

bedrijfswoning.

gebeurt op eigen terrein. Bereikbaarheid


Situering in het


landschap

bij een garage en groepje woningen. Langs deze weg

reikbaarheidsprofiel van het bedrijf: Het bedrijf is gele-

zijn meerdere bebouwingsgroepjes aanwezig. Het

gen langs een primaire weg II, een bovenlokale ver-

bedrijf is niet gelegen in een belangrijke open ruimte


verbinding of gaaf landschap, natuurverbindingen,


reliëfcomponent, …


Het bedrijf dringt niet verder het agrarische gebied in


dan de omliggende bebouwing of tuinen en werkt

blijven.

aldus geen verdere versnippering van het aaneengesloten landbouwgebied in de hand. Historiek van het

1958: opstart van het bedrijf op een andere locatie

ruimtegebruik

(op het platteland) waar het moeilijk bereikbaar

Clustergebonden

De activiteit is gebonden aan de omgeving (lokale

karakter

klanten) en voor de goede bereikbaarheid en zichtlocatie.

was.

Openbaar ver-

Gezien de omvang/aard van het bedrijf is de bereik-

1983: gestart op de huidige locatie in de gebou-

voer


Productieproces

De activiteiten betreffen sanitair en verwarming met

wen van een vroegere garage. Ombouwen tot loods met toonzaal.

Sociaal- en

1985: uitbreiding woning en bouwen stockage-

bedrijfs-

een kleine toonzaal: Op de bedrijfssite wordt niet aan

Pagina 38 van 83



productie van goederen gedaan.

3.3.8

BTW

+/-300.000 euro ? euro

Recentste inves-

Machines voor op de werf

De bestaande opbouw van de site, met inbegrip van de bestaande bebouwing, wordt behouden. Achteraan het perceel wordt bijkomende bebouwing toegelaten. Richting open ruimte dient minstens een landschappelijke inpassing aanwezig te zijn en richting de naastgelegen woning dient minstens een groenscherm aanwezig te zijn. Binnen de bebouwing blijft de bedrijfswoning geïncorporeerd.

economische criteria Omzet per jaar


1 bedrijfsleider 100% Ruiselede De bedrijfsleiding is woonachtig op de bedrijfssite.

Groei tewerkstel-

Met 2 à 3 op lange termijn

3.3.9


ling Opvolging be-

Ja

drijfsleiding

3.3.7


Het bedrijf is zonevreemd gelegen in agrarisch gebied. Hoewel uitbreiding langs de N37 vanuit het GRS niet ondersteund wordt, kan hier toch akkoord gegaan worden met de concrete vraag, gezien de goede ligging van het bedrijf en de beperkte uitbreidingsvraag. Een herlokalisatie lijkt in deze een te ingrijpende maatregel. Daarbij zou op middellange termijn een uitbreiding nodig zijn met ongeveer 200m². Dit zou de mogelijkheid bieden extra opslagruimte te voorzien, ruimte om de bestelwagen(s) binnen te zetten en eventueel de toonzaal en bureel beperkt uit te breiden. De uitbreiding zou achter de bestaande bebouwing aansluiten. Aldus blijft de 30 m vanuit de as van de N37 als erfdienstbaarheidsstrook gerespecteerd.

Mogelijkheid tot bijkomende ruimte voor loods aansluitend op het bestaande volume. De woonfunctie op het perceel wordt bevestigd en dient gekoppeld te blijven aan de bedrijfsactiviteiten. De site dient naar het aangrenzende open landbouwgebied landschappelijk ingepast te worden. Naar de naastliggende woning met tuin wordt een groenscherm vastgelegd. Vooraan wordt de ruimte voor parkeren en laden en lossen op eigen terrein bevestigd.

Plan 3.3.3: Grafisch plan Verwarming en sanitair Johan Buydaert

De uitbreiding is voorzien in het kader van de opvolging van het bedrijf op middellange termijn.

Pagina 39 van 83

3.4

Garage Ideal

3.4.1


Adres: Garage Ideal, Tieltstraat 74, 8755 Ruiselede Kadastrale ligging: perceel Eigenaar:Koen Lambrecht en Vanassche Kathleen Activiteit: verkoop en herstellingen van wagens Historiek: In 1982 werd op de huidige locatie een garage opgericht. In 1995 werd deze garage overgenomen door de huidige eigenaar. In 2003 werd een BVBA gesticht. Oppervlakte plangebied: 1500 m²

3.4.2


3.4.2.1


Het bedrijf is gelegen iets ten zuidwesten van de kern Ruiselede, langs de N37 Tieltstraat, de verbindingsweg tussen het stedelijk gebied Tielt en de E40 in Aalter. Langs deze weg zijn meerdere bebouwingsenclaves aanwezig. Het bedrijf sluit aan bij één van deze groepjes bebouwing. Ten westen zijn nog drie woonpercelen en een bedrijfje gelegen, ten oosten liggen nog twee woonpercelen. Aan de overzijde van de N37 zijn vier woonpercelen gelegen. De noordelijke zijde grenst aan het open agrarisch gebied.

Figuur 10: Situering bedrijfssite Garage Ideal op de luchtfoto

Pagina 40 van 83


3.4.2.2

Beschrijving van het plangebied

Ligging langs N37 Zicht op de toonzaal met boven de woning en toegang tot de loods

Zicht op de bedrijfssite met het naastliggende bedrijf in het westen

Opslag aan de zijperceelsgrens

Grens met open ruimte achteraan

Het bedrijfsperceel is vrij sterk bebouwd met vooraan een toonzaal met daarboven de bedrijfswoning. Dit deel van het gebouw is opgetrokken in baksteen, is ongeveer 6 m hoog en heeft een plat dak. Aansluitend op dit gebouw is een loods opgetrokken tot tegen de oostelijke perceelsgrens. De loods bestaat uit betonelementen en heeft een zwak hellend dak. Achteraan de loods is een bijkomend gebouwtje opgericht in golfplaten tot tegen de achterperceelgrens. Voor de loods en rondom de toonzaal is verharding in asfalt aangebracht voor het (tijdelijk) parkeren van wagens. Op de zijperceelsgrenzen zijn geen groenschermen aanwezig. Achteraan is een haag aanwezig. Aan de westelijke grens is wat opslag aanwezig. Tussen de toonzaal en de oostelijke grens is een kleine privétuin gelegen. Zicht op bedrijfssite met naastliggende woning in het oosten

Plan 3.4.1: Bestaande feitelijke toestand garage Koen Lambrecht

Pagina 41 van 83

Pagina 42 van 83

3.4.3



Het beleid voor zonevreemde bedrijven voor het deelgebied waar de bedrijfssite is gelegen, meer bepaald het ‘Strook langs de N37’ zegt: Strook langs de N37 Lintontwikkeling langs deze weg dient te worden vermeden. Daarenboven kunnen deze bedrijven mogelijks in de problemen komen met de ontsluiting, door de herinrichting van de N37 tot primaire weg II. Er kan dan ook geen nieuwe bedrijvigheid worden toegelaten. Bestaande bedrijven kunnen blijven wegens de goede bereikbaarheid, doch voor uitbreiding worden ze verwezen naar de bedrijventerreinen die zullen ontwikkeld worden langs de N37. In zones waar hierboven vermeld staat dat uitbreiding mogelijk is, wordt voor het bepalen van de specifieke ontwikkelingsmogelijkheden verwezen naar de evaluatiecriteria voor bestaande bedrijven buiten bedrijventerreinen, die opgesteld werden in het kader van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan. Ook de vergunningentoestand wordt als evaluatiecriterium meegenomen. Bedrijven die verder mogen ontwikkelen kunnen dan opgenomen worden in een gebiedsgericht ontwerpconcept (RUP).

Figuur 11: Situering ‘garage Ideal’ binnen de gewenste ruimtelijke structuur (bron: GRS Ruiselede)

Pagina 43 van 83


3.4.4

Juridische context

3.4.5


In het gebied

Aangrenzend


Gewestplan Tielt

idem


geen

geen

geen

geen


Stedenbouwkundige vergunningen Uitbreiden bestaande garage (dd. 11/03/1980) Slopen toonzaal en bouwen nieuwe toonzaal (dd. 29/04/1980) Milieuvergunningen Klasse: 2



of gemeentelijke ruimtelijke

Begindatum: 18/01/1994 Einddatum: 11/02/2012 Onderwerp:

uitvoeringsplannen In dit deelgebied komen geen vogelrichtlijn-, habitatrichtlijn, beschermde monumenten, stads- en dorpsgezichten en landschappen, natuurreservaten, bosreservaten, VENgebieden, overstromingsgebieden, beschermingszones grondwater of verkavelingen voor. Het gebied maakt wel deel uit van Herbevestigd Agrarisch Gebied (HAG).

Delen van het bedrijf zijn gelegen binnen de bouwen gebruiksvrije zone van 30m vanuit de as van de N37 (primaire weg II) volgens het RSV.

garage en benzineverdeelpompen, LPG depot 4840L en verdeelzuil, mazouttank 1000L, afvalolie 5500L, opslag en verwerking 9 autowrakken, lozen norm. huisafvalwater, spuitcabine 5.5 kW, 1600L motorolie

Plan 3.4.2: Juridische toestand garage Ideal

Pagina 44 van 83


3.4.6 Ruimtelijke

Impact van het bedrijf Ruimtebeslag

impact

mum te beperken.


Openbare nuts-



voorzieningen


Verkeershinder


diepte van het gebouw staan niet in schril contrast met de omgevende bebouwing.

Verkeers-


impact

verkeer van personen of door vrachtvervoer. Er moet


niet door woonstraten gereden worden. Er zijn 12

gegevens verstrekt door het bedrijf,:

parkeerplaatsen op eigen terrein, ook het laden en

- 600 m² loods

lossen gebeurt op eigen terrein.

- 400 m² parking Bereikbaarheid

- 112 m² kantoren en winkel met daarboven woon-

De bereikbaarheid van de locatie sluit aan bij het bereikbaarheidsprofiel van het bedrijf: Het bedrijf is gele-

ruimte

gen langs een primaire weg II, een bovenlokale verSituering in het



landschap

bij een bedrijf van sanitair en verwarming en groepje


woningen. Langs deze weg zijn meerdere bebou-


wingsgroepjes aanwezig. Het bedrijf is niet gelegen in


een belangrijke open ruimte verbinding of gaaf land-

blijven.

schap, natuurverbindingen, reliëfcomponent, … Het bedrijf dringt niet verder het agrarische gebied in

Clustergebonden

De activiteit is gebonden aan de omgeving (lokale

dan de omliggende bebouwing of tuinen en werkt

karakter

klanten) en voor de goede bereikbaarheid en zichtlocatie.

aldus geen verdere versnippering van het aaneengesloten landbouwgebied in de hand.

Milieu-impact

Historiek van het

1982: opstart van een garage op de huidige loca-

ruimtegebruik

tie

Milieuhinder

Openbaar ver-

Gezien de omvang/aard van het bedrijf is de bereik-

voer


Productieproces

De activiteiten betreffen een garage, verkoop en her-

1995: overname van de bestaande garage door

Sociaal- en

de huidige uitbater.

bedrijfs-

stellen van wagens en een kleine toonzaal: Op de

2003: oprichting van een bvba

economische

bedrijfssite wordt niet aan productie van goederen

criteria

gedaan.


Omzet per jaar


BTW

+/-500.000 euro ? euro


Pagina 45 van 83


Recentste inves-

Geen


1 bedrijfsleider en 1 arbeider

Er wordt een uitbreiding van de bestaande activiteiten beoogd, maar geen nieuwe activiteiten. Dit zou op korte termijn betekenen dat 1 nieuwe medewerker zou aangenomen worden.

100% Ruiselede De bedrijfsleiding is woonachtig op de bedrijfssite. Groei tewerkstel-


Met 1 op korte termijn

3.4.8

Ja

De bestaande opbouw van de site wordt behouden. Er wordt de mogelijkheid geboden de bebouwing vooraan beperkt uit te breiden en te herstructureren. Richting open ruimte en de naastgelegen woning wordt, gezien de beperkte mogelijkheden, minstens een groenscherm voorzien. Hoewel de bedrijfswoning niet langer bij het bedrijf zou worden voorzien, blijft deze mogelijkheid in het plan toch behouden.

ling Opvolging bedrijfsleiding

3.4.7


Het bedrijf is zonevreemd gelegen in agrarisch gebied. Hoewel uitbreiding langs de N37 vanuit het GRS niet ondersteund wordt, kan hier toch akkoord gegaan worden met de concrete vraag, gezien de goede ligging van het bedrijf en de beperkte uitbreidingsvraag. Een herlokalisatie lijkt in deze een te ingrijpende maatregel. De uitbreiding kan gerealiseerd worden binnen het onbebouwde gedeelte van het plangebied. Er zou op korte termijn een uitbreiding nodig zijn van de werkruimte om een bijkomende hefbrug te kunnen voorzien. De concrete vraag betreft het uitbreiden van het voorste gedeelte van de bebouwing. Achteraan is er geen uitbreidingsmogelijkheid meer. De voorziene uitbreiding ligt binnen de 30 m erfdienstbaarheidszone langs de N37 maar is zeer beperkt in omvang, daarnaast zou een interne herstructurering doorgevoerd worden. De toonzaal en kantoren zouden verhuizen naar de verdieping waar zich momenteel de woning bevindt. Er zou geen woonfunctie meer op het terrein voorzien worden. De uitbreiding is voorzien in het kader van de opvolging van het bedrijf op middellange termijn.

3.4.9


Mogelijkheid tot beperkte uitbreiding van de bebouwing vooraan aansluitend op het bestaande volume. Naar de naastliggende woning toe blijft een bouwvrije zone van 4 m gerespecteerd. De mogelijkheid tot een bedrijfswoning op het terrein wordt toch ingeschreven in het RUP. Er wordt naar het aangrenzende open landbouwgebied en naar de naastliggende woning met tuin een groenscherm vastgelegd. Vooraan wordt de ruimte voor parkeren en laden en lossen op eigen terrein bevestigd.

Plan 3.4.3: Grafisch plan Garage Ideal

Pagina 46 van 83

4

OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN, RUIMTEBOEKHOUDING, PLANSCHADE, PLANBATEN

4.1

Opgave van de strijdige bepalingen

De stedenbouwkundige voorschriften en de bestemmingen van het RUP zonevreemde bedrijven vervangen de stedenbouwkundige voorschriften en de bestemmingen van het gewestplan Roeselare – Tielt. (KB 17/12/1979, en wijz.) voor wat betreft de zones die binnen het plangebied van het GRUP vallen. Het betreft volgende bestemming van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen alsook de bestemmingen uit de aanvullende stedenbouwkundige voorschriften van het gewestplan Roeselare - Tielt. Woongebied met landelijk karakter en Landschappelijk waardevol agrarisch gebied voor deelplan De Fauw Agrarisch gebied voor de overige deelplannen Art. 11 4.1. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een inte-

grerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens paraagrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijke karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 bis van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

ART. 15. De landschappelijke waardevolle gebieden zijn gebieden waarvoor bepaalde beperkingen gelden met het doel het landschap te beschermen of aan landschapsontwikkeling te doen. In deze gebieden mogen alle handelingen en werken worden uitgevoerd die overeenstemmen met de in grondkleur aangegeven bestemming, voor zover zij de schoonheidswaarde van het landschap niet in gevaar brengen.

ART. 5 De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

ART. 6 De woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven;

Pagina 47 van 83


Bestemming gewestplan

4.2

Ruimtebalans

Door middel van dit RUP worden de bestemmingen van het gewestplan, voor wat betreft de zones die binnen het plangebied van het RUP vallen, opgeheven en vervangen door onderstaande bestemmingen:

Opp

Bestemming RUP zonevreemde

Opp

(m²)

bedrijven

(m²)

2510

CATEGORIE BEDRIJVIGHEID

Deelplan Garage De Fauw CATEGORIE LANDBOUW

Landschappelijk waardevol

Zone voor bedrijvigheid

agrarisch gebied

Zone voor toeritten, laden en lossen

2099

CATEGORIE WONEN

1245

Woongebied met landelijk

479

Zone voor landschappelijk inpassing

716

Zone voor bedrijfswoning

330

Zone voor tuin

131

karakter Deelplan De Smet Groenten en Fruit CATEGORIE LANDBOUW

5782

Agrarisch gebied



947


553


327


343

Zone voor tuin

270 3242

CATEGORIE LANDBOUW

Zone voor landbouw Deelplan Verwarming en Sanitair Buydaert CATEGORIE LANDBOUW

2134

Agrarisch gebied



825


776


326

Zone voor tuin

207

Deelplan Garage Ideal CATEGORIE LANDBOUW

Agrarisch gebied

1685



987


337


290

Zone voor tuin

71

Pagina 48 van 83


4.3

Planbaten/planschade/compensatie

Planbaten/planschade/compensatie Volgens art. 2.2.2 van de Codex Ruimtelijke Ordening dd. 27 maart 2009, dient in een RUP een register te worden opgenomen, al dan niet grafisch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, vermeld in art. 2.6.1, een planbatenheffing, vermeld in artikel 2.6.4, of een compensatie, vermeld in boek 6, titel 2 of 3, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid. Het register planbaten/planschade/compensatie wordt grafisch voorgesteld op bijhorende kaart van de kaartenbundel. Deze kaart is het register, zoals bedoeld in artikel 2.2.2. §1, eerste lid, 7° en 8° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing, een kapitaalschadecompensatie of een gebruikerscompensatie. De regeling over de planschade is te vinden in artikel 2.6.1 en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De regeling over de planbatenheffing is te vinden in artikel 2.6.4 en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De regeling over de kapitaalschadecompensatie is te vinden in artikel 6.2.1. en volgende van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid. De regeling over de gebruikerscompensatie is te vinden in het decreet van 27 maart 2009 houdende vaststelling van een kader voor de gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden tot openbaar nut. De opname van percelen in dit register houdt niet in dat sowieso een heffing zal worden opgelegd of dat een vergoeding kan worden verkregen. Voor elk van de regelingen gelden voorwaarden, uitzonderings- of vrijstellingsgronden die per individueel geval beoordeeld worden. Het register kan

dus geen uitsluitsel geven over de toepassing van die voorwaarden, uitzonderings- of vrijstellingsgronden. Het register werd aangemaakt door het plan zoals het gold voor de bestemmingswijziging digitaal te vergelijken met het huidige plan. Hierbij wordt rekening gehouden met de ‘richtlijnen voor digitale uitwisseling van gegevens betreffende planbatenheffing’ dd. oktober 2009. Planbaten en planschade (art. 2.6.1 en 2.6.4) Die delen van het plangebied van de verschillende deelRUP’s die worden omgezet van de bestemming agrarisch gebied (categorie ‘landbouw’) naar de categorie ‘bedrijvigheid‘ kunnen mogelijks aanleiding geven tot planbaten. Die delen van het plangebied van het deelRUP De Fauw die worden omgezet van de categorie wonen naar de categorie bedrijvigheid kunnen mogelijks aanleiding geven tot planschade. Compensatie Geen. Register We verwijzen hier naar de deelplannen per bedrijf, met aanduiding van de mogelijke planbaten en planschade. Hierop zijn de gebieden aangegeven waar mogelijks een planbatenheffing of planschadevergoeding van toepassing is. Aanvulling betreffende zonevreemde bedrijven Art. 2.6.5 vermeldt echter dat er geen planbatenheffing verschuldigd is wanneer een perceel waarop de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan een zonevreemd, hoofdzakelijk vergund en niet-verkrot bedrijf in de zin van art. 4.4.10 gevestigd is, een voor bedrijvigheid geëigende bestemming krijgt ten gevolg van het plan. Het register heeft geen uitsluitsel over de toepassing van de voorwaarden, uitzonderings- of vrijstellingsgronden. Dit zal geval per geval beoordeeld worden.

Pagina 49 van 83

5

ONDERZOEK TOT MER, RVR, WATERTOETS

5.1

PlanMER/milieubeoordeling/onderzoek tot m.e.r.

Rekening houdende met het besluit van de Vlaamse regering van 12 oktober 2007 betreffende het generieke planmer-spoor en het besluit van de Vlaamse regering van 18 april 2008 betreffende het integratiespoor voor de milieueffectrapportage over een ruimtelijk uitvoeringsplan is er meer duidelijkheid ontstaan over de nodige milieueffectenrapportage bij de opmaak van een RUP en de inpassing ervan in de procedure. In het kader van dit RUP werd een onderzoek tot mer uitgevoerd. De conclusies van het onderzoek wordt hieronder weergegeven: De opmaak van een plan-MER wordt niet noodzakelijk geacht vanuit de project-m.e.r. plicht of de noodzaak tot passende beoordeling. Uit de scoping van de milieueffecten besluiten we dat er geen bedrijven gelegen zijn binnen ecologisch waardevolle gebieden. Uit de scoping blijkt verder dat de waardevolle gebieden zich vooral in het noorden van de gemeente concentreren waar geen zonevreemde bedrijven zijn gelegen.

Het RUP bevestigt bestaande, (geacht) vergunde zonevreemde bedrijven en betekent aldus slechts kleine wijzigingen ten opzichte van de huidige situatie. Er zijn dan ook geen aanzienlijke milieueffecten te verwachten want: De mogelijkheden die met dit planologisch kader worden gerealiseerd zijn van die aard en omvang dat het slechts een beperkte potentiële impact kan hebben op de milieudisciplines. Binnen het plangebied zijn geen speciale beschermingszones aanwezig. Er zijn geen bijzonder kwetsbaarheden die de te verwachten milieuimpact zwaarder doen doorwegen mits rekening wordt gehouden met een aantal aandachtspunten bij de verdere uitwerking van het RUP. Beperken van verhardingen tot wat noodzakelijk is, alsook maximaal werken met waterdoorlatende materialen waar mogelijk; Uitbreiding wordt beperkt tot wat strikt noodzakelijk is en is enkel mogelijk als voldaan wordt aan de watertoets en de gewestelijke verordening inzake hemelwater. Gebruik van streekeigen en standplaatsgebonden groenelementen die bijdragen tot het versterken van de typische begroeiing in de omgeving. Extra aandacht voor een betere integratie van de bedrijfskavel in de omgeving. Bij geplande grondwerken in het plangebied is voorafgaand overleg aangewezen met de bevoegde archeologische diensten zodat een archeologisch vooronderzoek kan voorzien worden. Ook de externe mensveiligheidsaspecten zijn verwaarloosbaar. De dienst Mer oordeelde op basis van het onderzoek dat het voorgenomen plan geen aanleiding geeft tot aanzienlijke milieugevolgen en dat de opmaak van een planMER niet nodig is. Het advies is in bijlage toegevoegd.

Pagina 50 van 83


5.2

Watertoets

5.2.1

Algemeen kader

Het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Artikel 8 van dat decreet luidt: "Art. 8. § 1. De overheid die over een vergunning, een plan of programma moet beslissen, draagt er zorg voor, door het weigeren van de vergunning of door goedkeuring te weigeren aan het plan of programma dan wel door het opleggen van gepaste voorwaarden of aanpassingen aan het plan of programma, dat geen schadelijk effect ontstaat of zoveel mogelijk wordt beperkt en, indien dit niet mogelijk is, dat het schadelijk effect wordt hersteld of, in de gevallen van de vermindering van de infiltratie van hemelwater of de vermindering van ruimte voor het watersysteem, gecompenseerd. Een schadelijk effect wordt gedefinieerd als: "ieder betekenisvol nadelig effect op het milieu dat voortvloeit uit een verandering van de toestand van watersystemen of bestanddelen ervan die wordt teweeggebracht door een menselijke activiteit; die effecten omvatten mede effecten op de gezondheid van de mens en de veiligheid van de vergunde of vergund geachte woningen en bedrijfsgebouwen, gelegen buiten overstromingsgebieden, op het duurzaam gebruik van water door de mens, op de fauna, de flora, de bodem, de lucht, het water, het klimaat, het landschap en het onroerend erfgoed, alsmede de samenhang tussen een of meer van deze elementen". Op 20 juli 2006 keurde de Vlaamse Regering het ontwerp van uitvoeringsbesluit over de watertoets definitief goed. Het besluit geeft de lokale, provinciale en gewestelijke overheden, die een vergunning moeten afleveren, richtlijnen voor de toepassing van de watertoets. Het besluit, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 31 oktober 2006 (Nr. 350 – pag. 58326),

treedt in werking op 1 november 2006. Op 9 november 2011 heeft de Vlaamse regering het watertoetsbesluit gewijzigd. Een belangrijke wijziging is dat de kaart van de overstromingsgevoelige gebieden vervangen is door een nieuwe kaart waar meer gebieden in zijn opgenomen. Vanaf 1 maart 2012 moet de watertoets gebaseerd worden op deze kaart.

5.2.2

Toepassing op het RUP

Aangezien: De plangebieden niet worden begrensd door een waterloop; De plangebieden en hun omgeving niet gelegen zijn in kwetsbare zones volgens de grondwaterkwetsbaarheidkaart; De plangebieden gevoelig zijn voor infiltratie, De plangebieden niet gelegen zijn in effectief overstromingsgevoelige zones bevat, ook niet volgens de nieuwe watertoetskaarten (2011) van de overstromingsgevoelige gebieden. De bedrijfspercelen van Verwarming en sanitair Johan Buydaert en garage Ideal grenzen achteraan aan mogelijks overstromingsgevoelig gebied. De plangebieden geen recente overstroomde gebieden noch risicozones voor overstroming omvatten; Aangezien er bij de stedenbouwkundige voorschriften duidelijk is opgenomen dat het respecteren van de principes inzake integraal waterbeheer één van de beoordelingscriteria is. Daarbij dient gestreefd te worden naar het beperken van verhardingen en het maximaal werken met waterdoorlatende verhardingen. de bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 1 oktober 2004) en alle latere wijzigingen dienen gerespecteerd te worden. kan in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect van deze planoptie conform de bepalingen inzake integraal waterbeheer beperkt is.

Pagina 51 van 83


5.3

Inname herbevestigd agrarisch gebied (HAG)

In uitvoering van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen (RSV) stelt de Vlaamse overheid een ruimtelijke visie op voor landbouw, natuur en bos. Doelstelling is te komen tot een afbakening van de agrarische, natuurlijke en bosstructuur van het buitengebied. Dit planningsproces resulteerde in het verleden al in een gedeeltelijke afbakening van de VEN-gebieden. In de tweede fase wil de Vlaamse overheid duidelijkheid geven over de percelen die zeker opgenomen worden in de agrarische structuur en die nu ook reeds gelegen zijn in een ‘agrarische bestemming’, de zogenaamde ‘herbevestigde agrarische gebieden’. Vooral het gebied ten zuiden van de Wantebeek is herbevestigd als agrarisch gebied. Alle zonevreemde bedrijven zijn in deze herbevestigde agrarische gebieden gelegen.

ook niet in gebruik door de landbouw of maken geen onderdeel meer uit van het landbouwareaal. Er zijn voor geen enkel van de bedrijven uitbreidingen voorzien buiten de huidige bedrijfskavel. Er zijn ook geen bijkomende zonevreemde bedrijven mogelijk. Er worden dus geen grote aaneengesloten landbouwgebieden bijkomend aangesneden of versnipperd. Gezien het plan voornamelijk een bevestiging inhoudt van wat er op vandaag is, zijn er geen bijkomende effecten te verwachten op de gezondheid en veiligheid van de mens. De toegelaten activiteiten zijn niet van die aard dat er aanzienlijke effecten te verwachten zijn op de gezondheid en veiligheid van de mens. Aanzienlijke wijzigingen ten opzichte van de huidige situatie zijn er dus niet te verwachten.

5.4

Ruimtelijk veiligheidsrapport

Niet van toepassing.

In het structuurplan heeft de gemeente al duidelijk aangegeven dat ze de intentie had een RUP op te maken voor de zonevreemdebedrijven. Voor planopties die reeds waren voorzien in het structuurplan van de gemeente, bestaat de mogelijkheid om gemeentelijke RUP’s op te maken binnen de herbevestigde agrarische gebieden. De kavels van de zonevreemde bedrijven zijn al jaren in gebruik als bedrijfsperceel. Sommige van de zonevreemde bedrijven zijn gegroeid uit voormalige landbouwbedrijfszetels en maken dus intrinsiek deel uit van het landbouwgebied. Bij de bevestiging van de bestaande, (geacht) vergunde zonevreemde bedrijven wordt het landbouwgebied dus ruimtelijk niet verder aangetast. Daarenboven maken alle bedrijven deel uit van een bebouwingsconcentratie en zijn ze niet langs landbouwwegen gelegen. Ze zijn niet geïsoleerd gelegen in de open ruimte. In het RUP wordt een herbestemming naar zone voor lokale bedrijvigheid/kleinhandel doorgevoerd. Er gebeurt echter geen verdere aansnijding van het agrarisch gebied. De bedrijven bestaan al en zijn dus momenteel

Pagina 52 van 83

VERORDENEND GEDEELTE

Pagina 53 van 83

0

ALGEMENE BEPALINGEN

Art.

Verordenend deel

Art. 0

Algemene voorschriften

0.1

Overgangsbepalingen

Toelichting en visie

Betreffende de overgangsbepaling wordt ook verwezen

Voor de bestaande vergunde of vergund geachte en niet-verkrotte gebouwen, die niet voldoen aan de inrichtings- en

naar art. 5.6.7 van de Vlaamse Codex: de overheden die

beheersvoorschriften van dit ruimtelijk uitvoeringsplan, zijn werken en handelingen toegelaten die betrekking hebben op:

krachtens de milieuvergunningsregelgeving moeten beslis-

onderhouds- en instandhoudingswerken renovaties en verbouwingen binnen het bestaande bouwvolume (beperkte) uitbreidingen aansluitend op de bestaande bebouwing Bij herbouw of nieuwbouw van het gehele gebouw dienen de inrichtings- en beheersvoorschriften van dit RUP gerespecteerd te worden.

sen over milieuvergunningsaanvragen, kunnen bij het verlenen van de milieuvergunningen voor de bestaande vergunde of vergund geachte gebouwen die bij het van kracht worden van dit RUP niet voldoen aan de voorschriften, afwijken van de bepalingen van dit RUP, op voorwaarde dat de goede plaatselijke ruimtelijke ordening niet wordt geschaad.

0.2

Bouwhoogte De bouwhoogte wordt bepaald ten opzichte van het maaiveld. De hoogte van het maaiveld is het gemiddelde peil van de door de constructie of gebouw, waarop de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning betrekking heeft, ingenomen grondoppervlakte.

0.3

Inplantingen van openbaar nut Het oprichten van beperkte gebouwen en infrastructuur voor openbaar nut is toegelaten in alle zones, ongeacht de bestem-

Pagina 54 van 83

ALGEMENE BEPALINGEN

ming, maar wel rekening houdend met de bebouwingsvoorschriften van de desbetreffende zone. De inplanting mag de bedrijfsvoering evenmin hinderen. Hun noodzaak om technische of maatschappelijke redenen moet aangetoond worden in een omstandig verklarende en verantwoordende nota, die wordt toegevoegd bij de vergunningsaanvraag. De verantwoordende nota wordt beoordeeld op basis van volgende criteria: de inplanting is noodzakelijk omwille van technische of maatschappelijke redenen; de inplanting mag de bestemming van de desbetreffende zone niet hinderen; de inplanting mag de veiligheid niet in gevaar brengen; de inplanting mag de volksgezondheid niet aantasten; de inplanting staat in functie van het algemeen belang; de inplanting is landschappelijk inpasbaar. In deze bepaling is ook het herstellen, heraanleggen en verplaatsen van bestaande ondergrondse en bovengrondse nutsleidingen toegestaan, alsook het aanleggen van nieuwe leidingen. 0.4

Technische ruimten Van zowel de dakvorm als de bouwhoogte, zoals omschreven in de stedenbouwkundige voorschriften, kan worden afgeweken in functie van het installeren van technische voorzieningen. Het gaat hier om de uitloopzones en/of technische ruimten voor o.m. liften en verluchtingsinstallaties. De afwijking blijft beperkt tot wat strikt noodzakelijk is voor het correct functioneren van de technische installaties. De uitloopzones en/of technische ruimten worden zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken en de buitenmuren en dakvlakken moeten afgewerkt worden in volwaardige materialen.

0.5

Waterhuishouding en integraal waterbeheer De bebouwing en verharding binnen het plangebied dient te voldoen aan de vigerende wetgeving inzake hemelwaterput-

Betreffende het integraal waterbeheer wordt ook verwezen

ten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afval- en hemelwater.

naar de vigerende gewestelijke stedenbouwkundige veror-

Aanleggen van verhardingen dient beperkt te worden tot wat strikt noodzakelijks is. Er dient maximaal gewerkt te worden

dening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen,

met waterdoorlatende verhardingen, tenzij werken met niet-waterdoorlatende materialen om bepaalde redenen aange-

buffervoorzieningen en gescheiden lozing van hemel- en

wezen is (bijv. sectorale wetgeving, garanderen toegankelijkheid andersvaliden,…).

afvalwater.

Alle werken en handelingen, voorzieningen en inrichtingen die nodig zijn voor de waterbeheersing en voor het voorkomen van wateroverlast, zoals het (her)aanleggen, verplaatsen en onderhouden van open grachten of infrastructuur in

Vanuit een duurzame uitgangshouding is het aangewezen

functie van retentie van hemelwater van de bedrijfsoppervlaktes en voor het instandhouden van het bergingsvolume, zijn

om, naast de gewestelijke verordening, te streven naar het

toegestaan, voor zover zij conform de principes van de natuurtechnische milieubouw gebeuren en passen binnen een in-

beperken van de verharde oppervlakte, alsook het zoveel

tegraal waterbeheer. Daarbij wordt rekening gehouden met de inheemse fauna en flora door de levensvoorwaarden van

als mogelijk werken met waterdoorlatende verhardingen.

deze fauna en flora zoveel mogelijk te behouden of te herstellen en zelfs te creëren en te ontwikkelen.

Pagina 55 van 83

ALGEMENE BEPALINGEN

0.6

Publiciteit Reclame ten behoeve van de publiciteit van het eigen bedrijf is enkel toegestaan in de gebieden waar bebouwing is toegelaten en in de zone tussen deze bebouwing en het openbaar domein. Deze mag niet storend zijn voor het uitzicht van de omgeving en moet in harmonie zijn met de betrokken gevels, en op een kwalitatieve en contextuele wijze ingepast worden op het bedrijfsperceel. De hoogte van de reclamepanelen mag de bouwhoogte van de bijhorende bedrijfsgebouwen niet overschrijden. Bij ver-

0.7

lichte publiciteit moet de lichtbron onzichtbaar blijven van op de openbare weg. Opwaarts gerichte lichtbronnen zijn niet

Voor de bedrijven gelegen langsheen gewestwegen en

toegestaan. Het gebruik van neonverlichting is verboden.

gewestwegen wordt verwezen naar de vigerende wetge-

De vigerende wetgeving inzake publiciteit langsheen gewestwegen blijft onverkort van kracht. Bij betwistingen is de

ving inzake publiciteit langsheen autosnelwegen en ge-

strengste normering geldig.

westwegen.

Bouwvrije stroken Binnen bouwvrije zones langsheen autosnelwegen en gewestwegen mogen geen septische putten, regenwaterputten,

Langsheen gewestwegen dient de vigerende wetgeving

mazouttanks, kleinschalige waterzuivering, enz… aangebracht worden. Mogelijke toegangen binnen bouwvrije stroken

betreffende de bouwvrije stroken gerespecteerd te worden.

dienen voorzien te worden in opbreekbare materialen (betonklinkers, betondallen, enz…). 0.8

0.9

Bijzondere bepalingen Hinderbronnen afkomstig van installaties binnen het bedrijf worden in hun relatie tot de buitenlucht niet georiënteerd naar

Installaties die noodzakelijk zijn voor de werking van een

aanpalende percelen. Ze worden zoveel mogelijk bovendaks of naar de openbare weg geïnstalleerd.

gebouw of een bedrijf kunnen vaak hinder veroorzaken

Het voorzien van zonnepanelen is toegestaan.

voor aanpalende percelen. Vooral geluidshinder en hinder

Het voorzien van groendaken is toegestaan

door rook- en dampafvoer kunnen als hinderlijk ervaren

Reliëfwijzigingen zijn toegelaten als deze beperkt worden tot wat nodig is voor het realiseren van de bestemming en/of

worden. Om deze hinder te verminderen moeten de instal-

het functioneren van de bedrijfsactiviteiten. Hierbij dient voldoende aandacht te gaan naar de impact van de reliëfwijzi-

laties zo geïnstalleerd worden dat de hinder voor aanlig-

ging op de waterhuishouding van het gebied, die niet in het gedrang mag komen.

gende percelen beperkt wordt.

Beoordeling vergunningsaanvragen

Het inrichtingsplan is een informatief document voor de

Bij de beoordeling van de vergunningsaanvragen is het belangrijk dat de aanvrager aantoont dat de impact van de werken

vergunningverlenende overheid en een hulpmiddel bij het

de draagkracht van de omgeving niet overschrijdt en dat de relatie met de aanpalende functies wordt gehandhaafd. Bij de

beoordelen of de vergunningsaanvraag voldoet aan de

aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning binnen het plangebied van het RUP wordt daarom een globaal inrich-

vereisten van de goede ruimtelijke ordening.

tingsplan gevoegd van het volledige plangebied, hetzij als bestaande toestand, hetzij als ontworpen toestand, waaruit blijkt dat aan verschillende kwaliteitscriteria wordt voldaan. Uit het aanvraagdossier zal duidelijk moeten blijken dat er voldoende aandacht gegeven wordt aan volgende criteria: geen negatieve invloed op het mobiliteitsaspect:

Pagina 56 van 83

ALGEMENE BEPALINGEN

ontsluiting op de openbare weg, interne circulatie en parkeervoorzieningen voor personen- en vrachtwagens; Laad- en losplaatsen contextuele aanpassing in het straatbeeld en de omgeving, creëren van een representatieve voorgevel van de bedrijfsvolumes naar het openbare domein toe; Volwaardige gevelafwerking van de bedrijfsgebouwen Gebruik van kwalitatieve en duurzame materialen en afsluitingen Doordacht en kwaliteitsvol aanbrengen van publiciteit en verlichting. evenwichtige inplanting van gebouwen, verhardingen en constructies: maximaal clusteren van gebouwen en functies en het uitbreiden van bedrijfsgebouwen in aansluiting op de bestaande bebouwing, het stapelen van functies in meerdere lagen, het bundelen van infrastructuur voor buitenactiviteiten in het kader van de bedrijfsactiviteit (bundelen van verhardingen, beperken van verhardingen, stapelingen in open lucht e.d.) kwalitatieve en landschappelijk verantwoorde inrichting van de niet-bebouwde oppervlakte door een gedetailleerd beplantingsplan; voldoende voorzieningen inzake afwatering en waterbuffering, milieusanering en –hygiëne, brandbestrijding;; het garanderen van de bezonning, lichtinval en privacy van de omwonenden. Om antwoord te geven op deze criteria zal de aanvrager zijn dossier voldoende uitgebreid opmaken en de nodige motivaties toevoegen waarbij aangetoond wordt dat aan de verschillende kwaliteitscriteria wordt voldaan. Wanneer wordt afgeweken van het eerste globaal inrichtingsplan (zoals o.m. een wijziging van inplanting van bebouwing of een wijziging van ontsluiting en circulatie), dient een nieuw of gedeeltelijk herwerkt inrichtingsplan te worden toegevoegd aan de desbetreffende vergunningsaanvraag.

Pagina 57 van 83

1

DEELPLAN GARAGE DE FAUW PATRICK

Verordenend grafisch plan Voorgaande voorschriften zijn te lezen bij volgende grafisch plan: Deelplan 1.4: Garage De Fauw Stedenbouwkundige voorschriften Art.

Verordenend deel

Art. 1.1


1.1.1

Bestemming


CATEGORIE : BEDRIJVIGHEID De zone is bestemd voor bedrijvigheid in functie van een garage voor onderhoud en herstel van auto’s en vrachtwagens.

Bedrijvigheid, deels in landschappelijk waardevol agrarisch

Enkel ambachtelijke activiteiten met beperkte dynamiek, dwz die geen impact hebben op de bestaande mobiliteit en we-

gebied en deels in een zone voor landschappelijk wonen,

genis en verenigbaar blijven met de woonomgeving, zijn toegelaten. Opslag, kantoren en andere aanverwante bedrijfs-

kan aanvaard worden indien de dynamiek beperkt blijft.

voorzieningen zijn toegelaten als nevenactiviteiten voor zover ze gekoppeld en ondergeschikt zijn aan de hoofdactiviteit. Bij stopzetting van de bedrijfsactiviteiten, wordt op basis van een uitgewerkte visie aan de hand van een RUP beslist

Voor de nevenactiviteiten dient de band met het bedrijf

over de inrichting van het gebied voor economische activiteiten. In afwachting van de goedkeuring van dergelijk RUP

duidelijk te zijn.

kunnen geen stedenbouwkundige vergunningen worden verleend na het stopzetten van de bedrijfsactiviteiten.

Pagina 58 van 83


Art.

Verordenend deel

1.1.2

Bebouwing en inrichting


Binnen de zone kunnen de noodzakelijke gebouwen (zoals werkruimte, opslagruimte) en aanverwante voorzieningen (utilitaire ruimten, kantoren) ten behoeve van de bedrijfsactiviteiten worden opgericht. Inplanting Plaatsing van de gebouwen tot op de zonegrenzen is toegelaten.

Het bestaande bedrijfsgebouw moet kunnen uitbreiden om het werkcomfort te verhogen. Het bedrijfsgebouw kan uit-

Bezetting De maximale bezetting voor bebouwing, uitgedrukt in procent van de oppervlakte binnen de bestemmingszone is 100%.

breiden in zuidelijke richting, binnen het momenteel onbebouwde deel van het plangebied.

De nevenactiviteiten mogen niet meer dan 25% van de totale grondoppervlakte van de gebouwen of constructies in beslag nemen. Bouwhoogte De maximale kroonlijsthoogte bedraagt 5.00m, en de maximale nokhoogte 7.50m. Voor bijzondere constructies (zoals onder meer schoorstenen, verluchtingskanalen en antennes) kan een grotere hoogte worden gehanteerd voor zover ze niet meer dan 5% van de bebouwbare bedrijfsoppervlakte innemen. Bouwvolume, dakvormen en materialen De dakvorm van de gebouwen is vrij voor zover de maximale bouwhoogte gerespecteerd wordt, met een maximale dakhelling van 45 graden. Tussen de verschillende bouwvolumes op eenzelfde bedrijfsperceel dient er een eenheid in vormgeving en in gebruikte materialen te worden nagestreefd. Het architecturale voorkomen en het materiaalgebruik van de nieuwe en/of te vernieuwen bebouwing dient in harmonie te zijn met de bestaande bebouwing en met de omgeving. Het bouwvolume, de dakvormen, de gekozen materialen en de kleur van de materialen moeten enerzijds een optimale integratie van de bedrijfsgebouwen garanderen in hun omgeving en een landschappelijke integratie naar de open ruimte anderzijds. Er wordt enkel gebruik gemaakt van hoogwaardige en duurzame materialen voor de afwerking van de uitwendig zichtbare delen van constructies en gebouwen. Specifieke aandacht gaat uit naar de attractiviteit van gevels die zichtbaar zijn vanop de openbare weg of de aangrenzende open ruimte.

Pagina 59 van 83


Art.

Verordenend deel

Art. 1.2

Zone voor toeritten, laden en lossen, parkeren, opslag en groen

1.2.1

Bestemming


CATEGORIE : BEDRIJVIGHEID De zone is een bouwvrije zone, bestemd voor toeritten, laden en lossen, parkeren, opslag en groen in functie van de bedrijfsvoering. 1.2.2

Inrichting In de zone is geen bebouwing toegestaan. Verhardingen Verhardingen in functie van parkeerplaatsen, toeritten, interne circulatie, laad- en losplaatsen, werkplaatsen, wasplaatsen en opslagruimtes zijn toegelaten maar worden beperkt tot wat strikt noodzakelijk is. Verhardingen worden aangelegd in stofvrije, waterdoorlatende materialen, tenzij werken met niet-waterdoorlatende ma-

Redenen kunnen zijn: sectorale wetgeving, garanderen

terialen om bepaalde redenen aangewezen is.

toegankelijkheid andersvaliden,…).

Elk bedrijf moet instaan voor de eigen behoefte aan parkeervoorzieningen, en dit zowel voor bedrijfswagens en –

Voor niet-waterdoorlatende verhardingen binnen het plan-

vrachtwagens, voertuigen van het personeel; als voor voertuigen van bezoekers. De parkeergelegenheid wordt geordend voorzien.

gebied dient voldaan te worden aan de vigerende wetgeving inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afval- en

Groenaanleg

hemelwater.

De niet-bebouwde en onverharde delen van het bedrijfsperceel dienen te worden ingericht als groenzones. De groenaanleg heeft een afschermende en esthetische functie en dient voor elk bedrijfsperceel uitgewerkt te worden in een beplantingsplan. Op eenzelfde bedrijfsperceel moet een visuele samenhang bestaan in de groenaanleg. De beplanting dient te worden aangelegd met streekeigen soorten, die afgestemd zijn op de plaatselijke bodemcondities. Stapelen van goederen Het stapelen van goederen in open lucht kan enkel op plaatsen waar ze door gebouwen en/of groenschermen uit het

Het stapelen van goederen gebeurt bij voorkeur binnen de

zicht van het openbaar domein worden onttrokken, met een maximale stapelhoogte van 4,00 m.

gebouwen.

De afstand tot de kavelgrenzen is minimaal gelijk aan de stapelhoogte van de goederen.

(nu niet toegestaan)

Ontsluiting De ontsluiting van het bedrijf en de bedrijfswoning gebeuren binnen deze zone, langs maximum 1 toegang van op de Wingenesteenweg. Deze toegang heeft een maximale breedte van 6.00m.

Pagina 60 van 83


Art.

Verordenend deel

Art. 1.3


1.3.1

Bestemming


CATEGORIE : BEDRIJVIGHEID De zone is bestemd voor wonen, in functie van de bedrijfsvoering, en bedrijfsondersteunende activiteiten, zoals kantoorruim-

De bestaande bedrijfswoning op het perceel wordt beves-

te, bergruimte, sanitair, EHBO, sociale uitrustingen en gemeenschappelijke voorzieningen in functie van de bedrijfsvoering

tigd en dient gekoppeld te blijven aan de bedrijfsactivitei-

die met het wonen verenigbaar zijn. De eigenlijke bedrijfsactiviteiten zijn hier dus niet toegelaten.

ten. Het afsplitsen van de woning van de achterliggende bedrijfsactiviteiten is niet toegestaan.

1.3.2

Inrichting Binnen de zone is slechts één woning toegestaan ten behoeve van de bedrijfsactiviteiten. De nevenactiviteiten mogen niet meer dan 25% van de totale grondoppervlakte van de woning in beslag nemen. Inplanting Plaatsing van de gebouwen tot op de zonegrenzen is toegestaan. De volledige zone mag worden ingenomen door gebouwen en verhardingen. Bezetting De maximale bezetting voor bebouwing, uitgedrukt in procent van de oppervlakte binnen de bestemmingszone is 100%. De bedrijfsondersteunende functies nemen maximaal 25% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw in. Niet-bebouwde ruimte De niet-bebouwde delen van de zone zijn bestemd voor terrassen, wandelpaden, toegangen tot de woning en groenaanleg. Bouwhoogte De maximale kroonlijsthoogte bedraagt 4.00 m, de maximale nokhoogte 7.00 m. Voor bijzondere constructies (zoals onder meer schoorstenen, verluchtingskanalen en antennes) kan een grotere hoogte worden gehanteerd voor zover ze niet meer dan 5% van de grondoppervlakte innemen. Bouwvolume, dakvormen en materialen De dakvorm van de gebouwen is vrij voor zover de maximale bouwhoogte gerespecteerd wordt, met een maximale dakhelling van 45 graden. Tussen de verschillende bouwvolumes dient er een eenheid in vormgeving en in gebruikte materialen te worden nagestreefd. Het architecturaal voorkomen en het materiaalgebruik van de nieuwe en/of te vernieuwen bebouwing dient in harmonie

Pagina 61 van 83


Art.

Verordenend deel


te zijn met de bestaande bebouwing. Er wordt enkel gebruik gemaakt van hoogwaardige en duurzame materialen voor de afwerking van de uitwendig zichtbare delen van constructies en gebouwen. Specifieke aandacht gaat uit naar de attractiviteit van gevels die zichtbaar zijn vanop de openbare weg of de aangrenzende open ruimte.

Art. 1.4

Zone voor tuin

1.4.1

Bestemming

CATEGORIE : BEDRIJVIGHEID De zone is bestemd voor private groenvoorzieningen gekoppeld aan de bedrijfswoning. 1.4.2

Inrichting De zone dient integraal te worden aangelegd en in stand gehouden te worden als private tuin. Ook het aanleggen van tuinaccommodatie en verhardingen in functie van tuinpaden, terrassen en toegangen tot woningen zijn toegestaan. Het oprichten van gebouwen is niet toegestaan. Groenaanleg Minimum 2/3de van de oppervlakte van deze zone dient te worden ingericht als groenzone, in de vorm van grasoppervlaktes, bomen, struiken, heesters of bloemperken. Verhardingen De zone kan voor maximaal 1/3de verhard worden. Verhardingen worden beperkt en gebeuren in waterdoorlatende materialen. Vormgeving en materiaalgebruik De vormgeving en materiaalkeuze dienen esthetisch verantwoord te zijn. Opslag in open lucht Opslag van materialen, grondstoffen, afvalstoffen en verpakkingen in open lucht is niet toegestaan.

Pagina 62 van 83


Art.

Verordenend deel


Art. 1.5

Zone voor landschappelijke integratie

1.5.1

Bestemming

De bedrijfssite dient naar het naastliggende open land-

De zone is bestemd als bouwvrije groene bufferstrook tussen de bedrijvigheid en zijn directe omgeving en heeft minstens tot

bouwgebied en woongebied een streekeigen ‘groene’ af-

doel een visuele afscherming en landschappelijke integratie van de bedrijfssite te realiseren.

sluitingen te voorzien om een betere landschappelijke in-

CATEGORIE : BEDRIJVIGHEID

passing te voorzien. 1.5.2

Inrichting In deze zone is geen bebouwing en verharding toegelaten. Ook kan in deze zone geen opslag of stapelen van materiaal,

Op 10 maart 2011 keurde het schepencollege het voorstel

grondstoffen, afvalstoffen, afgewerkte producten in open lucht worden voorzien. In dit gebied dient een samenhangende

voor een gemeentelijke verordening voor de aanleg van

groenstructuur te worden gerealiseerd.

groenschermen met het oog op integratie van bedrijfsgebouwen in het landschap goed. Deze verordening is van

Afsluitingen

toepassing op alle deelplannen van dit RUP

In deze zone is het naast de aanleg en het onderhoud van de groenzone ook toegelaten afsluitingen te plaatsen onder de vorm van draad met palen of hekwerk en met een maximale hoogte van 2,5m. Afsluitingen worden aan de bedrijfszijde van de groenzone opgericht of maximaal in de groenzone geïntegreerd. Begroeiing De zone wordt over de volledige oppervlakte aangeplant met een dichte, gemengde houtkant bestaande uit inheemse traagen snelgroeiende streekeigen heesters, struiken en hoogstammen. De groenzone bevat minstens 20% bladhoudende beplanting. Op eenzelfde bedrijfsperceel moet een visuele samenhang bestaan in de groenaanleg. Delen van de groenzone die 1m of minder breed zijn, zoals aangegeven op het grafische plan, worden beplant met streekeigen struiken en/of bosplantsoen en worden gesnoeid tot een haag. In volgroeide toestand dient de hoogte van de haag miniaal 2,00m te zijn. In de gearceerde deelzones kan de groenzone bestaan uit bodembedekkende struiken in combinatie met hoogstammen. 1.5.3

Beheer De inrichting van de groene afwerking maakt integraal deel uit van het onder de algemene bepalingen vermelde globale inrichtingsplan. Bij de eerste aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning dient een plan met de realisatie van de opgelegde groene afwerking bijgevoegd te worden. De groene afwerking dient aangelegd te zijn in het plantseizoen volgend op het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning. De groenzone wordt ordentelijk en vakkundig aangelegd en beheerd. Bij afsterven van de beplanting gebeurt vervanging in het eerste daarop volgende plantseizoen.

Pagina 63 van 83

DEELPLAN GROENTEN EN FRUIT DE SMET

2


Verordenend grafisch plan Voorgaande voorschriften zijn te lezen bij volgende grafisch plan: Deelplan 2.4: Groeten en Fruit De Smet Stedenbouwkundige voorschriften Art.

Verordenend deel

Art. 2.1

Zone voor kleinhandel

2.1.1

Bestemming


CATEGORIE : BEDRIJVIGHEID De zone is bestemd voor (klein)handel van groenten en fruit met beperkte omvang en dynamiek en de daartoe benodig-

Kleinhandel gerelateerd aan de land- en tuinbouw in agra-

de opslagruimte, laad- en losruimte. De handelsactiviteiten blijven beperkt tot de huidige omvang en dynamiek, dwz ze

risch gebied en goed ontsloten, kan aanvaard worden in-

hebben geen impact op de bestaande mobiliteit en wegenis en blijven verenigbaar met de woonomgeving. Opslag, kan-

dien de omvang en de dynamiek beperkt blijft. De huidige

toren en andere aanverwante bedrijfsvoorzieningen zijn toegelaten als nevenactiviteiten voor zover ze gekoppeld en on-

omvang en dynamiek zijn daarbij richtinggevend. Het uit-

dergeschikt zijn aan de hoofdactiviteit.

breiden van de handelsactiviteiten op deze locatie (locatie

Bij stopzetting van de bedrijfsactiviteiten, wordt op basis van een uitgewerkte visie aan de hand van een RUP beslist

is gelegen buiten de kern) is niet mogelijk.

over de inrichting van het gebied voor economische activiteiten. In afwachting van de goedkeuring van dergelijk RUP


kunnen geen stedenbouwkundige vergunningen worden verleend na het stopzetten van de bedrijfsactiviteiten.

duidelijk te zijn.

Pagina 64 van 83


Art.

Verordenend deel

2.1.2



Binnen de zone kunnen de noodzakelijke gebouwen (zoals werkruimte, opslagruimte) en aanverwante voorzieningen (utilitaire ruimten, kantoren) ten behoeve van de handelsactiviteiten worden opgericht. Inplanting Plaatsing van de gebouwen tot op de zonegrenzen is toegelaten.

Het bestaande bedrijfsgebouw moet kunnen uitbreiden omwille van opgelegde normen. Het bedrijfsgebouw kan


uitbreiden in oostelijke richting, in vervanging van een deel van de bestaande serre.


Pagina 65 van 83


Art.

Verordenend deel

Art. 2.2


2.2.1

Bestemming











Groenaanleg

hemelwater.




gebouwen.



Ontsluiting De ontsluiting van het bedrijf en de bedrijfswoning gebeuren binnen deze zone, langs maximum 1 toegang van op de Tieltstraat (N37). Deze toegang heeft een maximale breedte van 4.50m.

Pagina 66 van 83


Art.

Verordenend deel

Art. 2.3


2.3.1

Bestemming


CATEGORIE : BEDRIJVIGHEID De zone is bestemd voor wonen, in functie van de bedrijfsvoering, en bedrijfsondersteunende activiteiten, zoals kantoorruim-

De bestaande bedrijfswoning op het perceel wordt beves-

te, bergruimte, sanitair, EHBO, sociale uitrustingen en gemeenschappelijke voorzieningen in functie van de bedrijfsvoering

tigd en dient gekoppeld te blijven aan de bedrijfsactivitei-

die met het wonen verenigbaar zijn. De eigenlijke bedrijfsactiviteiten zijn hier dus niet toegelaten.

ten. Het afsplitsen van de woning van de achterliggende bedrijfsactiviteiten is niet toegestaan.

2.3.2

Inrichting Binnen de zone is slechts één woning toegestaan ten behoeve van de bedrijfsactiviteiten. De nevenactiviteiten mogen niet meer dan 25% van de totale grondoppervlakte van de woning in beslag nemen. Inplanting Plaatsing van de gebouwen tot op de zonegrenzen is toegestaan. De volledige zone mag worden ingenomen door gebouwen en verhardingen. Bezetting De maximale bezetting voor bebouwing, uitgedrukt in procent van de oppervlakte binnen de bestemmingszone is 100%. De bedrijfsondersteunende functies nemen maximaal 25% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw in. Niet-bebouwde ruimte De niet-bebouwde delen van de zone zijn bestemd voor terrassen, wandelpaden, toegangen tot de woning en groenaanleg. Bouwhoogte De maximale kroonlijsthoogte bedraagt 4.00 m, de maximale nokhoogte 7.00 m. Voor bijzondere constructies (zoals onder meer schoorstenen, verluchtingskanalen en antennes) kan een grotere hoogte worden gehanteerd voor zover ze niet meer dan 5% van de grondoppervlakte innemen. Bouwvolume, dakvormen en materialen De dakvorm van de gebouwen is vrij voor zover de maximale bouwhoogte gerespecteerd wordt, met een maximale dakhelling van 45 graden. Tussen de verschillende bouwvolumes dient er een eenheid in vormgeving en in gebruikte materialen te worden nagestreefd. Het architecturaal voorkomen en het materiaalgebruik van de nieuwe en/of te vernieuwen bebouwing dient in harmonie

Pagina 67 van 83


Art.

Verordenend deel


te zijn met de bestaande bebouwing. Er wordt enkel gebruik gemaakt van hoogwaardige en duurzame materialen voor de afwerking van de uitwendig zichtbare delen van constructies en gebouwen. Specifieke aandacht gaat uit naar de attractiviteit van gevels die zichtbaar zijn vanop de openbare weg of de aangrenzende open ruimte. Art. 2.4

Zone voor tuin

2.4.1

Bestemming



Pagina 68 van 83


Art.

Verordenend deel


Art. 2.5


2.5.1

Bestemming














Afsluitingen




Pagina 69 van 83


Art.

Verordenend deel

Art. 2.6

Zone voorlandbouw

2.6.1

Bestemming


CATEGORIE : LANDBOUW Landbouw is de hoofdbestemming in dit gebied. Naast landbouw in de eigenlijke zin van het woord zijn de volgenHet gebied is bestemd voor de beroepslandbouw.

de activiteiten eveneens toegelaten: verkoop van eigen landbouwproducten, zorgboerderijen en landbouweducatie

Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de landbouwbedrijfsvoering van landbouwbedrijven zijn

voor zover dat een integrerend deel uitmaakt van een be-

toegelaten.

drijf, waterverzamelbekken op niveau van het bedrijf. Onder landbouw wordt verstaan, landbouw in de ruime zin van het woord, namelijk het beroepsmatig kweken van planten of dieren voor de markt en niet voor recreatieve doeleinden. Daaronder vallen veeteelt, planten- en bomenkwekerijen, akkerbouw, tuinbouw, ….

2.6.2

Bebouwing en inrichting In deze zone zijn de noodzakelijke bedrijfsgebouwen in functie van de landbouwbedrijfsvoering, ondersteunende, verwerkende en dienstverlenende activiteiten aan de landbouwactiviteiten toegelaten voor zover die een integrerend deel van het landbouwbedrijf uitmaken. Voor zover de landbouwbedrijfsvoering niet in het gedrang wordt gebracht is het toegelaten bestaande gebouwen of con-

Het behoud en de instandhouding, verbouwing en herbouw

structies in stand te houden, te verbouwen of te herbouwen binnen het vergunde bouwvolume.

van bestaande vergunde of vergund geachte bebouwing en constructies in het gebied is toegelaten, ongeacht de

Voormelde mogelijkheden gelden enkel indien voldaan is aan de volgende voorwaarden:

functie die ze hebben.

het gebouw of de constructie is op het moment van de vergunningsaanvraag niet verkrot; Gebouwen of constructies worden beschouwd als verkrot als ze niet voldoen aan de elementaire eisen van stabiliteit op het moment van de eerste vergunningsaanvraag tot ver- of herbouwen. het gebouw of de constructie is hoofdzakelijk vergund of wordt geacht vergund te zijn, ook wat de functie betreft.

Pagina 70 van 83

DEELPLAN SANITAIR BUYDAERT

3


Verordenend grafisch plan Voorgaande voorschriften zijn te lezen bij volgende grafisch plan: Deelplan 3.4: Sanitair Buydaert Stedenbouwkundige voorschriften Art.

Verordenend deel

Art. 3.1


3.1.1

Bestemming


CATEGORIE : BEDRIJVIGHEID De zone is bestemd voor bedrijvigheid in functie van verwarming en sanitair. Enkel ambachtelijke activiteiten met beperk-

Bedrijvigheid in agrarisch gebied die goed ontsloten is, kan

te dynamiek, dwz die geen impact hebben op de bestaande mobiliteit en wegenis en verenigbaar blijven met de woon-

aanvaard worden indien de dynamiek beperkt blijft.

omgeving, zijn toegelaten. Opslag, kantoren en andere aanverwante bedrijfsvoorzieningen zijn toegelaten als nevenacti-


viteiten voor zover ze gekoppeld en ondergeschikt zijn aan de hoofdactiviteit.

duidelijk te zijn.

Binnen de deelzone aangeduid met een asterisk op het grafische plan, is tevens één bedrijfswoning toegestaan, geïncorporeerd in het bedrijfsgebouw. Bij stopzetting van de bedrijfsactiviteiten, wordt op basis van een uitgewerkte visie aan de hand van een RUP beslist over de inrichting van het gebied voor economische activiteiten. In afwachting van de goedkeuring van dergelijk RUP kunnen geen stedenbouwkundige vergunningen worden verleend na het stopzetten van de bedrijfsactiviteiten.

Pagina 71 van 83


Art.

Verordenend deel

3.1.2




Het bestaande bedrijfsgebouw moet kunnen uitbreiden om de werkruimte te vergroten. Het bedrijfsgebouw kan uit-


breiden in zuidelijke richting, binnen het momenteel nog onbebouwde deel van het plangebied.


Pagina 72 van 83


Art.

Verordenend deel

Art. 3.2


3.2.1

Bestemming











Groenaanleg

hemelwater.




gebouwen.



Ontsluiting De ontsluiting van het bedrijf en de bedrijfswoning gebeuren binnen deze zone, langs maximum 1 toegang van op de Tieltstraat (N37). Deze toegang heeft een maximale breedte van 4,50m.

Pagina 73 van 83


Art.

Verordenend deel

Art. 3.3

Zone voor tuin

3.3.1

Bestemming




Pagina 74 van 83


Art.

Verordenend deel


Art. 3.4


3.4.1

Bestemming














Afsluitingen




Pagina 75 van 83

DEELPLAN GARAGE IDEAL

4


Verordenend grafisch plan Voorgaande voorschriften zijn te lezen bij volgende grafisch plan: Deelplan 4.4: Garage Ideal Stedenbouwkundige voorschriften Art.

Verordenend deel

Art. 4.1


4.1.1

Bestemming


CATEGORIE : BEDRIJVIGHEID De zone is bestemd voor bedrijvigheid in functie van een garage voor verkoop, onderhoud en herstel van auto’s en be-

Bedrijvigheid in agrarisch gebied die goed ontsloten is, kan

stelwagens. Enkel ambachtelijke activiteiten met beperkte dynamiek, dwz die geen impact hebben op de bestaande mo-

aanvaard worden indien de dynamiek beperkt blijft.

biliteit en wegenis en verenigbaar blijven met de woonomgeving, zijn toegelaten. Opslag, kantoren en andere aanver-


wante bedrijfsvoorzieningen zijn toegelaten als nevenactiviteiten voor zover ze gekoppeld en ondergeschikt zijn aan de

duidelijk te zijn.

hoofdactiviteit. Binnen de deelzone aangeduid met een asterisk op het grafische plan, is tevens één bedrijfswoning toegestaan, geïncorporeerd in het bedrijfsgebouw. Bij stopzetting van de bedrijfsactiviteiten, wordt op basis van een uitgewerkte visie aan de hand van een RUP beslist over de inrichting van het gebied voor economische activiteiten. In afwachting van de goedkeuring van dergelijk RUP kunnen geen stedenbouwkundige vergunningen worden verleend na het stopzetten van de bedrijfsactiviteiten.

Pagina 76 van 83


Art.

Verordenend deel

4.1.2




Het bestaande bedrijfsgebouw moet kunnen uitbreiden om de werkruimte te vergroten. Het bedrijfsgebouw kan uit-


breiden in westelijke en zuidelijke richting, binnen het momenteel nog onbebouwde deel van het plangebied.

De nevenactiviteiten mogen niet meer dan 25% van de totale grondoppervlakte van de gebouwen of constructies in beslag nemen. Bouwhoogte De maximale kroonlijsthoogte bedraagt 7,00m, en de maximale nokhoogte 10,00m. Voor bijzondere constructies (zoals onder meer schoorstenen, verluchtingskanalen en antennes) kan een grotere hoogte worden gehanteerd voor zover ze niet meer dan 5% van de bebouwbare bedrijfsoppervlakte innemen. Bouwvolume, dakvormen en materialen De dakvorm van de gebouwen is vrij voor zover de maximale bouwhoogte gerespecteerd wordt, met een maximale dakhelling van 45 graden. Tussen de verschillende bouwvolumes op eenzelfde bedrijfsperceel dient er een eenheid in vormgeving en in gebruikte materialen te worden nagestreefd. Het architecturale voorkomen en het materiaalgebruik van de nieuwe en/of te vernieuwen bebouwing dient in harmonie te zijn met de bestaande bebouwing en met de omgeving. Het bouwvolume, de dakvormen, de gekozen materialen en de kleur van de materialen moeten enerzijds een optimale integratie van de bedrijfsgebouwen garanderen in hun omgeving en een landschappelijke integratie naar de open ruimte anderzijds. Er wordt enkel gebruik gemaakt van hoogwaardige en duurzame materialen voor de afwerking van de uitwendig zichtbare delen van constructies en gebouwen. Specifieke aandacht gaat uit naar de attractiviteit van gevels die zichtbaar zijn vanop de openbare weg of de aangrenzende open ruimte.

Pagina 77 van 83


Art.

Verordenend deel

Art. 4.2


4.2.1

Bestemming











Groenaanleg

hemelwater.




gebouwen.



Ontsluiting De ontsluiting van het bedrijf en de bedrijfswoning gebeuren binnen deze zone, langs maximum 1 toegang van op de Tieltstraat (N37). Deze toegang heeft een maximale breedte van 4,50m.

Pagina 78 van 83


Art.

Verordenend deel

Art. 4.3

Zone voor tuin

4.3.1

Bestemming




Pagina 79 van 83


Art.

Verordenend deel


Art. 4.4


4.4.1

Bestemming






CATEGORIE: BEDRIJVIGHEID








Afsluitingen




Pagina 80 van 83

BIJLAGEN

Hoofdstuk II – aanleg van beplantingen Artikel 3 Varkens- en pluimveestallen, landbouw- en industriële loodsen, serres, mestvaalten, schuilhokken en sleufsilo’s en soortgelijke constructies die worden opgericht, heropgericht of worden uitgebreid, moeten tegenover hun omgeving afgeschermd worden met een groenscherm bestaande uit streekeigen boom- en struiksoorten.

1) Gemeentelijke verordening groenschermen

Artikel 1 Toepassingsgebied Deze verordening is van toepassing voor alle aanvragen tot het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning voor bedrijfsgebouwen (cfr. art 4.) Hoofdstuk I: materiaal en kleurkeuze Artikel 2 Een nieuw bedrijfsgebouw moet zowel harmonisch opgenomen worden in het omringende landschap als in harmonie zijn met de bijhorende andere bebouwing. In het bouwplan moet een harmoniserende verweving uitgewerkt worden aangaande een goede inplanting, een fraaie vormgeving, een onderlinge samenhang tussen materialen en kleuren. Bij grote bedrijfsgebouwen moet het gebruik van monotone kleuren vermeden worden en moet maximaal gestreefd worden naar een afwisseling van harmoniërende kleurkeuze.

Artikel 4 Het type en soort groenscherm dat moet aangelegd worden is afhankelijk van de aard van het op te richten bouwwerk en moet aangelegd worden het eerstvolgende plantseizoen na realisatie van het bouwwerk en op een ordentelijke en vakkundige manier Varkens- en pluimveestallen: Tussen de stal(len) en de naastliggende percelen dient een doorlopend groenscherm, met een minimale breedte van 3 m, aangebracht te worden. Het groenscherm dient minimaal samengesteld te zijn uit een gesloten streekeigen struikbeplanting met gemiddeld om de 10 m een hoogstamboom of een hoogstamknotboom. De inplanting van het groenscherm is vrij te kiezen binnen een straal van 10 m rond de bedrijfsgebouwen en dit in functie van de bedrijfsvoering. Het groenscherm moet minimum 20 % wintergroen bevatten. Landbouw- en industriële loodsen en rundveestallen: Tussen de loods(en) en de naastliggende percelen moet een groenscherm aangelegd worden dat zal bestaan uit een aaneenschakeling van kleine landschapselementen met een oppervlakte van telkens ongeveer 15 m², waarbij gestreefd wordt naar een minimale breedte van 3 meter en een onderlinge afstand tussen elk landschapselement van maximaal 5 m. De inplanting is vrij te kiezen binnen een straal van 10 m rond het bedrijfsgebouw en dit in functie van de bedrijfsvoering. De voorziene groenelementen moeten worden aangelegd met een combinatie van streekeigen traagen snelgroeiende hoogstammen (of hoogstamknotbomen) en struiken. Het

Pagina 81 van 83

BIJLAGEN

groenscherm moet minimum 20 % wintergroen bevatten. In geval van stofof geluidsproducerende activiteiten of industrieën en minder esthetische constructies of gebouwen moet een doorlopend groenscherm aangelegd worden in plaats van een aaneenschakeling van losse landschapselementen met onbeplante tussenruimten. Dit groenscherm moet een minimale breedte hebben van 3 meter. Serres: Lichtinval moet hier prioritair gesteld worden. Tussen de serre(s) en de naastliggende percelen moet een groenscherm worden aangebracht dat minimaal voldoet aan volgende bepalingen. De beplanting is aan te leggen binnen een straal van 30 m rond serre(s) met keuze uit: gemiddeld om de 10 m een traaggroeiende solitaire boom, eventueel ingepast in een haag OF gesloten struikbeplanting met vrije tussenstroken van maximaal 10 m en met een gemiddelde breedte van 3 m OF bodembedekkende struiken met een gemiddelde breedte van 3 m en gemiddeld om de 10 m een traaggroeiende solitaire boom. Mestvaalt, schuilhokken, krengenhuisje en sleufsilo’s: Deze moeten omgeven worden door een gesloten struikbeplanting of een vrij uitgroeiende haag. Van bovenvermelde groenschermen kan het college van burgemeester en schepenen, op gemotiveerd verzoek van de aanvrager, een afwijking toestaan indien de op te richten gebouwen of constructies door de materiaalkeuze, typologie, inplanting of integratie met andere gebouwen een meerwaarde betekenen voor de goede integratie van de gebouwen of constructies in het landschap of wanneer voor de volledige bedrijfssite een landschapsbedrijfsplan wordt opgemaakt.Alvorens de afwijking toe te staan, zal het College het advies van POVLT (Provinciaal Onderzoeks- en Voorlichtingscentrum voor Land- en Tuinbouw - Beitem) inwinnen. Artikel 5 De aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning moet aangevuld worden met minimum volgende gegevens:

de inplanting van de gebouwen en het groenscherm de juiste afmetingen (grondoppervlakte) en de ligging van het groenscherm t.o.v. de gebouwen een plantenlijst met: de juiste locatie van de planten / beplantingsschema de aanduiding van de bestaande aan te leggen groenelementen de volledige wetenschappelijke naam van de planten het juiste aantal planten per soort het type beplanting (hoogstammen, heesters…) de plantmaat (minimaal 8/10 voor hoogstammen, minimaal 60/90 voor struiken of bosgoed) de plantafstand Wanneer niet voldaan wordt aan de hiervoor vermelde vormvereisten is de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning onvolledig.. Artikel 6 In geval een bouwwerk uitgevoerd wordt binnen een bedrijfsite waarrond reeds een groenscherm aangeplant is dat voldoet aan deze voorwaarden, dan moet geen extra groenscherm aangelegd te worden rond het bouwwerk dat deel uitmaakt van de bouwvergunning. Artikel 7 Tot zekerheid van uitvoering van de opgelegde plantverplichtingen bij bouwprojecten, die het voorwerp uitmaken van een stedenbouwkundige vergunning, zoals het aanleggen van groenschermen of aanplantingen, geeft de bouwheer een waarborg, waarvan het bedrag bepaald is op 500 euro voor de eerste 200 m² van het gebouw vermeerderd met 50 euro voor elke 100 m² die bijkomt. Deze waarborg maakt deel uit van de bijzondere voorwaarden van iedere stedenbouwkundige vergunning waarvoor deze verordening van toepassing is. Zolang niet voldaan is aan deze bijzondere voorwaarde kan niet gestart worden met de uitvoering van de werken die het voorwerp zijn van de stedenbouwkundige verordening. Indien in toepassing van artikel 4, laatste alinea, de aanvraag tot stedenbouwkundige

Pagina 82 van 83

BIJLAGEN

vergunning vrijgesteld wordt van de aanleg van een groenscherm, vervalt de opgelegde waarborg.

2) Aanvullingen en verduidelijkingen Aanvullingen bij garage De Fauw

Artikel 8 De waarborg wordt vrijgegeven nadat het groenscherm is aangeplant conform het beplantingsplan en na voorafgaandelijke controle door het gemeentebestuur. Het groenscherm dient verder op een ordentelijke en vakkundige manier in stand gehouden te worden. Zoniet wordt dit aanzien als een overtreding in het kader van de stedenbouwkundige vergunning en worden de passende maatregelen genomen door het gemeentebestuur.

Bouwdossier: bouwen loods voor carrosserie, bouwmisdrijf transactie betaald. Aanvullingen bij groenten en fruit De Smet Kopie inschrijvingsformulier bij de rechtbank van koophandel

Artikel 9 In geval van strijdigheid met een bijzonder plan van aanleg, gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan of verkaveling hebben de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg, gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan of verkaveling voorrang op de verordening.

Bouwdossier met foto bestaande activiteiten

Artikel 10 De bouwheer doet zelf de aanvraag tot vrijgave van de waarborg bij aangetekend schrijven of tegen ontvangstbewijs.

Uittreksel uit het rooilijnenplan en onteigeningsplan ter hoogte van Garage Ideal.

Aanvullingen bij sanitair Buydaert

Aanvullingen bij garage Ideal

3) Eindadvies onderzoek tot mer

4) Verslag plenaire vergadering

5) Adviezen in kader van de plenaire vergadering

Pagina 83 van 83

RUISELEDE RUP ZONEVREEMDE BEDRIJVEN

Recommend Documents