RUP
Oudebaan RICHTNOTA juli 2014
www.antwerpen.be
03 22 11 333
COLOFON
Projectleider Klaas Meesters
Programmaleider Katlijn Van der Veken
Planologisch ambtenaar Katlijn Van der Veken
Secretariaat Bedrijfseenheid Stadsontwikkeling Francis Wellesplein 1, 2018 Antwerpen tel 03 338 23 81
[email protected]
_ RICHTNOTA
1
AANLEIDING OPMAAK RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN
Doorheen de jaren is de Boomsesteenweg uitgegroeid tot een groothandelslint. Daarom zeggen het provinciaal ruimtelijk structuurplan (RSPA) en het strategisch ruimtelijk structuurplan van de stad Antwerpen (s-RSA) dat er op deze locatie detailhandel mogelijk moet zijn. Het s-RSA vernoemt expliciet de driehoek tussen Oudebaan, Moerelei en Boomsesteenweg. Ook de beleidsnota detailhandel vraagt om ruimte te voorzien voor grootschalige detailhandel langs de Boomsesteenweg. Volgens de huidige bestemming, industriegebied, is detailhandel echter een functie die hier haar plaats niet kent. Om de beleidsdocumenten af te stemmen op de juridische werkelijkheid is een RUP noodzakelijk. Het stopzetten van de industriële activiteiten op de Henschel-site is de directe aanleiding voor de opmaak van het RUP. In juni 2010 keurde het college de procesnota goed. Dit was het startschot voor de opmaak van het RUP. Deze procesnota bepaalt dat het RUP wordt opgemaakt onder bepaalde verder te onderzoeken voorwaarden: −
Niet-verweefbare detailhandel: De beleidsnota detailhandel vertrekt vanuit de idee om de bestaande winkelgebieden in de kernen te versterken. Daarom is het belangrijk dat de detailhandel die in dit RUP wordt toegelaten van die schaal is, dat verweven in de kernwinkelgebieden ruimtelijk moeilijk haalbaar is.
−
Complementair assortiment: Het assortiment dat de verschillende winkels in het gebied aanbieden, is best niet in de kernwinkelgebieden verkrijgbaar en verkoopbaar. Dit om te voorkomen dat deze ontwikkeling ongezond concurreert met de kernwinkelgebieden. Deze doelstelling zou wel eens kunnen botsen op de grenzen van het instrument ruimtelijk uitvoeringsplan. Er kan dan gezocht worden naar een ander geschikter instrument.
−
Ruimtelijke kwaliteit: Uiteraard is de bestaande toestand een gegeven dat zal meespelen in het bepalen van de ruimtelijk optimale inplanting van de verschillende volumes. Voordat de bouwzones en -volumes in het plangebied bepaald worden, zal ontwerpend onderzoek noodzakelijk zijn. Door een reële toetsing van wat op het vlak van volumes mogelijk en niet mogelijk is, kunnen voorschriften opgesteld worden.
−
Mobiliteit: Mobiliteit is een zeer belangrijk item voor het bepalen van de grenzen van de ontwikkelingen op deze locatie. De N177 heeft hoge intensiteiten te verduren. Dit is moeilijk verzoenbaar met veel op- en afritten. Bovendien creëren bijkomende functies, bijkomende verkeersstromen. De afwikkeling van het achtergelegen industriegebied en het achtergelegen recreatiegebied heeft een invloed op het plangebied. De mobiliteit in en rond dit plan moet bijgevolg bekeken worden vanuit een breder perspectief. Het lijkt interessant om de MOBER die meestal als een laatste toetsing wordt gebruikt, in te zetten als een sturend instrument tijdens de opmaak van het plan.
RUP Oudebaan 2
_ RICHTNOTA
−
Beeldkwaliteit: Op deze locatie is de beeldkwaliteit van de ontwikkelingen van groot belang. Dit is een zichtlocatie langs een drukke steenweg en een snelweg. Het beeld op deze locatie is één van de eerste indrukken die men krijgt als men Antwerpen binnenrijdt.
−
Duurzaamheid: Dit RUP moet vertrekken vanuit duurzame principes. Zeker op het vlak van waterberging en infiltratie, het groen inrichten van de buitenruimte, zo minimaal mogelijk gesloten verhardingen, ... moet er onderzocht worden hoe deze principes in het RUP te verankeren.
−
Functies: Het eerste doel van dit RUP is om grootschalige detailhandel die aan bepaalde voorwaarden voldoet, mogelijk te maken in het plangebied. Momenteel is het gebied zeker nog niet helemaal ingevuld met detailhandel. Er zijn nog diensten en zonevreemde woningen aanwezig. Voor beide functies moet onderzocht worden of ze behouden blijven en welke maatregelen noodzakelijk zijn. Voor de zonevreemde woningen in de tip van het plangebied moet bestudeerd worden of het al dan niet aangewezen is om ze mee te nemen.
RUP Oudebaan 3
_ RICHTNOTA
2
INHOUDSOPGAVE
1
AANLEIDING OPMAAK RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN ................................................. 2
2
INHOUDSOPGAVE ..................................................................................................................4
3
AFKORTINGEN ........................................................................................................................6
4
FIGUREN ..................................................................................................................................7
5
SITUERING VAN HET PLAN- EN HET STUDIEGEBIED ........................................................ 9
6
5.1
Situering en afbakening van het studiegebied ............................................................... 9
5.2
Beschrijving van de historische toestand.....................................................................11
5.3
Beschrijving van de bestaande toestand ..................................................................... 18
5.3.1
Functies ............................................................................................... 18
5.3.2
Volumes .............................................................................................. 20
5.3.3
Mobiliteit .............................................................................................. 22
5.3.4
Water en groen.................................................................................... 26
PLANNINGSCONTEXT ..........................................................................................................28 6.1
Ruimtelijke plannen met bindend karakter .................................................................. 28
6.1.1
Gewestplan ......................................................................................... 28
6.1.2
Plannen van aanleg ............................................................................ 30
6.1.3
Ruimtelijke uitvoeringsplannen ........................................................... 32
6.2
Ruimtelijke beleidsplannen ..........................................................................................34
6.2.1
Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen ................................................... 34
6.2.2
Ruimtelijk structuurplan Provincie Antwerpen ..................................... 35
6.2.3
Strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (s-RSA) ................... 37
6.3
Sectorale plannen ........................................................................................................41
6.3.1
Voorontwerp Mobiliteitsplan ................................................................ 41
6.3.2
Beleidsnota detailhandel 2013 ............................................................ 49
6.3.3
Beschermde monumenten en landschappen ..................................... 50
6.3.4
Mobiliteitseffectenstudie ...................................................................... 52 RUP Oudebaan 4
_ RICHTNOTA
6.3.5
Marktruimteonderzoek ........................................................................ 54
6.4
Eigendomsstructuur .....................................................................................................54
7
PROBLEEMSTELLING ..........................................................................................................56
8
ONTWIKKELINGSVISIE.........................................................................................................57
9
8.1
Visie en doelstellingen .................................................................................................57
8.1.1
Visie ..................................................................................................... 57
8.1.2
Doelstellingen en concepten ............................................................... 57
8.1.3
Concepten ........................................................................................... 58
8.2
Gewenste structuur .....................................................................................................59
8.3
Schetsontwerp van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan ...................................................... 63
8.3.1
Afbakening en eerste aanzet tot bestemmingsplan ............................ 63
8.3.2
Krachtlijnen en randvoorwaarden voor de voorschriften .................... 64
BIJLAGEN ..............................................................................................................................69 9.1
Mobiliteitsstudie Grontmij.............................................................................................69
9.2
Ontwerpend Onderzoek ..............................................................................................70
RUP Oudebaan 5
_ RICHTNOTA
3
AFKORTINGEN
BPA
Bijzonder Plan van Aanleg
BVO
Bruto VloerOppervlakte
CVBA
Coöperatieve Vennootschap Aansprakelijkheid
GECORO
GEmeentelijke COmmissie voor Ruimtelijke Ordening
KB
Koninklijk Besluit
KMO
Kleine – en Middelgrote Onderneming
Mober
MOBiliteitsEffectenRapport
NGI
Nationaal Geografisch Instituut
NV
Naamloze Vennootschap
RSPA
Ruimtelijk Structuurplan voor de Provincie Antwerpen
RSV
Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen
RUP
Ruimtelijk Uitvoeringsplan
s-RSA
Strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen
UZA
Universitair Ziekenhuis Antwerpen
VCRO
Vlaamse Codex voor Ruimtelijke Ordening
V/T
Vloer/Terreinindex
WNE
Werk en Economie
met
Beperkte
RUP Oudebaan 6
_ RICHTNOTA
4
FIGUREN
Figuur 1: Situering ................................................................................................... 10 Figuur 2: Kaart Graaf de Ferraris (1775) ................................................................ 13 Figuur 3: Kaart Vandermaelen (1836) .................................................................... 13 Figuur 4: Vergunningen 1940 - 1950 ...................................................................... 14 Figuur 5: Kaart (1940) ............................................................................................. 14 Figuur 6: Vergunningen 1950 - 1960 ...................................................................... 14 Figuur 7: Vergunningen 1960 - 1970 ...................................................................... 15 Figuur 8: Vergunningen 1970-1980 ........................................................................ 15 Figuur 9: Vergunningen 1980 - 1990 ...................................................................... 16 Figuur 10: Kaart (1980) ........................................................................................... 16 Figuur 11: 1990 - 2000 ............................................................................................ 16 Figuur 12: Vergunningen 2000 – 2010 ................................................................... 17 Figuur 13: Topografische kaart NGI (2003) ............................................................ 17 Figuur 14: huidige functies ...................................................................................... 19 Figuur 15: Huidige volumes .................................................................................... 21 Figuur 16: weginfrastructuur ................................................................................... 23 Figuur 17: Openbaar Vervoer ................................................................................. 24 Figuur 18: Fietsinfrastructuur .................................................................................. 25 Figuur 19: Huidige verhardingen ............................................................................ 27 Figuur 20: Gewestplan ............................................................................................ 29 Figuur 21: Geldende BPA's en RUP's .................................................................... 31 Figuur 22: Selectie van polen en assen uit de toelichtingsnota voor het GRUP “Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen” ....................................................... 33 Figuur 23: Categorisering van kleinhandelsconcentraties van provinciaal niveau . 36 Figuur 24: Inrichtingsprincipes voor kleinhandelsconcenraties .............................. 37 Figuur 25: Selecties voor de spoorstad .................................................................. 39 Figuur 26: Selecties voor dorpen en metropool - Werken ...................................... 40 RUP Oudebaan 7
_ RICHTNOTA
Figuur 27: Hoofdwegennet ...................................................................................... 42 Figuur 28: Stadswegen ........................................................................................... 43 Figuur 29: Industriehoofdstraten ............................................................................. 44 Figuur 30: Bovenlokaal tramnet .............................................................................. 45 Figuur 31: Bovenlokaal busnet ............................................................................... 46 Figuur 32: Bovenlokaal fietsnet ............................................................................... 47 Figuur 33: Stedelijk fietsnet ..................................................................................... 48 Figuur 34: Beschermde monumenten en landschappen ........................................ 51 Figuur 35: Eigendomstructuur ................................................................................. 55 Figuur 36: Gewenste waterstructuur ....................................................................... 59 Figuur 37: Gewenste Ontsluitingsstructuur ............................................................. 60 Figuur 38: Baaien en totems ................................................................................... 61 Figuur 39: Gewenste in- en uitritten ........................................................................ 61 Figuur 40: Schets bestemmingsplan ....................................................................... 63
RUP Oudebaan 8
_ RICHTNOTA
5
SITUERING VAN HET PLAN- EN HET STUDIEGEBIED
5.1 Situering en afbakening van het studiegebied De Boomsesteenweg vormt de kortste verbinding tussen Antwerpen en Boom. Deze steenweg vertrekt vanaf het heraangelegd Olympiadekruispunt en snijdt kaarsrecht door het landschap tot in Boom. Tussen het Olympiadekruispunt en het kruispunt met de Moerelei en de Krijgslaan, heeft de bebouwing langs de Boomsesteenweg grotendeels nog een kleinschaliger karakter. Vanaf de Moerelei en de Krijgslaan tot aan en zelfs voorbij de grens van stad Antwerpen, is de bebouwing grootschaliger. In dit deel eist de detailhandel de hoofdrol op en verdringt de detailhandel stilaan de industrie. Er is nood aan duidelijkheid over hoe stad Antwerpen omgaat met detailhandelszaken rond de Boomsesteenweg. Dit RUP zal daarom een doorkijk moeten bieden op de hele zone waar detailhandel de hoofdtoon voert, tussen het kruispunt Moerelei – Krijgslaan en de grens van Antwerpen, de Struisbeek. Het plangebied van het RUP zal echter niet de hele zone vanaf de Moerelei en de Krijgslaan beslaan. Dit zou het planproces te zeer verzwaren. Bovendien is voor de zone rond Ikea al BPA Geleegweg opgemaakt dat de ontwikkelingen daar mogelijk maakt en stuurt. Er is gekozen om het plangebied te beperken tot een logisch ruimtelijk geheel. Vanuit de opportuniteit die ontstaat door de stopzetting van de activiteiten bij Henschel en vanuit de vele aanwezige zonevreemde detailhandel is geopteerd om de zone tussen Oudebaan, Moerelei en Boomsesteenweg te selecteren als plangebied. Alle analyses en scenario’s vertrekken van de hele cluster tussen Moerelei en Krijgslaan enerzijds en de Struisbeek anderzijds om nadien de focus te leggen op het plangebied tussen de Moerelei, de Oudebaan en de Boomsesteenweg.
RUP Oudebaan 9
_ RICHTNOTA
Figuur 1: Situering
plangebied
RUP Oudebaan 10
_ RICHTNOTA
5.2 Beschrijving van de historische toestand 1 Om de reis van Brussel naar Antwerpen eenvoudiger en comfortabeler te maken ten opzichte van de tocht per boot, besloot ‘het Bestuur van de Scheepvaart’ van de stad Brussel een kasseiweg aan te leggen. Voor deze weg werd een zo recht mogelijk tracé uitgetekend. Zo trof de weg zo min mogelijk hoeven en huizen. In 1750 werden de eerste schetsen uitgetekend: het traject Boom-Antwerpen zou twee uur lang zijn, een breedte van 50 à 60 voet hebben (ongeveer 15 à 18m) en een onteigening van 12 en een halve bunder (ongeveer 16ha) noodzakelijk maken. Door discussie over het octrooi, de tolgelden en protesten van de buren, werd de aanleg van de Boomsesteenweg pas voltooid midden de jaren zestig van de achttiende eeuw. De Moerelei en de Oudebaan zijn straten die al voor de Boomsesteenweg terug te vinden zijn. De Moerelei was de verbinding tussen het centrum van Wilrijk en de grens met Hemiksem. Het deel Moerelei in het verlengde van de Krijgslaan was vroeger een onderdeel van de Krijgslaan en is samen met de forten aangelegd. De Oudebaan vormde samen met de Oudestraat in Wilrijk en de Oudestraat in Aartselaar de verbinding tussen het centrum van Wilrijk en Aartselaar en verder door naar Kontich. Vanaf de veertiende eeuw is er al sprake van Hof ter Beke, een hoeve in de omgeving van de Struisbeek. In de loop der jaren wordt deze hoeve uitgebouwd tot een kasteeltje en een hof van plaisantie. In 1978 heeft de toenmalige gemeente Wilrijk Hof ter Beke met subsidies aangekocht. Een fortengordel van 18km lang en uitgerust met acht identieke forten, moest Antwerpen tegen een bombardement beschermen en bakende het “Verschanst Kamp” af waarin het veldleger zich kon terugtrekken en van waaruit het kon opereren. De forten liggen op 2000m uit elkaar zodat een continue vuurgordel Antwerpen beschermde. Vestingstroepen moesten de intervallen tussen de forten bezetten en verdedigen. Alle forten hebben een gelijkaardig grondplan. Rond 1860 werd met de bouw van de forten gestart. De woningen in de Oudebaan werden in twee golven gebouwd: de eerste fundamentele uitbreiding van het aantal woningen vond plaats rond 1930. De tweede en nog grotere golf van woningbouw kwam er met de wet de Taeye vlak na de Tweede Wereldoorlog. Deze wet gaf subsidies voor het bouwen van woningen. In het interbellum verhuisde de meubelfabriek Staepelaer en zonen uit het centrum van Wilrijk naar de zone net ten zuiden van de Moerelei. Tot in de jaren vijftig bleef deze meubelfabriek stelselmatig groeien. Eind jaren vijftig nam Henschel de fabriek van Staepelaer en zonen over om een bedrijf dat metaal poederlakte op te richten op deze locatie. Tot in de jaren 2000 werden bijkomende gebouwen opgericht. In 1996 is één hal verbouwd tot een Aldifiliaal. In 2009 is de productie van Henschel naar Polen verhuisd. Sindsdien staat deze site leeg.
1
De historische beschrijving is opgemaakt op basis van “R. Van Passen, De Geschiedenis van Wilrijk, Wilrijk, 1982”, op basis van de verleende stedenbouwkundige en milieuvergunningen en op basis van de vermelde historische kaarten (NGI)
RUP Oudebaan 11
_ RICHTNOTA
Eind jaren vijftig startte Novopan op het naastgelegen perceel. Dit bedrijf fabriceerde meubelpanelen. Ook dit bedrijf breidde stelselmatig uit. In de tachtigerjaren verdween dit bedrijf en werden de verschillende units door verschillende bedrijven ingevuld. Zo huist onder meer de verhuisfirma Violetta in dit complex. In dezelfde periode werden de units langs de Boomsesteenweg ingenomen door detailhandelszaken. In de jaren zeventig werden de toenmalige Wickes, momenteel Gamma, en de Woodtex langs de Boomsesteenweg gebouwd. Voordien was de site van de Gamma ingenomen door een carrosseriebedrijf.
RUP Oudebaan 12
_ RICHTNOTA
Figuur 2: Kaart Graaf de Ferraris (1775)
Figuur 3: Kaart Vandermaelen (1836)
RUP Oudebaan 13
_ RICHTNOTA
Figuur 4: Vergunningen 1940 - 1950
Figuur 5: Kaart (1940)
Figuur 6: Vergunningen 1950 - 1960
RUP Oudebaan 14
_ RICHTNOTA
Figuur 7: Vergunningen 1960 - 1970
Figuur 8: Vergunningen 1970-1980
RUP Oudebaan 15
_ RICHTNOTA
Figuur 9: Vergunningen 1980 - 1990
Figuur 10: Kaart (1980)
Figuur 11: 1990 - 2000
RUP Oudebaan 16
_ RICHTNOTA
Figuur 12: Vergunningen 2000 – 2010
Figuur 13: Topografische kaart NGI (2003)
RUP Oudebaan 17
_ RICHTNOTA
5.3 Beschrijving van de bestaande toestand 5.3.1 Functies Vanuit het gewestplan was dit deel van de Boomsesteenweg aangeduid als zone voor industrie en KMO. Met firma’s zoals Atlas-Copco en Henschel had de Boomsesteenweg een sterke industriële functie. Inmiddels is die functie in deze omgeving beperkt tot Atlas-Copco. Quasi al de overige percelen hebben een commerciële functie. Terbekehof is hierop een uitzondering. In het plangebied zijn al heel wat detailhandelszaken gericht op Boomsesteenweg. Deze zaken zijn onder te verdelen in een aantal clusters: − − − −
de
de zone van Intervest met Tony Mertens, AS Adventure, Prémaman, Brantano en CarpetRight. De zone met Woodtex De zone met Gamma en Vanden Borre Een Q8-tankstation
Daarnaast is er op de site van Henschel een Aldi die ontsluit via de Moerelei. Op dezelfde site vinden we nog enkele kleinere units met bedrijven zoals Schaerer en Rombouts. Achter de cluster van Intervest vinden we nog enkel KMO’s terug. De site van Henschel zelf is momenteel verlaten en wacht op een nieuwe invulling. Binnen het plangebied zijn twee clusters met woningen terug te vinden. De ene cluster is gelegen aan de Boomsesteenweg en bestaat enerzijds uit een aantal rijwoningen en een residentie. Anderzijds hebben enkele kleinere bedrijven hier een pand verbouwd. De andere cluster is gelegen in de Oudebaan. Aan weerszijde van de straat liggen woningen.
RUP Oudebaan 18
_ RICHTNOTA
Figuur 14: huidige functies
Plangebied
Horeca
Industrie
Wonen
Detailhandel
RUP Oudebaan 19
_ RICHTNOTA
5.3.2 Volumes Het grootste deel van het studiegebied is bebouwd met industriebouw uit één laag. Dit betekent dat de meeste gebouwen zich beperken tot ongeveer een 8 à 10 m. De meeste gebouwen hebben een plat dak, een aantal een sheddak. Daarnaast zijn er nog enkele gewone rijwoningen en een enkele residentie uit ten hoogste drie bouwlagen. In het plangebied kunnen we de rijwoningen in de Oudebaan onderscheiden. Deze woningen bestaan uit twee bouwlagen en een puntdak, op twee woningen na. Deze woningen zijn opgebouwd uit twee bouwlagen en een plat dak. Deze woningen zijn opgebouwd uit een gelijkvloers van 15m diep en een eerste verdieping van 8m diep. De rijwoningen aan de Boomsesteenweg zijn opgebouwd uit twee bouwlagen met een plat dak. Een enkel woning heeft een puntdak. De residentie op de hoek van de Moerelei en de Boomsesteenweg is opgebouwd uit drie bouwlagen. Deze residentie is 17m diep. De andere woningen zijn maximaal 12m diep. De site Henschel bestaat uit een amalgaan van loodsen en hangars. Aan de Oudebaan staan nog een aantal kantoren. Tegen de Moerelei is een deel van deze loodsen als Aldi ingericht. De loodsen hebben een plat dak of een sheddak, de kantoren een plat dak. Aan de rand van het perceel is een rij afdaken opgericht om materiaal te stokkeren. Tussen de site van Henschel en Carpetright staat een huis alleen. Dit huis staat tegen de rooilijn en bestaat uit een gelijkvloers met daarboven een verdiep onder een mansardedak. De eerste verdieping is 6m diep, het gelijkvloers 8m. De hele cluster achter Tony Mertens is opgebouwd uit units van industriebouw van een 8m hoog. Deze units zijn evenwijdig met de Boomsesteenweg ingepland waardoor de gebouwen onder een hoek van 30 graden staan ten opzichte van de Oudebaan. De baanwinkels langs de Boomsesteenweg zijn uit gelijkaardige volumes opgetrokken. Ook Woodtex is een loods uit drie delen. Tegen dit volume aan is het gebouw van Vanden Borre gebouwd. Dit gebouw bestaat uit twee bouwlagen met een ruim gelijkvloers. Het gebouw heeft een plat dak. Deze gebouwen zijn 60m diep en in het totaal 100m lang. De gebouwen zijn eerder parallel met de Oudebaan waardoor het gebouw in een scherpe hoek ten opzichte van de Boomsesteenweg staat en de punt van het gebouw met Vanden Borre tegen de rand van het openbaar domein is ingepland. Het gebouw van Gamma staat evenwijdig met de Oudebaan en is ook gelegen tegen de Oudebaan. Het gebouw zelf is 30m diep en een 50m breed. Op het einde van het gebouw is een aanhangsel dat haaks op de Boomsesteenweg is gebouwd. Dit aanbouwsel is 14 tot 40m breed en 12m diep. Op de hoek van de Oudebaan en de Boomsesteenweg is een tankstation waarvan het gebouw zelf beperkt is tot een volume van 20 op 13m. de bijhorende luifel is echter ook nog 24 op 13m. In het gebouw is een carwash en een winkeltje gevestigd.
RUP Oudebaan 20
_ RICHTNOTA
Figuur 15: Huidige volumes
Plangebied
Bebouwd volume
RUP Oudebaan 21
_ RICHTNOTA
5.3.3 Mobiliteit Het (privé) verkeer op de N177 beschikt, voor beide richtingen, veelal over 2 rijstroken. Er is uitwisseling mogelijk met de A12 via parallelle op- en afritten. Voor het openbaar vervoer is aan de westelijke zijde van de A12 over de hele lengte van het studiegebied een busbaan voorzien. Aan de oostelijke zijde is er enkel in het noordelijke gedeelte een busbaan ingericht. Op de locaties zonder busbaan zijn waar mogelijk parkeerstroken voorzien. Op de A12 geldt een snelheidsregime van 90km/u. Op de N177 mag maximaal 50 km/u gereden worden. Er zijn fiets- en voetpaden voorzien langs de N177. De kruising van de N177 met Moerelei wordt lichtengeregeld afgewikkeld. Er worden U-Turn bewegingen mogelijk gemaakt onder de viaduct op de N177. Van de oostelijke naar de westelijke zijde is dit mogelijk via een bypass. Ter hoogte van het kruispunt zijn aan beide zijden van de N177 busbanen voorzien. Er lopen 3 buslijnen welke relevant zijn voor de ontsluiting van het plangebied: −
− −
500 Antwerpen - Boom - Rumst - Mechelen: Zorgt voor een busverbinding tussen Mechelen en Antwerpen. Deze lijn loopt van Boom tot Antwerpen hoofdzakelijk langs de N177, parallel met de A12. Ter hoogte van het projectgebied wijkt hij van deze weg af om ten westen van de N177 onder andere het industrieterrein Terbekehof te ontsluiten. De buslijn heeft een frequentie van 15 tot 30 minuten 140 Hoboken polderstad - Wilrijk - UZA - Mortsel - Wijnegem: Deze lijn ontsluit het projectgebied langs de Moerelei met een frequentie van 30 minuten. 21 Neerland - Middelheim - Rooseveltplaats: Lijn 21 loopt langs de westzijde van het projectgebied en sluit ter hoogte van het kruispunt van de N177 met de Moerelei aan op de N177 (richting Antwerpen). Deze lijn heeft een frequentie van 10 tot 30 minuten.
Langs de N177 zijn enkelrichtingsfietspaden voorzien. Bij het kruisen van een toeof uitrit zit de fietser altijd in voorrang. De fietsoversteken worden benadrukt door middel van rode slemlaag op de rijbaan. De fietspaden verkeren niet altijd in goede staat. In de Oudebaan ligt aan weerszijde een fietspad. Dit fietspad is momenteel in slechte staat. Op korte termijn wordt de Oudebaan inclusief de fietspaden heraangelegd. In die heraanleg zal ook het kruispunt met de Moerelei worden opgenomen. Dit kruispunt zal dan verhoogd worden aangelegd. In de Moerelei ligt een dubbelrichtingsfietspad. Toegespitst op het plangebied, is te merken dat er veel afzonderlijke in- en uitritten van parkings zijn. alle detailhandelsclusters voorzien een uitrit langs de Oudebaan. De vele in- en uitritten zijn telkens een conflictpunt met de fietsers langs de Boomsesteenweg. De busstrook op de Boomsesteenweg wordt als afslagstrook naar de detailhandel gebruikt.
RUP Oudebaan 22
_ RICHTNOTA
Figuur 16: weginfrastructuur
Plangebied A12
Hoofdontsluiting industrie en woonwijk Ontsluiting van industrie en woonwijk
Ontsluiting naar hoger wegennet
RUP Oudebaan 23
_ RICHTNOTA
Figuur 17: Openbaar Vervoer
Plangebied
Bushalte
Buslijn
RUP Oudebaan 24
_ RICHTNOTA
Figuur 18: Fietsinfrastructuur
Plangebied
Fietsroutes
Enkelrichting fietspad
Dubbelrichting fietspad
RUP Oudebaan 25
_ RICHTNOTA
5.3.4 Water en groen Het industriegebied Terbekehof kent een hoge verhardingsgraad (volgens een studie van omgeving in opdracht van Handel en Industrie Wilrijk spreken we over 2 een verhardingsgraad van 79 procent ). Dit heeft grote gevolgen voor de afvoer van hemelwater. Groen is in het plangebied enkel aanwezig in de voortuinstroken van de winkels en bedrijven, tussen de percelen van de bedrijven en in de tuinen van de woningen. Het aanwezige groen bestaat veelal uit gazon. Soms wordt dit vervangen door een aanplant van lage struiken. In heel het plangebied zijn slechts een twintigtal bomen.
2
Omgeving cvba i.o.v. Handel en industrie Wilrijk; Beeldkwaliteitsplan Terbekehof, Kernenergie, Bloemenveld; 2009
RUP Oudebaan 26
_ RICHTNOTA
Figuur 19: Huidige verhardingen
Plangebied
Bebouwd volume
Groene ruimte
RUP Oudebaan 27
_ RICHTNOTA
6
PLANNINGSCONTEXT
6.1 Ruimtelijke plannen met bindend karakter 6.1.1 Gewestplan Het hele plangebied is als industriegebied ingekleurd. Dit wil zeggen dat enkel een industriële functie en aanverwante activiteiten (conciërge…) volgens de bestemming mogelijk zijn. De woningen die binnen het plangebied staan dateren · grotendeels van voor het gewestplan. Zij zijn dus hoofdzakelijk vergund en · ontlenen daaraan alle rechten voor zonevreemde constructie zoals opgenomen in de Vlaamse Codex voor Ruimtelijke Ordening (VCRO). Hetzelfde geldt voor de vergunde detailhandelszaken.
RUP Oudebaan 28
_ RICHTNOTA
Figuur 20: Gewestplan
Plangebied
Openbaar nut
Industrie
Wonen
Recreatie R
Natuurgebied
P T
Parkgebied Bufferzone
RUP Oudebaan 29
_ RICHTNOTA
6.1.2 Plannen van aanleg In de omgeving van het plangebied gelden heel wat BPA’s. Het BPA “Distributiecluster Geleegweg” ligt ten opzichte van het plangebied van het RUP ‘Oudebaan’ gespiegeld rond de Boomsesteenweg. Dit BPA tracht de ontwikkelingen rond Ikea te ordenen en te sturen. Dit BPA probeert een concentratie rond meubelen en wonen te realiseren. In het industriegebied Terbekehof ligt ook het BPA Fotografielaan waardoor een uitbreiding van de industrie, naast de huidige vestiging van Essers mogelijk is. Het deel van dit BPA in de reservatiestrook is uit de beslissing uitgesloten. Voor de site van Autostad en voor het Terbekehof is een BPA, BPA Terbekehof, opgemaakt. Dit BPA heeft de hele procedure doorlopen maar de minister van Ruimtelijke Ordening heeft het BPA van goedkeuring onthouden.
RUP Oudebaan 30
_ RICHTNOTA
Figuur 21: Geldende BPA's en RUP's
BPA 30bis Neerland
BPA Fotografielaan
BPA Distributiecluster Geleegweg
BPA 31bis Nijverheidszone II
Plangebied
Detailhandel
Bedrijvigheid
Wonen
Recreatie
Openbaar domein
RUP Oudebaan 31
_ RICHTNOTA
6.1.3 Ruimtelijke uitvoeringsplannen Het plangebied valt binnen de afbakening van het grootstedelijk gebied 3 Antwerpen . In het verordenend plan is de zone rond de Boomsesteenweg niet opgenomen. In het voorbereidend studiewerk is de A12 opgenomen als een grootstedelijke as. Grootschalige detailhandel is binnen het grootstedelijk gebied een belangrijke potentiële economische groeisector omwille van de ligging nabij dichtbevolkte gebieden die als afzetmarkt fungeren. Er doen zich een aantal verschuivingen voor binnen de grootschalige detailhandel die te maken hebben met schaalvergroting, gemengde retail- en leisureontwikkeling, factory outlet centers en e-tail. De ruimtebehoefte van de grootschalige detailhandel vertaalt zich in de noodzaak om het bestaande aanbod te herstructureren, in specifieke ruimtebehoefte voor grootschalige activiteiten en in het eventueel herbestemmen bij herstructurering van het bestaande aanbod. Specifiek voor de A12 moet een herstructurering van deze as ruimte opleveren voor de afwerking en verdichting van bestaande bedrijventerreinen. De nog vrijliggende percelen en leegstaande gebouwen moeten worden benut. Een clustering van grootschalige detailhandel op een of enkele goed ontsloten plekken moet worden bevorderd waardoor de nu moeizame menging van activiteiten en functies kan worden tegengegaan. Kantoorontwikkeling moet langs deze as onmogelijk worden gemaakt.
3
Vlaamse Overheid, Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘Afbakening van het grootstedelijk gebied Antwerpen’, toelichtingsnota, Brussel, 2009, p.23
RUP Oudebaan 32
_ RICHTNOTA
Figuur 22: Selectie van polen en assen uit de toelichtingsnota voor het GRUP 4 “Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen”
4
Vlaamse Overheid, Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘Afbakening van het grootstedelijk gebied Antwerpen’, toelichtingsnota, Brussel, 2009, p.23
RUP Oudebaan 33
_ RICHTNOTA
6.2 Ruimtelijke beleidsplannen 6.2.1 Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen
5
Het studiegebied valt binnen de afbakening van het grootstedelijk gebied Antwerpen. Eén van de doelstelling van de stedelijke gebieden is het verminderen van het ongeordend uitzwermen van functies langs verbindings- en invalswegen en andere vormen van bedrijfslinten. De bundeling en concentratie van activiteiten hebben tot doel een verder versnippering van de ruimte te voorkomen. Een gewenste ruimtelijke structuur die vertrekt van gedeconcentreerde bundeling en de verweving van functies, kan moeilijk plaats bieden aan kleinhandelslinten. Daarom opteert het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) om de bestaande kleinhandelslinten, waaronder de Boomsesteenweg vast te stellen, beter te structureren en de uitgroei er van te stoppen. In de afbakeningsplannen voor de stedelijke gebieden worden geschikte locaties aangeboden voor verkeersgenererende activiteiten waaronder de baanwinkels, shoppingcentra, enz. Handelszaken die behoefte hebben aan een grotere verkoopsoppervlakte kunnen geconcentreerd worden op specifieke terreinen, met name de kleinhandelszones. Deze locaties worden gesitueerd binnen de stedelijke gebieden en de economische knooppunten, op goed ontsloten plaatsen (ook voor collectief vervoer). De oppervlakte en de uitrusting zijn afhankelijk van het belang van het stedelijk gebied en het economisch knooppunt. Deze locaties kunnen ook een onderdeel vormen van een groter bedrijventerrein maar worden naar de toekomst toe ingericht als een kleinhandelszone. In de groot- en regionaalstedelijke gebieden zal het Vlaamse Gewest bij de afbakening van het stedelijk gebied de nodige ontwikkelingsperspectieven aangeven en eventueel kleinhandelszones aanduiden. Zoals al gesteld, benadrukt het RSV het belang om de kleinhandelslinten, die structuurloos zijn gegroeid, ruimtelijk via inrichting te herstructureren. Dit wil zeggen dat de ruimtelijke samenhang van de kleinhandelsvestigingen onderling en met de omgeving moet worden verbeterd, dat de verkeersleefbaarheid, de verkeersveiligheid en de interne verkeersorganisaties (onder andere het parkeren) moeten verbeterd worden en dat de beeldwaarde en het imago van het kleinhandelslint moet verhoogd worden. Het RUP Oudebaan en bij uitbreiding de concepten die voor heel de Boomsesteenweg op Antwerps grondgebied worden gehanteerd, hebben tot doel de aanwezige kleinhandel beter te structureren en de uitgroei van de detailhandel te stroomlijnen. Hierbij is de verkeersveiligheid één van de eerste toetsstenen. Ook de beeldwaarde van het kleinhandelslint zal de nodige aandacht moeten wegdragen.
5
Vlaamse Overheid, Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, Brussel, 1996
RUP Oudebaan 34
_ RICHTNOTA
De A12 is in het RSV geselecteerd als primaire weg I. Binnen de stedelijke gebieden is het aangewezen om deze wegen in te richten als een stedelijke autosnelweg waarbij het verkeersregime hetzelfde is als op autosnelwegen maar de ontwerpstandaard lager ligt. De ontwerpsnelheid is 100 km of lager. De afstand tussen de aansluitingen kan beperkt worden tot 3 à 5 km. Er zijn geen rechtstreekse erftoegangen. Deze inrichting is bij de A12 ter hoogte van Wilrijk zeker nog niet bereikt.
6.2.2 Ruimtelijk structuurplan Provincie Antwerpen
6
Het uitbouwen van een beperkt aantal grootstedelijke assen bevordert de samenhang binnen het grootstedelijk gebied Antwerpen. Op deze assen worden bovenlokale functies geënt en in een kwalitatieve stedenbouwkundige omgeving georganiseerd. Eén van deze assen is de Boomsesteenweg. Vandaar wordt de Boomsesteenweg beschouwd als een strategisch project voor de gefragmenteerde stad. Het Ruimtelijk Structuurplan van de Provincie Antwerpen selecteert de kleinhandelsconcentratie rond de Boomsesteenweg als een “kleinhandelsconcentratie die ruimtelijk samenhangt met een stedelijk gebied”. Vanuit de samenhang met het stedelijk gebied krijgen deze concentraties de beste ontwikkelingskansen door de bestaande terreinen zo efficiënt mogelijk te benutten, de relatie met het stedelijk gebied in kwestie beter uit te bouwen en het mogelijk maken van bijkomende winkels en de uitbreiding van bestaande winkels. Deze kleinhandelsconcentraties moeten ruimte bieden aan volumineuze winkels. Het gebied moet als een samenhangend geheel functioneren. Interne samenhang kan worden bereikt door betere aansluiting van de private ruimten op infrastructuren en ander (semi-)publiek domein. De concentratie moet zich presenteren als een randstedelijke concentratie aan de binnenkomende bezoeker en bewoner. Daarvoor is een goede bereikbaarheid noodzakelijk, niet enkel per wagen maar ook te voet, met de fiets en per openbaar vervoer.
6
Provincie Antwerpen, Ruimtelijk Structuurplan voor Provincie Antwerpen, Antwerpen, 2001
RUP Oudebaan 35
_ RICHTNOTA
In het ruimtelijk structuurplan voor de provincie Antwerpen (RSPA) worden enkele inrichtingsprincipes naar voor geschoven: − − − − − − − − − − − − −
Hoofdweg als ontsluiting om de omliggende wijken te sparen Buffer rondom het gebied Invulling van lege plaatsen Uitbreiding naar achter Werken in meerdere bouwlagen Groepsbouw: gedeelde parking, ontsluitingsweg, ... Een concentratie moet kunnen fungeren als een wandelpark Veilig toegankelijk met de fiets via een net van fietswegen De concentratie heeft een duidelijk eindpunt met harde grenzen Herkenbare beplanting en inrichtingselementen Er zijn gescheiden baanvakken voor plaatselijk en voor doorgaand verkeer Aan de centrale gedeelten zijn overdekte wachthokjes en overdekte fietsenstallingen Beperkt aantal veilige oversteekplaatsen voor de zwakke weggebruiker en keerpunten voor de auto.
Figuur 23: Categorisering van kleinhandelsconcentraties van provinciaal niveau
RUP Oudebaan 36
_ RICHTNOTA
Figuur 24: Inrichtingsprincipes voor kleinhandelsconcenraties
6.2.3 Strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (s-RSA)
7
Het strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen vertrekt vanuit enerzijds beelden, die een strategie vormen om met de ruimte in Antwerpen om te gaan, en anderzijds vanuit strategische ruimten die samen de gewenste ruimtelijke structuur vormen. De Boomsesteenweg en specifiek de zone vanaf de Fortengordel tot de grens is opgenomen binnen de beelden “Spoorstad” en “Dorpen en Metropool – werken”. De Boomsesteenweg is in het beeld Spoorstad geselecteerd als territoriale boulevard. Territoriale boulevards, met tramverbinding, zijn wegen die het centrum van Antwerpen verbinden met andere centra in de regio, de buurgemeenten. De tramlijnen op deze boulevards zijn ruimtelijk structurerend op niveau van de straat, de wijk, de stad. Ze maken van Antwerpen een open stad voor de buurgemeenten. De Boomsesteenweg loopt naar Boom en loopt binnen in de stad Antwerpen verder als de Jan van Rijswijcklaan. Het onderscheid tussen de A12 en de zijrijbanen die als territoriale boulevard geselecteerd worden, moet duidelijk zijn. De relatie tussen de zijrijbanen en de A12 kan pas optimaal zijn als de A12 wordt ingesleufd of zelfs vertunneld.
7
Stad Antwerpen, Strategisch Ruimtelijk Structuurplan ‘Antwerpen Ontwerpen’, Antwerpen, 2006
RUP Oudebaan 37
_ RICHTNOTA
De Stad suggereert aan het Vlaams Gewest om de ruimte rond de Boomsesteenweg te herordenen met enkele groen-corridors. Bovendien wordt gevraagd middelen te voorzien om de A12 in sleuf te voorzien. In het beeld Dorpen en Metropool worden drie locaties geselecteerd als cluster voor grootschalige detailhandel: Bredabaan (tegen Schoten), Noorderlaan en de Boomsesteenweg. Voor de Boomsesteenweg moet er gestreefd worden naar een optimalisering van de bestaande structuur. Hierbij dient een duurzaam evenwicht te worden nagestreefd tussen bereikbaarheid met openbaar vervoer en autobereikbaarheid. Verder staat optimalisering van de bestaande grootschalige handelsconcentraties voor: behoud en herstructurering, inbreiding en verdichting, clustering en thematisering. In geen geval worden structurele uitbreidingen van de bestaande grootschalige handelsclusters voorzien. De optimalisering van de grootschalige handelsclusters dient in afweging met bedrijvigheid te gebeuren. Bovenstaande richtlijnen gelden als suggestie aan de hogere overheid. Doelstelling is om op de locaties voor grootschalige detailhandel, de commerciële boulevards, een intensief en slim ruimtegebruik te bekomen. De autogerichtheid van deze activiteiten mag niet ontkend worden maar kan beter georganiseerd worden. De stad voorziet een verfijning van de belangrijkste zones door middel van BPA Ter Bekehof (autogeoriënteerde retail in omgeving van Autostad) en BPA Geleegweg (woongeoriënteerde retail in omgeving van Ikea). Daarnaast kan de driehoek gevormd door de Boomsesteenweg- Moerelei-Oudebaan worden geoptimaliseerd als thematische retailzone. Verder is vermenging in de voorkomende woonzones op het Gewestplan langs de Boomsesteenweg toegestaan. De overige bedrijvenzones op het Gewestplan wenst het ruimtelijk structuurplan als bestemming te behouden met een uitdoofscenario voor grootschalige detailhandel. Zowel in de woon- als bedrijvenzones dient een optimaliseringsscenario te worden uitgewerkt. Ter optimalisering van de grootschalige handelsclusters (Boomsesteenweg, Noorderlaan zuidelijk deel, Bredabaan) kunnen gemeentelijke RUP’s worden opgemaakt. Zonevreemde bedrijven en handelszaken kunnen worden opgevangen binnen de nieuwe clusters en verwevingsgebieden. Deze gebieden kunnen ook nieuwe economische behoeftes opnemen. Het voorliggende RUP is een letterlijke uitvoering van de principes die in het s-RSA worden vooropgesteld. Dit RUP heeft als plangebied de driehoek gevormd door de Boomsesteenweg-Moerelei-Oudebaan en heeft als doel om het gebied grosso modo te bestemmen tot zone voor grootschalige retail. De mogelijkheid om daarom een RUP op te maken wordt letterlijk gesuggereerd in het s-RSA.
RUP Oudebaan 38
_ RICHTNOTA
Figuur 25: Selecties voor de spoorstad
RUP Oudebaan 39
_ RICHTNOTA
Figuur 26: Selecties voor dorpen en metropool - Werken
RUP Oudebaan 40
_ RICHTNOTA
6.3 Sectorale plannen 6.3.1 Voorontwerp Mobiliteitsplan
8
In april 2014 is het voorontwerp van het mobiliteitsplan voor de stad Antwerpen door het college goedgekeurd. Dit plan moet nog met de partners overlegd worden. Naar de stad is de A12 geselecteerd als hoofdweg. De N177 is als een steenweg, secundaire 3, geselecteerd. Een steenweg verbindt en verzamelt op niveau van de stadsagglomeratie. De Krijgslaan is als wijkweg gecategoriseerd. Wegen in industriegebied krijgen, wegens hun specifiek karakter, een afzonderlijke categorie: industriehoofdstraat en industriestraat. In het industriegebied Terbekehof zijn de Terbekehofdreef, de Elektronicalaan, de Oudebaan en de Moerelei als industriehoofdstraat geselecteerd. De andere straten zoals Oudebaan, Dynamicalaan en Fotografielaan zijn als industriestraat gecategoriseerd. Op korte termijn is het een actie om het verkeer uit de Fotografielaan en de Terbekehofdreef verplicht te laten afbuigen naar de Moerelei. Langs de Boomsesteenweg is tot aan de Krijgslaan een te realiseren stamlijn ingetekend. Deze lijn loopt van het Olympiadekruispunt tot het UZA. Een stamlijn heeft als functie verbinden op stedelijk niveau en met een overstap ter hoogte van de stadsrand tussen auto en tram aan een P&R. De haltes hebben een onderlinge afstand van 500 tot 800m. Waar de tram afdraait van de Boomsesteenweg naar het fort, is een overstap tussen streekbus en tram voorzien. De Boomsesteenweg is geselecteerd als kernroute. Een kernroute is een bovenlokale fietsroute die woonkernen, districtskernen en belangrijke functies met elkaar verbinden. Ze is de kortste en meest logische weg voor fietsers. Wijkroutes zijn belangrijke routes binnen de stad of het district. Op lokaal niveau zijn het de routes met de grootste fietsintensiteiten en directe verbindingen binnen de wijken. Bij stadsontwikkelingsprojecten moet er gestreefd worden naar een nieuw evenwicht door ruimtelijke planning en mobiliteit op elkaar af te stemmen. Nieuwe functies brengen een bijkomende en nieuwe mobiliteitsvraag met zich mee. Andersom biedt een goed en kwaliteitsvol aanbod van sterke mobiliteitsnetwerken het kader om ruimtelijke ontwikkelingen en economische groei te ondersteunen en mogelijk te maken. Voor nieuwe programma’s of ontwikkelingen wordt daarom gezocht naar de best bereikbare plek, zonder de bereikbaarheid van de omgeving te verminderen of verder te hypothekeren.
8
Stad Antwerpen, voorontwerp mobiliteitsplan, Antwerpen, 2014
RUP Oudebaan 41
_ RICHTNOTA
Figuur 27: Hoofdwegennet
RUP Oudebaan 42
_ RICHTNOTA
Figuur 28: Stadswegen
RUP Oudebaan 43
_ RICHTNOTA
Figuur 29: Industriehoofdstraten
RUP Oudebaan 44
_ RICHTNOTA
Figuur 30: Bovenlokaal tramnet
RUP Oudebaan 45
_ RICHTNOTA
Figuur 31: Bovenlokaal busnet
RUP Oudebaan 46
_ RICHTNOTA
Figuur 32: Bovenlokaal fietsnet
RUP Oudebaan 47
_ RICHTNOTA
Figuur 33: Stedelijk fietsnet
RUP Oudebaan 48
_ RICHTNOTA
6.3.2 Beleidsnota detailhandel 2013
9
Op 23 september 2013 keurde de gemeenteraad de beleidsnota detailhandel goed. Deze nota is een update van de beleidsnota uit 2006. De Boomsesteenweg valt binnen de baanwinkelgebieden. Dit zijn concentraties die langs de grote invalswegen naar stad Antwerpen waar enkele grootschalige handelszaken gevestigd zijn en die door hun schaal, goede bereikbaarheid en groot parkeeraanbod een zeer grote aantrekkingskracht hebben. De beleidsnota detailhandel schuift 6 speerpunten naar voor: − Kernversterkend beleid − Aanbodbeleid − Kwaliteitsbeleid − Mobiliteitsbeleid − Promotiebeleid − Netwerken Op het vlak van aanbodbeleid wordt het belang van grootschalige detailhandel naar voor geschoven. Een onderscheid wordt in dit onderwerp gemaakt tussen perifere en niet-perifere grootschalige detailhandel, aangezien beleidskeuzes hieromtrent van verschillende aard moeten zijn. Met perifere grootschalige detailhandel bedoelen we de grootschalige detailhandel die buiten woongebied, maar wel op grondgebied stad Antwerpen, gevestigd is. Perifere grootschalige detailhandelsvestigingen zijn winkels die vanwege hun aard en omvang over het algemeen niet in de traditionele winkelcentra (binnenstad/buurt- en wijkcentra) gevestigd kunnen worden. Het kader inclusief deze voorwaarden dat stad Antwerpen vooropstelt voor het vestigen van perifere grootschalige detailhandel is: − De locatie heeft als ruimtelijke bestemming 'detailhandel' of het is vanuit ruimtelijk oogpunt wenselijk dat ze deze bestemming krijgt via een ruimtelijk uitvoeringsplan − De functie is moeilijk verweefbaar met bestaande winkelkernen omwille van de schaal − De functie is moeilijk verweefbaar met bestaande winkelkernen omwille van de mogelijke verkeersoverlast − De functie is moeilijk verweefbaar met bestaande winkelkernen omwille van het type goederen − De vestiging werkt geen verlinting in de hand De drie grote aandachtsgebieden voor perifere grootschalige detailhandel (buiten woongebieden) zijn zoals in tabel 4 beschreven: de Boomsesteenweg (Wilrijk), de Bredabaan (Merksem) en de Noorderlaan (Antwerpen). Voor elk van de gebieden is de opmaak van een (nieuwe) RUP's op korte of middellange termijn een belangrijk instrument. De opmaak van het RUP Oudebaan-Moerelei, waarnaar ook in het s-RSA wordt verwezen, aan de Boomsesteenweg heeft als voornaamste doelstelling het optimaliseren van deze ruimte met waar mogelijk meer ruimte voor grootschalige
9
Stad Antwerpen, Beleidsnota detailhandel, Antwerpen, 2013
RUP Oudebaan 49
_ RICHTNOTA
detailhandel en een meer optimale ontsluiting en verkeersafwikkeling van de bestaande handelszaken. De voorliggende richtnota is dus een uitvoering van de beleidsnota detailhandel.
6.3.3 Beschermde monumenten en landschappen Fort 7 is als deel van de fortengordel beschermd als monument. Een deel van de graven op het Schoonselhof is als monument beschermd. Het Schoonselhof is daarnaast deels als landschap beschermd. Het Terbekehof is als landschap beschermd en het kasteel zelf als monument. In het plangebied van het RUP zijn geen beschermde monumenten of landschappen aanwezig. Het fort leunt tegen het plangebied aan. De impact op de beschermde monumenten en landschappen is minimaal.
RUP Oudebaan 50
_ RICHTNOTA
Figuur 34: Beschermde monumenten en landschappen
Plangebied
Monumenten
RUP Oudebaan 51
_ RICHTNOTA
6.3.4 Mobiliteitseffectenstudie
10
Uit analyse van de bestaande toestand blijkt dat de bestaande infrastructuur amper restcapaciteit kent. Er is tijdens de avondspits vooral sprake van congestie op de N177 en A12 richting Brussel. Het verkeer op de N177 kan terugslaan tot vlak voor het kruispunt met Moerelei en Krijgslaan. Op de A12 kan de wachtrij reiken tot aan de viaduct. De hoofdoorzaken hiervan zijn te hoge intensiteiten in combinatie met een groot aantal weefbewegingen richting/komende van de ontwikkelingen langs de N177. In een eerste scenario wordt verondersteld dat er een volledige invulling als retail komt. Uit de doorrekeningen blijkt dat dit scenario helemaal niet haalbaar is naar verkeersafwikkeling toe. Na 20 minuten simulatie staan er al zeer lange wachtrijen op alle kruispunten in het projectgebied. In een tweede scenario is enerzijds nagegaan of de capaciteit nog verhoogd kan worden (rekening houdend met de geplande ontwikkelingen zoals een nieuwe tramlijn en verkeerslichten aan de kruising met Geleegweg). Uit de doorrekeningen blijkt dat de capaciteit niet significant verhoogd kan worden zonder ingrijpende maatregelen zoals het verhogen van het aantal rijstroken. Het combineren van een aantal in –en uitritten kan het aantal weefbewegingen wel doen afnemen, wat de verkeersveiligheid ten goede komt (en de capaciteit in beperkte mate verhoogd). In het scenario is berekend dat een bijkomende ontwikkeling van 6000 - 6500 m² nog 11 aanvaardbare resultaten naar afwikkeling toe geeft . Aanvaardbaar wil zeggen de wachtrijen op de kruispunten niet zo lang worden dat ze de afwikkeling van andere (stroomafwaartse) kruispunten ernstig beïnvloeden. Belangrijk is op te merken dat zowel met als zonder de bijkomende ontwikkelingen er sprake is van ernstige congestie. Bij een bijkomende ontwikkeling van 6000 6500 m² zit het verkeersnetwerk, ter hoogte van het projectgebied, aan zijn plafond, dit wil zeggen dat in principe elke auto die er verder bijkomt voor afwikkelingsproblemen kan zorgen. Ook externe factoren zoals slechte weersomstandigheden kunnen het fragiele evenwicht op het netwerk verstoren, met ernstige afwikkelingsproblemen als gevolg.
10
Grontmij i.o.v. stad Antwerpen, Mober Boomsesteenweg, 2013
11
Het hele model vertrekt vanuit een gemiddelde aantrekking per 100m²: 27,5 bewegingen/100m²
RUP Oudebaan 52
_ RICHTNOTA
De hierboven vermelde oppervlakten vertrekken vanuit de bestaande situatie, inclusief de bestaande functies. Voor het RUP wordt er vanuit gegaan dat de bestaande functies op de Henschelsite verdwijnen. Bovendien verschilt de aantrekkingskracht per 100m² sterk per assortiment. Daarom wordt in de eerste 12 plaats het ruwe cijfer van het aantal bewegingen binnen een spitsuur op een dinsdag of donderdagavond berekend die binnen het plangebied bijkomend kunnen aangewend worden als alle functies op de Henschelsite verdwijnen: 524 13 bewegingen .
Assortiment Fullsize supermarkt lage prijs Bouwmarkt Tuincentrum Huishoudelijke apparaten Woonwarenhuizen Woonwinkels Woonboulevard Winkelboulevard Outletcentrum
Verkeersgeneratie (bew. in spitsuur /100m²) 112,7 29,35 14,75 88,6 18,8 8,65 8,2 20,65 24,45
Opp. (m²) 4400 17000 33850 5600 26550 57700 60900 24150 20400
12
Alle berekeningen zijn uitgevoerd voor een dinsdag- of donderdagavond tussen 16u30 en 17u30. Dit is het drukste uur van de week op A12 en N177 waarop de detailhandelszaken geopend zijn. 13
Vectris in opdracht van nv Henschel Engineering, Mobiliteitsstudie site Wilrijk, Leuven, 2013
RUP Oudebaan 53
_ RICHTNOTA
6.3.5 Marktruimteonderzoek
14
In 2013 heeft het studiebureau WES in opdracht van WNE een onderzoek uitgevoerd met als doel na te gaan waar in de stad Antwerpen er voor detailhandel nog marktruimte is voor welk type van aanbod. Uit deze marktruimteberekening blijkt dat er langs de A12 nog marktruimte is voor heel wat branches: − − − − −
doe-het-zelf en wonen (64 641 m²); huishoudelijke artikelen (13 542 m²); plant en dier (8 016 m²); algemene voeding (4 445 m²); hobby (1 237 m²).
De Henschelsite kan maximaal 17 500 m² nettowinkelruimte huisvesten. Binnen het licht van de marktruimte kan deze 17 500 m² volledig ontwikkeld worden zonder gevaar voor marktverstoring of -verzadiging. Ook in 2015 en 2020 blijft deze marktruimte bestaan. Uit een simulatie van deze oppervlaktes (5 000 m² periodieke goederen, 12 500 m² uitzonderlijke goederen) aan de hand van het mathematisch model (provincie Antwerpen), blijkt dat de koopbinding voor periodieke goederen voor inwoners uit Wilrijk toeneemt van 39,4% naar 42,0 %, terwijl de attractie van buitenaf toeneemt met 20%. Voor uitzonderlijke goederen groeit de attractie van buiten Wilrijk met 16%, terwijl de koopbinding stijgt van 64,7% naar 65,0%. De ontwikkeling van deze ruimte is vanuit marktmatig perspectief goed haalbaar. Dit is echter zonder rekening te houden met het mobiliteitseffect. We adviseren om de modulegrootte voldoende groot te nemen (bv. minimumunit 2 000 m²) en vooral te mikken op formules met een regionale uitstraling die een grote winkeloppervlakte nodig hebben. We kunnen concluderen dat de Henschelsite heel wat potenties biedt voor een nieuwe (grootschalige) detailhandel. Een kanttekening is dat bij de herinrichting van de site rekening dient te worden gehouden met de mobiliteitsafvloeiing, daar de A12 op spitsuren nu al dichtslibt. Het opstellen van een mobiliteitsplan voor het gebied is een must.
6.4 Eigendomsstructuur De woningen zijn grotendeels in bezit van particulieren. Daarnaast zijn enkele grote eigenaars te herkennen. De hele Henschel-site is van één eigenaar. Vervolgens zijn de KMO units eigendom van 2 grote eigenaars en enkele kleinere. De detailhandelscluster rond Tony Mertens, Prémaman, AS Adventure… is in handen van Intervest. Vervolgens zijn de percelen van Woodtex, Vanden Borre, Gamma en het tankstation telkens eigendom van één eigenaar.
14
WES in opdracht van stad Antwerpen, Marktruimteberekening detailhandel, s.l., 2013
RUP Oudebaan 54
_ RICHTNOTA
Figuur 35: Eigendomsstructuur
Privé
Distriland
Henschel
Intervest
MTB-renting, Romax e.a.
Edenwood
Sertras
Odysseus
Kuwait Petroleum
Stad Antwerpen
RUP Oudebaan 55
_ RICHTNOTA
7
PROBLEEMSTELLING
Doorheen de jaren is er een discrepantie gegroeid tussen de bestemming van het plangebied en de daadwerkelijke functie. Langs de Boomsesteenweg, tussen Krijgslaan en de grens zijn heel wat detailhandelszaken te vinden ondanks de bestemming als industriegebied. Daardoor is er geen kader voor de gewenste ontwikkelingen rond de Boomsesteenweg. De A12 en de N171 zijn druk bereden wegen. De beperkte capaciteit die deze wegen nog bieden stelt duidelijke grenzen aan wat in de toekomst hier nog mogelijk is. Bovendien zijn de kruispunten langs deze wegen, gekend als zwarte punten. Elke uitrit vormt een conflict met de fietsers en voetgangers en vermindert de capaciteit. Elke ontwikkeling langs deze as moet mee helpen om de verkeersveiligheid te vergroten. Het industriegebied kampt met wateroverlast in de lager gelegen delen. Vermits het industriegebied gegroeid is tussen een kam ter hoogte van de Forten en de vallei van de Struisbeek en vermits quasi het hele gebied verhard is, wekt dit geen verbazing. Om dit te verhelpen zal de verhardingsgraad van het hele industriegebied moeten verminderen, te beginnen bij het plangebied van dit RUP. Doordat de meeste detailhandelszaken in omgebouwde industriële gebouwen zijn gevestigd en de schaarse ruimte zo maximaal mogelijk is ingevuld met parkeerplaatsen, laat de beeldkwaliteit te wensen over. De Boomsesteenweg is toch voor heel wat bezoekers de poort waarlangs zij Antwerpen binnenrijden. Het RUP moet zorgen voor een hogere beeldkwaliteit.
RUP Oudebaan 56
_ RICHTNOTA
8
ONTWIKKELINGSVISIE
8.1 Visie en doelstellingen 8.1.1 Visie Het strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen somt drie locaties voor grootschalige detailhandel op: BPA Geleegweg, Autostad en het plangebied van RUP Oudebaan. Het plangebied van dit RUP wordt als logisch gevolg een zone met als hoofdbestemming grootschalige detailhandel. Bij het ontwikkelen van het plangebied is duurzaamheid een evidentie. Hemelwater wordt niet afgevoerd maar geïnfiltreerd. Zulke ontwikkeling kan enkel binnen de grenzen die de omgeving stelt. De A12 en de N177 zijn druk bereden wegen. Detailhandel op deze locatie mag niet leiden tot een verder verkeersinfarct maar houdt rekening met deze grens. Verkeersveiligheid is een absolute randvoorwaarde.
8.1.2 Doelstellingen en concepten De doelstellingen vloeien rechtstreeks voort uit de procesnota: −
Grootschalige detailhandel ruimte geven: De beleidsnota detailhandel vertrekt vanuit de idee om de bestaande winkelgebieden in de kernen te versterken. Daarom is het belangrijk dat de detailhandel die in dit RUP wordt toegelaten van die schaal is dat verweven in de kernwinkelgebieden ruimtelijk moeilijk inpasbaar is. In dit plangebied is dus enkel grootschalige detailhandel gewenst.
−
Een veilig en functionerend mobiliteitsnetwerk verzekeren: Onbereikbare detailhandel kan niet duurzaam blijven bestaan. Onder meer daarom moet het RUP rekening houden met de grenzen die de mobiliteit stelt. De vele in- en uitritten zorgen dat er zeel veel conflictpunten zijn tussen het (vracht)verkeer van de bedrijven binnen het RUP en fietsers, bewoners van de Oudebaan. Daarom moet het RUP zorgen dat er zo min mogelijk conflictpunten zijn.
−
Geen regenwater afvoeren: Het industriegebied heeft te kampen met heel wat wateroverlast. De eerste stap om deze overlast te verminderen, is zo hoog mogelijk zo min mogelijk regenwater af te voeren.
−
Verblijfs- en beeldkwaliteit garanderen: Het plangebied ligt aan een steenweg naar Antwerpen en bepaalt mee het eerste beeld dat over Antwerpen wordt gevormd. Klanten verblijven in de winkelzone en daarom moet grootschalige detailhandel ook verblijfskwaliteit bieden.
RUP Oudebaan 57
_ RICHTNOTA
8.1.3 Concepten Uit de opgemaakte mobiliteitsstudie blijkt dat de realiseerbare oppervlakte detailhandel zeer afhankelijk is van het assortiment. Daarnaast moet het de ambitie zijn om een waterneutraal plan te maken en om de beeldkwaliteit te verzekeren. Dit RUP moet dus een concept hanteren dat beide verenigt. Binnen de landschapsplanning is één van de planningsmethoden cascoplanning. Deze methode is vernoemd naar de casco van een gebouw, het ruwe kader waarbinnen de invulling nog moet worden voorzien. “Casco, a framework concept, promotes a spatially integrated network of lands, managed for “low dynamic” functions en uses, based primarily on abiotic factors. It is spatially defined by hydrologic landscape structure, in which discrete geohydrological units can be identified. Within this network structure, which is reserved for “low dynamic” functions, are opportunities for “high dynamic” functions 15 and uses.” Bij cascoplanning wordt een onderscheid gemaakt tussen hoogdynamische en laagdynamische functies. Waterberging, ruimte voor groen, weginfrastructuur zijn laagdynamisch. Zij veranderen slechts traag van vorm en krijgen slechts traag een andere functie. Zulke elementen bepalen het landschap en de ruimte. Als met deze elementen een netwerk wordt gecreëerd, geeft dit een continuïteit aan een omgeving. Om het uitzicht en het functioneren van de ruimte te verzekeren, moeten deze functies voldoende dwingend worden opgenomen in een juridisch kader. Hoogdynamische functies, landbouw, industrie, bebouwde ruimte… zijn meer onderhevig aan veranderingen en krijgen ruimte binnen het kader dat de laagdynamische functies vormen. De exacte verschijningsvorm, de juiste functie… doen er minder toe als het kader wordt gerespecteerd. Zo wordt dus vrijheid geschapen. De opmaak van RUP Oudebaan kan op kleinere schaal de aanzet geven tot het creëren van een netwerk met laagdynamische functies en schept zo de vrijheid voor de ontwikkelingen.
15
John F Ahern, Greenways as strategic landscape planning: Theory and Application, Wageningen, 2002, p.23
RUP Oudebaan 58
_ RICHTNOTA
8.2 Gewenste structuur De gewenste structuur van het plangebied moet vertrekken vanuit het waternetwerk. Momenteel is het grootste deel van het industriegebied verhard. Daardoor kampt het laagst gelegen deel van het industriegebied met wateroverlast. Om dit te voorkomen moeten er op elk perceel maatregelen worden genomen, ook in de hoger gelegen delen zoals het plangebied van dit RUP. Zoals in de hemelwaterverordening wordt eerst gekozen voor hergebruik, nadien infiltratie en uiteindelijk buffering voor het afvoeren. Vermits de geplande functie, detailhandel, veel verharde oppervlakte meebrengt, zal er voornamelijk oppervlakte moeten voorzien worden om het hemelwater te infiltreren. Het hele industriegebied en dus ook het plangebied watert in zuidwestelijke richting af. Infiltratie- en buffergrachten moeten haaks op de stroomrichting worden voorzien. Grachten die volgens de stroomrichting georiënteerd zijn, moeten met schotten worden ingericht opdat het water wordt opgehouden. Figuur 36: Gewenste waterstructuur
Binnen het plangebied worden drie brede groenstroken parallel met de Moerelei voorzien. Deze stroken moeten het regenwater van de noordelijkste delen van het plangebied bufferen en laten infiltreren. In westelijke richting kunnen deze groenstroken doorgaan in de recreatiecluster Moerelei. Langs de Oudebaan wordt een buffer voorzien tussen de detailhandelszone, de recreatiecluster en de bestaande huizen. Deze buffer mildert het effect van de grootschalige ontwikkeling binnen het plangebied. In deze zone komt een gracht die de grote groenzones verbindt. Waar de buffergrachten en de gracht langs de Oudebaan kruisen, wordt bijkomende ruimte gecreëerd om de aansluiting tussen de grachten mogelijk te maken. RUP Oudebaan 59
_ RICHTNOTA
Een brede groenstrook begeleidt alle grachten. Zo wordt voldoende infiltratieoppervlakte opgelegd, en wordt ruimte voorzien om de grachten voldoende cachet te geven. Langs de Moerelei wordt een brede groenstrook ingetekend om de relatie tussen de forten te benadrukken. Langs de Boomsesteenweg wordt tussen de rijweg en de rooilijn een voortuin ingetekend, hierin is een gracht mogelijk. Het is voornamelijk van belang dat deze zone groen wordt ingericht om het harde beeld van de Boomsesteenweg te verzachten en verblijfskwaliteiten van het plangebied te verhogen. De ontsluiting van het plangebied wordt opgesplitst tussen bezoekers van de detailhandel en leveringen. De bezoekers van de detailhandel rijden binnen langs de Boomsesteenweg. De inritten moeten een duidelijke cluster bedienen. Er zijn slechts twee uitritten. In de eerste plaats is er een uitrit op de Moerelei om te zorgen dat het plangebied in alle richtingen kan ontsloten worden zonder het kruispunt van Terbekehofdreef verder te belasten. Daarnaast wordt er een uitrit voorzien op de Boomsesteenweg zodat wie richting Brussel vertrekt niet eerst naar het noorden wordt gestuurd. Figuur 37: Gewenste Ontsluitingsstructuur
Per cluster zal er één gezamenlijke parking worden aangelegd. Deze clusters worden doorverbonden opdat wie van de ene winkel naar de ander gaat, dit in de eerste plaats te voet kan doen en desnoods de auto kan gebruiken. Door de parkings te verbinden, wordt de hele site bereikbaarder vanop de A12. Vermits je dan veilig de afrit na de viaduct kan gebruiken, uitvoegen naar het plangebied en de oprit naar een parking inslaan. Hierbij moet een veiligheidsafstand tussen de uitrit en het oprijden van de parking worden gehanteerd.
RUP Oudebaan 60
_ RICHTNOTA
Figuur 38: Baaien en totems
De Oudebaan wordt slechts de ontsluiting voor de bewoners, de bedrijven die langs deze weg zijn gelegen en het laden en lossen van de detailhandel. Om te voorkomen dat de Oudebaan als parallelweg voor de parking zal dienen, mag er geen verbinding gemaakt worden tussen de parkings voor de bezoekers van de grootschalige detailhandel en de Oudebaan. Figuur 39: Gewenste in- en uitritten
RUP Oudebaan 61
_ RICHTNOTA
De voorgaande structuren bepalen het kader waarbinnen de dynamischere functie hun plaats kunnen vinden. Binnen het plangebied komen drie grote clusters voor detailhandel: − − −
De site van Henschel De site van Intervest met o.a. Tony Mertens, Prémaman, AS Adventure… De site van Gamma en Woodtex
In de clusters zullen enkel de functies worden bepaald. De opdracht van het RUP is om grootschalige detailhandel mogelijk te maken. We streven naar enkel grootschalige detailhandel en clusters van grootschalige detailhandel. Een minimumoppervlakte per unit en per aanvraag is dus aangewezen. Detailhandel kan, afhankelijk van het assortiment, niet de hele oppervlakte invullen. Deze locatie verdraagt ruimtelijk wel heel wat programma. Daarom wordt mogelijk gemaakt dat er KMO, reca of recreatie in nevenfunctie wordt toegevoegd. Voor KMO wordt de invulling zeer vrij gelaten, buiten logistieke bedrijven om de negatieve invloed op het mobiliteitsaspect te minimaliseren. Wel zal bijvoorbeeld een fastfoodrestaurant of een dancing mogelijk zijn. Meervoudig ruimtegebruik moet aangemoedigd worden daarom is recreatie uitdrukkelijk opgenomen in de nevenfuncties. Zo kan een sportveld bij een sportzaak worden aangelegd waarop ’s avonds een club traint. Hotels, congressen en autonome kantoren worden wegens de mindere bereikbaarheid met het openbaar vervoer uitgesloten. Door de aanwezigheid van de A12 met de bijhorende geluidsoverlast en verminderde luchtkwaliteit en doordat de omgeving is en wordt ingericht om industrie, KMO en grootschalige detailhandel goed te laten functioneren, is dit geen geschikte locatie voor woningen. Daardoor kan een aanvaardbare woonomgeving niet gegarandeerd worden. De aanwezige woningen bemoeilijken een duurzame ontwikkeling van de detailhandelsclusters. Daarom moet voor beide een scenario worden uitgewerkt om op korte of lange termijn te worden omgevormd naar een zone-eigen bestemming. In de punt van het plangebied, waar de afstand tussen de Oudebaan en Boomsesteenweg minimaal wordt, ligt nu een tankstation. Dit is een geschikte functie voor deze locatie. Binnen de voorliggende plannen wordt dit tankstation dus behouden. Bovendien is de beschikbare ruimte op deze kavel te klein om grootschalige detailhandel op mogelijk te maken.
RUP Oudebaan 62
_ RICHTNOTA
8.3 Schetsontwerp van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan 8.3.1 Afbakening en eerste aanzet tot bestemmingsplan
16
Figuur 40: Schets bestemmingsplan
Groen
Detailhandel
Bedrijvigheid
16
De getekende zones zijn slechts bij benadering. In een volgende fase wordt dit met de juiste maten op een gedetailleerd plan uitgezet.
RUP Oudebaan 63
_ RICHTNOTA
8.3.2 Krachtlijnen en randvoorwaarden voor de voorschriften
1/ Zone voor Groen 1: voortuinstrook −
8m langs Boomsesteenweg
−
−
30m langs Moerelei
−
−
−
−
Geen verharding, enkel ter hoogte van de inritten Geen constructies
−
−
Vastleggen soorten planten
−
De 8m is een toepassing van de rooilijn die is opgelegd per KB en biedt bovendien de nodige opstelruimte bij het in- en uitrijden van personenwagens De groenstrook langs de Moerelei wordt verbreed om het zicht naar het Fort en het verband tussen de forten te vergroten en om de nodige opstelruimte bij het in- en uitrijden van personenwagens te voorzien Maximaal groen in te richten dus geen parkeerplaatsen Zoals bepaald bij de rooilijn zijn constructies zoals totems in deze zone niet toegelaten Om het gebied als een eenheid te ervaren wordt een soortenlijst van planten vastgelegd
2/ Zone voor Groen 2: waterbuffering −
30m breed met verbreding ter hoogte van de aansluiting met Gr3.
−
−
Tot 20% van de zone voor Groen 2 kan verhard worden als de verminderde oppervlakte groen wordt gecompenseerd aansluitend aan deze bestemmingszone en volgens dezelfde bestemmingsvoorschriften.
−
−
Bevat een open buffer/infiltratie voor de verharde en/of bebouwde oppervlakte van de naastgelegen (25l/m², doorsnedes) zone. Aanplanten van 1 boom per 200m² zone voor groen 2 verplicht Vastleggen soorten bomen en waterplanten
−
Groenstrook tegelijkertijd te realiseren met de detailhandelszone ten noorden van de groenstrook
−
− − −
− −
Voldoende breedte om de groenstrook als tegengewicht te laten werken t.o.v. de naastgelegen volumes en verharding. Door mogelijk te maken dat er wat verharding kan voorzien worden in deze bestemming, wordt wat ontwerpvrijheid geboden. De verloren groenoppervlakte moet wel aansluitend op de bestemmingszone worden gecompenseerd. Deze groenzone moet het water van de totale verharding en bebouwing kunnen opvangen (cf. De hemelwaterverordening). Om het groen meer massa te geven Om het gebied als een eenheid te ervaren wordt een soortenlijst van bomen en planten vastgelegd De realisatie van deze strook wordt gekoppeld aan de realisatie van de zone voor detailhandel.
RUP Oudebaan 64
_ RICHTNOTA
3/ Zone voor Groen 3: buffer −
20m breed
−
−
Bevat een open infiltratiegracht volgens een bepaald profiel met minimumbreedte en maximumhelling Aanplanten van 1 boom per 200m² zone voor groen 3 verplicht Geen verharding enkel ter hoogte van de inritten voor laden en lossen Vastleggen soorten bomen en waterplanten
−
Groenstrook te realiseren met de naastgelegen detailhandelszone
−
− − − −
− − −
Voldoende buffer tussen detailhandel en de woningen/recreatiebuffer (voor ambachtelijke bedrijven wordt 15m 17 gehanteerd. Bij woningen moet dit vergroot worden.) Deze grachten zorgen voor bijkomende infiltratie en verbinden de grachten in Gr2 Om het groen meer massa te geven Om het groene karakter te verzekeren Om het gebied als een eenheid te ervaren wordt een soortenlijst vastgelegd De realisatie van deze strook wordt gekoppeld aan de realisatie van de zone voor detailhandel die aansluit aan de buffer
17
Omzendbrief van 8 juli 1997 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen, gewijzigd via omzendbrief dd. 25/1/2002 en 25/10/2002, art.7§2
RUP Oudebaan 65
_ RICHTNOTA
4/ Zone voor Detailhandel 1 −
Minimaal 5 000m² BVO detailhandel per aanvraag
−
−
Minimaal detailhandel Maximaal detailhandel
BVO/unit
−
BVO
−
Bijkomende functies: o KMO, o Reca o Recreatie (Karting, voetbal…) Niet toegelaten: logistiek, wonen, congres en kantoren 45° ten opzichte van het midden van de groenzones Onteigenen van de woningen
−
− −
− − −
1500m² 30000m²
− − −
Enkel grootschalige detailhandel, aanvragen per cluster van detailhandelszaken, Effectenonderzoek verplicht. Enkel grootschalige detailhandel Om een verdeling tussen de verschillende detailhandelszones mogelijk te maken Naast detailhandel zijn KMO, Reca (Quick, Dancing…), en recreatie (Karting, voetbal…) mogelijk. Wegens mobiliteitsredenen en locatie langs de Boomsesteenweg Om voldoende licht bij de groenzone te garanderen Dit is geen geschikte woonomgeving en een hinderpaal in de realisatie van de gewenste ruimtelijke structuur
5/ Zone voor Detailhandel 2 −
Minimaal 5000m² BVO detailhandel per aanvraag
−
−
Minimaal detailhandel Maximaal detailhandel
BVO/unit
−
BVO
−
Bijkomende functies: o KMO, o Reca (Quick, Dancing…), o Recreatie (Karting, voetbal…) Niet toegelaten: logistiek, wonen, congres en kantoren 45 ° ten opzichte van het midden van de groenzones
−
− −
− −
1500m² 20000m²
− −
Enkel grootschalige detailhandel, aanvragen per cluster van detailhandelszaken, Effectenonderzoek verplicht. Enkel grootschalige detailhandel Om een verdeling tussen de verschillende detailhandelszones mogelijk te maken Naast detailhandel zijn KMO, Reca (Quick, Dancing…), en recreatie (Karting, voetbal…) mogelijk. Wegens mobiliteitsredenen en locatie langs de Boomsesteenweg Om voldoende licht bij de groenzone te garanderen
RUP Oudebaan 66
_ RICHTNOTA
6/ Zone voor detailhandel 3 −
Minimaal 5000m² BVO detailhandel per aanvraag
−
−
Minimaal 1500m² BVO/unit detailhandel Maximaal 10 000m² BVO detailhandel
−
Bijkomende functies: o KMO, o Reca (Quick, Dancing…), o Recreatie (Karting, voetbal…) Niet toegelaten: logistiek, wonen, congres en kantoren 45 ° ten opzichte van het midden van de groenzones Voorkooprecht op woningen
−
− −
− − −
−
− − −
Enkel grootschalige detailhandel, aanvragen per cluster van detailhandelszaken, Effectenonderzoek verplicht. Enkel grootschalige detailhandel Om een verdeling tussen de verschillende detailhandelszones mogelijk te maken Naast detailhandel zijn KMO, Reca (Quick, Dancing…), en recreatie (Karting, voetbal…) mogelijk. Wegens mobiliteitsredenen en locatie langs de Boomsesteenweg Om voldoende licht bij de groenzone te garanderen Dit is een minder geschikte woonomgeving en een hinderpaal in de realisatie van de gewenste ruimtelijke structuur
6/ Zone voor bedrijvigheid − −
1 inrit aan Boomsesteenweg Losgekoppeld van grachtensysteem
− −
Behoud tankstation Om te voorkomen dat er olie in de grachten beland
RUP Oudebaan 67
_ RICHTNOTA
7/ Ontsluiting −
Indicatieve aanduiding
−
−
1 inrit per detailhandelszone, de inrit in De3 moet minstens 200m verwijderd zijn van de afrit van de A12
−
−
1 uitrit op de Boomsesteenweg gekoppeld aan de inrit in De3 en 1 uitrit op Moerelei Laden en lossen langs Oudebaan
−
Geen verbinding tussen laad- en lossysteem en bezoekers Kosteloze doorgang voor de naastgelegen percelen Verbinding te realiseren samen met de groenstrook
−
− − − −
−
− −
De route op het grafische plan moet niet letterlijk gevolgd worden. Een beperkt aantal inritten voor de veiligheid en de doorstroming op de N177. Voldoende afstand tussen de uitrit van de A12 en de inrit van de parking om veilig weven mogelijk te maken. Het verkeer verdelen over 2 uitritten en alle bewegingen mogelijk maken Laden en lossen langs de achterzijde en aansluitend bij het industriegebied Scheiden van bezoekers en laden en lossen Verzekeren dat het systeem over de detailhandelszones heen werkt. Koppelen van het aanleggen van de brug aan de realisatie van de detailhandelszone ten noorden van de groenstrook
RUP Oudebaan 68
_ RICHTNOTA
9
BIJLAGEN
9.1 Mobiliteitsstudie Grontmij
RUP Oudebaan 69
_ RICHTNOTA
9.2 Ontwerpend Onderzoek
RUP Oudebaan 70
Stadsontwikkeling
www.antwerpen.be
03 22 11 333
