GEMEENTE DILBEEK SECTORAAL BPA ZONEVREEMDE BEDRIJVEN. ONTWERP: toelichting \RAP\ 5_DIL_ontwerp_toelichting_b

GEMEENTE DILBEEK SECTORAAL BPA ZONEVREEMDE BEDRIJVEN ONTWERP: toelichting

12-104\RAP\ 5_DIL_ontwerp_toelichting_b

Gemeentebestuur Dilbeek Gemeenteplein 1 1700 Dilbeek

Grontmij nv Afdeling Verkeer & Ruimte Mechelen, Juni 2005

Inhoudsopgave

DEEL A ONTWIKKELINGSPERSPECTIEVEN VOOR ZONEVREEMDE BEDRIJVEN IN DILBEEK 1 1.1 1.2 1.3

Inleiding.................................................................................................................................... 4 Algemeen .................................................................................................................................. 4 Omzendbrief over sectorale BPA’s zonevreemde bedrijven RO 97/01 en RO 2000/01 ................ 4 Besluit ....................................................................................................................................... 4

2

Situering gemeente Dilbeek ....................................................................................................... 5

3 3.1 3.2 3.3

Sociaal-economisch portret ....................................................................................................... 6 Bedrijvigheid in Dilbeek ............................................................................................................ 6 Beroepsbevolking in Dilbeek..................................................................................................... 7 Bedrijventerreinen in Dilbeek.................................................................................................... 7

4 4.1 4.2

Selectie van de zonevreemde bedrijven ...................................................................................... 9 Verzamelen van de gegevens...................................................................................................... 9 Overzicht van de zonevreemde bedrijven ................................................................................... 9

5 5.1 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.2 5.2.1 5.2.2 5.3 5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4

Planningscontext..................................................................................................................... 11 Ruimtelijke plannen ................................................................................................................ 11 Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV)........................................................................... 11 Ruimtelijk structuurplan van de provincie Vlaams-Brabant .................................................... 11 Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Dilbeek........................................................................ 11 Juridische plannen................................................................................................................... 12 Gewestplan ............................................................................................................................. 12 Gebieden met een juridische bescherming................................................................................ 13 Sectorale plannen .................................................................................................................... 14 GNOP..................................................................................................................................... 14 Mobiliteitsplan........................................................................................................................ 14 Landschapsatlas...................................................................................................................... 14 Biologische waarderingskaart.................................................................................................. 14

6. 6.1 6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.2.4 6.3 6.3.1 6.3.2

Toetskader vanuit ruimtelijk oogpunt ..................................................................................... 15 Inleiding.................................................................................................................................. 15 Globale gewenste ruimtelijke structuur op niveau van de gemeente ......................................... 15 Het stedelijk gebied ................................................................................................................. 15 Het landelijk gebied................................................................................................................. 16 Verdicht gebied langs de N8 .................................................................................................... 16 Interpretatie van de verschillende bedrijven in de globale gewenste ruimtelijke structuur......... 16 Ruimtelijke situatie vanuit lokaal perspectief .......................................................................... 16 Bedrijven aansluitend bij een industrieterrein .......................................................................... 16 Bedrijven nabij grote infrastructuurassen ................................................................................ 16

Uitgave

d.d.

b

Juni 2005

Opgesteld door

6.3.3 6.3.4 6.3.5 6.3.6 6.3.7 6.3.8 6.4

Bedrijven aansluitend bij de kern ............................................................................................ 17 Bedrijven in woonlinten .......................................................................................................... 17 Bedrijven in gebieden met verspreide bebouwing .................................................................... 17 Bedrijven in de open ruimte .................................................................................................... 17 Bedrijven in de kern ................................................................................................................ 17 Interpretatie per bedrijf naar de ruimtelijke situatie vanuit lokaal perspectief.......................... 17 Organisatie van het terrein en directe omgeving ...................................................................... 18

7 7.1 7.2 7.3

Toetskader vanuit het juridische, economische en bedrijfs specifieke kader............................. 19 Juridisch kader: ...................................................................................................................... 19 Economisch kader .................................................................................................................. 19 Bedrijfsspecifiek kader ............................................................................................................ 19

8 8.1 8.2

Ontwikkelingsperspectieven.................................................................................................... 20 Bepaling klassen ..................................................................................................................... 20 Overzicht van de verschillende bedrijven per klasse................................................................. 21

DEEL B ONTWIKKELINGSPERSPECTIEF PER BEDRIJF Animals Express .................................................................................................................................... 23 Arabel nv............................................................................................................................................... 24 Asemo bvba........................................................................................................................................... 26 Autonijverheid De Smet nv ................................................................................................................... 27 Trullemans Garage nv ........................................................................................................................... 29 Bakkerij Van Schepdaal / Pajottenland.................................................................................................. 31 Brouwerij Girardin................................................................................................................................ 32 Brusselmans Guido ............................................................................................................................... 33 Cooreman & Co nv ............................................................................................................................... 33 Coovera nv ............................................................................................................................................ 35 D’Elst nv ............................................................................................................................................... 36 Van Schepdael tuinaanleg NV ............................................................................................................... 36 De Schrijver bvba .................................................................................................................................. 38 Ideal Standard....................................................................................................................................... 40 Wabco Belgium nv ................................................................................................................................ 40 De Wit nv .............................................................................................................................................. 42 Eikelenberg nv....................................................................................................................................... 44 Garage De Witte ................................................................................................................................... 45 Pax transport bvba ................................................................................................................................ 45 Kempeneer W Machines nv ................................................................................................................... 47 Heremans Garage bvba ......................................................................................................................... 48 nv Locus.. ........................................................................................................................................... 50 Silver Racing bvba................................................................................................................................. 52 Steps Depannage ................................................................................................................................... 53 B&B Group ........................................................................................................................................... 55 Truck Parc De Cooman......................................................................................................................... 56

Annik Somers Gecontroleerd door

Michel Deveen Geautoriseerd door

Karel Vanackere

@ Grontmij 2

DEEL A: ONTWIKKELINGSPERSPECTIEVEN VOOR ZONEVREEMDE BEDRIJVEN

DEEL A ONTWIKKELINGSPERSPECTIEVEN VOOR ZONEVREEMDE BEDRIJVEN IN DILBEEK

@ Grontmij 3

Inleiding

1

Inleiding

1.1

Algemeen

Als gevolg van de wijzigende wetgeving (tot stand komen van de gewestplannen, minidecreet, afschaffing van het minidecreet etc.) is het begrip zonevreemde bedrijven de laatste jaren een actueel thema geworden in de ruimtelijke ordening. Juridische zonevreemdheid treedt op als in een bestemmingszone functies en activiteiten plaatsvinden die niet verenigbaar zijn met de voorschriften voor die bestemmingszone. Activiteiten die in het verleden probleemloos konden ontwikkelen op bepaalde locaties worden vandaag geconfronteerd met een vergunningenproblematiek die ingrijpend is voor de bedrijfsvoering.

De omzendbrief gaat uit van het nieuwe juridische kader dat zonevreemde bedrijven toelaat om een planologisch attest aan te vragen en dat afwijkende BPA's juridisch sterker verankert. De omzendbrief bevat een aantal verduidelijkingen en bijsturingen op basis van een evaluatie van het instrument. Het BPA mag niet gericht zijn op het regulariseren van een bouwmisdrijf. Wel kunnen op basis van een ruimtelijke afweging toch ook redelijk vergunde bedrijven worden opgenomen. Verder worden de aard en het type van de bedrijven en de globale gemeentelijke benadering uitvoerig omschreven. Het sectoraal BPA wordt voorbehouden voor de bestemmingen van de open ruimte; in woongebied krijgt een gebiedsgerichte benadering duidelijk de voorkeur. Het is vooral bedoeld als een voorafname op het gemeentelijke structuurplanningsproces ten behoeve van dringende, ruimtelijke problematieken, welke niet kunnen wachten op de afronding van het gemeentelijke structuurplanningsproces. Het betreft in eerste instantie de industriële en ambachtelijke bedrijven. Het sectoraal BPA is niet gericht op de horeca, landbouwbedrijven, recreatieve inrichtingen en/of kleinhandel. Om voor deze inrichtingen, andere dan ambachtelijke of industriële bedrijven, een ruimtelijke afweging te maken is immers een veel ruimer afwegingskader nodig (met name een visie op de kleinhandel, op recreatief medegebruik in de open ruimte, op de landbouw, enz...). In deze hypothese is het beter dit te kaderen in de opmaak van een gemeentelijk ruimtelijk structuurplan.

Het is duidelijk dat de problematiek van zonevreemdheid niet alleen een belangrijke ruimtelijke problematiek betreft maar tevens een sociaal-economische problematiek die niet onderschat mag worden. 1.3

De bedoeling van het opmaken van dit BPA, is het bieden van een mogelijkheid om op relatief korte termijn in te pikken op een aantal concrete en dringende problemen en knelpunten (bijvoorbeeld de vraag tot uitbreiding). Tevens geeft dit BPA een visie weer voor de toekomstige, ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden van de bestaande zonevreemde bedrijfsactiviteiten die vanuit de ruimtelijke draagkracht van het gebied in kwestie te verantwoorden zijn. Het BPA is het meest geschikte instrument om de resultaten van de ruimtelijke afweging zeer gebiedsgericht te vertalen in specifieke stedenbouwkundige bestemmings- en inrichtingsvoorschriften en om de doorwerking naar het stedenbouwkundig vergunningenbeleid te verzekeren.

Besluit

De gemeente Dilbeek wenst ter voorbereiding van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan een sectoraal BPA zonevreemde bedrijven uit te werken, waarbij tegemoet wordt gekomen aan de problematiek van alle zonevreemde bedrijven. Gelet op de huidige mogelijkheden die voor zonevreemde bedrijven geschapen worden, meent de gemeente best een beleid uit te stippelen dat gericht is op het fijnstellen van de juiste activiteiten op de zonevreemde locatie, het bepalen van de maximale toegelaten hinderlijkheid, het afstemmen van het mobiliteitsprofiel van het bedrijf op de locatie, de landschappelijke inpassing van het bedrijf,…; elementen die trachten een zeker vorm van kwaliteit te verlenen aan een gegeven, bestaande en juridisch vergunde situatie.

Ondanks de behoeften die ontstaan vanuit zonevreemde bedrijven mag geen afbreuk gedaan worden aan de kwaliteit van de landelijke gebieden. Storende infrastructuren moeten worden vermeden en er dient een evenwicht te worden gezocht tussen de zonevreemde activiteiten en de omgeving. Evenwel moet binnen deze context rekening gehouden worden met de noden van de bedrijvigheid. Er wordt dan ook naar een ruimtelijk verantwoorde oplossing gezocht binnen een financieel economisch haalbaar kader. Het sectoraal BPA dient beschouwd te worden als een korte termijnoptie voorafgaand aan het structuurplanningsproces waarbij slechts een hypothese van visie op de gewenste ruimtelijke economische structuur wordt aangeduid. In het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werkt de gemeente een samenhangende visie uit op de lokale economie. De uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden kunnen vervolgens effectief gemaakt worden in een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.

1.2

Omzendbrief over sectorale BPA’s zonevreemde bedrijven RO 97/01 en RO 2000/01

Om de opmaak van sectorale BPA’s zonevreemde bedrijven in goede banen te leiden is in februari 1997 de omzendbrief RO 97/01 verschenen. De omzendbrief schetst de algemene methodiek voor de opmaak van een sectoraal BPA zonevreemde bedrijven. De omzendbrief RO 2000/01 vormt een aanvulling op de bestaande omzendbrief RO 97/01. Deze brief had tot doel een efficiënte en ruimtelijk verantwoorde oplossing te zoeken voor de actuele en dringende problematiek van zonevreemde bedrijven. Grontmij 4

Situering gemeente Dilbeek

2

Situering gemeente Dilbeek

De landbouw is er eerder kleinschalig en de natuurlijke rijkdommen van de streek zijn eerder beperkt gebleven, waardoor kernen vrij sterk uitgewaaierd zijn. De dorpskernen zelf kennen een hoge densiteit. De omgeving kenmerkt zich dan ook als een versnipperde open ruimte, doorkruist door infrastructuren en met een sterke verrastering van het bebouwde weefsel. De landbouw en de natuur staan onder sterke verstedelijkingsdruk. 1

De gemeente Dilbeek is centraal gelegen in de provincie Vlaams-Brabant in de directe nabijheid van Brussel. De gemeente is gelegen in de driehoek Aalst - Ninove – Brussel in een sterk verstedelijkte omgeving. Bovendien ligt Dilbeek zelf temidden van een aantal infrastructuurbundels.

Op niveau van de gemeente, wordt Dilbeek omringd door de gemeente Asse, Sint-Agatha-Berchem, SintJans-Molenbeek, Anderlecht, Sint-Pieters-Leeuw, Lennik en Ternat.

Figuur 1: Situering Dilbeek

Figuur 2: Situering van de buurgemeenten

Dilbeek bestaat verder uit 6 deelgemeenten: Dilbeek, Groot-Bijgaarden, Itterbeek, Schepdaal, SintMartens-Bodegem en Sint-Ulriks-Kapelle). Figuur 3: Situering van de deelgemeenten

SINT ULRIKS - KAPELLE

Allereerst sluit Dilbeek aan op het hoofdwegennet, gevormd door de ring rond Brussel (de R0) en de E40, de snelweg naar Gent. Het open afrittencomplex te Groot-Bijgaarden en Dilbeek, maken een vlotte toegang tot de ring van Brussel en de E40 mogelijk.

GROOT - BIJGAARDEN

SINT - MARTENS - BODEGEM

DILBEEK

Ten tweede is Dilbeek gelegen in de invloedzone van de bundel gevormd door de N8 en de N9. De N8 zorgt voor een vlotte verbinding met Ninove en verder met Brakel en Ronse. De N9 verzorgt de verbinding met Aalst. De aansluiting van de N8 met de ring rond Brussel is mogelijk te Dilbeek. De aansluiting van de N9 met de ring is voorzien te Zellik, net iets ten noorden van Dilbeek (Groot-Bijgaarden). De wegeninfrastructuur staat in Dilbeek onder grote congestiedruk. De E40 en de N8 worden dagelijks belast door lange files. Groot-Bijgaarden is niet weg te denken uit de dagelijkse verkeersinformatie. Dwars doorheen de gemeente slingeren nog 2 spoorlijnen: de L50 en de L50 A. De bundel behoort tot het hoofdspoorwegennet voor personenvervoer en maakt de verbinding mogelijk van Brussel met Gent – Oostende en van Brussel met Kortrijk en verder door naar Rijsel (Frankrijk).

SCHEPDAAL

ITTERBEEK

De gemeente telt 37.818 inwoners op een oppervlakte van 4.117 ha. De gemeente kent dus een vrij grote bevolkingsdichtheid van 919 inwoners per km². Dit is meer dan het dubbelde van de gemiddelde bevolkingsdichtheid van Vlaanderen (440 inw/km²). Ook ten op zichtte van het arrondissement HalleVilvoorde (594 inw/km²) is de bevolkingdichtheid groot.

De sterke concentratie aan infrastructuur-assen bewerkstellingen dat het gebied in grote mate functioneert als doorgang, een regio van passage, doorkruist door tal van verkeersstromen. Een oost-west orientatie is merkbaar. Samen met het sterk uitgesproken reliëf tussen de L50 en de E40/A10 versterkt de loop van de Molenbeek-Steenvoortbeek-Bellebeek deze richting. Door de goede uitbouw van de spoorlijnen is deze regio reeds sedert lang één van de belangrijkste pendelregio’s in de richting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en naar het regionaalstedelijk gebied Aalst en kleinstedelijk gebied Ninove.

1

Bewerking op basis van analyse van de topokaart, NIS en PROVINCIE VLAAMS BRABANT, het Ruimtelijk structuurplan Vlaams-Brabant (RSVB), Ruimtelijk onderzoeksrapport: Verdicht netwerk, mei 2002. Grontmij 5

Sociaal-economisch portret

3


Het aantal vestigingen vermeerderde eveneens, maar in mindere mate dan de werkgelegenheid. De bedrijvigheid in Dilbeek kende dan ook een schaalvergroting in de laatste decennia van vorige eeuw. We zien in de tabel dat een bedrijf in Dilbeek van gemiddeld 12 werknemers is geëvolueerd naar een bedrijf van gemiddeld 16 werknemers. De komst van een aantal grote bedrijven zoals Puratos (productie van grondstoffen voor brood en banketbakkerij) met meer dan 1000 werknemers en diverse distributie en groothandelscentra beïnvloeden deze cijfers.

Om een duidelijk beeld te krijgen van de gemeente inzake economische activiteiten, wordt eerst een beknopt beeld geschetst van de bestaande economische situatie. Volgende tabellen en grafieken geven een aantal feiten en evoluties weer binnen de gemeente.

3.1

Bedrijvigheid in Dilbeek

De gemeente Dilbeek ligt in de economisch sterke rand rond Brussel. Alleen al de provincie VlaamsBrabant zorgt voor 16 % van de tewerkstelling van geheel Vlaanderen. Tabel 1: Aandeel tewerkstelling van Dilbeek (BRON: NIS, APS Interactieve Gemeentelijke en Regionale Databank, 1998)

In de tabel die een overzicht geeft over het aantal bedrijven, verdeeld in categorieën volgens het aantal werknemers, zien we deze gegevens bevestigd. In de tabel is het duidelijk dat Dilbeek een aantal grote bedrijven huisvest. Opvallend is ook de relatief grote groep van bedrijven die zich situeren in de groep van bedrijven met 10 tot 50 werknemers. Tabel 4: Verdeling van het aantal bedrijven per tewerkstellingsklasse ( BRON: GOM, Bedrijvengids Vlaanderen, editie 2001) Aantal bedrijven 80 70 60

15,6

50

0,5 Overige deel van het Vlaams Gewest Provincie Vlaams-Brabant

40

Aantal bedrijven

30 20

Dilbeek

10

83,9

0 > 1000

De gemeente Dilbeek zelf is een sterk ontwikkelde economische gemeente, met de industrieterreinen van Groot-Bijgaarden als economisch zwaartepunt binnen de gemeente. Dilbeek neemt 0,5% van de totale werkgelegenheid in het Vlaamse Gewest voor haar rekening. Ten op zichtte van de provincie Vlaams Brabant wordt iets meer dan 3% van de totale tewerkstelling door de gemeente Dilbeek opgevangen.

5001000

200500

100200

50-100 20-50

10-20

5-10

De bedrijvigheid in Dilbeek kreeg voornamelijk betekenis in de tweede helft van de 20ste eeuw. In de laatste 25 jaar van de eeuw is zelfs meer dan een verdubbeling van de werkgelegenheid opmerkbaar.

Als we de tabellen bekijken die de recente evoluties in de gemeente weergeven, kunnen we ook vandaag een aanhoudende sterke economische groei vaststellen. In de periode 1993 –1998 steeg het aantal vestigingen van 690 naar 754 vestigingen, een toename met een ruime 9 %. Vooral opvallend is de periode 1993-1995, waarin het aantal vestigingen sterk vermeerderde. Sinds 1995 is er een stagnatie merkbaar in de oprichting van nieuwe vestigingen in Dilbeek.

Tabel 2: Evolutie van de tewerkstelling ten op zichtte van het arrondissement (BRON: NIS, APS Interactieve Gemeentelijke en Regionale Databank)

Tabel 5: Evolutie van het aantal vestigingen (BRON: NIS, APS Interactieve Gemeentelijke en Regionale Databank)

Dilbeek Arrondissement

1972

1998

%

5500 119509

11997 221335

46 54

Aantal vestigingen 760 740

De economische groei in Dilbeek is opmerkelijk, doch relatief in vergelijking met het arrondissement. De werkgelegenheid stijgt in een periode van 25 jaar met 46 % in Dilbeek. In het gehele arrondissement kan een groei van 54 % worden vastgesteld. Tabel 3: Werkgelegenheid, vestigingen en werknemers per vestiging (BRON: NIS, APS Interactieve Gemeentelijke en Regionale Databank) 1972 1980 1998

Totale werkgelegenheid

Aantal vestigingen

Werknemers per vestiging

5500 7699 11997

444 526 754

12,4 14,6 15,9

720 700

Aantal vestigingen

680 660 640 1993

1994

1995

1996

1997

1998

Grontmij 6


Het arrondissement Halle Vilvoorde is net zoals de gehele provincie Vlaams-Brabant sterk in de tertiaire sector. 62 % van het aantal werknemers in het arrondissement is zelf in die sector tewerkgesteld. Dit is 22% meer dan de tewerkstelling in deze sector voor het Vlaams Gewest. De tertiaire sector omvat de handels- en dienstenactiviteiten. Zowel uit de verdeling naar het aantal werknemers en het aantal inrichtingen blijkt de sterke aanwezigheid van de tertiaire sector. In de gemeente Dilbeek zelf wordt deze trend bevestigd door de aanwezigheid van diverse groothandelaars en distributiecentra. Tabel 6: Verdeling van het aantal werknemers per sector (in %) (BRON: RSZ, directie voor statistiek, 2000) Vlaams Gewest Vlaams Brabant Halle-Vilvoorde

Primair

Secundair

Tertiar

Quartiair

1,4 0,9 0,6

29,6 18,0 18,2

36,9 51,9 62,0

32,1 29,2 19,2

1996 1997 1998 1999 2000

Totale bevolking

Beroepsbevolking

Werkenden

Werklozen

37352 37521 37499 37584 37722

17028 16969 16897 16757 16965

15980 15926 15999 15962 16261

1048 1044 898 795 704

De gemeente Dilbeek kende in de laatste 5 jaar een matig groeiende bevolking, die in grote mate bepaald werd door een enorm groeiend aandeel 60-plussers (van 7.559 in 1991 naar 9.376 in 2001). De actieve beroepsbevolking blijft dan ook relatief constant of kent zelfs een lichte daling. Het aandeel werkenden loopt sterk op in de periode 1996 – 2000. Het aandeel werklozen is bijgevolg vrij hard gedaald. De reden hiervoor kan gedeeltelijk gevonden worden in de vermeerdering van het aantal arbeidsplaatsen in Dilbeek zelf. Er wordt immers in dezelfde periode een stijging met 0.35 % vastgesteld. Doch verondersteld moet ook worden dat de Dilbeekenaars elders werk vonden.

Tabel 7: Verdeling van het aantal inrichtingen per sector (in %) (BRON: RSZ, directie voor statistiek, 2000) Vlaams Gewest Vlaams Brabant Halle vilvoorde

Primair

Secundair

Tertiair

Quartair

3,4 2,6 2,2

22,0 18,2 18,3

56,8 59,7 61,7

17,8 19,5 17,8

Uit de tabellen kan eveneens afgeleid worden dat vestigingen in de tertiaire sector redelijk grootschalig zijn (grote tewerkstelling) ten op zichtte van het Vlaamse Gewest. Een voorbeeld van grootschalige bedrijvigheid binnen de tertiaire sector is het uitgeversbedrijf, Vumgroep met 750 werknemers. Ook andere uitgevers zoals JOB@, Ilbe of Clickx Ventue zijn in Dibeek terug te vinden. Een ander voorbeeld is de groothandel in liften, roltrappen en hijstoestellen, OTIS met meer dan 200 werknemers. Tevens zijn diverse groothandelaars zoals Ciba, Laperre en Panasonic, met elk een 100 à 200 tewerkgestelden opmerkbaar.2 Diverse distributiecentra behoren tot de bedrijvenlijst van Dilbeek. De primaire sector is reeds sinds een aantal decennia de kleinste bedrijfssector in Vlaanderen. In de verstedelijkte omgeving Halle Vilvoorde is het aandeel werknemers dat tewerkgesteld is in de sector zelfs helemaal miniem. De secundaire sector is in het arrondissement minder goed vertegenwoordigd. Het percentage werknemers ligt 11,4 % lager ten op zichtte van het Vlaams Gewest. Er zijn in de regio dan ook geen reuzen in de industriële sector terug te vinden, maar eerder kleinschalige productiebedrijfjes, die zich veelal richten op gespecialiseerde productie. Opvallend is ook de cluster rond brandbestrijdingsmaterialen, computerapparatuur en kartonproducten, die in Dilbeek terug te vinden is. De quartaire sector (openbaar bestuur, onderwijs, gemeenschapsvoorzieningen en gezondheidszorg) is in het arrondissement beperkt aanwezig. De aanwezige voorzieningen zijn van eerder lokale aard.

Tabel 9: Vergelijking van werkenden met de werkgelegenheid (BRON: NIS, APS Interactieve Gemeentelijke en Regionale Databank, 2000) 1996 1997 1998 1999 2000

15980 15926 15999 15962 16261 1,76

11860 11986 11997 11953 11902 0,35

Tabel 10: Vergelijking van de beroepsbevolking (BRON: NIS, APS Interactieve Gemeentelijke en Regionale Databank, 2000)

Dilbeek Provincie Vlaanderen

Aandeel werkenden ten op zichtte van de Beroepsbevolking (in %)

Aandeel werklozen ten op zichtte van de Beroepsbevolking (in %)

95,9 95,5 93,7

4,1 4,5 6,3

Bedrijventerreinen in Dilbeek

Beroepsbevolking in Dilbeek

Vooreerst wordt een korte beschrijving gegeven van de globale tewerkstelling in de gemeente Dilbeek. Tabel 8: Totale bevolking, beroepsbevolking, aandeel werkenden, aandeel werklozen (BRON: NIS, APS Interactieve Gemeentelijke en Regionale Databank) 2

Totale werkgelegenheid

Dat de werkende bevolking in Dilbeek het de laatste jaren uitmuntend doet, wordt ook nog eens bevestigd in de vergelijkende cijfers van het Vlaams Gewest. Er wordt een verschil van 2,2% vastgesteld in het aandeel werklozen. Dilbeek heeft hier net als de provincie in het algemeen een zeer laag aantal werklozen.

3.3 3.2

Aantal werkenden

GOM,Bedrijvengids Vlaanderen, editie 2001,

De bedrijvigheid in Dilbeek is sterk gekoppeld aan de ligging in de rand van Brussel. Essentieel hierbij is de goede ontsluiting van de bedrijventerreinen met de snelweg. De industriële ontwikkelingen vonden in Dilbeek dan ook voor het merendeel plaats ten gevolge van de aanleg van infrastructuren. Volgens de gegevens van de Bedrijvengids Vlaanderen, editie 2001, telt Dilbeek 176 bedrijven met meer dan 5 tewerkgestelden. In deelgemeente Groot-Bijgaarden is het leeuwendeel van de bedrijvigheid gevestigd (100). Ook Dilbeek en in mindere mate Itterbeek en Schepdaal vangen een deel van de bedrijvigheid op. Grontmij 7


Tabel 11: Aantal vestigingen (>5 werknemers) per deelgemeente

Figuur 4: situering bedrijventerreinen

100 100 90 80 70 60 50

42

40 30

18 12

20

2

10

2

0 Dilbeek

Groot Itterbeek Schepdaal SintSint-UlriksBijgaerden Martens- Kapelle Bodum

Groot-Bijgaarden is de enige deelgemeente met industrieterreinen van meer dan 5 ha. Aan de kruising van de ring rond Brussel, de R0 en de E40 situeren zich 3 grote bedrijventerreinen van 51, 27 en 17.5 ha. Verspreid in Dilbeek liggen een aantal kleinere bedrijventerreintjes die dikwijls slechts plaats bieden aan 1 enkel bedrijven.

Grontmij 8

Selectie van de zonevreemde bedrijven

4

Selectie van de zonevreemde bedrijven

4.2

Overzicht van de zonevreemde bedrijven

De zonevreemde bedrijven kunnen in een aantal verschillende groepen opgedeeld worden. Allereerst werd een onderscheid gemaakt naar de momenteel geheel of gedeeltelijk zonevreemde bedrijven en de bedrijven die gedeeltelijk zonevreemd kunnen worden door uitbreiding5. 4.1

Verzamelen van de gegevens

De inventaris werd opgemaakt vertrekkend van de lijst van bedrijven, door de gemeente Dilbeek opgemaakt en goedgekeurd. De lijst bestond uit 3093 bedrijven. Door gebruik te maken van de beschikbare digitale gegevens van de gemeente (grootschalige basiskaart) en de digitale kadasterkaarten van het OCGis Vlaanderen, werden al deze bedrijven in een digitaal geografisch bestand (Arcview shapefile) gelokaliseerd. De lokaties werden daarna gekoppeld aan het digitale gewestplan, om hun bestemming te achterhalen. Op deze manier werd het mogelijk om een selectie te maken naar zonevreemdheid en/of potentiële zonevreemdheid. Hierbij hanteren we de criteria die vooropgesteld zijn in de omzendbrief Ruimtelijke Ordening 2000/01. Het gaat hier dus om bedrijven die in zgn. open ruimtegebieden liggen. Hierbij rekenen we voorlopig ook woonuitbreidingsgebieden, bij een later, nader onderzoek dient dan het bedrijf onderzocht te worden in functie van de invulling van het betreffende woonuitbreidingsgebied. Omdat in het sectoraal BPA enkel ambachtelijke en industriële bedrijven en KMO’s mogen opgenomen worden, werd er tevens onderzoek verricht naar de activiteiten van de bedrijven, aan de hand van gegevens die door de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij Vlaams Brabant werden opgesteld en aan de hand van de enquêteformulieren die aan de bedrijven werden opgestuurd. Het sectoraal BPA is niet gericht op de horeca, landbouwbedrijven, recreatieve inrichtingen en/of kleinhandel. Bedrijven waarvan we de activiteit konden achterhalen en die onder één van deze categorieën vallen werden dus niet als zonevreemd beschouwd. Bijlage 1: Sectoraal BPA zonevreemde bedrijven Dilbeek: lijst + kaart Verder werden de bedrijven die niet in aanmerking komen voor een opname in het sectoraal BPA zonevreemde bedrijvigheid (volgens de omzendbrief RO 2000/01) aangeduid. Het betreft hier bedrijven die uitgesloten worden door de gewestplanbestemming waarin ze gelegen zijn (niet open ruimte bestemmingen: woongebied of industriegebied). Voor deze bedrijven dient, indien nodig, een oplossing vanuit het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan gezocht te worden. 44 bedrijven werden aangeduid als zonevreemd of zonevreemd bij uitbreiding. Deze 44 bedrijven voldoen aan de voorwaarden om opgenomen te worden in het sectoraal BPA en worden verder onderzocht4.

3

In latere fase werden nog het bedrijf B&B en het bedrijf Truck Parc Gebr. De Cooman bij gevoegd.

4

Voor het bepalen van de zonevreemdheid bij uitbreiding werd uitgegaan van een uitbreiding binnen het eigen perceel, tenzij andere informatie, verkregen uit de enquêtes bekend was.

Tabel 12: Aantal zonevreemde bedrijven en zonevreemde bedrijven bij uitbreiding Geheel of gedeeltelijk zonevreemde bedrijven Zonevreemdheid ten gevolge van uitbreiding TOTAAL

Aantal 30 15 45

Van deze zonevreemde of potentieel zonevreemde bedrijven werden 19 bedrijven uitgesloten van een opname in het sectoraal BPA. Volgende principes werden hierbij gehanteerd: • Bedrijven die gelegen zijn in woonuitbreidingsgebied werden niet opgenomen. Deze bedrijven vereisen een globale aanpak van het woonuitbreidingsgebied en kunnen dus niet sectoraal bekeken worden. • Bedrijven op een perceel dat slechts gedeeltelijk zonevreemd is, waarbij de gebouwen niet zonevreemd gesitueerd zijn en die geen ruimtelijke problemen of uitbreidingsbehoefte hebben, worden niet opgenomen. • Bedrijven, die op dit moment niet meer bestaan, op een perceel dat slechts gedeeltelijk zonevreemd is en waarbij de gebouwen niet zonevreemd gesitueerd zijn, worden niet opgenomen. Verder komen een aantal specifieke gevallen voor: Het bedrijf Stone Creation is te beschouwen als een kleinhandelszaak gelegen aan de Ninoofsesteenweg. Een groot aandeel van de bedrijfsactiviteiten zijn echter ook gericht op groothandel. Na contact met ARP werd gesteld dat in principe maximaal 20% aan verkoopsruimte kan gespendeerd worden. Het bedrijf wordt dus uitgesloten. Het bedrijf Stone Cartomills is niet zonevreemd gesitueerd, maar gebruikt wel een parkeerruimte aan de overzijde van de weg, gesitueerd in woonuitbreidingsgebied. Momenteel wordt een BPA voor het gebied opgemaakt, waarbij het gestelde probleem aan bod komt. In laatste instantie werd ook nog besloten het bedrijf Du Dion niet op te nemen in deze fase door het gebrek aan gegevens. Bijgevolg kunnen we besluiten dat 26 bedrijven zullen opgenomen worden in het sectoraal BPA. Het betreft:

5

Voor het bepalen van de zonevreemdheid van een bedrijf werd een afweging gemaakt op basis van het gewestplan en de digitale bestanden van de verschillende gebouwen die de gemeente ter beschikking stelde. Indien de gebouwen zone-eigen waren, maar een deel van het perceel zonevreemd, werd vooropgesteld dat het bedrijf zelf niet zonevreemd was, maar bij uitbreiding zonevreemd kon worden. Grontmij 9

Selectie van de zonevreemde bedrijven BPA NR

NAAM

STRAAT

NR.

DEELGEMEENTE

1

1

Animals Express

Roekhout

11

Groot-Bijgaarden

2

2

Arabel nv

Ijsbergstraat

40-42

Itterbeek

3

3

Asemo bvba

Bodegemstraat

154b

Dilbeek

4

4

1

Autonijverheid De Smet nv

Ninoofsesteenweg

839

Schepdaal

5

4

2

Trullemans Garage nv

Ninoofsesteenweg

845

Schepdaal

6

5

Bakkerij Van Schepdaal nv

Geraardsbergsestraat

1

Schepdaal

7

6

Brouwerij Girardin

Lindenbergstraat

10-12

Dilbeek

8

7

Brusselmans Guido

Kortenbosstraat

5

Itterbeek

Tabel 13: Overzicht op te nemen

Figuur 5: overzicht zonevreemde bedrijven 9

8

Cooreman & Co nv

Hendrik Van den Eedestraat

30

Groot-Bijgaarden

10

9

Coovera nv

Isidoor Van Beverenstraat

59

Groot-Bijgaarden

11

10

1

D'Elst nv

Eksterstraat

10

Schepdaal

12

10

2

Van Schepdael tuinaanleg bvba Eksterstraat

10

Schepdaal

13

11

1

De Schrijver bvba

Petrus Bayensstraat

60

Groot-Bijgaarden

14

11

2

Ideal Standard gmbh

Petrus Bayensstraat

70

Groot-Bijgaarden

15

11

3

Wabco Belgium nv

Petrus Bayensstraat

70

Groot-Bijgaarden

16

12

De Wit nv

Doylijkstraat

127

Itterbeek

17

13

Eikelenberg nv

Eikelenbergstraat

20

Dilbeek

18

14

1

Garage De Witte

Ninoofsesteenweg

598

Itterbeek

19

14

2

Kempeneer W Machines nv

Ninoofsesteenweg

657

Itterbeek

20

14

3

Pax Transport bvba

Ninoofsesteenweg

598

Itterbeek

21

15

Heremans Garage bvba

Robert Dansaertlaan

102

Groot-Bijgaarden

22

16

nv Locus

Lostraat

99

Schepdaal

23

17

Silver Racing bvba

Maalbeekstraat

38

Dilbeek

24

18

Steps Depannage

Assestraat

77

Sint-Ulriks-Kapelle

25

19

B&B Group

Lenniksebaan

1120

Vlezenbeek

26

20

Truck Parc Gebr. De Cooman

Ninoofsesteenweg

639

Itterbeek

Grontmij 10

Planningscontext

5

Planningscontext

5.1

Ruimtelijke plannen

5.1.1

Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV)

Delen van de gemeente Dilbeek worden binnen de context van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen opgenomen in het Vlaams Stedelijk Gebied rond Brussel. Het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel wordt strikt beperkt tot de huidige aanééngesloten agglomeratie. Elke gemeente binnen het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel, wordt eveneens geselecteerd als economische knooppunt. Voor het bepalen van de ontwikkelingsperspectieven voor de zonevreemde bedrijven zijn een aantal bepalingen van belang. Principieel wordt gesteld dat economische activiteiten gebundeld moeten worden in economische knooppunten. Complementair met dit principe wordt gesteld dat principieel een toename van de verspreide bebouwing in functie van werken niet meer aanvaard wordt. Met dit principe wenst men de resterende onbebouwde ruimte maximaal van versnippering en aantasting te vrijwaren, de hoge maatschappelijke kosten van het verspreid werken terug te dringen, de centrumfunctie en dus de leefbaarheid van hoofddorpen en woonkernen te versterken, de structuurbepalende functies van het buitengebied (landbouw, natuur en bos) duurzaam te laten functioneren) en de mobiliteitsbehoefte te beheersen en de verkeersleefbaarheid van de kernen van het buitengebied te garanderen. De E17 en de R0, ring rond Brussel worden als hoofdweg aangeduid. 5.1.2

Ruimtelijk structuurplan van de provincie Vlaams-Brabant6

De gemeente Dilbeek wordt in het provinciaal ruimtelijk structuurplan Vlaams Brabant aangeduid als behorend tot de deelruimte ‘Verdicht netwerk’. Het beleid voor het Verdicht Netwerk is gericht op het behoud van de verscheiden fysische structuur en de uitbouw van het openbaar vervoersnetwerk. De stedelijke dynamiek wordt plaatsgebonden en afhankelijk van de ligging ten opzichte van de lijninfrastructuren, open ruimtefragmenten en verschillende concentraties van activiteiten gestuurd.

Met betrekking tot de nederzettingsstructuur wordt Dilbeek aangeduid als gebied met een actief bouwbeleid. Dilbeek wordt aangeduid als hoofddorp. Groot-Bijgaarden, Wolsem, Zibbeek-Bettendries, Itterbeek, Schepdaal, St. Martens-Bodegem en St. Ulriks-Kapelle als woonkern. Godveerdegem, SintGertrudis-Pede en Nachtegaal worden aangeduid als kern in het buitengebied. Groot-Bijgaarden, Wolsem, Zibbeek-Bettendries, Dilbeek en Itterbeek worden aangeduid als kern mogelijk behorend tot het Vlaams stedelijk gebied Brussel. De bestaande bedrijvigheid rond Groot-Bijgaarden, behorend tot de Vlaamse Ruit, wordt aangeduid als gebied voor (inter)nationale economische activiteiten. Een lokaal bedrijventerrein kan binnen het hoofddorp Dilbeek gerealiseerd worden. De N8 en de N9 worden als secundaire weg type III geselecteerd. Dilbeek behoort tot het toeristisch recreatief netwerk rond Brussel. 5.1.3

Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Dilbeek7

De gewenste ruimtelijke structuur voor Dilbeek wordt gekoppeld aan de kerngedachte om zowel de landelijke kernen als het stedelijk gebied leefbaar te houden samen met de vrijwaring van de open ruimte. Volgende concepten geven een eerste aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur: • Stedelijk gebied versus buitengebied: een gedifferentieerde aanpak. • De Ninoofsesteenweg als drager van activiteiten • Ruimte voor lokale bedrijven aansluitend bij bestaande zones • Beekvalleien als dragers van de natuurlijke structuur • Relaties tussen open ruimtegebieden verstevigen • Groene vingers door de kernen • Kasteelparken en bossen als structuurbepalende elementen • Uitbouwen van een complementair recreatief netwerk • Hiërarchisch verkeerswegennet • Uitgebreid openbaar vervoersnetwerk • Een netwerk voor de passieve recreatie en langzaam verkeer De gewenste ruimtelijke structuur wordt voor Dilbeek als volgt vertaald:

Met betrekking tot de open ruimte behoort Dilbeek tot de natuurlijke clusters in natte sfeer. Volgende natte natuurverbindingsgebieden op het grondgebied van de gemeente Dilbeek worden geselecteerd: • 2c: de Steenvoordbeek als belangrijke verbinding naar wolfsputten en Bellebeek • 2d: Keurebeek (Molenbeek) als verbinding naar Steenvoordbeek en Bellebeek. • 4d: bovenlopen van de Laarbeek als belangrijk verbindingsgebied naar biologisch waardevolle delen van de benedenloop. • 4f: Molenbeek – Neerpedebeek als belangrijke schakel naar Zuun. Met betrekking tot de agrarische structuur is Dilbeek gedeeltelijk gesitueerd in het gebied met aandacht voor de landbouwgebieden omheen het stedelijk gebied, en gedeeltelijk in een gebied waar de landbouw moet rekening houden met de landschaps- en natuurwaarden en als gebied met concentratie van tuinbouw onder glas of plastiek. Landschappelijk behoort het zuiden van Dilbeek tot de Brusselse rand met kasteelsites en het noorden van Dilbeek tot de veldbossen met kasteelsites. Het zuiden van Dilbeek behoort tevens tot het kleinschalig landschap van het Pajottenland , waarbij specifiek de holle wegen worden aangeduid.

6

VLAAMS GEWEST, Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, 1997 en PROVINCIE VLAAMSBRABANT, Ontwerp ruimtelijk structuurplan, juli 2004.

7

GEMEENTE DILBEEK, Structuurplan, Startnota, mei 2003. Grontmij 11

Planningscontext

5.2

Juridische plannen

5.2.1

Gewestplan

Figuur 7: Gewestplan Figuur 6: Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan

Grontmij 12

Planningscontext

5.2.2

Gebieden met een juridische bescherming

Figuur 8: Gebieden met een juridische bescherming

5.2.3

Vlaams ecologisch netwerk

Het RUP Vlaams Ecologisch Netwerk eerste fase werd definitief goedgekeurd door de Vlaamse regering op 19 september 2003. Figuur 9: Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN), eerste fase

Grontmij 13

Planningscontext

5.3

Sectorale plannen

5.3.3

5.3.1

GNOP

In het mobiliteitsplan wordt ruime aandacht besteed aan het openbaar vervoersysteem. De gemeente Dilbeek zal zoals in het BB-net vooropgesteld in de toekomst goed ontsloten worden door het openbaar vervoer. De principes van het mobiliteitsplan werden verwerkt in de visie voor de verschillende zonevreemde bedrijven.

De gedetailleerde kaart die in het GNOP wordt opgemaakt, wordt gehanteerd bij de opmaak van de gewenste ruimtelijke structuur en voor de gedetailleerde afweging terrein per terrein. De realisatie van een verbinding tussen de Wolfsputten en de omgeving wordt als één van de prioriteiten in de natuurinrichting te Dilbeek aangeduid. Verbindingen meten gezocht worden richting Steenvoordbeek (noord), Begijnenborre (west), IJsbergbos. In het algemeen dient de open ruimte ten westen van Wolfsputten versterkt te worden. De tweede prioriteit die wordt aangeduid is de ontwikkeling van de Zierbeekvallei. 5.3.2

5.3.4

Mobiliteitsplan

Biologische waarderingskaart

Figuur 11: Biologische waarderingskaart

Landschapsatlas

Figuur 10: Landschapsatlas

Grontmij 14

Toetskader vanuit ruimtelijk oogpunt

6


6.1

Inleiding

Het toetsingskader vanuit ruimtelijk oogpunt voor de zonevreemde bedrijven en de bedrijven die bij uitbreiding zonevreemd kunnen worden, wordt beschreven vanuit twee invalshoeken. Enerzijds wordt een globale visie op de gewenste ruimtelijke structuur op gemeentelijk niveau uitgewerkt. Anderzijds wordt vanuit de specifieke eigenheid van de situering van het terrein zelf, een visie op de ontwikkeling van zonevreemde en potentieel zonevreemde terreinen uitgewerkt. Beide beleidsvisies zullen mede leiden tot het bepalen van de ontwikkelingsperspectieven voor de bedrijven.

24 10

Op ruimtelijk vlak is het moeilijk om objectieve regels te bepalen: het begrip 'draagkracht van de omgeving' dient hierbij zo duidelijk mogelijk omschreven, om een beoordeling mogelijk te maken. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen geeft hierbij reeds een aantal beoordelingsprincipes aan voor de ontwikkelings- en uitbreidingsmogelijkheden van bestaande bedrijven buiten de bedrijventerreinen:

1 1

7

9

• •

21 13

15 14

•

27 23

17

• •

Een maximale verweving van economische activiteiten met de activiteiten in de omgeving. Goed nabuurschap moet het uitgangspunt vormen; Alle mogelijkheden en voorzieningen voor ontwikkeling op de bestaande locatie worden uitputtend aangewend; De ruimtelijke implicaties bij een herlokalisatie worden afgewogen tegenover de ruimtelijke implicaties van een ontwikkeling op de bestaande locatie; De ruimtelijke draagkracht van de omgeving mag niet overschreden worden; Er wordt gestreefd naar een maximale beleidszekerheid en beleidscontinuïteit ten aanzien van de ontwikkeling van de economische activiteit.8

De principes uit het RSV worden aangevuld en verder gespecificeerd met elementen uit globale gewenste ruimtelijke structuur en het toetskader voor zonevreemde bedrijven.

3 19 26 5

6.2

20

4

De globale gewenste ruimtelijke structuur geeft in grote lijnen de visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente weer. Dilbeek wordt globaal opgedeeld in drie delen: het stedelijk gebied, het landelijk gebied en het verdicht gebied langsheen de N8.

18

6 2

11 12

6.2.1

8 22 16

Globale gewenste ruimtelijke structuur op niveau van de gemeente

25

Het stedelijk gebied

Het stedelijk deel dat vermoedelijk zal behoren tot het Vlaams Stedelijk Gebied rond Brussel bevindt zich in het oosten van de gemeente en bevat de kernen Dilbeek, Groot-Bijgaarden, Itterbeek, Wolsem en Zibbeek-Bettendries. Dit gebied wordt gekenmerkt door een dichte bebouwing. Binnen deze deelruimte vormen de kernen Groot-Bijgaarden en Dilbeek de zwaartepunten. Te Groot-Bijgaarden is het grootste industrieterrein van Dilbeek gesitueerd. Een versterking van de economische potenties van Dilbeek moeten gezocht worden in het invullen en verdichten van dit terrein. Een kleine uitbreiding van het industrieterrein in westelijke richting ten noorden van de E40, kan onderzocht worden. Tussen de twee kernen, Dilbeek en Groot Bijgaarden, wordt een verdere verdichting van het woonweefsel vooropgesteld. De kernen Wolsem, Zibbeek-Bettendries en Itterbeek vormen een tweede band van verstedelijking. In deze zone wordt een verdere verdichting vooropgesteld, maar met respect voor het westelijke open ruimtegebied. Tevens wordt het agrarisch gebied, gelegen ten westen van Dilbeek aan de N8, onderzocht voor de inrichting van een lokaal bedrijventerrein.

8

MINISTERIE VAN DE VLAAMSE GEMEENSCHAP, RSV, p 453. Grontmij 15


In het midden van het stedelijk deel van Dilbeek bevindt zich het groene hart, gevormd door de Wolfsputten. Het groene hart kent een optimale bescherming. Het beleid voor het groen hart is gericht op het creëren van natuurverbindingen richting Molenbeek – Zuid (Steenvoortbeek), Begijnenborre (west) en het IJsbergbos.

165

14

2


Verdicht gebied langs de N8

209

14

3

Pax Transport bvba


139

15


Stedelijk gebied

303

16

nv Locus

Landelijk gebied

6.2.2

206

17

Silver Racing bvba

Stedelijk gebied

249

18

Steps Depannage

Landelijk gebied

309

19

B&B Group

Landelijk gebied

311

20



Het landelijk gebied

Het westen van Dilbeek sluit aan bij een open ruimtegebied, in het provinciaal ruimtelijk structuurplan, aangeduid als de groene gordel rond Brussel. In deze zone wordt het beleid gericht op het behoud van de open ruimte en het niet verder versnipperen van de open ruimte door het aansnijden van nieuwe gebieden voor wonen of werken en het creëren van bijkomende infrastructuur. Het IJsbos wordt in de gemeente aangeduid als belangrijk bosgebied, met een vrij hoge natuurwaarde. Binnen de deelruimte zijn de valleigebieden van de Steenvoordbeek, de Molenbeek/ Pedebeek en de Zierbeek belangrijk voor het versterken en verbinden van de natuurlijke waarden in de gemeente. 6.2.3


Langsheen de N8, die de verbinding maakt tussen Brussel en Ninove, ontstond een verstedelijkte strip, met een grote verscheidenheid aan activiteiten. Ook verschillende bedrijven zijn in deze strip gesitueerd. De N8 maakt volgens het provinciaal ruimtelijk structuurplan deel uit van het Verdicht Netwerk, dat aangeduid wordt als goed ontsloten verblijfsgebied. Een verdichting van de bestaande, door het openbaar vervoer ontsloten kernen wordt er nagestreefd, met behoud van de open ruimte fragmenten. De belangrijkste open ruimte fragmenten zijn weergegeven op kaart. 6.2.4

Interpretatie van de verschillende bedrijven in de globale gewenste ruimtelijke structuur

Onderstaand vindt u het overzicht van de verschillende bedrijven binnen de gewenste ruimtelijke structuur op niveau van de gemeente. Voor een meer gedetailleerde uitwerking van deze interpretatie wordt verwezen naar het hoofdstuk ‘Ontwikkelingsperspectief per bedrijf’. Tabel 14: Interpretatie per bedrijf naar de ruimtelijke situatie vanuit gemeentelijk oogpunt ID

BPA NR NAAM

RUIMTELIJK GLOBAAL

14

1

Animals Express

Stedelijk gebied

17

2

Arabel nv

Landelijk gebied

20

3

Asemo bvba

Landelijk gebied

24

4

1



264

4

2



31

5


Landelijk gebied

302

6

Brouwerij Girardin

Landelijk gebied

44

7

Brusselmans Guido


66

8

Cooreman & Co nv

Stedelijk gebied

307

9

Coovera nv

Stedelijk gebied

308

10

1

D'Elst nv

Landelijk gebied

277

10

2

Van Schepdael tuinaanleg bvba

Landelijk gebied

94

11

1

De Schrijver bvba

Stedelijk gebied

149

11

2

Ideal Standard gmbh

Stedelijk gebied

292

11

3

Wabco Belgium nv

Stedelijk gebied

95

12

De Wit nv


109

13

Eikelenberg nv

Stedelijk gebied

310

14

Garage De Witte

Landelijk gebied

1

6.3

Ruimtelijke situatie vanuit lokaal perspectief

Per bedrijf wordt een ruimtelijke beleid toegekend op basis van de specifieke condities van de plek. Dit toetskader vult de globale gewenste ruimtelijke structuur aan. Volgende beleidscategorieën kunnen onderscheiden worden: bedrijven aansluitend bij een industrieterrein, bedrijven nabij grote infrastructuurassen, bedrijven aansluitend bij de kern, bedrijven in woonlinten, bedrijven in gebieden met verspreide bebouwing en bedrijven in de open ruimte en bedrijven in de kern. Dit toetskader zal gehanteerd worden als planologisch kader. Dit kader is slechts geldend voor behoorlijk vergunde bedrijven. 6.3.1

Bedrijven aansluitend bij een industrieterrein

Het betreft hier bedrijven die ofwel gedeeltelijk op een industrieterrein zelf zijn gesitueerd ofwel dadelijk grenzen aan een industrieterrein. Bedrijven aansluitend bij een industrieterrein kennen een grote mate van uitbreidingsmogelijkheden, in die mate dat door de uitbreiding van het industrieterrein de goede ruimtelijke ordening niet in het gedrang komt. Bij een uitbreiding van de bedrijven moet voldoende aandacht gaan naar de afwerking van het industriegebied en de goede relatie van het bedrijf met het industriegebied zelf. 6.3.2

Bedrijven nabij grote infrastructuurassen

Het betreft bedrijven die dadelijk gesitueerd zijn bij grote infrastructuurassen, met name de ring rond Brussel, de E40 en de N8 (NinoofseSteenweg). Hierbij komen twee verschillende types bedrijven voor in Dilbeek. Ten eerste zijn een aantal zonevreemde of potentieel zonevreemde bedrijven opmerkbaar die rechtstreeks aansluiten op de infrastructuur. De bedrijven aan de Ninoofse Steenweg zijn hier een voorbeeld van. Ten tweede zijn een aantal bedrijven langsheen de snelweg gesitueerd, deze hebben geen rechtstreekse aansluiting op de infrastructuur, maar profiteren meestal van de zichtlocatie langsheen de snelweg. Bedrijven zonder rechtstreekse toerit naar de infrastructuuras Voor bedrijven zonder rechtstreekse toerit, dient het mobiliteitsprofiel van het bedrijf afgestemd te zijn op de omgeving. Dikwijls zijn deze bedrijven, hoewel gelegen langsheen de snelweg, niet goed ontsloten. De versnipperdheid van het landschap bepaalt verder in hoeverre bedrijvigheid langs grote infrastruurassen kunnen uitbreiden.

Grontmij 16


Bij de uitbreiding van de bedrijven moet voldoende rekening gehouden worden met de landschappelijk inpassing van bedrijven. Afhankelijk van de aard van de directe omgeving9 wordt een bepaalde landschappelijke invulling vooropgesteld. Bijzondere aandacht moet gegeven worden aan het architecturaal beeld van op te snelweg (o.a. het vermijden van storende reclamepanelen).

Bij de uitbreiding van het bedrijf dient de landschappelijke inpassing van het bedrijf voldoende aandacht te genieten. Belangrijk is hierbij de aandacht voor structurerende elementen die het gebied voor een deel van zijn versnipperd karakter kunnen ontdoen. 6.3.6

Bedrijven in de open ruimte

Bedrijven met rechtstreekse toerit naar de infrastructuuras Het betreft bedrijven die in een open ruimte gebied gelegen zijn. Voor bedrijven met een rechtstreekse toerit naar de weg zelf, worden geen beperkingen naar mobiliteitsprofiel toe vooropgesteld. Wel dient indien nodig rekening gehouden te worden met de veiligheid van het open afdraaiende verkeer (dit is voornamelijk van belang op de Ninoofse Steenweg). Voor de uitbreiding van de bedrijven aan de infrastructuurassen is hun ligging in de as van belang. Open ruimte corridors dienen gevrijwaard te worden. Bij de uitbreiding naar achter toe moet rekening gehouden worden met de aard van de achterliggende functie (landbouw, wonen, …) voor het stellen van randvoorwaarden naar de uitbreiding toe inzake beperken van de hinderlijkheid, landschappelijke inpassing en dergelijke. 6.3.3

Bedrijven aansluitend bij de kern

Bedrijvigheid in de open ruimte krijgt in principe geen verdere ontwikkelingsmogelijkheden, tenzij vanuit economische bepalingen kan aangetoond worden dat het bedrijf herlokaliseren geen optie is. In geen geval kunnen bedrijven die een groot aantal verkeersstromen generen toegelaten worden. Voor de bedrijvigheid in de open ruimte wordt uitgegaan van een strikte begrenzing van het huidige terrein. Voor de bedrijven in de open ruimte die worden opgenomen in het sectoraal BPA staat in het bijzonder de landschappelijke inpassing van het bedrijf in de open ruimte voorop. Indien het bedrijf grenst aan een gebied met een belangrijke natuurwaarde, wordt het bedrijf zodanig ingericht en gebufferd dat de verdere ontwikkelingspotenties voor natuur geoptimaliseerd worden. 6.3.7

Bedrijven in de kern

Het betreft bedrijven die morfologisch aansluiten bij een kern. Bedrijven die aansluiten bij de kern worden getoetst op hinder voor de omgeving en de afstemming met het mobiliteitsprofiel. Indien het bedrijf verweefbaar is met de woonfunctie die in het gebied primeert, kan het bedrijf zich verder ontwikkelen. Bij het uitbreiden van de bedrijven aansluitend bij de kern, moet gezocht worden naar de optimalisatie van het bedrijf binnen de kern. De ontsluiting met het openbaar vervoer, het medegebruik van infrastructuur en dergelijke (afhankelijk van de specifieke situatie) wordt geoptimaliseerd. 6.3.4

Bedrijven in woonlinten zijn gedeeltelijk zone-eigen, maar kampen veelal met een gedeelte van het terrein dat zonevreemd is. Het beleid voor de bedrijven in woonlinten is gericht op het zoveel mogelijk afstemmen van de activiteiten op het lint. Hinderlijke bedrijvigheid of bedrijvigheid waarvan het mobiliteitsprofiel van het bedrijf niet beantwoordt aan het mobiliteitsprofiel van de locatie is in de woonlinten niet mogelijk. Indien de weerslag op het achterliggende open ruimtegebied beperkt blijft kunnen deze bedrijven uitbreiden. Bij het uitbreiden van de bedrijven in linten wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de morfologische structuur van het lint. Bedrijven in gebieden met verspreide bebouwing

Het betreft bedrijven die gesitueerd zijn in een versnipperd gebied, met tal van bebouwing. Bedrijven in gebieden met versnipperde bebouwing tasten de draagkracht van de omgeving minder sterk aan. Bedrijven in deze gebieden kunnen in principe, indien het mobiliteitsprofiel afgestemd is op de omgeving en de hinder naar de bewoners van het gebied beperkt blijft, beperkt uitbreiden.

9

Gelet op het karakter van de bedrijvigheid dat hier gevestigd is en de potenties van het gebied voor woonuitbreiding, zullen deze bedrijven, indien nodig een oplossing kennen binnen het GRS. 6.3.8

Interpretatie per bedrijf naar de ruimtelijke situatie vanuit lokaal perspectief.

Onderstaand wordt per bedrijf de ruimtelijke situatie vanuit lokaal perspectief weergegeven.

Bedrijven in woonlinten

Het betreft bedrijven die gesitueerd zijn in woongebied of woongebied met landelijk karakter, ingekleurd op het gewestplan in een strook langsheen de aanwezige infrastructuur.

6.3.5

Het betreft hier bedrijven die in ingesloten woonuitbreidingsgebied gelegen zijn en aansluiten bij de huidige kern.

Met de aard van de omgeving wordt evens verwezen naar de opdeling open ruimte, woonlint en versnipperde omgeving, die verder in de tekst uitgewerkt worden.

Tabel 15: Interpretatie per bedrijf naar de ruimtelijke situatie vanuit lokaal oogpunt ID BPA NR NAAM

BELEID

1

14

1

Animals Express

Bedrijf aansluitend bij een industrieterrein

2

17

2

Arabel nv

Bedrijf in de open ruimte

3

20

3

Asemo bvba

Bedrijf aansluitend bij een kern

4

24

4

1


Bedrijf nabij een grote infrastructuuras

5

264

4

2



6

31

5



7

302

6

Brouwerij Girardin

Bedrijf in de open ruimte

8

44

7

Brusselmans Guido

Bedrijf in een woonlint

9

66

8

Cooreman & Co nv


10

307

9

Coovera nv


11

308

10

1

D'Elst nv

Bedrijf in een gebied met verspreide bebouwing

12

277

10

2

Van Schepdael tuinaanleg bvba


13

94

11

1

De Schrijver bvba


14

149

11

2

Ideal Standard gmbh


15

292

11

3

Wabco Belgium nv


16

95

12

De Wit nv


17

109

13

Eikelenberg nv


18

310

14

1

Garage De Witte


19

165

14

2



Grontmij 17

Toetskader vanuit ruimtelijk oogpunt 20

209

14

Pax Transport bvba


21

139

15



22

303

16

nv Locus


23

206

17

Silver Racing bvba


24

249

18

Steps Depannage


25

309

19

B&B Group


26

311

20



6.4

3

Organisatie van het terrein en directe omgeving

In dit luik wordt de organisatie van het bedrijf zelf bekeken (densiteit, duurzaamheid van de constructies, ordelijkheid, …) alsook de wijze waarop het terrein aansluit met de omgeving (directe ontsluiting, buffering, landschappelijke inpassing,…)

Grontmij 18

Toetskader vanuit het juridische, economische en bedrijfs specifieke kader

7 Toetskader vanuit het juridische, economische en bedrijfs specifieke kader

1. Ruimtevraag • Ruimtegebruik • Ruimtebehoefte van het bedrijf • Aard van de activiteiten • Omkeerbaarheid van het ruimtegebruik (bv. maagdelijkheid van het terrein, verharde oppervlakten,…)

De algemene principes van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en van de verschillende omzendbrieven rond het onderwerp van de zonevreemde bedrijven moeten operationeel gemaakt worden door het opstellen van een aantal beoordelingscriteria. Naast een beoordeling vanuit planologische invalshoek gebeurt tevens een juridische en economische beoordeling.

2. Mobiliteitsprofiel • Aandeel vrachtvervoer • Bereikbaarheid voor de werknemers • Bereikbaarheid voor de klanten / leveranciers / …

Ook dit toetskader vormt geen éénduidig kader voor het bepalen van de ontwikkelingsperspectieven van de bedrijven. Het is een leidraad die hulp dient te bieden bij het individueel toetsen van het bedrijf.

3. Hinder …

7.1

Juridisch kader:

De omzendbrief van 8 juli 1997 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen legt het juridische kader vast: ze geeft een duidelijke definitie van wat er in een bestemmingszone kan en wat niet en biedt een leidraad bij de interpretatie en toepassing van de diverse planologische voorschriften. Anderzijds dient worden nagekeken of de bedrijven in regel zijn met de verschillende vergunningen. Voor het opstellen van het juridisch kader wordt onderzoek gedaan naar: • • • • •

7.2

Gewestplan – APA – BPA (RUP) - verkaveling De wettelijk vastgelegde en beschermde gebieden De afgeleverde bouwvergunningen (oprichting en uitbreiding) De afgeleverde milieuvergunning De afgeleverde exploitatievergunning

Economisch kader

Voor de beoordeling vanuit het economisch kader wordt enerzijds nagegaan welke impact het bedrijf heeft of kan hebben op de omgeving. Anderzijds wordt nagegaan welke ontwikkelingsperspectieven voor het bedrijf mogelijk zijn. Zo dient voor de opmaak van het sectoraal BPA voornamelijk gezocht te worden naar oplossingen voor bedrijven binnen een financieel haalbaar kader. Voor het opstellen van het economische kader wordt onderzoek gedaan naar: • • • • • • •

7.3

Economische belang van het bedrijf voor de gemeente Regionale verankering Specifieke kenmerken van het bedrijf waardoor het verbonden is met de huidige locatie Aandeel werkgelegenheid Omzet Bedrijfseigen kosten (kosten eventuele herlocalisatie, aanleg buffer,…) Gedane en geplande investeringen

Bedrijfsspecifiek kader

Het bedrijfsspecifiek kader onderzoekt de lokale specifiek situatie van het bedrijf. Grontmij 19

Ontwikkelingsperspectieven

8


Het betreft hier in principe bedrijven die behoorlijk vergund zijn. Het economisch belang van het bedrijf is echter van die aard dat een beperkte uitbreiding van de activiteiten mogelijk moet gemaakt worden. Het planologisch kader pleit echter voor verwijderen van alle infrastructuur bij stopzetten van de bedrijvigheid.

8.1

Bepaling klassen

Klasse 4

Elk bedrijf wordt op basis van de toetsingskaders ingedeeld in een bepaalde categorie. De categorie wordt bepaald op basis van een aantal mogelijkheden die bepalen dat:

De zonevreemde activiteit kan blijven bestaan. Een uitbreiding van de activiteiten is echter niet mogelijk. Bij stopzetting van de activiteiten kunnen nieuwe activiteiten op de huidige locatie plaats vinden.

• • •

Deze bedrijven zijn behoorlijk vergund. De activiteiten die plaatsvinden zijn echter niet van die aard, dat uitbreiding moet voorzien worden of uitbreiding van de activiteiten is niet wenselijk daar door een eventuele uitbreiding de draagkracht wordt overschreden. De bestaande activiteiten situeren zich echter op ruimtelijk verantwoorde wijze in de gemeente; ook op termijn zijn hier nieuwe economische activiteiten mogelijk.

het bedrijf kan blijven bestaan het bedrijf kan uitbreiden nieuwe activiteiten mogelijk zijn op de huidige locatie

De combinatie van deze mogelijkheden leidt tot de volgende klassen=

Klasse 5 Klasse 1 Klasse 2 Klasse 3 Klasse 4 Klasse 5

herlokalisatie Ja Nee Nee Nee Nee

uitbreiding Nee Nee Ja Nee Ja

Nieuwe activiteiten Nee Nee Nee Ja Ja

De zonevreemde activiteit kan blijven bestaan en uitbreiden. Hoewel de zone niet op het gewestplan als bedrijventerrein werd aangeduid, kan de bedrijvigheid hier wel getolereerd en zelfs in lichte mate aangemoedigd worden. Bij stopzetting van de activiteiten kunnen dan ook nieuwe activiteiten op de locatie plaatsvinden. De bedrijven die zich in deze klasse situeren, zijn behoorlijk vergund. Het economische kader pleit voor uitbreiden en de ruimtelijke draagkracht van het gebied is behoorlijk.

Klasse 1 De zonevreemde activiteit kan niet blijven bestaan op deze plek. Er wordt een herlokalisatie voor het bedrijf naar een lokaal of een regionaal bedrijventerrein vooropgesteld. De gebouwen en verhardingen dienen volledig te worden verwijderd. De vandaag bestaande gewestplanbestemming blijft gelden en wordt aldus in ere hersteld. Het betreft hier in principe bedrijven die niet behoorlijk vergund zijn en waarvan de omgeving een beperkte ruimtelijke draagkracht heeft. Klasse 2 De zonevreemde activiteit kan blijven bestaan. De bestaande gebouwen kunnen in stand worden gehouden. Er is geen enkele uitbreiding mogelijk. Bij stopzetting van de activiteiten van het bedrijf zijn geen nieuwe activiteiten op het terrein mogelijk. De gebouwen en verhardingen dienen volledig te worden verwijderd. De bestemmingszone wordt aangeduid als een zone voor bedrijvigheid met een nabestemming (de oorspronkelijke gewestplanbestemming). Het betreft hier in principe bedrijven die behoorlijk vergund zijn en waarvan het economisch kader pleit voor het behoud van de huidige activiteiten. De ruimtelijke draagkracht is hier echter zodanig beperkt dat een herlokalisatie op termijn (of bij stopzetting) aangewezen is. Klasse 3 De zonevreemde activiteit kan blijven bestaan. De bestaande gebouwen kunnen beperkt worden uitgebreid. Bij stopzetting van de activiteiten van het bedrijf zijn geen nieuwe activiteiten op het terrein mogelijk. De gebouwen en verhardingen dienen volledig te worden verwijderd. De bestemmingszone wordt aangeduid als een zone voor bedrijvigheid met een nabestemming.

Grontmij 20


8.2

Overzicht van de verschillende bedrijven per klasse

Voor de motivering wordt verwezen naar de verantwoording die werd opgesteld per bedrijf.

Bedrijven die niet weerhouden worden: Animal Express

Ruimtelijk toetskader Juridisch /economisch toetsingskader

Juridisch/ economisch Zeer Zwak 8.Brusselmans Guido

24.Steps Depannage

3.Asemo

Coovera NV Eikelenberg NV

23.Silver Racing

Zwak

13.De Schrijver bvba

4.ADS De Smet

26.Truck Parc De Cooman

5.Trullemans

14-15.Wabco – Ideal Standard

Bakkerij Pajottenland

Matig

9.Cooreman & Co

Sterk

20.Kempeneer WMachines nv 21.Heremans Garage bvba. 18-19.Garage De Witte – Pax Transport

11.D’Elst

24. B&B-groep nv

12.Van Schepdael tuinaanleg

7.Brouwerij Girardin

Juridisch/ economisch Zeer Sterk

16.De Wit nv 22.Locus nv 2. Arabel

Ruimtelijk Zeer Zwak

Klasse 1

Zwak

Klasse 2 24. Steps Depannage

Matig

Klasse 3

Sterk

Ruimtelijk Zeer Sterk

Klasse 4

Klasse 5

3.Asemo

2.Arabel

8.Brusselmans Guido

4.ADS De Smet

13. De Schrijver

5.Trullemans

14-15.Wabco – Ideal Standard

7.Brouwerij Girardin

23. Silver Racing 26. Truck Parc De Cooman

9. Cooreman & Co 11-12.D’Elst - Van Schepdael tuinaanleg 16. De Wit nv 18-19. Garage De Witte – Pax Transport 20. Kempeneer W machines nv 21. Heremans Garage bvba 22. Locus nv 25. B&B Group nv

Grontmij 21

DEEL B

DEEL B: ONTWIKKELINGSPERSPECTIEF PER BEDRIJF

DEEL B ONTWIKKELINGSPERSPECTIEF PER BEDRIJF

ONTWIKKELINGSPERSPECTIEF PER BEDRIJF

Grontmij 22

Animals Express: niet weerhouden

1 Animals Express: niet weerhouden

1.1

• •

• Roekhout 11 1702 Groot –Bijgaarden

Omschrijving

• Voornamelijk groothandel van huisdieren en toebehoren. In beperkte mate ook kleinhandel. Het bedrijf werd gebouwd op het einde van de jaren 70. Animals Express kocht het bedrijf in 1993, als zijnde een bedrijf in industriegebied gesitueerd. Ondertussen zijn de bedrijfsactiviteiten echter sterk gegroeid en ontstond er een acuut ruimteprobleem. De landbouwgronden, die naast het bedrijf gesitueerd zijn, werden gedeeltelijk ingenomen voor opslag en buitenrennen voor dieren.

1.2

Toetskader

De algemene beleidslijnen voor de toetsing werden uitgewerkt in het hoofdstuk 6 (toetskader vanuit ruimtelijk oogpunt) en hoofdstuk 7 (toetskader vanuit juridisch, economisch en bedrijfsspecifiek oogpunt). Hier zijn tevens de samenvattende overzichten voor de verschillende bedrijven terug te vinden. 1.2.1

LOKAAL PERSPECTIEF: Het bedrijf is gedeeltelijk gelegen in industriegebied, het overige deel in landbouwgebied. Het bedrijf kan dus beschouwd worden als ruimtelijk aansluitend bij het industriegebied. De landbouwzone wordt momenteel door de gemeente onderzocht als uitbreidingsgebied voor industrie. Het agrarisch gebied waar het bedrijf gedeeltelijk gesitueerd is, wordt min of meer ingesloten door de snelweg (E40), het industrieterrein, een open en afrittencomplex met servicestation en in het noorden een woongebied. Het omgeving rond het bedrijf heeft een versnipperd karakter (woningen, tuinen,…) en is dan ook niet langer als landschappelijk waardevol agrarisch gebied te beschouwen. Het bedrijf is goed ontsloten. De ontsluiting verloopt via de Roekhout door het industriegebied naar het nabijgelegen open afrittencomplex van de E40. De Roekhout is doodlopend in westelijke richting. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd in het stedelijk gebied, in bedrijvenzone. PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • Momenteel zijn de bedrijfsgebouwen op het deel met bestemming industriegebied gerealiseerd. Door het gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden zijn de bedrijfsactiviteiten op een te dense en chaotische wijze georganiseerd. Met name ook het parkeren dat momenteel grotendeels op de straat geschiedt. • De bedrijfswoning is niet geïntegreerd in de bedrijfsgebouwen en wordt van het hoofdgebouw gescheiden door de tussen liggende weiden voor dieren en een reeks serres die dienst doen als opslagruimte. De woning sluit ruimtelijk wel aan bij een groepje van een 10-tal woningen. • In het oosten is een erfdienstbaarheid gesitueerd, die toegang geeft tot het achterliggende agrarische gebied. 1.2.2

• • •

1.2.3

• • • • •

Ruimtelijke situatie

GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich aansluitend bij het industriegebied van Groot-Bijgaarden (bovenlokaal), dus kan beschouwd worden als gelegen in stedelijk gebied.

Juridische situatie

Bedrijf gedeeltelijk gelegen in industriegebied (hoofdgebouw) en gedeeltelijk gesitueerd in landschappelijk waardevol agrarisch gebied (serres voor opslag en terreinen voor dieren). Het bedrijf is gedeeltelijk gesitueerd in BPA Roekhout (kb 1967/07/10). Het bedrijf is echter zonevreemd binnen de voorschriften van het BPA. Het gebied kent geen specifieke beschermingsmaatregelen

Het bedrijf heeft de nodige bouwvergunningen voor de hoofdgebouwen (gelegen in industriegebied). De opslagruimten en de omheinde weiden voor dieren zijn echter niet vergund. Hiertoe werd een regularisatieaanvraag ingediend in 98, die geweigerd werd. Tevens werd een herstelvordering voor het oprichten van een serre, het verharden van een parkeerstrook en het plaatsen van afsluitingen afgeleverd. In 1999 werd een nieuwe bouwaanvraag ingediend voor het plaatsen van een afsluiting en een stedenbouwkundig attest nr. 2 voor het saneren van de bedrijfsgebouwen, die eveneens geweigerd werd. Milieuvergunning: à 752.2/93/018: Animals Express (Domaine de la Sapinière): uitbaten van inrichting voor verkoop van meerdere dieren. College 20/6/1994 (tot 20/6/1014) à 752.3/95/006: Domaine de la Sapinière (Van Caelenbergh C.): verplaatsen van bepaalde diersoorten naar nabijgelegen woning. College 27/3/1995.

29 werknemers en 3 personen bedrijfsleiding, personeel voornamelijk wonende te Dilbeek Omzet 73.943.284 BF – Toegevoegde waarde 14.369.703 BF Recente investeringen: 1.617.375 BF – 1999 – winkelinrichting – meubilair – rollend materiaal Aanwezigheid van de snelweg noodzakelijk (75 klanten per dag: groothandelaars van binnen- en buitenland) Ongeveer 50% van de handelsactiviteiten bestaan uit groothandel, het overige deel wordt gevormd door kleinhandel.

1.2.4

•

•

1.3

Economische situatie (2002)

Bedrijfseigen specifieke situatie

Het bedrijf wenst op korte termijn uit te breiden. De gewenste uitbreiding betreft bijkomende verkoopruimte, toonzaal, werkplaats, opslagruimte en laaden losruimte. De uitbreiding zal waarschijnlijk leiden tot het bijkomend aanwerven van 10 personeelsleden. Naast een concrete uitbreiding wenst de eigenaar tevens een betere organisatie van de bedrijfsactiviteiten. De uitbreiding en reorganisatie kan op eigen terrein plaatsvinden. Het bedrijf is bereid te investeren in een betere inrichting van het terrein. Het betreft een groothandel van dieren. Dit type van economische activiteiten is zeer moeilijk in te plannen in de bestaande bestemmingsvoorschriften van gewestplannen, BPA’s, RUP’s of dergelijke. Het bedrijf bevindt zich op de grens van para-agrarische bedrijvigheid (handel). Een herlokalisatie van het bedrijf is dan ook niet evident. De specifieke ligging van het bedrijf grenzend aan het agrarisch gebied biedt opvang aan een aantal ruimtebehoevende activiteiten zoals de buitenrennen van de dieren.

Bepaling ontwikkelingsperspectief

Het bedrijf wordt niet weerhouden gelet op: • De ligging van het bedrijf in de 100 meter zone langs de snelweg. Uitbreiding van het bedrijf is hierdoor onmogelijk. • Een uitbreiding van het bedrijf meer naar het noorden is niet wenselijk, gelet op de potenties die het gebied heeft voor regionale bedrijvigheid. • Het bedrijf is ruimtelijk georiënteerd als kleinhandelszaak. Een sectoraal BPA is niet het geëigende plandocument voor de oplossing van de problematiek. De herlokalisatie van dit bedrijf zal moeten onderzocht worden binnen de afbakening van het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel.

Grontmij 23

Arabel nv

2

Arabel nv

2.1

Omschrijving

• •

Ijsbergstraat 40-42 1701 Itterbeek

Hout- en metaal verwerkingsbedrijf Het bedrijf werd reeds voor 1940 gesticht. Het bedrijf bevindt zich op de huidige locatie sinds 01-091978. De bedrijfsactiviteiten werden ingericht in bestaande gebouwen. Het perceel werd op het gewestplan aangeduid als zone voor KMO. In het begin van de jaren 90 breidde het bedrijf sterk uit, zodat het volledige perceel werd ingenomen door bedrijfsactiviteiten. Het bedrijf wenst opnieuw uit te breiden in een zone die op het gewestplan is aangeduid als landschappelijk waardevol agrarisch gebied. De gronden zijn in eigendom van het bedrijf.

•

Milieuvergunning: à 752.1/77/395: NV ARABEL: uitbaten van werkplaats voor hout en metaalbewerking. Bestendige deputatie 24/8/78 (tot 24/8/08) à 752.3/01/007: NV ARABEL: uitbaten inrichting metaalbewerking, wijziging basisvergunning. College 23/4/01.

2.2.3

• • • •

26 werknemers en 2 personen bedrijfsleiding, personeel voornamelijk wonende te Dilbeek en regio Halle-Asse-Vilvoorde-Ninove. De uitbreiding van het begin van de jaren 90 leidde tot de aanwerving van 7 bijkomende personeelsleden. Omzet 87.000.000 BF (2002: 2.136.000€) – Toegevoegde waarde +/- 30% investeringen: +/- 6.000.000 BF per jaar (meestal machines) – investeringen 2002: 450.000€ Het bedrijf is sterk verankerd met de regio

2.2.4 2.2

Toetskader

•

De algemene beleidslijnen voor de toetsing werden uitgewerkt in het hoofdstuk 6 (toetskader vanuit ruimtelijk oogpunt) en hoofdstuk 7 (toetskader vanuit juridisch, economisch en bedrijfsspecifiek oogpunt). Hier zijn tevens de samenvattende overzichten voor de verschillende bedrijven terug te vinden.

•

2.2.1

•


GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich in het westelijke deel van Dilbeek, tussen de kern van Schepdaal en Itterbeek, dus kan beschouwd worden als gelegen in landelijk gebied. LOKAAL PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich in een lokaal open ruimtegebied, doorsneden door de spoorweg. De omgeving is landelijk en heeft nog een relatief grote landschappelijke waarde. Het bedrijf wordt beschouwd als gelegen in de open ruimte. Het bedrijf kent een vrij vlotte ontsluiting naar de N8. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd in de open ruimte, aan een structurerend bosgebied en beekvallei. PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • De bedrijfsgebouwen zijn duurzaam, het terrein is zeer ordelijk ingericht, waar mogelijk werd een haag (coniferen) aangeplant als buffering. • Achter de bedrijfsgebouwen situeert zich een perceel bosgebied dat aansluit op een groter bosgebied en natuurgebied, dat zich langsheen de spoorweg situeert. Dit gebied werd tevens opgenomen in het VEN, eerste fase. Het bosperceel (dat zich tussen het VEN en het bedrijf bevindt) achter het gebouw is in eigendom van het bedrijf. Het bedrijf voorziet in het nodige bosbeheer. Het bos wordt momenteel aangeduid als matig waardevol. Er is dus een goede buffering tussen het bedrijf en het VEN gebied. • In een iets ruimere omgeving situeren zich verschillende bedrijven: Cueppens, NMBS, Keddy, Bakkerij van Schepdaal (Pajottenland), Eylenbosch Withbread,… • Ten zuiden van het bedrijf sluiten de landbouwgronden aan op een beekvallei, zijbeek van de Molenbeek. • De woning op het terrein werd omgevormd tot kantoorgebouw en ontvangstruimte. 2.2.2

• • • •

Juridische situatie

•

2.3

Economische situatie


Het bedrijf wenst op korte termijn uit te breiden. Het betreft een uitbreiding van ongeveer 3000m². De uitbreiding is mogelijk op het naastliggende perceel, eigendom van het bedrijf, momenteel weiland. De uitbreiding wordt benodigd voor de organisatie van productieruimte en in beperktere mate voor opslag. Het betreft een familiebedrijf dat een vrij grote werkgelegenheid genereert. Vele werknemers wonen tevens zeer dicht bij het bedrijf. Het bedrijf veroorzaakt in zeer beperkt mate verkeersbewegingen (slecht een 6-tal lichte vrachtwagens per dag). De overige verkeersbewegingen worden gevormd door autoverkeer van de personeelsleden. Het bedrijf kan voornamelijk worden beschouwd als werkplaats met een zeer beperkte hinder (lawaai, milieu,…) naar de omgeving.


Het vandaag bestaande bedrijf is door de specifieke bedrijfsactiviteit en het beperkt aantal vervoersbewegingen niet hinderlijk voor de natuurlijke omgeving. Een schaalvergroting en reorganisatie van de activiteiten zonder bijkomende maatregelen heeft echter wel een grote ruimtelijke impact en dit voornamelijk vanuit landschappelijk oogpunt. Anderzijds heeft het bedrijf ook de mogelijkheden om een degelijke buffering te voorzien en ontstaat juist door de uitbreiding de bereidheid de optimale inpassing in de omgeving te verzekeren. De uitbreiding van de activiteiten heeft verder geen bijkomende verkeersstromen tot gevolg, noch een toenemende hinder naar het aanpalende VEN-gebied. De toetsing vanuit ruimtelijk oogpunt is bijgevolg matig te noemen. Het bedrijf is vandaag volledig goed gezoneerd en optimaal vergund. Het economisch belang is zeer groot en het bedrijf veroorzaakt weinig hinder naar de omgeving en het bedrijf kent een sterke verankering in de regio. De toetsing vanuit juridisch, economisch en de bedrijfseigen specifieke situatie zijn zeer sterk te noemen. Klasse 5: De zonevreemde activiteit kan blijven bestaan en uitbreiden. Bij stopzetting van de activiteiten kunnen nieuwe activiteiten op de locatie plaatsvinden. Nieuwe activiteiten worden wel sterk aan voorwaarden gebonden.

Bedrijf is momenteel volledig gesitueerd in zone voor KMO. Het natuurgebied in de omgeving is aangeduid als VEN-gebied. Het gebied kent geen specifieke beschermingsmaatregelen. Het bedrijf is volledig vergund. Grontmij 24

Arabel nv

2.4

Op te leggen randvoorwaarden

Optimalisatie landschappelijke inpassing in de omgeving. Buffering waar mogelijk. De bestaande beplanting (coniferen) moet omgevormd worden naar een streekeigen beplanting.

2.5

Planopvatting

Een uitbreiding wordt gerealiseerd ten noorden van de bestaande bedrijfsgebouwen. De uitbreiding wordt volledig gebufferd, waardoor het bedrijf in zijn geheel een betere buffering kent. Ook naar het zuiden toe wordt een buffering voorzien.

2.6

Bestemmingszones

NR

ORIGINELE BESTEMMING

HA

GEWENSTE BESTEMMING

HA

1

Zone voor KMO

0.45

Nijverheidszone

0.39

Bufferzone

0.06

Bufferzone

0.16

Nijverheidszone

0.30

2

Landschappelijk waardevol agrarisch 0.46 gebied

Grontmij 25

Asemo bvba

3

Asemo bvba

• Bodegemstraat 154b 1700 Dilbeek 3.3

3.1

• •

Studiebedrijf en ontwikkelingsbedrijf gericht op de vervaardiging van stalen constructies (prototypes) Het bedrijf werd in 1994 opgestart in bestaande bedrijfsgebouwen. De bedrijfsgebouwen hebben reeds verschillende bedrijfsactiviteiten gehuisvest waaronder een aardappelschilbedrijf en een brouwerij.

De huidige organisatie van de activiteiten heeft een beperkte ruimtelijke impact. Een grote uitbreiding van het bedrijf zou de bescherming van het Begijnenborrebos in het gedrang brengen. De toetsing vanuit ruimtelijk oogpunt is matig te noemen. Het bedrijf is vandaag volledig in agrarisch gebied gezoneerd. Het bedrijf heeft niet de nodige bouwvergunningen. De bedrijfsgebouwen zijn wel reeds sinds 1969 gerealiseerd. Het bedrijf heeft recent zwaar geïnvesteerd in de gebouwen. Het bedrijf veroorzaakt weinig hinder naar de omgeving. De toetsing vanuit juridisch, economisch en de bedrijfseigen specifieke situatie is eerder sterk te noemen.

Toetskader


Klasse 4: De bedrijvigheid kan blijven bestaan met uitzondering van de parking. Een uitbreiding van de activiteiten is niet mogelijk Bij stopzetting van de activiteiten kunnen nieuwe activiteiten op de huidige locatie plaats vinden.

Ruimtelijke situatie 3.4

GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich op de randzone tussen stedelijk gebied en landelijk gebied. LOKAAL PERSPECTIEF: Het bedrijf is onderdeel van een groepje bedrijfsgebouwen en woningen en kan beschouwd worden als aansluitend bij de kern. Het bedrijf kent een relatief vlotte ontsluiting via de Bodegemstraat naar de N8. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als grenzend aan het stedelijk gebied. PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • De bedrijfsgebouwen zijn duurzaam (recent gerenoveerd), het terrein is vrij ordelijk ingericht, op een aantal plaatsen werd een haag aangeplant als buffering. • Naast de bedrijfsactiviteiten in de loods bevindt zich op het naastliggende terrein een opslagplaats in open lucht. • De woning is geïntegreerd in het bedrijf zelf. 3.2.2

•



Optimalisatie landschappelijke inpassing in de omgeving. Buffering waar mogelijk.

3.5

Planopvatting

Het bedrijf blijft behouden zoals vandaag bestaande, met uitzondering van de parking. In het zuiden, in aansluiting met het beschermd landschap wordt een buffering van het terrein voorzien. Verder wordt ook het terrein, waar mogelijk, in noordelijke richting gebufferd.

3.6

Bestemmingszones

NR


HA

GEWENSTE BESTEMMING

HA

1

Agrarisch gebied

0.44

Nijverheidszone

0.25

Bufferzone

0.09

Zone voor wegenis

0.10

Zone voor wegenis

0.03

2

Woongebied

0.03

10 werknemers en 1 persoon bedrijfsleiding. Omzet 36.000.000 BF Investeringen: recent werd het bedrijf volledig verbouwd

3.2.4

• •

Juridische situatie

Bedrijf is momenteel volledig gesitueerd in agrarisch gebied. Het gebied grenst aan het Begijnenborrebos, een beschermd landschap (KB 06/02/1995) Het bedrijf heeft geen vergunning voor de uitgebreide loods, alsook geen vergunning voor de parking en opslagruimte. Geen milieuvergunning

3.2.3

• • •


Omschrijving

3.2

• • •

Het bedrijf gebruikt momenteel ruimte voor opslag, die een sterke visuele hinder naar de omgeving toe veroorzaakt. Een opname in het sectoraal BPA is wenselijk voor het bieden van een oplossing in de vorm van een buffering op korte termijn.


Het bedrijf heeft recent zwaar geïnvesteerd in de optimalisatie van de bestaande loodsen. Het bedrijf is eerder een soort onderzoekscentrum dat slechts prototypes vervaardigd. De hinder naar de omgeving toe is zeer beperkt. Ook de aan- en afvoerbewegingen zijn beperkt. Grontmij 26


4


à Ninoofsesteenweg 839 1703 Schepdaal

à 4.2.3

4.1

• •

•

Omschrijving

Benzinestation – autoherstelplaats - kleinhandel De oorspronkelijke gebouwen op deze plek bestonden uit een appartement, een showroom, een onderhoudsruimte voor voertuigen en een benzinestation en werden opgericht in 1955. ADS kocht het gehele terrein in 1963. In 1995 werden de gebouwen volledig gerenoveerd. In 2001 werden de laatste wijzigingen aan de gebouwen uitgevoerd conform de laatste milieunormen. Het bedrijf is volledig gesitueerd in agrarisch gebied. Momenteel huurt ADS een perceel van de spoorwegen voor het stallen van auto’s. De firma wenst dit perceel aan te kopen.

• • • •

4.2

Toetskader


• •

4.3

LOKAAL PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich langsheen de N8, dus kan beschouwd worden als bedrijf nabij een grote infrastructuuras. Het bedrijf heeft ontsluiting via de N8 (Ninoofsesteenweg). De N8 is geselecteerd als secundaire weg type III. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd in de strip langsheen de N8 binnen de baanontwikkeling in het buitengebied. PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • De bedrijfsgebouwen zijn duurzaam, het terrein is zeer ordelijk ingericht. • Het bedrijf grenst aan de spoorweg. Een deel van het bedrijf is gesitueerd op eigendom van de NMBS. De eigenaar huurt de gronden. Momenteel loopt een openbaar onderzoek met betrekking tot het GEN L50. Een deel van het perceel wordt voorzien voor de uitbreiding van de sporen. • Het gebied achter het bedrijf kan beschouwd worden als een lokaal open ruimte gebied, met eerder beperkte biologische en landschappelijke waarde, te meer daar de spoorweg dwars door dit gebied snijdt. Aan de grens met het achterliggend landelijk gebied is een beperkte vorm van groenaanleg waarneembaar. • Het bedrijf bestaat uit ongeveer 2/4 uur werkplaats en toonzaal, ¼ winkel en ¼ benzinestation. • De woning op het terrein is geïntegreerd in de bedrijfsgebouwen.

• • •

•


Het bedrijf bestaat reeds een halve eeuw op deze plek. Het bedrijf heeft steeds de nodige inspanningen geleverd voor het juridisch op orde stellen van het bedrijf (zie ook bijlage II). Het bedrijf is niet hinderlijk voor de omgeving en veroorzaakt geen abnormale verkeersoverlast op de N8. De bedrijvigheid in de vorm van een benzinestation winkel en autowerkplaats is een typische vorm van bedrijvigheid dat een zeer groot belang heeft bij de ligging langs de N8. Een opname in het sectoraal BPA is wenselijk voor het bieden van een buffering ten aanzien van de open ruimte en de N8 op korte termijn.


GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich in het verdicht gebied langs de N8. In dit verdicht gebied sluit het bedrijf vrij goed aan bij de kern van Schepdaal.

4.2.2


4 werknemers en 1 persoon bedrijfsleiding, personeel voornamelijk wonende te Dilbeek, Brussel en regio Halle-Asse-Vilvoorde-Ninove. Omzet 77.000.000 BF – Bruto Toegevoegde waarde: 1.090.000 BF investeringen: in 1995 werd het gehele bedrijf gerenoveerd voor +/- 35.000.000 BF. Recent werden tevens een aantal milieutechnische installaties aangebracht ter waarde van 4.000.000 BF. Het bedrijf is bijna een halve eeuw op deze plek gesitueerd.

4.2.4

•

752.1/83/449: NV Cheuvon Oil Belgium: uitbreiden bestaand pompstation. Ministerieel besluit dd. 3/5/1985. 752.1/85/463: De Smet P.: dienststation voor autovoertuigen. Bestendige deputatie dd. 6/5/86 (voor 30 jaar).


Het bedrijf wenst de huidige toestand te bestendigen. De bestendiging van het terrein heeft geen grote ruimtelijke impact. De toetsing vanuit ruimtelijk oogpunt is zeer sterk toe noemen. De juridisch planologische toestand van het bedrijf is niet optimaal (verschillende bouwmisdrijven). Het economisch belang is vrij beperkt, alleen de historische aanwezigheid van het bedrijf is belangrijk te noemen. De toetsing vanuit juridisch, economisch en de bedrijfseigen specifieke situatie is matig te noemen. Klasse 5: De zonevreemde activiteit kan blijven bestaan en uitbreiden. Een uitbreiding van de activiteiten is mogelijk, wel moet rekening gehouden worden met de uitbreiding van de spoorwegen in kader van het GEN. Bij stopzetting van de activiteiten kunnen nieuwe activiteiten op de locatie plaatsvinden.

4.4


Aanleg groenscherm naar het achterliggende landbouwgebied. Verwijderen van de autostalplaatsen langsheen de N8.

Juridische situatie

Bedrijf is momenteel volledig gesitueerd in agrarisch gebied. Aan de overzijde van de weg is het BPA nr. 1 Schorenbos Overveld (KB 1992/09/25) gesitueerd. Het gebied kent verder geen specifieke beschermingsmaatregelen Het bedrijf is bijna volledig vergund (bouwaanvraag in ’94 voor het volledig renoveren van de gebouwen), met uitzondering van een deel van de parking. In 1996 werd hiertoe een bouwaanvraag ingediend, die geweigerd werd. Verschillende PV’s werden opgesteld voor diverse overtredingen van reclamepanelen, wijzigen reliëf en aanleg van de parking. Milieuvergunning: Grontmij 27


4.5

Planopvatting

Het bedrijf blijft behouden zoals vandaag bestaande. Rond het terrein, wordt een buffering voorzien ten aanzien van het landelijk gebied. Het beperken van de toeritten ten aanzien van de N8 is praktisch niet mogelijk.

4.6

Bestemmingszones

NR


HA

GEWENSTE BESTEMMING

HA

1 2

Agrarisch gebied

0.28

Nijverheidszone Bufferzone

0.03 0.25

Grontmij 28


5


• Ninoofsesteenweg 845 1703 Schepdaal

investeringen: in 1993-1994 werden de huidige gebouwen verwezenlijkt voor een bedrag van +/45.000.000 BF.

5.2.4

• 5.1

• • •

Omschrijving

Benzinestation – autoherstelplaats - autoverkoop Het bedrijf is opgestart in 1975 en sinds 1994 aan de Ninoofsesteenweg 845 gesitueerd. Voordien was het bedrijf in Schepdaal gevestigd. Het bedrijf is volledig gesitueerd in agrarisch gebied.

• •

5.3 5.2


Het bedrijf is nog voortdurend aan het groeien: het bedrijf wenst uit te breiden op het perceel 171 a2, links van het huidige terrein gesitueerd. Het bedrijf is niet hinderlijk voor de omgeving en veroorzaakt geen abnormale verkeersoverlast op de N8. De bedrijvigheid in de vorm van een benzinestation winkel en autowerkplaats is een typische vorm van bedrijvigheid dat een zeer groot belang heeft bij de ligging langs de N8. Een opname in het sectoraal BPA is tevens wenselijk voor het bieden van een buffering ten aanzien van de open ruimte en de N8 op korte termijn. Bepaling ontwikkelingsperspectief

Toetskader



GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich in het verdicht gebied langs de N8. In dit verdicht gebied sluit het bedrijf vrij goed aan bij de kern van Schepdaal. LOKAAL PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich langsheen de N8, dus kan beschouwd worden als bedrijf nabij een grote infrastructuuras. Het bedrijf heeft ontsluiting via de N8 (Ninoofsesteenweg). De N8 is geselecteerd als secundaire weg type III. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd in de open ruimte, aan een structurerend bosgebied en beekvallei. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd in de strip langsheen de N8 binnen de baanontwikkeling in het buitengebied.

De bestendiging van het terrein heeft geen grote ruimtelijke impact. De toetsing vanuit ruimtelijk oogpunt is zeer sterk te noemen. Het bedrijf is volledig vergund. Het economisch belang is relatief groot (voornamelijk naar werknemers toe) en het bedrijf veroorzaakt weinig hinder naar de omgeving. De toetsing vanuit juridisch, economisch en de bedrijfseigen specifieke situatie is eerder sterk te noemen. Klasse 5: De zonevreemde activiteit kan blijven bestaan en uitbreiden. Bij stopzetting van de activiteiten kunnen nieuwe activiteiten op de locatie plaatsvinden.

5.4


Aanleg groenscherm naar het achterliggende landbouwgebied. Verwijderen van de autostalplaatsen langsheen de N8.

PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • De bedrijfsgebouwen zijn duurzaam, het terrein is zeer ordelijk ingericht. • Het gebied achter het bedrijf kan beschouwd worden als een lokaal open ruimte gebied, met eerder beperkte biologische en landschappelijke waarde, te meer daar de spoorweg dwars door dit gebied snijdt. • 500m² winkelruimte, 100² kantoorruimte en 1000²garageruimte – atelier. 5.2.2

• • • •

Bedrijf is momenteel volledig gesitueerd in agrarisch gebied. Aan de overzijde van de weg is het BPA nr. 1 Schorenbos Overveld (KB 1992/09/25) gesitueerd. Het gebied kent verder geen specifieke beschermingsmaatregelen Het bedrijf is volledig vergund (bouwaanvraag in ’93 voor het bouwen van een garage en toonzaal en ’02 voor uitbreiding). Milieuvergunning: 752.2/92/014: Garage Trullemans: uitbaten garage, carrosserie en toonzaal. College 24/8/92 (voor 20 jaar).

5.2.3

• •

Juridische situatie


14 werknemers en 1 persoon bedrijfsleiding, personeel voornamelijk wonende te Dilbeek en de onmiddellijke omgeving van Dilbeek. Omzet 300.000.000 BF – Bruto Toegevoegde waarde: 6.000.000 BF Grontmij 29


5.5

Planopvatting

Het bedrijf blijft behouden zoals vandaag bestaande. Rond het terrein, wordt een buffering voorzien ten aanzien van het landelijk gebied. Het beperken van de toeritten ten aanzien van de N8 is praktisch niet mogelijk.

5.6

Bestemmingszones

NR


HA

GEWENSTE BESTEMMING

HA

1

Agrarisch gebied

0.8


0.2 0.6

Grontmij 30

Bakkerij Van Schepdaal / Pajottenland: niet weerhouden

6 Bakkerij Van Schepdaal / Pajottenland: niet weerhouden Geraardbergsestraat 1 1703 Schepdaal

6.1

• • • •

Omschrijving

Brood en banketbakkerij (toelevering bakkers) – 6 appartementen boven de bakkerij. Het betreft een voormalig landbouwbedrijf waarbij geleidelijk werd overgegaan tot het bakken van brood. De bakkerij van Schepdaal is reeds sinds 1956 op de huidige locatie gehuisvest. Bakkerij Pajottenland kocht recent het bedrijf van bakkerij Van Schepdaal (01-01-2003) Het bedrijf is volledig gesitueerd in bosgebied.

6.2.3

• • •

6.3 6.2

Toetskader

26 werknemers en 1 persoon bedrijfsleiding, personeel voornamelijk wonende in het Brussels Gewest. Omzet: 1,6 miljoen € per jaar Investering in 2003 van 25.000 € voor een oven en een inpakmachine.

6.2.4

• • •



Het betreft een bedrijf dat zich recent op de huidige locatie vestigde. Het bedrijf veroorzaakt in beperkte mate verkeersbewegingen (30-tal auto’s,8 lichte vrachtwagens). Het bedrijf heeft een zeer beperkte hinder (lawaai, milieu,…) naar de omgeving.


Het bedrijf wordt niet weerhouden, gelet op het feit dat delen van het bedrijf (de parking) in VEN-gebied gesitueerd zijn.



GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich het landelijk gebied van Dilbeek, min of meer aansluitend bij het verdicht gebied langsheen de N8. LOKAAL PERSPECTIEF: Het bedrijf kan enerzijds beschouwd worden als aansluitend bij een industrieterrein, anderzijds is het bedrijf gelegen in het IJsbos, een lokaal open ruimte gebied. Het IJsbos, wordt door de biologische waarderingskaart niet als waardevol aangeduid. Het industriegebied dat in het noorden aansluit met het bedrijf wordt gekenmerkt door een stapeling van materialen in de open lucht. Ten oosten is een woonwijk gesitueerd. In het westen sluit het bedrijf aan op een landbouwgebied. De omgeving is landelijk en heeft nog een relatief grote landschappelijke waarde. Het bedrijf wordt beschouwd als gelegen in de open ruimte. Het bedrijf kent een zeer vlotte ontsluiting naar de N8. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd in het buitengebied, grenzend aan een structurerend bosgebied.

PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • De bedrijfsgebouwen zijn duurzaam. Het terrein is ingericht met één gebouw en een beperkt aantal parkeerplaatsen. Aan de overzijde van de Ijsbergstraat zijn garages en parkings ingericht. • Het terrein sluit dadelijk aan op een bebost perceel in het zuiden, in het oosten is een braakliggend terrein / weiland opmerkbaar. • Het gebouw bestaat uit twee (+ 0.5) bouwlagen. Het gelijkvloers wordt ingenomen door het bedrijf + de inkomhal van de appartementen die zich op de eerste verdieping bevinden. Een deel van het gebouw heeft een zadeldak met extra woonruimte onder het dak. 6.2.2

• • • •

Juridische situatie

Bedrijf is momenteel volledig gesitueerd in bosgebied. Het bosgebied rondom is aangeduid als VENgebied, alsook de parking. Het gebouw zelf is niet gesitueerd in VEN-gebied. Het gebied kent geen specifieke beschermingsmaatregelen Het bedrijf wordt beschouw als volledig vergund. Milieuvergunning: 752.2/55/018: De Bruyn René: brood-banketbakkerij. College dd. 23/2/56 (duur 20 jaar). Grontmij 31

Brouwerij Girardin

7

Brouwerij Girardin

7.1

• •

7.2.4

Lindenbergstraat 10-12 1700 Dilbeek

Omschrijving

Brouwerij – limonadefabriek - landbouw Het bedrijf en de landbouwgronden zijn sinds 1882 in het bezit van de familie Girardin. In de gebouwen hebben steeds brouwerijactiviteiten plaats gevonden.

7.2

Toetskader



GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich in het landelijk deel van Dilbeek. LOKAAL PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich in een open ruimtegebied, tussen Sint-Ulriks – Kapelle en Groot-Bijgaarden. De omgeving is landelijk en heeft nog een relatief grote landschappelijke waarde. Het bedrijf vormt onderdeel van dit landschap. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd in de open ruimte. PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • De bedrijfsgebouwen zijn historisch, het terrein is zeer ordelijk ingericht. Het bedrijf is te beschouwen als een waardevol onderdeel van het landschap. • De historische hoeve / brouwerij bevat tevens de familiewoning woning. 7.2.2

• • • •

Bedrijf is momenteel volledig gesitueerd in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. Het gebied kent geen specifieke beschermingsmaatregelen Het bedrijf is volledig vergund (oorspronkelijke staat). Milieuvergunning à 752.1/64/000: Girardin Louis: Bierbrouwerij – limonadefabriek. Bestendige deputatie dd. 3/9/64. à 752.2/88/504: Brouwerij Louis Girardin: Uitbreiden installaties met twee ketels. Bestendige deputatie dd. 25/5/89. à 752.2/89/006: Girardin Louis: Grondwaterwinning (CAT A). College dd. 26/6/89. à 752.2/95/009: Girardin Louis: Bierbrouwerij – limonadefabriek. College dd. 17/7/95 (voor 20 jaar).

7.2.3

• • • •

Juridische situatie


De bedrijfsleiding wordt gevormd door de familie Girardin, er zijn geen vaste personeelsleden. Omzet en toegevoegde waarde: niet bekend. Investeringen: niet bekend Het betreft een familiebedrijf, een lambikbrouwerij, die kenmerkend is voor de regio en historisch verankerd met de plek.


Het betreft een ambachtelijke bierbrouwerij, sterk verweven met de regio. De brouwerij is één van de weinige ambachtelijke brouwerijtjes (authentieke gebouwen) die nog resten en heeft een belangrijke betekenis in het cultureel erfgoed. Het brouwen van de lambiek is gebonden aan de locatie doordat gebruik wordt gemaakt van specifieke micro-organismen, eigen aan de streek. De brouwerijactiviteit is tevens gekoppeld aan voor de brouwerij noodzakelijke landbouwactiviteiten. Op termijn zal de brouwerij vermoedelijk moeten kunnen beschikken over een waterzuiveringsinstallatie. Gelet op het reliëf van het terrein, dient ruimte aan de overzijde van de weg te worden voorzien voor dergelijke installatie. Een opname in het sectoraal BPA is wenselijk teneinde een snelle oplossing te kunnen bieden voor deze problematiek. 7.3


De toetsing vanuit ruimtelijk oogpunt voor deze authentieke, ambachtelijke brouwerij is zeer sterk. De brouwerij hoort thuis in het landbouwgebied. Ook de toetsing vanuit juridisch, economisch en de bedrijfseigen specifieke situatie is zeer sterk. Klasse 5: De bedrijvigheid kan blijven bestaan en uitbreiden, maar onder specifieke voorwaarden die een blijvende landschappelijke inpassing garanderen.

7.4


De mogelijkheden voor het bedrijf zijn in principe vrij ruim te noemen, indien deze kaderen binnen de principes van het behoud van het historische karakter van het bedrijf.

7.5

Planopvatting

Er wordt een herbestemming vooropgesteld naar een zone voor nijverheid en landbouw met cultuurhistorische waarde. Aan de overzijde van de baan wordt ruimte voorzien voor constructies in functie van landbouw. Er wordt geen buffering voorzien rond het terrein, daar het bedrijf integraal deel uit maakt van het landschap.

7.6

Bestemmingszones

NR


HA

1

Landschappelijk agrarisch waardevol 0.67 gebied

GEWENSTE BESTEMMING

HA

Zone voor nijverheid en landbouw 0.49 met cultuurhistorische waarde. Zone voor landbouw met mogelijk- 0.18 heid voor constructies in functie van waterzuivering.

Grontmij 32

Brusselmans Guido

8

Brusselmans Guido

8.1

• •

8.2.4

Kortenbosstraat 5 1701 Itterbeek

Omschrijving

Garage – carrosserie – takeldienst – verkoop tweedehandswagens Het bedrijf werd opgericht in 1984 in zone voor wonen met landelijk karakter. In de loop van de jaren verbouwde en breidde het bedrijf uit.

8.2

Toetskader



GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich in het landelijk gebied van Dilbeek. LOKAAL PERSPECTIEF: Het bedrijf vormt het laatste gebouw van een woonlint die over gaat in een open ruimtegebied. Dit open ruimtegebied wordt doorsneden door de spoorweg maar heeft nog wel een betrekkelijk open en landelijk karakter. Ten westen van het woonlint is op het gewestplan een strook natuurgebied voorzien. Deze strook heeft volgens de biologische waarderingskaart een hoge biologische waarde. De ontsluiting van het bedrijf verloopt via een aantal woonstraten. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd in de open ruimte. PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • De bedrijfsgebouwen zijn duurzaam, het terrein is relatief wanordelijk ingericht. De bestaande hagen schermen het terrein niet voldoende af. De parkeerzone is te klein voor het aantal auto’s. • De woning is geïntegreerd in het gebouw. 8.2.2

• • • •

De gebouwen zijn met uitzondering van de luifel, gezoneerd in woongebied met landelijk karakter. Het overige deel van het terrein is gesitueerd in agrarisch gebied. Het gebied kent geen specifieke beschermingsmaatregelen Het bedrijf is volledig vergund (nog regularisatieaanvraag in 2003) Milieuvergunning à 752.2/84/013: Guido Brusselmans: Inrichten van garage. College dd. 1/10/84 (voor 15 jaar). à 752.1/87/483: Garage Brusselmans: Uitbreiden garage met spuitkabine. BD dd. 1/9/88 (tot 1-101999) à 752.2/99/007: bvba B&W: garage. College dd. 25/10/99 (tot 25/10/2019). à 752.3/96/018: bvba B&W: stallen van voertuigwrakken. College dd. 2/12/96.

8.2.3

• • •

Juridische situatie

• • • • •

8.3


Het bedrijf heeft geen specifiek plannen voor uitbreiding. Het bedrijf veroorzaakt in zeer beperkt mate verkeersbewegingen (slecht een 10-tal auto’s per dag). Het bedrijf kan worden beschouwd als een werkplaats met een zeer beperkte hinder (lawaai, milieu,…) naar de omgeving. Het bedrijf heeft geen verkoopsruimte of toonzaal. Een opname in het sectoraal BPA is wenselijk voor het bieden van een buffering rond de gestalde auto’s ten aanzien van de open ruimte op korte termijn. Bepaling ontwikkelingsperspectief

Een schaalvergroting en reorganisatie van de activiteiten heeft een grote ruimtelijke impact en is niet wenselijk, daar het terrein zich duidelijk in een woonomgeving situeert. De vandaag bestaande activiteiten hebben echter beperkte hinder en sluiten vrij goed aan bij de woonactiviteit. De landschappelijke aansluiting met het aanliggende landbouwgebied is zeer zwak, doch de mogelijkheden voor een degelijke buffering zijn aanwezig. Globaal kan men stellen dat de toetsing vanuit ruimtelijk oogpunt eerder matig te noemen is. Het bedrijf is grotendeels goed gezoneerd en volledig vergund. Het economisch belang is relatief beperkt. De toetsing vanuit juridisch, economisch en de bedrijfseigen specifieke situatie is hierdoor eerder zwak te noemen. Klasse 4: De bedrijvigheid kan blijven bestaan. Een uitbreiding van de activiteiten is echter niet mogelijk. Bij stopzetting van de activiteiten kunnen nieuwe activiteiten op de huidige locatie plaats vinden.

8.4


Optimalisatie landschappelijke inpassing in de omgeving. Buffering waar mogelijk. Organisatie van de parkeerplaatsen en de stalling van de voertuigen in de open lucht.

8.5

Planopvatting

Behoud van de bestaande toestand, waarbij een strikte begrenzing wordt opgelgd. Inrichting van een buffer ten aanzien van het landbouwgebied. 8.6

Bestemmingszones

NR


HA

GEWENSTE BESTEMMING

HA

1 2

Woongebied met landelijk karakter Agrarisch gebied

0.07 0.17

Nijverheidszone Bufferzone Zone voor parkeren Nijverheidszone

0.07 0.05 0.07 0.05


3 werknemers en 1 persoon bedrijfsleiding. Omzet 12.000.000 BF – Toegevoegde waarde: niet bekend investeringen: verbouwing ’99 en bouw bruggen en kader: 1.500.000 BF. / milieutechnisch: islotie +opvangbekken: 300.000 BF Grontmij 33

Cooreman & Co nv

9

Cooreman & Co nv

9.1

• •

9.2.4

Hendrik van den Eedestraat 30 1702 Groot-Bijgaarden

Omschrijving

Groothandel in wijnen Het bedrijf vestigde zich in 1984 in Dilbeek in een toenmalige boerderij met schuur. De boerderij werd met vergunning verbouwd, waarbij een ondergrondse kelder werd gerealiseerd. Het bedrijf wenst nu de kelder uit te breiden.

9.2

Toetskader



GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich in het noorden van Dilbeek, aansluitend bij het knooppunt ring – E40. Het bedrijf kan dus beschouwd wordt als gesitueerd in stedelijk gebied. LOKAAL PERSPECTIEF: Het bedrijf is pal naast de snelweg gesitueerd. Plaatselijk situeert het bedrijf zich aansluitend bij een open gebied gevormd door het kasteel en omgeving van Groot-Bijgaarden. Het bedrijf is aan de snelweg gesitueerd en kent via het industrieterrein van Groot-Bijgaarden een vlotte verbinding met het hoofdwegennet. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd in stedelijk gebied, grenzend aan een structurerende beekvallei. PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • Het karakter van de voormalige boerderij werd grotendeels behouden. De bedrijfsgebouwen zijn duurzaam, het terrein is zeer ordelijk ingericht met uitzondering van een storende reclame aangebracht op het gebouw. • De eigenlijke wijnkelders bevinden zich semi-ondergronds en hebben het uitzicht van begroeide taluds. Langsheen de snelweg is een bosstrook ingericht. • De woning op het terrein werd omgevormd tot kantoorgebouw en ontvangstruimte. 9.2.2

• • • •

Bedrijf is momenteel volledig gesitueerd in bufferzone. Ten zuiden bevindt zich een beschermd landschap (BL rond het kasteel van Groot-Bijgaarde). Het bedrijf is volledig vergund met uitzondering van een klein gebouw dat onder andere de lift herbergt. Geen milieuvergunningen

9.2.3

• • •

Juridische situatie


7 werknemers en 2 personen bedrijfsleiding, personeel wonende in de streek. Omzet 4.000.000 € investeringen: 50.000 € voor kelder in 1998 – beplantingen in 1990 voor 10.000 €

•

• •

9.3


Het bedrijf wenst op korte termijn de kelders verder uit te breiden. Hiertoe wenst het bedrijf dezelfde landschappelijke inpassing te voorzien dan voor het eerste deel. De uitbreiding die gepland wordt bedraagd ongeveer 1000m². Gelet op het aflopende karakter van het terrein, zal een niveauverschil bekomen worden, waardoor eventueel 2 bouwlagen op elkaar kullen gerealiseerd worden, die met elkaar door een lift zullen verbonden worden. Het bedrijf veroorzaakt in zeer beperkt mate verkeersbewegingen (slecht een 20-tal auto’s en 4-tal vrachtwagens per dag). De overige verkeersbewegingen worden gevormd door autoverkeer van de personeelsleden. Het betreft hier een groothandelsbedrijf in wijnen. De bedrijfsactiviteiten beperken zich tot kantooractiviteiten en opslag. Er is dan ook geen hinder naar de omgeving.


De situatie vandaag wordt bepaald door het uitzicht van een historische hoeve. De activiteiten, te meer daar zij gedeeltelijk ondergronds gesitueerd zijn en landschappelijk zeer goed ingepast worden (op de taluds grazen schapen), zijn ruimtelijk verantwoord. Indien een schaalvergroting wordt gerealiseerd met dezelfde landschappelijke inpassing, is de ruimtelijke impact eerder beperkt. De toetsing vanuit ruimtelijk oogpunt, gelet op de huidige situatie vormgeving en landschappelijke inpassing, is zeer sterk te noemen. Het bedrijf is vrij goed vergund, het bedrijf is gesitueerd naast een beschermd landschap. Het economisch belang is vrij groot (omzet) en het bedrijf veroorzaakt weinig hinder naar de omgeving. De verwevenheid van het bedrijf met de plek (of zelfs met de regio) is echter beperkt. De toetsing vanuit juridisch, economisch en de bedrijfseigen specifieke situatie is eerder matig te noemen. Klasse 5: De zonevreemde activiteit kan blijven bestaan en uitbreiden. Bij stopzetting van de activiteiten kunnen nieuwe activiteiten op de locatie plaatsvinden. 9.4


De landschappelijke inpassing van de activiteiten zelf is op dit terrein van zeer groot belang. De typologie van de bebouwing moet aansluiten bij de voormalige boerderijfunctie. De reclame naar de snelweg toe dient afgestemd worden op de architectuur en minder opzichtig aangebracht te worden.

9.5

Planopvatting

Er wordt een uitbreiding voorzien voor de verdere bouw van ondergrondse kelders. De nodige voorschriften worden voorzien voor het regelen van de reclame.

9.6

NR 1

Bestemmingszones

ORIGINELE BESTEMMING Bufferzone

HA 0.91

GEWENSTE BESTEMMING Nijverheidszone Bufferzone Zone voor toerit en parkeren Zone voor weiland Zone voor ondergrondse constructies

HA 0.08 0.25 0.13 0.40 0.05 Grontmij 34

Coovera nv: niet weerhouden

10 Coovera nv: niet weerhouden

10.1

• •

10.2.4

Isidoor Van Beverenstraat 59 1702 Groot-Bijgaarden

De eigenaar van het bedrijf wenst een uitbreiding van ongeveer 200m² kantoorruimte en eventueel opslagruimte. Hij verwijst hierbij naar de vorige huurder, System Solutions, die is verhuisd wegens een te felle uitbreiding van het personeel.

Omschrijving

Dit bedrijf is eigendom van de firma Coovera N.V. / EGC (European Games Company BVBA), die de gebouwen verhuurt als kantoorruimte. Momenteel is in de gebouwen het bedrijf Minelec NV , een domoticabedrijf en het bedrijf P-line, eveneens een domoticabedrijf gevestigd. De bedrijf is gevestigd in een hoevegebouw dat vermoedelijk in 1921 werd opgericht. Het bedrijf werd gerenoveerd, zonder dat er iets aan de gebouwen zelf wijzigde. Parking werden aangelegd en vervolgens werden de gebouwen verhuurd als kantoorruimte.

10.2


10.3


Het bedrijf wordt niet weerhouden gelet op de commerciële activiteit van het bedrijf.

Toetskader



GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich in het noorden van Dilbeek, in de buurt van het industrieterrein van Groot-Bijgaarden. Het bedrijf is in de deelruimte stedelijk gebied gesitueerd. LOKAAL PERSPECTIEF: Het bedrijf situeert zich net als Animals Express in de zoekzone voor bijkomende bedrijventerreinen. Het bedrijf is naast de snelweg gesitueerd, dus sluit aan bij een grote infrastructuuras. Het bedrijf maakt deel uit van een groepje woningen, hoeven en bedrijven. Aansluitend bevindt zich een terrein voor de dispatching van gas. Het bedrijf kent een vlotte ontsluiting naar de snelweg. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd in het stedelijk gebied, in de nabijheid van een bedrijvenzone. PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • De kantoorruimten situeren zich in de gerenoveerde hoevegebouwen. Het terrein is zeer ordelijk en met veel aandacht voor het behoud van het karakter van de site ingericht. Naar de snelweg toe is een bomenaanplant aanwezig. • Er bevindt zich geen woning op het terrein. 10.2.2

• • • •

Juridische situatie

Bedrijf is momenteel volledig gesitueerd in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. Het gebied kent geen specifieke beschermingsmaatregelen Het bedrijf is verbouwd met vergunning Milieuvergunning: niet van toepassing

10.2.3


Het betreft kantoren die verhuurd worden. Momenteel bevinden zich in de gebouwen 2 bedrijven met 5 en 2 werknemers. Alleen de kantoorruimte van de bedrijven is hier gevestigd. De productieafdelingen van Minelec bevindt zich in Nederland. P-line werkt samen met verschillende bedrijven. De bedrijven waren voordien elders gevestigd en bevinden zich sinds 1993 op de huidige locatie.

Grontmij 35

D’Elst nv

11 D’Elst nv

12.2.3

•

12 Van Schepdael tuinaanleg NV Eksterstraat 10 1703 Schepdaal 12.1

• •

Omschrijving

Ambachtelijke Banketbakkerij en tuinaannemer. De gebouwen die hier gesitueerd zijn werden gebouwd in 1956 met als functie een tuinaanlegbedrijf. Rond 1989 volgde de zoon de vader op als tuinaannemer en startte de dochter met een artisanale bakkerij. Hiertoe werd een nieuwe loods opgericht voor de tuinaanlegactiviteiten en de bestaande gebouwen werden aangepast voor de opvang van de bakkerijfunctie.

• • • •

• 12.2

Toetskader



GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: De bedrijven bevinden zich in het zuiden van de gemeente, in de nabijheid van de kern van Schepdaal. Dus de bedrijven kunnen beschouwd worden als gelegen in landelijk gebied. LOKAAL PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich in een open ruimtekamer. Dwars doorheen de open ruimtekamer loopt een reeds sterk verdicht woonlint. De bedrijven zijn dan ook te beschouwen als gesitueerd in een gebied met verspreide bebouwing. De achterliggende landbouwstrook heeft lokaal wel een belangrijke open ruimte functie te vervullen. De ontsluiting van het terrein gebeurd door de woonwijken van Schepdaal. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd in de open ruimte, in de nabijheid van het woongebied Schepdaal. PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • De bedrijfsgebouwen zijn duurzaam, het terrein is vrij ordentelijk ingericht. Door plaatsgebrek staan momenteel wel een aantal machines in de open lucht. • De woning op het terrein wordt bewoond door de ouders en is niet met de bedrijfsgebouwen verbonden. 12.2.2

• • • •

Juridische situatie

Bedrijven zijn volledig gezoneerd in agrarisch gebied. Het gebied kent geen specifieke beschermingsmaatregelen De gebouwen op het terrein zijn vergund. Er werd wel een PV opgesteld voor een keermuur die werd aangelegd. Milieuvergunning: à 752.2/70/123: Van Schepdael Raymond: propaangastank 100 l. College 16/4/70 (voor 15 jaar). à 752.2/89/014: Van Schepdael Patrick: banketbakkerij. College 16/10/1989: weigeringsbesluit. Momenteel nieuwe aanvraag in onderzoek.

10 werknemers en 3 personen bedrijfsleiding, personeel voornamelijk wonende in de omgeving van Dilbeek. Beide bedrijven groeien sterk. Het aantal werknemer is de afgelopen 5 jaar verdubbeld. Omzet 22.684.348 BF – Toegevoegde waarde: 10.338.937 (cijfers vermoedelijk alleen van bakkerij) investeringen: 2.500.000 BF in 1998 voor winkelinrichting, vrachtwagen, koelcel. Het bedrijf is ontstaan vanuit een gebondenheid van de familie met de grond. De klanten situeren zich in Dilbeek zelf en de buurgemeenten. De Banketbakkerij is voornamelijk gericht op groothandel. In het weekend kan ook de particulier in het winkeltje van de bakkerij producten kopen.

12.2.4

•

•



De bedrijven wensen uit te breiden en het terrein te reorganiseren (aanleg parking, aanplantingen,…). Vooral het tuinaanlegbedrijf heeft dringend behoefte aan de bouw van een bijkomende loods voor de opslag van werktuigen (momenteel staan deze in de open lucht). Vanwege praktische redenen is de bouw van een loods in het verlengde van de huidige loods het meest optimaal. Het bedrijf veroorzaakt in beperkt mate verkeersbewegingen (een 25-tal (bestel) auto’s per dag). Vrachtverkeer is sporadisch. Het bedrijf sluit qua activiteiten zeer goed aan bij de agrarische activiteit die vooropgesteld wordt en is perfect integreerbaar met het lint van opéénvolgende (zonevreemde) woningen waar het in gesitueerd is.

12.3


Een schaalvergroting en reorganisatie van de activiteiten heeft geen grote ruimtelijke impact. Een reorganisatie van het terrein zal bovendien leiden tot een betere ruimtelijke inpassing. Een uitbreiding van de gebouwen en een reorganisatie van de terreinen tast het landelijk karakter van het gebied niet verder aan. Wel dient voldoende aandacht besteed te worden aan het laagdynamisch profiel van de bedrijven en de beperking van mobiliteitsgenererende activiteiten, daar de ontsluiting van het terrein niet optimaal is. De toetsing vanuit ruimtelijk oogpunt is matig te noemen. Het bedrijf is vandaag volledig goed gezoneerd en optimaal vergund. Het economisch belang is vrij groot en het bedrijf veroorzaakt weinig hinder naar de omgeving en het bedrijf kent een sterke verankering met de plek. De toetsing vanuit juridisch, economisch en de bedrijfseigen specifieke situatie zijn zeer sterk te noemen. Klasse 5: De bedrijvigheid kan blijven bestaan en uitbreiden. Bij stopzetting van de activiteiten van het bedrijf zijn nieuwe activiteiten op het terrein mogelijk.

12.4



12.5

Planopvatting

Een uitbreiding kan worden gerealiseerd zowel voor het tuinaanlegbedrijf als voor de bakkerij. Het terrein wordt gereorganiseerd (parking – groenaanleg - …). Het terrein zal goed gebufferd worden naar het open landbouwgebied toe.

Grontmij 36

Van Schepdael tuinaanleg NV

12.6

Bestemmingszones

NR


HA

GEWENSTE BESTEMMING

HA

1

Agrarisch gebied

0.94

Nijverheidszone Bufferzone Zone voor opslag Zone voor wonen Zone voor tuinen

0.40 0.20 0.21 0.02 0.11

Grontmij 37

De Schrijver bvba

13 De Schrijver bvba

•

Het bedrijf is sterk verankerd met de gemeente (afzet)

Petrus Bayenstraat 60 1702 Groot-Bijgaarden 13.2.4

13.1

• • •

Omschrijving

Transport + verkoop bouwmaterialen (zowel kleinhandel als groothandel) Het bedrijf wordt opgestart in 1948 op de huidige locatie. In 1957 wordt de eerste loods gebouwd. De woningen wordt in 1964 gebouwd. Een deel van de loods werd in 1981 vernieuwd. De aanwezige loodsen worden gebruikt voor het stallen van de vrachtwagens , kantoorruimte en de opslag van bouwstoffen.

• • •


Het bedrijf heeft geen uitbreidingsbehoefte. Het bedrijf veroorzaakt in zeer beperkt mate verkeersbewegingen (slecht een 5-tal auto’s en 5 vrachtwagens per dag). Een opname in het sectoraal BPA is wenselijk voor het bieden van een buffering ten aanzien van de open ruimte op korte termijn.

13.3


Het bedrijf is vandaag door zijn ligging aan de snelweg en de nabijheid van het industrieterrein van Groot-Bijgaarden ruimtelijk te verantwoorden. De beperkte verkeersbewegingen geven geen al te grote hinder aan de nabijgelegen woonomgeving. De toetsing vanuit ruimtelijk oogpunt is sterk te noemen. 13.2

Toetskader


Het bedrijf is goed vergund en is reeds zeer lang op de huidige locatie gevestigd. Het economisch belang is eerder matig (beperkt aantal werknemers). De toetsing vanuit juridisch, economisch en de bedrijfseigen specifieke situatie zijn eerder matig te noemen. Klasse 4: De bedrijvigheid kan blijven bestaan. Het bedrijf kan niet uitbreiden. Bij stopzetting van de activiteiten van het bedrijf zijn nieuwe activiteiten op het terrein mogelijk.


GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich in het noorden van Dilbeek, in de nabijheid van de industrieterreinen van Groot-Bijgaarden en de snelweg. Het bedrijf is dus duidelijk in de stedelijke ruimte gesitueerd. LOKAAL PERSPECTIEF: Het bedrijf sluit aan bij het open afrittencomplex van de snelweg. Aan de overkant van de straat is een woonstraat gesitueerd, die aansluit bij de kern van Sint-Agatha-Berchem. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd in stedelijk gebied, in een bedrijvenzone.

13.4



13.5

Planopvatting

PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • De bedrijfsgebouwen zijn duurzaam. De opslag op het terrein gebeurt gedeeltelijk in open lucht en geeft een vrij wanordelijk beeld. Er werd geen buffering voorzien voor het ontrekken van de opslag uit het zicht. • In de directe omgeving van het bedrijf bevinden zich geen belangrijke landschappelijke of natuurlijke waarden. Het bedrijf wordt omringd door buffergebied volgens het gewestplan: momenteel wordt de hele bufferzone gebruikt als weiland. Het bedrijf geeft uitzicht op het op-en afrittencomplex van Groot-Bijgaarden. • De woning op het terrein is afgescheiden van de bedrijfsgebouwen. 13.2.2

• • • •

Bedrijf is momenteel volledig gesitueerd in bufferzone. Het gebied kent geen specifieke beschermingsmaatregelen Het bedrijf wordt beschouwd als volledig vergund. Milieuvergunning: 752.3/03/004: Bvba De schrijver: transportbedrijf. College dd. 17/2/2003.

13.2.3

• • •

Juridische situatie


4 werknemers en 1 persoon bedrijfsleiding, personeel allen wonende te Dilbeek. Omzet 660.000. € investeringen: 88.000 € in 2002 (vrachtwagen) Grontmij 38

De Schrijver bvba

De huidige toestand van het bedrijf wordt behouden. Het bedrijf wordt waar mogelijk gebufferd. Gelet op het feit dat de gebouwen op of grenzend aan de perceelsgrens zijn ingericht is een buffering niet steeds mogelijk. Tevens wordt de mogelijkheid verleend een loods in te richten ter compensatie van de opslag in open lucht. De zonevreemde woning kan behouden worden en verkrijgt voldoende rechtszekerheid. De planopties kaderen binnen de vooropgestelde visie voor het gebied, waarbij een herbestemming naar bedrijventerrein wordt voorzien. De herbestemming van het bedrijf doet geen afbreuk aan de realisatie van deze visie.

13.6

Bestemmingszones

NR


HA

GEWENSTE BESTEMMING

HA

1

Bufferzone

0.39

2

KMO zone

0.25

Nijverheidszone Zone voor wonen Zone voor tuinen Nijverheidszone

0.27 0.03 0.09 0.25

Grontmij 39

Ideal Standard

14 Ideal Standard

15.2.3

•

15 Wabco Belgium nv Eksterstraat 10 1703 Schepdaal

• • •

Wabco: 17 bedienden en 1 persoon bedrijfsleiding. De woonplaatsen van de personeelsleden, zijn verspreid over gans België. Ideal Standard:? Omzet Wabco: 600.000.000 BF – Ideal Standard: ? investeringen: onbekend De verankering van het bedrijf met het bedrijf of de streek is zo goed als onbestaande.

15.2.4 15.1

• •

Omschrijving

Gelijkvloers: Wabco – kantoren groothandel rem- en luchtveringssystemen, 1ste verdieping: Ideal Standard - kantoren groothandel in sanitair. De ruimten worden gehuurd van dhr. J. Bouquet – Metzdorf. Informatie over het ontstaan van dit bedrijf op deze plek is niet bekend. Wabco is op deze plek gesitueerd sinds 1995 (voordien in Brussel en Vorst). De eigenaar woont in het buitenland. (Aanvullen met info over Ideal)

15.2

Toetskader

• •

•



Het bedrijf heeft geen uitbreidingsbehoefte. Het bedrijf veroorzaakt in zeer beperkt mate verkeersbewegingen. De parkeerplaatsen op het terrein worden in principes slechts gebruikt door het personeel en in beperkte mate voor leveranciers en klanten. Vrachtverkeer naar / en van het terrein is beperkt (8 vrachtwagens per dag voor kleine pakjes). Een opname in het sectoraal BPA is wenselijk voor het bieden van een buffering ten aanzien van de open ruimte op korte termijn en aanvullend voor het bieden van de nodige voorwaarden ten aanzien van de toekomstige inrichting van het omliggende gebied als bedrijventerrein.

15.3



Het bedrijf is vandaag door zijn ligging aan de snelweg en de nabijheid van het industrieterrein van Groot-Bijgaarden ruimtelijk te verantwoorden. De beperkte verkeersbewegingen geven geen al te grote hinder aan de nabijgelegen woonomgeving. De toetsing vanuit ruimtelijk oogpunt is sterk te noemen.

15.2.1

De bedrijfsgebouwen zijn vergund. Het betreft hier eerder een interpretatie van de gewestplangrens. De bedrijven zelf hebben geen sterke verankering met Dilbeek. De toetsing vanuit juridisch, economisch en de bedrijfseigen specifieke situatie is eerder sterk te noemen.


GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich in het noorden van Dilbeek, in de nabijheid van de industrieterreinen van Groot-Bijgaarden en de snelweg. Het bedrijf is dus duidelijk in de stedelijke ruimte gesitueerd. LOKAAL PERSPECTIEF: Het bedrijf sluit aan bij het open afrittencomplex van de snelweg. Aan de overkant van de straat is een woonstraat gesitueerd, die aansluit bij de kern van Sint-Agatha-Berchem. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd in stedelijk gebied, in een bedrijvenzone. PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • De bedrijfsgebouwen zijn duurzaam. Het perceel is met uitzondering van een parking volledig ingenomen door één vrij groot gebouw. • In de directe omgeving van het bedrijf bevinden zich geen belangrijke landschappelijke of natuurlijke waarden. Het bedrijf wordt omringd door buffergebied volgens het gewestplan: momenteel wordt de hele bufferzone gebruikt als weiland. Het bedrijf geeft uitzicht op het open afrittencomplex van Groot-Bijgaarden. • Er is geen woning op het terrein aanwezig. 15.2.2

• • • •

Klasse 4: De bedrijvigheid kan blijven bestaan. Het bedrijf kan niet uitbreiden. Bij stopzetting van de activiteiten van het bedrijf zijn nieuwe activiteiten op het terrein mogelijk.

15.4



Juridische situatie

Bedrijf is grotendeels gesitueerd in KMO-zone. Het overige deel van het bedrijf is in bufferzone gesitueerd. Het gebied kent geen specifieke beschermingsmaatregelen Het bedrijf is volledig vergund Milieuvergunning: niet van toepassing

Grontmij 40

Wabco Belgium nv

15.5

Planopvatting

De bestaande toestand wordt behouden. Gelet op de beperkte ruimte rondom het bedrijf, wordt waar mogelijk het bedrijf gebufferd. In het noordwesten van het plangebied wordt een bouwvrije strook opgenomen. De planopties kaderen binnen de vooropgestelde visie voor het gebied, waarbij een herbestemming naar bedrijventerrein wordt voorzien. De herbestemming van het bedrijf doet geen afbreuk aan de realisatie van deze visie. Door middel van de bouwvrije strook wordt de realisatie van de ontsluiting van het gebied gegarandeerd.

15.6

Bestemmingszones

NR


HA

GEWENSTE BESTEMMING

HA

1

Bufferzone

0.39

2

KMO zone

0.25

Nijverheidszone Zone voor wonen Zone voor tuinen Nijverheidszone

0.27 0.03 0.09 0.25

Grontmij 41

De Wit nv

16 De Wit nv

16.1

• •

16.2.3

Doylijkstraat 127 1701 Itterbeek

Omschrijving

Industriële schrijnwerkerij Het betreft een familiebedrijf dat in 1960 werd opgericht. Het hoofdgebouw werd op dat ogenblik gerealiseerd. Het bedrijf is in de loop van de jaren gegroeid. In 1993 is er een loods gebouwd voor opslag van hout en plaatsmateriaal, tevens werd een parking aangelegd. In 1996 werd een spuitkabine geïnstalleerd.

16.2

Toetskader


LOKAAL PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich in een woonlint. De achterkant geeft uit op een open agrarisch gebied met een relatief hoge landschappelijke en natuurlijke waarde, gekoppeld aan de Laarbeek. Het bedrijf ligt op de verbindingsbaan tussen de N8 en Vlezenbeek (St.-Pieters-Leeuw), maar ver verwijderd van de snelweg. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd de open ruimte. PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • De bedrijfsgebouwen zijn duurzaam, maar stilaan aan renovatie toe. Het terrein is vrij wanordelijk ingericht, en kent een zeer beperkte buffering (alleen aan de noordzijde) naar de omgeving. • Achter de bedrijfsgebouwen situeert zich een zone voor natuurgebied (biologisch waardevol) die aansluit op de Larebeekvallei. De overgang naar het natuurgebied is niet opmerkbaar op het terrein (momenteel grotendeels opslag) • Aan de straatzijde kenemrkt het bedrijf zich als een gewoon woonhuis, waar op dit moment 2 appartementen zijn ingericht (op de twee verschillende percelen). Het gelijkvloers van het voorgebouw wordt gebruikt als toonzaal en kantoorruimte.

• • • •

• • •

19 werknemers en 2 personen bedrijfsleiding, personeel wonende te Dilbeek en Sint-Pieters-Leeuw. Het bedrijf breidt nog steeds uit (in de laatste 5 jaar werden 6 extra krachten aangeworven). Omzet 68.680.691 BF – Toegevoegde waarde 28.595.807 BF investeringen: 2000, freesmachine, 827.764 BF. en afzuigsysteem, 258.432 BF. Het bedrijf is zeer sterk verankerd met de regio – het bedrijf is in 1998 overgelaten aan de derde generatie De Wit.

16.2.4

•

• •


Het bedrijf wenst op korte termijn uit te breiden. Hiertoe heeft het reeds een bouwaanvraag ingediend, die werd goedgekeurd. Het bedrijf blijft echter zeer krap in ruimte zitten. Onder andere het aantal parkeerplaatsen op het terrein is krap. Het naastliggende perceel is tevens in eigendom van de het bedrijf. Een uitbreiding naar het naastliggende perceel wordt overwogen (nog geen concrete plannen). Het bedrijf veroorzaakt in zeer beperkt mate verkeersbewegingen (auto’s van het personeel + ongeveer één lichte vrachtwagen per dag). Het bedrijf kan voornamelijk worden beschouwd als werkplaats met een zeer beperkte hinder (lawaai, milieu,…) naar de omgeving.


GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich in het uiterste zuiden van Dilbeek, op de grens met de gemeente Sint-Pieters-Leeuw. Het bedrijf is in het landelijk deel van Dilbeek gesitueerd.

16.2.2

•


Juridische situatie

Het voorste gedeelte met de toonzaal en de appartementen zijn gesitueerd in woongebied met landelijk karakter. Het bedrijf zelf is gesitueerd in agrarisch gebied. Het achterste deel van het terrein is gesitueerd in natuurgebied. Dit natuurgebied is tevens gevat binnen het VEN. Het gebied kent geen specifieke beschermingsmaatregelen Het bedrijf is volledig vergund. Het bedrijf kreeg onlangs (14-01-02) een bouwvergunning voor het bouwen van een nieuwe loods. Milieuvergunning: 752.1/89/511: De Wit: Mechanische schrijnwerkerij. Bestendige deputatie dd. 14/12/89 (voor 30 jaar).

16.3


Het bedrijf is gelegen in een woonlint en is goed verenigbaar met de woonfunctie, naar het achterliggende agrarische gebied en natuurgebied is de landsschappelijke hinder van het bedrijf wel vrij groot. Wel is er geen (of zeer beperkte) lawaaihinder of verontreiniging naar het achterliggende gebied. De ontsluiting van het terrein is niet optimaal. Een schaalvergroting en reorganisatie van de activiteiten heeft een beperkte ruimtelijke impact. De reorganisatie kan tevens leiden tot een sterk verbeterde landschappelijke inpassing. De toetsing vanuit ruimtelijk oogpunt is matig te noemen (maatregelen noodzakelijk). Het bedrijf is vandaag volledig goed gezoneerd en optimaal vergund. Het economisch belang is groot (omzet én werknemers), het bedrijf veroorzaakt weinig hinder naar de omgeving en het bedrijf kent een sterke verankering in de gemeente. De toetsing vanuit juridisch, economisch en de bedrijfseigen specifieke situatie zijn zeer sterk te noemen. Klasse 5: De zonevreemde activiteit kan blijven bestaan en uitbreiden. Hoewel de zone niet op het gewestplan als bedrijventerrein werd aangeduid, kan de bedrijvigheid hier wel getolereerd en zelfs in lichte mate aangemoedigd worden. Bij stopzetting van de activiteiten kunnen dan ook nieuwe activiteiten op de locatie plaatsvinden.

16.4


Creatie overgangszone naar het natuurgebied. Reorganisatie van het terrein met betrekking tot het parkeren en de opslag in open lucht.

16.5

Planopvatting

Een uitbreiding wordt gerealiseerd ten noorden van de bestaande bedrijfsgebouwen. Deze uitbreiding wordt in eerste instantie gebruikt voor het organiseren van het parkeergebeuren. Op termijn kan deze zone ook gebruikt worden voor de organisatie bij bijkomende loodsen of ateliers.

Grontmij 42

De Wit nv

Het deel dat binnen het VEN is gesitueerd wordt niet in het plan opgenomen. Er wordt een ruime bufferzone ingetekend als overgangszone naar het natuurgebied. Met een plan wordt een meerwaarde gecreëerd naar het VEN-gebied daar een goede overgangszone wordt gecreëerd door middel van een buffering en een bijkomende zone voor natuur. Op het huidige perceel bevinden zich 6 appartementen. De realisatie van bijkomende woningen is niet mogelijk.

16.6

Bestemmingszones

NR


HA

GEWENSTE BESTEMMING

HA

1

Woonzone met landelijk karakter

0.27

2

Agrarisch gebied

0.22

Bufferzone Nijverheidszone bufferzone Zone voor natuur Nijverheidszone

0.04 0.23 0.04 0.05 0.13

Grontmij 43

Eikelenberg nv: niet weerhouden

17 Eikelenberg nv: niet weerhouden

17.2.3

Eikelenbergstraat 20 1700 Dilbeek

• • •

Holding zelf: 3 werknemers – verhuurde kantoren: +/- 200 personen Omzet Holding: 31.396.907 BF aan huuropbrengsten. Het bedrijf telt een aantal kantoren van grote bedrijven met een internationale dimensie.

•

Het bedrijf wenst op korte termijn uit te breiden. Er wordt een uitbreiding van 5 à 10.000 m² vooropgesteld, wat dus een verdubbeling betekent van de huidige kantooroppervlakte (4 verdiepingen *1200m²). Het bedrijf wenst uit te breiden in het woonuitbreidingsgebied en is bereid om eventueel een deel van het woonuitbreidingsgebied in te richten als parkgebied. Het betreft kantoorruimten, dus alleen personenwagens. Belangrijk is te vermelden dat het complex niet door openbaar vervoer ontsloten wordt. Het bedrijf situeert zich in historische gebouwen: het profiel van het bedrijf is hierop afgestemd. Dit bedrijf kan eerder beschouwd worden als van bovenlokaal niveau, zeker indien rekening wordt gehouden met de gevraagde uitbreiding.

17.2.4 17.1

• •

Omschrijving

Vastgoed holding - Complex van kantoren die verhuurd worden. Op 02/09/70 werd het gebouw aangekocht van een kloostergemeenschap en omgevormd tot kantoorgebouw. In 1990 werd een nieuw kantoorcomplex gebouwd dat aansluit op het oude gebouw. Het bedrijf wenst een uitbreiding voor de verdere inrichting van kantoren.

17.2

Toetskader


• • •



17.3

17.2.1

Het bedrijf wordt niet weerhouden gelet op de aard van de actviteiten.



GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich in het oostelijk deel van Dilbeek, aansluitend bij de kern van Dilbeek, dus kan beschouwd worden als gelegen in stedelijk gebied. LOKAAL PERSPECTIEF: Het bedrijf situeert zich in de onmiddellijke nabijheid van de snelweg. Tevens sluit het bedrijf aan bij een woonwijk. Het bedrijf is dicht aan de snelweg gelegen, maar het open afrittencomplex is relatief veraf gesitueerd en de ontsluiting geschiedt door woonstraten. Als kantoorlocatie bevindt het bedrijf zich tevens ver van een open baar vervoer knooppunt. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd een open ruimte gebied temidden van het stedelijk gebied. De omgeving van het bedrijf wordt aangeduid voor versterking bosgebieden. PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • Het bedrijf wordt omringd door een park, dat door de holding onderhouden wordt. Er wordt aandacht geschonken aan de natuurlijke invulling van het park (realisatie poelen etc.) • De architectuur van de oude en nieuwe vleugel sluit aan bij de oorspronkelijke bebouwing. De inrichting van de directe omgeving van het gebouw sluit aan bij de parkachtige omgeving. • Er bevindt zich een conciërgewoning in het gebouw. 17.2.2

• • • •

Juridische situatie

Bedrijf is momenteel volledig gesitueerd in natuurgebied. Het betreft een beperkt deel van het perceel. Het overige deel van het perceel is gesitueerd in woonuitbreidingsgebied. Het gebied kent geen specifieke beschermingsmaatregelen. Het bedrijf is volledig vergund. Milieuvergunning: à 752.2/53/254: mazoutopslagplaats 4000 l. College dd. 9/2/54 (voor 30 jaar). à 752.1/70/376: vervaardigen onderhoudsproducten. BD dd. 27/11/70 (voor 30 jaar) à 752.2/74/639: 2 mazouttanken 15.000 l / 20.000 l. College dd 6/5/74 (voor 30 jaar). à 752.3/92/536: NV Eikelenberg: 2 ondergrondse stookolietanken 15.000 l / 20.000 l. College 15/2/93. à 752.3/92/537: NV Eikelenberg: bestaande ondergrondse stookolietank 10.000 l.

Grontmij 44

Garage De Witte

18 Garage De Witte

•

19 Pax transport bvba Eksterstraat 10 1703 Schepdaal 19.1

• •

Omschrijving

Transportbedrijf + garage De twee bedrijven zijn nauw verwant met elkaar. De kantoorruimten worden gedeeld op de locatie Ninoofsesteenweg 657. Aan de overzijde van de Ninoofsesteenweg bevindt zich een verhard terrein dat dienst doet voor het stallen van de vrachtwagens van de transportfirma, alsook voor het stallen van de auto’s in functie van de garage. Het garagebedrijf werd opgestart in 1962, de transportfirma in 1965. Ook de stallingsruimte voor de vrachtwagens en auto’s werd in deze periode aangelegd. De aanleg van een loods voor de stalling van de vrachtwagen en de auto’s wordt gewenst.

19.2.3

• • •

•


GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: De bedrijven zijn gesitueerd aan de Ninoofsesteenweg, de N8 en behoren tot het verdicht gebied langsheen de N8. LOKAAL PERSPECTIEF: De bedrijven bevinden zich aansluitend aan de N8, dus kunnen beschouwd worden als bedrijf nabij een grote infrastructuuras. Het gebied waar de verharde parking zich situeert behoort tot een zoeklocatie voor lokale bedrijvigheid (momenteel onderzocht door de gemeente). De ontsluiting van de bedrijven is zeer goed. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd in de strip langsheen de N8 binnen de baanontwikkeling in het buitengebied. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd in de strip langsheen de N8 binnen de baanontwikkeling in het buitengebied. PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • De werkruimte van de garage situeert zich in een woongebouw, dat samen met twee andere rijwoningen een cluster vormt. De garage is diep naar achteren gebouwd en benut bijna het volledige perceel. De woning is omgevormd tot garage en kantoorruimte, er is geen woonfunctie in gesitueerd. Het parkeerterrein is volledig verhard. Er is geen groenaanleg op het terrein voorzien. • Het zuidelijke perceel (garage) sluit aan op een open ruimtegebied. Het noordelijke perceel (parkeerterrein) ligt ingesloten in een klein open ruimtegebied, dat reeds gedeeltelijk is ingevuld met een aantal (zonevreemde) bedrijven. 19.2.2

• • •


Het bedrijf wenst op korte termijn uit te breiden. Op het parkeerterrein wordt een loods gepland voor het stallen van vrachtwagens en auto’s (+/- 400m², alsook een aantal voorzieningen voor de vrachtwagens (schoonmaak etc.). Pax Transport is een bedrijf dat uitsluitend internationaal transport verzorgd: de vervoersbewegingen op het terrein zijn dan ook zeer beperkt.

Toetskader



Garage: 1 persoon, Transportfirma 7 personen. Personeel voornamelijk wonende te Dilbeek. De transportfirma groeit en recent werden twee voltijdse krachten extra aangeworven. Omzet 32.000.000 BF (beide firma’s) investeringen: rollend materieel

19.2.4

• 19.2

Milieuvergunning: à 752.2/90/015: Dewitte Guillaume: Transportbedrijf. Bestendige deputatie. dd. 29/10/92. à 752.3/03/003: bvba Transport Pax: Transportbedrijf (stallen van voertuigen).

19.3


Het huidig voorkomen van de twee bedrijven is goed geïntegreerd in de omgeving. Ook een schaalvergroting door de realisatie van een loods en technische constructies heeft een beperkte ruimtelijke impact. De toetsing vanuit ruimtelijk oogpunt is sterk te noemen. De garage is grotendeels goed gezoneerd en reeds voor de totstandkoming van het gewestplan opgericht. Ook het parkeerterrein is reeds sinds 1965 aanwezig. Het betreft kleine bedrijfjes met een eerder beperkt economisch belang. De activiteiten van het bedrijf veroorzaken weinig of geen hinder. De toetsing vanuit juridisch, economisch en de bedrijfseigen specifieke situatie is sterk te noemen. Klasse 5: De zonevreemde activiteit kan blijven bestaan en uitbreiden. Bij stopzetting van de activiteiten kunnen nieuwe activiteiten op de locatie plaatsvinden.

19.4


Reorganisatie van het parkeerterrein. Aanleg groen en afscherming ten opzichtte van de baan.

Juridische situatie

Het grootste deel van de garage is gesitueerd in woongebied met landelijk karakter. Het achterste deel is in agrarisch gebied gesitueerd. Het parkeerterrein is volledig in agrarisch gebied gezoneerd. Het gebied kent geen specifieke beschermingsmaatregelen De garage werd gebouwd in 1962 en wordt bijgevolg als vergund beschouwd. Op het parkeerterrein is geen bebouwing aanwezig (wel reeds parkeerterrein sinds 1965). Grontmij 45

Pax transport bvba

19.5

Planopvatting

De bestaande toestand wordt herbestemd. Op het parkeerterrein wordt de mogelijkheid geboden voor de realisatie van een loods en een aantal constructies eigen aan een transportfirma. Op het bestemmingsplan wordt een buffer rond het parkeerterrein voorzien, dat het zicht op de stalling van de wagens en vrachtwagens afschermt. De planopties kaderen binnen de vooropgestelde visie voor het gebied, waarbij een herbestemming naar bedrijventerrein wordt voorzien. De herbestemming van het bedrijf doet geen afbreuk aan de realisatie van deze visie.

19.6

Bestemmingszones

NR


HA

GEWENSTE BESTEMMING

HA

1

Agrarisch gebied

0.20

3

Woongebied met landelijk karakter

0.06

Bufferzone Nijverheidszone Nijverheidszone

0.02 0.18 0.06

Grontmij 46


20 Kempeneer W Machines nv

20.2.4

Ninoofsesteenweg 657 1701 Itterbeek

• •

20.1

• •

Omschrijving

Verkoop, onderhoud en herstelling van tuinbouwmachines en milieumachines Het bedrijf ontwikkelde zich in 1959 aan de Ninoofsesteenweg 203. Wegens uitbreidingsbehoefte werd een nieuw bedrijf gebouwd op de huidige lokatie in 1988. Het bedrijf wenst opnieuw uit te breiden en diende onlangs een aanvraag tot planologisch attest in.

20.2

Toetskader



GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: Het bedrijf is gesitueerd aan de Ninoofsesteenweg, de N8 en behoort tot het verdicht gebied langsheen de N8. LOKAAL PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich aansluitend aan de N8, dus nabij een grote infrastructuuras. De omgeving van het bedrijf behoort tot een zoeklocatie voor lokale bedrijvigheid. De ontsluiting van het bedrijf geschiedt deels langs een straat parallel met de N8 en deels langs de N8 zelf. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd in de strip langsheen de N8 binnen de baanontwikkeling in het buitengebied. PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • De bedrijfsgebouwen zijn duurzaam, het terrein is ordentelijk ingericht. De groenaanleg op het terrein is beperkt tot graspartijen. Delen van het gras worden tevens gebruikt als demonstratieterrein. • Aansluitend bij het bedrijfsgebouw bevindt zich een bedrijfswoning. • Het bedrijfsgebouw en de woning bevinden zich aan de straatzijde langs de Ninoofsesteenweg. Het noordelijk deel van het terrein is hoger gelegen en sluit aan bij een woonzone. Het hoger deel van het terrein is onbebouwd en wordt volledig door grasvelden en de toerit ingevuld. 20.2.2

• • • •

• •

Het bedrijf benodigt een grote oppervlakte aan onbebouwde ruimte voor het verzorgen van demonstraties (grasmaaiers end.) Het bedrijf wenst uit te breiden met een parking (300 m², een opslagruimte (+/- 1500 m²) en een laaden losruimte. Momenteel huurt het bedrijf opslagruimte elders. De uitbreiding kan gedeeltelijk gerealiseerd worden op het eigen perceel. Het huidige perceel voldoet echter niet voor de volledige uitbreiding. Voor de verhuuractiviteiten wenst het bedrijf naast het bestaande bedrijf een nieuwe constructie te reliseren. Het bedrijf kon hiertoe een perceel op korte afstand van het huidige bedrijf kopen. De korte afstand tussen beide percelen maakt een continue uitwisseling van materialen en mankracht mogelijk. Het bedrijf kent een beperkt aantal verkeersbewegingen (15 auto’s en 6 lichte vrachtwagens per dag). De huidige ligging van het bedrijf is optimaal daar een deel van de activiteiten gericht is op particuliere tuineigenaars die hoofdzakelijk gesitueerd zijn in de regio Dilbeek – Pajottenland. Bovendien bestaat een belangrijk deel van de professionele klanten uit tuinaannemers en gemeentebesturen uit de regio. Het bedrijf sluit voor de activiteiten aan bij het commerciële weefsel van Dilbeek en heeft een functie tegenover het Pajottenland. De goede ontsluiting via de Ninoofssteenweg (N8) naar zowel het Pajottenland als de R0, zijn hierbij van essentieel belang.

20.3


Het bedrijf is goed geïntegreerd in de omgeving. Ook een schaalvergroting heeft een beperkte ruimtelijke impact. De ontsluiting van het bedrijf is reeds vandaag goed georganiseerd. De toetsing vanuit ruimtelijk oogpunt is zeer sterk te noemen. Het bedrijf is volledig vergund en bevindt zich bijna een halve eeuw te Dilbeek. Het bedrijf is gelet op de woonplaats van de werknemers en de aard van de goederen sterk verankerd met het landelijk Dilbeek. De activiteiten van het bedrijf veroorzaken weinig of geen hinder. De toetsing vanuit juridisch, economisch en de bedrijfseigen specifieke situatie is sterk te noemen. Klasse 5: De zonevreemde activiteit kan blijven bestaan en uitbreiden. Bij stopzetting van de activiteiten kunnen nieuwe activiteiten op de locatie plaatsvinden.

20.4


Groenaanleg voor het verbeteren van de beeldkwaliteit ten aanzien van de Ninoofssteenweg..

Juridische situatie

Het deel met de bedrijfsgebouwen, parking en woning is in agrarisch gebied gesitueerd. Het noordelijk deel, met de toerit tot het bedrijf is in woongebied gesitueerd. Het gebied kent geen specifieke beschermingsmaatregelen De garage werd met een bouwvergunning in 1987 gebouwd. Milieuvergunning: 752.2/92/012: NV Kempeneer: Bedrijf voor herstelling land- en tuinbouwmachines. College 24/8/92 (voor 20 jaar).

20.2.3

•

• •



Het bedrijf evolueerde sinds 1989 van 8 werknemers tot 21 personeelsleden. De grootste aanwerving gebeurde de voorbije 5 jaar met 7 extra werknemers. De werknemers wonen voornamelijk in dilbeek. Een beperkt aantal woont in de buurgemeenten Ternat en Sint-Pietersleeuw. Omzet 205.000.000 BF investeringen: aantal kleine investeringen Grontmij 47


20.5

Planopvatting

Op het perceel wordt de mogelijkheid geboden voor een verdere uitbouw van de activiteiten met parking, loods en dergelijke. Er wordt een buffering naar de Ninoofsesteenweg toe vooropgesteld. De planopties kaderen binnen de vooropgestelde visie voor het gebied, waarbij een herbestemming naar bedrijventerrein wordt voorzien. De herbestemming van het bedrijf doet geen afbreuk aan de realisatie van deze visie.

20.6

Bestemmingszones

NR 1

ORIGINELE BESTEMMING Agrarisch gebied

HA 0.67

2

Woongebied

0.46

GEWENSTE BESTEMMING Nijverheidszone Bufferzone Nijverheidszone Bufferzone

HA 0.63 0.04 0.43 0.03

Grontmij 48


21 Heremans Garage bvba

21.1

• •

21.2.4

Robert Dansaertlaan 102 1702 Groot-Bijgaarden

Omschrijving

Garage - carroseriebedrijf Het bedrijf werd in 1989 opgericht en kende een uitbreiding in 1998. Het bedrijf wenst uit te breiden.

21.2

Toetskader



GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich in het noordoostelijk deel van Dilbeek, aansluitend met het bedrijventerrein van Groot-Bijgaarden. Het bedrijf kan beschouwd worden als gesitueerd in stedelijk gebied. LOKAAL PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich op een hoekperceel aansluitend met de ring om Brussel. De achterkant van het bedrijf sluit aan bij het industrieterrein en aan de voorzijde begrenst een rij woningen het bedrijf. Het bedrijf wordt beschouwd als aansluitend bij een industriegebied. Het bedrijf kent een zeer vlotte ontsluiting naar de ring. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd in stedelijk gebied, in een bedrijvenzone. PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • De bedrijfsgebouwen zijn duurzaam, het terrein is relatief ordelijk ingericht. Het bedrijf kent een ruimtetekort, voor het stallen van auto’s. Het parkeerterrein wordt niet afgeschermd door groenaanleg ten aanzien van de openbare weg. • Er is geen bedrijfswoning voorzien op het terrein. 21.2.2

• • • •

• • •

Het bedrijf wenst uit te breiden. De enige uitbreidingsmogelijkheid die het bedrijf heeft betreft een perceel met een onbekende eigenaar (eigenaar niet bekend bij het kadaster).

21.3


Het bedrijf is vandaag ruimtelijk optimaal georganiseerd. Het profiel van het bedrijf sluit goed aan bij de mogelijkheden van de plek zelf en vormt een verantwoorde invulling tussen snelweg, industrieterrein en het woongebied. Een schaalvergroting, indien nog mogelijk op het terrein, heeft geen grote ruimtelijke impact. De toetsing vanuit ruimtelijk oogpunt is zeer sterk te noemen. Het bedrijf is vandaag gedeeltelijk goed gezoneerd en behoorlijk vergund. Het economisch belang is relatief groot. Het bedrijf kent geen sterke band met de plek en de omgeving (heeft geen sterke verankering in de regio). De toetsing vanuit juridisch, economisch en de bedrijfseigen specifieke situatie zijn eerder sterk te noemen. Klasse 5: De zonevreemde activiteit kan blijven bestaan en uitbreiden. Bij stopzetting van de activiteiten kunnen nieuwe activiteiten op de locatie plaatsvinden.

21.4


Groenaanleg voor het verbeteren van de beeldkwaliteit ten aanzien van de Dansaertlaan.

21.5

Planopvatting

De bestaande toestand wordt herbestemd. Op het perceel wordt de mogelijkheid geboden voor een verdere uitbouw van de activiteiten met parking, loods en dergelijke. Er wordt geen specifieke buffer op het plan voorzien. Wel worden een aantal voorwaarden opgelegd naar de groenaanleg op het terrein.

Juridische situatie

De bedrijfsgebouwen zijn voor het grootste deel in industriegebied gesitueerd. Een deel van de toonzaal en de parking zijn in bufferzone gesitueerd. Het gebied kent geen specifieke beschermingsmaatregelen Het bedrijf is volledig vergund. Milieuvergunning: à

752.2/97/005: Garage Heremans bvba: koetswerkafdeling + reorganisatie autocarrosserie. College 14/7/97 (voor 20 jaar).

à

752.3/98/007: Carrosserie Heremans bvba: overname koetswerkafdeling. College 9/3/98.

21.2.3

•


21.6

Bestemmingszones

NR


HA

GEWENSTE BESTEMMING

HA

1

Industriegebied

0.20

Nijverheidszone

0.20

2

Bufferzone

0.22

Nijverheidszone

0.22


20 werknemers en 2 personen bedrijfsleiding. Omzet: niet bekend Investeringen: niet bekend

Grontmij 49

nv Locus

22 nv Locus

Lostraat 99 1703 Schepdaal

• • •

22.1

• •

Omschrijving

Omzet 72.377.554 BF – Toegevoegde waarde 57.260.210 BF investeringen: uitbreiding ’92 (4.000.000 BF), vervoersmiddelen en pastaketel ’00 (3.000.000 BF) inrichting bufferzone 1991. Het bedrijf is relatief sterk verankerd met de regio: het betreft een familiebedrijf dat reeds een kwarteeuw bestaat en geleidelijk aan groter is geworden. De werknemers zijn van Dilbeek en directe omgeving. De afzet is echter gericht op een groot deel van België.

22.2.4

Industriële bakkerij: brood en banket Het familiebedrijf is gebroeid in een gebouw achter een woning in 1976. In de daarop volgende jaren werd het bedrijf stelselmatig uitgebreid. Uitbreidingen in 1980 –1988 – 1991 – 1998 –1999.

22.2

•

Toetskader


•

22.2.1

•


GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich in het zuiden van Dilbeek, nabij de grens met de gemeente Lennik. Het bedrijf is gesitueerd in landelijk deel van Dilbeek. LOKAAL PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich in relatief open deel van Dilbeek, maar sluit aan bij een lokaal woonlint. Ten noorden van het bedrijf stroomt de Pedebeek; een belangrijk valleigebied. De omgeving is landelijk en heeft nog een relatief grote landschappelijke waarde. De ontsluiting van het bedrijf is niet optimaal: richting N8 door een aantal woongebieden, richting Sint-Pieters-Leeuw kan de Lenniksebaan wel vrij vlot bereikt worden. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd in de open ruimte, in de nabijheid van een structurerende beekvallei. PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • De bedrijfsgebouwen zijn duurzaam, het terrein is zeer ordelijk ingericht. Op verschillende plaatsen werd haag aanplanting aangebracht. • De parking voor het personeel is ingericht aan de overkant van de Lostraat en kent geen buffering. • De woningen op het terrein bevinden zich aan de straatzijde en onttrekken de bedrijfsactiviteiten uit het zicht. • Een buffering ten aanzien van het achterliggende landbouwgebied is voor het grootste gedeelte niet aanwezig. 22.2.2

Het bedrijf wenst op korte termijn uit te breiden door de oprichting van een bijkomende productieruimte / opslagruimte en de aanleg van een parking. Met de uitbreiding wenst het bedrijf tegemoet te komen aan de vigerende gezondheidsvoorschriften die een ander concept inzake de interne ruimteverdeling vereisen (aparte compartimentering qua afwas, diepvries, stockeerruimte, sanitair end.) . Er dient een fysische scheiding gerealiseerd tussen de leveringen van goederen (bloem, vetten, verpakking, fruit, e.a.) en de afgewerkte producten. Een aparte toegang via het achterliggend perceel is hiertoe eveneens noodzakelijk. Met uitzondering van de marktwagens die ‘s morgens vroeg het terrein verlaten en de auto’s van het personeel, veroorzaakt het bedrijf in zeer beperkte mate verkeersbewegingen (2 maal licht vrachtverkeer en 1maal zwaar vrachtverkeer per dag. Het bedrijf stelt tevens dat met een nieuwe uitbreiding de aan-en afvoerbewegingen verminderen, daar een grotere stockage mogelijk wordt. Het betreft een industriële bakkerij met een zeer beperkte hinder (lawaai, milieu,…) naar de omgeving.

22.3

• • •

Het bedrijf is grotendeels in woongebied met landelijk karakter gesitueerd en optimaal vergund. Het economisch belang is groot en het bedrijf veroorzaakt weinig hinder naar de omgeving. Het bedrijf kent bovendien een reeds langdurige verankering in de gemeente. De toetsing vanuit juridisch, economisch en de bedrijfseigen specifieke situatie zijn zeer sterk te noemen. Klasse 5: De zonevreemde activiteit kan blijven bestaan en uitbreiden. Bij stopzetting van de activiteiten kunnen nieuwe activiteiten op de locatie plaatsvinden.

Juridische situatie

Het bedrijf is grotendeels gesitueerd in woongebied met landelijk karakter. Het meest zuidelijke deel van het bedrijf is gezoneerd in landbouwgebied. Aan de overkant van de weg, waar tevens de parking gesitueerd is, wordt het gebied als parkgebied bestemd. Het gebied kent geen specifieke beschermingsmaatregelen Het bedrijf is volledig vergund (voor elke uitbreiding werd een bouwaanvraag afgeleverd). Milieuvergunning: à 752.2/88/021: PVBA Locus: Bakkerij (zonder gevolg wegens klasse 1 dossier) à 752.1/89/507: PVBA Locus: brood- banketbakkerij. BD 18/7/91 (voor 20 jaar).

22.2.3

•


Het bedrijf is in een zeer landelijke omgeving gesitueerd en is op zichzelf duidelijk in een open ruimte gebied gesitueerd. Lokaal is het bedrijf echter vrij goed geïntegreerd in het woonlint en is de invloed van het bedrijf op zich naar de omgeving toe beperkt, te meer daar een groot deel van het bedrijf reeds gebufferd is door middel van een haag. Een schaalvergroting van de activiteiten heeft, indien niet dieper in het landbouwgebied wordt ingesneden en indien een goede buffering wordt voorzien, een relatief kleine impact. De toetsing vanuit ruimtelijk oogpunt is matig te noemen.

22.4

•



Het bedrijf heeft een 40-tal werknemers, wonende te Dilbeek en de buurgemeenten. Het aantal werknemers is de afgelopen 5 jaar met 6 personen toegenomen.


Optimalisatie landschappelijke inpassing in de omgeving. Buffering naar het open landbouwgebied toe. Organisatie van de parking in de nabijheid van de gebouwen, passende herstelinrichting van het huidige parkeergedeelte aan de overzijde van de Lostraat.

22.5

Planopvatting

Het bedrijf kan uitbreiden in oostelijk richting op het onbebouwde gedeelte van het terrein en een gedeelte van het naastliggende perceel. Rondom het bedrijf wordt een zone voorzien voor parkeren en toerit door hulpdiensten. Zowel de uitbreiding als het bestaande gedeelte wordt volledig gebufferd. Daarnaast wordt de buffering eveneens opgevangen door de bestaande niveauverschillen. Grontmij 50

nv Locus

22.6

Bestemmingszones

NR


HA

GEWENSTE BESTEMMING

HA

1

Agrarisch gebied

0.42

2


0.51

Nijverheidszone Bufferzone Bufferzone Zone voor toerit en parkeren Nijverheidszone

0.28 0.14 0.07 0.13 0.31

Grontmij 51

Silver Racing bvba

23 Silver Racing bvba

23.1

• •

23.2.4

Maalbeekstraat 38 1700 Dilbeek

Omschrijving

Burelen en werkplaats van een autoracebedrijf Het bedrijf werd in 1986 opgestart. Het bedrijf wenst te verkopen en er is ondertussen een kandidaat koper.

23.2

Toetskader



GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich in het oostelijk deel van Dilbeek, dus kan beschouwd worden als gesitueerd in stedelijk gebied. LOKAAL PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich tussen de kern van Groot-Bijgaarden en Dilbeek in een open ruimtegebied met tal van verspreide bebouwing. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd aan de rand van het stedelijk gebied en een open ruimtegebied binnen dit stedelijk gebied, in de omgeving van een structurerende beekvalei. PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • De bedrijfsgebouwen zijn duurzaam, het terrein is zeer ordelijk ingericht, de groenaanleg op het terrein is beperkt. • Aan de achterzijde grenst het bedrijf aan een nog relatief open landbouwgebied dat zich uitstrekt tot de snelweg. • Het bedrijf situeert zich in een lint van open en halfopen bebouwingen. • Er bevindt zich geen woning op het terrein. 23.2.2

• • • •

Bedrijf is momenteel volledig gesitueerd in agrarisch gebied. Het gebied kent geen specifieke beschermingsmaatregelen Het hoofdgebouw wordt beschouwd als vergund geacht. De parking en afsluitingen zijn eveneens vergund. De berging met uitgebreid zonder vergunning. Het regularisatiedossier met betrekking tot de uitbreiding van de berging werd geweigerd. Milieuvergunning: 752.2/90/113: bvba Patrick Slauer Racing: atelier – mekaniek. BD dd.22/10/1992 (voor 20 jaar).

23.2.3

• •

Juridische situatie


Een opname in het sectoraal BPA is wenselijk voor het bieden van een buffering ten aanzien van de open ruimte op korte termijn.

23.3


De bedrijfsgebouwen zijn duurzaam en zijn vrij goed geïntegreerd in de omgeving. De aanwezigheid van de bedrijfsgebouwen geeft een beperkte visuele hinder naar het achterliggende landbouwgebied toe. De toetsing vanuit ruimtelijk oogpunt is eerder sterk te noemen. Het hoofdgebouw is goed gezoneerd. Het bedrijf stopt echter de activiteiten, dus het economisch belang van het bedrijf is onbestaande (wel hebben de gebouwen en het terrein op zich nog een economische waarde). De toetsing vanuit juridisch, economisch en de bedrijfseigen specifieke situatie is eerder zwak te noemen. Klasse 4: De huidige toestand wordt behouden met uitzondering van het niet vergunde gedeelte. Een uitbreiding van de activiteiten is niet mogelijk. Bij stopzetting van de activiteiten kunnen nieuwe activiteiten op de huidige locatie plaatsvinden.

23.4


Optimalisatie landschappelijke inpassing in de omgeving. Aanleg groenscherm naar het achterliggende agrarisch gebied.

23.5

Planopvatting

De situatie zoals vandaag bestaande, met uitzondering van het niet vergunde gedeelte wordt behouden. Een buffer wordt ingericht naar het landbouwgebied toe.

23.6

Bestemmingszones

NR


HA

GEWENSTE BESTEMMING

HA

1

Agrarisch gebied

0.40

Nijverheidszone Bufferzone Zone voor toerit en parkeren Zone voor groenaanleg

0.05 0.04 0.20 0.11


1 persoon bedrijfsleiding. Gelet op de wens van het bedrijf om te activiteiten stop te zetten en de zaak te verkopen werden geen bijkomende economische gegevens opgenomen.

Grontmij 52

Steps Depannage

24 Steps Depannage

Assestraat 77 1700 Sint-Ulriks-Kapelle

24.2.4

• 24.1

• •

Omschrijving

Garage - takeldienst Het bedrijf werd in 1969 gesticht. Het bedrijf overweegt een herlokalisatie, maar vond tot op heden geen geschikte locatie.

24.2

Toetskader

• • •


Het bedrijf is op zoek naar een andere locatie na het sluiten van het toenmalige op-en afrit van de snelweg. Het vinden van een andere locatie is echter niet evident gelet op het feit dat het bedrijf in Dilbeek wenst gelokaliseerd te blijven, de nabijheid van een op-en afrittencomplex fundamenteel is (tijdslimiet die wordt opgelegd voor het takelen van voertuigen na ongevallen), het ruimtebehoevend is en er momenteel te Dilbeek geen terreinen voor dit type bedrijf worden aangeboden. Het bedrijf wordt opgenomen in het BPA om het bedrijf voorlopig de nodige rechtszekerheid te kunnen verlenen. Het betreft een kleinschalig familiebedrijf dat reeds 35 jaar op deze plek aanwezig is. Het bedrijf veroorzaakt in beperkte mate verkeersbewegingen (een 6-tal lichte vrachtwagens, één zware vrachtwagen en een tiental auto’s per dag). Het bedrijf kan voornamelijk worden beschouwd als werkplaats met een zeer beperkte hinder (lawaai, milieu,…) naar de omgeving.


24.3

24.2.1

Het bedrijf is gelet op de takelactiviteiten (nood aan snelle verbinding) niet goed gesitueerd. Het bedrijf bevindt zich in een landelijk gebied en sluit aan op een bospartij. Een uitbreiding van het bedrijf is niet wenselijk. Gelet echter op de bestaande toestand en de beperkte hinder naar de omgeving toe, is het behoud van het bedrijf mogelijk. Een eventuele reorganisatie, binnen de bestaande plangrenzen indien zij vergezeld gaan van een optimalisatie van de groenaanleg moet mogelijk zijn. De toetsing vanuit ruimtelijk oogpunt is zwak te noemen.


GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich in het noordwestelijk deel van Dilbeek en kan beschouwd worden als gelegen in landelijk gebied. LOKAAL PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich langsheen de snelweg, maar is op grote afstand gelegen van een op-en afrittencomplex. De ontsluiting van het bedrijf verloopt door woonstraten en landwegen. PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • Het betreft een oud bedrijf. De burelen zijn aanpalend georganiseerd met de woningengroep. Op het terrein bevinden zich een open hangar in niet duurzame materialen en een parking die dienst doet voor de stalling van de takelwagens en een aantal autowrakken. De stalplaats van de wrakken is omgeven door een dichte wand van coniferen. • Het bedrijf wordt omringd door een bosgebied dat eigendom is van de familie. • Op het terrein bevinden zich 4 woningen. 24.2.2

• • • •

Bedrijf is momenteel volledig gesitueerd in agrarisch gebied met landelijk karakter. Het gebied kent geen specifieke beschermingsmaatregelen Het bedrijf is met uitzondering van een uitbouw aan de woning niet vergund. Zowel de loods als de ruimte voor opslag in open lucht van de wrakken is niet vergund. Milieuvergunning: à 752.1/85/464: Steps E.: opslagplaats autowrakken. BD dd. 11/9/86. à 752.2/87/482: Steps E.: opslag stookolie 7000 l / 6000 l. College dd. 2/5/88 (voor 30 jaar). à 752.3/98/008: bvba Depannage Steps: overname vergund bedrijf. College dd. 30/8/98. à 752.2/96/013: Steps E.: garage + opslag voertuigwrakken. College 27/1/97 (tot 1/9/11). à 752.3/01/001: bvba Depannage Steps: stallen van voertuigen. College 12/1/04 (tot 1/9/11).

24.2.3

• • •

Juridische situatie


2 personen bedrijfsleiding, geen personeel. Omzet 11.353.436 BF – Toegevoegde waarde 3.898.065 BF investeringen: takelwagen – wasplaats voor wagens (1.500.000 BF)


De vergunningstoestand van het bedrijf is redelijk te noemen (wel aanwezigheid van niet vergunde hangar). Het economisch belang is beperkt, doch het betreft hier een familiebedrijf dat reeds 40 jaar bestaat. De historische aanwezigheid en de duidelijke wens om in Dilbeek te blijven wijzen op een sterke verankering in de regio. De toetsing vanuit juridisch, economisch en de bedrijfseigen specifieke situatie is matig te noemen. Klasse 2: De zonevreemde activiteit kan blijven bestaan. De bestaande gebouwen kunnen in stand worden gehouden. Eventueel kan in plaats van de bestaande loods een nieuwe constructie gezet worden, indien deze geen schaalvergroting tot gevolg heeft. De huidige parking kan heraangelegd en anders georganiseerd worden. Er is geen enkele uitbreiding mogelijk. Bij stopzetting van de activiteiten van het bedrijf zijn geen nieuwe activiteiten op het terrein mogelijk. De gebouwen en verhardingen dienen vervolgens volledig te worden verwijderd. De bestemmingszone wordt aangeduid als een zone voor bedrijvigheid met een nabestemming landschappelijk waardevol agrarisch gebied.

24.4



24.5

Planopvatting

Het plangebied bevat de vandaag bestaande toestand. Er wordt een nabestemming voor de zone voorzien. Het vandaag bestaande bedrijventerrein wordt waar mogelijk beter gebufferd. De woningen in het plangebied betreffen oude woningen. Er wordt rechtzekerheid verleend aan de woningen.

Grontmij 53

Steps Depannage

24.6

Bestemmingszones

NR


1

Landschappelijk waardevol agrarisch 0.52 gebied

HA

GEWENSTE BESTEMMING

HA

Nijverheidszone met nabestemming landschappelijk waardevol agrarisch gebied Bufferzone met nabestemming landschappelijk waardevol agrarisch gebied Zone voor wonen Zone voor toerit en parkeren

0.18

0.20

0.05 0.09

Grontmij 54

B&B Group

25 B&B Group

Lenniksebaan 1120 1602 Vlezenbeek

25.2.4

• 25.1

• •

Omschrijving

Interieurbouw en schrijnwerk op maat. Het bedrijf werd in 1972 gesticht als traditionele schrijnwerkerij. Stapsgewijs is een overstap gemaakt naar ingemaakte kasten en winkeldecoratie. Het bedrijf wenst op korte termijn een uitbreiding van de bestaande activiteiten. Zij dienden hiertoe tevens een planologisch attest in dat positief werd bevonden.

• •

Het bedrijf wenst op korte termijn uit te breide op het naastliggende perceel. De uitbreiding wordt benodigd voor extra werkruimte en opslagplaats. Tevens wenst het bedrijf een aantal extra parkeerplaatsen voor de werknemers te voorzien. Het bedrijf bezit het naastliggende perceel en heeft onlang ook een deel van het naastliggende landbouwperceel gekocht voor uitbreidingsdoeleinden. Het bedrijf veroorzaakt in zeer beperkt mate verkeersbewegingen (slecht een 3 à 4 bestelwagens , 1 vrachtwagen en 1 trekker met opligger per week). De zaak kent geen winkelfunctie, dus het aantal verkeersbewegingen van klanten is zeer beperkt (thuislevering en plaatsing). Het bedrijf kan worden beschouwd als een werkplaats met een zeer beperkte hinder (lawaai, milieu,…) naar de omgeving.

25.3 25.2


GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich in het zuidelijk deel van Dilbeek, op de grens met de gemeente Sint-Pieters-Leeuw en kan beschouwd worden als gelegen in landelijk gebied. LOKAAL PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich aansluitend bij een bestaand woonlint. Het bedrijf is vandaag gesitueerd in Sint-Pieters-Leeuw. De gewenste uitbreiding van het bedrijf zou op het grondgebied Dilbeek gesitueerd zijn. Op het naastliggend perceel is een tuinbouwbedrijf gevestigd met loods en serres. De overzijde van de Lenniksebaan wordt gekenmerkt door een gesloten bebouwing. Ten zuiden van het bedrijf bevindt zich een agrarisch gebied dat afhelt naar de vallei van de Zobbroekbeek. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd in de open ruimte, in een woongebied. PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • De bedrijfsgebouwen zijn duurzaam, het terrein is zeer ordelijk ingericht. Op het terrein werd de nodige aandacht aan groenaanleg besteed. • Op het terrein zijn momenteel te weinig parkeerplaatsen voor het personeel gerealiseerd. De burelen zijn uit plaatsgebrek voorlopig in en container ondergebracht. • Aan de straatzijde bevindt zich de bedrijfswoning. 25.2.2

• • • • •

• •

Juridische situatie

Bedrijf is grotendeels gezoneerd in woongebied met landelijk karakter. Het achterste deel is gezoneerd in agrarisch gebied. Het gebied kent geen specifieke beschermingsmaatregelen Het bedrijf is volledig vergund met uitzondering van een verfspuiterij en kleine opslagplaats die achteraan aansluiten op de bestaande loods. Een aanvraag tot uitbreiding werd echter in 2001 geweigerd. Planologisch attest op datum van ? Het bedrijf is niet milieuvergunningsplichting.

25.2.3


Toetskader




Een schaalvergroting en reorganisatie van de activiteiten heeft een beperkte ruimtelijke impact. Een uitbreiding van het bedrijf op het naastliggende perceel snijdt de landelijke en landschappelijk waardevolle omgeving niet verder aan. Ook de ruimtelijke draagkracht wordt niet oeverschreden. De toetsing vanuit ruimtelijk oogpunt is eerder sterk te noemen. De vergunningstoestand van het bedrijf is redelijk te noemen. Het economisch belang is vrij groot (omzet) en gelet op de recente groei is een uitbreiding van de gebouwen absoluut noodzakelijk. De toetsing vanuit juridisch, economisch en de bedrijfseigen specifieke situatie zijn zeer sterk te noemen. Klasse 5: De zonevreemde activiteit kan blijven bestaan en uitbreiden. Bij stopzetting van de activiteiten kunnen nieuwe activiteiten op de locatie plaatsvinden.

25.4


Optimalisatie landschappelijke inpassing in de omgeving. Buffering naar het achterliggende landbouwgebied toe.

25.5

Planopvatting

Een uitbreiding wordt gerealiseerd ten westen van de bestaande bedrijfsgebouwen. Op het bestemmingsplan wordt het bedrijf met de uitbreidingszone aangeduid als zone voor bedrijvigheid. Een buffering wordt aangeduid.

25.6

Bestemmingszones

NR


HA

GEWENSTE BESTEMMING

HA

1


0.09

2

Agrarisch gebied

0.16

Nijverheidszone Bufferzone Bufferzone Nijverheidszone

0.08 0.01 0.03 0.13

8 werknemers. Sterk stijgende omzet: 421.000€ in 1996 en 1.606.000€ in 2002. Grontmij 55

Truck Parc De Cooman

26 Truck Parc De Cooman

26.1

• •

Ninoofsesteenweg 639 1701 Itterbeek

Omschrijving

Aan- en verkoop van wagens, bestelwagens en vrachtwagens + carrosserie (groot- en kleinhandel) Het bedrijf zoals vandaag bestaande, werd opgericht in 1988. De werkzaamheden startten echter reeds in 1978 met het bouwen van een loods bij een bestaande woning. In 1986 werden de werkzaamheden uitgebreid en werden 2 extra loodsen opgericht.

26.2

Toetskader



GEMEENTELIJK PERSPECTIEF: Het bedrijf is gesitueerd aan de Ninoofsesteenweg, de N8 en behoort tot het verdicht gebied langsheen de N8. LOKAAL PERSPECTIEF: Het bedrijf bevindt zich aansluitend aan de N8, dus kan worden beschouwd als bedrijf nabij een grote infrastructuuras. De omgeving van het bedrijf behoort tot een zoeklocatie voor lokale bedrijvigheid (momenteel onderzocht door de gemeente). De ontsluiting van het bedrijf geschiedt langs de N8. In de aanzet tot gewenste ruimtelijke structuur in de startnota GRS kan het bedrijf beschouwd worden als gesitueerd in de strip langsheen de N8 binnen de baanontwikkeling in het buitengebied.

26.2.4

• • •


Het betreft een familiebedrijf dat reeds 30 jaar op de huidige locatie gesitueerd is. Het bedrijf kent een zeer beperkt aantal vervoersbewegingen per dag 4à5 auto’s per dag. Een opname in het sectoraal BPA is wenselijk voor het bieden van een buffering ten aanzien van de omgeving en de N8 op korte termijn.

26.3


Het bedrijf is langs de N8 goed gesitueerd. Mits een passende landschappelijke oplossing voor de gestalde autowrakken, kan het bedrijf als goed geïntegreerd beschouwd worden. Een schaalvergroting op het terrein zelf heeft een beperkte ruimtelijke impact. De toetsing vanuit ruimtelijk oogpunt is sterk te noemen. Het bedrijf is grotendeels vergund. Nog aanvullen. De toetsing vanuit juridisch, economisch en de bedrijfseigen specifieke situatie is sterk te noemen. Klasse 5: De zonevreemde activiteit kan blijven bestaan en uitbreiden. Bij stopzetting van de activiteiten kunnen nieuwe activiteiten op de locatie plaatsvinden.

26.4


Groenaanleg voor het verbeteren van de beeldkwaliteit ten aanzien van de Ninoofssteenweg. Organisatie van de autowrakken zodat de visuele hinder vermeden wordt.

26.5

Planopvatting

PLAATSELIJK PERSPECTIEF: • Het bedrijf wordt gekenmerkt door een grote hoeveelheid gestalde auto’s en wrakken, die visueel het bedrijf sterk kenmerken. • De wagens worden gestald op eigen terrein. Er bevinden zich op het terrein twee loodsen en enkele losse containerboxen voor de opslag van onderdelen en het stallen van voertuigen. Vooraan bevindt zich de carrosserie met de spuitcabine en de nodige montage en voorbereidingszones. 26.2.2

• • • •

Het bedrijf is volledig in agrarisch gebied gesitueerd. Het gebied kent geen specifieke beschermingsmaatregelen Het bedrijf heeft een bouwvergunning voor de diverse loodsen. Momenteel worden op het terrein autowrakken gestald, die niet overeenstemmen met de stedenbouwkundige vergunningen die werden verkregen. Milieuvergunning: à 752.1/86/466: Thielemans: opslag voertuigenwrakken + afvalstoffenverwijdering. BD dd. 12/7/86 (duur van 20 jaar) à 752.2/96/014: De Cooman bvba Truck Parc: tweedehands voertuigenpark. College dd. 1/5/97. à 752.2/03/001: Truck Parc Gebr. De Cooman: autohandel met carrosserie. College 29/9/03 (tot 29/9/23)

26.2.3

• •

Juridische situatie


Omzet: 41.596 € (2002), toegevoegde waarde 3.79 € Twee bedrijfsleiders, geen werknemers Grontmij 56

Truck Parc De Cooman

De bestaande toestand wordt herbestemd. Op het perceel wordt de mogelijkheid geboden voor een verdere uitbouw van de activiteiten. Een buffering die het stallen van de auto’s afschermt, wordt voorzien. De planopties kaderen binnen de vooropgestelde visie voor het gebied, waarbij een herbestemming naar bedrijventerrein wordt voorzien. De herbestemming van het bedrijf doet geen afbreuk aan de realisatie van deze visie. Om de realisatie van de toekomstige ontsluiting van het bedrijventerrein mogelijk te maken, wordt een bouwvrije zone opgelegd.

26.6

Bestemmingszones

NR


HA

GEWENSTE BESTEMMING

HA

1

Agrarisch gebied

0.43


0.40 0.03

Grontmij 57

GEMEENTE DILBEEK SECTORAAL BPA ZONEVREEMDE BEDRIJVEN. ONTWERP: toelichting \RAP\ 5_DIL_ontwerp_toelichting_b

Recommend Documents