28112013
Welkom in UTRECHT
Klik om de het: Opening en titelstijl Welkomvan door model te bewerken Mr C.J.C.M. (Kees) Oomen Directeur Organisatie en Public Affairs Stichting VvE Belang
Er gebeurt heel wat……..
Onderwerpen uit het nieuws……..
RISKEER GEEN BOETE!!! Het belangrijkste doel:
HET BETER FUNCTIONEREN VAN DE VVE IN NEDERLAND
MELD U ZICH HIER AAN OM UW VVE TE ACTIVEREN!
1
28112013
Ontwikkelingen VvE Belang MAAK GEBRUIK VAN HET AANBOD VAN DE GEMEENTE UTRECHT!! � Volledige begeleiding bij opstart door gemeente en
VvE-belang � Gratis VvE-beheer uitbesteed voor één jaar
• Intensivering van de collectieve belangenbehartiging • Intensivering van de samenwerking met belangrijke partners • Professionalisering van de organisatie
INFORMATIEAVONDEN OP 10 EN 11 DECEMBER
Public Affairs
Public Affairs (2)
• Overleg met de Minister en de Tweede Kamerleden Wonen • Algemeen Overleg (AO) op 27 maart 2013
3 Programma’s voor het Ministerie:
Public Affairs (3)
Intensivering samenwerking
Andere PAactiviteiten:
• Belangrijke partners, zoals Centraal Beheer en VvE Energie Select, AFerkenningsregeling, etc • Doel: professionalisering dienstverlening VvE Belang en kwaliteit voor de VvE en voordeel voor de VvE, bijvoorbeeld 30% premiekorting!! Totaal tot € 1.500/jaar
– Lobby voor de verlenging van regeling verlaagde BTWtarief – Deelname VvE aan het Revolverend Fonds, Het Nationaal EnergiebesparingsFonds – Werkgroep VvE’s SEREnergieakkoord
– Nieuwe (moderne) wet en regelgeving – Opschalen, oftewel van samenwerken naar samenvoegen van kleine VvE’s – Plaats (identiteit) van de VvE in de wet en regelgeving en de gevolgen daarvan in het maatschappelijk verkeer
2
28112013
Update van de cijfers
Nieuwe Activiteiten
Aantal appartementen
Totaal NL 2010
In %
Totaal NL 2012
In %
<= 10
91.111
75,8%
93.514
74,9%
1024
12.860
10,7%
13.452
10,8%
2549
7.960
6,6%
8.464
6,8%
5099
5.164
4,3%
5.563
4,5%
100 +
3.129
2,6%
3.863
3%
Totaal NL
120.224
100%
124.856
100%
PROGRAMMA Voor de pauze • Risico's voor de VvE Aansprakelijkheid voor het gebouw en bestuurders aansprakelijkheid. – Ing. Koos van Lindenberg (Liftinstituut) – Mr Klaas Jan Schuurs (VvE Belang – Mr Martien Klumper (Centraal Beheer Achmea)
Na de pauze • Recente ontwikkelingen met betrekking tot Energie besparing • ‘Pas op! Ze zijn uit op uw vermogen’ door Mr Aniel Autar, notaris, voorzitter EPN en columnist voor PlusMagazine
Inleiding
Ing. Koos van Lindenberg
• De VvE Barometer! – Wij hebben uw hulp nodig! Laat uw emailadres achter en participeer!
• Persoonscertificering VvE Beheerder
Risico's voor de VvE
ing. Koos van Lindenberg, Liftinstituut Klik om de titelstijl van het
model te bewerken mr. Klaas Jan Schuurs, VvE Belang mr. Martien W. Klumper, Centraal Beheer Achmea
Iets doen wat onveilig is doen we allemaal wel eens, maar wat als dat in opdracht of met goedvinden van de VvE gebeurt? Klik om de titelstijl van het
model te bewerken
3
28112013
Schilder staat op trapje en op balustrade terwijl hij schildert op 4 hoog
Glazenwasser staat onbeveiligd naast hangladder
Klik om de titelstijl van het model te bewerken
Dakdekkers rusten even uit, zittend op de dakrand
Klik om de titelstijl van het model te bewerken
Bouwvakkers plaatsen dakkapel
Klik om de titelstijl van het model te bewerken
Liftmachinekamer wordt tevens gebruikt als berging
Onbeveiligd : als het gaat om vallen van hoogte én er is brandgevaar
Wanneer aansprakelijk?
• Als u opdracht geeft en zelf de uitvoerende Klik om de titelstijl van het model te bewerken
• • • •
persoon direct aanstuurt? Als u opdracht aan aannemer geeft? Als u geen opdracht geeft en het wel ziet? Als u geen opdracht geeft en het niet ziet? ………….
4
28112013
Gebouw en risicoaansprakelijkheid Gebouw moet in orde zijn, is er een gebrek dan is VvE verantwoordelijk/aansprakelijk t.a.v. bewoners bezoekers medewerkers onderhoudsbedrijven passanten
Gebouw en risicoaansprakelijkheid
Een praktijkvoorbeeld!
CASUS
CASUS: man bekneld in liftschacht
• VvE laat zonnepanelen plaatsen en aansluiten • Tijdens montage denkt monteur: als we de Man raakt bekneld in liftschacht bij het monteren van elektrakabels ten behoeve van zonnepanelen
kabels nu eens door de lifschacht trekken (hij overlegt niet met chef) • VvE bestuurder vindt dit een goed plan en verschaft toegang • Monteur betreed liftschacht en raakt bekneld
Wie is er nu aansprakelijk?
Uitwerking Casus
mr. Klaas Jan Schuurs
• • • •
Werknemer? Werkgever? Bestuurder? VvE?
5
28112013
Werknemer • Draagt mogelijk deel eigen schade veroorzaakt door ongevallen bij het uitvoeren van zijn werkzaamheden bij opzet of bewuste roekeloosheid • In ons geval: geen bewuste opzet of roekeloosheid • Werknemer hoeft schade niet zelf te dragen
Werkgever • Aansprakelijk voor ongevallen van werknemers bij uitvoering van de werkzaamheden • Ook bij opzet of bewuste roekeloosheid van werknemer • In dit geval geen bewuste opzet of roekeloosheid van werknemer • Werkgever aansprakelijk
VvE Gebouweigenaar • Gebouw dient geschikt te zijn voor normaal gebruik • Daarbij dient ook rekening gehouden te worden met veilige werkomgeving bij onderhoud • Zorgplicht • Vertoont de lift geen gebrek? Goedgekeurd? • Waarschijnlijk geen aansprakelijkheid VvE als gebouweigenaar
Bestuurder persoonlijk aansprakelijk ? (1) • Aansprakelijkstelling door derden, zoals werknemer en/of diens vrouw • Bestuurder is vertegenwoordiger VvE • Bij rechtstreeks aansprakelijkstelling van bestuurder door derden heel geringe kans
VvE Opdrachtgever • Voldoende maatregelen genomen om veiligheid tijdens uitvoering opdracht te borgen? • VvE en/of bestuur betrokken bij beslissing om kabel door liftschacht te trekken? • Bestuurder bevoegd en deskundig om toegang te verschaffen tot lift ? • VvE mogelijk aansprakelijk als opdrachtgever
Bestuurder persoonlijk aansprakelijk ? (2) • Aansprakelijkstelling door VvE • Indien schade VvE • Goede uitoefening van opgedragen taak • Mate van betrokkenheid bij werkzaamheden • Kennis en hoedanigheid bestuurder • Binnen grenzen van wet en splitsingsreglement • Vergadering beslist over aansprakelijkstelling met meerderheid • Bestuurder mogelijk aansprakelijk
6
28112013
Voorkomen is beter:
• Totaalopdracht verstrekken inclusief bepaling over ‘veilig werken’
• Opdrachtnemer verantwoordelijk voor
VvE risico’s en verzekeringen
aansturen van zijn medewerkers
Klik om de titelstijl van het model te bewerken Mr. Martien W. Klumper
• Tijdens uitvoering opdracht voorzichtig zijn met bemoeienis
Waarom een aansprakelijkheidsverzekering? • Schaden kunnen zo groot zijn dat VvE en alle appartementseigenaren die schade niet kunnen en willen dragen • Splitsingsakte bepaalt dat het bestuur van de VvE een aansprakelijkheidsverzekering moet sluiten
Hoe moet die verzekering eruitzien?
Verzekerd bedrag: EUR 1.000.000, per aanspraak of hoger Verzekerd is de VvE, en ook de bestuursleden
Ja,….. Is er dekking op de aansprakelijkheidspolis van Centraal Beheer Achmea als de VvE of een bestuurslid van de VvE in genoemde casus aansprakelijk is?
Tenzij,… de VvE bij de opdracht een vrijwaringsbeding heeft getekend. ( De opdrachtgever vrijwaart de aannemer voor alle aanspraken van …..)
7
28112013
Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering
Bestuurdersaansprakelijkheid
• Waarvoor kan bestuurslid worden aangesproken?
Bestuurders aansprakelijkheid:
• Kan dit ook bij onderhoudswerkzaamheden door aannemers, schilders, installatie werkzaamheden van electra, gas, water of liftinstallatie of de installatie van zonnecollectoren?
• Doel van de wetgever: Misbruik tegen te gaan • Voor verenigingen is dit geregeld in boek 2 BW • Voor verenigingen van eigenaren in boek 5 BW art.5.124: lid: 1 VvE is rechtspersoon lid: 2 Titel 1 van boek 2 is van toepassing • Niet van toepassing art.2.50a (faillissement)
Bestuurdersaansprakelijkheid Behoorlijke invulling opgedragen taak (2.9 BW): • ongerechtvaardigde persoonlijke verrijking • niet screening van contractpartners • onvoldoende deskundigheid inschakelen
Voorbeelden 1. Penningmeester gaat er met de kas vandoor 2. Contract sluiten met bevriende aannemer die op het punt van faillissement staat 3. Appartementsgebouw onvoldoende verzekeren 4. Rechtsbijstand voor onterechte claims
• onverantwoord kostbaar investeren
Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering
Het verzekeringspakket voor de VvE
• Dekking privé vermogen van bestuursleden
• Algemene Aansprakelijkheid
• Aansprakelijkstelling voor onbehoorlijke taakvervulling of onzorgvuldig handelen
• Bestuurdersaansprakelijkheid
• Dekking: Vermogensschade • Premie: EUR 100,00 tot EUR 450,00 per jaar.
• Brand Woningverbetering? Onderverzekering? • Glas • Ongevallen • Rechtsbijstand
8
28112013
Wat kunt u doen?
Een goede beheerder….?
• Bezoek ook de stand van Centraal Beheer Achmea
• Het vinden van een goede beheerder
• Vraag naar de Checklist Verzekeringen • Vraag een offerte aan of • Bel Even Apeldoorn 055 579 8115
Een goede beheerder…? (2)
Een goede VvE….
• Duidelijk de eisen van de VvE formuleren • Werk met een format, zodat offertes vergeleken kunnen worden • Let op certificering • Let op professionele netwerk van de beheerder, zoals VGM NL (Vastgoed Management Nederland)
• Ook een VvE kan zich laten certificeren • SKW kent 2 certificaten voor de VvE – Procescertificaat – Onderhoud Safe
Energiebesparing • • • • •
Energiepunt Wonen (gemeente Utrecht) Vereenvoudiging energielabel (EPBD) Tijdelijke verlaging BTW Kleinschalige duurzame opwekking Het Landelijk Energieloket voor VvE’s 28/11/2013
54
9
28112013
• • • • • •
Gratis Warmtescan Energieadvies op maat met tegoedbon Zonnepanelenadvies met tegoedbon Ondersteuning bij offertes en opdracht Groendak subsidie Zonatlas
• Zonneboilersubsidie in de maak • Blok voor Blok aanbod VvE in voorbereiding • Advies en waterzijdiginregelen centrale verwarming • Duurzaamheidslening SVN en Provincie Utrecht • Subsidie en financiering Monumenten • Voorlichting tijdens VvE bijeenkomst 55
28/11/2013
57
56
58
28/11/2013
Energielabel (EPBD) Indicatief Energielabel
Energielabel
BEWUSTWORDING
28/11/2013
Energieprestatie certificaat (EPC)
INVESTERING
59
10
28112013
Energielabel EPBD (2)
Energielabel EPBD (3)
Bewustwording
Investering:
• Locatie en geschiktheid en niet de energierekening bij koop • Eenvoudige procedure, via referentiewoningen (vooraf ingevuld) + 712 specifieke factoren → indicatief label • Onafhankelijke deskundige op afstand keurt goed • Registratie in landelijke database
Investeringsbeslissingen vragen een nauwkeurige uitdrukking van de energieprestatie dus bij: • Vaststelling hoger dan label A • Huurverhoging na nemen energiebesparende maatregelen • Bij gebruik van extra hypotheekruimte Opgesteld door een Energieadviseur Registratie in centrale database
BTWverlaging
BTWverlaging (2)
• • • •
• Vernieuwen, vergroten, herstellen, vervangen • Overheadkosten evenredig verdelen over materiaal en arbeid
Periode 1 maart 2013 tot 1 maart 2014 Verlengd tot eind 2014 BTW van 21% naar 6% Onderhoud, renovatie en herstel van woningen en groenvoorzieningen → component ARBEID
BTWverlaging (3)
BTWverlaging (4)
Moment tariefbepaling: • Moment dat de dienst wordt afgerond en niet waarop de dienst wordt gefactureerd
Tussen 132013 en 31122014 deelfacturen, maar werk afgerond ná 31122014 → 21% over het geheel
LET OP!!! Deelfacturen
Voor 132013 deelfacturen ontvangen, maar werk afgerond vóór 31122014 → 6% over het geheel
11
28112013
BTWverlaging: Tot slot
Kleinschalige duurzame opwekking
Regeling ook van toepassing op: • Architecten en ontwerpers mits zij de bouw ook begeleiden • Arbeid tbv op maat gemaakte goederen, zoals dakkapellen, inbouwkasten etc. • Arbeidsuren van hoveniers, aanleg en onderhoud
• Regeerakkoord: geen virtueel salderen • Oplossing: kleinschalig duurzaam opgewekte energie door een coöperatieve vereniging mag door de vereniging tegen een gunstig tarief aan de leden van de vereniging worden teruggeleverd • Lobby: VvE = coöperatieve vereniging
Energieloket • VvE Belang is bezig met de oprichting van een landelijk VvE Energieloket • Voor alle VvE’s in Nederland • Eerstelijnsvragen, via email of telefoon • Goede ondersteuning via internet • Doorverwijzing naar dienstverleners
Klik om de titelstijl van het Pas op! Ze zijn op uw model te bewerken vermogen uit! Mr Aniel Autar Notaris te Rotterdam, voorzitter van EPN en columnist voor PlusMagazine
Adjiedj Bakas in 2011 … Aniel Autar
• video Notaris te Rotterdam Voorzitter EPN Raadsheerplv Hof Den Bosch Columnist Geld & Recht
12
28112013
(1) Kosten stijgen écht!
(2) Wat is ‘inkomen’ in AWBZ?
• Veel commotie over AWBZ (eigen zorgbijdrage) • Situatie vóór 111997 (Wet op de Bejaardenoorden) • Situatie ‘tussenperiode’ • Situatie vanaf 112013
Wet inkomstenbelasting 2001 • Box 1: loon uit vroegere dienstbetrekking (pensioen), eigenwoningforfait • Box 3: ook rendement op vermogen, zoals rente op spaargeld � niet het werkelijke rendement, maar een forfaitair rendement van 4%
(3) Hogere eigen bijdrage (112013)
(4) Berekening eigenbijdrage
• Vanaf 1 januari 2013 betalen veel mensen die in een AWBZinstelling zijn opgenomen meer zorgbijdrage. • De zorgbijdrage wordt berekend over inkomen én fictief rendement op vermogen en bedraagt maximaal: – hoge eigen bijdrage (€ 2.189,20 / maand) – lage eigen bijdrage (€ 797,80 / maand)
* Uw “verzamelinkomen” (waarin al 4% van box 3 zit) vermeerderd met * “vermogensinkomensbijtelling” ( 8% extra over diezelfde box 3)
(5) Eigen woning
(6) Oplossingen
• Als de woning is verkocht, valt de verkoopopbrengst (na aflossing van de eventuele hypotheekschuld) in box 3 • Als u verhuist naar een instelling en de woning staat langer dan 3 jaar te koop, dan valt de woning ook in box 3 (regeling geldt tot 1 jan. 2014) • Dat laatste is een probleem, maar daar komt een uitstelregeling voor. Maar … uitstel is geen afstel!
• • • • • •
Aflossen hypotheek Testament maken/updaten Schenken Vermogen in BV onder brengen Voltooide boedelafwikkelingen herzien Levenstestament
13
28112013
(7) Waarom nadenken? 1
(7) Waarom nadenken? 2
Website Hersenstichting: • 130.000 mensen: nietaangeboren hersenletsel • hiervan ruim 41.000 mensen: beroerte • ruim 112 mensen per dag/5 per uur! • 75% hiervan overleeft de beroerte • meer dan 50 procent: blijvende beperkingen
Website Alzheimerstichting: • ruim 235.000 mensen in Nederland dementie • Hiervan zijn 12.000 mensen jong dementerend (jonger dan 65 jaar) • Ieder uur krijgen 4 mensen in Nederland dementie. De kans is 20% dat iemand dementie krijgt.
(7) Waarom nadenken? 3
(8) Levenstestament 1
Website Alzheimerstichting (vervolg): • ouder worden, kans op dementie sterk toe:
• video
– ruim 10 procent boven de 65 jaar heeft dementie – ruim 20 procent boven de 80 jaar heeft dementie – ruim 40 procent boven de 90 jaar heeft dementie
• Voorspelling als gevolg van de vergrijzing in 2050 meer dan een 500.000 mensen dement
(9) Levenstestament 2 • Wat is een levenstestament? – Wensen, geboden, verboden – Gevolmachtigde(n) – Toezichthouder
ZORG GOED VOOR U ZELF, EEN ANDER DOET HET NIET!
• Notariële waarborgen Twitter: @anielautar
14
28112013
Sluit u aan!
€ 30,-
Handboek voor de VvE
ABC van de VvE
De VvE en de Rechter
Juridische Spreekuur en Advies
€ 13,50
VvE en het schilder- en onderhoudswerk
Activeren van een (slapende) VvE
Sluit u aan! • Voor het geld hoeft u het niet te laten! • Bent u aangesloten dan bent u ook welkom op 3 december 2013 Het Jaarcongres 2013
Bouwkundig spreekuur en Advies
De Kascommissiegids voor de VvE
Jaarcongres 2013
Speciaal voor de aangeslotenen van VvE Belang
André Kuipers
Prof. Paul Schnabel
Volg ons!
15
