ronde tafel
vlnr: Paul Trip, Ton Bruins Slot, Chrisbert van Kooten, Walter Stam 10
tekst agnes joostema
uitgebreide risicoanalyses,
een goed onderbouwde businesscase en slimme oplossingen:
We kunnen het tij
®
P24 DOSSIER dossier: bouw en beleggen
in de bouw en vastgoedmarkt keren De bouw- en vastgoedmarkt zit muurvast. Beleggers zijn terughoudend, rendementen staan onder druk. En worden traditionele bouwmethodes te duur? Tegelijkertijd neemt het autogebruik de komende jaren nog toe, kiezen gemeenten voor ruimtelijke kwaliteit en willen ze het blik van de straat. En lijkt er nog geld beschikbaar bij private- en institutionele beleggers, getuige berichtgeving van onder meer Bouwfonds Reim. Aan kennis ontbreekt het niet in de bouwwereld om uitdagingen te lijf te gaan. Wat te doen: wachten tot het tij vanzelf keert of zijn onconventionele (stimulerings)maatregelen nodig om de bouw een boost te geven? Deskundigen vanuit diverse onderdelen van de sector spraken er over in de PARKEER24 Ronde Tafel.
L
aten we aan de kostenkant begin-
bouwen veel goedkoper, zonder kwaliteitsver-
nen. Kunnen goedkopere, flexibele
lies. “Tot maximaal 20.000 tot 30.000 euro
oplossingen de exploitatiekansen ver-
per plek is eenvoudiger te exploiteren. Daarop
beteren en zo de bouw stimuleren?
inspelend hebben we een standaardgarage
Strukton ontwierp in deze gedach-
bedacht die snel te bouwen is en aan de eisen
tegang een nieuwe standaardgarage. Bruins
van de gebruiker voldoet. Daarbij kunnen we
Slot: “Een ondergrondse, veelal gemeentelijke
zelf op zoek gaan naar een investeerder.” Van
garage wordt vaak duur gebouwd, tot zelfs
Kooten beaamt dat de haalbaarheid wordt
80.000 euro per parkeerplek. Die is moeilijk
vergroot bij goedkopere realisatie, ongeacht
winstgevend of kostendekkend te maken.”
waar de garage staat. “Maar ik weet niet of
In de ogen van Strukton kan ondergronds
de kosten het enige probleem zijn op dit mo-
parkeer24 #01 maart 2013
11
Paul Trip - directeur AM Real Estate en Development Hij doet dit sinds een jaar of 7 en was vanuit zijn vorige positie bij ING Realstate betrokken bij de start en oprichting van Q-Park.
paul trip
Trip: “Er waait duidelijk een andere wind en de oude wind komt niet meer terug”
ment. Op een aantal plaatsen is overcapaciteit
in vergelijking met bijvoorbeeld winkelvast-
een probleem of zijn de voorwaarden voor
goed waar geldt: geen huurder, geen inkom-
bankfinanciering een item. Hopelijk is een deel
sten. Stam relativeert het positieve beeld door
hiervan tijdelijk, maar ik zie ook een structure-
er op te wijzen dat het aantal parkeeruren
le marktverandering.”
ook nog altijd een hele belangrijke knop is om aan te draaien. Vijf procent afwijking betekent
Voor Bouwfonds Reim zijn parkeergarages
al dat de exploitatie bijvoorbeeld pas na 30
nog altijd een behoorlijk vaste inkomstenbron,
jaar in plaats van na 10 jaar rendabel is. Van
r on detafel Onderwerp De bouw en vastgoedmarkt verkeren in zwaar weer. Maar het autogebruik neemt nog steeds toe en gemeenten kiezen steeds vaker voor ruimtelijke kwaliteit. Bovendien lijken private- en institutionele beleggers nog over voldoende liquide middelen te beschikken en ook aan kennis ontbreekt het niet in de bouwwereld. Moeten we wachten tot het tij keert of nieuwe manieren vinden om de bouw een boost te geven?
Aanwezig
Ton Bruins Slot (Strukton), Chrisbert van Kooten (DG Infra), Walter Stam (Akro Consult), Paul Trip (AM Real Estate and Development)
Conclusies • Er is zeker nog markt maar uitgebreidere risicoanalyses maken en een bredere visie waarin kwaliteit een grote rol speelt zijn een absolute must; • P rioriteit nummer een: slimme oplossingen bedenken om de bestaande capaciteit beter te benutten; • Met goedkopere, flexibele oplossingen kun je beter inspelen op de marktvraag; • Ontwikkelaars moeten zo creatief zijn dat de vastgoedwaarde toeneemt: daar ligt de uitdaging; • Goed beargumenteerde en kwalitatief goede ideeën komen nog steeds van de grond. Beleggers en investeerders gaan daarbij een veel grotere rol spelen; • De tijd is aangebroken om met alle betrokken partijen mooie initiatieven op te tuigen.
12
Ton Bruins Slot – Strukton Werkt al ruim 30 jaar bij het bedrijf. De afgelopen 15 jaar heeft hij zich gespecialiseerd in parkeergarages. Vorig jaar heeft hij een innovatief concept bedacht voor parkeergarages dat gemeentes de mogelijkheid biedt om ondanks beperkte budgetten toch parkeerruimte te creëren.
®
P24 DOSSIER
Ton Bruins slot
een hele andere manier naar parkeren moet gaan kijken.”
dossier: bouw en beleggen
Kooten vult aan: “Vanuit investeringsperspectief blijft de vraag wie de risico’s draagt. Moet de aanbestedende overheid een inschatting maken van wat ze voor parkeren over heeft?”
Belang van de businesscase
Trip: “Veel gemeenten moeten bezuinigen en
Van Kooten stelt dat een discussie over macro-
hebben weinig geld voor investeringen. En
factoren interessant is maar dat alles uitein-
ontwikkelaars hebben ook weinig speelruimte,
delijk afhankelijk is van de plek waar je een
de banken zijn momenteel niet scheutig met
garage neerzet. Bij een minder goede locatie
financieringen. Ook private partijen hebben
stappen partijen minder snel over allerlei
moeite liquide middelen op tafel te leggen.
risico’s heen. Er zijn veel marktontwikkelingen
Dit betekent niet dat er niks mogelijk is. Maar
die tegelijkertijd spelen, zoals de toenemende
er waait wel degelijk een andere wind, en de
online verkopen. Dit maakt het moeilijk een
oude wind komt niet meer terug.” Bruins Slot:
businesscase echt op waarde te schatten.
“We kijken samen met Q-Park of een plan rendabel en exploitabel is. Is dat niet het geval,
Want welke ontwikkeling is tijdelijk? Werken ontwikkelaars nog wel met correcte kengetal-
dan kan het nooit een privaat initiatief worden
len? En zelfs bij een goede businesscase moet
omdat er overheidsgeld bij moet: de plannen
eerst een paar jaar worden bewezen dat het
stranden.
goed loopt, voordat de bank betere financie-
Trip: “Er zullen ook in de toekomst nog
ceptie is de afgelopen jaren veranderd. Stam:
ringsvoorwaarden biedt, want de risicoperparkeergarages worden gebouwd, maar het
Bruins Slot: “De impasse in de bouw van parkeergarages kan doorbroken worden door andere verdienmodellen in te zetten”
“Weet dat het principe geldt dat de laatste
duurt veel langer voordat alle eindjes aan
plaatsen die je bouwt altijd de duurste zijn.
elkaar geknoopt zijn. Dat maakt het proces in-
Je hoeft niet direct voor de norm te bouwen,
gewikkelder. Vroeger ging een partij het risico
maar kijk naar ervaringscijfers en pas daar je
sneller en gemakkelijker aan, het vertrouwen
plan op aan. Veelal zijn dan minder plaatsen
in de toekomst was groot. Nu moeten we
nodig dan in de norm staat. Je kunt altijd nog
samen kijken hoe dat risico op een zo goed
uitbreiden. Dit geldt echter alleen voor boven-
mogelijke manier verdeeld kan worden. Dat
gronds bouwen waarbij nog ruimte vrij is in de
betekent automatisch dat je goed zicht moet
breedte, lengte of hoogte.
hebben op de bouwkosten. Op alle onderdelen moet je vol aan de bak om de passende
Kijk naar andere verdienmodellen
oplossing te bedenken.” Stam: “De project-
Bruins Slot geeft een wending aan de discus-
omvang van regulier vastgoed wordt kleiner.
sie. Hij vindt dat we nog veel te weinig kijken
Je moet de projectontwikkeling gaan faseren
naar andere verdienmodellen in parkeergara-
en dat is dusdanig omvangrijk dat je ook op
ges, bijvoorbeeld met het oog op de bezet-
parkeer24 #01 maart 2013
13
Walter Stam - partner bij Akro Consult Het bureau adviseert veel bij centrumplannen in opdracht van gemeenten, marktpartijen of een combinatie daarvan. Daarbij komt ook regelmatig het parkeervraagstuk aan de orde. Akro rekent dan onder meer exploitatiemodellen en investeringsbeslissingen van parkeergarages door.
walter stam
ting. Trip: “Op hele mooie locaties wordt wel
om een deel van het risico uit zo’n project te
degelijk gezocht naar andere gebruikers. Het
halen. Het effect is wellicht dat het rendement
loont om kritisch te kijken naar de aantallen
omlaag gaat, maar dit kan toch net het ver-
en betere benutting.” Van Kooten vraagt zich
schil kan maken tussen wel of niet financie-
af in hoeverre een exploitant daar vroegtijdig
ren.” Het mag een gemeente dus geld kosten
onderdeel van uitmaakt. Die moet de garage
als blijkt dat het maatschappelijk rendement
uiteindelijk commercieel gaan uitbaten. Trip:
positief is. Kijk naar het totale parkeerveld
“Grote exploitanten nemen geen grote financi-
Stam: “Je moet scherper zijn om tot goede oplossingen te komen”
14
in het centrum. Zit daar een onvoldoende
ële risico’s. Als private initiatiefnemer bepaal je
onderbouwde businesscase in, dan kan een
eigenlijk alles zelf, maar je zal met de gemeen-
gemeente overwegen het alsnog te doen om
te moeten overleggen.” Stam: “Daarom is
daarmee de ontwikkeling van de stad weer
het goed als gemeenten garages in eigendom
een stap verder te brengen.
nemen om daarmee sturing te houden op het parkeren. Daarvoor is wel goed inzicht nodig
Investeerder wordt belegger
in kosten en opbrengsten van parkeren. Er
Er zijn in het verleden veel monofunctionele
zijn veel gemeenten die niet precies weten
projecten ontwikkeld die toen prima waren
wat het parkeren kost en oplevert.” Trip: “Ik
qua bezetting, maar de tijdsgeest is veran-
vind parkeren op zich geen publieke taak.
derd. Vandaag de dag zou het wenselijk zijn
Als het privaat kan dan moet je het privaat
dat er een paar goede winkels, woningen en
regelen. De ondernemersgeest leidt altijd
kantoren boven zaten zodat de garage 24 uur
tot betere oplossingen en over de controle
goed gevuld is. Zit hier verandering in? Trip:
die de overheid wil houden kun je duidelijke
“Ik merk in beleggersland wel dat er wordt
afspraken maken.” Van Kooten: “Daarin zit
gevraagd om multifunctionele projecten in
ook het dilemma: als overheid wil je dat alle
het centrum, monofunctionele gebouwen zijn
auto’s aan de rand van de stad parkeren, dan
moeilijk te verkopen. Bij een multifunctioneel
is zorgen voor voldoende parkeergelegenheid
centrumproject is de absolute omvang van de
een voorwaarde om dat te bereiken. Als blijkt
investering erg hoog, dat is een beperkende
dat dat allemaal niet financierbaar is omdat de
factor. Dan doen hele grote beleggers de
plek niet goed is maar het voldoet wel aan de
investering. Die zijn ook opdrachtgever. Je
doelstellingen, dan moet daar geld tegenover
ziet in toenemende mate dat de ontwikke-
staan. Dat is een politieke keuze. En ook al is
laar meer de moderator wordt die heel slim
het een volledig commerciële garage, dan heb
constructies bedenkt, maar dat uiteindelijk de
je nog steeds met gemeentebeleid te maken.
investeerder de belegger is.” Dus zonder het
De gemeente heeft een instrument in handen
geld van de investeerder gebeurt er helemaal
Chrisbert van Kooten fondsmanager bij DG Infra Van Kooten beheert geld van de institutionele beleggers, wat ze investeren in infrastructuur en vastgoed, waaronder parkeergarages.
P24 DOSSIER
daar de uitdaging zit.” Goed beargumenteer-
gedelegeerde rol terechtkomen en van daaruit
de en kwalitatief goede ideeën komen nog
ontwikkelen. Als een ontwikkelaar gaat
steeds van de grond. Beleggers en investeer-
bouwen zoekt deze bij voorbaat al een andere
ders gaan daarbij een veel grotere rol spelen,
financier. De belegger, de investeerder dus
omdat ontwikkelaars het geld niet meer
ook. Bruins Slot: “Er komt een eenheid aan
krijgen in de mate zoals vroeger. Dus wordt
initiatiefnemers. Samenwerking is de sleutel,
de rol van de belegger anders. Hij gaat wel
daar ben ik heilig van overtuigd.” Van Kooten:
delen van het risico op zich nemen, maar ook
“Alles moet op orde zijn. En als alles op orde
daarover gaat hij in gesprek. De risicoanalyses
moet zijn dan moet ook de bouwsom laag
worden ingewikkelder maar ook meer gefrag-
uitvallen. Het moet op elkaar aansluiten en dat
menteerd en beargumenteerd. Stam: “Het
is lastig.”
is ook een voordeel dat je nog beter naar de
Conclusie
echt alle onderdelen voor 100 procent klopt
kwaliteit moet kijken. Alleen als het project op Er is zeker nog markt voor parkeervastgoed,
heeft het kans van slagen. Je moet scherper
dat staat vast. Maar een uitgebreidere risico-
zijn om tot goede oplossingen te komen, dat
analyse maken en beter nadenken voordat er
maakt het uitdagender. Je moet veel breder
wordt uitgevoerd is een absolute must. Van
kunnen kijken dan alleen zeggen ‘we willen
Kooten: “Slimme oplossingen bedenken om
het blik van de straat dus we bouwen een
de bestaande capaciteit beter te gebruiken:
parkeergarage’. Dat is een automatisme dat
daar ligt nu prioriteit nummer een. Maar
niet meer in deze tijd past.”
daarmee wordt geen extra bouwvolume
Bruins Slot: “Probeer alle partijen die je nodig
gegenereerd. En dat is een probleem als het je
hebt om een parkeergarage te realiseren te
inkomstenbron is. Ik moedig initiatieven zoals
stimuleren, te enthousiasmeren om met goede
die van Strukton aan; nadenken over goed-
ideeën te komen. Dat kunnen ontwikkelaars,
kopere, flexibele oplossingen is goed om te
investeerders, beleggers en exploitatiebedrij-
kunnen inspelen op de marktvraag.”
ven zijn, maar vergeet ook de gebruikers niet.
Trip: “Je moet als ontwikkelaar zo creatief zijn
Het zou best kunnen dat je private investeer-
dat de waarde van het vastgoed toeneemt.
ders krijgt in de toekomst. Ik denk dat we in
Dat is niet makkelijk, maar niets is op dit
deze tijd verlegen zitten om goede initiatieven.
moment makkelijk. Als je een goed idee hebt
Als je die bij elkaar pakt realiseer je de mooiste
en waarde toevoegt aan de gemeente of be-
dingen en krijg je de economie weer op de rit.”
dossier: bouw en beleggen
niets. Je moet aan de voorkant meer in een
®
chrisbert van kooten
Van Kooten: “Alles is afhankelijk van de plek waar je een garage neerzet”
staand vastgoed, dan liggen er mogelijkheden om mooie projecten te maken. Ik denk dat parkeer24 #01 maart 2013
15
