Regionale Woonvisie Haaglanden

Regionale Woonvisie Haaglanden 2000 - 2015

Voorwoord

5

1

Introductie

2

Waar het in Haaglanden om draait

3

De opgaven waar Haaglanden voor staat

4

Variëteit maakt het verschil

5

Haaglanden aan de slag

6

Lokale accenten bij de gebiedsprofielen

13

27

41

67

83

97

Wo onvisie Haaglanden

1.1 1.2 1.3 1.4

Tijden veranderen … De ambitie: kwaliteitsverruiming van het woonaanbod De opgave: samenwerken op een gespannen markt Leeswijzer

13 14 14 15

2.1 2.2

De kracht van Haaglanden De ambities van Haaglanden

27 29

3.1 3.2 3.3 3.4

Spanning op de woningmarkt Haaglanden richting 2015 Vraag naar andere woonkwaliteiten Opstap naar een keuze

41 44 47 50

4.1 4.2 4.3 4.4

IJkpunten Het programma op hoofdlijnen Het gaat om verschillen maken Een regionaal programma

67 68 70 76

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Regionale ambities Gebiedstransformaties - regioprojecten Gebiedsprofielen - lokale accenten Themaprojecten De regio aan de slag!

83 85 88 91 92

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9

Reactie Bestuurscommissie Westland Reactie Gemeente Delft Reactie Gemeente Den Haag Reactie Gemeente Leidschendam-Voorburg Reactie Gemeente Pijnacker-Nootdorp Reactie Gemeente Rijswijk Reactie Gemeente Wassenaar Reactie Gemeente Zoetermeer Opgave gemeentelijke programma’s

97 98 100 102 103 104 105 105 106

3


Veel mensen wonen met plezier in Haaglanden. Waarom zou je dan een nieuwe woonvisie maken? Het antwoord is simpel: om een oplossing te bieden voor degenen die problemen ondervinden bij de realisatie van hun woonwensen.

Voorwoord

Aanleiding voor een Regionale Woonvisie is ook dat het rijk de nota ‘Mensen, wensen, wonen’ heeft uitgebracht, die een regionale vertaling gewenst maakt. Daarnaast moeten er in 2004 definitieve verstedelijkingsafspraken met het rijk worden gemaakt, waarvoor de woonvisie de kaders aangeeft. Tot slot maakte de gedateerdheid van het volkshuisvestingsplan het uitbrengen van een Regionale Woonvisie noodzakelijk. In de eerste zinnen van de Regionale Woonvisie wordt gemeld dat het goed gaat met Haaglanden en dat deze regio inmiddels in staat is om huishoudens blijvend aan de regio te binden. Dit alles is in belangrijke mate het gevolg en dus ook het succes van de forse nieuwbouwproductie die de afgelopen jaren zowel op VINEX-locaties als binnenstedelijk is gerealiseerd. Haaglanden vernieuwt voortdurend, maar het kan nog beter en gezamenlijk hebben we voor het komend decennium een stevige ambitie neergelegd. Een ambitie die uitgaat van het maken van verschillen. Daarvoor zijn gebiedsprofielen vastgesteld en negen verschillende woonmilieus benoemd. Het gaat daarbij naast het maken van verschillen om het aangeven van accenten en niet om meer van hetzelfde. Uitgangspunt daarbij is de kwaliteit van Haaglanden: groen, blauw … en toch compact. Dat willen we graag zo houden. De gemeenten zien de aangegeven ambities als een uitdaging om een eind te maken aan de tekorten waar Haaglanden al veel te lang mee wordt geconfronteerd. Daarnaast neemt door de economische groei op de lange termijn de vraag naar kwaliteit in de verschillende marktsegmenten toe. Tevens stelt de toenemende vergrijzing extra eisen aan de voorraad en de nieuwbouw en wordt de koppeling wonen – zorg richting 2015 steeds belangrijker. De woonvisie geeft daarvoor de kaders aan die lokaal verder moeten worden ingevuld. Voor de realisatie van deze kwantitatieve- en kwalitatieve ambities wordt een belangrijk beroep gedaan op marktpartijen. De woningcorporaties, ontwikkelaars en zorgleveranciers nodig ik uit om met ons mee te denken en waar nodig het voortouw te nemen. De woonvisie is een momentopname met belangrijke consequenties voor de toekomst. Om tijdig op marktontwikkelingen te kunnen inspelen organiseren wij jaarlijks een Woonvisiedebat en een Woonvisiedag. Het Woonvisiedebat heeft als inspirerend platform tot doel om de ambities verder te brengen, elkaar daarbij scherp te houden en te bezien welke onderdelen van de woonvisie een bijstelling vergen. De Woonvisiedag biedt marktpartijen en gemeenten de gelegenheid om projecten en ervaringen uit de praktijk te presenteren, zodat zichtbaar wordt hoe de woonvisie in de praktijk vorm krijgt. Kortom we gaan ieder vanuit de eigen verantwoordelijkheid maar wel gezamenlijk aan de slag en zullen jaarlijks beoordelen of de afgesproken ambities daadwerkelijk worden gerealiseerd. Ik wens een ieder daarvoor de inspiratie en durf op het juiste moment toe.

Gemma Smid Portefeuillehouder Wonen en Groen 5

stadsgewest

Gemeenten

Haaglanden Wassenaar

Leidschendam-Voorburg Den Haag Zoetermeer R ijswijk Pijnacker-Nootdorp

Westland

Delft

Midden-Delfland

7

Delft

Den Haag

Leidschendam-Voorburg Inliggende kernen

Leidschendam, Stompwijk, Voorburg

Aantal inwoners

Aantal inwoners

Aantal inwoners

96.301

464.469

73.670

Aantal woningen

Aantal woningen

Aantal woningen

42.799

225.655

34.221

Oppervlak gemeente (in hectare)



2.631

9.821

3.566

In het buitenland is Delft vooral bekend van het

Als hofstad en residentie is Den Haag van nationaal

De gemeente Leidschendam-Voorburg bestaat sinds

Delfts Blauwe aardewerk en van Johannes Vermeer,

belang. Ook wereldwijd krijgt Den Haag een steeds

1 januari 2002. De fusiepartners hebben echter een

maar in Haaglanden weten we dat Delft meer te bie-

grotere betekenis, vooral door de komst van het

langere historie. Zo gaat de geschiedenis van

den heeft dan toerisme alleen. Delft mag zich met

internationale strafhof. Daarnaast heeft Den Haag

Voorburg terug tot de Romeinen, die verantwoorde-

recht Kennisstad noemen. Er is veel kennisintensie-

op het gebied van dienstverlening een reputatie

lijk waren voor het graven van de Vliet, het kanaal

ve bedrijvigheid te vinden, waaronder TNO. Dankzij

hoog te houden. Met de bouw van De Resident is de

dat de hele gemeente doorsnijdt. Leidschendam-

de aanwezigheid van de Technische Universiteit is

gemeente erin geslaagd om het centrum de allure

Voorburg is een groene gemeente. Naast een

Delft een echte studentenstad. De jaarlijkse

te geven die bij het imago van Den Haag past.

omvangrijk landelijk gebied rond de kleine kern

instroom van studenten houdt de stad jong en

Dankzij een geschiedenis van meer dan 750 jaar

Stompwijk bevat de gemeente veel parken en snip-

dynamisch. In Delft zijn genoeg aantrekkelijke

heeft Den Haag ook toeristen en dagjesmensen veel

pergroen in de statige stadswijken aan de andere

woonmilieus om hoogopgeleiden ook na hun studie

te bieden. Maar ook voor bewoners is Den Haag ‘een

kant van de Vliet. Met het stedenbouwkundige pro-

aan de stad te binden. Geworteld in de historische

mooie stad achter de duinen’. In Den Haag is het

ject Sijtwende wordt gebouwd aan de toekomst.

binnenstad biedt Delft ruimte voor stedelijk wonen

mogelijk om te wonen aan zee, in een gezellige

Toch zijn de oude dorpskernen van Leidschendam

aan een gracht, maar er zijn ook wijken die een ide-

stadswijk of in een suburbane woonomgeving.

en Voorburg nog steeds herkenbaar. Winkelcentrum

ale woonomgeving vormen voor gezinnen.

Kortom, voor elk wat wils. Zowel voor Hagenezen als

Leidsenhage vormt een nieuwe centrale ontmoe-

Bovendien beschikt Delft over alle voorzieningen

voor Hagenaars.

tingsplaats. Door de nabijheid van voorzieningen

(bron: CBS)

die je van een stad mag verwachten, van bioscoop

biedt Leidschendam-Voorburg uitstekende mogelijk-

tot ziekenhuis.

heden voor wonen met zorg. Met het Diaconessenhuis en Antoniushoeve heeft de gemeente maar liefst twee ziekenhuizen binnen haar grenzen.

Kennisstad

Hofstad

Langs de Vliet

Midden-Delfland

Pijnacker-Nootdorp

Rijswijk

Inliggende kernen

Inliggende kernen

Inliggende kernen

Den Hoorn, Maasland, Schipluiden en ‘t Woudt

Delfgauw, Nootdorp, Oude Leede, Pijnacker

Sion

Aantal inwoners

Aantal inwoners

Aantal inwoners

17.973

36.053

48.046

Aantal woningen

Aantal woningen

Aantal woningen

6.584

13.165

23.903




5.446

3.861

1.448

De gemeenten Maasland en Schipluiden zijn op

Pijnacker-Nootdorp is volop in ontwikkeling. De

Rijswijk is een rustige gemeente tussen Delft en

1 januari 2004 gefuseerd. De gemeente Midden-

gemeente bestaat sinds 1 januari 2002 als gevolg

Den Haag, waar bijna 50.000 inwoners plezierig

Delfland vormt een groene oase in de dichtbevolkte

van een fusie tussen Pijnacker en Nootdorp.

wonen. De gemeente is in de loop van de twintigste

Randstad, omringd door de kassen van het Westland

Daarnaast wordt er druk gebouwd. Er verrijzen drie

eeuw vanuit Oud Rijswijk steeds verder in de rich-

en de steden Delft, Rotterdam en Maassluis. De kern

Vinexwijken: De Bras, Pijnacker-Zuid en Delfgauw.

ting van Wateringen gegroeid, tot en met de De

Den Hoorn ligt tegen Delft aan. Het landelijk gebied

De laatste draagt de naam van de kleine kern die al

Strijp. De woonwijken zijn rijkelijk voorzien van

wordt beschermd door de Reconstructiewet

eeuwen in de directe omgeving van Delft ligt.

groen. In de gemeente is ook een aantal grote par-

Midden-Delfland, waardoor het open karakter van

Dankzij deze nieuwbouwwijken is Pijnacker-

ken te vinden, zoals het Elsenburgerbos, het

het landschap behouden kan blijven. De landbouw

Nootdorp rijk aan gezinnen. Om in de behoeften

Wilhelminapark en de Hoekpolder. De werkgelegen-

wordt gedomineerd door de veeteelt. Midden

van de nieuwe inwoners te kunnen voorzien krijgen

heid in Rijswijk is grotendeels geconcentreerd in de

tussen de weiden ligt de kleine kern ’t Woudt, de

de dorpscentra van Pijnacker en Nootdorp een flin-

Plaspoelpolder, dat dankzij de ligging aan de A4 en

ideale uitrustplek voor fietsers die van de natuur

ke opknapbeurt en worden nieuwe winkelcentra

in de buurt van het station uitstekend bereikbaar is.

genieten. De smalle polderweggetjes bieden

gebouwd. Door de toekomstige aansluiting op

Aan de andere kant van het spoor ligt het vernieuw-

prachtige vergezichten. Ook de dorpsgezichten van

RandstadRail kan de gemeente in de toekomst nog

de winkelcentrum ‘In de Bogaard’, waar ook een

Maasland en Schipluiden zijn een lust voor het oog.

beter profiteren van de strategische ligging tussen

aantal grote bedrijven gevestigd is en het nieuwe

En dan te bedenken dat er mensen zijn die hier

Den Haag en Rotterdam. De combinatie van een

gemeentehuis zal komen.

mogen wonen…

goede bereikbaarheid en een suburbaan woonmilieu wordt de komende jaren de succesformule van Pijnacker-Nootdorp.

Groene oase

Groene gemeente

Parkrijk


Wassenaar

Westland

Zoetermeer

Inliggende kernen

De Lier, ’s-Gravenzande, Heenweg, Monster, Poeldijk, Ter Heijde, Naaldwijk, Honselersdijk, Maasdijk, Wateringen, Kwintsheul Aantal inwoners

Aantal inwoners

Aantal inwoners

25.653

96.406

112.584

Aantal woningen

Aantal woningen

Aantal woningen

11.609

36.861

46.544




6.200

8.450

3.706

Hoewel Wassenaar qua oppervlakte een van de

De gemeente Westland bestaat sinds 1 januari 2004

Begonnen als satellietstad van Den Haag is

grootste gemeenten in Haaglanden is, is de

als gevolg van een fusie tussen de kassengemeen-

Zoetermeer in amper 35 jaar qua inwonertal uitge-

gemeente na de herindeling in het Westland qua

ten De Lier, ’s-Gravenzande, Monster, Naaldwijk en

groeid tot de op een na grootste gemeente van

inwoners de kleinste. De dorpskern en de villapar-

Wateringen. Het Westland staat wereldwijd bekend

Haaglanden. In de nieuwbouwwijk Oosterheem zal

ken worden omgeven door groen. Langs de kust

als De Glazen Stad. De glastuinbouw is de economi-

de groei nog wel even doorzetten. Door de ruime

strekt zich het recreatiegebied Meijendel uit, waar

sche motor van het gebied. In Honselersdijk ligt de

hoeveelheid eengezinswoningen is Zoetermeer

vooral in de zomer veel mensen uit Haaglanden en

bloemenveiling, terwijl in De Lier The Greenery is

geliefd bij gezinnen, maar ook veel jongeren die er

daarbuiten, met of zonder fiets, op afkomen. Aan de

gevestigd. Toch is er naast de kassen ook ruimte

opgegroeid zijn, willen er niet meer weg. Dankzij de

andere kant van de Rijksstraatweg zijn nog relatief

voor groen, met name in de kuststrook. In ’s-Graven-

ligging aan de snelweg en een uitzonderlijke ont-

open veenpolders te vinden. Al dat groen maakt van

zande is het Staelduinse Bos te vinden. Wie de

sluiting per trein is Zoetermeer zowel met de auto

Wassenaar een zeer aantrekkelijke woongemeente.

drukte op de stranden van Scheveningen en

als het openbaar vervoer voortreffelijk bereikbaar.

Van oudsher heeft Wassenaar veel welvarende

Kijkduin wil vermijden, kan terecht op het strand

Zoetermeer ligt bijna ín het Groene Hart en leent

inwoners. Dit is terug te vinden in de kwaliteit van

van Ter Heijde. Naaldwijk heeft als grootste kern

zich daarom prima als uitvalsbasis voor een

de woningen. Wassenaar biedt een luxe woonmilieu

een centrumfunctie voor het Westland. In de zomer

fietstocht door de uitgestrekte weilanden. Met een

dat zijn weerga niet kent. Daarmee vervult de

biedt Wateringen amusement. Dan rijden de tour-

ambitieus Masterplan heeft de gemeente de rich-

gemeente een belangrijke functie in het aantrekken

helden de jaarlijkse Wielerronde en spelen de rock-

ting voor de toekomst bepaald. Men wil een aan-

en vasthouden van kapitaalkrachtige inwoners in de

sterren van morgen op Waterpop. Met de ontwik-

zienlijke uitbreiding van het aantal arbeidsplaatsen

regio.

keling van de Westlandse Zoom gaat het Westland

realiseren. Zoetermeer is volwassen.

een nieuw tijdperk tegemoet.

Luxe woonmilieu

Wonen tussen glas

Volwassen stad


1

Introductie Het stadsgewest Haaglanden omvat negen gemeenten, die inzien dat hun grenzen relatief zijn. Die samen bouwen aan een regio die alles biedt om prettig te kunnen wonen, werken en ontspannen. Deze Regionale Woonvisie laat zien waar de gemeenten samen voor gaan en staan, biedt inspiratie voor ruimtelijke plannen en bouwprojecten, en is de inzet voor afspraken met corporaties, marktpartijen en andere overheden.

1.1

Tijden veranderen … Het gaat goed met Haaglanden: veel mensen wonen er met plezier, nog meer willen er graag wonen. Waar het regionale woonbeleid in het verleden werd ingezet om vertrek van koopkrachtige huishoudens uit de regio te keren, en vrees ontstond voor leegstand in de goedkope huursector, kijken we inmiddels door een andere bril. Haaglanden is in staat om huishoudens blijvend aan zich te binden. Dat is voor een belangrijk deel te danken aan de forse nieuwbouwproductie die werd gerealiseerd. Niet alleen op uitleglocaties, maar vooral ook binnen de steden. Haaglanden vernieuwt voortdu-

rend. Haaglanden zal zich de komende jaren blijven vernieuwen. Het aanbod aan woningen en woonmilieus wordt nog beter toegesneden op de wensen van de huidige én toekomstige inwoners. De kracht van de regio ligt daarbij in haar diversiteit en veelzijdigheid. Wie een rondje door de regio rijdt, komt langs veel verschillende woonmilieus: van levendige stadswijken tot rustige woonerven, van groene villawijken tot statige hoogbouw en van historische centra tot fonkelnieuwe uitleglocaties. Juist die verschillen maken

Haaglanden tot een aantrekkelijke regio, met een woonaanbod waar mensen bewust voor kiezen.

De vernieuwingsambities van Haaglanden voltrekken zich tegen een andere achtergrond dan enkele jaren geleden. In plaats van de voorspelde marktontspanning lopen de wachttijden in de huursector op en zijn de koopprijzen fors gestegen. De start op de woningmarkt wordt steeds moeilijker, het maken van een doorstart, van huur naar koop bijvoorbeeld, eveneens. Tegen die achtergrond zijn vernieuwingsambities niet eenvoudig te realiseren. Toch vinden de gemeenten die samen het stadsgewest vormen dat de gespannen, ten dele zelfs verstopte woningmarkt niet mag leiden tot een pas op de plaats. De gespannen marktsituatie van dit moment is niet alleen te herleiden tot een woningtekort maar ook tot een mismatch tussen gewenste en geboden woonkwaliteiten. Dat maakt de opgave voor Haaglanden tot een dubbele: het realise-

ren van een kwaliteitsverbetering van het woonaanbod op een markt die kwantitatief gespannen is. Tijden veranderen. In 1997 stelde het stadsgewest een regionaal volkshuisvestingsplan vast. Inmiddels weten we dat het ‘volk’ zich niet meer laat ‘huisvesten’ en zich al helemaal niet laat ‘plannen’. Wel kunnen we op basis van realistische verwachtingen en gezonde ambities een gezamenlijk streefbeeld opstellen voor de toekomst van wonen in Haaglanden. We doen dat in

de vorm van een Regionale Woonvisie.

13


1.2

De ambitie: kwaliteitsverruiming van het woonaanbod De druk op de woningmarkt in Haaglanden is niet alleen kwantitatief maar ook kwalitatief. Er zijn niet alleen méér woningen nodig maar ook ándere woningen. De achtergrond ervan is een woningvraag die er anders uitziet dan in het verleden, en waarop het woonaanbod steeds minder goed aansluit. Die veranderingen in de woningvraag zijn in hoge mate een gevolg van demografische en economische ontwikkelingen. Het traditionele gezin is al lang niet meer dominant en ook de ‘ontgroening en vergrijzing’ van de bevolking zijn welbekend. Ook ligt het welvaartspeil hoger dan in de tijd dat delen van de woningvoorraad in Haaglanden werden gebouwd. Niet omdat we ‘toevallig’ een periode van hoogconjunctuur achter de rug hebben, maar wel om redenen als een stijging van de arbeidsparticipatie van vrouwen en van het aantal tweeverdieners. De grote noemer waaronder die ontwikkelingen samenkomen is een kwaliteitsvraag op woongebied. Vooral naar meer ruimte in en om de woning maar vooral ook zeer gevarieerd samengesteld. Het bestaande aanbod aan woningen en woonmilieus in Haaglanden is weliswaar gevarieerd, maar kan aan die vraag niet altijd voldoen. Dat betekent niet dat er woningen leeg komen te staan: er willen meer dan genoeg mensen in Haaglanden wonen en dat zal ‘ergens’ moeten. Vaak wordt echter een keus gemaakt die minder is dan next-best. Mensen kunnen hun woonwensen onvoldoende realiseren. In het verleden leidde die mismatch nog tot vertrek van met name de middeninkomens uit de steden. Inmiddels is die trend omgebogen: er is een licht positief migratiesaldo. Haaglanden is weer terug op de kaart van de woonconsument, al was het alleen maar door de aanzienlijke uitbreiding op binnenstedelijke locaties en op de VINEX-locaties. Niettemin is er nog steeds sprake van een mismatch, wat tot uitdrukking komt in een gebrekkige doorstroming.

De stadsgewestgemeenten zijn dan ook van mening dat het aanbod aan woningen en woonmilieus beter moet aansluiten bij de woningvraag van nu én straks. Dat vraagt om het doordenken van de bestaande kwaliteiten 14

van Haaglanden als woon- en werkgebied, om het formuleren van de eigen ambitie en visie, en om het geven van ruimte aan de nieuwe vraag. Een visie voor de toekomst vraagt om inspiratie en inzicht!

1.3

De opgave: samenwerken op een gespannen markt De vernieuwingsambities van het stadsgewest zijn makkelijker op papier te zetten dan in praktijk te brengen. Dat komt onder meer door de marktsituatie en de bestuurlijke en organisatorische context. De vernieuwing van het woonaanbod moet worden gerealiseerd op een gespannen woningmarkt. Waar tempo maken met de nieuwbouw in de huidige omstandigheden al lastig blijkt, is de aanpak van de bestaande woningvoorraad nog complexer. Een bedrijfseconomische drijfveer als leegstand ontbreekt, de wachtlijsten groeien zelfs en de knelpunten, zoals herhuisvestingvraagstukken, zijn reëel. Bovendien zijn er veel partijen bij betrokken: bewoners, verschillende overheden (rijk, provincie, gemeenten, regio), woningcorporaties, projectontwikkelaars enzovoorts. Geen van die partijen heeft het voor het zeggen; slechts in samenwerking kunnen er resultaten worden geboekt.

In dat licht kiest deze Regionale Woonvisie bewust voor een realistische, pragmatische en beperkte invalshoek. De stadsgewestgemeenten schetsen hierna een visie op de toekomst van het woonaanbod in Haaglanden. Dat doen ze in de wetenschap dat wonen meer is dan een dak boven je hoofd, dat er nadrukkelijke relaties liggen met andere beleidsterreinen en dat er tal van onderwerpen en dwarsverbanden onaangeroerd blijven. Maar ook in de wetenschap dat het échte werk lokaal wordt verricht, in de straat, dicht bij de mensen.

Woonruimteverdeling is bij uitstek een onderwerp van regionaal beleid. Toch komt dat onderwerp in deze woonvisie niet aan bod. Daar zijn zowel inhoudelijke als praktische redenen voor. Woonruimteverdeling staat volop in de belangstelling. In de huidige woningmarkt is het moeilijk om vervolgstappen in de wooncarrière te maken. Vaak is de stap naar een koopwoning, als gevolg van de prijsstijgingen, te groot geworden. Steeds meer mensen oriënteren zich dan ook op de huursector. Langere wachttijden zijn daar het gevolg van. Met het op gang komen van de herstructurering, en een teruglopende nieuwbouwproductie, komt er bovendien minder aanbod beschikbaar. In vergelijking met andere stedelijke regio’s komt de situatie in Haaglanden er goed af. De woningmarkt zit niet volledig op slot maar is wel degelijk gespannen. Woonruimteverdeling is een onmisbaar instrument om die spanning in goede banen te leiden. Structurele oplossingen kan dat instrument echter niet bieden. Daarvoor is het nodig om aandacht te besteden aan de oorzaken van die marktspanning. Een van de belangrijkste oorzaken is dat vraag en aanbod niet goed op elkaar aansluiten. Deze woonvisie richt zich in de eerste plaats op het wegnemen van die fricties, door middel van transformatie (verandering en uitbreiding) van het woonaanbod. Het doel daarvan is een soepeler functionerende woningmarkt, waar vraag en aanbod elkaar makkelijker kunnen vinden en er minder reden is om – door middel van het instrument woonruimteverdeling – te ‘sturen’. Dat is het inhoudelijke verhaal. Aan de praktische kant komt daarbij dat het stadsgewest bezig is om het instrument woonruimteverdeling te vernieuwen. Dat traject verloopt via een separate lijn, en zal naar verwachting eind 2004 tot besluitvorming leiden. Het stadsgewest Haaglanden loopt overigens voorop als het gaat om het realiseren van een open en doorzichtige woningmarkt, waarop woningzoekenden naar eigen wens kunnen kiezen.

Deze Regionale Woonvisie bevat geen blauwdruk voor de aanpak van het bestaande woonaanbod. De gewenste vernieuwing van woningen, van buurten en van wijken, laat zich niet van bovenaf bepalen. Intensieve


1.4

Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden de strategische ambities van

betrokkenheid van huidige en toekomstige bewoners is geboden. Daar komt bij dat de achterliggende overwegingen uiteenlopend zijn: soms gaat het ‘slechts’ om het aanpassen van woningen aan de woonwensen en kwaliteitseisen van deze tijd, terwijl in andere gevallen ook leefbaarheidsvraagstukken aan de orde zijn. Welke aanpak er het best bij past (op de woningen of juist op de woonomgeving georiënteerd, gericht op sociale interventies of op het voorzieningenniveau) kan slechts lokaal en in samenspraak worden bezien. Het zoeken naar creatieve oplossingen en het benutten van kansen die zich – soms onverwacht – voordoen hoort daar bij. De nadruk op een aanpak van onderop laat onverlet dat de regiogemeenten behoefte hebben aan een gezamenlijke visie die: • • • • • •

samenhang brengt in het gevarieerde woonaanbod van Haaglanden duidelijk maakt welke ambities de gemeenten samen hebben afstemming en bijsturing van lokaal beleid mogelijk maakt inspiratie biedt voor uitwerking in concrete plannen en acties handvatten biedt voor uitvoeringsafspraken met beheerders en investeerders inzet is in gesprekken met andere overheden

Deze woonvisie is formeel vastgesteld op 26 november 2003 door het stadsgewest. Die formele positie is van belang omdat het stadsgewest op verschillende fronten een sturende, coördinerende en faciliterende rol vervult: bij de verstedelijkingsafspraken (regioconvenanten) met het rijk bijvoorbeeld, de vaststelling van het Regionaal Structuurplan, bij de VINEX- en VINACoperaties, bij de prestatieafspraken met de woningcorporaties (verenigd in de SVH) enzovoorts. Minstens zo

belangrijk is echter dat deze woonvisie wordt onderschreven door elk van de gemeenten en door de in de regio werkzame woningcorporaties en andere marktpartijen.

In hoofdstuk 3 worden woonvraag en woonaanbod

bezien moeten worden over een periode van vijftien jaar én in relatie tot de omvang van de voorraad van momenteel ruim 425.000 woningen. Zo uitgedrukt, komen de ambities neer op een voorraadgroei van 1% per jaar, en een jaarlijkse voorraadtransformatie van 0,5%. Ze worden in hoofdstuk 4 ingevuld langs de strategische lijn die door deze woonvisie is geweven: verschillen maken, om zo de kracht van Haaglanden te versterken en de gevarieerde woningvraag te bedienen. Het ambitieprogramma wordt daartoe niet alleen uitgewerkt in een woningdifferentiatie maar ook in een differentiatie naar woonmilieus. Het regionale programma is weliswaar ambitieus maar toch ook realistisch: bij een gezamenlijke inspanning is het mogelijk een wezenlijke kwaliteitsverruiming van het woonaanbod te realiseren.

nader verkend, zowel nu als in de toekomst. Het perspectief van deze woonvisie is daarbij gericht op het jaar 2015. De woningmarkt blijkt op dit moment al gespannen te zijn: er zijn zowel kwalitatieve als kwantitatieve fricties tussen wat wordt gevraagd en wat wordt geboden. Die spanning zal, bij ongewijzigd beleid, groter gaan worden. Onder meer omdat de samenstelling van de woningvraag zal gaan veranderen: minder gezinnen, meer mensen op leeftijd bijvoorbeeld. Het stadsgewest wil het aanbod aan woningen en woonmilieus beter laten aansluiten bij de vraag, zodat mensen naar wens kunnen wonen en processen als starten en doorstromen op de woningmarkt soepeler verlopen. Dat vergt een aanpassing van het woonaanbod die niet alleen door nieuwbouw kan worden bewerkstelligd, maar die ook herstructurering van bestaande woningen vergt. De richting en orde van grootte van deze opgaven worden in dit hoofdstuk verkend.

hoofdstuk 5 , tot slot, kent als uitgangspunt dat het echte werk op lokaal niveau gebeurt. De gezamenlijke, regionale ambities zullen aldaar hun neerslag moeten krijgen in plannen en projecten. Dat vergt een samenwerkingsmodel waarin gemeenten de ruimte hebben om verschillen te maken - een gevarieerd aanbod aan woonvormen en woonmilieus met onderscheidende identiteiten te realiseren – maar waarin tegelijk de samenhang op regionaal niveau niet uit het oog wordt verloren. In hoofdstuk 5 worden, om die slag van regionaal naar lokaal te maken, een aantal gebiedstransformaties, gebiedsprofielen en themaprojecten benoemd. Ondersteund door inspirerende werkvormen als een Woonvisiedebat en een Woonvisiedag, vormen ze de eerste stappen in de vertaling van de woorden van deze woonvisie naar daden in de praktijk. Er zullen de komende jaren nog vele stappen volgen.

het stadsgewest Haaglanden op hoofdlijnen neergezet. Het benutten van de kracht van Haaglanden staat daarin centraal. Die aantrekkingskracht wordt gevormd door de grote variatie aan woongebieden die Haaglanden laat zien in een regio die toch compact én ‘groen en blauw’ is. Het versterken van die kernkwaliteit vormt de basis voor een strategie waarin wordt gestreefd naar een grotere verscheidenheid aan woningen en woonmilieus. Kwaliteitsverruiming van het woonaanbod is de naam van die strategie, die zich richt op het vergroten van de keuzemogelijkheden op de woningmarkt met aandacht voor bijzondere groepen op die markt.

In hoofdstuk 4 maakt het stadsgewest Haaglanden keuzes. Dat gebeurt in de vorm van een regionaal ambitieprogramma, dat aangeeft welke verandering en uitbreiding van het woonaanbod de regio nastreeft. Een uitbreiding met 60.000 woningen en een transformatie van 30.000 bestaande woningen vormen de randtotalen van die ambitie. Dat zijn totalen die

Aansluitend geeft hoofdstuk 6 de gemeentelijke reacties weer op de in deze woonvisie geschetste gebiedsprofielen. Deze reacties zijn gedurende de inspraakperiode verzameld, evenals een inventarisatie van de planvoornemens programmatoets laat hiervan de uitkomsten zien.

15


2

Waar het in Haaglanden om draait Haaglanden is compact, groen, gevarieerd en kent eigen, specifieke identiteiten. Groeien en vernieuwen vergt het bewaken van bestaande kwaliteiten maar ook het onderkennen van nieuwe uitdagingen en het verkennen van nieuwe mogelijkheden. 2.1

De kracht van Haaglanden Compact én groen Haaglanden is een compacte stedelijke regio. Binnen de vanzelfsprekende stedelijke context van bebouwing en een intensieve infrastructuur is er sprake van bijzondere recreatieve- en natuurwaarden. Veenweidegebieden, het Groene Hart, een brede landgoederenzone en vanzelfsprekend het duingebied en de lange Noordzeekust liggen binnen handbereik van de bewoners van Haaglanden. Een sterk punt waarin Haaglanden zich onderscheidt van de stadsregio Rotterdam en van de Amsterdamse regio. De grote woongebieden zélf zijn ook ongekend groen. Grote tot zeer grote, vaak aaneengesloten parken maken als vanzelfsprekend deel uit van het stedelijk gebied - zowel van het oude stedelijk gebied als van de nieuwe woongebieden. Wil de regio zich op dit punt blijven onderscheiden, dan is het zaak die groene (en blauwe) kwaliteit te bewaren én te ontsluiten als specifiek onderdeel van de woonkwaliteiten die Haaglanden te bieden heeft. Strategieën waarbij de groene en blauwe structuur worden benut als onderlegger voor de woon- en leefkwaliteit van de regio, kunnen die eigen kwaliteit nog verder versterken. (Kaart 2-1)

Gevarieerd wonen met specifieke identiteiten Wordt het midden van Haaglanden gezocht, dan kan de passer volstaan met een straal van acht kilometer. Binnen die straal kunnen sterk verschillende woonkwaliteiten worden teruggevonden, met een eigen identiteit en bovendien - naar identiteit of naar

schaal - onderscheidend ten opzichte van de andere randstedelijke stadsgewesten. Neem alleen al dat Haaglanden met een prominente badplaats aan zee ligt! De stedelijkheid van Den Haag is zeer eigen. Geen andere stad heeft tegelijkertijd zo’n groot en eigenzinnig en kwalitatief hoogwaardig woongebied als dat van Hollands Spoor tot aan de kust: onmiskenbaar stedelijk, groen, voornaam en tegelijkertijd ‘gewoon’. Dit thema kan worden teruggevonden in de langgerekte rand met de oude bebouwing die de oude dorpskernen van Rijswijk, Voorburg en Leidschendam verbindt. Gerekend in oppervlakte en in aantal woningen heeft Haaglanden met deze woongebieden een ongekende omvang in kwalitatief hoogwaardig stedelijk wonen. Opnieuw gerekend in omvang en in aantal woningen beschikt Den Haag ook over het grootst aaneengesloten vroeg vooroorlogse stadsdeel met alle kenmerkende kwaliteiten (veel kleinschalige stadseconomie, de grootste dagmarkt, van volksbuurt tot wijk van jongeren) en problemen (technische kwaliteit, leefbaarheid, beheerbaarheid). Belangrijk is vooral dat de wijken in dit stadsdeel (Spoorwijk, Schilderswijk, Transvaal, Valkenbosch) door de genoemde kwaliteiten houvast bieden voor een toekomstgerichte aanpak. Het naastliggende Wassenaar pakt het thema van de villawijken in het noorden van Den Haag op en zet dat door. Opnieuw geldt dat geen van de vier randstedelijke gebieden kan bogen op een aanbod van villa’s dat zo direct aansluit op het stedelijk gebied. Meer noordelijk ontrolt Wassenaar zich als een aantrekkelijk dorp met een verscheidenheid aan woningen, woonmilieus en woonkwaliteiten. 27


Kaart 2-1

Groene kwaliteiten in Haaglanden

Wassenaar


Westland

Delft

Midden-Delfland

Kaart 2-2

Woongebieden met verschillende kwaliteiten in Haaglanden

centrumstedelijk vooroorlogs gebied suburbaan vroeg naoorlogs suburbaan grondgebonden suburbaan gestapeld suburbaan na 1985 groenstedelijk wonen kleinstedelijk en dorps wonen werkgebieden vinexwijken

28

2

Het dorpse wonen kan ook worden teruggevonden in Westland en Midden-Delfland. In Westland domineert de specifieke economische activiteit van de glastuinbouw, maar de dorpen zelf hebben nog een schaal en een kwaliteit die hoog worden gewaardeerd als tegenvoeter van de veel grotere schaal die stedelijk wonen biedt. Daar komt bij dat Westland zowel groene, blauwe (duinen en zee) als stedelijke kwaliteiten (Den Haag, Delft) onder handbereik heeft. Pijnacker-Nootdorp zit door de recente ruimtelijke ingrepen (VINEX-locaties) op de grens van dorps wonen (de kernen van de dorpen) en over het geheel genomen groengeoriënteerd suburbaan wonen (de wijken in ontwikkeling). De steden liggen door het spoor en de toekomstige RandstadRail onder handbereik, en rondom kan het Groene Hart worden betreden. De aantrekkelijkheid van dit woongebied zit bovendien in de wat beperktere schaal en de rust. (Kaart 2-2) Stedelijkheid wordt weer teruggevonden in Delft en Zoetermeer: een in de kern zeventiende-eeuwse stad en een volledig laat twintigste-eeuwse stad. Beide met eigen verscheiden identiteiten en beide op pakweg vijf kilometer van de stadsrand van Den Haag (compact!). Die stedelijke ‘meerpoligheid’ van Haaglanden is uit een oogpunt van variatie en keuzevrijheid een sterk punt op zich. Delft onderscheidt zich door de bijzondere kwaliteit van het oude centrum, de campus-area en de open grens naar het groene Midden-Delfland. Zoetermeer presenteert een grote variatie van woonkwaliteiten en stedenbouwkundig sterk te onderscheiden gebieden in combinatie met een modern centrum en een directe aansluiting op het Groene Hart.

Grootschalige suburbane wijken worden teruggevonden bij alle steden. Alle wijken tot begin jaren zeventig hebben als zwak punt dat de woningvoorraad, door het toevallige lot van de periode waarin ze zijn gebouwd, betrekkelijk eenzijdig is: een reden voor herontwikkeling. Als sterk punt van deze wijken geldt de groene drager, die intussen volwassen is en bijzondere kwaliteit heeft: een goed houvast bij herontwikkeling!

Verscheidenheid aan werk Natuurlijk: Den Haag is de residentie, maar dat is meer dan alleen de constatering dat Den Haag een ‘ambtenarenstad’ is en een stad voor diplomaten. De departementen zorgen voor een sterke invulling van hoogstedelijkheid rond het Centraal Station. Het diplomatieke karakter van de residentie heeft zich verder uitgebreid en gedynamiseerd door de vestiging van internationale organisaties. Naast deze twee in het oog springende functies kent de regio een grote verscheidenheid aan dienstverlening, met hoofdvestigingen of (Europese) regiokantoren van grote nationale en internationale bedrijven. De Utrechtse Baan (Den Haag, Voorburg), de Plaspoelpolder (Rijswijk), en het stationsgebied van Zoetermeer zijn zonder uitzondering A-locaties. Delft, met het campusgebied, geeft daar een eigen aanvulling op met kennisintensieve en technologische bedrijvigheid die naar karakter aansluit op de Technische Universiteit en instellingen als TNO. Het universitaire onderwijs (Delft, maar recent ook Den Haag met dependances van de Leidse universiteit) en het hoger onderwijs (de Haagse Hogeschool) vormen daarnaast bronnen van zeer verscheiden werkgelegenheid en maatschappelijke bedrijvigheid op zich. Achter alle grote dienstverlenende bedrijven en onderwijsinstellingen zit de noodzaak én de opportuniteit voor bediening en toelevering, maar ook voor vernieuwing, innovatie en spin-offs. Kleine en middelgrote bedrijvigheid laten in Haaglanden een breed spectrum aan activiteiten zien. Ten zuiden van het ‘brainport’ ligt een ‘greenport’: het sterk geïntensiveerde glastuinbouw complex in het Westland, dat op alle niveaus werk genereert. Een economie op zichzelf, uniek voor Nederland en tot ver daarbuiten bekend. Grootschalige productiebedrijven zijn in Haaglanden minder sterk vertegenwoordigd. Niettemin bieden met name Delft en Zoetermeer plek voor belangrijke en innovatieve industriële ‘plants’. (Kaart 2-3)

Bij een stadsgewest hoort een grote dynamiek rond de meer kleinschalige stadseconomie: een veelheid aan bedrijfjes, van productie en dienstverlening naar han-


del, en van reclame en marketing naar kunst en kunsthandel. Soms ingebed in de stad temidden van andere functies, soms op kleine bedrijfsterreinen in of aansluitend op de woonbebouwing.

Verscheidenheid aan voorzieningen Bij een stadsgewest hoort vanzelfsprekend ook de win-

kelfunctie en de recreatiefunctie. Die biedt binnen Haaglanden én een grootstedelijke schaal (het centrum van Den Haag) én een reeks van sterke, onderling verschillende grote centra (Delft, Zoetermeer) én kleinere maar volwaardige centra (oude dorpscentra van Voorburg, Rijswijk en Wassenaar en regionale centra als Leidsenhage, In de Bogaard en Naaldwijk). Badplaats Scheveningen, tot slot, biedt door schaal en ligging de presentatie van een stad aan zee. De regio is ook rijk aan culturele voorzieningen en manifestaties van internationale faam. Van danstheater tot Delfts blauw, van North Sea Jazz festival tot Mauritshuis, van kleinschalige galeries en zaaltjes tot grote musea en (inter-)nationale podia. Al die functies (winkels, recreatie, cultuur) bieden ruimte voor werkgelegenheid, voor ondernemersinitiatief én voor keuzemogelijkheden voor bewoners en bezoekers van het stadsgewest. De beschikbaarheid van al die voorzieningen is een extra kwaliteitsdimensie van de in Haaglanden aangeboden woonmilieus.

2.2

De ambities van Haaglanden 2.2.1 Groen, blauw … en toch compact Haaglanden heeft grote kwaliteiten op het punt van groen en blauw. Het stadsgewest is ook compact, en wil dat blijven. Juist om de woonkwaliteit die het vele groen en blauw bieden te behouden. Het duingebied, de Vlietzone en de groene ruimte bij Rijswijk, de geplande groene Westlandse Zoom, Midden-Delfland en de groene polders rond Stompwijk zijn de dragers van die kwaliteit, samen met de groene aders binnen de stedelijke gebieden. Benutting van die kwaliteit vraagt om bijzondere aan29


Kaart 2-3

Belangrijkste economische functies in Haaglanden

bedrijvenkantoren

Wassenaar


Westland

Delft

Midden-Delfland

30

dacht bij het ontwerpen van ruimtelijke ingrepen, en om de principiële keuze dat – gegeven die structuur – het kwalitatieve belang van groen uitgaat boven het kwantitatieve belang van rood. Die waardering voor groen en blauw zet ‘rood’ niet op achterstand, maar stelt aan stedelijke bebouwing specifieke eisen. In algemene zin betekent het dat de stad zich beter moet richten op de groene en blauwe functies; dan praat je over begrippen als verbinden, oriënteren en gebruiken. Daarnaast betekent de waardering voor groen, geteld bij de behoefte aan wonen en werken, dat bij bebouwing vaak gekozen zal moeten worden voor compacte stedelijkheid. Intensief ruimtegebruik, en in samenhang daarmee een uitgebreid net van openbaar vervoer, is de noodzakelijke contramal voor het pleidooi voor behoud van open ruimte. De inzet op ‘groen, blauw en toch compact’ houdt tot slot in dat bereikbaarheidsvraagstukken van het begin af aan een plek krijgen in de planvorming en de uitvoering: of het nu om een groen of rood plan gaat.

2.2.2 Verschillen maken Er is vraag naar veel nieuwe woningen, maar bovenal naar een grotere verscheidenheid aan woningen en woonmilieus. Kwaliteiten die Haaglanden nu niet of onvoldoende kan aanbieden, moeten door herstructurering van bestaande en ontwikkeling van nieuwe locaties worden aangeboden. Dat is niet alleen een actuele behoefte, maar ook een toekomstige behoefte. De bevolking groeit, de huishoudenssamenstelling verandert, en dat zorgt opnieuw voor vraag naar verscheidenheid aan woningen en woonmilieus. Daar komt bij dat Haaglanden grote ambities heeft op het punt van het bieden van werk. Dat zal alleen maar lukken als Haaglanden werkgevers en werknemers ervan overtuigt dat in Haaglanden een goede woonplek is voor iedereen. Woonmilieus zijn een goed houvast voor mensen: de buurt - het woonmilieu - fungeert als identiteit en ‘merk’ waar men zich graag mee verbindt. Woonbeleid dat mee is gebaseerd op een woonmilieustrategie, is een antwoord op die vraag van mensen.

2

Meer stedelijk wonen Haaglanden biedt al een grote variëteit aan vormen van echt stedelijk wonen, met het grote centrum van Den Haag, het oude centrum van Delft en het moderne centrum van Zoetermeer. Hoe en waar kan de noodzaak tot compact wonen en de vraag naar stedelijk wonen verder vorm krijgen? • Nieuwe stedelijkheid rond stations/spoorzones/campussen vraagt om oplossingen die wellicht nog niet gekend zijn in Nederland. Er moet ruimte komen voor mensen die willen werken, wonen en recreëren in een dynamische ruimte. Welke kwaliteiten vraagt dat aan vervoer, aan publieke ruimte, aan woonfuncties, aan dienstverlening? Hoe flexibel moeten vastgoed en diensten zijn om in te kunnen spelen op telkens nieuwe (woon)vragen? Welke variëteit - van klein, hoogwaardig maar tijdelijk onderkomen naar groot, prestigieus en bijzonder penthouse - is nodig en mogelijk? • Stads wonen in of grenzend aan het centrum vraagt om het (her)vinden van goede oplossingen voor de vraag naar afwisseling: stille woonstraten met klein groen en pleintjes, dynamiek in de stadstraat met detailhandel en kleinschalige bedrijvigheid. Grondgebonden appartementen-met-tuin, grote balkons of dakterrassen moeten antwoord geven op de vraag naar eigen buitenruimte. Wijken voor iedereen, van student tot yup of dinky, van startend gezin tot empty-nester, van laag tot hoog inkomen, van jong tot oud. Dienstverlening en zorg aan huis moeten een plek krijgen als voorwaardelijke structuur voor zorgvragers. • Herenhuizen in de stad: terzijde van de dynamiek en het lawaai, maar ontegenzeggelijk centrumstedelijk. Soms één woning, soms zeer grote appartementen. Stille stadstuinen. Het is een kernkwaliteit van Haaglanden dat juist ook déze kwaliteit wordt aangeboden. Lokaal moet naar plekken worden gezocht om deze bijzondere kwaliteit te kunnen aanbieden.

Meer groenstedelijk wonen Groenstedelijk wonen heeft vele gedaanten. De vraag ernaar is groot.

• Groenstedelijk wonen nabij het centrum: denk aan het thema tuinstad of parkstad. In een vrij hoge dichtheid met goede voorzieningen wordt een scala aan woonmogelijkheden geboden. Compacte, vrij hoge torens in het openbaar groen; eengezinswoningen in een fijnmazig stratenpatroon, met voor- en achtertuin. Veel straat- en laanbeplanting, kleine pleintjes, goede relaties met het grotere openbaar groen. Gevraagd en gewenst door velen, van starters, doorstarters en jonge gezinnen tot 55-plussers, en dat in alle inkomensklassen. Belangrijke kwaliteit: het centrum is in korte tijd met openbaar vervoer te bereiken (verbinding) maar de wijk biedt ook een eigen structuur aan voorzieningen en diensten (autonomie, identiteit). Een belangrijk thema bij herstructurering. • Groenstedelijk, suburbaan wonen: verder van het centrum. Elementen van het thema tuinstad/parkstad, maar vaak veel meer nadruk op particulier boven openbaar groen. De wijk is in veel opzichten autonoom, de functionele relatie met stadscentra is veel losser, de eigen identiteit staat voorop. Typisch een wijk voor jonge en voor oudere gezinnen, voor mensen die zich voor langere tijd settelen. Maar: er is behoefte aan verschil! Het actuele aanbod in nieuwe wijken is architectonisch weliswaar zeer verscheiden, maar stedenbouwkundig en naar aangeboden prijsklassen zeer verwant. Uit een oogpunt van woonmilieus en identiteit moeten die wijken onderling meer gaan verschillen. • Haaglanden kent echte villawijken, maar er is vraag naar meer. Dit soort wijken is niet alleen van belang voor huishoudens die al in Haaglanden wonen, maar ook als bijzonder aspect van de wens het stadsgewest een hoogwaardige vestigingsplaats te laten zijn voor (internationale) bedrijven en organisaties. De Westlandse Zoom is daartoe het leidende initiatief, met een uiterst luxe karakter van circa 10 woningen per hectare. Op de VINEX/VINAC-locaties kunnen wellicht ook stevige accenten worden gezet (niet een randje maar eerder een wijk met 800 woningen) zodat je ook daar kunt spreken van een echte, nieuwe villawijk.


Ambitie De aantrekkelijkheid van Haaglanden zit in de bijzondere combinatie van groen, blauw en toch compact. Die kernkwaliteit vraagt om structuur en ontwerp:

• Conserveren: de open ruimte behouden. • Verbinden: het buitenliggende groen en het stedelijk groen verbinden.

• Gebruiken: de woonfunctie beter op de open ruimte oriënteren.

Gegeven de groenstructuur gaat het belang van groen boven dat van rood. Aan de stedelijke bebouwing stelt dit de eis dat deze compact moet zijn, dat gezocht moet worden naar passend meervoudig ruimtegebruik.

Ambitie De verscheidenheid aan woonmilieus en woningen is groot. Haaglanden wil die verscheidenheid aanscherpen. Verschillen geven identiteit aan buurten, stadsdelen, dorpen en plaatsen. Een breed palet aan woonmogelijkheden geeft kleur aan Haaglanden. Bij herstructurering en nieuwe uitleg draait het om:

• Stedelijk wonen in al zijn verscheidenheid, van

dynamisch centrumstedelijk wonen tot stadse woonmilieus die ook aantrekkelijk zijn voor gezinnen.

• Groenstedelijk wonen in specifieke combinaties van groen én stedelijk, tot woonmilieus die te typeren zijn als tuinstad of groene rand.

31


2.2.3 Het draait om mensen Verschillen maken is niet een doel op zich. De kern is dat mensen verschillen, en dus keuzes moeten kunnen maken. Het woonaanbod is onvoldoende veelzijdig en speelt onvoldoende in op de verscheidenheid van de woonvraag. Daarom is het van belang om het aanbod niet in dichotomieën te bezien (huur = goedkoop, koop = duur) maar juist oog te hebben voor variatie: van de bescheiden koopwoning tot de kwalitatief hoogwaardige huurwoning.

Betaalbaar aanbod: behouden én verbeteren Het behouden van voldoende huisvestingsmogelijkheden voor mensen met een bescheiden inkomen is in deze woonvisie één van de uitgangspunten. Deze groep huishoudens zal in omvang afnemen, zodat de voorraad goedkope huurwoningen minder omvangrijk dan nu behoeft te blijven. Dat is het kwantitatieve verhaal. Maar minstens zo belangrijk is het kwalitatieve verhaal. Ook in de sociale huursector wordt meer kwaliteit gevraagd. Voor een deel komt dat door de eenzijdige en matige kwaliteit van de voorraad (aanbodkant), en voor een deel doordat ook in dit marktsegment huishoudens met specifieke woonbehoeften bestaan (vraagkant). Mensen met een zorgvraag bijvoorbeeld, en grotere gezinnen die in de bestaande voorraad nauwelijks geschikt aanbod vinden. Het behouden van voldoende betaalbaar aanbod moet de komende jaren gepaard gaan met kwaliteitsverbetering door aanpassing waar mogelijk en vervanging waar nodig.

De verhuizers Het is moeilijk om binnen Haaglanden een wooncarrière te maken. De eerste twee tot drie stappen die huishoudens willen maken, worden vaak vertraagd door onvoldoende geschikt en beschikbaar aanbod: het middensegment in de huursector is gering in omvang, en het middensegment in de koopsector is door prijsstijgingen buiten bereik gekomen van grote groepen woningzoekenden. Mensen zullen daardoor niet verhuizen, en de druk op de goedkopere huursector blijft 32

onverminderd groot. De woningmarkt, die het van beweging moet hebben, dreigt gaandeweg verstopt te raken. Aan de bovenkant van de woningmarkt zien we een vergelijkbaar verschijnsel. De vraag naar hoge (en dure) kwaliteit is nog steeds groter dan het aanbod. Ook deze huishoudens blijven zitten, met als nevengevolg dat de prijzen in de middensector verder onder druk komen te staan. Op alle niveaus komen we huishoudens tegen die in te sterke mate gehinderd worden in hun woonmogelijkheden. Reden om met kracht in te zetten op een duidelijker differentiatie van het aanbod: naast meer ruimte voor de dure sector veel aandacht voor de realisatie van goedkope en middeldure koopwoningen.

Allochtonen In veel opzichten is de woonvraag van huishoudens met een allochtone achtergrond sterk vergelijkbaar met de vraag van autochtone huishoudens. Met name als het gaat om woningen, dan is de vraag naar binnen- én buitenruimte identiek. Ook geldt dat de voorkeur uitgaat naar eigen woningbezit. Het onderscheid zit met name in het woonmilieu. Waar in het algemeen sprake is van herwaardering van de stad als woonmilieu – ook voor gezinnen met kinderen – geldt dit in het bijzonder voor huishoudens van allochtone afkomst. Voor velen heeft de stad als woonplaats een emancipatoire betekenis. Bovendien biedt een meer stads woonmilieu meer kans op ontmoeting, en de mogelijkheid – meer dan onder autochtonen – het sociale leven deels in de publieke ruimte te laten plaatsvinden. Die specifieke woonvraag stelt dus in het bijzonder eisen aan te creëren woonmilieus, met veel aandacht voor de openbare ruimte.

Zorgvragers Het aantal ouderen neemt toe, en een toenemend aandeel ouderen blijft zelfstandig wonen. Zorgaanbod moet dan niet alleen wanneer nodig beschikbaar zijn, maar ook aan huis en in de woning geleverd kunnen worden. Nog teveel woningen zijn daarvoor niet geschikt. Daarnaast wordt het verblijf in zorginstellin-

Ambitie Haaglanden wil waarborgen en kansen bieden. Dat betekent:

• Een kwaliteitsslag in de sociale sector:

de doelgroep heeft een meer gevarieerde vraag dan nu wordt bediend.

• Een breed aanbod voor starters én veelverdieners: een differentiatie, die mensen in staat stelt hun woonwens te realiseren.

• Ruimte bieden aan individuele keuzen: ruimte voor particulier opdrachtgeverschap, en voor consumentgestuurd bouwen.

• Nieuwe woonwensen honoreren: inspelen op de woonvraag van mensen van allochtone afkomst.

• Zelfstandig wonen voor mensen met een zorg-

vraag: dat vraagt geschikte woningen, maar ook verandering in de zorgsector.

gen steeds meer vervangen door kleinschalige vormen van wonen met zorg in de wijk: extramuralisering. Ook die ontwikkeling doet een klemmend beroep op het woonbeleid van gemeenten en regio. Hetzelfde geldt voor andere groepen mensen, die om verschillende redenen zorg behoeven en begeleiding bij zelfstandig wonen. Voor een deel van hen geldt dat ook zij door extramuralisering zijn aangewezen op het ‘gewone’ woonaanbod; anderen zullen nooit op zorg en begeleiding beroep hebben gedaan, maar zijn toch door hun problematiek in de periferie terecht gekomen. Nog veel te weinig zijn de zorgsector en welzijnssector ingericht op een zodanige aanwezigheid in de wijk dat de vragers die daar wonen ook daadwerkelijk zorg en eventuele begeleiding krijgen. Woningcorporaties, marktpartijen, zorginstellingen, welzijnsinstellingen én

2


Terzijde: houdbaarheid toekomstverkenningen

Ambitie

Ambitie

Bij de verkenningen in deze woonvisie is gebruik gemaakt van het Woningbehoefteonderzoek (WBO) 1998 en de Primos bevolkingsprognoses 2002. Omdat het WBO ’98 al enige jaren oud was, is bewust geen gebruik gemaakt van de conjunctuur-

•

Haaglanden kiest voor een samenhangende

De gemeenten kiezen binnen de regionale strate-

regionale strategie:

gie voor lokale oplossingen. De kwestie is immers

verhoudingen. Vraag en aanbod fluctueren immers, en zijn

Groen als drager van woonkwaliteiten, met als

dat uitwerken, beslissen en handelen moeten zijn

daarom als basis voor lange termijnverkenningen ongeschikt.

consequentie dat de groenstructuur beperkingen

verbonden met:

De gebruikte methode maakt gebruik van de meer structurele

•

Reële mogelijkheden en plaatselijke omstandig-

gegevens uit het WBO, namelijk de koppeling van huishouden-

heden.

kenmerken aan segmenten van de woningvoorraad.

•

De ruimte die mensen vragen om vorm te geven

Structurele gegevens zijn bijvoorbeeld dat hogere inkomens-

aan hun eigen toekomst.

groepen anders zijn gehuisvest dan lagere, jongeren anders

De plaatselijk bepaalde inkleuring van maatrege-

dan ouderen en gezinnen anders dan alleenstaanden. Op deze

len op het brede vlak van leefbaarheid.

structuur is de verwachte bevolkingssamenstelling in 2010,

oplegt aan bouwwensen.

•

Verschillen accentueren tussen woningen en woonmilieus, met accenten op stedelijke en groenstedelijke woonmilieus.

•

Inspelen op de keuzemogelijkheden die mensen vragen, teneinde zelf vorm te geven aan hun

•

woonwens.

•

gevoelige onderdelen van het WBO, te weten de vraag/aanbod-

2015 en 2020 ‘geprojecteerd’. Daaruit is af te leiden welke seg-

Waarborgen bieden voor mensen die dat nodig

Het stadsgewest is het podium voor gesprek,

menten van de huidige voorraad nog ‘passen’ bij de toekomsti-

hebben, van vragen rond wonen en zorg tot

afstemming, inspiratie en het delen van kennis.

ge bevolking. Deze methode heeft als voordeel dat de lange

nieuwe kwaliteiten in de sociale huursector.

termijnverkenning niet hoeft te worden herzien als de actuele marktverhoudingen op en neer gaan. Inmiddels is het WBO 2002 beschikbaar. Daaruit blijkt dat de vraag behoorlijk is verschoven ten opzichte van het vorige WBO. De verschuivingen in de bevolkingssamenstelling en in de woningvoorraad zijn echter veel geringer, en in de structurele koppeling tussen die twee is al helemaal weinig veranderd. De lange termijnverkenningen uit deze woonvisie (rich-

de gemeente moeten aan tafel om alles te doen wat mogelijk is om het wensbeeld van zelfstandigheid plus zorg aan huis te realiseren. Op maat van de gemeente, het stadsdeel of de wijk: gebruikmakend van wat er is (voorzieningen, openbaar vervoer), ruimte makend voor wat er moet komen (uitleverpunten voor zorg) en door aanpassing of nieuwbouw zorgen voor passend woonaanbod (levensloopbestendig bouwen).

2.2.4 Regionale strategie, lokale uitwerking Het stadsgewest kan de hoofdrichting overzien, de strategie uitzetten. Op die strategie kan de regio sturen, waar nodig zorgdragen voor afstemming en coördinatie, en faciliteiten bieden aan partijen binnen het stadsgewest.

Fysiekruimtelijk worden samen lijnen uitgezet, die richting geven, ruimte bieden en soms beperkingen opleggen. Het is op dat niveau dat het stadsgewest kiest voor een samenhangende regionale strategie, op basis van gedeelde opvattingen. Alleen bij gedeelde opvattingen, immers, zal een strategie betekenis krijgen bij de dagelijkse werkelijkheid van bouwprojecten, leefbaarheidsvraagstukken en zorgvragen. Het echte werk gebeurt op lokaal niveau. De schaal van identiteit en woonbeleving, van wensen en van problemen, is een menselijke schaal; dat vraagt ook om communicatie op menselijke schaal. Op lokaal niveau kan die manier van werken het dichtst worden benaderd. Die nadruk op het voorwaardelijk belang van lokaal handelen is voor het stadsgewest een principiële.

ting 2015) houden dan ook stand. Wel is het inzicht dat het nieuwe WBO biedt in de huidige vraag/aanbodverhoudingen van belang om de fasering en planinvulling op kortere termijn uit te werken. Inspelen op actuele marktomstandigheden is noodzakelijk, echter met op de achtergrond een programma dat juist de lange termijnontwikkelingen in het oog houdt. Die afstemming zal onderwerp van bespreking zijn tijdens het Woonvisiedebat, dat in hoofdstuk 5 wordt aangekondigd.

33


3

De opgaven waar Haaglanden voor staat Haaglanden kent een gevarieerd aanbod aan woningen en woonmilieus, maar kent ook een gevarieerde woningvraag. Per saldo is er sprake van een mismatch, een gat tussen woonwens en aanbod. Wat is het karakter van die mismatch, nu en straks? 3.1

Spanning op de woningmarkt 3.1.1 Vraag en aanbod sluiten niet goed aan De woningmarkt in Haaglanden is zowel kwantitatief als kwalitatief gespannen. Er is op dit moment al vraag naar meer en vooral ook andere woningen dan Haaglanden kan bieden. Vraag naar kwaliteit in alle woningsegmenten, van hoogwaardige koop tot hedendaagse kwaliteit in de sociale huur, kan zijn weg onvoldoende vinden. Die spanning is goed zichtbaar in Figuur 3-1 . In de figuur wordt de woningvraag van mensen die graag binnen een jaar naar een woning in Haaglanden zouden willen verhuizen, vergeleken met het aanbod dat ze in dat geval zouden achterlaten. De figuur laat zien dat de vraag groter was dan het potentiële aanbod. Dit duidt op een kwantitatief gespannen woningmarkt, waarin te weinig woningen vrijkomen om iedereen de gewenste verhuisbeweging te kunnen laten maken. De figuur laat vooral ook kwalitatieve spanningen zien. Zo maakt de figuur duidelijk dat de vraag naar huurappartementen weliswaar het omvangrijkst was, maar dat nog veel meer mensen juist uít een huurappartement naar een ander woningtype zouden willen verhuizen. Het werkelijke probleem was, en is nog steeds, dat veel mensen die verhuiswens niet kúnnen realiseren: er zijn te weinig mogelijkheden om wooncarrière te maken. Nu zijn vraag/aanbodverhoudingen altijd een momentopname, en gevoelig voor conjunctuur: de markt past zich vrij snel aan veranderende omstandig-

heden aan, zeker in de koopsector. De grote kwaliteitsvraag leidde de afgelopen jaren tot forse prijsstijgingen, maar recent beginnen de prijzen te stabiliseren en de periode dat woningen te koop staan wordt langer. Niettemin is het duidelijk dat er vooral in de luxere koopsegmenten een grote vraag is, waar onvoldoende aanbod tegenover staat. Die kwaliteitsvraag en dus kwaliteitsspanning is ook in andere wooncategorieën zichtbaar. Omdat de omvangrijke kwaliteitsvraag niet werd gehonoreerd, stokte de doorstroming. Waar in theorie sprake zou moeten zijn van ontspanning op de markt voor huurappartementen (zie de figuur!), nam de spanning in deze sector in de praktijk zelfs toe. Over de volle breedte van de woningmarkt is er sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod.

3.1.2 Welke groepen komen in de knel? De toenemende marktspanning leidt weliswaar tot dalende slaagkansen in de sociale huursector, maar dankzij de systematiek van woonruimteverdeling blijven de slaagkansen voor de doelgroep redelijk op peil. Voor de (net wat) hogere inkomens en voor starters zijn ze echter laag. Toetreden tot de woningmarkt, en het maken van stappen op de woningmarktladder, is de afgelopen jaren moeilijker geworden.

Starters In Den Haag, Delft en Zoetermeer zijn de slaagkansen voor starters in de huursector van oudsher vrij goed; starters vormen in deze gemeenten ook de grootste groep woningzoekenden. Dat laat onverlet dat de 41


Figuur 3-1

slaagkansen van starters in deze steden lager zijn dan die van doorstromers.

Vraag/aanbodverhoudingen in Haaglanden eind jaren negentig

Kwaliteitsvragen Bron: WBO 1998, bewerking RIGO

80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 rijtjeswoning koop

eengezins luxe koop

appartementen koop

vraag

potentieel aanbod uit de voorraad

grondgebonden huur

appartementen huur

Zonder over specifieke vraaggroepen te spreken, kan worden vastgesteld dat veel kwaliteitsvragen niet of onvoldoende kunnen worden beantwoord. Gezinnen zoeken vaak een toch wat grotere en liefst grondgebonden woning (koop of huur), maar kunnen die stap moeilijk maken: wie op de huursector is aangewezen stuit op absolute schaarste van grondgebonden huurwoningen, in de koopsector zijn de prijsontwikkelingen vaak te fors. Als men al de stap kan maken, dan staat men toch voor de vraag of extra kosten voor een grondgebonden koopwoning zich in redelijkheid verhouden tot de geboden extra kwaliteit. Alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens in alle leeftijdsklassen komen vergelijkbare vraagstukken tegen. In de huursector blijft men toch vaak aangewezen op werkelijk kleine appartementen, in de koopsector stuit men op de aangehaalde prijs/kwaliteitsfrictie.

Doorstromers en doorstarters Tabel 3-1

Segmentering van de woningmarkt in Haaglanden (2000)

G ro

centrumstedelijk

ge

de

nK

o

G ro

nd

ge

n bo

de

nL

ux

Ap

op

pa

r te

n me

ten

K

p oo

G ro

nd

ge

n bo

de

nH

u

ur

Ap

pa

r te

n me

ten

H

uu

on rz

Ap

pa

de

r te

r li

ft

n me

ten

H

r uu

5.500

600

10.900

9.600

36.700

13.100

76.300

13.300

2.400

27.900

5.200

29.200

5.200

83.100

suburbaan vroeg naoorlogs

4.700

900

9.500

3.600

29.800

12.300

60.700

suburbaan grondgebonden

15.600

2.900

3.700

13.400

11.300

7.900

54.800

suburbaan gestapeld

6.000

500

5.200

8.200

7.600

18.000

45.600

suburbaan na 1985

8.200

900

700

2.200

1.200

900

14.100

groenstedelijk wonen

7.700

1.100

7.300

3.800

7.500

5.000

32.400

24.600

12.400

2.900

10.400

4.500

2.400

57.200

85.550

21.700

68.000

56.300

127.800

64.800

424.100

vooroorlogs gebied

kleinstedelijk en dorps wonen

42

nd

n bo

op

o eK

me

t li

ft

De overstap van een huurwoning naar een koopwoning is voor velen te duur geworden. Het gevolg: mensen stellen hun gewenste verhuizing uit, of ze stellen hun wensen bij. Beide verschijnselen zien we in Haaglanden optreden. Met name huishoudens die een tweede stap willen nemen in hun wooncarrière (leeftijdsgroep 25 – 40 jaar) komen langs deze weg in de knel. In de gemeenten in het noordelijk deel van Haaglanden nam het aanbod van sociale huurwoningen af omdat de door de betrokken huishoudens gewenste verhuizing naar de koopsector uitbleef. Dat leidde direct tot druk in de sociale huursector. De slaagkans van de doelgroep bleef weliswaar op peil, maar de groep daarboven zag niet alleen doorstroming naar de koopsector geblokkeerd maar slaagde er bovendien moeilijk in binnen de huursector een stap naar meer ruimte en kwaliteit te maken. Ook in de gemeenten in het zuidelijk deel van Haaglanden (Westland en Midden-Delfland) daalden de slaagkansen in de afgelopen jaren, zij het minder uit-

3

gesproken dan in de noordelijker gelegen gemeenten. Het vrijkomend aanbod bleef hier namelijk redelijk op peil, wat wijst op voldoende doorstroming van de huursector naar de koopsector. Het aantal woningzoekenden steeg echter licht, zodat degenen die binnen de sociale huursector hun weg zoeken te maken krijgen met een dalende slaagkans.

Etniciteit als bijzondere dimensie Vaak gaat het bij allochtone groepen om gezinnen, met de daaraan verbonden specifieke vraag: wat grotere woningen in een kindvriendelijke omgeving. Als extra dimensie komt hierbij dat allochtonen gemiddeld genomen de voorkeur geven aan een meer stadse omgeving. Is men door inkomen aangewezen op de sociale huursector, dan stuit men vaak op kleine appartementen. Kan men de stap nemen naar de koopsector, dan stuit deze groep – juist ook door hun voorkeur voor een meer stadse woonomgeving – opnieuw op een tekort. Grotere koopappartementen, of grondgebonden koopwoningen, zijn een schaars goed in de stad. Niet zozeer de allochtone afkomst als zodanig, maar de wat grotere omvang van de huishoudens in confrontatie met de kleine woningen in de voorraad, zorgt er voor dat deze groep de grootste verschillen kent tussen de huidige en de gewenste woonsituatie.

Ouderen Ouderen oefenen een specifieke vraag uit op alle marktsegmenten. Voor hen is vooral levensloopbestendigheid van groot belang: een woning met alle relevante ruimten op één woonlaag, en een woonomgeving met voldoende voorzieningen (van winkels via groen naar openbaar vervoer). Een eventuele zorgvraag zou aan huis moeten worden geleverd, wat ook eisen stelt aan de woning. De woningvraag van ouderen is aanzienlijk. De slaagkans voor ouderen in bijvoorbeeld de huursector is verhoudingsgewijs weliswaar redelijk, maar de feitelijke kwaliteitsachterstand in zowel huur- als koopsector is groot als het gaat om een levensloopbestendige woning én woonomgeving.

3.1.3 In welke woongebieden is de mismatch het scherpst? Een korte schets Haaglanden is een stadsgewest met veel variatie, met onderscheidende woongebieden die elk een stevig gewicht hebben, en bovendien vaak heel directe relaties met zowel stedelijke voorzieningen als met voorzieningen op het punt van recreatie en natuur. Op kaart 2-2 werden acht verschillende typen woongebieden onderscheiden. Elk gebied kent een gevarieerde woningvoorraad. De samenstelling ervan omschrijven we aan de hand van kwaliteitskenmerken die in de woningvraag herkenbaar en onderscheidend zijn: • het onderscheid tussen huur en koop • het onderscheid tussen grondgebonden en gestapeld • in de koopsector het onderscheid tussen ‘normaal’ en ‘luxe’ • bij de huurappartementen het onderscheid met of zonder lift Zo ontstaan er zes verschillende woonkwaliteiten, die als volgt over de onderscheiden woongebieden zijn verdeeld. ( Tabel 3-1) De verschillen tussen de woongebieden kunnen als volgt worden gekenschetst: • Het aandeel grondgebonden woningen in centrumstedelijk gebied is vanzelfsprekend laag. Maar liefst tweederde van de woningen bestaat uit gestapelde huurappartementen, vaak zonder lift. In de vooroorlogse, stadse ring is het aandeel grondgebonden woningen wat groter (25%), en is vooral het aanzienlijke aandeel gestapelde koopappartementen een belangrijk kenmerk. • Het groenstedelijk wonen in met name Den Haag is zonder meer stedelijk (60% gestapeld), maar het groene karakter in combinatie met zijn stedelijkheid vormt nu juist het (kwaliteits-)kenmerk van dit gebied. Het aandeel koop ligt voor stedelijk gebied hoog: boven de 50%. • De vier suburbane woongebieden laten verschillen zien die worden bepaald door de periode van hun ontwikkeling. Stap voor stap neemt de mate van stapeling af, van 80% in de vroeg naoorlogse gebieden


naar minder dan 20% in de woongebieden van na 1985. Het aandeel grondgebonden koopwoningen neemt toe van 10% naar 65%. • Heel anders is dat met kleinstedelijk wonen, waar gestapeld wonen een uitzondering is – ook in de huursector. Er is veel eigen woningbezit; het villagebied van Wassenaar-Zuid zorgt bovendien voor een hoog aandeel dure woningen. Als we alleen naar de verschillende woningtypen kijken, dan is de categorie huurappartementen zonder lift in Haaglanden verreweg het omvangrijkst. Zo’n 30% van de woningvoorraad behoort tot dit type; in centrumstedelijk en vroeg naoorlogs gebied is dat zelfs circa 50%.

Vraagspanning naar type woongebied In de twee stedelijke gebieden – centrumstedelijk gebied en vooroorlogse ring – is sprake van de meest opvallende mismatch. Voor beide gebieden geldt een aanzienlijke vraag naar middeldure en dure grondgebonden koopwoningen en naar koopappartementen. Daar tegenover staat dat de vraag naar gestapelde huurwoningen aanzienlijk lager is dan het aanbod. De koper heeft de stad herontdekt, maar kan er onvoldoende een plek vinden. Ook in de vroeg naoorlogse gebieden en de latere hoogbouwwijken is sprake van een overschot aan gestapelde huurwoningen zonder lift. Daar tegenover staat, net als in het centrumen vooroorlogs gebied, een vraag naar grondgebonden koopwoningen, maar die vraag is minder sterk dan in de stedelijke kernen. Herstructurering in deze wijken zal de naoorlogse gebieden opnieuw op de kaart van de woningzoekende moeten zetten! Het met name Haagse groenstedelijk gebied is ongemeen populair, met wat meer nadruk op grondgebonden woningen. Ook duurdere huur- en koopappartementen worden hier echter gevraagd. Er is kortom plek voor een groen én stedelijk woonmilieu, dat redelijk dicht bij het centrum is gelegen. De vraag naar (nieuw) suburbaan gebied en naar kleinstedelijk en dorps wonen is aanzienlijk, zowel naar omvang als naar kwaliteit. Grondgebonden wonen en 43


luxe domineren in de woonwensen. De vraag naar appartementen in alle klassen (huur/koop, goedkoop/duur) lijkt te wijzen naar de vraag van zowel starters als ouderen. Vooral in de woongebieden die we hier kleinstedelijk en dorps noemen, overtreft die vraag het aanbod. Al deze constateringen laten onverlet dat de vraag naar gestapelde huurwoningen verreweg het grootst is. Maar omdat liefst 45% van de woningvoorraad in Haaglanden tot de categorie gestapelde huur behoort, is er toch een potentieel overschot. De aanzienlijke vraag naar deze woningen maakt zonder meer duidelijk dat een aanzienlijke sociale huursector noodzakelijk blijft: een wat kleinere sector, maar kwalitatief veel beter.

Spanning in perspectief Ondanks de signalen over een gespannen en ten dele verstoppende woningmarkt, is Haaglanden er in geslaagd een stagnatie te voorkomen. Dé succesfactor daarvoor: er werd intussen in Haaglanden flink gebouwd, vooral op binnenstedelijke locaties. Met een nieuwbouwproductie van ruim 5.500 woningen per jaar bleef de woningmarkt nog redelijk in beweging. Voor de komende periode is het van cruciaal belang dat deze motor niet stopt.

3.2

Haaglanden richting 2015 Hiervoor ging het over de spanning op de huidige woningmarkt in Haaglanden. Een mismatch tussen vraag en aanbod is daarop zichtbaar. Hier richten we onze blik op de toekomst, richting 2015. Welke ontwikkelingen kunnen we aan de vraagzijde in de komende jaren verwachten? Welke aanpassing en uitbreiding van het bestaande woonaanbod is op die ontwikkelingen een passende reactie?

3.2.1 Het aantal huishoudens neemt toe In 2015 wonen er tenminste 40.000 huishoudens meer in Haaglanden dan nu het geval is. De nieuwbouwproductie zal die groei in ieder geval moeten bijhouden, om te voorkomen dat de kwantitatieve tekorten oplopen. (Figuur 3-2) De toename van het aantal huishoudens wordt steeds meer bepaald door de natuurlijke groei: er worden nieuwe Haaglanders geboren, ze gaan zelfstandig wonen enzovoorts. De forse invloed van de buitenlandse migratie, die vooral in Den Haag terechtkomt, zal volgens de prognoses halveren. Tegelijk zit daarin een onvoorspelbare factor. De binnenlandse migratie cirkelt in deze prognose rond het saldo nul, en zal in de praktijk vooral worden bepaald door enerzijds de

Samenvatting huidige marktspanning

44

De woningmarkt in Haaglanden is kwantitatief en kwalitatief

ning tot luxe appartement of villa – een vraag naar meer

gespannen. Er zijn meer en andere woningen nodig om de

kwaliteit. Dat is vooral een vraag naar meer ruimte in en om

woningvraag optimaal te kunnen bedienen.

de woning. In de stedelijke woongebieden is er een potenti-

De mismatch tussen vraag en aanbod leidt tot moeilijk te

eel overschot aan verouderde, vaak kleine gestapelde huur-

vervullen woonwensen. Zowel de toegang tot de markt (star-

woningen en een tekort aan ruimere, liefst grondgebonden

ters) als het doorlopen van een wooncarrière op die markt

woningen. ’Groene’ woongebieden zijn in trek, en laten een

(doorstromers) staan onder druk. Veel mensen willen wel

omvangrijke kwaliteitsvraag zien. In de meer ‘dorpse’ woon-

verhuizen maar kunnen de gewenste woning niet vinden en

gebieden is er daarnaast een vraag naar goede appartemen-

maken dan een tweede keus. Als we vraag en aanbod verge-

ten.Het bestaande woonaanbod geeft op dit moment al aan-

lijken, dan zien we over de hele linie – van sociale huurwo-

leiding tot een flinke veranderopgave.

omvang van de bouwinspanning in omliggende regio’s én door de aantrekkelijkheid van het stadsgewest Haaglanden als regio om te wonen en te werken. Er is in deze prognose nog geen rekening gehouden met ontwikkelingen als extramuralisering in de zorgsector, die voor een extra woningvraag zorgt, en de doorontwikkeling van Den Haag als onderwijsstad: een toenemend aantal studenten zal wellicht gaan kiezen voor huisvesting in de stad waar wordt gestudeerd. De groei met zeker 40.000 huishoudens is dus niet meer dan ‘vaste grond onder de voeten’ voor het beleid voor de toekomst. Er is alleszins reden om verder te denken en een hogere groei na te streven, ook om de spanning op de huidige woningmarkt te laten verminderen.

3.2.2 De toekomstige vraag in beeld De doelgroep wordt kleiner Er komen niet alleen méér huishoudens in Haaglanden, het zijn ook ándere huishoudens. Demografische ontwikkelingen, zoals de vergrijzing, zijn daar de oorzaak van. Om een scherp zicht op de toekomstige woningvraag te verkrijgen, maken we hier ook aannames over de economische ontwikkeling. In het bijzonder gaat het dan om een realistische inschatting van de omvang van de doelgroep, de mensen met een bescheiden inkomen.1 In 2000 bedroeg het aandeel doelgroephuishoudens 36%. In deze woonvisie rekenen we met een inkomensontwikkeling die voor mensen met een baan hoger (jaarlijks plus 1,2%) zal zijn dan voor mensen zonder betaald werk (0,8%). Bij die veronderstellingen zal het aandeel doelgroephuishoudens dalen van 36% naar 31% in 2010 en 29% in 2015.2 De grafiek laat dit gemiddelde scenario in aantallen zien, naast een optimistisch (plus 1,5%) en een pessimistisch (plus 0,5%) scenario. (Figuur 3-3) De middelste lijn (blauw) geeft de ontwikkeling aan bij het gematigde economische scenario. De lijnen daarboven en daaronder vormen in feite de marges, die bepaald worden door juist een veel sterkere economische groei (paars) of juist een langdurige periode van economisch slecht weer (rood).

3

Figuur 3-2

De afname van de doelgroep heeft overigens niet alleen met economische ontwikkeling te maken, maar is voor een belangrijk deel ook autonoom. Zo zal het aantal inkomens per huishouden nog licht stijgen. Bovendien zullen de ouderen van de toekomst een vrij goed pensioen hebben – anders dan een deel van degenen die de afgelopen 30 jaar met pensioen zijn gegaan. De omvang van de doelgroep is van belang voor de benodigde goedkope huurvoorraad, en de ruimte voor kwaliteitsverbetering daarvan. Wel behoeven ze een lokale interpretatie. Zo bestaat in Den Haag de doelgroep voor een aanzienlijk deel uit mensen met weinig perspectief op inkomensverbetering. In Delft, met haar studenten met een tijdelijk laag inkomen, is dat volstrekt anders. En in de gemeenten Westland en Midden-Delfland zal, met de vergrijzing en het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd, het aantal doelgroephuishoudens kunnen toenemen. Vaak betreft het dan echter huishoudens die al jarenlang in een koopwoning wonen, waarvan de hypotheek goeddeels is afbetaald en de woonlasten gering zijn. In Westland en Midden-Delfland bedraagt het eigenwoningbezit onder doelgroephuishoudens nu al circa 50%.


Ontwikkeling aantal huishoudens naar natuurlijke groei en migratie

Bron: CBS, DGW, Primos 2001

Natuurlijke groei huishoudens

12.000 10.000

Buitenlands migratiesaldo

8.000

Binnenlands migratiesaldo

4.000

6.000 2.000 0 -2.000 2000-2004

Figuur 3-3

2005-2009

2010-2014

Ontwikkeling van de aandachtgroep en de overige huishoudens in Haaglanden volgens drie groeiscenario’s

Ontwikkeling bij lage economische groei

400.000

Ontwikkeling bij gematigde economische groei

300.000

Ontwikkeling bij sterke economische groei

200.000

350.000

niet-aandachtsgroep

250.000 150.000

152.400

134.300 129.000

aandachtsgroep

100.000 50.000 2000

2005

2010

2015

2020

De vraag is divers Tabel 3-2

40-59 jaar

3,1% 2,3%

2 personen

1,2% 0,7%

1,8% 1,7%

gezin met kinderen

4,8% 3,0%

5,1% 4,1%

8,9% 8,5%

7,4% 7,3%

2 personen

4,9% 4,5%

6,8% 9,3%

gezin met kinderen

9,9% 8,4%

11,7% 12,9%

van 5,8%

1 persoon niet-doelgroep

25-39 jaar

3,3% 2,3%

1 persoon

( Tabel 3-2)

De veranderingen zijn op het eerste gezicht niet spectaculair, totdat men beseft dat achter elk procent ruim 4.500 huishoudens schuil gaan. De verschuivingen zijn dus zonder meer betekenisvol.

Verwachte samenstelling klantgroepen in 2000 (cursief ) en 2015 (vet)

tot 25 jaar

doelgroep

Woonvoorkeuren van verschillende huishoudens worden voor het overgrote deel verklaard door de levensfase waarin mensen verkeren, en de mogelijkheid om die wensen ook te realiseren door de hoogte van het inkomen. Bij elkaar hebben de leeftijdsklasse, de samenstelling van het huishouden en het inkomensniveau een grote verklarende waarde als het om woonvoorkeuren gaat. Als we die factoren combineren zijn er zeventien groepen huishoudens te onderscheiden, elk met een eigen vraagprofiel 3. Deze klantgroepen ontwikkelen zich tussen 2000 en 2015 als volgt.

60-74 jaar

6,8%

5,9% 5,0%

8,3% 12,4%

4,3% 4,8%

6,8%

naar 6,0%

75-plus

45


Jongere alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens tot en met 39 jaar Het aandeel huishoudens tot en met 39 jaar zonder kinderen loopt terug van 24,1% naar 22%; in absolute aantallen blijft de groep circa 102.000 huishoudens tellen. Het aandeel alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens dat deel uitmaakt van de doelgroep daalt met 3%-punt (van 30% naar 27%). Het aandeel werkelijk jonge huishoudens tot 25 jaar neemt overigens toe van 24.500 naar 28.000 huishoudens. De jongeren en de alleenstaanden zijn sterk verhuisgeneigd, en zijn nadrukkelijk bezig met tussenstappen in hun wooncarrière. Een groot deel van deze groep is stadsgeoriënteerd: de ligging van de woning is belangrijker dan de woning zelf. Voor de tweepersoonshuishoudens in deze groep is de kwaliteit van de woning belangrijker dan de woonomgeving: betaalbaarheid en kwaliteit, daar draait het om bij deze tweepersoonshuishoudens. De vraag van deze groep richt zich dan ook op veel verschillende buurten en woongebieden. De tweepersoonshuishoudens met een wat hoger inkomen zien de woning als kwalitatief goede uitvalsbasis voor een druk en wijdvertakt leven; bij een lager inkomen is toch sprake van wat meer buurtbinding, het netwerk is minder wijd vertakt.

Alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens tussen de 40 en 60 jaar Het aandeel alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens tussen de 40 en de 60 jaar neemt toe van 19,1% (81.000) naar 20,6 % (95.500). Binnen deze groep huishoudens neemt de doelgroep af van 25% naar 20%. De verhuisgeneigdheid van deze groep is niet erg groot. Wel hebben de tweepersoonshuishoudens heel specifieke voorkeuren voor de ligging, maar die voorkeuren verschillen sterk en verwijzen niet naar een specifiek woonmilieu. Sfeer en identiteit van de buurt zijn belangrijk. De alleenstaanden vinden de ligging van de buurt minder belangrijk, de woning bevalt – ook zij zijn honkvast – en hun sociaal netwerk heeft zijn plek gekregen los van buurt of ligging. 46

Ouderen vanaf 60 jaar Het aandeel ouderen vanaf 60 jaar neemt tussen 2000 en 2015 toe van 25,3% (107.000) naar 29,0% (134.500). De verdeling doelgroep/niet-doelgroep wordt 40/60 (was 50/50). De echte veroudering met specifieke vragen op het punt van wonen en zorg – de 75-ers – blijft rond de 10%. De grote opvolgende leeftijdsgroep, tussen de 60 en 75, laat echter zien dat na 2015 deze groep sterk zal groeien. Deze huishoudens vormen een honkvast en kritische groep. Een verhuizing is soms gewenst of zelfs vereist, maar dan toch liefst in de eigen woonplaats of zelfs de eigen buurt. Voor de huidige én de eventueel nieuwe woning geldt: toegerust op de woonwensen van ouderen (levensloopbestendig), en zekerheid over voorzieningen ‘om de hoek’.

Gezinnen met kinderen Het aandeel gezinnen neemt licht af van 31,5 % (134.000) naar 29,4% (132.000), en driekwart (was tweederde) van deze groep heeft een midden of hoger inkomen. De groep gezinnen is in 2015 gemiddeld wat ouder dan nu, en dat is in combinatie met het stagnerende aandeel alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens tot 39 jaar een teken aan de wand: zoals de vergrijzing zal ook de ontgroening na 2015 werkelijk betekenis krijgen. Voor het dalend aandeel jongere gezinnen geldt een voor de hand liggende startsituatie én woonwens. Soms is de gewenste woning en woonplek gevonden, soms nog niet. De woning die men wenst moet groot genoeg zijn, liefst met een tuin. Het voorzieningenniveau moet afgestemd zijn op kinderen (speelgelegenheid, school en winkels in de buurt), en men is buurtgeoriënteerd. De ligging van de wijk is minder belangrijk. Voor lagere inkomens geldt dat de kwaliteit van de woning belangrijker is dan de buurtvoorkeur of de ligging van de wijk. Deze groep vind je in alle wijken. Anders is dat bij gezinnen met hogere inkomens: die vind je vooral in vooroorlogse wijken of in de meer groene wijken. Etniciteit kan een bijzonder accent geven aan de woonwens: liefst stedelijk met plaats om

elkaar te ontmoeten, en grotere woningen dan waar men nu over beschikt. Zoals eerder aangegeven kent juist deze groep het grootste verschil in huidige woonsituatie en gewenste woonsituatie. De hele groep gezinnen is niet erg verhuisgeneigd: tenzij de huidige woonsituatie tekortschiet, of als zich de kans voordoet op een nadrukkelijke verbetering.

Lokale accenten Wordt ingezoomd op de gemeenten binnen Haaglanden, dan zie je aanzienlijke verschillen. Niet alleen in de startsituatie voor deze woonvisie (2000), maar ook en vooral in de veranderingen zoals die in de periode tot 2015 plaatsvinden:

1 Den Haag heeft als grote stad een stevig aandeel éénen tweepersoonshuishoudens, in alle leeftijds- en inkomensklassen (52%). Door de VINEX-locaties is sprake van een licht stijgend aandeel gezinnen (28%), wat ten koste is gegaan van de alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens. Het aandeel ouderen blijft vrijwel gelijk en licht benedengemiddeld (20%).

2 Delft springt eruit met een bovengemiddeld aandeel jongeren en veel alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens in alle leeftijdsklassen (samen 57%). Daar tegenover staat een benedengemiddeld aandeel gezinnen én een benedengemiddeld aandeel ouderen: het profiel van een grotere stad met een universiteit. Het aandeel ouderen neemt overigens wel licht toe (van 16 % naar 19%), en net als in Den Haag gaat dat ten koste van de alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens tot 60 jaar.

3 De snel gegroeide gemeente Pijnacker-Nootdorp blijft verhoudingsgewijs rijk aan gezinnen (51%) en kent een benedengemiddelde vergrijzing (19%). Het aandeel alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens (30%) past bij dit profiel van gezinswonen.

4 Had Zoetermeer in 2000 een vergelijkbaar profiel als Pijnacker-Nootdorp, dat is in 2015 anders: het aandeel gezinnen is nog steeds bovengemiddeld (40%), maar

3

niet meer in die mate als in 2000. Daar tegenover staat een groeiend aandeel ouderen tot naar het regionale gemiddelde (21%). Samen met een groeiend aandeel alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens (39%) begint Zoetermeer een typisch stadsprofiel te krijgen.

5 Rijswijk, Leidschendam-Voorburg en Wassenaar zijn gewaardeerde woonmilieus, waar gezinnen lang blijven wonen – tot er sprake is van empty-nesters en werkelijk ouderen. Het aandeel gezinnen blijft min of meer gelijk (31%), de vergrijzing ook (27%). Er zijn onderling natuurlijk verschillen: zo krijgt het nu zeer grijze Wassenaar wat meer een gezinsprofiel, en neemt LeidschendamVoorburg juist nog meer een ‘grijs’ profiel aan.

6 De kernen van de gemeente Westland hebben in 2015 nog steeds een bovengemiddeld aandeel gezinnen (rond de 45%), maar het aandeel ouderen is sterk gegroeid van 19% naar een bovengemiddeld aandeel van 27%. Dat is ten koste gegaan van het aandeel alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens (van

Huishoudensontwikkeling tot 2015 De huishoudens worden per saldo iets ouder en iets rijker. Het aandeel gezinnen neemt wat af, en de gezinnen zijn gemiddeld iets ouder en iets meer gesetteld. Tegelijkertijd zijn er ook aanzienlijke lokale verschillen, met Zoetermeer en Westland als gemeenten met de grootste binnengemeentelijke veranderingen. De echte vergrijzingslag inclusief zorgvraag ligt na 2015. Dit is te zien aan de groeiende omvang van de leeftijdsgroep tussen 60 en 75 jaar en de opvolgende groep van 40 tot 59 jaar. Een belangrijk gegeven is dat de toekomstige generatie ouderen gemiddeld een beter inkomen heeft: vrijwel iedereen heeft dan werkelijk een pensioen, iets wat de afgelopen twintig jaar minder vaak het geval was. Het stagnerend aandeel alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens tot 39 jaar, en het afnemend aandeel jongere gezinnen, zijn de opmaat voor ontgroening die vooral na 2015 betekenis zal krijgen in een afnemend aantal kinderen. De doelgroep zal in omvang en aandeel afnemen, ook bij gematigde aannames van de economische groei.

36% naar 28%). De kernen van de gemeente MiddenDelfland maken dezelfde ontwikkeling mee, zij het wat minder scherp.

3.3

Vraag naar andere woonkwaliteiten Andere huishoudens, andere vraag De veranderingen door de huishoudensontwikkeling hebben betekenis voor de weg die moet worden ingeslagen. Die veranderingen gaan dan wellicht stapsgewijs, maar ze krijgen in de loop van de tijd steeds scherper betekenis. De kennis die we hebben over die aanstaande veranderingen, moet nu al zijn beslag krijgen in woonbeleid: het gaat nu en in de toekomst om een vraag naar andere woonkwaliteiten. Zo zullen er bijvoorbeeld steeds meer huishoudens in de leeftijdsklasse van veertig tot zestig jaar in Haaglanden wonen, met z’n tweeën of met kinderen die al bijna de deur uit zijn. Een dergelijke ontwikkeling heeft gevolgen voor de vraag naar woningen. Deze huishoudens zijn aanzienlijk kritischer en minder makkelijk tot verhuizing te verleiden dan de jonge gezinnen die momenteel op de nieuwbouwlocaties in Haaglanden hun weg vinden. De grondgebonden nieuwbouwwoning met tuin is voor het startende gezin een uitkomst. Huishoudens die deze stap al achter de rug hebben, willen meer dan nieuwbouwkwaliteit: een rustige, ‘statige’ woonomgeving bijvoorbeeld, of juist een rommelige maar wel gezellige buurt. De vraag naar uitgesproken identiteiten, naar herkenbare woonmilieus met kwaliteiten die meer omvatten dan alleen de woning zelf, zal toenemen. Op uitbreidingslocaties zal daarmee rekening moeten worden gehouden, maar uitbreiding alleen is niet voldoende om aan die veranderende woningvraag te voldoen. Ook het bestaande aanbod zal moeten veranderen. Soms op woningniveau, bijvoorbeeld door kleine woningen samen te voegen tot of te vervangen door grotere. Soms op een hoger schaalniveau, door anonieme, ‘kleurloze’ woongebieden te transformeren tot een woonmilieu waar mensen erg graag of beslist niet willen wonen. Deze kwaliteitsvraag, die op woningniveau


betrekking heeft op ‘ruimte’ en op het niveau van woonmilieus op ‘identiteit’, is een ontwikkeling die overal in Haaglanden haar neerslag heeft, en in het lokale woonbeleid tot uitwerking en uitdrukking zal moeten komen.

Huidige én toekomstige opgaven: uitbreiden én veranderen In het voorgaande zagen we dat de huidige woningmarkt zowel kwantitatieve als kwalitatieve spanningen tussen vraag en aanbod laat zien, en dat er richting 2015 huishoudens bij zullen komen en de samenstelling van de woningvraag zal gaan veranderen. Bij elkaar leidt dat tot een regionale opgave die uit vier elementen bestaat: • het bestaande woonaanbod zal moeten worden veranderd om de huidige (1) én de toekomstige (2) kwaliteitsvraag te bedienen; • het woonaanbod zal moeten worden uitgebreid om de huidige kwantitatieve spanning te verminderen (3) en de toekomstige groeivraag te bedienen (4). Hierna verkennen we de orde van grootte van deze opgaven, eerst wat betreft de veranderopgave en daarna wat betreft de uitbreidingsopgave.

3.3.1 Het bestaande woonaanbod veranderen Een veranderopgave, met het oog op de toekomst Om te voorkomen dat de huidige mismatch tussen vraag en aanbod verder oploopt, zal de voorraad moeten worden aangepast. Om inzicht in die veranderopgave te krijgen, zijn de vraagkenmerken van de toekomstige bevolking (leeftijd, huishoudenssamenstelling, inkomen) geprojecteerd op de huidige woningvoorraad en de manier waarop die wordt bewoond. Daarbij is de toename van het aantal huishoudens even buiten beschouwing gelaten. Op deze manier krijgen we scherp in beeld in hoeverre de huidige woningvoorraad nog met zijn tijd mee kan. Uit die projectie blijkt dat vooral in de stedelijke gebiedstypen de huidige kwaliteit te wensen overlaat. 47


Delen daarvan hebben te weinig toekomstwaarde, en vergen interventies die zich niet alleen op de woningen richten maar ook op de overige kenmerken (ruimtelijke inrichting maar ook ‘sfeer en beleving’) die samen een woonmilieu typeren. De andere gebiedstypen (waaronder niet alleen de kleine gemeenten maar ook bijvoorbeeld de groenstedelijke gebieden in de grote gemeenten) hebben die toekomstwaarde wel, maar dat laat onverlet dat er daarbinnen bij het woonaanbod ‘sec’ veranderopgaven kunnen liggen. De huidige kwaliteit van de recentere uitleggebieden heeft voldoende toekomstwaarde.

Veranderscenario (aanpassen, vervangen) richting 2015

n G ro

dg

eb

d on

en

Ko

op n G ro

dg

eb

o

e nd

nL

ux

eK

p oo

p Ap

ar t

em

te en

nK

oo

p

n G ro

dg

eb

o

e nd

nH

uu

r

Ap

pa

r te

m

te en

nH

uu

r

Ap

d zo n

pa

er

r te

m

lift te en

nH

uu

e rm

centrumstedelijk

0

0

0

-400

-9.000

0

-9.400

vooroorlogs gebied

0

0

-900

0

-6.500

-100

-7.500

suburbaan vroeg naoorlogs

0

0

-1.000

0

-5.300

-2.600

-8.900

suburbaan grondgebonden

0

0

-500

-700

-700

0

-1.900

Meer in detail blijkt dat met name in stedelijk gebied (centrumstedelijke en vooroorlogse woongebieden) en in

suburbaan gestapeld

0

0

0

0

-1.700

0

-1.700

suburbaan na 1985

0

0

0

0

0

0

0

ouder suburbaan gebied (vroeg naoorlogse wijken en de latere hoogbouwwijken) bij elkaar zo’n 18.000 gestapel-

groenstedelijk wonen

0

0

0

-300

-600

-300

-1.200

kleinstedelijk en dorps wonen

0

0

-200

-400

-1.900

0

-2.500

0

0

-2.600

-1.800

-25.700

-3.000

-33.100

de huurwoningen niet meer aansluiten bij het vraagprofiel van de veranderende Haaglandse bevolking. Datzelfde geldt voor verouderde koopappartementen en grondgebonden woningen tot een aantal van circa 3.000 woningen. In andere gebieden (van kleinstedelijk en dorps tot groenstedelijk) is nog sprake van een veranderopgave die circa 3.000 woningen omvat, met opnieuw de nadruk op gestapelde huurwoningen. In totaal gaat het om circa 24.500 woningen die niet meer aan de veranderende kwaliteitsvraag voldoen en door sloop, aanpassing of samenvoeging zouden moeten worden aangepakt. Voor diezelfde bestaande woongebieden bestaat ook een tegenvraag. Deels gaat het dan om terugbouwen van nieuwe huurappartementen (ruim 3.000) en koopappartementen (5.000) met kwaliteiten die nu niet of onvoldoende worden geboden; daarnaast is er sprake van vraag van grotere gezinnen naar grondgebonden huurwoningen (1.300). Het grootste getal wordt echter ingeboekt voor vraag naar grondgebonden koopwoningen in zowel een stadse als een groenstedelijke setting (15.000), waarvan éénderde woningen in het luxe segment. Bij elkaar dus opnieuw circa 24.500 woningen, die een helder beeld geven van de omvang en richting van de veranderopgave die nodig is om 48

Tabel 3-2

ervoor te zorgen dat het bestaande woonaanbod blijft aansluiten bij de woningvraag van de toekomstige inwoners van Haaglanden.

Bestaande kwaliteitstekorten inlopen Met het hiervoor aangeduide veranderprogramma nemen de kwaliteitsfricties niet verder toe. De nu al bestaande spanning tussen de gevraagde en geboden woonkwaliteit wordt er echter niet mee ingelopen. Vooral bij de huurappartementen zonder lift – de vaak kleine portieketagewoningen – zal het veranderprogramma dan omhoog moeten. Als basis voor de veranderambities van Haaglanden kan het volgende scenario dienen. De gevolgen van de veranderingen in de woningvraag in de komende jaren is hierin gecombineerd met het gedeeltelijk inlopen van de nu al bestaande kwaliteitsachterstanden. ( Tabel 3-2) In dit scenario liggen er in alle gebieden veranderop-

gaven: kwaliteitsverbetering van het woonaanbod is zeker niet alleen een zaak van de grote stad, maar een opgave die alle gemeenten raakt. Naar intensiteit is er wel verschil. De grootste (ook investerings-) opgaven liggen in het stedelijk gebied (centrumstedelijke en vooroorlogse woongebieden) en in

ouder suburbaan gebied (vroeg naoorlogse wijken en de latere hoogbouwwijken). In andere gebieden (van kleinstedelijk en dorps tot groenstedelijk) is er sprake van een veranderopgave die niet of nauwelijks het karakter van een gebiedstransformatie heeft, maar zich meer richt op de woning zélf. Bijvoorbeeld door het opplussen en van een lift voorzien van appartementsgebouwen. Het scenario laat een veranderopgave zien die in totaal circa 33.000 woningen omvat. De veranderstrategieën die erop los kunnen worden gelaten zijn veelzijdig, en omvatten zeker niet alleen sloop en vervanging

t li

ft

3

De veranderopgave Een transformatie van het bestaande woonaanbod is nodig

zal een kwestie zijn van goed doordenken. Het gaat immers

om bestaande kwaliteitstekorten in te lopen en het ontstaan

om het antwoord geven op de toekomstige vraag.

van nieuwe te voorkomen. Alleen dat laatste al vergt een

De vraag naar wonen in binnenstedelijk gebied overtreft het

veranderopgave die circa 24.500 woningen omvat. Als ook

aantal te transformeren woningen. Dat vraagt om binnenste-

de actuele mismatch moet worden teruggebracht, dan zal de

delijke locaties buiten de herstructureringslocaties, bijvoor-

transformatieopgave meer dan 30.000 woningen omvatten.

beeld door functieverandering binnen de stad. Positief is dat

Zo bezien kan herstructurering niet snel genoeg gaan, zij het

bestaand stedelijk gebied wordt geambieerd door mensen

dat geld en procesproblematiek grenzen leggen aan die

met een verhuiswens, met deels nieuwe kwaliteiten.

snelheid.

Stads wonen en groenstedelijk wonen hebben toekomst. De

Herstructureren houdt meer in dan zonder meer slopen en

bestaande kwaliteiten (groen, blauw en compact) kunnen

nieuw bouwen. Veranderen en aanpassen van bestaande

aan die toekomst betekenis geven. Dat legt mogelijk gren-

woningen is een veld dat nog onvoldoende is betreden met

zen aan het maximaliseren van de bouwinspanning, maar

vernieuwende en innovatieve plannen. Dat laat onverlet dat

dat spreekt voor zich als de keuze is gemaakt voor kwaliteit.

er ook reden zal zijn voor sloop en vervanging, maar ook dat

maar ook samenvoeging van woningen en ingrijpende herpositionering.

3.3.2 De woningvoorraad uitbreiden en vernieuwen Uitbreiding van de voorraad Het woonaanbod zal moeten worden uitgebreid om de huidige kwantitatieve spanning te verminderen en de toekomstige kwantitatieve vraag te bedienen. Wat dat laatste betreft: trendmatige prognoses laten zien dat het aantal huishoudens in ieder geval met 40.000 zal toenemen. Daarbij is dan nog geen rekening gehouden met ontwikkelingen als extramuralisering in de zorgsector, zoals ook bijvoorbeeld het stuwmeer aan VINEX-plannen op uitleglocaties - dat inmiddels letterlijk van de grond komt - slechts ten dele in de prognoses is meegenomen. Dergelijke ontwikkelingen zul-

len leiden tot een extra woningbehoefte. Een uitbreiding van het woonaanbod met circa 50.000 woningen richting 2015 kan in dat licht als een nog weinig ambitieuze opgave worden beschouwd. Haaglanden wil meer: het verruimen van de keuzemogelijkheden op de woningmarkt vraagt om een reductie van de huidige spanning. En hoewel Haaglanden er de afgelopen jaren in is geslaagd om het vertrek uit de regio tot staan te brengen, is het tegenovergestelde – het aantrekken van nieuwe, liefst koopkrachtige huishoudens – nog onvoldoende van de grond gekomen. Als Haaglanden niet alleen op autonome ontwikkelingen wil reageren, maar ook haar eigen beleidsdoelen wil realiseren, dan zal de uitbreiding van de voorraad méér dan 50.000 woningen moeten omvatten. De huidige marktomstandigheden laten zien dat het realiseren van een omvangrijke nieuwbouwproductie niet eenvoudig is. Tegelijk is de noodzaak ervan onom-


streden. Toch kent de bouwproductie ook haar grenzen. De bestaande kwaliteiten van het stadsgewest staan niet toe dat de groene ruimte steeds verder wordt aangetast. Zo bezien is er een duidelijke grens aan uitbreidingslocaties. Het zijn immers vooral die groene ruimten die de extra en onderscheidende kwaliteit geven aan het stadsgewest als gewilde woonlocatie.

Vernieuwing van het aanbod Nieuwbouw van woningen is niet alleen een instrument om de woningvoorraad uit te breiden, maar ook om haar te vernieuwen. Zo zal een groot aantal huurwoningen, bij gebrek aan kwaliteit, moeten worden gesloopt. Daartegenover moet de bouw staan van nieuwe woningen, met hedendaagse kwaliteiten: deels duurdere huurwoningen, waar nadrukkelijk vraag naar is, deels woningen in de sociale huur- en koopsector. In dat laatste geval moet dan vooral gedacht worden aan levensloopbestendige woningen voor ouderen en andere zorgvragers, en aan grotere woningen voor grotere gezinnen. Die laatste groep is weliswaar niet zo heel erg omvangrijk, maar in de bestaande sociale huursector is het aanbod voor deze groep absoluut onder de maat. Daarnaast zijn er natuurlijk ook andere kwaliteitsvragen. Voor de nieuwe uitleg betekent dit, naast de vraag naar toekomstgerichte huurwoningen, vooral veel vraag naar grondgebonden koopwoningen, in zowel de goedkope (starters, jonge gezinnen) als de middeldure klasse. Daarnaast een zeer stevig accent van grondgebonden dure woningen, en een wat bescheidener aantal koopappartementen. De nieuwe suburbane woonmilieus zullen gegeven de vraag naar differentiatie een nadrukkelijk gevarieerder profiel moeten krijgen dan de bestaande en recente suburbane woongebieden. Sturen op variatie is hier belangrijker dan sturen op aantallen. Een omvangrijk deel van de uitbreidingsproductie zal op binnenstedelijke locaties plaatsvinden. Net als bij de nieuwbouw op uitbreidingslocaties, waar de groenruimtelijke structuur grenzen aan de capaciteit stelt, is ook hier de capaciteit niet ongelimiteerd. Er is weliswaar een omvangrijke vraag naar woonkwaliteit in ste49


delijk gebied, maar die vraag is er vooral een naar ruime, eigenlijk liefst grondgebonden woningen. De kwaliteitsslag die het stedelijk gebied nieuwe aantrekkingskracht moet geven, kan niet worden ingevuld door zeer zwaar in te zetten op verdichting. Compact maar toch ruim, groen maar toch stedelijk: dát is de opgave.

wonen, zoeken binnen die stad een kindvriendelijke woonomgeving. Daarnaast is er de vraag van ouderen die gebruik willen maken van de voorzieningen in een stad, behoefte hebben aan levensloopbestendige woningen én aan uitleverpunten van zorg.

Uitbreiding 4

3.4

Opstap naar een keuze Kwaliteitsverruiming van het woonaanbod: dat is de opgave waar Haaglanden voor staat. In het voorgaande werden de marges en de richting van die opgave verkend. In het volgende hoofdstuk worden ze vertaald naar een beleidsprogramma. Daarin worden acht opdrachten van een antwoord voorzien.

Veranderopgave 1 Het herstructureringsprogramma zal een hoog ambitieniveau moeten kennen, omdat een deel van de voorraad steeds minder - en straks helemaal niet meer - aansluit bij de kwalitatieve woningvraag. Een hoog tempo vraagt echter veel: financieel, en in termen van processturing. Voor, tijdens en na de verbouwing zal herstructurering bovendien oplossingen moeten bieden voor vraagstukken rond leefbaarheid, en voor de simpele vraag naar schoon, heel en veilig.

2 Er zullen nieuwe woonmilieus moeten worden aangeboden, die betekenis hebben door hun omvang (‘de stad is écht veranderd’) en daardoor de gevraagde nieuwe kwaliteiten bieden. Van uitgesproken stadse woonmilieus naar een 21 eeuwse vertaling van concepten als tuinstad en parkstad. Groenstedelijkheid is gewenst: groen en stedelijk tegelijk! De gevraagde kwaliteit stelt wellicht grenzen aan de transformatie, want de beschikbare open ruimte – ook in de steden – is nu juist een kwaliteit van Haaglanden die moet worden gekoesterd.

3 De stad is niet alleen een plek voor dynamische kleine huishoudens. Gezinnen die in de stad wensen te 50

Het programma in de nieuwe uitleg moet omhoog, en kan dat ook gegeven de bestaande en in ontwikkeling zijnde locaties. Tegelijkertijd past de kanttekening: bouwen kan ruimtelijk gezien niet in het oneindige. Het Regionaal Structuurplan is leidend.

5 Willen die nieuwe wijken de toekomst aan, en meer zijn dan de leniging van de huidige woningvraag (‘elke woning verkoopt’), dan zullen ze meer identiteit moeten krijgen. Er is vraag naar verschil, naar identiteit en naar eigenheid. Verschillen tussen en binnen wijken maken de toekomst.

De uitbreidingsopgave Een omvangrijk nieuwbouwprogramma is nodig om de voorraad uit te breiden én te vernieuwen. Wat de uitbreidingsbehoefte betreft, kan een aantal van 40.000 worden beschouwd als ’trendmatig nodig’ (de bodem) en een aantal van 50.000 als ‘rekening houdend met lopende ontwikkelingen’ (de basis). Daarbovenop kan dan nog een uitbreidingsbehoefte als ‘beleidsmatig gewenst’ worden betiteld (de kop). Bedoeld om de markt te verruimen en nieuwe inwoners aan te trekken. Zowel op uitleglocaties als binnenstedelijk legt het karakter van Haaglanden – groen, blauw en compact – beperkingen op aan de uitbreidingscapaciteit.

6 Ook hier geldt dat de vraag niet moet worden misverstaan. Suburbaan is er niet alleen voor de (jonge) gezinnen. Genoeg alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens, en genoeg ouderen, geven nu juist voorkeur aan een meer suburbaan woonmilieu.

Durven kiezen 7 Maak verschil in woonmilieus. Een woonmilieu heeft pas kwaliteit als de betreffende buurt in fysieke omvang ook gewicht heeft: denk toch zeker in eenheden van tenminste 800 tot 2000 woningen. Dat is een identiteitsgevende, menselijke en bindende schaal.

Voetnoten 1 In de periode 1-7-2002 tot 1-7-2003 wordt de doelgroep afgebakend langs de volgende (belastbare) inkomensgrenzen: alleenstaanden (< 65 jaar) € 17.700, meerpersoonshuishoudens (< 65 jaar) € 23.750, alleenstaanden (ouder dan 65) € 15.725, meerpersoonshuishoudens (ouder dan 65) € 20.500.

8 Verschil in woonmilieus is ook verschil in woningen. Teveel woningen zitten, zij het met heel verschillende architectonische aanpakken, binnen de smalle marge van 100 tot 120 vierkante meter vloeroppervlak met een tuin van 10 meter diep. Voor gestapelde bouw geldt een vergelijkbare smalle marge. Er zullen verschillen moeten worden gemaakt.

2 Gerekend is met de doelgroep voorzover die een beroep doet op zelfstandige woonruimte. 3 In het bijlagendocument (CD) wordt nader ingegaan op de betekenis van het onderscheid in vraaggroepen.

4

4


Variëteit maakt het verschil De identiteit en ambities van het stadsgewest (hoofdstuk 2), en de analyse van de actuele en toekomstige problematiek (hoofdstuk 3), vormen een stevige basis voor de richting die het stadsgewest inslaat: een gevarieerd programma voor nieuwbouw en herstructurering met een zwaar accent op woonmilieus. Het gaat niet om bouwen zonder meer, maar om herstructureren en bouwen met aandacht voor waarborgen en keuzemogelijkheden. Het stadsgewest wil inhoud geven aan verschillen en identiteiten waar de Haaglanders om vragen. 4.1

IJkpunten Visie … Haaglanden heeft bijzondere kwaliteiten, en wil daar voor de toekomst op verder bouwen. De kernkwaliteit van Haaglanden is dat de regio uiterst compact is, en toch niet ten volle stedelijk. Integendeel: de grote groene gebieden tussen en aan de rand van de grote stedelijke gebieden vormen een specifiek kwaliteitskenmerk van het stadsgewest Haaglanden, zoals de grote en kleine parken en groene zones in het stedelijk gebied dat ook zijn. Die combinatie van open (groen en blauw) en dicht (stedelijk) moet worden gekoesterd in het ruimtelijk ontwerp van alle transformaties binnen Haaglanden. Omdat het uit een oogpunt van ecologie én woonwensen (groenstedelijk wonen) de kracht van Haaglanden is. Direct verbonden met het compacte, en toch open karakter van het stadsgewest is de stedelijke meerpoligheid, met een divers aanbod van kwaliteiten en identiteiten (Den Haag, Delft, Zoetermeer). Het gaat dan niet alleen om het bewaren van die meerpoligheid in ruimtelijk opzicht, maar ook om het behouden en versterken van die verschillende identiteiten. Buiten deze drie grote kernen is er dan het volgende beschouwingsniveau: dorpen, kleinere én middelgrote plaatsen met elk hun (gewaardeerde) eigenheid die het waard is behouden te blijven.

Mocht het zo zijn dat deze invalshoek grenzen stelt aan de bouwcapaciteit van Haaglanden in kwantitatieve zin, dan zij dat zo. Ook in het Regionaal Structuurplan wordt uiteindelijk, als het om de kern van de ruimtelijke kwaliteit gaat, gekozen voor groen boven rood. Compactheid mag niet vervallen in een amorfe

stedelijkheid waar men niet naar keuze woont maar door noodzaak. Mocht het zo zijn dat deze invalshoek tot conservatisme leidt, dan moet dat worden doorbroken: denken in termen van te onderscheiden identiteiten, in accentueren van open en gesloten en van stil en dynamisch, vraagt niet op voorhand om herhaling van bestaande vormen en oplossingen. Juist de

bestaande druk, en de wens tot behoud van kwaliteit, vraagt om nieuwe oplossingen.

… realisme De beschikbaarheid van locaties in de nieuwe uitleggebieden, en de omvang van de herstructureringsplannen, kan tot haast of overmoed leiden. Haast, omdat het wellicht mogelijk is om in de nieuwe uitleg ‘gewoon door te bouwen’. Maar bouwen we dan wel wat de mensen écht willen, hoe zit het met het oplossen van de geconstateerde kwaliteitsfricties, en bouwen we dan wel met toekomstwaarde? 67


4.2

Het programma op hoofdlijnen 4.2.1 Uitbreiding van de woningvoorraad Het stadsgewest zet in op uitbreiding van de voorraad met 60.000 woningen in 15 jaar. Op jaarbasis betekent dat uitbreiding met 3.800 tot 4.200 woningen

Vraag naar uitbreiding Het vorige hoofdstuk liet zien dat het aantal huishoudens zondermeer met 40.000 zal groeien, en dat voorzienbare ontwikkelingen (als extramuralisering in de zorg, VINEX-plannen in de pijplijn, de opkomst van Den Haag als studiestad) goede redenen vormen om een toename met 50.000 woningvragers als beleidsbasis te hanteren.

De wens om ook de actuele druk op de markt te verminderen, meer keuzeruimte en aantrekkelijke vestigingsmogelijkheden te creëren, leidt tot de ambitie de gewenste uitbreiding van de woningvoorraad op 60.000 te stellen.

Overmoed, omdat de lokale herstructureringsvoornemens terecht omvangrijk zijn, maar niet altijd voorzien in een haalbaar uitvoeringspad. Hoe zit het met procesvereisten? Met de huisvesting van herstructureringsurgenten? Met de financiering? Kijken naar 2015 is niet een kwestie van zonder meer plannen maken. Natuurlijk, er zal gestuurd moeten worden op tempo. Maar juist ook de kwalitatieve wensen vragen bewaking: dus niet zonder meer naar een tandje lager en ten koste van het tempo, maar een tandje ‘anders’ omdat dat voortvloeit uit de noodzaak kwalitatief duurzaam te bouwen voor de toekomst. Denk ook aan de relatie tussen herstructurering en nieuwe uitleg. Aan de ene kant is nieuwe uitleg nodig 68

om ruimte te geven aan herstructurering; aan de andere kant kan teveel nieuwe uitleg de vastgoedinvestering en concurrentiekracht wegzuigen uit de herstructureringsgebieden.

… en ambitie! Het stadsgewest Haaglanden heeft ambitie. Er wordt geïnvesteerd in een aantrekkelijk vestigingsbeleid voor hoogwaardige werkgelegenheid. De werknemers daarvan zullen binnen Haaglanden ook een aantrekkelijk woonklimaat, met een naar omvang en kwaliteit meer dan voldoende aanbod moeten vinden. De keuzemogelijkheden op de Haaglandse woningmarkt moeten ruimer worden. Zodat méér mensen méér te kiezen hebben.

De gezamenlijke inspanningen van de regio richten zich op een voorraadtoename met dat aantal. De haalbaarheid van deze ambitie is uiteraard afhankelijk van ontwikkelingen aan de vraagzijde. Mocht de kwantitatieve woningvraag – het aantal mensen dat te kennen geeft graag in Haaglanden te willen wonen – na verloop van een aantal jaar beduidend lager blijken te zijn dan hier verondersteld, dan kan dat tot bijstelling van de ambities leiden.

Kanttekeningen bij de plancapaciteit De afgelopen drie jaar lag het uitbreidingstempo even boven de 4.000 woningen per jaar. De sterke woningmarkt maakte een hoog tempo bij het benutten van binnenstedelijke locaties mogelijk, en de VINEXuitleglocaties kwamen goed op stoom. Bestaande ruimtelijke plannen en afspraken zorgen er ook voor dat voor de gehele periode gerekend kan worden met een plancapaciteit van vergelijkbare grootte. De woningmarkt zal niet de gehele periode van 15 jaar zo sterk zijn. Op grotere en kleinere uitbreidingsloca-

ties zal ruimte gevonden moeten worden voor 48.000 nieuwe woningen; binnenstedelijk zal de transformatieopgave (zie 4.2.2) per saldo moeten leiden tot een groei van de voorraad met 12.000 nieuwe woningen. De procesvoorwaarden bij binnenstedelijke plannen zijn complex: het tempo is niet op een vaste productie te ‘managen’. Daar komt bij dat de beschikbaarheid van uitbreidingslocaties na 2010 wat terugloopt. Uit een oogpunt van resultaatbereiking en ambitie is het goed een grotere voorraad plannen in voorbereiding te nemen: in de realiteit van alle dag zullen er altijd plannen afvallen of vertragen. In werkelijkheid zal de uitbreiding een marge kennen van 5% meer of minder dan 60.000 woningen. Het werkelijke streefpunt is dat er in 2015 een woningvoorraad staat met de kwaliteit en de variëteit die wordt gevraagd.

Beleidsmatige grenzen Haaglanden kiest hier welbewust níet voor een uitbreiding van de woningvoorraad die beduidend hoger ligt dan 60.000. Een fors hogere uitbreidingsambitie zou immers als gevolg hebben dat de kracht en identiteit van Haaglanden - wonen in een stedelijke regio, maar toch ruim en in een groene omgeving – teveel wordt aangetast. Of het bestaand stedelijk gebied wordt dan belast met een te hoge woningdichtheid, of de bestaande groene kwaliteiten binnen de regio worden verder aangetast, of beide verschijnselen doen zich voor. Een hogere kwantitatieve ambitie stuit, kortom, op de kernkwaliteit van de regio.

4.2.2 Transformatie van de stad Het stadsgewest zet in op 30.000 te transformeren woningen (door middel van sloop en vervanging, vergaande aanpassing en samenvoeging) in 15 jaar. Dat brengt de veranderopgave op 2.000 woningen per jaar. Binnen de bebouwde kom zullen in 15 jaar 12.000 woningen extra worden teruggebouwd, deels gebruik makend van mogelijkheden tot verdichting en functieverandering. Dat is 800 extra woningen per jaar.

Vraag naar transformatie Het vorige hoofdstuk liet zien dat circa 24.500 bestaande woningen moeten worden getransformeerd, als Haaglanden haar toekomstige inwoners tenminste dezelfde woonkwaliteit wil bieden als de huidige. Als Haaglanden, in aanvulling daarop, ook de op dít moment al bestaande spanning tussen gevraagde en geboden woonkwaliteit wil verminderen, betekent dat een transformatieopgave van circa 33.000 bestaande woningen.

Rekening houdend met de wens tot kwaliteitsverbetering van het woonaanbod, maar ook met de realiteit die laat zien dat herstructurering geen eenvoudige opgave is, ambieert Haaglanden een veranderprogramma van 30.000 woningen. Een dergelijk programma maakt het mogelijk werkelijk grote stappen te nemen in de transformatie van het woonaanbod in Haaglanden. Bij transformatie van bestaande woningen hoeft niet alleen gedacht te worden aan sloop en vervangende nieuwbouw. Ingrepen als ruimtetoevoeging aan of samenvoeging van woningen kunnen ook tot de gewenste kwaliteitsverandering leiden.4 Juist dat soort innovaties maakt duidelijk dat het vooral gaat om ‘transformatie’, om vervanging van de bestaande maar verouderde kwaliteit door een nieuwe en gevraagde, en niet om ‘sloop/nieuwbouw’ zonder meer.

Kanttekeningen bij de plancapaciteit De afgelopen drie jaar is het tempo van de transformatie opgelopen van 1.300 naar 1.700 woningen per jaar. Hier wordt dus gekozen voor een hoger tempo, van 2.000 te transformeren woningen per jaar. De afgelopen jaren is het tempo van transformatie vooral bepaald door Den Haag. Alle andere gemeenten hebben inmiddels ambitieuze visies en plannen ontwikkeld, die de komende jaren stap voor stap tot ontwikkeling zullen komen. Er wordt mee gerekend dat ter plaatse van de sloop een terugbouwpercentage kan worden gerealiseerd van 80%. Door verdichting in de onmiddellijke omgeving, en door functieverandering, is het echter mogelijk de woningvoorraad in de bestaande kernen zelfs met 800

woningen per jaar te laten groeien. Dat is van belang voor voldoende draagkracht voor bestaande en toekomstige voorzieningen. Juist bij transformatie is sprake van een weerbarstige praktijk. In werkelijkheid zal het tempo van transformatie een marge kennen van 10% rond het streefcijfer.

Beleidsmatige grenzen Herbenutting van ruimte door functieverandering is procesmatig en financieel een complexe zaak. Zeker als woningbouw in de plaats komt van bedrijvigheid, dan is de baat van uitplaatsing naar een betere bedrijfslocatie een vergelijkbaar belang als de nieuw te creëren woonlocatie. Dat vraagt een intensieve en integrale aanpak. Ook sloop/nieuwbouw en andere ingrijpende maatregelen in de wijk zijn complex en vragen jegens zittende bewoners grote zorgvuldigheid. Natuurlijk gaat het ook om het getal dat bij transformatie hoort, maar eerst en vooral is van belang dat de bestaande stad wordt versterkt en woonmogelijkheden biedt die daar nu nog onvoldoende worden aangeboden. Het gaat niet om transformatie zonder meer, maar om transformatie in de juiste richting – aansluitend op de wensen van de mensen om wie het draait.

4.2.3 De bouwinspanning Per saldo vragen transformatie (30.000) en uitbreiding (60.000) om een bouwinspanning van 90.000 woningen. Dat is 6.000 woningen per jaar.

69


Woonmilieus 4.3

Het gaat om verschillen maken De kracht van het woonaanbod in Haaglanden is variatie. De vraag heeft hetzelfde kenmerk: opnieuw variatie. In de afstemming van kwantiteiten en kwaliteiten (woongebieden, woonmilieus, woningen) is er echter een mismatch. Die mismatch vraagt om een oplossing.

4.3.1 Verschillen in woonmilieus De kwaliteit van een woonsituatie reikt verder dan alleen de woning: het karakter van de buurt is sterk meebepalend voor de mate waarin men zich op zijn plek voelt, dan wel uitziet naar een andere woning in een andere buurt. Het begrip buurt – of woonomgeving, stadsdeel, dorp – heeft alles te maken met identiteit en met het hedendaagse begrip woonmilieu. Het is gegeven de woningvraag van het grootste belang dat de variatie in woonmilieus verder wordt versterkt. Herstructurering en de nieuwbouwlocaties moeten worden gekenmerkt door verschillen.

Verschillen in woonmilieus krijgen pas betekenis bij een zeker ‘gewicht’. Een villawijk of groene rand krijgt pas het karakter van een buurt of woonmilieu bij vier- tot achthonderd woningen; een stedelijke en toch groene woonomgeving (tuinstad, parkstad) krijgt pas betekenis als het gaat om pakweg tweeduizend woningen. Bij ruimtelijke ingrepen binnen bestaand stedelijk gebied en in nieuwe wijken moet dit schaalbegrip worden vastgehouden. Op basis van de woningvraag, en op basis van bestaande kwaliteiten en gewenste transformaties, is een palet aan woonmilieus samengesteld dat houvast kan bieden bij het ruimtelijk ontwerp van nieuwe en vernieuwde woongebieden. Deze woonmilieus krijgen ook een plek in het programma (zie 4.4). De woonmilieus laten zich kort als volgt beschrijven:5 ( Tabel 4-1)

70

Tabel 4-1

Woonmilieus

Woonmilieus

dichtheid

marktsegmenten

differentiatie

huur

koop

egw

mgw

stedelijk wonen/centrum

80 woningen/ha.

45% huur

55% koop (€ 140.000-300.000)

10

90

stedelijk wonen/duur

50 woningen/ha.

20% huur

80% duur en top (€ 220.000-400.000)

45

55

stads wonen/mix

60 woningen/ha.

45% huur

55% koop (€ 140.000-220.000)

40

60

groenstedelijk, tuinstad

33 woningen/ha.

20% huur

80% koop (€ 180.000-300.000)

80

20

groenstedelijk, parkstad

50 woningen/ha.

40% huur

60% koop (€ 140.000-300.000)

40

60

suburbane wijk

42 woningen/ha.

40% huur

60% koop (€ 140.000-300.000)

60

40

groene randen

25 woningen/ha.

10% huur

90% duur en top (€ 220.000-400.000)

95

5

villawijk

10-15 woningen/ha.

100% top boven € 400.000

95

5

kleinstedelijk, dorps

30 woningen/ha.

80% koop gevarieerd

90

10

20% huur

4


Stedelijk wonen ~ Centrum Stedelijk wonen ~ Centrum

Volledige menging van winkels, uitgaansleven, cultuur, kantoren en wonen. Vrijwel uitsluitend hoogbouw, dicht bij openbaar vervoer. Maximaal benutte ruimte, juist ook rond vervoersknooppunten. Heel diverse woonkwaliteit, van sociale huur tot zeer dure koopappartementen, van klein tot groot. Laboratorium voor nog niet gekend aanbod van aan wonen verbonden voorzieningen, flexibel, voorhoede. Nieuwe plattegronden, nieuwe functionaliteiten.

Stedelijk wonen ~ Duur Stedelijk wonen ~ Duur

Alle centrumvoorzieningen onder handbereik. Niettemin vrij stille woon- (en werk-) plekken. Grote herenhuizen/blokken waar 1 huishouden of juist 3 huishoudens zitten. Over het geheel genomen duur. Niet al te brede straten, veel ondergronds parkeren, grote dichtheid.‘Geheime’ tuinen en dakterrassen, stille pleintjes, het stadspark onder handbereik.

Stads wonen ~ Mix Stads wonen ~ mix

Aan de rand van het centrum, uitloop- en aanloopgebied. Veel kleine stadseconomie, broedplaats. Drukke stadswegen en daartussen vrij rustige woonbuurtjes. Grote dichtheid (60 woningen per hectare), maar ook (beneden-)huizen met tuintjes. Voorzieningen alom aanwezig. Goedkoop tot middelduur, een plek voor de stedeling. Allochtonen/autochtonen, gezinnen/alleenstaanden, studenten/kunstenaars.

71


Groenstedelijk wonen ~ Tuinstad Groenstedelijk wonen ~ Tuinstad

Fijnmazig stratenpatroon, huizen met voortuin en beknopte appartementengebouwen. Groene pleintjes, speelplekken, bomen in de straat. De nadruk ligt niettemin op particulier groen. Vrij dicht, daardoor: 33 woningen per hectare. Van goedkoop tot duur, koop en huur. Gezinswijk met laag verhuisprofiel, dus periodes met veel empty-nesters. De nieuwe gezinnen zijn dan weer in aantocht. Bij uitstek een woonwijk, de voorzieningen zijn niet steeds bij de hand.

Groenstedelijk wonen ~ Parkstad Groenstedelijk wonen ~ Parkstad

Hoge dichtheid (50 woningen per ha.). Denk aan bouwblokken in een park, veel doorkijkjes, niet al te lange zichtlijnen. Transparante, lichte en groene buurt. Je kan er een wandeling maken. Appartementen, torentje, blokken grondgebonden woningen, goedkope en middeldure prijsklassen. Rustige woonwijk, gevarieerd huur en koop. Voorzieningen niet zozeer in de wijk, maar wel goed bereikbaar.

Suburbaan wonen Surbaan wonen

Straten met lange zichtlijnen, gevarieerde architectuur. De variatie in schaal (groot/klein) is niet groot. Matige dichtheid (42 woningen per ha.) en daardoor ruimte voor vrij veel grondgebonden woningen (60%) op ruime kavels. Een grofmazige groenstructuur, maar nadruk op particulier groen. Kindvriendelijk. Voorzieningen zijn geconcentreerd.

72

4

V a r i ë tW e ioto m n va iaski e t hHeata g v el ar n s cdhe inl

Groen wonen ~ Groene rand Groen wonen ~ Groene rand

De bekende plekken, vaak toch wel een paar honderd woningen. Fijnmazig wegenpatroon met weinig hiërarchie. Kleine rijtjes, twee-onder-één kap, vrijstaand, urban villa’s met duurdere appartementen. De kavels variëren tussen de 200 en 500 m2. Middelduur tot top, vrijwel geen huur. Parkeren op eigen erf. Zeer groen, maar geen openbaar groen.

Groen wonen ~ Villawijk Groen wonen ~ Villawijk

In aan aantal opzichten hetzelfde (stratenpatroon, particulier groen), maar overigens van een heel andere orde: vooral in termen van kavelgrootte. Van 400 m2 tot veel groter, veel vrijstaand. Incidenteel twee-onder-één kap. Verder wat dure appartementen. Duur en vooral het topsegment. Tussen de 10 en 15 woningen per hectare.

Kleinstedelijk, dorps Kleinstedelijk, dorps

Op de kleine schaal van 1000 tot 10.000 woningen komen alle woonmilieus voor, maar dan dus ook op een andere, kleinere schaal. Veel variatie op een klein grondgebied, van groen randje naar woningen in de rij en enkele appartementengebouwen in en rond het centrum. Voorzieningen nabij in het (dorps-) centrum. Een zelfstandig palet aan woonmogelijkheden. Traditioneel overheerst hier koop boven huur.

73


4.3.2 Verschillen in woningen Echte verschillen Even los van ieders waardering voor de betrokken architectuur: de afgelopen jaren was de variëteit enorm. Achter die verschillen zitten echter vergelijkbare woonprogramma’s. Grondgebonden woningen zitten vrijwel alle binnen de marge van 100 tot 130 m2 vloeroppervlak, plus een tuin van ca. 10 meter diep; appartementen meten tussen de 80 en 100 m2 vloeroppervlak, plus een buitenruimte van 7 m2. Plattegronden laten binnen deze marges geen grote verschillen, vernieuwingen of persoonlijke toetsen toe. Natuurlijk zijn er uitzonderingen en grotere verschillen, maar 80% van de recent gerealiseerde woningen zit binnen deze smalle marges. Dat kan en moet anders, want de vraag naar kwaliteit valt onmogelijk binnen die smalle marges op te vangen. Het programma moet getalsmatig uitdrukking geven aan de vraag naar variëteit in woningen én woonmilieus. In kwalitatief opzicht past de kanttekening dat een stadse woning met een kleine maar privacyrijke buitenruimte echt een ander woonprogramma kent dan de rijtjeswoning of hoekwoning in een moderne suburbane omgeving. Zo geldt ook dat die misschien wat grotere hoekwoning echt een wezenlijk andere plattegrond kent dan een villa. Wezenlijke verschillen in grootte, kenmerken, woonprogramma en uitrustingsniveau beantwoorden aan de gevarieerde vraag van woonconsumenten, en geven grond aan prijsverschillen die zich op dit moment vaak moeilijk laten verklaren.

Consumentgestuurd Het realiseren van échte verschillen in het woonaanbod is geen doel op zich. Het is een middel bij het streven optimaal aan te sluiten bij de gevarieerde woningvraag van de huidige én toekomstige inwoners van Haaglanden. Ook particulier opdrachtgeverschap is een belangrijk middel om beter en meer tegemoet te komen aan vragen van woonconsumenten. Naast de uitgifte van vrije kavels moet de aandacht in het bijzonder uitgaan naar een projectgewijze aanpak, waar74

binnen woonconsumenten vergaande mogelijkheden hebben naar eigen wens te variëren. Die variatie kan tot uitdrukking komen in woninggrootte, in plattegronden en in uitrustingsniveau. Het pleidooi voor een grotere ‘opdrachtgevende’ rol voor de woonconsument geldt niet alleen voor de nieuwbouw op uitleglocaties maar ook voor de herstructurering van de bestaande woningvoorraad. De essentie is niet dat de ontwikkelaar uit zijn rol wordt geduwd, maar dat het uiteindelijke resultaat feitelijk consumentgestuurd tot stand komt. Dat geeft ook ruimte aan bijzondere vragen en bijzondere combinaties: denk bijvoorbeeld aan werken en wonen.

Ruimte voor bijzondere vragen Verschillen maken, zodat aangesloten wordt op de vraag van de consument, is een boodschap die in deze woonvisie centraal staat. Daarbij zal er voldoende ruimte moeten zijn voor bijzondere woonvragen - van jongerenhotels tot woonschepen.

• Jongerenhotels (‘Foyer de Jeunesse’) Op verschillende plekken in Nederland openen Foyers en Werkhotels hun deuren. Deze Kamers met Kansen bieden jongeren een nieuwe vorm van huisvesting, waarbij zij een steuntje in de rug krijgen op weg naar een zelfstandig bestaan. Het sterke punt in het concept is de gecombineerde aandacht voor wonen, werken en opleiding. Recent is in Den Haag een door woningcorporatie DUWO ontwikkelde Foyer met 38 kamers geopend. Daarnaast wordt door een projectgroep waarin gemeente, DUWO, welzijnsinstellingen en MKB zitting hebben de start van een Werkhotel met 80 à 150 kamers voorbereid. Het beleid is er op gericht om soortgelijke initiatieven elders in Haaglanden (financieel) te ondersteunen.

• Woonwagenstandplaatsen De afgelopen jaren is in Haaglanden een beleid tot uitvoering gekomen dat voorziet in het opheffen van een tweetal in Den Haag gelegen grote regionale woonwagenlocaties, waarmee het landelijk gevoerde spreidingsbeleid wordt geëffectueerd. Daartoe, én voor het opvangen van tekorten en het herstructureren van een aantal locaties, worden nieuwe loca-

ties ontwikkeld, waarvan een aantal op VINEX-locaties. Dit betekent dat ook hier sprake is van een kwaliteitsslag, die naar verwachting in 2010 zal zijn afgerond. Bij de aanleg van nieuwe locaties wordt tevens de mogelijkheid bezien om, in de vorm van een experiment, een locatie met een meer permanente woonvorm te ontwikkelen. Er wordt in Haaglanden gewerkt met een centrale registratie van gegadigden voor een woonwagenstandplaats, zodat er regionaal inzicht bestaat in de druk op dit segment van de woningmarkt.

• Woonschepen Haaglanden kent geen regionaal beleid voor ligplaatsen voor woonboten. In de gemeenten waar dat speelt is lokaal beleid ontwikkeld, dat voorziet in het beheer van een aantal locaties. De ligplaatsen in Haaglanden concentreren zich met name in Den Haag, Delft, het Westland en LeidschendamVoorburg. Als gevolg van de ontwikkeling van het Zuidpoortgebied in Delft zal een aantal plaatsen worden opgeheven. Momenteel zijn er geen nieuwe locaties voor woonschepen in Haaglanden in ontwikkeling en is er ook geen lokaal beleid dat daarin voorziet.

• Waterwoningen Waterwoningen is een vernieuwend Haags combinatieproject gericht op de huisvesting van (buitenlandse) studenten. Het is een innovatief ontwerp, gemaakt op basis van duurzame ontwikkelingen en ‘zelfvoorzienende voorzieningen’. Elke waterwoning heeft naast de wooneenheden, een gemeenschappelijke keuken, sanitaire units, studentenkamer, een ruimte voor technische installaties en een berging voor de fietsen. De units zijn gasloos omdat er gewerkt wordt met een alternatieve energiebron die duurzaam is. De energie wordt gehaald uit zogenaamde energiepanelen. Deze energiepanelen bestaan uit warmtepanelen die hun energie uit de temperatuur van de buitenlucht halen en daardoor niet afhankelijk zijn van de zon. ‘s Zomers zorgt dit systeem tevens voor koeling. Op de kade staat per waterwoning een compacte unit met meterkast, bel-

4

len en brievenbus. Vanaf de wal is de waterwoning bereikbaar middels een loopbrug

Wonen mét zorg De kwestie van wonen en zorg is een belangrijke, en tevens een complexe. Aan de ene kant zullen veel meer woningen door hun ontwerp en indeling zorg of begeleiding in huis mogelijk moeten maken. Dat loopt van gewone levensloopbestendige woningen tot specifieke kleinschalige complexen voor specifieke groepen bewoners. Daarnaast zijn er uitleverpunten van zorg – en dus zorgaanbieders – nodig: het netwerk dat achter het denken in woonzorgzones schuil gaat. Op het punt van wonen zal er veel moeten gebeuren én consequent moeten worden volgehouden. In de bestaande voorraad zullen consequent maatregelen moeten worden genomen die de toegankelijkheid binnen en buiten de woning waarborgen.6 Voor nieuwe woningen geldt levensloopbestendig bouwen als vanzelfsprekend motto. Zodra het gaat om meer intensieve zorg en begeleiding aan huis is er een rol voor woningcorporaties als bouwer en blijvend betrokken beheerder en verhuurder van wooncomplexen met een bijzonder karakter. Van nog meer belang is de samenwerking met en organisatie binnen de zorgsector, lopend van goedkeuringsprocedures voor specifieke plannen tot de zelforganisatie in de eerstelijnshulp. Gemeenten zullen een stimulerende rol spelen als facilitator van ruimte en regisseur van samenwerking. De woonzorgzone is een concept dat laat zien hoe ruimtelijk en functioneel woningen en zorguitleverpunten zo kunnen worden gepland dat zelfstandig wonen mogelijk is. Dat concept is uitgewerkt en beproefd in grotere wijken, maar ook in gemeenten waar zorgvragers over meerdere kleinere kernen zijn verspreid.7 Deze uitdaging zal in Haaglanden worden opgepakt.

Met oog voor de omgeving Nieuwbouw en herstructurering vergen oog voor de omgeving, en dat in de meest brede betekenis. Het gaat immers om activiteiten die niet alleen ruimte vergen maar ook grote hoeveelheden bouwmaterialen,


om activiteiten die afvalstoffen opleveren, in meer of mindere mate energiegebruik veroorzaken en die een leefruimte creëren die van grote invloed is op onze gezondheid. Het belang van duurzaam bouwen en beheren is groot. Daar zijn in Haaglanden dan ook afspraken over gemaakt.8 Hoewel het economische tij deze thema’s wat naar de achtergrond dreigt te drukken, mag dat niet leiden tot het doorschuiven van de rekeningen naar volgende generaties. Bij ieder bouwen verbouwplan en stedelijke ingreep of uitbreiding moet nadrukkelijk rekening worden gehouden met: • De leefkwaliteit rond de woning. Denk aan groen en water, de luchtkwaliteit9 en het beperken van het geluidsniveau door verkeer. • De leefkwaliteit in de woning. Denk aan allergeenarme woningen, zorgen voor goede ventilatie en gezonde bouwmaterialen. • Maatregelen om de CO2 emissie te beperken, om te voldoen aan onze Kyoto doelstellingen, zoals een warmte-infrastructuur in een wijk, optimaal geïsoleerde woningen, duurzame energie en maatregelen die het noodzakelijk gebruik van de auto beperken. • De aanpasbaarheid van woningen waardoor de levensduur van woningen en wijken wordt verlengd. • Het bewust afzien van materialen die schade aan natuur en milieu veroorzaken, zoals ongecertificeerd hout.

Goed bereikbaar Een goede bereikbaarheid, ook bij openbaar vervoer, is in een compacte maar toch groene regio van wezenlijk belang. Afgezien van de komst van RandstadRail zijn de mogelijkheden tot uitbreiding van het OV-netwerk gering. Een optimale benutting van het bestaande OVnetwerk is daarom noodzakelijk. In de volgende paragraaf van deze woonvisie wordt een regionaal programma van uitbreiding en aanpassing van het woonaanbod neergezet. Dat programma koerst per saldo aan op een groei van de woningvoorraad in binnenstedelijk gebied. Het draagvlak voor OV-voorzieningen wordt daardoor versterkt.

75


Tabel 4-2

4.4

Indicatief woningbouwprogramma in aantallen 10

Een regionaal programma Regionale Woonvisie

4.4.1 Kwantitatief In de periode 2000-2015 richt het stadsgewest zich op realisatie van dit programma. (Tabel 4-2) Met dit programma zet Haaglanden in op een fors herstructureringsprogramma, en op een groei van de woningvoorraad die uitgaat boven de normaal te verwachten huishoudensgroei. Het is in dat opzicht een ambitieus programma. Evengoed bevat het programma enkele beginselen van voorzichtigheid:

1 Het programma voor VINEX/VINAC zou voor 2010 moeten zijn afgerond. Nu al laat zich aanzien dat het programma op enkele locaties licht zal uitlopen tot circa 2012.

2 Voor de binnenstedelijke productie is wellicht een iets hogere plancapaciteit beschikbaar. In termen van planvoorbereiding zal daar dan ook op worden ingezet. De hier genoteerde planning verwijst naar de marges voor het te behalen resultaat – geteld in daadwerkelijk gereedgekomen woningen.

1-1-2000 1-1-2010

1-1-2010 1-1-2015

20.000

10.000

Regionaal Structuur Plan 1-1-2000 1-1-2010

Binnenstedelijk Transformatie Verdichting/functieverandering

8.000

4.000

28.000

14.000

8.000

4.000

VINEX/VINAC

31.500

4.000

36.000

Het Westland

5.000

2.500

ca 6.000

Westlandse Zoom

2.000

1.000

2.000

Harnaschpolder

1.500

.500

saldo voorraad

40.000

8.000

Inspanning

68.000

22.000

Groei voorraad

48.000

12.000

Inspanning saldo voorraad

ca 8.000

Nieuwe uitleg

44.000

ca 52.000

4.4.2 Kwalitatief: de woningdifferentiatie Het stadsgewest richt haar inspanningen op woningdifferentiatie. ( Tabel 4-3) Door prijsgrenzen te laten zien, brengt het stadsgewest het volgende tot uitdrukking.

Tabel 4-3

Woningbouwprogramma in kwaliteiten

koopwoningen

1 De behoefte aan variatie, die ook zichtbaar moet zijn in een verklaarbare en aanvaardbare prijs-kwaliteitverhouding.

egw/top

egw/duur

egw/middel

egw/gk

app/duur

app/middel

app/gk

boven € 400.000

€ 220.000 - 400.000

€ 140.000 -220.000

tot € 140.000

boven € 200.000

€ 140.000 -200.000

tot € 140.000

8.000

15.000

21.000

4.000

4.000

5.000

6.000

2 De bouw van in ieder geval 30% sociale woningen, waarvan tweederde in de huursector, om te voorzien in nieuwe kwaliteiten in dit prijssegment.

3 Een forse inzet op goedkope koopwoningen (10.000 in totaal), waarover het stadsgewest graag nadere afspraken wil maken met het rijk. 76

huursector

kengetallen

egw/duur

egw/shs

app/duur

app/shs

soc.huur

3.000

3.000

6.000

15.000

huur overig

20% 10%

soc.koop

11%

ov. koop

59%

4

Tabel 4-4


Woningbouwprogramma en woonmilieus 2000-2015

4 Een herkenbare inzet op middeldure woningen (herkenbaar in aantal én in prijs), gezien de tekorten in dit marktsegment.

Woonmilieus

5 Bovendien een herkenbare inzet op het dure segment en het topsegment.

4.4.3 Kwalitatief: de woonmilieus De eerder kort omschreven woonmilieus bieden een passend antwoord op de vraag naar woongebieden met een eigen identiteit die passen in een compact, verstedelijkt maar tóch groen gebied als Haaglanden.

Binnenstedelijk

Het Westland

Westl. Zoom

Nieuwe uitleg

stads wonen/centrum

9.000

stads wonen/duur

3.000

3.000

stads wonen/mix

12.000

12.000

9.000

tuinstad

5.000

7.000

12.000

parkstad

5.000

7.000

12.000

suburbaan

5.000

12.000

17.000

groene randen

3.000

7.500

12.000

3.000

6.000

1.000

7.000

37.500

90.000

1.500

villawijk

3.000

kleinstedelijk/dorps

6.000

Totaal

42.000

7.500

3.000

( Tabel 4-4)

In deze tabel komt het volgende tot uitdrukking:

1 Binnenstedelijk zullen gevarieerde woonmilieus worden geïntroduceerd, met een duidelijk onderscheid tussen bij uitstek stedelijke woonmilieus en nadrukkelijk groenstedelijke woonmilieus.

2 Ook in de nieuwe uitleg is sprake van variatie. Waar nog mogelijkheden zitten en de noodzaak ook bestaat, zullen verschillen in woonmilieus worden aangescherpt.

4.4.4 Van huur naar koop Gestreefd wordt naar verkoop van tenminste 18.000 huurwoningen, waarvan 10.000 uit corporatiebezit. Met dat streven wordt uitdrukking gegeven aan de wens het aandeel koopwoningen verder te vergroten. Wel wordt aangetekend dat zeer terughoudend zal moeten worden omgegaan met de verkoop van grondgebonden sociale huurwoningen: juist deze (schaarse) woningen zijn van groot belang voor (grotere) gezinnen die zijn aangewezen op de sociale huursector. Het spreekt vanzelf dat verkoop van sociale huurwoningen ook van belang is voor de financiering van de herstructurering. Net zoals het vanzelf spreekt dat de verkoopmogelijkheden in de eerste plaats worden bepaald door de koopvraag.

Voetnoten 4

7

In opdracht van de provincie is in het kader

Zie bijvoorbeeld de publicatie ‘planologische

binnenstedelijk wegen. Het is van belang van

van het ReUrba programma een verrassend

kengetallen wonen en zorg’ uit het Innovatie-

meet af aan rekening te houden met het

palet aan mogelijkheden ontwikkeld voor

programma Wonen en Zorg van de SEV en

aspect luchtkwaliteit bij het maken van ruim-

innovatieve verandering van bestaande

het NIZW.

telijke plannen van de hiervoor genoemde functies.

woningen. 8 5

Zie de ‘Regionale afspraken Haaglanden,

10

In de bijlage (cd) wordt nader ingegaan op

duurzaam bouwen woningbouw, nieuwbouw

Dit programma gaat uit van gereedgekomen

deze woonmilieus. Zie ook de studie ‘Milieu

en beheer’ uit 2002.

woningen (ambitie), en op onderdelen van een rustige fasering (niet te veel planopti-

in Ruimtelijke Plannen’ van de sector milieu van het stadsgewest, waarin vanuit milieu- en

9

misme). Wat betreft de Westlandse Zoom

leefkwaliteitsperspectief een beschrijving

De provincie Zuid-Holland toetst bestem-

past de kanttekening dat het programma

wordt gegeven van verschillende woon-

mingsplannen aan het nieuwe Besluit lucht-

doorloopt tot 2020 met nog eens 1.000

milieus.

kwaliteit. In het Besluit is de grenswaarde

woningen en dus in totaal 4.000 woningen

voor stikstofdioxide in de buitenlucht van

omvat. Wat betreft het Westland gaan de

6

belang. De provincie interpreteert het Besluit

getallen over de uitbreidingsproductie.

Zie het rapport ’Onbeperkt wonen’, een

luchtkwaliteit zodanig dat in gebieden waar-

Daarnaast zijn 500 woningen uit het IOPW

onderzoek naar de geschiktheid van de

in de grenswaarde wordt overschreden geen

ondergebracht bij Westlandse Zoom, en is er

woningvoorraad in Zuid-Holland voor huis-

woningen, ziekenhuizen, scholen, kinderop-

gerekend met sloop/nieuwbouw van 500 tot

houdens met lichamelijke beperkingen, dat

vangcentra en openlucht sportaccommoda-

1.000 woningen gedurende de periode tot

inzicht geeft in de technische mogelijkheden

ties gebouwd mogen worden. De overschrij-

2015 (opgenomen in de rubriek binnen-

én de omvang van de noodzakelijke investe-

ding van de grenswaarde kan het geval zijn

stedelijk).

ring. Te downloaden via www.quintis.nl

in de nabijheid van snelwegen en drukke

77


5

Haaglanden aan de slag Deze Regionale Woonvisie is geslaagd als de kracht van Haaglanden - groen, blauw én compact wordt versterkt en de mismatch tussen gevraagde en geboden woonkwaliteiten afneemt. Benodigd is dan een aanpassing én uitbreiding van het woonaanbod, gericht op het maken van verschillen: een gevarieerd aanbod aan woonvormen in woonmilieus met onderscheidende identiteiten.

5.1

Regionale ambities

Tabel 5-1

Het resultaat: een beter passend woonaanbod

Wat is de inzet van de regio? Waar maken de regiogemeenten zich sámen sterk voor? Haaglanden geeft een helder antwoord. n g ro

De ambities van Haaglanden zijn meervoudig. Ze omvatten zowel een kwalitatieve verbetering als een kwantitatieve verruiming van het woonaanbod. Doelstelling ervan is een structurele vermindering van de fricties tussen wat de woonconsument vraagt en Haaglanden nu biedt. Juist die ‘mismatch’ zorgt immers voor de ongewenste effecten die we nu zien in een stagnerende woningmarkt, waarin het steeds moeilijker wordt om toe te treden én carrière te maken. Dat tij wil het stadsgewest keren, zodat verhuizen naar en binnen Haaglanden een weloverwogen en positieve keuze wordt: daar willen we graag wonen.

Kwaliteitsverruiming van het woonaanbod Om dat doel te bereiken, is een verruiming en verbetering van het aanbod aan woningen en woonmilieus noodzakelijk. In hoofdstuk 4 van deze woonvisie zijn de contouren en richting aangegeven van het regionale ambitieprogramma dat daarbij hoort. Als dat programma in daden wordt omgezet, realiseert Haaglanden in een periode van 15 jaar een wezenlijke omslag in het woonaanbod. Uitgedrukt in enkele kerncijfers ziet die omslag er als volgt uit. ( Tabel 5-1)

dg

eb

d on

e

o nk

op n g ro

dg

eb

d on

e

o nk

op

lux

p ap

e

ar t

em

te en

nk

oo

p

n g ro

dg

eb

d on

en

hu

ur

ap

pa

r te

m

te en

nh

uu

r

2000

85.000

22.000

68.000

56.000

193.000

424.000

2015

109.000

47.000

99.000

60.000

169.000

484.000

Het aandeel huurwoningen loopt terug van 59% naar 47%, en het aandeel grondgebonden woningen groeit van 38% naar 45%. Aan de ene kant van de markt zijn de sociale huurwoningen meer up to date en in kwaliteit gestegen, en aan de andere kant van de markt is het aandeel koopwoningen in een verscheiden prijsdifferentiatie fors gegroeid. Het ambitieprogramma zorgt voor een kwaliteitsverbetering van het woonaanbod over de hele linie, handhaaft voldoende betaalbaar aanbod voor mensen met een bescheiden inkomen en bevordert de doorstroommogelijkheden. Zo ontstaat een woningvoorraad die beduidend beter aansluit bij de vraag van de consument. Een woningvoorraad die het mensen beter mogelijk maakt hun woonwensen te realiseren. Een woningmarkt waarop mensen kunnen starten én een wooncarrière kunnen doorlopen. 83


Het ambitieprogramma zorgt niet alleen voor een andere samenstelling van de woningvoorraad, maar ook voor een palet aan woonmilieus met een herkenbare, en ten opzichte van elkaar onderscheidende identiteit. Binnen de uitgangspunten van het Regionaal Structuurplan, ontstaan woonmilieus die passen bij de identiteit en kracht van Haaglanden: een compact stadsgewest met ruimte om te wonen, werken en ontspannen. De daarbijbehorende woonmilieustrategie richt zich niet op het benadrukken van de uitersten (‘rood-stedelijk of groen-landelijk’) maar juist op het accentueren van de vele kleurschakeringen daartussen: hét ‘merk van Haaglanden’. Door verschillen te maken wordt Haaglanden een regio waar iedereen een plek kan vinden!

Een Woonvisie met een dubbele functie De richting waarin Haaglanden haar woonaanbod wil verruimen en verbeteren, is in deze woonvisie welbewust zo concreet mogelijk aangeduid en ook in aantallen uitgedrukt. Die aantallen hebben het karakter van beleidsmatige stellingnamen: dit willen wij bereiken. In die zin zijn het harde uitspraken, die nadrukkelijk een gewenste richting aangeven. Deze woonvisie kan en wil echter geen concreet uitvoeringsprogramma zijn. Daar is het niveau van de regio niet geschikt voor, zijn de opgaven te complex en de termijn te lang voor, de omstandigheden te variabel. De uitwerking van deze visie vergt acties op verschillende fronten, met betrokkenheid van vele partijen. Het is de ambitie van het stadsgewest dat deze woonvisie daarbij zal functioneren als: • referentiekader voor de provincie bij de beoordeling van ruimtelijke initiatieven; • leidraad en inspiratiebron voor gemeenten bij het opstellen van lokale woonvisies en vernieuwingsplannen. In dat licht heeft deze Regionale Woonvisie twee functies:

1 het is de inzet van de regio in discussies met andere overheden, zoals provincie en rijk, andere beleids84

terreinen (verkeer, werk, ruimtelijke ordening, milieu) en regionale samenwerkingsverbanden zoals de SVH;

marktomstandigheden aanleiding kunnen geven tot bijstelling.

2 het is een boodschap aan partijen binnen de regio, die op lokaal niveau actief zijn: gemeenten, woningcorporaties, projectontwikkelaars enzovoorts. Deze functies maken onderscheid tussen de vraag wat de gemeenten samen willen bereiken en de vraag wat gemeenten en andere lokale partijen afzonderlijk gaan doen. Juist bij een Regionale Woonvisie is dat een wezenlijk onderscheid. De rol van het stadsgewest sluit daar op aan, en zal op de volgende manieren worden ingevuld. Het stadsgewest zal het regionale ambitieprogramma, en de strategie van kwaliteitsverruiming die erachter ligt, als inzet hanteren in het overleg met andere overheden en op regionaal niveau opererende organisaties. Daarbij streeft het stadsgewest ernaar het regioprogramma zoveel als mogelijk door te laten klinken. Bijvoorbeeld in de ruimtelijke plannen van de provincie, de verstedelijkingsafspraken met het rijk, de prestatieafspraken met de SVH enzovoorts. In deze rol opereert het stadsgewest vertegenwoordigend, en handelt zij als partij namens de gemeenten. Binnen de regio zal het stadsgewest gemeenten en anderen stimuleren om een nadere, specifieke lokale uitwerking aan het regioprogramma te geven. In de eerste plaats in de vorm van lokale visie- en planontwikkeling. Daarnaast richt het stadsgewest zich op het bevorderen van creativiteit en innovatie, en op het delen en toegankelijk maken van kennis en expertise. Ook zal het stadsgewest de intergemeentelijke afstemming en samenwerking faciliteren. In deze rol onderneemt het stadsgewest initiatieven om gemeenten en andere partijen met elkaar in contact en gesprek te brengen, gericht op een samenhangende, gebiedsgerichte aanpak van de opgaven uit deze woonvisie. Tenslotte zal het stadsgewest de lokale doorwerking van de regionale ambities volgen en evalueren. Niet bij wijze van voortgangsbewaking, maar in het bijzonder gericht op de vraag of externe ontwikkelingen en

Aan de slag met de Woonvisie Deze woonvisie zal in de lokale uitvoeringspraktijk – daar waar het echte werk gebeurt – betekenis moeten krijgen. Dat vergt een model waarin maatwerk van onderop (in buurten, wijken en gemeenten) en maatvoering van bovenaf (uit landelijke, provinciale en regionale optiek) voortdurend onderwerp van bespreking en afstemming is. In het vervolg van dit hoofdstuk wordt langs de volgende lijn een aanzet tot dat model gegeven. Bij het realiseren van het ambitieprogramma is het maken van verschillen binnen de regio een kritische succesfactor. In 5.2 worden acht transformatiegebieden aangeduid. De opgaven in deze gebieden variëren zowel naar inhoud als naar aanpak. Wat ze aan elkaar bindt is het belang van een in regionaal verband afgestemde strategie. In alle gemeenten is er reden om de ambitie van kwaliteitsverruiming vorm te geven door bestaande woningen aan te passen en nieuwe kwaliteiten bij te bouwen. Die opgave ligt bij de gemeenten zelf. In 5.3 worden acht gebiedsprofielen geschetst, die gemeenten daarbij een aantal accenten en aandachtspunten meegeven. In 5.4 worden enkele themaprojecten benoemd, die vragen om gezamenlijke kennisontwikkeling en deling. Het gaat dan om wonen en zorg, om het bouwen en behouden van goedkope koopwoningen en om innovatie van het woonaanbod. Er worden projectvoorstellen geformuleerd om deze gemeenschappelijke onderwerpen verder uit te werken. In 5.5, tot slot, gaat het over de doorwerking en uitwerking van deze woonvisie. Het accent ligt daarbij minder op het traditionele instrumentarium, zoals woonruimteverdeling en subsidiëring, en meer op vernieuwende werkvormen. Een woonvisie blijft immers alleen levend als ze door debat en kennisuitwisseling voortdurend wordt aangescherpt.

5

5.2

Gebiedstransformaties regioprojecten

Kaart 5-1


Gebiedstransformaties in Haaglanden

Haaglanden wil een onderscheidend palet aan woonmilieus bieden. Welke gebiedstransformaties zijn daarbij van regionaal belang? Acht zeer verschillende opgaven vragen de komende jaren een antwoord. 11

Wassenaar

Leidschendam-Voorburg Den Haag

Haaglanden vernieuwt haar woonaanbod. In elke gemeente zijn ze wel te vinden, de woningen die steeds minder bij de kwaliteitswensen van deze tijd passen. Ze worden in deze woonvisie niet tot in detail aangewezen: dat is een lokale verantwoordelijkheid, net zoals het vormgeven aan uitbreidingsplannen dat ook is. Toch kent de regio ook projecten die het lokale belang overstijgen. De ontwikkeling van de VINEXlocaties is daar een voorbeeld van, net zoals de ontwikkeling van de Westlandse Zoom. In deze woonvisie worden ze aangevuld met een aantal projecten die een transformatie van bestaande woonmilieus op het oog hebben. Het belang van deze transformaties is niet alleen een gemeentelijk maar een gezamenlijk belang. In een aantal gevallen zijn bovendien meerdere gemeenten betrokken. (Kaart 5-1) De kaart laat acht regioprojecten zien, elk met een eigen karakter. In de buurgemeenten – Rijswijk en Leidschendam-Voorburg – gaat het om het in samenhang brengen en versterken van bestaande kwaliteiten, in Rijswijk aangevuld met het combineren van woon- en werkfuncties. In Delft om kansen grijpen – de ondertunneling van de Spoorzone nodigt daartoe uit – en het verbinden van uitleg- en herstructureringsplannen. In Zoetermeer is dynamiseren van woongebieden, in het bijzonder Palenstein, het parool. De echte veranderopgaven liggen vooral in Den Haag, gericht op het onderscheiden van centrumstedelijk, stads en groenstedelijk wonen. De nummering op de kaart correspondeert met de navolgende paragraafnummering.

1

Zoetermeer

6

7

E 8

H 5

R ijswijk wij ijk

A

F

C

2

Pijnacker-Nootdorp N

B 3

Westland

G 4

D

Delft Midden-Delfland

transformatie, in voorbereiding

1 2 3 4 5 6 7 8

samenhang wonen/werken oud én nieuw op het spoor dynamiek centrumstedelijk stads wonen groenstedelijk

uitbreiding, in ontwikkeling

A B C D E F G H

Westlandse Zoom Wateringse Veld Ypenburg Delfgauw Leidschenveen Stuno Pijnacker-Zuid Oosterheem

85


5.2.1 Samenhang langs de Vlietzone Om de huidige positie van de buurgemeenten als aantrekkelijk woongebied te continueren, zal de herkenbaarheid van de drie historische kernen en de afwisseling tussen rustig wonen, groen en gevarieerde winkelstraten behouden moeten blijven. Dat vergt een zorgvuldige balans tussen samenhang aanbrengen enerzijds en verschillen maken anderzijds. De verbinding ervan kan letterlijk liggen in de ontwikkeling van de Vlietzone, waarvoor het stadsgewest een ruimtelijke uitwerking (Uitwerkingsplan) opstelt. De Vlietzone en de landgoederenzone vormen in aanzet een sterke stadsrand, waarin groene en monumentale elementen het gebied een meerwaarde geven. De woonfunctie in de verschillende randgemeenten is echter niet altijd op een heldere manier aan deze groene functies gelinkt, al was het maar door de – zij het op afstand – parallel lopende zware infrastructuur van rijkswegen en verkeerspleinen. Niettemin is er alle reden om na te gaan of deze zone functioneel (zicht, toegankelijkheid, recreatief gebruik, nieuwe landhuizen/landgoederen) beter aan de drie bestaande oude kernen en de vele vooroorlogse wijken kan worden gekoppeld als verbijzonderde kwaliteit. Juist de oude dorpskernen met hun veelzijdige winkelfuncties kunnen daardoor ook worden opgetild naar een eigen, afzonderlijk te herkennen identiteit. Groenstedelijk wonen kan daarvan de noemer zijn, met woonmilieu’s als tuinstad en parkstad. Woonmilieu’s die in de stad zijn geïncorporeerd en zich kenmerken door stedelijkheid, maar daarbij nadrukkelijk gekoppeld zijn aan groene kwaliteiten.

5.2.2 Werken en wonen in Rijswijk Rijswijk kent voor de verdere toekomst een vraagstuk dat reikt van het kantorengebied/bedrijfsterrein Plaspoelpolder via station Rijswijk tot aan De Bogaard. Het ligt meer voor de hand om deze hele zone conceptueel en wat ontwerp betreft in samenhang te beschouwen, dan om op enkele plekken binnen deze zone voor de hand liggende kleinere herstructureringsvraagstukken van een oplossing te voorzien. Er lopen 86

hier vele thema’s door elkaar: van wonen tot werken, van stadsrand tot stadsentrée, van hoogstedelijkheid naar groene oriëntatie. Die vele thema’s vragen om verzoening, om nieuwe oplossingen. Wat knoopt ze aan elkaar?

5.2.3 Oud en nieuw gaan samen in Delft Samenhang aanbrengen tussen ‘bouwen en verbeteren’ is een aandachtspunt voor Delft. Voor diverse wijken in de stad zijn thans plannen in voorbereiding, zoals de Poptahof, delen van Voorhof en Buitenhof, de Kuyperwijk, de Bomenwijk en delen van Wippolder en Heilige Land. De bouw in de Delftse woongebieden in de Harnaschpolder moet in samenhang daarmee worden gezien. Ingezet wordt op een woningaanbod dat deels complementair is aan het aanbod in het bestaand stedelijk gebied, maar dat ook verhuisbewegingen vanuit de herstructureringsgebieden faciliteert, doorstroming bevordert en bijdraagt aan vermindering van het scheef wonen.

5.2.4 Centrumstedelijk wonen op het spoor Een kans voor centrumstedelijk wonen biedt de Delftse Spoorzone. Aan de ene kant de historische stad met al zijn specifieke kwaliteiten, aan de andere kant de kennis en technologie aan de zuidzijde van de stad. Het stationsgebied vormt hier de uitdaging. Op termijn zal de ondertunneling van het spoor hier tal van ontwikkelingsmogelijkheden bieden. In de tussentijd zal nog een aantal vragen moeten worden beantwoord. Hoe wordt vanuit dat te ontwikkelen stationsgebied de relatie gelegd met het historische centrum (westzijde), de wijk Poptahof (zuidzijde) en de TU-campus? Welke schaal verdraagt deze plek, en welke eigenzinnigheid? Gaat het om een woonplek voor mensen die zich op stad en TU oriënteren, of om mensen die zich vanuit deze centrumstedelijke woonplek ook oriënteren op de binnen een kwartier bereikbare centra van andere randstedelijke centra? Van belang: bezie het niet als een studie naar een enkele ‘hoog’stedelijke locatie van circa duizend woningen – een bouwproject, als het

ware. Een veel groter gebied en veel meer functionele relaties zullen in beschouwing moeten worden genomen om deze locatie identiteit te geven.

5.2.5 Dynamiek in Zoetermeer Zoetermeer is inmiddels een volwassen stad, en ontwikkelt zich vanuit dat bewustzijn verder. Het woonaanbod is echter nadrukkelijk verweven met haar geschiedenis als groeikern. Bij elkaar leidt dat tot binnenstedelijke opgaven die verder strekken dan verbetering en vervanging van het woonaanbod. De vraag is niet zozeer of bestaande complexen om ingrepen vragen, maar op welke manier die ingrepen de sleutel kunnen vormen voor een transformatie van woongebieden naar stadsgebieden. Palenstein kan van die transformatieslag de illustratie zijn. Nu een puur woongebied, maar met de ligging en de problematiek van een stadswijk. De toekomst van dit gebied kan niet uitsluitend op het niveau van gebouwen en complexen worden bezien, maar vergt een bredere blik. Centrumstedelijkheid en stads wonen en werken kunnen daarbij het thema zijn, met dynamiseren als boodschap. In hoeverre past hier een kleine stadseconomie en drukke stadsstraten zoals die elders rond het centrum worden aangetroffen? Hoe combineer je dat met welk woonaanbod? Hoe wordt aansluiting gevonden met de centrumstedelijke voorzieningen aan beide uiteinden van het gebied? Welke transformatiemogelijkheden biedt de bestaande bebouwing? Het gaat om complexe vragen, die een doordacht antwoord vergen omdat ze cruciaal zijn voor de stap naar een echt volwassen stad.

5.2.6 Centrumstedelijk wonen in de residentie Centrumstedelijk wonen in de residentie is het thema dat rond het station, het centrum en Binckhorst/Utrechtse baan speelt. Den Haag heeft daar al flinke stappen gemaakt met een eigen stedelijkheid: denk maar aan De Resident en aan de vele overbouwingen van de Utrechtse Baan. Maar het werk is nog

5

niet af. Voor wie letterlijk ‘hoogstedelijk’ wil wonen biedt dit gebied een aantrekkelijk aanbod. Wonen voor een heel diverse groep, die gebruik wil maken van het dynamische aanbod aan voorzieningen en activiteiten dat het centrum biedt. Vaak gaat het dan om alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens, in alle inkomensklassen en in alle leeftijdsgroepen. Daarnaast is er zeker ook vraag van gezinnen: gezinnen met heel jonge kinderen, of juist gezinnen met oudere kinderen. De gewenste dichtheid én de woonvraag vraagt wellicht om nieuwe woonvormen – van klein tot zeer luxe, van goedkoop tot zeer duur, met nieuwe ideeën over buitenruimte en uitrustingsniveau, met voorzieningen aan (niet: in) huis, en met een grote flexibiliteit. Denk bij dat laatste ook aan een specifiek aanbod voor ‘tijdelijk wonen’, zoals er ook al aanbod is in ‘tijdelijke werkruimte’. Van belang is zeker ook de inrichting van de publieke ruimte en de beschikbaarheid van voorzieningen – voor bewoners, bezoekers en werkenden. Toch mag centrumstedelijkheid het beeld van Den Haag niet gaan domineren. Juist de stille plekken in de stad, met herenhuizen en grote appartementen, vormen een specifieke dimensie voor Den Haag. Er is vraag naar, meer dan nu wordt bediend.

5.2.7 Stads wonen in Den Haag Stads wonen in al zijn vormen vormt het thema voor de gehele vooroorlogse zuidrand – van Spoorwijk tot aan het Valkenboschkwartier. Veel verschillende woonkwaliteiten, en door veel groepen gewenst: autochtonen / allochtonen, gezinnen / alleenstaanden, studenten en kunstenaars. Sommige wijken met veel eigen woningbezit ontwikkelen zich als het ware zelf langs de weg van ‘gentrification’, een proces waarbij met name middeninkomens investeren in woning en wijk. Ook dit soort processen vraagt echter om ondersteuning om de ontwikkeling te doen slagen. Andere wijken vragen meer indringend om interventie en herstructurering, gericht op verbreding van het aanbod, passende stadseconomie en een leefbare publieke ruimte.


5.2.8 Een groenstedelijk perspectief Wellicht zal ook een deel van het naoorlogse gebied (zoals het gebied rond station Moerwijk) langs de weg van herstructurering de gedaanteverandering kunnen ondergaan naar stads wonen. Maar in de naoorlogse herstructureringsgebieden verdient een meer groenstedelijke transformatierichting het voornaamste accent, met parkstad, tuinstad en modern suburbaan wonen als leidende thema’s. Voor Den Haag Zuidwest bestaan ingrijpende plannen. De wisselende dichtheden die de genoemde woonmilieus inhouden, en het bestaande volwassen groen als drager, vormen goede uitgangspunten voor én het creëren van variatie én een behoorlijk terugbouwpercentage. De grootschaligheid van het stadsdeel legt hier een bijzondere uitdaging bloot: naast veranderen

(sloop en nieuwbouw, gericht op aantrekkingskracht voor huidige en nieuwe inwoners) zal het hier ook gaan om behouden en versterken (gericht op het bieden van perspectief aan de huidige bewoners). Voor Zuidwest betekent dat een tweeledige strategie, waarvan een belangrijke component wordt ingevuld door de wensen van de huidige bewoners. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om mensen die graag in de stad willen blijven wonen maar met meer ruimte – en bescheiden middelen om die wens te realiseren. Welke mogelijkheden zijn er als we een reëel perspectief op kwaliteitsverbetering willen bieden? Zijn er kansen om mensen zelf te laten investeren in kwaliteitsverbetering, wanneer inkomensgroei dat toelaat? Welke flexibiliteit bieden de bestaande woongebouwen, in dat licht? De studies in het kader van het reUrba programma12 laten hier bijzondere innovaties zien! Van regionaal belang is ook de programmatische en procesmatige relatie tussen Zuidwest aan de ene kant en Wateringse Veld aan de andere kant. Samen moeten deze wijken een logisch palet vormen, en dat houdt onder meer in dat Wateringse Veld mogelijkheden biedt voor mensen die door herstructurering ‘in de buurt’ op zoek gaan naar een nieuwe woning.

87


Kaart 5-2

5.3

Gebiedsprofielen

Gebiedsprofielen lokale accenten Hoe kan Haaglanden verschillen maken maar tóch regionale samenhang waarborgen? Hier worden gebiedsprofielen en accenten benoemd, die om uitwerking vragen in lokale woonvisies en ruimtelijke plannen.

en lan w dg oo o ng ed oe d

Verschillen maken binnen een samenhangende regio is het uitgangspunt van deze woonvisie. Op de kaart van Haaglanden onderscheiden we acht woongebieden, elk met een eigen identiteit en met één of meer gemeenten als ‘beheerder en ontwikkelaar’ daarvan. Samen laten ze het profiel van Haaglanden als compacte maar zeer gevarieerde woonregio zien.

wonen in de stad

wonen tussen glas

, as gl n en de ss te tu n s en n e on e w gro

w on e aa n in n h de et st gr ad oe n

(Kaart 5-2) moderne, volwassen stad

w on en

in

he tg ro en

historische kennisstad

Elk van de acht gebieden kent een eigen thema, en die thema’s zijn ten opzichte van elkaar onderscheidend: wonen in de stad is anders dan wonen bij de stad. Soms zal dat onderscheid nog preciezer benoemd of sterker aangezet moeten worden. In andere gevallen moet er juist meer samenhang worden aangebracht, bijvoorbeeld door een relatie te leggen tussen een uitleglocatie en een bestaande wijk. In het navolgende wordt aangegeven welke aandachtspunten daarbij vanuit regionale optiek van belang zijn.

5.3.1 ‘Wonen in het groen’ Betreft: Midden-Delfland. Boodschap: identiteit als groene, landelijke woongemeente handhaven.

Haaglanden telt ruim 2.400 inwoners per vierkante kilometer, en toch is er plek voor groen wonen: in Schipluiden en Maasland (en meer noordelijk in Stompwijk). Een onderscheidende en zeer gewaardeerde woonkwaliteit waar maar één strategie bij past: handhaven! Bouwen en verbeteren kan aan de orde zijn, dat alles 88

5

echter binnen de bestaande bebouwde contouren, de groenstructuur, en in een kwaliteit die past bij landelijk wonen in een stadsgewest. Het openhouden van het agrarisch cultureel landschap is hierbij het uitgangspunt. Aandachtspunt vormt de aankomende vergrijzing van de bevolking. De beschikbaarheid van voldoende zorgaanbod vergt samenwerking en afspraken met zorginstellingen.

5.3.2 ‘Wonen tussen glas’ Betreft: Westland. Boodschap: identiteit van en onderscheid tussen de kernen benoemen.

Wonen en werken zijn in Westland onlosmakelijk met elkaar verbonden. De aangeboden woonkwaliteit is gemiddeld hoog, met veel grondgebonden koopwoningen. De directe woonomgeving biedt veel glas maar ook duinen en zee (west), het groene gebied van Midden-Delfland (oost) en op termijn in de afgrenzing tussen Westland en Den Haag een nieuwe groene landgoederenzone (Westlandse Zoom). Naaldwijk vervult een centrumfunctie, met bijbehorende voorzieningen, de andere kernen zijn wat kleiner. De alom aanwezige glastuinbouw is hét kenmerk van Westland: die zorgt voor werkgelegenheid maar ook voor beperkte ruimtelijke uitbreidingsmogelijkheden. Westland is en blijft rijk aan gezinnen maar zal zich de komende jaren moeten voorbereiden op vergrijzing van de bevolking. De uitdaging voor Westland ligt in het benoemen en benutten van de afzonderlijke identiteiten van de verschillende kernen én het in hoog tempo op niveau brengen van woon- en zorgfuncties voor ouderen. Een accent op kernvernieuwing (in de vorm van huur- en koopappartementen, met woonaanbod voor jongeren én ouderen) kan daarin goed plaats krijgen.

5.3.3 ‘Wonen in een historische kennisstad’


5.3.4 ‘Wonen in de stad’ Betreft: Den Haag.

Betreft: Delft.

Boodschap: wonen in de residentie aan zee – de Hofstad –

Boodschap: positie als historische studentenstad met een

is de basis, waarop drie accenten kunnen worden gelegd:

accent op kennis en technologie handhaven.

centrumstedelijk, stads en groenstedelijk wonen naast elkaar.

Delft is binnen en buiten de landsgrenzen bekend. Gekoppeld aan de voortdurende instroom van jonge en kansrijke studenten biedt dat een prima uitgangspositie. De opgave voor de komende jaren is het verder benutten van de duidelijke positie die Delft in het Haaglandse palet al inneemt. De continue instroom van jonge bewoners zorgt voor een bevolkingsopbouw die gevarieerd blijft. De gewenste uitbouw van Delft als centrum van kennisintensieve dienstverlening en technologische vernieuwing vergt een bijpassend woonaanbod. Er is ruimte om de vrij omvangrijke betaalbare huurvoorraad van bescheiden kwaliteit gaandeweg meer in balans te brengen met het aanbod dat door deze ‘kenniswerkers’ wordt gewenst. De marges zijn echter niet groot, zeker in het licht van de beperkte binnenstedelijke bouwmogelijkheden. Dit vergt een afgewogen gebruik van de wellicht vele maar telkens kleine mogelijkheden om de kwaliteit van het stedelijk woonaanbod geleidelijk aan te verruimen. Een aantal transformatieprojecten werd hiervoor al genoemd: de ontwikkeling van de Spoorzone en de samenhangende ontwikkeling in diverse bestaande wijken en de Harnaschpolder. Ze bieden kansen om binnen Delft zowel het centrumstedelijk wonen op een knooppunt als het stads wonen aan de rand te versterken. Maar Delft is ook een stad aan het groen. Bestaande en nieuwe woongebieden in en nabij Delft (Tanthof, Buitenhof, Hoorns Kwadrant, Pijnacker-Emerald) grenzen op vele plekken aan waardevol groen. Bij eventuele herstructureringsmaatregelen in Delft zelf zal deze groene oriëntatie moeten worden geoptimaliseerd, met wonen in Delft worden verbonden.

Den Haag staat voor omvangrijke opgaven. De scheidslijnen tussen de gewilde wijken en de eenzijdig opgebouwde ‘lage huurwijken’ zijn er te scherp. De noodzaak tot herstructurering van een flink aantal wijken is groot, gebaseerd op een meervoudige problematiek die zowel sociale als fysieke vraagstukken omvat. Den Haag is er volop mee bezig. Van regionaal belang, in het kader van deze woonvisie, is de vraag welke bijdrage deze transformaties leveren aan het gevarieerde palet aan woonmilieus dat Haaglanden wil bieden. Den Haag heeft een sterke basis, als residentie, stad van bestuurders, ambtenaren, diplomaten en juristen, stad van lanen en parken aan zee. Op die basis kunnen drie gebiedsgerichte accenten worden gelegd, die hiervoor in de vorm van transformatieprojecten werden aangeduid. De strategie zal zich hier richten op het aantrekken van ‘nieuwe stedelingen’ en tegelijk het bieden van perspectief aan de huidige bewoners. Het eerste vergt het aanbieden van een andere kwaliteit dan Den Haag nu biedt, met referenties in de ‘herenhuismilieus’ die er al zijn en kansen in het echte centrumstedelijke milieu dat zich ‘rond CS’ inmiddels ontwikkelt. Het tweede vergt inspelen op de ruim aanwezige wens om in de stad te blijven wonen – maar dan graag een maatje ruimer. De combinatie van geringe koopkracht aan de vraagkant en de noodzaak om ‘meer ruimte’ toch compact en stads te laten zijn, maken dat geen eenvoudige opgave. Bij de programmatische vertaling ervan is het van belang dat Den Haag bewust streeft naar het behouden en aantrekken van midden- en hogere inkomens. Een vitaal Den Haag is van regionaal belang. Tegelijk moet dat streven geplaatst worden in het besef dat 89


Den Haag ruimte en mogelijkheden moet blijven bieden aan mensen die, niet alleen op de woningmarkt, weinig te kiezen hebben. Er is ruimte om de goedkope huurvoorraad te laten afnemen, noodzaak om haar anders te spreiden en reden om de kwaliteit ervan te verbeteren. Welk programma van behouden, verbeteren en vervangen past daarbij? Ook wat betreft de binnenstedelijke nieuwbouwproductie zijn de Haagse vraagstukken complex. Vervanging en functieverandering kunnen daar ruimte voor creëren, maar die ruimte is niet oneindig. Dat geldt in het bijzonder omdat een bebouwing in hoge dichtheden de identiteit en aantrekkingskracht van Den Haag kan aantasten in plaats van versterken. Welke capaciteit is, in dat licht, beschikbaar?

5.3.5 ‘Wonen in het groen aan de stad’ Betreft: Rijswijk en Leidschendam-Voorburg plus VINEXlocaties Den Haag. Boodschap: identiteit historische kernen zichtbaar houden.

ontwikkeld. Van regionaal belang is dat al die projecten elkaar versterken, en juist in samenhang zorgen voor blijvend herkenbare, groenstedelijke woonmilieus. Vandaar dat de ontwikkeling van de Vlietzone hiervoor als gezamenlijk uit te werken gebiedsproject werd aangeduid. Het belang daarvan is groot, omdat juist in Rijswijk en Leidschendam-Voorburg tal van ontwikkelingen samenkomen. Den Haag is in de directe nabijheid met omvangrijke herstructureringsopgaven bezig, die zich in ieder geval in hun uitstraling niet tot de gemeentegrenzen zullen beperken. De verstedelijking rond de Utrechtse Baan en het station Laan van NOI, deels direct verbonden met de kern Voorburg, is daarvan een illustratie; ook in Rijswijk zijn voorbeelden te vinden. Aan de andere gemeentezijden worden VINEX-locaties ontwikkeld, en vinden bedrijfsfuncties langs het wegennet een plaats. Daartussenin zullen Rijswijk en LeidschendamVoorburg hun identiteit als weliswaar veelzijdige maar vooral ook ruime en rustige woongemeenten willen behouden en versterken. Dat vergt bovenal afstemming en samenwerking.

Onderscheid ten opzichte van wonen in de stad uitwerken – en juist in dat onderscheid samenhang aanbrengen.

Rijswijk en Leidschendam-Voorburg liggen weliswaar naast Den Haag maar vormen er geen verlengstuk van. De inwoners zijn er bijvoorbeeld gemiddeld genomen al een stuk ouder. Met name in Voorburg zal in de komende periode een nog verder stijgend deel van de inwoners tot de hogere leeftijdsklassen gaan behoren. Dat vormt een belangrijk aandachtspunt voor het aanbod aan woningen en voorzieningen. Opvallend is de grote variatie in het woonaanbod die de buurgemeenten laten zien. Men treft er het gehele spectrum aan: van vroeg naoorlogse wijken tot landgoedmilieu en ‘groen wonen’, van historische kernen tot de meer stedelijke problematiek, zoals in Voorburg Noord en Prinsenhof. Werkgelegenheid, bereikbaarheid (per weg en per spoor) en winkelfuncties completeren het beeld. Zowel in Rijswijk als in Leidschendam-Voorburg worden tal van herstructurerings- en nieuwbouwprojecten 90

5.3.6 ‘Wonen tussen glas, groen en steden’

en de gemeentelijke agenda voor een belangrijk deel vullen. Maar op die agenda hoort ook de latere toekomst te staan: kunnen we gezinswijken ontwikkelen die ‘bijna vanzelf’ aanpasbaar zijn aan de woonwensen van de inwoners van straks? De kern Nootdorp zal haar landelijke identiteit willen handhaven. In de kern Pijnacker (een strekdorp) zijn er daarentegen mogelijkheden om bijna 1.000 woningen plus voorzieningen te bouwen die Pijnacker een stevig hart geven. Rondom is er bovendien de uitdaging om de ligging in het groen beter te benutten, vooral door stedenbouwkundig en functioneel de relaties ermee te versterken (‘verbinden’). Zo zijn er op onderdelen best ontwikkelingsrichtingen te schetsen. Maar de bovenliggende vragen moeten eerst beantwoord worden. Voor wie wil Pijnacker-Nootdorp in 2015 een aantrekkelijke woongemeente zijn? En wat maakt dat die mensen liever tussen dan in of aan de stad willen wonen?

5.3.7 ‘Wonen in een moderne, volwassen stad’ Betreft: Zoetermeer. Boodschap: verder ontwikkelen als zelfstandige en

Betreft: Pijnacker-Nootdorp plus VINEX-locaties.

volwassen stad.

Boodschap: onderscheid ten opzichte van Zoetermeer, Delft en Haagse agglomeratie uitwerken.

Pijnacker en Nootdorp kennen een lange geschiedenis – en een toekomst die daar niet onmiddellijk in het verlengde van ligt. Beide kernen, bestuurlijk samengevoegd, liggen ingeklemd tussen VINEX-locaties, en vervolgens tussen stedelijk gebied: Zoetermeer, Delft en de buurgemeenten van Den Haag. Goed ontsloten, in het groen, een andere schaal van wonen die vele mensen aantrekt die buiten de stad willen wonen maar toch de nabijheid van een goed aanbod van voorzieningen wensen De omvangrijke nieuwbouwproductie zorgt voor een jonge, kinderrijke gemeente. Duidelijk is dat ‘scholen en spelen’ hier de komende jaren het beeld bepalen,

Zoetermeer is gegroeid tot een volwassen stad, maar met een woonaanbod dat zich nog verder in die richting moet ontwikkelen, met meer aandacht voor functiemenging, woon-werkcombinaties, startende jongeren en relatief minder ‘gezinsgericht’. Die toenemende variatie in het woonaanbod moet gekoppeld worden aan een milieudifferentiatie waarin woonmilieus worden afgewisseld met woonwerk- en stedelijke milieus. De wijk Palenstein werd, in dat verband, hiervoor al aangeduid als gebied dat voor een dergelijke transformatieslag in aanmerking komt. Zoetermeer kweekt steeds meer haar eigen woningmarkt; het kenmerk van een volwassen stad. De verhuisbewegingen laten zien dat de instroom van buiten relatief minder gewicht krijgt, en dat steeds meer ver-

5

huizingen binnen Zoetermeer plaatsvinden: Zoetermeer creëert haar eigen woningzoekenden, van jong tot oud, alleen of met meer, rijk en arm. Die ontwikkeling gaat in de komende 15 jaar gepaard met een doorgroei naar een, regionaal bezien, gemiddelde huishoudensamenstelling. Deze bewegingen van gezinsgemeente naar stad zullen in het lokale woonbeleid, en de bouwen verbeteracties die daar uit voorvloeien, moeten worden weerspiegeld. Zoetermeer is echter niet zomaar een stad, maar een stad in het Groene Hart. Welbeschouwd is Zoetermeer aan alle zijden omgeven door grotendeels waardevolle delen van het Groene Hart. Aan de west- en noordzijde is die relatie al sterk gelegd met een overgang van wonen via extensieve recreatieve groene/blauwe gebieden naar het werkelijk groene gebied. Aan de oostzijde is met Oosterheem een nieuw initiatief genomen, onder de gelijktijdige aanleg van een meer dan 1.000 hectare metend bos. Voor Oosterheem geldt de uitdaging om een 21 eeuwse wijk aan het groen te zijn, en bovendien op een heldere wijze te zijn verbonden met de stad Zoetermeer. In stedenbouwkundige termen is verbinden (bos/groen, nieuwe wijk - bestaande stad) hier het thema.

5.3.8 ‘Woongoed en landgoed’ Betreft: Wassenaar. Boodschap: identiteit handhaven.

Als er één gemeente niet alleen binnen maar tot ver buiten Haaglanden een duidelijke identiteit heeft, dan is dat Wassenaar. Een langgerekte plaats die weliswaar nabij de stad ligt, maar het is nadrukkelijk buiten de stad – omgeven door groen en door duinen, dat via de landgoederen ook het dorp binnenkomt. De functie van Wassenaar als hoogwaardige woonlocatie is onomstreden en van groot regionaal belang. Van zuidwest naar noordoost ontwikkelt Wassenaar zich van de landgoedzone en dure villawijken, via het oude dorp en vooroorlogse wijken, naar een aanbod van verschillende woonkwaliteiten van 1950 tot

heden. Rond de plaats zijn er verspreid nog kleinere buurten, zoals Rijksdorp en enkele afzonderlijke buurten langs de A44 – grenzend aan de Horsten. Daarbinnen zijn er herstructureringsprojecten en kansen voor locatieontwikkeling. Maar net als bij de groene gemeente Midden-Delfland past hier maar één hoofdstrategie: handhaven!

5.4

Themaprojecten Welke onderwerpen moeten verder worden uitgediept om de regionale strategie naar lokale mogelijkheden te vertalen? Regionale ambities, transformatieprojecten en gebiedsgerichte accenten komen uiteindelijk samen in lokale acties. Maatwerk – zo dicht mogelijk bij de mensen om wie het draait - en vernieuwende, creatieve oplossingen zijn daar gewenst. Het wiel hoeft niet telkens opnieuw te worden uitgevonden. Het ontwikkelen en delen van kennis is één van de belangrijkste componenten van de samenwerking die het stadsgewest bij de uitwerking van deze woonvisie voor ogen heeft. Dat krijgt vorm in een aantal themaprojecten, die een verdieping geven aan onderwerpen die, door de bril van de regio bezien, van strategisch belang zijn. Het betreft: • het ontwikkelen van een grotere variatie aan woonvormen, in het bijzonder in bestaand stedelijk gebied; • het verbeteren van de toegang tot de koopsector, in het bijzonder voor startende huishoudens en mensen met bescheiden financiële middelen; • het ontwikkelen van een samenhangend woon- en zorgaanbod, onder meer in het licht van de verdere vergrijzing van de Haaglandse bevolking.


5.4.1 Thema ‘naar gevarieerde woonvormen’ Deze visie wil langs de weg van ‘verschil maken’ ook een aanzet zijn voor meer creativiteit, voor innovaties op het niveau van de woning. Het proces van herstructurering vraagt daar ook om. In het bijzonder vragen de volgende thema’s om een nadere uitwerking.

Stads wonen: compact maar toch ruim Het woonmilieu ‘stads wonen’ kent een grote dichtheid, en wil tegelijkertijd ook een woonplek zijn voor huishoudens (vooral gezinnen) die ruimte in en om de woning wensen. Ook deze groep, waaronder zich vermoedelijk veel allochtone huishoudens bevinden, zoekt immers een woonmogelijkheid in de stad, maar kan het gewenste ‘woonproduct’ niet of onvoldoende vinden. Is het, ook in een vrij hoge bebouwingsdichtheid, toch mogelijk om ruime woningen mét buitenruimte te realiseren? Welke oplossingen zijn dan denkbaar, ook in een betaalbare prijsklasse? En hoe kunnen we aanvullend een werkelijk publieke ruimte creëren die - temidden van alle dynamiek, en gegeven de grote dichtheid - toch een rustpunt biedt waar plaats en gelegenheid is voor ontmoeting.

Herenhuizen nieuwe stijl In ‘oude stijl’ een topproduct, waarvan het aanbod de vraag bij lange na niet aankan. Een zeer stedelijke woonomgeving, met grote panden (één woning, of juist drie grote appartementen) en spannende stadstuinen. Op projectniveau zijn er de afgelopen tien jaar wel voorbeelden van terug te vinden. Nog veel interessanter is het creëren van een nieuwe buurt met dit kwaliteitsniveau. Een belangrijke zoektocht, vooral voor de grotere steden in het stadsgewest!

Particulier opdrachtgeverschap en consumentgericht ontwikkelen Particulier opdrachtgeverschap en consumentgerichte projectontwikkeling komen langzaam van de grond. Toch past de basisgedachte erachter uitstekend bij deze woonvisie: geef mensen zelf de gelegenheid om vorm te geven aan hun woonsituatie. In het kader van de nieuwbouw op VINEX-locaties heeft het stadsge91


west al eerder initiatieven ontwikkeld om particulier opdrachtgeverschap te stimuleren.13 Dit beleid zal in het kader van de woonvisie in versterkte mate worden voortgezet. Ook bij de aanpak van bestaande woongebieden en herstructurering van de woningvoorraad vergt dit thema aandacht. Is het mogelijk om bewoners medeopdrachtgever te laten zijn bij herstructurering? Zijn er constructies denkbaar die investeringen door bewoners zelf aantrekkelijk maken?

5.4.2 Thema ‘naar een toegankelijke koopsector’ De toegang tot de koopsector is de afgelopen jaren sterk verminderd. Velen kunnen de stap nauwelijks meer maken, starters op de woningmarkt zo goed als niet. Voor de werking van de woningmarkt is dat een ongunstige ontwikkeling. Maar bovenal belemmert het mensen om een wooncarrière naar wens te doorlopen. Het vergroten van de toegankelijkheid van de koopsector is dan ook een onderwerp dat voor de regio van strategisch belang is.

In de nieuwbouw … Het regionale ambitieprogramma streeft er daarom naar een omvangrijk deel van de nieuwbouwproductie in de goedkope koopsector te realiseren. In de huidige markt, met zijn hoge prijzen, bouwkosten en terechte kwaliteitseisen, is dat geen eenvoudige opgave. Toch zijn er voorbeelden die laten zien dat het wel degelijk mogelijk is: goedkope koop mét kwaliteit. Welke instrumenten kunnen gemeenten, corporaties en ontwikkelaars hanteren? Hoe om te gaan met kwaliteitseisen, ruimtereservering, grondprijzen? Welke financierings- en verkoopconstructies zijn niet alleen denkbaar maar ook praktisch hanteerbaar?

… maar ook in de bestaande voorraad Niet alleen in de nieuwbouw maar ook in de bestaande woningvoorraad streeft het stadsgewest naar een toegankelijke koopsector. Verkoop van huurwoningen kan daarvoor een instrument zijn, zeker in vormen die ook bij wederverkoop de betaalbaarheid waarborgen. 92

De afgelopen jaren zijn tal van verkoopvarianten ontwikkeld, met een sociale, blijvend toegankelijke koopsector voor ogen. Tot een echte doorbraak kwam het nog niet. Welke vormen zijn in Haaglanden kansrijk? Welke aanpak past erbij? Hoe bieden we kopers duidelijkheid en waarborgen?

5.4.3 Thema ‘naar een samenhangend woonzorgaanbod’ Zonder twijfel een actueel vraagstuk, dat vooral na 2015 zwaar zal gaan tellen. Dat geeft de gemeenten binnen het stadsgewest de tijd om bestaande tekorten in te halen, en de wijken gereed te maken voor de toekomst.

Geschikte woningen … Veel meer woningen zullen ‘levensloopbestendig’ moeten zijn: intern en extern toegankelijk voor mensen met een bewegingsbeperking. De extramuralisering vraagt bovendien om meer woningen waar (soms intensieve) zorg en begeleiding aan huis kunnen worden geleverd. Tot slot zal de zorg zich zelf zo moeten organiseren dat ze inderdaad in de wijk aanwezig is. De woonzorgzone, die conceptueel ook is uitgewerkt bij spreiding over meer kernen (zoals in het Westland), is een zinnig werkmodel voor deze toekomst.

… en beschikbare zorg Een samenhangend woonzorgaanbod vergt meer dan het opplussen van huurwoningen. Zeker in de kleinere kernen, wonen veel toekomstige ouderen in een koopwoning. Aanpassing daarvan kan de wens van de bewoner zijn, maar wellicht gaat die wens juist in de richting van een comfortabel huurappartement. Productinnovatie is hier in tal van vormen denkbaar én wenselijk. Een gezamenlijke verkenning in dit themaproject voorkomt dat elke gemeente of corporatie het wiel opnieuw hoeft uit te vinden. Een specifiek aandachtspunt binnen dit project vormt de afstemming en samenwerking met zorgaanbieders: juist die is immers voorwaardelijk, zelfs als de woning tot in de puntjes is aangepast.

5.5

De regio aan de slag! Wat moet er geregeld worden om de woorden van deze Woonvisie in daden om te zetten? In de komende periode komt het op daden aan, op investeren in kwaliteit, op het werken aan een regio waarin nog meer mensen nog fijner wonen dan nu. Veel partijen zijn daarbij betrokken: gemeenten, woningcorporaties, bewoners, zorgaanbieders, projectontwikkelaars en andere gebruikers, beheerders en investeerders in de gebouwde en bewoonde omgeving. Ze werken in een dynamische omgeving waarin de lokale situatie altijd net weer even anders is en de omstandigheden snel kunnen wisselen. In die omgeving wil deze woonvisie betekenis krijgen en haar waarde bewijzen. Dat is een kwestie van uitwerken en doorwerken, zodat de regionale ambities een lokale vertaling krijgen, maar ook een kwestie van bijblijven en bijsturen, zodat deze woonvisie up to date en levend blijft.

5.5.1 Uitwerken en doorwerken Het regionale ambitieprogramma werd in hoofdstuk 4 van deze woonvisie omschreven, en in dit hoofdstuk verbijzonderd met een aanduiding van gebiedstransformaties, gebiedsprofielen en themaprojecten. Ze krijgen als volgt betekenis en doorwerking. • De gemeenten geven het ambitieprogramma en de gebiedsprofielen (5.3) een lokale uitwerking in de vorm van een woonvisie. • In die lokale woonvisies worden de ambities die hier vanuit regionaal perspectief zijn geformuleerd in balans gebracht met de woonsituatie en woonwensen van mensen in buurten en wijken, en de vraagstukken van leefbaarheid en zorg en welzijn die daar spelen. • Ook de gebiedstransformaties (5.2) vragen om een lokaal antwoord – in visies, plannen en projecten. Vanwege het regionale belang van deze transformaties vergt die lokale vertaling echter regionale bespreking.

5

• Intergemeentelijke samenwerking bij deze gebiedsprojecten zal door het stadsgewest worden gestimuleerd. Het gezamenlijke debat erover zal door het stadsgewest worden georganiseerd.

Lokale actie staat voorop Uitgangspunt bij deze werkwijze is dat de ontwikkeling en realisatie van concrete plannen verreweg het belangrijkst is. Dat gebeurt op lokaal niveau, in samenwerking tussen gemeente en investeerders. Zij zitten immers het dichtst bij de praktijk én beschikken over de bevoegdheden en middelen om in die praktijk aan de slag te gaan. Daarbij is het van belang dat er creatieve oplossingen worden gevonden, maatwerk wordt geleverd dat past bij specifieke omstandigheden, en dat kansen worden benut zodra ze zich voordoen. Een Regionale Woonvisie kan dat parcours niet uitstippelen: dat hoort op lokaal niveau, onder de regie van de gemeente, te gebeuren.

Regionale afstemming is van belang Het gezamenlijke belang is evenwel dat lokale acties sámen zorgen voor een regio met een gevarieerd woonaanbod. Het maken van verschillen, die zichtbaar en beleefbaar worden in onderscheidende woonmilieus, is daarbij een kritische succesfactor. Dat betekent dat het regionale ambitieprogramma uit deze woonvisie niet 1-op-1 kan worden doorvertaald naar lokaal of projectniveau, maar daar juist op maat moet worden gesneden. Om te waarborgen dat lokale plannen en initiatieven per saldo aansluiten bij de regionale ambities, heeft het stadsgewest de volgende werkwijze voor ogen. • Direct na het verschijnen van deze woonvisie geven de gemeenten een eerste reactie op de vraag welke lokale accenten en prioriteiten zij wensen te leggen bij het toesnijden van het ambitieprogramma op hun gebiedsprofiel (zie hoofdstuk 6). • Deze gemeentelijke reacties vormen onderwerp van gezamenlijke bespreking. • De provincie hanteert de gebiedsprofielen, door de gemeenten nader aangescherpt, samen met het regionale ambitieprogramma als kader bij de toetsing


van ruimtelijke planinitiatieven van gemeenten. • De gebiedsprofielen en het ambitieprogramma kunnen in dat verband worden beschouwd als een nadere uitwerking van de woonparagraaf uit het Regionaal Structuurplan. • De lokale uitwerking die gemeenten aan de transformatieprojecten en de gebiedsprofielen geven, kunnen voor de niet-rechtstreekse gemeenten mede een ingang vormen voor het indienen van ISV-aanvragen bij de provincie. De themaprojecten (5.4) hebben uitsluitend als doel lokaal werkzame partijen te ondersteunen. Dat gebeurt door gezamenlijk de mogelijkheden van innovatie en vernieuwing te verkennen. • Het stadsgewest werkt de themaprojecten uit in de vorm van een concrete opdrachtformulering en een bijbehorend plan van aanpak. • De uitvoering daarvan vindt plaats in samenwerking met gemeenten, woningcorporaties en projectontwikkelaars.

5.5.2 Bijblijven en bijsturen Het volgen en, wanneer nodig, bijstellen van de woonvisie vergt een scherp zicht op relevante ontwikkelingen. Dat zicht ontleden we in de volgende elementen. • Aan het begin van dit hoofdstuk werd deze woonvisie geslaagd genoemd als de kracht van Haaglanden - groen, blauw én compact - wordt versterkt en de mismatch tussen gevraagde en geboden woonkwaliteiten afneemt. Deze succesfactoren verdienen uitwerking in een aantal meetbare succescriteria, die inzichtelijk maken of deze woonvisie het beoogde resultaat oplevert. Uitgangspunt hierbij is dat dit ‘zicht op succes’ met behulp van bestaande databronnen, waaronder het nieuwe Woningbehoefteonderzoek, moet worden verkregen, zonder informatielast voor de gemeenten. – Het stadsgewest werkt een daartoe strekkende aanpak uit, en is verantwoordelijk voor de uitvoering. 93


• Een tweede element betreft het zicht op de omstandigheden waaronder deze woonvisie in praktijk wordt gebracht. Marktomstandigheden en investeringscondities zijn van grote invloed op de haalbaarheid en uitvoerbaarheid van deze visie. Ze worden beïnvloed door ontwikkelingen die niet stuurbaar zijn, zoals de stand van de hypotheekrente of het vertrouwen van consumenten en investeerders. Voeling houden met dergelijke externe ontwikkelingen is erg belangrijk om te kunnen inschatten of de woningmarkt richting ‘grijp nu de kansen’ of juist ‘beperk de risico’s’ tendeert. – Deze subtiliteiten zal het stadsgewest moeten aanvoelen en over kunnen brengen aan de gemeenten en andere partijen. – Dat kan in aanvulling op de Woningmarktmonitor die het stadsgewest al met regelmaat produceert, en die tal van feitelijke gegevens bevat. • Monitoring van productieaantallen in de nieuwbouw, verdelingsresultaten in de huursector, afzet van koopwoningen enzovoorts: het blijft noodzakelijk maar het stadsgewest heeft het al goed geregeld. – Nóg meer monitoring is niet nodig – in ieder geval niet bij voorbaat. Wel meer aandacht verdient de vraag hoe het traject van inzicht naar oordeel naar bijstelling verloopt. Wat gaan we doen als de nieuwbouw onverhoopt achterblijft? Wat als de herstructurering van bestaande wijken veel te traag verloopt? Wat als de één de ander in de wielen rijdt? Dergelijke vragen hebben met elkaar gemeen dat ze moeilijk objectiveerbaar zijn, en niet met een druk op de knop kunnen worden beantwoord. De regio kiest voor een vorm die daarmee rekening houdt. • Die vorm is die van een jaarlijks Woonvisiedebat: een inspirerend platform voor de betrokken partijen (gemeenten, corporaties, projectontwikkelaars, provincie, stadsgewest). • Het Woonvisiedebat richt zich in de eerste plaats op de vraag hoe de Haaglandse partijen elkaar kunnen helpen bij het verder brengen van de ambities uit deze woonvisie. In ieder geval komt aan bod: 94

– op welke wijze de woonvisie in de lokale praktijk is vertaald, welke successen daarbij zijn geboekt en welke knelpunten men tegenkomt; – welke vraagstukken en opgaven om intergemeentelijke afstemming of regionale samenwerking vragen, en waarom; – welke onderdelen van de woonvisie om inhoudelijke bijstelling of een andere aanpak vragen, en waarom. • Het debat wordt inhoudelijk voorbereid in het zogenoemde Portefeuillehoudersoverleg en wordt georganiseerd in samenwerking met de gemeenten en de woningcorporaties. Hoe blijft deze woonvisie levend en onderwerp van gesprek? Het stadsgewest zal daartoe de nodige initiatieven ondernemen, zoals het organiseren van debatten en excursies, voorbeeldprojecten, wedstrijden en experimenten, en het onder brede aandacht brengen van successen maar ook missers. Ook van dat laatste kan immers geleerd worden, en dat is precies de bedoeling van het proces dat met deze woonvisie van start gaat. Twee figuren worden hier, tot slot, voor het voetlicht gehaald. De mooiste figuur is die van gebiedsgerichte, gemeentegrensoverstijgende samenwerking. Samenhangende woonmilieus en bewegingen op de woningmarkt storen zich niet aan gemeentegrenzen en net zo min aan die van de regio. Veel opgaven uit deze woonvisie vragen om intergemeentelijke samenwerking, waarin niet de bestuurlijke grenzen maar de aard van de vraagstukken de aanpak bepalen. Het stadsgewest kan en wil zulke samenwerking niet opleggen, maar hecht er wel veel belang aan. Voorstellen van de kant van gemeenten en corporaties om samen aan de slag te gaan zullen dan ook van harte worden ondersteund. Om het debat over wonen in Haaglanden verder te brengen, organiseert het stadsgewest jaarlijks een Woonvisiedag. Geen dag om te vergaderen, maar een dag waarop gemeenten en corporaties hun projecten en ervaringen uit de praktijk kunnen presenteren. Zodat zichtbaar wordt hoe de woorden van dit verhaal in woningen en woonmilieus worden vertaald …

Voetnoten 11 Zie ook de regionale studie ‘Milieu in Ruimtelijke Plannen’ van de sector milieu van het stadsgewest waarin een strategie is uitgewerkt om gebieden te transformeren, met als uitgangspunt de o.v.- en groenblauwe netwerken. 12 Zie bijvoorbeeld de in opdracht van de provincie Zuid-Holland uitgevoerde studie naar Transformatieprincipes, te downloaden via www.reurba.org 13 Zie bijvoorbeeld de publicatie ‘Consumentgericht ontwikkelen in Haaglanden’ van januari 2002.


Wassenaar


Westland

Delft

Midden-Delfland

96


6

Lokale accenten bij de gebiedsprofielen Gedurende de inspraakperiode (5 juni 2003 - 15 september 2003) van deze Woonvisie is aan de betrokken gemeenten gevraagd een eerste reactie te geven op het geschetste gebiedsprofiel. Hieronder zijn deze reacties weergegeven.

6.1

Reactie Bestuurscommissie Westland Glas en meer (wonen tussen glas): de gemeente Westland Voorheen de gemeenten: De Lier, ’s-Gravenzande, Monster, Naaldwijk en Wateringen De eigenheid van de gemeente Westland komt tot uiting in de missie ‘Glas en meer’. Het is een dynamische en actieve gemeente met een diversiteit aan functies, activiteiten en landschappen. Westland is geworteld in de sterk internationaal georiënteerde glastuinbouw. Versterking en verbreding van de economische basis is een belangrijke doelstelling. Naast het - duurzaam - faciliteren van glas en glasgerelateerde handel en logistiek, zal meer aandacht uitgaan naar (innovatieve) dienstensectoren en ontwikkeling van de toeristisch-recreatieve infrastructuur van de kustgebieden. De gemeente Westland is nadrukkelijk een werk-, woon- en leefgemeente. Het behouden en versterken van aantrekkelijke woonmilieu’s, de aanwezigheid van voorzieningen op zowel kern- als gemeenteniveau en de zorg voor veiligheid en leefbaarheid zijn belangrijke factoren in de ontwikkeling van kwaliteit van leven en wonen. De voortgezette prioriteit voor glastuinbouw en economie leidt tot beperkte uitbreidingsruimte. Op het niveau van de kernen, met veelal ook een eigen profiel, is sprake van een sterk/hecht gemeenschapsgevoel. De specifieke verschillen tussen de kernen worden uitgewerkt in een ontwikkelingsplan(nen) voor kernen/dorpen.

De gemeente zal met deze identiteit de karakteristiek van de oude gemeenten in het Westland (voor de hereniging per 1-1-2004) voortzetten. Het eigen karakter van dorpen en kernen en het behoud van een structuur en cultuur van kleinschaligheid zijn binnen groter verband uitgangspunt. Dit sluit aan bij de kleinstedelijk-dorpse karakteristiek zoals de Regionale Woonvisie Haaglanden deze voor de nieuwe gemeente schetst. Daarnaast is de economische identiteit van groot belang voor en één van de speerpunten van de regio Haaglanden. Binnen de gemeente Westland zal, zoals bekend, het project Westlandse Zoom in de periode tot 2020 vorm krijgen. Dit project richt zich zoals overeengekomen op een duidelijke bijdrage aan de internationale uitstraling die de gemeente Den Haag in de regio wil versterken en is in die zin als een project van regionaal belang te beschouwen.

Wonen in het groen: de gemeente Midden-Delfland Voorheen de gemeenten: Maasland en Schipluiden De eigenheid van de gemeente Midden-Delfland komt tot uiting in de positie ten opzichte van het MiddenDelfland gebied. Kernopgave is het behouden van en het waar mogelijk en nodig verder versterken van het open karakter van het Midden-Delfland gebied (benoemd als: rijksbufferzone, regionaal park, belvedèregebied). Doelstellingen zijn: garanderen van de openheid en het groene karakter, instandhouden en 97


ontwikkelen van het agrarisch cultuurlandschap, vergroten van de gebruikswaarde en het stimuleren van dynamisch en vitaal gebruik van het gebied, versterken en verbreden van de veehouderij. De potentiële bedreigingen ‘van buiten’ zijn groot. Dit geeft de gemeente een duidelijke positie temidden van op stedelijke ontwikkeling en glastuinbouw gerichte buurgemeenten. Het Midden-Delfland gebied vervult een belangrijke recreatieve functie voor de regio. In veel opzichten vormt het gebied als open ruimte en drager van natuur- en cultuurwaarden ook een regionaal belang. Via actief beleid dienen de functies van landbouw (veehouderij), natuurbeheer en recreatie met elkaar in balans gehouden te worden. Voor de eigen inwoners en het lokale bedrijfsleven, voor wonen, werken, verkeer en vervoer en voorzieningen worden ontwikkelingsmogelijkheden geboden voor zover dat past binnen het kader van de centrale opgave. Zorg voor de leefbaarheid van de kernen, het voorzieningenniveau in brede zin en het vaak bloeiende verenigingsleven op maatschappelijk, cultureel en sportgebied is een speerpunt. De kernen Maasland, Schipluiden en ’t Woudt zijn beschermde dorpsgezichten en kennen (van oudsher) een bebouwingscontour. Het profiel voor de gemeente past binnen het kleinstedelijk- en dorpse karakter uit de Regionale Woonvisie Haaglanden, zij het dat echter de kernen Maasland en Schipluiden een duidelijk dorps en groen karakter kennen, en de kern Den Hoorn meer kleinstedelijk-dorps is. De woonvisie Westland (Westland en MiddenDelfland) geeft vooralsnog in opbouw van bevolking en woningvoorraad geen dermate grote verschillen te zien, dat er voor de twee gemeenten nu afzonderlijk duidelijke verschillen te maken zijn. Speerpunten van (toekomstig) gemeentelijk beleid worden – voor het onderdeel wonen – daarom hieronder voor het gebied Westland als geheel aangegeven. Na de vorming van de twee nieuwe gemeenten (per 1-1-2004) zal hierop verder afzonderlijk worden ingezet. De woningvoorraad van het Westland wijkt af van het gemiddelde in Haaglanden. Het Westland onderscheidt zich door een groot aandeel eengezins(rij)woningen: 75% ten opzichte van bijna 40% in Haaglanden als 98

geheel. Ook de koopsector is groot: tweederde tegenover nog geen eenderde in Haaglanden als geheel. In het Westland is het gezin in grote mate vertegenwoordigd, in Haaglanden als geheel nemen de een- en tweepersoonshuishoudens een dominantere positie in. Het Westland is minder ‘groen’: het aandeel jongeren tot 25 jaar is in Haaglanden twee keer zo groot als in het Westland. Opvallend is dat van de aandachtsgroep 56% in een koopwoning woont. Van de ouderen binnen de aandachtgroep is dat 45%. Verschuivingen op de woningmarkt worden met name veroorzaakt door de komende vergrijzing: het aandeel 65+ers neemt van 19% in 2002 toe tot 27% in 2015. Na 2015 volgt een grotere piek in de vergrijzing. Ook de ongerealiseerde vraag van gezinnen met een hoog inkomen vraagt om aanbieding van meer kwaliteit. Het bereiken van een evenwichtige bevolkingsopbouw vraagt om het behouden van met name ook jonge huishoudens en jonge gezinnen richting 2015 als tegenwicht voor het aandeel senioren. Mogelijkheden op de woningmarkt zullen de uitstroom van jongeren/jonge gezinnen moeten voorkomen, wat ook bijdraagt aan behoud en versterking van het economisch draagvlak. De woonvisie Westland geeft vooralsnog als koers voor de toekomst samengevat aan: • Inspelen op wensen van senioren door toevoeging meergezinswoningen in het goedkope, maar ook duurdere segment, door geschikt maken voor ouderen van de voorraad, en grote aandacht voor de relatie wonen/zorg.

• Meer kansen bieden voor jonge (aanstaande) gezinnen en kwaliteit bieden aan de gevorderde gezinnen, waardoor door doorstroming de jongere (gezinnen) mogelijkheden krijgen en goedkoop scheefwonen verminderd.

• Voldoende aandacht voor de lagere inkomens. Het aandeel ouderen met een laag inkomen neemt toe: zij vragen huurwoningen, voorzieningen en zorg.

6.2

Reactie Gemeente Delft Identiteit Delft is een compacte stad met een historisch stadshart en met een grote universiteit. Delft is binnen en buiten de landsgrenzen bekend. Veel toeristen komen de historische binnenstad bewonderen en veel buitenlandse studenten komen aan de TU vakken volgen. Wonen in Delft is populair. Binnen de gemeente is een verscheidenheid aan woonmilieus aanwezig. Centrumstedelijk en stadswonen in de oudere delen van Delft, zoals de binnenstad, Hof van Delft en Wippolder, met een grote variatie aan woningtypen. Delft kent daarnaast vroeg naoorlogse uitbreidingswijken als Voorhof en Buitenhof waar vooral flatwoningen in de huursector zijn gerealiseerd. Een jongere wijk als Tanthof, grotendeels na 1980 gebouwd, kent daarentegen weer een grotere variatie in woningtypen, met een nadruk op eengezinswoningen en een meer evenwichtige verhouding tussen huur en koop, grenzend aan het groen. De opbouw van de Delftse voorraad wordt gekenmerkt door een groot aandeel sociale huurwoningen, weinig koopwoningen en veel meergezinswoningen. De omvang van de sociale voorraad beslaat meer dan de helft van de totale woningvoorraad en is daarmee in verhouding erg omvangrijk in vergelijking met Den Haag, Zoetermeer of andere omliggende gemeenten. De wat eenzijdige samenstelling van de woningvoorraad heeft er afgelopen jaren toe geleid dat relatief veel huishoudens in de middenleeftijdsklassen en gezinnen met kinderen Delft verlieten om in een van de omliggende gemeenten een woning te betrekken. In de huidige bevolkingssamenstelling van Delft is het profiel als studentenstad herkenbaar met de aanwezigheid van veel jongeren, alleenstaanden en samenwonenden en relatief weinig gezinnen en ouderen.

Beleid De speerpunten van beleid op het gebied van het wonen in Delft zijn: 1 Streven naar een meer evenwichtige opbouw en samenstelling van de woningvoorraad Delft breed, maar ook op

6

wijkniveau zodat a) alle huishoudens die graag in Delft willen blijven wonen hiertoe meer keuzemogelijkheden krijgen

beschikbaar komen voor de aandachtsgroepen van beleid. 4 Integratie van wonen, zorg en welzijn; Delft werkt samen

en b) meer keuzevrijheid ontstaat voor huishoudens te gaan

met lokale zorgpartijen en woningcorporaties voor het reali-

wonen in de wijk van hun voorkeur. Meer evenwichtige

seren van woonzorgzones.

opbouw door: - Transformatie van eenzijdig samengestelde wijken en buurten met als inzet het kwalitatief versterken van de sociale sector, toevoegen van woonkwaliteit en meer differentiatie. Bij herstructureringsprojecten streeft de gemeente na woningaanpassing, vervanging en nieuwbouw naar een verhouding van 40% goedkope woningen en 60% duurdere woningen; - Een nieuwbouwprogramma toevoegen met een accent op de koopsector in de middeldure en duurdere prijssegmenten; - Het versterken en waar mogelijk toevoegen van onderscheidende woonmilieus. De concrete vertaling naar wijken en buurten vindt plaats in samenspraak met de woningcorporaties. Hierop vooruitlopend kan het behoud en versterken van centrum stedelijke woonmilieus en stadswonen door ontwikkeling van nieuwe woonconcepten en door de ontwikkeling van Spoorzone genoemd worden. Maar hierbij kan ook gedacht worden aan de transformatie van wijken met een eenzijdig opgebouwde woningvoorraad en een anoniem karakter naar wijken met een meer divers samengestelde woningvoorraad (met meer laagbouw en koopwoningen), waarbij de vaak ruime opzet van deze wijken aangewend kan worden om te transformeren naar een tuinstadmilieu (Buitenhof ). Voor de Poptahof zijn plannen voor herontwikkeling in voorbereiding. 2 Realisatie ambitie Delft kennisstad; Delft profileert zich als kennisstad, waarbij de Technische Universiteit een aanzuigende werking heeft op andere onderwijsinstellingen en

Nieuwbouw De beperkte nieuwbouw en uitbreidingsmogelijkheden van Delft zullen vooral benut worden om die woonkwaliteiten toe te voegen die een aanvulling vormen op bestaande woonkwaliteiten in de stad. Het meer in evenwicht brengen van vraag en aanbod vormt een belangrijk uitgangspunt. Het huisvesten van specifieke doelgroepen als gezinnen, starters en ouderen verdient daarbij bijzondere aandacht. Nieuwbouwplannen en herstructeringsplannen worden in samenhang met elkaar bezien.

Programma Delft is een compacte stad, waarbij de bebouwing vaak gelijk loopt met de gemeentegrenzen. Onlangs is de gemeentegrens met Schipluiden verlegd, waardoor Delft nu één uitleggebied kent, Harnaschpolder, waar circa 1.200 woningen gerealiseerd worden. De meeste nieuwbouw vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied als gevolg van herstructurering en functieveranderingen. De gemeente streeft naar een optimale benutting van de binnenstedelijke mogelijkheden. Het aantal nieuw te realiseren woningen conform de huidige plannen is voldoende om in de kwantitatieve woningbehoefte tot 2015 te kunnen voorzien. Binnen Delft kunnen twee projecten van regionaal belang genoemd worden: Spoorzone en Harnaschpolder.

allerlei hoogwaardige kennisgerelateerde bedrijvigheid. In dat kader is Delftechpark ontwikkeld en wordt bedrijventerrein Technopolis (12.000 arbeidsplaatsen) in ontwikkeling genomen. Komende jaren wordt derhalve een forse groei van het aantal arbeidsplaatsen nagestreefd. De gewenste verdere uitbouw van Delft als centrum van kennisintensieve dienstverlening en technologische vernieuwing vergt een bijpassend woonaanbod. 3 Het stimuleren van doorstroming van huishoudens die te goedkoop wonen zodat meer goedkope woningen

Harnaschpolder Met de ontwikkeling van Harnaschpolder wil Delft tegemoet komen aan de grote vraag naar groenstedelijk wonen, een woonmilieu met veel ‘ groene’ en ‘blauwe’ elementen. Zowel in de regio, als ook in Delft bestaat hieraan een groot tekort. Het realiseren van een bouwprogramma met een duidelijk accent op middeldure en dure grondgebon-


den koopwoningen komt tegemoet aan de grote vraag naar dit type in Delft en het zeer beperkte aanbod. Met het programma wordt beoogd doorstroming op gang te brengen vanuit de bestaande stad. Het te realiseren woonklimaat moet daarnaast een aantrekkelijk vestigingsklimaat vormen voor de opvang van de beoogde toename van het aantal kenniswerkers in Delft. Tegelijkertijd wordt plaats ingeruimd voor sociale woningbouw voor bijzondere doelgroepen. Hierbij wordt nadrukkelijk gedacht aan jongeren/starters, woningen met zorg voor senioren en wonen voor mensen met lichamelijke en/of geestelijke beperkingen.

Spoorzone Op termijn biedt de ondertunneling van het spoor een gouden kans voor herinrichting van het spoorgebied. In de Spoorzone wordt een centrumstedelijk woonmilieu van allure nagestreefd, deels in de vorm van hoogbouw en met een nadruk op functiemenging. Wonen, werken, winkelen en ontspannen wisselen elkaar af, in een hoge bebouwingsdichtheid die flink de lucht ingaat. Functiemenging biedt een mooie overgang van de historische binnenstad naar de omliggende (woon)wijken. Vanuit Voorhof grenst Poptahof aan het centrum, met dichte bebouwing die in maatvoering tussen de laagbouw van de tuinstad en de hoogbouw van morgen past. In het Zuiden vormt het in ontwikkeling zijnde Campusterrein een vloeiende overgang van kennis en technologie van de TU en de hieraan gerelateerde bedrijvigheid, naar de binnenstad. Op de langere termijn kan het ontstaan van een stadswijk met sfeer en karakter tussen Schie en Spoor eveneens aansluiting vinden. Naast een woonplek voor mensen die zich op de stad, de TU en Technopolis richten, is de aantrekkingskracht van de Spoorzone ongetwijfeld ook groot op meer regionaal georiënteerde mensen, gezien de nabijheid van het station, waarmee andere randstedelijke centra binnen handbereik zijn.

99


6.3

Reactie Gemeente Den Haag Identiteit Den Haag heeft een variatie aan woongebieden. Deze gebieden in Den Haag, in totaal 8, zijn samengesteld op basis van een aantal voor de woningmarkt relevante kenmerken: ouderdom van de woningvoorraad, de welvaartsgeleding, inrichtingsaspecten, locatie, prijs en sociale en sfeeraspecten. Zo wordt onderscheiden: • Binnen grachtengordel • Binnenstadsrand • Gordel 1920-1940 • Klassieke luxe wijken • Vroeg-naoorlogse uitbreidingswijken • Gemengde wijken 1970-1980 • Scheveningen/Duindorp • Uitleglocaties

Beleid Den Haag heeft een algemene doelstelling geformuleerd: het vergroten van de verscheidenheid, vitaliteit en duurzaamheid in Den Haag om zo te komen tot een gevarieerde stad waar geen grote concentraties van armoede voorkomen. De positieve kenmerken en contrasten tussen delen van de stad verder accentueren. Wijken ontwikkelen een eigen identiteit op basis van eigenschappen die bewoners waarderen.

3 Meer variatie en identiteiten in stedelijke woonmilieus. 4 Een prettiger woon- en leefklimaat.

Ontwikkelrichting woongebieden Om de kwalitatieve ontwikkelingsrichting per gebied te beschrijven maken we gebruik van een woonmilieutypologie. Deze ontwikkelrichting zegt iets over (1) de bouwvorm (van gestapeld tot grondgebonden), (2) de bebouwingsdichtheid (van hoog naar laag), (3) het voorzieningenniveau (van veel tot weinig functiemenging). Daarnaast zijn er twee aspecten te noemen die veel invloed hebben op het woonmilieu maar die grotendeels als vaststaand beschouwd moeten worden, dit zijn (4) de bouwperiode (van historisch tot recent), en (5) de ligging in de stad (van centraal naar perifeer). In Den Haag zijn in de toekomst vijf hoofd-woonmilieus te onderscheiden: centrum-stedelijk, stedelijkvooroorlogs, groen-stedelijk, stadsrand 20e eeuw en stadsrand modern. Centrum-stedelijk en groen-stedelijk wonen willen we versterken en uitbreiden. Aan deze woonmilieus is namelijk een tekort in Den Haag en de verwachting is dat de vraag naar deze milieus alleen maar zal toenemen. Maar dit zijn vanzelfsprekend niet de enige woonmilieus waar we aandacht aan dienen te besteden de komende 20 jaar. Voor 11 woongebieden 1 wordt de ontwikkelrichting via een woonmilieu-typering hieronder kort aangegeven.

1 Historische binnenstad De algemene doelstelling van het wonenbeleid krijgt een vertaling in vier concrete actiepunten: 1 In Den Haag voldoende goede woningen garanderen voor huishoudens met een laag inkomen en huishoudens die aangewezen zijn op bijzondere woningtypen of woonvormen. 2 Een, qua inkomen, evenwichtige bevolkingsopbouw van

Versterking van de woonfunctie. De kansen liggen in het uitbouwen van het historisch centrum-stedelijk wonen en het toevoegen van metropolitaan wonen. Uitgangspunt is gestapeld bouwen. De huidige omvang van de goedkope woningvoorraad dient in stand te worden gehouden.

500.000 inwoners: - doorbreken van probleemopstapeling in kwetsbare wijken door het streven naar en sociaal-economisch gemengde bevolking; - het verminderen van de selectieve migratie van midden en hogere inkomensgroepen uit de stad, t.b.v. het versterken van de economische en sociale vitaliteit.

100

2 Binnenstadsrand veen Versterking en transformatie van het centrum-stedelijk milieu. Voor de Stationsbuurt zal de profilering en inspanning zich richten op een Haags Quartier Latin. De Rivierenbuurt heeft kansen om zich te ontwikkelen in een nabij de binnenstad gelegen woonoase.

De Schilderswijk is grotendeels vernieuwd tijdens de periode van de Stadsvernieuwing in de jaren tachtig en negentig. De maatregelen gericht op verbetering van de woningmarktpositie liggen op het terrein van beheer, leefbaarheid en veiligheid. Transvaal is een centrum-stedelijk gebied waar een mix van compacte stadswoningen en appartementen gerealiseerd worden, met name gericht op woonwensen van multiculturele huishoudens. Een aantal werkgebieden zoals Laakhaven en de Binkhorst hebben een minimale woonfunctie. Bedrijvigheid is en blijft hier de (zeer) dominante functie. Bij een eventuele (kleine) uitbreiding van het aantal woningen kan men denken aan het realiseren van diverse vormen van centrum-stedelijk wonen.

3 Binnenstadsrand zand Dit centrum-stedelijk milieu is populair. Grote delen van dit gebied hebben dan ook een sterke woningmarktpositie. In het Zeeheldenkwartier en het Willemspark is het dan ook een kwestie van goed beheer. Het gebied Regentes-Valkenbos heeft een gunstige ligging maar het woonmilieu dient wel enige versterking te krijgen via gerichte woningbouwprojecten en aanpak van de openbare ruimte. De opgeknapte particuliere voorraad in deze wijken dient gekoesterd te worden als incubatiemilieu voor startende, kleine huishoudens gemengd met het meer statige herenhuiswonen. De vernieuwing van dit gebied dient zich te richten op de huishoudens die ‘grondgebonden’ willen wonen in een centrum-stedelijke omgeving en huishoudens die op zoek zijn naar een kwalitatief hoogwaardig appartement.

4 Gordel 1920-1940 veen Dit stedelijk gestapelde woonmilieu vergt veel aandacht de komende decennia. De toekomstige vraag naar goedkope kleine appartementen zal afnemen. Dit treft vooral de wijken in het Laakkwartier en Rustenburg-Oostbroek. De versterking van deze woongebieden vindt o.a. plaats via het samenvoegen van woningen. Daarnaast is de aanpak van de openbare ruimte een belangrijk instrument. Qua verandering

6

van de woningvoorraad vindt de grootste ingreep plaats in Spoorwijk. Het doel is het huidige woonmilieu te veranderen in een groen-stedelijk milieu. Om precies te zijn, er wordt gestreefd naar een vernieuwde tuinwijk.

5 Gordel 1920-1940 zand Deze woongebieden (Heester-, Bomen-, Bloemen en Vruchtenbuurt) kenmerken zich door de karakteristieke Berlagiaanse opzet en de drie bouwlagen. Het zijn vrij rustige woonwijken gedomineerd door appartementen van redelijke tot goede kwaliteit. Het is hier dan ook een kwestie van beheren en op enkele plaatsen versterken (Heesterbuurt) van het huidige stedelijke woonmilieu. De verbetering van de woningvoorraad in deze gebieden zal via investeringen door particuliere eigenaren moeten plaatsvinden.

6 Klassieke luxe wijken De vooroorlogse klassieke luxe wijken bepalen voor een belangrijk deel de uitstraling van Den Haag. Niet alleen zijn de woningtypes gewild, ook de woonomgeving draagt veel bij aan de populariteit. Het huidige groen-stedelijke woonmilieu zal dan ook beheerd dienen te worden. In de extra vraag naar dit woonmilieu zal in andere delen van Den Haag moeten worden voorzien door uitbreiding bijvoorbeeld in Zuidwest.

7 Den Haag Zuidwest De huidige naoorlogse herstructureringswijken zijn alle gelegen in Zuidwest, te weten Moerwijk, Morgenstond en Bouwlust/Vrederust. Zuidwest is oorspronkelijk opgezet als woongebied en heeft door de jaren heen deze woonfunctie behouden. De planvorming richt zich op het versterken van de op dit moment zwakke woningmarktpositie. In de toekomst is er een aanzienlijke vraaguitval te verwachten in de goedkope sociale huur appartementen. De komende decennia moet Zuidwest getransformeerd worden tot een vitaal en gevarieerd woongebied binnen de Haagse regio. In het algemeen zal deze vernieuwing gericht moeten zijn op een ontwikkeling van een groen-stedelijk modern woonmilieu. Binnen de vier

wijken liggen kansen om karakteristieke woonsferen te scheppen: van nieuwe tuinstad/parkstad concepten en rustige woonenclaves tot een gebied met hogere woningdichtheden gecombineerd met andere functies.

8 Mariahoeve/Waldeck Deze gebieden aan de stadsrand zijn stedenbouwkundig ruim opgezette, rustige woonwijken met een mix van galerij- en portiekflats en grondgebonden woningen. Enige versterking is echter wel het devies. De (waarschijnlijk meer) kleinschalige ingrepen in deze wijken zullen ook gericht zijn op het creëren van (kleine enclaves van) een groen-stedelijk modern woonmilieu.

9 Gemengde wijken 1970-1980 Het woonmilieu van deze wijken zijn te vinden in Loosduinen, Kraayenstein en Nieuw-Waldeck. Het zijn milieus met afwisselend gestapelde bouw en grondgebonden woningen, met een stedenbouwkundig strakke belijning of juist een ‘woonerfstructuur’, populair in de jaren ‘80 (Houtwijk). Deze wijken zijn minder georiënteerd op het centrum, maar gunstig gelegen ten opzichte van het recreatie- en duingebied in het noordwesten van Den Haag en zeer populair. Vooral vanwege de aanzienlijke hoeveelheden grote grondgebonden woningen. De extra vraag naar deze zal in het aangrenzende Zuidwest opgevangen dienen te worden.

10 Kust Scheveningen/Duindorp Scheveningen is van oudsher een zelfstandige kern en heeft ook door haar ligging aan zee en de sterk recreatief-toeristische functie, een duidelijk eigen dorps karakter. Scheveningen-Haven/Bad kan zich verder profileren als (centrum) stedelijk gebied aan zee. Voor Duindorp geldt dat het op dit moment een vrij geïsoleerde enclave vormt in de stad. Bij de vernieuwingsslag in deze wijk de komende jaren zal waar mogelijk de ontsluiting van deze gebieden extra aandacht behoeven. Het idee voor Duindorp is een groen-stedelijk modern woondorp aan zee.

Lo k a l e a c ce n t e n bW i j odoen vg iesbi ei e H da sp a rgol af inedl e n

11 Uitleglocaties Aan de rand van de stad kan het suburbane en landelijke wonen een uitgesproken plek krijgen. Daarbij moet gezocht worden naar nieuwe suburbane woonvormen en naar nieuwe interacties van wonen en landschap waardoor het woonlandschap enorm kan worden verrijkt. Bij de realisatie van de zogenaamde VINEX-gebieden (Wateringse Veld, Ypenburg en Leidschenveen) gaat het om een redelijk intensieve en gemêleerde vorm van suburbaan wonen. Bij een gebied als de Westlandse Zoom ligt er de opgave voor een meer extensieve en exclusieve vorm van wonen in het landschap die kan meten met een (inter)nationale standaard van buiten-wonen.

Conclusie De komende 15 jaar zal de ‘kleur’ van Den Haag al aardig veranderen. De toename van vooral het wonen aan de rand van de stad en groen-stedelijk wonen is geen verrassing gezien de plannen op de VINEX en Westlandse Zoom en de binnen stedelijke transformatie die vooral gericht is op het uitbreiden van het groen-stedelijke woonmilieu. Echter, ook het centrumstedelijk wonen krijgt in Den Haag in de komende jaren een stevige impuls. En dat niet alleen omdat er vraag naar is. Den Haag moet ook een stad achter de duinen blijven. De bovengenoemde keuzes voor de stad (o.a. verdichten, compact, uitbreiding centrumen groenstedelijk wonen, behoud van groen in de stad) passen naar onzer mening uitstekend in de (huidige en toekomstige) identiteit van de regio.

Voetnoot 1 De gebieden Binnenstadsrand en Gordel 20/40 zijn gesplitst in een ‘veen’ en ‘zand’ deel. Daarnaast is het gebied Vroeg naoorlogse uitbreidingswijken onderverdeeld in Zuidwest en Mariahoeve/Waldeck.

101


6.4

Reactie Gemeente Leidschendam-Voorburg

Identiteit: algemene beschrijving Binnen de gemeente bestaat een grote verscheidenheid aan woonmilieus. Over het algemeen is het woonklimaat bijzonder aantrekkelijk. Het gehele spectrum aan woonmilieus is binnen de gemeente aanwezig: van vroeg naoorlogse wijken, landgoederen, groen wonen, stedelijk wonen, vooroorlogse wijken, historische dorpskernen tot flatwijken. Het gemeentelijk streven is gericht op ‘complete wijken’ met alle voorzieningen en verschillende woningtypes in de verschillende prijsklassen. Maar ook wijken waar je je complete wooncarrière kan maken. Kortom: een volledige stad in het groen en aan de stad. De uitzonderlijke kwaliteit van het wonen in de gemeente wordt sterk bepaald door de ligging. Dit geldt voor zowel de directe nabijheid van de centrumgemeente als het groen in en rond de gemeente. Zowel het Groene Hart als de landgoederen maken onderdeel uit van de gemeente. Verder heeft ongeveer de helft van het grondgebied een agrarische bestemming. Dit in combinatie met onder meer het aanwezige water en de recreatiegebieden staat borg voor een ware groene dimensie aan het wonen in de gemeente. De aanwezigheid van het moderne winkelcentrum Leidsenhage en de historische dorpskern van Voorburg met hun voorzieningen zijn eveneens unieke elementen. Verder is door de nabijheid van (spoor-)wegen de bereikbaarheid van de gemeente van uitzonderlijke kwaliteit. Volgens Nijfer de best bereikbare grote gemeente van Nederland. Gelijktijdig kan dit ook nadelig zijn voor het woonklimaat: luchtvervuiling, geluidsoverlast en verkeershinder.

niet volledig uitgekristalliseerd zijn, maar de komende periode worden uitgewerkt. Dit heeft alles te maken met de fusie van beide gemeenten en de herindeling. De belangrijkste uitdagingen voor het wonen binnen de gemeente zijn:

1 Stedelijke vernieuwing: differentiatie veilige en leefbare wijken:

Centraal in het woonbeleid staat het streven naar versterking van differentiatie in de woonwijken. Weliswaar kent de gemeente een breed spectrum aan woonmilieus, echter ook een aantal eenzijdig samengestelde kwetsbare wijken. In het kader van de stedelijke vernieuwing is er een meerjaren programma voor de Voorburgse wijken: Voorburg-Noord, `t Loo en Bovenveen. In de voormalige gemeente Leidschendam is sprake van twee ISV projecten: de Prinsenhof en Damcentrum. De gemeente is zowel programmagemeente als projectgemeente in het kader van het ISV. De Prinsenhof bestaat voor het overgrote deel (ruim 1.700 van de 2.100) uit sociale huurwoningen met als gevolg een zeer eenzijdige wijksamenstelling. Daar wordt volop ingezet op een meer gedifferentieerde wijkopbouw en woningvoorraad, de leefbaarheid in de wijk en de kwaliteit van de openbare ruimte, de sociale cohesie en de wijkvoorzieningen. In de aanpak worden geen flatgebouwen gesloopt. Er zullen alleen woningen verdwijnen door samenvoeging of door vergroting van entrees. Voorburg-noord kent een hele andere opbouw. Bestaat voor het overgrote deel uit oude, kleine, veelal koopappartementen. Beleid van de gemeente is hierbij vooral gericht op het stimuleren en oprichten van verenigingen van eigenaren die planmatig aan de slag gaan met het onderhoud. In het oude deel van Voorburg-noord gaat het om circa 3.500 woningen. Ook hier is de voorgenomen sloop uiterst beperkt en wordt primair ingezet op behoud. Handhaving van een betaalbare koopsector speelt hierbij een belangrijBeleid ke rol. Door de aanleg van de Noordelijke Randweg kan het Binnen de gemeente is gestart met de ontwikkeling gebied rond het Damcentrum worden aangepakt. Hier van een nieuwe lokale woonvisie en een stadsvisie. Dat betekent dat nog veel zaken op dit moment (2003) bestaan heel veel mogelijkheden om het gebied flink 102

op te waarderen. In de plannen is sprake van onder meer sloop, uitbreiding van de woningvoorraad en het aanbrengen van veel meer woningdifferentiatie.

2 Optimaal benutten van binnenstedelijke mogelijkheden: De gemeente heeft geen beschikking meer over uitbreidingslocaties. Dit betekent dat we het vooral zoeken op binnenstedelijke locaties die veelal gepaard gaan met veranderingen in de bestemmingen. Te denken valt hierbij aan voormalige locaties voor scholen, kerken en bedrijven die hun bestemming hebben verloren of gaan verliezen. Andere mogelijkheden zijn sloop en vervanging van woningen of gebouwen van instellingen. De meeste van de plannen zijn beperkt van omvang en zijn niet direct van regionaal belang. Het is vaak al een grote klus om dergelijke moeilijke binnenstedelijke veranderingsprojecten van de grond te krijgen, laat staan ze concreet te plannen. Het is dan ook zaak dat er voldoende ruimte is en blijft om in te kunnen spelen op de mogelijkheden van de (lokale) woningmarkt. Ultiem voorbeeld van een moderne woonlocatie is het plan Sijtwende: zo´n 700 woningen. Een nieuwe woonlocatie letterlijk op en naast de tunnels van de noordelijke randweg gerealiseerd.

3 Integrale benadering wonen, welzijn en zorg: De gemeente en de lokale partners zijn bezig met het beleid op het gebied van het Wonen, Welzijn en Zorg. Gestreefd wordt naar een concreet uitvoeringsprogramma voor de komende jaren. Dit is van belang met het oog op: • Toename van het aantal ouderen in de gemeente. In de gemeente is reeds 30,5% van de inwoners 55+. Landelijk gemiddeld is dit 23,7%. Ook de komende jaren zal het aandeel toenemen naar 36% in 2020. • De extramuralisering in de caresector (lichamelijke en verstandelijk gehandicapten, psychiatrie en ouderenzorg). Grootschalige instellingen gaan vervangen worden door specifieke kleinschalige woonvormen met zorg.

6

• De ontwikkelingen in de curesector (ziekenhuizen, thuiszorg en huisartsen). Met name het dreigende tekort aan huisartsen vraagt reeds op korte termijn om lokale maatregelen. Zo zijn we bezig met het ontwikkelen van Hoed-praktijken (huisartsen onder één dak) en kleinschalige gezondheidscentra.

4 Overige toekomstige uitdagingen: Zaken die aan de orde komen bij de ontwikkeling van de lokale woonvisie en de strategische stadsvisie zijn onder meer: • Het verder optimaliseren van de veelal aantrekkelijke woonmilieus. • Uitwerking van wonen, welzijn en zorg in de wijken. • Blijvende inzet op integrale aanpak van de wijken. • Werken aan bijzondere woonmilieus op bijzondere locaties. • Inzet voor realisatie van woon-werk combinaties. • Inzet op de leefbaarheid van zowel de stad als het agrarisch gebied. • Voldoende woningen voor de doelgroep van beleid en minima. • Toegankelijk houden van een deel van de woningvoorraad voor jongeren. • Ruimte voor specifiek lokaal maatwerk in de woonruimteverdeling: onder meer Stompwijk en bevordering wijkbinding.

6.5

Reactie Gemeente Pijnacker-Nootdorp Algemeen De gemeente Pijnacker-Nootdorp, een bestuurlijke samenvoeging van de oude gemeenten Pijnacker en Nootdorp, ligt binnen Haaglanden ingeklemd tussen de steden Delft, Den Haag en Zoetermeer. De gemeente bestaat uit drie kernen namelijk Delfgauw, grenzend aan Delft, Nootdorp, grenzend aan de nieuwe Haagse

wijk Ypenburg, en Pijnacker, centraal liggend ten opzichte van Zoetermeer en de andere kernen en omgeven door groen en glas. De gemeente wil zich profileren als een vestigingsplaats met een dorps karakter, waar het goed wonen is tussen groen en glas zonder dat het ontbreekt aan een goed aanbod van voorzieningen in de directe omgeving. Juist door de ligging van de afzonderlijke kernen onderscheidt Pijnacker-Nootdorp zich van de omliggende gemeenten. Ondanks het feit dat door de nieuwe Vinex wijken in de drie kernen de verstedelijking is opgerukt, heeft de gemeente het dorpse karakter weten te behouden. De sterk aanwezige groene elementen die de kernen omgeven, maar ook van elkaar scheiden, dragen hieraan bij. Om het dorpse karakter en de eigen identiteit van de afzonderlijke kernen te kunnen behouden, dienen deze elementen in de toekomst ten volle te worden benut. Hierbij kunnen deze elementen een belangrijke recreatieve functie vervullen, niet alleen voor de eigen gemeente maar ook voor de hele regio. Binnen de regio onderscheidt Pijnacker-Nootdorp zich niet alleen van de direct omliggende gemeenten door de groene omgeving en het dorpse karakter. Ook de in ruime mate aanwezige hoeveelheid glas is een element dat sterk bepalend is voor de identiteit van Pijnacker-Nootdorp. Pijnacker-Nootdorp is dan ook sterk op de tuinbouwsector georiënteerd. Natuurlijk, de laatste jaren is er een duidelijke toename van andere economische activiteiten wat zich verder zal uitbreiden bij de ontwikkeling van industrieterreinen en kantoorlocaties. Ondanks deze ontwikkeling is de tuinbouwsector echter ook vandaag de dag nog de belangrijkste economische pijler in de gemeente. Behoud van het glas en het versterken van de tuinbouwsector door verdere innovatie en herstructurering blijft daarom voor Pijnacker-Nootdorp ook in de toekomst van groot belang. Het behoud van groen en glas betekent dat een nieuwe grootschalige taakstelling ten aanzien van de woningbouw niet voor de hand ligt. Na afronding van de VINEX en VINAC taakstelling (na 2010) zal er nog wel woningbouw mogelijk zijn, met name in de


reeds benoemde transformatiegebieden. Uitgangspunten voor het verder benutten van deze groeimogelijkheid zullen zijn het behoud van het dorpse karakter, van de identiteit van de drie afzonderlijke kernen en het rond en tussen de kernen gelegen groen en glas. Het woningbouwtempo zal hierbij voornamelijk bepaald worden door de behoefte die ontstaat vanwege de eigen bevolkingsgroei. Kijkend naar de bevolkingsopbouw is de gemiddeld jonge bevolking in Pijnacker-Nootdorp opvallend. Pijnacker-Nootdorp is blijkbaar aantrekkelijk voor veel jonge gezinnen. Waarschijnlijk niet alleen vanwege het dorpse karakter en het groen en het glas, maar ook door de ligging waardoor de voorzieningen die de grote stad biedt en werkgelegenheid binnen ‘handbereik’ zijn. Het gevolg hiervan is dat de bevolkingsopbouw van de kernen veranderd. In deze veranderende omgeving vraagt de relatieve vergrijzing (vooral onder de oorspronkelijke bewoners) en het wegtrekken van jongeren om bijzondere aandacht. Dit vraagt per kern om lokaal maatwerk niet alleen waar het betreft het in de toekomst te realiseren woningbouwprogramma, maar ook waar het betreft de wijze waarop deze woningen verdeeld worden. Dit is noodzakelijk om enerzijds te kunnen sturen op het gewenste evenwicht in de bevolkingsopbouw en anderzijds om de identiteit in de kernen te kunnen behouden. Het eigen huizen bezit in het gebied is hoog. Het gaat hierbij om een aandeel van 75% van het totaal aantal woningen. Bij de opbouw van het type woningen, is er een oververtegenwoordiging van eengezinswoningen. Het aandeel van de huurvoorraad is vrijwel identiek aan het bezit van de woningcorporaties, omdat de particuliere verhuur in Pijnacker-Nootdorp praktisch geen rol speelt. Deze gegevens vormen zowel een beperking als een goede kans in het gebied. De kwaliteit van het wonen en woonomgeving is op dit moment over het algemeen goed te noemen, dit mede door een grote eigen betrokkenheid van de bewoners, die mede een goed woonmilieu in stand houden. Om de kwaliteit van het wonen op langere termijn te kunnen garanderen zullen echter wel inspanningen moeten worden gepleegd. Zo zal de 103


Oranjewijk in het centrum van Nootdorp komende jaren een facelift ondergaan en zal Pijnacker-Noord in het kader van een ISV-project ‘opgeknapt’ worden. Het behoud van de identiteit betekent voor PijnackerNootdorp niet dat er in de toekomst nauwelijks iets zal veranderen. De vergrijzing, de vraag naar woningen voor jongeren, de samenstelling van het huizenbezit etc. zal erin resulteren dat veranderingen plaats zullen vinden. Indien bij de mogelijke nieuwe uitleg het wonen in het groen en glas wordt benadrukt zal dit waarschijnlijk resulteren in meer verstedelijking in het centrum van de kernen. Wat hierbij de gewenste ontwikkeling is zal worden vastgelegd in de nog op te stellen lokale woonvisie waarbij navolgend beleid als uitgangspunt zal worden gehanteerd.

Beleid De hierboven geschetste elementen komen terug in het beleid. Een belangrijke ontwikkeling in het beleid is het Project Integrale Toekomstvisie (PIT!) waarbij interactief met de bevolking een toekomstvisie voor Pijnacker-Nootdorp wordt uitgewerkt. Wat betreft het wonen zal de ontwikkeling van een lokale woonvisie hier onderdeel van gaan uitmaken. Speerpunten van beleid hierbij zijn: 1 Huisvesten van de eigen bevolking (doelstelling in het raadsprogramma is 25% van de nieuwbouw t.b.v de eigen bevolking) 2 Doelgroepen huisvesting (starters en ouderen) 3 Uitwerking van inbreidings locaties 4 ISV Pijnacker-Noord 5 Wonen en zorg

Het behoud van de eigen identiteit zal hierbij in de toekomst voorop blijven staan. Hierdoor zullen de contouren van bebouwing compact blijven. Tevens zal het benadrukken van de elementen groen en glas een speerpunt blijven, omdat deze voor de identiteit van Pijnacker-Nootdorp essentieel zijn. De mogelijkheden van verdere verdichting zal de komende jaren een belangrijk discussiepunt binnen de gemeente vormen. 104

6.6

Reactie Gemeente Rijswijk Binnen de Regionale Woonvisie wordt Haaglanden gezien als een regio met een zeer gedifferentieerd woonaanbod in zeer verschillende woonmilieus, waarbij met name de kwaliteit van het groen-blauwe karakter van de regio als uitgangspunt c.q. randvoorwaarde wordt genoemd voor het behoud van een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu. Die differentiatie in woonmilieus heeft geresulteerd in een aanduiding van een achttal zgn. (woon)gebiedsprofielen, die richtinggevend zou kunnen en moeten zijn voor de vaststelling van de lokale woonvisies en de invulling van lokale ruimtelijke plannen. Rijswijk heeft tezamen met de gemeente Leidschendam-Voorburg in de Regionale Woonvisie het profiel van ‘Wonen aan de stad’ gekregen, met als boodschap: ‘identiteit historische kernen zichtbaar houden. Onderscheid ten opzichte van wonen in de stad uitwerken – en juist in dat onderscheid samenhang aanbrengen’. De historische centra van de beide gemeenten als belangrijke factoren voor de herkenbaarheid van de het bijzondere woonmilieu van Rijswijk en Leidschendam-Voorburg werd al onderschreven in de in september 1999 vastgestelde ‘regiovisie Vliet- en Hofland’. Maar niet alleen de historische centra ook de moderne centra ‘In de Bogaard’ en ‘Leidschenhage’ vormen een belangrijke rol in de het profiel van de buurgemeenten als ‘woongebied aan de stad’. Zij bieden daardoor een scala aan verschillende woonmilieus. De buurgemeenten en met name Rijswijk bieden derhalve meer dan alleen een woonplek voor mensen die al verder op leeftijd en ‘uit de kinderen’ zijn (pagina 90 van de woonvisie). Dit vraagt wel van de gemeenten een inzet om in bepaalde delen van de stad de aanwezige eenzijdigheid in het woonaanbod meer te differentiëren. Voor Rijswijk betekent dit ‘stedelijk wonen met veelal ruime appartementen in de nabijheid van voorzieningen en het moderne centrum rondom In de Bogaard en het station, tot de woonwijken met voornamelijk eengezinswoningen en grond-

gebonden seniorenwoningen of appartementen met uitzicht op de Vliet’. Dit met het door ons vastgestelde toekomstarrangement ‘Verrassend Veelzijdig Rijswijk’ indachtig, waarin wij streven naar levensloopbestendige wijken in een vitale stad. Uitgangspunt bij deze differentiatie blijft het behoud van het groene karakter van Rijswijk, het onderscheidend vermogen ten opzichte van de andere, stedelijke gemeenten in de regio. Vanuit die basiskwaliteit wordt het idee in de Regionale Woonvisie van de ontwikkeling van nieuwe landhuizen in de Rijswijkse Landgoederenzone met de nodige reserve bezien (pagina 90 woonvisie). Binnen ons stadsgewest kunnen wij niet zorgvuldig genoeg omgaan met deze unieke cultuurhistorische plekken. Een bijzondere opgave ziet Rijswijk ook in het aanbieden van een woningaanbod voor de dagburgers van onze gemeente. Met name de Plaspoelpolder, werkgelegenheidslocatie no. 1 in Haaglanden. Bezien we het aantal werkzame personen naar de bevolkingsomvang, zelfs no. 1 van Nederland. Gevoegd bij het regionale vervoersknooppunt rondom het Eisenhowerplein en het winkelcentrum In de Bogaard, welke een regionale betekenis heeft, liggen er op woongebied bijzondere opgaven in de zone waar wonen en werken elkaar nu ontmoeten. De thema’s die de woonvisie hier benoemd, van wonen tot werken, van stadsrand tot stadsentrée, van hoogstedelijkheid naar groene oriëntatie, worden herkend en erkend. Diverse projecten binnen de hier bedoelde zone hebben een regionaal belang. Een tweetal zijn hier te noemen: • het vervangende nieuwbouwproject aan de Braakensieklaan, waarbij centrumstedelijk en grondgebonden wonen in diverse prijsklassen op een basis van tweelaags ondergronds parkeren en een plint met sociaal-maatschappelijke voorzieningen is verenigd in één gebouw; • de herontwikkeling van een kantorenlocatie binnen de groene overgangszone van wonen naar werken aan de SW Churchilllaan, waarbij binnen één gebouwconcept wonen en (dienstverlenend) werken hun plek gaan krijgen.

6

6.7

Reactie Gemeente Wassenaar Onderscheidende identiteit: Groene woonoase in de Deltametropool

Kenmerken van de kwaliteit De ondergrond is uitgangspunt en heeft geleid tot 3 noord-zuid zones: • De kustzone met strand, duinen en duinzoom • De occupatiezone met de landgoederen, buitenplaatsen, villabuurten en de dorpsbebouwing • de veenweidezone met het open agrarische landschap op de strandvlakte en met bossen op de grenzen van de strandwallen. Binnen deze 3 zones liggen de beeldbepalende stelsels van de lanen (ondermeer vanaf de Buurtweg tot aan de Katwijkseweg, de Schouwweg en de Backershagenlaan en haaks daarop ondermeer de Stoeplaan, Rust en Vreugdlaan en Lange Kerkdam) en de weteringen (ondermeer de Kaswatering en de Zijlwatering). Andere belangrijke dragers voor het beeld van Wassenaar zijn de cultuurhistorische woongebieden zoals De Kieviet, Oostdorp en Rijksdorp, maar evenzeer de landgoederen met hun uiteenlopende bebouwing in dezelfde stijl binnen aantrekkelijke landschappen. Als logo wordt een groene Schotse ruit gehanteerd, met veel groene vlakken en lijnen die gevormd worden door het raamwerk van de lanen en weteringen.

Speerpunten om te komen tot versterking van de identiteitskenmerken In de zones van duinen, landgoederen, buitenplaatsen, villabuurten, dorp en de veenweides wordt gestreefd naar consolidatie. Behoud en versterking van de kenmerkende kwaliteiten staan centraal. Er kan slechts sprake zijn van vervanging van de invulling, niet van toenemende verstedelijking. In de zones met meer plandynamiek (polder Valkenburg, de D-trits: Duinrell, Dorp Centrum en Den Deijl en de zuidrand Duindigt) blijft de landschappelijke ondergrond uitgangspunt. Verandering in programma of ruimtelijke

structuur mogen de structuur en de continuiteit van de consoliderende zones niet aantasten.

De Wassenaarse identiteit binnen Haaglanden Haaglandse identiteit: Groen, blauw en toch compact met een beleid dat groen boven rood gaat.

Wassenaarse identiteit: Groene woonoase in de Deltametropool. De identiteit en het beleid van Wassenaar (in de groene zones de kwaliteiten consolideren en in de dynamische zones moeten ontwikkelingen bijdragen aan versterking van het structuurbeeld van Wassenaar) sluiten goed aan op de identiteit en het beleid van Haaglanden. Wassenaar vervult door haar beleid een belangrijke rol in het open en groen houden van het gebied tussen de verstedelijkingsas Leiden-Katwijk en Den Haag. Bovendien biedt Wassenaar - in het brede scala dat Haaglanden wenst - enige bijzonder gewaardeerde woonmilieus.

6.8

Reactie Gemeente Zoetermeer Identiteit: Zoetermeer biedt het beste van twee werelden Zoetermeer biedt binnen Haaglanden een aantal bijzondere kwaliteiten die haar een geheel eigen identiteit geven binnen het regionale spectrum van woongebieden. Zoetermeer biedt het beste van twee werelden, een compacte stad die groen, suburbaan wonen combineert met een modern centrum en uitgesproken stedelijke voorzieningen binnen handbereik.

Groen, suburbaan….. Zoetermeer beschikt over uitgesproken groene wijken, met veel grondgebonden woningen, buurtparken, trapveldjes en waterpartijen. En op stedelijk niveau ligt Zoetermeer tegen het Groene Hart. Verder wordt het omringd door een aantal grote parken, het Balijbos, (en in de toekomst het Bentwoud) en recreatieplas de Noord Aa. Deze groene en blauwe dragers hebben uitlopers tot in de wijken en zijn door het compacte ontwerp van Zoetermeer vanuit elke plek in


de stad snel en makkelijk bereikbaar. Bovendien bevinden zich in Zoetermeer recreatieve voorzieningen met regionale uitstraling. Een multifunctionele ijs/ evenementenhal, een indoorskibaan en een 18 holes golfbaan zijn hiervan voorbeelden.

stedelijk….. Maar niet alleen de groene kwaliteit rond Zoetermeer ligt onder handbereik. Waar je je ook in Zoetermeer bevindt; binnen een kwartier fietsen ben je in het stadscentrum. En door de uitstekende voorzieningen op het gebied van openbaar vervoer zijn ook de vier grote steden eenvoudig bereikbaar. Het centrum van Zoetermeer heeft een modern karakter en kenmerkt zich door een uitgebreide winkelfunctie en typisch stedelijke voorzieningen zoals theater en (mega)bioscoop. In het naastgelegen oude centrum is juist het rustieke, dorpse karakter bewaard gebleven.

en modern. In de zone langs de A12 en langs de hoofdwegen rond Zoetermeer concentreert zich de bedrijvigheid/ werkgelegenheid, die zich toespitst op zakelijke dienstverlening en kennisintensieve technologie. Twintig procent van de werkgelegenheid in Zoetermeer bevindt zicht in de ICT sector waarmee Zoetermeer tot de koplopers van Nederland behoort. Zoetermeer zal haar jonge, moderne karakter ook de komende jaren verder gestalte blijven geven. Door te investeren in infrastructuur en onderwijsvoorzieningen, wordt ernaar gestreefd dat ICT oplossingen optimaal in bedrijfsleven, onderwijs, zorg en samenleving kunnen worden toegepast. Juist de combinatie van deze moderne stedelijkheid en groen wonen zorgt voor een onderscheidende kwaliteit die binnen Haaglanden uniek is

Beleid: ook in Zoetermeer staat kwaliteitsverbetering voorop Zoetermeer is uitgegroeid tot een volwassen stad met haar eigen woningmarkt. De verhuisbewegingen laten zien dat de instroom van buiten relatief minder gewicht krijgt, en dat steeds meer verhuizingen 105


binnen Zoetermeer plaatsvinden: Zoetermeer creëert haar eigen woningzoekenden, van jong tot oud, alleen of met meer, rijk en arm. Die ontwikkeling leidt in de komende 15 jaar tot de ontwikkeling van een echt stedelijke huishoudenssamenstelling. De groep gezinnen blijft relatief groot blijft maar met name de groep jongeren en senioren zal toenemen. Het woonaanbod in Zoetermeer, dat sterk verweven is met haar geschiedenis als groeikern bestaat veelal uit moderne, kwalitatief goede eengezinswoningen. Dit woonaanbod is binnen Haaglanden erg gewild maar werkt ook een eenzijdige bevolkingsopbouw in de hand. Het Zoetermeerse woningaanbod zal zich verder moeten ontwikkelen en differentiëren met meer aandacht voor functiemenging, woonwerkcombinaties en woonconsumenten die nu nog te weinig mogelijkheden worden geboden zoals jongeren, senioren en stedelijk georiënteerde gezinnen. Om ervoor te zorgen dat Zoetermeer ook in de toekomst een stad blijft waarin mensen graag wonen en werken is het noodzakelijk om actief in te spelen op lange termijn ontwikkelingen. De gemeente heeft zich zes ambities gesteld die de vitaliteit van Zoetermeer moeten waarborgen. De ambities hebben betrekking op het handhaven van een inwonertal van 130.000, het vergroten van het aantal arbeidsplaatsen, het verbeteren van de bereikbaarheid van Zoetermeer, het vergroten van de waarde van de stad en het versterken van de sociale structuur en stedelijke cultuur. Deze ambities zijn richtinggevend voor het Zoetermeerse woonbeleid en de ruimtelijke invulling van de stad. Kernpunten van het woonbeleid zijn het realiseren van meer kwaliteit in het woonaanbod waarbij gericht wordt op: • Het bieden van meer variatie in woonmilieu en woningtypologie.

• Het handhaven van passende, kwalitatief goede huisvesting voor de doelgroep en de traditionele huishoudens van Zoetermeer.

• Het bieden van meer mogelijkheden voor huishoudens die in Zoetermeer nog onvoldoende bediend worden (namelijk jongeren, studenten, ouderen en stedelijk georiënteerde

106

gezinnen), zodat een evenwichtige bevolkingsopbouw ontstaat.

• Het verbeteren van de doorstroming binnen de Zoetermeerse woningmarkt.

Dit beleid wordt via vijf sporen verder uitgewerkt:

1 Met de geplande, nog te realiseren woonmilieus zal worden ingespeeld op de toenemende ruimtebehoefte en de behoefte aan eigentijdse woonvormen.

2 Er zullen nieuwe concepten worden toegevoegd aan de staalkaart van woonmilieus

3 Woonmilieus die geen risico lopen zullen up to date worden gehouden

4 Woonmilieus die een zeker risico lopen zullen een kwaliteitsimpuls krijgen

5 Woonmilieus die een groot risico lopen vervangen zullen worden door aantrekkelijker woonmilieus. Bijzondere opgave binnen dit kader is de invulling van de stedelijke kernzone tussen A12 en stadscentrum. Een gebied dat enerzijds bestaat uit een aantal zeer gewilde woonmilieus waarbij handhaven het devies is, maar dat anderzijds ook woonmilieus biedt, die door hun eenzijdige aanbod en veranderende ligging binnen de stad in aanmerking komen voor een transformatie tot een ander woonmilieu. Palenstein is hiervan een goed voorbeeld; de eerste buitenwijk van Zoetermeer die inmiddels qua ligging als (centrum)stedelijk gebied kan worden aangemerkt en die bestaat uit een eenzijdig woonmilieu van gedateerde huurappartementen. Deze wijk leent zich bij uitstek voor een transformatie in een stads woonmilieu waar meer ruimte is voor levendigheid, kleinschalige economie, met drukke hoofdwegen en stille straatjes. Een wijk voor de stedeling die de kwaliteit van Zoetermeer binnen Haaglanden als moderne stad zal aanscherpen en uitwerken. Wel wil Zoetermeer hierbij benadrukken dat de transformatie van Palenstein, niet perse betekent dat tot sloop wordt overgegaan. Ook door ingrij-

pende renovaties en samenvoeging kan invulling worden gegeven aan de gewenste transformatie van het woonmilieu. Het thema ‘verbinden’ (zowel binnen de stad als met de omliggende groene en blauwe kwaliteiten) vormt een belangrijk structuurbepalend onderdeel in de ontwikkeling en transformatie van de verschillende woonmilieus in Zoetermeer.

6.9

Opgave gemeentelijke programma’s Uit de onderstaande tabellen blijkt, dat de opgegeven gemeentelijke programma’s voor de periode 2000-2015 een regionaal woningbouwprogramma van ruim 92.000 woningen opleveren. Daarbij is overigens zowel ‘hard’ als ‘zacht’ planaanbod meegenomen. De Regionale Woonvisie gaat uit van een indicatief bouwprogramma van 90.000 woningen. Een nadere uitwerking van de programma’s volgt na vaststelling van de Woonvisie. Deze nadere uitwerking dient als kader voor de provincie bij de toetsing van ruimtelijke planinitiatieven van gemeenten. Het ambitieprogramma kan samen met de gebiedsprofielen beschouwd worden als een nadere uitwerking van de woonparagraaf uit het Regionaal Structuurplan.

Programmatoets binnenstedelijk Binnenstedelijk Periode 2000-2015

transformatie verdichting/functieverandering inspanning

saldo voorraad

Regionale woonvisie

Opgave gemeenten

30.000 7.500 42.000

* * 40.968**

12.000

*

* Onbekend ** De cijfers van het gebied Westland tellen geheel mee met de aantallen van ‘nieuwe uitleg’, ook de cijfers die door de betreffende gemeenten als ‘binnenstedelijk’ zijn opgegeven.

Programmatoets nieuwe uitleg Nieuwe uitleg Periode 2000-2015

Regionale woonvisie

Opgave gemeenten

VINEX/VINAC Het Westland* Westlandse Zoom Harnaschpolder

35.500 7.500 3.000 2.000

36.630 9.501 3.000 2.100

saldo voorraad

48.000

51.231

* De cijfers van het gebied Westland tellen geheel mee met de aantallen van ‘nieuwe uitleg’, ook de cijfers die door de betreffende gemeenten als ‘binnenstedelijk’ zijn opgegeven.

Regionale Woonvisie Haaglanden

Recommend Documents