RUP
Mariaburg RICHTNOTA Oktober 2012
www.antwerpen.be
03 22 11 333
COLOFON
Projectleider Kathleen Wens
Programmaleider Katlijn Van der Veken
Planologisch ambtenaar Katlijn Van der Veken
Secretariaat Bedrijfseenheid Stadsontwikkeling Francis Wellesplein 1, 2018 Antwerpen tel +32 3 338 23 81 I fax +32 3 338 20 30
[email protected]
_RICHTNOTA
1
AANLEIDING TOT OPMAAK VAN DE RICHTNOTA ..............................................................4
2
SITUERING VAN HET STUDIEGEBIED ..................................................................................5
3
2.1
Situering en afbakening van het studiegebied ..............................................................5
2.2
Ontstaansgeschiedenis van het studiegebied ..............................................................5
2.3
Beschrijving van de bestaande toestand ......................................................................6 Het studiegebied binnen de ruime omgeving ..................................................6
2.3.2
Het studiegebied .............................................................................................7
2.3.3
Socio-culturele context ....................................................................................8
PLANNINGSCONTEXT ..........................................................................................................10 3.1
3.2
4
2.3.1
Ruimtelijke plannen met bindend karakter ..................................................................10 3.1.1
Gewestplan ...................................................................................................10
3.1.2
Plannen van aanleg ......................................................................................11
Ruimtelijke beleidsplannen .........................................................................................13 3.2.1
Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen .............................................................13
3.2.2
Ruimtelijk structuurplan provincie Antwerpen ...............................................14
3.2.3
Strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen ...........................................14
3.2.4
Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Brasschaat .........................................17
3.3
Biologische waarderingskaart .....................................................................................20
3.4
Decreet Integraal Waterbeleid – Watertoets ...............................................................20
3.5
Beschermde monumenten en landschappen .............................................................20 3.5.1
Beschermde monumenten, stads- en dorpsgezichten en landschappen .....20
3.5.2
Inventaris van het bouwkundig erfgoed Vlaanderen .....................................20
3.6
Landschapsatlas .........................................................................................................25
3.7
Archeologische adviesplicht........................................................................................25
SPECIFIEKE ONDERZOEKSTAKEN ....................................................................................26 4.1
Inventarisatie Onroerend Erfgoed te Ekeren (31 januari 2012) ..................................26 4.1.1
Doelstelling....................................................................................................26
4.1.2
Werkwijze ......................................................................................................27 RUP Mariaburg 1
_RICHTNOTA
4.1.3 4.2
4.3
4.4
5
Groennota ...................................................................................................................31 4.2.1
Doelstelling....................................................................................................31
4.2.2
Werkwijze ......................................................................................................31
4.2.3
Conclusies.....................................................................................................31
Ontwerpend onderzoek...............................................................................................37 4.3.1
Binnengebied Weerstandersstraat ................................................................38
4.3.2
Binnengebied Kapelsesteenweg - Isabellalei................................................39
4.3.3
Binnengebied Kapelsesteenweg – Jozef Ickxstraat ......................................42
4.3.4
Binnengebied Prinshoeveweg.......................................................................43
Functioneel onderzoek................................................................................................44 4.4.1
Omgevingsanalyse........................................................................................44
4.4.2
Zorgstrategisch Plan .....................................................................................44
ALGEMEEN TOETSINGSKADER RUP MARIABURG .........................................................46 5.1
Visie op architectuur ...................................................................................................46 5.1.1
5.2
Algemene kwaliteitseisen en richtlijnen.........................................................46
Visie op groen .............................................................................................................48 5.2.1
6
Conclusies.....................................................................................................27
Algemene kwaliteitseisen en richtlijnen.........................................................49
STRATEGIE: RUP MARIABURG...........................................................................................51 6.1
Welke contour voor het RUP? ....................................................................................51
6.2
Hoe omgaan met lokaal bebouwd erfgoed? ...............................................................51 6.2.1
Hoe omgaan met waardevolle (A) panden?..................................................52
6.2.2
Hoe omgaan met beeldbepalende (B) en beeldondersteunende (C) panden? 52
6.2.3
Hoe omgaan met panden die niet zijn opgenomen in de Inventaris Ekeren? 53
6.3
Hoe omgaan met de woonfunctie? .............................................................................53
6.4
Hoe omgaan met het samenvoegen van percelen, de schaal van nieuwbouw? ........54
6.5
Hoe omgaan met behoefte aan serviceflats? .............................................................54 RUP Mariaburg 2
_RICHTNOTA
6.6
Hoe omgaan met detailhandel? ..................................................................................54 6.6.1
Hoe omgaan met detailhandel in het woonweefsel?.....................................54
6.6.2
Hoe omgaan met detailhandel langs Kapelsesteenweg? .............................55
6.7
Hoe omgaan met bedrijvigheid? .................................................................................55
6.8
Hoe omgaan met voorzieningen? ...............................................................................56
6.9
Hoe omgaan met water?.............................................................................................56
6.10 Hoe omgaan met privaat groen? ................................................................................57 6.11 Hoe omgaan met parkeerterreinen? ...........................................................................58 7
8
9
STRATEGIE: PARALLELLE INSTRUMENTEN ....................................................................59 7.1
Afschaffen rooilijnen....................................................................................................59
7.2
Aanleg openbaar domein ............................................................................................60
7.3
Stedenbouwkundige verordening ...............................................................................60 7.3.1
Bouwkundig erfgoed in de Bouwcode ...........................................................60
7.3.2
Groen in de Bouwcode..................................................................................61
PROCES .................................................................................................................................63 8.1
Stappenplan en timing opmaak RUP ..........................................................................63
8.2
Communicatie en participatie......................................................................................63
BIJLAGE .................................................................................................................................64 9.1
Erfgoedinventaris Ekeren binnen projectgebied RUP Mariaburg ...............................64
RUP Mariaburg 3
_RICHTNOTA
1
AANLEIDING TOT OPMAAK VAN DE RICHTNOTA
In de wijk Mariaburg in Ekeren bestaat, zowel bij het stadsbestuur als bij de inwoners, een sterk bewustzijn met betrekking tot het cultureel erfgoed van de wijk. De samenhang tussen het stratenpatroon, de groene accenten en de typologie van de architectuur maakt van deze wijk een aangename woonomgeving en een kwalitatieve stedenbouwkundige eenheid. Ten zuiden van de wijk Mariaburg ligt een gebied dat gelegen is tussen de woonkernen van Mariaburg en Donk en deel uitmaakt van de historische groene gordel rond Antwerpen. Ook in dit gebied zorgen de aanwezigheid van groen en de typologie van de architectuur voor een aangename woonomgeving. De wijk Mariaburg en haar omgeving hebben nog de kenmerken van de oorspronkelijke opzet in zich. Tijdens de laatste decennia heeft het historische karakter echter enkele veranderingen ondergaan. Deze veranderingen hebben betrekking op zowel de architectuurkenmerken als op het groene karakter van de wijk.
Architectuurkenmerken De bouwfysische toestand van de oorspronkelijke woningen en het beperkte aanwezige comfort maken dat zij volgens hedendaagse levensnormen worden aangepast. De aanpassingen variëren in impact. Enerzijds zijn er beperkte verbouwingen die nauwelijks invloed hebben op de structuur van de woning en op het straatbeeld. Anderzijds zijn er verbouwingen die drastischer zijn en wel invloed hebben op de omgeving. In nog andere gevallen worden bestaande panden gesloopt voor het oprichten van nieuwbouw. De verbouwingen en de wisselvallige vermenging van bouwstijlen zorgen ervoor dat het architecturaal homogene beeld op bepaalde plaatsen wordt verstoord.
Groen karakter Het groene karakter is steeds een belangrijke aantrekking geweest voor de ontwikkeling van Mariaburg als woonwijk en als recreatiegebied. De laatste decennia heeft het echter enkele veranderingen ondergaan. Door bebouwingsdruk en de vraag naar het bouwen met hogere woondichtheden staat het groengehalte de laatste jaren onder druk. Toch draagt dit groen onmiskenbaar bij tot de kwaliteit van de woonomgeving.
Het stadsbestuur erkent het belang van de architectuur en van groen als kwaliteitskenmerk en wil daarom bescherming bieden aan de typische stedelijke context van Mariaburg en aan de algemene woon- en leefkwaliteiten. Om ervoor te zorgen dat de huidige transformaties worden afgestemd op het historische karakter moeten een aantal kwaliteitseisen geformuleerd worden. Daarom heeft de stad Antwerpen zich in het ruimtelijk structuurplan, het s-RSA, geëngageerd om een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) voor Mariaburg op te maken. De ambitie van de stad is er als volgt weergegeven: ‘Om het cultuurhistorisch erfgoed en zijn architectuurkenmerken en het groene karakter van Mariaburg in uitvoering te brengen, zal een RUP worden opgemaakt. Voor de binnengebieden zal een aangepaste invulling toegelaten worden in overeenstemming met het groene karakter en een beperkt woonprogramma.’ Het s-RSA vermeldt de belangrijkste motieven voor de opmaak van het RUP Mariaburg: het cultuurhistorisch erfgoed, de architectuurkenmerken en het groene karakter. Ter voorbereiding van deze richtnota werd onderzoek verricht naar de waardevolle kenmerken van de architectuur en het groen binnen het plangebied. Een Inventarisatie Onroerend Erfgoed Ekeren (T. Cappuyns, S. Van den Borne; 31 januari 2012) en een Groennota (Stad Antwerpen, oktober 2008) vormden de neerslag van dit onderzoek.
RUP Mariaburg 4
_RICHTNOTA
2
SITUERING VAN HET STUDIEGEBIED
2.1 Situering en afbakening van het studiegebied Het plangebied is perifeer gelegen ten opzichte van de kern van Ekeren langs de Kapelsesteenweg. De overzijde van de Kapelsesteenweg behoort tot het grondgebied van de gemeente Brasschaat. In het noorden wordt het studiegebied begrensd door de gemeente Kapellen. Tot het studiegebied behoort een deel van de wijk 'Mariaburg'. Deze wijk ligt verspreid over het grondgebied van Antwerpen en Brasschaat. De Kapelsesteenweg vormt de administratieve grens tussen beide delen. Dit RUP beperkt zich tot het deel van de wijk Mariaburg dat op het grondgebied van Antwerpen is gelegen.
Figuur 1 I situering studiegebied
2.2 Ontstaansgeschiedenis van het studiegebied Onder impuls van Antoon Van den Weyngaert, die eveneens stichter was van de verzekeringsmaatschappij Antverpia, werd de wijk Sint-Mariaburg in het begin van de 20ste eeuw gesticht. De wijk was reeds bij aanvang verspreid over het grondgebied van de gemeenten Ekeren (later toegevoegd bij Antwerpen) en Brasschaat. Voor de oprichting van de wijk werd ca. 400ha braakliggende heide- en bosgrond, met daarop enkele boerderijen met akker- en weiland en een aantal arbeiderswoningen en winkels, ontwikkeld. De enige gekasseide straat was de provinciale baan richting Bergen-op-Zoom in Nederland (de huidige Kapelsesteenweg).1 Sint-Mariaburg werd tegelijk ontwikkeld als een woonbuurt en als een buurt voor ontspanning voor stadsbewoners. Er werden enkele woonondersteunende voorzieningen zoals winkels, een lagere school en een kapel gebouwd. De hoofdgebouwen van Antverpia werden overgebracht naar SintMariaburg zodat ook het personeel zich in de buurt kon vestigen.
1
Havermans, 2007, p 7. RUP Mariaburg 5
_RICHTNOTA
De aanleg van een treinspoor zorgde voor een goede verbinding met de stad. Dit maakte het mogelijk voor stadsbewoners om uitstappen te maken. Ter ondersteuning werden een zwembad en horecagelegenheden opgericht. Het stratentracé werd volgens een gestructureerd patroon aangelegd, met centraal op Ekers grondgebied het Van den Weyngaertplein, waarop later een kerk werd opgericht. Een mengeling van arbeiders- en burgerwoningen en villa’s werd verspreid over de wijk.
Figuur 2 I kaarten Ferrarris (1771/1778) en verkoopsplan Mariaburg door Antverpia
2.3 Beschrijving van de bestaande toestand 2.3.1 Het studiegebied binnen de ruime omgeving Het noordelijk deel van het studiegebied behoort tot de wijk Mariaburg. Deze wijk werd als een stedenbouwkundig homogeen geheel in het begin van de 20ste eeuw ontwikkeld. Langs beide zijden van de Kapelsesteenweg ontstond een winkelkern door de vestiging van woonondersteunende kleinhandelszaken. De achterliggende gebieden zijn voornamelijk op wonen gericht. In het zuiden wordt het studiegebied begrensd door de wijk Donk. Deze woonwijk is minder geometrisch en gestructureerd opgebouwd, en heeft een belangrijke kleinhandelsconcentratie langs de Kapelsesteenweg. Aan de overzijde van de Kapelsesteenweg in Brasschaat varieert de schaal van de bebouwing en de functionele invulling. In het verlengde van de Prinshoeveweg ligt een kerk en een lokaal winkelcentrum. Het gebied tussen de woonwijken Mariaburg en Donk betreft een historisch eerder ruraal landschap dat behoort tot de groene landschapsgordel ten noorden van Antwerpen. Het groene gebied is gelegen tussen een groene villawijk op Brasschaats grondgebied en het park Hof de Bist op Ekers grondgebied. Ten tijde van de vorige eeuwwisseling werden in deze groene omgeving kleine kasteeltjes en villa’s opgericht. In het studiegebied zijn langs de Kapelsesteenweg nog steeds de oude woonkernen en de bijhorende kleinhandelsvestigingen te onderscheiden. In de laatste decennia hadden de RUP Mariaburg 6
_RICHTNOTA
verschillende kernen de neiging om naar elkaar toe te groeien, waardoor ook tussen de kernen kleinhandelszaken zich vestigden. Het betreft hier zowel kleinschalige en buurtgebonden voorzieningen als grootschalige en bovenlokale kleinhandelszaken. De grens tussen Ekeren en Kapellen, die net ten noorden van het studiegebied is gelegen, wordt gevormd door de Kaartse beek. Deze beek watert vanuit Brasschaat via het Schoon Schijn af naar het Groot Schijn. Eind jaren negentig werd het gebied rond deze beek geplaagd door wateroverlast. In het noordelijk deel van de wijk Mariaburg stond een ruim gebied onder water. Door het zuidelijk deel van het studiegebied loopt de Donkse beek, komend van Brasschaat. De afwatering van de beek verloopt eveneens van oost naar west naar het Groot Schijn. Ook langs deze beek was er wateroverlast.
Figuur 3 I studiegebied in de omgeving
2.3.2 Het studiegebied Het studiegebied kan worden opgedeeld in drie gebieden met elk hun eigen ruimtelijke kenmerken en sferen. Het eerste en meest noordelijke deel van het studiegebied omvat het woongebied dat tot de oorspronkelijke opzet van de wijk Mariaburg behoort. Centraal in het geometrisch opgevatte stratenpatroon ligt het Van den Weyngaertplein waarrond enkele voorzieningen zijn gelegen. Langs de Kapelsesteenweg zijn verschillende commerciële functies gevestigd. Het betreft zowel kleinhandelszaken, kantoren als horeca. Het straatbeeld langs de Kapelsesteenweg is heterogeen opgebouwd. Het bevat zowel enkele oorspronkelijke woonhuizen, al dan niet verbouwd tot een commerciële functie, als meer recent opgetrokken gebouwen. Het straatbeeld is er niet éénvormig, het bestaat uit een verzameling van allerlei bouwtypologieën. Dit staat in tegenstelling tot het woongebied met centraal het Van den Weyngaertplein. Hier zijn de vermenging van de verschillende bebouwingsvormen en de geleiding van straten door straatbomen, zoals oorspronkelijk geconcipieerd in de wijk Sint-Mariaburg nog zichtbaar. De bebouwing is kleinschalig. De oorspronkelijke opzet om de wijk als een eenheid te ontwikkelen, is nog duidelijk RUP Mariaburg 7
_RICHTNOTA
aanwezig. In het bijzonder roept de Willy Staeslei omwille van de aanwezige bebouwing, de straataanleg en de beplanting nog een beeld op van deze historische opzet. Het gebied tussen de Bist en de Veltwijcklaan vormt oorspronkelijk een overgangszone tussen de kernen van Mariaburg en Donk. Dit is nu nog merkbaar in de functionele invulling en de morfologie. Langs de Kapelsesteenweg bevinden zich eveneens een aantal commerciële functies, zij het op een andere schaal dan in het noordelijk deel. Het betreft hier onder andere een grootschalig en verkeersaantrekkend tuincentrum dat een groot deel van het bouwblok inneemt. In hetzelfde bouwblok was een tennisclub gevestigd met terreinen en een tennishal in het binnengebied. Inmiddels werd hier een verkavelingsvergunning voor woningen afgeleverd, de aanleg van de wegenis is reeds in uitvoering. De percelen langs de Kapelsesteenweg en de Marcel De Backerstraat zijn vrij ruim opgevat; wat duidelijk merkbaar is in de ruimere gebouwen en grotere aanwezigheid van groen in dit overgangsgebied. Voor het bouwblok gelegen tussen de Marcel de Backerstraat en de Veltwijcklaan geldt dat zowel de zijde van de Kapelsesteenweg als deze aan Hof De Bist zeer ruime percelen bevat. In dit gebied zijn nog meerdere karakteristieke villa's aanwezig. De derde zone tenslotte bestaat uit de twee meest zuidelijk gelegen bouwblokken. Zij vormen qua perceelsstructuur en densiteit reeds een overgang naar de wijk Donk. De perceelsstructuur is er kleinschaliger. Naar woontypologie zijn voornamelijk gekoppelde of aaneengesloten woningen aanwezig. Langs de Kapelsesteenweg zijn enkele kleinhandelszaken gevestigd alsook de toegangen naar een drukkerij en een autohandel. Deze vestigingen zijn niet onmiddellijk gelegen langs de steenweg, maar zijn achterin gelegen. In de jaren '90 is langs de Kapelsesteenweg een inbreidingsproject met een 9-tal woningen gerealiseerd. Naast de commerciële en residentiële functies is er een gemeenschapsvoorziening in het gebied. Aan de Jozef Ickxstraat is het parochiaal centrum met aansluitend een chiro-lokaal gelegen. In oost-west richting loopt doorheen de bouwblokken de Donkse beek. De loop ervan is slechts beperkt zichtbaar, een groot deel ervan is ingebuisd. Eind jaren negentig werd ook dit gebied getroffen door wateroverlast. In het bouwblok gelegen tussen de Jozef Ickxstraat en de Kruidenlaan is een ruime zone in het binnengebied ingericht met parkeerboxen. Deze zone is bereikbaar langs de Prinshoeveweg. 2.3.3 Socio-culturele context De socioculturele context van het plangebied is door de Cel Omgevingsinformatie van de Stad Antwerpen kwantitatief geanalyseerd. Uit de analyse blijkt dat het bevolkingsaantal in 2008 in het plangebied volgens drie deelgebieden kan opgesplitst worden. De kern van Mariaburg en de bebouwing die aansluit bij Donk kennen het hoogste aantal inwoners. Het tussenliggende gebied heeft een lager bevolkingsaantal. Gegevens over de bevolkingsdichtheid geven aan dat Mariaburg een dichtheid kent van ca. 29 inwoners per ha. Voor Donk is dit net geen 21 inwoners per hectare. Beide dichtheden liggen opvallend lager dan de dichtheid voor het centrum van Ekeren waar ca. 42 inwoners per hectare wonen.
RUP Mariaburg 8
_RICHTNOTA
Figuur 4 I Bevolkingsaantal (gegevens van 2008)
Voor wat betreft de bevolkingssamenstelling blijkt dat de gemiddelde gezinsgrootte, het aandeel 65plussers en het aandeel min 18-jarigen in Mariaburg en Donk vergelijkbaar is met de rest van Ekeren. In Mariaburg ligt het aandeel middelgrote en grote huishoudens ca. 5 % hoger dan in het district. Het multicultureel karakter van het plangebied is vergelijkbaar met dat van de rest van Ekeren waar het aandeel allochtone inwoners ruim lager is dan het stedelijke gemiddelde. Voor wat de eigendomssituatie van woningen betreft valt een afwijking ten opzichte van het stedelijke gemiddelde op. Het aandeel eigenaars in Ekeren ligt met 77,4% ruim hoger dan de 53,4% van de stad. Het aandeel sociale woningen in Mariaburg en Donk bedraagt respectievelijk 1,3% en 0,5%, een gemiddelde dat meer dan 10 % lager is dan het stedelijk percentage van 11,3%. Voor de woningkenmerken blijkt dat zowel in Mariaburg als in Donk het aandeel open en halfopen bebouwing meer dan 20% hoger ligt dan in het district Ekeren. Verder valt het grote aandeel woningen dat gebouwd is voor 1945 in Mariaburg op (net geen 40%). In de periode 1946 tot 1970 is nagenoeg 29% van de woningen in Mariaburg opgetrokken.
RUP Mariaburg 9
_RICHTNOTA
3
PLANNINGSCONTEXT
3.1 Ruimtelijke plannen met bindend karakter 3.1.1 Gewestplan Het overgrote deel van het studiegebied ligt in woongebied volgens de bestemmingen van het gewestplan Antwerpen (KB 3/10/1979). Woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaalculturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Figuur 5 I gewestplan
Voor het zuidelijk deel van het studiegebied (tussen Bist en Prinshoeveweg) gelden bijkomende voorschriften voor de hoogte van gebouwen. Dit gebied is bruin omrand en met het cijfer II overdrukt. In deze gebieden wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op volgende criteria:
de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
de eigen aard van de vermelde gebieden;
de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
Voor dit specifiek gebied is het maximum aantal verdiepingen beperkt tot 2, het maximum aantal bouwlagen tot 3 en het maximum aantal woonlagen (type bel-étage woning) tot 2, en mag de verhouding vloer-grond niet meer dan 1 bedragen. Van die regel mag slechts middels een goedgekeurd RUP worden afgeweken. Dergelijk RUP mag eveneens in een kleiner aantal verdiepingen, bouw- of woonlagen voorzien; het mag in geen geval in meer dan drie verdiepingen, bij een maximale vloer-grondverhouding van 1,5 voorzien. Het meest noordelijk gelegen bouwblok binnen het studiegebied is deels gelegen in een zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO's. RUP Mariaburg 10
_RICHTNOTA
Deze gebieden zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de ander industriële bedrijven toegelaten, namelijk : bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop. De gebieden voor ambachtelijke bedrijven en KMO zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalproducten van schadelijke aard. Rond de zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s ligt een bufferzone. De bufferzones dienen in hun staat bewaard te worden of als groene ruimte ingericht te worden, om te dienen als overgangsgebied tussen gebieden waarvan de bestemmingen niet met elkaar te verenigen zijn of die ten behoeve van de goede plaatselijke ordening van elkaar moeten gescheiden worden. 3.1.2 Plannen van aanleg
BPA’s 10 'Veltwijcklaan', 11 'St.-Mariaburg-Zuid' en 12 'St.-Mariaburg-Noord' De BPA’s 10 'Veltwijcklaan', 11 'St.-Mariaburg-Zuid' en 12 'St.-Mariaburg-Noord' werden op 13 oktober 2003 door de gemeenteraad definitief aanvaard. Deze drie BPA’s omvatten vrijwel hetzelfde studiegebied als voorliggend RUP Mariaburg. Het uitgangspunt voor de BPA’s 10, 11 en 12 was om het verlies aan authenticiteit van architectuur en landschap te stoppen. Duidelijk werd dat een heterogeen beeld ontstond door verbouwingen en ongepaste zonevreemde gebruikswijzigingen en ook door de wisselvallige vermenging van bebouwingswijzen. Tijdens de opmaak van deze bijzondere plannen van aanleg werden volgende doelstellingen gehanteerd:
de woonfunctie herstellen en vrijwaren volgens het bestaande, en liefst oorspronkelijke karakter volgens enkele onderscheiden zones, alsook de bestaande waardevolle gebouwen en landschappen te vrijwaren.
reguleren van de distributie- en horecavestigingen langsheen de Kapelsesteenweg die door hun grootschalig en verkeersaantrekkend karakter een chaotische verkeerssituatie genereren en er de woonfunctie verdringen.
Volgend op de definitieve aanvaarding door de gemeenteraad werden de BPA’s '10 Veltwijcklaan', 11 'St.-Mariaburg-Zuid' en 12 'St.-Mariaburg-Noord' in november 2003 verstuurd naar de bevoegde minister.
RUP Mariaburg 11
_RICHTNOTA
BPA Kapelsesteenweg Op 18 december 2006 werd bij gemeenteraadszitting het BPA Kapelsesteenweg voorlopig vastgesteld. Tijdens dezelfde zitting keurde de gemeenteraad de stopzetting van de procedure van de BPA’s 10 'Veltwijcklaan', 11 'St.-Mariaburg-Zuid' en 12 'St.-Mariaburg-Noord' goed. Het BPA Kapelsesteenweg werd opgestart na een evaluatie van de BPA’s 10, 11 en 12. Op basis van deze evaluatie werd geopteerd om voor een beperkt gebied een nieuw BPA op te maken. Het studiegebied van dit nieuwe BPA 'Kapelsesteenweg' werd beperkt tot de bouwblokken langs de Kapelsesteenweg. De hoofddoelstelling in dit BPA was om binnen het studiegebied de kleinhandelszaken en residentiële functies een duidelijke plaats te geven en de verlinting van de Kapelsesteenweg tegen te gaan. Het ontwerp strategisch ruimtelijk structuurplan Antwerpen, het s-RSA, dat in de gemeenteraad van 27 maart 2006 voorlopig werd aanvaard, diende als ruimtelijk beleidskader voor het BPA Kapelsesteenweg. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek dat werd georganiseerd van 15 maart 2007 tot en met 15 april 2007 en het advies van GECORO over het ontwerp BPA Kapelsesteenweg werd beslist, om in uitvoering van het s-RSA, het gemeentelijk RUP Mariaburg op te starten. Hierin dienen de beleidslijnen uit het BPA Kapelsesteenweg te worden verwerkt.
Figuur 6 I contouren BPA’s 10, 11 en 12 en BPA Kapelsesteenweg
RUP Mariaburg 12
_RICHTNOTA
3.2 Ruimtelijke beleidsplannen 3.2.1 Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen werd door de Vlaamse Regering in 1997 goedgekeurd. In het RSV wordt de metafoor “Vlaanderen: open en stedelijk” voorgesteld om een trendbreuk te realiseren in het ruimtelijk ordeningsbeleid in Vlaanderen. Open en stedelijk duidt op het gewenst onderscheid tussen enerzijds de steden en stedelijke gebieden en anderzijds de buitengebieden. Om dergelijk gedifferentieerd beleid te kunnen voeren, worden afbakeningen van stedelijke gebieden in gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen opgesteld. In de afbakening van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (GRUP) Afbakening grootstedelijk Gebied Antwerpen, goedgekeurd door de Vlaamse regering op 19 juni 2009, is het studiegebied niet gelegen in het stedelijk gebied en behoort dus als gevolg tot het buitengebied. Als doelstellingen voor het ruimtelijk beleid in het buitengebied gelden onder meer:
vrijwaren van de essentiële functies van het buitengebied (landbouw, natuur, bosbouw, wonen en werken op niveau van het buitengebied;
tegengaan van versnippering van open ruimte;
groeien in de kernen;
versterken van de open ruimte door de functies landbouw, natuur en bos;
bereiken van gebiedsgerichte kwaliteit;
gebiedsgerichte ruimtelijke ordening op basis van het fysisch systeem.
Voor de ruimtelijke herstructurering van bestaande kleinhandelslinten en -concentraties en voor de inplanting van nieuwe kleinhandelszaken wordt volgende ontwikkelingsperspectieven voorgesteld: Binnen ieder stedelijk gebied of kern van het buitengebied worden op het niveau van de betrokken kern interessante locatievoorwaarden gecreëerd voor de inplanting van kleinhandel. De bereikbaarheid en de leefbaarheid van het stedelijk gebied of kern van het buitengebied als geheel moet voorop staan. In de afbakeningsplannen voor de stedelijke gebieden worden geschikte locaties aangeboden voor verkeersgenererende activiteiten waaronder baanwinkels, shoppingcentra, enz. Voor kleinhandelslinten en -concentraties die structuurloos gegroeid zijn langs verkeerswegen en dit zowel in stedelijke gebieden, in stedelijke netwerken of zelfs in het buitengebied is een ruimtelijke herstructurering via inrichting van essentieel belang. Onder ruimtelijk herstructureren wordt verstaan het verbeteren van de bestaande ruimtelijke samenhang en relaties tussen de kleinhandelsvestigingen en met de omgeving, het verhogen van de verkeersleefbaarheid, de verkeersveiligheid en interne verkeersorganisatie en de ontsluiting (o.m. parkeren) en het creëren van een hogere beeldwaarde of imago van het kleinhandelslint of -concentratie en de omgeving. Met betrekking tot woondichtheden wordt gestreefd naar een minimale woondichtheid van 15 woningen per hectare in de kernen in het buitengebied. Een differentiatie naar woningtype en dichtheid is gewenst, zowel binnen een ruimtelijk samenhangend geheel als tussen verschillende samenhangende gehelen onderling.
RUP Mariaburg 13
_RICHTNOTA
3.2.2 Ruimtelijk structuurplan provincie Antwerpen Het provinciaal ruimtelijk structuurplan werd in januari 2001 definitief vastgesteld. Het ruimtelijk concept voor de Antwerpse fragmenten (één van de vier hoofdruimten in de provincie) bevat een aantal verschillende deelruimten, waarvan het noordelijk bebouwd perifeer landschap en de Antwerpse gordel binnen deze context relevant zijn.
Hoofdruimte ‘Antwerpse fragmenten’
Het studiegebied voor het RUP Mariaburg ligt binnen de hoofdruimte Antwerpse fragmenten. Dit is het deel van de Vlaamse Ruit dat op het grondgebied van de provincie Antwerpen is gelegen. Het beleidsperspectief voor dit gebied is ontwikkeling, inspelend op de hoogwaardigheid van het gebied, en voorzichtigheid, rekening houdend met de beperkte draagkracht ervan. De kwaliteit van de woonomgevingen moet worden verhoogd, met nieuwe nederzettings- en woontypologieën, nabijheid van voorzieningen, goede verplaatsingsmogelijkheden en groenstructuren. Verder moeten in de fragmentenstad nieuwe verdichtingsplekken worden aangeduid.
Deelruimte ‘bebouwd perifeer landschap’
Het bebouwd perifeer landschap, waartoe Brasschaat en Kapellen behoren, wordt beschouwd als gebied met een dominante bovenlokale groenstructuur met daarin een aantal activiteitenconcentraties die in de relatie staan tot de nabijheid van het grootstedelijk gebied. Beide elementen (groenstructuur en grootschalige voorzieningen) maken van het gebied een stedelijk park in de Antwerpse fragmenten. In het bebouwd perifeer landschap vormen de hoofddorpen beperkte verdichtingspunten in een parkachtig gebied met belangrijke natuurlijke waarden en zonder grote ontwikkelingspotenties voor bijkomende woningen en bedrijventerreinen. Grootschalige uitbreidingen zijn niet gewenst.
Deelruimte ‘Antwerpse gordel’
De Antwerpse gordel is een groenstructuur van grootstedelijk niveau verweven met de Antwerpse fragmenten. Hij verbindt verschillende soorten natuurlijke landschappen en open ruimte elementen. De gordel biedt 'ademruimte' aan het grootstedelijk gebied en aan de Antwerpse fragmenten door het aanbod van niet bebouwde ruimte, door het mogelijk maken van (grootstedelijke) recreatie en (hoofdzakelijk grondgebonden) landbouw. De gordel is begrensd door het grootstedelijk gebied en remt de suburbanisatiedruk af. Het gebied is gemengd natuurlijk en cultuurlijk met openheid als belangrijkste karakteristiek. De gordel bestaat uit (delen van) Brasschaat en Kapellen, de twee aangrenzende gemeenten van Ekeren. Een doelstelling voor deze ruimte is het tegengaan van bebouwing. Om de rol van grootstedelijke groenstructuur waar te maken, wordt uitbreiding van bebouwing in het gebied tegengegaan. Ook wordt een bescherming, versterking en verbinding van onderdelen van de gordel vooropgesteld. Bestaande elementen worden beschermd en zo mogelijk vergroot. Dit geldt bijvoorbeeld voor ingesloten landschapskamers en kasteeldomeinen. 3.2.3 Strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen Het strategisch ruimtelijk structuurplan Antwerpen, het s-RSA, werd definitief goedgekeurd door de Bestendige Deputatie op 22 december 2006.
RUP Mariaburg 14
_RICHTNOTA
In het s-RSA worden twee ruimtelijke strategieën vastgelegd om het structuurplan uit te werken: het generiek beleid en het actief beleid. Het generiek beleid beschrijft een aantal beelden (of thema’s) van de stad die een richtinggevend kader aanreiken. Door te focussen op één hoofdthema geeft elk beeld tegelijkertijd de mogelijkheid om de realiteit te kaderen. Elk beeld is een manier om het beleid van de toekomst van de stad te definiëren. Het actief beleid is een projectmatige benadering van een aantal welomschreven ruimten, die op hun beurt strategische programma’s en projecten bepalen. De visie voor de ‘Waterstad’ omhelst een algemeen herstel van het waternetwerk. Een doelstelling is om de oorspronkelijke structuur van het waternetwerk te verbeteren en zichtbaar te maken daar waar mogelijk is. Het kleinschalig netwerk moet daarbij beschouwd worden als een belangrijke ruimtelijke kwaliteit van de stad. Watergevoelige plekken vragen een specifieke inrichting en specifieke regels.
Figuur 7 I fragmenten Waterstad en Spoorstad
Binnen het beeld van de 'Spoorstad' worden enkele territoriale boulevards geselecteerd. Deze boulevards, geconcipieerd met tramverbinding, zijn wegen die het centrum van Antwerpen verbinden met andere centra in de regio (vaak oude steenwegen). Een van de geselecteerde territoriale boulevards is de radiaal Bredabaan - Kapelsesteenweg: deze reikt naar Breda en Noord-Brabant en komt de stad binnen via de Theunisbrug. De basisdoelstelling van deze boulevards is hun variatie (3-deling) te verbeteren en ze te beschouwen als een mogelijke manier om het probleem van reorganisatie van de verkeersstromen op te lossen. Verder worden 'stedelijke boulevards' geselecteerd, met onder andere de Veltwijcklaan. Deze doorkruist Ekeren, van de Kapelsesteenweg tot de A12 en de haven. De stedelijke boulevards verdelen het verkeer tussen de verschillende stadsdelen (districten). Het beeld van de 'Poreuze stad' heeft betrekking op de morfologie van de stad. Als doelstellingen voor de morfologie gelden:
het in gebruik nemen van 'holtes'. Het doel is het in gebruik nemen van leegstaande gebouwen voor residentiële of economische activiteiten, eventueel gekoppeld aan de vernieuwing van het materiële weefsel en de open ruimte;
verbeteren van de leefkwaliteit. Het garanderen van de kwaliteit van wonen en werken , het verhogen van het welzijn is hierbij het doel.
Werken aan identiteit. De verschillende leefomgevingen binnen de globale atmosfeer van de stad moeten in hun eigenheid behouden en gedifferentieerd blijven. De identiteit van de RUP Mariaburg 15
_RICHTNOTA
verschillende wijken en buurten kan pas versterkt worden indien zorg gedragen wordt voor het cultureel erfgoed.
De straat als voorkeurslocatie. In het algemeen moet de straat als ontmoetingsruimte opnieuw ontdekt worden en kan bij de ontwikkeling van panden en gevels gestreefd worden om de relatie met de straat terug op te nemen. Vormen van 'gated communities' of projecten waarbij de rol van de straat, als ontmoetingsruimte, ernstig benadeeld wordt, moeten worden vermeden.
Binnen het studiegebied van dit RUP zijn twee binnengebieden geselecteerd die volgens de regels van de poreuze stad worden ontwikkeld. Het betreft een vrij groot binnengebied in het bouwblok tussen de Bist en Marcel De Backerstraat. Het tweede gebied is kleiner en is gelegen langs de Prinshoeveweg.
Figuur 8 I fragmenten Poreuze stad groen, Woningprogrammatie
Voor de poreuze groenstrategie wordt vanuit de doelstelling van het garanderen van de leefkwaliteit een groenstrategie weergegeven die zich richt op de poreuze delen van de stad. Hiervoor is het studiegebied één gebied geselecteerd: het bouwblok tussen de Marcel De Backerstraat en de Veltwijcklaan. Het beeld 'Dorpen en de metropool' geeft de visie van Antwerpen als polycentrische stad weer. Dit houdt in dat het imago van de stad als metropool opgewaardeerd moet worden. Anderzijds moet de stad ervaren worden als een verzameling van wijken die hun herkenbaarheid, leefbaarheid en zelfstandigheid -tot op een bepaald niveau- kunnen behouden. Dit betekent dat handel; diensten en werkgelegenheid verdeeld moeten worden tussen deze kernen. Voor de dorpen is het studiegebied van dit RUP geselecteerd. De doelstellingen voor de dorpen is tweeledig, enerzijds het 'verbeteren van identiteit' en anderzijds het 'versterken van het centrum'. Binnen het beeld van 'Dorpen en metropool' zijn thematisch enkele maatregelen en acties voor wonen, werken en recreëren opgenomen. Voor 'wonen' geldt dat het studiegebied is aangeduid als een 'gebied onder breed management'. Een dergelijk gebied is aangeduid met een contour waarbinnen zich verschillende onbebouwde of te herstructureren percelen bevinden uit de woningprogrammatie. De gebieden zijn elk afzonderlijk gekenmerkt door een gemeenschappelijke problematiek. Voor het gebied langs de Kapelsesteenweg is dit:
RUP Mariaburg 16
_RICHTNOTA
'Langsheen de Kapelsesteenweg te Ekeren is er een commercialiseringsdruk. Uitbreiding van kleinhandelszaken verdringen er de woonfunctie. De resterende binnengebieden moeten gevrijwaard blijven voor residentiële of publieke ontwikkelingen.' Voor 'werken' wordt naast het model van de cluster, het model van menging voorgesteld. Het doel van het laatste model is om 'diffuse' groei te promoten. Dit betekent het toelaten van allerlei kleinschalige ontwikkelingen over het ganse grondgebied, die verweefbaar zijn met de andere functies. Tenslotte moet de mogelijkheid om een aantal concentraties te creëren geëvalueerd worden, dit in functie van het benutten van een aantal goede voorwaarden (hoofdzakelijk rond bereikbaarheid) of om een aantal bestaande hoogherkenbare omgevingen te versterken. Bovenstaand model impliceert dat men het bereiken van een gezonde verweving opnieuw moet bekijken en overwegen. Binnen het richtinggevend deel van het s-RSA wordt naast het generiek beleid ook een actief beleid ontwikkeld. Vanuit een projectmatige benadering wordt hier een strategisch beleid vooropgesteld, gestructureerd volgens een aantal welomschreven en gelimiteerde ruimten, die op hun beurt strategische programma's en projecten bepalen. Een strategische ruimte is het 'lager netwerk en stedelijke centra'. Voor Ekeren geldt dat de oostwestverbinding zal moeten worden verbeterd. Tot slot is er, zoals reeds vermeld, in de bindende bepalingen van het s-RSA opgenomen dat een gemeentelijk RUP zal worden opgemaakt van Mariaburg. Besluit: De opmaak van dit RUP Mariaburg is conform de bindende bepalingen van het ruimtelijk structuurplan. Naast de doelstelling om het cultuurhistorisch erfgoed en zijn architectuurkenmerken en het groene karakter te bestendigen, zijn volgende aandachtspunten van belang:
Vanuit de doelstelling van de ‘Waterstad’ zal voor de Donkse beek en de Kaartse beek voldoende ruimte geboden worden om het kleinschalig waternetwerk te verbeteren. Daarnaast zijn voor de twee overstromingsgevoelige zones binnen het plangebied specifieke voorschriften nodig.
Vanuit de doelstellingen van de ‘Poreuze stad’ is het behoud van de leefkwaliteit en de identiteit van de wijk van belang. Daarbij staat de woonfunctie voorop. Een van de mogelijkheden die hiervoor worden benut is het behoud van cultureel erfgoed. De aanwezige binnengebieden hebben potentieel om de open ruimte te opwaarderen en/of nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken. Voor deze nieuwe ontwikkelingen geldt dat een interactie met de straat nodig is en dat projecten die louter op zichzelf gericht zijn worden vermeden. Aandacht moet gaan naar die delen van het plangebied waar bijkomend groen kan ontwikkeld worden.
Tot de doelstelling voor ‘Dorpen en Metropool’ behoort eveneens het werken aan de identiteit van de wijk. Het behoud van cultureel erfgoed is een mogelijke strategie om dit te verwezenlijken. Om de versterking van het centrum te realiseren wordt een gebied langs de Kapelsesteenweg afgebakend waar commerciële functies zich kunnen vestigen om zo verlinting tegen te gaan. Tegelijk wordt in de woonstraten de mogelijkheid geboden om woonondersteunende functies in te planten.
3.2.4 Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Brasschaat Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Brasschaat werd door de bestendige deputatie goedgekeurd op 29 september 2005. In het richtinggevend gedeelte van het GRS zijn enkele opties genomen die betrekking hebben op het studiegebied van dit RUP.
RUP Mariaburg 17
_RICHTNOTA
Volgende ruimtelijke concepten op gemeentelijk niveau zijn daarbij van belang:
Behoud en versterking van het eigen karakter van de woonentiteiten, waaronder Mariaburg
Beken als ecologische linten doorheen het natuurlijk en cultureel landschap. Dit concept heeft onder andere betrekking op de Kaartse beek op de grens met Kapellen en de Laarse beek
Voor wat betreft mobiliteit is de Kapelsesteenweg opgenomen voor de ontsluiting met openbaar vervoer en als as binnen het fietsnetwerk.
In het GRS worden zeven deelruimten onderscheiden, elk met hun eigen specificiteit. De gewenste ruimtelijke structuur voor de deelruimte Mariaburg gaat uit van:
Poortfuncties en herinrichting van de Kapelsesteenweg Het centrum van Mariaburg moet zowel in het noorden als in het zuiden duidelijk worden afgebakend. Door middel van poorten wordt aan de weggebruiker duidelijk gemaakt dat het winkelgebied een verblijfskarakter heeft. Voor de deelruimte Mariaburg geldt dat de Kapelsesteenweg het centrumgebied vormt, met een verdichting ter hoogte van de Katerheidemolen.
Behouden en versterken van het groene karakter van de wijk
Versterken van de openbare ruimte rond de Katerheidemolen
Kaartse beek als drager van de open kamer
Figuur 9 I Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, gewenste structuur Mariaburg
De gewenste ruimtelijke structuur voor de deelruimte Vriesdonk houdt onder meer in:
Behouden en versterken van het groene karakter van het woonpark. RUP Mariaburg 18
_RICHTNOTA
Versterken van de centrumfunctie donk Het gebied rond de kerk en het winkelcentrum kan fungeren als schakel tussen Vriesdonk en Ekeren-Donk, met de kleinhandelszaken aan Ekerse zijde van de Kapelsesteenweg als uitloper.
Poortfuncties aan de Kapelsesteenweg
Handelsvestigingen: langs de Kapelsesteenweg, tussen de Donksesteenweg en de Caterslei, zijn geen nieuwe handelsvestigingen mogelijk.
Figuur 10 I Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, gewenste structuur Vriesdonk
Buiten het centrumgebied van Mariaburg en Donk streeft de gemeente een uitdovingsbeleid van (grootschalige) commerciële functies langs de Kapelsesteenweg na. Ook wil zij het omvormen van woningen in kantoren en praktijken afremmen. Binnen de gewenste ruimtelijk-economische structuur zijn de ontwikkelingsperspectieven voor kleinhandel opgenomen.
Kleinhandel bij voorkeur concentreren in de centrumgebieden;
Tegengaan van de vorming van handels- of kantoorlinten langs verbindingswegen. Deze worden bij voorkeur in de woonkernen gevestigd;
Kleinschalige handelsfuncties krijgen de voorkeur op grotere winkelketens om de eigenheid van de centrumgebieden te behouden;
Buiten de centrumgebieden is kleinhandel ook toegelaten, evenwel op niveau van de woonomgeving.
RUP Mariaburg 19
_RICHTNOTA
3.3 Biologische waarderingskaart Een deel van het studiegebied is op de biologische waarderingskaart aangeduid als complex met biologisch waardevolle en minder waardevolle elementen. Het gaat om de parkachtige omgeving in het bouwblok ontsloten door de Weerstandersstraat, Edward Caertsstraat en Schriek. Grenzend aan het studiegebied is het overgrote deel van het kasteelpark Hof de Bist aangeduid als biologisch waardevol met plaatselijk, langs de Isabellalei, een zeer waardevol gebied. De zeer waardevolle eenheden binnen dit laatste gebied zijn de beplanting: zuur eikenbos en gemengd loofhout.
Figuur 11 I Biologische waarderingskaart en Overstromingsgebieden
3.4 Decreet Integraal Waterbeleid – Watertoets Conform artikel 8 van het decreet inzake integraal waterbeleid moet het RUP in het kader van de planvorming en het vergunningenbeleid getoetst worden op de watergerelateerde aspecten. Delen van het studiegebeid zijn aangeduid als effectief overstromingsgevoelig. Het gaat met name om een grote zone in de omgeving van de Kaartse beek en een zone in de omgeving van de Donkse beek. Een deel van Hof de Bist is aangeduid als mogelijk overstromingsgevoelig. Verder zijn in de omgeving van het studiegebied enkele kleinere fragmenten in het woonpark van Brasschaat effectief overstromingsgevoelig. Hetzelfde geldt voor de open ruimte van de Puihoek op de grens met Kapellen.
3.5 Beschermde monumenten en landschappen 3.5.1 Beschermde monumenten, stads- en dorpsgezichten en landschappen In het studiegebied zijn geen monumenten, stads- of dorpsgezichten of landschappen beschermd. Op Brasschaats grondgebied in de wijk Sint-Mariaburg is het hoofdgebouw van Antverpia (SintAntoniuslei 97) beschermd als monument op 1/12/1999. 3.5.2 Inventaris van het bouwkundig erfgoed Vlaanderen De inventaris van het bouwkundig erfgoed is een uitgebreid wetenschappelijk overzicht van het bouwkundig patrimonium in Vlaanderen. Tot 2005 verscheen de inventaris in boekvorm onder de naam ‘Bouwen door de eeuwen heen’. Tegenwoordig kan men de inventaris ook digitaal raadplegen RUP Mariaburg 20
_RICHTNOTA
via http://inventaris.vioe.be. De databank bevat ruim 79000 gebouwen en bouwkundige gehelen met één of meerdere erfgoedwaarden. De inventaris tekent gebouwen op die iets zeggen over onze culturele identiteit. Ze getuigen van bepaalde opvattingen, smaken en van de technische mogelijkheden uit het verleden. Onderzoekers wegen ieder item zorgvuldig af en houden rekening met een aantal wettelijke criteria. Eerst en vooral moet het gebouw een historische, artistieke, socioculturele, volkskundige, wetenschappelijke en/of industrieel-archeologische waarde hebben. Daarnaast spelen ook de zeldzaamheid, de gaafheid, de authenticiteit, de representativiteit, de ensemblewaarde en de contextwaarde een rol. Ook de directe omgeving telt mee. Of een pand wordt opgenomen in de inventaris hangt af van een globale beoordeling van al deze aspecten. De inventaris van het bouwkundig erfgoed bevat zowel beschermde als niet-beschermde gebouwen. Voor beschermde gebouwen geldt de regelgeving van het monumentendecreet. Nietbeschermde waardevolle gebouwen in de inventaris hadden lange tijd niet meer rechten dan een gewoon gebouw. Dat veranderde toen de inventaris in september 2009 juridisch werd vastgesteld. Deze vaststelling gebeurt jaarlijks. Komt een eigendom voor in de vastgestelde lijst, dan gelden vier wettelijke rechtsgevolgen. 1. Voor gebouwen uit de vastgestelde lijst mag afgeweken worden van de normen rond energieprestatie en binnenklimaat, als dat nodig is om de erfgoedwaarde van het pand in stand te houden 2. Zonevreemde gebouwen uit de vastgestelde lijst kunnen gemakkelijker een nieuwe functie krijgen. 3. Wanneer men een gebouw uit de vastgestelde lijst wil afbreken, is er een stedenbouwkundige vergunning nodig. Een gemeente kan deze enkel uitreiken nadat zij advies heeft gevraagd over de erfgoedwaarden van het gebouw. 4. Bij gebouwen in de inventaris wordt sociale huisvesting door renovatie gestimuleerd. In de sociale woningbouw geldt de regel dat kosten voor renovatie maximaal 80% mogen bedragen van de prijs voor een nieuwbouw van dezelfde omvang. Als de renovatiekosten meer bedragen moet het gebouw worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Voor gebouwen uit de lijst geldt die regel niet. De opname van een pand of een constructie in de vastgestelde lijst heeft op het Vlaamse beleidsniveau enkel bovenstaande juridische gevolgen. Het staat andere overheden of administraties echter vrij om hun adviezen te baseren op de informatie die beschikbaar is via de inventaris. Vanuit andere beleidsvelden of overheden kan men zich op de inventaris baseren om het bouwkundig erfgoed via een aantal specifieke maatregelen te waarderen. De stad Antwerpen heeft hier op ingespeeld bij de recente opmaak van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 4 april 2011. Voor een aantal werken legt de Bouwcode, aanvullend op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, een vergunningsplicht op om zo de ruimtelijke kwaliteit te kunnen waarborgen. Via een vergunning zal de aanvrager samen met de stedelijke diensten kijken of de voorgestelde veranderingen op een correcte en veilige manier gepland en uitgevoerd worden en of het resultaat de nodige kwaliteit zal hebben. Zo wordt gegarandeerd dat men elke belangrijke verandering voor een gebouw kan controleren en indien gewenst kan bijsturen. Deze werken zijn voornamelijk veranderingen die een grote inpakt hebben op het straatbeeld, of werken aan waardevolle gebouwen die een onderdeel zijn van het culturele patrimonium van de stad. Volgende panden in het studiegebied zijn in de inventaris van het bouwkundig erfgoed opgenomen en werden al dan niet vastgesteld:
RUP Mariaburg 21
_RICHTNOTA
Straat
Huisnummer
Beschrijving
Antverpiastraat
Met bescheiden alleenstaande landhuizen in cottagestijl van ca. 1905.
Bist
Met merkwaardige grote landhuizen van ca. 1900. De inmiddels gesloopte nr. 80 met neoclassicistische inslag.
Edward Caertsstraat
Vastgesteld
Nr. 45
Z.g. ‘Cocorico’, bescheiden landhuis in cottagestijl met overkragende daklijsten en windborden, houten overluifeld bordes waarop rechthoekig houten balkon.
Nr. 47
Monumentaal landhuis in cottagestijl met eclectische kenmerken, uit XIXd; rechthoekige vleugel (n//straat) van twee bouwlagen, geflankeerd door vooruitspringende vierkante toren van drie bouwlagen onder afgeknot tentdak met vorstkam en overkragende daklijsten op consoles; vooruitspringende rechter risaliet met puntgevel, overkragende tweede en derde bouwlaag, loggia op derde bouwlaag. Centrale vleugel met gevelbreed houten balkon op de tweede bouwlaag met hoofdgestel op vierkante pijlers.
ja
Nr. 54
Fraaie woning in cottagestijl, van 1900-1910, één à twee bouwlagen onder complexe leien bedaking; onderbouw bestaande uit imitatierotsformatie. Rechter risaliet onder puntgevel, ingebouwde toren grotendeels bezet met leien, pseudo-vakwerk bij tweede bouwlaag en deur gevat in overluifelde houten portiek.
ja
Nr. 66
Groot landhuis in cottagestijl van 1900-1910 n.o.v. J. Van Beurden. Rechthoekig bakstenen gebouw van twee bouwlagen onder afgewolfd leien dak; enkele natuurstenen banden. Rechter hoekrisaliet onder puntgevel met bakstenen erker. Deur gevat in overluifelde houten portiek.
ja
Nr. 93
Z.g. ‘Villa Paul’, eenvoudig landhuis met hoekrisaliet onder puntgevel.
Nr. 125
Z.g. ‘Villa Louise’, L-vormige vleugel van twee bouwlagen onder leien zadeldaken met ingebouwde vierkante toren van twee bouwlagen onder ingesnoerde spits; overkragende daklijsten met windborden.
Nr. 52
Z.g. ’t Bellenhof’, gekenmerkt door beschilderde speklagen, ingebouwde torens en veelzijdige erkers.
Nr. 78
Oorspronkelijk landhuis in cottagestijl, gerenoveerd in 1985 n.o.v. P. Van Aerschot en M. Poponcini; dak met glaspanelen.
Nrs. 82-84
Z.g. ‘La Mascotte’, bepleisterd en beschilderd neoclassicistisch landhuis waarvoor bouwaanvraag van 1909 n.o.v. J. De Coster.
Nr. 39
Landhuis in cottagestijl uit XIXd, gelegen op beboomd terrein, langsheen de spoorweg Antwerpen-Roosendaal. Baksteenbouw op vierkante plattegrond; drie traveeën en twee bouwlagen onder leien zadeldaken met dakkapellen, gedateerd 1894 (gevelsteen Ngevel). Souterrain met rechthoekige keldermonden; verwerking van natuursteen voor
ja
RUP Mariaburg 22
_RICHTNOTA
banden, kordons, steigergaten en hoekblokken. Kroonlijst op houten consoles. Aan iedere gevel een risaliet van één travee onder puntgevel met overkragende daklijst en mooie windborden. Vierkante traptoren van drie bouwlagen onder tentdak, in Z-gevel. Enkele rechthoekige houten balkons, portiek en veranda. Rechthoekige muuropeningen. Fortuinstraat
Met alleenstaande landhuizen in cottagestijl. Nrs. 15-17
Tweegezinswoning met houten erkers en deuren in portiek.
Nr. 20
Met bouwaanvraag van 1912.
Nr. 22
Met bouwaanvraag van 1912.
Nr. 353
Landhuis in neo-Vlaamse renaissancestijl uit XIXB. Naar verluidt eertijds herenhuis Juf. du Bois de Nevele, opgetrokken op het domein van brouwerij ‘den Grooten Guyl’ reeds vermeld in XVI, doch vernield in 1609. Vanaf midden XVI z.g. ‘St-Huybrecht’. Omvatte in XVIIIB een herenwoning en brouwerij; in XIX vervangen door het huidige landhuis van barones de Pret. Rechthoekig gebouw van vijf traveeën en twee bouwlagen onder schilddak (leien) met een aantal dakkapellen. Bakstenen gebouw met speklagen. Monumentale, vierkante traptoren onder merkwaardig hoog schilddak met vorstkam. Rondboogdeur in neobarokke omlijsting. Beluikte rechthoekige vensters met betralied bovenlicht.
Nr. 373
Rechthoekig bakstenen landhuis, in eclectische stijl, waarvoor bouwaanvraag van 1912. Twee bouwlagen onder schilddak met vorstkam. Natuurstenen speklagen en steigergaten. Rechter risaliet onder schoudergevel. Vierkante toren onder tentdak aan Z-gevel; bakstenen portiek onder balkon met ijzeren borstwering.
Kapelstraat
z.nr.
Mariabeeld op arduinen sokkel.
Leopoldlei
Nr. 45
Z.g. ‘Villa Jacques’ met kleurrijke tegelpanelen in de boogvelden, waarvoor mogelijke bouwaanvraag (cf. lichte varianten) van 1912 n.o.v. L. De Decker.
Nrs. 66-68
Met rechthoekige houten balkons onder houten luifels, waarvoor bouwaanvraag van 1913.
Nr. 21
Z.g. ‘Les Paquerettes’, gedateerd 1911 (cf. boogveld); bouwaanvraag van 1910 n.o.v. F. Verbraeken; houten veranda onder balkon met gietijzeren leuning, driezijdige erker onder rechthoekig balkon en puntgevel met windborden en bakstenen rond arkeltorentje onder spits.
Kapelsesteenweg
Leo Vermandellei
Marcel De Backerstraat
ja
Gelegen ten O van domein ‘Hof de Bist’ met enkele grote landhuizen in cottagestijl uit XXa. Nr. 5
Z.g. ‘Eureka’, licht L-vormig landhuis van twee bouwlagen onder schild- en afgewolfde daken, gecementeerde tweede bouwlaag, beluikte rechthoekige vensters en overluifelde deur.
Nr. 9
Landhuis van twee bouwlagen onder rieten zadeldaken, puntgevel met pseudo-vakwerk.
Nr. 8
Eveneens met pseudo-vakwerk in puntgevels en RUP Mariaburg 23
_RICHTNOTA
onder daklijst. Prinshoeveweg
Nr. 21
Pastorie van de Heilig Hart van Jezuskerk, met voortuin afgezet met ijzeren hek. Bakstenen dubbelhuis van drie traveeën en twee bouwlagen onder zadeldak met klokkentorentje, opgetrokken in neo-Vlaamse renaissancestijl, in 1889-1890 n.o.v. L. Gife, Brugse travee met kruiskozijnen en rondboogdeur. Muurbanden en steigergaten.
Schriek
Nr. 256
Hoeve met losstaande bestanddelen: woonstalhuis (n//straat), uit XXb (?) ten Z: varkensstal (nok loodrecht op de straat), uit XVIII (?) en XX ten N en berging (n//straat), uit XX met oudere kern ten W. Rechthoekige bakstenen gebouwen van één bouwlaag onder schild- en zadeldaken. Langsschuur onder rieten schilddak, gevels versteend in XXb.
Nr. 332
Z.g. ‘Villa Jacques’, bestaande uit L-vormig gebouw van twee bouwlagen onder afgewolfde mansardedaken, met ronde toren onder kegeldak, pseudo-vakwerk in topgevels, enkele boogfriezen, overluifelde deur met bordestrap.
Nr. 358
Voormalige gemeentelijke jongensschool, heden ingenomen door de wijkafdeling van de Stedelijke Muziekacademie, bakstenen schoolvleugel van één bouwlaag onder zadeldak van 1923, gemarkeerd door zijtrapgevel en rechthoekige of getoogde muuropeningen, in 1928 aan NW-zijde uitgebreid met twee klassen en een kolenhok n.o.v. F. Sel.
Van de Weyngaertlei
Nr. 52
Z.g. ‘Villa Christina’ waarvoor bouwaanvraag van 1912 n.o.v. L. De Decker; kleurige bakstenen gevel met tegelpanelen in de boogvelden, rechthoekige houten veranda; windwijzer met jaartal 1912 voorzien op bouwaanvraag.
Van de Weyngaertplein
Z.nr.
Monumentaal Heilig Hartbeeld van beeldhouwer Dechin met sokkel n.o.v. E. Bilmeyer en H. Claes van 1931.
Z.nr.
Monument voor de gesneuvelden met halfverheven beeldhouwwerk van E. Joosen.
Z.nr.
Parochiekerk O.L.Vrouw van Altijddurende Bijstand. Neogotische kerk van 1910-1911 n.o.v. F. Verbraeken (ontwerp van 1907).
ja
Nr. 252
Z.g. ‘Hof De Bist’ naar het toponiem van de omgeving modo ‘Hof van Guyot’ naar de stichter. In sterk beboomd landschapspark met centraal grasperk gelegen neoclassicistisch kasteel, met ten ZO een aan de straat palende hoeve en een achtzijdig paviljoentje.
ja
Veltwijcklaan
Willy Staeslei
ja
Met enkele landhuizen in cottagestijl van ca. 1900; enkele villa’s naar verluidt n.o.v. F. Verbraeken.
RUP Mariaburg 24
_RICHTNOTA
3.6 Landschapsatlas De landschapsatlas geeft het landschappelijk erfgoed weer. Voor de onmiddellijke omgeving van het studiegebied bevat deze volgende elementen: In het studiegebied:
Puntrelict: O.L.V. Van Bijstandkerk, Van de Weyngaertplein
Relictzone: Hof de Bist (kasteeldomein en Hof), met een deel van de omliggende bebouwing in het bouwblok
Figuur 12 I Landschapsatlas
Buiten het studiegebied:
Relictzone: Kattekesberg te Brasschaat, een groot deel van het woonpark aan de overzijde Kapelsesteenweg
3.7 Archeologische adviesplicht Door de archeologische dienst van de stad Antwerpen is een beleidsondersteunende advieskaart aangemaakt. Deze beleidsondersteunende advieskaart is opgebouwd uit verschillende zones die elk, vanuit archeologisch en planologisch opzicht, anders moeten benaderd worden. Deze kaart en de afbakening van de zones houden geen restricties in wat betreft de ruimtelijke planning. Zij regelt enkel de inspraak van de archeologie in ruimtelijke ontwikkelingen die gepaard gaan met bodemingrepen en dus per definitie ook gevolgen voor het archeologisch patrimonium (kunnen) hebben. Het studiegebied van het RUP is grotendeels gelegen in de 'algemene onderlaag', wat betekent dat adviesplicht geldt voor projecten met grondwerken groter dan 2000 m². Het studiegebied valt tevens deels in 'archeologisch aandachtsgebied', dit houdt een adviesplicht in voor alle projecten van dat gebied.
RUP Mariaburg 25
_RICHTNOTA
4
SPECIFIEKE ONDERZOEKSTAKEN
Om de doelstelling van het RUP Mariaburg zoals omschreven in het s-RSA ten volle tot uitvoer te brengen, zijn specifieke onderzoekstaken verricht. Deze taken richtten zich enerzijds op het cultuurhistorisch erfgoed in de wijk en de architecturale en groene waarden; en anderzijds is middels ontwerpend onderzoek de mogelijke ontwikkeling van binnengebieden in relatie tot het groengehalte van de wijk bekeken.
4.1 Inventarisatie Onroerend Erfgoed te Ekeren (31 januari 2012) Studie in opdracht van district Ekeren, door T. Cappuyns en S. Van den Borne. (Bijlage 9.1 Erfgoedinventaris Ekeren binnen projectgebied RUP Mariaburg)
4.1.1 Doelstelling Hoewel de wijk Mariaburg nog de kenmerken van de oorspronkelijke architecturale en stedenbouwkundige opzet mee draagt, heeft het historische karakter enkele veranderingen ondergaan tijdens de laatste decennia. De bouwfysische toestand van de woningen en het beperkte aanwezige comfort maken dat zij volgens hedendaagse levensnormen worden aangepast. De aanpassingen variëren in impact. Enerzijds zijn er beperkte verbouwingen die nauwelijks invloed hebben op de structuur van de woning en op het straatbeeld. Anderzijds zijn er verbouwingen die drastischer zijn en wel invloed hebben op de omgeving. In nog andere gevallen worden bestaande panden gesloopt voor het oprichten van nieuwbouw. De verbouwingen en de wisselvallige vermenging van bouwstijlen zorgen dat het architecturaal homogene beeld op bepaalde plaatsen wordt verstoord. Het stadsbestuur wil daarom bescherming bieden aan de typische stedelijke context van Mariaburg en aan de algemene woon- en leefkwaliteiten. Om ervoor te zorgen dat de huidige transformaties worden afgestemd op het historische karakter moeten een aantal kwaliteitseisen geformuleerd worden. Dit betekent dat veranderingen en nieuwe invullingen zich moeten inpassen binnen de bestaande waardevolle context. Een onderzoek naar het cultuurhistorisch erfgoed en de architectuurkenmerken van de gebouwen in het district Ekeren resulteerde in de ‘Inventarisatie onroerend erfgoed te Ekeren’, waarvan de opbouw en de resultaten in dit hoofdstuk zijn weergegeven. Het onderzoek had tot doel het begrip ‘cultuurhistorisch erfgoed’ te verruimen. Indien namelijk louter wordt gekeken naar het ‘officieel’ erkend cultureel waardevol erfgoed in de wijk Mariaburg blijkt dat dit aantal zeer beperkt is.
Er is geen enkel pand beschermd als monument op basis van het decreet van 1976.
De inventaris van het bouwkundig erfgoed, Bouwen door de eeuwen heen, beschrijft een 30-tal woningen en een aantal straten in het studiegebied. Deze inventaris werd gepubliceerd in 1992 en is ten dele achterhaald. Een aantal panden werd sinds de publicatie verbouwd, weer andere gebouwen werden niet opgenomen maar worden momenteel wel als waardevol beschouwd.
De doelstelling van het RUP is om een bijkomende garantie uit te werken opdat het historisch waardevolle karakter van de wijk wordt gevrijwaard en beschermd. Daarvoor wordt het begrip ‘cultuurhistorisch erfgoed’ verruimd zodat meer panden een erkenning als waardevol krijgen. Voor het RUP Mariaburg betekent dit dat naast de waardevolle panden die reeds erkend zijn, ook de waardevolle panden die op wijkniveau van belang zijn worden erkend. Dit erfgoed met lokale waarde geeft een inzicht in de ontwikkeling van de omgeving en is bepalend voor de identiteit van de wijk.
RUP Mariaburg 26
_RICHTNOTA
4.1.2 Werkwijze In een eerste fase werd een ruime selectie gemaakt in de vorm van een fotosurvey, waarbij het volledige stratennet werd afgewandeld. Hierbij werden criteria ruim en zonder onderscheid of nuancering toegepast. De fotosurvey diende als werkinstrument om de uiteindelijke selectie uit te balanceren en te beargumenteren, bijvoorbeeld met criteria als uniciteit en representativiteit. In de tweede en volgende fases werd uit de fotosurvey op basis van criteria een voorlopige selectie gedistilleerd. Deze selectie werd vervolgens bijgestuurd, verfijnd en beargumenteerd in verschillende ‘selectierondes’ die plaatsvonden in wisselwerking met literatuur, heemkundigen zoals Wim D’hooge (archivaris DAN), plaatsbezoeken en archiefonderzoek (zie Bronnen). Methodisch en inhoudelijk werd de selectie extern geëvalueerd en bijgestuurd door medewerkers van Agentschap Onroerend Erfgoed en van Dienst Monumentenzorg Antwerpen. De selectiemethode baseert zich op het Vlaamse decreet van 3 maart 1976 dat bouwkundig erfgoed definieert op basis van historische, artistieke, industrieel-archeologische, volkskundige, wetenschappelijke of sociaal-culturele waarde. … De waarden dienen afgetoetst te worden binnen het kader of de schaal van de inventaris (bijvoorbeeld binnen een bepaalde regio of binnen een gemeente) en met inachtneming van de inhoudelijke criteria die voor het specifieke inventarisatieproject werden bepaald. Met andere woorden, de opname van een gebouw of object in de inventaris wordt nooit object per object besloten, maar steeds in het kader van de erfgoedwaarde afweging van een groep van gebouwen of objecten. Verwant aan de waarden zoals vermeld door het Vlaams decreet en VIOE, worden voor deze regionale inventarisatie de volgende termen gebruikt om erfgoedwaarde te specificeren: Architecturaal: de waarde van een gebouw als functioneel en artistiek ontwerp (gevel, grondplan,..). Authenticiteit en herkenbaarheid zijn hierbij belangrijke criteria.
Ruimtelijk: de waarde van een gebouw in zijn omgeving. Contextwaarde is hier een belangrijk criterium.
Stedenbouwkundig: de waarde van een gebouw ten opzichte van de gebouwde omgeving. Hiertoe kunnen bijdragen: ruimtelijkheid door vorm en inplanting, homogeniteit of dynamiek in het straatbeeld, een openbare functionering, enzovoort. Contextwaarde en ensemblewaarde zijn hierbij belangrijke criteria.
Historisch: de waarde als relict en bron van historisch onderzoek. Zeldzaamheid is hierbij een belangrijk criterium.
Heemkundig en volkskundig: historische en sociaal-culturele waarde op regionaal niveau.
Architectuurhistorisch: de waarde binnen de architectuurgeschiedenis, bijvoorbeeld door relatieve zeldzaamheid, a-typiciteit of representativiteit binnen die geschiedenis.
Stedenbouwkundig-historisch: samenhang met of spoor van historisch weefsel, veelal de ontstaanscontext van wijken en verkavelingen.
4.1.3 Conclusies De geselecteerde panden krijgen een waardering en worden daarbij opgedeeld in drie categorieën: waardevol, beeldbepalend en beeldondersteunend. De Erfgoedinventaris Ekeren telt in het plangebied in totaal 311 panden, waarvan 10 waardevolle, 97 beeldbepalende en 204 beeldondersteunende panden. Na onderzoek door de dienst Monumentenzorg van Stad Antwerpen werd beslist een aanvulling op de Erfgoedinventaris op te maken. De panden die worden toegevoegd ondersteunen de RUP Mariaburg 27
_RICHTNOTA
beeldkwaliteit van het plangebied in grote mate. De evaluatie is gebaseerd op de typologie van de bebouwing, die niet overal in het plangebied even consequent werd weerhouden in de Erfgoedinventaris. Daarom wordt nu voorgesteld een addendum van 98 panden te laten formaliseren via een besluit van het districtscollege. Concreet gaat het over 19 beeldbepalende en 79 beeldondersteunende panden. Waardering A: WAARDEVOL Het plangebied telt 10 waardevolle panden.
Selectiecriteria
Waardevolle panden zijn panden waarvan de waarde het regionale niveau overstijgt. De argumentatie hiervoor kan op verschillende niveaus gevonden worden:
Architecturaal: het ontwerp overstijgt op artistiek of functioneel vlak de andere bebouwing of heeft specifieke waarde binnen de architectuurgeschiedenis omwille van vormgeving, detaillering, materiaalgebruik, afwerking en behoud.
Heemkundig of volkskundig: de bebouwing ontleent haar betekenis aan haar historische of sociaal-culturele waarde voor de omgeving.
Uniciteit: de bebouwing weet zich van de overige bebouwing te onderscheiden omwille van een unieke vormgeving, authenticiteit of vooruitstrevendheid op het moment dat zij werd opgetrokken.
Waardering B: BEELDBEPALEND Het plangebied telt 97+19 = 116 beeldbepalende panden.
selectiecriteria
Beeldbepalende panden zijn panden die de uitstraling van het plangebied bepalen. Vanuit architecturaal oogpunt worden ze als representatief beschouwd voor de omgeving en vertonen ze een stedenbouwkundige samenhang met de ontstaansgeschiedenis van de wijken en verkavelingen. De architectuur binnen deze categorie wordt gekenmerkt door een hoge context- en ensemblewaarde en maakt vaak deel uit van gehelen. Ook waardevolle architectuur waarvan het oorspronkelijke ontwerp door aanpassingen werd aangetast, maar waarvan het initiële idee nog leesbaar is, behoort tot deze categorie. Waardering C: BEELDONDERSTEUNEND Het plangebied telt 204+79 = 283 beeldondersteunende panden.
selectiecriteria
Beeldondersteunende panden zijn panden die de uitstraling van het plangebied ondersteunen. Ze dragen bij aan de architecturale context door haar vormgeving en materiaalgebruik. Ze dragen bij aan de stedenbouwkundige context door vorm, inplanting, homogeniteit of dynamiek in het straatbeeld en haar contextwaarde. Deze bebouwing bevat vaak waardevolle elementen of is waardevol als element van een geheel. Daarbij geldt de historiek van het geheel vaak als motivering voor de waarde van de relicten die ertoe behoren. Ook de architectuur waarvan het oorspronkelijk ontwerp door aanpassingen werd aangetast maar die de context van het plangebied nog ondersteunen behoren tot deze categorie.
RUP Mariaburg 28
_RICHTNOTA
C
B
A
43
45
52
Figuur 13 I inventarisatie panden Bist (met huisnr)
C
A
B
13,15,17
19
26
Figuur 14 I inventarisatie panden Leo Vermandellei (met huisnr)
RUP Mariaburg 29
_RICHTNOTA
Figuur 15 I waardevolle, beeldbepalende en beeldondersteunende panden in het plangebied RUP Mariaburg 30
_RICHTNOTA
4.2 Groennota 4.2.1 Doelstelling Het groene karakter is steeds een belangrijke aantrekking geweest voor de ontwikkeling van Mariaburg als woonwijk en als recreatiegebied. Door bebouwingsdruk en de vraag naar het bouwen met hogere woondichtheden staat het groengehalte de laatste jaren onder druk. Toch draagt dit groen onmiskenbaar bij tot de kwaliteit van de woonomgeving. Het stadsbestuur erkent het belang van groen als kwaliteitskenmerk en wil daarom bescherming bieden aan de typische stedelijke context van Mariaburg. Om ervoor te zorgen dat de bouwmogelijkheden worden afgestemd op het groene karakter moeten een aantal kwaliteitseisen geformuleerd worden. Het onderzoek naar de kwaliteit van groen in het studiegebied resulteerde in een ‘Groennota’, waarvan de opbouw en de resultaten in dit hoofdstuk zijn weergegeven. 4.2.2 Werkwijze Op basis van literatuuronderzoek is een methodiek uitgewerkt om het waardevolle karakter van het groen te bepalen. De methodiek steunt op twee pijlers. Enerzijds wordt het groen opgedeeld volgens verschillende eenheden of bouwstenen, afhankelijk van de schaal ervan (grote gehelen tot kleine tuinen) en het statuut (publiek of privaat). Anderzijds is het begrip ‘kwaliteit’ van groen verder uitgewerkt volgens volgende waarden en betekenissen: belevingswaarde, culturele waarde, recreatieve waarde, ecologische waarde. 4.2.3 Conclusies Grote groengebieden Aan de overzijde van de Kapelsesteenweg ligt op Brasschaats grondgebied een uitgebreid woonpark dat ontstond bij de verkaveling van een gebied dat rond de vorige eeuwwisseling nagenoeg volledig bebost was. De aanwezigheid van dit bos vormde een belangrijke aantrekking voor de oprichting van woningen in het groen. Een groot deel van het oude bomenbestand is nog aanwezig. De percelen zijn ruim opgevat en de woningdichtheid is laag. De bestemming als woonpark in het gewestplan biedt een garantie op het behoud van het groene karakter en koppelt voorwaarden aan de verdere verkaveling van het gebied. Het gebied is opgenomen als relictzone in de landschapsatlas en bovendien zijn bepaalde delen van het woonpark erkend als biologisch waardevol.
Figuur 16 I gewestplan en luchtfoto woonpark Brasschaat
RUP Mariaburg 31
_RICHTNOTA
Waarden en betekenissen De ecologische waarde van het woonpark is op bepaalde plaatsen hoog, dit wordt bevestigd door de aanduiding van bepaalde zones als biologisch waardevol. De belevingswaarde is hoog. De aanwezigheid van groen vormde zowel bij het ontstaan van de wijk als nu een belangrijke troef en aantrekking voor bewoners. De gemeente Brasschaat heeft het profiel van een ‘groene gemeente’. Onder meer de aanwezigheid van woonparken bevestigt dit profiel. De culturele waarde is tevens hoog. Het woonpark biedt een kijk op de oorspronkelijke ontwikkeling van het gebied met ruime beboste percelen en villa’s. De selectie als relictzone in de landschapsatlas bevestigt deze stelling. Waterlopen Door het studiegebied stromen twee beken, de Kaartse en Donkse beek. De Kaartse beek is de noordelijke grens van het plangebied en vormt de administratieve scheiding met de gemeente Kapellen. Aan de zijde van de Kapelsesteenweg is de beek ingebuisd onder het terrein van de aanwezige supermarkt. Verder westwaarts is de beek open en grenst ze langs de zijde van Ekeren aan de tuinen van private percelen. Op het overgrote deel van de tuinen is er geen bebouwing of verharding in de onmiddellijke omgeving van de beek. Op enkele percelen zijn tuinhuizen opgericht. Voor een vijftal percelen is er bebouwing of verharding tot aan de beek. Op het eind van de jaren ’90 werd de zone rond de Kaartse beek getroffen door overstromingen. De watertoetskaart geeft aan dat het gebied langs de beek effectief overstromingsgevoelig is. Dit geldt zowel voor de percelen direct grenzend aan de beek als voor de vier bouwblokken ten zuiden ervan.
Figuur 17 I waterlopen en risicozones voor overstroming (2006)
Figuur 18 I foto’s Kaartse beek op grondgebied Ekeren (ingebuisd) en Brasschaat RUP Mariaburg 32
_RICHTNOTA
De Donkse beek stroomt door twee bouwblokken in het zuiden van het plangebied. Het overgrote deel van de beek is open. Om de Jozef Ickxstraat te passeren is de beek gedeeltelijk ingebuisd. De zone rond de Donkse beek is tevens door overstromingen getroffen eind jaren ’90. Op de watertoetskaart is een zone aangeduid die effectief overstromingsgevoelig is.
Figuur 19 I waterlopen en risicozones voor overstroming (2006)
Figuur 20 I Donkse beek open en ingebuisd thv Jozef Ickstraat
Waarden en betekenissen De ecologische waarde van de Kaartse en Donkse beek in het plangebied is laag. Er is weinig ruimte langs de oevers voor fauna en flora doordat de private tuinen tot aan de beek zijn aangelegd. De natuurwaarde is hierdoor klein. Met de overstromingen van eind jaren ’90 werd duidelijk dat de waterafvoer van de beken niet optimaal was. Op het grondgebied van Ekeren deden zich overstromingen voor. Wijk- en buurtgroen Hof De Bist werd in de tweede helft van de negentiende eeuw aangelegd als landschapspark. De landschapsatlas geeft het park weer als relictzone. De biologische waarderingskaart toont het overgrote deel van het park als biologisch waardevol tot plaatselijk zeer waardevol. Dit laatste geldt voor het deel van het park langs de Isabellalei. De delen van het park waar recreatieve functies zijn gevestigd zijn niet als waardevol aangeduid.
RUP Mariaburg 33
_RICHTNOTA
Figuur 21 I biologische waarden en historische kaart (Vander Maelen, 1834)
Figuur 22 I foto Hof de Bist
Waarden en betekenissen Hof De Bist is opgebouwd uit groene en recreatieve elementen en draagt bij tot de beleving van de wijk. De aanwezige groenstructuur heeft een hoge biologische waarde. De culturele waarde is hoog. Het groenbestand is een restant van de historische bebossing in de streek. Straat- en pleingroen
Straatgroen
Opvallend is dat de straatbomen voornamelijk in het noorden van het plangebied aanwezig zijn. Dit deel vormt de historische kern van de wijk Mariaburg waar de straatbomen deel uitmaken van het stedenbouwkundige geheel. Ook op Brasschaats grondgebied komt dit beeld terug. Ten zuiden van de kern van Mariaburg ligt het aantal straten waar bomen zijn aangeplant beduidend lager. De afwezigheid van straatgroen wordt daar gecompenseerd door het groen in private tuinen waardoor ook dit gebied een groene indruk geeft. De Veltwijcklaan vormt door haar oude monumentale bomen, een uitzondering in het zuidelijke deel. Dit is te verklaren door het feit dat de Veltwijcklaan één van de oudste wegen in dit gebied was. De soorten straatbomen die het meest voorkomen zijn Japanse kerselaars en platanen. In mindere mate begeleiden eiken het straatbeeld. RUP Mariaburg 34
_RICHTNOTA
Figuur 23 I situering straatbomen, beeld Leopoldlei en Willy Staeslei
Van den Weyngaertplein
Centraal op het Van den Weyngaertplein staat de kerk van Mariaburg. In de landschapsatlas is de kerk aangeduid als puntrelict. De kerk heeft een belangrijke rol gespeeld bij de ontwikkeling van de wijk. De oprichting ervan had een aantrekkingskracht op de toekomstige bewoners zodat de verkoop van gronden vlotter verliep. Het plein is belangrijk voor het sociaal leven in de wijk. De recreatieve voorzieningen op het plein, met name een speeltuin en een petanquebaan worden intens gebruikt. Ook van groot belang voor de werking en de betekenis van het plein is de buurtschool. De groene elementen op het plein, waaronder meerdere hoogstammen, versterken de beleving ervan.
Figuur 24 I puntrelict kerk (Landschapsatlas) en beeld
RUP Mariaburg 35
_RICHTNOTA
Waarden en betekenissen De cultuurhistorische waarde van het Van den Weyngaertplein is hoog. De aanwezigheid van de kerk en de belangrijke ligging van het plein binnen het stratenpatroon van de wijk bevestigen de ruimtelijke en historische betekenis van het plein. Ook de belevingswaarde en de recreatieve waarde leveren een belangrijke bijdrage aan de kwaliteit van de wijk.
Willy Staeslei / Edward Caertstraat
Ter hoogte van de Edward Caertstraat springt de Willy Staeslei terug zodat een plein ontstaat. Deze insprong wordt officieel niet als plein aangeduid, de informele naam is ‘Mariaplein’. Het plein is binnen de wijk van minder belang dan het Van den Weyngaertplein. Het gebruik is niet gericht op activiteiten, wel zijn enkele rustbanken aangebracht. Rondom is een jonge bomenrij aangeplant.
Figuur 25 I beeld Willy Staeslei / Edward Caertstraat (Mariaplein)
Waarden en betekenissen De waarden van het Mariaplein zijn beperkt. De culturele en ecologische waarde zijn laag. Hetzelfde geldt voor de recreatieve en de belevingswaarde. Privaat groen / tuinen Onder privaat groen wordt verstaan al het groen dat niet tot het openbare domein hoort. Dit betreft de particuliere tuinen die al dan niet bebouwd zijn, groen bij voorzieningen en een aantal grotere onbebouwde gebieden. Privaat groen is bekeken binnen de bouwblokken in het studiegebied. Door de verscheidenheid in perceelgrootten en bebouwingstypes varieert de ruimte voor groen in de verschillende bouwblokken. Er wordt dan ook een verdere opdeling in bouwbloktypes gehanteerd zodat de confrontatie van het (aanwezige) groen met de ontwikkelingsmogelijkheden voor bebouwing tot uitspraken kan leiden over de potenties van het bouwblok. In totaal zijn twee bouwbloktypes onderscheiden waarin de ruimte voor groen varieert van eerder beperkte beplanting voor kleine private tuinen tot ruime percelen met meer mogelijkheden voor groen en/of bebouwing.
Type bouwblok: huis en tuin
Het type ‘huis + tuin’ situeert zich veelal in het noordelijk deel van het plangebied. Onder dit type vallen de bouwblokken die zijn opgebouwd uit tuinen en bebouwing. De kleinste bouwblokken worden gekenmerkt door hun compacte vorm, kleine perceeldiepten en de overwegend kleinschalige bebouwing. De tuinen zijn in het algemeen groen aangelegd met eerder kleinschalige groenpartijen. RUP Mariaburg 36
_RICHTNOTA
Voor de bouwblokken die een meer open structuur hebben geldt dat het groen in de tuinen beter zichtbaar is vanuit de omliggende straten. Deze bouwblokken bestaan veelal uit halfopen en open bebouwing op vrij ruime percelen. Hierdoor is het aanwezige groen in de tuinen duidelijk zichtbaar vanuit de omliggende straten. Door het type van bebouwing en de grootte van de percelen komen op veel percelen oude hoogstammen voor. De aanwezigheid van groen in de tuinen is van belang voor de belevingswaarde van de bewoners. Naarmate de bouwblokken een meer open structuur krijgen en dus de zichtbaarheid van het groen verhoogt, verhoogt ook de belevingswaarde ervan voor de omgeving. De zichtbare hoogstammen op bepaalde percelen verhogen de belevingswaarde langs de straatkant.
Type bouwblok: huis en tuin + overige percelen
Dit type van bouwblok bevat meer bouwstenen dan louter percelen waarop bewoning is opgetrokken. Er zijn ook ‘overige’ percelen, waarmee percelen worden bedoeld die behoren tot een bestaande tuin, braakliggende of bebouwde percelen. Een voorbeeld van dit laatste zijn de verschillende parkeerzones binnen het plangebied. Het zijn voornamelijk de ruimere bouwblokken die tot dit type behoren. De vorm en de grootte van de bouwblokken maakt dat er naast een aaneenschakeling van gelijkvormige percelen, ook ruimte is voor andere percelen. Voor deze ‘overige’ percelen wordt een afweging gemaakt tussen de bebouwingsmogelijkheden en de mogelijkheden voor groenontwikkeling. Deze afweging gebeurt aan de hand van een algemene visie over het plangebied en middels ontwerpend onderzoek.
4.3 Ontwerpend onderzoek In de Groennota worden de verschillende bouwblokken bekeken in functie van de ontwikkelbaarheid van het binnengebied. Algemeen wordt gesteld dat de meerderheid van bouwblokken in het projectgebied niet in aanmerking komen voor bijkomende ontwikkeling. De nadruk ligt op de verdere ontwikkeling van het bestaande groen in de private tuinen. Door hun grootte, vorm, vormverhouding en perceelsstructuur komen enkele bouwblokken wel in aanmerking voor bijkomende bebouwing in het binnengebied. Ontwerpend onderzoek moet uitwijzen welkt type bebouwing hier mogelijk is. Het behoud van een doorgedreven groenstructuur blijft prioritair. De effectieve ontwikkelingsmogelijkheden zijn afhankelijk van de vorm van het perceel, de afstanden tot de omliggende bebouwing en de aard van de toegang tot het binnengebied. Het betreft volgende bouwblokken:
Weerstanderstraat – Fortuinstraat – Lelieënlaan – spoorweg
Kapelsesteenweg – Marcel De Backerstraat – Isabellalei – Bist
Kapelsesteenweg – Prinshoeveweg – Jozef Ickxstraat – Veltwijcklaan
Prinshoeveweg – Kruidenlaan – Veltwijcklaan – Jozef Ickxstraat
RUP Mariaburg 37
_RICHTNOTA
Op basis van de ambities gesteld voor dit projectgebied, wees het ontwerpend onderzoek uit dat als algemene voorwaarden kunnen worden opgenomen:
Maximaal inzetten op behoud en (verdere) ontwikkeling van groen in binnengebieden
Een maximum dichtheid van 12 woningen per hectare. Deze maximale dichtheid is afhankelijk van een ideale vormverhouding en toegankelijkheid van het eigendom. Wanneer een ontwerp wordt voorgelegd aan de dienst Vergunningen kan nog steeds besloten worden het maximaal aantal mogelijke woningen te verkleinen.
Een minimum aandeel onverharde groene ruimte van 60%.
Voorgeschiedenis In de BPA’s 10, 11 en 12 en het BPA Kapelsesteenweg werden voor deze bouwblokken al voorschriften opgenomen. Deze gegevens worden informatief opgenomen om de voorgeschiedenis van het proces te schetsen en om het verwachtingskader dat mogelijk is gecreëerd te verklaren. Ten tijde van de opmaak van deze BPA’s was er nog sprake dat de BPA’s binnen de afbakening van het grootstedelijk gebied Antwerpen zouden liggen, waardoor een bepaalde stedelijke dichtheid moest gehaald worden. Op 19 juni 2009 keurde de Vlaamse regering het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk Gebied Antwerpen definitief goed, het plangebied ligt niet binnen deze afbakening. 4.3.1 Binnengebied Weerstandersstraat Dit binnengebied, dat ca 8.220 m² groot is, omvat het bedrijfsterrein van een aannemingsbedrijf, drie woningen van verschillende eigenaars en twee onbebouwde percelen langs de Leliënlaan.
Figuur 26 I contour binnengebied Weerstandersstraat
Voorgeschiedenis
BPA 11: minimale woningdichtheid van 16 woningen/ha. Dit aantal werd vastgelegd na advies van adviserende overheden die er vanuit gingen dat een stedelijke dichtheid moest gehaald worden (ifv de afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen) RUP Mariaburg 38
_RICHTNOTA
Op 20 september 2010 (jaarnummer 1164) keurde de gemeenteraad een verkavelingsplan goed voor dit binnengebied. Er worden in totaal 13 woningen voorzien. De werken werden nog niet opgestart, er werd nog geen bouwvergunning ingediend.
Figuur 27 I extract verkavelingsvergunning Weerstanderstraat/ Notenschelp
Inrichtingsprincipes Hoewel reeds een verkavelingsvergunning werd toegekend, werd nog niet gestart met de werken in dit binnengebied. Omdat het vandaag nog niet zeker is dat de verkaveling zal worden uitgevoerd, worden de resultaten van het ontwerpend onderzoek toch meegenomen in deze richtnota. De inrichtingsprincipes wijken deels af van de goedgekeurde verkaveling.
Maximum 10 woningen mogelijk.
Een minimum aandeel onverharde groene ruimte van 60%.
Toegang via de Weerstandersstraat met een centrale publieke ruimte langs waar de nieuwe woningen bereikbaar zijn.
De bouwblokschil aan de Leliënlaan wordt afgewerkt. Het binnengebied wordt niet toegankelijk gemaakt via de Leliënlaan.
Woningen langsheen de publieke ruimte worden met de achtertuinen geplaatst tegen de andere achtertuinen in het bouwblok. Afwerking van de bebouwing langs de Weerstandersstraat.
4.3.2 Binnengebied Kapelsesteenweg - Isabellalei Het grootste binnengebied omvat 2 grote eigendommen. Enerzijds een tuincentrum met bijhorende parking (A), ca. 21.827m². En aansluitend drie percelen met vooraan bebouwing en achteraan een tennishal en enkele buitenterreinen (B), Kapelsesteenweg 491/493, ca. 13.305m².
RUP Mariaburg 39
_RICHTNOTA
A A
B A
Figuur 28 I contouren binnengebied (A) en (B) Kapelsesteenweg - Isabellalei
Voorgeschiedenis
BPA Kapelsesteenweg (A) Inbreidingszone voor wonen 5. De nabestemming ‘Inbreidingszone voor wonen’ wordt van kracht vanaf de definitieve stopzetting van de bestaande en toegelaten bedrijfsactiviteiten. de maximale vloer-terreinindex (V/T): 0.3 minimum aantal woningen: 25 (10 won/ha) maximum aantal woningen 38 (15 won/ha) (B) Inbreidingszone voor wonen 4. de maximale vloer-terreinindex (V/T): 0.3 minimum aantal woningen: 13 (10 won/ha) maximum aantal woningen 20 (15 won/ha)
Voor eigendom (B) werd op 20/12/2010 het wegenistracé goedgekeurd door de gemeenteraad (jaarnummer 1664), het college keurde op 07/01/2011 de verkavelingsvergunning goed (jaarnummer 37). De verkavelingsvergunning voorziet 20 woningen. De wegenis werd reeds aangelegd en overgedragen aan het openbaar domein.
RUP Mariaburg 40
_RICHTNOTA
Figuur 29 I Extract verkavelingsvergunning Kapelsesteenweg 491/493
Inrichtingsprincipes Aangezien voor eigendom (B) reeds een verkavelingsvergunning werd goedgekeurd waarvoor de werken gestart zijn, zal het RUP geen uitspraak doen over de invulling van dit eigendom. Doch kan opgemerkt worden dat niet voldaan wordt aan de algemene voorwaarden: namelijk minimum 60% groenaandeel + maximum 12 wo/ha = maximum 16 woningen.
Het bouwblok bevindt zich in de historisch groene gordel van Antwerpen en vormt een overgang tussen het park Hof De Bist en het groene woonpark van Brasschaat. De bouwblokschil aan de Isabellalei bestaat voor een groot deel uit geschakelde woningen, toch zijn er voldoende groene doorzichten via private tuinen die het groene karakter van het bouwblok benadrukken.
Een vergroening van het binnengebied staat voorop, dit betekent een mogelijke ontwikkeling met een beperkt woonaanbod na de stopzetting van de bedrijfsactiviteiten. De woningen worden gekaderd binnen een groene omgeving.
Het openbaar domein van de ontwikkeling in zone (A) dient aan te takken op de wegenis in zone (B) zodat de woonontwikkeling in dit binnengebied 1 geheel vormt.
Doordat het bouwblok deel uitmaakt van de Groene Gordel wordt de densiteit verlaagd naar maximaal 10 wo/ha. Dit komt neer op maximaal 21 woningen voor zone A.
Een minimum aandeel onverharde groene ruimte van 60%.
RUP Mariaburg 41
_RICHTNOTA
4.3.3 Binnengebied Kapelsesteenweg – Jozef Ickxstraat Dit bouwblok bevat drie percelen die in aanmerking kunnen komen voor een verdere inbreiding met bebouwing. Binnengebied A is in gebruik door een bedrijf dat depannages voor auto’s verzorgd, binnengebied B is ingenomen door een drukkerij. Beide gebieden grenzen over een beperkte afstand aan elkaar. De gezamenlijke oppervlakte bedraagt ca. 8.582 m². Binnengebied C is toegankelijk via de Prinshoeveweg. De totale oppervlakte van het perceel bedraagt ca. 6.822m² en bestaat uit een voormalige pastorie met grote tuin. In de inventaris wordt de pastorie aangeduid met waardering B, beeldbepalend. In het verleden werd hier jeugdwerking georganiseerd. De zone is in eigendom van Stad Antwerpen, maar staat op de lijst van Financieel Patrimonium van AG Vespa. Momenteel lopen er besprekingen om het eigendom in 2 afzonderlijke loten te verkopen op de private markt.
Figuur 30 I contouren binnengebied Kapelsesteenweg – Jozef Ickxstraat
Voorgeschiedenis
BPA 10: zone voor niet hinderlijke bedrijvigheid, verkavelingsvoorschriften voor woningbouw.
BPA Kapelsesteenweg: - zone A: min 5 en max 8 woningen, typologie : patio Voor binnengebied A werden eerder al besprekingen gevoerd op basis van een voorstel tot invulling. Dit ontwerp ging uit van 8 eengezinswoningen. In samenspraak met de dienst SW/V/GSA en de stadsbouwmeester werd het maximale aantal percelen vastgelegd op een viertal.
- zone B: min 3 en max 5 woningen, typologie: patio. RUP Mariaburg 42
_RICHTNOTA
Inrichtingsprincipes Zone A en B
Voor een woonontwikkeling in het binnengebied is een kwalitatieve, voldoende brede toegang via de Kapelsesteenweg noodzakelijk.
De 2 eigendommen in het binnengebied moeten bij ontwikkeling minstens verbonden worden voor voetgangers en fietsers.
Maximaal 12 wo/ha, effectief aantal afhankelijk van mogelijkheden perceel (vorm, …). A = ca. 5.281m² = max. 6 woningen B = ca. 3.311m² = max. 4 woningen
Een minimum aandeel onverharde groene ruimte van 60%.
Zone C
De beeldbepalende waarde van de pastorij heeft betrekking tot de woning in combinatie met de groene tuin. Bebouwing in de tuin is niet mogelijk, verharding moet minimaal blijven. De Pastorie zelf kan wel ten dele uitgebreid worden langs de westzijde.
Het straatbeeld gezien vanaf de Prinshoeveweg, namelijk de Pastorie te midden van een groene tuin, moet opgewaardeerd en versterkt worden.
De waterloop (Donkse beek) achteraan het terrein moet maximaal opgewaardeerd worden en gevrijwaard blijven van eventuele verhardingen.
4.3.4 Binnengebied Prinshoeveweg Dit binnengebied is ingericht met reeksen garageboxen die langs de Prinshoeveweg bereikbaar zijn. De Donkse beek loopt langs de zuidelijke grens van het gebied, ter hoogte van de toegang is ze ingebuisd. Het noordelijk deel van het gebied wordt gebruikt voor tuinen met ruime beplanting. Het gebied is ca. 8.820m² groot. Het aandeel groene tuinen bedraagt ca. 2.400m². Het binnengebied bestaat uit 124 afzonderlijke percelen, en telt een 100-tal verschillende eigenaars. Een totaalontwikkeling van dit gebied is daarom zeer onwaarschijnlijk.
Figuur 31 I contour binnengebied Prinshoeveweg RUP Mariaburg 43
_RICHTNOTA
Voorgeschiedenis
BPA 10: zone voor gegroepeerde garages (excl. Groene zone in noordelijk deel)
Inrichtingsprincipes
Uitsluiting van huidige groene zone voor bebouwing
Toegang tot Prinshoeveweg moet kwalitatief ingericht worden.
Heropwaardering loop Donkse beek.
4.4 Functioneel onderzoek 4.4.1 Omgevingsanalyse De Cel Omgevingsinformatie van de stad Antwerpen heeft een eventueel tekort aan publieke voorzieningen door middel van een functioneel onderzoek geanalyseerd. De resultaten van dit onderzoek worden onder enig voorbehoud vermeld. Het studiegebied grenst immers zowel aan de gemeenten Brasschaat en Kapellen waardoor gemeenteoverschrijdende effecten niet in kaart worden gebracht. Zo komt de invloedsfeer van bepaalde voorzieningen in Ekeren niet in beeld, maar mogelijk belangrijker is dat de eventuele voorzieningen in Kapellen en Brasschaat die ook een publiek in Mariaburg bereiken, niet vervat zitten in het onderzoek. Het onderzoek levert volgende resultaten op:
Het plangebied kent zowel voor open ruimte en groen, als voor speel- en buurtsportterreinen geen tekort. Voor Mariaburg duidt de analyse op een behoefte aan een basisschool.
Voor gans Ekeren is er een theoretisch tekort aan een middenschool, een fuifruimte en een sporthal (steeds in verhouding met het stedelijk gemiddelde, waar bv voor middenscholen een grote concentratie binnen de ring aanwezig is).
Voorts is er behoefte aan een kinderdagverblijf in Ekeren. Navraag bij de stedelijke dienst Kinderopvang leert dat enig beperkt verkennend onderzoek is verricht naar mogelijkheden bij het bestaande kinderdagverblijf Schoonbroek in het centrum van Ekeren (Groot Hagelkruis). Een andere optie is Rozemaai. In het masterplan voor deze wijk wordt deze vraag opgenomen. Het studiegebied van dit RUP behoort niet tot de het onderzoeksgebied van Kinderopvang. 4.4.2 Zorgstrategisch Plan Naast deze tekortzones is nagegaan of er behoeften zijn op vlak van zorgverstrekking. OCMW Antwerpen ontwierp in juni 2008 een Zorgstrategisch Plan waarin een kader wordt geboden voor enerzijds de financiering van investeringsplannen in de zorgsector en anderzijds om een planmatige aanpak op te zetten die de zorgbehoefte van ouderen en het zorgaanbod op elkaar afstemt. In het Zorgstrategisch Plan wordt voor de wijk Ekeren Mariaburg-Donk aangegeven dat het saldo tussen het aantal beschikbare serviceflats en het gewenst aantal volgens de Vlaamse programmatienorm negatief is. In het huidige aanbod is er een tekort aan 17 serviceflats. De oppervlakterichtlijn voor een serviceflat, inclusief gemeenschappelijke delen, bedraagt ca. 60 m². De RVT Christine heeft plannen voor de realisatie van 30 service flats. Dit rust- en verzorgingstehuis is gelegen naast de vroegere Sint-Lucas kliniek. RUP Mariaburg 44
_RICHTNOTA
De wijk beschikt niet over een dienstencentrum. Ook dit wordt als een tekort aangegeven. Qua oppervlakterichtlijn geldt een vloeroppervlakte van ca. 950 m², bij voorkeur gelijkvloers, en een buitenruimte van ca. 500 m². De wijk Ekeren Mariaburg-Donk behoort niet tot de prioriteitenlijst van het Zorgstrategisch Plan. Zowel de ontwikkeling van een dienstencentrum als de ontwikkeling van service flats is in een lange termijnplanning opgenomen.
RUP Mariaburg 45
_RICHTNOTA
5
ALGEMEEN TOETSINGSKADER RUP MARIABURG
Het algemeen toetsingskader gaat eerst in op de kwaliteit van de architectuur. Hierbij is de kwaliteit van het gebouw, alsook de relatie van het gebouw met de omgeving aan de orde. Daarna volgt de visie op groen, waarbij de kwaliteit van groen en de relatie met de gebouwde omgeving aan de orde komt.
5.1 Visie op architectuur Ruimte voor behoud en vernieuwing in de wijk Respect voor de historische betekenis van de wijk Mariaburg vormt de basis van het RUP Mariaburg. Dit vertaalt zich in een beleid waarbij zowel aandacht gaat naar de waardevolle panden, als naar het meer bescheiden lokale erfgoed. Tegelijk wordt rekening gehouden met een vraag naar vernieuwing van de wijk. Deze vernieuwing heeft te maken met wijzigende levensbehoeften, constructieve en technische evoluties, maar ook met een meer algemene houding ten aanzien van duurzame ontwikkeling. Zoeken naar dit delicate evenwicht tussen enerzijds het behouden van de bepalende kenmerken van de wijk en anderzijds de vraag naar vernieuwing van de wijk is een blijvend aandachtspunt. 5.1.1 Algemene kwaliteitseisen en richtlijnen Situering, bebouwing t.o.v. elkaar In de laatste decennia werden in het studiegebied enkele appartementsgebouwen opgericht. Hiertoe werden bestaande woningen opgesplitst of werd nieuwbouw opgetrokken. De nieuwbouw beperkt zich vaak niet tot één enkel perceel, maar wordt vaak op samengevoegde percelen gebouwd. Dit heeft als gevolg dat de ritmering en de maatverhoudingen van het straatbeeld wijzigen. Schaal en maatverhoudingen De ontwikkeling van de wijk Mariaburg werd kleinschalig opgezet. Het woningbestand werd opgetrokken uit individuele woningen, bestaande uit drie types: arbeiderswoningen, burgerwoningen en villa’s. De arbeiders- en burgerwoningen werden aaneengesloten of gekoppeld op kleine percelen opgetrokken. Het aantal bouwlagen bleef beperkt tot twee. De villa’s werden op iets ruimere percelen opgetrokken en hadden veelal een grotere bouwhoogte. De schaal van de wijk is meestal die van het individuele huis, pas in de laatste decennia werden meergezinswoningen opgetrokken. Die kleinschaligheid is het uitgangspunt voor de bebouwing. In het algemeen heeft de oorspronkelijke halfopen en aaneengesloten bebouwing een hellend dak, waarvan de nok evenwijdig loopt met de straatzijde. Een minderheid van de panden is opgericht met een plat dak. De aaneengesloten rijwoningen werden vaak opgetrokken met een mansardedak. Onder het dak werd zo een bouwlaag mogelijk en werden maximaal twee dakramen met beperkte breedte aangebracht. Voor de dakvormen geldt dat deze moeten passen binnen de gebruikelijke dakvormen zoals aanwezig in het straatbeeld. Vermeden wordt dat dakkapellen een dermate impact hebben, door hun breedte of aantal, dat onbedoeld een volwaardige bijkomende bouwlaag wordt gecreëerd.
RUP Mariaburg 46
_RICHTNOTA
Balkons Balkons komen voornamelijk bij de panden voor die bij het ontstaan van de woonwijk werden opgetrokken. De balkons zijn vaak decoratief verwerkt door gebruik te maken van smeedwerk en houten schrijnwerk. Balkons vormen, met de uitgewerkte balustraden en consoles, een verlengde van de ornamentiek. Behoud van de plaats van het balkon, de verhouding, de kleur en het materiaal in de waardevolle en beeldbepalende panden staat voorop. Materiaal De wijk Mariaburg werd opgericht in een periode waarin de keuzemogelijkheden voor materialen beperkt waren. Begin 20ste eeuw waren de technische mogelijkheden beperkter waardoor men zich, ook om economische redenen, moest houden tot wat lokaal aan materiaal en ambachtelijke kennis voorhanden was. Als gevolg hiervan ontstond de architectonische eenheid die de wijk kenmerkt. Het beeld van de wijk wordt gedomineerd door een traditioneel gebruik van materialen. Van de waardevolle en beeldbepalende panden is het overgrote deel opgetrokken in baksteen. Daarbij is vaak gebruik gemaakt van natuursteen en de zogenaamde ‘speklagen’: de witte of lichte lijnen als accenten in de gevel. Het schrijnwerk van ramen en deuren werd oorspronkelijk in hout uitgevoerd. De raamopeningen zijn beperkt in breedte, een logisch gevolg van de technische mogelijkheden van die tijd. De kwaliteit van de materialen en hun toepassing is hoog. De panden die werden opgetrokken uiten zich als een sterke eenheid in het straatbeeld. De aanwezige verschillen zijn klein, waardoor er nauwelijks sprake is van materialen die sterk afwijken van de omgeving. Het traditionele materiaalgebruik van de wijk is toonaangevend. Eenvoud wordt nagestreefd alsmede het gebruik van het baksteen, natuursteen, hout, … Kleur De dominante kleur wordt bepaald door het gevelmateriaal in rode en bruine tinten. Contrast wordt gecreëerd door gebruik te maken van lichte speklagen, natuursteen en wit geschilderd schrijnwerk. De huidige mogelijkheden bij de toepassing van materiaal en kleur lijken eindeloos. Bij nieuwbouwprojecten en verbouwingen binnen de wijk gelden de vroegere beperkingen in principe niet. Door de huidige keuzevrijheid van materialen en technische kennis bestaat de kans dat juist door het ontbreken van beperkingen een onsamenhangend geheel ontstaat. Als materialen worden gekozen los van het architectonisch ontwerp, als zij worden toegepast op grond van hun decoratieve werking zonder dat deze een functie vervult in de samenhang, zal de kwaliteit daarvan dalen; overdaad binnen één gebouw of binnen een ruime omgeving maken het beeld onsamenhangend en onduidelijk. De architectonische eenheid van Mariaburg wordt als kwalitatief ervaren. Deze eigenschap wordt vooropgesteld in de keuze van materiaalgebruik en kleur. Daarbij is het traditionele materiaalgebruik toonaangevend. Soberheid in het gebruik van materialen en gedempte kleuren (rood, rood-bruine tinten) is de leidraad.
RUP Mariaburg 47
_RICHTNOTA
Ornamentiek Ornamentiek speelt een belangrijke rol in het oorspronkelijk beeld van de wijk en wordt vaak uitgevoerd door middel van horizontale speklagen in de gevel en als accent rond raam- en deuropeningen. Deze lijnen zijn belangrijke elementen in de gevels en zijn bepalend voor de karakteristiek van de buurt. Ornamentiek is beeldbepalend bij het overgrote deel van de waardevolle en beeldbepalende panden. Het is van belang dat de essentiële kenmerken en de rijkdom van het straatbeeld niet verloren gaan. Behoud van de ornamentiek staat voorop. Overgang publiek - privaat / interieur - exterieur Op het gelijkvloers ontstaat de fysische overgang tussen het private karakter van een gebouw en de publieke omgeving. De functie van het gelijkvloers bepaalt of deze ruimte al dan niet strikt privé is. De gevels die werden opgetrokken volgens de oorspronkelijke opzet van de wijk zijn over het algemeen vrij gesloten door de smalle raamopeningen. Dit hangt nauw samen met de constructieve mogelijkheden van die tijd: overspanningen waren beperkt in breedte waardoor raamopeningen vrij smal en relatief hoog werden opgebouwd. In delen van de wijk waar kleinhandel aanwezig is, is op de begane grond een grotere openheid. Dit is voornamelijk het geval langs de Kapelsesteeenweg waar zich de oorspronkelijke winkelkern van de wijk bevindt. De winkels zijn daarbij op het gelijkvloers gesitueerd en hebben mogelijk behoefte aan een grotere verdiepingshoogte. Veel winkelpuien zijn een latere toevoeging aan het pand en hebben zo een afwijkende stijl.
5.2 Visie op groen Ruimte voor groen in de wijk Hoewel het groen historisch gezien sterk verweven is in de structuur van de wijk Mariaburg en omgeving hebben maatschappelijke ontwikkelingen consequenties voor de omvang en de beleving van het groen. Dit vormt een reden om delen van het groen die op grond van de aanwezige waarden en betekenissen van belang zijn voor de kwaliteit, de identiteit en de belevingswaarde van de wijk te erkennen. Naast erkenning van het bestaande groen is er aandacht voor de ontwikkeling van de aanwezige potenties . De aanwezige mogelijkheden bieden een kans om de zwakke schakels te verbeteren en nieuwe groene zones te ontwikkelen. Hierbij wordt de nadruk gelegd op de bouwblokken die binnengebieden bevatten. Uit gesprekken met wijkbewoners en uit de resultaten van de inventarisatie en de analyse blijkt hoe zeer groen verweven is in de structuur van de wijk. Een verwevenheid die ook zo moet blijven, wil de wijk de naam van ‘groene wijk’ in de toekomst behouden. Uiteraard zijn er meer behoeften aan ruimte in Mariaburg. Wonen en werken zijn in beweging en claimen naast bestaande ook nieuwe ruimte. De ontwikkeling van binnengebieden en de vraag naar verdere verkaveling van percelen staan ook in het plangebied op de agenda. Een evenwichtig ruimtelijk beleid moet er zorg voor dragen dat Mariaburg een aangename leef- en woonomgeving blijft.
RUP Mariaburg 48
_RICHTNOTA
Ruimte voor water in de wijk De wateroverlast van eind jaren ’90 in het plangebied en in de ruime omgeving ervan, maakte duidelijk dat er grenzen zijn aan het watersysteem. Meerdere bouwblokken in het plangebied kregen te maken met wateroverlast. In het RUP is het principe van water als ordenend principe richtinggevend, wat betekent dat bij nieuwe ontwikkelingen het watersysteem als uitgangspunt dient. Duidelijk is dat dit principe kans van slagen heeft indien over de gemeentegrenzen heen wordt gewerkt. De problemen langsheen de Kaartse en Donkse beek zitten immers verankerd in een groter geheel van beken en van beekvalleien. De aanpak van de waterproblematiek in het RUP Mariaburg is daarom beperkt, maar daarom niet minder belangrijk. De maatregelen in het RUP kunnen een deel van het probleem aanpakken, evenwel kan niet verwacht worden dat binnen dit beperkte plangebied een oplossing voor het ganse watersysteem wordt verwerkt. 5.2.1 Algemene kwaliteitseisen en richtlijnen Inpassing in de geologische karakteristiek Oorspronkelijk lag er een directe relatie tussen de bodem van het studiegebied en het aanwezige groen. Naarmate de bebouwing toenam, werd de invloed van de mens op het landschap groter: straten werden aangelegd, pleinen ontstonden en het open landschap werd voor private gronden verkaveld. In een netwerk van straten en bebouwing werd de open, groene ruimte gefragmenteerd. Tegelijk nam het aantal soorten beplanting toe. Naast de inheemse soorten werden ook exoten geïntroduceerd en aangeplant in het studiegebied. Inpassing in de stedenbouwkundige karakteristiek Er is een duidelijk onderscheid te maken tussen de kernen Mariaburg en Donk en het tussenliggend gebied. De verkaveling van de bouwblokken in dit laatste gebied is ruimer opgevat dan in de kernen. De ruime manier van verkavelen heeft ertoe geleid dat het bomenbestand er groot is, waardoor de verschillende bouwblokken een overwegend groen karakter hebben. Daarmee wordt aangesloten op het woonpark in Brasschaat en Hof De Bist en is er een verwijzing naar de oorspronkelijke groene landschapsgordel ten noorden van Antwerpen. De rol die straatgroen opneemt binnen het plangebied is groot. Visueel zorgt het groen voor een aangenaam beleving van de omgeving. Ook zorgt dit voor een duidelijke geleiding en ritmering van het straatbeeld. Tegelijk fungeren de bomen als verbindend element langs straten en gevelwanden in het plangebied. Tegen een achtergrond van een verscheidenheid aan gevels vormt straatgroen voor een harmoniserend effect. Met name in het noordelijk deel van plangebied in de kern van Mariaburg waar de geometrische opbouw van het stratenpatroon wordt versterkt door de aanplant van bomen, is de waarde van straatgroen duidelijk. Overgang publiek - privaat Naast het individuele belang dat bewoners hechten aan het groen in hun tuinen, heeft groen ook een collectieve waarde. Privaat groen heeft immers een impact op de aangelegen percelen en op het openbaar domein en is daarmee bepalend voor de beleving van de omgeving. Omgekeerd geldt ook dat straat- en pleinbomen mede bepalend zijn voor de ervaring van het openbaar domein vanuit de individuele woningen.
RUP Mariaburg 49
_RICHTNOTA
Schaal en maatverhoudingen De verscheidenheid van woningtypologieën in het plangebied is direct gekoppeld aan een variatie in perceelsgroottes. Naarmate de schaal van de woning vergroot, vergroot ook de schaal van de perceel waarop werd gebouwd. Zo zijn de arbeiderswoningen veelal opgetrokken op eerder bescheiden percelen, terwijl voor de burgerwoningen grotere loten werden ontwikkeld. Villa’s tot slot werden op de grootste percelen opgetrokken. Tegelijk is er een duidelijke samenhang te merken tussen de grootte van de percelen en het aanwezige groenbestand. In verhouding is het bomenbestand het grootst en het oudst op de grotere percelen. Materiaal Bij de ontwikkeling van Mariaburg was de materiaalkeuze voor het openbaar domein beperkt, net zoals dit het geval was voor de gebouwde omgeving. Lokaal beschikbare materialen werden toegepast. Naast gebruik te maken van kasseien werden grote delen van de bestrating met een lokaal beschikbaar product, de zogenaamde ‘Ekerse dal’, aangelegd . Naarmate de wijk zich verder ontwikkelde en de herstelling of de heraanleg van wegen aan de orde waren, werden nieuwere materialen gebruikt. De bomensoorten die voor de inrichting van het openbaar domein werden aangeplant zijn divers. Langs bijvoorbeeld de Veltwijcklaan, een van de oudste straten in het plangebied, geleiden zeer oude eiken het straatbeeld. In overige straten van de wijk komen ook platanen of Japanse kerselaars voor.
RUP Mariaburg 50
_RICHTNOTA
6
STRATEGIE: RUP MARIABURG
6.1 Welke contour voor het RUP? Zoals in de procesnota van het RUP Mariaburg werd voorgesteld is de definitieve contour van het RUP te bepalen tijdens de onderzoeksfase. Na de afronding van het onderzoek naar de erfgoedwaarden wordt volgende contour voorgesteld. Deze contour is ruimer dan de BPA’s 10, 11 en 12 die eerder voor het gebied in opmaak waren. Een deel van de Bist is bijkomend aan het plangebied toegevoegd omwille van de waardevolle, beeldbepalende en beeldondersteunende panden die er zich bevinden.
Figuur 32 I contour BPA’s 10, 11, 12 en contour RUP Mariaburg
6.2 Hoe omgaan met lokaal bebouwd erfgoed? Om op een kwalitatieve manier met het bouwkundig erfgoed om te kunnen gaan, wordt een waardebepaling vastgelegd. Deze bepaling is tweeledig. Ten eerste wordt er rekening gehouden met de waarde van het pand als object op zich. Daarbij zijn architectuurtaal, ontwerp, vormgeving, materiaalgebruik, detaillering en behoud aandachtspunten. Ten tweede wordt het pand geëvalueerd als onderdeel van de ruimtelijke context waartoe het behoort. Hierbij is de ontstaansgeschiedenis van Sint-Mariaburg het uitgangspunt en wordt bekeken in welke mate het pand hiernaar refereert. Het pand wordt als object geplaatst in de context van het bebouwde weefsel en de ruimtelijke situering ervan wordt in beeld gebracht. De onderlinge positie van het pand ten opzichte van andere panden is hierbij bepalend. Het is de taak van de stedelijke dienst monumentenzorg om alle bouwaanvragen met betrekking tot waardevol erfgoed te waarderen en te adviseren naar het college van burgemeester en schepenen toe. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/ of esthetische waarde primeert boven de andere geldende voorschriften op grondgebied Antwerpen, dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur.
RUP Mariaburg 51
_RICHTNOTA
De beschrijvende nota van de bouwaanvraag moet voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen. Vervolgens kan bij elke bouwaanvraag bepaald worden wat mag afgebroken of veranderd worden en wat behouden moet blijven en op welke manier het nieuwe ontwerp de bestaande waardevolle elementen ondersteunt. Als dit niet voldoende wordt aangetoond in de bouwaanvraag, geldt het volledige behoud van het gebouw. In de waardebepaling wordt een onderscheid gemaakt tussen drie categorieën: waardevolle, beeldbepalende en beeldondersteunende panden. Elke categorie vraagt om een specifieke benadering naar regelgeving toe. 6.2.1 Hoe omgaan met waardevolle (A) panden? Het plangebied telt 10 waardevolle panden. De voorschriften voor deze categorie gaan uit van wenselijkheid van behoud van de bebouwing en de erbij horende omgeving. De erfgoedwaarde is hoog omwille van de intrinsieke architecturale kwaliteit, waarbij de aandacht zowel naar het exterieur als naar het interieur gaat. Deze panden zijn kenmerkend voor de ontstaansgeschiedenis en het karakter van het plangebied. Deze bebouwing vormt de referentie. Aanpassingen eraan zijn minimaal en gebeuren steeds met respect voor de architecturale kwaliteiten van het pand.
Voorstel algemeen voorschrift: waardevolle (A) panden Voor gebouwen opgenomen in de categorie ‘waardering A’ wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van de gebouwen, alsook voor de bijhorende buitenruimten. De toepassing van de andere voorschriften van het RUP kan geen aanleiding of motief zijn om de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde niet te behouden. De bouwaanvraag dient in de beschrijvende nota voldoende informatie te bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Om de aanvragen op een deskundige manier te beoordelen volgens hun inpassing in de historische context worden ze voor advies voorgelegd aan de dienst monumentzorg van stad Antwerpen.
6.2.2 Hoe omgaan met beeldbepalende (B) en beeldondersteunende (C) panden? De voorschriften voor deze categorie gaan uit van wenselijkheid van behoud, dat voornamelijk gericht is op het exterieur en de erbij horende omgeving. Wijzigingen zijn mogelijk indien zij zich inpassen in het bestaande kader en de uitstraling van het projectgebied ondersteunen. Het plangebied telt 116 beeldbepalende panden. Voor de beoordeling van beeldbepalende panden wordt rekening gehouden met: architecturale representativiteit van het pand, de stedenbouwkundige samenhang en de context- of ensemblewaarde. Het plangebied telt 283 beeldondersteunende panden. Voor de beoordeling van de beeldondersteunende panden wordt rekening gehouden met: de mate waarin het pand de architecturale en stedenbouwkundige context ondersteunt.
Voorstel algemeen voorschrift: beeldbepalende (B) en beeldondersteunde (C) panden Voor gebouwen opgenomen in de categorie ‘waardering B en C’ wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Dit behoud is voornamelijk gericht op het exterieur en de erbij horende buitenruimten. Er wordt aandacht besteed aan de architecturale representativiteit van het pand, de stedenbouwkundige samenhang en de context- of ensemblewaarde. De toepassing van de andere voorschriften van het RUP kan geen aanleiding of motief zijn om de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde niet te behouden. RUP Mariaburg 52
_RICHTNOTA
De bouwaanvraag dient in de beschrijvende nota voldoende informatie te bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen en de context- en ensemblewaarde van het pand voor zijn omgeving zodat de vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Concreet betekent dit dat de beschrijvende nota voldoende beeldmateriaal moet bevatten van de omgeving van het pand, namelijk de straat (volledig straatbeeld) en gebouwen in de directe omgeving. Om de aanvragen op een deskundige manier te beoordelen volgens hun inpassing in de historische context worden ze voor advies voorgelegd aan de dienst monumentzorg van stad Antwerpen. 6.2.3 Hoe omgaan met panden die niet zijn opgenomen in de Inventaris Ekeren? Voorstel algemeen voorschrift: overige panden Indien het gebouw of delen ervan niet behouden dient te worden, geldt de harmonieregel. Het bouwvolume, de positie van het gebouw, de voorgevel- en achtergevelbouwlijn, de bouwdiepte, de bouwhoogte, de gevelopbouw en gevelgeleding, de bedaking, de dakbedekking, de kleur en gevelmaterialen, de schrijnwerken, de beglazing en buitenschildering, de uitsprongen en insprongen, moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld. Kortom alle uiterlijke kenmerken van het gebouw moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld. Het referentiebeeld wordt opgebouwd uit de bouwschil van de bestaande gebouwde omgeving. Dit beeld bestaat uit de gebouwen welke inzake harmonische samenhang het talrijkste zijn en dus kenmerkend voor de betreffende omgeving kunnen genoemd worden. Men bekijkt het gebouw steeds vanuit een logisch geheel in de omgeving waar een harmonische samenhang merkbaar is.
6.3 Hoe omgaan met de woonfunctie? Mariaburg is bij uitstek een wijk die werd ontwikkeld als woonwijk. Deze opzet blijft behouden. De vermenging van woontypologieën biedt een verscheiden gamma aan woningen, gaande van kleinere woningen tot ruime villa’s. De verscheidenheid aan woningen heeft geresulteerd in een verscheidenheid van bewoners, wat als een troef van de wijk wordt ervaren. Om blijvend in te spelen op nieuwe behoeften wordt de mogelijkheid geboden om, onder bepaalde voorwaarden, woonvormen als mantelzorg, kangoeroewonen of het opsplitsen voor meerdere gezinnen te voorzien.
Voorstel: bestemming wonen Binnen de woonbestemming wordt ruimte geboden om maximaal één woning in te richten in het kader van mantelzorg of kangoeroewonen. Het voorschrift moet het opsplitsen van woningen in studio’s die op de markt worden verkocht of verhuurd, uitsluiten.
Voorstel: bestemming woonpark In de bouwblokken waar momenteel een hoge belevingswaarde, culturele en/of biologische waarde aanwezig is, wordt ingezet op het behoud van het wonen in een parkomgeving door een bestemming als woonpark. Het behoud van privaat groen staat voorop. De bestemming geldt voor drie bouwblokken: het bouwblok begrensd door de straten Marcel De Backerstraat (N), Kapelsesteenweg (O), Veltwijcklaan (Z), Isabellalei (W) het bouwblok begrensd door Schriek (N), Edward Caertstraat (O), Weerstandersstraat (Z), en de spoorweg (W) RUP Mariaburg 53
_RICHTNOTA
de randen van het bouwblok waarin park Hof De Bist is gelegen De woningen in de bestemming woonpark kunnen bewoond worden door maximaal 2 gezinnen op voorwaarde dat de structuur en de kenmerken van de woning en de bijhorende tuin behouden blijven. Dit biedt, gelet op hun grootte en kostprijs, aan een ruimer publiek de kans op verwerving en heeft voor de woningen het voordeel dat de kans op bewoning vergroot.
6.4 Hoe omgaan met het samenvoegen van percelen, de schaal van nieuwbouw? De vraag hoe er moet worden omgegaan met het samenvoegen van percelen komt voort uit de vaststelling dat in de laatste decennia een aantal nieuwbouwprojecten zijn gerealiseerd die een andere korrel hebben dan de oorspronkelijke bebouwing. Vanuit het oogpunt van het behoud van het typische kleinschalige karakter van het studiegebied is het logisch om hiervoor beperkingen op te leggen. Het uitgangspunt daarbij is dat bij het samenvoegen van percelen en het optrekken van nieuwbouw, de schaal van het straatbeeld niet onevenredig wordt aangetast.
Voorstel voorschrift: bestemming woonpark en voor woningen die voorkomen op de Erfgoedinventaris. De bestaande percelering blijft behouden onder volgende voorwaarden: er worden geen bijkomende perceelsmogelijkheden meer gecreëerd. Verdere verkaveling wordt niet toegestaan. Percelen mogen worden samengevoegd om grotere percelen te creëren waarop bestaande, kleine woningen kunnen uitbreiden. In dit laatste geval mogen echter geen bijkomende woongelegenheden gecreëerd worden op de samengevoegde percelen.
Voorstel voorschrift: voor overige woningen (zie bouwcode) De korrelmaat en gevelbreedte moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld. Bij samenvoeging van percelen zal de schaal van de oorspronkelijke bebouwing (of een daaraan benaderende schaal) tot uiting komen door het gebruik van het gebouw op te delen in kleinere entiteiten. Dit wordt bekomen door de functies die ondergebracht zijn in het gebouw aan te passen, de plaatsing van de toegangen, de verhouding open/gesloten en het materiaalgebruik.
6.5 Hoe omgaan met behoefte aan serviceflats? Het Zorgstrategisch Plan maakt duidelijk dat er een behoefte bestaat aan serviceflats. Het aantal is beperkt, iets minder dan een twintigtal flats volstaan om aan de behoefte te voldoen.
Voorstel: bestemming serviceflats Voor de bestaande voorzieningen en de mogelijke ontwikkelingen in binnengebieden wordt voorzien dat serviceflats mogelijk zijn. Omwille van de schaal van serviceflats wordt geopteerd deze niet in het bestaande woonweefsel te laten ingrijpen.
6.6 Hoe omgaan met detailhandel? 6.6.1 Hoe omgaan met detailhandel in het woonweefsel? Buiten het centrumgebied (detailhandel langs Kapelsesteenweg) staat de woonfunctie voorop.
Voorstel: bestemming wonen RUP Mariaburg 54
_RICHTNOTA
Binnen de woonbestemming wordt ruimte geboden voor andere kleinschalige activiteiten zoals vrije beroepen en lokale ondersteunende voorzieningen. Om het ondersteunende karakter ervan te bewaken worden oppervlaktebeperkingen opgelegd. 6.6.2 Hoe omgaan met detailhandel langs Kapelsesteenweg? Langs de Kapelsesteenweg ontwikkelden zich in het verleden enkele duidelijke handelskernen aansluitend op de verschillende woonkernen. Deze centrumgebieden zijn in de jaren aangegroeid langs de steenweg en ook tussen de kernen vestigden zich kleinhandelszaken. In recente jaren vestigden zich enkele grootschalige handelszaken in de zones tussen de historische kernen. Doelstelling is om binnen het plangebied de kleinhandelszaken en residentiële functies een duidelijke plaats te geven en de verlinting van de Kapelsesteenweg tegen te gaan.
Voorstel: afbakenen bestemming voor detailhandel De bestaande detailhandelskern in het noorden van het plangebied wordt bestendigd. In dit gebied is er sprake van een concentratie van economische activiteiten, vaak met een woonfunctie op de hogere verdiepingen. Volgens deze bestemming is het toegestaan om het gelijkvloers in te richten voor kantoorfuncties, dienstverlening, detailhandel, ruimten voor praktijkuitoefening en maatschappelijke doeleinden. Op de hogere verdiepingen kan gewoond worden.
6.7 Hoe omgaan met bedrijvigheid? Voor de bedrijvigheid die zich in de tussenzone tussen de twee kernen heeft ontwikkeld wordt omwille van twee redenen een bestemming wonen met overgangsmaatregelen voor de huidige bedrijvigheid voorgesteld. Een eerste reden betreft het uitwerken van de visie om de kernen van Mariaburg en Donk te onderscheiden en derhalve verlinting langs de Kapelsesteenweg tegen te gaan. Een tweede reden betreft de opzet om de grote groene accenten in Brasschaat en Hof De Bist ook door te trekken tot aan de Kapelsesteenweg. Door het accent op groen- en woonontwikkeling te leggen, sluit de bestemming aan op de oorspronkelijke opzet van de wijk en moet het straatbeeld langs de Kapelsesteenweg eenduidiger worden.
Voorstel : afbakenen bestemming wonen met overgangsmaatregelen. De zone is bestemd voor wonen. Binnen de woonbestemming wordt ruimte geboden voor andere kleinschalige activiteiten zoals vrije beroepen en lokale ondersteunende voorzieningen. Om het ondersteunende karakter ervan te bewaken worden oppervlaktebeperkingen opgelegd. Zoals eerder vermeld komt hier ook een ontwikkeling met serviceflats in aanmerking. Overgangsmaatregelen De bestaande hoofdactiviteiten van de gevestigde bedrijven zijn toegestaan. Het betreft ondernemingen die verenigbaar zijn met de aanpalende zones, die geen hinder of gevaarrisico inhouden voor de omgeving en geen overmatig autoverkeer genereren. Om de verkeersstroom te controleren en de draagkracht van de omgeving niet te overschrijden worden uitbreidingen slechts onder bepaalde voorwaarden toegestaan. Indien de huidige bedrijfsactiviteit wordt stopgezet, moeten zij voldoen aan de bestemmingsvoorschriften die voor de zone gelden. In het geval van milieuvergunningsplichtige activiteiten is het moment van stopzetting van de bedrijfsactiviteit het ogenblik waarop de bedrijfsactiviteit niet meer over een geldende milieuvergunning kan beschikken.
RUP Mariaburg 55
_RICHTNOTA
6.8 Hoe omgaan met voorzieningen? De enkele voorzieningen die in het plangebied zijn gelegen, worden als dusdanig bevestigd.
Voorstel: bestemming maatschappelijke functies De bestaande maatschappelijke voorzieningen, zoals de school of het parochiecentrum, alsmede de bijhorende voorzieningen zoals parkeervoorzieningen of een cafetaria worden bevestigd. De begrenzing van de bestemming is volgens de huidige perceelsindeling. Uitbreidingsmogelijkheden van de volumes worden beperkt.
6.9 Hoe omgaan met water?
Voorstel voorschrift: Zone voor infiltratie Voor de waterlopen staat het verbeteren van de ecologische waarde en de ruimtelijke en landschappelijke betekenis voorop. Er wordt ruimte geboden aan de waterlopen zodat de natuurlijke functie plaatselijk kan herstellen. De bestemming wordt gelegd op de Laarse en Donkse beek. De zone herbergt centraal een (te herwaarderen) gracht met aan weerszijden een reservatiestrook, bestemd als infiltratiezone. Het betreft een bouwvrije strook met een minimum aan verharde oppervlakte. Enkel bouwwerken in functie van waterbeheer en toegankelijkheid, zoals oeverbeschoeiingen en oversteken in functie van de toegankelijkheid van percelen, mogen gebouwd worden. (zie ook bouwcode Antwerpen)
Voorstel algemeen voorschrift: waterinfiltratie tuinen Buiten de geldende reglementering inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en gescheiden lozing van hemel- en afvalwater wordt vanuit het oogpunt van een duurzaam beleid het volgende opgelegd: Verharde oppervlakte in de tuinen wordt tot een minimum beperkt, het gebruik van waterdoorlatende materialen wordt gestimuleerd.
Voorstel voorschrift voor bouwblokken in overstromingsgevoelig gebied. Ondergrondse bouwlagen worden niet toegestaan.
Voorstel: voorschrift beperkte bebouwing in effectief overstromingsgebied langs Donkse beek. Omwille van de watergevoeligheid van het terrein en de wil om de functie van de beek plaatselijk te herstellen, wordt geopteerd om voor de bebouwing in het naastgelegen binnengebied een lage dichtheid te hanteren.
RUP Mariaburg 56
_RICHTNOTA
Figuur 33 I blouwbokken gelegen in overstromingsgebied
6.10
Hoe omgaan met privaat groen? Voorstel algemeen voorschrift: groenbescherming Voor panden die voorkomen op de Erfgoedinventaris Ekeren of gelegen in de bestemming Woonpark staat behoud of het heropwaarderen van het bestaande groen voorop. De beschrijvende nota bij de vergunningsaanvraag moet voldoende informatie (+ beeldmateriaal) bevatten over de aanwezige beplanting op het private terrein zodat de vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Met het oog op het bewaren van bestaande waardevolle natuurlijke, cultuurhistorische of landschappelijke elementen moet de inplanting van de vergunningsplichtige werken zo worden bepaald dat de aanwezige waardevolle landschappelijke elementen maximaal behouden kunnen blijven. Met het oog op het naleven van de zorgplicht moet de inplanting van de vergunningsplichtige en meldingsplichtige werken zo worden bepaald dat de aanwezige bomen maximaal behouden kunnen blijven. De grootste bouwblokken, waar tevens het groenareaal het grootst is, hebben het meeste potentie om het groenareaal te vergroten. Behoud en ontwikkeling van groen is prioritair. Voor binnengebieden die in aanmerking komen voor bijkomende bebouwing is het verrichte ontwerpend onderzoek bepalend voor de voorschriften.
Voorstel voorschrift: Bestemming woonpark Door voorschriften op te leggen in verband met het verder verkavelen van percelen wordt de verdere verkaveling van de bouwblokken gestuurd. Zo wordt groen onrechtstreeks RUP Mariaburg 57
_RICHTNOTA
beschermd door de bebouwings- en verdichtingsmogelijkheden voor de mogelijke ontwikkeling te bepalen. Een rechtstreekse bescherming wordt verleend door bij de bouwaanvraag voldoende garanties in te bouwen zodat een duidelijk beeld ontstaat van elke hoogstam op het binnengebied. Behoud van het groen en eventuele compensaties worden op dat moment afgewogen.
Algemeen voorschrift erfscheidingen Erfscheidingen spelen een belangrijke rol bij de beleving van de wijk. In achter- en zijtuinen is de beleving beperkt tot de onmiddellijke omwonenden. Groen of ‘begroende’ erfscheidingen genieten de voorkeur. Erfscheidingen langs de openbare weg hebben effect op het straatbeeld. Daarbij is een te grote verscheidenheid aan erfscheidingen niet bevorderlijk voor het straatbeeld en wordt daardoor vermeden.
6.11
Hoe omgaan met parkeerterreinen?
Het studiegebied telt een aantal bouwblokken waarin terreinen met garageboxen zijn ingericht. Momenteel wordt door de dienst Stedenbouwkundige Vergunningen de ontwikkeling van nieuwe parkeerruimten in binnengebieden niet toegestaan. Vanuit het oogpunt om geen onnodige hinder voor omwonenden te creëren en om de herontwikkeling met groen of bebouwing mogelijk te maken, wordt in het RUP Mariaburg dit principe bevestigd.
Voorstel voorschrift: bestemming wonen Binnen de bestemming wonen zijn geen inbreidingsprojecten met nieuwe woonontwikkelingen, garages en/ of bergplaatsen mogelijk, behalve voor de bouwblokken die geselecteerd werden op basis van het ontwerpend onderzoek. Binnen de bestemming wonen kunnen de vergunde garages en bergplaatsen behouden blijven. Uitbreiding van de bestaande garages en bergplaatsen is niet mogelijk.
RUP Mariaburg 58
_RICHTNOTA
7
STRATEGIE: PARALLELLE INSTRUMENTEN
Om de geformuleerde kwaliteitseisen en richtlijnen te realiseren zijn naast het RUP Mariaburg drie bijkomende stedenbouwkundige instrumenten belangrijk: het afschaffen van rooilijnen, de aanleg van het openbaar domein en de Bouwcode (goedgekeurd door de gemeenteraad op 25/10/2010).
7.1 Afschaffen rooilijnen Voor de meeste straten in het plangebied gelden rooilijnplannen. Deze plannen, waarvan de oudste dateren van 1927, hadden als doel om het openbaar domein op een bepaalde breedte te brengen of te handhaven. Omwille van verschillende redenen wordt voorgesteld om parallel aan de opmaak van het RUP de gemeentelijke rooilijnplannen af te schaffen:
De bestaande rooilijnen zijn ofwel gerealiseerd, ofwel voorbijgestreefd. Het openbaar domein van Mariaburg is gevormd: alle straten zijn gerealiseerd en het openbaar domein kent een duidelijk opbouw.
Vanuit de doelstelling om de beeldwaarde van Mariaburg te bewaren is het dan ook logisch dat er geen wijzigingen worden aangebracht die een verandering in het straatprofiel of in de plaatsing van de bebouwing tot gevolg hebben. Bij de vergunningverlening in het gebied is al meerdere keren het conflict tussen de rooilijnen en de bebouwing naar voor gekomen. Realisatie van een rooilijn betekent immers op bepaalde plaatsen dat de bebouwing, dus mogelijk ook beeldbepalende of waardevolle bebouwing, volgens een andere bouwlijn moet worden gebouwd.
Figuur 34 I rooilijnplannen in plangebied
RUP Mariaburg 59
_RICHTNOTA
7.2 Aanleg openbaar domein De ruimtelijke kwaliteit van het plangebied wordt in grote mate bepaald door de wijze waarop het openbaar domein is ingericht. Straat- en pleingroen spelen een bepalende rol in de ruimtelijke beleving van het plangebied. In de straten waar straatbomen zijn ingeplant is er een duidelijke geleiding van het straatbeeld en zorgen de bomen voor een eenheid die afsteekt tegen de verscheidenheid van de architectuur. De belevingswaarde is er door het aanwezige groen hoog. Hetzelfde geldt voor de beplanting op de pleinen: het Van den Weyngaertplein levert, naast haar centrale ligging en de openbare functies die erlangs zijn gelegen, een grotere bijdrage aan de sfeer en het beeld van de wijk dan het plein aan de Edward Caertsstraat/Willy Staeslei (Mariaplein) onder andere omwille van het aanwezige groen. Het materiaalgebruik voor de aanleg van straten en pleinen is tevens bepalend voor de beeldkwaliteit van het plangebied. Meerdere straten zijn aangelegd met de zogenaamde ‘Ekerse dal’, een plaatselijk geproduceerd materiaal dat tijdens de aanleg van de wijk werd gebruikt. Japanse kerselaars, platanen en in mindere mate eiken zijn de voorkomende boomsoorten die in de straten zijn aangeplant. In de toekomst wordt bij de heraanleg van het openbaar domein aandacht gevraagd voor de waarde van bomen en van bestratingsmaterialen in het plangebied. Belangrijk is dat bij de (her)aanleg wordt gestreefd naar een uniform openbaar domein voor de hele wijk. Enerzijds zal uniformiteit leiden tot eenheid in het studiegebied waardoor Mariaburg zich kan manifesteren als één coherent geheel. Anderzijds zal meer uniformiteit ook leiden tot een sereen straatbeeld. Op die manier kan de aandacht optimaal worden gevestigd op de uitzonderlijke architectuur en groenstructuren. Opdat het openbaar domein van Mariaburg uniformiteit zou uitstralen, is een integrale benadering noodzakelijk. Tijdens het ontwerpproces moet daarom voldoende aandacht worden besteed aan inrichtingsprincipes, materialisatie, verlichtingsconcept, groenconcept en de keuze van meubilair. In elk van deze domeinen moet uniformiteit worden nagestreefd. Specifieke aandacht moet ook uitgaan naar de grasstroken die vandaag een subtiel maar beeldbepalend element zijn in heel wat straten van het plangebied. Deze grasstroken zijn ruimtelijk elementen die slechts op een beperkt aantal plaatsen voorkomen op het grondgebied van de Stad Antwerpen. Net daarom dragen ze in Mariaburg bij tot het unieke beeld van de wijk. Waar mogelijk dient dus te worden ingezet op behoud van deze stroken.
7.3 Stedenbouwkundige verordening In de bouwcode zijn verschillende voorschriften opgenomen die van belang zijn voor het RUP Mariaburg. De voorschriften uit de stedenbouwkundige verordening gelden aanvullend op de bepalingen in het RUP en bieden een bijkomende garantie dat typische kwaliteitskenmerken behouden blijven of worden hersteld. 7.3.1 Bouwkundig erfgoed in de Bouwcode Specifiek voor het thema patrimonium / bouwkundig erfgoed zijn volgende voorschriften opgenomen.
Het is essentieel om bij toevoegingen of wijzigingen aan bestaande gebouwen of bij nieuwbouw steeds de ruimere context van de werken te bekijken en de voorgestelde werken uit te voeren “in harmonie met de omgeving”.
De draagkracht van de omgeving wordt getoetst bij elk voorstel van functie, typologie en schaal. RUP Mariaburg 60
_RICHTNOTA
Om de beeldkwaliteit van een project te beoordelen kan aan de stadsbouwmeester en/of de welstandscommissie een welstandsadvies worden gevraagd. Tegelijk wil het stadbestuur ook voor alle andere projecten met bijzonder beeldbepalend karakter systematisch een welstandsadvies vragen.
Vanuit het principe van de harmonie met het referentiebeeld kan er op een perceel even diep en hoog gebouwd worden als op in de omgeving. De inplanting van het basisvolume van een gebouw wordt dus bepaald door het referentiebeeld en versterkt mee het straatbeeld of het bouwblok.
Open binnengebieden zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Daarom stelt de Bouwcode voorop dat een deel van het kavel, namelijk 20%, achteraan de bebouwing open en onbebouwd blijft. De gevraagde 20% open ruimte per perceel geldt als een strikt minimum.
Het wijzigen van kleur en materiaal van een gevel van een gebouw heeft een grote impact op de uiteindelijke beeldwaarde van het gebouw en de kwaliteit van de gevelafwerking. Hoewel het wijzigen van gevelkleur en materiaal niet vergunningsplichtig is, formuleert de Bouwcode hier wel regels over. Enkele aanvullende voorwaarden voor het aanbrengen van gevelafwerking zijn opgenomen, om tot een duurzaam, kwaliteitsvol resultaat te komen. De wijzigingen mogen het oorspronkelijke bedoelde en waardevolle karakter niet teniet doen. Het aanbrengen van gevelafwerkingen wordt verboden voor bepaalde typen gevels, waarbij de architectuur van het pand hierdoor ernstig aangetast zou worden. Zo moet een gepleisterde gevel gepleisterd blijven en mag een gevel niet geschilderd, gekaleid of gepleisterd worden indien de gevel op een dergelijke manier afgewerkt of gedecoreerd is, dat de nieuwe afwerking deze decoratie-elementen doet verdwijnen.
De Bouwcode beperkt zowel het aantal schotelantennes dat geplaatst mag worden als de plek waar deze aan of bij de woning geplaatst mogen worden. De opgestelde regels willen daarbij de visuele impact van de schotelantennes zo veel mogelijk beperken. Ze mogen in geen geval zichtbaar zijn vanaf de openbare weg.
Autobergplaatsen zijn slechts toegelaten als de gevel een minimale breedte heeft van 8 meter. Dan mag er een poort in de gevel geplaatst worden. Naast de poort is er immers nog voldoende ruimte aan de gevel voor het inpassen van een levendige functie.
Klimaatbeheersingssystemen storen in het straatbeeld en kunnen veel geluids- en visuele overlast geven voor omwonenden. Dergelijke toestellen mogen daarom niet in het zicht vanaf de openbare weg geplaatst worden en moeten voldoen aan geluidsnormen om de naburige eigenaars te beschermen.
7.3.2 Groen in de Bouwcode Specifiek voor het thema groen zijn volgende voorschriften opgenomen.
De Bouwcode gaat uit van een maximaal behoud van landschappelijke elementen zoals grote solitaire bomen, boomrijen, klein landschapselementen, hagen, holle wegen.
De onbebouwde delen van een perceel dienen hun groen karakter zo veel mogelijk te behouden.
Auto’s parkeren in voortuinen is volledig in strijd met het streven naar groene, onverharde voortuinen.
Om het regenwater op te vangen en langer vast te houden wil de stad Antwerpen dat elk plat dak in de stad een groendak wordt. Een groendak zorgt immers voor een verbetering van de RUP Mariaburg 61
_RICHTNOTA
waterhuishouding van een gebied doordat het water niet gewoon via waterafvoer en waterlopen weg stroomt.
De Bouwcode beperkt werkzaamheden aan waterlopen om de verschillende functies van de waterloop te beschermen.
RUP Mariaburg 62
_RICHTNOTA
8
PROCES
8.1 Stappenplan en timing opmaak RUP
1: mer screening _ opmaak: november 2012
2: voorontwerp RUP _ opmaak voorontwerp: november 2012 - maart 2013 _ kennisneming college: april 2013 _ advies gecoro en districtsraad: mei 2013 _ plenaire vergadering: mei 2013
3: ontwerp RUP _ voorlopige vaststelling gemeenteraad: juli 2013
4: openbaar onderzoek en definitieve aanvaarding _ openbaar onderzoek: augustus – september 2013 _ advies gecoro: november 2013 _ definitieve vaststelling gemeenteraad: januari 2014
5: externe goedkeuring _ goedkeuring deputatie: maart 2014 _ publicatie Belgisch Staatsblad: april 2014
8.2 Communicatie en participatie Om de doelstellingen van het RUP Mariaburg bekend te maken onder (toekomstige) bewoners en/of bouwers worden minimum volgende acties voorgesteld. Het communicatietraject voor het RUP zal tijdens het proces verder worden uitgewerkt met SWO.
Naar aanleiding van het openbaar onderzoek wordt een informatiemoment voor de bewoners georganiseerd.
Opmaak van een ‘Bouwfolder’ bij definitieve vaststelling van het RUP. Deze folder heeft tot doel: 1) het informeren, 2) het sensibiliseren 3) het mogelijk anticiperen van bouwers en verbouwers. Omwille van de specifieke verwachtingen van bewoners en stadsbestuur over de toekomstige ontwikkelingen in het plangebied is een folder waarin aandacht wordt besteed aan de historische opzet van de wijk, alsook aan de verwachtingen voor toekomstige ontwikkelingen een waardevol hulpmiddel. Verschillende partijen zijn immers nodig voor het realiseren van de doelstellingen van dit RUP. Het stadsbestuur heeft door de vergunningverlening en de aanleg van het openbaar domein een belangrijke rol, maar bewoners en bouwers delen ook een verantwoordelijkheid. Werken die bijvoorbeeld niet aan een stedenbouwkundige vergunning zijn onderworpen, kunnen ook uitgevoerd worden zodat ze al dan niet passen binnen het beeld van de wijk. Een bouwfolder kan hierin een helpen.
RUP Mariaburg 63
_RICHTNOTA
9
BIJLAGE
9.1 Erfgoedinventaris Ekeren binnen projectgebied RUP Mariaburg
RUP Mariaburg 64
_RICHTNOTA
RUP Mariaburg 65
_RICHTNOTA
RUP Mariaburg 66
_RICHTNOTA
RUP Mariaburg 67
_RICHTNOTA
RUP Mariaburg 68
_RICHTNOTA
RUP Mariaburg 69
_RICHTNOTA
RUP Mariaburg 70
_RICHTNOTA
RUP Mariaburg 71
_RICHTNOTA
RUP Mariaburg 72
_RICHTNOTA
RUP Mariaburg 73
_RICHTNOTA
RUP Mariaburg 74
www.antwerpen.be
Stadsontwikkeling
03 22 11 333
